河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初5628号原告南阳市宛城区巴黎大道小区业主委员会。负责人郑松，任业委会主任职务。地址南阳市宛城区建设东路巴黎大道小区。委托诉讼代理人鲁德国，河南怡和律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告南阳市聚兴物业服务有限公司。统一社会信用代码9141l3O2097664400T。法定代表人：李剑锋。住所地南阳市宛城区。委托诉讼代理人周长松，河南隆翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人刘彪，河南大为律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告南阳市宛城区巴黎大道小区业主委员会（以下简称巴黎大道业委会）与被告南阳市聚兴物业服务有限公司（以下简称聚兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月17日受理后，依法向原被告送达有关法律手续，在案件审理过程中，2018年12月18日原告向本院递交了变更诉讼请求申请书，同日，被告向本院递交延期开庭审理申请书，以南阳市宛城区巴黎大道小区业主委员会成立是否合法已向方城县人民法院提起行政诉讼为由，申请延期。因本案的审理必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故本院对本案中止审理。2018年12月26日，方城县人民法院做出（2018）豫1322行初38号行政判决书，判决撤销被告南阳市宛城区仲景街道办事处为第三人南阳市宛城区巴黎大道小区业主委员会的备案。后南阳市宛城区仲景街道办事处不服，向南阳市中级人民法院提起上诉，中院于2019年4月29日做出（2019）豫13行终104号行政裁定书：因该案重大复杂，属于新类型案件，相关法律适用问题需进一步查明，裁定中止诉讼。后中院于2019年6月10日做出（2019）豫13行终104号行政裁定书，发回方城县人民法院重审。2019年12月26日，方城县人民法院做出（2019）豫1322行初41号行政裁定书：驳回原告王铮等十人的起诉。原告王铮等十人不服该裁定，向南阳市中级法院提起上诉，中院于2020年3月31日做出（2020）豫13行终29号行政裁定书：驳回上诉，维持原判。2020年4月8日，原告向本院申请恢复审理，本院适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行审理，原告南阳市宛城区巴黎大道小区业主委员会主任郑松及委托诉讼代理人鲁德国，被告南阳市聚兴物业服务有限公司委托诉讼代理人周长松、刘彪到庭参加诉讼，在庭审中原告当庭变更诉讼请求，被告要求新的举证答辩期，本院予以准许，2020年5月11日本案第二次开庭，原告南阳市宛城区巴黎大道小区业主委员会主任郑松及委托诉讼代理人鲁德国，被告南阳市聚兴物业服务有限公司委托诉讼代理人周长松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：南阳市民祥房地产开发有限公司开发的巴黎小区，被告作为开发企业聘用的前期物业管理公司，一直管理小区物业。2018年2月份，本小区业主委员会成立，并于2018年4月22日召开业主大会，表决通过了选聘物业公司的决议，并于2018年7月11日选聘南阳市乐万家物业管理有限公司管理本小区物业，随即告知被告，并要求其终止物业服务行为，移交物业用房及物业手续。但是被告却一直不肯移交撤离，造成原告损失。原告认为，根据物权法律规定，本小区业主通过业主大会决定本小区重大事宜，现业主委员会行使业主大会的决议，要求被告终止物业服务行为，交付物业用房及物业手续，撤离小区，被告应依法配合，故诉讼至贵院，望支持以上请求，以维护合法权益。诉讼请求为依法判令被告1、终止物业服务行为，撤离小区。2、向原告移交小区东侧综合楼4层、5层面积合计932.47平方米的物业用房（综合楼4层、5层全是物业用房）及配套辅助设施（健身器材、配电、水泵、监控、公共照明、信息通信包括宽带、有线电视、排水、供电供气设备、消防设施、压力容器等涉及居民生活相关设施）。3、移交物业手续（规划建设及竣工验收资料、产权及实物接管验收资料、工程竣工图纸接管验收资料、工程施工图接管验收资料、业主资料、财务明细、小区设备资料登记表等，附清单）。4、诉讼费用由被告承担。