湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初1492号原告：湖南某某集团有限责任公司星美综合服务分公司，住所地长沙市天心区裕南街237号。负责人:何劲。委托诉讼代理人：刘洋，湖南人和律师事务所律师。被告：侯某祥，男，1974年4月20日出生，汉族，住湖南省临澧县。被告：陈某，女，1979年8月10日出生，汉族，住长沙市望城区。被告：长沙某壹健身有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道桐梓坡路59号星电阳光城五楼。法定代表人：侯某祥，执行董事。以上三被告共同委托诉讼代理人：蒋维娜，湖南麓邻律师事务所律师。被告：张某，男，1978年9月5日出生，汉族，住湖南省澧县。被告：湖南某某健身有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道桐梓坡西路138号长房时代城20栋414号。法定代表人：邬迪，总经理。委托诉讼代理人：向曼，女，1994年12月25日出生，汉族，住湖南省临澧县。系公司财务出纳。原告湖南某某集团有限责任公司星美综合服务分公司诉被告侯某祥、张某、陈某、长沙某壹健身有限公司、湖南某某健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,因案情复杂依法转为普通程序，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湖南某某集团有限责任公司星美综合服务分公司的委托诉讼代理人刘洋，被告侯某祥及被告陈某、长沙某壹健身有限公司共同委托诉讼代理人蒋维娜、被告张某、被告湖南某某健身有限公司的委托诉讼代理人向曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告侯某祥、张某向原告支付所欠租金1056095元（从2014年12月15日起截至2019年4月1日，后续以实际产生为准），并支付违约金378336.47元（按欠交金额0.05%/日标准计算，暂计算至2019年4月1日，后续违约金计算至全部款项付清之日止）；2、被告侯某祥、张某向原告支付所欠电费共计3635.72元；3、被告陈某、长沙某壹健身有限公司、湖南某某健身有限公司共同清偿上述款项；4、本案的诉讼费用由全部被告承担。事实及理由：2014年4月12日，被告侯某祥、张某与湖南星电房地产开发有限公司签订《门面租赁合同》租赁坐落于星电阳光城第五层，地址是湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道桐梓坡路59号星电阳光城五楼，面积1120平方米，用于经营闪亮健身房。从2014年12月1日起，由原告承接该房屋的全部权利义务，并告知被告从2014年12月15日起向原告缴纳租金，承租人、实际使用人从2015年1月4日开始通过被告陈某向原告交纳部分租金。被告侯某祥、张某应当按照租赁合同3.1、3.3条的约定按时、足额支付租金，但被告违反合同约定，拖欠租金拒不支付，截至2019年4月1日共欠1056095元，违约金按欠交金额0.05%/日标准计算，暂计算至2019年4月1日产生违约金共计378336.47元。被告陈某系被告侯某祥之妻，且为被告长沙某壹健身有限公司股东，被告长沙某壹健身有限公司的住所地即为租赁房屋所在地，因此被告陈某应对本案全部款项承担连带清偿责任，被告长沙某壹健身有限公司应对经营期间产生的全部欠款承担共同清偿责任。被告湖南某某健身有限公司在租赁房屋所在地开设长沙闪亮健身有限公司桐梓坡分店，该店现已注销，应对经营期间产生的欠款承担共同清偿责任。上述被告一直拖欠租金，因催要无果于2018年6月6日向长沙仲裁委申请仲裁，长沙仲裁委员会认为其无管辖权而决定予以撤销，因此原告遂诉至贵院，望判如所请。被告侯某祥辩称：一、原告并非本案适格的主体，其并非诉争《门面租赁合同》出租方，无权提出要求被告支付房屋租金的诉讼申请，恳请法庭依法驳回其全部诉讼请求。其一，本案诉争《门面租赁合同》系被告侯某祥、被告张某两人于2014年4月12日与湖南星电集团房地产开发有限公司签订的，而并非本案原告。其二，本案原告并未得到涉案房屋所有权人的确切合理合法的授权。首先，湖南星电集团房地产开发有限公司与湖南星电集团有限责任公司（曾用名为湖南星电建设实业集团股份有限公司，据原告提交的内资企业登记基本情况表显示，该公司以该曾用名存续期间为2012年7月25日至2016年11月6日）签订《长沙县商品房买卖合同》，但该份商品房买卖合同中并未注明具体的合同签订时间、交付时间等重要合同内容，故此，被告侯某祥无法知晓诉争房屋现今合法所有权人究竟为谁，恳请法庭依法查明。