江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初8322号 原告（案外人）：中国建设银行股份有限公司萧县支行，住所地安徽省萧县龙城镇淮海路4号。 负责人：汪培训，行长。 委托诉讼代理人：张敬文，该行工作人员。 委托诉讼代理人：李刚，该行工作人员。 被告(申请执行人)：朱建明,男,1957年1月24日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告(申请执行人)：潘琴芳,女,1963年2月28日生,汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：施春兰，江苏凡创律师事务所律师（上述二被告共同委托）。 委托诉讼代理人：钱隆，江苏凡创律师事务所实习律师（上述二被告共同委托）。 第三人（被执行人）：安徽宝地置业有限公司,住所地安徽省萧县龙城镇世纪大道中段北侧。 法定代表人：叶志红，总经理。 原告中国建设银行股份有限公司萧县支行（以下简称“建行萧县支行”）与被告朱建明、潘琴芳、第三人安徽宝地置业有限公司（以下简称“安徽宝地公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告建行萧县支行的委托诉讼代理人张敬文、李刚、被告朱建明及其潘琴芳共同委托诉讼代理人施春兰、钱隆到庭参加诉讼。第三人安徽宝地公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告建行萧县支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令苏州市姑苏区法院不得执行被告冻结并要求扣划的我行保证金存款2769209.65元。2、请求法院依法确认原告对第三人安徽宝地置业有限公司的保证金2769209.65元享有优先受偿权。3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告朱建明、潘琴芳与第三人安徽宝地公司等民间借贷纠纷一案，苏州市姑苏区法院于2016年4月11日立案执行。2017年8月15日，该法院冻结了第三人安徽宝地公司在建行萧县账户的存款1900万元。2018年3月29日苏州市姑苏区法院根据(2016)苏0508执1097号民事裁定书，裁定冻结、划拨或提取宝地公司银行存款或收入1900万元，并向建行萧县支行发出协助扣划存款通知书，扣划安徽宝地公司34×××29账户存款2769209.65元至姑苏区法院。为此，建行萧县支行作为异议人，向姑苏区法院提出了书面异议，2018年8月15日，姑苏区法院向建行萧县支行送达(2018)苏0508执异39号执行裁定书，裁定驳回建行萧县支行的异议请求。依照我行与安徽宝地公司签订的合作协议：该公司同意在我行承诺贷款额度内，对每一购房人向我行借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息(包括罚息)及我行为实现债权而发生的有关费用(包括处分抵押物费用、律师费等)；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期间依据保证方式而定:阶段性连带责任保证期间为:从我行与借款人签订的借款合同生效之日起，至该公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交我行保管之日止。目前该公司尚未为购房人办妥《房屋他项权证》，也就是说，仍然在其阶段性连带责任保证期间。根据相关法律规定，我行对宝地公司移交其占有的保证金享有优先受偿权。依据我行与该公司签订的《最高额保证合同》约定，我行就可以随时从保证金账户扣划资金代为清偿。我行与安徽宝地公司签订的2013-001号《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》其中第九条，对关于保证金的设立进行了约定，依照《物权法》第二百一十条规定，属于主债权合同中的质权条款，在本案中，安徽宝地公司依照质权条款的约定，将保证金存入约定的账户，完全满足了特定化的要求，故我行对于保证金享有优先受偿权，被告朱建明、潘琴芳对于该存款的执行无事实与法律依据。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《民诉法司法解释》、《物权法》、《担保法》的相关规定，特诉至贵院，请求判准所请。 被告朱建明、潘琴芳辩称，该保证金账户不具备特定化：一、建行萧县支行与第三人签订的最高额保证合同明确显示双方之间成立保证合同关系，虽有保证金条款，但该条款并未显示保证金属于质押关系。按照法律规定，如果该保证金属于特定化的形式，必须是属于质押权利。而质权的话，在出质人与质权人之间必须要由书面明确的质押合同。本案显然没有这个质押合同。二、根据最高院关于《担保法司法解释》第八十五条保证金账户特定化的规定，该保证金账户必须是不仅满足形式上的特定化，还必须满足实质上的特定化。在执行异议案件审理程序中，建行萧县支行仅凭一纸最高额保证合同就主张账户中的200万余元是特定化的保证金，此次执行异议之诉中，其增加提供了贷款人名单和账户流水。但是，显然都是建行单方面制作，既没有向法庭提供贷款合同，也没有提供完整的保证金账户流水。从目前的证据来看，仍然不足以证明该保证金账户的特定化。三、该保证金账户事实上有过资金支取，该支取是建行萧县支行应安徽宝地公司要求，从该账户支取过100多万元。这个信息是安徽宝地公司的会计告知我们的，相信这个事实不会是虚构的。因此，从这个情节上看，该保证金账户的特定性也已经被打破。