上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初11530号原告(反诉被告)：上海贝孚投资管理有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：王振飞，总经理。委托诉讼代理人：吴思良，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆咏芳，女，1977年4月13日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：刘大卫，上海市光明律师事务所律师。原告上海贝孚投资管理有限公司(以下简称贝孚公司)与被告陆咏芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告陆咏芳提起反诉。本院受理反诉后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴思良，被告陆咏芳及其委托诉讼代理人刘大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贝孚公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的合同编号分别为020205、202206的两份《XX文教园房屋租赁合同》(以下简称205合同、206合同)于2018年2月5日解除；2、被告向原告支付已产生的房屋租金及房屋占有使用费暂计人民币(币种下同)274,146元(其中206合同的租赁房屋于2017年11月1日至12月31日欠款34,882.80元。205合同的租赁房屋和206合同的租赁房屋自2018年1月1日起至2018年3月8日期间的租金和使用费共计239,263.20元。计算方式为2份合同的租赁房屋面积451平方米和503平方米，以每日3.80元计价)；3、被告向原告支付自2018年3月8日起至实际搬离租赁房屋之日止的房屋占有使用费，计算标准：(451平方米+503平方米)*3.80元/平方米*实际天数；4、被告向原告支付免租期内的房屋租金257,389.20元；5、原告没收被告的履约保证金330,798元(205合同的保证金为156383元，206合同的保证金为174,415元)；6、被告支付第二、四、八诉讼请求中延迟支付所产生的利息(按中国人民银行2018年的贷款基准利率4.35%，计算自2018年3月8日起计算至全部清偿之日止)；7、被告在三日之内清空物品并搬离房屋；8、被告向原告支付解约违约金318,917元。事实和理由：2016年12月17日,原告与被告签订了205合同、206合同，约定原告将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号“XX园区”3楼451平方米的房屋、503平方米的两处房屋(以下简称涉案房屋)租赁给被告,租期5年，自2016年12月19日起至2021年12月18日止。合同对租金计算方式、支付方式、履约保证金、水电费、免租期、违约责任等作了约定。然而自2018年1月1日起,被告开始拖欠房屋租金,至今已拖欠2期租金达两个月之久。原告曾多次与被告当面沟通,并于2017年12月21日、2017年12月25日、2018年1月21日通过微信发送《催款函》、《律师函》，在租赁房屋处张贴《催款函》等方式催告被告,但被告或未给予回复、或明确表示拒绝支付租金。鉴于被告的违约行为,原告于2018年2月5日在被告实际经营地张贴《解除租赁合同通知函》,解除205合同、206合同。现为维护原告的合法权益,故向法院提起诉。被告陆咏芳辩称：原告不能提供涉案房屋产权证，也不能提供建设工程规划许可证，房屋是违法建筑。原、被告签订的租赁合同应当无效。原告在与被告签订租赁合同时，欺骗被告称房屋为合法建筑，可以办理公司注册登记手续。然而，被告承租房屋用于经营早教业务，但房屋无产证、也未通过消防安全检查，被告无法办理公司注册登记手续，造成租赁合同履行不能。原告曾另外将二楼的一间房屋出租给被告，之后原告收回了该房屋，却未能退还保证金。现同意清空房屋，但原告应当赔偿被告损失。由于租赁合同无效，应当按合同无效的处理方式处理本案，不同意原告的诉讼请求。205合同、206合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告进行装修后分别经营XX培训、健身房。2017年8月，原告要求被告缴纳6,000元作为注册资质的费用，但至今未能办理成功。