上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初14707号原告：刘奕琳，女，1979年12月31日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘兆福，上海市民生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜嘉璇，上海兰迪律师事务所律师。被告：上海不夜城联合发展(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：邢剑，职务董事长。委托诉讼代理人：熊晨曜。被告：蒋继栋，男，1933年10月10日出生，汉族，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：孙蔚然，上海盈仑律师事务所律师。第三人：叶城宏，男，1995年10月6日出生，汉族，住上海市宝山区华灵路******。委托诉讼代理人：胡君，上海盈仑律师事务所律师。原告刘奕琳与被告上海不夜城联合发展(集团)有限公司(以下简称不夜城公司)、蒋继栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，本院依法追加叶城宏作为第三人参加诉讼，并于2019年8月6日第一次对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年10月21日第二次对本案公开开庭进行了审理。原告刘奕琳的委托诉讼代理人杜嘉璇、刘兆福，被告不夜城公司的委托诉讼代理人熊晨曜，被告蒋继栋的委托诉讼代理人孙蔚然，第三人叶城宏的委托诉讼代理人胡君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘奕琳向本院提出诉讼请求：1、确认两被告就上海市静安区永兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、确认被告蒋继栋与第三人叶城宏就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、被告不夜城公司将系争房屋恢复至公有住房状态。事实及理由：系争房屋系原告祖母邝凤文(2010年3月24日去世)所有的私房拆迁而来，并由原告父亲刘某某的单位上海第五印染厂投资改制后成为公房，于1989年5月9日分配给邝凤文、刘某某居住，租赁户名登记为邝凤文。蒋继栋与邝凤文系同居关系，在邝凤文获得系争房屋后一起将户口迁入其中。原告于1989年8月7日将户籍迁入系争房屋。1999年9月13日，邝凤文与蒋继栋签订《协议书》，约定邝凤文支付蒋继栋4万元房屋补偿款，蒋继栋放弃系争房屋居住权，并将户口迁出。但蒋继栋在收取该笔补偿款并搬走后便失踪了，导致原告无法将其户口迁走。2019年初，原告得知蒋继栋向不夜城公司买下了系争房屋产权，经查得知其在《职工家庭购买公有住房协议书》中表示系争房屋承租人为其，且不存在同住成年人。但实际上原告才是系争房屋唯一的同住成年人。故该份《上海市公有住房出售合同》的签订主体不适格，且未经原告同意，违反了法律法规的强制性规定，应属无效，系争房屋应恢复至公房状态。蒋继栋还与叶城宏签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价196万元。经查证，叶城宏是蒋继栋的外甥孙，且未实际支付价款，属于恶意串通，故该买卖合同亦应属无效。对于承租人问题，原告不要求在本案中主张。被告不夜城公司辩称，《上海市公有住房出售合同》的签署程序和流程都是合法的，第一项、第三项诉请由法院依法裁判，对第二项诉请不发表意见。被告蒋继栋辩称，不同意原告的诉讼请求。关于《上海市公有住房出售合同》，其申请及提供的材料都得到了不夜城公司的认可，两被告也都已履行了各自的权利义务，不存在任何瑕疵，该合同合法有效，不同意将系争房屋恢复至公房状态。