上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8011号原告：和夏(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王建尧，总经理。委托诉讼代理人：王雨。委托诉讼代理人：姚丽霞。被告：上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赖优福，总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告和夏(上海)餐饮管理有限公司(以下简称和夏公司)与被告上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司(以下简称永辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2019年6月4日、2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王雨、姚丽霞、被告委托诉讼代理人单新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和夏公司向本院提出诉讼请求：1、判令永辉公司赔偿停止营业期间营业额197,599.10元及物料损失3,453元，合计201,052.10元；2、确认租赁合同于2019年3月26日解除；3、判令永辉公司返还租赁保证金48,666元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付上述款项占用期间的利息损失(自2019年3月27日起至判决生效之日止)；4、判令永辉公司赔偿违约金76,650元(按月租金3倍计算)；5、判令永辉公司赔偿装修损失333,103.12元、设备折旧费用147,881.12元。事实和理由：和夏公司与永辉公司签订《房屋租赁合同》，约定永辉公司将位于上海市嘉定区槎溪路XXX号商铺(以下简称系争商铺)出租给和夏公司，租期2015年12月25日至2021年2月28日，租赁保证金48,666元。合同签订后，和夏公司按约支付了保证金并按期支付租金。自2018年8月开始，产权人许光辉及郝书兴先后在系争商铺阻碍客户进店消费，严重影响和夏公司正常经营。和夏公司曾多次要求永辉公司采取措施，保证和夏公司的承租权。2019年3月8日，郝书兴将黄沙及红砖堆砌至商铺门口，致使和夏公司无法经营，再次要求永辉公司出面解决。经多次协商未果，和夏公司于2019年3月25日向永辉公司发函要求解除租赁合同。和夏公司认为，永辉公司的行为已构成根本违约，为维护自身合法权益，故诉至法院。永辉公司辩称，和夏公司主张的营业及物料损失无事实依据，有些是正常经营的物料损失；双方之间的租赁合同合法有效，合同并未解除，和夏公司无法继续经营非其导致的，其无违约行为，不同意支付违约金；和夏公司主张的装修损失亦无事实依据，设备和夏公司可以继续使用，不同意赔偿装修损失及设备折旧费；若合同解除，同意返还保证金，但不同意支付利息损失。庭审中，和夏公司提交一份自制的营业及物料损失清单，并表示其主张的营业损失为2019年当日营业收入与2018年同期营业收入的差额，2019年2月28日至2019年3月25日期间的营业损失为197,599.10元，其主张的物料损失为蛋糕、面包损失，2019年2月28日至2019年3月8日的期间的物料损失为3,453元。审理中，和夏公司提交津味实业(上海)有限公司与案外人签订的合同、固定资产采购单、发票，为证明其为装修支出616,373元、设备采购费用为504,434元，折旧后装修损失为333,103.12元、设备折旧费用为211,174.71元。永辉公司对此均不予认可，认为合同并非和夏公司签订的，无对应的付款凭证，有部分付款凭证备注的是其他门店的款项，且采购单上仅有和夏公司签字无供应商签字，发票亦未提供原件，真实性均无法确认，和夏公司计算的折旧也无依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朴昌洙、李花(以下简称朴昌洙方)与郝书兴、辜志敏分别系上海市嘉定区槎溪路XXX号一层商铺、852号一层商铺的权利人，许光辉系上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室商铺的产权人。朴昌洙方、郝书兴、许光辉分别与上海世盟置业有限公司(以下简称世盟公司)、上海壹若资产管理有限公司(以下简称壹若公司)签订《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》，约定将其所有的上述商铺返租给世盟公司和壹若公司。后，壹若公司将包括上述商铺在内的共计4565平方米商铺出租给永辉公司，租赁期限15年，并约定可以部分转租。永辉公司在承租后将槎溪路XXX号一层、852号一层、槎溪路XXX弄XXX号XXX室商铺打通后一并出租给和夏公司使用。