江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民初65号 原告：何昌勇，男，汉族，1975年1月8日出生，融城顺达家具有限公司员工，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：廖成京，江西灯正律师事务所律师。 被告：南昌新田置业发展有限公司，住所地：南昌市西湖区新洲路新田新洲****（朝新路4-5，4-6），统一社会信用代码：91360100705586099F。 法定代表人：赵平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：喻国强，江西国风律师事务所律师。 被告：南昌市住房保障和房产管理局，住所地：南昌市红谷滩新区香江路**，统一社会信用代码：113601000145106264。 负责人：王强，该局局长。 委托诉讼代理人：李源，江西阳中阳律师事务所律师。 原告何昌勇与被告南昌新田置业发展有限公司（以下简称新田公司）、南昌市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）房屋买卖合同纠纷一案，本院原于2015年12月4日立案，于2017年8月11日作出（2015）洪民一初字第65号民事判决，何昌勇不服并上诉。江西省高级人民法院于2018年1月15日作出（2017）赣民终563号民事裁定，撤销上述判决，将本案发回重审。本院于2018年2月24日重新立案，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理，原告何昌勇的委托诉讼代理人廖成京、被告新田公司的法定代表人赵平及委托诉讼代理人喻国强、被告市房管局的委托诉讼代理人李源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何昌勇向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告新田公司2004年11月22日签订的《南昌市商品房买卖合同》无效；2、判令被告新田公司返还原告购房款3227261元；3、判令二被告共同赔偿原告房屋损失费27102775元并承担连带赔偿责任。诉讼费用由二被告承担。2018年5月26日，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告新田公司2004年11月22日签订的《南昌市商品房买卖合同》中涉及新田景江公寓第一栋1-2层5号房部分有效，并判令二被告为原告办理该房的房产证；2、确认原告与被告新田公司2004年11月22日签订的《南昌市商品房买卖合同》中涉及新田景江公寓第一栋1-2层9号房部分无效；3、判令被告新田公司返还原告购买新田景江公寓第一栋1-2层9号房的房款1676475.26元；4、判令二被告赔偿原告损失10785264.3元。本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2004年11月22日，原告与被告新田公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，新田公司将其开发的位于南昌市（店面）出售给原告，该合同报市房管局通过审查备案，备案后，原告向被告新田公司支付了购房款322万余元。然而，在2014年期间，原告申请办理该房屋所有权证手续时，却被市房管局下属的产权交易管理处告知，上述新田景江公寓第一栋1-2层9号房（以下简称9号房）标注为物业用房，不能独立办理产权归私人所有。被告新田公司隐瞒事实，将不能出售给私人的物业管理用房出售给原告，违反了2003年国务院《物业管理条例》第38条的强制性规定，故该部分合同当属无效合同。因被告市房管局在2004年11月已对原告购买这套房通过审查办理了备案登记，为此，原告于2014年向南昌市西湖区人民法院提起行政诉讼，该院作出（2014）西行初字第7号行政判决，确认被告市房管局未尽到审慎审查的职责。因二被告的过错导致原告购买了不能销售、不能办理产权证的房屋，现经有关单位评估，该同地段房屋价格最少达47886元／㎡，原告如现购买同地段同类型房产，需要花费比当初购买多出数倍的价格，原告这一损失系由二被告过错造成，因此，二被告应承担法律责任。 被告新田公司辩称，原告变更诉请后主张新田景江公寓第一栋1-2层5号房（以下简称5号房）的合同有效，我方无意见，但是要求我方为其办理房产证我方无义务，市房管局出过函，原告需自己执相关证照文件办理。对9号房部分，我方认为是有效的，这个楼盘是2002年12月设计的，那时还没有《物业管理条例》2003年5月我方取得了建设规划许可和商品房预售许可，包括9号房。