河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1426民初344号原告(反诉被告)：商丘市恒利置业有限公司，住所地河南省商丘市。法定代表人：沙振宏，系该公司总经理。委托书诉讼代理人：刘伟，河南栗城律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：程献领，男，汉族，1967年8月18日出生，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：邵红光，夏邑县立信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）商丘市恒利置业有限公司（以下简称恒利置业公司）与被告（反诉原告）程献领房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。在审理过程中，2019年4月8日裁定转为普通程序，于2019年7月1日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘伟、被告及其委托诉讼代理人邵红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒利置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付购房款55237元、违约金50000元，合计105237元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月21日，原、被告签订一份《售房合同书》，合同约定每平方米850元，房屋坐落于夏邑县车站镇××老家村永宁社区，为二层带院楼房，主房与配房总建筑面积每套253.22平方米，每套房款总价值215237元。现被告已支付房款160000元，下欠55237元。被告拒不支付剩余房款已构成违约，双方约定违约金50000元。原告多次催要未果，诉至本院。被告程献领辩称：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原告未取得商品房预售许可证明，原被告双方签订的《售房合同书》违反国家法律强制性规定，应认定合同无效；2、原告无建筑资质，所承建的车站镇永宁社区应办理相关许可证而未办理，更未取得国有土地使用证，不能进行销售，况且通过信息查询，原告经营异常，负债累累，被拉入失信名单，被告有权行使不按抗辩权而拒绝支付剩余房款。请求依法驳回原告的诉请。被告程献领向本院提出反诉请求：判令确认合同无效，原告双倍返还购房款320000元及资金占用期间的利息60000元，违约金50000元，共计430000元。原告恒利置业公司对被告程献领的反诉辩称：被告对本诉是以合同有效进行的答辩，又以合同无效进行了反诉，被告对其合同效力没有一个明确的结论，故此其答辩及反诉不能够自圆其说，法律也不会将一个合同界定为有效的同时也为无效，被告陈述的理由于法无据。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：企业法人营业执照，该营业执照所载明的内容能够清晰显示原告具有房地产开发及经营的相关资质。夏邑县人民政府夏政文（2013）215号，证明涉案标的物所占用的土地，政府已将该地规划为建设用地。2013年12月18日夏邑县住房和城乡规划建设管理局出具的证明一份，证明涉案标的物系新型农村社区，符合规范标准。原被告双方2013年11月21日签订的售房买卖合同，合同明确约定标的物的总价款及其支付方式、违约责任，合同签订后被告支付了部分房款，仍欠55237元，至今未付。被告（反诉原告）对原告提交的证据质证认为：证据1系复印件，虽然该复印件中经营许可项目有房地产开发与经营一栏，但不能证明原告具有承建的资质，承建资质与房地产开发系两个不同的概念，所以该证据不能证明原告具有承建资质。证据2、3系复印件，建议法院不予采信。证据4系售房合同，因原告方故意隐瞒，没有取得商品房预售许可证而与被告签订，根据法律规定，该售房合同应为无效合同。被告（反诉原告）针对本案反诉及本诉举证如下：1、原告起诉状，证明被告已支付购房款16万元及《售房合同书》双方约定违约金为5万元；2、《售房合同书》，证明原、被告双方签订的售房合同书实质上为商品房买卖合同，双方对具体付款日期没有约定，住房质量以村委与原告签的合同为准，《售房合同书》原告的代表方为李远友；3、《车站镇永宁社区承建协议书》，证明原告和被告村委签订的承建协议中对原告责任的约定属于《售房合同书》关于住房质量的约定，即原告必须具备合格的建筑资质证书，必须按照施工图纸要求，严把质量关，如因工程质量造成的一切后果，由原告承担；原告建设方案应符合社区总体规划要求，与社区控规和修建性详情相一致；原告应负责建设区域内道路、绿化、排水等公共设施建设；原告应在2014年5月1日之前完成一、二层框架商铺三四层住房、二层连体别墅的建设；原告违约造成的损失，由违约方承担一切法律责任和经济损失；4、永宁社区规划总平面图，证明社区规划方案有养老院、医院、社区幼儿园、社区管理中心、农机具停放处、社区小学、社区入口广场、社区中心广场、组团景观广场、社区服务中心；5、收款收据，证明案涉房屋被告已付16万元，购房款的组成为2013年11月21日付款10万元，2014年12月26日付款1万元，2015年2月18日付款2万元，2015年3月14日付款2万元，2015年5月15号付款1万元，共计支付16万元。其中2013年11月21日付款10万元、2015年5月15日付款1万元，共计11万元收款人是李远友，其余几笔收款人是程庆伟；6、住房质量、小区绿化、道路、排水等现场照片，证明住房质量不符合《售房合同书》中原被告双方关于住房质量的约定，原告没有建筑资质而导致其承建的住房质量存在严重问题如漏水、开裂、瓦片被刮飞等；原告违反《车站镇永宁社区承建协议书》的内容，也没有对区域内道路、绿化、排水等公共设施进行建设，其质量严重不合格；7、原告被吊销营业执照截图，证明原告处于被吊销营业执照、未注销状态；8、原告股权全部冻结，证明原告股权已被（2015）商梁执法字第1097号裁定全部予以冻结，原告显然已丧失商业信誉；9、经营异常截图，2015年7月10日开始，原告未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告，被商丘市市场监督管理局专业分局前后6次依法列入经营异常名录信息，现已被吊销营业执照；10、夏邑县车站镇××老家村民居委会证明，证明本案原告承建永宁社区未按照承建协议进行建设，未按照发展规划图施工，存在道路不通没有绿化、无法排水等违约现象；11、证人王某证言及王秀侠调查笔录一份，证明观点同证据10。