上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初177号原告(反诉被告)：陆根源，男，1934年11月24日生，汉族，户籍地江苏省新沂市。委托诉讼代理人：朱守侠，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆裕忠(系陆根源之子)，男，1968年6月29日生，汉族，住江苏省新沂市。被告(反诉原告)：邓毅晴，男，1994年2月5日生，汉族，户籍地江西省抚州市。被告(反诉原告)：丁香琴，女，1996年9月6日生，汉族，户籍地江西省抚州市。共同委托诉讼代理人：陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王双，上海市华典律师事务所律师。原告陆根源与被告邓毅晴、丁香琴及反诉原告(以下统称“被告”)邓毅晴、丁香琴与反诉被告(以下统称“原告”)陆根源房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序公开开庭审理。后因案件复杂，转为普通程序公开开庭审理。两次庭审，原告的委托诉讼代理人朱守侠，两被告的共同委托诉讼代理人陈浩楚到庭参加诉讼。被告邓毅晴、丁香琴到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告就位于上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》，并将该房屋返还给原告。事实与理由：2017年10月23日，原、被告在上海市嘉定区房地产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋作价人民币(以下币种同)123.5万元出售给被告，双方应于2017年12月31日前办理过户手续。签约后，原告一直留在嘉定积极配合被告办理过户手续。此后，原告也多次催促被告办理，但被告却以种种理由不予办理。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。两被告辩称：不同意原告的诉请，理由为：1、双方就系争房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，不应当解除。被告一直要求原告交付系争房屋并配合办理过户，所谓被告不予配合与事实不符。2、系争房屋是被告邓毅晴父母邓某某、谢某某为被告邓毅晴购买的，但2013年被告邓毅晴在武警部队服役，故由被告邓毅晴父母与原告签订了买卖合同。2017年准备过户时，与原告协商将系争房屋过户至被告邓毅晴名下，原告提出加价4.5万元。被告同意后，原、被告于当年10月23日签订了网签版买卖合同。但网签合同订立后才得知，被告邓毅晴在部队服役的社保与上海市的社保不能通用，因此过户未成。被告又与原告协商待社保满足后再办理过户手续，原告又提出加价2.3万元，被告予以接受。不成想原告于2017年12月初又寄送《催告函》，违背了双方的协商结果。3、目前，被告已具备上海市购房资格，买卖合同具备继续履行的条件。现反诉要求：判令原告协助办理过户手续，将系争房屋过户至两被告名下。原告针对反诉辩称：不同意反诉请求，两被告存在补缴社保的嫌疑，不具备上海市购房资格，原告早已告知两被告解除买卖合同的意思。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：2011年3月，陆根源与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，安置得到系争房屋。2013年10月28日，系争房屋所在项目的大产证办出。2013年10月12日，案外人邓某某向陆根源支付2万元。次日，陆根源、谭伏云(卖方、甲方)与案外人谢某某、邓某某(买方、乙方)在居间方促成下签订《上海拆迁安置房买卖合同》一份，其中约定：甲方将系争房屋以119万元的价格出售给乙方；乙方于2013年10月13日支付定金2万元、2013年10月15日前支付首付款20万元、于2013年10月31日前拿到钥匙支付78万元、该房屋过户时支付尾款19万元；甲方承担自己办产证的所有费用，该房屋过户给乙方产生的一切费用由乙方承担；如任何一方违反本合同的条款规定，则向对方赔偿违约金，为总房价的60%。次日，案外人陆裕志、孙琴芳作为证明人亦在合同上签字。签约后第二天，谢某某向陆根源支付房款21万元。2013年10月16日，邓某某向陆根源支付房款77万元，另支付维修基金、物业费等6700余元。陆根源亦将系争房屋交于邓某某、谢某某。又查明，2015年6月12日，系争房屋登记在陆根源名下。2017年10月23日，陆根源(卖售人、甲方)与邓毅晴、丁香琴(买受人、乙方)签订网签版《上海市房地产买卖合同》，仅约定甲方将系争房屋作价123.5万元出售给乙方，双方于2017年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。