上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初82009号原告：李颖，女，1983年2月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周宾卿，上海福一律师事务所律师。被告：上海绿地东煜置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所。委托诉讼代理人：戴旭舟，北京大成(上海)律师事务所。原告李颖与被告上海绿地东煜置业有限公司(以下简称绿地公司)商品房预售纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李颖及其委托诉讼代理人周宾卿，被告绿地公司的委托诉讼代理人洪维争、戴旭舟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李颖向本院提出诉讼请求：被告支付逾期交房违约金人民币(以下币种相同)191,229元。(计算方式：以购房款5,341,593元为基数，按照日万分之二的标准，从2015年11月1日计算到2016年4月28日，共计179天)。事实和理由：2015年1月18日，原告就被告开发的上海市浦东新区年家浜东路XXX号绿地缤纷广场2036号商铺与被告签订预售合同，合同总价为5,298,147元，后因面积补差，该房屋总价为5,341,593元。合同约定交房时间为2015年10月31日前，而被告实际交房时间为2016年4月28日，被告逾期交房，原告遂提出以上诉讼请求。被告绿地公司辩称，被告已经于2015年1月18日交房，不存在逾期交房，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：被告绿地公司系上海市浦东新区年家浜东路绿地缤纷广场238号2层2036房屋(以下简称系争房屋)开发商。2015年1月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积191.46平方米，总房价款暂定5,298,147元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁，见补充条款。合同补充条款一第七条约定的交房条件为，甲方取得了《竣工备案表》和《房屋实测报告书》。合同第十一条约定，甲方定于2015年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方支付的房价款日万分之而计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方交房通知书规定日期。合同第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同补充条款一第十条约定，补充第十三条、十五条，1.乙方所购房屋达到合同约定交付条件后，甲方将书面通知或公告通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应按照卖方通知规定日期，会同甲方对该房屋进行验收交接。如乙方未按甲方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自甲方书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由乙方承担……4.该房屋交付时，乙方应当付清全部房款、违约金及其他与购房相关的应由乙方支付的款项，向物业管理公司缴纳物业管理费。否则，甲方有权延迟交付该房屋而无需承担违约责任。乙方逾期付款，则甲方交房期可相应推迟，甲方执行本款时，需在交付时向乙方出具收款凭证。因乙方迟延付款，甲方推迟交房的，乙方缴纳物业费的计费起始时间仍然按照合同约定的交房日期执行。预售合同签订当日，原告还与案外人上海锦策房产咨询有限公司(以下简称锦策公司)签订《委托经营管理协议》、《授权委托书》和《房屋委托经营交接书》。《委托经营管理协议》约定，原告将系争房屋委托锦策公司进行经营管理。协议第一条1.2约定，甲方(原告)将该物业交给乙方(锦策公司)经营管理时，该物业应当符合交付条件以及具备经营的各项条件。甲方与该物业的开发商绿地公司(即本案被告)全额付清该物业的购房款并与绿地公司签订房屋交接书的同时，与乙方签订《授权委托书》(附件一)、《房屋委托经营交接书》(附件二)；两附件生效后，即视为甲方已按本条约定，将该物业交给乙方经营。协议第二条2.1约定，甲方委托乙方经营管理的期限为15年，甲方于2015年11月30日(含)前向绿地公司全额付清该物业的购房款、实际取得该物业并且将该物业的钥匙实际交付给乙方的，经营管理期限为2016年5月1日至2031年4月30日止。协议第五条约定了经营收益及费用的计算方式。协议第六条6.2约定，在委托经营期间甲方的收入采取先经营后支付方式，该第一次甲方收益的支付时间为2016年11月(即2016年5月1日-2016年10月31日期间甲方所获得的租金收益)，其后每过半年支付一次。