四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0682民初671号 原告（反诉被告）：四川蓝华同诚物业服务有限公司，住所地什邡市方亭乌江路物华北苑二期3幢，统一社会信用代码91510682744696469T。 法定代表人：何琼会，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王福松，四川方纬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：什邡市龙祥.凤凰城业主委员会，住所地什邡市方亭雍城东路凤凰城小区。 负责人：肖芬，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：肖霜，四川精伦律师事务所律师。 原告四川蓝华同诚物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告什邡市龙祥.凤凰城业主委员会（以下简称业务会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，业委会于2019年4月4日提出反诉。2019年4月10日，本院依法裁定转为普通程序。2019年5月20日、2019年6月13日，本院两次公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）物业公司的委托诉讼代理人王福松，被告（反诉原告）业委会的负责人肖芬及委托诉讼代理人肖霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令业委会向物业公司退还履约保证金10万元；2.本案诉讼费用由业委会负担。事实和理由：物业公司与业委会于2014年1月28日签订物业服务合同，合同期限从2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同约定物业公司向业委会缴纳履约保证金10万元。合同到期后，物业公司与业委会于2016年11月1日续签物业合同，确认2014年1月28日所缴纳的保证金为本合同期间的履约保证金，直至2018年2月17日双方解除合同。2018年3月1日，因业委会未退还履约保证金，原告诉至什邡法院，什邡法院以物业公司离开凤凰城小区后应当办理物业资料全部移交手续，未支持物业公司主张，后德阳中院维持原判。为此，物业公司于2018年8月7日向法院提起诉讼，要求凤凰城小区开发商四川龙祥房地产开发有限公司什邡分公司及四川龙祥房地产开发有限公司向物业公司及业委会依法办理物业承接查验和移交相关物业资料。经法院审理查明，四川龙祥房地产开发有限公司什邡分公司已将凤凰城小区物业的相关文字资料全部移交给了业委会，且由双方进行了现场查验，后双方上报备案。物业公司认为，其与业委会已经解除了合同，业委会未退还履约保证金没有合同及法律依据，故诉至法院，主张权利。 业委会辩称，1.物业公司并未与业委会办理合理合法的交接手续，仅是交付了几把钥匙，对消防门禁、机械车位等相关资料均未进行交接；2.在本案中，物业公司并未提交新的证据，没有证据证明其办理了合理合法的交接手续，不能推翻德阳市中级人民法院（2018）川06民终789号判决书，故10万元履约保证金不应当予以退还。 业委会向本院提出反诉请求：１.请求判令物业公司向业委会赔偿各项损失1,337,000元；２.本案诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：物业公司在撤离凤凰城小区时，未依约办理交接手续，未做承接查验，撤离时电梯未保养到位、未报检、发电机损坏、消防联动系统损坏。物业公司撤走了小区各大门禁系统和车辆闸道系统，且故意损坏各项设施设备，给业委会造成了巨大的损失，依约应当承担赔偿责任。故业委会向法院提起反诉，主张权利。 物业公司对业委会的反诉辩称，1.