上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初9191号原告：上海浦运企业管理服务中心有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵愉承，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：凌洁，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳春，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海树茂工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张美华。原告上海浦运企业管理服务中心有限公司(以下简称浦运公司)与被告上海树茂工贸有限公司(以下简称树茂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦运公司的委托诉讼代理人凌洁到庭参加诉讼，被告树茂公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浦运公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告关于上海市浦东新区浦东大道2507号第3幢(5号楼)1-3层的租赁关系于2018年8月31日终止；2.被告立即向原告返还上述房屋；3.被告向原告支付上述房屋的占有使用费(自2018年9月1日起至被告向原告实际返还房屋并完成在系争房屋内的所有工商登记注册的注销以及其他应注销、变更的相关事宜之日止，按照日租金即630.14元/天的三倍的标准计算)；4.被告向原告支付拖欠的2017年11月和2017年12月水费6,368.73元；5.被告向原告支付逾期支付租金违约金27,312.50元(以57,500元为基数，分别自2017年8月25日至2017年9月13日；自2017年11月25日至2017年12月5日；自2018年2月23日至2018年4月23日；自2018年5月25日至2018年6月1日，均按照每日千分之五的标准计算)。审理中，原告变更第三项诉讼请求为被告向原告支付上述房屋的占有使用费(自2018年9月1日起至被告向原告实际返还房屋之日止，按照日租金即630.14元/天的三倍的标准计算)。事实和理由：2017年8月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定由被告向原告承租上海市浦东新区浦东大道2507号第3幢(5号楼)1-3层房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积约660平方米，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日止，年租金23万元。租赁期间，被告未按期支付租金，还擅自将系争房屋一楼转租用于开设果品批发行，二楼改为食堂，三楼改为宿舍，严重违反合同约定。原告遂于2018年8月17日向被告发送《关于合同到期不再续租的函》，并将该函在系争房屋现场进行张贴。现被告仍然拖欠原告房屋使用费等费用，且未返还系争房屋，故原告诉请如前。被告树茂公司未进行答辩，也未提供证据。经审理查明，上海市浦东汽车运输公司(2008年6月变更为上海市浦东汽车运输有限公司)为系争房屋产权人。2016年1月1日，上海市浦东汽车运输有限公司出具委托书，委托原告(原名上海浦运企业管理服务中心，2018年8月31日更名为浦运公司)就浦东大道2507号、浦东南路XXX号的土地、房屋等对外租赁包括签订对外租赁合同及收取租金。委托期限：2016年1月1日至2021年12月31日。2016年5月29日，被告向原告发函，称因原告租户世贸家具公司开设农贸市场，严重影响商务环境，给被告造成了很大损失，要求原告尽早协商解决相关问题。2016年6月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《会谈纪要》，双方协商一致：一、由于甲方客户开办农贸市场的影响造成乙方三年无法开展商务经营及相关业务，甲方同意双方的原租赁合同期满后给予乙方续签，年租金14万元。二、乙方遵守甲方物业租赁限制进入行业规定，所租赁的物业只用于商务经营和办公。三、原合同继续有效双方都必须严格遵守。2016年7月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《会议纪要》，载明乙方于2012年9月与甲方签订租赁协议，租用甲方位于浦东新区2507号地块第③幢1-2层约440㎡房屋用于商务经营及办公，后因该地块上租赁客户世贸家具公司所租的双层停车场改建为农贸市场从事蔬菜、水产、家禽零售交易，给乙方的正常经营带来一定影响。