上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初9540号原告：上海田泰不锈钢装饰材料有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：来月强，总经理。委托诉讼代理人：倪永明，上海市申光律师事务所律师。被告：上海云企包装制品有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：苏英。被告：苏英，女，1978年6月28日出生，汉族，住上海市闸北区。被告：上海申虎包装机械设备有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陶明虎。被告：陶明虎，男，1974年2月24日出生，汉族，住江苏省盐城市。上述两被告共同委托诉讼代理人：俞国栋，上海市诤正律师事务所律师。原告上海田泰不锈钢装饰材料有限公司(以下简称田泰公司)与被告上海云企包装制品有限公司(以下简称云企公司)、被告苏英、被告上海申虎包装机械设备有限公司(以下简称申虎公司)、被告陶明虎间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田泰公司法定代表人来月强及其委托诉讼代理人倪永明、被告陶明虎及其委托诉讼代理人俞国栋到庭参加诉讼。被告云企公司及被告苏英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田泰公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告云企公司向原告返还位于上海市嘉定区蓝裕路XXX号XXX号厂房；2、被告申虎公司搬离并向原告返还位于上海市嘉定区蓝裕路XXX号XXX号厂房；3、被告云企公司向原告支付自2019年5月1日至实际返还之日止的房屋使用费(按照每日10,684.92元计算至实际返还之日止)；4、被告云企公司向原告支付未按照合同约定提前三个月通知解除合同导致原告损失199,451.84元；5、被告云企公司向原告支付单方面解除合同的违约金325,000.02元(相当于三个月租金)；6、被告云企公司承担原告律师费用60,000元；7、被告云企公司对上述第2项诉请承担连带清偿责任；8、被告申虎公司对上述第1、3、4、5、6对项诉请承担连带清偿责任；9、被告苏英对上述第1、3、4、5、6项诉请承担连带清偿责任；10、被告陶明虎对上述第2、3、4、5、6项诉请承担连带清偿责任。事实和理由：2018年7月2日，原告田泰公司与被告云企公司就上海市嘉定区南翔镇蓝天工业区65号1号厂房(以下简称涉案厂房)租赁事宜签订《厂房租赁合同》，合同有效期为5年，自2018年7月30日至2023年7月29日。合同订立后，原告田泰公司将厂房交付被告云企公司。2018年7月17日，被告云企公司与被告申虎公司订立《厂房租赁合同》，将涉案厂房部分转租给被告申虎公司。2018年9月15日，申虎公司、陶明虎(系申虎公司法定代表人)、云企公司、苏英(云企公司股东、法定代表人)向原告田泰公司作出《保证书》，在《保证书》中，申虎公司同意遵守田泰公司与云企公司订立的房屋租赁合同中的约定，并愿意承担相应的法律责任，若违反，愿意承担相应的法律责任；云企公司则保证与申虎公司承担连带清偿责任；陶明虎、苏英分别为申虎公司、云企公司承担连带清偿责任。2019年3月26日，云企公司向原告书面提出了解除租赁合同并承诺在2019年4月30日搬离租赁厂房的函。原告也在收到函当日予以了回复。2019年4月3日，原告为明确两被告在解除房屋租赁合同后应履行的合同义务，委托律师发函给云企公司，要求其在2019年4月30日前移交全部厂房，并要求其支付未提前通知的损失费、违约金等费用。同日，原告也委托律师发函给申虎公司，要求其在2019年4月30日前搬离租赁厂房。但至2019年4月30日，云企公司仅只能移交部分租赁厂房，申虎公司租赁部分由于没有搬离而不能归还全部厂房，且云企公司拒不支付任何款项。原告认为，被告云企公司单方面提出解除合同，属于违约，应当返还全部租赁厂房并承担违约责任。被告申虎公司作为次承租人也应该兑现其承诺，即搬离租赁厂房，并与云企公司共同承担违约责任。被告苏英、陶明虎作为担保人，也应当承担其承诺的连带清偿责任。