江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初6611号 原告：苏州大阳山生态旅游开发有限公司。 法定代表人：王建芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人:孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。 委托诉讼代理人:苏全利，江苏虎丘律师事务所律师。 被告：苏州工业园区远泰旅游目的地管理有限公司。 法定代表人：程宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:张建林，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人:洪许健，江苏瀛元律师事务所实习律师。 原告苏州大阳山生态旅游开发有限公司（以下简称大阳山旅游公司）与被告苏州工业园区远泰旅游目的地管理有限公司（以下简称远泰旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月18日主持当事人听证，并于2019年1月4日公开开庭审理了本案，原告大阳山旅游公司的委托诉讼代理人苏全利、被告远泰旅游公司的委托诉讼代理人张建林到庭参加诉讼。因案情复杂，后本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭审理，于2019年11月14日公开开庭审理了本案，原告大阳山旅游公司的委托诉讼代理人孙晓峰、被告远泰旅游公司的委托诉讼代理人张建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大阳山旅游公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的租金32042元及滞纳金（以32042元为基数，从2017年12月26日起至实际支付之日止按每天千分之一计算）；二、被告向原告支付延期支付112200元租金产生的滞纳金27713.40元（112200元的租金延期支付247天，按每天千分之一计算）；三、被告向原告支付涉案租赁房屋自2016年9月至2017年10月期间产生的水电费88149元及滞纳金（以88149元为基数，自2017年12月26日起至实际支付之日止按每天千分之一计算）；四、被告退还委托原告购买的书籍（如不能退还，则赔偿42201.60元）；五、被告向原告支付文创用品费用4428元；六、被告负担本案的诉讼费用。 事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于大阳山国家森林公园**园景区门口配套商业用房2间（建筑面积550平方米）用于书房、咖啡和餐饮经营使用，同时约定了租期、租金及其他费用的缴付、违约责任等。被告随后利用租赁房屋开设了***餐厅和**书房用于经营。应被告的委托，原告购买了总价值82476.20元的书籍及4428元的文创用品交付被告经营的**书房使用。按照双方签订的《房屋租赁合同》第七条的约定：被告应于2016年9月10日前向原告一次性支付租金112200元，虽经原告多次催要，被告方于2017年5月15日支付了该租金，原告按照约定有权向被告收取延期247天租金的滞纳金。因被告在租赁期间一直拖欠租赁房屋所产生的水、电费及其他因素，2017年7月27日，原、被告双方就***餐厅和**书房的租金、水电费、书籍等问题进行协商，就达成的协议记载于《旅发公司会议记录》。2017年8月11日，被告经营的**书房将原告购买的书籍944册（价值40274.60元）退还给了原告，尚有价值42201.60元的书籍没有退还。2017年11月6日，被告发送《关于大阳山景区配套商业用房不再续租的报告》，明确向原告提出提前解除房屋租赁合同的要求，原告对此表示同意。2017年11月13日，原、被告双方办理租赁房屋现场交接手续。2017年12月26日，原告向被告送达了《关于远泰终止租赁合同费用结算的函》，要求被告予以确认并履行。被告至今未对其提前解除《房屋租赁合同》行为所造成的后果进行处理，已严重影响了原告的正常经营并损害了原告的合法权益。原告认为：双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方应诚信遵守履行。被告行使其提前解除《房屋租赁合同》权利的同时，应积极履行合同义务，而不是拖延或置之不理。为维护自己的合法权益，原告于2018年8月22日向贵院提起诉讼，在该案审理过程中，原告代理人因发生交通事故而开庭迟到，贵院裁定原告撤诉。为维护自己的合法权益，原告只能再次向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，判如所请。 