河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初1896号原告：常湘君，女，汉族，1986年5月17日生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：贾高峰，河南航星律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳开元市场开发有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角，统一社会信用代码：91410300565110901N。法定代表人：金平亮，董事长。被告：洛阳开元商业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角**，统一社会信用代码：91410307066471155T。法定代表人：邵亚培，总经理。被告：洛阳开元居然之家家居建材有限公司，住所：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角**，统一社会信用代码：91410307MA40F8R504。法定代表人：吴军平，董事长。三被告共同委托诉讼代理人：刘明芳，河南万基律师事务所律师，特别授权。原告常湘君与被告洛阳开元市场开发有限公司、洛阳开元商业管理有限公司和被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后依法适用简易程序对该案进行了公开开庭审理。原告常湘君及其委托诉讼代理人贾高峰和三被告洛阳开元市场开发有限公司、洛阳开元商业管理有限公司、被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司的委托诉讼代理人刘明芳到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告、第二被告共同向原告支付租金26000元（按每月5200元，自2018年11月2日起计算至支付完毕止，暂计至2019年4月2日）；2、判令三被告向原告交付位于洛阳新区××大道以西、××大道以北××时尚××宝广场××房产，并由三被告将前述商业用房恢复独立商铺。3、由三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年9月25日，原告与第一被告签订《商品房预售合同》，原告购买第一被告开发的位于洛阳新区××大道以西、××大道以北××时尚××宝广场××号的商业用房（下称“该商铺”），约定2013年10月15日交房，并约定在交房后的一定期限内由第一被告或起委托的机构代管。2013年9月15日，根据第一被告的要求，原告与第二被告签订《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》，约定原告将该商铺委托第二被告管理，期限为五年（自2013年11月1日至2018年11月1日），并约定第四年、第五年向原告支付年租金43159.5元。现委托管理协议已经期满，第一被告、第二被告既未与原告联系续签协议，又不支付租金，侵犯了原告的合法权益，第一被告、第二被告应当按市场价向原告支付自2018年11月2日及之后的租金。经了解，该商铺目前由第三被告占用并，其应当共同向原告承担交付责任。三被告并应当由三被告将该商铺恢复为独立商铺。为维护合法权益，原告根据《民事诉讼法》等相关规定，请依法判如所请。被告洛阳开元商业管理有限公司辩称：一、原告应与其签订委托经营管理协议，否则其有权利无偿使用该涉案商铺。2013年9月25日常湘君与洛阳开元市场开发有限公司（以下简称“开元市场开发公司”）签订了《商品房预售合同》，该合同附件四《合同补充协议》第4条约定：“买受人必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖人安排经营、使用，直至买受人同意服从出卖人经营管理。”2013年9月15日其与常湘君签订《商铺委托经营管理协议》，将涉案商铺交由其进行统一经营管理，服从其的统一经营安排，委托经营期限为2013年11月1日至2018年11月1日，其依照《商铺委托经营管理协议》向常湘君支付租金。2018年11月其多次联系常湘君要求其另行签订委托经营管理合同，常湘君拒绝另签合同，即2018年11月2日至今常湘君没有服从其统一经营管理，其没有支付租金的法律依据，故其有权无偿使用涉案商铺。二、其对该涉案商铺有合法经营使用权，为维护全体业主合法权利，原告应服从其统一经营管理。常湘君在签订《商品房预售合同》时已将涉案商铺的经营管理权授予了开元市场开发公司，开元市场开发公司将该经营权委托给其进行统一经营管理，因此，其对涉案商铺有合法的规划、经营、使用权。常湘君所购涉案商铺系产权式商铺，该商铺性质经洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5101号判决书确认，产权式商铺的所有权与经营权相分离，在设计、招商、经营、管理、分割上都不具有独立性，产权式商铺只有经过统一招商、统一经营管理，签订统一的委托经营管理协议才能使全体业主利益最大化，才能维护全体业主的合法权益，故为维护全体业主的合法权利，常湘君应服从其统一经营管理。被告洛阳开元市场开发有限公司辩称：第一被告开源市场开发有限公司与原告仅存在房屋买卖合同关系，被告已按合同约定向原告支付了房产，因此已经履行完了合同义务，与被告与原告在没有其他关系。被告洛阳开元居然之家家居建材有限公司辩称：第三被告开元洛阳开元居然之家家居建材有限公司与原告不存在任何合同关系，不是本案适格被告，不应承担任何责任。经审理查明：2013年9月15日，被告洛阳开元商业管理有限公司作为受托方系甲方与原告作为委托方系乙方就位于位于龙门大道与××大道交叉口××精品服饰广场内××号商铺签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定：委托经营期限五年整自2013年11月1日起至2018年11月1日止；自开元精品服饰广场正式开业之日起，前三年乙方不向甲方收取任何费用，第四年和第五年甲方就委托标的向乙方支付租金，年租金为43159.5元，合计86319元等等。