广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民初141号原告：佛山市三水华通盛纺织印染有限公司，住所地广东省佛山市三水中心科技工业区大塘园。法定代表人：朱满桃，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱碧桃，广东尊海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，广东尊海律师事务所律师。被告：吴树新，男，汉族，1964年6月15日出生，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：雷建飞，广东正光明律师事务所律师。原告佛山市三水华通盛纺织印染有限公司（以下简称华通盛公司）诉被告吴树新租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华通盛公司的委托诉讼代理人朱碧桃、李佳，被告吴树新及其委托诉讼代理人雷建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华通盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认华通盛公司与吴树新签订的《厂房设备租赁合同》（以下简称涉案租赁合同）已于2018年4月9日解除（涉案合同总金额为236509200元）；2.吴树新交付的1000万元租赁保证金不予退还；3.吴树新立即向华通盛公司交还承租的场地，并返还其占用的设备、土地、厂房、宿舍等资产；4.吴树新按涉案租赁合同约定的租金标准支付场地占用费，自起诉之日计付至上述场地、资产实际交还之日；5.吴树新向华通盛公司支付因拆除吴树新违章建筑发生的费用（按实际发生的金额或鉴定机构的评估）；6.吴树新承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月18日，华通盛公司与吴树新签订了涉案租赁合同，约定吴树新承租华通盛公司所有的位于佛山市三水区大塘工业园园中西路15-2的设备、土地、厂房、宿舍等资产。合同签订后，华通盛公司按约定向吴树新移交了涉案场地及设备等资产，但吴树新进驻场地后无视合同约定，陆续出现各种违约行为。（一）在未进行报建和未告知华通盛公司的情况下，吴树新擅自在厂房内搭建夹层及占用消防通道、擅自在违建的夹层上私自安装天然气定型机和煤气罐。吴树新的行为对厂区周围造成巨大的安全威胁，其在华通盛公司提出反对意见后依然拖延整改。2018年6月，绍兴一印染厂就因定型机天然气泄漏问题发生爆炸，华通盛公司再次要求吴树新撤走煤气罐，吴树新才开始通知新能源公司撤走煤气罐。（二）2017年佛山市三水区发展规划和统计局曾发出《关于移送佛山市三水炳*纺织贸易有限公司厂区项目违法建筑的函》，要求对厂区内占用消防通道、违章搭建的厂棚及建筑物予以拆除。对此，华通盛公司多次发函要求吴树新按规定拆除违章建筑，但吴树新未采取积极措施拆除违章建筑物。（三）吴树新还存在其他违反合同行为：1.吴树新在未事前告知或事后报备的情况下，擅自更换华通盛公司的设备和非法将原设备运送出厂区，致使华通盛公司无法了解原资产情况；2.吴树新承租厂房至今未按约定为涉案厂房购买保险；3.私刻华通盛公司印章并且使用该印章；4.擅自拆除华通盛公司厂区门前的招牌，在华通盛公司提出异议后仍拒不改正。综上，吴树新无视国家法律且屡次出现违约行为，华通盛公司已于2018年4月4日和4月8日发出解除合同的函件，要求解除双方签订的租赁合同，吴树新应按约定返还涉案租赁物。被告吴树新辩称，华通盛公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。原告华通盛公司向本院提交了如下证据：1.产权证明书及佛山市三水炳*纺织贸易有限公司登记信息、委托授权书材料一套，拟证明涉案场地为工业用地，土地及厂房的所有权人为佛山市三水炳*纺织贸易有限公司（以下简称炳*公司），炳*公司授权华通盛公司对涉案场地及相应的资产进行管理、出租等。2.《厂房设备租赁合同》一份，拟证明华通盛公司与吴树新存在租赁合同关系，涉案合同明确约定吴树新应遵守的各项义务。3.新能源公司安装煤气罐的现场照片及视频、《停止安装天然气管道及基础设施的通知函》《告知函》，拟证明吴树新在未进行报批的情况下私铺煤气管道，擅自吊装煤气罐并试图进入厂房安装。华通盛公司发现后报警处理并发函要求吴树新等人停止侵权行为。4.