北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初3393号原告（反诉被告）：平顶山市人民政府驻北京联络处，住所地北京市西城区老墙根38号院3楼。法定代表人：李福勇，主任。委托诉讼代理人：程卫星，男，1957年9月9日出生，平顶山市人民政府驻北京联络处职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：崔光福，男，1974年8月10日出生，平顶山市人民政府驻北京联络处职员，住北京市西城区。被告：河南丰利能源控股集团有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路21号18层1826号。法定代表人：葛占军，执行董事。委托诉讼代理人：吴艳，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨颖，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鹰城伟业商务酒店有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同80号。法定代表人：常小苗，总经理。委托诉讼代理人：舒畅，北京市京大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永波，男，1983年3月1日出生，北京鹰城伟业商务酒店有限公司职员，住北京市东城区。原告（反诉被告）平顶山市人民政府驻北京联络处（以下简称平顶山驻京联络处）与被告河南丰利能源控股集团有限公司（以下简称丰利公司）、被告（反诉原告）北京鹰城伟业商务酒店有限公司（以下简称鹰城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月3日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）平顶山驻京联络处委托诉讼代理人程卫星，被告丰利公司委托诉讼代理人刘晨颖，被告（反诉原告）鹰城公司委托诉讼代理人舒畅、王永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）平顶山驻京联络处向本院提出诉讼请求：1、要求丰利公司及鹰城公司搬离位于北京市东城区南竹杆胡同80号所占用的房屋及场地（具体包括除三层整层及七层两套豪华套房外的大厦全部、三层一间由配电室改为的财务室、停车场、员工宿舍、多功能厅）；2、要求丰利公司与鹰城公司支付自2017年10月6日始至丰利公司与鹰城公司实际腾退之日止的占有使用费，按照每年278万元的标准计算；3、要求丰利公司与鹰城公司支付违约金23370178元（包括逾期交纳保证金违约金、合同履行期间延期付款违约金及逾期交房违约金）。事实与理由：2008年12月12日，平顶山驻京联络处与丰利公司订立《华智大厦整体楼招租项目租赁合同》，合同约定平顶山驻京联络处将所属的坐落于北京市东城区南竹杆胡同80号的华智商务大厦除三层和七层两套豪华套房外（以下简称涉案房屋及场地），整体租赁给丰利公司，租赁期限为8年，自2009年5月6日至2017年5月6日。后双方订立补充协议，约定延长5个月期限，合同到期终止日为2017年10月5日。平顶山驻京联络处早在2017年就已经通知丰利公司租赁合同不再续签，并要求丰利公司到期交还全部所租赁房屋及场地，并支付拖欠租金，承担违约责任。丰利公司在租赁合同订立后，为方便经营注册成立了鹰城公司，由鹰城公司实际使用租赁房屋及场地，承担或履行丰利公司对平顶山驻京联络处的合同义务。但随着丰利公司将鹰城公司的股权进行转让，实际丧失了对鹰城公司的控制权。虽经催交，现鹰城公司仍实际占用所有房屋及场地并经营获利，但却欠交租金。平顶山驻京联络处认为鹰城公司应当对丰利公司的合同义务承担共同责任。现丰利公司及鹰城公司已违反合同约定，双方于2017年10月6日后持续协商，未果，故平顶山驻京联络处起诉至法院，诉如所请。