安徽省淮南市大通区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0402民初530号 原告：淮南维亚置业有限公司，住所地安徽省淮南市大通区民主东路。 法定代表人：许兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**强，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：胡奎，男，1977年10月3日生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 委托诉讼代理人：孙积良，安徽云君积贤律师事务所律师。 原告淮南维亚置业有限公司(以下简称淮南维亚公司)与被告胡奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理，依法由审判员张怀武适用简易程序进行了审理,后因本案案情复杂,本院依法裁定将案件转入普通程序进行审理。案件审理过程中，本院经淮南维亚公司申请，依法查封了胡奎所有的三处房屋。因原告胡奎、戚良水、大通区瀚城酒店与被告淮南维亚置业有限公司租赁合同纠纷[（2019）皖0402民初245号]一案在本院审理中，两案的法律关系存在关联，故本院裁定本案中止审理。（2019）皖0402民初245号案结案后，本案恢复审理，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告淮南维亚公司的委托诉讼代理人**强、被告胡奎的委托诉讼代理人孙积良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淮南维亚公司向本院提出诉讼请求：判令胡奎支付2014年1月1日至2019年12月31日房屋租金288万元，后将诉讼请求变更为：1.判令胡奎立即返还租赁房屋；2.判令胡奎支付2014年1月1日至2019年7月31日的房屋租金（损失）316万元；3.判令胡奎按照每月4万元的标准支付2019年7月31日至实际返还房屋期间的租金损失。事实和理由：2013年淮南维亚公司（甲方）与胡奎（乙方）签订租赁协议，约定淮南维亚公司将位于大通区瀚城二期B22#楼一层大部分及二层、三层房屋（面积约2000平方米）租赁给胡奎用于开办餐饮酒店，租赁期限从2014年1月1日至2023年12月31日。双方又约定，甲方为扶持乙方经营，同意免收2014年1月1日至2018年12月31日的租金。自2019年1月1日起收取租金，标准为2019年1月1日至2020年12月31日期间，每年租金48万元，从2021年开始，租金为上一年度基础上递增10%，租金每年结算一次，乙方应于每年的12月31日前支付下一年度租金给甲方。双方同时约定在扶持期内，乙方不得转租或者变相经营其他业态。前不久淮南维亚公司发现胡奎严重违约在2014年初即将租赁房屋转租给他人用于经营，由于其严重违约，应支付历年来的房屋租金。 胡奎辩称，根据双方的租赁合同，淮南维亚公司应将自身业务招待全部放在胡奎经营的瀚城酒店，每年消费50万元；公司相关单位每年在瀚城酒店消费20万元；淮南维亚公司的营销活动在瀚城酒店进行，每年消费10万元；每年支持20万元宣传策划费用。除第一年购买了20万元消费卡和补贴物业管理费之外，淮南维亚公司承诺的各种消费和广告宣传支持均未履行，致使酒店经营陷入困境。胡奎已两次邮寄送达解除租赁协议的通知函，要求于2019年2月28日解除该协议，并要求赔偿损失。之后胡奎提起诉讼要求解除协议并由淮南维亚公司赔偿损失，在诉讼过程中申请对相关损失进行评估，因未能筹齐鉴定费用，鉴定报告未能出具，无奈撤回起诉。现胡奎已重新起诉，本案应以损失赔偿案审理结果为依据，故本案应中止审理。所租赁的房屋胡奎已于2019年7月31日通知淮南维亚公司收回，之后向其邮寄大门钥匙，故要求返还房屋及2019年7月31日以后的房屋租金损失的诉讼请求不能成立。2014年1月1日至2018年12月31日时协议约定的帮扶期，胡奎不应支付租金。2019年1月1日至7月31日，是由于淮南维亚公司严重违约导致合同无法继续履行，原被告双方均就此提起诉讼，人民法院受理案件后，委托鉴定机构对涉案房屋的装潢等各种损失进行鉴定评估，需要保持房屋原状，不属于租赁期间，淮南维亚公司主张此期间的租赁费用没有依据。综上，应驳回淮南维亚公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，双方举证、质证及认证情况如下： 本案原被告双方均举证了签订于2013年9月1日关于涉案房屋的租赁协议，淮南维亚公司观点：协议约定了租赁期限、租金标准、免租期，承租人不得转租或进行其他经营，违约导致房屋受损，应承担赔偿责任或予以修复，该公司在协议履行过程中没有违约。