广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终74、75号上诉人（74号案原审被告，75号案原审原告）：深圳市恒立冠投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道滨河大道联合广场A座3908室，统一社会信用代码9144030027936568XR。法定代表人：杨锡涌，董事长。委托诉讼代理人：任维亮，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁杰，广东港联律师事务所律师。被上诉人（74号案原审原告，75号案原审被告）：深圳市商祺电子商务有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码914403003582990008。法定代表人：李矿坚，总经理。委托诉讼代理人：李雪新，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：蒋崴，北京合弘威宇律师事务所律师。上诉人深圳市恒立冠投资有限公司（以下简称恒立冠公司）因与被上诉人深圳市商祺电子商务有限公司（以下简称商祺公司）房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初9824、11409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒立冠公司上诉请求：1、撤销原审判决第五、七项，变更原审判决第二、三、四项，并依法改判支持恒立冠公司全部诉讼请求，驳回商祺公司全部诉讼请求；2、判令商祺公司承担本案诉讼费。事实和理由：1、一审判决错误认定商祺公司支付租金等费用的期限及逾期付款天数，商祺公司支付租金等款项和费用的期限为每月5日前。《房屋租赁合同书》第十四条和第二十六条第一款均约定在每月5日前支付当月租金、上月水电费、违约金（滞纳金）和其他费用，一审判决认定商祺公司支付租金等费用的期限为每月12日明显错误。商祺公司自2017年2月5日起一直拖欠租金，并自2016年12月10日之后即不再缴纳其他费用，但其一方面起诉要求继续履行合同，另一方面直至目前也仍拖欠租金及其他费用。据此，一审判决认定商祺公司逾期支付租金等费用的时间不满60日明显错误。2、一审判决错误计算逾期支付租金等费用的金额。《房屋租赁合同书》第六条约定租期从2016年7月1日至2026年6月30日止（总租期不得超过十年），正式计租时间为2016年7月1日起；第七条及其他条款并没有约定装修期可以顺延。一审判决认定正式计租时间为2016年7月15日与合同约定不符，明显错误。涉案房屋之所以迟至2016年7月15日才办理交付手续，完全是因为商祺公司未按合同约定及时缴纳首月租金人民币150万元（以下货币均为人民币）及租赁保证金1000万元等违约行为所致。商祺公司不应因其违约及不诚信的行为获益并损害恒立冠公司的利益，计租日期仍应认定为2016年7月1日，装修免租期仍应认定为2016年12月31日前，租金起算日仍应认定为2017年1月1日，不存在任何顺延的情形。一审判决在前述错误认定的基础上所作的关于拖欠租金和其他费用金额的认定错误。事实上，截至2017年4月5日，商祺公司已逾期未支付2017年2月、3月、4月的租金共计450万元，物业管理费247697.64元，水费333.01元，滞纳金340305.09元，拖欠金额总计5088335.74元，一审判决少计算了商祺公司应付的金额。3、一审判决恒立冠公司返还租赁保证金1000万元，没有事实及法律根据，应予撤销。根据《房屋租赁合同书》第二十五条约定，商祺公司无论是未按时缴纳租金、水电物业费等各种费用达60天以上，还是拖欠金额达500万元以上的，只要具备其中任一情形，恒立冠公司均有权不返还租赁保证金。