为此，原告诉至法院。被告云企公司、苏英未作答辩。被告申虎公司、陶明虎共同辩称，不同意田泰公司的全部诉讼请求。申虎公司合法租赁涉案厂房，租金已支付至7月底，租赁期限至2023年10月底，合同尚未到期，田泰公司要求申虎公司搬离涉案厂房不符合法律规定。因云企公司未到庭，田泰公司要求申虎公司、陶明虎承担的费用系田泰公司与云企公司之间发生，申虎公司、陶明虎对此不清楚，不予认可。经审理查明，位于上海市嘉定区蓝裕路XXX号的厂房权利人登记为田泰公司。2018年7月2日，田泰公司(出租方、甲方)与云企公司(承租方、乙方)就涉案厂房签订《厂房租赁合同》，合同第1.1条约定：甲方将涉案厂房出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的1号厂房、办公楼、门卫室、配电房的建筑面积分别为(2190.7+492+8.4+6.6)=2697.7平方米(部分建筑不包含施工建设许可证范围的)；甲方出租给乙方使用的仓库占地面积为493.4平方米(不包含施工建设许可证范围的)；甲方出租给乙方使用的场地面积为80.9平方米。合同第2.1条约定：租赁期限为5年，从2018年7月30日起至2023年7月29日止。合同第3.1条约定：租赁物的免租期为15天，即从2018年7月15日至2018年7月29日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。合同第4条约定：本租赁合同的租赁保证金为108,333.34元；特种设备(如行吊车)的使用保证金为10,000元；其他设备的使用保证金为10,000元；用电保证金为10,000元；如乙方违反本合同中的相关规定，甲方有权从租赁保证金中予以扣除，乙方有义务在抵扣发生后的一个月补足保证金。合同第5.2条约定：一年租金合计为1,300,000.06元，月租金为108,333.34元，日租金为3,561.64元。合同第6.1条约定：乙方应当在合同签订当日向甲方付清租赁保证金、半年租金、特种设备以及其他设备的使用保证金、用电保证金。合同第6.2条约定：租金、物业费等相关费用收取按先付后用原则(即提前一个月支付)，乙方应在租赁期间内的每年6月25日和12月25日按时主动付清租金、物业费等相关费用。合同第12条约定：经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲、乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方应在转租合约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止。乙方须要求转租户签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任。在乙方终止本合同时，转租租约同时终止，转租户无条件迁离租赁物。合同第14.1条约定：在租赁期间内，任何一方提出解除合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，但本合同另有约定除外。合同第14.2.c条约定：如乙方提前解约，甲方对乙方的租赁保证金和特种设备以及其他设施设备的使用保证金、用电保证金将不予退还，同时乙方还要支付给甲方三个月的租金作为补偿。关于合同终止后，合同第16.4条约定：乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方对乙方的租赁保证金、特种设备以及其他设施设备的使用保证金、用电保证金将不予退还外，乙方还必须每逾期一天，以本合同约定的日租金的三倍10,684.92元(3,561.64元*3=10,684.92元)为标准，向甲方支付迟延归还租赁物的房屋使用费。合同第21.1条约定：在租赁期内，如遇任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿的一切费用(包括但不限于律师费，诉讼费，保全费等等)均由违约方承担。