广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初13137号原告（反诉被告）：张松龙.委托代理人：李瑞，广东辰科律师事务所律师。委托代理人：刘向兴，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王振模.被告（反诉原告）：朱玉里.被告（反诉原告）：深圳市龙汇佳购物广场有限公司。法定代表人：王振模。三被告共同委托代理人：黄致远，广东星辰律师事务所律师。三被告共同委托代理人：兰睿，广东星辰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张松龙诉被告（反诉原告）王振模、朱玉里、深圳市龙汇佳购物广场有限公司（以下简称“龙汇佳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李瑞以及被告委托代理人黄致远、兰睿到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、解除原告与被告王振模、被告朱玉里签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、三被告返还涉案租赁的房屋给原告；3、三被告向原告支付2017年3月至2018年7月共计17个月拖欠的租金，其中2017年3月至2018年4月的月租金385000元，2018年5月至2018年7月的月租金为404250元，共计6602750元，及逾期付款违约金（以上述拖欠租金为基数，按每日千分之一的标准向原告支付违约金，自2017年3月16日起算至三被告实际缴清欠款之日止），现暂计至2018年7月23日，共计1637251元；4、三被告向原告按照合同约定的租金标准支付自2018年8月至被告实际返还租赁房屋之日止的租金及违约金；5、原告无须返还被告王振模、被告朱玉里已缴纳的租赁保证金1155000元；6、诉讼费用、保全费用、公告费用由三被告承担。事实与理由：2014年9月3日，原告与被告王振模、被告朱玉里签订了《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区中信龙盛广场XX号房出租给被告王振模、朱玉里作为经营超市使用，租赁期限自甲方交付租赁物业之日起至2029年8月31日，后原告与被告王振模、朱玉里于2015年5月24日签订了《补充协议》，就免租期及2015年9月1日起至2016年2月28日的租金进行了调整，未约定的部分按租赁合同处理。租赁合同第3.3条约定租金递增，从交付使用起始年起前三年租金保持不变，从第四年起开始递增（即2018年5月1日起），租金每两年递增一次，每次递增按照前一年的租金增加5%的增幅比例进行调整，租赁合同第8.1条约定被告王振模、朱玉里如不能按约定时间缴交租金，从逾期之日起，按日加收所欠缴金额千分之一的违约金，逾期30天的，原告有权解除合同，若因此解除合同，被告王振模、朱玉里欠付租金，逾期违约金，原告有权没收，被告王振模、朱玉里的租赁保证金和收回租赁物业。被告龙汇佳公司于2014年12月16日成立，法定代表人为被告王振模，工商登记在深圳市龙岗区龙岗街道龙兴社区深汕路中信龙盛广场XX，即被告王振模、朱玉里将租赁物业用于被告龙汇佳公司的实际经营。上述租赁合同及补充协议签订后，原告积极履行了交房义务，但三被告并未按约定履行租金支付义务，长期需要原告三催四请，原告无奈于2017年2月15日起诉至本院，本院做出（2017）粤0307民初3219号民事判决书，即令被告支付2016年12月至2017年2月期间的租金955000元及违约金，该判决已经生效，在上述判决做出后，被告仍继续拖欠租金至今，原告因此起诉。三被告答辩称，被告并不是故意拖延支付租金。而是房产中确实存在部分无法取得消防验收合格的一个物业，然后导致被告的整体经营受限。从处罚决定书也可以看出，仅仅是2015年8月27日，即在承租之后四个月内处罚了9万元。