江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初5432号原告：江阴市纵横物业管理有限公司，统一社会信用代码91320281696744939G，住所地江阴市青果路花苑****。法定代表人：刘静，该公司执行董事。委托代理人：姚爱民、王亚丽，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被告：江阴百盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码913202810645525094，住所，住所地江阴市利港街道利康路**div>法定代表人：王爱民，该公司总经理。委托代理人：顾陈希、宦秀慧，江苏江民律师事务所律师。本院于2019年4月4日立案受理了原告江阴市纵横物业管理有限公司(以下简称纵横公司)与被告江阴百盛房地产开发有限公司（以下简称百盛公司）物业服务合同纠纷一案后，依法于2019年5月22日、2019年8月20日、2019年10月24日、2019年11月27日、2020年5月20日、2020年5月21日分别进行了证据交换。后本案依法由审判员储振宇担任审判长，与人民陪审员梅建平、张燕萍组成合议庭，于2020年7月30日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告纵横公司的委托代理人姚爱民、王亚丽，被告百盛公司的委托代理人顾陈希、宦秀慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纵横公司诉称：百盛公司通过招投标方式选聘他公司为江阴市利港街道香槟花园小区（以下简称香槟花园小区）提供物业服务。2014年12月25日，双方签订前期物业服务合同1份，对物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用等进行了约定。2018年1月2日，他公司与百盛公司又签订前期物业服务协议1份，约定百盛公司自协议签订之日起于每月10日前支付他公司物业服务费46478元。但从2018年6月起，百盛公司即开始拖欠物业服务费，至今未付。目前，他公司仍在香槟花园小区提供物业服务，维护小区正常运行。综上，他公司特诉至法院，请求判令：1、百盛公司支付他公司2018年6月至2018年12月31日的物业服务费377430元（含开办费80000元）及该款自2019年1月1日起至实际给付之日止按每日千分之三计算的违约金；2、百盛公司支付他公司2019年1月1日至2019年9月30日的物业服务费678346.84元；3、本案诉讼费、保全费由百盛公司承担。纵横公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、中标通知书1份，证明他公司在百盛公司开发的香槟花园小区前期物业服务招投标活动中成为中标单位；2、2014年前期物业服务合同1份，证明他公司与百盛公司于2014年12月25日签订香槟花园小区前期物业服务合同，合同的主要内容为：（1）低层住宅物业服务费为2.23元/月·平方米；高层住宅物业服务费为2.31元/月·平方米；商业物业物业服务费为2.03/月·平方米；开办费为176263元（后经双方协商，变更为80000元），百盛公司在他公司进驻小区前一个月支付；（2）（合同第七条）业主应于房屋交付之日次月起交纳物业服务费（物业服务资金）。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因百盛公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费（物业服务资金）由百盛公司全额交纳；（3）（合同第三十条）百盛公司、业主或者物业使用人违反合同第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按每日服务费千分之三的标准向他公司支付违约金；（4）（合同第三十四条）合同期限自2014年12月25日起至首届业主委员会成立时止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；（5）（合同第四十条）本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准；3、双方于2017年7月25日签订的前期物业服务协议1份（以下简称2017年度物业服务协议），该协议的主要内容为：（1）他公司提供7名工作人员到香槟花园小区从事前期物业工作；（2）每月费用46478元，百盛公司于合同签订后10日内支付；（3）管理时间为2017年8月1日至2017年12月31日；（4）一期开办费为80000元，证明双方对2017年度每月物业服务费及有关物业服务事项进行了约定；4、双方于2018年1月2日签订的前期物业服务协议1份（以下简称2018年度物业服务协议），该协议的主要内容为：（1）他公司提供7名工作人员到香槟花园小区从事前期物业工作；（2）每月费用46478元，百盛公司于每月10日前支付；（3）管理时间为2018年1月1日至2018年12月31日；（4）每月所收物业费从费用中相应扣除，证明双方对2018年度每月物业服务费及有关物业服务事项进行了约定；5、他公司于2019年1月2日向百盛公司寄送的函件1份（以下简称2019年1月2日函件），函件的主要内容为：（1）百盛公司尚未支付他公司开办费80000元；（2）根据2018年度物业服务协议，百盛公司尚未支付他公司2018年6月费用37826元、2018年7月费用36846元、2018年8月费用36846元、2018年9月费用46478元、2018年10月费用46478元、2018年11月费用46478元、2018年12月费用46478元，合计297430元；（3）从2019年1月1日起，按招标文件执行；（4）上述费用合计377430元，请百盛公司接到函件后7日内支付，证明他公司于2019年1月2日向百盛公司催款，并要求从2019年1月1日起按招标文件执行双方之间的物业服务合同；6、百盛公司于2019年1月8日向他公司所发通知1份（以下简称2019年1月8日通知），证明百盛公司于2019年1月8日通知他公司，表示双方之间的前期物业服务协议已于2018年12月31日到期，百盛公司不再续聘，要求他公司于2019年1月10日前做好移交工作，物业费用等事宜待他公司退场后友好协商；7、他公司于2019年1月10日对百盛公司2019年1月8日通知所作回复1份（以下简称2019年1月10日复函），复函的主要内容为：（1）根据江阴市招标办法规定，百盛公司2019年1月8日通知内容不妥；（2）本着积极配合、好聚好散的原则，请百盛公司付清相关费用；（3）他公司收到相关费用后，双方商谈撤场事宜；8、江阴市利港街道建设管理科于2019年1月29日就香槟花园小区围墙建设相关情况向香槟花园小区业主所发告知书1份（以下简称围墙建设情况告知书），告知书的主要内容为：（1）百盛公司投资建设的香槟花园一期已通过综合验收。2018年10月，小区东侧、北侧围墙被擅自拆除，并在超出规划批准的围墙线外3-4米处重新砌筑新围墙，利港街道行政执法局巡查发现后予以叫停，现仍保持原状。经了解，街道建管科、执法局已形成初步处理意见；（2）经规划部门批准的香槟花园小区东侧围墙位于项目用地界线向西退让4米，北侧围墙位于项目用地界线向南退让7.6米，这是法律法规规定的刚性要求；（3）围墙属于全体小区业主所有，属公共财产，任何人不得无故破坏；（4）街道将责令开发商限期恢复原位置围墙，并按技防要求完善围墙周边监控；（5）对开发商在销售房产时对业主所作相关承诺，因不符合法律规定，街道不予认可，证明香槟花园小区围墙倒塌系百盛公司及案外第三人的原因造成，百盛公司系围墙修复责任主体；9、他公司香槟花园小区自2018年1月起的员工考勤表15份、工资单20份、工资汇总单1份，其中，2018年3月份工资发放单所载职工薛恒林、江兆云、赵连庆、赵国方、季正才的出生日期分别为1956年、1949年、1957年、1950年、1952年，证明他公司向香槟花园小区派驻了项目经理1人、保安5人、保洁1人，已尽合同义务；10、银行交易明细1份，证明百盛公司已向他公司支付2017年8月至2018年5月10的物业服务费432781元；11、2019年3月至2019年9月所拍照片打印件24张，照片内容为他公司工作人员在小区内打扫卫生、修剪花草，证明他公司已履行物业服务职责；12、百盛公司向业主收取物业费的明细1份及物业服务费收条打印件9份，收条的内容为“今收到香槟花园XX号物业费XX（阿拉伯数字金额）元（大写数字金额）2019年X月X日-2020年X月X日。签字：吴飞燕2019年X月X日”，证明百盛公司共向香槟花园小区业主收取物业费66949.14元；13、2019年11月15日江阴市公安局利港派出所民警对百盛公司总经理吴飞燕所做询问笔录1份，吴飞燕陈述的主要内容为：（1）她是百盛公司总经理，负责香槟花园小区的销售、宣传等工作；（2）2014年，纵横公司通过与百盛公司签订物业服务合同进入香槟花园小区从事物业服务。