上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8350号原告：上海淘珠仓储管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：钱军，执行董事。委托诉讼代理人：李勇，男。委托诉讼代理人：陈杰，上海恒杰律师事务所律师。被告：上海常博新型彩瓦有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：姚文俊，总经理。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。被告：上海永标投资管理有限公司，注册地上海市松江区。法定代表人：董瑞春，执行董事。委托诉讼代理人：宋永刚，上海兴浦律师事务所律师。原告上海淘珠仓储管理有限公司(以下简称淘珠公司)与被告上海常博新型彩瓦有限公司(以下简称常博公司)、上海永标投资管理有限公司(以下简称永标公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序于2019年4月2日进行公开开庭审理。原告淘珠公司的法定代表人钱军及委托诉讼代理人陈杰，被告常博公司的委托诉讼代理人赵欧，被告永标公司的法定代表人董瑞春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海淘珠仓储管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、原告和两被告就上海市闵行区江川路XXX号厂房内3号厂房及办公室(以下简称涉案房屋)签订的《租赁合同》无效；2、两被告退还原告自2017年9月15日起至2018年3月4日止的租金人民币(币种下同)558,815元、物业费33,564元及相应的利息损失(以前述金额为基数、按年利率6%的标准计算自2017年9月15日起至实际支付之日止)；3、两被告赔偿原告装修费损失248,850.32元以及审价评估费7,800元；4、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与两被告于2017年9月4日签订了《租赁合同》,约定两被告向原告出租涉案房屋，面积为2,797平方米，用于仓储配送经营。合同签订后，原告向被告常博公司支付了租金558,815元、物业管理费33,564元。常博公司向原告开具了房租发票。另外，原告投入248,850.32元对涉案房屋进行了装修。然，租赁期内，2017年11月27日,黄浦江上游水源保护区环境综合整治工作领导小组发布了水源地企业清拆整治《公告》。随后，原告和两被告协商涉案房屋腾退、租金和物业费返还、拆迁补偿费的支付事宜。但两被告拒绝返还租金、物业费及支付拆迁补偿费。期间，原告调取了江川路XXX号不动产登记簿，发现两被告出租给原告的涉案房屋中合法建筑面积仅有152.22平方米，其余均为违章建筑。综上，原告为维护的合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告常博公司辩称，不同意原告的全部诉请。首先，常博公司并非涉案租赁合同的相对方。永标公司是涉案房屋的二房东，向常博公司租赁了房屋后再将房屋分租给不同的承租人。原告向永标公司承租的时候，要求常博公司以权利人的名义盖了章。至于租金为何付给常博公司，是因为原告不信任永标公司，而常博公司向永标公司收取固定租金，原告觉得将应向永标公司支付的租金直接交付给常博公司更合适。因此，原告向常博公司主张诉请无事实和法律依据。其次，从涉案租赁合同的内容来看，当时出租方是永标公司，承租方是原告法定代表人。原告是否主体适格需要法庭来定。最后，涉案房屋当时拆除的背景是拆违，而不是动拆迁。被告永标公司辩称，原告与永标公司签订过解除房屋租赁协议书，故应该按照协议书的内容来履行。因原告不信任作为二房东的永标公司，想把钱直接支付给大房东，故才会约定由原告直接将租金支付给常博公司。本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，常博公司(业主产证权利人、简称权利人)、永标公司(出租方、甲方)、钱军(及其公司)(承租方、乙方)签订《租赁合同》。主要约定内容如下，第一条，甲方将涉案房屋租赁给乙方。经双方确认出租面积为2,650平方米(包括公用面积),办公室面积147(不含公摊)。第二条，甲方保证租赁于乙方的涉案房屋为合法、安全。3-1、甲方应于2017年9月15日前向乙方交付涉案房屋。3-2、合同共计8年，每三年一签，租赁日期及租金计算期限自2017年9月15日至2020年9月14日。