湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初6269号原告（反诉被告）:吴云峰，男，1979年5月出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：梁宏辉，湖南麓山律师事务所律师。被告（反诉原告）:肖胜兵，男，1983年7月出生，汉族，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：邓友金，湖南瀛湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾朝阳，湖南瀛湘律师事务所律师。原告吴云峰与被告肖胜兵合同纠纷一案，本院立案受理后，被告肖胜兵向本院提出反诉，本院依法受理反诉并将本反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴云峰及其委托诉讼代理人梁宏辉、被告肖胜兵的委托诉讼代理人邓友金、曾朝阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴云峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《购房权转让协议书》；2.判令被告向原告支付因其多次违约而应承担的违约金45万元(原告自愿按协议书约定标准的50%主张违约金)；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告吴云峰与被告肖胜兵在2014年5月25日签署《购房权转让协议书》（以下简称协议书），约定原告将长沙市八方小区二期商品房住宅及车位一套的购房权转让给被告。协议书并就转让费的支付、双方权利义务、违约责任等进行了全面约定。在协议书签订后的履行过程中，被告多次违约：一是协议书约定“房屋建好封顶之日乙方再向甲方支付人民币二万元”，涉诉房屋于2015年5月封顶，但原告却迟迟未依约支付该笔款项，构成违约。根据协议书第七条有关违约责任的约定，此次违约被告应向原告支付15万元违约金。二是协议书第三条约定“若购买房屋必须包含一个车位或车库，乙方必须无条件接受，并向相关部门支付相关购买费用”。2016年上半年被告应向开发商补交27800元车位款，但被告迟迟未交，在长沙市经发房地产开发有限公司通知再不交款就要解除商品房买卖合同的情况下，为了减少损失，原告被迫代被告补交了车位款，被告的行为构成违约。依协议书第七条有关违约责任的约定，此次违约被告应向原告支付20万元违约金；三是因被告前述两次严重违约，原告通知被告解除协议，但被告于2017年强行撬锁，私自将房屋出租给卖窗帘的商户，非法“住改商”，导致物业公司多次找原告要求不要非法“住改商”，原告也多次要求被告立即停止侵权，返还房屋，但被告拒不配合。且自2017年以来房屋的物业费和车位管理费一直由原告支付。依协议书第七条有关违约责任的约定，此次违约被告应向原告支付违约金25万元。四是协议书约定购房款中除首付款之外的部分由被告以原告的名义向银行贷款，原告配合被告办理相关贷款手续，但银行贷款的本金和利息均由被告负担。被告以原告的名义向招商银行贷款后，却未按银行的还款要求依约还款，致使原告2018年征信报告中涉及涉诉房屋贷款部分出现严重违约，导致原告在其单位为职工专项办理的农行“网捷贷”等多项业务中，无法获得贷款。依协议书第七条有关违约责任的约定，此次违约被告应向原告支付违约金30万元。协议书第七条“违约责任”条款第（三）项还约定，一方出现违约，守约方可以在要求对方承担违约责任的同时，提出继续履行协议或中止协议（实际应为终止协议）的意见。继续履行协议，违约方支付违约金后，双方继续履行；如中止协议，违约方支付违约金，甲方返还乙方支付的所有费用，乙方不再拥有房屋所有权。原告认为，被告已经多次违约，根据协议书的约定，原告除有权要求被告支付违约金外，还有权解除合同，终止协议，并要求被告立即停止侵权，收回房屋。综上，为保护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告肖胜兵针对本诉辩称：一、关于起诉第一项，晚交2万元承担ｌ5万元违约金问题。协议约定，房屋封顶之日交余款2万元。