上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初17248号原告(反诉被告)：王金珍，女，1966年1月3日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张臻欣，上海安硕律师事务所律师。被告(反诉原告)：曹爱勤，女，1954年4月13日生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：纪玉峰，上海市汇业律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨群，女，1976年9月19日生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：杨安，男，2008年9月11日生，汉族，住江西省景德镇市。被告(反诉原告)：杨天，男，2005年2月14日生，汉族，住江西省景德镇市。以上三被告共同委托诉讼代理人：李捷，上海市震旦律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市嘉定支行，住所地上海市嘉定区嘉定镇塔城路XXX号。法定代表人：刘玮，行长。委托诉讼代理人：秦臻，上海才富律师事务所律师。原告(反诉被告)王金珍与被告(反诉原告)曹爱勤、杨群、杨安、杨天及第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行(以下简称中行嘉定支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王金珍及委托诉讼代理人张臻欣，被告(反诉原告)曹爱勤委托诉讼代理人纪玉峰及被告(反诉原告)杨群、杨安、杨天共同委托诉讼代理人李捷，第三人中行嘉定支行委托诉讼代理人秦臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王金珍向本院提出诉讼请求：1、要求四被告涤除位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋上的抵押并协助原告将该房屋过户至原告名下；2、要求四被告承担逾期办理产权过户的违约金(以750万元为基数，按照万分之三/日的标准自2016年9月1日计算至实际过户之日)。事实和理由：2014年4月，原、被告签订房屋买卖框架合同，约定由原告购买四被告名下位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号的房屋，房屋价款为750万元。之后，原告依约支付了全部房款(含垫付的物业费)，四被告亦将房屋交付原告。2016年8月18日，原、被告签订了正式的房屋买卖合同及补充协议，约定四被告应于2016年8月30日前将房屋产权过户至原告名下。但被告至今未能配合原告办理过户手续，原告遂诉至法院。被告(反诉原告)曹爱勤辩称，在合同履行中由于原告存在逾期支付房款的的违约行为，至今尚余房款未能支付，故被告不同意办理过户手续，且由于原告逾期付款的违约行为导致被告增加银行还贷本息等损失，故原告应承担违约责任。被告(反诉原告)杨群、杨安、杨天共同辩称，三被告系委托被告曹爱勤办理房屋买卖的相关手续，房屋未能过户的原因为原告未按约支付房款，原告作为过错方应承担相应责任。据上，被告(反诉原告)曹爱勤、杨群、杨安、杨天共同提出反诉请求：1、要求原告支付尚余房款92,092.83元；2、要求原告支付逾期付款违约金41,672元；3、要求原告支付违约金50万元；4、要求判令原告付清房款及违约金后，被告再协助原告办理过户手续。原告(反诉被告)王金珍针对反诉辩称，原告已支付全部房款，不存在逾期付款的行为，故不同意反诉请求。第三人中行嘉定支行称，房屋上存有第三人的抵押权，如抵押债权得到清偿则第三人同意撤消抵押权登记。经审理查明：曹爱勤、杨群、杨安、杨天系位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号、198号两套房屋的权利人，杨群、杨安、杨天委托曹爱勤办理出售上述两套房屋的相关事宜。2014年4月29日，王金珍与曹爱勤分别签订了2份《上海市房地产买卖合同》，约定：由王金珍购买上述两套房屋，197号房屋价款为750万元、198号房屋价款为850万元；197号房屋价款支付时间：2014年5月1日前支付100万元定金(待支付尾款时抵作房价款)，2014年7月30日前支付150万元，2014年12月30日前支付150万元，2015年6月30日前支付250万元，2016年3月15日前支付100万元；交房验收：2016年3月30日前；双方约定于2016年1月20日签订正式的《上海市房地产买卖合同》并于2016年2月10日前申请办理过户手续。上述2份合同签订后，王金珍开始支付房款，自2014年4月30日至2016年8月17日期间共计支付了两套房屋的房款计1,590万元。2016年5月，两套房屋均由王金珍接收后入住至今。2016年8月30日，双方经居间签订了两套房屋的正式《上海市房地产买卖合同》，其中197号房屋的《上海市房地产买卖合同》中约定：由王金珍向曹爱勤、杨群、杨安、杨天购买197号房屋，房屋建筑面积为287.49平方米；房价款750万元：2014年5月1日前支付100万元定金(待支付尾款时抵作房价款)，2014年7月30日前支付150万元，2014年12月30日前支付150万元，2015年6月30日前支付250万元，2016年3月15日前支付100万元；双方约定在2016年8月30日前向房地产交易中心申请办理过户手续；曹爱勤、杨群、杨安、杨天同意向银行申请提前还房贷并自行还款；合同另约定：王金珍逾期付款的，应按逾期未付款的日万分之五计算违约金；曹爱勤、杨群、杨安、杨天逾期未交付房屋的(包括办理权利转移和事务转移)，应按王金珍已付款的日万分之五计算违约金。