天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0106民初7589号原告（反诉被告）：天津金拱门食品有限公司，住所地天津市河西区。法定代表人：张家茵。委托诉讼代理人：孙丕旭，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜凯，北京德和衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津万隆大胡同置业有限公司，住所地天津市红桥区。法定代表人：高振有。委托诉讼代理人：裴继连。委托诉讼代理人：杨顺国。被告：天津万隆集团有限公司，住所地天津市河东区。法定代表人：路杨。委托诉讼代理人：董焕芝。委托诉讼代理人：张亮亮，天津万钧律师事务所律师。原告（反诉被告）天津金拱门食品有限公司（以下简称“金拱门公司”）与被告（反诉原告）天津万隆大胡同置业有限公司（以下简称“大胡同公司”）、被告天津万隆集团有限公司（以下简称“万隆公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金拱门公司的委托诉讼代理人孙丕旭，被告（反诉原告）大胡同公司的委托诉讼代理人杨顺国、裴继连，被告万隆公司的委托诉讼代理人张亮亮、董焕芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金拱门公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告立即排除案涉租赁场地的各类使用障碍，包括但不限于恢复供电、供水以及拆除营业场所周围的围挡等，并继续履行双方签订的租赁合同；2.请求法院判决二被告共同承担因违约行为而给原告造成的经营利润损失5223685元（诉讼过程中，金拱门公司将该项诉讼请求变更为请求二被告共同承担因违约行为而给原告造成的经营利润损失3861499.84元）；3.请求法院判决由二被告共同承担本案一审律师费70000元；4.请求法院判令本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2012年9月，大胡同公司受万隆公司委托，与金拱门公司协商签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定由金拱门公司承租万隆公司名下所有的位于天津市红桥区一处（以下简称“案涉商铺”），租赁期限为十年。上述合同及协议签订后，金拱门公司依约履行了合同义务，并对案涉商铺进行了装修，对外开展了正常营业。2016年6月1日，大胡同公司以上述商业中心被国务院安委会办公室根据《重大火灾隐患判定办法》（ＧＡ653-2006）勒令消防整改为由，发函要求金拱门公司停业搬迁，并承诺与金拱门公司就具体后续事宜协商解决。但是，自收到上述函件至金拱门公司被迫停业至今，二被告均未与金拱门公司就继续营业及赔偿事宜达成协商一致的意见，以致金拱门公司受到重大的经济损失。根据《租赁合同》附件6、7的约定，大胡同公司出租的案涉商铺已完成合格的消防验收，且已向金拱门公司提供相关消防审验合格意见书及合格证，金拱门公司正是基于对二被告的信任，才承租了案涉商铺进行经营。而案涉商铺现却因二被告自称其被国务院安委会办公室列入消防整改名单而长期不能正常开展营业，二被告对此均存在明显过错，已构成严重违约。另，在金拱门公司被迫停业的情况下，大胡同公司也未按合同约定履行协助及利益照顾义务，亦属违约。综上，金拱门公司认为，金拱门公司与大胡同公司之间的房屋租赁合同是合法有效的，金拱门公司依约向大胡同公司履行了支付房租的义务。大胡同公司理应向金拱门公司提供符合合同要求的房屋。现金拱门公司因二被告的违约行为经营受到了严重影响，甚至被迫停业，已遭受经营利润损失不低于3861499.84元，二被告应对金拱门公司上述损失承担赔偿责任。故金拱门公司向本院提起诉讼。大胡同公司辩称，请求法院依法查明事实，驳回金拱门公司的全部诉讼请求。1.关于大胡同公司是否违约的问题。在合同履行过程中，大胡同公司不存在任何违约行为。双方签订租赁合同后，大胡同公司按照合同约定交付了案涉商铺，同时也提供了该场地符合消防设施的验收意见。