湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初2034号原告：恩施州康霸商贸有限责任公司，住所地湖北省恩施市施州大道32号，统一社会信用代码91422800665474497B。法定代表人：贺忠杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：童军，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：恩施土家族苗族自治州体育馆，住所地湖北省恩施市施州大道32号，统一社会信用代码12422800732739126L。法定代表人：张继海，该馆馆长。委托诉讼代理人：李红旗，湖北拙卓律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：冯帅，湖北拙卓律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告恩施州康霸商贸有限责任公司（以下简称康霸公司）与被告恩施土家族苗族自治州体育馆（以下简称州体育馆）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告康霸公司的法定代表人贺忠杰及其委托诉讼代理人童军，被告州体育馆的委托诉讼代理人李红旗、冯帅到庭参加诉讼。诉讼中，被告恩施州体育馆提起了反诉，但本院已另行裁定按撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告州康霸公司向法院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告各项装修损失6658780.15元。事实与理由：原、被告双方于2008年6月24日签订《恩施州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，原告即开始承租被告管理的恩施市××州大道××号体育馆右侧房屋，从事相应经营。合同约定租赁物的装潢由双方共同投资完成，被告应负责所有装饰装修、消防设施并另行投资10万元作为空调费。但被告并未完全按此履行，仅购买了部分空调，应由被告承担的装修费用由原告垫付至今。但为保持与被告之间良好的合作关系，原告一直未要求被告支付。2014年1月，原租赁合同即将到期，原告向被告提交续租合同申请资料，并明确告知若继续租赁将进行二次装修，装修投入预计为200万元以上，预计投入回收年限为十年。2014年12月，被告同意原告的续租申请，双方于2014年12月1日续签《恩施州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，合同中明确了对原告经营项目调整及二次投入回收周期予以考虑的意见，但被告称因政策性因素，合同只能签订两年。合同签订后，原告在被告知情同意的情况下用半年时间对租赁物进行了封闭性二次装修及设施设备投入，共投入资金720余万元。2016年11月，该轮租赁合同期限即将到期时，被告提出要将租金230000元每年提高到346560元每年，原告明确提出异议后，被告委托评估机构对租金进行评估，结果为303240万元每年，在告知原告评估结果时，被告同时告知：若对评估结果不服，有权对租金标准评估价格及二次装修价格自行委托评估。根据被告的要求，原告委托评估机构对租金及装修价格分别进行了评估，结果为：涉案租赁物年租金标准为239200元；装饰部分折旧前价值为5516516.23元，截止2017年6月的折旧后价值为5064553.90元；设备部分折旧前价值为1750060元，截止2017年6月的折旧后为1504226.25元。原告将评估结果提交被告，但被告未作任何说明及答复，反而直接起诉要求腾退租赁物，经恩施市、恩施州两级人民法院审理，现生效判决书判令双方解除不定期租赁合同，原告腾退返还租赁物并支付占用费。对此，原告无法承受投入近千万元的仅使用一年半时间的不公平待遇，且在被告下发的通知及招租公告中明确表明：在原告竞租失败时，新承租人应承担原承租人（原告）装修部分折旧后的价值。但在现有状况下，被告并未招到新承租人，若原告依照生效判决执行，正常经营的场所将强行关停，所有的装修、设施设备将全部交由被告，经过被告同意的所有投入将全部报损，原告公司数十名员工也将失去工作、生存的依靠。综上所述，原被告双方因为租金标准产生争议，在原告同意按自己委托评估的价格水平支付租金的前提下（系被告要求原告鉴定），被告却坚持要求解除租赁关系并要求原告腾退租赁物，在没有新承租人进入而承担原告装修损失的前提下，原告只能要求被告赔偿装修部分折旧后的价值共计6658780.15元，在被告招募到新承租人后，可以向新承租人追偿。据此，原告具状起诉。被告州体育馆辩称：一、原、被告于2008年6月24日及2014年12月1日签订的《恩施州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》租赁期间届满，原、被告的权利义务关系已经终止。2008年6月24日原、被告签订的《恩施州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，出租期限为6年，自2008年7月1日至2014年7月31日。租赁期限早已届满。