安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0225民初2411号 原告：张青，女，1962年5月22日出生，汉族，住安徽省无为县。 委托诉讼代理人：王树林，安徽典兴律师事务所律师。 被告：谭叶青，女，1980年4月21日出生，汉族，住江苏省常州市新**。 委托诉讼代理人：卜荣华，安徽剑凌律师事务所律师。 原告张青诉被告谭叶青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，后发现案件不宜适用简易程序遂转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张青的委托诉讼代理人王树林，被告谭叶青的委托诉讼代理人卜荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张青向本院提出诉讼请求：1.判令谭叶青立即赔偿张青经济损失1000000元；2.本案诉讼费用由谭叶青承担。事实与理由：2015年10月6日，案外人郑丽敏租赁张青位于无为县蜀山镇昌宝大酒店西侧1700平米的土地，并自建了房屋用于经营超市。因其自建的房屋未经合法审批手续，无为县城市管理局多次责令郑丽敏停止违法行为。后，郑丽敏停止经营并将房屋闲置。2017年8月，谭叶青及其配偶得知上述情况后多次找到张青，要求张青购买上述违章建筑并出租给谭叶青经营超市，并承诺其超市经营期间若被政府拆除，愿承担案涉租赁房屋的建造、装潢等费用共计1000000元。张青、谭叶青达成上述意向后，张青与郑丽敏于2017年10月27日签订了《合同终止协议》，张青向郑丽敏承担了共计470000元的建房费用。2017年12月26日，张青、谭叶青签订《协议书》，明确谭叶青了解案涉房屋现状，并约定案涉房屋若被政府机关拆除造成主体建筑不能投入使用时，谭叶青按主体建筑的建造费1000000（包含内部装潢）予以赔偿。2018年1月26日，双方又签订《房屋租赁合同》，再次对上述赔偿事宜等权利进行了确认。合同签订后，张青按约交付使用，但因他人多次举报，无为县城市管理局责令谭叶青停止违法行为被拒。2019年3月，无为县城市管理局组织人员对案涉租赁房屋进行了拆除。后，张青、谭叶青就赔偿事宜多次协商未果，致讼。 谭叶青辩称，1.张青诉状所述有关其与郑丽敏之间的交易行为与谭叶青无关，谭叶青不知情且与本案无关联；2.对于案涉租赁房屋的权属问题，谭叶青不知情，张青作为具有完全民事行为能力的人对购买产权手续不全的案涉租赁房屋应有自己的判断，应为自己的行为承担后果与责任；3.谭叶青租赁案涉租赁房屋时，张青未告知案涉房屋属于未取得建设工程规划许可证等的违法建筑，只是告知管理部门不准经营开超市，致使谭叶青相信通过办理合法审批手续即可经营超市，进而与其签订相关协议与合同；4.根据无为县城市管理行政执法部门作出的《行政处罚事先告知书》、《限期拆除决定书》等，被处罚主体为张青，张青在规定期限范围内怠于行使相关救济权利，坐等强制拆除以取得要求谭叶青支付巨额赔偿的不法权益。综上，张青要求判令谭叶青赔偿其经济损失1000000元，不属于其合法权益。 经审理认定事实如下：2017年12月26日，张青为甲方与谭叶青为乙方签订《协议书》，约定张青将位于安徽省无为县蜀山镇蜀山街道昌宝大酒店西侧大棚建筑（占地面积约1700平方的仓库型建筑）租赁给谭叶青使用，年租金600000元。双方在该协议书第四条约定：“甲方已明确告知乙方，该主体建筑的土地使用性质，且无法办理该主体建筑相关使用手续，乙方在知晓此情况下仍自愿租赁使用，且用于办理具体使用行为所用的费用由乙方自行承担，乙方不承担相关费用。”同时，第七条约定：“乙方在租赁该主体建筑及内部装潢投入具体使用行为的过程中，若造成该主体建筑及内部装潢的损坏或者被拆除，由乙方对应赔偿该主体建筑的维修费用或主体建筑的建造费用，若被拆除部分造成主体建筑不能投入使用，按主体建筑的建造费用予以赔偿。该主体建筑（包含内部装潢）的建造成本为壹佰万元整。”2018年1月26日，张青为出租方、甲方与谭叶青为承租方、乙方再次就上述租赁房屋的租赁事宜达成《房屋租赁合同》。该合同第一条第三款与前述协议书第四条一致。双方在合同第四条第二款第一项约定：“乙方在租赁该主体建筑及内部装潢用于超市经营过程中，若造成该主体建筑及内部装潢的损坏或被政府机关拆除，由乙方对应赔偿该主体建筑的维修费用或主体建筑的建造费用，若被拆除部分造成主体建筑不能投入使用，按主体建筑的建造费用予以赔偿。该主体建筑（包含内部装潢）的建造成本为壹佰万元整。”上述合同签订后，张青将案涉租赁房屋交付谭叶青使用。 2018年5月28日，无为县城市管理行政执法局向张青下达无城管（规划）罚告（2018）09号《无为县城市管理行政执法行政处罚事先告知书》，载明：“你（单位）于2014年11月在无为县蜀山镇昌宝大酒店旁建设一层钢结构大棚建筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条以及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关拟对你（单位）作出：对该违法建设予以限期拆除的处罚”并告知了相关救济权利。2018年6月7日，无为县城市管理行政执法局向张青下达无城管（规划）限拆（2018）09号《无为县城市管理行政执法限期拆除决定书》，载明：“当事人：张青……经调查，你（单位）在无为县蜀山镇昌宝大酒店旁擅自建设违法建（构）筑物1460.03平方米的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，事实清楚，证据确凿。