上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7824号原告(反诉被告)：邓媛，女，汉族，1982年7月31日生，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：金辉，上海市诤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧超，上海市诤正律师事务所律师。被告(反诉原告)：方隽隽，女，汉族，1990年5月18日生，住河南省。委托诉讼代理人：朱雷，上海市尚宝律师事务所律师。原告(反诉被告)邓媛诉被告(反诉原告)方隽隽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓媛的委托诉讼代理人金辉、张慧超、被告方隽隽及委托诉讼代理人朱雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年12月1日至2019年3月24日期间的房屋租赁费用人民币63,145.54元(以下币种同)；2、判令被告支付以63,145.54元为基数，按日千分之一为标准，计算自2018年11月11日起至实际给付之日止的滞纳金；3、判令被告将房屋恢复原状，如不能恢复则赔偿原告恢复费用15,000元。事实和理由：原、被告双方于2018年7月14日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于嘉定区叶城路XXX号XXX号楼(地下室)32、33、34、35室房屋(下称“涉案房屋”)，租赁期限为2018年7月14日至2020年8月30日(其中2018年7月14日至2018年8月30日为免租期)，年租金为199,406.80元，租金先付后用，每三个月支付一次；如被告拖欠租金，每逾期一日应当支付拖欠日租金百分之五的滞纳金。然合同签订后，被告仅支付了第一期三个月租金49,851.70元。原告多次向被告催促要求支付后期房屋租金，被告一直怠于支付。后由于被告长时间逾期未支付房屋租金的违约行为，原告于2019年3月22日通知被告解除合同并要求其限期搬离，被告于2019年3月24日正式搬离承租房屋，但未支付拖欠租金，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方通过口头协议，延展了合同免租期，即“开发商什么时候开始收取原告租金，原告就什么时候开始收取被告租金”，故被告搬离时仍在免租期内，不存在支付租金和滞纳金的问题。根据合同约定，租赁关系结束时，被告只需将租赁房屋恢复至清洁良好状况即可，无需恢复原状。被告确认双方的租赁合同已解除，但认为系原告违约解除涉案合同，并于2019年3月22日起干涉被告的正常经营，导致被告与学员解除培训服务关系，累计退费29,230元；后被告被迫于2019年3月24日搬离涉案房屋。被告认为其已经于涉案合同签署后，向原告足额预付了房屋租金、保证金，在合同履行中不存在违约行为。原告对涉案房屋的出租权来自于上海舞知梦文化传播有限公司(下称“舞知梦公司”)与上海励飞企业管理有限公司(下称“励飞公司”)签订的租赁合同，当时原告系舞知梦公司的股东及负责人。2018年7月底至8月初，原告将舞知梦公司转让给被告。此后，原告再未向被告出示过任何具有适格出租权的证明资料，故被告认为原告对涉案房屋不具有适格的出租权。综上，被告提出反诉请求：1、判令反诉被告退还租金64,602.34元、保证金33,234.47元；2、判令反诉被告支付违约金66,468.94元；3、判令反诉被告向反诉原告退还转让费损失50,000元，赔偿停业损失29,230元、装修损失7,100元。原告针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。双方之间建立了租赁关系，被告理应按约支付租金，被告非但没有按约履行，还要求原告退还租金显然是不成立的。由于被告的违约行为导致合同无法继续履行，根据合同约定，保证金不予退还，相应的损失应由被告自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月14日，邓媛(出租方、甲方)与方隽隽(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积273.16平方米；甲方同意本合同签订5天将房屋钥匙交给乙方，由乙方进场设置房屋水电三通等进场条件，到期双方正式办理房屋交接手续；双方约定房屋租赁期限为2年，自双方办理房屋交接确认之日起开始计算，自2018年7月14日起至2020年8月30日止(含免租期)；考虑乙方对该房屋的装修，甲方给予乙