四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初2712号 原告：吴渊，男，1989年5月1日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：吴中军，男，1966年6月21日出生，汉族，住四川省射洪县，系原告吴渊的父亲，特别授权代理人。 被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第二分公司，住所地：成都高新区天府大道中段********。 负责人：李移房，职务不详。 被告：北京小家联行企业管理有限公司，住所地：，住所地：北京市朝阳区安华里****楼**3402内**v> 法定代表人：张峥，职务不详。 原告吴渊与被告成小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第二分公司（以下简称小家联行成都二公司）、李移房、张峥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序。后，原告吴渊向本院提交《追加被告申请书》，申请追加北京小家联行企业管理有限公司（以下简称小家联行公司）为本案被告，本院经审查认为，案外人小家联行公司与本案裁判结果具有直接利害关系。故，本院予以准许。又，因张峥、小家联行公司下落不明，本院裁定转为普通程序，由本院审判员王静担任审判长，并与人民陪审员李蔚、詹素清组成合议庭进行审理。后，原告吴渊于2019年9月2日向本院提交《撤回部分被告及明确诉讼请求的申请（减少诉讼请求）》，自愿申请撤回其对被告李移房、张峥的起诉。本院认为，原告吴渊自愿申请撤回其对被告李移房、张峥的起诉系自由处分其诉权的行为，且该行为并不损害国家、集体或第三人的合法利益，故本院予以准许。本案于2019年9月2日、2019年9月25日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告吴渊的委托诉讼代理人吴中军到庭参加诉讼，被告小家联行成都二公司、小家联行公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭，原告吴渊到庭参加诉讼，被告小家联行成都二公司、小家联行公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴渊向本院提出诉讼请求（最终明确的诉请）：1、判令解除吴渊与小家联行成都二公司之间的《房屋出租委托代理合同》；2、判令小家联行成都二公司向吴渊支付2017年4月1日至2018年4月1日的免租租金6000元；3、判令小家联行成都二公司向吴渊支付从2019年1月1日起至恢复房屋原貌并归还房屋之日止的房屋租金；4、判令小家联行成都二公司支付房屋租赁期间欠缴物业费、水费、电费、燃气费等应付费用及滞纳金2000元；5、判令小家联行成都二公司支付吴渊在诉讼期间往返成都的车费、住宿费、餐费以及误工费2000元；6、小家联行公司对小家联行成都二公司的所有责任承担连带责任。事实与理由：吴渊与小家联行成都二公司于2017年3月26日签订《房屋出租委托代理合同》（以下简称案涉合同），约定吴渊将位于成都高新区房屋（以下简称案涉房屋）租赁给小家联行成都二公司，租赁期间为2017年4月1日至2020年3月39（审注：疑为笔误，应为31）日止，房屋租金为3000元／月，并逐年递增100元／月，付款方式为季付。吴渊分别于2017年3月31日收到张春红代为支付的租金7500元、于2017年7月3日收到李移房代为支付的租金7500元、于2017年10月6日收到李移房代为支付的租金7500元、于2018年1月2日收到李移房代为支付的租金7500元、于2018年4月17日收到张峥代为支付的租金9300元、于2018年7月2日收到李彬代为支付的租金9300元、于2018年10月20日收到刘丽荣代为支付的租金9300元，此后再无租金转入。自2018年起，吴渊多次联系小家联行成都二公司人员缴纳欠缴物业费、燃气费以及支付拖欠房租，但自2018年11月以后，吴渊联系小家联行成都二公司，其工作人员已不再接听电话、回复信息。吴渊报案后得知小家联行成都二公司已被立案侦查，无法继续履行合同。案涉合同中第四条第四款所约定60日装修期，吴渊认为是在完整履行完3年合同的基础上才生效，因小家联行成都二公司原因导致无法继续履约，故小家联行成都二公司需按照租金3000元／月支付免租租金，合计6000元。案涉合同第十二条其他约定事项中约定合同租赁期内物管费由小家联行成都二公司负责支付，小家联行成都二公司需支付至归还房屋之日止期间所发生物管费、水费、电费、气费等费用。案涉合同还约定了小家联行成都二公司不再续租的情况下，由其拆除在案涉房屋加装隔断及恢复房屋原有面貌。