山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初751号 原告：济南市天主教爱国会，住所地济南市。统一社会信用代码：51370100MJD682606J。 法定代表人：张宪旺，主任。 委托诉讼代理人：曹立营、邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：李心春，男，1964年1月18日出生，汉族，无业，户籍地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：陈大亮，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）与被告李心春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告天主教会的委托诉讼代理人曹立营、邢文杰，被告李心春均到庭参加诉讼。2018年10月25日第二次公开开庭进行了审理，原告天主教会的委托诉讼代理人曹立营、邢文杰，被告李心春及其委托诉讼代理人陈大亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天主教会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即向原告腾退济南市XX区XX路X号院X号楼（原XX楼X号院东楼）3单元703室；2.请求法院判令被告向原告支付所欠房屋租金28142.99元及利息（暂时按以0.92元/平方米/天为标准计算，以最终的评估价格为准，自2017年1月1日至被告腾退房屋之日，利息按照中国人民银行贷款基准利率自2017年1月1日起计算）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年1月1日签订了位于济南市XX区XX路X号院X号楼（原XX楼X号院东楼）3单元703室房屋租赁合同，合同约定的使用面积为66.78平方米，月租金为57.43元。2015年5月25日，涉案房屋经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，建筑面积实际为88.08平方米。使用面积为79.87平方米。因涉案房屋维护成本不断增加，原告收取的房屋租金不足以支撑房屋维修费用，为此，原告向被告发出增加房屋租金的通知，要求被告自2017年1月1日起与原告重新签订房屋租赁合同，并按新的房屋租金标准向原告支付房租，由于被告拒不与原告签订新的房屋租赁合同，原告于2017年8月11日向被告发出解除房屋租赁关系的通知，告知其双方租赁关系自2017年11月1日解除。截止起诉之日，被告拒不向原告腾退所涉房屋，也不拒不支付2017年度的房屋租金，为此诉至法院。 被告李心春辩称，1.原、被告已签订购买居住权协议，被告不存在拒交租赁费用行为，原告的诉求无事实及法律依据；2.原告所主张的租金实质上是涉案房屋日常维护费用，该费用属于物业管理范畴，原告通过签订房屋租赁合同的方式来约定该费用违反物业管理法律规定；3.原告存在严重违约行为，应当承担由此给被告造成的经济损失。综上，被告与原告之间存在真实有效的房屋购买协议，被告不存在拒不签订合同和拒交费用行为。相反原告不履行房屋过户义务，存在严重违约行为，原告应当承担由此给被告造成的损失。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二十世纪八十年代中期，原告天主教会因党和政府落实宗教政策，获得了济南市XX区XX门外X号房产的产权，并取得了土地证和房产证。当时政府政策是带户移交，原有住户仍在此居住。原告天主教会与济南电镀标牌厂签订了房屋租赁合同，由济南电镀标牌厂安排其职工进行租住。1993年，因当时东圩子门外50号的房屋年久失修等原因，原告天主教会对该处房屋进行了拆迁改造，并在XX区XX楼与山东省地质探矿厂合伙共建房产7栋，对原居民进行了搬迁安置，安置对象中不包含被告李心春。楼房建成后，原告天主教会与山东省地质探矿厂按照相关合作协议对房屋进行了分配。 1993年10月30日，原告天主教会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）签订《拆迁安置协议书》一份，约定：甲方在XX区XX子门外X号房产一处，由于年久失修已成危房，严重影响乙方住户安全。为确保甲方的自养与乙方的住户安全，双方协商订立搬迁移地安置协议如下：一、双方同意从本年度11月1日始至11月5日由乙方动员本厂住户并组织落实搬迁工作，完毕后，交甲方验收。二、为加快搬迁工作，经双方协商，对在五日内完成搬迁的住户给予奖励80元，如三日内搬迁完毕增加100元。甲方交乙方代发，对逾期未搬出的住户不得超过11月7日。如超过最后期限，乙方采取强制措施，住户不得享受搬迁安置补助费。如影响甲方开工时间，每天200元人民币计罚。三、外迁周转过渡期限为18个月。从1993年11月10日至1995年5月10日止。在过渡期内，甲方按济南市拆迁政策规定，30㎡以下住户按月补贴费60元，待搬迁完毕甲方验收合格后，甲方将全部住户补助费一次性划拨给乙方，由乙方代发给本厂住户，今后住户如出现问题一切由乙方负责。四、乙方的25家住户，全部移地安置在洪家楼路17号院新建西楼内，安置标准参照济南市拆迁安置政策中的若干规定和甲乙双方在落实房产中达成协议的规定对25家住户进行安置，该住户设计图纸与乙方协商进行。……九、住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行）。