如前所述，商祺公司于2017年4月6日合同解除之时拖欠缴纳租金、水电物业费等各种费用，逾期期限达已达60天以上，且至2016年4月5日时其所拖欠的金额已达5088335.74元。而且商祺公司至今未付该租金、水电物业费，商祺公司无权要求返还租赁保证金。4、一审判决在商祺公司没有主张滞纳金过高的情况下，减免商祺公司逾期滞纳金，违背当事人意思自治原则和处分原则，违反了“不告不理”的原则，明显错误，应予改判。5、一审判决错误认定恒立冠公司收回租赁房屋的时间，据此驳回恒立冠公司关于要求商祺公司支付占用费的诉讼请求，没有事实和法律根据，明显错误，应予改判。在恒立冠公司于2017年4月6日发出解约通知后，商祺公司并没有及时腾空、交回租赁房屋。据此，商祺公司应根据《房屋租赁合同书》第三十二条约定向恒立冠公司支付租赁房屋占用费。一审判决错误将恒立冠公司与饶平县润生风力发电有限公司（以下简称饶平润生公司）签订《租赁合同书》的时间认定为恒立冠公司收回租赁房屋的时间。事实上，合同只是对债以及将来行为的约定，合同所作约定并不是实际已经发生的事实，否则就没有违约一说，这是一个基本法律常识。恒立冠公司与润生公司签订《租赁合同书》是基于已经依法解除与商祺公司之间《房屋租赁合同书》的事实以及商祺公司须及时交回租赁房屋的事实。根据《租赁合同书》第十五条的约定，租赁合同本身并不能证实恒立冠公司当时已经实际收回租赁房屋。事实上恒立冠公司与润生公司至2017年5月1日才办理交付手续，恒立冠公司那时才实际收回租赁房屋。据此，商祺公司须按约定支付2017年4月30日（含）之前的占用费。6、恒立冠公司因商祺公司的恶意违约损失惨重，一审判决违背公正、诚信原则。《房屋租赁合同书》是因商祺公司拖延甚至拒绝履行所致，其违约行为明显。《房屋租赁合同书》约定的租赁期间为10年，以此为前提上诉人才给予了商祺公司180天的装修免租期。因商祺公司的恶意违约，在支付首月租金之后即不再支付任何租金，最终导致合同解除。恒立冠公司损失惨重，其中仅180天装修免租期的租金一项就损失达900万元，至今未获偿付。一审判决判令返还商祺公司1000万元租赁保证金，不但于法无据，而且实际上是支持恶意违约方无须对自己的违约行为承担责任，是让恒立冠公司为商祺公司的恶意违约和极不诚信的行为买单，具有明显的负面示范影响。7、本案的商祺公司并没有提起上诉，即商祺公司对其已经构成根本违约的事实及一审判决所认定的商祺公司从2017年2月份开始未付租金的事实没有任何异议。因此，本案二审的争议焦点就是恒立冠公司是否有权没收租赁保证金。如前所述，商祺公司的违约行为已经符合了租赁合同中有关于出租方没收租赁保金的条件。另商祺公司是在恒立冠公司一再书面要求其支付租金和费用多达6次之久的情况下，悍然明确发函拒绝缴纳租金，情节恶劣，恒立冠公司的解约也是被迫的。被上诉人商祺公司辩称：本案的焦点不在于每月第几日缴纳租金等费用，而是在于是否应该缴纳。根据（2016）粤0304民初15838号、（2016）粤0304民初23505号民事判决已查明的事实得出，恒立冠公司与商祺公司于2016年6月6日签署合同不符合常理。并且，基于一审中双方提交的租赁合同的补充协议第七条约定，恒立冠公司要保证涉案房屋属于闲置状态，如果没有达到这个状态，需要返还商祺公司的保证金。（2016）粤0304民初23505号民事判决书中查明，恒立冠公司至2017年1月19日仍未将涉案房屋清空。商祺公司与深圳市爱琴海酒店管理有限公司（以下简称爱琴海公司）产生的租赁纠纷认定的结果是爱琴海公司解除合同的通知是在商祺公司未按合同约定向爱琴海公司实际交付涉案租赁房屋，且已知晓商祺公司与恒立冠公司发生纠纷已无法交付房屋的情况下作出的认定，这正好证明在2016年11月份至2017年3月30日，商祺公司根本无法实际占有使用涉案房屋，因此该期间不应计算在免租期内，商祺公司根本不需要支付恒立冠公司任何租金。