据吴渊了解，目前案涉房屋仍由小家联行成都二公司租赁给租客，并与租客签订贷款合同，租客贷款的房租已提前一年支付给小家联行成都二公司，且租客目前仍住在案涉房屋中居住，其未完全搬离前仍需继续支付租金，故小家联行成都二公司应将案涉房屋恢复原状或赔偿吴渊；在案涉合同附件一房屋交割清单中，明确了房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔，虽未明确金额，但所有设备设施为全新且双方验收后交付，若有损毁需由被告全额赔偿。吴渊常住重庆，若合同正常履约不会出现请假至成都提起诉讼的情况，所产生的车费、餐费、住宿费、误工费等均应由小家联行成都二公司承担。小家联行成都二公司持续侵害吴渊的合法权益，屡屡违约，且目前不具备继续履约的条件，严重影响了吴渊的合法权益。综上，为维护自身合法权益，故吴渊诉至本院，请求判如所请。 小家联行成都二公司、小家联行公司未作答辩。 吴渊围绕诉讼请求依法提交了证据。根据吴渊陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月26日，吴渊作为甲方（委托人），小家联行成都二公司作为乙方（租赁代理机构），双方签订了案涉合同，其中与本案有关的约定如下：“……第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于成都市高新区（县中和街道办事处中德英伦世邦8栋1单元1501号。房屋为3室2厅2卫，建筑面积80平方米……第二条房屋租赁用途租赁用途：居住……第三条出租代理权限及期限……（二）出租代理期自2017年5月1日至2020年6月1日，共计3年零1个月。出租代理期限可延长30月。（三）甲方应于2017年4月1日前将房屋交付给乙方……第四条租金（一）月租金标准：3000元／月，租金总计：人民币拾万零伍仟陆佰元整（¥：105600）。（二）租金收取方式：甲方在中国建设银行开设账户，户名：吴渊；账号为……；如遇法定节假日付款日期顺延。（三）乙方将各期租金划入甲方账户日期：付款日期和金额：第1次2017年4月1日（￥7500）；第2次2017年7月1日（￥7500）；第3次2017年10月1日（￥7500）；第4次2018年1月1日（￥7500）；第5次2018年4月1日（￥9300）；第6次2018年7月1日（￥9300）；第7次2018年10月1日（￥9300）；第8次2019年1月1日（￥9300）；第9次2019年4月1日（￥9600）；第10次2019年7月1日（￥9600）；第11次2019年10月1日（￥9600）；第12次2020年1月1日（￥9600）；以后以此类推；（四）出租代理期内甲方同意预留出60工作日作为乙方工作期及装修期，工作日后于2017年5月1日开始计算租金，甲方同意工作期及装修期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。（五）装修期为房屋签约之日起，截止执行满……个合同月时止。如约定的装修期结束时房屋因第三方原因导致不具备正常居住条件（包括但不限于装修受阻，未能：通水、通电、通气、通宽带、办理门禁卡），则装修期自动顺延至条件具备时止。第五条其他费用出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费……（9）卫生费……第七条乙方的权利和义务……2、乙方提供装修、家具配置服务时，可以根据需要对房屋进行装修改造（包含：将原有客厅改造为卧室，优化水、电、暖、燃气、下水等线路管道措施），但不得破坏房屋建筑主体承重结构。3、合作期内，乙方应妥善保管房屋各类钥匙，并负责租期内的水、电、天然气和物管费费用。……” 另查明，吴渊于庭审中陈述小家联行成都二公司于2019年1月1日起未向其支付房屋租金且其已于2019年2月25日自行收回案涉房屋，并于同年3月1日重新出租给新的承租人。 再查明，吴渊代小家联行成都二公司支付案涉房屋2018年10月1日至2019年2月28日的物管费1136.45元、生活垃圾处理费40元，2018年7月11日至2019年2月11日的水费469.65元，2018年6月至2019年1月的燃气费746.62元。故，结合吴渊诉请及其提交的相应证据，本院认定截至2019年2月25日吴渊收回案涉房屋之日，吴渊代小家联行成都二公司缴纳其欠缴的物管费909.17元、水费469.65元、燃气费746.62元，上述费用共计2125.44元，已由吴渊实际代缴。 还查明，小家联行成都二公司系小家联行公司的下属的分支机构。 上述事实，有吴渊当庭陈述以及吴渊提交的案涉合同、《成都衡信英伦物业管理有限公司中德.英伦世邦JK区项目专用收据》燃气费发票、手机交费凭证等在卷佐证。