上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初41769号原告：蒋宜军，男，1968年8月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈宏峰，上海维度律师事务所律师。被告：崔静凤，女，1965年10月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：马璐璐，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。原告蒋宜军与被告崔静凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，于2019年6月26日、2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告蒋宜军及其委托诉讼代理人沈宏峰、被告崔静凤及其委托诉讼代理人彭亚斌、马璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋宜军诉称，2004年11月17日原、被告签订《购房协议》，约定原告依法取得坐落于上海市浦东新区高桥镇和龙路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为54.09平方米。上述房屋转让价为人民币(以下币种相同)24万元，原告已全部付清。由于被告尚未做产证不能直接过户给原告，在办出产证之前，此期间房屋房价不变，被告应当协助原告办理好过户手续。其后原告搬至上述房屋居住至今。因被告出国，一直未配合原告办理过户手续。现被告已经回国，原告数次约被告协商过户事宜，被告均不愿意配合，使得原告无法办理过户手续，故诉至法院要求被告：1.涤除上海市浦东新区和龙路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押权登记；2.协助原告办理位于上海市浦东新区和龙路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋产权由被告转移登记至原告名下。被告崔静凤辩称，被告是将系争房屋抵给原告姐姐用于借款，没有将系争房屋出售给原告的意思。购房协议和定金协议约定的内容存在矛盾，被告实际没有收到购房协议约定的房款，请求驳回原告全部诉请。经审理查明，原告(乙方)与被告(甲方)于2004年5月10日签订了《定金协议》，协议约定：甲方于2014年2月9日购买的坐落在上海市和龙路五十五弄《同清苑》六十五幢六层0一室商品房，现乙方欲向甲方购买上述房屋，因上述房屋未完全具备出售条件，甲乙双方协议如下：1、甲方自愿在上述房屋取得房屋所有权证后十日内将上述房屋转让给乙方，并与乙方签订《上海市房地产买卖合同》，并在三十日内办理房地产过户手续；2、乙方为保证在上述房屋取得房屋所有权证后的十日内购买上述房屋，并签订《上海市房地产买卖合同》，支付给甲方45,000元整作为定金；3、甲乙双方应遵循本协议，如甲方违反本协议，应双倍返还定金予乙方，如乙方违反本协议，乙方无权要求返还定金……六、本协议自双方签名并由乙方交付定金后生效。该《定金协议》经上海市浦东新区公证处公证确认《定金协议》为原被告所签并出具了(2004)沪浦东证字第4070号《公证书》。公证处的文档中另附有被告于2004年5月18日出具的收到原告购房订金45,000元的收条备案。2004年11月17日原告(买房、乙方)与被告(卖方、甲方)签订了《购房协议》，约定：1、甲方依法取得坐落于上海市浦东新区高桥镇和龙路XXX弄XXX号XXX室房屋，其建筑面积为54.09平方米；2、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为24万元整，乙方已全部付清；3、由于甲方该房屋未做出产证，不能直接转让给乙方，在办出房产证之前，此期间房屋房价不变，甲方应协助乙方办理好过户手续……。后被告将系争房屋交付原告居住至今。另查明，2004年3月24日被告购买系争房屋时与上海农村商业银行股份有限公司浦东分行(前身为上海市浦东新区农村信用合作社)签订了《个人购房按揭贷款合同》，借款108,000元。2005年6月2日被告登记为系争房屋的权利人。因被告未能按期还款，2015年2月26日上海农村商业银行股份有限公司浦东分行起诉崔静凤[(2015)浦民六(商)初字第1717号]，要求还本金36,600元，支付相应利息及律师费，上海农村商业银行股份有限公司有权在崔静凤不履行上述付款义务的情况下行使抵押权，与崔静凤协议，以涉案房屋折价，或申请拍卖、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿上述债务。