上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初13012号原告：朱建，男，1953年3月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：范玉珍，女，1962年9月22日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：庄宇，上海泰吉十方律师事务所律师。第三人：林维珍，女，1968年6月20日出生，台湾地区居民，现住台湾。委托诉讼代理人：李如沁，上海道朋律师事务所律师。原告朱建与被告范玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月28日公开开庭进行了审理。后为查明事实，本院依职权追加林维珍作为无独立请求权的第三人参加诉讼，于2019年8月20日公开开庭进行审理，朱建及其委托诉讼代理人高军、范玉珍的委托诉讼代理人庄宇、林维珍的委托诉讼代理人李如沁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱建向本院提出诉讼请求：1.判令范玉珍以与案外人签订的上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号26B房屋买卖合同同等条件与朱建签订房屋买卖合同；2.判令范玉珍配合办理上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号26B房屋过户手续并交付房屋。事实与理由：2017年8月17日，朱建与范玉珍签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由朱建承租范玉珍所有的上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号26B室房屋(以下简称系争房屋)作办公使用，租赁期限自2017年10月17日起至2020年10月16日止，共三年，月租金13,000元，付款方式付一押二。范玉珍如需出售房屋，应提前三个月通知朱建，朱建在同等条件下有优先购买权等。2018年9月11日，范玉珍通过微信及口头告知方式表示要出售系争房屋，同时还约了链家房产的摄影师上门拍照录像，朱建要求下班时间拍摄并要求在拍摄前写一个违约责任补偿协议，遭到范玉珍拒绝，双方发生冲突。2018年9月15日，范玉珍又微信通知朱建，如果系争房屋卖1000万就卖，不到这个价就不卖了，并告知朱建，已撤回卖方广告。2018年11月10日，范玉珍在微信中再次承诺不卖房，并承诺合同三年到期后也出租。2019年3月1日，范玉珍突然通知朱建，明天要带朋友来看房，朱建才知道范玉珍又要卖房。为此，朱建表示希望购买系争房屋，范玉珍表示同意，但价格问题尚未立即达成。2019年3月17日，范玉珍打电话给朱建，要求朱建立即答复800万元要不要，需要的话马上来太平洋签约，否则立刻就要卖出。由于范玉珍没有以确定的交易价格提前三个月通知朱建，没有给朱建必要的筹款等履行准备以接受该价格，朱建因而没有立即答复。2019年3月21日，范玉珍通知朱建系争房屋已卖出，限令朱建在3个月内搬出，只同意赔偿2个月押金。朱建认为范玉珍违反合同约定，突击售房不提前通知，侵害朱建合法权益，故诉至法院。审理中，朱建明确网签合同的价格为700万元，同意以700万元购买系争房屋。范玉珍辩称，不同意朱建诉请。范玉珍在获得朱建明确告知不再行使优先购买权情形下与范玉珍签订买卖合同，尽到了相应通知义务。如果法院判决同等条件购买房屋，交易价格应当包含补充协议中装修补贴90万元，房屋交易税费由买受人承担，并不是700万元的价格，目前不含税价格是790万元。林维珍述称，本案系朱建与范玉珍之间的关系，与林维珍无关，请求法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月25日，经核准，范玉珍成为系争房屋权利人。2017年8月17日，范玉珍作为出租方(甲方)与朱建作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方办公使用。房屋租赁期自2017年10月17日起至2020年10月16日止。月租金13,000元。在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。2018年9月15日，范玉珍通过微信告知朱建：“我已从房地产中介这里撤回了，不卖了，和你说一声。”2018年11月10日，朱建通过微信询问范玉珍：“房东，你好！我想问你一下，你是否打算卖房？如果有此打算，我就另想办法。”范玉珍回复：“不卖了。……三年后也出租。”2019年3月1日，范玉珍通过微信告知朱建：“明天下午二点我要带个朋友看一下我房”。朱建回复：“要卖房？”范玉珍回复：“朋友看一下。”2019年3月7日，朱建通过微信向范玉珍表示：“关于卖房的事，你确定了吗？我们自己谈不更好吗。省去中介费了。”范玉珍回复：“好的呀”。2019年3月8日，朱建与范玉珍通过微信沟通，朱建表示：“我和你说一下我的价位，不通过中介的话，我愿意780，通过中介的话是760。”范玉珍回复：“我这个价肯定不卖的，因为800这个客户。基本上是OK啦，然后呢，低一分钱我也不卖的。我一定要通过中介的，不通过中介不行的，因为中介跟我签了合约的。”朱建表示：“我告诉你，我的房子原先挂牌510，心理价位490，至今已6个月了，还没卖掉，最近下调了20万元，还是没动静，你要做好心理准备，现在不是卖房的时候。”