河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民初123号原告（反诉被告）：水宝英，女，1966年8月6日生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：冉富强，河南金通源律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄世凯，河南金通源律师事务所律师。被告（反诉原告）：洛阳宏矗置业有限公司，住所地河南省宜阳县城关镇红旗西路。法定代表人：冯少伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：魏俊卿，河南金晖律师事务所律师。原告（反诉被告）水宝英与被告（反诉原告）洛阳宏矗置业有限公司（以下简称宏矗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法公开开庭进行了审理。水宝英及其委托诉讼代理人冉富强、黄世凯，宏矗公司的委托诉讼代理人李志伟、魏俊卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水宝英向本院提出诉讼请求：1.依法判令宏矗公司向水宝英赔偿迟延交房的经济损失3906.8055万元（暂计算至起诉时）；2.依法判令宏矗公司向水宝英交付已付购买的全部面积房屋和10个停车位；3.判令本案诉讼费用由宏矗公司承担。事实与理由：2012年5月25日，水宝英与宏矗公司签订房屋买卖合同一份。主要约定内容如下：宏矗公司将坐落于宜阳县××路西侧的五金大厦，二层至五层累计面积5600㎡—5800㎡的商品房售卖水宝英，且提供停车位10个，终身使用一楼中空面积，在正门东安装观光电梯一部，共计2500万元。2012年7月20日前付1500万元；宏矗公司应在2012年8月31日前将房屋交付给乙方使用；余款1000万元在甲方将房产证有关证件交付乙方后15日内全部付清；房屋的产权证办理在2012年12月31日前办理乙方名下并交给乙方。违约利息约定为：宏矗公司如未按合同规定的期限将房屋交付给水宝英使用，宏矗公司有权按已交付的房款自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止向宏矗公司追加月息2%利率的违约利息。合同签订后，水宝英于2012年8月2日前分四笔向宏矗公司支付了房款1500万元，但宏矗公司却未按合同约定于2012年8月31日将房屋交付乙方使用。此后，虽然水宝英又于2013年8月20日向宏矗公司支付了余款1000万元，且多次向宏矗公司催缴房屋，但宏矗公司仍然不向水宝英交付房屋，甚至还将一楼大门用防盗锁封闭经将水宝英已购的房屋出租给他人使用。宏矗公司的上述违约行为给水宝英造成了极大的经济损失。为维护合法权益，请求法院判如所请。宏矗公司辩称：一、本案依法不属于人民法院的管辖范围，请求依法将案件移交洛阳仲裁委员会。双方签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）第19条约定，履行合同发生争议：提交洛阳仲裁委员会仲裁。为此，答辩人于2019年7月5日向法院提交了管辖权异议申请，但至今未依法作出裁定。二、水宝英的诉求没有事实依据，请求依法予以驳回。1.宏矗公司不存在迟延交房的事实，水宝英的第一项诉讼请求没有事实依据。双方合同约定的交房时间为2013年5月30日前，宏矗公司于2013年1月23日办理了房产证件，案涉房屋的所有权人为水宝英，同时，宏矗公司也将案涉房屋交付给了水宝英，履行了合同义务，不存在违约。2.洛阳德泓物业管理有限公司于2013年5月接管了案涉房产，案涉房产一直在该物业公司管理之中，因水宝英自己的原因未与物业公司签订该物业管理合同，与宏矗公司无关。三、水宝英的诉讼请求没有法律依据。水宝英已经使用案涉房产作为抵押担保物进行了商业操作，其实际上行使的是对案涉房产的占有、使用、收益和处置权。故水宝英的本次诉讼没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。宏矗公司向本院提起反诉请求：1.依法判令水宝英立即支付宏矗公司逾期未付房款200万元、按约定逾期付款产生的利息349.2万元；按合同约定各期逾期利息71.6万元；房屋应付款逾期违约金18.4785万元；2.依法判令水宝英立即支付宏矗公司案涉房屋面积差价127.852万元，及按约定产生的利息223.2296万元；3.依法判令水宝英立即支付给宏矗公司合同约定的契税、维修基金20万元，及按约定产生的利息32.8667万元；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由水宝英承担。事实与理由：2012年5月25日，水宝英与宏矗公司签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，宏矗公司即将房屋交由水宝英，水宝英开始进驻并装修，宏矗公司于2013年1月23日将房屋的产权证办好并如约交给水宝英。由于房屋实际面积与合同约定面积存在差异，案涉房屋产权证面积多出与购房合同面积差为319.63㎡，按双方合同约定，水宝英应按4000元/㎡的价格，将多于合同约定面积的房款127.852万元交给宏矗公司。