上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初8662号原告：上海智廊置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区纳贤路****及**地下**。法定代表人：丁邵琼，执行董事。委托诉讼代理人：罗玲，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：清研(上海)智能工程有限公司，住所地中国(上海)，住所地中国(上海)自由贸易试验区耀华路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：常俊海，执行董事。委托诉讼代理人：吴逵，上海明泰律师事务所律师。第三人：上海银顺物业管理有限公司，住所地上海市青浦区金泽，住所地上海市青浦区金泽镇金溪路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：丁彦伟。原告上海智廊置业有限公司(以下简称智廊公司)与被告清研(上海)智能工程有限公司(以下简称清研公司)、第三人上海银顺物业管理有限公司(以下简称银顺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智廊公司的委托诉讼代理人罗玲，被告清研公司的委托诉讼代理人吴逵到庭参加诉讼。第三人银顺公司经本院合法传唤，未到庭应诉，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告智廊公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《腾飞莲花商务园房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)自2018年12月7日解除；2.被告从坐落于上海市浦东新区纳贤路XXX弄XXX号楼1层02室房屋迁出并将上述房屋恢复原状后返还原告；3.被告支付原告拖欠的租金及物业管理费总计689,279.79元，具体为自2018年7月1日至2018年12月7日的租金612,558.3元，自2018年4月1日至2018年6月30日的物业管理费用76,721.49元；4.被告自应付未付之次日至前述欠费付清为止，以前述欠费为基础，按日千分之一向原告支付逾期滞纳金(见附件清单)；5.被告自2018年12月8日起按照两倍租金标准7,701.1元/日向原告支付占用使用费，直至将租赁房屋返还给原告；6.原告没收被告支付的保证金428,084.16元；7.被告支付免租期租金351,362.67元；8.被告支付违约金2,110,318.07元；9.被告支付律师费4万元。事实和理由：2016年12月22日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上海市浦东新区纳贤路XXX弄XXX号楼1层02室房屋(以下简称系争房屋)，租期自2016年12月16日至2020年3月31日止。合同还对租金支付、违约责任等做了约定。合同签订后，原告交付系争房屋，并多次协助被告办理相关关联公司注册登记事宜。但被告自2018年7月1日就停止支付租金，并欠付2018年4月1日至2018年6月30日的物业管理费，2018年9月，被告单方面提出退租。考虑到被告去意已决，原告于2018年12月5日向被告发送解除租赁合同并及时办理退租手续的函，明确告知被告解除租赁合同，结清费用并返还房屋。但被告至今未履行，故原告诉请如前。被告清研公司辩称，不同意原告诉讼请求。2018年9月10日，原、被告就解除合同事宜举行过会议，原告方的范德明、张岳磊、胡蝶，被告方的杨洪林、胡元参加会议，双方达成共识：1、房屋租赁合同于2018年9月30日解除；2、被告最迟于2018年10月15日搬离；3、租赁保证金抵扣2018年7月至2018年9月的租金及物业管理费；4、被告装修及家具不拆除，留给原告作为提前退租的补偿。根据协议，被告于2018年10月12日完成搬迁，于2018年10月15日与原告完成交接手续并结清了所有水电费。经审理查明，原告为上海市浦东新区纳贤路******房屋产权人。2016年12月22日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租被告，建筑面积965.05平方米，租赁期限自2016年12月16日起至2020年3月31日止，租赁期39个月16天，其中包括4个月的装修期，即2016年12月16日起至2017年3月15日及2020年3月1日起至2020年3月31日止。该房屋名义租金(不含税净价)3.8元每平方米每日。在乙方正常履行本合同的情况下，甲方在该名义租金的基础上给予优惠折扣，具体为：2017年3月16日至2020年2月29日，每月租金净价111,543.70元，对应增值税(暂按目前适用税率5%计算)5,577.19元，每月总金额117,120.89元。该房屋物业管理费(不含税净价)25元每平方米每月，具体为：每月应付总额(不含税净价)24,126.25元，对应的增值税(暂按目前适用税率6%计算)1,447.58元，每月总金额25,573.83元。除首期租金和物业管理费外，乙方应根据本合同规定于每个日历月的第一日或之前提前支付当月的租金和物业管理费，如约定的付款日为非工作日，则乙方应当在该非工作日之后的第一个工作日支付租金和物业管理费。在收讫租金和物业管理费后30日内，甲方应向乙方提供发票。本合同项下租赁保证金总额为428,084.16元。甲方有权在乙方违反本合同的情况下，抵扣乙方的租赁保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失包括但不限于拖欠的租金、物业管理费、其他费用及任何乙方应支付的款项。租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项，并将房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)于租赁解除或终止当日17：00以前交还甲方。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将该房屋交还甲方的义务。