上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3985号原告：杨斌，男，1986年3月16日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：关惠勤，执行董事。委托诉讼代理人：高明涛。委托诉讼代理人：李爽。原告杨斌与被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司(下称“骏丰嘉陆公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序公开开庭审理。后因案件疑难，本案依法转为普通程序公开开庭审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告将位于嘉定区康年路XXX弄XXX号玲珑坊(东苑)小区地下室362号车位(下称“系争车位”)交付给原告，并协助原告办理该车位的产权过户手续。事实与理由：2018年11月7日，被告联系原告，告知其愿意以人民币(以下币种同)111,111元的价格向原告出售位于嘉定区康年路208弄玲珑坊(东苑)小区的地下车位。次日，被告官方微信公众号“骏丰玲珑坊”亦发布以111,111元出售车位的广告.原告即根据被告提供的地下车位平面图选定了362号车位，并向被告支付定金5,000元，被告收款后出具了定金收据，明确告知原告25日内付清余款。然而被告于次日即表示不履行合同，拒绝接受原告尾款。被告无故恶意违约，严重违反诚实信用，且拒绝改正。迫于无奈，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1、原告所称发布广告的微信公众号“骏丰玲珑坊”并非被告注册，而为案外人上海丰悦投资管理有限公司(下称“丰悦公司”)注册。该广告由丰悦公司擅自发布，被告知悉后立即要求丰悦公司删除，并积极消除非被告原因造成的不良影响。此外，该公众号广告内容不够明确具体，原告不能以广告作为合同要约并对被告产生合同约束力。2、原告主张与被告存在车位买卖关系的主要证据为微信聊天记录、《房屋认购定单》和收款收据。首先，与原告聊天的人员身份不明，并非被告员工，且聊天内容仅代表个人观点而不能视为职务行为。其次，《房屋认购定单》上仅有原告方签名，未有被告盖章，同时缺乏原件材料，故对被告不产生合同效力。再次，收款收据上未有被告公章或财务专用章，并非被告出具。定金5,000元实际由被告的代销商即案外人上海逸舒源营销策划中心(下称“逸舒源中心”)收取，被告并未收到任何意向金或购房款。据此，原、被告间从未达成车位买卖合同，原告无权要求被告交付并过户车位。3、被告、逸舒源中心、丰悦公司均为独立主体，没有关联关系，并非关联公司，逸舒源中心与丰悦公司的行为与被告无关。4、商品房及车位并非一般商品，其价格受政府相关部门监管，买卖或有偿转让应明码标价，开发商不能随意、无原则定价。原告选中的车位备案价为20万元，被告不可能以111,111元的价格出售。5、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》(下称“商品房买卖合同司法解释”)第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议需具备当事人名称、商品房基本状况、销售方式、总价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期、面积差异、违约责任等等，并且出卖人已经收受房款的，该协议才能认定为商品房买卖合同。原告现在提供的《房屋认购定单》并不满足以上条件，被告也未收受任何房款，因此不能认定双方达成了买卖关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX室房屋登记为杨斌所有，系争车位登记为骏丰嘉陆公司所有，该房屋及车位均位于骏丰嘉陆公司开发的玲珑坊楼盘。2018年11月7日，玲珑坊楼盘销售人员张志浩微信联系杨斌，称车位活动到11号结束，家里人过去的话可以找他。2018年11月8日，微信公众号“骏丰玲珑坊”上发布了主题为“筑巢引凤购房脱单”的地产11.11光棍节活动广告，载明：时间为2018年11月7日至2018年11月11日，其中车位特价优惠，原价20万元，现一口价111,111元，活动地点嘉定区马陆镇康丰路XXX号玲珑坊售楼中心，开发商为被告，投资商为香港骏丰国际集团。