天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初732号原告：杨卫军，男，1973年4月4日出生，汉族，天津市翊鑫客运有限公司法定代表人，住天津市和平区，现住天津市河东区。被告：金隅（天津）房地产开发有限公司（统一社会信用代码91120110550354284M），住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵然，女，该公司法务。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。原告杨卫军与被告金隅（天津）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院曾于2019年1月24日裁定中止诉讼，后于2019年10月11日恢复审理。原告杨卫军、被告金隅（天津）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵然、康振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨卫军向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按规划恢复绿地3317平方米，并公开向业主致歉；2.请求判令被告限期恢复楼内两侧公共卫生间使用权；3.请求判令被告限期恢复能自主购电的一户一表；4.请求判令被告退还采暖费3188.4元、物业费2443元；5.因不能作为正常办公地点，请求判令被告赔偿租房费15100元；6.请求判令被告赔偿违约金62506.3元；7.请求判令被告赔偿精神损害费10000元；8.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第三项、第七项诉讼请求，租房费一项增加自2019年10月1日至2020年9月30日期间的租房费28000元、采暖费及物业费各增加一倍、增加要求被告拆除加装的烟道。事实和理由：原告于2013年成立客运公司，租赁场地经营。原告于2017年1月5日购买被告开发建设的雅香大厦1＃2＃3＃3-1-705号（以下简称涉诉房屋）办公楼将其作为办公地点，房屋合同面积为58.43平方米，每平方米为10697.64元，总价款为625063元。双方签订《天津市商品房买卖合同》后，原告履行了合同义务。被告按合同约定于2017年10月31日交房，原告于2017年12月25日在房屋恢复水电后收房。现存在如下情况：1.本小区有3317平方米规划的绿化用地，被告擅自更改成车位和空地，严重影响损坏本小区整体环境、办公档次、房屋价值，故诉请其恢复绿地面积，并公开向业主致歉；2.楼内过道两侧卫生间属于同楼层10户业主共同所有，是办公楼不可缺的重要功能，自交房之日起至2018年10月一直未装修，未安装卫生用具，无法正常使用，大门紧锁，致使原告无法正常办公使用涉诉房屋。请求判令其限期整改，并按同地段、同档次办公楼装修标准进行卫生间装修、安装卫生用具齐全、尽快投入使用。另应赔偿原告自2017年10月31日至2018年11月30日期间导致原告无法正常办公、而在外租房的租房费15100元、退还采暖费和物业服务费；3.雅香大厦规划为非居住性质的办公楼。不应该具有厨房和卫生间等功能的各种下水管道和排烟管道，在涉诉房屋交房当日，原告即发现室内已安装排烟管道两处、下水管道两处，此增加项目严重影响室内办公空间的使用率，致使大幅度降低办公用房的档次，故依法责令被告赔偿合同违约金62506.3元。被告辩称，被告建设开发的雅香大厦经验收合格后，于2017年10月12日取得验收合格备案合格书，被告于2017年10月30日将房屋交付原告，原告亦于2017年12月25日对房屋进行验收，验收时原告并未对绿地、下水管道、烟道、公共卫生间等提出异议，并签字验收后办理入住，被告交付的房屋符合合同约定交付条件，不存在违约行为，请依法驳回原告的诉请。对于其他诉请因为被告不存在违约行为，所以要求驳回违约金请求。补充辩称，交房之前，到现场的业主较多，绿地遭到踩踏，损坏严重，后因一楼商户停车、接待的需要，被告确实改变了绿地铺设的情况，已有部分业主就此项向法院提出了行政诉讼，一审裁定驳回后，有部分业主也提起上诉。烟道是原告的说法，应是新风竖井。因为涉诉房屋有茶水间，为了增强通风效果，在竣工验收以后加装排风设施、下水管道。现有生效判决认定了加装新风竖井无需经规划部门同意。