2004年签订了《南昌市商品房买卖合同》，市房管局备了案，原告方向银行申请了10年期的贷款，贷款也发放了，我方为贷款提供了阶段性担保。在物权法出台之前，9号房是可以办证的，我方多次要求原告尽快去办房产证，而原告到2014年才去办，因此我方没有过错。我方可以返还9号房房款，但我方没有任何欺诈行为，且原告2004年实际取得房产后一直在经营，不存在损失，我方不需要承担任何损失。 被告市房管局辩称，我方认可原告变更后诉请后5号房部分有效、9号房部分无效的意见。9号房是物业用房，办理房屋所有权证是行政行为而不是民事行为，现该行政职能已划归南昌市不动产登记局，不是我方行政职能。我方非案涉《南昌市商品房买卖合同》的缔约方，不是本案民事法律关系的主体，我方是按照三个面积（规划许可证面积、预售许可证面积、备案面积）给其备案，不存在过错，不应承担购房损失。 原告何昌勇和被告新田公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告市房管局未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、合法性均无异议的证据，即原告何昌勇提交的证据1.南昌市商品房买卖合同；证据2.购房发票3张；证据3.南昌市房屋产权交易管理处的《说明》；证据4.案涉房屋建筑设计图、被告新田公司提交的证据1.南昌市商品房买卖合同；证据2.建设规划许可证；证据3.商品房预售许可证；证据4.西湖法院行政庭开庭笔录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告何昌勇提交的以下证据： 证据5.南昌市西湖区人民法院（2014）西行初字第7号行政判决。新田公司对其真实性无异议，合法性有异议，市房管局对其真实性、合法性无异议。本院认证认为，该证据系生效判决，新田公司对其合法性的异议无依据，不能成立，本院对该证据予以采纳。 证据6.房地产估价报告。新田公司及市房管局均不予认可。本院认证认为，该评估报告系案外人林政乡委托，对青云谱区洪城路6号2幢1层60-63、65-67（第一层）、西湖区沿江路133号（新田景江公寓）2号、8号（第1-2层）在2015年1月4日的客观合理价值所作的评估，西湖区沿江路133号（新田景江公寓）2号、8号（第1-2的层）估价结果为一层48685元/㎡，二层27560元/㎡。因被评估房产非案涉房产，该评估报告与本案无关联性，本院不予采纳。 在原一审程序中，针对涉案房屋的设计图纸，本院向南昌有色冶金设计研究院调取归档设计图纸，南昌有色冶金设计研究院将图纸复印并邮寄本院。何昌勇、市房管局对设计图纸的三性无异议，新田公司对设计图纸的真实性和来源的合法性无异议，对设计图纸内容的合法性有异议，对关联性有异议，认为在当时根本没有物业用房的概念，设计院只是随便标注的。本院认证认为，新田公司的异议不能否认该图纸的真实性、合法性，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。 在原一审程序中，本院向市房管局发函调查，对该局的复函，何昌勇和新田公司2017年6月9日对真实性予以了确认，本院对该证据予以确认。 在本案审理过程中，本院向市房管局、国家税务总局南昌市税务局第一税务分局（以下简称市国税局）、南昌市自然资源局等部门发函调查，对相关部门的复函，何昌勇、新田公司、市房管局在2019年12月16日质证，对真实性、合法性均无异议，本院对上述证据予以确认。 本院依据上述已确认证据及各方陈述，查明事实如下： 2003年5月，新田公司取得沿江路133号商住楼的建设工程规划许可，许可证编号：市规建[2003]第273号，建设规模：15594平方米（拾壹层，电梯机房拾贰层，坡屋顶，占地1464平方米，其中地下面积1066平方米，不含局部架空层）。2003年10月，新田公司取得沿江路133号商住楼的商品房预售许可，许可证号：（2003）洪房预售证第067号，预售总建筑面积15594平方米。南昌有色冶金设计研究院出具的案涉房产归档设计图纸右下角标注时间为2002年12月，案涉9号房标注为“物业管理用房”。 2004年11月22日，新田公司与何昌勇签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：2004-294-658），主要内容有：一、新田公司以有偿出让方式取得位于的地块的土地使用权，该地块面积为4546.25平方米，规划用途为商业住宅用地，现定名商住楼（新田景江公寓）。二、何昌勇购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南昌市房产管理局，商品房预售许可证号为（2003）洪房预售证第067号。