上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初230号原告：陶朋，男，1978年10月20日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。被告：邵喜云，男，1957年4月20日出生，汉族，住上海市金山区。被告：姚美华，女，1957年9月12日出生，汉族，住上海市金山区。被告：邵毅，男，1982年5月13日出生，汉族，住上海市金山区。以上三被告共同委托诉讼代理人：黄铁山，上海正源律师事务所律师。原告陶朋与被告邵喜云、姚美华、邵毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序审理。同年1月25日，因法定事由，本案裁定中止审理。诉讼中，经原告申请，本院依法对涉案房屋的市场价值进行司法评估。同年5月21日，本院依法恢复审理。2019年6月13日，本院依法公开开庭进行了审理。原告陶朋的委托诉讼代理人张磊、被告邵喜云、姚美华、邵毅的共同委托诉讼代理人黄铁山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陶朋向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同赔偿原告房屋增值部分损失354万元；2.判令三被告共同赔偿原告上述款项的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率自2018年12月11日起计算至实际付款之日。事实和理由：原、被告双方经上海浩轩房地产经纪事务所介绍且经协商一致后签订了《房屋买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定三被告将位于本市松江区新桥镇春九路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)以936万元的价格转让给原告。合同签订后，被告按约在过户前就将房屋交付给了原告，原告也按约支付了大部分的购房款。但就在原告支付最后一笔购房款后没几天，中介公司突然通知原告，涉案房屋因被告所涉的债务纠纷被法院司法查封了。原告立即联系被告，被告承诺会尽快解决，但经多次催促，被告始终未解决。在此情况下，原告无奈只能诉诸贵院。贵院也作出了生效民事判决(2017)沪0117民初21617号。但在该案中，原告向被告主张的损失赔偿中未包括涉案房屋的市场价的增值部分，贵院在判决书中建议原告另行主张。涉案房屋在该案中经司法评估的市场价为1290万元，双方约定的购房总价是936万元，相差了354万元。现在显然是被告的违约行为造成了原告这部分的实际损失，应承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法支持原告诉请。估价报告作出后，原告变更诉讼请求为：1.判令三被告共同赔偿原告房屋增值部分损失345.8万元；2.判令三被告共同赔偿原告上述款项的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率自2018年12月11日起计算至实际付款之日。被告邵喜云、姚美华、邵毅辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有法律依据。合同解除双方均存在过错，原告本身不具有购房资格，合同不能履行的原因不能归咎于房屋被查封。双方的房屋买卖合同经法院判决解除，原告占有获得的利益与其受到的损失已经进行了考虑，故原告不应赔偿其损失。本院经审理认定事实如下：三被告为系争房屋所有权人。2015年11月27日，原告同三被告签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。合同约定，原告购买系争房屋，总价9,360,000元。2015年12月31日前交接房屋。2017年12月31日前办理过户手续。合同附件三约定，原告于签订合同当日支付4,000,000元含定金500,000元，于2016年5月1日前支付3,500,000元，若六个月之内不过户，原告直接支付1,000,000元(并双方均同意前往交易中心办理此房屋抵押手续)；过户当日原告支付860,000元。该合同还对解约条款、违约责任等进行了约定。同日，原、被告签订《协议书》约定，双方在前往松江区房地产交易中心办理房屋产权转移前，原告有权利变更任何正常自然人，作为此房屋的权利受让人，在此房屋买卖合同期内甲方均同意配合办理后续一切交易手续。2015年11月18日，被告邵喜云出具收条，载明收到定金500,000元。2015年11月27日，案外人邹敦出具收据，载明收到荣新忠系争房屋房款2,000,000元。2015年12月2日，案外人邹敦出具收据，载明收到荣新忠系争房屋房款1,500,000元。2016年4月29日，被告邵喜云出具收条，载明收到陶朋房款3,500,000元。2015年11月30日，三被告将系争房屋交付给原告。交付房屋后原告对系争房屋进行装饰装修，并缴纳2016年和2017年物业费各7,941.60元。2016年9月2日，被告邵喜云出具承诺书，载明系争房屋涉及江阴法院担保诉讼案件的原因，暂时不能进行产权问题交易。陶朋先生现在起拥有该房屋的使用权。等案件结束即可办理产权交易手续，如造成交易无法完成，陶朋先生由此陈述的经济损失(包括因此而使用该房屋产生的装潢等费用)均由本人承担。案件处理约需要半年左右时间，承诺人请陶朋先生予以谅解。2017年8月30日，江苏省无锡市滨湖区人民法院作出(2015)锡滨商初第00819号民事判决书，判决：一、被告朱仁迪于本判决生效后10日内向原告江阴市中源农村小额贷款有限公司支付款项1,683万元；二、被告邵喜云对被告朱仁迪强制执行后不能履行的部分承担清偿责任。朱仁迪和邵喜云就该案提起上诉。2018年2月1日，江苏省无锡市中级人民法院就该案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2018年7月21日，江苏省无锡市滨湖区人民法院作出(2018)苏0211执906号民事裁定书，裁定：评估拍卖被执行人邵喜云所有的位于上海市松江区新桥镇春九路XXX弄XXX号房产。