上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34358号原告：创秩星孚企业发展(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：施润天，执行董事。委托诉讼代理人：周俊岭，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘珉玥，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海瑞芷企业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈聪，执行董事。被告：陈聪，男，1985年4月4日出生，汉族，住浙江省诸暨市。上列两名两被告共同委托诉讼代理人：赵岳，浙江永大律师事务所律师。原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司(以下至判决主文前简称“星孚公司”)与被告上海瑞芷企业管理有限公司(以下至判决主文前简称“瑞芷公司”)、陈聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月25日、同年8月26日两次公开开庭进行审理。原告星孚公司的委托诉讼代理人周俊岭、佘珉玥，被告瑞芷公司、李聪的共同委托诉讼代理人赵岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星孚公司向本院提出诉讼请求，判令：1.瑞芷公司支付2018年11月10日至2018年12月15日期间的租金266,853.75元、2018年12月10日至2018年12月15日期间的管理费12,718.65元、2018年11月至2019年2月期间的水电费11,522.14元及上述欠款的逾期付款违约金450,475.32元；2.瑞芷公司支付2018年12月16日至实际返还房屋之日的占有使用费(按月租金2倍计算)；3.瑞芷公司支付违约金1,044,519元(相当于2018年12月租金的3倍)；4.瑞芷公司支付免租期租金2,089,038.24元；5.陈聪对瑞芷公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年11月7日、2018年9月5日，其与瑞芷公司就位于本区银城路XXX号322d室房屋(以下简称“系争房屋”)签订租赁合同及补充协议，对租期及解约条件等事宜作出约定。瑞芷公司未按补充协议约定于2018年10月15日前支付2018年11月10日至2019年2月9日期间的租金及管理费，且拖欠时间超过30日，其于2018年12月15日向瑞芷公司发送解约函，告知其若未能在2018年12月15日前全额支付欠款将解除合同。瑞芷公司未能在通知期限内付款，故双方间的租赁合同已解除，瑞芷公司应承担相应解约后果。瑞芷公司为一人有限责任公司，陈聪为其现有唯一股东，李聪不能证明自己财产独立于公司财产的，应对瑞芷公司的上述债务承担连带清偿责任。被告瑞芷公司辩称，星孚公司在2018年12月15日的发函中缺少解除合同的意思，合同应于2019年3月7日解除。对欠付租金和管理费诉请的计算期间和计算方式没有异议，但因房屋存在消防喷淋的情况，其有权不支付租金。合同解除之后的房屋占有使用费属于侵权纠纷，不应在本案中处理。因星孚公司未曾向其开具相应发票，故未支付2018年11月至2019年2月期间的水电费。租赁合同中虽有解约违约金和免租期租金的条款，但该合同为星孚公司起草的格式合同，星孚公司未提醒其注意，故不应对其发生效力；即使认为其应当支付违约金，也应对违约金标准予以调整。被告陈聪的答辩意见同瑞芷公司，并认为其财产独立于瑞芷公司，并未发生人格混同，故不同意承担连带责任。经审理查明：2017年11月7日，星孚公司(甲方、出租方)和瑞芷公司(乙方、承租方)就系争房屋签订房屋租赁合同。合同第十六条约定，租赁期为2017年11月8日至2027年8月15日，装修期为2017年11月8日至2018年4月7日。合同第十七条对收费标准进行约定，装修期结束之次日起算的第1个月开始至第7个月结束，月租金为348,173.04元(月租金为日租金乘以365天除以12个月所得保留两位小数的计算结果为准，此定义适用于以下所有条款)；从交付日起算的第2年月租金为348,173.04元；每三个月为一期支付租金；首期之后每个付费季度最后一个月的15日之前支付下期租金；月管理费为63,593.25元，每三个月为一期支付，首期之后煤气管理费应当在上季度最后一个月15日前支付；电费、水费等按实际发生计算，在甲方根据抄表通知乙方之日起三日内支付，甲方收取的上述费用为代收代缴，故不开具发票。合同第十八条约定，租金保证金1,044,519.12元、管理费保证金190,779.75元；该保证金不视为预付的租金或其他任何费用，即乙方不得以该保证金抵销前述债务；甲方有权在乙方违反本合同或其他因乙方原因致使甲方产生损失的时候，将将保证金冲抵其损失损害。合同第二十五条约定，乙方在租赁期届满当日或合同提前解除当日内，把租赁房屋在与原状一致或者甲方书面认可标准的状态下交还甲方；乙方自逾期返还房屋之日起至实际按甲方要求返还之日止每日支付相当于租期内最后1个月日基本租金2倍的占用费。