河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初1750号原告(反诉被告):陈力源，男，汉族，1988年4月11日出生，住郑州市惠济区。原告(反诉被告):刘丽，女，汉族，1986年3月15日出生，住郑州市金水区地润路****楼**，身份证号:4113261986********。两原告(反诉被告):共同委托诉讼代理人：刘晶晶，河南诚然律师事务所律师，特别授权。被告(反诉原告):王**，男，汉族，1974年8月10日出生，，住河南省洛阳市西工区委托诉讼代理人：张运超，河南法铎律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：汪培育（实习），河南法铎律师事务所律师，一般代理。原告陈力源(反诉被告)、刘丽(反诉被告)与被告(反诉原告)张翔和被告王**都为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后依法适用简易程序对该案进行了公开开庭审理。两原告委托诉讼代理人刘晶晶与被告及其委托诉讼代理人张运超和汪培育都到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠二原告的房屋租金共计4436082元及利息(利息自2017年8月30日起计算至实际还款之日至。截止2019年3月31日，利息暂计30553.51元)；2、请求依法判令被告支付拖欠二原告退还房屋之前的物业费20126.06元、水费1231.5元及利息(自2019年3月31日起计算至实际还款之日至)。3、本案的诉讼费、保全费等因诉讼产生的费用均由被告承担。事实与理由：2014年11月1日，原告刘丽与被告王**签订房屋租赁协议，被告王**租赁二原告位于洛阳市××路建业森林半29号楼103、105铺位，总建筑面积为372.78m2，月租金为26094.6元，缴纳方式为年交，在每年到期前两个月一次性交清下一年房屋租金；同时约定租赁物交还后，被告应结清应当承担的费用(包含租金、物业管理费水电费等)。但自开始缴纳第二期租金时，被告即开始出现逾期缴纳情况，后二原告诉至法院，法院也作出了相应判决，但被告一直没有履行生效判决，直到2019年3月21日，在洛龙区人民法院强制执行下，被告才交还租赁商铺。原告在第一次起诉时，并没有将2017年11月1日之后至交还房屋之日至的房租列入诉求中，同时也不知道被告存在一直拖欠物业费及水费的情况，故在本次诉讼中为维护原告的合法权益，特提出以上诉讼请求，请法院依法作出公正判决。被告辩称：一、被告因原告拒不给被告开具房租发票，构成法定违约，因此被告没有腾房是一种权利自保行为，不是侵权行为。二、原告在出租商铺过程中故意虚增建筑面积31.24平米，是故意欺诈行为，更是一种严重违约及违法行为。被告已经依法反诉，请求法院支持被告的反诉请求。三、原告现在没有返还被告合同保证金52189.2元，被告现已反诉，请求法院支持原告反诉请求。四、原告起诉要求支付房租的面积是372.78㎡，而实际建筑面积是341.54㎡，多算31.24平米。因此，原告主张要求支付利息损失是错误的，是原告违约违法在先。原告要求支付利息不应得到法院支持。五、被告是2019年1月31日前主动腾房，不是法院强制执行腾房，原告计算到2019年3月31日房租是错误的。综上，请求法院依法审理，维护被告的合法权益。反诉原告向本院提出反诉请求：1、判令二反诉被告向反诉原告退还多收取的房屋租金78724.8元及利息（按中国人民银行同期贷款利息支付计算，利息自2014年11月1日起计算至2017年10月30日）。2、判令二反诉被告向反诉原告退还租房合同保证金52189.2元。3、判令二反诉被告向反诉原告开具2014年11月1日起至2017年10月30日房租发票。4、本案的诉讼费用由二反诉被告承担。事实与理由:一、反诉被告应向反诉原告退还多支付的78724.8元的租金及利息。2014年11月1日，反诉原告王**与反诉被告刘丽签订《商铺租赁协议》，反诉被告刘丽将位于洛阳市××路建业森林半岛29号楼103号、105号铺位租赁给反诉原告王**。