江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初5763号 原告（反诉被告）：苏州超瑞达汽车配件有限公司，住所地苏州高新区嵩山路**。 法定代表人：李广征，总经理。 委托诉讼代理人：王延福，江苏精溯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜凌，公司员工。 被告（反诉原告）：苏州元宏科技有限公司，，住所地苏州高新区嵩山路** 法定代表人：卢丹，执行董事。 委托诉讼代理人：刘秋梅，江苏苏合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。 原告苏州超瑞达汽车配件有限公司（以下简称：超瑞达公司）与被告苏州元宏科技有限公司（以下简称：元宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法由审判员张凌云独任审理，于2018年12月6日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）超瑞达公司的委托诉讼代理人王延福、姜凌，被告（反诉原告）元宏公司的委托诉讼代理人刘秋梅到庭参加诉讼。后本案变更由审判员龚春华独任审理，于2019年2月15日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）超瑞达公司的委托诉讼代理人姜凌，被告（反诉原告）元宏公司的委托诉讼代理人刘秋梅到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭进行审理，于2019年7月12日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）超瑞达公司的委托诉讼代理人王延福、姜凌，被告（反诉原告）元宏公司的委托诉讼代理人刘秋梅到庭参加诉讼。 本诉原告超瑞达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方租赁合同，退还押金93110元，并赔偿原告经济损失693768.22元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年，原被告签订租赁合同，被告将其所有的厂房租赁给原告使用，双方对租赁的时间、用途、价格等均作了约定，原告在该厂房经营汽车修理。2018年6月，原告在经营时，当地街道安全生产监督管理办公室及环保部门要求原告三日内提供土地证、房产证、环保备案，审批验收许可证等资料。而这些材料全部在被告处，原告当时即要求被告提供材料，而被告总推三阻四，一直不予配合，原告因此被环保部门停电停业至今，给原告造成了极大的损失，故起诉至贵院，请求判如所请。 本诉被告元宏公司辩称：原告称不提交材料，导致被环保部门停电停业至今，与事实不符。首先，原告所称的资料，除了房产证、土地证外，其他均应由原告自行办理并提交，原告未履行相关手续，与被告无关。第二，原告停业整改的原因是现场有易燃易爆化学品堆放，压力表、安全阀未检测等原因，原告一直未整改。第三，经交涉，相关部门为原告恢复了照明用电，原告仍然开门营业直至10月份，并非停业至10月份。第四，被告于2018年8月31日将告知函中要求我方提供的全部材料交给原告。综上，原告的陈述没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。 反诉原告元宏公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的厂房租赁合同，反诉被告将涉案房屋恢复原状；2、反诉被告支付租金、房屋使用费及物业费57458元（自2018年10月3日至2018年12月13日）；3、反诉被告支付水电费21631元；4、反诉被告支付逾期支付租金的违约金11069元（详见违约金计算清单，按年利率24%暂计算至2018年12月6日，之后依法计算）；5、反诉被告支付合同解除违约金53293元（相当于6个月租金扣除保证金58110元、水电费押金35000元）；6、全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年6月1日，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》，约定：反诉原告将其所有的位于苏州市高新区××路××号院内的745平方米的厂房出租给反诉被告，厂房租赁时间自2015年7月3日起至2020年7月2日止共60个月。