《授权委托书》中委托人李颖授予受托人锦策公司代为签订租赁合同、收取租金等权利。《房屋委托经营交接书》载明，2015年1月18日，甲方(原告李颖)与乙方(锦策公司)双方对系争房屋进行验收交接，双方确认：1.甲方交付给乙方的该物业符合双方签署的《委托经营管理协议》约定的交付条件；2.甲方交付给乙方的该物业的房屋装饰及附属设施完备并且完好；乙方对该物业的现状予以认可；3.乙方自本交接书签署之日起即有权以自己或甲方名义对该物业进行经营管理活动；……5.双方同意，若签署本交接书时，甲方未付清该物业房款的，则本交接书自甲方付清该物业的房款之日起生效。上述合同及协议签订后，原告向被告给付了购房款。2015年7月31日，被告取得了系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。2015年8月19日，被告委托上海市浦东新区房产测绘中心出具了系争房屋的《房屋土地权属调查报告书》，报告书载明了系争房屋的实测面积。2016年4月25日，被告办理了系争房屋的房地产初始登记，取得了大产证。2016年4月28日，原、被告就系争房屋签署了《房屋交接书》。关于房屋交付的事实，原告主张应以《房屋交接书》作为房屋实际交付的时间。被告则认为，《房屋交接书》仅仅是办理小产证所需材料，被告在2015年10月25日将系争房屋交付给了锦策公司。在第一次庭审时，关于房屋的交付，原告称根据原、被告的约定，被告不需要将房屋实际交付给原告，只需要形式上与原告签署《房屋交接书》，具体的交付当时说好由被告直接交付给锦策公司，原告不清楚被告何时交付给锦策公司。如果房屋正常交付，2015年11月1日至2016年4月30日的时间为给锦策公司筹备商场的时间，自2016年5月1日开始计算租金(委托经营收益)。锦策公司向原告支付过2016年5月1日起的第一期租金，之后就没有支付过，但系争房屋一直由锦策公司控制，且一直在对外出租。本案诉讼的起因就是锦策公司拒绝支付2016年至2017年的房屋租金。为进一步查明房屋交付事实，本院通知锦策公司于2018年12月11日来院说明情况。锦策公司的代理人陈述，预售合同签订同时，原告即与锦策公司签订了《委托经营管理协议》，向锦策公司出具了《授权委托书》，与锦策公司签订《房屋委托经营交接书》，交接书签订的目的是为了让锦策公司与开发商(即本案被告)办理房屋交接手续，而不需要购房者拿到房屋后再与锦策公司办理交接。事实上，被告在办理竣工验收后即已经直接将系争房屋交付给了锦策公司，交房时间在2015年10月31日之前，然后锦策公司进行招商，并于2016年5月1日开始向原告支付委托经营收益。原告对锦策公司的陈述不予认可。被告对锦策公司的陈述无异议。本院认为，原、被告就系争房屋建立的商品房预售合同纠纷依法成立并生效。本案争议焦点为被告是否按约履行了交付房屋的义务。根据双方预售合同约定，系争房屋的按约交付须具备三个要件，一是具备合同约定的交付条件，二是履行了合同约定的交付手续，三是在合同约定的履行期内完成交付行为。关于交付条件，虽然被告提供的《建设工程竣工验收备案证书》和《房屋土地权属调查报告书》名称与合同约定的《竣工备案表》和《房屋实测报告书》，但其指向内容一致(分别为房屋竣工验收以及房屋实测面积的法律文件)，因此应当认定系争房屋具备了合同约定的交付条件。关于交付手续，虽然预售合同约定应由被告向原告交付，但从原告在签订预售合同同时即签署委托经营协议以及授权委托书、委托经营交接书，实际收取首期房屋委托经营收益以及原告在第一次庭审时关于交付手续的陈述等事实，足以证明原告对于购买系争房屋后，房屋将直接交由案外人锦策公司经营的事实是明知的，并且同意被告将房屋直接交付给锦策公司使用，这也符合类似房屋交易模式惯例。事实上，被告确实已将房屋交付给了锦策公司，原告也承认系争房屋现由锦策公司使用，故应当认定被告已经完成交房。关于交付时间，《建设工程竣工验收备案证书》和《房屋土地权属调查报告书》均形成于合同约定的交付期间届满之前，锦策公司也认可被告于2015年10月31日前将房屋交付给了锦策公司使用，原告与锦策公司签订的交接书也在2015年10月31日之前，原告也实际取得了2016年5月1日起的首期委托经营收益，因此应当认定被告的交付时间在合同约定的交房期限之内。原、被告签订《房屋交接书》并非双方约定的房屋交付标志，而且从交易惯例看，该交接书主要用途是购房者办理权属证书，而非证明房屋交付事实，原告主张以《房屋交接书》载明日期为交房日期与事实不符，本院不予采纳。综上，本院认为原告主张被告逾期交房并应承担逾期交房违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款的规定，判决如下：驳回原告李颖的诉讼请求。案件受理费4,124元，由原告李颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一审 判 员  何璐依人民陪审员  梅丽华二〇一九年二月十九日书 记 员  孙 猛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……