广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初6608号原告：深圳市多彩实业有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道樟坑径上坑社区高新园区多彩科技园3号楼，统一社会信用代码91440300279295060G。法定代表人：吴方权。委托代理人：吕伟红，广东宝城律师事务所律师。委托代理人：林雪芳，广东宝城律师事务所律师。被告：深圳市海司恩科技有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道车公庙绿景广场主楼17EF，统一社会信用代码914403003194579693。法定代表人：何宗江。委托代理人：罗曼罗兰，广东卓建律师事务所律师。原告深圳市多彩实业有限公司与被告深圳市海司恩科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除，被告立即将承租房屋归还原告；2、被告向原告支付房屋租金和使用费123200元（要求计至承租房屋交付之日止）；3、被告向原告支付水电费、电梯使用费、垃圾清理费、物业管理费、税金等合计28180.59元（要求计至承租房屋交付之日止）；4、被告向原告支付逾期支付费用的滞纳金7008.37元（每逾期一日，按应付费用的1‰暂计至2018年8月31日，请求计至实际清偿之日）以及违约金260480元；5、被告承担原告支出的律师费22000元；6、本案一切诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第二项及第三项诉讼请求暂计算至2018年8月31日，实际计至房屋实际交付之日止。本院受理后依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市多彩实业有限公司委托代理人吕伟红、林雪芳，被告深圳市海司恩科技有限公司委托代理人罗曼罗兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，原告系宗地号Ａ907-××号深圳市宝安区观澜街道宗地面积31413.01平方米土地的使用权人，产权证号为深房地字第××号。原告提供宗地号Ａ907-××号土地上厂房、宿舍建筑、食堂等的建设工程规划许可证，编号为深规土建许字LA-2015-0015（改1）号。2017年8月18日，原告作为甲方即出租方与被告作为乙方即承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将深圳市龙华区XX街道XX南路XX科技园内3#楼的四楼出租给乙方使用，面积1760平方米，用作办公、生产，租赁期限为2017年8月18日至2022年7月31日；免租期两个月，租金每平方米35元、每月61600元，物业管理费每平方米2元、每月3520元；此租金及管理费价格为不含税价格，税金由乙方承担，甲方开具税票，具体税率按照国家规定执行；租金和管理费每两年调整一次价格；电梯维护费每月1500元，电梯电费平摊；垃圾清理费每月176元；乙方应于每月30日前支付下月租金、电梯费、垃圾清理费和物业管理费，于收到甲方的水电费用清单5日内向甲方支付水电气费等；租赁保证金195360元。其中第3.3条第（1）项约定“当且仅当本合同期满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后30日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。因乙方原因（包括但不限于提前解租、双方协商解租、不交费用、不履行合同、转租以及其他导致租赁关系不能继续存续的原因），造成合同提前解除或者终止的，甲方不退还租赁保证金。”第4.3条约定“乙方逾期支付租金、管理费、水电费、垃圾清理费和电梯维护费等的，乙方应向甲方支付滞纳金，即每逾期1日，乙方须向甲方支付应付费用的1‰作为滞纳金，滞纳金在下月费用一起支付。每逾期五日以上，甲方有权停用乙方所有水电。”第4.4条约定“乙方逾期支付费用达1个月的，视为乙方根本性违约。除乙方必须交付甲方应得到的租金等费用和滞纳金外，甲方有权要求乙方继续履行本合同或者按本合同第六条的规定执行解除本合同流程收取乙方违约金等。”第6.2条约定“在租赁期内，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5个工作日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内水电及有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。”第6.3条约定“若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方有权单方面提前解除本合同，并按照本条第2款（6.2）的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁屋内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起5个工作日内后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用”。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告缴纳租赁保证金195360元。2018年7月11日，原告向被告发出《联络函》，称垃圾清理费调整至每月0.5元/平方米。被告未能按约如期支付2018年7月及8月租金、电梯费、垃圾清理费、物业管理费以及2018年6月、7月水电费。2018年8月17日原告向被告发出《解除合同通知书》，称由于被告未支付2018年6月水电费981.18元和7月水电费682.61元以及2018年7月和8月租金、电梯费、垃圾清理费和物业管理费74465.98元、75250.82元，根据《房屋租赁合同》约定，决定解除《房屋租赁合同》，要求被告支付上述费用及滞纳金，要求被告支付违约金260480元并清理厂房的装修和相关物品。被告于2018年8月18日收到上述通知。