上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初21号原告：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区。负责人：杨朝伟，总经理。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：郑行钦，男，1982年3月29日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市闵行区。原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司(以下简称新华联仁合分公司)与被告郑行钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转入普通程序后，本院依法组成合议庭于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告新华联仁合分公司的委托诉讼代理人蔡国强、朱柳，被告郑行钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华联仁合分公司向本院提出诉讼请求：1.判令涉案房屋租赁合同于2017年10月29日解除；2.判令被告立即按照租赁合同约定的交付状态向原告返还租赁房屋，即被告立即迁离设立登记在租赁房屋上的“上海闽钦园艺有限公司”；3.判令被告立即支付房屋租金人民币(币种下同)49,087.66元、迟延履行违约金46,162.16元(自2016年11月9日起暂计至2017年10月29日),以及自2017年10月30日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付租金48，327.79元为基数，按日千分之五计算);4.判令被告立即支付免租期房屋租金5,889元(自2016年10月19日起计算至2016年11月18日止),以及自2017年11月2日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付免租期房屋租金5,889元为基数,按日千分之五计算)；5.判令被告立即支付归还期房屋占用费3,872.22元(自2017年10月30日起至2017年11月18日),以及自2017年11月19日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付归还期房屋占用费3,872.22元为基数,按日千分之五计算);6.判令被告立即支付场地占用费17,812.21元(自2017年11月19日起至2018年1月3日)、自2018年1月4日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付场地占用费17,812.21元为基数,按日千分之五计算)；7.判令被告立即支付物业管理费2,341.94元、延迟履行违约金966.44元(自2017年6月25日起暂计至2017年10月29日)，以及自2017年10月30日起至实际付清之日止的延迟履行违约金(以应付物业管理费2,341.91元为基数，按日千分之五计算)；8.判令被告立即支付装修管理费847元，以及自2016年10月19日起至实际付清日止的延迟履行违约金(以应付装修管理费847元为基数按日千分之五计算)；9.判令被告立即支付水费151.20元、消防报验费10,000元、消防图纸费363元。事实和理由：原、被告于2016年9月26日就位于上海市闵行区申滨路XXX号的新华联购物中心L1层18-03铺位签订了《租赁合同》。合同约定租期为2个租约年，租赁用途为经营“零售配套”、经营品牌为“伊人花”，计租面积为24.2平方米，租金为每月5,889元，采取先付后租方式，一季度(三个月)为缴租期。首期租金应于开业日的前10日内支付，此后被告应当在每个缴租期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个月缴租期租金。2016年10月19日为进场日、2016年11月19日为开业日。租赁合同第8.1条约定，自进场日起，被告应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，第10.2条约定，物业服务费(不含水、电等公用事业费，含营业时间内的空调能源使用费)标准为：免租装修期以外50元/平方米，即1,210元/月。第20.5条约定，被告延迟缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金。第21.3条(5)项约定，被告延迟缴纳租金及物业费超过30日的或者被告延迟缴纳租金累计超过3次(含本数)的，原告有权立即解除合同。合同履行期间，被告并未按约足额租金及合同约定的其他费用。原告多次向被告发送催款函，要求被告履约支付租金及其他费用，但被告拒不支付，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同。此外，被告作为唯一股东设立登记在租赁房屋上的“上海闽钦园艺有限公司”也应予以迁离。原告于2017年10月25日向被告发送《解除合同并限期搬离撤场通知》，要求解除合同、立即支付全部拖欠费用、按约返还房屋，但被告拒不履行相应义务。为保障合法权益，原告诉至法院请求判如所请。诉讼过程中，原告新华联仁合分公司放弃了上述第2项诉讼请求。并将上述第3项诉请中有关迟延履行违约金的诉请变更为：迟延履行违约金44,265.90元(自2016年12月25日起暂计至2017年10月29日),以及自2017年10月30日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付租金49,087.66元为基数，按日千分之五计算)。被告郑行钦辩称，不同意原告的全部诉请。被告在本案涉案商铺(位于商场1楼)经营花店。2017年1月26日被告办出营业执照，登记的公司为“上海闽钦园艺有限公司”，营业执照是委托原告方去办理的。招商时被告知商场总共是4层楼，地下两层是有问题的，办不出营业执照不是合法经营，从而导致地面商铺也无法正常经营，系原告违约，所以没有支付后续租金。因为原告停水停电，且将花店上锁，故导致被告停止经营。