同日，云企公司向田泰公司出具《承诺书》一份，内容为：任何主要因我司的原因(包括但不限于消防、环保、安检等方面事由)所导致的上述1号厂房的《厂房租赁合同》难以实际履行、提前终止或者不得不被撤销等情形，由此所导致的贵司的一切经济损失(无论是直接的或是间接引起的)以及全部的法律责任(民事的、行政的抑或其他任何形式的)都会由本司向贵司及时地予以全面清偿赔付；另，在此亦特别承诺，我司会在前述违约事由发生之日起至多15个自然日以内全面搬离并依约腾退贵司的1号厂房，期间亦会全面处理完毕《厂房租赁合同》所约定的其他善后各方面的事宜，若有超期的情形，我司承诺会按照《厂房租赁合同》所约定的根本违约的违约责任内容的3倍数额向贵司另行赔偿。2018年7月14日，田泰公司将涉案厂房及办公楼内部设施移交给云企公司。2018年7月17日，云企公司与申虎公司签订《厂房租赁合同》，双方约定：云企公司将涉案厂房的部分面积出租给申虎公司使用。租赁期限为5年，从2018年7月25日起至2023年7月24日止，合同另对双方其他权利、义务进行了约定。2018年9月15日，申虎公司(乙方)与云企公司(甲方)签署《保证书》，内容为：乙方保证在租赁期间内，绝对无条件接受并服从甲方与房东所签订的厂房租赁合同(第十二条、租赁物的转租约定)中约定的所有事项，若违反由此造成的一切法律和经济损失全部由乙方承担。甲方保证会对于乙方在其租赁期间的一切行为予以必要的监管，并保证协助房东进行管理；对于乙方期间所应承担的一切违约责任，保证将与乙方共同向房东承担连带的赔偿责任。苏英作为甲方的法定代表人，同意对甲方的上述民事责任承担连带清偿责任。陶明虎作为乙方的法定代表人，同意对乙方的上述民事责任承担连带清偿责任。针对上述《保证书》内容，田泰公司认为应当理解为：1、申虎公司遵守云企公司与田泰公司之间《厂房租赁合同》的约定，尤其是关于转租部分(合同第12条)约定的内容，申虎公司未如期搬离造成田泰公司的损失，申虎公司应承担责任；2、申虎公司对其违约行为向田泰公司承担赔偿责任，并对云企公司之责任承担连带清偿责任。3、云企公司对申虎公司应向田泰公司承担的违约责任承担连带赔偿责任。4、苏英作为云企公司法定代表人，对云企公司的民事责任承担连带清偿责任；5、陶明虎作为申虎公司的法定代表人，对申虎公司的民事责任承担连带清偿责任。2019年1月23日，田泰公司(甲方)、云企公司(乙方)、申虎公司(丙方)三方签订《协议》一份，其中约定，兹乙方在和甲方的租赁期间内有部分面积需要转租给丙方使用，但乙方的营业执照的经营范围中没有房屋租赁这项内容，故乙方在征得甲方、丙方的同意下，将丙方每次按时应支付给乙方的房租费直接付给甲方，同时由甲方直接把相应金额的房租费发票开给丙方。……2019年3月26日，云企公司向田泰公司发出《关于上海云企包装制品有限公司搬离蓝裕路XXX号厂房的函》，大致内容为环保部门派员至云企公司处告知其使用租赁厂房所处地块为仓储地块，不得进行任何生产加工活动。同时云企公司向所在村地镇委申请办理环评备案，均被告知蓝裕路XXX号无法办理各类环评证明，故无法继续开展生产活动，决定在2019年4月30前搬离。田泰公司收函后回复《告知函》一份。回复称：办不出生产环评许可证系云企公司自身原因造成，在园区内有的租户已经办好并拿到了生产环评许可证，有的正在办理，但也已接到相关通知，等待再次上门复查合格通过后即可拿证，要求云企公司搬离蓝裕路XXX号厂房的决定时遵守合同相关约定。2019年4月2日，田泰公司与上海市申光律师事务所签订《非诉讼法律事务委托合同》，约定上海市申光律师事务所接受田泰公司委托指派倪永明律师代办田泰公司与云企公司之间的房屋租赁合同纠纷的协调事宜，代理费为15,000元；有效期自2019年4月1日起至2019年5月30日止(无论委托人与云企公司是否协调成功)。同日，田泰公司向上海市申光律师事务所支付15,000元。2019年4月4日，上海市申光律师事务所接受田泰公司委托向申虎公司、云企公司分别发出两份《律师函》，大致内容为，因云企公司提前终止了合同，并提出在2019年4月30日搬离厂房，故要求申虎公司务必在该日前搬离；云企公司单方违约解除合同，要求云企公司承担违约责任。2019年5月6日，田泰公司与上海市申光律师事务所签订《聘请律师合同》，约定上海市申光律师事务所接受田泰公司委托指派倪永明律师为本案一审田泰公司的代理人，律师受理费为6万元，2019年5月8日，田泰公司向上海市申光律师事务所支付15,000元。庭审中田泰公司表示，其委托人田泰公司于2019年4月2日支付的代理费15,000元作为该份《聘请律师合同》中6万元代理费的一部分。