广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初6496号原告：张慧珊，女，1989年10月14日出生，汉族，住湖北省汉川市，原告：李伟达，男，1991年7月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑶琨律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告张慧珊、李伟达诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7立案受理后，依法由审判员陶亮适用简易诉讼程序，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告张慧珊、李伟达及其委托诉讼代理人宋崇义、被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《加德公馆物业使用权转让合同》（编号0093）中关于使用限期超出2038年6月30日的部分无效，被告返还使用费196966.50元，并自2018年1月28日起按日万分之二点一支付利息至实际付清款项止，暂计10000元；2、判令被告向原告退还2018年6月30日至2019年5月31日期间使用费9027.63元（196966.50元÷20年÷12个月×11个月），并自2018年6月30日起按同期人民银行存款利率支付占用期间利息暂计800元；3、判令解除双方签订的《加德公馆物业使用权转让合同》（编号0093），被告返还使用权转让使用费187938.87元（196966.5元－9027.63元），并自2018年1月28日起按日万分之二点一支付利息至实际付清款项止，暂计10000元；被告4、判令本案诉讼费用、保全费由被告负担。事实和理由：2017年12月19日，原告与被告签订编号为0093的《加德公馆物业使用权转让合同》，约定被告将位于禅城区××路西侧、××路南侧的佛山加德公馆项目的第2栋205房的使用权转让给原告使用，使用期限自2018年6月30至2058年6月29日，共计40年。原告实际支付使用权转让使用费393933元。双方虽然签订了合同，但原告认为，被告存在严重的欺诈及履约不能的情形。到目前为止，被告并未动工建设，所谓的加德公馆项目仍然是一片荒地，不见一片砖瓦，交付日期即将届满，被告根本不能交付。即使现在动工建设，此过程中也是存在多种不确定的因素，原告的合法权益完全无法得到有效保证，合同目的无法实现。因此，被告以其行为表明了其主观上和客观上均不能履行合同，原告依法有权解除合同。而因案涉合同的标的物——房子，自始不存在，因此双方合同赖以存在的基础不成立，则合同也应不成立。另据相关政府部门回复，被告在案涉地块上的项目尚未取得建设工程规划许可证，如此，依据最高院相关司法解释规定，案涉合同应认定为无效。被告在销售（招租）过程中隐瞒案涉地块原属佛山市工农电镀厂，受到重金属污染，2018年5月才基本修复的事实；向原告鼓吹所谓的“租售同权”，事实上佛山市并无出台“租售同权”的政策。经佛山市禅城区国土城建和水务局回复，加德公馆项目未申请作为集体建设用地建设租赁住房项目，而政府部门批复的相同位置的地块一的建设功能是商业、酒店，被告宣称“公寓”向原告出售（招租）。佛山市禅城区市场监督管理局认定被告涉嫌虚假宣传，已经立案调查，立案号20190074。因此，鉴于被告的欺诈行为，原告有权依法撤销案涉合同。经佛山市禅城区人民法院、佛山市中级人民法院生效判决确认，被告与他人签订的同类型合同实际为租赁合同。租赁期限超过20年的部分无效，被告应返还超过期限部分的使用费。因此原告与他人一样所支付的费用应是40年使用权的对价，被告应返还一半的使用费，即196966.5元。同时，合同约定使用期限从2018年6月30日起算，但又约定被告在2019年5月31日将房子交付给原告。即自2018年6月30日至2019年5月31日期间，原告虽然交付了使用费但没有享受到使用权益，因此，被告应将此段期间的使用费返还给原告，并支付此期间占用原告资金的利息。综上所述，被告完全违背诚信原则，而且根本没有能力履行合同。原告为维护自身合法权益，特具此状，恳请人民法院依法判如所请。被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求，合同的权利义务以双方的合同为准，涉案物产建设符合法律规定，合同的内容和形式有效，因此请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、物业使用权转让合同及规划条件附图各一份。拟证明：原、被告双方签订了合同，（1）使用期限超出2038年6月29日的部分无效；（2）被告在交付物业前不应收取原告使用费;(3)涉案标的物在地块二，该地块目前尚未取得建设工程规划许可证。收据5张。拟证明原告已全额支付了使用费。3、涉案标的物现场照片3张。拟证明截至目前，涉案标的物所在的场地仍然是一片废墟，被告完全不可能履行合同。4、被告宣传单张。拟证明被告虚假宣传，套用周边城市“租售同权”政策，欺骗原告长租涉案标的物享受与购房同等的权益；欺骗原告加德公馆作为集体建设用地建设租赁住房项目。被告虚假宣传实际属于销售欺诈，原告有权行使合同撤销权。从被告的销售内容也进一步证实涉案合同实际为租赁合同。5、租户微信群聊天记录。拟证明加德公馆项目的租户曾在微信群接龙报名向政府反映的事实，说明加德公馆项目的现状已经引起了包括原告在内的租户严重不平，被告的行为对社会造成不良影响。6、政府部门的回复4份。拟证明政府部门对包括原告在内的加德公馆项目租户或信访或咨询事项进行回复的事实，说明加德公馆项目已经造成了一定的舆情，引起了政府部门的重视。张槎街道办联同各部门对租户反映诉求予以解释和研究，并建议尽快采取诉讼途径维权。禅城区国土城建和水务局回复该项目未作为集体建设用地建设租赁住房项目。禅城区市场监督管理局对被告涉嫌虚假宣传的行为已立案调查。截至到政府回复之时，涉案标的物所在的地块二尚未取得建设工程规划许可证。7、被告的说明及复函各一份。拟证明2019年2月19日和3月8日，被告分别出具了关于加德公馆项目的说明和复函，承认项目停滞，施工计划未确定，并同意退款。进一步说明了被告何时能履行合同完全无法确定。光盘。拟证明村委会的工作人员承认自己的失误才出具的说明，且是在被告的要挟下出具的；弼塘村委说了报建是商业和酒店，不是租售同权性质的用地。诉讼中，被告举证如下：1、《集体土地使用权证》（佛禅集用[2013]第00306号）、《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）、《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）、《使用标准地名许可证》（禅民[2017]157号）、关于佛山市明福加德公馆（地块一）（地块二）（原雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块一）（地块二））办理提前介入的说明。