成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初13058号 原告:成都天府新区华阳街道远光•水印城建筑区划第二届业主委员会。住所地：成都天府新区华阳街道正北下街166号。 负责人：孟艳，主任。 委托诉讼代理人：郭帅、鲜柯，海南云联律师事务所律师。 被告：成都睿邦物业服务有限公司。住所地：成都市武侯区领事馆路8号B座806号。 法定代表人：邱可，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡勇、陈宇霜，四川君合律师事务所律师。 原告成都天府新区华阳街道远光•水印城建筑区划第二届业主委员会（以下简称远光水印城第二届业委会）与被告成都睿邦物业服务有限公司（以下简称睿邦物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。远光水印城第二届业委会的负责人孟艳及其委托诉讼代理人郭帅、鲜柯，睿邦物业的委托诉讼代理人蔡勇、陈宇霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远光水印城第二届业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令睿邦物业立即与远光水印城第二届业委会按照《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》及《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》等法律法规规定和合同约定办理退出交接事宜，履行交接义务，并向远光水印城第二届业委会支付逾期违约金(自起诉之日起按2000元/天计算至交接完毕之日止);2、请求判令睿邦物业立即向远光水印城第二届业委会退还剩余代收的住房专项维修资金39865.23元，并支付资金占用费(自2017年9月1日起，以39865.23元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率计算至退还之日止);3、本案全部诉讼费用由睿邦物业承担。事实与理由：2014年8月28日，远光水印城第二届业委会与睿邦物业双方签订了《物业服务合同》，约定睿邦物业为远光水印城第二届业委会所在“远光·水印城”建筑区划提供物业服务，合同有效期自2014年8月31日起至2017年8月30日止，合同亦明确约定了“终止、解除时，睿邦物业...应按相关规定办理移交和项目退出手续”。2017年2月起，远光水印城第二届业委会通过合法程序选聘了新物业服务机构[已由成都市中级人民法院(2018)川01民终54号民事判决确认合法性]，2017年8月30日，前述《物业服务合同》到期，睿邦物业未按照法律法规规定和合同约定办理移交和项目退出手续，也未及时退还剩余代收的住房专项维修资金，经远光水印城第二届业委会多次催促函告，仍拒不配合履行，故远光水印城第二届业委会起诉。审理中，远光水印城第二届业委会明确其诉讼请求中“交接义务”包括：档案类：1、业主档案（包括文档和电子档，包括业主成员、面积、联系方式、车位等）；2、小区固定资产清单；3、业主入住资料：包括入住通知书、登记表、身份证复印件、相片；4、房屋装修资料：包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等；5、各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录、物管公司在管理过程中产生的重要质量记录。财务类：1、退还多收物业费39921.53元；2、物业服务费收缴明细表；3、停车费收缴明细表；4、水电抄表记录及费用代收代缴明细表；5、其他有偿服务费用的收取和支出明细表；6、维修资金的收取、使用和结存明细表；7、已收取的各类押金统计表；8、欠收款项统计表；9、待付费用统计表；10、债务统计表；11、维修资金使用审批资料及记录；12、对小区公共部位水、电、气表进行抄表，进行费用核算；13、对收取的其他费用仔细核算，提前代收的应退还业主；14、其他需移交的各类财务表格或清单。合同协议类：1、自来水接入工程施工合同；2、永久性用电工程的施工合同及附属资料；3、变配电设备运行维护协议；4、集体民用客户燃气工程实施合同及附属资料；5、安防工程施工合同及附属资料；6、消防联动报警工程施工合同；7、综合布线工程施工合同；8、有线电视工程的施工合同、有线电视质量检测报告；9、大门施工合同、单元门施工合同；10、总平绿化区施工合同；11、电信局、广电网络公司等单位入场协议或文件；12、其他业务合同或协议。图纸或资料类：1、用地红线图、土地买卖合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；2、上、下部建设施工工程施工许可证；3、总平水电、管网、竣工图；4、总平区绿化苗木竣工图与苗木验收清单；5、建施竣工图；6、结构竣工图；7、给排水工程竣工图；8、电气/防雷工程竣工图；9、暖通工程竣工图；10、地质报告书；11、设计变更通知单；12、隐蔽工程验收记录；13、沉降观测记录；14、其他可能会影响将来管理的原始记录；15、雨污水管网/检查井施工图；16、雨污水管网/检查井标高隐蔽资料；17、沉渣池布置图；18、地下管网埋深立面标高图；19、总评管网埋深立面标高图；20、景观照明布置图；21、排水许可证原件；22、停车场的相关手续。