杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初6000号 原告（反诉被告）：杭州汇隆王鼎餐饮有限公司，住所地杭州市下城区杭州嘉里中心**（商）**。 法定代表人：张寅珺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴益亮，上海市锦天城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉里置业（杭州）有限公司，住所地杭州市下城区杭州嘉里中心****。 法定代表人：陈小峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江丽波、张熙，浙江天册律师事务所律师。 原告杭州汇隆王鼎餐饮有限公司（以下简称汇隆王鼎公司）诉被告嘉里置业（杭州）有限公司（以下简称嘉里公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。因被告嘉里公司在举证期限内向原告汇隆王鼎公司提出反诉请求，本院受理其请求后与本诉合并，于2018年11月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案又组成合议庭，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原、被告双方代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇隆王鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告继续履行双方签订的《杭州嘉里中心商场租赁合同》和补充协议；2.判令被告赔偿原告损失（6个月无法经营）人民币120万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月25日，被告与案外人上海某某餐饮有限公司就杭州嘉里中心签订了《杭州嘉里中心商场租赁合同》，合同约定：由上海某某餐饮有限公司租赁“杭州嘉里中心”【4】幢XXX号单元，只限用作以[王鼎/OODING]品牌经营日本料理，每月租金的计算分基本租金和营业额租金两种，以两者中较高者为当月租金，前两年，基本租金每月人民币93651.4元，营业额租金按每月营业额的9%收取，每月1日支付每月租金，租赁保证金为3个月基本保证金加物业费共计386518.2元，租金、物业管理费和应收款项到期后14天内仍未支付，被告有权终止合同，或有权经提前通知后采取停水停电等，另甲方有权收取每日千分之二的违约金。因被告原因，2016年7月14日才进行交房，之后上海某某餐饮有限公司开始装修，原告的核名于9月13日通过；之后，各方签订补充协议，约定上海某某餐饮有限公司将租赁该房所有权利义务均转让给原告，起租日于2016年11月19日起。2016年12月31日，原告开始对外营业，原告先后支付房屋装修费用和设备费用332多万元，原告也支付被告的租金、物业费和应收款项。2018年2月22日，被告发函要求原告在2016年2月27日前付清该月的租金93651.4元及逾期付款违约金3933.36元（计算至2016年2月22日），逾期支付则停水、停电、停气等。2月26日，原告将租金93651.4元支付给被告，原告认为千分之二的违约金过高，故未支付。28日被告称原告未付逾期付款的滞纳金，开始停水、停电、停气等，原告多次交涉，要求恢复水、电、气等供应，被告不予理睬，3月6日，被告发函声称“双方签订的租赁合同已于2018年2月28日解除”，之后将大门加锁，原告多次交涉无果。原告认为，原告除逾期付款的滞纳金外没有其他应付款项，而合同中又没有约定逾期付款产生滞纳金未付可以停水、停电、停气和解除合同，故提起诉讼。 被告嘉里公司辩称：原告与答辩人自建立租赁关系以来，原告一直未能按照双方签订的《杭州嘉里中心商场租赁合同》4.3条的约定于每月1日前预付租金及相关物业费用，几乎每个月都是在答辩人的再三催促下才履行的付款义务，原告这种拖延付款的行为本身已经违背了租赁合同先付后用的签约宗旨，答辩人亦有权依据合同第17条的约定采取提前收回房屋、停水停电等措施。