长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0112民初2033号 原告：长春新都市建设开发有限公司,住所地长春市双阳区。 法定代表人：李培华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王冠，该公司职员。 被告：吕晓辉，男，1986年4月17日生，汉族，无职业，现住长春市二道。 委托诉讼代理人：李大超，吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师。 第三人：李季，女，1981年3月25日生，汉族，无职业，户籍地长春市双阳区。 原告长春新都市建设开发有限公司（以下简称新都市公司）与被告吕晓辉、第三人李季案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告新都市公司委托诉讼代理人王冠、被告吕晓辉及其委托诉讼代理人李大超到庭参加诉讼。第三人李季经公告传唤期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春新都市建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法停止对国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）20幢1单元401室商品房（以下称“该房屋”）的强制执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月9日李季以按揭贷款形式购买原告开发的国信.御泉山A地块建设项目（国信南山）20幢1单元401号房屋，并在交通银行股份有限公司吉林省分行贷款人民币77万元，因李季未按期偿还银行按揭贷款，导致原告向交通银行承担了连带保证责任。原告已于2017年12月27日按交通银行要求向交通银行支付了该房屋全部剩余贷款本息合计：人民币785532.04元。 本案被告与第三人李季存在另一起买卖合同纠纷案件，贵院已作出生效判决，目前该案已进入执行阶段。2016年10月27日，贵院作出（2016）吉0112民初1479号之一《民事裁定书》，依法查封李季名下的该房屋。 李季未按期偿还银行按揭贷款的行为导致《商品房买卖合同》的根本目的无法实现，已给原告造成严重的经济损失。2018年3月5日原告依法想贵院提起诉讼，请求依法解除我公司与李季签署的《商品房买卖合同》，并要求李季赔偿给我公司造成的损失，该案已经开庭审理完毕，即将判决。贵院已就此案对该房屋再次采取查封保全措施。 在司法实践中，长春市中级人民法院、贵院及长春市其他法院已就因购房人断供，导致开发公司承担阶段性保证责任的案件，作出解除开发公司与购房人《商品房买卖合同》的判决。原告认为，我公司与李季解除《商品房买卖合同》纠纷判决结果作出前，该房屋权属尚未确定，贵院应停止对该房屋的执行。如贵院判令解除原告与李季的《商品房买卖合同》，该房屋权属将归原告所有，而非第三人李季所有，那么贵院对该房屋的执行将损害我公司的合法权益。综上，原告认为在该房屋确权判决作出前，应停止对该房屋的执行、拍卖等，避免执行回转、浪费司法资源，以利于纠纷的妥善解决。 吕晓辉辩称，1.案涉房屋已经登记在被执行人李季名下，已经发生由原告到李季之间的物权转移，该房屋为李季所有的合法财产。解除合同的判决是在查封之后做出的，且判决未发生物权变动，根据最高院关于办理执行异议和复议案件的规定第26条的规定，不能对抗被告吕晓辉的申请强制执行，返还房屋在客观上不能实现，本案房屋应当确权给被执行人李季。2.双阳区人民法院作出的（2018）吉0112民初454号判决已经确认被执行人李季与原告之间因解除合同而发生的了785532.01元及309948.90元的债权，该判决已经生效，原告应当另行到双阳区法院申请强制执行该判决，原告对房屋没有任何优先权，其主张与李季之间的债权从案涉房屋中优先受偿没有任何法律依据。3.原告在银行缴纳保证金就是为了保证李季及其他购房人按时还款，如不能还款导致保证金被扣除，只能向李季主张债权而不能主张物权，综上，原告的诉讼请求无法无据，应当予以驳回。 李季未到庭亦未提交任何答辩材料。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据： （一）《商品房买卖合同》一份、《个人房产抵押贷款合同》一份、《个人贷款业务结清证明》一份，证实2016年1月9日新都市公司与李季签订《商品房买卖合同》，约定李季以按揭贷款方式购买新都市公司案涉房屋，价款1033163.00元，新都市公司在2016年11月30日前交付房屋。《商品房买卖合同》中的补充协议买受人李季未按期偿还按揭贷款导致出卖人承担保证责任的，买受人应当赔偿出卖人全部损失，出卖人有权解除本合同及附件收回该房屋或将房屋另行出售。2016年1月11日，借款人李季、贷款人交通银行股份有限公司吉林省分行、担保人新都市公司三方签订《个人房产抵押贷款合同》，借款人李季购买商品房并以该房屋向贷款人申请个人房产抵押贷款770000.00元，期限为360个月，担保人为贷款提供连带保证责任，借款人未按照合同约定足额偿还任一期还款额或者其他费用的，担保人应按贷款人的要求李季支付借款人的全部到期应付款，贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使包括但不限于贷款人有权有权要求担保人李季支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利。2017年12月27日新都市公司清偿了李季所欠银行的全部贷款本息共计785532.01元。 （二）（2018）吉0112民初454号民事判决书一份、法律文书生效证明一份，证实新都市公司与李季商品房销售合同纠纷一案，经本院判决解除了《商品房买卖合同》，并判决李季向新都市公司支出违约金309948.90元、支付代偿款785532.01元，该判决已经发生法律效力。 （三）《备案证明》一份，证明案涉房屋所有权仍登记在新都市公司名下。 （四）《人民法院报》理论周刊2018年9月12日第7版审判实践栏案例，证实类似案例的处理结果为已预告登记但买受人违约开发商可排除房产执行。 （五）（2018）吉0112执异60号执行裁定书，证实新都市公司提出案外人异议后被驳回。 被告提供了以下证据： （一）（2016）吉0112民初1479号民事判决书一份，（2016）吉0112民初1479号之一民事裁定书一份，证实吕晓辉与李季等因买卖合同纠纷，经本院判决李季承担给付货款的连带责任。诉讼中，本院查封了案涉房屋。 （二）预告登记存根一份，证实案涉房屋预告登记在李季名下。 上述证据，经当庭质证，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 综合以上证据，本院认定事实如下： 2016年1月9日李季与新都市公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，李季以按揭贷款方式购买新都市公司开发的位于国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）第20幢1单元401号房屋，建筑面积113.36平方米，每平方米9114.00元，总价款1033163.00元，2016年11月30日前交付房屋。2016年1月8日李季交首付款263163.00元，其余770000.00元为按揭贷款支付。其中《商品房买卖合同》第六条约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：按揭贷款，详见本合同及附件”，第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：“双方同意对本合同第六条第3种方式约定如下：①买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，----，同时出卖人享有下列权利，出卖人有权单方解除合同及附件，收回商品房或将房屋另行出售......;③出卖人有权不交付房屋或终止或不予办理该商品房一切证件，并无须承担任何责任。”2016年1月11日，借款人李季、贷款人交通银行股份有限公司吉林省分行、担保人新都市公司三方签订《个人房产抵押贷款合同》，借款人李季购买商品房并以该房屋向贷款人申请个人房产抵押贷款770000.00元，期限为360个月；贷款支付方式为一次性支付。担保人为贷款提供连带保证责任，借款人未按照合同约定足额偿还任一期还款额或者其他费用的，担保人应按贷款人的要求支付借款人的全部到期应付款，贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使,包括但不限于贷款人有权要求担保人支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利。2016年3月21日，上述案涉房屋预告登记在李季名下。2016年11月14日新都市公司将案涉房屋交付给李季使用，长春国信物业管理有限公司国信.南山管理处与李季签署了《前期物业管理服务协议》。但交通银行股份有限公司吉林省分行将李季的按揭贷款支付给新都市公司后，因李季未按期偿还按揭贷款，2017年12月27日新都市公司承担担保责任代偿了李季所欠银行的全部贷款本息共计785532.01元。 吕晓辉因与李季等因买卖合同纠纷一案，诉讼中，本院于2016年10月27日作出（2016）吉0112民初1479号之一民事裁定书，查封了预告登记在李季名下的国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）第20幢1单元401号房屋。经本院2016年12月13日作出（2016）吉0112民初1479号民事判决书，判决长春市金秋磁化复混化肥厂、梁厚明于判决生效后立即给付吕晓辉货款1180000.00元及利息，并由李季承担连带给付责任。该判决生效后，因被执行人未履行确定的义务，吕晓辉申请执行，案号为（2017）吉0112执96号。新都市公司书面向本院提出案外人异议，2018年8月24日本院作出（2018）吉0112执异60号执行裁定书，驳回新都市公司的异议请求，新都市公司在法定期限内提起本案案外人执行异议之诉。 2018年3月5日新都市公司以商品房销售合同纠纷起诉李季，2018年11月13日本院作出（2018）吉0112民初454号民事判决书，判决解除新都市公司与李季2016年1月9日签订的上述《商品房买卖合同》，并判决李季于判决生效后立即向新都市公司支付违约金309948.90元、向新都市公司支付代偿款785532.01元。该判决书已于2019年1月28日发生法律效力。 本案诉讼中，新都市公司增加诉讼请求：1.确认国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）第20幢1单元401号房屋归新都市公司所有，李季返还该房屋并将房屋恢复原状，解除对该房屋的查封且新都市公司可以依法办理该房屋的注销登记备案手续；2.判令李季应向新都市公司支付新都市公司退还给银行的款项785532.01元、违约金309948.90元及案件受理费、公告费、保全费等相关费用12590.00元，均优先从李季已付款中直接扣除；3.依法执行该预售房屋的，判令从房屋变价款中预先扣除新都市公司退还给银行的款项785532.01元及利息（利息自新都市公司代偿之日2017年12月27日起计算至实际给付完毕之日止，按照银行同期贷款利率计算）。理由是1.新都市公司与李季签署的《商品房买卖合同》已被本院依法判决解除，该房屋已不归李季所有。《商品房买卖合同》解除的后果是恢复到交易前的原始状态，李季应将房屋返还新都市公司，新都市公司向李季返还房款但同时根据《商品房买卖合同》约定，新都市公司有权优先从李季已付款中扣除退还给银行的款项、违约金及各项费用，如有剩余房款则返还李季，如不足则李季将继续承担，造成的损失由违约方承担。