濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初1204号原告刘方，男，1976年11月30日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人马珂，河南英搏律师事务所律师。被告胜瑞甫，男，1964年9月18日出生，汉族，住濮阳市华龙区。被告申爱霞，女，1964年1月24日出生，汉族，住址同上，系胜瑞甫妻子。被告胜少强，男，1988年2月10日出生，汉族，住址同上，系胜瑞甫、申爱霞夫妻的孩子。三被告共同委托诉讼代理人郭亚杰，河南濮水律师事务所律师。原告刘方诉被告胜瑞甫、申爱霞、胜少强排除妨害纠纷一案，本院经过审理于2018年7月25日作出（2018）豫0902民初2319号民事判决，判决三被告返还原告刘方位于濮阳市老年保健院家属院002栋0104号房屋。宣判后，三被告不服原审判决提起上诉。濮阳市中级人民法院经过审理于2018年11月12日作出（2018）豫09民终2133号民事裁定，认为胜瑞甫对涉案房屋是否无权占有，刘方对案涉房屋所持有的房产证的基础法律关系应进一步审查，原审认定事实不清。撤销本院原审判决；将案件发还重审。本院重审立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘方及其委托诉讼代理人马珂，被告胜瑞甫及其胜瑞甫、申爱霞、胜少强共同委托诉讼的代理人郭亚杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年，原告以135万元的价格从案外人张新格处购得位于濮阳市××××街祥和小区对面保健院家属院2栋004号房产一套，并于2017年办理了过户登记，产权证号为（2017）濮阳市不动产权0024702号。原告购买该房屋后发现三被告在该房屋内居住，三被告声称与原房屋所有人之间存在经济纠纷，拒不搬离。原告认为，原告合法取得了涉案房屋，三被告无法定事由占有该房屋拒不搬离，侵害了原告合法权益。现原告请求法院判令三被告于判决生效后十日内返还并搬离福寿街祥和小区对面保健院家属院2栋004号房屋；2、诉讼费用有三被告承担。三被告共同辩称，被告胜瑞甫于2003年以清包工方式承包了发包人邢惠增、郭克仁建设的濮阳市老年保健院1号楼、2号楼工程，该工程于2004年竣工，邢惠增欠被告胜瑞甫工程款17万元，郭克仁欠被告胜瑞甫工程款27万元，邢惠增为郭克仁欠款担保9万元，该二人共欠付被告胜瑞甫42万元，并签订多份欠款协议，约定逾期不还，每日罚金300元。因欠工程款未清偿，自2004年开始涉案房屋一直由被告胜瑞甫实际占有。因邢惠增在濮阳市监狱服刑，2009年被告胜瑞甫仅起诉郭克仁请求其支付工程款18万元，双方达成民事调解书。2010年3月份，被告胜瑞甫与郭克仁到濮阳市监狱探视邢惠增时，三人达成以房抵债协议，邢惠增口头授权郭克仁全权处理以房抵债事宜。2010年3月26日，郭克仁与被告胜瑞甫签订房屋抵债协议书，郭克仁同意将属于其产权的一套别墅折价70万元抵债给被告胜瑞甫，用于清偿其所欠被告胜瑞甫的18万元及利息。后被告胜瑞甫装修并使用该房屋，花费约100万元，因此涉案房屋自2010年3月26日由被告胜瑞甫合法取得，居住至今。根据合同法、民事诉讼法规定、民事执行中拍卖变卖财产等相关法律规定，被告胜瑞甫作为涉案房屋建设的承包人已通过以房抵债形式获得涉案房屋所有权。涉案房屋建筑面积363.79平方米，有独立的院落，该房屋目前市场价值约400万元，原告以135万元的价格购买涉案房屋，远低于市场价值，是无效交易行为。原房屋权利人邢惠增在未告知被告胜瑞甫的情况下，恶意转移房屋以达到躲债的目的，原告在购买房屋时也未了解房屋现状，其购买行为不符合日常交易习惯，对三被告造成侵害，三被告可依据合同法相关规定，请求法院撤销邢惠增转让房产的行为。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明，案外人邢慧增、郭克仁于2004年以濮阳市老年保健院之名在位于濮阳市××街道××街坊地块搞别墅建设工程，然后以清包工的形式由本案被告胜瑞甫建设施工。