四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初608号 原告：谢茂，女，1983年6月8日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：成都世龙实业有限公司。住所地：成都市高新区天府大道中段279号成达大厦11、12楼。 法定代表人：肖苗苗，董事长。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠敏，四川喜年律师事务所律师。 原告谢茂与被告成都世龙实业有限公司（以下简称成都世龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢茂及被告成都世龙公司的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢茂向本院提出诉讼请求：1.判令成都世龙公司向谢茂支付逾期交房的违约金及违约期内已缴纳物业费用合计22492.2元，其中，逾期交房违约金20904.42元，计算方式908888元×万分之一每天×230天（2017年1月1日至2017年8月18日）=20904.42元；违约期内（2017年1月1日-7月31日）物业费1587.77元，计算方式：2.6每平方米每月×87.24平方米×7月=1587.77元；2.判令成都世龙公司向谢茂支付逾期交房期间，谢茂产生的租房损失。2018年1月至3月租住于天鹅湖公寓25栋3单元2801室，房东林静，2018年4月至12月租住于天鹅湖公寓25栋2单元2107室，房东唐茜灵，共产生租房费用26910元；3.本案诉讼费用由成都世龙公司承担。事实与理由：2015年2月，谢茂与成都世龙公司签订《商品房买卖合同附件及补充协议》合同约定：1.谢茂购买成都世龙公司开发的预售许可证为10451号下第3幢1单元35楼3501号房屋一套，房屋总价为908888元；2.成都世龙公司在2016年12月31日前向谢茂交付商品房，商品房交付给谢茂时已取得规划验收合格证;3.逾期交房超过60日的，自约定交付时间届满次日起至实际交付之日止，成都世龙公司按日计算向谢茂支付已交付房价款万分之一的违约金；4.因成都世龙公司的原因导致谢茂未能按照合同约定入住新房，不得不在外租房居住，造成租房损失；5.因成都世龙公司不能按照合同约定如约交房，导致谢茂迟迟不能收房。在2017年8月19日收房时，需一并缴纳2017年1月-7月物业管理费才能收房。以上3、4、5条都给谢茂造成经济损失。上述合同签订后，谢茂按照约定支付了购房款，从2017年1月1日成都世龙公司通知谢茂办理交房手续之日起至2017年8月19日谢茂收房之日止，谢茂多次前往世龙广场三栋1单元3501室精装房进行验收，均因精装房屋存在墙面空鼓，地板未安装和空鼓等重大瑕疵，用清水房标准替代精装修标准，故拒绝收房，并填写房屋交接验收单，希望成都世龙公司积极组织整改并妥善交付。2017年3月谢茂聘请了网众验房对案涉房屋进行了查验，并记录了相关问题；2017年成都世龙公司和负责精装房装修的四川盛邦建设股份有限公司发生了装修质量的官司诉讼。2017年3月，谢茂查询到“世龙公馆”取得的成都市规划管理局颁发的建设公证规划合格证（验字第510122201759017），证书载明：发证日期为2017年3月17日，其中遵守事项第二条载明：“未取得本证的，建设单位和个人不得组织竣工验收，有关部门不得予以竣工验收备案和房屋所有权登记”。谢茂认为：根据该合格证，成都世龙公司2017年3月17日之前所交付商品房的行为属于违反双方合同约定的行为（合同第十条）。而后，谢茂向成都市规划档案馆查档得知，世龙公馆竣工验收备案表递交申请日期为2017年5月4日，经成都市工程建筑质量监督机构整改要求完成了相关质量整改和监督，才达到质量合格条件，进而达到法律允许的交付使用条件。本案中成都世龙公司在2016年12月31日未按照法律法规的强制性规定，将未达到法定交付标准的房屋交给谢茂，成都世龙公司的上述行为违反了法律规定，影响合同公平、公正原则和知情原则，阻碍且限制了谢茂的权利，达到免除自己违约责任的目的，应按照《中华人民共和国合同法》第八条规定承担相应的合同违约责任。在违约期内，案涉房屋因不具备交付使用条件，相应时间段内谢茂缴纳的物业费由成都世龙公司承担，不能按时入住造成的租房损失也应由其承担，同时按照双方合同约定标准计算逾期交房违约金，合计金额49402.2元。成都世龙公司违规、逾期交房的行为已经严重侵犯了谢茂的合法权益，并造成相应的经济损失，谢茂为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告成都世龙公司辩称，1.案涉房屋质量符合合同约定及法律规定，谢茂以房屋质量为由拒绝收房，要求成都世龙公司支付违约金、物业管理费及租房损失的主张不应被支持。成都世龙公司已按合同约定以合法的方式通知谢茂办理案涉房屋交付手续，谢茂对此也予以认可；成都世龙公司提交的《竣工验收报告》及《住宅工程质量分户验收结果表》足以证明案涉房屋在合同约定的交付日期前已验收合格；谢茂所举证据不能证明案涉房屋存在合同约定的影响交付的问题，成都世龙公司与谢茂签订的《补充协议》第七条第6款明确约定仅在买受人向有资质的机构申请鉴定的情况下，且鉴定报告认定房屋主体结果存在安全隐患、其他严重质量缺陷致使房屋不能正常居住、使用的情况下才能影响交付。