本案是由于恒立冠公司未妥善处理与上一家承租人的纠纷，致使商祺公司缴纳完保证金及第一个月租金后一直无法正常使用涉案房屋造成的，这是本案纠纷的产生根源。74号案商祺公司向一审法院起诉请求：1、恒立冠公司继续履行与商祺公司签订的《租赁合同书》及补充协议，并将房屋及停车位实际交付商祺公司使用；2、恒立冠公司支付因逾期交房给商祺公司造成的租金损失225万元（150万元×1.5个月=225万元）；3、恒立冠公司给商祺公司顺延免租期6个月；4、恒立冠公司对爱琴海公司私自装修二楼给商祺公司造成的损失承担连带赔偿责任；5、恒立冠公司承担本案的一切诉讼费用。一审诉讼过程中，商祺公司变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》；2、恒立冠公司向商祺公司退还已收取的房屋租赁保证金1000万元；3、恒立冠公司向商祺公司退还已收取的1个月房屋租金150万元；4、恒立冠公司向商祺公司退还已收取的物业管理费、水电费及滞纳金等合计603776.16元；5、恒立冠公司赔偿商祺公司支付的中介费50万元；6、恒立冠公司赔偿商祺公司两个月的租金损失300万元；7、恒立冠公司承担本案一切诉讼费用。75号案恒立冠公司向一审法院起诉请求：1、确认双方的租赁合同于2017年4月6日解除；2、商祺公司支付房租450万元（2017年2月1日至2017年4月5日）、房屋占用费（自2017年4月6日计算至实际交回房屋之日止）；3、商祺公司向恒立冠公司支付物业管理费247697.64元、水费333.01元；4、商祺公司支付滞纳金340305.09元（暂计算至2017年4月5日，实际计算至付清所有欠款之日为止）；5、被告承担本案诉讼费。一审审理过程中，恒立冠公司明确第一项诉讼请求为商祺公司支付2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金及房屋占有使用费供给450万元，明确第四项诉讼请求房租、水电费的滞纳金从应支付之日起按日千分之二计算、物业管理费的滞纳金从应支付之日起按日千分之三计算。一审法院认定事实：2016年6月6日，恒立冠公司与商祺公司签署了一份《租赁合同书》，约定恒立冠公司将其名下位于深圳市福田区中心区×××路×号××××裙楼×-×楼商业办公物业出租给商祺公司使用，面积6880.49平方米，用途办公、商业；租期自2016年7月1日至2026年6月30日止（总租期不得超过十年），正式计租时间为2016年7月1日起；2016年12月31日前（共180天）为装修期，装修期内商祺公司免租金；月租金为218元/平方米，月租总计为150万元；商祺公司应于合同订立时其3个工作日内交付首期租金，金额为150万元，免租期满后商祺公司应当于每月5日前交付当月租金至出租人指定账户；双方按先交租后使用的原则，恒立冠公司在收到足额租赁保证金、首期租金后5个工作日内将租赁房屋交付商祺公司使用，并办理有关移交手续；合同签订时，商祺公司应向恒立冠公司交付租赁保证金1000万元；商祺公司未按时缴纳租金或水电物业费等各种费用达60天以上或金额达500万元以上，恒立冠公司不予返还租赁保证金；商祺公司拖欠或未足额支付租金和水电（含违约金）等费用，每逾期支付一日，商祺公司按月租金、水电费和违约金之和的2‰/日支付滞纳金；商祺公司欠租金、水电费和违约金等费用（达50万元）时间达5天的，恒立冠公司除追收应缴款项外，商祺公司同意恒立冠公司作停水、停电、锁门处理；商祺公司欠租金、水电费和违约金等费用（达500万元）时间达60天，恒立冠公司有权单方解除合同，并没收租赁保证金；恒立冠公司解除合同的，商祺公司须于3日内无条件撤出房屋并将房屋完好交予恒立冠公司。