文书内容湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初801号原告（反诉被告）：鲁众旺，男，1994年4月4日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，委托诉讼代理人：张静雨，湖北正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁畅华，湖北正苑律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁娜，女，1990年12月29日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：朱娟，湖北瑞通天元律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称：原告）鲁众旺诉被告（反诉原告，以下简称：被告）梁娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告梁娜提起反诉，本院合并审理。在审理过程中，原告鲁众旺申请鉴定，本院依法委托后，于2018年7月27日、2018年10月22日组成合议庭公开开庭进行审理。原告鲁众旺及其委托诉讼代理人梁畅华，被告梁娜及其委托诉讼代理人朱娟均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告鲁众旺向本院提出诉讼请求：1、解除鲁众旺与梁娜签订的《商铺转租合同》；2、判令梁娜退还押金78000元、支付违约金78000元，赔偿损失200000元，共计356000元。本院释明后，鲁众旺变更诉讼请求为：1、解除鲁众旺与梁娜签订的《商铺转租合同》；2、判令梁娜退还押金78000元、赔偿损失260777元（包含装修残值损失、餐饮设备损失、收银设备损失、咖啡奶茶机械损失、高透杯损失、鸡排原料损失、培训费损失、广告制作费损失、电费损失、员工遣散费损失等），合计338777元。事实及理由：2015年4月30日，鲁众旺与梁娜签订《商铺转租合同》，约定租金及支付方式、押金及违约责任等。合同签订后，鲁众旺依法履行合同，而梁娜于2016年2月16日擅自锁住商铺，导致商铺不能正常开门营业。经交涉，梁娜一定要鲁众旺交付租金才开门。2016年2月16日是鲁众旺支付第四期租金的付款日。根据合同约定，鲁众旺在资金紧张的情况下，可享受7天的宽限期，拖欠7天以上的，按租金1%支付利息。但梁娜直接锁门，违反了上述约定，导致商铺无法继续正常经营。鲁众旺多次提出解除合同并处理善后事宜，均遭到拒绝。为此起诉，请求判如所请。被告梁娜辩称，1、梁娜与鲁众旺签订的《商铺转租合同》合法有效，鲁众旺应当全面履行合同义务；2、鲁众旺在第四期租金付款期限届满前，多次明确表示没有能力支付租金，已构成预期违约；在第四期租金付款期限届满后，鲁众旺仍拒不支付租金，且未向梁娜书面申请即发布商铺转让信息，明确违反合同约定，已构成实际违约；鲁众旺在向梁娜明确表示没有能力支付租金的同时，却出资100多万元购置保时捷汽车，其不交付租金的行为属于故意违约，主观存在恶意，违反了诚实信用原则。梁娜多次催促继续履行无果，遂通知撤场。梁娜的上述行为既符合合同规定，也符合法律规定；3、梁娜不存在封锁商铺导致鲁众旺无法正常经营等违约行为。梁娜将商铺内的物品代为仓储，属于履行减损义务，无需向承担赔偿损失等违约责任。鲁众旺主张的赔偿损失无任何事实基础和法律依据。4、鲁众旺在租赁合同履行期间，已用行为明确放弃租赁商铺，无权要求梁娜赔偿损失，亦无权要求返还押金78000元。被告梁娜向本院提出反诉请求：1、判决鲁众旺立即搬走梁娜代为仓储的物品；2、判决鲁众旺支付违约金78000元。事实和理由同上。原告鲁众旺反诉辩称，梁娜将商铺内的物品擅自拖走构成违约，且物品均系定制，无法再次使用，应由梁娜赔偿物品损失。请求驳回梁娜的反诉请求。经审理查明，鲁众旺（乙方）与梁娜（甲方）于2015年4月30日签订《商铺转租合同》一份。合同条款与本案相关的内容如下：1、甲方将其承租的位于武汉光谷步行街意大利风情街××号商铺（以下简称：3120号商铺）转租给乙方；2、转租期2年，自2015年5月5日起至2017年8月15日止；3、押金为78000元。租金交付方式为每三个月支付一次租金（其中第四期租金78000元，应于2016年2月16日支付）。在乙方资金紧张的情况下，甲方可给予乙方7天宽限期，但乙方不得随意拖欠租金，拖欠租金7天以上，乙方将按所付租金1%向甲方支付利息，拖欠租金30天，甲方将有权收回商铺，合同将自动终止；4、甲方将商铺交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。如乙方不再使用甲方转租的商铺后，乙方不得破坏地面、墙面、吊顶，乙方设备由乙方自已处理；5、租赁期间，乙方如欲将所租商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面向物业方申请；6、若甲方在乙方没有违反合同的情况下，提前解除合同或转租给其他人，或原业主生故收回该商铺，甲方都将向乙方赔偿违约金和损失金78000元；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下并在未经甲方同意的前提下单方面放弃铺子，甲方有权拒付乙方押金78000元；7、本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金78000元。合同签订后，鲁众旺于2015年5月4日支付合同保证金78000元。此后，鲁众旺装修商铺，于2015年5月13日购买价值23600元高透杯后经营奶茶店，并按期交付前三期租金。2015年10月29日，鲁众旺与上海易昌食品销售有限公司签订供贷协定，获得“豪大大香鸡排”商标使用许可，并支付培训费5000元。2015年12月10日，鲁众旺在58同城网站发布信息，拟以200000元的金额转让3120号商铺。2016年1月23日，梁娜微信告知鲁众旺：房东月底扎账，先把房屋（应于2016年2月16日支付的第四期租金78000元）交一下。鲁众旺称“孩子刚出生”、“没有钱”、“什么时候有钱就什么时候交”。梁娜回复“房租到期钱还没交上来的话我就要停电锁门的，提前告诉你下，先让你做好准备”。2016年2月15日，梁娜再次微信要求交房租，鲁众旺称“租金太高了”、“交不起”。梁娜回复“那我明天过来锁门吧”。2016年2月18日，鲁众旺在微信朋友圈发布购买价值1149200元保时捷汽车的照片及配置单（后经庭审核实，系游戏软件合成）。同日，鲁众旺发现商铺被锁，微信询问梁娜“是不是你锁的”，梁娜回复“是我锁的。现在两条路，第一条，你放弃经营，我铺子收回；第二条，你装修了，你要是愿意盘出去，就盘出去。但是2天之内给我把租金交上来”。次日（2016年2月19日），鲁众旺在商铺张帖转让告示。2016年2月22日下午，梁娜短信通知鲁众旺：“针对您不交房租和不出面协商解决的问题。物业跟我多次与您联系未果！现在我已报警处理！关东派出所约您于今日4点半准时到派出所解决！如果不出面解决，则视为您已自动放弃商铺经营权。铺内物品请您2日内清走，不清走将视为您放弃对铺内物品的处置权！到时候将会在警察、物业、我三方共同见证下，把铺内物品当废品处理掉”。当天下午，派出所组织协商无果。2016年2月29日下午，梁娜再次短信通知鲁众旺：“按照合同第二条第2条（款）规定，您应于2016年2月16日前向我方支付下季度商铺租金共计78000元。前期我方向您催缴无果，现已超过7日。按照合同规定，7天宽限期已到，您将按所付房租1%向我方支付日利息的滞纳金，请您尽快向我方缴纳租金及滞纳金。若拖欠租金满30天，我方将有权收回商铺，合同将自动终止。”2016年3月14日下午，梁娜短信向鲁众旺发《撤场通知书》：“您与我方签订了位于意大利风情街××号商铺的租铺协议。按照合同规定，您应于2016年2月16日前向我方缴纳下季度（2016年2月15日至2016年5月15日）租金78000元，我方与您多次沟通未果，拖欠租金至今。前期我方已经向您多次下达催缴通知书，你方置之不理。截止2016年3月16日，合同第三条第（2）条（款）规定，乙方拖欠房租30天，甲方将有权收回商铺，合同将自动终止。现在我方正式书面通知您，在2016年3月16日之前，请您搬出铺内物品，如逾期不予搬离，我方将视为您放弃对铺内物品的处理权。我方在搬离铺内物品会对铺内物品进行摄像、清点，暂时仓库保存。若你方超过10天依然不来处置，我方将物品设备视为废品处理。我方将保留追究这期间所产生的仓库管理费、租金拖延滞纳金、物业管理费等带来的一系列经济损失和法律责任”。2016年3月20日下午，梁娜将上述《撤场通知书》张贴于3120号商铺门口，并拍照发送给鲁众旺。2016年3月20日下午梁娜打开案涉商铺，将商铺内物品（炸锅、收银机、封口机、咖啡机等，清单附后）搬进自己的仓库存放。2016年3月23日，鲁众旺向本院起诉。