当日，杨斌微信联系了张志浩推荐的杨春霞，经沟通后选定了系争车位。杨春霞称购买人太多先付定金5,000元订下来，并同时索要了杨斌的身份信息及房屋信息。同一时段，杨斌微信转账给张志浩5,000元并向张志浩发送了身份证照片及其房屋位置。因杨斌无法在下午5：30前赶往玲珑坊售楼处，故其与张志浩商定由张志浩代为签订相关材料。张志浩随后将《房屋认购定单》及收款收据的照片微信发送给杨斌，其中《房屋认购定单》载明：签订日期为2018年11月8日；买方为杨斌(同时登记有出生年月、身份证号码、联系电话等)；买方向骏丰嘉陆公司购买的车位号码为康年路208-6-362，车位原销售总价20万元，买方购买车位签约销售总价为111,111元；买方购买车位付款方式为，在本认购定单签订当日，买方向卖方支付5,000元作为购车位定金，签订购车位合同后转为车位款，不贷款：认购定单签订后20天内付清全部车位款，认购定单签订后30天内签订购车位合同；买方承诺项下第6点，本认购定单有效期自买方签字和按手印之日起生效，若买方没有按本认购定单约定付款和签订所有合同，则本认购定单终止日期为本认购定单生效之日起第30日。若买方按本认购定单约定付款和签订所有合同，则本认购定单有效期至买方履行完所有责任和义务后终止。本认购定单原件仅有一份，由买方签字、按手印(或盖章)后交卖方保管，本认购定单的复印件和照片均无法律效力。该认购定单落款处有张志浩代杨斌签名并捺印。而收款收据载明：收款日期为2018年11月8日，付款单位名称为杨斌(208-6-车位362)，收款单位名称为骏丰嘉陆公司，收费项目定金，金额5,000元。但该收款收据上未有骏丰嘉陆公司盖章。杨斌并与张志浩微信确认，剩余款项在25天内付清，认购定单和收款收据于次日找张志浩领取。2018年11月9日，众多业主前往玲珑坊售楼中心，要求骏丰嘉陆公司按照111,111元的价格继续履行车位买卖合同。当日，接待人员即本案代理人高明涛称其为公司的工作人员，现代表公司表示，对业主所称的其他情况不清楚，如果能接受20万的话交款签约，不能接受的话立即办理退款。2018年11月10日，张志浩向杨斌微信转账5,000元，注明退定金。杨斌拒绝收款，要求返还付款单据并继续履行车位买卖合同。2018年11月15日，逸舒源中心向杨斌发送《车位意向金退款通知函》，载明：因您意向购买362号车位，双方就车位价格未达成一致，无法签订车位合同。现通知您在2018年11月30日前来办理退款手续，我司将您支付的5,000元意向金退回您的账户。若您在规定时间内未能办理退款手续，我司则视为您放弃退款。又查明，1、微信公众号“骏丰玲珑坊”的注册主体为丰悦公司。本案纠纷发生后，丰悦公司已将该公众号上的“筑巢引凤购房脱单”地产11.11光棍节活动广告删除。现进入该公众号并浏览历史信息可知，该公众号曾于2018年1月发布有骏丰嘉陆公司的声明信息，2018年7月发布有玲珑坊楼盘的购房优惠活动信息，2019年4月至7月频繁发布玲珑坊楼盘的促销信息及回馈业主的活动信息，指向的活动地点均为玲珑坊售楼处。2、丰悦公司、逸舒源中心、骏丰嘉陆公司的法定代表人均为关惠勤。丰悦公司的经营范围为房地产经纪、商务信息咨询、市场营销策划等等。逸舒源中心的经营范围亦为市场营销策划、房地产经纪、商务信息咨询等等。3、在本院受理韩英诉丰悦公司劳动争议纠纷的(2018)沪0114民初8009号一案中，丰悦公司委托李爽以员工身份作为代理人参与诉讼，丰悦公司确认其送达地址为虹口区大连路XXX号XXX楼骏丰国际。4、在本院另受理的逸舒源中心诉张文华房屋租赁合同纠纷的(2019)沪0114民初3013号一案中，逸舒源中心委托李爽、高明涛以员工身份作为代理人参与诉讼，逸舒源中心确认其送达地址为虹口区大连路XXX号XXX楼。5、本案中，骏丰嘉陆公司亦委托李爽、高明涛以员工身份作为代理人参与诉讼，骏丰嘉陆公司确认其送达地址亦为虹口区大连路XXX号XXX楼。6、本院调查发现，丰悦公司、骏丰嘉陆公司在上海市社会保险事业管理中心(下称“社保中心”)登记的地址均为虹口区大连路XXX号XXX楼。逸舒源中心未在本市办理社会保险登记，在社保中心查询不到该公司参加城镇社会保险基本情况。7、2017年6月至2019年5月，高明涛的养老保险缴费单位为丰悦公司。2018年9月至2019年5月，张志浩的养老保险缴费单位亦为丰悦公司。杨春霞的名片显示其为玲珑坊楼盘的销售经理，至2019年6月，其养老保险缴费单位也为丰悦公司。8、杨斌于2019年8月29日向本院支付了剩余车位款106,111元。