其次，若2015年4月8日原告与湖南星电集团房地产开发有限公司签订《协议书》时，湖南星电集团房地产开发有限公司已与湖南星电集团有限责任公司（曾用名为湖南星电建设实业集团股份有限公司）签订《长沙县商品房买卖合同》，则湖南星电集团房地产开发有限公司根本无权将涉案房屋的全部权利义务转交给原告处置，其并非房屋的所有权人。再次，根据原告提交的证据3《关于可经营性不动产经营管理的授权》，湖南星电集团有限责任公司于2016年6月15日将可经营性不动产的资产经营收益的收缴工作交由本案原告负责管理。但实际上，这根本与实际情况不符，首先，2016年6月15日湖南星电集团有限责任公司暂未更名，其准确名称应为湖南星电建设实业集团股份有限公司；其次，此时涉案房屋的权属究竟是湖南星电建设实业集团股份有限公司还是湖南星电集团房地产开发有限公司仍然是个谜。综上，被告侯某祥认为只有与本案有直接的利害关系当事人才能够作为适格的诉讼主体，所谓直接利害关系，是指该主体是争议的民事法律关系的权利享有者和义务承担者，显然本案原告并非适格主体，恳请依法驳回其全部诉讼请求。二、被告侯某祥欠缴租金属实，但并非被告侯某祥恶意欠租，追其根本原因系2016年涉案房屋渗漏水十分严重，已经实质影响房屋使用，被告侯某祥一直在与相关人员进行沟通处理当中，但一直未果。此外，根据我方提供的诉争租金缴纳情况一览表可以表明本案欠缴租金数额并非诉讼请求的金额。被告侯某祥并非恶意欠租，因涉案房屋一直存在房屋渗漏水等情况，该渗水情况在2016年愈发严重，被告侯某祥曾多次与原告相关人员就维修及租金问题进行沟通处理。另，被告侯某祥曾在长沙仲裁委员会仲裁时提出在续签合同基础上根据经营状况分三期支付欠付的租金，但原告均不同意且不顾仲裁委的合理建议执意坚持暂停商用电梯的使用，导致被告侯某祥在2018年7月开始便无法给客户正常提供电梯使用，只能要求客户爬楼梯上下出入，在此情况下被告侯某祥不得已只能在2018年12月底退出涉案租赁场地，原告就此收回涉案租赁场地并进行了上锁、贴封条等处理。事实上，根据被告侯某祥整理的诉争租金缴纳情况一览表可知，从2014年12月15日至原告起诉之时，被告侯某祥已向原告交纳926756元租金。此外，根据我国法律法规及相关税收政策，原告或房屋实际出租方应足额向被告侯某祥出具相应租金发票，而被告侯某祥向原告缴纳租金共计926756元，原告仅在2015年5月14日、2016年1月11日共计开具4张发票271832元，余下近700000元原告并未向被告侯某祥出具相应的租金发票，被告侯某祥有权要求原告补缴相应租金发票。三、涉案《门面租赁合同》违约金约定过高。我国《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。涉案《门面租赁合同》违约金以千分之五每天的标准作为违约金标准，实属约定过高，即便原告在起诉之时按照0.05%每日的标准主张违约金，但对于一个举步维艰的实体经济创业者而言，仍然过高，被告侯某祥确无力承担，加之被告侯某祥欠付租金并非出于恶意欠租，实属情有可原。故此，恳请法庭综合考虑被告侯某祥实际情况予以免除或降低违约金。被告张某辩称：我在很早以前就退出了健身房的管理，后来2014年11月签订了股东转让协议，虽然没有书面告知，但是他们都知道这个事实。我现在经常在外打工，有时候在长沙居住。被告陈某辩称：一、本案系商业房屋租赁合同纠纷，众所周知合同具有相对性，涉案合同当事人为湖南星电集团房地产开发有限公司及被告侯某祥、被告张某，被告陈某并非涉案合同当事人，故此，被告陈某并非本案适格被告。合同相对性是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。合同相对性原则主要包含两个层次的含义：一是除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利；二是除合同当事人外，任何人不必承担合同责任。具体而言，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有均有合同关系的当事人之间才能相互提出请求或提出诉讼。另外，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案中，《门面租赁合同》的出租方为湖南星电集团房地产开发有限公司，承租方为被告侯某祥、被告张某，而不是被告陈某，根据合同相对性原则，只有均有合同关系的当事人之间才能相互提出请求或提出诉讼，被告陈某显然不是本案适格的被告。二、涉案合同之债不属于夫妻共同债务。其一，只有夫妻共同签字或者明确追认的，才属于夫妻共同债务。根据最高人民法院的《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（以下简称“解释”）相关规定，只有夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，才应当认定为夫妻共同债务。