云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0629民初103号原告：威信县天源物业管理有限公司(以下简称天源物业)，住所地：云南省昭通市威信县扎西镇扎西尚城小区一楼。法定代表人:陶帮龙,执行董事。委托诉讼代理人：张萌，云南震序律师事务所律师，特别授权。被告：威信县小龙坎老火锅（以下简称小龙坎），住所地：云南省昭通市威信县。经营者：李洪毅，男，1986年6月6日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县扎西镇长征路394号。被告：李东翠，女，1962年9月24日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。被告：郑涵丹，男，1988年4月28日出生，汉族，云南省威信县人，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人（被告李东翠、郑涵丹共同委托）：熊彩龙，云南滇东北律师事务所律师，特别授权。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红分公司），住所地：威信县扎西镇麒麟社区麒麟路。负责人：李建华。第三人：云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司），住所地：云南省昆明市度假区滇池路西贡码头7号楼3楼。法定代表人：倪蔚东，总经理。原告天源物业诉被告小龙坎、李东翠、郑涵丹及第三人润红分公司物业服务合同纠纷一案，本院2019年1月25日立案后，依法通知润红公司作为第三人参加本案诉讼，于2019年3月15日依法适用简易程序公开开庭进行审理，在审理过程中发现本案案情复杂，于2019年4月8日裁定转为普通程序审理，于2019年5月23日依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告天源物业的委托诉讼代理人张萌，被告小龙坎的业主李洪毅，被告李东翠、郑涵丹的委托诉讼代理人熊彩龙到庭参加诉讼，第三人润红分公司、润红公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告天源物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告小龙坎支付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费29,966.70元、二次加压费4,560元、水池清洗费1,140元，共计35,666.70元；2、判令被告小龙坎按银行同期贷款利率支付原告自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止的资金占用损失；3、判令被告李东翠、郑涵丹对被告小龙坎所欠的费用及应支付的资金占用损失承担连带责任；4、判令三被告共同承担本案诉讼费用及原告实现债权的费用。事实和理由：第三人润红分公司系威信县扎西尚城小区的开发商，原告是润红分公司依法选聘的该小区的物业服务企业，根据原告与第三人润红分公司签订的《前期物业服务合同》约定，润红分公司选聘原告为整个扎西尚城小区的业主和物业使用人提供物业服务，小区业主或物业使用人应向原告支付物业服务费等相关费用，交费时间为每年预交一次，逾期交纳的，每逾期一日按欠缴金额的5‰承担违约金，此外还约定了服务期限、服务内容等事项。自2017年12月起，被告李东翠、郑涵丹开始占有扎西尚城小区商业部分1-4楼的商铺，并以出租人的名义将其中2楼的部分商铺出租给被告小龙坎，被告小龙坎将该商铺装修后用于经营开办“小龙坎老火锅”，并开始接受原告提供的物业服务，双方建立了事实上的物业服务法律关系，但被告小龙坎在接受服务后拒绝交纳物业服务费等费用，2018年1月1日至2018年12月31日期间共计欠缴35,666.70元，经原告多次催告，被告小龙坎均置之不理，原告也曾试图同被告李东翠、郑涵丹协商，但该二人态度蛮横并对催收工作人员进行辱骂，并冲扰原告的办公场所，影响原告的正常工作。原告认为,被告小龙坎作为商铺的实际经营者和使用人，应当为自身所接受的物业服务支付相关费用，被告李东翠、郑涵丹作为商铺的出租人、获益人,负有督促使用人按时交纳相关费用的义务，在使用人拖欠费用的情况下应承担连带责任，原告为维护自身利益，故作如前诉请。