天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初34411号原告：天津滨海新区均利建材市场有限公司，住所地天津市滨海新区临港经济区渤海十二南路109号，统一社会信用代码9112011655947678XE。法定代表人：陈金钟，总经理。委托诉讼代理人：丁小康，天津屈信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜亚琪，天津屈信律师事务所律师。被告：天津银滩玻璃砂有限公司，住所地天津市滨海新区临港经济区渤海十二南路109号C区7—10号，统一社会信用代码91120116MA06P03242。法定代表人：郑子英，总经理。委托诉讼代理人：贾逸鸥，国浩律师事务（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：郑朋达，国浩律师事务（天津）事务所实习律师。原告天津滨海新区均利建材市场有限公司（以下简称均利公司）与被告天津银滩玻璃砂有限公司（以下简称银滩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中,存在扣除审限的情形，另因双方就案涉场地的争议需另案解决，被告于2019年5月13日向本院提出中止申请，本院裁定中止审理，后依法于2019年11月28日恢复审理。原告的委托诉讼代理人杜亚琪，被告的委托诉讼代理人贾逸鸥均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人丁小康、郑朋达到庭参加部分诉讼。本案现已审理终结。原告均利公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的C区7-10号、C区6号租赁协议及《变压器租赁协议》；2、判令被告将C区7-10号、C区6号租赁标的物腾空、恢复原状并交还原告；3、判令被告将变压器（出厂序号为：2012090526，规格型号：1000KVA）交还原告，并协助将该变压器变更至原告名下；4、判令被告支付拖欠原告的租金1753242.55元（自2017年8月31日至2018年11月4日包括C区7-10、C区6号以及变压器的租金），并支付自2018年11月4日起至实际腾房之日止的租金；5、判令被告向原告支付违约金739895.6元，并支付自2018年11月4日起至实际给付之日止的违约金（以1753242.55为基数，按照日1‰支付）；6、判令被告支付拖欠原告的电费82877元（2018年8月18日至2018年10月18日），并给付以中国人民银行同期贷款利率为标准，自起诉之日起至实际给付之日以82877元为基数计算的利息；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁协议，约定乙方承租甲方经营的均利建材市场C区7-10号厂房（面积14448平方米）及商铺/办公楼（面积为864平方米），进行石材等相关产品经营、服务活动，年租金共计2520000元，租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，此外，租赁协议中双方对租金的具体支付时间及违约责任进行了约定。同时，原告与被告签订《变压器租赁协议》，约定甲方将电力变压器及其配套设施租赁并变更至乙方名下，年租金为80000元，租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止。2017年5月19日，原被告再次签订租赁协议，约定甲方将C区6号厂房（3616平方米）及商铺/办公楼（216平方米）出租给乙方，进行石材及其相关产品经营、服务活动，租赁期限自2016年2月10日起至2020年9月30日止，年租金624000元，租赁协议对租金支付时间及违约责任进行了详细约定。合同签订后，原被告定期对账，但2017年8月对账后，被告不再按照协议约定的义务履行合同，拖欠原告租金及电费180余万元，经原告催促仍不履行给付义务，根据合同约定，被告逾期未付租金及其他费用超过15日，原告有权行使解除权，且被告应按合同约定支付违约金，故成讼。