广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初3924号 原告（反诉被告）：南宁金砖市场管理有限公司，住所南宁市江南区南建路5号金砖时代广场C区，统一社会信用代码：91450103098348522W。 法定代表人：陆耀理，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李宏海，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婉玲，该公司职员。 被告（反诉原告）：潘婷，女，1988年4月4日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：张宜思，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢易莹，广西君桂律师事务所实习律师。 原告南宁金砖市场管理有限公司（以下简称金砖公司）与被告潘婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，被告潘婷于2018年7月13日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金砖公司委托诉讼代理人李宏海、陈婉玲，被告（反诉原告）潘婷委托诉讼代理人张宜思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金砖公司向本院提出诉讼请求：1.确认金砖公司与潘婷于2017年5月8日签订的《租赁协议书》于2018年5月10日解除；2.潘婷向金砖公司支付租金（以每月31048元为基数，自2018年1月18日起至交还房屋之日止）；3.潘婷向金砖公司支付违约金62000元；4.本诉诉讼费用由潘婷承担。事实和理由：2015年9月22日，广西南宁青山金属制造有限公司（简称青山公司）与广西金旺投资有限公司（简称金旺公司）签订《合同书》，约定青山公司将位于南宁市江南区房屋出租给金旺公司经营管理，租赁期限自2016年4月1日至2036年3月31日止。2016年4月1日，金旺公司将上述房屋委托原告进行经营管理。2017年5月8日，金砖公司与潘婷签订《租赁协议书》，约定金砖公司将位于南宁市.95平方米房屋出租给潘婷经营，起租期限自2017年8月18日起至2020年8月17日止，双方对权利义务进行了约定。协议签订后，潘婷对房屋进行了装修并投入使用，但潘婷交纳租金至2018年1月17日，之后推脱不交。2018年5月4日，金砖公司收到潘婷的《律师函》，载明：自金砖公司收到该函件之日即解除《租赁协议书》，要求金砖公司退回租金及保证金等。2018年5月7日，金砖公司向潘婷邮寄《复函》，载明：自该函件发出之日起三日内解除租赁协议书，要求潘婷及时结清相关费用，并在租赁协议书解除后五日内搬离房屋、拆除招牌、恢复原状，完成前述工作后书面告知金砖公司并返还全部钥匙，逾期则相关费用继续计算。金砖公司认为，双方签订的《租赁协议书》合法有效，双方应履行自己义务。潘婷自2018年1月18日起至今未缴纳租金，已构成重大违约，金砖公司享有单方解除权，并要求潘婷支付违约金。 被告潘婷辩称，金砖公司交付的房屋未经过消防验收，导致潘婷经营的火锅店被消防部门责令整改，金砖公司存在违约行为，故其主张违约金没有法律和事实依据。潘婷确认双方签订的合同于2018年5月10日解除，租金应计算至2018年5月10日。 反诉原告潘婷向本院提出反诉请求：1.金砖公司返还潘婷保证金62000元；2.金砖公司赔偿潘婷装修损失580000元；3.金砖公司赔偿潘婷资金占用期间利息（以保证金62000元为基数，自2017年5月8日至还清之日止，按中国银行同期贷款利率计算）；4.反诉诉讼费用由金砖公司承担。事实和理由：2017年5月8日，金砖公司与潘婷签订的《租赁协议书》约定，潘婷承租金砖公司房屋用途为经营餐饮。合同签订后，潘婷向金砖公司支付了62000元保证金及租金155240元，金砖公司将房屋交付给潘婷。次日，潘婷开始对租赁房屋进行装修。潘婷多次要求金砖公司提供涉案房屋的整体竣工消防验收合格手续，而金砖公司未能提供。