山西省清徐县人民法院民事判决书（2019）晋0121民初1361号原告：贾子荣，男，1964年11月23日出生，汉族，山西省清徐县清源镇居民，住清徐县。委托诉讼代理人：苏长玲，北京市京翰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欢，北京市京翰（太原）律师事务所律师。被告：清徐县清都购物中心（有限公司），住所地山西省清徐县美锦北大街1号。法定代表人：畅柏年，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈映光，男，清徐县清都购物中心（有限公司）办公室主任，住山西省清徐县清源镇通湖路65号301户。委托诉讼代理人：常建奎，北京华朝律师事务所律师。原告贾子荣与被告清徐县清都购物中心（有限公司）（以下简称清都购物中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾子荣及其委托诉讼代理人苏长玲、杨欢，被告清都购物中心委托诉讼代理人陈映光、常建奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾子荣向本院提出诉讼请求：1.请求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.请求判令清都购物中心向贾子荣返还剩余年限租金30万元，补偿剩余年限装修费36万元，补偿停业租金收益损失633.6万元，以上款项合计699.6万元；3.请求判令本案诉讼费、保全费等由清都购物中心承担。事实与理由：2004年9月20日，案外人王建斌与清都购物中心签订了《房屋租赁合同》，由王建斌租赁清都购物中心西楼，租赁面积为2288.25平方米，租期为2005年1月1日至2024年12月31日，共计20年。鉴于清都购物中心尚欠王建斌100万元借款，双方约定用该100万元借款抵顶上述20年租金。2006年1月14日，贾子荣、清都购物中心和王建斌共同签订《补充协议》，补充协议约定:王建斌将房屋租赁合同约定期限内的经营管理收益等权利转让给贾子荣，由贾子荣经营管理清都购物中心西楼，面积为2288.25平方米。清都购物中心和王建斌在《房屋租赁协议》中约定的所有权利义务及其他条款由贾子荣承接履行。为此，贾子荣向王建斌支付转让费260万元。另外贾子荣因经营需要对该房屋进行了整体装修，花费计120万元。2018年底，清徐县政府相关部门向房屋承租商户下发通知，要求拆迁腾房，承租贾子荣房屋的商户自2018年底陆续搬离，并不再向贾子荣支付租金。2019年4月15日，清都购物中心与清徐县房管局签订了《征收补偿安置协议》，约定将包括贾子荣承租范围内的房产拆除，面积合计9229.8平方米，补偿款项合计6900.1985万元;双方约定补偿款项支付时间为2019年5月10日之前。涉案《房屋租赁合同》第八条第(三)款约定:因城市规划或其他政策性原因，对该租赁物拆除时，乙方(承租方)有权按比例享受政府对该租赁物拆迁所给予的政策性补偿。若依照《房屋租赁合同》的约定，贾子荣应该按比例享有政府对该租赁物拆迁所给予的政策性补偿(贾子荣租赁范围为拆迁总面积的四分之一)，清都购物中心补偿给贾子荣的拆迁数额应为6900万元/4=1700万余元。贾子荣自接手涉案房屋以来，投入了转让费、装修费、管理费等各项费用，花费了大量的精力招商、招租，才逐年达到租户、租金稳定，2018年租金收益105.6万元。在租赁市场及周围商业氛围越来越好，租金稳定递增的情况下，却迎来了政府拆迁改造。综上，涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》自2018年12月底已经实际履行不能，因此请求法院判令解除上述合同;考虑到清都购物中心不能履行《房屋租赁合同》系政府拆迁改造所致，贾子荣不再按合同约定向清都购物中心要求四分之一补偿款(即1700万元)，而仅仅是要求清都购物中心返还剩余年限的租金30万元、补偿剩余年限装修款36万元，以及补偿贾子荣剩余租期(6年)的租金收益损失633.6万元。综合上述事实，贾子荣与清都购物中心多方交涉协商，但清都购物中心拒绝向贾子荣支付补偿款项，并建议贾子荣走法律程序解决。