双方之间的物业服务合同每年一签，最后一份合同于2018年12月31日到期。双方未续签合同的原因是纵横公司进场后没有按照合同约定配备相应的人员及在围墙被业主破坏的情况下未做好监管工作。自2019年开始，香槟花园小区的物业处于脱管状态。据她了解，开发商可以代收物业服务费，待新的物业公司进场后，再将所收物业服务费交给物业公司。根据法律规定，更换物业公司需要小区业主委员会投票决定，但因香槟花园小区的业主太少，业主委员会尚未成立；（3）2019年3月，百盛公司董事长王爱民对她说，公司与纵横公司未续签物业服务合同，让公司售楼处代管物业，并代收物业费。公司售楼处就在香槟花园小区内，她是售楼处负责人。根据王爱民的授意，她便与小区业主交流，称小区正处于物业脱管状态，让业主选择将物业服务费交给纵横公司还是交给百盛公司。之后，部分业主表示要将物业服务费交给百盛公司，她便予以代收，并随后转交公司财务。截至目前，她已收到物业服务费7万多元。对所收每一笔物业服务费，她均以个人名义向业主出具了收条，证明百盛公司私自向香槟花园小区业主收取物业服务费；14、内容为“江阴市纵横物业管理有限公司：该业主所购买的香槟花园16号已全部结算完毕，恭喜该业主成为我们香槟花园的业主，现请贵公司配合业主办理领钥匙交房相关手续。江阴百盛房地产开发有限公司”的交房通知书附件1份，证明百盛公司应当将房屋交付情况告知他公司。被告百盛公司辩称：1、纵横公司未能完全履行物业服务合同约定的义务及其作出的服务承诺，应承担减少物业服务费的违约责任。第一，纵横公司提供的服务质量在人员要求、日常服务、清洁管理、设备维护与管理、园林绿化养护和管理、安全防范等方面均未达到合同约定及《江阴市普通住宅物业服务等级五级服务标准》；第二，香槟花园小区现状、纵横公司的服务质量与纵横公司在投标资料中所作承诺“住宅房屋完好率98%”“绿化完好率99%”、“安保智能化设施设备完好率99%”“24小时值班、严格控制外来人员”“车辆凭卡进出”“物业服务人员25人，管理处主任1人，客服人员2人，工程维修人员1人，安全管理部16人，环境、绿化管理组5人”等完全不符；第三，目前，香槟花园小区人员、车辆任意进出；内部杂草丛生，脏乱不堪，景观绿化严重破坏，建筑垃圾随意堆放；业主普遍违规装修（如破坏外立面、违章搭建、私开门洞、私浇水泥场等），甚至小区围墙都被人推倒；物业服务人员无人在岗，所谓的安保人员已过退休年龄，上述情况与合同约定的物业服务标准不相符合。为此，已有业主联名要求更换物业公司，他公司也曾多次与纵横公司沟通，并向主管部门反映，但情况至今未有改善；2、对纵横公司主张的截至2018年12月31日的物业服务费金额377430元（含开办费80000元）无异议，但因纵横公司提供的物业服务存在瑕疵，物业服务费应作相应扣减；3、双方之间的物业服务合同已到期，他公司已书面通知纵横公司不再续签，故纵横公司无权要求他公司支付2018年12月31日之后的物业服务费。即便2019年纵横公司仍为香槟花园小区提供了物业服务，但因香槟花园小区目前仅部分房屋尚未出售，其余大部分房屋均已出售、交付业主，或已通知业主办理交付手续，他公司也只对尚未出售、交付的房屋承担物业服务费支付义务。经计算，2019年1月1日至2019年9月30日期间，他公司认可结欠纵横公司物业服务费175785.04元，且仍需因纵横公司的物业服务瑕疵而作相应扣减。百盛公司为支持其抗辩意见，向本院提供了以下证据：1、交房通知签收表1份，证明截至2017年11月23日，别墅5号、8号、9号、13号、29号及兴港路399号6户业主已现场签收交房通知书；在符合交房条件的情况下，如不是他公司原因未完成交房，相关房屋的物业服务费应由业主承担；2、国内挂号信交寄凭证27份，证明至2017年11月25日，他公司已向别墅1至10号、12号、13号、17号、18号、20号、21号、23号、26号、27号、29号、30号、32号、40号、41号、43号、53号、63号、66号、68号、69号共30户业主发函通知交房；在符合交房条件的情况下，如不是他公司原因未完成交房，该部分房屋的物业服务费应由业主承担；3、前期物业管理服务合同1份及其附件1-4，证明他公司与纵横公司于2014年12月25日签订香槟花园小区前期物业服务合同，除纵横公司所述合同内容外，合同附件对前期物业管理服务质量标准进行了明确，如每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；草坪、灌木类、花坛成活率90%以上，每年修剪3次；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；主出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录及外来车辆登记记录；安全管理员实行24小时门卫执勤和巡逻等；4、香槟花园小区前期物业管理投标文件1份，纵横公司在投标文件中承诺的主要内容为：（1）香槟花园小区将按住宅物业管理五级标准实行服务；（2）配备专职保安人员，身体健康，工作认真负责；主出入口24小时值班看守，至少2人值守；（3）按时修剪、维护、保持花草树林茂盛美观，绿化完好率99%以上；（4）住宅房屋完好率98%；（5）住宅房屋共用设施、设备完好率98%；（6）住宅房屋外墙立面与屋面完好率98%；（7）物业人员25人；保安年龄在35岁以下，高中以上学历，系退伍军人或保安专业学校毕业，持有江阴市保安员上岗证或物业管理员岗位证，证明投标文件对纵横公司的物业服务内容，如物业服务人员的数量、录用条件、业主装修管理方案、绿化、卫生、环保等均进行了详细约定，纵横公司应当按照约定提供物业服务，但在实际履行过程中，纵横公司提供的物业服务未能达到上述文件约定的标准；5、照片若干张，分别拍摄于2017年8月4日、2018年11月26日至2019年1月8日期间及2019年4月25日，证明纵横公司未能为香槟花园小区提供符合合同约定的物业服务，小区内杂草丛生，绿化遭到大量破坏；围墙被人推倒；建筑垃圾随意堆放，房屋外墙立面受损；部分绿化带被业主改造为水泥场；6、业主申请书复印件1份，证明纵横公司未能全面履行物业服务合同义务，部分业主为此不满，要求更换物业服务公司；7、他公司于2018年10月15日向纵横公司所发通知1份（以下简称2018年10月15日通知），证明因纵横公司未能全面履行物业服务合同，他公司于2018年10月15日致函纵横公司，要求其撤场；8、《关于纵横物业管理上存在的问题》函件复印件1份，证明：（1）他公司于2018年12月27日向江阴市住房和城乡建设局物业科（以下简称住建局物业科）反映纵横公司履行物业服务合同不符合约定，如保安年龄均在60岁以上，其他人员没有管理员上岗证；监控室、消防控制室未安排专业人员值班或配员轮班；现场未配置水电维修工；装修垃圾无人处理，致使绿化带被严重破坏等；（2）合同于2018年12月31日到期后，他公司将不再续约；（3）住建局物业科让双方自行解决，对他公司反映的问题未有说法；9、交房交费明细表复印件3份，证明截至2019年8月20日部分业主向他公司交纳了代办房产证的费用，即他公司已将相关房屋在2019年8月20日之前交付业主，该部分物业服务费应由业主支付纵横公司，具体房屋情况为：别墅10号、11号、13号、15号、26-29号、31号、41号、44号、53号、62号、65号；刘墅路商铺292号、294号、312号、314号、316号、318号、322号；兴港路商铺381号、383号、385号、387号、389号、391号、393号、395号、397号、399号、401号、403号、405号、415号、417号、451号；10、江阴市房屋登记簿证明136份，证明截至2019年8月20日香槟花园小区已有136套房屋支付业主，相关物业服务费应由业主交付；11、2019年8月15日拍摄的照片42张，证明：（1）2019年8月15日当时，部分业主已入住香槟花园小区，或正在装修房屋，该部分房屋的物业服务费应由业主支付；（2）该组证据同时证明业主存在破坏房屋外立面的情况，多数别墅前后的草坪已枯萎；（3）小区内建筑、生活垃圾随意堆放，无人清理；部分业主在小区内种植蔬菜，还有不明工程车停放在小区绿化带内，无人管理；（4）该组证据所涉房屋为：别墅3号、5号、8-13号、20号、23-31号、43-44号、55号、64-65号、68-69号；刘墅路商铺282-296号、312-318号、324号、326号；兴港路商铺379号、381号、385-405号、415号、417号、419号、451号；12、他公司与江阴市澄南红峰智能交通设施商行(以下简称红峰商行）于2017年3月29日签订的施工合同及围墙栅栏结算清单各1份，证明：（1）香槟花园小区的围墙围网安装费用为14500元；（2）在纵横公司为小区提供物业服务期间，围墙被人推倒，纵横公司对该损失应予赔偿，可在物业服务费中相应扣除14500元；13、他公司与南京柯莱特信息系统工程有限公司江阴分公司（以下简称柯莱特公司）于2014年6月13日签订的工程合同书1份，证明：（1）香槟花园小区围墙的安全技术防范工程造价为782700元；（2）因纵横公司未尽管理职责，导致小区围墙及相关安全防范设施遭到破坏，纵横公司应赔偿损失782700元，在物业服务费中相应扣除。