配套设施设备类：1、变配电设备安装、调试报告原件（含高压供电）；2、变配电设备使用说明书、设备出厂合格证、保修卡、保修协议；3、电梯的特种设备检测报告、电梯的运行许可证原件；4、二次供水设备及使用合格证书、水泵、水箱；5、压力容器设备及使用合格证书；6、避雷设施；7、小区电线、楼道灯、小区电视天线、空调设备及相关资料、供配电等机电设备及附属配件；8、消防设施及消防配件；9、保安监控室、岗亭、监控设施、车辆道闸设施、对讲门禁设施；10、产权属全体业主所有的设备、工具、材料；11、共用部位、各类设备房、管道井、公共门窗的全部钥匙；12、文娱活动设施；13、物业管理办公用房、物业员工宿舍、员工食堂（包括设施）、配套仓库；14、小区内外道路、绿地绿化及设施、人造景观、围墙、大门、单元门、信报箱、宣传栏、路灯；15、雨污水井等排水设施、给水排水等机电设备及附属配件、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、污水处理设施；16、机动车停车设施、非机动车停车设施；17、人防设施；18、清洁卫生设施（垃圾桶、箱、车等垃圾容器、垃圾转运设施）。其他物资财产类：1、办公设备；2、通信器材；3、维修设备工具、备品备件；4、卫生及绿化养护工具；5、物业管理软件、财务软件。 被告睿邦物业辩称：1、远光水印城第二届业委会的主体资格有瑕疵，本案应当追加业主大会作为本案的诉讼当事人。2、远光水印城第二届业委会主张的交接手续移交资料均在2017年9月15日前完成，在交接过程中远光水印城第二届业委会主任孟艳拒绝在交接文书上签字盖章，但相关的文件资料均已移交。3、远光水印城第二届业委会主张的退还专项维修资金没有事实依据，事实上睿邦物业在代收代支该款项中，已经多支出了6969.77元，睿邦物业没有义务向远光水印城第二届业委会退还任何维修资金。4、远光水印城第二届业委会要求移交的资料依据成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见的相关规定所制作的，而没有依照双方所签署的物业服务合同以及退场资料移交明细所制作，因此不能够视为本案中物业合同相对方的退还义务。远光水印城第二届业委会也未能证明睿邦物业在入场后以及合同履行过程中，远光水印城第二届业委会按照该情况说明的明细交付了该系列资料。综上，请求驳回远光水印城第二届业委会的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年8月28日，华阳街道远光•水印城建筑区划第一届业主委员会（以下简称远光水印城第一届业委会）与睿邦物业签订《物业服务合同》，就睿邦物业为远光•水印城建筑区划提供物业服务事宜进行约定。其中第六条约定：睿邦物业承接本建筑区划的物业服务时，远光水印城第一届业委会应当配合睿邦物业对建筑区划内物业共有部位、共用设施设备及其物业资料进行承接查验，并按规定向睿邦物业移交物业档案、物业服务档案、业主名册等物业服务所必需的相关资料。第七条约定：……物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊；单次单项维修2000元以内由物业公司承担。第二十二条约定：远光水印城第一届业委会、睿邦物业、业主及使用人应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹建筑物及其附属设施维修基金。使用建筑物及其附属设施维修基金的，睿邦物业应当按照相关规定于每年12月31日前，以书面方式向远光水印城第一届业委会提出下年度维修计划和建筑物及其附属设施维修资金使用方案。第二十七条约定：远光水印城第一届业委会相关的权利义务：（1）决定建筑物及其附属设备设施维修改造方案和资金的使用、续筹，并监督睿邦物业实施；……（六）远光水印城第一届业委会协助睿邦物业与原物业管理方进行物业服务移交工作，并对移交的所有技术资料、图纸、财产、设备等签字认可；……（九）审查睿邦物业对设施设备中修、大修、改造的费用预算、方案、决算；……第二十八条约定：睿邦物业相关的权利义务：……（十三）本合同依法解除、协商解除或者期满终止时，睿邦物业应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续。第二十九条约定：本合同期限3年，自2014年8月31日起至2017年8月30日止。第三十二条约定：本合同终止、解除时，睿邦物业应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，并按照《物权法》、《成都市物业管理条例》、《成都市物业服务企业退出物业项目管理指导意见》等相关规定办理移交和项目退出手续。第三十六条约定：远光水印城第一届业委会解除本合同的，睿邦物业应当在远光水印城第一届业委会通知的60日内与远光水印城第一届业委会及其新选聘的物业服务企业或其他管理人完成交接手续，否则，超过60天的，每超过一天将承担2000元的违约金。 2015年6月23日，成都市住房专项维修资金监督管理办公室向睿邦物业分别转款67825.51元、58669元、93258.86元、84464元、78078.86元、80719元，共计463015.23元的专项维修基金。 