安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0303民初2600号原告：黄建东，男，1976年9月8日出生，汉族，户籍地江苏省常州市新北区，现住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：赵坤力，安徽易润律师事务所律师。被告：合肥百大集团蚌埠合家福百大超市有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300610358165H（1-1）。法定代表人：余绹，董事长。委托诉讼代理人：张雯燕，员工。委托诉讼代理人：袁士东，安徽径桥律师事务所律师。原告黄建东与被告合肥百大集团蚌埠合家福超市有限责任公司（以下简称百大超市）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建东及其委托诉讼代理人赵坤力，被告百大超市的委托诉讼代理人张雯燕、袁士东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄建东向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告双方签订的场地租赁合同；2、请求依法判令被告支付原告房租费42120元及利息（自签订合同的次日即2018年1月24日起按同期银行贷款利率计算至该款项还清时止）；3、请求依法判令被告支付原告商品质量保证金42120元及利息（自签订合同的次日即2018年1月24日起按同期银行贷款利率至该款项还清时止）；4、请求依法判令被告支付原告违约金28080元（按合同第十一条第二项的约定计算两个月的租金即28080元）；5、请求依法判令被告支付装修费损失30000元（估算）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告就蚌埠百大合家福超市延安路分店的场地租赁一事签订了《合肥百大集团蚌埠合家福百大超市有限责任公司场地出租同》，双方约定：第九条双方的权利义务(一）甲方责任1、甲方应向乙方提供符合合同约定的经营场地。2、甲方提供现有条件的自来水、电力、中央空调，如乙方需增加公用事业供应，甲方可提供必要的协助。原告于2018年2月入驻蚌埠百大合家福超市延安路分店后，被告未提供合同约定的中央空调，原告多次催告，被告一直拖延履行主要义务。直到2018年7月份，被告给原告安装了一台格力天井式空调（120W适用面积40-55平方米）。但是由于游乐场空间面积（216平方米）太大、空调功率太小，无法达到适合儿童游玩的温度条件，很多家长反映游乐场温度很容易导致孩子感冒生病，不适宜孩子玩乐，不愿意来游乐场游玩，致使原告游乐场经营一直处于亏损状态。直到原告起诉之日，被告仍没有按照约定为原告提供中央空调。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告百大超市辩称，一、被告已经履行合同义务，不应承担责任，原告以没有安装中央空调为由，要求解除合同，没有证据，与客观事实不符；二、原告拖欠租金，根据合同约定被告可以把质量保证金冲抵租金，冲抵后被告不应返还保证金，相反可以向原告主张剩余租金，并且双方的费用也并没有结算，本案不具备返还保证金的事实基础；三、被告不存在违约，原告诉讼的空调不至于导致合同目的无法实现，本案不符合给付违约金的前提；四、原告主张装修费用的损失，没有证据证明，不应当支持。原告围绕诉讼请求向法庭提交了下列证据：1、原告的身份证、被告的工商登记信息。证明原、被告的主体适格。2、场地租赁合同。证明被告提供中央空调的约定。3、20000元手机银行转款记录截图、74240元转账汇款凭证。证明原告向被告支付94240元，其中包括前3个月租金42120元和商品质量保证金42120元，装修保证金1万元。4、三个月的房租费发票。证明原告已缴纳2018年1月30日-2018年4月29日的场地租金。5、商品质量保证金收据。证明原告交纳商品质量保证金42120元。6、格力天井式空调照片。证明被告装的空调不符合约定。7、游乐场整体照片。证明游乐场面积较大。8、中央空调接口照片。证明原告签约时被告承诺并预留中央空调的接口。9、微信聊天记录。证明原告催要被告按约定安装空调。10、谈话记录。证明被告承认没有装中央空调的事实及承诺免除原告的房租费，同时证明被告的员工没有装空调造成室内夏天较热、冬天较冷的事实。11、格力天井空调参数。