四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初188号 原告（反诉被告）：罗成，男，1988年5月21日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：姜克强，四川师维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：大庆市博仲元经贸有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区万宝一小区1-64-4-102。 法定代表人：陈景荣，执行董事。 委托诉讼代理人：胡雪，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：袁成文，男，1950年7月20日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 委托诉讼代理人：杨潇，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）罗成与被告（反诉原告）大庆市博仲元经贸有限公司（以下简称博仲元经贸公司）、被告（反诉第三人）袁成文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗成向本院提出诉讼请求：判令博仲元经贸公司、袁成文共同给付补偿款及退还租房押金共计808900元。事实和理由：罗成与博仲元经贸公司、袁成文于2017年12月15日签订了《房屋租赁合同》，由博仲元经贸公司、袁成文将位于成都市高新区天府大道中段1号1栋010单元1层1号的商铺出租给罗成使用，期限为八年。合同签订后，罗成向袁成文转账支付了租房押金及第一期房租共计217800元，并投资200余万元进行了装修。之后各期房租均转账支付给了合同指定的收款人。2018年11月，博仲元经贸公司、袁成文以出租给罗成的商铺另有他用为由，多次提出提前解除合同并愿意赔偿罗成损失，罗成在无奈之下，于11月5日与博仲元经贸公司、袁成文达成书面协议，双方解除《房屋租赁合同》，由博仲元经贸公司、袁成文给付罗成补偿款70万元并退还租房押金108900元。但博仲元经贸公司、袁成文在与罗成解除合同后，却以各种理由拒不给付补偿款及租房押金，并多次拖欠至今，罗成多次催收无果。罗成为维护自身合法权益，起诉至法院。 博仲元经贸公司辩称，1.罗成所述并非事实，罗成与博仲元经贸公司签订《房屋租赁合同》后未按约履行合同，延期支付租金，其行为已构成违约；2.博仲元经贸公司未授权袁成文与罗成签订任何协议，《协议书》对博仲元经贸公司不具有法律约束力。请求驳回罗成的全部诉讼请求。 袁成文辩称，1.袁成文不是案涉房屋的所有人、出租人或转租人，亦不是博仲元经贸公司的股东、法定代表人、员工或业务代表，与博仲元经贸公司也没有任何代理关系，仅是作为博仲元经贸公司的居间人促成《房屋租赁合同》的签订，故其不是《房屋租赁合同》的相对方，并非本案适格被告；2.博仲元经贸公司未同意或授权袁成文与罗成签订《协议书》，袁成文与罗成签订《协议书》属于无权代理行为，博仲元经贸公司亦未对该《协议书》予以追认，故该《协议书》对博仲元经贸公司不发生法律效力。综上，袁成文不应当承担支付补偿款及退还押金的义务，请求驳回罗成的全部诉讼请求。 博仲元经贸公司向本院提出反诉请求：1.判令罗成支付租金267261.29元；2.判令罗成支付房屋占用费108900元（房屋占用费自2019年1月13日起开始计算，暂计至2019年2月12日，实际应计算至罗成交还房屋之日止）；3.判令撤销罗成与袁成文签订的《协议书》。事实和理由：2017年12月14日，博仲元经贸公司与罗成签订了《房屋租赁合同》，约定博仲元经贸公司将位于成都市高新区天府大道中段1号1栋010单元1层1号的商铺出租给罗成，约定租金第一年内月租金为108900元，从第二年起每年租金递增6%，并约定租金半年内每月付，半年后季付，第二年起半年付，即罗成应在2018年3月10日前支付2018年3月15日至2018年4月14日的租金108900元，在2018年4月10日前支付2018年4月15日至2018年5月14日的租金108900元，在2018年5月10日前支付2018年5月15日至2018年6月14日的租金108900元，在2018年6月10日前支付2018年6月15日至2018年8月14日的租金326700元，在2018年8月10日前支付2018年8月15日至2018年10月14日的租金326700元，在2018年10月10日前支付2018年10月15日至2019年1月14日的租金326700元，以此类推。