北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初31159号原告：姚艳荣（一级精神残疾），女，1936年1月21日出生，汉族，无业，住北京市西城区。法定代理人：周国华，女，1968年2月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李洪波，北京市冠英律师事务所律师。被告：李建光，男，1956年7月14日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：彭锐、万振，北京京舟律师事务所律师。第三人:北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。第三人：周强，男，1968年9月16日出生，汉族，户籍地：北京市朝阳区。原告姚艳荣诉被告李建光、第三人周强、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日作出（2016）京0102民初10296号民事判决。李建光不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2017年7月26日作出（2017）京02民终5558号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚艳荣的法定代理人周国华及委托诉讼代理人李洪波、被告李建光的委托诉讼代理人彭锐、万振、第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人杜文娜到庭参加诉讼。第三人周强下落不明，本院在《人民法院报》刊登公告，向周强送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，周强未到庭应诉，亦无音信。本案现已审理终结。原告姚艳荣向本院提出如下诉讼请求:1、请求依法确认李建光与姚艳荣签订的自行成交版合同（网签）无效；2、请求法院依法确认姚艳荣、周复生与李建光签订的经纪成交版买卖合同无效（合同编号：XXXXXX）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：姚艳荣与周复生是1982年结婚的，双方都是再婚，双方曾于1990年离婚，1995年7月7日复婚，2006年12月12日再次离婚。西城区大钱市胡同XX号楼XX室房屋是姚艳荣自有房屋1980年拆迁，1987年回迁取得的，1999年购买涉案房屋时使用了姚艳荣和周复生的工龄。2000年7月19日取得产权证。姚艳荣与周复生离婚时法院没有对涉案房屋进行处理，双方约定自行处理各自名下财产，因此，涉案房屋应属于姚艳荣个人财产。姚艳荣早年因受刺激患上精神疾病，离婚后与女儿周国华共同生活，涉案房屋一直处于出租状态。2015年11月下旬，租客连续多日深夜遭到敲门恐吓，被迫提前退租。周国华将钥匙托管给链家地产后，却发现门锁被人更换。2016年1月7日，又发现有人撬门试图闯入，遂报警，一自称是买房人姐姐的中年妇女在我爱我家公司工作人员的陪同下来到派出所，声称该房已由自己的弟弟李建光购买，房价款是260万元，我爱我家公司的工作人员还在派出所说“老太太是出于经济困难才同意卖房的”，买房人姐姐也说是“可怜老太太觉得她困难才买的这房子，过户那天有个叫周复生的老头带老太太一起去办的手续。”姚艳荣在2015年11月19日就从北京家中消失了，周国华向警方报失踪。2016年3月21日，周国华突然接到天津蓟县文安街派出所的电话，警察在电话里告诉周国华是姚艳荣托物业公司向公安机关报的警，老人想回北京。周国华当即赶往天津去接姚艳荣，却被周复生通过威胁方式阻拦。2016年3月25日，周国华及家人再次赶往天津，依靠刑警力量将姚艳荣解救回北京。