胡奎观点：该协议除了约定了5年的免租期外，还约定淮南维亚公司每年应在酒店消费50万元，相关单位应在酒店消费20万元，每年在酒店进行营销活动花费10万元，还要每年补贴20万元的广告策划费用，但该公司至今只购买了20万元的消费卡，违反合同约定给承租方造成了重大损失。 淮南维亚公司所举其他证据：1.大通区瀚城酒店的营业执照，证明胡奎违反合同约定将房屋转租他人经营并从中牟利，构成重大违约；质证意见：胡奎与营业执照上登记经营者戚良水是合伙关系，不存在转租的情形。2.淮南市公安局大通派出所2019年12月9日出具的“出警经过”，证明胡奎在2019年11月12日仍在安排工人拆除酒店内部设备，其至今没有将租赁的房屋返还；质证意见：对其真实性、合法性没有异议，但不能证明是胡奎派人拆除的，更不能证明胡奎仍占有涉案房屋。 胡奎所举其他证据：1.胡奎与戚良水签订的合伙合同、戚良水身份证、大通区瀚城酒店营业执照，证明胡奎与戚良水合伙经营酒店；质证意见：对合伙合同的真实性有异议。2.解除《租赁协议》通知书、快递单及妥投信息，证明胡奎已提前两个月书面通知解除租赁协议；淮南维亚公司认为系超出举证期限提供的证据，不予质证。3.（2019）皖0402民初245号案民事诉状、受理案件通知书、对外委托评估选择专业机构通知书、评估机构缴费通知书、补交通知函，证明在诉讼中为配合法院查明事实的现场勘察期间，不属于租赁期间，淮南维亚公司无权要求支付租赁费或者赔偿损失；质证意见：这些证据只能证明原被告之间还有其他案件，不能作为胡奎不返还房屋的理由，胡奎没有缴纳鉴定费用，应当自行承担相应责任。4.房屋交接函、快递单、妥投信息，证明胡奎已经在2019年7月31日通知淮南维亚公司收取房屋，应视为该公司已收取房屋；质证意见：这份证据不能证明淮南维亚公司收到了这份函件，即使收到，邮寄通知的行为不能代表已交接房屋，有证据证明胡奎在2019年11月份仍在安排工人拆除厨房设备，故该组证据的证明观点不能成立。5.快递单和妥投信息，证明胡奎为防止产生损失，在2019年11月28日将涉案房屋的钥匙邮寄给淮南维亚公司的事实；质证意见：无法确定淮南维亚公司收到钥匙，邮寄钥匙的行为也不能代表交付房屋。 对本案证据认证如下：关于租赁协议，双方对其真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明原被告双方关于涉案合同的约定情况。淮南维亚公司所举其他证据1虽然记载了大通区瀚城酒店的经营者是戚良水，但并未附有转租合同等予以佐证，不足以证明胡奎将所租赁的房屋转租。证据2经本院庭后核实，胡奎认可是其安排工人作业发生失火，事发时还有酒店设备在涉案房屋内，能够证明胡奎尚未将房屋交给淮南维亚公司。 胡奎所举其他证据1，其在庭后认可合伙合同是事后补签，且无其他证据予以佐证，不能证明其与戚良水之间是合伙关系。证据2由于淮南维亚公司认可涉案协议在2019年2月28日解除，故对其证明效力予以认定。证据3能够证明胡奎等人就涉案合同对淮南维亚公司提起诉讼，并在诉讼过程中进行评估的事实，但不能证明其不应对合同解除后继续占有房屋承担相应责任。证据4、5只能证明胡奎发送快递的事实，不能证明淮南维亚公司已经收到函件和钥匙，另根据胡奎及其诉讼代理人的陈述，胡奎并未将涉案房屋腾空，其发送函件和邮寄钥匙的行为不能代表把房屋交给淮南维亚公司。 经审理本院确认如下事实：2013年9月1日，淮南维亚公司（甲方）与胡奎（乙方）签订“租赁协议”，约定甲方将瀚城二期B22#楼一层大部分及二、三层房屋租给乙方经营使用，租赁期限为2014年1月1日至2023年12月31日共计10年，经营业态定位为餐饮酒店。关于租金的支付，甲方免收2014年1月1日至2018年12月31日（此5年称为扶持期）的租金，2019年1月1日至2020年12月31日每年租金48万元，从2021年开始每年租金在上一年度基础上递增10%，乙方应在每年的12月31日前支付下一年度的租金。协议在第4条约定了甲方在“扶持期”内给予乙方的支持：甲方将自身业务招待（除特殊要求外）全部放在乙方经营酒店，年估计约50万元，可先购置20万元消费卡；甲方建议相关业务单位在乙方经营酒店消费，年估计20万元，可先购置10万元消费卡；甲方相关营销活动可在乙方经营酒店执行，年消费约10万元；甲方每年支持月20万元策划宣传费用，由乙方提出宣传要求，甲方具体执行；甲方补贴给乙方缴纳的物业费。协议还约定，在承租期内，乙方如需提前解除合同，应提前两个月通知甲方，履行有关约定内容。 2014年3月27日，大通区瀚城酒店进行了注册登记，登记的经营场所即为涉案房屋，类型为个体工商户，经营者为戚良水。2018年10月，胡奎致函淮南维亚公司，要求在2019年2月28日解除双方之间的租赁协议。