黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黑0109民初1218号 原告：徐铭希(曾用名：徐微微)，女，1984年3月2日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。 被告：哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**上院小区会馆**。 法定代表人：王宏宇，职务总经理。 委托诉讼代理人：王增智，哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司职员（委托期限：2017年9月10日-2018年4月23日）。 委托诉讼代理人：高强，哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司职员（委托期限：2017年9月10日-2018年4月23日）。 委托诉讼代理人：张春光，黑龙江朗信银龙律师事务所律师（委托期限自2018年4月24日起）。 委托诉讼代理人：刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师（委托期限自2018年4月24日起）。 原告徐铭希与被告哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司（以下简称众诚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐铭希、被告众诚置业公司委托诉讼代理人高强、王增智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐铭希向本院提出诉讼请求：1.要求众诚置业公司履行协助徐铭希办理其所购商品房产权证的义务；2.要求众诚置业公司赔偿徐铭希直接经济损失172000元。事实和理由：2013年3月18日，徐铭希与众诚置业公司签订《商品房买卖合同》，约定众诚置业公司将位于哈尔滨市松北区××大道××院小区××单元××室房屋出售给徐铭希，房屋总价款700000元。徐铭希如约履行了付款义务，众诚置业公司于2013年3月18日将房屋交付徐铭希。众诚置业公司至今未为徐铭希办理所购商品房产权证。徐铭希已取得所购买房屋的入住权，且房子的通电、通水均已完成，该房屋是符合办证条件的，徐铭希不清楚众诚置业公司至今未办证的原因，众诚置业公司隐瞒未办证原因的行为已侵犯了徐铭希的权利。虽然合同中未约定逾期办证违约金，但其与众诚置业公司签订的商品房买卖合同中关于逾期办证的条款系格式条款，无任何可进行改动之处，合同中约定众诚置业公司应在商品房交付使用后180日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市商品房预售管理办法》第十二条规定的时间均是买房后90日内，该条款明显减轻了众诚置业公司的责任，加重了徐铭希的责任，使徐铭希在规定时间内丧失了权利，该条款约定应为无效，故众诚置业公司应赔偿其逾期办理房屋产权证的损失，逾期时间自购房之日起90天后即2013年6月18日起算至2017年8月末，该损失应以购房款702609元为基数，2013年6月18日起至2013年年底的损失按照年利率4.75%计算，2014年1月1日至2017年8月末的损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率6%计算。 众诚置业公司辩称，同意履行协助徐铭希办理房屋产权证的义务，但不同意徐铭希的其他诉讼请求。徐铭希确于2013年3月19日购买了众诚置业公司位于哈尔滨市松北区××大道××院小区××单元××室房屋，该房屋于2013年3月18日交付徐铭希。徐铭希所购房屋已取得竣工验收备案许可证，众诚置业公司也缴纳了相关的税费、土地出让金等，因该地块上现存在抵押权尚未解除，预售无法转为销售，故众诚置业公司现无法为徐铭希办理房屋产权证，预计2018年3月底前众诚置业公司可为徐铭希办理房屋产权证，关于办证时间众诚置业公司已与小区业主代表说过，也在小区中张贴了公告。众诚置业公司与徐铭希签订的合同中第15条并非格式条款，该条款中180日是在空白处填写的，该合同系双方商定后签字盖章确认的，是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，徐铭希在签订合同时系完全民事行为能力人，其在签字前理应详细阅读合同相关条款，若不认可可不予签字确认，且该合同自签订之日至今已有4年时间，双方并未出面签订其他相关协议。徐铭希按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形主张逾期办证违约金是错误的，其中规定的90日是在合同中无约定或约定不明时，法律规定的办理产权证期限，其中关于违约金计算标准的规定适用前提是合同中对违约金数额无约定或数额难以确定，而众诚置业公司与徐铭希签订的商品房买卖合同第15条关于产权登记已做明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，3项处理：√1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。×2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。√买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”，该条款明确约定了逾期办证的违约责任，即徐铭希退房时向其支付房价款0.5%作为赔偿损失，徐铭希选择不退房即视为承诺不要求众诚置业公司承担违约责任，属于在合同中已有特别约定的情况，且逾期办理产权证未给徐铭希造成直接经济损失，故徐铭希要求众诚置业公司承担逾期办理房屋产权证违约金的主张无事实和法律依据。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认定事实如下：2013年3月18日，徐铭希与众诚置业公司签订商品房买卖合同，约定徐铭希购买众诚置业公司位于哈尔滨市××与规划××交口××单元××阁楼××号房屋，房屋总价款为700000元，付款方式为现金。该合同第十五条“关于产权登记的约定”为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,3项处理：√1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。×2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。