上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初15761号原告：姚进，男，1958年3月26日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。被告：李宣模，男，1978年4月21日出生，汉族，户籍地福建省南安市。被告：李绵治，女，1975年2月9日出生，汉族，户籍地福建省南安市。上列两被告共同委托诉讼代理人：顾联辉，上海汇鑫律师事务所律师。被告：林欲仁，男，1977年10月18日出生，汉族，户籍地福建省南安市。第三人：董平，女，1979年6月4日出生，汉族，户籍地湖北省竹山县田家坝镇磨滩村****。原告姚进诉被告李宣模、李绵治、林欲仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用简易程序。被告李宣模、李绵治在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院依法裁定驳回。本案于2018年12月4日第一次公开开庭进行了审理，原告姚进及其委托诉讼代理人丁书洪，被告李宣模，李宣模、李绵治的共同委托诉讼代理人顾联辉到庭参加诉讼，被告林欲仁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，根据李宣模、李绵治申请，本院依法委托估价机构对系争房屋的市场价格进行评估。本院依法追加董平作为第三人参加诉讼。本案于2019年3月11日第二次公开开庭进行了审理，原告姚进及其委托诉讼代理人丁书洪，被告李宣模、李绵治的共同诉讼代理人顾联辉到庭参加诉讼，被告林欲仁、第三人董平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告姚进向本院提出如下诉讼请求：1、判令李宣模、李绵治归还姚进房款人民币860,000元；2、判令李宣模、李绵治赔偿姚进房屋上涨等损失990,000元；3、判令李宣模、李绵治支付姚进利息(以1,850,000元为本金，按照日万分之五，自2018年8月1日起计算至实际清偿之日止)；4、判令李宣模、李绵治赔偿姚进违约金200,000元；5、判令李宣模、李绵治赔偿姚进律师费50,000元；6、判令林欲仁对李宣模、李绵治上述五项债务承担连带责任。事实与理由：系争房屋系位于上海市松江区古楼公路XXX号地下1.1层商铺，登记权利人为李绵治和董平，面积140.93平方米。2017年10月，姚进与李宣模、李绵治签订《房屋转让协议》，约定李宣模、李绵治将系争房屋转让给姚进，原告通过林欲仁支付定金1,530,000元，李宣模、李绵治承诺一定可以获得董平同意。但董平未同意，导致姚进与李宣模、李绵治、林欲仁于2018年3月25日就合同解除达成《还款协议》，协议约定，除返还1,530,000元定金外，李宣模、李绵治还需要赔偿姚进房屋上涨损失990,000元，当天付20,000元，2018年3月29日前付300,000元，同年4月10日前支付500,000元，同年4月25日前支付500,000元，同年5月10日前支付1,200,000元，有任一期未归还，应再支付违约金200,000元，并按欠款金额日万之五支付利息，且承担律师费、诉讼费，管辖法院为青浦法院。林欲仁作为担保人签字。至2018年8月1日，李宣模、李绵治仅支付670,000元。被告李宣模、李绵治辩称，房屋买卖协议未经董平认可，是无效的。李宣模、李绵治仅收到1,000,000元。530,000元的现金，因为李宣模委托林欲仁买货，当时是林欲仁拿走的，但是林欲仁既没买货也没还钱给李宣模，不应由李宣模、李绵治归还。2018年2月，林欲仁说他已经支付姚进75,000元租金，因房屋买卖合同不成立，故该笔款项应视为退还房款。2018年3月28日，李宣模、李绵治支付了中介费20,000元，因房屋转让协议约定中介费由买方承担，故该笔费用应算作退还的房款。故李宣模、李绵治还应归还姚进235,000元。还款协议是姚进以胁迫手段让李宣模、李绵治签的，姚进带了一帮人到李宣模公司谈房屋转让赔偿的事，用言语恐吓，李宣模害怕姚进真的要实施暴力行为就签字了。李宣模给原告签过很多字，李宣模也不知道内容，李宣模签完后让李绵治签，李绵治不识字，都听李宣模的。2018年6月，姚进打了李宣模两拳，称李宣模欠钱不还，经林欲仁劝说，李宣模未报警。系争房屋未涨价，还款协议上说房价上涨损失990,000元，是李宣模、李绵治存在重大误解，协议约定除违约金200,000元还要承担每日万分之五的利息，显失公平，应予撤销。