2017年8月21日，潘婷接到南宁市江南公安消防大队的罚款通知，才知道涉案房屋并未通过整体竣工消防备案。后潘婷多次与金砖公司协商未果，致使合同目的无法实现。因此，潘婷于2018年5月3日向金砖公司发送律师函，要求解除合同并由金砖公司承担相应违约责任。 反诉被告金砖公司反诉辩称，潘婷自2018年1月18日开始拖欠租金，构成重大违约，金砖公司据此行使单方解除权解除租赁合同，金砖公司不存在过错，亦不存在违约行为。潘婷对于涉案房屋未形成附合的装饰装修物已经搬离，但仍遗留有大量可移动可拆除的物品未搬离，潘婷明确表示放弃，故对潘婷已经搬走和主动放弃的装修装饰不能列入损失。潘婷主张的装修费用依据不足，且已经搬离及主动放弃的物品及装饰装修物应当剔除。潘婷在签订《租赁协议书》时，已知悉并了解涉案房屋的土地性质及用途，表明其承租房屋时已全面了解该房屋的状况，愿意承担因承租该房屋可能带来的任何法律风险。办理消防验收的义务属于潘婷。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.《租赁协议书》的效力如何？2.金砖公司与潘婷的诉讼请求是否合法有据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：潘婷提交的证据4收据，该收据不是正规发票，不具备形式要件；且收据载明金额为580000元，数额较大，但没有银行转账等交易形式予以佐证，与常理不符；潘婷自该收据形成时间即2017年8月10日已知道装修费用为580000元，但潘婷于2018年5月3日向金砖公司发出《律师函》中载明装修损失及其他间接损失419200元，与常理不符，故本院对该证据不予采信；潘婷提交的证据5《装饰装修工程合同书》，金砖公司于2017年5月16日将房屋交付给潘婷，但该合同书载明施工开始时间为2017年5月10日，与常理不符；在金砖公司未将房屋交付给潘婷之前，无法对房屋进行勘察、测量、设计等情况下，潘婷委托的装修公司已于2017年5月8日预算出工程价款，与常理不符，故本院对该证据不予采信；潘婷提交的证据8评估报告书，该评估报告书的评估单位营业执照没有载明其是否具有评估资质，本院合理怀疑该评估报告书的合法性；且评估报告书的依据之一为《装饰装修工程合同书》，在《装饰装修工程合同书》不具备真实性与合法性的情况下，依据《装饰装修工程合同书》所作的评估报告书无法确保真实合法，即皮之不存，毛将焉附，故本院对该证据不予采信。 经审理查明，南宁国用（2010）第529053号土地使用权证载明：土地使用权人广西南宁青山金属制造有限公司，坐落南宁市江南区，使用权类型出让，用途工业用地。邕房权证字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人广西南宁青山金属制造有限公司，江南区南建路10号生产车间，规划用途非住宅，建筑面积452.18㎡。2015年9月22日，青山公司与金旺公司签订《合同书》，约定青山公司将位于南宁市江南区面积1716平方米房屋出租给金旺公司经营管理，租赁期限自2016年4月1日至2036年3月31日止，金旺公司对房屋可转让经营权和使用权，金旺公司可以成立或者委托其它专业公司对本项目进行经营和管理。2016年4月1日，金旺公司将南宁市的土地及房产委托金砖公司经营、管理。 2017年5月8日，金砖公司（甲方）与潘婷（乙方）签订了《租赁协议书》，约定：第一条租赁房屋状况：1.房屋位于南宁市南宁青山金属公司105、106、109、201、202、203、205号用房；2.房屋面积共计485.95平方米。第二条租赁用途：2.乙方已知悉并理解该房屋的土地性质及用途，并承诺只会将该房屋使用且仅限于经营餐厅用途，且使用时应符合国家法律及政策规定。第三条租赁期限：1.乙方承租该房屋的期限为三年，即：从2017年8月18日起至2020年8月17日止。第四条租金：2（1）第一年即2017年8月18日至2018年8月17日，月租金标准为31048元；3.乙方须按每三个月支付一次租金；4.租金支付时间为每次租金周期前15天；6.