湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1003民初327号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行,营业场所：荆州区江津西路401号。统一社会信用代码：91421000673657891T。负责人：熊乃乙，行长。委托诉讼代理人：晏红，女，1982年6月19日出生，汉族，住荆州市沙市区。该单位职员。委托诉讼代理人：康丛林，湖北荆楚律师事务所律师。被告：李雳，男，1987年5月31日出生，回族，住荆州市沙市区,被告：荆州恒信德龙房地产开发有限公司，住所地：荆州市沙市区江津西路**。统一社会信用代码：914210000789150597。法定代表人：胡华，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘红霞，女，1982年7月8日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。该公司职员。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行与被告李雳金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后,依法适用简易程序。因被告李雳无法联系，2019年4月9日，本院制作（2019）鄂1003民初327号民事裁定书，裁定将本案转为适用普通程序。2019年8月5日，本院依据原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行的申请，追加荆州恒信德龙房地产开发有限公司作为本案被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行委托诉讼代理人晏红、康丛林，被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人佘红霞到庭参加诉讼，被告李雳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李雳偿还贷款本金512188.78元，支付截至2018年7月18日的利息（含罚息）21750.05元，并从2018年7月19日开始，以512188.78元为基数，按年利率6.37%（基准利率4.9%*罚息倍数1.3，如遇基准利率调整，则年利率按最新基准利率作相应调整）为标准计算利息（含罚息），至贷款清偿之日止。2、本案的诉讼费由被告李雳承担。事实及理由：2016年8月30日，被告李雳向我行申请个人一手住房贷款，并签署了《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》。2016年1月5日，被告李雳与原告签订了《个人购房借款及担保合同》。合同第一条约定了借款种类及金额，即原告向被告提供购房贷款52万元；第三条约定了贷款期限，为360个月，自2016年9月9日至2046年9月9日；第四条约定了利率，即贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基础利率；第八条约定了还款方式，即采取按月等额本息还款法；第十一条约定了罚息利率，即借款人未按合同约定偿还贷款的，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定；第十二条约定了违约及违约责任，借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任即构成违约，对于被告的违约行为，原告可采取宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息、复利等、处分抵押物、解除本合同等救济措施；第十五条约定了费用承担，即本合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、送达费、公告费、律师费等费用，由合同各方依照法律、法规、行政规章以及其他规范性文件的要求承担，合同各方另有约定的除外。原告为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人追偿；第十六条约定了借款担保，即采取抵押担保形式；第十七条约定了抵押物，即被告李雳用其所有的位于荆州市××信春秋××室的房屋设定抵押；第十八条约定了担保范围，包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由被告承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等原告实现债权及抵押权的一切费用。2016年12月13日，李雳将该抵押的房屋办理了他项权证，抵押权人为原告，他项权证编号为鄂（2016）荆州市不动产证明第0030237号。2016年9月14日，被告李雳与原告签订了《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》。同日，原告依合同约定以银行转账的方式将52万元转入被告李雳在原告处开立的个人银行账户62×××41中，确认该笔贷款期限为2016年9月14日至2046年9月14日，贷款年利率为4.9%，逾期利率为6.37%，还款方式为等额本息还款法。截至2018年7月18日，被告李雳尚欠原告借款本金512188.78元、利息（含罚息）21750.05元，欠款金额合计533938.83元。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行在追加被告申请书中提出请求事项：1、追加荆州恒信德龙房地产开发有限公司为本案被告参加诉讼。2、诉求被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司对被告李雳的上述全部贷款本金、利息及罚息承担连带保证责任。事实和理由：2016年1月5日，被告李雳与原告签订《个人购房借款及担保合同》。该合同第三十一条保证范围之规定，保证人荆州恒信德龙房地产开发有限公司对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但在该合同约定的正式抵押登记手续办理完毕之后到期的借款人的债务免除保证责任。现李雳位于荆州市××信春秋××室的房屋仅办理了预告登记，未办理正式抵押登记手续。故荆州恒信德龙房地产开发有限公司应作为本案被告，对被告李雳拖欠原告的贷款本息的行为提供连带责任保证。