物业公司撤离凤凰城小区时已将所持有的相关资料进行了交接，业委会也进行了现场查验，至于承接查验应是开发商对业委会及物业公司进行的一个手续；2.物业公司在凤凰城小区进行物业服务已将近10年，相关设施设备使用了较长时间会有损耗，且业委会并未提供证据证明相关设施设备系物业公司损坏；3.车辆道闸是物业公司为了方便物业管理自行购置的，开发商在移交时门禁系统未进行移交，门禁系统也未启用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实：物业公司与业委会于2014年1月28日签订物业服务合同，合同期限从2014年1月1日起至2016年12月31日止，为履行该合同物业公司向业委会交纳履约保证金10万元。2016年11月1日，前一份物业服务合同到期前，双方续签物业服务合同，2014年1月28日所签物业服务合同交纳的保证金转为该份合同的履约保证金，合同期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止。在2017年物业服务合同的履行过程中，物业公司于2018年2月17日退出对被告小区的物业管理。对上述无争议的事实，本院予以确认。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对于双方当事人争议的焦点：1.鉴于双方已经解除合同，业委会应否退还保证金；2.物业公司是否应承担赔偿责任，赔偿金额是多少。物业公司就以上争议焦点向本院提交了以下证据，1.（2018）川0682民初395号民事判决书、（2018）川06民终789号民事判决书，用以证明物业公司向业委会移交了业主信息资料、结算资料、设施设备钥匙等资料及双方就消防、监控、电梯存在问题进行沟通的事实；2.（2018）川0682民初1568号民事判决书、谅解备忘录，用以证明2012年12月3日，开发商、住建局及业委会同意就小区相关资料和实物办理物业综合移交手续，开发商将全部文字资料移交给业委会，2014年1月7日，双方当事人签订公共设施设备综合移交备忘录，载明开发企业已将业主各个部位、共用设施设备的相关资料全部移交给业委会，且业委会进行了现场查验的事实；3.凤凰城钥匙交接清单、领条、收条、结算资料，用以证明物业公司向业委会移交了物业相关资料的事实；4.《关于扣除四川蓝华同诚物业服务有限公司保证金7000元的通知》，用以证明业委会已经同意退还履约保证金，只是需扣除7000元的事实；5.关于蓝华物业撤离小区的告知函、关于蓝华物业限期撤离小区并撤除投入设施设备的告知函、关于蓝华物业限期撤离小区并撤除投入设施设备的回复函，用以证明物业公司要求业委会就相关费用进行结算及业委会告知物业公司要求其按《物业管理承接查验办法》完成资料、文件等交接工作且业委会同意事后退还保证金的事实；6.照片，用以证明双方对设施设备进行现场交接的事实；7.关于凤凰城小区紧急维修的沟通函、关于凤凰城小区消防主机故障的情况说明、关于凤凰城小区消防隐患的情况说明，用以证明物业公司向相关部门及业委会沟通因该小区设备超出使用年限存在故障需维修，而业委会未及时配合无法开展的事实；8.关于消防、监控、电梯零配件沟通函、关于向蓝华同城物业服务有限公司提请配合小区消防、监控、电梯零配件等设施设备询价的沟通函，用以证明物业公司询价后向业委会报价，业委会自行聘请专业人员检查检修的事实；9.关于凤凰城小区电梯维修及年检事宜的告知函，用以证明业委会自行委托单位对电梯进行维修和报检；10.凤凰城小区消防、安防、电梯隐患情况汇报及应急处理方案、关于凤凰城小区重大隐患排查治理报告及监控设施预案，用以证明物业公司向相关部门汇报小区情况并作出应急预案的事实；11.票据，用以证明物业公司为被告小区及其他小区购买相关货物的费用支出的事实；12.年检报告，用以证明物业公司撤离小区前对电梯进行了年检的事实。