广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初93号 原告：唐上尚，男，1984年9月20日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：黄若琛，广西金益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李程程，广西金益律师事务所律师。 被告：广西瀚天实业开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区高新大道。统一社会信用代码：91450000098348039N。 法定代表人：杨武明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄皓云，广西君桂律师事务所实习律师。 原告唐上尚与被告广西瀚天实业开发有限公司（以下简称瀚天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，被告瀚天公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2018年2月22日裁定驳回被告瀚天公司对本案管辖权提出的异议，被告瀚天公司对该裁定不服，提出上诉，南宁市中级人民法院经审理后于2018年7月4日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告唐上尚的委托诉讼代理人李程程、被告瀚天公司的委托诉讼代理人吴树君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐上尚向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2014年11月28日签订的《瀚天新城合作建商住两用综合楼合同》无效；2．判令被告向原告返还购房款191712.1元；3．判令被告向原告赔偿损失暂计35466元（计算方式：以191712.1元为基数，按年利率6%，自2014年11月28日起计算至款项全部返还之日）；4．判令被告向原告赔偿原告为本案支出的律师费9000元；5．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年11月28日，原、被告签订合作建房，约定被告提供属于南宁市西乡塘区心圩街道振兴四队和七队集体第三产业商服用地建设商住综合楼，原告出资284958元即可获得4栋8层06号房（建筑面积86.09平方米）；交房时间为2016年10月31日前，原告取得房屋使用权期限为交房之日起至2083年12月1日止。合同签订后，原告共计向被告支付购房款191712.1元。至今超过交房期一年多，工程仍未竣工。双方签订合同虽名为《瀚天新城合作建商住两用综合楼合同》，但根据合同内容，实为房屋买卖合同。被告没有依法办理相关土地利用、审批手续，未将土地转为国有建设用地，未取得商品房预售许可证。且涉案的土地用途为“商服”，土地所有权仍属南宁市西乡塘区心圩街道振兴四队和七队集体所有，被告违反土地规划用途，违反《土地管理法》第四十三条的禁止性规定。原、被告签订的合同因以合法形式掩盖非法利益，违反法律、行政法规的禁止性规定以及损害社会公共利益而无效。原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。 被告瀚天公司辩称，1．合同系双方真实意思表示，原告在决定购买涉案房屋及签订合同前，已对房屋及周边环境进行实地考察，在经过深思熟虑才与被告签订合同；2．合同转让的是涉案房屋使用权，并非所有权，本案不应定性为商品房买卖合同，应定性为合同纠纷；3．原、被告约定的房屋权利属于对房屋在约定的使用权年限内可以进行占有、使用、收益的权益约定，未损害原告及社会公共利益，合同对房屋使用权的处分未违反法律法规规定，合法有效；4．根据《中华人民共和国土地管理法》及近日土地管理法、城市房地产管理法修正草案提请十三届全国人大常委会审议相关内容及方向，本案涉案房屋符合法律及草案的文件精神，属于合法有效的法律行为；5．原告对本案的起诉属于滥用诉讼，浪费司法资源的表现，其诉求主张合同无效的行为属于根本违约，应承担违约责任；6．原告主张律师费没有事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月28日，原告唐上尚（乙方）与被告瀚天公司（甲方）签订一份《瀚天新城合作建商住两用综合楼合同》，约定：1．南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队、七队以划拨方式取得位于规划用途为商服用地的土地，甲方提供前述集体第三产业商服用地供合作建商服综合楼，项目名称为“瀚天新城”；甲方为联营合作代建方，负责项目的审批手续、建造事宜及寻找合作方，合作方支付的合作款在支付建设成本后有结余的，归甲方所有。2．乙方参与甲方的合作建商住综合楼，支付合作建商住综合楼款，可分得本项目4栋8层06号房，该房建筑面积86.09平方米。3．合作建房单价为3310元/平方米，总价款为284958元，其中，乙方应于签订合同当日支付113984元，于房屋建至第3层时支付56992元，于房屋封顶时支付56992元，于达到交房条件、接到甲方通知7日内支付56990元。4．甲方应在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付乙方使用。5．乙方取得房屋使用权的期限为：自交付之日起至2083年12月1日止。6．依据相关政策，可以办理分户产权证的，在乙方承担土地金、税费及其他所有费用的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。此外，合同还对逾期付款、逾期交房违约责任等事项作出约定。当日，原告向被告支付113984元。2015年12月14日，原告向被告支付合作建房第二期款56992元。2016年11月1日至2017年11月28日间，原告向被告支付金额为1481.15元的款项14笔合计20736.1元。 截至法庭辩论终结，被告尚未向原告交付合同项下的房屋。被告未提交涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续，涉案项目亦未取得商品房预售许可证明。 另查明：原告唐上尚并非南宁市西乡塘区心圩街道办事处振兴村村民。 本院认为，原、被告双方签订的合同虽名为“合作建房合同”，但原告只提供资金，只分配固定数量房屋，不承担经营风险，不构成合作建房关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条，现行法律严格限制集体土地用于非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自用，即本集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租集体土地使用权。本案中，双方将合同标的约定为房屋使用权，显然是为了规避法律，换言之，不能仅依据当事人使用的权利名称认定合同的性质。合同性质的认定应从合同的形式、内容、当事人意思表示等方面进行综合审查，就本案而言，综合考量合同约定的房屋计价方式、房屋交付期限及逾期交房违约责任、房屋交付标准、权利期限等内容，结合合同中“依据相关政策，如该项目所占之集体商服用地的物业可以办理分户产权证的，在乙方承担土地金、税费及其他所有费用的情况下，甲方应为乙方办理相关手续”的约定，应认定原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，应认定原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。此外，被告系向不特定的公众出售房屋，意图通过房屋的出售获取利益，房屋的性质应定性为商品房，其出售房屋的行为应受相关法律调整。 被告转让给原告的房屋系建造在农村集体所有土地上，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强制性规定。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。综上，原、被告签订的合同无效。 合同被认定无效后，双方基于该合同取得的利益应予返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对于原告要求被告返还已付款项191712.1元的诉请，本院予以支持。被告系具有房地产开发资质的公司，根据已查明的事实，本院认定被告对导致合同无效承担主要责任；原告签约时未尽审慎义务，审查标的物的合法性，对合同无效应承担次要责任。原告因本案合同无效所受到的损失为已付款项的利息损失，根据双方的过错程度，本院确定被告承担原告利息损失的70%，原告自担30%，利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。律师费并不是进行诉讼必然产生的费用，双方对律师费的承担问题也没有约定，故对于原告要求被告承担律师费的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告唐上尚与被告广西瀚天实业开发有限公司于2014年11月28日签订的《瀚天新城合作建商住两用综合楼合同》无效； 二、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告唐上尚返还191712.1元； 三、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告唐上尚支付利息（计算方法：以113984元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2014年11月28日计算至2015年12月13日；以170976元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2015年12月14日计算至2017年11月27日；以191712.1元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2017年11月28日计算至上述第二项义务履行完毕之日止；被告广西瀚天实业开发有限公司承担其中的70%）； 四、驳回原告唐上尚的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4843元（原告唐上尚已预交），由被告广西瀚天实业开发有限公司负担4290元，原告唐上尚负担553元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 人民陪审员  刘设海 人民陪审员  张 平 二〇一九年五月五日 书 记 员  韦 械