四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初2233号 原告（反诉被告）：仁寿发展投资集团有限公司。住所地四川省仁寿县文林镇陵州大道东二段7号8楼。统一社会信用代码91511421797895891D。 法定代表人：李貌,董事长。 委托诉讼代理人：刘晓林，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鄢婷婷，四川恒和信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘建康，男，1967年2月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：胡平英，仁寿县满井法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：程灿东，仁寿县三利法律服务所法律工作者。 原告仁寿发展投资集团有限公司（以下简称“仁发展投资公司”）与被告刘建康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告刘建康提起反诉，本院依法受理并合并进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告仁发展投资公司的委托诉讼代理人刘晓林、鄢婷婷，被告刘建康及其委托诉讼代理人胡平英、程灿东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁发展投资公司向本院提出诉讼请求：1．判决原、被告之间房屋租赁关系于2019年7月1日解除；2．被告立即向原告支付租金1,763,375.28元，计算方式为：2018年7月1日至2018年11月30日未支付租金574，49元；2018年12月1日至2018年12月31日租金169,842.47元；2019年1月1日至2019年6月30日租金1,019,054.81元；3．被告立即支付原告滞纳金（以744,320.47元为基数，按日利率5‰，从2018年7月1日计算至2018年12月31日为684,774.83元；以1,763,375.28元为基数，按日利率5‰，从2019年1月1日起计算至款清之日，暂计算至2019年5月8日为1,128,560.18元）；4．本案的诉讼费、保全费由被告承担。以上费用暂合计3,576,710元。诉讼中，原告将要求被告支付租金的时间明确到被告实际占用时间为止。事实和理由：2015年1月1日，案涉房产（现“玉泉建材”一层六间门市、二层十二间门市、3-5层，总面积13,741.3㎡）的原产权人四川玉泉农业集团有限公司（以下简称“玉泉集团公司”）与魏宴忠、陈远刚签订《房屋租赁合同》及其补充协议（以下简称“原合同”），将案涉房屋出租给魏宴忠、陈远刚，租期为15年，自2014年12月1日至2029年11月30日，免租期3年（2014年12月1日-2017年11月30日），租赁面积13,741.3㎡，租金每平方米12元/月，自第五个租赁年度起，按上年度租金标准递增3%计算。原合同约定，承租人逾期支付租金超过30日，出租人有权解除合同。2016年6月28日，案涉房产产权受让人仁寿县志诚融资担保有限公司（以下简称“志诚担保公司”）与魏宴忠、陈远刚签订《经营场地租赁补充协议书》，确认原合同中的出租方由玉泉集团公司变更为志诚担保公司，免租期调整至2018年3月30日。2016年10月27日，魏宴忠、陈远刚与刘建康签订《协议书》，魏宴忠、陈远刚将原合同及《经营场地租赁补充协议书》中承租人的权利义务转让给刘建康。2016年10月28日，志诚担保公司与刘建康签订《补充协议》，确认原合同及《经营场地租赁补充协议书》中承租人变更为刘建康，原合同及《经营场地租赁补充协议书》中约定的事项继续有效，免租期满后租金每年分两次交纳，每年元月1日前缴清当年上半年租金，6月30日前缴清当年下半年租金。2017年原告通过公开拍卖程序取得案涉房产的土地使用权及所有权。2018年3月30日，免租期届满，被告仅向原告支付了部分租金，经原告多次催告，被告均拒绝支付应付租金。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告刘建康辩称，1．原告诉请解除房屋租赁合同的条件不成立。被告与原产权人玉泉集团公司于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同书》有限期是2015年1月1日至2029年12月31日，仍在合同有限期内。原产权人变更为志诚担保公司，该公司与被告签订补充协议认可该合同的效力，对双方当事人均有法律约束力；被告与原产权人玉泉集团公司签订合同是在成都敏知企业管理有限公司（以下简称“敏知管理公司”）合同解除后，在原合同条件下由魏宴忠、陈远刚续签的合同，后变更了承租方为刘建康。产权人应当承担具备消防设备设施和安全的法定义务，消防设备设施安装和办理消防手续费用，依法应由现受让产权人即原告继续承担；被告在租赁合同履行中，已按合同约定支付了应交的房屋租金744,686.80元，又将部分房屋租金用来垫付该由产权人负责的消防设备设施的安装费用1,230,963元，其实质也相当于被告交纳了房屋租金。即将到期应交纳的房屋租金，被告已在合同约定期限积极筹措资金存在账户内准备按时交纳，但原告申请采取保全措施，被告银行账户被冻结，致使被告无法履行交纳租金的义务。