上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初7538号原告：上海汇文进修学院，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈开同，校长。委托诉讼代理人：黄红，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼斌，上海瀛东律师事务所律师。被告：周辉，男，1986年9月13日生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：张苑，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海宝甲实业有限公司，住所地上海市宝山区铁山路XXX号XXX室。法定代表人：陈时丹，执行董事。第三人：王玉霞，女，1979年10月4日出生，汉族，住山东省沂水县诸葛镇下古村村XXX号。原告上海汇文进修学院(以下简称汇文学院)与被告周辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案。审理中，本院先后追加了上海宝甲实业有限公司(以下简称宝甲公司)、王玉霞为本案第三人。本院先适用简易程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理，后于2019年4月3日依法转为普通程序，并于2019年7月12日、2019年10月29日两次公开开庭进行了审理。原告汇文学院的委托诉讼代理人黄红、楼斌，被告周辉的委托诉讼代理人张苑到庭参加诉讼。第三人宝甲公司、王玉霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇文学院向本院提出诉讼请求：1.周辉返还汇文公司租赁押金人民币(以下币种同)15万元，并支付自2018年9月26日起至实际还款之日止按同期银行贷款利率计算的利息；2.周辉返还汇文公司2018年8月3日至2018年9月25日期间的租金265,000元，并支付自起诉之日起至实际还款之日止按同期银行贷款利率计算的利息。事实与理由：2017年5月16日，周辉向汇文学院出租了上海市浦东新区商城路XXX号XXX-XXX室(整16层)房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积986平方米，双方签订了《上海市房屋租赁合同》。该合同约定月租金15万元，付款方式为押二付三。汇文学院按约向周辉支付了押金和房租。2018年1月12日，王玉霞、杜伟持宝甲公司营业执照和授权委托书代表宝甲公司同意周辉将系争房屋转租给汇文学院，在汇文学院、周辉的合同上注明“同意转租”并加盖了公章。汇文学院与周辉的代理人钟春园结清了2018年3月15日前的租金(实际是2018年3月25日前的租金)。汇文学院于2018年1月18日支付了2018年3月26日至2018年6月25日的租金45万元、于2018年2月5日支付了押金15万元、于2018年5月23日支付了2018年6月26日至2018年9月25日的租金45万元。2018年8月2日，案外人宗某到汇文学院，出示了(2015)静执异字第32号裁定，称其已经竞拍买受系争房屋，该房屋不负担租赁权，故要求汇文学院重新与其签订租赁合同，否则要求汇文学院搬离。汇文学院就此事与周辉联系，周辉置之不理。为减少损失，汇文学院无奈与宗某重新签订了租赁合同。汇文学院多次联系周辉要求退还押金和多支付的租金，其仍置之不理。被告周辉辩称：原、被告之间的租赁关系已于2018年3月25日终止，原押金已折抵租金，租金也结算至2018年3月25日。周辉未收到汇文学院主张的押金和租金，也没有指令汇文学院向指定账户付款。第三人宝甲公司未到庭陈述。第三人王玉霞未到庭陈述。2019年8月9日，本院通知王玉霞来院谈话，其称：2014、2015年左右，其曾在宝甲公司工作过一两个月，从事前台接待工作，未签订过劳动合同，以现金方式领工资。期间曾应公司要求提供过一张银行卡给宝甲公司姓陈的老板，并告知了密码，现身边找不到开户行为招商银行、卡号为XXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡，可能当时给的就是这张卡，对该卡中资金往来情况不知情，对涉案租赁事宜亦完全不知情，也未去过系争房屋。