十、经甲乙双方核定25户的建筑面积为443.68㎡，加西屋29.93㎡，男女单身宿舍共计30㎡（甲方就近建筑，租给乙方，任何时候甲方不得变更），合计总面积为503.61㎡（不含托儿所安置面积）。新建增加20%，面积后为604.31㎡（25户加两间单身宿舍）。原告天主教会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章，济南市宗教房产管理办公室在鉴证单位盖章。 之后，原告天主教会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）又签订《搬迁安置补充协议》，约定根据已完工洪楼住宅楼的平面图签订补充协议如下：一、甲方新建X楼X号院住宅楼，按（门洞）单元由楼东往西依次编为一单元、二单元、三单元。二、安置乙方房间如下：1.一单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅房各一套（每套建筑面积34.14㎡）共计5套；2.二单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅房间各二套（每套建筑面积37.33㎡）共计10套；3.三单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅各二套（每套37.33㎡）共计10套。以上共计安置乙方25套房，合计安置面积917.3㎡。三、甲方按安置协议超安排建筑面积346.87㎡。四、按市拆迁规定和甲、乙双方安置协议，乙方应在搬进新房前由乙方筹款，向甲方交纳，共计93897.00元超安费。五、如乙方拖期交纳超面积安置费用，甲方有权终止搬迁协议的执行。六、该协议一式五份，甲乙双方各执二份，市宗教房产管理办公室存一份，以备查证。原告天主教会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章。 被告李心春不属于济南电镀标牌厂职工，不在安置范围内。 1999年12月13日，原告天主教会(甲方)与被告李心春（乙方）签订《购买居住权协议书》，约定：一、乙方愿意购买甲方XX楼X号东楼西单元七层703号66.78平方米住房使用权，共计交人民币32635.38元；二、甲方收款后，立即付该套房子的钥匙，签定正式租赁协议；三、乙方不得将房子转借、转让、转租或与其他人互换使用，乙方在装修房子时，不得改造房屋结构，乙方若违约，甲方有权收回房屋，解除此协议；四、若乙方退屋，甲方应按国家有关规定，扣除房屋折旧费，余款退还乙方；五、此协议解释权属甲方。此协议一式二份，甲、乙双方各持一份。天主教会在甲方签章处加盖公章，李心春在乙方签章处签名。协议签订当日，李心春向天主教会交纳32635.38元，天主会出具加盖公章的收款收据1份，载明：“交款单位李心春交款事由收洪楼17号东楼西单元703号购买住房权款66.78平方米×488.69元人民币32635.38元”。当日，李心春向天主教会交纳煤气安装费2665元，天主教会给其开具加盖公章的收款单1份。 原告天主教会当庭陈述，上述《购买居住权协议书》签订后，随即与被告李心春签订了正式的租赁协议，但李心春不予认可，称没有签订，对此天主教会没有提交签订该租赁协议的相关证据。 原告天主教会向法庭提交2010年1月1日天主教会与李心春签订《济南教区私有房屋租赁契约》1份，证明双方的租赁关系，该租赁契约载明：“房屋坐落XX楼X号院东楼西单元703室，使用面积66.78m?,月租金57.43元”。该租赁契约另载明：“一、出租城镇私有房屋，出租人和承租人必须服从国家法律。二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。承租人应爱护房屋和设施，倘因需要对房屋、设施的拆除添建，应事先征得出租人的书面同意后另签协议，按协议执行。否则造成一切不良后果，承租人应付全责任。四、租赁届满承租人应将房屋按时退还给出租人。经双方协商可延长租期。承租人不得将承租的房屋转租、转让、转借，未经出租人同意不得交换或改变用途，不得利用承租房屋进行非法活动，损害他人和公共利益，否则，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。五、出租人出卖出租房屋是，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权，如果承租人无力购买时，新产权人必须继续履行原权利人订立的租赁租约。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。以上各条件，私房租赁双方必须严格遵守”。经质证，李心春对该证据的真实性无异议，认为该租赁契约是天主教会以修房顶为条件，让其更换的租赁契约。本院对该证据的效力及证明的事实予确认。 2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向原告天主教会颁发历城国用（2001）字第XX号国有土地使用证，载明：坐落XX区洪家楼17号，地号051001149-1，使用权类型为划拨，用途为宗教，使用权面积5301.1㎡。2002年12月7日，原告天主教会取得XX区洪楼路X号房屋所有权证书（济房权证历城字第XX号），结构为混合，房屋总层数共1幢6层，建筑面积3456.51㎡。 2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积88.08平方米，套内建筑面积79.87平方米。 