上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初13740号原告(反诉被告)：胡立少，男，1965年7月1日生，汉族，户籍地浙江省，住上海市静安区。委托诉讼代理人：程青慧，住上海市静安区。委托诉讼代理人：胡丽妹，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：万仁善，男，1973年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告胡立少诉被告万仁善房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后依法适用简易程序。2019年4月8日，被告万仁善提起反诉，2019年4月10日，本院组织证据交换。2019年5月8日，本院公开开庭进行了合并审理，原告(反诉被告)胡立少及其委托诉讼代理人胡丽妹，被告(反诉原告)万仁善到庭参加诉讼。2019年5月24日，本案转为普通程序，于2019年6月24日再次公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)胡立少及其委托诉讼代理人程青慧、胡丽妹，被告(反诉原告)万仁善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)胡立少向本院提出诉讼请求：1.确认胡立少、万仁善就上海市浦东新区塘桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的买卖合同及补充协议于万仁善收到本案起诉状副本之日解除；2.判令万仁善支付赔偿金202万元(总房价款1,010万元×20%)、违约金151,500元(总房价款1,010万元×0.5‰×30天)，合计2,171,500元;3.判令万仁善承担律师费97,000元(根据实际产生的损失主张，合同未约定)。事实与理由：2018年10月6日，胡立少、万仁善经居间介绍，签订《房屋买卖合同》，约定胡立少向万仁善出售系争房屋，转让总价款为1,010万元等。2018年10月26日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为800万元以及付款方式、过户时间及违约责任等事项。网签同日，双方签订《不动产买卖合同之补充协议》，约定交易税费由万仁善负担，本次成交价为1,010万元，除网签合同约定的800万元之外，万仁善另应支付胡立少部分装修及搬迁补偿款210万元，并约定了付款方式。截至目前，万仁善向胡立少支付了定金60万元、房价款500万元、装修及搬迁补偿款40万元，共计600万元。2019年1月14日，居间方通知办理过户手续，但万仁善以正在筹款为由未按约付款及过户。2019年1月16日，万仁善又以房价下跌为由，要求居间方重新找胡立少沟通。2019年1月19日晚，买卖双方至居间方处沟通。万仁善希望中介帮忙沟通变更合同关于税费负担的约定，胡立少则认为应严格按约履行。万仁善表示若不变更税费负担的约定，则认为合同存在歧义、其对税费预算有误，将不按总房价款1,010万元支付房款以及办理过户手续。后万仁善要求各自考虑两天再沟通，致无法明确付款及过户时间。2019年1月20日，胡立少委托律师发函催促被告依法全面履行合同。2019年1月25日，万仁善回函称要按800万元的价款过户，对于补充协议约定的装修及搬迁补偿款210万元不予认可。根据网签合同约定，万仁善逾期超过三十日后仍未消除违约情形的，胡立少有权单方解除合同。现胡立少为维护自身合法权益，起诉至法院，请求依法判决。被告(反诉原告)万仁善辩称：“胡立晓”这一姓名已于2012年注销，不能作为签约主体，胡立少以“胡立晓”名义所签买卖合同无效。胡立少、万仁善双方所签编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，经主管部门备案登记，房产签约备案平台是政府实施监管、统计的管理措施，是根本规矩，不能随便打破，在仅存有一个房地产买卖合同且依规备案的情形下，应以网签备案合同作为根本和基础，补充协议约定的房价款1,010万元与备案合同约定的800万元相冲突，协议第3条实质性变更了网上备案合同，应属无效。万仁善已按备案合同约定支付了首付款600万元。2018年12月23日，双方签订《资金交割书》，再次确认系争房屋总价为800万元。若胡立少所述总价1,010万元成立，则不可能再次确认房屋总价800万元以及交割首付款(总房价的7成)。2019年1月，万仁善签订了贷款合同，银行确认将在办理产权过户及抵押手续后将200万元支付给胡立少，但胡立少拒不办理过户手续，致剩余房款无法支付。万仁善于2019年1月17日通过案外人催促胡立少按约办理过户，但胡立少不予办理，其拒绝办理过户手续系毁约行为。胡立少诉状所述与事实不符，其诉请缺乏合同及法律依据，不同意其所有诉讼请求。被告(反诉原告)万仁善向本院提出反诉请求：1.判令胡立少按合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》办理房地产过户手续；2.