内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初308号 原告（反诉被告）:康巴什区金信翰林苑业主委员会。 负责人:张某1。 委托诉讼代理人：田某，内蒙古义盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦某，内蒙古义盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人:杨某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某2，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔺某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告康巴什区金信翰林苑业主委员会（以下简称金信翰林苑业委会）与被告鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司（以下简称大林物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭。2019年4月9日，大林物业公司提起反诉。本院公开开庭进行了合并审理。原告金信翰林苑业委会的委托诉讼代理人田某、秦某及被告大林物业公司的委托诉讼代理人张某2、蔺某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金信翰林苑业委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除2017年8月25日签订的《物业服务委托合同》；2.判令被告搬离金信翰林苑小区物业用房；3.判令被告退还原告基站租赁费55000元；4.判令被告赔偿40980元；5.本案案件受理费等相关费用由被告承担。事实和理由：2017年8月25日，原告金信翰林苑业委会与被告大林物业公司签订的《物业服务委托合同》。在服务期内由于大林物业公司未按照约定履行相应的管理服务工作，且服务条款未能兑现，存在不作为的情况，给原告小区业主造成诸多不便，屡遭投诉，原告多次与被告协商要求整改，并要求住建局、物管办、街道办等相关机构进行协调，但被告一直未付出任何实际行动，小区物业状况每况愈下，对此，原告做了一次满意度调查，小区共有业主748户125000平米，服务满意度调查的结果决定大林物业公司2019年度是否聘用期为本小区业主继续服务，调查采取业委会成员实地入户走访，业主自主静态签字确认等程序，共计调查了528户，其中479户（68057.38平米）对大林物业服务很不满意同意解聘，34户同意其在改进的情况下留用，15户弃权。后原告按照业主要求与被告解除《物业服务委托合同》并赔偿履行合同期间造成的损失及退还代原告收取的基站租赁费，但被告仍然以种种借口理由推脱拒绝搬离物业用房并不予赔偿，现诉至人民法院。 被告（反诉原告）大林物业公司辩称，1、关于物业合同，双方自签订《物业合同》以来，大林物业公司始终严格按照合同约定的物业服务标准履行义务，没有违约情形，原告在诉状中陈述的事实和理由无事实依据；《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（三）项、《国务院物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条规定，选聘或解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告的诉讼请求事项，即请求法院判决解聘物业服务合同，即解聘物业服务企业应属于上述法律、法规规定的重大事项之一，依法应由业主大会或者业主代表大会集体讨论并出具业主大会会议决议等证据，原告未经业主大会或业主代表大会决议就直接提起诉讼不符合法律规定，且原告提供的《征求意见表》存在不真实等情况，且《征求意见表》之前，原告并未召开业主大会，《征求意见表》违反了〈住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知〉第三十九条并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告的程序性规定，为应此请求法院依法驳回。2、关于原告主张退还55000元基站费问题，大林物业公司已经按照《物业服务委托合同》将该款作为补充专项维修资金，分摊到户，因此不存在退还该款的问题。