江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初497号 原告：赣州蓉江新区潭东镇人民政府，住所地：江西省赣州蓉江新区潭东镇东坑村桐孜塘，统一社会信用代码：11360700MB0442167B。 负责人：王江，系该镇镇长。 委托诉讼代理人：尹建华，北京市中银（赣州）律师事务所律师。 被告：涂大连，男，1952年5月9日生，汉族，户籍地：江西省赣州蓉江新区，现住江西省赣州蓉江新区。 被告：罗梁运，男，1956年8月19日生，住江西省赣州蓉江新区。 委托诉讼代理人：刘祥龙，江西冠城律师事务所律师。 原告赣州蓉江新区潭东镇人民政府（以下简称“潭东镇政府”）与被告涂大连、罗梁运排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告潭东镇政府的委托诉讼代理人尹建华、被告涂大连、被告罗梁运的委托诉讼代理人刘祥龙到庭参加诉讼。在案件审理中，依原告潭东镇政府申请，本院对金富康小区14栋2单元304号房内部装修进行了资产评估。本案现已审理终结。 原告潭东镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还并迁出位于××小区××单元××室安置房；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告涂大连系潭东镇辖区茶园村高丘组村民，其于2011年12月4日与原告签订《房屋拆迁安置协议书》，按照被告涂大连的情况完全安置面积为70平方米，协议还明确约定被告涂大连不得转让交易安置房，否则取消安置房屋并由开发区强制收回。协议签订后第二年对被告涂大连进行了安置，安置地为潭东镇金富康小区8栋4单元207室，安置面积为87.12平方米属于完全安置，无剩余未安置面积。2017年11月10日，原告组织辖区内拆迁未安置的村民选房，因之前潭东镇属于赣州经济技术开发区后又划分至赣州蓉江新区，工作交接出现失误，被告涂大连又出现在未安置的名册上。被告涂大连明知其已进行了安置，却隐瞒其已安置的事实又选领了一套安置房。在办理完第二套安置房手续后，经知情村民举报，原告核实发现被告涂大连属于重复安置。2017年11月13日，原告向被告涂大连发出《告知书》，告知其于2017年11月12日选取的金富康小区14栋2单元304室属于重复安置，并要求其在2017年11月16日前将选房相关材料包括选房确认单、结算通知单，代收费用缴款单、公寓房结算证明、房屋钥匙交回镇拆迁办。被告涂大连当场拒绝返还，并拒绝签收《告知书》，原告工作人员留置送达，并拍照记录现场。原告以各种方式一直敦促被告涂大连返还安置房未果。2018年2月6日，被告涂大连将金富康小区14栋2单元304室安置房以443800元的价格转卖给被告罗梁运，被告罗梁运对安置房进行了简单装修。被告罗梁运得知原告要求被告涂大连返还安置房而到潭东派出所报案，经公安部门介入，被告涂大连认识到其错误同意返还安置房并向被告罗梁运返还购房款20万元，并表示尽快向被告罗梁运返还全部购房款。被告罗梁运认为被告应全部返还购房款，并赔偿其装修的损失，现继续占有金富康小区14栋2单元304室安置房。被告涂大连明知其已经完全得到安置，不能再取得安置房而隐瞒已安置的事实再次选取安置房，原告于2017年11月对被告涂大连的安置是重复安置，该安置房依法应当收回。且原告在发生重复安置的第二天，也是于办理安置手续的第二天（应当说是非常及时的）向被告涂大连发出告知书，告知其重复安置的事实，应当收回安置房，法律上被告涂大连未取得过安置房。不动产交易是以不动产登记为生效要件的，被告罗梁运与被告涂大连只签订了购房合同，并没有办理产权登记手续，法律上并没有取得金富康小区14栋2单元304室产权。该安置房不能买卖交易且被告罗梁运和被告涂大连应当明知安置房不能交易的限制，所以其对安置房的买卖在法律上是无效的，被告罗梁运始终不能通过买卖取得安置房，被告罗梁运不能合法占有使用该安置房。被告罗梁运主张被告涂大连应返还其购房款、装修款不能成为其占有安置房的理由。被告涂大连、罗梁运明知其不能取得、占有金富康小区14栋2单元304室，应当向原告返还，期间原告也一直敦促其还返还，两被告一直拖延返还，无奈原告起诉至贵院，请求法院支持原告诉讼请求，依法判令两被告返还并迁出安置房。 被告涂大连辩称，案涉安置房是重复安置属实，同意退还潭东镇金富康小区14栋2单元304安置房，同意将438000元购房款退还给罗梁运，已经退还了230000元。 被告罗梁运辩称，不同意退房。安置房是合法的财产，也非法律禁止交易的物品，依法可以转让。涂大连将房屋出售给答辩人，双方签订的房屋转让协议依法有效，但是涂大连并未将安置房系二次安置及政府要求退还房屋的事实告知答辩人。答辩人已经支付相应的款项，该房屋也已经实际交付。现在该房屋答辩人已经装修居住，答辩人已经取得该房屋的所有权。 根据当事人双方提供的证据以及庭审陈述，本院综合认定事实如下： 2011年12月4日，原告潭东镇政府（甲方）与被告涂大连（乙方）签订《房屋拆迁安置协议书（公寓楼）》一份，协议约定，因规划建设需要，甲方需拆迁乙方位于物流九路项目的房屋，被拆迁房屋17.39平方米，安置人口1人，增加安置指标1人（因涂大连未婚），安置总面积为70平方米，拆迁补偿款11830.94元，购买安置房价款21000元，乙方同意甲方在拆迁补偿款中抵扣购房款，安置房为单元式期房，面积以房管部门出具的测绘报告为准。同日，经拆迁部门结算，被告涂大连的拆迁补偿款为11830.94元、拆迁奖励款和补助款为16369.5元，减去应付的安置房款21000元，被告涂大连应领款项为7200.44元。 2012年5月25日，在原赣州开发区征地拆迁办公室的组织下，被告涂大连选定了金富康小区8栋207号房，安置面积87.12平方米。