江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初6号原告：胡子成，男，汉族，1964年1月26日出生，住江西省上饶市信州区。被告：江西省东部实业有限责任公司，住所地江西省上饶市广信区旭日街道坂头村，统一社会信用代码91361121051620146B。法定代表人：周青。委托诉讼代理人：陈冬英，该公司股东。委托诉讼代理人（受江西省东部实业有限责任公司破产管理人委托）：邓宏超，浙江六和律师事务所律师。原告胡子成与被告江西省东部实业有限责任公司（以下至判决主文前简称“东部实业公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理中，依法通知正在进行破产清算的东部实业公司管理人参加诉讼。原告胡子成、东部实业公司破产管理人委托诉讼代理人陈冬英、邓宏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡子成向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿还房款5,880,001元以及利息2,234,400.38元（利息暂计算至2018年10月31日，后续利息计算至还清为止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告胡子成曾借款给彭义花而彭义花一直未还，彭义花又曾借款给上饶清林实业有限责任公司（以下简称清林实业公司）而清林实业公司也一直未还，为解决三方的债务问题，2015年5月26日经三方商定，原告胡子成、彭义花与清林实业公司达成债权转让协议，约定原告胡子成对彭义花享有的5,880,001元债权，由清林实业公司股东陈冬英实际控制的东部实业公司承担，并且以东部实业公司开发的位于上铙县罗桥街道坂头村“广信名府”第B4幢2号房屋以商品房买卖的方式抵偿给原告。为此，2015年5月26日，原告和被告签订商品房买卖合同，约定将上饶县罗桥街道坂头村“广信名府”第B4幢2号房屋出卖给原告，购房款由清林实业公司在“清林实业公司付款审批单”上注明“本房款由清林实业公司欠彭义花的借款支付”，陈冬英、清林实业公司、彭义花均签字及盖章确认，然后被告出具收到5,880,001元购房款的收据给原告，由此完成了房屋买卖和购房款的支付手续。过了几天后到2015年6月4日，被告出具“承诺书”，承诺“在2015年8月31日前办妥胡子成购买的广信名府B4-2房屋的预售证，若未办到，则本房款自2015年9月1日开始按月息壹分计息，计至本预售证办到之日为止”，陈冬英签名，被告盖章确认。此后，被告虽然完工房屋但是一直未给原告办妥房屋预售备案手续。2018年9月，原告发现B4-2房屋被被告擅自拆除，被告未通知原告也不给原告换房，致使原告不能获取房屋。原告因此要求被告返还房款5,880,001元以及利息，利息从2015年9月1日开始暂计算至2018年10月31日止为5,880,001元×1%/月×38个月=2,234,400.38元。原告为证明其主张，提供了下列证据：1、汇款凭证及欠条，拟证明原告2012年3月至8月先后四次借给彭义花人民币600万元，彭义花于2014年7月25日向原告出具600万元借条。2、无合同编号的《商品房买卖合同》、江西省东部实业有限责任公司出具的编号为8002233号收据、清林公司付款审批单，拟证明原告于2015年5月26日与东部实业公司签订《商品房买卖合同》，以5,880,001元的价款向东部实业公司购买位于上饶市广信区罗桥街道坂头村广信名府小区第B4幢2号房，购房款由清林实业公司欠彭义花的借款支付。3、东部实业公司出具的《承诺书》，拟证明东部公司承诺在2015年8月31日前办好原告向被告购买的B4-2号楼的房屋预售证，若逾期则自2015年9月1日起以购房款为本金按月利率1分向原告支付利息的事实。4、广信名府工地照片，拟证明B4-2号楼已被拆除的事实。5、东部实业公司、清林实业公司的企业信息资料查询、原告的身份证明，拟证明原、被告的主体资格。东部实业公司管理人辩称，1、案涉的房屋至今未取得商品房预售许可证，原告在签订合同时对合同标的房屋未取得预售许可证是明知的，被告未故意隐瞒该事实，房屋的拆除系由于项目整体规划设计方案的调整导致。因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》为无效合同，胡子成与东部实业公司的以房抵债行为未履行，原民间借贷的债权债务关系未消灭，债权人仅有权请求债务人履行原民间借贷法律关系下的债务。原告所提诉讼请求为返还购房款及其利息，该诉讼请求与本案实际为民间借贷的法律关系不相符。2、原告并未提供其与彭义花、清林实业公司已进行结算确认具体债权数额的证据，东部实业公司无法确认原告与彭义花之间、彭义花与清林实业公司之间具体的债权金额，且该两笔民间借贷存在违法高息的情形。故在面临以房抵债的情形下，人民法院有必要对“以房抵债”原债权本金、利息的真实性及合法性进行审查，避免虚假债务及违法高息债务等通过签订《商品房买卖合同》合法化。