2014年12月1日，原、被告签订的《恩施州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，房屋出租期限为两年，自2014年12月1日起至2016年11月30日止，该合同期限届满后因双方存在争议而引发诉讼，经恩施市人民法院、恩施州中级人民法院两审终审认定，原、被告于2014年12月1日签订的《恩施州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》的租赁期自2016年11月30日届满，原、被告之间的原租赁合同继续有限，但租赁期为不定期，双方的租赁合同已于2017年9月26日协议解除。根据《合同法》第九十一条第（一）、（二）项规定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除。”因此，原、被告签订的两份《恩施州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》已经权利义务终止。二、原、被告的租赁关系已经终止，根据2014年12月1日签订的租赁合同第八条第三点和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告无需对原告进行任何补偿。（一）针对形成附合的装饰装修《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”现原、被告双方并没有对租赁期间届满后形成附合部分的装饰装修的处理另行约定，在该种情况下，被告无需补偿/赔偿原告的该部分损失。（二）针对未形成附合的装饰装修《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”现原、被告双方并没有对租赁期间届满后未形成附合部分的装饰装修的处理另行约定，在该种情况下，被告无需补偿/赔偿原告该部分的损失，原告作为承租人可选择自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，原告还应当恢复原状。（三）针对活动财产双方于2014年12月1日签订的《恩施州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》第八条第三点载明“合同期满或合同终止，乙方无条件清空所承租范围内属于乙方所有的活动财产，对逾期未搬出的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权处置，因此产生的费用及造成的损失由乙方承担。”原、被告签订的租赁合同合法有效，现双方的租赁合同已经终止，故针对活动财产部分，被告无需补偿/赔偿原告该部分的损失。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合庭审查明事实综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月24日，被告州体育馆（甲方，出租方）与原告康霸公司（乙方，承租方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，合同载明：甲方将其占有使用位于恩施市××州大道××号州民族体育馆右侧大厅（怡和大酒店斜对面）722㎡的房屋出租给乙方，租赁期限为6年即自2008年7月1日起至2014年7月31日止，租金共计1092000元，每年的6月30日、31日分别支付租金45500元;本工程由甲乙双方共同投资完成，甲方负责本工程所有装修装饰、消防设施，其费用由甲方控制在50万元之内；空调费用由甲方另行投资，控制在10万元以内，具体项目见附件《恩施州体育馆体育健身项目平面布置图》；本工程装修由乙方根据经营需要设计方案，并做出效果图、施工图，经甲方同意后由甲方组织按方案实施；乙方所经营的项目必须围绕“全民健身”这个主体，具体项目见附件1《《恩施州体育馆体育健身项目平面布置图》；本合同期满或合同终止，乙方无条件将承租的房屋及甲方投资的空调装潢等设施在3日内归还甲方管理。租赁期限届满后，被告州体育馆（甲方，出租方）与原告康霸公司（乙方，承租方）于2014年12月1日就前述租赁物续签了《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，合同载明：经营范围仅限于全民健身相关产业，严禁经营为甲方带来负面影响的各类娱乐项目；出租期限为2年即自2014年12月1日至2016年11月30日；租金共计46万元，实行先支付后使用，年租金按每半年分两次缴付，乙方若不按时足额缴纳费用，则视为乙方违约；乙方在租赁期间，凡所发生的房屋维修由甲方负责，乙方对承租的房屋进行装饰、装修必须经甲方同意后才能施工；经甲方及有关部门同意并办理相关手续后，可在租赁房屋的门头悬挂公司牌匾，且商号招牌必须与经营内容相符，不得超范围悬挂经营业务宣传招牌；乙方未经甲方书面同意，不得改变房屋主体结构，不得损坏地面、墙面设施；本合同期满或合同终止，乙方无条件将承租的房屋及甲方投资的空调装潢等设施在3日内归还甲方管理；本合同期满或终止，乙方无条件清空所承租范围内属于乙方所有的活动财产，对逾期未搬出的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权处置，因此产生的费用及造成的损失由乙方承担；考虑到乙方经营项目调整及二次投资回收周期，本合同期满后，在同等条件下，乙方具有优先继续承租经营的权利。