云企公司向田泰公司支付租金至2019年4月29日，并已于2019年4月30日搬离了涉案厂房，将其自用部分的涉案厂房移交给了田泰公司。截至庭审之日，申虎公司租金付至2019年7月29日。云企公司虽已搬离涉案厂房，但申虎公司尚未搬离涉案厂房，2019年5月，田泰公司诉至本院。另查明，为申虎公司办理涉案厂房的生产环评评审所需，田泰公司与申虎公司曾就涉案厂房另签订《厂房租赁合同》一份，约定该合同仅用于丙方办理生产环评所需。审理中，田泰公司确认收到云企公司所付的租赁保证金、用电保证金、特种设备以及其他设施设备使用保证金共计138,333.34元，但称因云企公司单方解除合同，故其依据合同约定对上述保证金不予退还。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。针对田泰公司的诉讼请求，本院分别作如下处理：一、关于原告要求云企公司返还涉案厂房、申虎公司搬离、返还涉案厂房、云企公司对申虎公司搬离及返还涉案厂房承担连带清偿责任之诉请在合同履行期限内，云企公司单方终止其与田泰公司之间的《厂房租赁合同》，并于2019年4月30日搬离了涉案厂房，双方之间的租赁合同实际已于2019年4月30日解除。合同解除后，云企公司应将涉案厂房全部返还给田泰公司。云企公司虽已搬离其使用部分的涉案厂房，但其转租给申虎公司部分的面积亦属于云企公司与田泰公司之间合同项下租赁标的物，故对其转租部分，通常情况下，云企公司亦负有返还义务。因云企公司与田泰公司之间的租赁合同已解除，云企公司与申虎公司之间的租赁合同已无存在的基础，应一并解除。合同解除后申虎公司应当搬离其租赁的涉案厂房，并将租赁物返还给云企公司。鉴于云企公司对田泰公司亦负有返还义务，故本院确定申虎公司搬离涉案厂房后直接将涉案厂房返还给田泰公司。在申虎公司直接将涉案厂房返还给田泰公司以后，上述云企公司对田泰公司的返还义务已无实际意义，故本院对田泰公司要求云企公司返还涉案厂房的诉请不再予以支持，对田泰公司要求云企公司对申虎公司返还涉案厂房承担连带清偿责任的诉请，亦不予支持。二、关于原告要求云企公司支付使用费之诉请田泰公司按照其与云企公司之间合同约定的日租金标准的三倍(3,261.64*3=10,684.92)向云企公司主张占有使用费，该标准系根据涉案厂房全部面积(包括云企公司自用部分面积及转租给申虎公司使用面积)计算得来。实际上，云企公司自2019年4月30日搬离其自用部分的涉案厂房后已将自用部分移交田泰公司，田泰公司已实际掌控该部分厂房，故田泰公司再行要求云企公司支付占有使用费，并不妥当，本院不予支持。关于云企公司转租给申虎公司使用部分的涉案厂房，申虎公司将其租赁的涉案厂房的租金系直接支付给田泰公司，且已付至2019年7月29日，但申虎公司作为涉案房屋实际使用人仍需向田泰公司支付2019年7月29日之后的房屋占有使用费(按照云企公司与申虎公司之间合同约定的租金标准，即1,888.96元/日)至其实际搬离涉案厂房之日止。三、关于原告要求云企公司支付相当于三个月租金的违约金的诉请云企公司擅自解除合同，属根本违约，应当承担违约责任。田泰公司主张支付相当于三个月租金的单方解除合同违约金，并主张对云企公司所付各项保证金共计138,333.34元不予退还，符合合同约定，本院予以支持。四、关于原告要求云企公司支付未提前3个月通知解除合同的损失一般来讲，合同履行期内，一方在履行期限届满之前提出解约要提前告知另一方，以避免其突然解约造成另一方损失，本案中双方亦约定，云企公司提前解约须提前三个月书面通知田泰公司。云企公司实际虽未提前三个月通知田泰公司解除合同，但考虑到合同中对乙方(云企公司)提前解除合同已作出约定，即甲方(田泰公司)对乙方(云企公司)的保证金不予退还，同时乙方(云企公司)支付甲方(田泰公司)三个月租金作为补偿，在本院已支持田泰公司不予退还云企公司保证金以及云企公司向田泰公司支付相当于三个月租金的违约金情况下，已足以弥补田泰公司损失，故对田泰公司再行主张的未提前3个月通知解除合同导致其损失199,451.84元之诉请，本院不再予以支持。五、关于律师费诉请田泰公司主张的律师费60,000元系其因云企公司违约所支出的费用，田泰公司向云企公司主张该费用，符合合同约定，本院予以支持。