方免租期45天，从2018年7月14日至2018年8月30日止；起租日从2018年9月1日起始；免租期内，乙方承担该房屋产生的实际使用发生的水、电、煤气、通讯等所有费用，乙方承担物业费；合同生效同时，乙方应支付首期三个月租金49,851.70元；乙方应按下列金额按时交付租金，本条的租赁年度自免租期满次日起算：第一年年租金为199,406.80元，三个月租金为49,851.70元；第二年年租金为209,377.14元，三个月租金为52,344.28元(以上房屋租金均未包含物业费，该房屋的物业费每月为2,458.44元)；租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次，在应支付当月10日前10天内支付(第一期的租金交付时间除外)；合同生效并甲方交付钥匙的同时，乙方向甲方支付租赁保证金33,234.47元；租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方清场并经甲方验收合格后一周内归还乙方；合同期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气(若有)、通讯、设备、政府部门各项等费用均由乙方自行承担，甲方承担物业费；双方约定，有下列情形之一，一方有权选择经书面通知另一方解除本合同，并要求违约方赔偿其受到的一切损失：1、乙方拖欠租金，逾期单次超过10天仍不交纳的；……甲方依据以上情形提前解除合同时，有权立即无条件收回商铺；乙方拖欠租金，每逾期一日应支付甲方拖欠日租金百分之五的滞纳金；双方均不得无故解除本合同，如甲方单方无故解除，应双倍赔偿乙方的保证金并赔偿乙方对该房屋的装修费用及停业损失费；如乙方无故解除本合同，且甲方不予退还保证金；合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订之前，邓媛即将涉案房屋交付给方隽隽。合同签订后，方隽隽支付邓媛涉案房屋内的物品转让费60,000元、三个月租金49,851.70元、保证金33,234.47元及六个月物业管理费14,750.64元。方隽隽承租涉案房屋后，用于经营武术培训。因方隽隽支付首期三个月租金后，未再支付租金，邓媛于2019年3月22日向其发出《解除合同通知书》及《搬离通知书》，通知方隽隽解除合同，要求其于2019年3月24日前搬离涉案房屋并支付拖欠的租金及按照合同约定支付滞纳金。方隽隽收到上述通知后于同年3月24日搬离涉案房屋，并于当日回函要求邓媛退还剩余押金11,199.63元，保留追讨押金和装修损失及因邓媛阻挠其正常经营而造成经济损失的权益等。另查明，2017年9月21日，励飞公司与舞知梦公司签订《商铺租赁合同》，约定励飞公司将包括涉案房屋在内的877.43平方米的房屋租赁给舞知梦公司。邓媛原为舞知梦公司的股东之一，2018年7月27日，邓媛及舞知梦公司的另一股东范冰冰将公司股权全部转让给方隽隽。同年8月10日，上海市嘉定区市场监督管理局准许舞知梦公司变更为上海武知梦文化传播有限公司，方隽隽为公司执行董事，秦某某为公司监事。邓媛将舞知梦公司转让给方隽隽后，与励飞公司另行签订《商铺租赁合同》，由邓媛承租包括涉案房屋在内的877.43平方米的房屋。再查明，在本院审理的(2019)沪0114民初7825号案件中，邓媛提交了励飞公司发出的告知书，励飞公司通知邓媛2018年10月1日为计租日。审理中，邓媛表示合同中“合同期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气(若有)、通讯、设备、政府部门各项等费用均由乙方自行承担，甲方承担物业费”中，“甲方承担物业费”系笔误，应为乙方承担物业费，其已与方隽隽进行过沟通，故在合同中自行予以了更改。方隽隽对此不予认可，认为除免租期外，合同期限内的物业费应由邓媛承担。另，方隽隽为证明双方通过口头协议，延展了合同免租期，提交了录音光盘并申请证人秦某某出庭作证。录音光盘中，邓媛表示“对啊，开发商不是下发了吗？10月1日开始，免除9月份的房租可以，再朝后没有。”秦某某出庭作证的主要内容是“他去向开发商申请更长的免租期，邓媛同意开发商什么时候收取她房租，她就什么时候收取方隽隽房租”。经质证，邓媛认为录音光盘与方隽隽提交的文字不一致；证人秦某某的陈述不真实，且证人系方隽隽的合伙人，与本案有利害关系，其证言无效。庭审中，邓媛撤回了要求判令方隽隽将房屋恢复原状，如不能恢复则赔偿恢复费用15,000元的诉讼请求。本院认为，邓媛和方隽隽签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现就双方争议的事项，本院认定如下：一、关于免租期。