四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初390号 原告（反诉被告）：方弟洪，男，1971年5月10日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：彭野，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：蒋选成，男，1966年10月29日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：钟林，四川经川律师事务所律师，一般授权代理人。 原告（反诉被告）方弟洪与被告（反诉原告）蒋选成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方弟洪的委托诉讼代理人彭野，被告（反诉原告）蒋选成的委托诉讼代理人钟林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方弟洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租金4万元并支付资金占用利息（按国家银行同期贷款利率计算，自2018年8月1日至付清之日止）；2.判令被告支付原告线路材料费、线路安装费10511.25元及漆房材料费、安装费3万元。合计80511.25元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月16日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定由被告将位于简阳市厂房，面积约为2600平方米，租赁给原告使用，租赁期为两年即2017年6月1日至2019年5月30日止。合同同时还约定租金第一年为12万第二年13万。合同第16条约定在租赁期间若因政府行为拆迁致使合同无法履行时，被告则向原告退还未使用的租金。合同补充协议约定若政府拆迁则被告同意向原告支付安装厂房线路费用及漆房费的百分之五十的赔偿费。2017年5月23日，原告向被告支付半年租金6万元。原告承租后对厂房进行了线路安装以及漆房的修建。原告在承租使用后不到两个月便得到福田乡人民政府通知，要求其停产并搬离该厂房。其理由为政府要对该地域进行拆迁。原告为了响应政府号召支持地方政府建设，于2017年7月底搬离了被告的厂房，租赁合同终止，原告实际租赁时间为2个月。事后，原告找到被告要求其按照双方的协议规定进行退租及理赔，被告均不配合。原告为维护自己合法权益，提起诉讼。 蒋选成辩称：1.返还租金不能支持，合同应该是履行到2018年底，故原告仍欠被告租金，原告主张的租金及利息不应支持；2.原告所述安装的线路及漆房现不存在，原告的补偿请求无证据支持，且现在出租房屋的门窗及其他部分财物被取走，造成了被告的财物损失，故原告的第二项诉求不成立。 蒋选成向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付拖欠的租金155000元；2.判令被反诉人支付违约金50000元；3.判令被反诉人赔偿以下费用：不锈钢水塔3500元，门窗损失15000元，厂房墙体及地坪消防设施恢复原状及垃圾清运费18000元；4.本案诉讼费全部由被反诉人承担。审理中，蒋选成以计算错误为由，将其反诉请求第一项租金金额变更为135800元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年5月16日签订《厂房租赁合同》，约定反诉人将其位于的厂房出租给被反诉人，租期两年，从2017年6月1日至2019年5月30日，第一年租金为12万元，第二年租金为13万元，租金支付方式为签合同时支付当年租金6万元，余下租金6万元应在2017年10月30日前付清，以后年租金应在厂房租赁到期前30日向反诉人支付，另外双方还约定违反本合同任何条款之规定均属违约行为，违约方应当向守约方赔偿违约金5万元。合同签订后，反诉人将厂房交给被反诉人，被反诉人支付了租金6万元，后续租金虽经反诉人多次催收，都未支付，截止2018年12月31日止共欠租金135800元。近日，反诉人到厂房查看时才发现被反诉人已搬离所租厂房，并将厂房内的价值3500元的不锈钢水塔搬走，损害了门窗和墙体、地坪、消防设施，垃圾也未清运，而门窗修复需要15000元，墙体、地坪、消防设施修复及清运垃圾需要18000元。另外被反诉人至今没有将厂房退还给反诉人。 方弟洪对蒋选成的反诉请求辩称：1.合同已于2017年7月底终止，拖欠租金理由不成立，反诉人知道承租的房屋在2017年8月1日前被反诉人已实际搬迁，并且反诉人应当知道的，拖欠租金的事实不成立；2.支付违约金的理由不成立，被反诉人不存在违约，是因环保及其他原因；3.反诉人未提交相应的证据证明，不锈钢水塔及门窗、地坪损失是被反诉人造成的，垃圾问题与被反诉人无关，被反诉人不应赔偿反诉人的上述损失。 本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，蒋选成（甲方）与方弟洪（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定由甲方将其位于简阳市厂房，面积约为2600平方米，出租给乙方使用；租赁期为两年，从2017年6月1日至2019年5月30日止；第一年租金为12万元，第二年为13万元；租金支付方式：在签订本合同时，支付租金6万元，余下租金6万元在2017年10月1日前付清，以后每年租金在厂房租赁到期前30日内支付下一年租金；支付租赁押金1万元，在合同期届满后，结清所有费用，厂房无任何损害情况下退还；租赁期间，如因政府行为造成本合同无法履行，本合同终止，政府行为包括征地拆迁等事件，租金计算至退还厂房当月为止；违约责任：双方有违反合同任何条款之规定均属违约行为，违约方向守约方赔偿违约金5万元；备注：1、乙方在租用期用甲方营业执照，税收及其他当地政府所需缴纳的费用，全部由乙方自行支付，租用期间的债权债务与甲方无关。