天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初3279号原告：齐桂香，女，1978年11月9日出生，汉族，个体经营户，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：许志国（原告之夫），男，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王一品，天津则立律师事务所律师。被告：天津康辉国际旅行社有限责任公司，住所地天津市河**友谊北路合众大厦****。法定代表人：韩天彤，董事长。委托诉讼代理人：苏艳。委托诉讼代理人：赵静，国浩律师（天津）事务所律师。第三人：天津金融城开发有限公司，住所地天津市和平区津湾广场**楼津湾大剧院**。法定代表人：陈莉，执行董事。委托诉讼代理人：甄佳波，天津四方君汇律师事务所律师。原告齐桂香与被告天津康辉国际旅行社有限责任公司、第三人天津金融城开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐桂香及委托诉讼代理人许志国、王一品，被告天津康辉国际旅行社有限责任公司及委托诉讼代理人苏艳、赵静，第三人天津金融城开发有限公司的委托诉讼代理人甄佳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐桂香向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令解除原、被告签订的两份《房屋租赁合同》和《补充协议》；2．请求人民法院依法判令被告退还原告预交的房租163767元、押金34166元；3．请求人民法院依法判令被告赔偿原告对租赁商铺投入的材料和设备评估价值133324元、评估费6600元、装修费432800元、培训费2300元；4．本案诉讼费用、鉴定费、保全费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年12月和2017年4月签订《房屋租赁合同》两份，约定被告将坐落于天津市和平区解放北路津湾广场1号楼X-XＢ房屋70平米及136平米出租给原告。双方对租赁期限、租金、押金、付款方式等进行了约定。另，原、被告于2017年4月18日签订《补充协议》一份，约定70平米房屋租赁期延长至2021年5月4日，故原告承租的被告和平区解放北路津湾广场1号楼1-03Ｂ房屋总面积206平方米，租赁期至2021年5月4日。合同约定后，原告依约向被告支付了租金、缴纳了押金，并开始招聘员工购置设备，为员工租赁住宿房屋并对店铺进行装修，为商铺运营投入巨大。2017年7月21日，原告正在装修期间，涉案房屋产权人天津金融城开发有限公司关闭了原告租赁房屋的电源。后，原告方多次要求被告对该问题予以解决。2018年5月25日，原告收到被告发函，告知被告已与第三人解除租赁合同，要求原告腾房。2018年6月6日，原告曾向天津市和平区人民法院提起诉讼，诉讼中法院委托进行了司法鉴定，后原告撤诉。原告认为，被告作为出租人应按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》规定，原告在没有任何过错情况下，已为租赁房屋投入大量时间、金钱成本，被告的行为给原告造成了极大损失。此事发生后，原告多次找到被告协商，但被告仍以各种理由推脱，故特向法院提起诉讼，恳望贵院判如所请，维护原告的合法权益。天津康辉国际旅行社有限责任公司辩称，关于原告第一项诉讼请求，被告认为原告诉状中已经认可于2018年5月25日收到被告发送的解除租赁合同及腾房通知，所以双方租赁合同及补充协议自2018年5月25日已经解除。关于原告第二、三、四项诉讼请求，请求法院依法驳回。2017年7月21日，由于第三人断电导致原告不能使用涉案房屋，所以所有损失应当由第三人承担，与被告无关。在原被告签订房屋租赁合同之前，被告已经明确告知原告被告并非涉案房屋产权人，所以相应风险及损失应当由原告自行承担。根据原告在另案中的陈述，原告在2016年3月已经知晓被告并非房屋产权人，原告并未提出任何异议，仍然购置设备及装修，相应后果及损失应由原告自行承担，原告作为完全民事行为能力人在签订协议时应当尽到核查义务，因原告没有尽到义务的损失应当自行承担。关于原告的第二项诉讼请求，被告认为租赁合同签订之后，被告将房屋交付原告，被告与第三人解除租赁合同之后于2018年5月23日书面通知原告解除租赁合同及协议并腾房，原告于2018年6月起诉被告及第三人，后于2019年1月11日撤回起诉，至今涉案房屋由原告实际占有和控制拒不腾出，所以被告不同意退还房屋租金及押金。关于原告第三项诉讼请求，原告投入的材料和设备具有使用价值，属于可以移动的物品，能够与涉案房屋分离，评估价值不能反映具体损失金额，被告不同意接收该材料和设备，租赁合同解除之后原告应自行取走，所以不同意赔偿评估价值及评估费。关于装修费用，根据双方关于70平米的租赁合同第7-2.7-3条及136平米的合同7-2条约定，原告装修之前应当将装修方案报被告，经被告同意后方可装修，因原告的装修方案未经被告书面同意，所以相应损失应由原告自行承担。对于评估机构，被告认为其不具有工程造价的资质，评估人员并未注册造价工程师，评估程序上也存在错误，鉴定报告的内容也存在诸多的问题。法院对评估报告不应采信。