内蒙古自治区乌审旗人民法院民事判决书（2019）内0626民初1106号原告：李某1，公民身份号码×××。委托代理人：张某1，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。委托代理人：康某，公民身份号码×××，系李某1妻子。被告：李某2，公民身份号码×××。被告：张某2，公民身份号码×××。委托代理人：李某3，内蒙古京蒙律师事务所律师。原告李某1与被告李某2、张某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某1委托代理人张某1、康某，被告李某2、被告张某2及其委托代理人李某3到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告李某1与被告李某2、张某2签订的《房屋买卖合同》；2、判令李某2、张某2向李某1交还位于××旗西侧建筑面积为302平方米的商业楼s7室房屋（一、二层楼），并恢复原状；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告于2013年底欲向李某1购买涉案房屋，因原告与二被告系亲戚关系，故原告出于照顾二被告的目的，将涉案房屋交付二被告使用，二被告将涉案房屋占用至今，却一直未履行给付购房款义务，严重侵害了原告的所有权，故诉至法院。被告李某2辩称：不同意原告诉讼请求，自己与被告张某2离婚时，已将涉案房屋分割给了张某2。购房款并未付清，现下欠房款172万元。被告张某2辩称：不同意原告诉讼请求。关于购房款，被告李某2先给付原告李某1首付十几万元，后又将李某2母亲拆迁款十几万元（一直由李某1代为保管），抵顶了购房款。另外，李某1对外借款100多万元的利息也一直由李某2偿还，用于抵充购房款。就剩余未付购房款，李某2向李某1出具了欠条。原告向法院提供以下证据：证据一、不动产登记号为蒙（2018）乌审旗不动产权第XXXX号的不动产权登记证复印件一份，证明涉案房屋实际所有人为原告，原告将该房屋在乌审旗农村信用社办理了抵押贷款。证据二、《协议书》原件一份，二被告于2019年3月12日向原告出具《协议书》，协议书可证明截止当日，二被告一直未给付购房款，二被告表示同意向原告返还房屋。证据三、《借条》原件一份，证明原告于2016年5月9日与二被告结算，截止当日，二被告下欠原告借款1323000元，该笔借款至今未偿还。而二被告于2019年3月12日出具的协议书中写明172万元未付，证明二被告给付的50万元，不是给付的房款，而是偿还1323000元的借款。被告张某2向法院提供以下证据：证据一、《借条》复印件一份，证明截止2016年5月9日，李某2下欠原告100万元购房款，故出具了借款单。证据二、2013年4月22日客户交易名细结账单、农村信用联社转款回单、流水原件、转款凭证原件各一份，证明二被告向原告转账交付购房款42万元，还证明二被告向原告债权人杜治浩支付利息两笔，代原告向其债权人支付了利息；证据三、二被告的离婚证及《离婚协议》原件各一份，证明签订《协议书》时，二被告已经离婚，离婚时涉案房屋分割给女方所有；被告李某2对原告提供的证据一的真实性认可，证明问题不认可，李某2与被告张某2已经购买了涉案房屋，只是没有给原告付清房款；对证据二有异议，《协议书》上张某2名字是自己代签的。当时打电话商量时，张某2明确表示不同意退还房屋。对证据三认可，原告帮自己向别人贷款100万元，后来该笔借款被原告拿走使用，用于抵顶购房款。被告张某2对原告提供的证据一的真实性认可，证明问题不认可，涉案房屋已经卖给了被告李某2与张某2，该证据恰可证明原告未协助被告办理产权变更手续，并将该房屋作了抵押，涉案房屋属于自建房屋，房屋产权登记日期为2018年，说明产权证书于2018年才办理出来；对证据二真实性认可，但自己并没有在协议上签字，当时涉案房屋已分割给自己，未经自己同意，不能发生解除房屋买卖合同的法律效力。对证据三的借条真实性认可，原告向别人借钱，自己连本带利出具的借条，用于偿还房款，借条是下欠房款。原告对被告张某2提供的证据一不认可，该借款跟本案无关联，证据二中对账单及回单真实性认可，证明问题不认可，二被告向杜治浩所转款项，是二被告与杜治浩之间的经济往来，跟本案无关联；双方签订协议书的时间是在42万转款凭证显示时间之后，可见该款项并非给付的是购房款；证据三真实性无异议，证明问题有异议，在购房款未付清的情况下，涉案房屋并不属于二被告，且离婚协议书中未明确表示分割的是涉案房屋。被告李某2对被告张某2提供的证据一认可，1323000元就是为抵顶购房款出具，后加上该借款的利息，又出具了1720000元的欠条；对证据二及证据三认可。