原告天主教会主张，其曾于2016年11月4日向被告李心春在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》一份，主张因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，价格是每平方米每月12元，在2016年12月1日前签订合同的，给予每平方米每月2元的优惠。后又于2017年8月11日向被告李心春所住房屋入户门上张贴《通知》一份，通知被告如拒绝与原告签订新的租赁合同，原告将给予其两个月的合理期限作为腾房时间，双方租赁关系自2017年11月1日解除，并于当日向原告腾房，但被告李心春辩称未收到以上两份《通知》。 庭审中，被告李心春认可涉案XX区XX楼X号院东楼西单元703室房屋由其居住并按每月57.43元交纳房屋租金，直至2016年12月31日，自2017年1月1日之后的租金未再交纳，原因是原告要涨租金，其不同意，双方就租金未达成一致。 另查明，济政办发【2014】15号《济南市人民政府办公厅关于明确公共租赁住房保障等有关问题的通知》、济价费字【2014】75号《关于公布第一批公共租赁住房租金标准的通知》、济价费字【2015】52号《关于公布顺安苑、裕富居等15个公共租赁住房项目租金标准的通知》。根据上述文件，公共租赁住房的租金标准根据租户收入情况、房屋所处位置的不同相差较大，自2.5元/平方米/月至14元/平方米/月不等。 本院认为，原告天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。被告李心春辩称《购买居住权协议书》实质是房屋购买协议，约定的租金是涉案房屋日常维护费用；对此，原告不予予认可，称李心春并非济南电镀标牌厂职工，其以购买“使用权”的名义交纳32635.38元款项，从而取得按职工待遇租赁涉案房屋的资格。双方对合同条款理解有争议，在审理过程中亦未达成一致意见，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚信原则，确定条款的真实意思。据此，经审查双方签订的《购买居住权协议书》及《济南教区私有房屋租赁契约》，综合分析双方的庭审意见，本院认定《购买居住权协议书》并非房屋买卖协议，李心春系通过履行该协议取得廉租涉案房屋的资格，理由如下：一、协议书第一条明确约定系购买房屋的“使用权”而非“所有权”；二、协议书第二条约定甲方收款交付钥匙后即签订正式租赁协议，并在第三条进一步约定不得将房子转借、转让、转租或与其他人互换使用，在装修房子时不得改造房屋结构，否则有权收回，上述条款均显示李心春交纳32635.38元并在签订租赁合同后，取得的是涉案房屋的使用权，而非其主张的房屋所有权；三、李心春与天主教会继《购买居住权协议书》后又签订了《济南教区私有房屋租赁契约》，明确约定了月租金数额、租房事项等，所约定的租金明显低于市场租赁价格，李心春多年来一直依约向天主教会交纳租金，虽然李心春辩称所交租金实质为物业费，但并未提交相关证据予以证实。综上理由，本院对被告李心春提出的《购买居住权协议书》实质为房屋买卖协议的辩称不予支持，确认原、被告之间系房屋租赁合同关系，同时，双方的租赁关系基于《购买居住权协议书》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取李心春的协议价款后，涉案房屋的租金标准应低于市场价格。天主教会与李心春发生纠纷，主要是由于天主教会提高租金而李心春提出异议引发，并非李心春故意拒交租金，故天主教会请求判令李心春返还涉案房屋并支付利息，依据不足，本院不予支持。双方签订的《济南教区私有房屋租赁契约》中约定“出租人应和承租人共同协商租金”，现双方对租金数额无法协商一致。鉴于2010年约定的租金标准尚不足1元/平方米/月，至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平；而天主教会要求直接将租金提高至0.92元/平方米/天即27.6元/平方米/月，又明显过高，因此本院根据双方的租赁情况及之前约定的租金标准，结合房管部门公布的公共租赁住房的租金标准，酌量月租金标准按8元/平方米/月为宜。关于该租金的起算时间，本院认为按照天主教会起诉之日起为宜，之前的租金标准，仍应按原租金标准执行。关于该租金的履行期限，因未支持天主教会关于腾房的诉讼请求，所以租金无法计算至腾房之日，本院计算至本判决生效之日，之后的租金标准双方可另行协商确定，协商不成，可另行起诉。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李心春于本判决生效之日起十日内支付原告济南市天主教爱国会2017年1月1日至2018年1月19日的租金725.53元（57.43元×12个月+57.43元/30天×19天），自2018年1月20日起至本判决生效之日止的租金，被告李心春按照月租金638.96元（8元/平方米/月×套内建筑面积79.87平方米）的标准向原告济南市天主教爱国会支付。 二、驳回原告济南市天主教爱国会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费604元，由原告济南市天主教爱国会负担100元，被告李心春负担504元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵翠竹 人民陪审员  吕仁杰 人民陪审员  赵玉荣 二〇一九年二月二十日 X 书记员袁萌