上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15197号原告(反诉被告)：清远市欧雅陶瓷有限公司，住所。地清远市。法定代表人：霍炳祥，董事长。委托诉讼代理人：王金兰，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁成锋，广东辅安律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海太亿企业股份有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：虞福根，董事长。委托诉讼代理人：王建轶，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张抒清，上海市金茂律师事务所律师。原告清远市欧雅陶瓷有限公司(以下简称欧雅公司)与被告上海太亿企业股份有限公司(以下简称太亿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，后，太亿公司向本院提出反诉，本院依法受理后，于2019年7月15日、2019年8月9日公开开庭进行了审理。欧雅公司的委托诉讼代理人王金兰，太亿公司的委托诉讼代理人王建轶、张抒清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧雅公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除欧雅公司与太亿公司于2017年10月28日签订租赁合同；2.要求太亿公司退还欧雅公司缴纳的租金186万元及利息，以186万为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；3.要求太亿公司退还欧雅公司缴纳的押金200,000元及利息，以200,000元为基数，自2017年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；4.要求太亿公司赔偿装修损失1,047,516.40元。事实和理由：欧雅公司系一家生产陶瓷产品的企业，2017年有意开拓上海市场，需要注册新公司在上海开展业务，于是通过房屋中介找到太亿公司，太亿公司承诺位于上海市徐汇区凯旋路XXX-XXX号一层商铺(以下简称系争房屋)可办理注册公司，于是双方于2017年10月28日签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，太亿公司将系争房屋租赁给欧雅公司，租赁合同对面积、租金等事项作了详细约定。租赁合同签订后，欧雅公司对系争房屋进行装修，花费装修费1,047,516.40元，但太亿公司仅向欧雅公司提交其与案外人上海今晨实业有限公司(以下简称今晨公司)签订的租赁合同和上海葡萄酒厂的产权登记证明，该产权证明并没有系争房屋登记，欧雅公司工作人员持上述文件多次到工商部门申办营业执照，工商局工作人员告知由于系争房屋在《不动产登记信息》表上找不到，太亿公司又无法提供业主上海葡萄酒厂租赁给第一租赁人今晨公司和今晨公司租赁给太亿公司允许转租的书面证明，因此无法办理营业执照。欧雅公司多次向太亿公司求助，但太亿公司以合同没有约定为由推搪，导致欧雅公司无法办理营业执照。虽然租赁合同没有明确约定太亿公司有协助办理营业执照的义务，但商铺是商业用途，必须办理营业执照才能开业，因此太亿公司在履行合同中存在重大过错。故诉至法院。审理中，欧雅公司明确诉请2的利息的计算时间为2019年3月29日起算。太亿公司辩称，不同意欧雅公司全部诉请及事实理由。租赁合同已经于2019年4月30日解除，不同意第1项诉请。欧雅公司解除理由没有法律及合同约定，双方未就办理营业执照做过约定，太亿公司已经按照租赁合同约定履行完毕合同义务，对于欧雅公司所述太亿公司存在重大过错的事实不予认可。欧雅公司没有依据解除合同且要求太亿公司承担违约责任及损失赔偿责任。太亿公司向本院提出反诉请求：1.判令双方签订的关于上海市徐汇区凯旋路XXX号XXX号一层商铺的租赁合同于2019年4月30日解除；2.判令欧雅公司腾退房屋并将房屋返还太亿公司；3.判令欧雅公司立即支付自2018年12月1日起至2019年4月30日欠付租金，扣除欧雅公司已付的20万押金后共计595,000元(不扣除押金即795,000元)；4.判令欧雅公司立即支付自2019年5月1日至实际腾退房屋期间的房屋占有使用费，按照160,000元/月计算；5.判令欧雅公司支付自2017年10月1日至2019年3月31日电费19,872元；6、判令欧雅公司支付自2017年11月1日至2019年5月31日宽带费5,681.80元；7.判令欧雅公司支付拖欠租金的违约金，分两期，以475,000元为基数，自2018年11月30日起算至实际清偿之日止；以320,000元为基数，自2019年2月28日起算实际清偿之日止，按照24%年利率计算；8.判令欧雅公司立即向太亿公司支付解除合同违约金480,000元。事实与理由：上海市凯旋路XXX号XXX号楼一层及四层房屋的产权人为上海医药进出口有限公司(曾用名上海医药进出口公司)，今晨公司系前述房屋的二房东。太亿公司与今晨公司签订《房屋租赁合同》，约定由太亿公司承租上海市凯旋路XXX号上海医药仓库东首商铺房。太亿公司承租房屋后经今晨公司同意将系争房屋转租给欧雅公司，并于2017年10月28日签订租赁合同，约定租赁期限3年，从2017年11月1日起租(免租金装修时间为30天)；2018年每月租金155,000元、2019年每月租金160,000元，租金按3个月交付，每3个月前的10日内支付下季度租金；租赁期间水电费由欧雅公司承担，如逾期交付的，每逾期一天承担应付费用总额的5%滞纳金；若逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1%；若拖欠租金30日的，太亿公司有权解除合同，收回房屋，并有权要求欧雅公司承担3个月的租金作为违约责任并赔偿太亿公司一切损失。