贾子荣为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求贵院支持贾子荣的诉讼请求。清都购物中心辩称，第一，贾子荣起诉状中所诉案件的事实客观真实没有异议。第二，对于赔偿观点，清都购物中心不能认可。租赁合同第八条第三款规定，但是贾子荣依据这条规定认为补偿的金额应该是房屋总面积的四分之一，我方认为这不符合法律规定，本案的补偿不是政策性的补偿，是依照国家行政法规进行的补偿，是对土地上的房屋进行的补偿，贾子荣对房屋是租赁权，没有所有权，所以对于这种观点，清都购物中心不能认可。第三，贾子荣主张诉讼请求要求支付三部分款项，对诉讼请求一没有异议，同意解除，关于诉讼请求二，算法以及相关的事实依据，因为贾子荣没有提交清都购物中心，比如装修有关的发票，装修合同以及装修款的支付凭证，停业期间租金收益的损失，没有提供出租房屋的租赁合同，租金银行转账凭证，所以清都购物中心对三项请求无法作出确认。在这种情况之下清都购物中心于2019年5月27日、6月3日和6月4日分三次支付给贾子荣89万元，金额分别是39万元、30万元和20万元。综合上述事实，清都购物中心认为贾子荣的诉讼请求应当依据事实和法律的规定来进行确认，所以清都购物中心要求依据事实和法律规定来确定赔偿的数额，商场拆迁是政府行为，要求法庭公平公正的判决。第四，1、关于贾子荣的诉讼请求，整体来看，法律依据不清晰，根据双方租赁合同第八条第三项看，补偿的依据是政策性补偿，从贾子荣起诉的诉讼请求二的三部分内容来看都不是政策性补偿，而是合同解除或中止时造成的损失，前两部分是直接的损失，后一部分是间接损失，所以不是政策性补偿，计算这些损失没有提供合同法等法律依据，所以到底是要政策性补偿，还是实际损失，贾子荣诉讼请求不明确。2、关于具体诉讼请求，关于剩余年限租金收益和停业损失发生冲突，如果赔了一项就不存在另一项。3、关于装修费120万元，贾子荣需要继续举证，时间在2005年，装修费就没有任何价值。4、贾子荣谈到由于其投入，形成了政府补偿款的提高，我们的理解是贾子荣的投入和造成房屋价格的提高关系不大，因为现在的投入非常有限，根据贾子荣的说法，一年的租金是5万元，每年收益是105.6万元，房屋装修费120万元，一年就收回来了，从现在实际补偿的价款来看，6900万元是政府评估的价款，我方没有提供评估报告，但是可以明确说明一下评估价款主要是房屋的增值部分，另外清都购物中心是出租人，贾子荣是转租人，房屋真正的承租人不是贾子荣，所以这种投入，根据贾子荣的举证，我方认为，房屋增值与贾子荣的投入关系不大，综上，经过双方多次协商没有达成一致意见，所以贾子荣起诉状中说建议走法律程序解决，这是事实是客观存在的，我方要求法庭按照相关的法律规定，因为之前清都购物中心预付了贾子荣89万元，请求法院依据相关法律规定作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。贾子荣提交的证据有：第一组证据，清都购物中心国家企业信息公示系统公示报告，证明清都购物中心诉讼主体适格。第二组证据：《房屋租赁合同》一份、《公证书》一份、《补充协议》一份，证明贾子荣于2006年1月14日承租清都购物中心的西楼，面积为2288.25平方米，约定租赁期限至2024年12月31日，如遇到政府拆迁，贾子荣可按比例享受政府政策性补偿。第三组证据：2018年11月18日清徐县人民政府发布《关于对市民广场范围内房屋征收工作的通告》、2018年11月29日清徐县清都购物中心发布的《通知》、2019年3月21日市民广场改造项目工作领导组办公室发布的《通知》，证明贾子荣承租的清都购物中心西楼已经于2018年12月31日无法继续承租，租赁合同已履行不能。第四组证据：《市民广场项目征收补偿安置协议》，证明清都购物中心已经于2019年4月15日与清徐县房管局签订拆迁补偿协议，补偿款为6900.1985万元，一次性奖励100万元，清徐县房管局于清都购物中心腾空搬迁后10个工作日内支付清都购物中心货币补偿款。第五组证据：照片四张，证明贾子荣从涉案房屋搬迁后房屋状况。第六组证据：《协议》，证明贾子荣和清都购物中心于2019年5月10日签订的协议，可证明贾子荣2010年的应收租金收入为105万元。