上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初10060号原告：佟媛媛,女,1979年10月22日出生,汉族,住上海市长宁区。委托诉讼代理人：赵洪升，上海赵洪升律师事务所律师。委托诉讼代理人：易鸣，上海赵洪升律师事务所律师。被告：璀泰可门窗有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：魏玮，经理。被告：璀泰可门窗有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王绪健，总经理。被告：山东蓝建装饰工程有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王艺臻，总经理。原告佟媛媛与被告璀泰可门窗有限公司上海分公司(以下简称璀泰可上海分公司)、璀泰可门窗有限公司(以下简称璀泰可公司)、山东蓝建装饰工程有限公司(以下简称蓝建公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理，原由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,后本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易鸣到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告璀泰可上海分公司、被告蓝建公司签订的《上海市房屋租赁合同》；2、三被告向原告返还上海市闵行区XX路XXX弄XXX号楼XFXXX及XXX室房屋;3、三被告向原告支付2018年10月1日至2018年12月31日的房租62,807.72元(人民币，下同)，并支付按银行同期贷款利率计算的自2018年10月1日起至判决生效之日止的利息；4、三被告向原告支付违约金41,871.40元；5、三被告支付自2018年4月1日起至2018年12月31日止的物业管理费59,292元，并支付按银行同期贷款利率计算的自2018年10月1日起至判决生效之日止的利息。事实和理由：原告作为出租方，被告璀泰可上海分公司与蓝建公司作为承租方，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》(编号：SHYX000092)。合同约定：原告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号楼XFXXX室及XXX室房屋出租给两被告;租赁期2年,自2017年1月1日起至2018年12月31日;租金为20,935.70元/月,物业费6,588元/月,租金与物业费每三个月支付一次。在合同履行过程中，两被告应于2018年9月15日支付2018年10月至12月三个月租金,但经原告多次催告联系,两被告一直仍然未支付，且拖欠了自2018年4月起的物业管理费。根据合同约定，如果逾期不支付租金累计超过10天,原告有权解除本合同并要求被告支付相当于月租金2倍的违约金。被告璀泰可公司是被告璀泰可上海分公司的总公司,对被告璀泰可上海分公司债务应当承担相应责任。现为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。三被告未作答辩。经审理查明：2016年11月，经上海A房地产经纪有限公司居间，原告作为出租方(甲方)、被告璀泰可上海分公司和蓝建公司作为承租方(乙方)，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号楼XFXXX及XXX室房屋出租给乙方，建筑面积245.82平方米；乙方承租该房屋作为办公使用；甲方于2016年11月20日向乙方交付房屋，免租期40天，自2016年11月20日至2016年12月31日，免租期内免收租金，但水电费、物业管理费由乙方承担；租期为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日止；每月租金20,935.70元，物业管理费6,588元；支付方式为押二付三，每三个月支付一次，于付款月起租日15天前支付下一期租金；押金及首期租金共计104,678元，乙方须于2016年11月30日前支付；签订本合同当日，乙方应向甲方支付租赁保证金(押金)20,935.70元；乙方逾期不支付租金累计超过10天，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。合同对其他事项亦作了约定。合同的乙方落款处加盖了蓝建公司合同专用章、璀泰可上海分公司印章。2016年11月18日，被告蓝建公司出具一份授权书，内容是：兹授权魏玮(身份证号XXXXXXXXXX********)代理山东蓝建装饰工程有限公司，租用位于上海市闵行区秦宏路168弄万科时一区2号楼710-XXX室，全权处理租约相关事宜。2016年11月18日，魏玮向原告支付20,935.70元。同月24日，魏玮向原告支付92,526.80元(含2016年11月20日至12月31日期间的物业管理费8,784元)。蓝建公司分别于2017年3月24日、6月29日、9月29日、2018年2月9日、6月27日分别向原告支付62,807.10元租金。另，两被告支付了截止2018年3月的物业管理费。之后，三被告均未支付2018年10月起的租金，2018年4月起的物业管理费。原告通过手机短信、微信向被告催讨物业管理费和租金，但未果。2018年11月2日，原告委托上海赵洪升律师事务所向三被告分别发出律师函，表示三被告拖欠租金和物业管理费的违约行为，损害了原告的合法权益，要求三被告在收到律师函之日起5日内支付所欠的房租、物业管理费，以及月租金两倍的违约金，搬离房屋。若未按照本律师函要求主动联系并停止违约行为，委托人(指原告)有权终止双方的租赁合同并自行处理租赁房屋内物品。由于三被告仍未能支付拖欠的租金和物业管理费，现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，被告支付的租赁保证金(押金)20,935.70元可以抵冲相应金额的租金。原告已于合同到期后自行收回了涉案房屋。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、被告蓝建公司的授权委托书、付款记录、三被告的企业信息、律师函以及当事人的陈述所证实。本院认为，被告璀泰可上海分公司是被告璀泰可公司的分公司，不具有独立法人资格，对分公司的债务，璀泰可公司作为总公司负有清偿义务。原告与被告璀泰可上海分公司、被告蓝建公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行自己的义务。被告在承租房屋后，支付租金等费用是其主要合同义务。然在合同履行过程中，被告未能按时支付租金和物业管理费，已构成严重违约。对于被告逾期付款的违约行为，原告根据合同约定享有合同解除权。但合同解除权属于形成权，需要权利人行使该权利才能发生法律效力。但原告提供的律师函的内容，仅要求被告支付拖欠的租金和物业管理费，而未明确提出解除合同。并且，在该律师函的最后一段中表述“若贵司未按照本函要求主动联系并停止违约行为，我方委托人(原告)有权终止双方租赁合同……”，从此内容的表述可以认定，原告在律师函中并未主张合同解除。因此，在合同期内，原告未行使合同解除权。租赁合同已于2018年12月31日履行期限届满，现原告要求确认双方的合同已解除的诉讼请求，缺乏相关证据证明，本院难以支持。关于被告拖欠的租金、物业管理费，被告应当支付。由于被告拖欠租金、物业管理费，原告现主张逾期付款的利息，本院予以支持。关于原告主张违约金41,871.40元，该违约金是按月租金的两倍计算，即合同解除违约金。鉴于在合同履行期间，原告并未行使合同解除权，因此，原告无权主张该笔违约金。关于原告已收取的租赁保证金20,935.70元可直接抵冲相应金额的租金。涉案房屋已由原告于合同到期后自行收回，故三被告无须再履行返还房屋的合同义务。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东蓝建装饰工程有限公司、被告璀泰可门窗有限公司、被告璀泰可门窗有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告佟媛媛租金41,871.40元，并偿付自2018年10月1日起至本判决生效之日为止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、被告山东蓝建装饰工程有限公司、被告璀泰可门窗有限公司、被告璀泰可门窗有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告佟媛媛物业管理费59,292元，并偿付自2018年4月1日起至本判决生效之日为止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告佟媛媛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,783.44元，由原告佟媛媛负担723.69元，被告山东蓝建装饰工程有限公司、被告璀泰可门窗有限公司、被告璀泰可门窗有限公司上海分公司共同负担2,059.75元。公告费560元，由被告山东蓝建装饰工程有限公司、被告璀泰可门窗有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  尹 萍人民陪审员  邓红霞二〇一九年九月十九日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。