上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初9766号原告：陆建国，男，1956年6月15日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：凌雅芳，女，1956年1月25日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：陆斌，男，1981年7月14日出生，汉族，住上海市闵行区。上列三原告共同委托诉讼代理人：黄利民，上海锦汇律师事务所律师。被告：沈建锋，男，1979年10月21日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：张秀红，女，1980年11月6日出生，汉族，住上海市奉贤区。上列二被告共同委托诉讼代理人：王利芳，上海沪泰律师事务所律师。被告：张军伟，男，1982年1月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：龙陈，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓明森，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告陆建国、凌雅芳、陆斌与被告沈建锋、张秀红、张军伟确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年8月23日、同年10月24日公开开庭进行了审理。原告陆建国、陆斌及三原告共同的委托诉讼代理人黄利民，被告沈建锋、张秀红共同的委托诉讼代理人王利芳，被告张军伟及其委托诉讼代理人龙陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建国、凌雅芳、陆斌向本院提出诉讼请求：三被告于2013年12月2日签订的上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)无效，并将房屋产权恢复登记至原告名下。后，三原告变更诉讼请求为，请求法院判令：三被告于2013年12月2日签订的上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)无效，并将房屋产权恢复登记至被告张秀红、沈建锋名下。事实和理由：上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)原系原告家庭在交大闵行校区建设期间征地拆迁安置所得的公有住房，由原告家庭及父母共同居住使用至今。房改时，由原告家庭购入产权，产权归属原告三人共有。2004年9月，原告陆斌与被告沈建锋合伙经营上海闵行某机模有限公司，为购置生产设备需贷款，即以房屋买卖的形式将房屋产权过户给被告沈建锋、张秀红夫妇向银行申请按揭贷款，并书面约定房屋买卖目的主要是解决贷款资金，购房纯属形式；户主变更后，该商品房的产权、居住权、使用权属原告，被告沈建锋、张秀红不得干涉。嗣后，该房并未实际交付给被告沈建锋、张秀红，也一直由原告家庭及其父母居住使用，至今也未有其他人来主张过房屋的任何权利。按揭贷款结清后，被告沈建锋、张秀红理应注销抵押，将该房屋产权恢复登记至原告家庭名下。但被告沈建锋、张秀红在未经三原告协商一致同意的情况下，恶意串通，擅自将该房屋产权过户给了被告张军伟，致使三原告的合法权益面临巨大风险，可能遭致流离失所及无法挽回的巨额财产损失，严重损害了三原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，特具状提起诉讼，请求法院依法维护三原告的合法权益。被告沈建锋、张秀红共同辩称，涉案房屋之前产权归三原告，2004年9月，被告沈建锋、张秀红用该房屋贷款，后来双方协商最终权属归三原告。三原告主张被告沈建锋、张秀红恶意串通过户给被告张军伟，被告沈建锋、张秀红不予认可。被告沈建锋、张秀红没有参与买卖房屋的谈判，被告沈建锋、张秀红在原告陆斌的授意下按照原告陆斌的要求签署房屋买卖合同，合同约定的600,000元(人民币，下同)房款，被告沈建锋、张秀红也未收到。被告沈建锋、张秀红未实际占有涉案房屋，也没有将房屋交付给被告张军伟，该房屋一直由三原告使用。三原告主张确认合同无效，被告沈建锋、张秀红不发表意见，由法院判决，被告沈建锋、张秀红尊重法院的判决。被告张军伟辩称，被告张军伟在2014年与被告沈建锋、张秀红签订房地产买卖合同是双方真实意思表示，主要是原告陆斌欠被告张军伟款项，由被告沈建锋、张秀红自愿把房屋卖给被告张军伟，过户至被告张军伟名下清偿原告陆斌与被告张军伟的债权债务关系。