江西省乐安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1025民初108号原告：深圳市某某商业管理顾问有限公司。住所地：深圳市坪山区坪山街道。统一社会信用代码：91440300763482****。法定代表人：聂某某，系公司经理。委托诉讼代理人：邓某某，江西某某律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：聂某某，男，系原告公司员工，特别授权。被告：乐安县某某置业有限公司。住所地：江西省抚州市乐安县。统一社会信用代码：91361025MA35J2****。法定代表人：张某，系公司经理。被告：乐安县某某置业有限公司。住所地：江西省乐安县。统一社会信用代码：91361025MA35HA****。法定代表人：郑某某，系公司经理。委托诉讼代理人：朱某某，江西某某律师事务所律师，一般代理。原告深圳市某某商业管理顾问有限公司诉被告乐安县某某置业有限公司（以下简称为某某公司）、乐安县某某置业有限公司（以下简称为某某公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市某某商业管理顾问有限公司的委托诉讼代理人聂某某、邓某某，被告乐安县某某置业有限公司的委托诉讼代理人朱某某到庭参加诉讼，被告乐安县某某置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即与原告结算并支付销售代理等费用3948424元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：“乐安县某某某某广场”系由吴某安、程某等人投资开发，为开发经营该项目先后成立了乐安县某某置业有限公司、乐安县某某置业有限公司。2016年8月13日，吴某安等人找到原告为该项目进行策划销售代理，并以被告乐安县某某置业有限公司的名义与原告签订“乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议”、“乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议”，协议主要约定：1、被告将“某某某某广场”项目独家委托原告策划、销售；2、代理期限为“本合同签订之日起至本项目销售率达85%之时止”，合作期满，双方可另行协商延长；3、销售策划服务月费支付方式，每月6万元，每月预付制，合同签订后销售团队进场前支付当月费用，后续每月5日前支付当月费用；4、销售代理佣金底价部分为销售额的1.5%，结算周期为月付制。协议还约定了其他内容。合同签订后，原告按约定履行合同，2016年9月1日原告正式进场开始前期策划、推广工作，2017年7月9日开盘当日，项目销售率达90%以上。后因被告公司内部问题等原因导致部分业主退“房”退款，项目停滞不前。截止2018年9月30日，原告共服务了25个月，被告只支付了部分服务月费。截止至2019年6月18日，被告仍欠原告销售代理佣金2860086元，招商代理佣金259459元。另外被告还应支付给原告服务月费580000元，前期策划费200000元，其他费用48879元。以上各项费用共计3948424元。由于被告项目停滞不前，被告法定代表人拒不见面，不与原告结算佣金，造成原告无法维持正常销售秩序，原告工作人员工资也无法得到保障。综上所述，请法院支持原告的诉讼请求。被告某某公司未答辩。被告某某公司辩称：1、原告是与某某公司签订的代理合同，某某公司不是本案的适格被告；2、某某公司与原告没签订过任何合同，不需要为某某公司承担任何责任；3、依据原告与某某公司签订的协议，其提供的所有的账目均没有注明哪些是自己的销售的，哪些是某某公司处理的，哪些是某某公司处理的，哪些是做了抵押的，提供的账目无明确具体的数据；4、在原告与某某公司提供的销售合同中约定的销售提成、是按阶段提成的，在结算过程当中并没有证明什么时候到30%，什么时候到50%，按目前的楼盘，预售许可证都已被政府部门收回，现楼盘已不能销售，且还有楼盘仍在开发中，故结算无任何的事实及法律依据；5、某某公司向原告支付的款项，原告均出具了借条或收条，款项是某某公司先为某某公司垫付的销售款项，并不是某某公司履行合同义务，某某公司和原告并没有签订合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：一、被告乐安县某某置业有限公司及乐安县某某置业有限公司企业登记信息、乐安县某某置业有限公司出资人情况、股东会决议、股权转让协议书。证明目的：1、被告的主体资格及两被告均为开发销售“某某某某广场”项目而设立；2、注册登记乐安县某某置业有限公司是因为土地使用权登记在其名下，其开发销售必须以其名义进行，登记乐安县某某置业有限公司是为了方便运营管理，原某某置业有限公司的股东即为某某置业有限公司的股东。两企业为关联企业。