关于《上海市房地产买卖合同》，经过了相关部门的登记，且双方也已履行了部分内容，亦属有效。第三人叶城宏述称，不同意原告的诉讼请求。其与蒋继栋之间签署的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。《上海市公有住房出售合同》也是合法有效的，故不同意将系争房屋恢复至公房状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘奕琳系邝凤文(已故)的孙女、案外人刘某某的女儿。叶城宏系案外人叶某某的儿子、蒋继栋的外甥孙。1964年12月6日，邝凤文向案外人张领担购买本市原闸北区永兴路XXX弄XXX号房屋(以下简称7号房屋)，该房屋为私房，于1989年5月被拆迁。系争房屋为7号房屋拆迁分配而来，1989年5月26日，本市原闸北区人民政府住宅建设办公室(以下简称区住宅办)房产管理站颁发《租用房屋凭证》，租赁户名登记为邝凤文，邝凤文、蒋继栋两人于同日均将户籍自**房屋迁入系争房屋。1989年8月7日、1991年10月29日，刘奕琳、刘某某分别将户籍自本市浦东新区东昌路****房屋(以下简称东昌路房屋)迁入系争房屋。1992年4月24日，刘奕琳将户籍迁至户籍迁至本市浦东新区东昌路**。年4月6日，刘某某也将户籍迁出至本户籍迁出至本市虹口区武昌路****房屋，争房屋。2000年12月4日，刘奕琳将户籍自本市杨浦区国和户籍自本市杨浦区国和一村****(以下简称国和一村房屋)8年12月1日，刘奕琳之子马鑫赟报出生在系争房屋。2010年3月24日，邝凤文去世，系争房屋户主变更为蒋继栋。2018年，不夜城公司(甲方、出售人)委托案外人上海不夜城全兴物业管理有限公司与蒋继栋(乙方、购房人)签署《上海市公有住房出售合同》，约定系争房屋(建筑面积34.83平方米)全部售价12,582元，扣除付款折扣后，乙方应缴付房屋实际付款金额10,066元、房屋首期维修基金627元，合计10,693元。《职工家庭购买公有住房协议书》载明，系争房屋承租人或受配人为蒋继栋，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，确定为蒋继栋个人所有，委托叶某某代为办理购买公有住房的一切手续。下方同住成年人一栏签名空白。2018年9月27日，系争房屋核准登记至蒋继栋一人名下，单独所有。2019年1月10日，蒋继栋(甲方、卖售人)与叶城宏(乙方、买受人)就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该合同第一条载明“双方未通过经纪机构居间介绍”，并记载了房屋面积等基本情况；第二条约定了系争房屋转让价196万元；第六条约定了双方共同于2019年4月8日前向房地产交易中心办理转让过户手续；补充条款(一)约定“蒋继栋将该房屋百分之百产权出售给叶城宏。新产证叶城宏占百分之百产权”。除以上内容外，合同关于房屋交付、房款支付、违约责任等内容均为空白。2019年1月16日，系争房屋核准登记至叶城宏名下。另查明，关于房屋使用情况。系争房屋取得后，邝凤文、蒋继栋共同居住其中。1999年后蒋继栋回老家生活，邝凤文一人居住在系争房屋。邝凤文去世后，刘奕琳将系争房屋对外出租并收取租金至今。蒋继栋将系争房屋出售给叶城宏后尚未实际交付。再查明，1989年5月9日，区住宅办与上海第五印染厂(乙方)签署《协议书》一份，载明“兹有上海印染五厂职工刘某某、邝凤文同志现在永兴路XXX弄XXX号住房面积14.08平方米，配房人口贰人。按照市府(82)115号《上海市拆迁房屋管理办法》规定，应配住房面积10.08平方米，安置后在居住上仍有特殊困难。为解决刘某某、邝凤文同志的居住困难，乙方经与甲方协商，根据市住宅建设指挥部办公室(85)74号文规定，甲方同意乙方在永兴路XXX弄XXX号XXX室14.8平方米新建公房投资叁点半平方米。