上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7834号原告：陈坚，男，1981年10月2日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：马明泳、陆静伟，上海律宏律师事务所律师。被告：王迎冬，男，1974年12月13日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：杜兴，上海鑫钧律师事务所律师。原告陈坚与被告王迎冬确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈坚的委托诉讼代理人马明泳、陆静伟、被告王迎冬及其委托诉讼代理人杜兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2016年8月4日签订厂房买卖合同，约定由被告将其所有的位于上海市嘉定工业区雨化村三组的5867平方米的土地使用权和2155平方米厂房转让给原告，转让价款为350万元。合同签订后，原告依约支付了转让价款。因系争房屋系违章建筑，原告在2018年12月5日与嘉定工业区雨化村民委员会签订动迁安置协议，搬离上述系争违章建筑。原告认为，被告出售给原告的厂房系违章建筑，违反法律强制性规定，违反双方的约定，严重损害原告利益。故原告起诉来院，要求法院判决：1、原被告双方签订的厂房买卖合同无效；2、被告返还原告购房款350万元及利息(利息自2016年10月21日起算至实际付款之日，以350万元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率计算)。被告辩称，本案所涉及的厂房系被告租赁雨化村土地以后建设的违章建筑，其违章建筑的性质和土地状况系村集体所有，原告及其实际控制的上海嘉达玻搪材料厂(以下简称“嘉达厂”)长期以来对上述情况是明知的，原、被告双方买卖的标的本质上为建筑材料及其构筑物，还涉及该厂房场地租赁权的转让。双方所签订的所谓厂房买卖合同是由原告当时从网上下载的一个版本，然后稍作改动，合同的部分条款仅是形式而已，并非双方真实意思表示。当时周边厂房租金都是上涨的，被告本来考虑到跟村里续签土地租赁合同，然后上涨租金，由原来的年租金32万元上涨到50万左右。双方都知道本案所涉的违章建筑过两年就要进行拆迁，会有征地补偿。原告正是基于考虑到厂房实际使用还有租金上涨及拆迁补偿等综合因素才以很低的价格购买了系争厂房。当时的购买价格是350万元，只相当于周边正常的有证厂房(集体土地)1/6左右的价格。接下来原告又自己去同村里签订了一份土地租赁合同，交纳相应的费用。关于双方交易的情况，系争土地的所有权人雨化村也是默许的。双方就买卖标的作出的意思表示也是真实自愿的。只是原告因为后来涉案标的拆迁补偿没有满足他的预期而起诉，违背了基本的诚信原则。关于系争的违章建筑，原告之后一直使用到拆迁为止，从来没有向被告支付过任何费用。而系争违章建筑被拆除至今已有半年多时间，原告从未向被告提出任何意见及要求。被告认为即使法庭认定涉案的买卖合同无效，原告自身也存在巨大过错，因此，请求法院考虑本案实际情况，考虑公平与诚信原则，驳回原告诉请。经审理查明，2011年11月30日，王迎冬与上海嘉定工业区雨化村民委员会(以下简称“雨化村委会”)签订《土地临时租赁合同》，约定由王迎冬向雨化村委会租赁4.7亩土地，租期为5年，从2011年11月30日至2016年11月29日。签约后，王迎冬在其承租的上述土地上建造了部分房屋，并将所建房屋租赁给嘉达厂使用。2016年8月4日，王迎冬(卖方)与陈坚(买方)签订《厂房买卖合同》，约定由卖方将其所有的位于上海市嘉定工业区雨化村三组的5867平方米的土地使用权和2155平方米厂房(以下简称“系争厂房”)转让给买方，买方购买转让标的用于生产经营(包括关联公司的生产经营)。转让标的成交价为350万元。双方所签合同附属设施设备清单上注明除土地及厂房主体部分外，买卖合同范围内应当交付给买方的主要设施设备还包括门窗、绿化植物、运动场地设施、所有用电设施、所有给排水设施、中央空调及所有空调设备、员工宿舍内的全部家私等。2016年10月20日，王迎冬出具收条写明其已收取陈坚收购厂房款350万元。陈坚购买系争厂房后，将厂房继续用于嘉达厂的生产经营(陈坚已故之父为嘉达厂的法定代表人)，期间陈坚又陆续搭建建筑物面积共计1480.11平方米。2016年11月30日，陈坚作为嘉达厂的签约代表与雨化村委会签订《土地租赁合同》，约定由嘉达厂向雨化村委会租赁4.7亩土地，年租金共计32,430元，租期为3年，从2016年11月30日至2019年11月29日。2018年10月30日，雨化村委会向陈坚和嘉达厂发出《拆违告知书》，内容主要为：根据嘉定工业区2018年无违建居村(街镇)创建工作的要求，结合工业区相关会议精神，现责令你(单位)配合拆违工作，即日起停止生产。并于2018年11月12日前自行搬离。如拒不配合我村将于2018年11月13日启动强拆程序。届时将对你(单位)采取停水停电等措施，并且不再给予任何拆违奖励。所造成的损失全部由你(单位)自行承担。2018年12月5日，雨化村委会(甲方)与嘉达厂(乙方)签订《嘉定工业区拆违和环境综合整治工作奖励协议》，内容主要为：乙方无证房屋坐落在村部西侧，无证建筑面积合计3635.11平方米，土地使用关系为租赁。乙方房屋已经上海博乐房地产估价有限公司评估，双方对评估结果无异议。甲方对乙方的无证房屋整治奖励人民币金额为XXXXXXX.25元。