判令胡立少自应当过户之日即2019年1月15日起按每日4,000元的标准支付万仁善违约金至实际过户日止。事实与理由：2018年10月26日，胡立少、万仁善经居间方介绍，在政府网上备案登记平台签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条约定房地产转让价款共计800万元(含固定设施和装饰)。签约当日，万仁善向胡立少支付600万元。2018年12月23日，胡立少、万仁善签订确认书，确认系争房屋总价800万元。2019年1月7日，万仁善签订贷款合同。上述买卖合同附件三约定，双方应在贷款审批通过后7日内办理产权过户及抵押登记手续，但胡立少至今不按约办理上述手续，致万仁善无法实现合同目的，胡立少已构成违约，故万仁善提起反诉。针对反诉，原告(反诉被告)胡立少辩称：不同意万仁善的反诉请求以及所述事实、理由。双方曾进行多次签约，于2018年10月26日网签备案合同后，又签订了补充协议，确认成交总价仍为1,010万元。万仁善在反诉中隐瞒了除网签合同之外的其他协议，试图恶意诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依据证据本身反映的内容以及与本案的关联性认定本案事实。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、胡立少提供的2018年10月6日签订的《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，万仁善认为“胡立晓”身份证件在2012年已注销，上述合同的签字人“胡立晓”无法律人格，不得作为签约主体，上述合同无法律效力，对三性均不认可。本院认为，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，它是法律赋予公民享有权利和承担义务的资格。胡立少使用曾用名作为买方姓名签订上述买卖合同，实质仍系其本人所签，体现了胡立少本人的真实意思表示，万仁善以曾用名已注销、签约主体不存在为由否认签约效力，缺乏基本的法律依据。对该节签约事实本院予以认定。2、胡立少提供的视频资料，万仁善认为偷拍违法并存在胁迫、剪辑，对三性均不认可。本院认为，胡立少拍摄上述视频资料未违反法律禁止性规定，亦未侵犯他人合法权益，对2019年1月19日双方进行沟通交涉事实本院予以认定。3、胡立少提供的与中介人员的微信聊天记录、为履行其女儿购买曲阜路XXX弄XXX号XXX室房屋合同而支付违约金及高额借款利息的证据、因连环违约导致胡立少被迫低价出售浦电路XXX号乙XXX室房屋的证据，大都涉及案外人，且未形成有效证据链；胡立少提供的《法律服务合同》及发票，与本案处理无必然关联性。对上述证据，本案中不作认定。4、万仁善提供的二手房合同网上备案系统界面、万仁善名下产权证、中介公司营业执照、微信截屏、同类房产成交信息、房产再次出售信息、电话录音，其中微信截屏、电话录音涉及案外人，且以上证据均与本案处理无必然关联性，本案不作认定。据此，本院确认如下事实：胡立少为系争房屋产权人，“胡立晓”系其曾用名。2018年10月6日，经居间方居间介绍，胡立少以其曾用名“胡立晓”作为出卖方(甲方)与万仁善(买受方、乙方)就买卖系争房屋事宜签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》。其中《房地产买卖居间协议》第二条约定，总房价款(含车位价格)为1,010万元。第三条约定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金60万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。《房屋买卖合同》第2条约定，该房地产转让价款为1,010万元。第4条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)600万元；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款300万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续；乙方应于2019年1月15日前支付甲方房价款100万元。第6条约定，双方应于2019年1月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10万元。第7条约定，双方应于2019年1月15日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第12条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。上述两份合同落款处甲方签名均为“胡立晓(胡立少)”。2018年10月26日9时42分，胡立少(出卖方、甲方)、万仁善(买受方、乙方)网签《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计800万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年1月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的违约金，并应继续履行。