因邢慧增、郭克仁不能按时支付工资款项，于2004年4月经双方算账，郭克仁共欠胜瑞甫180000元，因一直没有支付，2009年7月，胜瑞甫向法院起诉，要求郭克仁支付工资款180000元及利息，本院经过审理于2009年7月17日出具（2009）华法民初字第2159号民事调解书，郭克仁于2010年1月17日前付清欠付胜瑞甫工资款180000元及利息（利息自2004月1日起按照中国人民银行规定的逾期付款利率标准计算），郭克仁逾期仍未履行付款义务。2010年3月26日，郭克仁与胜瑞甫签订了用本案争议房屋抵偿债务的房屋抵债协议，被告经对争议房屋装修后一直居住至今。2003年12月6日，邢慧增为郭克仁担保欠胜瑞甫误工损失30000元，2004年4月8日，因郭克仁拖欠胜瑞甫工资款给胜瑞甫造成60000元损失，邢慧增亦作为担保人在三方协议上签字。2006年5月4日，以张相群、邢慧增为甲方、胜瑞甫为乙方签订了胜瑞甫要求解决保健院北楼、南楼工程尾款及补偿损失的协议书，该协议书显示，下欠胜瑞甫工程款约100000元，甲方保证2006年8月10日付清，如不能付清每天罚款300元。同日，甲方张相群、邢慧增与乙方胜瑞甫再次签订协议，该协议显示已不欠胜瑞甫款项。另查明，濮阳市老年保健院在濮阳市房产局登记资料显示，濮阳市老年保健院的发证机关为濮阳市民政局，证号为濮民政字第0700011号，发证日期为2001年3月28日。经向濮阳市民政局调查，濮阳市老年保健院未在濮阳市民政局登记。又查明，从原被告提供的证据和本院能够调查的证据，无法确定涉案房屋2015年11月13日之前建设及权属性质是否合法合规。虽然2015年11月13日之前涉案房屋由被告居住，但被告并未办理房产登记。2015年11月13日，在濮阳市房产转让协议上，濮阳市老年保健院在原产权人处加盖印章、购买方武容民签字，以涉案房屋按30万元的价格转让给了武容民，濮阳市老年保健院究竟是谁办理的，因该转让协议上没有经办人签字，本案当事人未提供证据，本院无法确定。2018年被告胜瑞甫向法院起诉，要求确认濮阳市老年保健院与武容民签订的《濮阳市房产转让协议》无效。该案在审理期间，武容民辩称对涉案房屋转让协议不知情，涉案房产是案外人段英军借用武容民名义购买。经向段英军落实，段英军承认借用武容民身份信息购买了邢慧增的房屋，因邢慧增欠其500000元未还，邢慧增就将该争议房屋抵债给了段英军，房产证是邢慧增办理的，对转让协议上为什么会出现濮阳市老年保健院的印章不清楚，因发现该房屋比较复杂，就办理了银行贷款，把涉案房屋卖了。因濮阳市老年保健院主体不存在，合同不成立，法院对胜瑞甫请求确认合同无效没有支持。本案案外人武容民与张新格系夫妻关系，均居住在濮阳市××区胡村乡××排，均系农民。2016年1月11日，武容民与张新格签订了一份赠与协议，武容民将涉案房屋赠与给了张新格，并同意将房屋产权登记在张新格名下。2017年8月28日，以房屋产权人张新格、代理人宋洋洋为乙方与购买方刘方签订了一份濮阳市房产转让协议，双方约定涉案房屋以1350000元的价格卖给本案原告刘方。原告提供一组濮阳县农村信用合作联社文留信用社出具的宋洋洋个人业务交易单一份，证明2016年10月29日宋洋洋在该信用社取款865000元；提供该信用社贷款本金利息收回凭证一份，证明张新格于2017年1月22日偿还贷款本金880000元，尚欠本金100000元未付清，未付利息。提供交易流水一份，证明2016年10月29日该信用社扣刘方现金865000元。刘方对此陈述，购买房屋的1350000元是替出让方偿还贷款865000元，剩余房款是支付的现金。2016年10月29日，张新格、武容民向宋洋洋出具收到购房款1350000元的收据一份。2017年9月13日，原告刘方取得了涉案房屋的不动产权证书，该不动产权证为豫（2017）濮阳市不动产权第0024702号，该不动产权证记载；权利人刘方；房屋单独所有；坐落河南省濮阳市××街道××街坊保健院家属院（943-31）0002栋0104；权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质为国有出让/市场化商品房；用途为医卫慈善用地/住宅等。