合同明确约定免租期为45天，从2018年7月14日至2018年8月30日止。现方隽隽主张双方经协商延长了免租期，根据其提供的录音证据，本院认定除合同约定的免租期外，邓媛同意免除其9月份的租金，故方隽隽应从2018年10月1日起付租金。二、关于物业费的负担。邓媛提交的合同原件中“合同期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气(若有)、通讯、设备、政府部门各项等费用均由乙方自行承担，甲方承担物业费”中的“甲”字手写变更为“乙”，并称系笔误，且已与方隽隽沟通过，故自行予以了更改。方隽隽对此不予认可，其提供的合同原件中，仍为“甲方承担物业费”。本院认为，合同内容的变更，须经相对方同意，现邓媛擅自更改合同内容应为无效。根据合同约定，除免租期外，应由邓媛承担物业费。三、关于合同解除权。根据查明的事实，方隽隽仅支付过邓媛三个月租金49,851.70元，扣除免租期，支付的租金仅覆盖至2018年12月底，已构成合同约定之解约事由，故邓媛于2019年3月22日行使合同解除权，于法有据。方隽隽于同年3月24日搬离涉案房屋，故本院确认双方的合同于该日解除。四、合同解除后，双方之间费用如何结算。1、租金。方隽隽仅支付租金至2018年12月底，故其尚应支付邓媛2019年1月1日至3月24日的租金45,344.56元。方隽隽反诉要求邓媛退还租金的诉请，于法无据，本院不予支持。2、物业费。根据合同约定，免租期内的物业费由方隽隽承担，故方隽隽应承担2018年7月14日至2018年9月30日期间的物业费6,385.21元。根据查明的事实，方隽隽已预付物业费14,750.64元，故邓媛应退还方隽隽多付的物业费8,365.43元。3、违约责任。根据合同约定，双方均不得无故解除本合同，如邓媛单方无故解除，应双倍赔偿方隽隽的保证金并赔偿方隽隽对涉案房屋的装修费用及停业损失费；如方隽隽无故解除本合同，邓媛不予退还保证金。本案合同系因方隽隽违约解除，故方隽隽主张邓媛支付违约金、退还转让费及赔偿停业损失、装修损失，无事实和法律依据，本院均不予支持。同样，邓媛主张不予退还保证金亦不符合上述约定，本院亦不予采纳。合同解除后，邓媛应退还方隽隽保证金33,234.47元。邓媛向方隽隽主张逾期支付租金的滞纳金，符合合同约定，但合同约定的标准明显过高，本院根据公平原则酌情确定按每日万分之五的标准计算。邓媛主张的计算方法亦不符合合同约定，本院予以纠正。为方便计算，本院认定方隽隽应支付邓媛自2019年1月1日起至实际付款之日止、按22.67元/天计算的逾期付款违约金。诉讼中，邓媛撤回要求方隽隽将房屋恢复原状，如不能恢复则赔偿恢复费用15,000元的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)方隽隽应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)邓媛2019年1月1日至2019年3月24日期间的租金人民币45,344.56元；二、被告(反诉原告)方隽隽应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)邓媛自2019年1月1日起至实际付款之日止、按22.67元/天计算的逾期付款违约金；三、原告(反诉被告)邓媛应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)方隽隽物业费人民币8,365.43元；四、原告(反诉被告)邓媛应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)方隽隽保证金人民币33,234.47元；五、驳回原告(反诉被告)邓媛的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)方隽隽的其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,378.64元，减半收取689.32元，保全申请费684.69元，合计诉讼费1,374.01元，由原告负担387.34元，被告负担986.67元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉受理费2,529.77元，由原告负担419.88元，被告负担2,109.89元(原告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年八月二十八日书记员  康雅莉附：相关法律条文第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……