证明空调的使用面积是44-45平方米。被告对原告所举证据的质证意见为：证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议；对证据3的真实性无异议，但装修保证金1万元已返还原告；对证据4、5的真实性无异议；对证据6、7、8的真实性及证明目的均有异议，因为合同约定是按照现有条件交付，原告实际接收，视为认可，合同也并没有明确约定空调的规格及数量，同时也没有提到原告对空调有依赖性的要求，即便是真实的，也不能证明被告安装的空调不符合约定；对证据9的真实性无异议，但达不到证明目的；对证据10的三性均有异议；对证据11的真实性无异议，关联性有异议。被告围绕其抗辩理由向法庭提交如下证据：1、场地租赁合同。证明被告是按照现有的装修及事实条件交付房屋，质量保证金可以冲抵租金，合同约定的是由于甲方原因导致合同不能履行才支付2个月的租金。2、场地出租合同审批表。证明原告经营困难，被告按照审批流程给原告呈现报减免租金。3、微信聊天记录。证明有无空调并不是导致合同不能履行的原因，原告在微信中称即便不提高空调的规格也是可以继续营业的。原告对被告所举证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但达不到证明目的，合同中没有具体明确现有条件交付，而且如被告称以现有条件交付，原告不可能签订合同；对证据2的真实性无异议，从反面证明因被告没有装中央空调，所以对原告的房租费进行减免，同时证明被告违约在先；对证据3的真实性无异议，但达不到证明目的，继续经营不等于能够盈利，原告开设游乐场的目的是实现盈利，并不是简单的继续经营。经庭审举证、质证，对原、被告所举证据认定如下：（一）对原告所举证据1-5的真实性，被告均无异议，本院经审查均予以确认；对证据6、7、8的真实性及证明目的,被告均有异议，本院经审查认为，证据6、7、8都是事实存在的，对真实性应予以认定；对证据9的真实性，被告无异议，对证明目的有异议，本院经审查对该份证据的真实性予以确认；对证据10的三性，被告均有异议，本院经审查认为，该份录音原告未经被告许可录知，且原告也未提交相应的证据佐证，故本院不予确认；对证据11的真实性，被告无异议，对关联性有异议，本院经审查对真实性予以确认。（二）对被告所举证据1-3的真实性，原告无异议，本院经审查均予以确认。基于上述认定的证据和庭审中当事人的相关陈述，审理查明的案件事实为：2018年1月23日，原告黄建东（承租方、乙方）与被告百大超市（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定：“出租铺位位于延安路280号合家福超市8号铺，面积216平方米，该出租铺位现有的装修及设施状况，由双方在本合同附件三中加以列明，该附件应作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该铺位时的验收依据；乙方承诺，该铺位仅作为儿童娱乐使用；租赁期限共陆拾个月，自乙方装修宽免期期满之日起计算，合同期限为2018年1月30日至2023年2月29日；租金按租赁铺位面积65元/平方米/月的标准计算，月租金共计人民币14040元，期满两年后租金在65元的基础上递增5%，（减免2019年1月份租金14040元）；租金每叁个月为一期，首期计人民币42120元，以上租金标准未包含物业管理费、水电等能源费及乙方依法应缴纳的税费等费用；为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品服务的质量，乙方应向甲方支付履约保证金42120元；履约保证金及商品质量保证金不计利息，并于合同期满三个月后由双方按照本协议约定结算后由甲方退还乙方；在租赁期内经甲方同意，履约保证金可以作为对乙方迟延支付租金、管理费或其它费用的扣款等。乙方应于合同签订之日起五天内向甲方指定银行账户支付装修管理保证金人民币10000元，待乙方装修完毕并经甲方验收合格后，甲方应于乙方正式对外营业的一个月内，扣除装修期间乙方所发生的费用后将装修管理保证金余额无息退还乙方。甲方责任：甲方应向乙方提供符合合同约定的经营场地；甲方提供现有条件的自来水、电力、中央空调，如乙方需增加公用事业供应，甲方可提供必要的协助。违约责任：本合同履行期间，双方必须严格遵守，如发生本合同第十条第二款规定的情形，或因甲方或乙方之原因导致本合同不能履行的，均应承担违约责任，即由违约方向守约方赔偿相当于两个月租金和管理费用违约金；乙方逾期交付租金、管理费及本合同中约定的各项其他费用的，除应及时如数补交外，每逾期一天按未支付部分金额的万分之四偿付甲方滞纳金。