大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初1935号原告：大连中岳物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路572号25层11号。法定代表人：崔媛源，该公司总经理。委托诉讼代理人：王楠，辽宁金石律师事务所律师委托诉讼代理人：王杰，辽宁金石律师事务所律师。被告：景艳娥，女，1977年6月11日生，满族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘庆贺，辽宁中霖律师事务所律师。原告大连中岳物业管理有限公司（以下简称中岳物业）与被告景艳娥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王楠、王杰、被告景艳娥及委托代理人刘庆贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中岳物业向本院提出诉讼请求：要求被告立即支付物业管理费372279.64元，违约金37227.96元（按照物业费本金10%标准计算），共409507.6元。事实与理由：2016年7月29日，原告大连中岳物业管理有限公司与中华名城小区业主委员会签订了中华名城小区物业管理服务合同，约定物业管理服务收费的标准为：住宅1.58元/月/平方米，商业及非住宅2.50元/月/平方米，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按照每日按应缴纳物业管理服务费千分之2.5比例缴纳违约金。同年8月1日，原告与大连峰霖物业管理有限公司签订了债权转让协议，约定对于2013年之前业主尚未清缴的物业费以及2013年7月15日至2016年7月5日期间业主拖欠的物业费，以上所有债权由大连峰霖物业管理有限公司全部转让给原告；大连峰霖物业管理有限公司拥有的向业主追索拖欠物业费的债权（包括联华物业公司转让给大连峰霖物业管理有限公司的物业费债权）转让给原告大连中岳物业管理有限公司，该通知已经通过中华名城小区公告栏向业主公开发布，对所有的业主均产生效力。原告有权向业主收取2016年7月5日以前未交的物业费及相应的违约金。被告房屋为中华名城小区八一路210-37号楼1单元1层1号及1单元1层2号，建筑面积分别为1566和363.11平方米。原告进驻小区后，依照约定提供了物业服务，但是被告一直拒绝缴纳物业管理费372279.64元。原告多次催要未果。被告的行为违反了合同约定，严重侵害了原告的合法院，请求支持原告的诉讼请求被告景艳娥辩称，不同意原告的诉讼请求，被告主体资格不适格，本案的客观事实为：案外人大连欧美亚房地产开发有限公司将案涉两处房产通过被告挂名的方式向银行办理抵押贷款，根据确认书被告对该案涉两处房产不享有任何权利，不享有占有、使用、收益，所有权以及相关权利全部归欧美亚公司，所以即使产生物业服务费用也应当由案涉房产的真正所有权人欧美亚公司承担。本案被告实质替欧美亚挂名，欧美亚公司从未将案涉两处房产交付给被告，也就是说仅仅是挂名，并实际使用占有，因此不承担任何费用，包括本案原告主张的物业管理费。经审理查明，2004年6月1日，大连欧美亚房地产开发有限公司（以下简称“欧美亚公司”）与大连联华物业管理有限公司（以下简称“联华物业”）签订一份《前期物业委托服务合同》，约定欧美亚公司将大连市西岗区八一路210号建筑面积130000平方米的物业服务项目委托联华物业提供服务，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.58元交纳物业费，逾期交纳，应按每天3‰的标准支付违约金。2013年7月15日，欧美亚公司与大连峰霖物业管理有限公司（以下简称“峰霖物业”）签订一份《中华名城小区物业委托管理合同书》，约定欧美亚公司将大连市西岗区中华名城（含名城国际公馆）小区项目物业管理服务重新委托峰霖物业管理，从本合同书签订生效之日起，欧美亚公司之前委托进行物业管理的物业公司联华物业在与中华名城小区业主签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务一并转移给峰霖物业，2013年7月15日前，中华名城小区业主拖欠联华物业的物业费等权益约为人民币6945863元，欧美亚公司共有用于抵顶峰霖物业进场施工维修所花费的人民币300万元左右的维修费，剩余的权益额度用于抵顶峰霖物业以后日常对中华名城小区共用部位、共用设施设备等的维修、更新和改造所需费用。当日，欧美亚公司（甲方）与峰霖物业（乙方）、联华物业（丙方）共同签订一份《授权委托协议》，约定：甲方、乙方、丙方三方共同确认，自甲、乙双方签订的《中华名城小区物业管理合同书》生效之日起，甲方将其与中华名城业主签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务一并转让给乙方，丙方退出中华名称小区，不再参与中华名城小区的物业服务以及管理；丙方授权乙方向中华名城小区业主主张拖欠丙方自2013年7月15日之前的物业费等权益。