四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1622民初267号 原告：重庆兆堃商业管理有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路******9-9，统一社会信用代码91500000053240972N。 法定代表人：卢洋，经理。 委托诉讼代理人：王俊，国浩律师（重庆）事务所律师。 被告：广安鑫光房地产开发有限公司，住所，住所地四川省广安市武胜县沿口镇嘉陵江大桥东头1-3社会信用代码91511622MA64HUCU8J。 法定代表人：龙光明，董事长。 委托诉讼代理人：邓闯，四川君尊律师事务所律师。 原告重庆兆堃商业管理有限公司（以下兆堃公司）与被告广安鑫光房地产开发有限公司（以下简称鑫光公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月21日第一次公开开庭进行了审理。经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月24日第二次公开开庭进行了审理。原告兆堃公司法定代表人卢洋及其委托诉讼代理人王俊、被告鑫光公司委托诉讼代理人邓闯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兆堃公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认2018年11月26日原告向被告送达的《解除合同通知书》无效；2.请求判令解除原、被告双方于2017年11月20日签订的《鑫光＊龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》；3.请求判令被告向原告支付从2017年11月20日至2019年1月14日期间的租金收益1358659.2元及资金占用利息（以1358659.2元为基数，从2019年1月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4.请求判令被告支付原告违约金500000元，并赔偿违约不足造成的损失；5.本案的案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉讼请求第三项金额变更为1347674.42元。事实和理由：2017年11月20日，原、被告双方就鑫光＊龙洲印象商业街项目签订《鑫光＊龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》（以下简称“合同”），约定由被告委托原告对鑫光＊龙洲印象商业街进行经营管理，包括：市场调研、项目策划、推广宣传、商业定位规划、招商、运营管理、项目环境包装、物业改造等商业营运管理服务的一系列工作。合作期限自2017年11月16日至2022年12月31日。被告组建四川恒龙商业管理有限公司（以下简称“恒龙公司”），原告派驻项目经营管理团队，共同全面实施运营目标，以恒龙公司所设立的账户（开户行：武胜中银富登村镇银行有限公司，账号×××54）为项目唯一财务收支管理账户，原、被告双方共管。合同第三条第3项约定，项目合作期内，前三年租金收益归原告所有，合作期内广告、场地活动等收入归原告所有。第4项约定，双方每年底进行一次结算。第五条第1项约定，财务支出项目需经被告指定人员签字后，方可进行支付，但被告不得无故拖延正常支付项目。第七条第1项约定，合同生效后，双方均须严格遵守约定，不得无故解除合同，否则违约方须向守约方一次性支付人民币伍拾万元违约金，且守约方有权按照合同约定主张合同项下权利。随后，被告向恒龙公司出具《授权委托书》，将自有的鑫光＊龙洲印象商业街商铺对外招商、签订租赁合同、收取商铺租金等与商铺经营管理相关的被告公司权益事宜委托给恒龙公司。合同履行中，原告积极履行自身合同义务，但因恒龙公司挪借资金未及时归还、不按时支付项目实现及合同约定款项、员工业绩提成等原因，造成原告拟计划的运营方案难以推进。原告多次催促被告及恒龙公司履行自身义务，并于2018年11月7日向恒龙公司邮寄《关于要求四川恒龙商业管理有限公司支付项目实施及合同约定款项的催告函》、《关于要求四川恒龙商业管理有限公司支付员工业绩提成的催告函》、《关于追返四川恒龙商业管理有限公司挪借资金的催告函》等催告函件。被告签收后，不但无视自身义务不配合项目运营，还于2018年11月13日回函强行要求原告在三日内完成根本无法在三日内完成的最初拟定方案，并于2018年11月26日以原告构成根本性违约为由，强行解除合同。原告认为，项目经营方案只是项目运行期间的指导方案，商业风险必然存在，方案的执行不但需要被告及恒龙公司积极配合，还需要根据市场环境变化等实际情况适时变更，其并非合同约定条款。