第一年厂房租金12元/月/平方米、固定设施租金为7元/月/平方米、物业费7元/月/平方米。此后每满一年在上一年的基础上上浮8%，租金及物业费每三个月支付一次。还约定：若反诉被告延期支付租金等超过15天以上，则构成根本违约，反诉原告有权在发生之日起收回租赁物及相关设施并且不向反诉被告返还已交款项，且反诉被告除已交费用外应再向反诉原告支付相当于六个月的租金及物业费作为赔偿。《厂房租赁合同》签订后，反诉原告依照合同约定履行义务，按时向反诉被告交付厂房等供其使用。然而，反诉被告经常拖欠租金，本次应于2018年9月1日支付自2018年10月3日起的租金，但至今未支付，已构成违约，应当按照合同约定承担责任。为维护反诉原告合法权益，特提起反诉。 反诉被告超瑞达公司辩称：同意解除双方的租赁合同，我方现已于2018年12月13日从厂房搬离并办理了交接手续，在此期间结欠的水电费我方认可。双方签订的租赁合同是本案的反诉原告单方提供的，系格式合同，要求支付违约金数额过高且没有法律依据。况且，在本案中反诉原告存在过错，是解除双方合同的根本原因，所以反诉被告不同意支付违约金。 经审理查明，苏州市高新区××路××号房屋为元宏公司所有，总建筑面积为17231.86平方米。 2015年6月，元宏公司（出租方、甲方）与超瑞达公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同第1条“租赁物及相关设施的地址和面积”约定：租赁地址位于××路××号院内，厂房租赁面积为745平方米，具体为净化车间西面一半的面积，南北方向分割。第2条“租赁物及相关设施的使用和用途”约定：租赁物为工业厂房，乙方的用途应在租赁前自行进行相关部门的咨询、审批及验收等相关内容；严禁在租赁物内及其周围存储和堆放易燃、易爆、易渗漏、有毒等危险货物；乙方对租赁物的装修应自行进行设计并报甲方同意后方可施工，同时装修乙方应进行相关部门的审批和验收。第3条“租赁期限、租金及物业费”约定：厂租金自2015年7月3日起至2020年7月2日止，租赁期限为60个月，免租期为一个月（2020年7月3日至2020年8月2日），租金及物业费每年在上一年基础上上浮8%。第一年厂租金为12元/月/平方米，固定设施租金为7元/月/平方米，物业管理费为7元/月/平方米，合计为26元/月/平方米。第4条“租金、物业费及水电费押金的金额及支付方式”约定：租金和物业管理费按照约定支付，先付后用。第一笔租金和物业管理费58110元（2015年7月3日至10月2日）以及水电费押金35000元应在2015年7月3日前支付；第二笔租金及物业费58110元（2015年10月3日至2016年1月2日）在2015年9月1日前支付；第三笔租金及物业费58110元（2016年1月3日至2016年4月2日）在2015年12月1日前支付；第四笔租金及物业费58110元（2016年4月3日至2016年7月2日）在2016年3月1日前支付；第五笔租金及物业费62758.8元（2016年7月3日至2016年10月2日）在2016年6月1日前支付；以此类推。乙方应支付（相当于三个月的租金及物业费）金额为58110元作为保证金，此保证金应在2015年7月3日前支付。水电费押金应在2015年7月3日前支付人民币35000元；水电费按月支付，乙方应在收到甲方通知后5日内应将上月水电费缴清。每逾期支付一天，乙方承担应支付金额千分之二的逾期违约金，逾期超过10天以上视同乙方在合同期内单方面书面通知提前解除租赁合同，按合同期内提前解除合同相应条款的执行。第8条“违约责任”约定：若乙方未能按时支付厂房场地租金及物业费，则每延期一天，乙方应按三个月厂房租金及物业费金额标准的0.5%向甲方支付违约金；如果延期支付超过15天以上，则执行条款8.2。第8.2条约定：如发生下列任一情况，乙方则构成根本违约，甲方有权在发生之日起收回租赁物及相关设施并且不向乙方返还已交款项，且乙方除已交费用外应再向甲方支付相当于六个月的租金和物业费作为赔偿，同时视为乙方当然全权委托甲方进行租赁物及相关设施的恢复工作而不必出具任何手续，并且认可甲方恢复维修的工程量及维修范围而无需乙方签字，同时恢复价格按照市场价计算，恢复期间的租金、物业费、水电费用均由乙方承担。其中8.2.7项规定，乙方延期支付租金、物业费、水电费超过15天以上情形。