广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初3534号原告:佛山市三水大有纺织印染有限公司，住所地：佛山市三水区，统一社会信用代码：XX。法定代表人：刘信文。委托诉讼代理人：区诗宇、梁文乐，广东天地正律师事务所律师。被告：佛山市三水溢彩时代纺织印染有限公司，住所地：佛山市三水区，统一社会信用代码：XX。法定代表人：招锦波。被告:吕少珍，女，汉族，1979年9月10日出生，住佛山市禅城区，被告：招锦波，男，汉族，1978年10月12日出生，住佛山市禅城区，原告佛山市三水大有纺织印染有限公司（以下简称“大有公司”）诉被告佛山市三水溢彩时代纺织印染有限公司（以下简称“溢彩公司”）、吕少珍、招锦波租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告大有公司的委托诉讼代理人区诗宇、梁文乐，被告溢彩公司的法定代表人招锦波，被告吕少珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大有公司向本院提出诉讼请求：1.被告吕少珍、溢彩公司立即腾退佛山市三水区XX号（自编号之一）2车间给原告；2.被告吕少珍已支付的保证金50万元归原告所有；3.被告吕少珍、溢彩公司共同偿还原告自2016年11月起至实际交还厂房之日止的租金、费用及自2016年10月16日起至实际清偿之日止的滞纳金（暂计至2018年6月4日的租金为706372.72元、费用为1286806.62元、滞纳金为406801.10元，之后至交还厂房之日止的租金按121805.48元/月计收，费用按6000元/月计收，滞纳金按所欠租金及费用总和的月利率2%计收）；4.被告招锦波对上述第3项债务承担共同清偿责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告于2014年12月16日向佛山市三水佛莱雅日用品有限公司承租土地并兴建大塘园A区厂房，用于自身经营和出租。2015年7月28日，原告与吕少珍签订《租赁合同》，将大塘园A区2车间出租给吕少珍，约定合同保证金为100万元，租赁期限从2015年8月1日至2025年8月31日。合同签订后，吕少珍支付了保证金50万元。2017年9月4日，吕少珍与招锦波在上述承租地设立溢彩公司，溢彩公司成为案涉厂房的实际使用人和共同承租人。2018年3月29日，原告与招锦波、溢彩公司签订《补充协议》，约定自2018年4月1日起厂房月租金在原合同基础上增加2元/平方米，即为24元/平方米。自2016年11月起，吕少珍拖欠原告租金及费用，之后，原告与吕少珍协商将滞纳金的计收方式调整为以拖欠的租金及费用为本金，按月利率2%计收。截止至2018年6月4日，吕少珍、招锦波、溢彩公司拖欠原告租金706372.72元、费用1286806.62元、滞纳金406801.10元。依据《租赁合同》的约定，吕少珍、溢彩公司未依约支付租金和费用，构成严重违约，原告有权解除《租赁合同》，没收保证金50万元。本案债务发生在吕少珍、招锦波婚姻存续期间的共同生产经营活动，属于夫妻共同债务，招锦波应承担共同清偿责任。2018年6月27日，原告委托律师向吕少珍、招锦波、溢彩公司发出律师函，函告解除租赁合同和退还厂房给原告等。吕少珍、招锦波已于6月28日签收了律师函，双方的租赁关系已依法解除。被告溢彩公司、吕少珍、招锦波辩称，1．原告于2015年7月21日与吕少珍签订合同，约定租金为每平方米20元，三年后才涨租金，但原告在2015年12月已经收取每平方米24元的租金，原告违约在先。2．双方开始约定排污量为每天900至1000立方，之后变成每天只有200立方，原因是厂房附近有多个车间，污水排放量就减少了，双方共签订了五次合同，每次签订合同都修改污水排放指标，从2016年底到2017年初，由于污水排放量问题，被告已亏损了100多万。3．2018年7月1日，原告已将厂房停电、厂房也被原告上锁，被告对原告主张的租金存有异议。4．原告主张的滞纳金过高，存在重复计算。5．原告诉请中1159700元是刘信文的妻子借款给吕少珍的，已经偿还了968613元，尚余191087元，该1159700元实际上并没有交付给被告，而是作为被告已交纳了租金，这是被告与刘信文之间的民间借贷关系，与原告无关。费用确认书上2018年4月的费用并非是629712.60元，应为363162.88元。原告大有公司在诉讼中提供了以下证据：1．营业执照、工商登记信息、人口信息查询，证明原、被告的主体资格；2．土地使用权租赁合同、租赁合同、补充协议，证明原告承租土地建设厂房，后将厂房出租给被告；3．月账单、收据、费用确认书，证明被告拖欠原告租金及费用的情况；4．拖欠租金及费用汇总表、拖欠滞纳金汇总表，证明截止2018年6月4日，被告拖欠原告租金及费用等的情况；5．结婚登记审查处理表，证明被告吕少珍、招锦波的婚姻状况；6．律师函、EMS邮政快递单、查询记录，证明原告向被告发出了律师函；7．照片，证明原告在被告溢彩公司门口张贴律师函；8．三水区已建成但未完善手续建筑物补办手续申请表，证明佛山市三水佛莱雅日用品有限公司申请了补办建筑物相关手续；9．微信聊天记录，证明被告溢彩公司员工的聊天记录。被告溢彩公司、吕少珍、招锦波在诉讼中提供了以下证据：1．还款明细、费用欠款明细，证明原告主张的款项金额有误；2．