逾期超过三十日后乙方仍未消除违约情形的，除乙方应向甲方支付三十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。合同附件二(随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理)约定，关于设备及装饰费用按以下第(一)款办理：(一)以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三(付款协议)约定，1.待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方首期房价款560万元，其中包括本合同签订前乙方已支付定金60万元；2.甲方同意乙方通过向贷款银行申请240万元贷款的形式支付第三期房价款……若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，乙方应于办理产权过户手续当日内将第三期房价款全额或差额补足并支付甲方。3.待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后七个工作日内，且最晚不得超过本合同正文第六条约定日期，甲、乙双方应赴上海市该房地产所在区不动产登记事务中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据，待可交税之日起五个工作日内，甲、乙双方需共同前往该区不动产登记事务中心完税。待上海市该房地产所在区不动产登记事务中心出具以乙方为所有权人的不动产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付给甲方。4.待甲方收到除尾款以外的所有房价后三日内，对该不动产进行验看、清点，甲方应将该不动产交付乙方并签署《房屋交接书》。当日9时44分，万仁善收到房地产交易中心发送的网签确认短信。《上海市房地产买卖合同》签订当日，胡立少(甲方)、万仁善(乙方)另行签订一份《不动产买卖合同之补充协议》约定，甲、乙双方已于2018年10月26日就系争房屋签订了合同编号为XXXXXXX的买卖合同，现双方就以下条款达成一致，作为原买卖合同的补充协议：……2.在交易过程中所有税、费均由乙方承担。3.双方本次成交价为1,010万元，其中买卖合同定价为800万元，乙方应按照买卖合同附件三约定的付款方式付款。乙方应另行向甲方支付装修及搬迁补偿款210万元，于签订本合同当日支付40万元、于双方办理产权交易过户当日支付160万元、于交房当日支付10万元。4.若乙方通过贷款形式支付第二期房价款，则过户日期最晚不迟于2019年1月15日；若乙方一次性付款，则过户日期最晚不迟于2019年2月28日，乙方于过户当日支付甲方除尾款外的所有房价款及装修搬迁补偿款。5.买卖合同其他条款保持不变，若本补充协议与买卖合同冲突，以本补充协议为准。2018年10月6日，万仁善向胡立少支付定金60万元。2018年10月26日，万仁善向胡立少分别支付购房款500万元、40万元。以上共计600万元。2018年12月23日，胡立少、万仁善签署《二手房首付款资金交割书》(原件留存在贷款银行处)，主要内容为“根据双方签订的《房屋买卖合同》……房屋买卖总价800万元。根据约定乙方(万仁善)已于2018年10月26日足额支付给甲方(胡立少)购房首期款560万元……本确认书仅为甲乙双方购房首付款交割证明的书面确认，不作其他之用”。2019年1月7日，万仁善分别与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海市公积金管理中心签署《个人购房担保借款合同》《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定借款金额分别为161万元、39万元，共计200万元。同时，贷款银行出具委托书，委托万仁善办理抵押登记、领取不动产登记。2019年1月18日，万仁善通过中介通知胡立少，要求按网签合同办理过户手续，2019年1月19日，胡立少、万仁善双方至中介处商谈，万仁善对合同约定的税费分担问题以及装修补偿款数额提出异议。2019年1月20日，胡立少向万仁善发送《律师函》称，2019年1月14日，万仁善以正在筹款为由致无法按约付款及办理过户手续，之后又以房价下跌为由要求居间方重新找胡立少一方沟通，并要求变更合同关于税负之约定。万仁善不按合同约定履行已构成违约，要求立即依约全面履行合同义务，否则应承担不利后果。2019年1月23日，万仁善回函称，双方另行约定的装修款与实际装修款或合法评估装修款差额巨大，依据《上海市房地产买卖合同》及双方对买卖价款800万元的确认，要求胡立少立即赴交易中心办理系争房屋过户事宜。另查，本院于2019年3月21日将胡立少要求解除双方房屋买卖合同的起诉状副本送达万仁善。