福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初7995号 原告：文玮，男，1984年7月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨诚，福建信海律师事务所律师。 被告：蔡庆辉，男，1969年3月15日出生，汉族，住海南省东方市。 被告：蔡庆芳，男，1959年4月9日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列两被告的共同委托诉讼代理人：徐礼彬，福建建达（厦门）律师事务所律师。 上列两被告的共同委托诉讼代理人：黄璐馨，福建建达（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路490-492号第六层之一。统一社会信用代码91350200737897027C。 法定代表人：沈木钦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁尧，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴丹丹，该公司员工。 原告文玮与被告蔡庆辉、蔡庆芳、厦门丹厦房产行销策划有限公司(下称丹厦公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文玮的委托诉讼代理人杨诚，被告蔡庆辉、蔡庆芳的共同委托诉讼代理人徐礼彬、黄璐馨，被告丹厦公司的委托诉讼代理人吴丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文玮向本院提出诉讼请求：1.蔡庆辉、蔡庆芳共同向文玮支付违约金及损失共计78万元（其中差价款损失30万元，其他48万元为违约金）；2.蔡庆辉、蔡庆芳承担律师费16000元；3.丹厦公司退还文玮定金10万元及中介费34320元；4.本案诉讼费用（包括保全费5000元）由蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司承担。事实与理由：2019年2月，文玮通过丹厦公司获悉蔡庆辉出售位于思明区房屋（下称讼争房屋）的信息，该出售信息通过网络公布。文玮与丹厦公司联系后，蔡庆辉委托蔡庆芳配合文玮看房。文玮看房后表达了购买意愿，蔡庆芳告知文玮其接受蔡庆辉委托出售房屋，蔡庆辉也将委托书通过微信发给丹厦公司和文玮，同时蔡庆芳出示房产证原件。在此情况下，双方于2019年3月1日签订《房产买卖合同》，约定蔡庆辉以390万元的价格将讼争房屋出售给文玮，当日文玮支付定金10万元，办妥转移登记手续当日再支付260万元，办理商业贷款130万元支付给蔡庆辉，蔡庆辉与文玮应当在2019年3月31日前申请办理房产权属转移手续，蔡庆辉收到全额购房款当日将房产交给文玮使用，如果蔡庆辉违约，则应支付房屋总价款20％的违约金，违约方还应支付诉讼费、律师费、保全费等费用；上述《房产买卖合同》签订后，双方依照厦门市房管局规定办理了网签登记。2019年3月31日，文玮依约催促蔡庆辉办理房产转移手续未果；2019年4月8日，文玮发现蔡庆辉又再次发布房屋出售信息，价格提高到428万元。文玮为此向蔡庆芳提出疑问，但蔡庆芳说蔡庆辉会回厦门亲自办理过户手续。现经文玮多次催促，文玮也出售了自己原有房产准备支付购房款，但蔡庆辉毫无继续履行合同表示，故向法院提起诉讼，并提出如上请求。 蔡庆辉辩称，一、蔡庆辉与妻子张梅珠从未委托蔡庆芳出售讼争房屋，事后也未予追认，蔡庆芳经丹厦公司居间于2019年3月1日与文玮签订的《房产买卖合同》依法无效，该合同对蔡庆辉及配偶不具有法律约束力。二、作为从事房产买卖居间业务专业机构的丹厦公司为达到办理讼争房屋买卖合同网签之非法目的，故意伪造蔡庆辉委托蔡庆芳以390万元的价格出售讼争房屋的委托书并将该委托书提供给厦门市房地产中介行业协会（下称中介协会），致使该中介协会在接到蔡庆辉投诉后未能及时撤销该网签手续，由此给蔡庆辉造成的名誉损失及其他经济损失等依法应由丹厦公司承担全部法律责任。三、丹厦公司作为从事房产买卖居间业务的专业机构，明知蔡庆芳不是讼争房屋产权人，且蔡庆芳未得到讼争房屋产权共有人的有效授权，仍居间文玮与蔡庆芳签订房屋买卖合同，并通过私人账户违规收取中介费用，其对讼争房屋买卖合同无效负有重大过错责任；文玮明知蔡庆芳不是讼争房屋产权人，且蔡庆芳未得到讼争房屋产权共有人的有效授权，仍与蔡庆芳签订房屋买卖合同，文玮对该房屋买卖合同无效也负有重大过错责任。若因此所造成的经济损失依法应由丹厦公司与文玮共同承担。四、因文玮滥用诉权并申请对讼争房屋采取查封保全措施，导致蔡庆辉对第三方构成严重违约，若因此需向第三方支付巨额违约赔偿金，蔡庆辉将保留向文玮追究因其错误诉讼及保全给蔡庆辉造成损失的权利。综上，文玮针对蔡庆辉所提诉求明显缺乏事实及法律依据，应予以驳回。 蔡庆芳辩称，一、蔡庆芳经丹厦公司居间于2019年3月1日与文玮签订的讼争房屋《房产买卖合同》依法无效。讼争房屋系蔡庆芳胞弟蔡庆辉与其妻张梅珠在婚姻关系存续期间购买所得，依法属于夫妻共同财产，张梅珠系讼争房屋的共有产权人。因蔡庆辉一家未在厦门居住，便将讼争房屋产权证原件交由蔡庆芳代为保管，并委托蔡庆芳帮忙办理该讼争房屋的出租事宜，但并未以书面或口头等方式委托蔡庆芳出售讼争房屋。