广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1140号原告：梁碧华，女，1971年5月15日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴悦艺，广东国智律师事务所律师。被告：邓敏莹，女，1988年11月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈润发，广东通利达律师事务所律师。原告梁碧华与被告邓敏莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理，在诉讼过程中，被告邓敏莹提出了反诉，本院依法适用简易程序于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告梁碧华的委托诉讼代理人吴悦艺、被告邓敏莹的委托诉讼代理人陈润发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁碧华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理位于佛冈县碧××清泉城××街××房所有权转移登记手续；2、判令被告将佛冈县碧××清泉城××街××房交付给原告；3、判令被告向原告支付违约金36800元（以46万元为本金，按每日0.1%的标准，自2019年3月1日开始计算至过户之日，暂计算至2019年5月20日，460000×0.1%×80天。）4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在58同城上得知被告有一套在佛冈县碧桂园的房产准备出售，于是在2018年10月14日原告约了被告看房子，当日原告表示很喜欢该房，并在被告未提供任何关于案涉房屋证件且未签订正式合同的情况下，原告给了被告10000元定金，为此被告出具《收条》，后原告在2018年10月16日向被告支付首期款100000元，原被告在2018年10月26日签订《房屋买卖合同》（原被告笔误写成2019年），约定被告将佛冈县碧××清泉城××街××房（套内面积76.44平方米）以总价460000元卖给原告。合同约定交易手续需于2019年2月28日前完成。合同签订前后，原告积极履行合同，支付定金和首期款后，多次催要被告提供案涉房产的查册，但被告一直拒不履行，只要求原告交余款。2018年12月23日，原告再次向被告支付了50000元的购房款，并督促被告及时提供案涉房屋的查册，以便在2018年12月28日前顺利办理过户手续。但至今被告拒不提供案涉房屋的查册情况，不能顺利办理过户手续。2019年5月10日，原告将剩余的购房款300000元交付给被告，并在2019年5月12日向被告发出《履行函》，要求被告收到函件后三日内办理过户手续，但被告予以明确拒绝，要求原告上诉，并拒听原告电话或回复任何信息。被告在购房合同未履行完毕的前提下，于2019年3月1日未经原告同意或者协商收回房屋使用权。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告邓敏莹辩称：1、原告构成根本违约，应当支付被告违约金46000元；2、合同约定，原告应当于2019年2月28日前支付所有购房款，原告在2019年5月10日才支付剩余购房款300000元，已构成根本违约，在合同履行过程中，双方在短信、微信协商一致，原告应当在最迟于2019年3月20日前支付全部购房款，被告在2019年3月18日委托本案诉讼代理人向原告发送律师函催告原告应当在十日内支付所有购房款，逾期付款超过十日，被告有权解除合同并追究违约责任。原告梁碧华围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、房屋买卖合同及不动产权证；证据2、收据及转账凭证、出生医学证明；证据3、履行函及快递底单；证据4、微信聊天记录、录音资料（含文字版）。被告邓敏莹针对本诉辩解未向本院提交证据。诉讼期间，反诉原告邓敏莹向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2018年10月26日签订的《房屋买卖合同》；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金46000元及利息333.5元（利息以46000元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率4.34%自2019年3月16日起暂计算至2019年5月15日，应计算至实际清偿之日止），以上合计46333.5元；3、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年10月26日（房屋买卖合同日期“2019”为笔误）反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告位于佛冈县碧××清泉城××街××房，价款460000元，签订合同时应付110000元，余款应在2019年2月28日前支付完毕。根据合同约定，逾期付款超过10日，反诉原告有权解除合同并追究违约责任。为维护反诉原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。反诉被告梁碧华辩称：1、导致买卖合同不能履行下去的原因，在于反诉原告没有按照合同约定提供案涉房屋的查册，因此，反诉原告是本次交易不能进行的违约方，请法院驳回反诉原告的该项诉讼请求。2、既然交易不能完成的违约方是反诉原告，那么，其主张反诉被告承担违约金的请求没有存在的事实和法律依据，请求法院依法驳回该项诉讼请求。