河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初4193号原告：胡忠启，男，1968年7月16日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：焦慧君，上海市浩信（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张敬佩，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师，特别授权。被告：商丘市睢阳区农业农村局（曾用名：商丘市睢阳区农业畜牧局），住所地：商丘市睢阳区。法定代表人：李建华，该局局长。委托诉讼代理人：李传东，河南睢阳律师事务所律师。原告胡忠启与被告商丘市睢阳区农业农村局租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，第一次公开开庭进行了审理；因案件疑难复杂，变更为普通程序，第二次公开开庭进行了审理。原告胡忠启的委托诉讼代理人焦慧君、张敬佩，被告商丘市睢阳区农业农村局的委托诉讼代理人李传东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡忠启向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿其经济损失共计1435678元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月15日，被告将其位于商丘××××）的房屋及仓库租赁给原告。租期为十年，自2015年3月15日至2025年3月15日。但在原告投入大量资金将涉案房屋装修后，房屋价值大大提升，被告便以各种理由恶意终止租赁合同的履行，包括：无正当理由单方通知原告终止合同；与其下设机构相互配合，通过司法程序确认租赁合同无效。严重侵害了原告的租赁权。2019年3月12日，商丘市中级人民法院依法判决确认本案租赁合同依法成立，合法有效，对原被告均具有法律约束力。被告的上述违约行为严重侵害了原告的合法权益，按照本案租赁合同第八条的约定，被告应赔偿原告一切经济损失。为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如诉请。被告商丘市睢阳区农业农村局辩称，因本案已经商丘市中级人民法院确认原、被告之间签订的房屋租赁合同有效，但原告未经被告同意擅自将房屋转租他人，故被告多次给原告下达解除合同的通知也是有效的。根据合同法第九十六条规定，当事人行使解除权应通知对方，通知到达对方时合同解除。租赁合同有效，则解除通知亦发生法律效力。根据合同法第二百二十四条及第九十七条的规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况，当事人可以要求赔偿损失。该法律规定的要求赔偿损失的一方应为享有解除权的一方即被告，而非原告。故原告的诉请没有法律依据。本案中，因原告转租房屋违反了合同法规定的诚实信用原则，也违反了合同的约定，因此造成的过错责任和后果应由原告承担。故法院应依法驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡忠启与商丘市睢阳区农业局签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、商丘市睢阳区农业局将违约商丘××××）的原睢阳区农业局的房屋及仓库（包括房屋、仓库及现有的院子设施）出租给原告。2、如原告需要房屋改造、维修及装修，需征得商丘市睢阳区农业局的同意，所需费用由原告自行负担。合同到期后，原告所投资的可移动设施=归原告所有，不可移动设施由双方协商处理。3、租赁期限自2015年3月15日至2025年3月15日。租金为每年150000元。4、因原告投资较大，如无国家大型开发，乙方享有长期租赁优先权；如遇到国家大型开发需求，给原告投资造成的损失，商丘市睢阳区农业局不予赔付。5、租赁期间，如原告违约，商丘市睢阳区农业局有权终止合同；如商丘市睢阳区农业局违约（除不可抗力之外），需赔偿原告一切经济损失。6、在合同未到期时，如商丘市睢阳区农业局有其他重大变动，国家或者政府征用案涉房屋和土地，双方就经济损失协商解决。合同签订后，原告胡忠启对案涉房屋、仓库及院内设施进行了维修、改造、装修并向外出租。原告胡忠启按约向商丘市睢阳区畜牧局支付两年租金260000元。2016年5月17日，商丘市睢阳区农业局在案涉房产处张贴《通知》，显示内容为：接区政府通知，有一重大国家项目定在我局属中心（即案涉房产）内外实施，政府将无条件收回我局土地及附属资产。