并且水宝英在向宏矗公司付房款时，部分房款未按合同约定时间支付，截止2020年5月15日，尚欠房款200万元，水宝英也未按约定将办理产权证所交纳的契税、维修基金20万元费用交给宏矗公司。水宝英的上述行为给宏矗公司造成了巨大经济损失，应向宏矗公司支付相关利息、违约金。本案审理过程中，宏矗公司撤回第一项诉讼请求。水宝英辩称：1.关于200万及利息其已经提交充分的证据证明，这个事实是不存在的。2.关于面积差的问题，根据最高人民法院房屋买卖司法解释规定，超3%以内的按照实际面积据实结算；超出3%以外的如果合同继续履行的话，应该由出卖人承担。案涉合同约定的面积为设计面积，如果房地产产权登记机关实际确定的面积有差异时，以房地产产权登记机关确定的为准。本案实际履行的合同第二条，约定的是设计面积和实际测量面积的面积差这样一个计价方式，超出3%以外的面积差的价格应当由宏矗公司承担。3.根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房按“套”或者“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。关于分摊系数的计算，第十条的规定，将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。第十一条规定，各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。关于案涉房产的另外一个案件中宜阳县房管局的工作人员承认。第二、三、四层没有公摊面积，宜阳县房管局把第二、三、四层的公摊面积全部挪到第五层，但应该是一个单元分别计算公摊面积的。根据宜阳县2012年的房地产市场行情，一楼的商铺价格大概是每平方米8000元左右，二楼大概6000元左右，三楼5000元左右，四楼4000元左右，五楼3500元左右。当时合同约定的面积是5800平方米，所以说房屋的总价值是2500万元，每平方米平均下来4310元。水宝英和宏矗公司签订的原始合同上第一条约定了二楼面积是975平方米，实际只有718.15平方米。恰巧出现宏矗公司二楼少给水宝英256.85平方米，五楼多给水宝英319.63平方米。这是双方长期争执的根本原因，二楼的商铺价格比五楼每平方米要高两千多元。五楼多出的319.63平方米的价值远远抵不住二楼少的256.85平方米。五楼319.63平方米，按每平方米3500元，房产价值是1118705元；二楼256.85平方米，按每平方米5000元，房产价值1284250元；二者相抵扣还多余165545元。后期水宝英多次找宏矗公司，宏矗公司答复二楼原设计图K线以北面积才是卖给水宝英的实际面积，当时双方在签订合同之前，并没有这样约定，签订的合同上也没有这样约定。所以关于契税、维修基金20万元，宏矗公司一直没有与水宝英商谈。水宝英为证明其诉讼请求，提交如下证据：第一组：证据1.2012年5月25日双方签订的房屋买卖合同；证据2.2013年1月4日在宜阳县房管局备案的商品房买卖合同；证据3.宜阳县房管局档案卷存的不动产统一发票、契税、维修基金票据；4.Ｓ0××02号、Ｓ0××03号房产证；证据5.宜阳县公安消防大队建设工程消防验收意见书。拟证明：1.2012年5月25日双方签订的合同是双方真实意思表示，水宝英的付款日期、金额、用途都是依据该合同履行的；2.2013年1月4日在宜阳县房管局备案合同有二份，其中一份没有签订日期，但二份合同编号完全相同，第四条、第六条内容却完全不一样，证明宏矗公司伪造、涂改合同条款。在合同备案时也没有把2012年5月25日双方签订合同第一条、第二条的真实内容做说明补充，同时，备案合同第六条与事实不符，水宝英不是一次性付款，先后分15次付清2500万元；3.2012年5月25日双方签订的合同第四条，约定商铺每平方米4310.35元，而宏矗公司提供的2013年7月19日不动产销售发票显示每平米单价是2200元，但在备案合同第四条（1）款约定的该商品房单价为每平方米1350元，其目的是恶意偷逃税；4.宜阳县房管局在2013年1月23日就把水宝英的房产证办完，属于违规办证（发票在后办证在先）；5.在此之前不具备交房条件，更达不到办理房产登记规定。第二组：证据1.兴业银行转账回单12张和农业银行转账交易单2张、宏矗公司财务收据8张；证据2.2012年4月21日宏矗公司财务总监王洪波借款合同；证据3.刘宗友兴业银行转账流水；证据4.刘东明兴业银行转账流水；证据5.刘宗友农业银行转账交易；证据6.情况说明两份。拟证明：1.水宝英通过银行转账14笔，金额2300万元；2012年8月2日交现金200万元（收据票号0008453）共计2500万元是真实的；2.王洪波借款是300万元，扣除当月利息是9万元，实际给借款人打291万元，应还本金300万元。按宏矗公司提供的两个收款人信息，水宝英分三次向其指定人转款200万元，宏矗公司于2012年5月25日出具收据500万元（收据号0008495），并注明系付五金大厦商业房款，说明宏矗公司对王洪波借的300万元和周光明、夏红岩（二笔）转账200万元是认可的；3.刘宗友通过兴业银行给宏矗公司指定的账户转账真实无误；4.