乙方遂于2014年1月起停止向甲方支付租赁费，截止至2016年6月30日，共计30个月，拖欠租金31.8万元。经协商双方达成如下内容：一、双方一致确认，由于农贸市场给乙方经营造成一定的影响。故甲方同意免除乙方50%的拖欠租金。二、续签合同一年一签，第一年(2017.9.1-2018.8.31)的续签合同，年租金为14万元。在乙方无任何违约行为的情况下，第二年(2018.9.1-2019.8.31)可再续签合同，年租金为17万元，第三年(2019.9.1-2020.8.31)，年租金20万元。2020年8月31日合同截止，双方终止租赁关系。在甲乙双方租赁合同全程履约期间，乙方不得以任何名义进行转租、转让或和第三方交换使用租赁物。三、乙方遵守甲方的物业租赁禁止进入行业规定(见附件)，租赁物只用于开展商务经营和办公。四、原租赁合同履行至2017年8月31日自行终止，续签合同生效，双方都必须严格遵守。……六、合同终止时，乙方对租赁物实施的装修、改扩建部分应无偿留归甲方，甲方无需支付任何补偿。乙方如要拆除，则应将租赁物恢复原状后移交甲方。附件为物业租赁禁止进入行业类型规定，……2、涉及影响市容环境的行业(如农贸市场、废品回收站、助动车修理、建材加工等)……6、涉及群居群住、容易产生安全隐患的行业(如个人家庭居住、职工集体宿舍、蓝领公寓等)。2017年8月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将系争房屋出租被告，房屋建筑面积约660平方米，乙方作为办公之用，不得挪作其他用途。双方约定，租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止。租赁期满，如乙方需继续承租该房屋，则应于租赁期届满前两个月，以书面形式向甲方提出续租要求，经甲方同意后，方可重新签订租赁合同。双方约定，该房屋年租金为23万元(含税价)，双方同意按“先付后用”方式支付租金，支付周期为三个月，乙方应在本合同签订生效后，2017年8月25日前，将三个月(一个付款周期)的租金预付给甲方，以后均提前五天将下一个周期的租金交付给甲方。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按未付租金的千分之五支付违约金，违约金起算时间为应付之日的次日起。双方约定，在本合同签订生效后，2017年8月25日前，乙方应向甲方支付租赁押金25,000元。合同履行期间，如乙方拖欠租金、水费、电费及其他相关费用，乙方不得以押金抵充。租赁期间，乙方不得以任何名义擅自将该房屋转租、转让他人，也不得与他人交换使用。租赁期满或租赁合同终止之日，乙方应立即无条件将该房屋完好的返还甲方。未经甲方同意而逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本租赁合同约定的日租金三倍向甲方支付超期占用费。超期占用费的起算时间应为合同终止日的次日。甲乙双方约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，需向另一方支付115,000元违约金，不足抵付一方损失的，还应赔偿不足部分：……(3)乙方擅自改变合同约定的该房屋用途，经告知拒不改正的；……(6)乙方擅自转让、转租或与他人交换各自承租的房屋的。双方签订本合同应注明联系人和联系地址，如有变更应立即书面通知对方，如未通知，原联系人和联系地址仍然视为双方有效联系方式。合同落款除被告盖章外，还有法定代表人张美华签名，联系电话为XXXXXXXXXXX，联系地址为浦东大道2507号。2018年8月17日，原告向被告发函，表示“一、你司在承租期间，擅自改变了租赁用途、擅自转租。上述行为，不仅违反了《房屋租赁合同》第八条第二款的约定，而且也违反了2016年7月29日签署的‘会议纪要’中明确‘物业租赁禁止行业规定’。据此，我司决定，合同期满后，不再与你司续租。二、请你司接函后，根据《房屋租赁合同》约定，与我司联系办理租赁房屋到期交接和返还手续。三、你司如能按期搬离，我司可不追究你司违约责任及应当承担的违约金。如逾期未能搬离的，我司将根据《房屋租赁合同》相关约定追究你司违约责任，并按照原租金的三倍向你司收取超期占用费。”原告将该函件邮寄浦东大道2507号5号楼，在系争房屋内张贴，并向张美华(手机号XXXXXXXXXXX)发送了彩信。支付租金方面，2017年9月13日，被告支付2017年9月-11月租金57,500元；2017年12月5日，被告支付2017年12月-2018年2月租金57,500元；2018年4月23日，被告支付2018年3月-5月租金57,500元；2018年6月1日，被告支付2018年6月-8月租金57,500元。原告提供2017年12月7日及2018年1月2日开具的两张发票，证明被告欠付2017年11月水费3,324元、2017年12月水费3,044.73元。