江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初3250号原告：横店影视股份有限公司，统一社会信用代码91330700681654885B，住所地浙江省东阳市横店影视产业实验区商务楼。法定代表人：徐天福，该公司董事长。委托诉讼代理人：马坚，该公司法务。被告：南京润立供销集团有限公司，统一社会信用代码913201170532706292，住所地江苏省南京市溧水区秦淮路与交通路交叉处。法定代表人：胡柏瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：雍溧，江苏全衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：雍赛，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。原告横店影视股份有限公司（以下简称横店公司）与被告南京润立供销集团有限公司（以下简称润立公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告横店公司的委托诉讼代理人马坚，被告润立公司的委托诉讼代理人雍溧、雍赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告横店公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告返还定金20万元，并向原告支付一年初始租金数额的违约金75万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2015年12月18日签订了租赁合同，由原告租赁被告位于江苏省南京市溧水区秦淮路与交通路交叉处的“南京无想夜市商业街”项目商业楼地上第三层部分开设电影院。合同签订后原告于2016年1月7日向被告支付了定金20万元。按照合同约定，被告应于2016年12月20日前交付符合条件的房屋，但被告未能按约定时间交付房屋。2017年12月5日，原告依照合同约定向被告发出解除租赁合同并要求返还定金、支付一年初始租金违约金的函。2017年12月16日，被告复函，以重大误解等理由请求按实际交付期限计算交房时间，不予明确交付时间。我方后拟定协议欲协商解决，但是未得到被告有效回复。又分别于2018年9月17日和2019年5月11日再次发出函件，催告被告及时办理解约事宜。直至今日，被告仍未向原告交付标的房屋，双方亦未能协商解决后续事宜。按照合同约定继续履行已经成为不可能，且原被告之间已经丧失合作的信任基础。现原告诉至法院，请求判如所请。被告润立公司辩称：1.双方未达到解除合同的条件。合同虽约定交房期限为2016年12月20日，但由于原告开办电影院的客观需求，租赁房屋需重新设计规划。在2015年12月25日，经双方洽谈，润立公司出具了关于“江苏南京市溧水区无想夜市电影城房屋租赁合同书”补充协议一份，由原告代表人陈光言签字确认，该补充协议第一条就约定“房屋交付时间暂定2016年12月20日，以实际交付时间为准”。同时，因南京无想夜市工程施工地址紧邻南京地铁S7号线，在2015年至2018年间，S7号线地铁工程建设一直在进行，导致南京无想夜市工程进度受到很大影响，被告系因客观原因导致至今未交付房屋。因此，被告没有违约。2.原告要求被告返还定金20万元并支付75万元违约金没有事实和法律依据。被告应原告要求对电影院设计而造成停工，停工日期从2015年10月22日至2016年5月12日，在这期间被告花费25万元设计费，并造成停工损失2038870.37元。双方达成了补充协议，房屋并没有明确交付时间，所以被告没有违约行为，且原告请求的违约金明显过高。综上，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，润立公司（出租人、甲方）与横店公司（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：1.标的房屋为位于江苏省南京市溧水区“南京无想夜市商业街”项目商业楼地上第3层；2.租赁期限为15年，甲方于2016年12月20日前向乙方交付该房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间，交付日至起租日期的6个月为乙方的装修免租期，即租赁期为2017年6月1日至2032年5月31日，但由于甲方的原因，政府部门审批的原因或不可抗力的原因延误乙方装修或开业的，装修免租期和租赁期限相应延长；3.甲乙双方约定，本合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付人民币20万元的定金，此定金在影院正常开业后转为履约保证金。乙方所支付履约保证金直接冲抵最后一期租金；实际付租第1-3年保底租金为75万元；4.在本合同签订以后，甲方需按本合同第7.1条约定的交房时间和合同附件二的《影城项目交屋条件及分工界定》向乙方交房。交房时，甲方按照双方确认的影城工艺图完成建筑平面设计并取得电影院的（合格）建筑工程消防设计审核意见书及建筑工程消防竣工验收合格意见书；5.在本合同签订后，非因可以归责于乙方的事由或不可抗力，甲方违反约定不能交房，乙方有权解除本合同，甲方除退还定金外，还应以一年的初始租金赔偿乙方的各类经济损失；6.甲方因设计、消防等原因要变更平面设计图需书面通知乙方，经乙方确认同意后方可变更。合同书还对其他相关事项进行了约定。2016年1月7日，横店公司向润立公司支付了定金20万元。