山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初419号原告：牟阳，男，1984年4月15日出生，汉族，住所地青岛市市南区。委托诉讼代理人：董文顺，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：王继明，男，1984年7月3日出生，汉族，住所地青岛市市北区。委托诉讼代理人：蓝文海，山东孚望律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋强，青岛市南中能法律服务所法律工作者。原告牟阳与被告王继明所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牟阳及其委托诉讼代理人董文顺，被告王继明的委托诉讼代理人蓝文海、宋强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令位于青岛市李沧区户的房屋归原告所有，并依法过户到原告名下；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月，原告因限贷原因，与被告达成口头协议，借被告之名贷款购买位于李沧区，双方约定房产证登记被告姓名，购房款及贷款由原告承担，待房屋满足转让条件后，被告将房屋过户给原告。后原告协助被告在中国银行新浦路支行办理贷款，并按照约定每月通过手机银行转账方式偿还贷款。2016年11月17日，原告为涉案房屋支付契税、印花税等，并支付了原卖方应承担的各种税费，取得完税证明。12月1日原告支付登记费80元，房屋转让手续费234.78元，房屋完成登记变更手续。房屋购买后一直无人居住，但实际产生的水电费亦由原告通过手机支付。现房屋已满足转让条件，但被告单方面无视协议，提出原告支付房屋升值部分40%的无理要求，并威胁原告将低价出卖房屋。故向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告辩称，原、被告不存在借名买房的事实，涉案房屋的房款被告通过银行一次性贷款支付给原房主，相关税费都是被告个人支付，涉案房屋自购买后一直由被告占有、管理、使用，且登记在被告名下。原告属于失信人员，被法院强制执行至今未偿还，这足以说明其根本没有财产可以购买涉案房屋。假设法院支持原告的诉讼请求，那么原告的所谓借名购房行为就是逃避债务、损害债权人合法权益的行为，这一行为是法律明文禁止的，法院此举就等于帮助失信人员逃避债务、损害债权人合法利益的行为。综上，原告的诉讼请求应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据如下：被告调取自青岛市不动产登记中心的青岛市存量房买卖合同一份、中国银行工作人员张莹的询问笔录一份。当事人有异议的证据和事实如下：1、原告提交涉案房屋的鲁（2016）青岛市不动产权第0133105号不动产权证书原件一份，证明涉案房屋的产权证取得后一直存放在原告处。被告对该证据的真实性无异议，但称该房产登记权利人为被告，仅凭该房产证原件无法证明原告出资购买该房屋。2、原告提交涉案房屋的卖方李某购买涉案房屋时支付维修基金、房屋所有权登记费、查档费、购房款、印花税等费用的收据及发票原件，证明李某将上述票据原件交付给原告。被告对证据的真实性无异议，但称是否是卖方交给原告不清楚。3、原告提交涉案房屋本次买卖的收据及发票原件8份，证明涉案房屋2016年12月购买时产生的各种税、费均是由原告支付。被告对上述证据的真实性无异议，但称原告仅是先行垫付相关费用，后期被告已偿还。4、原告提交交通银行交易清单原件33页，证明2016年10月14日和10月24日，原告共计向卖方李某支付了30万元购房首付款，并每月向王继明还贷账户汇入偿还贷款的金额。被告对上述证据的真实性无异议，但称30万元首付款系原告垫付，用于卖方解押，之后被告以个人名义办理房屋贷款后，已由卖方返还给原告。按揭贷款是被告以个人名义申请装修贷款26万元，原告找装修公司帮忙套现偿还。5、原告提交银行卡原件两张，证明用于还款的银行卡也一直由原告持有，密码由原告掌握，该两张银行卡仅用于涉案房屋贷款的还款，其中尾号为3636的银行卡用于偿还银行按揭贷款，尾号4804的银行卡用于偿还装修贷款。