上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初24015号原告：上海德佑物业顾问有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐向东，总经理。委托诉讼代理人：雷蕾，女。委托诉讼代理人：高静雅，女。被告：上海绿地松煜置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海德佑物业顾问有限公司与被告上海绿地松煜置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序审理。被告上海绿地松煜置业有限公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2019年1月17日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。其后，被告提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年3月15日裁定驳回上诉，维持原裁定。后本案因审理需要，依法组成合议庭，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告上海德佑物业顾问有限公司的委托诉讼代理人高静雅，被告上海绿地松煜置业有限公司的委托诉讼代理人王翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海德佑物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告佣金405,123.58元及逾期利息(以405,123.58元为基数，自2018年10月24日起依照银行同期贷款利率的标准，计算至判决生效之日止)。事实和理由：原、被告签订委托期限自2017年10月1日起至2017年12月31日止的，项目名称为海珀佘山的《分销委托代理合同》，合作期限内，经原告的代理销售下，共有四组客户经被告确认为原告有效客户、签署客户确认单并与被告达成交易，签订《上海市商品房预售/出售合同》，根据合同约定，达到约定的佣金结算条件，被告应支付533,176.94元。该533,176.94元在扣除客户逾期付款的违约金后，被告实际应支付佣金405,123.58元。因被告至今尚未支付上述欠款及逾期利息，其行为严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告上海绿地松煜置业有限公司辩称，该四组客户均系被告自有客户，且不符合合同约定的结佣条件，被告无需支付佣金。即便法院认定该四组客户为原告带看客户，根据合同约定，双方存在争议的由双方协商解决，不算违约。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了《分销委托代理合同》、中介带看三方确认单、客户确认单、《上海市商品房出售合同》及《上海市商品房预售合同》关键页等证据材料，被告对客户确认单的真实性不予认可，对其余证据的真实性无异议。被告提供了房款入账通知等证据材料，原告对该证据的真实性无异议。本院对当事人就真实性无异议的证据予以确认。审理中，本院经被告申请，委托司法鉴定科学研究院对客户确认单落款签名真实性进行鉴定，该院出具司鉴院[2019]技鉴字第726号鉴定意见书，并开具了鉴定费发票，原、被告对其真实性均无异议，本院对此同样予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年11月30日，被告(甲方)与原告(乙方)就海珀佘山项目签订了《分销委托代理合同》，约定甲方委托乙方为海珀佘山(上海市松江区九江公路159弄)项目的境内(外)分销代理。委托有效期自2017年10月1日至2017年12月31日。协议有效期内，乙方代理本项目联排、类独栋、商铺产品成功售出，则甲方支付中介佣金为签约总价的1%/每套。成功售出单位之定义为由乙方带同客户所签署的认购书及预售合同、按揭贷款合同均已生效并支付了首付款为原则，乙方须负责向客户进行定金、首期款、余款、违约金(如有)等款项的催缴。甲方在签署预售合同并收到客户50%房款后，支付乙方该房源可提佣金的50%的中介费；甲方收到客户剩余50%房款后，支付乙方该房源剩余的中介费。若业绩存在争议，未能明确业绩归属的，导致无法按时付款的，双方协商解决，不算双方违约，甲方待业绩归属明确后再予以付款。以甲方拓展中心的平台数据为唯一佣金结算依据，乙方必须将客户与甲方拓展中心对接人进行报备、带看、确认，如乙方未按系统流程操作，甲方将不予进行业绩确认及佣金结算。流程为：通过微信或短信报备客户至绿地指定平台，并且须完成在绿地房产通内推荐该名客户；将客户带至售楼处，按案场销售流程进行带看，填好中介客户确认单；客户成交；甲方进行认购审核；结佣。乙方需至少提前三小时报向甲方备客户，客户到达时间晚于报备时间不足三小时或早于报备时间的，视为案场自然到访客户，不作为乙方客户；报备客户，仍需由乙方员工陪同到访，该客户归为案场自然到访客户，不作为乙方客户。报备有效时间为24小时，超过24小时，即视作无效报备，如客户需要到访的，则乙方仍应按前款约定重新报备，未重新报备客户即到访的，视作案场自然到访，不作为乙方客户。乙方员工在客户到达项目案场后，必须在前台当场填写《中介客户看房确认单》(三联单)，《中介客户看房确认单》必须经过客户本人签字、带看乙方员工签字、现场案场接待的销售员签字、现场案场经理签字、拓展中心对接人签字后方为有效，该组客户方可算为有效带看客户，其中客户签字处必须与其签订的《商品房买卖合同》签字一致。