而谢茂委托的验房机构并非具有鉴定资质的鉴定机构，其作出的验房报告不能作为认定房屋质量问题的依据。谢茂提供的房屋交接验收单记载的内容仅为谢茂的单方主张，具有较强的主观性，不能证明案涉房屋存在质量问题，且该交接验收单仅为复印件，也没有任何成都世龙公司签章或成都世龙公司授权人员签章确认；谢茂提供的视频、图片等更不具有可采性，也无法证明存在合同约定的影响房屋交付的情形。即使谢茂认为的问题真实存在，也仅属于瑕疵问题，谢茂可要求成都世龙公司维修，但不能以此作为拒绝收房的理由。谢茂与成都世龙公司签订的《补充协议》第七条第3款约定：买受人无正当理由拒绝收房的，房屋的物业服务费由买受人承担。根据前述内容可知，谢茂无正当理由拒绝收房，案涉房屋的物业费应由谢茂自行承担。2.案涉房屋于2016年8月12日经验收合格，符合法律规定。建设工程竣工验收主体为建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位、而非国家相关部门。谢茂主张的由有关部门对工程质量、绿化、规划等进行验收的综合验收制度早已经被取消。我国现在实行的是建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行验收的五方验收制度。案涉工程于2016年8月12日进行的竣工验收行为合法有效，并未规定要取得规划合格证，案涉工程进行验收时已符合相关规定。《建设工程规划合格证》仅是规划主管部门核实建设工程是否符合城乡规划要求的凭证，而非建设工程质量是否合格的依据。《中华人民共和国城乡规划法》仅为管理性规范，而非效力性强制性规范，即建设工程是否符合规划要求，并不影响建筑工程竣工验收合格的有效性。案涉房屋于2016年8月12日验收合格后，相关职能部门相继通过“世龙公馆”的规划验收及备案程序，并未否定成都世龙公司之前的竣工验收行为，未对“世龙公馆”重新组织验收，应当认定涉案房屋于2016年8月12日验收合格。双方签订的《商品房买卖合同》并未约定以建设工程竣工验收备案表作为交付条件，《竣工验收备案表》不是合同约定或法定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，竣工验收资料备案仅是依建设工程相关管理规定将经过验收合格的建设工程提交相关职能部门履行的备案程序，备案是告知性的，并非评判工程是否验收合格的依据，况且案涉工程的《竣工验收备案表》也载明案涉工程验收日期为2016年8月12日。竣工验收和验收备案是两个不同的概念，具有不同的意义，备案是验收合格之后的程序，二者的概念不应被混淆。3.即便未能按时交付房屋系成都世龙公司原因所致，谢茂主张成都世龙公司向其支付违约金、物业费、租房损失也没有法律依据，合同第十二条中已约定了逾期交房的违约责任，该违约责任标准本身过高，应调低，而谢茂主张违约金的同时主张租房损失既不符合合同约定，亦无法律依据，此外，谢茂以其租房的房租作为赔偿损失的标准也不符合相关司法解释的规定。4.成都世龙公司已于2017年3月17日取得规划验收合格证，即便成都世龙公司应承担违约责任，也只应该计算至该日。5.双方签订的合同第十五条第（二）款第3项约定：交付商品房时，已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，发现有其他问题的，由成都世龙公司按照国家和本省有关工程质量的规范和标准进行整改，整改期间不视为逾期交房。谢茂提交的《验房报告》、《房屋交接验收单》记载的问题即便真实存在，也不属于合同约定的可以影响交付的情形，按合同约定，谢茂可要求成都世龙公司维修整改，但整改期间不视为逾期交房。综上所述，谢茂的诉讼请求既无证据事实予以支持，亦不符合相关法律法规的规定，请求法院驳回谢茂的所有诉讼请求。 本院经审理查明：2015年2月12日，谢茂与成都世龙公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议（3号楼）》。《商品房买卖合同》约定：1.谢茂购买成都世龙公司开发的世龙公馆3幢1单元35层3501号房屋一套，房屋总价为908888元(第三条)。2.成都世龙公司在2016年12月31日前向谢茂交付商品房，商品房交付给谢茂时应已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书以及《住宅工程质量分户验收表》(第十条)。3.成都世龙公司承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：（1）上水、下水：2016年12月31日达到使用标准；（2）电：2016年12月31日达到使用标准；（4）燃气：2016年12月31日达到使用的基础条件，由谢茂自行申请燃气公司开通并交纳相关费用；（5）光纤电视线路、电话线路在商品房交付时具备使用条件，由谢茂自行向相关单位申请开通并交纳相关费用；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：因成都世龙公司原因致使上述事项未达到使用标准的，合同继续履行，成都世龙公司在六十日内整改完毕，若逾期未完成，成都世龙公司自第六十一日起至实际整改完毕按谢茂已付房款的万分之一日向谢茂支付违约金，谢茂不得以此拒收房屋，成都世龙公司不因此承担逾期交房法律责任（第十一条）。