刘东明通过兴业银行给宏矗公司转账是真实的；5.刘宗友通过农行银行转给陈向阳两笔款款项200万元，是宏矗公司法人冯少伟同意的。第三组：借款合同两份，证据1.贷款人河南汝阳农村商业银行股份有限公司与借款人洛阳巨吉建筑机械设备租赁有限公司于2015年9月25日签订流动资金借款合同一份，约定借款金额为950万元，除由王斌、黄志强、李现卫提供保证担保外，另由水宝英提供房产（宜阳房权证城关镇字第**）作抵押担保。后河南汝阳农村商业银行股份有限公司在宜阳县房地产管理局为上述房产办理了抵押登记并取得他项权证。证据2.贷款人河南汝阳农村商业银行股份有限公司与借款人汝阳县通达石材有限公司于2015年9月25日签订流动资金借款合同一份，约定借款金额为950万元，除由黄志强、王椿伊、王敏提供保证担保外，另由水宝英提供房产（宜阳房房权证城关镇字第**）抵押担保。后河南汝阳农村商业银行股份有限公司在宜阳县房地产管理局为上述房产办理了抵押登记并取得他项权证。水宝英代理律师申请调查令一份，调取案涉房产在宜阳县房管局登记备案的合同为2013年1月4日双方签订的标的为8261487元的合同及缴税发票4张。补充提交一组证据：房屋所有权证存根，拟证明宏矗公司违约领证，领证的时间晚。宏矗公司质证认为，第一组证据：对证据1真实性无异议，对证明方向有异议，这份合同已经被备案合同所替代；对证据2，因为备案合同是两份，对标的为1300余万元的合同真实性没有异议，对另外一份标的为800万元的合同有异议；对证据3真实性无异议，证明宏矗公司按时给水宝英办理了有关证件，并不违约；对证据4真实性没有异议，证明宏矗公司已经按约履行合同义务，并且已经把案涉房产交给了水宝英；对证据5真实性没有异议，对证明方向有异议，双方实际支付的款项就是水宝英第一组第三份证据发票支付的费用。第二组证据：对证据1真实性没有异议，对其证明方向有异议，回账单显示付款账号为刘宗友、收款账户为夏红岩，与本案双方当事人没有关联性。对收据的真实性没有异议，对证明方向有异议，因为案涉双方之间还有别的经济往来，其中一部分并不是案涉房款。案涉房款就是1300余万的收据。凡是收款方是宏矗公司或者陈向阳的银行流水，均予以认可，其他不予认可；2.证据2的借款合同，与本案及宏矗公司无关；3.证据3、证据4的质证意见同2.1关于银行流水的质证意见一致。凡是收款方是宏矗公司或者陈向阳的银行流水，予以认可，其他不予认可；4.对证据5真实性、证明方向均不认可；5.对这两份情况说明真实性、合法性、关联性均不予认可。宏矗公司对其开出的收据已经认可了。水宝英称哪个转账是哪个收据，这是没有联系的，对此不予认可。第三组证据：对两份借款合同、抵押合同、他项权抵押登记合同真实性无异议，宏矗公司提交的行政判决书、法院查明事实部分也有显示。对根据调查令调取的证据真实性无异议。宏矗公司和水宝英一共签订了三份合同。第一份是2012年5月25日签订的《房屋买卖合同》，总价是2500万元，实际履行的也是这份合同。第二份签订的是2013年1月4日总价为8261487元的合同，该份合同备案以后要到税务部门缴纳营业税和契税，双方约定的价格低于税务局的系统评估价，在税局的系统里过不了，所以才又签订的第三份合同。第三份合同没有日期，总价是13463164元，按照这份合同缴纳的相关税费和维修基金，签订这份合同主要是为了在交税。从房管局调取的缴税发票4张，每层1张，房款的总金额也是13463164元，契税也是按照这个价格缴纳的。对补充提交的证据有异议，发证日期写的是2013年1月23日，这个是打印体，上面显示领证日期是2013年7月24日，好像是有修改过，庭审后到房管局再核实。宏矗公司为证明其主张，提交如下证据：第一组证据：编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，拟证明：1.双方存在房屋合同买卖关系；2.双方对房屋的位置、数量、交付期限、违约、管辖等进行了约定；3.合同第8页显示该房屋交付时间为2013年5月30日前；4.合同第19条约定履行该合同发生争议提交洛阳仲裁委员会仲裁；5.本案不应由人民法院管辖。第二组证据：宜阳房权房权证城关字第**、×号复印件各一份，拟证明：1.案涉房屋于2013年1月23日办理了合法证件；2.案涉房屋的所有权人为水宝英；3.宏矗公司履行了约定义务，不存在违约。第三组证据：河南省洛阳市中级人民法院(2016)豫03行初104号之一、(2016)豫03行初105号之一行政裁定书各一份，河南省高级人民法院（2019）豫行终712号、717号行政裁定书各一份，拟证明：1.双方签订一份商品房买卖合同；2.2013年1月23日宜阳县房地产管理局为水宝英颁发了宜阳房权证房权证城关镇字第**和×03号；3.合同约定的房屋交付时间是2013年5月30日前；第四组证据：洛阳德弘物业管理有限公司营业执照复印件、《证明》各一份，拟证明：1.洛阳德弘物业管理有限公司2013年5月接管了案涉房产；2.案涉房产一直由该物业公司管理，因水宝英未与物业公司签订管理合同导致了其诉讼；3.宏矗公司不存在逾期交房事实，不具备移交房产和车位的条件，应依法驳回水宝英的诉求。第五组证据：宏矗公司于2013年7月19日开的税票（号码：00463984-00463987）共四张（二至五层每层一张），拟证明:1.