被告银滩公司辩称，一、同意解除双方之间关于C区6号所签订的租赁合同，但是不同意解除C区7-10号和变压器的租赁合同；二、C区6号的租赁场地已经于2019年1月腾还原告，不应再计算此后的租金；三、被告在承租期间，因原告作为出租人未尽到告知义务，导致被告未能就硅砂、石英砂生产项目办理环评手续，最终被环保部门要求停产13个月（2017年5月31日至2018年7月12日），在停产期限，被告租赁目的无法实现，原告应免除该段期间的租金，并承担赔偿责任；在双方就停产期间减免租金进行协商的过程中，原告突然于2018年8月31日采取断电行为，严重影响被告使用租赁物，并扩大各方损失，对于断电期间（2018年8月31日至2018年11月20日），原告无权收取租金；四、退一步讲，及时被告应向原告支付停产及断电期间的租金，那么C区7-10号也不拖欠租金，被告所拖欠的是C区6号的租金，根据变压器租赁合同约定，电费仅能冲抵C区7-10号的租金，原告自行冲抵所有租赁合同项下的租金我方不予认可，原告计算的拖欠租金的数额也有错漏，有以下几项未计入：2017年6月23日支付的27325元、2018年8月21日支付的84000元、原告使用被告铲车及煤的租金15840元、原告向被告多收的电费差额157061.87元、施工人员工伤原告收取的赔偿金50000元折抵租金、变压器租金原告计算方式不对多收一笔80000元，我方于2018年11月30日支付67000元租赁费，原告计算的欠付租金数额应减除上述款项；五、原告主张的电费，发生在停电期间，我方没有办法使用电，因此不应再承担每月的基础电费17000元，原告计算的违约金300余元是由于原告断电所致，我方不应负担；六、关于原告主张的违约金，原告主张的标准过高，原告未能及时收取租金的损失仅为利息损失，违约金数额不应超过欠付金额同期存款利息的1.3倍。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，双方当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，对于双方有异议的证据，在下文予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：均利公司系坐落于滨海新区临港经济区渤海十二南路以东面积为148282.9号土地的使用权人。2015年，原告（甲方）与“闽江矿业”（乙方）签订《租赁协议》，第一条租赁标的及用途约定乙方承租甲方经营的天津滨海新区均利建材市场C区7-10号厂房，计面积为14448平方米及C区7-10号商铺/办公楼面积为864平方米，进行石材及石英砂水清洗和其他产品经营、服务活动；第二条租赁期限及付款方式约定本协议租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，乙方按厂房年租金2373000元，商铺/办公楼年租金207000元，共计年租金优惠后2520000元向甲方交纳租赁标的租金……签订合同之日起三日内支付1260000元，2016年4月1日前支付1260000元，2017年11月1日支付1260000元，2018年5月1日支付1260000元，2018年12月1日支付1260000元，2019年6月1日支付1260000元，2020年1月1日支付1260000元租金。另外，每年10月1日支付一台变压器租赁费80000元，五年共计400000元，就电费发票到国家电网进行分户处理，电费按电力局标准另行缴纳；第五条乙方责任第2项处手写“乙方自行承担安全生产、环评、环保生产、消防申请”等未通过政府审批的损失”；第六条违约责任第6项约定如乙方未能按照规定日期足额缴纳租金及双方约定的相应费用，甲方有权通知乙方立即予以交付。如乙方逾期未能交付应付租金或费用，乙方应按延迟交纳的天数，每延迟一天，按该项租金或费用的1%向甲方支付违约滞纳金，如乙方逾期15天未能付清租金或其他应付费用，甲方有权解除本协议，依约收回租赁标的，追缴乙方未付的租金或其他应付费用。在协议尾部乙方处有“郑美爱”签字，原告解释称签订合同之时被告公司尚未注册成立，郑美爱系股东，代表被告签订合同，被告认可郑美爱系其公司股东，但辩称其与原告签订合同的经过是被告先签字后合同交由原告回去加盖公章，等均利拿回来后发现在第五条乙方责任处有手写的内容，当时被告就口头向原告提出异议。2016年1月14日，原被告签订《变压器租赁协议》，约定租赁标的为1000KVA电力变压器及其配套附属设施，电力变压器出厂序号为2012090526，租赁时间与甲乙双方就天津滨海国际石材港的C区7-10号商铺/办公楼的租赁协议时间一致，变压器使用时间自2016年1月15日至2017年1月14日，第二年再次交纳80000元；第三条约定租金为每年80000元，支付方式依据双方天津滨海国际石材港的C区7-10号商铺/办公楼的租赁协议的约定支付，甲方变压器发票更名为乙方户名，电费发票冲抵租金发票（乙方使用一台，发票金额为四台，超出部分冲抵租金发票）C区7-10号的租金。