3、关于赔偿问题，大林物业公司作为物业公司，一直在不断维修、检修、修理小区的破损墙面、小区的把手环、闭门器等，根本不存在故意破损的问题，被告反而投入了大量的费用维修设备，根本不存在故意破损的问题。 被告（反诉原告）大林物业公司向本院提出如下反诉请求：1.判令被反诉人给付反诉人保证金88000元；2.判令被反诉人给付反诉人垫付费用等合计179676元；3.判令诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年8月25日反诉人大林物业公司与被反诉人康巴什金信翰林苑业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定服务期限从2017年9月1日起至2020年9月1日止。反诉原告在服务期间为小区垫付维修费及设备费等各项费用共179676元。服务期间反诉业主委员张贴通知，制造两个物业公司阻扰大林物业公司正常收缴物业费，严重影响了企业的正常经营。为维护反诉人的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至人民法院，请求人民法院依法判决。 原告（反诉被告）金信翰林苑业委会针对大林物业公司的反诉请求，作出如下答辩：1.反诉被告金信翰林苑业委会不应对反诉原告大林物业公司承担责任；2.反诉原告大林物业公司承担责任所垫付费用未经反诉被告同意且花费项目数额等均不符合合同约定，故不应当有反诉被告承担；3.业主委员会是代表全体业主行使权利的群体，可以理解为全体业主委托业委会代为行使权利，反诉原告现要求业主委员会退还收取的保证金，明显主体不适格理应驳回。 金信翰林苑业委会针对本诉提供的证据及大林物业公司的质证情况： 第一组证据：《物业服务委托合同》、《会议记录表》、《物业解聘告知书》、《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求意见表》、《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求意见报告公示》各一份。拟证明：1、2017年8月25日，金信翰林苑业委会与大林物业公司签订了《物业服务合同》一份，物业服务期限从2017年9月1日至2020年9月1日（期限为3年）共为748户业主125000平方米（包括公共部分非建筑面积）提供服务；2、2018年9月期间金信翰林苑业主委员会召开业委会会议，走访小区528户业主，填写了《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求意见表》，其中479户（占地面积约68057.38平米）对大林物业服务很不满意同意解聘，34户同意其在整改的情况下留用，15户弃权；3、金信翰林苑业委会向大林物业公司下达了《物业解聘告知书》，且该情况符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”的规定。大林物业公司质证意见为：一、对于《物业服务委托合同》及《会议记录表》的真实性认可。二、对《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求意见表》的真实性不认可，在征求过程中，业委会要求和物业公司解除合同，以此目的发放的征求意见表带有倾向性，不具有公平公正性，理由：1、对《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求征求意见表》的真实性不予认可，经过抽查发现下列问题，例如：（1）业主：李文刚、杨银花、丁祥、陈志国、李艳霞、单世平、苏玉祥、刘文学、乔志钢、刘硕浩、刘淑琼、梁建飞等人的签字都相同；（2）十年前已经将房屋出售的业主张宏，在满意度调查中还存在，业委会调查这户业主是10号楼501室的张洪，现在在该房屋里居住的是熊泽；（3）另外有11户业主不在小区内租住，房屋一直对外出租，但是在该表中填写不满意，通过对租户了解，大多数租户都已经物业费交给业主；（4）业主委员会未提供证据证实业主姓名栏签名的人员系该小区业主，且无证据证实业主意见是相对人员填写；2、《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求征求意见表》不符合相关法律的规定，征求意见调查表调查之前及调查均未在小区做过相关公告，且有业主委员会单方面做出，存在极大的误导性、欺骗性、暗示性。金信翰林苑业委会和社区共同进行满意度调查的旗号，一边以诱惑广大业主不缴费为诱饵，一边制造所谓的满意度调查。