被告是在2017年10月21日撤离的，物业费付至2017年8月，因无法正常经营，所以没有支付后续物业费，原告从来没有向其催缴过物业费。水费不应该由被告承担，被告的水源是从地下的商铺自行接到楼上的，水费被告都是和地下一层的商铺自行结算的，故不存在拖欠原告水费的情况。因系原告违约，故不同意支付相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《解除合同并限期撤场通知》(2017年10月25日)、《清铺通知》(2017年11月15日)、《告知函》(2018年1月26日)，以此证明：原告通知被告解除租赁合同并离场、立即清铺、要求被告将注册地迁离租赁地址的事实。对此，被告认为仅收到第一份解除通知，后三份函件均没有收到。2.原告提供的《消防咨询合同》、《消防工程设计合同》、消防报验费、消防图纸费支付凭证、《消防安全检查合格证》，以此证明：本案租赁物消防报验费、消防图纸费等收费标准以及该费用的支付依据。对此，被告表示不认可，当时营业执照还没下来，这是原告伪造的，并认为该费用应该由原告承担。3.被告提供的招商资料、民防办行政处罚决定书、虹桥管委会关于补贴的通知，以此证明：被告当初知晓商场B1、B2层有免租补贴。对此，原告认为对于招商资料无法确认，应按照合同约定来，行政处罚决定书与本案无关，补贴通知的补贴对象为连锁大品牌商铺，被告经营的商铺不符合补贴条件。就双方当事人有异议的证据，本院论证如下：1.原告就解除合同、清铺、迁移注册地址发送的三份函件，并无邮寄凭证加以佐证，现被告仅确认收到解除通知，否认收到后两份函件，故本院对解除通知的真实性予以确认，对另外两份证据的真实性不予采信。2.原告就消防报验费、消防图纸费提供的一组证据，本院就其真实性予以确认。3.被告提供的一组用以证明免租补贴的证据，与本案无关，本院不予采信。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，原告新华联仁合分公司(作为出租方，签约甲方)与被告郑行钦(作为承租方，签约乙方)签订《关于上海新华联购物中心的租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心L1层18-03铺位的区域出租给乙方使用，乙方作为零售业态的专业经营商，同意承租租赁场所。计租面积为24.2平方米。租赁用途为经营零售配套。乙方应在租赁场所统一以“伊人花”作为品牌对外持续营业。租赁期限为2个租约年(据合同序言部分第二、1条，租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推。)，自计租日(据合同序言部分第二、7条，计租日：免租装修期届满次日。商业广场整体开业最终以甲方书面通知日期为准，与届时商业广场内实际开业的商户数量、面积无关)起算。进场日为2016年10月19日。届时该房屋应达到的交付条件为满足本合同所属交付标准。合同第5.2条，2016年10月19日至2016年11月18日为1个月的免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费(含审图费及垃圾清运费)，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。……装修管理费标准为：按计租面积计算，每平方米35元，从进场日计算至计租日，即847元。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。乙方需在合同终止(或者解除)后3日内甲方补交免租装修期租金(计算公式为：本合同项下第一个租约年的租金标准×免租装修期时间)，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。第5.3条，开业日暂定为2016年11月19日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营……第6.1条，乙方应自计租日起向甲方缴纳租赁场所租金。第6.2条，租金计算方式：月租金=每平方米租金标准×计租面积。租金标准：第一个租约年243.33元/平方米/月，实际应付租金：租金单价为243.33元/平方米/月，月租金5,889元，年租金70,668元。第6.3条，租金采取“先付后租”的方式，以一个季度(三个月)为一个缴租期。第6.3.1条，首期租金应于开业日的前十日支付给甲方。如果计租日不是该月的起始日，则首付租金应付至开业日开始第四个月的月底，第一个月按实际天数计算，其后按月租金计算。第6.3.2条，此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第7.1条，乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方交纳14,198元(相当于第一个租约年的2个月租金，及2个月物业管理费之金额)的履约保证金。甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金，甲方有权单方解除合同。第7.2.1条，如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。第7.2.2条，甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。第7.3条，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分(如有)于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第8.1条，自进场日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业广场所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。第9.1条，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。对租金和物业服务费支付，乙方无任何对抗权。此种情形包括甲方及其指定的物业公司服务不到位的任何情况。如果乙方认为自己利益甲方及物业公司服务不到位或受到其他侵害，乙方有权在交纳上述费用后与甲方或物业公司协商，协商不成可以通过司法途径解决纠纷。