上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初42381号原告：上海锦义商贸有限责任公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李云峰，执行董事。委托诉讼代理人：梁志强，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海兰城房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：左盛祥，董事长。委托诉讼代理人：左伟命。委托诉讼代理人：甄涛，上海甄涛律师事务所律师。被告：上海勃雷物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周勇，执行董事。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓敏，上海市毅石律师事务所律师。被告：上海市闸北区商业建设投资总公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周勇，董事长。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓敏，上海市毅石律师事务所律师。原告上海锦义商贸有限责任公司(以下简称锦义公司)诉被告上海兰城房地产开发有限公司(以下简称兰城公司)、上海勃雷物业管理有限公司(以下简称勃雷物业)、上海市闸北区商业建设投资总公司(以下简称闸北商建公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月24日受理后，依法适用简易程序，于2019年1月21日组织双方进行了庭前的证据交换。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告锦义公司的法定代表人李云峰及委托诉讼代理人梁志强，被告兰城公司的委托诉讼代理人左伟命、甄涛，被告勃雷物业及闸北商建公司的共同委托诉讼代理人李慕时到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告锦义公司本院提出诉讼请求：1、请求判令被告兰城公司向原告赔偿因未能使用本市静安区七浦路302、304号、308号1-4层商铺、501室及地下室(以下简称系争房屋)期间的损失4,253,040元(自2014年12月17日至2015年12月2日,共计351天，按照评估报告确定的每天12,116.92元计算)。依据：原告为系争房屋的权利人，被告兰城公司侵犯了原告的占有、使用、收益的权利。2014年12月17日之前，兰城公司拒绝将系争房屋交付给原告，后经法院强制执行，系争房屋才交付给原告，2014年8月18日系争房屋的权利人变更为原告，但自房屋交付后，因兰城公司采取控制电源等方法，原告无法正常使用系争房屋，原告现有证据只能证明2014年12月17日向被告勃雷物业发函，说明系争房屋内无法用电的情况。勃雷物业收到函件后，回函称系争房屋所涉电源由兰城公司控制，兰城公司没有向物业转交。(2015)闸民三(民)初字第2071号(以下简称2015-2071号案件)案件中，被告勃雷物业、闸北商建公司曾当庭电话询问系争房屋的电力能否正常使用，现场物业回复不能正常使用。2015-2071号案件审理中，2015年12月2日在法院主持下，被告兰城公司才将控制系争房屋电力的变电站交接给了被告勃雷物业。2、请求判令被告兰城公司向原告赔偿鉴定费100,000元。3、请求判令由三被告承担本案诉讼费。4、请求判令被告勃雷物业在其各自责任范围内与被告兰城公司就第三项诉讼请求承担连带赔偿责任。依据：侵权行为主要是兰城公司造成的，闸北商建公司没有责任，原告撤回对于闸北商建公司的诉请。勃雷物业作为物业公司，没有通过法律途径起诉兰城公司要求其移交变电站，因此勃雷物业对其不作为的行为构成不真正连带侵权责任，责任范围为诉讼费用的分摊。事实和理由：系争房屋由被告兰城公司作为开发商建造，被告闸北商建公司通过(2012)闸民三(民)初字第2492号案件(以下简称2012-2492号案件)诉讼从被告兰城公司处取得了系争房屋的产权，后原告又通过(2013)闸民三(民)初字第2710号案件(以下简称2013-2710号案件)诉讼从闸北商建公司处取得了系争房屋的所有权。2014年8月18日，原告成为系争房屋的权利人。原告取得系争房屋的产权后，于2014年年底准备对系争房屋进行装修并实际使用，然而，由于被告兰城公司对系争房屋的电力供应进行控制，并实地阻挠原告人员进入，从而使原告无法对系争房屋实际使用。而作为系争房屋的原所有人闸北商建公司及管理方勃雷物业则一直纵容兰城公司的侵权行为持续发生，不进行任何有效行为，以减轻原告的损失。