四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1908号 原告：税红梅，女，1983年1月20日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：吴丹丹，四川康维律师事务所律师。 被告：罗庆海，男，1994年10月3日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原告税红梅与被告罗庆海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告税红梅的委托诉讼代理人吴丹丹到庭参加诉讼，被告罗庆海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 税红梅向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方于2018年9月4日签订的《房屋出租协议》已于2019年2月21日解除；2.判令被告向原告支付违约金26000元；3.判令被告向原告支付2018年12月6日至2019年2月21日的租金13494元；4.判令被告向原告支付2019年2月22日起至2019年4月5日的房屋使用费共计7266元；5.判令被告向原告支付剩余租赁期间产生的水电气、物业管理等费用共计1350元；6.判令被告将位于成都市高新区天府大道中段1388号1栋10层1010号办公用房返还给原告；7.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告放弃第6项诉讼请求。事实与理由：2018年9月4日，原告与被告签订了《房屋出租协议》，协议约定由被告承租原告位于成都市高新区天府大道中段1388号1栋10层1010号办公用房，建筑面积为86.87平方米，租赁期限为72个月，自2018年9月5日起至2024年9月30日止，押金5200元，房屋租金为5200元/月（不含税），付款方式为按季度支付。租赁期间，该房屋所发生的水、电、燃气、有线电视、网络、物业管理费等均由被告承担，每季度为1350元。其中，协议约定被告不支付或者不按约定支付房屋租金及物业管理费达10日，原告有权单方面解除合同，收回该房屋并有权处理房屋内一切被告设施，被告无权追责；协议还约定被告有违约情形的，应按月固定租金回报的500%向原告支付违约金。协议签订后，原告当日即将案涉房屋交付给被告，被告接收案涉房屋后，未进行任何装饰装修，其于2018年9月4日向原告交付了房屋押金5200元，2018年9月30日向原告支付了第一个季度即2018年9月5日至2018年12月5日的房屋租金15600元以及物业费1350元。2018年12月15日，被告未按约继续缴纳第二个季度的房屋租金及物业费，原告多次与被告联系，催交房租未果。原告为维护其合法权益，特诉至法院。 罗庆海未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理查明事实如下：2018年9月4日，税红梅（甲方、出租方）与罗庆海（乙方、承租方）签订《房屋出租协议》，协议约定将甲方位于成都市高新区天府大道中段1388号1栋10层1010号房屋出租给乙方使用，租期自2018年9月5日至2024年9月30日，其中2018年9月5日起至2018年9月30日为装修免费期，在装修免租期内乙方无需向甲方支付租金。如乙方未提交书面装修方案视为未进行装修，乙方不享受装修免租期，按照约定月租金标准支付房屋租金。协议第四条约定，房屋每月租金5200元（不含税），付款方式为按季度付款，付款时间为签订合同时支付房屋押金5200元，2018年9月25日、2018年12月15日、2019年3月15日分别支付下一个季度房屋租金不含税15600元……协议第五条约定，租赁期间的，房屋所产生的水、电、燃气、有线电视、网络、物业管理费、其他相关费用由乙方承担。物业费用由甲方代收，每季度为1350元，付款时间与房屋租金支付时间一致。协议第七条第2项约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及甲方所有的附属设施、家具、家电等物品，并结清应当承担的相关费用。协议第九条第4项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋并有权处理房屋内的一切乙方设施，乙方无权追责：（1）不支付或者不按照约定支付房屋租金及物业管理费达10日的。合同第十条第3项约定，乙方有本合同第九条第9.4款约定情形之一的，应按月固定租金回报的500%向甲方支付违约金。协议第十条第5项约定，乙方在租赁期满或合同解除后，未按照本协议第七条约定标准向甲方返还房屋附属设施物品的，应当按照残值予以赔偿，乙方未按约定时间返还房屋的，应当按照并结清应当承担的相关责任及费用。 