因此说金信翰林苑业委会所谓的调查表严重违法了相关法律的关于征求意见表的程序性规定，严重体现不客观、公平、公正。3、《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求征求意见表》与是否解聘大林物业公司无关，因为不真实的、违法的满意度调查表不能反映广大业主的真实意见。三、对于《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求意见报告公示》的真实性认可，但对其是否进行过张贴大林物业公司不清楚。四、对于《物业解聘告知书》的真实性认可，但金信翰林苑业委会与大林物业公司后续达成补充协议已经推翻了解聘告知书，该解聘告知书已经无效。 第二组证据：《业主委员会会员分工公示》及《业主委员会备案证明》各一份。拟证明：2018年2月11日，金信翰林苑业委会负责人及成员更换情况。大林物业公司质证意见为：对《业主委员会备案证明》的真实性认可，但对《业委会分工公示》的组成成员有异议，理由：贾政荣没有相关业主资格，其居住其儿子的房屋，并非本小区的业主；贾政荣拖欠2015年至2018年四年的物业费，故其组成人员不合法。《内蒙古自治区物业管理条例》第29条规定，因物业转让、灭失等原因不再是业主，另有业委会成员违反了《内蒙古自治区物业管理条例》第31条三项规定。 第三组证据：《委托书》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《鄂尔多斯铁塔公司2018年鄂尔多斯康巴什金信翰林苑楼顶基站租赁合同》各一份。拟证明：1、2017年12月1日鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司委托贾艳婷与中国铁塔股份有限公司鄂尔多斯市分公司（以下简称铁塔公司）签订了2份基站租赁合同；2、铁塔公司于2018年1月15日、2018年1月16日向贾艳婷分别两次打款27500元，共计55000元。该两笔租赁费应当由金信翰林苑小区全体业主所有，鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司无权收取，应当向金信翰林苑业委会退还。大林物业公司质证意见为：对该组证据的真实性及对打款55000元是事实均认可，但对证明的问题不认可，理由：基站产地的费用为小区共用设施所得收益，根据原大林物业公司签订的《物业服务委托合同》第十四条第一项规定，大林物业公司已将给费用用于补充专项维修资金，因此不存在返还的问题。 第四组证据：《金信翰林苑大林物业工作整改计划》、《金信翰林苑物业服务条款内基础设施破坏清单》、《损害报价清单》、照片、整改通知单各一份。拟证明：1、大林物业公司在服务期内未对应当维修的设施进行维护，部分设施在被告履行合同期内发生损坏，经金信翰林苑业委会统计，大林物业公司应赔偿原告40980元。大林物业公司质证意见为：对《金信翰林苑大林物业工作整改计划》的真实性认可、对该组证据中其他证据的真实性不予认可，因为大林物业公司并未破坏金信翰林苑小区基础设施，因此不存在赔偿和报价的问题。大林物业公司按照原告的整改计划已做相应整改。其余未整改部分是因为：第一、部分计划整改；第二、因为业主委员会的影响，业主委员会不断张贴通知、不断在微信群中要求不让交纳物业费，这在某种程度上影响了整改的进度。2、照片的拍摄日期及拍摄时间无法确定，故对其真实性无法确定。3、第一、二页整改通知单的内容大林物业公司已整改，第三、四页是复印件，对真实性无法核实。 第五组证据：2018年9月3日、2018年9月4日通知各一份。拟证明：业委会在入户走访调查及解聘通知发布前已张贴通知，对全体业主进行过告知。被告（反诉原告）大林物业公司质证意见为：与被告公司所举第六组证据第一份结合发表意见，通知中显示“近期业委会会同社区、居委会对大林物业在小区一年来的服务状况征求小区广大业主的意见，对大林物业服务状况、服务单位进行满意度调查”，而实际上，仅有业委会进行，因此，该份满意度调查存在欺骗性，是假借社区、居委会名义进行的。同日，金信翰林苑业委会发布通知“建议业主在物业公司整改前不要交纳物业费证明满意度调查表在调查前就存在诱导性，满意度调查不真实。 第六组证据：微信聊天记录及照片。拟证明：大林物业公司未尽到服务义务，服务不到位，如未曾更换部分单元门、未曾更换坏损的小区门，小区业主在群里进行过投诉。大林公司单项维修材料与维修人工费用合计超过1000元以上的，大林公司可上报业委会，业委会核实资金后进行处理。