事后得知姚艳荣是被周复生及其外甥崔连松控制，而与李建光签订的房屋买卖合同及办理的过户手续时，姚艳荣自己并不知晓签字意味着房子已经不属于自己了，还以为能回到该房居住，姚艳荣根本就没有卖房的想法，卖房的钱也未见到一分，崔连松让姚艳荣开了银行账户，20万元定金直接打入该账户，后来崔连松分四次将20万元全部取走，后续房款没有收到。姚艳荣不仅在周复生和崔连松等人的哄骗加威逼下签了字，还被拉到西城区房屋交易大厅办理了过户登记，很快又被崔连松安排的车带到了天津蓟县七星花园小区一直控制。经纪成交版合同约定，过户当天被告应当支付180万元的房款，2015年12月22日，房产已经过户至李建光名下，但首付款180万元未按合同支付，按约定姚艳荣应当在收到25万元之后交房，但姚艳荣没有收到这25万元。周国华报警之后才知道房子已经被卖了。姚艳荣早在1997年就患有精神疾病，取得精神残疾证，2016年，在原审案件审理中，经鉴定被确定为限制民事行为能力人。周国华是姚艳荣的监护人。姚艳荣在2017年重新办理残疾证，被确认为一级残疾。根据《中华人民共和国民法通则》第十三条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”姚艳荣一个人没有能力与他人签订合同，眼睛有疾病，视物模糊，计算能力差，更不要说签订处置重大财产的合同，也没有能力承担相应的法律责任，不能准确辨别自己的行为意味着什么样的法律后果。现诉至法院，望判如所请。被告李建光辩称：姚艳荣主张其在签约时因精神疾病不具备民事行为能力，本身不符合客观事实，且姚艳荣作为原告并主张积极事实的一方，应就其所谓的在签约时有精神疾病并导致不具备行为能力的事实承担举证责任。姚艳荣原来是商场售货员，因脾气不好经常与客人、领导争吵，周复生是北京铁路局退休干部，周复生托人给姚艳荣办理了残疾证，姚艳荣本人是没有精神疾病的。姚艳荣只有1997年6月27日至7月10日到北京福绥境医院就医的记录。之后直至2016年的病历都没有治疗精神疾病的记录。在案证据不能证明姚艳荣在签订合同时是限制民事行为能力人。姚艳荣声称签订合同系崔连松和周复生欺骗、胁迫下签订，但欺诈、胁迫系合同撤销的理由，并非合同无效的理由，姚艳荣亦未在一年之内起诉撤销合同，即使存在欺诈、胁迫，撤销权也因过了除斥期间而消失。姚艳荣主张的交付房屋时撬锁、网签合同瑕疵，仅支付20万元就过户等说辞，系合同履行的内容，而非法院查审合同效力的范围。涉案房屋系姚艳荣与周复生婚姻关系存续期间购买，系两人共同共有，离婚时未对房屋进行分割，且两人离婚不离家，周复生作为涉案房屋的所有权人，已经签字同意将涉案房屋出售给李建光，房屋买卖合同合法有效。至于姚艳荣是否有行为能力，甚至是否在合同上签字，都不影响买卖合同的效力。姚艳荣在1997年所谓的癔症治愈后，从事了一系列行为，包括自行与周复生到法院打官司，自行到房屋局挂失房本，自行到报社办理遗失登记，自行联系中介挂牌卖房，自行到建委配合办理房源核验、网签、过户，自行到税务机关缴税等，均得到了各个国家机关的认可，上述行为明显是合法有效的，姚艳荣显然是完全民事行为能力人，启动本案诉讼就是因为房价上涨而恶意毁约。网签合同系国家为了监管房屋买卖交易，办理缴税、进行统计时的一道行政备案手续，并不是买卖双方之间达成的民事合意，不是民法调整的合同，不具有评价其效力的意义。综上所述，不同意原告的诉讼请求。第三人我爱我家公司述称：涉案房屋登记在姚艳荣名下，我公司只是提供了合同文本，也没有收中介费，没有进行居间服务。我公司不清楚买卖合同的签订细节，因为是我公司提供了文本，于是在我们公司有存档的合同。我公司报成交的人是董喜才，不是陆中慧。陆中慧是我公司的中介员，现在二人都离职了，情况无法核实，我公司对该笔业务的备注显示：缴税、过户都是自行完成。我公司的合作公司伟嘉安捷公司收了房款1%的服务费。涉案买卖合同签订后不久就在我公司备案了，备案之后业务员是不能从公司再将合同领走的。第三人周强未到庭发表陈述意见。本院经审理查明：原告姚艳荣与郭秋顺曾系夫妻关系，双方生育子女五人：郭林、郭海、郭民、郭珍、周国华（曾用名郭华）。1980年双方离婚。