上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0112民初9484号 原告：俞竹青，女，1965年10月21日生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：熊顾军，上海众华律师事务所律师。 被告：车芳，女，1982年10月10日生，汉族，住辽宁省沈阳市。 委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘冰岩，上海邦耀律师事务所律师。 原告俞竹青与被告车芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序审理。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2019年4月12日依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告在上诉期限内对上述裁定提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年6月21日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年8月8日、8月29日对本案公开开庭进行了审理。原告俞竹青及委托诉讼代理人熊顾军，被告委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；2、判令被告返还租赁房屋给原告；3、判令被告支付原告自2018年3月18日起至2019年1月14日止欠付的租金人民币(以下币种同)59,400元;4、判令被告支付原告逾期付款利息(分段计算，第一段逾期利息为2,267.01元；第二段逾期付款利息计算方式为：以59,400元为基数、按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准计算的自2019年1月14日起至实际支付之日止)；5、判令被告支付原告自2019年1月17日起至实际返还房屋之日止按日租金的2倍(即1,733.34元/天)的标准计算的房屋占有使用费；6、判令被告支付的保证金52,000元原告不予退还；7、判令被告赔偿原告因转租造成的损失40,000元。 审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判决确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除； 2、判令被告支付原告自2018年3月18日起至2019年1月14日止欠付的租金59,400元(计算方法：租金26,000元/月，日租金标准为26,000元/月÷30天=866.67元/天，2018年3月18日至2019年1月14日共计9个月27天，被告应付租金257,400元，实付租金198,000元、保证金52,000元，欠付租金为257,400元-198,000元=59,400元)以及以59,400元为基数、按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准计算的自2019年1月14日起至实际支付之日止的利息损失; 3、判令被告支付原告自2019年1月17日起至本判决作出之日止按日租金的2倍(即1,733.34元/天)的标准计算的房屋占有使用费； 4、判令被告支付的保证金52,000元原告不予退还； 5、判令被告赔偿原告因转租造成的损失40,000元。 事实与理由：2018年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告承租原告位于上海市闵行区红松路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争租赁房屋)，租赁期限为5年，租金为26,000元/月，每三个月为一期支付，每期租金应在该期首月10日前支付；被告逾期不支付租金超过2个月的，原告有权单方解除合同；未经原告书面同意，被告不得将房屋全部或部分转租给第三人，否则原告有权单方解除合同。然，被告承租系争租赁房屋后，除了按约支付第一期租金和保证金外，之后的每一期租金都拖欠支付，且被告在未经原告同意的情况下，擅自将系争租赁房屋转租给案外人经营饭店，被告甚至欺骗原告称是与案外人合作经营，故意隐瞒转租的事实。2019年1月8日，原告发函被告，要求其停止转租、支付拖欠的租金。被告收到函件后，承认其转租和拖欠租金的事实，但未采取任何补救措施。原告遂于2019年1月14日再次发函被告，告知其双方的房屋租赁合同于2019年1月14日解除，并要求被告于2019年1月17日前腾空系争租赁房屋以归还原告，但被告仍置之不理。原告认为，被告长期拖欠租金、擅自转租的行为严重违反合同约定，构成根本违约，原告遂提出上述诉讼请求。 被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：被告自2009年起即承租系争租赁房屋用于经营美容院，双方并签订了第一份书面房屋租赁合同，约定租赁期限自2010年5月26日起至2019年5月25日止；但自2017年起，因系争租赁房屋所在地段进行综合整治，包括被告店面在内的多家店铺均关门停业。被告遂与原告协商，双方并于2018年3月18日签订了第二份房屋租赁合同，该合同仅是对第一份租赁合同约定的租金标准调整为26,000元/月，其他条款仍以双方的第一份租赁合同约定为准。原告对被告转租的事实自2018年3月18日签约时即已知晓并同意，故被告将系争租赁房屋转租，并不构成违约。关于欠付租金的情况，根据2018年3月18日签订的房屋租赁合同约定，对每期首月支付当期租金的具体日期并未明确，故被告只要于2019年1月底之前支付2019年1月-3月的租金即可，而被告于2019年1月16日收到原告的解约函，尚未到租金的支付期限，故被告在原告发送解约函时并不存在拖欠租金的情况；至于2019年1月之前的租金，被告确实存在欠付，但原、被告双方已于2018年12月15日以借条的形式进行了确认，租金已转化为借款，原告无权再向被告主张租金2019年1月之前的租金。 本院经审理认定如下事实：原告为系争租赁房屋产权人。原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订有《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方承租系争租赁房屋为店铺使用，租赁期限自2010年5月26日起至2019年5月25日止；2010年5月26日至2013年5月25日的租金为28,000元/月，2013年5月26日至2016年5月25日的租金为30,000元/月，2016年5月26日至2019年5月25日的租金为32,000元/月；租金每三个月为一期，先付后用，支付期限为每期首月的26日前；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付56,000元的租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用于抵充合同约定的乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方同意，租赁期限内乙方可将该房屋的全部或部分转租给第三方，或乙方将对该房屋的承租权转让给第三方。 