上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初4845号原告：上海好福来制衣有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：裴海军，董事长。委托诉讼代理人：裴苏珍，女。委托诉讼代理人：沈建山，上海市捷华律师事务所律师。被告：家是雅(上海)家居有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：柳林东，董事长。委托诉讼代理人：张兵，上海申如律师事务所律师。原告上海好福来制衣有限公司与被告家是雅(上海)家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告委托诉讼代理人裴苏珍、沈建山、被告法定代表人柳林东及委托诉讼代理人张兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海好福来制衣有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告将本市松江区泖港镇叶新公路XXX号厂房征收补偿费4,677,948元返还原告。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告将其已经收取的本市松江区泖港镇叶新公路XXX号厂房征收补偿款2,377,948元返还原告；2、判令确认案外人上海泖港资产经营管理有限公司基于2017年3月2日《补偿协议》项下对于被告尚未支付的补偿款230万元归原告所有。事实和理由：原告系本市松江区泖港镇叶新公路XXX号集体工业用途房地产的所有人。2002年11月起，原告与被告签订的《租赁合同书》，约定原告将上述厂房交由被告承租，承租期至2018年5月31日止。2017年3月，在松江区泖港镇工业用地减量化项目中，上海市松江区人民政府委托上海泖港资产经营管理有限公司(以下简称泖港资产公司)对于上述厂房实施协议征收。但在征收过程中泖港资产公司错误与被告就部分协议征收项目签订《补偿协议》，按此协议被告将获取了包括房屋补偿、可恢复设备补偿、不可恢复设备补偿、其他构筑物与附属设施补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿、速迁奖励费在内补偿费共计的4,677,948元。其中2,377,948元被告已实际取得，原告要求返还被告。另外230万元案外人泖港资产公司尚未给付被告，故原告要求确认该230万元归原告所有。被告辩称：被告与泖港资产公司签订的补偿协议，是泖港资产公司对被告作为厂房承租人损失的补偿。原告作为这厂房所有人与泖港资产公司另行签订了补偿协议，泖港资产公司对原告的损失另行作了补偿。因此，被告不同意将泖港资产公司补偿给被告的补偿款归原告所有。本院经审理认定事实如下：原告系上海市松江区泖港镇焦家村(地号为上海市松江区泖港镇焦家村18丘，以下简称该地块)登记权利人，上海市房地产权证号为沪房地松字(2001)第002659号，权属性质为集体，用途为工业，总面积为9,457平方米，建筑面积为4,774平方米。该地块的地址为松江区泖港镇叶新公路XXX号，原为泖港镇泖肖公路XXX号。2002年11月1日，原告与韩国Casamia株式会社签订厂房租赁合同，由韩国Casamia株式会社租赁原告的本案所涉厂房，租赁期为2002年11月1日起至2012年10月31日止。后双方签署厂房租赁变更，双方一致同意，因韩国Casamia株式会社在上海投资成立家是雅(上海)家居有限公司，原厂房租赁合同的承租方改为家是雅(上海)家居有限公司。原承租方的权利义务归家是雅(上海)家居有限公司。2003年5月28日，原、被告签订厂房租赁合同书，原告将该地块的厂房及附属土地使用权租赁于被告使用，租赁面积为厂房4,774平方米，其所占用的土地为9,457平方米，租赁期限自2003年6月1日起至2013年5月31日止。该合同8.3约定：如果因为国家土地规划政策变化或其他不可抗力的因素，本合同将自动终止。如果由于国家土地规划政策而终止本合同的，国家补贴的搬迁费、停业损失费、他地安置费或者其他营业性的损失补偿归乙方(被告)所有；基于土地、房屋等不动产的补偿归甲方(原告)所有。