金拱门公司取得案涉商铺后对其进行了装修，装修完毕后，又经过了消防安全验收，也是合格的，也就是说，大胡同公司向金拱门公司交付的案涉商铺是符合法律规定和使用要求的，所以不存在违约的问题。由于消防政策的变化以及天津“8·12爆炸”事件，天津对所辖区的经营场地进行严格的消防检查，再加上国家规定的消防规范有所变更，所以，才将大胡同公司出租的场地列为火灾隐患单位。根据政府的要求，大胡同公司需对出租的场地进行整改，但是整改的方案是整体搬迁，这是红桥区政府决定的，并非大胡同公司擅自进行的行为。根据租赁合同19.1条中的约定，该事件属于不可抗力，且事件发生后，大胡同公司已经积极履行了通知义务，以减少损失，所以对不可抗力造成的合同解除，大胡同公司是无需承担任何法律责任的。2.关于案涉商铺是否是万隆公司委托大胡同公司出租的问题。案涉商铺是万隆公司所有。但在大胡同公司将案涉商铺出租给金拱门公司之前，该房屋系万隆公司出租给大胡同公司的。也就是说此时此刻大胡同公司对该案涉商铺有独立的对外经营权，无需万隆公司另行委托。故大胡同公司不认可金拱门公司主张的委托事实，且即使有那份委托也是万隆公司同意大胡同公司转租的函，而不是委托函。3.关于停业损失问题。不可抗力事件发生以后，大胡同公司及时通知了金拱门公司，并且给予金拱门公司一定的宽限期限。金拱门公司提交的证据材料12可以证明该公司无法正常营业的时间是2017年的2月1日，即2017年1月份之前金拱门公司是在正常经营的，故其主张的经营损失并不存在，且大胡同公司为减少其损失已经履行了通知义务。即使金拱门公司有损失，但因该损失是不可抗力造成的，大胡同公司无需承担。4.关于金拱门公司的停业问题。庭审中，金拱门公司曾自认使其停业的原因是案涉商铺周围建造了围挡，并非是因为其主张的其他违约行为。因围档并非被告所建，故金拱门公司若认为建造围挡的行为是侵权行为，其应当向侵权人主张，而不应当向二被告主张权利。5.关于租金问题。在合同期限内发生了不可抗力事件以后，金拱门公司就未履行交付租金义务。金拱门公司自认其停业时间是2017年的1月份，那么在2017年1月份之前，该公司能够正常经营，但其租金只支付到2016年的4月30日（庭审过程中双方确认租金实为交到2016年6月30日）。故金拱门公司还欠付被告八个多月的租金，其应将该部分租金交齐。万隆公司辩称，金拱门公司的诉请和事实理由没有法律依据，请求法院驳回。1.万隆公司不是本案租赁合同的相对方，本案租赁纠纷与万隆公司无关；2.金拱门公司主张的围挡道路等问题，已经超出了案涉商铺物权使用范围；3.万隆公司同意大胡同公司的其他答辩意见。大胡同公司向本院提出反诉请求：请求金拱门公司依法支付2016年6月30日至2017年1月17日的租金539583.7元（诉讼过程中，大胡同公司将该项诉讼请求变更为请求金拱门公司支付2016年7月1日至2017年1月16日的租金544714.3元）；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年9月，大胡同公司与金拱门公司签订了《租赁合同》、《补充协议》，约定由金拱门公司承租位于天津市红桥区（统称为案涉商铺），租赁期限为十年和五年。上述合同签订后，大胡同公司依约向金拱门公司交付了案涉商铺，履行了相应的合同义务，但是金拱门公司收到房屋后，并没有全面履行交付租金义务。自2016年6月30日到解除合同2017年1月17日止，金拱门公司一直未缴纳租金。经大胡同公司多次催要，金拱门公司以种种理由拒绝支付，故大胡同公司向本院提起诉讼。金拱门公司辩称，大胡同公司的反诉请求不符合事实，也没有法律依据，不应被支持。1.金拱门公司有正当的理由暂停支付租金。2016年的6月1日，大胡同公司发函告知金拱门公司其将于2016年9月1日全面停业搬迁，具体搬迁、债权债务事宜将与金拱门公司协商解决。2016年3月22日金拱门供公司缴纳了228375元主店的租金，2016年3月29日又缴纳了18750元甜品店的租金，上述租金均已经缴纳到了2016年6月30日。金拱门公司认为，在6月份的经营都受影响的情况下，没有必要再继续缴纳7-9月的租金，需待大胡同公司与金拱门公司协商后，才可以确定出需要缴纳的租金数额、具体方式以及计算方法。2.租赁合同第2.2.1条规定，大胡同公司应于每季度末的15日前向金拱门公司开具当期保底发票，收到发票后十个工作日内，金拱门公司才向大胡同公司支付当期相应的租金，到目前为止，大胡同公司在反诉中提及的租金发票并未开具，金拱门公司有理由暂停支付租金。