原、被告一直都在为垫付资金抵扣房屋租金的问题进行沟通、联系，只是双方没有统一认识，未达成一致意见。2．被告在合同履行中已按照合同约定的商业房用途装饰装修，投入约4,200余万元，使原告原清水房成为现商业规模。若原告就被告垫付资金问题未解决就强行解除合同，其造成的特别巨大经济损失和人数众多的职工劳动就业问题也难解决。3．被告认为原告解除合同的理由和条件不成就。被告不同意解除合同。被告认为如双方就消防设备设施的安装费用承担问题落实，就不存在本案租金的争议。4．原告诉称的欠付租金1,763,375.27元，被告予以确认，但不是拖欠租金金额和性质。原、被告应对各自给付义务进行确认和结算后，若被告尚欠租金，才属于未交租金。即使有租金拖欠问题，不是被告单方责任，原告也应负主要责任。5．违约金过高，违反相关规定。若原告执意解除合同，应属原告违约行为，依法应付被告为履行合同而投入的巨额资金损失及合同履行期间将获取的可预期利益进行赔偿。 反诉原告刘建康向本院提出诉讼请求：1．仁发展投资公司承担反诉原告已经为履行租赁合同而垫付的消防及天然气等设备设施安装费1,230,963元（消防设备设施安装费1,160,000元、天然气安装费70,963元）及资金占用费用741,860.37元（以1,230,963元为基数，按月率2%计算，从2016年12月15日计算至2019年5月8日止共计741,860.37元）；2．扣除反诉原告应付仁发展投资公司租金1,763,375.28元的差额应返还给反诉原告或移作反诉原告下期房屋租金；3．仁发展投资公司返还违反电费标准多收取的电费231,883.81元；4．仁发展投资公司承担五楼租赁房产不能达到出租条件给反诉原告造成的租金损失337,021.56元；5．本案的案件受理费由仁发展投资公司承担。诉讼中，反诉原告将第4项请求变更为：确认租赁合同中涉及五楼租赁面积为3,433.39㎡部分无效，反诉原告将无效合同租赁房产退还给反诉被告。事实和理由：反诉原告与原产权人玉泉集团公司签订《房屋租赁合同》及多份补充协议，是早已生效并在履行中的有效合同。原租赁房屋产权转让给志诚担保公司后，又由仁发展投资公司接受租赁房产产权。因此，反诉原、被告之间虽未直接签订合同，房屋租赁合同关系仍是成立的。反诉原告只承担变更消防许可手续的费用，而非承担全部消防设备设施的安装费用。法律法规规定了该义务的主体应是仁发展投资公司。合同履行中，原产权人及以后的受让产权人均未履行合同约定及法定的消防设备设施安装义务，使租赁房屋不能达到商业用房的使用安全条件及标准。反诉原告除依合同约定的义务履行装饰装修外，还被迫垫付费用进行消防设备设施的安装。该费用不是反诉原告的合同义务和法定义务，依法应当视为已交纳的租金才合情、合理、合法。仁发展投资公司只收取租金，拒绝承担合同约定和法定的义务，于情不合，于法相悖。仁发展投资公司的委托管理人违反电费收取标准，非法超标准收取反诉原告所租赁区域电费，给反诉原告造成额外超支电费231,883.81元。仁发展投资公司疏于对受托人的监管，依法应当由委托人为受委托人的行为承担法律责任。仁发展投资公司出租的五楼房产无规划许可，系违法建筑，至今仁发展投资公司未向反诉原告出具合法的产权证书，导致反诉原告无法保证按照租金标准进行招租。为履行合同，反诉原告被迫以低于合同租金标准的租金优惠进行招商招租，招商进驻的客户还因此受到停业的处罚，给反诉原告造成收取租金困难。 反诉被告仁发展投资公司辩称，反诉的诉讼请求均不能成立，不应得到支持。1．案涉房产因二次装修消防验收及安装天然气设施设备等产生的费用应由刘建康承担。案涉房产原产权人已经履行了建设消防安全验收的法定义务。仁发展投资公司无承担案涉房产二次装修消防验收及天然气安装的法定义务。租赁合同的本质是出租人向承租人提供房屋使用权，出租人承担的主要义务是向承租人提供符合正常安全标准的合法租赁房屋，而不是附加其对建筑物的其他义务。租赁房屋之所以要办理二次装修消防验收，是基于承租人对租赁房屋的实际用途而产生的。房屋租赁合同中约定了消防装修及消防验收的费用由承租人负责。刘建康主张应由仁发展投资公司承担消防装修及验收的费用无依据。2．刘建康应当向仁发展投资公司支付案涉房产五楼的租赁费用。刘建康实际占有、使用了案涉房产五楼。出租人未取得案涉房产五楼的产权并不必然导致合同无效。承租人与出租人签订《房产租赁合同书》及补充协议时，出租人已经履行了告知义务，承租人明确知晓案涉房产的权属状态；合同和协议签订后，承租人实际接受了案涉房产并进行了转租，收取了租金。3．即使案涉房产未取得产权部分租赁合同无效，承租方也应当支付占有使用费。反诉原告至今没有将其认为无效部分房屋返还给反诉被告。根据本诉原告的主张，反诉原告应及早将案涉房屋腾退返还给反诉被告。反诉被告的租金损失不应得到支持。如涉及五楼租赁部分无效，租金应该视为占用费。4．反诉原告主张反诉原告返还多收的电费，无事实和法律依据。反诉被告从未收取过反诉原告一分钱的电费。5．天然气应由反诉原告自行承担费用，因没有任何约定和依据应该由反诉被告承担。承租人与出租人签订的租赁合同及补充协议中，并未约定由出租房负责天然气的安装，承租人基于自己的使用目的需要安装天然气，在双方没有约定且出租人没有法定义务的前提下，承租人应自行承担天然气设施设备的相关费用。 为证明其本诉主张，原告仁发展投资公司提供的证据有：1．