由于讼争房屋买卖合同未有效签订，因此在合同签订后，文玮也未按约定将购房定金10万元转至丹厦公司，蔡庆芳也未收到讼争房屋的分文购房定金，且考虑到未经产权人的同意授权签订合同确有不妥，事后也未将签订合同的相关情况告知蔡庆辉及其配偶，蔡庆芳以代理人身份与文玮签订的讼争房屋买卖合同依法无效，该合同对蔡庆辉及其配偶不具有法律约束力，故文玮诉求蔡庆芳配合办理讼争房屋产权过户手续并要求蔡庆芳支付租房损失，缺乏依据，应予以驳回。二、丹厦公司作为从事房产买卖居间业务的专业机构，明知蔡庆芳不是讼争房屋产权人，且蔡庆芳未得到讼争房屋产权共有人的有效授权，仍居间文玮与蔡庆芳签订房屋买卖合同；文玮明知蔡庆芳不是讼争房屋产权人，且蔡庆芳未得到讼争房屋产权共有人的有效授权，仍与蔡庆芳签订房屋买卖合同。因此，丹厦公司及文玮对讼争房屋买卖合同无效均负有重大过错责任。若因此造成的损失应由丹厦公司和文玮共同承担。综上，文玮针对蔡庆芳所提诉求缺乏依据，应予以驳回。 丹厦公司辩称，蔡庆芳向丹厦公司提供了讼争房屋产权证，丹厦公司完全有理由相信蔡庆芳得到蔡庆辉的授权；本案主要责任在于卖方，如果文玮要主张中介费也应由卖方承担，丹厦公司无需承担任何违约责任；丹厦公司同意返还文玮定金10万元，但不同意退还中介费。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：讼争房屋位于厦门市思明区，蔡庆辉于2012年4月28日取得该房产权属证书；蔡庆辉与张梅珠于1991年4月18日登记结婚，讼争房屋系蔡庆辉与张梅珠在婚姻关系存续期间购买所得，属于夫妻共同财产；蔡庆芳与蔡庆辉系兄弟关系。 2019年3月1日，蔡庆芳代蔡庆辉（甲方、出售人）与文玮（乙方、买受人）签订一份《房产买卖合同》，约定：甲乙双方确认通过丹厦公司居间介绍成交该房产；房产成交总价390万元；乙方应于2019年3月1日向甲方支付购房定金10万元，定金支付方式为资金托管；乙方应于办妥权属转移登记手续当日支付第一笔购房款260万元，甲乙双方应于2019年3月8日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额130万元；如乙方未能足额贷款或不能贷款的，乙方应于银行确定不能足额贷款或不能贷款后7日内以自有资金补足给甲方；甲乙双方应于2019年3月31日前共同向房产权属登记部门申请办理该房产权属转移登记手续（过户登记手续）；甲方应于收到全额购房款当日将该房产交付给乙方。合同第八条约定甲乙双方的声明及保证：甲方保证该房产符合国家及本市房产上市交易的相关法律规定，保证对该房产享有完全产权且该房产不存在产权纠纷，保证该房产权属清断，不存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或冻结等情形，保证其配偶及该房产其他共有权人同意将该房产按本合同约定的条件出售给乙方，该房产如存在优先购买权人的，甲方保证优先购买权人均已放弃优先购买该房产的权利，保证如实陈述该房产的权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效。乙方保证已亲自审查过该房产权属证书及相关权属信息，对甲方及其代理人身份、代理权限已知悉；保证已亲自实地看房，对房产现状、配套公共设施等已知悉并对该房产的疑虑询问过甲方，在甲方明确告知后自愿签订本合同；同时也了解国家及本市现行房地产买卖相关法律法规及限购、限贷等政策，愿意购买该房产；保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效。合同第九条约定违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房产成交总价万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，则构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同，并有权要求甲方按该房产成交价20％支付违约金（甲方提供的该房产所有权证等相关产权证明手续不完整、不真实或无效，导致乙方无法取得房产所有权；该房产被查封或限制转让，导致乙方无法取得房产所有权；逾期履行本合同约定的义务超过十五日；拒绝将该房产出售给乙方；将该房产出售给第三方）。本合同下相关条款己设有违约责任约定的，若一方违反该条下约定义务的，则违约责任依照该条中违约责任处理；守约方有权要求违约方承担因此所产生的居间服务费、房屋差价、装修损失、房屋使用费、诉讼费、律师费、保全费等相关费用。在本合同履行期间，如出台新的限售限购改策导致本合同无法继续履行的，被限制方应及时书面通知对方，同时双方应协商解决，协商不成的，双方有权解除合同，互不追究责任。合同第十条独立条款：甲乙双方任何一方代理人均保证已取得该方真实、有效、合法授权签属本合同及其他相关法律文件；因甲乙双方任何一方或一方代理人保证不真实，导致本合同被认定无效或撤销的，该保证方应按本合同房产成交总价的20％向对方支付赔偿金，同时承担因主张赔偿金而产生的诉讼费、律师费、保全费等相关费用；本条为独立条款，合同被认定无效或撤销的情况下，不影响本条效力。