何谓房屋封顶之日，原告应当充分举证。被告从未接到正式通知，如有正式通知，原告应当依据《购房权转让协议书》第六条中其他约定条款第4项规定:“甲方将该房屋转让给乙方后，与该房屋的相关证件资料都由乙方保管，与甲方无关。”直到起诉，原告才提交资料（长沙经发房地产开发有限公司分部工程质量验收记录）。被告未见到有关资料，单凭原告电话催告，被告无法确认封顶事实，无所谓晚交此款，没有法律上违约后果。二、关于起诉第二项，晚交车位尾款，承担违约金问题。依据《购房权转让协议书》第二条约定＂保证在该协议签订之日起甲方不再享有该房屋及源于该房屋的权益。“依据该协议规定，该房屋与车位在该协议签订之日起原告不再享有该房屋及源于该房屋的权益，车位尾款的晚交已与原告没有任何关系。另外，根据协议第三条第五项约定”在房屋购房、过户等过程中，由于乙方原因（如不能按时交清购房款及相关税费等）造成房屋不能顺利选购、同开发商签定房屋买卖合同、过户等，甲方不承担责任，且不退还购房权转让费，给甲方所造成的其他经济损失均由乙方承担。据此，是否晚交车位尾款，与原告毫无关系，并非如原告诉状称“再不交款就要解除房屋买卖合同的情况下，为了减少损失，原告代被告补交了车位款。”可见，原告无任何损失，蓄意挑起争端，真实意图是借此谋求解除与被告的合同。1.据被告所知，八方小区二期车位款普遍晚交，并未影响到与开发商的合同效力，没有导致解约的后果。如证人肖利兵2016年11月24日交车位尾款、业主卢某2017年6月6日交车位尾款，另外还有业主姜彪、黄莹艳等众多的人晚交车位尾款。2.车位与住房捆绑销售，导致业主与开发商产生法律纠纷（见反诉证据卢某向岳麓区法院诉讼证据）。因有纠纷，众多业主故意晚交车位尾款。基于以上理由，被告晚交车位尾款是有正当的理由和原因的。三、关于起诉第三项，“撬锁”违约问题。依据《购房权转让协议书》第二条约定“保证在该协议签订之日起甲方不再享有该房屋及源于该房屋的权益。”原告违约私领钥匙，控制房屋。被告信守全部合同条款，如约交纳了全部的转让费、房屋首付、按揭购房款、车位款、契税、产权登记费、维修基金等费用，共支付498838.12元，且原告均已接受。被告在不能入住，丧失房产利益的情况下，不得已自力救济，维护正当权利，不是违约。四、关于起诉第四项，晚交按揭购房款违约问题。1.双方签订的《购房权转让协议书》，对于按揭还款的准确时间，并无任何约定，所以，根本不存在任何违约的问题。2.《购房权转让协议书》第六条其他约定条款第4项规定:甲方将该房屋转让给乙方后，与该房屋的相关证件资料都由乙方保管，与甲方无关。＂原告拒不履行此项约定，直到起诉，才向法院交出《个人购房借款及担保合同》和招商银行个人贷款借款借据两份（见反诉被告举证16号证据），一张2015年4月28日15万元，一张是2015年6月1日14万元，2015年应提交给被告至今天未提交，该两张借据对扣款日有明确约定，但是原告未接合同约定将此两张借据交付被告。致使被告无法知道，每月准确的扣款日期。被告造成二次逾期还款的责任是原告没有履行合同约定造成的。据此，单凭原告短信、电话通知，不能确认被告违约。即使原告征信出问题，亦是自承其咎，被告无法律上的违约责任。据本人了解，只要不是还款人恶意逾期，对贷款是没有影响的。逾期还款，不是贷款不能的必备条件。五、被告履行了全部的合同义务，如约交纳了全部的转让费、首付款、按揭购房款、车位款、契税、产权登记费、维修基金等费用，共支付493737.5元，但是原告不履行文房、过户等义务，已经构成根本违约。原告违约控制房屋，挑起争端，对被告造成经济损失，应当承担违约责任，支付违约金。被告依法提起了反诉。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉原告肖胜兵与反诉被告吴云峰于2014年5月25日签订的《购房权转让协议书》合法有效；2.判令涉案房屋即长沙市八方小区二期C区C26栋202房的所有权及该长沙市八方小区二期C区C4-b2-384号车位的使用权归反诉原告肖胜兵所有；3.判令反诉被告吴云峰立即向反诉原告肖胜兵履行涉案房屋即长沙市八方小区二期C区C26栋202房屋及长沙市八方小区二期C区C4-b2-384号车位的交付义务(包括房屋及车位的钥匙实物交付及与该房屋相关的权证、购房手续、交房手续及票据、凭证等与该房屋相关的所有手续的交付)；4.