上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初23892号原告(反诉被告)：罗宾，女，1959年11月9日生，汉族，住北京市朝阳区酒仙桥二街坊平房25排6号。委托诉讼代理人：王磊，上海浩锦律师事务所律师。被告(反诉原告)：时金星，男，1990年10月11日生，汉族，住安徽省寿县张李乡油坊村沛东队。委托诉讼代理人：文博,上海佳通律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰,上海佳通律师事务所律师。原告(反诉被告)罗宾与被告(反诉原告)时金星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，后因本案必须以本院(2019)沪0115民初3732号萧某某与时金星房屋租赁合同纠纷一案的审理结果为依据而于2019年5月28日裁定中止审理，于2019年10月29日恢复审理，并于2019年11月26日公开开庭进行了审理。罗宾的委托诉讼代理人王磊及时金星的委托诉讼代理人文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)罗宾提出如下诉讼请求：1.判令时金星支付2019年3月10日至2020年3月9日的租金人民币(以下币种相同)36万元；2.判令时金星支付逾期付款违约金，按日租金的20%计算，自2019年3月10日起至实际支付日止；3、诉讼费由时金星承担。事实和理由：罗宾与时金星于2016年12月8日签订《房屋租赁合同》(以下至本判决主文前简称《合同》)一份。《合同》约定：罗宾将位于上海市浦东新区南六公路XXX弄XXX号面积共计349平方米的全幢房屋(以下至本判决主文前简称系争房屋)出租给时金星使用，租赁用途为民宿；租赁期限为2017年3月10日至2023年3月9日；房屋月租金3万元，每六个月为一期支付，每期租金提前7日支付(先付后租)；逾期支付的，每逾期一日，需支付日租金的150%作为逾期违约金。按照租赁合同约定，时金星于2019年3月3日前需向罗宾支付下一期(2019年3月10日至2019年9月9日期间)房租18万元。时至今日，经罗宾多次催告，时金星拒绝支付。故罗宾提出如上本诉，要求判如所请。时金星辩称：不同意罗宾的本诉请求。双方签订的《合同》、《补充协议》违反法律强制性规定，属于无效，过错在罗宾。2016年12月签订《合同》及《补充协议》，时金星承租系争房屋是用于经营民宿，后期系争房屋经常被公安处罚，且涉案人员被拘留，时金星得知系争房屋无法作为民宿。时金星在此告知罗宾，请求罗宾接收系争房屋。时金星提出如下反诉请求：1.判令罗宾与时金星签订的《合同》及《补充协议》无效；2.判令罗宾退还时金星已支付的押金6万元和赔偿装修费120万元；3.诉讼费由罗宾负担。事实和理由：2016年12月8日,罗宾与时金星签订《合同》，罗宾将系争房屋出租给时金星作为“民宿”，每月租金为3万元，押金为6万元，罗宾知晓并同意时金星的租赁用途。同日双方又签订了《补充协议》，违约责任中约定“该租赁合同若甲方(罗宾)在0-24个月之间终止合同赔付乙方(时金星)装修款120万元，(25-48个月之间)赔付80万元，(49-72个月之间)赔付30万元”。2018年10月31日，上海市公安局浦东分局六灶派出所对系争房屋禁止经营“民宿”，并对系争房屋进行了“查封”，至今时金星无法对系争房屋进行管理和使用。故时金星提出上述反诉请求，要求判如所请。罗宾对反诉辩称：不同意反诉诉请。双方签订的《合同》及《补充协议》并没有违反法律强制性效力性规定，即便被查封过，查封的依据也是国家管理性规定，并不影响双方签订合同的效力，罗宾将系争房屋出租给时金星使用是合法的，没有限制时金星必须用作民宿。根据时金星与萧某某之间的已经判决的判决书中认定的事实，系争房屋已经解封。罗宾将系争房屋交付时金星，时金星至今没有腾退系争房屋，系争房屋一直是由时金星管理和使用。时金星提到罗宾隐瞒房屋不能用作民宿，这与事实不符，时金星租赁房屋前，其是专业从事民宿行业的人员，其对政策及创办民宿的条件是清楚了解的，时金星也愿意自担风险，罗宾作为普通的房屋出租人，并不清楚创立民宿所需要的条件，反而是时金星利用专业优势欺骗了罗宾而订立系争合同。补充协议关于违约责任赔付，这是双方对违约终止合同的约定，自签订合同至今，罗宾从未有违约终止合同的要求，而是一直要求继续履行合同，所以时金星要求罗宾支付装修损失没有合同依据。如果合同无效，违约条款也是无效的，不适用的。即便合同无效或解除，时金星对合同无效或解除应当负有完全过错，造成的损失也应由时金星全部承担，罗宾要求时金星的损失由时金星承担，罗宾的损失也应由时金星承担。罗宾要求时金星将房屋恢复原状，或赔偿恢复原状的损失。本案审理过程中，时金星于2019年12月18日将第1项诉讼请求变更为：要求判令罗宾与时金星签订的《合同》及《补充协议》解除；罗宾于当日同意解除《合同》及《补充协议》；双方均同意于2019年12月18日解除《合同》及《补充协议》。