天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初860号原告：杨文涛，男，1994年10月20日出生，满族，住河北省秦皇岛市经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘鹏，北京大铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海峰，北京大铎律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道**126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，执行董事。原告杨文涛与被告天津相融置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文涛及其委托诉讼代理人刘鹏到庭参加了诉讼，被告天津相融置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文涛向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《保留房源协议书》合法有效，确认原、被告存在商品房买卖关系，《保留房源协议书》应认定为商品房买卖合同；2.判令被告继续履行上述协议（剩余合同价值182143.4元），协助原告办理网签商品房买卖合同及相关手续；3.判令被告向原告交付“天汐园”项目（御河雍阳公馆）10号楼2单元301号房屋及房屋钥匙；4.判令被告配合原告办理涉诉房屋不动产所有权证；5.判令被告向原告支付逾期交付房屋违约损害赔偿（自2017年9月30日至实际履行交付房屋义务之日，利率参照人民银行同期贷款利率标准4.35%计算；6.判令本案诉讼费用、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：一、原、被告签订的《保留房源协议书》记载了商品房买卖合同的主要内容，且被告收取了原告支付的购房款，《保留房源协议书》应当依法认定为商品房买卖合同。2016年5月10日，原、被告签订《保留房源协议书》约定：1、被告有义务在天汐园项目中为原告保留房源第9号楼（后因各楼序号变化更名为10号楼）第2号门第3层第301号单元房，该房屋建筑面积为94.23平方米；2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为6180元/㎡；3、被告为原告保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》；4、除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙。协议签订后，原告于2016年5月10日向被告支付40万元用以购买涉案房屋，被告于当日向原告出具收据载明收到原告房屋预付款（3#-3-502）人民币大写肆拾万元整，被告公司盖章。2017年4月，被告向原告出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》，该确认表中对购买房屋的情况以及原告的个人情况进行了确认，最后盖章为御河雍阳公馆销售专用章。二、目前双方具备履约条件。《合同法》第60条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。目前该项目已经取得房屋预售许可证，具备履行合同主要权利义务的条件。同时，原告具有天津市购房资格，双方履约没有政策障碍。但截至起诉之日，原告多次找被告主张履行《协议书》约定的合同内容被告拒绝。故原告起诉主张权利。被告天津相融置业有限公司未作答辩。本院经审理认定如下：原告杨文涛作为乙方，被告天津相融置业有限公司作为甲方，于2016年5月10日签订了《保留房源协议书》，该协议约定：“乙方根据甲方将开发建设的‘天汐园’项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第9号楼（后因各楼序号变化更名为10号楼）第2号门第3层第301号单元房，该房屋建筑面积约为94.23平方米；……2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为6180元／㎡；……3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》及缴纳相关费用；4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙；5、乙方在签订本协议时必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证……”。原告于2016年5月10日通过银行账户给付被告房屋预付款40万元，收款后被告为原告出具收据载明：“今收到杨文涛交来房屋预付款（9＃-2-301）人民币（大写）肆拾万元整，￥400000.00”并盖章确认。2017年4月，被告向原告出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》记载：姓名杨文涛，军官证编号空字第2020526，房号10-2-301，联系电话187××******，备注1.是否更名否……4.是否是现役军官是……。原告在该段文字后签字，被告盖章确认。后原告要求被告按照2016年5月签订的《保留房源协议书》约定的价格标准履行办理网签、交付房屋、协助办理产权登记等义务，并承担延迟交房的赔偿责任，被告不同意，双方协商未果，原告诉至本院。另查明，被告于2018年8月9日取得涉案房屋项目的预售许可证，现涉案房屋项目正在建设过程中，尚未完工，无竣工验收合格证和交付许可证。本院认为，我国法律规定，约定内容违反法律、行政法规规定的，合同无效。本案中，原、被告签订的《保留房源协议书》没有违反法律、法规禁止性规定的内容，且不存在其他合同无效的情形，应属于有效合同。原告起诉要求确认原、被告存在商品房买卖合同关系，原、被告签订《保留房源协议书》时，原告交付了“房屋预售款”40万元，《预留房源协议书》及《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》两份文档记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息，应认定原、被告之间具备事实上的商品房买卖合同关系。原告要求确认《保留房源协议书》为商品房买卖合同，起诉时被告已办理涉案房屋的预售许可证并收取了原告交付的房屋预售款，参照《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》第一条第（一）项三款之规定，该《预留房源协议书》记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息并约定在一定期限内签订商品房买卖合同，且被告已经收取部分购房款，应认定该协议为商品房买卖合同。鉴于《预留房源协议书》及《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》中约定的事项不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容，而网签商品房买卖合同需要对上述全部内容进行明确约定，对双方目前尚未协商或未达成一致的事项，本院不能强制缔约，且原告诉讼请求中要求被告协助原告办理网签商品房买卖合同及相关手续，对于“相关手续”的具体内容原告并没有具体说明，属于诉讼请求不明确，故对该请求本院不予支持；涉案房屋仍在建设中，未取得交付许可证，不具备交付房屋、交付钥匙、办理所有权证的条件，故对原告要求被告交付涉案房屋及钥匙、配合原告办理涉诉房屋不动产所有权证的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告支付逾期交付违约损害赔偿金的主张，鉴于上述合同是否能够履行具有不确定性，故对原告主张的违约损失赔偿金，本案不予支持，待上述合同是否履行确定后可另行解决；原告另要求被告支付律师费，双方对此亦未进行约定，本院不予支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨文涛与被告天津相融置业有限公司于2016年5月10日签订的《保留房源协议书》有效，原、被告存在商品房买卖关系，《保留房源协议书》是商品房买卖合同；二、驳回原告杨文涛的其他诉讼请求。案件受理费及保全费5494元，由原告杨文涛负担2747元，被告天津相融置业有限公司负担2747元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  井志辉二〇一九年八月三十日书记员  何演霞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3.《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。