被告丰利公司辩称：丰利公司原实际控制鹰城公司，但因股权变动，现丰利公司已非鹰城公司实际控制人。平顶山驻京联络处与丰利公司订立合同后，由鹰城公司实际使用，也以鹰城公司名义交纳租金。丰利公司在涉案房屋内并无办公地点，也不实际使用涉案房屋及场地。由于鹰城公司实际占有使用涉案房屋及场地，因此丰利公司同意配合鹰城公司完成腾退义务。合同到期后，鹰城公司应支付占有使用费，但鹰城公司并未向丰利公司支付任何费用，且鹰城公司占有房屋并进行经营，因此应由鹰城公司支付占有使用费及违约金。如果法院判令丰利公司支付使用费和违约金，丰利公司认为违约金过高，要求法院进行酌减，同时认为平顶山驻京联络处提出违约金的诉讼请求部分超过诉讼时效。被告（反诉原告）鹰城公司答辩并提出反诉称：首先，鹰城公司已经将2017年6月之前的房租全部支付完毕，2009年5月11日，平顶山驻京联络处与丰利公司订立补充协议，同意将租期延长至2018年3月5日，且无需支付延长期限内的租金，因此占有使用费应从2018年3月6日起算。因鹰城公司已经向平顶山驻京联络处支付了278万元的保证金，双方已经协商一致由保证金充抵2018年3月6日之后的占有使用费。其次，2010年10月1日，鹰城公司股权变更，平顶山驻京联络处知晓股权变动一事，因此在此之前的违约行为鹰城公司不承担相应的责任。第三，鹰城公司系因平顶山驻京联络处的违约行为才迟延支付租金，具体原因如下：1、合同并未约定收款信息与账号，以往交易时鹰城公司均等待平顶山驻京联络处提供收款信息再付款，但因平顶山驻京联络处未提供收款信息，因此鹰城公司未及时付款。2、鹰城公司同意平顶山驻京联络处在酒店挂账消费，现有多笔消费尚未结清，双方协商以消费款折抵租金，但未果。合同中约定挂账消费可以抵扣租金，双方互负债务，享有同时履行抗辩权，因此鹰城公司有权迟延支付房屋租金。3、合同中虽未约定开具发票问题，但由于平顶山驻京联络处未向鹰城公司开具发票，导致税赋增加，鹰城公司与平顶山驻京联络处协商此事未果。4、2012年、2015年因平顶山驻京联络处需要购车，但无购车指标，因此要求以鹰城公司名义购车并过户到平顶山驻京联络处名下，相应的购车款也应在租金中予以抵扣，因此该年度支付租金存在迟延。第四，鹰城公司交纳的保证金足以抵扣至2019年3月5日止，且平顶山驻京联络处应向鹰城公司支付折价款，鹰城公司不存在逾期腾房的问题；平顶山驻京联络处与丰利公司之间的合同到期后，鹰城公司继续使用房屋，与平顶山驻京联络处成立不定期租赁合同关系，平顶山驻京联络处可以随时解除合同，但鹰城公司不属于逾期腾退。第五，根据合同的相对性，丰利公司应承担支付占有使用费及违约金的责任。最后，即使法院认定鹰城公司存在违约行为，根据相关法律规定，自判决作出日向前推三年之前的违约金也不应得到法律的保护。综上，鹰城公司同意腾退房屋，同意自2018年3月6日起支付占有使用费，但应自278万元押金中予以抵扣，不同意支付违约金。同时鹰城公司提出反诉请求：1、要求平顶山驻京联络处支付鹰城公司垫付的承租房屋外墙修缮费用3.15万元。2、要求平顶山驻京联络处返还中国联通有限公司北京分公司向其支付的2010年10月1日至2012年12月1日期间的房租75833元。3、要求平顶山驻京联络处支付2010年兴建酒店多功能厅及员工宿舍的工程款暂估400万元（以评估报告计算为依据，按照80%折价）。4、要求平顶山驻京联络处提供2009年至2016年的年租金发票。事实与理由：2010年9月，申战生与丰利公司原股东达成股权转让协议，申战生受让丰利公司在鹰城公司的全部股权，双方约定股权交易日为2010年10月1日，在该日之前鹰城公司的债权债务由原股东承担，在此之后的债权债务由申战生负担。2010年12月19日，平顶山驻京联络处与鹰城公司订立《鹰城伟业商务酒店装修改造协议》，共同对鹰城商务酒店进行改建、扩建。鹰城公司投资约400万元修建酒店多功能厅及员工宿舍等建筑设施。该协议明确约定，临时建筑及观光电梯在双方租赁合同期满后，鹰城公司有偿折价、无损坏交还平顶山驻京联络处。