被告及恒龙公司不配合原告运营项目，导致原告方案多次变更、迟延，违反了合同义务，被告已构成违约，现被告在原告未违约的情形下，又无故单方面解除合同，无法定和约定解除合同情形，应承担相应的违约责任，并赔偿原告的所有损失。为维护原告的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告鑫光公司辩称，原告第一项诉讼请求确认无效，被告认为有效；原告要求被告支付租金1347674.42元不成立，租金不仅仅涵盖了2018年的租金，还包括2019年的租金；被告不存在违约，原告主张收取违约金不成立，诉讼费不应由被告承担。原、被告双方于2017年10月20日签订的委托经营管理合同，项目涉及被告开发的3万多平方米商业建筑面积的招租，合同中约定保证金由双方分配，合作前三年租金收益归原告，后两年租金收益原告占40%，被告占60%进行分配；被告强调合同约定的权利义务第5项，原告强调权利义务第3项；合作期内，前三年租金收益归原告被告无异议，但是满足条件是商业租金收益和投入要达到相应的比例，原告未达到相应的比例，根据合同及原告提供的营运方案，原告没有完成整个招商的任务，也没有进行投入，在被告催促后也没有完成，故被告单方面书面通知原告解除了合同。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了： 一、《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》及龙洲印象商业街操盘思路方案。证明：1.原告以“重庆丰谦科技有限公司”与被告于2017年11月20日签订了合同，被告委托原告对鑫光*龙洲印象商业街进行经营管理，合作期限从2017年11月16日起至2022年12月31日止。2.合作期内，以被告开办的“恒龙公司”所设立的账户为项目唯一财务收支账户，双方共管，财务支出项目需经被告指定人员签字后，方可进行支付，被告不得无故拖延正常支付项目。即委托经营管理期间的收入与支出均由被告持有并控制，原告只有权监督账户，未持有项目资金。3.合作期内，前三年（合作开始日至2020年12月31日）租金收益归原告所有，双方每年底进行一次结算。委托经营期间产生的收入扣减经营支出及保证金后剩余的款项均是原告应享有的商业报酬。被告在结算期间无故解除合同明显带有不支付报酬的经济目的，明显损害了原告的利益。4.合同约定被告需协调商铺买受人与原告签约，需将项目商业部分相关资料准确、及时地提供给原告，经营任务是双方应当共同努力达到的目标，而非原告单方面的合同义务；5.合同对合同任意性解除权进行了限制，即不得无故解除合同，否则违约方须向守约方一次性支付人民币50万元违约金，且守约方有权按照合同约定主张合同项下权利；6.原告依约向被告提供了操盘方案，操盘方案本质上不属于合同，不具备合同要件，其是经营事项的拟计划指导，以达到预期目标。但商业存在风险，方案的执行会因经济条件、市场环境等多种因素的影响在执行中适时变更，被告在签订合同时应当预见，即使认定操盘方案是合同，第一、合同与操盘方案均没有约定未按操盘方案执行或者未达到经营目标构成违约，也没有约定可以因此而解除合同；第二、方案的执行与经营目标是双方共同的合同义务，并全面履行合同义务，不存在过错或过失，相反，有证据证明是被告不履行合同义务；第三、操盘方案在实际履行过程中，已经双方认可进行了调整，发生了实质性变化；第四、未达到营标并未导致合同目的不能实现，不构成根本性违约。 二、授权委托书。证明被告将自有的鑫光*龙洲印象商业街商铺对外招商、签订租赁合同、收取商铺租金等与商铺经营管理相关的一切事宜委托给恒龙公司与原告共同经营管理，经营事项并非原告单方面合同义务，需被告和恒龙公司共同协助原告完成； 三、（渝两江）登记内变字[2008]第013456号准予变更登记通知书。证明原告于2018年2月2日由“重庆丰谦科技有限公司”变更名称为“重庆兆堃商业管理有限公司”。 四、《关于要求恒龙公司支付员工业绩提成的催告函》、《关于要求恒龙公司支付项目实施及合同约定款项的催告函》、《关于追返恒龙公司挪借资金的催告函》、EMS快递单、中国邮政速递短信业务申请单。证明：1.被告不履行合同义务，原告要求被告履行合同义务支付员工业绩提成、项目实施及合同约定款项、归还挪借的1251312元租金及保证金。2.被告已签收催告函，知晓相关事宜。3.被告违反合同义务，导致委托经营项目无法推进，已构成违约。 五、《履行合同义务催告函》、《解除合同通知书》。证明被告签收原告发出的催告函后，不但不履行自身合同义务，还借故称原告构成根本性违约，解除合同，明显损害原告的利益。被告无故解除合同，应承担违约责任并赔偿原告的经济损失。 