成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初2256号 原告：李学琼，女，1982年8月16日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：何正斌，四川鼎众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宁，四川鼎众律师事务所律师。 被告：黄平，男，1984年8月6日出生，汉族，住四川省夹江县。 第三人：成都蓝润置业有限公司，住所地成都市双流区西航港街道大件路白家段19号。 法定代表人：林波，执行董事。 委托诉讼代理人：邓子涵，男，1992年12月7日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都滨江支行，住所地成都市锦江区滨江西路12号。 负责人：钟鹰，行长。 委托诉讼代理人：王月娟，女，1982年1月18日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 原告李学琼与被告黄平、第三人成都蓝润置业有限公司（以下简称“蓝润公司”）、中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称“工商银行滨江支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李学琼及其委托诉讼代理人何正斌、刘宁、第三人蓝润公司的委托诉讼代理人邓子涵、工商银行滨江支行的委托诉讼代理人王月娟到庭参加诉讼，被告黄平经公告送达传票，未到庭参加诉讼，本庭依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 李学琼向本院提出诉讼请求：1.依法判定黄平协助将位于双流区的房屋办理房屋产权证于李学琼名下；2.依法判令蓝润公司协助办理双流区的房屋产权证于李学琼名下。本案在审理过程中，李学琼变更诉讼请求为：1.依法判定蓝润公司将位于成都市双流区的房屋办理房屋产权证于黄平名下；2.依法判定黄平将双流区的房屋产权过户于李学琼名下并协助办理产权证；3.依法判定李学琼代黄平向工商银行滨江支行偿还完全部抵押贷款（具体金额以银行核定为准）后，工商银行滨江支行办理解除双流区的房屋的抵押登记。事实和理由：2016年12月15日，李学琼和黄平签订了房屋买卖预约合同，约定黄平在取得位于成都市双流区房屋的不动产权证后与李学琼签订正式合同。预约合同第2条对正式合同内容进行了确认：已在本合同中就房屋买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同约定，完成房地产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。双方约定对正式合同内容中房地产转让价款，过户登记手续及费用承担的内容不得做任何变更。双方约定该房地产转让价款为456000元，签订合同当日支付房屋首付款100000元，办理不动产转移手续当日支付56000元，余下尾款300000元待李学琼向银行贷款后支付黄平。预约合同签订当日，李学琼向黄平支付了100000元首付款，黄平向李学琼交付了房屋，同时李学琼、黄平、成都中环互联房地产经纪有限公司三方签订了《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》，居间合同也对房屋买卖相关情况作了具体约定。从2017年1月1日至起诉之日，该房屋的物业费一直由李学琼承担并交纳。2017年4月9日，李学琼对房屋进行了装修并一直使用至今。2017年3月开始，黄平停止向银行偿还按揭贷款本息，2017年11月李学琼与开发商和银行协商后开始垫付按揭贷款。案涉房屋早在2017年初开始办理，目前多数人已经取得了房产证，黄平至今未办理产权证。为维护李学琼合法权益，特向法院提起诉讼。 黄平未答辩，也未向法庭提交证据。 蓝润公司述称，关于黄平产权证的问题，案涉房屋已经具备了办理房屋权属证书的条件，我方在办证时了解到黄平身份证过期所以无法办理房产证，我方也通过邮寄方式通知黄平补充材料，因为预留通讯方式错误无法向黄平送达，所以至今无法办理。关于李学琼的诉讼请求，我方在合法范围内全力配合。 工商银行滨江支行述称，1.黄平以案涉房屋为抵押在我行办理了按揭贷款，我方的权利应当受到保护，无论法院如何判决，均应当保证我方债权；2.案涉房屋已办理抵押预告登记，按照物权法第20条的规定，未经抵押预告登记权利人的同意，法院不宜对该不动产判决处分，若该房屋买卖合同继续履行，李学琼应及时将房款用于向我行清偿贷款本息。 本院经审理后认定事实如下：2016年12月15日，黄平（甲方）与李学琼（乙方）在中介公司（丙方）的居间下签订了《成都市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称“《房屋买卖合同》”），黄平将其所有的位于成都市双流区房屋（房屋现地址为：成都市双流区）以456000元的价格出售给李学琼。合同约定：“第六条本合同签订当日，乙方支付购房定金100000元……第八条甲、乙双方同意自本合同签订之日起的玖拾个工作日内提供合格有效材料申请贷款，并同意产权注销抵押完善后之日起的叁个工作日内共同到该房屋所有地的相关登记部门办理产权过户手续，待办理产权过户受理见房屋登记申请受理后由乙方支付给甲方首付款伍万陆仟元，剩余房款叁拾万元整由银行直接支付给甲方。第二十条其他约定事项①签订合同当日，甲方交付房屋钥匙于乙方，甲方负责结清水电气物业费等；②该房屋已取得房管局备案资格，产权过户日期以房屋产权下发后时间为准，下发后15个工作日内办理产权过户手续；③乙方承诺首次贷款，且银行无不良征信记录，贷款金额及利率以银行审批为准，如贷款金额不足，由乙方现金补足；④甲乙双方一致协商同意，除政策或不可抗力原因，无正当理由不履行合同或毁约的，除本合同第十五条外，需违约方按房屋成交价百分之二十另赔偿守约方；⑤甲乙双方协商一致，本合同签订之日起叁个工作日内甲方必须配合办理预约合同公证；⑥甲方自行结按，所产生的费用由甲方支付，甲乙双方协商一致，过户增值税由甲方承担；⑦甲乙双方协商一致，自2017年1月起至乙方取得新产权证当月期间银行还贷本金及利息由甲方支付银行，待过户后由乙方一次性补齐甲方；⑧经甲乙双方协商一致，如国土和产权无法关联，导致无法过户则和平解约，三方免责。” 