2014年7月12日，大连市西岗区八一路中华名城小区业主委员会（以下简称“中华名城业委会”）与峰霖物业签订一份《中华名城小区物业服务合同》，中华名城业委会委托峰霖物业对其小区物业管理服务，物业服务费用暂定如下标准：（按建筑面积计算）住宅为每月1.58元/平方米，商业/非住宅每月2.5元/平方米，配套公建每月2.5元/平方米，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的每日2.5‰比例交纳违约金。2016年7月29日，中华名城业委会与原告中岳物业签订一份《中华名城小区物业服务合同》，中华名城业委会委托原告对中华名城小区的物业管理服务，物业管理服务期限为3年，自2016年7月29日起至2019年7月29日止，物业服务费标准为（按建筑面积计算）：住宅每月1.58/平方米，商业及非住宅每月2.5元/平方米，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的每日2.5‰比例交纳违约金。2016年8月1日，峰霖物业与原告中岳物业签订一份《债权转让协议》，约定2016年7月5日，峰霖物业与小区业主委员会解除了物业管理合同，中岳物业接手进行物业管理服务，对于2013年之前业主尚未清交的物业费以及2013年7月15日至2016年7月5日期间业主拖欠的物业费，以上所有债权峰霖物业全部转让给中岳物业。2016年8月2日，峰霖物业作出一份《大连峰霖物业管理有限公司关于物业费债权转让的通知》并张贴于小区的公告栏中，通知中华名城拖欠峰霖物业物业费的业主，峰霖物业将追索物业费的债权转让给中岳物业，请业主向中岳物业清偿债务。另查，被告景艳娥于2011年12月22日在房产登记行政管理部门办理了位于大连市西岗区八一路210-37号1单元-1-1层房屋和210-37号1单元1层2号房屋的产权登记，建筑面积分别为1566平方米和363.11平方米，上述二套房屋的房屋用途均为非住宅，被告于2012年1月19日将上述两套房屋办理了抵押登记。此后，被告景艳娥与大连欧美亚房地产开发有限公司签订二份《房屋权属确认书》，约定坐落于大连市西岗区（建筑面积363.11平方米）及45#1-1-1号房屋（建筑面积1566平方米）的实际真正财产所有权人为大连欧美亚房地产开发有限公司，上述房屋系由该所有权人出资获得，即该房屋的占有、使用、收益、处分的权利归该所有权人所有，被告景艳娥并未向该房屋进行任何投资行为，并不享有任何占有、使用、收益、处分的权利，景艳娥与该房屋权属无任何关联，景艳娥仅仅帮助该所有权人挂名登记该房屋，在该房屋上产生的任何抵押等的权利也与本人无关，本人无权也不会对该房屋主张任何与房屋权属及其他物权、债权权益等有关的请求，本人会按该所有权人的要求无条件的随时向该所有权人或该所有权人指定的人办理房屋撤押、退房、过户委托买卖公证等一切处分行为的手续。2013年6月8日，大连鼎业商贸有限公司、欧美亚公司共同向被告景艳娥出具承诺书，承诺案涉两套房屋临时过户至景艳娥名下，房屋抵押贷款产生的费用与景艳娥无关。2015年3月20日，大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行与大连顶峰商贸有限公司、景艳娥、姜丕强金融借款合同纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2014）大民三初字第90号民事判决，该判决第二项为：大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行对景艳娥所有的位于大连市西岗区（权证号：西私有2011305374），建筑面积:363.11平方米，大连市西岗区八一路210-37号1单元-1层1号（权证号：西私有2011305375），建筑面积：1566平方米两套房屋享有抵押权，在上述1500万元贷款本金及利息范围内优先受偿。该案在执行过程中，案外人中华名城小区业委会对执行标的提出书面异议，大连市中级人民法院于2016年3月3日作出（2015）大执异字第240号执行裁定，驳回中华名城小区业委会的异议。2016年3月22日，中华名城小区业委会向大连市中级人民法院提起诉讼，1、要求停止（2015）大执异字第240号执行裁定的执行；2、依法确认中华名城小区201-37号（即45号楼）1单元1楼2号房产的权属为全体小区业主共有，2016年11月17日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民初132号民事判决，驳回中华名城小区业委会的诉讼请求。中华名城小区业委会向辽宁省高人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院于2018年6月21日作出（2017）辽民终459号民事裁定，撤销大连市中级人民法院作出（2016）辽02民初132号民事判决，驳回中华名城小区业委会的起诉。2018年7月3日中华名城小区业委会向本院提起诉讼，要求确认欧美亚公司擅自将位于大连市西岗区房屋处分（出售）给景艳娥的行为无效，恢复原状（房屋权属登记恢复到欧美亚公司），本院于2018年9月11日作出（2018）辽0203民初2962号民事裁定，驳回中华名城小区业委会的起诉。