六、龙洲印象商业动线改造提案PPY、龙洲印象2018年度推广PPT。证明：1.原告早已按合同约定出台改造提案，因被告迟迟不审批通过，且经被告同意，已变更了改造时间，原告不存在违约行为。2.原告严格按照合同约定，积极经营合同项目，进行市场调研、项目策划、推广宣传、商业定位规划、招商、运营管理、项目环境包装、物业改造等运营管理服务的一系列工作。原告经营的任何事项均需报被告审批同意，实际改造合同一年来被告均未提出异议，且就相关费用进行了支付。操盘方案在双方实际改造合同过程中已经变更了实施节点和活动。 七、《广告合同》、《合同》、《游泳池装修合同》、《装修合同书》、《广告发布合同》、《映前广告发布合同》、《灯会展览合作协议》、《暄舞思国际少儿艺术中心武胜青少年艺术人才大赛全程冠名协议》、《儿童游乐设施代购安装合同》、《委托亮化工程设计合同》、《龙洲印象标识导视设计合同》。证明1、原告严格按照合同约定，积极经营合同项目，进行市场调研、项目策划、推广宣传、商业定位规划、招商、营运管理、项目环境包装、物业改造等一系列具体工作，不存在怠于履行合同义务或存在重大过错、过失的行为。 八、租赁合同76份。证明：1.原告严格按照合同约定，积极经营合同项目，进行招租，应当获得相应的经济报酬。2.合同约定了租金、保证金支配方式和金额，可以确定租金收益。3.至2019年2月28日，还有893936元应缴租金收入。 九、中银富登村镇银行账户明细查询（网页）。证明至2019年1月9日，共管账户内余额为606262.42元，是经营项目的租金及保证金，其中租金属于原告的经济报酬。 十、恒龙公司付款申请单、借条、转账流水。证明2018年8月8日，经被告要求，恒龙公司将经营期间的租金及保证金100万元出借给被告关联公司四川广安鑫光电力铁塔有限公司，该笔资金中租金收益属于原告的经济报酬。 十一、2017年11月22日至12月19日期间的租赁合同、付款凭证5份，证明：1.有253312元租金和保证金进入龙飞翔私人账户，未进入共管账户。其中租金收益属于原告的经济报酬。2.被告指派人员在收取租金及保证金过程中，存在现金收取未入共管账户内的情形。 十二、（2016）浙01民终745号民事判决书。证明：1.浙江省杭州市中级人民法院认为：合同约定的销售任务是双方应当共同达到的目标，而非合同一方的合同义务。2.受托人应获得相应的经济报酬。 十三、（2015）民一终字第226号民事判决书，证明关于《关于解除合同通知书》的效力问题。最高人民法院认为：1.在合同中预先对合同任意解除权进行了限制，对双方具有法律约束力，均不得中途单方面解除合同。2.基于约定优于法定的原则，当事人意思自治应得到尊重，合同当事人的任意解除权应受到约定的限制，不得随意解除合同。3.代理合同的主要目的是为了获取经济利益，除了基于双方之间的特殊依赖关系之外，还具有利益关系。基于诚实信用和民事活动公平的原则，不得擅自解除合同。4.违约解除合同一方应承担违约责任和赔偿责任。 被告质证意见为：第一组证据真实性无异议，但是证据指向不成立，原告称操盘方案不属于合同的观点不成立；第二组证据被告对原告进行指导、监督；第三组证据无异议；第四组证据是另一法律关系，借款100多万元双方达成合意，并不是挪用；第五组证据真实性无异议，被告方认为原告未依照合同履行义务，被告催告后依约进行解除合同；第六组证据不能证明被告在一年内未提出异议，原告大约有1万多平方米的商业用房未租出去；对第十证据无异议，但不是挪用，而是借款；第十一组证据是原告与被告签订合同前，还有其他经营公司进行了经营，原告理解错误；第十二组、第十三组证据与本案无关联性。 被告提供的证据主要有：1、《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》、操盘方案；2、催告函和《解除合同通知书》；3、移交清单共计18页；4、《四川联空快讯广告有限公司广告合同》、《灯会展览合作协议》、《广安西默建筑装修工程有限公司游泳池修建合同》、《武胜县聚星影业有限公司映前广告发布合同》、《武胜暄舞思教育咨询有限公司全程冠名协议》、《重庆华创标牌有限公司标识导视设计合同》、《重庆朗晟照明工程有限公司亮华工程设计合同》等合同；5、四川恒龙公司的结算表；6、原告履行明细表；7、阎峰、唐城法、罗记烤鱼-雷莉等五户租赁合同。 原告质证意见为：1、操盘方案中，对于未来经营的事项均明确标明预估未来将如何进行，因此，被告也知晓商业存在风险，合同对于这一风险并未转移到原告身上，原告已严格按照合同履行了自身义务，不存在违约行为或重大过错过失；2、第二组证据证明被告为解除合同主动违约；3、第三组证据中第9—13页移交的均是账号和密码，密码已被被告方更改，不存在返还的问题，第16—17项是账户余额，该账户由被告方持有，也不存在返还；4、第4组证据证明了原告积极履行合同义务，不存在违约行为；5、对第5、6组证据三性均不予认可，系被告单方面制作，未与原告进行结算，里面统计的金额数据与被告统计不一致，明细里面提到的违约责任应由被告承担，相关财务凭证原告同意在比方完成结算或者判决生效后及时归还被告。 