二、2016年8月原、被告签订的《乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议》二份，其中一份是对商铺策划、销售代理协议，另一份是对商铺策划、招商代理协议。证明目的：双方存在销售、招商代理合同关系。协议约定主要内容为：1、被告将“某某某某广场”项目独家委托原告策划、销售；将“某某某某广场”策划、招商独家委托原告。2、代理期限为“本合同签定之日起至本项目销售率达85%之时及本项目正式开业一个月止”，合作期满，双方可另行协商延长。3、销售策划代理费用包含两方面：一是服务月费策划销售合同，每月6万元，每月预付制，合同签定后销售团队进场前支付当月费用，后续每月5日前支付当月费用。招商策划每月6万元，每月预付制，合同签定后销售团队进场前支付当月费用，后续每月5日前支付当月费用。二是代理佣金，销售按销售金额的1.5%计付，招商按月租金的2个月租金标准计付（详见两份协议的第七条、第八条约定）。三、《工作联系函》两份。证明目的：原、被告在履行销售代理合同过程中，双方确认销售中，如老客户带新客户来购买，被告应支付现金奖励。从而进一步证明原告已积极履行与两被告之间的销售代理合同的事实。四、招商费用报销单七份、返租模式回报演算单、与江西某某某购物广场有限公司签订的房屋租赁合同、商铺租赁意向书五份。某某某某广场某某手册一份、楼层租金及招商政策一份、销售部激励方案。证明目的：原告已履行了招商、策划代理合同。进行了策划、宣传，签订了部分招商合同。五、房管局已登记备案合同统计表一份。证明目的：原告已实际履行了协议，对“某某某某广场”项目进行了策划及销售工作，截止2018年12月31日，原告共服务了28个月。截止2018年10月，原告代理已签约销售商铺246间，销售金额1.589357亿元。六、费用统计表一份。证明目的：被告共计应支付原告各种费用3948424元。其中销售代理佣金2860086元，销售服务月费及招商服务月费除已支付的外，还应该支付58万元其他费用（奖励、前期策划等）。七、商品房买卖合同一份。证明目的：凡是由原告代理销售的商铺，在买卖合同上面均有记载销售机构系原告，所以被告提出房管局登记备案的商铺销售不完全是原告销售的，没有事实依据，被告应提供反证证实哪些商铺不是原告销售的。补充举证意见：1、证据均有原件核对，有些证据材料上面有被告某某公司股东或法人的签名，该签名是其本人所签，被告所谓的复印件或认为该签名不是其法人或股东签名，应由其提供反证，2、代理销售合同虽然是与某某公司签订，但实际履行过程中，均有某某公司与原告履行，所有的费用开支均由某某公司支付，3、乐安县房管局登记及备案的商铺销售都是由原告代理销售成功的，在代理销售合同上面均有记载，销售代理机构为原告，被告并没有委托任何其他机构进行销售，4、某某公司与某某公司都是为了开发经营该某某广场项目而设立的。被告某某公司未到庭参加诉讼，无质证意见。被告某某公司质证异议意见：第一组中的两被告公司企业登记信息没有异议，对于出资人情况、股东会决议、股权转让协议书真实性、合法性没有异议，关联性有异议，这三份证据恰恰能证明乐安县某某置业有限公司与乐安县某某置业有限公司为二家独立的企业法人，某某公司承揽某某公司的房产销售代理而本案的原告是与某某公司签订的代理合同，故依据合同的相对性，某某公司不是本案的适格诉讼主体，是二家独立的公司并不是关联企业。第二组证据对真实性、合法性不发表意见，代理协议恰恰能证明原告是与乐安县某某公司签订的项目策划销售代理协议，并未与某某公司签订任何的合同，故依据合同的相对性，原告应向某某公司主张权力，并没有任何的证据和法律依据向某某公司主张权力，在合同上约定代理费用每月预付制，但某某公司并没有向原告预付费用。第四组证据工作联系函真实性、合法性及关联性均有异议，工作联系函是发给公司的，并没有加盖公司的公章，且甲方的审批的签字也无法确定是谁签的，且老带新确认表是复印件，真实性、合法性均无法确认，现金奖核对表无任何公司的签字及加盖印章，故该证据的真实性、合法性及关联性都有异议，无法做为本案的依据。第五组证据中报销单其本身是某某公司替某某公司先期垫付的部分代理销售费用，且原告向某某公司领钱时出具了借条，并不是某某公司直接向原告支付的代理销售费用，因为原告与某某公司无任何的协议，某某公司也没有义务直接向原告支付任何的费用，返租模式回报演算单中即使签字是真实的也与原告无任何关联，并不能证明某某公司与原告的返租模式，该证据是与客户的一个结算返租模式，房屋租赁合同，只能证明与某某某购物广场签订了租赁合同，不能证明某某公司与原告存在任何的合同关系或者其它法律关系，商铺租赁意向书加盖的公章均是某某公司的印章，恰恰证明了某某公司是某某公司房屋销售代理，而原告只和某某公司签订了代理销售合同，并未与某某公司签订代理销售合同，故原告应向某某主张权利，某某某某广场某某手册只是一个宣传册，是谁印刷的证据来源并不清楚，而原告在与某某公司签订的代理销售合同后，在销售某某公司开发的房产，某某公司对此没有异议，但原告是在某某公司下面的销售代理，与某某公司无任何关联，其所有的销售费用的结算均应与某某公司进行结算，招商政策是一份复印件无法确认其真实性，也无法确认签字是谁，即便是公司制定的政策也是某某公司给某某公司的政策，并不是给原告的招商政策，销售部激励方案即便是公司制定的激励方案也是某某公司给某某公司的激励方案，并不是给原告的激励方案。