山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初1754号 原告：牛玉香，女，1962年10月5日生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：黄纯勇，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阿辉，山东元鼎（城阳）律师事务所（实习）律师。 被告：张群，女，1970年9月28日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：于海滨，山东青天成律师事务所律师。 第三人：青岛三杰房地产开发有限公司，住所地：青岛胶南市隐珠街道办事处云海路67号。组织机构代码：72782360-6。 法定代表人：王世兰，职务总经理。 第三人：青岛康泽置业有限公司，住所地青岛市崂山区海尔路29号4号楼2-203室。 法定代表人：周宗德，职务总经理。 原告牛玉香诉被告张群、第三人青岛三杰房地产开发有限公司、第三人青岛康泽置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄纯勇，被告张群及其委托诉讼代理人于海滨到庭参加诉讼，第三人青岛三杰房地产开发有限公司、第三人青岛康泽置业有限公司经本院公告送达后未到庭，也未提交书面答辩意见。本案现已审理终结。 原告牛玉香向本院提出诉讼请求：1.依法判决准许对第三人名下的位于青岛市市南区江西路35号辛-1、35号辛-6一层网点房继续强制执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因第三人未履行（2014）南民初字第10618号民事调解书确定的义务，原告向法院申请强制执行。执行过程中，被告对执行标的即青岛市市南区江西路35号辛-1、35号辛-6一层网点房提出书面异议，要求停止对该套房屋的执行并解除查封。法院审查后，于2018年3月6日作出（2017）鲁0202执异3号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告不服该裁定，具体理由如下：被告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第2项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”及第3项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”规定的情形，故其不能排除执行。被告尚未支付购房款。本案中，案外人青岛福元九合投资顾问有限公司与第三人签订的《协议书》中约定的付款方式为“乙方于本合同签订时一次性以未结清的6262740元销售代理费付清全部房款。同时，乙方须向甲方开据金额为6262740元的代理佣金发票，以视作乙方全额付清房款以及甲方向乙方履行了6262740元代理佣金的支付义务”，首先，因青岛福元九合投资顾问有限公司至今也未向第三人出具发票，根据双方约定说明被告未能完成付清购房款的支付义务。其次，被告提交的《房地产策划及销售代理合同》及《“中央国际”项目销售代理工作清盘总结暨双方销售佣金结算确认书》中的印章与第三人在银行预留印章均不属于同一枚印章所盖，故上述证据均不具真实性，不能证明被告对第三人享有债权，被告也不能以该债权折抵购房款。被告在法院查封之前未合法占有涉案房屋。首先，被告提交的落款时间为2013年11月20日的《收房须知》、《入住通知书》，以及落款时间为2013年12月30日的《楼宇交接验收表》、《缴款通知书》、《房屋交接书》、3份《收款收据》中的印章与第三人在银行预留印章均不属于同一枚印章所盖，故上述证据不具真实性，不能证明被告已实际占有使用涉案房屋。其次，上述证据中的印文与涉及的被告署名字迹经鉴定不能确认是否在法院查封之前形成，故不能排除事后补签的合理怀疑。涉案房屋性质系商业用房，且被告同时购买了多套房屋，购买目的显然不是用于居住，故被告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2项规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，不能排除执行。综上所述，为保护原告合法权益，诉至贵院，请求依法支持原告诉请。 被告张群辩称，被告已经足额交付购房款。根据青岛福元九合投资顾问有限公司和第三人青岛三杰房地产开发有限公司签订的《协议书》，该协议书首先确认青岛福元九合投资顾问有限公司对青岛三杰房地产开发有限公司享有债权，即双方确认，青岛三杰房地产开发有限公司欠青岛福元九合投资顾问有限公司销售房屋代理费7628520元。