三、何昌勇购买的商品房为新田景江公寓第一幢1-2层5号、9号房（户型：店面），该商品房的用途为商业，该商品房建筑面积共633.38平方米，其中套内建筑面积595.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.64平方米。四、该商品房单价为每平方米5095.30元，总金额3227261元整。一楼296.31平方米，单价7706元；二楼337.07平方米，单价2800元。五、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。六、何昌勇须于2004年11月6日付清房款40%即人民币1297261元，余款人民币193万元整进行银行按揭。八、新田公司应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付何昌勇使用。十、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按月利2‰利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。十二、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。十五、出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该合同中附有平面图，图中5号房与9号房处均打√并按有指印，显示两处为独立的、非相邻的房产。 另查明，关于案涉5号房、9号房的具体面积，在原一审程序中，经何昌勇与新田公司共同确认，一楼的5号房面积147.6平方米，9号房面积148.71平方米；二楼的5号房147.6平方米，9号房189.47平方米。 再查明，2004年11月28日，案涉《南昌市商品房买卖合同》经南昌市房屋商品化办公室登记备案。2004年12月14日，何昌勇向新田公司支付3227261元购房款。2004年12月，新田公司将案涉房产交付给何昌勇。2014年6月，何昌勇向市房管局递交书面申请，要求市房管局对9号房履行房屋登记法定职责，2014年7月15日市房管局出具书面说明，拒绝了何昌勇提出的申请。之后，何昌勇以市房管局不履行房屋行政登记法定职责为由诉至南昌市西湖区人民法院，诉请判决市房管局为其办理9号房的产权登记手续和发放房屋所有权证。2014年11月4日，在该案庭审中，何昌勇称案涉房产“2004年底交付了，是一直作为店面在使用，是出租使用。”2014年11月17日，南昌市西湖区人民法院作出（2014）西行初字第7号行政判决，查明“2004年11月28日，该商品房买卖合同报市房管局下属的房屋商品化办公室登记备案并加盖了印章。在该合同附件一中的房产分层分户平面图中，并未标注涉案房（9号房）为物业管理用房。2014年6月，原告（何昌勇）向被告（市房管局）提出申请，要求办理涉案房的房产证。2014年7月15日，被告（市房管局）出具书面说明答复原告（何昌勇），内容主要为通过城建档案馆调取该栋房屋的报建图，涉案房在图纸上的位置标注为物业管理用房，不能独立办理产权归私人所有。所以对原告（何昌勇）的申请不予受理。”认为“被告市房管局作为本市房产管理职能部门，对本市范围内城市国有土地上建筑的房屋办理权属登记，是其法定职责。被告（市房管局）在审核原告（何昌勇）申请的过程中，经查档核实，本案涉案房标注为物业管理用房。依照我国物权法的规定，物业管理用房属于全体业主所有，故被告对原告的申请不予发证，符合规定。但被告（市房管局）下属的房屋商品化办公室于2004年11月28日，为涉案房办理了商品房买卖合同登记备案，且在附件中的图纸上未标注涉案房为物业管理用房，确实未尽到审慎审查的职责。因涉案房在报建图纸上标注为物业管理用房，此后并没有证据材料证明其用途发生变更，虽然原告（何昌勇）在购买涉案房后一直作为店面使用，但物业管理用房的所有权归小区全体业主所有，被告（市房管局）显然无权为原告（何昌勇）办理房屋权属登记。故原告（何昌勇）的诉请，缺乏事实和法律依据，对该诉请本院不予支持。”判决“驳回原告何昌勇的诉讼请求。”该判决已发生法律效力。 又查明，就案涉房产办证问题。在原一审程序中，本院向市房管局去函，征询案涉房产是否符合转让条件、如何办理相关手续，市房管局于2017年5月25日向本院回复，载明5号房如判决买卖有效，则可申请办理转让手续，9号房为物业管理用房，不符合办理转让手续条件。但在本案审理过程中，因新田公司2019年4月29日提交9号房经南昌市城乡规划局西湖分局调整规划，将物业用房面积调整为二层中的139.03㎡，一层由物业用房改为商业用房，主张9号房198.88㎡是可以办产权证的房产，要求依法处理的申请。