镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1112民初908号 原告：镇江建华置业有限公司，住所地镇江市丹徒区长香中大道165号。 法定代表人：周建华，公司董事长。 委托诉讼代理人：徐元，江苏汇泉律师事务所律师。 被告：镇江东旺置业有限公司，住所地镇江市丹徒新城长香路196号38幢102室。 法定代表人：宋东平，公司董事长。 被告：上海前进水利建设有限公司，住所地上海市崇明区前进农场。 法定代表人：周新飞，公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。 原告镇江建华置业有限公司（以下简称建华公司）与被告镇江东旺置业有限公司（以下简称东旺公司）、被告上海前进水利建设有限公司（以下简称前进水利公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告建华公司的委托诉讼代理人徐元、被告东旺公司及被告前进水利公司的共同委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建华公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决两被告共同给付占用土地损失343万元。2、诉讼费、保全费、因保全支付的保险费等由被告承担。事实和理由：被告东旺公司开发建设的、被告前进水利公司总承包施工的山水半岛楼盘与原告开发建设的蓝波湾楼盘相邻，山水半岛楼盘在长香中大道以北，蓝波湾楼盘在长香中大道以南。二被告因开发建设山水半岛楼盘项目需要，于2012年10月份擅自在原告的蓝波湾楼盘项目用地范围内011117地块上搭建了工棚及生活设施。原告发现后要求被告拆除工棚，恢复场地原状。2012年11月14日，两被告共同向原告书面承诺，承认擅自在原告用地范围内搭建工棚，承诺及时拆除工棚、清理现场，承诺对原告的损失无条件赔偿。因两被告搭建工棚等临时设施，原告蓝波湾楼盘开工建设多次受阻。原告于2014年4月17日向两被告送达书面告知函通知拆除临时工棚并清理。被告东旺公司于2014年4月22日向原告书面承诺自2012年11月14日起算，支付原告每月4万元土地租用费，并保证在2014年8月10日前拆除并清运完毕所搭建的临时设施和全部垃圾。如再逾期不能拆除完毕，承诺土地租用费按原约定的每月4万元的双倍计算，即每月8万元。同时承诺补偿原告20万元。如再违约原告可向当地法院提起诉讼，一切诉讼费和律师费及由此产生的相关费用均由其承担。 由于两被告未在2014年8月10日前拆除并清运所搭建的临时设施和全部垃圾。原告在多次口头催告未果的情形下又于2015年3月27日以进场开工通知书的书面形式敦促两被告将临时工棚全部拆除，并告知如不拆除，原告有权强拆，造成的各项经济损失由被告承担，但两被告未拆除临时工棚。2015年8月17日，原告再次函告敦促两被告拆除临时工棚及清理现场，两被告仍置之不理。原告开发建设的蓝波湾楼盘项目因此被延误。为避免造成更大的经济损失，原告委托江苏练湖建设集团有限公司于2016年6月10日拆除两被告搭建的工棚等设施，清理了现场垃圾，处理了现场污水池、化粪池、淤泥，并对污水池等场所进行了灰土回填等，原告为此支出费用为341938.05元。综上，两被告的不法行为严重损害了原告的合法权益，给原告经济上造成了巨大的损失。考虑到与两被告的关系及诉讼效率等因素，目前原告仅提出部分损失赔偿的诉讼请求，其余损失保留诉权。 被告东旺公司辩称，原告单方制作的2014年4月22日承诺书系虚假的，且与其他材料相矛盾。由于原告的三号地块（即蓝波湾楼盘项目用地）还没有开发，土地处于闲置状态。因原告与被告东旺公司的股东相同。被告东旺公司借用原告的三号地块搭设临时设施。