天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0114民初9308号原告（反诉被告）：戴明申，男，1958年9月7日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李伟，天津云樯律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。被告（反诉原告）：高扬，男，1981年2月25日出生，汉族，住黑龙江省伊春市乌伊岭区。委托诉讼代理人：马法宪，北京市百瑞律师事务所律师。原告戴明申与被告高扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴明申委托诉讼代理人李伟、祁兰兰，被告高扬及其委托诉讼代理人马法宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴明申向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告到武清房管局办理撤销协议号为32601-001239的房屋买卖协议相关手续。变更为，判令解除原、被告2016年2月21日签订的售房协议书，及2016年5月5日签订的协议号为32601-001239天津市房产买卖协议；2、判令被告支付原告因被告根本违约导致解除合同的经济损失46000元；3、增加诉讼请求，判令被告在合同解除后协助原告办理撤销网签合同的相关手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告2016年2月21日经中介达成房屋买卖意向并签订《售房协议书》，原告将自有的坐落天津市武清区房产一处卖给被告，总价款505000元。协议签订后，根据房屋交易流程，2016年5月5日，原、被告到房管局进行了网签，协议编号32601-001239，房屋经评估总价款480000元。被告以银行贷款方式支付价款，首付款144000元，申请贷款336000元。因有差价，双方约定在交易完成后被告将差价款补给原告。网签后当天，原告与被告一起到其办贷款银行配合面签。时隔一个多月后，原告通过天津市房地产综合信息网查询，除首付款到账外，余款仍未支付。原告卖房是为了买房，给中介打电话得知被告银行贷款出了问题，因被告原因贷款未批准，银行拒贷。合同第四条第三款约定，银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房款。原告2016年6月29日向被告发出《催促履行协议函》，同时通过电话告知被告限期3日凑齐全部款项，希望被告及时履行付款义务。经原告催告后被告未履行，2016年7月1日，原告向被告发出解除合同通知函。高扬辩称，银行审批过程中，原告给被告发《催促履行协议函》，擅自要求被告改变履行方式，违反合同约定的付款方式，加重被告合同义务。原告既然同意被告以银行贷款方式支付房屋价款，就应预料银行审批贷款通常需要的审批时间及例外批准需要的审批时间，银行迟延批准贷款并非被告过错，是因银行业务员不熟悉业务，原告无权要求被告改变履行方式，银行贷款2016年9月22日已经批准完成。被告履行支付首付款业务且到账，2016年5月20日，被告按银行要求提交审批贷款需要的全部材料，履行主合同义务和附随义务。原告无权因银行迟延批准贷款要求改变合同履行方式和解除合同。银行审批贷款已完成，首付款已到账，原告能实现合同目的，原告解除合同通知没有事实依据，不发生解除合同效力。高扬向本院提出反诉请求，1、依法判决确认原、被告2016年5月5日签订的《天津市房产买卖协议》合法有效；2、依法判决原告将武清区号房屋过户给被告。变更为，1、解除房屋买卖合同；2、判令戴明申返还高扬房屋价款20000元；3、判决戴明申赔偿高扬损失500000元；4、本案诉讼费由戴明申承担。事实和理由：2016年5月5日，经天津逸晨房地产经纪有限公司居间，原、被告签订《天津市房产买卖协议》，约定原告将武清区号房屋出售给被告，价款480000元，付款方式为银行按揭付款。协议签订后，双方将办理按揭手续向农行天津杨村支行提交，被告按银行规定于2016年5月20日交首付款144000元。后因办理按揭手续银行工作人员不熟悉业务，按揭贷款未及时审批，被告找到农行天津杨村支行回葳副行长说明情况。2016年9月22日，银行通知被告按揭贷款被批准，被告通知中介公司转告原告继续履行合同。因房屋涨价，原告违背诚信不同意出售房屋。20000元约定是定金，如房屋成交转为房款，未成交要求退回。合同约定的房款505000元，现房屋价格在1050000万至1100000万之间，要求赔偿差价损失500000元。