北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初4237号原告：俊华科技发展（北京）有限公司，住所地北京市东城区，统一社会信用代码91110101098695399M。法定代表人：唐宁，执行董事。委托诉讼代理人：韦英洪，上海金茂凯德（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄竟轩，上海金茂凯德（北京）律师事务所实习律师。被告：世行大通资本管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街7号19层16，统一社会信用代码91110000697674231L。法定代表人：陈天舒，执行董事。委托诉讼代理人：程小邦，北京市康达律师事务律师。原告俊华科技发展（北京）有限公司与被告世行大通资本管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告俊华科技发展（北京）有限公司的委托诉讼代理人韦英洪、黄竟轩，被告世行大通资本管理有限公司的委托诉讼代理人程小邦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告俊华科技发展（北京）有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系；2、要求被告腾退位于北京市东城区建国门内大街x号x层x号、x号、x号、x号、x号的五处房产（以下简称涉案房屋）；3、要求被告支付2015年6月20日至实际腾退房屋之日的租金及房屋占用费（按每月3万元标准计算）；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2015年1月6日，原告与被告签订《世行大通资本管理有限公司与俊华科技发展（北京）有限公司之项目确认书》（以下简称项目确认书），确认由原告承接案外人宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司享有的剩余出资款752384069元的本金及收益。同日，为尽快偿还上述债务，被告时任法定代表人、实际控制人、最终受益人及涉案房屋产权人徐辉与原、被告共同签订《世行大通资本管理有限公司与俊华科技发展（北京）有限公司关于房产抵偿债务的协议》，约定被告、徐辉同意以涉案房屋作价五千万元，扣除原告为解除涉案房屋抵押权而支付给抵押权人中国银行的本息三千万元，剩余二千万元用于抵偿被告在项目确认书项下的投资款。为抵偿被告所欠债务，2015年3月25日，被告及徐辉将涉案房屋转至原告名下，被告仍继续使用涉案房屋。2015年11月24日，被告向原告出具《函》，确认涉案房屋抵债事宜，被告享有对涉案房屋的使用权，向原告支付房屋租金每月3万元，双方之间存在房屋租赁合同关系，未在该《函》中明确租赁期限。截至2019年1月31日，被告未向原告支付任何房租，也未在合理期限内腾退涉案房屋，已构成违约。双方之间形成的是不定期租赁关系，原告有权解除不定期租赁合同，为维护原告合法权益，故成此诉。被告世行大通资本管理有限公司辩称，双方不存在房屋租赁合同关系，实为投资关系，故原告要解除的法律关系不存在。原告曾向被告承诺在双方签订债权处置协议前原告不得单方解除被告对该五处房产的使用权，故被告不同意腾退涉案房屋。关于房屋占用费，认可原告主张的占用费起算日期，被告确实未曾支付过，同意支付，但因目前经营困难，暂时无法支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年1月6日，原、被告签订《项目确认书》，确认原告根据《债权债务确认书》享有出资款为752384069元的本金及收益，鉴于项目投资的复杂性，继续由原告相关人员协助被告清收上述剩余投资款项，被告可从其他途径积极筹措资金，在未支付的投资款项范围内予以偿还，同时原告也同意与被告另行签订协议及相关投资权益或自有资产等在未支付款项范围内进行冲抵。同日，原、被告及案外人徐辉签订《房产抵偿债务的协议》，约定被告以徐辉所有的位于北京市东城区建国门内大街x号x层x号、x号、x号、x号、x号五处房产（以下简称涉案房屋）以买卖方式抵偿《项目确认书》项下未付投资款2000万元。2015年1月21日，原告向被告出具《承诺函》，载明鉴于原、被告曾签订《项目确认书》及《房产抵偿债务的协议》，现原告就完成上述五处房产产权转让后的使用事宜作出承诺：一、转让完成后，俊华科技实际持有该五处房产的所有权；二、转让完成后原告认可被告仍实际拥有该五处房产的无偿使用权直至签署相关债务偿还协议，期限为完成房产更名后三个月止；三、直至上述五处房产完成更名后三个月被告仍未与原告达成任何债务偿还协议，被告仍需使用上述五处房产，则需要每月至少缴付三万元，直至签署相关债务偿还协议；四、转让完成后原告将继续与被告持续沟通并签署相关协议以解除被告对该五处房产的使用权；如届时双方未签署解除协议，原告不得单方面解除被告对该五处房产的使用权；五、上述条款均系被告协助将五处房产过户至原告的交易条件，如原告单方面解除以上任一承诺，视同原告解除徐辉与原告签署的上述五处房产的过户协议。