广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初21073号原告：广东美的物业管理股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会美的大道6号美的总部大楼写字楼D区10楼C区，统一社会信用代码：914406067224733527。负责人：綦海生。委托诉讼代理人：蔡玉贝，系该公司员工。委托诉讼代理人：何健儿，系该公司员工。（上述委托诉讼代理人的代理权限自2019年3月4日开始，在此之前由孙永建、叶倩婷代理）被告：李世杰，男，1973年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍建明，广东海迪森律师事务所律师。原告广东美的物业管理股份有限公司（以下简称美的物业公司）与被告李世杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月1日受理后，依法适用简易程序于2017年12月14日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，于2017年12月18日转为普通程序进行审理，并于2019年4月16日公开开庭进行第二次审理。原告美的物业公司的委托诉讼代理人孙永建、叶倩婷、被告李世杰委托诉讼代理人梁昌云第一次到庭参加诉讼、原告美的物业公司委托诉讼代理人蔡玉贝、何健儿，被告李世杰委托诉讼代理人伍建明第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，原、被告双方均向本院申请给予60日的调解及调查取证期限，该期限依法不计入审限；本案因须以（2017）粤0606民初13353号案件审理查明的事实为依据，故于2018年6月1日裁定中止诉讼，并于2019年3月20日恢复审理。原告美的物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告李世杰向原告美的物业公司支付物业服务费20145.44元（计算至2017年11月份，后续按实际经过月数支付物业服务费），代收水电费用0元及违约金8716.77元（违约金以当月所欠物业管理费金额为本金，按每天1‰，自逾期之日起计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告李世杰承担。事实和理由：原告美的物业公司是为被告李世杰名下位于佛山市顺德区杏坛镇齐杏居委会杏龙路75号美的时代花园36号商铺所在物业服务区域提供物业服务的企业。依据原、被告双方签署的物业服务相关文件，被告李世杰应当按照相关约定向原告美的物业公司支付物业服务费。但被告李世杰自2015年4月拖欠原告美的物业公司物业费至2017年11月，经原告美的物业公司以各种方式多次催收，未果。因物业服务费中大部分属对物业维护、维修、保养等的成本和费用，只有少部分属对物业服务企业支付的酬金，被告李世杰拖欠物业服务费的行为，不仅构成违约，损害了原告美的物业公司合法权益，也损害了小区业内公共利益，故，恳请法院判允原告美的物业公司所请。被告李世杰第一次庭审中辩称，1.原告美的物业公司与被告李世杰之间没有签订物业管理合同，也没有签订前期物业管理服务协议，因此，原告美的物业公司与被告李世杰之间不构成服务合同关系，被告李世杰无需向原告美的物业公司支付物业服务费；2.涉案的商铺被告李世杰并没有在开发商那里正式办理收铺手续，被告李世杰并没有正式管理和控制涉案商铺，该商铺仍在开发商的管控之中。因此，就算被告李世杰与原告美的物业公司有物业管理法律关系，但由于该法律关系的前提是被告李世杰已经办理收铺手续，该物业管理费用才开始计算。但是本案中被告李世杰并没有办理收铺手续，因此物业服务费无从谈起；3.即使被告李世杰是拖欠原告美的物业公司的服务费用，但原告美的物业公司要求的违约金过高，该违约金应当参照同期人民银行一年期的贷款利率计算。综合以上意见，被告李世杰认为原告美的物业公司的起诉缺乏事实及法律依据，请法院驳回原告美的物业公司的全部诉讼请求。被告李世杰第二次庭审补充辩称，1.涉案商铺至今尚未交付，原告美的物业公司要求被告李世杰支付管理费并没有依据；2.被告李世杰与开发商签订的商品房买卖合同第六条约定，合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记的面积为准，但截止到目前，涉案商铺仍未办理过户登记，无法确定经产权登记确认的建筑面积，因此也就无法计算物业管理费；3.原、被告双方没有签订有关物业管理费违约金的协议，因此原告美的物业公司要求被告李世杰支付违约金并没有依据。原、被告均围绕其诉辩提供了相应证据，双方均对对方提供证据的真实性无异议，故本院予以确认并附卷佐证。经审理查明：2013年8月16日，被告李世杰与佛山市顺德区新利民置业投资有限公司（以下简称开发商）签署了编号为Y179354的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告李世杰向该公司购买了位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路75号美的时代花园项目36号商铺。《商品房买卖合同》约定：案涉商铺套内建筑面积为163.82平方，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.63平方米，故该商品房建筑面积169.45平方米（第三条）；案涉商铺应当于2015年3月30日前交付（第九条）；该商品房移交后，在业务委员会未选定物业管理机构之前，开发商指定佛山市美的物业管理有限公司负责物业管理，被告李世杰遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定；被告李世杰在签订本买卖合同时，应与开发商或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》（第十七条）。