被告沈建锋、张秀红是真实的自愿代为清偿原告陆斌债务而签订买卖合同，不存在三原告诉称的被告张军伟与被告沈建锋、张秀红恶意串通过户房屋。被告张军伟在签署房屋买卖合同之前，至交易中心查询，房屋在被告沈建锋、张秀红名下，所以被告沈建锋、张秀红同意房屋过户至被告张军伟名下清偿原告陆斌与被告张军伟的债务。三原告与被告沈建锋、张秀红的协议，被告张军伟不知晓。没有人向被告张军伟披露情况。因此不存在恶意串通签订房屋买卖合同。综上，房屋买卖合同是真实意思表示，不存在合同无效的任何情形。本院经审理认定事实如下：原告陆建国与原告凌雅芳系夫妻关系，原告陆斌系二人之子。被告沈建锋与被告张秀红原系夫妻关系。被告张军伟与案外人周某某于2005年3月29日登记结婚。原告陆斌与被告张军伟自初中相识，两人系朋友关系。位于上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室的房屋原系公有住房，后由原告家庭取得房屋产权。2004年9月9日，被告沈建锋(作为甲方)与原告陆建国、凌雅芳、陆斌(共同作为乙方)签订《内部协议》，载明甲、乙双方是上海闵行某机模有限公司股东，最近因需发展金属模业务，急需投资购置数控铣床，因双方现有资金有限，经协商就甲方通过银行按揭贷款购买乙方商品房形式解决购机资金一事达成以下协议：一、甲方通过银行按揭贷款购买乙方商品房，目的主要是解决贷款资金，购房纯属形式。户主变更后，该商品房的产权、居住权、使用权属乙方，甲方不得干涉。乙方如需处置该商品房，应事前征得甲方同意。二、通过银行按揭所贷款项只准用于甲、乙双方投资购买数控设备及配套设施。并作为甲、乙双方在该项目中的追加投资。三、银行按揭款本金及产生的利息由甲、乙双方共同承担，并通过生产利润支付上述资金。同日，三原告(作为出卖人)与被告沈建锋、张秀红(作为买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告沈建锋、张秀红受让涉案房屋，房屋价款为288,750元。同时，双方签署《上海市房地产登记申请书》，共同向房地产交易中心申请变更房屋产权。涉案房屋的权利人遂变更登记为被告沈建锋、张秀红。2013年12月2日，被告沈建锋、张秀红(作为出卖人)与被告张军伟(作为买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告张军伟受让涉案房屋，房屋价款为600,000元。2014年3月7日，涉案房屋的权利人经核准登记为被告张军伟。另查明，因被告张军伟未履行本院生效法律文书，涉案房屋由本院依法于2016年10月19日及同年10月21日进行司法查封，限制文件编号分别为(2016)沪0112执8576号及(2014)闵执字第10705号。三原告持有涉案房屋2002年1月至2004年12月的物业费及清洁费发票、2005年1月至2006年12月的物业费及清洁费发票、2007年1月至同年12月的物业费及清洁费发票、2009年1月至同年12月的物业费、清洁费及保安费收据、2010年1月至同年12月的物业费、清洁费及保安费收据、2011年1月至同年12月的物业费收据、2013年1月至同年12月的物业费收据、2016年全年物业费收据、2017年1月至6月及同年7月至12月的物业费收据。三原告另持有户名为被告张秀红、用电地址为闵行东川路XXX弄XXX号XXX室的2017年5月、2017年8月、2017年9月、2017年10月的电费发票，持有客户名称为原告陆建国、用水地址为东川路XXX弄XXX号XXX室的2017年1月、2017年3月、2017年5月水费发票，持有客户名称为原告陆建国、费用对应地址为东川路925弄沧源小区5号401室的2016年1-6月、2016年7-12月、2017年1-6月的有线网络费发票。还查明，涉案房屋至今由三原告占有使用。又查明，被告张军伟于2013年6月20日、2013年6月26日、2013年6月27日、2013年6月29日、2013年7月8日、2013年7月13日、2013年8月20日、2013年12月13日、2013年12月15日、2013年12月28日、2014年1月8日、2014年2月24日、2014年2月25日分别向原告陆斌转账800元、3,000元、1,000元、500元、2,100元、1,000元、49,500元、300元、200元、5,000元、700元、2,000元、300元，以上合计共66,400元。再查明，2014年7月17日，本院就被告张军伟犯贩卖毒品罪依法作出刑事判决，判决：“被告人张军伟犯贩卖毒品罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币八千元。