上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1372号原告：赵明祺。委托诉讼代理人：周晓凤，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：徐开翟，京衡律师集团上海事务所律师。被告：上海农博实业有限公司。法定代表人：沈福弟，执行董事。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。原告赵明祺与被告上海农博实业有限公司（以下简称农博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告赵明祺及其委托诉讼代理人周晓凤、徐开翟，被告农博公司的委托诉讼代理人赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵明祺向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告各项损失1,600,000元（人民币，下同）；2.本案律师费25,000元由被告承担。审理中，原告撤回要求被告承担律师费的诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实和理由：2001年，原告与某甲中心达成口头协议，约定原告向某甲中心参建某乙公司的商业房。2001年11月1日，原告向某甲中心支付了50,000元预付款（定金）。2002年5月10日，原告与某甲中心签订《参建意向书》，约定：原告参建房屋位于上海市闵行区商业房，建筑面积为180平方米左右，价格为每平方米1,600元，房屋产权归原告所有。付款方式为：1、原告确定参建涉案房屋后，先预付50,000元（2001年11月1日已付）作为定金；2、房屋竣工验收合格后，被告将涉案房屋交付给原告，原告支付房价款200,000元；3、被告办理完涉案房屋房产证，并将房产证交给原告后，双方根据房产证面积再行结算，多退少补。当日，原告向某甲中心支付200,000元，某甲中心将涉案房屋交付给原告。2003年年初，某甲中心与某丙公司共同成立农博公司，即被告。2003年上半年，被告称，涉案房屋土地使用权期限为30年，房屋产权证明只能八间一起办理一个大房产证，无法每一间都办理一个小房产证，要求原告与被告重新签订买卖协议。2003年，被告与原告妻子赵某甲就涉案房屋买卖签订《协议书》。约定：以225,000元的价格（包括农田改性、拆迁费、土地补偿费等）购买涉案房屋及辅助设施30年使用权（2003年6月1日至2033年5月31日)。后原告多次要求被告出具涉案房屋产权证明，被告均以各种理由推脱。2017年5月下旬，被告与当地拆迁部门以涉案房屋被认定为违章建筑的理由将被强制拆除，给原告造成了巨大经济损失。后原告多次与被告协商未果，遂诉至法院。被告农博公司辩称，本案案由是房屋买卖合同纠纷，但根据双方签订的协议是对土地使用权的约定，故双方之间是租赁合同的法律关系，而非买卖合同关系。不同意原告诉请，原告事实理由中称涉案房屋认定为违章建筑，但根据协议书约定，对于国家、市、区政府规划建设需要时，双方均应服从。本院经审理认定事实如下：2001年5月10日，某甲中心（甲方、建设方）与原告赵明祺（乙方、参建方）签订《参建意向书》，约定：甲乙双方在本着平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方参建甲方的商业房事宜。第一条、甲方在纪鹤路138号，建造参建房，土地面积为1,200平方米。第二条、乙方向甲方参建商业房，甲方测定该房屋建筑面积大约180平方米左右。第三条、根据甲方测定的房屋建筑面积，乙方参建该房屋的定价为每平方米1,600元，该房屋总额为288,000元。第四条、乙方参建该房屋的房价款价格，房屋产权归乙方所有，土地使用权30年，时间等手续办好，事后定期结算。