上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初12408号原告：张敏。被告：徐容。原告张敏与被告徐容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告徐容直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月24日公开开庭审理了本案。原告张敏到庭参加诉讼，被告徐容经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方于2017年9月24日签订的《房地产租赁合同》已解除；2、请求法院判令被告退还原告押金人民币(以下币种相同)1,800元；3、请求法院判令被告退还原告2018年8月15日至2018年9月23日房屋租金2,280元；4、请求贵院判令被告赔偿原告违约金1,800元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年9月24日签订《上海市房屋租赁合同》,约定被告将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室出租给原告,租期自2017年9月24日至2018年9月23日止,月租金1,800元,且双方约定若被告擅自解除本合同,提前收回该房屋的,被告应按照月租金的1倍向原告支付违约金并赔偿给原告造成的损失。2018年8月2日,被告通过微信聊天软件告知原告提前解除租赁合同且需于同年8月15日之前搬离,被告承诺于原告搬离后退还原告已经支付的租金及押金。2018年8月15日,原告搬离涉案房屋后数次向被告要求退还相应费用,被告一味拖延,至今仍未退还。被告提前解除合同及不按时退还押金及租金的行为已经严重损害了原告的合法权益,故诉之贵院,恳请贵院判如所请。被告徐容未作答辩，亦未向本院提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2017年9月24日由原告作为乙方、被告作为甲方签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条房屋基本情况：甲方将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室之物业在良好的情况下出租给乙方居住使用。签订本合同前,甲方告知乙方该房未设定抵押。交房标准：甲方将该房屋钥匙交付给乙方并由甲、乙双方签署《房屋交接书》。第二条租赁期限：2.1租赁期限为1年,自2017年9月24日至2018年9月23日止；2.3若甲方未能于本条约定的起租日向乙方交付该房屋,则每逾期一日,甲方应按日租金的10%向乙方支付逾期违约金,直至甲方向乙方实际交付该房屋之日止，且起租日相应顺延,租赁期限不变。如甲方逾期未交房超过二十日,除应向乙方支付逾期违约金外,在未经乙方谅解的情况下视甲方擅自终止租赁关系,甲方须按本合同第十条约定承担违约责任。第三条租金：3.1数额：每月为1,800元。3.2支付方式：租金按3个月为一期支付,第一期租金乙方应于2017年9月24日前付清,以后每期租金支付时间应为该期的7日前。甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。每期租金由乙方以现金或以银行划账方式至如下甲方指定银行账户。3.3如乙方逾期支付租金,则每逾期一日,乙方应按日租金的10%向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过十日,除如数补交租金及滞纳金外,在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同,乙方须按本合同第十条承担违约责任。第四条租赁保证金：4.1乙方同意支付甲方租赁保证金共计1,800元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付,甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。4.2除本合同另有约定之外,甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交接清楚,并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。第五条其他费用：5.1租赁期限内,水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费、宽带等房屋使用费由乙方承担,并按单如期缴纳。物业管理费由甲方承担,并按单如期缴纳。第六条甲方对产权的承诺：甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。第七条维修养护责任：租赁期间,正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修由甲方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用,由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间,防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作,乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。第八条关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,需先征得甲方书面同意,投资由乙方自理。退租时,除另有约定外,甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第九条合同终止及解除：9.1乙方如需在租赁期限届满后续租的,应在租赁期限届满一个月前书面通知甲方,甲方同意乙方享有同等条件下的优先续租权；9.2除甲、乙双方续租外,乙方应在租赁期限届满后日内,将该房屋及装修、附属设备(详见附件)在经正常使用后状态返还甲方。如有留置的任何物品,均视为放弃,并由甲方处置。若逾期返还该房屋的,则每逾期超过一日,乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第十条违约责任：本合同生效后,甲、乙双方应当诚意履行。租赁期间,若甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按月租金的1倍向乙方支付违约金并赔偿给乙方造成的损失;若乙方中途擅自退租的,乙方应按月租金的1倍向甲方支付违约金。2017年9月24日被告出具押金收条载明：今收到原告押金房租一个月1,800元，原订金押金1,000元计入该押金，原押金条作废。另查明，原告于2018年6月24日支付给被告2018年7月至9月的租金合计5,400元租金。庭审中，原告确认被告于2018年8月2日以房东欲出售涉案房屋为由，要求原告提前搬离涉案房屋，之后原告于2018年8月14日搬离了涉案房屋。被告虽在微信群中表示愿意退还原告相应的押金、未到期的租金以及违约金，但是未能实际兑现。遂原告涉诉。针对以上事实，原告张敏向本院提供了如下证据材料：1、2017年9月24日原、被告签订的上海市房屋租赁合同一份，证明签订租赁合同之后，房屋正常应该是由原告使用至2018年9月23日，租赁合同约定了双方的权利和义务。2、押金收据一份，证明押金就是一个月的租金，合同约定的是付三押一，一年之后押金退还。3、支付宝转账记录一份，证明原告于2018年6月24日支付了7月至9月三个月的租金5,400元。4、微信聊天记录一组，证明被告于8月2日通知原告搬离，说房东要卖房子，让原告8月15日之前搬离房屋，并承诺房屋押金和租金在8月15日之前退还给原告。本院结合原告张敏对证据的举证意见，以及庭审查明的事实，认为原告张敏所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。在合同履行过程中，原告按约支付租金，并未有任何违约行为，但被告要求原告提前搬离涉案房屋，显然构成违约，原告有权依据合同约定主张一个月的租金作为解约违约金。原告虽同意了被告提前解约的请求，并且也是如约于2018年8月14日搬离涉案房屋，故本院结合原告实际搬离涉案房屋的时间，确认双方的租赁合同于2018年8月14日予以解除。而原告于2018年6月24日已经支付了后续三个月的租金，故对于合同解除后的原告已付的部分租金2,280元被告理应予以返还。同时考虑到合同解除后的后果，被告理应及时返还押金1,800元同时承担合同提前解约的违约金1,800元。被告徐容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张敏与被告徐容于2017年9月24日签订的《房地产租赁合同》于2018年8月14日解除；二、被告徐容于本判决生效之日起十日内返还原告张敏押金1,800元；三、被告徐容于本判决生效之日起十日内退还原告张敏2018年8月15日至2018年9月23日房屋租金以2,280元计；四、被告徐容于本判决生效之日起十日内支付原告张敏违约金1,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，合计610元，由被告徐容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一九年九月二十四日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……