海南省白沙黎族自治县人民法院   民事判决书   （2019）琼9025民初137号   原告：洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司，住所地：白沙黎族自治县牙叉镇滨河北路水景花都。   负责人：韦岳永。   委托诉讼代理人：韦惠群，女，1969年6月9日出生，汉族，系该公司员工。   被告：曾永清，男，1981年11月5日出生，黎族，住海南省白沙黎族自治县。   原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司与被告曾永清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案，依法适用普通程序公开进行了审理。合议庭原由审判员周丽娟担任审判长，与审判员叶必林、人民陪审员王昀组成合议庭进行审理，人民陪审员王昀因客观原因无法参与本案审理，本案变更为审判员周丽娟担任审判长，与审判员叶必林、邢玉娟组成合议庭。2019年3月7日被告曾永清向本院提出反诉申请并于3月11日提交书面反诉状，经审查，本院于当月13日以（2019）琼9025民初137号民事裁定书裁定对被告的反诉不予受理。本院于2019年3月27日公开开庭审理了本案。原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司的委托诉讼代理人韦惠群、被告曾永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司（以下简称联海物业白沙分公司）向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告曾永清立即支付拖欠原告联海物业白沙分公司水景花都住宅D-502和商铺D-103物业服务费2392.7元，垃圾处理费5元，水费84.8元，电费442元，违约金2239.49元，合计5163.99元。2.判令被告曾永清支付原告所拖欠款自立案之日起至实际偿还之日止所产生的利息（按中国人民银行同期贷款利率计）。3.判令被告曾永清承担本案诉讼费用。庭审中，原告自愿放弃了其第二项诉讼请求。事实和理由：2015年8月1日，原告与文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司签订了《水景花都前期物业服务合同》，承包水景花都的物业管理工作。合同履行至2018年9月3日，与水景花都业主委员会新聘物业公司交接止。合同约定：多层住宅物业服务费为0.90元/月/平米，商铺物业服务费为1.50/月/平米，后与业主双方协商改为1.3元/月/平米，由原告向业主或物业使用人收取，逾期缴费的按逾期之月起按月3%缴纳违约金。被告曾永清从2015年9月1日起迄今尚拖欠原告住宅D-502和商铺D-103物业服务费2392.7元，垃圾处理费5元，水费84.8元，电费442元，违约金2239.49元，合计5163.99元。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》相关规定，特向法院提起诉讼。   被告曾永清辩称，第一，涉案D栋103号（原定109）商铺的水电费、物业费已经交付给原告至2018年9月5日。第二，被告向文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司支付了D栋103号（原定109）商铺装修保证金2000元，原告应予以退还；被告向文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司支付了D栋1单元502室房屋专项维修基金7432元，原告对此应提交有效的处理依据，否则应对此予以退还给被告。第三，被告之所以未缴纳涉案水景花都D栋1单元502室自2018年7月15日至2018年9月3日水电费、物业费是因为原告与小区业主之间的纠纷，原告在这段期间对小区没有进行管理，小区内脏乱差，大门保安室长期闭门无人，小区后门还任由外人进来做生意，环境嘈杂，甚至原告还在离开后将整个小区的监控设备和大门门禁全部拆除，导致包括被告在内的几位业主的汽车轮胎被人为损坏却无法获知真相。第四，被告从未与任何物业公司签订任何协议。第五，被告与文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司签订的××栋商品房买卖合同中，并无前期物业服务内容的约定。综上，被告愿意向原告支付水景花都D栋1单元502室自2018年7月15日至2018年9月3日止的水电费526.8元，其他费用均为无理要求，无需支付，故原告的其他诉讼请求应予驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《水景花都前期物业服务合同》，原告拟证明原告与开发商签订的是有效合同及原告为涉案小区进行物业服务及服务期间。被告质证称对该份证据的关联性没有异议，但原告在还没有入驻涉案小区之前签订的该合同，地址却写了涉案小区，被告对该合同存疑。经审查，被告对该份证据的真实性、合法性及关联性无异议，至于原告在与开发商签订该合同时注明的地址为何地，与本案没有关联性，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。2.原告提交的清单，原告拟证明被告拖欠物业服务费的时间段及欠费金额。被告质证称对该证据载明的起始月份没有异议，但对于结束管理的日期有异议，结束管理的日期应为2018年8月31日。经审查，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，至于被告对结束管理提出的异议，原告已经提交了与新物业公司移交水电的交接单予以证明，且被告对此无异议，本院认定原告结束物业管理的日期为2018年9月3日。3.原告提交的购电凭证（4张）、水表及材料费发票（1张）、水费发票（2张）、电缆及漏电开关发票（1张）、收据（1张）、收条（1张）、抬头为开发商的发票（2张）、监控安装结算单（1张）、简易车棚结算单（1张）、补充协议（1张）、照片十张，拟证明原告在涉案小区提供了物业服务。被告质证称，关于门闸钱的收条、电缆的收据有异议，不能证明是用在涉案小区的；补充商铺协议被告没有见过；监控安装结算单、车棚结算单是出具给开发商的，与原告无关；对于预付水电费被告没有意见；照片中的催缴告示没有意义，对于其他照片更是能证明原告服务不到位。