第五条、乙方按以下是间如期足额将房价款支付给甲方：①乙方确定该房屋后签订意向，应首期预付定金50,000元（已付），甲方已收到。②该房屋竣工验收合格，甲方付乙方使用，乙方将房价款200,000元（已付）给甲方，等房产证交给乙方后，一并结算。多退少补，合计总额250,000元正。第六条、甲方交付给乙方房屋必须提供生活用水、供电、污水排放设施到位。2004年10月18日，案外人钱某甲、胡某甲、朱某甲、张某甲、杨某甲及赵明祺共同开会，就某甲中心与原告之间的参建意向书改为正式协议书事项进行协商并形成会议备忘录，会议阐明了原意向书不能进行合法操作的原因，处理意见，并为了完善使用权租赁事项必须签订协议书，废除原意向的要求。经协商大致达成下列意向：（一）废除原意向。（二）签订房屋使用协议书，租期仍为30年（20年以后再予确认后10年使用权租赁）。（三）总使用费225,000元正，赵明祺表示同意并经其妻子协商后签约。赵明祺在场但未在会议备忘录上签字。之后，原告赵明祺的妻子赵某甲代赵明祺（乙方）与被告农博公司（甲方）签订《协议书》，约定：一、甲方将某乙公司前的二楼二底房屋（具体位置见附图，经双方签字确认作为本协议附件之一）及房屋辅助设施使用权转让给乙方使用。二、使用年限为30年。起算日为2003年6月1日至2033年5月31日。20年以后，即2022年5月31日之前再予以确认后10年的使用权。三、房屋30年使用价格：225,000元整（包括农田改性、拆迁费、土地补偿费等）。四、付款方式及时限：协议签订时，乙方应全额支付房屋使用费，计225,000元。五、双方的权利义务：1、乙方在使用的范围内开展生产经营活动，享有对该场所及辅助场地设施的使用权，辅助场地的使用，经双方实地测量后绘制场地范围图纸并作本协议的附件。2、甲方协助乙方办理经营活动中所需的相关手续，费用由乙方承担。若因甲方房屋手续不全，而造成乙方不能办理经营活动的相关证照，由甲方承担责任及费用。3、乙方确认甲方现提供房屋范围内生活用水、电、道路、雨污水管道等设施。交付使用后，乙方需增水、增电容，甲方协助办理，费用由乙方承担。4、乙方生产经营活动中所消耗的水、电、通讯等费用应及时付清，如逾期不付的应支付相应的迟纳金，甲方有权解除本协议的履行。5、乙方在使用期间不得擅自改建或拆建，如因装修改变室内布局，需征得甲方的同意，不得影响房屋的整体结构，否则所造成的一切损失由乙方承担。如在使用期间，因房屋建筑质量造成的一切损失，有甲方承担。甲方在乙方使用的使用房南北两面3米之内不得搭建其它房屋及设施。6、在使用期内，使用范围内的房屋、场地及辅助设施，由乙方负责维修，费用由乙方承担。水电费按国家标准予以收取，如需停水、停电、应提前通知乙方，反之造成的损失有甲方承担。7、甲方协调处理周边关系，乙方应接受甲方的行政管理,依法纳税和承担一定的社会义务，如义务献血、救灾、募捐等。8、乙方应认真做好防火、防盗、外来流动人口管理等安全工作，并做好门前窗后及室内的卫生保洁工作，且以资代劳支付保洁费，确保公共绿地、场所的整洁。9、为了保持环境外貌美观整洁，乙方不得将窗户和外墙作任何更收，不准乱贴广告、标语；不允许搭建檐蓬、帐篷，不允许在门前堆东西；违者甲方有权责令其恢复原貌。10、乙方在取得该房屋之使用权后，可依法转租，并于转租成效日告知甲方。11、为了确保乙方的合法经营和使用权，甲方承诺不得将房屋作任何形式的抵押。六、动迁约定：1、在协议期内，如因国家、市、区政府规划建设需要时，甲、乙双方均应服从，届时按征用通知为本协议的截止日，乙方支付的房屋使用费按30年均分，已使用期内归甲方，未使用期内的费用（含息：按银行同期贷款利息）由甲方返回给乙方。2、室内装饰及乙方申请添置的设施的拆迁补偿归乙方所有。3、规划建设需要动迁时，甲方协助协调乙方的搬迁损失费。七、协议终止：1、本协议期满，即行终止，房屋所有权归甲方所有。如双方同意，可协商续订协议。在同等条件下，乙方享有优先签约权。2、协议终止，房屋归甲方所有，设备归乙方。