福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0203民初6978号 原告：邱水生，男，1977年8月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘巧慧，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 被告：曾维亮，男，1981年2月19日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告邱水生与被告曾维亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法于2019年5月28日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱水生及其委托诉讼代理人刘巧慧，被告曾维亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱水生向本院提出诉讼请求：1.解除邱水生与曾维亮于2018年7月5日签订的《房屋租赁合同书》；2.曾维亮立即支付邱水生租金15000元；3.曾维亮立即支付邱水生滞纳金（其中以5000元为基数，按日3%的标准，自2018年9月11日起计至2018年11月10日止；以10000元为基数，按日3%的标准，自2018年11月11日起计至2019年1月10日止；以15000元为基数，按日3%的标准，自2019年1月11日起计至曾维亮实际偿还全部租金之日止）；4.曾维亮立即支付邱水生律师费6000元；5.曾维亮立即支付邱水生2019年3月21日至2019年6月23日的房屋占用费11250元；6.曾维亮立即支付邱水生维修费230元；7.曾维亮立即支付邱水生公告费300元。事实和理由：2018年7月5日，邱水生与曾维亮签订一份编号为20180220的《房屋租赁合同书》即讼争合同，合同约定邱水生将坐落于厦门市思明区厦禾路1130号之五A单元3016室二层单间即讼争房屋出租给曾维亮使用，租期为一年（即从2018年3月21日起至2019年3月20日止），月租金为2500元，付款方式为每两个月一次性支付5000元，每两个月首月的10日前交纳，即分六次交纳，首次为本合同签订之日交纳，接着按5月10日、7月10日、9月10日、11月10日、1月10日每次一次性交纳两个月租金。讼争合同第四条第3款约定，租赁期内曾维亮如有拖欠租金，则邱水生有权每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上或累计达30天以上或将租赁场所擅自全部或部分转让、转租、转借他人或擅自调换使用而未经得邱水生书面同意的，邱水生有权单方提前解除终止本合同，收回房屋，并有权追回所欠合同期内的租金及滞纳金并且有权没收全额合同保证金，由此产生的一切后果由曾维亮负责。合同签订后，邱水生依约交付讼争房屋，但曾维亮并未全面履行合同义务，至今未交纳2018年9月21日起至2019年3月30日的租金，共计欠付租金15000元。曾维亮逾期支付租金，应按合同约定支付滞纳金。讼争合同第五条第4款约定，租赁期满，双方若无续约，曾维亮应在本合同期满之日腾空搬离租赁房屋，将租赁房屋交还给邱水生，如未依约腾房搬离，除应承担违约责任外，还应按租赁期约定的租金标准的1.5倍向邱水生支付逾期腾房期间的房屋占用费，邱水生可以没收曾维亮支付的合同保证金。因曾维亮租赁期满后未续约，也未依约腾房搬离和交付钥匙，邱水生直至2019年6月23日聘请开锁公司强制开锁进房，因此，曾维亮应支付邱水生自2019年3月21日至2019年6月23日期间的房屋占用费11250元。讼争合同第五条第2款明确约定，租赁期间曾维亮应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套家具家电等损坏，应负责恢复房屋及物品物体原状，并赔偿由此给邱水生造成的经济损失，损坏物品按附件标价赔偿。曾维亮自租赁期满后未续租，且至今未交还房屋钥匙，邱水生于2019年6月23日通过开锁公司开锁才进入房屋了解曾维亮承租房屋后的房屋状况，发现屋内洗衣机损坏，邱水生因维修洗衣机支出维修费230元，该费用依法应由曾维亮承担。因本案采用公告送达方式向曾维亮送达应诉材料，邱水生为此支出公告费300元，该笔费用依法应由邱水生负担。邱水生认为，曾维亮拖欠租金的行为已构成严重违约，给邱水生造成了极大的经济损失，特提出如上诉讼请求。 曾维亮辩称，一、讼争房屋系改变内部结构分割出租，且证件不齐，未经相关部门批准，无法办理消防手续，双方签订的《房屋租赁合同书》无效，其主张赔偿损失缺乏依据，应予驳回。根据住房和城乡建设部令《商品房屋租赁管理办法》第八条“出租房的，应当依原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”的规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住；不得改变房屋内部结构分割出租。本案邱水生将讼争房屋分割多间出租，连同公用场所一并出租牟利，同时，也未向相关部门报备并办理消防的相关手续。因此，讼争合同因违反前述规范而无效。无效合同自始无效，邱水生主张赔偿损失缺乏依据，应予以驳回。