河北省廊坊市广阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1003民初4763号原告：禹某。委托诉讼代理人：刘某。被告：河北某房地产开发有限公司。法定代表人：谷某，经理。被告：北京某房地产顾问有限公司。法定代表人：朱某，经理。委托诉讼代理人：李某。原告禹某与被告河北某房地产开发有限公司（以下简称某房地产开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，原告申请追加北京某房地产顾问有限公司（以下简称某房地产顾问公司）为本案共同被告参加诉讼，本院准许。依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告禹某委托诉讼代理人刘某，被告某房地产顾问公司委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。被告某房地产开发公司法定代表人经本院合法（公告）传唤未到庭。本案已审理终结。原告禹某诉称：2017年3月8日，我到被告某房地产开发公司位于河北省廊坊市安次区仇庄乡某村某楼盘销售处，销售人员称该楼盘将于2018年6月份交房，并且“五证”齐全。因我看好当地环境，有购房意向，遂交纳意向金50000.00元。2017年3月25日，我又交纳购房定金50000.00元及意向金10000.00元。2018年3月29日，我与被告某房地产开发公司签订《某商品房购房协议》一份，约定我购买被告所开发某1号楼1单元502室房屋一套，并约定有房屋面积、价款及付款方式等条款。同时交付购房款737230.00元，但至今涉案楼盘也没有开始进行建设，且被告某房地产开发公司根本没有“五证”，不具有预售商品房的资格。现向法院起诉，要求判决确认被告某房地产开发公司与我所签订的《某商品房购房协议》为无效，退还我所交购房款及电商款（意向金）计847230.00元并承担自2017年3月29日始至实际退款之日止的资金占用利息，赔偿损失78万元。被告某房地产顾问公司明知被告某房地产开发公司未取得预售房许可证，不得进行商品房预售，却仍然代理进行销售，其应与被告某房地产开发公司一同承担连带责任。被告某房地产开发公司未答辩。被告某房地产顾问公司辩称：我公司与被告某房地产开发公司签订有《某项目营销代理渠道服务合同》，约定我公司为被告某房地产开发公司所开发的商品房进行电商渠道建设、促进项目客户的聚集。按照双方约定，我公司有权收取“电商款”（或称意向金），且我公司已经履行了销售服务的义务。现被告某房地产开发公司未能取得商品房预售许可证，导致原告无法签订正式商品房买卖合同，责任在被告某房地产开发公司，与我公司无关。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，原告禹某到被告某房地产开发公司位于河北省廊坊市安次区仇庄乡某村某楼盘销售处，因看好当地环境，有购房意向，遂向被告某房地产顾问公司交纳意向金50000.00元。2017年3月25日，原告再次向被告某房地产顾问公司交纳意向金10000.00元，当天向被告某房地产开发公司交纳购房定金50000.00元。2018年3月29日，原告与被告某房地产开发公司签订《某商品房购房协议》一份，约定购买被告所开发某1号楼1单元502室房屋一套，并约定有房屋面积、价款及付款方式等条款。同时交纳购房款737230.00元，但至今涉案楼盘也没有开始进行建设，被告某房地产开发公司也并没有取得商品房预售许可证，不具有预售商品房的资格。二被告2017年1月19日签订《某项目营销代理渠道服务合同》，约定被告某房地产顾问公司为被告某房地产开发公司所开发的商品房进行电商渠道建设、促进项目客户的聚集。按照双方约定，被告某房地产顾问公司有权收取“电商款”（或称意向金）。上述事实有：原告禹某与被告某房地产顾问公司陈述；被告某房地产顾问公司收取原告意向金票据2份；被告某房地产开发公司收取原告购房定金票据1份及收取原告购房款票据1份；原告与被告某房地产开发公司2017年3月29日所签《某商品房购房协议》1份；二被告2017年1月19日所签《某项目营销代理渠道服务合同》1份可证。本院认为：我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，合同无效。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案被告某房地产开发公司与原告禹某签订《某商品房购房协议》，向原告出售商品房，但其并未取得商品房预售许可证，违反我国法律、行政法规的强制性规定，其不得预售商品房，故前述《某商品房购房协议》为无效。我国《合同法》同时规定合同无效后，因该合同所取得的财产应当返还，有过错的一方并应赔偿对方因此所受到的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的。”故被告某房地产开发公司应退还所收取原告购房定金及购房款，同时应承担原告资金占用利息。原告并依法可以向被告某房地产开发公司主张不超过已付购房款一倍的赔偿，现原告只主张要求赔偿78万元，不违反法律规定，本院支持。关于被告某房地产顾问公司收取原告意向金（或称电商款），确实系依据与被告某房地产开发公司所签订《某项目营销代理渠道服务合同》而为，但该合同系二被告之间所签订，只能约束二被告，对原告并无效力，原告交纳意向金的本意，是为了能够签订《某商品房购房协议》，最终取得所购商品房。现因被告某房地产开发公司并没有取得商品房预售许可证，无法销售商品房，且涉案楼盘根本就没有真正开工建设，原告的合同目的无法实现。被告某房地产顾问公司收取原告意向金已失去依据，没有合理性，其应退还，并应承担资金占用利息。但对于被告某房地产开发公司违法预售商品房，被告某房地产顾问公司不应对此承担责任。二被告之间的问题与本案无关，应另行解决。综上，原告禹某要求确认被告某房地产开发公司与其所签《某商品房购房协议》为无效；要求退还购房款及承担资金占用利息；进行赔偿；要求被告某房地产顾问公司退还所收意向金及承担资金占用利息的诉讼证据充分，请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项之规定，判决如下：一、被告河北某房地产开发有限公司与原告禹某所签《某商品房购房协议》为无效；二、被告河北某房地产开发有限公司退还原告禹某所交购房款787230.00元，并承担资金占用利息损失（自2017年3月30日始至本判决履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告河北某房地产开发有限公司向原告禹某支付赔偿款78万元；四、被告北京某房地产顾问有限公司退还原告禹某所交意向金60000.00元，并承担资金占用利息损失（自2017年3月26日始至本判决履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。以上判决条款第二、三、四项在本判决生效后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19460.00元，诉讼保全费5000.00元，计24460.00元，由被告河北某房地产开发有限公司负担。在本判决生效后七日内交纳。公告费由被告河北某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  金百印人民陪审员  尤爱青人民陪审员  翟向英二〇一九年三月十六日书 记 员  刘继兴