2017年12月5日，横店公司向润立公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》，该函内容为：双方于2015年12月18日签订了《房屋租赁合同书》，按照合同约定，润立公司应于2016年12月20日前将租赁标的房屋交付横店公司，但至今未交付。根据合同约定，横店公司有权解除本合同，润立公司退还定金20万元外，还应以一年的初始租金赔偿横店公司各类经济损失。横店公司通知润立公司自收到本函之日起，租赁合同即告解除。2017年12月16日，润立公司复函，内容为：横店公司单方提出解除合同不能成立，理由为：1.合同是双方真实意思表示，任何一方未经对方同意并协商一致均不得单方解除；2.润立公司从未故意违约，合同签订后因房屋交付时间存在重大误解（交付时间未能考虑施工期限、不可抗力期限、法定可延期限等内容）而作出了不符合实际的约定，再加之横店公司要求的设计变更等因素，房屋在合同约定的期限内不可能完成交付，为此双方对合同约定交付的期限又进行了协商，故租赁期应以实际交付期限计算；3.因横店公司与润立公司签订合同按照横店公司的设计要求进行建设，如合同解除将无法发挥物的效用，造成巨大资源浪费和资产损失，不符合合同目的，发挥物的最大效用的法律原则；4.横店公司不具备法定解除合同的权利。综上，润立公司希望横店公司收回解除合同的要求，继续履行租赁合同约定的权利义务。2018年9月17日，横店公司又向润立公司发函，表示合同约定的交房时间为2016年12月20日，因延期交房，横店公司于2017年12月派员与润立公司商谈，拟定了补充协议，但润立公司至今未正面回复。横店公司据此要求润立公司收到此函后向横店公司明确交房事宜，明晰合同相关责任及协商后续合作事宜。2019年5月11日，横店公司再向润立公司发出《关于解除的函》，表示横店公司曾于2017年12月5日发函要求解除租赁合同，但润立公司一直未予明确回复。鉴于溧水电影市场已发生重大变化，且润立公司至今不能交付租赁标的房屋，横店公司决定解除与润立公司签订的租赁合同。润立公司提供一份横店公司员工陈光言签名的《关于“江苏南京市溧水区无想夜市电影城房屋租赁合同书”补充协议》，拟证明横店公司与润立公司对交房时间重新约定为以实际交付时间为准；其提供一份《委托设计协议书》，拟证明润立公司应横店公司要求委托建筑设计公司对无想夜市1#楼工程重新设计并支付了25万元设计费；其提供一份《关于无想夜市1#楼工程2015年10月22日至2016年5月11日停工期间损失索赔报审表》，拟证明润立公司因重新设计停工203天造成损失2038870.37元；其提供一份《工程联系单》，拟证明润立公司停工、复工情况。对上述证据，横店公司均不予认可。对补充协议、委托设计协议书、工程联系单，本院综合其他证据在后予以综合认定；对损失索赔报审表，因与本案不具有关联性，故本院对此不予认定。另查明，南京无想夜市工程地址紧邻南京地铁S7号线，2016年至2018年间，S7号线地铁工程一直处于建设状态。以上事实，由房屋租赁合同书一份、转账凭证、函四份、补充协议一份、委托设计协议书、工程联系单及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：横店公司与润立公司是否对标的房屋的交付时间进行重新约定。本院认为，《关于“江苏南京市溧水区无想夜市电影城房屋租赁合同书”补充协议》第一条“房屋交付时间暂定为2016年12月20日，以实际交付时间为准”，该补充协议由陈光言个人签名，横店公司未加盖印章，其对该补充协议也不予认可，现润立公司也未能提供证据证明横店公司授权陈光言作出房屋交付时间的变更。且横店公司在多次函件中均提及润立公司未按租赁合同约定的时间即2016年12月20日交付房屋，也足见横店公司对陈光言签字的补充协议的否定，故对润立公司关于双方已对标的房屋的交付时间进行重新约定的意见，本院不予采纳。因润立公司未按期交付房屋，故横店公司要求解除案涉房屋租赁合同，并要求润立公司返还定金20万元，于法有据，本院予以支持。关于横店公司要求润立公司支付违约金75万元的诉请，润立公司认为该诉请无依据，并且认为过高，本院认为，由于开设电影院造成的设计变更、地铁**线工程建设等客观因素，必然会对无想夜市工程进度造成较大影响，故综合考虑上述情形以及润立公司违约的主观程度，本院确定润立公司承担的违约责任为：自2016年1月7日起，以20万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付利息至本判决生效之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:一、确认原告横店影视股份有限公司与被告南京润立供销集团有限公司于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同书》解除；二、被告南京润立供销集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告横店影视股份有限公司定金20万元并承担违约损失（以20万元为基数，自2016年1月7日起按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付利息至本判决生效之日止）；三、驳回原告横店影视股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105500元，由原告横店影视股份有限公司负担5500元，由被告南京润立供销集团有限公司负担100000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  秦启辉人民陪审员  陈白珍人民陪审员  周先玉二Ｏ一九年一月三日书记员钱俊美