天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初337号原告：张婕，女，1978年11月19日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：陈希健，北京市汉良律师事务所律师。委托诉讼代理人：方成龙，北京道辅律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，经理。委托诉讼代理人：高玉仁，该公司员工。委托诉讼代理人：史航，该公司员工。原告张婕与被告天津相融置业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张婕及其委托诉讼代理人陈希健，被告委托诉讼代理人高玉仁、史航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张婕向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《保留房源协议书》、《房屋更名协议》及“天汐园拥军项目预留房源信息确认表”合法有效，双方存在商品房买卖合同关系，《保留房源协议书》为商品房买卖合同；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与案外人岑勇、原告于2016年6月18日签署《保留房源协议书》及《房屋更名协议》，约定，岑勇将房屋买卖合同项下的全部权利转让给原告，由原告购买天汐园9号楼1门三层302号房屋，单价6180元/平方米，建筑面积94.23平方米；原告实际交纳房屋（9#-1-302）预交款400000元，有银行转账记录及被告开具的收据为证。后被告、岑勇、原告签署“天汐园拥军项目预留房源信息确认表”，被告将房号改为10#-1-302号，再次确认将房屋的购买人更名为原告，并加盖御河?雍阳公馆销售专用章。被告依约应于2017年5月中旬办理房款清算手续，2017年9月30日前交钥匙。上述协议完全符合《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条的规定，且参照最高人民法院民一庭对“具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同”的倾向性意见，涉案《保留房源协议书》虽约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋的义务，故该协议应认定为房屋买卖合同。被告天津相融置业有限公司辩称，不同意原告诉请，请求予以驳回。《保留房源协议书》的签订人和收据的交款人均非原告本人，而是案外人岑勇，鉴于协议的签订人是岑勇，收据也是为岑勇开具，故对涉案房屋是否已实际更名为原告，原告和岑勇之间是否有真实的交易行为，被告确实不清楚，故被告认为本案应在进一步查明相关事实的情况下，先行确定诉讼主体。退一步讲，即使更名情况属实，其诉请也不应得到支持。首先该项诉请不具有可执行性，该协议书是保留房源的协议书，目前被告仍为原告保留着房源，因此不具有可诉性，被告不存在对《保留房源协议书》约定事项的违约行为；第二、被告认为《保留房源协议书》应属无效，理由是该协议书违反了《解释》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》等法律、行政法规和部门规章的强制性规定，违反法律、行政法规强制性规定的行为根据合同法第五十二条的规定，应属无效。关于《解释》第二条的规定，“在起诉前取得商品房预售许可证明的”不能做孤立理解，对此可从1995年《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营若干问题的解答》中找到依据，其中关于商品房预售问题的解答中提到“商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效”由此可见，对《解释》第二条的规定不能扩大解释为无论签订合同时处于何种背景，只要有预售证明就可以认定签订的合同有效；第三、《保留房源协议书》是属于双方正式签订商品房预售合同的预约合同，对此可通过该协议第2条、第3条约定予以证明，双方订立此协议的目的是保留房源并签订商品房买卖合同，因此该协议不具备商品房买卖合同的基本条款，无法得到履行。根据《城市商品房开发经营管理条例》及《商品房预售管理办法》的规定，商品房买卖合同必须具备十三个基本要件，而该协议仅具备门牌号、单价及交房日期等事项，因此不具备商品房预售合同实现的条件。在双方签订《保留房源协议书》时被告尚未取得土地使用权证、立项规划许可证及建设工程施工许可证等相关证件。被告受让土地的时间是2017年5月26日，取得建设工程规划许可的时间是2017年6月26日，施工许可的时间是2017年8月1日，因此双方签订的协议是不具有合同标的物的协议，所谓的楼号、门牌号均是被告自行设定的，未经过行政审批。目前，被告取得了商品房销售许可证，但税务、房管部门核准价格在16000元/平方米左右，如果低于或高于核准价格的15%，均无法在房屋管理系统中完成操作，无法打印商品房买卖合同。综上，被告认为原告诉请理应被依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的其与岑勇签订的《房屋更名协议》；原告与被告方售楼员李淑娅、岑勇的微信聊天记录和对岑勇的录音；证人季某、王某证言以及王某提交的其与岑勇之间的电话录音，被告对该组证据的真实性均不予认可，其认为《保留房源协议书》和收据均是针对岑勇，故不予确认涉案房屋更名的事实。对此，本院认为，上述各证据内容真实，形式、来源合法，且与本案争议事实具有关联性，彼此间可客观、直接、充分地印证涉案房屋更名的事实，且庭审中，被告亦无法对其盖章的预留房源信息确认表中备注一栏“是否更名”处载明“是”和为何收取原告实际交纳的400000元购房款作出合理解释或举证加以证明，故本院确认涉案房屋已由岑勇更名至原告的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：案外人岑勇作为乙方，被告天津相融置业有限公司作为甲方，于2016年6月18日签订了《保留房源协议书》，该协议约定：“乙方根据甲方将开发建设的（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第9号楼第1号门第3层第302号单元房，该房屋建筑面积约为94.23平方米；……2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为6180元/㎡；……3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》及缴纳相关费用；4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙”，双方还约定了其他相关事项。同日，原告与岑勇签订《房屋更名协议》，约定，岑勇将上述房屋出售（更名）给原告，且确认原告已于2016年6月13日和2016年6月15日分两次以转账方式向被告支付房屋订金400000元，并于2016年6月18日向岑勇现金支付更名费50000元的事实。被告为岑勇出具收款收据。2017年5月至6月间，被告向原告出具“天汐园拥军项目预留房源信息确认表”，载明：姓名岑勇，变更后房号为10#-1-302以及原告作为联系人的电话号码，且备注栏“是否更名”处载明“是”。另查，2018年9月5日被告取得涉案房屋项目的销售许可证。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋是否存在更名的事实，即原告是否概括受让了《保留房源协议书》项下的权利义务；二、在认定原告概括受让合同权利义务的情况下，《保留房源协议书》是否合法有效，是否可认定为商品房买卖合同。就第一争议焦点，涉案房屋是否存在更名的事实，上述认证环节已论述，在此不再赘述。被告与岑勇以及原告与岑勇分别签订的《保留房源协议书》、《房屋更名协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行；就房屋更名亦经被告同意认可，故原、被告及岑勇之间关于合同权利义务概括转让的行为，合法有效，应受法律保护，基于此，原告概括受让了《保留房源协议书》项下的权利义务。就第二争议焦点，现被告已取得涉案房屋销售许可证，原告亦交付购房款400000元，该交款数额对比《保留房源协议书》中的单价和面积计算出来的总价582341.4元来讲，已接近70%的房屋价款，不应认定为立约定金。《保留房源协议书》及“天汐园拥军项目预留房源信息确认表”记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息，应认定原、被告之间具备事实上的商品房买卖合同关系；基于《保留房源协议书》的记载内容，且被告已收取近70%的购房款，故应认定该协议为商品房买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：确认涉案《保留房源协议书》、《房屋更名协议》及“天汐园拥军项目预留房源信息确认表”合法有效，张婕与天津相融置业有限公司存在商品房买卖合同关系，《保留房源协议书》为商品房买卖合同；案件受理费80元，保全费3432元，合计3512元，原告负担1756元，被告负担1756元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘云鹏审 判 员  赵 琨人民陪审员  张默雯二〇一九年十一月二十六日书 记 员  张 璇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。