如甲、乙双方不继续合作，乙方于一周内将房屋完整归还甲方，甲方不作任何补偿或转让。审理中，被告确认收取了原告款项225,000元。经双方确认，本案所涉的房屋因系违法建筑，已于2017年5月由相关部门予以拆除。另查明，2018年1月23日，本院受理了赵明祺诉某丁中心房屋买卖合同纠纷案件，其中赵某甲为该案第三人。该案中，赵明祺以与本案相同的事实和理由要求某丁中心赔偿各项损失1,600,000元及相应利息。法院认为，某甲中心与赵明祺就系争房屋签订的意向书，明确约定：“乙方确定该房屋后签订意向”，并约定相应价款也需多退少补，双方于该合同中并未就交易条件完全达成一致意见，该意向书实为预约性质，即约定双方于将来订立相应的契约。后经过赵明祺及多方会商，协商签订本约事宜，而赵某甲代赵明祺与上农博公司签订了《协议书》。虽赵明祺及赵某甲均认为赵某甲系擅自签订该协议书，对此赵明祺不知情也未予认可，但经当事人当庭陈述及查明事实而言，签订该协议书时赵明祺与赵某甲系夫妻关系，在其二人婚姻关系存续期间共同经营管理系争房屋，并将所得之收益用于家庭生活。从会议内容中亦可反映出赵明祺表示要与赵某甲协商，赵明祺与赵某甲自始知晓系争房屋情况，且若如赵明祺陈述其对该协议不予认可，却在此后长达十几年的时间中从未提出异议，显然不符合常理，故法院认为该《协议书》系赵某甲在赵明祺授权后予以签订，赵明祺事后并以其行为履行了该《协议书》，此系赵明祺及农博公司达成之真实意思表示。赵明祺已与农博公司重新达成本约，某丁中心已非合同相对方，并非该案适格的被告，故法院裁定驳回赵明祺的起诉。之后，赵明祺不服一审裁定，提起上诉。上海市第一中级人民法院亦认定在意向书签订之后，赵明祺已与农博公司签订协议书，就系争房屋达成了租赁的合意，农博公司为出租方、赵明祺为承租方。上海市第一中级人民法院于2018年10月29日作出驳回上诉、维持原裁定的终审裁定。上述事实，由原告提供的《参建意向书》、《协议书》、会议备忘录，被告提供的民事裁定书等证据及当事人的陈述予以证实。原告提供的契税完税凭证系案外人的材料，与本案无关联性，本院不予采信。原告提供的其与案外人之间的租赁合同及相关交易明细，被告对真实性及关联性均有异议，本院不予采信。原告提供的档案机读材料与本案缺乏关联性，本院不予采信。原告提供的民事判决书已由上海市第一中级人民法院发回重审，故对该民事判决书本院不予采信。因原告已撤回了律师费的主张，故对律师费发票本院不再采信。原告申请了证人张某乙到庭作证，然张某乙的证言无其他证据予以印证，且证人并未参与原、被告的协商过程，被告对证言亦有异议，故本院对张某乙的证言不予采信。本院认为，原、被告签订的《协议书》所涉的房屋无产权手续，亦无批建手续，故《协议书》无效。原告认为原、被告建立的系房屋买卖合同纠纷，故坚持根据房屋买卖合同主张无效后果。然本院注意到，《协议书》的条款内容，显示的均系房屋租赁合同的权利义务关系。赵明祺称案外人赵某甲擅自签订了《协议书》，其并不知情。然因签订《协议书》之时，赵明祺与赵某甲系夫妻关系，且交付系争房屋之后长达10几年，赵明祺与赵某甲先是共同经营，后又以赵明祺的名义出租给他人使用，故赵明祺提出的其不知情的主张本院不予采信。原告申请了证人出庭作证，表明其曾与相关部门达成过房屋买卖的意向，然即使该事实成立，因其已与被告在2003年签订了《协议书》，变更了相应的权利义务，原、被告之间建立了房屋租赁的事实，故原告要求按照房屋买卖合同的关系向被告主张权利缺乏事实及法律依据，原告主张预期收益损失不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵明祺全部诉讼请求。案件受理费19,425元，由原告赵明祺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  尹 萍人民陪审员  谷元琴二〇一九年六月二十四日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。