江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初368号原告（反诉被告）：胡国根，男，1980年8月10日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告（反诉被告）：张艳红，女，1981年2月2日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。上述二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：熊刚，江西华邦律师事务所律师。上述二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：李沛，江西华邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：俞府，男，1981年8月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：徐忆，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱奕坤，北京市中银（南昌）律师事务所律师。原告（反诉被告）胡国根、张艳红与被告（反诉原告）俞府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡国根、张艳红及委托诉讼代理人熊刚、李沛，被告（反诉原告）俞府的委托诉讼代理人徐忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡国根、张艳红向本院提出诉讼请求：1.判令俞府立即将南昌市高新区绿地未来城105栋1单元102室的产权办理至胡国根、张艳红名下；若俞府不能履行上述义务，则判令解除合同并赔偿胡国根、张艳红的损失917967元；2.判令俞府向胡国根、张艳红支付违约金25万元；3.本案诉讼费用全部由俞府承担。事实与理由：胡国根与张艳红系夫妻关系。2016年初，张艳红经朋友介绍。了解到俞府愿意对外出售位于南昌市高新技术产业开发区绿地未来城105栋1单元102室的房屋。为购买涉案房屋，胡国根向俞府预付了20万元购房款。2016年3月31日，俞府出具了《收据》一份，载明其收到胡国根购买涉案房屋的预付款20万元整。2017年5月15日，胡国根应俞府的要求，通过朋友刘祖斌的账户又向俞府支付了5万元。2017年5月31日，张艳红与俞府补签了一份《二手房委托代办交易合同》（下称案涉购房合同），约定由俞府将涉案房屋（含有产权储藏间或车库）出售给张艳红，房屋成交价为人民币50万元。签订合同后7个工作日内办理产权过户手续，房屋过户费用（契税、维修基金、交易手续费、登记费）、按揭费用（评估费、他项权证费）、营业税（增值税）、个税、土地增值税、印花税由俞府承担。代办过户费、贷款服务费由张艳红承担；房屋首付款20万元，俞府同意在收到首付款7日内。办理正式房屋交接手续；合同第九条还约定，合同签订当日张艳红向俞府支付定金25万元，任何一方违约都将定金双倍赔偿给守约方。2017年9月7日，胡国根又分两笔向俞府支付了15万元，但俞府一直拖延办理房屋过户手续至今。出于对俞府的信任，胡国根夫妻为涉案房屋累计支付了40万元，并已经对涉案房屋进行了装修并入住。俞府违约拒不办理涉案房屋产权过户手续的行为，侵害了胡国根夫妻的合法权益。现因案涉房屋买卖合同存在无法履行的风险，2019年7月9日鉴定机构出具的《房地产估价报告》确定案涉房屋市场价值为1008060元，且胡国根夫妻已支出评估费用9907元，胡国根、张艳红不能获得房屋的损失合计为1017967元，该损失在冲减胡国根、张艳红未向俞府支付的10万元房款后，损失额为917967元。请求法院支持胡国根、张艳红的诉请。俞府辩称，2017年5月双方签订了案涉购房合同，其中第十二条约定“于2017年6月15日前付清总房款中的45万元”，但胡国根、张艳红并未按合同约定付款，包括合同第九条约定了“合同签订当日支付定金25万元”，致使俞府并未办理产权过户手续，事实上此类抵押房俞府方共有五套，其中四套已经过户且未产生其他争议，有关涉案房产的争议正是由于胡国根、张艳红未依约履行付款义务导致。俞府提出反诉请求：1.判令解除《二手房委托代办交易合同》；2.判令胡国根、张艳红立即搬出案涉房屋；3.判令胡国根、张艳红支付违约金25万元；4.