协议约定：该商铺总建筑面积为372.78㎡，租赁期限为2014年11月1日至2017年10月30日，租金标准按70元/平方米/月计算，即每月租金26094.6元，租金按年度交纳，每年为一期。反诉原告王**依约履行了合同。但在租赁期间届满后，反诉原告无意发现物业费的票据上显示，该套商铺的建筑面积是341.51㎡。之后反诉原告向洛阳市房管局查询该套房屋的真实情况，确定该套商铺的实际建筑面积仅有341.54㎡。在这三年租赁期间，反诉原告多向反诉被告支付78724.8元的租金，现反诉被告应当向反诉原告依法返还。二、反诉被告应当退还反诉原告交纳的合同保证金52189.2元。双方合同到期后，反诉被告一直拒不退还反诉原告合同保证金，现双方已不再履行租房合同，所以，反诉被告应当退还反诉原告交纳的保证金52189.2元。三、反诉被告从2014年11月1日起至2017年10月30日止，一直拒不给反诉原告开具房租发票，造成反诉原告经营成本无法核销，因此，请求人民法院在判决支付租金前判令二反诉被告向反诉原告开具2014年11月1日起至2017年10月30日房租发票。综上，为维护反诉原告合法权益，特向法院提起反诉。反诉被告陈力源、反诉被告刘丽共同辩称：对本案反诉原告的第一个诉讼请求与本次开庭所起诉的非同一个法律关系，且在2019年三四月份经洛龙法院执行完毕。第二，本案反诉原告的第二个诉讼请求，合同保证金因原租赁合同，反诉原告存在违约情形，保证金予以扣除，反诉原告第三个诉讼请求，原告所主张的开发票期间，原告拖欠的房租只到今年3月份经洛龙法院执行完毕，反诉原告并没有像反诉被告提供任何开票信息，非本案反诉被告拒不开开具发票。经审理查明：建业住宅集团洛阳置业有限公司在洛阳市××森林半岛××楼下××商铺与对外出售，2010年7月19日建业住宅集团洛阳置业有限公司作为出租方系甲方与史磊作为承租方系乙方就洛阳市××路建业森林半岛27号楼103铺，面积155.18平方米，105号铺位面积217.6平方米，106号铺位面积122.6平方米，签订商铺租赁协议一份，租赁期限为2010年1月1日至2014年10月31日。2013年两原告共同投资购买建业住宅集团洛阳置业有限公司在该29号楼下103和105号铺位，2013年4月10两原告作为共同共有人去到洛房权证市字第**和第00231983号房屋所有权证。洛龙区英才路一号森林半岛29栋103号铺位，建筑面积为128.65平方米，套内建筑面积为126.14平方米，105号铺位，建筑面积为212.89平方米，套内建筑面积为207.7平方米，房产证上载明的面积与2010年建业住宅集团出租给史磊时载明的该两套房屋155.18平方米和217.6平方米有差异。该两铺位租赁期限届满后，2014年11月1日，原告刘丽作为出租方系甲方与被告王**作为承租方系乙方就洛阳市××路建业森林半岛2号楼103和105号铺位面积为372.28平方米，两个商铺签订为期三年的商铺租赁协议，约定：租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月30日，双方约定租金计算标准自2014年11月1日起至2017年10月31日按每月每平方米70元计算，即月租金26094.6元；双方签订协议时约定，自本协议签订之日起，乙方应向甲方缴纳保证金人民币52189.2元；本协议租赁期满或协议解除后，乙方按约将该商铺交还甲方；在乙方无其他违约情况下，甲方可在30日内可无息退还保证金，在本协议履行过程中，若因乙方违约，甲方按本协议扣除保证金的，则乙方应在扣除后10日内将保证金扣除部分补齐，否则，乙方每日应向甲方支付应付保证金1%的款项作为违约金；租赁期满或协议解除后，乙方应于到期日之前将商铺完好清洁地交还，甲方并返还附属设施，逾期未交的，视为乙方违约；租赁物交还后，甲、乙双方应结清各自应当承担的费用，在租赁期间，自甲方将出租商铺交付给乙方之日起，乙方自行向物业公司缴纳物业管理费，由乙方自行缴纳，乙方使用期间的水电费，直至协议期满，乙方将商铺交还甲方，使用该商铺进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方自行承担等等。