河北省迁西县人民法院   民事判决书   （2019）冀0227民初997号   原告：田淑伶，女，1962年10月10日出生，汉族，农民，住址河北省唐山市迁西县，现住迁西县。   原告：付中田，男，1985年10月22日出生，汉族，农民，住址河北省唐山市迁西县，现住迁西县，系原告田淑伶之子。   原告田淑伶、付中田委托诉讼代理人：孙荣平，女，唐山市迁西县太平寨法律服务所法律工作者。   被告：董赵一，男，1994年3月30日出生，汉族，迁西县公安局交警队协勤，住址河北省唐山市迁西县，现住迁西县。   委托诉讼代理人：赵书艳，女，1968年11月26日出生，汉族，农民，住址河北省唐山市迁西县，现住迁西县，系被告董赵一母亲。   原告田淑伶、付中田与被告董赵一物权保护纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付中田及原告田淑伶、付中田的委托诉讼代理人孙荣平，被告董赵一及其委托诉讼代理人赵书艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告田淑伶、付中田向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告付中田父亲付宝钢与被告父亲董广龙关于买卖农村房屋（含宅基地）的行为无效；2、要求被告返还征收安置补偿款60820元以及按该房屋应置换的面积280.67平方米；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告田淑伶与原告付中田系母子关系，二人均系迁西县兴城镇四村人，原告田淑伶丈夫付宝钢于2014年6月去世。付宝钢父亲付永印在迁西县兴城镇四村有农宅房屋三间，该农宅房屋宅基地清理发证登记表证号为007642，确权面积为0.4亩。1995年付宝钢将其父亲付永印农宅房屋三间出卖给被告董赵一的父亲董广龙，价款为30000元。董广龙去世后，该农宅房屋由被告董赵一实际使用至今。现该农宅房屋在迁西县棚户区改造范围之内，迁西县人民政府对该房屋实施征收，房屋征收编号为4-108号。迁西县棚户区（城中村）改造第七小组房屋面积及初步评估结果公示表载明产权人：编号4-108，付宝钢。而补偿明细表登记户主为付永印、产权人董赵一。原告认为，被告及其父亲董广龙均非迁西县兴城镇四村村集体经济组织成员，其没有取得农村宅基地的法定资格。依据《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第六十二条以及《合同法》第五十二条等法律、法规，原告付中田的父亲付宝钢与被告父亲董广龙关于买卖农村房屋（含宅基地）的行为违反我国相关法律、法规的强制性规定，应当属于无效行为。无效的民事行为自始没有法律约束力，被告应当将农宅房屋（含宅基地）三间返还给原告。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《合同法》第五十二条、五十八条及“最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函”【2010】民一他字第4号等相关法律、法规，特向人民法院提出诉讼，请求法院依法裁决。   被告董赵一辩称，1、原、被告双方于1995年10月4日所签订的购房协议书已经实际履行，原告将案涉房屋交给被告，被告也全额支付购房款肆万元并实际占有房屋。原、被告双方的房屋买卖协议是双方真实意思表示，对双方具有约束力，并且原、被告双方买卖房屋的行为是经过当时房屋所在村委会同意的。因此，原、被告双方的房屋买卖协议应该是有效的，人民法院应该认定原、被告双方房屋买卖行为有效。2、原、被告双方房屋买卖协议的签订履行，距离原告向人民法院提起民事诉讼，已经长达二十四年。依据《民法总则》第188条“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定，原告向迁西县人民法院提起诉讼已经超过了法律规定的最长诉讼时效期间，人民法院不应支持其诉讼请求。3、原告付中田于2018年8月8日向被告签订了“声明”。该声明的内容已经明确表明原告方已经自愿放弃了因政府规划而产生的案涉房屋所产生的相关权益。该声明进一步证实原告对案涉房屋不再享有任何权益，人民法院不应该支持其诉讼请求。同时也进一步证实原告对双方房屋买卖协议的认可。4、原告的行为已经严重的违法了《民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的原则规定。原告在原、被告双方所签房屋买卖协议履行期限已经超过二十余年后，因为政府拆迁补偿而将被告起诉至人民法院，其行为有悖我国法律所规定的“诚实守信”原则，人民法院不应该支持原告这种“见利忘义，违背诚信”的行为。综合上述答辩意见，被告认为原、被告双方所签订的房屋买卖协议应属有效协议，且已经全部履行完毕，原告的行为严重违反了诚实守信的民法原则，人民法院不应保护原告这种于法相悖的不诚信行为，原告的诉讼请求不应得到法律的支持。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告田淑伶、付中田提交如下证据：1、宅基地使用证照及宅基地清理发证登记表复印件，用于证明该争议房屋的房主为付永印，证号为007642号，发证时间为1987年12月1日。2、照片一组，用于证明该案涉房屋拆迁之前的状况。