江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初1379号原告：中国工商银行股份有限公司徐州贾汪支行，住所地徐州市贾汪区前委路**。负责人：景旭军，该支行行长。委托诉讼代理人：耿庆江，该行职员。被告：程龙，男，1986年2月11日出生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：刘桂芳，女，1986年12月4日出生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：徐州市中信置业有限公司，，住所地徐州市贾汪区中信时代广场法定代表人：丁兆斌，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司徐州贾汪支行（以下简称工行贾汪支行）诉被告程龙、刘桂芳、徐州市中信置业有限公司（以下简称中信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行贾汪支行委托诉讼代理人耿庆江到庭参加诉讼，被告程龙、刘桂芳、中信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工行贾汪支行向本院提出诉讼请求为：1、判令涉案的借款合同关系解除，借款人提前偿还积欠我行的全部本息；2、判令程龙、刘桂芳立即偿还所欠我行贷款本金169878.48元，利息8647.73元，合计178526.21元（以上利息暂计算至2019年3月6日，日后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕）；3、依法判令原告对抵押物：贾汪区新夏路北侧“康桥花园”11幢2－301室优先受偿权；4、判令中信公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费及其他实现债权费用由上述被告承担。事实及理由：被告因购买住房需要，于2013年3月6日，与我行签订了《个人购房借款/担保合同》，借款金额为23万元，申请贷款期限15年，被告中信公司为该笔贷款提供了阶段性担保，同时被告程龙、刘桂芳将所购住房徐州市贾汪区新夏路北侧“康桥花园”11幢2－301室为办理了抵押（权利人：贾汪工行）。合同签订后，我行依约向被告发放了贷款，但被告程龙、刘桂芳在取得贷款后并未按合同的约定偿还贷款本息，被告中信公司也未履行担保责任，现已累计违约45次，根据我行与借款人及担保人签订的《个人购房借款/担保合同》第二部分通用条款14.1之L条、第十条的保证担保10.2条款项下的A项在我行所到正式抵押之前担保人中信公司对该笔贷款承担连带担保责任；14.2之第（4）、（5）条，诉请与被告解除该合同，偿还全部贷款余额及余下的贷款本息。借款人截至2019年3月6日积欠我行贷款本金169878.48元，利息8647.73元，合计178526.21元。（以上利息暂计算至2019年3月6日，日后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕）。为了维护我行债权，保全我行资产，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持我行的诉讼请求。被告程龙、刘桂芳、中信公司未到庭亦未作答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月4日，原告工行贾汪支行（贷款人）与被告程龙（借款人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：住房按揭字徐州分行贾汪支行2013年00026号）一份，约定：借款人程龙向贷款人工行贾汪支行借款人民币23万元，贷款用于购买徐州市贾汪区，贷款期限180个月。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋作抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人在合同项下未发生任何违约情形。借款人授权贷款人将贷款一次性划入中信公司11×××20工行账户内。经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。借款人不享有宽限期，自实际放款之日开始计算。借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户作为还款账户，户名：程龙，账号：62×××43，开户行：工行。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。借款人程龙，居民身份证号码；共同借款人刘桂芳，居民身份证号码。保证人：徐州中信置业有限公司。2013年3月6日，原告工行贾汪支行与被告程龙、刘桂芳签订了《徐州市房地产抵押合同》。合同约定：为确保住房按揭字2013年00026号个人住房贷款合同的履行，抵押人程龙愿意以其位于徐州市贾汪区的合法房产抵押给抵押权人工行贾汪支行。主合同签订后，抵押人与抵押权人约定以抵押房地产价值的70%设定抵押，权利价值230000元，大写贰拾叁万元整。约定期限2013年3月5日起至2028年3月5日止。同时办理了房屋抵押权预告登记。同日，原告工行贾汪支行依约将贷款23万元发放至约定的开发商中信公司账户内。截至2019年3月6日，被告程龙尚欠原告贷款本金169878.48元、利息8647.73元、合计178526.21元。上述事实，有原告提供的《个人购房借款/担保合同》、《徐州市房地产抵押合同》、房屋预告登记证明、个人借款凭证、明细列表、结婚证及当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原告工行贾汪支行与程龙签订的《个人住房贷款合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。原告依约定向被告程龙发放贷款23万元，被告程龙应根据合同约定偿还相应的本息，由于被告未能按期归还借款本息，其行为已经构成违约。截至2019年3月6日，被告程龙尚欠原告贷款本金169878.48元、利息8647.73元、合计178526.21元，被告应承担偿还责任。被告程龙、刘桂芳在个人购房借款合同的借款人处、共同借款人处签字，同意作为共同还款人对本案涉案贷款合同项下的债务承担共同还款责任，故原告工行贾汪支行要求被告程龙、刘桂芳共同承担偿还责任的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据《个人住房贷款合同》的约定：借款人违约的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；有权解除本合同。故原告要求解除涉案贷款合同，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张优先受偿权问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。而本案原、被告双方就债权实现以被告程龙购买的位于徐州市贾汪区作为抵押，且双方就上述房屋办理了抵押登记手续，现被告程龙未按约定履行合同义务，因此，工行贾汪支行对程龙提供的抵押房产享有优先受偿权。根据合同的约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，被告程龙、刘桂芳并未办理房屋他项权证书，即中信公司对上述债务承担连带清偿责任。被告程龙、刘桂芳、中信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权，应依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告程龙、刘桂芳与原告中国工商银行股份有限公司徐州贾汪支行之间的借款合同关系；二、被告程龙、刘桂芳应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州贾汪支行借款本金169878.48元、利息8647.73元（截止至2019年3月6日）、合计178526.21元，并按照双方贷款合同约定利息标准支付自2019年3月7日起至实际还清贷款之日止所欠贷款本金产生的利息；三、原告中国工商银行股份有限公司徐州贾汪支行对抵押的位于徐州市贾汪区享有优先受偿权；四、被告徐州中信置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3870元，由被告程龙、刘桂芳、徐州中信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 高 玲人民陪审员 刘 洁人民陪审员 张士梅二〇一九年九月十八日书 记 员 陈文虹