客户有效期：客户有效带看后的60天内，为乙方客户的保护期，其他中介公司带看无效。60天有效期到期后未成交，客户自动成为甲方营销系统老客户，成交后不予结算佣金。乙方带看客户与认购客户名称和联系方式均不同的，如为直系亲属的，即父母、子女、夫妻，则视为同一组客户，但需提供客户关系证明；如非直系亲属的，属于未报备即到访，则认定为案场自然来访客户。乙方应协助甲方督促客户按时签约、付款，若客户未按甲方规定日期签约、付款，甲方有权按照乙方所提佣金的日千分之一扣除乙方佣金，直到客户签约、付款为止。中介带看三方确认单(编号XXXXXXX)载明，客户“吴小姐”(客户电话XXXXXXXXXXX)于2017年10月1日首次看房，中介公司名称为“链家”，发送报备时间为“11：22分”，实际到访时间为“14：30分”，现场确认第三栏(经下列人员全部签字认定，该组客户是由上述中介代理公司介绍来我项目考察)处有渠道经理、接待销售、业务经理及管理经理的签名。2018年3月28日，吴双、沈义迪(联系电话均为XXXXXXXXXXX)与被告签订《上海市商品房出售合同》，由吴双、沈义迪购买上海市松江区佘山镇九江公路XXX弄XXX号XXX层1_2层室(以下简称18号房屋)，总房价款为11,693,498元，2018年3月28日前支付首期房款4,101,880元，2018年4月28日前支付房款7,591,618元。中介带看三方确认单(编号XXXXXXX)载明，客户赵卫纲(客户电话XXXXXXXXXXX)于2017年10月15日首次看房，中介公司名称为“链家”，发送报备时间为“2017.10.15”，实际到访时间为“10.15”，现场确认第三栏(经下列人员全部签字认定，该组客户是由上述中介代理公司介绍来我项目考察)处有渠道经理、接待销售、业务经理及管理经理的签名。其后，丁佩、赵卫纲(联系电话均为XXXXXXXXXXX)与被告签订《上海市商品房预售合同》，由丁佩、赵卫纲购买上海市松江区佘山镇九江公路XXX弄XXX号XXX层1_2层室(以下简称173号房屋)，总房价款为11,771,724元，2017年10月29日前支付首期房款2,361,724元，2017年11月20日前支付房款1,760,000元，2018年1月30日前支付房款7,650,000元。中介带看三方确认单(编号XXXXXXX)载明，客户电话为XXXXXXXXXXX的客户于2017年10月8日首次看房，中介公司名称为“链家地产”，发送报备时间为“2017年10月6日”，实际到访时间为“2017年10月8日”，现场确认第三栏(经下列人员全部签字认定，该组客户是由上述中介代理公司介绍来我项目考察)处有渠道经理、接待销售、业务经理及管理经理的签名。2017年12月9日，曾馨(联系电话为XXXXXXXXXXX)与被告签订《上海市商品房出售合同》，由曾馨购买上海市松江区佘山镇九江公路XXX弄XXX号XXX层1_2层室(以下简称217号房屋)，总房价款为11,753,248元，2017年12月9日前支付首期房款4,121,724元，2018年1月20日前支付房款7,631,524元。中介带看三方确认单(编号XXXXXXX)载明，客户王美丽(客户电话XXXXXXXXXXX)于2017年8月27日首次看房，中介公司名称为“链家”，发送报备时间为“2017.8.2620：24”，实际到访时间为“2017.8.27”，现场确认第三栏(经下列人员全部签字认定，该组客户是由上述中介代理公司介绍来我项目考察)处有渠道经理、接待销售及管理经理的签名。其后，许小明、王美丽(联系电话均为XXXXXXXXXXX)与被告签订《上海市商品房预售合同》，由许小明、王美丽购买上海市松江区佘山镇九江公路XXX弄XXX号XXX层1_2层室(以下简称60号房屋)，总房价款为18,099,224元，2017年10月26日前支付首期房款6,339,224元，2017年12月25日前支付房款11,760,000元。审理中，原告提供落款签名为“周鼎佳”的客户确认单、成交案源明细确认函共四份。客户确认单(2018年4月)载明18号房屋的合同主体为原告，佣金金额116,934.98元，客户姓名吴双、沈义迪，认购日期2017年10月31日，签约日期2018年3月28日。客户确认单(2018年1月)载明18号房屋的合同主体为原告，佣金金额117,118.80元，客户姓名吴双，认购日期2017年10月31日，签约日期2017年10月31日。载明173号房屋的合同主体为原告，佣金金额117,717.24元，客户姓名赵卫纲，认购日期2017年10月29日，签约日期2017年10月29日。客户确认单(2017年12月)载明217号房屋的合同主体为原告，佣金金额117,532.48元，客户姓名曾馨，认购日期2017年10月14日，签约日期2017年12月9日。成交案源明细确认函载明60号房屋经原告带看并成交，客户姓名许小明、王美丽，签约日期2017年10月26日，合同价款18,099,224元。被告对以上四份客户确认单、成交案源明细确认函落款“周鼎佳”签名的真实性提出异议，本院经被告申请，委托司法鉴定科学研究院进行鉴定。该院于2019年6月18日出具司鉴院[2019]技鉴字第726号鉴定意见书，作出如下鉴定意见：客户确认单(2018年4月)、客户确认单(2018年1月)、成交案源明细确认函上落款“周鼎佳”签名均是周鼎佳本人所写，根据现有条件，无法判断客户确认单(2017年12月)上落款“周鼎佳”签名是否周鼎佳本人所写。