上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初7172号原告：上海经贸协创货运有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严根发，执行董事。委托诉讼代理人：赵慧敏，上海百林司律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽萍，上海百林司律师事务所律师。被告：杨华，女，1965年2月5日生，汉族，住上海市青浦区。被告：毕守来，男，1953年2月13日生，汉族，住上海市青浦区。被告：上海经纬信息科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张立，董事长。上列三名被告共同委托诉讼代理人：施盈莹，上海希良成律师事务所律师。原告上海经贸协创货运有限公司诉被告杨华、毕守来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法追加了上海经纬信息科技有限公司(以下简称经纬公司)作为本案共同被告并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海经贸协创货运有限公司(以下简称协创公司)的委托诉讼代理人赵慧敏、黄丽萍，被告杨华以及三被告共同委托诉讼代理人施盈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协创公司向本院提出诉讼请求：1.被告经纬公司向原告支付搬迁补偿款人民币(以下币种相同)3,626,276.50元；2.三被告返还原告租赁保证金130,715元。事实和理由：2014年11月15日，原告与案外人上海安浩酒店管理有限公司(以下简称安浩公司)签订了《房屋租赁合同》，租赁标的物为上海市浦东新区华洲路XXX号仓库，租赁面积为5,730平方米，租赁期限为2014年11月15日至2023年11月14日止，租金标准在2014年11月15日至2017年11月14日止为每年1,568,587元，2017年11月15日至2019年11月14日为1,647,017元。合同签订后，原告向安浩公司支付了保证金130,715元。后安浩公司已经注销，出租人由安浩公司变更为经纬公司。被告杨华、毕守来是原安浩公司是股东。双方租赁合同因土地减量化提前终止，原告于2018年9月被迫搬离租赁房屋，故要求被告退还租赁保证金。另外，原告作为实际承租人，有权获得减量化补偿款，现经纬公司取得了应由原告取得的补偿款，故要求经纬公司将上述补偿款支付给原告，其中包括停工停业补偿2,053,100元、物资搬迁补偿331,640元、可恢复机器设备搬迁补偿35,200元、附属设施补偿24,650元、装修补偿735,701元、房屋补偿116,324元、奖励费329,661.50元。被告杨华、毕守来共同辩称，不同意原告诉讼请求，安浩公司注销后，出租人已经变更为被告经纬公司。不应将杨华、毕守来列为本案被告，应当驳回对杨华、毕守来的起诉。被告经纬公司辩称，认可出租人已由安浩公司变更为经纬公司。不同意诉请1，因为根据双方的租赁合同，涉及政府拆迁等一系列行为的，出租人无需支付原告任何费用，所以无需向原告支付补偿款。对于诉请2，因原告实际使用房屋至2018年9月23日，但租金只支付至2018年8月14日，欠付一个多月房租和水电费，要求保证金与原告欠付费用抵销，抵销后被告不需要再退还原告保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2014年11月15日，原告(乙方)与案外人安浩公司(甲方)签订了《房屋租赁合同》，由原告向安浩公司承租上海市浦东新区华洲路XXX号仓库(以下简称系争房屋)，租赁面积为5,730平方米，租赁期限为2014年11月15日至2023年11月14日止，租金标准在2014年11月15日至2017年11月14日止为每年1,568,587元，2017年11月15日至2019年11月14日为1,647,017元。合同第1-4条约定，甲方已明确告知乙方，该仓库未办理房地产权证，乙方承诺不得以此作为抗辩理由，迟延或不履行本合同项向的所有义务。合同第3-3条约定，租赁期内，如遇政府征收仓库需拆迁的，自拆迁公告之日起，合同自动终止，双方均不承担违约责任。合同5-1条约定，为保证本合同的执行，乙方须于签订本合同后立即向甲方支付本租赁期内壹个月的仓库租赁保证金，保证金为130,715元，保证金不计利息，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，待合同终止不再续签时，甲方收回仓库，保证金用于抵充合同约定由乙方承担的费用及违约金外，剩余部分无息归还乙方。合同第11-1条约定，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：11-1-3仓库因国家建设、城市建设被依法征收、征用或动拆迁的。合同第12-1条约定，甲、乙双方在此明确同意，甲方在下列任何情况下不必对对乙方作出赔偿、补偿或减免租金或负其他法律责任。12-1-1仓库因国家建设、城市建设或社会公共利益被依法征收、征用或动拆迁的。合同签订后，安浩公司将房屋实际交付给原告使用，原告向安浩公司支付了保证金130,715元，并实际给付房屋租金(使用费)至2018年8月14日。2016年10月，安浩公司解散并注销工商登记。被告杨华、毕守来系安浩公司注销前的股东。此后，系争房屋出租人由安浩公司变更为被告经纬公司。2018年5月10日，案外人上海浦东临空农业开发有限公司(以下简称临空公司)向原告送达了《告知书》，内容为“根据祝桥镇政府2018年‘零违建’的行动精神，你司必须于2018年6月30日前对位于华洲路XXX号建筑物及仓库内一切财物彻底清空，7月1日起即将准备拆除。”原告实际于2018年9月23日搬离承租房屋。2018年10月，浦东新区祝桥镇人民政府为甲方，临空公司(租赁户经纬公司)为乙方，双方签署《祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶协议书》，约定乙方企业位于祝桥镇陈胡村，土地面积13.760亩，房屋建筑面积8178.77平方米，依据相关《评估报告书》，奖扶总额为2000万元。