江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初1830号原告：艾有凤，女，汉族，1940年8月17日生，住江西省鹰潭市余江县。原告：艾金梅，女，汉族，1957年4月20日生，住江西省鹰潭市月湖区。原告：祝平跃，男，汉族，1978年1月1日生，住江西省鹰潭市月湖区。原告：祝丽萍，女，汉族，1982年12月23日生，住上海市宝山区。原告：祝学志，男，汉族，1984年2月13日生，住广东省汕头市澄海区。以上五原告共同委托诉讼代理人：祝俊颖，江西融冰律师事务所律师，执业证号：13606201610934493。被告：熊海辉，男，汉族，1981年12月14日生，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李鑫，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201510253403。委托诉讼代理人：徐俊，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师，实习证号：36011811110297。祝街华诉熊海辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日受理后，因祝街华在诉讼过程中去世，其第一顺位法定继承人艾有凤、艾金梅、祝平跃、祝丽萍、祝学志申请参加诉讼，本院予以准许并依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艾有凤、艾金梅、祝平跃、祝丽萍、祝学志共同的委托诉讼代理人祝俊颖，被告委托诉讼代理人李鑫、徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾有凤、艾金梅、祝平跃、祝丽萍、祝学志诉称：从2008年开始，祝街华承租省商业科贸中心四号楼的二层部分用于经营眼镜批发市场，并将其中的5号、6号店铺转租给被告，双方每两年签订一次租赁合同。至2014年12月8日，第三个两年签订一次租赁合同。至2014年12月8日，第三个两年租赁期届满（2012年12月至2014年12月），被告尚欠该期租金97353元及逾期利息。至2017年1月15日，第四个两年租赁期届满（2014年12月至2016年12月），被告尚欠该期租金92160元及逾期利息，以上及上一个两年租期内逾期利息23360元。至2017年8月31日，由于祝街华没有取得省商科中心的续租权，导致双方的第五个两年租赁合同（2017年1月至2019年1月）于2017年8月31日解除，而被告仅支付租金至2017年7月7日，尚欠55日的租金及管理费。后祝街华多次向被告催讨未果，被告拒不支付租金的行为已构成违约。另外，祝街华于2019年5月30日死亡。原告艾金梅、艾有凤、祝平跃、祝丽萍、祝学志系死者祝街华的第一顺位继承人。原告艾有凤、原告祝平跃、原告祝丽萍、原告祝学志自愿放弃继续参加诉讼、放弃继承，一致同意由原告艾金梅一人继续参加诉讼。鉴于上诉事实与理由，为维护自身合法权益，五原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、判令被告向原告支付租金198900元、利息76424元（利息以租金189513元为基数，暂计算至2018年12月16日，之后部分按照每日万分之四的标准继续计算）、管理费1173元，合计276497元；2、本案的诉讼费由被告承担。原告艾有凤、艾金梅、祝平跃、祝丽萍、祝学志提交了如下证据：证据一、原、被告身份证及原告的身份信息表、死亡证明、殡葬证明、人口信息表2份（艾金梅与熊海辉）、证明3份（水上居委会及中童派出所、街道办事处、交通派出所）、人社局档案表2份（祝学志）、情况说明及身份证复印件5份，证明原、被告诉讼主体资格，并证明祝街华于2019年5月30日死亡，5名原告系死者祝街华的第一顺位继承人有权继续参加本案诉讼，另5原告中的艾有凤、祝平跃、祝丽萍、祝学志4人自愿放弃继承，一致同意由艾金梅继续参加诉讼；证据二、《租赁合同书》复印件一份、《欠条》两份、《江西省眼镜批发市场合同》一份、《收据》复印件一份、《用电统计表》复印件一份，证明：1、祝街华承租了省商业科贸中心四号楼的二层部分；2、祝街华将其承租的二层5号、6号店铺转租给被告，截止到2014年12月8日，被告尚欠祝街华该承租期内的（2012年12月至2014年12月）租金97353元及利息；3、截止到2017年1月15日，被告尚欠祝街华该承租期内的（2014年12月至2016年12月）租金92160元及利息，及上一个两年租期内利息23360元；4、2017年2月8日，被告与祝街华续签租赁合同并实际租赁使用至2017年8月31日，被告仅支付该期租金至2017年7月7日，尚欠55日的租金及管理费。