四张税票总金额为13463164元，与公司存档的备案合同上显示的金额相吻合；2.公司备案合同即为双方真实履行的合同。对本诉部分宏矗公司补充提交五组证据：第一组证据：证据1-①：洛阳市公安局2014年4月8日对水宝英夫妇担任股东的洛阳金大投资担保有限公司的《立案决定书》。拟证明：2014年4月8日，洛阳市公安局对水宝英夫妇担任股东的洛阳金大投资担保有限公司正式立案侦查，并开始对其资产进行查封、处置。证据1-②：宜阳县房地产管理局于2014年4月14日对宜阳县公安局的《协助查封通知书》。拟证明：应宜阳县公安局的要求，宜阳县房地产管理局于2014年4月14日将水宝英夫妇的房产查封，其中包括宏矗公司出售给水宝英的全部房产（房产证号：Ｓ0××02、Ｓ0××03），这是涉案房屋建成并交付后水宝英一直没有正式使用的原因之一。证据1-③：宜阳县公安局经侦支队于2016年1月14日出具的《关于洛阳金大投资担保有限公司财产情况说明》。拟证明：1.2014年4月8日公安局对洛阳金大投资担保有限公司立案侦查后，已经将本案涉案房产查封扣押；2.在公安机关的协调下，洛阳金大投资担保有限公司和洛阳天通房地产开发有限公司于2014年5月15日签订协议，以涉案房产换取洛阳天通房地产开发有限公司开发的部分房源，以便向集资户兑付。证据1-④:涉案房屋内现场照片16张。拟证明：在2014年4月8日公安机关对洛阳金大投资担保有限公司立案侦查前，水宝英将该公司的牌子、遮阳棚、条幅等部分物品放在该房屋内，表明水宝英在2014年4月8日前已经实际使用了涉案房屋。证据1-⑤：水宝英为向洛阳天通房地产开发有限公司抵押涉案房产向河南远志房地产评估有限公司提交的涉案房屋的房产证、本人身份证，以及河南远志房地产评估有限公司于2014年11月4日出具的《房地产估价预估报告》及评估时所拍的现场照片。拟证明：1.水宝英委托的房地产评估公司于2014年11月4日出具的《房地产估价预估报告》载明，涉案房屋2013年建成，地面、内墙、顶部、门窗及水、电、电梯、通讯、消防等设施齐备。2.涉案房屋在2013年之前就已经建成，水宝英在2014年之前已经在实际行使房屋所有人的权利。第二组证据：证据2-①：宜阳县公安局于2014年6月6日对水宝英丈夫刘宗友制作的讯问笔录。拟证明：1.刘宗友承认洛阳金大投资担保有限公司的印章是在2013年12月4日被工信局收缴的，表明现存放在涉案房屋内的该公司的牌子至迟也是在2013年12月4日放进去的；2.刘宗友承认，除了洛阳金大投资担保有限公司外，水宝英一家还于2013年11月19日在涉案房屋内注册成立了洛阳金大工贸有限公司，并且进行了实际经营。表明水宝英在2013年11月19日之前已经实际使用涉案房屋。证据2-②：宜阳县人民法院（2016）豫0327刑初57号刑事判决书。拟证明：该判决认定2013年11月19日水宝英丈夫刘宗友在涉案房屋内注册设立金大工贸公司，该公司设立后进行了实际经营，表明水宝英在2013年11月19日之前已经实际使用涉案房屋。证据2-③：从宜阳县市场监督管理局复制的洛阳金大工贸有限公司的注册登记资料(包括注册档案内的涉案房屋房产证复印件、租房协议等）。拟证明：1.洛阳金大工贸有限公司设立于2013年11月19日，注册地址为宜阳县城关镇人民北路西侧五金大厦**即本案涉案房屋内，主要股东为水宝英夫妇；2.水宝英在2013年11月19日前实际使用了涉案房屋。第三组证据（共2份）：证据3-①：宜阳县公安局于2015年5月26日对水宝英丈夫刘宗友制作的讯问笔录。拟证明：刘宗友承认，其已经将涉案房屋置换给了洛阳天通房地产开发有限公司，用于给金大投资担保有限公司的集资户兑付。证据3-②：宜阳县公安局在办理刘宗友等人非法吸收公众存款罪一案时制作的刑事侦查卷宗（第二次补充侦查卷3），内容全部是刘宗友的辩护律师向公安机关提交的材料，包括刘宗友书写的《金大公司资金兑付情况说明》、2014年5月15日洛阳金大投资担保有限公司与洛阳天通房地产开发有限公司签订的《购房合作协议》等。拟证明:2014年5月15日水宝英与洛阳天通房地产开发有限公司签订协议，将涉案房屋抵押给洛阳天通房地产开发有限公司，后又在2015年2月10日与洛阳天通房地产开发有限公司签订《补充协议》，约定将涉案房屋过户给洛阳天通房地产开发有限公司，后又在2015年4月20日与洛阳天通房地产开发有限公司签订《补充协议》，约定将本案涉案房屋抵偿给洛阳天通房地产开发有限公司，由于过户费用巨大，暂时不办理过户手续，但房产实际已属洛阳天通房地产开发有限公司所有，签订协议后水宝英对本案涉案房产已不再拥有所有权。水宝英在2014年5月15日前已经实际使用涉案房屋，实际行使所有权人的权利。水宝英早已在2014年5月15日将涉案房屋处置给他人，这也是涉案房屋建成并交付后水宝英一直没有正式使用的原因之一。对反诉部分，宏矗公司提交如下证据：第一组证据:证据1-①：宏矗公司于2012年5月25日向水宝英开具的500万元收据。拟证明：宏矗公司在2012年5月25日认可收到水宝英500万元购房款，其中300万元系抵顶王洪波的300万元借款，200万元系水宝英通过周光明、夏红岩转账。证据1-②：宏矗公司于2012年5月30日向水宝英开具的500万元收据及相应的3张银行转账凭证。拟证明：宏矗公司收到水宝英的第2笔购房款是500万元。