之后，被告得知涉案房屋为违法建筑，被告要求原告提供房屋产权证、消防验收证书等，但原告一直未能提供。被告为了保障客户的安全，不能正常营业，因此产生巨大经济损失。由于合同无效，现提起反诉，要求：1、原告退还押金330,798元；2、原告退还已收取的租金1,068,222.20元；3、原告赔偿被告装修损失979,144.57元；4、原告退还办理资质证照费用6,000元；5、原告支付被告违约金522,024元；6、原告赔偿被告教学设施设备、健身器材损失124,551元。庭审中,被告表示，合同约定的租赁面积与实测面积不符，要求按实测面积结合租赁单价计算租金。针对被告陆咏芳的反诉，原告孚贝公司辩称：本案的起因是被告不支付租金、水电费的违约行为而引发。涉案房屋质量合格，消防安全，可以办理营业执照，且被告在承租房屋前进行了实地考察，知道房屋的实际情况，在合同签订后的初期也支付了租金。被告承租房屋后因自身经营问题而产生违约行为。原告未收取被告办证费用。在租赁合同中也未约定原告有义务协助被告办理相关证照。不同意被告的反诉请求。经审理查明，XX路XXX弄XXX号登记的建筑面积为1,490.55平方米，房屋用途为社会福利，房屋类型为福利院。房屋产权登记日期为2014年1月。2016年12月17日，贝孚公司作为出租人(甲方)、陆咏芳作为承租人(乙方)，双方签订206合同，约定：甲方同意将XX路XXX弄XXX号XX3楼房屋出租给乙方使用，建筑面积约为503平方米。乙方确认，在签署本合同时已知悉租赁物的用地性质(社会福利)、租赁物产权情况、租赁物内的房屋设计使用用途、空置土地的土地性质及用途，以及园区内租赁物周边的情况等。本合同签订后,乙方不得以不知悉租赁物前述任何情况为由而向甲方主张任何权利。租赁期限自2016年12月19日起至2021年12月18日。双方同意，第一个租赁年度的年租金标准为560,040元(3.80元/平方米/天)，其中免租期为71日，自2016年12月19日起至2017年2月28日止。第二个租赁年度的年租金标准为697,661元(3.80元/平方米/天。第三个租赁年度的年租金标准为1,009,772元(5.50元/平方米/天)……。租金按每2个月为一个支付期,先付后用。首期租金支付时间为合同签订后2个工作日内,金额为人民币116,276元。乙方于合同签订之日起2个工作日内向甲方支付履约保证金174,415元(相当于3个月的租金)。乙方租赁期间产生的水费、电费为商业，电费独立计算，水费按乙方在大楼所占面积份额分摊，为总水费的503/3,050。乙方有下列行为之一的,甲方有权提前解除本合同,收回该租赁物，且无需对乙方作任何装修、添附等补偿或给付任何折价费用,亦有权采取任何手段进入租赁物自行迁出乙方所有物品。同时,乙方应于合同解除之日起2个工作日内按剩余租赁期间的程金总额的30%及存余履行保证金的标准向甲方支付违约金：……(5)拖欠租金或水、电费达5日及以上的。租赁期内,乙方无任何违约情形下,甲方因自身原因需提前解除合同的,应提前2个月书面通知乙方,本合同自甲方通知之日起2个月期满之日解除,甲方应向乙方支付租赁当年度4个月的租金总额作为补偿。租赁期内,乙方因自身原因需提前退租的,应提前4个月书面通知甲方,经甲方书面同意的,则乙方应向甲方支付当租赁当年度4个月的租金总额作为补偿。同时,乙方还应向甲方补交免租期的租金。合同对其他事项亦作了约定。原告贝孚公司将3台三匹功率、4台五匹功率的海尔牌空牌随同上述房屋一并移交给被告。同日，贝孚公司作为出租人(甲方)、陆咏芳作为承租人(乙方)，双方签订编号为020的《XX文教园房屋租赁合同》(简称020合同)，约定：甲方同意将XX路XXX弄XXX号XX3楼房屋出租给乙方使用，建筑面积约为451平方米。乙方承诺租赁该房用于健身。租赁期限自2016年12月19日起至2021年12月18日。双方同意，第一个租赁年度的年租金标准为503,017元(3.80元/平方米/天)，其中免租期为71日，自2016年12月19日起至2017年2月28日止。第二个租赁年度的年租金标准为625,537元(3.80元/平方米/天。第三个租赁年度的年租金标准为905,382元(5.50元/平方米/天)……。租金按每2个月为一个支付期,先付后用。首期租金支付时间为合同签订后2个工作日内,金额为人民币104,255元。乙方于合同签订之日起2个工作日内向甲方支付履约保证金156,383元(相当于3个月的租金)。乙方租赁期间产生的水费、电费为商业，电费独立计算，水费按乙方在大楼所占面积份额分摊，为总水费的681/3,050。