协议确认的时间是2019年5月10日，因为2010年3月清都购物中心发生火灾，导致商场停业10个月，造成贾子荣的损失，从2010年开始双方一直在协商赔偿和补偿的事情，贾子荣向清都购物中心提供了租金收入的合同，清都购物中心确认了2010年贾子荣的年收入，年租金是105万元，2019年5月10日，双方对之前口头商量的事情进行了书面协商，签订了本协议，确认2010年年租金收入为105万元。第七组证据：王某1身份证复印件，王某1出具的情况说明，王某2身份证复印件，王某2出具的两份情况说明，苗某身份证复印件，苗某出具的情况说明，李某身份证复印件，李某出具的情况说明，王某3身份证复印件，王某3出具的情况说明，证明王某1、王某2、苗某、李某、王某3分别承租贾子荣承租的清都购物中心精品楼一至五层，2018年度向贾子荣交纳租金合计共计105.6万元，均于2018年年底因拆迁原因搬离。第八组证据：阮某身份证复印件，阮某出具的情况说明，证明贾子荣为承租房屋部分进行装饰装修，费用为120万元。第九组证据：证人王某1的当庭证言，证明王某1租赁贾子荣的房屋，租赁期间2010年至2020年，面积230平米，2019年的租金是31.6万元，2019年的租金没有收取，至2018年的租金已经收了，2018年的租金是30.6万元，租赁期间前五年租金不变，从第六年开始每年递增1万元。2019年6月，经王某1和清都购物中心协商，清都购物中心同意补偿王某1装修款39万元，该款项由贾子荣转交给王某1。第十组证据：证人王某2的当庭证言，证明2011年开始王某2租赁清都购物中心精品楼1楼，租金每年22万元，从2017年租赁清都购物中心精品楼2楼，租金每年33万元，因为政府要拆迁，截止2018年12月30日终止了租赁合同。2019年6月，经王某2和清都购物中心协商，清都购物中心同意补偿王某2装修款50万元，该款项由贾子荣转交给王某2。第十一组证据：证人苗某的当庭证言，证明从2017年开始苗某租赁贾子荣的房屋，时间至2018年年底，因为要拆迁房屋，后来就没有续签合同，位置是清都3楼，面积是430平米，租金每年10万元，当时签订过租赁合同，租金是现金支付。第十二组证据，证人李某的当庭证言，证明李某以前租赁贾子荣的房屋，现在房屋已经拆迁，李某现在不租赁房屋和不交租赁费了。租赁位置是4楼，面积是300-400平米，租赁费是现金给付，租赁期间是从2012年到2018年，有租赁合同。第十三组证据：证人王某3的当庭证言，证明2006年10月1日王某3与贾子荣签订租赁清都精品五楼的租赁协议，王某3当时投资了27万元的装修费，这次搬迁费6万元，总共损失费用是33万元-34万元。第十四组证据：证人阮某的当庭证言，证明2005年阮某给贾子荣装修清都购物中心精品楼1-5层，面积2200平米，装修费用总共120万元，工程做了1年多，陆续开工。第十五组证据：1、房屋租赁合同一份，清徐县安安服饰店企业信用信息公示报告，证明证人王某1承租的清都购物中心精品一楼，面积230平方米，在拆迁前正常营业。2、清徐县七匹狼企业信息公示报告，证明证人承租贾子荣的清都购物中心精品一楼，面积为180平方米，在拆迁前正常营业。3、清徐县海贝尔游乐园企业信息公示报告，证明李某承租贾子荣承租的清都购物中心精品四楼，面积440平方米，在拆迁前正常营业。4、清徐县王冠跆拳道企业信用信息公示报告，证明证人王某3承租贾子荣承租的清都购物中心精品五楼，面积440平方米，在拆迁前正常营业。5、房屋租赁合同和经销合同各一份，证明证人承租贾子荣涉案房屋在拆迁前正常营业。第十六组证据：营业执照五份，证明承租人在涉案出租场所进行注册登记正常经营。第十七组证据：情况说明一份，证明贾子荣也是清都购物中心的职工，当年也参加了集资，现在按照职工待遇拿到了集资款的返还款。清都购物中心的质证意见：证据一客观性、真实性、关联性均没有异议。证据二真实性、客观性没有异议，对于合同所证明的内容也没有异议。证据三真实性、客观性没有异议，对证明内容也没有异议。证据四真实性、客观性以及所要证明的内容均没有异议。证据五真实性、客观性没有异议，对证明内容有异议，这是房屋拆迁期间的状态，无法证明是出租期间的状态。证据六真实性、客观性以及所要证明的内容没有异议。