被告熊海辉辩称：1、答辩人已还清拖欠被答辩人的所有租金及利息;答辩人支付租金大部分是由被答辩人祝街华通过上门收租的方式完成的。被答辩人与答辩人承租的商铺对门,双方为方便,租金支付的方式均是由答辩人支付现金,然后由被答辩人开具收据;被答辩人提供的证据《收据》也能证明答辩人与被答辩人间存在着现金交租的交易习惯。2、退一步说,即使答辩人还拖欠被答辩人租金,也只是拖欠2017年1月15日出具的欠条(下称“欠条2”)上所述的租金及利息,该欠条是双方债权债务的最终结算。被答辩人依据答辩人于2014年12月8日出具的欠条(下称“欠条1”)所提出的主张不能成立,应当予以驳回。首先,被答辩人的主张自相矛盾。按被答辩人的主张：欠条2上写明的租金是2014年12月至2016年12月间的租赁合同产生的租金,而所欠的利息是依据欠条1从2014年12月8日计算至2017年1月15日而得来的,依被答辩人的解释即在同一张欠条中会出现了两种计算方式和不同的起算时间,被答辩人的这一解释完全不符合逻辑及日常交易习惯其次,根据文义解释,同一张欠条中出现的相同词语应保持统一性做相同解释。回归到本案中,欠条2中的“今欠”两字应做相同解释,即欠条2中的租金及利息的起算时间应保持一致,均应当从欠条1出具之日起开始起算,因此,这更能说明欠条2是答辩人与被辩人之间债权债务的最终结算。最后,被答辩人主张:欠条2上写明的利息是依据欠条1计算至2017年1月15日欠条2出具之日的,但据答辩人所述,答辩人通过现金支付的方式已还清大部分租金,同时,据答辩人计算,实际依据欠条1上写明的利息计算方式计算至2017年1月15日所得出的利息(元)明显高于欠条2上写明的利息。这恰恰说明答辩人已还清大部分租金及利息,并于2017年1月15日进行结算时,将条1中未还清的部分租金及利息一并计入欠条2中,欠条2是对答辩人与被答辩人间债权债务的最终确认。综上,被答辩人依据欠条1提出的主张不能成立,应当驳回。3、再退一步说,即使答辩人未还清欠条1的租金及利息,被答辩人依据欠条1提出的主张也已过诉讼时效,被答辩人依据该欠条要求被答辩人归还租金及利息的主张不能成立。4、答辩人为承租商铺向被答辩人支付了保证金10000元,但被答辩人在明知其承租权将于2017年8月3日到期的情况下仍然超期转租给答辩人,导致答辩人未能在原定的承租期限继续承租商铺,使答辩人产生损失。根据合同约定,被答辩人违约,应向答辩人双倍退还保证金;此外,被答辩人还应退还答辩人支付的装修押金1500元。以上保证金及装修押金均予以抵扣拖欠的租金。综上所述,被答辩人依据欠条1所提出的主张无事实与法律依据,依法应予以驳回,此外,被答辩人构成违约,应当双倍退还答辩人保证金和装修押金,并予以抵扣拖欠的租金。被告熊海辉未向本院提交任何证据。经审理查明，从2008年开始，祝街华承租省商业科贸中心四号楼的二层部分用于经营眼镜批发市场，并将其中的5号、6号店铺转租给被告熊海辉。祝街华（合同甲方）与熊海辉（合同乙方）双方每两年签订一次租赁合同，合同第一条第一款约定：“乙方在签订本合同之前，应向甲方交纳保证金壹万元，乙方违约保证金不退，甲方违约双倍返还。乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将保证金退还给乙方（不计息）”，第一条第二款约定：“第一年租金按每月（大写）伍仟壹佰贰拾元收取……”，第一条第三款约定：“管理费（含公共用水、公共用电、卫生及管理费）每月陆佰肆拾元……”，第七条第二款约定：“乙方装修时须缴纳1500元垃圾清运押金，装修完毕2日内不能将装修产生的垃圾清理完毕者，甲方有权清理垃圾，没收押金作为清理费用”。双方交纳租金的习惯为祝街华上门催收，被告熊海辉现金交纳租金，祝街华向被告熊海辉出具收据。2014年12月8日，被告熊海辉向祝街华出具《欠条》一张，载明：“今欠祝街华房租计人民币玖万柒仟叁佰伍拾正，保证一年内付完。从2015年2月1日起每万元每天计4元的利息。到期未还，从2016年2月日计每万元每天计8元的利息。房租计算到15.1.7日止。欠款人：熊海辉。2014.12.8日”。2017年1月15日，被告熊海辉再次向祝街华出具《欠条》一张，载明：“今欠祝街华租金玖万贰仟壹佰陆拾元正。今欠祝街华利息贰万叁仟叁佰陆拾元正。注：每壹万元每天计息肆元计利息、利息每月付。欠款人熊海辉。2017年1月15日”。