广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初1134号原告（反诉被告，以下简称原告）：王兴财，男，1965年8月7日出生，汉族，福建省建瓯市人，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：潘翔，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：白永强，广东闻彰律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：王彬，男，1977年12月22日出生，汉族，河南省息县人，住河南省息县。委托诉讼代理人：赵振清，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾振业，广东展豪律师事务所律师。原告王兴财与被告王彬租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理，原告王兴财及其委托诉讼代理人潘翔、被告王彬的委托诉讼代理人庾振业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兴财向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告就东莞市大朗镇长塘旧围C635栋一楼商铺签订的《商铺租赁合同》；2.被告在《商铺租赁合同》解除后3个工作日内搬离涉案商铺并与原告办好交接手续；3.被告向原告支付其拖欠的2018年6月租金2500元及其滞纳金2500元（滞纳金以2500元为上限，从次月起按1%/日的标准计算，计至被告实际搬离房屋之日止）；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月30日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于东莞市大朗镇长塘旧围C635栋一楼商铺出租给被告经营毛织使用；租赁期限为2年，自2018年3月30日起至2020年3月29日止；被告在签订合同时应交给原告商铺租金2500元，押金7500元，押金在租赁合同期满后无息退回给被告；租金为2500元/月，被告须在每月缴交当月租金，若被告拖欠租金，原告按1%/日的标准计收滞纳金；被告逾期一个月不交租金，原告有权终止合同，收回商铺并没收押金作为损失赔偿；合同签订后被告若中途退租，原告不退还押金等等。从2018年6月起，被告不向原告交纳租金又一直占用商铺不肯搬离，严重损害了原告的合法权益。庭审中，双方明确了王彬交付王兴财租金至2018年6月，原告变更诉讼请求为：王彬支付案涉租赁物的占有使用费，按2500元/月的标准，从2018年7月开始计算占有使用至王彬实际搬离之日止。被告王彬辩称，1.案涉房产未取得建设工程规划许可证，根据相关法律及法规等的规定，案涉租赁合同应为无效合同，不存在解除的问题；2.因原告交付的租赁物存在严重的质量问题，分别于2018年7月、9月在大雨中出现漏水情况，使被告存放在该房屋中的衣服被打湿，被告共计损失410230元。原告未尽修缮赔偿的义务，被告有权拒付租金。请求法庭驳回原告的全部诉请。被告王彬向本院提出反诉请求：1.确认被告王彬与原告王兴财2018年3月30日签订的《商铺租赁合同》无效；2.原告王兴财向被告王彬返还押金7500元；3.原告王兴财赔偿被告王彬损失410230元；4.本案诉讼费由原告王兴财承担。事实与理由：2018年3月30日，双方签订一份《商铺租赁合同》约定王兴财将案涉租赁物出租给王彬经营使用，租赁期为2018年3月30日至2020年3月29日，每月租金2500元，押金7500元。2018年7月，案涉商铺因遇大雨发生渗水，将王彬存放于案涉商铺的大衣等货物打湿，王彬发现渗水的情况之后，立即向王兴财及案涉商铺管理人反映商铺渗水的情况，并有对现场的情况进行拍照及拍摄视频记录。因存放于案涉商铺的货物被打湿，导致无法出卖。2018年9月，案涉商铺再次因雨漏水，王彬发现渗水后，立即通知商铺管理人，并让商铺管理人通知王兴财，此次的损失共计197715元。两次渗水导致王彬损失共计410230元。原告王兴财对反诉辩称，1.案涉租赁物不存在质量问题，双方在2018年3月30日签订租赁合同前，王彬已经承租该租赁物有一年，从未发生任何事故，也正是基于此情况，双方在租赁合同中明确，物业内发生的债务及人为安全的事故，均由王彬自行承担，与王兴财无关。2.