平顶山驻京联络处又于2017年7月7日承诺双方可协商共同指定评估机构对临时建筑现值进行评估，根据评估值折价交付。鹰城公司经营期间曾于2013年因酒店楼宇外墙开裂、脱落现象与平顶山驻京联络处沟通，平顶山驻京联络处同意鹰城公司进行楼宇修缮工作并垫付相关费用。该修缮费用共计3.15万元，但平顶山驻京联络处至今仍未支付。根据法律规定，出租人应对租赁标的物履行维修义务，且根据合同约定楼宇外墙开裂、脱落应属于出租人维修范围，因此上述费用应由平顶山驻京联络处负担。2007年12月15日，平顶山驻京联络处下属企业北京鹰城伟业商贸有限公司曾与中国联通有限公司北京分公司订立《租房合同》，租赁期间自2007年至2017年，联通公司于2012年12月1日已经将五年的租金17.5万元支付给了北京鹰城伟业商贸有限公司。根据租赁合同约定，大厦供联通公司使用的基站出租收益归鹰城公司，但平顶山驻京联络处至今未将租金收益支付给鹰城公司。根据申战生受让股权的时间节点，鹰城公司有权主张2010年10月1日至2012年12月1日期间的租金收益。鹰城公司自经营以来，平顶山驻京联络处并未向鹰城公司提供房租的增值税专用发票，导致鹰城公司每年多计所得税及增值税的经济损失，经过多次协商，平顶山驻京联络处仅于2017年12月5日开具一张一年房租专用发票，但至今仍差7年未开具。结合以上事实，鹰城公司提出反诉，诉如所请。针对鹰城公司的反诉，平顶山驻京联络处答辩称：首先，根据合同约定房屋大修由出租人负责，但是外墙修缮不属于大修范围，因此不同意支付该笔费用。其次，平顶山驻京联络处并未收到联通公司的租金，与联通公司订立《租房合同》的主体也并非平顶山驻京联络处，且该笔收益应指《租房合同》到期后收益归属于丰利公司，与鹰城公司无关。第三，员工宿舍属于非法建筑，没有审批手续，不应得到补偿；根据装修协议约定，合同期满后房屋无损坏无偿交给平顶山驻京联络处；同时根据协议约定，鹰城公司应建造观光电梯，否则应回复原貌，但鹰城公司并未建成观光电梯，因此员工宿舍、多功能厅都应恢复原状，平顶山驻京联络处有偿折价条件并未成就，不应承担任何费用。最后，出具发票不是合同约定的义务，2017年系平顶山驻京联络处让渡权利，提供便利。综上所述，不同意鹰城公司的全部反诉请求。针对鹰城公司的反诉，丰利公司陈述称：鹰城公司提出的反诉与丰利公司无关，丰利公司也不了解相关事实，但认为其要求80%的补偿比例缺乏依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区南竹杆胡同80号房屋登记在平顶山驻京联络处名下，地下一层、地上七层，共计5753.4平方米。2008年12月12日，平顶山驻京联络处（甲方）与丰利公司（乙方）订立《华智大厦整体楼招租项目租赁合同》，约定甲方将北京市东城区南竹杆胡同80号的华智大厦（三层及七层两套豪华套房甲方自用，不在本次出租房屋之内）整体租赁给乙方使用。房屋租赁期限共计8年，双方办理使用交接手续并签署备忘录次日为起租日。乙方应于合同签订前将履约保证金278万元打入甲方账户。年租金278万元，从第三个年度开始，租金实行一年一付，每年度开始前30日，乙方须向甲方支付该年度全部租金。租金拖欠30日以内（含30日），乙方应及时补交租金，并按拖欠金额的日5‰交纳违约金，租金欠付期间，甲方有权对整个大厦采取停水停电等措施。大厦及其附属设备设施的维护保养在甲方同施工单位签署的维保合同期内按维保合同执行，国家规定的大修由甲方负责，其余均由乙方负责。乙方拖欠房屋租金超过三十日的，甲方有权终止合同，收回乙方承租房屋，甲方发出解约函后第10日为合同终止日，本合同履约保证金不予退还，由此造成甲方损失的乙方应予以赔偿。乙方应于合同终止日交还承租房屋。如乙方逾期交还，每逾期一日乙方应当按当年乙方全部承租房屋日租金的三倍向甲方支付违约金。逾期超过十日，甲方不予退还履约保证金，并有权起诉和申请执行。大厦供联通公司使用的基站出租收益归乙方。乙方同意甲方在大厦的各项消费实行挂账定期结算，各项消费享受五折优惠价。