庭审中，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行明确诉讼请求第一项：判令被告李雳、被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司偿还贷款本金512188.78元，支付截止2018年7月18日的利息21750.05元，2018年7月19日起至贷款清偿完毕之日止的利息以贷款本金512188.78元为基数按年利率6.37%计算。被告李雳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司辩称，一、我公司在出现业主未按时偿还贷款的情况后，积极配合邮储银行多次联系李雳，均未找到此人，且李雳的父亲也一起失联；二、公司已经给李雳办理了预告抵押登记，在公司2017年11月28日办理大产权证后，多次通知李雳办理房产证，以确保合作方邮储银行降低风险。我方作为开发商，在客户向银行借款时，承担风险，也有义务和银行一起催促客户按时偿还银行贷款，但是此案情况特殊，李雳目前的房屋虽然未办理产权证，我方可以在判决后与邮储银行一起商定拍卖此房屋以偿还欠款，但李雳的房屋已经被第三方债权人强行入住，故我公司申请法院判决时予以考虑。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李雳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对自身民事权利的放弃。被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司当庭对原告所举的证据均无异议。故对原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行所举的证据，本院依法均予以确认并在卷佐证。本院查明，2016年8月30日，李雳作为借款人，填写《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》，申请房屋贷款520000元。2016年9月9日，借款人、抵押人李雳与贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行签订编号为42009856116093968039的《个人购房借款及担保合同》。合同第一条约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款金额为520000元；第二条贷款用途仅用于购买坐落于恒信春秋府1-2-301的房屋，建筑面积104.65平方米；第三条借款额度存续期限为360个月，自2016年9月9日至2046年9月9日止；第四条贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率。第八条贷款归还为按月等额本息还款法。第十六条借款担保为抵押担保（附件1抵押物清单上列明：抵押物名称住宅；权属证书及编号20160801035；评估价值65.9295万元，所有权归属李雳，面积104.65；坐落恒信春秋府1-2-301）。第三十条保证方式为保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。（二）保证人荆州恒信德龙房地产开发有限公司承担保证责任的范围按下列方式确定即由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但如满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕。保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同还约定其他事项。贷款人栏中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行加盖个人信贷业务合同专用章，借款人和抵押人栏均有李雳签名捺印，保证人栏荆州恒信德龙房地产开发有限公司加盖公章。2016年12月13日，编号为鄂（2016）荆州市不动产证明第0030237号不动产登记证明显示：证明权利或事项为预告登记；权利人（申请人）为中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行；义务人为李雳；坐落沙市区江津××路恒信春秋府1栋2-301；其他载明“预售商品房抵押权预告登记、债权数额520000元、预购证明号鄂（2016）荆州市不动产证明第0030236号”。2016年9月14日，中国邮政储蓄银行个人贷款放款单显示，借款人李雳，借款金额520000元，贷款起期2016年9月14日，贷款止期2046年9月14日。还款方式等额本息；正常年利率4.9%，逾期年利率6.37%。放款帐号62×××41，放款户名李雳。2016年9月14日，中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据显示，借款人李雳，放款账号户名李雳，放款账号：62×××41，借款金额520000.00元，借款期限360个月（从2016年9月14日至2046年9月14日），年利率4.9%，借款用途一手房，还款方式等额本息。李雳在借款人栏签名。李雳还款账号62×××41的交易明细显示，最后还款日期是2017年9月14日。中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行提供的截止2018年7月18日的信贷本金、利息流水台账显示：结清金额533938.83元。其中：拖欠本金512188.78元、拖欠利息21455.38元、未结计正常利息275.15元、未结计罚息19.52元。另查明：2015年2月1日，甲方中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行与乙方荆州恒信德龙房地产开发有限公司签订编号为FD42102014009的《开发商住房贷款合作及担保协议》。合同约定，甲方向符合规定条件的自然人发放贷款，用于购买乙方开发并合法销售的项目名称为恒信·春秋府一期1#-4#楼、坐落于荆州市××××西路的新建房屋，乙方为本协议约定的贷款提供连带责任保证。保证期限为自放款之日起至甲方取得房屋他项权利证明之日止。乙方保证在本协议约定房屋竣工验收并交付使用后，及时办理产权登记、抵押登记等有关手续，并将甲方发放贷款的房屋抵押登记证明文件交甲方保管。合作期限为24个月。《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》、《担保函》、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》经合同各方签订后，与本协议具有同等法律效力。