福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0211民初5282号 原告：刘姗姗，女，1989年6月7日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林明昭，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许靖森，福建亚嘉律师事务所律师。 被告：李世友，男，1965年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈耿阳，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤文瑞，福建明鼎律师事务所实习律师。 被告：鄢丽萍，女，1975年11月2日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：李某，男，2009年7月20日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 法定代理人：李世友（系父子关系），男，住福建省厦门市集美区。 原告刘姗姗与被告李世友、鄢丽萍、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在本案的诉讼过程中，原告刘姗姗提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2018）闽0211民初5282号民事裁定书，对被告李世友、鄢丽萍、李某名下价值100万元的财产予以查封、扣押、冻结。第一次庭审，原告刘姗姗及其委托诉讼代理人林明昭、许靖森与被告李世友及被告李某的法定代理人李世友到庭参加诉讼。被告鄢丽萍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第二次庭审，原告刘姗姗及其委托诉讼代理人林明昭、许靖森，被告李世友的委托诉讼代理人陈耿阳、尤文瑞到庭参加诉讼。被告鄢丽萍、李某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘姗姗向本院提出诉讼请求：1.判令被告李世友、鄢丽萍、李某共同向原告支付购房余款769296元并支付逾期付款期间的利息（以未付款769296元为基数，按照月2%的标准，从2018年1月16日起算至款项付清为止）；2.判令三被告向原告支付违约金652000元；3.判令三被告向原告支付因本起纠纷原告聘请律师的费用37000元；4本案的诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由：被告李世友及鄢丽萍系夫妻关系，被告李某系李世友及鄢丽萍的儿子。2016年6月12日，被告李世友作为家庭代表与原告刘姗姗签订《房产买卖协议书》约定：原告将其所有的位于厦门市集美区J2010908地块商住项目二期4-1号地块A11号楼三层301室的房产作价320万元（实际成交价格为326万元）出售给被告，被告应在协议签订当日支付购房款定金20万元，余下款项应于2016年6月30日前支付100万元，于2016年7月20日前支付30万元，并且被告向银行申请商业贷款170万元整，该贷款由银行直接转至原告账户，如银行不批贷或实际放贷金额小于170万元整，则应由被告将差额部分以现金方式支付给原告。同时，协议书第十条约定买卖双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费用等。 上述协议书签订后，被告李世友陆续向原告支付购房款共计226万元，因上述房产系被告李世友作为家庭的代表向原告购买，后原告依约将房屋交付给被告李世友，并应李世友的要求将房屋过户至其配偶鄢丽萍及儿子李某名下。之后，由于被告李世友征信原因银行不予批贷，且李世友无力依约以现金方式补足100万元购房款差额，2016年9月27日原、被告经协商后再次签订《补充协议》，明确余下100万元购房款分两次付款，第一笔款于2016年11月10日前支付50万元，若超过2016年11月10日李世友未支付完成，则按照50万元月息2%的利息计算，直至李世友付清款项为止；第二笔款50万元于2016年12月22日前付清，同时将付50万元月息2%的利息，支付日期从2016年9月22日开始计算至付清款项为止。 2016年11月10日，双方约定的付款期限届满，但被告并未按《补充协议》的约定向原告付款。经原告多次催讨，被告仅支付部分购房款及利息款，截止至2018年1月15日，被告尚余769296元购房款未付。 综上所述，原、被告签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》合法有效，双方均应严格遵守，现原告已经依约完成了全部合同义务，但被告至今仍未足额支付购房款，已经构成违约，依照双方的约定，被告除应付清购房款及支付逾期付款期间的利息之外，还应承担违约责任以及原告的律师费用、诉讼费用等。另，被告鄢丽萍及李某均有向原告购买上述房产的意思表示，而且二人签署了房屋存量房买卖协议，且该房产登记在其二人名下，其二人依法应当与李世友共同承担向原告支付购房款及相关违约款项的责任。据此，原告依据《民事诉讼法》等相关法律的规定向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告李世友辩称：李世友现在已经不欠原告款项。原告刘姗姗与被告李世友在2016年9月27日签订的《补充协议》在2016年10月16日签订的《补充更正协议》里作废，并且协议里清楚地明确原告刘姗姗与被告李世友买卖协议前面是按期付款，因未能银行按揭贷款后，又签订补充协议，将款项及利息付清。根据2016年10月16日的《补充更正协议》，按时间顺序将款项证明到完整。