上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34463号原告：徐顺芳，男，汉族，1959年9月28日出生，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：徐超，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告：上海竹耘林实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孙长雷，经理。委托诉讼代理人：张如玉，安徽繁星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜家红，安徽金六州律师事务所律师。被告：孙长雷，男，汉族，1981年2月15日出生，住安徽省。委托诉讼代理人：张如玉，安徽繁星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜家红，安徽金六州律师事务所律师。被告：孙长霞，女，汉族，1977年12月10日出生，住安徽省。委托诉讼代理人：杜家红，安徽金六州律师事务所律师。第三人：上海申兴实业公司,住所地上海市闵行区纪王镇。法定代表人：朱建芳，董事长。委托诉讼代理人：管文琦，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：程辉，上海市新闵律师事务所律师。原告徐顺芳与被告上海竹耘林实业有限公司(以下简称竹耘林公司)、孙长雷、孙长霞租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月15日公开开庭进行了审理。为查明案件事实，本院依法追加上海申兴实业公司(以下简称申兴公司)作为第三人参加诉讼，并于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告徐顺芳的委托诉讼代理人徐超，被告竹耘林公司、孙长雷共同的委托诉讼代理人张如玉，第三人申兴公司的委托诉讼代理人程辉到庭参加了诉讼。被告孙长霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告徐顺芳向本院提出诉讼请求：1.解除原告徐顺芳与被告竹耘林公司就纪丰路XXX号签订的《场地租赁意向书》；2.被告竹耘林公司返还原告徐顺芳剩余定金人民币(币种下同)150,000元；3.被告竹耘林公司赔偿原告徐顺芳定金罚金200,000元；4.被告孙长雷、孙长霞对上述请求承担连带责任。诉讼中，原告徐顺芳撤回上述第3项诉讼请求。事实与理由：2017年3月29日，原告徐顺芳与被告竹耘林公司签订《场地租赁意向书》，约定租赁纪丰路XXX号，租赁期限五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。租金每年每亩56,000元，共计30亩，合计租金每年1,680,000元。同时，被告竹耘林公司向原告徐顺芳出具收条一份，内容为“租赁纪丰路XXX号场地定金”，款项共计200,000元。签订上述协议，并支付定金后，原告徐顺芳不断催促被告竹耘林公司履行协议，但其表示暂无法履行。原告徐顺芳在此情况下，多次联系被告竹耘林公司，要求返还定金，并承担违约责任。2018年4月10日，被告竹耘林公司通过股东被告孙长雷账户向原告徐顺芳返还50,000元定金，截至起诉之日，尚欠定金150,000元未返还。被告竹耘林公司通过股东银行账户还款的情况，已经构成了共用银行账户，原告徐顺芳作为债权人可以要求股东对公司的债务承担连带责任。综上所述，原告徐顺芳特向法院提起诉讼，请求法院根据事实和法律支持如上诉请。诉讼中，原告徐顺芳补充如下事实：原告徐顺芳曾至纪王村村委会调查土地性质问题及租赁情况，村委会工作人员朱建芳(第三人申兴公司的法定代表人)回复，村委会与被告竹耘林公司之间有合作，但是具体合作内容无法核实。有一节事实是，场地租给被告竹耘林公司用来停放车辆，后来被告竹耘林公司乱堆放就解除了合同。土地性质问题无法回复，是原来厂房违建拆了后的空地。原告徐顺芳去场地看过，被告竹耘林公司负责人卞某称土地是他的，可以堆放集装箱用。后来被告竹耘林公司负责人告知，村里手续无法办理故无法进场。此后，原告徐顺芳一直联系这位负责人要求退款，长达2年时间内催促过上百次，被告竹耘林公司负责人一直推脱。最后付了50,000元，剩余150,000元未返还。