被告（反诉原告）大林物业公司质证意见为：物业公司的服务不尽如人意难以避免， 但不能以此否定物业公司整体服务。 大林物业公司针对本诉提供的证据及金信翰林苑业委会的质证情况： 第一组证据：服务内容和照片、服务人员岗位职责及签到记录。拟证明：2017年9月1日起至今，大林物业公司严格按照物业服务合同进行服务，履行相应的管理服务工作。具体工作由专门聘请绿化专家对小区绿化进行指导，对小区进行除草作业、对绿化进行浇水作业、修剪绿化、补栽补种；更换电梯钢木、电梯变频器、检修电梯，更换和维修防盗门；补修破损路面；及时抢修自来水主管道、疏通、更换污水主管道、焊接地下车库抽水铁管、维修管道井漏水、维修供热管道；固定宣传栏广告牌位置；春节亮化张贴对联；入户更换下水软管、入户疏通污水管道；清扫积雪；维修楼宇对讲；更换地库顶钢化玻璃；清理整顿小区楼体内电线网线等。金信翰林苑业委会质证意见为：对服务内容和照片、服务人员岗位职责及签到记录的真实性、关联性均不认可。理由是：证据均为大林物业公司单方制作，不能客观的反应待证事实，对真实性存疑。且大林物业公司未按照合同确定履行义务，造成小区环境差等诸多问题，经居委会、住建部等多方处理调解无果，在征得小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，解除该物业服务合同，故大林物业公司所证内容与事实不符。 第二组证据：电梯故障联系函、电梯报修单、电梯日常维护保养合同。拟证明：物业公司及时联系电梯维保公司对电梯需要更换配件的及时要求维保公司更换，电梯维保公司对电梯每半个月进行一次常规的维护保养,平时出现问题也及时维护。金信翰林苑业委会质证意见为：理由与证据一质证意见一致。 第三组证据：业主来电来访记录、工程维修派工单。拟证明：小区业主发现电器管道等故障给物业公司打电话，物业公司及时派出维修工入户对家中管道、电线电路、阀门开关、水电等出现问题，物业公司及时安排工人进行维修、维护。金信翰林苑业委会质证意见为：对该组证据的真实性及证明问题均不认可。理由：该组证据均系大林物业公司单方制作，不能反映其已经尽到义务，且该组证据稀少，恰好证明大林物业公司未对金信翰林苑小区700多户业主尽到应有义务。 第四组证据：保安交接班记录表、保洁巡查记录、车辆登记表、保安巡查记录表、工资发放表、打卡记录各一份。拟证明：物业公司各项管理制度完善，公司工作人员都能够各尽其责，按照物业管理合同提供相应服务。金信翰林苑业委会质证意见为：理由与第三组证据质证意见一致。 第五组证据：满意度调查表共495页。拟证明：业主对物业公司各项服务情况的反馈，调查情况总体评价基本满意。金信翰林苑业委会质证意见为：对该组证据的真实性及证明问题均不认可，理由：该组证据为大林物业公司单方制作，不具有客观性，真实性存疑，且表中有很多内容均为基本满意与不满意，与其想要证明的问题相冲突，不能对“过半数同意解除合同”进行抗辩。 第六组证据：业委会张贴的公示内容，具体为：2018年9月通知二份、2018年12月7日作出的授权委托、2018年10月19日作出的物业解聘告知书、鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度入户调查及业主大会征求意见报告、2019年1月5日业委会紧急通知、2019年2月24日作出的鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度入户调查及业主大会征求意见结果的决定、向法院起诉解聘物业合同的公示、2018年6月作出的公告各一份；业主委员会在业主微信群中发的信息截图一份。拟证明：业主委员会超越职能范围工作，严重干扰了物业公司的正常运营，物业公司因为业主委员会的干扰收费下降，一直在亏损运营。金信翰林苑业委会所举解聘告知书及征求意见表的制作时间为同一天，程序违法。金信翰林苑业委会质证意见为：微信截屏、授权委托书系复印件，对真实性不认可，对其余原件证据的真实性认可，对证明问题不认可，理由：1.业主委员会解聘物业公司程序符合法律规定，且征得过半数业主同意，物业公司在接到解除通知后，拒不搬离，也不向法院提起诉讼，已给小区业主造成严重损失，应对金信翰林苑业委会诉求中损失予以赔偿；2.业委会未对物业公司造成任何损害，大林物业公司所述收费下降、一直亏损，与本案无关。 第七组证据：发票、销货清单、鄂尔多斯银行电子银行业务凭证、垃圾清运车数量确认表、发货明细单各一份。拟证明：物业公司按照服务合同对小区进行管理及服务过程中所产生的日常开支费用，物业公司投入大量资金进入日常维护。