安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初472号原告：成正平，男，1971年10月2日出生，汉族，住安徽省含山县。原告：王家梅，女，1969年8月13日出生，汉族，住安徽省含山县。委托诉讼代理人：成正平，男，1971年10月2日出生，汉族，安徽省含山县号，系原告王家梅的配偶。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅晓刚，该公司员工。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101、201、301室，统一社会信用代码913411005634351049。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。原告成正平、王家梅与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成正平同时作为原告王家梅的委托诉讼代理人、被告中兴公司的委托诉讼代理人傅晓刚、张仁风、被告中普公司的委托诉讼代理人邱程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。成正平、王家梅向本院提出诉讼请求：1、解除其与中兴公司、中普公司签订的《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，退还其位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆D单元2051商铺，并按合同约定承担违约责任；2、中兴公司支付其租金72312元（自2018年4月1日至2019年4月1日期间）和逾期付款利息13014元（按月利率2%，其中36156元租金自2018年4月1日至2019年4月1日、36156元租金自2018年10月1日至2019年4月1日），以后到期的租金另行主张；3、中普公司在中兴公司支付租金、利息不能时承担给付责任，并对涉案商铺进行回购，按按商品房买卖合同总价款的150%退还其购房款；4、中兴公司向其公布向居然之家收取的2016年10月1日至2019年4月1日期间的租金，并支付其超出保底收入的90%；5、中兴公司、中普公司承担本案的诉讼费用、差旅费用。事实和理由：2013年6月8日，其与中普公司签订了《滁州市商品房预售合同》，其购买中普公司位于滁州市醉翁西路669号中普城市广场全球家居生活馆家居馆D单元2051室商铺，建筑面积为73.09平方米，购房总价610763元。同日，其与中兴公司、中普公司签订《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，约定其将购买的上述商铺委托中兴公司经营，起租日为2013年10月01日，前三年为免租期，第四至七年保底收益为购房款总价的11.84%（如后期租金比率超过的，超过部分其得90%、中兴公司得10%），租金每半年支付一次（在每半年度的第一个月内付清）等内容。但中兴公司并未按约定支付租金，至起诉之日，中兴公司尚欠其租金72312元（2018年4月1日至2019年4月1日期间）。涉案房屋被中普公司租赁给居然之家，租金被中普公司收取，同时合同明确约定中普公司对其商铺在2018年7月1日至2018年9月30日期间进行回购，回购按商品房买卖合同总价款150%退还。中兴公司在庭审中辩称：对解除合同、返还房屋、支付租金的诉讼请求无异议，但违约金应当按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。中普公司在庭审中辩称：对解除合同、返还房屋的诉讼请求无异议，欠付租金数额由中兴公司按照合同约定计算，欠付租金的违约金应按银行贷款基准利率计算违约金。但合同关于房屋回购的约定属于无效约定，第4项诉讼请求不是法院审理范围。本院经审理认定事实如下：2013年6月8日，成正平、王家梅（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在二楼051号（编号：D2051）商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中兴公司后将前述商铺出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司经营。2013年7月29日，成正平、王家梅向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆D2051室房屋，建筑面积为40.74㎡，购房款为610763元。2013年7月29日、2014年1月10日，成正平、王家梅分别向中普公司支付购房款310763元、300000元，合计610763元。2018年9月30日，滁州市国土资源和房产管理局为该房屋办理了不动产权登记，权利人为成正平、王家梅；该房屋设有抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司滁州分行，履行债务期限为2013年8月20日起至2023年8月20日止。截至本案法庭辩论结束前，中兴公司尚欠成正平、王家梅2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金72314.34元。2018年7月19日，成正平、王家梅向中普公司提交了《中普·城市广场全球家居生活馆商铺回购申请》。上述事实由成正平、王家梅举证的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》、判决书、授权委托书复印件、回执联、不动产权证、商品房预售合同、购房发票予以证实，经中兴公司、中普公司质证，对真实性均无异议，本院对其真实性均予以采信。本院认为，成正平、王家梅与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。按约定，中兴公司应自第四年即2016年10月1日起至第七年，于每半年的第一个月支付成正平、王家梅半年租金即36157.17元（610763元×11.84%÷2）；根据成正平、王家梅诉请的期间，中兴公司应分别于2018年4月30日前、2018年10月31日前各支付租金36157.17元，合计72314.34元，因成正平、王家梅诉请为72312元，中兴公司亦予以认可，故本院确认中兴公司尚欠72312元（租赁期间：2018年4月1日至2019年3月31日）。对成正平、王家梅主张的违约金，《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，即每月2037元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因其并未提供证据证明其实际损失情况，结合中兴公司的违约情况本院酌情自2018年5月1日至2018年10月31日按所欠租金36156元、按中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算为786.39元；自2018年11月1日至实际付清之日按所欠租金72312元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算。对成正平、王家梅要求中普公司在中兴公司支付租金、利息不能时承担给付责任，实际是要求中普公司对中兴公司的上述债务承担补充清偿责任。因《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中，中普公司通过约定回购的方式向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故成正平、王家梅作为房屋买受人有权要求中普公司对中兴公司欠付的租金和违约金承担共同付款义务，因其仅主张中普公司承担补充清偿责任，本院予以支持。关于成正平、王家梅要求解除其与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》并返还房屋的诉请，因成正平、王家梅将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括成正平、王家梅在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故成正平、王家梅要求解除本案运营管理合同并返还房屋的条件尚不成就，本院对成正平、王家梅的该项诉讼请求不予支持。对成正平、王家梅要求中普公司履行回购义务，实际是欲将涉案房屋转让予中普公司，因其举证的不动产权证中载明该房屋向中国银行股份有限公司滁州分行设立了抵押，此时出售该房屋应取得抵押权人的同意，但其未提供证据予以证明，本院不予处理。对成正平、王家梅要求中兴公司向其公布向居然之家收取的2016年10月1日至2019年4月1日期间的租金并要求中兴公司支付超出保底收入的90%，因该诉请不明确且缺乏事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成正平、王家梅租金72312元及相应违约金（暂计算至2018年10月31日为786.39元；自2018年11月1日至实际付清之日，按本金72312元、中国人民银行同期同种类贷款基准利率计算）；二、被告滁州中普置业有限公司对被告滁州中兴商业运营管理有限公司履行上述债务不能的部分承担补充清偿责任；三、驳回原告成正平、王家梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1933元，减半收取966.5元，由原告成正平、王家梅负担124.5元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 唐 超人民陪审员 田 蓉人民陪审员 朱龙霞二〇二〇年七月三日书 记 员 马茂丽附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。