四、建行萧县支行没有提供该211个贷款人的贷款合同，据我方了解，该些贷款属于商业地产的贷款模式，首付都是五成，贷款都是十年，该些房子的单体价值大多数都只有2、30万左右，很多贷款人已经还清贷款。这个事实也是安徽宝地公司的会计告诉我们曾经很多购房者到安徽宝地公司加盖贷款还清证明。因此，相信其中有很多的购房者2013年1月开始办理了贷款的，到目前为止已经还清贷款。那么相对应的这些款项，显然是可以执行的。五、该保证金账户所承担的保证责任而非质押责任，是保证责任的话，保证人主体是安徽宝地公司，即使发生了购房人不还贷的情况，安徽宝地公司应当承担保证还款责任，建行萧县支行的权利也不会受到损害。六、至今为止，没有发生任何一起购房者逾期不还贷的情况，至少银行没有提供这方面的证据以证明其受偿事实已经发生。七、按照担保合同的规定，安徽宝地公司的阶段性担保截止期限是房产抵押手续办结的时候。从2013年开始至今，没有办理抵押手续，作为我方来讲，是无法理解的。我方认为，按照正常的购房流程，签订了贷款合同以后，银行作为贷款提供方显然是要催促购房人办理抵押手续，正常情况下，贷款合同办完以后，三个月之内抵押手续是一定要办理出来的。本案所涉及的211个贷款人，难道没有一个办理出了抵押手续吗？如果没有，那是建行萧县支行自身放任自己的风险扩大，应当由其自身承担法律后果。而且，合作协议书关于保证金的条款第十一条，待房屋他项权证办妥三日内退还保证金，我们认为该些房产按理应当都是办理了抵押。如果没有办理抵押，我们认为是建行萧县支行和安徽宝地公司之间就售房人的贷款事宜达成了新的约定，不再办理抵押了，既然不办理抵押，那关于抵押的保证金条款自然就不履行了。请求法院依法判决。 第三人安徽宝地置业有限公司未作陈述。诉讼中提供中国建设银行单位客户专用回单，证明建行萧县支行于2014年9月12日在其保证金账户中扣划1441073.94元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：朱建明、潘琴芳与安徽宝地公司、叶志红、李玉秀、泰州市金海马家具有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月7日作出（2015）姑苏民四初字第01154号民事调解书，确认：“一、被告安徽宝地置业有限公司、叶志红、李玉秀结欠原告朱建明、潘琴芳借款本金1640万元，分期归还：于2015年12月30日前归还50万、于2016年1月30日前归还150万元、于2016年3月30日前归还300万、于2016年6月30日前归还250万元、于2016年9月30日前归还100万元、于2016年12月30日前归还250万元、于2017年1月30日前归还150万元、于2017年2月28日前归还200万元、于2017年3月30日前归还190万元；二、原告朱建明、潘琴芳放弃利息的诉讼主张，但如被告安徽宝地置业有限公司、叶志红、李玉秀任一期履行还款义务迟延三个月，原告有权要求前述三被告按照年利率21%支付利息（自2015年10月1日起计算至实际归还之日，按照实际使用天数计算，被告已支付款项视为先支付利息），原告就全部未履行本金及利息一并向法院申请强制执行；三、如被告安徽宝地置业有限公司、叶志红、李玉秀在2017年3月30日前未能履行全部还款义务，原告朱建明、潘琴芳有权要求泰州市金海马家具有限公司承担第一、二项下的全部借款本息，并有权向法院申请强制执行；四、案件受理费138198元，减半收取69099元，由被告安徽宝地置业有限公司、叶志红、李玉秀、泰州市金海马家具有限公司负担，于2017年3月30日前支付给原告朱建明、潘琴芳；财产保全费5000元，由原告朱建明、潘琴芳负担；五、本调解协议自双方当事人签字之日起生效。”该调解书发生法律效力后，根据朱建明、潘琴芳申请，本院于2016年4月11日立案执行，案号为（2016）苏0508执1097号。在该案执行过程中，本院于2017年8月15日冻结安徽宝地公司34×××29账户银行存款或收入1900万元，于2018年3月29日裁定冻结、划拨或提取被执行人安徽宝地公司银行存款或收入1900万元，并向建行萧县支行发出协助扣划存款通知书，扣划安徽宝地公司34×××29账户存款2769209.65元至本院。为此，建行萧县支行于2018年3月31日向本院提出书面异议，本院于同年8月13日作出（2018）苏0508执异39号执行裁定书，驳回了建行萧县支行的异议请求。故原告建行萧县支行向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2013年1月24日，案外人建行萧县支行（债权人、乙方）与安徽宝地公司（保证人、甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份，约定甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人指因购置浙商财富大市场一期项目所属商业用房、购置甲方依法销售的房产、购置以甲方为中介销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是指2013年1月24日至2016年1月24日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，担保责任的最高限额为14000万元，保证方式为连带责任保证。