中华名城小区业委会不服裁定，提起上诉，大连市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）辽02民终9764号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2019年3月26日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02执恢261号执行裁定：一、将景艳娥名下位于大连市西岗区房屋作价12251561元交付申请执行人大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行抵偿本院（2014）大民三初字第90号民事判决书项下本金11958768元，案件受理费120542元，评估费92600元，执行费79651元。以上财产所有权自本裁定送达申请执行人大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行时起转移。二、申请执行人大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋信息查询卡、《前期物业委托服务合同》、授权委托协议、物业委托管理合同书、物业服务合同、债权转让协议、债权转让通知、物业管理服务合同、情况说明、（2014）大民三初字第90号民事判决书、（2015）大执异字第240号执行裁定书，被告提供的房屋权属确认书、承诺书、（2016）辽02民初132号民事判决书、（2017）辽民终459号民事裁定书、（2018）辽0203民初2962号民事裁定书、（2018）辽02民终9764号民事裁定书、（2016）辽02执恢261号执行裁定书及双方当事人当庭陈述在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为被告的主体是否适格。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。本案被告景艳娥于2011年12月22日在房产登记部门办理了案涉二套房屋的产权登记，依照上述规定，被告景艳娥是案涉二套房屋的业主，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，故被告景艳娥是本案适格主体。关于被告辩称其仅是案涉二套房屋的挂名，并非真正所有权人的意见。因《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉二套房屋登记在被告景艳娥名下，依照上述规定，被告景艳娥是案涉二套房屋的所有权人。被告与欧美亚公司签订的《房屋权属确认书》并未经物业公司同意，对物业公司没有约束力，大连鼎业商贸有限公司、鸥美亚公司共同向被告景艳娥出具承诺书同样不能免除其交纳物业服务费的义务，故被告该项辩解，依据不足，本院不予支持。被告景艳娥办理了案涉二套房屋产权登记后，应按照《前期物业委托服务合同》规定的标准即1.58元/月/平方米向联华物业交纳物业服务费，被告未交纳，联华物业享有对被告的债权。2013年7月15日，案涉小区的物业管理服务公司调整为峰霖物业，联华物业将前期拖欠物业服务费转让给峰霖物业，峰霖物业取得了被告前期拖欠的物业服务费的债权，《中华名城小区物业服务合同》约定非住宅每月2.5元/平方米，被告此后应按照每月2.5元/平方米标准向峰霖物业交纳物业服务费。2016年7月29日，案涉小区的物业服务由原告中岳物业提供，峰霖物业将前期拖欠的物业服务费转让给原告中岳物业，原告取得被告前期拖欠物业服务费的债权，被告此后应按照约定的每月2.5元/平方米标准向原告交纳物业服务费。综上，原告主张被告给付自2011年12月31日至2018年12月31日的物业服务费372279.64元{计算方法：[（1566平方米+363.11平方米）×1.58/月/平方米×18.5个月]+[（1566平方米+363.11平方米）×2.5/月/平方米×65.5个月]}合理，本院予以支持。关于原告主张违约金37227.96元一节，因被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。《前期物业委托服务合同》及《中华名城小区物业服务合同》中约定的违约金标准过高，原告主张按被告所欠物业费10%计算违约金合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告景艳娥于本判决生效之日起十日内给付原告大连中岳物业管理有限公司自2011年12月31日至2018年12月31日期间物业费372279.64元及违约金37227.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7986元，诉讼保全费2696元，合计10682元（原告已预交），由被告景艳娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  王殿刚人民陪审员  于 函人民陪审员  赵秀丽二〇二〇年一月二十一日法官 助理  夏得彬书 记 员  张 颖