证据1-③：宏矗公司于2012年6月15日向水宝英开具的300万元收据及相应的1张银行转账凭证。拟证明：宏矗公司收到水宝英的第3笔购房款是300万元。证据1-④：宏矗公司于2012年8月2日向水宝英开具的200万元收据及相应的1张银行转账凭证。拟证明：宏矗公司收到水宝英的第4笔购房款是200万元。证据1-⑤：宏矗公司于2013年1月4日向水宝英开具的200万元收据及相应的2张银行转账凭证。拟证明：宏矗公司收到水宝英的第5笔购房款是200万元。证据1-⑥：宏矗公司于2013年7月10日向水宝英开具的300万元收据及相应的1张银行转账凭证。拟证明：宏矗公司收到水宝英的第6笔购房款是300万元。证据1-⑦：宏矗公司于2013年7月26日向水宝英开具的200万元收据及相应的1张银行转账凭证。拟证明：宏矗公司收到水宝英的第7笔购房款是200万元。证据1-⑧：宏矗公司于2013年8月20日向水宝英开具的100万元收据及相应的1张银行转账凭证。拟证明：宏矗公司收到水宝英的第8笔购房款是100万元。以上第一组证据共同证明：1.宏矗公司累计收到水宝英购房款2300万元，不是2500万元；2.水宝英并没有按合同约定的时间支付每一笔购房款，存在违约行为。第二组证据：证据2-①、②：宏矗公司为水宝英办理的两本房产证。拟证明：房产证载明，宏矗公司出售给水宝英的房屋总面积为6119.62平方米，根据双方2012年5月25日签订的《房屋买卖合同》第一条、第二条和第四条的约定，最终登记面积增加319.62平方米（6119.62-5800=319.62），按每平方米4000元计算，因面积增加水宝英应增加支付购房款1278480元。第三组证据：证据3-①：宏矗公司为水宝英房屋缴纳契税的《契税完税凭证》。拟证明：宏矗公司为水宝英房屋缴纳契税538526.56元。证据3-②：宏矗公司为水宝英房屋缴纳维修基金的《维修基金专用票据》及转款凭证。拟证明：宏矗公司为水宝英房屋缴纳维修基金550765.8元。证据3-③：双方于2012年5月25日签订的《房屋买卖合同》。拟证明：合同第九条明确约定契税、维修基金水宝英承担20万元，并应在办理产权证时支付给宏矗公司。水宝英质证认为，对于第一组证据真实性有异议，与备案合同属于阴阳合同，另外双方还有一个阴合同就是2012年5月25日签订的，阴合同应该是双方真实意思表示。对于第二组证据的真实性没有异议，对证明方向有异议。因为办理房产证和交付房屋是两个不同的义务，这两个义务之间没有必然联系，并不因为一个义务的履行而免除了另外一个义务的履行。对于第三组证据真实性没有异议，对证明方向有异议。这两份裁定书没有对裁定书上的争议进行审理，它只解决一个程序性问题，就实体问题没有审理，所以它对本案不具有既判力。对第四份证据因为提供的是复印件，对真实性不发表意见。对这个证明内容的真实性没有异议，但其与本案无关。因为物业公司只是对于房屋小区公共服务的实施者和提供者，与涉案房屋当事人之间的合同交付义务，没有必然联系，所以与本案无关。对第五组证据真实性没有异议，证明方向有异议。因为它与双方这个真实意思表示，特别是关于双方合同价款的真实意思表示是不一致的，是为了减少税款的交付。1300万元的发票的合同也不是备案合同，这份合同是经过涂改的，涂改痕迹比较明显，没有签订日期，没有签订日期就没有生效日期。对宏矗公司本诉部分补充提交的证据，水宝英质证认为，1.宏矗公司的代理人把其代理的另外一个刑事案件的卷宗材料作为本案当中其代理的民事案件证据出示是不合适的。2.对其真实性有异议。因为上面没有显示公权力机关，也就是原审人民法院的骑缝章和初始印章。3.关于涉案房产的抵押，还有涉案房产的公司注册都不能直接证明涉案房产已经完成实际交付使用。4.公安机关在另一个刑事案件当中对涉案房产的查封，与涉案房产在本案双方当事人之间的交付使用没有必然的因果关系，特别是涉案房产早已经解封但是涉案房产至今没有交付使用，而且在涉案房产被公安机关查封之前，也没有按照合同的约定交付使用。5.现场拍的照片，不能证明这个房屋已经交付使用。对宏矗公司针对反诉部分提交的证据，水宝英质证认为，1.2012年8月2日的现金支付问题，当时水宝英的担保公司每天最高能达到6000万现金，支付200万现金很正常。宏矗公司财务人员提交了一份收据0008597号，证明200万已经注明着现金收讫，错就错在这两张票。盖的是现金收讫的票据，这笔款恰巧是转账支付的。这200万是2013年1月4日由冯少伟签了字，指定将200款转入陈向阳账户。证明宏矗公司内部财务记得有误。2.宏矗公司的原代理律师说只要打入宏矗公司账户上的款，只要开收据了，盖有宏矗公司财务章的都认可，这在以前都质证过。2012年8月6日这200万通过兴业银行的转给宏矗公司的。在前面两次开庭的时候，宏矗公司原代理律师已经说过对证据无异议。关于面积差价，高出3%的部分由出卖人承担。3关于契税20万元，在合同第九条确实是这样约定的。但这与宏矗公司违约办证有直接因果关系，按合同第二条、第六条约定甲方应在2012年12月31日前将房产证交付给乙方使用，但宏矗公司是在2013年7月24日才在房管局签字领取房产证，甲方领到房产证后并没有将该证交给乙方，而是在2013年8月20日才交给乙方，这样的话合同约定甲方将交证时间推迟了八个月时间，因为甲方的违约对这20万元的契税和维修基金，一直没有商谈过。