北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初27808号原告：北京富乐山酒店有限责任公司，住所地北京市西城区西黄城根北街21号12幢。法定代表人：王昊，执行董事。委托诉讼代理人：赵烨，北京市蓝石律师事务所律师。委托诉讼代理人：余萌萌，女，北京市蓝石律师事务所实习律师。被告：北京诚佳和商贸有限公司，住所地北京市海淀区香山北辛村59号平房。法定代表人：陈杰，董事长。委托诉讼代理人：陈华明，男。原告北京富乐山酒店有限责任公司（以下简称富乐山酒店）与被告北京诚佳和商贸有限公司（以下简称诚佳和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富乐山酒店之委托诉讼代理人赵烨、余萌萌，被告诚佳和公司之法定代表人陈杰及其委托诉讼代理人陈华明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。富乐山酒店向本院提出诉讼请求：1．请求判令诚佳和公司按照每个季度302500元的标准支付我公司自2017年7月1日起至2019年第四个季度的租金2822500元；2、请求判令诚佳和公司支付我公司逾期付款违约金，暂计至2019年12月4日为1536942．5元；3、请求判令诚佳和公司赔偿我公司因主张权利而产生的法律服务费损失7万元；4、请求判令诚佳和公司赔偿我公司因主张权利而产生的财产保险服务费损失6275．04元，5、本案诉讼费用、保全费由诚佳和公司承担。事实与理由：2017年1月1日，我公司与诚佳和公司签订《房屋租赁合同》，约定诚佳和公司承租我公司名下位于北京市海淀区X号房屋地上一层至四层，租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，前三年租金为每年121万元，同时诚佳和公司应交纳租赁保证金10万元。2017年1月1日至2017年6月30日为免租期，诚佳和公司无需支付租金。后我公司依约将房屋交付给诚佳和公司，但诚佳和公司拒绝依约支付保证金及任何一期租金，经我公司多次催告，诚佳和公司仍不支付。其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故我公司现诉至法院。诚佳和公司辩称，我方不是不交租金，而是一直在跟富乐山酒店沟通交房租事宜，我方要求交，但是其一直拒收。我方租赁涉案房屋的用途是开宾馆，但涉案房屋的性质是办公，无法用于经营，消防验收一直办不下来。我方多次找到富乐山酒店要求其提供原始消防验收手续，但其始终未能提供，我方只能自己重新对房屋结构和性质进行鉴定，导致我方装修完一年多无法办理手续及经营。在X单位的强烈要求下我方先为其提供服务，但一直没有正式对外经营，就此X单位也提供了相应的证明。本院经审理认定事实如下：富乐山酒店于2015年9月9日取得北京市海淀区X号1至6层房屋（以下简称涉案房屋）的房屋所有权证，后于2015年12月11日换发新证。房产证记载：权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/商品房，用途为机关团体用地/办公，房屋建筑面积为1848．6平方米，房屋总层数为6层。2017年1月1日，富乐山酒店（甲方）、诚佳和公司（乙方）与X单位（以下简称X单位，丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲乙丙三方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方所有的房屋等事宜，签订本合同：第一条，3、甲方将涉案房屋的地上一至四层（含院内附属建筑物）出租给乙方使用，用途为餐饮、住宿和办公；甲方无偿将房屋的五层和六层提供给丙方使用与管理，用途为办公、住宿；第二条，房屋装修和租赁备案等：1、乙方负责对一至六层房屋进行装修，房屋五、六层应按照丙方要求和标准进行装修，装修全部完成后，丙方审核装修图纸并进行验收，签署书面的验收合格证明；作为乙方承租房屋对价的一部分，乙方承担全部装修费用；乙方不得因装修费用等问题向甲方或丙方主张任何权利；2、乙方承租房屋后应按相关政策法规获得规划、消防、环保以及经营餐饮和住所等依法必须取得的许可和批准，所需费用由乙方负担；甲方协助乙方办理各种手续和租赁合同备案等；第三条，租赁期限及免租期：1、乙方租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，租期为五年；2、租赁期限中包含自2017年1月1日起至2017年6月30日止共6个月装修期，装修期内甲方不收取乙方租金；第四条，租金：1、乙方租金：计租期内，前三年租金标准固定不变，每年121万元，自第4年起即2020年1月1日起，每年租金在上年租金的基础上递增5%；第五条，租金支付方式：1、乙方应按下述方式支付租金：租金支付周期：每个季度支付一次，先付后用，即乙方应在每个季度开始前10天内将租金直接支付给甲方指定的银行账户；3、丙方负责向乙方催付租金；第六条，租赁保证金：1、乙方2017年5月30日之前的10天内，支付履约保证金人民币10万元；保证金由乙方