2019年2月1日，胡奎、戚良水、大通区瀚城酒店向本院提起诉讼，要求淮南维亚公司赔偿因违反涉案协议给其造成的损失，并申请对其损失进行评估。本院依法委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司进行评估，后因申请方没有按照要求缴纳评估费用，评估事宜被评估机构退案处理。之后胡奎、戚良水、大通区瀚城酒店就该案申请撤回起诉，本院裁定予以准许。 综合原被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、涉案房屋现由哪一方占有，淮南维亚公司要求返还房屋的诉讼请求能否成立；二、胡奎应否向淮南维亚公司支付租金及租金损失，如需支付，金额如何确定。 对于第一个争议焦点，本院认为，原被告之间的租赁协议是双方真实意思表示且不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。胡奎在2018年10月向淮南维亚公司作出了该协议在2019年2月28日解除的意思表示，淮南维亚公司对此亦不持异议，故对该协议在2019年2月28日解除的事实应予认定。协议解除后，胡奎负有腾空涉案房屋并予以返还的义务。但根据本案的证据情况，胡奎在2019年11月12日仍在安排人员拆除酒店设备，由此可知胡奎对房屋的占有状态仍在持续。故对于淮南维亚公司要求返还房屋的诉讼请求应予支持，胡奎应将涉案房屋腾空并返还淮南维亚公司。 对于第二个争议焦点，本院认为，原被告之间的租赁协议期限10年，其中前5年为免租期，淮南维亚公司之所以愿意让渡前期利益，这一方面体现了该公司对涉案房屋使用价值的认识，在租赁前期达不到每年租金48万元的标准，也说明协议的目的是保证淮南维亚公司获取后5年的稳定租金收益，而不是将房屋给胡奎无偿使用。胡奎在免租期即将届满时要求解除合同并拒付前5年租金，造成双方利益的显著失衡，与法理不符。但是淮南维亚公司以胡奎将房屋转租存在严重违约要求其全部支付前5年租金同样不能成立，因为淮南维亚公司仅举证了瀚城酒店的营业执照，不足以证明胡奎将房屋转租的事实；瀚城酒店的营业执照在2014年初即已办理并在营业场所公示，淮南维亚公司是房屋所有人，根据协议约定对酒店的经营行为还有监管的权利，其对于酒店经营者不应当在2019年才知情，没有证据证明淮南维亚公司曾对此情况提出异议，要求胡奎予以纠正或者解除合同，应视为对酒店经营状态的认可。综合以上情况，酌定前5年的租金由胡奎按照每月4万元的标准支付18个月计72万元。2019年1、2月的租金按照合同约定共计为8万元。胡奎应当支付的租金数额为80万元。 胡奎在2018年10月即通知淮南维亚公司要求解除租赁协议，有充分的时间进行准备，应在协议解除之后及时将房屋返还。即使双方存在争议需要保存证据，也应当通过公证等方式予以固定，而不应采取继续占有涉案房屋这一方式。胡奎在协议解除后继续占有房屋必然给淮南维亚公司造成损失，应当予以赔偿，赔偿的计算标准以参照合同约定为宜。2019年3月1日至7月31日的损失金额为20万元，之后的损失应按每月4万元的标准计算至胡奎返还房屋为止。关于胡奎已将涉案返还的辩解意见，经查，与事实不符，本院不予采纳。胡奎主张淮南维亚公司在协议履行过程中存在违约行为给其造成损失，其已就此另案提起诉讼并被本院受理，故不属于本案审理范围。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告胡奎于本判决发生法律效力之日起二十日内将原被告双方2013年9月1日租赁协议的标的房屋（位于大通区瀚城二期B22#楼）返还给原告淮南维亚置业有限公司； 二、被告胡奎于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告淮南维亚置业有限公司房屋租金80万元； 三、被告胡奎于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告淮南维亚置业有限公司2019年3月1日至7月31日的租金损失20万元，并自2019年8月1日起按照每月4万元的标准计算至房屋实际返还之日； 四、驳回原告淮南维亚置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费32,160元，淮南维亚置业有限公司负担13,000元，胡奎负担19,160元，诉讼保全费5000元，由胡奎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  詹同英 审 判 员  张怀武 人民陪审员  仇恒春 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  孙 云 附：《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物使用后的状态。