上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85639号原告：奚顺祥，男，1948年12月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：余光友，上海明伦律师事务所律师。被告：上海市浦东新区土地储备中心，住所地上海市浦东新区。法定代表人：方伯平，常务副主任。被告：上海周康拆迁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：林明军，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：张敏俊，上海市公民律师事务所律师。第三人：胡根妹，女，1949年7月23日生，汉族，住上海市浦东新区航头镇航绣路XXX弄XXX号XXX室。第三人：奚卫华，男，1974年12月22日生，汉族，住上海市浦东新区航头镇航绣路XXX弄XXX号XXX室。第三人：王素梅，女，1974年1月3日生，汉族，住上海市浦东新区航头镇航绣路XXX弄XXX号XXX室。第三人：奚佳怡，女，1999年8月6日生，汉族，住上海市浦东新区航头镇航绣路XXX弄XXX号XXX室。第三人：陆建平，男，1965年9月21日生，汉族，住上海市浦东新区航头镇航绣路XXX弄XXX号XXX室。第三人：陆天聿，男，1995年4月23日生，汉族，住上海市浦东新区航头镇航绣路XXX弄XXX号XXX室。上述六第三人共同委托诉讼代理人：奚惠红。第三人：奚惠红，女，1971年12月12日生，汉族，住上海市浦东新区航头镇航绣路XXX弄XXX号XXX室。原告奚顺祥与被告上海市浦东新区土地储备中心(以下简称土地储备中心)、上海周康拆迁有限公司(以下简称周康公司)互易纠纷一案，本院于2018年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月20日公开开庭进行审理，后因案情需要，转为普通程序，于2019年4月3日再次公开开庭进行了审理。原告奚顺祥及其委托诉讼代理人余光友，被告土地储备中心的委托诉讼代理人张敏俊到庭参加诉讼。被告周康公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。此后，本院通知胡根妹、奚卫华、王素梅、奚佳怡、奚惠红、陆建平、陆天聿作为第三人参加诉讼，并于2019年8月5日第三次公开开庭进行了审理。原告奚顺祥及其委托诉讼代理人余光友，被告土地储备中心、周康公司的共同委托诉讼代理人张敏俊，第三人胡根妹、奚惠红、陆建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奚顺祥向本院提出诉讼请求：两被告向原告赔偿人民币(币种下同)66万元。事实和理由：2013年，原、被告就上海市浦东新区航头镇鹤鸣村3组365号房屋签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定原告可购买安置房的购房款为912,819.91元。《航头镇动拆迁工作管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)第二十五条第(二)项规定，最后一套购房款余额五万元以内(含五万)，只允许购买最小套；五至十万元(含十万)，允许购买中套；十万元以上允许购买大套。现原告最后一套安置房购房款余款为77,053.80元，按照《暂行办法》规定可购买中套，但被告只允许原告购买小套。原告认为，被告不按协议约定和《暂行办法》履行，违反契约精神，故要求被告赔偿66万元(计算方法：中套83平方米，小套60平方米，差额23平方米，每平方米按市场单价35,000元减去安置房购房单价7,000元计算)。被告土地储备中心辩称，一、土地储备中心作为被告的主体不适格。负责为原告调配、挑选、安置房屋的是上海市浦东新区航头镇人民政府，不是土地储备中心，本案与土地储备中心无关。二、原告所在基地确实适用《暂行办法》，但是航头镇政府及下属动迁部门为原告一户开具了两份《基地房屋拆迁补偿领款单》〔以下简称“《领款单(证明单)》”〕，将补偿款分为奚顺祥(正单)和奚惠红(分单)两户，奚顺祥已经享受了《暂行办法》第二十五条第二项购房优惠，奚惠红不能再享受该优惠。三、根据航头镇人民政府发布的《关于航头镇动迁配套商品房安置政策调整的意见(试行)》〔航府(2010)96号〕的规定，购房款少于10万元只允许购买安置房源最小套，原告户剩余购房款为77,053.80元，也不能购买中套。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告周康公司书面辩称：其系拆迁实施单位，同意土地储备中心的相关意见。第三人胡根妹、奚卫华、王素梅、奚佳怡、奚惠红、陆建平、陆天聿述称：同意原告奚顺祥的全部意见。经审理查明，2013年8月28日，土地储备中心为甲方、拆迁人，周康公司为甲方代理人、拆迁实施单位，奚顺祥为乙方、被拆迁人，签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》(以下简称《安置协议》)一份，被安置人口包括奚顺祥、胡根妹、奚卫华、王素梅、奚佳怡、奚惠红、陆建平、陆天聿。