河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民初114号原告（反诉被告）：卢永杰，男，1967年9月14日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：李宁，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施峰，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张新领，男，1979年9月12日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：庞亚杰，河南凤苑律师事务所律师。被告：商丘市华远置业有限公司，住所地河南省商丘市长江路南豫苑路西河南鸿茂装饰设计有限公司办公楼，统一社会信用代码914114005735859668。法定代表人：张新领，该公司董事长。委托诉讼代理人：庞亚杰，河南凤苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，河南信行律师事务所律师。被告：朱益文，男，1976年8月17日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：李苑，河南信行律师事务所律师。原告卢永杰与被告张新领、商丘市华远置业有限公司（以下简称华远置业）、朱益文合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年7月23日、9月12日两次公开开庭进行了审理。原告卢永杰的委托诉讼代理人李宁、施峰，被告张新领、华远置业的共同委托诉讼代理人庞亚杰，被告华远置业的委托诉讼代理人张帆，被告朱益文的委托诉讼代理人李苑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢永杰向本院提出诉讼请求：１．判令张新领、华远置业于判决生效后10日内将案涉给付房屋交付给卢永杰指定方，并办理不动产权证书至卢永杰指定方名下；２．判令张新领、华远置业向卢永杰支付因商铺部分给付房屋面积减少而造成的损失2,680,362元。３．判令张新领、华远置业向卢永杰支付因商铺部分交房标准违约赔偿金暂计9,274,400元。４．判令张新领、华远置业承担本案卢永杰因主张权利而实际发生的相关费用583,163.93元。５．判令张新领、华远置业向卢永杰支付自逾期交房之日起至案涉房屋实际交房并办理不动产权证书之日止的违约金（暂计至2019年5月31日违约金为87,567,954.76元）。６．判令朱益文对前述第二、三、四、五项所述金额承担连带赔偿责任。７．判令张新领于判决生效之日起5日内依约将华远置业的公章、协议专用章、财务专用章、法人印鉴章与卢永杰进行共管，共管方式为：由卢永杰重新采购新保险柜，将公章、协议专用章、财务专用章、法人印鉴章放置于新保险柜内，卢永杰持新保险柜钥匙、张新领持新保险柜密码，新购保险柜的费用由张新领承担。８．判令华远置业于判决生效之日起5日内依约向卢永杰提供自2017年3月31日起至判决生效之日止的所有经营协议、协议，所有财务会计报告、会计账簿（含原始记账凭证），所有华远置业支出凭证，张新领抵工程款、以房抵债的协议文件，供卢永杰查阅和复制。９．判令张新领、华远置业、朱益文承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：卢永杰与张新领为华远置业股东，双方设立华远置业共同合作、开发华远翡翠城房地产项目。2017年3月31日，卢永杰就其后续退出安排，与张新领、华远置业签署《协议书》。张新领对华远置业履行协议项下义务承担连带责任。朱益文向卢永杰出具《承诺函》对张新领、华远置业就协议履行提供连带责任保证。《协议书》就卢永杰向张新领转让其持有的华远置业45%的股权、债权及其他权益进行了具体约定，转让对价为24,216万元（由张新领向卢永杰支付900万元，由华远置业向卢永杰支付2100万元，剩余部分由华远置业以向卢永杰给付房屋的形式作价支付）。给付房屋的具体范围为：１．华远置业开发的沿睢阳大道1至4号楼商铺全部房源合计19,452.96平方米，按8900元/平方米，作价金额共计17,313.13万元。２．华远翡翠城项目一期住宅2780.01平方米，按6000元/平方米，作价金额共计1668万元。３．华远置业开发的沿睢阳大道5至7号楼商铺部分房源合计2511.62平方米，按8900元/平方米，作价金额共计2235.34万元。就上述给付房屋的后续处置、交付时间、交付标准、不动产权证书办理等事项，各方约定如下：１．协议签订生效后，卢永杰即享有全部权利处置给付房屋，包括但不限于对外售房、以房抵债、对外抵押等，张新领与华远置业同意无条件配合卢永杰对给付房屋的处置行为。２．商铺部分交付标准：商铺部分1至4号楼外立面、屋面、楼体周围地面硬化、绿化、亮化等所有公共配套均与5至8号楼标准完全一致。另1至4号楼内部需按图纸施工设置隔墙，楼梯按图纸原位置改为钢制楼梯、电梯与卫生间设置与5至8号楼保持一致。３．商铺部分交房时间：张新领与华远置业需于2017年7月30日前，完成商铺房屋综合验收（含消防、人防、上下水、供电等及房屋周边道路），并将验收合格的房屋交于卢永杰或卢永杰指定的其他购房者。４．张新领与华远置业办理网签备案的承诺：（1）2017年5月30日前，以华远置业的名义取得商铺3、4、5、7号楼的预售证并具备网签和网签备案条件，无条件配合卢永杰或卢永杰指定主体办理网签相关事宜。（2）2017年7月30日前，以华远置业的名义取得商铺1、2号楼的预售证并具备网签和网签备案条件，无条件配合卢永杰或卢永杰指定主体办理网签相关事宜。５．给付房屋不动产权证书的办理和税费的支付。（1）张新领受让卢永杰于华远置业中的所有权益，由此产生的所有税费以及卢永杰、张新领应承担的所有税费均由张新领承担，给付房屋应当由购房者承担的契税和公共维修基金的税费除外。（2）2017年12月31日前，张新领与华远置业需完成有关税费的缴纳及相关手续的办理，保证卢永杰或卢永杰指定的其他购房者办理不动产权证书。（3）卢永杰以高于协议约定的作价金额对外售房或以房抵债的，由此产生的销售税费统一由张新领和华远置业以华远置业的名义支付，在卢永杰所有给付房屋签约完成后，卢永杰与张新领按照总价款结算税款，超出本协议价款金额部分按照12%的综合税率进行税务结算（超出部分的税收由卢永杰直接支付给张新领）。６．张新领与华远置业需于要求卢永杰过户股权前（至迟于2017年12月31日前），完全撤销卢永杰为华远置业及所有相关公司贷款出具的担保和有关承担连带责任的所有手续，并付给卢永杰与给付房屋相关的银行按揭保证金。