4-1、年租金1,117,630元，6个月租金为558,815元；物业管理费5,594元/月，与房租同时交付。4-3、首期支付6个月租金及1个月押金，其中租金558,815元/次，押金93,136元，首次共支付685,515元，包含物业管理费。4-4、乙方租金汇入常博公司帐号，并由该权利人出具发票予乙方，甲方对乙方直接付给权利人是约定并认可的，内部结算由双方自行确定与乙方无关，甲方根据乙方要求乙方出具相应增值税普通发票。4-5、权利人知晓并认可乙方付给甲方的押金，如因甲方原因造成乙方损失时，权利人承担担保责任。8-1、有下列情形时，本合同终止，双方互不承担责任：……8-1-5、如有政府补偿行为，按拆迁章程执行，乙方依法享有政府搬迁补助，甲方无权代乙方处理。发生上述情况时，甲方保证提前告知乙方并且保证乙方有5个月时间做好退场工作。提前退场期间不计租金及物业管理费。该合同还对其他内容作了约定。尾页签署栏乙方代表处由钱军签字。前述合同签订后，原告向被告永标公司支付押金93,136元。原告又将六个月的租金及物业管理费共计592,379元支付至被告常博公司账户，为此被告常博公司向原告开具以原告为付款方的上海增值税专用发票。2017年11月27日，黄浦江上游水源保护区环境综合整治工作领导小组发布《公告》，要求：一、2017年12月31日前,二级水源保护区内的现有生产性企业须停止生产，仓储性企业的货物只出不进，并配合马桥镇政府做好对土地和房屋的评估工作；二、2018年10月31日前，二级水源保护区内的所有生产、仓储性企业须完成清拆整治工作，以确保饮用水源的安全；三、对于拒不配合、拒不停产的企业，区相关部门将加大检查执法力度，发现违法行为的，将从严从重处罚；并将根据《上海市饮用水水源保护条例》等相关法律法规规定责令限期拆除或关闭。2018年2月10日，原告向被告常博公司出具《关于江川路XXX号厂区内3号厂房动拆迁情况的沟通函》，表示原告于2017年9月4日与位于厂区南大门入口的招商办公室(实际为二房东)签订了为期三年的《租赁合同》，签约时，原告就要求二房东被告永标公司作为非房产权利人，在出租不属于自己物业的时候，必须要让房产权利人知晓情况并在《租赁合同》上盖章确认合同条款。现根据合同第8-1-5条的约定，基于常博公司充分知晓原告的承租情况并在合同上予以盖章确认，基于原告支付的半年租金全部支付至常博公司账户的事实，基于此次动迁已经对原告的正常经营产生了负面及不利的影响，经济损失已经产生，故原告认为此次政府动迁，应该由常博公司与原告直接商洽相关动迁事宜更符合法律要义和客观情况，也更有利于推动动迁工作妥善平稳地进行。2018年7月7日，被告永标公司(甲方，出租方)与钱军(乙方，承租方)签订《解除房屋租赁协议书》，约定甲乙原于2017年9月5日签订房屋租赁合同，现因政府拆迁无法继续履行合同，经双方协商同意，就解除该房屋租赁合同达成以下条款：一、自本协议生效之日起，以上房屋租赁合同解除，合同解除后，甲乙双方互不追究对方的违约责任；二、乙方应于本协议生效之日起，将房屋移交给甲方，移交前，乙方会同甲方验收房屋设施、设备及货物，验收合格后，乙方从承租的房屋内搬离；三、关于该租赁房屋的政府搬迁补偿费用，如政府有补偿予乙方的搬迁费用，甲方应无条件给予乙方，如政府无搬迁费用，甲方则不承担乙方的所有搬迁补偿费用；四、乙方在使用该租赁房屋期间所发生的所有费用，以及室内的装修、装饰费用等等，不再向甲方主张；甲方退回乙方的房屋押金93,136元，之后甲方也不向乙方主张，甲乙双方就租金及押金的所有费用已结清；五、甲乙双方在签订本协议之日起，双方解除租赁关系，乙方在政府拆迁过程中发生的任何问题由乙方自行承担，与甲方无关。同时，钱军在该协议书尾页书写“因政府拆迁拆违，导致原合同无法正常履行，因甲方也是受害者，故乙方予以谅解”。后被告永标公司向原告退还了房屋押金93,136元。原告亦搬离了涉案房屋。现涉案房屋已全部予以了拆除。另查明，三方庭审确认，出租给原告的涉案房屋中除办公室147平方米系有证建筑；剩余2,650平方米房屋无房地产权证、亦未经相关部门审核搭建。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、上海增值税专用发票、《公告》、照片，被告常博公司提供的《关于江川路XXX号厂区内3号厂房动拆迁情况的沟通函》，被告永标公司提供的《解除房屋租赁协议书》等证据以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。