湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初5646号原告：高宗良（曾用名高存良），男，1970年5月12日出生，住湖南省宁乡市。原告：邓新建，男，1967年8月2日出生，住湖南省宁乡市。原告：尹向阳，女，1982年1月2日出生，住湖南省宁乡市。三原告的共同特别授权委托诉讼代理人：贺有富，宁乡市正兴法律服务所法律工作者。被告：阳月中（曾用名阳玲），女，1974年9月17日出生，住湖南省宁乡市。特别授权委托诉讼代理人：黄平，男，1970年10月20日出生，住湖南省宁乡市，系被告阳月中丈夫。被告：阳月华，女，1968年8月15日出生，住湖南省宁乡市。原告高宗良、邓新建、尹向阳与被告阳月中、阳月华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高宗良、邓新建、尹向阳及其共同特别授权委托诉讼代理人贺有富、被告阳月中及其特别授权委托诉讼代理人黄平、被告阳月华均到庭参加了诉讼。后因案情较为复杂，本院于2018年12月28日将本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告高宗良、邓新建、尹向阳及被告阳月中的特别授权委托诉讼代理人黄平到庭参加了诉讼，被告阳月华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告高宗良、邓新建、尹向阳向本院申请冻结被告阳月中未领取的存放于宁乡市城市房屋征收和补偿管理办公室的2953156元房屋拆迁补偿款中的160000元，阳光财产保险股份有限公司湖南省分公司为本次诉讼财产保全提供了担保，本院裁定予以准许，并采取了相应的财产保全措施。本案现已审理终结。原告高宗良、邓新建、尹向阳向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租金7500元；2.判令被告立即给付原告因所租门面被征收的相关各类应得补偿共计150619元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：从2010年6月开始，原告租用原属阳月中的位于宁乡县玉潭镇沿河路31号1栋一楼的三空门面，至2014年11月10日，阳月华将该房屋转让与胞妹阳月中。2015年10月16日，三原告推选高宗良为代表，与被告阳月中所委托的胞姐即被告阳月华另行签订了第二轮《房屋租赁合同》，该合同约定租期5年，月租金为3000元，按年度36000元在每年的合同签订日预交下一年度租金，现已交至2018年11月1日。合同签订后，高宗良租用一空经营宁乡县玉潭镇宗正食品店，邓新建租用一空经营宁乡县城郊乡邓建电机修理店，尹向阳租用一空经营宁乡向阳木雕艺术品商行，且均依法办理了工商营业执照。在此期间，原、被告双方合作愉快。至2018年7月，该房屋被政府依法征收，面对征收补偿款的分配问题，双方产生矛盾。被告仅同意返还原告所余两个半月即75天的房屋租金7500元，对于政府所补偿的应由承租人即三原告所有的部分款项，拒不给付。经查，被告与政府负责征收的部门于2018年7月21日已经签订了《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》，原告为了配合政府部门的征收拆迁工作，于2018年8月15日提前将门面腾空。被告阳月中的三空门面及住房共得各类补偿款计2953156元，其中营业部分装饰装修60640元，停产停业补偿57361元，提前搬迁奖18950元中的50%，以及木柜、广告牌、卷闸门等补偿均应属于承租人即三原告所有。原告认为：原告合法承租被告房屋，合法经营，政府对该房屋依法进行征收，其对于承租人的补偿部分，被告应当无条件给付承租人。被告的行为有违诚实信用的基本原则，且严重地损害了原告的合法权益。1.搬迁费：依照《城市房屋拆迁管理条例》第31条第一款“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。当房屋由承租人使用时，发给承租人”；2.提前搬迁奖：规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费；3.临时安置补助费：该条例第31条第二款在过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处，拆迁人应当支付临时安置补助费；4.