上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初52126号原告：上海广裕制帘有限公司(原企业名称为上海广裕制锁有限公司)，住所地上海市浦东新区。法定代表人：游惠萍，总经理。委托诉讼代理人：陶国余，男。委托诉讼代理人：倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。被告：上海瑞丢斯机械有限公司，住所地上海市杨浦区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：蔡兆年，经理。原告上海广裕制帘有限公司(以下简称广裕公司)诉被告上海瑞丢斯机械有限公司(以下简称瑞丢斯公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，先适用简易程序，于2018年9月21日公开开庭进行了审理。庭审中，双方一致同意本案简易程序适用期间延长一个月。2018年11月5日，本案转为普通程序，于2018年12月20日再次公开开庭进行了审理。原告广裕公司的委托诉讼代理人陶国余、倪轶敏，被告瑞丢斯公司的法定代表人蔡兆年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广裕公司向本院提出诉讼请求：1、解除原双方于2008年4月20日签订的《房屋租赁合同》；2、瑞丢斯公司搬离并返还上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号房屋(6号行车车间、办公楼二楼四间、生活用房XXX号车间北楼八间)；3、瑞丢斯公司按13,000元/月的标准支付2017年6月1日起至实际迁出之日止的房屋租金(使用费)；4、瑞丢斯公司支付补贴损失249,099.63元(包括停产停业损失补贴194,434.50元、配合搬迁补贴54,665.13元，因瑞丢斯公司拒不搬离导致广裕公司未能拿到该款项)；5、确认广裕公司应向瑞丢斯公司支付补偿费用402,340元。审理中，广裕公司撤回了第5项诉请。事实与理由：广裕公司、瑞丢斯公司于2008年4月20日签订《房屋租赁合同书》，合同约定，瑞丢斯公司向广裕公司承租坐落于上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号房屋(6号行车车间面积767平方米、办公楼二楼四间面积100平方米、生活用房XXX号车间北楼八间面积191平方米)；租赁期限自2008年6月1日起至2023年5月30日止；如遇国家动迁，必须服从大局，按政策规定瑞丢斯公司可享受机械设备搬场费用，广裕公司不再承担瑞丢斯公司费用；租金标准为全年租金156,000元，每月上旬支付一次。2016年11月28日，上海市浦东新区房屋拆迁管理中心出具动迁公告，系争房屋被列入动迁范围。2017年3月23日，上海港城房地产土地造价有限公司出具《评估报告》，针对瑞丢斯公司机器设备搬迁补偿金额为360,770元，物资搬迁补偿金额41,570元，合计402,340元。2017年5月27日，广裕公司与上海市浦东新区康桥镇人民政府(以下简称康桥镇政府)及上海市浦东新区第四房屋征收服务事务所有限公司签订了《集体土地非居住房屋补偿协议》，协议约定，广裕公司应于2017年6月10日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作广裕公司未按期搬迁。自2017年3月起，瑞丢斯公司即停付租金且占用房屋至今，期间，双方多次协商未果。故广裕公司提起本案诉讼。被告瑞丢斯公司辩称，不同意广裕公司的诉讼请求。瑞丢斯公司已支付2017年3月1日至2017年5月31日的租金，因为签订补偿协议后，房屋产权人变更为政府，2017年6月起广裕公司不收租金，故瑞丢斯公司没有支付。2017年10月1日开始，广裕公司采取停电措施，2017年10月19日广裕公司来租赁房屋贴了告知书，2017年10月26日再次贴了通知，2018年5月又开始停电，停电后瑞丢斯公司无法生产。2016年11月评估公司来评估，2017年4月瑞丢斯公司拿到第一份评估报告，瑞丢斯公司当场要求重新评估，2017年5月重新评估后，瑞丢斯公司仍然觉得价格还是低的，还漏了好多东西。2017年11月23日被告提交了补评申请，2017年12月18日来评估后，之后的报告被告未再看到。后来瑞丢斯公司信访多次，政府组织双方协调多次，但均没有成功。对广裕公司的诉请，瑞丢斯公司表示对合同提前解除无异议，只要广裕公司补偿到位，同意搬离，但不同意支付房屋使用费。