其中奖励项目如下,1、无证房屋奖励为1,160,175.25元，2、附属设施奖励为697,635元，3、其他奖励为769,248元。协议签订后，上述厂房(无证建筑面积合计3635.11平方米)于2019年3月被拆除。雨化村委会已于2019年4月3日向嘉达厂支付奖励款130万元。2019年4月，原告陈坚起诉来院。诉讼中，嘉达厂向本院提供情况说明称，陈坚与王迎冬于2016年8月4日签订《厂房买卖合同》系陈坚个人行为，陈坚购买厂房后自用并新建了部分厂房。嘉达厂于2016年11月30日与雨化村委会签订《土地租赁合同》是为了配合陈坚购买厂房事宜，该土地租赁行为系陈坚个人行为。嘉达厂于2018年12月5日与雨化村委会签订《嘉定工业区拆违和环境综合整治工作奖励协议》是为了配合陈坚与雨化村委会办理动迁安置协议，但是实际动迁利益分配归陈坚个人所有。本院认为，被告王迎冬与原告陈坚于2016年8月4日签订的《厂房买卖合同》约定由王迎冬将系争厂房出售给陈坚，该合同虽系买卖双方真实意思表示，但由于系争厂房的建造未履行相关的审批手续，且已被相关政府部门认定为违法建筑并已经拆除，故双方签署的《厂房买卖合同》依法应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故王迎冬应将收取陈坚的350万元返还给陈坚，陈坚则应将《厂房买卖合同》相对应的买卖标的物返还给王迎冬。鉴于系争厂房已经被拆除，陈坚应将相应拆违补偿款支付给王迎冬。诉讼中，陈坚表示拆违协议涉及无证建筑面积3635.11平方米合计拆违补偿款为2,627,058.25元，而王迎冬出售给陈坚的系争厂房建筑面积仅为2155平方米，两者之间的差额1480.11平方米系陈坚所建，故拆违奖励中第一项无证房屋奖励应由两人按照各自所建建筑物面积的比例分享，但拆违奖励中第二项附属设施奖励和第三项其他奖励均应归陈坚所有；王迎冬则表示同意拆违奖励中第一项由两人按照各自所建建筑物面积的比例分享，但第二项附属设施在双方签署买卖协议时已经存在，属于厂房必备的基础设施，相应的拆违奖励应归王迎冬所有，另王迎冬表示认可拆违奖励中第三项其他奖励所涉及的具体内容包括二次装潢和不可恢复使用设备等均为陈坚所有。本院认为，陈坚和王迎冬关于拆违奖励中第一项无证房屋奖励应由两人按照各自所建建筑物面积的比例分享的意见于法不悖，本院予以认同；拆违奖励中第二项所涉及的附属设施通常在系争厂房初始建造时即已同步建造完成，在陈坚未能举证证明该部分附属设施是在其购买厂房后所建的情况下，本院确认该部分附属设施相应的附属设施奖励697,635元归王迎冬所有；拆违奖励中第三项其他奖励所涉及的二次装潢等王迎冬认可归陈坚所有，相应的奖励款769,248元亦应归陈坚所有。综合上述情况，拆违补偿款2,627,058.25元中应归王迎冬所有的金额为1,385,420.97元，陈坚应将该款项支付给王迎冬。另本院考虑到《厂房买卖合同》相对应的买卖标的物所包括的中央空调及所有空调设备、员工宿舍内的全部家私等未在拆违评估报告中体现，陈坚也未将该部分买卖标的物返还给王迎冬，故本院酌情将陈坚应支付给王迎冬的款项由1,385,420.97元调整为150万元。系争房屋的使用收益在合同被认定无效后本应由陈坚返还给王迎冬，但事实上已无法履行，王迎冬要求将系争房屋的使用收益按照周边同类房屋每年50万元的租金标准计算尚属合理，且该租金标准已被陈坚认可，本院对此予以确认。经本院核算，同时考虑拆违后期陈坚对系争房屋的使用会受到一定影响等因素，本院酌情确定自双方签署《厂房买卖合同》至系争房屋于2019年3月被拆除，陈坚就系争房屋的使用收益为130万元。王迎冬于2016年10月20日收取陈坚收购厂房款350万元后所取得该笔款项的利息属于孳息，陈坚有权要求王迎冬随购房款一并返还，鉴于陈坚于2019年4月3日已经取得拆违奖励款130万元及后续奖励款陈坚何时可以取得尚不能够明确，本院视本案实际情况酌情确定由王迎冬返还陈坚购房款利息40万元。至于陈坚要求王迎冬返还双方签署《厂房买卖合同》之前一年陈坚已经支付但尚未使用部分时间的租金之主张，本院认为，通常陈坚、王迎冬双方在签署《厂房买卖合同》之时，会对陈坚(嘉达厂)和王迎冬之间的租金进行结算，以确认是陈坚(嘉达厂)还需要向王迎冬支付租金抑或是王迎冬还需退还陈坚(嘉达厂)已付但尚未使用部分的租金。本案中未见陈坚(嘉达厂)要求返还多付部分租金的相关证据，也未见陈坚在签署《厂房买卖合同》时要求从购房款中抵扣其所谓多付的租金，足见陈坚(嘉达厂)当时也认为其已经支付的租金同其应付租金相当或者虽有出入但不再主张。故本院对陈坚的该项请求不予支持。综上，王迎冬应返还陈坚购房款350万元及利息40万元，扣除陈坚应支付给王迎冬的150万元和陈坚就系争房屋的使用收益130万元后，王迎冬还应支付陈坚110万元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告王迎冬与原告陈坚于2016年8月4日签订的《厂房买卖合同》无效；二、被告王迎冬应于本判决生效之日起十日内支付原告陈坚110万元；三、原告陈坚的其余诉讼请求，不予支持。本案案件受理费34,800元，减半收取17,400元，财产保全费5,000元，合计收取诉讼费22,400元，由原告陈坚负担12,400元，由被告王迎冬负担10,000元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一九年七月十七日书记员  张浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。