广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终50号上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市君濠娱乐有限公司，住所地:珠海市香洲区******，统一社会信用代码:914***********356XN。法定代表人：黄雄，执行董事。委托诉讼代理人：肖幼菊，广东敏胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓力，男，汉族，1991年9月21日出生，住陆丰市********，公民身份号码：441************01X。系上诉人公司员工。被上诉人(一审原告、反诉被告）：珠海金月汇健康管理有限公司，住所地：珠海市香洲区********之一，统一社会信用代码:914***********029X。法定代表人：黄江，总经理。委托诉讼代理人：任静波，广东严冈律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中国人民武装警察部队珠海市支队，住所地：珠海市香洲区******。负责人：王延军。委托诉讼代理人：黄祎，中国人民武装警察部队珠海支队助理员。委托诉讼代理人：黄汉明，中国人民武装警察部队珠海支队助理。上诉人珠海市君濠娱乐有限公司（以下简称君濠公司）因与被上诉人珠海金月汇健康管理有限公司（以下简称金月汇公司）、被上诉人中国人民武装警察部队珠海市支队（以下简称武警珠海支队）纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2018)粤0402民初5794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人君濠公司的委托诉讼代理人肖幼菊、陈晓力，被上诉人君濠公司的委托诉讼代理人任静波到庭参加诉讼。武警珠海支队经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。君濠公司上诉请求：一、撤销一审判决第二判项，依法改判君濠公司向金月汇公司补偿装修损失人民币441,799.65元；二、撤销一审判决第三判项，依法改判君濠公司向金月汇公司补偿员工经济补偿金损失人民币116,490.87元。以上两项合计金额为558,290.52元。三、撤销一审判决第四判项，依法改判金月汇公司向君濠公司支付月使用金409,052元（已扣减金月汇公司交的押金176,120元）、水电费284,884元、消防维保费5,928元、洗衣房维修费13,268元，合计人民币713,132元。四、撤销一审判决第六判项，依法改判武警珠海支队对金月汇公司的补偿装修损失和补偿员工经济补偿金损失承担连带清偿责任。五、依法判令本案诉讼费由金月汇公司、武警珠海支队负担。上诉事实与理由：一、一审法院认定金月汇公司剩余租赁期内的装饰装修残值损失以及员工经济补偿金应由君濠公司赔偿，该认定有违公平合理原则，判决有失偏颇。1、关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。而纵观本案所有证据，君濠公司在案涉协议解除是不存在任何过错的，而且君濠公司是案涉合同因政策性不可抗力被提前解除的最大受害者，反之，金月汇公司在协议履行过程中尚存在拖欠支付月使用金、水电费等费用的根本违约情况，案涉租赁物业腾退后是直接交由物业方即武警珠海支队（以下简称“武警珠海支队”）占用，现一审法院既已认定案涉合同是金月汇公司与君濠公司通过2018年1月5日股东会记录协商解除《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》，也即是说一审法院认定君濠公司与金月汇公司解除案涉协议系因政策性的不可抗力协商一致解除合同的，双方应互不承担违约责任。故而，剩余租赁期内的装饰装修残值损失883,599.30元（365天×装修工程造价3,812,791.49元÷1575天=883,599.30元），由金月汇公司和君濠公司按照50%即441,799.65元分担才更符合前述法律的立法宗旨和公平合理原则。2、关于员工经济补偿金。首先，金月汇公司提供的《劳动合同书》、《解除劳动合同协议书》、《解除劳动合同证明书》以及《解除劳动合同证明书签收证明》该证据之间内容存在自相矛盾，而且劳动合同书中部分劳动者（罗映葵、陈鹏浩、黄江、黄妙欣等人）并未签名，有事后为了本案而特意制作的可能性。而从该证据也表明，金月汇公司存在未依法与员工签订劳动合同、未依法为员工购买社保的情形，根据劳动合同法及相关法律法规的规定，该部分员工是有权单方与金月汇公司解除劳动合同关系并要求支付经济补偿金的，也即是说，金月汇公司如存在向其公司员工支付经济补偿金并不完全是因为案涉租赁合同因不可抗力提前解除导致的。其次，案涉协议因政策性不可抗力提前解除，这并不必然导致金月汇公司需要将公司员工进行遣散，金月汇公司完全可以另寻其他经营场所进行经营。最后，如金月汇公司提交的《客户收（付）款入账通知》属实，虽然该转账处备注为“补偿金”，但因备注情况是金月汇公司单方面作出的，不能完全证明该款项全部为支付员工的经济补偿金。退一万步讲，如第1点所述，因案涉协议提前解除不能归责于君濠公司，即使需要君濠公司承担金月汇公司的员工经济补偿金损失，也应按照公平合理原则对员工合法、属实的经济补偿金由金月汇公司和君濠公司各50%（即116,490.87元）进行分担较为公平合理，请求二审法院依法予以改判。