《商品房买卖合同补充协议》约定：在该商品房按照设计的建筑图纸完成建筑工程并经验收合格后，被告李世杰应无条件按本合同约定办理收楼手续。如被告李世杰对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，被告李世杰有权要求开发商就上述问题履行保修责任，由开发商按事情修补、保修或给予合理解决，但被告李世杰仍应按照合同约定的时间办理收楼手续，被告李世杰不得借此拒绝收楼，否则，由此而引起逾期交楼的法律责任由被告李世杰承担（第五条关于商品房交付期限的约定）；被告李世杰应当按照开发商《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续，被告李世杰未收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间，如被告李世杰未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费由被告李世杰承担（第八条第2点）；开发商指定佛山市美的物业管理有限公司负责物业管理，被告李世杰必须遵守物业公司依法制定的物业管理规定，并按照《美的时代花园收费标准一览表》交纳相关费用（第十一条）《美的时代城收费标准一览表》载明：商铺的物业管理费为4.0元/平方米（按建筑面积）。2013年6月27日，佛山市顺德区国土城建和水利局发布了（2013）017号《前期物业管理备案通知书》，记载位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路的美的时代花园项目的物业服务费收取标准为商业：4元/月·平方米。开发商与原告美的物业公司签订的《顺德区前期物业服务合同》约定，由原告美的物业公司对美的时代花园提供前期物业管理服务，商业物业按4元/月·平方米计收物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10号前履行交纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向原告美的物业公司支付违约金。2017年5月25日，原告美的物业公司通过EMS方式向被告李世杰发出《美的时代城一期商铺36号2015年3月至2017年5月拖欠物业服务费、水电费律师函》，被告李世杰于2017年5月26日接收该邮件。另查明，（2017）粤0606民初13353号李世杰诉开发商商品房销售合同纠纷一案，李世杰主张案涉商铺面积与《商品房买卖合同》的约定不符，要求开发商向其退还面积差款。该案经司法委托测量，测量出案涉商铺的套内建筑面积为162.74平方米，广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民终6386号的二审亦认定了该事实。庭审中，原、被告均确认被告李世杰尚未收取案涉商铺。原告美的物业公司同意按照（2017）粤0606民初13353号案件中司法测量得出的商铺面积作为计算物业服务费的基数。佛山市顺德区国土城建和水利局《关于佛山市顺德区人民法（2017）粤0606民初13353号公函的复函》函复称案涉单元已经办理首次登记，登记簿记载的案涉单元套内建筑面积为162.84平方米，公建分摊面积为6.76平方米，建筑面积为169.6平方米。原告广东美的物业管理股份有限公司名称于2016年6月28日由佛山市美的物业管理有限公司变更而来。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否存在物业服务合同关系；二、原告美的物业公司是否有权向被告李世杰收取物业费及计收逾期违约金。一、原、被告之间是否存在物业服务合同关系。开发商与原告美的物业公司签订的《顺德区前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。原告美的物业公司依据上述合同约定，已经实际为美的时代花园提供了物业管理，为包括被告李世杰在内的小区业主提供了相关的服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，开发商与原告美的物业公司签订的《顺德区前期物业服务合同》对被告李世杰均有约束力；并且，被告李世杰签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》开发商明确指定由原告美的物业公司负责案涉商铺的物业管理，被告李世杰承诺遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定，并按照《美的时代花园收费标准一览表》交纳相关费用。故，被告李世杰以其与原告美的物业公司之间不存在物业服务合同关系的抗辩意见不成立，本院不予采纳，本院认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。二、原告美的物业公司是否有权向被告李世杰收取物业服务费及计收逾期违约金。（一）被告李世杰未实际收楼是否不需支付物业服务费的问题。被告李世杰认为其并未实际管理和控制案涉的商铺，该商铺仍在开发商的管控之中，物业服务费应从其办理收铺手续之后开始计算。本院认为，被告李世杰未实际收楼不能作为阻却原告美的物业公司向其收取物业服务费之依据，理由如下：1.被告李世杰与开发商签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条明确约定“在案涉商铺按照设计的建筑图纸完成建筑工程并经验收合格后，被告李世杰应无条件按本合同约定办理收楼手续。如被告李世杰对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，被告李世杰有权要求开发商就上述问题履行保修责任，由开发商按事情修补、保修或给予合理解决，但被告李世杰仍应按照合同约定的时间办理收楼手续，被告李世杰不得借此拒绝收楼，否则，由此而引起逾期交楼的法律责任由被告李世杰承担。”