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：水宝英与宏矗公司就案涉房产共签订三份房屋买卖合同，第一份是2012年5月25日签订的《房屋买卖合同》，总价款为2500万元。第二份是2013年1月4日签订的《商品房买卖合同》，总价款为8261487元，该份合同为备案合同。第三份《商品房买卖合同》未显示具体签订日期，总价款为13463164元，从宜阳县房管部门调取的缴税发票4张，每层1张，缴纳税款的基数也是13463164元。宏矗公司解释称之所以签订该份合同，是因为备案合同约定的房款价款过低，无法通过税务部门系统评审。双方最终认可实际履行的是2012年5月25日宏矗公司（甲方）与水宝英（乙方）签订的《房屋买卖合同》，该合同约定：第一条房屋的基本情况该房屋坐落在宜阳县××路西侧，结构为框架结构，楼宇名称五金大厦。其中地上26层，地下**，**为商业用房，每层1625㎡，共5层8125㎡；其中一楼中空面积属公共面积，乙方可终身使用；任何第三方不得将一楼中空实有供用面积计入房产办证面积，否则，应有甲方承担因此为乙方造成的一切损失。二楼975㎡，三至五楼共计4875㎡；累计面积5600-5800㎡，产权归乙方所有。三、四楼中空部分由甲方负责安全施工填充；广场停车位10个，由乙方使用；停车位面积符合有关规定标准，能够停泊轿车及微型车等，属乙方专用停车位。第二条房屋面积的特殊约定本合同约定的面积为设计面积，如遇房地产产权登记机关实际测定的面积有差异时，以房地产产权登记机关为准，超出面积按4000元/㎡如实计算、给甲方追加房款（低于5600㎡按4000元/㎡递减）。第四条价格该房屋约定面积为5600㎡-5800㎡,出售价为2500万元。第五条付款方式乙方应与本合同签订5日内付房款：叁佰万元整；2012年5月20日前付房款：柒佰万元；2012年6月20日前付：叁佰万；2012年7月20日前付：贰佰万元；余款在甲方将房产有关证件交付乙方后15日内全部付清，特殊情况最迟不超过一个月。第六条交房期的约定甲方应在2012年8月31日前将房屋交给乙方使用；房屋的产权证办理在2012年12月31日前办理乙方名下并交给乙方。第七条乙方逾期付款的违约责任1.乙方如未按照第五条约定的时间付款，第二天起按余款不足部分月利息2%计算。2.逾期超过60天后，即视为乙方不履行合同。届时，甲方有权按下述第（2）约定追究乙方的责任。（1）终止合同，乙方按累计应付款不足部分的1%向甲方支付违约金。（2）乙方按累计应付的1%向甲方支付违约金，合同继续履行。（3）甲方按乙方实际应付款不足部分的4%收取违约金后将乙方已付款项返还给乙方。第八条甲方逾期交房的违约责任1.除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按被合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按2%利率结算。2.逾期超过两个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列约定追究甲方的违约责任。（1）终止合同，甲方按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。（2）甲方按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金，合同继续履行。（3）甲方按乙方累计已付款的4%向乙方支付违约金后，5日内将乙方已付款退还给乙方。第九条关于产权登记的规定甲方应在本合同第六条规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。将房屋产权（房产证）办理到乙方名下，办理权属登记的各种费用（含营业税及附加、土地增值税、交易费用等）由甲方全部承担，契税、维修基金乙方承担贰拾万元整费用并在办证时及时交付给甲方。第十二条通知1.根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用传真或当面送交方式传递。以上方式无法送达的，可采用公告送达方式。第十四条争议的处理1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按照其进行解释。2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可以由有关部门调解；协商或调解不成，按下列第2种方式解决：（1）提交仲裁委员会仲裁；（2）依法向人民法院起诉。关于房屋买卖合同的付款情况，宏矗公司认可收到水宝英2300万元，分别为：1.2012年5月25日，宏矗公司向水宝英出具500万元收据一张，其中300万元系抵顶王洪波借款、200万元系通过水宝英丈夫刘宗友账户转账支付夏红岩180万元、周光明20万元；2.2012年5月30日，宏矗公司向水宝英出具500万元收据一张，系刘宗友分三笔转账支付至宏矗公司账户；3.2012年6月15日，宏矗公司向水宝英出具300万元收据一张，系刘宗友转账支付至宏矗公司账户；4.2012年8月6日，刘宗友转账支付宏矗公司200万元；5.2013年1月4日，宏矗公司向水宝英出具200万元收据一张，系刘宗友分两笔转账支付至陈向阳账户；6.2013年7月10日，宏矗公司向水宝英出具300万元收据一张，系刘东明（水宝英儿子）转账支付宏矗公司；7.2013年7月26日，宏矗公司向水宝英出具200万元收据一张，系刘东明转账支付；8.2013年8月20日，宏矗公司向水宝英出具100万元收据一张，系刘东明主张支付。