被告远泰旅游公司辩称，原告的诉讼请求偏离本案的基础法律关系，本案的案由系租赁合同纠纷，原告的第四、五项诉讼请求与本案基础法律关系无关，与租赁合同也无关联性，理应驳回，请求法院查明事实后驳回原告的全部诉讼请求。具体分述如下：一、原告的第一项请求数额不成立。关于从2016年9月1日至2017年11月12日终止日应付租金的计算，双方在2017年12月26日《关于远泰终止租赁合同费用结算的函》中已经明确为13200元，该13200元租金不具备付款条件，因为按照租赁合同约定，被告依据原告开具的发票才能付款，事实上原告至今未开具租赁发票给被告，导致付款条件不成就。关于合同约定的延期付款每日1‰的滞纳金，折算年利率达36.5%，明显过高，被告要求予以调整。二、原告的第二项请求数额不成立。原告在诉状中也承认被告于2017年5月15日支付了112200元的租金，原告于2017年3月2日提供了租金发票，若存在逾期滞纳金，也应该从2017年3月3日起计算，不存在滞纳期为247天的问题，双方在2017年12月26日的《关于远泰终止租赁合同费用结算的函》中也没有对滞纳金进行结算。三、原告的第三项诉讼请求数额不成立。双方对水、电费的结算约定先用后付，被告应于收到原告抄表后开具的正规收据后在十个工作日内交付水、电费等其他费用，但被告至今未收到上述收据，故付款条件不成就；双方于2017年签署的会议记录中确认至2017年8月31日结欠水、电费57140元。四、原告的第四项和第五项请求不成立。其一，与租赁法律关系无关联性，双方如有争议应另案处理；其二，原告无证据证明将书籍交付给被告，被告撤离时不存在尚未退还问题。五、被告已经行使债务抵销通知，现确认原告尚欠被告债务余额为47896元。六、从原告所提交的全部证据来看，原告出租的房屋没有产权，原告也没有提供产权证，其不具有处分权和使用权，可能会导致双方签订的合同无效。 经审理本院认定事实如下：2016年9月，原告就其统一经营管理的位于江苏大阳山国家森林公园**园景区的房屋和被告签订《苏州大阳山生态旅游开发有限公司房屋租赁合同》一份，原告为出租人（甲方），被告为承租人（乙方），约定：乙方承租甲方位于大阳山国家森林公园**园景区门口配套商业用房二间，双方确定该商业用房的总建筑面积为550平方米，承租期为两年，自2016年9月1日至2018年8月31日；月租金计算公式为月租金=月租金计付标准×承租面积×1个月，2016年9月1日至2017年8月31日合计年租金112200元，2017年9月1日至2018年8月31日合计年租金158400元；承租期内，乙方每月按照安装的计量分表或甲方出示的缴费清单交清一切与承租场所有关的设施费用，包括水、电转供费；乙方按先付后用的原则在合同签订10个工作日内一次性向甲方支付租金，乙方根据甲方开具的租赁发票，以现金、支票或汇款、转账方式支付，乙方实际发生的水、电等转供费按先用后交原则，乙方应于收到甲方抄表后开具的正规收据后在10个工作日内缴付水电等其他费用；若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金、水、电或其他费用，甲方有权向乙方按每日加收所欠费用总额的1‰计算收取滞纳金，直至乙方全数付清其所应付的租金、水、电或其他费用之日止。 合同签订后，原告向被告交付了出租房屋，被告开办了***餐厅和**书房等项目。原告于2017年3月2日向被告开具了总金额为112200元的发票，被告于2017年5月15日向原告缴纳租金112200元。 2017年7月27日，原、被告就房屋租赁等事宜召开协商工作会议，并形成《旅发公司会议记录》一份。会议记录载明：***餐厅关于旅发公司（指原告，下同）用餐费用即日起至2017年10月31日之内结清，***餐厅分批次开具发票至旅发公司，旅发公司根据发票金额定期支付共计32215元；2017年1月至6月***早餐费用即日起至2017年8月31日之内结清，***餐厅分批次开具发票至旅发公司，旅发公司根据发票金额定期支付共计61218元；***餐厅、**书房用电、用水费用即日起至2017年8月31日之内结清，两项合计57140元；***餐厅、**书房房租费用即日起至2017年8月31日支付，共计158400元；**书房书籍回购方案：初步确定回购旅发公司筹建书房时所涉及一半书籍41476.2元，按7.5折结算，计31107元，文创产品4428元，共计35535元，所涉及费用支付时间截止2017年10月15日。 2017年8月，被告制作《关于大阳山景区配套商业用房不再续租的报告》并送达原告，向原告正式提出不再续租的申请。2017年11月12日，被告将承租原告的上述房屋退还原告。 2017年12月26日，原告制作《关于远泰终止租赁合同费用结算的函》并送达被告。