对物业公司提交的证据，业委会质证认为，对三份判决书真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到其证明目的；对凤凰城钥匙交接清单、领条的真实性无异议，但反而能说明物业公司与业委会的交接并不属于正常交接；对收条、结算资料、谅解备忘录的三性不予认可；对《关于扣除四川蓝华同诚物业服务有限公司保证金7000元的通知》真实性予以认可，但不能达到物业公司的证明目的；对关于蓝华物业撤离小区的告知函、关于蓝华物业限期撤离小区并撤除投入设施设备的告知函三性予以认可，但不能达到物业公司的证明目的，物业公司在撤离小区时并非合理拆除；对关于蓝华物业限期撤离小区并撤除投入设施设备的回复函三性予以认可，但反而能说明业委会要求物业公司按照物业管理承接查验办法依法移交相关资料等，但物业公司并未履行；对照片的三性不予认可，不能证明双方进行了现场查验；对关于凤凰城小区紧急维修的沟通函、关于凤凰城小区消防主机故障的情况说明、关于凤凰城小区消防隐患的情况说明三性不予认可，业委会并未收到该文件，且与本案无关；对关于消防、监控、电梯零配件沟通函、关于向蓝华同城物业服务有限公司提请配合小区消防、监控、电梯零配件等设施设备询价的沟通函、关于凤凰城小区电梯维修及年检事宜的告知函、凤凰城小区消防、安防、电梯隐患情况汇报及应急处理方案、关于凤凰城小区重大隐患排查治理报告及监控设施预案，仅能说明物业公司对电梯、消防等保养不到位，且是物业公司自行制作，不能达到物业公司的证明目的；对票据不予认可，与本案无关；对年检报告不予认可，与之前的证据相互矛盾，不能达到物业公司的证明目的。 业委会为反驳物业公司的意见，提交了1.什邡凤凰城小区部分设施设备钥匙移交现状，用以证明业委会收到了钥匙共26把，对于消防控制以及水泵还有发电机均是处于损坏的状态，而且物业公司未予移交：2.微信以及短信的聊天记录，用以证明业委会多次与物业公司负责人联系，要求其对消防、电梯等进行相关的移交，物业公司不但没有移交，反而对于小区的道闸、门禁系统进行了故意的破坏，且要求物业公司在2018年2月19日完成相关的资料及设施设备等全面交接，但物业公司至今都没有进行交接的事实；3.收条，用以证明业委会仅收到钥匙的移交，对于机房设施设备，物业公司并没有对相关资料进行移交的事实；4.关于促请四川蓝华同诚物业依法办理小区交接的请示，用以证明物业公司对于诸多材料以及设施设备都没有进行交接的事实；5.文件签收表，用以证明业委会将请示送达了相关部门的事实；6.电话录音（2018年2月17日），用以证明物业公司将道砟系统拆除的事实；7.发票，用以证明业委会购买门禁卡、安防系统等的事实；8.说明，用以证明物业公司撤场时对小区进行了人为损坏的事实；9.维修资金申请情况说明，用以证明物业公司撤离小区时电梯是停运状态，且业委会维修电梯花费了36万元的事实；10.责令限期改正通知书，用以证明物业公司在撤场时相关的设施设备是损坏状态的事实；11.特种设备检验意见通知书，用以证明电梯是存在严重的问题，物业公司在撤场时对电梯没有进行维修报检，没有进行相关交接的事实；12.电梯维修合同，用以证明业委会维修电梯花费433,136元的事实；13.监控系统采购合同，用以证明业委会维修监控系统花费198,300元的事实；14.柴油发电机组保养协议书、保养清单等，用以证明物业公司撤场时三台发电机损坏，业委会为维修发电机所花费的费用34,720元的事实；15.关于发电机（维修）报价增加费用说明，用以证明发电机系人为损坏，故而费用增加至71,500元的事实；16.授权书，用以证明业委会向住建局申报维修费用642936元的事实；17.证明(发电机），用于证明方亭街道办清楚发电机需要维修的事实；18.由白果小区委员会盖章的证明，用以证明业委会申请维修基金的原因；19.专项维修资金使用方案，用以证明监控设备等相关的设施设备是被损坏的状态的事实；20.电梯、监控、消防的维修工程量，用以证明业委会为维修相关的设备费用以及相关的明细；21.照片，用以证明物业公司撤场时监控系统处于瘫痪状态，电梯存在故障，发电机被损毁的事实；22.