但合同签订后，罗成却未依约支付租金，具体表现在2018年3月至5月均出现了逾期支付租金的行为，在2018年6月至2018年10月并未按合同约定向博仲元经贸公司季付租金，同时2018年8月至10月的租金仅每月支付88900元，未足额支付，且至今尚未支付完毕，同时罗成未向博仲元经贸公司支付2018年11月至2019年1月的租金，罗成的行为已属严重违约，侵害了博仲元经贸公司的合法权益，故博仲元经贸公司解除了双方签订的《房屋租赁合同》。罗成与袁成文在未经博仲元经贸公司确认及任何授权的情况下，私下达成所谓的“退房”《协议书》，已严重侵害了博仲元经贸公司的权利。袁成文无权代理博仲元经贸公司签订该《协议书》，属无权代理行为，根据相关法律规定，应予以撤销。博仲元经贸公司为维护自身合法权益，提起反诉。 罗成辩称，1.针对博仲元经贸公司主张的租金，罗成与袁成文已达成租金变更协议，2018年8至10月的租金已由每月108900元变更为88900元，且双方在2018年11月15日签订的《协议书》中明确了从该日之后不再缴纳租金，故罗成并不欠付租金，博仲元经贸公司主张罗成支付租金无事实依据；2.针对博仲元经贸公司主张的房屋占用费，双方在2018年11月15日签订的《协议书》中明确了在出租方将补偿款及押金退还罗成之后，罗成才有义务交还房屋，在此之前罗成有权不交还房屋，故不存在罗成应当支付房屋占用费的问题；3.针对博仲元经贸公司主张撤销《协议书》，袁成文不是以代理人的身份与罗成签订的《协议书》，袁成文就是房屋租赁合同的一方，该《协议书》并不符合法律规定的可撤销合同的情形；且博仲元经贸公司并非《协议书》的一方，根据合同的相对性原则，其不具有请求撤销《协议书》的权利。综上，请求驳回博仲元经贸公司的全部诉讼请求。 袁成文述称，其与罗成签订《协议书》，未经过房屋所有权人即博仲元经贸公司的授权及同意，属于无权代理行为。 本院经审理查明：2007年8月30日，博仲元经贸公司与成都世纪城新国际会展中心有限公司（以下简称世纪城会展中心公司）签订《商品房买卖合同》，由博仲元经贸公司购买世纪城会展中心公司开发的“世纪城时尚天堂街区”010幢1单元1号房，建筑面积2506.95平方米，总价2600万元。该《商品房买卖合同》于2008年2月19日办理了签约备案登记。购房款2600万元系分期支付，其中博仲元经贸公司于2007年9月5日转账支付7900000元；袁鲁时（袁成文女婿）于2007年11月14日刷卡支付500000元、于2007年11月21日刷卡支付2000000元、于2007年12月26日刷卡支付500000元、于2007年12月21日刷卡支付3750000元、于2008年1月23日刷卡支付1150000元、于2008年1月24日刷卡支付100000元；袁士红（袁成文女儿）于2007年9月7日转账支付500000元；何珊珊（陈景荣亲戚）于2007年8月16日转账支付1000000元；陈景荣于2007年8月27日转账支付5100000元；杨昌仁（陈景荣亲戚）于2007年9月7日转账支付1500000元；一位刘姓人员于2008年1月23日刷卡支付2000000元。博仲元经贸公司于2013年9月9日取得了房屋所有权证（成房权证监证字第××号）。案涉房屋位于高新区天府大道中段1号1栋010单元1层1号，登记为博仲元经贸公司单独所有。 2017年12月14日，博仲元经贸公司（甲方、出租方）与罗成（乙方、承租方）、四川中原物业顾问有限公司宏达世纪锦程营业部（经纪方，以下简称中原物业顾问宏达世纪营业部）签订《房屋租赁合同》一份，约定：博仲元经贸公司将坐落在成都市高新区天府大道中段1号1栋010单元1层1号房屋以带装修状态及其设备出租给罗成作商业使用，只租一楼面积660平方米；租赁期自2017年12月15日起至2025年12月14日止，共计八年，博仲元经贸公司于2017年12月15日交房；第一年月租金为108900元，从第二年起每年递增6%；罗成需于2017年12月15日或之前向博仲元经贸公司支付租房押金108900元；租金以半年内每月付，半年后季付，第二年起半年付，每次交付租金需于下期租金到期前提前5天交付；第一期租金108900元对应日期为2018年2月15日到2018年3月15日，罗成应于2017年12月15日直接交付博仲元经贸公司；租金交付方式为转至于桂学在中国工商银行世纪城支行账号为62×××92的账户中；基于经纪方在促成租赁中所提供的居间服务，博仲元经贸公司同意支付108900元作为居间服务费。