原告于2015年9月7日起诉兰城公司及勃雷物业，即2015-2071号案件，经法院责令，兰城公司于2015年12月2日停止侵权行为。2018年3月14日，经司法委托，评估公司对原告的损失进行了评估，评估报告显示，因兰城公司的直接侵权行为，造成了系争房屋租金损失为4,253,040元。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告兰城公司辩称，首先，兰城公司与原告无直接的法律关系，不应将兰城公司列为被告，兰城公司没有义务向原告交房(不是买卖合同的主体)。其次，兰城公司不存在前述侵权行为，原告也不存在损失问题，其所有的系争房屋由于市场原因处于闲置状态。第三，供电问题是业主和物业的物业服务关系，与兰城公司无关，兰城公司作为被告主体不适格。系争房屋内存在诸多商铺，政府限定只能做服装生意，目前系争房屋内大多数商铺均空置，不存在兰城公司不供电的行为，走廊等照明电、电梯均正常运转，原告也无证据证明兰城公司控制了电源。当时兰城公司就本案系争房屋的产权与闸北商建公司尚存争议，就物业管理与勃雷物业也存在争议，当时有一段时间确实没有移交系争房屋的变电站(但系争房屋内正常供电)，当时本案系争房屋均空关。因系争房屋只能做服装，另行使用只能改变性质，因此系争房屋空关与是否供电无关联，原告不存在任何损失。目前系争商铺原告已经改变性质出租给酒店经营使用，且目前只有原告(原告只占1/3的产权面积)起诉兰城公司，其余商铺均未提起诉讼。故不同意原告的所有诉讼请求。被告勃雷物业辩称，就第一、二项诉请，不发表意见。不同意第三、四项诉请，本案争议为原告、被告兰城公司的侵权纠纷，其侵权行为与勃雷物业、闸北商建公司无关，勃雷物业已经尽到相应的管理职责，是因为兰城公司不肯移交变电站，因此产生了原告所述的损失，侵权责任方是兰城公司，与勃雷物业无关，相关责任不应由勃雷物业承担。勃雷物业基于委托才承担系争房屋的物业服务，不存在勃雷物业放任兰城公司侵权行为导致损害后果的产生。变电站在兰城公司的控制下，勃雷物业没有责任也没有能力解决变电站的问题。系争房屋的所有权纠纷已经法院判决解决了纠纷，即使存在不交房的行为也是兰城公司拒不执行法院判决，与勃雷物业无关。被告闸北商建公司辩称，因原告已撤回对于其的诉讼请求，对于原告的诉讼请求不发表答辩意见。2014年12月17日，闸北商建公司与原告就系争房屋完成了交接。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告兰城公司为系争房屋的开发商。为系争房屋的权属纠纷，被告闸北商建公司于2012年将兰城公司诉至原上海市闸北区人民法院(以下简称闸北法院)，要求确认系争房屋归闸北商建公司所有【案号：2012-2492号】。2013年6月9日，闸北法院判决系争房屋产权归闸北商建公司所有。后兰城公司不服判决，提起上诉。2013年10月8日，上海市第二中级人民法院判决驳回了兰城公司的上诉，维持了一审判决。2013年11月4日，在闸北法院主持下，锦义公司、闸北商建公司达成调解协议，确认闸北商建公司在登记为系争房屋的产权人后十日内变更房屋权利至锦义公司名下【案号：2013-2710号】。2014年8月18日，原告变更成为系争房屋的权利人。2014年12月30日，原告为系争房屋供电事宜向被告勃雷物业发出函件，函件载明2014年12月16日，锦义公司、兰城公司、勃雷物业三方协调下，兰城公司将系争房屋钥匙交给原告。但原告派员入驻，要求开通照明电时，勃雷物业告知兰城公司未移交供电系统，勃雷物业无法向原告供电。故原告要求勃雷物业立即与兰城公司交涉，开通供电系统。2015年9月7日，原告将勃雷物业(该案被告)、兰城公司(该案第三人)诉至本院，要求勃雷物业为系争房屋提供通电服务【案号：2015-2071号】。后原告于2016年3月9日撤回了起诉。2015年8月14日，勃雷物业就原告于2014年12月30日发送的函件进行了答复，答复函中称其公司虽为兰城商厦的物业管理方，但兰城商厦的供电系统一直由开发商兰城公司实际控制。勃雷物业进驻时，兰城公司未移交供电系统，之后勃雷物业曾多次要求兰城公司移交，但兰城公司不予理睬。另兰城公司曾向勃雷物业书面说明供电系统无法交付管理，并承诺交付物业管理之前一切责任由兰城公司负责。故系争房屋无法用电的原因不在于勃雷物业，原告应向兰城公司主张权利。该函件附件为2012年10月25日兰城公司向大宁服饰市场管理有限公司出具的《说明》，《说明》载明“七浦兰城商厦地下层用户站，因与闸北商建公司由纠纷，正在处理中，暂时无法交付贵公司。兰城公司承诺，在贵公司正式营业后到用户站交贵公司前，保证市场正常用电。用户站一切责任由兰城公司负责”。