(刑期从判决生效之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2014年3月24日起至2019年3月23日止。罚金于本判决生效之日起三十日内如数缴纳。)”庭审中，关于三被告之间签订房屋买卖合同并进行产权过户的真实目的，被告张军伟陈述系原告陆斌以涉案房屋清偿其对被告张军伟所负的债务，同时，被告张军伟就其与原告陆斌之间债务的形成过程作如下陈述：“陆斌前前后后欠被告张军伟四十几万元左右。陆斌欠黄翔的还有33万元左右，这些钱都是被告张军伟在还，相当一部分已经还掉了。加起来八十几万(元)。因为陆斌通过被告沈建锋、张秀红将物业过户至被告张军伟名下来清偿债权债务，债大部分清掉了后被告张军伟手中持有的陆斌的借条已经全部归还给陆斌。陆斌也陈述欠被告张军伟部分款项，之前就欠了13万(元)多，其实远远不止。被告张军伟在监狱服刑很多年，现在找到2张欠条，说明陆斌一直向被告张军伟借款。被告张军伟与被告沈建锋、张秀红在买卖合同(签订)之前不认识，没有串通恶意。事情由陆斌主导，第三人清偿债务来了结陆斌与被告张军伟的债务。”原告陆斌陈述：“我没有欠那么多钱。被告张军伟带我和被告沈建锋、张秀红去了一个地方，具体哪里不记得了，被告张军伟说直接转给我(指房屋直接过户至原告陆斌名下)是贷不了款的。被告张军伟说来帮我贷款，利息比较便宜。被告沈建锋、张秀红一起至交易中心，把房屋过户给了被告张军伟，钱没有付。弄好了我想去公证房屋是我的，房屋过户两三天内，贷款没有批下来，被告张军伟就被抓走了。转给被告沈建锋、张秀红时也是按揭贷款的，另外两个原告也知道被告沈建锋、张秀红这件事的。被告沈建锋、张秀红给被告张军伟的事情(指被告沈建锋、张秀红将房屋产权过户至被告张军伟名下)，另外两个原告不知道。”被告张秀红陈述：“陆斌说被告张军伟说贷不了款。原告房屋需要贷款我知道的。平账的事情我不清楚的。”诉讼中，被告张军伟为证明其与原告陆斌之间曾存在借款关系，向本院提供了由原告陆斌作为借款人出具的署期为2013年3月15日金额为20,000元的借条，由原告陆斌作为借款人出具的署期为2014年3月13日金额为15,000元的借条，由原告陆斌作为担保人出具的借款人为案外人周春燕金额为10,000元的借条，由原告陆斌作为借款人出具的并由被告张军伟作为担保人的署期为2013年7月9日金额为240,000元的借条，由原告陆斌作为借款人出具的并由被告张军伟作为担保人的署期为2013年10月8日金额为67,200元的借条，由原告陆斌作为借款人出具的并由被告张军伟作为担保人的署期为2014年1月8日金额为21,000元的借条。原告陆斌确认上述借条均由其出具，但均无真实资金往来，前三张借条系因原告陆斌参与赌博输钱后出具，后三张借条都不涉及借贷，实际为赌债。另，被告张军伟曾陈述其向被告沈建锋、张秀红支付过房屋买卖合同上载明的价款600,000元，收据在被告张军伟处，后其称无法找到收据。上述事实由三原告提供的公有住房租赁凭证、公有住房出售合同、公有住房出售价格计算表、三原告与被告沈建锋之间的内部协议、三原告与被告沈建锋、张秀红之间的房地产买卖合同、房地产登记申请书、三被告之间的房地产买卖合同、上海市不动产登记簿、发票、收据、户口簿等，被告张军伟提供的三被告之间的房地产买卖合同、借条、结婚证、个人活期明细信息等，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于被告张军伟提供的由黄翔出具的《证明》，载明黄翔确认原告陆斌分别于2013年7月9日、2013年10月8日、2014年1月8日以生意需要、资金周转为由向其借款240,000元、67,200元、21,000元，被告张军伟为原告陆斌提供担保，黄翔以现金方式将款项出借给原告陆斌。后原告陆斌拒不还款，由担保人张军伟代为清偿，其中一部分由被告张军伟配偶周某某通过银行转账方式支付至黄翔银行账户。因黄翔未到庭，故三原告及被告沈建锋、张秀红对上述证据的真实性均不予认可，并认为内容与本案无关。本院认为，黄翔出具的《证明》实为证人证言，在证人未出庭作证接受质询的情况下，难以确认上述证据的真实性，故本院对上述证据的证明效力不予认可。关于被告张军伟提供周某某与黄翔之间的转账记录，三原告及被告沈建锋、张秀红对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院认为，被告张军伟未提供上述证据原件，故本院对证据的证明效力不予认可。关于被告张军伟提供的中国工商银行取现记录，本院认为与本案不具有关联性，本院对该组证据的证明效力不予确认。本院认为，民事法律关系成立并生效的要件之一是当事人之间应当具有建立该民事法律关系的真实意思表示。