河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初5259号原告：河南恒基实业有限公司，住所地新郑市孟庄镇双湖大道北侧**，统一社会信用代码：91410184796780945B。法定代表人：彭根正,董事长。委托诉讼代理人：王斌,河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜松涛,河南见地律师事务所律师。被告：李波，男，1986年4月10日出生，汉族，住河南省潢川县。被告：张舒雅，女，1994年10月26日出生，汉族，住河南省封丘县。原告河南恒基实业有限公司（以下简称恒基公司）与被告李波、张舒雅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒基公司委托代理人王斌到庭参加诉讼，被告李波、张舒雅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒基公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2016年6月7日签订的编号为16001482341的《商品房买卖合同》已解除；2、判令被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》有关备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；3、判令被告向原告支付补偿金暂计3651.52元（具体计算明细详见附件清单，实际计算至被告履行全部债务之日止）；4、判令被告向原告支付本案律师费9000元；5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费；6、判令上述费用从被告首付购房款中直接扣除，不足部分由被告另行向原告支付。事实与理由：2016年6月7日，恒基公司与李波签订了备案号为16001482341《商品房买卖合同》，约定李波购买恒基公司开发的位于新郑市孟庄镇规划一路东、恒基公司南水榭华城45号楼3单元12层1204号商品房壹套，总购房款472921元，李波向恒基公司支付首付款94921元，剩余购房款378000元通过商业贷款方式向恒基公司支付。之后，贷款人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行郑州分行）与借款人李波签订了《个人购房担保借款合同》，恒基公司作为保证人为李波提供连带责任担保。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第2.5.3条约定：如买受人（被告）未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人（原告）承担担保责任，则买受人（被告）除应当按照本条前款约定向出卖人（原告）还款、赔偿及支付补偿金意外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。借款合同签订后，被告未按约定向贷款人浦发银行郑州分行偿还按揭贷款，导致浦发银行郑州分行要求原告承担代偿责任，后原告一次性承担全部担保款项361868.91元。原告于2019年4月25日向被告发出解除合同通知书。根据上述买卖合同及补充协议约定，被告未按约定偿还银行贷款已构成重大违约，原告有权单方解除合同，原告已按买卖合同约定向被告送达了解除合同通知，现原被告双方签订的买卖合同及补充协议已解除，被告应根据买卖合同及补充协议的约定承担违约责任。原告为维护其合法权益，故原告诉至本院。被告李波、张舒雅未到庭，也未提交答辩状及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据原告提交的证据及陈述，认定事实如下：2016年6月7日，恒基公司与李波、张舒雅签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001482341），约定：第三条买受人所购房屋的基本情况：李波、张舒雅购买恒基公司开发的新郑市孟庄镇规划一路东、恒基公司南水榭华城45号楼3单元12层1204号房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共91.17㎡；第四条计价方式及价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5187.24元，总房款472921元……第六条付款方式及期限首付94921元，余款378000元以商业贷款方式支付；第七条1、按逾期时间分别处理（2）逾期在60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……第八条交付期限恒基公司应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付李波、张舒雅使用……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力。同日双方签订的补充协议（附件四）1.2约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、电子信函、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。1.3约定出卖人履行本合同规定的书面通知或告知义务时，买受人应及时签收；出卖人也可通过邮局邮寄送达书面通知，从邮件发出之日起七个工作日即视为送达（以邮局受理凭证为依据）；本合同有共有人的出卖人可向买受人或共有人中任何一人发出书面通知，视为已全部履行通知义务。1.4约定如因买受人所填写通讯地址不准确导致无法送达的，视为出卖人已经履行告知义务，买受人承担相应的法律责任……2.5.1约定买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于损失或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2.5.2约定买受人没有按2.5.1约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。2.5.3约定如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人处应照本条款欠款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任，出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用，剩余款项退还买受人。如出卖人损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。