庭审中，鲁众旺表示，由于经济困难，不可能另行选址经营鸡排、奶茶店，坚持要求梁娜赔偿物品损失，拒绝梁娜返还其保管的物品。在诉讼过程中，经原告鲁众旺申请，本院委托湖北衡平资产评估有限公司评估。经评估，确认装修残值、梁娜保管的设备残值等为196000元（其中装修残值87300元、餐饮设备及咖啡奶茶设备等残值109000元）。原告鲁众旺为此支付鉴定费20000元。另查明，鲁众旺于2016年1月28日向物业公司支付电费2000元。在本案审理过程中，鲁众旺自述：1、2016年春节期间除休息七天外，其他时间照常营业；2、商铺2015年10月销售额为28512元、11月的销售额为53105元、12月的销售额为60868元、2016年1月销售额为66283元、2月1日至2月16日的销售额为31178元；3、2016年2月2日订购豪大大鸡排原料8803元。本院认为，鲁众旺与梁娜签订的《商铺转租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反禁止性法律规定，合法有效。因3120号商铺已被梁娜收回，《商铺转租合同》已解除，故本院不再判决合同解除。关于合同解除的责任及法律后果问题。合同约定“在乙方资金紧张的情况下，甲方可给予乙方7天宽限期”、“拖欠租金7天以上，乙方将按所付租金1%向甲方支付利息，拖欠租金30天，甲方将有权收回商铺，合同将自动终止”。本案中，鲁众旺于2016年1月告知梁娜“孩子刚出生”、“没有钱”，后于2016年2月15日再次表示“交不起”。根据上述约定，鲁众旺可享有7天的宽限期（于2016年2月23日前支付租金）；梁娜在拖欠租金30天的情况下，有权收回商铺。但梁娜在宽限期内锁门收回商铺，违反合同上述约定，应承担违约责任。对鲁众旺要求梁娜退还押金78000元的诉讼请求，本院予以支持。对梁娜要求鲁众旺支付违约金78000元的反诉请求，本院不予支持。关于装修残值的赔偿问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，对鲁众旺要求梁娜赔偿装修损失的诉讼请求，本院予以支持。但装修损失应按鉴定结论确定为87300元。关于梁娜保管的物品问题。3120号商铺内的物品均由梁娜从商铺内转至仓库内存放，由于上述物品未与商铺房屋形成附合，所有权仍属于鲁众旺所有，应由鲁众旺搬走处置。因上述物品多数为经营鸡排、奶茶而定制，由于梁娜违约致使鲁众旺无法继续经营，导致上述物品无法充分发挥效用，本院从上述因素及鲁众旺自身亦负有减损义务综合考量，酌定梁娜赔偿上述物品损失30％。梁娜应对鲁众旺搬走物品予以协助。依据鉴定结论，上述物品市值109000元，梁娜赔偿32700元。关于高透杯、鸡排奶茶原料赔偿问题。上述物品均属于低值易耗品，且鲁众旺自述商铺一直营业（其中2月1日至2月16日的销售额为31178元）。故本院对上述损失不予认定。关于广告费、培训费、遣散员工费的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案系商铺租赁合同纠纷，鲁众旺主张的上述损失，均系梁娜在签订合同时不可能预见，且与本案合同无直接关联性，本院不予支持。关于返还电费的问题。因鲁众旺不能提供用电量，本院对鲁众旺的此项请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁娜于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）鲁众旺租赁押金78000元；二、被告（反诉原告）梁娜于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）鲁众旺装修损失87300元；三、被告（反诉原告）梁娜于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）鲁众旺物品损失32700元；四、原告（反诉被告）鲁众旺于本判决生效之日起十日内将炸锅、收银机、封口机、咖啡机等物品（清单附后）从被告（反诉原告）梁娜处搬出；被告（反诉原告）梁娜应予以协助；四、驳回原告（反诉被告）鲁众旺其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）梁娜其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3320元，鉴定费20000元,合计23320元，由原告（反诉被告）鲁众旺负担5000元，被告（反诉原告）梁娜负担18320元（此款鲁众旺已垫付，梁娜于本判决生效之日起十日内支付给鲁众旺）。反诉案件受理费875元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴新莉人民陪审员  李红英人民陪审员  孙小菊二〇一九年三月十九日书 记 员  吴亚琦            物品清单                  序号              设备名称              数量              评估价值（元）                  1              鸡排大炸锅              1              3053                  2              鸡排小炸锅              1              341                  3              不锈钢冷藏柜              2              3266                  4              油烟净化器机组              1              9088                  5              不锈钢收银台              1              1420                  6              不锈钢打包台              1              1562                  7              不锈钢榨汁台              1              1491                  8              水吧多功能操作台              1              3976                  9              奶茶多功能操作台              1              2698                  10              咖啡机工作台              1              1491                  11              不钢4轮柜              1              923                  12              冰淇淋料理柜              1              781                  13              绿岛风风幕机              2              1278                  14              清洁桶              1              142                  15              不锈钢方盒              11              359                  16              不锈钢长盒              9              230                  17              鸡排冷柜（新飞）              1              1846                  18              鸡排冷柜（星星）              1              2755                  19              立式保鲜柜              1              2556                  20              卡座              6              1704                  21              小弯刀              2              9                  22              小尖刀              1              9                  23              大尖刀              1              43                  24              片刀              2              