2、乙方在厂房安装的线路，期满后不得拆除。3、乙方在租用期满后，如房屋有所改动，期满恢复原状。2017年5月17日，双方在《厂房租赁合同》文本上补充约定：1、乙方在租用期1年内，如因国家行为整个园区不能生产，给乙方造成损失，需要搬迁，甲方同意支付乙方所安装的车间主线费用一半，面漆房造价金额一半。2、乙方搬迁后不能拆除所安装的线路与漆房。3、如因乙方原因，所有应办手续不齐，停产搬迁与甲方无关。 2017年5月23日，方弟洪向蒋选成支付6个月的房屋租金6万元。方弟洪承租厂房后，进行了线路安装以及漆房的修建。2017年成都高新区发布通告，决定全面持续开展“散乱污”工业企业清理整治工作，案涉租赁厂房属整治辖区范围内。2017年8月8日，福田乡河堰村村委会书面通知金利达家俱有限公司停产关闭。 庭审中，双方代理人认可如下事实：方弟洪在租赁厂房时，蒋选成一并将成都金利达家俱有限公司的营业执照交给方弟洪；承租人方弟洪未实际支付租赁押金；承租人方弟洪于2017年7月底在搬离租赁厂房时与出租人蒋选成进行了电话沟通。 上述事实，有当事人的身份证、《厂房租赁合同》、福田乡河堰村村委会通知、送货单、收据、《产品订货合同》、收条、福田乡人民政府证明、收款收据、通告等证据予以证实。 本院认为，方弟洪与蒋选成签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，同时无证据表明双方签订的合同违反《中华人民共和国土地管理法》规定，在相关管理部门对案涉房屋认定为违法建筑之前，应为合法有效，对当事人均具有约束力，双方应按约定履行。本案争议焦点为：1、《厂房租赁合同》是否已终止；如已终止，租金如何计算；2、双方主张的损失赔偿或补偿是否成立。 针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有当事人约定终止的其他情形的，合同的权利义务终止。本案中，双方在《厂房租赁合同》中约定“租赁期间，如因政府行为造成本合同无法履行，本合同终止，政府行为包括征地拆迁等事件，租金计算至退还厂房当月为止”，双方约定合同终止的条件是因政府行为造成本合同无法履行，方弟洪于2017年7月底搬离租赁厂房正是基于政府的整治工作将导致生产经营活动无法进行而为，2017年8月8日所租赁厂房被行政强制关闭，出现了合同约定终止的情形，故案涉合同应认定已于2017年8月8日终止，该合同的终止是以约定的终止情形实际发生为成就条件，并不以出租人是否知道约定终止情形实际发生为成就条件。且在合同终止前，方弟洪在搬离租赁厂房时通过电话与蒋选成进行了沟通，履行了告知义务，蒋选成辩称合同仍在履行期，理由不成立，不予采纳。 合同终止后，合同约定的权利义务自然终止，尚未履行的，终止履行。案涉合同已于2017年8月终止，承租人方弟洪自然不应承担此后的支付租金义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方在合同中约定，合同终止后，租金计算至退还厂房当月为止。承租人方弟洪搬离租赁厂房时间是2017年7月底，在搬离时履行了告知义务，出租人蒋选成也知晓方弟洪搬离厂房实际就是要求退还厂房，方弟洪应支付的租金应当按合同实际履行期间计算，即从2017年6月1日起至2017年7月底，按约计算租金为2万元，而方弟洪已支付租金6万元，品迭后，蒋选成应退还方弟洪租金4万元。方弟洪主张退还租金4万元，理由成立，应予支持，其主张的租金利息无事实及法律依据，不予支持。蒋选成反诉要求方弟洪支付拖欠租金135800元，与查明的事实不符，不予支持。 针对第二个争议焦点，因出租案涉厂房时，双方未办理财物移交清单，承租人在搬离租赁厂房时，也未办理移交手续，双方均存在过错。承租人方弟洪以双方在补充协议中有补偿约定为由，要求出租人补偿所安装线路费用一半及面漆房造价的一半，但线路和面漆房现已不存在，承租人方弟洪未提交在搬离时存在线路和面漆房的证据，故方弟洪要求蒋选成补偿损失，无证据印证，不予支持。蒋选成反诉要求方弟洪赔偿不锈钢水塔、门窗、地坪损失及垃圾清运费，未提交证据证明其所述损失在出租或搬离时存在的事实，其反诉要求方弟洪赔偿损失，无无证据印证，不予支持。同时，案涉合同是因合同约定的终止情形成就而终止，非方弟洪的违约行为所致，蒋选成反诉要求方弟洪支付违约金的请求不成立，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）蒋选成于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）方弟洪退还租金4万元； 二、驳回原告（反诉被告）方弟洪的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）蒋选成的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费906元、反诉案件受理费2236元，合计3142元，由原告（反诉被告）方弟洪负担450元，被告（反诉原告）蒋选成负担2692元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  万军 二〇一九年三月八日 书记员  谭锐