为查明9号房中剩余的198.88㎡部分是否可予以区分、是否可以办证的问题，本院于2019年5月7日向市房管局去函，该局于2019年5月31日回复，载明：（一）面积可以区分；（二）建议储藏间尺寸按2004年10月15日南昌市房屋产权交易管理处出具的实测报告中的实测尺寸计算；（三）根据调查函附图增设楼梯和隔墙的状况，对实测报告中9号房面积进行拆分计算，一层商业和储藏间面积为118.59㎡，二层商业面积为38.98㎡，总计157.57㎡；二层物业管理用房面积为170.13㎡。（四）是否可以办证问题建议征询不动产登记部门。2019年6月12日，本院向南昌市不动产登记局去函，征询上述规划调整部分的房产是否可以办证。南昌市自然资源局于2019年7月向本院回复，仅列明调整规划办证需提供的材料。2019年8月13日、2019年9月12日，本院再次向南昌市自然资源局去函，要求该局明确回复9号房变更规划部分是否属于可办证的房产。2019年10月21日，南昌市自然资源局向本院回复，建议由房管部门审核该交易行为是否符合法律规定，若房管部门审核该交易行为符合规定，并出具书面意见，则可办理转移登记。2019年10月28日，本院向市房管局去函，征询该局对南昌市自然资源局回复中所称“核定该行为是否符合国家规定”是何意见，2019年11月27日，市房管局回复“可以进行交易”，建议由南昌市行政审批局对合同备案进行调整，上述事宜办结后，可申请办理商品房转让手续，提交所需材料后，可按市自然资源局意见申请办理不动产登记。 还查明，就案涉房产交易价格、租金问题。在本案审理过程中，何昌勇于2018年6月6日向本院提交书面申请，请求对9号房目前的房屋价格进行司法评估;新田公司于2018年10月29日向本院提交书面申请，要求对9号房2004年12月至2018年10月30日的商业经营收益（租金）进行司法评估，并对5号房2004年11月的实际售价进行司法评估。因案涉房产的售价合同已有明确约定，故新田公司申请对5号房2004年11月的售价进行评估，本院不予准许。2018年11月5日，本院依法委托江西新源洪城房地产土地评估有限公司（以下简称洪城评估公司）进行评估，评估事项：（一）评估新田景江公寓第一栋1-2层9号房部分目前（以委托之日为准）的房屋价格；（二）评估新田景江公寓第一栋1-2层9号房部分2004年12月-2018年10月30日的租金。鉴定标准：以上房价和租金均参照房产所在地同期同地段同类房产毛坯房价格进行评估。2018年11月28日，洪城评估公司向本院出具《关于退回房屋价值房屋租金评估鉴定委托的函》，称：一、9号房与前部分房产设计相通使用（目前空置），未砌墙与前部分进行隔断，故无法确定房屋独立隔断使用界址状况；二、房屋用途界定不清晰、产权状况不明，我们无法对无证或无法取得合法权证的房屋进行市场价值评估；三、通向待估房屋的交通道路、待估房屋所临街道由双行道改为单行道、可停车的临街街道改为步行街等这些交通管制、市政管制实行的具体时间节点、改造工期我们无法确定。基于上述原因，无法对上述房屋进行市值评估，无法对近14年来区间的房屋租金进行评估，退回委托。 2018年12月27日，本院进一步明确评估事项如下：（一）评估新田景江公寓第一栋1-2层9号房部分目前（以委托之日为准）的房屋价格；（二）评估新田景江公寓第一栋1-2层9号房部分2004年12月-2018年10月30日的租金。评估标准：（一）参照诉争房产所在地同期同地段同类有证的商品房商业用房的毛坯房房价和租金进行评估；（二）9号房与前部分房产的隔断问题由当事人现场划定，如果不能达成一致，按9号房与相通房产的各自面积比例划定；（三）不考虑所临街道改造的交通管制、市政管制因素。并据此函询是否可继续评估或重新委托评估。2019年1月28日下午，由本院技术处组织，何昌勇、新田公司双方委派人员、本院技术处工作人员、评估机构工作人员、本案合议庭成员一同至案涉9号房现场进行了查看，市房管局经本院通知，表示其不参加。2019年1月7日，洪城评估公司再次回复，因案涉9号房与相通房产界址不明，不考虑所临街道改造的交通管制、市政管制因素，不符合实际情况，难以评估。2019年1月15日，江西居易房地产估价有限公司回复，因未能调查到2004年左右的类似房地产成交案例及租赁案例，难以评估。2019年1月30日，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司回复，因估价对象性质特殊，周边很少有与估价对象类似的不临街商铺、无法调取到2005年至2018年同类商业用房是否有证的资料、当地近10多年来改造行为一直时有发生，房价、租金一直在发生变化，2018年前的市场资料极为匮乏，无法评估。