河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初4848号原告（反诉被告，下称原告）：中博慧（北京）商业服务管理有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里128号1层15。统一社会信用代码：91110105MA0067CX5H。法定代表人：倪广峰，职务：经理。委托诉讼代理人：赵宇靖，河南华豫律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：商丘联盟新城置业有限公司，住所地夏邑县商贸陈B座4层。统一社会信用代码：914114000906167568。法定代表人：杨玉森，职务：经理。被告：齐晨辉，男，汉族，1976年2月22日出生，住河南省睢县。两被告委托诉讼代理人：闫素梅、祝豪明（实习），河南华豫律师事务所律师。原告中博慧（北京）商业服务管理有限公司与被告商丘联盟新城置业有限公司、齐晨辉合同纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员高君华独任审理。2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告法定代表人倪广峰及其委托代理人赵宇靖、两被告委托诉讼代理人闫素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金500万元并赔偿原告的实际损失125万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月12日，原、被告双方签订《房产销售协议》，协议约定，由原告负责销售被告商丘联盟新城置业有限公司在夏邑开发建设的联盟新城楼盘。按照该协议约定，原告应在约定期限内，将全部楼盘销售完毕，否则自行回收。合同履行期间，被告不得单方终止或解除合同，也不得自行委托第三方销售楼盘，否则违约方支付守约方违约金500万元。该协议签订后，原告即投入工作，并投入了大量的人力、物力。在合同正常履行期间，被告采取强行措施，收回楼盘的相关资料，干扰原告进行正常的工作，后直接将原告驱离。为此，原告向有关部门申诉、上访。2017年4月份，被告将该楼盘交于第三方销售，2017年6月14日，被告以书面形式通知原告解除协议。原告为履行协议投入了大量的资金，购买交通工具、打院墙、做广告等等，造成上述损失均系被告违约行为所致。原告向被告索赔无果，诉至法院。两被告辩称：1、本案原、被告双方签订的《房产销售协议》为无效协议。原告被夏邑工商行政管理机关认定为擅自在夏邑城从事房地产销售经营活动，属无照经营，并根据《无照经营查处取缔办法》责令其立即停止相关经营活动。原告从被工商行政机关责令停止营业直至退场，没有到夏邑县工商局办理营业执照。2、被告联盟新城公司没有违反《房产销售协议》的约定擅自委托第三方销售的行为，原告不是守约方，而是违约方，无权要求被告承担违约责任。原、被告双方约定在包销期限内，被告联盟新城公司不得委托第三方销售，协议第三条约定的包销期限为被告联盟新城公司取得商品房预售许可证后六个月内。原告在包销期限到来之前，即被工商行政机关责令停止经营活动，原告在合同履行期限届满之前，以自己的行为表明不能履行合同义务，符合合同法规定的法定解除条件，双方合同在约定的包销期限之前已经解除。3、原告前期运营费用，被告联盟新城公司已经全部垫付，原告被工商行政管理机关责令停止营业后，既不按照工商行政管理机关的要求办理营业执照，也不退出场地，迫使被告垫付原告员工工资至8月份，原告未投入费用，即便投入有费用，合同不能履行是原告自身过错造成的，应自行承担。4、第二被告齐晨辉是被告联盟新城公司原法定代表人，不是本案合同当事人，不承担任何合同违约责任。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告商丘联盟新城置业有限公司反诉请求：1、请求依法判令被反诉人支付垫付费用120万元，并赔偿损失10万元整；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年12月12日，反诉人与被反诉人签订《房产销售协议》，双方约定，反诉人将其开发建设的联盟新城项目楼盘委托被反诉人销售，被反诉人负责售楼部的组建和装修及办公家具的配置、广告宣传、车辆配置、促销礼品以及销售人员的工资等，上述被反诉人的前期运营费用由反诉人先行垫付，楼盘销售后逐步在其销售佣金中扣除。协议签订后，反诉人为被反诉人的售楼部支付了租金、被反诉人人员工资、工装、日常开销、车旅费、伙食费、培训费等费用共计120多万元。合同解除后，被反诉人离场时将反诉人出资购买的电脑、床等可搬动之物悉数搬走，非法占有反诉人财物。