合同第九条约定，甲方应在合同生效之日起5个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户，户名安徽宝地置业有限公司，账号34×××29，甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，保证金账户的资金余额不低于乙方对债务人贷款本金余额的5%，未经乙方书面同意，甲方不得对保证金账户内资金进行支用、划转或做其他任何处分，甲方承诺，如本合同的保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，甲方应另行提供乙方认可的相关担保措施。第十条约定，对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。同日，双方还签订了《商品房销售贷款合作协议书》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的萧县龙城镇龙山南路东侧、教育路以北、火车站以西的经批准命名为浙商财富大市场（一期）项目的商品房发放个人住房贷款，乙方承诺提供最高额为14000万元的商用房抵押贷款。合同第四条约定，甲方在乙方开立售房款账户，将销售资金结算委托乙方办理，同时存有占个人住房贷款余额5%的保证金；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证期间为从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。第九条约定，本协议的合作期限为叁年，期满后双方可另行协商是否延长合作期限。第十一条约定，在《房屋他项权证》办妥之前，由开发商提供阶段性连带责任担保，保证金缴存比例5%，在建行指定的保证金账户存储，待《房屋他项权证》办妥交乙方保管后三个工作日内退回保证金。 还查明，2014年9月12日，安徽宝地公司通过开设在建行萧县账号转账至账号10134072730831311000000001的个贷系统平账专户A户1441073.94元，原告备注写明“因总行下发的许光吕等五户疑似假个贷，我行要求开发商结清该五笔贷款，由于保证金账户不足以清偿五笔贷款，仅归还许光吕一户贷款”，但建行萧县支行未提供许光吕等五户个贷的借款合同、借款金额、期限和还贷情况等证据，也未提供211户贷款人的借款合同、借款金额、期限、还贷情况及相对应存入保证金数额等证据。 以上事实有本院（2015）姑苏民四初字第01154号民事调解书（2016）苏0508执1097号执行裁定书、（2018）苏0508执异39号执行裁定书、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、211户未办理他项权证名单、企业活期明细信息、个人贷款还款凭证、中国建设银行单位客户专用回单和庭审笔录等予以证实。 本院认为，涉案账户在被执行人安徽宝地公司名下，账户内的资金属于被执行人财产。本案争议焦点为建行萧县支行对安徽宝地公司在建行萧县支行开设的专项保证金账户内资金是否享有质权、是否享有优先权的问题。 本案中，建行萧县支行提交的其与安徽宝地公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定了专项保证金账户及账号，且约定“未经乙方（建行萧县支行）书面同意，甲方（安徽宝地公司）不得对保证金账户内资金进行支用、划转或做其他任何处分”，同时双方又在《商品房销售贷款合作协议书》中约定，《房屋他项权证》办妥交乙方保管后三个工作日内退回保证金，故该账户内资金系按揭贷款保证金性质，即房地产开发商按照银行向购房者发放的贷款余额存入一定比例的保证金，为银行发放贷款提供阶段性担保的款项，当购房者取得房地产权证，并办妥银行的抵押登记手续后，解除质押的条件成就，银行将相应的保证金退还给房地产开发商，在此期间，若购房者未按照借款合同的约定按期还本付息的，由房地产开发商代为偿还，银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。按揭贷款保证金作为特殊的动产质押，应当符合将金钱进行特定化并将该特定化之后的金钱移交债权人占有两个要件，以使该特定化之后的金钱既不与出质人其他财产相混同，又能独立于质权人的财产。但是建行萧县支行未向本院提供211户购房者的借款合同及该账户相对应保证金明细是否为保证金账户的资金余额不低于乙方对债务人贷款本金余额的5%，也未提供账户内每笔保证金相对应的房屋所有权证和他项权证的办理情况，本院无从核实账户内资金是否特定化并移交占有，也无从核实保证金所担保的主债务是否因办理他项权证而解除金钱质押的情况，且建行萧县支行以许光吕等五户疑似假个贷，由于保证金账户不足以清偿五笔贷款，仅归还许光吕一户贷款的做法，与其和安徽宝地公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定不符，也未提供许光吕等五户疑似假个贷的证明材料，故建行萧县支行提出的请求依法判令本院不得执行被告冻结并要求扣划的我行保证金存款2769209.65元；请求法院依法确认原告对第三人安徽宝地公司的保证金2769209.65元享有优先受偿权的诉讼请求，因原告未提供证据证明保证金账户资金的特定化，故原告对保证金账户内资金不享有质权，也就不享有优先受偿权，原告诉请于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下: 驳回原告中国建设银行股份有限公司萧县支行的诉讼请求。 案件受理费28954元，由原告负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。 审 判 长  黄伟忠 审 判 员  何卫星 人民陪审员  叶久峰 二〇一九年五月二十九日 书 记 员  陈 怡