上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2180号原告(反诉被告)：郑仲文，男，1974年12月19日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁圣东，上海长策律师事务所律师。被告：王荣，男，1980年05月10日生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。被告(反诉原告)：上海佳敏汽车修理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王建国，总经理。委托诉讼代理人：王荣。共同委托诉讼代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。原告郑仲文与被告王荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依原告申请追加了上海佳敏汽车修理有限公司(下称“佳敏公司”)为本案共同被告。后反诉原告(下称“被告”)佳敏公司提起反诉，诉反诉被告(下称“原告”)郑仲文、本诉被告王荣房屋租赁合同纠纷一案，本院一并予以受理，并适用简易程序公开开庭审理。后因案件复杂，本案转为普通程序公开开庭审理。两次庭审，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋使用费人民币(以下币种同)70,233.33元(自2017年7月10日至2017年11月10日共计250,233.33元，扣除已付保证金180,000元)；2、判令被告支付自2017年7月10日至2017年11月10日期间的物业管理费12,640元；3、判令被告支付自2017年7月10日至2017年11月10日期间的水费1,765.46元、电费11,594.3元。事实与理由：2017年7月9日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，其中约定：原告将位于上海市嘉定区嘉安公路XXX号标准工业厂房及配套设施西面1幢9跨(下称“西面厂房”)约1582平方米出租给被告，租期自2017年7月10日至2021年6月30日；年租金为75.07万元；物业费2元/平方米/月，水、电费自负。现被告仅支付了保证金18万元，租金、物业管理费、水电费均分文未付。2017年11月10日，被告已从租赁厂房中搬离。基于以上情况，原告故诉至法院，要求判如所请。两被告辩称：1、被告王荣系被告佳敏公司的股东，代表被告佳敏公司与原告签订租赁合同，故其个人不应承担任何责任。2、原告交付给被告佳敏公司的厂房实际面积仅为1100平方米，不足合同约定的1500平方米。3、原告未能提供物业服务，水、电费也无依据，被告佳敏公司不同意支付。4、签订租赁合同时，原告告知西面厂房有产权证，能够保证被告佳敏公司正常经营。然而在实际装某过程中，政府部门称西面厂房为违章建筑，不允许装某使用。后被告佳敏公司停止装某，并向原告承租了其他厂房。因此，被告佳敏公司无需承担责任。反之，原告应向被告佳敏公司赔偿损失，故被告佳敏公司反诉要求：1、判令原告退还保证金180,000元；2、判令原告赔偿装某损失356,980元；3、判令原告赔偿搬迁费50,000元。原告针对反诉辩称：不同意反诉请求，理由为：1、保证金180,000元应折抵房屋使用费。2、装某损失、搬迁费均无任何依据，不予认可。3、本诉部分中，原告要求法院判令被告王荣个人承担责任，现被告佳敏公司提出的反诉请求，不能抵消原告的本诉请求。被告王荣针对反诉辩称：1、同意由佳敏公司提起反诉并主张权利，相应后果由其与佳敏公司自行处理。2、对佳敏公司在反诉中所称事实无异议，认同佳敏公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：上海市嘉定区嘉安公路XXX号房屋登记为案外人上海亚洲家私有限公司(下称“亚洲家私公司”)所有，建筑面积为3185.21平方米。2017年3月17日，甲方亚洲家私公司与乙方郑仲文、案外人上海芍殷实业有限公司(下称“芍殷公司”)及柏佳炜签订《厂房租赁合同》，其中约定：甲方将位于上海市嘉定区嘉安公路XXX号标准厂房及配套设施(使用面积约5800平方米，其中东面1幢约3200平方米、西面1幢约2600平方米)出租给乙方作为仓储/工厂用房使用；乙方租赁该标的物作工厂、仓储使用，未经甲方同意，乙方不得作为它用、转租或转让；租期十年，自2017年7月1日至2027年6月30日。