濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初4949号原告：刘景玉，女，汉族，1965年7月14日出生，住河南省范县。委托诉讼代理人：朱振华，河南龙大律师事务所律师。委托诉讼代理人：任金凤，河南龙大律师事务所律师。被告：濮阳亿州物业管理有限公司，住所地濮阳市中原路与香山路交叉口。统一社会信用代码：9141090005085600XU（1-1）。法定代表人：高登坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄晓天，河南泽民律师事务所律师。原告刘景玉与被告濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称“亿州物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理中，因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，由审判员武熙春担任审判长，与审判员宋瑞玲、人民陪审员李琳组成合议庭，于2019年9月6日组织双方当事人质证。原告刘景玉的委托诉讼代理人朱振华、任金凤（质证时未到庭）、被告亿州物业公司的委托诉讼代理人娄晓天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘景玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《商铺委托经营管理合同》；2、依法判令被告腾退房屋并按照原购房合同中的标准恢复原状；3、依法判令被告支付房屋租金32424.8元（自2017年10月1日计算至2019年5月1日）；4、请求判令被告支付原告违约金（其中20478.56元自2017年11月1日按日0.02%计算租金清偿之日；以20478.56为标准自2018年11月1日起按日0.02%计算租金清偿之日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订了《商铺委托经营管理合同》一份，合同约定原告将位于濮阳建材家居国际博览二期市场第008幢2层56号商铺委托给被告使用或租赁，委托期限为十年（自2014年10月1日至2024年9月30日止），该商铺前三年收益归被告，第四至第十年租金于每个合同年度的第二个月支付给原告。根据合同约定，被告应于2017年11月1日前支付给原告租金，但被告至今未付，已构成严重违约，为保障原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告亿州物业公司辩称，1、关于解除合同，委托合同6.3明确约定未经乙方同意甲方不得解除合同；2、由于甲方不得解除合同，所以不存在腾退房屋，并且我们也不同意解除合同，托管合同5.1明确约定，甲方同意实际使用人对商品进行从新间隔布局等，另原告并不能证明房屋的间隔布局是由我方进行的，综上，该诉讼请求应当予以驳回；3、租金按照总价款的8%支付没有异议，但需要原告明确房屋总价款；合同8.2明确约定甲方在托管期间的相关税费应当有甲方自行缴纳；4、违约金要求过高，请求减少；5、原告作为涉案房屋的实际出租人员，应当依法缴纳财产租赁所得税，依据个人所得税代扣代缴办法，公司应当是代扣代缴义务人，因此即便是支付房租也应当扣除个人所得税。针对被告亿州物业公司的答辩意见，原告刘景玉补充称房屋总价款根据房屋买卖合同计算的255982元，根据委托合同约定被告已经有两年租金未支付，已经根本违约，原告根据合同法第九十四条之规定依法解除合同，被告代原告接收的房屋，开发商已经按照国家标准将房屋交付给被告，被告如果认为中间的隔断不是被告所拆，应当提供证据证明，根据委托合同约定，相关税费由原告自行缴纳，原告至今未收到租金，就算收到租金，是否申报不是本案审理范围。经审理查明，原告自河南亿丰置业有限公司处购买了其坐落在濮阳市××××路的濮阳建材家居博览城第008幢2层56号商铺。后原告（委托方、甲方）与被告亿州物业公司（受托方、乙方）签订《商铺委托经营管理合同》一份，该合同第一条：甲方将所有的位于濮阳建材家居国际博览城二期市场第008幢2层56号商铺委托给乙方使用或租赁；第三条委托经营期限及租金1、期限委托年限为十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止（如乙方责任及不可抗拒原因造成商铺工期延迟，商铺管理期限顺延，具体以双方签订的确认书为确）。2、租金租金自2014年10月1日开始计算，提前开业的，计算日以实际开业之日开始计算。该商铺前三年的全部收益归乙方所有，用于乙方培育市场支付管理等费用。第四至第十年按照市场实际收取的租金支付；并且乙方确保：第四年、第五年每年租金金额不低于合同签约房价款的8%，如低于本约定回报时，由乙方补贴资金给甲方。自第六年至第十年，乙方提留实际收取租金的10%作为管理费用。3、第四至第十年租金，于每个合同年度的第二个月予以支付；第四条甲方全权委托乙方与河南亿丰置业有限公司办理该商铺的交接事宜，相关费用均由甲方承担；第五条装修1、甲方同意，乙方或乙方出租后的实际使用人根据经营的需要对该商铺进行全部或部分装修，包括但不仅限于对商铺进行重新间隔、布局等；第六条续约3、委托经营期间，未经乙方同意，甲方不得擅自解除本合同，也不得与乙方出租后的实际使用人及甲、乙双方以外的第三方建立租赁合同关系；第八条相关税费的约定1、委托经营期限内、甲乙双方应按照国家规定缴纳各自税费，甲方不承担经营管理费用及物业管理费用。