为保障张新领、华远置业依约向卢永杰办理给付房屋的过户，就协议签订后至协议义务履行完毕（主要为价款支付完毕、给付房屋完成过户、股权转让过户）之间的过渡期间，各方约定：１．印鉴共管：华远置业的公章、合同专用章、法人印鉴章均放置于专门保险箱内进行共管，卢永杰持保险柜钥匙，张新领持保险柜密码，由卢永杰和张新领指派一名专人管理和用印。２．经营管理：（1）过渡期内由张新领进行华远置业日常事务管理，在双方约定范围内卢永杰不干涉张新领的经营，但卢永杰对华远置业重大事项具有知情权。（2）过渡期内不得以华远置业进行任何形式的担保、贷款或借款。（3）所有经营合同、协议均需给卢永杰留存一份备案。等等。然而，协议签订生效后，张新领与由其控制的华远置业一再违反协议约定，不仅严重损害卢永杰于协议项下的合法权益，更使得卢永杰因作为华远置业股东而面临的经营风险不断扩大。张新领、华远置业的违约行为包括但不限于：１．逾期办理预售许可和网签备案手续，协议原定张新领及华远置业需于2017年5月30日前办结商铺3、4、5、7号楼的预售许可和网签备案手续，于2017年7月30日前办结1、2号楼的预售许可和网签备案手续。各方实际于2018年1月30日完成网签备案，严重滞后于协议约定。２．逾期建设和交付商铺房屋，协议原定张新领及华远置业需于2017年7月30日前按约定的交付标准向卢永杰交付商铺房屋。协议签署后，张新领、华远置业一方面加快后续“建业香槟圣园”的房地产开发项目建设，以期通过加速建设、加速销售迅速获益、退出；另一方面暂缓对给付房屋中沿街商铺部分的后续施工，致使沿街商铺至今无法满足协议约定的交付条件，包括但不限于未按协议约定标准建设沿街商铺的隔墙和钢制楼梯，未按要求建设消防设施等。截至目前，张新领、华远置业已恶意拖延交付沿街商铺长达21个月。３．给付房屋中商铺房屋的实际面积比之协议约定的给付商铺面积减少了227.6平方米，直接造成卢永杰经济损失2,936,040元。４．违反协议约定未能在2017年12月31日之前办理不动产权证书、完成足额税费的缴纳和相关手续的办理，并为卢永杰及卢永杰指定的其他购房者完成不动产权证书的办理。５．违反协议关于按卢永杰要求配合签订售房和以房抵债合同、开具收据、发票、网签备案等事宜的约定，致使卢永杰对外售房工作面临开票等障碍。６．违反印鉴共管之约定，2019年5月1日之后，张新领强行单方控制了公司印鉴，致使卢永杰丧失对华远置业印鉴的控制，使得卢永杰不得不面临华远置业的经营风险。７．违反各方对于华远置业经营管理之约定，在过渡期内继续推进华远置业向银行贷款4000万元，单方面决定对2200万元的外部债务提供担保，致使卢永杰作为华远置业股东、在尚未完全退出的情况下，不得不面对进一步扩大的债务风险。８．违反协议约定未能于2017年12月31日前撤销卢永杰所有为华远置业及所有相关公司贷款出具的担保和有关承担连带责任的所有手续，卢永杰仍不得不面临对外担保相关风险。张新领答辩及反诉称，一、张新领承担的2.4亿多元的责任，可以看一下设计图纸，图纸中1至4号楼有明确的面积，签订协议时案涉房屋并不具备实际测量和备案面积的计算问题，而且协议中并没有约定最终交付的房屋面积要以房管部门的测量为准，按照协议中所记载的1至4号楼面积乘以双方约定的价格，正好是2.4亿多元，另外图纸面积与实际测量面积存在差异是必然的，因为图纸面积是按照整个楼房的面积进行设计的，而备案登记时是要去掉外层保温部分，因此图纸面积和实测面积存在差异，但双方只能依约计算。二、按照协议约定，办证必须在卢永杰的指令下，张新领、华远置业予以配合，但直到上次开庭前，卢永杰一再要求变更登记人，因此备案登记时间一直持续到现在，是符合协议约定的。三、双方协议约定交房时间是2017年7月30日前，但同时协议中另一条约定，无论能否按时交房或备案，张新领、华远置业都应在2017年12月31日前向卢永杰支付3000万元。基于此，可以看出签订协议时，双方对案涉房屋能否及时竣工、达到备案条件是明知的，特别是2018年1月15日的补充协议，对交房和备案时间进行了变更，这与双方在协议中的预见是吻合的。四、关于交房标准，协议约定的交房标准每一项中间均是顿号，而不是逗号或者句号，因此从字面上完全应是连续的，也就是案涉1至4号楼的隔断、楼梯等设施和5至8号楼是一样设置，这是双方签订协议的本意，有证据证明交割给卢永杰的1至4号楼与5至8号楼的设施是完全一样的，并没有任何交房标准的差异，而且双方只是房屋现状的交割，并不是对将来房屋标准的明确约定。同时，在交割给卢永杰房产的过程中，其一直在进行销售，房屋在装修过程中有部分变化，恰恰是卢永杰售出的房屋发生的。五、如按卢永杰所说，将备案在卢永杰名下的房屋全部办理出产权证，但产权证一旦办出来，肯定存在二手房交易并纳税的问题，而且直到本案开庭前，卢永杰还在要求张新领、华远置业进行变更登记。六、卢永杰一再陈述2019年5月才完成备案登记与事实不符，2018年1月15日双方签订的补充协议约定七日内完成备案登记，同时不再追究逾期责任，但房屋备案登记在谁名下，是根据卢永杰指令，张新领、华远置业配合执行，因此自2018年1月17日就开始按卢永杰的指令将房屋陆续备案至卢永杰指令的人名下，是符合协议约定的。七、卢永杰所诉的条件到来之前，张新领只是不享有相应的权利，但并不代表张新领不拥有股权，协议明确约定自协议签订时，卢永杰已不再享有股东的任何权利义务，而协议约定的股权过户条件只是保证卢永杰债权的实现；从本案客观事实看，卢永杰股权转让款900万元，张新领已全额支付，并且按照协议约定，将其他债权和权益款2100万元也一并交付给卢永杰，因此卢永杰的股权转让款已全部实现，按照卢永杰的意见，其仍然享有股东权益，与协议约定是相悖的，而且也不符合客观事实，特别是在签订补充协议后，张新领已按卢永杰的指令将其应得全部房屋备案登记在卢永杰名下；卢永杰自己明确承认在过渡期内，从此可以认定卢永杰本人也是认定股权的过户，只是原协议的附随义务，自己也明确承认这只是一个过渡期；原协议中明确约定了在不损害卢永杰利益的情况下，张新领可随意使用公章，因此卢永杰增加诉讼请求，强制公章管理，是对原协议的变更，而不是自己权利的实现；2017年3月31日，卢永杰与张新领、朱益文、华远置业签订协议书，约定卢永杰退出公司股东，其所持股份交还公司其他股东，后又于2018年1月15日签订了补充协议，将股权转让份额及履行时间进行了变更，张新领依约履行了义务，但卢永杰迟迟不将下余股权办理变更登记，也不移交公司印章，给公司经营带来很多麻烦和损失。请求判令卢永杰将余下的持有华远置业的25%股权、价值490万元变更过户至张新领、朱益文名下，并交付公司印章管理权。在庭审中，张新领撤回“交付公司印章管理权”的诉请。华远置业答辩称，除同意张新领的意见外，补充以下意见，一、卢永杰作为诉争协议的当事人主张协议项下的权利，应更加关注协议的实际履行情况，协议约定丙方应无条件配合卢永杰售房，在网签备案过程中，华远置业与卢永杰或卢永杰指定的人另行签订商品房买卖合同，合同对房屋交付价款、时间、标准、产权证办理均有新的约定，对华远置业而言应当认定是对协议项下条款的变更。