现根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，限你（单位）在收到本通知书之日至2018年6月15日前自行拆除上述建（构）筑物。逾期不自行拆除的，本机关将依法强制拆除”并告知相关救济权利。收到上述行政处罚文书后，张青未对案涉租赁房屋采取拆除措施，亦未行使相关救济权利。2019年3月左右，无为县城市管理行政执法局对案涉租赁房屋强制拆除。 另查明，截至法庭辩论终结，涉案租赁房屋的建设工程规划许可证仍未办理。 以上事实有《协议书》、《房屋租赁合同》、《无为县城市管理行政执法行政处罚事先告知书》、《无为县城市管理行政执法限期拆除决定书》等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案房屋租赁合同纠纷争议焦点：一、案涉《协议书》、《房屋租赁合同》的效力。二、谭叶青应否赔偿张青10000**元。 一、案涉《协议书》、《房屋租赁合同》的效力问题。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，当事人之间在平等自愿基础上签订的合同，只要不违反《合同法》第五十二条规定，就应当认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案租赁房屋在法庭辩论终结仍没有取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条和第六十四条的规定。《最高人民法院》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述法律及司法解释的规定，涉案租赁房屋在未取得建设工程规划许可证的情况下即开工建设，至今没有办理建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城市规划法》的相关禁止性规定，且张青亦未能证明案涉租赁房屋已经主管部门批准建设，故张青与谭叶青签订的《协议书》、《房屋租赁合同》应认定为无效合同。 二、关于谭叶青应否赔偿张青10000**元的问题。对出租人张青来讲，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系合法有权出租的房屋，符合租赁双方合同约定的用途。本案中，造成张青、谭叶青签订的《协议书》、《房屋租赁合同》无效以及案涉租赁房屋被城管部门强制拆除的原因，是张青未取得案涉租赁房屋建设工程规划许可证的行为违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，而非谭叶青可能存在的违法经营行为或不适当的使用行为，故直接责任在张青。根据双方签订的《协议书》、《房屋租赁合同》的内容，证人证言及张青庭审中的自认，足以认定在将案涉租赁房屋出租予谭叶青前，张青已被有关行政主管部门告知，因未取得建设工程规划许可证致使案涉租赁房屋属于违法建筑，故其对房屋被强制拆除的可能性及由此造成经济损失应属明知。在此情况下，张青仍将案涉租赁房屋对外出租，不论谭叶青对案涉租赁房屋的权属性质、土地使用权性质等是否知情，张青均应对因自身违法行为造成案涉租赁房屋被强制拆除产生的经济损失承担全部责任。张青主张案涉租赁房屋系因在谭叶青的误导之下从郑丽敏处购买，但证人宋某系张青女儿，赵长富与张青亦系亲戚关系，两证人所作证言不足以证实张青购买案涉租赁房屋的行为系属谭叶青误导所致。张青作为完全民事行为能力人，应对购买已被行政主管部门告知为违法建筑产生的强制拆除等后果有主观预期，更应充分考证、谨慎投资，其因利益驱使购买案涉租赁房屋并支付有关价款造成的损失，不能归责于谭叶青。综上，对张青要求谭叶青赔偿1000000元损失的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告张青的诉讼请求。 案件诉讼费13800元，由原告张青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  蒋昕馨 人民陪审员  洪桂英 人民陪审员  胡 燕 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  夏云芸 附：本判决引用的法律及司法解释条文原文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《中华人民共和国城乡规划法》 第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。 第六十四条镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分： （一）未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的； （二）超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的； （三）对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的； （四）未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布的； （五）同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人的意见的； （六）发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理的。 3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。