甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）甘执复18号 复议申请人（申请执行人）：管晓莉，女，1968年11月8日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区。 被执行人：甘肃华大房地产开发集团有限公司，住所地：张掖市甘州区龙首路华大丰泽园A区物业公司二楼。 法定代表人：雷朝辉，该公司总经理。 被执行人：雷朝辉，男，1976年9月1日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区。 被执行人：梁晓琴，女，1973年11月3日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区。 复议申请人管晓莉不服张掖市中级人民法院（2018）甘07执异30号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 张掖中院查明，张掖中院在执行申请执行人管晓丽与被执行人华大房地产公司、雷朝辉、梁晓琴民间借贷纠纷一案中，于2018年8月13日作出（2018）甘07执9号之四执行裁定书，裁定：查封被执行人华大房地产公司名下价值1900000元的财产。同日，张掖中院向张掖市不动产登记事务中心送达协助执行通知书，查封了被执行人华大房地产公司名下位于张掖市××龙××区××、××、××住宅楼下××商铺××37间，丰泽园A区12号住宅楼商品房40套，查封期限为三年，自2018年8月13日起至2021年8月12日止。在张掖中院执行听证中，异议人华大房地产公司提交了其与甘州区新墩镇花儿村二社社员周玉明、胡爱国等59户于2012年1月签订的《商铺分配合同》59份，该《商铺分配合同》载明：“华大房地产公司分配给甲方（周玉明等二社社员）的商铺以户均面积31.58平方米为标准，具体获得方式由甲方自行抓阄确定，大于基准面积的部分由甲方向华大房地产公司以4200元/平方米找补价差，小于该基准面积的部分由公司向甲方以4200元/平方米找补差价，分配的商铺坐落在丰泽园A区四号、五号、十号、十一号楼下，华大房地产公司于2012年7月1日将上述商铺交付于甲方，甲方签收确认，双方商定于2014年1月1日后开始办理商铺产权证……”对案涉商铺分配问题，经张掖中院向新墩镇花儿村二社社员周玉明、王菊香调查，两人均证实涉案商铺系华大房地产公司分配给花儿村二社社员的房产，与华大房地产公司签订的《商铺分配合同》属实。异议人华大房地产公司另提交了新墩镇花儿村二社社员周玉明、牛建东等六人于2017年办理的不动产登记证书，该不动产登记证书载明的房产，与本案争议的被查封商铺，同属华大房地产公司分配给新墩镇花儿村二社社员的商铺。 张掖中院另查明，张掖中院于2014年12月18日就上诉人（一审原告）胡爱国与上诉人（一审被告）张掖市华大房地产开发有限责任公司（现华大房地产公司）不当得利纠纷一案作出（2014）张中民终字第642号民事判决书，该民事判决书对甘州区人民法院一审民事判决书查明“……2012年1月19日，原告与张掖市华大房地产开发有限责任公司的法定代表人雷朝辉签订《资产权、经营权分离协议》，协议载明，鉴于华大房地产开发有限责任公司是在依托花儿村二社全体社员支持的情况下成立和发展的，自2011年1月和2012年1月公司分别以拆迁补偿方式按户分配2—3套精装修的住宅和1间31.58平方米的门面……”的该事实予以了确认。 张掖中院认为，关于本案争议的37间商铺的问题。该37间被查封商铺现虽登记在异议人即被执行人华大房地产公司名下，但根据查明的案件事实及（2014）张中民终字第642号民事判决确认的事实，可以证实案涉被查封的37间商铺，确系华大房地产公司以拆迁补偿方式按户分配给新墩镇花儿村二社社员的商铺（门面），周玉明、牛建东等六人就分配到的商铺已办理不动产产权登记的事实，亦证明该事实客观存在。华大房地产公司作为房地产开发企业，其将涉案商铺于2012年1月按户分配给花儿村二社社员后，后期（2017年）将商铺登记在公司名下，系依法进行的不动产初始登记。涉案37间商铺在本院查封前，已被分配给花儿村二社相关社员，由花儿村二社社员实际占有，只是尚未依法办理过户登记手续，现没有证据证明花儿村二社分得商铺的社员对未办理过户登记手续存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定，对涉案37间商铺依法不得查封，已经查封的，应当依法解除查封。异议人华大房地产公司请求解除对涉案37间商铺查封的理由成立，依法应予支持。