在上一次开庭的时候已经进行认可，如果法庭需要的话我们也可以提供原件。还有缴纳罚款的单据。所以因为这个事情我们也多次找原告，就涉案无法取得消防验收合格的部分的租金进行协商下调。但是原告一直回避。没有与被告和平协商的方式处理这件事情。最后被告不得已才停止支付租金。其实本质上也是想与原告达成一个妥协。第二点，从租赁合同上来看，确实也是因为原告的责任导致这整个事情的发生。从合同第7.11条的约定甲方应该保证物业已经通过深圳市有关部门工程综合竣工验收合格，其中明确约定包括消防验收合格及工程综合竣工验收合格。从合同的第12.1条也约定如果因为甲方的原因造成政府部门查封或者业主投诉超市使用区域是由停车位改造来的，造成乙方不能正常营业的一切损失由甲方负责。其实从这两条就可以明确地看出，涉及到地下一楼无法取得消防验收合格的那一部分的责任应当由原告来承担。当然被告也本着一个化解纠纷的一个意愿，多次跟原告进行沟通，事实上被告也确实进行了多次沟通，但是原告的做法原告认为这不利于纠纷的一个话题。三被告提出反诉请求：1、确认原告与被告王振模、朱玉里签订的《租赁合同》涉及地下负一层无房地产证部分租赁面积的约定无效；2、三被告无须按合同约定支付地下负一层无房地产证部分面积的租金；3、原告赔偿被告龙汇佳公司消防责任罚款90000元；4、原告赔偿三被告地下负一层无房地产证部分面积的装修损失4000000元；5、诉讼费用由原告承担。事实与理由：2014年9月3日，原告与被告王振模、被告朱玉里签订了《租赁合同》，约定将原告所有的物业出租予被告王振模、朱玉里经营超市使用，合同约定原告保证物业已通过深圳市有关部门综合竣工验收合格，包括消防验收合格及工程综合竣工验收合格。上述合同签订后，被告王振模与被告朱玉里依法成立了被告龙汇佳公司，并在合同约定租赁物业内经营营业，但由于原告提供的物业其中2栋地下室负一层可拓展部分面积没有房地产证，根本就不能进行消防报建和验收，并导致被告龙汇佳公司收到深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队的行政处罚，责令停止使用，并处罚款90000元，因此给三被告造成巨大的损失，原告应当承担相应的民事责任。原告针对被告的反诉答辩称，关于原告与被告的涉案租赁合同纠纷，原告曾在2017年2月份就已经针对被告拖欠租金事宜起诉过一次。贵院及中级法院均已经作出生效的两级法院均已经认定双方所签租赁合同合法有效，不存在无效情形。根据最高院民事诉讼证据规则第九条的规定，已经为人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的事实是可以直接作为认定案件事实的依据。即使被告认为原生效法律文书认定案件事实有误，也不应在本案中作出处理，而应另行寻求其他途径予以解决。否则将会导致同案不同判，影响司法文书的公信力。第二点，根据房屋租赁合同的司法解释，因承租人违约导致合同解除。承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应不予支持。双方的租赁合同纠纷经过第一次的起诉，原告已经给予被告一次机会，并未要求解除合同。但在生效判决书作出之后，被告并未履行第一次生效法律文书且在原告申请强制执行之后又没有支付其他的租金。已经没有任何诚信可言，两次起诉均因被告的严重违约而引起。被告没有权利再要求所谓的装修损失。第三点，关于这个消防处罚的问题。在第一次二审中院判决书中已经作出认定，被告承租房屋有依法依规行使房屋的义务，被告装修使用房屋经营超市为履行施工前的消防设计审核施工后的消防验收即营业前的安全检查等各项申报义务。因此受到行政处罚，属于其个人原因而导致。主张因出租人原因导致无法实现其合同目的，进而要求原告来承担其所起罚款没有依据，也缺乏公平性。而且在双方的租赁合同里边。第7.1条有明确约定，因为甲方交付该物业时为毛坯状态，乙方应该负责对该物业的装饰装修即增加设备及消防的验收。如果产生任何责任，均由乙方承担。而且合同里面约定的是原告保证该物业通过综合竣工验收。