云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0602民初4569号原告昭通市家泰物业管理有限公司。统一社会信用代码：9153060068368157XR。住所：云南省昭通市昭阳区环城北路兴盛街**。法定代表人：杨秀华，该公司总经理。委托代理人：徐天骏，云南鹤原律师事务所律师（特别授权）。被告马卫龙，男，回族，1983年5月10日生，云南省昭阳区人，初中文化，农民，，住云南省昭通市昭阳区委托代理人丁熙，云南长鸣律师事务所律师（特别授权）。原告昭通市家泰物业管理有限公司诉被告马卫龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法组成合议庭于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告昭通市家泰物业管理有限公司的委托代理人徐天骏、被告马卫龙的委托代理人丁熙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昭通市家泰物业管理有限公司诉称，2015年10月28日至2018年10月27日，原告依据与昭阳区钻石苑小区业主委员会签订的《钻石苑小区物业管理服务合同》进驻该小区提供物业服务。期间，原告依约履行了合同约定的物业服务义务，但被告三年来拒不支付物业费，经多次催要无果，无奈诉至法院，请求依法判令被告支付原告物业费及滞纳金6909.2元，诉讼费用由被告承担。被告马卫龙辩称，1、原告没有完全履行服务合同，致使被告及全体业主不能进行正常生活。家泰公司在履行物业管理活动中,违反合同约定,未按时、按质为广大钻石苑业主提供完善的物业管理服务。家泰公司入驻钻石苑小区提供物业服务以来,先后违反了合同第5、7、10、11、12条之规定,造成小区管理混乱并且由于家泰公司管理不当,致使小区水泵房被淹,停水后又动用小区业主缴纳的维修基金用于修理损失设备,造成了小区业主的财产损失。从被告在庭审中提交的证据来看,家泰公司在为小区提供物业服务时,连最基本的清洁工作都完成不了,小区电梯、水池、绿化带垃圾成堆,紧急情况逃生的安全通道都被垃圾堵塞,极大的影响了小区业主的生命、财产安全,即便是发生紧急情况,安全通道也不能完全使用。家泰公司所主张的6909.2元的物业管理等费用部分不属实,不应当得到法庭的支持。对于电梯运行费,合同中明确约定为0.16元每平方、每月;对于2017年10月28日至2018年10月27日期间产生的物管费,由于家泰公司未与钻石苑小区业主委员会签订相应合同(家泰公司所提交的合同被告已经在质证期间发表了质证意见,即:家泰公司所提交的合同三性均不予认可,理由为:连签署的基本时间都没有,不应认定为真实、合法的合同),故家泰公司不应当主张此期间所产生的任何费用；针对家泰公司所主张的滞纳金,我认为没有相应的约定,也没有相应的法定惩罚情形,不应当得到法庭的支持。首先,在本案中家泰公司所提交的三份合同中皆没有相应的约定;其次,没有任何法律规定,在合同履行中一方过错在先的违约方,还可以主张相应期间的资金占用费。生活垃圾费家泰公司未向垃圾清理公司代小区业主支付清理费,故不应主张该笔费用。物业管理合同是一类较特殊的合同,在物业公司收取物业管理费时,应当符合提供服务地区发改委所公布的各项、各类收费指导标准,因为和物管公司签订物业服务合同的毕竟是小区内的极少一部分人,并且物业费的收取直接关系到千家万户的基本生活质量。但家泰公司方并未出具任何证据用以证明家泰公司所主张、收取的物管费,符合昭通市发改委的相应文件标准,故家泰公司应当系担举证不能的法律后果。综上,请求法庭依法判决答辩人在应支持物业费用范围内,承担与其服务水平相适宜的物业管理费用。2、原告没有尽到管理义务导致被告车辆在小区内受到多处刮擦，待我方修理后向原告提起诉讼。3、原告没有资格向被告收取滞纳金，原告是简单的民事主体不能向被告收取。