2017年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）被告签订《租赁协议》，约定乙方承租甲方经营的天津滨海新区均利建材市场C区6号厂房面积3616平方米，C区6号商铺/办公楼面积为216平方米，进行石材及其相关产品经营、服务活动；约定协议租赁期限自2016年2月10日起至2020年9月30日止；厂房年租金624000元，商铺年租金／，共计624000元，签订合同起租之日支付412600元，2017年4月1日支付312000元，2017年11月1日支付312000元，2018年5月1日支付312000元，2018年12月1日支付312000元，2019年6月1日支付312000元，2020年1月1日支付312000元。第五条乙方责任第12项约定本协议期满之前，如乙方不再续租，应在本协议到期两个月前通知甲方，并应在协议到期日次日将其财产设备自行一走，向甲方移交承租标的及租赁设施，并使之保持整洁整齐和状态完好…第六条违约责任第6项约定如乙方未能按照规定日期足额缴纳租金及其他各项费用，甲方有权通知乙方立即予以交付。如乙方逾期未能交付的，乙方应按延迟交纳的天数，每延迟一天，按该项租金或费用的3%向甲方支付违约滞纳金，如乙方逾期15日仍付清租金或其他应付费用，甲方有权解除本协议，依约收回租赁标的，追缴乙方未付的租金或其他应付费用等内容。上述租赁协议签订后，2017年7月10日，天津市滨海新区环境局向被告作出行政处罚决定书，载明于2017年5月31日对银滩公司进行现场执法检查，发现银滩公司租用均利公司C区6号至C10场地从事玻璃砂、铸造砂加工，至今未办理建设项目环境影响评价手续，对被告处以10万元罚款。2017年8月22日，天津临港经济区散乱污企业专项整治领导小组办公室向被告作出限期提升改造通知，载明经排查被告公司无立项、规划、环保、安监等手续，属“原址改造提升”类“散乱污”企业，责令被告限期提升改造。后被告进行了相应的整改。2018年7月12日，天津市滨海新区美丽滨海一号工程指挥部办公室向被告作出即日恢复生产的通知。后被告要求减免停电期间的租金并赔偿损失，协商期间，2018年8月31日，原告向被告发出停电通知，主要内容为“依照合同约定，银滩公司应于2018年6月1日前支付租金余额240余万元，截止2018年8月31日只支付了60余万，经双方反复沟通，如不能按照均利公司要求于8月31日前至少再支付30万元，鉴于目前这种情况通知你公司，将于2018年8月31日14点开始停止供电，直至你方依照我方要求按数支付租金为止”。当日，原告对C区6号至10号采取断电措施，但辩称仅断电10余天即恢复供电，被告主张原告直至2018年11月20日方才恢复供电。关于原告主张被告欠付租金，要求解除相关合同，被告同意解除C区6号的租赁合同，但是认为C区7-10号并不欠付租金，因此不同意解除C区7-10租赁合同，双方当庭确认现C区7-10处于停产状态。庭审中，双方确认被告已付C区6号、C区7-10号关于2019年1-3月份的租金。原告主张其交付C区6号场地时为平整状态，现场地有明显的下沉，被告认可现在是下沉状态。被告主张其已于2019年1月将C区6号交还原告，但原告拒收。另查，2017年8月31日，双方签订《2017年8月份对账单》，载明经电费冲抵C区6号、C区7-10号相应的租金后，尚欠均利公司178399.92元。关于原告主张2018年11月3日银滩公司欠付C区6号、C区7-10号、变压器租金合计1753242.55元，被告抗辩租金的数额计算错误，有以下几项未计入：2017年6月23日支付27325元、2018年8月21日支付84000元、原告使用被告铲车及煤的租金15840元、原告向被告多收的电费差额157061.87元、施工人员工伤原告收取的赔偿金50000元折抵租金、因计算方式错误多收一笔80000元的变压器租金，2018年11月30日支付67000元租赁费，原告计算的欠付租金数额应减除上述款项。原告称被告2018年8月21日支付84000元系冲抵案外B区8号租金，2018年11月30日支付67000元冲抵2018年11月之后发生的电费。关于原告主张的电费，其主张被告拖欠的是2018年8月18日至2018年10月18日的电费，2018年8月18日抄表总电量为6626.87kwh，2018年9月18日抄表总电量为6767.43kwh，2018年10月18日抄表总电量为6767.43kwh，被告对2018年8月18日的抄表电量没有异议，但认为自2018年8月31日原告断电，6767.43kwh是2018年8月30日的电量，即原告主张的用电量发生区间为2018年8月18日-2018年8月30日，该期间基本电费为7366元（每月基本电费17000元÷30天×13天），按电力局电费单价计算后，原告主张的电费数额应为51686.86元。