按新住宅居住面积，每平方米700元，共计2450元。投资部分性质属于公管房屋，刘某某、邝凤文同志应按月交纳房租，并由当地房管部门统一管理，特立此协议。此协议经双方盖章后生效。并由乙方将投资款介入甲方存款银行。”下方有手写内容“该户照顾母亲长期居住在上海，因户主邝凤文无单位，投资由儿子单位转入。”1989年5月13日，区住宅办出具《闸北区行政事业单位统一收据》，其上显示“今收到上海第五印染厂交来邝凤文住宅投资3.5平方米700元人民币贰仟肆佰伍拾元正”。1989年5月21日的《住房调配报批单》载明，系争房屋户主邝凤文，家属蒋继栋(夫，工作单位温岭模具厂)，配房人口大男1女1，现住房屋永兴路****，私房，调配类型动拆迁。调查情况及处理意见为“永兴路XXX弄XXX号系光华坊危房改建规划地区，于1986年拆除，该户常住户口二人，另有母蒋素琴一直住户口二人，XX弄XXX号，户口在温岭，但在动迁中钟文虎户口在温岭，照顾，原住面积14.08平方米，协议面积10.08平方米，由单位投资3.5平方米，每平方米700元，共2450元……拟配永兴路XXX弄XXX号XXX室计14.8平方米(母蒋素琴孤老一人，靠儿子，乡下在证明)按照顾三人分配。当否请领导审示。”动迁组复核意见一栏无签章，办领导审批意见一栏填有“同意”二字及签名，未加盖公章。1999年9月13日，邝凤文、蒋继栋签署《协议书》一份载明，“蒋继栋提出放弃永兴路XXX弄XXX号XXX室的居住权，条件是迁出居住地的户口，给予蒋继栋4万元的经济补偿。因邝凤文没有经济来源，故4万元由子女承担，为了便于今后的麻烦，现达成以下协议：一、蒋继栋户口迁出永兴路XXX弄XXX户口迁出永兴路******居住权。文和蒋继栋脱离一切关系(因没有结婚证明，不能办理离婚手续)，互不干扰个人的生活，如今后对方有什么事发生一律不负任何责任。以上三点口说无凭，以纸句为证，各方严格遵守。一式三份，当事人各一份，子女支付款一份保存好。”同日，蒋继栋出具字据一份，其上记载“今收到邝凤文房屋转让人民币肆万元正。本人十五经沪动身赴浙江老家装修房屋，时间廿天左右，回沪搬迁户口，双方同意各自生技。”审理中，关于刘奕琳是否享受过福利分房、动迁安置或拥有本市其他住房。蒋继栋、叶城宏均表示，刘奕琳有其他住房，且在1989年至2000年期间频繁地迁移户籍，东昌路XXX号是否就是东昌路房屋、从该处何时迁至国和一村房屋在户籍摘抄中也没有体现，刘奕琳应当做出合理户籍摘抄中也没有体现，过福利分房、动迁安置的可能。对此刘奕琳表示，东昌路房屋就是东昌路XXX号房屋，是其外公承租的公房，1992年其为便于就学才迁至该房屋，但该房屋因还有外公、舅舅等亲戚的户籍，为了家庭和睦，其于2000年之前就将户籍迁至其母亲名下的国和一村商品房中，后户籍迁至其母亲名下的国和一村商品房中，年迁回系争房屋。对此，蒋继栋、叶城宏表示不清楚，但无法提供刘奕琳有他处住房的证据。关于《上海市公有住房出售合同》是否无效。蒋继栋表示，系争房屋是其出资向邻居购买的，从其户籍迁移情况更加可以印证其出资一节事实。户籍迁移情况更加可以印证其出资一节事实。搬过来的。《住房调配报批单》的形成时间晚于1989年5月9日的《协议书》，故应以《住房调配报批单》为准，其上载明系争房屋是照顾邝凤文、蒋继栋的，属于夫妻共同财产，即使刘某某单位出资过，也是照顾老人，不能证明是安置给刘某某的。刘奕琳并不实际居住系争房屋，且其户口迁出过，不排除享受过福利分房、动迁安户口迁出过，，不是系争房屋同住人，所以其签约时没有让刘奕琳签字；况且其1999年之后就回老家了，未再回系争房屋居住，户口簿也一直由邝凤文或刘奕琳保管，其购买户口簿也一直由邝凤文或刘奕琳保管，争房屋。因此，其有权与不夜城公司户口在系争房屋。住房出售合同》，该合同合法有效。刘奕琳则表示，蒋继栋没有提供任何证据证明其出资购买了系争房屋。