江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初6112号原告：张家港市杨舍西城东湖苑海鲜城，住所地江苏省张家港市。经营者：於晖，男，1981年11月20日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：陆峰，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹珂，江苏国瑞律师事务所律师。被告：徐玲燕，女，1978年11月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：秦鹏飞，江苏崇简律师事务所律师。原告张家港市杨舍西城东湖苑海鲜城（以下简称东湖苑海鲜城）与被告徐玲燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并于2019年9月9日再次公开开庭进行审理。原告东湖苑海鲜城委托诉讼代理人陆峰、被告徐玲燕及其委托诉讼代理秦鹏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东湖苑海鲜城向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年2月14日签订的《东湖苑集贸市场租赁合同书》，并判令被告返还租赁标的物；2.被告按1336.99元每日给付原告自2019年5月5日起至租赁房屋实际返还之日止的租金；3.被告给付原告违约金22.37万元，且原告可不予返还诚信保证金5万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告经营者於晖与林宝发共同于2014年10月15日与许祖定签订《东湖苑集贸市场租赁合同书》，由於晖与林宝发向许祖定租赁了张家港市杨舍镇馨苑路东湖苑菜场一层、二层。后於晖与林宝发共同决定，由於晖领取了字号为“张家港市杨舍西城东湖苑海鲜城”的个体工商户营业执照。原被告于2017年2月14日签订《东湖苑集贸市场租赁合同书》(以下简称《租赁合同书》)一份，原告将张家港市杨舍镇馨苑路东湖苑菜场一层，建筑面积共计800平方米(以实际现状为准)菜场部分整体租赁给被告。租期为3年，自2017年2月14日至2020年1月14日止，年租金为48.8万元(日租金为1336.99元)；租金实行先租后用，每年交房租时间定为11月15日；被告交付诚信保证金5万元，如被告存在违约行为，诚信保证金不再退还；违约的按当年租金的50%支付违约金。原告委托林宝发与张珍向被告收取租金。按《租赁合同书》约定，被告应于2018年11月15日支付2019年1月14号至2020年1月14日的租金44.73万元，但被告仅向张珍支付了20万元，余款虽经林宝发与张珍多次催付，被告拒不履行。2019年4月14日，张珍以微信方式通知被告，要求被告于收到本通知后3天内付清租金，否则《东湖苑集贸市场租赁合同书》解除，被告应于2019年4月24日前将商铺退还，并承担违约责任。但被告未支付租金，也未退还租赁标的物。2019年2月14日起至2019年5月4日为79天，租金为105622.21元，故被告支付的租金尚余94377.79元。原告认为：原被告签订的《租赁合同书》成立生效，被告迟延支付租金，应属违约，按《租赁合同书》第五条约定，原告可不予返还诚信保证金5万元；被告另按当年租金的50%支付违约金：44.73万元/2＝22.37万元；原告催告被告在合理期间支付，被告未支付，原告有权解除《租赁合同书》并要求被告按1336.99元/天给付原告返还租赁房屋前的租金。被告徐玲燕辩称，关于第一项诉讼请求，其认为没有达到约定、法定解除合同的条件，如果原告单方面提出解除合同，需要返还租金、赔偿损失；关于第二项诉讼请求，其租金已付至2020年1月14日，也就是说其租金已经付清，不存在原告所述应当按日付租金的情况；关于第三项诉讼请求，其不存在违约行为，如果违约也是原告先行违反约定，出租的房产从被告承租次月开始，楼上就存在漏水情况，在被告多次要求之后仍未进行解决，至今仍然存在影响被告正常使用的情况。