2015年4月29日上海市浦东新区人民法院作出一审判决：1、崔静凤于判决生效之日起十日内归还上海农村商业银行股份有限公司浦东分行借款本金28,800元；2、崔静凤于判决生效之日起十日内支付上海农村商业银行股份有限公司浦东分行上述借款自2015年4月29日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本金28,800元为基数，按每日万分之三计算)；3、崔静凤应于判决生效之日起十日内支付上海农村商业银行股份有限公司浦东分行律师费1,509元；4、如被告崔静凤未履行上述第一至第三项判决义务，上海农村商业银行股份有限公司浦东分行可与崔静凤协议，以崔静凤所有的位于上海市浦东新区和龙路XXX弄XXX号XXX室的房屋作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归崔静凤所有，不足部分由崔静凤继续清偿；案件受理费780元，财产保全费5,000元，共计5,780元(上海农村商业银行股份有限公司已预缴)，由崔静凤负担。2019年5月17日上海农村商业银行浦东分行向被告出具《贷款结清证明》，但未办理系争房屋上抵押贷款涤除手续。截止2019年7月12日系争房屋上仅设有本案的司法限制。审理中，原告陈述2004年5月10日原、被告在公证处签订了定金协议，2004年5月18日原告支付被告购房定金45,000元，被告并出具收条，根据定金协议的约定，购房定金支付后定金协议生效，应公证处的要求，原告将被告出具的定金收条提交给了公证处。2004年11月17日之前原告以现金方式向被告支付了剩余购房款，故双方在《购房协议》中约定原告已经付清了全部房款。签订《购房协议》后，被告就长期居住在日本，最近才回国。关于系争房屋上的贷款，经双方协商，约定由原告代被告偿还贷款，贷款结清后，被告协助原告办理系争房屋的过户手续。现原告已经代被告偿还了贷款，被告尚未办理相关抵押权的注销手续，并且反悔不愿意配合原告办理房屋的过户手续，故要求被告涤除系争房屋上的抵押权登记，并将上述房屋过户至原告名下。被告于2019年6月28日的庭审中确认《购房协议》上的签名为其所签，但表示仅是为向原告姐姐借款才签署，才把房产证抵押在他们那儿，系争房屋是动迁房，购房价24万元低于当时的市场价，被告未至公证处办理《定金协议》的公证，签名不是其本人所签；2019年9月2日开庭时，被告否认《购房协议》上的签名为其所签，要求进行笔迹鉴定。认定上述事实，由经庭审质证的《购房协议》、上海市房地产权证、(2015)浦民六(商)初字第1717号公证书调档材料、上海市不动产登记薄、(2015)浦民六(商)初字第1717号民事判决书、《贷款结清证明》、被告存款账户基本信息查询、上海农商银行现金解款单、客户回单等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告于2019年6月26日庭审时确认了《购房协议》为其所签署，否认了经公证的《定金协议》的签名真实性，但未提交证据推翻经公证的《定金协议》的效力，同时被告也没有证据证明其与原告姐姐之间存在借款关系、《购房协议》为借款关系的担保，故本院确认原、被告之间买卖系争房屋为真实意思表示。对已确认的事实予以否认应提交相应证据，申请笔迹鉴定不属于可予推翻自认的反驳证据，根据禁止反言的原则，对被告于2019年9月2日庭审时否认《购房协议》的签名，并要求进行笔迹鉴定的意见本院不予采纳。关于原告是否支付购房款24万元的问题。本院认为，《购房协议》已经确认原告支付了24万元，原告主张的24万元钱款以现金方式支付并无不妥。被告认为未收到原告支付的购房款24万元的意见，本院不予采信。被告作为出卖人，将系争房屋产权过户至原告名下是其主要的合同义务。原告已经履行付款义务，系争房屋上的抵押贷款已经结清，但尚未办理抵押权的注销手续，故原告要求被告涤除上海市浦东新区和龙路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押权登记并协助原告将上述房屋产权由被告名下转移过户登记至原告名下的诉请，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条的规定，判决如下：被告崔静凤应于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区和龙路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的债权抵押；被告崔静凤在上述抵押涤除后的三日内协助原告蒋宜军办理上海市浦东新区和龙路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将上述房屋产权户名由被告崔静凤转移登记至原告蒋宜军名下。案件受理费4,900元，诉讼保全费5,000元，上述共计9,900元，由被告崔静凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 菁人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一九年九月九日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。