但有消防常识的人都清楚一个问题，被告将所租赁的物业用于商场经营，商场属于人多复杂的地点。所以消防法根据该常识对特定的场所有规定一些必须要增加的消防验收，被告所遭受的罚款就是因为其将该租赁物用于商场经营而没有履行相应的商场应申报的消防即检查义务而导致的。与原告无关。经审理查明，2014年9月3日，原告（甲方、出租方）与被告王振模、朱玉里（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定将原告名下位于深圳市龙岗区深汕路与南通道交汇处中信龙盛广场XXX号房单位出租予被告；租赁面积为2栋超市01层50号房建筑面积2905.42平方米、51号房建筑面积1502.11平方米，2栋负一层01号房建筑面积948.75平方米，负一层可拓展面积使用区见附图（所谓拓展面积，是指无房地产证，但可为该物业所使用的面积），2栋一层50号房预留给甲方400多平方米使用面积，具体位置详见现场隔离现状及区域划分示意图、平面图（该物业房屋所有权证、区域划分示意图、平面图作为本合同附件）。甲方将该物业在现有状态下（毛坯状态）出租给乙方作为经营超市使用（包括但不限于乙方开设的超市的营业执照登记的经营范围之内容）。乙方改变房地产用途和结构的、须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变房地产使用用途，经批准后方可按批准改变用途。租赁期自甲方将该物业交付乙方之日起至2029年8月31日止。其中免租期为该物业交付日起至2015年4月30日止，免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但乙方须承担免租期间乙方使用的水、电、气等公用事业费，物业管理费2015年1月1日开始缴付。甲方应于2014年9月15日前将上述物业交予乙方使用。甲方按现状交付给乙方使用，租赁物业内需要的相应配套（水、电、消防、空调、电梯、扶梯）等其他配套设施均由被告自费安装并承担一切安全责任，甲方负责配合乙方工作。租金每月为385000元，甲方应在每月15日前向乙方提供金额与乙方应付的上月租金款项部分的合法的房屋租赁发票，乙方应于每月28日之前向甲方交付下个月租金（遇法定节假日则顺延）。签署本合同时，乙方须向甲方支付首期租金即2015年5月1日至2015年5月31日之租金385000元。若甲方未能按约定时间向乙方提供合法房屋租赁发票的，乙方有权按甲方延迟提供发票的时间推迟相应天数向甲方支付当期的应付租金。房屋租金从交付使用起始年起前三年租金保持不变；从第四年开始递增（即2018年5月1日起），租金每两年递增一次，每次递增按照前一年的租金增加5%的增幅比例进行调整。租赁期间每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等因使用租赁房地产所产生的其他杂费，由乙方承担；基于该物业租赁产生的税款、房屋租赁管理税费，均由甲方支付。签订本合约之日三个工作日内，乙方须向甲方支付三个月租金数额的租赁保证金，即1155000元，甲方应向乙方开具收据。甲乙双方确认，乙方于2014年7月30日向甲方支付定金1000000元，此定金自签订本合约之时，转为乙方向甲方支付的租金保证金。此租金保证金在本合同租期满乙方不再续约时或本合同终止时由甲方扣除一切应缴费用后剩余全部返还乙方（不计任何利息）。乙方若于租赁期内违反本合约之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生其他合理费用，甲方有权没收租赁保证金，租金或其他相关费用由乙方另行承担。乙方需在接到甲方书面付款通知十天内补足租赁保证金。租赁期内，由甲方负责该物业部分房产租赁备案手续并支付相关费用，在乙方超市正式开业前甲方须及时到租赁管理所办理，乙方须提供必要的配合。在租赁期内，甲方同意乙方将一层物业（xx栋01层xx号房）部分或全部转租或部分分租给其他商户，甲方审核同意并通过后有义务积极配合乙方办理相关手续。