2012年11月8日，原、被告签订续订合同，双方对上期合同内容为同等租赁条件延长签订期限达成共识，年租金为300,000元，签订延长期限：从2013年6月1日起至2018年5月31日止。另查明，为尽快将该地块上的厂房腾退并清空土地，案外人泖港资产公司与被告于2017年3月2日签订补偿协议，约定：1.原告对被告租赁后自行搭建的厂房及搬迁损失进行补偿，房屋建筑面积为871平方米，彩钢棚建筑面积为432平方米；2.原告共支付被告补偿款4,677,948元，其中房屋补偿总价为849,724元、可恢复设备补偿款78,050元、不可恢复设备补偿款1,000,514元、其他构筑物及附属设施补偿款499,840元、搬迁补偿款173,670元、乙方停产及停业损失补偿2,026,150元、速迁奖励费50,000元；3.被告承诺在签订本协议后35日内，即2017年3月31日前搬离原址；4.被告应在本协议签订后7日内泖港资产公司向被告支付第一笔2,377,948元补偿款，其余补偿款230万元在泖港资产公司与原告就上述地块补偿事宜处理完毕后的10日内向被告结清；5.被告承诺本协议项下的被拆除房屋没有其他权利瑕疵，保证不会引起任何第三方的权利主张导致不能按照本协议约定履行搬离义务，否则被告即退还补偿款，本协议终止(该条款以下简称合同解除条款)。被告于2017年3月搬离该地块。2017年3月3日，被告收到补偿款2,377,948元。被告搬离该地块之后，泖港资产公司即将该地块上违章建筑拆除，之后泖港资产公司与原告签订补偿协议后即将该地块上所有房屋拆除。另查明，2017年9月18日，原告向泖港资产公司发出异议书，认为其系该地块所涉厂房所有权人，被告系承租人，其对于泖港资产公司将4,677,948元补偿给被告有异议，厂房、其他构筑物及附属设备等均属于原告，其亦在该地块所涉厂房中开展经营，故要求泖港资产公司将该补偿款全部支付给原告。为此，泖港资产公司于2017年10月9日向本院提起诉讼，要求判令解除其与被告之间的补偿协议，本院经审理后，于2018年8月28日作出如下判决：一、确认原告上海泖港资产经营管理有限公司与被告家是雅(上海)家居有限公司于2017年3月2日签订的补偿协议解除；二、被告家是雅(上海)家居有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海泖港资产经营管理有限公司返还补偿款2,377,948元。被告对此判决不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年3月15日作出如下判决：一、撤销上海市松江区人民法院(2017)沪0117民初16896号民事判决；二、驳回被上诉人上海泖港资产经营管理有限公司的全部诉讼请求。原告遂向本院提起本案诉讼。再查明：案外人上海地维房地产估价有限公司于2017年3月8日出具《松江区泖港镇土地减量化项目叶新公路XXX号上海好福来制衣有限公司(家是雅家居公司)协议征收集体土地工业用途房屋补偿估价报告》，该报告对松江区泖港镇叶新公路XXX号上海好福来制衣有限公司(家是雅家居公司)集体工业用途房地产(集体工业用地9,457平方米、纳入评估范围的登记房屋建筑面积4,774平方米)、未登记房屋(建筑面积1,015平方米)、装饰装修30项、附属设施14项、绿化3项及可恢复使用的机器设备9项、无法恢复使用的机器设备15项于2015年9月10日的评估价值为13,752,761元，估价结果如下表：1.土地使用权取得费，9,457平方米，评估价格为4,444,790元(集体建设工业用地)；2.登记房屋(1-7幢)，建筑面积4774平方米，评估价格为5,590,381元(沪房地松字(2001)第002659号上海市房地产权证)；3.未登记房屋(共7幢，房屋用途为厂房，层数1层)，建筑面积1,015平方米，评估价格为885,652元(供委托方参考)；其中，未登记房屋编号为8-14，建筑面积依次分别为(单位：平方米)：33、25、669、30、108、114、36；4.装饰装修30项(涉及1号房、2号房、3号房、4号房、5号房、8号房、食堂区域、厂区)，评估价格749,869元(室内二次装修)；3号房的评估总价为47,541元、12号房的评估总价为94,284元；5.