关于本案争议的40套商品房的问题。异议人华大房地产公司虽向法庭提交了《商品房买卖合同》、收取房款的收款收据、银行进账单、物业费收据等证据，因申请执行人管晓丽对涉案商品房买卖的真实性持有异议，不予认可，不同意解除查封，现被查封的40套商品房均登记在被执行人华大房地产公司名下，异议人提交的现有证据不足以证明其出售涉案40套商品房，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的法定条件，异议人华大房地产公司要求解除对涉案40套商品房查封的理由不能成立，依法不予支持。综上，张掖中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条一款（六）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项、（二）项规定，裁定：一、驳回华大房地产公司请求解除对丰泽园A区12号住宅楼40套商品房查封的异议请求；二、解除对华大房地产公司名下位于张掖市甘州区龙首路丰泽园A区10号、11号、5号住宅楼下一层共计37间商铺的查封。 管晓莉向本院申请复议称：原裁定认定事实错误，裁定解除查封的部分商铺错误，理由是：1、该部分商铺确属华大房地产公司实际所有，华大房地产公司辩称于2012年将被查封的37间商铺以分配的方式分给了甘州区新墩镇花儿村村民，但实际并非将每间商铺都分给了花儿村村民，而是将其中的“甘州区华大丰泽园小区11号楼107商铺”于2017年12月25日以买卖形式出售给了民乐县永固镇牛顺村九组村民张锦荣，有双方签订的《商品房买卖合同》为据，目的是为抵顶华大房地产公司所欠张锦荣四十多万元债务，于2018年7月交付钥匙，张锦荣并不拥有该商铺，实际所有人为华达房地产公司。2、华阳传媒公司股东牛建东是华大房地产公司的副总经理，诉讼代理人是华大房地产公司的出纳，华阳传媒公司于2018年7月6日向甘州区人民法院申请对华大房地产公司进行诉前保全，系两公司自演自导的逃避债务行为，华阳传媒公司是华大房地产公司的下属公司，实际由华大房地产公司法定代表人雷朝辉经营管理，通过保全自己的财产来损害第三人以及债权人的利益实属不当，也间接证明原裁定解除的商铺属华大房地产公司所有3、原裁定解除查封的37间商铺中，有两间存在名实不符的问题，华大丰泽园小区5号楼101商铺及103商铺，虽挂名是花儿村村民牛克顺、牛强，但该二人均不知情，实属华大房地产公司所有。4、张掖中院作出查封裁定后，分配得商铺的花儿村村民均未提出异议，作为被执行人的华大房地产公司却提出异议，显然是法院的查封行为触动了华大房地产公司隐藏的利益。管晓莉复议请求：依法撤销张掖市中级人民法院（2018）甘07执异30号执行裁定。 本院认为，华大房地产公司对张掖中院查封其名下商品房和商铺提出异议，理由是被查封商品房和商铺已出售、分配于他人，不属于其所有，旨在排除法院对该商品房和商铺的执行。据此，华大房地产公司的异议理由实际是主张被查封商品房和商铺系他人所有，他人的权利应排除法院的执行，显系代替他人主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”的规定，华大房地产公司作为本案被执行人，其对执行法院的执行行为提出异议的，将在执行程序中作出终审裁定。华大房地产公司异议主张被查封商品房和商铺属他人所有，即他人对被查封商品房和商铺所享有的实体权利可排除法院的执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，案外人对执行标的提出书面异议的，将依法经审判程序作出终审判决。华大房地产公司异议所称购得或分配得被查封商品房和商铺的人，属案外人，该案外人认为张掖中院执行行为侵害其对商品房和商铺权利的，依法应以自己名义向张掖中院提出书面异议，由张掖中院依照上述规定进行审查，该案外人应依上述法律规定的程序维护自己的权利。但张掖中院对华大房地产公司所提异议的审查未限于查封行为合法性审查，而是对被查封商品房和商铺的相关权利人，即华大房地产公司异议所称有关购得商品房的人和分配得商铺的人的权利能否排除法院执行进行审查并作出裁定，显然违反上述法律规定，程序不当，本院依法予以纠正。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（五）项规定，裁定如下： 一、撤销张掖市中级人民法院（2018）甘07执异30号异议裁定； 二、发回张掖市中级人民法院重新作出裁定。 审判长  郭维奇 审判员  朱 华 审判员  路金花 二〇一九年二月二十七日 书记员  刘 强