房屋销售主导权完全在卢永杰，华远置业只有配合义务，没有在协议约定的时限内完成相关工作只是双方配合的一个结果，在需要双方配合的前提下，不能通过结果划分责任，应具体分析原因。事实上，网签备案之所以从2018年一直持续到2019年，恰恰表明卢永杰取得资产的控制权后，充分行使协议约定的处分权，对该部分违约责任的划分，不应按照2017年所签协议书认定。二、从目前协议履行的方式看，共管时期已经渡过，补充的诉讼请求没有事实和依据。卢永杰主张公司经营管理，所涉及的文件查阅复制权应通过公司治理结构依法行使，在卢永杰具备公司股东资格情况下，通过股东会、公司章程依约行使，本案仅限于卢永杰与张新领之间关于重大知情权的保留，同时张新领也仅承诺进行备案，协议上甲乙双方约定不能违反《中华人民共和国公司法》规定，协议签订之日卢永杰的股东权利，已通过协议的形式进行了限定，其无权再要求华远置业提供相关资料进行查阅复制。三、卢永杰主张的各项损失及违约金没有计算依据和证据支持，单项违约金主张远超《中华人民共和国合同法》关于违约金不得过分高于实际损失的规定。朱益文辩称，一、张新领在协议项下的义务是支付股权转让价款900万元，其他对价由华远置业用房屋履行，相应的交房、办理备案登记和产权证书，是华远置业的义务。现张新领已向卢永杰支付全部股权价款，其不存在违约行为。二、《承诺书》中“为协议中乙方的法律与经济责任做无限连带责任的全额担保”，该表述恰恰说明《承诺书》出具当时，主债权数额是不能确定的。三、卢永杰诉请及本案争议焦点均为朱益文是否应承担连带责任，而不是支付责任。朱益文是否为张新领股权的实际持有人，与本案争议焦点无关，也没有得到张新领的确认，同时朱益文在《承诺书》中也没有作出是合同对价实际支付主体的意思表示，因此卢永杰要求朱益文实际承担合同对价没有事实和法律依据。卢永杰对张新领的反诉请求答辩称，一、《协议书》第四条“价款支付及股权过户流程”，对办理股权变更登记的前提条件进行了明确约定，即在第四条约定的1至6款事项全部完成的同时，卢永杰向张新领过户15%的股权；在第四条约定的1至9款事项全部完成的同时，卢永杰向张新领过户剩余30%的股权。第四条第1至9款所约定的事项分别为：第1款，卢永杰有权全权处置给付房屋，张新领、华远置业配合更换售房合同，出具收据和发票。第2款，按时间约定完成网签合同备案。第3至4款，按合同约定的时间、标准进行房屋交付。第5款，2017年12月31日前，缴纳办证所需的所有税款和税收手续，办理完毕不动产权证书。第6款，根据实际销售情况完成税务结算。第7款，在1至6款完成的情形下，办理15%的股权过户。第8款，完成3000万元现金支付。第9款，2017年12月31日前，撤销所有的担保措施并将卢永杰给付房屋产生的银行按揭保证金支付给卢永杰。第10款，如果张新领和华远置业提前完成上述全部事项，可提前过户股权。当前，上述第3、4、5、6、9款内容均尚未完成，张新领要求办理股权过户无依据。二、《协议书》明确股权转让的受让方是张新领，张新领请求将股权过户登记至朱益文名下无依据。三、张新领于《协议书》项下的合同义务尚未履行完毕。根据《协议书》第二条约定，张新领对《协议书》项下24,216万元的给付承担责任（包括3000万元现金和给付房屋），而非仅对900万元的股权转让款承担责任。当前给付房屋尚未完成交付，张新领、华远置业亦未完成不动产权证书的办理，张新领的合同义务尚未履行完毕。四、张新领、华远置业已违反约定，单方控制了华远置业印章，不存在要求卢永杰移交公章的问题。自2019年5月1日起，除张新领、华远置业通过法院协调，要求卢永杰配合对第一次张新领、华远置业提交的反诉状盖章外，卢永杰没有收到张新领、华远置业任何用章要求。但是，根据卢永杰提供的华远置业办理网签备案的记录、华远置业提交的《关于变更、解除查封申请书》等文件，张新领、华远置业已单方控制和使用华远置业印章证件，不存在要求卢永杰移交的问题。当前华远置业的公章管理已经违反了《协议书》第五条关于印鉴管理的规定，卢永杰亦已诉请恢复公章共管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第一，关于卢永杰提交的证据。证据1《协议书》，证明该《协议书》已经各方有效签署，张新领、华远置业应向卢永杰支付24,216万元，其中现金3000万元并给付房屋；《协议书》签署时间是2017年3月31日，各方预期能在2个月内进行房屋交付，因此约定给付房屋备案、交付时间为2017年5月、7月，截至目前，已逾期两年多；根据协议安排，卢永杰将在2017年12月31日前完全实现退出，其迅速退出的合同安排已全部落空；如张新领、华远置业未按约定时间与卢永杰和其他购房者签署合同、办理网上备案及验收交房、未按时交纳税金及开具发票以致使甲方及其他购房者不能及时办理不动产权证、未按约定向卢永杰转款、向卢永杰付款等，需按协议金额的日千分之一向卢永杰支付违约金；协议第5条对公司的印鉴管理和经营管理进行了明确安排，卢永杰向张新领、华远置业主张公章印鉴共管、交付相关财务账簿资料有明确的合同依据。证据2《承诺书》，证明张新领为华远置业股权代持人，朱益文为实际控制人；朱益文以其全部财产为《协议书》的履行提供不可撤销的连带责任保证。证据3“华远翡翠城商业1、2、3、4、5、7号楼分户面积明细表+实测报告”，证明给付房屋中商铺的实际面积比协议约定面积减少了207.78平方米。证据4“网签备案证明”，证明协议约定华远置业取得预售许可证和办理网签备案手续的时间分别为2017年5月30日（3、4、5、7号楼）和2017年7月30日（1、2号楼）；实际办理网签备案的时间严重滞后于协议约定时间，华远置业在备案登记上存在违约。证据5“沿街商铺照片”，证明张新领、华远置业未按协议约定标准建设沿街商铺，包括但不限于未按图纸建设隔墙和钢制楼梯、未按要求建设消防设施等；张新领、华远置业未按协议约定标准建设和交房的，需按交房标准差价的双倍赔偿卢永杰损失。证据6“张新领及华远置业其他建设项目照片”，证明张新领、华远置业协议签署后，已陆续开发26万平方米的住宅，新建了高层商办和临街商铺，有能力完成合同约定的施工但故意违约；故意暂停对给付房屋中沿街商铺部分的后续施工，致使沿街商铺至今无法满足协议约定的交付标准，恶意拖延交付。证据7“商品房买卖合同备案证明及未交付房屋备案信息统计表”，证明张新领、华远置业办理备案登记的最早时间为2018年1月30日，已严重滞后于协议关于网签备案时间的约定，也严重滞后于补充协议的约定，具体为3、4、5、7号楼需于2017年5月30日前完成网签备案，1、2号楼需于2017年7月30日前完成网签备案；网签备案建筑面积合计16,181.87平方米，根据网签备案价格，未交付商铺合计199,018,079元。