湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初1455号 原告：长沙龙湖房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区文源西路（农行宿舍**）。 法定代表人：孙维强，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘海平，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石霞，湖南金州律师事务所律师。 被告：叶妙宝，男，1980年10月2日出生，汉族，住浙江省绍兴县。 原告长沙龙湖房地产开发有限公司（以下简称龙湖公司）与被告叶妙宝商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙湖公司委托诉讼代理人刘海平、石霞，被告叶妙宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙湖公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订《认购协议书》；2、被告协助原告办理撤销编号为20170351104的《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案、预告登记等手续；3、被告不予退还定金50000元；4、被告承担支付律师费15000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2018年3月10日签订了《认购协议书》，双方约定被告以总房价2547688元认购原告开发的位于龙湖湘风原著项目第104栋104号房屋，并约定被告确认自身完全具备购买该房屋的资格条件，不存在中国各级政府所规定的任何禁止或限制其与原告签订本认购书及购房合同的情形。认购协议签订后，原告将被告的购房信息录入房屋管理部门的购房资格审核系统，并准备在被告购房资格审核通过后与其签署编号为20170351104的《长沙市望城区商品房买卖合同》。因被告不具备购房资格，导致购房资格审核未能通过，致使原、被告双方无法在约定的期限内签署购房合同，同时根据望城区房屋管理部门的购房资格审核系统的规定，在录入被告购房信息审核后，该购房合同网签程序即被锁定，需被告配合撤销合同网签手续后原告才能另行销售该房屋。原告多次联系被告，要求其限期解决购房资格问题以便与原告依法签订购房合同和办理后续手续，或者依法配合原告办理购房合同网签撤销手续，但被告均未予配合。原告为维护合同合法权益，特诉至法院。 被告叶妙宝辩称，2018年3月10日被告向原告销售人员咨询，对方表示被告具有高级技师职称具备购房资格，被告方才与原告签订认购协议书，同时还签订了商品房买卖合同，当日被告向原告交纳了定金50000元及首付款400000元，3月22日被告再次向原告交纳首付款447988元，但原告没有开具发票。2018年6月被告在长沙开始缴纳社会保险，2018年10月原告才告知被告不具备购房资格并于2019年2月25日发函被告要求解除购房合同。原、被告之间已签订商品房买卖合同且被告已交纳首付款，原、被告应继续履行商品房买卖合同，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 原告龙湖公司、被告叶妙宝为支持其诉讼请求和答辩意见，向本院提交了证据，对双方无异议且符合证据特性的证据本院予以认定，并附卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：对于原告提供的证据一《认购协议书》，被告仅对证明目的有异议，该证据符合证据特性，可以证明本案事实，本院予以认定；对于原告提供的证据五委托代理合同、证据六增值税专用发票、证据七银行电子回单，被告对证据目的有异议，该证据符合证据特性，可以证明本案事实，本院予以认定，能否达到原告的证明目的，本院将在本院认为部分予以认定。对于被告提供的证据二转账记录，原告对证据特性均有异议，但对原告已支付897988元的事实无异议，对该事实本院予以认定；对被告提供的证据三个人参保情况，原告对关联性和证明目的有异议，该证据符合证据特性，可以证明本案事实，本院予以认定，能否达到被告的证明目的，本院将在本院认为部分予以认定；对被告提供的证据四告知书、确认书，原告有异议，该证据与本案无关，本院不予认定。 根据上述认定的证据，结合庭审调查情况，本院认定案件事实如下：2018年3月10日，原告龙湖公司（甲方）与被告叶妙宝（乙方）签订《认购协议书》，协议书约定：被告认购龙湖湘风原著项目第104栋104号房屋，总房价2547688元，选择银行按揭贷款方式付款，被告签署本协议书时向原告支付定金50000元，该定金作为其按约签订购买该房屋的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议和其他附件等的担保，在购房合同生效后将自动转为已付房款；协议书还约定选择银行按揭付款方式则被告应在签订本协议之日起7日内按照政策法规、按揭银行和原告的要求付清购买该房屋的首付款，并与原告签订购房合同；协议书第十二条约定，被告确认已充分知悉和理解关于房屋限购等相关法律法规和政策规定，确认自身完全具备购买该房屋的资格条件，不存在中国各级政府所规定的任何禁止或限制其与原告签订本购书及购房合同的情形。