上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6487号原告(反诉被告)：杨颖，女，1980年4月18日生，汉族，住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆敏，女，1953年12月16日生。委托诉讼代理人：徐军，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭惠英，上海中夏律师事务所律师。原告杨颖与被告陆敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序审理。其后，被告杨颖向本院提出反诉，本院依法受理后于2019年6月11日、2019年8月2日公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人张春光、被告的委托诉讼代理人徐军两次均到庭参加了诉讼。被告陆敏到庭参加了第一次庭审。原告杨颖、被告的委托诉讼代理人彭惠英到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告杨颖向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》已于2019年4月15日解除；2、判令被告返还原告已付购房款20万元，并支付原告违约金210万元。事实与理由：2019年3月4日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“涉案合同”)及《补充协议》各一份，约定原告购买被告名下的系争房屋，总价款为1,050万元，其中，2019年3月4日付款2万元，2019年3月6日付款18万元，2019年3月7日网签。其后原告于2019年3月4日按约支付房款2万元，但因被告身份审核未通过，导致无法按约网签，原告遂依法行使不安抗辩权，推迟支付后续房款。之后，原告为表达履约诚意，推动交易进行，仍于2019年3月7日向被告支付购房款8万元，于2019年3月23日向被告支付购房款10万元。但经原告反复催告，被告拒绝履约，遂涉诉。被告陆敏辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告并不知晓网签所需材料，仅是在中介指引下进行交易，导致2019年3月7日未能网签的责任不在被告。此后原、被告合意将网签时间变更为2019年3月23日，但对于付款时间并未变更，故原告仍应按约在2019年3月6日履行18万元房款的支付义务。网签不具有创设权利、义务的功能，网签和原告的付款义务之间并非对抗关系，能够与原告付款义务形成对抗关系的是被告转移系争房屋权利的义务，况且原告的所谓行使不安抗辩权，也未履行过通知义务，故原告不具备行使不安抗辩权的法定要件。原告逾期付款超过15日，致使双方约定的解除权成就，被告依约向其发出解除通知，涉案合同及补充协议解除时间应以上述通知送达之日为准，即2019年3月26日。鉴于原告的违约行为，已付购房款20万元应以抵扣原告需承担的违约金和赔偿金，因此不同意返还。而原告作为违约方，向被告主张的违约金亦缺乏依据，故不同意支付，如法院认定被告需承担违约责任，则原告主张的违约金标准本身过高，请求予以调整。被告陆敏向本院提起反诉请求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2019年3月26日解除；2、判令原告支付被告延期付款违约金790元及赔偿金210万元。事实与理由：2019年3月4日，原、被告签订涉案合同，约定被告向原告出售系争房屋。原告应于签约当日支付房款2万元，于2019年3月6日前支付房款18万元。然2019年3月6日，原告未能按约付款，仅于2019年3月7日支付8万元房款，直至2019年3月23日才将逾期未付的10万元房款付清。而双方约定，原告逾期付款超过15日，被告有权解除合同。原告逾期付款行为至2019年3月21日已达15日，致使合同约定的解除权成就。被告遂于2019年3月23日向原告发出解除合同的律师函，原告于2019年3月26日收到上述函件，但未能向被告履行违约赔偿责任。被告遂提出上述反诉请求。原告杨颖针对被告陆敏的反诉请求辩称，不同意被告方的反诉请求。被告不具有解除权，涉案合同及补充协议的解除是被告违约所致，被告无权向原告主张违约金及赔偿金。如法院认定原告需承担违约责任，则被告主张的赔偿金标准本身过高，请求予以调整。经审理查明，系争房屋产权人为被告，建筑面积为224.43平方米，类型为联列住宅。2019年3月4日，经上海太平洋房屋服务有限公司(“以下简称中介方”)居间，原告(买受人、乙方)与被告(出卖人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计1,050万元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2019年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起计算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还按下列第(二)款内容处理：甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金的部分，乙方应在接到书面通知起五日内向甲方支付合同第十条约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还按下列第(二)款内容处理：乙方有权单方面解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同第十五条约定：甲、乙双方协商同意于2019年3月7日前至中介处以本合同及相关协议(若有)约定的交易条件，签订网上备案版《上海市房地产买卖合同》及相关协议(若有)。