上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初15522号原告：严建烽，男，1971年12月16日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吕钧弢，上海申浩律师事务所律师。被告：深圳市金田房地产开发公司上海公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄汉清，执行董事。委托诉讼代理人：祁律成，上海望源律师事务所律师。原告严建烽与被告深圳市金田房地产开发公司上海公司(以下简称深圳金田上海公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后依法适用简易程序。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕钧弢、被告委托诉讼代理人祁律成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严建烽向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《上海市内销商品房出售合同》及《补充协议》合法有效；2.判令被告将上海市闵行区漕宝路XXX号大上海国际花园香港园XXX区2号401室过户至原告名下；3.判令被告支付原告以人民币480,550元(以下币种相同)为本金，按照每日千分之五标准计算自2001年6月30日起至上海市闵行区漕宝路XXX号大上海国际花园香港园XXX区2号401室过户至原告名下之日止的违约金。事实和理由：2000年11月1日,原告与被告签订了《上海市内销商品房出售合同》(以下简称合同),约定被告将上海市闵行区漕宝路XXX号大上海国际花园香港园XXX区1号1201室(以下简称1201室)出售给原告。合同签订后,原告向被告支付了全部房款480,550元。但被告却未能按约交付和过户1201室。经原告与被告多次交涉,双方于2001年3月10日签署《补充协议》。《补充协议》约定：合同项下出售的房屋由1201室变更为面积、户型相同的上海市闵行区漕宝路XXX号大上海国际花园香港园XXX区2号401室(以下简称401室),401室的价格同为480,550元,已支付的1201室房款视为支付的401室的房款;被告应在2001年6月10日前将401室过户至原告名下,被告未能在2001年6月10日前将401室过户至原告名下的,则应按房屋总价480,550元的千分之五/天承担违约金。被告随后向原告交付了401室的钥匙。然而此后,虽经原告多次交涉,被告仍一直未按约办理401室过户手续。深圳金田上海公司辩称如下：针对诉请1，其认为根据(2017)沪民终351号民事判决书已经认定《上海市内销商品房出售合同》和《补充协议》是有效的，故认为无需再重复认定。但是《上海市内销商品房出售合同》系1201室的购房合同，之后双方根据《补充协议》将1201室的房屋变更为401室房屋，所以《补充协议》是对于1201室的购房合同的变更和补充。针对诉请2，其表示不同意，原、被告没有正式签订401室的购房合同，被告也没有开具过401室的购房发票，不符合正式的购房形式要件，所以讼争房屋无法正常办理过户。且原告的诉请已经过了诉讼时效。根据(2017)沪民终351号民事判决书，原、被告之间只存在债权，原告的过户也是基于债权，所以过户请求也有时效的。双方在2001年签订协议，直到2010年401室房屋才被法院查封，原告没有积极行使债权的权利，被告认为该诉请已经过时效。针对诉请3，其表示也不同意。被告认为原告主张违约金已过诉讼时效。双方签订的《补充协议》约定办证时间为该《补充协议》签订后的90天内，届满后就应计算诉讼时效。根据最高院的相关纪要，买受人要求出卖人支付逾期办证的违约金从合同约定的或者法定届满期限届满之日的次日开始计算诉讼时效，原告也应当从2001年6月10日开始计算违约金，所以被告认为已过诉讼时效。另，被告认为原告主张的违约金标准过高，也不能真实体现其损失。根据高院委托的评估公司对同小区另案房屋的评估，目前讼争房屋的估价约7,340,000元，原告主张的违约金已高达约15,000,000元，该金额明显高于房屋实际价格及原告实际损失。且自2001年起，讼争房屋就由原告占有使用至今，原告并无任何实际损失。综上不同意原告的所有诉请。