若乙方未按上述约定履行交还房屋义务的，甲方有权视为乙方留存于房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入该房屋并处置乙方废弃物(如有)，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日止或甲方收回房屋之日止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本合同日租金上浮100%，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离。在合同解除或终止后，乙方不得以任何理由要求甲方对装修和设备的残值进行收购或补偿。如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金、物业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之一向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起算至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过14日的，属于严重违约，甲方有权按照条款14.2追究乙方责任。合同14.2约定，以下情形将被视为乙方严重违约：14.2.1乙方未足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14日的……14.2.6乙方以任何形式通知甲方其有意提前终止本合同或拒绝履行其在本合同中的义务。合同14.3约定，在发生上述条款14.2规定的任一严重违约情形时，甲方除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同，同时甲方还有权：14.3.1重新进入并占有该房屋；14.3.2将该房屋清空及恢复至交付时原状，并以其认为合适的任何方式处置乙方留存于该房屋的物品；14.3.3以其认为合适的方式对该房屋采取应急管制措施；14.3.4对乙方因甲方行使上述权利而遭受的任何损失，甲方不承担任何责任。合同14.4约定，在条款14.3基础上，甲方还有权行使以下权利：14.4.1甲方有权没收租赁保证金；……14.4.3甲方给予乙方的租金优惠(如有)应立即取消，乙方应于本合同终止之日支付已享用的租金优惠；……14.4.6甲方有权追偿其因乙方严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用；14.4.7甲方有权要求乙方支付违约金，违约金相当于剩余租赁期(即自本合同提前终止日之次日起至本合同正常履行情况下租赁期届满之日止)的租金和物业管理费总和。乙方应于本合同提前终止之日向甲方支付违约金。合同签订后，被告支付了租赁保证金428,084.16元，并支付租金至2018年6月30日，支付物业费至2018年3月31日，之后未付。2017年1月4日，原告将系争房屋以毛坯状态交付被告使用。被告签署的《入住移交单》，包括移交钥匙9把3套。被告还签署了《租户承诺书》，保证在迁出园区前，按照本单元《物业现状》、《设施设备清单》完成全部复原工作，并通过物业管理处验收审核。被告接收房屋后，对房屋进行了装修。2018年6月29日，原告向被告发送告知书，告知被告，原合作物业公司“戴德梁行”已与原告合同到期，第三人银顺物业自2018年6月15日起开展莲花科创园物业管理服务工作。自2018年7月1日起，被告将房屋租金、车辆租赁费及车辆管理费支付原告账户；物业管理费、水电费、有偿服务费等其他费用，支付银顺公司账户。2018年9月10日，被告向原告出具《退租申请书》、《退租情况说明》，表示由于清华大学天津高端装备研究院根据中央深改委和教育部的统一部署，做出了政策调整，被告不得不做出退租的决定，并拟于2018年9月30日终止租赁。被告同时提出，经费缩减，退租，均属无奈，申请将租赁保证金428,084.16元抵扣房屋租金，剩余房屋租金和其他费用(物业费、电费)将按照收到发票的时间及时支付。租赁物内现有的装修等全部留在原处，被告不拆除带走。2018年12月5日，原告向被告发送《关于解除租赁合同并及时办理退租手续的函》，表示被告自2018年7月1日起拖欠租金，2018年9月擅自单方提出退租申请，已经严重违约。原告函告被告如下：1、自本函按《房屋租赁合同》送达贵司之日起，《房屋租赁合同》即解除，其后，本公司有权另行出租或以其他方式处置租赁房屋；2、贵司应承担《房屋租赁合同》项下一切违约责任，包括但不限于向本公司支付滞纳金、违约金及赔偿本公司一切直接或间接损失，向本公司支付免租期间的租金。同时，贵司已支付的保证金予以没收；3、贵司务必于收到本函之日起三个日历日内将租赁房屋腾空并恢复原状后返还本公司。否则，本公司有权自行委托第三方将房屋清空及恢复原状，并以任何方式处置留存于房屋的物品，届时所产生的一切费用均由贵司承担；4、贵司务必于收函后三个日历日内至租赁房屋所在地办理租赁房屋退租手续，包括但不限于归还租赁房屋钥匙，将注册租赁房屋地址上的所有公司以变更或注销的方式迁出，以及结清租赁期限以内的所有应付未付费用。被告于2018年12月7日签收该函件。2018年12月10日，被告回函表示，根据2018年9月10日双方达成的会议决定方案，双方于2018年9月30日前共同完成了清算工作，并完成了搬离，双方关系已经结束。房屋另行出租的权利在原告，被告无异议。房屋内装修和家具，已按照原告要求留在房屋内，处置权利在原告，被告无异议。对有争议的事实，本院分述如下：1、原告提供《法律服务合同》及发票，欲证明因本案诉讼，原告花费律师费4万元。被告认可真实性，但认为无需支付。2、原、被告均提供了现场照片，原告欲证明房屋仍由被告使用；被告欲证明房屋已经交由物业接收，装修房屋时换了电子门禁，交接时无需再交还钥匙，并且留了操作电脑在现场，原告可以进入。原告主张并未进入过系争房屋。3、被告提供2018年10月15日被告与银顺物业签署的《物品移交单》、现场照片，欲证明被告已将系争房屋内物品移交原告委托的银顺物业，并结清了截至该日的水、电费。原告表示，被告仅是搬离一些物品才签署的《物品移交单》，并非退租交接。