上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初28391号原告：吴云茹，女，1972年6月28日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：荆华，上海申渝律师事务所律师。被告：赵明，男，1973年1月14日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：裴立秀，女，1945年3月5日出生，汉族，住上海市闵行区。以上两被告共同委托诉讼代理人：孙旭华，上海凯欣律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。被告：陈永莲，女，1981年11月23日出生，羌族，住上海市闵行区。被告：赵怡敏，女，2009年2月16日出生，羌族，住上海市闵行区。法定代理人：赵明，系被告赵怡敏父亲，暨本案被告赵明。原告吴云茹与被告赵明、裴立秀、陈永莲、赵怡敏返还原物纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理，依法适用简易程序，并于2019年2月25日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告裴立秀于2019年3月22日向上海仲裁委员会提出仲裁申请。因本案必须以上述仲裁案件结果为依据，本院于2019年4月3日作出民事裁定书，中止了本案审理。恢复审理后，本案于2019年8月28日、10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人荆华，被告赵怡敏的法定代理人暨本案被告赵明、被告裴立秀及两被告共同委托诉讼代理人孙旭华，被告陈永莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令四被告立即迁出上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，并将涉案房屋返还给原告；2.判令四被告按月租金人民币5,000元(以下币种均为人民币)的标准赔偿原告自2018年7月1日至实际搬离之日止的房屋租金损失。事实和理由：涉案房屋原系案外人赵某和原告的夫妻共同财产，购买时间为2004年。2016年4月25日，原告与案外人赵某在闵行法院调解下离婚，调解书约定涉案房屋归原告所有。2016年5月，原告申请强制执行，将涉案房屋产权过户登记至原告名下。现因被告长期居住不予搬离，致使原告作为产权人无法入住涉案房屋，只能在外租房居住。2018年5月29日，原告委托律师向被告等出具律师函，告知其居住违法，并要求其于2018年7月1日前必须搬离涉案房屋并返还给原告，包括钥匙交接、户口迁出等。如逾期未能搬离的，原告将自2018年7月1日起按5,000元每月标准向被告收取因逾期搬离产生的租金损失。但被告在收取律师函后，一致没有明确答复，也没有将涉案房屋返还原告。故原告起诉至法院。被告赵明、裴立秀辩称：不同意原告诉请。被告裴立秀系被告赵明、案外人赵某母亲。被告赵明与案外人赵某系兄弟关系，案外人赵某系原告前夫。原告对涉案房屋产权并非善意取得，而是通过欺骗手段获得。涉案房屋原系被告赵明承租的公房，后被告赵明购买为产权房。在公转私过程中，案外人赵某谎称为被告裴立秀办理产证手续，骗取被告裴立秀签订房屋买卖合同，被告裴立秀一直认为签字是为了购买为产权房使用。涉案房屋在被告裴立秀不知情的情况下，房屋产权变更为案外人赵某。后涉案房屋由案外人赵某及原告恶意串通，变更登记至原告名下，被告对此均不知情。直至案外人赵某的贷款银行上门催款才得知。原告取得涉案房屋的基础不合法，权利不清晰，无权排除妨害。被告陈永莲辩称：其对与被告赵明结婚前发生的事情并不清楚，其他答辩意见同被告赵明、裴立秀。被告赵怡敏辩称：答辩意见同被告赵明、裴立秀。