后，双方又签署了一份《租赁合同补充协议》，约定商祺公司向恒立冠公司承租涉案房屋，物业管理费为12元/平方米/月（含专项维修基金），共计82565.88元/月，自2016年7月1日至2026年6月30日止，物业管理费在每月5日前缴纳，逾期缴纳的，每天按本金的3‰收取滞纳金，逾期两个月时，恒立冠公司有权停水停电；恒立冠公司免费出租给商祺公司50个车位；合同期内，恒立冠公司同意商祺公司将租赁物业部分分租给第三方经营使用；恒立冠公司按4.82元/立方向商祺公司收取水费；恒立冠公司接纳租金及履约保证金的账号为高玉萍在平安银行总行营业部6216×××××××××××××××账号，接纳代收水电费、物业管理费的账号为深圳市恒立冠物业管理有限公司（以下简称恒立冠物业公司）在中国银行深圳福建大厦支行7549××××××××账号。商祺公司于2016年6月28日至2016年8月10日期间向恒立冠公司指定的高玉萍账号支付了租赁保证金1000万元、一个月租金150万元，于2016年9月30日至2016年12月10日期间向恒立冠公司指定的恒立冠物业公司支付了7个月的物业管理费及部分物业管理费的滞纳金共计602340.04元。一审庭审中，双方均确认涉案房产原系汇展公司向恒立冠公司承租，再由汇展公司转由商祺公司承租。关于交付涉案房产的时间，双方各执一词：恒立冠公司主张2016年7月15日交房，并向一审法院提交了2016年7月15日的《××××商铺移交清单》，该移交清单加盖了商祺公司的印章并由陈文贵签字。商祺公司确认该印章的真实性，但表示陈文贵系汇展公司的法定代表人，不是商祺公司的员工，因陈文贵当初称需要移交清单办理租赁登记手续，故将商祺公司的公章交予陈文贵，陈文贵在移交清单上加盖商祺公司公章的行为并非真实的房屋交接，对该交接时间不予认可。商祺公司主张实际于2016年8月15日才实际交房，并向一审法院提交了2016年8月15日的《商铺出租移交清单》，该清单由商祺公司聘请的证明人谭训宁签字，恒立冠公司对该份移交清单不予确认。2016年11月17日，商祺公司与爱琴海酒店公司签署了《××××裙楼租赁合同》，约定商祺公司将××××三楼一整层物业出租给爱琴海酒店公司，用于开办酒店；租赁期限自2016年11月17日至2026年6月30日止，其中装修免租期自2016年11月17日至2017年2月16日，免租期三个月的物业管理费86886元由爱琴海酒店公司承担，免收租金。2017年2月至3月期间，恒立冠公司多次向商祺公司发出催告函，催收租金及管理费等费用，商祺公司亦多次复函以恒立冠公司未依约交房、未经商祺公司允许将涉案房屋出租给商祺公司的客户爱琴海酒店公司为由表示拒绝支付后期的租金等一切费用。2017年4月5日，恒立冠公司向商祺公司发出《关于催付租金及解除合同等事项的告知函》，函告商祺公司因商祺公司长期拖欠租金及水电费、物业管理费，且明确表示不履行合同义务，恒立冠公司于2017年4月6日起正式解除双方的租赁合同。商祺公司于2017年4月6日签收该告知函。另查，2017年4月10日，恒立冠公司与案外人饶平润生公司签署了关于租赁××××裙楼×-×楼的《租赁合同书》，约定恒立冠公司将××××裙楼×-×楼商业办公物业出租给饶平润生公司。双方于2017年5月1日签署了××××商铺移交清单及商铺交接确认书。又查，商祺公司提交的深圳市爱琴海浪漫艺术酒店有限公司的商事主体登记及备案信息查询单显示：该公司成立于2017年2月16日，工商登记住所为深圳市福田区福田街道福华三路8号××××裙楼×-×层。商祺公司据此主张恒立冠公司在未与商祺公司解除租赁合同关系的情况下将涉案房产另行出租给案外人，属于违约行为。恒立冠公司否认其将涉案房产出租给深圳市爱琴海浪漫艺术酒店有限公司，并称现在公司注册不需要提供租赁合同，只需按地址报备注册，且深圳市爱琴海浪漫艺术酒店有限公司实际是爱琴海酒店公司新设的公司，不排除爱琴海酒店公司与商祺公司签订合同的目的就是为了设立深圳市爱琴海浪漫艺术酒店有限公司。一审法院庭审后向商祺公司开具调查令，由商祺公司自行调取深圳市爱琴海浪漫艺术酒店有限公司设立时提交给工商管理部门的租赁合同，但商祺公司至本判决作出时仍未向一审法院提交调取的租赁合同。