51                  25              小电子称              1              57                  26              大电子称              1              185                  27              水桶              1              28                  28              装鸡排保鲜盒              1              213                  29              垃圾桶              1              43                  30              4盘多功能烤箱              1              2826                  31              美的烤箱              1              426                  32              冰淇淋小圆桶              6              256                  33              不锈钢尖刀              1              43                  34              塑料占板              2              37                  35              水果占板              1              85                  36              大号油缸              1              43                  37              大号料缸              1              25                  38              中号油缸              1              17                  39              1号保鲜盒              2              68                  40              2号保鲜盒              5              114                  41              3号保鲜盒              2              37                  42              奶茶料盒              12              153                  43              翻盖料盒              12              136                  44              40肛筛              1              23                  45              600/400钢盘              4              108                  46              400/300钢盘              2              41                  47              磨刀器              1              7                  48              打蛋器              1              13                  49              不锈钢夹              3              34                  50              水果叶子              2              7                  51              三角牌电饭锅              1              85                  52              电磁炉              1              128                  53              收银机              1              3089                  54              电脑主机              1              2166                  55              监控              1              909                  56              小票打印机              1              213                  57              不干胶标签打印机              1              320                  58              32寸索尼多媒体显示器              1              1264                  59              麦克风              1              85                  60              播放器              1              284                  61              喇叭              2              426                  62              喇叭线              1              43                  63              USB              1              114                  64              筒灯              24              531                  65              插座3-2              12              153                  66              2P空开              6              170                  67              1P空开              9              115                  68              4开              1              18                  69              插座3-3              8              159                  70              3P空开              3              181                  71              槽子LED灯管              19              486                  72              高颈水管              2              263                  73              3角阀              6              119                  74              60软管              4              51                  75              欧标4变3外丝              1              20                  76              门前射灯              1              85                  77              冰箱插              1              7                  78              80软管              4              65                  79              水表              1              