第六组证据房管局已登记备案合同统计表并不能证明所有的房屋均是由原告销售的，如果是原告销售的，均应提供销售的代理合同，因为房管局备案登记房产并不是全部是由原告进行销售的，在房屋登记统计表里并不能证明哪套房屋由原告销售，在原告与某某公司签订的销售代理合同中第七条第二项第五小条约定甲方自行销售或转介的客户，按同样的销售代理费结算佣金，并算做乙方的销售业绩，明确的约定甲方是乐安县某某置业有限公司，并不是某某公司，如某某公司自行处置或者抵押登记备案的客户并不能算做是原告的销售金额。第七组证据费用统计表，该证据只是原告自己的结算，并未与某某进行结算，更没有与某某公司结算，同时其代理的销售费用应向某某公司主张，不应当向某某公司主张，更没有任何的法律依据来向某某公司主张。本院认证意见：对原告提供的上述证据，被告某某公司经通知未参加证据交换，亦未参加开庭审理，视为放弃其质证等诉讼权利。被告某某公司对上述证据分别提出异议。对上述第一组证据，原告拟证明两被告为关联企业。被告某某公司对原告证明目的提出异议。关联企业，是指与其他企业之间存在直接或间接控制关系或重大影响关系的企业。相互之间具有联系的各企业互为关联企业。结合本案审查认定的证据和法庭调查情况，被告某某公司的经营范围为商业运营管理、酒店管理、物业管理，出资情况为张某认缴出资额20万元，占出资比例10%，某某公司认缴出资额180万元，占出资比例90%。被告某某公司的经营范围为房地产开发、酒店经营。本案所涉“乐安某某某某广场”系被告某某公司开发的商业地产项目。被告某某公司、某某公司运营期间在股东、监事、董事和总经理职务人员方面存在交叉任职的情况。因此，被告某某公司、某某公司互为关联企业。本院对原告该组证据的真实性、合法性和关联性依法予以认定。对上述第二组证据，原告拟证明原告与被告某某公司签订了《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》、《乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议》，双方形成独家代理策划、销售、招商合同关系。被告某某公司对原告证明目的提出异议，认为其不是本案的适格主体。结合本案审查认定的证据和法庭调查情况，上述协议均有原告公司公章和代表人签名、被告某某公司的公章，两份协议分别就乐安县某某某某广场项目策划、销售代理和策划、招商代理进行了约定。因此，本院对原告提供的该组证据的真实性、合法性及关联性依法予以认定。对上述第三组、第四组、第五组证据，被告某某公司提出异议。结合本案审查认定的证据和法庭调查情况，本院认证意见为：乐安县某某某某广场项目系被告某某公司开发商业地产项目，2016年8月19日，原告签订《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》、《乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议》，协议均约定了“某某公司委托原告独家代理某某某某广场项目的策划、销售、招商事宜，某某公司保证原告在合同规定的代理期限内的独家代理权，不再委托任何第三方代理”、“某某公司自行销售或转介的客户，按同样的销售代理费结算佣金，并算作原告的销售业绩”、“某某公司自行出租或转介的商户亦计入原告业绩，收取相同佣金”。据此，乐安县某某某某广场的销售为原告独家代理销售、招商，即使被告某某公司或是某某公司自行销售、招商也应算作为原告的销售和招商业绩，并按约定计算佣金。原告提供的工作联系函、招商费用报销单七份、返租模式回报演算单、与江西某某某购物广场有限公司签订的房屋租赁合同、商铺租赁意向书五份、房管局已登记备案合同统计表可互相印证，足以证实原告履行了协议约定的代理策划、销售、招商义务，截止2018年12月31日，原告共服务了28个月。截止2018年10月，原告代理已签约销售商铺246间，销售金额1.589357亿元。对上述第六组证据，被告某某公司提出异议。原告的请求共五项费用：服务月费58万元、销售代理佣金2860086元、未报销费用48879元、前期策划费用20万元、招商代理佣金259459元。共计3948424元。关于服务月费，《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》第七条第（二）项销售策划服务月费及支付方式约定：“销售策划服务月费为6万元每月，每月预付制，合同签订后销售团队进场前支付当月费用，后续每月5日前支付当月费用，销售策划服务月费在后续分阶段进行抵扣，在开盘后完成推盘总量的60%后进行分批抵扣”；“收费时间为12个月，如因甲方工程或其它等原因延误时另行协商确定”；第八条甲乙双方违约责任第四款约定：“甲方应保证项目施工进度的顺利进行，从销售人员进场之日起，项目应在6个月以内具备销售条件，若由于甲方工程进度、办证等因素导致销售延期的，延期期间的销售策划服务月费不在总销售代理佣金中扣除”。《乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议》第六条项目的费用标准及支付方式第一款约定：“招商策划月费为6万元每月，每月预付制，从招商团队进场之日起支付当月费用，后续每月5日前支付当月费用；服务时间12个月，如因甲方工程或其它等原因延误时另行协商确定”；第七条甲乙双方责任第三款约定：“甲方应保证项目施工进度的顺利进行，从招商人员进场之日起20个月以内，若由于甲方工程进度等原因，包括土建、外立面、室内装修等因素，导致项目不具备开业条件，从而使项目延期开业，乙方有权要求甲方延长并增加支付策划招商服务月费”。原告自2016年9月1日正式进场，至2018年9月30日已服务25个月。因此，原告提供的证据足以证实其月费诉讼请求，即58万元服务月费（25个月×12万元每月-已收月费242万元）。关于销售代理佣金，原告计算销售代理佣金为销售并签订正式合同共246套，建筑面积10819.62平方米，销售总额19067.24万元，销售代理佣金为2860086元（19067.24万元×1.5%）。《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》约定原告为独家代理策划、销售；第七条销售代理佣金款约定：“销售代理佣金由2部分组成，即低价佣金和溢价佣金。销售代理佣金采用月付制，即底价佣金和溢价佣金的结算周期均为月付制”；“商业底价佣金：底价部分的代理费为销售额的1.5%”；“销售代理佣金按阶段跳点计提：……，第二阶段为完成第二阶段项目推盘量的50%时，按1.5%计提销售代理佣金，并按1.5%一次性补齐第一阶段销售代理佣金”；还约定“甲方自行销售或转介的客户，按同样的销售代理费结算佣金，并算做乙方的销售业绩”。某某某某广场预售总建筑面积为17954.7平方米，共420套。原告代理后，已销售246套，其中已在乐安县房地产管理局备案220套，另有26套已申请备案，销售量已超过项目总量的50%。因此，原告提供的证据可证实其诉讼请求。关于未报销费用，原告主张48879元，但仅提供了未报销票据原件七组金额共计13679元，该部分以本院核实为准。关于前期策划费用，《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》第七条第（一）项项目前期策划费用约定：“第二次付款待项目第一次开盘后乙方完成当期推盘总量50%时，甲方向乙方支付人民币￥200000.00（大写：人民币贰拾万元整）”。原告代理后，已销售246套，其中已在乐安县房地产管理局备案220套，另有26套已申请备案，销售量超过项目总量的50%。因此，原告提供的证据可证实其诉讼请求。关于招商代理佣金，《乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议》约定原告为独家代理策划、招商；第六条约定招商佣金为2个月租金，招商确认以商户签署《正式租赁合同为准》，月租金以免租期及优惠期后的正常租金为准；联营扣点的商铺以相邻铺位或楼层平均租金为准；招商佣金采用月结制。江西某某某购物广场有限公司与被告某某公司已签订房屋租赁合同，合同约定：租赁面积约为5616平方米；优惠租赁期满后租金为每平方米每月人民币23.1元整。因此，原告提供的证据可证实其诉讼请求，即259459元（5616平米×23.1元/平米/月×2个月）。被告某某公司提供的证据：一、股东会决议1张。证明目的：某某公司委托某某公司统一对某某广场进行销售，并且同意某某公司在某某公司暂借招商及销售的款项，待运营之后将所借款项归还到某某公司。二、借条9张、收条9张、转款凭证8张、请款单1张。证明目的：原告收到某某公司的款项均是依据股东会决议，某某公司同意暂借招商款及销售款项给某某公司，而原告与某某公司签订的代理销售合同，故原告在某某公司领取的款项大部分以借条的形式领取，也有部分以收条的形式领取，某某公司也只有在收到借条或收条后才会支付。三、乐安县某某置业销控表6张。证明目的：所有的销控表上的明细均是由原告销售的，但是很多只签定了合同并未全部支付款项，有些是只支付了首付款并未办理按揭手续，但是所有的销售费用原告均要向某某公司主张，某某公司只提供原告已销售的明细，不承担原告与某某公司签订销售合同后销售房产的代理费用。补充举证意见：1、股东会决议是公司的内部资料，依据公司法规定，股东会不一定全部是股东参加，也可以由公司其它管理者参加；2、某某公司依据原告提供的企业信息，该公司的注册资本是200万的大公司，并不是原告辩称的空壳公司，原告也没有证据证明某某公司是空壳公司；3、原告称某某公司与某某公司前期的股东相同，就推测两公司的财务为混同，这明显与公司法的规定不相符，两公司是独立的法人，根据公司法的规定，财产独立、人格独立、责任独立等，两公司各应承担其应承担的责任；4、原告称根据双方合同的约定履行义务，那么原告只和某某公司签订合同，并未与某某公司签订合同，故某某公司不应当承担原告与某某公司签订的合同义务和责任，5、原件开庭时提交。