审理中，胡立少称，本案合同解除后，在扣除万仁善应承担的违约金后，同意将余款退还万仁善。系争房屋目前市场价与原来差不多。若万仁善反诉主张成立，则认为违约金标准过高，请求调整为银行存款利息标准。万仁善称，系争房屋系万仁善购买的第二套房屋，按政策规定应首付7成，若补充协议成立，则560万元或600万元不能满足贷款条件。根据《上海市房地产买卖合同》附件二第(一)款约定，装修款包含在了房价款800万元中，若法院认定房价款为1,010万元，则万仁善要求解除合同。系争房屋目前市场价在950万元左右。若胡立少诉请成立，则违约金基数应以800万元为准，且计算标准过高，应调整为10%左右。对于万分之五的标准，则认为应调整为万分之二、三。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，万仁善坚持认为本案应按网签备案合同约定的800万元房价款过户，对此，本院认为：其一，2018年10月6日双方签订的《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》中明确房屋转让价款为1,010万元；其二，2018年10月26日双方网签合同及《补充协议》，将总房价款分割成两部分，即网签合同定价800万元及装修、搬迁补偿款210万，与之前所签合同一致；其三，万仁善依据网签合同及《补充协议》的付款约定支付了前期房款600万元，说明补充协议系双方真实意思表示；其四，从《二手房首付款资金交割书》的内容及用途来看，胡立少签署该材料仅是为了配合万仁善办理贷款手续，不能证明双方变更了房屋交易价格。基于以上事实和情节，足以认定本案真实的房屋成交价为1,010万元，对此不应存有分歧。《补充协议》第3条约定的装修、搬迁补偿款210万同为房屋转让对价，该约定并未违反法律、行政法规禁止性规定，万仁善认为该条款无效、本案应以网签备案合同约定价款完成过户交易的意见，没有事实和法律依据，亦有违诚信，本院不予采信。另，从本案总成交房价构成来看，存在避税之嫌疑，但这并不能否定买卖双方对房屋转让价的真实合意，若存在房屋买卖当事人违反行政管理规定的违法行为，不影响行政主管机关作出处理。本案中，万仁善明确表示不同意按照1,010万元的价格履行付款义务，致合同无法履行，其已构成根本性违约。本诉部分。胡立少基于万仁善的根本性违约诉请要求确认双方之间的房屋买卖关系于诉状副本送达之日(2019年3月21日)解除并要求万仁善承担违约责任的诉讼请求，均具有事实与合同依据，本院予以支持。关于违约金数额，网签合同第九条第(三)款约定由两部分金额构成，第一部分为每日按照总房价款万分之五计算三十天的逾期付款违约金；第二部分为解约产生的总房价款20%的赔偿金。在万仁善主张过高的前提下，本院以胡立少的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，再结合万仁善对违约金的调整意见，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，分别将两部分金额调整为72,000元、80万元。对于胡立少主张律师费的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。对于万仁善已付购房款600万元，根据合同约定以及胡立少的庭审意见，在扣除万仁善应付违约金和赔偿金后，余款5,128,000元返还万仁善，本院作为合同解除法律后果在本案判决中予以明确。反诉部分。涉案买卖合同因万仁善根本性违约而解除，万仁善要求胡立少办理过户手续并支付违约金的反诉请求均无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡立少与被告(反诉原告)万仁善之间就上海市浦东新区塘桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同(网签合同编号为XXXXXXX)及补充协议于2019年3月21日解除；二、被告(反诉原告)万仁善应支付原告(反诉被告)胡立少违约金72,000元、赔偿金80万元，合计872,000元(以万仁善已付购房款直接抵扣，万仁善无需再另行支付)；三、原告(反诉被告)胡立少于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)万仁善购房款5,128,000元；四、驳回原告(反诉被告)胡立少的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)万仁善的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,948元，由原告(反诉被告)胡立少负担12,428元，被告(反诉原告)万仁善负担12,520元；反诉案件受理费33,900元，由被告(反诉原告)万仁善负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 凡人民陪审员  田有娣二〇一九年八月十二日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。