本案中，2014年4月12日，被告侯某祥与湖南星电集团房地产开发有限公司订立门面租赁合同关系，属被告侯某祥个人行为，故此，本案所涉的合同之债，应属被告侯某祥个人债务，不属于夫妻共同债务。其二，涉案巨额合同之债明显不属于家庭日常生活需要所负的债务，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持。根据最高人民法院解释第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持。”被告陈某虽为被告侯某祥的妻子，但其银行卡一直被被告侯某祥使用，因被告陈某名下银行卡开通了网银转账功能，故被告侯某祥一直使用其银行卡进行交纳涉案房屋租金事宜。此外，本案原告无论在《门面租赁合同》中、《阳3-001合同补充协议》中，或在收款发票中的凭证抬头或函件抬头称呼均为被告侯某祥、被告张某，由此可见，原告是明确知晓合同相对方是被告侯某祥及被告张某，而并非他人。综上，基于合同相对性的基本原则，本案被告陈某并非适格被告，同时，涉案合同之债不属于夫妻共同债务，故此，恳请法庭依法驳回对被告陈某的全部诉求请求。被告长沙某壹健身有限公司辩称：一、本案系商业房屋租赁合同纠纷，众所周知合同具有相对性，涉案合同当事人为湖南星电集团房地产开发有限公司及被告侯某祥、被告张某，而被告长沙某壹健身有限公司并非涉案合同当事人，故此，其并非本案适格被告。合同相对性是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。合同相对性原则主要包含两个层次的含义：一是除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利；二是除合同当事人外，任何人不必承担合同责任。具体而言，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有均有合同关系的当事人之间才能相互提出请求或提出诉讼。另外，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案中，《门面租赁合同》的出租方为湖南星电集团房地产开发有限公司，承租方为被告侯某祥、被告张某，而不是被告长沙某壹健身有限公司，根据合同相对性原则，只有均有合同关系的当事人之间才能相互提出请求或提出诉讼，被告长沙某壹健身有限公司显然不是本案适格的被告。二、涉案房屋的签约承租人与实际使用人在债务承担上是一种替代性的关系，出租人不能同时要求签约承租人与实际使用人共同承担或连带承担债务。首先，应遵循合同相对性原则，首先考虑向签约承租人主张权利。签约承租人与出租人签订了租赁合同，合同内容真实合法有效，签约承租人就应受此约束。其次，原《门面租赁合同》当事人也并未与被告长沙某壹健身有限公司另行签订过主体变更协议将合同权利义务转移至实际使用人，同时，涉案房屋出租人也从未做出过同意由实际使用人替代签约承租人作为承租人的意思表示。第三，值得注意的是，本案中，原告无论在《门面租赁合同》中、《阳3-001合同补充协议》中，或在收款发票中的凭证抬头或函件抬头称呼均为被告侯某祥、被告张某。即便原告认为实际使用人为长沙某壹健身有限公司，但根据我国法律之规定，合同主体的变更是对合同内容的实质性变更，需以合同当事人明示为必要。综上，涉案房屋的签约承租人与实际使用人在债务承担上是一种替代性的关系，出租人不能同时要求签约承租人与实际使用人共同承担或连带承担债务，除非出租人在向其中一方主张时，另一方明确表示愿意加入债务，或者在签订合同主体变更协议时，签约承租人明确表示对实际承租人在合同项下的债务承担连带责任。故此，被告长沙某壹健身有限公司不应承担涉案租金的连带清偿责任。最后，恳请法庭依法驳回对被告长沙某壹健身有限公司的全部诉求请求。被告湖南某某健身有限公司辩称：湖南闪亮健身公司法人是邬迪，此案纠纷发生在转让之前，与我方无关。经审理查明：2014年4月12日，湖南星电集团房地产开发有限公司（出租方）与被告侯某祥、张某（承租方）签订《门面租赁合同》约定：第一条租赁房产：1.1出租门面坐落地址：星电阳光城第五层；1.2出租门面面积1120㎡。第二条租赁期限、用途：2.1租期从2014年4月15日起至2019年4月14日止；2.2门面用途：闪亮健身房。第三条租金和支付期限和方式：3.1租金标准：合同期第一个月为装修免租期，自2014年5月15日至2015年4月14日租金为33600元/月。自2015年4月14日起，每1年在前一年租金基础上，递增房租4%，即2014年5月15日—2015年4月14日租金为：33600元/月×11=369600元；2015年4月15日—2016年4月14日租金为：34944元/月×12=419328元；2016年4月15日—2017年4月14日租金为：36342元/月×12=436104元；2017年4月15日—2018年4月14日租金为：37795元/月×12=453540元；2018年4月15日—2019年4月14日租金为：39307元/月×12=471684元；3.3支付时间：按季度支付，每季度月初前10日交纳本季度租金。