原告质证意见：对第一组不具有真实性，为虚假材料，也是其单方制作材料，没有相关部门进行备案，而且2016年7月29日某某公司的股东是宗某，同时该股东会决议是复印件，没有原件无法核实其真实性；2、该股东会决议不具有合法性，股东会决议是由股东参加的会议，该证据中参加人员均不是当时公司的股东；3、关联性有异议，该会议内容只是某某公司内部管理的材料，与本案原、被告销售代理合同并不发生冲突，被告用此来证明某某公司与原告不存在代理合同关系，不能成立。对第二组证据真实性、合法性、关联性均无异议。1、该组证据恰恰证明了是由某某公司在与原告履行销售代理合同关系，所有的销售代理相关费用包括服务月费、与预支的佣金均由某某公司支付，特别是其中的9张收条证明某某公司在履行支付原告各种款项的合同义务，从而进一步证明原告是与某某公司发生直接的销售代理合同关系，其权利义务应由某某公司履行，被告某某公司只不过是某某公司为了经营管理方便，且规避自身的责任而设立的空壳公司；2、某某公司做为某某公司的后期大股东，并没有支付注册资金，前期的股东为吴某安和程某，某某公司与某某公司的股东是一致的，某某公司与某某公司的财务是混同的，以某某公司名义从事的各项合同及开展的业务，其费用来源均由某某公司直接支付给原告或其它第三方。对第三组证据关联性没有异议，认为该销控表恰恰证明了原告为某某公司代理销售了商铺，但该商铺的数量应以房管局登记的数量为准，被告认为该销控表里面记载的商铺虽然是原告代理销售的，但相关商铺款项未收到，这不是本案争议的焦点，根据双方合同约定只要原告履行了代理销售义务，且促使与购房户签订了买卖合同，被告就应当支付代理佣金。被告某某公司未到庭参加诉讼，无质证意见。本院认证意见：原告对第二组、第三组证据的真实性及合法性未提出异议。经审查，本院对被告某某公司提供的第二组、第三组证据的真实性、合法性予以认定。原告对第一组证据的真实性、合法性及关联性提出异议，结合本院审查认定的证据及法庭调查情况，两被告系关联公司，某某公司对某某公司有控股权。此外，股东会议的时间为2016年7月29日，在该时间点某某公司的法定代表人为宗某，在投资人为宗某个人独资，其股东会议参加人员吴某安、程某、陈某泽、江某荣均没有法定的股东资格，而宗某没有参加会议。《中华人民共和国公司法》第四十二条规定：“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外”。因此，该股东会议决议不符合当时某某公司股东股权及人员构成，不具有合法性。被告某某公司未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乐安县某某置业有限公司2014年3月6日成立，经营范围为房地产开发、酒店经营，初始注册资本200万元，初始登记法定代表人为宗某，投资人为宗某个人独资出资200万元。2017年3月8日变更注册资本为3800万元，仍由宗某个人独资出资。2017年7月21日，企业由个人独资变更为有限责任公司，变更法定代表人为吴某安，投资人变更为付国义出资608万元，占股16%，王高元出资931万元，占股24.5%，程某出资931万元，占股24.5%，吴某安出资1330万元，占股35%，宗某退出投资。同时，变更公司监事为程某，变更执行董事兼总经理为吴某安。2017年8月4日，投资人变更为程某出资1862万元，占股49%，吴某安出资1938万元，占股51%，付国义、王高元退出投资。2019年4月10日，法定代表人由吴某安变更为郑某某，投资人变更为罗建飞出资931万元，占股24.5%，郑某某出资2869万元，占股75.5%，公司经理由吴某安变更为郑某某，执行董事由吴某安变更为郑某某，监事由程某变更为罗建飞。乐安县某某置业有限公司2016年5月31日成立，经营范围为商业运营管理、酒店管理、物业管理，初始注册资本200万元，初始登记法定代表人为程某，投资人为程某、吴某安，2017年7月28日程某、吴某安退出投资，变更为由张某出资20万元，占股10%，乐安县某某置业有限公司出资180万元，占股90%。并变更法定代表人为张某，程某执行董事兼经理职务变更由张某担任。2017年8月24日，注册资本变更为2000万元，由张某出资200万元，仍占股10%，乐安县某某置业有限公司出资1800万元，仍占股90%。乐安县“某某某某广场”系被告某某公司开发的商业房地产项目，于2017年7月7日取得商品房预售许可证，预售总建筑面积为17954.74平方米，共420套，外销建筑面积为17954.74平方米，共420套。2016年8月19日，被告某某公司与原告就某某某某广场销售的策划、销售签订《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》，甲方为被告某某公司、乙方为原告，协议第二条约定：“甲方委托乙方独家代理某某某某广场项目的策划、销售事宜，甲方保证乙方在合同规定的代理期限内的独家代理权，不再委托任何第三方代理”；第三条约定：“合作期限自本合同签订之日起至本项目销售率达85%之时止，合作期满，双方可另行协商延长”；第七条第（一）项项目前期策划费用约定：“第二次付款待项目第一次开盘后乙方完成当期推盘总量50%时，甲方向乙方支付人民币￥200000.00（大写：人民币贰拾万元整）”。