案涉商铺单元已经验收合格并办理了首次登记，交付条件已经成就，加之该合同未约定商铺面积差可作为拒绝收楼之理由，故，即使发生了商铺面积差的争议，被告李世杰也应当收楼后另循法律途径解决，而非拒绝收楼后继而拒交物业服务费；2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。原告美的物业公司已经按照相关合同约定为案涉的小区提供了物业管理，小区内外道路、绿化等环境、设施得到良好的维护也会直接影响案涉小区的价值，被告李世杰所购买的案涉商铺亦从中获益；3.被告李世杰提出的涉案商铺存在面积差问题，属于其与开发商之间的商品房买卖合同关系范畴，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。综上，被告李世杰未实际收楼不能作为其拒交物业服务费的正当理由。（二）物业服务费的计收标准。《商品房买卖合同补充协议》第八条约定“被告应当按照开发商《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续，被告未收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间，如被告未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费由被告承担。”本案中，合同约定的收楼时间为2015年3月30日前，被告李世杰未提供证据证明案涉商铺的交付时间存在变更的情况下，约定的交付日期2015年3月30日为视为案涉商铺已经交付的时间。原告美的物业公司有权从次日即2015年3月31日起开始计收物业服务费。原告美的物业公司主张从2015年4月1日起开始计收物业服务费是其对自身权利的处分，本院予以支持。《顺德区前期物业服务合同》约定：商业物业按4元/月·平方米计收物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10号前履行交纳义务。房地产权部门登记簿所记载的面积的套内面积为162.84平方米，而原告美的物业公司主张按照（2017）粤0606民初13353号案件中司法测量得出的商铺套内建筑面积162.74平方米计算，加上登记簿记载的公建分摊面积6.76平方米，合计169.5平方米，作为计算物业服务费的基数，并确认至2017年3月31日，二层物业优惠20%，上述主张是原告美的物业公司对自身权利的处分，本院予以支持。至于二层套内面积的确定，本院确定为单元套内面积均分为一层、二层。被告李世杰关于案涉商铺未办理产权登记进行建筑面积确认，无法计算物业服务费的抗辩，本院不予采纳。原告美的物业公司已经于2017年5月25日向被告李世杰发出了催收函，要求被告李世杰交纳2015年3月至2017年5月的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告美的物业公司有权向被告李世杰主张自2015年3月31日至起诉日即2017年11月30日已实际产生的物业服务费。期后的物业服务费，原告美的物业公司可另案主张。综上，被告李世杰应当支付的物业服务费为20133.70元【计算方式为：（一层套内面积81.37平方米＋公建分摊面积6.76平方米）×4元×32个月（2015年4月至2017年11月）＋二层套内面积81.37平方米×4元×24个月（2015年4月至2017年3月）×（1-20%）＋二层套内面积81.37平方米×4元×8个月（2017年4月至2017年11月）﹦20133.70元】需要特别指出的是，因案涉的商铺尚未办理房地产权证，而商铺的面积的认定应以房地产权证记载的面积为准，原告美的物业公司计收物业服务费也应以此为准，故，将来如房地产权证记载的面积少于原告美的物业公司主张的面积的，被告李世杰可要求原告美的物业公司退还多收取的物业服务费。（三）违约金的问题。根据《顺德区前期物业服务合同》约定，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10号前履行交纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向原告美的物业公司支付违约金。但被告李世杰认为该违约金标准过高，即使被告李世杰拖欠了原告美的物业公司的物业服务费，也应当按照中国人民银行一年期的贷款利率计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告所主张的日千分之一的违约金标准已经超过上述法律规定，本院予以调整，违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计收。由于《顺德区前期物业服务合同》约定物业服务费按月交纳，每月10号前交纳当月物业服务费，故违约金应从逾期之日即当月11号开始计算当月物业服务费的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告李世杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东美的物业管理股份有限公司支付物业服务费20133.70元及违约金（2015年4月至2017年3月的每月物业服务费的违约金计算标准为：以每月的物业服务费612.55元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准从当月11号开始计算至实际清偿完毕之日止；2017年4月至2017年11月的每月物业服务费的违约金计算标准为：以每月的物业服务费677.64元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准从当月11号开始计算至实际清偿完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521.56元，由被告李世杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李彩萍人民陪审员  黎燕萍人民陪审员  郭耀君二〇一九年四月二十四日书 记 员  黄金源