关于吴渊主张的2019年2月的燃气费56.84元，其虽提交了发票但并未提交对应的缴费凭证，故本院不予认可。关于吴渊主张的2019年3月后产生的燃气费及对应证据，因案涉房屋已于2019年2月25日被吴渊自行收回并另行出租，故上述证据与本案不具有关联性，本院亦不予认可。另，吴渊就其主张的诉讼期间往返成都的车费、住宿费、餐费以及误工费，因其并未提交证据予以证明，故本院不予认可。 关于本案审理重点和关键性问题，本院逐一审核认定如下： 一、关于案涉合同的性质及效力应如何认定的问题。 本院认为，吴渊与小家联行成都二公司签订的案涉合同虽名为房屋出租委托代理合同，实为房屋租赁合同。该房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且约定内容并未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法、有效，双方均应依约履行各自权利义务。 二、关于吴渊是否有权解除案涉合同，若其有权解除案涉合同，案涉合同解除的时间应如何认定的问题。 本院认为，根据审理查明事实，案涉合同并未约定解除条件，但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，于本案中，小家联行成都二公司未按案涉合同约定履行其支付租金的义务，已构成根本违约，故吴渊享有法定解除权。又，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，吴渊已于2019年2月25日通过自行收回案涉房屋的方式将解除通知送达小家联行成都二公司，故案涉合同已于2019年2月25日解除。鉴于小家联行成都二公司并未支付2019年1月1日起的租金，故小家联行成都二公司应向吴渊支付2019年1月1日起至2019年2月25日的租金5867.86元（3100元+3100元÷28天×25天）。 三、关于吴渊主张的各项损失应如何认定的问题。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第九十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，鉴于案涉合同的解除系小家联行成都二公司违约造成的，故小家联行成都二公司应承担赔偿责任。就吴渊主张的各项损失，本院逐一认定如下：1、关于吴渊主张的免租期租金6000元，本院认为，吴渊主张该费用既无合同依据，亦无法律依据，故本院不予支持；2、关于吴渊主张的物管费、水费、电费、燃气费及滞纳金2000元，本院认为，根据庭审查明事实，小家联行成都二公司尚欠租赁期间水费、燃气费、物管费共计2125.44元且吴渊已实际代缴，但鉴于吴渊仅主张2000元，故本院对于吴渊主张的物管费、水费、燃气费在2000元范围内予以支持。就吴渊主张的电费，因其未提交相应证据予以证明，故本院不予支持；就吴渊主张的滞纳金，因无合同依据亦无证据证明，故本院不予支持。另，吴渊虽提交了生活垃圾处置费的相应证据，但其并未作为诉请提出，故本院不予处理；3、关于吴渊主张的来往成都的车费、住宿费、餐费以及误工费2000元，因其并未提交相应的证据予以证明，故本院不予支持。 又，于本案中，因小家联行成都二公司系小家联行公司下属的分支机构，虽由其对外建立房屋租赁合同关系，但由于其不具有法人资格，故其民事责任应由小家联行公司承担。 综上，本院对于吴渊诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、判令原告吴渊与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第二分公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年2月25日解除； 二、被告北京小家联行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴渊支付租金5867.86元； 三、被告北京小家联行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴渊支付物业费、水费、燃气费共计2000元； 四、驳回原告吴渊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1532元、后续公告费300元，共计1832元，由原告吴渊负担1629元，被告北京小家联行企业管理有限公司负担203元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 静 人民陪审员  詹素清 人民陪审员  李 蔚 二〇一九年九月二十五日 法官 助理  金 龙 书 记 员  陈 鑫