上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初4828号原告：汤惠斌，男，1974年10月30日生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告：李红怡，女，1979年7月17日生，汉族，户籍地上海市闵行区。上述二原告共同委托诉讼代理人：高翰青，上海好济律师事务所律师。被告：李慧，男，1981年9月4日生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告汤惠斌、李红怡与被告李慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告李慧下落不明，本案转为适用普通程序，并于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告汤惠斌、李红怡及其委托诉讼代理人高翰青到庭参加诉讼，被告李慧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告汤惠斌、李红怡向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2016年9月9日签订的《上海市房地产买卖合同》，履行房产过户义务；2.判令被告承担合同违约金420,000元；3.判令被告支付房屋中介服务费42,000元；4.判令被告返还原告代被告偿还贷款133,722.24元。审理中，原告放弃第三项诉请，同时撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2016年9月4日，通过案外人上海亿达房地产经纪有限公司第十分公司居间介绍，二原告与被告签订房地产买卖居间协议，就购买松江区涞亭南路XXX弄XXX号XXX室及108号车库(以下简称系争房屋)达成协议。2016年9月9日，二原告与被告网签《上海市房地产买卖合同》，并经中介居间，达成房地产买卖协议、友好协议书。双方约定，友好协议与《上海市房地产买卖合同》有冲突，以友好协议书为准。2017年1月25日，被告向二原告出具承诺书一份,承认因其原因，导致无法与二原告正常交易系争房屋，并于当天交付系争房屋。二原告对系争房屋进行装修后入住至今，同时变更有线网络登记，按期交纳物业费、停车费。2017年5月9日，系争房屋因案外人张某某与被告李慧民间借贷纠纷一案，经案外人张某某申请，被闵行区人民法院正式查封，限制原因：(2017)沪0112民初10554号。2017年8月31日，上海市闵行区人民法院受理原告与李慧、张某某案外人执行异议之诉，案号(2017)沪0112民初26810号，该判决现已生效，并判令“不得执行上海市松江区涞亭南路XXX弄XXX号XXX室及108号车库”。(2017)沪0112民初26810号判决审理期间，“因被告李慧迟迟未能涤除抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行的抵押登记，导致涉案房屋及车库无法过户至原告等名下，为实现过户之目的，原告代李慧向中国民生银行股份有限公司上海分行偿还贷款共计123余万元，该金额已超原告等买受人欠付李慧的剩余房款1,100,000元”。综上，因被告不完全履行双方签订的房屋买卖合同，致原告无法如期过户，故诉至法院，要求判如所请。被告李慧未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，原告汤惠斌作为买受方、被告作为出卖方，上海亿达房地产经纪有限公司第十分公司作为居间方，共同签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定：被告将位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋及108号车位出售给原告汤惠斌，总房价款为3,450,000元，原告汤惠斌向居间方支付意向金200,000元，作为同被告进行洽谈之用；如被告在本协议上签字，则原告汤惠斌交付的意向金转为定金。被告同意将前述定金交居间方保管，待被告签订本协议3日内，原告汤惠斌应补足定金200,000元，被告同意将该定金继续交居间方保管；《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，居间方居间成功；买卖双方应当于买卖合同成立之日分别按照总房价款的1%各自支付居间方佣金，且买卖双方同意居间方可从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金；买卖双方应支付给居间方的佣金，是居间方为双方提供居间媒介服务的居间报酬，若买卖双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向居间方支付居间服务补偿金为本协议所述总房价款的2%。前述协议签订当日，原告向被告转账200,000元。2016年9月9日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定：被告将位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋及108号车库出售给原告，房屋价款2,100,000元；被告于2016年12月30日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接；双方在2016年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……被告未按合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后被告仍未交付房地产的，原告有权单方面解除合同。并书面通知被告，原告有权要求被告承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至原告发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价20%支付违约金。