关于培训费与本案无关，并非原告的损失，所以不同意赔偿。天津金融城开发有限公司述称，第三人于2015年5月15日与被告签订房屋租赁合同，将涉案场所租赁给被告，该合同的期限自2015年5月15日起至2018年5月14日止，2015年6月第三人与被告及案外人孟欣签订补充协议，三方约定将承租人变更为案外人孟欣，被告只是对孟欣应当履行的合同义务承担保证责任。2018年因被告及案外人孟欣拒不履行交费义务，故第三人向法院提起诉讼，诉讼过程中三方达成一致，并由天津市和平区人民法院出具（2018）津0101民初1581号民事调解书，调解书约定第三人与被告及案外人孟欣签订相关协议于2018年4月30日解除，案外人孟欣及被告承诺于2018年4月30日之前腾空并交还涉案房屋，在整个过程中无论被告还是案外人均未向第三人告知过涉案房屋已经交由原告使用，第三人也只是在孟欣与被告未履行调解书义务的情况下，在法院申请执行时才获知涉案房屋由原告使用，故第三人不认可原被告之间所签订的租赁协议。2、被告一方面向第三人隐瞒已经将涉案房屋转给原告使用的相关事实，另一方面又向原告隐瞒其并非房屋承租人且其与第三人之间尚存诉讼的情况，不仅使第三人至今无法收回涉案房屋且也给原告造成了极大的损失，我们认为这个过程中被告存在明显故意，应负全部责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月15日，第三人与被告签订《天津市房屋租赁合同》一份，合同约定，第三人将坐落于天津市和平区解放北路津湾广场X号楼X-X房屋出租给被告，面积为206平方米。租赁期限自2015年5月15日起至2018年5月14日止，同时合同约定了租赁场所的用途为经营旅游相关产业使用，品牌为津澜生活馆及以旅游为主题咖啡会员俱乐部，不做任何其他用途。合同亦约定了除第三人同意外，被告不得通过转让本合同而允许任何他方使用租赁场所，不得转租或以任何其它方式与第三方共同使用租赁场所或其一部分。如未经第三人书面许可擅自将租赁场所或其部分的利益转租或转让他方或与他方共同使用的，第三人有权单方面终止或解除合同。合同签订后，第三人将房屋交付被告使用。2015年6月，第三人与被告及案外人孟欣三方签订了《补充协议一》，将上述《天津市房屋租赁合同》中的承租人由被告变更为孟欣。被告作为连带责任担保人，对孟欣应履行的全部合同义务承担连带保证责任。孟欣系被告公司的股东、董事、经理。此后，第三人与被告及孟欣三方签订了《补充协议二》，约定了租赁期限顺延3年，即从2018年5月15日起至2021年5月14日止，但同时约定了如被告／孟欣加盟7-11便利店后，本补充协议（二）生效。如被告／孟欣未能加盟7-11便利店，则双方将继续按照原租赁合同执行。因被告及孟欣并未加盟7-11便利店，故该补充协议（二）并未生效。2015年12月30日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告将上述面积为206平方米房屋中的其中70平方米面积出租给原告，用于经营面馆，期限自2016年1月15日至2018年5月4日，免租期为1个月，合同约定交纳押金11666元，每年租金为140000元。原告于当日向原告交纳了押金11666元。2017年4月18日，原被告签订补充协议，约定将上述70平方米的房屋租赁时间延长至2021年5月4日。2017年4月18日，原、被告又签订了一份《房屋租赁合同》，被告将上述面积为206平方米房屋中的剩余的136平方米面积出租给原告，用于合法经营生产。期限自2017年4月18日至2021年5月4日，免租期为2017年4月18日至2017年5月31日止。合同约定交纳押金22500元，每年租金为270000元。原告于当日向原告交纳了押金22500元。原、被告之间的两份房屋租赁合同均约定如原告装修房屋，装修改造方案应该提前报被告书面认可同意。上述70平方米面积的房屋，原告于2017年2月13日支付给被告2017年2月15日至2017年8月14日的租金70000元，上述136平方米面积的房屋，原告于2017年4月18日支付给被告2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金135000元。因原告租赁房屋的目的是经营火锅店，2017年6月4日，原告与天津广盛建筑装饰工程有限公司签订了施工合同，对总共206平方米的房屋进行装修。经原告申请，本院委托同致信德（北京）资产评估有限公司对原告的装修损失进行评估，评估结论为装修工程评估值为432800元。原告花费评估费10000元。被告对该评估报告有异议，申请评估人员出庭接受质询，本院通知评估人出庭接受质询，质询后，同致信德（北京）资产评估有限公司又向本院提供了评估说明及施工图预算书。被告仍对评估报告、施工图预算书有异议，评估机构通过委派工作人员来院进行说明以及书面函件的方式对原告的异议进行了回复。原告为经营火锅店购置了包括灯箱、餐具、桌椅、厨房设备等材料、设备及物品。经原告申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司对上述物品进行价格评估，结论为评估标的的价格为133324元。原告花费评估费6600元。2017年7月18日，第三人的物业公司即天津金融城物业管理有限公司在巡视中发现，诉争房屋私自进行装修并更改业态，故对诉争房屋进行了停电。