另外需要说明，原告拖欠房屋权属人租金的事项也对被告使用该房产造成了一定影响；关于第四项诉讼请求，合同约定被告违约没收诚信保证金5万元，被告认为本案违约方为原告，根据公平原则应当双倍返还诚信保证金10万元；诉讼费用应由原告承担。本院经审理查明如下事实：2014年7月10日，张家港市生态物业管理有限公司（甲方）与许祖定（乙方）签订《东湖苑集贸市场租赁合同书》，约定甲方将位于张家港市和二层，建筑面积约3800平米（以实际现状为准）整体租赁给乙方经营，租期为5年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止，租金为53万元/年，2014年11月1日至2019年10月31日五年总租金为265万元。后双方又将租赁期限延期至2019年12月31日。2014年10月15日，於晖、林宝发（乙方）与许祖定（甲方）签订《东湖苑集贸市场租赁合同书》，约定许祖定将位于张家港市和二层，建筑面积约3800平米（以实际现状为准）整体租赁给乙方经营，租期为5年，自2014年10月15日至2015年1月15日止为免租期，租期自2015年1月14日至2020年1月14日，租金为85万元/年，2014年10月15日至2019年10月14五年总租金为425万元。后，於晖投资设立东湖苑海鲜城。2017年12月2日，东湖苑海鲜城又与许祖定签订租赁合同，将东湖苑菜场二楼，建筑面积约2000平方米，一楼海鲜浴缸约120平方米（以实际现状为准）租赁给许祖定，租期自2017年12月20日至2020年1月14日止，租金二楼为45万元/年，一楼租金为10万元/年，合计55万元/年，2017年12月20日至2018年12月19日加上南门口装修费4万元，汽车3万，总租金为62万元，2017年12月20日至2020年1月14日总租金为113.8万元。2017年2月14日，徐玲燕（乙方）与东湖苑海鲜城（甲方）签订《东湖苑集贸市场租赁合同书》，约定东湖苑海鲜城将位于张家港市，建筑面积约800㎡（以实际现状为准）菜场部分整体租赁给徐玲燕经营，租期为3年，自2017年2月14日至2020年1月14日止，租金为48.8万元/年，2017年2月14日至2020年1月14日三年总租金142.33万元。合同第四条约定租金实行先租后用，每年交房租时间定为11月15日，任何以此逾期支付视为合同违约，承担违约责任。合同第五条约定乙方必须缴纳诚信保证金5万元，租赁期满，双方确认无误后一次性退还（不计利息），如乙方存在违约行为，诚信保证金不再退还。合同第十二条违约责任约定：1.合同签订后，甲乙均应严格遵守，违反条约与违约；2.租赁期间，乙方必须把原有市场承租户妥协安排好，如产生纠纷，导致一切后果均由乙方承担；3.违约按当年租金的50%支付违约金，并赔偿对方的经济损失；4.因不可抗拒因素解除合同的，双方均不承担违约责任，但按实际计算租金；5.甲方将东湖苑市场转租给乙方自主经营，如原房东提出异议或干涉乙方经营，造成的一切损失由甲方承担赔偿乙方，并承担协调完善义务，直至乙方和房东最终解决问题，产生的费用由甲方负责；6.租赁期内如国家或者原房东对场地征用改造，必须对乙方的经济损失进行赔偿，赔偿款项归乙方所有，甲方不得干预、截留。双方还在合同中对其他条款进行了约定。合同签订后，徐玲燕支付了诚信保证金5万元，东湖苑海鲜城将约定的菜场交付给徐玲燕使用。因徐玲燕未按时支付2019年1月14日至2020年1月14日的租金，东湖苑海鲜城委托张珍催要租金，张珍于2019年4月14日向徐玲燕发送微信，内容为：徐玲燕你好，我是张珍，你与张家港市杨舍西城东湖苑海鲜城《东湖苑集贸市场租赁合同书》，你应于2018年11月15日前支付租金44.73万元，但你至今只以银行转账及微信支付给我20万元，余款我多次向你催款，你至今未付。