被告东旺公司2012年11月14日承诺在原告实际开发进场施工时能及时拆除，不影响原告的开发进度，如果导致原告开发受阻才承担相应损失。原告的开工时间为2015年3月27日，被告东旺公司没有阻碍原告进场开发。2015年8月21日，双方就原告进场施工后相关的临时设施达成备忘，被告东旺公司将该临时设施无偿交付给原告，由原告占有使用和自行拆除。原告放弃要求被告东旺公司承担在该期间占有使用临时设施所产生的一切费用。原告起诉已超过了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告前进水利公司辩称，前进水利公司系二号地块的施工方，临时设施系建设方搭设好后给施工方使用，或者由施工方根据建设方要求搭设，临时设施的权利、义务人均为被告东旺公司，被告前进水利公司不应承担相关法律后果，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方当事人无争议的下列事实予以认定：2012年2月6日，原告与镇江市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同一份，约定出让宗地编号为2011-9-14、面积为31461平方米的国有土地使用权。出让价款为5700万元。镇江市人民政府于2013年8月12日向土地使用权人建华公司颁发国有土地使用权证。被告东旺公司开发建设的、被告前进水利公司总承包施工的山水半岛楼盘与原告开发建设的蓝波湾楼盘相邻，山水半岛楼盘在长香中大道以北，蓝波湾楼盘在长香中大道以南。2012年11月14日，两被告书面承诺并承认在未经原告同意情况下，擅自在DT1117地块上搭建工棚，恳请同意借用该地块搭建临时工棚。并承诺一旦原告对DT1117地块搭建围墙开始前或收到入场开工通知时，保证及时拆除工棚，清理现场，不影响原告对该地块的开发进度。如果因两被告的原因导致原告开发受阻，两被告无条件赔偿原告的一切损失。该承诺书加盖东旺公司和前进水利公司印章。 2014年4月17日，原告书面告知东旺公司，蓝波湾项目决定在2014年4月28日破土动工，要求东旺公司拆除搭建的临时工棚并清理出用地范围。2015年3月27日，原告向被告东旺公司送达进场开工通知书，称此前多次通知拆除临时工棚并拆移出场，但至今未果，造成承建方无法进场。根据2012年11月14日的书面承诺，最后一次通知于2015年3月31日前将临时工棚全部拆移出场，否则有权采取强拆措施。2015年8月17日，原告函告东旺公司，称东旺公司临时措施在地块上的活动板房，多次发函限时拆除但至今未拆。若一周内再不拆除，视为放弃。届时派人拆除，要求支付相关费用。住宿期间产生的生活垃圾以及“山水半岛”工地转运来的建筑垃圾，严重影响到丹徒新区的环境卫生，城管等相关部门已多次上门要求清理，要求及时清理掉，否则将委托他人清理，东旺公司必须支付由此产生的相关费用。由于东旺公司没有信守承诺，迟迟不能拆除临时工棚，对延误开工而造成的损失，将保留追索赔偿权利。 根据本院已生效的（2016）苏1112民初622号民事判决书确认以下事实，镇江市丹徒区恒和土石方运输有限公司股东和项目负责人王某于2014年7月29日与建华公司签订《土方工程合同》后，当月月底入场施工，至2014年8月中旬停工。 此外，2015年12月8日，江苏练湖建设集团有限公司作为施工方与原告签订施工合同，承建了原告开发的蓝波湾花园住宅小区工程。2016年6月2日开始对施工现场建筑物进行拆除。2019年3月，原告与江苏汇泉律师事务所签订委托代理合同约定代理费为20万元。2019年4月，江苏汇泉律师事务所向原告开具金额为20万元的增值税专用发票。中国平安财产保险股份有限公司镇江中心支公司就财产保全申请人建华公司与东旺公司及前进水利公司财产损害赔偿纠纷的财产责任险出具保单保函，保险费为4000元。 建华公司股东为王某、黄某和上海东旺沙经济发展有限公司。