李宣模、李绵治向本院提出如下反诉请求：1、确认姚进与李绵治、林欲仁于2017年10月23日签订的房屋转让协议无效；2、撤销姚进与李宣模、李绵治于2018年3月25日签订的还款协议。事实与理由：同前述答辩意见。被告林欲仁未作答辩。第三人董平书面陈述称，董平、王胜章夫妻是系争房屋的共同所有人，系争房屋由董平夫妻与李绵治于2017年2月共同出资购买，当时借了高利贷。后李宣模电话联系王胜章，说要将系争房屋卖掉，王胜章让李宣模先看看合适的价格再说。之后李宣模、李绵治未经董平夫妻同意就以4,000,000元的价格卖给林欲仁，后听说买方还有姚进，但董平夫妻对此全不知情，后李宣模夫妻要求董平夫妻补签协议，董平夫妻一直未同意，故该房屋转让协议无效。经开庭审理查明，系争房屋系位于上海市松江区古楼公路XXX号地下1、1屋，建筑面积140.93平方米，产权于2017年2月8日登记至李绵治、董平名下，为共同共有。2018年1月，上海市松江区人民法院因(2017)沪0117民初21682号案件查封了系争房屋。2017年10月24日，姚进通过林欲仁支付李宣模、李绵治系争房屋购房定金1,000,000元。2017年12月21日，李宣模、李绵治出具收条，确认收到姚进(林欲仁代付)系争房屋购房定金530,000元现金。2017年11月20日之后某日，李绵治、董平作为甲方(房屋转让方)，姚进、林欲仁作为乙方(房屋受让方)，上海好年华房地产经纪有限公司作为丙方(中介方)，三方签订《房屋买卖居间协议》1份，约定系争房屋转让价格为4,000,000元，其中包括中介费20,000元及购买系争房屋产生的所有税费由购买方承担。本合同签订时，乙方支付甲方购房定金1,530,000元，2018年1月5日前签订《上海市房地产买卖合同》，乙方支付房款1,000,000元，买方拿到产证当日支付尾款1,470,000元；房屋交接日为2018年1月30日。甲乙双方任一方发生违约，须向对方支付1,530,000元，违约方还应支付中介方2%的中介服务费。本协议一式叁份，甲乙丙各执一份，经三方签署，即时生效。补充条款：(一)买卖双方约定，出售方将该房屋出租的收入(租金)于2017年11月1日起致(至)过户所收取的房屋租金，已现金的方式支付给购买方；(二)如有出售方的原因倒(导)致争议，由上海市青浦区人民法院处理，产生的诉讼费、律师费全部由出售房承担；(三)如出售方原因倒(导)致合同无法履行，出售方双倍返还定金给购房方，并承担房价上涨产生的损失1,000,000元。落款处，李宣模、李绵治在甲方处签名，姚进、林欲仁在乙方处签名。丙方处无人签名。该份协议落款日期倒签为2017年10月23日。2018年2月7日，李宣模、李绵治出具承诺书，确认2017年10月23日签订的买卖居间协议因本人原因无法履行，承诺最晚办理过户时间为2018年2月28日，不能履行承诺本人愿承担定金1,530,000元的双倍赔偿总计3,060,000元。2018年3月9日，李宣模、李绵治再次出具承诺书，承诺最晚办理过户日期为2018年3月20日，如再合同无法履行，愿承担购房定金1,530,000元双倍返还给购房人并赔偿购买人因房价上涨损失费1,000,000元。如合同无法履行，争议决定由上海市青浦区人民法院处理，出卖方承担支付律师费、诉讼费。2018年3月25日，李宣模、李绵治作为欠款人，姚进作为债权人，双方签订《还款协议》1份，约定，两欠款人与债权人曾在2017年10月签订房屋转让协议，由欠款人将系争房屋转让给债权人，债权人并已支付房屋定金款1,530,000元，因欠款人原因造成房屋转让合同无法继续履行，造成了债权人经济损失，现经双方协商同意，欠款人赔偿债权人因房价上涨造成等损失990,000元，合计2,520,000元，双方并达成如下还款协议：分期付款，今2018年3月25日两欠款人先付20,000元，2018年3月29日前支付300,000元，2018年4月10日前支付500,000元，2018年4月25日前支付500,000元，2018年5月10日前付清1,200,000元，如欠款人未按期履行上述任何一期还款义务的，债权人可就剩余欠款总额一并要求欠款人立即予以支付；两欠款人如未按约定的期限支付欠款的，欠款人除应支付违约金200,000元，还应自逾期之日起按实际欠款数额的日万分之五向债权人支付欠款日息；如欠款人未按约定支付欠款的，债权人可以向上海市青浦区人民法院提起诉讼，欠款人应承担诉讼费及律师费。林欲仁在担保人处签名，另有王庆来等四人在见证人处签名。协议签订当天，李宣模、李绵治支付姚进20,000元。