成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初4951号 原告（反诉被告）：竹雨，女，1981年5月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：江娜，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王大勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张宇，男，1986年9月20日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王茜，四川蜀正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏琴，女，1983年5月6日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王茜，四川蜀正律师事务所律师。 第三人：成都志云房产经纪有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道麓山大道一段630号。 法定代表人：刘勇。 委托诉讼代理人：赵鹏程，男，1996年3月23日出生，汉族，住河北省张家口市蔚县，系成都志云房产经纪有限公司员工。 原告（反诉被告）竹雨与被告（反诉原告）张宇、苏琴、第三人成都志云房产经纪有限公司（以下简称“志云房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）竹雨及其委托诉讼代理人江娜、王大勇、被告（反诉原告）张宇、苏琴的委托诉讼代理人王茜、第三人志云房产公司的委托诉讼代理人赵鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 竹雨向本院提出诉讼请求：1.判决解除竹雨与张宇、苏琴签订的《房屋买卖合同》；2.判令张宇、苏琴向竹雨返还房屋定金150000元。事实和理由：2016年10月19日，竹雨与张宇、苏琴经志云房产公司介绍，签订了《房屋买卖合同》，约定竹雨购买张宇、苏琴所有的位于成都市天府新区×号房屋。签订合同前，竹雨向志云房产公司及张宇、苏琴介绍了自身购房条件，志云房产公司告知竹雨具有购买案涉房屋的资格。《房屋买卖合同》签订后，竹雨按照合同约定向张宇、苏琴支付了定金150000元。其后，竹雨按照合同约定向志云房产公司交付了购房的有关证件。在“过户递件”过程中，房管局告知，志云房产公司对购房政策理解有误，误导双方交易，无法办理过户递件手续。因不可归责于买卖双方的原因导致无法办理过户递件手续，致使《房屋买卖合同》目的不能实现，竹雨依法请求解除房屋买卖合同。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。张宇、苏琴应当返还竹雨支付的定金。竹雨就此事与张宇、苏琴多次协商，张宇、苏琴也同意解除合同。但张宇、苏琴要求，只有在志云房产公司按照其期望的价格并在规定的时间内将案涉房屋出售才会将定金退还竹雨。张宇、苏琴的要求没有法律依据，属于无理要求，为维护竹雨合法权益，特向法院提起诉讼。 张宇、苏琴辩称，1.张宇、苏琴对合同解除不承担责任，《房屋买卖合同》不是不可归责于双方的原因导致合同无法实现，而是竹雨及志云房产公司的原因导致合同无法履行，应当由竹雨及志云房产公司承担解除的法律后果；2.张宇、苏琴收取的定金是竹雨担保签订《房屋买卖合同》作的金钱担保，因竹雨及志云房产公司的原因导致合同解除，不能继续履行，应该按照法律对定金的规则即张宇、苏琴不返还定金。 张宇、苏琴向本院提出反诉请求：1.依法判令解除竹雨与张宇、苏琴签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令不予向竹雨退还定金；3.依法判令竹雨与志云房产共同赔偿张宇、苏琴经纪损失：（1）提前偿还案涉房屋119136.26元贷款的资金占用利息（按同期人民银行贷款利率从还款之日计算至本诉讼终结时止，现暂计算至起诉之日的利息为1295.61元）；（2）承租房屋的租金（从承租房屋开始至本诉讼终结时止，现暂计算一年租金18000元）；4.依法判令志云房产公司立即返还案涉房屋的房产证明。事实和理由：竹雨通过志云房产公司的介绍与张宇、苏琴签订了《房屋买卖合同》，约定竹雨购买张宇、苏琴所有的位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段2399号1栋1903号房屋。签订合同前，张宇、苏琴多次询问竹雨是否具有购房资格、是否能及时办理贷款等事宜，竹雨与志云房产公司均肯定答复说没有任何问题。遂张宇、苏琴与竹雨于2018年3月26日签订了《房屋买卖合同》，为了保证该房屋交易的顺利进行，张宇、苏琴全家搬出案涉房屋，以年租金18000元的价格承租了位于大源三期36号院4栋2单元701号房屋居住。同时，将案涉房屋产权证等相关证件交由志云房产公司保管，并于2018年4月3日将案涉房屋剩余贷款119136.26元还清。2018年4月16日，三方到成都市天府新区不动产登记中心办理过户等手续，在办理过程中工作人员告知，竹雨没有购房资格，不能办理过户。2018年4月20日，竹雨与志云房产公司在成都市天府新区不动产登记中心约谈，该中心领导向竹雨、志云房产公司拿出其中心与竹雨所在单位关于其单位员工只能购买天府新区一手房，不能购买二手房，竹雨不具备买房资格。竹雨作为完全民事行为能力人，未在签订购房合同前对有关政策进行深入细致了解而签订合同，现《房屋买卖合同》不能继续履行是竹雨自身原因导致，因此对张宇、苏琴的损失应当承担赔偿责任。志云房产公司作为专业房地产经纪机构，应当对限购政策向竹雨进行充分的告知和说明，同时应当对竹雨购房资格进行基本的形式审查和审慎注意义务，造成合同不能继续履行，合同目的不能实现，其居间服务有重大过失，应与竹雨共同赔偿张宇、苏琴的经济损失。为维护张宇、苏琴的合法权益，特提起诉讼。 竹雨辩称，1.同意解除合同；2.张宇、苏琴应当退还定金，竹雨没有违约行为，也没有过错，依据法律规定应当返还定金；3.两个损失没有事实及法律依据，竹雨不应当承担张宇、苏琴所谓的经济损失，对于张宇、苏琴提前还贷的119136.26元，是竹雨支付的首付款150000元中的部分，就算存在资金占用利息也是占用竹雨的资金利息。《房屋买卖合同》并没有约定张宇、苏琴搬出房屋，合同约定是过户后将房屋交付竹雨，张宇、苏琴搬出案涉房屋另行租住的行为与竹雨无关；4.本案房屋买卖竹雨对于国家公示公告政策已经充分了解，根据国家政策双方已经尽到职责，没有过错，而张宇、苏琴提到的内部规定，属于双方不知道的，不违法不违约。 志云房产公司述称，中介提供居间服务，应当对双方购房资格进行审查，但是应当参照房管局公示的文件进行审查，庭审中张宇、苏琴与竹雨提到的是房管局的内部文件。 本院经审理后认定事实如下：2018年3月26日，在志云房产公司的介绍下，张宇、苏琴与竹雨签订《房产买卖合同》，约定竹雨购买张宇、苏琴位于成都市天府新区华阳天府大道南段2399号1栋1903号房屋，房屋总价款为1500000元。