罗庆海于合同签订当日向税红梅支付了押金5200元，于2018年9月30日向税红梅支付了第一个季度即2018年9月5日至2018年12月5日的租金15600元，并支付了第一个季度的物业费1350元。之后罗庆海未再向税红梅支付租金。 2019年1月11日，税红梅通过手机短信方式向罗庆海合同载明的联系电话发送信息通知解除合同。2019年2月21日，税红梅再次通过手机短信通知罗庆海解除合同，罗庆海回复“里面东西你们随意处理，也可随意出租，至于你说追究法律责任，我也可以积极配合，我也只是一个帮别人打工的，合同虽然是我签的！房子一直是公司在运营！所有同事都可以作证！谁都不想处理这些麻烦事！”。 另查明，税红梅已于2019年4月6日收回房屋。 以上事实，有当事人的身份信息、《房屋出租协议》、短信截图以及原告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告双方签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按约履行。税红梅按约向罗庆海交付租赁房屋，罗庆海应按合同约定向税红梅支付租金及约定的物业管理费等费用，罗庆海未向税红梅支付2018年12月5日之后的租金，欠交租金超过10日，根据双方协议第九条的约定，税红梅有权解除合同。税红梅已于2019年1月11日向罗庆海发送了解除房屋出租协议的通知，且已送达到罗庆海，双方于2018年9月4日签订的《房屋出租协议》已于2019年1月11日解除。税红梅2019年2月21日再次通知解除合同，不改变合同已解除的状态和解除时间。 关于税红梅要求罗庆海支付欠付租金的诉讼请求，因罗庆海并未提交书面的装修方案，根据合同约定不享有装修免租期，其支付的第一个季度的租金的起止时间为2019年9月5日至2019年12月5日，其应当向税红梅支付合同存续期间的房屋租金。合同约定每月租金为5200元，故2019年12月6日至2019年1月11日的租金共计6240元，罗庆海应当支付。 关于税红梅要求罗庆海支付房屋使用费的诉讼请求，本院认为，协议解除后，罗庆海应当及时腾房，并将房屋返还给税红梅，否则应当向税红梅支付继续占用房屋的费用。自2019年1月12日起至2019年2月21日，罗庆海应当支付该期间的房屋占用费。2019年2月21日，罗庆海向税红梅短信回复“里面东西你们随意处理，也可随意出租”，对房间内物品作出了遗弃的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，税红梅应当及时收回房屋，防止损失扩大。对2019年2月21日之后的费用，属于扩大的损失，本院不予支持。综上，罗庆海应当向税红梅支付自2019年1月12日起至2019年2月21日的房屋占用费，费用参照租金标准计算，共计6933.33元。 关于税红梅要求罗庆海支付剩余租赁期间产生的水电气、物业管理费的诉讼请求，税红梅未提交产生水电气费的证据，对其主张的水电气费本院不予支持；物业管理费的主张有合同依据，金额应按照罗庆海租赁和占用的期间进行折算，自2018年12月6日至2019年2月21日的物业管理费折算金额为1140元，罗庆海应当支付。 关于税红梅要求罗庆海支付违约金的诉讼请求，本院认为，违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，协议约定的违约金为月租金的500%，过分高于税红梅的损失，本案中税红梅已经对各项损失进行主张，在损失之外另行主张的违约金以体现适当的惩罚性为宜。综合本案的合同履行情况、违约原因、过错程度及预期利益等因素，酌情确定违约金为7800元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 罗庆海与税红梅于2018年9月4日签订的《房屋出租协议》于2019年1月11日解除； 二、罗庆海于本判决生效之日起十日内向税红梅支付租金6240元； 三、罗庆海于本判决生效之日起十日内向税红梅支付房屋占用费6933.33元； 四、罗庆海于本判决生效之日起十日内向税红梅支付物业管理费1140元； 五、罗庆海于本判决生效之日起十日内向税红梅支付违约金7800元； 六、驳回税红梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费952元，由税红梅负担495元，由罗庆海负担457元；公告费300元，由罗庆海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  穆虹宇 人民陪审员  黄文芳 人民陪审员  冯慧琳 二〇一九年十月二十二日 法官 助理  覃春花 书 记 员  赵 曦