xx栋负一层物业（xx号房、拓展部分）乙方必须自己经营超市，不可转让、转租、否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并追究乙方相关违约责任。甲方应协助乙方从政府部门领取营业执照以及经营商场所需的全部许可。甲方应于整个租赁期限内，及时对甲乙双方的租赁合同办理登记手续。在本合同租赁期内被告收货区、收货通道等所有公共区域的正常使用如遇外围环境影响，甲方应协助乙方协调解决；甲方有义务协助乙方协调相关政府部门以使该物业的公用通道和周边通道能够满足消防和乙方车辆及顾客正常通行的需要；甲方须协助乙方解决租赁范围内的治安、安全问题。甲方保证该物业已通过深圳市有关部门工程综合竣工验收合格，包括消防验收合格及综合竣工验收合格。乙方如不能按约定时间缴交租金，从逾期之日起，按日加收所欠缴金额千分之一的违约金，逾期30天的，甲方有权解除合同，若因此解除合同，乙方应支付所欠付租金、逾期违约金，并按租赁存续期内租金总额的10%承担违约金，甲方并有权没收乙方的租赁保证金和收回物业（包括该租赁合约内使用的一切不可移动设施设备）。2014年12月16日，被告王振模、朱玉里筹资成立被告龙汇佳公司，该公司注册资本100万元，经营范围为零售业。法定代表人为被告王振模。2015年5月，原告（甲方）与两被告（乙方）签订一份《补充协议》，内容为：原合同“其中免租期为该物业交付日起至2015年4月30日止”调整为“乙方按时足额交付2015年5月份的租金的前提下，甲方将2015年6月1日至2015年8月31日期间视为免租范畴。”双方协商同意将该物业自2015年9月1日至2016年2月28日止六个月的租金调整为每月200000元。双方同意从2016年3月1日起关于租金事宜按照原合同约定处理。乙方如未履行本协议项下的各项义务，则视为根本违约，甲方有权按原合同追索全部租金及相关费用。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具同等法律效力，除本补充协议中明确所作修订的条款外，原合同的其余部分仍完全继续生效。上述合同及补充协议由原告以及被告王振模、朱玉里签名并按手印。原告向被告交付涉案房屋，被告将涉案房屋用于经营开办被告龙汇佳公司。双方按照合同约定履行义务。2015年8月27日，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队向深圳市龙汇佳购物广场有限公司发出《行政处罚决定书》，内容为：同乐派出所消防民警在对深圳市龙汇佳购物广场有限公司进行检查时，发现负一层2887.5平方米未经消防设计审核擅自施工，未经消防验收擅自投入使用，违反了相关法律规定，现决定给予深圳市龙汇佳购物广场有限公司未经消防设计审核擅自施工罚款30000元，未经消防验收擅自投入使用罚款30000元，未经消防安全检查擅自投入使用罚款30000元并责令停止使用，三项合并作出责令停止使用，并处罚款90000元的处罚。2017年10月，因被告欠付租金，原告起诉至本院，本院经审理依法做出（2017）粤0307民初3219号民事判决书，判决：一、被告王振模、朱玉里向原告支付2016年12月至2017年2月期间的955000元；二、被告王振模、朱玉里向原告张松龙支付违约金（以955000元为基数，按每日万分之二点一的标准，自2017年2月15日起计至该判决确定的付清款之日止）；三、驳回原告张松龙的其他诉讼请求。后被告不服上诉至深圳市中级人民法院，该院经二审终审判决驳回上诉，维持原判。另外，该二审终审判决认定，承租人接受房屋有依法依规使用房屋的义务，被告王振模、朱玉里装修并使用房屋经营超市，未履行施工前的消防设计审核、施工后的消防验收及营业前的消防安全检查等各项申报义务，因此，受到处罚乃属于其个人原因所致，据此主张系因出租人原因无法实现合同目的的理由不成立，法院不予采信。上述案件判决已生效。本院认为，原告与被告王振模、朱玉里签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。