本院经审理认定事实如下：2000年7月14日，原告严建烽作为认购方与被告深圳金田上海公司作为出售方就上海市闵行区漕宝路XXX号大上海国际花园香港园XXX区1号1201室房屋签订《大上海国际花园商品房认购书》，约定总金额为480,550元。付款方式为一次性付款。合同另约定双方其他相关权利义务，双方遂于落款处签名、盖章。2000年11月1日，原告严建烽作为乙方(买方)与被告深圳金田上海公司作为甲方(卖方)就上海市(闵行区)漕宝路XXX号大上海国际花园香港园XXX区1号1201室房屋签订《上海市内销商品房出售合同》。该合同第三条约定，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为3,500元。根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为480,550元。合同第四条约定，双方确认在签订本合同前，乙方已向甲方支付了购买该房屋的全部房价款共480,550元。合同第十九条约定，本合同由甲、乙双方签字之日起生效。本合同生效及乙方付清全部房价款后，甲、乙双方应向闵行区房地产交易中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证，因甲方的原因乙方无法申领房地产权证的，甲方应承担责任。合同另约定双方其他相关权利义务，双方遂于落款处签名、盖章。同日，被告深圳金田上海公司向原告严建烽出具金额为480,550元的发票并出具办证联。2001年3月10日，原告严建烽作为乙方与被告深圳金田上海公司作为甲方签订《补充协议》。该协议上载：“甲方双方于2000年11月1日签订了《上海市内销商品房出售合同》，由甲方将上海市大上海国际花园香港园1号1201室出售给乙方，乙方已经向甲方支付了房款480,550元。但由于甲方的原因导致无法将1201室房屋过户给乙方。现经甲乙双方友好协商，甲方意向将原1号1201室房屋改为2号401室，乙方同意甲方安排。双方就《上海市内销商品房出售合同》达成如下补充协议，以资双方共同遵守执行。1.甲方出售给乙方的商品房由中国上海市大上海国际花园香港园1号1201室改为中国上海市大上海国际花园香港园2号401室。2.中国上海市大上海国际花园香港园2号401室房屋面积为137.3平方米，总价480,550元，总价与中国上海市大上海国际花园香港园1号1201室一致。3.乙方已经向甲方支付的房款480,550元视为乙方支付的中国上海市大上海国际花园香港园2号401室房款。4.甲方保证在本协议签署之日起3个月内将上海市大上海国际花园香港园2号401室交付给乙方，并办理室过户手续。如因甲方原因未能在本协议签署之日起三个月内办理房屋过户手续的，甲方按合同房屋总价千分之五/天的违约金支付给乙方。”双方遂于落款处签名，深圳金田上海公司委托代理人梁兆基亦于甲方委托代理人处签字。嗣后，原告入住该401室房屋并居住至今。2017年10月20日，案外人李某(系原告严建烽妻子)与某某严建烽因不服上海市第二中级人民法院(2016)沪02民初463号案外人执行异议之诉的民事判决向上海市高级人民法院提起上诉，案号为(2017)沪民终351号。上海市高级人民法院于2018年4月11日判决驳回上诉，维持原判。(2017)沪民终351号民事判决书中确认“根据房屋买卖的交易惯例，一般应是在买方付清房款后，开发商才会出具购房发票。且严建烽、李某在取得购房发票后，居住至今已十余年，深圳金田公司也未向其追讨过房款，故对于严建烽已全额支付1201室房款的事实本院予以确认……尽管《补充协议》上未加盖公章，但结合深圳金田公司当时比较混乱的经营情况以及之后的履行情况，严建烽一家入住系争房屋并支付物业管理费至今十余年，深圳金田公司对此从未提出过异议，故本院对《补充协议》的效力予以确认。一审法院对上述两节事实认定有误，本院予以纠正。对于一审法院认定的其他事实，本院予以确认。……”2018年11月2日，上海市高级人民法院为进行司法执行[案号为(2002)沪二中执字第81号]委托案外人上海某房地产土地估价有限公司针对上海市闵行区漕宝路XXX号XXX区19号201室的房地产进行估价，最终估价的单价为53,572元每平方米，该报告的使用期限至2019年11月1日止。另查明，被告深圳金田上海公司于1993年5月25日成立，自2005年3月30日起企业状态为吊销未注销。又查明，本案受理后，由于无法向被告送达相关的诉讼材料，经原告申请，本院曾于2018年6月11日对被告进行公告。