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、不动产登记簿、产权证，证明原告于2016年6月17日取得涉案房屋产权，是涉案房屋的唯一产权人；2、律师函、快递邮寄凭证，证明2018年5月原告就诉讼事宜向被告发过律师函，函件由4位被告签收；3、客户还款明细清单、客户逾期明细、贷款结清证明、民事调解书，证明涉案房屋利息偿还情况；4、民事调解书、执行案件受理通知书，证明原告离婚后，案外人赵某没有履行过户手续，原告申请强制执行；5、上海市房地产登记申请书，证明因案外人赵某不配合原告过户，原告于2016年6月2日根据民事调解书及协助执行通知书至交易中心申请办理涉案房屋的过户手续；6、上海市租赁合同、租金收据，证明被告一家占据原告房屋，拒不搬离，原告只能在外租房居住，一个月租金3,300元；7、房天下网页截图，证明涉案房屋所在小区月租金情况；8、上海仲裁委员会(2019)沪仲案字第1136号裁决书，证明本案中止情形已经消除；9、《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》、经适房申请受理单、经适房申请家庭户口年限协查单、经适房申请家庭户籍协查反馈单，证明2013年6月被告赵明、赵怡敏为共同申请人，被告陈永莲、裴立秀为同住人共同申请了经适房，且申请时明确承诺共同申请人及同住人名下均无住房；10、被告一家在申请经适房过程中提交的房地产权证及证明，证明被告申请经适房时主动提交了涉案房屋产权证等材料，其明知涉案房屋已经登记在案外人赵某名下。四被告对原告证据1真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为原告取得涉案房屋并非善意取得；对证据2真实性无异议，对关联性有异议，认为原告取得涉案房屋不合法，被告不配合搬离在情理之中；对证据3真实性无异议，对关联性有异议，认为银行购房贷款结清并不代表原告所有权取得没有瑕疵，且被告没有收到房款；对证据4真实性无异议，对关联性不予认可，认为系原告与案外人赵某之间恶意串通，骗取被告裴立秀的财产；对证据5真实性无异议，对关联性有异议，认为原告与案外人赵某系通过调解离婚，按常理赵某不太会不愿意配合原告办理过户，从内容上来看有故意的嫌疑；对证据6真实性、关联性均不予认可，认为只是形式上的租赁合同和收据，实际租金也只有3,300元；对证据7真实性、关联性均不予认可，认为该证据只是中介发布的信息，不能作为认定租赁价格的依据；对证据8真实性无异议，但认为仲裁认定内容非申请事项,裁决书并未对房屋买卖合同效力作出判断；对证据9真实性无异议，但对关联性有异议；对证据10真实性无异议。四被告为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：1、民事调解书、上海市不动产登记簿、房地产登记申请书，证明原告与案外人赵某调解离婚，双方在离婚后一个月左右便办理了房屋所有权转移，其目的是显而易见的；2、个人借款合同、最高额抵押合同、抵押借款合同，证明原告在获得涉案房屋产权后对房屋设置多个借款抵押，防止原告取得产权后丧失房屋产权，原告为无业状态，不太可能在外面有这么多债务；3、住房调配单，证明涉案房屋系由被告赵明作为承租人、被告裴立秀作为同住人安置补偿享受的房屋；4、房地产买卖合同、登记申请书，证明案外人赵某在被告裴立秀完全不知情的情况下，采取欺骗手段，将涉案房屋变更登记至自己名下，案外人赵某并未支付任何房款；5、物业管理费账单，证明四被告一直居住在涉案房屋内，物业费户名至今仍是被告裴立秀的名字。原告对被告证据1真实性无异议，对证明内容有异议；对证据2真实性无异议，认为目前只有一个抵押权人；对证据3认为只有复印件、真实性不予认可，该证据只能证明涉案房屋变为产权房之前的基本信息，但最终原告前夫赵某是正常从被告裴立秀手中买卖过户的；对证据4真实性无异议，认为原告取得涉案房屋所有权是合法的，贷款也是发放至被告裴立秀的银行卡中；对证据5真实性无异议，但认为被告无法依据物业单据主张房屋产权。本院对双方均无异议的证据予以采纳并在卷佐证。对四被告有异议的证据，本院认为，原告提交的证据1系真实房地产登记信息，取得方式及内容均合法，且与待证事实相关，本院确认其证据效力；对证据2至5及证据9，四被告均认可其真实性，且上述证据与原告待证事实相关，具有关联性，故本院确认上述证据的证据效力；对证据6，因其仅证明原告在外租住房屋租金情况，与本案无关，本院对此证据不予采纳；对证据7，该证据未经被告认可，无法作为涉案房屋占有使用费参考标准，对此证据不予采纳。对原告有异议的四被告提交的证据3，本院认为，该证据与本院自行调取的档案一致，且与待证事实相关，本院确认其证据效力。根据当事人提交及本院自行调取的证据，以及原、被告庭审陈述，本院认定事实如下：被告裴立秀系被告赵明、案外人赵某之母。被告陈永莲系被告赵明妻子，被告赵怡敏系被告赵明及陈永莲女儿。原告吴云茹系案外人赵某前妻。坐落于上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋系动迁所得，初始调配情况为：租赁户、户主为被告赵明，家庭主要成员为被告裴立秀。