原告围绕其诉讼请求依法提供如下证据：一、天津市规划局政府信息公开答复书，拟证明雅香大厦绿化的面积和位置；二、案外人的烟道尺寸确认单，拟证明烟道不是新风竖井；三、2019年4月1日的中国房地产报第三版，证明被告在房屋建设当中有改动的现象，其中包括烟道加装和绿地改造都没有通知过业主；四、租房协议及租金票据，拟证明原告在外办公租房而产生的租房费损失；五、采暖费及物业费的票据，拟证明原告产生了采暖费和物业费的损失；六、商品房买卖合同，拟证明原、被告的合同约定内容及双方存在房屋买卖关系。七、照片，第一组照片拟证明雅香大厦外景没有绿地；第二组照片拟证明没有装修，第三组照片拟证明烟道的情况。被告就其主张依法提交证据如下：一、《天津市商品房买卖合同》，拟证明房屋性质是办公、房屋有上、下水管道及没有煤气的约定，说明不存在烟道；二、建设工程竣工验收备案书，拟证明该项目经验收合格；三、业主房屋验收合格表，拟证明原告对验收房屋没有意见；四、天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初7939号民事判决书、天津市第二中级人民法院（2019）津02民终3979号民事裁定书，拟证明加装新风竖井无需向规划部门申请、经过其同意；五、原告在物业公司的装修承诺书、装修申报登记表、装饰装修服务管理协议、2017年12月25日的装修押金收据、2019年7月21日的退押金收条，拟证明原告已经将涉诉房屋装修完毕。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的天津市规划局政府信息公开答复书，本院确认其真实性；案外人的确认单，因案外人未出庭接收质询，不能确认其真实性，故本院不予采信；报纸、租房协议、租金票据、采暖费票据、物业费票据系原件，本院确认上述证据的真实性；被告提供的《天津市商品房买卖合同》、民事判决书、民事裁定书真实、合法，但对于被告主张加装的排风设施属于新风竖井并无证明力。本院查明如下事实：2017年1月5日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发建设的涉诉房屋，该房屋建筑面积为58.43平方米，每平方米10697.64元，总价款为625063元；涉诉房屋设计用途为办公；交房日期为2017年10月31日前；该合同的第九条约定，对上、下水、供电、暖气等配套设施未按约定日期运行的，甲方（被告）应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方（原告）损失，超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.05%向乙方（原告）支付违约金。原告依约交付了房款及契税。原告在2017年12月25日收房时，预交了物业服务费和供热费，并在业主入住房屋验收表上注明没有问题。涉诉房屋所在雅香大厦为整体建筑，建设规划材料载明1号楼、2号楼、3号楼，中间2号楼总层数为12层，两侧1、3号楼为8层到顶。双方所签商品房买卖合同所写房号为雅香大厦1＃、2＃、3＃3-1-705号，建筑层数填写为12层。雅香大厦已办理不动产权登记的房屋，不动产登记的房号亦为雅香大厦*＃*-*-*0*号，总层数均为12层。按照建筑设计规划，雅香大厦周边共有绿地面积3317平方米，在业主验收后，被告将大部分绿地改为停车场。被告在涉诉房屋完成竣工验收备案后，将雅香大厦内包括涉诉房屋室内靠墙壁加装排风设施，向室内凸起，在该设施正面前方加装了排水管道，均贯通上、下楼层。涉诉房屋内加装的排风设施、排水管道所占用的室内面积合计不足0.5平方米。被告对此进行设计、施工均未经相关部门审批及备案，亦未征得原告的同意。原告向物业公司申报自2018年7月1日至2018年12月31日装修，2019年7月21日，涉诉房屋所在物业完成对涉诉房屋装修后验房。原告在室内加装厨房设施，将上述排风设施与下水管作为厨房的烟道和下水管道使用。雅香大厦其他业主亦有此情形。雅香大厦内部，在楼道两侧设置有公用卫生间，被告在交付房屋时未予装修，直至2019年3月完成装修完毕，其通知业主自2019年4月起可正常使用。此后，曾因卫生间上锁、损坏等问题，有其他业主报警。雅香大厦所供电为商业用电，电表为公用电表，各户有自用卡可识别，业主向物业公司购买，能够单独购电。本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系，双方所签《天津市商品房买卖合同》（非住宅类），该合同封面即标有非住宅类，合同中已经注明房屋设计用途为办公，交房标准也是商业交房标准，房屋的设计用途系经相关部门批准，建设开发单位并无自主决定权，因此不能依当事人的约定而改变。