江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初4481号 原告：马莉，女，1978年12月30日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：上官丙权，江苏富玲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜欣霖，江苏富玲律师事务所律师。 被告：谢风来，男,1983年3月5日生，汉族，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：王优，江苏觉悟律师事务所律师。 被告：马继微，男，1984年5月10日生，汉族，户籍地徐州市新城区，现住徐州市新城区。 被告：张葱明，女，1986年3月16日生，汉族，户籍地徐州市，现住徐州市新城区。 第三人：谢志玲，女，1953年7月8日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原告马莉与被告谢风来、马继微、张葱明、第三人谢志玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告马莉及其委托诉讼代理人上官丙权、被告谢风来的委托诉讼代理人王优、被告马继微、第三人谢志玲到庭参加诉讼。被告张葱明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马莉向本院提出诉讼请求：被告协助办理徐州市惠民小区K10号楼2单元602室及地下室602室的产权过户手续，具体为采取依次协助过户的方式，由被告马继微、张葱明过户至被告谢风来名下，再由谢风来过户至原告名下。事实和理由：2014年10月30日，被告谢风来与被告马继微、张葱明签订了房屋买卖协议书，约定谢风来购买其坐落在大龙湖惠民小区K10号楼2单元602室的房屋，建筑面积113.61平方米及地下室602室，建筑面积22.46平方米。2017年11月13日，谢风来委托其母亲即第三人谢志玲与原告签订了徐州市房屋买卖合同，约定谢风来将涉案房屋出售给原告，房屋转让价格42万元，合同签订之日原告支付购房首付款27万元，余款15万元在办理产权过户当天通过资金监管账户付清。后因房价上涨，谢风来拒绝继续履行房屋买卖合同。另查，谢风来于2018年2月1日以房屋买卖合同纠纷为由，起诉马继微、张葱明，要求协助办理涉案房屋过户手续。法院已于2018年4月17日作出（2018）苏0303民初905号民事判决书，判决马继微、张葱明协助谢风来办理涉案房屋产权过户手续。判决生效后，谢风来以怠于办理过户手续的方式，拒绝履行与原告之间的房屋买卖合同。原告认为，原告与谢风来签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，谢风来已经通过诉讼的形式获得了涉案房屋产权，应当继续履行其与原告之间的房屋买卖合同。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告谢风来辩称：1、原告诉状中表述不属实，被告谢风来名下只有涉案房屋一处房产，不存在出售房产的可能性，在（2018）苏0303民初905号案中，第三人谢志玲作为证人出庭为马继微等作证，阻挠被告办理过户，主张涉案房产的所有权，与谢风来是对立关系，谢风来不可能授权谢志玲出售涉案房屋；2、在本案之前，原告就同一事实起诉过，在该案审理过程中，原告本人认可涉案房屋属于谢风来所有，并且从始至终未见过谢风来，也未和谢风来进行任何方式的沟通确认，也未见过任何委托代理手续，原告认为是谢风来委托其母亲出售房屋，毫无事实根据；3、原告认为与第三人谢志玲签订的买卖合同是效力待定的合同，但是谢风来在知道买卖事情后，明确表示未授权任何人买卖涉案房产，对谢志玲的无权代理行为也明确表示不认可，因此，原告与第三人之间的买卖合同对谢风来不生效，谢风来无履行义务；4、涉案房屋在2018年9月28日申请执行，并非原告所说的有意为之；5、本案诉讼费被告不承担。 被告马继微对原告的起诉无意见。 被告张葱明未作答辩。 第三人谢志玲述称：谢风来让我卖的房子说卖房子的钱给我全款买个小房子，剩的钱给他，他再添钱买个电梯房，谢风来现在不承认是因为房子涨钱了。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月13日，第三人谢志玲以被告谢风来的名义与原告马莉在云龙区美地房产中介服务部签订《徐州市房屋买卖合同》一份，约定：谢风来将徐州市云龙区惠民花园小区K10-2-602室及602号地下室的房屋出售给马莉，房屋转让价格为42万元；转让交易发生的各项税费由马莉承担；本合同签订之日马莉支付购房首付款27万元（包含已交定金）给云龙区美地房产中介服务部，并由云龙区美地房产中介服务部转交给谢风来，余款15万元在办理产权过户当天通过资金监管账户付清给谢风来；双方协商后，自己决定交房时间；自本合同生效之日起，谢风来保证积极主动无任何条件在房屋产权证办下来到房产局预约过户当天随时无偿配合马莉到房产局办理房屋产权过户手续，并按房产局要求提供过户期间所有过户材料，把该交易的房屋产权过户给马莉；双方同意谢风来收到马莉购买该套房屋转让总价格42万元时，将上述房地产正式交付给马莉；谢风来保证该套房屋归属权无争议，无再次买卖，无债权债务纠纷，谢风来名下所有债务均与此房屋无任何关系。