2015年12月，和夏公司(承租方，乙方)与永辉公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，房屋使用面积为160平方米；房屋拟用品牌：85度c休闲餐饮；甲方为该房屋的具备转租权合法承租人；租赁期限自2015年12月25日起至2021年2月28日止，其中2015年12月25日至2016年2月29日为免租期；2016年3月1日至2018年2月28日为5元/平方米/天，计292,000元/月，2018年3月1日至2020年2月29日为5.25元/平方米/天，计306,600元/月；乙方应在每合作季度开始后第10个工作日支付当季租金；租赁保证金48,666元；甲方允许乙方可根据经营需要，在不影响房屋主体结构及承重的前提下，对该房屋进行必要的装修设计及规划，装修产生的费用由乙方承担；房屋返还前，乙方可自行拆卸并搬走其在该房屋内可移动的所有设施、物品及添加的附着物，不可移动的设备设施及附属物品，需经甲方同意方可拆除；在租赁期内，乙方对该房屋及其附属公共场所享有使用权，甲方应对乙方经营提供便利，不得以任何形式阻挡乙方使用物业的出入口(包括进货通道)或遮挡乙方的招牌及店面；如乙方在符合国家有关规定的情况下正常营业，甲方、其他个人或单位造成上述干扰情况，经双方交涉无法解决，乙方有权根据受影响程度减付直至拒付租金，同时有权根据受影响的后果决定是否提前终止合同，并享有向甲方提出赔偿全部经济损失的权利；由于甲方其他未按合同规定提供合法、可以使用的营业场地或其它违约行为，致使乙方不能正常营业的，乙方有权解除合同，甲方应将已收取的租金余额及保证金退还乙方，并按当年月租金3倍向乙方支付违约金或赔偿损失。合同签订后，永辉公司将系争商铺交付和夏公司使用，和夏公司于2016年1月16日向永辉公司支付首期3个月租金72,999元及租赁保证金48,666元。和夏公司已向永辉公司支付租金至2019年3月底。和夏公司分别于2019年2月28日、3月1日、3月5日至3月8日、3月12日、3月15日向永辉公司在上海市宝山区的办公地点寄送《公函》，称业主郝书兴及其家属阻碍门店客户进店消费，致使和夏公司无法正常营业，要求永辉公司予以处理，由于永辉公司未予以处理，和夏公司被迫停止营业，要求永辉公司赔偿损失或将损失直接在下一期租金中扣除，保留提前解约及要求永辉公司承担违约责任的权利。2019年3月25日，和夏公司向永辉公司在上海市宝山区的办公地点发出《解约通知函》，载明：针对该店铺的租赁纠纷，永辉公司一直怠于处理此事，并未与三个产权人达成最终协议，也未给到和夏公司切实可行的方案，无法确保和夏公司后续的经营不受干扰；鉴于该店铺的产权人均已通过司法途径处理此事，其已无继续经营该店铺的条件，永辉公司的行为已构成根本违约，其决定于2019年3月25日提前解除与永辉公司的房屋租赁合同，要求永辉公司提前做好协助撤场并收回房屋。2019年3月29日，和夏公司与永辉公司签署《闭店交接单》，和夏公司将系争商铺返还永辉公司，并拆除了装饰装修。现系争商铺由永辉公司使用。另查明，朴昌洙方、郝书兴、许光辉均曾因世盟公司及壹若公司未按约支付租金收益，向本院提起诉讼，要求解除商铺返租合同、返还商铺等，本院经审理，判决解除朴昌洙方、郝书兴与世盟公司、壹若公司签订的《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》，但未支持返还商铺的诉请(许光辉诉讼中撤回了解除合同和返还商铺的诉请)。审理中，永辉公司表示同意双方之间的租赁合同于2019年3月29日解除。本院认为，和夏公司与永辉公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然业主方与世盟公司、壹若公司间的合同关系已经解除，但永辉公司和壹若公司签订的《租赁合同》并不因《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》的解除而当然解除，永辉公司、和夏公司均基于合法的租赁关系，依法享有占有、使用系争商铺的权利。在双方租赁关系存续期间，和夏公司按约支付租金，永辉公司亦按约将系争商铺交付和夏公司使用，且我院在相关案件中均未支持业主返还商铺的诉请，故和夏公司以业主方妨碍其经营，其无法正常使用系争房屋为由行使单方解除权，无事实与法律依据，但考虑到和夏公司已于2019年3月29日向永辉公司返还了系争商铺，双方已无继续履约可能，永辉公司亦表示同意解除合同，故双方租赁合同应予解除。合同解除后，永辉公司应返还和夏公司支付的保证金。由于和夏公司无权行使单方解除权，故和夏公司主张的保证金部分的利息损失，本院不予支持。本案合同解除并非因永辉公司过错导致的，永辉公司无违约行为，故和夏公司要求永辉公司承担违约金、赔偿各项损失的诉请，本院均不予支持，且其主张的损失未提交证据予以证明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告和夏(上海)餐饮管理有限公司与被告上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司就上海市嘉定区槎溪路XXX号商铺签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告和夏(上海)餐饮管理有限公司租赁保证金48,666元；三、驳回原告和夏(上海)餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,873元，财产保全费4,557元，合计诉讼费16,430元，由原告和夏(上海)餐饮管理有限公司负担15,440元，由被告上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司负担990元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐 芬人民陪审员  宗小时人民陪审员  王宝龙二〇一九年十二月十六日法官 助理  卜文茜书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。