合同第7.4条约定：租赁期间，罗成如拖欠租金达十天或以上，或欠交租赁期间产生的租住费用达两个月以上视为罗成根本性违约，合同因违约而终止的，博仲元经贸公司所收取的押金有权不予退还，并要求罗成承担赔偿责任。第7.5条约定：在租赁期内若博仲元经贸公司提前解约，必须提前一个月通知罗成，同时博仲元经贸公司所收取的押金予以退还，并赔偿罗成等同押金金额作为赔偿金，若罗成实际损失大于约定赔偿金的，则以实际损失进行赔偿，罗成已交租金扣除实际居住天数的租金后，剩余已交未居住的租金由博仲元经贸公司退还罗成（不计利息）。第7.6条约定：在租赁期内若罗成提前解约，必须提前一个月通知博仲元经贸公司，同时博仲元经贸公司所收取的押金不予退还，若博仲元经贸公司实际损失大于所收押金的，则以实际损失进行赔偿，博仲元经贸公司将罗成已交租金中扣除实际居住天数的租金以及赔偿金后的剩余租金退还罗成（不计利息）。第7.7条约定：因罗成违约而导致合同终止或解除的，博仲元经贸公司有权不经罗成同意单方收回该房屋，罗成须在收到博仲元经贸公司通知后三天内无条件搬出该房屋，逾期视为罗成抛弃房屋内的自有财物，归博仲元经贸公司任意处置。上述合同上博仲元经贸公司加盖的印章系由袁成文携带至签约现场并加盖，落款处出租方“陈景荣”的签名系袁成文代签及代按手印。袁成文与罗成于2017年12月15日在《房屋租赁合同》附件《家具电器清单》上签名确认。 2017年12月15日，罗成将租房押金108900元及第一期对应日期为2018年2月15日至2018年3月15日的租金108900元共计217800元转账支付至袁成文的银行账户。罗成租赁案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，经营“高新区醉蜀南餐饮店”。罗成通过其员工叶明秀的银行账户，分别于2018年3月20日、2018年4月18日、2018年5月16日、2018年6月19日、2018年7月20日向于桂学账号为62×××92的银行账户转账支付2018年3月16日至8月15日的每月租金108900元；分别于2018年8月26日、2018年9月25日、2018年10月19日向于桂学的上述银行账户转账支付2018年9月16日至11月15日的每月租金88900元。 2018年11月15日，袁成文（甲方）与罗成（乙方）签订《协议书》一份，由于甲方对乙方经营的“醉蜀南”酒楼所用的房屋另有他用，故双方经协商达成退房协议，约定：甲方承诺在2018年11月15日下午18:00前付给乙方退房补偿款70万元及租房押金108900元，乙方在收到上述付款后一周内交房给甲方；乙方可拆除和带走酒楼内乙方所属的全部物品，在拆除物品时应保证甲方房屋主体结构完整；乙方负责结清由酒楼经营所产生的全部费用，并负责相关人员安全撤离；乙方2018年11月15日后不再向甲方缴纳房租。 2019年1月5日，博仲元经贸公司通过顺丰速运向罗成的户籍地址及位于成都市双流区的醉蜀南益州国际店的地址发出《催款函》，载明：因罗成未按合同约定支付租金，且违约行为已符合《房屋租赁合同》第7.4款约定的根本性违约情形，故要求罗成在收到该函后三日内立即支付欠付的全部租金，否则博仲元经贸公司有权单方面解除《房屋租赁合同》并要求罗成承担违约责任。罗成于当日签收向成都市双流区益州大道南段274号的醉蜀南益州国际店地址发出的《催款函》。 2019年1月6日，罗成向博仲元经贸公司发出《关于对大庆市博仲元经贸有限公司的复函》，载明：《房屋租赁合同》出租人袁成文同意自2018年8月起每月租金减少为88900元，罗成已按该标准将租金交至2018年11月15日即《房屋租赁合同》解除之日，故不存在违约行为；袁成文以出租给罗成的房屋另有他用为由解除了合同，并同意给付罗成补偿款70万元并退还租房押金108900元，罗成因未收到上述补偿款及租房押金，已于2019年1月2日提起诉讼；根据协议约定，罗成在未收到补偿款及房租押金钱有权拒绝交房。该《复函》博仲元经贸公司已收悉。 2019年1月11日，博仲元经贸公司通过顺丰速运向罗成的户籍地址及位于成都市武侯区的醉蜀南的地址发出《解除通知书》，载明：因罗成经多次催收仍未按合同约定支付租金，已符合合同第7.4款约定的根本性违约情形，同时罗成已于2019年1月7日搬离租赁房屋，故博仲元经贸公司通知罗成解除《房屋租赁合同》；要求罗成在收到该通知书之日起三日内结清租金、物业管理费、水电费等所有款项，并将租赁房屋交付博仲元经贸公司，否则需支付占用使用费，并由博仲元经贸公司自行收回房屋。罗成于2019年1月12日签收向成都市武侯区益州大道南段274号的醉蜀南地址发出的《解除通知书》。 