上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5819号原告：上海永标投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：董瑞春，总经理。委托诉讼代理人：马琳，上海山田律师事务所律师。被告：卅鼎磨砂设备系统(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：ErikKuhrSorensen，职务不详。原告上海永标投资管理有限公司与被告卅鼎磨砂设备系统(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序。因无法通过邮寄或直接方式向两被告送达诉讼文书，本案于同年4月29转为适用普通程序，并采用公告送达，同年8月1日公开开庭进行了审理。原告上海永标投资管理有限公司的委托诉讼代理人马琳到庭参加诉讼，被告卅鼎磨砂设备系统(上海)有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海永标投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告就上海市松江区九干路XXX号综合2号楼1层东面、综合1号楼5层501号、502号房屋签订的《租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租金人民币(以下币种同)285,327.13元(自2018年9月1日暂算至2019年3月31日，实际计算至租赁合同解除之日，下同)、物业费16,100元、电费4,213元、违约金157,515元，扣除租赁保证金105,000元；3、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确其第2项诉讼请求为：被告按照每月52,505元的标准支付自2018年10月16日至2019年6月28日拖欠的租金442,792元、按照每月2,300元的标准支付自2018年10月16日至2019年6月28日止拖欠的物业费19,396元，2018年8月26日至2018年10月25日拖欠的电费4,213元，支付三个月租金作为违约金157,515元。事实和理由：原、被告双方于2018年8月20日签订《租赁合同》，由原告将位于上海市松江区九干路XXX号综合2号楼1层东面、综合1号楼5层501号、502号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年9月1日起至2021年7月10日止。合同约定，租金每年合计630,060元，每三个月支付一次，每次支付157,515元；被告还应承担物业费每月2,300元以及水、电费等费用。上述合同生效后，被告仅支付第一期(2018年9月1日至2018年11月30日)的一半租金及物业费共计82,207.87元，后再未支付租金、物业、水电费等任何费用。原告曾试图通过多种途径向被告催讨所欠租金、物业、水电费用等，但至今未果且被告已不知去向。被告的行为已构成根本违约，原告合同目的无法实现。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告卅鼎磨砂设备系统(上海)有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市松江区泗泾镇九干路XXX号厂房的产权人为上海泗联实业有限公司。2015年3月13日，出租方上海泗联实业有限公司(甲方)与承租方上海松港实业发展有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市松江区泗泾镇九干路XXX号房屋出租给乙方作为办公、电子商务、机械加工、仓储使用；房屋租赁期限自2015年3月12日起至2021年7月11日止；合同并对租金、水电费等及其他有关事项进行了约定。之后，经上海泗联实业有限公司与上海松港实业发展有限公司一致同意，在上述《房屋租赁合同》第1页及第5页承租方(乙方)处添加了原告上海永标投资管理有限公司，并实际由原告与上海泗联实业有限公司履行上述《房屋租赁合同》。此后，由原告作为实际承租人向上海泗联实业有限公司支付租金等费用。2015年7月22日，出租方(甲方)即原告与承租方(乙方)即被告卅鼎磨砂设备系统(上海)有限公司签订《租赁合同》，约定原告将上海市松江区九干路XXX号综合2号楼1层东面、综合1号楼5层501号、502号办公室出租给被告做机械组装、办公使用，租赁期限自2015年9月1日至2018年8月31日，租金每年合计480,000元，3个月支付一次，租赁保证金为80,000元，并对水、电费、违约责任等进行了相应约定。2018年8月20日，原告与被告就上述租赁物续签《租赁合同》，租赁期限自2018年9月1日至2021年7月10日止，租金每年合计630,060元，3个月支付一次，每次支付租金须提前15天，先缴费后用房，房租含5%房租发票；租赁协议签订时，乙方在缴纳完首次付款后同时应向甲方支付105,000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方完成支付租金外，每月还需支付生产、生活用水费每吨10元、电费每度1.5元，物业费每月2,300元；合同第四条第8款约定：任何一方违约，将以叁个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿；合同第四条第10款约定承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上的，或者承租人所拖欠各项费用累计达到10,000元以上的，对方有权单方面解除合同；合同还对其他事项进行了约定。