根据原告的申请，本院委托四川衡立泰会计事务所对原告与被告在2017年11月16日至2019年1月14日期间的租金收益及合理开支进行司法鉴定，2020年3月23日，四川衡立泰会计事务所出具了川衡立泰司鉴字[202003]第002《关于重庆兆堃商业管理有限公司与广安鑫光房地产开发有限公司合作期间合同纠纷相关事项的司法会计鉴定意见书》，鉴定结论为：（一）能够确认的事项及金额。1、确认收到租金3048925.00元。2017年11月16日至2019年1月14日收到租金3063062.00元，退还该期间租金14137.00元，实际收取租金3048925.00元（其中：租赁期间属于2018年的1564107.61元，2019年1299928.54元，2020年43390.85元；无法确认租赁期间的141498.00元）；2、确认收到保证金513200.00元。2017年11月6日至2019年1月14日收取的保证金为520200.00元，扣除退回的保证金7000元后收取的保证金为513200.00元；3、确认合理支出2629691.24元。2017年11月16日至2019年1月14日支出3641973.24元，除借给四川广安鑫光电力铁塔有限公司1000000元及12282.00元的员工备用金外，其他2629691.24元支出均是为了打造鑫光*龙洲印象商业街项目而支出；4、合作账户的资金流向，经鉴定，2017年11月16日至2019年1月14日期间合作账户资金流入金额共计3368104.68元，主要是收取的租金、保证金等，资金流出金额3628175.80元，主要是管理费用中职工工资、主营业务成本中劳务费、工程款等营运费用及广安鑫光房地产开发有限公司的借款；（二）不能够确认的事项及金额。1、不能确认退还租金11239.00元，解除租赁合同协议约定的退11239.00元租金未见相关退款资料，故不能确定退还租金11239.00元；2、不能确认退还保证金26100.00元，解除租赁合同协议约定退还26100.00元保证金未见相关退款资料，故不能确定退还保证金26100.00元。3、陈国庆代赵刚缴纳的用电押金5000.00元不可确认是否需要退还。原告垫付了鉴定费6000元。 该鉴定报告经原、被告双方当事人质证，原告的质证意见为：对鉴定报告三性无异议，合作期间租金收益为3048925元，无法确认的收入141498元，根据合同第3条第3项约定：除租金收益外，广告场地合同等收入归原告所有；意向金52000元，根据原告举示的租赁合同，意向金最后转为租金，所以该意向金应当计入租金收益，故总的租金收益应当为3242423元（3048925元+141498元+52000元）。支出方面：鉴定报告确认支出了2629691.24元，其中有530983.08元不属于原、被告合作期间运营支出。2017年12月12日，恒龙公司移交清单一份、委托服务合同一份证明在原、被告合作之前，被告委托重庆中博房地产投资咨询有限公司对涉案商业街委托经营终止后，于2017年12月8日（原告提交的银行流水显示），恒龙公司向庆中博房地产投资咨询有限公司支付结算费用530983.08元，该支出不应当计算在内，故原、被告双方合作期间的合理支出为2098708.16元。综上，被告应支付原告经营期间的报酬为1143714.84元（1016353.84元）。原告并补充提交关于移交恒龙公司凭证及物件的函一份。 被告的质证意见为：对报告中整个收入无异议，对无法确认的租赁期间的费用141498元，是2018年11月、12月至2019年5月、9月、12月5个承租户缴纳的租金和履行保证金。提供5租户的明细予以证明，其中租金收益105598元，保证金36000元、手续续100元，这5户租金收入均是被告向原告送达解除合同通知书后，被告单独收取的，不属于合作期间收取的租金，不应当计入原告的租金收入。补充提交证据无法确认的清单一份，2018年8月17日解除租赁合同协议、2018年11月11日商铺租赁解除协议书、2018年11月15日商铺租赁合同解除协议书、2018年5月9日租赁合同、2018年4月9日租赁合同。 原告对被告补充提交的证据质证意见为：对租赁合同证据三性无异议，租金收益应归属原告。解除协议书三性无异议，但相关材料已经提交鉴定机构，对该期间的租金和保证金的结算已在鉴定意见书之中，对2018年11月以后解除租赁协议书的三性不予认可，原告未参与，被告也未提交其他证据佐证是否真实，其在司法会计鉴定中应提供该资料而未提供，应当承担不利的后果。