海南省白沙黎族自治县人民法院   民事判决书   （2019）琼9025民初136号   原告：洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司，住所地：白沙黎族自治县牙叉镇滨河北路水景花都。   负责人：韦岳永。   委托诉讼代理人：韦惠群，女，1969年6月9日出生，汉族，系该公司员工。   被告：李文慧，女，1989年11月29日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。   委托诉讼代理人：曾永清，男，1981年11月5日出生，黎族，住海南省白沙黎族自治县。   原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司与被告李文慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案，依法适用普通程序公开进行了审理。合议庭原由审判员周丽娟担任审判长，与审判员叶必林、人民陪审员王昀组成合议庭进行审理，人民陪审员王昀因客观原因无法参与本案审理，本案变更为审判员周丽娟担任审判长，与审判员叶必林、邢玉娟组成合议庭。2019年3月7日被告李文慧向本院提出反诉申请并于3月11日提交书面反诉状，经审查，本院于当月13日以（2019）琼9025民初136号民事裁定书裁定对被告的反诉不予受理。本院于2019年3月27日公开开庭审理了本案。原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司的委托诉讼代理人韦惠群、被告李文慧的委托诉讼代理人曾永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司（以下简称联海物业白沙分公司）向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告李文慧立即支付拖欠原告水景花都D-601物业服务费2977.52元，违约金1885.79元，合计4863.31元。2.判令被告李文慧支付原告所拖欠款自立案之日起至实际偿还之日止所产生的利息（按中国人民银行同期贷款利率计）。3.判令被告李文慧承担本案诉讼费用。庭审中，原告自愿放弃了其第二项诉讼请求。事实和理由：2015年8月1日，原告联海物业白沙分公司与文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司签订了《水景花都前期物业服务合同》，承包水景花都的物业管理工作。合同履行至2018年9月3日，与水景花都业主委员会新聘物业公司交接止。合同约定：多层住宅物业服务费为0.90元/月/平米，商铺物业服务费为1.50/月/平米，后与业主双方协商改为1.3元/月/平米。由原告向业主或物业使用人收取，逾期缴费的按逾期之月起按月3%缴纳违约金。被告李文慧从2015年11月17日起迄今尚拖欠原告D-601物业服务费2977.52元，违约金1885.79元，共计4863.31元。为此，原告联海物业白沙分公司根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼。   被告李文慧辩称，一、答辩人与黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司于2015年11月17日签订的水景花都××栋商品房买卖合同中，并无前期物业服务内容的约定。二、水景花都D栋1单元601室从购买至今仍为毛坯房，未装修，未有人居住使用。三、答辩人从未与任何物业公司签订任何协议。四、答辩人向黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司支付水景花都D栋1单元601室装修保证金2000元、装修垃圾处理费395.44元、房屋专项维修基金5931.6元；对此，原告应向答辩人退还装修保证金2000元、装修垃圾处理费395.44元并提供专项维修基金的处理依据，如不能提供有效依据，其应向答辩人予以退还。综上所述，答辩人愿意向联海物业支付水景花都D栋1单元601室2015年11月17日至2018年8月31日物业管理费2971.59元，其他费用均为无理要求，无需支付。答辩人请求法庭驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《水景花都前期物业服务合同》，原告拟证明原告与开发商签订的是有效合同及原告为涉案小区进行物业服务及服务期间。被告质证称对该份证据的关联性没有异议，但原告在还没有进驻涉案小区之前签订的该合同，地址却写了涉案小区，被告对该合同存疑。经审查，被告对该份证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认，至于原告在与开发商签订该合同时注明的地址为何地，与本案没有关联性，故被告的质证意见本院不予采纳。2.原告提交的清单，原告拟证明被告拖欠物业服务费的时间段及欠费金额。被告质证称对该证据载明的起始月份没有异议，但对于结束管理的日期有异议，结束管理的日期应为2018年8月31日。经审查，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，至于被告对结束管理提出的异议，原告已经提交了与新物业公司移交水电的交接单予以证明，且被告对此无异议，本院认定原告结束物业管理的日期为2018年9月3日。3.