河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初836号原告：李吉平，男，1957年4月2日生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：蔡志猛，河南彪炳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沐翰，安阳市关区昊轩法律服务所法律工作者。被告：安阳市鑫海房地产开发有限责任公司，住安阳市北关区盘庚街48号。统一社会信用代码：91410500752259576M。法定代表人：李海法，职务：董事长。委托诉讼代理人：田金魁、闫红，河南至尊律师事务所律师。被告：安阳市城建房地产开发有限责任公司，住安阳市北关区永安西街1巷2号楼。统一社会信用代码：91410500172207251X。法定代表人：路宝全，职务：董事长。委托诉讼代理人：韩凤新、刘慧记，该公司职工。第三人：刘翔，男，1993年12月4日生，汉族，住安阳市北关区。原告李吉平与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司（以下简称鑫海房地产公司）、安阳市城建房地产开发有限责任公司（以下简称城建房地产公司）、第三人刘翔房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转入普通程序进行了审理。原告李吉平及其委托诉讼代理人蔡志猛、李沐翰，被告鑫海房地产公司的委托诉讼代理人闫红到庭参加诉讼。被告城建房地产公司、第三人刘翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李吉平向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告、第一被告2009年11月11日签订的房屋定购协议书有效。2、请求依法判令第一被告履行定购协议，待条件具备时，第一被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证；3、请求依法判令本案的诉讼费、保全申请费、财产保全保险费用由两个被告共同承担。事实与理由：原、被告于2009年11月11日签订了“鑫海花园定购协议书”，被告将鑫海花园6号楼3单元5层西户（现房号为6号楼5单元502）的房屋出售给原告。原告按照协议已经履行了义务，但是被告迟迟未履行合同义务，既没有与原告签订《商品房买卖合同》，也没有交付房屋。被告一为实际房屋开发商，被告二为名义房屋开发商，土地使用证及房屋预售许可证上均为被告二。第三人与被告之间凭借虚假的房屋买卖合同进行了备案登记，真正合法有效房屋合同是与原告签订的购房协议，第三人刘翔与鑫海恶意串通损害原告利益。根据法律规定，诉至法院，望判如所请。被告鑫海房地产公司辩称，1、认为定购协议无效，定购协议是名为定购房屋协议，实为借款抵押，此事实有借条为证。2、按照商品房销售管理办法第16条规定，商品房买卖合同应具备以下条件当事人名称、住所及商品房基本情况和商品房销售方式，同时具备商品房单价、总价、交款方式、时间等。但所谓的定购协议，欠缺以上核心要件，房屋总价、交款方式、交款时间等等，因此所谓的定购房屋协议不具备法定条件。3、本案房屋属城建公司开发，关于此事实有立项文件、预售许可证、土地证为证，按照法律规定，被告鑫海公司无权对涉案房屋签订任何协议，基于以上事实，原告所诉称的定购房屋协议是无效的，按照合同法第56条规定，无效的合同自成立之日起，无法律约定。定购房屋协议无效，是本案基本事实。鑫海公司无法与原告签订正式商品房买卖合同，无法交房，无法办证。理由：1、如前所述，涉案房屋是城建公司开发，鑫海公司无权签订正式商品房买卖合同；2、本案涉案房屋显示城建公司已与第三人签订了正式的房屋买卖合同，已在房管局备案登记，相关办理房产证的工作已在进行中，因此涉案房屋按照规定不可能也不允许签订正式的商品房合同；3、签订合同是当事人的权利，是契约自由，是意识自志的基本原则，按照规定，法院不应强制判决当事人之间签订合同。关于此事实，鑫海公司有北关法院2018豫0503民初1404号生效判决书证实，该判决确认意识自志原则不能以判决方式强制当事人签订合同，所以依据民诉法，经法院生效判决书查明的事实，法院应直接作为定案依据。基于以上观点，涉案房屋无法与原告签订正式商品房买卖协议，无法交房，无法办证。被告城建房地产公司辩称，原告已经明确表示第一、二项诉讼请求与被告城建房地产公司无关，所以不再答辩。关于第三争议焦点，因为费用纠纷产生，而纠纷发生在第一被告和原告之间，该笔费用与被告城建房地产公司无关，应该由第一被告承担。而且费用应由法院酌定，不应由当事人争论。