安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初2029号原告：芜湖万商置业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市万春西路东紫园**楼，统一社会信用代码913402075704462908（1-1）。法定代表人：韦海洋，总经理。委托诉讼代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。被告:陈寒，男，1990年11月21日生，汉族，住浙江省兰溪市。原告芜湖万商置业有限责任公司（以下简称“万商置业”）与被告陈寒商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案，依法组成合议庭，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程敏到庭参加了诉讼。被告陈寒经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万商置业向本院提出诉讼请求:1.确认双方的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除；2.陈寒向万商置业支付违约金29800元（以总房款596000元的5%计算）；3.陈寒承担本案诉讼费用。审理过程中，万商置业将其第一项诉讼请求变更为解除万商置业与陈寒签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并增加了一项诉讼请求为陈寒协助万商置业办理东紫园8号楼3单元1704室房屋的抵押权预告登记注销、预购商品房预告登记注销、《商品房买卖合同》备案注销手续。事实和理由：2013年11月26日，万商置业、陈寒双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2013051334)，约定陈寒以首付款加银行按揭的方式向万商置业购买商品房一套，位于安徽省芜湖市鸠江区东紫园**楼**，房屋面积为129.21平方米，建筑面积单价为4612.65元，合同总价为596000元，陈寒首付179000元，陈寒应向银行贷款417000元，陈寒应在2013年12月4日之前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理。合同补充协议约定如买受人采用银行按揭贷款方式支付房款，并由出卖人提供阶段性担保的，买受人对银行的违约，造成出卖人承担连带责任的，买受人需承担违约责任。如买受人连续3个月或累计3个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及本补充协议，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失。陈寒未能按约归还银行贷款，万商置业多次催告，但陈寒均不予理睬。综上，请求贵院判如所请。万商置业为证明其诉请，向本院提交如下证据：1、万商置业企业信息，证明万商置业主体适格。2、陈寒身份证复印件，证明陈寒主体适格。3、商品房买卖合同，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系。4、按揭贷款项目合作协议（万商置业与芜湖扬子农村商业银行），证明万商置业与扬子银行签订了协议，万商置业需承担阶段性担保责任。5、东紫园代垫银行按揭款明细表、电子回单，证明陈寒的欠款，万商置业向银行代垫付的款项。6、预告登记信息、抵押权预告登记申请书，证明陈寒所购房屋在房管局办理了预售合同备案、预购商品房预告，预告商品房抵押权预告登记。7、个人购房借款/担保合同，证明陈寒所购房屋在万商置业合作的银行办理按揭贷款。8、律师函及邮寄单，证明万商置业向陈寒催告还款。陈寒未答辩，亦未提交证据。经庭审举证，本院对上述证据的认证意见为：万商置业提供的证据均符合证据的三性，对其证明效力本院予以认定。根据以上认定的证据，并结合当事人的当庭陈述，本院查明的法律事实如下：2013年10月18日，万商置业与陈寒签订《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2013051334)及附件三《合同补充协议》，约定陈寒购买万商置业开发建设的东紫园8#楼3单元1704室房屋，房屋总价款596000元，首付179000元，余款417000元由陈寒在2013年12月5日前办理银行贷款或付款。《合同补充协议》第4条约定：“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供阶段性担保的，买受人对银行的违约，造成出卖人承担连带责任的，买受人需承担违约责任。如买受人连续3个月或累计3个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及本补充协议，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意继续履行合同的，买受人须付清所应付所有贷款本息、罚息，银行追究出卖人责任的，出卖人有权向买受人追偿”。上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订后，陈寒向万商置业支付了购房首付款179000元。2013年12月17日，万商置业作为保证人、陈寒作为借款人和抵押人、芜湖扬子农村商业银行股份有限公司（以下简称芜湖扬子银行）作为贷款人签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定陈寒向芜湖扬子银行贷款417000元，贷款期限20年，陈寒以上述所购房屋作为抵押物。自2014年底始，因陈寒未按《个人购房借款/担保合同》约定偿还贷款本息，芜湖扬子银行自2014年12月31日起从万商置业的保证金账户中陆续扣款。另查明，万商置业与芜湖扬子银行就东紫园项目个人贷款事宜签订《“东紫园”项目住房按揭贷款项目合作协议》，约定芜湖扬子银行为符合贷款条件的购买东紫园项目的购房人提供贷款，在借款人（购房人）未取得《房地产权证》和芜湖扬子银行未取得《房地产他项权证》之前，万商置业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在芜湖扬子银行开立保证金账户，如借款人在万商置业提供阶段性连带责任保证期间未按借款合同约定履行还款业务，芜湖扬子银行以书面形式通知万商置业回购，2日内如万商置业未主动履行上述还款义务，即表示万商置业授权芜湖扬子银行从其开立的账户中扣收。2013年11月26日，万商置业、陈寒及芜湖扬子银行向芜湖市不动产登记中心申请办理涉案商品房预售合同备案、预购商品房预告、预购商品房抵押权预告登记。2013年12月26日，涉案房屋进行了预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记，其中预购商品房预告登记的权利人为陈寒，义务人为万商置业；预购商品房抵押预告登记的权利人为芜湖扬子银行，义务人为陈寒。又查明，涉案商品房至今为止，万商置业尚未交付给陈寒使用，陈寒亦未取得房屋所有权证。本院认为，万商置业与陈寒于2013年10月18日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，在涉案合同履行中，因陈寒自2014年底起未按约履行归还银行贷款义务，导致万商置业依约承担了保证责任，其行为显属违约。依据《合同补充协议》第4条的约定，万商置业有权单方解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，陈寒亦应依约按总房款的5％向万商置业支付违约金。现万商置业诉请依约解除双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，陈寒协助万商置业办理预购商品房预告登记注销、《商品房买卖合同》备案注销等解除合同相关手续并支付万商置业违约金29800元（总房款596000元×5%），符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除后，因涉案房屋办理了相关合同备案和预告登记，陈寒则依法负有协助办理注销手续的义务，故对万商置业诉请陈寒协助办理《商品房买卖合同》备案注销、预购商品房预告登记注销等相关手续，符合法律规定，本院予以支持。涉案合同解除后，对于陈寒所缴纳的涉案房屋首付款，因万商置业为其银行贷款承担了一定金额的保证责任，并提前偿清了贷款本息，双方尚需结算相关费用，故双方可另行协商或另行诉讼解决，本案中不作相应处理。案涉房屋的抵押权人为芜湖扬子银行，抵押权的消灭应以其所担保债权消灭为前提，在双方均未清偿案涉借款本息的情况下，万商置业诉请陈寒协助办理案涉房屋抵押权预告登记注销手续没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除芜湖万商置业有限责任公司与陈寒签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、陈寒于本判决生效后十日内支付芜湖万商置业有限责任公司违约金29800元，并协助芜湖万商置业有限责任公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销、预购商品房预告登记注销等相关手续。三、驳回芜湖万商置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9760元，由陈寒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  范云茂人民陪审员  周家平人民陪审员  丁礼章二〇一九年八月十六日法官助理夏媛媛书记员聂青玲附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。