对纵横公司提供的证据，百盛公司发表了以下质证意见：1、对中标通知书无异议；2、对2014年前期物业服务合同的真实性无异议，但该合同还有附件1-4，其中附件4对物业服务质量作了具体规定；另外，合同终止时间已经2018年度物业服务协议调整至2018年12月31日；3、对2017年度物业服务协议的真实性无异议，该协议对2014年前期物业服务合同的终止期限进行了变更，即至2017年12月31日。结合2018年度物业服务协议可知，双方是按照变更后的合同期限履行的。因双方在2018年12月31日后双方未再续签物业服务协议，故案涉物业服务合同终止；4、对2018年度物业服务协议的真实性无异议，该协议中约定的费用应为物业服务费，且2014年前期物业服务合同期限也均已变更为2018年12月31日；5、对2019年1月2日函的真实性无异议，他公司收到了；6、对2019年1月8日通知无异议；7、对2019年1月10日复函，他公司拒收了，庭审中才看到复函内容；他公司并非解除合同，而是主张合同已到期，双方不再续签；8、对围墙建设情况告知书的真实性无异议，围墙是被案外第三人推倒的；作为业主的共有财立，纵横公司应当维护围墙的完整性，保证其不受破坏；双方签订的物业服务协议也约定，纵横公司对围墙损坏有修复义务；纵横公司未履行合同义务造成围墙损坏，应承担违约责任，相关损失可从纵横公司主张的物业服务费相应扣减；从2016年至今，香槟花园小区的围墙已被业主推倒过几次，前几次都是他公司出资修复的；最近一次围墙被推倒发生在2018年12月，目前尚未修复；9、对员工考勤表、工资单、工资汇总单，因系纵横公司制作，其真实性由法庭审核；纵横公司是2017年8月进场的，但其只提供了自2018年1月起的工资单和考勤记录，故他公司认为纵横公司在2017年8月至2017年12月期间并未安排工作人员上岗；根据前期物业服务招标书的约定，纵横公司应配备物业服务人员25人，而现场配置的人员未达到要求；经查，薛恒林、江兆云等5名保安中，年龄最小的为62岁，年龄最大的已70岁，明显不符合投标文件中约定的年龄及岗位要求；10、对银行交易明细无异议；11、对2019年3月至2019年9月所拍照片的真实性无异议，照片反映，小区内杂草丛生，已很长时间未清理；在现场修剪花草和清理杂草的人员系保安，并非专业人员；从形成时间看，照片形成于本案起诉后；从2017年8月至纵横公司起诉时，小区绿化应处于无人管理状态，否则不可能出现照片中的杂草；12、对他公司向业主收取物业服务费的明细及相应物业费收条打印件，该组证据反映的物业服务费均系纵横公司认可已交付房屋所产生，与本案无关；13、对民警对吴飞燕所做询问笔录不予认可，吴飞燕并非他公司总经理，而只是他公司的外包销售公司业务员；14、对交房通知书附件无异议，该通知书是他公司交给业主的。对百盛公司提供的证据，纵横公司发表了以下质证意见：1、对交房通知签收表的真实性无异议，但在他公司进场前，百盛公司已收取了该6户业主的物业服务费；2、对国内挂号信交寄凭证的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，因为挂号信的内容及其是否与本案有关无法确定；且根据合同约定，他公司、百盛公司及业主三方共同在他公司办好交房手续，方才视为百盛公司已履行交房义务；3、对前期物业管理服务合同及其附件1-4无异议；4、对香槟花园小区前期物业管理投标文件无异议，该投标文件针对的是香槟花园小区一期、二期开发项目，但百盛公司尚未开发二期项目，他公司目前仅为一期项目提供物业服务。自2019年起，百盛公司不但拖欠物业服务费未付，还断电、断水，致使他公司履行物业服务职责极为困难，但他公司仍在小区提供物业服务；5、对照片不予认可，因为照片的形成时间及地点不能确定；业主装修房屋时必然产生建筑垃圾，而建筑垃圾的清理由相关职能部门处理，他公司已提供环境治理协助职责；对小区围墙被推倒的问题，该情况系围墙的建造与百盛公司向业主的销售承诺不符所引发，如果百盛公司注重诚信，围墙被多次推倒的情况就不会发生；6、对业主申请书，因系复印件，且申请书上的签名不能确定是业主所签，故不予认可；7、对2018年10月15日通知的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，因为百盛公司未向他公司支付物业服务费在先，其行为构成违约；且根据规定，前期物业服务合同具有公共利益性，2018年10月15日通知不具有证据效力；8、对《关于纵横物业管理上存在的问题》函件，因寄送对象为第三方，故其真实性无法确认；即使函件真实，纵横公司所述相关情况与事实不符；9、对交房交费明细表的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。根据双方约定，百盛公司向业主交房应当通过他公司，而百盛公司擅自向业主收取物业服务费、垃圾清运费等，侵犯了他公司的权益，其行为构成违约；10、对江阴市房屋登记簿证明的真实性无异议，但登记簿仅表明业主通过百盛公司进行了房屋产权登记；11、对2019年8月15日所拍42张照片的真实性无异议，照片表明，部分业主入住或装修时未经过他公司；百盛公司未支付物业服务费，私自与部分业主办理交房手续，阻挠他公司履行职责，上述情况也是导致小区垃圾未能及时清理的原因；12、对百盛公司与红峰商行签订的施工合同及围墙栅栏结算清单的真实性无异议，但围墙修建本就是百盛公司的义务，且围墙被推倒系百盛公司违反规划要求所导致；13、对百盛公司与柯莱特公司所签订工程合同书，其真实性、关联性无法确定；该合同即便是真实的，因百盛公司进行虚假宣传，最终导致众多业主推倒围墙过激行为，故相关损失应由百盛公司承担。审理中，纵横公司陈述的主要内容为：1、百盛公司曾对围墙修复过一次，但围墙不久又被业主推倒。最近一次围墙被推倒是在2018年12月，至今未修复；2、2019年1月1日之后，他公司仍在为香槟花园小区提供物业服务；3、2018年3月前，百盛公司对已出售房屋向他公司进行了移交，之后未再移交；4、根据备案的前期物业服务合同，百盛公司开发的香槟花园小区分为一期、二期，目前已开发的为一期，二期项目尚未开发。为了保障一期业主的利益，他公司与百盛公司就备案物业服务合同先行签订了2017年度、2018年度服务协议；5、从2018年6月起，百盛公司开始不支付物业服务费，他公司希望与百盛公司续签2019年度物业服务协议，但因双方已发生矛盾，协议续签有难度。百盛公司虽未支付物业服务费，但他公司一直在承担工人工资、办公成本等。他公司曾向相关行政主管部门申请撤场，但行政主管部门回复，经招投标成立的前期物业服务合同对双方具有法律约束力，且牵涉已入住业主的权益，不能无故撤场；6、双方之间的物业服务合同从2017年8月1日开始履行；7、前期物业服务合同中提到的低层住宅、高层住宅、商业物业分别指的是别墅、二期房屋（未开发）、商铺等；8、双方约定的46478元是百盛公司应当向他公司支付的物业服务人员工资及水、电等办公费用；9、百盛公司已付款项432781元系2017年8月至2018年5月的物业服务费；10、业主与百盛公司办好交房手续后，再到他公司办理入住手续，之后他公司才有权向业主收取物业服务费；11、香槟花园小区尚未成立业主委员会；12、2014年前期物业服务合同第七条“…房屋交付之日次月起…”指房屋交付之日次月1号起；百盛公司陈述的主要内容为：1、2019年1月1日后，纵横公司未从香槟花园小区撤场；2、纵横公司主张部分已交付业主的房屋未通过其交付，并表示该部分房屋已装修。因香槟花园小区由纵横公司负责管理，故人员及装修材料的进出均应经过纵横公司同意。如果未办理交房手续的业主实际占用房屋，并进行装修的情况属实，纵横公司显然没有尽到管理职责；3、在签订2017年度物业服务协议前，由于各种原因，纵横物业收取物业费可能存在障碍。为保障小区环境及纵横公司的业务正常开展，他公司与纵横公司签订了2017年度物业服务协议，同意按年度向纵横公司垫付物业服务费，纵横公司收到物业服务费后再将相应款项退还他公司。但在履行2018年度物业服务协议中，因纵横公司提供的物业服务不能达到约定标准，业主意见较大，故2018年度物业服务协议到期后，双方未再续签2019年度物业服务协议。