二、君濠公司并未通过2018年1月5日股东会记录免收金月汇公司自2017年11月起的月使用金，一审法院对此认定事实错误，请求二审法院依法改判支持君濠公司关于要求金月汇公司支付月使用金、水电费、消防维保费和洗衣房维修费的主张。1、从2018年1月5日股东会记录内容可知，参会人员为金月汇公司股东黄江、黄楚威、袁权光、陕西和华飞腾实业有限公司代表商盛斌。君濠公司代表人黄楚威口头告知金月汇公司提前终止协议。金月汇公司与君濠公司的场地使用时间为2015年2月6日至2019年5月30日，武警珠海支队给君濠公司提前解约，给君濠公司的免租期为2017年10月1日到2018年5月30日，搬迁期为2018年5月31日到6月30日，因此君濠公司也要跟金月汇公司提前终止协议（注：黄楚威并未直接表明免收金月汇公司的月使用金）。黄楚威认为金月汇公司由2017年11月起的水电费要继续交付，如果不交付这让君濠公司无法继续运营下去，是不合理的。希望金月汇公司按照股东会议的精神以书面形式向君濠公司报告处理方法与想法建议。黄江与商盛斌的意见把金月汇于2015年3月18日付给君濠公司176,120元使用场地的押金和2017年10月份的租金88,060元共264,180元抵扣2017年11月开始的水电费（注：黄楚威并未作出免收金月汇公司的月使用金的意思表示）。黄江、商盛斌、袁权光、黄楚威都同意。从黄江与商盛斌的意见中可知，君濠公司并没有直接免收金月汇公司2017年11月起的租金，至于为何黄楚威会同意用已付的2017年10月份的租金88,060元和押金抵扣2017年11月开始的水电费，系此时的黄楚威既是金月汇的股东，又是君濠公司的法定代表人兼股东，其对金月汇公司拖延支付月使用金和水电费等费用一直持理解宽容的态度，但并没有直接代表君濠公司同意免收金月汇公司的月使用金，而是希望将金月汇公司2017年10月至2018年5月合计8个月的月使用金704,480元作为对金月汇公司的补偿，金月汇公司与君濠公司协议解除事宜就此案结事了（注：从第一点可知，8个月的月使用金704,480元与金月汇公司可获得的补偿金额相差不大）。也即是说，君濠公司免收金月汇公司的月使用金是附前提条件的，现金月汇公司将案件诉至法院，则其月使用金依法依约应向君濠公司按实支付。故而，一审法院认定君濠公司在2018年1月5日的股东会记录中同意免收金月汇公司自2017年11月起的租金是没有任何事实依据的，并且不符合当时双方的真实意思表示，请求二审法院依法改判金月汇公司向君濠公司支付月使用金409,052元（已扣减押金176,120元）和水电费284,884元。2、君濠公司已提供充足证据证明金月汇公司应承担消防维保费5,928元和洗衣房维修费13,268元，而在庭审过程中，金月汇公司对于洗衣房维修费13,268元并不持任何异议，而根据双方的协议约定，金月汇公司应承担该两笔费用。三、金月汇公司的上述补偿损失的责任应最终由被君濠公司武警珠海支队承担，请求二审法院依法予以改判。因武警珠海支队提前解除与君濠公司的合同，并于2018年5月19日合同解除期限未届满时强制关停君濠公司和金月汇公司所有的经营项目，致使君濠公司需承担补偿金月汇公司损失的责任，而武警珠海支队作为案物业装饰装修残值的直接受益人，为避免君濠公司的诉累，请求二审法院改判支持金月汇公司的补偿损失责任最终由武警珠海支队承担。综上所述，君濠公司认为一审法院存在认定案件事实错误，有违公平合理原则，君濠公司请求二审法院在全面调查核实本案事实的基础上，依法支持君濠公司的全部上诉请求。金月汇公司辩称：一、君濠公司是同意金月汇公司自2017年10起免交租金，君濠公司原股东和法定代表人黄楚威同时也是金月汇公司的股东。2018年1月5日，金月汇公司召开了股东会议，黄楚威出席了会议。《股东会议记录》明确载明“珠海市君濠娱乐有限公司代表人黄楚威口头告知我们提前终止租赁协议”，可以看出黄楚威是同时以君濠公司珠海市君濠娱乐有限公司代表人的身份和作为君濠公司金月汇公司的股东的身份出席会议。一方面，《股东会议记录》载明“黄楚威认为金月汇由2017年11月起的水电费要继续交付，如果不交付这让君濠无尖继续运营下去”，可从字里行间看出，黄楚威作为君濠公司的代表人是认同金月汇自2017年10起不需要支付租金，但要支付相应水电费。另一方面，《股东会议记录》还载明“2015年3月18日付给君濠176,120元租赁场地的押金和2017年10月份的租金88,060元共264,180元抵扣2017年11月开始的水电费，黄江，商盛斌，袁权光，黄楚威都同意”，同样可以看出，黄楚威作为君濠公司的代表人同意2017年10月起金月汇公司是不需要支付租金，如果金月汇公司认为还需要支付租金，那么直接可以用“176,120元租赁场地的押金”抵扣2017年11月开始的水电费，而不是“176,120元租赁场地的押金和2017年10月份的租金88,060元共264,180元”抵扣2017年11月开始的水电费。因此，《股东会议记录》既是金月汇公司股东会议，也是君濠公司和金月汇公司协商提前解约，对后续履约、押金抵扣等达成一致意见的协议书。二、君濠公司应按涉租物业装修工程残值向金月汇公司金月汇赔偿根据君濠公司自认在2017年10月24日已向合作商户发出的《通知书》载明“解除租赁合同后的补偿费为补偿固定装修费用和解除员工劳动合同的补偿费用”，可以看出解除租赁合同后，君濠公司是同意按固定装修费用，也就是按装修工程残值进行补偿。三、经济补偿金的支付是由于君濠公司提前收回涉案物业，经金月汇公司股东决议同意解散公司，停止营业，进行清算，因此金月汇公司作为用人单位应向员工支付经济补偿金，所有支付给员工的经济补偿金均是通过公司账户转出，而且君濠公司原股东和法定代表人黄楚威对此是知情并且无异议的，如果对于支付经济补偿金有异议，黄楚威至今未行使其在金月汇公司金月汇股东的权利。