审理中，杨斌陈述，以《房屋认购定单》确定的付款时间为准。骏丰嘉陆公司称：在双十一车位事件后，本公司第一时间以电话方式制止丰悦公司擅自发布广告，但现无法提供证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。而审判人员则应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。本案中，微信公众号“骏丰玲珑坊”确实在2018年11月8日发布了双十一车位促销广告，骏丰嘉陆公司辩称其对丰悦公司擅自发布广告一事不知情，且丰悦公司、逸舒源中心的行为与其无关的意见，本院不予采纳，理由如下：1、浏览历史信息可知，双十一车位事件发生前后，该公众号均发布有优惠、促销信息，活动都指向玲珑坊售楼处，可见该公众号长久以来持续为玲珑坊楼盘的销售进行宣传、推广、导流；2、如确实系丰悦公司擅自发布，骏丰嘉陆公司理应积极制止以避免对其不利影响。尤其是引发双十一车位事件后，骏丰嘉陆公司极有可能遭受重大损失，在此情况下其称仅通过电话制止而未采取更为严谨、正式的维权手段，不合常理；3、双十一车位事件发生后，骏丰嘉陆公司已知晓该公众号的存在，更应予以必要关注。然而该公众号在2019年4月至7月期间仍频繁发布促销广告，骏丰嘉陆公司却从未制止；4、逸舒源中心作为骏丰嘉陆公司在玲珑坊楼盘的代销商，为开展销售活动必然需配备一定数量的工作人员。但是，逸舒源中心在本市未办理过社会保险登记，在社保中心查询不到该公司为任何员工参保的记录，那么该公司究竟如何安排用工？结合玲珑坊楼盘的销售人员张志浩、杨春霞、案发第一时间接待业主的高明涛均由丰悦公司缴纳养老保险，同时该两公司的经营范围也高度一致，足以说明丰悦公司与逸舒源中心在玲珑坊楼盘的工作人员严重混同。综合以上分析，再结合丰悦公司、逸舒源中心与骏丰嘉陆公司的法定代表人为同一人，实际办公地址亦相同，高明涛在案发第一时间代表骏丰嘉陆公司接待业主，诉讼中李爽得以员工身份代理以上三个公司等等事实可知，“筑巢引凤购房脱单”地产11.11光棍节活动系由骏丰嘉陆公司开展的促销活动，活动中的具体工作由丰悦公司及逸舒源中心负责实施。骏丰嘉陆公司以杨斌提供的《购房认购定单》、收款收据并非原件且未有公司盖章而否认其真实性，就此庭审已查明《购房认购定单》、收款收据系张志浩经杨斌授权代为办理，在杨斌向张志浩领取材料前即爆发了双十一车位事件，故此种情况下杨斌已不可能取得相应原件，再结合杨斌于纠纷发生后收到骏丰嘉陆公司代销商发送的退款通知这节事实，故本院对骏丰嘉陆公司的该否认意见不予采纳。杨斌确实于2018年11月8日与骏丰嘉陆公司签订了《购房认购定单》，并且已向骏丰嘉陆公司实际支付定金5,000元。骏丰嘉陆公司又以《购房认购定单》不符合商品房买卖合同司法解释第五条的规定而否认就系争车位建立了正式的买卖关系，对此本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，《购房认购定单》已确定了双方当事人名称、标的及价款等,具备了车位买卖合同的必要条款，故双方就系争车位成立了买卖关系。此外，双方还约定买方付清全部款项后签订购车位合同，至于未约定的诸如过户、交付等非必要条款可补充约定，即使未能进一步约定而发生纠纷，法院也可依据相关法律规定予以确定。现杨斌已支付了全部购车位款，根据诚信原则，骏丰嘉陆公司应将系争车位交付并过户给杨斌。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨斌应于本判决生效之日起十日内支付被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司剩余车位款106,111元；二、被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于嘉定区康年路XXX弄XXX号地下一层362号车位过户到原告杨斌名下，并将该车位交付给原告杨斌。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由被告负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春审 判 员  许雯雯人民陪审员  陆彩萍二〇一九年八月三十日书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。