证据8“案涉项目商铺示意图、商铺6、8号楼商铺现状照片”，证明张新领、华远置业有能力按期完成给付房屋建设，但恶意拖延给付房屋建设进度，致使给付房屋至今不具备交付条件，亦未满足合同约定的交付标准。证据9“给付房屋建设现状（视频）”，证明给付房屋当前尚未完成必需的消防、上下水、供电等设施设备建设，给付房屋尚不具备单项验收、房屋交付的要求；给付房屋当前尚未满足协议约定的“沿街商铺交房标准”，如内部隔墙按照图纸施工、楼梯按照图纸原位置改为钢制楼梯等。证据10“案涉项目工程竣工验收备案的全部文件”，证明张新领、华远置业于2019年1月29日完成案涉商铺竣工验收，至今未进行综合验收，严重晚于约定的2017年7月30日前应完成综合验收并按约定标准交付房屋的时间节点；案涉项目至今未完成消防单项验收，实质尚未完工，工程竣工验收备案建设工程款支付等重要文件缺失，竣工验收程序存在明显重大瑕疵；鉴于重要文件缺失，本案需基于项目实际建设情况认定项目是否已完工、是否已满足交付条件。证据11“商品房买卖合同签约、备案列表”，证明张新领、华远置业违反了公章共管规定，公章管理已失控；在本案审理过程中，存在恶意转移公司财产的情形。证据12“房地产项目开发委托合同书”，证明卢永杰在2017年退出时，已取得规划的土地仅开发了不到三分之一，放弃后续156.68亩土地的项目开发利益，以换取从华远置业的迅速退出；张新领、华远置业在协议签署后，后续项目开发已取得了巨大收益，预期收益约8亿元。证据13“专项法律服务合同、付款凭证和发票”，证明卢永杰因张新领、华远置业违约行为，已实际支付律师费50万元。证据14“财产保全保险发票”，证明卢永杰因张新领、华远置业违约行为，已实际支付财产保全保险费用83,163.93元。张新领质证认为，对证据1，张新领、华远置业已按约定向卢永杰支付了股权转让款3000万元，同时按补充协议约定将房屋备案登记在卢永杰或卢永杰指定的人名下，合同义务已完全履行完毕，卢永杰认为张新领、华远置业违反约定的证明目的，不应得到支持；卢永杰称至今没有为其办理不动产登记证书，协议约定是在网签备案后，按卢永杰的指令办理相应的产权证书，华远置业没有接到卢永杰的书面指令，而且也是在保护卢永杰的利益，产权证书出具后，房产存在二手房交易和增加税费的问题，而本案中卢永杰的实际身份是合作开发人，协议的本意是财产分割，而不是商品房买卖，因此卢永杰依据商品房买卖的条件主张自己的权益，亦不应得到支持。对证据2，《承诺书》的本意只是对张新领承担责任的后续担保行为，在张新领责任不能确认情况下，该《承诺书》并不具备履行的实际条件。对证据3，双方只是资产交割，不是商品房买卖，签订协议书时，房产面积是依据设计图纸确定的，是按图纸面积及双方约定的价格确定的2亿多元，并没有约定依备案面积为准。对证据4，2018年1月15日对原协议要求的网签备案时间，及股权变更的时间和数额进行了变更，因此卢永杰仍要求按原协议要求的时间，显然与事实不符。对证据5，卢永杰提交的照片，与客观事实不符，一个购房者买了两个门面，是其自行将中间隔墙去掉，前期有两户是装了钢制楼梯的，但由于是商业用房，每一名业主经营的商品不一样，对自己房子的设计和要求也不一样，他们将前期安置的楼梯砸掉了。基于以上原因，双方及时沟通，为减少损失和麻烦，按照双方协议约定，1至4号楼与5至8号楼统一执行一个标准，不再进行隔墙和钢制楼梯安装，完全符合协议约定标准。对证据6，与本案没有关联，张新领、华远置业对自己其他工程的施工，并不代表存在恶意拖延1至4号楼施工的行为，且有证据证明开工时间、施工时间均与5至8号楼相同。对证据8、9、10，有国家行政机关颁发的合格验收证明和相应文件，达不到卢永杰认为不具备竣工验收及交房标准、存在瑕疵的证明目的。对证据13、14，缺少相应的法律依据，对财产保全费用，不是诉请的范围，应等待法院的判决。华远置业除对张新领的质证意见完全认可外，补充以下意见，１．对《协议书》真实性没有异议，对证明目的有异议，正如卢永杰所言协议的签订，目的在于实现卢永杰从项目中退出，因此退出的工作后续安排、违约责任的判定，只能建立在现状交割、现金支付基础上，张新领、华远置业已支付全部股权转让价款，协议约定的不动产作为债权及其他权益的受让对价，占有使用收益包括最终的处分权已全部实现了转移，卢永杰应将剩余股权办理过户。截至目前，卢永杰应交付的债权凭证等义务均未履行，作为协议约定的主要义务，卢永杰一直处于违约状态，协议约定的关于网签备案、产权登记、交付标准，是为实现卢永杰快速退出的目的，卢永杰处分及占有不动产时，华远置业应给予配合义务，在没有得到卢永杰指示的情况下，华远置业也无所适从，不能称其为违约。２．根据最高人民法院相关判例，朱益文出具的《承诺书》不具备担保的效力，该《承诺书》出具时，张新领的责任并不明确，在主债权不明确的情况下，不能作为承担连带责任的依据。３．商铺面积表与本案无关，协议书约定的对价2.4亿多元，具体明确，分别以实物、现金的形式实现交割，协议签订时，不动产就已客观存在，不存在此后面积缩水的问题，双方当时约定的面积标准作为协议的附件，已由双方认可，该面积出自于设计图纸，不存在调整的可能性。其他照片与本案无关，协议签订的目的不是为了待项目竣工、房屋交付之后以获取的收益进行分配，而是实物资产的现状交割，卢永杰的证明目的与协议的真实意思相悖。朱益文除对张新领、华远置业的质证意见完全认可外，补充以下意见，张新领已完全履行协议项下义务，不存在违约行为。朱益文出具《承诺书》时，张新领在协议项下应否承担赔偿责任，及赔偿数额均不能确定，因此在主债权尚未确定的前提下，朱益文出具的《承诺书》不构成担保法意义上的保证，不应承担连带责任。第二，关于张新领提交的证据。证据1“2017年3月31日卢永杰、张新领与华远置业签订的《协议书》，2017年1月10日卢永杰出具的《收条》及相应转账记录，商品房买卖合同备案登记信息表”，证明《协议书》对各方权利义务进行了约定，张新领、华远置业已按照约定支付卢永杰全部现金款项，并按照卢永杰要求于2018年1月17日将合同备案至卢永杰及卢永杰指定人名下，履行了全部协议义务。证据2“2018年1月15日卢永杰、张新领、华远置业签订的《补充协议书》”，证明卢永杰放弃按照《协议书》追究张新领、华远置业逾期违约责任的权利。证据3“工程竣工验收备案表、房屋不动产登记证书、商品房预售许可证”，证明房屋已竣工验收，具备预售条件。证据4“还款解除抵押凭证”，证明张新领、华远置业已按约定履行解除银行抵押担保等相关行为，解除了卢永杰担任股东期间存在的任何风险。卢永杰质证认为，对《协议书》、收条和转账记录（3000万元）、备案登记信息表真实性认可，证明目的不认可；其余转账凭证认可真实性，不认可关联性和证明目的。