广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初17669号原告：东莞市基一光电科技有限公司，住所地广东省东莞市企石镇霞朗村向丁工业区，统一社会信用代码91441900070246006A。法定代表人：唐彪，职务，执行董事。委托诉讼代理人：左文涛，广东智捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李连明，广东智捷律师事务所律师。被告：佛山市顺德区靓鸿达服装有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇三华工业区1号之北座4楼，统一社会信用代码91440606796293266G。法定代表人：张秀民。诉讼代表人：广东天伦（佛山）律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉然，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告：周康怡，男，1976年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：胡顺娟，广东瑞勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢书辛，广东瑞勤律师事务所律师。被告：广东基地灯饰有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇太平村南面路9号之九，统一社会信用代码91440606095159347B。法定代表人：刘克，职务，董事长。原告东莞市基一光电科技有限公司（以下简称基一公司）诉被告佛山市顺德区靓鸿达服装有限公司（以下简称靓鸿达公司）、周康怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法由审判员殷南鹏适用简易程序独任审判，诉讼中，原告申请追加广东基地灯饰有限公司（以下简称基地公司）为共同被告，经本院审查，同意追加基地公司为本案的共同被告，本案分别于2018年10月23日、2018年12月3日、2019年5月27日公开开庭进行了审理，第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人李连明、被告靓鸿达公司的委托诉讼代理人卢书辛、被告周康怡到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告的委托诉讼代理人李连明、被告靓鸿达公司的委托诉讼代理人卢书辛、被告周康怡及其委托诉讼代理人胡顺娟、被告基地公司的法定代表人刘克到庭参加诉讼；第三次庭审时，原告的委托诉讼代理人李连明、被告靓鸿达公司的委托诉讼代理人姜耀广、被告周康怡的委托诉讼代理人卢书辛、被告基地公司的法定代表人刘克到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请对涉案租赁物2018年10月15日已形成附合的装饰装修的现值进行评估，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告靓鸿达公司、周康怡连带：1.返还押金300000元；2.支付违约金880000元；3.赔偿损失948659元（其中装修损失500000元、机器折旧损失300000元、员工工资损失148659元）；4.支付利息（按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍从2018年1月1日计到付款日，暂计至2018年9月2日为83815元；5.诉讼费用由被告靓鸿达公司、周康怡承担。事实和理由：原告诉称，原告与被告签订租赁合同，约定原告承租被告位于顺德的厂房，签订合同后，原告依约定支付有关款项，但由于被告原因，导致原告无法正常生产，一直停工，后由于被告和第三方进行诉讼，造成原告重大损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。诉讼中，原告申请追加基地公司为本案的共同被告，增加诉讼请求如下：判令被告基地公司与被告靓鸿达公司、周康怡承担连带责任。被告靓鸿达公司辩称，1.原告不是适格主体，不是租赁双方的当事人，答辩人与基地公司签订了租赁协议，关于押金等事宜已协商由被告基地公司承接；2.