第9.2条，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金；延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权单方解除本合同。第10.2条，物业服务费(不含水、电等公用事业费，含营业时间内的中央空调使用费)标准为：免租装修期以外50元/月/平方米(即1,210元/月)……第10.3条，首付物业服务费应于乙方开业日前10日支付给物业服务公司(据合同序言第二、2条，物业服务公司：接受甲方委托、对包括租赁场所在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指新华联仁合分公司)。如果开业日是该月第一日，则首付物业服务费应付至开业日开始第一个月的月底，如果开业日不是该月第一日，则开业日当月的物业服务费按实际天数计算，首付物业服务费应付至自开业日开始第二个月的月底。除首付物业服务费外，乙方应在每月25日前向物业服务公司交纳下一季度的物业服务费。第13.2条，甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。第14.2条，乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书(包括但不限于二次装修消防验收合格证书)后方可正式投入商业使用。因前述行为而发生的一切费用及责任均由乙方承担，且不得影响本合同的履行。第14.11条，乙方应按照本合同规定按期足额支付租金、物业服务费及其他应付款项。第15.6条，未经甲方、甲方许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营。第15.7条，乙方确认，甲方、甲方接受乙方的租金、物业管理费或其它费用，不视作甲方、甲方放弃其向乙方追究乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任的权利。第16.2条，乙方投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方(但乙方撤场时应负责将租赁场所恢复原状)。本合同另有约定的，从其约定。双方在合同中对违约责任和合同解除约定如下，第20.1条，任何一方违反本合同项下的责任或义务给对方造成损失的，均应赔偿另一方因此而遭受到的全部损失。第20.2条，双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用；即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行本合同项下各项缴费义务。否则，一律视为乙方违约。第20.5条，乙方延迟缴纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金。第20.7条，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和租金优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和减免的全部租金。第21.3条，在下列情况下，甲方有权立即解除本合同：……(5)乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用超过30日的或者乙方延迟缴纳租金或其他费用累计超过3次(含本数)的；……第21.4条，在下列情况下，乙方有权立即解除合同：……(3)由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形；……第21.5条，合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。第21.6条，合同解除通知生效后，乙方应立即按照本合同第22条的约定向甲方返还房屋并结清所有款项。第21.7.1条，甲方依照约定行使解除权(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。第21.7.2条，乙方依照约定解除合同(不可抗力除外)或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收的租金和其他费用(如有)。第22.1.1条，无论因何种原因导致合同终止(或解除)，乙方均应在合同终止(或解除)之日起20日内(交还期)将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有)，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态(正常使用及时间因素造成的合理损耗除外)，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。……第22.1.4条，如在交还期届满后，租赁场所仍有乙方未搬离的物品的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权以任何方式处理，对乙方不承担任何责任，处理费用由乙方承担，甲方有权在其履约保证金中扣除。第22.2条，如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业服务公司有权停止各种专项服务并采取甲方认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失均由乙方承担。第22.3.1条，因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费；但因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括按本合同约定乙方应当承担的违约金及滞纳金等其他费用。第22.3.2条，无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向甲方支付场地占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。第22.4条，乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。