上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初15031号原告：上海伟美网络有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：翁碧华，执行董事。原告：陈礼容，男，1971年1月15日生，汉族，住福建省。原告：陈光，男，1966年2月15日生，汉族，住福建省。上述三原告共同委托诉讼代理人：金鑫，上海华勤基信律师事务所律师。被告：上海龙发酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈志欢，执行董事。委托诉讼代理人：杨钢强，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：匡琼，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：宋沪军，男，1975年10月15日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海宁熠钢铁贸易有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢。法定代表人：肖志寿。原告上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光诉被告上海龙发酒店管理有限公司、宋沪军、第三人上海宁熠钢铁贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8立案后，先适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光的共同委托诉讼代理人金鑫、被告上海龙发酒店管理有限公司的委托诉讼代理人杨钢强、被告宋沪军到庭参加庭审。第三人上海宁熠钢铁贸易有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海伟美网络有限公司(以下简称伟美网络公司)、陈礼容、陈光向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告租赁合同解除，被告腾退房屋并交还给原告；2、判决被告支付房租，按照人民币(以下币种同)173,988元/月，自2018年11月23日起计算至合同解除之日止；3、判决被告支付房屋占有使用费，按照173,988元/月，自合同解除之日的次日计算至被告实际交还房屋之日止；4、判决被告支付原告违约金115,200元(以保证金115,200元抵扣，不再返还)；5、判令被告支付原告经济损失(以被告欠付房租和房屋占有使用费总额为基础，按每年6%标准，自2018年11月23日起计算至被告实际交还房屋之日止)。诉讼过程中，原告将诉请4调整为要求没收保证金115,200元作为违约金。同时撤回了第5项诉讼请求。事实和理由：2012年，第三人上海宁熠钢铁贸易有限公司与原告建立房屋租赁关系，将上海市浦东新区崂山路XXX号底层及二层房屋(以下简称涉案房屋)租赁给原告，月租金115,200元，2014年前为半年一付，之后为一年一付，租金递增为每三年增加5%，物业费2元/月/平方米。之后原告将房屋转租给两被告，对租金、付款方式、物业费等进行了约定。2017年6月，上海市浦东新区人民法院向原、被告发出(2014)浦执字第19245号协助执行通知书，要求原、被告将租金转入法院账户，以偿还第三人的债务，原告不得向第三人直接支付租金。2017年9月23日，根据法院要求，原、被告协议变更了租金支付方式，约定被告分别向浦东法院和原告履行义务，履行方式为：被告将租金分为两部分，一部分直接支付给法院，另一部分继续支付给原告。双方书面明确原告应付给第三人的月租金为127,008元，被告2018年1月24日后应付给原告的月租金为173,988元。按照协议，被告2018年10月23日应当支付11月23日至1月23日的房租，但一直未支付。经沟通，被告宋沪军表示被告龙发酒店已经更换股东，将不支付费用。被告上海龙发酒店管理有限公司(以下简称龙发酒店)辩称，1、本案应当中止审理，不同意解除合同。据被告所知，涉案房屋现产权人明确表示将对原告提起解除合同、要求支付租金的诉讼。认为根据上海高院相关规定，在出租人与承租人存在诉讼的情况下，承租人与次承租人关于租赁纠纷的案件应当等待出租人与承租人之间的审理结果。2、被告不支付租金的原因是行使不安抗辩权，涉案房屋已经于2018年11月11日由第三人在处置其与抵押权人民生银行之间的债务时，通过协商将涉案房屋转让给了案外人陈某某，陈某某向被告表示原告并未向其支付租金。被告认为原告与现产权人之间的租赁关系是否还存在，处于不确定，被告为了维护自身权益，便没有支付相应租金，待原告与产权人相应租赁关系明确后，再进行支付。3、涉案房屋目前是由被告使用，目前在改造和装修。4、若原告要求扣除押金的形式承担违约金，违约金标准过高，认为违约金不得高于经济损失的30%，若按年化6%计算经济损失，违约金明显高于实际损失。5、对于诉请3的使用费，日期应计算至2019年3月下旬，具体日期等待另案判决。