上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初74627号原告：王世宏，男，1964年10月30日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：张海燕，女，1963年9月23日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二原告共同委托诉讼代理人：施春芳，江苏众勋律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：沈芳芳，江苏众勋律师事务所律师。被告：上海绿地康林置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐荣璞，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。原告王世宏、张海燕与被告上海绿地康林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。后本院于2019年5月23日依法将本案转为普通程序，并于2019年7月10日再次公开开庭进行了审理。原告王世宏、张海燕的委托诉讼代理人施春芳，被告上海绿地康林置业有限公司的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王世宏、张海燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋漏水部位的修复费用(金额以鉴定结论为准)；2.判令被告支付鉴定费人民币(以下币种同)35,000元；3.判令被告赔偿原告租房费用(自2012年1月1日起至2018年5月31日为385,000元，自2018年6月1日至修复完成之日按每月5,000元计算)。经司法鉴定后，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告按照上房院司鉴[2018]建鉴字第1202号司法鉴定意见书确定的修复方案修复房屋漏水部位。事实与理由：原告系上海市浦东新区康桥镇秀沿西路218弄《绿地康林公寓》43号1-3层房屋(以下简称系争房屋)业主，该房屋自2011年5月交付后，屋顶、墙面、地下室多处严重漏水、开裂。原告向物业报修，虽经多次维修但仍未修复，导致无法入住。就上述问题，被告在2015年2月11日向原告所发承诺中也确认了。被告出具承诺后，房屋由第三方进行维修，但并未完全改善漏水情况。原告曾委托相关单位对系争房屋质量进行鉴定。因房屋质量问题严重，原告自房屋交付至今一直无法装修、入住，造成巨大损失，故为维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告上海绿地康林置业有限公司辩称：被告同意原告变更后的第1项诉讼请求。对于第2项诉讼请求不予同意，1.该鉴定费并非必要费用，即便有问题，被告也同意维修且已维修好；2.该鉴定是原告单方委托的，不认可鉴定费用；3.原告主张鉴定费无合同及法律依据。对于第3项诉讼请求亦不予同意，1.被告已将房屋交付原告，即便曾经有质量问题，被告也已修复，原告并非不能居住，租赁费不应发生；2.原告未举证证明租赁费用已实际发生，即便有租赁费，也是原告原因所致。且原告主张租赁费损失无合同及法律依据，即使应由被告承担，也认为租金标准过高。本院经审理确认如下事实：2009年11月8日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》。约定原告以总房价款11,024,728元的价格向被告购买系争房屋；该房屋建筑面积272.35平方米；被告定于2011年5月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。此外，该合同第二十二条中约定，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。2012年2月15日，系争房屋被核准登记至两原告名下。系争房屋交付后，因存在渗漏水等质量问题，原告多次向物业报修。根据原告提供的四份盖有“长城物业绿地香颂管理处专用章”的《工程维保单》，2012年2月9日的维修内容为二楼南阳台移门锁扣坏，2012年3月3日的维修内容为二楼南房间墙角边一整条渗水、二楼大厅西南角渗水，2012年6月15日的维修内容为地下车库西墙渗水，2012年12月10日的维修内容为地下室西墙渗水、地下**西墙渗水。2015年2月11日，被告向原告出具《关于上海绿地香颂43号房屋顺延质保时间的承诺》，载明“鉴于上海绿地香颂43号业主自2011年5月房屋交付以来，因该房屋屋顶、墙面、地下室多处严重渗漏水、开裂，业主多次报修，物业也安排了施工单位上门维修(最后一次维修时间为2014年8月)，但至今仍未修缮完好，导致业主无法装修入住，并向我司进行投诉。经我司与业主再次协商，双方同意委托第三方维修单位实施本次维修，维修确认后，43号房屋保修期自第三方维修完工起顺延5年，在此期间发生的同等质量问题我司将继续积极履行保修义务。”因系争房屋质量问题，原告曾委托南京工大建设工程技术有限公司对系争房屋目前是否渗漏进行检测，该公司于2015年2月7日至现场检测，于2015年2月26日出具《检测报告》。此外，原告还委托同济大学房屋质量检测站对系争房屋完损状况进行检测、对渗水部位进行调查，并对存在的问题提出处理建议，该公司于2015年4月3日至现场检测，于2015年5月11日出具了《房屋质量检测评定报告》。为证明检测费用支出，原告提供了南京工大建设工程技术有限公司出具的金额为25,000元的发票一张以及收款人为“商登峰”(同济大学房屋质量检测站报告所载检测人员)、金额为1万元的收据一张。审理中，根据原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋地下一层及地下二层漏水事宜进行司法鉴定。