3、迁西县棚户区（城中村）改造第七小组房屋面积及初步评估结果公示表照片一份，序号为107，编号4-108产权人登记为付宝钢，面积52.60平方米，合计房屋补偿款项为31560元。4、集体土地农宅征收补偿安置结算明细表（土地置换）复印件，用于证明该房屋应置换面积为280.67平方米，该套房屋各项补偿安置款为60820元。5、迁西县兴城镇四村村委会出具的证明、迁西县公安局城关派出所出具的亲属关系证明、原告的户口簿复印件，用于证明原告付中田系付宝钢之子、付永印之孙，原告田淑伶与付宝钢系夫妻关系。被告董赵一对原告提交的证据的真实性均无异议，本院予以认定，并作为本案的定案依据。被告董赵一提交如下证据：1、《卖房契约》一份，用于证明该案涉房屋归被告所有，购买时间为1995年10月4日。2、原告签字的声明书一份，用于证明该房屋归被告所有，原告自愿放弃因政府规划而产生的案涉房屋所产生的相关权益。3、迁西县棚户区（城中村）改造房屋征收补偿安置协议及房屋征收补偿安置结算明细表复印件各一份，用于证明村委会也知道这个房屋归被告所有，该房屋应置换的面积为280.67平方米，该套房屋各项补偿安置款为60820元。4、被告母亲赵书艳与原告付中田微信聊天记录截图电脑打印件，用于证明该房屋归被告所有。被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。被告提交的证据2，原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该声明书是被告方事先拟好的草本，后找到原告以被告需要翻盖房屋为由要求原告在声明书上签字，原告田淑伶的名字也是原告付中田所签，该声明书内容违反现行国家法律规定，其内容是无效的。因该声明书的签名系原告付中田所签，本院对该证据的真实性予以认定。被告提交的证据3，原告对其真实性无异议，本院予以认定，并作为本案的定案依据。被告提交的证据4，原告对其真实性及证明目的均有异议，因该证据内容不足以证明被告的证明目的，本院不予认定。   根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告付中田系付宝钢（曾用名付宝刚，已故）之子，原告田淑伶系付宝钢之妻。1995年10月4日，付宝钢将登记在其父付永印名下位于××县的农宅出售给被告董赵一父亲董广龙，并为董广龙出具《卖房契约》一份，董广龙向付宝钢支付了购房款，并实际占有案涉房屋，后该房屋由被告董赵一实际使用。2019年3月22日，被告董赵一（乙方）与迁西县兴城镇人民政府（甲方）签订《迁西县棚户区（城中村）改造房屋征收补偿安置协议》，协议约定案涉房产【土地使用证证号：007642，土地性质为集体，批准（实线）面积267.3平方米，坐落在兴城镇四村，该宗土地范围内乙方主、围房（厢）建筑总面积52.6平方米】被甲方依法征收，乙方选择按土地面积置换安置房，共置换安置房建筑面积280.67平方米，甲方货币补偿乙方60820元。现案涉房屋已被拆除。   本院认为，违反国家法律、行政法规强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者……除外”、《最高人民法院关于印发的通知》（法办【2011】442号）第15条：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；……”的规定，本案案涉农宅是使用本案集体经济组织农民集体所有的土地性质的宅基地上建造的房屋，原告付中田的父亲付宝钢将该房屋出售给本集体经济组织成员以外的被告董赵一父亲董广龙，由此签订的《卖房契约》属于无效合同。被告认为双方签订的买卖协议履行已超二十年诉讼时效期间，不应支持原告诉请的主张，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案买卖无效，合同双方均有过错，应各自承担相应的责任。该案涉房屋已被拆除，客观上不能返还，只能结合当事人的过错程度和本案实际情况就案涉房屋被征收置换的安置房建筑面积及货币补偿款进行分配。考虑案涉房屋的买卖合同系双方真实意思表示，并已履行完毕时隔久远，该房屋被征收，置换的安置房价值远超原有房屋价值，法院判决原告分配利益较高，无异于支持违反诚实守信原则的人获益，不利于倡导公民树立诚实守信的社会主义价值观，不利于维护经济社会稳定。因此，本院酌情确认案涉房屋所置换安置房建筑面积的20%即56.13平方米归原告田淑伶、付中田所有，其余安置房建筑面积的80%即224.54平方米及货币补偿款60820元归被告董赵一所有。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、依法确认原告付中田父亲付宝钢为被告董赵一父亲董广龙于1995年10月4日签订的《卖房契约》无效；   二、案涉房屋被征收置换的安置房建筑建设面积的20%即56.13平方米归原告田淑伶、付中田所有，其余安置房建筑面积的80%即224.54平方米及货币补偿款60820元归被告董赵一所有；   三、驳回原告田淑伶、付中田的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1320元，财产保全费628元，合计1948元，由原告田淑伶、付中田负担1558元，被告董赵一负担390元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 刘艳静   人民陪审员 梁 勇   人民陪审员 王凤平     二〇二〇年三月三十日   书 记 员 魏春英