从纵横公司角度，考虑到物业服务费收取存在困难，如收不到物业服务费，其也不愿意长期提供服务；而从他公司角度，纵横公司提供的物业服务情况尚不清楚，故希望根据纵横公司实际提供的服务情况决定是否续签合同，所以双方才达成了对物业服务合同一年一签的合意；4、香槟花园小区的确分为一期、二期，二期项目正在开发之中；5、双方之间的物业服务合同从2017年8月1日开始履行；6、因纵横公司提供的物业服务不能达到约定标准，甚至是无法接受，他公司对物业服务费予以停止支付；7、前期物业服务合同中提到的低层住宅、高层住宅、商业物业分别指的是别墅、二期房屋（未开发）、商铺等；8、对纵横公司主张的第一项诉讼请求中的2018年12月31日之前的物业服务费377430元（含开办费80000元）金额无异议，但因纵横公司提供的物业服务存在瑕疵，未达到约定的质量标准，建议按照江阴市物业一级服务标准指导价0.5元/m²计算；9、对纵横公司主张的物业服务费377430元（含开办费80000元）自2019年1月1日起至实际给付之日止按每日千分之三计算违约金的诉讼请求，因他公司未违约，故不同意支付；另外，违约金的计算标准过高，纵横公司亦未对其损失提供证据证明；10、双方约定的金额46478元应当是物业服务费；11、他公司已付款项432781元系2017年8月至2018年5月的物业服务费；12、他公司没有义务向纵横公司提供交房信息，但他公司事实上向纵横公司进行了告知；13、房屋钥匙在纵横公司处，如不经过纵横公司，业主无法入住房屋；14、交房条件具备时，他公司通知买受人办理交房手续，如买受人不配合收房，即便房屋未实际交付，物业服务费的交付义务亦将转移给买受人；15、香槟花园小区尚未成立业主委员会；16、2014年前期物业服务合同第七条“…房屋交付之日次月起…”指房屋交付之日次月1号起。经双方确认，香槟花园小区一期共有别墅66套，分别为1号-45号、47号、49号-56号、58号-69号；刘墅路商铺31套，分别为266号、268号、270号、272号、274号、276号、278号、280号、282号、284号、286号、288号、290号、292号、294号、296号、298号、300号、302号、304号、306号、308号、310号、312号、314号、316号、318号、320号、322号、324号、326号；兴港路商铺39套，分别为373号、375号、377号、379号、381号、383号、385号、387号、389号、391号、393号、395号、397号、399号、401号、403号、405号、407号、409号、411号、413号、415号、417号、419号、421号、423号、425号、427号、429号、431号、433号、435号、437号、439号、441号、443号、445号、447号、449号；奚墅路商铺12套，分别为125号、127号、129号、131号、133号、135号、137号、139号、141号、143号、145号、147号；奚墅路公寓房72套，分别为401号-422号、424号、426号、501号-522号、524号、526号、601号-622号、624号、626号。其中，纵横公司要求百盛公司支付物业服务费的房屋及其面积、物业服务费标准、物业服务费金额的情况如下（如未标注时间范围，即主张2019年1月1日至9月30日的物业服务费）：1、别墅66套，物业服务费标准2.23元/㎡.月，分别为1号（面积419.88㎡，金额8426.99元）、2号（面积419.88㎡，金额8426.99元）、4号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、5号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、5号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、6号（面积219.7㎡，金额4409.38元）、7号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、8号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、9号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、14号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、15号（面积219.72㎡，金额4409.78元）、16号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、17号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、18号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、19号（面积220.3㎡，金额4421.42元）、20号（面积377.45㎡，金额7575.42元）、21号（面积419.88㎡，金额8426.99元）、22号（面积419.88㎡，金额8426.99元）、24号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、25号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、30号（面积220.28㎡，金额4421.02元）、31号（面积370.69㎡，金额7439.75元）、32号（面积220.3㎡，金额4421.42元）、33号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、34号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、35号（面积219.72㎡，金额4409.78元）、36号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、37号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、38号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、39号（面积220.3㎡，金额4421.42元）、40号（面积377.45㎡，金额7575.42元）、41号（面积419.88㎡，金额8426.99元）、42号（面积419.88㎡，金额8426.99元）、45号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、47号（面积219.7㎡，金额4409.38元）、49号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、50号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、51号（面积219.9㎡，金额4413.39元）、52号（面积220.28㎡，金额4421.02元）、53号（面积370.69㎡，金额7439.75元）、54号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、55号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、56号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、58号（面积219.72㎡，金额4409.78元）、59号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、60号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、61号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、62号（面积219.92㎡，金额4413.79元）、63号（面积377.45㎡，金额7575.42元）、65号（面积362.76㎡，金额7280.59元）、66号（面积362.76㎡，金额7280.59元）、67号（面积362.76㎡，金额7280.59元）、68号（面积362.76㎡，金额7280.59元）、69号（面积362.76㎡，金额7280.59元）；2、刘墅路商铺26套，物业服务费标准2.03元/㎡·月，分别为266号（面积680.95㎡，金额12440.96元）、268号（面积197.97㎡，金额3616.91元）、270号（面积195.78㎡，金额3576.9元）、272号（面积193.65㎡，金额3537.99元）、274号（面积191.46㎡，金额3497.97元）、276号（面积189.27㎡，金额3457.96元）、278号（面积187.08㎡，金额3417.95元）、280号（面积649.44㎡，金额11865.27元）、282号（面积178.53㎡，金额3261.74元）、284号（面积174.3㎡，金额3184.46元）、286号（面积176.4㎡，金额3222.83元）、288号（面积174.24㎡，金额3183.36元）、290号（面积172.08㎡，金额3143.9元）、296号（面积115.62㎡，金额2112.38元）、298号（面积119.82㎡，金额2189.11元）、304号（面积302.31㎡，金额5523.2元）、306号（面积370.04㎡，金额