被告对真实性认可，对证明事项不予认可，称3636的银行卡是120万元的购房贷款，每月还5843.72元，另一张尾号为4804的卡是26万元的房屋装修贷款，每月还7843.09元。6、原告提交承诺及授权书照片打印件一份，证明为防止原告有逾期对被告造成额外债务负担，原告的母亲张凤作为涉案房屋贷款的共同债务人。被告对上述证据的真实性认可，但称该证据的形成原因是被告在协助原告申请贷款时称，被告已和银行确定了以原告母亲作为共同还款人，如果再换其他人就不能快速顺利完成贷款审批，为顺利完成贷款被告就同意原告的贷款安排。7、原告提交其与被告2017年、2018年的微信聊天记录打印件23页，证明被告担心原告逾期还款造成其信用不良，每月告知原告应还款数额，并催促原告还款。被告对上述证据的真实性无异议，但称不能证明双方存在借名购房的事实。8、原告提交其与被告2016年12月至2017年1月份微信聊天记录打印件4页，证明被告因为替原告贷款，担心会有信誉问题，微信中叮嘱原告并要求原告给其一些日常花费作为答谢，同时与贷款有关的事宜由原告通知被告去办理，被告在过年期间要求原告给予一些资金作为帮忙的答谢，记录中明显看出被告在为原告提供帮助，而不是原告协助被告。被告对微信聊天记录的真实性无异议，但称并不完整，不能说明被告替原告贷款，而间接证明了原告帮助被告办理贷款的事实以及原告帮被告以装修贷款的名义实际偿还被告房屋贷款的事实，其所述给予一些资金作为答谢，聊天记录中并未明确系答谢。9、原告提交其与卖方李某微信聊天记录打印件一份，证明房屋出现物业费问题李某主动与原告联系。被告对该证据的真实性不予认可，认为聊天记录的双方身份无法确认。10、原告提交空间使用权赠送协议及地下室使用权转让协议原件各一份，证明卖方李某将其与青岛嘉凯城房地产开发有限公司签订的空间使用权赠送协议原件交付给原告，并与原告签订了上述地下室的使用权转让协议。被告对上述证据的真实性无异议，但称该地下室是被告名下登记房屋的地下室，在被告不知情的情况下签订的协议无效。11、原告申请证人李某出庭作证。李某称，涉案房屋其一直和原告沟通，2016年4月份，因工作变动欲卖房，将售房通知贴在窗上，原告打电话联系欲购买房屋，双方洽谈总房款150万元，原告先交了2万元定金，但原告贷款没有贷下来，2016年6月份，其与原告沟通最后给他两个星期将贷款办理好，不然定金就不退了，一周后原告告诉其找朋友顶名贷款。涉案房屋的所有事宜都是原告联系，首付30万是原告转账支付。其不认识被告，只见过被告两次，一次是在中国银行办理贷款，一次是在李沧不动产交易中心办证大厅。原告称证人非常明确的描述了整个交易过程，称其系与原告进行的房屋买卖，结合原告提交的相关证据，可以证明原告是涉案房屋的买受人及权利人。被告称，证人证言仅证明原告作为介绍人及中介方所应帮助被告的工作事项，原、被告系朋友关系，因原告住在涉案房屋周围，故很多事情由原告帮忙办理。12、被告提交其与李某的通话录音一份，证明该房屋的实际总房价为117万元，已由被告以个人贷款的方式全款支付卖方。原告对该证据的真实性无法确认，对证明事项不予认可，李某在录音中并未认可存在退款的事项，也没有认可被告主张的9500元/平方米的事实，且根据被告主张的9500元/平方米的价格计算出的房款也不是117万元，录音内容不能证明被告所主张的事项，房屋成交价格已由合同、发票及原告及证人的陈述所证明，被告主张的房价与其自己认可的价格都不一致，恰可证明被告并非本案实际购房人。证人李某称该录音是其声音，但不清楚对方是谁，以为是诈骗电话，且都是对方在说，其只是应付，其没有对方电话，对方也没有说明他是谁。13、被告提交调取自中国银行股份有限公司的个人二手住房贷款合同一份、中国银行交易流水明细清单一份、中国银行对账单一宗，证明涉案房屋总价款117万元，全部系被告以个人名义贷款120万元所得，该房屋的还款金额是被告以装修贷款名义贷款26万元，并由原告帮忙偿还。原告对上述证据的真实性无异议，称26万元的贷款也是原告委托被告代为贷款，用途为用于原告自己房屋的装修。原告并提交中国银行股份有限公司的个人二手住房贷款合同原件一份，证明该贷款合同原件一直由原告持有。提交存款单一份，证明原告有还款能力。被告对合同原件的真实性无异议，对存款单的真实性无法确认，称原告已被青岛市市南区人民法院限制高消费，证明原告没有购房能力。