1982年姚艳荣与周复生结婚，婚后未生育子女。1990年姚艳荣与周复生离婚，1995年7月7日双方复婚，2006年12月12日双方经法院调解离婚。另查，一、1997年12月8日姚艳荣被评定为精神残疾人，姚艳荣的残疾人证上记载的监护人为周国华。二、1999年3月9日，姚艳荣与北京商业房地产开发公司根据《国务院关于城镇住房制度改革的决定》和北京市《关于1999年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》的规定，签订购房合同，约定姚艳荣享受1999年优惠售房的各项优惠政策以24800元的价格购买了位于北京市西城区大钱市胡同XX号楼XX门XX室住房，2000年7月19日，坐落于北京市西城区大钱市胡同XX号楼XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人登记为姚艳荣。三、2015年11月19日，姚艳荣作为出卖人（甲方），李建光作为买受人（乙方），签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称经纪成交版买卖合同），约定甲方将涉案房屋以225万元的价格出售给乙方，乙方采取全款方式购买涉案房屋，乙方应于合同签订当日向甲方自行支付定金20万元，办理房屋房屋所有权转移登记当天向甲方支付180万元，交付房屋当日支付25万元；房屋交付：甲方应当在收到全部房款将涉案房屋交付给乙方；合同中关于权属转移登记、违约条款、合同解除条款等内容均为格式条款，本次交易产生的全部税费由乙方承担。合同中记载的经纪机构为我爱我家公司，经纪人为李洁、李爱平。合同落款处甲方有姚艳荣和周复生的签字，乙方有李建光的签字。在该合同附件二的下方有如下字迹：“甲乙双方过户已完成，约定在交结房屋时将剩余房款人民币贰百零伍万一次性交付甲方，甲方一并结清之前所有相关费用，自交结房屋后各自承担自己相关责任。”该字迹下方没有双方当事人的签字确认。被告持有的经纪成交版合同中则没有上述文字内容。当日，李建光经北京银行向姚艳荣账户转账支付20万元，其中，14万元为李建光账户支付，另6万元为李天红账户支付。2015年12月16日，姚艳荣作为出卖人，李建光作为买受人，办理涉案房屋网上签约手续时签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称自行成交版买卖合同），该合同约定：李建光购买涉案房屋，成交价为260万元，该合同落款处有姚艳荣、李建光的签名。该合同中对于房款的给付时间、权属转移登记、房屋交付、违约责任等事项均未进行约定。2015年12月17日，李建光按照260万元的交易价格完成了税费的缴纳。2015年12月18日，姚艳荣与李建光办理了涉案房屋的产权过户手续。2015年12月22日，涉案房屋的所有权人登记为李建光。此后，姚艳荣未向李建光交付房屋，李建光亦未向姚艳荣支付剩余购房款。2016年1月6日，姚艳荣之女郭珍向北京市公安局石景山分局苹果园派出所报案称：“母亲姚艳荣从家出走至今未回，监护人是周国华。”2016年1月7日，北京市公安局西城分局接报警人报警称：“大钱市胡同XX号楼XX室因房产纠纷门被撬。”2016年3月21日，天津市公安局蓟州分局接到报警，报警人称：“在该地有80岁左右老人找不到家，求助民警，请核处。”蓟州文安派出所民警赵东旺、许金辉出警处置，得知“报警人系七星花园物业工作人员，民警抵达现场后发现一老妇在七星花园物业门口的椅子上坐着，经了解得知该老妇名叫姚艳荣，姚艳荣称找不到家，民警与物业工作人员了解姚艳荣与老伴租住在七星花园XX号楼XX号，民警想送姚艳荣回住处，但姚艳荣拒绝，要求民警与其女儿联系，后民警与其女儿周国华取得联系，周国华称马上从北京往蓟县赶来接姚艳荣，后经民警做工作将姚艳荣送回住处，并得知姚艳荣的老伴名叫周复生。当日15时30分许，周国华给民警赵东旺打电话称在蓟县七星花园XX号楼XX号想接姚艳荣走，但周复生不同意，双方发生纠纷，民警赵东旺、许金辉出警，告知双方纠纷法院诉讼解决。”