证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十三、证据十四，第一，证人的身份我方无法作出判断；第二，关于承租人，一共是五位承租人，都提到了租赁合同，出租方和承租方都应该有租赁合同，但是贾子荣没有提供租赁合同，我方无法理解；第三，关于装修情况说明，即使真的有装修，时间是2005年，根据一般装修的使用情况以及关于财产的折旧情况，装修的财产每年折旧是百分之二十，五年之后装修就没有任何价值了；第四，关于五位证人证言，仅仅依靠证人证言证明房屋的出租情况，我方认为证据不足，特别是一个是合同，一个是缴纳租金的证据，部分是转账，贾子荣也没有举证。证据十五、证据十六的真实性和客观性没有异议。证据十七的真实性和客观性认可，该证据和本案诉讼请求没有关联性。清都购物中心提供的证据有：银行转账的回单三份，2019年5月27日建行回单，证明清都购物中心于2019年5月27日日缴入贾子荣个人账户39万元，2019年6月3日建行回单一份，证明清都购物中心在2019年6月3日转账支付给贾子荣30万元，2019年6月4日建行回单一份，证明清都购物中心于2019年6月4日转账支付给贾子荣20万元。贾子荣的质证意见：认可。2019年王某1和王某2一直没有搬走，清都购物中心和二人协商要求搬走，并且承诺给二人装修和搬迁的费用，费用谈妥以后，基于二人和清都购物中心之间没有合同关系，所以让贾子荣转交一下，这些费用已交给王某1和王某2，银行也有往来。上述89万元给了王某1和王某279万元，剩余10万元放在贾子荣的账户上，因为王某1和王某2与贾子荣没有结算租赁费。本院经审理认定事实如下：2004年9月20日，清都购物中心（出租方甲方）与王建斌（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、标的与数量甲方出租房屋名称位置清都购物中心西楼，面积2288.25平方米。二、租赁期限2005年1月1日至2024年12月31日。三、用途本租赁物乙方用于市场经营。四、租金及租金支付办法甲方在清都购物中心施工时，甲方所借乙方人民币100万元，经双方协商一致同意，用上述所借款抵顶乙方应支付甲方20年的租金，共计100万元。六、乙方的权利和义务2.在不影响整体结构的前提下，乙方可自行装修租赁物。八、合同的变更、终止（三）因城市规划或其他政策性原因，对该租赁物拆除时，乙方有权按比例享受政府对该租赁物拆迁所给予的政策性补偿。合同还对双方的权利、义务及违约责任等进行了具体约定。2006年1月14日，清都购物中心（甲方）、王建斌（乙方）和贾子荣（丙方）签订《补充协议》，约定经清都购物中心同意，王建斌将上述《房屋租赁协议》约定期限内的经营管理收益等权利转让给贾子荣，由贾子荣经营管理清都购物中心西楼，面积为2288.25平方米，清都购物中心和王建斌在双方签订的《房屋租赁协议》中约定的所有权利义务及其他条款由贾子荣承接履行。贾子荣承租清都购物中心西楼后，对房屋进行了装修，之后将清都购物中心西楼1-5层房屋转租给他人经营，贾子荣收取租金。2018年11月18日，清徐县人民政府下发《关于对市民广场范围内房屋征收工作的通告》，告知县政府决定对市民广场范围内房屋进行征收；同年11月29日，清都购物中心给全体职工及租户下发通知，告知按清徐县政府规划要求，清都购物中心商场大楼属拆迁范围，公司与租户的租赁合同到2018年12月31日必须终止，要求大家积极配合政府的拆迁工作，贾子荣和清都购物中心的《房屋租赁合同》及贾子荣和清都购物中心西楼1-5层承租人的《房屋租赁合同》至2018年12月31日终止；2019年3月21日，市民广场改造项目工作领导组办公室给清都购物中心下发《通知》，要求清都购物中心于2019年4月30日前腾空房屋并搬离；2019年4月15日，清都购物中心与清徐县房管局签订《征收补偿安置协议》，约定将清都购物中心所有的、位于清徐县清源镇美锦北大街1号、房屋产权证号为晋(2017)清徐县不动产权第XXXX号的房产拆除，面积合计9229.8平方米，补偿款6900.1985万元。该补偿款已打入清都购物中心账户。2019年5月27日至6月4日，清都购物中心经贾子荣账户支付给王某1和王某2共计89万元，清都购物中心当庭确认该89万元是支付给七匹狼和海澜之家的装修补偿费用，和贾子荣的诉讼请求没有关系。