上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初91765号原告(反诉被告)：曹赟，男，1982年4月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：钟高德，上海达真律师事务所律师。委托诉讼代理人：许骏骏，上海达真律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：高海军，男，1982年3月2日生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：李洪国，上海智坚律师事务所律师。第三人：上海星引实业有限公司，住所地上海市金山区廊下镇漕廊公路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：朱艳，总经理。委托诉讼代理人：候会勤，女。原告曹赟与被告高海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案，依法适用简易程序，于2019年1月7日公开开庭进行了审理。当日，被告高海军提起反诉。2019年1月30日，本院公开开庭进行了合并审理。之后，本院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对涉案集装箱房屋进行造价鉴定。2019年8月15日，本院第三次公开开庭进行了合并审理。2019年9月17日，本院追加第三人上海星引实业有限公司(以下简称星引公司)作为第三人参加诉讼。2019年10月28日，本院第四次公开开庭进行了合并审理。原告曹赟的委托诉讼代理人钟高德，被告高海军及其委托诉讼代理人李洪国，第三人星引公司委托诉讼代理人候会勤到庭参加诉讼。审理中，曹赟、高海军曾申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告曹赟向本院提出诉讼请求：1、确认双方就浦东新区云桥路XXX号签订的《租赁合同》于2018年10月18日解除；2、高海军将上海市浦东新区云桥路XXX号1幢104室(1-3层)房屋按现状交付给曹赟；3、高海军支付2018年1月1日起至实际腾退之日止的租金人民币(以下币种同)12万元〔按每月1万元暂计算至2018年12月31日，实际计算至腾退之日〕；4、高海军支付2018年1月1日起至实际腾退之日止的物业费12,000元(按每月1,000元暂计算至2018年12月31日，实际计算至腾退之日)；5、高海军支付曹赟代付的集装箱房屋装修装饰费285,812元。事实与理由：曹赟与高海军于2015年11月3日签订《租赁合同》，合同约定，曹赟将浦东新区云桥路XXX号广场东北场地(以下简称系争场地)出租给高海军建设作为食堂，地面面积200平方米，租赁期限10年，自2015年11月1日至2025年7月30日，免租期为24个月即2016年1月1日至2017年12月31日；租金每月1万元。按1个月为一期支付，物业费每月1,000元；高海军应按合同约定支付租金、租赁保证金及其他各项应付费，如逾期不支付相关费用超过15日，曹赟有权单方面解除合同，并依合同第八条追究违约责任等。合同签订后，高海军并未按约将房屋作为食堂使用，而是将集装箱私自出租给星引公司用作快递仓储牟利，同时，高海军亦未按约定支付租金及物业费等费用。高海军的行为严重违反合同约定，损害曹赟的合法权益，故曹赟提起本案诉讼。被告(反诉原告)高海军辩称，曹赟诉请无事实和法律依据，不同意其诉讼请求。高海军承租涉案场地后建造了集装箱房屋，因曹赟招商不利，高海军经营一段时间后，经曹赟同意将涉案房屋转租给星引公司，后因星引公司未按约支付租金，高海军起诉星引公司，该案诉讼中，星引公司与曹赟串通虚假陈述并提供虚假证据：声称涉案房屋是曹赟建设、2018年1月5日星引公司已将房屋交还曹赟、双方无任何合同合作关系。根据星引公司法定代表人朱艳的银行转账记录，星引公司与曹赟有10多万元经济往来，该部分款项应是支付给高海军的。本案系曹赟违约，不应将房屋无偿交给曹赟。2018年12月31日前系免租期，租金未到支付时间，即便法院认定租金付款日期为2018年年初，但由于星引公司与曹赟恶意串通，将本应支付给高海军的租金支付给曹赟，另外曹赟欠高海军工程款项25万余元，高海军是守约方。高海军对装修垫付款项不知情。同时，高海军提起反诉：1、解除双方于2015年11月3日签订的《租赁合同》；2、曹赟返还7万元(包括押金5万元、转租押金2万元)；3、曹赟支付违约金193万元。审理中，高海军确认集装箱搭建残值费用已包括在诉请违约金中。事实与理由是：《租赁合同》第八条约定，租赁中曹赟原因造成违约的，曹赟一次性赔偿高海军200万元。第十三条第9款约定，如果高海军在免租期内没有进行装修施工，曹赟可以随时终止合同，已支付的房屋租金不予退还。合同签订后，高海军向甲方支付了5万元保证金和2万元转租租金(星引公司支付高海军押金4万元，根据曹赟要求高海军将其中2万元交给曹赟)，并在场地上建设了600平方米集装箱房屋，经营过一段时间食堂和住人，因曹赟对云桥路XXX号房屋招商不利，经其同意将集装箱房屋出租。2017年4月11日，高海军与星引公司签订浦东新区云桥路XXX号1幢104室(即系争集装箱房屋)餐厅全部3层之《上海市房屋租赁合同》，签约当天有曹赟、高海军、朱艳及房产中介兼曹赟公司招商部经理黄云飞等人在场，之后黄云飞收到高海军支付的2万元中介费，黄云飞自己留下7,500元，其余12,500元分给曹赟公司的两名王姓保安。