本案反诉费用由胡国根、张艳红承担。事实与理由：2016年，俞府与胡国根、张艳红商议将南昌市高新技术产业开发区绿地未来城105栋1单元102室出售给胡国根、张艳红。双方商议案涉房屋作价50万元，但并未签订相关协议或合同。2016年3月31日，胡国根向俞府支付20万元购房款；至2017年5月31日双方签订案涉购房合同期间，胡国根、张艳红仅支付购房款5万元。案涉购房合同签订后，胡国根、张艳红也未按合同约定支付定金及剩余房款；且自2016年以来胡国根、张艳红一直实际占有使用案涉房屋。经核实，涉案房屋现已归案外人所有，房屋买卖合同已无法继续履行，故请求依法解除合同。双方达成房产交易意向后，胡国根、张艳红一直未完全、足额履行支付购房款的义务，其违约行为对交易不能达成有重大影响，应承担违约责任。请求法院支持俞府的诉讼请求。胡国根、张艳红辩称，一、案涉房屋既未办理产权登记，又未办理商品房买卖合同网签，双方签订的案涉购房合同不存在应当解除的法定情形，依法可以继续履行，俞府恶意解除合同的反诉请求依法不应支持。根据南昌市不动产登记中心于2019年4月19日出具的《南昌市不动产登记信息查询结果》，截至2019年4月19日，未查询到案涉房屋的不动产登记信息。绿地控股集团也证实开发商并未对涉案房屋办理商品房买卖合同网签及产权登记等手续，且开发商表示如果可以提供完备的抵扣手续证明胡国根、张艳红拥有合法权利，其可以为胡国根、张艳红办理商品房买卖合同网签及产权登记等手续。据此可以认定，案涉房屋一直未能办理过户手续，是由于俞府违约拒不配合的主观原因导致，而非存在不可克服的客观原因。在俞府依约配合的情况下，双方签订的案涉购房合同是可以继续履行的。二、案涉购房合同第九条约定的定金25万元系指案涉购房合同签订前胡国根、张艳红已向俞府支付的25万元，并非要求胡国根、张艳红再另行支付25万元定金给俞府，胡国根、张艳红在签订案涉购房合同前已事实履行了支付定金的合同义务，双方当事人于2017年5月31日签订的案涉购房合同系事后补签的。胡国根、张艳红早在2016年3月即已向俞府支付20万元，并于2017年5月15日又向俞府支付了5万元，在合同签订前累计已向俞府支付了25万元。合同第九条约定的定金25万元，即是指合同签订前胡国根、张艳红已向俞府支付的25万元，并非要求胡国根、张艳红再另行支付25万元定金给俞府。首先，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”的规定，定金的性质是债权的担保，定金存在的前提是债权存在。若理解案涉购房合同第九条为胡国根、张艳红需另行支付25万元定金，则胡国根、张艳红付款就已累计为向俞府支付50万元，此时俞府已收到全部房屋款，对胡国根、张艳红已不存在债权，定金无存在的法律基础。其次，案涉购房合同第十二条约定2017年6月15日前付清总房款的45万元。若理解案涉购房合同第九条为除签订合同前已支付的25万元购房款外，胡国根、张艳红还需另行支付25万元作为定金的话，则合同签订当日即2017年5月31日胡国根、张艳红就应付清总房款50万元，双方根本无需再约定于2017年6月15日前付清总房款的45万元。由此可见，俞府反诉主张对定金条款的理解与案涉购房合同约定的其他权利义务明显不能对应一致，与情理不合。无论是从定金的法律性质上还是从当事人的真实意思表示来分析，均可以认定胡国根、张艳红在案涉购房合同签订前即已实际向俞府支付合同约定的定金25万元的事实。三、胡国根、张艳红已经依约履行了合同义务，不存在故意违约行为，俞府无权要求胡国根、张艳红支付任何违约金。根据案涉购房合同第五条约定，俞府应在合同签订后7个工作日内即2017年6月9日前与胡国根、张艳红办理产权过户手续，之后胡国根、张艳红才有义务按照案涉购房合同第十二条约定于2017年6月15日前付清总房款的45万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，因俞府未先履行办理产权过户，俞府作为后履行一方有权拒绝俞府要求其支付剩余购房款的履行要求。俞府依法行使先履行抗辩权的行为不属于违约行为，俞府无权要求胡国根、张艳红支付任何违约金。胡国根、张艳红已经依约履行了合同义务，不存在故意违约行为，俞府无权要求胡国根、张艳红支付任何违约金。故请求法院依法驳回俞府的全部反诉请求。