现通知你：请你在收到本通知后3天内付清租金，否则《东湖苑集贸市场租赁合同书》解除，你应于2019年4月24日前将商铺退还，并承担违约责任，特此通知。徐玲燕回复称：“付房租可以，但是你们先把漏水补好，帮我把顶修复好，不要影响我正常营业，弄好之后再来跟我拿房租，租金我不会少你一分钱，漏水问题你们已经拖延了二年了，没有帮我们解决，你们不能光收房租，不解决事情，那么我也有权可以不去支付房租，直到你们修好交付给我，我再把房租打给你。”另查明，徐玲燕委托杜莉于2018年12月14日向张家港市暨阳湖开发发展有限公司转账支付2万元，委托杨某于2018年12月17日向张家港市暨阳湖开发发展有限公司支付188000元，备注为：东湖苑喜洋洋付部分房租。关于上述转账的用途，徐玲燕陈述称系原告欠付张家港市暨阳湖开发发展有限公司房租18.8万元及水电费2万元，张家港市暨阳湖开发发展有限公司要对其进行关门处理，其无奈才进行了支付。关于已付租金，徐玲燕陈述除已直接支付东湖苑海鲜城20万元、诚信保证金5万元及上述代付费用20.8万元外，其又代东湖苑海鲜城垫付了保安工资43500元。为证明自己的主张，徐玲燕向本院提交了张家港市暨阳湖开发发展有限公司出具的证明、许祖定等人共同出具的情况说明、许祖定出具的情况说明并申请证人杨某出庭作证。张家港市暨阳湖开发发展有限公司出具的证明载明：我公司于2018年12月14日收到杜莉汇款20000元整，2018年12月17日收到杨某汇款188000元整（银行备注：东湖苑喜洋洋付部分房租）；许祖定、杜莉、徐玲燕、杨某共同出具的情况说明载明：张家港市暨阳湖开发发展有限公司：许祖定将东湖苑集贸市场底楼转租给於晖，於晖又将底楼转租给徐玲燕开了生鲜超市，2018年底由于许祖定缺少部分资金向贵公司缴纳到期房屋租金及水电费，许祖定要求徐玲燕向贵公司支付部分租金及水电费，徐玲燕委托朋友杜莉于2018年月日向贵公司汇款水电费20000元，委托朋友杨某于2018年12月17日向贵公司汇款房屋租金188000元，说明人均确认以上委托付款是真实的，如因此发生法律纠纷，均由说明人负责处理并承担法律责任，与贵公司无关。许祖定出具的说明载明：东湖苑海鲜城於晖拖欠暨阳湖房产公司房租及水电费，本人许祖定要求实际使用人徐玲燕直接向暨阳湖直接支付，否则予以停水停电及收房，截至目前收到徐玲燕支付的房租188000元、水电费20000元。证人杨某出庭陈述称：其系是喜洋洋超市的财务，超市真正的老板是徐玲燕，是徐玲燕叫其打到暨阳湖开发公司18.8万元，是喜洋洋超市的房租，其打完款以后告诉徐玲燕已经打过去了，徐玲燕通知了谁其不清楚，之前的租金是支付给於晖的，因为暨阳湖公司催要租金，说要关门，所以今年才支付给暨阳湖公司，之前付给於晖的房租於晖也是再付给暨阳湖公司的等。东湖苑海鲜城对张家港市暨阳湖开发发展有限公司出具的证明、许祖定出具的证明不予认可，并认为根据许祖定、杜莉、徐玲燕、杨某出具的情况说明，2018年由于许祖定缺少部分资金向暨阳湖开发公司缴纳到期房屋租金及水电费，许祖定要求徐玲燕向暨阳湖开发公司支付部分租金及水电费，杨某的陈述与书面证明不一致，书面情况说明更符合事实，对杨某证言与书面情况说明不一致的，请求不予采纳。东湖苑海鲜城认可徐玲燕已支付20万元租金、5万元诚信保证金及1万元保安工资，对于其余款项不予认可，并明确其只和许祖定发生租赁关系，其也在收到被告支付的18.5万元租金后，分4次、每次5万元，共支付许祖定租金20万元，其并未欠付张家港市暨阳湖开发发展有限公司房租及水电费。且根据其与许祖定签订的租赁合同，许祖定尚欠其水电费7万余元，综合结算许祖定尚欠其部分款项9000元。为此，东湖苑海鲜城提交了张珍的银行转账记录。徐玲燕对证据的真实性不予确认。又查明，许祖定为张家港市友德发市场管理有限公司的法定代表人，徐玲燕于2019年1月16日变更登记为该公司股东。