第11条约定：乙方自行咨询、办理、报批有关涉及环保的资格和手续，乙方承担全部环保所带来的各种费用及责任，与甲方无关，对甲方造成影响的，乙方承担相应的全部责任和费用。如：三废及污水的排放等，但限于此，以相关部门的规定和要求为准。合同另对其他事宜做了约定。合同签订后，超瑞达公司按约向元宏公司缴纳了租金及物业费保证金58110元及水电费押金35000元。 2018年6月28日，苏州高新区枫桥街道办事处相关部门至超瑞达公司进行消防安全管理及区域环境综合整治检查，检查过程中，超瑞达公司收到办事处相关部门出具的《生产企业专家检查意见书》及《企业安全生产、环境保护资料补正通知》，其中《生产企业专家检查意见书》中“本次检查存在隐患及问题”载明：1、现场有香蕉水等易燃易爆化学品散放，未有甲类仓库或防爆柜；2、压力表、安全阀未检测。“整改建议和要求”载明：购买防爆柜或建甲类仓库。“综合评价意见”载明：停业整顿。而《企业安全生产、环境保护资料补正通知》，要求超瑞达公司三个工作日内提供如下材料：1、土地证、房产证或规划建设许可材料；2、单位工商营业执照；3、环保备案、审批、验收许可；4、生产厂房消防二次验收许可；5、雨污水接管许可证；6、其他改扩建辅助用房审批手续。 2018年6月29日，超瑞达公司购买了防爆箱。因没有完全落实整改措施及补正相关材料，2018年6月30日，苏州高新区安全生产委员会查封了超瑞达公司高压、低压电箱。后经交涉，恢复了低压用电，但一直未能恢复高压用电。 2018年7月9日，超瑞达公司完成了环境影响备案，备案号为××××××××××××。但上述备案仅针对常规保养项目，不包括烤漆项目。 2018年7月25日，超瑞达公司向元宏公司发出《告知函》，内容载明：元宏科技园：在331大检查中，我公司被安监部门责令停业整改，目前内部整改已初步完成。在消防二次验收过程中，需要贵方提供以下资料复印件：土地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和原消防规划验收意见书，望贵公司给予配合，以尽快通过验收，恢复生产。 2018年8月17日，超瑞达公司向元宏公司发出《告知函》，内容载明：元宏科技园：在331大检查中，我公司被安监部门责令停业整改，目前内部整改已初步完成。在消防二次验收过程中，需要贵方提供以下资料复印件：土地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和原消防规划验收意见书，望贵公司给予配合，以尽快通过验收，恢复生产。前次告知函已送达贵公司，此次再次送达，请贵公司予以重视，尽快办理。 2018年8月29日，超瑞达公司向元宏公司发出《告知函》，内容载明：元宏科技园：我公司办理消防手续需要贵方提供的资料复印件：土地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和原消防规划验收意见书，已先后两次（第一次2018年7月25日、第二次2018年8月17日，相关文件附后）出具告知函告知贵公司。贵公司迟迟不予配合办理，致使我公司至今不能正常营业，造成我公司现在每天的损失高达八千余元（房租、水电、人员工资等支出）。我公司现已第三次向贵公司出具告知函，希望贵公司积极协助我公司办理相关手续，以尽快通过验收、恢复生产。希望贵公司接到本告知函后三天内给予本公司答复，若贵公司仍对我公司的现状置若罔闻，我们则将立即终止合同，并要求贵公司承担我公司的一切损失。 2018年8月31日，超瑞达公司出具《收到材料说明》，载明：元宏公司：我公司在2018年8月31日已收到并收齐我公司在2018年8月29日的《告知函》中向贵司索要的以下复印件盖红章材料（我司租赁厂房）：土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、公司名称变更核准通知单（核准日期为2008年9月26日），该材料仅用于办理331大检查的相关手续，他用无效，他用将承担相应责任。 2018年10月16日，超瑞达公司诉至我院，要求解除双方签订的租赁合同，并赔偿经济损失。庭审中，超瑞达公司确认：因元宏公司未按我方要求提供补正材料，延迟两个月之久，造成我方无法正常经营，故要求解除合同。诉讼前没有向元宏公司发送解除租赁合同通知，本案中以诉状的方式向元宏公司发送解除通知，元宏公司认可于2018年10月20日收到诉状。