原告工商登记信息、被告的身份信息复印件，拟证明：原、被告的主体资格及原告曾用名为仁寿县资产经营有限公司。2．《房产租赁合同》复印件、《补充协议书》（2015年1月）复印件、《补充协议书》复印件（2015年10月20日）一份，拟证明：案涉房产原所有权人将案涉房产出租给魏宴忠、陈远刚，租期为15年即从2014年12月1日至2017年11月30日，租赁面积13,741.3㎡，租赁单价为每平方米12元/月，免租期为3年即从2014年12月1日至2017年11月30日，租金从第五个租赁年度起按上年度租金标准递增3%计租，逾期超过一个月，出租方有权解除合同；3.《经营场地租赁补充协议书》复印件，拟证明：玉泉集团公司与魏宴忠、陈远刚签订的《房产租赁合同书》及补充协议书的“甲方”变更为志诚担保公司，双方继续履行合同，免租期延长4个月，即免租期调整至2018年3月30日止。4.《协议书》复印件、《补充协议书》复印件，拟证明：“甲方”“乙方”将原合同享有的权利义务一并转让给被告刘建康，由刘建康享有原合同及补充协议中约定的权利履行相应的义务，双方约定免租期满后，应交租金每年分两次交纳即每年元月1日前缴纳清当年上半年租金，6月30日前缴纳清当年下半年租金。5．《眉山市公共资源交易中心仁寿县分中心拍卖确认书》复印件、《国有建设用地使用权出让合同》复印件，拟证明：原告依法取得案涉租赁房屋土地使用权及房屋的所有权，原合同及《经营场地租赁补充协议书》对承租人及新的房屋所有权人继续有效，承租人应向新的房屋所有权人履行相关义务。6.仁寿县国土资源局、仁寿县土地储备中心文件、仁寿县志诚融资担保有限责任公司《证明》，拟证明：原告依法取得案涉房屋出租人权益。 被告刘建康对仁发展投资公司提供的证据质证意见为：对证据1，无异议。对证据2、3、4，三性无异议，但不能证明原告出租给被告的五楼是合法建筑，五楼是没有经过规划许可，至今没有依法取得房产证。对证据5、6，真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。 被告刘建康为证明其主张，提供的证据有：1．委托管理协议及补充协议复印件、房屋租赁合同书复印件、补充协议复印件（2015年1月、2015年5月20日）、经营场地租赁补充协议复印件、协议书复印件（2016年10月26日、2016年10月27日）、补充协议书复印件（2016年10月28日），拟证明：房屋租赁合同是依法部分生效的合同，且在履行中，对双方均有约束力；原告只强调收取租金，不履行承担消防设备设施的安装费用、天然气安装费用，与合同约定不符，与法律规定相悖。2．消防工程安装合同复印件、收据复印件、天然气配套及入户工程安装合同及发票复印件，拟证明：被告垫付消防、天然气安装费用及金额，而依合同约定和法律规定应由原告承担该费用。3．《工资表》复印件、装饰装修成果视频，拟证明：被告履行合同，投入巨额装修费，将原清水房打造成现有商业条件及产生的社会经济效应，不应解除合同。4．缴纳房屋租金的通知复印件、关于恳请仁发展投资公司协助提供房产证用于办理相关证照的报告复印件（2018年5月22日）、关于恳请刘建康提供房产证用于办理相关证照的报告（2018年5月22日）复印件、关于恳请仁发展投资公司协助提供房产证用于办理相关证照的报告复印件（2018年5月24日）、关于恳请降低租金标准的申请书复印件（2018年7月2日）、房产证复印件、关于租赁贵公司房产租金问题的情况紧急汇报复印件（2019年1月20日）、关于租赁贵公司房产租金问题的情况汇报（2019年1月21日）复印件、关于房产所有权人应承担费用范围的事实和理由及法律规定的书面意见（2019年2月24日）复印件、仁发展投资公司律师函（2019年3月11日）复印件、回复函（2019年3月13日）复印件，拟证明：被告向进驻案涉房屋租户收取租金，然后向原告统一缴纳租金；由于原告五楼房产无规划，造成被告收取租金困难；被告已经缴纳租金，垫付的费用也应视为缴纳租金的性质；原、被告在对被告垫付的资金协商未果的情形下不能视为被告逾期拒不缴纳租金；原告不依合同、不依法律规定，显示平等；原告的诉讼请求不能成立。5．仁寿县鼎鑫企业管理有限公司（以下简称“鼎鑫管理公司”）关于物业管理有关事项的公告复印件、眉山市发改委关于清理规范转供电环节收费的公告打印件、眉山市发改委关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知、四川省电网销售电价表复印件，拟证明：仁发展投资公司违反电力规定超高标准收取电费。 原告仁发展投资公司对刘建康提供的证据质证意见为：对证据1，真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。委托管理协议及补充协议与本案无关。租赁条款中已明确消防应该由被告承担，包括消防的费用。房屋建设的消防原告在建设过程中已经完成，而被告所称的消防是指被告改装的消防，他认为应该由业主承担，该费用由原告承担没有依据。天然气安装问题，在合同上没有相关约定，被告是基于自己的使用目的安装的天然气，与原告没有任何关系。对证据2，与本案没有关系。本案是租赁合同纠纷，被告提供的该组证据是其与第三方发生的其他法律关系。原告已经在建设过程中做了消防，而被告为了履行自己的义务将产生的费用要求原告承担，不符合法律规定，也不符合合同约定。对证据3，与原告没有关系，真实性原告不予认可。没有劳动合同，工资表也没有任何签字盖章。