经审理查明：俞府因与案外人上海金舒建筑劳务有限公司（下称金舒公司）之间的债权债务关系，双方议定由金舒公司将案外人绿地申飞置业公司开发的南昌绿地未来城105号楼一单元102室房屋抵部分工程款给俞府，双方于2016年1月30日签订了《房屋抵顶材料款协议》，约定案涉房屋面积为86.64㎡，作价556156元，该房屋价款作为金舒公司支付给俞府在绿地悦城D地块项目水电安装分包工程的工程款，金舒公司配合俞府或俞府指定的第三人与绿地申飞置业公司签订房屋销售合同及相关手续。俞府随后与胡国根、张艳红夫妻达成口头协议，将案涉房屋出售给胡国根、张艳红夫妻。胡国根向俞府支付了20万元，俞府于2016年3月31日出具收据，内容为“今收到105-1-102室胡国根预付款20万元。收款人：俞府，2016年3月31日”。俞府将案涉房屋实际交付给了胡国根、张艳红夫妻。2016年5月25日，胡国根向案涉房屋所在的小区物业管理部门申报了房屋装修事宜，并在装修完成后实际入住案涉房屋至今，于2019年2月25日向小区物业管理部门缴纳了案涉房屋自2014年11月1日至2019年3月31日的物业管理服务费9089.86元。2017年5月15日，胡国根由朋友刘祖斌的银行账户向俞府转账49900元，由微信账户向俞府转款100元。2017年5月31日，俞府（甲方）与张艳红（乙方）补签了《二手房委托代办交易合同》，约定甲方同意将案涉房屋含有产权储藏间或车库出售给乙方；房屋成交价为50万元。合同第五条内容为：签订合同后7个工作日内办理产权过户手续，首付款为20万元；第七条内容为：甲方同意在收到首付款7日内，通知乙方办理正式房屋交接手续；第八条内容为：甲乙双方商定本次房屋交易过户费用（契税、维修基金、交易手续费、登记费）、按揭费用（评估费、他项权证费）由甲方承担，营业税（增值税）、个税、土地增值税、印花税由甲方承担，代办过房费、贷款服务费由乙方承担；第九条内容为：合同签订当日，乙方向甲方支付定金25万元整……甲乙任何一方违约，都将定金等额赔偿给守约方双倍理赔。第十二条“其他约定事项(如与上述条款发生冲突，则以本条款为准)”内容为：2017年6月15日前付清总房款的45万元，签完合同后并付清所有余款5万元整，共计50万元整。俞府、张艳红在合同上签字。2017年9月7日，胡国根通过银行账户向俞府转账15万元。因款项支付事宜，双方当事人发生分歧。经过协商，双方当事人同意将案涉房屋的总价款变更为55万元。胡国根、张艳红均未再付款。在审理过程中，本院向南昌市不动产档案信息中心调查举证，查明案涉房屋未办理不动产登记信息。俞府自认其共有3套抵顶工程款得来的房屋并出售他人，分别为绿地未来城105栋一单元102室和103室、绿地未来城104栋二单元102室。本院向绿地申飞置业公司和其母公司绿地控股集团调查取证，绿地控股集团表示绿地未来城系由绿地申飞置业公司开发建设，但相关房屋买卖合同、款项收据等均由绿地控股集团江西房地产事业部进行专项管理，案涉房屋已出售给案外人喻靖，喻靖已交清全款，但案涉房屋未签订房屋买卖合同也未办理产权证，原因是喻靖将案涉房屋抵扣给了他人，据了解案涉房屋已有人装修入住，但因为没有抵扣手续，无法为其办理购房合同和产权证等手续，故案涉房屋在公司系统上显示没有备案登记，如果能提供完备的抵扣手续证明现实际居住人对案涉房屋拥有合法权利，公司可以为其办理相关手续，公司对案涉房屋是视为已交付给了喻靖。绿地申飞置业公司向本院提交的材料则表明案涉房屋的总价款为556156元，案涉房屋及俞府自认出售的其他抵顶工程款得来的房屋价款的相应收款收据中，有多张收款收据的“交款人签字”栏签名为俞府；俞府出售绿地未来城15栋一单元103室给案外人闵小花，闵小花已与绿地申飞置业公司签订了商品房买卖合同并已在房屋管理部门办理了网签备案登记，但尚未办理产权证；俞府自认绿地未来城104栋二单元102室为其自住房屋，该房也已与绿地申飞置业公司签订了商品房买卖合同并已在房屋管理部门办理了网签备案登记，产权证正在审批中。经胡国根、张艳红申请，本院依法委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋（含储藏室）的当前市场价值及装饰装修的市场价值进行评估。2019年8月29日，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司出具《房地产估价报告》，评估案涉房屋（含储藏室）的市场价值为892186元，室内装饰装修市场价值为115874元。本院曾多次组织调解，双方当事人分歧较大，无法达成一致意见。