上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初22168号原告：上海盛达机械制造有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇东港经济小区东港路**。法定代表人：董希文，执行董事。委托诉讼代理人：肖桂荣，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵世文，上海申浩律师事务所律师。被告：上海峭迪实业发展有限公司，住，住所地上海市奉贤区青村镇奉村路******/div>法定代表人：洪宝，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。原告上海盛达机械制造有限公司与被告上海峭迪实业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告就本案管辖权提出异议。本院审查后，裁定驳回被告提出的管辖权异议；被告提起上诉，上海市第一中级人民法院作出民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海盛达机械制造有限公司的法定代表人董希文及其委托诉讼代理人肖桂荣、赵世文、被告上海峭迪实业发展有限公司的委托诉讼代理人孙一天均到庭参加诉讼。审理中，根据当事人的申请本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告上海盛达机械制造有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年7月31日签订的《租赁合同》；2、判令被告承担解约违约金人民币(以下币种同)1,249,999.5元；(根据合同9.2条约定)3、判令被告腾空并交还承租的宏海路XXX号工业厂房；4、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日尚欠的租金269,125.2元及以269,125.2元为本金从2018年12月16日起按照日千分之一的标准计算至实际支付之日止的逾期付款违约金；5、被告按年租金2,499,999元的标准从向原告支付自2020年1月1日起至房屋实际返还之日止的租金、使用费；6、案件受理费、鉴定费由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年7月31日签订了租赁合同及2017年10月12日签订《补充协议》，约定原告将拥有自主产权的位于上海市浦东新区泥城镇宏海路XXX号工业厂房(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，租赁期限为15年，自2017年10月1日起至2032年9月30日止，租金为每年2,499,999元，一年一付，先付后用，被告每一年提前一个月支付当年租金，前三年租金固定不变，以后按每三年为一个周期，在前一个周期的年租金基础上递增8%，以此类推。合同签订之日起3日内被告须向原告支付租金50万元，原告腾空厂房交付给被告进入装修准备时支付剩余租金1,999,999元。根据合同第9.2条约定，“租赁期间，乙方逾期支付租金(包括出现由甲方代付费用)，应承担逾期部分每天千分之一的违约金。如逾期超过一个月的，甲方有权单方面解除合同，收回出租的财产，并要求违约方应承担剩余合同年限的租金的50%作为违约金”。合同签订后，原告按约于2017年11月1日向被告交付系争房屋，被告也支付了2018年度的租金。但被告应在2018年12月1日前支付2019年度租金，却因资金问题无法及时支付。经与原告协商后，双方于2018年12月3日签订了付款协议，约定“2019年1月1日至2019年12月31日的租金分两次支付，首次支付时间为2018年12月10日支付壹佰万元整，第二次支付时间为2018年12月15日支付乙方剩余租金”，但被告仍未按照约定付款。另被告已某支付的部分也超过原告给予的宽限期。根据合同约定，被告已严重违约，故原告起诉。被告上海峭迪实业发展有限公司辩称：关于第一项诉请，被告认为原被告之间的租赁合同所承租的房屋中仅有1,861.92平方米为有证建筑，根据最高院关于城镇房屋的司法解释，仅该部分房屋为有效合同，其他房屋均为无效合同。对于无效合同部分，不存在解除或者不解除的问题，对于有效合同部分，现被告已某足额向原告支付了2019、2020年之后的有证部分的租金，因此原告不具有解除权。被告愿意继续承租这部分有证的面积1,861.92平方米。被告将有证部分房屋转租给案外人，现在案外人已某告知被告，案外人由于原告提出解除合同的诉讼，案外人愿意依照最高院关于城镇房屋的司法解释中，出租人因承租人拖欠租金，解除合同，所享有的抗辩权。次承租人也不同意原告要求对于有证部分房屋解除合同的诉请。对于原告的第二项诉请，原被告之间合同无效部分不存在违约金。对于有证部分房屋，被告也没有拖欠租金的行为，也不应当按照合同承担相应违约责任。关于第三项诉请，对于无效合同部分，被告应当返还，但对于有证部分，双方应当继续履行，不应当返还。