2016年4月，姚艳荣以其与李建光签订买卖合同时为限制民事行为能力为由，诉至本院，要求确认姚艳荣与李建光签订的自行成交版买卖合同无效。本院经审理于2017年2月16日作出（2016）京0102民初10296号民事判决书，李建光不服该判决，提出上诉，该案被北京市第二中级人民法院发回本院重审，形成本案诉讼。案件原审过程中，周国华曾申请对姚艳荣在2015年12月的民事行为能力进行鉴定。依当事人申请并经随机抽取鉴定机构，本院委托首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科（以下简称鉴定科）进行鉴定。2016年7月6日，鉴定科致函本院称：“鉴定材料不够完整、充分，根据《司法鉴定程序通则》第十五条之规定，不能受理鉴定。”周国华另于2016年5月13日向本院提起诉讼，申请宣告姚艳荣为限制民事行为能力人，该案经审理，本院于2016年7月1日作出（2016）京0102民特562号民事判决：“一、宣告姚艳荣为限制民事行为能力人。二、指定周国华为姚艳荣的监护人。”本案审理过程中，本院依法追加周复生及我爱我家公司作为第三人参加诉讼，在此过程中，周复生的外甥崔连松告知法院，周复生已于2018年2月13日去世，崔连松向本院提交了天津市蓟州区殡仪馆出具的周复生的遗体火化证明，该证明记载周复生的死亡原因是心力衰竭。经查询，周复生与其前妻育有一子周强，本院依法追加周强作为第三人参加诉讼，周强下落不明，本院在人民法院报刊登公告，通知周强到庭参加诉讼，公告到期后，周强未到庭参加诉讼，亦无音信。周复生的继女周国华表示不参加本案诉讼。本案庭审中，双方当事人存在以下争议：争议一、姚艳荣在签订涉案房屋买卖合同时是否具有民事行为能力。姚艳荣的监护人主张姚艳荣与李建光签订涉案房屋买卖合同时，姚艳荣系限制民事行为能力人，并提交如下证据材料：1、1997年12月8日领取的残疾证，该证件记载姚艳荣为精神残疾，监护人为周国华。2、2017年11月17日领取的残疾证，该证件记载姚艳荣为壹级精神残疾，监护人为周国华。3、福绥靖医院的病历，该病历记载姚艳荣于1997年6月27日至1997年7月10日因患癔病住院治疗，出院评估：临床治愈。4、门诊病历手册：2014年7月15日，姚艳荣因患眼疾在医院就诊，医疗机构名称：首钢眼科。5、北京大学首钢医院的住院病历、诊断书该证据记载姚艳荣于2010年1月2日至2010年1月9日期间因糖尿病、糖尿病视网膜病变？高血压？脑供血不足住院治疗。姚艳荣于2010年1月20日至2010年2月6日期间因反复发作头晕、视物晃动3天住院治疗。姚艳荣于2010年6月29日至2010年7月12日因患糖尿病住院治疗。2010年9月7日至2010年9月13日因右眼视物不清住院治疗，出院诊断为：患糖尿病、双眼代谢性白内障、双眼上眼睑下垂、右眼废用性外斜、精神分裂症等。2010年9月29日至2010年10月9日因眼部疾病住院治疗，经治疗病情好转后出院。2011年3月1日至2011年3月8日因眼部疾病住院治疗，经手术治疗病情稳定后出院。2012年4月14日至2012年4月27日因发作性头晕住院治疗。2012年11月30日至2012年12月11日因发作性头晕住院治疗。2013年11月15日至2013年11月22日因咳嗽咳痰、头晕伴视物不清住院治疗。2015年6月12日至2015年6月19日因“发现血糖高10余年，发作性头晕6年，加重2月”在北京大学首钢医院住院治疗，诊断书记载：证明姚艳荣在该院内分泌科住院诊治。临床诊断：2型糖尿病、2型糖尿病肾病、2型糖尿病性周围神经病、2型糖尿病周围血管病、冠状动脉粥样硬化心脏病、高血压、椎-基底动脉供血不全、脑梗死、高脂血症、白内障、绝经后骨质疏松、脂肪肝、精神分裂症、颈椎病、腰椎间盘突出。2015年8月31日至2015年9月9日，因头晕、心悸、胸闷住院治疗。2015年10月5日至2015年10月11日，因上腹部不适、头晕心慌恶心住院治疗。