上述合同签订后，原告向被告交付了系争租赁房屋，被告向原告支付了部分租金。 2018年3月18日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争租赁房屋再次签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将系争租赁房屋出租给乙方，租赁期限自2018年3月18日起至2023年3月17日止，租金26,000元/月，从2019年3月19日起，租金为27,300元/月，从2020年3月19日起，租金为28,665元/月，三个月为一期支付；第一期租金应于2018年3月18日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月，但具体支付日期处为空白；若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金一倍的标准向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过20日的，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下，视为乙方擅自终止合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；乙方应在签订本合同后十日内，自行或通过居间方向甲方支付定金52,000元，待乙方向甲方支付租赁保证金时，已支付的定金即转为租赁保证金；乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他应付的各项费用，乙方逾期不支付租金累计超过2个月的，甲方有权单方解除合同，并依据本合同第9条追究乙方的违约责任；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三方，否则，甲方有权单方解除合同并依据本合同第9条追究乙方的违约责任；除甲乙双方续租外，乙方应在租赁合同期限届满后三日内，将该房屋返还甲方，逾期返还的，每逾期一日，乙方须按日租金2倍的标准向甲方支付房屋占有使用费。 2018年3月18日至2018年12月15日，被告共计向原告支付150,000元，其中租赁保证金52,000元、租金98,000元。 2018年12月15日，被告向原告出具借条一份，该借条载明：本人今日向俞竹青借现金214,000元，于12月19日前归还。原、被告双方均认可该借条上载明的214,000元系被告应付未付的2018年8月18日至2019年3月17日止的租金金额。 嗣后，被告于2019年1月5日、1月7日分别向原告支付80,000元、20,000元。截止2019年1月7日，被告总计向原告支付2018年3月18日合同项下的租金198,000元、保证金52,000元。 2019年1月8日，原告发函被告，该函件载明：被告未经原告知晓和同意，擅自将系争租赁房屋全部转租给案外人，且被告在支付首期租金后，均未按约支付后期租金，遂于2018年12月15日出具借条，承认欠付租金214,000元，并承诺于2018年12月19日归还，但至发函之日，被告尚拖欠租金114,000元，原告要求被告在收到函件之日起三日内付清欠付的租金，并停止转租行为，否则，原告将按合同约定解除租赁合同，并要求被告归还房屋，赔偿损失。被告收到该函件后未继续付款。 2019年1月14日，原告再次发函被告，该函件载明：因被告未停止转租，亦未支付拖欠的租金，遂函告被告，双方的房屋租赁合同于2019年1月14日解除，并要求被告于2019年1月17日前付清欠付的租金114,000元。 另查明，被告于2018年2月8日与案外人叶岩福就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将系争租赁房屋出租给叶岩福，租期自2018年3月15日起至2023年3月14日止，租金30,000元/月。 以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《借条》、《律师函》、原告与被告之间的微信聊天截屏，被告提交的《上海市房屋租赁合同》、被告与叶岩福之间的《房屋租赁合同》、原告与被告之间的微信聊天截屏、以及原、被告的当庭陈述予以佐证。对原告提交的录音证据，因被告不予认可，本院亦无法核实其真实性，故本院对该证据不予采信。 本院认为，原、被告之间于2018年3月18日就系争租赁房屋签订的《房屋租赁合同》对租金标准、保证金金额、租赁期限、租金支付方式、违约责任等约定，均有别于双方签订的第一份房屋租赁合同，即《上海市房屋租赁合同》，表明双方以2018年3月18日签订的《房屋租赁合同》的形式终止了《上海市房屋租赁合同》的履行，该意思表示系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告作为承租人，支付租金为其最主要的合同义务。然而，被告在合同履行过程中，长期拖欠租金、且未经原告同意将系争租赁房屋对外转租，显属违约。被告经原告催告后仍拒不支付拖欠的租金、停止转租，原告有权依据合同约定解除双方的租赁合同。故原告请求确认双方的房屋租赁合同于解约函上载明的2019年1月14日解除，合法有据，本院予以支持。对原告主张的2018年3月18日至2019年1月14日期间被告欠付的租金59,400元，其计算方式符合双方的合同约定，本院予以支持。原告对被告欠付的租金主张的利息损失，亦合法有据，本院予以支持。至于原告主张的房屋占有使用费，本院认为，双方的合同解除后，被告应按合同约定在合同解除后三日内向原告返还房屋，未返还房屋的，原告有权主张占有使用费，至于房屋占有使用费的计算标准，本院根据本案的实际情况酌情调整为30,000元/月，计算时间起点调整为2019年1月18日。至于原告主张的租赁保证金52,000元不予返还、转租损失40,000元，无事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告俞竹青与被告车芳于2018年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除； 二、被告车芳于本判决生效之日起十日内支付原告俞竹青租金人民币59,400元以及以人民币59,400元为基数、按中国人民银行同期贷款利率的标准计算的自2019年1月14日起至实际支付之日止的利息损失； 三、被告车芳于本判决生效之日起十日内支付原告俞竹青自2019年1月18日起至本判决作出之日止按人民币30,000元/月的标准计算的房屋占有使用费； 四、驳回原告俞竹青的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计人民币1,712.67元，由被告车芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  沈旺迪 二〇一九年九月九日 书记员  罗香琴 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。