双方还约定了其他内容。该合同中“谢风来”的签字均由第三人谢志玲代签。 原告提供了由谢志玲向其出具的收条一份，载明内容为谢志玲于2017年7月14日收取原告购买涉案房屋的定金5万元，另收取原告购房款22万元。 庭审中，原告称其买房时谢志玲持有谢风来与马继微签订的房屋买卖协议等手续，且谢志玲与谢风来系母子关系，谢志玲说一家人商量好的卖房子，本案房屋买卖合同签订后，谢志玲将房屋钥匙交予原告，原告已于2018年4月在涉案房屋居住。 被告谢风来称其与谢志玲系母子关系，但从小就过继给其舅舅，其与谢志玲之前住在一起，购房时二人关系尚可，谢志玲要求保管相关购房合同等一系列材料，其出于对母亲的尊重将上述材料交给谢志玲保管，后来二人关系紧张，其就搬出涉案房屋。 被告马继微称谢风来购房时谢风来、谢志玲及谢风来的姐姐、姐夫一直都在场，其将房子卖给中间人，中间人支付其钱款，其直接将房屋过户给谢风来，当时付钱时其与谢风来在外聊天，谢志玲和谢明花在惠民小区的银行转账。 第三人谢志玲称其与谢风来从来未住在一起，涉案房屋系其买的，是谢风来让其卖的。 另查明，原告马莉于2018年4月27日以谢风来为被告、谢志玲为第三人，向本院提起诉讼，要求谢风来协助办理涉案房屋过户登记。2018年7月18日该案开庭审理时，原告称其认为房子是谢风来的，其与谢志玲在协商买卖涉案房屋的过程中，没有联系过谢风来进行确认。 还查明，谢风来与马继微、张葱明于2014年10月30日签订《房屋买卖协议书》一份，约定、马继微、张葱明将涉案房屋以25万元的价格出售给谢风来，该协议书落款处买房人一栏由谢风来签字、捺印。2014年10月10日、11月10日，马继微、张葱明共同出具收条二张，分别载明收到谢风来购房款20万元和5万元。谢风来于2018年2月1日向本院提起诉讼，要求马继微、张葱明办理涉案房屋过户手续。该案审理过程中，谢风来的母亲谢志玲、姐姐谢明花经马继微、张葱明申请到庭作证，称谢风来支付给马继微、张葱明的购房款25万元中，谢风来支付了3.8万元，谢明花支付4.5万元，剩余都是由谢志玲支付的。本院审理后作出（2018）苏0303民初905号民事判决书，认为如谢明花、谢志玲主张本案诉争房屋共有，应当提供相应证据另行诉讼解决。遂判令马继微、张葱明自判决生效之日起十五日协助谢风来办理徐州市惠民小区K10号楼2单元602室及地下室602室的产权过户手续。该判决已生效。 本院认为，原告要求被告采取依次协助过户的方式将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，其中由被告马继微、张葱明过户至被告谢风来名下的诉讼请求已经另案处理且作出生效判决，其在本案中主张属于重复主张，本院依法不予理涉。 原告要求被告谢风来在取得房屋所有权后将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，事实基础应为其与谢风来存在合法有效的房屋买卖合同关系。首先，本案房屋买卖合同并非谢风来与原告签订，原告主张谢风来委托第三人谢志玲与其签订合同，但并无相应授权委托书，谢风来也否认委托事实，故不能认定谢志玲代谢风来签订合同的行为系有权代理。其次，原告主张基于谢风来与谢志玲系母子关系、谢志玲支付了大部分购房款、谢志玲持有谢风来购买涉案房屋的手续、谢志玲将房屋钥匙交予原告等事实，原告有理由相信谢志玲有权代理谢风来卖房。但是，谢志玲持有的谢风来购房合同中的买房人仅载有谢风来一人，在房屋未登记在谢志玲名下的情况下无法认定谢志玲即为房屋所有权人，而谢志玲是否支付了大部分房款、是否系房屋共有人的事实并未经有效确认，谢志玲基于其与谢风来的亲属关系持有房屋钥匙、购房合同等物品并不能证明其有权处分或代为处分该房屋，且原告明知涉案房屋应系谢风来所有、未得到谢风来确认谢志玲有代理权的情况下，轻信谢志玲及他人陈述而签订本案合同，未尽谨慎注意义务，自身并非善意无过失，故不能认定谢志玲构成表见代理。最后，即使谢志玲主张其支付了大部分购房款属实，但其认可谢风来亦支付了部分购房款，故案涉房屋仍有可能存在共有情形，谢志玲处分共有财产未经其他共有人同意，属无权处分，原告不能由此享有物权变动请求权。 综上所述，原告基于其与谢志玲签订的房屋买卖合同主张其与谢风来存在房屋买卖合同关系，无事实及法律依据，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告马莉的诉讼请求。 案件受理费100元、保全费3020元，合计3120元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  蔡大鹏 人民陪审员  王巧艳 二〇一九年一月二十八日 书 记 员  段文斐