沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初4455号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：王旭。委托诉讼代理人：武新路。被告：贾福生。被告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司。法定代表人：梁家辉。委托诉讼代理人：张美尊。原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告贾福生、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年3月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武新路，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司委托诉讼代理人张美尊到庭参加诉讼，被告贾福生经本院依法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告贾福生于2016年6月7日所签订的借款合同；2、被告贾福生立即偿还借款本金人民币257748.71元、利息2714.93元（截至2018年11月13日）及逾期还款利息、罚息（至本息还清之日止，按工商银行同期个人住房贷款利率计算）；3、原告对抵押房产享有优先受偿权；4、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司负连带赔偿责任；5、案件受理费由二被告承担。事实与理由：原告与被告贾福生于2016年6月7日签订个人购房借款合同一份,合同约定原告为被告贾福生提供个人住房贷款人民币28万元,用于购买位于沈阳市住房,建筑面积81.51平方米。贷款期限为18年,按月等额本金还款。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为借款人提供阶段性连带责任担保。合同签订后原告于2016年6月15日按照合同约定如数发放贷款人民币28万元,并与被告贾福生到房产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押备案登记手续。被告贾福生本应按借款合同约定的期限、全额按月偿还贷款本息,但被告于2018年3月开始拖欠原告贷款,连续逾期期数8期以上。经原告信贷员多次催收,始终未能清偿逾期贷款本息。截至2018年11月13日该笔贷款的贷款余额为257748.71元,积欠利息2714.93元。为保护原告信贷资产安全、完整,特诉至人民法院,请求判令被告贾福生与原告所签定的借款合同立即解除,并由被告贾福生一次性归还全部贷款本金、违约利息及至本息还清之日止的利息及罚息（按工商银行同期个人住房贷款利率计算），否则以其抵押的房产拍卖所得款优先受偿并承担全部诉讼费用，判令被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司负连带赔偿责任。被告贾福生未到庭答辩。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司辩称，被告贾福生于2016年6月在被告处购买了涉案房屋，被告与原告有关于在被告购房业主按揭贷款的合作协议，其中有约定被告的担保责任是办理完业主的房屋产权登记证书后解除，也有约定在办理完预告抵押登记后解除，关于本案被告承担的保证责任范围待具体详细查看贾福生与原告及被告签订的合同后再定，被告贾福生已经失联多日，被告至今无法与其取得联系，其房产是否办理了房屋产权登记证书也请原告和法院予以核实。关于原告要求借款合同立即到期，原告的要求是在解除协议，请原告提供解除的具体依据。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、身份证复印件、户口本页、银行放款凭证、房屋登记证及房屋他项权利登记证明、被告信用卡交易明细。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和质证，本院认定事实如下：2016年6月7日，被告贾福生与原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行签订个人购房借款合同一份，合同约定原告为被告贾福生提供个人住房贷款人民币28万元，用于购买位于沈阳市住房，建筑面积81.51平方米。还款方式为等额，执行利率4.41%，起始日为2016年6月15日，到期日为2034年6月15日。合同第十四条14.1款约定借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任构成借款人违约。14.2款约定借款人发生14.1款约定的违约情形，贷款人有权宣布解除本合同，赔偿因借款人违约给贷款人造成的损失。被告将位于沈阳市的房屋作为抵押担保，该抵押担保已在房产部门办理了抵押权预告登记。2016年2月28日，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与原告签订按揭贷款业务合作协议，约定保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为借款人提供阶段性连带责任担保，保证期间为该协议生效之日起至办妥正式抵押登记手续并将房屋他项权证交付原告收押之前。以上合同签订后，原告于2016年6月15日将28万元给付被告贾福生。被告贾福生开始偿还原告贷款，但自2018年3月被告贾福生不再按时还款，连续逾期8期以上。2018年12月12日，被告贾福生最后一次还款2194.82元，现尚欠原告贷款本金255553.89元，利息1877.95元。另查明，沈阳市室房屋现有抵押预告登记，无抵押登记。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告贾福生经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉。视为其放弃了答辩和质证的权力，本院根据原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行提供的证据及庭审陈述对案件事实予以认定。原告与被告贾福生签订的个人购房借款合同，原告与被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订的按揭贷款业务合作协议均系合同订立各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告贾福生未能按合同约定按时、足额偿还借款本息，符合合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布解除合同，同时约定借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息，故本院对原告要求判令解除合同、偿还拖欠贷款本金及利息的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司承担连带保证责任的主张。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与原告签订按揭贷款业务合作协议，为借款人提供阶段性连带责任担保，保证期间为该协议生效之日起至办妥正式抵押登记手续并将房屋他项权证交付原告收押之前。现案涉房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司承担保证责任的请求应予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告贾福生的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告贾福生于2016年6月7日签订的个人购房借款/担保合同；二、被告贾福生于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金255553.89元，利息1877.95元（截至2018年12月12日）；三、被告贾福生于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（以本金255553.89元为基数，自2018年12月13日至借款实际付清之日止，按中国人民银行相关规定及借款合同约定计算）；四、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5207元，保全费1823元，公告费400元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王智宇人民陪审员  闫 静人民陪审员  许梦瑶二〇一九年十月十五日书 记 员  宿美娜