经本院审理确认如下事实：上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号房地产权利人为广裕公司，土地权属性质为国有。2008年4月20日，广裕公司作为出租方(甲方)、瑞丢斯公司作为承租方(乙方)，双方就乙方借用甲方坐落于南汇区(现为浦东新区)康桥镇川周路XXX弄XXX号房屋事宜签订《房屋租赁合同书》。该合同第一条约定，租赁内容：6号行车车间面积767平方米，办公楼二楼四间面积100平方米，生活用房XXX号车间北楼二层八间面积191平方米。第二条中约定，租赁期限十五年，从2008年6月1日起至2023年5月31日止。如遇国家动迁，必须服从大局，按政策规定乙方可享受机械设备搬场费用等，甲方不再承担乙方费用。第三条约定，租金每年为156,000元，此价格为开增值税发票的价格，租金应先付后用原则，每月上旬支付13,000元，五年不变。满五年后，双方根据市场低价位优先原则协定下一个五年的价格。第七条约定，乙方在6号车间屋顶安装长玻璃明瓦，以利车间采光，可以根据生产需要对房屋进行改造及涂装。甲方修好门窗、上下楼梯作好安全防护及安装好雨棚。经当事人确认：一、涉案租赁房屋分属二张产证，其中瑞丢斯公司用于居住和办公的4间房间(即合同约定的办公楼二楼四间面积100平方米)属国有土地的产证范围，对应广裕公司评估报告中14号房，其余厂房属集体土地的产证范围，对应上海国裕激光焊接有限公司(以下简称国裕公司)评估报告中3号房，均属有证面积。二、瑞丢斯公司向广裕公司支付租金至2017年5月31日，另支付押金5,000元；对押金，广裕公司同意返还。2016年下半年，租赁地块列入“横沔老街城中村改造”项目。2017年10月1日开始，广裕公司对租赁房屋采取了断电措施，瑞丢斯公司停止生产经营，并从他处接电作为日常生活使用。2017年10月5日，公安机关匿名接报称：在川周公路XXX弄XXX号，房东停水停电与房东发生纠纷。2017年10月，广裕公司、国裕公司通知瑞丢斯公司，称因不配合房东履行租房合同，妨碍政府动迁，2017年11月5日后实施强拆生产车间。2018年3月3日，陶国余曾手写过一份名称为“补偿款”的材料，内容为：1、设备68+3=71万元；2、整体房屋装修31万元；3、停工停产补偿13万元；4、居住房搬迁1.3万元、居住在广裕公司楼1.3万元，共计117.6万元。另查，根据估价机构于2017年3月23日出具的《上海国裕激光焊接有限公司房屋建安重置价、装修及附属设施补偿价和设备、物资搬迁费用评估报告》，该评估报告中：3号房建筑面积(表二)1525.41平方米，装修评估总价(表四)318,205元；瑞丢斯公司项下附属设施(表五)评估总价510,360元、设备基础(表五)5座，单价15,000元，评估总价75,000元。2017年5月25日，国裕公司与康桥镇政府就康桥镇川周公路XXX弄XXX号房屋协议动迁事宜签订《集体土地非居住房屋补偿协议》，协议第一、二条中约定，有证建筑面积4761平方米，暂未认定为违法建筑面积1296.23平方米，各项补偿、补贴、奖励等合计13,525,047.92元。第三条约定，对于乙方(国裕公司)的违法建筑不予补偿，按区拆违政策规定操作。第四条约定，乙方在签订本协议后15天内，即2017年6月10日前搬离原地，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。第七条约定，乙方应在2017年5月25日前将被拆除房屋的房地产权证、建房批准文件等交给甲方办理注销手续。另根据上述协议的补偿结算表，有证面积中1525.41平方米房屋的补偿单价为1,665元/平方米，停产停业损失补偿费标准为每平方米350元，速签奖励费、速搬奖励费按房屋、装饰装潢及附属设施补偿费的10%计算。根据估价机构于2017年3月25日出具《浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号上海广裕制帘有限公司房地产市场价值估价报告》，该评估报告中：9号房、14号房建筑面积(表二)分别为373平方米、447平方米，市场单价(表三)分别为6,404元/平方米、5,997元/平方米,评估总价分别为2,388,692元、2,680,659元；权证房屋装修估价明细表(表四)序号13为14号房，主要装修内容为汰石子、地砖、磨石子地坪、马赛克、复合地板、油漆地坪、夹板吊顶、瓷砖、涂料、固定橱、壁橱、木扶手、不锈钢防盗、门窗套、纱门窗、窗帘箱、卫生间、墙纸等，评估总价243,475元。