本院经审理，由罗宾与时金星对房产证、租赁合同、租金催收短信、罗宾拍摄房屋装修的情况的视频、报价表、房屋租赁合同、补充协议、图片、拘留通知、材料摘抄、本院(2019)沪0115民初3732号(以下简称另案)民事判决书等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：系争房屋系罗宾与案外人范根伯、范飞共有。2016年12月8日，罗宾与时金星签订《合同》，约定罗宾将系争房屋出租给时金星使用，租期自2017年3月10日起至2023年3月9日止；罗宾应于2016年12月8日前向时金星交付系争房屋；租金每月3万元，以六个月为一期支付，先付后租；租赁保证金为6万元；时金星无权将系争房屋转租，不得破坏原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息。当日，罗宾与时金星还签署《补充协议》，约定该房地产装修期为90天；罗宾同意时金星租赁系争房屋为民宿使用；双方约定若租赁期间换物业公司，若新的物业公司不允许做民宿使用此房屋的情况下，双方共同承担打通物业关系所产生的费用(即五五承担)。合同签订后，双方实际履行。2018年9月12日，时金星与萧某某签订《转租协议》，内容为“位与(于)上海市浦东新区六灶镇南六公路XXX弄XXX号蓝堡别墅，转租给萧某某。合同期满可续租。租金需递增15%以后每年递增3%。”次日，萧某某(甲方)与时金星(乙方)签署《补充协议》，内容为：“乙方与房东(姓名罗宾)签订的租房(房屋地址上海市浦东新区六灶镇南六公路XXX弄XXX号蓝堡别墅)原始合同不做修改，合同责任人由乙方修改为甲方。如房东违约，违约金直接交付给甲方。如甲方违约，违约金由甲方承担。”该协议落款有萧某某、时金星签名，没有罗宾签名。上述合同和协议签订后，时金星即将系争房屋交付给萧某某使用，萧某某向时金星给付110万元，另向时金星出具一张5万元欠条。另案审理中，萧某某和时金星一致确认，当时双方口头约定转让费115万元，萧某某实际给付110万元，欠条所指5万元欠款即为尚未支付的5万元转让费。双方还确认，该110(115)万元中包含了6万元租赁保证金、18万元房屋租金。该租金对应的租期为2018年9月10日至2019年3月9日，因时金星已经将该期间的房屋租金预付给罗宾，故萧某某直接将该期间的租金给付给时金星。2018年10月31日，上海市公安局浦东分局六灶派出所在系争房屋所在小区张贴告居民书，将对小区“日租房”予以整治取缔。系争房屋因违规经营民宿被公安机关查封，萧某某因实施“擅自经营需公安机关许可的行业”违法行为被行政拘留，拘留期限自2018年10月31日至2018年11月5日。2019年3月2日，萧某某委托律师向时金星发送《律师函》，主要内容为合同目的无法实现，要求时金星退还110万元，并要求于2019年3月12日将房屋交还给时金星。因时金星未予回复，萧某某于2019年3月7日委托律师将系争房屋钥匙寄送给被告时金星，快递送达记录显示于2019年3月8日签收。上述两份快递的寄送地址为上海市浦东新区南六公路XXX号“新示酒店民宿”，收件人为时金星，联系电话为XXXXXXXXXXX。时金星确认上址民宿为其经营，电话确为时金星电话，但否认收到律师函和钥匙。另查明，根据萧某某与时金星一致确认的微信聊天记录，2018年8月萧某某与时金星的合伙人卞士圣就系争房屋事宜进行协商，其中萧某某提及“没有证件照有风险”。卞士圣回复“这附近很多，不是我一家，大家都没有的政府不可能一刀都砍掉的”。萧某某回复“一年赚多点少点都没事，就是怕封了就拜拜了。”卞士圣回复“不可能的，我现在店里的东西还值个五十万左右呢，硬件”。本院另案审理中，时金星还提供一份录音文件，时金星称其向派出所了解情况时与民警的对话录音，录音内容证明系争房屋早已解封，且解封系由萧某某办理。萧某某对此不予认可。本院于2019年7月19日作出(2019)沪0115民初3732号民事判决书，该民事判决书认定：2019年3月8日，萧某某在致函时金星未获回复的情况下，向时金星寄还了房屋钥匙，应当视为该日已经将系争房屋归还了时金星；该民事判决书的主文为：一、解除萧某某与时金星于2018年9月12日签订的《转租协议》以及于2018年9月13日签订的《补充协议》；二、时金星应于判决生效之日起七日内返还萧某某85万元；三、驳回萧某某的其余诉讼请求；四、驳回时金星的反诉诉讼请求。该民事判决书现已生效。2019年11月27日下午，时金星要从系争房屋中搬离东西，物业公司不让搬，时金星又与罗宾约定于2019年11月28日搬离，罗宾又未按约过去，时金星即将系争房屋的钥匙给了物业公司，并录制了视频。本院认为，《补充协议》系对《合同》的补充，应视为《合同》的一部分。《合同》改变房屋用途并没有违反国家效力性强制性法律规定，系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，依法有效，双方应严格按约履行。如因受到行政管理处罚、整改，事实上无法继续履行合同的，当事人可以请求解除合同。