为不影响经营，望各租户积极配合，早做准备。2016年5月23日，商丘市睢阳区农业局再次发出《通知》，内容为：接区政府通知，有一重大国家项目定在我局属中心（即案涉房产）内外实施，政府将无条件收回我局土地及附属资产。为不影响经营，望各租户积极配合，早做准备。具体收回时间为即日起15日之内。2016年6月15日，商丘市睢阳区农业局向案涉房产的经营户下发《送达通知》，要求变更、解除或者终止原告与各租户之间的租赁合同。2016年7月12日，商丘市睢阳区农业局向原告下发《终止租赁合同通知》一份，主要内容为：1、因原告擅自改变房屋结构，私自转租、乱搭乱建，违反法律法规的相关规定，经约谈无效后，决定自2016年7月16日起终止合同。后因机构合并，商丘市睢阳区农业局与商丘市睢阳区畜牧局经机构合并，更名为商丘市睢阳区农业畜牧局。2016年9月29日，商丘市睢阳区农业畜牧局向原告胡忠启下发《通知》一份，内容为：关于你租原农业局凯旋路房产一事，在你将房子转租给他人后，原农业局多次通知你及转租户，上述转租未经原农业局同意，违反了有关法律规定，已多次通知你，现我局再次通知你不得收取转租户租金并解除与你签订的房屋租赁合同并收回房屋。2017年2月15日，商丘市睢阳区农业技术推广中心及商丘市睢阳区农业技术物资服务站以案涉房产系其所有为由向本院提起诉讼，请求确认案涉《房屋租赁合同》为无效合同。经本院做出（2017）豫1403民初1420号民事判决及商丘市中级人民法院出具的（2017）豫14民终2202号民事判决认定：案涉《房屋租赁合同》为无效合同。原告胡忠启不服提起再审，经商丘市中级人民法院做出（2018）豫14民再204号民事判决认定：案涉合同为有效合同。经机构改革，原商丘市睢阳区农业畜牧局职能并入商丘市睢阳区农业农村局。原被告双方对于案涉合同所引发的赔偿问题未达成一致意见，引起诉讼。上述法律事实由当事人陈述及其所提交的房屋租赁合同、银行转账明细、民事判决书、通知、装修合同、房屋改造施工合同、收条、门窗安装合同、租赁合同及房产照片等证据加以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告胡忠启与被告商丘市睢阳区农业农村局之间签订的《房屋租赁合同》已经被商丘市中级人民法院民事判决认定为有效合同。原被告双方应按照合同约定行使权利履行义务。根据合同约定，除出现国家征收或者不可抗力等情况之外，被告不得擅自解除合同。但被告在合同约定不明且没有补充协议的情况下，以案涉房屋被国家政府征收，原告未经被告同意擅自改变房屋结构、擅自转租、擅自乱搭乱建等理由终止了案涉合同的履行，已经构成违约，依法应承担违约责任。对于被告认为未经其同意转租应解除合同的异议，原、被告所签订的合同中对于是否禁止转租并没有约定，且被告在2016年5月17日第一次告知解除合同的理由系政府征用案涉房产而非原告的转租行为，至原告起诉之日被告均未就原告的转租要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对于被告的异议本院不予支持。对于原告要求被告赔偿经济损失1435687元的诉讼请求，原告虽提交多份维修、改造、装修案涉房产的合同及收据，但均无其他证据相互佐证，收据也非正规发票。原告依据上述证据计算损失的依据不足。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合可能造成的损失。”规定，被告履行合同所获得的收益为原告所付之租金，故对于原告所要求的经济损失，应按其每年向被告所支付的实际租金予以计算。原、被告之间所签订的租赁合同约定的租赁期限自2015年3月15日至2025年3月15日，原告实际搬离日期为2017年8月，原告实际使用案涉房产的期限为2年又5个月。原告每年实际支付的为130000元。故被告应赔偿原告的经济损失金额为985833.33元。故对于原告的诉讼请求，予以部分支持。对于当事人双方其他的诉请和辩解，因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告商丘市睢阳区农业农村局于本判决生效后十日内赔偿原告胡忠启各项经济损失共计985833.33元。二、驳回原告胡忠启的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17721元，由被告商丘市睢阳区农业农村局承担12168元，原告胡忠启自行承担5553元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  游俊岭审判员  贾立法审判员  李艳梅二〇二〇年五月二十日书记员  邵悦恒