2018年1月12日，广裕公司与康桥镇政府就康桥镇川周公路XXX弄XXX号房屋协议动迁事宜签订《上海市国有土地上房屋协议置换补偿协议》，协议第一、二条中约定，房地产权证记载的非居住房屋建筑面积3199平方米，暂未被认定为违法建筑面积4771.48平方米，各项补偿、补贴、奖励等合计31,230,437.41元。第五条中约定，乙方负责房屋使用人的按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，乙方承担未按期搬迁的相关责任。根据上述协议的补偿结算表，停产停业损失补偿费、搬迁奖励费标准分别为被协议置换房屋价值补偿款的10%、3%。审理中，广裕公司、瑞丢斯公司一致同意，对瑞丢斯公司的动迁补偿款一并在本案中处理。据此，瑞丢斯公司要求广裕公司支付以下动迁补偿款项：一、机器设备搬迁补偿款85万元。评估数额510,360元无异议，陶国余曾书面手写材料，答应支付71万元,且瑞丢斯公司认为评估价格过低,实际补偿应当在85万元。二、搬运费增补26,000元。三、装修补偿332,605元。其中318,205元评估在国裕公司的评估报告中，剩余7,400元、7,000元在补评范围内,为此瑞丢斯公司提供了2017年12月18日补评时评估师写的草稿照片。此外，广裕公司评估报告中“权证房屋装修估价明细表”序号第13的14号房装修内容中，油漆地坪、墙纸、纱门窗、阳台围栏属瑞丢斯公司，现估价45,000元。四、房屋改造35万元。包括厂房屋顶上加装了5块玻璃天窗、改造厂房大门、加宽加高车间三个门口、地坪整修、内墙涂装，现有评估材料中没有，瑞丢斯公司参照其他租户评估情况确定。五、118平方米房屋的补偿费177,000元。瑞丢斯公司在租赁厂房内建造了一排2层共8间小房子，价格参照无证建筑计算。六、设备基础补偿费73万元。评估时少算了18台设备，且评估单价过低，瑞丢斯公司要求按照35,000元/台计算，并扣除列入评估的75,000元。七、停工停产补偿783,209元。瑞丢斯公司租赁广裕公司14号房(三层结构，总面积447平方米)的二层，即瑞丢斯公司承租面积149平方米；瑞丢斯公司租赁国裕公司房屋958平方米，自建118平方米，共计1076平方米；瑞丢斯公司承租时，广裕公司称房屋全部是他的，故停工停产补偿、搬迁奖励费统一要求按广裕公司行车生产车间(9号房)的评估价6,404元/平方米、有证房屋停工停产补偿补偿费率10%计算。八、搬迁奖励费234,969元，按照第七项确定面积、广裕公司行车生产车间的评估价6,404元/平方米及3%的补偿费率计算。对此，广裕公司表示：一、对评估在瑞丢斯公司项下的510,360元机器设备搬迁补偿款同意支付。二、搬运增补费26,000元同意支付;三、装修补偿款318,205元同意支付，其余不同意;四、瑞丢斯公司主张的房屋改造项目已经全部评估在318,205元中。五、“房中房”只能作为装修，评估在318,205元中。六、补评时，评估公司让陶国余再给一点，陶国余当场表态说再给3万元，但瑞丢斯公司要求按23台、每台3万元计算，故没有结果，现仍同意再支付设备基础补偿费3万元。七、瑞丢斯公司租赁广裕公司房屋面积最多100平方米，对租赁国裕公司房屋的面积无异议，若存在停产停业补偿费，则同意支付一半。八、奖励费是给房东的，不同意支付。另外，瑞丢斯公司认为，2017年3月23日的评估报告非最终的评估报告，2018年12月18日来进行了补评，但没有拿到报告。为证明广裕公司不再收取2017年6月之后租金的主张，瑞丢斯公司提供了广裕公司通知其交2017年3-8月租金等费用的“送货单”、2017年6-8月的发票、租户赵波涛的书面证明，其中2017年6-8月“送货单”及对应发票上没有租金收费内容，赵波涛证明房东2017年5月中旬通知其6月份开始房租都不要付了，直接搬走。以上事实，有产权证、门牌证明、《房屋租赁合同书》、估价报告、《集体土地非居住房屋补偿协议》、《上海市国有土地上房屋协议置换补偿协议》、付款凭证、送货单、短信截屏、接报回执单及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。广裕公司、瑞丢斯公司对涉案租赁合同提前解除均无异议，本院予以确认。放弃民事权利应由当事人作出明确意思表示，广裕公司出具的2017年6-8月“送货单”及对应发票上虽然没有租金收费内容，并不代表其已放弃收取租金的权利，另证人赵波涛未出庭，且其他承租户的证词内容与本案没有必然关联性，瑞丢斯公司认为广裕公司承诺不再收取2017年6月之后租金的意见，证据不充分，本院不予采信。根据涉案补偿协议约定，广裕公司或国裕公司负责房屋使用人搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作广裕公司或国裕公司未按期搬迁。