2016年8月5日至2016年8月10日因间断胸闷、心悸住院治疗。6、（2015）西民初字第16175号民事裁定书，该证据记载姚艳荣作为原告在本院起诉周国华返还原物，该案经本院审理认为姚艳荣为精神残疾人，其是否具有民事行为能力尚待确定，姚艳荣在此情况下提起诉讼主体不适格，本院于2015年10月19日裁定驳回了姚艳荣的起诉。7、司法鉴定意见书、（2016）京02民特562号民事判决书，该证据载明姚艳荣于2016年7月1日被宣告为限制民事行为能力人。8、领取年度看护管理补贴的申请、北京市石景山区苹果园街道办事处西黄新村社区居民委员会（以下简称西黄心村居委会）的初审意见和北京市石景山区苹果园街道办事处（以下简称苹果园街道办事处）的复审意见，上述证据记载周国华于2016年6月30日向苹果园街道办事处申请领取被监护人姚艳荣的看护管理补贴，西黄新村居委会于同日初审确定周国华为姚艳荣的监护人，履行看护管理责任后领取补贴，苹果园街道办事处于2016年7月7日作出同意西黄新村居委会初审意见的复审意见。姚艳荣主张该证据可以证明国家一直按照每月200元的标准给予看护补助。李建光对残疾证的真实性及与本案的关联性不认可，李建光认为1997年的残疾证在2009年12月31日已经失效作废，而2017年的残疾证无法证明姚艳荣残疾状态从1997年延续至2017年，因此，姚艳荣提交的残疾证不能证明姚艳荣签订涉案买卖合同时是限制行为能力；李建光对福绥靖医院的病历记录质证意见是真实性无法核实，即使该病历真实，病历记录显示姚艳荣已经临床治愈。李建光认为首钢医院病历真实性无法核实，同时认为姚艳荣在首钢医院的就诊记录没有治疗精神疾病的相关记载，眼部疾病不能说明姚艳荣没有民事行为能力，病历中关于精神疾病的记载源自于自述或既往病史。李建光对民事裁定书的真实性认可，但认为法院是以姚艳荣的行为能力尚待确定为由，裁定驳回起诉，不能说明姚艳荣在当时为无行为能力或限制行为能力。李建光对司法鉴定意见书、（2016）京02民特562号民事判决书的真实性认可，但主张该证据只能说明2016年6月7日姚艳荣被鉴定为限制民事行为能力人，与2015年11月19日签订房屋买卖合同时是否为限制行为能力人之间并无关联。李建光对领取年度看护管理补贴的申请、初审意见和复审意见的真实性未提出异议，但认为上述补贴的发放均是在涉案合同签订之后，不能说明姚艳荣在签订涉案买卖合同时属于限制行为能力。姚艳荣主张1997年之后其一直在展览路医院治疗精神方面的疾病，但未提交相关证据材料予以证明。李建光为证明姚艳荣在签订涉案买卖合同时具有民事行为能力，提交如下证据材料：结某、周复生身份证复印件、西民初字第12411号民事调解书、周复生出具的书面证言、（2006）西民初字第12411号开庭笔录、协议书、离婚协议、姚艳荣在福绥靖医院病历及姚艳荣的残疾证、通知及北京残联通告、北京日报广告预定单、京房权证西字第XXXX号房屋所有权证、房屋核验受理回执、税收缴款书、购房款发票、张喜明和陆中慧的书面证言。李建光主张上述证据可以证明姚艳荣在2006年12月自行参加离婚诉讼活动，姚艳荣系完全民事行为能力人，法院在庭审时对此予以审查确认，若2006年12月姚艳荣不具有民事行为能力，则双方的离婚协议无效，姚艳荣与周复生仍为合法夫妻，周复生作为姚艳荣的监护人，有权代理姚艳荣与周复生处分涉案房屋，故涉案房屋买卖合同合法有效。姚艳荣的残疾证颁发于1997年12月，根据福绥靖医院的病历记载，姚艳荣的精神疾病已于1997年7月被治愈，故该残疾证无事实基础。即便1997年的残疾证真实，当时周复生与姚艳荣仍为夫妻，姚艳荣的监护人应当是周复生，而不是周国华。同时根据北京市残联关于换发二代残疾证的通告可知，姚艳荣的残疾证已于2009年12月31日失效，该残疾证不能作为证据使用。姚艳荣在办理房源核验、缴税、过户手续时，房管部门、建委和税务部门的工作人员并未发现其行为异常。