合同还约定其他事项。本院认为，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行与被告李雳、被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司签订的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，系当事人间的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行按照合同约定履行了放款义务，被告李雳在2017年9月14日最后一次还款后，再未按照合同约定履行还款义务，严重损害了原告的合法权益。依据该合同中违约及违约责任条款的约定，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。有权要求保证人承担保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”现原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行没有提供已经用通知方式解除合同的证据，而是提起本案诉讼，要求两被告对尚欠贷款本金余额及利息等全部偿还，实质是诉求提前解除合同。对原告诉讼请求中的判令被告李雳偿还贷款本金512188.78元，支付截止2018年7月18日的利息21750.05元，2018年7月19日起至贷款清偿完毕之日止的利息以贷款本金512188.78元为基数按年利率6.37%的计算。本院认为，符合双方合同约定，不违反法律规定，依法应予以支持。对原告诉求的由被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司对被告李雳的上述全部贷款本金、利息及罚息承担连带保证责任。被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司辩称，客户李雳未按时偿还原告贷款是事实，但我方已经配合李雳办理了预告抵押登记。2017年11月28日楼盘大产权证确权后，多次通知李雳缴纳契税、公共维修基金，办理房产证。我方认为预告抵押登记也是抵押登记的一种。我方在办理预告抵押登记后，办理正式抵押登记时，需要银行、房管局、客户多方配合，不是开发商一方所能做到。我方也多次联系李雳，督促其缴纳需要办理产权的费用，我方在此过程中并无失职行为。开发商属于担保第三方，主要责任还是在于李雳，办理抵押登记不是我公司一方所能做到的。对于原告提出的诉求，我公司只有义务配合，但不愿承担连带清偿责任，且此案中李雳属于失联状态，房屋已被他人强行入住，我方希望法院驳回原告的诉求。本院认为，2015年2月1日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行与被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司签订的《开发商住房贷款合作及担保协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行与被告李雳、被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司签订《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》的时间，在《开发商住房贷款合作及担保协议》约定的合作期限内，故被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司应当按照上述两份合同的约定履行。依据《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》第三十条“保证方式为保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。（二）保证人荆州恒信德龙房地产开发有限公司承担保证责任的范围按下列方式确定即由保证人承担阶段性连带责任保证。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但如满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕。保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”。综上，被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司作为涉案合同的担保人，应当作为本案被告参加诉讼。对被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司主张的抗辩理由，本院认为，无论案涉房屋的预告抵押登记是否产生抵押权实现的法律后果，也不论在办理正式抵押登记过程中遇到何种障碍，按照上述合同约定，被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证的期间是至案涉房屋正式抵押登记手续办理完毕时止。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告的诉讼请求即本案的诉讼费由被告李雳承担。根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”第三款“共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本院认为，本案诉讼费用应当由借款人李雳负担。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李雳立即偿还尚欠原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荆州市分行借款本金512188.78元及截止2018年7月18日的利息、罚息合计21750.05元；自2018年7月19日起至履行之日止的利息及罚息，以512188.78元为本金按年利率6.37%标准计算。于本判决生效后十日内履行。二、被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司对上述第一判项确定的给付义务承担连带清偿责任。三、本案诉讼费9138元，由被告李雳负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  刘 钢人民陪审员  邓华山人民陪审员  张儒春二〇一九年十月二十一日书 记 员  张抗抗