2014年6月，建华公司法定代表人由黄某变更为周建华。东旺公司股东为王某、黄某、朱某和上海农工商集团东旺总公司。2017年1月，该公司法定代表人由盛某变更为宋东平。2010年5月、8月，黄某与朱某签订股权转让协议及补充协议，约定黄某将其持有被告55%股权转让给朱某。因朱某的股权转让款未全额支付给黄某，故实际黄某将被告公司30%股权变更至朱某名下，剩余25%置业公司的股权由黄某名义上代持。2010年7月20日，东旺公司临时股东会纪要载明原黄某55%的股份转让给朱某（其中工商转让30%，25%黄某名义上持有，实际上委托朱某全权管理及经营），已付转让款2500万元，尚缺1880万元及利息。经协商朱某再付1000万元后黄某（实际为周建华）即办理工商股份转让，余款有一个半月内付清。各股东表示同意，转股工商文件签署时移交公章等手续。转股后东旺公司董事会成员为盛某、孙某、朱某、周建华、王某等7人。转股完成前，东旺公司总经理由大股东周建华（黄某）负责，但周建华会完全听取朱某的意见或建议行使职权。盛某、王某、朱某及黄某签字确认。上海前进建筑工程总公司于2017年5月16日变更为上海前进建筑工程有限公司。2017年7月13日，上海前进建筑工程有限公司变更为上海前进水利建设有限公司。 双方当事人对以下事实存在争议： 一、2014年4月22日承诺书的效力。 原告认为两被告应按2014年4月22日的承诺书承担责任。 原告提供2014年4月22日承诺书一份。该承诺书载明东旺公司因二号地块项目在结尾阶段，还不能拆除搭建在土地上的施工临时设施，承诺自2012年11月14日使用日起算，支付给原告每月4万元土地使用费，保证在2014年8月10日前拆除并清运完毕所搭建的临时设施和全部垃圾，如再逾期不能拆除完毕，按上述约定的租用费双倍计算。由于延误了原告的蓝波湾项目的开发工程，补偿二十万元，以后酌情考虑补偿延误所致的其他损失。上述承诺的费用，待土地租用结束后，一次性支付给原告。如再违约，诉讼费和律师费及由此产生的相关费用均由东旺公司承担。盛某签字确认，并加盖东旺公司的印章。 两被告认为，2014年4月22日的承诺书是虚假的。理由是：1、根据国有土地使用出让合同出让价折合每亩是1200000元，按使用期限为70年计算，每亩每年的使用费为16000元，而2014年4月22日承诺书，被告占用原告的闲置土地搭设临时设施的费用为每年每亩960000元，显然不可思议。2、原告在2014年4月28日才破土动工，2014年4月17日的告知函也没有赔偿的具体内容。3、2014年4月22日承诺书系原告法定代表人周建华在担任被告大股东，总经理期间持有保管被告东旺公司的印章，在他与股权受让人朱某工商变更登记之前完全有条件在空白的纸上盖相应的印章，然后将承诺书的内容打印在空白的纸上。该承诺书与2014年4月17日的告知函仅相差五天时间，被告东旺公司根本不可能给原告这样内容的承诺。4、该承诺书与原告出具的2015年3月27日进场开工通知书、2015年8月17日函相矛盾，该承诺书无效。 为调查事实，本院于2019年11月12日赴上海周浦监狱向盛某调查，盛某称周建华同意东旺公司的孙某把工棚搭建在三号地块，后来三号地块准备开发了，几次让孙某搬掉工棚，孙某答应了几次搬，但一直没有搬，后来周建华说我们一起为公司的事情出具手续。对每月40000元和补偿200000元，盛某称记不清了，后又称不可能每月支付40000元，补偿内容也不知道，上面的字好像是其签的。也有可能公司拿了不止这一张单子就一起签了。当时周建华拿到的地一直没有开工，政府督促开工，工棚的具体商谈由孙某经办，这份承诺书的真实性怀疑。最后盛某陈述，承诺书也有可能是其本人签字的，他们补打了内容，再去单位盖章。2019年12月31日，时任建华公司办公室主任、现为建华公司的副总周明陈述，2014年4月22日的承诺书系工地工程负责人杨某于2014年4月交给其的。 