山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0523民初854号原告：于爱民，男，1969年11月25日出生，汉族，广饶县人，现住该村。委托诉讼代理人：孙少山，山东良远律师事务所律师。委托诉讼代理人：田维芳，山东良远律师事务所律师。被告：刘建平，男，1975年4月14日出生，汉族，广饶县人，现住该村。被告：刘芬华，女，1975年4月10日出生，汉族，广饶县人，现住该村。被告刘建平、刘芬华共同委托诉讼代理人：刘炳杰，山东正义之光律师事务所律师。被告刘建平、刘芬华共同委托诉讼代理人：兰惠文，山东正义之光律师事务所律师。原告于爱民与被告刘建平、刘芬华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于爱民的委托诉讼代理人孙少山、田维芳、被告刘建平、刘芬华的共同委托诉讼代理人刘炳杰、兰惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于爱民向本院提出诉讼请求：1、依法判令刘建平、刘芬华支付于爱民购房款855万元及利息3,195,592元（算至2019年1月31日），自2019年2月1日起至实际支付之日止的利息以855万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；2、本案诉讼费及其他费用由刘建平、刘芬华负担。事实与理由：于爱民与刘建平、刘芬华于2015年2月12日签订房屋买卖《协议》一份，约定由刘建平、刘芬华购买于爱民所属的位于广饶县工业园区的楼房及院落，并对购房价格及支付方式等内容作出约定。刘建平、刘芬华支付了部分房款后，未按照合同约定支付剩余房款855万元，经于爱民多次催要未果，为维护于爱民的合法权益，现诉至法院，望依法裁判。刘建平辩称:1、于爱民陈述的剩余购房款有误，刘建平已向于爱民支付购房款1,190万元，剩余购房款应为850万元；2、根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十八条规定，刘建平有权拒绝支付剩余购房款，并不承担任何利息等违约责任。理由如下：（1）履行协助义务、完善相关手续及办理登记是本案房屋买卖合同中于爱民的主给付义务。由于本案中合同标的是房屋，房屋属不动产，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权登记，才真正履行完给付义务，因不动产所有权的成立、变动以登记为要件。东营市中级人民法院（2019）鲁05民终120号民事判决书已经认定涉案楼房的手续不完备有欠缺，刘建平可以根据合同法第六十条的规定要求于爱民履行协助义务，完善相关手续。尽管东营市中级人民法院认为涉案楼房后续手续的欠缺不影响协议的效力，但是因为没有相关手续根本无法办理登记，未办理登记的房屋所有权不能发生移转，买受人根本无法获得涉案楼房的所有权，且于爱民向刘建平承诺随时办证。因此，履行协助义务、完善相关手续及办理产权登记是本房屋买卖合同中于爱民的主给付义务；（2）刘建平有权行使同时抗辩权，拒绝支付剩余购买房款并不承担违约责任。协议并未约定于爱民的上述主给付义务和刘建平支付房款的履行顺序，因此应当同时履行。于爱民承诺随时办证，协议签订后刘建平多次要求于爱民交付相关手续资料并协助办理产权登记，但于爱民至今未向刘建平交付任何手续材料和履行协助义务，于爱民的行为有可能导致刘建平无法办证和取得房屋所有权，合同目的不能实现，且刘建平已支付大部分购房款，于爱民的行为可能给刘建平造成更巨大的损失。根据合同法第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。刘建平有权主张同时履行抗辩权，拒绝支付剩余购房款并不承担任何违约责任；（3）退而言之，根据合同法第六十八条、第六十九条规定，刘建平系行使不安抗辩权，亦不存在违约情形。因于爱民不能交付相关手续和履行协助义务，根据合同法第六十八条、第六十九条规定，刘建平行使不安抗辩权而中止履行付款，后刘建平将于爱民起诉至法院要求解除合同亦是刘建平行使不安抗辩权的一种方式。另一方面，于爱民在东营市中级人民法院（2019）鲁05民初120号案件庭审中提交的相关规划和建设证据材料的真实性和关联性本身就有存疑，相反这些证据材料可以显示于爱民的规划、建设、验收、消防等手续都不完备，且于爱民未将涉案楼房图纸交付给刘建平,亦在该案庭审中明确表示其无任何建设资料，说明其建设涉案楼房未经过任何合法合规的程序和手续，且至今无法向刘建平交付甚至无法补办。