判令反诉被告吴云峰协助反诉原告肖胜兵，办理长沙市八方小区二期c区C26栋202房的房产过户手续及长沙市八方小区二期c区C4-b2-384号车位的使用权变更手续；5.请求判令反诉被告承担违约金80万元；6.本诉及反诉的诉讼费用、律师费用均由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告肖胜兵与反诉被告吴云峰在2014年5月25日签署《购房权转让协议书》（以下简称协议书），约定反诉被告将长沙市八方小区二期商品房住宅及车位一套的购房权转让给反诉原告。协议书并就双方的权利义务、违约责任等进行了全面约定。反诉被告认为反诉原告在履行合同过程中，多次违约，要求解除双方签订的《购房权转让协议书》并要求反诉原告承担45万元违约金。反诉原告认为与事实严重不符，于法无据，应当驳回其诉讼请求。同时，在协议书签订后的履行过程中，反诉被告存在多次违约且构成根本违约应当承担违约金，继续履行合同。一、根据《购房权转让协议书》第六条其他约定条款第4项“甲方将该房屋转让给乙方后，与该房屋的相关证件资料都由乙方保管，与甲方无关。”反诉被告未提交相关证件资料，应承担违约金160万元。1.反诉原告在2014年5月25日就向反诉被告支付了甲方为该房屋先行垫付的住宅资格确认金13万元和车位资格确认金2万元总计15万元人民币。反诉原告多次向反诉被告索要订房保证金和车位定金的销售不动产统一发票，反诉被告至今没有将发票交给反诉原告，已构成违约，2013年订房保证金和车位定金销售不动产统一发票已经出来（见反诉被告举证4号证据），2014年应提交给反诉原告未提交，反诉被告应承担违约金10万元。2.长沙市经发房地产开发有限公司2015年开具的金额为14万元和金额为15万元的销售不动产统一发票。2015年应提交给反诉原告未提交，反诉被告应承担违约金30万元。3.招商银行个人贷款借款借据两份（见反诉被告举证16号证据），一张2015年4月28日15万元，一张是2015年6月1日14万元，2015年应提交给反诉原告未提交，致使反诉原告无法确切的知道该笔的按揭贷款月供还款日期与准确还款金额，反诉被告应承担违约金30万元责任。4.个人购房借款及担保合同（见反诉被告举证16号证据）2015年5月签订，反诉被告应提交给反诉原告未提交，应承担违约金15万元。5.吴云峰交房手续（见反诉原告举证第十四组：入伙办理流程单、入伙通知书、业主钥匙移交单、房屋交付验收表、入伙资料确认书）2016年12月18日，反诉被告已经取得，应提交给反诉原告未提交，致使反诉原告无法及时行使对该房屋占有、使用、收益等应有的合法权益，反诉原告应承担违约金20万元。6.长沙经发房地产开发有限公司分部工程质量验收记录（见反诉被告举证6号证据），2015年应提交未提交，应承担违约金15万元。7.长沙市长房物业管理有限公司发票（见反诉被告举证15号证据），2016年12月应提交未提交，应承担违约金20万元。8.入伙通知书（见反诉被告举证15号证据），2016年12月应提交未提交，应承担违约金20万元。二、选屋选车位，都是吴云峰擅自选择，发生在2015年4月2日签购房合同的当日，依据协议第三条“乙方权利：交清购房权转让费及住宅申购意向金之后，拥有以甲方名义选购房屋以及房屋所附带的车位、车库等附属设施的权利。”吴云峰应承担违约金30万元。三、《购房权转让协议书》第六条约定条款第5项规定：“开发商向甲方交付房屋当日，甲方即告知乙方，并及时同乙方办理房屋交割手续。甲方向乙方交割房屋后，所发生的物业管理费、水电费、卫生费等与房屋使用相关费用及责任由乙方承担。”2016年12月，反诉被告吴云峰接到长沙经发房地产开发公司（开发商）交房通知后，没有告诉反诉原告有任何交房的通知，在反诉原告不知情的情况下，违反协议约定，私自与开发商办理房屋交割手续，私自领房屋钥匙、门禁卡，私自缴纳物业管理费、水电费、卫生费等与房屋使用相关费用。依据《购房权转让协议书》第二条约定“保证在该协议签订之日起甲方不再享有该房屋及源于该房屋的权益。”直至2019年，反诉被告仍未履行交房义务，未通知反诉原告交物业费，应承担违约金35万元。