对被告单方面制作的无法确认的费用清单不予认可，该141498元收入列为原告退出经营后产生，与被告主张产生的时间明显矛盾，也与鉴定意见书鉴定不符合。被告对原告补充提交的证据质证意见为无异议。 上述证据中经当事人质证无异议的证据，经本院审查予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：1、关于操盘方案是否属于合同内容的异议。由于双方在《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》第六条第1款中明确约定“乙方严格按照项目操盘方案（附件1）执行，做好项目经营管理工作，实现经营管理目标”，鉴于商业服务管理合同目的的特殊性，细化服务节点，预定服务管理目标并非不能成为商业管理合同附件内容存在，因此，操盘方案属于以合同附件形式存在的合同内容。但操盘方案是双方对远景目标的预定，期间涉及新建区域人口入驻、经济环境、交通条件、淡旺季节、政府引导政策变化等多种因素相关联、且需合同双方共同努力，操盘方案中预期目标才能实现。只要原告尽了最大努力，即使目标非原告主观因素未达到操盘方案预期目标，也不构成根本性违约；2、关于恒龙公司将租金收益1000000元出借给案外人四川广安鑫光电力铁塔有限公司双方是否达成合意的异议。被告抗辩双方达成了出借合意，未举证予以证明，本院不予采信；3、关于租金收益及案外人龙飞飞收取租金证据的异议。本院认为，应当以司法会计意见书结论为准。原告对被告所提交证据的异议，在本院（2019）川1622民初347号民事判决书证据异议认定中已作出认定，本案中不再累述；4、关于鉴定起止时间和无法确认的租金141498元的异议。被告单方面向原告发出解除合同通知书后，原告在通知书规定的期限内于2019年1月14日起诉，诉讼主张中明确要求解除合同，故鉴定双方合同终止时间以该时间为准，客观上公平地反映了案件真实情况。双方争议的5户租金141498元均已纳入鉴定期限内进行鉴定，只是仅该租金收入无法确认租赁期间，对被告提出的异议，本院不予认定；5、关于合作期间租金总收入和支出计算的异议。鉴定意见书中对合作期间的租金总收入确定为3048925元，不能确定退还租金11239.00元未见相关退款资料，被告方也未提交该租金已退还的证据预以证明，按照合同约定被告负责管理账户和资金，因此，该租金收入推定为被告未退还。故鉴定期间租金总收益应为3060164元（3048925元+11239.00元）。关于总支出问题，鉴定意见书中确认合理支出为2629691.24元，原告提出其中530983.08元不属于双方合作期间所支出，所提交的证据能够证明该款项目在双方合作之前，被告将鑫光*龙洲印象商业街委托重庆中博房地产投资有限公司经营管理，应当支付给该公司的管理服务收益，故对原告提出的双方合作期间的总支出为2098708.21元（2629691.24元-530983.08元），本院予以采信。综上，原告与被告在合作期间的租金收益余额为961455.79元（3060164元-2098708.21元），本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，被告作为甲方与重庆丰谦科技有限公司作为乙方签订了《鑫光＊龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》，合同约定：一、项目概况：1、项目名称：鑫光＊龙洲印象商业街（以下简称项目）；2、项目地址：四川省武胜县××镇××道××号；3、项目建筑面积（商业）：34451㎡。二、项目服务内容、期限、方式：1、合作内容：甲方独家委托乙方对鑫光＊龙洲印象商业街进行经营管理，包括：市场调研、项目策划、推广宣传、商业定位规划、招商、运营管理、项目环境包装、物业改造等商业运营管理服务的一系列工作；2、合作期限：自2017年11月16日至2022年12月31日；合作期满后乙方拥有优先续约权；3合作方式：3.1、合作期限内，甲方将鑫光＊龙洲印象全部商铺委托给乙方统一规划定位、统一招商、统一运营、整体打造，由甲方组建商业运营管理公司（四川恒龙商业管理有限公司），乙方派驻项目经营管理团队，对该项目进行策划、招商、运营管理，全面实施甲乙双方共同确定的运营目标，委托经营期间，四川恒龙商业管理有限公司经营管理工作由乙方团队负责。三、项目收益及分配：1、合作期内以“四川恒龙商业管理有限公司”所设立之账户（开户行：武胜中银富登村镇银行有取公司；账号：×××54）为项目唯一财务收支管理账户，且该账户为甲乙双方共管（甲方指派财务，乙方指派出纳），且此账户作为甲乙双方结算账户，合作期间另设其他资金管理账户的，需双方共同书页确认；2、项目合作期内，所有租户缴纳的保证金，由甲乙双方共同管理，若以保证金进行投资的，则其收益按照甲方60%，乙方40%分配；3、项目合作期内，前三年（合作起始至2020年12月31日）租金收益归乙方所有，第四、第五年（2021年1月1日至2022年12月31日）租金收入除税后按照甲方60%，乙方40%进行分配；合作期内广告、场地活动等收入，归乙方所有；4、双方每年底进行一次结算，双方收益及分配之税费，按照谁受益、谁负责的原则执行。