金信翰林苑业委会质证意见为：对该组证据的真实性及证明问题均不认可，理由：该组证据中很多都是购买基础物业服务设备的发票，金信翰林苑业委会认为说明大林物业公司缺乏物业服务能力，未能按照物业服务合同约定履行义务，该组证据不能证明其所要证明的问题。 第八组证据：《物业服务委托合同》一份。拟证明：大林物业有限公司合法进入金信翰林苑小区进行服务，金信翰林苑业主委员会与大林物业公司签订了物业服务委托合同书，服务期限为期三年，合同中约定物业费、共有部位、共用设施收益及分配、物业共用部位明细及维修责任等。金信翰林苑业委会质证意见为：对该组证据的真实性认可与证明问题均认可。 第九组证据：会议记录簿、业委会紧急通知各一份。拟证明：金信翰林苑业委会与大林物业公司、晨邦物业公司、滨河街道办事处于2019年1月5日达成了新的协议：大林物业公司有条件退出金信翰林苑小区。金信翰林苑业委会质证意见为：对会议记录的真实性待法院查明，该会议记录并非协议，仅记录商讨事项及参会人员，不具有法律约束力，之后也未签署任何书面正式协议，故该组证据无法证明大林物业公司所要证明的问题。 第十组证据：2019年5月27日物业服务合同解除协议一份。拟证明：金信翰林苑业委会及大林物业公司于2017年9月1日签订了服务期从2017年9月1日至2020年9月1日止的《物业服务委托合同》在2019年5月31日自动解除的事实。金信翰林苑业委会质证意见为：针对该组证据的真实性及证明的问题均认可，并该协议第二条第三款约定，除物业保证金及小区公共部位收益金以外本案本诉及反诉的其他诉求均经过本协议调解解决完毕。 大林物业公司针对反诉提供的证据及金信翰林苑业委会的质证情况： 第一组证据：收据、银行结算业务申请书、发票、销货清单、非税收入一般缴款书、车辆识别制作安装协议书、测绘图纸、乌海银行结算业务付款通知、中国银行支付系统专用凭证各一份。拟证明：依据物业公司服务合同，大林物业为小区垫付维修费、设备费、测绘费等各项费用。大林物业公司为完善小区设施、方便业主出行、增加业主安全而垫付的资金，共计179676元。大林物业给业委会支付保证金100000元。金信翰林苑业委会质证意见为：1.对100000元保证金不认可，理由：本届业委会未收到任何保证金，仅收到退还大林物业18000元的票据一张，该保证金不应由现业委会人员承担；2.对票据的真实性不认可，理由：上届业委会移交的是18000元的票据，故对12000元的票据不认可；3.对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由：按照合同约定，大林物业公司必须花费的项目为材料费、人工费，合计在1000元以上的维修内容由物业企业提供相关材料及数据，上报业委会登记并签字确认，而大林物业公司提交的费用票据大多为1000元以下，且花费并非用于单项维修的材料及人工费，很多为非正规票据，花费时间也多为2018年3月1日后，并且自2018年3月1日金信翰林苑业委会更换负责人为张某1后，大林物业公司无任何花费向大林物业公司上报，之前业主委员会也未移交任何超额上报材料，均无签字确认。现大林物业公司提起反诉要求金信翰林苑业主委员会承担责任无任何依据。 第二组证据：招标文件一份。拟证明：金信翰林苑业主委员会未与大林物业公司正式解除物业合同前就通过采购与招标网发布招标公告，晨邦物业公司中标，造成两个物业公司服务于一个小区的事实，证明业委会违约。金信翰林苑业委会质证意见为：该证据是复印件，对真实性和证明问题均不认可，理由：该证据未显示中标企业，对大林物业公司未构成实际违约。 第三组证据：证人宋某1的证言。1.大林物业招标投标程序合法，证人宋某1作为当时的业委会主任参与了招投标；2.当时合同内容中约定了“1000元以内的费用由物业公司承担，1000元以上的花费由业物业公司先行垫付、后由业主委员会支付物业公司，大林物业在2018年3月份新业委会选举之前，更换单元门、路灯、变频器等约十大几万。按照约定，物业公司1000元以上的花费也都进行过上报登记，并进行过书面签字确认，该证据在大林物业公司处，花费预算证人宋某1签过字，但具体花费结算证人宋某1未曾签字。业委会资金来源为两共基金、联通、移动铁塔公司租金等。大林物业公司质证意见为：证人证言属实，能够证明大林物业公司服务受到了业主肯定，垫付的资金是经过当时的业委会同意并按照程序使用的。金信翰林苑业委会质证意见为：证人所述任职期届满时间为2017年9月，大林物业公司提交所有票据均在证人任期届满后，证人无法证明其所要证明的问题，且所述证言前后矛盾，对合同基本约定不清楚，所称的其大林物业公司垫付费用”均不由业委会及全体业主承担。 