对证据1，（1）张新领、华远置业并未完成《协议书》项下全部现金款项支付义务，无法证明已全部履行合同义务。当前张新领、华远置业尚未依约向卢永杰交付房屋、办理不动产权证书、支付所有税款（包括所有因协议履行华远置业的税费、卢永杰应承担的税费均应该由张新领承担），张新领、华远置业履行合同存在重大违约。（2）张新领、华远置业履行合同备案的义务一再违约。依据《协议书》约定，华远置业需于2017年5月30日前完成3、4、5、7号楼所有商铺的备案，于2017年7月30日前完成1、2号楼所有商铺的备案。张新领、华远置业违约后向卢永杰申请在未达到转股条件的情况下，提前过户部分股权。为督促张新领、华远置业履约，双方约定华远置业需于《补充协议》签署后7天内（即2018年1月22日前）办理完毕全部房屋的备案登记。张新领、华远置业仅举证了45套房屋在2018年1月17日进行了签约，但大部分房屋的签约时间均超过了7天的期限，且张新领、华远置业举证的45套房屋的备案时间为2018年1月30日，超出了《补充协议》关于7日内完成备案登记的约定。因此，无论从网签的时间、备案的时间、完成备案房屋的数量，张新领、华远置业均再次违反了《补充协议》对于备案事项的约定。（3）卢永杰收到华远置业的3000万元付款，为张新领、华远置业履行协议项下应付款，并非付款凭证附言所记载的借款。（4）其余转账凭证为张新领、华远置业应付卢永杰的银行按揭保证金押金，尚未全部支付完毕，该事项与本案诉请无关。证据2，真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可。卢永杰并未放弃追究张新领、华远置业违约责任的权利。（1）《补充协议》鉴于部分明确了协议签署的背景是张新领、华远置业协议履行整体逾期，向卢永杰申请先行过户20%的股权；协议正文部分一再强调，卢永杰同意提前过户但不放弃原协议项下的任何权利和权益，原合同项下的各项权利义务均应继续履行，其目的是为保障卢永杰在提前过户情形下的合法权益。（2）正文括号内部分是对办理房屋备案登记事项的特别约定，首先，根据条款中“同时甲方放弃追究”的表述，卢永杰放弃追究张新领的是原协议项下逾期办理备案登记的违约责任。张新领、华远置业在条款主文一再强调不放弃《协议书》项下任何权利的情况下，断章取义地理解括号内的约定免除了其在《协议书》所有违约责任是错误的。其次，卢永杰放弃追究张新领、华远置业逾期网签备案违约责任的约定亦是附条件的，华远置业需要在7日内将所有房屋办理好备案登记至卢永杰和卢永杰指定方名下。第三，《补充协议》仅提及放弃追究逾期网签备案违约责任，并未放弃追究其他违约事项的违约责任（如逾期交房、逾期办证的违约责任等）。（3）整个《补充协议》的核心是在张新领、华远置业违约的情况下，卢永杰依据申请，向张新领提前过户部分股权并一再约定不放弃卢永杰于协议项下的任何权利和权益。卢永杰提前同意过户股权的目的在于督促张新领、华远置业纠正违约，据此给张新领、华远置业设置了附条件的宽限期；若据此认为卢永杰在设置宽限期的同时还免除了张新领、华远置业的违约责任，则是不合理和不公平的。（4）即使按照张新领、华远置业对补充协议的理解，根据双方举证情况，华远置业也未能在7日内完成所有房屋的备案登记，仅仅在2018年1月17日完成了部分房屋的签约（备案登记时间2018年1月30日），张新领、华远置业据此要求卢永杰放弃追究所有违约责任，亦无依据。对证据3，竣工验收备案表、房屋不动产证书、预售证认可真实性，不认可证明目的。（1）华远置业取得竣工验收备案表的时间是2019年1月29日，严重晚于协议约定的2017年7月30日前应完成综合验收并按约定标准交付房屋的时间节点。（2）给付房屋现状是未竣工状态，华远置业未按照图纸完成隔墙、钢制楼梯、上下水、供电等施工，项目实质尚未完工。（3）华远置业未完成消防设施设备的建设。根据调取的竣工验收备案文件，项目至今未完成消防单项验收，案涉项目竣工验收程序存在明显重大瑕疵。鉴于重要文件缺失，本案需基于项目实际建设情况，实质认定项目是否已完工、是否已满足交付条件。（4）华远置业至今未向卢永杰按照约定完成给付房屋的交付。（5）华远置业取得商铺1、2、3号楼首次登记不动产权证的时间是2019年5月21日，当前4号楼办理首次登记时间是2019年7月24日。办理首次登记是办理转移登记的前提，而华远置业取得办理首次登记的时间已严重晚于约定的2017年12月31日。给付房屋办理首次登记后，取得房屋增值税发票和契税凭证，方可给卢永杰办证，当前华远置业是恶意拒不履行义务。对证据4的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，根据《协议书》第4条第9项规定，张新领、华远置业需在2017年12月31日前为卢永杰撤销所有担保，该证据显示的还款时间是2019年9月12日，即使张新领的主张成立，也明显违约。华远置业和朱益文的证据和证明目的，与张新领举证的证据和证明目的一致。综合双方的质辩意见，本院认为，卢永杰提交的证据1《协议书》是各方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，本院予以采信；证据2《承诺书》是朱益文的真实意思表示，本院予以采信；证据3“华远翡翠城商业1、2、3、4、5、7号楼分户面积明细表+实测报告”，能够显示1、2、3、4、5、7号楼分户面积明细表和实测情况，本院对其真实性予以采信；证据4为商丘市不动产登记交易中心出具的证明，本院予以采信；证据5沿街商铺照片，能够显示拍摄时商铺的情况，本院予以采信；证据6为其他项目照片，与本案没有关联性，本院不予采信；证据7为商丘市不动产登记交易中心出具的证明和未交付房屋备案信息统计表，本院予以采信；证据8能够显示案涉项目商铺的位置以及6、8号商铺拍摄时的情况，本院予以采信；证据9能够显示拍摄时案涉房屋的情况，本院予以采信；证据10为商丘市城乡一体化示范区环保住建局出具的竣工验收备案文件，本院予以采信；证据11为案涉项目商品房买卖合同网上备案情况，本院予以采信；证据12为华远置业、河南中原建业城市发展有限公司签署的房地产项目开发委托管理合同书，本院对其真实性予以采信，但该合同书与本案没有关联性，对其证明目的不予采信；证据13、14为专项法律服务合同、付款凭证和发票，以及财产保全保险发票，本院对其真实性予以采信。张新领提交的证据1为《协议书》、卢永杰出具的收据及相应凭证、商品房买卖合同备案登记信息表，本院对其真实性予以采信；证据2为卢永杰、张新领、华远置业签订的《补充协议书》，本院对其真实性予以采信；证据3为相关行政机关颁发的工程竣工验收备案表、房屋不动产登记证书、商品房预售许可证，本院对其真实性予以采信；证据4为贷款本金利益收回凭证，本院予以采信。根据卢永杰、张新领、华远置业、朱益文的诉辩意见和举证质证情况，本院认定事实如下：2017年3月31日，卢永杰（甲方）、张新领（乙方）、华远置业（丙方）签订《协议书》，该《协议书》分为十二条。