如果法院认为原告主体适格，其主张的违约金及赔偿损失没有证据予以支持。被告周康怡辩称，答辩人是被告靓鸿达公司的法定代表人，其后变更为张秀民，2018年答辩人又是被告靓鸿达公司的法定代表人，答辩人是代表被告靓鸿达公司处理涉案租赁事宜，押金已经转为被告基地公司，不能退给原告。被告基地公司辩称，1.事实上答辩人与原告基一公司分别向被告靓鸿达公司承租；2.即使按照合同约定，由于原告不按时缴纳租金，答辩人有权没收押金；3.答辩人未收取原告的任何钱，相反答辩人还向原告支付了60000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的收据（2018年2月6）复印件一份，被告靓鸿达公司及被告周康怡对该证据不予认可，原告未提交证据原件予以核对，故本院对该证据不予采纳；2.对于原告提交的汇款资料打印件一份，被告靓鸿达公司及被告周康怡对该证据不予认可，本院认为原告未能提交证据原件予以核对且未提交其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采纳；3.对于原告提交的工资支付凭证原件、劳动合同复印件、水电付款凭证原件、货款支付凭证原件、装修清单及付款情况原件、银行转账单复印件，三被告对上述证据不予确认，本院在下文的论述中予以阐述；4.对于原告提交的公证书原件，三被告对此不予确认，本院认为对该证据的真实性予以确认。案经开庭审理，结合采信的证据，本院对本案事实认定如下：2016年10月18日，被告靓鸿达公司（甲方）与原告基一公司（乙方）签订的《租赁合约》约定：1.甲方将佛山市顺德区均安镇太平工业区内的水泥混凝土车间1一栋一层，车间2一栋一层，车间3一栋一层，饭堂一栋一层，总面积7200平方，另宿舍A座一栋共三层跟H座一栋共三层保障给予给乙方使用，如乙方人员增加，可再免费提供宿舍楼给予乙方使用，每月租金为88000元，乙方对甲方所要出租的房地产做了初步了解，愿意承租该房地产；2.甲方确认厂房属甲方所有，承诺不会有第三方主张权利并影响乙方的正常生产，如有视为甲方违约，甲方厂房符合规划及报建验收；3.甲乙双方议定的上述房地产，租赁期限为6年，自2016年11月1日至2022年11月1日止，第一年到第三年每月月租88000元，第四年开始每月月租92800元，按月结算，每月租金交付日期由2016年11月1日开始交付，每月10号前缴纳当月租金，付款方式：现金或转账（免租金两个月共176000元，在每个月租金减3万元，到减完为止）；4.在签订本契约时，乙方应向甲方缴纳按金300000元，若甲方在承租期间中途解除契约，甲方除将所有的按金如数退还给乙方外还需赔偿相等于押金的金额给乙方，造成乙方损失的，应当予以支付乙方，如乙方中途解除本契约则甲方不退回所收的押金;5.租赁期满后（正常拆装不属于损坏性）乙方需将厂房清理干净及保证有原有清单在内的一切设施，如因乙方不当造成厂房或原有设施的损坏由乙方负责及作价赔，乙方一切电器（但空调、生产设备除外）加装设施以及室内装修不得拆除，如有需要拆除需向甲方协商同意方可进行，拆除后便需恢复原来状况。同日，双方签订补充协议，约定合同签订日起，甲方房屋五日内交付乙方使用，如有特殊情况，需由乙方协商同意。2016年10月18日，被告周康怡收到原告的押金300000元。2016年10月18日，被告靓鸿达公司（甲方）与被告基地公司（乙方）签订的《租赁合约》约定：1.甲方将佛山市顺德区均安镇太平工业区内的水泥混凝土车间1一栋一层，车间2一栋一层，车间3一栋一层，饭堂一栋一层，总面积7200平方，另宿舍A座一栋共三层，跟H座一栋共三层保障给予给乙方使用，如乙方人员增加，可再免费提供宿舍楼给予乙方使用，每月租金为88000元；2.甲乙双方议定的上述房地产，租赁期限为6年，自2016年11月1日至2022年11月1日止，第一年到第三年每月月租88000元，第四年开始每月月租92400元，按月结算，每月租金交付日期由2016年11月1日开始交付，每月10号前缴纳当月租金，付款方式：现金或转账（免租金两个月共176000元，在每个月租金减3万元，到减完为止）。诉讼中，被告靓鸿达公司、基地公司确认上述《租赁合约》的时间是倒签的，真实的签订时间为2017年3月30日。2017年3月30日，被告基地公司（甲方）与原告基一公司（乙方）签订了《租赁合约》，约定：1.