华漕镇规土所电脑查阅土地性质，纪丰路八十号左右(无83号，有其他八十几号)是有空地，为建设用地，2开头的土地。被告竹耘林公司、孙长雷共同辩称，同意解除意向书，但不同意退还定金，也不同意承担连带责任。虽然签订意向书，但是意向书的内容符合合同的主要要件，约定了租赁地点、期限、付款方式等，故存在租赁合同关系。原告徐顺芳违约，被告竹耘林公司保留五个月空闲期损失的追偿权。原告徐顺芳交定金后就要使用场地，意向书也约定了租赁期限，自2017年5月1日起。原告徐顺芳未使用场地、未缴纳租金，违反约定。故不存在退还定金问题。关于已经支付给原告徐顺芳的50,000元，由个人给被告竹耘林公司垫付，双方谈好各自承担损失。综上，请求驳回原告徐顺芳的诉讼请求。第三人申兴公司述称，2017年7月1日，第三人申兴公司与被告竹耘林公司签订土地租赁合同，租期为1年，自2017年8月1日起至2018年7月31日止，双方租赁合同到期后未续租。被告孙长霞未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年3月28日，被告竹耘林公司出具收条，上载收到原告徐顺芳现金贰拾万元正。租赁纪丰路XXX号场地定金。2017年3月29日，被告竹耘林公司(出租方、甲方)与原告徐顺芳(承租方、乙方)签订《场地租赁意向书》，约定甲方将纪丰路XXX号，水泥场地和设施，租给乙方堆放打桩机及集装箱之用，土地面积30亩(按实际丈量为准)。租赁使用年限为五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。该场地每亩每年租金为56,000元，合计年租金为1,680,000元。并且每3年一次递增5%，租金每年支付一次，先付后用，使用前一个月付清租金。意向书还就其他事项作出约定。另，意向书尾部手写“注：进场地后，此意向书换正式合同”。2017年7月1日，第三人申兴公司(出租方、甲方)与被告竹耘林公司(承租方、乙方)签订《土地租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的土地位于纪丰路XXX号，总面积约26亩，土地性质为农耕地，无土地证。租赁期限为壹年，自2017年8月1日起至2018年7月31日止。该土地的租赁费用为每年每亩30,000元，年租金780,000元。合同签订时交付押金65,000元。合同还就其他事项作出约定。2017年7月5日，被告竹耘林公司向闵行区华漕镇纪王村经济合作社转账65,000元，上海农商银行单位业务委托书备注/用途一栏记载为押金。同年12月29日，被告竹耘林公司向闵行区华漕镇纪王村经济合作社转账200,000元，上海农商银行单位业务委托书备注/用途一栏记载为租金。2018年4月10日，被告孙长雷通过其银行账户向原告徐顺芳转账50,000元。另查明，被告竹耘林公司的股东为被告孙长雷、孙长霞。另，第三人申兴公司与被告竹耘林公司签订的《土地租赁合同》记载的土地位置位于纪丰路XXX号，被告竹耘林公司与原告徐顺芳签订的《场地租赁意向书》记载的场地位置位于纪丰路XXX号，上述两处位置不一致，原、被告均确认，虽上述两处位置在不同的文本中记载的不一致，但实际为同一块土地(场地)。以上事实，由原告徐顺芳提供的收条、场地租赁意向书、银行交易明细，被告竹耘林公司、孙长雷提供的上海农商银行单位业务委托书、结算账户存款明细对账单，第三人申兴公司提供的土地租赁合同，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。诉讼中，被告竹耘林公司、孙长雷提供了一份《土地租赁合同》(复印件)，旨在证明被告竹耘林公司出租给原告徐顺芳的场地是向第三人申兴公司租赁的，被告竹耘林公司有出租权。根据该份《土地租赁合同》的记载，出租人为第三人申兴公司，承租人为被告竹耘林公司，租赁土地位于纪丰路XXX号，总面积约26亩，土地性质为农耕地，无土地证。租赁期限为五年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。该土地的租赁费用为每年每亩30,000元，年租金为780,000元。第三人申兴公司对上述《土地租赁合同》的真实性不予认可。本院认为，被告竹耘林公司、孙长雷提供的《土地租赁合同》系复印件，无原件加以核对，现合同相对方第三人申兴公司对合同的真实性不予认可，故本院对真实性无法确认，对其证据效力亦不予认可。