金信翰林苑业委会针对反诉未提供证据。 本院依职权从鄂尔多斯市康巴什区住房和城乡建设局调取了金信翰林苑本届和上一届《业主委员会备案证明存根》及《业主委员会备案登记表》。金信翰林苑业委会及大林物业公司对该证据发表质证意见称，对上述证据认可。 本院对金信翰林苑业委会与大林物业公司双方在本诉中提交的证据认证意见如下： 针对金信翰林苑业委会提交的证据：大林物业公司对证据一组中的《物业服务委托合同》的真实性认可，本院对其予以确认；将《会议记录表》、《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求意见报告公示》、《物业解聘告知书》、《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求意见表》结合大林物业公司提供的证据综合认定。大林物业公司对证据二组中的《业主委员会备案证明》的真实性认可，故本院对其予以确认；对《业主委员会会员分工公示》的组成成员有异议，但大林物业公司对此未提供相反证据予以佐证，故本院对其予以确认。大林物业公司对证据三组的真实性认可，故本院对其予以确认。大林物业公司对证据四组中的对《金信翰林苑大林物业工作整改计划》的真实性认可，大林物业公司对整改通知单的第一、二页内容进行了整改，故本院对上述证据的真实性予以确认；证据四中的《金信翰林苑物业服务条款内基础设施破坏清单》、《损害报价清单》，因系金信翰林苑业委会自行制作，且大林物业公司不认可，亦无其他证据予以佐证其待证事实，故本院对上述证据不予确认；对照片及整改通知单的第三、四页的真实性无法核实，故本院对上述证据不予确认。大林物业公司对金信翰林苑业委会按照证据五组进行告知认可，故本院对上述证据的真实予以确认。第六组证据结合大林物业公司提供的证据综合认定。 针对大林物业公司提交的证据：关于第一、二、三、四、五组证据，因系大林物业公司自行制作，且金信翰林苑业委会不认可，亦无其他证据予以佐证其待证事实，故本院对上述证据不予确认。关于第十组证据，系金信翰林苑业委会与大林物业公司签订的《物业服务合同解除协议》，该协议对双方有争议的事项进行了约定，双方对该协议的真实性和合法性予以认可，故本院对该证据予以确认。关于第六组证据中的业委会张贴公示内容的2018年9月3日有关不要交纳物业费、停车费等内容的通知、2018年10月19日作出的物业解聘告知书、鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度入户调查及业主大会征求意见报告、2019年1月5日业委会紧急通知、2019年2月24日作出的鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度入户调查及业主大会征求意见结果的决定、法院起诉解聘物业合同的公示、2018年6月作出的公告，本院结合证据十进行分析认定，因《物业服务合同解除协议》已经解除《物业服务委托合同》，并故本院对上述证据不予确认；对2018年12月7日作出的的授权委托及业主委员会在业主微信群中发的信息截图金信翰林苑业委会不认可，因该证据为复印件，对真实性无法核实，故本院对其不予确认；2018年9月3日有关中乾物业公司的通知，与本案无关，故本院对该证据不予确认。关于第七组证据，本院结合证据十在大林物业公司的反诉证据一中一并进行分析认定。金信翰林苑业委会对第八组证据认可，故本院对其予以确认。第九组证据，因该组证据的内容未实际履行，与本案无关联性，故本院对其不予确认。金信翰林苑业委会提供的证据一中的《会议记录表》、《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求意见报告公示》、《物业解聘告知书》、《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求意见表》及第六组证据，因金信翰林苑业委会及大林物业公司签订的《物业服务合同解除协议》已经解除《物业服务委托合同》，故本院对上述证据不予确认。 本院对大林物业公司在反诉中提交的证据认证意见如下：证据一，结合大林物业公司在本诉中提供的证据进行分析认定，该两组证据中大林物业公司提供了1000元以上的的支出，但1000元以上的支出有无报备在金信翰林苑业委会未提供相关证据，且金信翰林苑与大林物业公司签订的《物业服务合同解除协议》已做明确约定，并已实际履行，同时由新入住金信翰林苑小区的物业公司对大林物业公司的投入已经进行了补偿，故本院对上述证据不做确认。