甲方将佛山市顺德区均安镇太平工业区内的水泥混凝土车间1一栋一层，车间2一栋一层，另有A栋宿舍一楼，二楼（A201归甲方使用），及管理宿舍H栋20间，每月租金4.4万元，乙方对甲方所要出租的房地产做了初步了解，愿意承租该房地产，甲乙双方与房东都有承租权；2.甲乙双方议定的上述房地产，厂房租金、押金和中介费用，双方各自承担的部分如下（厂房租金：前面4个月由乙方承担全部，从2017年3月份开始，甲乙双方各自承担一半，押金和中介费各自承担一半，中介费用44000元，即甲方承担2.2万元，乙方承担2.2万元），租赁期限为6年，自2016年11月1日至2022年11月1日止，第一年到第三年每月月租4.4万元，从2020年3月1日开始每月月租4.62万元，按月结算，每月6号前缴纳当月租金；3.因乙方有代甲方先付300000元押金并交付150000元的厂房租金给房东（合同签订7日内乙方需提供票据给甲方），合同签单7日内，甲方将退还押金132000元整给到乙方（因甲方2017年1月份有先给到乙方60000元，另需扣除厂房租金和水电费，合同签单后7日内，甲方乙方再根据实际情况安排清数），甲方乙方的押金将一直作押金用（甲方13.2万元、乙方16.8万元），如甲乙双方合同到期，甲方收到房东押金将如数（16.8万元）退还给乙方；4.厂房租金从2016年11月份至2017年2月份由乙方承担厂房全部费用（包括水电费），从2017年3月开始，厂房租金、押金和水电费由甲方统一汇总（包括2017年末的金额），再统一安排给到房东，乙方须在当月6号前以现金或者转账方式付清所需缴纳当月租金以及上月水电费给甲方，甲方以材料粒子的增值税票对等金额的水电费给乙方（乙方承担2%的税点），到期超过3个工作日未支付房租以及水电费，甲方有权取消租赁合同，所产生的损失全部由乙方承担；5.若甲方在承租期间中途解除契约，甲方将所有的押金如数退还给乙方（押金16.8万元），如乙方中途解除本契约则甲方不退回所收的押金。另查，案涉厂房未取得产权证及建设工程规划许可证；原告基一公司向被告靓鸿达公司支付了押金300000元及租金150000元，原告基一公司于2018年10月27日搬离涉案厂房。原告向本院提出对涉案租赁物于2018年10月15日已形成附合的装饰装修的现值进行评估，广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司于2018年12月28日作出《东莞市基一光电科技有限公司厂房内装修工程工程造价鉴定意见书》，鉴定意见：2018年12月26日同原告、被告、法院相关人员踏勘现场时，租赁物于2018年10月15日形成附和的装饰装修已经拆除，就现场残留的装饰装修物进行了勘验，根据现场勘验记录及公证书中的资料，东莞市基一光电科技有限公司厂房内装修工程（仅限现场残留物和公证中可见到物品）造价鉴定为80980.18元；并对鉴定意见说明：报销费用（见《装修清单》第二页）共计166761.3元中报销单编号1-9和11-32项是装修材料共计97251.5元，根据委托方提供的资料该部分费用是否用于该工程无法证实，本次不纳入鉴定范围。原告支付了鉴定费9500元。根据鉴定意见书的已形成附合的装饰装修造价为80980.18元，具体包括：现浇混凝土下水池、现浇混凝土上水池、车间地沟、室外台阶、硅酸钙板实心门、地平漆楼面、卫生间隔断板、电动门、玻璃雨篷、卫生间、清理垃圾、点工、塑料管PVCU160、塑料管PVCU100、塑料管UPVC50、塑料管UPVC32、塑料管、水表DN25、塑料球阀DN100、塑料球阀DN50、塑料阀门、塑料止回阀DN100、配电箱。另查，2018年10月15日，广东省佛山市岭南公证处出具了（2018）粤佛岭南第1839号公证书，兹证明与本公证书相粘连的手机屏幕截图两张（附件一）为本公证员现场操作所得，与实际情况相符；兹证明与本公证书相粘连的照片五十三张（附件二）为何容现场拍摄所得，与实际情况相符。2018年10月15日，广东省佛山市岭南公证处出具了（2018）粤佛岭南第1840号公证书，兹证明与本公证书相粘连的光盘内视频三段均为唐彪现场拍摄所得，与实际情况相符。根据上述公证内容可知，原告确实进行了室内装修、玻璃隔墙、泥水电工装修、车间地坪漆。另查，2019年1月28日，本院作出（2018）粤0606破申20号民事裁定书，裁定如下：一、受理申请人钟丰荣提出的对被申请人佛山市顺德区靓鸿达服装有限公司的破产申请；二、指定广东天伦（佛山）律师事务所为佛山市顺德区靓鸿达服装有限公司管理人。