被告聚兴公司辩称，原告业主委员会可能不合法，决议不达到规定双半数，起诉行为不一定由业主表决授权，对移交物业用房仍在民祥房地产公司，不在我公司管理范围内，诉讼请求主体不适格，应变更为民祥公司。关于移交物业手续，涉及一些单位，也不可能移交给原告。原告变更诉讼请求要求新的举证答辩期。鉴于原告的主体资格建议驳回其诉讼请求。原告巴黎业委会向本院提交如下证据：第一组、原告诉讼主体资格适格的材料。1、南阳市物业管理区域内业主委员会备案登记表。2、河南省业主大会业主委员会备案证书。3、部分业主与业委会的判决书。4、宛城区仲景街道办事处对部分业主反映问题做出的通知一份附照片一张。证明方向：以上证据证明本案原告是依法成立组织，有权行使法律规定和业主大会授予的职权，符合诉讼主体资格。第二组、原告做出更换物业公司的经过和政府部门认为该行为合法的证据。1、原告所在小区业主大会通过的更换物业公司的决议公告、送达被告撤离并移交资料的通知及在公告栏张贴的照片等。2、物业行政主管机关南阳市宛城区住房和城乡建设规划局对被告发放的《责令（限期）改正通知书》及送达时照片。证明方向：本案被告经业主大会投票，业主大会更换物业公司决议的内容及程序和业委会成员已经通知被告业主大会决议更换物业公司并要求被告撤出物业管理区域并移交资料。并且物业公司法定的上级主管行政机关也已经认定原告小区业主大会对更换物业公司以及选聘新物业公司程序合法且已经通知了被告撤离和移交资料的事实，被告拒不履行已经违法。第三组、原告所在小区业主重新通过合法程序选聘物业公司，但因被告的行为无法入驻提供服务。1、选聘物业公司的公告及照片。2、原告行使业主大会决议选聘物业公司的公证书。3、选聘物业公司后，原告与选聘物业公司签订的协议。4、原告通知被告业主大会更换物业公司的决议以及要求其离开的告知及送达告知照片。证明方向：以上证据证明原告所在小区的业主依法行使了更换物业公司的权利，并且因被告的不撤离行为，造成原告所在小区业主依法选聘的物业公司无法入驻并提供服务，已经严重侵害了原告所在小区业主的合法权益。第四组、原告的副主任贾雪花的证人证言。证明方向：证明原告被迫更换物业公司的理由，以及经过法定程序更换了和选聘新物业公司但无法入驻的事实。第五组、原告要求被告移交物业用房位置和面积规划方案和图纸。证明方向：证明上述物业用房和设施设备依法属小区全体业主共有，被告应当腾房且一并移交给原告。第六组、视频，资料和照片，成立业主大会时对方雇请的黑恶势力，包括他们法人都亲自到现场与业主的照片跟视频资料。证明方向是本案被告在巴黎成立业主委员会召开业主大会时，该房地产开发公司及被告物业公司，因为黑恶势力的现场打骂全体参会业主，双方已经是水火不容，业主方为维权很不容易，收到了好多不公正待遇，请法庭对他的服务质量进行综合考量。第七组、南阳市城市综合执法局给被告下发的责令停止违法行为通知书，证明方向是因被告违法不予撤离，原告经宛城区城乡建设规划局反映以后，未解决后又向南阳市有关主管部门反映，主管部门城乡综合执法局又给被告下发了责令停止违法行为通知书，但被告至今仍不撤离也不交接是错误的。第八组、政府信息公开答复书，对物业用房具体的位置面积包括公共设施有清楚规定，请求法庭对此予以支持。被告聚兴公司对原告提交证据发表如下质证意见：对第一组，第一项备案登记表只能证实其仅进行备案，并不能证实其身份合法有效。第二项证据意见同上。第三项对判决书真实性无异议，证明方向及目的有异议，本案原告提供的方城县裁定书，中院行政裁定书，均是对诉讼主体的确认，认为其资格不适格，方城县2018-38号行政裁定书，做出的是撤销备案。本案原告提交的中院行政裁定书，也显示系个别业主，因主体不适格进行发回，未做出明确的判决内容，无法证明原告主体适格，同时也没有业主的授权，应该对其诉讼资格进行驳回。第四项，真实性无异议，对证明方向有异议，证明的内容均有异议。该证据与一审时方城法院的证据存在矛盾，有不一致的情况，建议核实。业主委员会做出的一切行为均需要业主授权和认可，原告未取得合法资格，被告怀疑系某些业主的个人行为，并非全部业主意见。对第二组，第一项对照片真实性无异议，但未显示拍摄时间地点缺少参照物，不知道其活动具体内容以及表决事项，第二项，系复印件，不能证实真实性，与政府其他文件相互矛盾，物业公司仍在，说明小区存在问题无法执行下去，也不能证明更换物业系政府认可的行为。对第三组，系单方行为，不能代表全体业主真实意思表示，其行为也违背了相关物业及法律规定，程序是否合法合规存疑。对原告与其他物业公司签订的2018年7月11日物业合同，单方制式合同，是否向所有业主明确告知及过半数同意也无法显示无法确认。对第四组证人证言，证人没必要出庭。证人身份有异议，其不能作为证人，系小区业主。