2、甲方在委托经营期间内因商铺出租发生的税费及其他依法应缴纳费用由甲方自行申报缴纳；第十一条违约责任1、如乙方未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项万分之二的违约金。3、除本合同另有约定外，双方均不得擅自终止本合同，如任一方擅自终止本合同或因甲方商铺被第三方主张权利等其他行为致使本合同被解除，则应以第4-6年租金（年租金不低于房款8%）的等额额度支付违约金给对方。如对方要求继续履行合同的，违约方应无条件继续履行。另查明，涉案房屋建筑面积共40.11平方米，单价为每平方米6377.24元，总金额255791元。按照合同约定第四年、第五年每年租金金额不低于合同签约房价款的8%计算，第四年年租金应为20463元，第五年即2018年10月1日至2019年5月1日期间的租金应为11937元（20463元÷12×7），共计32400元。又查明，涉案房屋处于空置状态。本院认为：原、被告基于自愿、平等签订房屋租赁合同，该合同不违反法律法规强制性规定的条款，对双方均有约束力。因原、被告双方约定第四至第十年租金于每个合同年度的第二个月予以支付，亿州物业公司接受租赁物后并非按照约定全面履行支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未能履行的，当事人可以解除合同。亿州物业公司拒不支付租金，致使原告不能实现合同目的。亿州物业公司的行为已经构成根本违约，原告依法可以解除租赁合同。现原告诉请解除租赁合同，于法有据，应予支持。原告和亿州物业公司签订的《商铺委托经营管理合同》于本判决生效之日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商铺委托经营管理合同》被解除后，亿州物业公司除应当向原告返还租赁的房屋外，还应当按照合同的约定向原告支付拖欠的租金及违约金。由于涉案租赁的房屋处于空置状态，租赁合同被解除后，亿州物业公司没有履行返还租赁的房屋义务的，原告可以自行收回租赁的房屋。原告同意被告亿州物业公司或亿州物业公司出租后的实际使用人根据经营的需要对该商铺进行全部或部分装修，因原告未举证证明装修商铺主体，故原告要求被告亿州物业公司恢复原状，本院不予支持。亿州物业公司须支付的租金、违约金的金额应当综合委托经营管理合同的约定和双方当事人履行合同的情况予以确定。按照委托经营管理合同的约定，涉案房屋前三年（2014年10月1日至2017年9月30日）的租金归亿州物业公司，第四年租金自2017年10月1日开始计算，第四年、第五年每年租金金额不低于合同签约房价款的8%，双方约定第四至第十年租金于每个合同年度的第二个月予以支付。逾期未交纳租金的，逾期每天支付逾期款项万分之二的违约金。原告已经把委托经营管理合同约定的租赁房屋交付给亿州物业公司使用、租赁，亿州物业公司应当按照合同约定的租金标准交付租金。亿州物业公司接收房屋后从未向原告交纳过租金，亿州物业公司应当按照合同的约定支付逾期付款违约金。故原告请求被告亿州物业公司支付32400元理由成立，予以支持。被告亿州物业公司第四年（2017年10月1日至2018年9月30日）租金的逾期违约金应当自2017年11月1日开始计算，截止2019年9月5日，亿州物业公司应当支付原告违约金2754元，被告亿州物业公司第五年（2018年10月1日至2019年9月30日）租金的逾期违约金应当自2018年11月1日开始计算，截止2019年9月5日，亿州物业公司应当支付原告违约金1261元，以上违约金共计4015元。从2019年9月6日起，亿州物业公司应当以其欠付的租金金额为基数，按照每天万分之二的标准向原告支付逾期付款违约金至付清所欠租金之日止。被告亿州物业公司以违约金数额要求过高请求调整，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘景玉与被告濮阳亿州物业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》；二、被告濮阳亿州物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘景玉返还濮阳建材家居国际博览二期市场第008幢2层56号房屋；三、被告濮阳亿州物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘景玉支付租金32400元（该租金从2017年10月1日起计算至2019年5月1日止），2019年5月1日之后的租金，被告濮阳亿州物业管理有限公司按照每年20463元的标准向原告刘景玉支付租金至本判决生效之日止；四、被告濮阳亿州物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘景玉支付违约金4015元（以20463元为基数，自2017年11月1日起按照日利率0.02%计算至2019年9月5日，自2018年11月1日起按照日利率0.02%计算至2019年9月5日），2019年9月5日之后的逾期付款违约金，被告濮阳亿州物业管理有限公司以其欠付的租金金额为基数，按照每天万分之二的标准向原告刘景玉支付至所欠租金清偿完毕之日止；五、驳回原告刘景玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，由被告濮阳亿州物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  武熙春审 判 员  宋瑞玲人民陪审员  李 琳二〇一九年九月九日书 记 员  王 宁