另查，被告靓鸿达公司为有限责任公司，成立于2006年12月24日，2017年1月23日，法定代表人周康怡变更为张秀民，2017年12月15日，法定代表人张秀民变更为周康怡，2019年3月20日，法定代表人周康怡变更为张秀民。诉讼中，原告与被告靓鸿达公司确认2016年10月18日双方签订的《租赁合约》已于2017年3月份解除；第一次庭审中，原告陈述其与被告靓鸿达公司签订的《租赁合约》于2017年3月协商解除后，从2016年10月18日由被告基地公司承接租赁合同，原告再与被告基地公司签订合作协议，被告基地公司承租后再分租部分厂房给原告，在第二、三次庭审中，原告陈述其与被告基地公司共同向被告靓鸿达公司分租，分别向被告靓鸿达公司缴纳租金；被告靓鸿达公司陈述其与原告签订的《租赁合约》解除后，整个合同转给被告基地公司，与原告无关；被告基地公司陈述其与原告分别向被告靓鸿达公司承租，原告基一公司从未向其支付过租金，涉案的当事人都没有按照合同约定来履行，真正的出租人为被告靓鸿达公司；原告与被告靓鸿达公司确认涉案的押金300000元转给了被告基地公司。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点：1.涉案相关合同的效力问题；2.原告、被告靓鸿达公司、被告基地公司之间的关系；3.押金300000元如何处理；4.涉案的装饰装修的现值损失的责任分担。关于第一个争议焦点，涉案厂房没有办理建设工程规划许可证，同时本案中也没有证据显示涉案房屋的建设曾取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，属违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款有关建筑物或其他工程建设应当取得建设工程规划许可证的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告靓鸿达公司与原告基一公司签订的《租赁合约》、被告靓鸿达公司与被告基地公司签订的《租赁合约》、被告基地公司与原告基一公司签订的《租赁合约》均为无效合同。关于第二个争议焦点，经审查，本院作如下分析：原告与被告靓鸿达公司确认2016年10月18日双方签订的《租赁合约》已于2017年3月份解除，其后原告认为与被告基地公司分别向被告靓鸿达公司承租，但原告在第一次庭审的陈述为被告基地公司承接原告与被告靓鸿达公司的《租赁合约》后，原告再向被告基地公司承租，诉讼中原告追加基地公司为本案共同被告后改变陈述为其与被告基地公司分别承租，结合原告与被告靓鸿达公司共同确认涉案的押金300000元转给被告基地公司，更为关键的是原告与被告靓鸿达公司之后并未签订租赁合同，原告仅以向被告靓鸿达公司交纳租金从而确定双方之间存在租赁关系，依据不足，故本院认定2017年3月份之后原告与被告靓鸿达公司之间不存在租赁关系；被告靓鸿达公司与被告基地公司签订了《租赁合约》，故双方之间存在租赁关系；原告与被告基地公司双方签订了《租赁合约》，从整个合同约定的内容来看，双方之间存在租赁关系，只是对双方之间的权利义务进行了重新约定。关于第三个争议焦点，原告与被告靓鸿达公司确认押金300000元转给被告基地公司，但被告基地公司予以否认，抗辩并未收到押金，根据被告基地公司与原告基一公司的《租赁合约》约定“因原告基一公司有代被告基地公司先付300000元押金”，本院确认原告与被告靓鸿达公司之间的押金300000元已转给被告基地公司，故被告靓鸿达公司无需向原告返还押金，由于被告基地公司和原告对该押金300000元的用途重新进行了约定，168000元继续作为原告的押金，剩余132000元用于抵扣之前被告基地公司给予原告的60000元，再用于扣除厂房租金和水电费，该约定已实际将押金132000元变更为预付款，扣除60000元的款项后，剩余预付款72000元双方未在合同约定的七日内进行清算，对于该剩余预付款72000元，被告基地公司应予以退回；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，押金168000元应由被告基地公司返还给原告，被告基地公司对被告靓鸿达公司返还押金300000元的权利，另循其他途径解决，故被告基地公司应向原告返还押金168000元和预付款72000元，合计240000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于第四个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，涉案的租赁物装修在原告与被告靓鸿达公司的租赁期间完成，双方在解除合同时并未处理，原告造成的损失应向被告靓鸿达公司主张，原告与被告基地公司签订租赁合同时，装饰装修早已完成，其无权向被告基地公司主张；原告与被告靓鸿达公司签订租赁合同时，原告作为承租人未对涉案租赁物的合法来源进行审查，未尽到谨慎注意义务，对合同无效承担30%的过错责任，被告靓鸿达公司在未能提供权属证明的情况下出租涉案租赁物，对合同无效承担70%的过错责任。