2004年8月4日，被告裴立秀将涉案房屋由公房购买为产权房。后所有权登记至被告裴立秀名下。2004年8月25日，被告裴立秀与案外人赵某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告裴立秀将涉案房屋转让给案外人赵某，转让价款为356,000元。该合同并未就双方交接房屋时间进行约定。同时，双方另签署《上海市房地产登记申请书》。2004年9月，案外人上海银行股份有限公司闵行支行与案外人赵某签订《个人住房抵押借款合同》，为案外人赵某购买涉案房屋提供借款198,000元。2004年9月6日，涉案房屋过户登记至案外人赵某名下。2013年6月19日，被告赵明及赵怡敏作为共同申请人，被告陈永莲、裴立秀作为其他同住人，向闵行区保障住房租赁管理中心提交了经适房申请，在申请材料中一并提交了涉案房屋所有权人为案外人赵某的房地产权证。2015年11月2日，因住房贷款还款存在逾期，案外人上海银行股份有限公司闵行支行起诉至闵行法院，要求赵某及吴云茹偿还借款本息。闵行法院于2016年1月5日出具(2015)闵民四(商)初字第796号民事调解书。后赵某及吴云茹共同偿还了逾期借款。2016年4月25日，原告与案外人赵某因离婚纠纷起诉至闵行法院，经闵行区联合人民委员会人民调解工作室调解，闵行法院出具(2016)沪0112民初12083号民事调解书，确认了关于双方离婚以及涉案房屋归原告所有之调解协议的效力。2016年6月17日，涉案房屋经法院强制执行【执行案号：(2016)沪0112执4613号】，变更登记至原告名下。2017年8月1日，本院立案受理赵明作为原告，起诉案外人上海复欣物业管理发展有限公司、裴立秀，要求确认于2004年8月4日就涉案房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，并将涉案房屋恢复至公房状态一案，该案的案号为(2017)沪0112民初22535号。2017年9月7日，被告裴立秀在22535号案件庭审中答辩称：当时其在陆家嘴店里上班，是包吃包住的，案外人袁某某(音)过来说赵某委托他代赵明买下产权，以裴立秀工龄去买，赵某可以拿一笔钱。在回答法庭“当时为何要将产证变更至大儿子名下”之问题时，回答称：大儿子(赵某)已有一套福利分房，涉案房屋由其和小儿子(赵明)居住，袁某某(音)是其邻居，说赵某委托他帮忙买下产权，赵某可以问单位拿一笔钱，但是不会让其搬走，可以一直居住。关于赵某拿到产证，其是在2013年才得知。未告知赵明的原因是其“犯了错误”。在回答法庭“何时产权再变更给赵某”之问题时，回答称：(以工龄购买为产权房后)半个月不到。(2017)沪0112民初22535号案件审理期间，赵明申请对《职工家庭购买公有住房协议书》落款处“赵明”签字是否系本人所签进行司法鉴定。2017年11月29日，上海市防伪技术产品评测中心司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，认定：签名字迹与供比对的样本字迹之间存在的符合特征价值高，且符合特征总和的价值充分反映了同一人的书写习惯。2018年1月5日，赵明撤回(2017)沪0112民初22535号案件的起诉。2018年5月29日，原告委托上海申渝律师事务所荆华律师向四被告发送《律师函》一份，载明：1、吴女士(原告)请你们于2018年7月1日前必须搬离涉案房屋并将房屋返还给吴女士，包括钥匙交接、户口迁出等。如你们能尽快配合吴女士搬迁让出涉案房屋并将户口迁出，吴女士表示在其能力范围内可考虑给与你们适当“搬迁补助”。具体你们还有什么想法，都可以与本律师直接沟通。但作为律师也特别提醒你们，因你们实际无权在涉案房屋内居住，在吴女士提出其合法要求时，你们本应自觉搬离涉案房屋，故上述“搬迁补助”实际并非吴女士的应尽义务，在双方未能达成任何和解协议前，也无法作为任何承诺，敬请合理对待。如你们逾期未能搬离涉案房屋的，吴女士除继续要求你们搬离之外，也将自2018年7月1日起按5,000元每月标准向你们收取因逾期未搬离产生的租金损失直至你们搬离。2、就涉案房屋的相关事宜，你们应在收到本律师函后五日内与本律师取得联系。3、若你们在收到本律师函后五日内仍对此事置之不理，或你们直接表示拒绝搬离涉案房屋，或双方也无法协商解决此事，吴女士将采用法律手段，通过法律诉讼解决此事，届时吴女士不会再支付你们任何费用。而因法律诉讼所产生的一切费用(包括但不限于诉讼费等)将由你们承担。