本院认为，原、被告签订的关于C区6号、C区7-10号、以及变压器的系列租赁协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依照约定全面履行己方义务。关于C区7-10号租赁协议，虽系被告股东个人签字，但被告公司注册成立后实际履行了该合同内容，因此，合同权利义务主体应为被告公司。关于原告以被告欠付租金达到合同约定的解除条件为由要求解除案涉合同，被告同意解除C区6号租赁合同，本院照准。关于C区7-10号及变压器租赁合同是否应解除，原告主张按照双方交易惯例被告交付的电费应同时冲抵C区6号及C区7-10号的租金，如此计算后被告欠付C区7-10号的租金已达约定解除条件；被告认为按照合同约定其交付的电费仅能冲抵C区7-10号的租金而非同时冲抵C区6号及C区7-10号的租金，如此计算被告确实欠付C区6号的租金，但不欠付C区7-10号的租金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条约定，当事人协商一致，可以变更合同。双方签订变压器租赁合同以后，均按电费可以同时冲抵C区6号、C区7-10号的租金进行实际履行，应视为合同条款的变更，因此，对于被告主张电费仅可以冲抵C区7-10号的租金的抗辩不予采纳，鉴于被告拖欠C区7-10号的租金已达到合同约定的解除条件，且被告已实际处于停产状态，并未实际利用案涉场地，因此，对于原告主张解除C区7-10号的租赁合同，予以支持。鉴于变压器租赁合同系依附于上述场地租赁合同，在上述场地租赁合同解除的情况下，应一并解除该变压器租赁合同。关于原告关于腾交租赁物的主张，被告虽抗辩C区6号已经于2019年1月交还，但未能提供相关证据，不予采信。庭审中，被告认可现C区6号场地处于下沉状态，因此，对于原告主张将租赁物场地恢复至平整状态后交还的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于C区7-10号的租赁物，因租赁合同解除，亦应一并腾交。关于变压器租赁合同，因合同解除，原告诉请将变压器交还并协助更名至原告名下的诉请，予以支持。关于原告主张截至2018年11月4日被告欠付租金1753242.55元，被告主张免除因未环评导致停产期间的租金，本院认为，原告提交的合同中明确约定被告负有办理环评的义务，被告虽对该条款的约定存在异议，认为系原告自行添加，但未能提供反证，亦未提供证据证明在履行合同过程中提出异议，因此对于被告抗辩本院不予采信，加之办理环评系承租人基于自身经营、租赁实际需要履行的义务，其因未能办理环评导致停产期间的租金损失，应自行负担，其要求原告免除该期间租金，不予支持。关于原告要求免除停电期间的租金，被告虽辩称仅停电10余天即恢复供电，但未能提供相关证据，不予采信，对于原告主张免除停电期间的租金，对扣除2018年8月31日至2018年11月19日的租金部分予以支持，经计算该部分租金为697710元。对于被告抗辩原告主张的租金数额存在未扣减的部分，本院认为，关于被告主张扣减2017年6月23日支付的27325元，因双方在2017年8月31日已经对账，确认欠付数额，该款项发生在对账之前，被告要求扣减，不予支持。关于被告主张扣减的铲车及煤的租金15840元、工伤赔款50000元，未能提供相关证据，不予采信；关于原告主张扣减因单价错误被告多收的电费差额157061.87元，双方已通过多次电费交纳确认单的形式对已付电费的计算方式及金额进行确认，现要求重新计算已付电费并退还差额，不予支持；关于被告主张扣减于2018年8月21日支付的84000元，原告认可收到了该款项，但认为系双方约定冲抵B区8号租金未能提供相关证据，不予采信，该款项应折抵C区6号-10号的租金；关于被告主张扣减2018年11月30日支付的67000元，被告在汇款附言已备注为租金，原告自行计算冲抵电费无相关依据，不予采信，该款项应折抵C区6号-10号的租金；关于原告主张的应于2018年10月1日交付的变压器租金80000元，被告提交的对账单显示变压器的计租期间为每年1月15日至次年1月14日，因此，截至2018年11月4日，并不欠付2019年度的变压器租金，因此，对于被告要求减除80000元变压器租金的抗辩意见，予以采纳。综上，原告主张截至2018年11月4日拖欠的总租金为824532.55元（1753242.55元-697710元-84000元-67000元-80000元）。关于原告主张的自2018月11月5日起至实际腾交之日的租金，因双方确认被告已交纳2019年1月-3月的租金，应予扣除。关于变压器的租金计算起始期间，调整为2019年1月15日。