直至2018年2月，原告在答辩人连续数月的书面催告函敦促下，拖延付款的违约行为仍未有任何改进，答辩人便于2018年2月22日再一次书面发函敦促被告于2018年2月27日17点之前付清全部欠款，否则答辩人将解除合同并于2018年2月28日采取停水停电措施，但原告仍未能全额支付。为此，答辩人于2018年2月28日对案涉房屋采取了停水停电措施。答辩人认为，因原告违约在先，答辩人有权提前收回房屋并依据合同约定，在事前告知原告的情况下采取停水停电等自力救济方式维护自身合法权利。本案中，双方的租赁合同已于2018年2月28日解除，且案涉房屋目前已实际由其他商户承租，原告所主张的继续履约，缺乏事实和法律依据，客观上也无法实现。至于原告要求答辩人赔偿其6个月经营损失的诉请，更是没有任何事实和法律依据，即便存在经营损失，也完全系原告自身的违约行为所导致，相关后果应由原告自行承担。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。 反诉原告嘉里公司向本院提出反诉请求：1.确认《杭州嘉里中心商场租赁合同》（编号RL092-TA）、《补充协议（一）》（编号RL092-C1）及补充协议（编号RL092-TA-C1）于2018年2月28日解除；2.判决反诉被告支付2016年12月1日起至2018年2月28日的逾期违约金90295.05元，撤场垃圾清运费13195.5元；3.判决反诉被告支付的租赁保证金386518.2元由反诉原告予以没收；4.判决反诉被告立即注销或转移以反诉原告房屋为注册地址的工商、税务登记及其他登记；5.本案诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2016年2月3日，反诉原告与案外人上海某某餐饮有限公司签订《杭州嘉里中心商场租赁合同》（编号RL092-TA）一份。合同约定案外人向反诉原告租赁位于杭州市下城区“杭州嘉里中心”4幢XXX号单元的房屋，用作王鼎品牌经营日料之商业用途。双方同时对装修期、租金、物业费、权利义务、违约责任等都做了明确的约定。双方随后以补充协议一（编号RL092-C1）确认房屋租赁面积为439.85平方米，装修期自2016年7月14日起至2016年10月13日，租赁期起租日为2016年11月29日。2016年10月10日，反诉原告、案外人和反诉被告签订补充协议（编号：RL092-TA-C1），三方约定，自2016年11月1日起由反诉被告成为新的承租人，代替案外人继续承租。签约之后，反诉被告就一直逾期付费。反诉原告多次要求及时付费并承担违约责任未果，遂于2018年2月28日停水停电并提前终止租赁关系。此后亦多次联系反诉被告办理退租事宜，但反诉被告仍无动于衷。万般无奈之下反诉原告只好在杭州市下城区市场监督管理局的见证下进行清场。综上，反诉被告租赁反诉原告房屋营业，理应按约及时支付各项费用，但反诉被告长期拖欠费用且拒不承担违约责任，给反诉原告造成重大损失，给商场造成恶劣影响。故提起反诉。 反诉被告汇隆王鼎公司辩称：反诉原、被告就“杭州嘉里中心”【4】幢XXX号单元”所签订的《杭州嘉里中心商场租赁合同》是格式合同，具有很多明显不合理的霸王条款。在该合同中，反诉原告在合同中的义务只有无关紧要的4条，反诉被告在合同的义务却多达40条，如逾期付款每天支付千分之二的违约金，逾期付款超过14天，反诉原告随时有权终止合同或停水停电，上述条款显然是霸王条款，每天支付千分之二的违约金远远超过了法律规定，是无效条款。其次，反诉原告认为双方签订的《杭州嘉里中心商场租赁合同》在2018年2月28日解除不成立。2月28日前反诉原告从来没有发函要求解除合同。2月23日反诉原告发函要求反诉被告在28日支付到23日的违约金，如28日前不付每天千分之二违约金则停水停电。反诉原告随意采取一些停水停电和锁门的过激手段，致使合同无法正常履行，既不利于社会稳定，同时也造成反诉被告三百万以上的直接损失。且23日到28日只有5天，不到14天，而反诉被告在反诉原告处有租赁保证金和物业费保证金共计386518.2元，另外还有装修押金2万元，且已付本月租金，不构成根本性违约。3月7日反诉原告发邮件通知2月28日解除合同，经过反诉被告多次交涉，3月8日又发邮件要求反诉被告缴纳租金，该行为实际撤销了解除合同通知。