一审法院认为，商祺公司与恒立冠公司之间签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同及补充协议的约定全面、正确履行合同义务。本两案的争议焦点在于商祺公司与恒立冠公司谁违约？关于房产交付时间。结合双方提交的证据，一审法院认为加盖了商祺公司公章的商铺移交清单应认定为交付房产的依据，理由如下：首先，加盖公章的法律效力比公司员工签字的法律效力更高。其次，商祺公司抗辩2016年7月15日在商铺移交清单上加盖其公司公章的行为系案外人所为，该项抗辩缺乏证据予以支持；退一步讲，即使商祺公司的该项主张成立，商祺公司将公章交予他人，亦应自行承担未妥善保管公章的法律后果，若商祺公司认为案外人使用其公章的行为损害其利益，可另循途径解决。故涉案房产的交付时间为2016年7月15日。关于租金的起算时间。《租赁合同书》约定2016年12月31日前（共180天）为装修期，装修期内免租金。根据该约定，应认定双方约定的装修免租期为180天，所约定的2016年12月31日前为装修期系基于2016年7月1日起算租期计算而来，不宜认定为装修免租期的截止日期。如上所述，涉案房产交付时间为2016年7月15日，则装修免租期自2016年7月15日起算，计算180天，装修免租期至2017年1月11日届满，故租金起算日为2017年1月12日。关于商祺公司是否构成违约的问题。商祺公司于2016年6月28日-2016年8月10日期间支付了租赁保证金1000万元、一个月租金150万元，该一个月的租金应为2017年1月12日至2017年2月11日的租金，后商祺公司未再支付租金，且针对恒立冠公司催缴租金的函件复函明确表示不履行合同约定的支付租金等义务，商祺公司已构成违约。关于恒立冠公司是否构成违约的问题。商祺公司主张恒立冠公司存在违约行为的理由是恒立冠公司未依约交付房屋，但如上所述，根据双方提交的证据可以认定恒立冠公司于2016年7月15日已向商祺公司交付涉案房产，而租赁合同约定恒立冠公司收到足额租赁保证金、首期租金后5个工作日内向商祺公司交付房屋，商祺公司于2016年8月10日才支付完毕租赁保证金及首期租金，恒立冠公司于2016年7月15日交付涉案房产的行为并未违约。关于租赁合同及补充协议解除的时间。因商祺公司拖欠租金等费用且函告恒立冠公司明确表示不继续履行租赁合同，恒立冠公司于2017年4月5日函告商祺公司解除合同，解除合同的函件于2017年4月6日送达商祺公司，涉案租赁合同及补充协议于2017年4月6日解除。关于恒立冠公司请求的租金、房屋占有使用费。如上所述，商祺公司自2017年2月12日起未支付租金，租赁合同及补充协议于2017年4月6日解除，商祺公司拖欠恒立冠公司2017年2月12日至2017年4月6日期间合计1个月零26天的租金为2767742元（150万元＋150万元÷31天×20天＋150万元÷30天×6天）。租赁合同约定恒立冠公司解除合同的，商祺公司须于3日内无条件撤出房屋并将房屋完好交予恒立冠公司，涉案合同于2017年4月6日解除，恒立冠公司于2017年4月10日即与案外人重新签订合同将涉案房产另行出租给案外人，足以说明恒立冠公司已于合同解除后3日内收回了涉案房产。故恒立冠公司请求的合同解除后的房屋占有使用费，没有事实依据，一审法院不予支持。关于恒立冠公司请求的物业管理费。涉案房产于2016年7月15日交付给商祺公司，物业管理费应从2016年7月15日起计算。庭审中，双方均确认商祺公司已支付7个月的物业管理费及物业管理费的部分滞纳金共计602340.04元。故商祺公司已支付物业管理费至2017年2月14日。商祺公司尚欠的物业管理费为2017年2月15日至2017年4月6日期间合计1个月零23天的物业管理费，金额为144357.12元（82565.88万元＋82565.88元÷31天×17天＋82565.88元÷30天×6天）。