发票（原件在住建局，还有部分未开具发票），用以证明业委会为维修相关设施设备共计花费了1,337,000元；23.（2018）川0682民初395号案件庭审笔录，用以证明在庭审中小区业主作为证人证明物业公司在服务期间电梯消防等设施经常发生故障，物业公司的服务并未达到合同标准的事实；24.接警情况说明，用以证明物业公司对小区大门的门禁系统进行了强制拆除的事实；25.询问笔录，用以证明物业公司对小区设施进行了故意损坏的事实；26.视频资料，用以证明物业公司未进行合法合规的承接查验交接手续，且在撤场时对小区内设施设备进行了故意损坏，应当进行赔偿的事实。物业公司质证认为，对什邡凤凰城小区部分设施设备钥匙移交现状、收条、发票真实性无异议，但不能达到业委会的证明目的；微信以及短信的聊天记录、请示、文件签收表、录音、（2018）川0682民初395号案件庭审笔录中证人证言的真实性不予认可；接警情况说明、询问笔录系业委会的单方面陈述，不予认可；对视频资料中设施的损坏不能证明与物业公司有关，不予认可；其他证据与本案无关，不予认可。 本院经审查认证认为，物业公司提交的（2018）川0682民初395号民事判决书、（2018）川06民终789号民事判决书、（2018）川0682民初1568号民事判决书、谅解备忘录、凤凰城钥匙交接清单、领条、收条、结算资料、《关于扣除四川蓝华同诚物业服务有限公司保证金7000元的通知》、关于蓝华物业撤离小区的告知函、关于蓝华物业限期撤离小区并撤除投入设施设备的告知函、关于蓝华物业限期撤离小区并撤除投入设施设备的回复函、电梯年检报告等证据均客观真实，能证明案件事实，本院予以采信；对物业公司提交的照片、凤凰城小区紧急维修的沟通函、关于凤凰城小区消防主机故障的情况说明、关于凤凰城小区消防隐患的情况说明、消防、监控、电梯零配件沟通函、关于向蓝华同城物业服务有限公司提请配合小区消防、监控、电梯零配件等设施设备询价的沟通函、凤凰城小区电梯维修及年检事宜的告知函、凤凰城小区消防、安防、电梯隐患情况汇报及应急处理方案、关于凤凰城小区重大隐患排查治理报告及监控设施预案、购买相关货物的票据等证据具有一定的价值参考，本院将结合全案事实和证据，进行综合评判。 业委会提交的什邡凤凰城小区部分设施设备钥匙移交现状及收条、微信以及短信的聊天记录、购买门禁卡及安防系统等商品的发票、维修资金申请情况说明、责令限期改正通知书、特种设备检验意见通知书、电梯维修合同、监控系统采购合同、柴油发电机组保养协议书及保养清单、专项维修资金使用方案、电梯、监控、消防的维修工程量、增值税发票（原件在住建局）等证据，客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信，但能否达到业委会的证明目的，本院将根据已采信的证据和查明的事实综合评判；对业委会提交的促请四川蓝华同诚物业依法办理小区交接的请示、文件签收表、电话录音（2018年2月17日）、小区住户的说明、业主授权书、证明（发电机）、白果小区委员会盖章的证明、小区相关部位的照片、（2018）川0682民初395号案件庭审笔录、接警情况说明、询问笔录、视频资料等证据，系业委会单方面的陈述，缺乏客观真实性，本院不予采信。 综合当事人的陈述、本院所采信的证据，本院认定的案件事实如下： 物业公司与业委会于2016年11月1日签订物业服务合同，双方对物业面积、合同履行期限（5年）、物业服务质量、双方权利义务、物业服务收费标准及调整、停车位使用费及车辆停放服务费、其他收益分成、特定物业维修保修及违约责任等进行了约定；其中，第五条第10款第（5）目约定“消防设施的维保、年检，监控设施设备的维保，电梯维保、年检由乙方（物业公司）负责并承担费用”；第七条第1款约定“占用业主共有的道路或其他场地属于业主共有部分停放机动车辆的车位，使用人按照150元/个/月的标准向乙方支付场地使用费，乙方按照40%提取车辆停放物业服务费（其中20%为乙方服务费，20%为进出车道系统及道路的维护维修费用），其余60%归全体业主所有，乙方于每季度末的30日之前向甲方（业委会）支付；第十条第1款约定“乙方已经向甲方交纳履约保证金壹拾万元，如乙方未达到服务质量标准，甲方有权从保证金中扣除：重大违约一次扣2000元，较大违约一次1000元”；同时双方确认2014年1月28日所缴纳的保证金10万元转为本合同的履约保证金。