范玉珍表示：“我已经决定把房子卖掉了，然后呢，这个客户出800。他要的，然后如果你要，我也可以卖给你。”朱建表示：“他啥时签合同付定金”。范玉珍表示：“还没签”。朱建表示：“催他签”。范玉珍表示：“好的，谢谢朱先生。”朱建表示：“我就是房子没卖掉，所以没底气，只要他保证租约就行，我没意见。”范玉珍表示：“太平洋公司的人会带买家过来看一下，谢谢你啊，然后1：20左右。”朱建表示：“1：20左右，我不在，我要到两点钟左右可以回来。你跟他重新约一下时间好吧。以后希望不要在我们上班时间看房，可约在周六周日。”2019年3月16日，朱建与范玉珍通过微信沟通，范玉珍表示：“希望你能把自己的房卖掉，然后买我的房。”朱建表示：“我说过了，不通过中介780。”范玉珍表示：“你再加点，790，好吗”。朱建表示：“要看我卖房情况。”范玉珍表示“朱先生你一定要把自己的房卖掉才买是吗”。朱建表示：“是啊，如果你的价低，那我卖房的价也降低。还有一种可能，我如果租到合适的房，也可能就不买了。”2019年3月17日，范玉珍打电话给朱建。范玉珍表示：“现在我在太平洋，有一个客户要买房，就是我想问一下你要不要？要，就跟你签，但是要来太平洋签，如果你不要，今天我就和客户签合约，卖给她了。”朱建表示：“她什么价格？”范玉珍表示：“她是800万。”朱建表示：“你跟她签吧。”范玉珍表示：“那我就跟她签了。”朱建表示：“她马上付定金吗？”范玉珍表示：“对，马上付定金，现在合约都打好了，所以我和她说我们先不签，我要先问一下房客，如果他要的话，他有优先权，如果他不要，我们就签。”朱建表示：“你要告诉她租约要到明年到期。”范玉珍表示：“没有，她马上要的，她大概五六月份，七月份就要搬进来的。”朱建表示：“那我要求执行租约。……因为买卖不破租赁这是一个法律的原则，你要了解这一点。”2019年3月17日，范玉珍作为卖售人(甲方)与林维珍作为买受人(乙方)在案外人上海太平洋房屋服务有限公司居间下签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款700万元，并对违约条款、付款方式等作出约定。同日，范玉珍(甲方)与林维珍(乙方)签订《补偿协议》，约定本次交易实际成交价790万元。买卖合同约定成交价700万元，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方90万元。本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。买卖合同及补偿协议签订后，林维珍按约支付范玉珍300万元。2019年4月18日，范玉珍作为卖售人(甲方)与林维珍作为买受人(乙方)再次签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，该日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》与2019年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》内容一致，只是落款时间不同。2019年5月13日，因本案纠纷，系争房屋被本院正式查封。2019年5月30日，林维珍委托律师向范玉珍发送《律师函》，主要内容为：买卖合同自收到本律师函之日解除。收到律师函之日起五日内退还购房款300万元。林维珍将依据买卖合同约定主张违约责任。审理中，范玉珍、林维珍一致确认双方之间的交易价格如果含税超过800万元。以上事实，除当事人当庭陈述外，另有买卖合同、补偿协议、转账凭证、微信聊天记录、录音等证据予以佐证，本院予以认定。本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。首先，2019年3月8日，朱建明确告知范玉珍：“不通过中介的话，我愿意780，通过中介的话是760。”范玉珍并未同意。同时朱建表示“我就是房子没卖掉，所以没底气，只要他保证租约就行，我没意见。”其次，2019年3月16日，范玉珍询问朱建：“你再加点，790，好吗”。朱建明确表示：“要看我卖房情况。如果你的价低，那我卖房的价也降低。还有一种可能，我如果租到合适的房，也可能就不买了。”即朱建并未同意以790万元的价格购买系争房屋。再次，2019年3月17日，范玉珍询问朱建系争房屋800万元是否同意购买？朱建明确表示“你跟她签吧”。即朱建不同意以800万元价格购买系争房屋。最后，根据查明事实，买卖合同实际成交价格为790万元，朱建与范玉珍对于2019年3月17日所报价格是否含税有争议。无论是否含税，综合朱建、范玉珍上述沟通情况，本院认为朱建实际已明确表示不同意以790万元的价格购买系争房屋。范玉珍已履行告知义务，朱建已放弃优先购买权。故朱建以范玉珍侵害其优先购买权为由主张权利，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，判决如下：驳回朱建的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计30,400元、申请保全费5,000元，均由朱建负担。如不服本判决，朱建可以在判决书送达之日起十五日内、范玉珍可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一九年九月二十五日书记员 陆怿婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。