合同第三十一条约定，若乙方拖欠本合同规定的任何款项，每逾期一日，乙方按应付未付金额的万分之五每日支付违约金；若乙方拖欠任何一项费用超过30日的，乙方除继续支付违约金外，甲方还可以解除合同并要求乙方承担其他违约责任，包括：甲方有权要求乙方按租期内最后一个月基本租金的3倍支付违约金、已支付的保证金予以没收，要求乙方赔偿超出违约金之外的损失；乙方的违约行为包括但不限于未按约支付租金、管理费、保证金及其他费用的任何一项且逾期超过30日的。合同第三十二条约定，甲方按约行使解除合同权利的，甲方可以采取如下措施，包括：要求乙方按合同租期内最后一个月基本租金的3倍支付违约金、没收已支付保证金、补偿全部免租期租金、可继续追偿违约金不足以补偿的损失(包括但不限于律师费、诉讼费等为追索和实现债权所支出的费用)。房屋交接书显示双方于合同签订当日对房屋进行了交接。2018年9月5日，星孚公司(甲方)与瑞芷公司(乙方)就上述租赁合同签订补偿协议，约定由于在乙方装修期间，房屋内发生消防喷淋爆裂事故，导致乙方装修停工及部分物料损失，故甲方同意给予乙方如下租金补偿方案：免除2018年7月10日-2018年8月9日、2019年1月1日-2019年1月31日、2020年1月1日-2020年1月31日租金，此期限后的租金按照原合同支付；乙方应于2018年9月7日17时前将2018年8月10日至2018年11月9日期间租金及管理费、水电费等共计1,243,159.87元支付给甲方，在甲方全额按时收到款项后本补偿协议生效，否则租赁合同即刻解除；就消防喷淋爆裂事故，双方不再互负责任；本协议未作约定的继续按原合同执行。2018年12月15日，星孚公司向瑞芷公司发解约函，称：如2015年12月15日前贵司未全额支付欠付租金、管理费和水电费，我司将依据租赁合同采取如下措施，……解除本合同并收回该房屋。2019年3月7日，星孚公司向瑞芷公司发催促函，称：因贵司未能于2018年12月15日前支付欠款，双方的租赁合同已于2018年12月15日解除。关于付款情况，瑞芷公司分别于2018年3月、4月、5月、6月7月，8月、9月、11月支付水电费5,867.99元、1,171.04、18,880.19、9,426.32、7,926.27、17,044.30、16,327.65、15,348.54元。星孚公司分别于2018年12月11日、2019年1月6日、2019年2月13日、2019年4月2日向瑞芷公司发函催缴2018年11月至2019年2月期间的水电费。星孚公司和瑞芷公司均确认2018年11月9日为止的租金及2018年12月9日为止的管理费已结清。2019年1月23日，瑞芷公司向瑞博公司支付237,589元，瑞芷公司称该笔款项系其为星孚公司代为支付星孚公司对瑞博公司的租金欠款，并认为其代付行为视为向星孚公司支付租金。星孚公司和瑞芷公司均确认租金保证金1,044,519.12元、管理费保证金190,779.75元已支付。星孚公司表示根据租赁合同的约定上述两笔保证金应当予以没收。另查明，系争房屋为星孚公司自案外人上海瑞博置业有限公司(以下简称“瑞博公司”)处承租而来。关于星孚公司与瑞博公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日作出(2019)沪0115民初59918号民事判决，认定该两者间的租赁合同于2019年2月26日解除，并查明瑞博公司已于2019年3月1日收回系争房屋。再查，瑞芷公司系一人有限责任公司，陈聪于2018年10月24日受让该公司原股东周新朝、周鹏、周新龙的所有股权后成为该公司的唯一股东。以上事实，由双方当事人提交的证据材料及庭审笔录予以佐证。为证明陈聪个人财产独立于瑞芷公司财产，两被告提供了2018年9月至2019年2月瑞芷公司的会计凭证及2018年明细账及总账。星孚公司认为，两被告提交的会计凭证和明细账存在漏印凭证和发票的问题，且部分凭证的记账金额与所附发票加计金额不符，第三方公司代收代付工资的总额与缴纳的社保、公积金、个税不匹配，有多笔现金支出未显示报销人身份等问题。本院认为，星孚公司的质证意见合理，可予采纳，两被告提交的证据不足以证明陈聪的个人财产独立于瑞芷公司财产，故对其证明力不予确认。本院认为，星孚公司和瑞芷公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。本院根据双方争议焦点分析认定如下：一、关于合同的解除。租赁合同约定承租人逾期付款超过30日的，出租人可以单方解除合同。现瑞芷公司确存在拖欠付款超过30日的情况，星孚公司据此享有合同解除权。但就星孚公司于2018年12月15日向瑞芷公司发送解约函的文义来看，该函件缺少明确的解除合同的意思表示，故合同并未因瑞芷公司签收该函件而解除。又，系争房屋为星孚公司从瑞博公司处承租后向瑞芷公司出租的，而瑞博公司与星孚公司间的租赁合同于2019年2月26日解除，故星孚公司与瑞芷公司间的租赁合同也于同日解除。二、关于租金、管理费和水电费的诉请。瑞芷公司提出因房屋存在消防喷淋的情况，其有权不支付租金的意见，本院认为，承租双方已在补充协议对消防喷淋事故的补偿达成协议，但该协议并未免除瑞芷公司在协议约定范围之外的租金给付义务，故对其意见不予采纳。合同解除后，星孚公司应支付合同解除前的欠付租金、管理费。如上所述，本院认为合同于2019年2月26日解除，故欠付租金也应计算至该日为止。承租双方对认可欠付租金的金额存在差异的原因在于瑞芷公司于2019年1月23日向瑞博公司支付一笔237,589元，瑞芷公司提出该笔款项为代星孚公司向瑞博公司支付的租金，故应在欠付租金中扣除该笔款项。本院认为，瑞芷公司未能提供证明瑞博公司认可该笔款项已抵扣星孚公司所欠租金的证据，故对其意见不予采纳，对星孚公司的该项诉请予以支持。