原告贝孚公司将1台1.5匹功率、4台五匹功率的海尔牌空牌随同上述房屋一并移交给被告。该合同其余内容与206合同内容相同。(被告在庭审中表示，原、被告曾分别签订了205合同、206合同、207合同，之后205合同与207合同合并成了020合同)两份租赁合同签订后，双方按约履行，被告支付了两份合同的履约保证金174,415元、156,383元。被告接收房屋并进行装修，经营“XX”的培训和健身房业务。关于020合同租金，被告已支付至2017年12月31日。206合同的租金，截止至2017年12月31日为止，被告尚欠租金34,882.80元。2017年12月22日、2018年1月18日、1月25日，原告三次向被告发催款函，要求被告支付所欠的租金。2018年2月5日，原告向被告发送解除租赁合同通知函，通知被告即日起解除租赁合同，要求被告在接到通知后3日内腾退房屋，清理留置物品，逾期超过10日仍未将租赁物返还、未处理留置物的，原告有权将强行清场处理。2017年12月26日，被告及其他承租户联合向原告寄发《关于房产等相关情况核实函》，质疑XX路XXX弄XXX号建筑物的合法性，要求原告在五个工作日内提供上述房屋的产权证等权属证明材料，如不能提供则将停止支付租金并保留通过相关途径追究原告责任，并表示如房屋存在违章建筑，则要求原告拿出经济损失补偿及后续补救方案与承租户沟通。现原告以诉称理由诉至本院。2018年10月30日，被告通知原告要求退房，要求原告一周内配合办理接房屋的手续。原告于2018年11月6日回复表示按合同约定应当提前四个月提交退租申请，故未与被告交接房屋。被告在庭审中表示，2018年4月26日收到原告要求退房的通知，被告于2018年5月19日将“XX”培训用的房屋内物品全部清空并要求原告交接房屋，但原告未予理睬。关于健身房，被告于2018年10月25日申请退房。对此，原告则表示，XX的房屋是由被告于2018年10月30日申请退租，但2018年12月时房屋内物品仍未清空。关于健身房，被告于2018年12月13日申请退租，但在12月底时仍未搬空，直至2019年3月4日，被告将两处房屋的钥匙交给了物业公司保安。被告否认原告关于其已将钥匙交付给保安的陈述。在2019年4月11日的庭审中，本院要求原告在庭审后三日内自行接收涉案房屋。之后，原告自行收回了房屋。在关联的本院案件诉讼中，原告贝孚公司申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对XX路XXX弄XXX号内被告承租的建筑中测定属于原不动产范围的建筑面积(合法有证的建筑面积)、改扩建的建筑面积(违法建筑面积)。该公司经过现场勘察等，出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：XX路XXX弄XXX号房屋中存在改扩建；陆咏芳现状承租建筑面积814.66平方米，其中原不动产范围内的建筑面积为419.65平方米，在改扩建范围内的建筑面积为395.01平方米。原状(剔除改扩建)不动产范围内的建筑面积为453.28平方米。经被告陆咏芳申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海A工程造价咨询有限公司对被告的房屋装修进行司法评估。该公司经评估，出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为：本次鉴定金额为267,238.77元，其中改扩建建筑(违法建筑部分)鉴定金额为144,486.12元，原有建筑(合法建筑)鉴定金额为122,752.65元。司法鉴定人员在庭审中表示，关于违法建筑部分的装修是按2019年1月为时间节点鉴定的现值。对于合法建筑部分的装修，需要按合同约定的租赁年限平均折旧再按实际使用年限进行计算。被告表示其反诉主张的装修费损失共计97万余元，包括了上述装修评估所针对健身房(020合同标的房屋)的装修损失267,238.77元，因206合同所涉租赁房屋开设“XX”培训的装修有相关发票，故未就此房屋的装修申请司法评估。另查，陆咏芳曾于2017年12月向闵行区XX镇政府以信访方式投诉贝孚公司向其出租的XX路XXX弄XXX号房屋存在违法建筑。该镇政府于2017年12月27日作出《不予受理告知书》，决定不受理陆咏芳的信访，并回复建议陆咏芳通过诉讼方式解决。