四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0921民初2253号 原告：曹俊，男，生于1964年6月11日，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：廖琼芳（曹俊之妻），生于1965年11月16日，汉族，住四川省三台县。 被告：四川德财商贸有限公司。住所地：蓬溪县赤城镇蜀北上路客运站27号。统一社会信用代码：9151092158648841X7。 法定代表人:王德财，该公司总经理。 被告：四川德财房地产开发投资有限公司（自然人独资）。住所地：遂宁市开发区蜀秀西街23号。统一社会信用代码：91510900565660460N。 法定代表人:王德财，该公司总经理。 二被告委托诉讼代理人：王雍，男，生于1990年8月23日，汉族，二被告公司员工，住四川省遂宁市安居区。 原告曹俊与被告四川德财商贸有限公司（以下简称德财商 贸）、四川德财房地产开发投资有限公司（以下简称德财地产）房屋租赁合同、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，于2018年12月20日、2019年1月10日两次公开开庭审理了本案，原告曹俊及其委托诉讼代理人廖琼芳到庭参加了诉讼，二被告委托诉讼代理人王雍到庭参加诉讼，二被告法定代表人王德财经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭合议并经审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告德财商贸向原告支付2012年11月6日至2016年12月29日租金2846.44元；2、由二被告将原告购买的商铺回购，向原告支付回购金55000元，并从2017年1月20日起至付清之日止按每日万分之十支付滞纳金；3、由二被告支付原告误工、车旅损失3万元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年11月6日，原告与德财地产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该公司开发的位于蓬溪县赤城镇“蜀城国际”一期2层132号商铺，面积6.25平方米，总金额5万元。原告当日支付了全部价款。同日，原告与德财商贸签订蓬溪“蜀城国际”项目委托租赁经营合同，委托德财商贸对外招商租赁，委托经营期限15年，前三年租金为每年5000元。第一年的租金在签订合同时由被告支付给原告。回购约定为：原告与被告签订商品房买卖合同两年后，在每年的3月、6月、9月、12月的29日至31日均可以提出回购申请，前3年由德财地产原价回购，第四年按增值10%回购。2012年11月5日，被告德财商贸与原告签订《特别约定》，约定德财商贸必须回购，同意原告在2016年12月29日提出回购，按出售总价增值10%保证回购，在20日内支付全部价款，否则逾期每日按万分之十支付滞纳金。被告共向原告支付租金18153.56元，尚下欠租金2846.44元。由于被告不能按约支付租金，原告于2016年12月29日向被告提出回购申请未果，遂向法院起诉。 二被告辩称，对原告要求应支付的租金无异议。在房屋买卖合同中未提及回购，原告未向他公司提交书面的回购申请，现不同意回购。不同意原告提出的误工、车旅损失3万元的请求。 原告为证明其诉讼请求，依法向本院提交了证据，对原、被告无异议的证据本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院认定如下：原告提供的车费、住宿费发票共计2341元，其中出租车发票不能证明始发站和终点站，无法证明与本案的关联性，不作为本案证据采用；原告提供的住宿费系收款收据，不是正式发票，不作为本案证据采用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：德财地产成立于2010年11月23日，系王德财独资的有限责任公司。德财商贸成立于2011年12月7日，王德财占80%的股份，张建占20%的股份。2012年11月6日，原告与德财地产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买德财地产开发的“蜀城国际”一期二层132号商品房，建筑面积6.25平方米，单价每平方米8000元，共计5万元。当天原告与德财商贸签订委托租赁经营合同，约定原告将其购买的商品房委托德财商贸进行招商租赁，委托经营期限为2012年11月6日至2027年11月6日。第一至三年，每年租金5000元，四至六年6000元，七至九年7000元，十至十二年7500元，十二至十五年8000元。