根据协议第七条（二）“协议生效后，甲乙双方任何一方未能履行本协议及协议补充条款部分或全部义务，均视为违约，协议签订当年内每次违约应向对方支付10万元违约金，从第二年起（自2015年1月1日起计）违约金基数每年增加5万元（即2014年每次违约应向对方支付10万元违约金，2015年每次违约应向对方支付15万元违约金，以此类推，直至产权过户完成）。据上述违约事实统计，反诉被告应承担违约金225万元，反诉原告自愿放弃65%，因此主张反诉被告承担违约金80万元。四、反诉原告履行了全部的合同义务，如约交纳了全部的转让费、首付款、按揭购房款、车位款、契税、产权登记费、维修基金等费用，共支付498838.12元，但是反诉被告不履行交房、过户等义务，已经构成根本违约。反诉被告违约控制房屋，挑起争端，对反诉原告造成经济损失。应当承担违约责任，支付违约金。原告（反诉被告）吴云峰对反诉辩称：一、双方所签《购房权转让协议书》系有效合同，反诉被告对此不持异议。但因反诉原告严重违约，反诉被告依协议书的约定享有合同解除权，现请求法院判令解除合同。二、反诉原告请求确认涉诉房屋的所有权和车位的使用权归其所有的诉讼请求明显不成立。其一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定，房屋所有权实行登记发证制度，必须登记。现反诉原告自己提交的证据《长沙市不动产权第0060706号不动产权证》，能证明涉诉房屋的所有权登记于反诉被告名下。此外，车位使用权亦登记在反诉被告名下。因此，根据《物权法》上述规定及物权公示原则，涉诉房屋的所有权和车位的使用权应归反诉被告所有，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。其二，《购房权转让协议书》第六条第8项约定，甲方领取房产证当日，甲方即告知乙方，并及时同乙方办理房屋过户手续。可见，协议书本身是一份附期限的房屋买卖合同，并不具有物权效力。在未办理产权变更登记之前，反诉原告并不享有涉诉房屋的所有权和车位的使用权。三、反诉原告严重违约，且其违约行为早于反诉被告交付涉诉房屋及车位的交付义务和协助办理房产过户及车位使用权变更手续的义务，反诉被告享有先履行抗辩权，有权拒绝其相应的履行要求。同时，因反诉原告严重违约，反诉被告依协议书的约定享有合同解除权，现已起诉请求法院判令解除合同。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，反诉被告既无需向反诉原告履行交付涉诉房屋及车位的义务，亦无需协助反诉原告办理房产过户及车位使用权的变更手续。四、反诉被告不存在违约行为，所以也无需向反诉原告支付违约金。其一，涉诉房屋的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140348202）、契税发票、维修基金发票、3张销售不动产发票、个人购房借款及担保合同和反诉被告的身份证复印件均已交反诉原告保管。其二，交房手续、物业发票、入伙通知书等资料形成于反诉原告未按期支付转让费、未交车位尾款等违约行为之后，反诉被告有先履行抗辩权，无需承担违约责任。其三，分部质量工程验收记录是反诉被告收集的证据，而非应交反诉原告保管的与房屋相关的“证件资料”。其四，协议书明确约定，对于甲方选房规则、条件所选定的实际房屋，乙方必须无条件接受。涉诉房屋具有一定的人身和单位福利属性，在选房现场，长沙市经发房地产开发有限公在一楼核验身份证，并且只同意购房职工及其配偶进入**选房、选车位的现场，而不是反诉被告不让反诉原告进入现场选房、选车位，选好的房子和车位符合双方的共同利益。因此，反诉被告是按照单位选房规则选房，且在当时根据选房条件最大限度考虑了反诉原告的利益，不存在擅自选房、选车位的问题。其五，反诉被告无需就未交付房屋行为承担违约责任。因反诉原告严重违约，且其违约行为早于反诉被告交付涉诉房屋及车位的交付义务，因此反诉被告享有先履行抗辩权，有权拒绝其履行要求。且因反诉原告违约，反诉被告依协议书的约定享有合同解除权，现已起诉请求法院判令解除合同。所以反诉被告无需履行交付义务，也无需就未交付房屋的行为承担违约责任。