结算函载明：苏州工业园区远泰旅游目的地管理有限公司：贵公司于2016年9月1日与我司签订《苏州大阳山生态旅游开发有限公司房屋租赁合同》，贵司租赁位于江苏大阳山国家森林公园**园景区门口配套商业用房550平方，承租期为两年，自2016年9月1日至2018年8月31日。贵司于2017年10月27日提出提前终止租赁合同，2017年11月13日双方就店铺进行现场对接并签字。但是2017年11月8日送至贵司的《关于远泰终止租赁合同费用结算的函》，经多次沟通，始终未有答复。现将还未缴纳的费用明细罗列如下：1、按照合同第五条约定，贵公司应于2017年8月31日前一次性支付第二计租年度（2017年9月1日至2018年8月31日）的租赁费用，合计158400元。由于贵公司提出提前终止租赁合同，应支付158400÷12×2×50%=13200，合计13200元。大写：壹万叁仟贰佰圆整。（备注：我司本着友好合作的宗旨，特此优惠一个月房租费用）。2、按照2017年7月27日签订的《旅发-远泰公司协商工作会议纪要》，贵公司应支付2016年9月至2017年6月***餐厅、**书房用电、用水费用合计57140元；2017年6月至2017年10月的水、电费用，合计31009元，两项合计88149元，大写：捌万捌仟壹佰肆拾玖圆整。3、贵司旗下**书房于2015年委托我司采购书籍及文创用品，书籍费用合计82476.2元，贵司于2017年8月11日退还我司部分书籍，共计944册，金额40274.6元，大写：肆万零贰佰柒拾肆圆陆角。4、贵司旗下**书房，2015年委托我司采购一批文创用品，费用合计4428元。现提前终止租赁合同，因此贵司需向我司支付此项费用，所涉及物品由贵司自行处理。5、贵司2017年11月13日现场交接时，把我司的咖啡冰滴壶带走后，至今未还。综上。贵司需支付我司费用：105777元，大写：壹拾万伍仟柒佰柒拾柒圆整；退还价值42201.6元书籍；两套咖啡冰滴壶。望贵公司近期安排专人对接以上相关事宜，如不然，我司将执行相关法律程序。 另查明，就本案所涉的房屋租赁纠纷，原告曾于2018年8月22日将被告诉至本院。因原告未能按照本院确定的开庭时间到庭参加诉讼，本院于2018年10月25日裁定原告按撤诉处理。 庭审中，原告陈述：第一项诉讼请求中诉请的租金32042元是自2017年9月1日至2017年11月13日期间的租金，滞纳金要求自本案立案之日起开始计算；会议纪要中载明的水、电费57140元是2016年9月至2017年6月期间的相关费用，2017年7月至2017年10月的水、电费用双方以口头协议的方式约定按照总的水、电费的比例计算出31009元，合计为88149元；涉案我方出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可证；我方在本案中诉请的是房屋租赁合同纠纷；书籍和文创用品都是被告让原告代购的；2017年9月1日之后的租金，我方没有向被告开具发票；关于水、电费用，我方不清楚是否向被告提交了抄表记录并送达了被告。 庭审中，被告陈述：我方对原告要求按照1‰每日计算滞纳金持有异议，违约金过高；我方不同意原告所主张的相关项目在本案中一并处理，原告诉请的第四、五项诉讼请求是返还原物的问题，和租赁无关。 以上事实，有产权证明、房屋租赁合同书、银行客户回单、发票、会议记录、不再续租报告及快递单、费用结算的函、有关部门的批复文件，以及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，大阳山旅游公司出租给远泰旅游公司的房屋未办理建设工程规划许可证，故两公司于2016年9月签订的《苏州大阳山生态旅游开发有限公司房屋租赁合同》无效。租赁合同虽然无效，但大阳山旅游公司可要求远泰旅游公司参照约定的租金计算标准支付房屋占有使用费。而关于双方约定的滞纳金计算标准，由于租赁合同无效，故已无适用的余地，但如果被告未能按照约定的时间支付相关款项，原告可要求被告支付由此导致的损失，鉴于原告未能提交证据证实其损失的客观情况，被告按照银行相关利率计算标准向原告支付逾期付款利息损失应为合理。 关于原告的第一项诉讼请求，本院认为，被告在向原告发送的《关于远泰终止租赁合同费用结算的函》中明确载明被告需支付原告自2017年9月1日至合同终止之日优惠之后的租金13200元，故被告应按此金额支付原告占用使用费。原、被告虽然在租赁合同中约定被告应根据原告开具的租赁发票交付租金，但双方在2017年7月27日形成的《旅发公司会议记录》中的约定已改变了租赁合同中约定的租金支付方式，明确被告应在2017年8月31日之前支付租赁费用，鉴于原告自愿要求自本案立案之日即2018年11月20日起开始计算逾期付款损失，于法有据，本院在原告诉请范围内予以支持。