六、关于原告要求申虎公司对云企公司之责任承担连带清偿责任之诉请如前述，本院已判令对田泰公司要求云企公司返还涉案厂房之诉请不予支持，故对田泰公司要求申虎公司对云企公司返还涉案厂房承担连带清偿责任之诉请，本院亦不予支持。关于田泰公司要求申虎公司对云企公司的违约、赔偿等责任承担连带清偿责任之诉请，根据合同相对性，合同只约束签约当事人。田泰公司与云企公司之间的厂房租赁合同对申虎公司不具有约束力，即便双方之间的租赁合同中关于转租的内容可能涉及到申虎公司，申虎公司亦与云企公司签署《保证书》，但内容也仅限于转租期限、转租用途以及云企公司与田泰公司合同终止后云企公司与申虎公司的合同一并终止，申虎公司搬离涉案厂房。田泰公司要求申虎公司对云企公司之责任承担连带清偿责任在《保证书》中并无体现，且云企公司违约致使云企公司与田泰公司之间的合同解除，与申虎公司无关，田泰公司要求申虎公司对云企公司的违约、赔偿等责任承担连带清偿责任，无合同和法律依据，本院不予支持。七、关于原告要求被告苏英、陶明虎分别对云企公司、申虎公司之责任承担连带清偿责任之诉请苏英作为云企公司法定代表人在《保证书》中“同意对云企公司的上述民事责任承担连带清偿责任”，从上下文内容来看，“上述民事责任”仅限于云企公司对申虎公司的监管、申虎公司向田泰公司承担的违约责任，而本案中不存在苏英应承担连带清偿责任的情形，故对田泰公司要求苏英承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。陶明虎虽为申虎公司法定代表人，亦在《保证书》中保证对申虎公司的民事责任承担连带清偿责任，但申虎公司并非云企公司与田泰公司之间合同的当事人，申虎公司的责任也仅限于遵守合同中转租部分的约定，且申虎公司搬离、返还涉案厂房非债务给付内容，田泰公司要求陶明虎承担连带清偿责任，无法律依据，本院不予支持；本院已认定申虎公司对田泰公司不承担违约、赔偿责任，田泰公司要求陶明虎对申虎公司向田泰公司承担的违约、赔偿责任承担连带清偿责任，本院亦不予支持。被告云企公司、苏英经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在诉讼中享有的答辩、举证、质证等权利，应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海田泰不锈钢装饰材料有限公司与被告上海云企包装制品有限公司2018年7月2日签订的《厂房租赁合同》以及被告上海云企包装制品有限公司与被告上海申虎包装机械设备有限公司2018年7月17日签订的《厂房租赁合同》均于2019年4月30日解除；二、被告上海申虎包装机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区南翔镇蓝裕路XXX号XXX号厂房，并将上述厂房返还给原告上海田泰不锈钢装饰材料有限公司；三、被告上海申虎包装机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海田泰不锈钢装饰材料有限公司支付占有使用费(按照1,888.96元/日的标准)至其实际搬离涉案厂房之日止；四、被告上海云企包装制品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海田泰不锈钢装饰材料有限公司支付违约金325,000.02元；五、被告上海云企包装制品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海田泰不锈钢装饰材料有限公司律师费损失60,000元；六、原告上海田泰不锈钢装饰材料有限公司已收取的被告上海云企包装制品有限公司支付的保证金共计138,333.34元，原告上海田泰不锈钢装饰材料有限公司不予退还；七、原告上海田泰不锈钢装饰材料有限公司的其他诉讼请求，不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12,956元，减半收取6,478元，财产保全费5,000元，合计诉讼费11,478元，由被告上海云企包装制品有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一九年八月五日书记员  张浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。