该鉴定意见书另载明，关于客户确认单(2017年12月)上落款“周鼎佳”签名与样本签名，两者在笔迹特征上既有符合又有差异。因鉴定，产生鉴定费10,240元。审理中，原告表示18号房屋佣金金额116,934.98元，在扣除客户逾期付款的违约金后，实际主张84,427.06元；173号房屋佣金金额117,717.24元，在扣除客户逾期付款的违约金后，实际主张90,289.12元；217号房屋佣金金额117,532.48元，在扣除客户逾期付款的违约金后，实际主张99,550.01元；60号房屋佣金金额180,992.24元，在扣除客户逾期付款的违约金后，实际主张130,857.39元。被告表示若本院认定被告应向原告支付佣金，则认可上述金额，被告另确认周鼎佳系其项目负责人。因原告不愿意调解，致本案调解不成。本院认为，原告与被告签订《分销委托代理合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。原告主张涉案4套房屋为原告客户，且已达到结佣条件，被告应当支付佣金，被告则辩称涉案4套房屋均系被告自有客户，且不符合合同约定的结佣条件，被告无需支付佣金。就原、被告的上述争议，本院分述如下：关于18号房屋，原告提供中介带看三方确认单、客户确认单(2018年4月)、客户确认单(2018年1月)及《上海市商品房出售合同》关键页等证据。尽管被告对上述客户确认单落款处周鼎佳签名真实性不予认可，但是经司法鉴定科学研究院鉴定，上述客户确认单落款签名系周鼎佳本人所写，故本院对上述客户确认单予以确认。客户确认单(2018年1月)载明18号房屋认购日期及签约日期均为2017年10月31日，且上述客户确认单均经项目负责人周鼎佳签名，确认18号房屋系由原告带看并成交，客户亦已签约付款，故原告有权要求被告支付佣金。关于173号房屋，中介带看三方确认单所载明客户姓名与《上海市商品房出售合同》上买方之一的姓名均为赵卫纲，故173号房屋的买受人应系原告当时所带看的同一组客户。客户确认单(2018年1月)载明173号房屋认购日期及签约日期均为2017年10月29日，并经项目负责人周鼎佳签名，确认173号房屋系由原告带看并成交，客户亦已签约付款，故原告有权要求被告支付佣金。关于217号房屋，尽管中介带看三方确认单上载明的客户姓名难以辨识，但是其客户电话与《上海市商品房出售合同》上买方曾馨的联系电话相一致，故217号房屋的买受人应系原告当时所带看的同一组客户。原告提供的客户确认单(2017年12月)载明217号房屋认购日期为2017年10月14日，签约日期为2017年12月9日，并显示由项目负责人周鼎佳签名，确认217号房屋系由原告带看并成交。客户确认单(2017年12月)经司法鉴定科学研究院鉴定，无法判断落款签名是否周鼎佳本人所写，根据鉴定意见书所载，落款签名与样本签名，两者在笔迹特征上既有符合又有差异，亦即在案证据无法证明被告所提出的落款签名非周鼎佳本人所写的抗辩成立，结合217号房屋客户首次看房时间与签约时间仅相隔约两个月的事实，原告就其主张所提供的证据，已达到高度盖然性的证明标准，217号房屋应认定系由原告带看并成交。鉴于客户已签约付款，故原告有权要求被告支付佣金。关于60号房屋，中介带看三方确认单所载明客户姓名与《上海市商品房出售合同》上买方之一的姓名均为王美丽，故60号房屋的买受人应系原告当时所带看的同一组客户。关于原告提供的成交案源明细确认函，尽管被告对周鼎佳签名真实性不予认可，但是经司法鉴定科学研究院鉴定，该成交案源明细确认函落款签名系周鼎佳本人所写，故本院对该成交案源明细确认函予以确认。成交案源明细确认函载明60号房屋的签约日期为2017年10月26日，且经项目负责人周鼎佳签名，确认60号房屋系由原告带看并成交，客户亦已签约付款，故原告有权要求被告支付佣金。综上，本院确认原告所主张的18号房屋、173号房屋、217号房屋及60号房屋均由原告带看并成交，上述房屋已达到结佣条件。鉴于被告表示若本院认定被告应向原告支付上述房屋的佣金，则认可原告所主张的佣金金额，故本院确认被告应向原告支付的佣金金额为405,123.58元。关于原告所主张的逾期利息，鉴于双方约定若业绩存在争议，未能明确业绩归属的，导致无法按时付款的，双方协商解决，不算双方违约，甲方待业绩归属明确后再予以付款。现原、被告对于业绩归属存在争议，故本院对原告的该项主张难以支持。因鉴定所产生的鉴定费10,240元，鉴于原告所主张四套房屋的佣金均获本院支持，故该笔鉴定费应由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第三百九十七条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海绿地松煜置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德佑物业顾问有限公司佣金405,123.58元；二、驳回原告上海德佑物业顾问有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费10,240元，由被告上海绿地松煜置业有限公司负担。案件受理费7,376.85元，由被告上海绿地松煜置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  臧佳俊人民陪审员  沈晨一二〇一九年八月二十日书 记 员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当时人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。