原告主张的物业服务费是按被告小龙坎占用的房屋的套内面积687.95平方米加公摊面积310.94平方米，共计998.89平方米，每平方米每月2.5元计算；二次加压费是按每月每户20元计算；水池清洗费是按每月每户5元计算。被告小龙坎辩称，小龙坎使用的房屋是2018年3月从被告李东翠处租赁的商铺，用于经营餐饮，是张朝举代李东翠向小龙坎出租，实际出租人是被告李东翠，小龙坎并不是原告所说从2018年1月就使用该商铺，小龙坎作为承租人，无任何人告知该小区存在物业管理企业，须要缴纳物业管理费用，小龙坎也没有与原告签订过任何合同，在租赁商铺使用期间至今没有接受过原告的任何物业服务，垃圾清理是小龙坎自行与环卫站沟通，由小龙坎自行清运，水电费是小龙坎自行到电力公司及水务局自行缴纳。故请求驳回原告的诉讼请求。被告李东翠、郑涵丹辩称，被告李东翠与被告郑涵丹系母子关系，原告主张涉及的房屋是被告李东翠2018年3月经张朝举租给被告小龙坎使用，所租房屋有部分是开发商润红分公司抵押给被告李东翠的，有部分是被告李东翠向其他业主租来的，认可原告主张的被告李东翠从2017年12月开始使用上述租给被告小龙坎的房屋，是被告李东翠合法占有，被告郑涵丹对所租给被告小龙坎的房屋不具有权属，与被告郑涵丹无关。原告没有给被告方提供过任何服务，请求驳回原告的诉讼请求。第三人润红分公司、润红公司未作答辩陈述。原告及被告小龙坎针对其诉讼请求及反驳主张提供了证据，被告李东翠、郑涵丹未提交证据。本院依法组织双方当事人进行质证，对双方无争议的证据和事实，本院予以确认并记录在案，对有争议的证据，本院认证如下：一、对原告天源物业提供的争议证据的认证意见:1、前期物业服务合同一份，证明原告是第三人润红分公司选定的物业服务企业，合同约定第三人作为开发商选聘原告为整个扎西尚城小区的业主或物业使用人提供物业服务，小区业主或物业使用人应向原告支付物业服务费等相关费用，缴纳时间为每年预缴一次，逾期缴纳的，每逾期一日按欠费金额的5‰承担违约金，现原告自愿调整按年利率6%主张；合同还约定了服务期限、服务内容，等事项，还约定有物业管理不包括业主专有部分的清洁卫生。经质证，三被告对三性均不认可，认为合同签章处没有具体的法定代表人或授权人签字，合同不具备成立生效的要件，是无效合同，扎西尚城小区是住宅小区，根据物业管理条例的相关规定，该小区的物业应通过招投标的方式选聘物业服务企业，若无证据证明合同是通过招投标的程序签订，合同应是违反法律、法规的违法合同。按该合同第19条的规定，原告收取物业管理费的前提是开发商将房屋交给业主使用的情况下，否则应由第三人承担，开发商至今没有交付房屋，也没有告知业主与原告签订前期物业服务合同的相关情况，故被告不承担缴纳物业费的责任。本院认为，因原告未提供证据证明第三人润红分公司选聘其作为扎西尚城商住小区的前期物业服务企业已经县房产行政管理部门的批准,该前期物业服务合同违反了行政法规的规定,应确认合同无效，合同无效就不应适用其中的违约条款,故对该证据的真实性予以采信，对原告主张按年利率6%主张资金损失的欲证事实不予采信，对三被告的质证意见,予以部分采纳。2.甲方工作联系单复印件一份，证明被告李东翠、郑涵丹从2017年12月起开始占有扎西尚城小区1-4楼的商铺，并对1-4楼的商铺进行了装修，被告郑涵丹系被告李东翠之子，被告李东翠、郑涵丹系商铺的实际占有人，在装修过程中出现部分消防问题，原告出具函件要求被告李东翠、郑涵丹进行整改，原被告双方存在事实上的物业服务法律关系。经质证，三被告认为是复印件，不能确定其真实性，同时送达对象是李东翠，签收人姓郑，该证据的落款单位与公章不一致，备注栏注明的适用对象也看不出与送达人之间存在关联性，故对三性均不认可。本院认为，该证据是复印件，三被告不予认可，但结合庭审中被告李东翠认可从2017年12月开始对本案原告主张的房屋进行使用的事实，故采信证明该部分事实。3.威信县发展和改革局关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复，证明原告主张的收费标准。经质证，三被告认为根据我国行政许可法第47条规定，该批复的内容显然是行政许可行为，属于行政越权行为，物业服务的收费标准不应由发改委批复，应由物价局批复，且该批复反而证明原告应在开发商交付房屋后才收取物管费用。本院认为，三被告认为该批复存在越权行为，因批复涉及的是收费许可的行政行为，而本案是合同纠纷，故不作评判。4.