合同签订后，双方在合同约定履行中发生矛盾，定于2018年2月17日解除合同。2018年3月1日，因业委会未退还履约保证金，原告诉至本院，本院以物业公司离开凤凰城小区后应当办理物业资料全部移交手续，未支持物业公司主张，物业公司上诉后，德阳市中级人民法院判决维持原判。为此，物业公司于2018年8月7日再次向法院提起诉讼，要求凤凰城小区开发商四川龙祥房地产开发有限公司什邡分公司（以下简称龙祥分公司）及四川龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）向物业公司及业委会依法办理物业承接查验和移交相关物业资料。经已生效判决书确认，2012年12月3日，龙祥分公司与业委会在住建局等单位的协调下达成谅解备忘录，业委会同意按照法定程序，就小区的相关资料和实物与龙祥分公司办理项目物业综合移交手续；2012年12月16日，龙祥分公司将全部文字资料（包括竣工图）移交给业委会；2013年7月23日，龙祥分公司告知业委会，已将项目整体移交给业委会；2014年1月7日，龙祥分公司与业委会签订《关于什邡龙祥凤凰城小区公共设施设备综合移交的备忘录》，载明在签订备忘录前，开发企业已将业主公共部位、共用设施设备的相关资料全部移交给了业委会，开发企业、业委会已对业主共用部位、共用设施设备进行了现场查验；2014年1月13日，业委会在《什邡市房地产开发项目竣工综合验收备案表》业主委员会意见处载明“经二零一三年十二月二十一日初验和二零一三年十二月三十一日终验，双方就综合移交达成《关于什邡龙祥凤凰城小区公共设施设备综合移交的备忘录》，经二零一三年十二月三十一日业委会工作会议审查通过，同意接受移交并上报备案”。2014年8月22日，龙祥分公司移交给业委会1-7栋电梯检测报告、合格证原件共计三十八份。 同时查明，2017年8月22日，物业公司向业委会发送《关于凤凰城小区紧急维修沟通函》，就小区消防设备存在安全隐患、电梯底坑积水、非机动车被盗等情况反应至业委会，希望及时协调处理。2017年9月6日，物业公司向什邡市消防大队递交《关于凤凰城小区消防主机故障的情况说明》，该说明指出主机故障，部分消防设备需要更换，喷淋泵漏水等急需要维修，物业公司将情况反应给业委会，因业委会涉及人员变动未签字确认。在新一届业委会成立后，双方进行协商整改。2017年10月27日，物业公司向什邡市方亭街道办事处出具《关于凤凰城小区消防主机故障的情况说明》，因消防主机故障情况加重急需整改，双方就小区各项安全隐患未商谈出整改结果，希望街道办出面，多方沟通，尽快将隐患排除。2017年11月2日，物业公司向业委会出具《关于凤凰城小区消防隐患的情况说明》，就第二届业委会成立前后小区消防存在隐患问题（消防主机无法起到预警作用、消防部分设备老化、灭火器大量过期、配备不足、消防水管地下埋管处渗漏）告知业委会，希望双方积极配合，尽快完成隐患整改。 2017年9月18日，业委会作出关于勒令原告对小区安全保卫、技防设施整改及扣除保证金的通知，基于近期小区入室盗窃事件屡次发生，小区安全隐患太大，要求物业公司整改安保工作、恢复小区技防力量，并扣除保证金1万元。2017年9月21日，物业公司针对通知进行回函，关于安防设施设备存在问题和近期多次被盗情况，提出了处理措施：增加小区人防力量，严格按照人员进出制度值岗，尽快恢复关闭单元门等，不同意扣除保证金1万元。 2017年10月31日，业委会向本院递交诉状，要求撤销2016年11月1日与物业公司签订的《物业服务合同》，本院于2017年12月1日作出驳回其诉讼请求的判决。 