该协议书第四条第三款明确指定张群（本案答辩人）作为涉案房屋的购买人，办理网签手续，青岛三杰房地产开发有限公司予以同意。该协议书确定，青岛三杰房地产开发有限公司支付代理费6262740元，用于答辩人购买涉案房屋，从而证明，答辩人已经足额缴纳购房款。被告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定的“权利能够排除执行”的情形，因此，青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202执异3号执行裁定书中止对涉案房屋的执行，认定事实清楚，适应法律正确，恳请合议庭查明事实，依法驳回原告的诉请。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条并以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普通性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，在房地产企业作为被执行人案件中，即可以适用特别条款，也可以适用普通条款，贵院在(2017)鲁0202执异3号执行异议裁定书中适用第二十八条，中止对涉案房屋的执行，完全符合法律规定。综上所述，贵院（2017）鲁0202执异3号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当依法得到支持，请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人青岛三杰房地产开发有限公司、第三人青岛康泽置业有限公司经本院依法公告送达传票后，未到庭应诉，也未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 2014年5月，原告牛玉香在我院提起借款合同纠纷，2014年12月5日，我院出具（2014）南民初字第10618号民事调解书，调解内容为：一、青岛康泽置业有限公司于2015年6月1日前一次性偿还牛玉香借款本金100万元。二、若青岛康泽置业有限公司未在上述期限内履行还款义务，则除第一项约定的还款义务外，青岛康泽置业有限公司还应自2015年6月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向牛玉香支付逾期还款利息。三、青岛三杰房地产开发有限公司在上述第一、二项范围内与青岛康泽置业有限公司承担连带清偿责任。 在本案原告牛玉香与本案青岛康泽置业有限公司、青岛三杰房地产开发有限公司因借款合同纠纷案件的执行过程中，本案被告张群提出了案外人执行异议，经执行异议听证程序，青岛市市南区人民法院作出（2017）鲁0202执异3号执行裁定书，裁定中止对涉案青岛市市南区江西路35号辛-1、35号辛-6一层网点房屋的执行。 原告为证明其诉讼请求提交了以下证据： 1、青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202执异3号执行裁定书一份，证明原告享有债权。从被告在执行异议中提交的证据中除了协议书及房产买卖合同外，其余证据均为虚假；涉案房屋没有交付原告使用；房产买卖合同中第四条规定有开具发票的规定，但是被告未提交任何开具的发票；协议书中第四条第二款有约定应该开具发票视为付清房款，但是代理费发票至今未提交法庭，所以被告所述支付了佣金不符。被告质证后称，真实性无异议，但证明事项有异议，裁定书未确认原告与青岛三杰房地产开发有限公司的债权；该裁定书未认定青岛三杰房地产开发有限公司没有向被告交付房屋，因此原告的证明事项不成立。 2、鉴定报告一份，证明除了房屋买卖合同书及协议外，被告的其他证据均是虚假的。被告质证称，执行异议案件中被告提交的协议书与商品房买卖合同是真实的，公章与备案的公章是一致的。被告与青岛三杰房地产开发有限公司之间债权债务关系、商品房买卖关系真实存在，被告在执行案件中提交的其他证据与备案印章不一致的过错不在被告，因为被告没有能力去鉴定印章与备案印章是否一致，但是从其他证据可以证明买卖合同、债权债务关系真实。 被告提交：1、销售佣金结算确认书一份，证明青岛福元九合投资顾问有限公司为青岛三杰房地产开发有限公司销售商品房，至2013年3月止，双方确认，青岛三杰房地产开发有限公司尚欠青岛福元九合投资顾问有限公司销售房屋代理费7628520元。原告质证后称，因经鉴定公章不一致，对其真实性不认可。对于该份证据，经我院（2017）鲁0202执异3号案件鉴定，落款处青岛三杰房地产开发有限公司的印文与送检的印文不是同一枚印章所盖，因此该证据的真实性本院不予认可。 2、青岛三杰房地产开发有限公司与青岛福元九合投资顾问有限公司签订的《协议书》，证明双方未结算代理费7628520元，青岛福元九合投资顾问有限公司指定被告作为涉案房屋购买人，办理网签手续，青岛三杰房地产开发有限公司支付代理费6262740元，用于购买涉案房屋。