合同不能继续履行原因是2018年5月9日北京市大兴区人民法院作出（2018）京0115执异21号执行裁定，戴明申拖欠黄惠馨债权，黄惠馨申请法院强制执行，法院查封拍卖涉案房屋，驳回高扬的异议申请。本案责任方应为戴明申，高扬没有违约情形，没有拒贷，按揭贷款已通过。戴明申对高扬的反诉辩称，不同意被告反诉请求。2016年5月5日，原、被告就诉争房屋在房管局签订《天津市房产买卖协议》，原告按合同约定如期履行义务，被告未按约履行。网签协议约定贷款方式为按揭贷款，2016年被告通知原告贷款出了问题，发生拒贷，此事实被告答辩状中认可。因此，被告违反约定造成实质违约，原告才依据天津市房屋买卖网签协议第四条规定，要求被告一次性付款。协议虽未约定具体日期，原告不能无期限等待，于是，2016年6月29日原告依合同法第九十四条规定，向被告发出《催促履行协议函》，同时，用电话通知被告限期三天凑齐全部款项。被告在收到函和电话的情况下，未在限定时间内付清房款，2016年7月1日原告依合同法第九十六条主张解除合同，并通知了对方。按合同法规定，合同自通知到达对方时解除，被告与原告之子戴长林通话录音中得知被告亲口说如2016年7月5日前凑不齐房款就解除协议。原、被告房屋买卖合同符合法定解除条件及约定解除条件，应予解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2016年2月21日，戴长林为卖方（甲方）与高扬为买方（乙方）签订的《售房协议书》。约定：甲方将坐落在武清区恒大山水城小区26号楼1门2703室约108.47平方米房屋卖给乙方，房屋为毛坯房，交易价格505000元。2016年2月21日交定金20000元，剩余房款485000元，在乙方银行公积金或按揭贷款下来一次性付清（多退少补）。甲乙双方约定2016年2月21日至2016年3月21日到武清房管局及银行办理贷款手续。在此期间甲方应积极配合并出示各种有效与贷款及过户相关的手续，房款全部到位后，甲方将钥匙及时交予乙方，并将该房以前一切费用交清。卖方先将贷款还清，无条件配合办理一切过户手续。《售房协议书》第七条，乙方必须在—年—月—日之前将全部房款结清，过期不结清，甲方有权另行处理该房屋。第七条中的年、月、日为空白，未约定付清全部房款时间。《售房协议书》载有戴长林为收款人收到高扬买房定金20000元的收条。戴明申对其子戴长林与高扬签订的《售房协议书》认可，主张《售房协议书》存在笔误，出售房屋位置应坐落武清区，不是协议的26-1-2703。高扬认可《售房协议书》的真实性及合同效力，认可房屋坐落存在笔误。原、被告均认可《售房协议书》，该协议不违反法律规定，对该售房协议予以确认。2、《天津市房产买卖协议》，协议编号32601-001239。出卖人（甲方）戴明申，买受人（乙方）高扬，协议提交时间2016年5月5日。约定，戴明申将坐落武清区房屋出售给高扬，建筑面积108.47平方米。双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管价款合计480000元。乙方首付款144000元，申请银行贷款336000元。协议第四条约定：乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部价款或首付款合计144000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。第五条约定：房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付；不符合有关规定和双方约定的，不得交付。甲方须于2016年7月5日前，将该房产及相关证明交付乙方。第六条约定：协议订立后，甲乙双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。《天津市房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。3、《存量房交易资金监管协议查询》。高扬首付款到账时间为2016年5月23日，对该查询予以确认。4、戴明申之子戴长林与高扬通话录音及录音文字整理。其中，2016年6月30日,高扬在通话中向戴长林承诺，2016年7月5日前将购房全款凑齐，如凑不齐，就解除房屋买卖协议。对高扬的承诺，戴长林未接受。高扬认可与戴长林通话录音的真实性。对上述通话录音内容予以确认。5、戴长林代表戴明申于2016年6月29日、2016年7月1日向高扬邮寄的《催促履行协议函》、《协议解除通知函》及邮单，邮单上分别备注催促履行购房协议函和解除协议通知函。《催促履行协议函》要求高扬3日内将购房全款凑齐交给原告，同时指出，高扬应在协议签订后30日内交清全款，已超期22天，首付款应在协议签订后5日内到达监管账户，经查2016年5月23日才到账。