四、洗衣房并不包含在涉案租赁物业，且是君濠公司免费提供给金月汇公司使用。2017年10月君濠公司维修好了洗衣房，也就是说在修好前君濠公司就知道武警珠海支队要收回涉案物业仍然继续维修，金月汇公司是在涉案租赁物可以继续使用的前提下才同意支付维修费，而且本案中金月汇公司未主张君濠公司赔偿洗衣房损失，根据公平原则，金月汇公司不应支付该费用。退一步来说，即使金月汇公司主张了该损失，因为洗衣房是刚维修好的，而且是没有使用过，剩余残值就是维修费，那么金月汇公司应支付的费用也等于君濠公司退回给君濠公司的装修装饰损失。五、武警珠海支队是否承担责任问题，因武警珠海支队在2017年11月22日与君濠公司签订的《珠海支队物业停偿协议书》约定，涉案物业装修的补偿费用和人员遣散费用，同意由法院依法裁决，为避免君濠公司的诉累，武警珠海支队可直接向金月汇公司赔偿装修补偿费用和人员遣散费用。综上，恳请二审法院查明事实，依法裁决。武警珠海支队辩称:一、事实:1、武警珠海支队于2001年5月16日与珠海市西部康兴置业投资公司（以下简称“康兴投资公司”）签订《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，康兴投资公司承租武警珠海支队房屋（珠海市香洲区******）。2002年1月28日，武警珠海支队、康兴投资公司、君濠公司三方签订了《协议书》，约定康兴投资公司在租赁合同中的一切权利、责任、义务由君濠公司享有和承担。2002年11月8日签订了《补充协议》，约定由君濠公司在香洲区翠微东路2号接待站后扩建三层，建筑面积为2266平方米，扩建部分楼房产权属于武警珠海支队所有，故武警珠海支队为珠海市香洲区******所有房屋的产权所有人。2、2017年12月13日，武警珠海支队与君濠公司签订了《提前终止协议书》，明确租赁合同关系至2018年5月31日即终止。2018年5月20日，武警珠海支队实际停止了君濠公司在武警珠海支队租赁房屋的一切营业行为。随后，武警珠海支队收回了所租赁的房地产，并停止了该场地及房屋的所有对外营业行迹。二、依据诉求:1、武警珠海支队与君濠公司订立的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》第十条约定，乙方如要将承租的房地产转租他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意。君濠公司将武警珠海支队房屋转租金月汇公司并未征得武警珠海支队书面同意，故君濠公司的转租为非法转租。在非法转租中，出租人有权终止合同，并请求损害赔偿。2、金月汇公司与君濠公司签订的《君濠公司配套经营场所使用权使用协议书》附件1为《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，金月汇公司在签订租赁合同前理应知道转租需征得武警珠海支队书面同意，金月汇公司应自承非法转租风险。综上所述，武警珠海支队并非君濠公司租赁合同的相对方，不应承担此案件的任何责任。金月汇公司向一审法院起诉请求：1.请求确认武警珠海支队与君濠公司签订的《珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店配套经营场所使用权协议书》于2018年5月31日解除；2.判令君濠公司向金月汇公司退还租赁押金176,120元，并从2015年2月6日起按同期银行存款利率计算利息至实际履行完毕之日止，暂计至起诉之日利息为17,529.97元，合共193,649.97元；3.判令君濠公司与武警珠海支队补偿金月汇公司搬迁费用100,000元；4.判令君濠公司与武警珠海支队赔偿金月汇公司租赁房屋装修装饰物以及附属物损失3,000,000元；5.判令君濠公司与武警珠海支队赔偿金月汇公司补偿员工经济补偿金232,981.73元；6.判令君濠公司与武警珠海支队赔偿金月汇公司经营损失439,142.53元；7.一审案件诉讼费用由君濠公司、武警珠海支队承担。君濠公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令金月汇公司向君濠公司支付月使用金409,052元（已扣减金月汇公司交的押金176120元）、水电费284,884元、消防维保费5,928元、洗衣房维修费13,268元，合计人民币713,132元；2.依法判令金月汇公司向君濠公司支付逾期付款违约金人民币142,682.03元（违约金暂计至2019年7月30日，要求计至付清款项之日止）；3.依法判令一审案件诉讼费由金月汇公司负担。一审法院认定事实：黄江是金月汇公司的法定代表人。君濠公司的前法定代表人黄楚威是金月汇公司的股东之一，黄楚威目前仍是君濠公司的股东。珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店是有限责任公司分公司（自然人投资或控股），是由君濠公司投资的分支机构，负责人是黄雄，经营地址在珠海市香洲区******。君濠公司称君濠公司和珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店是混同经营。武警珠海支队是案涉租赁物业的权利人。2015年2月，君濠公司为出租人（甲方）、黄江为承租人（乙方）签订一份《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》。