广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初11700号原告：中国农业银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良德和社区居民委员会国泰南路3号保利商贸中心6座，统一社会信用代码914406068938318207。主要负责人：贺春林，该行行长。委托诉讼代理人：潘日琪，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爔，广东聚理律师事务所律师。被告：蒲彬华，女，1976年8月23日出生，汉族，住江苏省宝应县。被告：冯霖，男，1977年3月15日出生，汉族，住江苏省宝应县。被告：佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良延年路顺德雅居乐花园19座二楼，统一社会信用代码91440606785755453M。法定代表人：郑重，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹国宏，男，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司顺德分行（以下简称农业银行）与被告蒲彬华、冯霖、佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人李爔、被告蒲彬华、冯霖、被告雅居乐公司的委托诉讼代理人曹国宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令蒲彬华返还尚欠借款本金742987.74元及利息10003.67元，合计752991.41元（利息、罚息及复利按合同的约定暂计至2019年5月1日，2019年5月1日之后按中国人民银行同期同档次人民币贷款利率基准上浮65%计算至实际清偿之日）；2.判令农业银行对位于佛山市顺德区X的房产（购房合同编号为XX）在折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，受偿权范围包含本金、利息、复利、罚息、诉讼费等；3.判令冯霖、雅居乐公司对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任；4.判令本案的诉讼费全部由蒲彬华、冯霖、雅居乐公司承担。事实与理由：2014年6月12日，蒲彬华向农业银行申请个人信贷业务，并于同年7月18日签定《个人购房担保借款合同》（合同编号为XX，以下简称借款合同），该借款合同约定农业银行向蒲彬华提供购房贷款，用于购买位于佛山市顺德区X的房产（以下称涉案房产），借款金额为860000元，借款日期为2014年8月1日至2034年7月31日，借款期限为240月。该借款合同对借款利率、本息偿还方式、罚息、复利的计算标准及担保责任等均作出约定。同时，蒲彬华以涉案房产向农业银行提供了抵押担保，并办理了按揭备案登记；另外，冯霖签订了《共同还款责任承诺书》，为蒲彬华的贷款承担连带保证责任；雅居乐公司在借款合同的保证人栏处签字盖章，为蒲彬华向农业银行的贷款承担保证责任。合同签订后，农业银行依《个人购房担保借款合同》约定发放了此笔贷款，然而，自2019年3月1日开始，蒲彬华未能按时清偿借款，该行为已严重影响农业银行债权的实现。根据借款合同第二十六条（1）执行利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款利率基准上浮10%计算；根据借款合同第11.1条，蒲彬华逾期还款，罚息按执行利率上浮50%计算；根据借款合同第11.4条第（2）项，蒲彬华未按期足额偿还借款的，农业银行有权提前收回已发放的借款；根据借款合同第三十五条，由于蒲彬华尚未取得房地产权属证书，雅居乐公司应为蒲彬华的本案债务承担保证责任。现农业银行主张涉案全部借款立即到期，蒲彬华、冯霖、雅居乐公司应立即向原告偿还全部借款本金，并依约偿还利息、复利及罚息。为此特向法院提起诉讼，望判如所请。蒲彬华辩称，对农业银行请求及事实和理由无异议。但希望农业银行给一个机会，继续按照贷款合同履行。冯霖辩称，对农业银行请求及事实和理由无异议。但希望农业银行给一个机会，继续按照贷款合同履行。雅居乐公司辩称，雅居乐公司不是借款合同当事人，对于蒲彬华、冯霖的欠款情况不清楚；蒲彬华、冯霖的房屋已经办理收楼入住，也提供了办证的材料，是在办理房产入件的时候发现蒲彬华、冯霖房屋存在查封，因此无法办理房产证；根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定被担保的债权有物也有人的担保，债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现担保权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或约定不明的，物的担保，债权人应以该物先实现债权，雅居乐公司认为涉案房屋已经办理预抵押登记，抵押权已经实现，农业银行应就该物的担保实现债权，不足部分再由雅居乐公司承担连带担保责任，退一步讲，若法院判决雅居乐公司承担连带责任，请求法院在判决中明确雅居乐公司有追偿的权利。本院经审理认定事实如下：2014年7月18日，蒲彬华（借款人、抵押人）、农业银行（贷款人）与雅居乐公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定蒲彬华向农业银行借款860000元，用于购买位于佛山市顺德区X房，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定，按年浮动，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日调整，采等额本息还款，于每月1日归还当月应归还贷款本息。合同约定担保方式为雅居乐公司为上述贷款在涉案房产取得房地产权证书并办理抵押登记之前承担阶段性连带保证责任，在涉案房产办理抵押登记之后抵押人提供抵押担保。合同第9.1.1条约定“保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任”；第9.1.2条约定“保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息及迟延履行金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。”；第11.1条约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。”；第11.3条约定“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利”；第11.4条约定“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……”。