在2018年10月18日开庭时，被告未到庭。庭后，本院从另案中寻找到被告送达地址以及人员联系方式后，被告于2019年1月18日到庭参加诉讼。对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提交的《大上海国际花园商品房认购书》、《上海市内销商品房出售合同》、发票、《补充协议》、物业管理费发票及多层综合服务费发票一组、(2017)沪民终351号民事判决书及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。对于原告严建烽提供的有争议证据：1.律师合同(案外人李某)，旨在证明因被告违约不办理401室过户手续，导致401室被案外人某电力股份有限公司查封。原告曾提出执行异议，请求解除对401室房屋的查封，但被二中院驳回。此后，原告虽提起执行异议之诉，但因超过前述执行异议裁定生效后15日，故二中院拒绝受理，原告迫于无奈，由其妻子案外人李某再次提起执行异议，请求解除对401室的查封，此后又被二中院以相同理由驳回，随后原告妻子李某又向高院上诉。期间，原告及其妻子为此须支出律师费855,000元，以此证明原告的损失依据。对此被告认为，认可案外人李某聘请律师的事实，但是对于律师费的价格过高也没有提供相应的凭证，故对于律师费的价格真实性不认可，也不认可原告的证明目的；2.律师合同(与严建烽)，旨在证明因被告违约不办理401室过户手续，原告至少需要支出律师费450,000元。被告质证意见同争议证据1；3.委托担保合同，旨在证明由于401室未进行过户登记所以原告无法用于抵押，故原告委托案外人以案外人的房产做抵押，从而产生担保费1,980,000元，此亦为原告的损失依据。对此被告认为，对该证据真实性无法认可，且案外人与某某签订的违约担保合同与本案无关，也是原告自身的需要产生的融资与本案无关，况且也没有证据证明实际支付了1,980,000元的担保费；4.最高院民事判决书、山东高院民事裁定书一组，旨在证明委托合同为诺成性合同，双方签订即发生法律效力，且原告代理人已履行了代理职责，原告应按律师合同支付律师代理费。故原告主张按被告根据律师合同承担相当于律师费的损失，应获支持。被告则认为，对该组证据真实性认可，但是关联性不认可，被告认为不能以每个案件裁定来认定律师费由被告来承担，原告举例的案例与本案不同没有参考意义；5.邮寄凭证，旨在证明原告在2013年5月曾要求被告履行过户义务、承担违约责任。被告则认为，对该证据真实性不予认可，该证据仅为邮寄凭证的复印件，无法证明邮寄的具体物品或文件内容。对于上述有争议证据，本院认证如下：1-3.该三份证据原告之证明目的均在于主张由于被告没有将讼争房屋过户导致原告发生的实际损失。但两份律师合同并无相关的支付律师费凭证或发票，不能证明律师合同之金额实际发生。至于委托担保合同，系原告自身的融资需求，即便真实发生担保费用，也与本案无关。故对原告的争议证据1-3，本院不予采用；4.本院认为，该组证据系原告提交法院的参考案例，不能就此证明本案中应根据上述案例之判决结果支持原告对于律师费损失的主张，对该争议证据，本院亦不予采用；5.原告举证的该证据仅为邮寄凭证快递联的寄件复印单，其上亦无被告签收或快递公司的送达情况，且无寄送之内容。据此，该证据之三性均无法认可，对该份证据本院亦不予采用。对于被告深圳金田上海公司提供的有争议证据：1.工商档案及行政处罚决定书，旨在证明被告自2005年起丧失营业资质，无法对外开展经营活动，故原告之诉讼超过诉讼时效。原告则认为被告在2018年7月20日就清楚本次诉讼，直至2019年1月才提交证据超过举证期限，且对于被告的证明目的与关联性均不予认可；2.上海市不动产登记簿(2018年7月16日拉取)，旨在证明讼争房屋因被告未履行债务，现被上海市第二中级人民法院司法查封。在未解除查封前，讼争房屋无法办理产权过户手续。原告则认为被告举证超过举证期限，且对于被告的证明目的与关联性均不予认可，原告认为被告未涤除讼争房屋的查封导致房屋无法过户，此并非法律或事实上的不能履行，不能阻却原告请求被告履行过户义务，且该证据还证明被告确实严重违约，且违约至今；3.房地产估价报告，旨在证明根据高院委托的评估公司的评估结论，与讼争房屋相邻的房屋目前估价为每平方米53,572元，故讼争房屋的目前价值在7,340,000元左右。原告诉请的违约金价值远高于讼争房屋的实际价值，违约金主张明显过高。