姚艳荣对结某、周复生身份证复印件、西民初字第12411号民事调解书、（2006）西民初字第12411号开庭笔录、协议书、离婚协议、姚艳荣在福绥靖医院病历及姚艳荣的残疾证、通知及北京残联通告、京房权证西字第XXXX号房屋所有权证的真实性认可，但对李建光的证明目的不认可，姚艳荣主张福绥靖医院病历记载的临床治愈与实际治愈疾病不是同一概念，姚艳荣1997年的残疾证确实没有换证，但该残疾证上并未记载有效期，未换证并不影响姚艳荣精神残疾的事实，因为脱残是需要鉴定的。姚艳荣对周复生出具的书面证言、北京日报广告预定单的真实性不予认可。姚艳荣认为李建光提交的缴税证明不能说明姚艳荣参与了缴税，而房源核验受理回执上的签字无法确认是姚艳荣写的，该核验回执上留的电话号码是周复生外甥崔连松的。而张喜明和陆中慧参加了原审案件的旁听，张喜明还曾经撬过涉案房屋的门锁，对该证言的真实性不予认可。争议二、姚艳荣在与周复生离婚时双方是否对涉案房屋进行了分割。姚艳荣主张涉案房屋为其个人财产，对此，提交如下证据材料：1、北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议、房屋拆迁许可证：该证据载明周复生于2001年7月28日获得拆迁补偿款278363元。2、（2006）西民初字第12411号民事调解书、开庭笔录、协议书、离婚协议书，该证据载明2006年12月21日，周复生、姚艳荣经法院调解离婚，双方在庭审中表示共同财产及住房问题自行解决。3、购房合同、购房款发票、姚艳荣的房产证，该证据载明1999年3月周国华代理姚艳荣与北京商业房地产开发公司签订购房合同，姚艳荣按照成本价购买了涉案房屋，姚艳荣为此支付购房款24800元，该房屋于2000年7月19日取得产权证书，该房屋的建成年代为1987年。4、周国华与周复生的电话录音：录音中的周复生表示没有出主意卖房子，也没签字，姚艳荣先被接走，其被人下了蒙汗药，被人看着，姚艳荣被接走后两个月，其才到天津与姚艳荣在一起。此时，姚艳荣告知其实话后，其知道姚艳荣被人糊弄了，其让姚艳荣到派出所找警察给周国华打电话来接姚艳荣，其是被冤枉的，其签字时也是被骗可以分到房钱才签字的，其外甥将其囚禁，其不签字，就给其蒙汗药吃。姚艳荣主张上述证据证明涉案房屋是姚艳荣与周国华的回迁房，竣工时间是1987年，周国华代理姚艳荣签订了购买涉案房屋的合同并交纳了购房款。姚艳荣和周复生名下各有一套住房，双方协商谁名下的住房归谁。周复生名下承租的房屋在2001年7月28日拆迁，周复生自己领取了全部拆迁案款。所以在办理离婚时，双方对住房问题无争议，周复生在录音中否认自己有出售住房的意图，周复生自己认为涉案房屋与其无关。李建光对北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议、房屋拆迁许可证的真实性、关联性、证明目的均不认可；李建光认为（2006）西民初字第12411号民事调解书、开庭笔录、协议书、离婚协议书可以证明姚艳荣与周复生离婚时对涉案房屋没有进行分割，该房屋仍为二人共有财产。李建光对购房合同和发票的真实性认可，李建光认为购房合同显示房屋性质为出售公有住房，并非回迁房，该房屋系姚艳荣与周复生的夫妻共同财产，与周国华无关。李建光对录音的真实性不予认可，李建光认为周复生已经去世，即便录音是其本人，也不应当采信，因为周复生作为买卖合同的内部关系，是利益整体，因为房价上涨，周复生可能会做出摧毁交易的虚假陈述。李建光提供姚艳荣与周复生的结某、周复生的证明、（2006）西民初字第12411号民事调解书、开庭笔录、协议书、离婚协议书证明涉案房屋为姚艳荣与周复生婚姻关系存续期间购买，双方离婚时，未分割该房屋。姚艳荣对结某、（2006）西民初字第12411号民事调解书、开庭笔录、协议书、离婚协议书的真实性认可，对李建光的证明目的不认可。对周复生的证明真实性和证明目的均不认可，姚艳荣主张其提交的录音证据可以说明这份证明不是周复生的真实意思。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，姚艳荣的监护人主张姚艳荣在与李建光签订房屋买卖合同时为限制行为能力，姚艳荣一方应对此承担举证责任。