云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初3938号原告（反诉被告）：吴丽君，女，汉族，1975年1月29日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：秦世臣，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）陈庆斌，男，汉族，1970年3月4日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：魏涛，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：魏乐宇，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。第三人：林鸿龙，女，汉族，1972年10月17日出生，身份证住址福建省泉州市丰泽区。第三人：李长安，男，汉族，1969年7月8日出生，身份证住址福建省晋江市。原告吴丽君诉被告陈庆斌租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案。经被告申请，本院依法追加林鸿龙、林长安作为第三人参加本案诉讼，且被告陈庆斌向本院提起反诉。本院审查后依法适用普通程序组成合议庭于2018年12月17日公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人秦世臣，被告陈庆斌及委托诉讼代理人魏涛到庭参加诉讼，第三人林鸿龙、李长安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求判令：1、判令解除原告与被告于2016年10月8日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付从2018年10月8日到实际交回房屋之日止的租金（按照被告已收取的年租金24万元计算）；3、判令被告解除合同后交还商铺，并恢复商铺原状；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月8日原告自愿将名下的位于西双版纳傣族自治州景洪市，面积350,47平米租给被告使用，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，该合同对租赁期间、租金、双方权利和义务的履行、违约责任等事宜进行了约定。首先，合同约定，租期6年，自2016年10月8日起2022年10月8日，每年租金为人民币8万元，每两年递增8%；合同约定被告可以转租，但主体不得变更。被告于2018年4月份在未通知原告的情况下将商铺以每年24万元转租他人，原告2018年6月12日才知道商铺已被转租的事情，该违约行为超出承租人权利内容，属于非法转租，原告可以请求解除合同。其次，原告长期生活在昆明市，对景洪市房租不了解、无经验才同意被告签订6年合同只微涨租金，就在合同履行期内景洪市的房价成倍增长，租金也成倍上涨，从2017年下半年起本案同类型的商铺租金已每年上涨到20多万元，且被告将原告商铺转租每年24万元从中获利，而被告仅支付给原告每年8万元租金显失公平，原告多次和被告协商调整租金，但被告拒不配合，根据情势变更原则，原告请求法院解除合同。再次，合同约定承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，需遵循“来装去丟”的原则，实际使用中被告擅自违规拆除阳台搭建、违法在主体墙面开侧门，超出了装修约定的范畴，属于违法扩建行为，已严重破坏了房屋架构，原告要求被告恢复无果。基于被告以上事实，原告在与被告多次协调无果后通知被告解除租赁合同，原告又于2018年10月1日书面通知到被告，自2018年10月1日起双方房屋租赁合同终止，要求被告在收到书面通知后7日内搬出滨江果园避寒度假山庄民族风情街15幢6号房屋，但被告拒不配合，双方多次发生吵闹争执不断。综上，被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，请求依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告针对本诉辩称：一、本案《商铺租赁合同》合法有效，双方应继续履行合同。被告按合同约定支付房屋租金，使用该商铺，不存在任何违约行为。二、双方在合同中约定被告有装修的权利，被告的装修未违反合同约定、法律规定。三、双方合同约定被告有转租权，被告在承租商铺后，自己投资合法装修成餐厅，将该餐厅以24万元的年租金出租给第三人未违反合同约定。综上，原告提出解除合同无约定事由，也无法定事由，原告的诉请应予以驳回。被告向本院提出反诉请求判令：1、原、被告继续履行《商铺租赁合同》；2、原告向被告支付违约金103884.8元；3、本、反诉费用由原告承担。事实及理由：2016年10月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》，主要约定：原告将名下的位于西双版纳傣族自治州景洪市，面积350,47平米租给被告使用，租期为6年，自2016年10月8日至2022年10月8日止，每年租金为8万元，每两年递增8%。合同经双方签字生效后，被告按约定使用该商铺并按时足额缴纳了约定的租金。被告依据合同第七条第款约定的转租权将商铺转租给他人，合法收取转租费用。原告得知被告以24万元年租金转租商铺后，虚构各种理由多次干涉原告的生活，骚扰被告，意欲解除合同。先于2018年10月1日单方面发出解除合同通知书，后又提起民事诉讼。原告的行为已违反该合同第五条“本合同为不可撤销、不可解除的合同”的约定，构成合同违约。依据该合同第七条第一填料“若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租借他人，视为出租方违约”，第三款“违约金双方约定合同价20%”的约定，原告应承担违约责任，向被告支付违约金103884.8元。