二、案外人叶聪志的行为构成表见代理，邱水生的诉求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。讼争合同系由叶聪志拿过来叫曾维亮签署的，租赁期间相关房屋租金也是交与叶聪志。2018年11月，曾维亮提前退租，租赁期间相关房屋租金均已交清，鉴于提前退租，还按要求将之前预交的一个月租金的押金作为违约金，并告知叶聪志房屋钥匙插在门锁上后，才搬离讼争房屋的。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，叶聪志的行为构成表见代理，代理行为有效，曾维亮与叶聪志达成提前退租的口头协议有效，后果应由邱水生承担，邱水生无权要求支付租金及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月5日，邱水生（出租方、甲方）与曾维亮（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》（合同编号：20180220），约定甲方将坐落于厦门市思明区厦禾路1130号之五A单元3106室二层单间出租给乙方使用，室内设备和装修包括家具、家电（详见附件）；租赁用途为住宅，租赁期限为1年，即从2018年3月21日至2019年3月20日止，租赁期满，乙方应按时将房屋归还给甲方，如乙方需续租须提前30天与甲方协商，同等条件下，乙方有优先承租权；房屋月租金为2500元，乙方每两月一次性向甲方交付5000元整，每两月首月的10日前交纳（分六次首次按本合同签订之日交纳，接着按5月10日、7月10日、9月10日、11月10日、1月10日每次一次性交纳两个月租金）；合同签订之日，乙方向甲方交纳5000元作为合同保证金，合同期满，双方若无续约，且乙方无任何违约行为并交清租赁期间应交的一切费用腾房搬离后，甲方将该保证金无息退还给乙方。合同第四条“甲方权利与义务”第2款约定：租赁期内甲方不得无故收回房屋，甲方如有违约，应退还全部合同保证金及补偿1倍合同保证金给乙方。第3款约定：租赁期内乙方如有拖欠租金，甲方有权每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上或累积达30天以上……，甲方有权单方提前解除终止本合同，收回房屋，并有权追回所欠合同期内的租金及滞纳金并且有权没收全额合同保证金，由此产生的一切后果乙方自负。第4款约定：租赁期间，双方均不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同，须提前60天通知对方，经双方同意后可解除合同，但提出解除合同乙方应支付剩余合同期总租金作为违约赔偿金。合同第五条“乙方行为禁止及义务”第2款约定：租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意过失造成该出租房屋及配套家具家电等损坏，应负责恢复房屋及物品物体原状，并赔偿由此给甲方造成的经济损失，损坏物品按附件标价赔偿。第4款约定：租赁期满，双方若无续约，乙方应在本合同期满之日搬离租赁房屋，将租赁房屋交还给甲方，……，乙方未依约腾房搬离，除应承担违约责任外，还应按租赁期内租金的1.5倍向甲方支付逾期腾房房屋占有使用费，甲方可以没收乙方合同保证金。第六条“其他”第3款约定：乙方未按合同约定履行合同义务的，除承担违约责任及赔偿甲方经济损失外，还需要承担甲方主张权利时的各种合理费用，包括但不限于律师费、差旅费、公证费、公告费、调查取证费等。 讼争合同首部出租方处详细载明了邱水生的身份证号码、电话号码、QQ号、微信号、邮箱及住址；附件载明家具家电设施设备清单，其中包含洗衣机1台，曾维亮对清单载明的内容予以确认。 合同签订后，双方依约履行。曾维亮支付租金至2018年11月20日，其中前六个月的租金支付至邱水生账户；邱水生于2018年10月8日支付给案外人叶聪志5000元，该款项邱水生确认可视为支付2018年9月21日至2018年11月20日期间的租金。 另查明，讼争房屋系厦门京华大酒店附属综合大厦A幢三十层十六号房屋中的一个隔间，原系由案外人林添水自厦门京华大酒店处受让，后转让给邱水生并出具《委托书》，将厦门京华大酒店附属综合大厦A幢三十层十六号房屋所拥有的包含管理、出租等事宜的权利委托给邱水生。 还查明，曾维亮于2018年11月搬离讼争房屋，双方未办理房屋交接手续，邱水生于2019年6月23日请人打开讼争房屋的门锁，并于2019年6月26日请人维修洗衣机换主板，支出维修费230元。 邱水生还因本案诉讼支出律师费6000元、公告费300元 审理中，邱水生确认讼争合同中的“邱水生”签字系由叶聪志代签，并对该代签行为表示追认。 双方争议的事实为曾维亮提前退租是否有与邱水生协商一致。 曾维亮主张，曾维亮在与叶聪志协商一致并支付了全部租金后于2018年11月15日腾退讼争房屋，并于当日口头告知了叶聪志，钥匙挂在讼争房屋门上，已付押金就作为提前退租的违约金。叶聪志的行为构成表见代理，视为被代理人邱水生已同意其提前退租，讼争合同于该日已终止。曾维亮为证明其主张的事实，提交如下证据：1.与叶聪志于2019年7月29日的微信聊天记录，聊天记录载明“曾维亮问：2018年11月份已经退租，你是知道的，你有没有和邱水生说？