2015年3月19日至25日期间，上述五处房产陆续过户至原告名下。庭审中，原告提交被告于2015年11月24日向其出具的《函》的扫描件，该函显示，2015年1月6日，原、被告签署了《房产抵偿债务的协议》，将涉案房屋过户给原告抵偿合作债务，2015年1月21日，原告向被告出具《承诺函》，承诺“转让完成后……原告不得单方面解除世行大通对该五处房屋的使用权”。即上述房产使用权仍在被告，同时被告每月向原告支付3万元的使用费。据悉，现上述房产已办理过户登记完毕，为此特致函贵公司，希望贵公司尽快向我司提供过户后新的房产权证复印件，贵司的开户银行、账号等信息，双方签订房屋租赁合同，并向房屋管理部门备案登记，以便我司将依约向贵司支付房屋使用费。对此被告表示，经核实，因时间久远，记不清了，应该没有发过。2018年9月18日，原告向被告发送《关于限期履约支付租金的函》，要求被告按照每日每平米10元的价格向原告支付自2015年6月20日至实际支付之日的租金，并要求被告尽快履行项目确认书约定的债务偿还事宜。2018年10月12日，被告向原告回函表示，因原告曾向被告出具承诺书，在涉案房屋过户至原告名下后，原告仍应当同意被告在此办公，在双方未签署解除被告对涉案房屋使用权的协议的情况下，原告不得单方面解除被告对涉案房屋的使用权。在原、被告签订项目确认书之后，双方一直保持沟通，共同致力于收回投资款事宜……如在双方协商签署最终相关投资债权处置协议并签署房屋使用权的解除协议后，被告全力配合腾退相关房产。2018年9月18日，原告再次致函被告，要求被告于收到该函之日起三个工作日内搬离涉案房屋，到期不予搬离的，原告将对房屋上锁，派员进驻。另查，双方并未签订过书面房屋租赁合同，被告一直占有使用涉案房屋至今，且未支付任何费用。本院认为，根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案中，原、被告于2015年1月6日签订《项目确认书》，确认原告享有出资款为752384069元的本金及收益，同日，原、被告及案外人徐辉签订《房产抵偿债务的协议》，约定被告以徐辉所有的位于北京市东城区建国门内大街x号x层x号、x号、x号、x号、x号五处房产以买卖方式抵偿《项目确认书》项下未付投资款2000万元。2015年1月21日，原告向被告出具《承诺函》，对被告对涉案房屋的使用权及原告单方解除被告对涉案房屋使用权的限制作出约定，并约定承诺函的约定均系被告协助将五处房产过户至原告的交易条件，如原告单方面解除以上任一承诺，视同原告解除徐辉与原告签署的上述五处房产的过户协议。综上，本院认为，被告使用原告所有的上述五处房产，实际上系基于双方签订的《房产抵偿债务的协议》和原告向被告出具的《承诺函》，该承诺函中对被告有权使用涉案房屋的承诺实为双方履行房产抵偿债务的协议的条件，且承诺函中仅表示被告应当按照每月至少3万元的标准向原告支付使用费，双方此后并未就被告使用涉案房屋所应支出的费用具体数额、支付方式、使用期限等进行协商予以明确，亦未签订书面房屋租赁合同，故双方之间并非房屋租赁合同关系，本院依法变更本案案由为合同纠纷。原告要求解除双方之间的不定期租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告在承诺函中明确表示在双方签署解除协议前，原告不得单方面解除被告对该五处房产的使用权，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。承诺函明确了被告应当按照每月至少3万元的标准向原告支付使用费，故原告要求被告支付使用费的诉讼请求，于法有据，被告亦同意支付，本院不持异议。被告称因目前经营困难，暂时无法支付的意见，缺乏依据，本院不予采信。双方当事人均认可使用费起算时间为2015年6月20日，本院不持异议。鉴于原告出具的承诺函及上述认定的事实，现原告主张至实际腾房之日的使用费，本院仅支持自2015年6月20日至本判决生效之日的使用费，之后的房屋占有使用费双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告世行大通资本管理有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月3万元的标准向原告俊华科技发展（北京）有限公司支付2015年6月20日至本判决生效之日的房屋占有使用费；二、驳回原告俊华科技发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8263元，由被告北世行大通资本管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓彤二〇一九年十月二十四日书记员  陈丽娟