安徽省淮北市烈山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0604民初190号 原告：薛计礼，男，1967年9月13日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：刘孟飞，安徽胜方律师事务所律师。 被告：刘元场，男，1966年5月7日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 原告薛计礼与被告刘元场合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理，原告薛计礼及其委托诉讼代理人刘孟飞到庭参加诉讼，被告刘元场经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛计礼向本院提出诉讼请求：1.解除原被告2013年3月15日签订的《转让协议书》，解除原告与被告2014年5月1日签订《土地使用权转让协议书》，返还烈山区工业园原淮北市恒发泡沫厂的土地使用权、厂房等附属物；2.判决被告支付房屋土地租金人民币10万元（以年租金人民币20万元自2018年3月15日计算至2018年9月14日），后续租金计算至原告实际偿还之日止；3.案件受理费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告薛计礼系淮北市恒发泡沫厂的投资人，现该厂已注销，投资人薛计礼对该企业的财产享有所有权。2002年8月23日，淮北市恒发泡沫厂与淮北市烈山区人民政府签订《转让协议》，获得土地使用权，至今政府未给办理土地使用证，原告在该土地上建设有厂房等设施。2013年3月15日，淮北市恒发泡沫厂与被告签订《转让协议书》约定：被告支付预订金20万元，订金交付之日起被告拥有烈山区工业园内原告获得的约17亩土地、2000平方米厂房的使用权；乙方以租赁方式先行使用，年租金20万元;如淮北市恒发泡沫厂在2013年底未能解决办证相关问题，乙方维修后方可以租赁使用。2014年5月1日，原告与被告又签订《土地使用权转让协议书》，协议约定原告将上述土地及地上附属物以总价格300万元转让给被告，被告未按合同约定再向原告支付价款及利息。依据该合同第四部分第1项约定，被告未按合同约定支付土地款及每月利息，原告有权解除合同、收回土地使用权和地上附属物，同时被告应向原告支付该宗土地使用权转让总价款10%的违约金。该土地未取得土地使用权证，因此该土地使用权转让协议应属于无效协议。被告一共仅仅向原告支付租金100万元。现被告下落不明不再支付租金，也联系不上。为维护原告的合法权益特诉诸贵院，请求依法裁判。 被告刘元场未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院综合全案证据认定。 本院经审理认定事实如下：薛计礼系个人独资企业淮北市恒发泡沫厂投资人，现该厂已被注销。薛计礼拥有重复户口薛继法、薛继礼，于2015年12月22日被濉溪县公安局孙町派出所注销。2002年8月23日，淮北市恒发泡沫厂与淮北市烈山区人民政府签订《转让协议》，协议约定：淮北市恒发泡沫厂将其厂区内现有厂房、场地及所有地面附属物转让给淮北市烈山区人民政府；淮北市烈山区人民政府在烈山工业园无偿提供新厂建设用地，使用期限50年；协议还对其他事项进行了约定。后，淮北市恒发泡沫厂搬迁到烈山区工业园内。 2013年3月15日，淮北市恒发泡沫厂（甲方）与被告（乙方）签订《转让协议书》，协议约定：位于烈山区工业园内的淮北市恒发泡沫厂，占地面积约17亩，厂房约2000平方米，现甲方欲将其厂房、场地及所有地面附属物转让给乙方。因办证及其他事宜不能马上进行转让手续，经双方协商签订合同如下：乙方先向甲方支付预定金20万元，定金交付之日起乙方拥有以上标的使用权；乙方以租赁方式先行使用，年租金20万元；如甲方在2013年底能解决办证及其他事项，乙方向甲方购买，购买总金额300万元，即除订金之外再支付280万元，如甲方2013年底未能解决办证相关问题，乙方维修后方可以租赁方式使用，年租金为20万元。原告将厂房、场地及所有地面附属物转移给被告占有。 2014年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地使用权转让协议书》，协议约定甲方同意将一宗土地的使用权及地上附属物整体一次性转让给乙方，乙方也已经对该宗土地做了充分了解，愿意购买该宗土地使用权及地上附属物。甲方将上述土地使用权及地上附属物以总价格300万元转让给乙方。付款方式为合同签订即付给甲方人民币100万元，剩余200万元乙方愿意以向甲方借款的方式出具借条。借款200万元的还本及付息方式：1、利息为月息壹分贰厘，自2014年5月1日乙方开始每月向甲方支付利息，每月的利息为人民币24000元，付息时间为每月的15日；2、归还借款本金方式为2014年12月31日前归还本金50万元，2015年6月30日前归还本金50万元，2015年12月31日前归还本金50万元，2016年6月30日前归还本金50万元，归还部分借款本金后的月息按照实际剩余借款金额计算并按月支付，支付利息的时间均为每月15日。双方责任：1、协议签订生效后乙方应按合同约定支付土地款及每月利息，否则甲方有权收回该宗土地的使用权和地上附属物，并有权解除本转让协议，同时乙方应向甲方支付土地使用权转让总价款10%的违约金；2.土地使用权转让款付清后，该宗土地的使用权及地上附属物归乙方所有。协议还对其他事项进行了约定。 另查明，2014年，淮北市亿捷商贸有限责任公司投资在涉案场院内建成冷藏配送中心，增建低温冷冻冷藏库等设施。 2016年1月，案外人淮北市亿捷商贸有限责任公司法定代表人张红梅作出承诺保证书，内容为：其因经营需要用杨多权的房产产权证（共计七个）向银行用作抵押贷款，贷款200万元，其中100万元支付给原土地拥有者薛计礼，买下土地使用权，另外100万元全投入到配货中心，现已逾期不能归还。其愿将自己公司的配货中心，位于烈山区工业园内的所有房屋及土地抵押给杨多权使用，直至把杨多权的房产证归还给他为止。在此期间杨多权有权向外租赁，租赁所得归杨多权所有，与薛计礼无关，任何人无权阻止。配货中心所欠一切欠款全部由其另外承担，与杨多权无任何关系。 目前，涉案土地和地上附属物由案外人杨多权实际占有和使用。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订《土地使用权转让协议》，将位于烈山区工业园的原淮北市恒发泡沫厂土地使用权及厂房等地面附属物转让给被告，双方已完成对原泡沫厂资产的转移占有，案外人淮北市亿捷商贸有限责任公司又在该厂内增建不动产，成立农产品冷藏配送中心，后淮北市亿捷商贸有限责任公司法定代表人张红梅又将土地使用权和全部地面附属物质押给案外人杨多权，由杨多权占有和使用，原告主张返还的财产上又设立多项权利。虽然原被告签订的转让协议中约定被告不能按约履行还款义务，原告有权解除合同，但解除合同有损他人权益，因此对原告要求解除转让协议、土地使用权转让协议的诉讼请求，本院不予支持。原被告之间系买卖合同关系，非租赁合同关系，因此对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。买卖合同不因出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权而无效，原告关于转让协议无效的意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告薛计礼的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告薛计礼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  朱成武 审 判 员  赵子安 人民陪审员  董昌峰 二〇一九年五月八日 书 记 员  王 慧 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 2、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。