第26.7条，任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下联系方式(甲、乙双方确认该等联系方式均为正确并可以有效送达)。传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日或者发出之日起5日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者为收悉日。甲方通讯地址：上海市闵行区泰虹路268弄万科时一区T4号楼506室，乙方通讯地址：上海市申滨路XXX弄XXX号XXX室。……乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。此外，合同附件二房屋交付标准约定，消防工程2、二次装修消防改动的报审、报验及施工由原施工单位负责(此相关费用由乙方支付，甲方组织乙方与原消防单位签订施工合同，具体费用待定)。双方还对上述合同的其余事项作了约定。签约当日，被告郑行钦向原告新华联仁合分公司支付履约保证金14,198元、租金17,667元(2016年11月19日至2017年2月18日三个月)。之后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告对涉案商铺进行了装修并购置了相关物品。2016年11月19日，上海新华联购物中心开业试营业，被告在涉案商铺经营“伊人花”花店。上述合同履行过程中，被告郑行钦向原告新华联仁合分公司支付了物业费11,374元，其中2016年11月物业费为484元、2016年12月至2017年8月物业费为10,890元。2017年10月21日，被告郑行钦搬离了涉案商铺，但未与原告新华联仁合分公司办理正式交接手续。2017年10月25日，原告新华联仁合分公司向被告郑行钦发送《解除合同并限期撤场通知》，载明被告自2017年2月17日至2017年11月30日拖欠场地租金55,356.60元，自2017年9月1日至2017年11月30日拖欠物业服务费3,630元，以及拖欠水费151.20元，装修管理费847元，消防报验费10,000元，消防图纸费363元。由于被告长期拖欠场地租金及各项费用，已构成违约。依据租赁合同第21条约定，正式通知被告，自通知发出之日起解除与被告签订的租赁合同，请被告于2017年11月15日12：00时前撤出租赁场地，同时将所欠场地租金及物业费总计70,347.80元支付原告。如逾期仍不撤离，原告将自行对租赁场地进行清场处理。同时，根据合同约定，将没收被告缴纳的履约保证金，并由被告承担包括违约金在内的所有其他损失及一切法律后果。被告于2017年10月29日收到上述信函。庭审中，被告称涉案房屋内物品已经搬空，原告则认为其公司于2018年1月3日清铺时屋内仍留有被告物品，后原告于当日单方面收回店铺。另查明，2019年3月1日庭审中，被告表示需通过另案就装修损失主张权利。2019年6月13日，在本院组织双方谈话中，被告表示花店于2017年9月26日因停水电被上锁而停业，后于2017年10月21日撤离，被告将另案提起诉讼主张赔偿损失。2019年7月16日，本院立案受理了以郑行钦为原告，以案外人上海新华联房地产开发有限公司(以下简称新华联公司)以及新华联仁合分公司为被告的房屋租赁合同纠纷案，案号为(2019)沪0112民初26745号，郑行钦的诉请为：1.确认租赁合同于2017年9月26日解除；2.判令新华联仁合分公司两倍退还履约保证金28,396元；3.判令新华联仁合分公司退还2016年11月19日至2017年2月18日止的租金17,667元;4.判令新华联仁合分公司退还2016年10月19日至2017年8月31日止的物业管理费11,374元；5.判令新华联仁合分公司赔偿室内装潢损失75,800元、设施设备损失42,700元。后因郑行钦经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院于2019年8月7日作出裁定该案按郑行钦撤诉处理。还查明，2014年11月19日，上海市规划和国土资源管理局向案外人新华联公司颁发了上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场建设项目的《建设工程规划许可证》。上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场包括1号楼、2号楼和商业广场地下室，其中1号楼和2号楼均为2层，使用性质为商业，商业广场地下室-3层，使用性质为其他。被告郑行钦承租的区域位于商业广场1层。2016年10月20日，上海虹桥商务区管理委员会商务发展处主持召开了新华联购物中心开业相关事宜协调会议并形成了会议纪要，其中关于工商注册及开业事项载明：新华联公司指派专人集中准备好招商入驻企业(特别是餐饮商户)的各项基础资料，由区市场监管局提前进行预审，以加快商户工商注册，新华联公司在取得一次消防验收和房屋安全质量证明后出具正式执照，确保新华联购物中心如期开业。2016年11月28日，案外人新华联公司取得了上海新华联国际广场项目新建项目工程(1号楼、2号楼)的《建设工程竣工验收备案证书》。又查明，原告新华联仁合分公司为涉案商铺支付了消防报验费10,000元、消防图纸费363元。再查明，2017年1月26日，被告郑行钦作为股东设立了上海闽钦园艺有限公司并任该公司的法定代表人，注册地址为上海市闵行区申滨路XXX号(南侧商场)101室。目前，该公司已被工商注销。以上事实，由原告提供的《关于上海新华联购物中心的租赁合同》、《消防咨询合同》、《消防工程设计合同》、消防报验费、消防图纸费垫付凭证及消防安全合格证、《解除合同并限期撤场通知》、建设工程竣工验收备案证书、企业信用信息公示报告等证据，被告提供的收据等证据以及原被告的当庭陈述为证。本院予以确认。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应依约履行。双方当事人争议的焦点在于：一、涉案租赁合同的解除原因、时间及归责；二、被告是否应向原告支付各项费用，并承担违约责任。关于焦点一，原告认为因被告迟延支付各项费用已构成根本违约，被告则认为地下两层有问题，不是合法经营，从而影响涉案商铺的正常经营，故未支付后续租金、物业费，且因原告于2017年9月26日停水停电，将花店上锁导致其停止经营。