关于三被告反诉主张《租赁合同》涉及地下负一层无房地产证部分租赁面积约定无效的请求，本院认为，原告出租的物业为商品房，虽上述负一层无房地产证部分无房产证，但该部分系规划范围内，原告并未改变规划，因此，该部分面积的出租有效，三被告有关租赁负一层拓展面积无效以及免于收取相应面积租金的诉讼请求，本院不予支持。双方主合同约定房屋交付时为毛坯状态，被告王振模、朱玉里负责增加设备及消防验收，如产生任何责任均由被告王振模、朱玉里承担，而被告王振模、朱玉里系因未履行施工前的消防设计审核、施工后的消防验收及营业前的消防安全检查等各项申报义务，导致消防监督管理部门对其进行处罚，因此，三被告主张原告赔偿其因消防问题罚款造成的损失，本院不予支持。双方在合同中约定由被告王振模、朱玉里负责对房屋进行装修、装饰，增加设备的事宜，且被告王振模、朱玉里实际亦进行了装修，而原告并不同意利用装修内容，因此，对三被告主张原告赔偿其负一层无房地产证面积部分的装修损失，本院不予支持。原告与被告王振模、朱玉里合同约定月租金为385000元，被告应当支付2017年3月至2018年5月期间的租金5005000元。合同约定租金从第四年开始递增（即2018年5月1日起），租金每两年递增一次，每次递增按照前一年的租金增加5%的增幅比例进行调整。而（2017）粤0307民初3219号民事判决书已对2017年2月前的租金进行了处理并已生效。被告王振模、朱玉里仍应当支付2017年3月后的租金。根据合同约定，2018年5月起租金按照前一年的租金增加5%的增幅比例进行调整，则2018年5月起，每月租金按照404250元/月计算，支付至本院确定的支付之日止。被告王振模、朱玉里拖欠租金支付，且合同不能继续履行，原告主张解除合同合法有据，本院予以支持，被告应当将租赁物业返还予原告。被告王振模、朱玉里欠付租金，已构成违约，原告有权主张解除合同，并由被告王振模、朱玉里支付逾期付款违约金。本案中，双方在合同中约定违约金按照拖欠租金为基数，按每日千分之一的标准计算，该标准过高，本院予以适当调整，按拖欠费用每日万分之二点一的标准计算，自2017年3月15日起，按照当月应付租金为本金，按照每日万分之二点一的标准计付至本院判决确定的付清款项之日止。被告王振模、朱玉里构成违约，原告有权没收租赁保证金，因此，原告对被告王振模、朱玉里支付的履约保证金1155000元不予退还。被告龙汇佳公司虽为涉案租赁物业的实际经营使用，但合同及补充协议的相对人仍为被告王振模、朱玉里，因此，对原告主张被告龙汇佳公司承担责任的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告张松龙与被告王振模、朱玉里于2014年9月3日签订的《租赁合同》；被告王振模、朱玉里于本判决生效之日起十日内向原告张松龙支付2017年3月至2018年4月期间的5005000元；被告王振模、朱玉里于本判决生效之日起十日内向原告张松龙支付租金，按照每月404250元的标准计算，自2018年5月16日起支付至本院判决付清款项之日止；被告王振模、朱玉里于本判决生效之日起十日内向原告张松龙支付违约金（以当月拖欠租金金额为基数，按每日万分之二点一的标准，自2017年3月16日起计至本判决确定的付清款之日止）；原告张松龙没收被告王振模、朱玉里支付的租赁保证金1155000元不予退回；被告王振模、朱玉里于本判决生效之日起十日内向原告张松龙返还租赁房屋（位于深圳市龙岗区深汕路与南通道交汇处中信龙盛广场**房）；驳回原告张松龙的其他诉讼请；驳回被告的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本案本诉受理费67250元，保全费5000元，反诉费19760元，均由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员  屈子兰人民陪审员  罗荣潜人民陪审员  陈冬兰二〇一九年一月二十二日书 记 员  黄永超