《合同》约定，罗宾同意时金星租赁系争房屋作为民宿使用；双方约定若租赁期间换物业公司，若新的物业公司不允许做民宿使用此房屋的情况下，双方共同承担打通物业关系所产生的费用(即五五承担)。时金星2016年12月从罗宾处承租系争房屋后，未经罗宾同意于2018年9月13日将《合同》的权利义务概括转移给了案外人萧某某，2018年10月31日因萧某某经营民宿违法被公安机关查处、萧某某2018年10月31日至2018年11月5日被行政拘留，致使萧某某于2019年3月8日将系争房屋归还给了时金星，时金星因此无法正常使用房屋，并因此未支付罗宾2019年3月10日起的租金。时金星在本案中于2019年12月18日将要求确认《合同》无效的诉讼请求变更为要求解除合同，罗宾也同意于2019年12月18日解除《合同》。双方上述解除合同的合意，于法不悖，本院予以确认。《合同》解除的原因为系争房屋为住宅，被改用于经营民宿而被查处，不能按照合同约定的民宿用途租赁系争房屋。罗宾作为权利人明知系争房屋系住宅，还将系争房屋租给时金星经营民宿；时金星明知系争房系住宅不能用于经营民宿，却租赁系争房屋用于经营民宿，以致系争房屋被查封、经营人被行政拘留。双方均违约，对合同解除均有过错，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同》解除后，罗宾应将押金6万元返还给时金星；时金星应将系争房屋腾空并恢复原状后返还给罗宾。关于罗宾主张的租用费。因系争房屋一直由时金星租用，且时金星未支付自2019年3月10日起的租金，因此时金星应承担2019年3月10日至实际返还房屋之日止的房屋租用费。不过由于此期间因民宿经营造成违法被公安机关查处，致使萧某某于2019年3月8日将房屋返还时金星，此后时金星也未能完全正常使用房屋，罗宾与时金星对此均有过错，故由本院酌定时金星按每月1.5万元向罗宾支付上述期间的租用费。双方均违约，应各自承担相应的违约责任。因此罗宾要求时金星支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于时金星主张的装修费赔偿金120万元。正如上文上述，双方均违约，应各自承担相应的违约责任。因此时金星按照合同约定主张装修费赔偿金120万元，不符合法律规定。关于时金星实际投入的装修费，庭审中时金星自称固定装修大概在55万元、家具家电大概在26万元，而罗宾则认为包括家具家电在内最多为30万元以内，双方均同意由法院酌定装修损失。本院考虑到时金星实际占有使用了系争房屋两年余，家具家电等可拆除、可移动的装修装饰物品应由时金星移走，参照另案中认定时金星转让给萧某某的转让费总额为81万元，且时金星对此损失也有过错等因素，酌定时金星固定装修损失为24万元，并酌定由罗宾赔偿时金星装修损失12万元。时金星要求罗宾赔偿其余装修损失的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(三)项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)罗宾与被告(反诉原告)时金星所签订的关于上海市浦东新区南六公路XXX弄XXX号面积共计349平方米的全幢房屋的房屋租赁合同于2019年12月18日解除；二、被告(反诉原告)时金星于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区南六公路XXX弄XXX号面积共计349平方米的全幢房屋腾空恢复原状后返还原告(反诉被告)罗宾；三、被告(反诉原告)时金星于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)罗宾租用费(租用费的计算方式为：自2019年3月10日至实际返还房屋之日止，按每月1.5万元计算);四、原告(反诉被告)罗宾于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)时金星押金6万元；五、原告(反诉被告)罗宾于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)时金星装修赔偿费12万元；六、驳回原告(反诉被告)罗宾的其余本诉请求；七、被告(反诉原告)时金星的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,405元,减半收取计2,202.50元，由原告(反诉被告)罗宾负担552.50元，由被告(反诉原告)时金星负担1,650元;本诉保全费1,555元，由原告(反诉被告)罗宾负担285元，由被告(反诉原告)时金星负担1,270元；反诉案件受理费8,070元，由原告(反诉被告)罗宾负担1,950元，由被告(反诉原告)时金星负担6,120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年十二月二十五日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。