四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1028民初3589号 原告：张玲，男，1975年07月11日出生，土家族，住隆昌市。 被告：刘作玖，男，1952年01月11日出生，汉族，住隆昌市。 原告张玲与被告刘作玖相邻关系纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张玲、被告刘作玖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张玲提出的诉讼请求:1、请求判令被告立即为原告停止侵权，立即拆除屋顶违建；2、请求判令被告重建因违建损坏屋顶和墙体（屋顶女儿墙）；3、请求判令被告赔偿原告因房屋受潮损坏物品损失35600元；4、判令被告赔偿原告三年的房租损失72000元；5、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告于2011年购买了隆昌市XXX路XX街XXX、XXX号门面两间，该两间门面当时出租的租金为800元/月。2012年发现屋顶出现多处渗漏，原因就是屋顶刘作玖擅自在屋顶违章改造修建花园、假山水池，导致房屋结构受到损坏。期间有两个租赁户就因为房屋漏水而中途退租。因房屋损坏漏水严重，2015年到现在就没有人再愿意继续租用原告的门面，其间，原告数次对被告提出过房屋违建违章的整改和维修意见，对方不断推诿,拒绝整改。因长年受潮，导致原告存放在门面的货品货柜等商品发霉受损严重。货品主要是食品、小商品及机械设备。2016年9月在原告的再次警告下，被告也对房屋做过一次简单维护，仅仅是做了墙面粉刷，并没有实质性整改，问题也没得到实质改善。经历多年侵蚀，加之屋顶有深根植物，目前墙体多处出现变形、开裂、穿孔和墙表剥落。因该屋顶违建在临街闹市，如不及时整改发生垮塌坠落可能伤及行人和车辆等伤害事故。况屋顶违建不仅侵害原告产权人权，与隆昌市政府目前《关于清除停止房屋违章建筑通知办法》也相抵触。被告作为侵权方应立即拆除违章建筑停止侵权，并赔偿原告所有经济损失。 被告刘作玖辩称：被告于2005年9月购买了由四川省隆昌元亨综合开发有限公司开发的“XXX小区”进大门右侧第一个单元二楼住房一套及2号门面一间。其购买门面协议第七条载明：单层门面的屋面由“XXX小区”物业管理机构统一管理使用，谁使用谁负责维修。购买方（合同乙方）不得向小区院内开门进出，不得任意向院内排放废水、废气，不得影响院内的环境卫生等。因单层门面的屋顶只有两家住房可以进入，被告购房后，在“XXX小区”单层门面的屋面建了花台和水池进行使用，并对该使用的屋面履行了维护义务，被告在屋面未违章搭建任何建筑物和构筑物。 2015年，原告张玲向被告提出过屋面渗水问题，被告及时对屋面进行了维护。此后，原告张玲未再提出其门面屋面渗水，也未告知因屋面渗水导致其门面无法出租的情况。原告也未向小区物管提出过。由于原告张玲所有的门面所处位置偏僻，且长期将门面关闭，其门面不能出租、屋内物品受潮不是因门面渗水所致，原告张玲向法院提起诉讼后，经法院组织双方到场进行了现场堪验，确定了屋面渗水情况，被告立即对屋面进行了维修,并拆除了水池，已履行了义务。另，原告两门面外墙排水管道检查盖脱落，无人恢复，遇下大雨，雨水排放时从检查口喷出流入原告门面内，另，原告门面外墙渗水，导致其墙下半部长期潮湿，是原告门面受潮的主要原因，这些问题与被告使用屋面没有因果关系。对于女儿墙外墙砖脱落，是房屋在使用过程中，基础下沉、受5.12地震及使用年限的影响所致，所长之草并非深根植物串入墙体所致。该女儿墙属公共设施，不属于被告使用围护的范围。为此，请求法院依法作出判决。 原告张玲为支持其诉讼请求提交了以下证据予以佐证：1、图片一组，证明原告张玲物品受损、两间门面屋顶渗水、被告使用屋面搭建违章建筑及屋顶围栏（女儿墙）因深根植物导致开裂变形情况；2、房屋所有权证、国有土地使用权证，证明原告张玲于2011年从康源公司购买“XXX小区”门面两间的情况。 被告刘作玖对原告提交的证据的质证意见：对原告提交的图片的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的；对原告提交的房屋所有权证的相关复印件的三性无异议，但能证明原告所购门面不是从开发商处购得，开发商为四川省隆昌元亨综合开发有限公司。 被告刘作玖为支持其诉讼请求提交了以下证据予以佐证：1、购买“XXX小区”门面协议书及交付购房款复印件一组，证明被告于2005年从开发商四川省隆昌元亨综合开发有限公司处购买房屋，合同约定单层门面屋面由“XXX小区”物业管理机构统一管理使用，谁使用谁负责维修的事实；2、图片一组，证明在原告通过向人民法院提起诉讼提出屋面渗水后，被告刘作玖立即组织人员对屋面进行检查维修的事实。 原告张玲对被告刘作玖提交的证据的质证意见：对被告提交的两组证据的三性均无异议。 对原、被告提供的证据三性，本院予以采信。 根据原、被告双方的陈述和所提交证据，本院认定以下事实：被告刘作玖于2005年购买了四川省隆昌元亨综合开发有限公司开发的“XXX小区”的住房一套和门面一间，其购买门面的购房协议第七条载明：单层门面的屋面由“XXX小区”物业管理机构统一管理使用，谁使用谁负责维修。