对第五组，关于物业用房，因为原聚兴物业公司的法人是开发商的女儿，很多手续也没有完善，开发商一直没有交付给物业公司，后来聚兴物业的法人进行更换为李剑锋，物业用房是自己临时搭建的，以及现在小区绿化基础设施、消防等都是现法人投资建设的，这些都属于现在物业公司合法资产，与按法律规定开发商应当移交的资料及物业用房不是一个概念。对第六组，视频资料以及部分照片。首先本案的视频资料对方提供的照片人员混杂，不能分清哪些是业主哪些是物业工作人员，据我所知，当时还有本案原告聘请的其他物业人员在场，而其他物业的工作人员也因为双方发生了肢体冲突，被公安机关进行了行政处罚。对原告提供的照片提供的内容是我们贴什么物业撕什么，这个看不出来。只看到一个公告，谁贴的也不清楚。不能作为证据使用，与本案无任何关联性。照片证实不了双方之间谁是谁？只能证实双方曾经发生过矛盾，与本案的争议焦点以及诉请没有任何关系。对第七组，南阳市城市综合执法局责令停止违法行为通知书。2020D1-09号责令停止违法行为通知书。本案的被告对这份证据的真实性没有异议，但是对南阳市城市综合执法局下达的这份责令停止违法行为通知书持有异议。已经于2020年4月28日向南阳市城市综合执法局进行了情况说明，并且申请中止实施责令停止违法行为通知书。理由是业委会已经向宛城区人民法院提出民事诉讼。第二该局应当在法院诉讼终结后依据法院的判决。对该行为作出决定，要不然的话它不属于依法行政，另外它跟本案的争议以及对方的诉请实际上也没有任何的关联性。对第八组，政府信息公开申请答复书。对答复书的真实性无异议。但需要提醒法院注意的是，要看这些东西哪些由开发商移交给现有的物业公司？哪些是没有移交的？如果没有移交的话，应当是由原告向本案的巴黎小区的开发商民祥房地产开发公司申请，而不是向现在的聚兴物业申请。被告聚兴公司向本院提交如下证据：第一组证据（共三份）1、南阳市聚兴物业服务有限公司营业执照副本复印件一份。2、南阳市聚兴物业服务有限公司法定代表人身份证明一份。3、南阳市聚兴物业服务有限公司法人身份证复印件一份。该份证据来源：聚兴物业服务有限公司提供。证明方向：本案被告的基本信息情况。第二组证据（共两份）1、仲景街道办事处于2018年7月31日在巴黎小区张贴的公告复印件一张。该证据来源：仲景街道办政府公告。证明方向：前期成立的业主委员会存在诸多问题，仲景街道办党工委成立联合调查组对问题进行调查核实，调查期间停止所谓小区业主委员会的一切活动。证明目的：在政府核实调查完全终结前业委会的一切对外行为均不能发生法律效力。2、市长留言板宛城区政府于2018年8月23日对小区部分业主提出问题的答复。该证据来源：市长留言板回复截图。证明方向：仲景办事处于7月31日张贴的公告是合法有效的，以及小区自行召开的第一次业主大会，成立的业主委员会办事处不予认可。证明目的：小区业委会的成立程序不合法，不被政府认可，不具有诉讼主体资格。第三组证据（共两份）1、南阳市民祥房地产开发有限公司与南阳市聚兴物业服务有限公司签订的《前期物业管理委托合同》一份。2、南阳市巴黎小区《前期物业服务协议》模板。该证据来源于：双方签订的物业服务合同。证明方向：南阳市聚兴物业服务有限公司系南阳市民祥房地产开发有限公司所开发的巴黎小区合法的前期物业服务企业。证明目的：南阳市聚兴物业服务有限公司是巴黎小区合法有效的前期物业公司，不经合法有效的程序，不能被随意要求更换。第四组证据：1、聚兴物业对巴黎小区所进行的物业管理服务照片一组共三页，第一页是聚兴物业对小区基础设施设备的维修、保养。第二页是聚兴物业在新冠肺炎疫情期间对小区所进行防护和消毒工作。第三页是聚兴物业对小区的绿化建设以及前后的对比效果。2、部分业主物业费的缴纳情况。该组证据主要证实聚兴物业一直在为巴黎小区业主开展不间断的物业服务，并且物业服务得到了小区业主的认可，也侧面印证更换物业并不是所有业主都同意的。第五组证据：发表在南都晨报第1267期第4版的报道一份。该证据主要证实：聚兴物业在新冠肺炎疫情防控期间的防疫工作得到了小区和社会的认可和点赞，间接反映了小区物业工作的认真细致。第六组证据，1、方城法院2018-38号行政判决书一份，2、行政裁定书三份。证明目的：王铮等十名业主，仅有第一份行政判决书给与实质内容，认为仲景办事处未尽到合理的审查的义务，撤销了物业备案，其他的三份裁定均是以主体不适格驳回。原告巴黎业委会对被告提交证据发表如下质证意见：对第一组，真实性无异议，证明方向有异议，物业公司系本案开发商组建成立的，对该小区进行管理属于开发商关联公司，因此存在上述管理混乱，严重侵害业主利益的行为，所以业主委员会有理由更换物业公司。