租赁合同签订后，太亿公司按约交付房屋，欧雅公司从2018年12月起即未再支付租金，太亿公司多次催告并于2019年4月6日委托律师送达律师函催告付款，欧雅公司仍未付款。2019年4月28日，太亿公司委托律师向欧雅公司送达解除通知，通知于2019年4月30日解除租赁合同，并要求欧雅公司结清款项、返还房屋。但欧雅公司既不交纳租金，也不退还租赁房屋。审理中，太亿公司申请撤回第2项反诉请求。并变更第4项诉请为：请求判令欧雅公司立即支付自2019年5月1日至2019年8月13日期间的房屋占有使用费，按照160,000元/月计算，共计547,097元。欧雅公司对太亿公司的反诉辩称，不同意第1项反诉请求，当时太亿公司单方通知，不构成解除理由，要求法院判决解除。同意第2项反诉请求。对于反诉请求3、4，计算方式无异议，由于太亿公司没有配合办理营业执照，欧雅公司不应当支付租金。对于反诉请求5、6均同意支付。对于反诉请求7、8，不同意支付违约金，且两项违约金标准过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月14日，经核准，上海医药进出口公司成为上海市凯旋路XXX号3幢一、四层房屋权利人。2017年10月28日，太亿公司作为甲方(出租方)与欧雅公司作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区凯旋路XXX-XXX号一层商铺出租给乙方，房屋使用面积350平方米。该房屋为二层独立商铺，内有楼梯从一层通至二层，总使用面积为650平方米。其中一层为350平方米，二层为300平方米，装修为精装修，房内通水通电。现出租部分为一层商铺，二层商铺为甲方自用。一层商铺吊顶墙面装修完毕，有独立的卫生间及储藏室，顶部及墙面灯具插座及空调全部齐备。(商铺入户大门，上下楼梯及卫生间为上下商户共同使用)。租赁期限为3年，从2017年11月1日起至2021年2月1日。(免租金甲方装修时间为30天)。2018年每月租金155,000元、2019年每月租金160,000元、2020年每月租金165,000元。租金按3个月交付。合同签订后6日内乙方应向甲方支付3个月的租金。以后每3个月前的10日内乙方向甲方支付下个季度的租金。租赁期间该房屋所发生的水、电等费用均由乙方承担。如乙方逾期缴付的，每逾期一天乙方应承担应付费用总额的5%滞纳金。押金200,000元，于本合同签订后3日内支付。如合同期满，乙方没有损坏房屋内的设备且未产生任何违约行为，则甲方应在合同期满日如数退还。租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担3个月租金作为违约责任并赔偿甲方一切损失：……拖欠租金30日。……乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1%。2017年10月31日，太亿公司收取欧雅公司房屋押金20万元。欧雅公司已支付太亿公司2017年12月1日至2018年11月31日的租金共计186万元。2018年12月1日之后的租金并未支付。2019年4月4日，太亿公司委托律师向欧雅公司发送《律师公函》，主要内容为：2018年12月起即未支付租金，累计应付未付租金为955,000元(2018年12月至2019年5月的租金)，请贵司在收到本律师函之后七日内与太亿公司联系，并向太亿公司支付应付未付租金955,000元。2019年4月6日，欧雅公司收到该函。2019年4月26日，太亿公司委托律师向欧雅公司发送《律师公函》，主要内容为：关于解除《房屋租赁合同》事宜。1、于2019年4月30日解除贵司与太亿公司于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》；2、立即支付尚未结清租金795,000元(2018年12月至2019年4月的租金)；3、立即支付尚未结清电费13,392元(2017年10月至2018年12月)及宽带费5083.8元(2017年12月至2019年4月)；4、立即支付拖欠租金违约金(暂计至2019年4月30日)91,245元；5、立即支付应付的违约金480,000元(3个月租金)；6、办理房屋返还搬离手续，并恢复至交付时的原状。欧雅公司于2019年4月28日收到该函。2019年8月13日，欧雅公司与太亿公司就系争房屋进行了交接，欧雅公司将系争房屋交还太亿公司。以上事实，除双方当事人庭审陈述外，另有房屋租赁合同、律师公函、转账凭证等证据证明，本院予以确认。审理中，太亿公司表示对于欧雅公司申办营业执照具体事宜不知情，系争房屋是可以注册公司的，太亿公司可以提供相应材料，但欧雅公司并未与太亿公司进行过沟通。在本次诉讼中不主张要求欧雅公司将系争房屋恢复原状或者支付恢复原状的费用，但保留诉权。审理中，欧雅公司为证明装修损失，提交案外人上海溧晟资产评估事务所(有限合伙)于2018年12月5日出具的《清远市欧雅陶瓷有限公司拟了解其所涉及的上海市徐汇区凯旋路XXX-XXX号一层商铺装修资产价值项目资产评估报告》(以下简称评估报告)，该评估系欧雅公司自行委托，评估结论为：在评估基准日2018年11月30日持续经营前提下欧雅公司评估前位于上海市凯旋路XXX-XXX号一层商铺装修总额为1,047,516.40元，评估后资产总额为995,140.58元。太亿公司对该评估报告不予认可，认为系欧雅公司单方委托。审理中，本院询问欧雅公司：由于太亿公司对评估报告不予认可，是否申请评估？欧雅公司明确表示：不申请评估。审理中，欧雅公司为证明系争房屋内无法办理营业执照，申请证人刘某出庭作证，并提供2019年2月20日办理营业执照的录像以及拟注册公司的章程。