很明显于爱民具有不履行协助义务的意思表示和不能履行债务或丧失履行债务能力的可能性，刘建平有权行使不安抗辩权。因此，刘建平中止履行支付剩余购房款义务系行使不安抗辩权，具有合法、合理性，不存在违约情形。综上所述，无论是基于同时履行抗辩权还是不安抗辩权。并且自签订《协议》至今将近五年之久，于爱民迟迟未予完善和交付手续资料，亦不予协助办理房权证甚至可能根本无法办理房权证，刘建平在无法取得房屋所有权的情况下，而还要继续支付剩余房款的话，势必将给刘建平造成巨大的经济损失，明显有违合同法公平原则和诚实信用原则。因此，为彰显公平正义，维护司法权威，恳请法院查清事实，依法驳回于爱民的诉讼请求。刘芬华辩称,刘芬华并非涉案《协议》的签约方，不是《协议》义务的履行者，于爱民起诉刘芬华要求履行《协议》义务无事实和法律依据。刘芬华就本案的诉讼主体不适格。经审理本院认定法律事实如下：于爱民（甲方）于2019年2月12日与刘建平（乙方）签订了房屋买卖《协议》一份，协议约定：经甲、乙双方协商，本着自愿、公平、公正、合理的原则，就乙方购买甲方所属的位于广饶镇工业园区的楼房事宜达成如下协议：一、所购楼房及院落于广饶镇工业园区，南邻山东乐民建筑有限公司、北邻潍高路，所购楼房院落南至山东乐民建筑有限公司办公楼，楼北部分场地。该楼房无房产证，土地为租赁土地，乙方对所购楼房及土地的情况完全了解；二、所购楼房的数量及在整栋楼所处位置，所购楼房为整栋大楼一层过道以西一层至六层；过道上方的2、3、4层属于甲方，5、6层、负一层属于乙方。三、与过道同宽的南北场地为公共场地，任何人不得自行搭建和占用，该场地产生的租赁费或者其他费用，双方各自承担一半；四、所购楼房及院落价格为人民币2,040万元，协议签订之日起付人民币350万元，2016年2月12日付人民币840万元，2017年2月12日前余款850万元一次性付清。如乙方不按上述时间付款，自到期之日起按人民银行同期贷款的4倍支付利息；五、乙方所购楼房南的院落距离山东乐民建筑有限公司办公楼两米之内，不得搭建任何建筑物；六、自本协议签订之日起，乙方所购房屋及院落产生的所有事件及费用由乙方承担。上述合同签订后。刘建平依约向于爱民支付了2016年2月12日前的房款1185万元。双方因合同效力问题引发纠纷，刘建平于2017年5月2日向本院起诉，要求确认合同无效，后刘建平于2018年11月13日撤回了起诉。于爱民于2019年2月1日诉至本院即本案，要求刘建平及其妻刘芬华按合同约定支付剩余房款855万元及相应利息。2019年3月13日，刘建平将于爱民及其妻任喜凤诉至东营市中级人民法院，要求解除2015年2月12日与于爱民签订的房屋买卖《协议》，要求于爱民、任喜凤返还房款1190元。并赔偿房屋差价2000万元。因该案与本案有关联，本案审理须以该案结果为依据，故本院对本案裁定中止审理。经东营市中级人民法院对刘建平的诉讼进行了审理，于2019年7月18日作出（2019）鲁05民初120号民事判决书，判决书确认于爱民与刘建平签订的房屋买卖《协议》系双方当事人的真实意思表示合法有效，刘建平要求解除上述房屋买卖《协议》的诉讼请求无证据予以证实，判决驳回了刘建平的诉讼请求。该判决审理查明部分查明认定了涉案房屋买卖《协议》签订后，包括楼房外墙漆工程垫付款50,000元，刘建平已支付于爱民1190万元房款。上述判决作出后，刘建平不服上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院审理后于2019年11月20日作出（2019）鲁民终2315号民事判决书一份，判决驳回刘建平的上诉，维持原判。山东省高级人民法院作出上述终审判决后，本院依法对本案继续进行审理,现已审理终结。上述事实有于爱民提交的房屋买卖《协议》一份、东营市中级人民法院作出的（2019）鲁05民初120号民事判决书一份、山东省高级人民法院作出的（2019）鲁民终2315号民事判决书一份证据及于爱民、刘建平、刘芬华的当庭陈述在案为凭，足以认定。本案归纳本案争议焦点。一是于爱民将刘建平之妻刘芬华作为本案共同被告是否符合法律规定；二、刘建平至今尚欠于爱民的房款金额是855万元还是850万元；三、刘建平主张其逾期付款系行使同履抗辩权、不安抗辩权的意见是否予以支持；四、于爱民有关利息主张的性质及是否应予以调整。针对第一个争议焦点。本院认为，本案涉案标的物是不动产，刘建平与刘芬华系夫妻关系。