故自2018年11月20日至2019年8月19日，被告应按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的计算标准支付原告上述拖欠的13200元占有使用费的利息损失，经计算为433.84元；自2019年8月20日起，被告应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准支付原告逾期付款利息损失。 关于原告的第二项诉讼请求，本院认为，因原、被告在租赁合同中将原告开具租赁发票约定为被告支付租金的条件，而原告在2017年3月2日始向被告开具金额为112200元的发票，而被告在2017年5月15日向原告支付了上述金额的占有使用费，故被告应按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的计算标准支付原告自2017年3月3日至2017年5月15日期间逾期付款利息损失，经计算为989.7元。 关于原告的第三项诉讼请求，本院认为，原、被告在2017年7月27日形成的《旅发公司会议记录》中已明确被告应支付原告水、电费共计57140元，原告虽主张其余金额系双方口头商定，却未提供任何证据予以证实，且被告不予认可，故本院认定被告结欠原告水、电费金额为57140元。双方虽然在租赁合同中约定被告向原告支付水、电费的条件为原告向被告提交抄表后开具正规收据，但双方在会议纪要中已明确约定被告应在2017年8月31日前支付原告上述费用，改变了租赁合同中的相关约定。因被告未能如期履行，故自2017年9月1日至2019年8月19日，被告应按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的计算标准支付原告上述拖欠的57140元水、电费的利息损失，经计算为5405.68元；自2019年8月20日起，被告应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准支付原告逾期付款利息损失。 关于原告主张的第四、五项诉讼请求，根据庭审查明的事实及当事人的陈述可以看出，所涉物品系原告基于被告的委托代为采购，并不属于房屋租赁关系的范畴，而原告明确本案中其诉请的系房屋租赁合同纠纷；原告向被告发送的《关于远泰终止租赁合同费用结算的函》中也明确载明书籍及文创用品购买时间为2015年，而双方的租赁合同签订时间为2016年9月，也就是说上述物品购买时双方之间的租赁关系尚未产生，且被告亦不同意上述事项在本案中一并处理，故本院对原告的上述两项请求不予理涉，双方对此如有争议，可另行解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告苏州工业园区远泰旅游目的地管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州大阳山生态旅游开发有限公司拖欠的占有使用费13200元，及截至2019年8月19日的逾期付款利息损失433.84元，并应支付原告2019年8月20日之后的逾期付款利息损失（计算方式：以13200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日计算至实际履行之日）。 二、被告苏州工业园区远泰旅游目的地管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州大阳山生态旅游开发有限公司逾期支付112200元占有使用费所产生的逾期付款利息损失989.7元。 三、被告苏州工业园区远泰旅游目的地管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州大阳山生态旅游开发有限公司水、电费共计57140元，及截至2019年8月19日的逾期付款利息损失5405.68元，并应支付原告2019年8月20日之后的逾期付款利息损失（计算方式：以57140元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日计算至实际履行之日）。 四、驳回原告苏州大阳山生态旅游开发有限公司的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，开户账号62284004061496*****。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4190元，由原告苏州大阳山生态旅游开发有限公司负担2654元，由被告苏州工业园区远泰旅游目的地管理有限公司负担1536元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10-5553010400*****）预交上诉案件受理费。 审 判 长  游进国 人民陪审员  严金平 人民陪审员  杨贵华 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  施 岚