本院认为，首先，就涉案租赁合同的当事人主体地位，1、承租方，根据相关法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。就本案，虽然涉案租赁合同的承租方处的签署人为钱军一人，但鉴于钱军系淘珠公司的法定代表人的身份，又从常博公司出具的发票所记载的付款主体为淘珠公司的内容来看，显然钱军的签字行为应当代表淘珠公司，由此，涉案租赁合同的承租主体实为淘珠公司，淘珠公司有权作为原告就涉案租赁合同有关争议诉至法院。2、出租方，从涉案租赁合同所列合同地位内容来看，显然出租方为永标公司，而非常博公司。又从原告出具沟通函以及与永标公司签订的解约协议内容可见，原告对于永标公司系涉案房屋出租人是明知且始终认可的。之所以让常博公司在涉案租赁合同上盖章，主要是为了让房屋的权利人即常博公司知晓永标公司将涉案房屋出租于原告。之所以原告会将租金、物业管理费支付于常博公司账户，也系根据租赁双方的约定，故不能简单以租金的收取主体作为认定合同相对方的标准。因此，涉案租赁合同的出租方为永标公司。综上，有关涉案房屋租赁事宜所产生的租赁合同关系产生于淘珠公司与永标公司之间。3、关于常博公司在三方中的地位，本院注意到涉案租赁合同第4-5条约定“权利人知晓并认可乙方付给甲方的押金，如因甲方原因造成乙方损失时，权利人承担担保责任”，可见常博公司主要作为永标公司的担保人的身份，就永标公司的行为给淘珠公司造成的损失承担担保责任。其次，就涉案租赁合同的效力，本院认为，涉案房屋中147平方米房屋系有证建筑，其余2,650平方米房屋无房地产权证，亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑，由于租赁标的物的违法性，故合同中就无证部分的房屋所涉内容无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，因此就涉案房屋中147平方米有证部分的房屋所作租赁约定，于法不悖，应属合法有效。而对于有效部分的租赁合同，根据查明事实，实际原告已与被告永标公司于2018年7月7日达成一致意见予以了解除。再次，就合同无效及合同解除后的后果处理问题，本院认为，当事人有约定从约定，无约定依法律规定。根据查明事实，永标公司已与淘珠公司的法定代表人钱军签订了《解除房屋租赁协议书》，而从该协议内容可见，实际系永标公司与淘珠公司就涉案租赁合同的后果处理所作的约定。虽然涉案租赁合同系部分有效、部分无效的合同，但主合同效力的认定并不必然影响租赁双方就后果处理所作的约定，且从钱军在该协议书尾页书写“因政府拆迁拆违，导致原合同无法正常履行，因甲方也是受害者，故乙方予以谅解”可见，对于因标的物违法所导致的合同无效的后果，淘珠公司亦已考虑在内。因此，该份《解除房屋租赁协议书》中有关涉案租赁合同的后果处理的约定对永标公司与淘珠公司均有约束力，双方应按约履行。然从该协议内容可见，实际已明确淘珠公司在使用该租赁房屋期间所发生的所有费用，以及室内的装修、装饰费用等等，不再向永标公司主张；永标公司退回淘珠公司房屋押金93,136元；淘珠公司与永标公司就租金及押金的所有费用已结清。永标公司亦按此约定向淘珠公司返还了押金。故原告另通过诉讼要求永标公司退还租金、物业管理费并赔偿装修费、审价评估费等损失，显然不符合双方约定，本院不予支持。至于原告诉请要求常博公司退还租金、物业管理费并赔偿装修费、审价评估费等损失的意见，本院认为，首先，常博公司并非涉案房屋租赁合同的出租方，原告基于房屋租赁合同关系要求常博公司承担责任，并无依据；其次，因原告已放弃对债务人永标公司的主张该些费用的权利，故即使从担保责任的角度出发，原告亦无依据要求作为永标公司担保人的常博公司承担责任。故对原告要求常博公司承担责任的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十三条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告上海淘珠仓储管理有限公司、被告上海常博新型彩瓦有限公司以及被告上海永标投资管理有限公司于2017年9月4日签订的《租赁合同》中关于2,650平方米房屋的约定无效；二、驳回原告上海淘珠仓储管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计6,322.86元，财产保全费4,020元，均由原告上海淘珠仓储管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年五月二十七日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。