上述合同签订后，高海军将房屋交付星引公司经营快递业务，但星引公司截至2017年12月向高海军支付196,798元后拒绝支付租金义务。之后，高海军起诉星引公司，诉讼过程中，曹赟恶意提供虚假证据和陈述虚假事实，企图与星引公司恶意串通侵占高海军的财产和建设的集装箱。法院于2018年10月作出(2018)沪0115民初48843号判决书，判决星引公司将系争房屋腾退返还并按每月20,833元支付2018年2月2日至返还房屋之日止的房屋使用费。曹赟为防止高海军申请强制执行，一边让星引公司上诉，一边起诉高海军解除合同。高海军认为，曹赟通过虚假陈述和提供虚假证据，在合同约定的租金交纳日期前擅自解除合同，构成违约，故提起反诉。对反诉部分，曹赟辩称，对解除合同本身无异议。合同履行中，高海军未按合同支付租金，明显属违约，同时高海军擅自将集装箱房屋转租他人作办公，其中第三层用于集体宿舍，存在严重安全隐患。高海军严重拖欠施工人员30万元费用，收取星引公司近25万元，获取非法利益。高海军的违约陈述不属实，仅凭合同约定主张违约金没有依据。因高海军根本违约，5万元押金不同意退还，其所述的2万元系双方之前借款的还款，与本案无关。第三人星引公司述称，曹赟与高海军的纠纷与第三人无关，第三人于2018年12月底已搬走，未告知过执行法官。第三人曾向曹赟付过二次停车费，未支付过租金和押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与本案关联性认定本案事实。经审理，本院确认如下事实：2015年11月3日，曹赟作为出租方(甲方)、高海军作为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》，约定甲方将系争场地出租给乙方建设作为食堂，地面面积总约200平方米，土地性质为科研用地。另合同第二条、第三条中约定，租赁期限为10年，自2015年11月1日起至2025年7月30日止，免租期为贰拾肆个月，即2016年1月1日起至2018年12月31日止为租赁免租期。租金每月1万元，物业费每月1,000元，均按一个月为一期支付(先付后用)，乙方于2018年12月13日之前支付。乙方同意支付给甲方租赁保证金5万元，甲方应于租赁合同到期或解除后、在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清结并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。另合同第六条第3款约定，乙方应按照合同规定按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费，如乙方逾期不支付相关费用超过15日，甲方有权单方面解除合同，并依合同第八条追究乙方违约责任；第七条第3款约定，租赁期因乙方违约原因导致租赁合同终止的，甲方不予以支付乙方任何补偿费用(包括装修补偿、附属物补偿等)，乙方交还房屋时不得有任何结构性损坏，否则乙方承担所有房屋损坏维修费。第八条约定，合同签订后，双方应当遵守诚实信用原则。租赁期中，甲方原因造成违约的，甲方一次性赔偿乙方200万元。如乙方原因造成违约的(1)乙方应提早三个月向甲方申请，甲方同意后，乙方可自主结束合同(2)乙方在甲方建设及装修的食堂，除去厨房设备均归甲方所有，乙方不得有任何异议。第十三条第(5)、(7)、(9)款约定，乙方租赁前应充分了解使用该房屋而需向政府及其相关部门办理相关申报、审批等所需具备的手续，甲方应及时、全面、适当提供充分协作与配合。一旦乙方支付甲方首次租金、确定租赁起始期后，因相关申报、审批手续不全导致乙方无法按计划开始使用房屋，则房屋租期正常计算，租赁费用甲方不予退还。乙方租赁房屋仅能用以办公和住宿，乙方违约的，甲方有权解除合同并按第八条约定追究乙方违约责任。如果乙方以免租期内(即2016年1月1日起至2018年12月31日止为租赁免租期)没有进行装修施工，甲方可随时终止合同，已交付的房屋租金不予退还。合同签订后，高海军在承租场地上使用集装箱搭建了1幢3层房屋(以下简称系争房屋)，装修后用于园区食堂经营了一段时间。2017年4月11日，高海军与星引公司就上述房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定房屋用途为快递仓储，租期期限2017年4月20日起至2019年4月19日止，月租金20,833元，保证金41,666元。2018年4月19日，原、被告微信沟通，高海军表示要拆除集装箱房子，曹赟表示同意并要求其清退其出租的租户。2018年7月2日，高海军以星引公司为被告向本院提起诉讼，审理中，本院依法追加曹赟作为第三人参加诉讼。该案审理中，星引公司的委托诉讼代理人即为本案曹赟的委托诉讼代理人钟高德；2018年9月12日庭审中，高海军陈述其与曹赟租赁合同是2年免租期。本院于2018年10月23日作出(2018)沪0115民初48843号民事判决书，判决高海军与星引公司签订的租赁合同无效；星引公司将系争房屋腾退返还高海军；星引公司按每月20,833元支付高海军2018年2月2日起至返还房屋之日止的房屋使用费。判决后，星引公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年1月21日作出(2018)沪01民终13950号民事裁定书，裁定准许星引公司撤回上诉。2018年10月18日，曹赟向高海军通过短信发函，以高海军私自转租牟利并改变用途、未按约定支付租金为由，告知解除租赁合同。另查，2015年11月4日高海军支付曹赟押金(保证金)5万元，2017年4月15日，高海军支付曹赟2万元。