2016年7月22日，恒基公司、李波、张舒雅与浦发银行郑州分行，三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定李波、张舒雅向浦发银行郑州分行借款378000元用于购买涉案房产，借款期限从2016年7月22日起至2046年7月22日止；利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上下浮10%计算；利率调整按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮30%；还款方式采取等额本息还款方法，每期还款日为20日；保证方式为财产抵押担保加保证人提供的阶段性连带责任保证。合同签订后，浦发银行郑州分行如约向李波、张舒雅发放了贷款。合同履行过程中，李波、张舒雅未能按照借款合同约定支付按揭款，导致按揭银行起诉至郑州市金水区人民法院要求恒基公司承担担保责任，恒基公司根据生效的判决书及《个人购房担保借款合同》的约定替李波、张舒雅垫付了373319.55元（2018年12月26日代付5718.23元、2019年4月12日代付5732.41元、2019年4月12日代付361868.91元）。2019年4月26日，恒基公司通过邮政特快专递方式向李波、张舒雅发出《解除商品房买卖合同通知书》，以李波、张舒雅未能按期向银行偿还贷款本息，银行终止《借款合同》，且恒基公司已经代李波、张舒雅偿还所有的贷款本息，李波、张舒雅的行为构成违约，恒基公司鉴于李波、张舒雅的违约行为，向李波、张舒雅通知如下：1、解除恒基公司与李波、张舒雅签订的《商品房买卖合同》，自送达或视为送达之日起解除；2、请李波、张舒雅于2019年4月28日前与恒基公司协商处理合同解除后的善后事宜，配合办理网签备案合同的注销；3、合同解除事宜处理完毕后，计算并退还贵方相应的款项。2019年5月22日，恒基公司与河南见地律师事务所签订《委托代理合同》，约定恒基公司委托该所代理其与李波、张舒雅房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼，该所接受委托并指派王斌、卜松涛律师为恒基公司提供法律服务，案件代理费为9000元。恒基公司已依约向该所交纳案件代理费9000元。庭审中，恒基公司明确了补偿金的计算方式，暂计算至2019年4月30日共计3651.52元，实际请求以代偿本金数额为基数，按照日0.5‰计算至实际履行全部债务之日止。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《个人购房担保借款合同》、（2018）豫0105民初26308号判决书、浦东银行业务凭证回单、解除商品房买卖合同通知书、EMS邮寄单、中国邮政物流查询单、委托代理合同、发票以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，恒基公司与李波、张舒雅签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及恒基公司、李波、张舒雅与浦发银行郑州分行三方签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人自愿达成，不违反法律规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因李波、张舒雅未能按照借款合同约定支付按揭款，导致恒基公司向浦发银行郑州分行履行了担保责任，代李波、张舒雅垫付了373319.55元，且李波、张舒雅也未能按照约定向恒基公司付清全部款项，李波、张舒雅的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，且恒基公司通过邮寄方式按照双方合同约定的送达地址向李波、张舒雅送达了解除合同通知书，故本院确认双方之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除。因恒基公司与李波、张舒雅签订了《商品房买卖合同》，并办理了有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）手续，现双方之间的商品房买卖合同已解除，李波、张舒雅应当履行相应的附随义务，即协助恒基公司办理有关备案登记的注销手续。因此，恒基公司要求李波、张舒雅协助办理《商品房买卖合同》有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）的注销手续，合法有据，本院予以支持。附件四：补充协议2.5.1约定“买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于损失或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金”经计算，截至2019年4月30日，李波张舒雅应向恒基公司支付补偿金3651.52元，之后的补偿金以373319.55元为基数，按照日0.5‰，从2019年5月1日起计算至李波、张舒雅实际向恒基公司支付应付的全部款项之日止；恒基公司为提起本次诉讼支出的律师费9000元，属于恒基公司维护其合法权益所支出的合理费用，根据双方约定，该项费用应当由李波、张舒雅承担。上述补偿金和律师费，恒基公司可自行从李波、张舒雅所支付的购房款中予以扣除。根据合同约定扣除代为支付的银行按揭贷款本息、违约金、律师费等合理费用后，恒基公司应当将剩余购房款退还李波、张舒雅。李波、张舒雅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告河南恒基实业有限公司与被告李波、张舒雅于2016年6月7日签订的编号为16001482341的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除；二、被告李波、张舒雅于本判决生效后十日内协助原告河南恒基实业有限公司办理上述《商品房买卖合同》有关备案登记（合同备案登记、不动产预抵押登记、不动产预告登记）的注销手续;三、被告李波、张舒雅于本判决生效后十日内向原告河南恒基实业有限公司支付截至2019年4月30日的补偿金3651.52元，及自2019年5月1日起至实际清偿所有款项之日止的补偿金（以373319.55元为基数，按照日0.5‰的标准计算）；四、被告李波、张舒雅于本判决生效后十日内支付原告河南恒基实业有限公司律师费9000元；五、上述第三项、第四项的费用，河南恒基实业有限公司可自行从李波、张舒雅所支付的购房款中予以扣除，根据合同约定在扣除代为支付的银行按揭贷款本息、违约金、律师费等合理费用后，河南恒基实业有限公司应当将剩余购房款退还李波、张舒雅。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，减半收取58元，保全费2387元，共计2445元由被告李波、张舒雅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵俊霞二〇一九年六月六日书记员  郭闽然