江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初723号原告：南京吉宝酒店管理有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道秦淮大道301号3幢1007-1008室4001-4089室。法定代表人：顾国军，南京吉宝酒店管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：何峰，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳倩倩，江苏苏源律师事务所律师。被告：南京鼎吉商业管理有限公司，统一社会信用代码913201170758913701，住所地江苏省南京市溧水区永阳街道秦淮路159-24号顾家商业广场14号公寓楼3楼。法定代表人：王雪霞，南京鼎吉商业管理有限公司执行董事。委托诉讼代理人：徐建明，浙江天建律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦梦迪，浙江天建律师事务所律师。原告南京吉宝酒店管理有限公司(以下简称吉宝公司)与被告南京鼎吉商业管理有限公司(以下简称鼎吉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉宝公司委托诉讼代理人何峰、岳倩倩，被告鼎吉公司委托诉讼代理人徐建明、芦梦迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎吉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即恢复供水、供电；2、判令被告赔偿原告营业损失653577.92元（按每日16339.448元标准，暂自2018年12月13日计算至2019年1月21日，共计40日）以及恢复经营至正常经营的营业损失1074054元等各项损失1727631.92元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月15日，被告与顾国军签订《顾家商业广场商铺租赁合同》(下称租赁合同），约定被告将位于南京市溧水区的溧水顾家•欧亚达商业广场（下称该广场）内编号为3栋3-1007(—层），3-1008(一层），3-4001—3-4089号的商铺（共82间）出租给顾国军使用，租赁期限为10个租赁年度，自该广场开业之日起算，租赁面积共计3573.89平方米，履约保证金为85774元。同日，双方又签订《溧水顾家•欧亚达商业广场租赁合同补充协议》（下称补充协议），约定被告将该82间商铺出租给顾国军经营汉庭快捷酒店之用，年租金为514644元。其中3-1007(—层）、3-1008(—层）建筑面积为106.26㎡,租金标准为60元/月/㎡,年租金为76507元；四层商铺建筑而积为3467.63㎡，租金标准为10.53元/月/㎡，年租金为438137元。2016年5月13曰，双方又签订《溧水顾家•欧亚达商业广场租赁合同补充协议2》（下称补充协议2)，约定起租日期为2016年1月1日，另额外享受六个月租金优惠期（租赁期间共21个月租金优惠期），即经营管理费自2016年1月1日起交纳，租金自2017年10月1日起交纳。2017年3月20日，原告、被告与顾国军签订《溧水顾家欧亚达合同主体变更协议》（下称主体变更协议），约定原告取代顾国军成为原租赁合同的一方，各方同意原告获得原租赁合同中顾国军拥有的各种权利和利益以及承担原租赁合同中顾国军承担的各种义务和责任，并按照原租赁合同约定履行顾国军未履行的责任和义务，并享有原租赁合同签订之日起顾国军尚未享有的权利。另外，三方均同意租赁期限仍按原租赁合同、补充协议、补充协议2约定的期限执行（2016年1月1日起至2025年12月31日止）。2018年11月7日，被告发出告知函通知原告法定代表人顾国军擅自提高房屋租金，并威胁原告如不按要求提高租金，即于2018年12月4日8:30采取停水、停电等措施。原告对此予以拒绝。2018年12月13日10:00点，被告对酒店恶意停水、停电，迫使原告停止营业。2018年12月13日，原告致函被告，要求被告立即恢复供水、供电，减少不必要的损失，并赔偿由此给原告造成的直接和间接损失（包括但不限于经营、消防、盗窃等），但遭被告拒绝。同年12月18日、12月24日，原告多次向被告发函主张上述权利，但被告依旧拒绝履行，致使原告损失继续扩大。综上所述，原告认为，原告与被告之间的原租赁合同、补充协议、补充协议2均合法有效，被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告遂诉至法院，请求依法判决如请。鼎吉公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，应依法驳回原告全部诉请。理由是：本案是房屋租赁合同纠纷，原告应举证证明其是案涉房屋的承租人、现有证据不足以证明原告已经取得案涉房屋的承租权。