违法搭建厂区棚架及夹层的视频和照片、《关于限期整改的函》《关于立即停止乱搭建的函》及视频和相应的邮寄快递单回执，拟证明吴树新在租赁物内存在乱搭建、违法占用消防通道、违法堆放易燃物品的违法、违约行为，在华通盛公司多次要求停止侵权后依然拒不改正，且拦阻华通盛公司的工作人员进厂检查。5.照片1张，拟证明吴树新擅自将华通盛公司的设备拆除后运送出厂区。6.通知书、快递签收记录、行政专用章移交单、无锡飞*纺织印染机械有限公司工矿产品购销合同等，拟证明吴树新私刻华通盛公司的行政专用章并使用该印章对外签订合同，华通盛公司发函要求吴树新移交印章。7.通知函及签收记录，拟证明吴树新承租厂房长达两年未按约定为涉案厂房购买保险。8.《关于立即解除合同的通知》《关于立即解除双方租赁合同的律师函》及相应的邮寄回执，拟证明华通盛公司已于2018年4月4日、4月8日向吴树新行使解除权，涉案合同已于2018年4月9日解除。9.《固定资产——机器设备明细表（2016年4月）》《固定资产——机器设备明细表（2017年12月1日）》，拟证明双方签订合同时共同清点的设备共102台并登记造册，但在2017年12月再次共同清点时，发现了约51台设备去向不明，该情况严重违反合同约定，华通盛公司有权据此解除合同。10.照片一组（《关于移送佛山市三水炳*纺织贸易有限公司厂区违法建筑的函》），拟证明因吴树新的行为致使华通盛公司被相关部门查处，相应的损失应由吴树新承担，华通盛公司有权要求解除涉案租赁合同。11.《申请》及图纸，拟证明吴树新曾就增设污水处理设备向华通盛公司提出过申请，但其他违建设施均未向华通盛公司提出申请，更没有办理相关报建手续。被告吴树新向本院提交了如下证据：1.2016年4月至2018年5月交租凭证材料，拟证明吴树新向华通盛公司原股东招祖标缴纳租金，依约履行合同。2.企业机读档案变更登记资料2份，拟证明华通盛公司内部股东发生变动。3.2018年6月-12月交租凭证、2018年3月-12月缴纳水电费、排污费的凭证、2018年缴纳土地使用税和房产税的凭证，拟证明涉案租赁合同未解除，吴树新一直按约定履行合同。4.佛山市三水区大塘镇综治信访维稳中心《矛盾调解记录表》，拟证明涉案合同中存在关于厂房、设备租赁及吴树新承包企业的约定。5.更换56台新设备的统计表，拟证明吴树新依约定更换华通盛公司的旧设备，没有损害华通盛公司的利益。本院依照当事人申请，于2018年8月28日到涉案厂房进行证据保全并就该厂房的情况进行拍照记录；于2019年2月15日到佛山市三水区大塘镇综治信访维稳中心调取了当事人2018年1月31日在该中心参与调解的视频材料。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对华通盛公司提交的证据认证如下：证据1、2，吴树新对其真实性并无异议，本院确认其真实性；证据3中安装煤气罐的现场照片、视频及《告知函》，吴树新对其真实性并无异议，本院确认其真实性；证据3中《停止安装天然气管道及基础设施的通知函》因涉及案外人，真实性无法核实；证据4中违法搭建厂区棚架及夹层的视频和照片、《关于立即停止乱搭建的函》及相应的邮寄快递单回执，吴树新对其真实性无异议，本案确认其真实性；证据4中《关于限期整改的函》，并无相关的邮寄或送达记录，本院对其不予采信；证据5中的照片无法证明华通盛公司的主张，本院不予采信；证据6中的产品购销合同，无原件核对，本院不予采信；证据6中的其他证据材料，吴树新对其真实性并无异议，本案确认其真实性；证据7、8，有相关的邮寄记录予以证明，在无相反证据的情况下，本院对其真实性予以确认；证据9，本院确认其真实性；证据10，与吴树新关于其存在违建情况的陈述相符，本院予采信；证据11，与本案并无关联，本院不予采信。本院对吴树新提交的证据认证如下：证据1和证据3，为吴树新交纳租金的证明材料，因华通盛公司确认吴树新不存在欠费的情况，本院确认其真实性；证据2，为工商部门出具的材料，本院确认其真实性；证据4的《矛盾调解记录表》，当事人并未达成调解协议且无当事人签名，本院对此不予采信；证据5，为吴树新自认更换设备的情况，在无相反证据的情形下，本院确认其真实性。双方当事人对本院依法勘查时拍取的照片和调取视频的真实性并无异议，本院予以确认。本院认定事实如下：2016年3月18日，华通盛公司（甲方）与吴树新（乙方）签订了涉案租赁合同，约定：甲方将位于佛山市三水区大塘工业区园中*路*号内的设备、土地、厂房、宿舍等资产按现状出租给乙方用于印染生产用途；租赁期间为10年，自2016年4月1日至2026年4月1日；租金为每月183万元，第4-6年，租金在原基础上递增5%，第7-9年租金在前期基础上递增10%，第10年租金双方再协商；乙方需要向甲方缴纳租赁保证金1000万元。