山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1091民初1396号 原告：李学兰，女。 委托诉讼代理人：夏薪淇，山东合度律师事务所律师。 被告：刘炳波，男。 第三人：郭爱新，女，住址同上。 被告刘炳波、第三人郭爱新共同委托诉讼代理人：丛延，山东时中律师事务所律师。 第三人：张启强，男。 原告李学兰与被告刘炳波、第三人郭爱新、张启强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李学兰及其委托诉讼代理人夏薪淇到庭,被告刘炳波、第三人郭爱新及其委托诉讼代理人丛延到庭参加诉讼，第三人张启强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李学兰向本院提出诉讼请求:1、被告继续履行与原告于2017年7月20日签订的《房屋出售合同》，配合原告办理房屋产权过户手续；2、确认被告刘炳波与第三人张启强于2018年9月13日签订的房屋买卖合同无效，将本案诉争房屋恢复登记至被告刘炳波名下，恢复登记所有费用由被告与第三人张启强承担；3、诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年7月20日，原、被告签订《房屋出售合同》，合同约定：被告将其位于威海市高区寨河路X号XXX室房屋出售给原告所有。合同签订后，原告遵照合同的约定向被告支付部分房款共计10万元。2017年8月，原告出资将房屋装修一新。2018年6月，被告将银行卡注销拒收原告剩余房款并通知原告拒售房屋。原告为维护合法权益，故诉至本院，请求处理。在案件审理过程中，被告及第三人郭学新又将涉案房屋卖与第三人张启强。 刘炳波辩称，1、根据《房屋出售合同》第2项、第3项约定，原告在2017年7月20日，应向被告付款共计46000元，但原告没有履行到位，系违约；2、李学兰未全款取得该房屋所有权，在租赁期间对房屋装修，没有经过被告同意，也没有将涉案房屋原配套的家具、电器等价值2万元余元的物品交还给原告；3、因原告未履行合同，被告于2018年4月通知原告解除合同；4、涉案房屋系被告与第三人夫妻共同财产，被告在未征得第三人同意的情况下，无权处理涉案房屋。 郭爱新述称，原告买房时，明知第三人和被告是同一单位的，但原告从未去找过第三人，只是在2018年5月份左右去找到第三人，此时第三人才知道涉案房屋被出售了。涉案房屋已在2017年之前被威海市中级人民法院执行局查封了。 第三人张启强通话中陈述，其未在涉案房屋居住，在购买涉案房屋时，不清楚涉案房屋的具体情况，亦不清楚涉案房产涉及纠纷，其购买涉案房屋后，并没有去过涉案房屋。 本院经审理认定以下事实：被告刘炳波与第三人郭爱新系夫妻关系。2004年左右，原告李学兰开始租赁被告刘炳波名下位于威海市高区寨河路X号XXX室室房屋居住至今。2017年7月20日，被告刘炳波作为甲方与原告李学兰作为乙方签订《房屋出售合同》，约定甲方将寨河路X号XXX室室出售给乙方。在乙方购房款未全部支付给甲方之前，仍然按乙方租赁甲方房屋计算，季度租金为2200元（乙方之前就租赁此房居住）。合同第二条约定，房屋价格为24万元，乙方于2017年7月20日付给甲方4万元作为首付款。合同第三条约定，余款20万元三年内付清，此房款的具体付款方式为：乙方每月20日向甲方付款6000元，以此类推还清为止，甲方将寨河路X号XXX室室房证过户到乙方名下，过户所有费用由乙方负责。上述合同签订后，原告分别于2017年8月16日、2017年9月15日、2017年10月15日、2017年11月19日、2017年12月18日、2018年1月19日、2018年2月20日、2018年3月19日、2018年4月19日通过中国农业银行向郭爱新在建行开办的账号为“552245223003XXXX”的银行卡中转账9次，每次6000元，共计54000元。2018年5月份原告再次向上述账号汇款时发现该账号已注销。2018年5月13日，被告刘炳波作为甲方与案外人赵某某作为乙方签订房屋租赁合同，约定刘炳波将涉案房屋附属草厦子出租给案外人赵某某，租赁期限自2018年3月1日至2020年3月1日，年租金为6000元。 第二次庭审中，对于涉案房屋的首付款4万元，原告主张已于2017年7月20日双方签订房屋出售合同之日交付给了被告。对此原告提交了威海市商业银行个人储蓄存单及中国建设银行客户回单等证据以证实其主张，个人储蓄存单可以证实原告于2017年7月20日上午11:04-11:08从威海市商业银行西城支行分三次取款4万元，原告骑电动车带被告去市建行将该款存入第三人郭爱新卡中，被告将客户回单（打印时间为2017年7月20日11时27分13秒）给了原告。被告主张该4万元系其朋友吉某某偿还被告的借款。对此被告申请证人吉某某出庭作证，吉某某证实：证人和被告系十多年的朋友。2017年5月份，证人从被告处借了5万元，被告以现金形式给付证人，双方口头约定1-2个月期间还钱，证人于2017年6月初偿还被告1万元，于2017年7月20日在被告的办公室偿还4万元。因为双方之间很熟，金额也不大，故双方没有出具欠条和收条。被告称，原告所持的4万元客户回单，系被告为了原告支付其4万元购房款方便，将上午存钱后的回单给了原告，让原告根据回单上的卡号去存房款。 庭审中，原告提供了一份原、被告双方于2018年5月16日上午在被告工作地点交谈的视频录音一份，证明被告明确表示要撕毁合同，拒绝继续履行房屋买卖合同，并向原告道歉的事实。该视频所反映的内容与本次庭审中被告的陈述明显自相矛盾。