还查明，在本案重审审理期间，本案三被告以濮阳市自然资源和规划局为被告，以本案原告刘方为第三人向法院提起行政诉讼，认为被告的行为严重侵犯了三被告的权益，请求撤销被告为第三人颁发的豫（2017）濮阳市不动产权第0024702号产权证。案经濮阳县人民法院审理认为三被告的请求不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条的受理条件，三被告不属于与诉行政行为有利害关系的公民、法人和其他组织，2019年7月17日，濮阳县人民法院作出（2019）豫0928行初62号行政裁定，依法驳回了本案三被告的起诉。宣判后，本案三被告不服裁定提起上诉。濮阳市中级人民法院经过审理认为一审裁定并无不当，于2019年10月25日作出（2019）豫09行终42号行政裁定，驳回本案三被告上诉，维持原裁定。另在本案审理期间，本院组织双方多次调解，均因双方意见分歧太大，无法达成一致意见。本院认为，尽管被告对以下问题存在质疑：如濮阳市老年保健院是如何设立的？法定代表人或单位负责人究竟是谁？其是如何取得国有土地并在国有土地上建设别墅？濮阳县的两位农民邢慧增、郭克仁何以在“濮阳市老年保健院”得到的公益性土地使用范围上建设别墅？本案被告胜瑞甫与郭克仁存在债权债务关系并经法院依法确定（从证据材料看邢慧增与胜瑞甫亦可能存在债权债务关系，在邢慧增服刑期间，郭克仁将本案所涉房屋抵债给胜瑞甫），胜瑞甫居住十年左右而没有或不能办理房屋产权证？案外人段英军也可能与邢慧增存在债权债务关系，据段英军讲邢慧增欠其款无力偿还将本案所涉房屋抵偿给自己，其发现涉案房屋存在不少问题，故借用他人名义将本案所涉房屋处理了，并以此由一村民武容民办理了房产手续后以赠与的形式转让给其妻子张新格，张新格因获赠与取得了该涉案房屋的权属，武容民、张新格是如何取得本案争议房屋的产权证的？在时下法律健全、行政管理规范、严格的情况下，邢慧增、郭克仁、武容民、张新格几位农民是如何在虚设公益机构、改变土地用途建设别墅、办理房屋合法手续并继而交易、过户涉案房屋的？尽管本案所涉房屋存在诸多难以明白的事项，但上述质疑及该争议房屋交易中的其他不正常问题并非本案审理、处理的范围。本案系排除妨害纠纷。只要存在妨碍他人民事权益的状态、且妨碍状态具有不正当性就构成排除妨害。此类纠纷一般是指因为物权受到他人的现实妨害而引发以排除这种妨害为目的的纠纷。排除妨害请求权，是对物权的享有和行使受到占有以外的方式侵害时物权人对妨害人享有请求排除妨害，使自己的物权恢复到圆满状态的权利。本案原告刘方从案外人张新格处购买涉案房屋，并办理了所有权转移登记，尽管本案被告对双方的交易、权属变更登记提出质疑并诉讼，但被告的请求并未被法律所支持。依据物权法相关规定，原告已获得该不动产所有权，同时取得基于物权的排除妨害请求权。尽管被告胜瑞甫等三被告辩称，其与郭克仁于2010年3月26日签订房屋抵债协议书，郭克仁、邢惠增将涉案房屋转让给原告以抵偿债务，但未提供郭克仁、邢惠增对涉案房屋具有处分权的证据，三被告不能证实其对涉案房屋的占有具有合法依据，被告依法应当将位于濮阳市老年保健院家属院002栋0104号房屋（不动产权证号为豫（2017）濮阳市不动产权第0024702号）返还给原告。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、判决如下：被告胜瑞甫、申爱霞、胜少强于本判决生效后三十日内返还原告刘方位于濮阳市老年保健院家属院002栋0104号房屋（不动产权证号为豫（2017）濮阳市不动产权第0024702号）。本案受理费100元，由被告胜瑞甫、被告申爱霞、被告胜少强承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  胡爱国审 判 员  李 慧人民陪审员  赵 云二〇二〇年二月二十日书 记 员  李 扬