《住房调配报批单》没有原件，也没有相关部门盖章，不夜城公司加盖的公章仅说明是其自述，没有任何证明力，且形成时间是1989年5月21日，不能对抗其提供的1989年5月9日的《协议书》。根据九五方案，职工家庭有多人的，应协商确定购房人，协商不成则不办理购房手续；原承租人去世的，应当先变更承租户名再办理购房手续。系争房屋的户口除了蒋继栋与邝凤文二人外，还有其，蒋户口除了蒋继栋与邝凤文二人外，系争房屋产权。其自出生就户籍情况，屋，直至结婚才搬出，没有享受过动迁安置，邝凤文去世时，其户口仍在系争房屋，符合同住人条件，不夜城户口仍在系争房屋，且刘某某直至1993年户口迁走前都住在系争房屋，在邝凤文去世之户口迁走前都住在系争房屋，住人。即使系争房屋内不存在同住人了，也可以由邝凤文的直系亲属刘某某继续履行合同。不夜城公司未尽到审慎义务，违反了法律强制性规定，合同应属无效。对此，不夜城公司表示，其只认可公安部门出具的户籍证明和原始调配单。《住房调配报批单》户籍证明和原始调配单。的，1995年区住宅办转入其公司，档案也交其管理。领导审批一栏已经有签字，所以不需要加盖公章，该证据可以证明系争房屋是调配给邝凤文、蒋继栋及蒋继栋母亲三人的。刘某某单位投资的3.5平方米是照顾没有收入的母亲，属于赞助性质。其与蒋继栋签合同时，蒋继栋说没有户口簿，其就要求出具户籍证明，根据蒋继栋提供的户籍证明显示系户籍证明，口只有蒋继栋与邝户籍证明显示系争房屋的户口只有蒋继栋与邝凤文夫妻二人，世，所以其认为只要蒋继栋一人签字即可，其已经尽到了审慎义务。至于刘奕琳提出的先变更承租人再购买产权的问题，并没有硬性规定。对于刘奕琳是否实际居住，其也没有主动审查的义务。其在庭审中还表示，若当时其知道刘奕琳户口在册，便不能与蒋继栋签署《上海市公有户口在册，同》，若法院判决将系争房屋恢复至公房状态，其会将蒋继栋支付的部分房款10,693元退还，另外的房款会与其他福利单位结算，恢复公房状态之前的欠缴租金及转租问题不要求在本案中处理。关于《上海市房地产买卖合同》是否无效。刘奕琳表示，叶城宏未实地看房、支付全部房款，且与蒋继栋是亲属关系，两人是恶意串通，两手合同是其父亲叶某某一手操办的，损害了其合法利益，合同甚至对房屋交付没有任何约定，应属无效。蒋继栋、叶城宏对此均表示不予认可，叶城宏的父亲叶某某是蒋继栋外甥，蒋继栋没有子女，平时由叶某某照顾，双方彼此信任，所以没有在合同中约定付款时间。后来双方约定在2019年7月15日前付清房款，叶城宏已支付了25万元,其中20万元由叶某某转账支付，5万元是现金支付。另，蒋继栋表示，系争房屋是蒋继栋一人的财产，其有处分的权利，基于信任，没有收到房款就先办理了过户，但不能因为双方是亲属关系就能证明是恶意串通。叶城宏表示，其购买系争房屋时虽有租客，但其对该房屋并没有居住需求，所以没有关心租客情况，若法院认定该合同无效，对于其已支付的房款，同意由法院依法裁判。关于邝凤文和蒋继栋的关系、系争房屋的来源以及蒋继栋是否放弃过系争房屋的权利。刘奕琳表示，系争房屋是7号房屋拆迁时，其父亲刘某某单位上海第五印染厂出资3.5平方米后分配给邝凤文、刘某某的，与蒋继栋无关。邝凤文、蒋继栋不是夫妻关系而是同居关系,两人没有办理结婚证，户口簿记载两人系夫妻是相关部门登记错误。户口簿记载两人系夫妻是相关部门登记错误。“因没有结婚证明，不能办理离婚手续”，若两人结婚了，不可能不进行结婚登记。该协议还约定蒋继栋迁出户口，放弃系争房屋居住权和购买权，由邝凤文给付蒋继栋4万元房屋补偿款。蒋继栋收到该款后，即搬离系争房屋，回老家生活了，但未履行承诺迁出户口。后来其要求过派出所将蒋继栋户口迁出，派出所要求必须本人到场，但其找户口迁出，。2010年邝凤文去世后，户主之所以变成了蒋继栋，是因为派出所将邝凤文与蒋继栋登记为了夫妻关系，所以派出所在没有征询其意见的情况下就将蒋继栋变更为户主。对此，蒋继栋则表示不予认可，系争房屋由其出资购买，《住房调配报批单》显示受配人是其与邝凤文，刘某某单位的出资仅是对邝凤文的赞助。