原告针对被告的反诉辩称：原告没有违反商铺租赁合同的约定，是被告违反了商铺租赁合同的约定和法律的规定，符合解除合同的规定，同时原告也不应当承担违约责任及违约金。原、告于2016年10月8日签订了商铺租赁合同，同日将该商铺交给被告使用。因原告长期居住在昆明市直至2018年6月份来到案涉所在地，看到房屋已被被告擅自改变了房屋的主体结构，在侧墙加装一道门，被告违反了租赁合同第十四条。同日原告才了解到被告已将商铺转租给第三人的情况，虽然商铺租赁合同有约定被告可以转租，但是转租的前提应当是告原告，但至此之前原告没有接到任何转租的通知，剥夺原告的知情权。原告在知晓以上情况后，为了维护自己的权益要求被告恢复房屋，被告并未理睬，同时原告也希望通过双方洽谈来友好协商处理纠纷，但没有协商成功。综上，被告所提出的诉讼请求没有事实及法律依据不应当得到支持。第三人林鸿龙、李长安未到庭，未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人林鸿龙、李长安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃了举证、质证等相关诉讼权利。原、被告提交的通话记录、微信内容、短信内容、照片等证据材料由于内容完整性欠缺，本院仅能确认双方存在沟通行为，但其内容不能证明双方各自的证明观点。原、被告提交的商铺租赁合同、解除合同通知等其他证据材料，来源合法、印鉴齐全，本院对真实性予以确认并在卷佐证。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2016年10月8日，原告吴丽君作为出租方（合同甲方）与被告陈庆斌作为承租方（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于云南省景洪市，面积350.47平方米的商铺出租给乙方。租期6年，自2016年10月8日起至2022年10月8日止，装修期顺延2个月，至2022年12月8日。每年租金8万元，租金两年递增8%。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，均由乙方负责。承租方不得损坏已装修部分及房屋架构。遵循“来装去丢”的原则，若乙方损坏装修须恢复交付时原状，恢复期租金由乙方负责。本合同为不可撤销合同，不管承租方生意如何，出租方不得以任何理由收回商铺解除合同。同样，承租方在合同履行期限内不得以任何理由解除合同。否则视为违约，须承担违约责任。若出租方在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或者租借他人，视为出租方违约。合同履行期内，乙方享有转租权，但甲乙双方合同主体不变更，新承租人与乙方对本合同承担连带履行义务。违约金双方约定为合同价20%。合同签订后，原告按约向被告交付了该商铺，被告按约支付了租金，在使用过程中对商铺进行了装修。2018年4月26日，被告与第三人李长安签订《餐厅租赁协议》，被告将自原告处承租的上述位于云南省景洪市转租给第三人李长安，约定年租金24万元。原告得知被告将商铺转租后，多次向被告主张要求解除双方所签订的租赁合同未果后，遂诉讼至本院。本院认为，根据各方当事人的本、反诉、辩称主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点并作出如下分析认定：本案的主要争议焦点是原、被告所签订的《商铺租赁合同》。应继续履行还是予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方签订的《商铺租赁合同》（以下简称合同）系双方当事人真实意思表示，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。现本案原、被告对合同解除或继续履行发生争议，原告以被告转租、装修破坏房屋、租金约定过低为由要求解除合同，但根据双方合同约定被告享有转租权，也未约定被告转租前必须通知原告。同时，根据双方合同约定被告可以装修房屋，原告提供的证据材料也不能证明被告破坏了房屋的主体结构，并且即使被告装修损坏了房屋的原有装修，双方在合同中也约定是由被告恢复原状、支付恢复期间的租金，而不是约定原告可以解除合同。房屋租金在不同时间段存在市场价格波动是正常现象，原、被告作为完全民事行为能力人，原告作为出租方在6年的租期内对租金的上涨、被告作为承租方在6年的租期内对租金的下跌应各自自行承担相应经营风险，原告以租金约定过低为由主张要求解除合同明显对被告显失公平。综上，原告主张解除合同无相应合同约定或法定的解除理由，本院对原告该本诉请求不予支持，对被告要求继续履行合同的反诉诉请予以支持。同理，原告要求支付解除合同后实际使用期间租金、返还商铺、恢复商铺原状的其他本诉请请亦不能成立，本院亦不予支持。关于被告反诉诉请所主张的违约金，根据双方合同中“提前解除合同或者租借他人，视为出租方违约”相关约定，原告现仅是在诉讼主张解除合同，尚未产生合同约定的违约情形，故本院对被告要求原告按合同价款20%支付违约金的反诉请求不予支持。但鉴于原告要求解除合同是导致原、被告发生诉讼的主要原因，故本案的本、反诉受理费应全部由原告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告吴丽君的本诉诉讼请求。二、原告吴丽君与被告陈庆斌继续履行双方于2016年10月8日、就位于云南省景洪市所签订的《商铺租赁合同》；三、驳回被告陈庆斌的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8500元、反诉受理费1189元由原告吴丽君承担，被告预交的反诉费用本院不另行清退，由原告自本判决生效之日起三十日内径付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李碧云人民陪审员  刀有文人民陪审员  蔡有昌二〇一九年四月二日书 记 员  周子圣