经审查，原告提交的该组证据能够形成完整的证据链条证明其对涉案小区进行了物业服务，本院对原告提交的该组证据予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司与原告签订《水景花都前期物业服务合同》，约定由原告对水景花都小区提供前期物业管理服务事宜。该合同主要内容1.在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2.单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。3.本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.9元/月/平方米，商铺为1.5元/月/平方米，后调整为1.3元/月/平方米，普通住宅水费2.3元/吨，电费0.65元/度，生活垃圾处理费住宅每户5元/月。4.业主应于领取钥匙之日起交纳物业服务费用（交房时开始计算），物业服务费用按年交纳，业主或者物业使用人应在每缴费年度首月1日前履行交纳义务。5.文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司、业主或物业使用人违反上述约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应当交纳的费用金额的月3%的标准向原告支付违约金。协议签订后，原告于2015年9月1日入驻水景花都小区，并依约提供了相应的物业服务。2018年9月3日，原告与水景花都小区业主委员会新聘物业公司办理物业工作移交手续。2018年11月30日，原告向水景花都小区业主发出催缴物业费告示。   被告曾永清于2015年6月24日收到文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司交付的的位××县旁边的××区，后通过置换取得商铺D栋103号，建筑面积为87.46平方米。被告于2018年9月5日，向原告缴纳了2018年8月1日至8月31日物业服务费及2018年8月15日至9月3日的水电费。原告认可被告已经缴纳了2017年5月至2018年9月3日的物业服务费。   2014年10月10日，被告曾永清与文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司签订《白沙县商品房买卖合同》，购得位于××县旁边的××区房，建筑面积为123.86平方米。截至本案庭审之时，被告曾永清尚拖欠原告D栋一单元502房自2018年7月15日至2018年9月3日的物业服务费、垃圾处理费及水电费。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司与原告自愿签订的《水景花都前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《水景花都前期物业服务合同》对被告曾永清具有法律约束力。原告依约提供了相应的物业服务，被告曾永清作为涉案商铺及住宅的业主及物业服务的接受者，应及时向原告支付物业服务费，否则构成违约行为，依约应承担相应的违约责任。本案中，被告曾永清称其已经缴清了商铺D栋103号的所有物业服务费，并提交了2018年9月5日缴纳商铺D栋103号2018年8月1日至8月31日的物业服务费及2018年8月15日至9月3日的水电费的凭证，但未能提交2015年9月1日至2017年4月30日缴纳物业费的凭证，应自行承担举证不能的法律后果，故被告曾永清应向原告缴纳2015年9月1日至2017年4月30日的物业服务费及违约金，该期间的物业服务费为2273.96元（87.46平方米×1.3元/平方米×20个月），原告主张该期间的物业服务费为2273.8元不违反法律规定，本院予以支持。庭审中被告曾永清认可D栋一单元502房自2018年7月15日至2018年9月3日的物业服务费及水电费尚未向原告缴纳，并称其拒缴物业服务费的理由为原告在该期间未进行物业服务，但亦未能提交证据对此加以证明，应自行承担举证不能的法律后果，故被告曾永清应向原告缴纳该期间的物业服务费、垃圾处理费及水电费，其中物业服务费为178.35元（123.86平方米×0.9元/平方米×1个月+123.86平方米×0.9元/平方米÷30天×18天），垃圾处理费5元，水电费526.8元（34.45+50.35+178.1+263.9），原告主张D栋一单元502房物业服务费118.9元、垃圾处理费5元、水电费526.8元，不违反法律规定，本院予以支持。原告依据《水景花都前期物业服务合同》中“应当交纳的费用金额的月3%”主张违约金，该条约定不明确且易让人产生歧义，综合本案的证据及认定的事实，本院酌情认定违约金为800元，原告主张超过部分，本院不予支持。综上，被告曾永清应向原告支付水景花都商铺D栋103号及住宅D栋一单元502房物业服务费2392.7元（2273.8元+118.9元）、垃圾处理费5元、水电费526.8元，违约金800元，合计3724.5元。   依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：   一、被告曾永清于本判决生效之日起十日内向原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司支付水景花都商铺D栋103号及住宅D栋一单元502房物业服务费2392.7元、垃圾处理费5元、水电费526.8元、违约金800元，合计3724.5元。   二、驳回原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告曾永清负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审 判 长 周丽娟   审 判 员 叶必林   审 判 员 邢玉娟     二〇一九年三月十二日   法官助理 符 慧   书 记 员 文静馨   附：适用本案的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   最高人民法院关于适用   《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：   （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；   （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。