双方还就其他相关事宜进行了约定。上述租赁合同到期后，因被告州体育馆等候上级政策出台，故双方未续签书面的租赁合同，但原告康霸公司继续使用租赁物，被告州体育馆未提出异议。2017年3月15日，被告州体育馆向包括原告康霸公司在内的体育馆内各租户发出“通知”，要求各租户于2017年3月25日前根据重新评估的价格考虑是否续租并以书面的形式回复，且承诺将按回复意见选择续租或公开招租竞价的方式对房屋门面进行出租，并表明康霸公司原承租房屋现评估年租金价为362400元。2017年3月19日，原告康霸公司向被告州体育馆作出《关于〈租金调整通知〉的回复》，其回复如下：一、贵馆要求将租金从原来的每年23万元增加至每年346560元，增加50%，对此我公司表示无法接受也无能力接收。二、在不接受上述新租金标准的前提下，我公司也不能同意贵馆收回租赁物，理由为：1.我公司承租门面多年，一直合法经营，解决几十人就业问题，贵馆单方增长租金，若致使我公司无法经营，将导致几十人失业，是一种对社会稳定不负责的态度；2.在履行租赁合同过程中，我公司未违反贵馆任何规定，贵馆现若以增加租金的方式终止双方的租赁关系，实际是将租赁物置于不确定的风险状态；3.我公司在承租上述租赁物期间，多次投入资金进行装修，以保证租赁物的最高价值。2014年1月，我公司根据贵馆提出的经营项目调整的要求和限制，我公司进行了新一轮约700万元的重新装修投入。三、若贵馆坚持按新标准计收租金，承租人不同意就终止租赁关系，请贵馆将我公司的二次装修及其他损失进行全额赔偿。2017年6月16日，被告州体育馆向原告康霸公司及案外人恩施和声走健养发展有限责任公司发出“通知”，载明：恩施和声走健养发展有限责任公司、恩施州康霸商贸有限责公司：贵公司租赁我馆北侧大厅（和声走）及南侧大厅（康霸公司）已于2016年11月30日到期，因湖北省出台新的国有资产管理办法，未及时续签合同。我馆分别多次向恩施州国有资产管理办公室及恩施州文体新广局汇报贵公司实际经营及相关情况，州国资办及州局领导也先后给贵公司回复要按现有国有资产管理办法实施。2017年6月13日，我馆再次邀请州文体新广局领导及国有资产产权交易中心相关部门负责人，与两公司就门面出租相关问题召开现场协调会。根据相关领导及业务负责人与贵公司沟通结果，我馆拟按现行政策对两公司已承租到期的房屋进行公开竞价招租，招租底价以评估公司的评估价，对原承租人的装修部分（不可移动部分）在公开招租文件的条件设置上可考虑产权交易中心的建议，即若原承租人竞标失败，新承租人必须承担原承租人原装修部分（不可移动部分）折旧后的价值，价值依据专业评估机构的评估价为依据。根据上述情况，特通知如下：1.我馆对两公司原承租的房屋出租评估价，经与评估公司协商下调，目前对康霸公司原承租的房屋评估价为303240元，对和声走公司原承租的房屋评估价为317100元，我馆拟按此评估价为公开招租底价，贵公司如对此有异议，也可自行找专业评估机构评估。2.对两公司装修部分的评估（不可移动部分），两公司可自行找专业评估机构评估。2017年6月，依据原告康霸公司委托，针对民族体育馆内原告康霸公司承租的房屋（康霸西餐厅）室内外装饰工程及设备，恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司作出恩中盛行字【2017】第068号《市内外装饰工程造价及设备评估报告书》，评估结论为：1.装饰部分折旧后为5064553.9元；2.设备部分折旧后为1504226.25元。原告康霸公司给原告州体育馆送达了前述评估报告，被告州体育馆未作回复。2017年9月26日，被告州体育馆向原告康霸公司发出《关于腾退体育馆北侧大厅房屋的通知》，通知载明：贵公司与我馆于2014年12月1日就恩施市××州大道××号体育馆北侧大厅房屋（怡和大酒店斜对面）签订了《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，出租期限为两年，自2014年12月1日起至2016年11月30日止。房屋租赁期限已于2016年11月30日到期，贵公司仍在继续使用租赁房屋，我馆曾多次提出异议。现我馆将对租赁房屋予以收回，请贵公司立即腾退体育馆北侧大厅房屋及返还我馆投资的空调装潢等设施设备。2017年9月29日，原告康霸公司向被告州体育馆复函，载明：一、我公司长期承租上述房屋，经过多年的苦心经营，已将该处打造成恩施州知名的品牌性休闲娱乐场所，也能够保障租金的支付，从保持国有资产价值的角度出发，仍由我公司继续租赁并经营场所更为有利。二、若贵单位收回上述租赁物后仍出租给他人从事我公司现有的经营内容，我公司只能认为贵单位是在利用职权排挤我公司。三、若贵单位坚持收回我公司承租的房屋，我公司只能配合，但请贵单位补偿我公司的各项装修损失6658780.15元及搬迁费，并对现有全部员工进行安置或补偿，避免激化社会矛盾。此后，被告州体育馆于2018年1月16日将原告康霸公司诉至本院，要求判令康霸公司3日内腾退承租的恩施市××州大道××号体育馆北侧大厅房屋及原告投资的空调装潢设施设备，及时清空属于被告的活动财产，且支付2016年12月1日至2017年8月31日期间的占有使用费172503元，并按831元/天的标准支付自2017年9月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。