2013年5月6日，物业公司向业委会发出《关于更换车道和人行通道管理系统及设备的提议函》，将1#门和2#门的刷卡设备和整个系统更换，将原人行通道设备改为道闸设备，所更改设备和系统需要增加费用63,550元，此费用现由物业公司垫付，费用的三分之一由物业公司承担，另三分之二在物业公司与业委会签订合同之后应返业委会的临时停车费用中来扣减。荣加华、刘兵等人签字批复“同意实施，四年期满所有权归属业主委员会”。2018年2月17日，物业公司退场，在离开龙祥.凤凰城小区时，将道闸、门禁系统拆除。 2017年11月28日，物业公司向业委会发出《关于小区电梯年检及维修事项的沟通函》，针对小区38台电梯应于2017年11月25日前报检，因双方对合同存在争议，物业公司难以垫付资金报检，需要使用维修基金。2017年12月4日，业委会针对沟通函回复物业公司，物业公司仍在小区的日常服务活动当中，电梯年检、维修以及小区各项维护事项就应由物业公司负责，物业公司提及三部电梯维修，应在物业公司的服务维修范围内，配件更换费用，待业委会告知业主后，得到业主同意交物业公司。同年12月20日，德阳市特种设备监督检验所对凤凰城小区的电梯进行特种设备检验并出具意见书，对不符合要求的电梯限2017年12月30日前整改完毕，整改后进行复检。2017年12月24日，物业公司向业委会发出《关于消防、监控、电梯零配件沟通函》，将德阳市特种设备监督检验所出具的意见书转给业委会，请业委会协调处理，对业委会不接受物业公司维修报价，请业委会找专门人员来检查、维修。2017年12月19日，物业公司向什邡市安监局、住建局、方亭街道办事处报送《关于凤凰城小区重大隐患排查治理报告及监控措施预案》，报告消防控制设施不能正常运行，小区电梯存在严重安全隐患，电梯故障未修和未予报检。2018年1月3日，物业公司函告什邡市方亭街道办事处、什邡市白果小区社区委员会，针对小区电梯检验不合格，经多方协调，2018年1月2日，经街道办告知物业公司，业委会将自行委托其他单位进行电梯维修和报检，对业委会自行委托的单位维修出现的问题，由业委会及维修单位负责。2018年1月9日，业委会向物业公司发出《关于责令四川蓝华同诚物业服务有限公司对本小区电梯故障整改的通知》、《关于责令四川蓝华同诚物业服务有限公司对本小区消防故障整改的通知》，要求物业公司在2018年1月12日之前对特检所要求整改及需要修理的电梯和消防检查中要求整改以及需要修理的设施设备，按照合同约定（电梯维修伍佰元以下由物业公司负责），由物业公司在小区电梯维修范围内履行好修缮及恢复义务，督促消防维保单位履行好修缮和恢复义务，修理好后通知业委会，对不属于物业公司修理范围内的维修费用，业委会将进行招标。2018年1月31日，业委会委托江苏金发消防工程有限公司四川分公司对小区消防系统进行紧急维修。2018年2月11日，业委会向物业公司发出《关于小区电梯维修完成需要报检的沟通函》，要求物业公司对属于其责任范围的电梯维修予以整改并报检。2018年10月9日，业委会与成都奥菱电梯工程有限公司签订《电梯维修合同》，合同范围为修理更换配件，维修费用总金额为433,136元。 2018年8月14日，业委会与成都德富发机电设备有限公司签订柴油发电机组保养协议书，将三台柴油发电机组承包给成都德富发机电设备有限公司进行常规维护、保养工作，保养费用为34,720元，后因4栋地下室1号发电机系人为破坏，需购置设备更换，故费用变更为71,500元。2018年4月29日，业委会与什邡市思通办公用品经营部、成都家天下物业管理有限公司签订《监控系统采购合同》，工程总价198,300元。 另查明，2018年1月30日物业公司向业委会移交小区业主信息资料（电子版）一套，2018年2月1日，业委会收到物业公司移交结算资料一套；2018年2月18日，物业公司向白果小区社区移交了二十张电卡；2018年3月1日，物业公司向什邡市方亭街道办事处白果小区社区移交了单元门、机站等钥匙26把，由什邡市方亭街道办事处白果社区将物业公司移交的小区部分设施设备房钥匙转交给业委会，并见证了移交时状态为消防控制室琴台式主机显示器不启动，水阀漏水，泵房积水坑水泵损害等；同年3月7日由什邡市方亭街道办事处白果社区转交给业委会的电梯机房通用钥匙一把，但无电梯资料。 