综上，反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求人法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明：2014年5月25日，原告吴云峰（甲方，转让方）与被告肖胜兵（乙方，受让方）签订《购房权转让协议书》，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的前提下，就长沙市“八方小区二期”配套商品房及车位房一套的购房权转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将该购房权转让给乙方，乙方支付给甲方转让费人民币壹拾贰万元，同时支付甲方为该房屋先行垫付的住宅资格确认金人民币壹拾叁万元，车位资格确认金人民币贰万元，合计人民币贰拾柒万元。在本协议签订之日内乙方先向甲方支付人民币贰拾万元，2015年公历1月1日前乙方再向甲方支付人民币叁万元，房屋建好封顶之日乙方再向甲方支付人民币贰万元，其余款项贰万元与甲方帮助乙方办理完毕该房产权证手续之日当天向甲方付清。二、甲方的权利和义务，甲方权利：收取乙方给付的购房款转让费及要求乙方支付甲方为房屋先行垫付的住宅申购意向金和其他预付款项。甲方责任：保证上述购房权属本人真实、合法取得的权利；甲方和乙方签合同后，甲方不得以任何理由将该房再转让、出卖（抵押）给任何第三方，甲方如存在一房两卖或抵押行为，则甲方构成严重的违约；保证在协议签订之日起甲方不再享有该房屋及源于该房屋的权益；届时必须协助乙方办理房屋的缴款、剩余款项的贷款、更名、过户等必须的购房手续，且不得再收取除转让费以外的其它费用（相关政策允许能够办理更名或落成共有人等手续，甲方必须配合乙方办理相关手续）；直到乙方取得该套房屋的全部产权为止，甲方的以上相关责任方可完成。三、乙方权利和义务。乙方权利：交清购房权转让费及住宅申购意向金之后，拥有以甲方名义选购房屋以及房屋所附带的车位、车库等附属设施的权利；获得甲方积极协助办理相关房屋手续的权利。乙方责任：支付所选购房屋的购房款、房屋配套费、税费及届时过户等手续的所有相关费用；对于甲方选房规则、条件所选定的实际房屋，必须无条件接受；若购买该房屋必须包含一个车位或车库，乙方必须无条件接受，并向相关部门支付相关购买费用；直到乙方取得该套房屋的全部产权为止，乙方的以上相关责任方可完成。五、在房屋购房、过户等过程中，由于乙方原因（如不能按时交清购房款及相关税费等）造成房屋不能顺利选购、同开发商签订房屋买卖合同、过户等，甲方不承担责任，且不退还购房权转让费，给甲方所造成的其他经济损失均由乙方承担。六、其他约定条款。1.乙方付清该房的首付款后，就剩余的购房款乙方有权要求甲方以甲方名义向银行贷款。甲方应无条件的协助乙方办理相关贷款手续。以甲方名义向银行贷款的本金和利息均由乙方负担。2.若甲方单位可以办理更名手续而甲方不配合乙方办理，则视甲方违约。3.届时若必须以甲方名义付款，则乙方出资以甲方名义支付，甲方必须协助，由此产生的费用由乙方负责。4.甲方将该房屋转让给乙方以后，与该房屋的相关证件资料都由乙方保管与甲方无关。5.开发商向甲方交付房屋当日，甲方即告知乙方，并及时通知乙方办理房屋交割手续，甲方向乙方交割房屋后，所发生的物业管理费、水电费、卫生费等与房屋使用相关的费用及责任均由乙方承担。8.甲方领取房屋产权证当日，甲方即告知乙方，并及时通知乙方办理房屋买卖过户手续。房屋办理产权转移过户手续所需交纳的所有相关税费均由乙方承担。七、违约责任。（一）协议经双方签字后生效，任何一方均应按约履行协议，否则，过错方或违约方给无过错方或守约方造成经济损失的，过错方或违约方必须向无过错方或守约方赔偿损失。（二）协议生效后，甲乙双方任何一方未能履行本协议即协议补充条款部分或全部义务，均视为违约，协议签订当年内每次违约应向对方支付10万元违约金，从第二年起（自2015年1月1日起计）违约金基数每年增加5万元（即2014年每次违约应向对方支付10万元违约金，2015年每次违约应向对方支付15万元违约金，以此类推，直至产权过户完成）（注：因甲方个人造成不能过户则视为甲方违约，但因国家政策及甲方单位因素造成不能及时办理更名或过户手续，则不做违约处理）。（三）一方出现违约，守约方可在要请求对方承担违约责任的同时，提出继续履行或中止履行协议的意见。