对证据4，被告向租户发的通知，与本案没有关联性，这也不是原、被告之间的权利义务，不能达到证明目的；房产证、律师函的真实性无异议。回复函表达的内容是被告单方意思表示和陈述，对该内容不予认可。对证据5，不能达到刘建康的证明目的，仁发展投资公司与鼎鑫管理公司的关系是一个委托物业管理关系，委托内容仅限物业管理，公告是这家公司自己发的，公告内容很多超越了委托范围；眉山市发改委关于清理规范转供电环节收费的通知真实性无异议，但不具有关联性；对该组其他证据三性不认可，不能达到刘建康的证明目的。 针对反诉，反诉原告刘建康为证明其主张，提供的证据有：1、2、3组证据与本诉证据一致，证明目的一致。第4组证据，反诉被告的受委托人开具的电费收据复印件、玉泉集团公司办公大楼公共区域用电收费标准复印件，拟证明：反诉被告授权鼎鑫管理公司行使管理行为，应由委托人向第三方承担责任。第5组证据，明细复印件、中国农业银行超级柜台客户回执复印件，拟证明：2019年6月24日、7月10日、10月14日，通过其他人代刘建康向仁发展投资公司交纳租金共计434,434.61元，加上冻结的金额，刘建康已经履行了合同的部分义务。第6组证据，证人证言、承诺书复印件、消防工程安装合同书复印件，拟证明：案涉租赁合同的消防设施设备的安装费应由玉泉集团公司承担。 反诉被告仁发展投资公司对刘建康提供的证据质证意见为：对证据1、2、3的质证意见与本诉一致。对证据4，反诉被告从不收取电费，也不是收取电费的委托方，电费是电力公司在收取。如承租人认为多收取电费应另行主张权利。刘建康提供的证据是想说明他们已经装修的非常好，做了很多添附。反诉被告认为，这些装修是承租人自己分内的事情，出租人从来没有要求其做相应的装饰装修和添附。对证据5，仁发展投资公司收到2019年7月10日、10月14日他人代刘建康支付的384,434.61元，2019年6月24日以陈素的名义支付的50,000元，仁发展投资公司是收到了，但支付人并没有写明款项的用途，无法确定是否是代刘建康支付的租金。仁发展投资公司认为刘建康支付的384，434.61元应首先扣除滞纳金。对证据6，与租赁合同约定不一致，不予认可。 反诉被告仁发展投资公司为证明其主张，提供的证据有：建设工程消防验收意见书复印件，拟证明：属于业主方物业范围内的消防（“一消”）反诉被告已经在整个工程施工过程中完成了的，且经过竣工验收。这与承租人自己做的消防改装和安装是两回事。承租人想拿自己在房屋使用过程中所需要的消防改装和安装来混淆“一消”，是不能达到证明目的。 反诉原告刘建康对反诉被告仁发展投资公司提供的证据质证意见为：反诉被告所称消防是对整个建筑厂房的消防验收，不是对修理车间的消防验收，修理车间是没有消防的。修理车间是只能修四层，但实际上修了五层。因为没有消防，所以没有办理产权证，这并不是出租标的物的消防验收。对工业厂房消防是一个总体，而不是只对这个车间。原始产权人是玉泉集团公司，玉泉集团公司将工业用途变为商业，玉泉集团公司在合同中要承担责任。玉泉集团公司委托敏智管理公司进行招商，目的是要符合商业用途，消防设施玉泉集团公司、敏智管理公司、仁发展投资公司均没有做。原告作为原产权受让人，没有与刘建康签订直接的合同，但原产权人承担的合同义务，新产权人仍要承担。 经庭审质证，本院对当事人提交的证据认定如下：对仁发展投资公司在本诉和反诉中提供的证据真实性、合法性、关联性予以确认，能认定仁发展投资公司合法享有案涉租赁房屋出租人的权利，有权根据原产权人签订的合同享有要求刘建康支付租金的权利。对刘建康在本诉中提供的证据1的真实性予以确认，能够证明：原产权人玉泉集团公司与敏知管理公司在2013年3月13日签订《委托管理协议》，玉泉集团公司委托敏知管理公司将案涉房产用于经营家居、建材、家具等经营项目的招商及物业管理；2015年1月1日玉泉集团公司与魏宴忠、陈远刚签订《房产租赁合同》及刘建康取得承租人权利义务的合法性。对证据2，不能达到刘建康的证明目的。对证据3，能够证明案涉房屋的装饰装修现状，但该组证据工资表与本案没有关联性，并且无法确定其真实与否。对证据4，刘建康在履行合同中与仁发展投资公司进行过沟通，但其提供的书面意见等系个人陈述，未提供相应证据佐证。仁发展投资公司曾向刘建康催收租金。对反诉中刘建康提供的证据1、2、3认定意见与本诉认定意见一致；对证据4，不能认定刘建康所称多收取的电费系鼎鑫管理公司受仁发展投资公司的指示；对证据5，能够确定2019年7月10日、10月14日他人代刘建康支付的384,434.61元租金。对证据6，不能确定案涉房屋消防设施设备的安装费用应由出租人承担。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：仁发展投资公司原名仁寿县资产经营有限公司。案涉租赁房屋原系玉泉集团公司所有，原系该公司的机械维修车间。2013年5月10日，仁寿县公安消防大队对案涉租赁房屋作出《建设工程消防验收意见书》，经综合评定该工程消防验收合格。2013年3月13日，玉泉集团公司与敏知管理公司签订《委托管理协议》，约定：玉泉集团公司委托敏知管理公司将位于四川省仁寿县文林工业园区土地上可建成面积达30,000平方米以上的商业物业及附属设施管理的项目组建大型装饰建材家居市场，由该公司对市场进行招商、策划、广告宣传等运营管理等。2014年3月2日，玉泉集团公司与敏知管理公司又签订《委托管理协议补充协议》，约定了新增面积的委托管理工作等事项。 