购买方（合同乙方）不得向小区院内开门进出，不得任意向院内排放废水、废气，不得影响院内的环境卫生等。因被告刘作玖所购住房可以进入单层门面屋面，为此，被告刘作玖购房后，在“XXX小区”单层门面的屋面建了花台和水池进行使用，并对该使用的屋面履行了维护义务。2011年，因屋面渗水，被告刘作玖对该屋面进行了全面维修。被告刘作玖在使用屋面并履行维修义务过程中，“XXX小区”物业管理机构未提出异议。 原告张玲于2011年11月从康源公司处购买了“XXX小区”单层门面两间（门牌号XXX、XXX号）。2015年8、9月期间，原告张玲发现其购买的门面屋顶渗水，向使用屋面的被告刘作玖反映后，被告刘作玖对其使用的屋面进行了维护，此后，原告张玲未向被告刘作玖提出过屋面渗水及因屋面渗水门面被退租或不能出租、屋内物品受潮情况，也未向该小区物业管理提出上述情况。2018年11月7日，原告张玲因屋面渗水等问题向人民法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 在向被告刘作玖送达起诉书副本等相关资料后，本院于2018年11月14日对被告刘作玖使用的单层门面屋面及原告张玲购买的门面屋顶渗水情况进行了现场勘验，确定了原告门面屋顶渗水情况，同时发现该门面外墙有渗水情况和门面前屋面下水排水管道检查盖脱落等情况，并责成被告刘作玖在两月内对屋面进行检查维护，被告刘作玖及时安排人员对使用的屋面进行检查，并拆除已建水池等，对屋面进行了维修。 本案的争议焦点：1、被告刘作玖使用的XX街XXX号、XXX号门面屋面是否存在违建？是否应当拆除？2、屋顶围栏墙体(女儿墙)是否应由被告刘作玖拆除重做？3、原告张玲的物品损失是多少？是否应由被告承担赔偿责任？4、被告刘作玖是否应当承担原告提出的房租损失？ 本院认为，“隆昌市XXX路‘XXX小区’”系四川省隆昌元亨综合开发公司开发的项目，在出售给购房人之前，该小区的土地房屋所有权及附属权利属四川省隆昌元亨开发有限公司所有。该公司在出售单层门面时，在其购房合同中明确将该屋面确定由“XXX小区”物业管理机构统一管理使用，谁使用谁负责维修。因该屋面除两侧的住户方便进入使用并进行维护外，无其他地方可以到单层门面屋面。被告刘作玖在“XXX小区”物业管理机构的默认下使用该屋面，并履行维修义务。在使用过程中，屋面出现渗水现象，被告刘作玖应承担维修义务和责任。 对于被告刘作玖在使用单层门面屋面中是否存在违章建筑，是否应当拆除？违章建筑：是指在城市规划区内、未取得建设工程规划许可或违反建筑工程规划许可的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物，如住宅、办公楼、厂房、库房等。被告刘作玖在使用屋面过程中，修建了较矮的水池和栽花花台，是对小区绿化的补充，不属于需经审批修建的事项，不属于违章建筑，且被告刘作玖在维修过程中，已将水池拆除。原告张玲要求被告刘作玖拆除违章建筑的理由不成立，本院不予以支持。 对于屋面围栏墙体（女儿墙）是否应由被告刘作玖拆除重做？屋面围栏墙体（女儿墙）属于小区公共设施，该公共设施经历了2008年5.12地震及数年使用后，出现了裂缝和外墙砖脱落，脱落部分长草，不属于被告刘作玖使用屋面所致，不应由被告刘作玖进行维修，原告张玲要求被告刘作玖对屋面女儿墙进行维修的理由不成立，本院不予以支持。 原告张玲的物品损失是多少，被告刘作玖是否应当承担赔偿责任？在审理过程中，原告张玲未提供证据证明财产受损的时间、受损程度、受损财产名称及金额，也未提供证据证明其损害后果与被告刘作玖使用的屋面渗水存在因果关系，为此，原告张玲要求被告刘作玖赔偿商品损失35600元的理由不成立，本院不予以支持。 被告刘作玖是否应当承担原告张玲的房屋租赁损失？对于原告张玲的门面房未能出租获得收益，原告张玲未提供其房屋租赁因被告使用的屋面渗水导致其房屋退租或不能出租的情形，2015年被告刘作玖将使用的屋面进行维修后，原告张玲未提供证据证明其屋面渗水已告知被告刘作玖进行维修而被告刘作玖拒不维修，也未提供证据证明其已明确告知被告刘作玖其房屋已出租，因其屋面渗水未处理导致其门面租赁户退租或不能出租的情形，现有证据不能证明原告张玲的门面未出租与屋面渗水有因果关系，也不能证明原告张玲在2015年9月后至起诉前已告知了被告刘作玖屋面渗水而被告刘作玖拒绝维修的事实，为此，原告张玲要求被告刘作玖赔偿三年租赁费损失的理由不成立，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍，赔偿损失”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下： 一、由被告刘作玖对其使用的原告张玲所有的位于隆昌市XX街道XX街XXX、XXX号门面屋面进行维修（已维修）； 二、驳回原告张玲的其他诉讼请求。 本案受理费2452元，原告张玲负担2252元，被告刘作玖负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  徐 平 审 判 员  黄纯玉 人民陪审员  李代蓉 二〇一九年一月二十三日 书 记 员  张 旭