上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8066号原告(反诉被告)：上海搏安电器制造有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄安，执行董事。委托诉讼代理人：周婷，江苏君中律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巧，江苏君中律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海立同投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：葛海天，董事长。委托诉讼代理人：秦义荣，女。委托诉讼代理人：王跃斌，上海尚简律师事务所律师。原告上海搏安电器制造有限公司与被告上海立同投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，诉讼中，被告向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并处理，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海搏安电器制造有限公司的委托诉讼代理人周婷、李巧、被告(反诉原告)上海立同投资管理有限公司的委托诉讼代理人秦义荣、王跃斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海搏安电器制造有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年5月1日至2019年7月31日未付房租人民币(以下币种同)679,427.44元、2019年2-4月未付水电费99,176.34元、2014年2月1日至实际支付之日止逾期缴纳房租的违约金、2015年10月至实际支付之日止逾期支付水电费的违约金；2、判令被告支付原告律师费损失78,043元。事实与理由：2011年1月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于上海市松江区九亭镇九杜路XXX号约16,500平方米的工业房中的约7,737.40平方米(根据实测面积为准)的部分房屋出租给被告使用，租赁期限为15年，自2011年6月1日至2026年5月31日。第一年至第二年的租金标准为租赁物主体厂房(7,050.21平方米)0.82元/平方米/天(含税)，楼梯(卫生间，面积687.22平方米)0.52元/平方米/天(含税)，每月租金合计184,155.77元(含5%租赁税)；第三年至第十年，租金逐年递增3%；第十一年至第十五年，租金逐年递增5%。租金支付方式为付三押一，提前15天支付下期租金，先付后用。被告逾期支付租金的，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一。关于水电费，原告实行统一电价收费1.13元/度，水费4元/吨(如遇国家水电涨幅根据相应的比例增加后再定价格)，被告需在每月5号前将水电费支付给原告，被告独立使用水电分表，根据实际用量计算水电费。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用。但被告在租赁期间一直存在未足额和逾期支付房租及水电费的情况。原告多次和被告联系，要求被告及时支付房租、水电费及逾期支付房租滞纳金及水电费违约金，但被告一直拖延支付，经原告统计，截至2019年5月6日，被告尚有房租、水电费及违约金共计1,443,593.76元未付。为维护自身的合法权益，原告诉至法院请求判如所请。被告上海立同投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告诉请中主张的水电费和房租均已经支付，2016年1月开始对于房租的付款方式口头协商变更为月付，被告是按约履行。原告多收了被告的水电费，收费标准是原告自定的，存在乱收费情况，被告向原告索要发票，但是原告均没有提供。合同约定的每月5号前支付水电费，但实际无法操作，需要等供电局账单下来，再根据分表收费。水电费没有约定过违约金。租金的违约金计算标准约定过高。同时，被告上海立同投资管理有限公司向本院提出反诉请求：判令原告向被告补开自2011年3月至2019年7月的水电费发票共计3,962,651.75元。事实和理由：2011年3月开始至今，原告每月向被告收取水电费，但从未向被告开具过发票。被告每次索取发票，原告都是以种种理由搪塞。而原告一方面收取被告的水电费，另一方面却拥有供电局和自来水公司每月开具的发票冲抵税收，偷税漏税，理当重罚。被告要给客户开票，付给原告的水电费却索要不到发票，承受着双重交税。被告为维护自身合法权益，故提起反诉，请求判如所请。原告上海搏安电器制造有限公司辩称，截止开庭之日，被告仅按照不含税价支付原告水电费，被告向原告提出过要求开具发票的主张，原告提出要求被告支付相应的税金，所以导致本案中未开具发票，过错在于被告。本院经审理认定事实如下：上海市松江区九亭镇九杜路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)系原告所有。2011年2月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，合同约定，原告将涉案房屋中的部分出租给被告，租赁建筑面积为7,737.40平方米(根据实测面积为准)，其中租赁物主体厂房为7,050.21平方米，楼梯(卫生间)为687.22平方米；租赁期自2011年6月1日起至2026年5月31日止，免收租金期自2012年9月1日起至2012年9月31日止；原告向被告统一收取电价1.13元/度，水费4元/吨，每月5号以前支付；第1-2年租金，租赁物主体厂房为0.82元/平方米/天(含税)，楼梯(卫生间)为0.52元/平方米/天(含税)；第三年至第十年每年逐年递增3%，第十一年至第十五年每年逐年递增5%(在上年的基础上再递增)；付款方式为付三押一，提前15天支付下期租金，先付后用；如被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一；被告将合同约定的租赁费、水电费付至原告指定账户后，原告提供相关发票，被告必须以含税价汇款，当期的不含税单价加上0.02元即为当期的含税价。原告分别于2017年11月16日、2018年12月24日向被告寄送律师函，催缴租金、水电费、违约金、滞纳金。审理中，原、被告均提供转账记录，显示被告已顺延支付租金至2019年8月31日，最后四次支付时间是2019年6月1日、8月4日、9月2日、9月3日。原告辩称2019年6月1日的转账系支付2019年5月至7月的部分租金，后三笔系支付2019年8月至10月的租金。被告转账租金的日期并非均在合同约定的应付日之前，原告向本院提供了逾期付款及违约金一览表，将逾期支付房租的违约金进行了分段计算。原、被告均确认被告已经支付了2019年2月至4月的水电费。被告确认支付的水电费不含税，但辩称法律未规定要加收税金才能开具发票。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、转账记录以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，《房屋租赁合同》及《补充协议》系原、被告的真实意思表示，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方的转账记录显示被告已顺延支付租金至2019年8月31日，原告辩称最后三笔系支付2019年8月至10月的租金，但正常情况下，付款义务人所支付款项应先用于清偿发生在先的债务，除非当事人之间存在相反的约定，故本院对原告的该辩解不予采信，原告针对租金的诉讼请求，本院不予支持。被告存在超出合同约定的付款期限付款的情况，被告辩称双方已口头协商变更为月付，但并未提供证据证明双方存在变更付款期限的合意，故对该辩解本院不予采信，被告应支付逾期缴纳租金的滞纳金。《房屋租赁合同》约定的滞纳金标准过高，现原告自愿调整为按欠缴租金总额的日万分之五计算，并无不当，本院予以准许。经核算，逾期缴纳租金的滞纳金总额为315,019.70元。双方确认被告已经支付了2019年2月至4月的水电费，故有关水电费的诉讼请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》并未约定逾期支付水电费的违约金，且根据双方的陈述，水电费需要等供电局账单下来，再根据分表收费，故实际操作中很难严格按照《房屋租赁合同》约定的支付期限支付，故有关逾期支付水电费的违约金，本院不予支持。《房屋租赁合同》并未就律师费的承担进行约定，故原告要求被告承担律师费于法无据，本院不予支持。被告反诉要求原告补开水电费发票，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应支付含税价的水电费，但被告并未支付相应税金，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海立同投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海搏安电器制造有限公司逾期缴纳租金的滞纳金315,019.70元；二、驳回原告(反诉被告)上海搏安电器制造有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海立同投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,495元，减半收取计9,247.50元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费14,287.50元，由原告(反诉被告)上海搏安电器制造有限公司负担7,333元(已付)，被告(反诉原告)上海立同投资管理有限公司负担6,954.50元(已付40元，其余6,914.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 铭二〇一九年十二月七日法官助理  许惠堡书 记 员  张 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。