以上事实，由原告提供的XX路XXX弄XXX号产权登记信息、原、被告签订的租赁合同、催款函、解除合同通知书、照片，被告提供的关于房产等相关情况核实函、XX镇政府作出的《不予受理告知书》等，以及上海市房屋建筑设计院有限公司出具的司法鉴定意见书、上海A工程造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书，原、被告的陈述所证实。本院认为，原告向被告出租的涉案房屋中，存在一部分经过改扩建的违法建筑。对于违法建筑而建立的租赁合同，因合同标的物的违法性而无效。因此，原、被告双方签订的合同部分有效，部分无效。无效合同自始无效，但就合同所涉及违法建筑的使用费，可按照双方约定的租金标准计算。关于合同有效部分，原告以被告拖欠租金为由于2018年2月5日发出解除合同通知，虽然被告提供的证据显示其就涉案房屋的产权问题向原告提出质疑，但双方签订的租赁合同中明确注明被告在签订合同时已了解房屋的产权情况，且合同中关于水费的分担约定按“503/3050”、“681/3050”的比例计算，即被告承租的面积占总面积的比例计算应分担的水费，由此也说明被告知道所租的房屋所在的建筑物存在违法建筑。被告自2018年1月起拖欠租金确实有所不当。在2018年2月5日，原告通知被告解除合同，被告对此未提出任何异议，更未就此提出仲裁或诉讼。因此，本院综合上述因素，确认双方签订的合同中的有效条款于2018年2月5日解除。涉案房屋所在的XX路XXX弄XXX号登记的产权面积仅1,490.55平方米，原告将包括未经规划批准而改扩建的房屋对外出租，明显存在过错。被告未能严格审核租赁建筑的性质，也存有部分过错。但原告的过错显然大于被告的过错。原、被告所签订的206合同、020合同约定的租赁面积共为956平方米，但经司法鉴定，包括违法建筑在内的全部租赁面积仅814.66平方米(且其中违法建筑达395.01平方米)，两差误差近15%，双方约定的租金计算方式是按建筑面积计算，因此在租赁面积存较大误差的情况下，应以实际面积计算租金和使用费，前二年均按3.80元/平方米计算，每日的租金和使用费为814.66平方米*3.80元=3,095.70元。原、被告已交接了涉案房屋，故对于原告要求被告返还房屋的请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告支付71天免租期内的租金，鉴于涉案的租赁合同部分无效，免租期的租金损失，按双方的过错程度进行分担，本院酌情确定由被告支付原告免租期内的租金损失6.5万元。关于原告主张要求没收被告的履行保证金330,798元，本院认为，被告承租的总面积为814.66平方米，其中违法建筑达395.01平方米，而合法建筑面积为419.65平方米，近半的租赁面积为违法建筑。在此情况下，被告在未得到原告关于涉案房屋具体的产权信息的情况下而未支付租金，对于合同有效部分的最终解除，原告亦有过错，故此项诉讼请求，本院不予支持。基于同样的理由，原告要求被告支付延迟付款利息、解约违约金的请求，本院同样不予支持关于被告反诉要求退还履约保证金330,798元的请求，本院予以支持。关于被告要求原告返还已收到的租金1,068,222.20元的请求，鉴于被告实际占有使用涉案房屋，应当支付租金和使用费，故被告此项请求，本院不予支持。关于被告已支付020合同的截止2017年12月31日的租金，206合同截止2017年12月31日为止尚结欠租金34,882.80元，已付的租金和使用费中包括了未达合同约定的954平方米建筑面积的差额部分，故差额部分可以冲抵34,882.80元以及2018年1月1日起的租金和使用费的相应金额。被告已支付租金和使用费为1,068,222.20元，其每日应付3,095.70元，折合已付天数为345天。按合同约定的起算租金日期为2017年3月1日，被告已支付了截止2018年2月8日的租金和使用费。自2018年2月9日起至实际退房之日期间的租金和使用费，被告应当支付。被告表示其于2018年5月19日已清空“XX”的培训用房并要求原告接收房屋，但原告拒绝接收的陈述，原告予以否认。被告未能就此提供充分证据证明此节事实，故本院难以采信。被告落款为2018年10月25日的退房申请，原告表示于10月30日收到，但原告未能在接到此通知起的一周内接收房屋。被告于2018年10月25日通知原告要求退房，原告于同月30日收到该通知后却回复表示按合同应当提前四个月提交退租申请而未接收房屋。事实上原告要求被告腾退房屋是其诉讼请求之一。诉讼期间，在被告要求退房的情况下，原告拒绝接收房屋，从而导致被告退房受阻，此责任在于原告，本院认定被告于2018年11月6日退租成功。