如继续履行协议，违约方支付违约金后双方继续履行；如中止协议，违约方支付违约金，甲方返还乙方支付的所有费用（含房屋购置、配套、装修、家具等房屋使用投入各种费用，不含家电、食品等日常费用，资金按同期银行贷款利率计息），乙方不再拥有房屋所有权。该合同还就其他问题进行了约定。协议签订当日，被告向原告支付了房款及指标费用105000元，原告向被告出具收条一张，载明：今收到肖胜兵支付八方小区二期房款及指标费用现金拾万伍仟元整（105000元），其余费用以实际转账凭条为准（卡号62×××95，户主吴云峰，招商银行）。2014年5月26日，被告以转账方式向原告支付了95000元；2015年1月7日，被告向原告转账支付了30000元。此后，原告选购了岳麓区观沙路268号八方小区二期第Ｃ26栋1单元2层202号房，并与长沙市经发房地产开发有限公司签订了的《长沙市商品房买卖合同》。2015年3月，原告与招商银行股份有限公司长沙分行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款二十九万元整，期限从2015年6月1日至2042年2月1日止，贷款归还方式为等额本息，并将涉案房屋进行了抵押。2015年4月2日，被告以原告名义交付了涉案房屋购房款68381元及车位款50000元，契税9767.62元，产权登记费320元，维修基金15163元，总计143631.62元。2015年6月1日，招商银行股份有限公司长沙分行放款140000元，扣款日为10日，首次扣款日为2015年7月10日，扣款账号62×××52。2016年4月28日招商银行股份有限公司长沙分行放款150000元。2015年4月7日，被告通过中国工商银行尾号为0799的账户向原告卡号尾数为4952的账户转账支付了120元，2015年7月9日被告通过余额宝向原告尾号为4952的账户转账支付了1200元，8月10日通过余额宝转账支付了1200元，9月10日通过余额宝转账支付了1200元，9月27日通过余额宝转账支付了200元，10月10日通过余额宝转账支付了1200元，11月10日通过中国农业银行尾号为5911的账户向原告尾号为4952的账户转账支付了1200元，12月10日通过余额宝转账支付了1200元，2016年1月9日通过中国农业银行尾号为5911的账户转账支付了1200元，2月10日通过余额宝转账支付了1200元，3月10日通过中国农业银行尾号为5911的账户转账支付了1200元，4月11日通过余额宝转账支付了1200元，5月9日通过中国建设银行尾号为6301的账户转账支付了400元，5月16日通过余额宝转账支付了100元，5月21日通过余额宝转账支付了1000元，6月9日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了2100元，7月11日通过余额宝转账支付了2089元，8月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了2100元，8月17日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1501.5元，9月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了600元，10月10日通过余额宝转账支付了2100元，11月10日、12月10日、2017年1月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了2100元，4月11日、5月12日、6月13日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了2000元，7月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1700元，8月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1600元，9月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1800元，10月11日