拟证明涉案楼盘明福加德公馆是具有合法的建筑手续的。提前介入的说明是地块一和地块二目前是属于合法施工的状态，且证明明福加德公馆的权利来源。2、《情况说明》。拟证明被告佛山市明福市场运营发展有限公司有权将涉案物业的使用权提供给原告使用。系列案另案诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调取《复函》一份及附件两份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：被告对原告证据1-3、6、7的真实性均无异议，本院予以确认；证据4、5，可以与其他证据相互佐证，本院确认其真实性；证据8为会议视频，即使真实，但因原告未举证证明会谈已形成书面结论，故本院不予采纳。被告举证的证据1，有原件核对，本院予以确认；证据2，可以与其他证据相互佐证，本院予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月18日，原告向被告支付加德公馆2栋2层05房“公寓定金”20000元。2017年12月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同号：0093），约定：第一条转让物业。1、甲方同意将本项目第2栋205房（以下简称“该物业”）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为40.22平方米。2、该物业单元为毛坯交楼……第二条物业使用权期限。1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，但使用期限到期后，乙方无条件将该物业交还给甲方。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限。乙方同意按以下方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：1、该物业使用权转让款为每平米9893.39元，总金额397912元……第八条违约责任。1、甲方违约责任。2）甲方应于2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格的物业交付给乙方……3）甲方逾期超过180日交付该物业，则甲方从逾期超过180日的次日起按日向乙方支付已交付转让款万分之二的违约金，合同继续履行。同日，原告向被告支付加德公馆2栋2层05房“公寓定金”30000元。2018年1月6日，原告向被告支付公寓使用权租赁款87912元。2018年1月27日，原告向被告支付公寓使用权租赁款256021元。2017年12月18日至2018年1月27日，原告分五次向被告支付公寓使用权租赁款共计393933元（包括“公寓定金”50000元）。另查明一，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具复函，确认：一、雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，案涉项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。另查明二，2018年6月8日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出具《情况说明》，确认：明福加德公馆项目已取得《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》及《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。庭审中，双方一致确认案涉房屋位于项目地块二、案涉房屋还没有交付使用。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，使用期限到期后原告需将房屋交还，可知该合同实为租赁期限40年的房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，故案涉《物业使用权受让合同》（合同编号0093）应为无效。因本案合同自始无效，故原告诉请解除合同没有依据，本院不予支持。关于原告诉请被告退还使用权转让款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前认定，因案涉《物业使用权转让合同》属无效合同，案涉房屋亦尚未交付，故被告基于该合同所取得的使用权转让款应当返还给原告。原告诉请被告退还使用权转让款，有法律和事实依据，本院予以支持。关于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。本案中，原告确因被告占用款项而产生利息损失，原告诉请被告按日万分之二点一的标准支付利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，按照双方过错大小，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，利息应当自原告交齐租赁款项之日即2018年1月27日起计算。现原告诉请从交齐租赁款项次日即2018年1月28日起计算利息，是其对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。故被告应以物业使用权转让款393933元为本金，自2018年1月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止。原告诉请利息超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张慧珊、李伟达与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2017年12月19日签订的《物业使用权转让合同》（合同号：0093）无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张慧珊、李伟达返还物业使用权转让款393933元及利息（利息以393933元为本金，自2018年1月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至实际履行完毕之日止）；三、驳回原告张慧珊、李伟达的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3761元，保全费2594元，合计6355元，由原告张慧珊、李伟达负担381元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担5974元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年五月二十日书记员 冯裕雯