庭审中，原告昭通市家泰物业管理有限公司针对其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、工商营业执照复印件，证明原告的主体资格。2、《证明》一份，证明被告的居住地址及面积。3、《物业服务合同》3份，证明2015年10月28日至2020年10月27日原告与业委会存在合同关系事实。4、水电费发票，证明原告履行合同的事实。5、缴费通知书，证明原告每年催缴物业费的事实。经质证，被告马卫龙对原告提交的证据认为，1、对证据1、2三性无异议。2、对证据3中2015年10月28日至2018年10月27日的2份《物业服务合同》三性无异议，但合同中明确约定了原告应当承担的义务，且马卫龙家住2幢2单元601号，其电梯运行费用为每平米0.31元而不是每平米0.33元；对2018年10月28日至2020年10月27日的《物业服务合同》与本案没有关联性。3、对证据4、5我方认为与本案没有关联性。本院认为，原告提交的证据1、2、3，经被告质证无异议，对双方无异议的证据，本院予以采信；证据4，客观真实，本院予以采信；证据5，能够证明原告已向被告催缴物业费的事实，本院予以采信。被告马卫龙针对其主张向本院提交以下证据：1、居民身份证复印件，证明被告的具体身份信息及具有独立的诉讼主体资格。2、（1）、照片15张；（2）、民事判决书一份。第2组证据共同证明（1）、由于原告家泰物管公司管理不到位致使安全通道堵塞严重影响了业主的生命财产安全的事实；（2）、原告私自将被告家庭的门禁线路夹断，至今未修复，严重影响了被告的日常生活；（3）、家泰物管公司违反合同约定私自承接广告，以牟取私利，造成小区管理混乱的事实；（4）、家泰物管公司违反合同约定，对基本的清洁工作都完成不了，造成小区电梯间、水池、绿化带成废弃之地，严重影响了小区的居住环境；（5）、在业主提出家泰物管公司违约在前，而拒绝支付物管费时，家泰公司使用违法手段，强行将小区业主的水表取走，导致业主不能正常生活的事实；（6）、从2014年至今家泰物管公司在签订合同后，违反合同约定，未按时、按质为广大业主提供物业服务，服务存在重大瑕疵的事实；（7）、由于家泰物管公司管理不到位，造成水泵房被水淹，致使供水设备损坏，小区停水一周，后又动用小区业主的维修基金进行维修，造成业主财产损失的事实。经质证，原告昭通市家泰物业管理有限公司对被告马卫龙提交的证据认为，1、对证据1三性无异议。2、对证据2中照片15张的真实性不予认可，理由（1）无法看清照片的内容、（2）被告没有说明照片的来源及拍摄的时间、地点；对民事判决书的真实性合法性予以认可，对其关联性不予认可，该判决书认定的事实是在2013年10月28日至2014年10月27日期间，与本案主张的2015年10月28日至2018年10月27日这一时间段无关。本院认为，被告马卫龙向本院提交的证据1，经原告质证无异议，对双方无异议的证据，本院予以采信；证据2中，15张照片打印机，该组照片模糊不清，无法看出该照片拍摄时间及拍摄地点，故对该组照片，本院不予采信；民事判决书，客观真实，但该判决书认定事实的时间与本案欠缴物管费时间不是同一时间，故对该判决书的关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告马卫龙系钻石苑小区2幢2单元601号的住户，其住房面积为145.76平方米。2014年10月28日，昭通市钻石苑小区业主委员会与原告签订了《钻石苑住宅小区2014年物业管理委托服务合同协议方案》，服务期限自2014年10月28日至2017年10月28日，物业费的收费标准：1、物业管理费每户每月每平方米0.80元（不包含电梯运行费、二次加压费、生活垃圾费）；2、电梯运行费：2-5楼每月每平方米0.18元、6-9楼每月每平方米0.33元、10-13楼每月每平方米0.43元、14-18楼每月每平方米0.48元，以上包含电梯管理费、维保费（材料费）电费、电梯检测费（不包含电梯大型维修费和大型零部件因损坏换新），写字楼每月每平方1.2元、商业物业每月每平方1.2元；3、二次水泵加压费每户每月8元收取；4、生活垃圾清理费每户每月11元收取（替环卫所代收、今年政府的新标准）。