2019年1月30日，江西森博不动产评估规划测绘有限公司回复，因时间跨度太长，市场数据缺乏，不考虑所临街道改造的交通管制、市政管制，很难提供可信度高的评估结果，难以评估。 为调查9号房附近同类房产2008年至2018年的完税交易价和市场租金指导价信息，2019年3月13日，本院前往南昌市住房保障和房产管理局，要求调取案涉9号房附近同类房产在2017年4月中旬及2018年6月上旬的完税交易指导价及2004年12月至2018年10月期间的市场租金指导价，该局工作人员指引调查人员前往该局办公楼内的国家税务总局南昌市税务局第一税务分局（以下简称市国税局一分局）窗口查询。经查询，系统中无案涉房产相关信息。本院进一步明确，要求查询同类、同地段房产相关信息，工作人员表示，无法查询同类、同地段房产相关信息，查询必须是针对具体的房产，最终未同意出具书面查询结果。2019年5月7日，本院向市房管局去函，该局于2019年5月30日回复，载明完税交易价格建议征询税务部门、市场租金指导价建议征询市物价管理部门。2019年6月12日，本院向市国税局一分局去函，征询9号房附近同类房产完税交易价格，该局于2019年6月18日向本院回复，载明2011年10月以前，契税由财政局契税所征收（未提供数据），9号房附近同类房产最低计税价格，2011年10月1日至2012年1月31日为5500元/㎡、2012年2月至2014年4月30日为9350元/㎡、2014年5月至2017年10月31日为10230元/㎡，2017年11月1日后，列明11套房产在询价日2019年6月18日的评估计税价格，其中9号房为14954元/㎡。2019年6月12日，本院向南昌市物价局去函，征询9号房附近同类房产市场租金指导价，南昌市发展和改革委员会于2019年6月17日向本院回复，没有该房产相关信息。 本院认为，何昌勇要求确认案涉5号房合同有效的诉请，不违反法律规定，且各方均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1.案涉9号房买卖合同是否有效；2.新田公司、市房管局是否应赔偿何昌勇损失10785264.3元；3.案涉5号房是否应由新田公司、市房管局为何昌勇办房产证。现围绕争议焦点评述如下： 一、主体问题。市房管局办理商品房买卖合同的备案登记、产权登记的行为均系履行其行政职责的行政行为，本案系民事诉讼，故何昌勇诉请市房管局承担民事责任，于法无据，本院不予支持。 二、合同效力问题。按（2014）西行初字第7号行政判决认定事实及本案查明事实，案涉9号房为物业管理用房。但在本案审理过程中，2019年4月9日，南昌市城乡规划局西湖分局就9号房调整了规划，一层由原物业用房改为商业用房，二层物业用房面积调整为139.03㎡。对调整规划的部分，本院询问何昌勇的意见，何昌勇称“如果这部分经法院核实，如果是可以办理的，我们同意确认有效，但是要求被告协助办理房屋产权登记。根据被告1提供的图纸，上面记载了一个有效期：直到2020年4月6日，所以被告1应当在该日期前协助好我们办理好产登记登记，我方建议在本案判决作出前，被告1应当先协助我们办理好产权登记。若最终仍无法办证的话，两被告仍需向原告赔偿损失。”之后，本院就该部分房产是否可以区分、可以办证的问题向市房管局和南昌市自然资源局函询，南昌市自然资源局回复“若房管部门审核该交易行为符合规定，并出具书面意见，则可办理转移登记。”市房管局回复“面积可以区分”“可以进行交易”，建议由南昌市行政审批局对合同备案进行调整，上述事宜办结后，可申请办理商品房转让手续，提交所需材料后，可按市自然资源局意见申请办理不动产登记。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条及《物业管理条例》第三十七条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主共有，新田公司与何昌勇签订的商品房买卖合同9号房中属于物业管理用房的139.03㎡部分，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应认定为无效。剩余即变更规划的部分，根据上述两部门回复意见中的相关内容，该部分房产就性质而言属于可以区分、可以交易、可以办证的房产，虽然具体办证还需履行相关行政手续，但这并不影响房产性质本身，故新田公司与何昌勇签订的商品房买卖合同9号房中变更规划的部分，应认定为有效。至于有效部分的具体房产面积，因案涉商品房买卖合同是将5号房、9号房打包销售，合同约定的是一楼296.31平方米、二楼337.07平方米，5号房和9号房未作区分。