反诉原告邓敏莹围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、反诉人与被反诉人身份证复印件；证据2、房屋买卖合同；证据3、不动产登记资料查询结果证明；证据4、反诉人与被反诉人微信聊天记录；证据5、短信记录；证据6、关于限期支付购房款的律师函及快递查询。反诉被告梁碧华的反诉证据与本诉证据一致。本院经审理认定事实如下：原告在58同城上得知被告有一套在佛冈县碧桂园的房产准备出售后，原告与被告联系，并于2018年10月14日实地察看了该房产，当日原告表示购买该房，并支付定金10000元给被告。后原告又在2018年10月16日向被告支付首期款100000元。2018年10月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》（原、被告笔误写成2019年），约定：（一）被告将佛冈县碧××清泉城××街××房（套内面积76.44平方米）带家私电器（1、奥克斯空调：挂机两台、柜机一台；2、康佳冰箱180G一台；3、26寸创维电视机一台；4、50L万和热水器一台；5、创维洗衣机一台；6、铁艺大吊灯一套；7、床头吊灯两个；8、床头灯一个；9、高级梳妆台一套；10、休闲茶几一套；11、实木餐桌一套；12、布艺沙发一套；13、铁艺床一张；14、床垫：1.8米、1.5米、1.2米各一张）以总价460000元卖给原告；（二）付款方式及过户手续（合同第十三条）：签订合同时支付定金10000元、首期房款100000元，乙方交付10000元定金和首付款100000元后签本合同，余款350000元于2019年2月28日前交付，交易过户手续于2019年2月28日完成；（三）该物业移交时间：甲方收取定金10000元和首期款100000元后交给乙方房屋使用权，签订本合同后生效（合同第一条第7项、第五条第4项）；（四）交易税费由乙方负责；（五）违约责任（合同第五条、第六条）：1、甲方收取定金后不能按本合同约定将该物售予乙方，应向乙方支付成交价的10%的违约金，并退回乙方已支付的所有款项；2、甲方交付物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付成交价千分之一的违约金，逾期十日，乙方除有权按本条约定向甲方收取违约金外并有权不购买该物业，届时甲方需退还乙方的全部款项并向乙方支付成交价的10%的违约金；3、在交易过程中，甲方房产证存在问题（因未查册）造成不能完成交易的，甲方应向乙方赔偿双倍定金并返还已交首期款项，合同取消；4、乙方逾期支付楼款或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付成交价千分之一的违约金，逾期十日，甲方除有权按本条约定向乙方收取违约金外并有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方的已付所有款项，乙方向甲方支付成交价的10%的违约金；5、若乙方2019年2月28日前无法支付剩余房款，未能完成交易，将赔偿甲方双倍定金、违约金和4个月租金，甲方退回剩余款项合同取消。租金每月1600元。（六）甲方同意乙方将款项存入下述账户，视同甲方已收取款项：开户银行：中国建设银行，户名：邓敏莹，账号：62×××47（合同第八条）。2018年10月26日合同签订前几天，被告将房屋电子钥匙密码交给原告，将房屋交付给原告使用。后被告以原告支付剩余购房款的时间是2019年2月28日为由，而将房屋电子钥匙密码期限设置为2018年10月18日至2019年2月28日23时59分止，原告于2018年12月24日收到被告发出的告知原告电子钥匙密码期限的信息。2019年12月23日，原告以表示诚意、尽快达成交易为由，通过支付宝又支付了50000元购房款给被告。2019年2月28日上午，被告按合同约定到佛冈县不动产登记中心办理房屋过户手续，并进行不动产登记资料查询（查册），佛冈县不动产登记中心于当天上午09时21分出具了涉案房屋的《不动产登记资料查询结果证明》给被告，证实该房屋没有抵押和查封。被告于当天发信息告知原告其已在佛冈准备好所有手续（包括查册情况），可以过来办理过户手续，原告收到信息后，以未见到查册表，不知道房屋是否已抵押或被查封为由未前往与被告一起办理房屋过户手续，亦未于2019年2月28日将剩余购房款支付给被告。因房屋电子钥匙密码期限已到，原告于2019年3月1日起原告无法再使用涉案房屋。2019年3月1日，原告向被告出具《告知函》，认为合同只约定房屋使用权在合同签订后生效，没有约定失效日期，被告私自取消其房屋使用权要承担违约责任，并要求与被告协商。此后，双方一直协商支付剩余购房款和办理过户手续的事宜。后被告委托律师于2019年3月18日向原告发出律师函，限原告收到律师函之日起三日内支付剩余购房款300000元。原告收函后，未于律师函期限付款给被告。2019年4月23日，经双方协商，被告同意原告于2019年5月十几号办理房屋交易事宜，并由原告再赔偿20000元给被告。2019年5月10日，原告将剩余购房款300000元汇入合同约定的被告账户，并于2019年5月12日向被告发出《履行函》，要求被告于收函后三日内办理过户手续。被告收函后未回应原告。原告诉至本院，请求判如所请。诉讼过程中，本院根据原告梁碧华申请，查封了被告邓敏莹名下的位于佛冈县碧××清泉城××街××房屋，原告已交保全费3004元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订了《房屋买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行各自义务。