被告在销售过程中，存在销售人员向业主描述涉诉房屋商住两用，可能会对购买者购买房屋具有心理上的推动作用或增加购买的概率，以及产生对能够商住两用的利益期待。但是，涉诉房屋设计用途为商业，根据生活经验和惯例可以判断出利益期待兑现需要相关部门的审批等合同以外的条件方能成就，且成就与否并不取决于被告，属于生活经验常识，因此，原告对不能获得期待利益应当预见，原告仍选择与被告订立合同，购买涉诉房屋，应属于其真实意思表示，该合同合法、有效，对原、被告具有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原、被告双方均应依约履行各自的合同义务。关于原告主张的被告按规划恢复绿地3317平方米一节，被告认可将规划绿地用作停车场的事实，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，原告的该项诉讼请求应予支持。原告主张被告公开致歉并无依据，本院不予支持。关于原告主张被告私自加装的烟道、下水管道应赔偿违约金、由被告拆除烟道一节，经与天津市规划局及涉案房屋设计单位华通设计顾问工程有限公司核实，根据相关文件规定，涉案工程竣工后加装排风设施无需经规划部门批准及设计单位同意。被告在竣工验收后，未与业主协商即私自在涉诉房屋内加装排水管、排风设施，占用了涉诉房屋的使用面积，并且该设施的使用者多作为厨房下水、厨房的烟道，为业主自行改变房屋设计用途、加装厨房提供了便利，增加了大厦的安全隐患，影响原告对涉诉房屋使用、布局，对于原告正常使用房屋产生了不利的影响。被告系在整幢大厦内统一安装烟道、下水管，且均为贯通的设施，并非单独设施，现原告主张拆除排风设施并不能达到恢复原状、消除影响的诉讼目的，会涉及其他主体利益，不具备人民法院对民事判决事项的可执行条件。但是，无论是基于上述设施的加装与拆除，势必对原告的财产权利造成影响，因此，本院根据两项设施占用面积、位置、涉诉房屋单价等因素酌情确定由被告按照原告的购房单价一次性补偿原告1平方米的损失。关于设施的拆除可另行解决。关于原告主张被告装修楼内两侧公共卫生间一节，雅香大厦的设计用途为办公，楼道两侧的公共卫生间应属于大厦必备的配套设施，因此在向业主交房时，该设施应当投入运行。被告未履行该义务，应属于违约行为。诉讼过程中，被告完成对公共卫生间的装修，原告再诉装修公共卫生间已不具有诉的利益。原告诉请被告退还因公共卫生间不能使用造成的采暖费、物业服务费、房屋租金损失一节，被告迟延履行交付公共卫生间系违约行为，其应向原告承担相应的违约责任。原、被告未针对该配套设施约定违约金，则应以原告的实际损失确定被告应承担的责任。虽公共卫生间作为必要配套设施，其不能按约定日期运行尚不足以导致涉诉房屋完全不能使用，且原告自2018年7月起装修涉诉房屋，物业公司于2019年7月21日完成对涉诉房屋的装修后验房，也说明原告所诉期间内涉诉房屋并非空置，根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告现要求被告赔偿的采暖费、物业服务费、租金损失明显超出合理范围，考虑被告的此违约行为对于原告使用涉诉房屋所形成的不利影响客观存在，本院参照双方所签合同第九条约定的其他配套设施不能按约定运行的违约金标准，即涉诉房屋总房款的0.05%，酌情确定被告应赔偿原告该项损失的数额，原告超出该数额的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起一个月内按原建设规划范围和标准恢复雅香大厦周边3317平方米绿地；二、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起十日内给付原告杨卫军排风设施、下水管道设施一次性补偿款10697.64元；三、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起十日内给付原告杨卫军因公共卫生间延期交付使用的损失2187.72元；四、驳回原告杨卫军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1065元，由原告杨卫军负担695元，被告金隅（天津）房地产开发有限公司负担370元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  许洪霞二〇一九年十一月十一日书记员  贾晓琳本判决所依据的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。