2.该房屋总价款1033163.00元，李季仅支付了该房屋一小部分房款263163.00元，大部分房屋由新都市公司又退还给银行，因此，李季根本未取得该房屋的全部权利，即使本院对房屋进行拍卖，该房屋的变价款中应预先扣除新都市公司退还给银行的款项。因为本院对该房屋拍卖，新都市公司并未实际取得该预售房屋出售时的全部价值，所以应保证新都市公司在该房屋变价款中享有优先取得该房屋出售时房款的权利。如未向新都市公司优先支付房款，相当于李季仅支付一小部分房款却用整个房屋价值去偿还李季的其他债务，李季未实际支付的不能作为执行款项，该房屋变价款扣除新都市公司退还给银行款项后剩余部分可以作为执行款项，否则，对新都市公司是极其不公平的，若出现社会效仿效应，会导致交易秩序紊乱，造成社会极大混乱，后果不堪设想。且在司法时间中，江苏高院已经就同类案件于2018年6月12日出台法律规定苏高法（2018）86号文件予以明确，统一执行尺度。 本院认为，一、新都市公司系案涉房屋的权利人，其权利具有真实性和合法性。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，新都市公司提供的备案证明证实，案涉房屋已经初始登记在新都市公司名下，故新都市公司享有该房屋合法的不动产物权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”，说明预告登记的效力和目的是保障预告登记权利人实现物权，预告登记本身并不具有物权变动的效果，在物权期待权过渡为物权之前，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；----”的规定，以不动产登记簿的情况来确定涉案房屋的归属。本案中，涉案房屋登记在新都市公司名下，并未移转到被执行人李季名下，故应认定新都市公司为涉案房屋的所有权人，该所有权具有真实性和合法性。二、新都市公司享有排除强制执行的实体权利。预告登记后，李季对该房屋享有的是物权期待权。买受人的物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础是其未来将过渡为物权。但李季与新都市公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：按揭贷款，详见本合同及附件”，附件《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：“双方同意对本合同第六条第3种方式约定如下：①买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，----，同时出卖人享有下列权利，出卖人有权单方解除合同及附件，收回商品房或将房屋另行出售......;③出卖人有权不交付房屋或终止或不予办理该商品房一切证件，并无须承担任何责任。”，证实李季与新都市公司在合同中设定了新都市公司排除李季对该房屋物权期待权过渡为物权的条件为李季未按期偿还按揭贷款导致新都市承担保证责任，条件具备则新都市公司享有停止李季的物权期待权向物权过渡权利，收回房屋，不予办理该商品房一切证件。本案新都市公司依照《商品房买卖合同》的约定，因李季未按期偿还按揭贷款而承担了保证责任，代偿了李季所欠银行的全部贷款本息，依照合同约定，新都市公司享有了停止李季对该不动产物权期待权向物权过渡权利，现新都市公司请求确认房屋归其所有、停止执行，且已经在另案中按照合同约定行使解除合同的权利，故李季对涉案房屋的物权期待权过渡为物权已不具有可期待性，该房屋不属于李季不动产，亦不具备作为李季财产成为被执行标的物的条件。综上，新都市公司享有的权利能够排除执行。三、被告吕晓辉提出的辩解意见，由前述，因李季并未合法取得案涉房屋的物权，故不予采纳。四、新都市公司提出的李季返还该房屋并将房屋恢复原状；解除对该房屋的查封且新都市公司可以依法办理该房屋的注销登记备案手续；判令李季应向新都市公司支付新都市公司退还给银行的款项785532.01元、违约金309948.90元及案件受理费、公告费、保全费等相关费用12590.00元，均优先从李季已付款中直接扣除；依法执行该预售房屋的，判令从房屋变价款中预先扣除新都市公司退还给银行的款项785532.01元及利息（利息自新都市公司代偿之日2017年12月27日起计算至实际给付完毕之日止，按照银行同期贷款利率计算），不属于本案审理范围，不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项的规定，判决如下： 一、预登记在第三人李季名下的位于长春市双阳区丙十五路南丙十五街东国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）第20幢1单元401室（长房预Y字第201603210348号、栋号为13-8/142-20（401），建筑面积113.36平方米）的房屋所有人为原告长春新都市建设开发有限公司； 二、在本院（2017）吉0112执96号案件中停止对位于长春市双阳区丙十五路南丙十五街东国信.御泉山A地块建设项目（国信.南山）第20幢1单元401室（长房预Y字第201603210348号、栋号为13-8/142-20（401），建筑面积113.36平方米）的房屋的执行； 三、驳回原告长春新都市建设开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费14098.00元，公告费560.00元，计14658.00元，由被告吕晓辉负担，于本判决生效后十日内给付原告长春新都市建设开发有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王晶明 人民陪审员  张志斌 人民陪审员  程庆福 二〇一九年三月十九日 书 记 员  王 健