第七条第（二）项销售策划服务月费及支付方式约定：“销售策划服务月费为6万元每月，每月预付制，合同签订后销售团队进场前支付当月费用，后续每月5日前支付当月费用，销售策划服务月费在后续分阶段进行抵扣，在开盘后完成推盘总量的60%后进行分批抵扣、收费时间为12个月，如因甲方工程或其它等原因延误时另行协商确定”；第八条甲乙双方违约责任第四款约定：“甲方应保证项目施工进度的顺利进行，从销售人员进场之日起，项目应在6个月以内具备销售条件，若由于甲方工程进度、办证等因素导致销售延期的，延期期间的销售策划服务月费不在总销售代理佣金中扣除”；第七条销售代理佣金款约定：“销售代理佣金由2部分组成，即低价佣金和溢价佣金。销售代理佣金采用月付制，即底价佣金和溢价佣金的结算周期均为月付制、商业底价佣金：底价部分的代理费为销售额的1.5%、销售代理佣金按阶段跳点计提：……，第二阶段为完成第二阶段项目推盘量的50%时，按1.5%计提销售代理佣金，并按1.5%一次性补齐第一阶段销售代理佣金”、“甲方自行销售或转介的客户，按同样的销售代理费代理费结算佣金，并算作乙方的销售业绩”；第八条甲乙双方违约责任第四款约定：“甲方应保证项目施工进度的顺利进行，从销售人员进场之日起，项目应在6个月以内具备销售条件，若由于甲方工程进度、办证等因素导致销售延期的，延期期间的销售策划服务月费不在总销售代理佣金中扣除”。2016年8月19日，被告某某公司与原告就某某某某广场销售的策划、招商签订《乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议》，甲方为被告某某公司、乙方为原告，协议第二条约定：“甲方委托乙方独家代理某某某某广场项目的策划、招商事宜，甲方保证乙方在合同规定的代理期限内的独家代理权，不再委托任何第三方代理”；第三条约定：“合作期限自本合同签订之日起至本项目正式开业1个月止，合作期满，双方可另行协商延长”；第六条项目的费用标准及支付方式第一款约定：“招商策划月费为6万元每月，每月预付制，从招商团队进场之日起支付当月费用，后续每月5日前支付当月费用、服务时间12个月，如因甲方工程或其它等原因延误时另行协商确定、招商佣金为2个月租金，招商确认以商户签署《正式租赁合同为准》，月租金以免租期及优惠期后的正常租金为准，联营扣点的商铺以相邻铺位或楼层平均租金为准，招商佣金采用月结制”；第七条甲乙双方责任第三款约定：“甲方应保证项目施工进度的顺利进行，从招商人员进场之日起20个月以内，若由于甲方工程进度等原因，包括土建、外立面、室内装修等因素，导致项目不具备开业条件，从而使项目延期开业，乙方有权要求甲方延长并增加支付策划招商服务月费”。上述《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》、《乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议》签订后，原告开始展开策划、销售和招商活动，截止至2018年12月31日已代理销售246套商铺，其中已在乐安县房地产管理局备案220套，另有26套已申请备案。此外，经原告招商，江西某某某购物广场有限公司与被告某某公司已签订房屋租赁合同，合同约定：租赁面积约为5616平方米；优惠租赁期满后租金为每平方米每月人民币23.1元整。被告某某公司向本院提供了原告出具的收条，原告收到月费款项共112万元，原告认可已收到服务月费242万元。在诉讼中，原告于2019年3月27日向本院提出财产保全的申请，请求冻结被申请人乐安县某某置业有限公司总价值为369万元的银行存款或者房地产并提供了保险金额为369万元的太平洋诉讼财产保全责任保险保函作为保全担保，本院经审查认为原告的申请符合法律规定，作出（2019）赣1025民初108号民事裁定书，裁定：冻结被申请人乐安县某某置业有限公司总价值为369万元的银行存款或者房地产。经本院采取保全措施，已预查封某某公司名下锦都宾馆及附属商业综合体1号楼1层215、216、217、218、219、220商铺（均为34.34㎡），查封期限为叁年。自2019年4月3日至2022年4月2日止。另查明：1、在合同履行过程中，某某公司虽与原告签订协议，但原告均系以借条或收条的方式向某某公司“申请”支付销售、招商费、月费等，支付相关费用均由某某公司支付给原告，被告某某公司虽主张均为借款垫付，但某某公司作为合同相对方从未以其公司自有资金和账户支付过相关费用给原告。2、“某某某某广场”项目因被告公司问题导致项目停滞不前，一度停止运营和销售。被告某某公司答辩亦称“预售许可证都已被政府部门收回，现楼盘已不能销售”，两被告又未支付服务月费和代理佣金等。