云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初5113号原告：马春平，男，1971年8月10日生，回族，本科文化，禄丰县人，住禄丰县。委托诉讼代理人：杨洋，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。被告：刘利民，男，1963年8月28日生，汉族，大专文化，楚雄市人，住昆明市官渡区。第三人：楚雄康源房地产经纪有限公司，住所地楚雄市鹿城镇东兴路160号东苑小区2幢1层160号，统一社会信用代码：91532301MA6NBWE80G。法定代表人：康云洪，执行董事。原告马春平与被告刘利民、第三人楚雄康源房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马春平的委托诉讼代理人杨洋、被告刘利民、第三人楚雄康源房地产经纪有限公司的法定代表人康云洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马春平向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的房屋买卖(居间)合同；2.请求判令被告双倍返还定金80000元；3.请求判令被告支付违约金149600元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经多次磋商后，原、被告于2019年8月10日在第三人楚雄康源地产经纪有限公司签订了房屋买卖（居间）合同，合同约定，由原告以748000元的对价向被告购买坐落于楚雄市北浦小区1-18-3-5-2号房屋；合同签订之日由原告向被告支付定金40000元，于2019年9月30日前支付300000元，于2019年11月30日前向被告支付300000元，于交房之日支付108000元;如因被告原因导致该房屋不能过户给原告的，被告应支付总房价20%的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了定金40000元。2019年9月5日，被告突然向原告提出因其出售该套房屋时并未征得其妻子的同意而不再同意履行本协议。经原告与中介公司工作人员核实，被告不同意履行协议的真正原因是认为房屋价格过低而反悔。由于在房屋买卖（居间）合同签订前，被告也曾多次向原告表示，最终的成交价是其与妻子协商的结果，故被告所谓的出售房屋未征得妻子同意只不过是拒绝履行协议的借口。之后，原告多次找被告沟通以化解纠纷，但均因被告不愿承担任何违约责任而协商无果。被告刘利民辩称，一、该房屋交易过程及实际情况。1.关于无法继续房屋交易的实情。我本人始终都愿意将位于楚雄市房屋出售给原告，我以为我作为房屋共有人可以处置该房产,故才与原告签订了房屋买卖（居间）合同，并收取了原告40000元的购房预付款。合同签订后，我到不动产管理局咨询相关过户问题，我才知道我单方面无权过户,经多次与实际房屋所有权人张艳萍联系协商无果,后又咨询律师，我也才知道该房屋买卖（居间）合同属无效合同。之后，我第一时间将情况通报给原告的妻子马鸿芬，并提出退还购房预付款40000元，但因原告不同意而无果。2.关于无法履约合同的过错问题。首先,签订合同时，我提供了房产证复印件给原告和中介公司，房产证上明确显示房屋所有权人是张艳萍，我是共有人;其次，中介公司作为专业性公司，明知道该房屋交易合同签订的相关法律问题，但却未明确提出我对该房产没有单独处置权，任凭我与被告签订合同，所以过错不在我方,而张艳萍不同意出卖该房屋，导致合同根本不能履行。二、我与原告签订的房屋买卖（居间）合同无效。位于楚雄市房屋所有人为张艳萍及我，后我二人于2018年11月29日办理了协议离婚手续，双方约定，该房屋归张艳萍所有。因该房屋在2016年9月6日借给楚雄田友农业科技发展有限公司抵押在楚雄市农村商业银行贷款而暂未能办理过户登记手续，因此，该套房屋实际系张艳萍所有,我的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条的规定，本案中,房屋所有权人张艳萍未在房屋买卖（居间）合同上签字，事后也未对我的行为予以追认,且我至今也未取得该房屋的所有权。因此，该房屋买卖（居间）合同无效。三、原告支付的40000元属于房屋预付款，并非定金。根据房屋买卖（居间）合同第三条第一款的规定，本合同签订之日,乙方支付40000元作为购房首付款。同时,根据被告向我出具的收条中也可以看出,该笔40000元款项系购房首付款，并非购房定金，因此，该笔款项40000元的返还不适用定金法则。根据《合同法》第五十八条的规定，我同意向原告返还40000元购房首付款。四、因房屋买卖（居间）合同无效，故该合同中关于违约责任条款亦无效。原告与我签订的房屋买卖（居间）合同系我的单方无权处分行为，且未经房屋所有权人的追认而无效,故该合同中的违约金条款也应当是无效的。因此，原告要求我承担违约责任的请求不能成立。第三人楚雄康源房地产经纪有限公司述称，本案中的房屋买卖（居间）合同是双方当事人自愿签订的，双方对房屋价款及交房时间均无异议，但在签订合同时，被告没有向我们说明其已经离婚的事实，被告明知房屋无法过户还签订合同，被告应当承担相应的责任，现在希望双方协商处理这件事情。