对第二组，第一项仲景办事处公告，办事处已作出明确回复，公告中的问题均不属实，在回复中明确证明业主大会按程序召开，业主委员会依法履行职责，对该公告反映的问题已不存在，原告证明方向有误。第二项留言板，系电子信息应提供载体，无法证实真实性，日期存疑，该问题均有仲景办事处予以回复过，不能证明小区业主筹备组身份不合法，也不能证明办事处不认可业主委员会，我们进行了合法的备案，取得证书，办事处也进行了确认，均能证明业主委员会主体适格。本案中开发商销售房屋时对亲戚朋友进行了优惠销售，也存在不配合的情况，但这也存在极少数的比例，并且质疑也被办事处及法院驳回，他们不能代表全体业主的意见。对第三组，第一项合同有异议，程序违法，根据物业条例规定，前期物业服务开发商应当公开招投标形式选定物业公司，本案被告未提供相关证据，被告也承认物业公司法人是开发商女儿，系关联公司，是不合法的，所以对于该行为也难免存在侵害业主权益的行为，更换物业公司也是不得已的行为。根据小区开发建设，业主14年入住，物业合同是17年签订，签订到2022年，也违背物业管理规定，系复印件不能作为证据使用。第二项，其否认没有移交相关资料的观点是错误的，应当提供相关手续、说明等内容，更说明其在提供物业服务之前已经明了这些前置程序，证明方向有异议，不能证明其是前期合法有效的物业公司，也不具备保管材料和设施的能力。对第四组，第一项照片没有时间日期，地点背景也不清楚，也应当提供更多更广泛的物业服务，疫情期间的照片，是其在解聘期间，不予撤离，不撤离的行为也是违法的。第二项收款收据应当提供原件，没有提供发票，证明方向有异议，也有2015年的票据，2017年才签的合同，程序是违法的，如果不交物业费，物业公司对其停水停电行为也是违法的，系强行收取，其没有得到广大业主的认可，证据相互矛盾，不应采纳。对第五组，证明方向有异议，显示是小区业主，并没有显示是全体广大业主，物业公司取得业主信任，应当提供更优质的服务来使业主满意，而不是登报纸这种形式展现，应从自身服务质量、收费上进行改善。对第六组，十位业主成员有一位系王铮，聚兴物业的原法人，系开发商的女儿，不让成立业主委员会，让开发商变相的控制物业，来违背大多数业主的意愿。方城法院2018-38号行政判决书虽然显示了备案不合法，但是该案件都已经被撤销了，无效的判决书上的事实不能做作为证据使用，不能达到被告的证明目的，对于这些判决书恰恰证明业主大会召开及业委会的成立是合法有效的。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。通过原、被告陈述、举证、质证，结合庭审调查，本院确认以下案件事实：南阳市民祥房地产开发有限责任公司开发的巴黎小区2014年8月建成入住，被告聚兴公司作为开发企业聘用的前期物业管理公司，一直管理小区物业。2018年2月3日，南阳市宛城区巴黎小区首次业主大会召开，出席业主大会573户，占现住户比例55%，大会以投票方式选举产生巴黎业主委员会，负责人郑松，后仲景街道办事处为业主大会颁发了河南省业主大会业主委员会备案证书，编号为2018411302006,内容如下：“业主大会名称：巴黎小区业主大会业主大会地址：巴黎小区内业主委员会届别：巴黎小区业主委员会（第一届）业主委员会任期：2018年2月9日至2023年2月9日业主委员会成员：郑松、李喜、贾雪花、孙苗苗、赵新、黄彩红、李书义、徐小勤、王国定、郝东辉、孙荣霞备案单位：仲景街道办事处”，并加盖印章。2018年3月7日，巴黎业委会向聚兴公司发函，内容如下：“南阳市聚兴物业服务有限公司：南阳市巴黎业委会在政府部门的指导下，已于2018年2月3日成立。根据《物权法》第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换；《河南省物业管理条例》第二十二条第（四）款：业主大会可以确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业。鉴于以上法律规定，本着创建和谐小区，共建美好家园的服务理念，为稳定和巩固小区的各项工作，也让贵公司在本小区的服务有法定的保障，巴黎业主委员会拟由贵公司继续承担本小区的物业服务工作，请见函后5个工作日内，带上由贵公司拟定的本小区物业服务合同及相关服务内容附件，与本小区业主委员会进行商谈，也期望本小区在业委会和贵公司的共同努力下，业主更满意，社会更和谐。”2018年3月19日，巴黎业委会再次向聚兴公司发函，内容如下：“南阳市聚兴物业服务公司：（一）根据巴黎小区【商品房买卖合同】第十一条前期服务约定，小区业主委员会现已成立，前期物业服务终止。（二）你公司在我小区现服务系无双方约束性服务。