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1700元，11月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1800元，12月12日通过余额宝转账支付了1700元，2018年2月8日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1700元，3月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1800元，4月11日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1798元，5月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1800元，6月11日、7月10日、8月10日、9月10日、10月8日、11月10日通过中国建设银行尾号为6301的账户转账支付了1800元，12月10日通过余额宝转账支付了1798元，2019年1月10日、2月9日、3月9日、4月9日、5月10日、5月22日通过中国建设银行尾号为6301的账户转账支付了1800元。2016年3、4月，原告吴云峰两次贷款逾期。2018年中国人民银行个人征信中心出具的个人信用报告显示，原告吴云峰就涉案房屋贷款还款在2016年8月至2018年7月期间有3笔逾期。2015年5月20日，涉案房屋所在楼栋经五方验收合格。2016年2月，原告通过短信向被告询问何时支付剩余房款2万元。2016年3月23日，长房集团长沙市经发房地产开发有限公司发出交纳第三次缴款通知，该通知明确：若购房人未能在规定的时间前往指定地点缴清房款和车位款，则视为购房人自动放弃八方小区二期商品住宅及车位购买的权利，出卖人有权解除商品房买卖合同并将该商品住宅及车位另行出售且无需征得购房人同意。2016年4月16日，原告通过电话通知被告交纳剩余车位款。2016年5月8日，长沙经发房地产开发有限公司对原告吴云峰发出《催款通知函》，要求购房人在2016年6月9日前交清尾款，逾期将会提起诉讼，解除合同。并附缴款金额为27800元。8月15日，原告向被告转发了长沙市检察院要求在8月16日前缴纳购房尾款的通知，并多次电话联系要求被告交纳车位款。2016年8月31日，原告再次电话通知被告要求被告支付合同约定的房屋封顶所需支付的转让款20000元。2016年9月9日，因被告一直未缴纳尾款27800元，原告交纳了该笔费用。同年9月21日，被告将47800元转账支付给原告。2016年12月1日，长沙市经发房地产开发有限公司向原告送达入伙通知书，该通知书载明：我司将您的入伙手续办理时间约定在2016年12月18日下午13:00-15:00。物业管理服务费将从2017年1月1日起按照相应的标准计收。2016年12月7日，原告电话告知被告收房的时间，并要求被告按照合同约定支付逾期支付指标转让费20000元及逾期交纳尾款27800元的违约金十多万元，双方经协商未果。2016年12月18日，原告办理了收房手续，并交纳了2017年4月-12月的物业管理费及车位管理费，现物业费及车位管理费已由原告交纳至2018年12月。被告在2017年4月份之前将该房屋占有使用，2017年6月3日，原告通过开锁公司将该涉案房屋开锁。被告于同日又将房屋门锁进行了更换，并将涉案房屋出租给他人卖窗帘至今。另查明，1.2013年9月5日，原告吴云峰向长沙市经发房地产开发有限公司交纳了购房保证金13万元，车位定金2万元。2.现涉案房屋已办理不动产登记，权利人为吴云峰。