上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初83276号原告(反诉被告)：上海市建设用地和土地整理事务中心，住所地上海市。负责人：侯斌超，主任。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海华翰物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：俞其浩，执行董事。委托诉讼代理人：胡海荣，上海澜亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄磊，上海澜亭律师事务所律师。原告(反诉被告)上海市建设用地和土地整理事务中心(以下简称建土中心)与被告(反诉原告)上海华翰物业管理有限公司(以下简称华翰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)建土中心的委托诉讼代理人王毅伟、周伟巍、被告(反诉原告)华翰公司的委托诉讼代理人胡海容、黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)建土中心提出如下诉讼请求：1、判令确认建土中心、华翰公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日合同期满终止；2、判令华翰公司将位于上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)返还给建土中心；3、判令华翰公司支付建土中心自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止按人民币(以下币种相同)25万元/月计算的房屋使用费，并结清使用期限内的水、电、煤气及电话费用；4、判令华翰公司归还建土中心房屋租赁保证金10万元；5、案件受理费由华翰公司负担。事实和理由：2010年5月5日，建土中心与华翰公司签订《房屋租赁合同》，约定建土中心将系争房屋出租给华翰公司，租赁期限自2010年9月1日起至2018年8月31日止。建土中心决定租赁期满后不再与华翰公司续租，故多次通知华翰公司，并于2018年6月7日寄送律师函明确租赁期满不再续租，要求华翰公司于租赁合同到期日返还系争房屋并结清费用。然租赁合同到期后，华翰公司未按约返还系争房屋，仍继续占用使用至今。建土中心为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告(反诉原告)华翰公司辩称：华翰公司会结清使用期间的水、电、煤气及电话费用，不需要法院判决处理，对于建土中心的其余诉请，均不同意。被告(反诉原告)华翰公司提出反诉请求如下：1、判令将建土中心、华翰公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限延长至2020年3月31日，且华翰公司无需向建土中心支付自2018年9月1日起至2020年3月31日止的租金；2、判令建土中心在华翰公司迁出系争房屋后返还租赁保证金10万元并支付利息(以10万元为本金，自2018年9月1日起至实际返还之日止按年利率6%计算)；3、判令反诉案件受理费由建土中心承担。事实和理由：双方在租赁合同中约定，华翰公司承租系争房屋用于“白领公寓”使用，华翰公司租赁系争房屋的目的是装修后分割出租。但房屋交付后，华翰公司开始装修系争房屋，安排施工载货车辆从枣庄路1029弄小区通行时，遭到小区居民剧烈反对，无法通行，而该通道是到达系争房屋唯一的行车通道，由于小区居民的阻挠，致使系争房屋无法进行装修，继而影响正常对外出租，且即便出租，租客也无法进行搬场。无奈之下，建土中心暂停装修，直到2011年12月，才克服困难从杨高中路人行道开辟出斜坡便道供货车和租户通行。建土中心隐瞒系争房屋存在通行上的重大缺陷，造成华翰公司长达一年七个月无法正常使用系争房屋，亦使华翰公司对外招租受到影响，租赁期内，建土中心多次承诺可以延长华翰公司的使用期限，华翰公司为维护自身合法权益，提起反诉，要求判如所请。原告(反诉被告)建土中心对被告(反诉原告)华翰公司的反诉辩称：不同意华翰公司的反诉诉请。双方没有约定延长合同期限，华翰公司就装修问题也没提出过异议。华翰公司已经正常使用系争房屋十多年，不存在使用上的缺陷，租赁合同的第一条明确华翰公司承租房屋时的房屋情况，不存在建土中心隐瞒事实。华翰公司的装修行为严重扰民，导致矛盾激化，华翰公司开辟斜坡是为了其经营需要，与建土中心无关。合同期满华翰公司不归还房屋，损害了建土中心的利益，建土中心不退还租赁保证金，符合合同约定。本院经审理，双方对建土中心出示的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、上海市机构编制委员会关于市规划国土资源局机构改革后所属事业单位相应调整的批复、律师函及EMS快递单、邮件回执查询、贝壳租房网、上海百姓网、赶集网房屋租赁信息查询、华翰公司出示的情况说明、照片、百度地图示意图、收条等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：2010年5月5日，华翰公司作为承租方(乙方)与上海市建设用地事务中心作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定华翰公司将系争房屋出租给上海市建设用地事务中心，租赁期限自2010年9月1日起至2018年8月31日止，装修期为4个月(2010年5月5日至2010年8月31日)。合同第四条约定，房屋第1-3年年租金为每年80万元，第4-6年上调5%，为84万元，7-8年再上调5%，为882,000元。…合同第六条约定，租赁期内的水、电、煤气、电话、设备等费用另行计算计价，费用均由乙方承担。双方签订本合同之前该物业内所发生的一切费用由甲方承担。合同第七条约定，本合同签订的同时，乙方向甲方支付10万元作为房屋租赁保证金。