新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）新4003民初409号原告（执行案外人）：郑东，男，1983年11月20日出生，住奎屯市。委托诉讼代理人：王群山，新疆西部朝阳律师事务所律师。被告（申请执行人）：新疆通和工程建设有限责任公司，住所地奎屯市准噶尔路**，统一社会信用代码916540037452434458。法定代表人：张强，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜正权，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙境延，新疆翰兴律师事务所律师。被告（被执行人）：奎屯华亿仓储物流有限公司，，住所地奎屯市团结南街**欧亚国际物流中心办公用房****统一社会信用代码91654003564372686L。法定代表人：孙琪佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙永军，男，该公司经理。原告郑东、唐蓉与被告新疆通和工程建设有限责任公司（以下简称通和工程建设公司）、奎屯华亿仓储物流有限公司（以下简称华亿仓储物流公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告郑东、唐蓉及其委托诉讼代理人王群山，被告通和工程建设公司的委托诉讼代理人姜正权、孙境延，被告华亿仓储物流公司的委托诉讼代理人孙永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庭审中，原告唐蓉申请撤诉，本院作出（2019）新4003民初409号裁定：准许原告唐蓉撤诉。原告郑东向本院提出诉讼请求：1.判令停止对华亿仓储物流公司综合楼1#、2#强制执行；2.判令原告对华亿仓储物流公司综合楼1#×××享有使用权至2055年8月止，一层4号享有使用权至2054年4月；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告郑东放弃第二项诉请中判令原告对华亿仓储物流公司综合楼1#×××享有使用权至2054年4月。事实和理由：2014年5月、2015年4月，原告与被告华亿仓储物流公司签订了两份使用权转让协议，约定原告以50余万元的价格取得了被告华亿仓储物流公司综合楼1#×××房屋40年的使用权（2014年5月至2055年8月）。协议签订后，原告依约将房屋使用款交付被告华亿仓储物流公司，并于同年将房屋投入使用至今。奎屯市人民法院在执行（2018）新4003执526号、（2018）新4003执28号两案中，查封并拟拍卖华亿仓储物流公司综合楼1#、2#（奎屯市人民法院2018年11月23日张贴的公告），因该综合楼部分财产的使用权归原告所有，继续执行可能会损害原告的合法权益，原告遂向贵院提出执行异议申请，贵院作出了（2019）新4003号执异10号裁定驳回原告的异议请求。原告认为，根据原告与被告华亿仓储物流公司签订的使用权转让协议的约定及相关法律规定，原告拥有贵院欲拍卖的上述房产的合法使用权，贵院作出的执行异议裁定是错误的。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告通和建设工程公司辩称，一、原告不是执行标的的真实权利人，无权提起执行异议之诉；二、原告的诉请无事实及法律依据，原告与被告华亿仓储物流公司签订的使用权转让协议，名为使用权转让协议实为房屋买卖合同，并非房屋租赁合同，该转让协议违反国家效力性强制性规定，应属无效合同；三、涉案工程的规划许可证可以证实，涉案工程的用地性质为仓储用地而非商业用地，涉案工程只能用于仓储出租，而不能作为饭店、商店、娱乐场所等进行出售出租；四、涉案工程是我公司施工的，我公司对该工程的价款享有优先受偿权，我公司对该工程有垫资，被告华亿仓储物流公司在未向我公司付清工程款的情形下，低价出卖涉案房屋，严重损害了我公司的合法权益。综上，请求依法驳回原告的诉请。被告华亿仓储物流公司辩称，我公司与原告签订的转让协议及收到原告的付款都是事实，我公司愿意在法定的年限内与原告继续履行双方所签订的租赁合同。