合同鉴于：1、武警珠海支队与康兴公司于2001年5月16日签订《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，由武警珠海支队将位于珠海市香洲区******的房屋（现君濠酒店）出租给康兴公司作经营使用。（详见本协议书附件1）。2、武警珠海支队、康兴公司于2001年9月18日签订《补充协议》，对上述《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》的相关条款作了补充及修改（详见本协议书附件2）。3、武警珠海支队、康兴公司和君濠公司于2002年1月28日签订《协议书》，约定康兴公司将在上述《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》及《补充协议》中的权利义务一并转让给甲方（详见本协议书附件3）。4、黄江、和华公司、君濠公司、袁权光四方拟共同投资设立金月汇公司，金月汇公司拟承租君濠酒店二、三层部分建筑面积作经营之用。甲方双方就甲方配套经营场所使用权出租事宜达成如下协议：第一条、配套经营场所位于珠海市香洲区******君濠酒店附主楼的二楼、三楼；面积约2380㎡（其中二楼约定800㎡、三楼约1580㎡，具体位置如附图所示，具体面积以双方最后核实为准，详见附件4）；用于金月汇公司经营办公场地。第二条、甲方同意给予乙方免使用金装修期5个月（如果金月汇公司在免使用金装修期之前开张经营的，则以开张之日起计算使用期及使用金），使用期自2015年2月6日起至2019年5月30日，如甲方使用期满后与业主续期的，则乙方可顺延续期使用上述场所，但续期场地使用金以甲方与业主续租后的月租金增加25元来确定续期月使用金[计算公式：续期场地月使用金=甲方与业主续租后的月租金+25元]。第五条、违约责任约定：（一）双方自本协议签订后，均应共同遵守，全面履行，任何一方违约的应向另一方承担违约责任，赔偿损失。（二）任何一方因违约通过协商不能达成一致的，可依据本协议第六条向法院起诉。（三）协议中因违约方造成的损失，在承担责任时，应赔偿另一方违约的损失，包括：双方直接损失和乙方可期利益损失（乙方前五个月营业额的35%为标准计算至合同期为损失依据）。（四）因属拆迁事由导致合同无法履行的，在本合同有效内，甲方对乙方的装修及经营损失应进行拆迁补偿，乙方有权取得对本合同标的额的赔偿。（五）本合同有效期内，任何一方不得以第三方利益擅自解除本协议。君濠公司举证2015年1月2日武警珠海支队出具的《关于君濠酒店物业装修的复函》、2015年1月4日君濠公司出具的《关于武警珠海市支队对君濠酒店物业装修复函的回函》、2015年2月9日君濠公司君濠酒店出具的《关于“君濠酒店安装窗户方案”的函》、2015年4月15日武警珠海支队出具的《关于君濠酒店安装窗户的复函》，主张金月汇公司和君濠公司对租赁物业的装修经过武警珠海支队同意，且武警珠海支队知悉金月汇公司使用案涉租赁物业。2017年10月24日，君濠公司以其经营的君濠酒店的名义向各合作商户发出《通知书》，通知内容如下：根据全面停止有偿服务活动的通知精神及要求，经武警珠海支队书面通知，要求与我酒店解除并终止租赁合同，并明确解除租赁合同后的补偿费用为补偿固定装修费用和解除员工劳动合同的补偿费用。酒店通知各商户在2017年10月27日前提供固定装修费用以及员工劳动合同、在职明细等资料。金月汇公司不认可该证据的真实性、合法性和关联性。2017年11月22日，武警珠海支队为甲方、君濠公司为乙方签订《珠海支队物业停偿协议书》，约定如下：一、乙方充分理解军委和武警总部的政策精神，承诺于2018年5月31日前停止一切营业行为，将租赁的房地产交还甲方，保证支队停偿工作如期完成；二、双方同意于2018年5月31日解除及终止双方于2001年5月16日签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》及《补充合同》，所涉及乙方对酒店租赁物主楼、附属楼外墙及室内升级改造装修的补偿费用和乙方的人员遣散费用及其他补偿费用，双方同意由人民法院裁定，报武警上级机关审定。2017年12月8日，武警珠海支队向君濠公司发出《通知》，载明：为贯彻落实***主席关于全军和武警部队全面停止有偿服务的重大决策，我总队支队停偿工作组多次约谈你公司法人，将停偿工作相关政策反复进行了宣讲。12月5日，我总队停偿办领导再次到珠海现场督办，当面传达了近期军委停偿工作培训的最新精神，由于你公司租赁项目属军事行政周边项目，必须实现停偿目标。现通知你公司，就协议停偿事宜限于2017年12月13日前向我支队书面明确答复，如不按时答复，我单位将于12月14日采取果断措施对物业进行停业整改。2017年12月13日，武警珠海支队为甲方与君濠公司为乙方签订一份《提前终止协议书》。合同鉴于：1、2001年5月16日＜甲方与康兴公司签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，约定“将坐落于珠海市香洲区******的房屋面积约7200平方米、场地面积约2500平方米出租给乙方使用；租赁用途为酒店、办公、娱乐项目。”合同还约定租赁期限自2001年6月1日起至2019年5月30日止。2、合同双方于2001年9月18日又签订《补充协议》，其中第五条约定，“租赁期间，因全国范围（含中央军委、武警总部）实施的政策发生变化……，导致合同无法继续履行，合同自然终止，甲乙双方互不承担违约责任。”上述协议签订后，签约双方即开始履行合同约定义务。