广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初3327号原告：佛山市禅城区华南电源创新科技园投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎一路******05铺，统一社会信用代码91440604055389834L。法定代表人：钟斌。委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。被告：佛山市新光宏锐电源设备有限公司，住，住所地广东省佛山市禅城区张槎一路****首层**一社会信用代码91440604745513513F。法定代表人：白维。原告佛山市禅城区华南电源创新科技园投资管理有限公司诉被告佛山市新光宏锐电源设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法由审判员陶亮适用简易程序，于同年3月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖庆莲、廖健琪到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金583546.04元及逾期付款违约金153737.86元（违约金计算方法：按照被告逾期支付租金的每日千分之一计算违约金，暂计算至起诉时止，请求判决计至实际付款日止）；2、判令被告向原告支付水电费563825.6元及违约金139833.93元（违约金计算方法：按照被告逾期支付水电费的每日千分之一计算违约金，暂计算至起诉时止，请求判决计至实际付款日止）；3、判令租赁保证金优先用于抵扣租金、水电费的违约金；4、判令用电预缴款优先用于抵扣租金、水电费的违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年7月19日签订《厂房租赁合同书》（合同编号：H15002），约定原告将位于佛山市禅城区张槎一路115号6座首层的厂房（以下简称“首层厂房”），共1890.52平方米出租给被告，租赁期限自2015年7月1日至2017年12月31日。在《厂房租赁合同书》（合同编号：H15002）合同期满，于2017年12月30日，原告与被告续签《厂房租赁合同书》（合同编号：H18001），约定原告将上述厂房继续出租给被告，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，每月租赁费用为每月53049.64元，每季度租赁费用为159148.92元，租赁费用按季度支付，每季度第一个月的5至10号缴清当季租赁费用。被告须支付租赁保证金158805元，用电预缴款36000元，并约定若被告逾期支付租赁费用、水电费或电梯费用，按照每日千分之一支付违约金，原告可以用租赁保证金、用电预缴款先扣减所有违约金后再扣减欠缴费用。租赁合同签订后，原告已经按照约定交付租赁的厂房给被告使用。因园区内的水、电表登记在原告名下，在租赁期间，被告使用租赁厂房产生的水电费（包括园区内被告须承担的水电分摊费用）均由原告代为向供电、供水部门支付，被告向原告支付。另外，被告位于佛山市禅城区张槎一路115号6座2至6层厂房（以下简称“2-6层厂房”）的水电费（包括园区内被告须承担的水电分摊费用），亦是由原告代被告向供电、供水部门支付，被告支付给原告。在租赁合同存续期间，被告一直逾期支付租金、水电费。自2018年1月份起，被告便一直未支付租赁费用，自2017年11月份起，被告一直未支付首层厂房及2-6层厂房的水电费。2018年10月29日，原、被告签订《合同终止协议》，双方解除《厂房租赁合同书》（合同编号：H18001），合同终止期至2018年11月30日。被告确认其应向原告支付2018年1月至11月30日的租赁费用为583546.04元，应支付2017年11月至2018年11月的水电费用为563825.6元。但至今被告仍未向原告支付任何费用，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请依法判决。被告书面辩称：一、原告主张的违约金不应支持，原告的催款通知以及与被告签订的《合同终止协议》均没有要求支付违约金。原告与被告于2018年10月29日自愿签订《合同终止协议》，双方约定合同终止期至2018年11月30日止。双方确认2018年1月-2018年11月30日的租赁费用为583546.04元，2017年11月-2018年11月的水电费用为563825.60元，并没有计算和主张违约金。二、即使从原告起诉时计算违约金，违约金也应该予以调整减少，以不超过同期银行贷款利息上浮30%的标准为限。三、被告向原告缴付的用电预缴款，是电费专用，是用于向供电局支付电费的专用款项，与原告和被告签订的租赁合同无关，原告无权将该款项用于抵扣租金和违约金，被告用电预缴款应优先冲抵被告欠原告的水电费。四、被告的租赁保证金应优先抵扣拖欠原告的租金，不应抵扣违约金。