湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初1333号原告：刘艳，女，1985年3月7日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。原告：万伟，男，1981年3月3日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。被告：卢朱勤，男，1988年2月12日出生，汉族，住湖北省十堰市武当山特区，第三人：十堰住房公积金管理中心，住所地：十堰市茅箭区北京中9号。统一社会信用代码914203007146444065。负责人：胡建明，系该中心主任。委托诉讼代理人：张**，湖北孔优旺律师律师事务所律师。原告刘艳、万伟诉被告卢朱勤、第三人十堰住房公积金管理中心房屋买卖纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘艳、万伟及第三人十堰住房公积金管理中心的委托诉讼代理人张**到庭参加了诉讼。被告卢朱勤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳、万伟向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、被告支付原告违约金138000元；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年8月21日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于十堰市××江街办东环路××号（熊家湾天麟时代）第七幢1单元1801号房屋；房屋成交价为690000元。该房屋为被告在第三人十堰住房公积金管理中心通过按揭贷款购买，原告以分期付款方式支付房款：签订《房屋买卖合同》后支付首付款300000元（含定金10000元），被告拿到房产证7日内和原告办理房屋过户手续，产权交割完毕3日内原告向被告支付房屋尾款390000元；违约责任：若被告违约，应按房款总价的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定分三次向被告支付了首付款300000元。被告于2019年4月27日告知原告已办理房屋不动产证，并电话约定双方于2019年5月5日办理过户手续。2019年5月4日下午原告与被告联系时，被告的电话无人接听，自此之后被告手机一直处于关机状态，微信也停止使用。2019年5月7日原告到被告工作单位寻找，被告知被告自2019年5月5日开始就未到单位上班也未履行任何请假手续，被告直系亲属亦不知晓被告下落。被告工作单位于2019年5月6日下午在丹江口市六里坪镇派出所报被告失踪。被告超过合同约定的过户时间，已构成违约，其失联行为导致原告无法继续履行合同。为维护原告的合法民事权益，现特向法院具状起诉，请求法院依法裁判。被告卢朱勤未出庭应诉，亦未发表答辩意见和提交证据。第三人十堰住房公积金管理中心述称：被告没有通知我中心与原告买卖房屋的事宜，现在被告尚有390000余元按揭贷款，如果原告愿意代为被告清偿债务，我中心的利益没有损失，我中心服从法院判决。根据本院经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月21日，原告刘艳与被告卢朱勤签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告刘艳购买被告卢朱勤位于十堰市××江街办东环路××号（熊家湾天麟时代）7幢1单元1801号房屋，交易价格为690000元；该房屋已设定抵押，由被告卢朱勤自行还贷；付款时间方式为：以分期付款方式付款，合同签订之日起3日内支付首付款300000元（含定金10000元），剩余房款390000元于产权交割完毕3日内支付；被告卢朱勤应于拿到房产证7日内和原告办理房屋过户手续；违约责任：若被告卢朱勤中途违约，应自违约之日起3日内向原告退还首付款及装修金，并支付原告房款全款的20%违约金。上述合同签订后，原告于2018年8月22日、10月30日、11月1日分别向被告付款240000元、30000元、20000元，与原告于2018年8月17日向被告支付的定金10000元累计，原告共计向被告付款300000元。2019年4月25日，本案所涉房屋办理了权利人为被告卢朱勤的不动产权登记，不动产权证号为：鄂（2019）十堰市不动产权第0013780号。