3、上述合同履行至2002年1月28日，由甲方、康兴公司、乙方三方签订《协议书》，约定康兴公司在租赁合同中的一切权利、责任、义务由乙方享有和承担，康兴公司无条件退出。至此，乙方成为《租赁合同》的乙方，享有权利和承担义务。4、现有中国共产党中央军事委员会（以下简称中央军委）与2016年2月16日下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），该《通知》明确规定，“2017年年底前基本实现军队和武警部队全面停止有偿服务活动的目标。2018年，组织检查验收，继续处理遗留问题，完善政策制度，由军委后勤保障部向军委呈报总结报告。”中共广东省委、广东省人民政府、广东省军区于2017年3月10日联合下发《关于支持驻粤部队全面停止有偿服务工作的通知》（粤发[2017]5号），该《通知》明确规定，“2018年6月底前，完成空余房地产租赁……‘停偿’任务。”甲方双方基于上述事实，就有关租赁合同关系提前终止达成如下协议：一、甲、乙双方一致同意《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》履行至2018年5月31日为止，期满后租赁合同关系即终止。二、租赁合同期满后，甲方给予乙方一定时间的搬迁腾退期，但搬迁腾退期不得超过2018年6月30日。乙方在移交该物业之前所产生的水电费由乙方结清，之前所产生的一切法律纠纷由乙方妥善处理，与甲方无关。三、甲方自甲方自2017年9月起至2018年5月31日止不再收取乙方的租金。在此期间，乙方须妥善保管、维护甲方的物业及固定资产。四、租赁期满，乙方完成搬迁腾退后（最迟不得超过2018年6月30日），除了在租赁房产内可以搬动的财物外，乙方应将所租赁的房地产（含固定装修）及其它不能移动的财物移交给甲方。五、乙方2018年6月30日逾期仍未腾退搬迁的，视为乙方放弃房屋内的所有财物，甲方有权采取停水停电、张贴封条等方式，直至物业收回；甲方有权自行清理房屋内一切物品，清理物品所产生的费用由乙方承担。2018年1月5日，金月汇公司召开股东会议，参加人员有黄江、黄楚威、袁权光以及和华公司代表商盛斌。《股东会记录》载明：关于君濠公司告知我们提前终止租赁协议的解决事宜。君濠公司代表人黄楚威口头告知我们提前终止租赁协议。金月汇公司与君濠公司的场地租赁时间为2015年2月6日至2019年5月30日，黄楚威告知我们武警珠海支队给君濠公司提前解约，给他们的免租期为2017年10月1日到2018年5月30日，搬迁期为2018年5月31日到6月30日，因此也要给我们提前终止租赁协议。商盛斌认为君濠酒店与金月汇公司的租赁协议还在合同期内，君濠酒店提前终止合约，并不是因为金月汇公司的问题造成的，金月汇公司应该向君濠酒店提出索赔的。对此黄江、商盛斌、袁权光、黄楚威同意。黄楚威认为金月汇公司由2017年11月起的水电费要继续交付，如果不交付这让君濠公司无法继续运营下去，是不合理的。希望金月汇公司按照股东会议的精神以书面形式向君濠公司报告处理方法与想法建议。金月汇公司黄江与商盛斌的意见是把金月汇公司于2015年3月18日付给君濠公司176,120元租赁场地的押金和2017年10月份的租金88,060元共264,180元抵扣2017年11月开始的水电费。黄江、商盛斌、袁权光、黄楚威都同意。经查，此时黄楚威仍是君濠公司的法定代表人。2018年4月30日，金月汇公司召开股东会会议，股东黄江、黄楚威、袁权光出席，和华公司代表缺席，该股东会会议决议同意公司解散，停止营业，进行清算。2018年5月19日，武警珠海支队向君濠公司发出《通告》，载明：2018年5月15日，武警广东省总队根据武警部队部署要求，专题召开党委党委会，明确对终止收回的珠海支队君濠酒店项目必须在5月20日前彻底收回。为确保全面停止有偿服务任务圆满完成，你方务必于5月20日0时前关停所有经营项目、搬迁腾退。金月汇公司和君濠公司确认根据武警珠海支队紧急通知，于2018年5月19日关停所有经营项目，金月汇公司和君濠公司之间的租赁合同于2018年5月19日已实际解除。金月汇公司于2018年8月左右将案涉租赁物业内的所有可移动物品搬离租赁物业。金月汇公司以书面方式说明，可搬迁物大部分从珠海搬运至江门，小部分从珠海搬运至珠海，搬迁过程用时3天，每天运输3车次，工人每天约20人，运输费3万余元；可搬迁物大部分以出售的形式转让给案外人江门金月汇健康管理有限公司，转让价值13万余元，小部分以赠与的形式转让给案外人江门金月汇健康管理有限公司。对于金月汇公司各项本诉请求，举证情况如下：1、关于两被告补偿搬迁费10万元的诉讼请求，金月汇公司未提交证据予以证明，请求由法院酌情处理。2、关于两被告补偿员工经济补偿金232,981.73元的诉讼请求，金月汇公司举证《劳动合同书》《解除劳动合同协议书》《解除劳动合同证明书》《解除劳动合同证明书签收证明》以及银行流水、客户收（付）款入账通知，主张因公司解散，金月汇公司与35名员工解除劳动关系共支付经济补偿金232,981.73元。该组证据中，《劳动合同书》无原件核对，其余证据有原件。被告不认可该赔偿依据。3、关于两被告赔偿经营损失439,142.53元的诉讼请求，金月汇公司举证2017年11月至2018年3月共五个月的《广东省国家税务局通用机打发票》，金额共532,379.99元，但金月汇公司按金额522,788.73元标准计算经营损失。金月汇公司仅提供2019年1月-3月发票原件，2018年11月-12月发票原件无法提供，被告不认可金月汇公司该证据的证明目的。