3.金拱门公司至今并未与大胡同公司协商出后续租期内的租金缴纳金额、具体方式和计算方法，大胡同公司也未给金拱门公司提供符合合同要求的经营场地，金拱门公司现已经无法营业，持续时间已经超过两年半，损失巨大。即使在金拱门公司通过本案的本诉要求大胡同公司排除障碍，恢复供水供电等情况下，大胡同公司都未提供合理的解决方案，也不主动与金拱门公司沟通协商，致使金拱门公司的经营不能的状况持续发展。基于上述原因，金拱门公司认为暂停支付租金，是合理合法的，待双方就合同的履行以及对金拱门公司的赔偿事宜达成一致意见时，再支付届时双方认可的租金也不迟。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：金拱门公司与大胡同公司系租赁合同关系。金拱门公司原名称为“天津麦当劳食品有限公司”，2017年11月变更为现名称“天津金拱门食品有限公司”。2012年9月，金拱门公司与大胡同公司签署《租赁合同》，金拱门公司为乙方，大胡同公司为甲方。合同约定甲方向乙方出租坐落于天津市红桥区，使用面积为298平方米，租赁期限自2012年11月30日始，至2022年11月30日止。保底租金为每年87万元，每两年递增5%，应每季度支付一次。甲方应于每季度末15日前向乙方开具当期保底租金发票，乙方在收到甲方租金发票后（10）个工作日内，向甲方支付该当期保底租金。第1-2年年租金人民币870000元；第3-4年年租金人民币913500元；第5-6年年租金人民币959175元；第7-8年年租金人民币1007134元；第9-10年年租金人民币1057491元。合同第19.1条约定，如果由于无法预见并且对其发生何后果无法防止或避免的事件，比如地震，水灾，火灾和其他自然灾害，战争暴动和类似的军事行动，民间骚动以及政府的禁运令，禁止令或其他限制和行动。承运人延误或者其他阻止一方履行本合同义务的任何事件或原因（统称不可抗力事件）直接致使一方不能按本合同约定的条件全部或部分的履行其在本合同中义务。遇到上述不可抗力事件的一方（受阻方），只要满足所有下列条件，不应被视为违反本合同：1.受阻方无法履行其在本合同中的义务是由于不可抗力事件直接造成的；2.受阻方已尽其最大的努力履行其在本合同中的义务和减少由于不可抗力事件给另一方或公司造成的损失；3.不可抗力事件发生时，受阻方立即通知另一方，并在不可抗力事件发生后的15天内，提供有关该事件的梳理资料，包括陈述延迟履行、部分履行或无法履行本合同义务的理由的说明书；4.如果发生不可抗力事件，双方应根据事件对履行本合同的影响，决定是否修改本合同以及是否部分或全部的免除受阻方在本合同中的义务。2012年9月，金拱门公司（乙方）与大胡同公司（甲方）签署《补充协议》，约定甲方愿意出租及乙方愿意承租位于天津市红桥区与1区交口处部分场地供乙方开设甜品店。乙方应自甜品店开业之日起向甲方支付租金（租金已包含物业管理费）。第一年至第五年的租金为每年75000元，合每月6250元，每两年递增5%；乙方支付的租金应于每季度末15日前通过转账方式支付给甲方。合同签订后，大胡同公司将位于大胡同商业中心的涉案商铺以及甜品店所占用的场地交由金拱门公司使用。2015年9月，国务院安委会发出了《关于请督促整改重大火灾隐患的函》，认定大胡同公司为严重影响公共安全的重大火灾隐患单位，并要求大胡同公司进行整改。2016年6月1日，大胡同公司书面告知金拱门公司，大胡同公司将于2016年9月1日全面停业，并表示具体拆迁、债权债务等事宜，将依据双方合同及国家法规与金拱门公司协商解决。截至2017年1月16，金拱门公司并未搬迁，并处于持续经营状态。2017年1月17日起，案涉商铺外围建造了围挡，行人无法出入，金拱门公司遂停业至今。2018年10月29日，致同会计师事务所在金拱门公司的委托下，做出了致同专字（2018）第110ZC6650号专项审计报告，确认2016年全年金拱门公司的收入为7205764元。2018年7月9日，大胡同公司与北京德和衡律师事务所签署律师聘用协议，聘用德和衡律师事务所提供法律服务，包括但不限于就麦当劳与“天津万隆大胡同置业有限公司房屋租赁合同”纠纷一案，作为麦当劳“特别”授权代理人，提供“一审”阶段的代理服务。