原告提供2018年8月15日拍摄的三张现场照片，证明被告将系争房屋一楼出租给果品批发行，二楼改为食堂，三楼改为员工宿舍。本案2019年3月13日第一次庭审时，被告股东汤雷出庭，但未提供授权委托材料，并表示无法代表树茂公司应诉。此后，汤雷提供了盖有树茂公司公章的授权委托书，但未提供营业执照和张美华身份信息。2019年6月5日，汤雷来院表示，树茂公司法定代表人张美华不参与公司运营，上海浦道农贸市场经营管理有限公司才是树茂公司的实际控制人，树茂公司的公章放在财务处，其看到后就将公章控制在自己手上。又查，2016年2月6日，被告股东由史进、杨树茂变更为张美华、汤雷，法定代表人由杨树茂变更为张美华。2019年8月8日，上海浦道农贸市场经营管理有限公司向本院起诉树茂公司，并申请追加张美华、汤雷作为第三人，要求确认上海浦道农贸市场经营管理有限公司为树茂公司股东，持有100%股权，树茂公司配合将股权登记至上海浦道农贸市场经营管理有限公司名下。该案审理期间，上海浦道农贸市场经营管理有限公司撤回起诉。本院裁定准予上海浦道农贸市场经营管理有限公司撤回起诉。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并无违反法律禁止性规定之情形，应为合法有效，双方均应恪守。现《房屋租赁合同》租赁期限已经于2018年8月31日届满，双方未予续签，原告诉请确认合同到期终止，并要求被告返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。合同到期后，原、被告还需结清合同履行期间产生的相关费用。原告主张被告支付拖欠的2017年11月、12月水费，具有事实依据，本院可予支持。关于逾期支付租金的违约金，根据合同约定，被告应提前五天将此后三个月租金支付原告，逾期支付需承担每日千分之五的违约金。本案实际履行过程中，被告分别于2017年9月13日、2017年12月5日、2018年4月23日、2018年6月1日支付相应租金，确实存在逾期，应承担相应的违约责任，但原告计算的起始日期存在错误，本院予以纠正。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，但被告至今仍未返还，应承担由此造成的占有使用费损失。原告主张被告按照日租金三倍的标准支付占有使用费，具有合同依据，本院依法予以支持。需要说明的是，《房屋租赁合同》由树茂公司法定代表人张美华签署，汤雷陈述张美华不参与公司经营，与事实不符。本案中，虽然汤雷持有公章，但树茂公司存在股权纠纷，且就代理权问题，汤雷前后陈述不一，本院难以认可汤雷有权代表或代理树茂公司。被告树茂公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为对自身权利的放弃。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海浦运企业管理服务中心有限公司与被告上海树茂工贸有限公司关于上海市浦东新区浦东大道2507号第3幢(5号楼)1-3层房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日租赁期限届满终止；二、被告上海树茂工贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内自上述房屋内迁出并返还原告上海浦运企业管理服务中心有限公司；三、被告上海树茂工贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海浦运企业管理服务中心有限公司上述房屋的占有使用费(自2018年9月1日起至实际返还上述房屋之日止，按照每日1,890.42元的标准计算)；四、被告上海树茂工贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海浦运企业管理服务中心有限公司逾期支付租金违约金(以57,500元为基数，分别自2017年8月26日计算至2017年9月13日；自2017年11月26日计算至2017年12月5日；自2018年2月24日计算至2018年4月23日；自2018年5月27日计算至2018年6月1日，均按照每日千分之五的标准计算)；五、被告上海树茂工贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海浦运企业管理服务中心有限公司拖欠的水费6,368.73元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,115元，由被告上海树茂工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  陈裕国人民陪审员  田有娣二〇二〇年一月十七日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。