合同尾部加盖有平顶山驻京联络处及丰利公司公章，乙方处授权代表显示“王××”。2009年5月11日，平顶山驻京联络处与丰利公司订立《华智大厦整体楼招租项目租赁合同补充协议》（简称A补充协议），明确双方未能办理整体交接手续，且乙方为工程早日竣工垫付一部分款项，为此双方达成如下协议：双方确认2009年5月6日为交接日并以该日作为起租日，乙方需在2009年5月16日之前交纳履约保证金（已支付130万，尚欠148万）及第一二年度的租金。乙方为甲方垫付的费用，甲方不再返还，为弥补乙方的损失，甲方同意：将合同延长五个月，延长期甲方不收取乙方租金；华智大厦现改为鹰城商务酒店，酒店多功能厅在甲方不用时，酒店可无偿使用；酒店三层除甲方用于办公的五间房间外，其余房间无偿交酒店使用至2009年12月31日。对于酒店七层属于甲方使用的两套豪华套房，甲方同意在甲方不用时，可交给酒店使用，收入归酒店。上述补充协议由平顶山驻京联络处提交复印件，其无法提交原件。诉讼中，鹰城公司提交另一份平顶山驻京联络处与丰利公司于2009年5月11日订立《华智大厦整体楼招租项目租赁合同补充协议》，内容除合同延长期限外，与前述A补充协议均一致，鹰城公司提交的《华智大厦整体楼招租项目租赁合同补充协议》（简称B补充协议）显示“将合同延长拾个月，延长期甲方不收取乙方租金”。对此，平顶山驻京联络处认可B补充协议的真实性，但无法解释为何出现两份不同的补充协议，且约定的免租延长期限不同。丰利公司称其并无任何一份补充协议保留在己处。关于丰利公司与鹰城公司之间的关系问题，平顶山驻京联络处及鹰城公司均称丰利公司承租涉案房屋后在涉案房屋成立鹰城公司，此后由鹰城公司实际使用房屋并支付租金。丰利公司称王××非其员工或股东，王××以丰利公司名义投标并承租涉案房屋，于2009年5月13日成立鹰城公司。涉案房屋实际使用人为鹰城公司，亦由鹰城公司向出租方支付租金，因此合同成立于平顶山驻京联络处与鹰城公司。根据鹰城公司提交的收据显示，2010年12月20日平顶山驻京联络处向鹰城公司出具278万元保证金收据。鹰城公司称其将保证金交付丰利公司，不清楚丰利公司与平顶山驻京联络处如何交接。丰利公司未查询到相关款项记录。平顶山驻京联络处称账面有280万元进账，但仅有130万元的银行流水，认可为鹰城公司出具发票的真实性。现当事人均认可鹰城公司已将2017年5月5日之前的租金支付完毕。2010年12月19日，平顶山驻京联络处（甲方）与鹰城公司（乙方）订立《鹰城伟业商务酒店装修改造协议》，约定甲方同意乙方负责酒店西侧多功能厅、职工餐厅、阳光房拆除，改造为绿地式停车场，并对停车场进行绿化，上述工作完成后，乙方承诺无偿给甲方提供8个停车位，给甲方共用多功能会议室（面积不低于100平方米），乙方安排甲方职工在酒店职工餐厅与酒店管理层一起就餐……甲方原投入的音响器材全部用于新建的会议室，由乙方管理维护；对新建的会议室，乙方在甲方不用时可经营使用，设备如有损坏，乙方应予修复或置换同类同价新产品，房屋租赁合同期满后，乙方无损坏、无偿交还甲方……乙方提出的关于对酒店南侧的临建进行改造、在酒店西侧建设临时建筑及观光电梯问题，甲方不予反对……临时建筑及观光电梯在甲乙双方租赁合同期满后，乙方有偿折价、无损坏交还甲方，如乙方不能把观光电梯交付甲方使用，乙方应恢复观光电梯安装前原址原貌。平顶山驻京联络处、鹰城公司称原多功能厅、阳光房及职工餐厅均系自建房，因鹰城公司拟解决员工宿舍问题，所以将原多功能厅及职工餐厅、阳光房一并拆除改造为一层车库、二层多功能厅的建筑，多功能厅不在租赁面积内。关于上述改造协议中约定的“乙方无损坏、无偿交还甲方”一节，平顶山驻京联络处称系房屋无偿交还，鹰城公司解释称根据文意理解应为设备无偿交还。关于因观光电梯未建成如何恢复原址原貌问题，鹰城公司称根据协议约定如未建成应恢复观光电梯原址原貌，而非将所有临时建筑全部恢复原址原貌。平顶山驻京联络处认可鹰城公司于2011年2月左右扩建完毕，且未提交曾经主张赔偿或者恢复原状的证据。