6760.63元）、308号（面积387.56㎡，金额7080.72元）、310号（面积202.71㎡，金额3703.51元）、312号（面积193.8㎡，金额3540.73元）、314号（面积196.17㎡，金额3584.03元）、316号（面积196.17㎡，金额3584.03元）、318号（面积193.8㎡，金额3540.73元）、320号（面积180.48㎡，金额3297.37元）、322号（面积180.48㎡，金额3297.37元）、326号（面积2571.35㎡，金额46978.56元）；3、兴港路商铺34套，物业服务费标准2.03元/㎡·月，分别为373号（面积1022.75㎡，金额18685.64元）、375号（面积147.69㎡，金额2698.3元）、377号（面积152.76㎡，金额2790.93元）、379号（面积154.62㎡，金额889.32元，从2019年1月1日至3月25日）、383号（面积158.46㎡，金额2895.06元）、385号（面积160.29㎡，金额2928.5元）、387号（面积162.15㎡，金额614.44元，从2019年1月1日至2月26日）、389号（面积164.04㎡，金额2042.4元，从2019年1月1日至7月4日）、393号（面积167.73㎡，金额3064.43元）、395号（面积169.56㎡，金额3097.86元）、397号（面积171.45㎡，金额1310.96元，从2019年1月1日至4月23日）、403号（面积177㎡，金额3233.79元）、405号（面积160.95㎡，金额2940.56元）、409号（面积161.07㎡，金额2942.75元）、411号（面积186.42㎡，金额3405.89元）、413号（面积188.31㎡，金额3440.42元）、415号（面积190.16㎡，金额1454.03元，从2019年1月1日至4月23日）、417号（面积192.03㎡，金额1468.33元，从2019年1月1日至4月23日）、419号（面积193.86㎡，金额3541.82元）、421号（面积195.76㎡，金额3576.54元）、423号（面积197.6㎡，金额3610.15元）、425号（面积199.46㎡，金额3644.13元）、427号（面积201.34㎡，金额3678.48元）、429号（面积203.18㎡，金额3712.1元）、431号（面积205.03㎡，金额3745.9元）、433号（面积206.92㎡，金额3780.43元）、435号（面积208.75㎡，金额3813.86元）、437号（面积210.64㎡，金额3848.39元）、439号（面积207.4㎡，金额3789.2元）、441号（面积211.72㎡，金额3868.12元）、443号（面积213.72㎡，金额3904.66元）、445号（面积212.91㎡，金额3889.87元）、447号（面积180.48㎡，金额3297.37元）、449号（面积180.48㎡，金额3297.37元）；4、奚墅路商铺12套，物业服务费标准2.03元/㎡·月，分别为125号（面积290.4㎡，金额5305.61元）、127号（面积211.62㎡，金额3866.3元）、129号（面积215.52㎡，金额3937.55元）、131号（面积272.86㎡，金额4985.15元）、133号（面积198.88㎡，金额3633.54元）、135号（面积202.78㎡，金额3704.79元）、137号（面积206.66㎡，金额3775.68元）、139号（面积210.55㎡，金额3846.75元）、141号（面积227.93㎡，金额4164.28元）、143号（面积161.73㎡，金额2954.81元）、145号（面积455.51㎡，金额8322.17元）、147号（面积303.11㎡，金额5537.82元）；5、奚墅路公寓房72套，分别为401号-422号、424号、426号、501号-522号、524号、526号、601号-622号、624号、626号，总面积3333.42㎡，金额60901.58元。以上物业服务费共计678346.84元。针对纵横公司的上述诉讼请求，百盛公司对房屋的数量、面积及物业服务费单价无异议，但认为：1、对别墅1号、2号、4号、6号、7号、17号、18号、21号、32号、40号、63号，他公司已于2017年11月25日以挂号信通知业主交房，故从2017年11月26日起物业服务费应由业主交纳；纵横公司则认为，对该11户别墅，百盛公司、业主未与其办理交房手续，他公司无法控制业主是否入住；2、对别墅5号、8号、9号，该3户业主已分别于2017年11月21日、2017年11月23日、2017年11月23日到他公司签收交房通知书，故从2017年12月起的物业服务费应由业主交纳。2019年8月14日，他公司发现别墅5号、8号、9号三户业主已实际入住。纵横公司则认为，其于2017年8月入场时发现别墅5号、8号、9号业主已入场，该3户存在未交房先入场情形，百盛公司并未与其办理房屋移交手续，业主亦未交纳物业服务费；3、对别墅14号、16号、19号、22号、33号、34号、35号、36号、37号、38号、39号、42号、45号、47号、49号、50号、51号、52号、54号、56号、58号、59号、60号、61号、67号的物业服务费无异议；4、对别墅15号，他公司已与业主办理交房手续，该房屋于2019年5月28日领取产权证书，故同意向纵横公司支付从2019年1月1日至5月9日的物业服务费2090.56元。纵横公司则认为，别墅15号业主于2019年11月15日向其办理入住手续，故2019年1月1日至9月30日的物业服务费仍应由百盛公司支付；至于百盛公司与业主之间的交房情况，他公司不清楚；5、对别墅20号，他公司于2017年11月25日以挂号信通知业主交房，业主已于2017年11月入住；经他公司于2019年8月14日核实，该户业主确已入住。纵横公司则认为，该户业主已先行入住，未办理入住手续，业主称百盛公司有违约行为，不同意支付物业服务费；6、对别墅24号、25号，该2户业主已于2019年1月入住；经他公司于2019年4月25日核实，户业主确已入住。纵横公司则认为，该2户业主以房屋有质量问题为由未办理入住手续；7、对别墅30号，他公司已于2017年11月25日以挂号信通知业主交房，故从2017年11月26日起的物业服务费应由业主支付；且该户业主已于2019年2月2日入住。纵横公司则认为，该户业主称百盛公司逾期交房，未支付违约金，故拒绝支付物业服务费，未向他公司办理入住手续；8、对别墅31号，业主已于2018年11月8日入住；9、对别墅41号，他公司已于2017年11月25日以挂号信通知业主交房，故从2017年11月26日起的物业服务费应由业主支付；业主于2018年12月24日到他公司售楼处办理入住手续，并于2019年1月8日进行产权登记；10、对别墅53号，他公司已于2017年11月25日以挂号信通知业主交房，故从2017年11月26日起的物业服务费应由业主支付；业主于2017年12月23日到他公司售楼处办理办理入住手续，并于2018年8月7日进行产权登记；11、对别墅55号，他公司发现业主在2019年8月14日已入住，未办理入住手续；至于确切入住时间，他公司不清楚，但纵横公司应当清楚，否则说明其未履行职责；12、对别墅62号，业主已于2018年12月13日到他公司办理交房手续，并于2019年4月2日进行产权登记。纵横公司则认为，该户业主于2019年11月25日到他公司办理了入住手续；13、对别墅65号，业主已于2019年3月21日到他公司售楼处办理交房手续；经他公司确认，该户业主在2019年8月14日已入住。纵横公司则认为，该户业主于2019年11月25日到他公司办理了入住手续；14、对别墅66号，他公司已于2017年11月25日以挂号信通知业主交房，故从2017年11月26日起物业服务费应由业主交纳；纵横公司则认为，该户业主于2019年11月14日到他公司办理了入住手续；15、对别墅68号，他公司于2017年11月25日以挂号信通知业主交房，业主已于2017年11月入住；经他公司于2019年8月14日核实，该户业主确已入住。纵横公司表示，该户业主认为房屋尚不具备交付条件；16、对别墅69号，他公司于2017年11月25日以挂号信通知业主交房，业主已于2017年11月入住；经他公司于2019年8月14日核实，该户业主确已入住。