上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初61648号原告：王丹丹，男，1975年12月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张敏俊，上海市公民律师事务所律师。被告：孔远，男，1984年9月9日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市浦东新区。原告王丹丹与被告孔远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王丹丹及其委托诉讼代理人张敏俊、被告孔远到庭参加诉讼。期间，原、被告曾经向本院申请庭外和解，后未能达成一致意见，本案转为普通程序继续审理，本案现已审理终结。原告王丹丹向本院提出诉讼请求：1、要求被告配合原告办理将上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉诉房屋)过户至原告名下的手续；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年12月14日，原、被告就涉诉房屋的买卖协商一致并签订《上海市惠南镇拱海路79弄(惠康苑)2号703室房产出售转让协议》(以下简称《出售协议》)，约定被告以人民币(以下币种同)65万元的价格将涉诉房屋转让给原告，并约定付款时间、方式。此后，原告分批共计向被告支付全部房款65万元，被告亦于2014年12月底将涉诉房屋交给原告实际入住。2018年8月，原告要求被告配合办理涉诉房屋过户手续，但被告却以房屋增值为由要求原告额外加付50万元。因双方协商未果，故原告请求法院支持原告诉请。被告孔远辩称，被告从未与原告签过任何买卖协议，也从未将涉诉房屋出售给原告，《出售协议》上面被告的签名非被告所签。被告从未收到过原告交付的任何购房款，也未交给过原告涉诉房屋的钥匙，原告入户时未经被告同意。被告曾经收到过涉诉房屋的部分购房款，但该款系案外人朱军所给，而非原告。2018年5月份涉诉房屋限制交易期满时原告也曾向被告提出交易涉诉房屋，当时被告曾考虑过与被告协商一下房价。2018年7、8月左右原告确实曾打电话给被告要求配合过户，被告当时就表示拒绝，并要求先确认好涉诉房屋的当前市值，而原告却要求被告直接过户，故双方未谈成。因为被告家里动迁获得多套房屋，自有钱款不足以支付动迁公司的购房差价，于是就向当时动迁的黄牛朱军借款58万元用于支付购房差价和装修，被告得款后将涉诉房屋交给朱军使用。因为涉诉房屋是动迁房无法即时交易，于是被告跟朱军说好待可以交易时将涉诉房屋出售，得款后用于归还朱军借款。综上，不同意原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋建筑面积58.58平方米，系被告动迁安置所得。2014年12月14日，原告作为购买方(乙方)在与被告孔远作为出卖方(甲方)的《出售协议》上签名，约定原告以65万元的价格向被告孔远购买涉诉房屋，《出售协议》第五条：“……在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满后(甲方小产证办理完毕后)30个工作日内，甲乙双方约定双方签订上海市房地局网络版商品房(上海市房地产买卖合同)后甲乙双方进行该房屋的产权交易过户，收件，收据，由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证，使用甲乙双方无异议。……”；第十二条1)约定：“2014年12月14日乙方支付甲方定金贰万元整；2)签订转让协议当日，乙方支付甲方人民币至叁拾柒万元整(内含定金贰万元整)；3)进户当日支付至陆拾万元整(内含首付款叁拾柒万元整)；4)在甲方产证办出，做好全权委托公证，或者过户当日乙方支付剩余房款人民币伍万元整。”……案外人山易巴房产中介的工作人员申军作为见证方在该出售协议上签名确认。原告表示，其不清楚《出售协议》卖房人本人签章处“孔远”的名字是何人所签，签字当天被告本人确实未到现场，但申军向原告承诺涉诉房屋系动迁黄牛上海杰尚房地产经纪有限公司(以下简称杰尚公司)工作的朱军所买下的动迁安置房，待原告在《出售协议》上签好名后会拿去给被告签字。原告按约分别于2014年12月15日向山易巴中介转账定金2万元、2014年12月29日向朱军转账30万元、2015年1月22日向山易巴中介工作人员郭彩会转账23万元，申军向原告出具了23万元的收条；2015年7月10日被告出具情况说明一份，确认：涉诉房屋以65万元的价格出售给原告，并已收到朱军代付的房款55万元，做完公证后支付剩余房款。同日，杰尚公司的员工潘鹤向原告出具房款收据一份，确认收到代朱军收取的原告支付的房款6.5万元(内含公证费1.5万元)。被告在庭审中确认该份情况说明的真实性，但辩称该份情况说明系在朱军的胁迫下所签，对此并未提供证据予以证实。原、被告曾于2018年8月左右就涉诉房屋过户事宜通过微信进行过协商，但因被告要求加价50万元致使协商不成。审理中，本院通知朱军到庭向其了解情况并作了谈话笔录，后朱军作为证人到庭作证表示其在杰尚公司工作，被告曾口头委托杰尚公司出售涉诉房屋。朱军为其找到买家即本案原告后向其收取1万元现金作为购房定金并于2014年11月4日支付给了被告，被告也出具了收据。同年12月13日，朱军通过员工潘鹤持朱军的工商银行卡向被告转账29万元，该笔款项被告未出具收条。2015年6月2日朱军持中国银行卡向被告汇款20万元，被告出具相应的收条。同年7月14日，朱军通过妻子胡琴的建设银行卡向被告转账10万元，被告出具了相应的收条。以上四笔转账共计60万元。