第二条受让股权价款及其他权益价款１．双方共同商定：乙方受让甲方在华远置业的45%股权转让款为900万元、乙方受让甲方在华远置业拥有的债权及其他权益合计所有权益的价款为23,316万元。以上共计24,216万元。由乙方付给甲方900万元股权转让款，由华远置业以现金及房屋形式付给甲方其他权益款折合23,316万元，乙方对以上其他权益款承担连带责任，乙方的实际控制人对以上全部权益出具无限连带责任担保函。２．乙方受让甲方在华远置业（丙方）的所有权益的同时，也承担及受让华远置业的所有债权债务以及其他法律责任及义务，甲方不再承担华远置业的债务以及其他法律责任与义务，同时也不再分享华远置业以后的利益。３．乙方受让甲方在华远置业的所有权益，由此而产生的华远置业的所有税费以及甲乙双方应承担的所有税费均由乙方承担，包括但不限于营业税及教育城建附加、增值税、土地使用税、所得税、印花税、房产税、契税等（不包括抵给甲方的房产应当由购房人所承担的契税和公共部位维修基金的税费）。第三条付款计价方式签订本协议后，乙方及丙方将华远置业以下房产作价支付甲方在华远置业的债权和其他权益款（由乙方负责征得华远置业其他债权人的同意及承担由此而产生的法律责任），乙方及丙方不得把以下房源再另行销售和以房抵偿工程款或者其他债权人的债权。（一）华远置业开发的沿睢阳大道的1至4号楼商铺全部房源（其中：1号楼7046.71平方米，2号楼2684.68平方米，3号楼6418.71平方米，4号楼3302.86平方米），合计19,452.6平方米，按8900元/平方米，1至4号楼共计17,313.13万元。（二）华远置业翡翠城项目一期的住宅2780.01平方米，按6000元/平方米，合计1668万元。（三）华远置业开发的沿睢阳大道的5号和7号楼商铺部分房源共计2511.62平方米，按8900元/平方米，合计2235.34万元。（四）在2017年12月31日前，乙方另外付给甲方900万现金以支付受让甲方的华远置业45%股权的受让款，同时华远置业付给甲方2100万元其他权益款，两项合计3000万元。（五）以上四项合计24,216万元。第四条价款支付及股权过户流程１．本协议签订生效后，甲方即有全部权利处置本协议所有房源，包括但不限于对外售房或者以房抵债、对外抵押，乙方及丙方同意无条件配合甲方的销售和以房抵债工作（甲方经办的售房款可以不进入公司账户），且同意以华远置业名义与新的购房人改签更换售房合同和出具收据及发票，并承担售房的法律和经济责任。２．备案时间：（一）沿街商铺备案：（1）在2017年5月30日前，乙方及丙方应以华远置业名义取得沿睢阳大道商铺3、4号和5、7号楼的预售许可证及具备网上签约备案条件，同时，乙方应无条件以华远置业与甲方或者通过甲方签订或指定的购房者及时改签网上合同。（2）在2017年7月30日前，乙方及丙方应以华远置业名义取得沿睢阳大道商铺1、2号楼的预售许可证及具备网上签约备案条件，同时，乙方应无条件以华远置业与甲方或者通过甲方签订或指定的购房者及时改签网上合同。（二）一期住房备案：在2017年4月12日前，乙方及丙方应解除本协议所签房源的银行抵押，并以华远置业名义取得所有住宅房源有效的预售许可证及具备网上签约备案条件，同时，乙方及丙方应无条件以华远置业与甲方或者通过甲方签订或指定的购房者及时改签网上合同。３．交房标准：（一）沿街商铺交房标准：1至4号楼的外立面、屋面与楼梯周围地面硬化、绿化、亮化等所有公共配套均与5至8号楼标准完全一致。另外，1至4号楼内部隔墙要按照图纸施工、楼梯按照图纸原位置改为钢制楼梯、电梯与卫生间设置和5至8号楼一样设置。４．验收合格及交房标准：（一）沿街商铺：在2017年7月30日前，乙方及丙方应完成房屋综合验收（含消防、人防、上下水、供电等及房屋周边道路），并将验收合格的房屋交于甲方及甲方指定的其他购房者。５．在2017年12月31日前，乙方及丙方应交纳有关税收和办理有关手续，保证甲方及甲方指定的其他购房者办理不动产权证书。６．甲方售房或者以房抵债的价格可以高于或者低于本协议签订的平均价格，销售税收统一由乙方及丙方以华远置业支付，在给甲方的所有房源签约完成后，甲乙双方按照总价款结算，超出本协议价款的金额部分按照12%的综合比率进行税务结算（超了，超过部分的税收，甲方付给乙方）。７．在完成1至6项工作的同时，甲方无条件将其在丙方的15%的股权过户给乙方。８．无论乙方及丙方能否按照本协议完成以上工作，乙方及丙方最迟在2017年12月31日前都应支付给甲方3000万元现金股权转让金及其他权益（乙方及丙方付给甲方的此笔3000万元款项，不得以房屋等其他的形式支付，只能以现金形式转账支付，否则，视为违约）。９．乙方及丙方在2017年12月31日前，且在要求甲方过户股权前，乙方及丙方应完全撤销甲方为华远置业及相关所有公司贷款出具的担保和有关承担连带责任的所有手续及付给甲方由甲方房源产生的在银行的按揭保证金，甲方同时将在丙方剩余的30%的股权过户给乙方。第五条本协议签订后至甲方股权过户前，过渡期间的公司管理１．印鉴管理：本协议签订后至甲方股权过户前，华远置业的公章、合同专用章、财务专用章、法人印鉴章均放置于专门保险箱内，由甲方乙方各指派一名专人管理及用印。甲方持有保险柜钥匙、乙方持有保险柜密码，共同管理和行使用印，甲乙双方要求用印章的，任何一方必须填写用印申请表，明确记录用印申请人、用印事项及用途、目的，经甲乙双方印章管理人签字登记确认后方可用印，否则，视为无效用印，由私自用印者承担法律责任和经济责任（但在不危害本协议约定的甲方利益的情况下，甲方必须无条件配合乙方及丙方用印），即乙方及丙方用印不危害本协议约定的甲方利益时，可正常用印。２．经营管理：本协议签订后至甲方股权过户前，由乙方进行公司日常事务管理，甲方在甲乙双方的约定范围内不干涉乙方的经营，但是甲方有对公司重大事项的知情权。甲乙双方约定在过渡期内不再以华远置业担保及贷款、借款；所有经营合同、协议均给甲方留存一份备案，甲方出具收件回执，否则，视为无效合同且甲方不承担法律责任和经济责任；所有支出以交纳土地出让金、政府部门审批费用，交纳税收、支付银行利息为准，且要直接转让对方账户；乙方以房抵工程款、以房抵债的协议也须有公司盖章才能生效；乙方的财务管理人员应及时按月（每月10号前）向甲方报送财务报表，但乙方及丙方在不危害本协议约定的甲方利益的情况下，可正常收支，甲方不就此追究乙方及丙方的法律责任。第七条特别约定１．关于时间的约定：乙方及丙方在甲方要求按本协议约定配合签订售房和以房抵债合同、开具收据、发票、网上备案时两个工作日内必须做出配合工作，超过两天即为违约。乙方及丙方在华远置业账户收到甲方售房款、银行按揭款及按揭保证金到账户两个工作日内就必须转给甲方指定账户，否则即为违约。第八条违约责任２．