诉讼中，鹰城公司申请对北京市东城区南竹杆胡同80号北京鹰城伟业商务酒店南侧员工宿舍楼及西侧多功能厅建设工程的工程造价进行鉴定，后鉴定机构出具《工程造价鉴定意见书》，结论为所涉工程造价为1482716.6元。经询，平顶山驻京联络处认可鉴定结论，但认为其不应赔偿扩建费用，鹰城公司否认鉴定结论，要求补充鉴定或重新鉴定，丰利公司认为工程与其无关，不发表质证意见。2019年12月20日鉴定机构针对鹰城公司提出的质询意见出具《复议意见书》并到庭接受质询，结论为无需补充鉴定及重新鉴定。关于鹰城公司辩称其因政策原因为平顶山驻京联络处购车情况，其称于2012年7、9月分别购置雅阁车、别克商务车，2015年购置一辆奥迪车，上述车辆已交付给平顶山驻京联络处并抵扣了当年的租金，平顶山驻京联络处认可2012年抵扣了78万元，2015年抵扣了45万元，但认为系鹰城公司无力支付房租，主动以车辆抵租金，不清楚交付时车辆的新旧程度。2017年3月13日，鹰城公司向平顶山驻京联络处提交《洽商函》，提起延长租期、归还保证金、出具租赁发票、购置车辆补交税款、楼宇维修、联通基站租金收益、酒店扩建等问题。2017年7月7日，平顶山驻京联络处答复鹰城公司称，要求鹰城公司就购置车辆补缴税款提供凭证；关于酒店南侧现职工宿舍及西侧现二楼多功能厅，系在拆除原多功能厅和餐厅为代价的，现因无法交付观光电梯，因此应赔偿165万的损失；平顶山驻京联络处向鹰城公司主张欠缴滞纳金。该函件针对其他问题进行了一一回应。诉讼中，鹰城公司提交如下证据：1、《沟通函》、《关于无租赁发票相关事宜报告》及2017年发票一张，证明平顶山驻京联络处未向鹰城公司提供发票，造成经济损失。经质证，平顶山驻京联络处及丰利公司否认《沟通函》、《关于无租赁发票相关事宜报告》的真实性及证明目的，但认可发票的真实性。2、北京鹰城伟业商贸有限公司与中国联通有限公司北京分公司订立的《租房合同》，证明十年基站租赁费用共计35万元，平顶山驻京联络处应将2010年10月1日至2012年12月1日期间的租金收益支付鹰城公司。经质证，平顶山驻京联络处、丰利公司否认该证据的关联性及证明目的，经询，鹰城公司无法提交平顶山驻京联络处收取上述租金的证据。3、《华智大厦工程隐患维修报告》及发票，证明鹰城公司为平顶山驻京联络处垫付外墙修缮费用。经质证，平顶山驻京联络处否认上述证据的真实性，虽认可有维修行为，但认为不属于大修，不应由其承担责任。丰利公司认可上述证据。4、《关于房租与驻京办消费的沟通函》，证明鹰城公司将平顶山驻京联络处未结算费用与租金进行冲抵，有合同依据。该沟通函显示截止2016年3月29日，挂账消费156236元，2011年至2015年房费共计985100元，如租金与欠款相抵后，鹰城公司还需交纳租金1794900元。经询，平顶山驻京联络处否认该证据的真实性，鹰城公司亦表示当年租金仍按合同约定支付，未进行冲抵。关于平顶山驻京联络处提出违约金的诉讼请求，平顶山驻京联络处提交计算明细，其中违约金包括拖欠履约保证金违约金（其中148万元自2009年5月16日拖欠至2010年10月21日支付），拖欠租金违约金（其中2011年度278万元中的180万元自2011年4月6日拖欠至2011年8月29日支付，98万元自2011年4月6日拖欠至2011年10月31日支付；2012年度278万元中的200万元自2012年4月6日拖欠至2012年5月29日支付；2013年度278万元中的200万元自2013年4月6日拖欠至2013年6月25日支付；2014年度278万元自2014年4月6日拖欠至2014年7月14日支付；2015年度278万元中的233万元自2015年4月6日拖欠至2015年7月20日支付），逾期腾退房屋违约金（自2017年10月6日始按照3倍租金标准计算违约金至2018年12月10日止）。经当事人当庭核对，上述明细中应交金额、应交日期、实交日期均无误。平顶山驻京联络处称2010年曾与鹰城公司对之前的欠租及违约金进行了汇总，鹰城公司于2010年10月22日向其支付了205万元的款项，双方就此达成和解。