（三）为了我小区业主能正常的居住与生活，望你公司在收到此函三日内带上你公司相关手续及前期物业服务合同，到我小区商谈贵公司在我小区服务事宜。谢谢配合工作！”2018年4月22日，巴黎业委会在小区内召开了首届业主大会第二次会议，采用书面表决形式，因小区不在本小区居住很多业主无法前来小区投票，业主大会采用业主当场投票、微信投票和委托投票三种形式进行，巴黎小区共有1102户（包含商业户）实际居住752户左右，此次业主大会总票数655票，实际投票655户，截止2018年5月3日，共收回表决票655票，本次会议对以下事项进行表决：事项一、授权业主委员会在不违反国家相关法律法规的情况下进行小区自管或委托专业人员/物业服务企业做好小区的物业服务工作，且可以根据实际情况直接决定相关事宜。事项二、选出业主代表，组成业主代表大会。事项三、选聘新的物业服务公司。表决事项结果如下：表决项一、同意户655户，不同意户0户，同意户所占面积为80599.15平方，占总户数比例59%，占总面积比例57.5%。表决项二、同意户655户，不同意户0户，同意户所占面积为80599.15平方，占总户数比例59%，占总面积比例57.5%。表决项三、同意户654户，不同意户1户，同意户所占面积为80149.15平方，占总户数比例59%，占总面积比例57.1%。巴黎业委会对以上二次会议的结果进行公告并在小区内张贴。2018年6月20日，巴黎业委会在南阳日报发布了招聘物业公司的信息。2018年7月12日，巴黎业委会在南阳三鑫商务酒店举行巴黎小区物业公司选聘会，河南省南阳市智圣公证处派员现场监督，经业主委员会选聘小组现场无记名投票选聘南阳市乐万家物业管理有限公司为该小区新的物业公司，当日，智圣公证处出具（2018）豫宛智证民内字第3443号公证书，证明上述选聘结果真实有效。2018年7月17日，巴黎小区业委会与南阳市乐万家物业管理有限公司签订了物业服务合同。同日，巴黎小区业主委员通知被告公司在2018年7月17日至7月23日与南阳市乐万家物业管理有限公司办理相关交接手续，移交所有物业相关资料，腾出物业管理用房，于2018年8月1日撤离本小区。2018年7月31日，仲景街道办事处在巴黎小区张贴公告，内容如下：“尊敬的巴黎小区业主：近期，仲景街道办事处接到小区部分业主反映，前期成立的业主委员会存在诸多问题。为维护广大业主的合法权益，保持小区的和谐稳定，经仲景街道党工委研究，成立了由公安、纪检、信访、综治等部门人员组成的联合调查组，针对反映的问题进行调查核实，在调査期间小区业主委员会将停止一切活动，待调査核实后，再由仲景街道办事处作出处理决定。特此公告！”2018年11月1日，仲景街道办事处在巴黎小区张贴公告，内容如下：“巴黎小区业主:针对巴黎小区部分业主反映的业委会的问题，街道办事处成立的联合调査组进行了调查询问，并于2018年9月29日召开了区住建、房管、公安等部门参加的联席会，根据联合调查组调查结果及联席会议精神，经街道党工委办事处研究，结果如下根据《继承法》和《物业管理条例》第十五条规定，郑松具备巴黎小区业主身份；贾雪花在当时选举时具备巴黎小区业主身份。二、部分业主反映巴黎业委会个别成员有违纪、失信、拒交水、电、物业管理费问题，经査证不属实。三、部分业主反映业委会选举时未公告，公示期限不合法等问题。经查证，业委会筹备组严格按《河南省物业管理条例》指导规则进行选举，符合规定，小区业主委员会自本公告发布之日起，可以依法依规开展工作。四、街道党工委、办事处责成牛王庙社区组成巴黎小区工作专班，充分征求广大业主意见，协调解决小区事务，确保小区和谐稳定，业主安居乐业。”在巴黎业委会要求被告撤离无果的情况下向南阳市宛城区住房和城乡规划局进行了反映，2018年12月5日南阳市宛城区住房和城乡规划局向被告公司下达宛区房管物业改（2018）1号责令限期改正通知书，内容如下：“南阳市聚兴物业服务有限公司：经调查，你（单位）存在下列违法事实：2018年5月3日，经巴黎小区业主大会决定终止前期物业服务合同，要求你公司于2018年8月1日前将前期资料移交给业主委员会。根据《物业管理条例》第二十九条、《河南省物业管理条例》第四十六条、第五十二条的规定，现责令你（单位）改正违法行为。改正内容和要求如下：1、限你单位于2018年12月12日前将前期资料移交给业主委员会；2、限你单位于2018年12月12日前按照业主大会决定撤出物业管理区域；3、逾期不改正的，我局将按照相关规定对你单位进行处罚。上述问题要求你单位立即采取相关措施，并于2018年12月12日前将整改落实情况书面报送我单位。”