2019年3月22日，被告裴立秀作为申请人，向上海仲裁委员会提出申请，要求确认其与赵某于2004年8月25日签订的《房屋买卖合同》无效。2019年6月28日，上海仲裁委员会作出(2019)沪仲案字第1136号裁决书，驳回了裴立秀的仲裁申请。2019年10月29日，本案庭审期间，被告陈永莲陈述经适房申请经过：当时小孩上幼儿园，其发现涉案房屋并非赵明所有，感觉没有安全感。后来得知经适房申请条件，其递交了申请材料。审批通过后，2013年8月10日，赵某一家要将户口迁入涉案房屋，当时其与赵明均不同意户口迁入。其要求原告及赵某写承诺书保证涉案房屋是赵明的，但是没有写，不过也说过不可能要涉案房屋的。其申请经适房，赵明和裴立秀均反对，并告知无力购买，最后是与自己父母商量，自己娘家给了首付，以赵明名义申请了经适房。办贷款时，其与赵明明确经适房与赵明无关，只是做配合，协查单等材料上签字都是其代赵明签的。至于材料中提交的房产证，被告陈永莲认为是赵某借了钱，赵明和裴立秀帮忙还款，因此赵某的房产证押在赵明处。2019年11月25日，本院至涉案房屋附近中介公司就2018年、2019年租金情况进行询价。太平洋房屋询价结果为：2019年租金为4,000元-4,500元每月，2018年租金为3,600元-3,800元每月；我爱我家询价结果为：2019年租金为4,200元-4,300元每月；2018年租金为3,700元-3,800元每月；天盟房屋询价结果为：2019年租金为3,800元-4,000元每月，2018年租金比2019年少200元至300元每月。本院认为，原、被告在庭审中均认可涉案房屋原系被告赵明承租之公房，后被买为所有权人为裴立秀之所有权房，其后所有权变更登记至赵某名下，最终经法院离婚调解变更至原告名下。但原告主张涉案房屋数次所有权变动均合法有效；四被告则认为涉案房屋由裴立秀变更登记至赵某名下系受赵某欺骗所致，故而原告取得涉案房屋所有权并非善意。综合原、被告庭审意见，本院认为，本案争议焦点在于，被告裴立秀是否因被骗而处分涉案房屋所有权至赵某名下。对此，本院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，四被告提交之物业费发票可以证明涉案房屋所有权变动后并未交房，但考虑到四被告和案外人赵某之间的亲属关系，上述证据尚无法证明所有权变动系欺骗所致。相反，被告裴立秀于2017年9月7日在(2017)沪0112民初22535号案件庭审中对于公转私过程以及涉案房屋登记在赵某名下原因均有较为详细的陈述，其对涉案房屋产权变更情况应明确知晓。其次，被告裴立秀关于产权变更至赵某名下在公转私之后半个月的陈述，也可表明被告裴立秀对相距半个月之久的两次产权变动性质是明知的，并不存在案外人赵某欺骗被告裴立秀的情形。因此，四被告答辩意见与被告裴立秀在另案中庭审意见存在矛盾，本院对此不予采纳。原告经法院生效调解书取得涉案房屋所有权，四被告经本院释明，依据合同仲裁条款向上海仲裁委员会主张合同无效之申请已经被驳回，又因四被告另行申请经适房，实际认可并享受了名下均无房的国家优惠政策，故四被告之答辩理由及证据无法对抗已经生效的仲裁裁决及民事调解书，本院对此不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，现四被告证据无法否认原告对涉案房屋享有的所有权，亦无法证明其在涉案房屋内享有合法居住权利，故原告此项诉请符合法律规定，本院予以支持。对于自2018年7月直至四被告搬离之日止的租金损失，本院参照询价结果并考虑到原、被告之间原有的亲属关系，依据公平原则，酌定2018年租金标准为3,700元每月，2019年以后租金标准为4,000元每月。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告赵明、裴立秀、陈永莲、赵怡敏于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还原告吴云茹；二、被告赵明、裴立秀、陈永莲、赵怡敏于本判决生效之日起十五日内支付原告吴云茹自2018年7月1日起至2018年12月31日止的租金损失22,200元，以及自2019年1月1日起至实际搬离之日止，按每月4,000元标准计算的租金损失。案件受理费减半收取计40元，由被告赵明、裴立秀、陈永莲、赵怡敏共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇一九年十一月二十五日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。