停业损失：《城市房屋拆迁管理条例》第33条规定，因拆迁非住宅房屋停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿，即该项补偿也只能给予经营者即承租人；5.添置物品的补偿：根据《中华人民共和国合同法》223条第一款，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。如双方无特别约定的，则此部分拆迁补偿款应支付给承租人。据此，依照相关法律规定，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持其如前诉讼请求。原告高宗良、邓新建、尹向阳为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，拟证明原告租赁城南市场（沿河路31号）房屋的情况及约定租期为5年（2015年10月31日至2020年10月31日），原告已经将房租已经交到2018年11月1日的事实；2、收条，拟证明原告方已经将门面租金交至2018年10月底的事实；3、三原告的工商营业执照，拟证明三原告有经营的资格；4、所租门面房产权证（宁房权证玉潭字第××号），拟证明：①该租赁的房屋归被告阳月中所有的事实；②证明原告与被告阳月中之间的租赁关系合法的事实；5、被告住宅房产权证（宁房权证玉潭字第××号），拟证明该房屋系被告阳月中所有及所占相关补偿比例的情况；6、所租门面照片，拟证明租赁房屋的事实及经营实景；7、宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿），拟证明：①被告阳月中关联的两处房屋被征收的事实；②补偿款项的相关明细；③征收款项中应属三原告所得的相应款项明细（见附件2中，实际为起诉状后所附明细的12项内容）；8、声明，拟证明：①原告所租用的门面按拆迁办要求及时腾空的事实；②拆迁办如约将相关款项给付被拆迁人；③拆迁办也如约向原告提供相应征收资料的情况；9、领款签收单（复印件），拟证明被告阳月中已经实际领取并收受了该拆迁补偿款的事实。被告阳月中对原告提交的证据发表如下质证意见：对于证据1、3不知情；对证据2也不知情，不过阳月华把钱转给被告阳月中了；对证据4、5、6、8没有异议；对证据7拆迁补偿协议没有异议，对原告起诉状附件所列补偿款12项中的2、3、4、7、8、10、12项没有意见，对其他的均有意见；对证据9是领了钱，但是不是领的门面的拆迁款，这是楼上住房拆迁款。被告阳月中的特别授权委托诉讼代理人黄平补充质证意见为：对证据7中浏阳老酒庄的赔偿没有意见，对其他的都有意见。被告阳月华对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、4、5、6没有异议；对证据3有意见，只认可高宗良的营业执照，并且高宗良的营业执照有错误要他改他一直没改，尹向阳的营业执照地址是符合的，邓新建的营业执照地址是不符合的，并且被告阳月华亦不认可；对证据7同意阳月中及黄平的质证意见；对证据8、9不知情。被告阳月中答辩称，1、邓新建、尹向阳不具备原告身份，高宗良与被告阳月华签订了《房屋租赁合同》，根据协议约定，乙方转租房屋需经甲方同意。原告高宗良擅自将被告的房屋转租他人违反了协议的约定。答辩人不承认原告邓新建、尹向阳的原告主体资格，请法院依法查明事实；2、对原告在起诉状中提出的补偿款提出异议，原告未办理工商营业执照，违反协议约定，不能享受拆迁补偿款，且原告提供的工商营业执照的营业地址与被告的地址不符；3、原告私自违法经营违反了法律规定，请法院依法对原告惩处；4、被告请求原告因违法经营活动对被告方进行50000元补偿，答辩人把房子租赁给高宗良的时候，是装修好的，现在的房子是旧房子。被告阳月中为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、三张照片（高宗良、邓新建、尹向阳营业门面各一张），拟证明装修装饰的费用应归被告方所有的事实；2、三张营业执照，拟证明高宗良、邓新建、尹向阳办的工商营业执照与地址不符，是违法的，因为尹向阳未与被告方签订合同，其办的营业执照是违法的事实。原告高宗良、邓新建、尹向阳对被告阳月中提交的证据发表如下质证意见：证据1，被告不是在举证期限内提出来的，并且从照片上不能看出是被告装修的，不能达到被告的证明目的；证据2是复印件，且不是在举证期限内提出来的，不能达到被告的证明目的。