补充条款第10条约定，甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。合同附件二约定的付款方式为：1、乙方于签约当日，支付甲方房款人民币20,000元整。2、乙方于2019年3月6日之前，支付甲方房款人民币180,000元整。3、乙方于2019年4月15日之前，支付甲方人民币900,000元整。4、乙方于2019年8月15日之前，支付甲方房款人民币5,000,000元整。5、乙方于2019年11月15日之前，支付甲方房款人民币1,250,000元整。6、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币3,100,000元整，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。7、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款人民币50,000元整。合同另对其他相关事项进行了约定。同日，原、被告签订《补充协议》一份。同日，原告向被告转账20,000元。2019年3月5日，因发现被告港澳居民来往内地通行证(以下简称“通行证”)换证导致号码与被告购入系争房屋时所持上述证件号码不一致，无法按照原定时间网签，中介方工作人员厦某某微信联系原告称，18万元要先付掉，被告非常重视合同，多付一点可以为其后的身份核验及网签争取时间，如果次日原通行证找不到，还是需要核验，其会负担被告的公证费。原告回复称需要知道确切的网签时间，并表示整个付款时间是不是也要往后推。2019年3月6日，中介方工作人员厦某某发送微信给被告称，后期需准备的材料包括系争房屋买的购房发票、契税单、购房合同，产证和产证密码，让被告找一下原通行证，并提出万一原证件不能用，就安排公证委托，公证费由中介负担。随后厦某某告知被告，因通行证号码问题，需持产证原件进行身份核验，被告随即向厦某某发送机票价格信息，厦某某向被告支付1,200元，被告回复称22号可办，并要求原告先支付18万元。2019年3月7日，被告在中介方提供的《补充协议》上签字，该协议第6条载明，因网签要核验，甲方产证在香港无产证原件无法核验，经甲乙双方友好协商，补签网签时间改成至2019年3月23日前。同日，原告向被告分两笔转账共计8万元。同日，被告微信询问厦某某原告是否打款，并称不打款就按毁约处理，房子不卖了。厦某某回复表示会再催促下。其后，在系争房屋售后微信群中，中介方店长告知被告，为了操作上的安全性，让原告先转8万，等被告回来完成网签再转10万，厦某某未能及时提醒被告带好证件，操作失误，已对其进行处罚，希望被告理解。随后，厦某某再次联系被告称，因被告证件过期导致无法网签，经其沟通，原告已支付了部分房款。被告回复表示，原告未按期打款已属违约。厦某某继而表示，网签无法进行，是被告证件问题所致，并非原告违约。2019年3月10日至21日期间，中介方店长及厦某某多次与被告联系就付款问题进行沟通，向被告解释因无法按约网签，故原告有权拒绝付款，并告知被告回沪时需要携带的相应材料。被告曾回复称打完18万元回来，一天钱付不齐就是违约。厦某某于21日询问被告是否已到上海，次日将安排核验。2019年3月22日，被告称其已到上海，厦某某询问被告人在何处，被告未作回复。厦某某随后再次告知被告身份核验需要的材料，并至房地产交易中心等候被告。被告回复称让原告先付款。中介继而回复称，原告都是积极配合，只是双方都有自我保护的心理，觉得网签再付款更稳妥，当天做好网签原告付款都没问题，既然被告回来了，就一步步把事情办好，做好身份核验，然后网签，付款。随后又联系被告称，一直在引导原告先付款，在与原告沟通，并表示已告知原告被告回沪，原告需要看一下产证，让被告拍照并发送，然后让原告转账。被告未作回复。随后中介告知被告原告次日上午付款。2019年3月23日上午11时43分、11时44分，原告向被告分两笔汇款各五万元。同日下午13时35分，被告发送微信给中介称很早之前就已催促转款，拖到如今才转，已超出合同约定期限，故要求解除合同。同日，被告向原告发出律师函称，原告直至当日才将涉案合同约定的第二笔购房款付清，逾期付款超过15日，致使合同约定的解除权成就，故被告依约行使解除权，并要求原告承担相应的违约责任。上述律师函于2019年3月26日送达原告。2019年3月28日，原告向被告发出催告函称，其于2019年3月5日接中介通知，因被告未完成身份核验，无法办理网签。2019年3月6日，中介告诉原告，被告产证原件未携带，需要四月份再回沪进行身份核验。故被告因身份核验未果导致无法按约网签，已属违约，在此情况下原告本合理享有抗辩权，但仍支付8万元房款以示履约诚意。此后原告多次联系中介要求尽快网签，但被告却坚持原告先付款，原告为显示继续履约诚意，在被告未完成身份核验的情况下，仍继续支付10万元房款。被告却拒绝履约，故函告被告要求继续按约履行。上述函件于2019年3月30日通过微信群及快递发送给被告。2019年4月3日，原告再次向被告发出催告函，催促被告于2019年4月12日前完成身份核验手续并网签，否则将解除合同并追究被告的违约责任。上述函件于2019年4月4日、5日通过微信群及快递发送给被告。2019年4月14日，原告向被告发出解除合同通知书，载明因经其催告，被告仍未履行身份核验和网签义务，故通知被告解除双方所签涉案合同及补充协议，要求被告返还原告已付购房款20万元，并支付违约金。上述解除通知书于2019年4月15日通过微信及快递送达被告。庭审中，被告申请证人厦某某出庭作证。证人表示，其是促成原、被告本次交易的中介方工作人员，于2019年3月4日签约后，3月5日发现被告通行证号码与购房时不一致，需在网签前进行身份核验，而身份核验需持产证原件，但被告的产证原件在香港。