上述证据证明：款、利息已全部付清，并且有多付。原告主张的本金、利息、违约金不成立。 被告鄢丽萍、李某未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《房产买卖协议书》、《证明》、《补充协议》、委托代理合同及律师费发票、银行转款凭证、《存量房买卖合同》、被告结婚登记审查处理表（复印件）、申请结婚登记声明书（复印件）、户口簿（复印件）、2016年8月3日补充协议、2016年8月12日补充协议、2016年9月1日补充协议、刘姗姗微信收款明细、刘姗姗中国农业银行银行卡交易明细清单等证据；有被告李世友提供的补充更正协议（复印件）、买卖双方证明、购房付款记录、转款凭证、微信支付凭证、李世友资金来源证明等证据。原告刘姗姗和被告李世友并做当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。被告鄢丽萍无正当理由拒不到庭，视为放弃相应权利。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下：2016年6月12日，刘姗姗（甲方）与李世友（乙方）签订1份《房产买卖协议书》约定：第一条，甲方同意将坐落于福建省厦门市集美区的房产出售给乙方……第二条，甲、乙双方同意，上述房产成交价为人民币320万元……本协议签订当日，乙方应支付购房定金人民币20万元……第四条，甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分二次支付给甲方，已支付的定金可冲抵购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年6月30日前向甲方支付100万元（含定金）；2.乙方于2016年7月20日前向甲方支付人民币30万元……4.乙方预向银行申请贷款人民币170万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际发放贷款金额小于上述申请金额或因买方原因导致银行不批贷，乙方应于银行放款后三日内或接到银行通知不批贷十五日内将差额部分以现金方式支付给甲方……第十条，甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费用等。 厦门东篱房产公司出具《证明》，刘姗姗与李世友均确认上述案涉房产实际成交价格为326万元。 《房产买卖协议书》签订后，李世友、鄢丽萍先后多次通过银行转账方式向刘姗姗支付购房款，截至2016年9月21日已支付购房款共计220万元。2016年8月11日，刘姗姗与鄢丽萍、李某签订《存量房买卖合同》。李世友以李某代理人的身份代为签名。2016年8月16日，位于集美区东安南二里****的房产转移登记至鄢丽萍、李某名下。2016年8月20日，刘姗姗将房产交付被告使用。 李世友因个人征信问题银行不予以批贷，与刘姗姗于2016年9月27日签订《补充协议》，明确现李世友通过现金方式已经支付刘姗姗50万元整，经双方友好协商，余下100万元购房款分两次付款，第一笔款于2016年11月10日前向刘姗姗支付50万元，若超过2016年11月10日李世友未支付完成，则按照50万元月息2%的利息计算，直至李世友付清款项为止；第二笔款50万元于2016年12月22日前付清，同时将付50万元月息2%的利息，支付日期从2016年9月22日开始计算至付清款项为止。并在补充协议下方备注：“以当前这份补充协议为准，以前签的全部作废”，由刘姗姗和李世友的签名捺印。 补充协议签订后，李世友先后通过农村商业银行、建设银行转账、微信转账等方式向刘姗姗支付购房款共计46万元，李岱霖（李世友之子）建设银行转账3.6万元，合计49.6万元。 另查明，李世友与鄢丽萍系夫妻关系，李某系李世友与鄢丽萍之子。李世友在庭审陈述中确认其为家庭居住而购买案涉房产。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告刘姗姗与被告李世友签订《房屋买卖协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法、全面履行合同义务。现刘姗姗已依约将案涉房产过户至鄢丽萍、李某名下并交付使用。李世友、鄢丽萍、李某应依约履行付款义务。 关于李世友是否已付清刘姗姗的购房款问题，刘姗姗认为《补充协议》签订后，原、被告双方均已确认尚欠购房款为100万元，并约定分二笔50万元支付剩余购房款以及计息方式；李世友后续支付的款项尚不能足额清偿剩余购房款，所产生的利息应优先清偿；按照《补充协议》约定的计算方式，截至2018年1月15日李世友尚欠刘姗姗769296元，并按月2%的利息从2018年1月16日起算。李世友认为，在签订《补充协议》后，其已向刘姗姗支付50万现金，并有2016年10月16日补充更正协议（复印件）以及第三方证明；其在2016年8月12日支付的49.07万元均为购房款，并非如原告认为的其中45万元为购房款，4.07万元为契税；关于李世友在《补充协议》签订之后所支付款项是先清偿利息还是先清偿本金的问题，李世友认为应当先本后息。 本院认为，原、被告各自提供相关转账凭证，与《补充协议》、刘姗姗庭上陈述的转账过程能够相互印证，能够认定李世友截至2016年9月21日向刘姗姗支付了230.07万元、2016年9月22日至2018年1月15日向刘姗姗支付49.6万元的事实，共计279.67万元。对于李世友提出其已通过中介向刘姗姗支付50万元现金的主张，因其未提供《补充更正协议》原件，且无其它证据加以证明，本院不予采信。 