2020年4月17日，南阳市城市综合执法局向被告聚兴公司下达责令停止违法行为通知书，编号为宛综执罚责停字（2020）第1-009号，内容如下：“南阳市聚兴物业公司：经查，你（单位）于2020年4月7日，在南阳市建设路与巴黎小区进行了拒交物业管理用房及有关资料的行为，已涉嫌违反《物业管理条例》第三十八条的规定。因你（单位）未能提供上述行为之合法依据，现责令你（单位）自接到本通知之日起，立即停止上述行为，并于2020年4月20日9时，携带下列材料到南阳市城市管理执法支队一大队（地址：南阳市卧龙区文化宫街**，联系电话：0377-6138****）接受调查处理：1、上述行为的书面情况说明；2、营业执照、资质证书。特此通知。”并加盖印章。但是被告却一直不肯移交撤离，双方形成纠纷，诉至我院。另查明，1、被告聚兴公司的原法定代表人王铮，系南阳市民祥房地产开发有限责任公司法定代表人的女儿，2019年12月5日，聚兴公司法定代表人变更为李剑锋。现巴黎小区的物业服务仍然是被告公司进驻。2、2017年9月15日，南阳市民祥房地产开发有限责任公司和聚兴公司签订南阳市前期物业管理委托合同，内容如下：“甲方通过协议选聘方式将巴黎小区（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：巴黎小区物业类型：一号楼、二号楼、三号楼、四号楼座落位置：宛城区建设路（街道）四至范围：西至宇信凯旋城东至李苏路北至建设路南至苏庄区间路总建筑面积：住宅12五平方米。第二条委托管理服务期限：物业管理服务期限为自2017年9月16日起至2022年9月15日。…第八条甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房无偿使用。由乙方无偿使用部分的物业服务费用不需要缴交。甲方所提供的管理用房需达到简装修标准。…第十二条甲方相关的权利义务：(三）物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：(1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；(3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4）各专业部门验收材料；(5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；(6）物业管理所必需的其他资料。…（十一）在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会；…第十三条乙方相关的权利义务：(八)本合同终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续。…第二十二条本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、帐目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付100的违约金。…”3、2020年4月7日，巴黎业委会申请对“1、巴黎小区在建房时的公共配套设施，具体有哪些？具体分布的面积和位置？2、地、地上、地下车库的面积？3业管理用房具体位置、面积？4、公厕、卫生服务站的具体位置面积？5、幼儿园的具体位置、面积？”进行政府信息公开，2020年4月27日，南阳市自然资源和规划局向巴黎业委会出具政府信息公开申请答复书，编号为【2020】28号，答复如下：“依据2014年12月29日建设项目规划建筑设计方案批复：南侧住宅楼东单元首层部分为幼儿园，面积为583㎡;北侧住宅楼一层配建社区管理用房面积191m2，公厕面积62㎡，卫生服务站面积151㎡；综合楼4-5层为物业管理用房，面积932㎡。地。地下**建筑面积为26980㎡，地下车位数量为557辆对本答复书不满，可向上级行政机关、监察机关或者政府信息公开主管部门举报，也可依法申请行政复议或提起行政诉讼。感谢关注南阳市自然资源和规划局工作！”2020年5月12日，我院对涉案物业用房进行现场勘验，实际物业用房位于小区东侧、综合楼西边一排五间简易房。规划的物业用房位于综合楼四层、五层被河南省雷安防雷检测科技有限公司和南阳市宛城区建筑设计所占有使用。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。1、根据《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定，业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。