江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初2479号 原告：江苏明厚源置业有限公司，统一社会信用代码913213225925840108，住所地沭阳县上海路东侧、五河路南侧、奥体文景苑售楼部。 法定代表人：刘登山，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：汤涵，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙岗，江苏天帆律师事务所律师。 被告：潘新阳，男，1989年5月6日生，住沭阳县。 被告：马雪，女，1991年11月22日生，住沭阳县。 二被告共同委托诉讼代理人：刘楼，江苏名典律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：张传浩，江苏名典律师事务所律师。 原告江苏明厚源置业有限公司诉被告潘新阳、马雪商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后,依法适用简易程序，由审判员王振独任审判，于2019年5月5日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告委托诉讼代理人汤涵、被告潘新阳、马雪及二被告共同委托诉讼代理人刘楼、张传浩到庭参加诉讼。第二次庭审，原告委托诉讼代理人孙岗、被告潘新阳、马雪及二被告共同委托诉讼代理人刘楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》；二、同意将房屋首付款退还给二被告，但二被告应支付原告违约金177959.2元；三、对于原告收取被告的车位定金，不予退还。 事实与理由：二被告系夫妻关系。2018年5月28日，二被告从原告处购买明厚源华府7幢三单元602室房屋，并签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购房款889796元，由二被告于合同签订之日支付178796元，余款711000元通过办理银行按揭贷款的方式支付。合同签订当日，二被告支付首付款178796元，余款至今未付。根据补充协议第五条第二项约定，买受人未按约定支付房款，逾期超过60日的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并由买受人按合同总价款的20%支付违约金。同年7月23日，二被告从原告处购买明厚源华府小区编号为CW5-94号车位，并签订《车位（储藏室）买卖合同》，约定价款为70000元，由二被告支付首付款（定金）35000元，并在2018年7月27日前办理银行按揭贷款手续，如原告在2018年8月23日前未取得贷款，二被告应在十日内付清全部价款，逾期合同即告解除，出卖人有权不退还首付款（定金）。二被告支付定金35000元，余款至今未付。综上，二被告未按时支付剩余购房款及车位价款，已构成违约，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 二被告辩称：一、同意解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》。二、原告主张的违约金标准过高，应予以调整，理由如下：1.补充协议第一条、第五条系格式条款，原告作为格式合同提供方，未履行提示和告知义务，故上述条款无效。2.《商品房买卖合同》及补充协议系同时签订，补充协议中关于逾期付款违约金的约定不能视为对《商品房买卖合同》的有效变更，合同与补充协议中关于买受人逾期付款违约金的条款有三处，其中，补充协议第一条、第五条系格式条款，故计算违约金应参照对原告不利的条款，即《商品房买卖合同》第七条。3.《商品房买卖合同》已经过不动产登记部门备案，而补充协议并未备案，从效力等级来看，《商品房买卖合同》效力高于补充协议。4.合同解除后，原告取得涉案房屋，而涉案房屋价值升高，故原告并不会因解除合同而产生损失，相反，还会获利。三、原告已收取的35000元属于车位首付款，不属于定金，应全额退还给二被告。再者，即使认定为定金，双方约定的定金标准超过法律保护的最高标准，应予调整。 本院经审理认定事实如下：2018年5月间，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定二被告购买原告开发的明厚源·华府7幢三单元602室房屋，价款889796元，由二被告于合同签订之日支付178796元，余款711000元通过办理银行按揭贷款的方式支付。合同还约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的百分之一支付违约金。补充协议约定买受人逾期支付房款超过60日的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并由买受人按合同总价款的20%支付违约金。合同签订当日，二被告支付首付款178796元，余款至今未付。同年7月23日，原、被告签订《车位（储藏室）买卖合同》，约定二被告从原告处购买明厚源·华府小区编号为CW5-94号车位，价款为70000元，由二被告支付首付款（定金）35000元，并在2018年7月27日前办理银行按揭贷款手续，如原告在2018年8月23日前未取得贷款，二被告应在十日内付清全部价款，逾期合同即告解除，原告有权不退还首付（定金）。二被告按约支付35000元，余款至今未付。现原告以二被告逾期付款为由，诉至本院，要求处理。 在庭审中，二被告表示截至本案诉讼时，银行按揭贷款未能获批，目前无力支付剩余房款。 上述事实，有当事人庭审陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《车位（储藏室）买卖合同》、收据等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：根据原、被告双方诉辩意见，双方当事人一致同意解除《商品房买卖合同》及《车位（储藏室）买卖合同》，并由原告将收取的房屋首付款退还给二被告，本院予以确认。本案争议焦点：一、二被告因己方原因逾期支付购房款，原告据此要求被告支付违约金标准如何确定？二、二被告是否有权要求原告退还已收取的35000元车位款？ 关于第一个争议焦点。涉案《商品房买卖合同》及补充协议对于因买受人逾期付款导致出卖人行使合同解除权并主张违约金事宜均有约定，补充协议约定的违约金标准高于《商品房买卖合同》标准。本院认为，补充协议是原、被告双方对合同条款的补充约定，是双方最后意思表示的体现，补充协议第五条第二款应视为对涉案合同第七条第二款约定的变更，即应当以补充协议第五条第二款为准。至于补充协议是否经过备案，不影响补充协议的法律效力，故原告有权参照补充协议的约定计算违约金。 对于补充协议条款是否属于格式条款问题。本院认为，原告作为普通的房地产开发企业，其在与二被告的房产交易中并没有明显的优势地位或支配地位，原、被告双方属于平等的交易主体，二被告作为房屋买受人对于《商品房买卖合同》及补充协议的相关条款可以与原告进行平等协商，可以选择接受或不接受原告提供的合同条款，其可以购买的房屋也不限定于原告开发的房屋，既然选择购买涉案房屋并与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，就应当受到协议的法律约束，故本院对被告关于补充协议中违约金条款系格式条款的辩解不予采纳。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，二被告逾期付款导致原告未能如期回笼资金继而造成损失，但该损失明显低于补充协议约定的违约金（合同总价款的20%），故应对原告主张的违约金予以调解，综合考虑原告损失情况及目前诉争房屋市场价格等因素，本院酌情确定违约金数额为56000元。 关于第二个争议焦点。根据涉案《车位（储藏室）买卖合同》约定，二被告最迟应在2018年9月2日前付清全部车位价款，如逾期合同应予解除，且原告不予退还已收取的35000元。根据该条款内容能够认定原告收取的35000元车位款性质属于解约定金，即当事人在合同中约定以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。又因双方约定的定金标准超过法律保护的最高标准（合同标的额的20%），故对于合同价款的20%部分（14000元），原告有权不予退还，对于超出14000元部分，原告应向二被告退还。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告就明厚源·华府7幢三单元602室房屋签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为2018XXXX37）； 二、解除原、被告就明厚源·华府小区编号为CW5-94号车位签订的《车位（储藏室）买卖合同》； 三、原告江苏明厚源置业有限公司退还被告潘新阳、马雪房屋首付款178796元及车位款21000元； 四、被告潘新阳、马雪支付原告江苏明厚源置业有限公司违约金56000元。 第三、四项债务抵消后，原告江苏明厚源置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告潘新阳、马雪款143796元。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14410元，由原告江苏明厚源置业有限公司负担4410元，由被告潘新阳、马雪负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费14410元。 审 判 长  王 振 人民陪审员  靳明军 人民陪审员  魏小兵 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  詹文成 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。