被告阳月华对被告阳月中提交的证据发表如下质证意见：对被告阳月中提交的证据1、2没有异议。被告阳月华答辩称，答辩人只与原告高宗良签了合同，也是把房屋出租给了高宗良，答辩人只与高宗良有过往来，与其他两个原告没有往来，高宗良把房屋转租给另外两个原告是没有经过答辩人同意的。答辩人妹妹阳月中是真正的房主，但租赁房子的事是答辩人妹妹阳月中委托给答辩人的，高宗良与阳月中从来没有实际打过交道。之前原告的营业执照与实际的租赁房屋的地址不符，答辩人之前与原告高宗良说过要高宗良更换，但高宗良一直没有更换。签订协议的时候，除政策性拆迁，答辩人都不负责赔偿原告高宗良的损失，协议第六条有明确规定，协议第八条规定原告进行转租需经被告同意，高宗良私自转租的行为答辩人不负责任，协议第九条约定赔偿违约金50000元的情形。被告阳月华未向本院提交书面证据。本院对原、被告提交的证据经合议庭评议后，综合认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9，其来源合法，内容真实有效，与本案具有关联性，且被告对其真实性均无异议，也能达到原告的证明目的，本院予以采信；原告提交的证据7的真实性予以确认。被告阳月中提交的证据1，系孤单证据，无法达到被告的证明目的，本院不予采信；对被告阳月中提交的证据2的真实性予以确认，对其证明目的不予采信。根据采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：原告高宗良、邓新建自2010年开始向被告阳月华租赁位于宁乡县玉潭镇沿河路31号1栋一楼的门面。2014年11月10日，该门面的所有权归被告阳月中所有。之后，被告阳月中委托其姐姐被告阳月华处理涉案门面租赁事宜。2015年10月16日，原告高宗良受原告邓新建、原告尹向阳推选作为三人代表与被告阳月华再次签订《房屋租赁合同》，合同约定：“被告阳月华（即甲方）与原告高宗良（即乙方）就城南市场门面出租一事达成协议。一、甲方自愿将城南市场（沿河路31号）出租给乙方自主经营。二、租赁期限暂定为五年。三、租金为34390元，一年一付，提前一个月交清房租，先交后用，房租费从2015年11月1日开始计算，合同签订当日交清房租。…五、乙方爱护甲方的固定资产，不得进行有损房屋结构的装修和改造，如有损坏由乙方负责照价赔偿。六、房屋内的门面装修由乙方自行负责，水及二相电由甲方开户供应，乙方负责经营期水、电费。三相电由乙方负责，承租期满后，房屋内的所有装修除可拆动财产由乙方自行处理外，其他一切不能拆除，也不计价处理，无偿归甲方所有（除政策性拆除，甲方不负责赔偿乙方损失）。…八、在承租期内如乙方转租，须告知甲方转换承租人，并由新的承租人与甲方重新签订合同方可转租，转租过程中，如有房屋损失，乙方按照400元/天赔偿给甲方，转租房屋不允许顶空。九、甲乙双方对上述条款认真履行，如有违反，违约方负责赔偿守约方5万元损失。……十二、如征收甲方不负责赔偿，但征收方补偿乙方的由乙方得。租金递增3%—5%（可协商）”。合同签订后，原告高宗良、邓新建、尹向阳租赁了上述门面，并将房租费交至2018年11月1日。该《房屋租赁合同》最后一页附有被告阳月华出具的收条“收房租2015年11月1号-2016年11月1号（￥34390）元阳月华2015年10月16日”、“收房租2016年11月1号-2017年11月1号（￥35400元）阳月华2016年11月1日”、“收房租2017年11月1号-2018年11月1号（￥36000元）阳月华2017年11月1日”。被告阳月中在庭审中确认被告阳月华已经将收取的租金全部给付了被告阳月中。涉案房屋于2018年被纳入征收范围，2018年7月21日，被告阳月中与宁乡市城市房屋征收和补偿管理办公室签订了《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》，以货币补偿方式征收了被告阳月中所有的位于宁乡市玉潭镇沿河路31号（城南市场）的房屋。之后，宁乡市城市房屋征收和补偿管理办公室多次要求三原告搬离所租赁门面，但三原告因与被告阳月中协商赔偿事宜未果并未搬离。2018年8月16日，原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳的丈夫刘贵平出具了一份内容为“我们三户承租阳月中、阳月华位于宁乡市沿河路城南市场三空门面，已于2018年8月16日腾空，室内所有东西已自行搬空。声明人：高宗良、邓新建、刘贵平2018。8.16日”的声明，搬离了原告所租赁被告阳月中的房屋。