证据二系复印件，且与本案无关联性，故本院不予确认。证据三，证人宋某2的证言在《物业服务合同解除协议》中已做确认，故本院对其不予确认。 对本院依职权从鄂尔多斯市康巴什区住房和城乡建设局调取了金信翰林苑本届和上一届《业主委员会备案证明存根》及《业主委员会备案登记表》，因金信翰林苑业委会及大林物业公司均认可，且与本案有关联性，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月25日，金信翰林苑业委会（甲方）与大林物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定大林物业公司入驻金信翰林苑小区进行物业服务，服务期限从2017年9月1日起至至2020年9月1日止。该合同第十三条约定“大林物业公司经营归业主所有的共用部位、公用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并每年向金信翰林苑业委会公布收益情况，接受金信翰林苑业委会监督。详细约定需在金信翰林苑业委会与大林物业公司双方另行签订的协议中予以明确”。第十四条约定“大林物业公司经营归业主所有的共用部位、公用设施设备所得收益归业主所有，可按下列第5种方式使用：1.补充专项维修资金，分摊到户；2.抵减下一年度物业服务费，分摊到户；3.业主大会表决；4.用于业主委员会办公经费；5.可以用于上述1、4项支出”。第十五条中约定“金信翰林苑业委会有权组织物业服务满意度调查；在大林物业公司办理入住7日前，提供符合办公要求的物业服务用房，配套公共建筑面积约895平方米，位置为本小区配套公建内”。第十六条第9款约定“至签订合同3个工作日内大林物业公司汇入金信翰林苑业委会账户壹拾万元合同履约保证金”。第二十二条约定“本合同终止后，大林物业公司应当在10日内向金信翰林苑业委会移交物业用房、业主档案资料、各类图纸等物业相关资料。若大林物业公司不按时移交物业相关资料时，由物业主管部门按相关规定处罚”。合同附件三、附件四第二条约定“1、单项维修的材料和人工费用合计在1000元以下维修内容由物业企业承担，需要报业主委员会登记并签字确认后公司备存；2、单项维修的材料和人工费用合计在1000元以上的维修内容由物业企业提供相关资料及数据（主要包括：维修内容的基本情况说明，预算、物业公司的有关建议等），上报到业主委员会登记并签字确认，由业主委员会提出解决方案并落实资金来源后由物业公司具体实施”。 另查明，金信翰林苑业委会与大林物业公司于2019年5月27日签订了《物业服务合同解除协议》，协议第一条约定双方签订的《物业服务委托合同》于2019年5月31日自动解除；第二条约定“物业保证金和小区公共部位收益金以法院判决为准；除本协议约定的款项外，金信翰林苑业委会除物业保证金外不再承担任何费用”。第三条约定“本协议签订生效后五日内，大林物业公司应向金信翰林苑业委会或其指定的第三方交接完毕并撤出金信翰林苑小区；大林物业公司应将金信翰林苑业委会无偿提供的物业管理用房同时退还金信翰林苑业委会”。第五条约定“本协议自双方签字盖章，金信翰林苑业委会的新物业公司支付给大林物业公司70000元，此协议生效”。 又查明，大林物业公司2017年9月7日向金信翰林苑业委会交了100000元履约保证金，该款中金信翰林苑业委会于2017年12月17日向大林物业公司退还了12000元，剩余88000元未退还。金信翰林苑业委会与大林物业公司签订《物业服务合同解除协议》后，金信翰林苑业委会与大林物业公司签订的《物业服务委托合同》于2019年5月31日通过协商解除，大林物业公司于2019年6月3日从金信翰林苑小区撤出，且已经由通惠物业公司入驻该小区，但大林物业公司还在占用金信翰林苑小区物业用房一间。通惠物业公司向大林物业公司支付了70000元，该70000元中包括大林物业公司对办公室装潢及办公设备进行的投资、消防设备、车辆识别系统、安装摄像头、门禁系统和更换防盗门等进行的投资。2017年11月1日大林物业公司向铁塔公司出具委托书委托其公司员工贾艳婷收取关于金信翰林苑小区电机房内2处通信基站租赁费，2017年12月1日贾艳婷与铁塔公司分别签订了两份、《鄂尔多斯铁塔公司2018年鄂尔多斯康巴什金信翰林苑楼顶基站租赁合同》，贾艳婷代大林物业公司于2018年1月15日、2018年1月16日分别收取了铁塔公司的基站租赁费27500元，共计55000元。 