原告认可截至2018年10月15日的水、电费已经结清。4、原告提供与案外人荣某(上海)实业有限公司、迪瑞生物医药科技(上海)有限公司的《房屋租赁合同》、验收交接单和退租申请书，欲证明上述两租户与被告的情况相似，合同样本相同，退租时需与原告办理上述手续。被告认为，上述两家租户退租时间为2018年12月和2019年1月，不能排除被告退租后原告变更了退租操作流程。同时，物业公司代表处签名为王凯，与被告提交的《物品交接单》签署人员相同。5、原告提供清投(上海)科技有限公司、赫算(上海)计算机技术有限责任公司、清楠科技(上海)有限公司的工商注册登记信息，欲证明被告的三家关联公司至法庭辩论终结前仍注册在系争房屋内，说明被告尚在使用系争房屋。被告对上述三家公司注册地址登记情况无异议，并表示正在办理注销手续。审理中，被告表示，《房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金及解约违约金标准过高，请求法院予以调低。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告提出，2018年9月10日，原、被告已就合同解除事宜达成协议，但在案证据仅能显示被告向原告提出了退租申请，无法证明双方协商一致解除合同，故本院对被告该主张难以采信。因被告逾期支付租金等费用，并要求提前终止合同，根据合同约定，原告享有单方解除权。2018年12月7日，原告解约函送达被告，原告主张《房屋租赁合同》于该日解除，本院予以认同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付欠付的租金、物业管理费，于法有据，本院予以支持。原告主张的逾期付款滞纳金标准过高，且合同解除后双方进入清理、结算阶段，原告主张合同解除之后的逾期付款滞纳金，已无合同依据。原告要求被告承担违约责任，包括解约违约金、免租期租金、律师费、没收保证金，其中免租期租金、律师费、没收保证金均具有合同依据，本院予以支持。至于解约违约金，首先，《房屋租赁合同》约定的解约违约金金额为剩余租期的租金及物业费总和，显然过分高于原告的实际损失；其次，免租期租金、律师费、没收保证金基本可以弥补原告的实际损失。故本院结合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，对解约违约金数额酌情予以调整。关于房屋返还事宜，本院认为：1、2018年10月15日，被告与第三人签订《物品移交单》，屋内物品全部交由第三人看管，被告结清了截至该日的水电费，可以视为被告与第三人完成了交接。2、被告与第三人的交接并不符合《房屋租赁合同》约定的交接要求，而且交接时原告尚未提出或同意解除合同，也无证据证明交接经过原告的同意或者许可，因此无法将被告与第三人的交接视同于原、被告的退租交接。3、原告主张合同解除后其无法进入房屋，因第三人系原告聘请的物业公司，原告应明知被告与第三人交接及房屋已由第三人实际控制的事实，原告主张无法进入房屋与事实不符。4、原告主张被告仍在使用房屋的理由之一是被告未将关联公司的注册地址自系争房屋内迁出，但公司注册地址登记在系争房屋内并不影响房屋的使用性能。原告该理由亦无法成立。5、原告主张被告应将房屋恢复原状后返还，但原告明知被告已经提前退租、搬离系争房屋，被告也明确表示过放弃租赁房屋内物品，况且《房屋租赁合同》也约定，如被告未按约履行交付房屋义务，原告有权进入房屋，清理物品、恢复原状，被告承担相应费用。在此情况下，原告还发函要求被告恢复原状后返还房屋，并依据被告未返还房屋主张使用费，显然系原告怠于行使收回房屋之行为，有违诚信原则。本案虽因被告违约所致，但原告作为守约方，也应积极采取措施，防止双方损失的扩大。综上，本院认定原告已于合同解除之日即2018年12月7日以现状接收租赁房屋，原告要求被告恢复原状后返还房屋并主张房屋使用费的诉讼请求，本院予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海智廊置业有限公司与被告清研(上海)智能工程有限公司签订的《腾飞莲花商务园房屋租赁合同》于2018年12月7日解除；二、被告清研(上海)智能工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司租金612,558.30元及滞纳金(以117,120.89元为基数，分别自2018年7月1日、2018年8月1日、2018年9月1日、2018年10月1日、2018年11月1日、2018年12月1日起，均按照每日万分之三的标准，计算至2018年12月7日止)；三、被告清研(上海)智能工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司物业管理费76,721.49元及滞纳金(以25,573.83元为基数，分别自2018年4月1日、2018年5月1日、2018年6月1日起，均按照每日万分之三的标准，计算至2018年12月7日止)；四、被告清研(上海)智能工程有限公司交纳的租赁保证金428,084.16元由原告上海智廊置业有限公司没收；五、被告清研(上海)智能工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司免租期租金351,362.67元；六、被告清研(上海)智能工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司违约金142,694.72元；七、被告清研(上海)智能工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海智廊置业有限公司律师费4万元；八、驳回原告上海智廊置业有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,587元，减半收取18,793.50元，由原告上海智廊置业有限公司负担8,793.50元，被告清研(上海)智能工程有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇一九年六月二十六日书记员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。