另，关于涉案土地(场地)的性质，本院至上海市闵行区华漕镇规土所查阅档案材料，根据该所内部信息系统登记显示，档案材料中并不存在纪丰路XXX号或纪丰路XXX号，仅可显示该幅土地(场地)的区域，而该区域内的土地(场地)性质，根据规土部门的“二次调查”登记为建设用地。本院认为，根据本院至涉案土地(场地)所在的土地规划管理部门的调查，该幅土地(场地)为建设用地，故原、被告签订的《场地租赁意向书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。根据《场地租赁意向书》尾部手写部分的特别约定“进场地后，此意向书换正式合同”可知，双方签署的法律文本性质并非正式的租赁合同，故被告竹耘林公司关于意向书即为正式租赁合同的意见，不符合意向书的特别约定，本院不予采信。现本案的争议焦点为，原告徐顺芳与被告竹耘林公司未签订正式租赁合同的责任归属。原告徐顺芳主张，系因被告竹耘林公司与村里的手续无法办理无法进场所致。被告竹耘林公司则认为，系因原告徐顺芳未使用场地、未缴纳租金所致。本院认为，被告竹耘林公司作为意向书载明的场地的出租人，提供符合租赁要求的租赁物系被告竹耘林公司的基本义务。然而根据查明的事实，被告竹耘林公司向第三人申兴公司承租涉案土地(场地)，双方于2017年7月1日签订《土地租赁合同》，约定的租赁期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止；而被告竹耘林公司于2017年3月29日即与原告徐顺芳签订《场地租赁意向书》，约定的租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止。可见，被告竹耘林公司将场地出租给原告徐顺芳时，尚未取得涉案场地的租赁权，且至《场地租赁意向书》约定的租赁起始日(即2017年5月1日)，被告竹耘林公司仍未取得租赁权，故原告徐顺芳称其在与被告竹耘林公司签订《场地租赁意向书》后无法进入场地的说法，更符合客观事实，本院予以采信。被告竹耘林公司的辩称意见，则与事实不符，本院不予采信。现原告徐顺芳诉请解除原、被告之间的《场地租赁意向书》，因该意向书已无法继续履行，故该项诉讼请求可予支持。被告竹耘林公司亦同意解除，故本院确认双方之间的《场地租赁意向书》解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故《场地租赁意向书》解除后，被告竹耘林公司理应将定金200,000元返还原告徐顺芳，现被告竹耘林公司已经通过被告孙长雷向原告徐顺芳支付50,000元，故被告竹耘林公司还需返还原告徐顺芳定金150,000元。至于被告竹耘林公司辩称双方协商一致各担损失故无需返还定金的意见，因原告徐顺芳对此予以否认，而被告竹耘林公司未进一步举证证明，本院对被告竹耘林公司的单方陈述不予采信。关于原告徐顺芳诉请被告孙长雷、孙长霞承担连带责任，本院认为，一方面，被告竹耘林公司系《场地租赁意向书》的出租人，根据合同相对性原则，相应权利义务理应由被告竹耘林公司负担；另一方面，被告竹耘林公司系有限责任公司，为独立的企业法人，具有独立的财产，对外承担公司债务，现原告徐顺芳仅以被告孙长雷代付款行为主张股东孙长雷、孙长霞承担连带责任，依据不足，本院不予支持。原告徐顺芳撤回部分诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。被告孙长霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告孙长霞自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐顺芳与被告上海竹耘林实业有限公司就上海市闵行区纪丰路XXX号签订的《场地租赁意向书》解除；二、被告上海竹耘林实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐顺芳定金人民币150,000元；三、驳回原告徐顺芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计3,275元，由被告上海竹耘林实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖人民陪审员  钱晓凡人民陪审员  邓红霞二〇一九年七月二十九日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。