根据姚艳荣一方提交的在案证据来看，1997年福绥境医院的病历和1997年领取的残疾证表明姚艳荣在1997年因精神疾病住院治疗，并在临床治愈后领取了精神残疾证，本案原审过程中，法院曾依据姚艳荣的申请委托鉴定机构对姚艳荣在2015年12月是否具有民事行为能力进行司法鉴定，但终因姚艳荣提供鉴定材料不够完整、充分，鉴定机构未能受理该鉴定，姚艳荣在本案审理过程中提交的首钢医院历年的病历资料中，虽有关于精神分裂症的相关记录，但均不能体现姚艳荣自福绥境医院出院后至2015年12月签订涉案房屋买卖合同前后，曾就精神方面的疾病再次就医治疗；姚艳荣提交的领取年度看护补贴的申请、初审意见、复审意见均是在涉案买卖合同签订之后发生的，据此不能说明姚艳荣的监护人在2016年7月之前一直领取看护姚艳荣的补贴。我们注意到，姚艳荣在2006年曾作为被告，独立参加了离婚诉讼的全过程，并最终解除了与周复生的婚姻关系，而其残疾证中的监护人周国华并未参与该案诉讼；姚艳荣2015年在本院以原告身份起诉其监护人周国华返还原物一案，虽因姚艳荣的民事行为能力尚待确定而被法院裁定驳回起诉，但该裁定并未确认姚艳荣提起该诉讼时不具有行为能力或为限制行为能力。姚艳荣虽在2016年7月被鉴定为限制民事行为能力人，并在2017年重新领取了一级精神残疾的证书，但本院依然不能据此推断出姚艳荣在2015年11-12月间与李建光签订涉案房屋买卖合同时不具备相应的民事行为能力的结论，综上所述，姚艳荣的监护人主张姚艳荣与李建光签订涉案房屋买卖合同时属于限制行为能力，缺乏充分证据证明，本院实难采信。关于姚艳荣与周复生离婚时，双方是否对涉案房屋进行分割的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持的规定，姚艳荣与李建光签订买卖合同时，姚艳荣对涉案房屋无论是否享有完全的处分权，均不影响涉案买卖合同的效力，因此，对于姚艳荣在与周复生离婚时双方是否对涉案房屋进行了分割的事实，与本案争议无关，本院对此不作认定。关于经纪成交版买卖合同和自行成交版买卖合同的效力问题，根据在案证据表明，姚艳荣于2015年11月19日与李建光签订了经纪成交版买卖合同，周复生在该合同落款处亦签字认可，由此可以认定买卖双方就涉案房屋买卖事项达成合意，该合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，姚艳荣一方提交的证据既不能证明该合同存在合同法五十二条规定的无效情形，也不能证明姚艳荣签订涉案房屋买卖合同时属于限制行为能力，本院对其要求确认该合同无效的请求，不予支持。第三人我爱我家公司在本案庭审中认可经纪成交版买卖合同签订后，该公司并未向双方当事人提供居间服务，双方当事人自行办理了网签手续，在此过程中，双方当事人签订的自行成交版买卖合同将涉案房屋的交易价格由225万元变更为260万元，李建光亦按照260万元的价格完成了税款缴纳，因此，260万元应为双方当事人实际履行的交易价格，自行成交版买卖合同应为双方对经纪成交版买卖合同部分内容的变更，该合同亦为双方当事人的真实意思表示，基于前述理由，对姚艳荣一方要求确认自行成交版买卖合同无效的请求，本院亦不予支持。但应当指出的是，在涉案房屋完成过户之后，我爱我家备案的经纪成交版买卖合同附件二中，添加了关于修改房款给付时间的条款，但未经双方当事人签字确认，而李建光持有的经纪成交版买卖合同中并未添加该项内容，因此，我爱我家公司备案的经纪成交版买卖合同中添加的上述内容对双方当事人不具有约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姚艳荣的诉讼请求。案件受理费27600元、诉讼保全费5000元，由原告姚艳荣负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  韩进红审判员  李 俊审判员  田晓昕二〇一九年二月十五日书记员  白指洋