根据录像及章程，拟在系争房屋内注册的公司名称为上海利荣建材有限公司，股东为何某某。欧雅公司表示何某某系欧雅公司员工，代欧雅公司持有股份。太亿公司对上述证据均不认可，认为太亿公司并不知情，且欧雅公司无权转租系争房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。根据查明事实，欧雅公司确实未按约支付2018年12月1日之后的租金，欧雅公司表示因系争房屋无法办理营业执照，太亿公司在履行租赁合同过程中有重大过错，故提起本案诉请。根据现有证据，租赁合同并未明确约定太亿公司有配合办理营业执照的义务，并且在太亿公司明确表示对欧雅公司办理营业执照事宜不清楚、欧雅公司并未与太亿公司进行沟通的情况下，欧雅公司亦未提供充足证据证明欧雅公司曾向太亿公司提出过要求太亿公司配合办理营业执照的要求。故欧雅公司在已支付12个月租金后又以无法办理营业执照为由拒付2018年12月之后的租金，于法无据，本院对此不予采纳；欧雅公司已构成根本违约，应承担相应违约责任。现欧雅公司以无法办理营业执照为由解除合同，无事实及合同依据，本院不予支持。太亿公司以欧雅公司拒付租金为由行使合同解除权，有合同及法律依据，对于太亿公司主张租赁合同于2019年4月30日解除的反诉请求，本院予以支持。如上所述，欧雅公司已构成根本违约，应承担相应违约责任，故欧雅公司要求退还租金及利息、赔偿装修损失的诉请，于法无据，本院不予支持。关于太亿公司要求欧雅公司支付欠付租金以及房屋占有使用费的反诉请求，有事实、法律及合同依据，本院予以支持。关于太亿公司要求欧雅公司支付电费、宽带费的反诉请求，欧雅公司同意支付，且于法不悖，本院予以支持。关于太亿公司要求欧雅公司支付逾期支付租金违约金及解除合同违约金的反诉请求，如上所述，欧雅公司并未按约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。现太亿公司以欧雅公司逾期不支付租金超过30日为由，选择解除合同，故在解除合同条件满足之后的逾期支付租金的违约金与解除合同的违约金并存，显已加重欧雅公司负担，故对解除租赁合同条件满足之前的逾期付款违约金即以475,000元为本金计算30日，有合同及法律依据，本院予以支持，对太亿公司主张的其余逾期支付租金的违约金不予支持。至于逾期支付租金违约金的标准，欧雅公司主张约定的逾期支付租金违约金标准过高，本院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，现太亿公司按照年利率24%的标准主张，并未过高，对于欧雅公司提出该违约金标准过高的意见，本院不予采纳。故对于太亿公司主张的以475,000元为基数、按照年利率24%，计算30日的逾期支付租金违约金9,369.86元的反诉请求予以支持。关于太亿公司主张解除合同违约金的反诉请求，现欧雅公司主张约定的违约金标准过高，本院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，太亿公司根据租赁合同约定主张该违约金，有合同及事实依据，且并未过高，本院予以支持。对于欧雅公司辩称的违约金标准过高的意见，不予采纳。审理中，太亿公司撤回第2项腾退房屋的反诉请求，于法不悖，本院予以准许。关于欧雅公司要求返还押金及利息的诉请，现租赁合同已解除，且租金、使用费及解除合同违约金及逾期支付租金的违约金本院均已处理，故欧雅公司要求返还房屋押金的诉请，于法不悖，本院予以支持，至于押金利息的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、清远市欧雅陶瓷有限公司与上海太亿企业股份有限公司于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、清远市欧雅陶瓷有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海太亿企业股份有限公司自2018年12月1日起至2019年4月30日止的房屋租金795,000元；三、清远市欧雅陶瓷有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海太亿企业股份有限公司自2019年5月1日起至2019年8月13日止的房屋使用费547,097元；四、清远市欧雅陶瓷有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海太亿企业股份有限公司自2017年10月1日起至2019年3月31日止的电费19,872元；五、清远市欧雅陶瓷有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海太亿企业股份有限公司自2017年11月1日起至2019年5月31日止的宽带费5,681.80元；六、清远市欧雅陶瓷有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海太亿企业股份有限公司逾期支付租金的违约金9,369.86元以及解除合同的违约金480,000元；七、上海太亿企业股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还清远市欧雅陶瓷有限公司房屋租赁押金200,000元；八、驳回清远市欧雅陶瓷有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,660元，减半收取计15,830元，由清远市欧雅陶瓷有限公司负担；反诉案件受理费9,317元、申请保全费5,000元，均由清远市欧雅陶瓷有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一九年十月三十一日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。