对此，本院认为，涉案商铺非属商场地下室，被告所述商场地下室的情况并不必然影响涉案商铺的正常经营。何况被告已于2017年1月即办理出营业执照，此外，亦无证据证明原告采取停水停电及上锁措施导致被告停止经营。故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。现被告在合同履行过程中，违反合同约定拖欠租金、物业费，又以其停业、撤场行为表明不再继续履行租赁合同，构成根本违约，故本院认定导致合同解除的责任在于被告。原告作为守约方享有合同解除权，其主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。现被告已认可收到原告发送的解除函，故原告主张双方合同于2017年10月29日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于焦点二，就原告主张的租金及物业费，经查，被告自2017年2月19日起未再支付租金、自2017年9月起再未支付物业服务费，但其仍在使用涉案商铺、开展经营活动，后擅自撤离但并未与原告办理交接手续，导致原告发函解除合同，故被告理应向原告支付自2017年2月19日起至2017年10月29日欠付的租金49,087.66元以及自2017年9月至2017年10月29日止欠付的物业服务费2,341.94元。就原告主张的装修管理费、消防报验费、消防图纸费均有合同依据，金额亦尚属合理，且被告也实际进行了装修并已使用了涉案商铺用于经营，故本院均予以支持。但就原告主张的要求被告支付租金、物业费、装修管理费的迟延履行违约金之诉请，首先，原告并未提供催款凭证，其次，本院注意到被告同时向原告承租了包括涉案商铺在内的两处商铺，另一处商铺位于地下一层，当时无法办理营业执照，被告未予及时付款系事出有因，故本院对该些诉请不予支持。就原告主张的免租期租金，依据双方合同约定，因被告违约合同提前终止需补交免租期租金5,889元，故对原告的该项诉请，本院予以支持。但就该款项的迟延履行违约金，鉴于涉案合同并无明确约定免租期租金的补缴时间，且双方对于合同解除的责任承担存在争议，故本院对此不予支持。就原告主张的房屋占用费，虽然原告在庭审中表示被告确实在2017年10月搬离物品，但被告没有明确表示是解约还是继续租赁，但本院结合原告于2017年10月底发函解约的行为，认定原告对被告于2017年10月21日的搬离行为是明知的，原告完全有能力将商铺收回，鉴于原告在解除函中也明确表示要求被告在20日内撤离并结清费用。故原告主张自2017年10月30日至2017年11月18日的房屋占用费3,872.22元，本院予以支持。但原告作为守约方亦负有减损义务，此后原告却放任涉案房屋继续处于空置状态，造成损失扩大。双方合同中约定有交还期届满原告可予以处理被告遗留物品，故原告就扩大的损失不得要求被告赔偿。就原告主张的2017年11月19日起至2018年1月3日止的场地占用费，本院不予支持。对于占用费的迟延履行违约金，本院均不予支持。至于原告主张的水费151.20元，鉴于原告并未向本院提供被告欠费金额及支出之证据，且被告对此亦不予认可，故本院对原告的此项诉请不予支持。若原告日后能够提供证据证明被告实际欠付金额及原告支付情况的，原告可再行主张。此外，被告支付原告的履约保证金14,198元，鉴于双方合同已予以解除且原告已收回商铺，现双方均同意在本案中解决。为避免讼累，本院在本案中予以一并处理。依据双方合同约定，被告违约导致合同解除，原告主张履约保证金作为违约金不予返还，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及第一百一十九条规定，判决如下：一、确认原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司与被告郑行钦就位于上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心L1层xxx铺位签订的《关于上海新华联购物中心的租赁合同》于2017年10月29日解除；二、被告郑行钦于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司自2017年2月19日起至2017年10月29日止的租金49,087.66元；三、被告郑行钦于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司免租期租金5,889元；四、被告郑行钦于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司房屋占用费3,872.22元；五、被告郑行钦于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司自2017年9月起至2017年10月29日止的物业服务费2,341.94元；六、被告郑行钦于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司装修管理费847元；七、被告郑行钦于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司消防报验费10,000元、消防图纸费363元；八、原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司收取被告郑行钦的履约保证金14,198元不予退还；九、驳回原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,049.86元，由原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司负担1,443.87元，被告郑行钦负担1,605.99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳审 判 员  林 舒人民陪审员  马子寅二〇一九年十二月二十七日书 记 员  褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失的扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。