原、被告双方确认系争房屋原来为两层加阁楼的主体框架结构。现原告将阁楼拆除变成三层加阁楼的结构。原告陈述并未办理上述改建的审批手续。原告确认不具备上海市购房资格。2017年12月原告诉至本院，请求判令解除原、被告签订的买卖合同。同月，原告变更诉请为继续履行合同。2018年1月15日，原、被告双方共同到无锡市滨湖区人民法院就系争房屋的查封事宜进行听证，希望继续解除查封、履行双方买卖合同。2018年1月17日，原告再次变更诉讼请求为解除双方买卖合同。2018年11月27日，本院作出(2017)沪0117民初21617号民事判决(以下简称“21617号案件”)，认为，双方约定的过户期限前，系争房屋被司法查封且进入司法拍卖程序，被告多次承诺后仍未能解除司法限制，原告据此提出解除合同，于法不悖，法院予以支持。21617号案件判决内容如下：“一、确认原告(反诉被告)陶朋与被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅于2015年11月27日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年1月25日解除；二、被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陶朋已付房款7,500,000元及付款利息(以7,500,000元为基数，从2018年1月25日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)陶朋装修损失463,595.18元；四、原告(反诉被告)陶朋于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅房屋占有使用费128,500元；五、原告(反诉被告)陶朋于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅326,541.73元修复费用；六、驳回原告(反诉被告)陶朋其余本诉诉讼请求”。该案审理过程中，就原告主张的增值部分损失，系在辩论终结后提出，法院未作处理，并告知原告可另案主张。一审判决后，三被告提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年5月16日作出(2019)沪01民终1933号民事判决，驳回上诉，维持原判。经原告申请，按照相关程序，对系争房屋房地产价值进行评估。2019年4月12日，上海科东房地产土地估价有限公司出具估价报告，载明，估价结果为系争房屋在2018年1月25日价值时点的市场价值为12,818,000元。在背离事实假设一节中记载，根据《上海市不动产登记簿》记载，估价对象所在建筑物总层数为2层，证载建筑面积为300.82平方米。根据注册房地产估价师于2019年2月19日实地查勘得知，估价对象现状已拆除原第二层斜屋面并加盖第三层，且在室内自行搭建了电梯井。本次估价对象建筑面积及总层数以《上海市不动产登记簿》记载为准，本次估价范围仅以《上海市不动产登记簿》记载的建筑面积。原告对房地产估价报告的结论予以认可，三被告认为，对房地产估价报告本身结论没有异议，但估价对象是系争房屋的现状，应当将系争房屋恢复原状的费用予以扣除。以上事实，由(2017)沪0117民初21617号民事判决书、(2019)沪01民终1933号民事判决书、房地产估价报告及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的全部损失，包括合同履行后可以获得的利益损失”。房屋买卖合同关系中，如果合同得到诚实履行，守约方因房屋价格上涨或下跌，本可取得的上涨部分利益或本可避免的下跌部分损失，均因违约方的违约行为而无法实现，故房屋差价损失应属可得利益损失的范畴。在判断是否支持原告主张的差价损失时，应当以原告的实际损失作为参照框架，同时应在房地产市场价格变动趋势的大背景下，综合考量过失相抵、损益相抵、可预见性规则及守约方的止损义务等。首先，原告在房屋买卖合同履行过程中并无任何违约行为，虽原告并不具备购房资格，但原、被告双方约定，在前往松江区房地产交易中心办理房屋产权转移前，原告有权利变更任何正常自然人，作为系争房屋的权利受让人。因此，原告不具有购房资格，并不构成合同不能履行的因素。其次，房屋买卖合同签订时，在当时的市场状况下，被告应当预见到不能将涉案房屋过户给原告造成的损失；再次，原告不存在所谓违背止损义务致损失扩大的问题；最后，违约方不能因其违约行为而得益。上述可得利益损失，是合同正常履行情形下，原告可以获得的全部利益。原告有关购房款的利息损失系其获得上述可得利益的必要支出，故不应重复计算，因21617号案件已经判决支持了利息损失，故在计算可得利益损失时，应在房屋差价中将利息损失予以扣除。根据估价报告载明的内容，本次估价仅以《上海市不动产登记簿》记载的建筑面积，故估价报告评估的价值不包括改扩建的部分，故被告辩称应当扣除修复费用的意见，本院不予采信。对于原告的第2项诉请，本院认为，原告在21617号案件中未提出房屋差价损失的赔偿，应归咎于原告，因此基于房屋差价发生利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、被告邵喜云、姚美华、邵毅于本判决生效之日内起十日内赔偿原告陶朋可得利益损失[计算方法：3,458,000元扣除(2017)沪0117民初21617号民事判决主文第二项付款利息部分]；二、驳回原告陶朋其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,464元，减半收取17,232元，评估费28,000元，合计诉讼费45,232元，由被告邵喜云、姚美华、邵毅负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屈年春二〇一九年七月十五日书记员  姚 悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……