2015年10月14日，2015-2071号案件进行了证据交换，原告表示，兰城公司所述的电卡是针对房屋内的照明用电的，但空调、内外电梯均是独立系统，这些动力电的问题仍未解决。原告要求物业开通动力电，但物业称兰城公司没有移交电力系统。第三人兰城公司表示，系争房屋内动力电是通的，设备都是可以使用的，照明电需要购买电卡充值。被告勃雷物业曾当庭核实系争房屋电力系统是否能够正常使用，并表示“经核实，我方工作人员称系统无法使用，因为没有供电”。2015年12月2日，兰城公司向勃雷物业移交了兰城商厦的配电设施。2017年9月5日，原告就本案纠纷将兰城公司(该案被告)、闸北商建公司(该案第三人)诉至本院【案号：(2017)沪0106民初34160号，以下简称2017-34160号案件】。审理中，依原告申请，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司接受司法委托，对系争房屋自2014年12月17日至2015年12月2日期间的租金市场价值进行评估。2018年3月14日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的《房地产估价报告》载明，2014年12月17日至2015年12月2日系争房屋租金总价值为4,253,040元，其中1-4层(房屋类型店铺)的租金价值为3,322,550元、5层(房屋类型办公)租金价值为610,310元、地下一层汽车库(房屋类型其他)的租金价值为320,180元。原告为本次评估支付了评估费100,000元。2018年12月19日，被告勃雷物业向本院递交的《关于系争房屋用电情况说明》载明，勃雷物业为系争房屋的物业管理方，勃雷物业自2012年6月左右(物业管理合同约定时间为2012年12月)接管系争房屋后，该物业开发商兰城公司控制系争房屋所属大楼用户站(仅有一处，位于大楼地下室)及系争房屋的充值电卡，未向勃雷物业移交。由于兰城公司关闭系争房屋在用户站内的电源开关，故系争房屋一直无法供电，从而致使系争房屋业主无法使用该房屋，该情况一直持续至2015年12月2日。在此期间，系争房屋业主锦义公司曾多次要求勃雷物业解决供电问题，勃雷物业也曾多次要求兰城公司移交用户站或连通系争房屋在用户站内的电源开关，均被兰城公司拒绝。后在锦义公司对勃雷物业及兰城公司提出诉讼的情况下，于2015年12月2日，兰城公司将用户站移交给勃雷物业，系争房屋才能正常供电，业主才能正常使用该房屋。2019年8月22日，本院曾至系争房屋处现场勘查电力用户站，并询问从设备的配置上能否单独关闭系争房屋的电力供应。勃雷物业的工作人员谢晨表示，从设备的设置上，电力用户站是可以单独控制系争房屋的电力。2015年12月2日，兰城公司才将整栋楼的电力用户站移交给物业，之前均是兰城公司自己管理的。从勃雷物业管理兰城商厦开始，就一直要求兰城公司移交用户站，但兰城公司拒绝移交。在移交电站之前，锦义公司没有用电，也没有实际产生相应的电费。审理中，被告兰城公司申请2017-34160号案件中进行司法评估的估价师出庭接受质询。上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司的工作人员蒋骏文、宋莉娟出庭接受质询称，因原告申请的评估范围是一个时间段，故市场租金的价格变化和趋势是从长期趋势判断的，因此评估单位采用了长期趋势法，租金标准是按照评估单位得到的租金变化指数来推算的。同时还采用了比较法，即按照可替代的租金进行调整，按照系争房屋周边的兴旺、四川北路、塘沽路、七浦路等区段来比照进行调整。评估单位会根据估价对象的特点和案例进行包括但不限于楼层、商铺位置等因素的调整。系争房屋无论是否出租，均可以进行市场租金价值的评估，评估单位会根据实际情况进行调整。不动产不租赁不代表没有价值。根据现场勘查情况，兰城商厦一半是作为服装商铺进行经营的，另一半是酒店，评估单位按照房屋类型为商铺对两部分进行了区分。评估单位是按照产证记载的用途进行评估的，不存在兰城公司认为的不合法的状态。原告表示，系争房屋的产证上记载的用途为商、住、办，所以原告现在的用途是合法的。兰城公司所述的用电情况是可能存在的，但即使有电费，也是兰城公司调试设备产生的，如果锦义公司早已用电，因商业电费金额较高，兰城公司在缴纳电费后，肯定会向锦义公司主张。在原告取得系争房屋的产权后，发现公共照明是可以使用的，但电梯、空调是没有电的。兰城公司、闸北商建公司在建设兰城商厦时就是将空调、电梯系统分开建设的，不存在原告重新安装空调系统的问题。每层的小商铺内是需要用电卡的，电梯是不需要电卡的，当时电梯是没有电的，证明变电站是被控制的。若兰城公司将变电站交付给勃雷物业管理，原告可直接向供电局用电，不用向兰城公司买电卡。