本院认为，胡国根、张艳红主张案涉房屋的买卖合同应当继续履行，俞府则认为因其对案涉房屋不具有合法权利，本人不是合法产权人，案涉房屋的买卖合同应当解除。合同解除的前提条件是因协商一致或满足合同约定的条件或法律规定，对已经依法成立但未履行完毕的合同，双方当事人终止彼此的合同权利义务。如果俞府对案涉房屋没有合法处分的权利，在案涉房屋的合法权利人未追认的情况下，案涉房屋的买卖合同应当无效。因此，本案需要首先判断俞府对案涉房屋是否具有合法的控制、处分、收益、所有等权利，如有，则俞府与张艳红所签订的房屋买卖合同依法成立。案外人金舒公司欠付俞府工程款，以房屋抵工程款，将案涉房屋转让给俞府，为此双方签订了相关合同。虽然本院无法查明金舒公司和喻靖为何种关系，金舒公司是以何种方式获得案涉房屋，但根据俞府自住房屋和出售给闵小花的房屋可以与绿地申飞置业公司直接签订《商品房买卖合同》并办理网签备案、产权证等情况来看，可以判定绿地申飞置业公司认可俞府对其通过抵顶工程款所获得的房屋拥有相应的占有、控制、处分权利，并对俞府将房屋出售并实际交付房屋给他人是予以认可的，绿地申飞置业公司在买房人提供符合要求的材料后可以直接与买房人签订相关商品房买卖合同和办理相关权证。故张艳红与俞府签订的《二手房委托代办交易合同》是依法成立且可以履行的有效合同，并非无效合同。其次，本案中胡国根是否具有适格诉讼主体地位。案涉合同的当事人为张艳红及俞府，胡国根虽然参与买房的协商付款等事宜，与本案处理结果有利害关系但基于合同的相对性原则，本案的当事人应当为张艳红和俞府，胡国根不宜作为本案适格当事人参与诉讼。故对俞府关于胡国根不是本案适格当事人的抗辩意见，本院予以支持。合同依法成立后，双方当事人均应依约履行合同义务。案涉合同第五条约定“签订合同后7个工作日内办理产权过户手续，首付款为20万元”，第九条约定“合同签订当日，乙方向甲方支付定金25万元整”，第十二条“其他约定事项(如与上述条款发生冲突，则以本条款为准)”约定“2017年6月15日前付清总房款的45万元，签完合同后并付清所有余款5万元整，共计50万元整”。虽然合同约定为“过户”，但根据房屋为抵顶工程款的特殊性，结合俞府出售的其他房屋交易的实际情况，该“过户”应当理解为俞府协助张艳红办理与绿地申飞置业公司签订房屋买卖合同的相关手续。张艳红一方认为其已于2016年3月付款20万元，已经履行了合同第五条的约定，俞府应当立刻办理“过户”手续。而俞府一方则认为根据合同第九条和第十二条的约定，张艳红一方还应支付25万元，但张艳红一方未按约定付足款项。双方当事人对合同的履行遂发生了争议。本院只能根据合同文意和合同目的来判断法律事实。双方使用的合同是二手房交易合同模板，合同第五条和第九条为合同固有的打印体，第十二条则是手写体且系约定在后的条款，故本院认为合同第十二条实际上效力优先于其他合同条款，且根据合同文意，合同第九条约定的张艳红一方应支付25万元加上合同第五条约定张艳红已支付的首付款20万元，总金额与合同第十二条约定的45万元金额相同，故俞府关于合同签订后张艳红一方未付足款项的抗辩意见符合情理，本院予以采纳。先履行义务的一方未履行合同义务的，后履行一方可以拒绝相应的履行要求。俞府拒绝协助张艳红一方与绿地申飞置业公司办理房屋买卖合同的签订及产权证等手续，符合法律规定。俞府已实际交付房屋给张艳红一方，张艳红一方已装修入住多年并缴纳相关费用，绿地申飞置业公司对此无异议。无论是根据合同法的法律规定，还是为维护社会秩序和交易的稳定性的需要，本院认为案涉房屋由张艳红一方所有为妥，案涉房屋的买卖合同都不宜解除。而张艳红一方要求判令俞府立即将案涉房屋的产权办理至张艳红名下的诉请，因与客观事实明显不符，亦无法支持。对张艳红的诉讼请求，本院不予支持。对俞府的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张艳红的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）俞府的反诉请求。三、驳回原告（反诉被告）胡国根的诉讼请求。案件受理费12980元，评估费9907元，共计22887元，由原告（反诉被告）胡国根、张艳红承担17933.50元，由被告（反诉原告）俞府承担4953.50元。案件反诉费5650元，由被告（反诉原告）俞府承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 谢 英人民陪审员 万 丽人民陪审员 周晓金二〇一九年十月十日法官助理刘春利书记员谢其乐