2018年1月26日，昭通市钻石苑小区业主委员会与原告签订了《钻石苑小区物业管理服务合同》，服务期限自2017年10月28日至2018年10月28日，物业费的收费标准：1、物业管理费每户每月每平方米0.80元（不包含电梯运行费、二次加压费、生活垃圾费）；2、电梯运行费：2-5楼每月每平方米0.16元、6-9楼每月每平方米0.31元、10-13楼每月每平方米0.41元、14-18楼每月每平方米0.46元，以上包含电梯管理费、维保费（材料费）电费、电梯检测费（不包含电梯大型维修费和大型零部件因损坏换新），写字楼每月每平方1.2元、商业物业每月每平方1.2元；3、二次水泵加压费每户每月8元收取；4、生活垃圾清理费每户每月11元收取（替环卫所代收、今年政府的新标准）。2018年10月11日，昭通市钻石苑小区业主委员会与原告签订了《钻石苑小区物业管理服务合同》，服务期限自2018年10月28日至2020年10月28日，物业费的收费标准：1、物业管理费每户每月每平方米0.80元（不包含电梯运行费、二次加压费、生活垃圾费）；2、电梯运行费：2-5楼每月每平方米0.16元、6-9楼每月每平方米0.31元、10-13楼每月每平方米0.36元、14-18楼每月每平方米0.41元，以上包含电梯管理费、维保费（材料费）电费、电梯检测费（不包含电梯大型维修费和大型零部件因损坏换新），写字楼每月每平方1.2元、商业物业每月每平方1.2元；3、二次水泵加压费每户每月8元收取；4、生活垃圾清理费每户每月11元收取（替环卫所代收、今年政府的新标准）。被告未缴纳2015年10月28日至2018年10月27日期间的物业管理费、电梯运行费、二次水泵加压费、生活垃圾清运费。现原告起诉来院，要求被告支付原告物业费及滞纳金6909.2元。本院认为，原告昭通市家泰物业管理有限公司与昭通市钻石苑小区业主委员会与签订的《钻石苑住宅小区2014年物业管理委托服务合同协议方案》、《钻石苑小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，应认定为该合同是合法有效的，对原、被告双方具有法律约束力。本案中，被告马卫龙在原告昭通市家泰物业管理有限公司为钻石苑小区提供物业服务期间已实际接受了原告提供的物业服务，应依据合同约定支付合同期内的物业管理服务费、二次加压费、电梯运行费，故对原告主张物业服务费、二次加压费、电梯运行费的诉讼请求，本院予以支持。关于生活垃圾清运费，原告主张其已代被告垫付了该费用，但并未提供代支付的发票或收据，故对该主张本院不予支持。原告主张的滞纳金，原告属于民事主体，不具有收取滞纳金的主体资格，故对该主张本院不予支持。被告答辩主张因其未向本院提交充足的证据予以证明，对于该主张，本院不予采信。被告应当向原告支付三年（2015年10月28日-2018年10月27日）的物业管理费145.76㎡×0.80元/㎡×12月×3年=4198元；二次加压费8元×12月×3年=288元；（2015年10月28日-2017年10月27日）电梯运行费145.76㎡×0.33元/㎡×12月×2年=1154元；（2017年10月28日-2018年10月27日）电梯运行费145.76㎡×0.31元/㎡×12月=542元；以上合计：6182元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马卫龙于本判决书生效之日起十日内，向原告昭通市家泰物业管理有限公司支付物业管理费、二次加压费、电梯运行费共计6182元（2015年10月28日-2018年10月27日）；二、驳回原告昭通市家泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马卫龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  方绍玮人民陪审员  刘吉凯人民陪审员  黄先群二〇一九年二月十五日书 记 员  高 扬