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告马春平为证明诉讼主张及所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：1.身份证复印件，2.照片，3.房屋买卖（居间）合同、收条，4.微信聊天记录、收条。被告刘利民针对其辩解理由及主张向本院提交如下证据：1.房屋买卖（居间）合同，2.离婚证、离婚协议、声明，3.已解除抵押登记的房产证、贷款付款凭证。第三人楚雄康源房地产经纪有限公司针对其陈述未向本院提交证据。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月初，原告之妻马鸿芬与被告通过微信联系购房事宜。8月10日，原告之妻马鸿芬向被告转款40000元。8月11日，被告为甲方（卖方），原告为乙方（买方），第三人为丙方，三方签订了房屋买卖（居间）合同，合同载明：甲乙双方通过丙方充分了解该房屋，双方所有产权人确认同意交易该房屋，该房屋坐落楚雄市；上述房屋成交价为748000元；付款时间与方式。定金支付方式，本合同签订之日，乙方支付40000元，作为购房首付款，由乙方直接支付给甲方；乙方于2019年9月30日前向甲方支付300000元；乙方于2019年11月30日前向甲方支付300000元；乙方于交房之日向甲方支付108000元；本合同签订后，由于甲方的原因导致该房屋不能过户给乙方，乙方有权解除本合同，甲方必须将乙方所付购房款全部退还乙方，承担双方在此次交易中所产生的全部费用，并向乙方支付总房价20%违约金。该合同还对各方的其他权利义务进行了约定。之后，被告出具了收条，内容为：今收到马鸿芬给付购房款40000元整。9月6日，被告告知原告及中介公司无法履行合同。另查明，位于楚雄市房屋所有权人为张艳萍，共有权人为被告。2018年11月29日，被告与张艳萍签订了离婚协议书，该离婚协议中约定位于楚雄市房屋归张艳萍所有。之后，被告与张艳萍在民政部门办理了离婚登记。归纳诉辩主张及庭审和质证，本案争议的焦点为：一、涉案房屋买卖（居间）合同是否有效；二、原告支付的款项40000元是购房预付款还是购房定金；三、本案中的违约金如何处理？针对争议焦点一。本院认为，本案中，原、被告及第三人签订的房屋买卖（居间）合同系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖（居间）合同合法有效。故被告关于涉案房屋买卖（居间）合同无效的主张无事实和法律依据，本院不予支持。在涉案房屋买卖（居间）合同签订后，被告因其自己的原因导致涉案房屋买卖（居间）合同不能履行，其亦向原告及第三人告知不能履行合同，因此，现原告主张解除该房屋买卖（居间）合同，故本院予以支持。针对争议焦点二。本院认为，虽然根据原告提交的其妻子与被告的微信记录中，原告之妻通过微信向被告转款40000元，其亦表明该笔款项系支付购房款的定金，但被告仅陈述收到该笔款项，对该笔款项的性质并未进行明确。因此，根据涉案房屋买卖（居间）合同的约定，本合同签订之日，乙方支付40000元，作为购房首付款。同时，根据被告向原告出具的收条，该收条中亦明确该笔款项40000元为购房款。因此，原告向被告支付的款项40000元为购房预付款。在涉案房屋买卖（居间）合同依法解除后，被告应当向原告返还购房预付款40000元。针对争议焦点三。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。根据双方签订的房产买卖（居间）合同，该合同中明确约定违约金为总房价的20%，即149600元。对上述约定的违约金，经本院在庭审中释明后，被告同意对违约金进行调整，但原告不同意对违约金进行调整。鉴于该合同约定的违约金明显过高，且原告亦无充分证据证实因被告的违约行为给其造成的实际损失，故本院依法确定违约金以房屋价款748000元，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率4.25%，并适当上浮30%计算，计算时间从双方签订房产买卖合同之日至被告于2019年9月6日提出无法履行合同之日止，违约金为3057元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告马春平与被告刘利民、第三人楚雄康源房地产经纪有限公司于2019年8月11日签订的房屋买卖（居间）合同；二、由被告刘利民于本判决生效之日起十日内返还原告马春平购房预付款40000元；三、由被告刘利民于本判决生效之日起十日内支付原告马春平违约金3057元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4744元，本院减半收取2372元，由原告马春平负担1927元（已交），由被告刘利民负担445元（未交，限本判决生效之日起十日内交纳，款交法院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  宋国礼二〇一九年一月二十三日书记员  郑会乔