2015年经远光水印城第一届业委会同意，睿邦物业代为与“远光·水印城电梯维修维保”项目中标单位四川川东机电设备安装公司（以下简称川东公司）签订相关合同，并向该公司支付第一笔维修费共计423150元。2015年9月16日，睿邦物业代川东公司向四川众雁电梯有限公司（以下简称众雁公司）支付“远光水印城”乘客电梯整机调试费22750元、于11月12日再支付19750元，共计42500元，川东公司承诺待“远光·水印城电梯维修维保”项目完工后在应收款项中予以抵扣。 2017年，该小区选聘了新的物业公司。9月15日，睿邦物业向远光水印城第二届业委会移交该小区的总平面图、相关设计图、相关工程竣工图、相关系统平面图等图纸、设备系统报告书、施工合同及测试报告，业委会主任孟艳在每一栏处签字，但接收单位处远光水印城第二届业委会未加盖印章。 上述事实，有当事人身份信息、物业服务合同、水印城物业退场资料移交明细、远光水印城第一届业委会的委托、招标代理委托协议、招标文件确认书、中标通知书、电梯大修工程施工合同、情况说明、相关付款凭证、（2017）成仲委字第16号仲裁裁决书，工作联系函以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，远光水印城第一届业委会与睿邦物业于2014年8月28日签订的《物业服务合同》系当事人真实意识表示，且不违反法律规定，应属合法有效。在合同约定的物业服务期间届满，且案涉小区已经另外选聘新的物业服务企业的情况下，双方于2017年9月15日办理退场交接手续。睿邦公司同日退出该小区，即案涉《物业服务合同》自2017年9月15日起解除。 关于远光水印城第二届业委会要求睿邦物业立即与其办理退出交接事宜，履行交接义务，并支付逾期违约金。本院认为，按照《物业服务合同》第二十七条第（十三）项“本合同依法解除、协商解除或者期满终止时，睿邦物业应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续。”的约定，睿邦物业在合同解除后应当按有关规定和合同约定办理移交手续和项目退出手续。审理中，睿邦物业向本院提交了水印城物业退场资料移交明细，业委会主任孟艳在每一栏处签字确认，能够证明睿邦物业已经履行了移交相关图纸、资料的义务。远光水印城第二届业委会陈述孟艳仅是签字确认存在该部分资料，但睿邦物业并未移交，但并未提交证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。此外，远光水印城第二届业委会还要求睿邦物业移交小区设施设备等，本院认为，双方均认可2017年9月15日对固定设施设备等进行了查看，因远光水印城第二届业委会认为该设施设备存在损坏等，故拒绝在移交清单上签字确认。现案涉小区已有新的物业公司提供物业服务，上述设施设备多属于不易移动物，故不存在再由睿邦物业移交的问题。至于远光水印城第二届业委会要求睿邦物业移交的其他资料，因其并未举证证明，故应当承担举证不能的法律后果。综上，远光水印城第二届业委会的该项诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于远光水印城第二届业委会要求睿邦物业立即退还剩余代收的住房专项维修资金39865.23元，并支付资金占用费(自2017年9月1日起，以39865.23元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率计算至退还之日止)。本院认为，睿邦物业共计收到该小区共计463015.23元的专项维修基金。后睿邦物业受远光水印城第一届业委会的委托，代为与川东公司就“远光·水印城电梯维修维保”项目签订相关合同，并向该公司支付前期维修费共计423150元。2015年9月16日，睿邦物业代川东公司向众雁公司支付“远光水印城”乘客电梯整机调试费22750元、于11月12日再支付19750元，共计42500元。川东公司认可该两笔款项应由其承担，并承诺待“远光·水印城电梯维修维保”项目完工后在应收款项中予以抵扣。故远光水印城第二届业委会认为该笔电梯调试费用支付不当，应当另行向川东公司主张权利，现其直接向睿邦物业主张的请求不能成立，本院不予支持。 关于远光水印城第二届业委会要求睿邦物业退还多收物业费39921.53元。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”的规定，远光水印城第二届业委会并未向本院提交业主委托其主张物业费的相关材料，故其无权就该物业费进行主张，对于其该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告成都天府新区华阳街道远光•水印城建筑区划第二届业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费1795元，由原告成都天府新区华阳街道远光•水印城建筑区划第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  朱小波 人民陪审员  张光政 二〇一九年六月十一日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  包永青