元宏公司也确认：诉讼前没有向超瑞达公司发送解除租赁合同通知，本案中是以反诉状的方式向超瑞达公司发送解除通知，元宏公司认可于2018年11月15日收到反诉状。 另查明，双方确认：超瑞达公司于2018年10月初开始搬离租赁场所，于2018年12月13日完全搬离。搬离前，相关部门也没有解除对超瑞达公司高压电的查封。另外，超瑞达公司租金交纳至2018年10月2日。超瑞达公司结欠元宏公司2018年6月至12月水电费合计21631元，后元宏公司于2019年1月11日将租赁场地重新出租他人。 诉讼中，超瑞达公司为证明其存在经营损失，提供了其自行制作的2018年1月至6月的《资产负债表》及《利润表》，证明其上半年利润2081306.46元，平均月利润为346884.41元。元宏公司对此不予认可。 元宏公司为证明其存在拖延支付房屋租金、物业管理费以及水电费的事实，提供了江苏银行业务凭证14份，证明超瑞达公司自承租房屋以来，从第二期起，每期均存在迟延支付租金及物业管理费的情形（最短2天，最长31天）。另外，2018年9月1日应付租金及物业管理费73201.86元（2018年10月3日至2019年1月2日期间），但一直未支付。2018年6月至11月份水电费也一直未予以支付。 上述事实，由房屋所有权证、国有土地使用权证、厂房租赁合同、生产企业专家检查意见书、企业安全生产环境保护资料补正通知、查封图片、告知函、资产负债表、利润表、收据、防爆箱照片、建设项目环境影响登记表、发票、收到材料说明、水电费清单、江苏银行业务凭证以及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，元宏公司与超瑞达公司签订《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按约履行。合同履行过程中，苏州高新区枫桥街道办事处相关部门至超瑞达公司进行消防安全管理及区域环境综合整治检查中发现超瑞达公司现场有香蕉水等易燃易爆化学品散放、未有甲类仓库或防爆柜等问题，故责令停业整顿并要求超瑞达公司补充提供土地证、房产证、规划建设许可材料，环保备案、审批、验收许可以及消防二次验收许可等材料，后超瑞达公司也购置了防爆箱，做了常规保养项目（不包括烤漆项目）环境影响备案，但街道相关部门一直未能恢复其高压电供应直至搬离租赁场所。诉讼中，超瑞达公司主张因元宏公司未按其要求提供相关材料，延迟两个月之久，造成其无法正常经营，故要求解除合同。本院认为，从超瑞达公司提供的告知函来看，元宏公司确实在2018年7月25日、8月17日两次收到催收材料告知函后未向超瑞达公司提供相关材料，但从告知函发送的时间来看，元宏公司在收到其通知后至2018年8月31日提供相关材料，未达超瑞达公司诉称的两个月之久，且元宏公司在收到超瑞达公司2018年8月29日明示逾期提供将解除合同的通知函后亦在其规定时间内向超瑞达公司提供了上述材料，超瑞达公司再以此为由解除合同，缺乏依据，本院不予支持。况且，从街道的通知来看，超瑞达公司被责令停产停业，与其经营车辆维修烤漆项目未经环保审批许可、装修未经二次消防验收许可有关，从元宏公司向超瑞达公司提供完整材料后，街道相关部门也未恢复超瑞达公司高压电的事实也可以印证这一点。而上述问题按照双方租赁合同约定，属于超瑞达公司在承租房屋时应自行承担的义务，因未履行上述义务产生的经营风险与损失理应由其自行承担，因此，超瑞达公司主张因元宏公司未按其要求提供相关材料，提供相关材料时已延迟两个月之久，造成其无法正常经营，与事实并不相符，对于超瑞达公司提出的要求解除合同并赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。 按照双方租赁合同约定，超瑞达公司应在2018年9月1日前向元宏公司支付2018年10月3日至2019年1月2日期间租金及物业费73201.86元，现超瑞达公司一直未按合同约定缴纳上述费用，按照双方租赁合同之约定，若乙方未能按时支付厂房场地租金及物业费，延期支付超过15天以上，乙方构成根本违约，甲方有权在发生之日起收回租赁物及相关设施，故元宏公司有权按照合同的约定解除合同，并要求收回租赁物及相关设施。虽然起诉前，元宏公司未向超瑞达公司发送书面解除通知，但其以反诉状的方式向超瑞达公司发送解除通知，反诉状送达之日（2018年11月15日）起双方租赁合同解除。