新疆维吾尔自治区特克斯县人民法院民 事 判 决 书（2019）新4027民初271号原告：新疆至祥房地产开发有限公司。住所新疆伊犁州伊宁市解放西路（新世界建材市场旁）。法定代表人：丁金明，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄春燕，新疆秉政律师事务所律师。被告：何明友，女，1959年9月8日出生，汉族，农民，住新疆特克斯县。被告：杜培华，男，1956年11月5日出生，汉族，农民，住新疆特克斯县。两被告共同委托诉讼代理人：杜雪梅，女，1985年11月10日出生，汉族，个体工商户，原住新疆特克斯县，现住新疆特克斯县。系被告何明友、杜培华之女。原告新疆至祥房地产开发有限公司（以下简称至祥公司）与被告何明友、杜培华商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月15日作出（2018）新4027民初586号民事判决书，原告至祥公司不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2019年3月10日作出（2019）新40民终55号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告至祥公司的委托诉讼代理人黄春燕，被告何明友、杜培华及其委托诉讼代理人杜雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告至祥公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告何明友、杜培华立即支付欠付的购房款365,546.47元及违约金（从2017年7月30日起至款项付清止，以欠付购房款为基数，按照每日万分之五计算）；2.请求法院依法判令被告承担诉讼费。事实与理由：2017年6月30日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位××区房屋，房屋总价款为365,546.47元，付款方式为签订合同之日支付73,546.47元，剩余292,000元由客户通过银行贷款的方式支付且必须在30日内将银行借款贷款手续办理完。后被告强行入住涉案房屋并拒绝支付任何款项。现为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告何明友、杜培华辩称，被告不欠原告的房款365,546.47元，对原告的诉讼请求不予认可。导致被告贷款手续办不下来的原因在于原告做了虚假流水及首付，并拒不给被告4幢2单元102室的购房合同。5幢2单元102室的契税原告至今未去办理退税，导致被告购买4幢2单元102室属于购买二套房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和举证、质证。对当事人无异议的证据：原告至祥公司提交的双方于2017年6月30日签订的《商品房买卖合同》复印件，被告何明友、杜培华提交的收据复印件及中国农业银行现金缴款单复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告何明友、杜培华提交的零首付宣传单及巴黎风情小区同期办理零首付五户业主出具的证明5份，原告至祥公司对该组证据的三性及证明目的均不予认可。本院认为零首付宣传单上没有具体的年限，与本案待证事实无关联，证人未出庭作证，故本院对该组证据不予采信。2.被告何明友、杜培华的证人王金花的当庭证言，原告至祥公司对该证人证言的三性及证明目的均不予认可，认为该证人曾旁听过原庭审，故本院对该证人的证言不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年11月14日，原告至祥公司与被告何明友、杜培华签订《商品房买卖合同》，约定被告何明友、杜培华购买原告至祥公司开发的的位××县商品房。建筑面积123.94平方米，套内建筑面积108.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.06平方米，单价为每平方米2949.39元，总金额365,547.4元。被告何明友于2016年12月17日取得了该房的银行按揭贷款292,000元，并将该款打入了原告至祥公司的银行账户内。2017年3月30日，被告到原告处办理入住手续准备装修时，发现该房屋地下室积水。二、2017年5月18日，原、被告双方达成换房协议并签订《关于特克斯客户何明友房屋调换书》，双方约定：原告至祥公司同意被告何明友从特克斯巴黎风情小区的5幢××元；房屋调换后，原告至祥公司需向被告何明友退还物业费、房贷、搬运费、装修误工费等费用合计19,399.19元。原告至今未向被告退还19,399.19元。原、被告双方签订该协议后，原告至祥公司依照协议于2017年5月27日以被告何明友的名义向银行还清贷款后，对巴黎风情小区5幢2单元102室到房管所解除备案。三、原告至祥公司与被告何明友、杜培华就换房协议达成后于2017年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告至祥公司开发的××区，建筑面积134.65平方米，套内建筑面积117.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.64平方米，单价为每平方米2714.79元，总金额365,546.47元。该合同第六条付款方式及期限，买受人按第3种方式按期付款，其他方式：签订合同时已付房款73,546.47元，余额292,000元，由客户向银行办理按揭贷款，客户30日内将银行手续办理完，并将余额到账否则按本合同第七条处理。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。商品房预售合同备案合同号为YS11049，备案时间：2017年7月6日。四、2017年7月3日，原告至××区以被告何明友的名义交纳房款73,546.47元，并于当日将该款存入中国农业银行原告公司的账户内。五、被告何明友、杜培华于2017年12月将巴黎风情小区4幢2单元102室装修完毕后入住，被告向银行申请该房的按揭贷款申请至今未获批，被告就该房未向原告支付过任何购房款。本院认为，商品房销售合同纠纷是指在房地产开发经营企业将商品房作为标的物销售给买受人，买受人支付价款而签订的合同中产生的纠纷。2016年11月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的××区，后因该房地下室积水双方协商换房，调换到××区。原、被告经换房协议达成后，就4幢2单元102室双方于2017年6月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实自愿意思表示，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行自己的义务。原告至祥公司已将4幢2单元102室交付被告何明友、杜培华，且已经装修入住，足以证明原告已经履行了合同的主要义务，但被告就其购买的4幢2单元102室未向原告支付过任何购房款，故原告要求被告支付欠付的购房款365,546.47元诉讼请求，符合法律及合同约定，本院依法予以支持。因被告何明友、杜培华未支付购房款的行为构成违约，应当承担逾期付款违约责任，由于双方在合同中约定按逾期应付款万分之五支付违约金，该违约金过分高于造成的损失，而原、被告双方在购房过程中均存在过错，故本院兼顾合同的履行情况、双方过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对原告主张的违约金予以调整。本院认为应以购房款365,546.47元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%（一至五年）计算，被告何明友、杜培华应当向原告至祥公司支付自2017年7月31日至2019年5月28日止的违约金为31,833元（365,546.47元×4.75%÷12×22个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告何明友、杜培华于本判决生效后十五日内向原告新疆至祥房地产开发有限公司支付购房款365,546.47元及违约金31,833元；二、驳回原告新疆至祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6655元，由被告何明友、杜培华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。（上诉期届满后，七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈新华审 判 员  杨 莉人民陪审员  吕卫东二〇一九年五月二十八日书 记 员  何 新