合同第5条约定付款方式：1）定金交付（定金可抵扣房款）：在合同签订当日，买方向卖方交付定金150000元……竹雨于合同签订当日支付张宇、苏琴定金150000元。 2018年4月3日，张宇、苏琴结清了案涉房屋按揭贷款。2018年4月16日，三方到成都市天府新区不动产登记中心办理过户等手续，在办理过程中，工作人员告知竹雨没有天府新区的购房资格，不能办理过户手续。2018年4月20日，成都市天府新区不动产登记中心工作人员约谈了志云房产公司、竹雨，约谈记录载明：“竹雨购买存量房，志云房产宏达店置业人员赵鹏程为竹雨推荐房屋，中介机构从业人员在未充分熟悉限购政策情况下，促成双方交易，竹雨将购房定金150000元交于房屋所有权人，并支付志云房产居间服务费40000元。由于居间机构从业人员不专业，以及购房人竹雨迫切的购房心态，导致出现合同纠纷。主张双方通过司法途主张权利。我办要求居间机构规范自身居间服务行为，加强政策学习。” 2018年5月4日，竹雨通过代理人江娜向成都市城乡房产管理局发出咨询，成都市城乡房产管理局于2018年5月8日作出《信访事项处理意见书》，主要内容为：“……经向您本人了解，您在某事业单位工作，事业单位注册地在双流，但实际工作地点在天府新区，且已经连续不间断缴纳省社保24个月，您咨询在天府新区是否具有购房资格。经核实，根据《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产健康发展若干政策措施的通知》（成办发[2016]45号）、《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发[2017]10号）规定，您具备在天府新区购房的资格，办理房屋交易手续时您应当提交连续不间断缴纳24个月社保的证明以及所在事业单位加盖公章的连续稳定就业24个月以上的工作证明……” 2016年10月1日，成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进成都市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知【成办发（2016）37号】，载明同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房；2016年11月17日，成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知【成办发（2016）45号】，载明“自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发（2016）37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买一套商品住房”；2017年3月24日，成都市出台实施了住房限购政策【成办发（2017）10号】，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发（2016）37号、成办发（2016）45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买一套住房（包括商品住房和二手住房）；成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发（2016）45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。 另查明，竹雨所在工作单位的住所为四川省成都市×，办公地点为成都市天府新区×号。竹雨自2013年7月1日在该工作单位稳定连续工作至今，且连续不间断缴纳省社保24个月以上。 本案在审理过程中向成都市天府新区不动产登记中心去函核实有关竹雨是否具备购房资格的情形，该中心工作人员口头回复因竹雨所在单位的工作地点在天府新区但工作单位注册地为双流区，在此前成都市天府新区审核认为竹雨不具备二手房的购房资格。 以上事实，有竹雨、张宇、苏琴及志云房产公司陈述、《房产买卖合同》、收据、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、约谈记录、《信访事项处理意见书》、社会保险证明、稳定就业证明等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，竹雨与张宇、苏琴签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，现双方一致同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，且由于住房限购政策的原因，合同事实上也不能履行，故对于原告（反诉被告）竹雨，被告（反诉原告）张宇、苏琴请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于张宇、苏琴收受的定金是否应当予以返还的问题。在办理过户递件的过程中，竹雨被告知因工作单位注册地不在天府新区，所以不具备天府新区的购房资格，但是参照之前公示公告的购房政策，以及2018年5月8日成都市城乡房产管理局作出的确认竹雨具有天府新区购房资格的《信访事项处理意见书》，竹雨有理由相信自己在天府新区具有购房资格。因成都市城乡房产管理局与成都市天府新区不动产登记中心对政策的解读存在差异，导致竹雨错误的理解了其购房资格，合同不能继续履行是因为不可归责于双方的事由导致的，双方均不存在违约的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，竹雨与张宇、苏琴的《房屋买卖合同》解除后，张宇、苏琴应当向竹雨返还定金150000元，故对竹雨请求返还定金150000元的诉讼请求，本院予以支持。 因苏琴、张宇未能举证证明竹雨存在违约行为导致合同解除，故对其不退还定金的诉讼请求，本院不予支持。对于张宇、苏琴主张的提前偿还案涉房屋119136.26元贷款的资金占用利息及承租房屋的租金两部分的经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 对张宇、苏琴请求判令志云房产公司返还其案涉房屋房产证明的诉讼请求，因苏琴、张宇与志云房产公司系另一法律关系，故本案不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）竹雨与被告（反诉原告）张宇、苏琴签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）张宇、苏琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）竹雨返还定金150000元； 三、驳回被告（反诉原告）张宇、苏琴的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1650元，诉前保全费1270元，由原告（反诉被告）竹雨负担；反诉案件受理费1842.96元，由被告（反诉原告）张宇、苏琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年一月十四日 法官助理 陈 妮 书 记 员 冯子豪