根据广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司于2018年12月28日作出《东莞市基一光电科技有限公司厂房内装修工程工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为租赁物于2018年10月15日形成附和的装饰装修已经拆除，就现场残留的装饰装修物进行了勘验，根据现场勘验记录及公证书中的资料，东莞市基一光电科技有限公司厂房内装修工程（仅限现场残留物和公证中可见到物品）造价鉴定为80980.18元，因该鉴定价格仅反映装饰装修的工程造价，原告对涉案租赁物装饰装修后已投入使用，且于2018年10月27日搬离，原告已将近使用二年，故上述造价需折旧计算装饰装修，以此作为实际损失即现值，结合租赁合同约定的租赁期限及使用情况，本院酌定经鉴定的租赁物装修装修现值为27000元，对于该损失根据过错，被告靓鸿达公司承担18900元（27000元×70%），原告诉请超出部分，本院不予支持。根据广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司的鉴定意见，涉案租赁物形成附合的装饰装修已经拆除，根据现场勘验记录及公证书中的资料，仅限现场残留物和公证中可见到物品进行了鉴定，本院根据已公证的照片、视频及原告提供的装修清单、收据等证据，确认原告对涉案厂房进行了装饰装修，剔除已经鉴定的部分，同时结合原告对涉案租赁物的使用情况及租赁合同约定的租赁期限，本院酌定未鉴定部分的已附合的装饰装修的现值损失为83000元，对于该损失根据过错，被告靓鸿达公司承担58100元（83000元×70%），上述两部分合计77000元（58100元+18900元），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的支付违约金、机器折旧损失、员工工资损失、利息，由于本院认定涉案的租赁合约均无效，合同关于违约责任的约定无效，故原告要求三被告承担违约金无法律依据，本院不予支持；关于机器折旧损失，机器设备属于动产，并不影响原告的正常使用且原告并无充分证据证明是由于三被告的原因导致设备无法使用，故原告申请对该设备的评估，本院不予准许，原告诉请机器折旧损失，本院不予支持；关于员工工资损失，根据原告提交的证据，工资没有直接支付至员工本人且该损失也不是合同无效及解除产生的必然损失，故本院不予支持；由于原告对合同无效存在一定的过错，其要求赔偿利息损失，本院不予支持。被告周康怡在本案中的签订合同、收款均为职务行为，原告诉请被告周康怡承担连带清偿责任，无法律依据，本院不予支持。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告东莞市基一光电科技有限公司对被告佛山市顺德区靓鸿达服装有限公司的本案债权为装饰装修款77000元；二、被告广东基地灯饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市基一光电科技有限公司返还押金168000元、预付款72000元，合计240000元；三、驳回原告东莞市基一光电科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计12249.9元（原告东莞市基一光电科技有限公司已预交），由原告东莞市基一光电科技有限公司负担8937.4元，被告佛山市顺德区靓鸿达服装有限公司负担862.5元，被告广东基地灯饰有限公司负担2450元；评估费9500元（原告东莞市基一光电科技有限公司已缴纳），由原告东莞市基一光电科技有限公司负担2850元，被告佛山市顺德区靓鸿达服装有限公司负担6650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  殷南鹏二〇一九年六月二十五日书记员  罗颖梅