若因被告违反本确认任何内容导致无法签署购房合同，原告不承担任何违约责任，同时原告有权解除本认购协议，被告所交定金原告不予退还。协议书签订当日，被告叶妙宝通过银行刷卡向原告转账支付150000元和300000元，原告向被告叶妙宝开具票据两张，分别载明收叶妙宝认购定金50000元和购房款400000元，2018年3月22日被告通过银行转账向原告支付447988元，交易附言为叶妙宝购房款，原、被告双方在庭审过程中均认可该款含300元公证费，其余为购房款。被告叶妙宝陈述在签订《认购协议书》的同时，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告龙湖公司陈述原、被告双方仅签订了《认购协议书》，并未签订其他合同。原告龙湖公司陈述其在2018年6月25日前提交了被告购房资格审核申请，2018年9月原告得知被告购房资格审核未通过，随即将审核结果告知了被告。2019年2月25日原告龙湖公司向被告叶妙宝发出《解约告知函》。 另查明，2017年5月20日起实施的长住建发[2017]71号《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》第（二）项规定：“对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房；属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购**商品住房。”2017年9月23日起实施的长住建发[2017]151号《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》第（四）项规定：“在本市无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。”原、被告在签订《认购协议书》时，被告叶妙宝非长沙市户籍，也未在长沙工作，未在长沙市缴纳个人所得税和社会保险，也未提交属于省、市、区引进人才的有关部门证明，《认购协议书》中认购房屋属于长沙市房屋限购区域。2018年6月开始被告叶妙宝在长沙市开始缴纳社会保险。 再查明，经本院向长沙市望城区房产交易中心查询，长沙市望城区房产交易中心出具《关于龙湖璟宸原著小区第104栋104房网签情况的说明》，该说明载明“叶妙宝所购该房屋于2018年6月24日在网签系统录入认购信息，2018年6月27日上午完成购房资格审查，审核结论为：高级技师职业资格人才家庭购买首套住房主，未在长沙缴纳社保或未提供在长工作单位连续24个月工资流水或在长居住证满24个月，不通过。2019年1月15日开发企业取消该笔商品房预售业务受理。该房未签订网签合同，未进行商品房交易合同备案。”该房屋在网签系统录入认购信息后一直在网签系统中被锁定至今。 本院认为，原告龙湖公司与被告叶妙宝签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告叶妙宝在签订协议时不具备长沙市购房资格导致购房资格审核不能通过，双方无法签订商品房买卖合同，该情形符合《认购协议书》第十二条约定的原告单方解除协议的条件，故原告要求解除原、被告签订的《认购协议书》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的办理撤销编号为20170351104《长沙市商品房买卖合同》网签、备案、预告登记手续，因认购房屋未签订网签合同也未进行交易合同备案要，故原告该项主张没有事实依据，本院不予支持，但因认购房屋在网签系统录入认购信息后被锁定至今，现《认购协议书》解除，被告应协助办理认购房屋网签数据撤销手续。被告向原告缴纳的定金50000元系作为按约签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议的担保，被告在签订《认购协议书》后积极缴纳了购房首付款，后因被告购房资格审核不能通过这一客观原因导致无法签订《长沙市商品房买卖合同》，并非被告主观违约，原告主张不予退还被告定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。现《认购协议书》已解除，原告应退还被告定金50000元，且原告另行收取被告购房款847688元应一并退还给被告叶妙宝。原告要求被告承担其律师费15000元，双方并无约定，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告长沙龙湖房地产开发有限公司与被告叶妙宝2018年3月10日签订的《认购协议书》； 二、被告叶妙宝于本判决生效后十日内协助原告长沙龙湖房地产开发有限公司办理长沙市望城区龙湖璟宸原著小区第104栋104房的网签数据撤销手续； 三、原告长沙龙湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告叶妙宝退还定金50000元； 四、驳回原告长沙龙湖房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费27702元，因适用简易程序减半收取计13851元，由被告叶妙宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  徐燕青 二〇一九年六月十四日 代理书记员  邱匡图 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。