依照以上法律规定，巴黎业委会于2018年4月22日召开第二次业主大会，表决通过了选聘新的物业服务公司，该表决符合应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意的规定，程序合法。南阳市民祥房地产开发有限责任公司和聚兴公司签订的南阳市前期物业管理委托合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。现原告巴黎小区业委会成立后，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与选聘的物业服务企业签订了物业服务合同，要求前期物业管理公司终止物业服务行为于法有据，本院予以支持。被告聚兴公司关于“业主委员会可能不合法，决议不达到规定双半数”的辩称意见，没有证据支持，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据以上规定，聚兴公司应当撤离物业服务区域。2、关于移交物业用房的请求，经本院现场勘验，巴黎小区规划的物业用房位于综合楼四层、五层，但该物业用房，开发商南阳市民祥房地产开发有限责任公司并未交付给聚兴公司，现在该小区实际物业用房系聚兴公司自行搭建的。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，本案中，南阳市民祥房地产开发有限责任公司的法定代表人和被告聚兴公司原法定代表人王铮系父女关系，规划中的物业用房并没有实际交付给聚兴公司，故原告请求移交小区东侧综合楼4层、5层面积合计932.47平方米的物业用房的诉讼请求，本院不予支持，原告巴黎业委会就交付物业用房可另行向南阳市民祥房地产开发有限责任公司主张。关于原告要求移交配套辅助设施（健身器材、配电、水泵、监控、公共照明、信息通信包括宽带、有线电视、排水、供电供气设备、消防设施、压力容器等涉及居民生活相关设施）的请求，本院认为原告的请求不具体，数量、位置等均不明确，本院不予处理。3、《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料二）设施设备的安装、适用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。被告聚兴公司向本院提交的南阳市前期物业管理委托合同，第十二条第（三）款约定，在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2）设施设备的安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收材料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；（6）物业管理所必需的其他资料。现原告巴黎业委会要求被告聚兴公司移交物业手续，本院予以支持。移交的具体物业手续应当根据《物业管理条例》第二十九条和被告自己提交的南阳市前期物业管理委托合同第十二条第（三）款记载的资料予以交接。原告巴黎业委会要求交付的其它物业手续，被告聚兴公司不予认可，原告也无法证明被告持有相关手续，故本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三条、第十一条、第十二条、第十五条、第二十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告南阳市聚兴物业服务有限公司在本判决生效后三十日内终止对巴黎大道小区的物业服务行为，撤离该物业服务区域。二、被告南阳市聚兴物业服务有限公司在本判决生效后三十日内向原告南阳市宛城区巴黎大道小区业主委员会移交物业手续，包括（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2）设施设备的安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收材料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）。三、驳回原告南阳市宛城区巴黎大道小区业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告南阳市聚兴物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张宏显审 判 员  刘琳波人民陪审员  吴旭生二〇二〇年五月二十二日书 记 员  张智雯