本案当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及证据，本院认定事实如下：2014年5月29日，华亿仓储物流公司（甲方）与郑东（乙方）签订了一份“使用权转让协议”，协议第一条约定甲方将其拥有的三号南楼×××房屋的使用权转让给乙方，建筑面积110.92平方米，本协议房屋单价为4000元，总价款为44,680元，乙方于2014年6月8日支付50,000元，于2014年6月30日支付166,840元，于2016年3月15日付清剩余房款221,840元，乙方承诺如不在规定时间内足额交付房款的，甲方有权另行销售该房屋；第二条约定乙方付清总价款后，对本协议房屋仅享有排他的独占使用权，使用期限至2055年8月1日止，乙方对此内容充分知悉认可无异议；第三条约定本协议约定的房屋达到使用条件后，乙方须按甲方通知办理交付手续……；该协议下方落款甲方处加盖有刘小珍的印章及华亿仓储物流公司的印章，乙方处有郑东的签字。同日，华亿仓储物流公司（甲方）与郑东（乙方）签订了一份“使用权转让协议”，该协议第一条约定甲方将其拥有的三号南楼×××房屋的使用权转让给乙方，建筑面积29平方米，本协议房屋单价为4000元，总价款为116,000元，乙方于2014年6月8日支付50,000元，于2014年6月30日支付3000元，于2016年3月15日付清剩余房款58,000元，乙方承诺如不在规定时间内足额交付房款的，甲方有权另行销售该房屋；第二条约定乙方付清总价款后，对本协议房屋仅享有排他的独占使用权，使用期限至2055年8月1日止,乙方对此内容充分知悉认可无异议；第三条约定本协议约定的房屋达到使用条件后，乙方须按甲方通知办理交付手续……；该协议下方落款甲方处加盖有刘小珍的印章及华亿仓储物流公司的印章，乙方处有郑东的签字。2014年6月9日，华亿仓储物流公司给郑东出具收据一份，载明收到郑东交来房租160,000元，该收据经手人处有刘小珍的签字及其印章，收据上加盖有华亿仓储物流公司的印章；2014年7月3日，孙永军给郑东出具收据一份，载明收到郑东交房款159,840元，该收据右下方书写有收款人孙永军，2014.7.3；2015年6月20日，华亿仓储物流公司给郑东出具收条一份，载明收到郑东交来的南3号楼×××的房款190,000元，并书写有此房款已全部付清，经手人（今收人）为孙永军、刘小珍，该收条上加盖有华亿仓储物流公司的财务专用章。2015年4月27日，孙永军给郑东出具收条一份，载明收到郑东房款50,000元。以上款项合计559,840元。庭审中，华亿仓储物流公司亦认可郑东付清（租）房款的事实，并认可收据载明的数额与转让协议中书写的金额有误差系没有认真计算所致，认可涉案协议中约定的华亿仓储物流园南三号楼即为华亿仓储物流公司综合楼1#。郑东在华亿仓储物流公司综合楼1#×××房经营奎屯东祺重陕维修厂。另查明，通和建设工程公司与华亿仓储物流公司建设工程合同纠纷一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）审理，双方达成和解，伊犁州分院作出（2017）新40民初93号民事调解书，调解协议如下：一、华亿仓储物流公司支付通和工程建设公司工程款1540.94812万元，并赔偿利息损失120万元，本息合计1660.94812万元，该款由华亿仓储物流公司分别于2017年7月30日前向通和工程建设公司支付650万元、于2017年8月30日前支付330万元、于2017年9月30日前支付330万元、于2017年10月30日前支付剩余款项350.94812万元；二、案件受理费127，942元，减半收取63，971元，由通和建设工程公司、华亿仓储物流公司各负担31，985.5元；三、双方就本起建设工程施工合同再无其他争议。该调解书生效后，华亿仓储物流公司未按协议内容履行付款义务，通和建设工程公司于2017年11月6日向伊犁州分院申请强制执行，该院于2017年11月8日作出（2017）新40执73号执行裁定书，裁定：（2017）新40民初93号民事调解书由奎屯市人民法院执行，本院于2018年1月4日立案执行。