证明，证明原告老板刘信文的妻子有借款给吕少珍交纳费用；3．网上银行电子回单，证明被告支付了保证金50万元；4．购销合同，证明被告设备的价值；5．收据，证明被告交纳了保证金和电费押金；6．中国农业银行个人明细对账单，证明被告有向原告支付费用；7．照片，证明原告私用锁住被告工厂的进出大门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。综合本案的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年12月16日，原告与佛山市三水佛莱雅日用品有限公司签订《土地使用权租赁合同》，约定原告承租位于三水区大塘工业园兴唐路9号的土地，厂房由原告建设。2015年7月28日，原告与被告吕少珍签订《租赁合同》，约定出租方将位于三水大塘工业园2车间租赁给承租方使用，期限由2015年8月1日起至2025年8月31日止，厂房租赁总面积4835.52平方米，空地租赁总面积约1046平方米，厂房租金每月20元/平方米，空地租金每月5元/平方米，厂房、空地租金每三年递增10%；实行先交款后使用的原则，按月的方式收取，承租方应在每月的15号前交纳次月的所有租金；合同签订之日，承租方必须交付合同保证金100万元，此保证金在承租方没有违反本合同所订的各条款，则出租方在合同期满后确定承租方在租赁期内的所有债权债务清算完毕十天内将保证金如数退还承租方；承租方必须在每月的10日前向出租方交付上月的水、电、污水、蒸汽等所有费用，如承租方没有在规定的时间内交纳以上费用的，出租方有权立即停止供电；承租方应按上述条款如期缴交租金给出租方，如超期缴交，每逾期一天，则加收承租方所欠租金0.5%的滞纳金，逾期15天没有付清当期租金的，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回出租的土地，且承租方已交的保证金归出租方所有；电费根据双方暂定按供电部门计费方案收取，污水指标出租方提供给承租方200立方米/天的排放总量指标，超出部门承租方自行购买，承租方必须委托出租方开具销售发票，开具销售发票总额是承租方每月所产生的水、电、蒸汽、污水处理等费用的总额为标准，收取承租方固定税金为40000元/月，承租方每月向出租方支付综合管理费6000元、污水泵维护费2000元。2018年3月29日，原告与被告溢彩公司、吕少珍签订《补充协议》，约定从2018年4月1日起租金的起点调整为：厂房4835.52平方米在原来的基础上多加2元/平方米，空地1046平方米仍按5元/平方米，其他事项仍根据原来租赁合同执行。2018年6月15日，被告溢彩公司、吕少珍在费用确认书上签名和盖章，费用确认书内容：“你公司自2017年11月至2018年6月4日的费用汇总如下：2017年12月31日止前期借刘信文本金1159700元的利息是177937.98元、2017年11月费用是250000元、12月费用是423136.51元、2018年1月费用162614.75元、2月费用143670.57元、3月费用287900.48元、4月费用629712.60元、5月费用459507.66元，合计2534480.55元，从2018年3月15日至6月4日合计还款金额1523063.20元。综上所述，你公司自2017年11月至2018年6月4日欠大有公司的费用是1011417.35元。”2018年6月27日，原告委托律师向被告溢彩公司、吕少珍、招锦波寄出律师函，主要内容是解除《租赁合同》，10天内腾退大塘园A区2车间交还给大有公司等。收件人于6月28日收取律师函。根据月账单统计，从2016年11月至2018年6月显示被告需要交纳的租金和费用等共7562081.69元，其中经计算厂房和空地的租金为2108597.28元、费用为5275546.40元、借款利息为177937.98元。根据收据统计，从2016年12月13日至2018年6月4日，原告收取了租金和费用等共5390964.34元，其中租金1331953.77元、费用4059010.57元。被告吕少珍于2014年12月2日向原告的法定代表人刘信文交纳了厂房押金50万元，于2015年3月24日向原告交纳了供电局电费押金16万元。承租期间，被告吕少珍有通过银行转账款项给刘智辉等人。本院认为，原告将厂房出租，原告与被告吕少珍签订《租赁合同》，后与被告溢彩公司、吕少珍签订《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定的内容履行各自的权利义务。《租赁合同》约定：“承租方应在每月的15号前交纳次月的所有租金，逾期15天没有付清当期租金的，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回出租的土地。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告将厂房出租给被告，被告应按约定支付租金和费用，但被告未能完全按时交纳，原告解除合同的条件成就，其解除租赁合同的律师函于2018年6月28日送达被告，租赁合同已予以解除。关于被告退还厂房和保证金处理的问题。《租赁合同》约定：“合同签订之日，承租方必须交付合同保证金100万元，承租方逾期15天没有付清当期租金的，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回出租的土地，且承租方已交的保证金归出租方所有。”