河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初8461号原告：吕春苗，女，1983年6月9日出生，汉族，住址三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王素燕，河北梁雪冬律师事务所律师。委托诉讼代理人：高轶，男，1981年7月8日出生，汉族，住址三河市燕郊开发区，系原告之夫。被告：周贵珍，女，1974年8月15日出生，汉族，住址三河市燕郊开发区。被告：谢胜利，男，1976年6月5日出生，汉族，住址三河市燕郊开发区。被告：朱海霞，女，1984年8月19日出生，汉族，住址河北省邯郸市曲周县。三被告委托诉讼代理人：程杏林，北京大铭律师事务所律师。原告吕春苗与被告朱海霞、周贵珍、谢胜利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕春苗的委托诉讼代理人高轶、王素燕、被告朱海霞的委托诉讼代理人程杏林及被告周贵珍、谢胜利及委托诉讼代理人程杏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕春苗向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原告与被告朱海霞双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、请求判决三被告共同返还原告已支付定金及首付款100万元，并自2018年5月3日起至实际给付之日按照人民银行同期贷款利率支付利息；三、请求判决三被告赔偿原告贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费9500元、中介费30400元，共计45900元；四、请求判决三被告共同承担违约金38万元；五、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：被告周贵珍、谢胜利是夫妻，也是涉案房屋的实际产权人。被告朱海霞是被借名人，关于购房的具体事宜均是周贵珍、谢胜利与原告沟通。2018年4月27日，原告与被告朱海霞本人签订存量房买卖合同及补充协议。合同约定被告将其名下位于三河市燕郊开发区房屋转让给原告。其中，合同约定总房款为190万元。2018年5月3日,原告将首付款100万元（含5万定金）依约转给了被告朱海霞。按约定被告应在2018年5月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。但截止原告起诉日，被告却一再拖延解押，并多次违反承诺。原告认为被告的行为构成根本性违约。原告诉诸法律。请贵院依法支持原告的诉讼请求。朱海霞辩称，一、原告的诉讼请求与在前的行为所表达的意思相悖。原告收取房屋租赁费之行为表明愿意购买讼争房屋，现在又提出解除合同，前后矛盾。二、被告未办结“还款解压”不构成根本违约，因此，原告不享有合同解除权。周贵珍、谢胜利辩称，一、周贵珍、谢胜利非《存量房买卖合同》的当事人。因此，该合同对周贵珍、谢胜利不具有约束力，既不享有该合同规定的权利，也不负有该合同规定的义务。二、周贵珍、谢胜利与本案不具有法律上的权利义务关系，不是本案适格被告。三、朱海霞是讼争房屋的产权人，是本案适格被告。四、谢胜利与被告朱海霞曾经是委托代理关系，谢胜利依据授权实施的代理行为其法律后果应当由朱海霞承受。综上所述，周贵珍、谢胜利不是本案适格被告，请依法判决驳回原告对周贵珍、谢胜利的起诉。本院经审理认定事实如下：2018年4月27日，原告与被告朱海霞本人在居间方三河市富地房产经纪有限公司居间下签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告名下位于三河市燕郊开发区房屋（燕字第××号），总房款为190万元。2018年5月3日，原告向被告朱海霞转账首付款100万元（含5万定金）。双方在《补充协议》第二条第2项、还款解押约定：“甲方（朱海霞）应在2018年5月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续”。另查明原告与三河市富地房产经纪有限公司签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》并已向该中介公司支付居间代理费30400元、贷款服务费3000元、权证代办费3000元、评估服务费9500元。