2018年9月13日，被告向原告转账支付82,207.87元，银行业务回单摘要为“租金物业费”。之后，因被告未再支付租金等费用，原告遂于2018年10月15日在租赁物501号大门上张贴《通知函》送达被告，以催讨租金、电费，并将该《通知函》以短信、微信方式发送给被告的数名工作人员。《通知函》载明被告拖欠2018年9月1日至2018年11月31日的房租82,207元、2018年8月26日至2018年9月25日的电费3,571元，累计逾期付款42日，要求被告于2018年10月20日下午4时前付清相关费用，并提示被告逾期付款的合同后果。审理中，原告陈述：1、上海泗联实业有限公司、上海松港实业发展有限公司均认可原告实际承租人的身份，上海泗联实业有限公司作为产权人并同意原告对外进行转租，为此，向本院提供《确认书》及《同意转租证明》各一份。2、原、被告于2015年7月23日签订的《租赁合同》已经到期且履行完毕，但被告曾支付租赁保证金105,000元转入双方于2018年8月20日签订的《租赁合同》，现原告明确就第二份《租赁合同》，被告已付的费用为82,207.87元，正好是一个半月的租金及物业费，故被告实际自2018年10月16日开始拖欠租金及物业费，计算至本案诉请的《租赁合同》解除之日即诉状副本送达被告之日2019年6月28日，并愿意以被告交纳的保证金在本案中一并予以抵扣。3、关于电费，2018年8月26日至2018年10月25日，被告应付电费共计4,213元，《通知函》所列金额是截至2018年9月25日的电费。4、关于《租赁合同》解除的理由，因被告拖欠租金，又找不到人，合同无法继续履行，被告构成根本违约，故原告依法可以行使法定解除权；又因被告下落不明，实际也不再使用房屋，合同解除后原告即可使用房屋，故不再要求法院处理返还房屋事宜。以上事实，有《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《确认书》、《同意转租证明》、《通知函》、《收款收据》、照片以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，涉案厂房的产权人上海泗联实业有限公司对于原告的转租行为表示同意，故原、被告之间签订的两份《租赁合同》合法有效，本院予以确认。现第一份《租赁合同》已至期，仅将租赁保证金转入第二份合同，故该份合同已无处理的必要。第二份《租赁合同》尚未到期，原告主张解除该份合同的理由是被告拖欠租金，经催告仍未支付，故其行使法定解除权。对此本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，原告主张合同解除于法有据，本院予以支持，合同解除的日期为本案诉状副本送达被告之日即2019年6月28日；且《租赁合同》第四条第10款也约定承租人拖欠租金超过15天或拖欠各项费用累计达10,000元以上的，出租人可以单方解除合同，故原告该项诉请也符合双方的约定。关于原告主张的各项费用：1、关于租金、物业费，就第二份《租赁合同》而言，租赁期限自2018年9月1日至2021年7月10日，根据合同约定被告应当三个月支付一次租金及物业费，合计金额应为164,415元，现原告主张被告已付的82,207.87元是一个半月的租金及物业费，被告拖欠的租金及物业费自2018年9月16日开始计算，计算方法和金额并无不当，本院予以支持。2、关于电费4,213元，因《租赁合同》中对于电费的承担有约定，故本院对于原告该项诉讼请求予以支持。3、关于违约金，《租赁合同》第四条第8款明确约定任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，现被告拖欠租金显然构成根本违约，故原告该项诉请依据充分，本院予以支持。此外，《租赁合同》中约定租赁关系终止时租赁保证金可先行抵充乙方应承担的费用，因此，原告主张在本案中扣除租赁保证金105,000元，本院予以准许。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告卅鼎磨砂设备系统(上海)有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海永标投资管理有限公司与被告卅鼎磨砂设备系统(上海)有限公司2018年8月20日签订的《租赁合同》于2019年6月28日解除；二、被告卅鼎磨砂设备系统(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海永标投资管理有限公司自2018年10月16日至2019年6月28日的租金442,792元、自2018年10月16日至2019年6月28日的物业费19,396元、自2018年8月26日至2018年10月25日的电费4,213元、违约金157,515元，合计623,916元，扣减租赁保证金105,000元，被告卅鼎磨砂设备系统(上海)有限公司尚需支付518,916元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,119元，财产保全申请费2,219元，合计诉讼费12,338元，由被告卅鼎磨砂设备系统(上海)有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 贤审 判 员  张 莉人民陪审员  张建芳二〇一九年八月二十二日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。