恒立冠公司过高请求部分，一审法院不予支持。关于恒立冠公司请求的水电费及滞纳金。无证据佐证商祺公司拖欠水电费的金额，恒立冠公司该项请求，一审法院无法支持。关于租赁保证金1000万元。租赁合同约定恒立冠公司可没收租赁保证金的情形为商祺公司拖欠租金等费用达500万元以上或拖欠达60天以上，根据本案查明的事实，商祺公司拖欠租金等费用金额未达到500万元，在恒立冠公司解除合同时亦未拖欠60天以上，故恒立冠公司无权不予返还租赁保证金1000万元。商祺公司请求恒立冠公司退还租赁保证金1000万元，一审法院予以支持。关于恒立冠公司请求的租金、管理费的滞纳金。虽租赁合同及补充协议约定商祺公司逾期支付租金、管理费分别按日千分之二、日千分之三的标准支付滞纳金，但商祺公司抗辩其未违约，视为其对滞纳金过高提出的抗辩。一审法院结合合同的履行情况及商祺公司逾期支付租金、管理费给恒立冠公司带来的实际损失，酌情将逾期支付租金、管理费的滞纳金标准调整为日万分之五，自每月应付款之次日起计算至付清款之日止。滞纳金的起算日期具体为：2017年2月12日至3月11日的租金150万元的滞纳金自2017年2月6日起算、2017年3月12日至2017年4月6日期间的租金1267742元的滞纳金自2017年3月6日起算；2017年2月15日至3月14日的管理费82565.88元的滞纳金自2017年2月6日起算、2017年3月15日至2017年4月6日期间的管理费61791.24元的滞纳金自2017年3月6日起算。恒立冠公司过高请求部分，一审法院不予支持。关于商祺公司请求退还已支付的租金、管理费、水电费的请求。因商祺公司支付的上述费用系履行合同的行为，商祺公司要求退还，没有合同依据亦没有法律依据，一审法院不予支持。关于商祺公司请求赔偿的中介费、两个月租金损失。如上所述，无证据显示恒立冠公司存在违约行为，2017年2月12日至2017年4月6日期间合计1个月零26天的租金为2767742元（150万元＋150万元÷31天×20天＋150万元÷30天×6天）商祺公司的该两项诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认商祺公司与恒立冠公司之间的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》于2017年4月6日解除；二、商祺公司应于本判决书生效之日起十日内向恒立冠公司支付2017年2月12日至2017年4月6日的租金2767742元；三、商祺公司应于本判决书生效之日起十日内向恒立冠公司支付2017年2月15日至2017年4月6日的物业管理费144357.12元；四、商祺公司应于本判决书生效之日起十日内向恒立冠公司支付逾期支付上述二、三项租金及管理费的滞纳金，其中2017年2月12日至3月11日的租金150万元的滞纳金自2017年2月6日起算、2017年3月12日至2017年4月6日期间的租金1267742元的滞纳金自2017年3月6日起算，2017年2月15日至3月14日的管理费82565.88元的滞纳金自2017年2月6日起算、2017年3月15日至2017年4月6日期间的管理费61791.24元的滞纳金自2017年3月6日起算，均按日万分之五的标准计算，计至实际付清款之日止；五、恒立冠公司应于本判决书生效之日起十日内向商祺公司返还租赁保证金1000万元；六、驳回商祺公司的其余诉讼请求；七、驳回恒立冠公司的其余诉讼请求。74号案一审受理费116923元（商祺公司已预交），由商祺公司负担35123元，由恒立冠公司负担81800元。75号案一审受理费47418元（恒立冠公司已预交），由恒立冠公司负担17321元，由商祺公司负担30097元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人恒立冠公司与被上诉人商祺公司之间签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。