对于第四项诉请，被告认为，被告没有拖欠2019年度的租金，被告已某支付了2019、2020年关于有证部分的租金，不应当支付相应违约金。无证部分的占有使用费，由于过去一年该房屋不能正常使用，应当相应打折。对于原告的第五项诉请，相应的占用使用费应当支付，但应当在合同约定的租金标准上进行打折，因为房屋无法正常使用。政府对房屋可能有减量化的要求，政府部门目前不许被告使用房屋。本院经审理认定事实如下：2017年7月31日，原、被告就系争房屋签订租赁合同，约定由被告承租系争房屋，面积约为10,100平方米(其中砖墙房约6,640平方米，钢结构房为3,416平方米)，租赁期限为15年，自2017年10月1日起至2032年9月30日，2017年10月1日至2017年11月30日为免租期，该期间免收租金；厂房租金为每年2,499,999元，原告给被告开具租房普通发票；租金采用先付后用，每一年支付一次，乙方每一年提前1个月支付当年租金。合同第一条第二款约定，被告按现状将系争房屋租赁给被告使用，被告在签订本合同前对房屋相关资料与用途等，已清楚和了解。合同第九条约定，租赁期间，任何一方擅自解除本合同的，违约方应承担剩余合同年限的租金的50%作为违约金；租赁期间，被告逾期支付租金(包括出现由原告代付费用)，应承担逾期部分每天千分之一的违约金，如逾期超过1个月的，原告有权单方面解除合同，收回出租的财产，并要求违约方承担剩余合同年限的租金的50%作为违约金。2017年10月12日，双方签订补充协议，约定双方同意把交房时间定在2017年10月31日，双方合同时间按照此协议自然顺延，自2017年11月1日起到2032年10月31日，其中2017年11月1日至2017年12月31日为免租期。之后，原告向被告交付系争房屋，被告亦支付至2018年12月31日止租金。2018年12月3日，双方签订付款协议，约定2019年1月1日至2019年12月31日租金分两次支付，首次支付时间为2018年12月10日支付100万元，第二次支付时间为2018年12月15日支付剩余租金。2018年12月11日，被告支付100万元；2019年1月2日，被告支付100万元；2019年1月31日，被告支付230,873.8元。另查明，上海市浦东新区泥城镇宏海路XXX号内登记在原告名下房屋面积共计1,861.92平方米。双方确认租赁的房屋位于南侧的系有证房屋。审理中，经当事人申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋装修工程造价进行评估，该公司于2020年3月19日出具司法鉴定意见书，明确：双方确认项目1、南侧房屋装修工程小计19,946.60元；2、北侧房屋装修工程小计1,014,476.01元；3、西侧房屋装修工程小计141,559.80元，合计1,175,982.41元。双方争议项目1、北侧房屋装修工程(3号厂房屋面彩钢板16,132.32元、4号厂房屋面采光板16,132.32元、7号厂房屋面采光板6,913.83元、7号厂房套装门及门锁、门吸5,674.95元)；2、西侧房屋装修工程25,829.73元(8号厂房自流环氧地坪)。关于装修折旧问题，鉴定报告亦明确有证房屋装修残值率为85.93%，无证房屋装修成新率为80%左右。对于争议部分，原告主张系房屋交付时原有装修，并非被告出资装修，且被告在承租系争房屋后将原有装修拆除后重新装修，并未征得原告同意，且认为鉴定结果超高，并未区分新添还是利用原有部分。被告则认为评估单价过低，合同到期后装修不应当归零，无证房屋的成新率应整体参照鉴定部门给出的有证房屋的残值率。审理中，原告提交2001年5月25日建设用地规划许可证、2001年7月2日建设用地批准书等证据(其中建设用地批准书上明确建构筑物占地面积3,226平方米，本批准书有效期自2001年7月至2002年7月)，以证明其出租给被告的房屋中有产证的面积为1,861.92平方米，原告取得批准书后在2001年8月开始一期工程建设，并于2003年取得上海市房地产权证，之后2005年进行的第二期工程建设，工程竣工后至交易中心变更产证时被告知因相应的职能部门变更问题，导致无法变更产证，如需变更应征得临管委的续批，但临管委则告知原批文合法有效，临管委不再重批，同时变更新的产证，产证登记房屋面积1,861.92平方米。审理中，本院就合同效力问题进行释明，原告坚持其诉讼请求。被告认为双方租赁合同属于部分无效，被告就合同有效部分已某按约支付租金，原告无权解除合同；就无效后果处理，如法院认为合同有效部分一并予以解除，要求原告赔偿被告相应装修损失1,246,665.65元；如有效部分继续履行，则要求原告赔偿装修损失1,226,718.96元。原告认为系因被告不付租金导致合同解除，且装修未经原告同意，故不应由原告赔偿被告装修损失。