原告举证如下：1、《厂房租赁合同书》（合同编号：H15002）、《厂房租赁合同书》（合同编号：H18001）。拟证明原告将位于佛山市禅城区张槎一路115号6座首层厂房出租给被告；自2018年1月起，每月租赁费用为53049.64元，每季度为159148.92元，按季度收取租赁费用；租赁保证金158805元，用电预缴款36000元，在被告逾期支付租金、水电费时，优先用于抵扣违约金。2、合同终止协议。拟证明（1）原、被告确认于2018年12月30日解除租赁关系；（2）被告确认其应向原告支付2018年1月至11月30日的租赁费用为583546.04元，应支付2017年11月至2018年11月的水电费用为563825.6元。3、催款通知五份、付款计划。拟证明原告因被告逾期拖欠款项多次发函催收，被告曾承诺支付，但均没有支付。4、电费缴费发票。拟证明原告已代被告支付电费。5、水费缴费发票。拟证明原告已代被告支付水费。诉讼中，被告未提交证据。原告庭后补交五份证据：1、违约金计算表；2、建设工程规划许可证；3、建设用地规划许可证；4、建设工程施工许可证；5、建筑工程竣工验收报告。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。因原告提交的证据或与原件核对无异，或可相互佐证真实性，并与本案相关联，故本院均予以采信并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告（出租方、甲方）与被告（租赁方、乙方）于2015年7月19日签订《厂房租赁合同书》（合同编号：H15002），约定原告将位于佛山市禅城区张槎一路115号6座首层的厂房，共1890.52平方米出租给被告，租赁期限自2015年7月1日至2017年12月31日。合同期满后，2017年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）续签《厂房租赁合同书》（合同编号：H18001），约定原告将上述厂房继续出租给被告，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，每月租赁费用为53049.64元，每季度租赁费用为159148.92元，租赁费用按季度支付，每季度第一个月的5至10号缴清当季租赁费用。用水、用电费用，由供水、供电方直接向承租户收取，按供水、供电公司统一价格计算，还必须分摊园区内水电损耗费用，按共用人承租面积分摊。乙方须交纳租赁保证金158805元，用电预缴款36000元给甲方。乙方每月使用电梯所产生的电费由甲方先行垫付，乙方应在每月的5至10号将上个月使用电梯的电费交到甲方处。乙方逾期交纳租赁费用，水、电费或电梯费用的，按照每日千分之一支付违约金。甲方有权以租赁保证金、用电预缴款先行扣减所有违约金，再扣减欠缴费用。2018年10月29日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《合同终止协议》，协议约定：1、甲方同意乙方退租案涉房屋，《厂房租赁合同书》（合同编号：H18001）合同终止期至2018年11月30日。2、按合同约定乙方应缴2018年1月-11月30日的租赁费用为583546.04元，2017年11月-2018年11月的水电费用为563825.60元。3、上述条款及乙方与甲方签订原物业合同其他约定条款均依照执行。另查明一：园区内的水、电表登记在原告名下，在租赁期间，被告每月应当支付的水电费在次月供水、供电公司出具相关发票并由原告垫付后，原告再向被告收取。被告拖欠的水电费明细：2017年11月水电费为55699.02元，2017年12月15日开具发票；2017年11月水电费为42794.13元，2018年1月11日开具发票；2018年1月水电费为49435.65元，2018年2月14日开具发票；2018年2月水电费为26324.48元，2018年3月21日开具发票；2018年3月水电费为35899.45元，2018年4月17日开具发票；2018年4月水电费为39879.02元，2018年5月15日开具发票；2018年5月水电费为62273.36元，2018年6月15日开具发票；2018年6月水电费为63841.54元，2018年7月18日开具发票；2018年7月水电费为65978.77元，2018年8月10日开具发票；2018年8月水电费为70138.72元，2018年9月11日开具发票；2018年9月水电费为24700.10元，2018年10月12日开具发票；2018年10月水电费为14693.13元，2018年11月12日开具发票；2018年11月水电费为12168.23元，2018年12月15日开具发票；上述水电费合计563825.60元，已经由原告垫付。另查明二：原告向被告发出的五份《催款通知》中，均明确写明，如被告不能在约定时间将欠缴的租金和水电费缴清，则原告将按照合同约定追收被告的滞纳金（每天按租金水电总额的千分之一计收）。