同时，本案也无证据表明广裕公司在置换协议签订后已将涉案房屋移交给了政府，即涉案租赁房屋仍在广裕公司掌控下。瑞丢斯公司认为置换协议签订后，产权变更为政府，广裕公司已无权收取租金(房屋使用费)的意见，缺乏事实依据。2017年10月1日起广裕公司采取停电措施，瑞丢斯公司停止生产经营，对之后的租金或房屋使用费，瑞丢斯公司可按合同约定租金标准的30%支付。合同解除后，瑞丢斯公司再行占有租赁房屋已无合同依据，广裕公司要求瑞丢斯公司搬离并返还租赁房屋的诉请，本院予以支持。广裕公司认为瑞丢斯公司拒不搬离导致其补贴损失，未提供充分证据证明，本院不予支持。对押金，广裕公司同意返还，本院据此判决。对瑞丢斯公司主张的动迁补偿款，根据双方当事人意见，本院作为解除合同法律后果一并在本案中认定处理。机器搬迁补偿款510,360元、搬迁增补费26,000元、装修补偿费318,205元、设备基础增加补偿费3万元，广裕公司同意支付；设备基础补偿费75,000元，广裕公司亦无异议。对瑞丢斯公司主张的上述款项，本院予以确认。估价机构非广裕公司委托，评估过程瑞丢斯公司全程参与，对瑞丢斯公司项下装修作了区分，对瑞丢斯公司初评异议，估价机构作过复核，加之合同亦约定“如遇国家动迁，必须服从大局，按政府规定乙方(瑞丢斯公司)可享受机械设备搬场费用等，甲方(广裕公司)不再承担乙方费用”，瑞丢斯公司以存在少评漏评且评估价格过低、部分装修内容评估在广裕公司名下等为由，要求广裕公司支付评估补偿之外的机器设备搬迁费、装修补偿费、房屋改造费、自建“房中房”补偿费、设备基础补偿费，本院均不予支持。陶国余手写的“补偿款”材料仅系双方协商时其单方意思表示，非双方合意内容，瑞丢斯公司主张评估师在补评时手写草稿照片更是无从认定。涉案两份评估报告由本院调取或核实确认，瑞丢斯公司坚持认为非最终报告，没有事实依据。系争租赁房屋实际由瑞丢斯公司生产经营，二楼4间办公室的停产停业损失费59,970元(100平方米×5,997元/平方米×10%)、厂房部分的停产停业损失费335,300元(958平方米×350元/平方米)应由其享有。租赁合同签订后，租赁面积未发生过变更，且补偿协议中对停产停业损失费有明确标准，瑞丢斯公司要求按14号房建筑面积三分之一计算4间办公室的停产停业损失费，以及计算标准统一按广裕公司行车生产车间(9号房)的房屋评估单价、补偿费率统一按广裕公司有证房屋补偿标准，无事实和合同依据，瑞丢斯公司要求取得搬迁奖励费，未提供充分依据。按此计算，广裕公司应支付瑞丢斯公司动迁补偿款为1,354,835元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海广裕制帘有限公司与被告上海瑞丢斯机械有限公司于2008年4月20日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告上海瑞丢斯机械有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号房屋(6号行车车间、办公楼二楼四间、生活用房XXX号车间北楼八间)并将该房屋返还原告上海广裕制帘有限公司；三、被告上海瑞丢斯机械有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海广裕制帘有限公司2017年6月1日起至实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费，其中2017年6月1日至2017年9月30日期间的计算标准为每月13,000元，2017年10月1日至实际返还房屋之日止的计算标准为每月3,900元；四、原告上海广裕制帘有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告上海瑞丢斯机械有限公司押金5,000元；五、原告上海广裕制帘有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告上海瑞丢斯机械有限公司动迁补偿款1,354,835元；六、驳回原告上海广裕制帘有限公司的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,901元，由原告上海广裕制帘有限公司负担6,231元，被告上海瑞丢斯机械有限公司负担2,670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  杨晓云人民陪审员  梅丽华二〇一九年一月十六日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。