上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初78077号原告(反诉被告)：唐某某，女，1963年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘勇，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：王某某，男，1983年7月17日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张爱文,上海九泽律师事务所律师。原告(反诉被告)唐某某与被告(反诉原告)王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告王某某提起反诉，本院依法合并审理，于2018年11月16日公开开庭进行了审理，后本案依法转为适用普通程序，于2019年3月19日、5月6日再次公开开庭进行了审理，原告唐某某的委托诉讼代理人刘勇、被告王某某的委托诉讼代理人张爱文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告唐某某向本院提出诉讼请求：1、判令编号为XXXXXXX的《上海市房屋买卖合同》无效；2、被告将上海市浦东新区航头镇沪南路XXX弄XXX号房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)产权过户至原告名下；3.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告曾卷入一起债务纠纷，前不久有人声称是系争房屋的所有权人，要求原告搬离房屋并用言语威胁。原告不认识被告，买卖合同上的签字也不是原告本人签。原告在签订买卖合同前因被案外人刘某诱骗对外签订了担保合同人民币355万元，原告本人并未使用该笔钱款，上述借款都是虚构借款，案外人刘某因涉嫌“套路贷”以诈骗罪被判处有期徒刑20年。上述债务可以向公安机关申报受骗事实免除其民事责任，而处理该案的律师不但没有申报反而要求原告尽快处理355万元的非法债务。该律师告诉原告可以对房屋进行网签，这样才有人帮助其偿还债务解除房屋上的抵押。该律师找来案外人徐某，签订了买卖合同，但不是真实的房屋买卖，是为了给债权人一个保障，故原告要求判如诉请。本诉被告王某某辩称，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，被告已支付全部购房款，故请求驳回原告的诉讼请求。2015年12月11日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，约定被告向原告购买系争房屋，被告已付清全款，原告提出再由其居住一段时间，给其一年不超过二年的时间搬离。一年到期后，被告通过代理人徐某催促原告搬离，但原告一直找各种借口。2018年4月，双方约定由被告给付原告4万元房屋搬离费用，使其尽快搬离，原告再一次保证于2018年6月底前搬离，但原告却一直不搬离，故被告提起反诉：1.要求判令反诉被告唐某某向反诉原告王某某承担违约金100万元；2.判令反诉被告向反诉原告支付自2017年3月31日起至判决生效之日的房屋使用费(暂计18个月，每月1万元，共计18万元)；3.诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告变更诉讼请求为：1.请求判令反诉被告唐某某立即从系争房屋内迁出，将系争房屋交付给反诉原告；2.判令反诉被告支付逾期交房违约金544,925元(计算方式为：反诉被告收取的房款355万元为基数、每日按万分之五的标准、自2018年4月29日起暂计算至2019年2月28日止)；3.判令反诉被告支付自2018年4月29日起至判决生效日止的房屋使用费(暂计10个月、每月1万元，合计10万元)；4.判令反诉被告退回反诉原告搬家补偿费4万元及按《确认书》第5条约定的违约金10万元。反诉被告唐某某辩称，双方签订的房屋买卖合同是为了帮助原告清偿债务，且是非法债务，原告替案外人刘某清偿债务，做了担保人；双方的实际成交价远低于市场价的一半，该买卖合同仅是债权的保证，非房屋的交易款；合同的有效必须是原告本人签字，但合同并非原告签字。综上，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月11日，原告唐某某(出卖方、甲方)和被告王某某(买受方、乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定被告向原告购买系争房屋，面积247.7平方米，房屋转让款498万元，甲方同意乙方贷款348万元，如有不足，所缺金额交易当日用现金补足；甲方于2016年3月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接，乙方在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；2016年1月31日前双方至房地产交易中心申请办理转让过户手续等。该合同第十条约定：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。该合同附件三(付款协议)约定：乙方于2015年8月26日前付20万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2015年9月30日前支付30万元、10月31日前支付100万元、2016年2月29日前支付348万元。签订合同当日，原告(甲方)、被告(乙方)还签订了《协议书》，约定：一、系争房屋房价款355万元为实际成交总价，甲方已收到首付款定金60万元、第二期房价款183.5万元，甲方合计已收到243.5万元(含王某某、徐某汇款)，尾款待产权过户后由银行直接支付；二、双方同意将《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让款约定为名义成交价格计498万元(该款包含目前现有二层房屋355万元及将来用于三楼翻新及四周围墙及房屋的翻整、全幢房屋整体装修费用预计143万元)，将来用于翻新及四周围墙翻整、及全幢装修由乙方自行预算，自行承建，甲方收到355万元款项后一年搬离房屋，或有特殊情况可顺延，但最长不得超过二年。