自此日后，不应再计算房屋使用费。被告尚应支付的租金和使用费为：2018年2月9日至11月6日，计271天，271天*3,095.70元=838,934.70元。被告反诉要求原告赔偿装修损失979,144.57元，参照司法评估的鉴定意见，装修的鉴定金额为267,238.77元，其中改扩建建筑(违法建筑部分)鉴定装修现值金额为144,486.12元，原有建筑(合法建筑)鉴定金额为122,752.65元。双方约定的租期为自2016年12月19日开始起的5年，本院认定被告退房时间为2018年11月6日，酌情确定已使用23个月折算合法建筑部分的装修造价的残值，折旧率38%，被告承租的合法建筑部分的装修残值损失122,752.65元*62%=76,106.64元，违法建筑部分的装修现值损失144,486.12元，两项共计装修损失220,592.76元。按照原告承担70%、被告承担30%的责任比例，原告应当赔付被告装修损失154,414.93元。被告使用的206合同标的房屋经营“XX”的装修损失未申请司法评估，对于被告提供的相关票据，原告并未认同，本院无法径直认定被告的206合同的装修费用。因此，对于被告反诉主张的装修损失中包含的206合同标的房屋的装修损失，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还办理资质证照费用6,000元，现无充分证据证明原告向被告收取了此笔费用，就被告主张原告向其收取了办证费用6,000元的事实，本院难以认定。故对此反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告偿付违约金522,024元，鉴于对合同解除和合同无效，双方均有过错，故对此请求，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿教学设施设备、健身器材损失费，鉴于设备和器材属于可利用的动产，虽然合同解除，并不影响这部分设备及器材的价值，故对此请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海贝孚投资管理有限公司与被告(反诉原告)陆咏芳签订的合同编号为020206的《XX文教园房屋租赁合同》中就合法建筑的租赁合同部分于2018年2月5日解除，就违法建筑的租赁合同部分无效；二、原告(反诉被告)上海贝孚投资管理有限公司与被告(反诉原告)陆咏芳签订的编号为020的《XX文教园房屋租赁合同》中就合法建筑的租赁合同部分于2018年2月5日解除，就违法建筑的租赁合同部分无效；三、被告(反诉原告)陆咏芳于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海贝孚投资管理有限公司截止至2018年11月6日的租金和房屋使用费838,934.70元；四、被告(反诉原告)陆咏芳于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海贝孚投资管理有限公司免租期内的租金损失6.5万元；五、原告(反诉被告)上海贝孚投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)陆咏芳履约保证金330,798元；六、原告(反诉被告)上海贝孚投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)陆咏芳装修损失154,414.93元；七、驳回原告(反诉被告)上海贝孚投资管理有限公司的其余请求；八、驳回被告(反诉原告)陆咏芳的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计10,257.17元，财产保全费4,831.67元，合计15,088.84元，由原告(反诉被告)上海贝孚投资管理有限公司负担7,242.64元，被告(反诉原告)陆咏芳负担7846.20元。司法评估费12,000元，由原告(反诉被告)上海贝孚投资管理有限公司负担8,400元，被告(反诉原告)陆咏芳负担3,600元。反诉案件受理费减半收取计15,522.96元，由原告(反诉被告)上海贝孚投资管理有限公司负担2,483.67元，被告(反诉原告)陆咏芳负担13,039.29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年五月二十九日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。