河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初2299号原告（反诉被告）：李宪义，男，1979年8月8日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市滴道区白云三委14组，现住。委托代理人：**，河北燕昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：朴春媛，女，1988年2月15日出生，朝鲜族，住吉林省通化县。委托代理人：叶一舟，河北京拓律师事务所律师.原告李宪义与被告朴春媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，被告朴春媛提出反诉，本诉和反诉依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宪义及其委托代理人**、被告朴春媛委托代理人叶一舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宪义向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》，2、判令被告返还原告已付房屋价款700000元，3、判令被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：2017年3月22日，原告与被告通过三河市志达房产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，原告购买了被告名下位于三河市房屋。该房屋系被告于开发商处贷款购买，在原、被告双方签订合同时，被告尚未取得房产证，因此原、被告双方亦未办理网签手续。双方在合同中约定，房屋总价款为176万元，房屋首付款共计70万元（含定金在内）。原告应当在协议签订当日向被告支付定金20万元，还银行尾款当日给付剩余首付款50万元，剩余房款106万元于房本过户时支付。合同签订当日，被告将涉案房屋契税收据、商品房买卖合同、不动产统一发票等交于中介公司保管。现原告已依约交付了房屋首付款，被告于2017年4月14日向原告出具了收据。2017年年末，被告未经原告同意的情况下，将于中介公司保存的上述材料取回，且此后一直未将上述材料返还，此举严重违背了双方合同约定，损害了原告的合法权益。2017年6月6日，三河市人民政府办公室正式发布文件《三河市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该文件第二条规定，原告因限购失去了购房资格，无法办理房屋交易的正常网签手续及房屋过户手续，双方签订的合同已经无法履行，合同目的无法实现。朴春媛辩称，双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，合同签订后原告支付70万元购房首付款，被告依约还清房屋尾款之后也已经将涉案房屋交付李宪义使用，并且至今已经两年半时间，可见双方已经履行了大部分合同内容。涉案合同是在限购政策之前签订，政策出台之后，涉诉房屋房本下发达到过户条件，原告仍多次提出要求过户，表明原告仍承诺继续履行合同，只是因为房价大跌，其不愿意承担损失，才又起诉要求解除合同，原告解除合同于法无据，理应驳回其诉讼请求。朴春媛向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行原、被告于2017年3月22日签订的《房屋买卖居间合同》，将位于燕郊高新区北侧，三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉悦苑6号楼6-2-1805号房屋过户至李宪义名下；2.判令被反诉人向反诉人支付剩余尾款1060000元，并自2017年12月27日以1060000元为本金，按照年利率6%支付资金占用期间利息，直至本息付清为止；3.判令被反诉人向反诉人返还为其垫付的物业费共计3916.14元，并自2017年12月27日以3916.14元为本金，按照年利率6%支付资金占用期间利息，直至本息付清为止；4.反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：双方于2017年3月22日签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定原告购买被告名下位于三河市房屋，房屋总价款为176万元，房屋首付款共计70万元（含定金20万元），剩余房款106万元于房本过户当日支付。因合同签订时涉案房屋房本尚未下发，直到2017年12月27日朴春媛与李宪义及中介约定共同到开发商处取得房本，办理后续事宜。但当日李宪义未如约到场。后李宪义提出因政策原因，其不具有购房资格，要求解除合同退还房款，因对朴春媛的损失如何赔偿协商未果，未达成一致意见。到目前为止，李宪义从未向朴春媛提供过其不具有购房资格的证明，并且双方约定的是全款购房，合同继续履行不存在障碍，为了维护市场的稳定性应当支持反诉人的诉求。另涉案房屋已交付给李宪义使用两年多的时间，李宪义一直拒交物业费，朴春媛垫付了物业费3916.14元，李宪义理应返还。对于李宪义迟延支付的剩余房款、物业费等款项，朴春媛要求按照年利率6%计算利息，直至本息付清为止。李宪义辩称，一、本案符合三河市限购政策，李宪义属于被限购人群。2017年3月22日，三河市发布三政办[2017]27号文件，该文件明确指出非本地户籍限购一套住房。2014年11月7日答辩人已经于三河市购买了一套房屋，且答辩人属于黑龙江籍，在三河市本地并无三年以上社保及纳税记录，故本案属于发生于限购政策出台之日，外地户籍购买第二套房屋的情况，因此本案实际应当受限购政策影响，涉案合同无法继续履行。二、答辩人不应支付物业费，反诉原告更无权主张利息。原、被告于房屋买卖居间合同中约定将涉案房屋的购房合同等原件交由中介保管，但是反诉原告未经答辩人同意，违约自行将材料取回，并办理房产证，且取回房产证后并未将相应证件交付中介或答辩人。自该日起，答辩人无法获得控制房屋的权利，房屋由反诉原告控制，故对于未处于答辩人控制之下的房屋，答辩人不应支付物业费，反诉原告更无权主张利息。综上，反诉原告诉求无事实与法律依据，请求法院予以驳回，支持答辩人本诉诉求解除合同、要求反诉原告返还费用。