关于租赁清都购物中心西楼期间的租金收入，贾子荣提供2019年5月10日贾子荣与清都购物中心签订的《协议》，证明贾子荣2010年应收租金105万元，清都购物中心对证据的真实性、客观性以及所要证明的内容没有异议；提供证人王某1、王某2、苗某、李某、王某3的当庭证言，《房屋租赁合同》，相关企业的营业执照、经营许可证、企业信用信息公司报告等证据，证明上述五位证人分别承租清都购物中心西楼1-5楼，贾子荣2018年租金收入为105.6万元，清都购物中心有异议，未提供相应的反驳证据。另贾子荣还提供2019年8月20日清都购物中心出具的《情况说明》一份，内容：2019年8月9日经清都购物中心股东大会一致表决通过，原建清都购物中心大楼的集资款1.7万元，按复利计算，本加息共计8.5万元左右，并于2019年8月16日已全部发放完毕，证明贾子荣也是清都购物中心的职工，当年也参加了集资，现在按照职工待遇拿到了集资款的返还款，清都购物中心对证据的真实性和客观性认可，认为该证据和本案诉讼请求没有关联性。另本案在审理过程中，贾子荣于2019年5月29日向本院提出财产保全申请，请求冻结清都购物中心银行存款699.6万元，并提供担保；本院于2019年5月30日作出（2019）晋0121民初1361号民事裁定，冻结清都购物中心的银行存款699.6万元，贾子荣支付保全费5000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。清都购物中心和王建斌签订的《房屋租赁合同》及二者与贾子荣签订的《补充协议》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，贾子荣和清都购物中心形成租赁合同关系。该《房屋租赁合同》2018年12月31日已终止，贾子荣请求解除该合同和《补充协议》予以支持。贾子荣请求判令清都购物中心返还剩余年限租金30万元、补偿剩余年限装修费36万元及停业租金收益损失633.6万元；本案是因政府拆迁行为造成案涉《房屋租赁合同》不能继续履行，清都购物中心对合同履行不能并无过错，依据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第三项约定“因城市规划或其他政策性原因，对该租赁物拆除时，乙方有权按比例享受政府对该租赁物拆迁所给予的政策性补偿。”贾子荣可按比例享受租赁物被拆迁的政策性补偿，而不是由清都购物中心全额退还贾子荣剩余年限租金、补偿剩余年限装修费和停业租金收益损失。补偿金额，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，当事人可以协商选择下列方式之一确定补偿金额：（三）按被征收房屋租金收益计算……。结合本院已查明的案件事实：贾子荣租赁清都购物中心房屋的租赁费是用清都购物中心施工时所借王建斌100万元的借款抵顶的，20年的租金一次性交付，租房面积占清都购物中心房屋总面积的四分之一，现租赁期限尚未届满还剩余六年；租房期间贾子荣对房屋进行了装修，清都购物中心对其他租户补偿了装修费用；贾子荣2010年应收租金105万元；2019年8月9日经清都购物中心股东大会一致表决通过，原建清都购物中心大楼的集资款1.7万元，按复利计算，本加息共计8.5万元左右等事实，补偿金额酌定450万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除2004年9月20日清都购物中心（有限公司）与王建斌签订的《房屋租赁合同》及2006年1月14日清都购物中心（有限公司）、王建斌和贾子荣签订的《补充协议》；二、清徐县清都购物中心（有限公司）于本判决生效后十五日内给付贾子荣因租赁物清都购物中心西楼被拆迁的补偿款450万元；三、驳回贾子荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60772元，由贾子荣负担21682元，清徐县清都购物中心（有限公司）负担39090元；保全费5000元，由清徐县清都购物中心（有限公司）负担。审 判 长 郑晓兰人民陪审员 李青松人民陪审员 姚海刚 二〇一九年十一月四日书 记 员 刘茜茜