双方有争议的为水宝英是否另行支付宏矗公司200万元现金。2013年1月14日，水宝英出具委托书一份，内容为：此委托冯少伟全权负责办理水宝英位于人民路××五金大厦房产证事宜。2013年1月23日宜阳县房地产管理局颁发宜阳房权证房房权证城关镇字第**权证，显示房屋所有权人为水宝英，房屋坐落：宜阳县城关镇人民北路西侧（幢号1、房号北SY2-02、钢混、层次2）（房号SY3-01、钢混、层次3），建筑面积分别为718.15㎡、1724.98㎡。2013年1月23日宜阳县房地产管理局颁发宜阳房权证房权房权证城关镇字第**证，显示房屋所有权人为水宝英，房屋坐落：宜阳县城关镇人民北路西侧（幢号1、房号SY4-01、钢混、层次4）（房号SY5-01、钢混、层次5），建筑面积分别为1724.98㎡、1951.52㎡。2013年7月12日，宏矗公司代水宝英缴纳案涉房屋专项维修资金550765.8元。2013年7月19日，宏矗公司代水宝英缴纳案涉房屋契税538526.56元。冯少伟于2013年7月24日领取上述房产证。2013年11月12日，水宝英与洛阳金大工贸有限公司签订《房屋租赁协议》一份，水宝英将案涉房屋五楼中的三间房屋共计400平方米租与刘宗友，租赁期限自2013年11月12日至2033年11月11日，每年租赁费零元，尾部有水宝英与刘宗友的签名。洛阳金大工贸有限公司于2013年11月19日注册成立，法定代表人为刘宗友，股东为刘宗友、水宝英、马向锋，登记经营场所为案涉房屋五楼。2015年9月25日，河南汝阳农村商业银行股份有限公司作为贷款人与借款人汝阳县通达石材有限公司签订流动资金借款合同一份，约定借款金额950万元，除由黄志强、王椿伊、王敏提供保证担保外，另由水宝英提供房产作抵押担保。2015年9月25日，河南汝阳农村商业银行股份有限公司与水宝英签订抵押合同一份，房产抵押清单显示抵押物名称为：水宝英房产，证书编号为：宜阳房权证房权证城关镇字第**。汝阳农村商业银行股份有限公司在宜阳县房地产管理局为上述房产办理了抵押登记并取得他项权证。2015年9月25日，河南汝阳农村商业银行股份有限公司作为贷款人与借款人洛阳巨吉建筑机械设备租赁有限公司签订流动资金借款合同一份，约定借款金额950万元，除由王斌、黄志强、李现卫提供保证担保外，另由水宝英提供房产作抵押担保。2015年9月26日，河南汝阳农村商业银行股份有限公司与水宝英签订抵押合同一份，房产抵押清单显示抵押物名称为：水宝英房产，证书编号为：宜阳房权证城房权证城关镇字第**。阳农村商业银行股份有限公司在宜阳县房地产管理局为上述房产办理了抵押登记并取得他项权证。本院认为，水宝英与宏矗公司于2012年5月25日签订案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应当依照该协议行使权利履行义务。水宝英主张双方在上述合同中约定，宏矗公司应在2012年8月31日前将房屋交给水宝英使用，但至今宏矗公司未履行交付房屋义务，应当以已付购房款为基数按照月息2%支付逾期交房违约金。宏矗公司称其与水宝英虽并未办理书面交房手续，但其于2013年办理了房屋产权证并已交付水宝英，因水宝英未与物业公司签订物业服务合同，且因刘宗友涉及刑事案件，公安部门将案涉房屋查封，并在公安部门协调下水宝英以案涉房屋与案外人置换商品房以兑付刑事被害人资金款等原因才导致水宝英未直接占有，宏矗公司并未迟延交付案涉房屋。本院认为，水宝英虽未直接占有案涉房屋，但已经通过对案涉房屋出租、以案涉房屋为他人提供抵押担保从金融机构借贷款项等方式对案涉房屋行使了收益、支配的权利。水宝英于2013年11月12日将案涉房屋出租给刘宗友，用于注册洛阳金大工贸有限公司。虽然双方约定的租金为零，但水宝英与刘宗友夫妇作为洛阳金大工贸有限公司的股东，用案涉房屋作为注册经营场所，为其注册经营公司提供便利，均是该租赁合同的实际受益人，体现了水宝英对其所购房屋行使的使用权、收益权，应视为对案涉房屋的实际支配，为间接占有行为。因宏矗公司未能提供证据证明其交付案涉房屋的具体时间，故本院依据现有证据，认定宏矗公司将案涉房屋交付水宝英的时间为2013年11月12日。关于水宝英主张的逾期交房经济损失为逾期交房的违约责任问题，双方在案涉《房屋买卖合同》第八条第1款约定，逾期交房按合同规定的交房期限第二天起至实际交付之日止，月息按照2%利率结算；第八条第2款规定，逾期交房超过两个月的，水宝英有权选择继续履行，宏矗公司按累计已付款的1%支付违约金。该两款约定存在冲突，若按照第1款约定计算逾期交房违约金畸高，若按照第2款约定计算逾期交房违约金，则无论宏矗公司逾期交房时间长短，只需承担固定违约金，显失公平。