山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初2343号原告：李华，女，汉族，1962年4月2日出生，住泰安市泰山区。委托代理人：孙建军，山东岱松律师事务所律师。被告：泰安宏成置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地。法定代表人：房兴军，执行董事兼总经理。委托代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。原告李华与被告泰安宏成置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华的委托诉讼代理人孙建军、被告泰安宏成置业有限公司的委托诉讼代理人倪燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李华向本院提出诉讼请求：(1)依法判令被告向原告支付未按约定期限办理商品房所有权转移登记手续违约金44669元。自20l5年12月2日起至20l8年9月l0日止，每日按全部已付款(881921元)万分之零点五计算。(2)判令被告自起诉之日起支付逾期利息(以44669元为基数，按照年利率6％计算至实际支付之日止)。(3)诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月10日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的宏成御苑C3-l-301号房屋，合同约定：出卖人应当在20l5年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。但是被告于20l5年9月2日交付房屋后，并未按照合同约定在交房后90天内为原告办理该商品房的所有权转移登记手续，虽经原告多次找被告要求办理产权证书，但被告至今未办理该商品房的所有权转移登记，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所诉。泰安宏成置业有限公司辩称，原告所述与客观事实不符，被告不存在违约的行为，应当依法驳回原告的诉讼请求。一、双方签订的商品房预售合同第二十条的内容中90日应当是对能否办理房产证所有权转移的承诺，并非是被告为原告办理完毕房产证的期限约定。按照城市房地产开发经营管理条例第三十三条的规定，办理房产证是购房人的权利，也是由购房人申请才能办理的行政登记行为，开发公司仅为协助义务，假如购房人不主动申请办理房产登记，被告或者房产登记部门是无法单独为原告办理房产登记的，因此原告认为被告为其办理房产证是错误的，如果原告刻意阻却或者不积极办理房产证登记事宜，被告是无法独立完成的。如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，结合本案事实，双方没有约定办理该商品房的所有权转移登记的期限，所以不存在逾期办证问题，原告也无证据证实由于出卖人的责任造成原告未能办理涉案房产所有权转移登记，所以原告主张无事实依据，应当依法予以驳回。二、原告计算违约金的方式也是不当的，涉案商品房预售合同第二十条明确约定，只有因出卖人的责任导致延期办证的，才根据合同违约约定计算违约金，以买受人的责任逾期办证的，有买受人承担责任，该条第三款同时约定，办理产权职能部门受理时间除外，在办理不动产证的过程中，开发商的义务是办理房屋所在楼宇的不动产初始登记，众所周知，初始登记完毕后，办理购房人房屋所有权证初始登记的主动权就掌握在购房人手中，开发公司仅是协助义务，是购房人主动申请办理。被告自2018年9月3日将办理初始登记的资料提交主管部门，并于2018年9月10日取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书，具备了办理购房人办理房屋所有权转移登记的条件，根据上述合同约定及法律规定，原告自2018年9月3日之后也不应要求被告承担违约金。三、原告的诉讼请求已过诉讼时效，应予以驳回。逾期利息无合同约定，也无法律规定，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年5月10日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的宏成御苑某房，房屋总价款为881921元（包含储藏室21648元，房屋860273元）；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该房屋商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列二、三种方式处理。其中第二种，买受人不退房的合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金；第三种、办理产权职能部门受理时间除外。2015年9月2日，双方签订《面积实测结算协议》，协议记载：“房屋建筑面积测绘为126.04平方米，套内为111.46平方米，公摊面积为14.58平方米，房屋最终价为860273元”。2018年3月，被告依据实测面积确定的房屋最终价格向原告出具了购房发票；但双方认可原告实际向被告支付881921元（包含储藏室21648元）。2015年9月2日，被告将房屋交付原告。2018年9月3日，被告向房产登记部门提交了办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记材料。2018年10月22日原告取得房权证。案经调解，双方各持己见，致使本案调解无效。本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，系有效合同。双方应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按约定向被告交纳了房款，被告应按合同向原告交付涉案房产并按约定保证原告办理涉案房产所在权转移登记手续。因双方认可房屋的实际交付时间为2015年9月2日，被告应当按照合同约定在90日内，即2015年12月1日之前为原告办理房产证所有权转移登记，但直到2018年9月3日被告才将办理房权证首次登记材料交给房产登记部门，因此导致原告不能办理房权证的过错在于被告，被告应当按照合同约定承担违约责任。因被告的违约行为一直持续到2018年的9月3日，诉讼时效应从该届满日开始计算，故被告辩称原告请求超过诉讼时效的意见本院不予采纳。关于涉案违约金计算期限问题，被告应于2015年12月1日之前为原告办理房产证所有权转移登记，违约金应自2015年12月2日开始计算；原告主张违约应计算至2018年9月10日即被告通知原告办理房屋产权证之日，但被告提交的不动产登记受理凭证证实被告于2018年9月3日已受理被告提交的相关材料，根据合同约定“办理产权职能部门受理的时间除外”，因此，违约金应计算至2018年9月3日。虽然被告辩称违约金的计算基数应以实测面积计算的房屋总价款为准，但是根据交易习惯以及房屋买卖合同的实际情况，配房并不具备独立价值，因此，自2015年12月2日至2018年9月3日违约金数额应为881921元×0.5/万/天×1006天=44360元（取整）。对于原告主张的违约金逾期利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告泰安宏成置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李华逾期办证违约金44360元；二、驳回原告李华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458.36元，由被告泰安宏成置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  戚桂亮二〇一九年五月十四日书记员  刘 文