2019年4月27日被告卢朱勤告知原告已办理房屋不动产证并口头约定于2019年5月5日办理过户手续。2019年5月5日，被告卢朱勤离开工作单位，原告至今无法与被告卢朱勤取得联系，导致本案所涉《房屋买卖合同》不能继续履行，至今也未能办理过户手续另查明，1、被告卢朱勤按第三人十堰住房公积金管理中心要求，于2016年12月27日在交通银行股份有限公司十堰分行以办理住房公积金按揭贷款方式贷款480000元，购买位于十堰市××江街办东环路××号（熊家湾天麟时代）7幢1单元1801号房屋，并于2016年11月3日办理了权利人为交通银行股份有限公司十堰分行的抵押登记，抵押权登记证明号为鄂（2019）十堰市不动产证明第0013386号。被告卢朱勤自2019年4月起未再按月向交通银行股份有限公司十堰分行偿还按揭贷款。被告卢朱勤已向原告交付本案所涉房屋，原告也已装修并入住至今。2、原告刘艳、万伟系夫妻关系。截至2019年9月11日，被告卢朱勤在交通银行股份有限公司十堰分行尚有430963.63元贷款本息未予偿还。本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告刘艳与被告卢朱勤签订的《房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有对抵押权人所享有的担保物权产生实质性的影响和侵害，抵押权人依然可以就抵押物优先受偿，故该《房买卖合同》为合法有效的合同。原告刘艳、万伟已按合同约定向被告交付了首期购房款300000元，被告卢朱勤也已按合同约定向原告交付了讼争房屋，双方已实际履行合同。但被告卢朱勤未能如约履行办理过户义务，构成了违约，故原告请求被告卢朱勤继续履行合同且支付违约金的请求，于法有据，本院予以支持，但合同约定支付房屋总价款20%的违约金过分高于被告卢朱勤违约所造成原告刘艳、万伟的损失，在被告未到庭的情形下，本院依法予以适当减少。讼争房屋系被告卢朱勤在第三人十堰住房公积金管理中心通过办理住房公积金按揭贷款方式购买的商品房，按第三人十堰住房公积金管理中心请求，讼争房屋为交通银行十堰分行办理了抵押登记，第三人十堰住房公积金管理中心表示在还清贷款本息后，可以协助办理抵押权注销手续，消灭讼争房屋所设抵押权，而后原被告双方才能办理讼争房屋过户登记。原告在庭审中表示愿意由其代替被告卢朱勤一次性偿还尚欠第三人十堰住房公积金管理中心的全部按揭贷款本息，以办理抵押权注销手续，本院予以准许。原告在还清被告卢朱勤的住房公积金按揭贷款本息后，第三人十堰住房公积金管理中心应协助办理讼争房屋的抵押权注销登记手续。在讼争房屋抵押权注销后，被告卢朱勤有义务协助原告办理讼争房屋产权登记变更手续。原告代为被告卢朱勤向第三人十堰住房公积金管理中心清偿按揭贷款本息后，若与被告卢朱勤存在债权债务关系，原告可另行主张权利。原告刘艳、万伟系夫妻关系，且向被告卢朱勤所支付的购房款300000元，也系原告刘艳、万伟共同支付，原告刘艳、万伟应共同享有并承担本案房屋买卖合同约定的权利、义务，刘艳、万伟作为本案原告的主体适格。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告卢朱勤应继续履行其于2018年8月21日与原告刘艳签订的《房买卖合同》；二、原告刘艳于本判决生效之日起十五日内向第三人十堰住房公积金管理中心支付被告卢朱勤所应偿还的借款本金及利息之后，第三人十堰住房公积金管理中心应协助办理十堰市张湾区汉江街办东环路8号7幢1单元1801号房屋所设鄂（2019）十堰市不动产证明第0013386号抵押权的注销登记手续；三、被告卢朱勤自十堰市张湾区汉江街办东环路8号7幢1单元1801号房屋抵押权登记注销后十五日内协助原告刘艳、万伟办理房屋产权变更手续，将上述房屋产权登记至原告刘艳、万伟名下；四、被告卢朱勤于本判决生效之日起十五日内支付原告刘艳、万伟违约金69000元；五、驳回原告刘艳、万伟的其他诉讼请求。如果被告卢朱勤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费12080元，保全费3970元，合计16050元,由原告刘艳、万伟负担2050元，被告卢朱勤负担14000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长 王 旭审判员 万家贞审判员 张 珣二〇一九年十月十八日书记员 陶婉霞附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。