乙方有权在租赁的车间里安装新设备，但要先知会甲方，租赁期届满后，乙方有权处理由乙方自己投资安装的设备；如乙方需要更换甲方原有设备，也要先知会甲方，乙方有权处理甲方该置换的设备，但租赁期间满后该设备归甲方所有。乙方租赁的厂房保险费用由乙方负责购买，受益人为甲方，受益金为厂房建设专项资金；购买的设备及生产用的原料保险费由乙方负责，受益人为乙方。乙方在租赁期间内对车间进行装修、改建造（如照明主干线的改造等），须事先向甲方提交装修、改建造涉及的方案，并经甲方书面同意，同时须向政府有关部门申报同意；乙方新增的固定装修及固定建筑物不得拆除，无偿归甲方所有。在租赁期内，乙方须遵守国家政策，合法经营，科学经营，结合实际制定具体制定，实施合理的措施，安全生产。乙方在经营期内发生的一切债权债务或法律责任与甲方无关，乙方不得以甲方公司的名义对外行使权利义务。其中涉案租赁合同第七条还约定：在租赁期间内，若乙方未按时交付租金和本合同约定的其他费用，又没有取得甲方书面同意的，乙方应每日按未付金额的1.5‰向甲方支付滞纳金，同时甲方有权解除本合同，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方有违反本合同约定之行为的，经双方协商解除，仍无法达成共识的，甲方有权终止本协议，租赁保证金不予退还；甲方有违反本合同约定之行为的，经双方协商解除，仍无法达成共识的，乙方有权终止本协议，甲方要退还租赁保证金并赔付乙方1000万元。涉案租赁物实际位于佛山市三水区中心科技工业区大塘园A区15-2号，租赁土地的性质为工业用地，登记土地使用权人为炳*公司。炳*公司是该土地上的厂房、车间、宿舍楼等建筑物的登记权属人。2018年1月，经过佛山市三水区市场监督管理局核准，华通盛公司的原股东谭有焕、招祖标变更为朱满棠、朱满桃；华通盛公司的法定代表人由招祖标变更为朱满桃。2018年1月，华通盛公司发现吴树新在涉案厂区内安装燃气罐等燃气设备，并于同月23日向吴树新发出《告知函》要求其停止燃气设备的安装。吴树新称，其已在2018年2月停止了施工并将场地恢复原状。2018年1月20日，炳*公司出具《授权委托书》，委托华通盛公司办理以下事项：1.代为管理物业及物业内资产，包括对外出租、收取押金、租金、水电费、管理费等一切与出租事项有关的费用；交付场地办理交接事宜、对外发函等一切与租赁有关事宜。2.对受托方于2016年3月18日与承租人吴树新签订的涉案租赁合同予以追认。3.其他与该物业及物业内资金有关的事宜（包括但不限于通过诉讼、仲裁等方式追究承租方的违约责任及追究赔偿责任，代为聘请律师、会计师等专业人士处理有关的一切事务等）。2018年1月25日，华通盛公司向吴树新发出《关于立即停止乱搭建的函》，要求吴树新拆除在涉案厂区内占有消防通道的违章建筑。2018年1月31日，吴树新、招祖标、朱满桃等人在佛山市三水区大塘镇综治信访维稳中心的组织下进行了调解，各方当事人未能达成一致意见。2018年6月15日，华通盛公司向吴树新发出《通知函》，要求吴树新在3天内将其为涉案厂房、涉案购买的财产保险合同、投保单、发票等交还给华通盛公司。2018年4月4日、4月8日，华通盛公司分别向吴树新发出了《关于立即解除合同的通知》《关于立即解除双方租赁合同的律师函》，以吴树新未经华通盛公司同意，擅自占用消防通道违法搭建和铺设燃气设备为由，要求解除涉案租赁合同。前述函件显示分别与2018年4月6日和4月9日由门卫签收。2018年7月3日，华通盛公司向吴树新发出《通知书》，要求吴树新移交华通盛公司的行政专用章。2018年7月6日，双方确认该行政章已经完成移交。另查明一，吴树新于2016年4月在《固定资产——机器设备明细表》签字，确认华通盛公司共有设备102台。2017年12月1日，双方再次核查设备情况，其中《固定资产——机器设备明细表》列明的102台设备中有51台注明“欠”字。吴发彪在该《固定资产——机器设备明细表》上签字确认并备注“2017年12月1日开始没有更新过设备”。吴树新庭审中对该两份《固定资产——机器设备明细表》记载的内容的真实性均无异议，其向本院提交了一份设备统计表，确认共更换原设备、新进设备共56台。另查明二，根据吴树新提交的证据显示，自2018年6月至2019年1月，华通盛公司每月均向吴树新发出《交租通知函》，要求吴树新将当月租金交纳到其指定的账户中。华通盛公司在相关的《交租通知函》中盖章确认。