因此，瑞芷公司应支付2018年11月10日至2019年2月26日期间租金1,239,114.38元、2018年12月10日至2018年12月15日期间的管理费12,718.65元。至于水电费的诉请，瑞芷公司认为星孚公司未开具发票故其有权不支付水电费。本院认为，租赁合同第十七条明确约定，星孚公司代收代付水电费并不开具发票，故瑞芷公司的上述意见缺乏合同依据，不予采纳。但因星孚公司未能按约提供相应的抄表凭证，本院结合瑞芷公司之前的付款记录，酌定2018年11月至2019年2月期间水电费60,000元。三、关于逾期付款违约金的诉请。根据合同第三十一条的约定，因瑞芷公司逾期支付租金、管理费、水电费，其理应按照合同约定支付上述欠款的逾期付款违约金，星孚公司主张的起算时间和计算方式均符合合同约定，故本院对该项诉请依法予以支持。逾期付款违约金的计算以合同解除之前应付未付的租金、管理费、水电费为基数，自合同约定的付款日起按每月应付款项的日万分之五分别计算至实际支付之日止。四、关于占用使用费的诉请。合同第二十五条约定，承租人应当于合同解除当日返还房屋，逾期返还的应按租期内最后1个月日基本租金2倍计算占有使用费。星孚公司主张瑞芷公司支付合同解除后至返还房屋前的占有使用费具有合同依据，本院予以支持。因瑞博公司已于2019年3月1日收回房屋，故占有使用费应计算至2019年2月28日止。综上，瑞芷公司应支付2019年2月27日至2019年2月28日期间的占有使用费45,787.14元。五、关于违约金和免租期租金诉请。星孚公司依据租赁合同第三十一、第三十二条提出本项诉请，并要求没收保证金。本院认为，上述条款为特定条件下的解约违约金条款，只有在出租人享有解除权，并行使解除权而使合同解除的情形下才适用上述条款。如上所述，星孚公司与瑞芷公司间的租赁合同并非因星孚公司解除合同而解除，而是因瑞博公司与星孚公司间的租赁合同解除而解除，故上述条款不能适用于本案。本院认为，星孚公司的本项诉请不具有合同依据，不予支持。关于保证金，本院为解决当事人诉累在本案中一并处理，星孚公司可将保证金抵扣瑞芷公司在本判决中的付款义务后予以退还。六、关于律师费和保险费的诉请。合同第三十一条约定在星孚公司行使解除权并解除合同的情形下，其有权主张不限于律师费、诉讼费等为追索和实现债权所支出的费用。同第五项争议焦点中的论述，因该条款不能适用于本案，故对其诉请不予支持。七、关于陈聪是否应当为瑞芷公司的债务承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明个人财产独立于公司财产的，应对公司债务承担连带责任。本案中，瑞芷公司系一人有限责任公司，陈聪系该公司股东，而陈聪未能提供有效证据证明其财产独立于瑞芷公司，故应对瑞芷公司的上述债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海瑞芷企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司支付2018年11月10日至2019年2月26日期间租金1,239,114.38元、2018年12月10日至2018年12月15日期间的管理费12,718.65元、2018年11月至2019年2月期间的水电费60,000元；二、被告上海瑞芷企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司支付上述欠款的逾期付款违约金(具体如下：以2018年11月10日至2019年2月9日期间欠付租金1,044,519.12元为基数，自2018年10月16日起算；以2019年2月10日至2019年2月26日期间欠付租金194,595.26元为基数，自2019年1月16日起算；以2018年12月10日至2018年12月15日期间欠付管理费12,718.65元为基数，自2018年10月16日起算；以2018年11月期间欠付水电费15,000元为基数，自2018年12月17日起算；以2018年12月期间欠付水电费15,000元为基数，自2018年1月9日起算；以2019年1月期间欠付水电费15,000元为基数，自2019年2月16日起算；以2019年2月期间欠付水电费15,000元为基数，自2019年4月7日起算；以上均按日万分之五计算至实际支付之日止)；三、被告上海瑞芷企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司支付2019年2月27日至2019年2月28日期间的占有使用费45,787.14元；四、原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海瑞芷企业管理有限公司退还租赁保证金1,044,519.12元、管理费保证金190,779.75元(本项可与第一至第三项内容抵扣)；五、被告陈聪对本判决上述付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费52,295元，减半收取计26,148元，由原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司负担17,388元，由被告上海瑞芷企业管理有限公司、陈聪负担8,760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年一月十七日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。