鹰城公司认为根据法律规定，2016年以前的违约金已经超过诉讼时效，且鹰城公司非租赁合同的承租人，支付租金不受合同约定时间的限制，平顶山驻京联络处每年接收租金并未提出违约金主张，视为接受鹰城公司支付租金的交易习惯，平顶山驻京联络处提出巨额违约金主张，有违诚实信用原则，且违约金数额过高，要求法院酌减。平顶山驻京联络处认为鹰城公司每次交纳租金的行为都构成违约金时效的中断，其并未提交曾向丰利公司、鹰城公司主张违约金的相关证据。诉讼中，本院至现场勘验，涉案院落内除鹰城商务酒店外，尚包括停车场、员工宿舍（两层）、多功能厅（位于二层，一层用于停车）。鹰城商务酒店墙体外立面有部分面积修缮痕迹。经询，平顶山驻京联络处及鹰城公司均认可鹰城公司占用范围包括除三层整层及七层两套豪华套房外的大厦全部、三层一间由配电室改为的财务室、停车场、员工宿舍、多功能厅。本院认为：根据已查明情况，《华智大厦整体楼招租项目租赁合同》的签约主体为平顶山驻京联络处及丰利公司，因此根据合同的相对性，平顶山驻京联络处要求丰利公司承担合同义务，理由正当，丰利公司认为合同成立于平顶山驻京联络处与鹰城公司之间的抗辩意见不能成立。该合同履行过程中，鹰城公司成立并以其名义向平顶山驻京联络处交纳租金、使用涉案房屋及场地，构成债务加入，因此平顶山驻京联络处要求其一并承担合同义务，理由正当。根据《华智大厦整体楼招租项目租赁合同》及《华智大厦整体楼招租项目租赁合同补充协议》（B补充协议）约定，租赁合同到期日为2018年3月5日，因此平顶山驻京联络处要求丰利公司及鹰城公司腾退涉案房屋及场地，理由正当，本院予以支持。根据《华智大厦整体楼招租项目租赁合同补充协议》（B补充协议）约定，丰利公司无需支付延长10个月租期内的租金，因此平顶山驻京联络处要求丰利公司及鹰城公司支付自2017年10月6日始的占有使用费，依据不足，但丰利公司及鹰城公司应自2018年3月6日始支付占有使用费，平顶山驻京联络处主张按照原租金标准，并无不当，鹰城公司主张先以保证金抵扣，本院予以采信。关于平顶山驻京联络处提出违约金的诉讼请求，其中关于拖欠保证金一节，因平顶山驻京联络处诉讼中认可2010年曾对以往欠租及违约金进行汇报并达成和解，鹰城公司此时向其补交了剩余部分的保证金，现平顶山驻京联络处再次向丰利公司及鹰城公司主张拖欠保证金的违约金，依据不足。关于拖欠租金违约金一节，鹰城公司关于股权变动、不知悉收款账号、未开具发票的抗辩意见均不构成有效抗辩；而其主**顶山驻京联络处存在挂账消费问题，与房屋租赁合同非属同一法律关系，合同中并未约定以消费款冲抵租金，且该两种法律关系的主体不尽相同，合同履行过程中，鹰城公司认可曾经拟以消费款折抵租金未果，证明双方亦未形成相应的折抵交易惯例，因此鹰城公司以此认为其有权不按期支付租金，依据不足；但根据相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年，因此丰利公司及鹰城公司有关违约金诉讼时效的抗辩意见，理由成立。而平顶山驻京联络处并未提交有关诉讼时效中断的证据，其关于鹰城公司支付租金即构成诉讼时效中断的意见，依据不足，本院不予采信。关于逾期腾退房屋违约金一节，因平顶山驻京联络处与鹰城公司约定合同到期后对于扩建部分需根据鉴定结论折价补偿，因此在双方未妥善解决完上述问题之前要求丰利公司及鹰城公司支付逾期腾房违约金，有失公允，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。但鹰城公司关于双方成立不定期租赁关系的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。关于鹰城公司要求平顶山驻京联络处支付外墙修缮费用的反诉请求，根据鹰城公司提交的证据及现场勘验情况，可认定确实存在部分外立面修缮的事实且由鹰城公司支付了上述费用。根据《合同法》规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。而《华智大厦整体楼招租项目租赁合同》约定“国家规定的大修由甲方负责”，而对于“国家规定的大修”范围却不甚明晰，亦未明确相应的依据。