四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初4040号 原告：成都万怡置业有限责任公司，住所地：成都市彭州市天彭镇里仁街鑫盛巷40号B幢1楼2号。 法定代表人：万亚，职务总经理。 委托诉讼代理人：叶新，四川全兴律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：周晓勇，男，1976年6月27日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：张剑，四川九朝律师事务所律师，一般授权代理人。 原告成都万怡置业有限责任公司（以下简称万怡置业）与被告周晓勇商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万怡置业的委托诉讼代理人叶新、被告周晓勇及其委托诉讼代理人张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万怡置业向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年3月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议与附件；2、被告立即腾退成都市高新区中和大道二段69号8栋1单元18层1803号房屋并交还给原告；3、被告立即协助原告到成都市房地产管理部门办理商品房买卖合同备案登记的撤销手续；4、被告支付原告违约金48250元；5、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。其事实及理由：位于成都市高新区中和大道二段69号“红树湾二期”小区系原告开发建设。2013年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议与附件，购买“红树湾二期”小区8栋1单元18层1803号房屋，建筑面积117.59平方米，总价96.5万元，首付款29.5万元，余款采用贷款方式付款。2013年4月9日，被告与建设银行成都第一支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款76万元，期限20年。原告与建设银行成都第一支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为包括被告在内的买受人承担连带担保责任。根据原被告购房合同约定，在原告作为担保人时，如果被告一年内连续三期或累计六期逾期偿还贷款本息的，原告有权解除合同，买受人按房屋总款5%向原告支付违约金，且被告应协助原告到成都市房地产管理部门办理商品房买卖合同备案登记撤销手续。其后，原告于2015年12月15日向被告交付了该房屋，被告支付了首付款，并偿还建行成都第一支行部分按揭款，但暂计至起诉时，被告已连续拖欠建行成都一支行9期贷款。被告的行为已严重违反了合同约定，原告有权要求解除合同并追究其违约责任。 被告周晓勇辩称：1、案涉房屋已抵押给按揭银行，应追加按揭银行为第三人；2、被告已履行完毕房款支付义务，不存在违约行为；3、合同约定被告未在贷款方指定期限内偿还贷款本息的，原告才有权解除合同，本案中被告虽有逾期还款行为，但原告并未举证证明按揭贷款银行有以书面或其他形式向被告进行催收的行为，故解除合同的条件未成就，原告无权解除合同；4、案涉房屋已抵押给按揭银行，原告无权收回案涉房屋；5、原告代偿后可向被告进行追偿，而不应解除案涉合同；6、原告存在逾期交房和逾期办证的行为，也应承担相应的违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，主要约定：1、万怡置业将位号房屋售与周晓勇，成交总价为96.5万元；2、周晓勇采用贷款方式支付房款，买受人应于签订合同及本补充协议的当日一次性向出卖人付清全部首付款29.5万元，余款房款67万元由买受人申请贷款方式支付；3、在出卖人担保期间，若买受人一年内连续三期或累计六期未按借款合同、担保合同约定如期向贷款方偿付贷款本息，或贷款方解除与买受人签订的个人购房借款合同、担保合同后，买受人未在贷款方指定期限内归还全部贷款的，出卖人有权解除合同，合同自解除合同通知书送达买受人之日起解除，出卖人解除合同的，买受人应当按照合同约定总价款的5%向出卖人支付违约金。 2013年4月9日，被告与中国建设银行股份有限公司成都第一支行（以下简称建行成都一支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向建行成都一支行借款670000元用于向原告支付购房款。2012年4月9日，原告与建行成都一支行签订《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，约定原告愿意为建行成都一支行与买房人所形成的一系列债权提供最高额保证。 前述合同签订后被告付清了合同约定的房款，原告并于2015年12月15日向被告交付了案涉房屋，原告尚未为被告办理案涉房屋不动产权证，案涉房屋不动产权至今仍登记在原告名下。 后建行成都一支行按约放款，被告开始偿还贷款本息。2018年9月9日，建行成都一支行向原告发出履行保证责任通知书，告知原告，被告未按时归还贷款本息，已累计逾期次数7期，要求原告承担连带保证责任，全额偿还贷款本息。2019年1月21日。建行成都一支行再次向原告发出履行保证责任通知书，告知原告，被告未按时归还贷款本息，已累计逾期次数11期，要求原告承担连带保证责任，全额偿还贷款本息。2019年7月9日。建行成都一支行再次向原告发出履行保证责任通知书，告知原告，被告未按时归还贷款本息，要求原告承担连带保证责任，全额偿还贷款本息。2019年7月10日，原告向建行成都一支行偿还贷款本息合计546491.03元，代被告结清了其在建行成都一支行的贷款，当天建行成都一支行并出具《结清证明》证明被告贷款本息已结清的事实。 以上事实有原、被告双方的当庭陈述、当事人身份信息、《商品房买卖合同》及其附件与补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、结清证明等证据在卷证明。 本院认为，被告周晓勇未按期偿还银行按揭贷款，连续累计逾期十余期，导致按揭银行多次向原告发出履行担保责任通知书，导致原告万怡置业履行连带保证责任进行代偿，原告代偿后，合同约定的解除合同条件已成就，故原告万怡置业有权行使解除权。原告万怡置业起诉要求解除合同，应视为其以该方式向周晓勇发出解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本院采用公告方式送达被告，案涉合同及其附件、补充协议应于视为被告周晓勇收到原告万怡公司的起诉状副本之日（2019年6月8日）解除。原告要求被告承担合同总价款5%的违约金48250元，本院认为，考虑到原告的代偿时间及金额，原告主张的违约金过高，本院酌情支持15000元。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，因案涉房屋已经交付给原告，故案涉合同解除后被告应将案涉房屋腾退返还给原告，并配合原告办理案涉合同备案登记的注销手续，原告应向被告退还购房款。鉴于原告代被告偿付贷款本息546491.03元以及被告还需要向原告支付违约金15000元，故原告在退还购房款时应先行品迭。 被告主张案涉房屋已抵押给按揭银行应追加按揭银行为第三人，本院认为，案涉房屋尚未办理产权证书，按揭银行的抵押权尚未正式设立，故本案的审理与按揭银行无关，其追加申请本院不予准许。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告成都万怡置业有限责任公司与被告周晓勇签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议于2019年6月8日解除； 二、被告周晓勇于本判决生效之日起十五日内协助原告成都万怡置业有限责任公司办理撤销案涉商品房买卖合同网上签约备案的手续； 三、被告周晓勇于本判决生效之日起十五日内将位于成都市高新区中和大道二段69号8栋1单元18层1803号房屋腾退返还给原告成都万怡置业有限责任公司； 四、被告周晓勇应向原告成都万怡置业有限责任公司支付违约金15000元，原告成都万怡置业有限责任公司应向被告周晓勇退还购房款965000元，两项品迭并扣除原告成都万怡置业有限责任公司代被告周晓勇偿还的贷款本息546491.03元后，由原告成都万怡置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被告周晓勇退还购房余款403508.97元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息债务。 案件受理费13920元、诉讼保全费5000元，合计18920元,由被告周晓勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  程 洁 人民陪审员  刘翠才 人民陪审员  常忠人 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  谢 琳