原告提交的购电凭证（4张）、水表及材料费发票（1张）、水费发票（2张）、电缆及漏电开关发票（1张）、收据（1张）、收条（1张）、抬头为开发商的发票（2张）、监控安装结算单（1张）、简易车棚结算单（1张）、补充协议（1张）、照片十张，拟证明原告在涉案小区提供了物业服务。被告质证称，关于门闸钱的收条、电缆的收据有异议，不能证明是用在涉案小区的；补充商铺协议被告没有见过；监控安装结算单、车棚结算单是出具给开发商的，与原告无关；对于预付水电费被告没有意见；照片中的催缴告示没有意义，对于其他照片更是能证明原告服务不到位。经审查，原告提交的该组证据能够形成完整的证据链条证明其对涉案小区进行了物业服务，本院对原告提交的该组证据予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司与原告签订《水景花都前期物业服务合同》，约定由原告对水景花都小区提供前期物业管理服务事宜。该合同主要内容：1.在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2.单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。3.本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.9元/月/平方米，普通住宅水费2.3元/吨，电费0.65元/度，生活垃圾处理费住宅每户5元/月。4.业主应于领取钥匙之日起交纳物业服务费用（交房时开始计算），物业服务费用按年交纳，业主或者物业使用人应在每缴费年度首月1日前履行交纳义务。5.文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司、业主或物业使用人违反上述约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应当交纳的费用金额的月3%的标准向原告支付违约金。协议签订后，原告于2015年9月1日入驻水景花都小区，并依约提供了相应的物业服务。2018年9月3日，原告与水景花都小区业主委员会新聘物业公司办理物业工作移交手续。2018年11月30日，原告向水景花都小区业主发出催缴物业费告示。   另查，2015年11月17日文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司与被告李文慧签订《白沙县商品房买卖合同》，并于当天向被告李文慧交付了该房屋。被告李文慧据此取得位于××县，面积为98.86平方米。被告李文慧自2015年11月17日起未向原告交纳物业服务费。   本院认为，文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司与原告自愿签订的《水景花都前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《水景花都前期物业服务合同》对被告李文慧具有法律约束力。原告依约提供了相应的物业服务，被告李文慧作为涉案房屋的业主及物业服务的接受者，应及时向原告支付物业服务费，且庭审中被告李文慧愿意向原告缴纳自2015年11月17日起至2018年9月3日止的物业服务费，系被告对其权利的自行处分，该处分行为不违反法律规定，被告李文慧应支付的物业服务费为2983.59元（98.86平方米×0.9元/月/平方米×33个月+98.86平方米×0.9元/月/平方米÷30天×16天），原告主张物业服务费2977.52元符合合同约定，本院予以支持。被告李文慧自认其确从自2015年11月17日起至2018年9月3日止未向原告缴纳物业服务费，该行为违反了《水景花都前期物业服务合同》关于按时缴纳物业服务费的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告主张被告李文慧支付违约金符合合同；但原告依据《水景花都前期物业服务合同》中“应当交纳的费用金额的月3%”的条款主张违约金，该条约定不明确且易让人产生歧义，综合本案的证据及认定的事实，本院酌情认定违约金为850元。综上，被告李文慧应向原告支付物业服务费2977.52元、违约金850元，合计3827.52元。   依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：   一、被告李文慧于本判决生效之日起十日内向原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司支付物业服务费2977.52元、违约金850元，合计3827.52元。   二、驳回原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告李文慧负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判长周丽娟审判员叶必林审判员邢玉娟二〇一九年四月一日法官助理符慧书记员文静馨   附：适用本案的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   拟稿：符慧审核：周丽娟校对：文静馨签发：周丽娟   印刷：符永校   白沙黎族自治县人民法院2019年4月9日印发   （共印8份）     {文书日期}     附：适用本案的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。