乙方及丙方如未按合同约定交房标准交房，则按交房标准差价的双倍赔偿甲方及其他购房者。３．乙方及丙方如未按本协议约定时间与甲方及其他购房者签订售房合同、乙方及丙方未按约定办理网上备案及验收交房、乙方及丙方未按时交纳税金及开具发票以致使甲方及其他购房者不能及时办理不动产权证、乙方及丙方未按本协议约定及时转给甲方款项和未按本协议支付股权转让款等以上皆属违约事项，乙方与丙方如违约，乙方与丙方同意按逾期一天，按违约协议金额的日千分之一赔偿甲方违约金。2017年3月31日朱益文出具《承诺书》，内容为“本人朱益文（身份证号），关于2017年3月30日商丘华远置业有限公司股东张新领和卢永杰签订的协议书，我已经逐字逐句仔细看过，已完全理解协议内容、风险及违约责任。协议书中的乙方张新领持有公司55%的股份，是张新领替我代持。我完全同意张新领与卢永杰签的上述协议。我承诺，自愿用我的全部财产（包括但不限于房产、汽车、有价证券、金融债券、银行存款、债权等）为协议中乙方的法律与经济责任做无限连带责任的全额担保。且张新领在该公司中的55%股权部分的全部责任由我承担无限责任，在上述股权转让协议终止日之前，本承诺书为无条件的和不可撤销的承诺书。”2018年1月15日，卢永杰（甲方）、张新领（乙方）、华远置业（丙方）签订《补充协议书》，内容为“鉴于：１．甲乙丙三方于2017年3月31日签署了协议书（以下简称原协议），约定甲方将持有丙方的45%股权、在丙方拥有的债权及其他权益转让给乙方，乙方、丙方履行完成原协议第四条第1至6项全部义务时，甲方将15%股权过户给乙方。２．截至本补充协议签订之日，乙方、丙方尚未完全履行原协议第四条第1-6项义务，尚未达到股权过户的约定条件。３．乙方、丙方因经营需要，申请甲方提前将20%股权过户至乙方名下。现甲乙丙三方经友好协商，签订本补充协议书，以资共同遵守。一、甲方配合乙方、丙方提前将20%股权过户给乙方，但乙方、丙方仍应按照原协议约定履行义务，甲方提前过户股权并不表示甲方放弃基于原协议享有的任何权利及权益，原协议的各项权利义务甲乙双方和丙方三方均应继续履行（乙方应于本协议签订7天内，在商丘市不动产登记处为甲方办理好分配给甲方的所有房屋的备案登记，同时甲方放弃追究乙方按3月31日协议逾期的违约责任）。二、甲乙丙三方或其中两方在办理股权过户时根据登记机关要求签订的其他协议仅做过户登记使用，与原协议、本补充协议书约定不一致的，以原协议、本补充协议书约定为准。三、本补充协议书一式叁份，每方各执壹份，经三方签字盖章后生效。”该《补充协议书》签订后，张新领、华远置业在2018年1月17日完成了部分房屋的签约（备案登记时间为2018年1月30日）。案涉1至4号楼房屋已备案在卢永杰或卢永杰指定的人名下，部分房屋由卢永杰对外进行销售、部分房屋根据协议约定由华远置业对外销售，并由华远置业和买受人签订了《商品房买卖合同》。2019年1月18日华远置业对案涉1至4号楼申请竣工验收备案，2019年1月29日商丘市城乡一体化示范区环保住建局经审查准予备案。2019年5月21日华远置业取得案涉1至3号楼的不动产权证书。2017年12月5日华远置业取得1至4号楼的《商品房预（销）售许可证》。2017年11月10日卢永杰收到张新领和华远置业股权转让款及其他权益3000万元。2016年10月13日至2019年1月16日，华远置业共支付卢永杰按揭保证金、按揭款、售房款39,759,936元。2019年9月12日，华远置业为河南禄祯祥商贸有限公司在睢县农村信用合作社担保的贷款已还清。本院认为，2017年3月31日卢永杰（甲方）、张新领（乙方）、华远置业（丙方）签订的《协议书》，以及2018年1月15日签订的《补充协议书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依照协议约定履行自己的义务。根据各方当事人的诉辩意见，现对本案的六个争议焦点逐一分析如下：一、关于卢永杰要求交付案涉房屋，并办理不动产权登记证书，以及支付因商铺面积减少而造成的损失2,680,362元依据是否充分。2017年3月31日卢永杰（甲方）、张新领（乙方）、华远置业（丙方）签订《协议书》第四条价款支付及股权过户流程中的“４．验收合格及交房时间：（一）沿街商铺：在2017年7月30日前，乙方及丙方应完成房屋综合验收（含消防、人防、上下水、供电等及房屋周边道路），并将验收合格的房屋交于甲方及甲方指定的其他购房者。”“５．在2017年12月31日前，乙方及丙方应交纳有关税收和办理有关手续，保证甲方及甲方指定的其他购房者办理不动产权证书。”但庭审中，卢永杰方称1至4号楼部分房屋由其对外进行销售、部分房屋根据协议约定由华远置业对外销售，并由华远置业和买受人签订《商品房买卖合同》，且案涉房屋已于2019年1月29日验收备案，从此可以看出，卢永杰已实际控制并销售案涉房屋，其称张新领、华远置业在1至4号楼房屋上有加锁，但未举证证据证明，故其要求交付下余案涉房屋的请求，不予支持。上述《协议书》约定，张新领和华远置业应及时交纳有关税收和办理有关手续，保证卢永杰及卢永杰指定的其他购房者办理不动产权证书，因此张新领、华远置业应及时做好这些工作，配合办理案涉房屋的不动产权证书相关事宜。关于卢永杰要求支付因商铺面积减少而造成的损失2,680,362元的问题，2017年3月31日三方签订《协议书》时，案涉房屋正在建设中，是以设计图纸为依据计算的案涉房屋面积，且华远置业也是按照设计图纸进行的建设，卢永杰提供的实测面积，仅与设计图纸面积存在0.95%的误差，华远置业不存在故意损毁案涉房屋的过错，因此卢永杰要求该项损失的依据不足，不予支持。二、关于张新领、华远置业是否存在违约行为，是否应支付卢永杰因交房标准不符合合同约定所导致的违约赔偿金9,274,400元，以及是否应支付逾期交房以及逾期办理不动产权证书所造成的违约金87,567,954.76元。根据案涉房屋的现状，张新领、华远置业未按施工图建设隔墙、未依约完成钢制楼梯改建等，对此张新领、华远置业应承担相应的责任。张新领、华远置业称协议约定1至4号楼与5至8号楼一致，而《协议书》第四条价款支付及股权过户流程中“３．交房标准：（一）沿街商铺交房标准：1至4号楼的外立面、屋面与楼梯周围地面硬化、绿化、亮化等所有公共配套均与5至8号楼标准完全一致。另外，1至4号楼内部隔墙要按照图纸施工、楼梯按照图纸原位置改为钢制楼梯、电梯与卫生间设置和5至8号楼一样设置。”故张新领、华远置业认为1至4号楼与5至8号楼完全一致的观点不能成立，1至4号楼内部隔墙要按照图纸施工、楼梯按照图纸原位置改为钢制楼梯，张新领、华远置业又称是购房业主不用钢制楼梯，但其未举证证据予以证明，对张新领、华远置业的该答辩观点不予支持。