广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初6120号原告：康莉。委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告康莉诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告康莉及其委托诉讼代理人周国有、被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告于2018年4月20日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还租赁款309688元并支付利息（以309688元为本金，从2018年4月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年3月4日为11899元）；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年4月13日，原告向被告支付义乌小商品城加德公馆1栋3层12房“公寓定金”50000元。2018年4月20日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》受让加德公馆1栋312房（建筑面积37.50平方米）的使用权。转让款309688元，使用期限从2018年6月30至2058年6月29日，同日，原告以向被告支付了“公寓使用权租赁款”259668元。合同签订后原告要求被告出具其有权将涉案房产使用权转让至2058年6月29日和该房产可作为居住性房屋的合法依据，被告拒绝提供。后原告发现涉案出租物业一直未开工建设，被告也无法提供涉案土地相关的规划和建设许可合法文件，原告更得知被告这种转让房屋使用权的方式与有关法律规定和佛山政府部门有关土地使用政策精神相悖。原告基于保护自身合法权益，遂要求被告返还租赁款，但被告拒绝返还。综上，被告在明知涉案物业合法有效租赁期限不可能至2058年6月29日和该物业不能作为居住功能形式的用房的前提下，向原告虚假承诺房屋使用权至2058年9月30日。被告通过隐瞒了事实和虚假宣传的方式欺骗原告与其签订合同并要求原告向其支付了租赁款309688元，而且该物业不能用作居住性的房屋，租赁款按照每平方米8258.35元计算，这对原告也极其不公平。一、原告与被告签订物业使用权转让合同的本意是获得涉案物业40年的使用权，并且该使用权是可以作为居民居住性质的。被告通过以下手段欺骗原告与其签订了违反原告本意的合同：1、被告作为专业的运营公司，其与本案的案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社签订的协议约定其对涉案土地使用权是从2016年10月1日至2056年9月30日，在明知租赁合同超过20年部分依法无效的前提下，向原告承诺原告对涉案物业的使用权从2018年6月30日至2058年6月29日。2、被告对原告销售涉案物业使用权时，作出了“租售同权”、“涉案项目为集体建设用地建设租赁住房项目”等虚假宣传，而实际涉案物业只能作为商业、酒店用途，并不能作为居民居住功能的物业，涉案项目也不是集体建设用地建设租赁住房试点项目。3、被告对涉案土地至今未取得建设工程规划许可证，其与原告签订的租赁合同是违反国家法律的强制性规定的，但被告向原告刻意隐瞒了这一事实。所以，被告的通过刻意欺诈的手段，使得原告与其签订违反原告本意的物业使用权转让合同。二、原、被告签订的物业权转让合同是显失公平的。1、原告依约支付的对价是309688元，其获得的涉案物业（建筑面积37.50平方米）的合法有效的使用权只有20年，而且该物业不能用作居民自住和出租。2、被告按照约定应当在2019年8月31日前交付涉案物业，但涉案物业所在土地仍为一片空地，被告尚拖欠建筑商和土地出租方大量款项，经营状况严重恶化，严重丧失商业信誉，被告以自己的行为表明不履行也没有能力履行交付义务。所以，从双方的权利和义务来看，若要继续维持双方签订的合同是对原告极其不公平的。综上，被告故意告知原告虚假情况并隐瞒涉案项目的真实情况，诱使原告作出错误意思表示与其签订涉案合同，而且被告作为专业运营公司利用原告没有经验，致使双方的权利与义务明显违反合同公平、等价有偿原则。另外被告也以自己的行为表明不履行也没有能力继续履行合同约定的交付义务。在此情况下，原告诉求对涉案合同的撤销是有充足的事实和法律依据，强行维持合同的履行或部分履行并不符合公平正义的法律精神，恳请法院综合考虑，作出公正正义的裁决。被告辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求，双方于2018年4月20日签订的《物业使用权转让合同》内容形式均合法有效，不违反法律禁止性规定。2、原告诉请并没有合同和法定理由去撤销该合同，因此请求驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证的证据如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.销售现场照片。证明被告向原告作了租售同权，涉案项目为“集体建设用地租赁住房试点”的虚假宣传。3.《物业使用权转让合同》。证明涉案合同没对涉案物业使用性质作出约定；涉案物业建筑面积37.50平方米，转让款309688元；被告承诺原告对涉案物业的使用权从2018年6月30日至2058年6月29日，被告交付涉案物业的时间为2019年8月31日前。4.收款收据、POS签购单各2份。证明原告已依约向被告支付租金309688元。5.佛山市禅城区国土局回复。证明明福加德公馆项目未申请作为集体建设用地建设租赁住房项目。6.《佛山市自然资源局禅城分局关于政府信息公开的答复》。证明明福加德公馆涉及地块（地块二）尚未核发建设工程规划许可证，该建筑功能仅能为商业、酒店，不能作为居住性的住房。7.《佛山市禅城区张槎街道办信访告知书》2份。证明明福加德公馆不属于张槎街道重点工程项目；明福加德公馆存在虚假宣传。8.《弼唐股份经济联合社情况说明》复印件。证明被告与弼唐股份经济联合社签订的土地使用权期限是从2016年10月1日至2056年9月30日，与被告承诺给原告的租赁期限有出入，被告存在欺诈行为。9.涉案土地开发现状照片。证明被告至今未对涉案土地进行开发，被告已经以其行为表明不履行合同约定的主要债务，也无能力依约履行合同债务。10.3月28日部分业主与弼唐村会谈的视频，广东卫视的新闻报道及弼唐村经联社、张槎街道办、明福公司与部分业主的甲方会议视频。证明被告经营状况严重恶化，被告拖欠弼唐经联社的租金以及建筑商的工程款，被告也表明了暂时没有能力履行合同，无法按照约定履行交付涉案物业的义务；同时被告在销售的时候存在虚假宣传的情况，被告法人没有进行否认。11.建设工程规划许可批前公示复印件2份。