4.逾期交房按照逾期时间，分别处理【(1)和(2)不做累加】（1）逾期在60（含60）日之内，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，成都世龙公司按日计算向谢茂支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向谢茂支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，成都世龙公司按日计算向谢茂支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向谢茂支付违约金，合同继续履行（第十二条）。5.该商品房达到第十条约定的交付条件后，成都世龙公司应当在交付日的7日前，书面通知谢茂办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，成都世龙公司应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。成都世龙公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，谢茂有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由成都世龙公司承担，并按照第十二条处理；验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于谢茂原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：房屋达到合同第十条约定的交付条件后，在交房前成都世龙公司在项目所在地报媒发布交房公告，或按谢茂在合同中预留的通讯地址以信函方式通知谢茂有关交房的具体信息，交房日期以合同约定的日期为准，谢茂需在实际接房前自行向物管公司付清物业服务费，如谢茂未付清应付房款或者违约金或物业服务费以及交付时应当支付的面积补差款（如有）、办理产权所需的税费等任何款项的，成都世龙公司有权拒绝交房且不承担逾期交房的任何责任，谢茂应在实际付清款项之日起七日内自行前往成都世龙公司处办理交接手续，成都世龙公司不再另行通知（第十四条）。6.交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，成都世龙公司应当与谢茂共同查验收房，发现有其他问题的，由双方在该商品房交接文件上予以确认和记录，并由成都世龙公司按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在双方约定的期限或合理的期限内对该商品房进行整改，整改费用由成都世龙公司承担，整改期间不视为逾期交房。谢茂若以任何理由阻止成都世龙公司或施工单位进场进行整改的，视为谢茂豁免了成都世龙公司对房屋应承担的保修责任，成都世龙公司不再承担保修责任。谢茂认为工程质量存在问题的，最迟应于合同约定的交付日之次日起5日内向成都世龙公司提出书面异议，并在合同约定的交付日之次日起30日内提交具有检测资格的法定检测机构出具的该房屋不符合竣工验收条件的鉴定结论，否则视为无异议。若成都世龙公司对谢茂委托的检测机构出具的鉴定结论有异议的，由双方共同委托一家法定检测机构对前述鉴定结论进行复检。经检测没有出现可以退房的工程质量问题，则由此产生检测费用由谢茂承担；反之，检测费用由成都世龙公司承担（十五条）。 《商品房买卖合同补充协议》第三条第3款约定：买受人未在合同期限内前往交付地点办理接房手续，或者买受人虽在交付期限内办理房屋交付手续，但无正当理由拒绝接收其所购房屋的，自合同约定的期限或出卖人通知的期限（或公告交房期间）届满日（以先到来日为准）之次日起，该商品房毁损、灭失的风险转移至买受人，该商品房的物业服务费、水电气费等由买受人承担，买手应在实际办理接房手续前向物业服务企业一次性付清，否则出卖人有权不予办理房屋交接手续且不为此向买受人承担任何责任。 上述合同签订后，谢茂支付了购房款908888元。 2016年8月12日，由建设单位成都世龙公司、施工单位中国华西企业股份有限公司、勘察单位中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、监理单位四川三信建设咨询有限公司五方一起对世龙公馆1-4号楼及地下室工程进行了竣工验收，并形成了《竣工验收报告》。 2016年8月24日，成都世龙公司取得面积实测报告。 成都世龙公司于2016年12月26日在华西都市报上发布“世龙广场一期交房公告”，载明：世龙广场一期已竣工并经政府相关部门验收合格，达到合同约定的交付条件，兹定于2016年12月31日开始集中办理交付手续。 2017年3月17日，成都市规划管理局向建设单位成都世龙公司颁发了案涉商品房项目的《建设工程规划合格证》。 