至于案涉租赁物的管理人在微信聊天记录中与王彬的沟通，只是尽到管理人合理的提醒义务，即在下雨时提醒王彬注意房屋防水，不代表其承认或者肯定案涉租赁物王彬所称的存在事故。3.王彬提及的损失没有任何合理依据，所谓的毛衣价格，没有任何客观证据支持，而且其具体的数量以及所称衣服毛料被打湿的时间、地点也没有其他证据予以证明。因此，请求法庭驳回对方的诉请。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和认证。根据当事人陈述和本院审理认定的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定王兴财将位于东莞市大朗镇长塘新旧围C635栋一楼商铺出租给王彬经营使用，每月租金2500元，租期2年，王兴财收取了王彬押金7500元。案涉租赁物无产权证及建筑规划许可证。从2018年7月起，王彬未支付租金给王兴财。王彬提供的微信聊天记录（含语音聊天记录）显示，2018年7月和9月，王彬向王兴财及案涉租赁物管理人反映两次案涉租赁物渗水及因渗水而导致的损失情况，要求王兴财修理和赔偿。王彬声称水浸毛衣数量为：2018年7月，厚件大衣共1475件，薄件大衣共4825件；2018年8月，厚件大衣共1716件，薄件大衣共2313件，损失按厚件大衣95元/件、薄件大衣15元/件计算，损失共计为410230元。本院现场勘验发现，案涉房屋门口堆放有若干有水浸的衣服，入门左侧墙壁有一处，正面墙壁有两处渗水痕迹。本院认为，案涉租赁物无建筑规划许可证或产权证，双方签订的租赁合同为无效合同。王兴财要求解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。王兴财同意退回王彬押金并放弃违约金请求，不违反法律规定，本院予以准许。王兴财要求王彬参照案涉租赁合同中租金约定的标准支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。结合现场勘验及微信聊天记录，本院对案涉租赁物渗水导致王彬存放的毛衣受损的事实予以确认。无论合同是否有效，被告均应承担依据诚实信用原告产生的保护义务，该保护义务作为附随义务的内容之一，要求出租人在出租房屋时顾及承租人人身和财产安全，不出租危及承租人人身和财产安全的房屋，发现存在安全隐患时及时修理，使房屋维持于合理的安全水平。原告提供的房屋出现漏水且未及时修理，明显违反该义务。原告以无效合同的约定免责条款作为抗辩，理由不能成立。被告要求原告赔偿毛衣水浸损失，依法应以支持。但在损失数额上，原告声称的毛衣水浸数量为单方统计，不能单独作为认定具体数额的依据。毛衣浸水后可以通过洗水、重挂吊牌、整烫等工序恢复其价值，王彬在未采取减损措施的情况下，要求王兴财赔偿全部损失，理由不能成立。综合现场勘验结果，考虑毛衣水洗、重新安装吊牌、整烫等工序的费用等情况，本院酌情认定王兴财应赔偿王彬的水浸毛衣损失为25000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十七条、第五十八条，第六十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王兴财与被告王彬于2018年3月30日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告王彬将位于广东省东莞市大朗镇长塘新旧围C635栋一楼商铺腾空并交还原告王兴财；三、被告王彬按每月2500元标准支付占有使用费给原告王兴财，占有使用费自2018年7月起计算至被告王彬将租赁房屋交还原告王兴财之日止；四、原告王兴财赔偿因案涉租赁物渗水导致的毛衣损失款25000元给被告王彬；五、原告王兴财退还被告王彬押金7500元；六、驳回原告王兴财的其他诉讼请求；七、驳回被告王彬的其他反诉请求。上述判项有给付内容者，均限判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费共2228元，已由原告王兴财预交，由原告王兴财负担172元，由被告王彬负担2056元；本案反诉受理费3783元，已由反诉原告王彬预交，由反诉原告王彬承担3488元，由反诉被告王兴财负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龚国柱人民陪审员  刘绮琪人民陪审员  陈献惠二〇一九年七月二十三日书 记 员  卢凤英陈瑞卿附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。