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点如下：（一）原、被告是否存在违约行为。原告称，被告未能提供查册情况，导致房屋不能于合同约定的2019年2月28日办理过户手续，被告已违约。被告称，原告未于合同约定的2019年2月28日支付剩余购房款，原告已违约。合同约定，原告于2019年2月28日支付剩余购房款，双方办理房屋过户手续。原告作为购房方有权知道所购买的房屋是否有设立抵押或被查封的情况，被告作为房屋出卖方应将相关情况告知原告，但原、被告双方亦可一起到房屋登记部门查询。2019年2月28日上午，被告按合同约定到佛冈县不动产登记中心办理房屋过户手续，并进行不动产登记查询（查册），佛冈县不动产登记中心于当天上午09时21分出具了涉案房屋的《不动产登记资料查询结果证明》给被告，证实该房屋没有抵押和查封。被告于当天发信息告知原告其已在佛冈准备好所有手续（包括查册情况），可以过来办理过户手续。但原告收到信息后，仍以未见到查册表，不知房屋是否已抵押或被查封为由不前往佛冈县不动产登记中心与被告一起办理房屋过户手续，亦不将剩余购房款支付给被告。合同约定，被告房屋的房产证存在问题造成不能完成交易，被告应承担违约责任，并没有约定被告必须提供查册资料给原告，原告才与被告到房管部门办理过户手续。被告的房屋没有设立抵押和被查封，只要原、被告一起到房管部门办理，房屋过户手续是能顺利完成的，因此，导致未能按约定办理房屋过户手续，不是被告的原因，而是原告的原因，原告的行为违反合同约定，构成违约。（二）合同是继续履行还是应当解除。虽然因原告的原因双方未能于合同约定的时间2019年2月28日办理房屋过户手续，但此后双方一直在协商处理，且经双方协商，被告同意原告于2019年5月十几号办理房屋交易事宜，并由原告再赔偿20000元给被告。原告也于2019年5月10日将剩余购房款300000元支付给被告，被告已收取原告的全部购房款，双方交易的房屋并没有抵押和被查封的情形，房屋可以办理过户手续，合同有继续履行的条件。因此，双方签订的房屋买卖合同可以继续履行。关于原告及反诉原告的诉讼请求。（一）原告的诉讼请求。1、请求被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理位于佛冈县碧××清泉城××街××房所有权转移登记手续；2、请求被告将佛冈县碧××清泉城××街××房交付给原告；3、判令被告向原告支付违约金36800元（以46万元为本金，按每日0.1%的标准，自2019年3月1日开始计算至过户之日，暂计算至2019年5月20日，460000×0.1%×80天。）。如上所述，被告已收取原告的全部购房款，双方交易的房屋并没有抵押和被查封的情形，房屋是可以办理所有权转移登记手续的，双方签订的房屋买卖合同可以继续履行。原告请求继续履行合同，被告应将房屋交付给原告，并协助原告办理房屋所有权转移登记手续。原告上述1、2项请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。因未能按约定时间办理房屋过户手续，不是被告的原因，被告没有违约，故原告的上述违约金请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）反诉原告的诉讼请求。1、请求解除反诉原告与反诉被告于2018年10月26日签订的《房屋买卖合同》。如上所述，合同应当继续履行，故反诉原告的此项请求，本院不予支持。2、请求反诉被告支付反诉原告违约金46000元及利息333.5元（利息以46000元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率4.34%自2019年3月16日起暂计算至2019年5月15日，应计算至实际清偿之日止）。合同约定，乙方（反诉被告）于2019年2月28日支付剩余购房款，乙方逾期支付楼款，逾期十日，乙方向甲方支付成交价的10%的违约金。反诉被告于2019年5月10日支付了剩余购房款给反诉原告，其行为已违约，应按成交价460000元的10%向反诉原告支付违约金46000元。反诉原告的违约金请求，本院予以支持。但其请求计算违约金的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告梁碧华、被告邓敏莹继续履行双方于2018年10月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告邓敏莹于本判决生效之日起十五日内将其名下的位于佛冈县碧桂园清泉城××街××号××房屋（包括合同所列的家私电器）交付给原告梁碧华，并协助原告梁碧华办理该房屋所有权转移登记手续；三、驳回原告梁碧华的其他诉讼请求。四、反诉被告梁碧华于本判决生效之日起十五日内支付违约金46000元给反诉原告邓敏莹。五、驳回反诉原告邓敏莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8752元，减半收取4376元，由原告梁碧华负担324元，被告邓敏莹负担4052元；保全费3004元，由被告邓敏莹负担。反诉费958元，减半收取479元，由反诉原告邓敏莹负担3元，反诉被告梁碧华476元。原告梁碧华可在本判决生效后向本院申请退回其已预交的受理费4376元中的4052元、保全费3004元，共7056元；反诉原告邓敏莹可在本判决生效后向本院申请退回其预交的反诉费479元中的476元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘永红二〇一九年八月二十二日书记员  房政宇申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。