责任的免除：发生灾祸致使该铺位不能使用，或者其中任何设施出现故障或不能正常运行，或者空调、暖气、用水、用电、煤气等供应非因甲方人为原因中断；因进行日常保养或故障抢修而引起用水、用电、煤气或其他公共设施等供应的中断；因甲方改建或改造建筑物和其他任何部分，造成该铺位或公共区域不能使用，或造成甲方所提供的服务水准下降。若因上述所因造成合同无法履行的，甲乙双方有权解除合同，并按实际使用天数结清租金、管理费，同时按合同约定处理各项保证金。”。合同签订次日，原告向被告交纳了履约保证金42120元和三个月的场地租金42120元。此后，由于被告商场内的中央空调招标多次流标，被告在整个商场内安装了多台天井式吸顶空调，原告认为被告安装的吸顶空调，对原告经营的场地来说，达不到要求，满足不了游乐场对温度的需要，在与被告协商减免租金未果的情况下。原告告知被告将不再经营并于2019年4月17日停止营业后，原告诉讼来院。另查明，2018年1月22日，被告给予原告减免装修免租期一个月的租金计14040元，期限为：2019年1月1日-2019年1月30日。2018年7月20日、7月21日，被告又给予原告减免两次共六个月的租金计84240元，期限分别为：2018年4月30日-2018年7月29日，2018年7月30日-2018年10月29日。原告租赁被告的场地共计十五个月，扣除减免的七个月租金，加上原告交纳的三个月租金，原告已交纳租金期限截止2018年11月29日，尚欠被告五个月租金未付。2019年4月17日，原告停止经营后，游乐场的设施尚在被告商场内未搬离。本院认为，原、被告双方签订的场地租赁合同系当事人真实意思表示，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，根据合同约定，大型商场内应安装中央空调，但由于被告商场的中央空调招标流程多次流标，被告只在商场内安装部分天井式吸顶空调，未完全按合同约定履行义务，致使合同目的不能实现。原告于2019年4月17日停止经营，并通知被告要求解除合同，此时可视为合同解除之日，故对原告要求与被告解除租赁合同的请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付其场地租赁费用42120元及利息的请求，被告虽在履行合同义务中存在瑕疵，但原告也实际使用场地至2019年4月17日止，故原告亦应向被告支付场地租赁费用。庭审中，原告陈述被告答应其减免租金，但没有约定具体减免的日期，且被告提交的证据证明只为原告申请了三次合计七个月的租金减免，而截止2019年4月17日原告共使用租赁场地十五个月，扣除已交纳的三个月和减免的七个月租金，原告还应交纳五个月的租赁费70200元（14040元*5个月），故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付履约保证金42120元及利息的请求，由于双方在合同中约定履约保证金不计利息，且可以作为迟延支付租金或其它费用的扣款，原告交纳的42120元保证金折抵其三个月的场地租赁费用后，仍欠被告二个月的租赁费用未付，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告根据场地租赁合同第十一条“因甲方或乙方之原因导致本合同不能履行，均应承担违约责任，即由违约方向守约方赔偿相当于两个月租金和管理费的违约金”的约定，要求被告支付违约金28080元的请求，因被告未完全按合同约定履行义务，存在违约行为，庭审中，被告虽辩称已采取补救措施，但未能达到原告场地经营的需要，故对原告的该项主张，本院予以支持。根据相关法律规定，当事人互负债务的，且债务的标的品质相同的，可以抵销。故被告应支付给原告的违约金28080元可与原告拖欠被告的两个月租金28080无相互抵销。对于原告要求被告支付其装修费用损失30000元，因原告未提交相应的证据证明，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄建东的诉讼请求。案件受理费3146元，减半收取1573元（原告已预交），由原告黄建东负担1071元，被告合肥百大集团蚌埠合家福超市有限责任公司负担502元，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 肖 蓉二〇一九年七月十七日书记员 王雅琪