2015年1月1日，玉泉集团公司与案外人魏宴忠、陈远刚签订《房产租赁合同书》，约定：“出租方：四川玉泉农业集团有限公司（甲方）承租方：魏宴忠、陈远刚（乙方），双方经协商一致，就甲方所有的临213线旁建筑房产使用权租赁相关事宜，自愿达成租赁合同如下：一、租赁标的物状况及范围：该栋建筑物的一层临玉泉办公楼位置方向六间门市，二层同位置方向的十二间门市对应二楼面积，3-5楼的全部面积，总面积约12,600㎡（以双方确认为准）。清水房现状及现有设施移交乙方。房产交付日期在合同生效日起三日内双方办理移交清单，移交清单为本合同附件。二、租期：十年。自2014年12月1日起至2024年11月30日止。期满合同失效，甲方若续租，乙方同等条件下可优先续租。三、租金计算办法、交付方式及时间：合同前两年（2014年12月1日-2016年11月30日）甲方不收取乙方租金。第三合同年度按每平方米每月12元计算租金，从第四年度起均按上年度租金标准递增5%计算当年租金。第三年度半年租金乙方从招商费用中优先支付甲方付清为止，下半年租金在当年度5月31日前一次性缴清。第四年度起乙方分别在12月1日、5月31日前一次性缴清半年租金乙方始准使用房产。逾期一日加收5‰的滞纳金。逾期30日，甲方有权解除本合同，不承担违约赔偿责任。四、双方特别约定条款：1、未经甲方同意，乙方不得转租任何第三方，否则转租无效并承担违约责任（乙方招商自主选择、自担风险，甲方不与乙方招商入驻户发生任何合同经济关系）。2、乙方在租赁期内要保护房产，不得毁损房屋主体结构，任意改建扩建，影响房产安全。装修时应按装修规范进行，符合安全、消防、环保、节能、卫生等部门的要求，并取得相关部门的验收合格手续。一切公共区域的装修（包括电梯井、通风、通道、卫生间等一切公共设施）由乙方负责装修和承担费用。装修成果在合同期满或解除合同时，应无损害状态下无偿移交甲方所有。租赁期内的房产、设备、设施维护费用乙方承担。……5、水、电、气由甲方分供时，甲方按表计度计费，乙方水电应按时向甲方交纳，否则甲方有权停电、水、气。……五、合同的变更、解除条件1、双方协商一致时，可以变更和解除本合同。2、因发生不可抗力事件，乙方违法或违约经甲方指令纠正拒不纠正时，甲方有权解除合同，甲方不承担违约责任……六、违约责任：合同生效后，任一方违反合同约定条款之一（有约定的情形除外）属违约行为，向对方承担违约金180万元，给对方造成损失的，还应承担赔偿损失责任。……”玉泉集团公司、魏宴忠、陈远刚在该合同上分别盖章、签名。2015年1月，玉泉集团公司与魏宴忠、陈远刚签订《补充协议书》，约定“出租方：四川玉泉农业集团有限公司（甲方）承租方：魏宴忠、陈远刚（乙方）上列双方就二〇一五年一月一日订立的《房屋租赁合同书》相关事宜经协商一致自愿达成补充协议条款如下：一、租赁合同的房产面积双方确认13,741.3㎡（其中一楼：1,152.2㎡，二楼2,288.93㎡、三至五楼各3,433.39㎡）双方无异议。二、将乙方招商入驻商户的合同签订主体变更为：由甲方直接签订和收取租金。双方仍按双方合同约定履行义务，享受权利。三、乙方装修所有公共区域的全部费用、装修质量、消防安全规范要求仍由乙方负责。甲方协助乙方办理消防部门的行政审批变更手续，直到取到新审批手续为止，费用由乙方承担。……五、原合同未变更和补充的仍然有效，与本补充协议相悖的以本补充协议为准。……”。2015年5月20日，玉泉集团公司与魏宴忠、陈远刚签订《补充协议》，约定：“出租方：四川玉泉农业集团有限公司（甲方）承租方：魏宴忠、陈远刚（乙方）……一、将原合同第四条第1项变更如下：在租赁期内，乙方可以转租。转租合同发生的争议与纠纷与甲方无关。二、原合同条款仍不变有效。……”。2015年10月20日，玉泉集团公司与魏宴忠、陈远刚签订《补充协议》，约定“出租方：四川玉泉农业集团有限公司（甲方）承租方：魏宴忠、陈远刚（乙方）上述双方就2015年1月1日订立的《房产租赁合同书》在履行中发生的实际困难，经双反协商一致，自愿就原合同条款变更如下：一、将租期十年变更为十五年，即合同届满期为2029年11月30日止。二、免租期从前两年变更为三年，即从2014年12月1日起至2017年11月30日止，甲方不收取乙方租金。三、从第四年度起租金递增5%，变更为从第五年度起至第十五年度，按上年度租金标准递增3%计算当年租金。四、原合同条款未变更的仍然有效与本补充协议一并履行。……”。 2016年5月28日，志诚担保公司取得案涉租赁房屋的所有权。2016年6月28日，志诚担保公司与魏宴忠、陈远刚签订《经营场地租赁补充协议书》，约定：“出租方：仁寿县志诚融资担保有限责任公司（甲方）承租方：魏宴忠、陈远刚（乙方）乙方于2015年1月1日与四川玉泉农业集团有限公司签订《房产租赁合同》以及两份补充协议。承租位于仁寿县线旁原玉泉集团维修车间（经营场地）；2016年5月27日甲方受让取得该房产及土地及所有权。现甲乙双方在平等自愿的基础上协商一致，甲方作为该房（经营场地）所有者与乙方就租赁事宜达成本协议如下：一、乙方原与四川玉泉农业集团有限公司就该经营场地所签订的《房产租赁合同》以及两份补充协议中的原出租方变更为仁寿县志诚融资担保有限公司，原合同及补充协议文本中约定的租赁事宜继续有效至租赁期满为止。出租方仁寿县志诚融资担保有限公司享有该出租标的物的所有权、收益权、管理权及处置权。二、甲方优惠乙方四个月租金，优惠的租金专项补贴乙方租赁经营中的房屋漏水维修以及观光电梯的建设。