对当事人双方有争议的事实及举证、质证，经依法核实，本院确认如下：原告主张被告周贵珍、谢胜利是涉案房屋的实际产权人，被告朱海霞是被借名人，关于购房的具体事宜均是被告周贵珍、谢胜利与原告沟通。原告提交支付宝转账记录、证人霍某、李某当庭证言，以证明被告周贵珍、谢胜利是实际房屋所有权人。三被告对证据的真实性、关联性、合法性没有异议，不认可证明目的，主张被告朱海霞是房屋所有权人，被告周贵珍、谢胜利系夫妻，在原告与被告朱海霞的房屋买卖过程中，作为被告朱海霞的委托代理人进行了部分款项和相关手续，并提交以下证据证明：1、房屋代管证明，证明朱海霞是诉争房屋的唯一产权人，房屋所有产权证由三河市富地房产经纪有限公司代管。2、《存量房买卖合同》、《补充协议》，证明《存量房买卖合同》、《补充协议》第5条第3项中的其它约定，甲方同意房屋满两年后过户给乙方。被告朱海霞未及时办理还款解押手续不构成根本违约，未办理房屋过户手续不构成违约，不足以阻却合同目的的实现。3、服务费确认书。4、微信转账截屏，被告周贵珍向原告支付房屋租金及购房款的利息。5、公证书，证明被告朱海霞和谢胜利之间是委托房屋买卖关系。庭审中，原告认可被告周贵珍与谢胜利分别于2018年8月5日及2018年9月11日两次作出还款解押承诺，在被告未履行承诺的情况下，被告向原告支付房屋租金。但原告主张同意收租金并继续合同的前提是被告必须按照其两份协议承诺的按时还款解押。此外，原告对公证书的真实性、证明目的均不认可。以上事实有原、被告当庭陈述、《存量房买卖合同》、《补充协议》等证据在案佐证，经依法核实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。原告吕春苗依据合同约定向被告朱海霞支付了购房款共计1000000元；被告朱海霞未按合同约定时间清偿贷款和办理解除抵押，且在原告两次给予延迟办理的协商机会后仍怠于办理银行清偿抵押登记手续，导致房屋买卖合同的后续义务无法继续履行，故原告主张合同目的不能实现应予解除及被告朱海霞应承担违约责任，本院予以支持。我国物权法规定不动产的产权归属依登记为准，结合本案事实及原、被告所提交的证据，被告周贵珍、谢胜利系被告朱海霞名下房屋出售事宜的代理人，被告周贵珍、谢胜利均认可被告朱海霞系该房屋的实际所有人，故对原告请求被告周贵珍、谢胜利作为房屋实际所有人承担连带责任的主张，本院不予支持。依照合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故《存量房买卖合同》、《补充协议》解除后，原告吕春苗有权要求被告朱海霞退还已支付的购房款1000000元，本院予以支持。原告吕春苗为购房支付的中介费30400元，应由被告朱海霞予以赔偿，但贷款服务费3000元、过户费3000元、评估费9500元，原告未提交实际发生的证据证明，故应由未提供相应服务的服务机构予以返还。被告周贵珍、谢胜利向原告吕春苗支付资金占用利息和房屋租金，属自愿行为，本院不予干涉。但原告吕春苗诉求返还购房款利息并无法律依据，本院不予维护。综合本案事实，被告朱海霞未按合同约定时间还款解押，在双方对履行期限作了延展后，被告仍未在合理期限内履行，构成根本违约。另因被告朱海霞在未履行合同期间，已由被告周贵珍、谢胜利向原告吕春苗支付房屋租金和资金占用利息，且双方在《补充协议》中已约定“甲方（朱海霞）同意房屋满两年过户给乙方（吕春苗）”，故被告朱海霞未按期办理解除抵押，对原告吕春苗实现预期房屋过户登记的合同目的尚未产生影响，结合原告并无造成实际损失的事实和证据，故本院酌定被告朱海霞向原告吕春苗赔偿违约金100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告吕春苗与被告朱海霞签订的关于三河市燕郊开发区学院大街北侧、该公司B地块东侧福成沐福苑小区39-3-1301号房屋（燕字第××号）的《存量房买卖合同》、《补充协议》。二、被告朱海霞于判决生效后十日内返还原告吕春苗购房款1000000元，并向原告吕春苗赔偿违约金100000元、中介费30400元。三、驳回原告吕春苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费17633元，由被告朱海霞负担（于判决生效后三日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  李文娜人民陪审员  田春艳人民陪审员  许广述二〇一九年三月六日书 记 员  王佳鑫