对当事人提交的上述证据，本院认定如下：被告对原告提交的涉案房屋的鲁（2016）青岛市不动产权第0133105号不动产权证书原件，涉案房屋的卖方李某购买涉案房屋时的购房款发票、维修基金及其他税费收据原件，涉案房屋本次买卖的购房款发票、维修基金及其他税费收据原件，原告名下交通银行交易清单原件，被告名下尾号为3636和尾号为4804的银行卡原件，承诺及授权书照片打印件，原、被告之间的微信聊天记录、空间使用权赠送协议、地下室使用权转让协议、中国银行股份有限公司的个人二手住房贷款合同原件真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以采信。被告对原告与李某的微信聊天记录不予认可，本院不予采信。原告对被告提交的中国银行交易流水明细清单、中国银行对账单的真实性无异议，本院予以采信。原告对被告提交的被告与李某的通话录音虽不予认可，但李某认可是其声音，对该证据本院予以采信。证人李某是涉案房屋出卖人，对涉案房屋出售事宜全程参与，且与双方没有利害关系，对其出庭作证的证言，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2016年11月16日，被告王继明作为购房人（乙方），李某、王丽作为出卖方（甲方），签订青岛市存量房买卖合同一份，约定乙方购买甲方位于青岛市李沧区户房屋（以下简称涉案房屋）一套，建筑面积117.39平方米，转让价款150万元，首付款30万元，剩余房款120万元由商业贷款支付。2、买卖合同签订后，被告王继明作为借款人，与中国银行股份有限公司青岛市南支行（贷款人），签订个人二手住房贷款合同一份，约定贷款金额120万元，贷款期限360个月，房屋住址为涉案房屋，放款账户户名为李某，还款方式为等额本息，还款账户名为王继明，账号为23×××68。抵押物为涉案房屋。原告牟阳的母亲张凤作为共同债务人在承诺及授权书中签字，承诺该贷款为王继明与张凤的共同债务，愿共同履行合同，承诺偿还贷款本息，直至偿清所欠全部贷款本息为止。3、原告（乙方）与李某（甲方）就涉案房屋地下室签订地下室使用权转让协议一份，约定乙方向甲方购买青岛市李沧区黑龙江中路568号（嘉凯城.翡翠赏）39号楼三单元101户及地下室一间，地下室位于101户负一层，建筑面积67.85平方米。双方达成如下协议：因购买39号楼三单元101户房及地下室一间，房款付清后甲方将该房屋及地下室交付给乙方使用。乙方在使用地下室过程中，按照原甲方与青岛嘉凯城房地产开发有限公司签订的协议相关内容执行。甲方与房地产开发有限公司签订的协议原件交乙方留存。原告和李某分别在协议中签字捺印。原告持有李某与青岛嘉凯城房地产开发有限公司就上述地下室签订的空间使用权赠送协议原件。4、原告于2016年10月14日向李某账户转账支付10万元，于2016年10月24日向李某账户转账支付20万元。李某认可原告向其支付涉案房屋首付款30万元，称其向原告交付了涉案房屋及地下室。原告持有被告名下尾号3636的120万元房贷偿还银行卡，每月应还款额为5843.72元，持有被告名下尾号为4804的26万元房屋装修贷款还款银行卡，每月应还款额为7843.09元。上述房贷和装修贷2018年11月份及之前的应还款额均由原告牟阳将款项转至被告名下的上述账户进行偿还。被告于2018年12月份将两张卡挂失，另行办理还贷银行卡，此后原告再未还款。5、原告持有登记于被告名下的涉案房屋鲁（2016）青岛市不动产权第0133105号不动产权证原件，被告王继明于2018年12月份将该证挂失重新补办。6、原告持有卖方李某购买涉案房屋时的购房发票、维修基金收据及相关税费缴费凭证原件，并持有本次买卖的购房发票、维修基金收据及相关税费缴费凭证原件，交纳了涉案房屋的相关税费。7、证人李某出庭作证称，涉案房屋其一直和原告沟通买卖事宜，2016年4月份，因工作变动欲卖房，将售房通知贴在窗上，原告打电话联系欲购买房屋，原告交了2万元定金，但因原告贷款没有贷下来，2016年6月份，其与原告沟通最后给他两个星期将贷款办理好，不然定金就不退了，一周后原告告诉其找朋友顶名贷款。涉案房屋的所有事宜都是原告联系，首付30万是原告转账支付。其不认识被告，只见过被告两次，一次是在中国银行办理贷款，一次是在李沧不动产交易中心办证大厅。