《安置协议》约定，乙方所有的房屋坐落鹤鸣村3组365号，建筑面积305.36平方米，有证面积305.36平方米。经评估房屋建安重置单价结合成新为644元/平方米、515元/平方米；根据规定土地使用权基价1,100元/平方米、价格补贴300元/平方米、购房补贴300元/平方米，甲方应给付乙方货币补偿款912,819.91元，计算方式为：(1,700＋644)×263.19＝616,917.36，(1,700＋515)×42.17＝93,406.55，应建未建144.64×1,400＝202,496。甲方另应给付乙方棚舍及其他附属物补偿款、搬家补助费、过渡费、装饰装修费、交房奖励费、农具费、房屋出租补偿、基地平衡线(费用)、无证房材料款等费用。协议明确，甲方应支付乙方补偿款总额1,828,224.23元，其中购房款912,819.91元。上海市浦东新区航头镇动迁工作总指挥部盖章确认《(三单元B1-02地块土地储备)基地房屋拆迁补偿领款单》〔即被告土地储备中心所称《领款单(证明单)》〕两份。第一份《领款单(证明单)》上部载明，动迁户主奚顺祥，家庭成员胡根妹、奚卫华、王素梅、奚佳怡，该户2003年9月1日前全部搬离基地，双方确认合计补偿款1,828,224.23元；中间部分的内容为“今收到除兑换动迁安置房补偿款外的所有补偿款915,404.32元”，由奚卫华代签名确认；底部位置为“证明单”，内容为：“奚顺祥户选择价值房调换，家庭人口五人，补偿款总额内可兑换动迁安置房(价值房)总额为人民币660,819.91元”，由奚顺祥签名确认。第二份《领款单(证明单)》载明，动迁户主奚顺祥，家庭成员、奚惠红、陆建平、陆天聿，双方确认合计补偿款以及确认收到补偿款的内容空白(以斜杠划去)；底部位置为“证明单”，内容为：“奚惠红户选择价值房调换，家庭人口三人，补偿款总额内可兑换动迁安置房(价值房)总额为人民币252,000元”，由奚惠红签名确认。两份《领款单(证明单)》底部“证明单”下方均载明：该款在办理购置动迁安置房中结算，本期动拆迁安置房基价为每平方米建筑面积2,580元。根据《购房记录》显示，以奚顺祥为购房户主购买四套房屋，分别为：1.回搬基地二街坊(3)1101室(87.89平方米，基价面积87.89平方米，单价2,860元，购房金额251,365.40元)。2.回搬基地二街坊(3)1102室(60.67平方米，基价面积60.67平方米，单价2,860元，购房金额173,516.20元)。3.聚航苑三期(111)101室(45.72平方米，基价面积45.72平方米，单价2,580元，购房金额117,931.80元)。4.聚航苑三期(83)1202室(126.74平方米；基价面积41.26平方米，单价2,860元，购房金额118,006.51元；优惠面积20.54平方米，单价3,860元，金额79,298.39元；市场面积64.94平方米，单价7,900元，金额513,026元)。以奚惠红为购房户主购买一套房屋，沉香苑三期(83)903室(面积61.17平方米，基价面积61.17平方米，单价2,860元，购房金额174,946.20)。因奚惠红认为可按基价购买安置房的剩余购房款为77,053.80元(252,000－174,946.20＝77,053.80)，要求购买中套，与被告发生争议，原告起诉来院。另查，2011年9月上海市浦东新区航头镇动迁工作总指挥部发布的《航头镇动拆迁工作管理暂行办法》第六条规定，根据沪府发【2002】13号文及沪房地资拆【2006】357号文的有关规定，并结合本镇实际情况，对补偿安置计户标准作如下规定：(一)被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户；(二)征地公告公布前，符合农村个人住房建设管理办法，具有申请建房条件的村民家庭，因建设规划控制、经济困难等原因未新建、扩建住房或分户申请建造新房的，现住房建筑面积以被拆迁户应安置人口计算，低于现行农村个人住房可建面积标准的部分，可给予“土地使用权基价”和“价格补贴”的补偿(俗称“应建未建”补偿)，但不作分户计算；(三)航头镇居住房动迁建筑面积认定小组集体讨论认定可以计户的其它情况。第十九条第一款第(一)项规定，(一)可购买安置价动迁商品房的动迁补偿款组成(简称“购房款”)，1.权证面积房屋补偿款=(权证面积内被拆除房屋的评估价＋土地使用权基价＋价格补贴＋购房补贴)×被拆除房屋的权证面积；2.应建未建补偿款=(土地使用权基价＋价格补贴)×应建未建面积。第二十五条动迁户购买安置房的有关规定和操作程序：(一)以公示方式将动迁基地所需的安置房源一次性推出。(二)“采用‘先签约交房，先挑选房源’的原则，选择安置房以动迁计户标准，每户选多层1-3层房源允许选一套，最后一套购房款余额五万元以内(含五万)，只允许购买最小套；五至十万元(含十万)，允许购买中套；十万元以上允许购买大套。确定挑选房源并办理购房手续的先后顺序。签约交房顺序以‘购房证明单’为准。”