附属设施14项(涉及场地、道路、围墙、大门……彩棚A共计102平方米，彩棚B共计330平方米……)，评估价格943,385元(室外配套工程)；6.绿化苗木3项(茶花8株、黄杨球112株、腊梅4株)，评估价格6,120元(绿化为出圃价，具体补偿由征收当事人协商确定)；7.可恢复设备9项(拼板机、冷压机、封边机、UV机、其他木工设备、叉车、货架、储气罐及3台空压机、工器具等物品运输)，评估价格为78,050元(可恢复使用设备)；8.不可恢复设备15项(配电设施、电能计量柜、配电柜、电线四项、烘房、喷漆装置、烘房、排风除尘装置、厨房脱排油烟装置、车间降温喷雾装置、污水纳管监测井)，评估价格为1,054,514元(无法恢复使用设备)。本院在审理泖港资产公司提起诉讼的(2017)沪0117民初16896号一案过程中，原、被告均确认，泖港资产公司与被告签订的《补偿协议》中：1.“房屋建筑面积871平方米”是包含3、9、10、11、12幢房屋，634.56平方米由被告建造，236.44平方米由原告建造。其中3号39平方米为原告建造；9号25平米均由被告建造；10号669平方米，其中89.44平方米由原告建造，579.56平方米为被告建造；11号30平方米为被告建造；12号108平方米由原告建造。2.彩钢棚432平方米包括彩钢棚A、彩钢彬B，其中彩钢棚A面积102平方米，原告称由其建造，被告认为彩钢棚A是原告建造但由被告在使用过程中进行了修缮和更换(顶部彩钢瓦)；彩钢棚B面积330平方米是被告建造。以上事实，由上海市房地产权证、厂房租赁合同书、续订合同、补偿协议、估价报告、(2017)沪0117民初16896号及(2018)沪01民终12424号民事判决书、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告于2003年5月28日签订的厂房租赁合同书及2012年11月8日签订续订合同，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。根据双方签订合同，被告的租赁期至2018年5月31日，在双方租赁合同的履行期间，涉案房屋因土地减量化需要而征收，被告与案外人泖港资产公司签订了补偿协议是案外人泖港资产公司对被告租赁原告叶新公路XXX号厂房因土地减量化征收而造成损失的补偿。由于原告未实际参与该协议签订，因此，该补偿协议的部分补偿项目应为原告权利，现将被告与泖港资产公司签订的补偿协议所涉的各项补偿费用，按照法律的规定及公平合理的原则进行分析，确定各方所享有的权益：1、房屋补偿总价849,724元，按上述房屋的来源确认各方的利益。原告以租赁合同中8.3约定基于土地、房屋等不动产的补偿归甲方(原告)所有为由，认为该项费用均归原告所有，本院认为，该约定是对原告交付给被告的房屋的约定，现被告应享有的是被告在租赁原告房屋后自行搭建的房屋的补偿，因此原告的意见本院不予支持。该项目补偿的房屋面积871平方米为评估表中的第3、9、10、11、12幢房屋，彩钢棚建筑面积432平方米为评估表中的彩棚A、彩棚B，现按该房屋及彩钢棚由谁建造归谁所有的原则分别进行分割：(1)、第3幢，建筑面积39平方米，评估价47,541元，由原告建造归原告所有；(2)、第9幢，建筑面积25平方米，评估价22,567元，由被告建造归被告所有；(3)、第10幢，建筑面积669平方米，评估价594,741元，其中89.44平方米由原告建造，579.56平方米由被告建造，按评估重置价每平方米889元计算，原告享有79,512.16元，被告享有515,228.84元；(4)、第11幢，建筑面积30平方米，评估价9,000元，由被告建造归被告所有；(5)、第12幢，建筑面积108平方米，评估价94,284元，由原告建造归原告所有。(6)、彩棚A，面积102平方米，评估价8,160元，原告称由其建造，被告称彩钢棚A是原告建造，但由被告在使用过程中进行了修缮和更换(顶部彩钢瓦)，据此，本院酌情确定双方各半所有，各享有4,080元；(7)、彩棚B，面积330平方米，评估价59,400元，由被告搭建归被告所有。按上述计算，原告享有225,417.16元，被告享有610,275.84元，合计835,693元，与补偿协议中的849,724元，少14,031元，该差价按上述计算的比例原告享有26.97％计3,784.16元，被告享有73.03％计10,246.84元。