因此，原告向本院起诉，要求两被告支付服务月费等共3948424元。本院认为，原告与被告某某公司签订《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》、《乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议》，代理策划、销售、招商乐安县某某某某广场项目，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被告某某公司仍欠原告服务月费等共多少？2、被告某某公司和某某公司是否系公司人格混同，并应当承担连带付款责任。关于被告某某公司仍欠原告服务月费等共多少的争议焦点。原告主张服务月费58万元、销售代理佣金2860086元、未报销费用48879元、前期策划费用20万元、招商代理佣金259459元，共计3948424元。被告某某公司主张：1、原告是某某公司的独家代理销售，并不是某某公司的独家代理销售，故某某公司所处理的商铺不应计算为某某公司的销售业绩；2、原告并没有提供具体的结算清单，只是提供了房管局备案登记的商铺，原告自己提供的结算数据有明显错误，不符合合同约定。本院认为，《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》第七条第（二）项销售策划服务月费及支付方式约定：“销售策划服务月费为6万元每月，每月预付制，合同签订后销售团队进场前支付当月费用，后续每月5日前支付当月费用，销售策划服务月费在后续分阶段进行抵扣，在开盘后完成推盘总量的60%后进行分批抵扣”；“收费时间为12个月，如因甲方工程或其它等原因延误时另行协商确定”；第八条甲乙双方违约责任第四款约定：“甲方应保证项目施工进度的顺利进行，从销售人员进场之日起，项目应在6个月以内具备销售条件，若由于甲方工程进度、办证等因素导致销售延期的，延期期间的销售策划服务月费不在总销售代理佣金中扣除”。《乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议》第六条项目的费用标准及支付方式第一款约定：“招商策划月费为6万元每月，每月预付制，从招商团队进场之日起支付当月费用，后续每月5日前支付当月费用；服务时间12个月，如因甲方工程或其它等原因延误时另行协商确定”；第七条甲乙双方责任第三款约定：“甲方应保证项目施工进度的顺利进行，从招商人员进场之日起20个月以内，若由于甲方工程进度等原因，包括土建、外立面、室内装修等因素，导致项目不具备开业条件，从而使项目延期开业，乙方有权要求甲方延长并增加支付策划招商服务月费”。原告自2016年9月1日正式进场，至2018年9月30日已服务25个月。因此，根据协议约定，被告某某公司仍应支付给原告服务月费300万元（25个月×6万元/月×2），扣除已支付的242万元，被告某某公司仍应支付给原告58万元服务月费。关于销售代理佣金，原告与被告某某公司签订的《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》约定原告为独家代理，另约定了被告自行销售或转介的客户，按同样销售代理费结算佣金，并算作原告销售业绩。在原告独家代理销售后，某某某某广场项目已签订正式合同246套，其中已在乐安县房地产管理局备案220套，另有26套已申请备案，销售量已超过项目总量的50%。销售总额19067.24万元，按照协议约定的1.5%销售代理佣金，被告某某公司应支付给原告销售代理佣金2860086元（19067.24万元×1.5%）。关于未报销费用，原告主张48879元，但仅提供了未报销票据原件七组，金额共计13679元。因此，被告某某公司应支付给原告未报销费用13679元。关于前期策划费用，《乐安县某某某某广场项目策划销售代理协议》第七条第（一）项项目前期策划费用约定：“第二次付款待项目第一次开盘后乙方完成当期推盘总量50%时，甲方向乙方支付人民币￥200000.00（大写：人民币贰拾万元整）”。原告代理后，已销售246套，其中已在乐安县房地产管理局备案220套，另有26套已申请备案，销售量超过项目总量的50%。因此，被告某某公司应按约定支付给原告前期策划费用20万元。关于招商代理佣金，《乐安县某某某某广场项目策划招商代理协议》约定原告为独家代理策划、招商；第六条约定招商佣金为2个月租金，招商确认以商户签署《正式租赁合同为准》，月租金以免租期及优惠期后的正常租金为准；联营扣点的商铺以相邻铺位或楼层平均租金为准；招商佣金采用月结制。江西某某某购物广场有限公司与被告某某公司已签订房屋租赁合同，合同约定：租赁面积约为5616平方米；优惠租赁期满后租金为每平方米每月人民币23.1元整。因此，被告某某公司应支付给原告招商代理佣金259459元（5616平米×23.1元/平米/月×2个月）。综上所述，原告提供的证据能够证实其有关服务月费、销售代理佣金、前期策划费用、招商代理佣金的诉讼请求，未报消费用经本院核查未13679元。被告的主张没有事实和法律依据，本院不予认可。