2015年7月14日、15日、16日，案外人徐某通过招商银行每日转账4次、每次转账5万元，合计转账支付给原告唐某某60万元，原告于同年7月16日出具了《定金收据》1份，证明收到定金60万元。2015年9月30日、10月16日，被告王某某通过中国银行转账支付给原告唐某某83.5万元、100万元，合计183.5万元，原告唐某某相应的出具了《房款收据》2份。2016年3月19日，徐某通过招商银行再次转账给原告10万元。2016年4月25日，系争房屋的抵押贷款323万元发放至原告唐某某名下。原告收取了贷款101.5万元后，将余款221.5万元于2016年4月27日转账给了徐某。综上，唐某某合计收到徐某及王某某支付的购房款355万元。对于原告返还给徐某的221.5万元，原告认为是因为徐某替原告归还了债务，故将钱款归还徐某。被告认为房屋总价355万元，已经全额支付，故原告将多余贷款返还给徐某。2016年3月3日，王某某作为委托人与徐某进行了委托公证，徐某代理王某某就系争房屋的买卖所实施的法律行为及造成的法律后果，委托人王某某均认可。另查明，系争房屋于2008年11月19日登记在原告唐某某名下。2016年4月7日核准登记在被告王某某名下，同日，系争房屋上设定了抵押贷款323万元，期限从2016年3月7日至2046年3月7日，贷款由被告王某某每月负责归还。2018年4月25日，唐某某作为甲方、徐某及王某某作为乙方、案外人樊某某和徐某某(系唐某某儿子)作为担保人签订了《确认书》，约定：“1.因甲方确无房，乙方酌情给予甲方租赁费10万元；2.乙方最后给予二个月的宽限搬离期，甲方保证二个月内2018年6月31日前全部搬离，将房屋交付乙方。……3.本房屋交接确认书自甲乙双方签字之日起生效，任何一方违约均应向对方承担10万元违约责任”。《确认书》还对双方其他权利义务作了约定。2018年4月25日，案外人樊某某支付给唐某某4万元，该转账凭证上所写用途为“书、桌、物品”。审理中，原告认可自己去房地产交易中心办理过户手续，但认为其只知道去签字办理网签手续，是给被告借款的保障，并非是房屋买卖。上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收款收据、银行转账单、房地产权证、《公证书》、《确认书》、庭审笔录等经庭审质证的证据证实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，下列合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，第一，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》、《协议书》，双方均系具有完全民事行为能力的成年人，应当知道签署上述文件的后果及风险，现原告否认在买卖合同上其签名的真实性，但原告认可自己去房地产交易中心办理了系争房屋的过户手续，故该合同及协议书应视为原告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定的强制性规范，合法有效。第二，双方在合同中约定名义成交价为498万元，在《协议书》中明确真实房价为355万元，根据被告提供的向原告付款的银行账户明细单、收据、贷款发放凭证等，被告和徐某(作为被告的代理人)已累计向原告付款355万元，已付清全部购房款，且系争房屋已按约定期限完成过户手续，应当认为，系争房屋买卖合同已履行完毕。现原告坚持要求确认系争房屋买卖合同无效、要求房屋恢复登记至原告名下，此等诉请缺乏事实和法律依据，本院无法支持。系争房屋已登记在被告名下，原告在《确认书》上亦承诺于2018年6月底前搬离，故对反诉原告要求反诉被告迁出系争房屋、并交付房屋的反诉请求予以支持。原告认为《确认书》是在其受胁迫的情况下所签字，但没有提供证据证明，故不予采信。对于反诉原告依据《上海市房地产买卖合同》第十条约定主张逾期交房违约金的诉求，考虑到双方已在《确认书》中对交房时间、违约责任等重新达成了协议，反诉原告可以按照新的协议主张违约责任，故对该反诉诉求不予支持。对于反诉原告依据《确认书》第5条主张的逾期交房违约金10万元的请求，双方在《确认书》中有明确约定，故予以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付房屋使用费10万元的请求，考虑到本院已支持了反诉原告主张的逾期交房违约金，故对房屋使用费不予支持。对于反诉原告要求反诉被告返还搬家补偿费4万元的请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、驳回原告唐某某的全部诉讼请求；二、反诉被告唐某某于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区航头镇沪南路XXX弄XXX号房屋迁出，并将该房屋交付给反诉原告王某某；三、反诉被告唐某某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王某某违约金10万元；四、驳回反诉原告王某某的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46,640元，保全费5,000元，由原告唐某某负担(已交纳)；反诉案件受理费减半收取计26,077元，保全费5,000元，由反诉原告王某某负担8,077元,由反诉被告唐某某负担23,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  姚利伟人民陪审员  朱龙芳人民陪审员  王 燕二〇一九年五月二十三日书 记 员  顾 霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。