照片复印件4张，证明被告李东翠、郑涵丹以出租人的名义，将扎西尚城2楼部分商铺出租给被告小龙坎经营“小龙坎老火锅”，开始接受原告提供的物业服务，建立了事实上的物业服务法律关系。三被告对真实性无异议，但认为不能证明原告的证明主张，只能证明被告小龙坎经营地点、位置、打的广告。本院认为，该证据能证明被告小龙坎使用扎西尚城2楼部分商铺的事实，予以采信。5.照片复印件5张、关于催收欠付水电费及物业服务费的公告复印件2份、关于催收物业服务费的通知复印件2份，证明被告小龙坎接受服务后拒绝交纳物业和服务费等相关费用，经原告多次催告，但被告小龙坎始终拒绝交纳。三被告认为是原告的单方行为，照片上均看不清是什么内容，没有收到过公告，不能证明原告的证明目的，对三性均不予认可。本院认为，因三被告不予认可，原告未提供其他证据佐证其已将催收公告、通知送达给三被告，故不予采信。6.欠费明细表复印件一份、资金占用费计算表复印件一份，证明被告小龙坎欠费的情况及应当支付资金占用费的情况。经质证，三被告认为该证据系原告单方制作，对三性均不认可。本院认为，因该组证据系原告单方制作，三被告不予认可，故不予采信。7.视频光盘一份，证明原告曾试图与出租人即被告李东翠、郑涵丹进行协商，但该二人蛮横不讲理的行为在小区内造成了严重的负面影响。经质证，三被告认为视频内容是真实的，但与本案无关联性，提出其中第一段视频是因原告私自将扎西尚城的商业部分停电而引发纠纷，被告方找原告方理论发生的纠纷；第二、第三、第四段视频只能证明原告与被告及其他人发生过争执的事实。本院认为，该证据能证明原告因收取物业服务费与被告李东翠、郑涵丹发生过争执的事实，故采信证明该部分事实。8.清单3张、扎西尚城二楼商铺平面图1张，证明被告小龙坎占有房屋具体面积及位置，证据上红圈标注的位置就是被告小龙坎占有的位置。经质证，三被告认可平面图上红圈标注的位置就是被告小龙坎使用房屋的位置，但不认可清单及证明房屋使用面积。本院认为，结合其他采信的证据，能印证证明被告小龙坎使用的房屋面积及位置，予以采信。9.交接班记录表复印件、消防巡查记录台账复印件，证明原告按约定提供了物业服务，被告接受原告的服务应支付相关费用。经质证，三被告认为该证据是原告单方制作，无法核实其真实性，对三性均不认可。本院认为，该证据虽是复印件，但原告对整个小区进行物业服务的事实客观存在，予以采信。10.申请本院从第三人润红分公司调取威信县扎西尚城第1层至第3层房屋建筑面积明细表及平面图各1份。经质证，原告无异议，要求用于证明被告小龙坎使用房屋的具体位置及建筑面积，其中套内面积是687.95平方米，公摊面积310.94平方米，原告是按合计面积998.89平方米作为建筑面积计算主张权利的。三被告无异议，但认为若法院支持物业费，只能按套内面积，公摊面积不应支付物业费。本院认为，该组证据，双方无异议，能证明被告小龙坎现所使用该证据上标注的扎西尚城二楼201号至206号、237号至243号、273号至278号商铺，建筑面积共998.89平方米，故采信证明该部分事实。二、对被告小龙坎提供的争议证据的认证意见：被告小龙坎提交的商品房购销合同复印件一份（说明是由该小区业主朱世苹提供原件复印的复印件），证明：（1）开发商没有在购销合同上说明聘请物业管理单位的情况；（2）房屋至今没有进行验收交付；（3）该合同甲方的印章与原告提供的前期物业服务合同的印章不一致。经质证，原告天源物业认为购房人是朱世苹，是案外人，该证据与本案无关，即使合同没有告知购房人物业服务的情况，应是第三人告知，与原告无关，原告已为业主提供服务，并不影响原被告之间的物业管理服务关系，根据不同用途有不同公章很正常。被告李东翠、郑涵丹无异议。本院认为，因该证据涉及的是案外人商品房买卖事宜，与本案无关联性，故不作评判。经过当事人的陈述和庭审采信的证据，本院确认如下法律事实：第三人润红分公司系第三人润红公司设立的分公司，润红分公司开发云南省威信县扎西尚城商住小区后，于2017年6月30日与原告签订前期物业服务合同，约定润红分公司委托原告对该商住小区提供全方位的前期物业服务，委托代管期限三年即从2017年4月1日起至2020年3月31日止，物业服务费收费标准为按建筑面积收费，住宅每平方米每月1.2元，自来水二次加压费每户每月20元，化粪池清掏费每户每月5元，商业部分每平方米每月2.5元；从业主接收钥匙之日起的物业服务费由业主承担，已竣工但尚未出售及未交付的物业，物业服务费由润红分公司承担。威信县发展和改革局于2017年7月3日对扎西尚城小区物业服务费收费标准作了批复。