本院经审查认为，原告提供的证据一，二被告认可其真实性，本院予以采纳；证据二协议书中对房屋的约定，因该房屋所有权尚未归属于李某2，不属于李某2个人财产，更不是其与张某2的夫妻共同财产，故退还房屋的意思表示不能成立，但该证据显示尚欠购房款1720000元有助于查清本案事实，故对该证据予以采纳,对证明问题不予认定。被告张某2提供的证据一，单凭该证据不能证明与本案有关联，不予采纳；证据二中42万元的客户交易明细对账单显示转账时间为2013年，原告李某1庭审中自认购房款给付了50万元，其中转账交付42万元，现金给付8万元，所以42万元应为被告李某2交付给原告的购房款，故对该客户交易明细对账单予以采纳，其他转款回单、流水、转款凭证不能证明与本案有关联，不予采纳。证据三结婚证及结婚协议，跟本案无关联，涉案房屋一直未过户在李某2名下，并非李某2与张某2夫妻共同财产，不能通过离婚协议予以分割，故对该证据不予采纳。本院经审理查明，原告李某1与被告李某2于2013年口头约定将李某1所有的的位××旗西侧面积为302㎡的李某1商业楼S7室商业楼，出卖给李某2、张某2。李某2、张某2于2013年4月22日向李某1转账交付购房款420000元，原告自认除该笔款项外，李某1还向其现金交付过80000元购房款，即共交付购房款500000元，该房屋于2013年交付给李某1使用至今。被告李某2于2019年3月12日向李某1出具《协议书》一份，协议书内容为“因为李某2和张某2在2013年买李某1底商房款壹佰柒拾贰(1720000)（房屋是一二层两套）地理位置勇琴大酒店底商东（一套若水轩，正在营业，出租）（另一套恒运润滑油门市自己营业）至今房款未付，现以夫妻不和以离婚，从今日起俩套房一二层楼必须退还给房主李某1房主（夫妻协商退房还款）”并代张某2签字，由蒋向荣、白小飞作为证明人，在该协议上签字确认。本院认为，关于合同效力，原告李某1与被告李某2于2013年口头约定将李某1所有的的位××旗西侧面积为302㎡的李某1商业楼S7室商业楼，出卖给李某2、张某2，口头约定当日起，双方房屋买卖合同便成立并生效，该合同不违反法律规定及行政强制性规定，合法有效，双方应当依约履行合同义务。关于房屋出售价格，合同约定以5000元/㎡价格出售涉案房屋，即房屋总价1510000元(5000元/㎡*302㎡)。但庭审中，原告称双方将房屋价格变更为1720000元，且被告李某2于2019年3月12日向李某1出具《协议书》中对该价格予以确认。故本院认定涉案房屋价格为1720000元。关于未付购房款，被告李某2主张已经给付了500000元，但其在2019年3月12日向李某1出具的《协议书》中称1720000元购房款未付，前后矛盾，而原告李某1自认李某2给付过500000元，李某1自认事实对李某2有利，本院予以认定，故未付购房款为1220000元。关于合同解除条件是否成就，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，未有证据显示李某1与李某2约定了双方履行合同义务的期限，但从李某2、张某2于2013年4月22日向李某1转账交付购房款42万元的行为可知，双方应约定从2013年便开始支付购房款，2013年至今已有六年之久，已明显超过了合理履行主要债务的期限，李某2、张某2在支付了50万元后，超过合理期限未支付剩余大部分购房款，已经构成了根本性违约，致使李某1合同目的不能实现，故已具备解除合同的条件。而依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案房屋已交由李某2、张某2使用至今，合同解除后，李某2、张某2应承担返还房屋的责任。关于原告要求被告应承担恢复涉案房屋原状费用的诉请，因无相关费用依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告李某1与被告李某2、张某2于2013年口头约定的将李某1所有的的位××旗西侧面积为302㎡（房屋产权证号为：蒙（2018）乌审旗不动产权第XX**）的S7室商业楼出卖给李某2、张某2的房屋买卖合同；二、被告李某2、张某2将位于××旗西侧面积为302㎡（房房屋产权证号为：蒙（2018）乌审旗不动产权第XX**的李某1S7室商业楼于判决书生效之日起十五日内返还给原告李某1。三、驳回原告李某1其他诉讼请求。案件受理费18300元，由被告李某2、张某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判长 谷正权审判员 蔚银锁人民陪审员 张世林二〇一九年九月四日书记员 贺 芳法条链接：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。