关于实际租赁期间的问题。首先，关于起租日期，上诉人恒立冠公司自认涉案房屋交付时间为2016年7月15日，虽然涉案合同约定正式计租时间从2016年7月1日起，但租赁合同中出租人的主要义务就是按照约定交付租赁物，租金从交付开始计算符合公平正义原则，因此一审法院从实际交付时间2016年7月15日计算起租时间，并顺延免租期至2017年1月12日，认定正确，本院予以维持。其次，关于截止日期，上诉人恒立冠公司于2017年4月10日与案外人重新签订合同，此时其仍主张未收回房屋与常理不符，结合涉案合同关于解除合同后被上诉人商祺公司须于3日内无条件撤出房屋的约定，一审法院认定上诉人恒立冠公司于2017年4月6日解除合同后3日内收回了涉案房产，认定正确，本院予以维持。综上，上诉人恒立冠公司与被上诉人商祺公司实际履行的租赁期限为2016年7月15日至2017年4月6日，上诉人恒立冠公司主张超出该期间的租金、物业管理费不应支持，一审法院处理正确，本院予以维持。关于违约问题。首先，被上诉人商祺公司没有上诉，一审法院关于其构成违约的认定已经生效。其次，被上诉人商祺公司主张上诉人恒立冠公司未交付涉案房屋，且不论2016年7月15日的《××××商铺移交清单》，与其在一审主张的2016年8月15日交付涉案房屋亦相互矛盾，存在反言。因此，一审法院认定被上诉人商祺公司未支付2017年2月12日之后的租金构成违约，涉案合同于2017年4月6日解除，认定正确，本院予以维持。关于租赁保证金的问题。涉案合同约定“免租期满后乙方（商祺公司）应当于每月5日前交付当月租金至出租人指定账户”，虽然涉案合同因房屋交付原因起租时间变更为2016年7月15日，但每月支付时间的合同约定未变，因此，被上诉人商祺公司应于2017年2月5日前支付剩余2月份租金，其未支付，那么从2017年2月6日起计算拖延支付时间，截止2017年4月6日解除合同时，被上诉人商祺公司拖延2月份租金达60天，根据合同约定，上诉人恒立冠公司有权不返还租赁保证金，一审法院认为在解除合同时未拖欠60天以上，事实查明错误，本院予以纠正，被上诉人商祺公司主张退还租赁保证金1000万元，不符合合同约定，本院予以驳回。至于滞纳金，虽被上诉人商祺公司未直接主张调整，但被上诉人商祺公司抗辩其未违约，可以视为其对滞纳金过高提出的抗辩，一审法院调整滞纳金标准，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人恒立冠公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初9824、11409号民事判决第一、二、三、四、七项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初9824、11409号民事判决第五、六项；三、驳回深圳市商祺电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。74号案一审受理费116923元（商祺公司已预交），由商祺公司负担92023元，由恒立冠公司负担24900元；75号案一审受理费47418元（恒立冠公司已预交），由恒立冠公司负担17321元，由商祺公司负担30097元；74号案二审受理费81800元，由商祺公司负担64380元，由恒立冠公司负担17420元；75号案二审受理费17321.7元，由恒立冠公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇一九年三月二十九日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。