并支付签约方中介方总房价的2%为中介服务费、被告承担违约责任的，被告应在接到书面通知之日5日内退还原告已支付的房价款，并支付违约款项，逾期一天按未付款的万分之五支付违约金。……双方在附件三中约定，原告在签约当日，支付被告房款670,000元(含已支付定金20,000元)；于2016年10月10日支付被告部分房款300,000元；原告向贷款银行申请贷款1,100,000元，若原告贷款审核通过的额度不足申请额度，则原告应于双方至房地产交易中心过户之前将贷款不足部分以现金方式补足并支付给被告；2016年12月30日原告支付被告尾款30,000元时，被告交房给原告。同日，原、被告签订《友好协议书》，协议约定：双方确认系争房屋房价款3,450,000元为被告实际净到手价；原告无权仅按《上海市房地产买卖合同》中约定的名义成交价格承担付款义务，否则视为原告违约，被告有权单方面解除合同并追究原告违约责任，违约金为总房价款的20%；2016年9月9日，双方签订上海市房地产买卖合同，原告支付给被告部分房价款1,500,000元(含已支付定金200,000元整)，2016年10月10日原告支付被告部分房价款300,000元；原告向银行申请贷款1,100,000元，由银行直接放款至被告账户；2016年11月30日原告支付被告部分房价款520,000元；2016年12月30日原告支付给被告尾款30,000元时，被告交房给原告(款清交房)；本协议与《上海市房地产买卖合同》有冲突以本协议为准。前述合同及协议签订当日，原告向被告共计转账1,300,000元。2016年10月8日、9日，原告向被告转账支付300,000元。2016年11月21日、26日，原告向被告转账支付520,000元。2017年1月25日，被告出具承诺书，载明：因本人原因导致现在无法与原告正常交易系争房屋，但是原告已经正常把房款交付给本人，所以被告承诺系争房屋已经属于原告，并配合其完成接下来的房产交易各事项，并愿意承担一切法律责任。同日，被告出具收条，载明：今收到汤惠斌剩余房款30,000元。同时，被告将系争房屋及车库交付原告。另查明，2016年3月8日，被告经核准登记为系争房屋的房地产权利人。再查明，2017年4月18日，上海市闵行区人民法院受理了案外人张某某诉本案被告李慧民间借贷纠纷案件【案号(2017)沪0112民初10554号】，审理中，闵行区人民法院查封了系争房屋及车库。该案经审理，判决：1、李慧于该判决生效之日起十日内归还张某某借款本金1,500,000元；2、李慧于该判决生效之日起十日内支付张某某以1,500,000元为本金，自2017年4月12日起至2017年4月15日止按月利率2%计算的借款利息；3、李慧于该判决生效之日起十日内支付张某某律师费30,000元；4、李慧于该判决生效之日起十日内支付张某某以1,500,000元为本金，自2017年4月16日起至借款实际清偿之日止按年利率24%计算的逾期还款违约金。因李慧未能按约履行义务，故张某某申请强制执行【案号(2017)沪0112执12005号】。2017年7月，原告汤惠斌向上海市闵行区人民法院提出执行异议，闵行区人民法院经审理，裁定驳回汤惠斌的异议请求。原告汤惠斌因不服上述裁定，向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求解除对系争房屋的查封。上海市闵行区人民法院审理后，作出(2017)沪0112民初26810号判决：不得执行上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋及108号车库。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、房地产买卖协议、友好协议书、上海市不动产登记簿、中国民生银行现金交款单、业务受理单、上海银行个人业务回单、承诺书、民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、房地产买卖协议、友好协议书均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据双方合同约定，原、被告双方应在2016年11月30日之前向房地产交易中心办理转让过户手续。现系争房屋已届过户时间，且原告已交付了全部房款，故原告要求被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，履行房产过户义务的请求，于法不悖，本院予以支持。被告未按约将系争房屋过户至原告名下，已属违约行为，理应承担相应的违约责任，现原告要求被告按照合同约定按照房屋总价20%支付违约金，该标准未超过法律相关规定，本院予以准许。原告放弃第三项诉讼请求、撤回第四项诉讼请求系对自身权利的合理处分，于法不悖，本院予以准许。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告汤惠斌、李红怡与被告李慧签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告李慧于本判决生效之日起十日内将上海市松江区涞亭南路XXX弄XXX号XXX室及108号车库过户至原告汤惠斌、李红怡名下；二、被告李慧于本判决生效之日起十日内支付原告汤惠斌、李红怡违约金420,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,365.78元，财产保全费5,000元，合计诉讼费33,365.78元，由原告汤惠斌、李红怡负担3,814.44元(已付)，被告李慧负担29,551.34元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  陈贤聪人民陪审员  吕 波二〇一九年八月二十六日书 记 员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同的，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。