8、被告提交的2019年5月21日其与李某的通话录音中，王继明问“当时我买你房子我朋友帮我办贷款你还记得这个事吧”，李某称“是什么问题”，王继明称“现在他想把这个房子变成他的”“一开始解押的时候他借给你一部分钱吧”，李某称“他没有借给我钱啊”“他那个不是都付完了吗”，王继明称“对，付完了，然后我当时贷下款来你又把这个钱退给他了嘛”，李某称“他没借我钱啊，怎么会借我钱，他那个是首付，怎么会牵扯借钱呢”，王继明称“我贷款放款的时候都放到你账户了么”，李某称“那肯定放到我的账户上”，王继明称“对，然后那一部分钱你是不是又退给他了吧”，李某称“我退他什么钱”，王继明称“你退了三十八万是不是”，李某称“我怎么会退三十八万给他”，王继明称“当时不是9500元一平方买的吗”李说“9500元一平方？总价么我怎么会算平方呢”，王说“总价是多钱买你的？”李说“成交价是117万嘛”，王说“我贷款是120万打到你账户然后当时他付的首付你又退给他你忘了吗？”，李说“我没有退过，我现在也不知道你跟我说些什么”。本院认为，本案争议焦点为原、被告就涉案房屋是否存在顶名贷款买房的约定及原告是否涉案房屋的实际购买人。本案中，虽然双方没有签订书面的顶名贷款买房协议，但基于以下事实，本院认为，双方之间存在口头顶名贷款买房约定，实际购房人应为原告：1、证人李某称，其与原告进行了涉案房屋的买卖全过程，后因原告贷款资格受限，原告找朋友顶名贷款，其亦是将房屋交付给原告，地下一层的购买协议也是与原告签订，其仅在买卖合同签订时和贷款时与被告见过两面；2、原告支付了涉案房屋的首付款30万元并交纳了维修基金等相关税费；3、贷款时原告母亲作为共同还贷人，贷款后直至被告变更贷款账户前一直由原告向被告还贷账户存入涉案房屋还贷款项；4、原告一直持有涉案房屋房产证、贷款合同原件、购房发票、相关税费凭证以及出售人李某购房时的发票及相关税费原件。5、涉案房屋地下室使用权协议亦为原告与李某签订。6、被告王继明主张，其与牟阳系朋友关系，牟阳熟悉房屋买卖和贷款手续办理，帮其购买了涉案房屋，并办理了贷款手续。原告向李某支付的30万元实际为原告借给李某用于解除涉案房屋抵押的款项，在120万元购房贷款下来后，李某已将30万元退还原告。而原告之前偿还贷款的钱也是用牟阳帮其办理的装修贷款26万元款项支付。但在被告提交的其与李某的通话录音中，李某对被告提到的解押借款、退款等问题，明确表示“不知道说些什么”。而在原、被告的微信聊天记录中，2016年12月30日的内容为“我看又要瞎，再就是别把我的银行信誉弄坏了”，原告称“明你放心行了”“这么多人帮我，我不可能坑自己人”，被告称“嗯，你自己看着弄吧，反正这裁决钱在给我报了”。而在双方关于往还贷账户存钱的记录中，被告要求原告将还贷款项存入其还贷账户的语气亦非感谢朋友帮忙。且被告亦未提交证据证明双方存在代为偿还贷款的约定。综上，本院认为，在双方就双方之间的权利义务没有明确约定的情形下，原告提交的证据达到了对其所主张事实的高度盖然性标准，故本院对原告主张的被告为其顶名贷款购买涉案房屋的事实予以认定。原、被告之间最初就涉案房屋买卖达成的顶名贷款买卖约定系双方真实意思表示，并未损害社会公共利益，亦不违反法律强制性效力性规定，对双方当事人均具有约束力。现原告已支付涉案房屋首付款、房屋所有权登记税费以及截至被告变更还贷银行卡前的贷款，且卖方将房屋及附属地下室交付给原告，涉案房屋买卖合同的权利义务实际应当由原告享有和承担，被告应当协助原告将涉案房屋变更登记至原告名下。关于被告更换还贷银行卡后偿还的涉案房屋贷款，因被告在本案中并未就此提起请求，对以上款项本院暂不予处理，原、被告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：位于青岛市李沧区户房屋的权利义务归原告牟阳所有，被告王继明于本判决生效之日起十日内协助原告将上述房屋变更登记至原告名下；本案案件受理费6183元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内支付原告6183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  刘鲁青人民陪审员  赵月华二〇二〇年一月十六日法官助理王晓晓书记员闫宁