6、对于诉请2，需要等待另案判决。被告宋沪军辩称，签订租赁合同的时候，其是被告龙发酒店的法定代表人，也是股东之一。其签订租赁合同的行为系代表公司，租赁合同当时是到第三方的办公室签的，因为没带公章，所以租赁合同上没有加盖龙发酒店的公章。从龙发酒店租赁时起，涉案房屋的1、2层被大房东抵押给民生银行了。2014年至2015年期间发生过一次变更法人，宋沪军是变更后的法人，后来，陈某某又买下了涉案房屋，接手了龙发酒店100%的股权。本案欠租发生的时候，宋沪军的股权已经全部转让，因此认为本案和其没有关系。第三人上海宁熠钢铁贸易有限公司(以下简称宁熠公司)未应诉，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。经审理，本院确认如下事实：涉案房屋权利人原为第三人宁熠公司。2012年5月10日，原告伟美网络公司作为出租方(甲方)，与被告龙发酒店作为承租方(乙方)，签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，租期自2012年1月24日至2022年1月8日，合同并对租金等其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，各方遵照履行。2017年6月9日，上海市浦东新区人民法院向伟美网络公司、陈礼容、陈光发送“协助执行通知书”，要求原告将涉案房屋租金打入法院执行款专户，以偿还被执行人宁熠公司债务。2017年9月23日，宁熠公司作为出租方、原告伟美网络公司、陈礼容、陈光作为承租方签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定原告自第三人处承租涉案房屋，租期自2011年7月9日起至2022年1月8日止，租金为1.8元每平方米每天，折合月租金为115,200元，合同并对其他权利义务进行了约定。同日，原告伟美网络公司、陈礼容、陈光作为出租方(甲方)、被告龙发酒店、宋沪军作为乙方又签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方出租涉案房屋给乙方作为旅馆业经营使用，租期自2012年1月24日起至2022年1月8日止。合同第3-1条约定，“租金为2.5元每平方米每天，折合月租金为157,813元；甲方同意装修免租金期自2012年1月10日起至2012年1月24日止，在此期间乙方只需支付物业管理费及水、电等公用事业费。”合同第3-2条约定：“乙方应提前一个月支付给甲方下一期计六个月的租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的千分之三支付违约金。乙方首期租金计算期间为2012年1月24日起至2012年7月23日。以后依次按每三个月支付一次。”合同第3-3条约定：“甲、乙双方签约满三年后，自第四年开始，月租金按每三年递增一次，每次在上次月租金的基础上递增5%。”合同第3-4条约定：“甲方同意本合同租期自2017年11月23日起至房屋产权变更之日止的到期租金分为两部分履行：1、宁熠公司权利范围内的租金部分，由乙方直接支付至上海市浦东新区人民法院执行款专用账户。(该履行行为视同乙方对甲方合同义务的部分履行)2、宁熠公司权利范围外的租金部分，由乙方直接支付至甲方银行账户。”合同的4-2条约定：“甲、乙双方约定，双方签署租赁合同一个工作日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金115,200元。”该合同尾部由原告伟美网络公司盖章、陈礼荣、陈光签字，被告宋沪军在承租方处签字。同日，宋沪军、陈礼容、陈光还签订了《租金支付表》一份，约定：“因浦东法院于2017年6月对原、被告发出协助执行通知，转租人对宁熠公司的债务，此后不得再向其履行，因此转租人同意承租人将宁熠公司债权范围内的租金直接支付至浦东法院指定账户，支付行为视同承租人履行义务。”租金支付表对截止至2018年2月23日之前的租金进行了结算。上述协议签订后，被告龙发酒店按约支付租金至2018年11月22日，2018年11月23日之后的租金未予支付。原、被告各方一致确认，2017年9月23日前后均是通过被告龙发酒店的账户转账支付租赁费用。另查明，2018年9月30日，被告宋沪军等与案外人上海竹青酒店管理有限公司签订《股权转让协议》，被告宋沪军等将龙发酒店100%股权转让给上海竹青酒店管理有限公司。2018年11月11日，上海市浦东新区崂山路XXX号二层的产权登记于案外人陈某某名下。陈某某为上海竹青酒店管理有限公司的法定代表人。被告宋沪军原为被告龙发酒店的法定代表人，2018年10月，法定代表人变更为陈志荣，之后又变更为陈志欢。诉讼过程中，本院于2019年3月23日向被告龙发酒店送达起诉状副本。原、被告一致确认被告向原告支付押金115,200元。被告龙发酒店向本院作出表示，涉案房屋目前由龙发酒店使用，现正在进行设施改造与装修，因此，不同意解除合同。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应恪守。