截止一审庭审期间，当事人对吴树新按约定缴纳租赁保证金、每月按期缴纳租金等事实均无异议，目前吴树新不存在欠付租金的情况。另查明三，2018年8月28日，本院工作人员依华通盛公司的证据保全申请到涉案场地拍照取证。经过现场勘查，租赁场地内加装的燃气罐等设备已拆除，部分厂房与厂房之间的通道搭建了钢结构棚架（部分棚架外观较新，部分棚架外部较陈旧），部分生产车架内部存在一定的钢结构夹层。庭审中，吴树新陈述，部分较陈旧的棚架在其承租前已经存在，而新搭建的棚架是在其承租后搭建的但无报建手续，生产车架内的夹层为临时搭建放置原材料和半成品流转的地方。华通盛公司的新股东朱满桃陈述，其无法核实棚架的具体搭建时间。本院认为，本案为租赁合同纠纷。华通盛公司与吴树新签订的涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为华通盛公司要求解除涉案租赁合同以及要求吴树新承担相应责任的理由是否成立。华通盛公司起诉认为，根据涉案合同第七条关于“乙方有违反本合同约定之行为的，经双方协商解除，仍无法达成共识的，甲方有权终止本协议，租赁保证金不予退还”的约定，基于吴树新存在多项违约行为，其有权按约定解除涉案合同。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照该条规定，当事人在签订合同时就合同履行过程出现的具体事项作出约定，当该具体事项发生或成就，当事人可按约定解除合同。本案中，双方当事人在合同第七条中约定：“承租方有违反本合同约定之行为的，经双方协商解除，仍无法达成共识的，出租方有权终止本协议，租赁保证金不予退还。”由于该条文中“有违反本合同约定之行为的”并没有指明是何种行为，且该行为与合同的履行、合同目的实现是否相关等等均无明确约定。另外，“经双方协商解除，仍无法达成共识的”是指双方应先就是否违约进行磋商进行协商解除，还是在无法磋商时直接享有解除权，合同中均未明确。因此，上述条款属于当事人笼统性约定，导致双方理解发生争议。对此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，考虑该条款位列于合同的违约责任部分，而该部分仅有3项与合同解除相关，其中第1项约定的是未交付租金可以解除合同，即合同的主要义务，故从双方当事人对合同条款的罗列顺序，足以表明该条中“有违反本合同约定之行为的”指向的应当是与合同主要义务的履行、合同目的的实现等内容相关，而并非指一般性、附随性义务的违约行为，此其一；其二，涉案合同约定每月租金183万元，合同总标的超过2亿元，数额巨大，可以推定当事人为履行合同必然进行了巨额投入。如果允许一方当事人动辄以对方存在一般违约或轻微违约行为为由解除合同，既不利于合同目的实现，又不符合公平原则，造成社会资源的浪费。因此，本院认为，上述合同约定的“有违反本合同约定之行为的”应当是指与合同主要义务、合同目的实现相关的违约行为。根据华通盛公司的主张和结合当事人的履行情况，对吴树新在涉案租赁合同履行过程中是否存在上述条款中的违约行为的问题，分析如下：第一，关于华通盛公司主张吴树新擅自在租赁场地安装燃气设备的行为。经审查，吴树新在诉讼中承认其存在擅自加装燃气设备行为，但其已经在华通盛公司通知后拆除了相关设备，本院现场勘查也核实相关燃气设备确已拆除，故华通盛公司主张情况已不存在，目前并没有其所主张危害租赁物安全之事由，故本院对华通盛公司以此主张吴树新该行为构成违约并请求解除合同的诉求不予支持。第二，关于华通盛公司主张吴树新在厂房内加建夹层、占用消防通道搭建棚架的行为。经审查，因吴树新对其未经报建在厂房内加建夹层和在厂区间搭建了部分棚架的事实并无异议，故本院确认其存在前述搭建行为。涉案租赁合同约定：“乙方在租赁期间内对车间进行装修、改建造（如照明主干线的改造等），须事先向甲方提交装修、改建造涉及的方案，并经甲方书面同意，同时须向政府有关部门申报同意”，现吴树新未能举证证明其已履行了前述义务，故其该搭建行为违反合同约定。但从本院现场勘查的情况来看，厂区间搭建了部分棚架（大部分是通道）是为遮光挡雨，厂房内加建小部分钢结构夹层是为了存放部分物品，上述行为均便于租赁物的利用，均未改变租赁物的建筑主体结构或承重结构，也不属于重大扩建，并不会危及物租赁物安全，此其一；其二，当事人陈述已就上述行为申请了行政部门进行处理，目前并没有相关的行政部门作出行政决定。但即使行政部门最终认定吴树新的搭建棚架属于违章建筑，吴树新亦可遵从相关部门出具的处理意见作后续处理，该行为也不必然致使租赁合同的目的无法实现。