纵横公司则表示，该户业主认为小区设施未完善，百盛公司延期交房，未支付违约金，故拒绝支付物业服务费；17、对刘墅路商铺266号、268号、270号、298号、320号的物业服务费无异议；18、对刘墅路商铺272号、274号、276号、278号、280号、282号，该6户业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故具体交房时间已不清楚，但6套房屋已于2018年12月13日进行产权登记；经他公司现场确认，282号业主已于2019年8月14日入住；19、对刘墅路商铺284号、286号、288号、290号、326号，该5户业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故具体交房时间已不清楚，但该5套房屋已在2019年1月8日进行产权登记，他公司认可该5套房屋从2019年1月1日至1月8日的物业服务费82.56元、83.55元、82.53元、81.51元、1217.96元；经他公司现场确认，该5户业主在2019年8月14日已入住；20、对刘墅路商铺296号，经他公司现场确认，该户业主在2019年8月14日已入住，但未办理交房手续；21、对刘墅路商铺304号、306号，该2户业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故具体交房时间已不清楚，但业主已于2019年1月8日进行产权登记，他公司认可该2套房屋从2019年1月1日至1月8日的物业服务费143.19元、175.28元；22、对刘墅路商铺308号、310号，该2套房屋于2019年1月8日进行产权登记，但具体交房时间已不清楚，他公司认可该2套房屋2019年1月1日至1月8日的物业服务费183.57元、96.02元。纵横公司则表示，该2户业主已于2019年11月25日到他公司办理入住手续。对此，百盛公司认为，纵横公司为业主办理入住手续并未以他公司的交房通知书为前提；23、对刘墅路商铺312号、314号、316号、318号，该4户业主已于2018年10月29日到他公司办理交房手续，经他公司现场确认，该4户业主在2019年8月14日时已入住，但具体入住时间已不清楚；24、对刘墅路商铺322号，业主已于2018年12月5日到他公司办理交房手续，并于2019年1月15日进行产权登记；25、对兴港路商铺373号，该户业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故具体交房时间已不清楚；该房屋已于2019年1月8日进行产权登记，他公司认可该房屋从2019年1月1日至1月8日的物业服务费484.44元；26、对兴港路商铺375号、377号、409号、411号、413号的物业服务费无异议；27、对兴港路商铺379号，业主已于2019年3月20日办理入住手续，故从2019年3月20日开始的物业服务费应由业主支付。纵横公司则表示，该户业主于2019年3月20日到他公司办理入住手续，后他公司于2019年3月25日收到百盛公司的交房通知书，故百盛公司应向他公司支付从2019年1月1日至3月25日的物业服务费889.32元；28、对兴港路商铺383号，业主已于2019年5月18日到他公司办理交房手续，并已于2019年1月入住。纵横公司则表示，该户业主于2019年11月20日到他公司办理入住手续；29、对兴港路商铺385号，业主已于2018年5月9日到他公司办理交房手续，并于2018年8月27日进行了产权登记；经他公司现场确认，该户已于2019年8月14日入住；30、对兴港路商铺387号，业主已于2019年2月15日到他公司办理交房手续；经他公司现场确认，该户在2019年8月14日已入住；他公司同意向纵横公司支付从2019年1月1日至2月15日的物业服务费493.75元。纵横公司则表示，他公司于2019年2月15日收到百盛公司的交房通知书，业主于2019年2月26日到他公司办理入住手续，故百盛公司应向他公司支付从2019年1月1日至2月26日的物业服务费；31、对兴港路商铺389号，业主已于2019年3月1日到他公司办理交房手续，并于2019年7月24日进行产权登记；经他公司现场确认，该户在2019年8月14日已入住；同意向纵横公司支付从2019年1月1日至3月1日的物业服务费654.9元。纵横公司则表示，他公司于2019年7月4日收到百盛公司时间为2019年6月30日的交房通知书，业主于2019年7月4日到他公司办理入住手续，故要求百盛公司支付从2019年1月1日至7月4日的物业服务费；32、对兴港路商铺393号、395号，该2户业主已于2019年1月10日到他公司办理交房手续，并于2019年1月10日进行产权登记，故同意向纵横公司支付从2019年1月1日至1月10日的物业服务费102.15元、103.26元。纵横公司则表示，该2户已于2019年11月25日到他公司办理入住手续；33、对兴港路商铺397号，业主已于2019年4月7日到他公司办理交房手续，并于2019年7月24日进行产权登记，他公司同意向纵横公司支付从2019年1月1日至4月7日的物业服务费1113.74元。纵横公司则表示，他公司已收到百盛公司时间为2019年4月7日的交房通知书，该户业主也已于2019年4月23日到他公司办理入住手续，故要求百盛公司支付他公司从2019年1月1日至4月23日的物业服务费1113.74元；34、对兴港路商铺403号、405号，该2户业主已于2018年8月28日到他公司办理交房手续。纵横公司则表示，他公司已收到百盛公司时间为2019年11月11日的交房通知书；35、对兴港路商铺415号、417号，该2户业主已于2019年4月17日到他公司办理交房手续，故他公司同意向纵横公司支付从2019年1月1日至4月17日的物业费1363.95元、1377.37元。纵横公司表示，他公司已收到百盛公司时间为2019年4月23日的交房通知书，2户业主于同日到他公司办理了入住手续，故他公司要求百盛公司支付从2019年1月1日至4月23日的物业服务费1454.03元、1468.33元；36、对兴港路商铺419号、421号、425号、427号、429号、431号、433号、435号、437号，该9户业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故不清楚具体交房时间；但该9套房屋已于2018年10月25日办理产权登记，交房时间应该在该时间之前；37、对兴港路商铺423号，业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故不清楚具体交房时间；但房屋已于2018年10月26日办理产权登记，交房时间应该在该时间之前；38、对兴港路商铺439号、441号，该2户业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故不清楚具体交房时间；但该2套房屋已于2018年11月5日办理产权登记，交房时间应该在该时间之前；39、对兴港路商铺443号、445号、447号，该3户业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故不清楚具体交房时间；但该3套房屋已于2018年11月6日办理产权登记，交房时间应该在该时间之前；40、对兴港路商铺449号，业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故不清楚具体交房时间；但房屋已于2019年1月8日办理产权登记，交房时间应该在该时间之前，他公司同意向纵横公司支付从2019年1月1日起至1月8日的物业服务费85.49元；41、对奚墅路商铺125号，127号、129号，该3户业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故不清楚具体交房时间；但房屋已于2018年12月13日办理产权登记，交房时间应该在该时间之前；42、对奚墅路商铺131号、133号、135号、137号、139号、141号，该6户业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故不清楚具体交房时间；但房屋已于2019年1月14日办理产权登记，交房时间应该在该时间之前，他公司同意分别向纵横公司支付从2019年1月1日起至1月14日的物业服务费240.03元、174.95元、178.38元、181.79元、185.21元、200.5元；43、对奚墅路商铺143号的物业服务费无异议；44、对奚墅路商铺145号、147号，该2户业主已到他公司办理交房手续，但因是大客户，业主未在交接表上签字，故不清楚具体交房时间；但房屋已于2018年12月13日办理产权登记，交房时间应该在该时间之前；45、对72套奚墅路公寓，房屋均已出售，产权最晚登记时间为2018年10月31日，交房应当在该日期之前；46、百盛公司同意向纵横公司支付物业服务费共计175785.04元；47、百盛公司总的意见为：（1）他公司通知业主办理交房手续、业主实际与他公司办理交房手续、业主进行产权登记及业主实际使用房屋均可作为物业服务费支付义务从他公司转移至业主的标志，其中，最早形成的标志时间可作为物业服务费支付义务转移时间；（2）前述物业服务费的计算是以备案物业服务协议从2019年1月1日起仍需适用为前提，但他公司认为，双方之间的合同已于2018年12月31日终止。2020年5月20日，本案承办人到香槟花园小区进行了实地察看，并拍摄照片，现场主要情况为：1、小区环境总体良好，保安在岗履职；2、有路灯电杆倾斜，存在安全隐患；3、保安年龄偏大，均在60岁以上；4、部分房屋前后的草坪斑驳缺失；5、部分路边绿化损坏；6、存在建筑垃圾随意堆放现象；7、有业主在小区内种菜、养鸡。