2018年4月3日，李宣模出具承诺书，称原按还款协议2018年3月29日前归还欠款给姚进300,000元，因其他原因没按期支付，今承诺2018年4月10日还欠款800,000元。房屋买卖与姚进本人行为，与林欲仁无关。林欲仁在承诺书上书写“情况属实”并签名。2018年4月19日、2018年7月31日、2018年8月1日，案外人王某代李宣模、李绵治支付姚进100,000元、500,000元、50,000元。余款李宣模、李绵治至今未付。姚进为本案诉讼，聘请律师并支付律师费50,000元。经李宣模、李绵治申请，本院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋市场价格进行评估。2019年1月22日，上述评估机构出具估价报告：2017年10月23日房地产总价4,180,000元，2018年3月25日房地产总价4,220,000元。为此李宣模、李绵治支付评估费23,390元。以上查明的事实，由以下证据证明：姚进提供的房产转让协议、付款凭证、还款协议、承诺书、还款凭证、聘请律师合同及律师费发票，李宣模、李绵治出示的估价报告、评估费发票。审理中，姚进称，2017年10月23日，原告作为购房人，与李宣模、李绵治就系争房屋签订过房产转让居间协议，约定的交房期限是2017年11月20日，但是后来交不了房，于是几次重新签订房屋买卖居间协议，原件都在中介处。李宣模、李绵治承诺会让董平签名的，但是董平一直没签名。姚进与林欲仁是多年朋友，三被告是老乡。李宣模委托林欲仁出售系争房屋，姚进见价格合适就要买下来，委托林欲仁办这件事，三被告曾经签过以林欲仁为购房人的购房协议，中介说购房人随便写，到正式过户签网签协议写姚进的名字就行了，林欲仁不是购房人，姚进让林欲仁作为受让人签字是想让他承担担保责任。尽管董平没签字，房屋买卖居间协议对董平无效，但是根据最高人民法院相关司法解释，合同在姚进与李宣模、李绵治之间是有效的。因董平一直未签字，系争房屋还被法院查封了，姚进认为继续交易风险太大，故与李宣模、李绵治协商解除合同，签订了还款协议。对估价报告无异议，还款协议中约定的990,000元损失除房屋上涨损失外，还包括系争房屋今后的使用出租收益、原告投入精力的损失，综合双方约定的定金1,530,000元，经协商原告让步到了990,000元。根据还款协议，针对李宣模、李绵治未按时付款的行为，姚进可同时主张违约金200,000元和每日万分之五的利息损失，并要求二人承担律师费和诉讼费，违约金和损失不存在冲突。姚进不存在胁迫行为，还款协议也不存在重大误解或显失公平的情形。被告李宣模、李绵治称，李宣模与李绵治是夫妻，董平与王胜章是夫妻。两对夫妻共同出资购买了系争房屋，登记在两位妻子名下。李宣模想要卖掉系争房屋，与王胜章商量，但王胜章只是让李宣模先谈价格，李宣模就找林欲仁帮忙卖房。2017年10月23日，李宣模、李绵治是和林欲仁签买卖合同的，后来才和姚进签合同。但是王胜章和董平一直嫌价格低不肯签字。故本案所涉房屋买卖合同无效。虽然因李宣模、李绵治欠款导致法院查封系争房屋，但欠款金额只有1,350,000元，月息2%，姚进的剩余房款足以付清欠款，可以解除查封的，但是姚进不愿再履行合同。后姚进不断带人找李宣模、李绵治要钱，李宣模、李绵治受胁迫签了不少字据，故还款协议不是李宣模、李绵治真实意思表示，对评估意见书无异议，房价上涨损失金额完全不符合市场价格，李宣模、李绵治存在重大误解，还款协议完全不符合李宣模、李绵治的还款能力，显失公平。故还款协议属于可撤销合同。李宣模、李绵治愿意承担合理的赔偿责任。姚进诉请金额过高，要求调整。李宣模、李绵治提供如下证据：1、书面证言2份，以证明姚进存在暴力胁迫行为。姚进认为证人未当庭接受质询，不予认可。2、微信截屏1份，以证明李宣模支付中介王庆来中介费20,000元。姚进认为李宣模、李绵治违约导致合同无法履行，应当补偿中介损失，不能以此抵扣应还姚进的钱款。本院认证如下：1、证人应当到庭接受质询，书面证言不符合证人证言形式要件，故本院不予采信。2、微信转账记录，姚进对关联性提出异议，本院认为该笔转账记录涉及案外人，是否属于姚进应付款项未得到姚进或生效法律文书的确认，本案中不宜进行处理，故本院不予采信。根据庭审查明的事实，本院认为：本案争议焦点为：一、姚进与李宣模、李绵治签订的房屋买卖协议的效力；二、还款协议是否存在可撤销情形。针对房屋买卖协议，买卖双方采用书面形式订立合同，并约定经双方签字生效。但董平作为产权人和合同列明的卖方之一，未在协议上签字。姚进、李宣模、李绵治均确认，李宣模、李绵治未作为董平代理人身份签字，协议需待董平签字。故根据合同法相关规定，本案房屋买卖合同不成立。