卢永杰要求因交房标准不符合约定的赔偿金9,274,400元，是其自己估算费用，虽卢永杰庭后提供了《关于华远翡翠城二期SY1#-SY4#楼工程竣工验收备案处理意见》，但该文件只要求华远置业进行消防备案，且张新领、华远置业亦未拒绝对1至4号楼内部隔墙不再按照图纸施工、楼梯不再按照图纸原位置改为钢制楼梯，同时此项内容亦不在《协议书》“第八条违约责任３．乙方及丙方如未按协议约定时间与甲方及其他购房者签订售房合同、……，按违约协议金额的日千分之一赔偿甲方违约金”的范围内，因此，对卢永杰的该项主张不予支持。2018年1月15日三方签订《补充协议书》，一、甲方配合乙方、丙方提前将20%股权过户给乙方，但乙方、丙方仍应按照原协议约定履行义务，甲方提前过户股权并不表示甲方放弃基于原协议享有的任何权利及权益，原协议的各项权利义务甲乙双方和丙方三方均应继续履行（乙方应于本协议签订7天内，在商丘市不动产登记处为甲方办理好分配给甲方的所有房屋的备案登记，同时甲方放弃追究乙方按3月31日协议逾期的违约责任）。该补充协议签订后，张新领、华远置业于2018年1月17日完成了部分房屋的签约（备案时间为2018年1月30日），部分房屋备案时间在2018年2月底和6月底，从三方签订《补充协议书》的本意和上述协议括号内的内容看，张新领、华远置业要求卢永杰放弃追究所有违约责任没有依据，张新领、华远置业应承担违约责任。至于从何时开始起算违约金的问题，《协议书》“第四条价款支付及股权过户５．在2017年12月31日前，乙方及丙方应交纳有关税收和办理有关手续，保证甲方及甲方指定的其他购房者办理不动产权证书。”因张新领、华远置业未按照该约定交纳有关税收和办理有关手续，致使卢永杰无法办理案涉房屋不动产权证书，故应从2018年1月1日开始计算违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”办理备案登记和办理不动产权证需要双方配合完成，只有在卢永杰指定购房户，且其积极配合的情况下，华远置业才能为其办理签约、备案登记，在计算违约金时，需要以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。目前，案涉房屋已全部备案在卢永杰或卢永杰指定的人名下，卢永杰已对外进行售房，华远置业亦认为卢永杰主张的单项违约金违反《中华人民共和国合同法》关于违约金不得过分高于实际损失的规定，因此卢永杰要求参照年化24%的民间借贷融资利率计算违约金过高，应按照中国人民银行贷款利率6%上浮30%即7.8%确定违约金数额较为适当。根据协议约定，应根据协议金额24,216万元计算违约金，而卢永杰诉称按至今未交付房屋的总值199,018,079元计算，故本院以卢永杰诉称的199,018,079元为基数进行计算，截至2019年5月31日，张新领、华远置业赔偿卢永杰因未及时交纳有关税收及开具发票、未依约配合办理不动产权证书等所造成的违约金为21,991,497.7295元（199,018,079元×7.8%×17÷12）。三、关于卢永杰主张张新领、华远置业承担其维权而发生的费用583,163.93元有无事实和法律依据。三方签订的《协议书》及《补充协议书》中并未约定律师费的承担问题，故卢永杰要求张新领、华远置业承担50万元律师费的主张，不予支持。三方签订的《协议书》及《补充协议书》中亦未约定财产保全责任险费用的承担问题，卢永杰为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任保险，支付了保险费用，该费用不属于违约后所必然发生的损失，因此卢永杰的该项请求缺乏法律依据，不予支持。四、关于朱益文对上述第一、第二、第三中涉及金钱给付部分是否应承担连带赔偿责任。2017年3月31日朱益文出具《承诺书》，从内容看，朱益文以其全部财产为《协议书》的履行承诺提供不可撤销的连带责任担保意思表示真实、明确，而协议项下张新领需要承担的债务和责任是可以确定的，故主债权的金额亦是可以确定的，庭审过程中，张新领、华远置业、朱益文提出主债权金额不确定、担保不成立的主张与客观事实不符，朱益文应对上述焦点一、二、三中涉及金钱给付部分承担连带赔偿责任。五、关于卢永杰诉请张新领对华远置业印鉴共管，和要求提供2017年3月3日以来的会计账目等资料的依据是否充分。根据《协议书》约定，张新领、华远置业已支付股权转让款和其他权益款3000万元，全部案涉房源均备案在了卢永杰或卢永杰指定的人名下，且卢永杰已进行售房，虽然张新领、华远置业未及时交纳有关税收及开具发票、未依约配合办理不动产权证书等，但其已对上述违约行为向卢永杰支付违约金，印章是否共管、是否向卢永杰提供会计账目等资料并不损害卢永杰的合法权益，且协议中亦约定“乙方及丙方用印不危害本协议约定的甲方利益时，可正常用印”、“乙方及丙方在不危害本协议约定的甲方利益的情况下，可正常收支”，因此对卢永杰的该项诉讼请求不予支持。六、关于张新领请求卢永杰将其持有华远置业25%的股权过户至张新领、朱益文名下是否能够得到支持。《协议书》约定的股权受让方为张新领，张新领请求将股权过户至朱益文名下没有依据。同时《协议书》第四条价款支付及股权过户流程中明确规定了股权过户的条件，目前张新领、华远置业尚存在上述违约行为，股权过户的条件不成就，故目前对张新领的该项主张不予支持，待违约行为消除后，张新领可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张新领、商丘市华远置业有限公司于本判决生效之日起六十日内配合原告卢永杰或原告卢永杰指定的人办理案涉房屋的不动产权证书。二、被告张新领、商丘市华远置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告卢永杰2018年1月1日至2019年5月31日的违约金21,991,497.7295元（2019年5月31日之后的违约金，以199,018,079元为基数、以年利率7.8%计算至上述第一项义务履行完毕之日止）。被告朱益文对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告卢永杰的其他诉讼请求。四、驳回被告张新领的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,606,015元、保全费10,000元，合计1,616,015元，由原告卢永杰负担1,260,492元、被告张新领、商丘市华远置业有限公司负担355,523元；诉讼保全保险费83,163.93元，由原告卢永杰负担；反诉费23,000元，由被告张新领负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状八份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  代恭伟审判员  冯 明审判员  闫文超二〇二〇年三月二日书记员  陈 辰李登攀