以上事实，由当事人提交的租赁合同、微信聊天记录、银行转账记录、工商登记信息以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告辩称其向张家港市暨阳湖开发发展有限公司支付的20.8万元系其代原告支付的房租及水电费，原告对此不予认可，被告对此应提交相应证据或通知相关人员出庭作证，但其提交的张家港市暨阳湖开发发展有限公司出具的证明、许祖定出具的说明及杨某的证人证言等证据均不能达到其证明目的，经本院释明，其也未能通知许祖定出庭作证。其提交的许祖定、杜莉、徐玲燕、杨某出具的情况说明能够直接证明其系代许祖定向张家港市暨阳湖开发发展有限公司支付租金及水电费，且被告与许祖定系同一公司股东，存在利害关系，在一定程度上也可以印证上述代付行为的合理性。再结合被告在原告向其催要房租过程中未提及其已为原告代付了房租及水电费事宜，也未对原告提出的欠付租金数额提出异议，并表示只要原告修好房子其就支付房租，综合以上情形，故被告提出该项抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于被告支付的保安工资，被告未提交相关支付凭证，也未提交证据证明其与原告有相关约定，但原告认可1万元，本院对此予以确认，该1万元可抵扣应付原告的租金。综上，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，被告应按照合同约定向原告支付租金，被告经原告通知后未按照租赁合同约定向原告支付租金，应属违约，原告要求解除双方租赁合同，符合法律规定，合同自应诉材料送达被告之日即2019年5月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还租用的800㎡菜场部分具有法律依据，被告应当返还，并应当从2019年5月18日起向原告支付案涉菜场的占有使用费。原告确认被告已付支付26万元（20万元＋5万元+1万元），且双方对1336.99元日租金标准均无异议，依照该标准，经核算，被告自2019年2月14日至2019年5月17日应向原告支付租金123003.08元，剩余136996.92元可视为被告支付原告继续使用案涉菜场的占有使用费，使用期限应自2019年5月18日至2019年8月29日，共计103天，故被告应自2019年8月30日起至实际返还租赁菜场之日止继续向原告支付占有使用费，但最晚不超过双方合同约定的租赁期届满之日即2020年1月14日。关于违约金，双方在合同中约定如有违约按当年租金的50%支付违约金，现原告主张被告支付违约金22.37万元，未超过双方约定的范围，经本院释明，被告也同意按照约定支付违约金，故被告应支付原告违约金22.37万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告张家港市杨舍西城东湖苑海鲜城与被告徐玲燕于2017年2月14日签订的《东湖苑集贸市场租赁合同书》于2019年5月17日解除。二、被告徐玲燕应于本判决生效之日起十日内返还原告张家港市杨舍西城东湖苑海鲜城租用的位于张家港市，建筑面积约800㎡菜场部分，并按照每日租金1336.99元，自2019年8月30日起至实际返还之日止向原告张家港市杨舍西城东湖苑海鲜城支付占有使用费，但最晚不超过2020年1月14日。三、被告徐玲燕于本判决生效之日起十日内支付原告张家港市杨舍西城东湖苑海鲜城违约金22.37万元。四、驳回原告张家港市杨舍西城东湖苑海鲜城的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元、保全费1520元，合计9420元由被告徐玲燕负担，限于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  曾宪佳人民陪审员  黄 勇人民陪审员  邵王伟二〇一九年十月二十九日书 记 员  钱雪薇