因此，吴树新虽然违反合同约定，但不属于违反合同主要义务导致合同目的无法实现的情形，对华通盛公司以此为由主张解除合同的诉请，本院不予支持。第三，关于华通盛公司主张吴树新擅自更换华通盛公司设备的行为。涉案租赁合同明确约定，如吴树新需要更换华通盛公司原有设备，应先告知华通盛公司，租赁期届满后该新置换设备归华通盛公司所有。现在吴树新承认其存在更换华通盛公司原设备的行为，但未能提供证据证明曾在更换设备前通知过华通盛公司，故其行为构成违约。但本院认为该通知义务仅为合同约定的附随性义务，在合同明确约定吴树新有权更换华通盛公司的设备且相关的新设备在租赁期届满后归华通盛公司所有的情况下，没有证据证明吴树新未能履行该附随义务会损害华通盛公司的利益，更没有证据证明其会导致合同目的无法实现，故华通盛公司以吴树新在履行该附随义务时存在瑕疵主张解除涉案租赁合同，缺乏理据，本院对此不予支持。第四，关于吴树新未按合同约定为厂房购房保险的行为。涉案合同约定吴树新负有为租赁厂房购买保险的义务，现在其未能提供证据证明已履行该义务，已构成违约。但如前所述，为租赁厂房购买保险同样属于双方履行租赁合同所约定附随性义务，吴树新迟延履行或不履行该附随义务并不妨碍租赁合同目的的实现，华通盛公司不能据此要求解除涉案租赁合同。第五，关于华通盛公司主张吴树新存在私刻其行政专用章、更换厂区招牌等行为。因华通盛公司在本案中提交的证据不足以认定吴树新存在擅自使用华通盛公司印章的行为，且吴树新是否存在更换厂区招牌的行为亦与涉案租赁合同的履行没有关联，故本院对华通盛公司主张吴树新该行为构成违约，不予支持。综上，因吴树新的行为尚未达到严重违约导致合同目的无法实现的情形，并不属于涉案合同第七条约定的违约范围，故对华通盛公司主张行使合同的约定解除权的诉请，本院不予支持。华通盛公司在诉讼中还主张吴树新行为违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其有权通过行使法定解除权的方式解除涉案租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”对此，本院认为，在租赁合同关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人按约定支付租金，系合同当事人应履行的主要义务。现作为出租人的华通盛公司以及作为承租人的吴树新，均对对方已按租赁合同约定履行了主要义务的事实不持异议，且截止一审庭审华通盛公司亦确认吴树新没有拖欠涉案租赁物的租金或占有使用费，故在本案中不存在前述法律规定的“一方不履行主要债务”的情形。华通盛公司在本案中援引合同法前述规定主张吴树新构成违约并要求解除合同，其实质是认为吴树新的行为属于前述法律规定的“一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的根本违约的情形。对于吴树新的行为是否构成根本违约，本院在前文中已作出详细阐述，在此不再累述。虽然吴树新在履行合同中存在一定的违约行为，但其行为均不属于致使合同目的无法实现的根本违约的情形，在华通盛公司未能提供证据证明其权利受到实质性损害的情况下，华通盛公司主张依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定取得合同的法定解除权，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，华通盛公司在本案中要求解除涉案租赁合同，既不符合约定解除条件也不符合法定解除条件，故华通盛公司于2018年4月向吴树新发出的单方解除合同函件未发生解除合同的效力。因此，本院对华通盛公司请求确认涉案租赁合同于2018年4月9日解除的诉请，不予支持；因华通盛公司要求吴树新承担相关责任的诉请系基于其主张涉案租赁合同解除的基础上，现涉案租赁合同并未解除，故本院对其要求吴树新承担合同解除后的相关责任的诉请予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回佛山市三水华通盛纺织印染有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1224346元，由佛山市三水华通盛纺织印染有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  李少锋审判员  吴健南审判员  郑正坚二〇一九年三月二十六日法官助理梁启星书记员王娣