奎屯市人民法院2018年11月23日在华亿仓储物流公司综合楼1#、2#张贴公告，公告载明：我院受理的（2018）新4003执526号申请人乌鲁木齐新发典当有限公司奎屯分公司申请执行孙永军、刘小珍、华亿仓储物流公司民间借贷纠纷一案、（2018）新4003执28号申请人通和建设工程公司申请执行华亿仓储物流公司建设工程合同纠纷一案中，因被执行人孙永军、刘小珍、华亿仓储物流公司未履行生效法律文书确定的还款义务，本院将依法拍卖已查封的被执行人华亿仓储物流公司名下位于奎屯市团结南街3号及南附3号两宗土地使用权及地上所有房屋……。本院在执行上述案件中，郑东对执行标的华亿仓储物流公司综合楼1#（协议中为3号楼）×××房屋提出书面异议，本院作出了（2019）新4003执异10号执行裁定书，以涉案房产系被执行人华亿仓储物流公司建设的工程，因被执行人不履行到期债务，本院将被执行人名下的财产进行查封、冻结、符合法律规定，裁定驳回了郑东的异议请求。郑东不服，于2019年3月14日向本院提起了案外人执行异议之诉。再查明，2015年4月1日，奎屯-独山子经济技术开发区规划建设局签发的奎开地字第654003201500001号建设用地规划许可证载明：用地单位为华亿仓储物流公司，用地位置为团结南街以西、松柏路以北，用地性质为仓储用地。该许可证遵守事项第三项规定：未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。庭审中，原、被告均认可该许可证载明的用地即为华亿仓储物流公司综合楼1#、2#楼所在地。本案争议焦点：1.原告与被告华亿仓储物流公司签订的“使用权转让协议”的法律性质是房屋租赁合同还是房屋买卖合同；2.原告与被告华亿仓储物流公司签订的“使用权转让协议”是否有效，原告能否以此协议阻止本院对涉案房屋的强制执行。本院认为，关于原告郑东与被告华亿仓储物流公司签订的“使用权转让协议”的法律性质是房屋租赁合同还是房屋买卖合同的问题。原告主张其与被告华亿仓储物流公司签订转让协议的法律性质系房屋租赁合同，其对涉案房屋享有20年的合法使用权。被告通和工程建设公司辩称该转让协议的法律性质为房屋买卖合同。从原告与被告华亿仓储物流公司签订的转让协议内容来看，被告华亿仓储物流公司与原告在涉案协议约定房的屋转让价格是以房屋面积和单价为基础计算所得，在违约条款中载明有剩余房款、另行销售该房屋等内容，并约定原告付清总价款后，对该房屋享有排他的独占使用权期限至2055年，结合涉案工程用地的性质,可见，该转让协议定性为房屋买卖合同更为符合客观事实。因此，原告陈述涉案转让协议的法律性质系租赁合同的理由不能成立。被告通和工程建设公司辩称涉案转让协议系房屋买卖合同的意见，本院予以采纳。被告华亿仓储物流公司辩称涉案转让协议系房屋租赁合同的意见，于法无据，本院不予采纳。关于涉案转让协议是否有效，原告能否以此协议阻止本院对涉案房屋强制执行的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”本案中，被告华亿仓储物流公司未经原出让方和市人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地用途的情形下，将建设用地规划许可为仓储用地的华亿仓储物流公司综合楼1#的部分房屋出售给原告，与原告签订房屋买卖合同之后，又未办理改变案涉土地用途的手续，其与原告所签订的涉案协议违反了上述法律中的强制性规定，应属无效，原告对涉案房屋不享有所有权，其无权阻止本院对涉案房屋的强制执行。综上，原告请求停止对华亿仓储物流公司综合楼1#、2#强制执行的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。因涉案转让协议的法律性质并非房屋租赁合同，故原告以此协议请求确认其对涉案房屋享有使用权的诉请，不能成立，本院不予支持。被告通和工程建设公司辩称意见合理的部分，本院予以采纳。被告华亿仓储物流公司辩称其公司愿意继续涉案协议，因涉案协议系无效合同，故对其辩解意见，本院不予采纳。综上，据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郑东的诉讼请求。案件受理费100元（原告郑东已预交），由原告郑东负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向本院预交上诉费，上诉期满后七日仍未交上诉费视为放弃上诉权。审 判 长  刘凤娟人民陪审员  陈晓丹人民陪审员  赵 斌二〇一九年七月二十九日书 记 员  吴 鞠