在首期租金交付时一并支付甲方，由丙方负责催付；第九条，各方的义务：1、甲方的义务：（1）按时向乙方和丙方分别交付房屋；（3）协助乙方、丙方在本合同约定范围内提供应出具的证明；第十条，合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、拖欠租金、保证金、未补足保证金或拖欠其他费用达30天以上的；第十三条，其他约定：2、乙方需将租赁房屋用于住宿、餐饮用途的，应按相关政策法规获得规划、消防、环保等主管部门认可（按约定用途办理相关手续需甲方配合的，甲方应积极配合办理）；若因乙方不能获得相关许可，或其他原因导致乙方不能按预想方案经营、使用租赁房屋，责任由乙方自行承担；第十四条，违约责任：1、甲方的违约责任：（3）任何情况下甲方必须保证丙方正常使用5-6楼（政策性撤销X、房屋规划性拆除、房屋所有权变更的除外）；2、乙方的违约责任：（1）乙方违反本合同约定，逾期交纳房屋租金或租赁保证金的，每日应按乙方欠交租金、租赁保证金金额万分之十向甲方支付违约金，直至付清日止；（2）逾期支付租金或租赁保证金超过三十日的，甲方有权解除本合同，乙方除应按照约定的租金标准支付租金外，乙方还应支付甲方违约金人民币12．1万。关于涉案房屋的由来、为何将涉案房屋出租给诚佳和公司、为何同意X单位无偿使用、租金标准是否低于市场价格、富乐山酒店与X单位之间的关系等，富乐山酒店公司在庭审中有如下陈述：涉案房屋是X单位转给我方的，2013年就开始办理，2015年办下证来，当时只是交了土地出让金，房屋是市政府无偿划转的；出租的时候经过了招投标，当时X单位来函，要求我方和诚佳和公司签订合同；合同约定的租金标准只是计算了一至四层的，该标准远低于市场价格，因为诚佳和公司进行了装修，考虑了装修成本；我公司与X单位在法律上是两个独立的主体，我方是X单位下面的一个平台公司，为X单位提供城建等工作。诚佳和公司在庭审中有如下陈述：当时来X单位发现房子很破，我方就提出由我方租赁经营，改善环境；投标的人很多，有医院和养老院，但我公司条件最合适，X单位对我公司最满意，所以我公司中标；至于富乐山酒店与X单位之间的关系我方不清楚；涉案房屋的一至六层全部是由我方装修的，大约是在2017年7月15日左右装修完成，房屋内设备也全是我方添置的，我方认为双方约定的租金标准就是正常的租金价格；由于富乐山酒店不能提供涉案房屋原始的消防验收手续，导致一直不能通过消防验收，无法办理消防许可、特行许可和卫生许可，不具备开酒店的条件，所以一直在与富乐山酒店协商减免租金。因要求减免租金，诚佳和公司于2017年7月1日向富乐山酒店发出《关于申请延长免租期的报告》，内容为：我公司与贵公司友好协商，达成了贵公司涉案房屋（X单位驻北京联络处）室内外改造装修工程和租赁1至4层房屋商业使用合作协议；为确保X单位驻北京联络处各部门工作的顺利开展和有一个舒适的工作环境，我公司于2017年1月就对本栋楼层室内外装饰装修改造施工进行了安全有效的推进，本项目工程已总投资400多万元，已于2017年5月底全部装修改造完毕。在各项证件无法正常办理时，X单位领导和我公司积极协商，我公司如期将房屋交于X单位使用，确保了X单位如期迁入及正常办公。我公司在办理消防手续和各项证件时，因为贵公司提供的房屋产权证规划用途为办公，根据北京市公安局海淀消防支队消防申报相关规定，使用性质为办公的建筑主体不得从事商业经营活动，从而导致我公司消防手续、商业经营时所需的各项证件都无法有效申报，各项工作无法有效推进从而处于滞留状态。目前我公司还在积极地与相关部门接洽沟通中，无法估量办理相关证件需要的具体时间。在此特向贵公司申请延长免租期一年，用于经营餐饮、住宿相关证件的办理。望贵公司批准为盼。2017年12月18日，富乐山酒店回函表示：贵公司2017年7月1日来函收悉，我公司研究决定复函如下：我司按照房屋租赁合同约定积极配合贵司办理相关手续及证件，与贵司来函中所述不符。故我司不同意延长房屋免租期一年。为保持双方长期友好合作，特商请贵公司在30日内按照房屋租赁合同约定支付房屋租金及履约保证金。2018年4月18日、2018年9月10日，富乐山酒店再次去函诚佳和公司，要求其在30日内按照房屋租赁合同约定支付房屋租金及履约保证金。审理中，富乐山酒店就其主张的诚佳和公司已通过其关联公司在涉案房屋内实际开展餐饮、酒店经营，故应当支付租金及履约保证金一节，向本院提交如下证据予以证明：证据一、X1公司（以下简称X1公司）的工商登记材料，其上显示成立时间为2017年6月28日，法定代表人为陈杰，住所地为涉案房屋；经营范围为酒店管理、餐饮管理、餐饮服务。证据二、2018年3月29日X1公司向富乐山酒店出具的餐费发票以及X1公司在X网站上的经营信息。诚佳和公司认可上述证据的真实性，亦认可X1公司系其全资子公司，实际由其经营，但表示：2017年6月28日只是营业执照办理的时间，餐厅就是作为X单位的食堂，没有作为酒店开业，因为根据相关规定，作为餐饮使用的面积在300平米以下是不需要消防验收的，X单位的食堂只有100平米，所以执照很容易办理；因富乐山酒店不能提供涉案房屋原始的消防手续，故一直无法办理消防验收，直到2019年政策有变化以后才自行做了房屋安全性鉴定，然后办的消防验收、特许和卫生，期间耗费了一年多时间，并自行承担了相关费用；目前涉案房屋已可以正常经营，只要能保证正常经营，就可以正常支付租金。