此后一直未再恢复用电。原告始终未能经营。2018年2月8日，第三人作为原告以房屋租赁合同纠纷为案由起诉被告及孟欣，经本院主持调解，双方达成调解协议，内容为双方之间的房屋租赁合同及补充协议一解除，孟欣、被告于2018年4月30日前腾空房屋。本院认为，被告与第三人签订的《天津市房屋租赁合同》已经明确约定，本案诉争的天津市和平区解放北路津湾广场X号楼X-X房屋未经第三人书面同意不得转租。被告称转租房屋已经通知了第三人。但庭审中第三人明确表示被告将房屋转租给原告并未通知第三人，其亦不知晓转租事实，因被告未按照民事调解书约定腾房，2018年5月第三人申请执行时才知道涉案房屋被被告转租给第三人。被告未举证证明第三人存在明示或默示同意转租行为，且第三人亦表示不同意转租，不对转租的效力进行追认，同时认为被告已经不是承租人了，也无权对外转租。因此原、被告之间的2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》、2017年4月18日签订的《房屋租赁合同》，以及2017年4月18日签订的涉及70平方米《房屋的房屋租赁合同的补充协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告明知诉争房屋不得转租而仍将房屋转租给原告，故导致房屋租赁合同无效的过错方应为被告，原告基于对被告的信任签订房屋租赁合同，本身并无过错。故被告应当返还原告已交付的房屋租金，并赔偿原告因合同无效而造成的损失。关于原告主张的返还房租，其中70平方米房屋的租金原告已经交纳至2017年8月14日，原告主张的自2017年6月1日至2017年8月14日共计75天的租金，被告应返还原告，经计算为28767元（140000/365＊75）。136平方米房屋的租金原告交纳至2017年11月30日，原告主张的自2017年6月1日至2017年11月30日的租金，被告应返还原告，经计算为135000元。以上共计163767元。关于押金，原告共交纳房屋押金共计34166元，被告应予以返还。关于原告主张的为经营投入的材料和设备费用和装修费，属于合同无效后的一方所受到的损失。被告已经明知其与第三人的租赁合同中约定房屋不能做其他用途使用，但仍然将房屋出租给原告作为餐饮性质使用，故被告存在过错，应赔偿原告为经营投入的材料和设备费用和装修费用。关于被告抗辩的合同中有约定原告装修需得到被告的书面同意的抗辩意见，因合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定的内容不对当事人产生约束力。故被告抗辩的意见，本院不予采纳。关于原告为经营投入的材料和设备费用，经评估为133324元，本院予以确认。对于原告所进行的装修，经评估装修值为432800元。被告对同致信德（北京）资产评估有限公司的评估报告不予认可，同致信德（北京）资产评估有限公司派人出庭接受质询，对被告的异议也进行了书面答复。经本院审查，同致信德（北京）资产评估有限公司具备本次评估的相应资格，评估程序亦不存在严重违法之处，其评估结论具有相应的依据，故本院对同致信德（北京）资产评估有限公司评估得出的装修工程评估值为432800元的结论予以确认。被告应赔偿原告为经营投入的材料和设备费用133324元，装修费432800元。被告赔偿后，诉争房屋中的装修及材料设备应由被告享有支配权，被告可自行处置。原告申请对投入材料和设备的价格进行评估花费评估费6600元，应由被告负担。原告在本案中申请对装修费评估花费的评估费10000元，应由被告负担。关于原告主张的培训费2300元，与被告转租房屋不具有关联性，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告齐桂香与被告天津康辉国际旅行社有限责任公司之间的2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》、2017年4月18日签订的《房屋租赁合同》，以及2017年4月18日签订的涉及70平方米房屋的《房屋租赁合同的补充协议》无效；二、本判决生效后五日内，被告天津康辉国际旅行社有限责任公司返还原告齐桂香房屋租金163767元、押金34166元；三、本判决生效后五日内，被告天津康辉国际旅行社有限责任公司赔偿原告齐桂香为经营投入的材料和设备费用133324元、装修费432800元、评估费6600元；四、驳回原告齐桂香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11604元，由原告齐桂香负担97.5元，由被告天津康辉国际旅行社有限责任公司负担11506.5元。案件保全费4421.78元，由原告齐桂香负担48.78元，由被告天津康辉国际旅行社有限责任公司负担4373元。评估费10000元，由被告天津康辉国际旅行社有限责任公司负担。（被告天津康辉国际旅行社有限责任公司应负担部分于本判决生效之日起五日内直接给付原告齐桂香）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  许亚东人民陪审员  姜生会人民陪审员  姜春媛二〇二〇年七月三十日书 记 员  李 欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。