另反诉原告在3月16日晚7点多再次发邮件要求反诉被告缴纳2018年4月1日至4月30日租金，据此，上述行为足以认定已撤销了解除合同通知，并且反诉被告回函要求恢复供水供电等，遵守合同，继续履行。要求判令驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：嘉里公司与案外人上海某某餐饮有限公司签订合同编号RL092-TA《杭州嘉里中心商场租赁合同》及RL092-C1《杭州嘉里中心商场租赁合同补充协议(一)》，双方约定：由上海某某餐饮有限公司租赁“杭州嘉里中心”【4】幢XXX号单元、租赁面积439.85平方米的房屋用作经营日本料理，租赁期限为自起租日起6个租赁年度。起租日为自交付日起3个月的装修期届满之次日或开业日当天，装修期为2016年7月14日起至2016年10月13日止。两者以先到者为起租日。每月租金的计算分基本租金和营业额租金两种，以两者中较高者为当月租金，前两年基本租金每月93651.4元，营业额租金按每月营业额的9%收取，每月1日支付每月租金，租赁保证金相等于3个月基本租金加物业管理费共计386518.2元，租金、物业管理费和应收款项到期后14天内仍未支付，嘉里公司有权终止合同，或有权经提前通知后采取停水停电等，另有权收取每日千分之二的违约金。上海某某餐饮有限公司应在租赁期届满或本合同提前终止当日或之前返还房屋，自费拆除并移走在该房屋内增设设施设备，若不及时返还并拆除设备的，嘉里公司有权收回并自行或委托第三方拆除，由此产生的费用由上海某某餐饮有限公司承担。在移走或拆除工作完成之前，视为继续占用房屋，嘉里公司有权按照基本租金的三倍收取房屋占用费。2016年4月18日，上海某某餐饮有限公司向嘉里公司支付租赁押金386518.2元。2016年7月14日，嘉里公司将房屋交付给上海某某餐饮有限公司装修。2016年10月10日，嘉里公司、汇隆王鼎公司与案外人上海某某餐饮有限公司签订合同编号RL092-TA-C1的《关于杭州嘉里中心商场租赁合同转让的补充协议》约定，嘉里公司同意上海某某餐饮有限公司自2016年11月1日起将上述合同全部权利义务转让给汇隆王鼎公司。汇隆王鼎公司开始履行合同后，持续发生不及时缴纳租金的情况。2018年2月22日嘉里公司向汇隆王鼎公司发出《通知函》，认为汇隆王鼎公司欠付2018年2月基本租金93651.4元及因逾期支付上述费用产生的违约金3933.36元，要求汇隆王鼎公司于2月27日17时之前付清，如未执行的，将在2018年2月28日上午9时停止该房屋之水、电、气。2018年2月26日汇隆王鼎公司向嘉里公司支付租金93651.4元。2018年2月28日上午9时嘉里公司对汇隆王鼎公司承租房屋停水停电。汇隆王鼎公司数次致函嘉里公司，认为停水停电已造成店里的食材变质，造成公司极大的经济损失与名誉损失，要求恢复供水供电。而嘉里公司复函称系因汇隆王鼎公司开业以来均不准时付租金，在2018年2月22日发通知函催收后仍拒不支付2月租金的滞纳金，故采取停水停电措施。2018年3月6日嘉里公司向汇隆王鼎公司发出《通知书》，提出因汇隆王鼎公司多次未按时支付租金且逾期时间较长，为此多次发函要求整改仍拒不履行，故正式通知汇隆王鼎公司双方的租赁合同于2018年2月28日解除，要求汇隆王鼎公司即日对接退租手续。汇隆王鼎公司认可该通知于2018年3月7日收到。2018年4月30日杭州市下城区市场监督管理局在某某建设管理（上海）有限公司杭州分公司的见证下对租赁场地内留置的餐饮制作用具进行清点并搬离租赁场所。 以上事实，有《杭州嘉里中心商场租赁合同》、租赁保证金转账凭证及收据、租金转账凭证、《关于杭州嘉里中心商场租赁合同转让的补充协议》、《杭州嘉里中心商场租赁合同补充协议(一)》、通知函、邮件为证。 本院认为，嘉里公司与案外人上海某某餐饮有限公司签订的案涉租赁合同系原、被告双方真实意思表示，内容合法有效，上海某某餐饮有限公司将上述合同权利义务转让给汇隆王鼎公司，经过嘉里公司同意，该转让行为依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。根据合同约定，汇隆王鼎公司应于每月1日支付租金，逾期14天内仍未支付，嘉里公司有权终止合同，或有权经提前通知后采取停水停电等，另有权收取每日千分之二的违约金。