租赁合同中的承租人是顾国军，而不是原告；主体变更协议中顾国军没有签字，顾国军签字栏下是徐露露的签名且无授权委托，合同应当是所有当事人共同意思的表示才能成立，所以这份协议没有成立。根据合同相对性原则，原告无权主张租赁合同项下的权利；综上，原告的主体身份不适格。本院经审理认定事实如下：2015年4月15日，原告与顾国军签订租赁合同及补充协议，双方还于2016年5月13日签订了补充协议2，对租赁标的，用途、租赁期限，租金、经营管理和其他费用等事项进行了约定。2017年3月20日，鼎吉公司（出租方、甲方）、顾国军（原承租方、原乙方）及吉宝公司（新承租方、新乙方）三方签订了主体变更协议，约定：顾国军申请将租赁合同的承租方由顾国军变更为吉宝公司。吉宝公司取代顾国军成为租赁合同的一方，各方同意吉宝公司获得租赁合同中顾国军拥有的各种权利义务和利益以及承担顾国军原承担的各种义务和责任，租赁合同其他内容不变。该协议加盖了鼎吉公司和吉宝公司的印章，顾国军签名处有授权代表徐露露签名。鼎吉公司分别于2018年11月7日、2018年11月30日、2018年12月22日向顾国军发出告知函称由于租金水平低要求与顾国军协商合同变更事宜，如不协商沟通将于2018年12月4日8：30采取停水、停电措施等。吉宝公司分别于2018年12月13日、18日、24日、26日向鼎吉公司发函及律师函，要求鼎吉公司立即恢复供电、供水以减少不必要的损失并要求鼎吉公司承担相应的损失。2018年12月13日10:00点鼎吉公司对酒店停水停电，2019年4月11日19时许恢复供水供电。原告提供了汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（下称上海汉庭酒店）出具的2016年1月至2018年12月期间的原告经营的案涉酒店的经营数据表，该表对酒店的出租率、过夜出租率及过夜均价进行了统计，以证明：1、2018年1月1日至2018年11月30日期间的营业总收入为5457375.8元，日均营业收入为16339.448元；2、2016年酒店刚开始营业起至酒店出租率达100%以上需要6个月时间的爬坡期，参照2018年的营业数据，受停电影响，6个月爬坡期的损失为1074054元。以上事实，有租赁合同，补充协议及补充协议2，主体变更协议，告知函，函及律师函，上海汉庭酒店统计数据表，当事人陈述等证据证明。本院认为，本案的争议焦点是：1、吉宝公司作为本案原告的主体身份是否适格。鼎吉公司认为其与吉宝公司、顾国军于2017年3月20日签订的主体变更协议中系徐露露在授权代表处签字，而徐露露在签订协议时未提供顾国军的授权委托书，因此该协议签订时并未生效，之后顾国军也未对协议效力是否追认作出任何意思表示应视为拒绝追认，该协议主体仍是顾国军。本院认为，三方签订主体变更协议时，原告明知顾国军的授权代表是徐露露，协议签订时原告即应要求徐露露出具顾国军的授权委托书，协议签订后一直是吉宝公司在与原告履行租赁合同及补充协议等文件，顾国军作为吉宝公司的法定代表人、从吉宝公司在协议上加盖公章的行为表明顾国军对协议的签订行为是明知的且系其真实意思的表示，顾国军也从未表示过拒绝承认主体变更协议的效力，因此，自2017年3月20日起租赁合同及补充协议等合同主体为吉宝公司，吉宝公司可以以原告的身份参加本案的诉讼。2、吉宝公司损失的认定。鼎吉公司认为吉宝公司与上海汉庭酒店之间存在利害关系，该公司提供的吉宝公司经营的汉庭酒店统计数据表不应作为证据使用。本院认为，上海汉庭酒店作为总店，统计并保存各连锁经营酒店的经营数据符合情理，总店与各连锁店之间虽存在一定的经营管理关系，但不能就此否定该证据的真实性、合法性，鼎吉公司的主张本院不予支持。因停水、停电而导致吉宝公司停业的时间为2018年12月13日至2019年4月11日共计120天，按照上海汉庭酒店统计的2018年度吉宝公司每日的营业收入16339.448元计算，损失为1960733.76元，该损失本院予以认定。关于原告主张的爬坡期的损失，原告以2016年刚开始营业时的数据为参考，本院认为，酒店刚开始营业时的数据与酒店经营两年之后的客观情况应存在较大的差别，以2019年4月12日恢复经营之后的爬坡期为参考依据计算爬坡期间的损失应更为客观、真实，原告可待该期限到来之后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告南京鼎吉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告南京吉宝酒店管理有限公司损失1960733.76元；二、驳回原告南京吉宝酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20349元，诉讼保全费5000元，合计25349元，由被告南京鼎吉商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  徐金陆人民陪审员  方想娣人民陪审员  孙香花二〇一九年五月二十七日书 记 员  钱俊美