被告质证后对视频录音的真实性认可，但称其那天生病了，且原告带着孩子去医院闹。此录音中原告明确向其表示不走诉讼程序。该录音的主要内容为，李学兰与刘炳波就涉案房屋的买卖事宜进行交涉，刘炳波多次表示不履行与李学兰的房屋买卖合同，涉案房屋不卖给李学兰了，理由是其家属（郭爱新）不让卖。 本院2018年8月21日就本案的第二次庭审结束后。2018年9月13日，被告刘炳波及第三人郭爱新作为甲方与第三人张启强作为乙方签订房屋买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价款27万元，合同签订当日乙方一次性支付甲方5万元作为首付款，待甲方将该房产过户至乙方名下后付清余款22万元。庭审中，原告提交了一份在威海市不动产登记中心备案的刘炳波作为出卖人（甲方）与张启强作为买受人（乙方）于2018年9月13日签订的房屋买卖合同，该合同约定刘炳波将涉案房屋转让给张启强，该合同载明：甲方保证已如实陈述房地产权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产，并约定涉案房地产转让价款为18万元。被告对此的解释为：因为房管局当时告知其价格为20万元，为了少交税，其在合同后也附加了一条，房管局的合同是为了办税用。据被告刘炳波提供的威海市商业银行股份有限公司活期存款账户明细查询显示，2018年9月13日、2018年9月14日、2018年9月21日，张启强通过前述银行分别转账给被告刘炳波2万元、3万元、23万元，共计28万元。2018年9月21日，张启强出具说明，载明收到刘炳波返回1万元。庭审中，被告称在与张启强签订合同时，未告知与原告就涉案房屋存在纠纷的实际情况。 案件审理过程中，被告曾提起反诉，但未交纳反诉费。 上述事实，有当事人的陈述、视听资料、书证等证据在卷佐证。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 原告与被告签订的房屋出售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行全面义务。庭审中，被告及第三人郭爱新称，郭爱新对被告向原告出卖涉案房屋不知情。根据庭审调查的事实，原告多次将购房款存入郭爱新建行账户，郭爱新对此不闻不问，不符合常理，结合被告在录音证据中“我们收了钱会还的”等陈述，本院认定，郭爱新对原告购买涉案房屋的事实是知情的，本院对被告及第三人郭爱新的该抗辩，不予采纳。且即使作为共有人的郭爱新不知情，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，亦不影响原、被告之间房屋买卖合同的效力。 关于原、被告双方诉争的原告是否于2017年7月20日向被告及第三人支付4万元房款。原告提交了三张储蓄存单及建行的客户回单，该四张证据的时间节点与原告陈述的付款过程（取款时间、付款时间及原告骑电动车拉被告去存款所需时间）吻合。被告就其主张申请证人吉某某出庭作证，按吉某某与被告十多年的朋友关系，其证人的可信度较低。另外，原告与被告签订买卖合同后，原告多次向被告支付房款，按常理说，如果原告未能支付首付款4万元，被告早应向原告索要，故被告主张的事实，不符合常理，本院不予认定。至于被告主张的原告2017年7月20日应支付46000元，系原、被告对合同约定理解上的差异所致，不应认定为原告违约。被告及第三人郭爱新将郭爱新名下银行卡注销，导致原告无法按约定支付购房款，系本案纠纷发生的主要原因。 本案的第二次庭审结束后，被告及第三人郭爱新在明知涉案房产已卖与原告，且双方就涉案房产存在诉讼的情况下，又将涉案房产卖与第三人张启强，应认定存在明显的恶意。被告与第三人张启强房屋买卖合同载明：“甲方保证已如实陈述房地产权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。”而事实上，按第三人张启强的陈述，在购买涉案房屋前，并没有去过涉案房屋。这与正常情况下买房人查看房屋、了解房屋现状的情形不符，也与合同中载明的张启强已对“房地产具体状况充分了解”的记载不符。第三人张启强的行为亦应认定为存在恶意。故本院认定，被告与第三人张启强之间有关涉案房屋的买卖合同存在恶意串通，损害原告利益的情形，属无效合同。被告刘炳波与第三人应将涉案房屋恢复登记至被告刘炳波名下，恢复登记所有费用由被告与第三人张启强承担。 综上，被告应当继续履行与原告签订的房屋出售合同，待原告按合同约定完成了付款等义务后，被告应及时协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（二）款、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 一、被告刘炳波与第三人张启强之间于2018年9月13日签订的有关位于威海火炬高技术产业开发区寨河路X号XXX室室房屋买卖合同无效，被告刘炳波与第三人张启强于本判决生效后十日内将涉案房屋恢复登记至被告刘炳波名下，恢复登记所有费用由被告与第三人张启强承担； 二、被告刘炳波继续履行与原告李学兰于2017年7月20日签订的房屋出售合同，待原告按合同约定完成了付款等义务后，被告应于十日内协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。 案件受理费2450元、财产保全费1720元，由被告刘炳波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  魏亦斌 二〇一九年二月二十二日 书记员  陈 翱