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供下列证据以支持其主张：1、清林实业公司出具给胡培明的借据，拟证明胡培明对清林实业公司享有债权，而彭义花对胡培明享有债权，原告则对彭义花享有债权，原告对被告的债权是经过多层关系才转过来。2、上饶市中级人民法院的竞争选定管理人公告、（2019）赣11破申1号裁定书、（2019）赣11破申1号决定书、（2019）赣11执破2号破产移送决定书，拟证明被告公司已经进入破产清算程序，清林实业公司也由执行程序转到破产程序。本院经审理认定事实如下：原告胡子成曾先后借款给彭义花600万元，分别是：2012年3月16日100万元、2012年4月6日100万元、2012年4月6日100万元、2012年8月22日300万元。2014年7月25日，彭义花向原告胡子成出具600万元欠条，并约定按月利率2.5分计息。彭义花在清林实业公司处享有债权。2015年5月26日，原告胡子成、彭义花与清林实业公司、东部实业公司达成以房抵债的债权债务转让协议：约定原告胡子成对彭义花享有的600万元债权，以东部实业公司开发的位于上饶市广信区罗桥街道坂头村“广信名府”第B4幢2号房屋以商品房买卖的方式抵偿给原告，原告胡子成和被告签订了《商品房买卖合同》，购房款5,880,001元从彭义花在清林实业公司享有的债权范围内支付。在“清林实业公司付款审批单”上，注明“本房款由清林实业公司欠彭义花的借款支付”，陈冬英、彭义花均签字并加盖了“上饶清林实业有限责任公司”印章，被告东部实业公司于当日出具收到5,880,001元购房款的收据给原告。因广信名府小区尚未取得商品房预售许可证，2015年6月4日，被告向原告出具“承诺书”，承诺在2015年8月31日前办妥原告购买的广信名府B4-2房屋的预售证，若未办到，则购房款自2015年9月1日开始按月利率1分计息至预售证办到之日为止，该《承诺书》由陈冬英签名并加盖被告印章。此后，因被告资金不足，广信名府的建设未能如期完工出售，2018年9月，原告发现广信名府B4-2房屋已被拆除，原告遂向本院起诉。在审理过程中，本院了解到，上饶市中级人民法院于2019年5月15日发布“江西省上饶市中级人民法院关于江西省东部实业有限责任公司破产重整竞争选定管理人公告”，于2019年9月19日裁定受理申请人彭联尊、温显贵、杨洪敏、占文松对江西省东部实业有限责任公司的破产清算申请，同日决定指定浙江六和律师事务所、江西帝经律师事务所、江西盛义律师事务所联合担任江西省东部实业有限责任公司破产一案的管理人。2019年11月25日，上饶市中级人民法院作出破产移送决定书，决定将上饶清林实业有限责任公司由执行程序转到破产程序。本院认为，原告对有彭义花享有的600万元债权，在2015年5月26日经原告、彭义花、清林实业公司和东部实业公司的协商达成合意，已变更为原告对东部实业公司享有5,880,001元的债权，原告与被告因此形成民间借贷法律关系；被告没有提供证据否定该债权债务转让的效力，该债权债务转让是各方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，依法有效，本院应予确认。原告胡子成与被告东部实业公司签订的《商品房买卖合同》，实际上是以房抵债，由于被告东部实业公司至今仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该商品房买卖合同无效。因此，被告以房抵债所签订的《商品房买卖合同》是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告可以要求返还购房款，由于原告所支付的购房款是被告从他人处转让而来对原告所承担的债务，故被告仍应向原告偿还5,880,001元债务。被告对原告所作的自2015年9月1日起按月利率1分承担利息的承诺，在法律许可范围内，原告要求被告以购房款为本金按1分月利率承担利息至款项还清日止的请求，本院依法予以支持。被告方提出《商品房买卖合同》无效，应恢复民间借贷关系的答辩意见，本院予以采纳。被告方提出无法确认原告与彭义花之间、彭义花与清林实业公司之间具体的债权金额，且该两笔民间借贷存在违法高息的情形，因在2015年5月26日原告、彭义花、清林实业公司和被告四方已经达成以“以房抵债”的形式清偿债务的共识，若被告认为债权债务转让无效或者存在违法高息的情况，应当提供证据以支持其主张，被告不能提供证据的情况下，应当承担举证不利的法律后果，对被告该主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十条、第八十一条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：被告江西省东部实业有限公司在本判决生效之日起十日内归还原告胡子成借款本金人民币5,880,001元，并从2015年9月1日起按1%的月利率向原告胡子成支付利息至款项还清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68,600元，由被告江西省东部实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审 判 长  周正兴审 判 员  王 婧人民陪审员  冷荣发二〇一九年十二月二十五日代书 记员  周丽君