庭审中，被告李东翠认可从2017年12月开始对本案原告主张的房屋进行使用，并以他人名义于2018年3月租给被告小龙坎经营餐饮至今，被告小龙坎也认可该事实。租赁给被告小龙坎的房屋是扎西尚城的二楼201号至206号、237号至243号、273号至278号商铺。2018年期间，被告李东翠、小龙坎均未向原告支付物业服务费。本院认为，对原告和第三人润红分公司签订的前期物业服务合同是否有效的问题，三被告认为第三人润红分公司选聘原告作为扎西尚城小区的前期物业服务企业，未经县人民政府房地产行政主管部门批准，《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，因原告未提供已经县人民政府房地产行政主管部门批准其为该小区物业服务企业的证据，原告与第三人润红分公司签订的前期物业服务合同违反了行政法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，依法确认原告与第三人签订的前期物业服务合同无效。虽然合同无效，但原告实际为整个扎西尚城小区提供了物业服务，其服务范围包括了被告李东翠、小龙坎所使用的本案涉及商铺，根据权利义务相一致的原则，被告应按所接受物业服务的时间、项目向原告支付物业服务费。一、对原告要求被告小龙坎支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费29,966.70元、二次加压费4,560元、水池清洗费1,140元的诉讼请求。被告李东翠、小龙坎为该商铺的使用者，在接受原告的物业服务后，应分别按所接受物业服务的时间及项目向原告交纳物业服务费，原告要求支付该商铺2018年度物业服务费的主张成立；对物业服务费是按建筑面积还是按室内面积收取的问题，原告与第三人签订的前期物业服务合同约定按建筑面积收取物业服务费，商业部分的收费标准为每平方米每月2.5元，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力”的规定，本案涉及的201号至206号、237号至243号、273号至278号商铺的建筑面积998.89平方米，按每平方米每月2.5元计算，2018年度的物业服务费共计29,966.70元，由于被告李东翠、小龙坎陈述其使用房屋的时间未具体到哪天，又未提供被告小龙坎租赁房屋的合同佐证其租赁时间，只能按被告李东翠、小龙坎陈述的租赁和使用月份结合查明的事实按整月计算，应由被告李东翠支付原告2018年1月至2018年2月期间的物业费4,994.45元，由被告小龙坎支付原告2018年3月至2018年12月期间的物业服务费24,972.25元；原告主张的二次加压费4,560元、水池清洗费1,140元，因被告方不认可原告为其提供该服务，原告未提供证据证明其为被告方提供了该服务，原告的该项诉讼请求，证据不充分，不予支持。二、对原告要求被告小龙坎按银行同期贷款利率支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止的资金占用损失的请求，因本院确认原告与第三人签订的前期物业服务合同无效，故不适用该合同的违约条款，不予支持；三、对原告要求被告李东翠、郑涵丹对被告小龙坎所欠缴的费用承担连带责任的请求，因无合同约定且不符合法律所规定的承担连带责任的情形，故不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，判决如下：一、由被告威信县小龙坎老火锅支付原告2018年3月至2018年12月期间的物业服务费24,972.25元。二、由被告李东翠支付原告2018年1月至2018年12月期间的物业服务费4,994.45元。上述一、二项，限在本判决生效后10日内给付。三、驳回原告威信县天源物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，由原告威信县天源物业管理有限公司负担120元，由被告威信县小龙坎老火锅负担540元，由被告李东翠负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人未自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满二年内申请本院强制执行。审 判 长  夏俊波审 判 员  马太华人民陪审员  罗在洋二〇一九年五月二十八日书 记 员  祝大涛