2014年7月18日，冯霖向农业银行出具共同还款责任确认书，承诺对上述《个人购房担保借款合同》项下的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用承担连带责任保证。2014年7月31日，涉案房产经佛山市顺德区国土城建和水利局进行商品房合同备案登记，商品房按揭备案摘要登记他项权利人为农业银行。2014年8月1日，农业银行按合同约定将贷款金额汇入借款人指定账户，2019年3月起，蒲彬华未能按期偿还借款本息，本院于2019年6月4日向蒲彬华、冯霖送达应诉材料，于2019年5月31日向雅居乐公司送达应诉材料，截止2019年6月4日，蒲彬华共拖欠农业银行贷款本金742987.74元，正常利息13279.71元。本院认为，农业银行与蒲彬华、雅居乐公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方的真实意思表示，内容未违反国家禁止性规定，合法有效，本院予以确认。蒲彬华向农业银行借款后，在借款期内已没有按月偿还借款本息，构成违约，农业银行请求蒲彬华归还尚欠全部借款本金742987.74元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于借款利息、罚息、复利，《个人购房担保借款合同》约定逾期还款按照约定的执行利率上浮50%计收罚息，对不能按时支付的应付未付利息（含正常利息和逾期罚息）按逾期借款利率计收复利。首先，农业银行提起本案诉讼，视为主张解除合同及借款全部提前到期，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，本院于2019年6月4日向蒲彬华送达起诉状视为合同解除时间，故从2019年6月5日起才可对全部借款本金计算逾期罚息。其次，合同约定借款执行利率以中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%，罚息利率为按合同约定的执行利率上浮50%，即罚息利率应按照中国人民银行同期同类贷款执行利率上浮65%计收。第三，合同约定逾期复利以应付未付正常利息及逾期罚息为基数按罚息利率计收复利，因逾期罚息的利率已比正常贷款利率加重，已具有法定违约金性质，如果再计收复利，等于对违约行为苛以惩罚性的违约责任，故不应对罚息再行计收复利。最后，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。综上，截止2019年6月4日，蒲彬华拖欠借款正常利息为13279.71元，罚息为113.23元，复利为146.54元。自2019年6月5日起，罚息应以尚欠借款本金742987.74元为基数按照中国人民银行同期同类贷款执行利率上浮65%计至实际清偿借款本金之日止，复利以拖欠正常利息13279.71元为基数按照中国人民银行同期同类贷款执行利率上浮65%计至实际清偿正常利息之日止，以上利息、罚息、复利的计算总和超过年利率24%的应按年利率24%计算，农业银行请求自2019年5月1日即以全部借款本金为基数按罚息利率计收罚息无事实依据，该请求中超出上述认定部分，本院予以驳回。关于农业银行是否对涉案房产享有抵押权并有权在折价或拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，即物权预告登记赋予物权预告登记效力，可以对抗第三人，权利人在物权成立之后可以优先享有物权。上述房屋经房屋登记机构登记，向社会公众进行公示，有物权预告登记效力。但《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，登记是物权设立的生效要件，抵押权的设立需经登记才具有物权效力，抵押权预登记仅赋予抵押权人优先设立抵押权的权利，但在抵押权办理登记之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张对上述房产在折价或拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权。故，农业银行请求对上述所购房产在折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿蒲彬华所欠涉案债务无法律依据，本院不予支持。关于被告雅居乐公司、冯霖是否对上述债务承担连带清偿责任，合同约定雅居乐公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续之前对涉案债务承担连带保证责任，该约定属其真实意思表示，雅居乐公司应受其约束，上述所购房产尚未办理房屋产权登记及抵押登记手续，故雅居乐公司仍应对上述债务承担连带清偿责任，农业银行请求有事实和法律依据，本院予以支持，雅居乐公司辩称抵押预登记已经设立抵押权，农业银行应先就物的担保实现债权，与事实和法律不符，本院不予采纳。冯霖自愿承诺就上述债务承担连带责任保证，应对上述债务承担连带清偿责任，农业银行请求有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告蒲彬华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司顺德分行归还借款本金742987.74元及利息（利息包括：1.截止至2019年6月4日的正常利息13279.71元、罚息113.23元、复利146.54元；2.自2019年6月5日起以所欠的借款本金为基数按中国人民银行同期同类贷款执行利率上浮65%计至清偿借款本金之日止的罚息；3.自2019年6月5日起以正常利息13279.71元为基数按中国人民银行同期同类贷款执行利率上浮65%计至清偿正常利息之日止的复利；4.上述利息、罚息、复利的计算总和超过年利率24%的应按年利率24%计算）；二、被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司、冯霖对上述判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；如被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司、冯霖承担连带清偿责任后，可向被告蒲彬华追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司顺德分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11329.92元，减半收取计5664.96元，财产保全费4284.95元，合共9949.91元（原告中国农业银行股份有限公司顺德分行已预交），由被告蒲彬华、冯霖、佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇一九年七月九日书记员  赖冠华