河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1623民初1975号原告商水盛华物业管理有限公司。住所地：商水县周商大道北侧。组织机构代码：58171210-1。法定代表人罗允文，该公司经理。委托代理人徐小飞，男，汉族，1976年8月15日生，住河南省淮阳县。系商水盛华物业管理有限公司副经理。代理权限为特别授权，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解，代为上诉、反诉。被告李福慧，女，汉族，1983年2月2日生，住河南省商水县。委托代理人张广伟，男，1985年10月10日生，住商水县。系李福慧之夫。原告商水盛华物业管理有限公司（以下简称盛华物业公司）诉被告李福慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛华物业公司的委托代理人徐小飞、被告李福慧委托代理人张广伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商水盛华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理费4810元、公摊能耗费336元及滞纳金11115元，三项合计16261元。事实与理由：被告李福慧购买的由商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城F5栋3单元801房产，已经于2016年9月6日交房验收，被告与原告于2016年9月6日签订前期物业管理服务协议，协议约定物业费标准为每平方米0.8元（不含公共区域水电费），经源盛房地产开发有限公司与原告友好协商于2017年6月1日签订管理委托合同，合同约定自2017年8月1日起高层住宅物业管理费1.2元/月/㎡，多层0.6元/月/㎡（不含公共区域水电费）。逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金。自2017年9月3日以来，经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业费和公摊能耗费。被告李福慧辩称：1、原告应退我们装修押金，原来说的装修押金可以抵扣物业费。2、原来说过小区是封闭式小区，现在是开放式小区，啥车都能过，这也是我不交物业费的理由，原告管理太混乱、车辆乱停乱放。合同上签的有小区绿化由物业去维护，现在是杂草丛生，小区只有一个保安，后门无保安值守。小区的广告到底是谁做的，收益去哪了。3、原告要求的滞纳金过高，不符合法律规定。4、原告的起算时间和金额都有误。原告向本院提交的证据有：1、《融辉城前期物业管理服务协议》；2、《融辉城物业管理委托合同》一份；3、国家发展和改革委员会文件（发改价格【2014】2755号）以及《河南省人民政府关于进一步深化价格改革的意见》（豫政〔2015〕35号）；4、周边小区物业费上调情况汇总；5、通告一份及公示凭证照片；6、融辉城二期新标准缴费统计报表、及业主交费明细。证明目的：1、2016年6月19日，原告与被告签订《融辉城前期物业管理服务协议》，据此，被告享有相应的物业服务，同时也应当承担相应的支付物业管理费等费用的义务。2、2017年6月1日，建设单位商水源盛房地产开发有限公司与商水盛华物业管理有限公司签订了《融辉城物业管理委托合同》，就物业费标准进行了协商，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，没有成立业主大会的小区，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，《融辉城物业管理委托合同》关于物业服务费标准的内容对业主有约束力；3、国家发改委对物业服务费实施放开服务价格，由市场定价，符合法律规定；原告就物业费上调前对周边小区物业收费标准进行了充分调研，上调物业费收费选择“参照周边，不就高、不就低，中等收费标准”，遵循质价相符原则，上调标准合情、合理；4、原告对上调物业费收费标准情况在社区报刊栏等处进行公示，征询业主的意见，符合原告上调物业费收费标准的程序要求，遵循了公平公开的原则，不存在任何未予标明的费用；5、《河南省物业管理条例》第四十八条规定，没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。融辉城小区二期没有成立业主大会，根据融辉城二期业主缴纳物业费的情况显示，已交房户数2499户，交费户数为2063户（不含他案起诉已调解户数），同意上调后物业收费标准并实际履行的比例达到83%，符合第四十八条过半数的要求，遵循了合理诚信原则。第二组：1、催告通知；2、上门催告张贴照片；3、电话催费记录。4、被告所缴纳公摊能耗费用票据。证明目的：原告以书面的形式催告被告缴纳物业费，但是被告在合理期间内仍未缴纳，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。第三组商水源盛房地产开发有限公司证明一份，证明F区总户数是412套，原告提供的交费率80.9%真实有效，上面有房地产开发公司总工陈克富的签字认可。二、被告依据F区已按新标准缴费的298户业主挑出的两户交纳物业费的收款收据两份，证明F9-1-802，F5-1-701两户业主均已按新的缴费标准履行了缴费义务。被告李福慧向本院提交的证据有：一、1、装修验收表及装修押金条，证明装修的时候交押金了。2、物业费收据，证明被告已经交纳物业费至2017年9月3日。