故本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期交房违约金，其中，截止合同约定的交房日期2012年8月31日，以已付购房款1700万元为基数计算至2013年11月12日止；其余款项自交款次日起计算至2013年11月12日。关于10个停车位的交付问题，水宝英自认案涉广场依照现有规定不允许划定个人停车位，该约定属客观履行不能，其请求宏矗公司将停车位的交付变更为地下停车位，因双方未能达成一致意见，本院不予支持，双方可另行协商处理。关于宏矗公司主张的水宝英逾期付款问题，因在本案审理过程中，宏矗公司撤回该项反诉请求，系当事人对其诉讼权利的处分，本院予以准许。关于宏矗公司主张的案涉房屋多出面积差价问题，双方约定的二楼975㎡，三至五楼共计4875㎡；累计面积5600—5800㎡，房屋产权证书登记的面积为718.15+1724.98+1724.98+1951.52=6119.63㎡，超出约定面积319.63㎡。按照约定4000元/㎡的约定，水宝英应另行补缴宏矗公司购房款127.852万元。关于补缴房款的逾期付款利息问题，因双方未约定付款期限及计息标准，宏矗公司亦未能提交证据证明其曾向水宝英催缴款项，故本院酌定以127.852万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自宏矗公司提起反诉之日即2020年5月18日计算至实际清偿之日止。水宝英主张因二楼未达到合同约定面积，根据当地房地产市场行情，二楼商铺的价格远高于五楼商铺的价格，二楼减少的面积差价高于五楼超出的面积差价，其不应再另行补缴超出面积差价，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比超出案涉合同约定3%的房价款应由出卖人宏矗公司负担。本院认为该主张于实于法无据，不予支持，理由如下：其一，案涉合同并未约定每层商铺的面积，亦未约定每层商铺的单价，仅约定了总价款为2500万元，针对第二条房屋面积的特殊约定，追加或递减房款仅是依据总的房屋面积，并未约定随每层面积的变化增减房款；其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……本案中，双方就宏矗公司交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符有明确约定，不适用约定不明的处理原则。关于案涉房屋契税、维修基金的负担问题，双方约定由水宝英承担20万元并在办证时及时支付给宏矗公司，宏矗公司已经实际缴纳了相应税费，水宝英应按照约定承担20万元的契税及维修基金，并支付宏矗公司自办理完毕案涉房屋产权证书之日即2013年7月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的逾期利息。至于水宝英辩称的宏矗公司逾期办证问题，其并未诉请逾期办证违约金，合同亦未约定逾期办证为其承担契税、维修基金的除外情形，就其逾期办证损失，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、第四十条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、洛阳宏矗置业有限公司于本判决生效之日十五日内支付水宝英逾期交房损失（以1700万元为基数，自2012年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2013年11月12日止；以200万元为基数，自2013年1月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2013年11月12日止；以300万元为基数，自2013年7月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2013年11月12日止；以200万元为基数，自2013年7月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2013年11月12日止；以100万元为基数，自2013年8月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2013年11月12日止）；二、水宝英于本判决生效之日起十五日内支付洛阳宏矗置业有限公司超出房屋面积差价127.852万元及逾期利息（以127.852万元为基数，自2020年5月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、水宝英于本判决生效之日起十五日内支付洛阳宏矗置业有限公司契税、维修基金20万元及逾期利息（以20万元为基数，自2013年7月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回水宝英的其他诉讼请求；五、驳回洛阳宏矗置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费279337元，保全费5000元，共计284337元，由水宝英负担203613元、洛阳宏矗置业有限公司负担80724元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年七月二十三日书记员  王静楠