经何昌勇和新田公司共同确认，一楼的5号房面积是147.6㎡，9号房面积是148.71㎡；二楼的5号房是147.6㎡，9号房是189.47㎡。但双方以上确认面积与市房管局回复中按2004年实测报告拆分的面积又不一致。鉴于以上情形，本院结合南昌市城乡规划局西湖分局对物业管理用房面积和方位的确认以及何昌勇、新田公司对9号房一层、二层面积的确认，认定案涉9号房合同无效部分为二层的139.03㎡，合同有效的部分为一层及二层其余部分。因此，对何昌勇要求确认9号房部分合同无效的诉请，本院仅对二层139.03㎡部分予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故何昌勇诉请新田公司返还购房款389284元（139.03㎡*2800元）部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。 三、损失赔偿问题。何昌勇诉称，现在同地段房屋价格已经最少达47886元/㎡，假如其现在购买同地段同类型房产，需要花费比当初购买多出数倍的价格，因此至少造成其损失10785264.3元，另外还有利息损失，但综合下来其仅主张10785264.3元。关于案涉9号房目前的市场交易价格（参考同类、同地段商业房产），经委托无法评估，经本院调查，仅有市国税局一分局回复的计税价格可供参考。本院认为，就本案损失和赔偿问题，本院综合可查明事实认定如下： （一）关于损失认定。其一，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同无效是自始无效，就案涉9号房中的物业用房而言，合同无效意味着何昌勇自始即未取得该房产所有权。合同无效不同于解除或违约，无效合同不应予以履行，过错方所承担的是缔约过失责任，而缔约过失责任的赔偿目的是使利益恢复至合同签订之前的状态，而非达到合同全面履行之后的状态，故赔偿损失的范围应限于信赖利益损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条和第一百一十三条对合同无效与合同违约的赔偿范围规定亦有所不同，对合同无效，规定的是过错方赔偿“对方因此所受到的损失”，并未明确“包括合同履行后可以获得的利益”，而对合同违约，则明确规定违约方赔偿的范围“包括合同履行后可以获得的利益”。事实上，因合同无效丧失的是订约机会，而非以房产增值计算的“假如现在购买同地段、同类型房产”所需要的花费。其二，“假如”的主张本就是基于一种假设状态，并非实际发生的损失。其三，如上所述，该房产的所有权属于业主共有，新田公司亦不是该房产的所有权人，因此，即便房产存在增值，该增值收益亦由业主获得，新田公司并不能因合同无效而获利。综上，本院认为，本案中就订约机会丧失的损失认定，可以适当考虑房产增值的因素，但直接以现在购买同地段、同类型房产的价格来计算并认定损失，于法无据。况且，案涉合同约定的二层单价是2800元，与一层单价7706元有明显差距，现二层单价无具体鉴定结论可供参考，国税部门反馈的评估计税价格显示9号房2019年6月18日是14954元/㎡，但未区分楼层。本院考虑2004年至2014年间订约成本的变化幅度，酌定订约机会丧失损失金额为720000元。就利息损失的认定，按合同约定的单价计算，9号房二层139.03㎡部分对应的购房款是389284元，首付款40%即155713.6元，贷款233570.4元。上述首付款何昌勇于2004年12月14日已向新田公司支付，现合同无效需退款，其首付款的占用利息及其余购房款的贷款利息，属实际损失，本院予以确认。至于具体金额的计算，以389284元为基数，利率参考首付款占用期间、贷款期间中国人民银行同期同类贷款基准利率，本院酌定为6.3%，期间参考缴纳购房款之日至原一审起诉之日，本院酌定为132个月，据此，酌定利息损失金额为269774元{[389284元×（6.3%年利率÷12）×132个月]。 （二）关于责任认定。首先，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。案涉合同订立于2004年11月22日，2004年11月28日即办理了备案，新田公司早在2004年12月就向何昌勇实际交付案涉房产，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，办证时间是合同订立或房产交付之日起90日，按案涉合同约定，办证时间是房产交付后1年内。无论是从法律规定还是合同约定来看，何昌勇直至2014年6月才向市房管局申请办证都明显超出了合理期间，故其主张的因合同无效而丧失的订约机会以及利息损失部分属扩大的损失。