同日，黄平与李学琼签订了《预约合同》，并于2016年12月16日在四川省成都市律政公证处进行了公证。《预约合同》约定：“1.1甲方于二〇一四年八月十四以黄平的名义与成都蓝润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，取得了房屋，房屋面积及房屋具体地址以不动产权证书登记为准，该房屋现已交付给甲方，尚未办理不动产权证书。1.2乙方对甲方拟转让房屋的权属情况已充分知悉。2.2.1双方经磋商，约定该房地产转让价款为人民币肆拾伍万陆仟元整（￥456000元，特别强调：该价格系甲乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格变化影响），签订本合同当日乙方即向甲方支付购房首付款人民币壹拾万元整（￥100000元），此款项转入甲方指定银行账户，一经转付，视为甲方收到上述款项，甲方出具收条为证。甲方办理房屋不动产转移手续当日，乙方支付甲方购房款人民币伍万陆仟元整（￥56000元），剩余房屋尾款人民币叁拾万元整（￥300000元），待乙方向银行贷款后，由银行直接转入甲方的指定账户，若乙方贷款金额不足，则以现金方式补足。……” 2016年12月15日，即《房屋买卖合同》及《预约合同》签订当日，李学琼通过银行转账方式向黄平支付100000元，黄平出具《收条》，载明：“今有黄平（****）收到李学琼（****）购房首付款100000元大写拾万元整，此房屋地址为成都市双流区”。首付款交纳后一周左右，黄平结清了案涉房屋之前的水电气物业费用，并将房屋交付给了李学琼，李学琼居住使用至今。 因黄平未按时向银行还贷，自2017年12月18日开始，由李学琼代为还款至今。 另查明，案涉房屋已经可以办理权属证书，2017年12月8日，案涉房屋开发商蓝润公司向黄平预留的地址邮寄《催补（办理不动产证）资料/费用通知函》内容为：“尊敬的蓝润棠湖春天项目房屋业主：您好！我司在为您办理房屋权证时，发现您因以下原因导致相关权证尚未办理完毕：不动产权办理费用齐全、不动产权办理相关资料不齐全，请您接到本通知函一周之内前往棠湖春天物管补齐相关资料或费用，以便我司及时为您办理不动产证。……”，邮寄显示“此地无此人，电话错误”。 以上事实，有李学琼、蓝润公司及工商银行滨江支行的陈述、《房屋买卖合同》、《预约合同》、银行转账凭证、《收条》、李学琼代黄平归还按揭贷款还款凭证、《催补（办理不动产证）资料/费用通知函》及邮寄回执、案涉房屋按揭贷款自营历史明细列表等在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，李学琼与黄平签订的《房屋买卖合同》及《预约合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉房屋已经具备办理权属证书的条件，在房屋权属证书办理至黄平名下后，案涉合同是可以继续履行的。但因黄平未按照要求提供符合办证条件的相应资料，导致案涉房屋的权属证书至今未办理至黄平名下，黄平系违约方。为保障李学琼与黄平签订的买卖合同能够继续履行，在房屋办理权属证书条件具备的情形下，蓝润公司作为案涉房屋的开发商，应当协助黄平办理案涉房屋的权属证书，将案涉房屋权属登记至黄平名下。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，黄平在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即工商银行滨江支行同意，但李学琼从2017年12月18日开始，就已经代黄平在偿还案涉房屋按揭贷款，且明确表明愿意代黄平向工商银行滨江支行还清贷款本息以解除抵押权，工商银行滨江支行也对李学琼代偿贷款本息不持异议，故李学琼主张由其代黄平向工商银行滨江支行偿还债务以解除抵押权符合法律规定，本院予以支持。李学琼代黄平偿还清债务后，工商银行滨江支行应协助李学琼办理房屋抵押权注销手续以便于李学琼完成过户手续。待涉案房屋登记于黄平名下且抵押权注销后，黄平应当协助李学琼办理房屋过户登记手续。李学琼代黄平支付的银行贷款部分实为其支付的购房款，在扣除已经支付的房款及代为支付的银行贷款本息后，为减少诉累，李学琼应将余下购房款及时支付给黄平。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人成都蓝润置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告黄平办理位于成都市双流区房屋的不动产权登记证书； 二、原告李学琼于本判决书生效之日起十日内代被告黄平向第三人中国工商银行股份有限公司成都滨江支行偿还位于成都市双流区房屋的余下贷款本息（具体金额以原告李学琼支付该款项时第三人中国工商银行股份有限公司成都滨江支行处系统内结清的总金额为准）； 三、第三人中国工商银行股份有限公司成都滨江支行于原告李学琼支付完毕上述第二项款项后七日内协助原告李学琼办理位于成都市双流区房屋的抵押权注销手续； 四、被告黄平于位于成都市双流区房屋登记至其名下且抵押权注销之日起七日内协助原告李学琼办理该房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告李学琼名下；李学琼于黄平完成前述房屋过户手续当日向黄平支付剩余购房款（356000元减去李学琼实际代黄平支付的银行贷款本息）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8140元，诉讼保全费2770元，共计10910元，由被告黄平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  张 静 人民陪审员  杨荣江 二〇一九年七月十九日 法官 助理  陈 妮 书 记 员  武佳艺