二、小区图片，证明小区管理混乱，服务不到位。经庭审质证，依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：被告李淑慧系商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城F5栋3单元801房产业主，房屋面积为167.03平方米，并于2016年9月6日交房验收。原、被告于2016年9月6日签订前期物业管理服务协议，协议第四条约定“合同期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。”第五条第二项约定……高层物业费标准为0.8元/月/㎡（不包含公共区域水电费）……”，第五项约定“交纳费用时间：每月的10日之前缴纳本月和物业管理费及其他费用。”第十四条约定“……逾期不缴纳的，可按日收取千分之三的滞纳金……”。2017年7月1日，商水盛华物业管理有限公司在小区公告栏发布通告一份，通告内容为“……现广泛征求广大业主的意见及物业资费调价流程公示如下：物业费价格：多层由原0.4/㎡/月调为0.6元/㎡/月高层由原0.8元/㎡/月调为1.2元/㎡/月。2017年7月1日到2017年7月15日为公示期。在此公示期内，如有业主对此次调价方案有异议或不同意请前往融辉城物业服务中心前台填写《征求意见书》，我们将邀请业主代表全程监督。如在此公示期内您不登记填写《征求意见书》，则视同您默认此收费标准。二、……。三、若《物业服务协议》成功签订，2017年8月1日起按新的资费标准收据。”被告李福慧的物业管理费现已缴纳至2017年9月20日。后李福慧以商水盛华物业管理有限公司以装修押金抵扣物业费，且小区管理混乱车辆乱停乱放为由为由拒绝交纳物业管理费。另查明，融辉城小区C区业主共计2499户，F区共计交房业主380户，已按照新标准交费298户。该区尚未成立业主委员会。在审理中，被告李福慧委托代理人张广伟要求随机从已经按照新标准交纳物业费F区的298户业主中抽取2户，经本院核实，均已按照新标准缴纳物业费。被告称自己查实的F区总户数应为460户。后经被告申请，本院到商水县房地产管理中心调取F区F1、F2、F3、F5、F6、F7、F8、F9已登记房户为320户，但已交房户该房地产管理中心系统无法核实。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”的规定。以及《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于物业收费标准的调整属于对物业服务合同的变更，物业服务企业提出收费标准调整的意向后，在已经成立业主大会并选举业主委员会的情况下，应当采取召开业主大会的方式由业主大会的方式由业主对是否同意调整方案进行表决。在未成立业主大会时，法律未排除物业企业可以分别征求每个业主的意见，以确定是否多数业主同意物业费调整方案。结合本案，原告盛华物业公司调整后的收费经过有关行政机关备案，调整后的物业收费标准也已经过公告及催收，且被告随机抽取的2户按照新标准缴纳物业费已经本院核实，应视为涉案小区F区已交房380户业主中的298户业主已经按照调整后收费方案缴纳了物业费，表明多数业主已经同意物业调整方案，其调价行为本院认定合法。物业服务合同的内容发生变更，生活在同一小区内的业主，彼此之间利益息息相关，业主在物业管理活动中应当遵守管理规约。本案小区虽未成立业主大会，但业主团体已经实际产生了意志，单个业主应当受业主团体意志的约束。涉案小区总面积过半数的业主且占总人数过半数的多数业主已经同意物业调整方案实际交纳了调价后的物业管理费，应视为物业服务合同的内容发生变更，商水盛华物业管理有限公司按调整后收费标准向李福慧主张物业费，本院予以支持。原、被告双方约定按日收取千分之三的滞纳金，本院审查后认为，原被告双方签订的前期物业管理服务协议已经实际变更，双方约定的滞纳金，实属违约金，对原告要求的违约金结合实际情况,现应调整为年利率24%。被告李福慧在2017年9月4日之后的物业费应按调整后的价格每平方米1.2元交纳。被告李福慧应交纳的物业管理费以签订的购房合同面积计算其费用为4810元（167.03平方米×1.2元×24个月，从2017年9月4日计算至2019年9月3日），公摊能耗费用336元（自2017年4月1日起至2018年12月31日止）。被告称原告应以装修押金抵扣物业费的理由与本案不是同一法律关系，原告可另案主张。被告辩称原告提供的融辉城F区总户数与自己查实的户数460户不相符，因被告未提供证据证明被告自己查实的F区总户数，本院不予支持。被告称小区管理混乱不应缴纳物业费，但被告提供证据不足以证明其理由，不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六之规定，判决如下：一、被告李福慧于本判决生效后十日内支付给原告商水盛华物业管理有限公司物业管理费4810元（167.03平方米×1.2元×24个月，从2017年9月4日计算至2019年9月3日），公摊能耗费用336元（自2017年4月1日起至2018年12月31日止）及违约金（违约金从李福慧实际违约之日起至履行完毕之日止，按违约部分年利率24%收取）。二、驳回原告商水盛华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，由被告李福慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  黄素静二〇一九年五月三十一日书记员  王文宣