……五、甲方权利义务：1、合作期内，由甲方组建“四川恒龙商业管理有限公司”甲方指派财务人员，乙方指派出纳对财务进行共同监管，财务支出项目需经甲方指定人员签字后，方可进行支付，但甲方不得无故拖延正常支付项目（如本合同附件所述收支项目或利润分配等内容）；2、甲方将商铺进行销售的，则在销售同时需协调买受人与乙方签订《商铺委托经营管理合同》；3、合作期内甲方自用商业面积不超过3000㎡，此面积以内免除租金；甲方自用面积超出3000㎡以上的部分，需按市场价计算租金；4、甲方需将项目商业部分相关资料准确、及时提供给乙方以便乙方工作顺利进行；5、甲方以乙方提供的项目操盘方案为依据，有权对乙方工作结果进行监督，有权对乙方经营管理过程中的重大决策如：年度经营目标计划、经营规划调整、项目动线改造等进行参与建议，对执行结果有权监督。六、乙方权利及义务：1、乙方严格按照项目操盘方案（附件1）执行，做好项目经营管理工作，实现经营管理目标；2、乙方有权全权处理项目经营管理期间所有事务，包括但不限于商业策划、招商运营、项目环境包装、整合推广、政策制定发布、租户调整等，但相关文件需报备甲方，且其经营管理行为需符合法律法规的规定；3、在合作期限内，乙方负责人工、经营管理、推广宣传（投入整合推广促销活动，预计前三年150万／年，后两年80万／年，共计610万元），物业环境打造、动线改造（4对扶梯、步梯等改造，预计投入300万元人民币），商业包装氛围整改（绿化、小品、导视系统、门头、广告位、灯光、外立面及小景，预计投入费用200万元人民币）等费用均由乙方负责承担，且所针对物业的设备设施（电梯、广告位、景观小品等）投入在合作期满后均归属甲方所有。前三项费用预计总投入1100万元人民币，上述费用来源从乙方经营管理该项目期间的租金收入中列入开销，乙方应向甲方提供合规票据，说明履行合同义务，否则甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任；4、乙方在前三年经营管理活动中，在项目经营正常情况下，乙方可以从租金收入中留存不少于10%的租金作为利润；5、合作期限内，在项目经营管理中任何非因甲方原因造成的纠纷、损失等均与甲方无关，如若因乙方原因造成商管公司承担责任且损害甲方利益的，甲方有权利向乙方主张相应的权利，包括但不限于财物、诉讼费等；6、经营管理期间内，为保障经营行为规范、可控，乙方与任何第三方签署的租赁、管理、收付票据、合同文件等均需向甲方同时备份；7、乙方对其团队承担用工关系，负责相关法律责任。七、违约责任：合同生效后，甲乙双方均需严格遵守约定，不得无故解除合同，否则违约方须向守约方一次性支付人民币50万元违约金，且守约方有权按照合同约定主张合同项下权利；八、合同终止、解除：非因不可抗力因素，双方按合同约定履行完相关义务，或经双方协商一致解除、终止合作；……“。同时，被告提供的龙洲印象商业街操盘思路方案作为合同的附件1，该方案第二部分操盘思路中对于：一、前5年租赁收益测算：预估3年、5年通过招商经营工作能够实现的收入目标：1、前5年租赁收益测算：1.1、招商目标节点：2018年2月10日前累计完成12000㎡签约；2018年9月30日前累计完成28000㎡签约；2018年12月31日前累计完成30000㎡签约；……1.6、合计前5个租赁年度预计租金收益3645万元，保证金160万元。二、前五年投入测算：预估3年、5年实现项目经营目标需要的投入2.1、动线改造（4对扶梯、步梯等改造）：预计300万；2.2、整合推广促销活动：预计610万（前三年150万／年，后两年80万／年）；2.3商业包装氛围整改：（绿化、小品、导视系统、门头、广告位、灯光、外立面及小景）预计费用200万元；2.4、行政办公、日常经营管理、差旅：20万元／年；2.5、行政公关（消防、工商、税务、食药监）：20万元／年；商业保险（财产损失一切险、营业中断险、公众责任险等）：10万元／年；2.7、人员薪资及福利：80万元／年，5年共计400万元；2.8、招商期提成：200万元，运营期5年提成共200万元，共计400万元；2.8、前5年预计总投入合计2160万元。三、项目操盘节点轴线：招商实施进度；四、项目操盘节点轴线：首年推广、包装、动线改造进度；五、以商业经营角度给销售的几点建议等方面对被告运营管理工作目标进行了预估确定。合同签订后，被告派出管理团队进驻鑫光＊龙洲印象商业街开始进行策划、招商、运营管理等商业运营管理工作。 