三、甲方出租给乙方的免租期限由此调整到2018年3月30日止。租赁期限为2016年6月1日起至2029年11月30日止。四、乙方对承租经营场地的房屋漏水等问题进行维修后，在承租经营期内享有使用权，甲方享有所有权，承租经营期满时，甲方收回使用权；乙方新建观光电梯在承租经营期内，甲方享有所有权，乙方享有使用权，承租经营期满时甲方收回使用权。……九、乙方按原租赁合同标准确定的租金分两次向甲方缴纳，即乙方在每年元月1日前向甲方交清当年上半年的租金，6月30日前向甲方交清当年下半年的全部租金。……”。 2016年10月27日，魏宴忠、陈远刚与刘建康签订《协议书》，约定“甲方：魏宴忠乙方：陈远刚丙方：刘建康鉴于本协议的甲方、乙方于2015年1月1日共同与四川玉泉农业集团有限公司签订《房屋租赁合同书》，又于2015年10月20日签订《补充协议》后，上列甲、乙、丙三方于2015年10月1日订立《合伙投资经营管理协议书》。现三方经协商一致，自愿达成本协议书条款如下：一、甲、乙、丙三方一致同意解除于2015年10月1日订立的《合伙投资经营管理协议书》，该协议书自本协议生效之日起解除，不再有任何效力，三方无异议。二、甲方、乙方共同与原四川玉泉农业集团有限公司签订的《房屋租赁合同书》的权利与义务有偿让给本协议书的丙方。自本协议书生效之日起，甲、乙方原合同权利与义务终止，由丙方承继该合同的一切权利与义务。三、……丙方只承担消防和观光电梯的现有债务。……四、本协议生效后，甲方、乙方有义务配合丙方与新的产权人仁寿县志诚融资担保有限公司办理合同权利义务转让手续。若该公司同意办理时本协议生效，否则无效。……”。魏宴忠、陈远刚、刘建康在该协议书上签名捺印，志诚担保公司和玉泉集团公司分别在该协议书尾部载明“同意转让”和“同意甲、乙两方转让给丙方”并加盖公章。 2016年10月28日，志诚担保公司与刘建康签订《补充协议》，约定：“出租方（甲方）：仁寿县志诚融资担保有限责任公司承租方（乙方）：刘建康鉴于本协议的乙方于2016年10月27日与魏宴忠、陈远刚签订的《协议书》，魏宴忠、陈远刚自愿将2016年6月28日与仁寿县志诚融资担保有限责任公司签订的《经营场地租赁补充协议书》转让给刘建康（乙方），现甲乙双方经协商一致，自愿达成本协议条款如下：一、甲方原与魏宴忠、陈远刚签订的《经营场地租赁补充协议书》的承租方变更为刘建康，原合同及补充协议文本中约定的租赁事宜继续有效至租赁期满为止。二、出租方仁寿县志诚融资担保有限责任公司享有该出租标的物的所有权、收益权、管理权及处置权，乙方刘建康在租赁期内享有使用权。三、乙方按原租赁合同的免租期满后，应交纳租金每年分两次交纳，即乙方在每年元月1日前向甲方交清当年上半年租金，6月30日前向甲方交清当年下半年租金。……”。 2017年2月6日，仁寿县土地储备中心对案涉房屋及土地进行收储。2017年3月2日，仁寿县国土资源局将案涉房屋及土地出让方案向相关部门送审。2017年3月30日，仁寿县资产经营有限公司通过拍卖竞得位于仁寿县地块国有建设用地使用权。2017年4月6日，仁寿县资产经营有限公司与仁寿县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2017年7月18日，案涉房屋原产权人志诚担保公司将案涉房屋及经营管理权移交至仁发展投资公司，仁发展投资公司取得案涉房屋出租人权益。 另查明，案涉租赁房屋2018年3月30日免租期限届满后，2018年4月1日至2018年6月30日租金为494,686.80元，2018年7月1日至2018年11月30日，租金为824,478元。2018年3月29日、6月19日、6月21日、10月14日、10月20日、12月29日，刘建康向仁发展投资公司分别支付租金400,000元、90,000元、4,686.8元、50,000元、100,000元、100,000元，共计744,686.80元。仁发展投资公司认可2018年4月1日至2018年6月30日的租金刘建康已足额支付，2018年7月1日至2018年11月30日的租金824,478元，刘建康仅支付250,000元，尚欠574,478元。2019年3月11日，仁发展投资公司向刘建康发出律师函，要求其支付2018年7月1日至2018年12月31日租金739,373.6元、2019年1月1日至2019年6月30日租金1,004,214.3元，共计1,743,587.9元，并告知刘建康逾期未支付，公司有权根据约定及法定事由解除原合同。2019年7月10日、10月14日他人代刘建康支付租金分别为44,434.61元、40,000元、300,000元，共计384,434.61元。仁发展投资公司认为该金额低于刘建康应支付的滞纳金，该金额应当优先抵扣滞纳金而不是租金。 再查明，原、被告一致认可案涉租赁房屋五楼至今未取得规划许可。 本院认为，本案的本诉和反诉争议焦点为：1．案涉合同是否已经解除。2．案涉租赁房屋消防设施设备安装费用、天然气安装费用及资金占用利息是否应由仁发展投资公司承担，如应由仁发展投资公司承担，该费用是否应在刘建康应支付给仁发展投资公司的租金中扣除。3．刘建康是否应按租赁合同及补充协议约定支付仁发展投资公司租金到实际占用时间时止，刘建康是否应以未付租金为基数按日利率5‰向仁发展投资公司支付滞纳金。4．刘建康主张的多收取电费231,883.81元是否应由仁发展投资公司予以返还。5．