叶聪志提到：这份合同签的时候就是邱水生，你当时要走的时候我也说完了，我说你自己要跟房东讲，我这是（事）做不了主，我确实是这么做的”；2.申请证人杨某出庭作证，杨某陈述：其本人也向邱水生租赁了房屋，搬走的时候租赁合同的代签人叶聪志是同意的，交接也是与叶聪志交接的，还有其他同样情形的租户，而且当时搬走时被收取了1个月租金作为违约金，钥匙也让叶聪志收走了，租房期间遇到漏水等事情也是找叶聪志。曾维亮主张证人证言可以证明相关租户均是与叶聪志对接租赁事宜，叶聪志就是代理人，即使构成违约也支付了1个月租金作为违约金，曾维亮搬走后合同已终止，不应再支付后续的费用。 邱水生对上述微信聊天记录的真实性予以确认，但认为不能证明叶聪志的行为构成表见代理，且叶聪志在微信聊天内容中也提到曾维亮并未交还房屋钥匙，明确表态如要解除合同应与房东邱水生讲，也能证明曾维亮一直有跟邱水生保持联系；证人的陈述是证人与邱水生之间的租赁事情，与本案无关，邱水生确认叶聪志系其签订合同的代签人，但并未委托叶聪志代为收取租金和协商退租。 本院分析认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据曾维亮的举证，不足以证明叶聪志的行为构成表见代理，亦不足以证明曾维亮与邱水生就提前退租协商一致。首先，讼争合同的首部明确记载了邱水生的多种联系方式，且系前份租赁合同的延续，曾维亮对出租人系邱水生的事实是知悉的。合同已载明邱水生本人住址不在本市，双方确认讼争合同系邱水生让叶聪志拿给曾维亮签订，叶聪志并未向曾维亮出具邱水生任何的授权材料，也未以代理人的身份在讼争合同上签字。其次，曾维亮除在2018年10月8日支付的该笔款项外，此前的租金均是直接支付给邱水生，并不具备足以使曾维亮相信叶聪志具有代理权的条件。综合各方的陈述，应认定叶聪志的行为并非代理行为，而是一种帮忙管理房屋的行为。最后，即便如曾维亮所称，已将提前退租的事宜口头告知了叶聪志，但并未举证获得了叶聪志的同意，也未举证双方办理了交接手续。从曾维亮自己举证的微信聊天记录，也可看出叶聪志并已声明不能代表邱水生同意曾维亮退出租赁关系，故不能认定曾维亮已经与邱水生就提前退租的事宜协商一致。 本院认为，邱水生与曾维亮签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。《商品房屋租赁管理办法》第八条的规定系管理性强制性规定，非效力性强制性规定，曾维亮以讼争房屋改变内部结构分割出租违反了前述条款规定为由抗辩讼争合同系无效合同，缺乏依据。因讼争合同租赁期限已届满，曾维亮亦未继续支付租金，讼争合同已终止，邱水生诉请解除讼争合同，本院不予支持。如前认定，曾维亮未经邱水生同意提前退租，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。叶聪志的行为虽不构成表见代理，但其代为帮忙管理讼争房屋，理应将曾维亮口头告知搬离讼争房屋的事情告知邱水生，邱水生在讼争合同客观履行不能甚至在合同租赁期限已届满的情形下未积极采取收回讼争房屋等挽救措施，造成损失扩大，有违法律规定的减损规则。故对邱水生主张的租赁期间内的租金损失，本院予以支持；对合同期满后的占用费损失，本院不予支持。曾维亮已付租金至2018年11月20日，租赁期限内尚欠四个月租金即10000元未付。因曾维亮拖欠租金，邱水生主张按讼争合同第四条第3款约定支付拖欠租金部分的滞纳金，该诉请属邱水生的损失范围，本院予以支持，但曾维亮抗辩该约定标准过高，本院结合邱水生的具体损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则，酌定曾维亮按月利率2%的标准支付拖欠租金部分的滞纳金，超出部分不予支持。因曾维亮搬离讼争房屋时未与邱水生办理交接手续，邱水生已举证证明交接房屋时洗衣机完好无损以及接收房屋后对洗衣机主板进行更换的事实，曾维亮未提交反驳证据，对邱水生主张的该部分损失，本院予以支持。邱水生主张的律师费和公告费损失符合合同约定，本院予以支持。关于曾维亮以已付合同保证金作为违约赔偿的抗辩，邱水生就合同保证金未提出诉请，为保障当事人的诉讼权益，如对该部分款项存有争议，可另行处理。 综上所述，对邱水生的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、曾维亮于本判决生效之日起十日内支付邱水生尚欠租金10000元及损失（滞纳金）（分别以5000元为基数，自2018年11月11日起计至2019年1月10日止；以10000元为基数，自2019年1月11日起计至实际支付之日止，均按月利率2%计算）； 二、曾维亮于本判决生效之日起十日内支付邱水生维修费230元、律师费6000元、公告费300元； 三、驳回邱水生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1396元，由邱水生负担978元、曾维亮负担418元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （戴建平） 人民陪审员 （柯丽英） 人民陪审员 （叶青芳） 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理 （冯莉平） 代书记员（ 杨耀 荣） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。