上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初5747号原告：唐俊杰，男，1962年5月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，上海朝闻律师事务所律师。被告：苏结兵，男，1979年10月27日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市浦东新区。原告唐俊杰与被告苏结兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐俊杰的委托诉讼代理人陈昱、管红霞、被告苏结兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐俊杰向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年11月7日签订的《动迁房买卖合同》无效；2、判令被告立即向原告返还上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令被告支付原告房屋占有使用费，自2016年3月1日起按每月3,000元计算至实际搬离之日止；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告原本不认识。原告在外欠下赌债，债主称被告有钱可以帮原告还赌债。2015年11月7日，原、被告签订《动迁房买卖合同》和借某协议，约定原告将位于上海市浦东新区川沙路大湾名苑XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出卖给被告，房屋总价人民币1,460,000元。之后被告占有系争房屋至今，原告未收到任何房款。原告认为，原、被告之间如存在借贷关系，可另行解决，但房屋买卖合同并非双方真实意思表示，应属无效。被告苏结兵辩称，被告与原告在2014年左右经人介绍认识，双方无经济往来。原告向案外人借某，具体为了赌博还是其他事情不清楚，但被告知道原告经常在外赌博。原告电话要求被告代为归还原告在外的欠款，被告不同意，原告说把房子卖给被告，用被告支付的房款去归还欠款。第一次被告没有同意，之后原告的家人出面找到被告要求被告接手该房屋，被告分五六次以现金形式交付给原告的债主(不清楚具体姓名)，一共帮原告还款1,035,000元，原告的债主没有出具收条，每次还款，原告都没有给被告出具任何凭证，直到2015年11月7日，被告与原告签订了《动迁房买卖合同》，原告才一次性写了借某协议、收条给被告，说将房子抵押给被告。原告提交证据中还有一份2015年3月29日的借某协议，该协议中的550,000元包含在2015年11月7日借某协议中1,035,000元之内。2015年11月7日当天签订协议之后，原告将系争房屋钥匙交付给了被告，被告装修并居住在内。被告不认可原告第一项诉讼请求，不同意支付房屋占有使用费，鉴于现在原告打官司要房，被告同意返还房屋给原告。本院经审理认定事实如下：2015年1月10日，原告与案外人张丽娟、唐欣雨、唐林勋作为被拆迁人与拆迁人上海唐镇投资发展(集团)有限公司、代理人上海千众房屋动拆迁有限公司签订《上海市征用集团所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，共拆迁安置包括系争房屋在内的三套房屋，原告在系争房屋的交房结算确认单上签字，系争房屋于2013年3月13日取得大产证，登记在上海地纬(集团)股份有限公司名下。2015年3月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订一份借某协议，载：乙方向甲方借某550,000元整，借某期限自2015年3月29日起至2015年7月31日止。原、被告在该借某协议上签字，案外人唐俊豪作为担保人签字。该协议下方注：今收到甲方550,000元，日期3月29日，由原告签名并按手印。2015年11月7日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《动迁房买卖合同》，约定甲方将动迁安置的系争房屋出卖给乙方，单价为16,500元/平方米，房屋总价为1,460,000元。同日，原告(乙方)又与被告(甲方)签订一份借某协议，载：乙方向甲方借某1,035,000元，借某期限自2015年11月7日起至2016年3月1日止。原、被告在借某协议上签字，案外人唐俊豪作为担保人签字。该协议下方注：今收到甲方1,035,000元，日期2015年11月7日，原告签名。借某协议背面备注：“此协议中的1,035,000元借某，将以大湾名苑川沙路XXX弄XXX号XXX室作抵押，此房单价为16,500元/平方米(暂作146万)”。