后被告未按约定支付上述欠付租金，引发本案诉争。对于2014年12月8日欠条的已还款金额，经本院询问，被告代理人表示已大部分偿还，具体金额不清楚，同时表示是分期支付的。原告代理人称因祝街华已过世无法具体说明，但不排除被告已支付了部分利息。另查明，2017年2月8日，被告熊海辉与祝街华续签租赁合同并实际租赁使用至2017年8月31日，其中2017年7月7日至2017年8月31日的租金9387元被告熊海辉因忙于搬离而未支付。上述事实，有原被告的陈述、原告提交的证据及庭审笔录所证实。本院认为，原告诉请的被告熊海辉拖欠2012年12月至2014年12月的租金97353元、2014年12月至2016年12月的租金92160元的事实，有被告熊海辉本人出具的两份《欠条》为证。被告辩称其已经还清了第一张欠条中的大部分租金且未还部分已经被第二份欠条覆盖。但对于已还款的金额，被告既未能提交收据证明，又无法做出具体说明。且根据常理，如第一张欠条的金额已被清偿或为第二张欠条所覆盖，则被告应将第一张欠条收回或销毁而非继续由祝街华保留。现两张欠条均在祝街华处，应认为两张欠条载明的欠付租金数额独立存在。被告另主张2014年12月8日欠条对应的债权已过诉讼时效。但根据被告方的陈述，其曾分期偿还该笔债务，结合双方在2017年1月15日欠条中载明的欠付利息金额可知，被告确已偿还过部分利息。且祝街华与被告一直持续履行租赁合同，不断发生新的租金往来。被告的部分还款行为及双方间的逐期租金往来均对该笔债权产生中断诉讼时效的法律效果。故对被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。被告仍应按两张欠条载明的欠付租金数额及利息计算方式向原告清偿。利息的计算标准，原告自愿降低为日万分之四，系原告对自身权利的处分，本院予以采纳。其中第一张欠条载明的欠款金额为97350元，至2017年1月15日尚欠利息23360元，自2017年1月16日起则与第二张欠条载明的欠款金额92160元一并按日万分之四的标准计算利息。另，被告认可其于2017年8月31日搬离承租房屋且未交纳2017年7月7日至2017年8月31日期间的租金及管理费。故对于上述应付而未付的上述费用共计10560元（租金9387元+1173元），被告理应继续支付。被告另辩称祝街华应双倍返还租赁保证金20000元保证金及装修押金1500元，并在债权中冲抵，但对于交纳保证金及装修押金的事实均未提交证据证实。对此，本院认为，保证金的部分，考虑到租赁双方自2008年至2017年8月间起持续性地履行租赁合同，被告实际交纳保证金的时间距今时隔久远，要求被告提供当初交纳时的收据等凭证难度较大。且出租人实际已收取保证金更加符合租赁市场的交易习惯亦符合合同约定。故本院推定，该保证金祝街华已实际收取。由于祝街华与被告间租赁合同约定的租赁期限超出祝街华自身与原出租人间约定的期限，超出部分无效。祝街华对该合同部分的无效负主要责任，应参照保证金条款的约定向被告双倍返还保证金。装修押金的部分，根据合同条款，该押金属于被告装修结束后可即时清结的费用。故虽被告已实际交纳装修押金的可能性亦较高，但在装修完成后一直未自出租人处取回的可能性较小。故本院认为，上述费用仍未退还的举证责任应在被告，被告未能举证证实，则认定装修押金双方已结算完毕。因此，上述两笔费用中，本院采纳被告的部分抗辩意见，理应双倍返还的保证金20000元可冲抵被告债务。结合保证金理应返还的时间，可冲抵被告2017年7月7日至2017年8月31日期间的租金及管理费10560元，剩余部分冲抵欠付租金的利息。原告艾有凤、原告祝平跃、原告祝丽萍、原告祝学志自愿放弃继续参加诉讼、放弃继承，一致同意由原告艾金梅一人继续参加诉讼，系原告对自身权利的处分，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告熊海辉于本判决生效之日起三日内向原告艾金梅支付拖欠的租金189513元及利息（2017年1月15日前利息为23360元，自2017年1月15日起至租金付清之日止，以189513元为基数，按日万分之四计算，扣减9440元）；二、驳回原告艾有凤、艾金梅、祝平跃、祝丽萍、祝学志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费5448元，由被告熊海辉承担，限随上述款项一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 黄 迁人民陪审员 居 磊人民陪审员 胡小梅二〇一九年十二月十九日法官助理廖妍荔书记员程杨天