2018年9月13日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《备忘录》一份，内容为双方协商一致达成如下约定：乙方承诺于2018年9月30日前将租赁物恢复原样后交付甲方；乙方承诺于2018年9月30日前向甲方支付2018年6月水电费981.18元、2018年7月水电费682.61元、2018年8月水电费810.02元、2018年7月至9月期间的租金、电梯费、垃圾清理费、物业管理费分别为74465.98元、75250.82元、75250.82元，共计227441.43元；乙方承诺于2018年9月30日前向甲方补偿甲方因向乙方追偿欠缴款项而产生的律师费22000元；同时约定了其他内容。之后，被告并未履行《备忘录》约定义务。另查，原告要求被告支付上述所拖欠的租金以及至返还涉案房屋之日的租金，支付上述所拖欠的水电费、电梯费、垃圾清理费、物业管理费以及税金，支付逾期滞纳金以及违约金。被告主张原告已于2018年8月27日将涉案房屋上锁，故原告已经收回涉案房屋，故不应支付2018年8月27日起的租金等相关费用，并提交微信聊天记录予以证明。原告不予认可，主张其并未上锁也未收回涉案房屋，且双方于2018年9月13日签订的《备忘录》显示被告并未将涉案房屋交还原告。被告主张租赁保证金、违约金及滞纳金不能同时适用，主张原告请求的律师费没有事实和法律依据，请求予以驳回。以上事实，有《房屋租赁合同》、土地证、费用明细、支付凭证、垃圾处理费涨价及水费调整联络函、《解除合同通知书》、快递单及物流查询截图、《备忘录》、委托代理合同、律师费发票、电子证据固化报告、关于《合同约定的履约保证金不能与违约金重复适用》的文章、照片等证据及开庭笔录等为证。裁判结果本院认为，原告与被告于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。根据本院查明的事实，截至2018年8月17日，被告确实未按约定时间缴纳2018年6月、7月水电费及2018年7月至8月期间的租金、租金、电梯费、垃圾清理费、物业管理费等，因此，原告于2018年8月17日向被告发出《解除合同通知书》要求解除《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以确认。关于合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据本院上述查明的事实，被告于2018年8月18日收到原告发出的《解除合同通知书》，故据此可认定涉案《房屋租赁合同》的解除时间为2018年8月18日。关于原告是否已经收回涉案房屋。原被告于2018年9月13日签订《备忘录》，其中被告承诺于2018年9月30日前将租赁物恢复原样后交付甲方并确认了2018年9月相应费用金额等，据此可确认原告关于未收回涉案房屋的主张有事实依据。被告提供的证据并不足以证明其关于原告于2018年8月27日收回涉案房屋的主张，亦不足以推翻上述《备忘录》确认的事实，故本院不予采信。根据《备忘录》的内容，被告应当向原告支付2018年6月水电费981.18元、2018年7月水电费682.61元、2018年8月水电费810.02元以及2018年7月至9月期间的租金、电梯费、垃圾清理费、物业管理费分别为74465.98元、75250.82元、75250.82元，共计227441.43元。被告应当按照占有使用费61600元/月、物业管理费3520元/月、电梯维护费1500元/月、垃圾清理费880元/月（0.5元/平方米×1760平方米）的标准，向原告支付2018年10月1日起至实际交还涉案房屋之日的对应费用。原告请求税金，缺乏依据，本院不予支持。根据《备忘录》的内容，原告请求被告支付律师费22000元，有事实和法律依据，本院予以支持。由于原告已经选择按照合同关于没收租赁保证金的约定，要求没收租赁保证金195360元，且被告已向其承担了上述律师费损失，故原告要求被告支付逾期缴纳费用的滞纳金，本院不再支持。原告请求被告支付违约金，实际与没收租赁保证金一样，同属于违约责任。由于本院已经支持原告关于要求被告承担没收保证金的违约责任的主张，原告未能举证证明其损失金额高于其所没收的租赁保证金金额以及律师费损失金额，原告再行请求该违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告深圳市多彩实业有限公司与被告深圳市海司恩科技有限公司于2017年7月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月18日解除；二、被告深圳市海司恩科技有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市多彩实业有限公司返还龙华区XX街道XX南路XX科技园内3#楼的四楼房屋；三、被告深圳市海司恩科技有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市多彩实业有限公司支付2018年6月至8月期间的水电费以及2018年7月至9月期间的租金、电梯维护费、垃圾清理费、物业管理费等共计227441.43元；四、被告深圳市海司恩科技有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市多彩实业有限公司支付2018年10月1日起至实际交还涉案房屋之日的房屋占有使用费、电梯维护费、垃圾清理费、物业管理费（其中，房屋占有使用费61600元/月，物业管理费3520元/月，电梯维护费1500元/月，垃圾清理费880元/月）；五、被告深圳市海司恩科技有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市多彩实业有限公司支付律师费22000元；六、驳回原告深圳市多彩实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3957元及保全费2724.34元原告已预缴，由原告承担4053.77元、被告承担2627.57元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇一九年三月二十日书记员 简少琼（兼）书记员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。