之后，该房屋得以顺利拆迁，被告阳月中领取了相应的拆迁补偿款项。另查明一，被告阳月中所租赁给三原告的门面的房产证号为宁房权证玉潭字第××号，房屋所有权人为阳月中，单独所有，登记时间为2014年11月10日，套内建筑面积为59.75㎡。另查明二，三原告主张其应得款项为：1、营业部分装饰装修补偿60640元；2、搬迁费1318元中的50%即659元；3、电视宽带电话三项计800元；4、空调移装费300元；5、停产停业补偿费57361元；6、提前搬迁奖11950元；7、两个木柜补偿费5772元；8、三个广告牌2447元；9、卷闸门7560元；10、小镜子120元；11、供水系统3000元；12、退还2.5个月房屋租金7500元，以上合计158109元。被告阳月中、阳月华对该十二项原告主张应得款项中的第2、3、4、7、8、10、12项没有异议，对第1、5、6、9、11项有异议，认为不应当由原告取得。且被告阳月中的特别授权委托诉讼代理人黄平在庭审中陈述在诉争房屋租赁给原告时安装的是玻璃门。另查明三，根据房屋征收补偿协议所载内容，被告阳月中所有的位于宁乡市玉潭镇沿河路31号（城南市场）被征收。房屋计合法面积为94.75平方米，均为非住宅建筑面积。被征收房屋补偿金额为2652621元（见附件一），被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿金额为204735元（见附件二），各项奖励等金额为95800元（见附件三）。其中附件二中所载“阳月中附属物明细表”中木柜共计补偿价值为5772元、喷绘广告牌共计补偿价值为2447元、卷闸门补偿价值为7560元、小镜子补偿价值为120元、供水系统补偿价值为3000元。附件二中所载营业部分装饰装修补偿金额为60640元（640元/㎡×94.75㎡）、搬迁费为1318元、有线电视移装400元、宽带移装200元、电话机移装200元、分体空调机移装300元、停产停业补偿57361元；附件三中所载的提前搬迁奖为18950元（200元/㎡×94.75㎡）。本案争议的焦点问题是：一、原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳与被告阳月中的房屋租赁合同关系是否成立；二、被告阳月中、阳月华是否应当向原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳支付相应补偿款及给付补偿款的数额应当如何确定。一、关于原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳与被告阳月中的房屋租赁合同关系是否成立的问题。本院认为，本案中，原告高宗良与被告阳月华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也不损害他人的合法权益，系有效合同。在庭审中，三原告一致认可诉争房屋系由三原告共同推选原告高宗良作为代表与被告阳月华签订房屋租赁合同，且该三空门面一直是由原告三人经营。故原告高宗良与被告阳月华签订房屋租赁合同的行为应视为三原告的共同意思表示，房屋的实际承租人应为原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳三人；诉争房屋的实际所有人为被告阳月中，被告阳月华只是受被告阳月中委托处理房屋租赁事宜，且房租最终都是由被告阳月中所得，被告阳月中也予以认可。原、被告对此均无异议，故该租赁合同的双方当事人分别为承租人高宗良、邓新建、尹向阳（即本案三原告）与出租人阳月中（即本案被告）。被告阳月中、阳月华抗辩主张称其只认原告高宗良为承租人及原告邓新建、原告尹向阳租赁诉争门面系因原告高宗良未经出租人同意私自转租的抗辩意见，本院不予采信。故原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳与被告阳月中的房屋租赁合同关系成立并合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的合同义务。原、被告之间的《房屋租赁合同》因拆迁而不得不终止，且原告已于2018年8月16日搬离所租赁的门面，但原告已将房屋租金支付至2018年11月1日，对于原告方多支付的两个半月的房租7500元，被告阳月中应当予以退还，被告阳月中在庭审中对退还房屋租金7500元并无异议，故本院对原告要求被告阳月中退还租金7500元的诉讼请求予以支持。