原告对周明的陈述无异议。对盛某的笔录，原告认为盛某和原告法定代表人周建华有矛盾，其对事实陈述时作出了不利的和不真实的表述。如该被告未事先与原告协商沟通使用该地块，原告也未同意任何人使用该地，以及盛某关于承诺书中的内容是其签字后补打的陈述不符合常理。两被告认为，周明系建华公司的副总，其陈述承诺书系杨某在工地上交付，没说明是哪个工地，2014年4月22日建华公司项目还没有开发，不存在工地，在东旺置业的工地上更不可能。盛某的陈述应当是客观真实的，也证明了该承诺书系原告虚假制作。被告在法庭辩论中提及要求对2014年4月22日的承诺书进行鉴定。 本院认为，盛某陈述东旺公司的负责人孙某就二号地块开发时占用三号地块与周建华进行商谈并出具了手续，也没有否认其签字的真实性，仅对内容持怀疑态度。被告东旺公司对印章的形成原因作了推测，对与原告的关系作了分析，但提供的证据不足以证明该承诺系东旺公司虚假的意思表示。故该承诺书真实有效。被告在案件受理后近一年的时间内从未提及对该承诺书的鉴定，直至法庭辩论时才提出对承诺书的鉴定，被告滥用诉讼权利，本院对其鉴定请求不予准许。 二、2015年8月21日备忘录的效力。 被告东旺公司认为原告和被告东旺公司的股东相同，被告东旺公司的二号地块在开发，原告的三号地块尚未开发，因此在三号地块的闲置土地上搭设临时设施合情合理。由于政府对闲置土地的整顿，三号地块于2014年4月28日开发，至2015年8月期间临时设施的搭设也需要一定成本和材料，原告拆除有十几万元的费用，建造还有材料费等，建造费用远高于拆除费。原告的施工单位也需要由原告为其建设的临时设施使用。 被告东旺公司提供以下证据:1、备忘录一份。2015年8月21日，黄某、朱某、王某、王某、杨某签订备忘录一份，载明山水半岛地块因临时占用蓝波湾地块部分土地而搭设临时设施，蓝波湾地块因开始需要拆除该临时设施。蓝波湾地块方代表周明及土方施工方王某提出要求不要拆除该临时设施，由其占用使用。备忘如下：东旺置业在蓝波湾地块搭设的临时设施无偿归建华置业所有，由其占用、使用并拆除。建华置业放弃所有东旺置业因先前占用蓝波湾而产生的一切费用。确定由东旺置业直接与建华置业土方施工方办理交接手续。2、临时用房交接单一份。2015年8月24日，山水半岛经手人杨某作为甲方与乙方蓝波湾土方施工方王某对全部临时用房进行了交接。备注自交接之日起，所有在该区域内的临时设施所有权、管理权均归乙方所有。3、镇江市中级人民法院民事判决书一份【（2017）苏11民终3391号】。4、落款时间为2011年5月12日并加盖东旺公司出具给黄某的承诺书一份。称朱某名下的25%股权由黄某代持，承诺担保及股权质押均系为该公司二号地块项目经营所需资金根据公司及实际股东要求办理，相关责任由该公司及实际股东朱某承担。在你方被追索并被明确应当承担的担保责任金额后，即便尚未实际履行担保责任，也可要求按该担保责任的金额予以赔偿。公司同意为朱某应付给你的股权转让款承担连带担保责任。 原告认为，2015年8月21日备忘录的真实性无法确认，即使真实，也不具有证明力。本案原告是公司，而备忘录签名的并非原告，而是由案外人王某等人签署，从形式上不符合备忘录形成的条件，从内容看，系根据案外人王某提出的要求，而非原告，原告从未授权王某就有关备忘录内容作出处理，再者，原告在被告承诺对原告造成损失并且明确赔偿的前提下放弃权利，显然不符合常理。2015年8月24日交接单系案外人王某签署的，原告从未授权王某对相关内容进行处理。 2019年9月11日黄某到本院陈述，2015年8月21日备忘录上“黄某”并非其签名。原告对于黄某陈述的内容无异议。被告东旺公司称该备忘录系其档案中发现的，未陈述经办人员。两被告认为黄某虽陈述其没在备忘录上签名，但其一个人的否定并不能否认该事实的客观真实性。