2012年8月18日，经过结算，被告涂大连安置房应补缴安置房购房款等款项61780元。2012年8月29日，被告涂大连向原赣州开发区征地拆迁办公室缴纳了61780元。 2017年11月10日，潭东镇征地拆迁安置办公室向被告涂大连发出《现场选房通知单》，通知被告涂大连现场选房。2017年11月12日，被告涂大连另在安置房小区即金富康小区选定14栋2单元304号房，面积为110.14平方米；同日，被告涂大连向原告潭东镇政府缴纳了安置房购房款66350元，水电安装费1918元，合计68268元。 2017年11月13日，原告潭东镇政府向被告涂大连发出《告知书》，告知被告涂大连在金富康小区已安置过，其于2017年11月12日选定的安置房属于重复安置，限被告涂大连在2017年11月16日前移交房屋预选材料（选房结果确认单、结算通知单、代收费用缴款单、公寓房结算证明、房屋钥匙）至潭东镇拆迁办。被告涂大连在收到上述告知书后未在规定的时间将新选定的安置房退回给原告潭东镇政府。 2018年2月6日，被告涂大连与被告罗梁运签订《房屋转让协议书》，将位于金富康小区14栋2单元304号房以443800元的价格卖给被告罗梁运，同时承诺不会产生与第三人的权属纠纷，如有纠纷则由其负责解决并承担全部责任。同日，被告罗梁运向被告涂大连指定的肖文英账户转账支付了购房款443800元，被告涂大连将上述房屋交由被告罗梁运使用。被告罗梁运对房屋进行了装修，并于2018年4月10日装修完毕，装修完后入住该房。后因退房事宜，被告涂大连向被告罗梁运退回购房款230000元，其余房款未退，被告罗梁运占有使用案涉房屋至今，原告潭东镇政府遂诉至法院。 在案件审理过程中，原告潭东镇政府申请对金富康小区14栋2单元304号房内部装修进行资产评估。受本院委托，江西东升资产评估有限公司于2019年6月19日出具了《报告书》，评估结论认定案涉房屋内部装修价值为102731元。 本院认为，安置房是国家对被征收土地、房屋的所有权人、使用权人给予的补偿。根据案涉拆迁协议，被告涂大连于2012年5月25日在金富康小区选定了案涉房屋8栋207号房，面积为87.12平方米，并办理了房屋结算手续，至此，被告涂大连已安置完毕。2017年11月，被告涂大连在明知已被安置的情况下，又再次选房，并办理了结算手续，其另选取的安置房，无合法依据。2017年11月，被告涂大连将案涉房屋转让给被告罗梁运，该转让行为应当认定为无权处分，被告罗梁运占有房屋系无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告潭东镇政府作为安置房权利人有权请求返还原物，故原告潭东镇政府要求两被告返还案涉房屋的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于转让协议效力的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”宅基地属于农村集体所有，农民的宅基地使用权来源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。被告涂大连作为拆迁户获得的安置房具有专属性。被告罗梁运与被告涂大连并非同一集体经济组织成员，没有资格取得该集体经济组织的宅基地，故该宅基地被征收后，其不能获得该集体经济组织的安置房，案涉安置房依法不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被告涂大连与被告罗梁运签订的《房屋转让协议书》应当认定为无效。被告涂大连与被告罗梁运之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，本案不作处理，可另行解决。 关于房屋装修价值的问题。被告罗梁运主张其为房屋装修花费了111445.6元。在案件审理过程中，受本院委托，对房屋装修价值进行了鉴定，鉴定房屋内部装修价值为102731元。原告潭东镇政府、被告罗梁运虽对该鉴定意见均持异议，但该鉴定系由本院委托，鉴定程序合法，鉴定意见应予采信。 被告罗梁运与被告涂大连签订案涉房屋转让合同时，被告涂大连承诺不会产生与第三人的权属纠纷，被告罗梁运不知道其系无权占有而占有，应当认定被告罗梁运主观上为善意。被告罗梁运对案涉房屋进行了装修，并支付了装修费用，装修行为使案涉房屋增值，其为装修花费的支出为有益费用。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”对于被告罗梁运为充分利用房屋而支出的合理的有益费用，应依法予以保护，但该有益费用应以返还房屋时的现有装修价值为限。经鉴定，现有的装修价值为102731元，故被告罗梁运返还案涉房屋后应由原告潭东镇政府向被告罗梁运支付装修价值款102731元。关于鉴定费问题。原告潭东镇政府为查明案涉房屋装修价值支付鉴定费3000元，上述费用系为查明装修价值所花费的实际费用，本院酌定由原告潭东镇政府、被告涂大连各负担1500元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告涂大连、罗梁运于判决生效后十日内将位于金富康小区14栋2单元304号房返还给原告赣州蓉江新区潭东镇人民政府； 二、限原告赣州蓉江新区潭东镇人民政府于判决生效后十日内向被告罗梁运支付装修价值款102731元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，鉴定费3000元，合计3300元，由原告赣州蓉江新区潭东镇人民政府、被告涂大连各负担1650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  施赛 二〇一九年八月十三日 代理书记员  刘晨