天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初1674号原告：罗会芬，女，1961年9月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：殷秋颖，天津满华律师事务所律师。被告：天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽解放路八方园明商业街地下超市1。法定代表人：苏永刚，董事长。委托诉讼代理人：李春月，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘帅，天津高地律师事务所律师。原告罗会芬与被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司（以下简称“八方园明公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2019年4月18日、2019年4月30日、2019年10月31日公开开庭进行了审理。2019年4月18日第一次开庭，原告罗会芬及其委托诉讼代理人殷秋颖，被告八方园明公司的委托诉讼代理人李春月、潘帅到庭参加诉讼。2019年4月30日第二次开庭，原告罗会芬的委托诉讼代理人殷秋颖、被告八方园明公司的委托诉讼代理人潘帅到庭参加诉讼。2019年10月31日第三次开庭，原告罗会芬、被告八方园明公司的委托诉讼代理人潘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗会芬向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告协助原告办理房屋权属转移登记手续；2．请求判令被告支付原告逾期办证违约金4536元（从2018年12月20日起到实际办结房屋权属转移登记手续之日止，以房屋总价款907200元为基数，按年利率6%暂计算至2019年1月20日）；3．本案诉讼费用由被告承担。原告于第三次开庭审理中撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原告于2016年6月30日与被告签订《天津市商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津市滨海新区的商品房，房屋总价款人民币907200元，交房日期为2017年9月30日前，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，由于八方园明公司原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，八方园明公司应按商品房价款的0.01%向罗会芬支付违约金，合同签订后，罗会芬依约支付了全部购房款，但是八方园明公司逾期交房并因容积率超标问题至今未能办理初始登记，导致原告不能按期下房本，此外合同约定的逾期办理房屋权属转移登记违约金显然过低，罗会芬有权要求提高。因此罗会芬认为八方园明公司的行为已经构成违约，要求其协助办理房屋权属转移登记手续并支付逾期办证违约金。综上，请求法院判如所请。八方园明公司辩称，请求驳回罗会芬的诉讼请求，逾期办理初始登记的原因是政府原因导致的，不是八方园明公司能够左右的，因此八方园明公司没有违约，八方园明公司已经将房屋实际交付给罗会芬使用，罗会芬也已经实际居住。没有办理房屋产权转移登记也未给原告造成任何损失。原告罗会芬围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据一、《天津市商品房买卖合同》、增值税发票，证明原告与八方园明公司之间的房屋买卖合同关系合同有效，罗会芬依约向八方园明公司支付了全部购房款，八方园明公司违反约定未能办理房屋权属转移登记手续，构成违约。证据二、竣工验收备案书，证明房屋实际竣工验收日期是2017年10月20日。证据三、北方网问答截图、天津政务网回复、天津便民专线服务平台回复，证明针对八方园明公司未能办理房屋所有权首次登记的原因，政府部门回复系因其容积率超出土地出让合同约定，故不符合登记要求。被告八方园明公司为证明其抗辩理由，向本院提交证据如下：证据一、建设工程规划验收合格证，证明被告开发建设的项目容积率经验收合格。证据二、商品房销售许可证，证明诉争商品房已经取得销售许可，可以正常进行销售。本院依职权向天津市规划和自然资源局滨海新区分局调取了《关于八方园明公司和康园地块因房屋测量建筑面积超出建设工程规划许可证约定建筑面积办理相关手续及补缴土地出让金的函》，该函督促被告按照房屋测量超出的建筑面积补交土地出让金和政策性费用。本院组织当事人进行了证据交换和质证，八方园明公司对罗会芬提交的证据一、二真实性没有异议。罗会芬对八方园明公司提交的证据一、二没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。八方园明公司对罗会芬提交的其他证据不予认可，但是并未提交证据予以反驳，本院对罗会芬提交的证据予以确认并采信。双方当事人对本院依职权调取的证据无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，罗会芬（乙方）与八方园明公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定，罗会芬购买八方园明公司开发建设的坐落于滨海新区房屋一套，房屋总价款人民币907200元。第十二条约定八方园明公司自初始登记完毕之日起360日内，办结房屋权属转移登记，若由于八方园明公司的原因未能在上述期限内办理房屋权属转移登记的，合同继续履行，八方园明公司应按商品房价款的0.01%向罗会芬支付违约金。合同签订后，罗会芬于2016年7月28日交付房屋全款907200元。本院依职权向天津市规划和自然资源局滨海新区分局调取了该局于2019年2月26日向被告出具的《关于八方园明公司和康园地块因房屋测量建筑面积超出建设工程规划许可证约定建筑面积办理相关手续及补缴土地出让金的函》，该函通知被告应按照房屋测量超出的建筑面积补交土地出让金和政策性费用。被告于2017年10月20日取得涉案商品房所在工程《天津市建设工程竣工验收备案书》。庭审中，原、被告一致同意按照涉案商品房买卖合同约定及《天津市不动产登记条例》规定，被告应于2018年12月15日办理房屋权属转移登记。另查罗会芬于2019年7月17日取得涉案房屋的所有权证书。本院认为，罗会芬与八方园明公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定及相关规定，被告应于2018年12月15日办理房屋权属转移登记，但其直至2019年7月才为原告办理了房屋权属转移登记，且被告并未提交证据证明其对此存在免责事由，故被告应对其逾期办理房屋权属转移登记承担违约责任。原告主张合同约定的违约金计算标准过低，要求增加违约金，但未就其因逾期办理房屋权属登记所遭受的损失进行举证，故本院无法认定违约金低于实际损失，对原告该理由无法采纳。根据合同约定的违约金计算标准，被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记违约金90.72元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于判决生效之日起五日内向原告罗会芬支付违约金90.72元；二、驳回原告罗会芬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告罗会芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（上诉须递交书面上诉状，未在上诉期限内递交上诉状的，视为未提起上诉）。审 判 长  翟 婧审 判 员  卓丹红人民陪审员  李学良二〇一九年十月三十一日书 记 员  李 烨附：本案适用的相关法条：1．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。