之后被告占有并装修了系争房屋，居住其中。审理中，被告申请案外人唐俊豪出庭作证，证人陈述，其和原告是亲兄弟，不清楚原告和被告之间的债权债务关系。原告在外借钱赌博，签下很多债务，原告和妻子孙某某来找到证人，要求证人出面和被告谈还钱的事，当时被告拿着原告的欠条，是原告欠被告520,000元，借某协议上写550,000元是加了利息后的金额，本来事情都结束了。正在动迁时，原告与妻子孙某某离婚，原告又有赌债出来，原告和孙某某等家人都同意将系争房屋挂牌出售，但是挂了几个月都没人买，原告被外面债主逼迫无法，和孙某某再次要求证人出面找被告接手房屋，证人、证人弟弟、原告和孙某某与被告谈，希望通过被告的关系，将原告在外欠款的借条全部搜过来，原告的债主都到被告处，由被告统一帮原告还款。计算了一下如果系争房屋卖到1,460,000元，就可以将原告在外欠款全部平账，债主不再要求原告还款。2015年11月7日的借某协议及备注都是原告让证人写的，意思就是如果产证下来可以过户，就将系争房屋卖给被告，不是暂时抵押，被告用帮原告还钱的1,035,000元冲抵房款。当天，孙某某就将系争房屋交付被告使用。被告还申请证人孙某某出庭作证，证人陈述，其是原告的前妻，2014年11月，因原告在外赌博，证人与原告离婚，之前与被告不认识。证人不知道原告在外欠款多少，被告是系争房屋的买家，因为谈系争房屋买卖事宜需要证人出面，就到场了，当时还有原告、被告和原告的弟弟唐俊豪在场。原告欠钱还不出，所以卖房给被告，欠被告的钱款抵作房款。抵押的内容是唐俊豪写的，房屋钥匙是证人交给被告，具体给钥匙时间记不清。证人没有参与谈判过程，只是在场人员。审理中，被告陈述，其同意帮原告归还欠款的前提是原告将房子卖给被告，对于帮原告实际还款的金额，无法提交相应证据。原告对被告证人证言及被告的陈述均不予认可，原告称，因原告对外欠款很多，被告表示帮原告代偿欠款后，即将原告的债务归结到被告一人，而实被告并没有证据证明其实际上代偿了1,035,000元的借某，原告仅能确认被告帮其代偿的金额是320,000元。因被告对系争房屋进行了装修，原告自愿补偿给被告750,000元，包括被告代偿的320,000元、被告对系争房屋的装修折价以及原告自愿给被告的适当补偿。经考虑，原告决定撤回第三项，即要求被告支付房屋使用费的诉讼请求。以上事实，有原告提交的《动迁房买卖合同》、借某协议两份、《上海市征用集团所有土地拆迁房屋补偿安置协议》、交房结算确认单、大产证登记信息以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告于2015年11月7日签订的《动迁房买卖合同》是否为双方真实意思表示。根据法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借某到期后借某人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。也即，在债务清偿期届满之前，当事人之间约定的房屋买卖关系，看似正常交易，但就其本意而言，该合同是为担保借某债务而存在，房屋买卖合同并非原、被告真实意思表示，应属无效。本案中，就原、被告缔约本意而言，《动迁房买卖合同》签订的前提是被告实际客观上为原告代偿欠款，而现有证据无法证明被告实际为原告代偿欠款，故本院认为，原、被告于2015年11月7日签订的《动迁房买卖合同》无效，如双方存在借贷关系，可以另行解决。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，审理中，被告亦表示同意返还系争房屋，本院对于原告第二项诉讼请求予以支持。审理中，原告申请撤回第三项诉讼请求，并自愿补偿给被告750,000元，属于对其自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，判决如下：一、原告唐俊杰与被告苏结兵于2015年11月7日签订的《动迁房买卖合同》无效；二、被告苏结兵应于本判决生效之日起十日内向原告唐俊杰返还上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋内的固定装修归原告唐俊杰所有；三、原告唐俊杰于本判决生效之日起十日内支付被告苏结兵人民币750,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,200元，由被告苏结兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾江平人民陪审员  褚凤英人民陪审员  杨华沁二〇一九年八月二十八日书 记 员  胡贤君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。