罗成从2018年12月27日开始对经营的“醉蜀南”酒楼内的物品进行搬迁，并于2019年1月8日搬离案涉租赁房屋。 另查明，于桂学系袁成文配偶，生于1950年10月13日。于桂学账号为62×××92的银行账户在收取罗成支付的租金后，未见有金额、时间能够对应的取现或转账支出，仅有2018年7月3日一笔302000元、2018年10月15日一笔2000000元的转款，系转给于桂学的其他银行账户；一笔2018年10月15日的100000元转款，系转给承＊司的银行账户。2019年3月21日，账号为62×××92的银行账户进行了销户处理，销户时账户余额为430214.65元。 上述事实有罗成提交的当事人身份信息、《房屋租赁合同》、房屋所有权证复印件、户籍证明、《劳动合同书》、手机银行交易明细、网上银行电子回单、《协议书》、营业执照复印件，博仲元经贸公司提交的《房屋租赁合同》、借记卡账户历史明细清单、《催款函》、《解除通知书》、顺丰速运客户存根、快递查询记录、《复函》、商品房买卖合同摘要、《商品房买卖合同》、收据、发票、完税证、银行销户凭证，本院依职权调取的POS单、收据、转款凭证、物品出门单、蒋超身份信息及各方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，上述证据经庭审质证，符合证据的构成要件且能够相互印证本案的基本事实，故予以采信。对罗成提交的《费用清单》，因系其自行核算及制作，无法核实其真实性，故不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的实际出租人是否系袁成文，或袁成文是否与博仲元经贸公司系共同出租人；2.罗成与袁成文签订的《协议书》是否应当予以撤销；3.博仲元经贸公司、袁成文是否应当支付罗成补偿款、退还房屋押金；4.罗成是否应当支付博仲元经贸公司房屋租金、房屋占用费。本院根据查明的事实，综合评判如下： 关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即租赁合同中出租人的义务系将租赁物交付承租人使用、收益，权利系收取租金收益；承租人的义务系交付租金，权利系使用租赁物并获取收益。本案中，罗成主张在签订《房屋租赁合同》时，袁成文表示案涉房屋系其出资，仅为登记在博仲元经贸公司名下；《房屋租赁合同》落款处“陈景荣”的签字系袁成文代签，附件《家具电器清单》出租人处由袁成文签名；《房屋租赁合同》约定的收款人于桂学系袁成文的妻子，2018年于桂学为68岁，不可能系博仲元经贸公司的出纳，且没有证据证明于桂学将收取的租金交给了博仲元经贸公司；袁成文及于桂学的女儿、女婿支付了850万元的购房款，故袁成文系案涉房屋的实际购买人之一；袁成文收取了第一期的租金以及租房押金，且系以自己的名义与罗成签订《协议书》，综上，袁成文应为实际出租人或共同出租人。博仲元经贸公司主张，其系案涉房屋的所有权人；于桂学系公司出纳，基于于桂学与袁成文的夫妻关系以及袁成文对成都房地产市场的熟悉，博仲元经贸公司委托袁成文作为居间人寻找承租人，并将收取的第一个月租金作为支付给袁成文的居间费用；于桂学的银行账户的设立目的系收取案涉房屋租金及公司财务需求，于桂学收取租金后，每年8月左右至大庆市将租金以现金方式交给博仲元经贸公司，因案涉房屋未收回且涉诉，故博仲元经贸公司已要求于桂学将账户销户并将已收取的租金在2019年3月交给博仲元经贸公司；博仲元经贸公司未委托袁成文与罗成签订《协议书》。袁成文主张，其并非案涉房屋的所有人、出租人或转租人，其与博仲元经贸公司系居间合同关系，其与罗成签订《协议书》是为了将房屋再次出租以获取居间收益。本院认为，首先，《房屋租赁合同》的内容显示，出租方系博仲元经贸公司，承租方系罗成，居间方为中原物业顾问宏达世纪营业部，由博仲元经贸公司支付居间费，即博仲元经贸公司与罗成的签约系由中原物业顾问宏达世纪营业部的参与促成，既然通过中介公司寻找承租人并且支付居间费用，博仲元经贸公司可以委托他人办理签约事宜，但并无另外再与袁成文建立居间关系又额外支付高额居间费用的必要。其次，《房屋租赁合同》约定的收款人系袁成文的妻子于桂学，本案无证据表明于桂学系博仲元经贸公司的出纳；于桂学账号为62×××92的银行账户已收取了共计811200元的租金，博仲元经贸公司陈述该账户系收取租金及公司财务需求所用，则交付给博仲元经贸公司的租金应从该账户支取，但根据于桂学的银行账户交易流水，并无能够与之大致对应的取现或者转款交易，故博仲元经贸公司关于于桂学于每年8月左右将租金以现金方式交付的陈述与本院查明的事实不符，其将出租房屋的全部收益交由他人所得的行为不合常理。