而对交房、付款及违约责任均未有约定。2017年10月25日，邓毅晴向陆根源一方支付2.3万元。当日，陆根源(甲方)与邓毅晴、丁香琴(乙方)签订《协议书》，约定：甲方的系争房屋与乙方协议另加2.3万元，于当日支付，余款23.5万元于办理过户时支付，先付款后签字。甲方配合乙方在一周内(10月31日)前办理完成，不得延误，如逾期产生损失由乙方负责，特此为证。总房款125.8万元，已付房款102.3万元。2017年12月2日，陆根源往系争房屋向邓毅晴、丁香琴寄送《催告函》，函称：多次催促你方办理过户手续并按约支付尾款，但未有明确回复，现正式通知你方于2017年12月31日前至房地产交易中心办理过户手续，若不能办理过户手续，则买卖合同解除。又查明，1、邓毅晴于2011年12月1日应征入伍，于2013年12月1日经中国人民武装警察部队重庆北部新区消防支队批准退出现役。自2014年4月起，邓毅晴在本市参加社保。2、本案诉状副本于2019年1月8日送达到邓毅晴、丁香琴。3、2019年4月，邓某某、谢某某向本院起诉陆根源、谭伏云，要求过户系争房屋，邓毅晴、丁香琴亦以此申请中止本案审理。2019年5月底，邓某某、谢某某又申请撤回起诉。4、经本院释明，邓毅晴、丁香琴坚持要求履行合同，不要求在本案中处理系争房屋的装修损失、房价上涨损失等。审理中，邓毅晴、丁香琴为证明陆根源对其受限购属于明知，因此双方约定过户时间为2019年10月31日前一周内，提供了案外人赵某某的证言。陆根源对该证言不予认可，认为邓毅晴、丁香琴从未告知遭到限购，双方约定的过户时间为《协议书》所载之时间。邓毅晴、丁香琴另陈述，因邓某某、谢某某被限购，故由其作为买方与陆根源继续进行系争房屋的交易。本院认为，综观系争房屋签约、付款、交付等过程，考虑到邓毅晴、丁香琴与邓某某、谢某某之关系，结合邓毅晴、丁香琴关于系争房屋交易的相关陈述可知，买卖双方已协商一致将系争房屋的买受人变更为邓毅晴、丁香琴，邓某某、谢某某已付房款视为邓毅晴、丁香琴之付款。在此基础上，陆根源与邓毅晴、丁香琴签订了网签版《上海市房地产买卖合同》，该合同体现了买卖双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，买卖双方均应按约履行。双方在网签合同中约定于2017年12月31日前办理过户，随后又通过《协议书》将过户时间变更为一周内即2017年10月31日前。但至2017年10月31日，过户未成。陆根源遂于2017年12月初寄送《催告函》，要求邓毅晴、丁香琴于2017年12月31日前办理过户，并表达了如不能办理过户将解除买卖合同的意思。然而，邓毅晴、丁香琴仍未在指定期限内前往办理过户手续。经由庭审可知，系因邓毅晴、丁香琴未具备本市购房资格所致，责任在于邓毅晴、丁香琴，陆根源因此享有合同解除权。陆根源早在寄送《催告函》时即表明，未在指定期限前办理过户将解除买卖合同，后又提起本次诉讼要求解除合同，本案诉状副本已于2019年1月8日即送达给邓毅晴、丁香琴，故双方间的买卖合同于送达之日即告解除。合同解除后，陆根源应将已付房款予以退还，而邓毅晴、丁香琴理应将系争房屋予以返还。邓毅晴、丁香琴主张双方商定的过户时间为2019年10月31日前，对此陆根源不予认可，因邓毅晴、丁香琴提供的证人证言不符合证据形式，且与有买卖双方签字确认的《协议书》不符，故本院难以采信该证人证言。邓毅晴、丁香琴另主张于2019年5月具备了购房资格并要求继续履行合同，因买卖合同在此之前已经解除，故本院无法支持关于过户的反诉请求。对于合同解除后的装修损失等，经本院释明，邓毅晴、丁香琴明确表示不要求本案处理，可另案解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陆根源与被告邓毅晴、丁香琴就位于上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月8日解除；二、被告邓毅晴、丁香琴应于本判决生效之日起六十日内将位于上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告陆根源；三、原告陆根源应于本判决生效之日起六十日内退还被告邓毅晴、丁香琴房款102.3万元；四、对反诉原告邓毅晴、丁香琴的诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由邓毅晴、丁香琴负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告邓毅晴、丁香琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  周少云人民陪审员  陆彩萍二〇一九年十二月十三日书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。