2017年5月4日，成都世龙公司就案涉房屋所属工程向成都高新技术产业开发区规划国土建设局进行竣工验收备案，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收意见栏落款的加盖印章处载明的时间为2017年5月4日，竣工验收备案表还载明：竣工验收日期为2016年8月12日，竣工验收备案时间为2017年5月16日。 2017年8月19日，成都世龙公司与谢茂办理了案涉商品房的交付手续。 以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议（3号楼）》、购房款发票、华西都市报、竣工验收报告、竣工验收备案表、建设工程规划合格证、房屋面积测绘报告、庭审记录及当事人陈述等在卷佐证。 审理中，谢茂还提交了房屋交接验收单复印件及《第三方房屋查验报告》，欲证明房屋存在巨大瑕疵、严重影响业主居住安全，导致谢茂迟迟不能收房。 本院认为，谢茂与成都世龙公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议（3号楼）》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。针对谢茂的诉请主张，本院逐条评述如下： 一、关于逾期交房的诉请。 本院认为，谢茂与世龙公司在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议（3号楼）》中约定，世龙公司应在2016年12月31日前向谢茂交付商品房，且商品房交付给谢茂时应已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”之规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，竣工验收合格系法定的交房条件；同时根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”之规定，成都世龙公司应当先取得规划验收合格证后再组织竣工验收。而案涉房屋于2016年8月12日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位竣工验收合格，但分别于2016年8月24日取得房屋面积实测报告书、于2017年3月17日取得《建设工程规划合格证》，即成都世龙公司在未取得《建设工程规划合格证》的情况下，擅自组织竣工验收，有违《中华人民共和国城乡规划法》的规定。如果支持成都世龙公司的违法行为将产生阻却承担相应违约责任之法律后果，变相鼓励成都世龙公司继续实施违法行为。根据竣工验收备案表载明的五方主体盖章确认竣工验收意见的时间2017年5月4日，本院认定成都世龙公司完成竣工验收满足交房条件的时间应为2017年5月4日，成都世龙公司存在逾期交房的情形，应按合同约定承担支付违约金的违约责任。另根据《商品房买卖合同》第十四条、第十五条之约定，谢茂主张房屋存在质量问题导致其未如期收房，但其提交的房屋交接验收单复印件及《第三方房屋查验报告》证明力不足，不能达到谢茂的证明目的，未能证明谢茂于2017年8月19日收房系因成都世龙公司原因所致，而成都世龙公司已于2016年12月26日在华西都市报上刊登了收房公告，故本院认定成都世龙公司应向谢茂承担逾期交房责任的期间为2017年1月1日至2017年5月4日。 对于成都世龙公司提出违约金约定标准过高的抗辩，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性的性质，合同约定按谢茂已付购房款日万分之一的标准计算违约金，该违约金标准以年利率计仅有3.65%，违约金的约定并不过高。故本院对世龙公司提出的关于调低违约金的抗辩意见，不予采纳。 综上，成都世龙公司应向谢茂支付2017年1月1日起至2017年5月4日期间的逾期交房违约金11270.21元。 二、关于物业费损失的诉请。 本院认为，本案中谢茂已主张了逾期交房的违约金，而其主张的物业费损失本质上系属于违约责任，且本院支持的违约金数额足以弥补上述认定的承担逾期交房违约责任期间的物业费损失，故本院对谢茂主张的物业费损失不予支持。 三、关于租金损失的诉请。 谢茂就逾期交房已向成都世龙公司主张了违约金，且该违约金已获部分支持，同时谢茂提交的关于租房损失的证据证明力不足，故对租房损失不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告成都世龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢茂支付逾期交房的违约金11270.21元； 二、驳回原告谢茂的其他诉讼请求。 案件受理费1036，由原告谢茂负担800元，由被告成都世龙实业有限公司负担236元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 徐尔旻 审 判 员 夷杨颖 审 判 员 杨 琳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 张 萍 书 记 员 张雨曼