合同第十一条代理人的连带担保责任：若本合同及其他相关法律文件由代理人签署的，代理人对被代理人的所有义务和责任承担连带担保责任。合同第十五条对其他事项进行约定：本合同自甲乙双方签字（盖章）之日起生效。上述合同签订当日，文玮向丹厦公司转账支付中介费、评估费34320元和定金10万元；丹厦公司确认收到文玮支付的前述款项。 2019年3月31日，文玮（甲方）与福建信海律师事务所（乙方）签订一份《法律事务委托合同（一）》，约定甲方委托乙方指派的杨诚律师担任甲方与蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司纠纷案件的诉讼代理人；乙方向甲方收取律师代理费16000元。2019年4月9日，该所开具一份价税金额合计16000元的厦门增值税普通发票。 2019年4月11日，文玮向本院提起诉讼，并提出如下诉讼请求：1.判令蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司办理讼争房屋过户手续；2.蔡庆辉支付违约金78万元；3.蔡庆辉、蔡庆芳承担文玮租金8400元（从2019年3月19日计至讼争房屋过户给文玮时止）；4.蔡庆辉、蔡庆芳承担律师费16000元；5.诉讼费用（包括保全费5000元）由蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司承担。审理中，蔡庆辉提交一份其与案外人颜嘉玲签订的《房产买卖居间协议书》，以证明蔡庆辉于2019年4月13日将讼争房屋出售并已交付给案外人颜嘉玲实际使用的事实。鉴于此，讼争合同实际上已无法继续履行，经本院释明，文玮将前述诉讼请求变更为现在的诉请。 审理期间，文玮向本院提出财产保全申请，本院于2019年4月19日作出（2019）闽0203民初7995号民事裁定书，依法对蔡庆辉名下财产进行保全，文玮为此支付保全费5000元。 综上事实，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，蔡庆芳与蔡庆辉系兄弟关系，并持有蔡庆辉关于讼争房屋的产权证原件，故蔡庆芳代蔡庆辉与文玮签订的《房产买卖合同》应视为已依法成立。至于该合同的效力问题，根据在案证据，尚不足以证明蔡庆芳有得到蔡庆辉的明确授权，蔡庆辉在之后也未在前述合同中予以签字确认，并明确表示其从未委托蔡庆芳出售讼争房屋，事后也不予追认，且讼争房屋也由蔡庆辉于2019年4月13日出售并已交付给案外人颜嘉玲实际使用，故前述《房产买卖合同》实际上尚未生效，也已无法继续履行。根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，蔡庆芳主张其无权处分讼争房屋，双方所签《房产买卖合同》无效的抗辩意见，证据不足，本院不予采信；本案所涉合同产生的相关法律责任应由蔡庆芳自行承担。至于蔡庆芳是否应承担违约责任以及具体应承担的违约金损失金额问题，本院分析认为，本案中，丹厦公司及文玮在签订《房产买卖合同》时，均已明知蔡庆芳并非讼争房屋产权人，在蔡庆芳未得到讼争房屋所有权人蔡庆辉及其产权共有人张梅珠明确、有效授权的情况下，仍与蔡庆芳签订《房产买卖合同》，对造成该《房产买卖合同》实际无法履行的后果也存在一定的过错，且蔡庆芳（或蔡庆辉）也从未收到文玮支付的任何购房定金，故丹厦公司、文玮对讼争《房产买卖合同》实际无法履行造成的经济损失应承担一定的过错责任，文玮要求蔡庆辉、蔡庆芳共同承担违约责任的主张，证据不足，本院不予采信。本案中，考虑到文玮因讼争《房产买卖合同》实际无法履行，确实造成一定的经济损失；且蔡庆芳在未经产权人同意授权的情况下签订讼争合同的行为也存在一定的过错。因此，本院综合整个案件情况，酌定蔡庆芳应支付文玮各项经济损失合计10万元（包括律师费损失），对于文玮主张的其他超过部分，本院不予支持。此外，鉴于丹厦公司已表示同意返还文玮支付的购房定金10万元，本院予以准许；另，本案处理的是房屋买卖合同纠纷案件，关于文玮要求丹厦公司退还中介费34320元的主张，与本案系属不同法律关系，本院在本案中不作处理，文玮可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 1、被告蔡庆芳于本判决生效之日起十日内向原告文玮支付各项经济损失合计10万元； 2、被告厦门丹厦房产行销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文玮退还定金10万元； 3、驳回原告文玮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6552元，由原告文玮负担5144元，被告蔡庆芳、被告厦门丹厦房产行销策划有限公司各负担704元；保全费5000元，由原告文玮负担3926元，被告蔡庆芳、被告厦门丹厦房产行销策划有限公司各负担537元。案件受理费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，保全费于本判决生效之日起十日内向原告文玮支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一九年七月三十日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。