本院经审理确认如下事实：系争房屋原权利人为陈品星、王航、杜育洲，该三人与宝甲公司签订了《上海市办公楼租赁合同》(该合同无落款日期)，约定陈品星等三人将上海市浦东新区商城路XXX号良友大厦1601-1620整层部位出租给宝甲公司，租期自2011年9月12日至2026年9月11日，月租金57,900元。2016年6月14日，宝甲公司与上海衡冠资产管理有限公司(以下简称衡冠公司)、周辉等签订《良友大厦续租协议》，约定宝甲公司向衡冠公司、周辉等出租商城路XXX号16层房屋，租期自2016年10月8日至2019年10月7日，月租金137,811元，每年递增5%。该协议载明了收款方开户名为“王玉霞”，账号为“621-8302-1411-1063招商银行五角场支行”。2017年5月16日，汇文学院(承租方、乙方)与周辉(出租方、甲方)就系争房屋租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》。该合同第一条中约定，1-2甲方作为该房屋的法律规定的其他权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知该房屋已设定抵押。第三条交付日期和租赁期限约定，3-1甲方于2017年5月16日前向乙方交付该房屋，租赁期自2017年5月26日起至2020年5月25日。该房屋月租金总计为15万元。4-2付款方式：押二付三。4-3乙方应于每月20日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。4-4乙方支付租金的方式如下：乙方每三个月向甲方支付一次租金，现付后用，甲方确认乙方向甲方支付租金的银行账号为兴业银行，账号……第九条解除本合同的条件约定，9-1甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……(五)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。原告提供的上述《上海市房屋租赁合同》的尾页(签字页)上部有“同意转租”“合同不破租赁”的手写字样，并有宝甲公司的公章以及“杜伟”的签名。2017年9月29日，周辉的代理人钟春园向原告出具《收条》，内容为：“今收到商城路XXX号16楼房租30万元整，现已交租金为2018年3月15日之前房租款已清，之前押金转化为2017年11月15日至2018年1月15日的房租，本次打款账户为中信银行上海周浦支行XXXXXXXXXXXXXXXX钟春园；3月15日之后房租打款至杜育洲，原合同正常有效，合同不变……”2018年1月12日，宝甲公司出具《同意转租声明》，载明现同意系争房屋出租给汇文学院，并由衡冠公司与汇文学院签订转租合同，汇文公司与衡冠公司签约后，应直接向宝甲公司指定衡冠公司交款账户(上海市招商银行五角场支行王玉霞6214-8302-1411-1063)及时缴纳租金和押金。另外，宝甲公司出具了《授权委托书》，载明因本公司法定代表人长期不在上海，不能及时处理公司业务，故涉及商城路XXX号16楼租赁及管理业务全权委托刘兆龙、杜伟、王玉霞经办。之后，汇文公司通过其员工沈浩云向王玉霞付款，沈浩云于2018年1月18日转账支付45万元、于2018年2月5日转账支付15万元、于2018年5月23日转账支付45万元。汇文公司表示，原先支付周辉的押金已抵付租金，故上述转给王玉霞的款项中含15万元补缴的押金。杜育洲等人与平安银行股份有限公司上海分行之间的债权债务纠纷执行程序中，就平安银行股份有限公司上海分行提出的书面异议，上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)于2015年9月2日出具(2015)静执异字第32号执行裁定书：上海市浦东新区商城路XXX号1601-1612、1614-1618、1620房屋的处理不负担租赁权。对此，宝甲公司于2015年10月28日提起执行异议之诉，请求撤销(2015)静执异字第32号执行裁定书，确认宝甲公司对商城路XXX号1601-1612、1614-1618、1620房屋享有合法租赁权。静安法院经审理后以宝甲公司的相关材料均不能证明其与杜育洲等人的租赁合同签订先于平安银行股份有限公司上海分行的抵押登记为由，于2016年5月31日作出(2015)静民四(商)初字第5318号民事判决书：驳回宝甲公司的诉讼请求。