上述合同签订后，亚洲家私公司实际于2017年7月1日左右向芍殷公司、郑仲文、柏佳炜(以下简称“芍殷公司一方”)交付了租赁厂房，双方实际自2017年7月22日开始计租，此前为免租期。保证金及此后租金，全部由郑仲文向亚洲家私公司转账支付。后，该租赁厂房实际由芍殷公司一方转租给若干次承租人使用。2017年7月9日，郑仲文与王荣签订《厂房租赁合同》一份，该合同抬头处载明甲方为郑仲文，乙方为佳敏公司、王荣，合同内容为：甲方将西面厂房约1582平方米(含公摊面积)出租给乙方作为仓储/工厂用房使用；租赁期为4年，自2017年7月10日至2021年6月30日，2017年7月10日至2017年7月22日作为免租期；按计租面积，主厂房的租金标准为2017年7月10日至2021年6月30日期间每2年滚动递增10%计算，即4年期每年租金分别为75.07万元、75.07万元、82.57万元、82.57万元；甲方物业管理可能委托第三方管理，物业管理费为2元/平方米/月，物业费递增按租金递增，支付方式也按租金支付；租金按半年度支付，每半年度开始第一周内付清；本合同签订2天内，乙方支付甲方约三个月的租金计18.77万元作为按约承租的定金，乙方违反本合同，定金不退，该定金在乙方起租后可同时作为乙方按约承租的保证金，定金和保证金均不计算利息；甲方保证供应用电50KVA以及供水至乙方租用区，费用可以由甲方代收代付，本园区内供电是高压大用户乙方承担50KVA的基本月租费再加实际用电费。合同另对其他权利义务进行了约定。该合同落款处甲方为空白，郑仲文在代表人处签名，乙方为佳敏公司，王荣在代表人处签名。又查明，2017年8月23日，郑仲文与王荣又签订《厂房租赁合同》一份，该合同抬头处载明甲方为郑仲文，乙方为佳敏公司、王荣，合同内容为：甲方将嘉定区嘉安公路XXX号标准工业厂房及配套设施东面1幢南部8跨约1700平方米(含公摊面积，下称“东面厂房”)出租给乙方作为仓储/工厂用房使用；租赁期为4年，自2017年8月22日至2021年8月21日，2017年8月22日至2017年8月31日作为免租期。2018年3月，郑仲文委托律师向佳敏公司、王荣发送《律师函》，函称佳敏公司及王荣欠付西面厂房及东面厂房租金、物业费等50余万元。佳敏公司函称西面厂房因无产证造成的损失应由郑仲文承担，东面厂房因郑仲文延迟提供办理营业执照相关材料造成的损失应由郑仲文承担。另查明，1、郑仲文是芍殷公司的股东，芍殷公司及柏佳炜同意郑仲文出租西面厂房。2、2018年5月，王荣自案外人叶敏捷、钱敏处受让了佳敏公司50%的股份，案外人吕豪自案外人叶敏捷处受让了佳敏公司50%的股份。3、西面厂房并无产证，系未经审批建造。4、双方确认已付保证金180,000元，西面厂房另行出租后原有装某被破坏，已无法评估。审理中，郑仲文表示：签约时王荣称佳敏公司将并购转让给王荣，所以租赁合同抬头处乙方记载了佳敏公司。之后，承租人王荣发现东面厂房条件更好，故要求搬至东面厂房，双方口头约定西面厂房一直使用到2017年11月10日。此外，郑仲文提供了电费发票，欲证明至2017年11月，王荣基础用电金额为6,300元(50KVA*42元/KVA*3)，实际用电5,294.3元，共计应付电费11,594.3元。王荣及佳敏公司认为发票上的户名并非佳敏公司，无法证明佳敏公司的用电量。郑仲文起初主张承租人为王荣，经过多次变更，最终明确要求王荣及佳敏公司共同承担责任。而王荣陈述：佳敏公司租赁西面厂房用于经营汽车4S店，但签约时其未向郑仲文提交佳敏公司出具的委托书，其以个人账户向郑仲文支付保证金180,000元。交付后装某一周左右，政府相关部门称西面厂房为违章建筑，装某暂停，反复几次无法装某后，于2017年10月29日搬离。此外，佳敏公司提供《装饰工程合同书》、收据，欲证明佳敏公司将西面厂房交由案外人装某，已装某的部分费用为356,980元。郑仲文对该证据真实性不认可，认为首先与合同约定的付款时间不符，其次付款无任何银行流水印证。本案争议焦点为：一、承租人如何确定？二、具体费用及损失如何确定？关于争议焦点一，郑仲文主张承租人仅为王荣，王荣及佳敏公司主张承租人仅为佳敏公司，就此本院认为，《厂房租赁合同》抬头处列明的承租人为王荣及佳敏公司，结合签约时王荣向郑仲文陈述的其与佳敏公司之关系，郑仲文于2018年3月发送《律师函》时的主张对象等事实，又结合郑仲文申请追加佳敏公司参加本案诉讼，佳敏公司亦认可该合同的效力，本院认定王荣及佳敏公司为共同承租人。