合同签订后，因双方未能办理房屋的过户手续，王金珍诉至本院。另查明：1、王金珍于2016年7月、8月分别缴纳了197号、198号房屋2011年1月至2016年4月期间的物业管理费合计107,494.4元。2、197号、198号房屋于2010年5月26日办理了预购商品房抵押登记，抵押人为曹爱勤、杨群、杨安、杨天，抵押权人为中行嘉定支行，抵押债权数额为790万元。3、审理中，王金珍同意代为清偿197号房屋上的抵押债权，并要求在代为清偿后以代为清偿金额向曹爱勤、杨群、杨安、杨天追偿；中行嘉定支行则表示在抵押债权受偿后可注销房屋上设置的抵押权登记。以上事实，有上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、付款凭证等及庭审笔录为证。本院认为：一、关于房款的支付。1、房款金额：曹爱勤、杨群、杨安、杨天出售的197号、198号两套房合计价款为1,600万元，王金珍支付的房款为1,590万元，另10万元王金珍认为以其垫付的2套房2011年1月至2016年4月期间的物业费相抵，而曹爱勤、杨群、杨安、杨天则认为其未居住使用过房屋且王金珍自愿承担物业费，故不应承担物业费。本院认为,王金珍接受2套房屋(2016年5月)之前的物业费应由曹爱勤、杨群、杨安、杨天承担，故2011年1月至2016年4月期间的物业费应由曹爱勤、杨群、杨安、杨天承担，现王金珍垫付了该物业费用并主张冲抵房款，应属合理，本院予以采信，据此，本院确认197号房屋(价款750万元)及198号房屋(价款850万元)合计价款1,600万元已支付完毕。2、付款时间。虽然部分房款的支付存在迟延，但在2014年4月30日至2016年8月17日长达2年多的付款期间内，曹爱勤、杨群、杨安、杨天从未对付款迟延提出过异议，双方实际已对部分付款时间的变更予以了认可，故对曹爱勤、杨群、杨安、杨天所称王金珍存在逾期付款之说本院不予采信。二、关于房屋过户。双方约定于2016年8月30日前向房地产交易中心申请办理过户手续，由于197号、198号两套房存在中行嘉定支行的抵押债权，在清偿抵押债权、撤销抵押权登记之前双方无法办理房屋过户手续，而根据合同约定，清偿抵押债权的义务由曹爱勤、杨群、杨安、杨天承担，但曹爱勤、杨群、杨安、杨天至今未能履行上述义务，导致无法办理房屋过户手续，其行为构成违约。综上，本院认为，王金珍与曹爱勤、杨群、杨安、杨天间关于197号房屋的买卖合同关系合法有效，双方均应按约履行。在实际履行中，王金珍支付了房价款，但曹爱勤、杨群、杨安、杨天虽交付了房屋，但却未能按约清偿抵押债权、办理房屋过户的相关手续，显属违约，应承担逾期过户的违约责任。虽然合同约定于2016年8月30日前办理房屋过户手续，但考虑到撤销抵押权登记需要一定的合理期间，现本院酌情确定该期间为3个月，故曹爱勤、杨群、杨安、杨天应在2016年12月1日前清偿抵押债权并撤销抵押权登记，现因曹爱勤、杨群、杨安、杨天至今未能履行上述义务，故其理应履行清偿抵押债权、协助办理撤销抵押权等义务并承担自2016年12月1日起至本判决生效之日止的逾期过户违约金，本案中王金珍主张以750万元为基数，按照万分之三/日的标准计算逾期过户违约金在合同约定范围之内且尚属合理，本院予以支持。审理中，王金珍同意代为清偿抵押债权并主张追偿权，与法无悖，本院予以支持，而曹爱勤、杨群、杨安、杨天的反诉诉请无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)曹爱勤、杨群、杨安、杨天应于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行清偿位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)，如逾期，原告(反诉被告)王金珍可代为清偿上述债务，被告(反诉原告)曹爱勤、杨群、杨安、杨天应在代为清偿后十日内将上述代偿款支付给原告(反诉被告)王金珍；二、被告(反诉原告)曹爱勤、杨群、杨安、杨天及第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行应于上述贷款清偿之日起十日内注销位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋之上第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行的抵押权登记；三、被告(反诉原告)曹爱勤、杨群、杨安、杨天应于位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋上的抵押权登记注销后十日内协助原告(反诉被告)王金珍办理该房屋产权过户至原告(反诉被告)王金珍名下的登记手续；四、被告(反诉原告)曹爱勤、杨群、杨安、杨天应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)王金珍违约金(以750万元为基数，按照万分之三/日的标准自2016年12月1日起计算至本判决生效之日止)；五、被告(反诉原告)曹爱勤、杨群、杨安、杨天的反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6,400元，减半收取3,200元，财产保全费5,000元，合计本诉诉讼费8,200元，由被告(反诉原告)曹爱勤、杨群、杨安、杨天负担(应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费11,468元，由被告(反诉原告)曹爱勤、杨群、杨安、杨天负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张奚二〇一九年五月二十日书记员  王豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。