本案涉案土地是城建公司拿地，当时鑫海公司未成立，鑫海公司成立之后，城建想把土地转到鑫海名下，当时土地局一直不同意，所以一直用城建公司名义开发，但是我们从中没有一点利益。所以所有售房一直是鑫海在操作，而且鑫海是一个有资质的开发公司。第三人刘翔未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年11月11日，原告李吉平与被告鑫海房地产公司签订鑫海花园定购协议书，物业名称：鑫海花园，物业地址：安阳市东风路30号，物业楼号：6号楼3单元5层西户，物业销售面积：149.178平方米，每平方米3170元，付款方式采用按揭付款，定金人民币-元须于签署协议书前付清。协议内容：1、买受方同意于签订本协议书后按出售方指定日期、地点携带本协议书与出售方签署由河南省工商行政管理局、河南省建设厅共同监制，安阳市房管局统一核发的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行作废。2、买受方如未按本协议规定之付款期限支付房款，或未提交按揭手续致使按揭不能正常办理的，延期超过10天，则视为买受方违约，出售方有权单方面解除本定购协议书，并将物业另行出售，定金不予退回。3、认购物业面积最终由以房管局核定面积为准。4、在签订《商品房买卖合同》前，本协议书为买卖双方的正式合约。同日，被告鑫海房地产公司给原告李吉平出具借条，载明：今借到李吉平142000元，6号楼3单元5层西户149.178㎡。另查明，安阳市发展计划委员会文件安计投资（2002）189号，涉案房屋所在的小区鑫海花园是由被告安阳市城建房地产开发有限责任公司立项，是该小区的立项开发方。2005年12月5日，安阳市国土资源局颁发的涉案小区所在的土地证，土地使用权人是被告安阳市城建房地产开发有限责任公司。2017年12月26日安阳市房管局颁发的安房预售证第170143号商品房预售许可证，该涉案房屋被告安阳市城建房地产开发有限责任公司具有售房的主体资格。上述事实，有原告提供的鑫海花园定购协议书、三联单据收据，被告提供的安阳市发展计划委员会文件安计投资（2002）189号、安阳市国土资源局颁发的土地证、安房预售证第170143号商品房预售许可证、商品房预售备案查询以及当事人陈述等证据，予以证实。本院认为，2009年11月11日原告李吉平与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司签订《鑫海花园定购协议书》，属于双方当事人签订的认购书、定购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以保护。本案中，从权利取得形式看，原告李吉平与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司之间并不存在正式的商品房买卖合同关系。《鑫海花园定购协议书》明确约定，订立本协议书后还需签署商品房买卖合同，这表明《鑫海花园定购协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看，《鑫海花园定购协议书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《鑫海花园定购协议书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认定原告李吉平与鑫海花园定购协议书订立的协议书属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。原告李吉平要求被告履行定购协议，待条件具备时，被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证的诉讼请求，因涉案房屋已经由被告安阳市城建房地产开发有限责任公司与刘翔签订商品房买卖合同(预售)，并在安阳市房产管理局备案购房人为刘翔。被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司已经不具备按照双方签订的《鑫海花园定购协议书》，签订商品房买卖合同，交付房屋，办理不动产证的相关条件。原告李吉平该项请求的基础条件已经不存在，故本院不予支持。原告李吉平可通过另案诉讼，请求被告承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，以保护其合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:驳回原告李吉平的诉讼请求。案件受理费8393元，由原告李吉平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  封志勇人民陪审员  刘亚玲人民陪审员  李 飞二〇二〇年六月二十八日书 记 员  刘亚楠