上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初4274号原告：朱峰，男，1983年6月24日出生，汉族，住上海市松江区。被告：祁某某，男，1987年4月15日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱合律师事务所律师。被告：周欢，女，汉族，1988年2月24日出生，汉族，住湖南省。被告：祁慕瑶，女，2014年6月12日出生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人：祁某某(系被告祁慕瑶父亲)，年籍同上。原告朱峰与被告祁某某、周欢民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，经原告申请，本院依法追加祁慕瑶为被告。后因被告下落不明，本案转为适用普通程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告朱峰、被告祁某某的委托诉讼代理人戎兴旺、同时作为被告祁慕瑶法定代理人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告周欢经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告朱峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告祁某某、周欢归还原告借款本金80万元；2.被告祁某某、周欢支付原告逾期还款利息8万元；3.被告祁某某、周欢支付原告违约金(以借款本金80万元为基数，自2018年10月7日起算至本金实际清偿之日止，按每日0.065%计算)；4.被告祁某某、周欢支付原告律师费费5万元。审理中，原告变更诉请为：1.判令被告祁某某、周欢归还原告借款80万元;2.被告祁某某、周欢支付原告利息及违约金，以80万元本金为基数，自2018年10月7日起算至实际清偿之日止，按月利率2%计算；3.原告对被告祁某某、祁慕瑶所有的坐落于上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室的房屋在拍卖或变卖的价款中优先受偿。事实与理由：2017年9月1日，被告祁某某、周欢向原告借款人民币80万元，双方签订《房地产抵押借款合同》一份，对借款期限、利息等均作了约定，并办理了房地产抵押登记。到期后双方又签订了《续借暨抵押担保协议》一份，对借款期限和利息重新做了约定。2018年10月7日起，被告未再支付利息，也未归还本金，原告多次催讨均未果。被告祁某某、祁慕瑶辩称，实际借款是案外人祁某某的母亲潘某某向杨菜花进行借款，借用了三被告的房产和账户办的借款手续，实际履行情况不清楚。被告周欢未作答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了《房地产抵押借款合同》、银行账户交易明细、不动产登记证明、律师见证书、《续借暨抵押担保协议》、房地产状况及产权人信息、房地产抵押状况信息等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据的真实性均不持异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，原告与三被告在上海烨豪律师事务所见证下签订《房地产抵押借款合同》一份，原告为出借人(债权人及抵押权人、甲方)，被告祁某某、周欢为借款人(债务人、乙方)，被告祁某某、祁慕瑶为抵押人(丙方)，约定乙方因资金周转需要向甲方借款80万元，借款期限为一年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止，抵押权登记证出来之后，甲方以银行转账方式向乙方提供合同项下的资金，本合同约定的借款期限起始日与甲方实际向乙方提供借款之日不一致的，从甲方实际提供借款之日起计算借款期限和利息；上述借款的月利率为1.25%；抵押房地产的所有权人为被告祁某某、祁慕瑶，房地产坐落于上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室，上述房地产抵押担保的范围为：本合同约定的借款本金、利息、违约金、滞纳金、损害赔偿金和实现债权与抵押权的合理费用(包括但不限于公证费、律师费、诉讼费、保全费等)。2017年9月6日，上海市不动产登记局出具沪(2017)宝字不动产证明第XXXXXXXX号不动产登记证明一份，载明：证明权利或事项为抵押权登记(房地产抵押(现房)，权利人为原告(申请人)，义务人为被告祁某某、祁慕瑶，坐落于顾北东路******，被担保债权数额为80万元，债务履行期限为2017年9月1日至2018年8月31日。2017年9月7日，原告通过银行转账方式向被告祁某某的指定账户支付80万元。2018年9月5日，原告与三被告签订《续借暨抵押担保协议》一份，原告为债权人(抵押权人、甲方)，被告祁某某、周欢为债务人(乙方)，被告祁某某、祁慕瑶为抵押人(丙方)，约定现各方同意对2017年9月1日《房地产抵押借款合同》的借款进行续借，即甲方同意乙方将上述借款80万元再续借6个月，在2019年3月6日归还，丙方同意继续对上述借款提供抵押担保，抵押物为原办理了抵押登记的房屋；偿还欠款期间，债务人应支付债权人利息，月利率为2%，按月支付，按每月30日换算日利率；甲方抵押权与甲方全部债权同时存在，抵押权的存续期间至债权诉讼时效届满之后三年止，抵押担保的范围为债务人及抵押人在本协议项下的全部债务，包括但不限于欠款及由此产生的利息、复利、罚息、违约金、赔偿金……；乙方及丙方未能在最迟还款日……履行完毕清偿义务的，应承担违约责任，甲方不再按照本合同约定的利率计收利息,乙方应向甲方支付违约金，违约金从逾期的第1日起算,计算至借款完全清偿之日止,以逾期还款本金为基数,按照本协议签订当日中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计算等。