被告某某公司应支付给原告服务月费58万元、销售代理佣金2860086元、未报销费用13679元、前期策划费用20万元、招商代理佣金259459元，共计3913224元。关于被告某某公司和某某公司是否系公司人格混同，并应当承担连带付款责任的争议焦点。原告主张两被告相互之间人格混同，应承担连带责任，理由如下：1、某某及某某都是为某某广场项目成立，服务主体一致。合同虽然以某某公司名义签订，但实际履行合同是某某公司。所有的商品房买卖销售方为原告，并不存在第三方。某某公司直接支付相关费用给原告，某某公司与某某公司财务混同；2、某某公司与某某公司是关联企业，某某公司股份的90%为某某公司法人股，其实际控制人为某某公司股东，财务来自某某公司，两公司设立的目的、职能均为开发经营该“某某某某广场”项目；3、原告与某某公司签订销售合同时，两被告公司股东是一致的；4、某某公司成立的目的，是在某某公司商铺销售及招商时统一经营返租管理，某某具备所有权，某某公司不具备所有权。被告主张两被告公司为独立法人，不构成人格混同，理由如下：1、原告是与某某公司签订合同，根据合同的相对性，某某公司不是本案的适格被告；2、某某公司和某某公司均是独立的法人，承担独立的责任，俩公司的注册经营范围不一致，某某公司做为开发商所开发项目下的服务都是为某某公司服务，不能以此要求某某公司负担连带责任；3、原告称俩家公司股东一致，某某公司就需要为某某公司承担责任，这明显不符合公司法的规定，两家公司并不是混同的；4、某某公司是为某某公司垫付代理销售费用，原告在某某公司所领取的款项，出具了借条和收条，均是某某公司为某某公司先行垫付的款项，并不是某某公司直接支付给原告的代理销售佣金。本院认为，关联公司相互之间的人格混同，是指两个或多个公司之间表征人格的因素或特征高度混同的一种公司存在状态。分析某某公司、某某公司之间的关系，存在以下情形：1、被告某某公司、某某公司人员混同，被告某某公司、某某公司在股东、监事、执行董事和总经理职务人员方面，尤其是程某、吴某安两人均在两个公司作为主要控股投资人股东，并在两个公司之间交叉担任执行董事兼总经理或者监事的高级管理人员，两公司之间存在重要职务交叉任职的情况。两公司签订相关协议或者报销单据、工作联系函等的人员交叉混同；2、两公司存在业务项目混同，某某公司和某某公司都是为开发、经营和管理“乐安县某某广场”项目所成立。对外开展“乐安县某某广场”项目所涉业务时存在混同情况，例如原告提供的五份商铺租赁意向书，其出租方均为某某公司，而与江西某某某购物广场有限公司签订房屋租赁合同的出租方为某某公司，与桂忠、高芳签订的商品房买卖合同的出卖人亦为某某公司。此外，两公司名称也相似。3、某某公司、某某公司财务混同，首先，某某公司占某某公司股份的90%；其次，某某公司虽与原告签订协议，但原告均系以借条或收条的方式向某某公司“申请”支付销售、招商费、月费等，支付相关费用均由某某公司支付给原告；最后、被告某某公司虽主张均为借款垫付，但某某公司作为合同相对方却从未以其公司自有资金和账户支付过相关费用给原告，被告某某公司对原告收到款项均由某某公司支付亦没有提出异议，仅认为所有某某公司支付给原告的款项费用均系经股东决议后的垫付。因此，两公司财产无法判断为独立和明晰。此外，“某某某某广场”项目因被告公司问题导致项目停滞不前，一度停止运营和销售。被告某某公司亦称“预售许可证都已被政府部门收回，现楼盘已不能销售”，某某公司从未以其公司自有资金和账户支付过相关费用给原告，现又拖欠支付服务月费和代理佣金等。综上所述，某某公司、某某公司两公司在利益上相互关联，虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但在组织机构、公司间财产及业务上均有着不同程度的重合，两公司之间已实际成为了人格混同的关联企业，严重侵犯了原告的权益。符合《中华人民共和国公司法》第二十条规定的股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形适用法人人格否认制度的条件，某某公司对某某公司所负债务应承担连带清偿责任。本案诉讼费38387元，依法由两被告共同负担财产保全费5000元，依法由两被告共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告乐安县某某置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付给原告深圳市某某商业管理顾问有限公司服务月费等共3913224元；二、被告乐安县某某置业有限公司对前述给付义务承担连带责任。案件受理费38387元，由被告乐安县某某置业有限公司、乐安县某某置业有限公司共同负担。财产保全费5000元，由被告乐安县某某置业有限公司、乐安县某某置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  熊朵云人民陪审员  陈全保人民陪审员  罗玉平二〇一九年十一月二十七日书 记 员  曾晓莉