根据纵横公司、百盛公司的举证质证及调查情况，本院对双方提供的证据及相关事实作如下认证：1、对中标通知书、2014年前期物业服务合同、2017年度物业服务协议、2018年度物业服务协议、2019年1月2日函、2019年1月8日通知、银行交易明细，因百盛公司对其真实性无异议，本院予以确认；2、对2019年1月10日复函，因未妥投，且其内容与纵横公司在本案中的陈述一致，认定与否并不影响本案事实的认定，故本院不作认定；3、对围墙建设情况告知书，根据其内容，小区围墙系被业主人为推倒，与纵横公司、百盛公司无涉，且围墙修复事宜涉及行政机关与百盛公司，故对该告知书不作认定；对百盛公司所述纵横公司对围墙损坏应承担违约责任，要求在物业服务费中予以抵扣的意见，本院认为，根据物业服务协议约定，纵横公司对围墙的修复义务应限于围墙的正常损耗，不应包括人为损坏等情形，故百盛公司就此要求纵横公司赔偿损失，本院不予支持；4、对员工考勤表、工资单、工资汇总单，纵横公司的举证目的是为证明其一直在小区提供物业服务；对此，因百盛公司认可纵横公司仍在香槟花园小区提供物业服务，且该情况亦经本院现场察看属实，故本院予以采信。同时，根据纵横公司工资单记载及本院现场察看，百盛公司提出的香槟花园小区保安人员年龄偏大的情况属实；5、对2019年3月至9月纵横公司所拍照片打印件，因百盛公司对其真实性无异议，本院予以确认；根据照片，其形成时间集中在本案起诉之后；多数打扫人员为公司保安；现场杂草较多；6、对利港派出所民警对吴飞燕所做询问笔录，其真实性应予确定；7、对百盛公司向业主收取物业费的明细及相应物业费收条打印件，根据百盛公司自认吴飞燕系其外包销售公司员工及吴飞燕在派出所的陈述，本院对其真实性予以确认，并认定吴飞燕收取小区业主物业服务费系代表百盛公司的职务行为；8、对交房通知书附件，因百盛公司无异议，本院予以确认；根据交房通知书所载内容可知，百盛公司与业主结算房款完毕后，会通知纵横公司配合业主办理入住手续；9、对百盛公司提供的交房通知签收表、国内挂号信函，因纵横公司不予认可，百盛公司亦未提供向纵横公司移交交房信息、手续的证据，本院不予认定；10、对香槟花园小区前期物业管理投标文件、前期物业管理服务合同及其附件1-4、房屋登记簿证明，因纵横公司对其真实性无异议，本院予以确认；11、对百盛公司拍摄的照片，经查看，并结合本院现场察看情况，其真实性应予认定。根据照片内容，香槟花园小区的确曾存在绿化遭破坏、建筑垃圾随意堆放等情况；12、对业主申请书，因系复印件，且相关业主作为证人未到庭作证，不符合证据的形式要件，本院不予认定；13、对2018年10月15日通知，因纵横公司无异议，本院予以确认；14、对函件《关于纵横物业管理上存在的问题》，因系复印件，百盛公司亦未提供已将函件交付住建局物业科的相关凭证，本院不作认定；但对百盛公司所作曾向住建局物业科反映情况，之后并无说法的陈述予以确认；15、对交房交费明细表，因系百盛公司向业主所收房屋维修基金、不动产权证费、水电卡预存押金等费用，与本案并无关联，本院不予认定；16、对百盛公司于2019年8月15日拍摄的照片，其真实性可予认定，但对百盛公司以部分业主已入住为由主张物业服务费应由纵横公司支付的意见不予支持，理由详见下文。虽然房屋装修时周边环境势必受到一定影响，但根据照片内容，香槟花园小区的确存在绿化受损、杂草丛生等情形；17、对2019年8月15日所拍现场照片的真实性予以确认，结合本院现场察看情况，香槟花园小区确实存在建筑圾随意堆放、部分业主种植蔬菜等情形；18、对百盛公司与红峰商行签订的施工合同及围墙栅栏结算清单，因纵横公司对其真实性无异议，本院亦予确认；但因香槟花园小区围墙系被案外第三人推倒，并非自然受损，故百盛公司要求纵横公司赔偿围墙损失14500元，于法无据，本院不予支持；19、对百盛公司与柯莱特公司签订的工程合同书，其真实性可予确认，但因小区围墙及安保设施系被案外第三人破坏后受损，并非自然受损，故百盛公司要求纵横公司赔偿安防设施损失，于法无据，本院不予支持。根据上述证据及已查明情况，本院确认本案以下事实：2014年12月，百盛公司通过招投标方式为其开发的香槟花园小区选聘前期物业服务企业。后纵横公司参与投标，并最终中标，其在投标文件中承诺的主要内容为：1、香槟花园小区将按住宅物业管理五级标准进行服务；2、配备专职保安人员，身体健康，工作认真负责；主出入口24小时值班看守，至少2人值守；3、按时修剪、维护、保持花草树林茂盛美观，绿化完好率99%以上；4、住宅房屋完好率98%；5、住宅房屋共用设施、设备完好率98%；6、住宅房屋外墙立面与屋面完好率98%；7、物业人员25人；保安的年龄在35岁以下，高中以上学历，系退伍军人或保安专业学校毕业，持有江阴市保安员上岗证或物业管理员岗位证中标。同年12月25日，百盛公司与纵横公司签订签订香槟花园小区前期物业服务合同1份（含附件1-4），合同的主要内容为：1、低层住宅物业服务费为2.23元/月·平方米；高层住宅物业服务费为2.31元/月·平方米；商业物业物业服务费为2.03/月·平方米；开办费176263元（后经双方协商，变更为80000元），百盛公司于纵横公司进驻前一个月支付；2、（合同第七条）业主应于房屋交付之日次月起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因百盛公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由百盛公司全额交纳；3、（合同第三十条）百盛公司、业主或者物业使用人违反合同第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日服务费千分之三的标准向他公司支付违约金；4、（合同第三十四条）合同期限自2014年12月25日起至首届业主委员会成立；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；5、（合同第四十条）本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准；6、纵横公司在合同附件中对前期物业服务质量标准予以了明确，如每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；草坪、灌木类、花坛成活率90%以上，每年修剪3次；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；主出入口24小时值班看守，有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；安全管理员实行24小时门卫执勤和巡逻等。2017年7月25日，百盛公司与纵横公司签订前期物业服务协议1份，协议的主要内容为：1、纵横公司提供7名工作人员到香槟花园小区从事前期物业工作；2、每月费用为46478元，百盛公司于协议签订后10日内支付；3、管理时间为2017年8月1日至2017年12月31日；4、一期开办费为80000元。2018年1月2日，百盛公司与纵横公司又签订前期物业服务协议1份，协议的主要内容为：1、纵横公司提供7名工作人员到香槟花园小区从事前期物业工作；2、每月费用为46478元，百盛公司于合同签订后的每月10日前支付；3、管理时间为2018年1月1日至2018年12月31日；4、每月收的物业费凭清单，从支付的费用中相应扣除。自2017年8月至2018年5月，百盛公司向纵横公司支付了10个月的费用432781元。2018年10月15日，百盛公司向纵横公司发出通知1份，表示纵横公司未能全面履行物业服务合同义务，要求纵横公司撤离香槟花园小区。2019年1月2日，纵横公司向百盛公司寄送函件1份，函件的主要内容为：1、百盛公司尚未支付纵横公司开办费80000元；2、根据双方于2018年1月2日签订的前期物业服务协议，百盛公司尚未支付2018年6月费用37826元、2018年7月费用36846元、2018年8月费用36846元、2018年9月费用46478元、2018年10月费用46478元、2018年11月费用46478元、2018年12月费用46478元，合计297430元；3、从2019年1月1日起，按招标文件执行；4、上述员工工资及纵横公司垫付的开办费共计377430元，请百盛公司接到函件后7日内支付。2019年1月8日，百盛公司向纵横公司寄送通知1份，表示双方之间的前期物业服务协议已于2018年12月31日到期，百盛公司决定不再续聘，要求纵横公司于2019年1月10日前做好移交工作；待纵横公司退场后，双方对物业费用等事宜友好协商。2019年1月10日，纵横公司书面回函百盛公司，表示：1、根据江阴市招标办法规定，百盛公司于2019年1月8日所发通知内容不妥；2、本着积极配合、好聚好散的原则，请百盛公司付清相关费用；3、他公司收到相关费用后，双方商谈撤场事宜。但纵横公司于2019年1月10日寄出的回函被百盛公司拒收，未能妥投。