江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0702民初7165号原告：江宗荣，男，1979年4月1日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：吴开峰，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被告：骆平英，女，1964年7月10日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被告：张译月，男，2001年8月1日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被告：张守文，男，1960年4月7日出生，住江西省赣州市章贡区。被告共同委托诉讼代理人：张尧，江西正制律师事务所律师，一般代理。被告共同委托诉讼代理人：张少荣，江西金蓉律师事务所律师，一般代理。第三人：赣州久久房地产代理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区赞贤路13号华城文远阁A栋10#店面。统一社会信用代码证：91360702327682189Q。法定代表人：黄宇姝，该公司总经理。委托诉讼代理人：古晓松，男，1989年4月16日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。原告江宗荣诉被告骆平英、张译月、张守文，第三人赣州久久房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后,适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江宗荣及其诉讼代理人吴开峰到庭参加诉讼，被告张守文及三被告的共同委托诉讼代理人张尧、张少荣，第三人赣州久久房地产代理有限公司的委托诉讼代理人古晓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江宗荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号为0004152的二手房买卖居间合同；2、判令各被告返还购房款计人民币240万元整；3、判令各被告承担违约金计人民币48万元整；4、判令各被告承担原告因本次购房所支付的各项税、费计人民币59080元整；5、判令各被告支付原告因主张权益已支付的律师费计人民币77000元整；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月11日，原告江宗荣在久久地产公园壹号店与被告骆平英签订了二手房居间买卖合同，约定原告购买各被告所有的坐落于赣州市章××区××中心××区××楼××室的房屋，签订合同后原告当即支付了购房定金人民币伍万元整，被告骆平英出具了定金收条。同年6月7日，原告又支付了剩余购房款计人民币235万元整至被告骆平英账户，并于当日将该房过户至原告名下。而后，原告被物业告知该房屋的复式二三四层为违章加盖的部分需拆除，直接导致原告购买此房屋的目的无法实现，故原告诉至法院，要求依法处理。原告江宗荣为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告身份及诉讼主体资格；证据2、被告身份证以及第三人营业执照等复印件，证明被告身份及诉讼主体资格；证据3、二手房居间买卖合同、不动产权证、定金收条、购房款转账凭证等复印件，证明原、被告签订了房屋买卖合同；原告支付了购房定金及购房款240万元整；证据4、契税、购房款发票、物业收据、水电气票据等复印件，证明原告因过户产生各项税费及费用计59080元整；证据5、物业告知单复印件，证明被告在该房屋出售前已得知其复式二、三、四层未违章建筑；证据6、委托代理合同、收据发票，证明原告主张益已支付律师费人民币77000元整；证据7、赣州市章贡区城市管理行政执法局行政处罚决定书复印件，证明被告交付给原告的房屋为违章建筑；证据8、原告与被告的通话录音，证明被告知晓其房屋为违章建筑故意隐瞒且违章部分为其本人浇筑。被告骆平英、张译月、张守文共同辩称，1、被告将房屋的相关信息挂在第三人处出售时对该房屋状况以及面积没有隐瞒，且原告多次在第三人的陪同下到现场查看房屋面积、状态，在该房屋买卖的过程中不存在欺诈行为，该房屋买卖合同不存在无效或可撤销的情形；2、原告没有证据证明被告出售给其的房屋系违章建筑，赣州市章贡区城市管理行政执法局于2018年11月8日向原告下发的行政处罚决定书所依据的《赣州市城市管理条例》的施行日期为2018年3月1日，房屋中搭建的二三四层楼系2016年所建，且赣州市章贡区城市管理行政执法局依据的地方性法规不是判定和同是否有效的依据；3、原告的起诉不符合我国现行司法解释要求被告承担律师费的类型，要求被告支付其律师费没有法律依据；4、该房屋买卖合同双方均已经履行完毕，不存在任何违约的情形，原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据；5、根据原告的起诉，答辩人认为原、被告签订房屋买卖合同以后，三方共同到现场勘查，且到现场测量；6、被告出售该房屋已竣工并交付使用，并登记的是112.93平方米，虽然三方在合同中载明了房屋的面积，但该房屋是按套计算，并非房屋面积及单价计算。被告骆平英、张译月、张守文为证明自己的抗辩理由，向本院提供了以下证据：证据1、装修收费通知单、收据、合同等复印件，证明涉案房屋是原告诉称的屋内加层，在2016年就已经完工并且屋内加层是经过了物业公司的同意；证据2、二手房居间买卖合同复印件，证明在双方通过第三人在涉案房屋交易时，原告是明知道房屋的状况及建筑面积的，并且原告是到现场实地看过房屋的。