4、关于两被告赔偿租赁物业装修装饰物及附属物损失300万元诉讼请求，金月汇公司举证其分别与珠海市三度空间装饰设计工程有限公司就租赁物业装修形成的《合同书》《施工现场签证单》《工程结算报告书》、与珠海德汇空调设备有限公司就租赁物业中央空调工程形成的《空调工程合同》、与珠海田得光电科技有限公司就租赁物业形成的《广告合同》、与中山市银河机电设备有限公司就租赁物业购买电梯形成的《电梯销售合同》、与珠海市永鑫机械设备安装有限公司就租赁物业燃气管道安装项目签订的《安装工程承包合同》、与高栏港区平沙镇乐仕高装修部就租赁物业室内更改项目装饰工程签订的《建设工程施工合同》、与北京众力富特电梯有限公司就租赁物业购买安装食梯签订的《电梯销售安装维保合同》、与佛山市时代天元机电工程安装有限公司珠海分公司就租赁物业消防安装系统工程签订的《消防工程承包协议》、与东莞市波粒电子有限公司就租赁物业视频监视系统工程签订的《承包合同书》、与珠海市华诚厨房设备有限公司就租赁物业的厨房设备制安、调试签订的《厨房设备工程合同》以及金月汇公司支付装饰装修费用的转账凭证等等。被告对该组证据不予认可。根据金月汇公司的申请，一审法院依法委托广东巨正建设项目管理有限公司对珠海市香洲区***************、三楼装修装饰物及附属物的价值进行鉴定。该鉴定公司于2019年4月26日作出《工程造价鉴定报告》，鉴定结果案涉租赁物业装修工程造价为3,812,791.49元。君濠公司举证其自制的金月汇公司尚欠款项清单、收缴通知书8份、金月汇公司用电记录表及用水记录表8页、珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店电费缴费凭证、消防系统维保公摊费用表、消防系统光纤专线网络费发票、活动板房维修结算、微信聊天记录及附件、收缴通知书、用电和用水记录表，银行转账凭证等，请求金月汇公司支付自2017年11月至2018年5月19日的月使用金409,052元（扣减押金176,120元）、水电费284,884元、消防维保费5,928元、洗衣房维修费13,268元，且君濠公司主张君濠公司向金月汇公司催收上述费用，但金月汇公司至今未付，已构成根本违约。金月汇公司对君濠公司所主张的2017年10月至2018年5月金月汇公司发生的水电费金额予以认可，但认为电费发票的购买方是珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店，与君濠公司无关，且该费用应当从金月汇公司向君濠公司所缴纳的押金和2017年10月租金抵扣；金月汇公司对君濠公司举证的消防系统光纤专线网络费发票真实性无异议，但认为购买方是珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店，与君濠公司无关；金月汇公司对《君濠酒店消防系统维护保养合同》真实性、合法性、关联性不予认可。另查明：5楼的洗衣房是君濠公司给金月汇公司免费使用，由金月汇公司装修，2017年8月因台风将洗衣房吹烂，君濠公司对洗衣房进行维修，支出费用13,268元，原本金月汇公司同意支付该笔维修费用，后因租赁合同解除，武警珠海支队收回租赁物业，金月汇公司因未能继续使用洗衣房而不同意支付该笔费用，本次工程鉴定报告中未包含洗衣房装修费用。一审法院认为，金月汇公司和君濠公司签订的《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效，双方应恪守履行。金月汇公司和君濠公司确认上述《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》于2018年5月19日提前解除。金月汇公司和君濠公司的争议焦点：一是金月汇公司和君濠公司是否需承担违约责任；二是因租赁合同提前解除而产生的赔偿后果。关于违约责任，金月汇公司主张君濠公司提前解除租赁合同构成根本违约，君濠公司主张金月汇公司自2017年11月起拖欠租金等使用费用构成根本违约。一审法院认为，金月汇公司和君濠公司通过2018年1月5日股东会记录协商解除《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》。结合2017年12月13日君濠公司与武警珠海支队达成的《提前终止协议书》以及黄楚威当时既是金月汇公司股东又是君濠公司法定代表人身份分析，因两被告协商提前解除了案涉物业租赁合同，作为应对金月汇公司召开股东会议讨论金月汇公司和君濠公司之间租赁合同的解除以及金月汇公司的后续经营等问题。由于黄楚威的双重身份，黄楚威代表君濠公司告知金月汇公司提前终止租赁合同，并告知武警珠海支队给予君濠公司的免租期为2017年10月1日到2018年5月30日和搬迁期为2018年5月31日至6月30日。虽然记录中未明确载明君濠公司给予金月汇公司免租期，但是从黄楚威“认为金月汇公司由2017年11月起的水电费要继续交付，如果不交付这让君濠公司无法继续运营下去”以及用租赁场地押金和2017年10月份租金抵扣2017年11月开始的水电费等内容来看，金月汇公司股东包括黄楚威内均认为君濠公司自2017年11月起免收金月汇公司租金，同时黄楚威为君濠公司争取权益表示2017年11月起的水电费仍要支付，为此四名股东同意用金月汇公司2015年3月18日付给君濠公司的176,120元租赁场地押金和2017年10月份的租金88,060元共264,180元抵扣2017年11月开始的水电费，说明金月汇公司和君濠公司协商提前解约，并对后续履约、押金抵扣等达成一致意见。故金月汇公司自2017年11月起未向君濠公司支付租金或月使用金、水电费等以及君濠公司提前解除《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》的行为均不构成根本违约。