另查明三：案涉厂房于2014年9月18日竣工验收合格。诉讼中，原告陈述：厂房在12月初合同终止协议签署之后已经交还；水电费发票是总的园区支付情况，水电费按月计算，原告园区内对被告有单独的分支电表，被告的用电情况有分表专门对接被告用电，每月被告用电的情况加上园区的分摊原告计算好之后通知被告当月的用电用水量。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《厂房租赁合同书》（合同编号：H18001）和《合同终止协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应严格依约履行。关于租金、水电费。据前查明，原、被告双方共同确认被告欠缴2018年1月-11月30日的租赁费用为583546.04元，2017年11月-2018年11月的水电费用为563825.60元。原告要求被告支付租金和水电费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。被告没有按期交纳租金和水电费，已构成违约，原告有权要求被告支付违约金。被告辩称原告的催款通知以及双方签订的《合同终止协议》均没有要求支付违约金。根据前述查明的事实，原告的催款通知上明确写明如被告不能按期缴清欠款则将按照合同约定计收滞纳金；《合同终止协议》仅仅是终止双方的租赁合同关系，并非是双方债权债务关系的消灭，且在协议中原告也并未明确表示放弃主张违约金，因此被告的抗辩不成立。本案中，原告主张按照每日千分之一计算违约金，被告请求法院将违约金予以调整减少，故本院酌定将违约金标准调整为按照中国人民银行公布的金融机构同期人民币贷款基准利率上浮30%计算。合同约定每季度租赁费用为159148.92元，租赁费用按季度支付，每季度第一个月的5至10号缴清当季租赁费用，故被告应自欠费当季第一个月11日起，以每季租赁费用159148.92元为本金，按照中国人民银行公布的金融机构同期人民币贷款基准利率上浮30%的标准分段累计支付违约金至被告实际支付完毕租赁费用之日止。双方签订的合同中并无明确约定水电费的付款日期，但原告明确当月的水电费是在次月供电供水公司开具发票后再向被告收取，已经形成了固定的交易习惯，因此本院酌定被告应以每月应付水电费为本金，自次月开具水电费发票之日起，按照中国人民银行公布的金融机构同期人民币贷款基准利率上浮30%的标准支付水电费违约金至被告实际履行完毕之日止。对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。关于租赁保证金及用电预缴款的抵扣问题。案涉合同中约定被告逾期交纳租金、水电费的，原告有权以租赁保证金、用电预缴款先行扣减所有违约金。合同同时明确约定租赁保证金和用电预缴款是为了保证被告按时交纳租金和电费，因此原告有权将租赁保证金、用电预缴款用于抵扣被告因逾期缴纳租金和水电费而产生的违约金。被告关于用电预缴款是专用款项，与租赁合同纠纷无关的抗辩，本院不予支持。原告将租赁保证金、用电预缴款优先用于抵扣租金、水电费的违约金的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：被告佛山市新光宏锐电源设备有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区华南电源创新科技园投资管理有限公司支付租金583546.04元及逾期付款违约金（违约金以每季租赁费用159148.92元为本金，自欠费当季第一个月11日起，按照中国人民银行公布的金融机构同期人民币贷款基准利率上浮30%的标准分段累计支付至被告实际支付完毕之日止；违约金在租赁保证金158805.00元、用电预缴款36000.00元中先行抵扣）；被告佛山市新光宏锐电源设备有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区华南电源创新科技园投资管理有限公司支付水电费563825.60元及违约金（违约金以每月应付水电费为本金，自每月开具发票水电费的次日起，按照中国人民银行公布的金融机构同期人民币贷款基准利率上浮30%的标准支付至被告实际履行完毕之日止；违约金在租赁保证金158805.00元、用电预缴款36000.00元中先行抵扣）；三、驳回原告佛山市禅城区华南电源创新科技园投资管理有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市新光宏锐电源设备有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取8884元，保全费用5000元，合计13884元，由原告佛山市禅城区华南电源创新科技园投资管理有限公司负担597元、由被告佛山市新光宏锐电源设备有限公司负担13287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年四月二十五日书记员 冯裕雯