2018年6月4日、2018年10月9日，星引公司法定代表人朱艳支付曹赟4万元、45,000元。经曹赟、高海军确认，系争房屋装修金额为267,084元。原告表示已垫付施工人缪宜建装修费用285,812元，对此高海军称已支付施工人152,000元，还欠139,084元，对垫付不知情。经司法鉴定，系争房屋工程(集装箱购买、吊装)造价155,806元，折旧后造价101,274元(折旧系数0.65)。鉴定费7,800元，由高海军预缴。经质证，曹赟、高海军对鉴定意见均无异议，另双方同意在鉴定造价中扣除装修费用中已涵盖的3,685.66元。审理中，高海军表示，系争房屋不再拆除；2019年11月15日，星引公司将系争房屋返还高海军，房屋内缺少空调等设备，同时高海军将房屋交付给曹赟，现星引公司承租了曹赟承租的云桥路XXX号大厦一楼。曹赟表示，认可2019年11月15日为双方房屋交接日期，撤回按现状交还房屋的诉请，现星引公司与案外人上海臻琛实业有限公司建立租赁关系。曹赟与朱艳之间费用往来是停车费，共收取了85,000元。本院认为，曹赟、高海军签订的场地租赁合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应切实履行。关于本案双方争议，本院评析如下：一、合同对免租期期限的数字大写日期与阿拉伯数字日期相差一年，本案免租期期限应为二年还是三年。首先，采用数字大写写法目的就是为了准确反映书写数字，防止数字被涂改，按通常理解，大写数字与对应的阿拉伯数字不一致时，应以大写数字为准；其次，从免租条款内容来看，“即2016年1月1日起至2018年12月31日止为租赁免租期”是对前面“免租期为贰拾肆个月”起止日期的具体表述，按照前后逻辑关系分析，应以前面内容为准；三、另案庭审中，高海军确认免租期为二年。基于上述三点，曹赟认为本案租赁免租期为二年的意见，本院予以采信。二、关于违约责任的认定。曹赟、高海军对合同解除无异议，本院予以确认。对解除的原因和责任，现有证据表明本案纠纷主要因双方对合同免租期条款理解发生争议所致，该责任不能完全归责于一方，另在星引公司承租使用的较长时间内，曹赟从未提出过异议，应当认定曹赟对转租、事实是默认的。曹赟、高海军以对方根本违约为由主张单方解除权，缺乏事实依据，高海军要求曹赟支付违约金的反诉请求，本院不予支持，本院确认合同于双方就合同解除达成合意，即高海军反诉要求解除合同时解除。三、合同解除的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。高海军将承租房屋转租星引公司使用，已实际取得占有利益，对双方确认房屋返还之日前的租金、使用费及物业费，高海军应当支付，曹赟的该部分诉请，本院予以支持。合同约定，在高海军将房屋交割清结并付清所有应付费用后，租赁保证金无息退还。故高海军向曹赟支付的5万元押金可抵扣其应付租赁费用。2017年4月15日高海军支付曹赟的2万元，曹赟认为系案外借款之还款，未提供证据佐证，本院不予采信，该款项可抵扣高海军应向曹赟支付的租赁费用。高海军要求曹赟返还上述两笔款项的反诉请求，本院不予支持。星引公司向曹赟支付的85,000元，双方均确认为停车费，高海军认为系星引公司应向其支付的转租租金，缺乏证据证明。对搭建残值损失，本院根据双方过错责任依法由双方各半分担。四、关于装修垫付款争议。曹赟诉请主张的装修垫付款，高海军不认可，鉴于曹赟主张的垫付行为非本案租赁合同项下权利义务之内容，同时涉及案外人，故本案中不作认定处理，曹赟可另案主张。审理中，曹赟撤回返还房屋的诉请，系其对自身民事诉讼权利处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)曹赟与被告(反诉原告)高海军签订的《租赁合同》于2019年1月7日解除；二、被告(反诉原告)高海军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)曹赟2018年1月1日至2019年11月15日期间的租金及使用费155,000元(已扣除高海军支付曹赟的7万元)；三、被告(反诉原告)高海军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)曹赟2018年1月1日至2019年11月15日期间的物业费22,500元；四、原告(反诉被告)曹赟于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)高海军搭建损失49,439元；五、驳回原告(反诉被告)曹赟的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)高海军的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,133元，减半收取计4,566.50元，由原告(反诉被告)曹赟负担2,060.50元，被告(反诉原告)高海军负担2,506元。诉讼保全费1,770元，由原告(反诉被告)曹赟负担13元，被告(反诉原告)高海军负担1,757元。反诉案件受理费减半收取计11,400元，由原告(反诉被告)曹赟负担10,882元，被告(反诉原告)高海军负担518元。鉴定费7,800元，由原告(反诉被告)曹赟、被告(反诉原告)高海军各半负担3,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年十二月十日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。