朱军与被告孔远原本不认识，孔远通过在杨浦区的一家中介挂牌出售涉诉房屋，但该中介在涉诉房屋所在的原南汇地区并没有门面，所以就找到了杰尚公司挂牌。而山易巴房产中介找到了客户王丹丹，即本案原告，朱军与山易巴的工作人员从中撮合原、被告达成了本次买卖协议。朱军与孔远之间从未就涉诉房屋进行过抵押或借款，朱军只是为了做涉诉房屋的独家代理，且在收到原告及山易巴中介转交的房款后全部悉数交给了被告。为证明自己的说法，朱军向本院出示了被告孔远委托杰尚公司出售涉诉房屋时提供的本人及其母亲顾意德的身份证、户口本、被拆迁房屋权属证明、动拆迁补偿安置协议、无婚姻登记记录证明原件、房款收据、转账记录。经庭审质证，原告对于朱军到庭所作的陈述及所提供的证据均无异议，被告对朱军提供的证据的真实性均无异议，但坚持认为在收到杰尚公司员工潘鹤所给的29万元后，潘鹤又向其要回了2万元，故共收到了朱军一方支付的购房款58万元。同时被告确认其与朱军之间无借贷关系，被告明确知道朱军从事收动迁房业务，将动迁房低价买进，高价卖出，从中赚取差价。被告确认曾与朱军就涉诉房屋买卖达成一致意见并收取了朱军支付的购房款。另查明，1、2015年7月10日，原、被告及原告女儿王雯前往上海市黄浦公证处办理委托公证，内容为由被告孔远委托原告之女王雯代其办理出售、出租涉诉房屋事宜，但在本案审理过程中被告表示其于2019年1月4日已撤销了该份公证书。2、2017年2月28日，涉诉房屋产权经核准登记于被告孔远名下，不动产登记簿备注一栏载明：动迁安置房，自2015年5月22日起3年内不得转让、抵押；原登记日：2015年5月22日；原产权证号：浦XXXXXXXXXX；2017年2月28日补发。3、原告承诺具备在沪购房资格，若因购房资格受限而导致过户不成由其自行承担法律后果。审理中，原告陈述在本次房屋交易过程中产生的税费由其承担。以上事实，有原告提供的《出售协议》、被告于2015年7月10日出具的情况说明、物业管理费收费账单、被告于2015年7月10日出具的收据、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、2018年8月8-9日原、被告的微信聊天记录、证人朱军提供的房款收据、中国银行国内汇款付款通知书、中国建设银行客户回单、中国工商银行凭证、无婚姻登记记录证明、被告及其母顾意德的身份证及户口本复印件、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、房屋所有权证、本院对朱军的谈话笔录及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《出售协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。被告辩称《出售协议》非被告本人所签，但本院根据本案中介人员朱军向本院所作的陈述及提供的被告的相关材料，结合被告本人在庭审中的陈述确认被告明知朱军系从事动迁房买卖的中介人员，仍将涉诉房屋交予朱军并收取其所付房款并任由朱军将该房屋处分给不特定的卖家的事实，该行为应当认定被告许可朱军对涉诉房屋另售他人的行为。被告所述未将涉诉房屋出售给原告，而是出售给朱军的行为实则系朱军对涉诉房屋的独家代理行为，即朱军从被告处“买下”涉诉房屋后另售给原告这一过程非真实的房屋买卖，而是朱军作为中介人员代原告向被告购买涉诉房屋并代为支付房款的过程，即使被告之前并不认识原告，但并不影响原、被告之间房屋买卖关系的成立，而被告在2015年7月10日出具的情况说明内容与《出售协议》一致，应视为其对《出售协议》效力的追认。当事人在民事活动中应当遵循诚实守信的原则。本案中，原告已按约履行了付款义务，完成了合同的主要义务。而被告在收取原告交付的大部分房款后也已经通过朱军将涉诉房屋交付原告使用，且将和涉诉房屋相关的全部资料移交给了原告使用，亦完成了合同的主要义务，显然《出售协议》已切实得到履行。庭审查明，被告为配合原告过户，曾按《出售协议》的约定办理了委托公证，现《公证书》虽已撤销，但不影响被告按照《出售协议》履行合同义务的事实。现涉诉房屋的交易限制期已经届满，房屋过户条件已经成就，被告却因房价上涨试图以否认《出售协议》非本人所签为由推翻协议内容，有违诚实守信原则，本院不予认可。被告称情况说明系为朱军胁迫所出具，但并未提供相关证据予以证实，本院对其该抗辩亦不予认可。此外，被告辩称其接收的朱军给付的房款60万元系借款，遭到朱军反对，且亦未提供证据证实，本院对被告的该项辩称意见亦不予采纳。原告称已向被告付清全部房款65万元，但根据其举证情况，本院确认原告已付房款金额为60万元。被告关于潘鹤又向其要回2万元，实际仅收到58万元房款的主张，因缺乏证据证实，本院不予采纳。原告现要求过户，理应按约向被告支付剩余房款5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告孔远于本判决生效之日起十日内协助原告王丹丹办理将上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告王丹丹名下的手续(交易中产生的税费由原告王丹丹负担)；二、原告王丹丹于过户当日支付被告孔远购房尾款5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,300元、财产保全费5,000元，共计15,300元，均由被告孔远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  左翠莲人民陪审员  高新华人民陪审员  余国兴二〇一九年三月十二日书 记 员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。