该公司经鉴定后出具了上房院司鉴[2018]建鉴字第1202号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.一层E/5～7轴地面、地下**B/5～6轴、A～B/6轴墙面存在渗漏痕迹，鉴定时未发现渗漏。上述墙体的渗漏痕迹是由于东面相邻45号别墅室内曾经发生的积水造成墙面渗漏引起。2.地下一层(1/0A)～A/1轴内墙面曾存在渗漏情况，鉴定时未发现渗漏；由于该部位被告已作修补痕迹，其曾经发生的渗漏原因已无法查明。地下**(1/0A)～A/1～3轴区域地面有潮湿积水现象，不排除该区域地面的潮湿、积水由附近集水井倒溢所致。3.对渗漏损坏应予以修复，修复方案见本司法鉴定意见书第五部分(二)：铲除存在渗漏损坏部位的涂饰层，清理干净砂浆粉刷层，涂刷界面剂，重做涂饰粉刷层，做涂刷层一底二面。鉴定费23,000元，由原告预缴。原告称，因南京工大建设工程技术有限公司出具的渗漏水结论不明确，故又找了更权威的同济大学房屋质量检测站重新进行鉴定。就该两次鉴定，曾电话通知被告。系争房屋自2011年5月交付，算上合理装修期，自2012年1月1日起主张每月5,000元的租金损失。为证明每月5,000元的租金标准，原告提供了租赁合同复印件一份，并表示对租金价格不申请司法鉴定，由法院询价或酌定。另，原告提供了日期分别为2016年6月10日、2016年10月22日，盖有长城物业绿地香颂管理处专用章及总包单位上海崇宁防水工程有限公司公章、另有建设单位人员及业主签名的《工程报修单》复印件(维修内容分别为：踏步大理石更换，大理石地坪沉降、松动，窨井盖更换，房屋旁边绿化带和地坪大理石走道下沉修复，地下车库门口地坪冒水，6处窨井盖抬高，围墙裂缝修复；地下室车库北墙下半截印水，地下室车库楼梯间东墙、北墙印水，地下室**西墙、北墙印水，地下室**洗衣间印水，一楼进户门墙体发霉，管道井管子接头滴水，院子过道开下水窨井，地下室外采光井大理石抬高)，以证明质量问题一直维持到2016年10月22日。被告称，原告就两次鉴定未通知过被告，被告亦未收到过鉴定材料。对于原告报修，被告均同意维修，无必要鉴定，鉴定费不属于必要费用。根据原告提供的报修单，维修部位不在室内，且均属小问题，并不实质性影响原告装修入住，原告无需租房。不认可2016年6月10日、2016年10月22日的《工程报修单》复印件的真实性，且因时间太久了，被告是否委托过第三方维修系争房屋已无法核实。以上事实，有《上海市商品房预售合同》《上海市不动产登记簿》《工程维保单》《检测报告》《房屋质量检测评定报告》、发票、收据、上房院司鉴[2018]建鉴字第1202号《司法鉴定意见书》，及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。系争房屋交付后，原告发现存在渗漏水等质量问题而要求被告维修，但根据上房院司鉴[2018]建鉴字第1202号《司法鉴定意见书》，系争房屋至今仍未全面修复，被告作为出卖人在保修期内应当承担修复责任，且被告在庭审中亦表示同意修复，故对于原告要求被告按照上述司法鉴定意见书确定的修复方案对系争房屋进行维修的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付诉讼前两次委托检测的费用35,000元的诉讼请求，本院认为，首先，根据涉案预售合同第二十二条的约定内容，双方对工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。系争房屋发生渗漏水等质量问题后，被告依约进行维修，同意承担保修责任，双方对房屋存在质量问题并无明显争议，原告未能举证证明当时进行质量检测的必要性。其次，原告在委托检测机构对系争房屋进行检测时，应告知被告并征询被告意见。现原告单方委托相关检测机构，在被告不知情、未参与整个检测过程的情况下做了检测，被告对检测结论不认可，本院无法将两份检测报告作为本案定案依据，该笔费用应由原告自行承担，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付租房费用的诉讼请求，本院认为，根据查明事实，系争房屋确实曾存在渗漏水等质量问题，长期以来经过多次维修，且根据本案鉴定意见，日后还需采取一定维修措施进行修复。对系争房屋进行维修势必对原告正常使用房屋产生一定影响，原告主张一定的租房费用具有事实依据与法律依据。但从相关维保单等在案证据看，系争房屋的质量问题远未达到房屋完全无法使用的程度，而且目前证据中有关渗漏水的报修记录发生在2012年3月，本案鉴定结论亦显示目前已不存在渗漏水情况，因此原告主张自2012年1月1日起至修复之日止的租房费用，本院不予认同。本院根据系争房屋渗漏水的发生位置及严重程度、系争房屋所在地的租金价格行情、继续维修的方式及规模等，酌情确定被告赔偿原告损失5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海绿地康林置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照上房院司鉴[2018]建鉴字第1202号《司法鉴定意见书》确定的修复方案将上海市浦东新区康桥镇秀沿西路XXX弄XXX号房屋的质量问题予以修复；二、被告上海绿地康林置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告王世宏、张海燕损失5万元；三、驳回原告王世宏、张海燕的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,600元，由原告王世宏、张海燕负担6,550元，由被告上海绿地康林置业有限公司负担1,050元。鉴定费23,000元，由被告上海绿地康林置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年七月二十五日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。