本院经审理认定事实如下：2017年3月22日，李宪义与朴春媛通过三河市志达房产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，李宪义购买了朴春媛名下位于三河市房屋。该房屋系朴春媛于开发商处贷款购买，双方签订合同时，涉案房屋尚未取得房产证，双方亦未办理网签手续。合同约定，房屋总价款为176万元，房屋首付款共计70万元；李宪义在协议签订当日向被告支付定金20万元，还银行尾款当日给付剩余首付款50万元，剩余房款106万元于房本过户时支付。合同签订当日，朴春媛将涉案房屋契税收据、商品房买卖合同、不动产统一发票等交于中介公司保管。李宪义依约交付了房屋首付款70万元，朴春媛于2017年4月14日向原告出具了收据。现涉案房屋已经取得了不动产权证书。在此期间，朴春媛支付了该房屋的物业费3916.14元。2017年3月21日，三河市发布三政办[2017]27号意见，意见明确指出非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。该意见自2017年3月22日施行。2017年6月6日发布三政办[2017]63号意见，意见明确指出非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。上述事实有李宪义、朴春媛陈述，房屋买卖居间合同、首付款收条、三政办[2017]27号意见、三政办[2017]63号意见、冀（2017）三河市不动产权第0036092号《不动产权证书》为证，本院予以确认。李宪义提交户口本、人力资源和社会保障局和三河市医疗保险管理服务中心的证明、商品房买卖合同、微信聊天记录，证明其并非本地户籍，名下有房屋，属于限购人群。被告质证意见，真实性对户口本的真实性无异议，但是对内容有疑义，户口本签发日期是2013年12月6日，显示婚姻状况为未婚，不能够证明到目前为止仍然是未婚的状态，廊坊地区限购政策是以家庭户为单位的，如果其此期间与具有本地户籍的人结婚是仍具有购房资格的。朴春媛提交如下证据证明其主张：1.冀（2017）三河市不动产权第0036092号《不动产权证书》，证明涉案房屋已具备过户条件。李宪义质证意见，真实性认可，该份证据可以证明涉案房屋房产证取得时间是在限购政策出台之后，更是在双方签订协议之后，因此对于涉案房屋原、被告并未进行网签，并且该份证据同样可以证明房产证现由被告保管，违反了原、被告双方约定的相关权属证件由中介保管的约定，也证明自房产证取得之日，被告可以自行处分房屋。本院认为，上述证据真实有效，本院予以采信。该房屋现在已经取得不动产权登记证书。2.2017年6月17日、2019年4月16日李宪义与朴春媛的微信聊天记录，证明房屋已经交付给了李宪义。李宪义质证意见，该份聊天记录可以证明涉案房屋原告并未进行装修，没有实际使用，并且在2019年4月16日，被告要求返还钥匙、电卡、水卡，说明被告认可解约。本院认为，结合李宪义的质证意见，李宪义对交房事实未予否认。即使房屋未装修、未实际使用，但已经将钥匙交付给了李宪义，能够认定房屋已交付给了李宪义。3.2018年1月18日、3月15日、4月28日微信聊天记录，证明李宪义三次要求履行过户，说明其有继续履行合同的能力；李宪义三次提出过户要求，对于具体过户时间不再约定，导致朴春媛无法配合办理过户手续。4.2017年4月14日双方的微信聊天记录，证明是李宪义提出不再需要补签买卖合同。另查明，李宪义于2014年11月7日购买位于三河市燕郊开发区燕顺北路南侧、三河市东房创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉和苑21号楼21-2-2304号房屋，后于2019年5月转让给案外人。结合该查明的事实，对原、被告提交的有关《房屋买卖居间合同》是否能够解除的证据不再单独予以认定，后在本院认为部分一并论述。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。三河市发布三政办[2017]27号意见，自2017年3月22日施行。意见明确指出非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》自2017年3月22日签订后生效，受三政办[2017]27号意见约束。原告并非本地户籍，已经购买了一套住房，属于非本地居民的限购人群。双方签订的《房屋买卖居间合同》违反三政法[2017]27号意见，属于无效合同。合同无效和有效系因受法律调整，并非由原、被告的意思自治的范畴。原告起诉解除合同和反诉原告要求继续履行合同因并不存在有效的合同，本院不予维护。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求返还已经支付的购房款700000元，本院予以支持。反诉原告已经房屋交付给了反诉被告，无论反诉被告是否使用，物业费应当由反诉被告负担，故对反诉原告要求反诉被告返还物业费3916.14元的主张予以维护。又因合同无效，李宪义应当返还上述房屋。因合同无效，对反诉原告的其他诉讼请求不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、朴春媛于本判决生效之日起十日内返还李宪义购房款700000元。二、李宪义于本判决生效之日起十日内给付朴春媛物业费3916.14元。三、李宪义于本判决生效之日起十日内将位于燕郊高新区北侧，三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉悦苑6号楼6-2-1805号房屋返还朴春媛。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，减半收取计5,400元，由原告李宪义负担2700元（已预交），由朴春媛负担2700元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）；保全费5000元，由原告李宪义负担2500元（已预交），由朴春媛负担2500元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。反诉案件受理费14,375元，减半收取计7,188元，由朴春媛负担3594元（已预交），由李宪义负担3594元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  周四平二〇一九年十一月二十五日书记员  李向楠