原告则认为没看到估价报告原件且该报告系上海市闵行区漕宝路XXX号XXX区19号201室的评估报告，与本案的讼争房屋无关，评估报告的房屋与讼争房屋朝向、楼层、小区位置皆不同，其单价远低于讼争房屋。对于上述有争议证据，本院认证如下：1-3.对于该三份争议证据的真实性、合法性本院均予以认可。对于原告主张的争议证据1的证明目的本院不予认可，从工商档案及行政处罚决定书并无从体现原告诉讼超过时效之证明目的。对于原告主张的争议证据2的证明目的，本院认可其所称的至2018年7月16日当日，由于讼争房屋上存在上海市第二中级人民法院的司法查封，讼争房屋的过户确实存在障碍。对于原告主张的争议证据3，虽然被告认为讼争房屋的单价远高于评估报告的房屋单价，但其并未就该观点进一步举证，本院对于原告针对该证据的抗辩意见不予采信，本院对于争议证据3的三性予以认可。本院认为，经上海市高级人民法院对(2017)沪民终351号案件的审理查明，在该案判决书的本院认为部分已认定原、被告之间签订的《上海市内销商品房出售合同》及《补充协议》有效，对此被告亦不持异议。故针对原告主张的诉请1要求确认上述《上海市内销商品房出售合同》及《补充协议》合法有效的诉请，本院认为(2017)沪民终351号案件中已经对于合法有效进行过认定，本院不再重复认定。至于原告主张的诉请2，本院认为讼争房屋截止至判决之日仍存在上海市第二中级人民法院的司法查封未予以解封，目前尚不满足过户条件。故对于原告该项诉请本院予以驳回，待涉讼房屋满足过户条件时，原告可再行主张权利。至于原告主张的诉请3，原告认为讼争房屋未过户导致其极大的损失，故要求根据双方《补充协议》的日千分之五的计算标准自2001年6月30日起算违约金至讼争房屋过户到原告名下之日止。而被告则认为原告怠于行使其权利，已过诉讼时效，且原告计算的违约金标准过高。对此，本院认定如下：首先，原告之所以与被告协商确定从原先《上海市内销商品房出售合同》中约定的1201室变更为《补充协议》中约定的401室，就是因为1201室房屋在购买后发现存在查封不能过户。在此情况下，双方协商更换为401室并约定了被告应在3个月内配合原告完成过户。但在合同签订后长达十数年间，原告均无证据证明其曾催告被告配合过户、履行合同。直至讼争房屋2014年8月19日遭遇另案执行后，原告方于2015年6月18日通过提起执行异议[(2015)沪二中执异字第48号]等形式开始维权，但在执行异议被驳回后又未在法律规定期限内提起执行异议之诉，导致其权利未能获得最快、最经济的救济。本院认为原告显然存在怠于维权的情况。故对于原告诉请的违约金起算日，应自原告有证据证明其开始维权的2015年6月18日起算为宜；其次，原告主张要求计算违约金至讼争房屋过户至原告名下之日止，考虑到讼争房屋现存的司法查封涤除时间不明从而导致过户时间亦不明确，本院认为本案中违约金暂应计算至判决生效之日截止为宜，此后发生的违约金原告可另行主张；最后，针对原告主张的违约金每日千分之五的标准而言，被告主张违约金过高远超过原告的实际损失。基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告的主观恶意、对原告造成的实际损失以及原告实际长期居住在内的客观情况再结合原告维权的积极性等因素后，酌定将原告主张的违约金标准调整为每日万分之一点七五为宜。最后，考虑到讼争房屋无法过户的根源在于被告，本院认为诉讼费应由被告承担更为公平合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告深圳市金田房地产开发公司上海公司自本判决生效之日起十日内向原告严建烽支付以人民币480,550元为本金，按照每日万分之一点七五的标准计算自2015年6月18日起至本判决生效之日止的违约金；二、驳回原告严建烽其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币114,787.69元，保全费人民币5,000元，以上合计人民币119,787.69元，由被告深圳市金田房地产开发公司上海公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  赵利平审 判 员  钱 洁人民陪审员  黄丽伟二〇一九年三月二十七日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。