乙方可免交从2017年5月8日至2017年8月17日止的租金，免租期之外的租金应按本协议支付，免租期可视为包括且不限于乙方对该房屋的装修期。第五条租赁保证金：1.为担保本协议的全面履行，乙方同意于签订本协议之前或之日向甲方支付租赁保证金62000元；2.该租赁保证金由甲方无息保管，并在下列条件全部具备后15天内，甲方通过银行转账方式将该租赁保证金余额返还给乙方，并由乙方承担银行转账费用，但已充抵乙方应付款项的租赁保证金不再返还：（1）租赁期满而乙方不续租该房屋的；（2）乙方已返还该房屋，并已按约定付清全部款项和办好全部手续，且已履行了本协议约定的其他全部义务和责任；（3）乙方已返还甲方开具的该租赁保证金的原始收据，并已书面提供接收该租赁保证金的银行账户资料。第七条装修和不得改变房屋结构：6.乙方理解：在租赁期限届满时，或乙方提前退租时，或因乙方重大违约导致甲方解除本协议时，或双方协商同意提前终止本协议时，无论其装修是否仍有残值，无论甲方是否接收其装修，乙方都不以任何理由要求甲方给予补偿或赔偿。第九条乙方的其它使用责任：1.乙方使用该房屋所需的全部政府审批手续（包括但不限于工商执照、税务登记、消防验收等），均由乙方负责在规定期限内办理完毕和承担全部费用。第十六条其它违约责任及解除协议：2.乙方有下列情形之一的，均属于重大违约，甲方有权随时单方解除本协议，收回该房屋和另行出租，不退还乙方已付的租金及租金保证金，乙方还应向甲方支付相等于租金保证金的违约金，并另行赔偿甲方的损失：（1）乙方拖欠租金、物业服务费等或其它应付款项，且拖欠日期累计达30天或以上的。第二十一条：本协议自双方签字盖章之日起生效。 合同签订后，潘婷于2017年5月8日交付保证金62000元，并交付2017年8月18日至2018年1月17日期间租金共计155240元。金砖公司于2017年5月16日将涉案房屋交付给潘婷，潘婷对房屋进行装修。2017年6月26日，潘婷以承租房屋为经营场所成立南宁市五味时光餐厅，类型个体工商户，组成形式为个人经营，经营范围为餐饮服务。潘婷自2017年7月28日起开业经营南宁市五味时光餐厅。2017年8月22日，南宁市江南公安消防大队对南宁市五味时光餐厅作出责令限期改正通知书，该通知书中载明：1.未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案；11.未报消防安全检查合格擅自投入使用、营业，使用泡沫彩钢板搭建；责令南宁市五味时光餐厅于2017年8月31日前改正第11项，于2017年9月21日前改正第1项。后潘婷未进行整改。潘婷自2017年12月26日起至2018年5月份在涉案房屋开业经营名称为“潘晓谕老火锅直营店”餐厅。潘婷自2018年1月18日起未向金砖公司交付过租金。 2018年5月3日，潘婷委托广西君桂律师事务所律师张宜思向金砖公司发出《律师函》，载明：因金砖公司未能提供涉案房屋的整体消防验收合格手续，导致潘婷不能实现合同目的，金砖公司构成根本违约，解除双方签订的《租赁协议书》，并返还潘婷已交纳的房屋租金155240元、保证金62000元并赔偿潘婷装修损失及其他间接损失419200元。金砖公司于2018年5月4日收到上述《律师函》。2018年5月7日，金砖公司向潘婷发出《复函》，载明：因潘婷从2018年1月18日起至今拖欠租金，潘婷构成重大违约，解除双方签订的《租赁协议书》，结清所欠费用并支付违约金62000元，并在《租赁协议书》解除后五日内搬离房屋、拆除招牌、恢复原状，完成后书面告知金砖公司并返还全部钥匙。潘婷于2018年5月8日收到上述《复函》。潘婷于2018年6月8日将房屋钥匙返还给金砖公司。2018年6月12日，金砖公司向潘婷发出《关于再次责令限期返还房屋的函》，载明：为防止损失扩大，金砖公司再次要求潘婷自本函发出之日起七日内将所有物品、设施、设备等搬离房屋、拆除招牌、恢复原状。2018年6月14日，潘婷委托广西君桂律师事务所律师张宜思向金砖公司发出《律师函》，载明：潘婷已于2018年6月8日将房屋钥匙返还给金砖公司，同时将房屋内设备、设施清空，其他一切相关事宜，潘婷保留全部诉讼权利。 本院认为，关于《租赁协议书》的效力问题。