第四条租赁押金：4.1…如承租方在租赁期限中不能按期交纳租金，则每逾期一日应按欠交金额的5‰/日向出租方交付违约金…。第五条水电费的收取：5.1租赁期间所产生的水、电费用由承租方承担…。2014年12月1日起，由原告承接该房屋的全部权利义务，承租方由被告陈某从2015年1月4日开始通过银行转账的方式向原告交纳租金至2018年9月10日，共计29笔，累计金额926756元。从2014年12月15日起至2019年4月1日止，被告共计欠付租金1056095元。2019年4月1日，原告将涉案场地租收回，现已出租给他人。被告将器械设备转让所得款项35000元交付给了原告。另查明，一、被告租赁使用涉案房屋期间，房屋内出现渗水漏水问题，给被告经营使用造成较大影响。2018年7月，涉案房屋所使用的商用电梯停用，2018年12月左右，被告停止经营；二、被告向原告支付了5万元押金，现未退还。被告侯某祥与被告陈某系夫妻关系。上述事实，有当事人当庭陈述，原告、被告提交并经庭审质证的《门面租赁合同》、照片等证据予以证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，一、关于合同的履行问题。湖南星电集团房地产开发有限公司与被告侯某祥、张某于2014年4月12日签订的《门面租赁合同》是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。签订合同后，湖南星电集团房地产开发有限公司向被告侯某祥、张某交付了涉案房屋，被告侯某祥、张某应当如期交付租金，2014年12月1日起，由原告承接该房屋的全部权利义务，被告从2014年12月15日起至2019年4月1日止，被告共计欠付原告租金1056095元，构成违约。被告侯某祥、张某使用涉案房屋期间，房屋内多次出现渗水漏水问题，2018年7月，涉案房屋所使用的商用电梯停用，给被告经营使用造成较大影响。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，即房屋的出租人负有瑕疵担保责任，应当在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，被告有权基于租赁关系要求原告承担瑕疵担保责任，出租人的瑕疵担保责任仅在瑕疵是由承租人导致时可以免除。原告在合同履行过程中，亦存在相应的违约行为。二、关于原告要求被告支付租金及违约金的问题。原告作为出租人已经履行向被告交付租赁房屋的义务，被告作为承租人应当履行支付租金的义务。被告侯某祥、张某使用涉案房屋期间，房屋内出现渗水漏水问题、商用电梯停用，影响被告侯某祥、张某对房屋的使用、收益。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。赋予承租人根据实际情况请求减少租金权利。被告有权向原告要求减少租金，租金减少的具体数额，由本院根据案件的具体情况酌情确定。根据渗水漏水、商用电梯停用等问题给被告经营活动可能造成的损失，本院酌定从2014年12月15日起至2019年4月1日止所欠付的租金减少后为1000000元。对于原告主张的违约金，因原告在合同履行过程中亦存在相应的违约行为，故本院对该项诉请不予支持。被告向原告支付了5万元押金，应当抵扣租金。被告实际应当向原告支付的租金为915000元(1000000元-50000元-35000元=915000元)。三、关于本案的责任承担主体。被告陈某、长沙某壹健身有限公司、湖南某某健身有限公司皆不是《门面租赁合同》的签订主体，原告要求该三被告承担合同责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告侯某祥、张某系《门面租赁合同》的签订主体，张某辩称其后来退出了经营活动、不应当承担责任，但张某并未告知原告并取得原告的认可，应当承担相应的责任，故对该辩称本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、限被告侯某祥、张某于本判决书生效之日起三日内向原告湖南某某集团有限责任公司星美综合服务分公司支付租金共计915000元；二、驳回原告湖南某某集团有限责任公司星美综合服务分公司的其他诉讼请求。如果被告侯某祥、张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15340元，由被告侯某祥、张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈志胜人民陪审员  袁德凤人民陪审员  虞典文二〇一九年八月十九日书 记 员  黄 隆