基于前述认定，在协商解除租赁合同时，君濠公司同意免收金月汇公司自2017年11月起的租金且金月汇公司和君濠公司协议同意用租赁场地押金和2017年10月租金抵扣水电费，故金月汇公司请求君濠公司退还租赁押金176,120元和相应利息不符合双方约定，一审法院不予支持。关于金月汇公司请求的损失。1、装修损失。虽然金月汇公司和君濠公司协商提前解约，但是金月汇公司在承租涉案物业后投资进行装修，按照公平原则和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，君濠公司应给予金月汇公司合理补偿。根据2018年5月19日武警珠海支队向君濠公司发出的《通告》以及金月汇公司和君濠公司的陈述，金月汇公司于2018年5月19日搬离案涉租赁物业。鉴定公司出具的《工程造价鉴定报告》认定涉案物业内装修工程造价为3,812,791.49元，《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》约定的租赁期限为1575天，因此以此期间计算装修工程折旧，自2015年2月6日至2018年5月19日金月汇公司移交案涉物业日共1199天，比照原协议租赁期剩余376天，案涉租赁物业装修工程残值为剩余租赁期376天×装修工程造价3,812,791.49元÷合同约定租赁期1575天=910,228.32元。关于君濠公司对《工程造价鉴定报告》提出的异议，认为金月汇公司未提供施工图纸原件，但不能指出装修现场与施工图纸不吻合之处，一审法院认为由于案涉租赁物业装修时间较长，金月汇公司提供施工图纸原件有难度，鉴定机构作为专业机构对案涉物业装修进行了实地勘查测量，被告未举证证明装修现场与施工图纸不同之处，故对被告的异议不予采纳。关于鉴定费用42,000元，因金月汇公司和君濠公司协商解约，故双方对鉴定费用各负担一半。2、员工经济补偿金，金月汇公司举证的《劳动合同书》《解除劳动合同协议书》《解除劳动合同证明书》《解除劳动合同证明书签收证明》以及银行流水、客户收（付）款入账通知足以证明金月汇公司因租赁合同提前解除、遣散员工给付经济补偿金而发生实际损失232,981.73元，金月汇公司请求君濠公司予以赔偿，符合法律规定和公平原则，一审法院予以支持。3、搬迁费10万元和经营损失439,142.53元，金月汇公司未举证证明其为搬迁而支出的相应费用，故金月汇公司请求被告补偿搬迁费用10万元，理据不足，一审法院不予支持。基于前述认定，被告提前解约未构成根本违约，金月汇公司根据《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》第五条第（三）款主张被告违约，请求被告赔偿经营损失439,142.53元，理据不足，一审法院不予支持。综上，金月汇公司和君濠公司是《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》合同主体，双方协商提前解除合同，基于公平原则，金月汇公司请求君濠公司赔偿相应的装修损失和补偿员工经济补偿金，一审法院予以支持。关于武警珠海支队的责任，武警珠海支队并非金月汇公司租赁合同的相对方，金月汇公司请求武警珠海支队承担因租赁合同提前解除的法律后果，于法无据，一审法院不予支持。关于君濠公司的反诉请求。1、月使用金409,052元（已扣减押金176,120元）和水电费284,884元，根据2018年1月5日的股东会记录，金月汇公司和君濠公司协商解除租赁合同时，君濠公司同意免收金月汇公司自2017年11月起的租金且双方同意金月汇公司已付租赁场地押金176,120元和2017年10月租金88,060元合计264,180元抵扣2017年11月起金月汇公司应付水电费，故一审法院驳回君濠公司关于月使用金的诉讼请求。金月汇公司确认欠君濠公司水电费284,884元，扣除金月汇公司已付264,180元，金月汇公司还需向君濠公司支付水电费20,704元。2、关于消防维保费5,928元，君濠公司主张该笔费用期间自2017年4月1日至2018年3月31日，分两部分，一部分根据君濠酒店消防系统维修保养合同主张年保养费15,000元；一部分根据发票主张公安消防系统光纤专线网络费年费2,340元。其一，关于年保养费15,000元，君濠公司举证2017年4月1日《消防设施维护保养合同》的维修保养费为12,000元，也未举证实际支付保养费的凭证，君濠公司应承担举证责任。其二，关于网络费2,340元，君濠公司举证的发票显示珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店曾向中国电信股份有限公司珠海分公司支付通信服务费195元3个月和110元1个月，虽然结合君濠公司举证的电费发票分析，君濠公司和珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店存在经营混同的情况，可以认定费用为君濠公司支出，但是君濠公司举证不足以证明其所主张的期间实际支付通信服务费的金额以及该笔费用与消防维保之间的关系。在君濠公司向金月汇公司发出的《收缴通知书》中，君濠公司仅在2017年8月的通知书提及消防维修1,064元，其他通知书均仅催促金月汇公司缴纳租金和水电费，未包含消防维保费用，显然君濠公司举证不足以证明其是否实际支付所主张的消防维保费以及金月汇公司需承担该笔费用，故一审法院驳回君濠公司关于消防维保费的诉讼请求。