金砖公司与潘婷签订的《租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，《租赁协议书》中未违反国家法律法规的禁止性规定的条款，是合法有效的。 关于《租赁协议书》解除问题。金砖公司主张《租赁协议书》于2018年5月10日解除，潘婷予以认可，故本院确认双方签订的《租赁协议书》于2018年5月10日解除。 关于潘婷是否应向金砖公司支付租金及金砖公司是否应向潘婷返还保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。潘婷自2017年5月16日起占有使用涉案房屋至2018年6月7日止，但潘婷仅支付2017年8月18日至2018年1月17日期间租金，潘婷自2018年1月18日起未向金砖公司支付租金。根据双方签订的《租赁协议书》约定及法律规定，潘婷应向金砖公司支付租金144890元（4×31048+20×31048÷30）。因潘婷尚欠金砖公司租金，根据《租赁协议书》第五条第2款约定，金砖公司无需向潘婷返还保证金62000元，但该保证金可抵扣潘婷欠金砖公司的租金。故潘婷应向金砖公司支付租金82890元（144890-62000）。同理，潘婷主张金砖公司赔偿保证金占用期间利息损失的请求，依法无据，本院不予支持。 关于潘婷是否应向金砖公司支付违约金问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于《租赁协议书》的签订，金砖公司与潘婷均有过错。金砖公司明知涉案房屋及土地为工业用途，但金砖公司出租给潘婷用于经营餐厅，违反了房屋使用条件的强制性规定的情况，金砖公司具有主要过错；潘婷在签订合同的过程中，未尽到全面的审查义务，降低风险，自身亦有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。依据上述法律规定，潘婷可以随时解除合同。潘婷在南宁市江南公安消防大队于2017年8月22日对其餐厅作出责令限期改正通知书时，已知道涉案房屋未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案的情况下，即潘婷已知涉案房屋不具备使用条件强制性规定，在房屋未进行整改的情况下，潘婷仍继续进行经营，可见潘婷对合同的履行具有一定的过错。潘婷自2018年1月18日起未向金砖公司支付租金，违反了合同约定，构成违约行为。根据《租赁协议书》第十六条第2款约定，金砖公司可以解除合同。综上所述，对于《租赁协议书》的解除，双方均具有过错，故金砖公司主张潘婷支付违约金的请求，依法无据，本院不予支持。 关于金砖公司是否应向潘婷赔偿装修损失问题。对于《租赁协议书》的解除，双方均具有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的赔偿责任。虽然双方关于装修有约定，但不符合《租赁协议书》的解除情形。关于装饰装修残值损失，根据证据规则，本院向潘婷释明是否申请评估鉴定，潘婷明确表示不申请评估。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故潘婷的该项诉讼请求，依法无据，本院不予支持。 综上所述，依照以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告南宁金砖市场管理有限公司与被告潘婷于2017年5月8日签订的《租赁协议书》于2018年5月10日解除； 二、被告潘婷向原告南宁金砖市场管理有限公司支付租金82890元； 三、驳回原告南宁金砖市场管理有限公司的其它诉讼请求； 四、驳回反诉原告潘婷的反诉请求。 上述应付款项，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费4024元，由南宁金砖市场管理有限公司负担2500元，潘婷负担1524元；反诉案件受理费5126元，由潘婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王兴霞 人民陪审员  饶宝祥 人民陪审员  雷艳萍 二〇一八年十二月十日 书 记 员  陆世任