审理中，原告提交了从政府有关部门调取的《评估报告书》以及《祝桥镇工业用地减量化企业补偿结算单》。原、被告一致确认原告租赁部位为《评估报告书》附图的6#(39.85平方米)、8#(3,199.94平方米)、9#(108平方米)、10#(28平方米)、11#(593.08平方米)、12#房屋(1,780.31平方米)，以上共计5,749.18平方米。《评估报告书》载明，华洲路XXX号房屋(建筑面积为8,178.77平方米)、装修、附属设施、机器设备、物资搬迁等在2018年6月26日的估价时点，估价结果总计17,555,750元，其中房屋14,753,761元；装修1,225,812元；附属设施1,046,297元；机器设备搬迁69,140元；物资搬迁460,740元。对于上述评估报告中，原告主张房屋估价明细表第9项仓库(金额为107,784元)、第10项棚(金额为8,540元)、房屋装修估价明细表第6项6号房的防盗窗、内墙乳胶漆、面砖等(金额为6,877元)、第8项8号房恒温房、地坪加厚、油漆地坪等(金额为463,320元)、第9项9号房地砖、地坪加厚等(金额为23,409元)、第11项11号房地砖、脚踢线、内墙乳胶漆、工艺门、门窗套、防盗窗、地砖、瓷砖、面盆、蹲位、车边镜、无框玻璃门、防盗门、地砖踏步、不锈钢栏杆扶手、内墙、面砖等(金额为245,472元)、附属设施查勘及估价明细表第3项厂铭(金额40,100元)、第7项铝合金广告牌(金额13,750元)、可恢复使用机器设备搬迁估价明细表第2项11号房监控(总价35,200元)、物资搬迁补偿估价明细表第7项办公、生活用品等(金额6,500元)、第10项原材料、库存等物资(金额201,500元)、第11项原材料、库存等物资(金额52,000元)、第13项货架(金额58,880元)的款项系应由原告所有，并提供了部分发票、收据复印件予以证明，被告对原告提交的证据均不予认可，称原告未就装修设施设备有过任何投入。《补偿结算单》记载，上海市浦东新区祝桥镇政府就上海市浦东新区祝桥镇陈胡村8,178.77平方米的无证房屋向被告经纬公司补偿，其中房屋14,753,761元；装修1,225,812元；附属设施1,046,297元；机器设备搬迁69,140元；物资搬迁460,740元；停工停业补偿计算系按照350元/平方米计算(金额为2,862,570元)；奖励费系按照补偿总额的10%计算(金额为2,041,832元)，上述补偿款总计22,350,152元，按照140万元/亩封顶结算，金额为19,264,000元，加上立项外面积补偿736,000元，共计补偿总金额为2000万元。审理中，原、被告均未能提供系争房屋的房地产权证或其他合法建造手续。本院认为，原、被告均确认2016年10月起出租人已经变更为被告经纬公司，故原告向原出租人安浩公司股东杨华、毕守来提出的关于本案租赁合同的诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。因系争房屋没有合法建造手续，原告协创公司与被告经纬公司就系争房屋建立的租赁合同关系无效。根据有关法律规定，租赁合同无效但承租人实际使用房屋的，出租人有权要求承租人给付实际使用房屋期间的房屋使用费，原告实际使用房屋至2018年9月23日，但原告仅支付了截至2018年8月14日的租金(使用费)，现被告经纬公司辩称原告缴纳的保证金与原告欠付的使用费等费用抵销于法有据，本院予以采纳，对原告要求经纬公司退还保证金的诉讼请求不予支持。至于原告主张的减量化补偿款，本院认为，双方租赁合同无效，故被告经纬公司援引合同相关免责条款进行抗辩，本院不予采纳，且上述免责条款仅指在遇到国家征收等情况时，出租人不需要承担违约责任或者给予承租人赔偿，并没有否定原告取得政府补偿款的权利。本案原告并非要求出租人赔偿损失，而是基于政府减量化补偿款由出租人实际领取的事实，要求出租人将其中属于承租人的部分给付给承租人，当然原告必须就相关补偿款确应归属原告负担证明责任。对于原告提出的房屋装修、附属设施的补偿，因原告未能提供装修合同、图纸等实际进行装修或者建造附属设施的证据，故对于原告该部分主张不予支持。对于原告提出的机器设备(监控)搬迁补偿，因原告租赁房屋系用作仓库且租期较长，布设监控符合常理，同时结合原告递交的购置监控设备的证据，可以证实系争房屋的监控确实有原告实际投入的部分，故对于该部分补偿本院酌情予以支持。对于原告提出的物资搬迁补偿，因系争房屋由原告实际经营，故相应的物资搬迁补偿应归原告所有。对于原告主张的停工停业补偿，该项补偿并非专属于承租人的补偿，考虑到原告的租赁房屋系用于仓储，与生产型企业相比，变更经营场所对其经营影响相对较小，故本院对于停工停业补偿酌情予以部分支持。关于奖励费，因原告未能举证证明该部分补偿应由承租人享有，故对于原告此部分诉请不予支持。此外，考虑到被告经纬公司所取得的补偿款并非按照评估报告全额取得，而是按照140万元/亩封顶结算，实际低于评估报告金额，故原告所能获得的补偿款亦应当在评估报告基础上按照相应比例折减。综合以上因素，本院酌情确定原告可分得的补偿款金额为80万元。因上述补偿款实际由被告经纬公司领取，故经纬公司应将上述补偿款给付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告上海经纬信息科技有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海经贸协创货运有限公司补偿款80万元；二、驳回原告上海经贸协创货运有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,855元，减半收取计18,427.50元，由原告上海经贸协创货运有限公司负担12,527.50元，由被告上海经纬信息科技有限公司负担5,900元。保全费5,000元，由原告上海经贸协创货运有限公司负担480元，由被告上海经纬信息科技有限公司负担4,520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 范 一二〇一九年七月十五日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。