以上事实，有租赁合同、补充协议、付款协议、上海市房地产权证、建设用地批准书等证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订房屋租赁合同，涉及租赁的厂房仅部分房屋为有证房屋，原告提出其部分房屋属于有审批建造手续，但其提交的建设用地批准书上明确“本批准书有效期自2001年7月至2002年7月”，其进行第二期工程建设时已明显超过该有效期，其虽称临管委告知其原审批手续进行有效，但未提交相应证据，且根据原告所述其依据有效审批手续建造房屋，理应可以取得房地产权证，其亦未能提交相应的房地产权证，故对原告的陈述本院难以采信，故本案所涉房屋租赁合同，涉及有证部分房屋合同有效，涉及无产证或合法审批建造手续部分房屋合同应为无效。对于有证部分房屋，被告提出其已及时支付房屋租金，本院经审查后认为，被告已于2018年12月11日支付原告100万元，2019年1月2日支付100万元，2019年1月31日230,873.80元，被告提出其三笔款项均为支付有证部分房屋租金，在被告未支付完2019年度租金的前提下其提前支付有证部分2019年之后租金的陈述显然不符常理，故对此主张本院不予采信。根据双方于2018年12月3日达成的付款协议，双方对租金支付已形成新的合意，被告在2019年1月2日前支付的款项显然已某超过有证部分房屋租金，结合合同对于逾期支付租金原告享有合同解除权的约定，原告就有证部分房屋在提起诉讼时并不享有合同解除权。但考虑到双方出租房屋位于同一院内，且双方合同约定租金并未明确区分有证及无证部分房屋租金标准，可见双方在签订租赁合同时系将有证及无证房屋作为一个整体出租，现房屋无证部分占绝大多数面积，在合同无效房屋返还时有证部分房屋一并予以返还，故有证部分合同予以解除。原告主张的解除合同违约金，鉴于合同绝大部分房屋属无证建造，相应租赁合同无效，且原告起诉时并不享有合同解除权，之后双方涉及诉讼，被告对于租金支付等提出异议，故原告在此情况下再行主张解除合同，本院不予支持。对于原告主张的欠付租金及使用费，被告提出其不能正常使用租赁房屋，但并未提供证据，本院对被告抗辩不予采信。被告提出因原告未开具发票，故租金应抵扣被告因未取得发票导致不能抵扣税金，本院认为，被告要求直接从租金抵扣税金的陈述缺乏合同及法律依据，且原告在庭审中已明确表示可以开具相应发票，故结合被告付款情况，原告主张被告支付2019年剩余部分租金及使用费269,125.2元，本院予以支持，但对于原告主张该部分逾期付款违约金，鉴于合同涉及部分无效，故本院不予支持；原告主张自2020年1月1日起至房屋实际返还之日止按照年租金2,499,999元标准计算的租金及使用费的请求，本院亦予准许。对于合同无效及解除后，相应房屋装修损失被告要求一并予以处理。本院已委托相应鉴定部门进行司法鉴定，鉴定部门亦依法出具了鉴定报告，故对鉴定结论本院予以采信。原告提出被告未经过原告同意进行装修，本院认为至原告起诉日，房屋交由被告实际使用已超过一年，原告对于被告实际装修使用房屋情况不可能不知道，故对此抗辩本院不予采信。原告主张鉴定意见中有争议部分系原告交付时就存在，但并未提交充分证据予以证明，本院对此难以采信。双方签订租赁合同时对于房屋状况清晰了解，故对于被告主张的相应房屋装修损失，本院结合双方的过错程度、合同的效力、房屋的残值率、成新率等，确定由原告赔偿被告51万元。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、原告上海盛达机械制造有限公司与被告上海峭迪实业发展有限公司于2017年7月31日就上海市浦东新区泥城镇宏海路XXX号厂房签订的租赁合同，其中涉及1,861.92平方米房屋部分合同予以解除，涉及其余部分房屋合同无效；二、被告上海峭迪实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空上海市浦东新区泥城镇宏海路XXX号厂房并返还原告上海盛达机械制造有限公司；三、被告上海峭迪实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告上海盛达机械制造有限公司欠付的2019年1月1日至2019年12月31日期间租金、使用费269,125.2元；四、被告上海峭迪实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告上海盛达机械制造有限公司租金、使用费(自2020年1月1日起至房屋实际返还之日止，按照2,499,999元/年标准计算)；五、驳回原告上海盛达机械制造有限公司的其余诉讼请求；六、原告上海盛达机械制造有限公司于本判决生效之日起十五日支付被告上海峭迪实业发展有限公司装修损失510,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,472元，减半收取9,236元，由原告上海盛达机械制造有限公司负担7,600元，被告上海峭迪实业发展有限公司负担1,636元；鉴定费37,000元，由原告上海盛达机械制造有限公司负担18,500元，被告上海峭迪实业发展有限公司负担18,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年六月十八日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。