后宝甲公司上诉，上海市第二中级人民法院于2016年11月8日作出(2016)沪02民终7182号民事判决书：驳回上诉，维持原判。2018年8月2日，案外人宗某在司法拍卖中竞拍取得系争房屋。之后，汇文公司与宗某就系争房屋签订租赁合同，租期自2018年8月3日起至2022年8月2日。审理中，衡冠公司向本院出具两份《说明函》，分别表示衡冠公司、周辉与宝甲公司的租赁合同于2018年3月25日终止，租金已结清；对本案租赁事宜，认可周辉的观点和意见。原、被告均同意不再追加衡冠公司为本案第三人。汇文公司主张：因宝甲公司提出周辉未经过同意擅自将房屋转租给汇文公司，周辉的代理人钟春园同意进行协调，但要求原告先结清租金。因此，钟春园在2017年9月29日出具了《收条》；当时确实将汇文公司原缴纳的30万元押金抵充为租金，而《收条》上租金结清至2018年3月15日有误，按双方一贯的结算周期，租金实际应已经结算至2018年3月25日。经协调，宝甲公司追认同意周辉转租，2018年1月12日宝甲公司代理人杜伟和周辉(第三次庭审中，汇文公司称可能是周辉派的其他人)向汇文公司提供了《同意转租声明》、《授权委托书》等材料，杜伟在《上海市房屋租赁合同》尾页(签字页)上部写了“同意转租”“合同不破租赁”，并签字盖章；当时周辉同意汇文公司把租金和押金支付到王玉霞的账户。另外，钟春风在《收条》上写了“原合同正常有效，合同不变”，因此双方之间的《上海市房屋租赁合同》并不是在2018年3月25日提前终止，只是2018年3月25日之后租金支付方式变更为直接打款给杜育洲；《上海市房屋租赁合同》到2018年8月2日房屋拍卖后才被迫终止。周辉则表示：因当时已经知道房屋要被拍卖(第二次庭审中，周辉表示因为周辉个人原因，故周辉和衡冠公司需要退出租赁关系)，所以双方在2017年9月对租金、押金进行了结算，《上海市房屋租赁合同》到2018年3月25日提前终止，之后由汇文公司直接与杜育洲等处理租赁事宜；《收条》上“原合同正常有效，合同不变”仅指2017年9月29日至2018年3月25日期间合同继续有效。2017年9月29日之后，周辉及代理人未再与汇文公司一方接触，周辉对宝甲公司出具《同意转租声明》《授权委托书》以及在合同尾页上加注“同意转租”“合同不破租赁”等内容均不知情，也从未要求或同意汇文公司向王玉霞的账户付款。以上事实，由相关租赁合同、《收条》《同意转租声明》《授权委托书》、转账记录、拍卖成交确认书、(2015)静执异字第32号执行裁定书、(2015)静民四(商)初字第5318号民事判决书、(2016)沪02民终7182号民事判决书等，以及各方当事人的陈述在案佐证。本院认为，汇文公司、周辉签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方虽然对于该合同终止的时间意见不一，但目前双方均认可合同已经提前终止，因此，双方应当结清相关费用。现双方也确认已经在2017年9月29日结清了原有30万元押金和2018年3月25日之前的租金，因此，本案的争议焦点是汇文公司通过其员工向王玉霞转账的105万元是否是涉案《上海市房屋租赁合同》项下的押金和租金？本院认为，《同意转租声明》虽有要求汇文公司向王玉霞的账户支付租金和押金的内容，但没有证据证明该《同意转租声明》经过周辉的确认，目前也没有其他证据证明周辉曾指令或同意汇文公司向王玉霞的账户支付租金和押金。因此，在汇文公司未能举证证明已向周辉支付2018年3月26日之后的租金及押金的情况下，其以《上海市房屋租赁合同》在2018年8月提前终止为由要求周辉返还相应的租金、押金以及相应利息，本院难以支持。第三人上海宝甲实业有限公司、王玉霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告上海汇文进修学院的全部诉讼请求。案件受理费7,525元，减半收取计3,762.50元，由原告上海汇文进修学院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  王建华人民陪审员  田有娣二〇二〇年三月二十六日法官 助理  许瑞芬书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭允可中途退庭的，不影响案件的审理。