双方在租赁合同过程中因支付租金双方发生纠纷，两原告于2017年7月4日向本院提起诉讼，本院于2017年12月20日作出(2017)豫0311民初第3690号民事判决书,判令:解除原被告双方签订的商铺租赁协议，由被告王**在判决生效后10日内交还租赁房屋等。判决作出后，被告王**不服该判决并提出上诉，2018年5月24日洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终1285号民事判决书，维持了部分判决，同时改判了部分内容，维持了解除双方租赁协议的内容和被告应向两原告支付的违约金，变更了被告应向两原告支付的房租租金数额，2018年5月30日，被告收到该判决。后两原告就上述判决申请本院进行执行，2019年4月15日，本院作出（2018）豫0311执1684号结案通知书，双方因租赁合同纠纷一案，本院已于2019年4月15日按（2018）豫03民终1285号民事判决书执行完毕。现原告以被告未支付自2017年11月1日至2019年3月21日止的房租及被告在租用原告期间欠付物业费20126.06元，水费1231.5元，起诉要求被告承担责任。双方对租金有约定，但是对发票的开具及费用没有约定。被告于2014年11月1日在双方签订合同时未实际查验房屋的实际面积。本院认为，2014年11月1日，原告刘丽作为出租方系甲方与被告王**作为承租方系乙方就洛阳市××路建业森林半岛2号楼103和105号铺位面积为372.28平方米，两个商铺签订为期三年的商铺租赁协议，经本院作出(2017)豫0311民初第3690号民事判决书后，被告王**不服该判决并提出上诉，2018年5月24日洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终1285号民事判决书，该协议已经解除。两原告诉求2017年11月1日至2019年3月21日期间的租金，因系被告基于2014年11月1日原告刘丽作为出租方系甲方与被告王**作为承租方系乙方签订为期三年的商铺租赁协议合法占用期限届满后未按照约定如期向原告交房产生的后果，属于被告违约产生的后果，在本院(2017)豫0311民初第3690号民事判决书和洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终1285号民事判决书中对被告的违约行为已作出裁判，现原告再以被告的违约行为要求承担违约期间的租金，于法无据。反诉原告于2014年11月1日在双方签订合同时未实际查验房屋的实际面积，其主张按证载面积计算租金要求退还租金，理由不充分。双方在协议中对租金发票的开具及费用没有约定，且协议签订时出租方为原告刘丽，本案中又另有房东原告陈力源，针对反诉原告王**诉求开具2014年11月1日起至2017年10月30日房租发票事宜，双方应另行协商由谁开具，本案不予处理。被告在租用原告期间欠付物业费20126.06元和水费1231.5元，由原告替代支付，按照约定应由被告支付。双方调解无果，致调解不能。综上所述，原告刘丽诉求被告支付拖欠的物业费20126.06元和水费1231.5元，证据充分，理由充足，应予支持；原告陈力源的诉讼请求以及反诉原告王**除诉求开具2014年11月1日起至2017年10月30日房租发票外的和原告刘丽的其他诉讼请求，证据不充分，理由不足，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条和第六十四条之规定，判决如下：一、被告王**于本判决生效后十日内支付给原告刘丽物业费20126.06元和水费1231.5元。二、驳回原告陈力源的诉讼请求以及反诉原告王**除诉求开具2014年11月1日起至2017年10月30日房租发票外的和原告刘丽的其他诉讼请求。案件本诉受理费8733元，减半收取4367元，保全费3020元，反诉费1459元，共计8846元，由原告刘丽和陈力源负担7017元，由反诉原告王**负担1829元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王忠民二〇一九年十月二日书记员  李 珊