乙方履行合同义务的，甲方应在租赁期满时将房屋租赁保证金无息退还给乙方，乙方不履行合同义务的，甲方不退还房屋租赁保证金。合同第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：…(七)乙方承诺自行负责租赁期内周边各种纠纷和矛盾的解决与处理，承担与周边群众和睦相处的责任；(八)必须在租赁期满时将所承租的房屋及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方。…2010年5月20日，上海市机构编制委员会出具“关于市规划国土资源局机构改革后所属事业单位相应调整的批复”，载明上海市建设用地事务中心更名为上海市建设用地和土地整理事务中心。2018年6月6日，建土中心通过EMS快递向华翰公司租赁的系争房屋地址发送《律师函》，载明双方租赁合同于2018年8月31日期满，期满后不再续租，要求华翰公司按约将系争房屋返还建土中心并结清相关费用。该邮件跟踪查询结果为：于2018年6月8日妥投，办公室里他人收。建土中心书面确认截至2019年3月26日华翰公司已结清已出账单项下的水、电、煤、电话费用。2018年11月16日，金杨新村街道金台路第二居民委员会出具《情况说明》，载明：“2010年5月份起，上海华翰物业管理有限公司对上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号房屋装修时，因运输建材的货车只能从枣庄路1029弄的小区大门前往华翰公寓，遭到小区居民强烈反对，导致货车无法从枣庄路1029弄的大门至华翰公寓。因无法将建材运至现场，致华翰公寓无法正常装修。此事经居委会、派出所等部门协调，仍未取得居民的同意。至今，前往华翰公寓的货车仍不能从枣庄路1029弄的大门进入。……2011年12月，华翰公司从杨高中路人行道开辟出斜坡便道，供租户通行，同时也使货车得以到达华翰公寓，该便道是货车到达华翰公寓的唯一通道。……华翰公寓所在房屋之前的承租人是制衣厂，制衣厂因运输产品的货车需从本小区通过，亦与小区居民发生矛盾冲突，至制衣厂搬走时货车仍不能从本小区通行。”本院认为，建土中心与华翰公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，属合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。双方合同约定租赁期限自2010年9月1日起至2018年8月31日止。2018年6月6日，建土中心发送律师函给华翰公司，明确表示合同到期后不再续租，华翰公司亦未提供证据证明双方曾经达成过延长租赁期限的协议或合同到期后双方达成续租协议，本院认为，双方《房屋租赁合同》已经于2018年8月31日期满终止，对于华翰公司要求将租赁期限延长至2020年3月31日的反诉诉请，于法无据，不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，现建土中心要求华翰公司返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。租赁期限届满，华翰公司仍继续占有使用着系争房屋，故双方仍应按约结算。建土中心要求华翰公司支付自2018年9月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持，但对于房屋使用费的计算标准，建土中心要求按同地段市场租金即25万元/月的标准计算，本院认为依据不足，故不予采纳。本院根据2018年年租金882,000元再上调5%，即926,100元/年的标准计算房屋使用费。华翰公司要求无需支付自2018年9月1日起至2020年3月31日止租金的诉请，于法无据，本院不予支持。合同约定，租赁期满，华翰公司必须将系争房屋交还建土中心，亦约定华翰公司未履行合同义务的，建土中心不退还房屋租赁保证金，现华翰公司在租赁期满后迟迟未将系争房屋返还建土中心，显属违约。现建土中心要求不退还房屋租赁保证金，华翰公司要求退还租赁保证金并支付利息，考虑到租赁伊始因通行方面产生的矛盾，确实给华翰公司租赁使用系争房屋带来不便，根据公平原则，本院酌定建土中心返还华翰公司房屋租赁保证金2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海市建设用地和土地整理事务中心与被告(反诉原告)上海华翰物业管理有限公司2010年5月5日所签的《房屋租赁合同》于2018年8月31日终止；二、被告(反诉原告)上海华翰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号的房屋返还原告(反诉被告)上海市建设用地和土地整理事务中心，付清至房屋返还之日止的水、电、煤、电话费用，并支付原告(反诉被告)上海市建设用地和土地整理事务中心自2018年9月1日起至房屋返还之日止按每年926,100元的标准计算的房屋使用费；三、原告(反诉被告)上海市建设用地和土地整理事务中心于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海华翰物业管理有限公司房屋租赁保证金2万元；四、驳回原告(反诉被告)上海市建设用地和土地整理事务中心的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)上海华翰物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,974元,减半收取计4,987元，由被告(反诉原告)上海华翰物业管理有限公司负担;反诉案件受理费1,150元，由原告(反诉被告)上海市建设用地和土地整理事务中心负担150元，由被告(反诉原告)上海华翰物业管理有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年五月十七日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。