第一年的租金5000元在原告与德财地产签订《商品房买卖合同》时已给付给原告。从第二年开始每年租金在11月20日之后的十五个工作日内一次性支付给原告。原告与德财地产签订《商品房买卖合同》两年后，在每年的3月29-31日，6月28-30日、9月28-30日、12月29-31日均可提出回购申请。第三年申请回购的由德财地产原价回购，第四至六年申请回购的由德财地产增值10%回购。对违约责任进行了约定，德财商贸超过支付租金期限二十个工作日后仍未将租金转账到原告账户的，德财商贸向原告支付逾期应付租金万分之一的滞纳金。 2012年12月5日，原告与德财商贸签订了特别约定，约定原告按委托租赁合同提出申请要求德财商贸回购时，德财商贸必须回购商铺，如违背承诺，给原告造成损失，一律由德财商贸全部承担。原告在德财商贸同意回购的条件下购买的商铺。德财商贸同意原告在2016年12月29日提出回购，德财商贸以德财地产增值10%保证回购，并一次性付清本金和增值产生的一切费用55,000元。若原告提出申请十五至二十日内德财商贸未付清原告的一切费用，德财商贸按应付金额每日万分之十支付原告滞纳金。 合同签订后，2012年11月6日，原告向德财地产缴纳蜀城国际一期2层132号商铺购房款50,000元，原告将购买的商铺委托给德财商贸招商租赁，当天，德财商贸给付原告租金5,000元，2014年12月1日给付原告租金5,000元，2015年12月9日给付租金1,500元，2016年2月6日给付1,000元，2016年12月6日给付1,837.83元，2017年12月7日给付1,837.83元，2018年12月14日给付租金1,977.9元。共计给付租金18,153.56元。2017年12月6日，原告通过电话与王德财联系，王德财同意回购并答应在2018年12月底前付清款项。后被告未履行回购承诺，原告遂向本院起诉。 本院认为，原告与二被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖》、《委托租赁经营合同》。合同合法有效，应受法律保护，当事人双方均应按合同约定履行义务。原告要求被告德财商贸支付2012年11月6日至2016年12月29日租金2846.44元，被告德财商贸无异议，本院予以支持。原告与德财商贸签订的《委托租赁经营合同》约定由德财地产回购原告购买的商铺，但德财地产并未在合同上签名或盖章，该部分约定对德财地产不产生法律效力。但并不影响合同其他部分的效力。原告与德财商贸签订了特别约定，约定德财商贸以德财地产以10%的增值保证回购。所谓回购应是指谁售出，谁回购，德财商贸没有出售商铺，没有回购的义务。此外，案涉商位所在楼层为4,000平方米左右，案涉商位为6.25平方米，在其中只占很少的一部分，所在楼层已向众多商户出售。虽然每个购买人独立签订合同购买相应的商铺，似乎是彼此独立的，但包括原告商位在内，所有商位在物理空间上没有“四至”界限，每个商位没有与外界相隔离的功能，不具备构造上的专有性和利用上的独立性，只是商铺所有权量的抽象分割，每个购买人不具备团体关系，只是基于自己独立的投资行为而购买，全体购买人因此对所在楼层的所有权建立共有关系，各自拥有相应的份额，此种共有关系应认定为按份共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，根据该规定，个别共有人不得为处分行为。原告个别提起诉讼要求二被告回购商铺，并不是按照法律规定转让其享有的份额，其实质是打破原有的共有关系，且一、二层均已整体出租，全体购买人已经形成利益共同体，并通过这种模式获取收益，实现其投资目的。尽管目前实际所获得的收益与合同约定存在差距，但超过银行存款利息，因个别人的回购从而打破现有的共有关系，将会影响其他共有人的权利，以及承租第三方的利益。因此，从共有的角度，原告要求二被告回购的请求不应支持。 原告其余诉讼请求系建立在要求被告回购的基础上，故亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下： 一、由被告四川德财商贸有限公司于本判决生效后给付原告曹俊2012年11月6日至2016年12月29日下欠的租金2846.44元； 二、驳回原告曹俊的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1996元（原告已预交844元），由原告曹俊负担1946元，由被告四川德财商贸有限公司负担50元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  李雪琴 审 判 员  宋红敏 人民陪审员  黄胜军 二〇一九年六月十九日 书 记 员  雷 婷