关于争议焦点二，本院认为，因西面厂房无权属登记，亦未取得建设工程规划许可证，故郑仲文与王荣就西面厂房签订的《厂房租赁合同》构成无效。对于本诉部分的费用，关于使用费，租赁合同虽无效，但承租人实际占用该厂房，理应向出租人支付使用费。因郑仲文与王荣约定至2017年7月22日为免租期，故应自2017年7月23日起计算使用费。至于搬离期限，双方陈述不一，举证责任在于承租人，在承租人未能举证的情况下应自行承担不利后果，故本院认定搬离时间为2017年11月10日。因西面厂房确无产权登记，结合双方于2017年8月23日即再次签约并协商租用东面厂房这节事实可知，承租人租用西面厂房不能正常使用及经营，无法实现其租赁目的，故本院参照双方约定标准予以调整，酌定2017年7月23日至2017年11月10日的使用费为137,000元。关于物业管理费，双方合同有明确约定，承租人理应按约支付，自2017年7月23日至2017年11月10日期间，经本院核算为11,589.7元。王荣及佳敏公司抗辩称实际租用面积仅为1100平方米，未有证据提供，即使该主张属实，因合同约定面积为“约1582平方米(含公摊面积)”，并未约定准确面积，且租金系按年租金约定，并未约定按每平方米租金标准计算，故以该理由主张减少租金等费用的意见，本院不予采纳。关于水费，承租人予以否认，因郑仲文未提供任何证据，本院难予支持。关于电费，承租人予以否认，因郑仲文提供的电费发票抬头非王荣或佳敏公司，无法证明本案承租人的实际用电情况，而基础用电虽有约定，但考虑到承租人未能正常经营，故本院酌定电费为3,000元。反诉部分的费用，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。其中保证金180,000元应予返还。关于装某损失，佳敏公司现提供的证据不能证明其实际支出装某费用356,980元。西面厂房不具备合法手续，王荣在签订租赁合同时未对房屋的合法性进行必要审查，自身具有过错。审理中王荣陈述政府相关部门于交付后一周即告知不准许装某，结合双方于2017年8月23日即再次签约并协商租用东面厂房这节事实可知，凡是理性及经济的承租人便不可能投入大量装某。如确有装某损失，在搬迁至东面厂房前也理应解决，未能解决的情况下，出租人再次出租西面厂房并导致原装某被破坏而承租人未及时提出异议并采取维权措施，视为承租人放弃权利，应自行承担后果。综上，对于装某损失，本院不予支持。关于搬迁费，承租人未提供任何证据，本院难予支持。王荣同意仅由佳敏公司作为反诉原告提起主张权利，不违反法律规定，本院予以照准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第九十条之规定，判决如下：一、被告王荣、上海佳敏汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑仲文2017年7月23日至2017年11月10日期间的房屋占用费137,000元；二、被告王荣、上海佳敏汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑仲文2017年7月23日至2017年11月10日期间的物业管理费11,589.7元；三、被告王荣、上海佳敏汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑仲文电费3,000元；四、反诉被告郑仲文应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海佳敏汽车修理有限公司保证金180,000元；五、对原告郑仲文的其他诉讼请求不予支持；六、对反诉原告上海佳敏汽车修理有限公司的其他诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,206元，保全费982元，诉讼费用合计3,188元，由原告郑仲文负担1,435元，被告王荣及上海佳敏汽车修理有限公司负担1,753元。反诉案件受理费9,670元，减半收取4,835元，由反诉原告上海佳敏汽车修理有限公司负担3,336元，反诉被告郑仲文负担1,499元(原、被告及反诉原、被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  朱培兴人民陪审员  王玉祥二〇一九年十一月二十八日书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。