本院受理后于2018年5月10日作出了（2018）鄂恩施民初字922号民事判决书，判决内容为“一、被告恩施州康霸商贸有限责公司于本判决生效后十五日内返还原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆位于恩施市××州大道××号体育馆北侧大厅（怡和大酒店斜对面）。二、被告恩施州康霸商贸有限责公司于本判决生效后三日内支付原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆2016年12月1日至2017年8月31日期间的租金172503元。三、被告恩施州康霸商贸有限责公司于实际腾退房屋之日按年租金230000元的标准支付原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆自2017年9月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金和使用费。四、驳回原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆的其他诉讼请求。”判决过后，康霸公司向恩施土家族苗族自治州人民法院提起了上诉，恩施土家族苗族自治州人民法院审理认定康霸公司与州体院馆的租赁合同继续有效，且康霸公司与州体育馆一致认为案涉的《租赁合同》于2017年9月26日解除，恩施土家族苗族自治州人民法院于2018年9月7日在（2018）鄂28民终1566号民事判决书中对此进行了确认，并判决维持了上述第一、四项判决，变更上述第二项判决为“恩施州康霸商贸有限责任公司于判决生效后三日内支付恩施土家族苗族自治州民族体育馆2016年12月1日至2017年9月26日期间的租金188256元（230000元/年÷12个月×9个月+230000元/年÷365天×25天）”，变更上述第三项判决为“恩施州康霸商贸有限责任公司于实际腾退房屋之日按年租金230000元的标准支付恩施土家族苗族自治州民族体育馆自2017年9月27日起至实际腾退租赁房屋之日止的使用费”。该判决已生效，但康霸公司一直未履行腾退该租赁物的义务，且认为州体育馆应赔偿其各项装修损失6658780.15元，故诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，原、被告于2008年6月24日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》届满后，又于2014年12月1日签订了《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2014年12月1日签订的合同于2016年11月30日届满，此后，原告继续使用租赁物，被告并未提出异议，故双方于2014年12月1日签订的租赁合同继续有效，但租期为不定期。在此期间，双方对继续签订书面租赁合同的内容没有达成一致意见，后经诉讼，恩施土家族苗族自治州人民法院于2018年9月7日作出的（2018）鄂28民终1566号民事判决书确认了双方的该不定期租赁合同已于2017年9月26日解除，且该判决已生效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，上述三次租赁中，均未约定若原告康霸公司对案涉房屋进行装饰装修后双方合同终止时需要由被告州体育馆赔偿其装修损失。本案中，被告州体育馆在其2017年6月16日发出的《通知》称其拟按现行政策对案涉房屋进行公开竞价招租，对原告康霸公司的装修部分（不可移动部分）在公开招租文件的条件设置上可考虑产权交易中心的建议，即若原告康霸公司竞标失败，新承租人必须承担原告康霸公司原装修部分（不可移动部分）折旧后的价值，价值依据专业评估机构的评估价为依据，但是该《通知》并非约定被告州体育馆对案涉房屋的装饰装修进行补偿，而是被告州体育馆拟制定的招标细则同意新承租人对竞租失败的原告康霸公司就案涉房屋原装修部分（不可移动部分）折旧后的价值进行补偿，而该《通知》的内容实际也并未实施。同时，虽然原告康霸公司与被告州体育馆在2014年12月1日签订的合同中载明被告州体育馆系考虑到原告康霸公司经营项目调整及二次投资回收周期，在该合同期满后，在同等条件下，原告康霸公司具有优先继续承租经营的权利，但是该约定仅是双方对优先承租权的约定，即使原告康霸公司系基于此进行装修或是加大投资亦系其经营行为，而非系双方对装饰装修进行补偿的约定。此外，原告康霸公司也未提交充分的证据证明案涉房屋的装饰装修均系由其完成且各项装修损失为6658780.15元。因此，原告康霸公司要求被告州体育赔偿各项装修损失6658780.15元无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及之规定，判决如下：驳回恩施州康霸商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费58412元,由原告恩施州康霸商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  郭韶华审判员  于永国审判员  区海玲二〇一九年九月十九日书记员  唐蔚霖