因此，租赁合同解除后，原告有权收回出租的土地和没收保证金，现原告诉请被告退还佛山市三水区XX（自编号之一）2车间和确认保证金归原告所有，符合双方合同的约定，理据充分，本院予以支持。关于被告支付原告租金和费用数额的问题。被告在承租期间未能完全按时交纳租金和费用，现原告主张被告支付，合法有理，本院予以支持。根据月账单统计显示从2016年11月至2018年6月被告产生的租金和费用等共7562081.69元，收据统计显示从2016年12月13日至2018年6月4日原告收取租金和费用等共5390964.34元。因此，被告拖欠原告租金和费用等共2171117.35元（7562081.69元-5390964.34元）。另根据费用确认书双方确认被告欠原告费用1011417.35元，加上借刘信文1159700元，共2171117.35元。上述单据统计数据与双方确认的金额吻合，本院予以确认。至于被告借刘信文的1159700元，被告吕少珍表示该借款已分七笔还款共968613元，而本院经对收据核实该七笔款项已由原告作为租金和费用进行了收取，刘信文作为原告的法定代表人，其也向本院表示同意由原告主张相关的权利，因此该借款应作为涉案租赁合同产生的租金和费用进行处理。被告辩解该1159700元与原告无关的意见，本院不予采纳。综上所述，根据月账单和收据统计，暂计至2018年6月，被告欠原告的租金为776643.51元（2108597.28元-1331953.77元），现原告主张租金706372.72元，符合当事人意思自治原则，本院予以确认。被告欠原告费用为1216535.83元（5275546.40元-4059010.57元），被告已向原告交纳的电费押金16万元，应在所欠的费用中予以扣减，即被告欠原告的费用为1056535.83元。至于在2018年6月后的租金和费用，租赁合同解除后，被告还占用案涉的厂房，应向原告支付占有使用费，本院酌定从2018年7月1日后至退还厂房之日止占有使用费按121805.48元/月计收，但原告主张按6000元/月计收费用，考虑到被告已没有正常经营的情况，本院不予支持。关于被告支付原告违约金（合同约定为滞纳金）数额的问题。《租赁合同》约定租金每逾期一天交纳则加收0.5%的滞纳金，由于被告向原告交纳了保证金50万元，该保证金条款应具有促使被告履行合同义务的功能，也具有对被告在违约时作为承担一定的违约责任的功能。在本院已认定50万元归原告所有的情况下，对于原告主张的违约金，被告认为过高，结合案件实际情况，本院予以调整。双方确认在2017年12月31日前借刘信文1159700元的利息为177937.98元，该177937.98元可作为在2017年12月31日前所欠租金和费用的违约金。至于在2018年1月1日至6月4日的违约金，根据被告交纳租金和费用的情况，本院酌定该期间的违约金为50000元。因此，被告需向原告支付暂计至2018年6月4日的违约金为227937.98元。对于原告主张过高部分，本院不予支持。从2018年6月5日至租金和占用费清偿之日止，原告主张违约金按月利率2%计收，本院予以支持。案涉的租赁合同由被告吕少珍与原告签订，之后被告溢彩公司、吕少珍与原告签订《补充协议》，而被告吕少珍、招锦波是夫妻关系，也是被告溢彩公司的股东，案涉债务是被告吕少珍、招锦波共同生产经营所产生，被告招锦波也应对相关的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告佛山市三水溢彩时代纺织印染有限公司、吕少珍须于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租位于佛山市三水区XX车间退还给原告佛山市三水大有纺织印染有限公司；二、被告吕少珍交纳的保证金500000元归原告佛山市三水大有纺织印染有限公司所有；三、被告佛山市三水溢彩时代纺织印染有限公司、吕少珍须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水大有纺织印染有限公司支付暂计至2018年6月的租金706372.72元、费用1056535.83元，并支付从2018年7月1日至实际退还厂房之日止按121805.48元/月计收的占用费；四、被告佛山市三水溢彩时代纺织印染有限公司、吕少珍须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水大有纺织印染有限公司支付暂计至2018年6月4日的违约金227937.98元，并支付从2018年6月5日至上述的租金和费用实际清偿之日止、从2018年7月1日起产生的占用费至实际清偿之日止按月利率2%计收的违约金；五、被告招锦波对上述第三、四项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告佛山市三水大有纺织印染有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1500元，保全费5000元，合共20000元，由原告佛山市三水大有纺织印染有限公司负担2800元，被告佛山市三水溢彩时代纺织印染有限公司、吕少珍、招锦波负担17200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  徐晓光二〇一九年三月十五日书记员  邓莹莹