宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0202民初58号原告：杨小义，男，1965年7月2日出生，汉族 。委托诉讼代理人：张红涛，宁夏宁正律师事务所律师。被告：石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司，住所地位于大武口区朝阳西街**。法定代表人：温福安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡树志，宁夏致和律师事务所律师。原告杨小义与被告石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司（以下简称华夏脉文化旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨小义向本院提出诉讼请求：1.判令被告华夏脉文化旅游公司立即向原告杨小义交付被告华夏脉文化旅游公司占有出租的350平方米的房屋；2.判令被告华夏脉文化旅游公司向原告杨小义返还多收取的租金276218元，支付维修费157929元，物业管理费12300元，以上合计446447元；3.本案诉讼费用由被告华夏脉文化旅游公司承担。事实和理由：自2012年起，杨小义承租华夏脉文化旅游公司的房屋，承租面积3864.7㎡，承租伊始华夏脉文化旅游公司便强行将杨小义所承租的3864.7㎡当中的350㎡出租给完税大厅使用，后又出租给石嘴山市游客集散中心使用，350㎡房屋的实际承租人经常拖欠杨小义各项费用，而杨小义作为整体承租人却一直按照双方的约定支付租金，并承担了应由华夏脉文化旅游公司承担的维修费用，同时还承担了所有房屋相应的水、电、暖、保安、保洁等支出。华夏脉文化旅游公司违约在先，侵害杨小义的实体权利至今，杨小义在依约向华夏脉文化旅游公司支付10万元租金后，连续三次向华夏脉文化旅游公司提交申请要求解决杨小义的诉讼主张，但华夏脉文化旅游公司置之不理，故杨小义诉至本院，请求判如所请。华夏脉文化旅游公司辩称，杨小义与华夏脉文化旅游公司之间没有签订书面的租赁合同，杨小义明知其租赁房屋的实际面积，杨小义所主张的多功能厅始终由他人使用，该部分并未包含在承租范围内，故杨小义要求向其交付多功能厅及返还多收取的租金没有事实和法律依据，同时华夏脉文化旅游公司与原宁夏泓义达投资有限公司签订房屋租赁合同，原宁夏泓义达投资有限公司已于2017年9月注销，杨小义根据租赁合同主张返还租金、支付维修费、交付房屋属主体不适格，综上，请求驳回杨小义的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。杨小义提交的企业信息查询单、（2018）宁0202民初3495号及（2019）宁02民终87号民事判决书、房屋租赁合同真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信；杨小义提交的关于两份申请，华夏脉文化旅游公司认可收到该申请书，对该事实本院予以确认；杨小义提交的维修票据中2018年5月30日、2018年8月24日、2018年10月11日、2018年9月1日、2018年7月11日、2018年9月25日的票据注明施工地点为老图书馆，可以证明系因涉案房屋支出的维修费，本院予以采信，除此之外2018年的其余票据无法证明系维修涉案房屋支出的费用，本院不予采信；2018年之前的票据与本案无关，本院不予采信；杨小义提交的照片及《关于把老图书馆原多功能厅归还我公司的申请》达不到其证明目的，本院不予采信；华夏脉文化旅游公司提交的企业信息及（2019）宁02民终87号民事判决书真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院认定事实如下：2012年9月18日，华夏脉文化旅游公司与原宁夏泓义达投资有限公司签订《房屋租赁合同》一份，时任原宁夏泓义达投资有限公司法定代表人的杨小义亦在该合同上签字，该合同约定华夏脉文化旅游公司将原石嘴山市图书馆使用总面积3864.7平方米的房屋由华夏脉文化旅游公司对房屋外立面进行维修后交付给原宁夏泓义达投资有限公司使用。房屋现状原宁夏泓义达投资有限公司已经充分了解。租赁期限为15年，即2013年1月1日至2027年12月31日。租赁费用为2013年至2017年期间每年50万元；2018年至2022年期间每年55万元，2023年至2027年期间每年60万元。合同还就双方的其他权利、义务进行约定。2017年9月29日，原宁夏泓义达投资有限公司注销。该公司类型为自然人独资，自然人股东为杨小义。2018年度的租赁费用为55万元，杨小义向华夏脉文化旅游公司交纳10万元租金。2018年10月10日，华夏脉文化旅游公司将杨小义诉至大武口区人民法院，要求杨小义搬离涉案房屋并支付房屋占用费、暖气费等费用。后经（2018）宁0202民初3495号民事判决书判决杨小义支付华夏脉文化旅游公司房屋租赁费312500元，并驳回了华夏脉文化旅游公司其他的诉讼请求。华夏脉文化旅游公司不服该判决，上诉至石嘴山市中级人民法院，经（2019）宁02民终87号民事判决书判决维持原判。涉案房屋中有350平米多功能厅从原宁夏泓义达投资有限公司承租前至今先后由大武口区地税局、宁夏大恒电子商贸有限公司、石嘴山市游客集散中心承租，现杨小义认为该350平米多功能厅由华夏脉文化旅游公司长期无权占有，华夏脉文化旅游公司应交付该部分房屋并支付相应部分的房租、维修费、物业管理费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原宁夏泓义达投资有限公司与华夏脉文化旅游公司签订涉案《房屋租赁合同》，原宁夏泓义达投资有限公司将涉案房屋的房租交至2017年年底后注销，自2018年开始，杨小义才与华夏脉文化旅游公司之间形成事实上的租赁合同关系，杨小义仅能自此开始向华夏脉文化旅游公司主张权利，2018年之前的租赁事宜与杨小义个人无关，杨小义在开始租赁涉案房屋时已经知悉350平米的多功能厅由石嘴山市游客集散中心使用，在杨小义与华夏脉文化旅游公司未签订书面合同的情况下，杨小义仍然愿意租赁涉案房屋，由此可知，其租赁的涉案房屋范围应以其实际租赁的房屋面积为准，并不包含350平米的多功能厅，杨小义交纳的租赁费中亦不包含该350平米多功能厅的租赁费，故杨小义无权要求华夏脉文化旅游公司交付350平米的多功能厅及返还相应的租赁费。杨小义主张的物业管理费，2018年以前的与其无关，2018年开始涉及350平米多功能厅的的物业管理费，杨小义并无证据证实，故本院不予支持。华夏脉文化旅游公司认可曾收到关于维修涉案房屋的申请，其作为出租方应在收到申请后积极联系承租人进行维修，现杨小义自行委托人员维修，该费用应由出租方华夏脉文化旅游公司负担，2018年之前的维修费亦与杨小义无关，其仅能主张2018年开始的维修费用，经计算为16260元，华夏脉文化旅游公司应予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，判决如下：一、被告石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司于本判决生效后五日内支付原告杨小义维修费16260元；二、驳回原告杨小义的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7996元，减半收取计3998元，由杨小义负担3852元，由石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。  审判员宋娜娜 二〇一九年三月二十七日 书   记  员     吴俊梅    附：本判决适用的有关法律条款《中华人民共和国合同法》第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条 下列事实，当事人无须举证证明：  （一）自然规律以及定理、定律；  （二）众所周知的事实；  （三）根据法律规定推定的事实；  （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；  （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；  （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；  （七）已为有效公证文书所证明的事实。  前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。