原告质证称，协议书第四条第二款付款方式有明确规定需要开具发票，开具发票视为交付房款，但是现在没有开具发票，不能视为实际交付房款。对于该份证据，经我院（2017）鲁0202执异3号案件鉴定，落款处青岛三杰房地产开发有限公司的印文与送检的印文是同一枚印章所盖，但法定代表人处张杰印与送检印文不是同一枚印章所盖。 3、被告与青岛三杰房地产开发有限公司签订的《青岛市商品房出售合同》，证明2013年11月5日，被告与青岛三杰房地产开发有限公司签订合同并在房地产交易中心办理网签手续。原告质证称，合同真实性认可，但是网签没有，合同第四条载明需要开具发票，但是也没有开具发票。对于该份证据，经我院（2017）鲁0202执异3号案件鉴定，落款处青岛三杰房地产开发有限公司的印文与送检的印文是同一枚印章所盖，但法定代表人处张杰印与送检印文不是同一枚印章所盖。 4、青岛三杰房地产开发有限公司向被告出具的房屋入住通知书、楼宇交接验收表、缴款通知书、房屋交接书各一份，2013年12月30日被告缴纳的物业费、装修垃圾清理费、装修保证金收款收据，证明开发商已将涉案房屋交付给原告，原告也实际入住的事实。原告质证称，通过鉴定公章均与备案章不符，不认可真实性，缴纳的物业费、装修垃圾清理费、装修保证金不应该交付给青岛三杰房地产开发有限公司，如果交付给其，其应该出具财务收款章而不是公章，说明被告未实际入住涉案房屋。对于该份证据，经我院（2017）鲁0202执异3号案件鉴定，入住通知书落款处青岛三杰房地产开发有限公司的印文与送检的印文不是同一枚印章所盖，楼宇交接验收表落款处青岛三杰房地产开发有限公司的印文与送检的印文不是同一枚印章所盖，缴款通知书落款处青岛三杰房地产开发有限公司的印文与送检的印文不是同一枚印章所盖，房屋交接书落款处青岛三杰房地产开发有限公司的印文与送检的印文不是同一枚印章所盖，2013年12月30日被告缴纳的物业费、装修垃圾清理费、装修保证金收款收据青岛三杰房地产开发有限公司的印文与送检的印文不是同一枚印章所盖。因此，对于被告提交的房屋入住通知书、楼宇交接验收表、缴款通知书、房屋交接书及收款收据的真实性本院不予认可，无法证明其证明事项。 庭审中，被告称物业费缴费的形式全部是现金，没有转账；没有开具发票是因为青岛三杰房地产开发有限公司没有钱缴税，所有就不开发票了。 本院认为，本案的争议焦点为：停止还是继续对青岛市市南区江西路35号辛-1、35号辛-6一层网点房屋的执行措施。 本案中，原告作为申请执行人，对我院作出的（2017）鲁0202执异3号执行裁定书（裁定中止执行）不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，符合民事诉讼法及其司法解释的规定。 现被告张群主张其系青岛市市南区江西路35号辛-1、35号辛-6一层网点房屋的实际权利人，主要依据为：2013年11月5日，被告与青岛三杰房地产开发有限公司签订《青岛市商品房出售合同》，青岛三杰房地产开发有限公司将涉案房屋出售给被告；支付购房款依据为青岛三杰房地产开发有限公司与青岛福元九合投资顾问有限公司签订的《协议书》，原告称因双方未结算代理费7628520元，青岛福元九合投资顾问有限公司指定被告张群作为涉案房屋购买人；被告实际入住的依据为青岛三杰房地产开发有限公司向被告出具的房屋入住通知书、楼宇交接验收表、缴款通知书、房屋交接书各一份，2013年12月30日被告缴纳的物业费、装修垃圾清理费、装修保证金收款收据。根据庭审查明的事实，支付购房款的依据《协议书》落款处法定代表人张杰印经鉴定与送检印文不是同一枚印章所盖；被告实际入住的依据经鉴定青岛三杰房地产开发有限公司的印文与送检的印文不是同一枚印章所盖。本院认为，被告张群提交的证据无法证明其已经支付了其购买房屋的价款，更无法证明其已经合法占有涉案不动产，因此被告张群提交的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，对于涉案执行标的，应当准许执行。 第三人青岛三杰房地产开发有限公司、第三人青岛康泽置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，可依法缺席判决。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下： 对于第三人青岛三杰房地产开发有限公司名下的青岛市市南区江西路35号辛-1、35号辛-6一层网点房准许执行。 案件受理费13800元，由被告张群承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  潘 蕾 人民陪审员  卢小萌 二〇一九年四月十六日 书 记 员  邵珠婵