证明涉案物业所在的地块是地块二，该地块尚未取得建设工程规划许可证。12.宣传单一份。证明被告向原告进行虚假宣传，被告描述涉案地块上的涉案物业是租售同权，租售同权是指租房居民在基本公共服务方面在购买房屋具有同等待遇，而涉案物业只能作为酒店和办公用途，不能作为居民居住性功能用房，根本不可能达到租赁同权的目的。13.建设工程规划总平面图。证明涉案物业所在的地块是地块二。诉讼中，被告举证的证据如下：1.《集体土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《使用标准地名许可证》《关于佛山市明福加德公馆（地块一）（原雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块一）办理提前介入的说明》。证明涉案楼盘明福加德公馆是具有合法的建筑手续的。2.情况说明。证明被告有权将涉案物业的使用权提供给原告使用。3．规划总平面图。证明项目的规划情况。4.《关于王敏信访事项的答复》。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调取《复函》一份及附件两份。原告的证据1、3、4、5、6、8、13，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，因无法显示拍摄时间及地点，且被告持有异议，故本院不予采纳；证据7，该证据虽为复印件，但为有权行政机关作出的回复，被告对证据真实性不持异议，本院对真实性予以确认；证据9，与原、被告陈述的现状吻合，被告对真实性亦不持异议，本院对真实性予以确认；证据10为会议视频，即使真实，但因原告未举证证明会谈已形成书面结论，故本院不予采纳；证据11为复印件，被告对真实性有异议，本院不予采纳；证据12为广告宣传，属于要约邀请，对真实性予以确认。被告的证据1、2，被告能提供原件核对，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认；证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4，原告对真实性不持异议，本院予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年4月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业使用权转让合同》，合同约定：“甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目（以下简称‘该项目’）的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第1栋312房（以下简称‘该物业’）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为每平方米8258.35元；总金额309688元。2、转让款付款方式一次性付款：乙方须于本合同签订当天（即2018年4月20日内）向甲方支付全部转让款309688元（包含定金）……第八条违约责任1、甲方违约责任……2）甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”原告分别于2018年4月13日、2018年4月20日向被告支付50000元、259688元，合计支付租赁款309688元，被告分别出具《收款收据》。另查明，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年3月8日佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”再查明，2018年6月8日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社出具《情况说明》，确认：明福加德公馆项目已取得《集体土地使用权证》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《使用标准地名许可证》和《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。诉讼中，被告陈述，一、涉案加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋，本案合同标的为1栋三层12房20年的物业使用权。二、涉案加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由加德公馆业主王敏向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。三、加德公馆共售516间物业，目前被告已停售。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告确认，涉案房屋位于地块二，故原、被告于2018年4月20日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。因本案合同自始无效，故原告诉请撤销没有依据，本院不予支持。关于原告诉请返还租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，而涉案房屋尚未落成，被告并未向原告交付房屋。故被告应将收取的租金309688元返还给原告。原告诉请于法有据，本院予以支持。至于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用款项的利息损失，以309688元为本金，从2018年4月20日起至被告返还租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，原告诉请合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告康莉于2018年4月20日就加德公馆第1栋312房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告康莉返还租金309688元以及利息（以309688元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2018年4月20日起计算至被告返还租金之日止）；三、驳回原告康莉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3062元、财产保全费2128元，合计5190元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年五月十六日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。