2019年8月，原告申请对备忘录的黄某、朱某的签名的真伪进行鉴定。 本院认为，朱某、王某应当知道王某非建华公司的股东，事实上，王某系镇江市丹徒区恒和土石方运输有限公司的项目负责人，亦非原告的工作人员。王某未经原告授权，被告也无证据证明其有理由相信王某能代表原告。故被告东旺公司以与王某签订备忘录放弃主张占用损失为由抗辩理由不能成立，故备忘录中的签名进行鉴定没有必要进行。 三、原告的损失认定。 原告认为，原告作为开发企业，在目前房地产行情状况下获取客观的利润，系不争的事实。原告暂且不谈可获得的利润，仅根据部分土地出让金的回收时间来计算，在2012年11月14日计算到2016年6月10日以土地出让金作为基数、按照年利率6%计算标准计算达到近7000000元。如果没有两被告的侵权事实，原告的建设时间不受阻，能及时回收投资成本。现要求被告自2012年11月14日起至2016年6月10日止，每月按80000元计算，给付补偿款200000元，赔偿拆除临时建筑物、清理现场垃圾、处理污水池、污泥、进行灰土回填、检测费等费用341938.05元，承担律师代理费200000元，合计4171938.05元。目前原告主张的请求数额便于计算原告的损失，客观上两被告给原告造成的损失远不止于该数额。 原告提供以下证据：1、编号为012的签证单一份，载明项目名称为蓝波湾住宅小区，签证变更部位为施工现场建筑物的拆除。施工单位为江苏练湖建设集团有限公司，会办时间为2016年6月2日。签证项目开工时间为2016年6月2日，竣工时间为2017年11月15日。会办内容为应四方要求，拆除在1号楼及3#楼位置上的旧建筑物和生活设施，该建筑物的设施是由山水半岛该项目的施工方上海前进建筑工程总公司和东旺公司所建造。拆除以前施工现场遗留的三栋活动板房，其中两层的有两栋，一层的一栋，合计面积为1200平方米，以及砖砌房屋两栋合计面积为540平方米，清理里面的垃清除地面硬化的混凝土面积为1295平方米。化粪池、污水坑、生活垃圾等，配合以后小高层下面桩基单位打桩的工作。（1）每日以计日工形式计价，拆除活动板房人工为每天20人，拆除7天，140工日*220元/日为30800元。（2）清理现场垃圾每天20人，共计清理6天，120工日*220元/日为26400元。（3）机械转运周转及运输费共计：大车共计140车次，每车次300元，计42000元。小车共计80车次，每车次为150元，计12000元。（4）大挖机拆除现场砖砌房、并装车共计6个台班，每台班8小时，每小时250元，计12000元。（5）钢板租赁100张，每张每天12元，现场使用13天，计15600元。（6）化粪池处理大挖机4小时，人工配合2人一天，废物运输及处理2700元，计4140元。（7）在3#楼处清理污水池及淤泥，灰土回填后采取基础静压检测具体数据及报告见附录，此项处理费198998.05元，共包含灰土合计641.89立方*每立方245元为157263.5元，详见附份签证。静载检测费用为单项12000元，共测3个点合计36000元，挖机处理共计使用15小时，人工配合共计2人工计4190元。压路机进出场费及压实面积合计费用为进出场费1545元。以上为合计341938.05元。该签证单加盖施工单位江苏练湖建设集团有限公司、监理单位镇江环球项目管理有限公司蓝波湾花园小区工程监理组专用章及建设单位建华公司印章。 2、签证单，签证变更部位为3#楼基础下污水坑清除淤泥后灰土回填方量，施工单位为江苏练湖建设集团有限公司，会办时间为2017年10月12日。签证项目开工时间为2017年10月12日，竣工时间为2017年11月15日。根据市场信息价综合计算得出3：7灰土价格为每立方245元，回填方量为641.89立方。计价格为157263.05元。该签证单加盖上述施工单位、监理单位及建设单位印章。 