《协议解除通知函》希望高扬在2016年7月15日前，配合戴明申到武清区房管局解除房屋交易协议，对20000元定金及中介费用希望通过三方协商解决，否则，通过诉讼维护正当权益。高扬认为《催促履行协议函》加重了自己的义务，贷款正进行审批，没有重复支付房款义务。原告行使法定解除权没有事实根据，2016年9月22日完成审批贷款，并非拒贷，解除通知不发生效力。高扬已收到《催促履行协议函》和《协议解除通知函》，对该证据予以确认。6、高扬贷款审批通知书。2016年9月22日高扬申请贷款获批，审批有效期为6个月。对该审批通知书予以确认。7、北京市大兴区人民法院（2018）京0115执异21号执行裁定书。因戴明申与案外人债务纠纷，2017年3月7日，本案涉案房屋被北京市大兴区人民法院查封，高扬作为案外人提出书面异议，该院经审查认为：金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款、非因自身原因未办理过户登记。案外人高扬在本院查封前未合法占有房屋，其异议主张不符合相关法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定驳回高扬异议请求。对该执行裁定，予以确认。戴明申要求高扬赔偿损失46000元，未提交证据证明。高扬要求戴明申赔偿损失500000元，未提交证据证明。在最后一次庭审中，高扬提出如果原、被告对涉案房屋现价格认定不一致，就申请对涉案房屋价格评估，戴明申不同意高扬对房屋的评估意见。对高扬提出的评估申请，本院未采纳。本院认为，对原告之子戴长林与被告签订的《售房协议书》，原、被告均认可戴长林的代理行为及该协议内容，但售房协议，未明确约定付清全部房款时间。原、被告签订的《天津市房产买卖协议》约定，当银行贷款未被批准时，被告应一次性补足全部房款，亦未明确约定付清全部房款时间。《天津市房产买卖协议》约定，在协议签订后30日内即2016年6月5日前，原、被告到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记，双方未按约定办理房屋所有权转移登记手续；还约定，原告在2016年7月5日前，将房产及相关证明交付被告，原告未履行。2016年6月29日，戴长林向被告发出《催促履行协议函》，要求被告3日内付清房款，2016年6月30日，被告与戴长林通话时向戴长林承诺2016年7月5日前付清房款，否则，解除协议，戴长林未同意，在付清房款时间上，虽未达成一致，但被告作为付款义务人明确了付清房款时间及逾期付清房款后果，应视为对《天津市房产买卖协议》付清房款时间的最终确定。以被告承诺的2016年7月5日付清全部房款为限，被告申请的银行贷款在此期间未获批准，亦未付清全部房款。2016年9月22日高扬申请的银行贷款获批，说明高扬没有发生拒贷情况。涉案房屋被北京市大兴区人民法院查封时间为2017年3月7日，如果2016年7月5日前被告付清房款，合法占有涉案房屋，房屋被查封的后果就不会出现。综合考虑以上情况，对房屋买卖合同目的不能实现，原、被告均有一定过错，应各自承担相应的责任。被告反诉同意解除房屋买卖合同，戴长林与被告签订的《售房协议书》、原、被告签订的《天津市房产买卖协议》予以解除，需被告协助原告办理撤销网签合同相关手续的，被告应予以协助。原告要求被告赔偿损失46000元，没有事实根据，不予支持。原告收取被告定金20000元，应返还被告。被告要求原告赔偿损失500000元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第四项、第九十四条第一款第（三）、（四）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告之子戴长林与被告2016年2月21日签订的《售房协议书》、原、被告2016年5月5日签订的《天津市房产买卖协议》。需被告协助原告办理撤销网签合同相关手续的，被告应予以协助；二、原告于本判决生效后3日内，返还被告定金20000元；三、驳回原告要求被告赔偿损失46000元的诉讼请求；四、驳回被告要求原告赔偿损失500000元的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费950元由原告担负，反诉受理费6415元由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张文涛审 判 员  王 伟人民陪审员  张宝和二〇一九年四月十五日书 记 员  杨 业附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。......。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。