太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初2390号原告：太原君泰盛世房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街158号1幢4层401号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李贵文，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：薛文莉，山西瑞哲律师事务所律师。被告：郑小玲，女，1971年9月5日出生，汉族，住山西省太原市。被告：赵海军，男，1970年6月1日出生，汉族，住山西省太原市。原告太原君泰盛世房地产开发有限公司与被告郑小玲、赵海军合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告太原君泰盛世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人薛文莉到庭参加了诉讼，被告郑小玲、赵海军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原君泰盛世房地产开发有限公司诉称，2016年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），被告购买原告位于太原市龙城北街171号2幢3单元14层1403号的预售商品房屋，总价款1330383元。合同中对房屋的基本情况、付款方式、违约责任、交付期限等均做了约定。合同签订后,被告向原告支付首付款270383元,剩余106万元向中国建设银行股份有限公司山西省分行办理按揭贷款方式支付。合同履行过程中,由于被告连续多期未偿还银行贷款,中国建设银行股份有限公司山西省分行截止2018年3月9日从原告的保证金账户陆续扣划被告应偿还的本金、利息、罚息,共1112354.59元。被告拒不偿还银行贷款的行为已构成严重违约,继续履行合同对原告一方明显不公平,亦不能实现合同目的。现原告根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、《合同法》第九十七条之规定,要求依法解除与被告签订的《商品房买卖合同》,同时要求被告向原告返还房屋,并赔偿给原告造成的所有损失。为了维护原告的合法权益,特诉至法院，请求依法判令：1、依法解除原告与被告于2016年8月16日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还位于太原市龙城北街171号2幢3单元14层1403号的房屋；3、被告向原告支付代偿的银行利息61497.54元、罚息326.4元（计算至2018年3月9日），合计61823.94元；以及自2018年3月10日至合同解除之日给原告造成的损失（以银行实际扣款1112354.59元为基数，按银行同期贷款利率计算损失）；4、本案诉讼费由被告承担。被告郑小玲、被告赵海军未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年8月16日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订合同编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》一份，合同约定：涉案商品房为龙城北街171号2幢3单元14层1403号房，房屋编号为×××；该商品房建筑面积161.92平方米，单价每平米8216.3元，房屋总金额1330383元；被告应于合同签订日前付清首期房款人民币270383元，其余房款人民币1060000元由买受人以办理银行按揭贷款的方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买卖合同解除后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之5的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；或者买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；合同还约定了其他内容。原告太原君泰盛世房地产开发有限公司在出卖人一栏加盖公章及法定代表人名章；被告郑小玲、被告赵海军在买受人一栏签字捺印并加盖名章。被告郑小玲、被告赵海军已向原告支付首付款270383元（其中被告郑小玲、被告赵海军自行支付定金1万元，其余260383元系向山西君辉泰贸易有限公司借款），剩余房款1060000元向中国建设银行股份有限公司山西分行办理按揭贷款支付。2017年8月15日，原告向被告邮寄送达了交付通知书，通知被告所购房屋于2017年8月31日正式交房，后被告一直未办理收房。另查明，2016年7月31日，山西君辉泰贸易有限公司（出借人、甲方）、被告郑小玲和被告赵海军（借款人、乙方）、原告太原君泰盛世房地产开发有限公司（开发商、丙方）、郑巧玲（保证人、丁方）签订一份《借款合同》，约定借款金额为人民币260383元，借款用途仅限于购买君泰中央公园项目2号楼3单元1403号房屋，借款期限17个月，即自2016年7月31日起至2017年12月31日止。同日，山西君辉泰贸易有限公司以其员工孙进峰银行账户向被告发放贷款260383元，被告郑小玲、被告赵海军向山西君辉泰贸易有限公司出具借款借据一份。后被告郑小玲、被告赵海军未按约偿还山西君辉泰贸易有限公司上述借款本息。2017年9月30日，山西君辉泰贸易有限公司作为债权人将上述《借款合同》中其所享有的全部债权全额转让于原告，并向被告郑小玲、被告赵海军发出一份债权转让通知书，以邮寄方式向被告送达。因被告郑小玲、被告赵海军未按约向中国建设银行股份有限公司山西分行偿还借款，2018年3月6日，中国建设银行股份有限公司山西分行通知被告郑小玲：“依我行与您签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，我行向您发放贷款106万元，现该笔贷款未按合同约定按时足额偿还本息/未按合同约定用途使用。依借款合同规定，我行提前收回该合同项下全部贷款，您应在2018年3月9日前归还该笔合同项下的全部借款本金1004853.17元，及剩余全部利息（截至2018年3月9日利息5621.09元）”。中国建设银行股份有限公司山西分行依据其与原告签订的最高额保证合同，于2017年1月25日至2018年3月9日期间分9次从原告在该行保证金账户扣除被告郑小玲、赵海军应还本息合计1112354.59元（其中利息61497.54元、罚息326.4元）。2018年3月9日，中国建设银行股份有限公司向被告郑小玲出具中国建设银行个人贷款结清证明一份。庭审中，原告称，合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告。因首付款被告个人仅支付1万元，剩余首付款均系由原告的关联公司君辉泰贸易有限公司出借，现该债权已转让给原告，故除被告个人支付的部分外，原告不应再返还被告其余首付款。关于原告垫付的贷款，原告仅主张被告偿还利息、罚息及赔偿损失，贷款本金部分原告不再主张被告偿还。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、交付通知书、《借款合同》、收据、借款借据、债权转让合同、债权转让通知书、中国建设银行提前收回个人贷款本息通知书、个人贷款还款凭证及审笔录等在案佐证。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》、《借款合同》、《债权转让合同》系各方当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。本案被告未按约履行按揭还贷义务，导致原告承担连带保证责任向贷款银行履行偿还义务，支付了按揭贷款本息，现原告主张解除商品房买卖合同，符合双方约定，应予支持。合同解除后，因被告尚未收房，故对原告主张被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持，原告也无需再向被告履行交房义务。合同解除后，因被告贷款全部用于向原告支付购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告应返还被告已经交纳的首付款270383元及被告已偿还的贷款本金，因其中260383元系被告向君辉泰贸易有限公司借款，且该债权已经全部转让给本案原告太原君泰盛世房地产开发有限公司，故原告应返还被告自付的首付款及被告已偿还的贷款本金，但因涉及被告借首付款的逾期还款违约金问题，本案不予处理。对原告主张被告支付其代偿的利息61497.54元、罚息326.4元的诉求本院予以支持。对原告主张的自2018年3月10日起至房屋买卖合同解除之日止的利息损失（以1112354.59元为基数，按银行同期贷款利率计算）的诉求，本院支持以61823.94元（61497.54元+326.4元）为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月10日至本判决确定履行之日止计算的利息损失。被告郑小玲、被告赵海军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（六）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告太原君泰盛世房地产开发有限公司与被告郑小玲、赵海军于2016年8月16日签订的编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》。二、被告郑小玲、被告赵海军于本判决生效之日起十日内支付原告太原君泰盛世房地产开发有限公司代其偿还的银行按揭贷款利息、罚息合计61823.94元及利息损失（以61823.94元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月10日至本判决确定履行之日止计算）。三、驳回原告太原君泰盛世房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17430元、财产保全费5000元（原告均已预交），由被告郑小玲、赵海军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张少华人民陪审员 王莲秀人民陪审员 张桂莲 二〇一九年九月十八日书 记 员 李 萍