3、镇江市丹徒区建筑工程质量检测中心就委托的蓝波湾花园小区3号房的地基静载荷试验出具的检测报告一份，检测目的为确定处理后的灰土回填地基是否满足设计要求，地基处理类型为3：7灰土回填。 4、江苏练湖建设集团有限公司于2019年2月26日出具的付款说明一份，称该公司系蓝波湾花园小区的建筑总承包方，编号012签证单的款项341938.05元，已在2017年年度的工程款支付中包含。 5、2019年3月，原告与江苏汇泉律师事务所签订委托代理合同约定代理费为200000元。2019年4月已开具增值税专用发票。 被告东旺公司除认为2014年4月22日承诺书系虚假的外，还认为从签证单看出拆除时间仅半个多月时间，发生的费用仅十多万元。而检测费是原告作为开发房地产必须对他的土地里面做的检测，这是房地产开发需要，与本案的临时设施无关。2012年11月14日的承诺书证明原、被告已经达成合意，原告同意被告临时占用该地块建造临时设施，不存在侵权。2014年4月22日的承诺书中被告承担赔偿损失的前提是由于被告的原因导致原告开发受阻，事实上原告开发没有受到阻碍。根据2015年8月双方之间的备忘录，被告将本应拆除的临时设施转让给原告使用，直至2017年11月才拆除临时设施，原告实际利用了两年半时间。原告没有损失，相反还获益。 本院认为，被告东旺公司未经原告同意擅自占用原告依法取得国有建设用地使用权的场地搭建工棚，侵犯了原告对受让的土地的占有、使用和收益的权利。原告系房地产开发企业，其获得土地的目的是为了开发建设商品房，并非以出租土地给他人使用为目的，故被告上述行为给原告造成的损失应为迟延开发产生的损失如受到国土部门的处罚等，以及实际拆除工棚的费用。庭审中，原告仅提供拆除工棚的费用依据，对迟延开发的损失未提供相应证据。 考虑到两被告的行为事实上影响了原告的开发进度，即损害事实确实存在，只是具体数额难以确定，结合2014年4月22日承诺书“补偿延误的原告的蓝波湾项目二十万元”，本院酌定原告迟延开发的损失为200000元。此外因被告东旺公司未及时拆除临时建筑、清运垃圾致原告实际支付的拆除费用341938.05元。律师费非侵权的直接损失，对原告主张的损失中的律师费不予认定。 四、诉讼时效。 被告东旺公司还认为原告起诉已超过诉讼时效。由于被告未拆除旧建筑物和生活设施，在原告的安排下，江苏练湖建设集团有限公司于2016年6月2日开工，于2017年11月15日拆除完毕。该侵权行为一直延续至2017年11月。故本案未超过诉讼时效。 综上所述，原告的损失与两被告的过错存在因果关系。原告要求被告东旺公司及前进水利公司赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但赔偿数额应予调整。被告东旺公司的辩称理由无事实根据和法律依据，本院不予采纳。被告前进水利公司根据2012年11月14日承诺两被告的原因导致原告开发受阻，无条件赔偿原告的一切损失，故被告前进水利公司对原告因此支付的拆除费与被告东旺公司承担连带责任，据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江东旺置业有限公司、被告上海前进水利建设有限公司于本判决生效后十日内给付原告镇江建华置业有限公司赔偿款541938.05元。 二、驳回原告镇江建华置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21260元，财产保全费5000元及保险费4000元，合计30260元。由原告镇江建华置业有限公司负担24800元，被告镇江东旺置业有限公司、被告上海前进水利建设有限公司共同负担5460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  李寿海 人民陪审员  王国梅 人民陪审员  吴永泉 二〇二〇年四月二十六日 法官 助理  朱 琳 书 记 员  李安绮