本院认为，原告（反诉被告）金信翰林苑业委会与被告（反诉原告）大林物业公司签订的《物业服务委托合同》与《物业服务合同解除协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属有效合同。关于金信翰林苑业委会在本诉中请求解除《物业服务委托合同》的诉讼主张，因本案在审理过程中，双方将签订的《物业服务委托合同》已经协议解除，故本院对此予以确认。双方应按照《物业服务合同解除协议》约定的内容履行各自的义务，双方在该协议中对返还保证金事项及基站租赁费问题未做处理。关于金信翰林苑业委会在本诉中的基站租赁费的诉讼请求，大林物业公司与铁塔公司之间签订了基站租赁合同，并由其收取了租赁费。根据《物业服务委托合同》第十三条约定的性质来看，基站租赁费属于公用设施收益，大林物业公司称基站租赁费已经用在小区的投资使用，但是针对其抗辩未向本院提供证据，且该收益属于小区全体业主所有，故本院对金信翰林苑业委会要求大林物业公司退还基站租赁费的诉讼请求予以支持。关于金信翰林苑业委会在本诉中的大林物业公司搬离物业用房的诉讼请求，《物业服务委托合同》解除后大林物业公司于2019年6月3日从金信翰林苑小区已经撤离，且双方在2019年5月13日签订的《物业服务合同解除协议》第三条中明确约定“大林物业公司应将金信翰林苑业委会无偿提供的物业管理用房同时退还金信翰林苑业委会”，但大林物业公司至今仍在占用金信翰林苑小区物业用房一间，属于大林物业公司违约，故本院对金信翰林苑业委会要求大林物业公司搬离该小区物业用房的诉讼请求予以支持。关于金信翰林苑业委会在本诉中请求大林物业公司支付赔偿的诉讼主张，因其未提供有效证据证明其主张，故本院对其请求不予支持。关于大林物业公司在反诉中的保证金请求，金信翰林苑业委会向大林物业公司收取了保证金100000元，后退还了12000元，且合同解除后尚未退还剩余88000元，对此金信翰林苑业委会称，业委会已经更换成员，本届业委会不应对上届业委会收取的保证金承担责任的抗辩不能对抗大林物业公司的主张，故本院对大林物业公司主张的保证金88000元予以支持。关于大林物业公司在反诉中的垫付费用的诉讼请求，金信翰林苑业委会与大林物业公司在《物业服务合同解除协议》中协商新入驻金信翰林苑小区的通惠公司已经向其进行了补偿，并由大林物业公司承认金信翰林苑业委会除了保证金外不再承担任何费用，故本院对此主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）康巴什区金信翰林苑业主委员会与被告（反诉原告）鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司签订的《物业服务委托合同》于2019年5月31日解除； 二、被告（反诉原告）鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内搬离占有的原告（反诉被告）康巴什区金信翰林苑业主委员会物业用房； 三、被告（反诉原告）鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）康巴什区金信翰林苑业主委员会退还基站租赁费55000元； 四、原告（反诉被告）康巴什区金信翰林苑业主委员会于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司履约保证金88000元； 五、驳回原告（反诉被告）康巴什区金信翰林苑业主委员会的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2200元，由鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司负担1175元，康巴什区金信翰林苑业主委员会负担1025元；反诉案件受理费2657.5元，由康巴什区金信翰林苑业主委员会负担1000元，鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司负担1657.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长 林    慧 审 判 员 赛罕德力格尔 人民陪审员 李  胜  清 二〇一九年九月十日 书 记 员 严  秋  艳 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨害； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。