尽管姚进已支付李宣模、李绵治部分房款，履行了合同主要义务，但董平并未接受该给付，故合同仍不能视为已成立。不成立不同于无效，故对李宣模、李绵治要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持。针对还款协议，李宣模、李绵治称其二人在受姚进胁迫的情形下签字，但对此并未举证证明，姚进不予认可，本院难以采纳该意见。二人又称对姚进因合同无法履行而造成的损失存在重大误解，还款计划脱离二人经济能力显失公平。对此本院认为，重大误解系行为人对行为的性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格和数量等存在错误认识，但本案还款协议对双方当事人、应付款项的性质、金额等描述清楚明确，实际损失与双方协商的赔偿金额相差较大在经济交往中亦属普遍现象，不构成重大误解。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿的民事行为，而本案中姚进与李宣模、李绵治之间并不存在地位、交易经验或知识上的明显差距，显失公平无从谈起。故对李宣模、李绵治要求撤销还款协议的诉请，本院不予支持。林欲仁虽作为买方签字，但四人均确认林欲仁并非真实买方，本院予以确认。虽然董平是否愿签字并非姚进、李宣模、李绵治所能掌控，但双方在合同未成立之时即开始支付和收取钱款，均未尽审慎注意义务，对合同不成立后产生损失均有过错。姚进与李宣模、李绵治针对合同不成立的后果进行协商并签订还款协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。关于归还房款问题，姚进实际支付的1,530,000元房款，应予返还。李宣模、李绵治认为其中530,000元由林欲仁取走，不应由李宣模、李绵治归还，但二人又确认林欲仁取走钱款系因为李宣模委托林欲仁购买货物，故该笔款项应视为已实际交付李宣模、李绵治，李宣模、李绵治应返还姚进。李绵治、李宣模可与林欲仁另行结算。李宣模、李绵治称林欲仁称已支付姚进租金75,000元，对此未举证证明，姚进不予认可，本院难以采纳该意见。关于支付给中介的费用20,000元，本院不予赘述。故对李宣模、李绵治要求扣除上述三笔款项的意见，本院不予采纳。现李宣模、李绵治仅返还670,000元，余款860,000元应予返还。关于合同无法履行而造成的损失990,000元，逾期还款违约金200,000元、逾期付款利息、律师费。李宣模、李绵治认为过高，要求调整。本院参考房价走势、双方过错、实际履行情况等因素，酌情确认损失李宣模、李绵治应赔偿姚进合同无法履行产生的损失400,000元，截至2019年4月30日的逾期付款违约金计200,000元，自2019年5月1日起的逾期付款违约金以1,260,000元为本金，按每日万分之五的利率计算至实际支付之日止，律师费50,000元。林欲仁在还款协议的保证人处签名，且未明确保证范围、保证方式，应视为其对李宣模、李绵治上述债务均承担连带保证责任。林欲仁承担保证责任后，可以向李宣模、李绵治追偿。林欲仁、董平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十二条、第五十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、李宣模、李绵治应于本判决生效之日起十日内归还姚进房款人民币860,000元；二、李宣模、李绵治应于本判决生效之日起十日内赔偿姚进损失400,000元；三、李宣模、李绵治应于本判决生效之日起十日内赔偿姚进逾期付款违约金(截至2019年4月30日计200,000元,自2019年5月1日起按1,260,000元为本金,按每日万分之五计算至实际支付之日止)；四、李宣模、李绵治应于本判决生效之日起十日内赔偿姚进律师费50,000元；五、林欲仁对李宣模、李绵治上述四项债务承担连带清偿责任；六、驳回姚进其余诉讼请求；七、驳回李宣模、李绵治全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,600元，减半收取计11,800元，财产保全费5,000元，两项合计16,800元，由被告李绵治、李宣模、林欲仁共同负担。鉴定费23,390元，由被告李绵治、李宣模负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年四月二十二日书记员  陈逸玮附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。