其与邝凤文两人1966年就同居了，只是因为没有法律意识所以未领取结婚证，但两人实际系夫妻，户口簿、户籍证明、《住房调配报批单》等材料上均有户籍证明、99年时夫妻发生矛盾，想要解除婚姻关系，所以其确实签署了该《协议书》及字据，邝凤文给了其4万元，但是后来两人并未离婚，“脱离一切关系”是指生活上的联系，后来双方重新进行了协商，邝凤文同意其户口继续留在系争房屋，所以其并未同意过放户口继续留在系争房屋，过刘奕琳同意的。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据上海市政府有关购买公有住房的规定，公有住房在办理产权购置手续之时，应征得其他具有购房资格的同住人同意并签署《职工家庭购买公有住房协议书》，未经其他有购房资格的同住人同意，擅自签订协议购买公有住房的，系损害其他同住人的利益，所签订的公房买卖协议应属无效。根据在案证据及当事人陈述，蒋继栋在签署《上海市公有住房出售合同》时确未征得刘奕琳同意。对此，蒋继栋主张刘奕琳享受过福利分房或动迁安置、他处有房，故无需征得刘奕琳的同意，但对此刘奕琳均作出了合理解释，而蒋继栋就其主张并未提供任何证据予以证明。因此，本院对蒋继栋该节抗辩理由不予采纳。对于系争房屋的来源、出资以及蒋继栋与邝凤文的关系等问题，刘奕琳与蒋继栋之间存在较大争议，但蒋继栋对于上述问题的主张均不足以否定刘奕琳为系争房屋同住人的事实。因此本院认为，刘奕琳要求确认蒋继栋与不夜城公司签署的《上海市公有住房出售合同》无效，合法有据，应予支持。至于蒋继栋与叶城宏签署的《上海市房地产买卖合同》，合同中对于交房日期、房款支付方式等均未作任何约定，缺乏正常的买卖合同所应具备的基本条款；合同履行中，蒋继栋、叶城宏均自认目前叶城宏仅支付25万元房款，房屋也未实际交付，仍由刘奕琳出租并收取租金；再结合蒋继栋、叶城宏两人的亲属关系，本院认为双方之间并无真实的房屋买卖合同关系，该买卖合同因缺乏当事人真实意思表示而当属无效。合同无效后，因合同所取得的财产应予以返还。现刘奕琳主张将系争房屋恢复至公有住房状态，与法不悖，蒋继栋、不夜城公司、叶城宏均应配合完成期间的相关手续；叶城宏亦自始不享有系争房屋的占有、使用、收益、处分权；蒋继栋已收取的25万元款项、不夜城公司已收取的10,693元购房款，均应及时进行返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：一、确认被告蒋继栋与被告上海不夜城联合发展(集团)有限公司就上海市静安区永兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、确认被告蒋继栋与第三人叶城宏就上址房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、上址房屋自本判决生效之日起恢复至被告蒋继栋与被告上海不夜城联合发展(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》前原租赁状态；四、被告上海不夜城联合发展(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告蒋继栋“购房款”10,693元；五、被告蒋继栋应于本判决生效之日起十日内返还第三人叶城宏“购房款”25万元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元、保全费5,000元(原告刘奕琳已预缴)，由被告蒋继栋负担2,540元，第三人叶城宏负担2,540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  高贵荣人民陪审员  单国珍二〇一九年十月三十一日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。