原告（反诉被告）对被告提交的证据质证认为：对证据1无异议，其证明观点也无异议。对证据2真实性无异议，对付款日期没有约定有异议，因为原被告在售房合同中有约定。对证据3真实性无异议，但对其证明观点有异议，根据合同法的基本原则，合同的相对性是原告与程老家村民委员会进行约定，只有合同的当事人才能对有关质量问题进行商讨，而非本案的被告。对证据4真实性无异议，但对其证明观点有异议，被告所说的这些设施原告主客观均不能达到，因为有省政府文件规定不让建设。对证据5真实性及证明观点无异议。对证据6现场照片及证明观点均有异议，该照片与被告的反诉标的不具有关联性，对于住房的质量应当由相应资质的鉴定机构出具相应的鉴定意见，而照片无法达到这一证明目的，且本案的被告已居住多年，何种原因导致房屋的质量问题有待进一步查证，该房屋的质量问题即便出现问题根据原被告的约定，也应该让被告所在的村委会向原告提出是否进行维护维修或者重做。对证据7真实性及证明观点无异议。对证据8、9属于行政管理的范畴，与本案不具有关联性。对证据10形式不合法，无负责人签字，该印章模糊不清，无法甄别是否是程老家村民委员会的印章；该证据有6位自然人分别在证明上签字，不符合形式要求；从其内容上看，也与客观事实明显不符，比如无法排水，事实上被告所居住的房屋并没有提供不能够排水的相关证据；对于没有绿化问题，这仅仅是社区没有完全按照上级的要求进行绿化，其原因在政府，不在开发商。证据11证人王某及其对王秀侠的调查笔录，所证明的内容不够客观真实，该房屋是否漏水及漏水的原因没有鉴定机构出具的鉴定，不能得出原告承建的房屋质量不合格，其证明观点不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月6日，原告与被告所在村委签订《车站镇永宁社区承建协议书》一份，协议约定：“建设社区名称：车站镇永宁社区；建设社区地点：车站镇程老家村；建设社区土地使用年限从2013年6月1日起算起…”2、2013年11月21日，原、被告签订《售房合同书》一份，合同约定：“一、房屋概况房屋坐落在车站镇程老家村永宁社区，为二层带院楼房，主房及配房总建筑面积每套253.22平方米，每平方米捌佰伍拾元（850元），每套房款总价值为贰拾壹万伍仟贰佰叁拾柒元（21537元）。二、付款方式基础完工交押金叁万（30000）元（押金可抵做房款），一层上板后付伍万（50000）元，二层上板后付伍万（50000）元，封顶付伍万（50000）元，总体工程完工一次性付清全款。三、…住房质量以村委与承建商（恒利置业公司）签的合同为准。四、乙方（程献领）在接到付全款通知之日起十五天内付不清全款者，甲方（恒利置业公司）有权将房屋收回。乙方（程献领）应向甲方（恒利置业公司）支付违约金50000元。”案涉房屋系原告承建的车站镇永宁社区拆迁安置住宅。2014年夏季原告将案涉房屋交付被告，2015年被告入住案涉房屋至今，被告向原告交纳购房款共计160000元。下欠房款55237元未付，双方形成纠纷，原告诉至本院，请求被告支付购房款55237元、违约金50000元，合计105237元。被告反诉请求确认合同无效、原告双倍返还被告购房款320000元及资金占用期间的利息60000元，违约金50000元，共计430000元。上述事实有《售房合同书》、《车站镇永宁社区承建协议书》、收款收据、企业法人营业执照、夏邑县人民政府夏政文（2013）215号、2013年12月18日夏邑县住房和城乡规划建设管理局出具的证明以及原、被告在庭审中的陈述、自认等证据为证，并经庭审查证属实。本院认为，原告承建的案涉房屋系被告所在村委建设的拆迁安置住宅，原、被告签订的《售房合同书》，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的规定，被告以原告未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定取得商品房预售许可证明，请求确认该《售房合同书》无效的答辩意见及反诉请求不能成立，其反诉请求原告双倍返还购房款320000元及资金占用期间的利息60000元，违约金50000元，共计430000元，本院依法不予支持。原、被告签订的《售房合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该《售房合同书》合法、有效。根据该合同约定，原告为该合同应当先履行债务的当事人，被告为该合同后履行债务的当事人。原告依据该合同已将案涉房屋交付被告使用至今，被告应按合同约定向原告支付房款215237元，被告已向原告支付房款160000元，剩余房款被告辩称原告因无建筑资质、应办理许可证而未办理、并具有丧失商业信誉等情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，其有权行使不安抗辩权拒绝支付。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，享有不安抗辩权的当事人为应当先履行债务的原告，被告辩称其享有不安抗辩权并拒绝支付剩余房款的理由不符合法律规定，本院不予采纳。综上，被告应按照合同约定向原告支付购房款215237元，扣除被告已付购房款160000元，被告尚欠原告购房款55237元未付。被告未按合同约定履行，已构成违约，对原告要求被告支付购房款55237元，并支付违约金50000元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十八条、第一百零七条之规定，判决如下:被告程献领于本判决生效之日起十日内支付原告商丘市恒利置业有限公司购房款55237元；被告程献领于本判决生效之日起十日内支付原告商丘市恒利置业有限公司违约金50000元；驳回被告程献领的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费2402元、反诉案件诉讼费3875元，合计6279元，由被告（反诉原告）程献领负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  张 丽审 判 员  王学献人民陪审员  刘伟峰二〇一九年七月二日书 记 员  李 爽