二、关于被告阳月中、阳月华是否应当向原告高宗良、邓新建、尹向阳支付相应补偿款及给付补偿款的数额应当如何确定的问题。本院认为，租赁合同因拆迁而终止后，双方之间的权利义务应当按照合同约定予以确认。根据三原告与被告阳月中所签订的《房屋租赁合同》第六条约定“房屋内的门面装修由乙方自行负责，水及二相电由甲方开户供应，乙方负责经营期水、电费。三相电由乙方负责，承租期满后，房屋内的所有装修除可拆动财产由乙方自行处理外，其他一切不能拆除，也不计价处理，无偿归甲方所有（除政策性拆除，甲方不负责赔偿乙方损失）”及第十二条约定“如征收甲方不负责赔偿，但征收方补偿乙方的由乙方得”的条款内容，故对于拆迁补偿款项中属于三原告所得的部分应当由三原告所享有。原、被告双方在庭审中一致确认对于原告主张的搬迁费1318元中的50%即659元、电视宽带电话三项计800元、空调移装费300元、两个木柜补偿费5772元、三个广告牌2447元、小镜子120元均无异议，本院对原告所主张的上述款项由被告阳月中给付的诉讼请求予以支持。对于营业部分装饰装修补偿60640元，《房屋租赁合同》第六条约定：“房屋内的门面装修由乙方自行负责，水及二相电由甲方开户供应，乙方负责经营期水、电费”，因拆迁导致租赁合同无法继续履行，作为实际经营人的三原告应享有租赁门面的装饰装修补偿，被告阳月中抗辩称该门面的装饰装修系由被告出租前所为，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。三原告所租赁的门面面积为59.75平方米，营业部分装饰装修补偿60640元是按照房屋所有面积94.75平方米计算所得，故三原告只能享有其中面积为59.75平方米的装饰装修补偿38240元（60640元÷94.75㎡×59.75㎡）。对于停产停业补偿费57361元，因拆迁导致租赁合同无法继续履行，实际经营人因此产生的停产停业损失应予补偿，故停产停业补偿费应由三原告所得。对于提前搬迁奖11950元，因拆迁导致租赁合同终止，且三原告出具声明在合同终止之前提前搬离了所租赁的房屋，三原告的行为也帮助了被告阳月中获得了提前搬迁奖，该笔补偿应由原告和被告阳月中共同分得为宜，故三原告可分得5975元（11950÷2）。对于卷闸门7560元，根据双方在庭审中的陈述可知，被告阳月中将租赁房屋交给原告使用之前，并未安装卷闸门，只有玻璃门，卷闸门是三原告租赁房屋后自行安装，故对于卷闸门7560元补偿款应由三原告所得。对于供水系统3000元，因为双方在合同中约定了供水系统由被告负责，原告亦认可租赁房屋时被告提供了供水系统，原告主张后因水费太贵，所以三原告自行打井取水，但并未提供证据予以佐证，本院不予认可，该补偿款项应由被告阳月中所有。故对于三原告要求被告阳月中支付因拆迁原告所租赁的门面所得的款项的诉讼请求，本院对合法部分予以支持。综上，被告阳月中应给付原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳因所租赁门面拆迁所得的款项共计为119234元。诉争门面的出租人为被告阳月中，被告阳月华系受被告阳月中委托代理处理房屋租赁事宜，且房屋租金以及房屋拆迁款均为被告阳月中所得，故被告阳月华在本案中应不承担给付原告款项的义务，该给付义务应由被告阳月中承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阳月中自本判决生效之日起十日向原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳返还房屋租金7500元；二、被告阳月中自本判决生效之日起十日向原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳支付补偿款119234元；如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳的其他诉讼请求。案件受理费3462元，财产保全费1320元，合计4782元，由被告阳月中负担3826元，由原告高宗良、原告邓新建、原告尹向阳负担956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  蒋芷华人民陪审员  张进能人民陪审员  欧清良二〇一九年一月二十三日代理书记员  肖春晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。