本案中，从三原告与被告沈建锋、张秀红之间签订的《内部协议》及在本案中的陈述来看，双方就涉案房屋并未建立真实的买卖合意，双方签订房屋买卖合同的目的系为获得银行贷款，解决上海闵行某机模有限公司的经营问题。由此可见，买卖双方之时并无建立真实的房屋买卖关系的意思表示。涉案房屋的实际权利人仍为三原告。现本案的争议焦点为：三被告之间签订房屋买卖合同的真实目的究竟为何？三原告提出，其真实目的是将房屋过户至被告张军伟名下后，以被告张军伟的名义为原告陆斌获得银行贷款，故买卖双方仍不存在真实的买卖合意。被告沈建锋、张秀红称其二人是根据原告陆斌的指示签订房屋买卖合同，被告张秀红同时称，其只知晓原告陆斌需要银行贷款，其余事项也不知情。被告张军伟则提出，三被告之间签订房屋买卖合同的真实目的是原告陆斌以涉案房屋清偿其对被告张军伟所负的债务，即“以房抵债”。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。但本案中，三原告及被告张军伟对于各自提出的签订合同之真实目的的该项事实主张，均未提供充分、有效的证据予以证明。但本院注意到，三被告签订房屋买卖合同的日期为2013年12月2日，合同约定的房屋总价款为600,000元，那么，按照一般生活经验法则，如被告张军伟与原告陆斌之间确为“以房抵债”，则双方在2013年12月2日之前形成的债务金额至少应与600,000元大抵相当，否则发生“以房抵债”的可能性较小。本案中，对于“以房抵债”，双方未形成任何书面文件。原告陆斌始终否认其与被告张军伟之间存在真实的借贷关系，原告陆斌提出其出具借条皆因赌博欠下的赌债。而从被告张军伟提供的转账凭证来看，在三被告之间的房屋买卖合同签订日前，被告张军伟通过银行账户向原告陆斌进行转账的总金额仅为57,900元，即便为真实的因借贷关系发生的转账，该金额也与房屋买卖合同约定的房屋总价款600,000元相去甚远，由此，本院认为，发生“以房抵债”的可能性不大。虽然被告张军伟欲通过黄翔出具的证明、其配偶的转账记录、银行的取现记录等证据证明借款金额远大于房屋总价款600,000元，但因上述证据均欠缺证明效力，本院均未予采信。再者，房屋始终由三原告占有使用，被告张军伟始终未占有涉案房屋。被告张军伟提出系因其刑事案件失去人身自由故无法占有房屋，但本院注意到，被告张军伟于2014年3月24日羁押，房屋买卖合同约定的交付日期为2014年1月31日，则在被告张军伟被羁押之前，其也并未向三原告就房屋交付提出任何异议，与常理不符。此外，被告张军伟的陈述前后矛盾，其开始陈述其向被告沈建锋、张秀红支付了600,000元房款，并持有被告沈建锋、张秀红出具的付款收据，但其后又称无法找到收据，而被告沈建锋、张秀红否认接收付款和出具收据的事实，在此情况下，被告张军伟令本院对其个人诚信产生质疑。综上，本院认为，被告张军伟提出“以房抵债”的说辞实在难以使人信服。而相较于被告张军伟的说辞，三原告提出的通过房屋获得贷款的可能性更大。三原告此前即以获取银行贷款为目的与被告沈建锋、张秀红签订了房屋买卖合同，被告张军伟与原告陆斌又系初中相识的朋友，确实存在以涉案房屋为原告陆斌再次获得银行贷款的可能性。综上，本院认为，三被告之间就涉案房屋签订的买卖合同，同样不存在真实的买卖合意，三原告与被告张军伟之间亦不存在“以房抵债”的法律关系，故三被告之间的房屋买卖合同不产生法律效力，应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故三原告主张被告张军伟将涉案房屋产权恢复登记至被告张秀红、沈建锋名下，于法有据，本院予以支持。对于三原告与被告张秀红、沈建锋之间的法律关系，三原告称另行解决，故本院不做处理。因三原告对合同无效亦负有责任，故需与被告张军伟共同负担本案诉讼费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认被告沈建锋、张秀红、张军伟于2013年12月2日就位于上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告张军伟于本判决生效之日起十日内配合被告沈建锋、张秀红将上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至被告张秀红、沈建锋名下。案件受理费9,800元，由原告陆建国、凌雅芳、陆斌与被告张军伟各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 颖人民陪审员 顾 建人民陪审员 叶菊花二〇一九年三月十二日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。