2018年2月2日，重庆丰谦科技有限公司更名为重庆兆堃商业管理有限公司，并致函被告公司名称变更后，业务主体和法律关系不变，原签订的合同继续有效，原有的业务关系和服务承诺不变。 2018年11月6日，原告向恒龙公司发出《关于要求四川恒龙商业管理有限公司支付员工业绩提成的催告函》，内容载明：“重庆兆堃商业管理有限公司（原重庆丰谦科技有限公司，已于2018年2月份完成公司更名，下称我司）已于2018年10月18日向贵司提交《招商运营部提成计算表（9月份）》，并于2018年11月4日向贵司相关负责人递交书面告知函，贵司至今未按相关约定及时支付，已无故拖延20天，造成我司现员工队伍极不稳定（已有员工提起劳动诉讼），已严重影响我司对鑫光龙洲印象项目的日常经营管理，并且贵司的行为严重违反了《鑫光＊龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》，侵犯了我司合法权益。请贵司于3个工作日内（2018年11月9日前）按照我司提交的《招商运营部提成计算表（9月份）》，及时发放9月份提成。如到期未发放所造成的一切后果由贵公司全权承担”。同日，原告一并向恒龙公司发出《关于追返四川恒龙商业管理有限公司挪借资金的催告函》，内容为：“截止到2018年8月8日，四川恒龙商业管理有限公司（下称贵司）未入账及出借鑫光龙洲印象商业街租金及保证金1251312元。上述款项经我司（原重庆丰谦科技有限公司，已于2018年2月份完成公司更名，下称我司）多次催讨，贵司至今仍未归还至共管账户。因贵司挪借资金的原因，造成我司原计算需启动的动线改造、商业包装、宣传推广、招商运营预期目标等工作难以及时完成。望收函后贵司于3个工作日内（2018年11月9日前及时、全额归还挪借款项至共管账户（开户行：武胜中银富登村镇银行有限公司，账号：×××54），以便我司正常开展经营、动线改造、商业包装、宣传推广等工作。否则，所造成的一切责任和后果由贵公司全部承担”。同年11月13日，原告发被告发出《解除合同通知书》，内容载明：“根据2017年11月20日，你单位与我司签订的鑫光＊龙洲印象商业街委托经营管理服务合同第六条第1款、第3款及你公司提供的龙洲印象商业街委托经营管理服务合同附件一（龙洲印象商业街操盘思路方案）：你司应于2018年9月30日前累计完成28000租赁签订，迄今为止签约面积仅不足19000㎡；你司应于2017年11月30日出台改造方案提案；2018年1月15日二阶段包装方案提案、年货节、美食节招牌菜品鉴会；2018年5月五一推广活动；2018年9月试营业、暖场活动；2018年10月1日年度庆典活动；2018年11月20日前应投入不少于220万元资金用于动线改造、整合推广活动、商业包装氛围整改等等开展招商工作，迄今未开展这一系列工作，严重影响公司工常发展。我特致函你司，希你司在收到本函后三日内按合同约定及操盘方案内容履行完毕，逾期依法解除合同并追究你司违约责任”。同月26日，被告向原告发出《解除合同通知书》，内容如下：“根据我司2018年11月13日向你司出具的履行合同义务催告函的要求，你司应在收到该函后三日内履行合同的主要义务，但你司未有履行，构成根本违约，依照《合同法》九十四条的规定，解除2017年11月20日我司与你司签订的鑫光＊龙洲印象商业街委托经营管理服务合同。本通知到达你司合同解除，并追究你公司违约金50万元、退回未到期收取的租金、赔偿违约金不足造成的损失，如有异议，可在三个月内向人民法院起诉请求确认本合同解除效力及违约责任承担”，2019年1月14日原告起诉本案来院。 本院认为，原告与被告签订的《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案审理中，原、被告争议存在以下焦点问题：第一、被告向原告发出的《解除合同通知书》效力问题；第二、《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》是否应当解除；第三、被告是否应当向原告支付从2017年11月20日至2019年1月14日期间的租金收益1347674.42元及资金占用利息（以1358659.2元为基数，从2019年1月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；第四、原告请求判令被告支付原告违约金500000元，并赔偿违约不足造成的损失是否应予以支持。 关于争议焦点一：2018年11月26日被告向原告送达的《解除合同通知书》的效力问题。该争议焦点已在本院（2019）川1622民初347号民事判决书中已认定为无效，本案中对认定的理由不再重复叙述且不再对此作出重复判决。 