本院认为，本案的焦点问题涉及两个方面，一方面是鉴于双方已经解除合同，业委会应否退还保证金；另一方面是物业公司是否应承担赔偿责任，赔偿金额是多少。 关于业委会应否退还保证金的问题。根据已查明的事实，从物业公司进入龙祥.凤凰城小区履职开始，开发商和业委会就没有与物业公司办理过正常移交手续，反而是开发商与业委会办理过移交手续，许多资料其实已经掌握在业委会手中，如果仍然按照《物业管理条例》规定的条件要求物业公司办理移交，显然有故意为难的嫌疑。再加之双方在《物业服务合同》中对移交范围、移交方式等约定不明，故对于双方不能办理正常移交均应承担责任。鉴于物业公司已经移交了相关资料，且业委会聘请的新的物业公司也已进场一年多时间，并配合业委会对小区相关设施、设备进行维护维修，小区管理已经进入正常秩序，再扣留前物业公司保证金已无必要。但是，物业公司在离场时拆除道闸门禁系统、延迟移交的行为，均应视为重大违约，应按照《物业服务合同》的约定，扣除保证金4000元，剩余96,000元应予退还。 关于物业公司是否应承担赔偿责任的问题。业委会提出的损失主要包括门禁道闸系统、电梯维护维修、消防安保系统、监控系统等，共计支出费用1,337,000元。物业公司认为门禁道闸系统是其出资安装，故在撤离前提出折价转让，因未达成一致意见，被其拆除。从本院查明的事实可以看出，门禁道闸系统确系物业公司出资，但根据《物业服务合同》约定，其代垫资金在收停车服务费中扣除，且业委会签署的书面意见是收取四年停车服务费后，门禁道闸系统即属于业委会所有，因此，物业公司拆除的门禁道闸系统属于业委会，其擅自拆除，应承担赔偿责任。门禁道闸系统安装时间约2013年5月，拆除时间约2018年2月，使用年限接近5年，扣除每年的折旧费，本院酌情确定按原价的50%赔偿，即31,775元。虽然业委会重新安装的门禁道闸系统支出金额远远大于赔偿额，因产品的规格、型号、技术含量等不同而价格也会不同，按现有价格赔偿，显然对物业公司不公平。对于电梯、消防安保系统、监控系统等的维护维修支出，根据查明的事实，可以证明上述系统在2017年8月已经存在问题，物业公司从2017年8月起多次向行业主管、行政主管部门和业委会报告，但未与业委会达成一致意见，也未取得业主的同意，致使上述设施设备存在的问题不能及时解决，责任并不在物业公司，故业委会的该部分请求，本院不予支持。但是，因物业公司拆除门禁道闸系统，可能给小区公共设施造成一定的破坏，业委会为维护小区安全，加派人员，增加了费用开支，故可责成物业公司酌情赔偿损失5000元。综上，物业公司的请求，本院部分支持，业委会的请求，本院亦部分予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下: 什邡市龙祥.凤凰城业主委员会应于本判决生效后十日内退还四川蓝华同诚物业服务有限公司保证金96,000元； 四川蓝华同诚物业服务有限公司应于本判决生效后十日内赔偿什邡市龙祥.凤凰城业主委员会损失36,775元； 驳回四川蓝华同诚物业服务有限公司、什邡市龙祥.凤凰城业主委员会的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2300元，由四川蓝华同诚物业服务有限公司负担100元，什邡市龙祥.凤凰城业主委员会负担2200元；反诉案件受理费8417元，由四川蓝华同诚物业服务有限公司负担231元，什邡市龙祥.凤凰城业主委员会负担8186元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  王大顺 人民陪审员  杨献弟 人民陪审员  华汝明 二〇一九年九月十六日 书 记 员  王 露