根据《中央国家机关办公用房维修管理办法（试行）》规定，大修指对办公用房及其设施进行的全面修复,以及建筑面积调整不超过原建筑总面积15%的小型扩建等；中修指对办公用房及其设施进行的局部修复。根据《北京市城镇公有住宅楼房大、中修定案标准》规定，楼房大修包括以下内容：1、翻建。2、屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水。３、整栋楼重做外墙板缝防水……楼房中修包括以下内容：……４、修补外墙装饰层。５、修补外墙板缝……本院参照上述标准，认定涉案房屋外墙修缮不属于合同约定的“大修”范围，因此鹰城公司该项反诉请求，本院不予支持。关于鹰城公司要求平顶山驻京联络处返还联通公司租金一节，因与联通公司订立租赁合同的主体并非平顶山驻京联络处，该项诉讼请求涉及案外人，不宜在本案中一并处理。根据《鹰城伟业商务酒店装修改造协议》约定，平顶山驻京联络处同意鹰城公司建设临时建筑，且租赁合同期满，鹰城公司有偿折价、无损坏交还平顶山驻京联络处。现鹰城公司要求平顶山驻京联络处支付建造多功能厅及员工宿舍工程款，理由正当，但其主张按照80%支付，依据不足，本院将根据评估鉴定结论对折价比例进行酌定。平顶山驻京联络处辩称因未建造观光电梯即应全部恢复原状及协议约定鹰城公司应无偿交还的抗辩意见，不能成立，本院不予采信。鹰城公司要求平顶山驻京联络处提供发票的反诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告河南丰利能源控股集团有限公司、被告（反诉原告）北京鹰城伟业商务酒店有限公司于本判决生效后十五日内搬离位于北京市东城区南竹杆胡同80号所占用的房屋及场地；二、被告河南丰利能源控股集团有限公司、被告（反诉原告）北京鹰城伟业商务酒店有限公司于本判决生效后十五日向原告（反诉被告）平顶山市人民政府驻北京联络处支付自2018年3月6日始至被告河南丰利能源控股集团有限公司、被告（反诉原告）北京鹰城伟业商务酒店有限公司实际搬离之日止的占有使用费，按照每年278万元的标准计算（应优先抵扣278万元租赁保证金）；三、原告（反诉被告）平顶山市人民政府驻北京联络处于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）北京鹰城伟业商务酒店有限公司支付建设员工宿舍楼及多功能厅工程款共计741358.3元；四、驳回原告（反诉被告）平顶山市人民政府驻北京联络处其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京鹰城伟业商务酒店有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175026元，由原告（反诉被告）平顶山市人民政府驻北京联络处负担156765元（已交纳），被告河南丰利能源控股集团有限公司、被告（反诉原告）北京鹰城伟业商务酒店有限公司负担18261元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费19830元，被告（反诉原告）北京鹰城伟业商务酒店有限公司负担16251元（已交纳），原告（反诉被告）平顶山市人民政府驻北京联络处负担3579元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费50000元，由原告（反诉被告）平顶山市人民政府驻北京联络处负担25000元（由平顶山市人民政府驻北京联络处于本判决生效后十五日内支付给北京鹰城伟业商务酒店有限公司），由被告（反诉原告）北京鹰城伟业商务酒店有限公司负担25000元（已交纳）；鉴定质询费5000元，由被告（反诉原告）北京鹰城伟业商务酒店有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙 琨审 判 员  崔 赟审 判 员  王 亮二〇二〇年三月九日法官助理  郑文思书 记 员  康 婧