关于争议焦点二：《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》是否应当解除的问题。 鉴于原告在与被告履行《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》后期分歧意见较大，2018年月26日被告向原告发出《解除合同通知书》后，被告对原告工作人员的办公室锁闭，致工作人员现已全部撤离，且双方对解除合同均无异议，故对原告解除《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，原告应当按照合同约定向被告移交财务资料和相关办公物品。 关于争议焦点二：被告是否应当向原告支付从2017年11月20日至2019年1月14日期间的租金收益1347674.42元及资金占用利息的问题。 本院认为，通过司法会计鉴定，原、被告双方合作期间的租金收益及支出经鉴定租金收益余额为961455.79元（3060164元-2098708.21元），按照《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》和操盘方案，租金收入除员工工资及业绩提成外，其余部分主要用于商业营销及推广、包装、动线改造商业包装、宣传推广等工作。结合案件实际情况来分析，由于恒龙公司将租金收益中1000000元擅自出借给被告的关联公司四川广安鑫光电力铁塔有限公司，致使原告拟执照操盘方案实施的商业营销活动无资金投入陷入停滞，因此，被告应当对挪借租金收益致合同履行停滞承担责任。双方合同解除后，按照合同“前三年租金收入盈余部分归原告所有”的约定，被告应当承担向原告支付租金收入961455.79元以及从2019年1月14日起计算至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息义务，本院予以认定，原告请求被告给付租金收入1347674.42元，无证据予以证明，超出部分本院不予支持。 关于争议焦点四：被告是否应当向原告支付违约金500000元。 如前所述，被告在履行《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》中擅自挪借资金导致项目资金短缺，合同履行停滞，在原告催促追回挪借资金时又主动单方面解除合同，致合同履行不能，应当承担违约责任。原告主张因合同解除致其可期待租金收益有上百万元的损失，要求被告支付50万元违约金，本院认为，违约金是合同救济方式之一，违约金是设立是保证合同的如约履行。我国合同法对违约金的规定为主要是补偿性和有限度惩罚性功能。本案中，原告作为一家从事商业推广营运的专业公司，在商业营销活动中实际租赁的商业街商铺面积仅18000㎡，为预期租赁面积30000㎡的60%，虽然存在因商业风险、市场变化等因素而未达到预期目标，但相对于被告对合同预期目标的期望值，仍应对未达到合同逾期目标承担相应责任，综上从公平原则上认定，本院酌情对违约金调整为由被告向原告支付违约金300000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告重庆兆堃商业管理有限公司与被告广安鑫光房地产开发有限公司于2017年11月20日签订的《鑫光*龙洲印象商业街委托经营管理服务合同》，原告重庆兆堃商业管理有限公司在本判决生效后十日内向被告广安鑫光房地产开发有限公司移交合作期间的相关财务资料和办公物品； 二、被告广安鑫光房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向原告重庆兆堃商业管理有限公司支付租金收益961455.79元及资金占用利息，并从2019年1月14日起，以本金961455.79元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至本息付清之日止； 三、被告广安鑫光房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向原告重庆兆堃商业管理有限公司支付违约金300000元； 四、驳回原告重庆兆堃商业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费21528元，鉴定费6000元，合计27528元，由被告广安鑫光房地产开发有限公司负担（原告重庆兆堃商业管理有限公司已垫付，在本判决生效执行时由被告广安鑫光房地产开发有限公司一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  李毅 人民陪审员  陈芳 人民陪审员  谢燕 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  谭攀