对于相关证照办理的情况，诚佳和公司提交如下证据予以证明：证据一、X1公司于2019年7月23日取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称《消防安全检查合格证》）。证据二、X1公司于2019年9月20日取得的《特种行业许可证》，经营范围为住宿，经营地址为涉案房屋。证据三、X1公司于2019年10月9日取得的《卫生许可证》，许可项目为住宿。富乐山酒店对于上述证据的真实性没有异议，但不认可关联性及证明目的，其认为上述证据只能证明诚佳和公司在2019年9月20日取得了相关许可证，但不能证明诚佳和公司在此之前没有在涉案房屋实际经营，是否取得相关证件，不影响诚佳和公司支付租金及租赁保证金。富乐山酒店就其主张的法律服务费损失提交北京市X律师事务所于2019年3月26日向其出具的法律服务费发票，金额为7万元。富乐山酒店就其主张的财产保险服务费提交中国大地财产保险股份有限公司北京分公司于2019年4月29日向其出具的财产保险服务费发票，金额为6275．04元。关于本案诚佳和公司的违约行为对其造成的实际损失一节，富乐山酒店表示：包括法律服务费、保全保险费以及交易机会，并向本院提交照片若干，证明因诚佳和公司的违约行为产生房产税、土地使用税滞纳金总计195624．21元。但经本院询问，富乐山酒店公司表示房产税、土地使用税滞纳金尚未缴纳；根据法律规定，该两项税费的纳税人为房屋出租人。本案审理过程中，诚佳和公司向富乐山酒店支付了30．25万元，富乐山酒店表示对于该30．25万元中的10万元抵扣租赁保证金，其余抵扣欠付的租金，抵扣之后截至2019年第四季度诚佳和公司欠付的租金数额为2822500元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，富乐山酒店与诚佳和公司、X单位签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。现诚佳和公司未按照合同约定向富乐山酒店支付房屋租金，其行为已构成违约，故富乐山酒店要求诚佳和公司支付欠付的自2017年7月1日至2019年第四季度的房租2822500元之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于诚佳和公司主张的因富乐山酒店不配合办理相关消防手续，故要求减免租金之抗辩意见，首先，诚佳和公司所提交的相关证据不能证明富乐山酒店在房屋租赁合同履行过程中存在拒绝提供相关办证手续的行为；其次，从诚佳和公司向富乐山酒店发出的《关于申请延长免租期的报告》内容来看，诚佳和公司所主张的导致无法办理消防手续、商业经营所需各项证件的原因系房屋产权的规划用途为办公，并非富乐山酒店不予协助出具相关材料；最后，根据《房屋租赁合同》的约定，诚佳和公司租赁涉案房屋的用途包括餐饮、住宿和办公，并非仅为餐饮和住宿，且在本案审理过程中，诚佳和公司亦自行办理了实际由其经营管理的X1公司在涉案房屋从事酒店经营的《特种行业许可证》、《卫生许可证》以及《消防安全检查合格证》。综上，诚佳和公司在本案的相关抗辩意见，依据不足，本院不予采信。诚佳和公司无正当理由拖欠房屋租金的行为违反了合同约定，故富乐山酒店提出的违约金主张，于法有据，本院予以支持。但其主张的违约金数额过高，且未提交充分证据证明其因诚佳和公司的违约行为已产生了实际损失。故本院将结合涉案房屋租赁使用的特殊情况、诚佳和公司的违约情节、相关证据的合理性以及双方当事人在庭审中的陈述等，酌情判定本案的违约金数额。关于富乐山酒店主张的要求诚佳和公司赔偿其法律服务费及保全保险费之诉请，因上述费用的产生与诚佳和公司的违约行为并无法律上的直接因果关系，且本院已判令诚佳和公司承担相应的违约责任，故对于富乐山酒店的该两项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京诚佳和商贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京富乐山酒店有限责任公司拖欠的自二〇一七年七月一日至二〇一九年十二月三十一日的房屋租金2822500元；二、北京诚佳和商贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京富乐山酒店有限责任公司违约金30万元；三、驳回北京富乐山酒店有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费42285元，由北京富乐山酒店有限责任公司负担10000元，已交纳；由北京诚佳和商贸有限公司负担32285元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由北京诚佳和商贸有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黄 杨人民陪审员 鲁 青人民陪审员 王燕杰二〇一九年十二月二十七日书 记 员 姚媛媛