故该项补偿款原告享有229,201.32元，被告享有620,522.68元。2、可恢复设备补偿款78,050元，双方确认该补偿应属被告，故归被告所有。3、不可恢复设备补偿款1,000,514元。评估价为1,054,514元，该评估表共有15项，原告称1至7项由原告添加，8至15项被告添加，被告称1至2项为原告添加，3至15项为被告添加。双方确认1至2项原告添加，该152,280元为归原告所有，8至15项由被告添加，该816,260元为归被告所有。双方有争议的第3项是配电柜16,500元，本院认为该配电柜应与配电设施属同一类为原告添加。按该项补偿款，据此原告享有1至3项为168,840元，被告享有8至15项为816,260元，合计985,100元，补偿协议中该项补偿款为1,000,514元，该项补偿款总额1,000,514元减去上述明确的985,100元，难以明确为哪方添加为15,414元，该15,414元本院酌情为双方各得7,707元。不可恢复设备补偿款原告享有176,547元，被告享有823,967元。4、其他构筑物及附属设施补偿款499,840元，现没有证据证明该补偿款是对哪些构筑物、附属物的补偿，双方当事人均不清楚是对哪些构筑物、附属物的补偿。本院考虑到原告为整个厂房的权利人，在将厂房租赁给被告前会添置一些构筑物、附属物，被告作为承租人，在此厂房内已经承租使用十五年之久，在长期的工作、生活过程中也会添置一些构筑物、附属物，故在无法确认对哪些构筑物、附属物补偿的情况下，本院酌情确定双方各半享有249,920元。5、搬迁补偿费173,670元，系争厂房因土地减量化征收时，被告是在该厂房内实际使用者、合法经营者，搬迁补偿费应归被告所有。6、乙方停产、停业损失补偿费2,026,150元，根据租赁合同及续订合同，被告租赁原告在该地块的全部厂房，本次土地减量化而征收时被告在该厂房生产经营，原告虽然在该厂房留有极小部分房屋自用存放物品，并不能说明原告在此经营，造成停产停业的损失，因此，作为征收地块的实际经营者，因征收造成被告一定的损失，征收方给予一定的经济补偿尚属合理。现原告以泖港资产公司曾称该停产停业补偿款归房屋所有人为由要求归原告所有，本院认为泖港资产公司当时确认原、被告是租赁关系，仍与被告签订补偿协议，虽然对房屋及财物的主人认识有误，但对停产停业费行为付给了被告，口头上又称应给房屋所有人，该案外人的意见不能作为本院分割补偿款的依据。停产、停业损失补偿款归被告所有。7、速迁奖励费5万元。原告在不接受案外人泖港资产公司的补偿方案的情况下，泖港资产公司与被告签订补偿协议，求得速迁速搬的效果，因此，该奖励费应归速迁速搬一方即被告所有。综上所述，本案所涉的补偿款4,677,948元，原告享有655,668.32元，被告享有4,022,279.68元。被告已从泖港资产公司领取的2,377,948元，有能力返还原告应有的款项。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条之规定，判决如下：一、案外人上海泖港资产经营管理有限公司与被告家是雅(上海)家居有限公司于2017年3月2日签订的补偿协议所享有全部权利归被告家是雅(上海)家居有限公司享有；二、被告家是雅(上海)家居有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海好福来制衣有限公司返还补偿款655,668.32元；三、驳回原告上海好福来制衣有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,224元，减半收取22,112元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费27,112元，由原告上海好福来制衣有限公司负担19,434元(已付)，被告家是雅(上海)家居有限公司负担7,678元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋木金二〇一九年六月十日书记员  马 青附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务