(三)被拆迁户取得“购房证明单”后，应及时去动迁安置办挑选房源并办理购房手续……(四)可购买的安置房面积，按下列办法确定，1.可购买安置房面积的计算公式为：可购买安置房面积＝购房款(本规定第十九条第一款)÷商品房安置单价；2.如实际购买安置房金额超过可购买安置房金额，超出金额在12%以内的，按优惠价结算；超出金额在12%以上的，按市场价结算；3.可购买安置房面积不足动迁应安置人口(指自然人口)人均40平方米的，可按照商品房安置单价享有人均40平方米的购买权，超出部分按市场价结算……第三十七条规定，本办法自2011年10月1日起施行，发布之日前动迁的基地仍按原规定执行。本办法施行前航头镇颁布的有关文件与本办法不符的，以本办法为准；如以后上级有相关规定出台，则按上级的规定执行。被告土地储备中心提供的上海市浦东新区航头镇人民政府《关于航头镇动迁配套商品房安置政策调整的意见(试行)》〔航府(2010)96号〕发布于2010年9月1日。该意见第一条规定，动迁户购房款结算顺序按基地配套房源由大而小的购买方式结算，当购房款少于10万元(包括10万元)，只允许购买安置房源中最小套。因奚惠红等申请政府信息公开〔申请调取拆迁许可证l.沪浦航(2013)迁协字笫2-1-2号三单元Bl-02地块,2.福善村5组399-1-2-3号(所属地块)〕，上海市浦东新区建设和交通委员会于2018年8月8日向奚惠红等出具《告知书》，明确奚惠红等要求获取的信息因该机关未制作，该信息不存在。以上事实，由《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿核易地新建房屋)》《(三单元B1-02地块土地储备)基地房屋拆迁补偿领款单》《购房记录》《航头镇动拆迁工作管理暂行办法》《告知书》等证据以及双方当事人的当庭陈述，在案佐证。本院认为，本案系在没有取得征收手续的情况下，由土地储备中心参照相关征收补偿的规定，与房屋权利人在自愿的基础上进行协议置换，《安置协议》是签约双方的真实意思表示。虽然《安置协议》名称注明“适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋”，协议主要条款也仅约定甲方给予乙方货币补偿款，但协议中明确约定补偿款中“购房款912,819.91元”，因此可以认定双方签署协议书时约定原告可以购买相应的安置房。现双方对购买安置房的具体事宜产生纠纷，属于《安置协议》的履行争议，原告根据合同相对性，以土地储备中心和周康公司为被告提起诉讼，并无不当。《安置协议》未就安置房的购买程序、方法、标准等具体内容作出约定，《航头镇动拆迁工作管理暂行办法》系航头镇征收、拆迁有关的政策口径，现原、被告在庭审中也确认涉案基地适用该《暂行办法》，故《暂行办法》可以作为调整原、被告之间权利义务的政策口径。《关于航头镇动迁配套商品房安置政策调整的意见(试行)》发布于《暂行办法》之前，且与《暂行办法》规定不一致，原告也不认可适用该意见，故被告相关抗辩意见不予采纳。从《暂行办法》第二十五条第(四)项的规定和实际履行情况看，涉案基地采用购房款除以基价的方式计算可购安置房的面积，在安置房面积超过可购面积时允许以“优惠价”“市场价”购买超出部分。《暂行办法》第二十五条第(二)项中相关内容，对如何确定最后一套安置房的套型大小作出的规定。本案的争议实质是存在两份《领款单(证明单)》的情况下，是否每份《领款单(证明单)》均可根据《暂行办法》第二十五条第(二)项的规定购买较大套型的最后一套安置房。《暂行办法》第二十五条第(二)项明确规定“选择安置房以动迁计户标准”，“每户”允许根据剩余购房款的档次购买对应的较大套型的最后一套安置房。因此，该处“每户”应以“动迁计户标准”确定，本案协议置换以奚顺祥为户主签订《安置协议》，安置人口包括奚惠红、陆建平、陆天聿在内共八人，八人为一户。上海市浦东新区航头镇动迁工作总指挥部盖章确认的两份《领款单(证明单)》仅是将购房款分割为两部分，不足以说明奚顺祥五人、奚惠红三人已分户。况且《暂行办法》第六条明确规定了计户标准，目前也没有证据证明奚顺祥、奚惠红存在符合分户规定的情形。现经查明，以奚顺祥为购房户主购买三套房屋后，剩余的购房款为11万余元，奚顺祥根据《安置协议》第二十五条第(二)项规定选择了第四套126.74平方米的大套房屋，并享受了以“优惠价”“市场价”购买超出基价部分面积的优惠政策。因此，奚顺祥整户(包括奚惠红等)已不能再次享受购买对应较大套型安置房的政策。奚惠红以剩余购房款77,053.80元为由，要求购买中套并无依据。综上，原告要求被告赔偿损失的请求，无事实和法律依据，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告奚顺祥的诉讼请求。案件受理费10,400元，由原告奚顺祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  秦冬红人民陪审员  梅丽华二〇一九年八月十九日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……