2013年9月25日，被告洛阳开元市场开发有限公司作为出卖人与原告作为买受人就位于位于洛阳新区龙门大道以西、开元大道以北暂定名为洛阳时尚淘宝广场2层75号的商业用房代码为740409号预测建筑面积为34.75平方米其中套内建筑面积20.1平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.65平方米的房产签订《商品房预售合同》一份，约定：总房价款为364458元，被告选择首付加贷款方式付款，其中首期款184458元，贷款18万元等等。2016年9月22日被告洛阳开元市场开发有限公司向郑州居然之家家居建材市场有限公司出具授权书载明：该公司已授权洛阳开元商业管理有限公司使用（包括原告商铺以及占用的土地在内）该土地及地上不少于43000平方米的商业用房用于开办居然之家商业卖场，授权期限为本授权盖章之日起至2026年12月31日，该授权不可撤销。2017年5月11日，被告洛阳开元市场开发有限公司作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房预售合同补充协议》一份，约定：出卖人同意买受人以2013年与洛阳商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》中约定的租金抵扣所欠房款，第四年租金43159元，第五年租金43159元，该租金逐年直接抵扣买受人所欠出卖人房款，出卖人向买受人出具第四年、第五年返租抵扣所欠房款的正规购房收据，抵扣房款以后，按买受人购房款收据统计剩余购房款；出卖人负责开业后继续启动办理剩余房款的银行按揭贷款；与出卖人关联公司洛阳开元商业管理有限公司继续履行《商铺委托经营管理协议》，所以2018年11月1日前买受人商铺使用权尚属出卖人关联公司，2018年11月2日后续签8年《商铺委托租赁合同》等事由，按商场经营实际情况，双方协商待定等等。原告享有的产权是商铺现状已变为由原属于原告及其他同层产权人的多个概念上的独立空间连通后共同组成统一空间且由诸个同层统一空间叠加组成整体商场。经调解无果，致调解不能。本院认为，2013年9月15日，被告洛阳开元商业管理有限公司作为受托方系甲方与原告作为委托方系乙方就位于位于龙门大道与××大道交叉口××精品服饰广场内××号商铺签订《商铺委托经营管理协议》，2013年9月25日，被告洛阳开元市场开发有限公司作为出卖人与原告作为买受人就位于位于洛阳新区龙门大道以西、开元大道以北暂定名为洛阳时尚淘宝广场2层75号的商业用房代码为740409号预测建筑面积为34.75平方米其中套内建筑面积20.1平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.65平方米的房产签订《商品房预售合同》，以及2017年5月11日，被告洛阳开元市场开发有限公司作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房预售合同补充协议》，均应系各方的真实意思表示，三份合同没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。各方均应按合同约定享有权利和履行义务。据《商品房预售合同》，原告对该商场2层75号的商业用房代码为740409号预测建筑面积为34.75平方米的房产享有所有权。据《商铺委托经营管理协议》，原告享有租金收益权，被告洛阳开元商业管理有限公司享有统一经营管理权并负有向原告支付租金的的义务，委托经营期限五年租金合计86319元（折合年租金17263.8元）。据《商品房预售合同补充协议》，原告享有自2018年11月2日始按商场经营实际情况与被告洛阳开元商业管理有限公司续签8年《商铺委托租赁合同》的权利，被告洛阳开元商业管理有限公司负有按商场经营实际情况与原告缔约的义务。截至目前，因原告享有的产权是商铺现状已变为由原属于原告及其他同层产权人的多个概念上的独立空间连通后共同组成统一空间且由诸个同层统一空间叠加组成整体商场，且该商场已授权被告洛阳开元商业管理有限公司至2026年12月31日期间用于开办居然之家商业卖场，现经营正常，原告诉求恢复为独立商铺实属客观不能。《商铺委托经营管理协议》约定的经营期限届满后，被告洛阳开元商业管理有限公司为运营该商场仍间接掌控原告及其他同层产权人的商铺，自2018年11月2日始至双方缔结新的《商铺委托租赁合同》时为止双方之间应属于不定期租赁，在该不定期租赁期间，被告洛阳开元商业管理有限公司应暂按以前年均租金17263.8元的标准向原告支付租金，待新的《商铺委托租赁合同》确定租金标准后，以新的租金标准为依据，与本案暂时的租金17263.8元作比较，多退少补。综上所述，原告诉求被告洛阳开元商业管理有限公司自2018年11月2日始至双方缔结新的《商铺委托租赁合同》时为止暂时按年租金17263.8元的标准向原告支付租金，证据充足，理由充分，应予以支持；原告其他的诉讼诉求，证据不足，理由不充分，应不予支持。依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条和第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告洛阳开元商业管理有限公司自2018年11月2日始至双方缔结新的《商铺委托租赁合同》时为止暂时按年租金17263.8元的标准向原告常湘君支付租金。二、驳回原告常湘君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取290元，保全费320元，共计610元，由原告常湘君负担10元，由被告洛阳开元商业管理有限公司负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本九份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王忠民二〇一九年十月七日书记员  孙亚丹