其次，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉9号房139.03㎡部分合同无效的原因是该房产为物业用房，新田公司将业主共有的物业用房用于出售，是主要过错方，应承担主要责任。然而，案涉合同所附平面图显示，9号房与5号房相互独立并不相邻，5号房及其他与之并排的商业房产的座落位置、临街朝向与9号房明显不同，加之，案涉合同于2004年11月22日签订，房产于2004年12月即交付，应为现房销售。何昌勇作为买受人，在签订合同时有合理注意义务，案涉9号房在城建档案馆备案的设计图纸上即标明是物业管理用房，但何昌勇在明知9号房与5号房等正常商业房产座落、朝向不同，在可现场查看房产现状的情况下，还将9号房与并不相邻的5号房打包共同签订一份合同，且打包计算面积、单价，本院认为，其对案涉无效合同的签订亦有一定过错，应承担次要责任。因此，就双方责任的认定，本院酌定新田公司承担60%、何昌勇承担40%。 （三）关于赔偿认定。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，守约方获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，应予支持。损失的赔偿应遵循损益相抵规则，何昌勇在案涉9号房交付之后的近10年期间，未申请办证却一直实际占有、使用该房产，并自述用于出租。案涉9号房二层139.09㎡的部分，据本院现场查看，该房产是同与之相邻的另一临街商业店铺打通使用，何昌勇将该房产出租用于商业经营，已获取了租金，现合同无效，标的物返还，何昌勇所获租金足以抵偿新田公司应承担的利息损失161864.4元（269774元×60%），故何昌勇诉请新田公司向其赔偿利息损失，本院不予支持。订约机会丧失的损失部分，新田公司应予赔偿，本院按以上所述意见，酌定新田公司在返还购房款之外须向何昌勇赔偿损失432000元（720000元×60%），何昌勇诉请的其他损失赔偿，本院不予支持。 另，何昌勇要求判令新田公司、市房管局为其办理案涉5号房房产证的诉请，因办证属相关行政部门的行政职能，故本院不予支持。 综上，何昌勇要求确认案涉5号房的合同有效、确认案涉9号房二层139.09㎡的合同无效、返还相应购房款389284元、赔偿损失432000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持；要求确认其余合同无效、返还其余购房款、赔偿其余损失、支付利息、判令办证的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》的规定，判决如下： 一、确认何昌勇与南昌新田置业发展有限公司2004年1122日签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号：2004-294-658）其中涉及新田景江公寓第一幢1-2层5号房的部分有效；涉及新田景江公寓第一幢1-2层9号房二层139.09㎡的部分无效，其余部分有效； 二、南昌新田置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向何昌勇返还新田景江公寓第一幢1-2层9号房二层139.09㎡部分相应购房款389284元； 三、南昌新田置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向何昌勇赔偿损失432000元； 四、驳回何昌勇其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费193450元，因何昌勇变更诉请，退回何昌勇96880元，其余96570元，由何昌勇负担90206元，由南昌新田置业发展有限公司负担6364元；保全费5000元，由何昌勇负担4670元，由南昌新田置业发展有限公司负担330元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省高级人民法院〔收款单位（户名）：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：中国农业银行南昌市环湖支行；请务必在用途中注明“诉讼费”〕。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 黄 琳 审判员 吴红龙 审判员 周朝阳 二〇二〇年一月十九日 法官助理刘仁平书记员邓轩附：相关法条 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》 第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。