自2019年3月起，百盛公司向部分香槟花园小区业主收取了物业服务费。2019年4月4日，纵横公司将百盛公司诉至本院，形成本案诉讼。另查明：经本院现场察看，纵横公司至今仍在香槟花园小区提供物业服务，小区环境总体良好。但结合百盛公司拍摄的小区照片，纵横公司的物业服务存在以下问题：1、路灯电杆倾斜，存在安全隐患；2、保安年龄偏大，不符合投标文件要求；3、小区多数草坪斑驳缺失，部分绿化损坏严重，有些地方杂草丛生；4、存在生活、建筑垃圾随意堆放现象；5、有业主在小区内种菜、养鸡。再查明：香槟花园小区至今尚未成立业主委员会。还查明：百盛公司向业主交付房屋后，会向纵横公司提供内容为“江阴市纵横物业管理有限公司：XX业主所购买的香槟花园X号已全部结算完毕，恭喜该业主成为我们香槟花园的业主，现请贵公司配合业主办理领钥匙交房相关手续。江阴百盛房地产开发有限公司”的交房通知书附件。以上事实，有中标通知书、香槟花园小区前期物业管理投标文件、2014年前期物业管理服务合同及其附件1-4、2017年度物业服务协议、2018年度物业服务协议、2018年10月15日通知、2019年1月2日函件、2019年1月8日通知、2019年1月10日复函、纵横公司员工考勤表、工资单、工资汇总单、银行交易明细、照片、百盛公司向业主收取物业费的收条打印件、公安询问笔录、交房通知书附件、房屋登记簿证明及当事人的当庭陈述在卷佐证。综合原被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、纵横公司与百盛公司之间的前期物业服务合同关系如何认定；是否已于2018年12月31日终止；二、纵横公司要求百盛公司支付物业服务费及违约金的诉讼请求能否得到支持。关于第一个争议焦点：本院认为，纵横公司与百盛公司之间的前期物业服务合同仍处履行之中，并未于2018年12月31日终止，理由如下：1、前期物业服务合同第三十四条约定，合同期限自2014年12月25日起至首届业主委员会成立；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。因此，在香槟花园小区业主委员会至今尚未成立及前期物业服务合同未经法定或约定解除的情况下，双方之间的合同仍处履行之中；2、前期物业服务合同第四十条约定，本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。因此，纵横公司与百盛公司签订的2017年度物业服务协议、2018年度物业服务协议应认定为案涉前期物业服务合同的年度补充协议，而非双方另行所签订独立的协议，该两份协议受前期物业服务合同的制约。未约定事项或内容与前期物业服务合同存在冲突的，应以前期物业服务合同为准；3、本案中，纵横公司通过招投标方式成为百盛公司开发的香槟花园小区前期物业服务企业，双方签订的前期物业服务合同在住建局进行了备案。根据招投标相关法律规定，案涉前期物业服务合同的解除有着严格的程序性规定，双方当事人不能随意解除。百盛公司亦自述，其曾于2018年12月27日向住建局物业科反映纵横公司履行物业服务合同不符合约定，并表示待双方合同于2018年12月31日到期后，他公司将不再续约；但住建局物业科让双方自行解决，对他公司反映的问题未有说法，纵横公司至今仍在香槟花园小区提供物业服务。综上，百盛公司以2018年度物业服务协议为由主张双方之间的前期物业服务合同于2018年12月31日终止，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点：1、纵横公司主张百盛公司结欠其2018年6月至2018年12月31日的物业服务费377430元（含开办费80000元），因百盛公司对该项物业服务费金额无异议，本院予以确认；2、前期物业服务合同第七条约定“业主应于房屋交付之日次月起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因百盛公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由百盛公司全额交纳。”结合百盛公司向业主交房后将向纵横公司提供交房通知书附件的情况，香槟花园小区的房屋交付流程应为：（1）百盛公司与业主对房款结算完毕，向业主出具房屋结算凭证；（2）百盛公司向纵横公司发出交房通知书附件，告知房屋交付信息，通知纵横公司配合业主办理领钥匙等交房手续；（3）业主持房屋结算凭证到纵横公司办理入住手续。因此，百盛公司与业主结算完毕后，应当将相关情况在第一时间以交房通知书附件的形式及时告知纵横公司，从而完成物业服务费交付主体从百盛公司向业主的转换，物业服务费从下月起由业主支付。故根据前期物业服务合同约定及双方之间的操作方式，即便百盛公司已通知业主办理交房手续，或百盛公司与业主已办理交房手续，或业主对房屋已进行产权登记，或业主已实际使用房屋，只要百盛公司未将房屋结算、交付情况书面告知纵横公司，均将视为房屋尚未交付业主，物业服务费交付主体仍应为百盛公司。综上，对纵横公司主张的2019年1月1日至9月30日的物业服务费678346.84元，因百盛公司未能提供已向纵横公司告知房屋交付信息的相关证据，本院对纵横公司主张的计算方法及物业服务费金额予以确认和支持。对纵横公司计算物业服务费截止时间早于2019年9月30日的部分房屋，如兴港路387号商铺，其物业服务费计算截止时间为2019年2月26日，因前期物业服务合同第七条约定“业主应于房屋交付之日次月起交纳物业服务费用”，故纵横公司的计算方法有利于百盛公司，本院对纵横公司所主张该部分房屋的物业服务费予以确认；3、对百盛公司认为纵横公司提供的物业服务不符合合同约定，要求减少物业服务费的意见，本院认为，香槟花园小区环境总体良好，但的确存在路灯电杆倾斜，存在安全隐患；保安年龄偏大；小区多数草坪斑驳缺失，部分绿化损坏严重，有些地方杂草丛生；生活、建筑垃圾随意堆放现象；有业主在小区内种菜、养鸡等不符合投标文件及合同约定情形，综合考虑百盛公司亦存在未能按约及时向纵横公司支付物业服务费，且从2019年3月起还自行向部分业主收取物业服务费等违约行为，本院酌定对纵横公司主张的物业服务费扣减15%。因此，百盛公司应向纵横公司支付2018年6月至2018年12月31日的物业服务费320815.5元（377430元×85%）及自2019年1月1日至9月30日的物业服务费576594.81元（678346.84元×85%）；4、对纵横公司要求百盛公司支付物业服务费377430元自2019年1月1日起至实际给付之日止按每日千分之三计算违约金的诉讼请求，因前期物业服务合同第三十条对违约金的支付有明确约定，本院予以确认，但合同约定的违约金计算标准过高，应予调整，本院酌情调整为年利率24%。综上，本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，百盛公司结欠纵横公司2018年6月至2018年12月31日的物业服务费377430元及自2019年1月1日至9月30日的物业服务费678346.84元，事实清楚，本院予以确认。百盛公司未能按约及时支付物业服务费是纠纷产生的原因，理应承担给付物业服务费及逾期付款违约金之责。但因纵横公司提供的物业服务存在一定瑕疵，根据本案实际情况，其主张的物业服务费应扣减15%。纵横公司主张按每日千分之三计算逾期付款违约金，该违约金计算标准过高，应予调整，本院酌情调整为年利率24%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、江阴百盛房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴市纵横物业管理有限公司2018年6月至2018年12月31日的物业服务费320815.5元及违约金(以320815.5元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算)。二、江阴百盛房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴市纵横物业管理有限公司2019年1月1日至2019年9月30日的物业服务费576594.81元。三、驳回江阴市纵横物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14300元，保全费3520元，合计17820元（江阴市纵横物业管理有限公司已预交），由江阴市纵横物业管理有限公司负担2673元；江阴百盛房地产开发有限公司负担15147元，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴市纵横物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  储振宇人民陪审员  梅建平人民陪审员  张燕萍二〇二〇年九月二十七日书 记 员  承宇博附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。