综上，反诉人与被反诉人签订商品房委托销售合同，被反诉人作为合同主体一方，应以其相应的销售资质及必要的经费，以及相应的专业销售人员履行合同，但被反诉人的销售人员皆是在当地临时招募和临时培训，培训费用和销售人员的工装以及工资、日常开销都由反诉人代为垫付，由于被反诉人被工商行政机关责令停止经营活动，双方合同解除，给反诉人造成重大损失，现反诉人特提出反诉，请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求，维护反诉人的合法权益。经审理查明，2016年12月12日，原告与被告商丘联盟新城置业有限公司签订《房产销售协议》一份，甲方：商丘联盟新城置业有限公司，乙方：中博慧（北京）商业服务管理有限公司，主要内容为：1、甲方将未开始开发建设的位于夏邑班庄路的联盟新城项目委托乙方进行该项目所有楼盘的包销工作。该项目为土地，用途为建房。2、本合同的包销，是指乙方在约定的期限内，作为唯一的包销商，非经乙方同意，甲方不得委托第三方销售，甲方也不得自行销售。如果甲方或乙方擅自单方终止或解除本合同的，则需赔付守约方500万元整。3、包销期限为许可证拿到六个月内，自本合同签订时起至项目正式竣工验收半年，乙方将联盟新城所有房源售馨。7、乙方不能按照本合同的进度完成包销计划的，则自行回购剩余房产作为本合同附件，与本合同具有同等效力。该合同签订后，原告即投入工作，制作夏邑联盟新城前期运营方案、发布招聘信息、制定培训计划，做大量宣传工作。期间，2017年6月12日，夏邑县工商局向原告下发督办《营业执照》通知书，内容为：中博慧（北京）商业服务管理有限公司：你未经工商行政管理机关核准登记颁发营业执照，擅自在夏邑县城从事房地产经营活动，属无照经营。根据《无照经营查处取缔办法》，责令你立即停止相关经营活动，并于2017年6月29日之前到夏邑工商行政管理局办营业执照。2017年6月14日，被告商丘联盟新城置业有限公司向原告发出《终止合同通知书》。2018年1月至9月，被告商丘联盟新城置业有限公司对协议约定销售楼盘分别办出了《商品房销售许可证》。同时查明，原告的《营业执照》显示，其营业期限自2016年6月7日至2036年6月6日，经营范围包括从事房地产经纪业务等。另查明，协议签订时，被告齐晨辉系被告商丘联盟新城置业有限公司的法定代表人；在协议履行期间，被告商丘联盟新城置业有限公司已支付原告相关费用1152465元。本院认为，原告的《营业执照》显示其经营范围包括从事房地产经纪业务，现原告在其经营范围内，以房屋销售经纪人的身份与被告商丘联盟新城置业有限公司在平等、自愿的基础上签订的《房产销售协议》，为被告包销房产，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应共同遵照执行。协议签订后，原告履行合同，进行一系列的销售准备工作，期间，在夏邑县工商局给原告下发的督办日期届满前（即2017年6月29日前），被告于2017年6月14日向原告发出终止合同通知书，被告即通知原告解除合同，且此时被告未办理出预售许可证，尚不能进行房屋销售；按合同第七条约定，即使原告不能按照本合同的进度完成包销计划的，则自行回购剩余房产。综上，被告提出与原告终止合同，构成违约。双方签订的协议约定：“单方终止或解除本合同的，则需赔付守约方500万元整。”现被告向原告解除合同的行为构成违约，原告要求被告按合同约定支付违约金500万元的诉请合法，理由正当，应予支持；原告主张的赔偿损失125万元，证据不足，本院不予支持；被告向原告支付的费用系原告用于该项目宣传、销售等的实际支出，均凭票支付，因被告违约在先，被告要求原告退回该款的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。被告齐晨辉系被告商丘联盟新城置业有限公司的法定代表人，签订合同的行为系职务行为，原告要求该被告承担责任的诉请于法无据，本院不予支持。被告抗辩原告无销售资格，其签订的《房产销售协议》属无效的观点，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告商丘联盟新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中博慧（北京）商业服务管理有限公司违约金500万元。二、驳回原告中博慧（北京）商业服务管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告商丘联盟新城置业有限公司的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28650元，诉讼保全费5000元，原告中博慧（北京）商业服务管理有限公司负担5250元，被告商丘联盟新城置业有限公司负担28400元，反诉费8250元，由被告商丘联盟新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  高君华二〇一九年六月二十六日书记员  杨 茜