广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初7470号原告：邹杰，男，1981年8月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：方燕君，广东红棉律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义务小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告邹杰诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法由审判员陶亮适用简易诉讼程序，于2019年4月10日、2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方燕君、被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年3月30日签订的《物业使用权转让合同》（编号0242）中使用期限超过2038年6月30日的部分无效；2、被告向原告返还加德公馆第1栋210房自2038年6月30日至2058年6月29日的使用费151282.50元及利息（以151282.50元为本金，从2018年4月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2019年3月19日为5859.6元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2018年3月30日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号0242）无效；2、被告向原告返还加德公馆第一栋210房的使用费302565元及利息（以302565元为本金，从2018年4月29日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月4日，原告与被告就加德公馆第1栋210房的使用权签订了《加德公馆物业使用权受让确认协议》，该协议简单约定了受让房屋信息、付款方式、双方责任，其他约定在双方签署的《物业使用权转让合同》中体现。该协议签订后，原告在当天向被告支付了定金50000元。2018年3月30日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》，合同主要约定：1、被告将佛山加德公馆项目第1栋210房的使用权转让给原告；2、物业使用期限自2018年6月30日至2038年6月29日止；3、在本合同该物业使用权期限届满后被告同意无偿给予原告20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止；4、该物业使用权转让款总金额为302565元；5、被告应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格的物业交付给原告。签订该合同后，原告依约向被告付清该物业的转让款302565元。从双方签订的合同可以看出，使用期限自2038年6月30日的部分明显是被告在规避法律的强制性规定，该部分约定是无效的，故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求，理由是涉案物业是合法建设，双方的合同形式与内容没有违法法律禁止性规定，不认为有存在超过租赁20年的规定。因此请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、【加德公馆】物业使用权受让确认协议。拟证明2018年3月24日，原、被告就加德公馆第1栋210房的使用权达成初步协议。2、物业使用权转让合同。拟证明该合同中约定在该物业20年使用期限届满后，甲方同意无偿再给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，该约定是无效的。3、收据及通联支付POS签购单、银行流水及电子对账单。拟证明原告已依约向被告付清款项302565元。诉讼中，被告举证如下：1、《集体土地使用权证》（佛禅集用[2013]第00306号）、《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）、《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）、《使用标准地名许可证》（禅民[2017]157号）、关于佛山市明福加德公馆（地块一）（地块二）（原雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块一）（地块二））办理提前介入的说明。拟证明涉案楼盘明福加德公馆是具有合法的建筑手续的。提前介入的说明是地块一和地块二目前是属于合法施工的状态，且证明明福加德公馆的权利来源。2、《情况说明》。拟证明被告佛山市明福市场运营发展有限公司有权将涉案物业的使用权提供给原告使用。3、《关于王敏信访事项的答复》。拟证明案涉加德公馆项目于2017年12月申请基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由加德公馆业主王敏向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。系列案另案诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调取《复函》一份及附件两份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：被告对原告的证据均无异议，本院予以确认。被告举证的证据1，均有原件核对或可与其他证据相互佐证，本院予以确认；证据2，可以与其他证据相互佐证，本院予以确认；证据3，该证据虽为复印件，但为有权行政机关作出的回复，可以与系列案另案证据相互佐证，本院确认其真实性。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年3月24日，原告（乙方、受让方）与被告（甲方、出让方）签订《加德公馆物业使用权受让确认协议》，主要约定：一、受让信息。（1）乙方有意向受让的物业位于佛山市禅城区五峰四路与弼塘路交汇处，即加德公馆第1栋210房物业的使用权（以下简称“该物业”），该物业建筑面积为37.5平方米，总价302565元。……三、双方责任。（4）甲方与乙方签订《物业使用权受让合同》后，乙方已支付的定金自动转为已付该物业的总价款内，本受让确认协议书效力终止。同日，原告向被告支付加德公馆1栋2层10房“公寓定金”50000元。2018年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同号：0242），约定：第一条转让物业。1、甲方同意将本项目第1栋210房（以下简称“该物业”）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米。2、该物业单元为毛坯交楼……第二条物业使用权期限。1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济社无偿收回。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限。乙方同意按以下方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：1、该物业使用权转让款为每平米8068.40元，总金额302565元……。第八条违约责任。1、甲方违约责任。2）甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格的物业交付给乙方……3）甲方逾期超过180日交付该物业，则甲方从逾期超过180日的次日起按日向乙方支付已交付转让款万分之二的违约金，合同继续履行。同日，原告向被告支付公寓使用权租赁款50000元。2018年4月29日，原告向被告支付公寓使用权租赁款202565元。2018年3月24日至2018年4月29日，原告分三次向被告支付公寓使用权租赁款共计302565元（包括“公寓定金”50000元）。另查明一：佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具复函，确认：一、雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，案涉项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。另查明二，2018年6月8日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出具《情况说明》，确认：明福加德公馆项目已取得《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》及《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。庭审中，被告确认案涉房屋位于项目地块二、案涉房屋还没有交付使用。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，使用期限到期后原告需将房屋交还，可知该合同实为租赁期限40年的房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，故案涉《物业使用权受让合同》（合同编号0242）应为无效。原告诉请确认合同无效，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告退还使用权转让款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前认定，因案涉《物业使用权转让合同》属无效合同，案涉房屋亦尚未交付，故被告基于该合同所取得的使用权转让款应当返还给原告。原告诉请被告退还使用权转让款，有法律和事实依据，本院予以支持。关于利息。本案中，被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，按照双方过错大小，本院酌定原告损失为被告占用款项的利息损失。利息以物业使用权转让款302565元为本金，自2018年4月29日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付至实际清偿之日止。原告的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邹杰与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2018年3月30日签订的《物业使用权转让合同》（合同号：0242）无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邹杰返还物业使用权转让款302565元及利息（利息以302565元为本金，自2018年4月29日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至实际履行完毕之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2920元，保全费1306元，合计4226元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年六月四日书记员 冯裕雯