案涉租赁合同及补充协议中涉及五楼租赁面积3,433.39㎡部分是否无效，刘建康是否应向仁发展投资公司支付占用费用。 对焦点1．仁发展投资公司依法取得案涉租赁房屋所在地的土地使用权及租赁房屋的出租人权利，刘建康通过与继受产权人志诚担保公司、原承租人魏宴忠、陈远刚分别签订合同和协议、补充协议的方式取得案涉租赁合同的承租权。因此，虽然仁发展投资公司与刘建康没有直接签订书面房屋租赁合同，但双方各自承继了原玉泉集团公司与魏宴忠、陈远刚签订的《房产租赁合同书》和《补充协议》以及志诚担保公司与魏宴忠、陈远刚签订的《经营场地租赁补充协议书》、志诚担保公司与刘建康签订的《补充协议》中出租方和承租方的权利义务，双方的租赁合同关系成立并依法发生法律效力。在原合同中明确约定：逾期30日支付租金的，出租方有权解除本合同，不承担违约责任。在刘建康与继受产权人志诚担保公司2016年10月28日签订的《补充协议》中约定的租金支付时间“每年元月1日前交清当年上半年租金，6月30日前交清当年下半年租金”，但刘建康并未按该约定时间全额支付仁发展投资公司的租金。根据庭审中查明事实，刘建康仅全额支付了2018年4月1日至2018年6月30日的租金494,686.80元。2018年7月1日至2018年12月31日的租金，刘建康仅支付250,000元，并未按约定在当年的6月30日前付清。截止2019年6月30日，刘建康尚欠仁发展投资公司租金1,763,375.276元。经仁发展投资公司崔收后刘建康仅在2019年6月24日、7月10日、10月14日支付384,434.61元。已严重逾期支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双方当事人约定解除合同的条件已经成就，仁发展投资公司有权通知解除合同。但仁发展投资公司并没有直接向刘建康发送解除租赁合同关系的通知，而是在2019年5月17日向本院起诉时要求解除租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。本案受理后，刘建康在2019年5月24日收到本院发送的诉状副本。仁发展投资公司主张双方的租赁关系解除时间是2019年7月1日，而不是刘建康收到解除租赁关系的诉状副本之日，应视为自行处分民事权利的行为。故仁发展投资公司主张双方的租赁关系于2019年7月1日，与事实和法律规定相符，本院予以支持。 对焦点2．从原产权人玉泉集团公司与原承租人魏宴忠、陈远刚签订《房产租赁合同书》中约定“清水房现状及现有设施移交乙方、乙方装修时应按装修规范进行，符合安全、消防、环保、节能、卫生等部门的要求，并取得相关部门的验收合格手续。一切公共区域的装修（包括电梯井、通风、通道、卫生间等一切公共设施）由乙方负责装修和承担费用。”和《补充协议书》（2015年1月）中约定“乙方装修所有公共区域的全部费用、装修质量、消防安全规范要求仍由乙方负责。甲方协助乙方办理消防部门的行政审批变更手续”、《协议书》（2016年10月27日原承租人魏宴忠、陈远刚与刘建康签订）约定“丙方只承担消防和观光电梯的现有债务。”来看，均未明确约定消防设备设施和天然气的安装属于出租方的义务或者该安装费用应由出租人承担。同时，消防设备设施属于公共设施，按双方的约定应由承租方承担，并且在原承租人魏宴忠、陈远刚转让给刘建康时双方也进行了明确约定。虽然刘建康提供了玉泉集团公司与敏知管理公司签订的《委托管理协议》和补充协议，阐明案涉租赁房屋是用于家具家居等商业用途，但该两份协议是在出租人与承租人签订原合同前，敏知管理公司是否完成案涉房屋的消防设备设施的安装与本案无关。刘建康提供证据认为原产权人玉泉集团公司出具《承诺书》，承诺：案涉租赁房屋消防设施设备由原承租人魏宴忠、陈远刚先行垫付，其费用由玉泉集团公司承担。首先，刘建康提供的该份证据是复印件。其次，即使该份证据属实，那也是原产权人的承诺，与本案无关。仁发展投资公司通过竞得方式取得案涉租赁房屋的出租人权利，该房屋的消防设备设施及其他装饰装修已完成，即仁发展投资公司所取得的是当时竞得时的房屋现状。 承租人取得租赁物使用权后，为有效利用租赁物，自行安装天然气，属于装饰装修的范畴，在双方在租赁合同及补充协议中均未明确约定的情形下，该费用仍应由承租人负担。故刘建康提出反诉主张其垫付的消防设施设备、天然气安装费共计1,230,963元应由仁发展投资公司支付，本院不予支持。刘建康主张该费用应在其应付租金中予以扣除亦不成立。 对焦点3。按原房屋租赁合同书和补充协议约定：免租期到2018年3月30日止，租金为12元/月/平方米，租金标准从第五年度起按上年度递增3%，逾期支付租金一日加收5‰的滞纳金等。2018年7月1日至2018年11月30日租金为824,478元，刘建康仅支付250,000元，尚欠574,478元。该费用应在2018年6月30日前支付给仁发展投资公司。2018年12月1日至2018年12月31日，租金为169,842.47元，计算方式为：13,741.3平方米×12.36元/平方米/月×1月＝169，842.47元。2019年1月1日至2019年6月30日租金为1,019,054.81元，计算方式为：13,741.3平方米×12.36元/平方米/月×6月＝1,019,054.81元。2019年7月1日至刘建康退还仁发展投资公司案涉租赁房屋时的租金，按合同约定计算。 本院认为，刘建康2019年6月24日、7月10日、10月14日支付的384,434.61元，应属租金。