关于元宏公司主张的租金、房屋占有使用费及物业费，本院认为，合同解除前，超瑞达公司应按照合同约定向元宏公司支付房屋租金及物业费，合同解除后，超瑞达公司应参照合同约定向元宏公司支付房屋占有使用费及物业费，根据双方庭审确认的事实，超瑞达公司于2018年12月13日才完全搬离租赁场所，故超瑞达公司应支付元宏公司2018年10月3日至2018年12月13日期间租金、房屋占有使用费及物业费合计57458元（计算方式为：73201.86元/3个月*2个月+73201.86元/3个月/31天*11天）。关于元宏公司主张的合同解除违约金（即六个月租金损失），本院认为，虽然双方合同约定，乙方构成根本违约，应向甲方支付相当于六个月的租金和物业费作为赔偿，诉讼中超瑞达公司对此不予认可并抗辩违约金过高，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以调整的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。根据双方庭审确认的事实，元宏公司于2019年1月11日又将租赁场地重新出租他人，故元宏公司主张的违约金本院综合本案实际情况酌情调整为48801元。关于元宏公司主张的水电费21631元，因超瑞达公司并无异议，本院予以确认。关于元宏公司主张的要求将涉案房屋恢复原状的诉请，本院认为，一方面，元宏公司未提供房屋出租时原状的图片，应承担不利举证后果；另一方面，其已于2019年1月11日又将租赁场地重新出租他人，故本案中也不宜再行恢复原状。故对其请求本院不予支持。关于元宏公司主张的超瑞达公司应支付逾期支付租金的违约金诉请，本院认为，一方面，元宏公司在本案纠纷发生前从未向超瑞达公司主张过上述违约金，而在解除合同时要求对先前存在的违约行为一并进行结算明显缺乏合理性；其次，根据查明的事实，本案中元宏公司在2018年7月25日、8月17日两次收到超瑞达公司催收材料告知函后一直未向超瑞达公司提供相关材料，在合同履行过程中其亦存在不当之处，本着过失相抵原则，对于元宏公司主张的上述违约金诉请，本院不予支持。合同解除后，基于保证履行合同之需，超瑞达公司向元宏公司缴纳的租金及物业费保证金58110元以及水电费押金35000元合计93110元，应予以退还，但考虑到超瑞达公司结欠元宏公司相关费用，故应予以一并结算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）苏州超瑞达汽车配件有限公司与被告（反诉原告）苏州元宏科技有限公司签订的《厂房租赁合同》于2018年11月15日解除。 二、原告（反诉被告）苏州超瑞达汽车配件有限公司应支付被告（反诉原告）苏州元宏科技有限公司租金、房屋占有使用费及物业费57458元，违约金48801元，水电费21631元，以上合计127890元。 三、被告（反诉原告）苏州元宏科技有限公司应返还原告（反诉被告）苏州超瑞达汽车配件有限公司租金及物业费保证金58110元、水电费押金35000元，以上合计93110元。 四、上述第二、第三项折抵后，原告（反诉被告）苏州超瑞达汽车配件有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）苏州元宏科技有限公司34780元。 五、驳回原告（反诉被告）苏州超瑞达汽车配件有限公司的其余诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）苏州元宏科技有限公司的其余诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入苏州元宏科技有限公司指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：6228××××7569。 如果苏州超瑞达汽车配件有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11668元，反诉案件受理费4579元，合计16247元，由原告（反诉被告）苏州超瑞达汽车配件有限公司负担14747元，由被告（反诉原告）苏州元宏科技有限公司负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号1055××××7676。 审 判 长  龚春华 人民陪审员  黄梅珍 人民陪审员  王雪红 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  刘 琼