99                  80              球阀              1              30                  81              2P2开空开盒              1              11                  82              2P1位空开盒              3              26                  83              3眼4位插              1              25                  84              五孔插              2              21                  85              空调插              1              11                  86              1.2米空调风口              1              43                  87              300空调风口              3              64                  88              18P空开箱              1              91                  89              工作服夏装              12              540                  90              冬装              12              900                  91              自来水净化器              1              2556                  92              果糖瓶带鸭嘴              10              327                  93              分杯器              6              511                  94              雪鹿300制冰机              1              7810                  95              冰淇淋小模特              1              256                  96              茶桶              6              1065                  97              小太阳沙冰机              1              852                  98              开水器              1              2130                  99              益方封口机              1              2414                  100              益方果糖机              1              2059                  101              奶昔机              1              781                  102              飞马磨豆机              1              2059                  103              压汁器              2              50                  104              冰淇淋大模特              1              852                  105              东贝冰淇淋机              1              6248                  106              奶泡机              1              178                  107              打蛋机              1              653                  108              惠人榨汁机              2              4118                  109              咖啡机              1              11928                  110              不锈钢奶泡缸              2              92                  111              咖啡渣子盒              1              57                  112              港式奶茶加热炉              1              781                  113              拉差铝壶              2              107                  114              不锈钢冰铲              2              50                  115              塑料冰铲              1              18                  116              冲茶袋              2              34                  117              雪克杯              3              75                  118              3升量杯              1              18                  119              2升量杯              1              13                  120              500量杯              1              6                  121              100量杯              1              4                  122              盎司杯              4              43                  123              不锈钢大巴勺              2              21                  124              不锈钢小吧勺              1              7                  125              不锈钢奶泡勺              2              14                  126              捣泥棒              1              9                  127              巴更              3              32                  128              开水器接水槽              1              16                  129              不锈钢料盒              1              26                  130              TWK沙冰机              1              1136                  131              挤酱壶              6              34                  132              撒料壶              5              53                  133              不锈钢量杯              1              7                  合计              109007