夫妻一方在婚姻关系存续期间购买的不动产均为夫妻共同财产，刘建平所支付的房款亦是夫妻共同财产，购买房屋目的是为了经营需要，所欠房款亦应由夫妻共同财产偿还，现房屋已实际交付。虽然涉案房屋买卖《协议》中只有刘建平一人签名，但于爱民起诉刘建平、刘芬华作为共同被告符合法律规定，本院予以支持。针对第二个争议焦点。本院认为，东营市中级人民法院作出的（2019）鲁05民初120号民事判决书已经生效，该判决在审理查明中认定的“涉案房屋买卖《协议》签订后，包括楼房外墙漆工程垫付款50,000元，刘建平已支付于爱民1,190万元房款”。对于东营市中级人民法院查明的该项事实，本院予以认可，刘建平还欠于爱民850万元房款。针对第三个争议焦点，本院认为，同履抗辩针对的是应相互履行的主要合同义务，如支付货款与交付货物。不安抗辩针对的是合同签订后出现导致合同目的不能实现的法定事由。而本案于爱民与刘建平签订房屋买卖《协议》时，双方认识，对所购买的房屋情况也是了解。至于办理房屋产权登记问题在合同中并未明确约定，该项内容是出售房屋一方法定的合同附随义务，而非主要合同义务。从《协议》第六条约定可以看出，要想涉案楼房办理产权证书，还有很多后续工作要做。也正是由于对房屋及土地情况的了解，所以双方在《协议》中没有约定涉案房屋的产权过户等内容。这也是该《协议》也普通房屋买卖合同的不同之处。也正是上述因素的存在，更体现涉案房屋买卖《协议》是双方的真实意思表示。故本院认为，涉案楼房后续手续的欠缺并不必然导致本案房屋买卖《协议》的合同目的不能实现，刘建平完全可以根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，要求于爱民履行协助义务，完善相关手续的相应法律救济途径。故刘建平认为不能实现合同目的而行使不安抗辩权的反驳意见依据不足，且未履行法定救济途径，本院不予支持。针对第四个争议焦点问题。涉案房屋买卖《协议》中约定2017年2月12日前余款850万元一次性付清，如乙方不按上述时间付款，自到期之日起按人民银行贷款的4倍支付利息。从该条文中可以看出，该利息约定实质上是违约责任即违约金的计算方法。刘建平认为约定过高，且迟延支付房款并没有给于爱民造成实质上的经济损失，按照合同法相关规定，违约责任的承担最高不超过因违约造成损失的30%，于爱民主张的上述计算标准过高。本院认为，刘建平认为于爱民的违约金计算标准过高，应不超过实际损失的30%，但刘建平未提交证据证明于爱民实际损失的标准。综合于爱民与刘建平的关系、争议解决过程、已支付房款的数额、房屋建设成本、双方后续协作、矛盾化解预期等各种因素，本院综合确定：以850万元为基数，自2017年2月13日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算为宜。综上，本院认为，于爱民与刘建平签订的房屋买卖《协议》合法有效，该事实已经由东营市中级人民法院、山东省高级人民法院作出的生效判决予以确认。刘建平未依约支付剩余房款已经构成违约，故于爱民要求刘建平及其妻刘芬华支付剩余房款850万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，对多出部分不予支持。因刘建平未依约支付剩余房款，必然给于爱民造成至少是利息上的损失，本院综合确认以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算。刘建平辩称其不支付剩余房款是基于同履抗辩权或不安抗辩权的行使依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘建平、刘芬华于本判决生效后十日内支付原告于爱民房款8,500,000元及违约金（以8,500,000元为基数，自2017年2月13日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算）；二、驳回原告于爱民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92,274元，减半收取计46,137元，财产保全费5,000元，由被告刘建平、刘芬华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  李秀堂二〇一九年十二月十六日书记员  蒋婉月附：本判决书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。