关于洗衣房维修费13,268元，洗衣房并非包含在案涉租赁物业内，因君濠公司免费将洗衣房交给金月汇公司使用，故金月汇公司对洗衣房进行了装修，并在洗衣房损坏的情况下同意支付维修费用。2017年10月君濠公司维修好洗衣房并通知金月汇公司支付维修费13,268元，因金月汇公司和君濠公司与于2017年11月协商提前解除租赁合同，故金月汇公司未向君濠公司支付该笔费用。一审法院认为，金月汇公司愿意装修并承担洗衣房的维修费用是基于金月汇公司可以免费使用洗衣房的利益需要，由于租赁合同提前解除，金月汇公司不同意继续承担洗衣房的费用符合常理，而且本案中金月汇公司未请求被告赔偿洗衣房的装修损失，基于公平原则，一审法院对君濠公司请求金月汇公司支付洗衣房的维修费13,268元不予支持。关于逾期付款违约金，根据上述认定，金月汇公司逾期未付月使用金和水电费并非违约行为，是与君濠公司协商的结果，故一审法院驳回君濠公司关于逾期付款违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、确认金月汇公司与君濠公司签订的《珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》于2018年5月19日解除；二、君濠公司于本判决发生法律效力之日起十日内向金月汇公司赔偿装修损失人民币910,228.32元；三、君濠公司于本判决发生法律效力之日起十日内向金月汇公司赔偿员工经济补偿金人民币232,981.73元；四、金月汇公司于本判决发生法律效力之日起十日内向君濠公司支付水电费人民币20,704元；五、驳回金月汇公司对君濠公司的其他诉讼请求；六、驳回金月汇公司对武警珠海支队的诉讼请求；七、驳回君濠公司其他反诉请求。一审案件本诉受理费人民币46,276元，金月汇公司负担人民币26,470元，君濠公司负担人民币19,806元；反诉受理费人民币6,179元，金月汇公司负担人民币400元，君濠公司负担人民币5,779元，鉴定费用42,000元，金月汇公司负担人民币21,000元，君濠公司负担人民币21,000元。二审期间，君濠公司提交了黄楚威的《证明》，拟证明黄楚威并未代表君濠公司直接免除金月汇公司自2017年11月起的月使用金。金月汇公司质证称该证据不是新证据，且证人未到庭作证，对该证据的三性均不认可。本院认为，君濠公司提交黄楚威的《证明》不是新证据，且金月汇公司不同意质证，故本院不予采纳。二审期间，君濠公司与金月汇公司在庭审中均主张双方提前解除合同属于不可抗力。本院认为，上诉人君濠公司上诉主张2018年1月5日股东会议记录并未免除金月汇公司自2017年11月起的月使用金，且涉案租赁物剩余租赁期内的装修残值损失及员工经济补偿金应由君濠公司与金月汇公司共同负担。因此，本案的主要焦点为：一、君濠公司在2018年1月5日股东会议上有无免除金月汇公司自2017年11月起的月使用金；二、涉案租赁物剩余租赁期内的装修残值损失及员工经济补偿金应否由君濠公司与金月汇公司共同负担。关于君濠公司在2018年1月5日股东会议上有无免除金月汇公司自2017年11月起月使用金的问题。本院认为，武警珠海支队与君濠公司提前解除租赁合同时，黄楚威作为君濠公司法定代表人，为君濠公司争取了2017年10月1日至2018年5月30日的免租期。而黄楚威同时作为金月汇公司股东，为金月汇公司获取对等的免租期利益乃是情理之中的事。而且从黄楚威特别强调“认为金月汇公司由2017年11月起的水电费要继续交付，如果不交付这让君濠公司无法继续运营下去”以及用租赁场地押金和2017年10月份租金抵扣2017年11月开始的水电费等内容来看，君濠公司当时免除金月汇公司自2017年11月开始的租金是当时真实意思表示，双方并对协商提前解约，并对后续履约、押金抵扣等达成了一致意见。因此，君濠公司上诉主张在2018年1月5日股东会议上并未免除金月汇公司自2017年11月起月使用金的观点没有事实依据，本院不予支持。关于涉案租赁物剩余租赁期内的装修残值损失及员工经济补偿金应否由君濠公司与金月汇公司共同负担的问题。本院认为，如本院查明事实所示，君濠公司与金月汇公司在庭审中均主张双方提前解除合同属于不可抗力，因此，双方提前解除合同属于不可归责于双方当事人的事由。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，涉案租赁物剩余租赁期内的装修残值损失应由双方按照公平原则分担。但本案中，君濠公司于2017年10月24日以其经营的君濠酒店的名义向各合作商户发出《通知书》，明确解除租赁合同后的补偿费用为补偿固定装修费用和解除员工劳动合同的补偿费用，并通知各商户在2017年10月27日前提供固定装修费用以及员工劳动合同、在职明细等资料。因此，一审法院在君濠公司明确承诺提前解除合同时给予承租人固定装修费用和解除员工劳动合同的补偿时，认定由君濠公司负担涉案租赁物剩余租赁期内的装修残值损失及员工经济补偿金，并无不妥，本院予以维持。至于君濠公司主张金月汇公司应承担消防维保费及洗衣房维修费的问题，一审法院已经分析得合情、合理，本院迳行予以维持。同时，因武警珠海支队并非涉案租赁合同当事人，因此，根据合同相对性原则，君濠公司主张武警珠海支队承担因租赁合同提前解除的法律后果，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，君濠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13533元，由珠海市君濠娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年四月二十八日书记员 苏婉婷