再次，袁成文以自己的名义与罗成签订《协议书》，表明因其对案涉房屋另有他用，承诺支付罗成补偿款并退还房屋押金共计808900元，如袁成文仅为提供居间服务，在其居间行为已完成、居间费亦已收取的情况下，无需再处理案涉房屋租赁相关事宜，且其承诺支付如此高额的费用系为了再次赚取十万余元的居间费，明显违背常理。最后，袁成文、于桂学的女儿、女婿支付了850万元购房款，对此博仲元经贸公司陈述系其委托二人代为支付购房款，如博仲元经贸公司需要支付购房款，可以通过转账或委托员工直接办理，将购房款转给与公司没有任何关系的个人账户，再由该二人代为支付购房款，既无必要，亦不符合常理，且并无证据表明支付购房款的款项来源于博仲元经贸公司。综上，对博仲元经贸公司及袁成文的上述陈述及主张，本院不予采信。袁成文实际与罗成签订《房屋租赁合同》并办理房屋的交接手续，袁成文、于桂学夫妻二人实际收取了案涉房屋押金和租金，袁成文要求与罗成提前解除《房屋租赁合同》并以自己的名义与罗成签订《协议书》达成退房以及补偿的相关协议，上述一系列事实表明，袁成文实际履行了合同的相关权利义务，其与博仲元经贸公司既非代理关系亦非居间关系，其系案涉房屋租赁合同的实际出租人。博仲元经贸公司将印章交给袁成文办理签约、并同意由于桂学收取租金，表明其知晓双方对案涉房屋的权利义务关系并配合袁成文完成案涉房屋的出租，博仲元经贸公司虽为名义上的《房屋租赁合同》相对方，但在博仲元经贸公司与袁成文均陈述双方没有其他债权债务关系的情况下，收取租金这一主要合同权利并非由其享有，其并非实际履行房屋租赁合同的一方当事人。 关于第二个争议焦点，如前所述，袁成文系案涉房屋的实际出租人，其并非以博仲元经贸公司的名义而系以自己的名义与罗成签订《协议书》，故不存在其系无权代理博仲元经贸公司的情形，袁成文与罗成可就案涉房屋租赁合同的履行、变更、解除等事项达成协议。《协议书》系袁成文、罗成的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在可撤销的情形，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。故对博仲元经贸公司主张撤销该《协议书》的诉讼请求，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，袁成文与罗成于2018年11月15日签订《协议书》，约定因袁成文对案涉房屋另有他用，故承诺于当日付给罗成退房补偿款及租房押金808900元，罗成在当日之后不再交纳房租，罗成在收到付款后一周内将房屋交给袁成文，并结清因酒楼经营产生的全部费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方已对退房、租金支付及补偿达成一致，即双方对解除《房屋租赁合同》协商一致，故案涉《房屋租赁合同》已于2018年11月15日解除。根据《协议书》的约定，袁成文应支付罗成退房补偿款700000元并退还租房押金108900元，因袁成文未按约履行，应承担相应的违约责任，故本院对罗成要求袁成文给付上述款项的诉讼请求，予以支持。对罗成要求博仲元经贸公司共同给付上款项的诉讼请求不予支持。 关于第四个争议焦点，因袁成文系实际收取案涉房屋租金的权利人，亦系案涉房屋的实际出租人，博仲元经贸公司要求罗成支付房屋租金及占用费无事实和法律依据，故本院对博仲元经贸公司要求罗成支付房屋租金及占用费的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉第三人）袁成文于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）罗成补偿款700000元并退还租房押金108900元，共计808900元； 二、驳回原告（反诉被告）罗成的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）大庆市博仲元经贸有限公司的全部诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11890元，由被告（反诉第三人）袁成文负担，反诉案件受理费3471元，由被告（反诉原告）大庆市博仲元经贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 徐尔旻 审 判 员 叶若兰 审 判 员 杨 琳 二〇二〇年一月六日 法官助理 李 颖 书 记 员 陈思童