出租人与承租人在租赁合同及补充协议中均未约定未足额支付租金时，承租方支付的款项应首先扣除滞纳金，且仁发展投资公司在向刘建康催收租金时明确要求其首先支付租金，而刘建康在支付该款项时也明确载明系租金。如将刘建康支付的该款项视为首先支付的滞纳金，也不符合常理。故刘建康支付的384,434.61元应在其应付租金中扣除。 仁发展投资公司主张刘建康从2018年7月1日起至2018年12月31日止以本金744,320.47元为基数按日利率5‰计算支付滞纳金至付清时止，从2019年1月1日起至付清时本金时止以本金1,763,375.28元为基数按日利率5‰计算支付滞纳金至付清时止。从原合同来看，约定滞纳金的目的是要求承租人按约定履行义务，实质上也是一种惩罚性质，故该滞纳金应理解为违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，结合本案合同履行情况，滞纳金约定为日5‰，属过分高于造成的损失。刘建康辩称，违约金约定过高，与事实和法律规定相符，本院予以采纳。因仁发展投资公司并没有提供证据证明其因被告未按约定支付租金而遭受损失的具体数额，但被告未履行金钱给付义务，必然会造成原告的资金利息损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素，参照银行贷款利率标准，本院酌定被告应支付的违约金为以未支付金额为基数，自应付之日起按年利率10%计算至应付租金付清时止，即1.以2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金本金744,320.47元为基数按年利率10%计算至2018年12月31日止；2.以2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金本金1,378,940.67元（已扣除刘建康支付的384,434.61元）为基数按年利率10%自2019年1月1日起计算至付清本金时止。因已确认仁发展投资公司与刘建康的租赁关系解除时间为2019年7月1日，故从2019年7月1日起至刘建康向仁发展投资公司返还租赁房屋时止，刘建康占用案涉房屋也应参照租赁合同支付租金，以及案涉房屋五楼租赁无效的部分的相当于租金的占有使用费。因租赁合同解除后，以及案涉房屋五楼部分的租赁关系无效，故违约金条款不再适用。 对焦点4．刘建康主张的多收取电费231,883.81元是否应由仁发展投资公司予以返还。从刘建康提供的证据来看，向其出具收据收取电费的是鼎鑫管理公司。虽然仁发展投资公司与鼎鑫管理公司之间系委托物业管理关系，但电费的收取系鼎鑫管理公司的行为，是否多收电费、应怎样收取电费，与仁发展投资公司无关。因此，对刘建康此项主张，本院不予支持。 对焦点5．根据刘建康提供的案涉房屋登记在志诚担保公司名下时载明的信息，案涉房屋五楼未取得产权，该部分房屋至今未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告认可案涉租赁房屋第五楼至今未取得规划许可，也未提供证据证明经主管部门批准建设。故原告与被告之间租赁关系中涉及第五楼部分无效。又据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”之规定，仁发展投资公司主张刘建康参照约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告仁寿发展投资集团有限公司与被告刘建康的房屋租赁合同关系于2019年7月1日解除； 二、确认反诉原告刘建康与反诉被告仁寿发展投资集团有限公司的租赁合同关系中涉及五楼的部分无效； 三、刘建康在本判决生效之日起将租赁房屋返还给仁寿发展投资集团有限公司； 四、被告刘建康于本判决生效后十五日内支付原告仁寿发展投资集团有限公司2019年6月30日以前的租金1,378,940.67元及违约金（违约金的计算方式为：1.从2018年7月1日起以本金744,320.47元为基数按年利率10%计算至2018年12月31日止；2.从2019年1月1日起以本金1,378,940.67元为基数按年利率10%计算至付清本金时止）； 五、被告刘建康于本判决生效后十五日内支付原告仁寿发展投资集团有限公司从2019年7月1日起以租赁面积13,741.3㎡计算按每平方米12.36元计算的租金并自2019年12月1日起每年度（即从当年的12月1日至次年的11月30日止）在上年度的基础上递增3%至将案涉房屋全部返还给原告仁寿发展投资集团有限公司时止； 六、驳回原告仁寿发展投资集团有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告刘建康的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费150,404元、保全费5,000元，共计155,404元，由仁寿发展投资集团有限公司承担5,000元，刘建康承担150,404元；反诉受理费27,133.82元，由仁寿发展投资集团有限公司承担2,000元，由刘建康承担25133.82元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  徐伦强 审 判 员  张华杰 人民陪审员  徐 芬 二〇一九年十一月七日 书 记 员  曾 真