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原告身份证复印件、被告身份信息查询单、购房权转让协议书、原告支付订房保证金和车位定金的销售不动产统一发票、长沙市商品房买卖合同(编号:XX140348202、一页复印件)、长沙经发房地产开发有限公司分部工程质量验收记录、短信记录(2016年2月6日、7日)、短信记录(2016年8月)、长沙市检察院八方小区二期业主群聊天记录(20I6年8月)、长沙市经发房地产开发有限公司《催款通知函》、车位款缴纳凭证、通话录音及通话记录详单、照片、湖南省开锁服务登记表、长沙市长房物业管理有限公司发票、房屋贷款合同、短信记录、招商银行通知贷款逾期的短信、征信报告、银行贷款还款明细等证据，被告提交并经庭审质证的收款收据、购房权转让协议书、收条、借记卡历史明细表、明细详单、建行交易明细、房屋购房款交付明细表及付款的相关凭证、订房保证金和车位定金销售不动产统一发票、个人购房借款及担保合同、长沙经发房开发地有限公司分部工程质量验收记录、长沙市长房物业管理有限公司发票、湖南省开锁服务登记表、交房手续等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《购房权转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照该协议履行。根据协议规定，涉案房屋封顶之日，被告应向原告支付20000元房款，根据该约定，被告至少应当在2015年5月20日之前即向原告支付该笔款项，但经原告多次催要，被告一直未予支付；另根据双方协议中乙方责任约定：支付所选购房屋的购房款、房屋配套费、税费及届时过户等手续的所有相关费用；对于甲方选房规则、条件所选定的实际房屋，必须无条件接受；若购买该房屋必须包含一个车位或车库，乙方必须无条件接受，并向相关部门支付相关购买费用；但被告在收到原告通知缴纳尾款27800元的通知后，迟迟未予交纳，直至2016年9月9日原告代为交纳后，被告才于2016年9月21日将该27800元与需要支付给原告的款项20000元一并支付给原告，存在违约行为。此外，被告在原、被告双方就合同履行过程中的违约责任的承担未协商一致的情况下，擅自将该房屋占有并出租至今，且在借用原告名义进行房屋贷款期间，未按期偿还银行贷款，给原告的征信造成损害，亦有违诚实信用原则，显属不当，现原告诉请要求解除双方所签订的《购房权转让协议书》，本院根据起诉状副本送达给被告的时间确认原、被告双方所签订的《购房权转让协议书》自2019年5月15日起予以解除。对反诉被告要求继续履行合同等诉请，本院不予支持。因合同解除系被告原因所导致，现原告要求被告支付违约金450000元，本院根据双方履行合同的情况及违约所造成原告损失的大小，酌定被告向原告支付违约金20000元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对被告主张原告存在未提交相关证件资料应承担违约金的主张，本院认为，现有证据并不能证实原告未将涉案房屋的购房合同及发票交付给被告，且办理交房手续时原告已对被告的前期违约行为提出了要求支付违约金或解除合同的请求，在双方未协商一致的情况下，原告未将交房手续的原件提交给被告并不违反合同约定，故对反诉原告的该项主张，本院不予采纳。对被告主张选房选车位均是原告擅自选择有违合同约定的主张，本院认为，因本案涉案房屋系政府政策性购房，现有证据并不能证明被告能够以自己的名义去选购房屋及车位，故对反诉原告的该主张，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴云峰与被告（反诉原告）肖胜兵于2014年5月25日所签订的《购房权转让协议书》合法有效；二、原告（反诉被告）吴云峰与被告（反诉原告）肖胜兵于2014年5月25日签订的《购房权转让协议书》自2019年5月15日起予以解除；三、限被告（反诉原告）肖胜兵在本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）吴云峰支付违约金20000元；四、驳回原告（反诉被告）吴云峰的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）肖胜兵的其他反诉请求。如果被告肖胜兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取4025元，由原告（反诉被告）吴云峰负担3821元，由被告（反诉原告）肖胜兵负担179元；反诉案件受理费减半收取5900元，财产保全费5000元，合计10900元，由被告（反诉原告）肖胜兵予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一九年十月十日法官助理张小芹书记员徐伟伟