另查明，上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室的房屋权利人为被告祁某某、祁慕瑶，共有人及共有情况为共同共有，该房产上有中国银行股份有限公司上海市徐汇支行于2015年9月29日设定的抵押，债权数额为132万元。庭审中，原告确认被告按约支付了2017年9月7日至2018年10月6日共十三个月的利息13.6万元，每次利息均是提前一个月支付。2017年9月7日放款当天，被告按约支付了第一笔利息1万元，2018年9月7日支付了最后一笔利息1.6万元。本院认为，公民之间合法的借贷关系受法律保护。本案中《房地产抵押借款合同》和《续借暨抵押担保协议》均是原告与三被告签订，并办理了房地产抵押登记，80万元借款也是支付到被告祁某某的指定账户，故对被告辩称的实际借款是案外人潘某某向杨菜花借款不予采信，被告理应按约向原告偿还借款本息。对于被告已经支付的13.6万元，本院认为，借款的利息不得预先在本金中扣除，故2017年9月7日原告实际向被告借款79万元(80万元-第一个月利息1万元)，每月应支付利息为9,875元，至2018年9月6日，被告支付原告利息11笔合计11万元，尚欠利息8,500元，2018年9月7日签订《续借暨抵押担保协议》当日支付的1.6万元，应先扣除之前欠付的利息，剩余部分再抵扣本金，故借款本金应为782,500元[790,000元-(16,000元-8,500元)]，自2018年9月7日起被告未支付利息，双方对借款利息的约定与法不悖，故对原告要求被告返还借款本金和支付借期内利息的诉请，本院依法调整后予以支持。被告逾期还款，已构成违约，应当按约承担违约责任，现原告自愿将违约金计算标准调整为按照月利率2%计算，并无不当，本院予以准许。三被告与原告就上述债务设立的抵押合法有效，在被告祁某某、周欢不履行到期债务时，原告享有就抵押财产优先受偿的权利。现上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室的房产向两个债权人抵押，应按抵押物登记的先后顺序清偿，因案外人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行抵押在前，故由其优先受偿，而后才由本案原告受偿。被告周欢未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为其放弃答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第(二)项、第四十六条、第五十三条、第五十四条第(一)项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十七条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告祁某某、周欢于判决生效之日起十日内归还原告朱峰借款本金782,500元；二、被告祁某某、周欢于判决生效之日起十日内支付原告朱峰利息(以782,500元为本金，自2018年9月7日起算至2019年3月6日止，按月利率2%计算)；三、被告祁某某、周欢于判决生效之日起十日内支付原告朱峰违约金(以782,500元为本金，自2019年3月7日起算至实际付清之日止，按月利率2%计算)；四、如被告祁某某、周欢未履行上述第一、第二、第三项判决，则折价或拍卖、变卖被告祁某某、祁慕瑶名下位于上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室的房产，所得价款由中国银行股份有限公司上海市徐汇支行优先受偿，余款由原告朱峰受偿，超过部分归被告祁某某、祁慕瑶所有，不足部分由被告祁某某、周欢继续清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,380元，公告费560元，合计诉讼费13,940元，由被告祁某某、周欢负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张红军审 判 员  陈巨澜人民陪审员  黄坤生二〇一九年八月十二日书 记 员  朱玲凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。二、《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿；（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；……三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借款双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。……第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率２４％的部分，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。