原、被告双方通过签订《补充协议》变更《房产买卖协议书》，一方面明确了尚欠购房款为100万元，即已支付款项为230.07万元，亦即其中220万元为购房款、4.07万元为契税、6万元不计入购房款总价；另一方面，由于《补充协议》备注“以当前这份补充协议为准，以前签的全部作废”，《房产买卖协议书》项下的违约条款同时失效，对于原告主张的违约金、律师费以及由被告承担本案的诉讼费、保全费等全部费用的诉求，本院不予支持。 依照《补充协议》的约定，李世友未按期付清全部款项，因此其尚欠购房款第一笔50万元自2016年11月10日起开始计息，第二笔50万元自2016年9月22日起开始计息。关于李世友在《补充协议》签订之后陆续支付的款项应当先清偿利息还是先清偿本金，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十一条的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中，刘姗姗与李世友之间并未就支付款项的清偿顺序作出约定，且李世友在2016年10月27日至2018年1月15日期间向刘姗姗支付的款项尚不足以清偿全部债务，故上述已付款项应优先抵充尚欠购房款的利息。因此，依照《补充协议》约定的计息方式（第一笔款于2016年11月10日前支付50万元，若超过2016年11月10日李世友未支付完成，则按照50万元月息2%的利息计算，直至李世友付清款项为止；第二笔款50万元于2016年12月22日前付清，同时将付50万元月息2%的利息，支付日期从2016年9月22日开始计算至付清款项为止）。 2016年9月22日至11月10日（共50天）产生利息1.6439万元（50*24%*50/365=1.6439），李世友支付1万元，尚欠利息0.6439万元； 2016年11月11日至12月1日（共21天）产生利息1.3808万元（100*24%*21/365=1.3808），李世友支付12万元，扣除利息2.0247万元（1.3808+0.6439=2.0247）后，尚欠本金90.0247万元[100-（12-2.0247）=90.0247]； 2016年12月2日至2017年1月21日（共51天）产生利息3.0189万元（90.0247*24%*51/365=3.0189），李世友支付4万元，清偿利息3.0189万元后，尚欠本金89.0436万元[90.0247-（4-3.0189）=89.0436]； 2017年1月22日至3月3日（共41天）产生利息2.4005万元（89.0436*24%*41/365=2.4005），李世友支付2万元，清偿利息2.4005万元后，尚欠利息0.4005万元（2.4005-2=0.4005）、本金89.0436万元； 2017年3月4日至6月16日（共105天）产生利息6.1477万元（89.0436*24%*105/365=6.1477），李岱霖支付3.6万元，清偿利息6.5482万元（0.4005+6.1477=6.5482）后，尚欠利息2.9482万元（6.5482-3.6=2.9482）、本金89.0436万元； 2017年6月17日至9月16日（共92天）产生利息5.3865万元（89.0436*24%*92/365=5.3865），李世友微信支付2万元，清偿利息8.3347万元（5.3865+2.9482=8.3347）后，尚欠利息6.3347万元（8.3347-2=6.3347）、本金89.0436万元； 2017年9月17日至9月26日（共10天）产生利息0.5855万元（89.0436*24%*10/365=0.5855），李世友支付5万元，清偿利息6.9202万元（6.3347+0.5855=6.9202）后，尚欠利息1.9202万元（6.9202-5=1.9202）、本金89.0436万元； 2017年9月27日至2018年1月15日（共111天）产生利息6.4990万元（89.0436*24%*111/365=6.4990），李世友支付20万元，清偿利息8.4200万元（1.9202+6.4990=8.4200）后，尚欠本金77.4636万元[89.0436-（20-8.4200）=77.4636]。 综上，截至2018年1月15日，李世友尚欠刘姗姗购房款77.4636万元。现刘姗姗主张李世友支付购房余款，李世友应及时履行。因案涉房产系李世友为家庭居住生活而购买，且登记于鄢丽萍、李某名下，故李世友、鄢丽萍、李某应共同履行付款义务。对于刘姗姗主张李世友、鄢丽萍、李某支付购房余款769296元及利息（自2018年1月16日起按月息2%计算利息）的诉求，本院予以支持。被告鄢丽萍、李某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告李世友、鄢丽萍、李某应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告刘姗姗购房款769296元及利息（以769296元为基数，按月利率2%，自2018年1月16日起计至实际付款之日止）； 2、驳回原告刘姗姗的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19520元，减半收取9760元，由被告李世友、鄢丽萍、李某负担4590元，原告刘姗姗负担5170元。被告李世友、鄢丽萍、李某应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。保全费5000元由被告李世友、鄢丽萍、李某负担。三被告应于本判决书生效之日起七日内向原告刘姗姗支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长 詹雪霞 二〇一九年四月十日 代书记员 刘 麟 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中 断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。