√3、买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”。2013年3月19日，徐铭希向众诚置业公司缴纳房款702609元。同日，众诚置业公司将该房屋交付徐铭希。另查明，案涉房屋于2018年3月5日起可办理不动产权属登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、关于协助办理房屋产权登记问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，众诚置业公司应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因众诚置业公司的责任，徐铭希不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如徐铭希不退房，众诚置业公司应在此后90天内继续办理并完成产权登记事宜。因此，众诚置业公司应在其向徐铭希交付商品房使用后的270日内即2013年12月14日前完成产权登记的资料备案工作，而众诚置业公司未能在此期限内完成该合同义务，违反合同约定,应当承担继续履行的违约责任。本案审理过程中，案涉房屋已于2018年3月5日能够办理产权登记，且庭审中众诚置业公司自愿同意协助徐铭希办理产权登记，故对徐铭希要求众诚置业公司协助其办理产权登记的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于案涉房屋逾期办证的违约责任承担问题。本案《商品房买卖合同》虽为通用制式合同，但其约定内容可由当事人自愿约定、选择，其合同约定均系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，当事人应依约履行，本院对徐铭希关于相关条款为格式条款且无效的主张不予采纳。商品房买卖合同中，出卖人的主要权利为获取房屋价款，主要义务为依约交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记于买受人。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十五条，分别对出卖人逾期交房和逾期办证的违约责任均进行了约定。合同第九条中对众诚置业公司逾期交房的违约责任明确约定了徐铭希有两种处理方式：第一种是逾期交房不超过90日，众诚置业公司按日向徐铭希支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第二种是逾期交房超过90日，徐铭希有权解除合同。徐铭希解除合同的，众诚置业公司自解除合同通知到达第二日起90日内退还已付房款并给付已付房款2%的违约金；徐铭希要求继续履行的，众诚置业公司自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向徐铭希支付已付房款万分之一的违约金。合同第十五条对因众诚置业公司的责任导致徐铭希不能在规定期限内取得房地产权属证书时也明确约定了徐铭希有两种处理方式：第一种为徐铭希选择退房时，众诚置业公司将徐铭希已付房款退还徐铭希，并按已付房价款的0.5%赔偿徐铭希损失；第二种为徐铭希选择不退房时，众诚置业公司继续办理产权登记事宜并在90日内完成。徐铭希选择了不退房的处理方式，既符合双方订立合同的本意，也能够实现双方合同目的，还有利于维护交易稳定性，故其作为守约方的合法权益应当得到保护。该种处理方式情形下，双方约定了众诚置业公司继续履行协助办证义务并在90天内完成，但众诚置业公司未能在该90天内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。众诚置业公司的逾期办证行为导致徐铭希在约定期限内未能取得房屋所有权属证书，其房屋所有权属证书的缺失必然导致徐铭希存在损失，故对众诚置业公司不承担违约责任的抗辩观点不予采纳。根据双方合同约定，对众诚置业公司逾期交房且徐铭希选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的2%给付违约金；对众诚置业公司逾期办证且徐铭希选择退房的违约责任除返还已付购房款外，约定为按已付房款的0.5%赔偿损失。即在徐铭希选择解除合同的情况下，众诚置业公司逾期交房与逾期办证之违约责任即损失赔偿数额相较之比例为4:1。以上约定说明，双方一致认可并约定因逾期交房产生之损失明显高于逾期办证之损失，逾期交房之违约责任亦应明显重于逾期办证之违约责任。徐铭希主张众诚置业公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以年利率4.75%及年利率6%的标准承担违约责任，该主张与前述逾期交房应承担较重的违约责任所对应的违约金数额相比，超过一方订立合同时能够预见的损失并与双方约定出卖人违约时承担的责任标准不符，且该司法解释第十八条系“可以”参照并非强制性规定。现涉案房屋市场价格已较购买时有较大幅度增长，综合本案案情，在徐铭希未能举证证实其损失具体数额的情况下，本院根据公平原则和诚实信用原则，参照双方合同第九条约定的徐铭希选择不退房的损失赔偿计算标准，结合逾期交房与逾期办证之违约责任相较之比例，确定逾期办证之损失赔偿计算标准应为按日支付已付房款的万分之0.25。本案中，逾期办证期间应自逾期之日即2013年12月15日起计算至该房屋能够办理产权登记之日即2018年3月5日止，故徐铭希要求截至2017年8月末即2017年8月31日的损失赔偿款应为23818.45元（702609元×日万分之0.25×1356天），对徐铭希诉请超过上述金额的部分，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助徐铭希办理位于哈尔滨市松北区中源大道13777号上院小区32栋3单元6-阁楼层601号房屋的不动产权登记； 二、哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿徐铭希逾期办证损失23818.45元； 三、驳回徐铭希的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1870元（徐铭希已预付），由徐铭希负担1611元，由哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司负担259元，此款哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十五日内给付徐铭希。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审判员  马宁 二〇一八年五月二十日 法官助理尹进 书记员高佳媛