河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终86号上诉人（原审原告、执行案外人）：徐显成，男，汉族，1972年4月24日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王永林，姜立坤（实习），河南瀛豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海原满企业管理有限公司。住所地：上海市金山工业区亭卫公路**********。统一社会信用代码：91310116MA1JAW2002。法定代表人：和晓梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冼春雷，北京市雨仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：河南福家置业有限公司。住所地：河南省。住所地：河南省郑州市郑东新区郑开大道与康庄路交叉口西南角中原保险大厦****码：91410100661886099H。法定代表人：陶德成，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁，男，汉族，1984年5月29日生，住河南省郑州市金水区。系该公司办公室主任。上诉人徐显成因与被上诉人上海原满企业管理有限公司（以下简称原满公司）、河南福家置业有限公司（以下简称福家公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2018）豫01民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。上诉人徐显成的委托诉讼代理人王永林、姜立坤，被上诉人福家公司的委托诉讼代理人李宁，原申请执行人无锡市南资九盈一期投资合伙企业（有限合伙）的委托诉讼代理人崔强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐显成上诉请求：1、撤销郑州中院（2018）豫01民初2383号民事判决，改判支持徐显成的一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2010年6月29日，上诉人徐显成与赵拥军等人共同委托马连作为共同代表人与福家公司签订购买中原保险大厦A座8楼整层的购房合同并负责房屋购置相关事宜。同日，马连作为共同代表人与福家公司签订《协议书》，对所购房产项目地点及名称、项目价格、付款期限、付款方式及交房时间等进行了明确约定。上诉人按照约定于2010年8月18日支付了第一笔50%房款51450元。2016年，福家公司要求上诉人支付剩余房款后签订正式的房屋买卖合同，上诉人于2016年4月30日支付剩余50%房款51780元以及维修基金2237元。案涉房屋实际属于公寓性质（商住），上诉人已装修入住。上诉人在一审时提交的郑州市个人房屋权属信息表中，可以明确看出上诉人名下无其他用于居住的房层。上诉人对案涉房屋完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的规定的能够排除执行的三个条件。二、一审法院查封错误。上诉人已经支付全部价款，福家公司已经将案涉房屋交付上诉人，上诉人已经装修并实际占有、使用案涉房屋。未办理过户系福家公司疏忽所致，上诉人并无过错。综上，一审法院认定事实错误，查封错误。请求撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。原申请执行人无锡市南资九盈一期投资合伙企业（有限合伙）答辩称，当时一共查封了51套房屋，我们对所有查封的房屋进行了实地调查，基本上处于空置状态；查封的房屋属于商业写字楼，不属于居住用房；上诉人购买房屋不是用于居住，而是用于炒房，上诉人的目的是签订真正的合同之前转手卖掉，不是真正的持有房屋，房屋未过户的过错在上诉人；房屋不具备验收标准。请求驳回上诉人的上诉请求。福家公司辩称：案涉房屋为商住两用，因为项目容积超了，所以没有办证，公司现在面临破产，因为一部分交付50%购房款的房屋是约定办证后交付全部房款，经信访局协调后，业主一共交了1000多万元到绿城公证处用于我们办证，但是由于账户被查封，我们无法办理证件。徐显成向一审法院起诉请求：1、判决立即终止对位于中牟县郑开大道南侧、康庄路西侧中原保险大厦A座商务楼8层810号房屋的强制执行，并立即解除对该房屋的查封；2、判决确认上述房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：该院于2016年12月29日作出（2016）豫01民初1440号民事判决：一、被告福家公司于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款本金34750864.13元及利息2253999.11元（利息暂计算至2016年8月25日，之后的利息，按实际所欠本金的数额，依《房地产开发项目贷款合同》约定计至实际清偿之日止）；二、被告林琪对上述债务承担连带保证责任；三、原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对福家公司名下涉案《中牟县在建工程抵押登记证明》项下的土地享有优先受偿权。诉讼中，该院于2016年11月15日查封了福家公司名下位于中牟县郑开大道南侧、康庄路西侧中原保险大厦A座商务楼未出售房屋810、813、1107、1108、1113、1114、1115、1116、1203、1205、1303、1304、1305、1307、1313、1314、1315、1316、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813、1814、1815、1816、2005、2006、2007、2307、2308、2401、2402、2403、2404、2405、2406、2407、2408、2409、2410、2411、2412。该院于2017年6月21日立案执行，拟评估、拍卖上述房产，案外人徐显成对上述810号房屋提出异议，该院于2018年6月8日作出（2018）豫01执异169号执行裁定，驳回了徐显成异议请求。案外人徐显成仍不服，诉至该院，引起本案诉讼。2010年6月29日，原告徐显成与马连签订《补充协议书》，约定马连作为购买位于中牟县郑××大道南侧、××路西侧××保险大厦××商务楼××房产共同代理人。马连于2010年7月9日与福家置业签订《协议书》，约定面积暂定为1054平方米，单价为3000元以及付款期限、方式及交房时间等。原告徐显成向该院提交的收据显示其购买房产面积为34.41平方米，房号为810，于2010年8月10日交纳51450元，2016年4月30日交纳51780元，共计103230元。郑州中院认为，案外人执行异议之诉主要是审查异议人对涉案标的物所拥有的权利是否能排除申请执行人对该标的物的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告虽与福家公司在法院查封之前已签订书面买卖合同，并支付了合同约定的全部价款，但原告未能证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故其对涉案房屋的权利不能排除执行。徐显成的诉讼请求不能成立，该院不予支持。郑州中院于2018年12月12日作出（2018）豫01民初2383号民事判决：驳回徐显成的诉讼请求。案件受理费2365元，由徐显成负担。本院查明的事实与一审法院基本相同。另查明：2018年8月17日，郑州中院作出（2018）豫01执监2741号执行裁定：郑州中院（2016）豫01民初1440号民事判决书由郑州高新技术产业开发区人民法院执行。郑州高新技术产业开发区人民法院于2018年9月11日立案，案号为（2018）豫0191执6937号。2018年10月22日，该院作出（2018）豫0191执6937号执行裁定，变更无锡市南资九盈一期投资合伙企业（有限合伙）为本案申请执行人。2019年4月27日，该院作出（2018）豫0191执6937号之一执行裁定，变更原满公司为本案申请执行人。本院认为，本案争议的焦点为：徐显成对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《执行异议复议规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，《异议复议规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合该规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足该规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，首先，在执行法院对案涉房屋进行查封之前，徐显成等人已经与福家公司签订真实有效的买卖协议并已经支付了全部购房款。且其目前已对案涉房屋实际占有使用，其未办理备案登记和过户登记的原因亦是福家公司造成，其本身并不存在过错；其次，在取得房屋所有权证之前，徐显成对房屋所享有的权利虽然仍是债权性质，但属于物权期待权，具有物权的优先效力，而申请执行人原满公司仅享有对债务人福家公司责任财产的一般期待权，而不是对特定财产的期待权，二种权利相比，徐显成对涉案房屋的权利优先于申请执行人原满公司的普通金钱债权。根据《执行异议复议规定》第二十四条之规定，徐显成对案涉房屋享有的权利真实合法，足以排除强制执行。综上所述，徐显成的上诉请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初2383号民事判决；二、不得执行位于郑州市郑开大道南侧、康庄路西侧中原保险大厦A座商务楼810号房屋。一、二审案件受理费各2365元，均由上海原满企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 闫顺利审判员 王朝阳二〇一九年六月二十五日书记员 李嘉慧