2018年12月5日，金拱门公司向北京德和衡律师事务所支付鉴证咨询服务律师费70000元。另查，大胡同公司为万隆公司的子公司。2000年7月28日，大胡同公司与万隆公司签署租赁合同，约定万隆公司将坐落于天津市红桥区的场地及地上建筑物出租给大胡同公司经营。该场地包括金拱门公司所租赁的场地。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。关于本诉，金拱门公司主张的要求大胡同公司排除案涉租赁场地的各类使用障碍的诉讼请求，经过庭审调查，由于大胡同公司存在火灾隐患且现已整体搬迁，其已不具备继续履行合同的客观条件，故金拱门公司的此项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于金拱门公司提出的要求大胡同公司赔偿经营利润损失的诉讼请求，本院认为，金拱门公司从大胡同公司处承租的商铺在经营前已经通过了消防验收，但在经营期间，国务院安委会办公室下发了《关于请督促整改重大火灾隐患的函》，判定大胡同公司经营的包含金拱门公司承租商铺在内的整片区域存在重大火灾隐患。为落实整改要求，大胡同公司采取整体搬迁的举措，因此导致其不能继续提供租赁物，属于事实上不能继续履行合同的情形。由于双方所签订的《租赁合同》系基于不能归责于双方的原因不能继续履行，故大胡同公司不构成违约。现大胡同公司经营的案涉商铺所在的整片区域已经整体搬迁，且金拱门公司亦将案涉商铺停业，应当认定双方的《租赁合同》已于案涉商铺停业之日即2017年1月17日解除。鉴于金拱门公司为经营商铺投入一定资金，停业后必将遭受损失，本院从公平原则的角度考虑，酌定大胡同公司向金拱门公司一次性补偿3600000元。关于金拱门公司要求大胡同公司承担律师费70000元的诉讼请求，由于大胡同公司并不存在违约行为，金拱门公司要求大胡同公司承担律师费的诉讼请求不具有事实及法律依据，本院不予支持。关于金拱门公司提出的要求万隆公司对大胡同公司的债务承担连带给付义务的诉讼请求，由于万隆公司与大胡同公司系租赁合同关系，且大胡同公司为独立的法人个体，故金拱门公司要求万隆公司承担连带给付义务的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于反诉，大胡同公司主张要求金拱门公司支付2016年7月1日至2017年1月16日的租金544714.3元的诉讼请求，根据双方合同约定，金拱门公司应在每季度末向大胡同公司支付下季度的租金。关于金拱门公司提出的由于大胡同公司没有开具发票而无法缴纳租金的抗辩，本院认为，开具发票并非主合同义务，金拱门公司实际使用了大胡同公司出租的场所，应依照合同约定交付租金，不应因大胡同公司未开具发票而免除缴纳租金的义务，本院对金拱门公司的该项抗辩不予采信。关于金拱门公司提出的由于大胡同搬迁而造成公司经营受影响，由于金拱门公司对该事实没有提供相关证据，本院不予采信。故大胡同公司要求金拱门公司依据合同约定支付2016年7月1日至2017年1月16日的租金544714.3元，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本院判决如下：一、被告天津万隆大胡同置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性补偿原告天津金拱门食品有限公司损失3600000元。二、反诉被告天津金拱门食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告天津万隆大胡同置业有限公司租金544714.3元；三、驳回原告天津金拱门食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费38252元，由原告（反诉被告）天津金拱门食品有限公司负担3225元，被告（反诉原告）天津万隆大胡同置业有限公司负担35027元，案件反诉受理费4598元，由原告（反诉被告）天津金拱门食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  李宝新审 判 员  周姗姗人民陪审员  金丽银二〇二〇年一月十三日法官助理魏计星书记员李晓蓓附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。