第三人赣州久久房地产代理有限公司辩称，案涉房屋交易时是店员带着原告去看的房，原告看完后，就约被告来签订合同，原告问二、三、四层的图纸是否在被告处，被告说在，是开发商浇筑的，并承诺可以使用。在办理过户手续的时候，被告女儿说不用代办员了，双方自己去办，故由原、被告自己去办理了过户手续。第三人赣州久久房地产代理有限公司未向本院提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，原告江宗荣（买方）、被告骆平英（卖方）与第三人赣州久久房地产代理有限公司（居间方）共同签订了一份《二手房居间买卖合同》，该合同载明：被告骆平英（房屋共有权人张译月）将其位于赣州市章××区××中心××区××楼××室房屋转让给原告，登记建筑面积为112.93平方米，房屋转让价款为240万元；签订本合同时，买房须向卖方支付购房定金5万元，买方需于2018年5月25日前支付卖方购房首期款100万，于2018年6月10日前到相关部门办理产权变更手续，买方需于房屋过户至其名下后当日将剩余购房款140万元支付于卖方；房屋所有权转移登记手续的税金和费用由买方承担；卖方在办理完该房屋所有权转移登记手续后3日内交房给买房；该房屋已装修好水电材料，复式一层、二层、三层、四层，该房屋设计图纸交房后交付于买方；……。合同签订后，原告依约于2018年5月11日向被告支付了购房定金5万元，于2018年6月7日向被告支付了剩余购房款235万元，同时，被告将涉案房屋过户至原告名下并实际交付给原告。后原告由华润物业告知涉案房屋复式二三层为违章建筑，加盖的部分需拆除。2018年11月8日赣州市章贡区城市管理行政执法局向原告出具行政处罚决定书（章行罚字[2018]510451号），因涉案房屋存在违章搭建，责令其立即停止建设并自决定书送达之日起三日内将违法搭建部位拆除。原告购房目的无法实现，多次要求被告退还购房款及所付的费用无果，故原告遂诉至本院，要求依法处理。本院认为，本案的争议焦点在于案涉原、被告及第三人签订的《二手房居间买卖合同》的效力如何认定以及责任如何承担。案涉合同中虽然约定了房屋登记面积112.93平方米，但原、被告以及第三人一致确定，交易时将案涉房屋楼上复式二、三、四层列为交易范围，根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市规划法》的相关规定，未经规划土地管理部门批准、未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证而擅自建筑的建筑物和构建物，属于违法搭建。本案中，该复式二、三、四层系由被告自行浇筑，且由赣州市章贡区城市管理行政执法局作出行政处罚决定书，认定该建筑系违法搭建。据此，案涉合同的交易内容中存在违反法律法规的强制性规定之情形，故案涉合同应认定为无效。根据庭审查明的事实，被告在未取得任何规划许可的前提下自行对涉案房屋进行二三四层的浇筑，根据与开发商签订的商品房销售合同以及房产证的记载，其应明知该擅自浇筑行为属于违法搭建，且物业于2016年多次向被告骆平英发出要求恢复原状的整改通知书，被告在明知交易房屋为违法建筑的情况下仍然与原告签订《二手房居间买卖合同》，导致合同无效的结果存在过错。原告在签订合同前曾多次在第三人的陪同下前往现场查看浇筑的复式建筑，且合同中约定登记建筑面积为112.93平方米，原告应明知交易房屋为违法建筑，对合同无效的结果亦存在过错。故，本院认定原、被告对造成案涉合同无效承担同等责任。关于原告要求被告返还购房款240万元的诉讼请求，由于《二手房居间买卖合同》无效，原、被告双方应当返还双方的财产，故原告要求被告承担返还购房款的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，由于案涉合同系无效合同，不存在被告应承担违约责任的情形，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告承担原告因本次购房所支付的各项税、费59080元的诉讼请求，因原、被告双方对合同无效的结果均存在过错，应各自承担相应的责任，即由原告承担已支付的过户税费，由被告承担将案涉房屋过户回被告而产生的过户税费，故原告要求被告承担购房所付税费的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，由于案涉合同无效，且双方未约定应支付律师费用，故该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。最后，关于承担责任的主体，案涉合同系由被告骆平英签订的，但案涉房屋的所有权人为被告骆平英及张译月，故本案中承担责任的主体应为被告骆平英及张译月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江宗荣与被告骆平英、第三人赣州久久房地产代理有限公司于2018年5月11日签订的《二手房居间买卖合同》无效；二、限被告骆平英、张译月于本判决生效之日起十日内向原告江宗荣返还购房款240万元；三、驳回原告江宗荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30929元，财产保全费5000元，共计35929元，由原告江宗荣负担17964.5元，由被告骆平英、张译月负担17964.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  张 霞人民陪审员  庄明静二〇一九年四月二十八日书 记 员  刘 颖