关于原告主张的截至2018年11月4日的违约金，被告认为原告主张的违约金标准过高请求调减，根据我国合同法及相关司法解释的规定，违约金以填补损失为主，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，结合合同的履行程度、双方过错、实际损失情况，酌情调整为100000元，关于2018年11月5日至实际给付之日止的违约金，以上述确定的未付款824532.55元为基数，按同期银行贷款利率的1.3倍计算为宜。关于原告主张的电费，被告不予认可，经被告计算电费数额为51686.86元。本院认为，鉴于因原告断电，致使被告不能正常使用，因此，被告抗辩的按实际使用期间折算基本电费，较为公平合理，予以采纳。关于计费单价，鉴于原告在此后按照被告的单价计算方式收取了相应电费，本案中，对于未付电费部分，可以参照被告主张的单价计算方式。另，原告主张被告负担2018年9月18日至10月18日的基本电费及滞纳金，因系原告断电导致被告未正常使用，不应再由被告负担。综上，采纳被告抗辩，将电费欠付数额确认为51686.86元。对于原告主张的电费利息损失的基数，相应调整为51686.86元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告天津滨海新区均利建材市场有限公司与被告天津银滩玻璃砂有限公司就天津滨海新区均利建材市场C区6号厂房及商铺/办公楼于2017年5月19日签订的《租赁协议》、就C区7-10号厂房及商铺/办公楼所签订的《租赁协议》以及于2016年1月14日签订的《变压器租赁协议》；二、被告天津银滩玻璃砂有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将天津滨海新区均利建材市场C区6号面积为3616平方米的厂房、C区6号面积为216平方米的商铺/办公楼、C区7-10号面积为14448平方米的厂房、C区7-10号面积为864平方米的商铺/办公楼腾空（将场地面恢复至平整可使用状态）后交还原告天津滨海新区均利建材市场有限公司；三、被告天津银滩玻璃砂有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将变压器（出厂序号为：2012090526，规格型号：1000KVA）交还原告天津滨海新区均利建材市场有限公司，并协助原告天津滨海新区均利建材市场有限公司办理变压器更名手续；四、被告天津银滩玻璃砂有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告天津滨海新区均利建材市场有限公司截至2018年11月4日的租金824532.55元；五、被告天津银滩玻璃砂有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告天津滨海新区均利建材市场有限公司C区6号厂房及商铺/办公楼、C区7-10号厂房及商铺/办公楼自2018年11月5日起至2018年12月31日以及自2019年4月1日起至实际腾交之日止的租金（C区6号厂房及商铺/办公楼按年租金624000元计算、C区7-10号厂房及商铺/办公楼按年租金2520000元计算）；六、被告天津银滩玻璃砂有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告天津滨海新区均利建材市场有限公司自2019年1月15日起至变压器过户之日止，按80000元/年计算的租金；七、被告天津银滩玻璃砂有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告天津滨海新区均利建材市场有限公司截至2018年11月4日的违约金100000元，以及以欠付租金824532.55元为基数，自2018年11月5日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率的1.3倍计算的违约金；八、被告天津银滩玻璃砂有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告天津滨海新区均利建材市场有限公司电费51686.86元及利息损失（自2018年11月20日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；九、驳回原告天津滨海新区均利建材市场有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13402元（原告已交纳），由原告负担6531元，由被告负担6871元（于本判决生效后三十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘紫琪二〇一九年十月三十一日书记员  张丽新