汇隆王鼎公司逾期14天支付租金的事实清楚，嘉里公司根据合同约定有权行使合同解除权，为此嘉里公司2018年2月22日发出《通知函》，催缴租金及逾期违约金，并告知如未按照要求执行，将在2018年2月28日上午9时停止该房屋之水、电、气。该通知函的内容实质是嘉里公司对附条件下放弃合同解除权的意见表达，但汇隆王鼎公司仍拒绝全部履行，未满足嘉里公司放弃合同解除权的条件。嘉里公司因而在2018年3月6日向汇隆王鼎公司发出的《通知书》中告知解除合同，汇隆王鼎公司确认于2018年3月7日收到该通知书，根据合同法规定，合同应在通知到达时解除，本院依法确认《杭州嘉里中心商场租赁合同》（编号RL092-TA）、《杭州嘉里中心商场租赁合同补充协议（一）》（编号RL092-C1）及补充协议（编号RL092-TA-C1）于2018年3月7日解除。嘉里公司认为合同于2018年2月28日解除的意见不当，本院不予采信。嘉里公司之后向汇隆王鼎公司发出的《通知书》中继续强调了租赁合同已于2018年2月28日解除，汇隆王鼎公司认为嘉里公司继续主张房屋租金，故已经放弃合同解除权的意见理由欠充分，本院不予采信。对于逾期交费导致合同提前解除的违约责任，合同约定原告有权没收被告缴纳的保证金，该保证金的金额相当于三个月基本租金及三个月物业管理费，并不显著过高，本院予以支持。汇隆王鼎公司迟延支付2018年2月租金的事实清楚，嘉里公司有权就此主张逾期违约金，但嘉里公司按照日千分之二主张支付显著过高，本院酌情调整至日万分之三，计算为702元（93651.4×25×万分之三），嘉里公司就之前逾期租金违约金的主张，因未提供充分的事实依据证明确切的逾期时间，本院无法支持。嘉里公司关于撤场垃圾清运费13195.5元的诉讼请求，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。嘉里公司要求汇隆王鼎公司立即注销或转移工商、税务登记及其他登记的诉讼请求，因不属于民事案件处理范围，本院不予支持。汇隆王鼎公司在明知案涉场地已被另行出租使用的情况下，经本院释明仍然坚持继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。汇隆王鼎公司认为嘉里公司无权解除合同，故诉请判令赔偿经营损失的诉讼请求缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认《杭州嘉里中心商场租赁合同》（编号RL092-TA）、《杭州嘉里中心商场租赁合同补充协议（一）》（编号RL092-C1）及《关于杭州嘉里中心商场租赁合同转让的补充协议》（编号RL092-TA-C1）于2018年3月7日解除； 二、原告（反诉被告）杭州汇隆王鼎餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）嘉里置业（杭州）有限公司违约金386518.2元（以交付的等额租赁保证金抵扣）； 三、原告（反诉被告）杭州汇隆王鼎餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）嘉里置业（杭州）有限公司支付2018年2月租金逾期违约金702元； 四、驳回原告（反诉被告）杭州汇隆王鼎餐饮有限公司的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）嘉里置业（杭州）有限公司的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费15600元，由原告（反诉被告）杭州汇隆王鼎餐饮有限公司承担。反诉受理费4325元，由原告（反诉被告）杭州汇隆王鼎餐饮有限公司承担3418元，被告（反诉原告）嘉里置业（杭州）有限公司承担907元。 被告（反诉原告）嘉里置业（杭州）有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费，原告（反诉被告）杭州汇隆王鼎餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  章幼戎 人民陪审员  顾莉新 人民陪审员  杨忠善 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  王 彤