发现该情况后，由于身份核验需要3天，而被告3月7日就要离沪，故建议原告等被告做好核验网签时再付款，然被告希望按原定时间付款，经其沟通，原告支付8万元购房款，打算等被告完成身份核验后再付10万元。3月7日，被告提出因原告没有按约付款，不愿出售系争房屋，其多次沟通后，被告称4月份完成核验，然原告希望尽快，其后被告提出可以在3月21日完成核验，但要求承担来回机票，其遂将机票费用支付给被告。因原告同意3月23日网签，故出具了补充协议。3月21日，被告称回到上海，但当天并未找到被告，多番联系，被告不愿见面。3月23日，其前往交易中心，但被告未来。原告认为从证人证言可见，交易无法继续进行是被告身份核验出现问题所致，故属被告违约。被告认为从证人证言可见，原、被告已将网签时间合意变更至3月23日，但对于付款时间未做变更，被告始终未同意原告迟延付款，原告逾期付款超过15天时致使解除权成就，原告系违约方。以上事实，有上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、补充协议、转账记录、微信记录、《催告函》、《律师函》、《解除合同通知书》、证人证言以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原、被告对解除涉案合同及补充协议均无异议，但认为系对方违约导致解除权成就所致。本院根据查明情况，认定违约方系被告，具体理由如下：首先，因被告通行证更换，导致身份核验后方能网签，而碍于被告未携带产证原件以及办理身份核验本身所需的时间，2019年3月6日即原定原告支付18万元房款当天，中介方已明确告知原告无法在2019年3月7日进行网签，原告立即表示，需要拿到准确的网签时间，并就整个付款是否相应延后进行考量。网签虽非对权利义务的创设，但系买卖双方自行完成交易时的必经环节，具有相应的备案和公示效力，从二手房交易流程来看，能否网签及何时网签与后续交易能否顺利推进具有重要关联性，故本院认定在此情况下，原告得以网签时间无法确定为由，拒付相应购房款，享有不安抗辩权。其次，本次交易原、被告均通过中介沟通。2019年3月7日，在原告已付8万元房款，被告通过中介讨要其余10万元房款之时，中介代为转告了原告的拒付缘由，故原告对被告不安抗辩权行使，已履行通知义务。再次，如前所述，因被告原因导致网签推迟且原告行使不安抗辩权的情况下，双方本应就相应的付款时间、网签时间再行协商，即便被告不认可原告所称的网签当日先签约、再付款，其也应提出合理的付款期限以供商榷，然被告始终坚持18万房款付款时间为2019年3月6日，拒绝磋商，并再三以原告未按约付款为由表示不再履行合同，显属不当。最后，纵观整个交易过程，原告始终积极交易，先是在享有合理抗辩权的情况下仍支付了部分款项，继而在2019年3月22日被告要求付款时，表示拍摄产证原件以供验看便可立即付款，随后在2019年3月23日网签当天，被告并未到场及提供产证原件的情况下，还是支付了10万元购房款，甚至在被告无理要求解除涉案合同及补充协议时，继续秉持积极履约的态度，数次发函催告，希望能够交易，直至被告逾期网签已超过15天，且经原告催告仍拒绝履行合同主要义务的情况下，方才依法依约行使解除权。反观被告，在自身原因导致无法按时网签后，对于原告拒付款项的合理抗辩不予理会，怠于履行配合义务，多次表示拒绝履约，擅自发函要求解约。正是被告诸多违约行为，方才导致了本次交易不能进行。鉴于此，本院依法认定涉案合同及补充协议的解除时间以原告解除通知送达被告之日为准，即2019年4月15日。合同解除后，被告应将原告已付购房款20万元予以返还。现原告向被告主张违约金，实为双方赔偿责任条款所约定的赔偿金额，具有合同依据、事实依据及法律依据。对于违约金标准本身，被告认为原告主张违约金标准过高，请求本院予以调整，故本院兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金为涉案合同总价款的5%，即52.5万元。如前所述，因被告属于违约方，无权要求解除合同，亦无权向原告主张违约金、赔偿金，故其反诉要求确认的解除时间以及原告向其支付的违约金、赔偿金，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)杨颖与被告(反诉原告)陆敏就坐落于上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》于2019年4月15日解除；二、被告(反诉原告)陆敏于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨颖购房款200,000元；三、被告(反诉原告)陆敏于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)杨颖违约金525,000元；四、驳回被告(反诉原告)陆敏的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,200元，反诉案件受理费11,803元，财产保全费5,000元，合计诉讼费42,003元，由原告(反诉被告)杨颖负担14,150元(已付)，由被告(反诉原告)陆敏负担27,853元(已付12,600元，剩余15,253元于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，原告杨颖可在判决书送达之日起十五日内，被告陆敏可在判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  沙 莎人民陪审员  张林琪二〇一九年八月二十七日书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。