涉案房屋先由宁熠公司出租给原告、再由原告转租给被告，存在两份租赁合同，建立两个租赁法律关系。就本案，2017年6月份，因宁熠公司有未了债务而涉及诉讼，上海市浦东新区人民法院向原、被告发送协助执行通知书，要求将应当支付给宁熠公司的租金支付至法院指定账户。原、被告及第三人为此重新签订了租赁合同及租金支付表等，各协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告龙发酒店自认涉案房屋现仍由其实际控制使用，根据其与三原告签订的租赁合同，其应当支付相应的租金。其抗辩称因涉案房屋涉及产权变更，三原告未向变更后的产权人支付租金，因三原告和产权人的合同处于不确定状态，所以其行使不安抗辩权，对此本院认为，原告和产权人的法律关系与原、被告之间的租赁合同关系是相互独立的法律关系，各方应当遵守合同相对性原理，而且，被告龙发酒店公司客观上一直在使用涉案房屋，其也未提供证据证明涉案房屋原产权人或现产权人对其使用涉案房屋提出过异议，而且至本案诉讼时龙发酒店还在对涉案房屋进行装修，因此，被告行使不安抗辩权的主张不能成立。其自2018年11月起未按照原、被告签订的租赁合同约定支付租金，构成违约。双方租赁合同对于合同解除的条件并未作具体约定，原告表示基于被告欠付2018年11月23日之后的租金，故要求解除合同。对此本院认为，被告欠付租金属实，在原告于2018年11月向被告发送律师函催讨租金之后，被告仍然未予支付，且本案诉讼过程中被告也明确表示，在确认原告和产权人的租赁关系状态之前不同意支付租金，因此，原、被告之间租赁合同符合合同法规定的法定解除的情形。因此，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，原告主张合同自起诉状送达被告之日即2019年3月23日解除，于法不悖，本院予以准许。合同解除后，被告理应腾退房屋并返还原告。关于租金及使用费。根据双方租赁合同第3-3条约定，租金每三年递增5%，故原告按照173,988元/月主张2018年11月23日起至合同解除日止的租金具有合同及法律依据，本院予以支持。合同解除后，因涉案房屋现仍由被告龙发酒店实际使用，原告参照租金标准主张使用费，尚属合理，本院予以支持。关于原告主张没收租赁保证金作为违约金的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。原告收取的租赁保证金115,200元，在合同解除后应当抵扣被告欠费。关于原告要求宋沪军承担连带责任的诉讼请求，本院认为，从双方2012年最初签订的租赁合同及合同实际履行情况来看，涉案房屋的实际使用人均为龙发酒店，宋沪军作为龙发酒店曾经的法定代表人，尽管其在2017年9月23日签订了租赁合同，但是该合同是为协助法院执行工作所签订，宋沪军对于其签字行为也作出了合理解释，最为关键的是，在协议签订前后，涉案房屋的租金均是从龙发酒店的账户支付给原告，对此包括三原告在内的各方均从未提出过异议。综上，本院认定宋沪军的行为系代表龙发酒店公司的职务行为，对于原告要求其承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。第三人宁熠公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光与被告上海龙发酒店管理有限公司就上海市浦东新区崂山路XXX号底层、二层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月23日解除；二、被告上海龙发酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内腾退上海市浦东新区崂山路XXX号底层、二层房屋并返还原告上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光；三、被告上海龙发酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光租金及房屋占有使用费，以173,988元为本金，自2018年11月23日起计算至被告实际搬离之日止(执行时应扣除被告的租赁保证金115,200元)；四、驳回原告上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,248元，由原告上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光负担1,228元，被告上海龙发酒店管理有限公司负担9,020元，财产保全费3,744元，由原告上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光负担614元，被告上海龙发酒店管理有限公司负担3,130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一九年十一月六日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经许可中途退庭的，不影响案件的审理。