原告还提供了就系争房屋，其与承租人签订的租赁合同，合同签订时间为2017年9月25日，租期自2017年10月21日起至2026年3月20日，其中2017年10月21日至2018年3月20日年租金为370万元，2018年3月21日至2020年3月20日年租金为388.5万元。被告兰城公司表示，评估单位所述存在错误及较多的漏洞，对于评估报告及评估人员的陈述兰城公司不予认可。系争房屋只能做服装商场，不能做其他用途。兰城商厦为兰城公司、闸北商建公司合作开发，从电力线路设置上变电站是可以单独控制系争房屋的，但是2015年12月2日之前，原告安装了自己独立的空调系统，实际使用了系争商铺，三块表均有实际用电的记录(动力电-电梯、动力电-原告独立的空调系统、照明电，三块系统都有单独的电表，三块表均有独立的开关，对于具体商铺的用电，需要商铺用电卡充值后，根据自己的小电表进行区分)。除变电站外，每个楼层也有开关控制该楼层的用电，在兰城公司移交时一并移交给勃雷物业(在变电站打开的情况下，各楼层才能单独控制)。原告在取得系争房屋的控制权后，包括原告在内的各方从未向被告领取电卡，也从未向被告反映不能用电的问题，原告第一次起诉是2015-2071号案件。系争商铺的三块电表的费用之前均是兰城公司支付的，整个商场的电费均是兰城公司缴纳的；每个商铺内要使用电卡的；而电梯的钥匙是原告控制的，且电梯是始终通电的。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。现原告认为，被告兰城公司故意控制电力供应，致使原告接收系争房屋后，无法正常使用，对原告造成了实际损失。被告兰城公司则辩称，其并非本案适格的被告，且被告从未控制电力供应。根据在案证据及各方当事人的陈述，本院认为，首先，从建设规划设计方面，确实存在可单独控制系争房屋电力供应的配电设施；其次，2013年6月9日，闸北法院判决系争房屋产权归闸北商建公司所有，该判决经二审已于2013年10月8日生效，故被告兰城公司即使认为产权存在争议，但经法院判决后，兰城公司已明确知晓系争房屋的权属情况。且兰城商厦由被告勃雷物业自2012年6月开始进行物业管理，被告兰城公司在法院判决后，既非系争房屋的权利人，也不是兰城商厦的物业管理方，却长时间控制配电设施。直至2015-2071号案件中，才将配电设施移交于勃雷物业，被告兰城公司在时间上确实存在着控制系争房屋电力供应的可能性；第三，在2015-2071号案件的审理过程中，勃雷物业曾当庭联系现场工作人员，确认系争房屋的电力供应情况，后确认因为没有供电，导致相关设施无法使用。在本次诉讼中勃雷物业再次向本院确认，兰城公司曾关闭系争房屋的电源开关，致使系争房屋一直无法供电。勃雷物业作为兰城商厦的物业管理方，其所作的陈述具有客观、合理性。而被告兰城公司并未提供相应的证据证明其主张，故本院认为，原告关于兰城公司曾关闭系争房屋的电源开关的陈述具有高度盖然性。被告兰城公司还辩称，原告并未产生实际损失。本院认为，兰城公司关闭电力供应开关的行为已侵犯了原告的权利，导致原告无法正常使用房屋。虽原告实际于2017年方才出租系争房屋，但亦无法得出兰城公司侵权期间，如系争房屋电力供应正常，原告也无法出租的结论。现评估单位已确认，系争房屋2014年12月17日至2015年12月2日期间的租金市场价值为4,253,040元。但根据原告提供的租赁合同及本案实际情况，本院酌情确定被告兰城公司需赔偿原告损失3,600,000元，并承担原告曾支出的鉴定费损失100,000元。因被告兰城公司为实际侵权人，原告还要求勃雷物业在诉讼费范围内承担连带配赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第六项规定，判决如下：一、被告上海兰城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告上海锦义商贸有限责任公司经济损失3,600,000元；二、被告上海兰城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告上海锦义商贸有限责任公司鉴定费损失100,000元；三、驳回原告上海锦义商贸有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,624元，由原告上海锦义商贸有限责任公司负担1,244元，被告上海兰城房地产开发有限公司负担40,380元。财产保全费5,000元，由被告上海兰城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 锟人民陪审员  吴春林人民陪审员  葛安基二〇一九年十月二十二日书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失；……