贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初2689号 原告：李林，男，1975年9月25日出生，汉族，住所地四川省成都市青羊区黄田坝经五路******。 委托诉讼代理人：杨虎，贵州集泰律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：杨锐，贵州集泰律师事务所实习律师，一般代理。 被告：张莉平，女，1970年3月14日出生，汉族，住，住所地山西省交口县/div> 被告：韩智锋，男，1985年12月27日出生，汉族，住，住所地山西省太原市尖草坪区/div> 本院受理的原告李林诉被告张莉平、韩智锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告李林及其委托诉讼代理人杨虎、杨锐，被告韩智峰到庭参加诉讼，被告张莉平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告诉请：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、二被告向原告归还已支付的2019年2月至6月共计五个月的租金86515元；3、二被告向原告退还押金30000元；4、二被告支付原告资金占用费至前述资金付清之日止（以116515元为基数，按年利率6%从2019年1月24日起计算，暂计算至2019年4月30日为1837.7元）。事实及理由：2016年6月21日，原告与案外人晏李丽、卢正芳签订了《幼儿园转让协议》，约定晏李丽、卢正芳将位于贵阳市观山湖区世纪城龙城庄园2-4号的贵阳市观山湖区世纪宝贝幼儿园转让给原告经营，并在《转让协议》第十一条第4款中约定：“该幼儿园的所有权证号码为0103824210，产权人为张莉平……在本协议签订之前，甲方应当协助乙方与房主达成协议，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务”。其后，2016年6月30日原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城组团2号楼4号房屋出租给原告经营幼儿园，原告支付押金30000元，并约定了租金及支付方式。其后原告所经营的幼儿园于2018年12月29日被要求停止办学，导致租赁合同的目的不能实现，故原告与二被告协商，双方同意解除合同，二被告同意退还2019年2月至6月共五个月的房租，由原告将房屋恢复至其承租时的状态。原告于2019年1月23日办理并恢复后，双方约定24日交接，但是被告拖延未至，其后原告多次和被告协商交房被告均推脱，被告亦未按约退还相应款项，为维护原告合法权益特向人民法院起诉。 被告张莉平未到庭亦未提交书面答辩意见。 被告韩智锋答辩称：1、房屋没有恢复原状，我没有接收房屋，租房时，没有说是做幼儿园，不能作为订立合同目的不能实现，合同延续到2019年6月底，相关的水电费、物业费等没有结清，观山湖区下达了整改通知，原告没有和我们说，下了停办才告诉我们；原本1、2、3层的卫生间，是成人用的，现在改成小孩用的，二楼的墙也改成门了，合同约定要恢复，房屋原告也一直没有恢复；我们不退还剩余5个月房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，经审理认定事实如下： 2016年6月21日，原告李林与案外人晏李丽、卢正芳签署《幼儿园转让协议》，协议约定晏李丽、卢正芳将世纪宝贝幼儿园转让给李林经营。世纪宝贝幼儿园的经营地址为本案涉案房屋，即贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城R组团2号楼4号房屋，该房屋所有权人为被告张莉平。2016年6月30日，原告李林（承租方）与被告张莉平（出租方）签订《房屋租赁合同》，被告韩智锋作为被告张莉平的代理人代其与原告订立合同。合同第三条约定：“第一年支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金为人民币（大写）壹拾柒万壹仟陆佰元整（￥171,600）；第二年支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金为人民币（大写）壹拾捌万捌仟柒佰陆拾元整（￥188,760）；第三年支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金为人民币（大写）贰拾万零柒仟陆佰叁拾陆元整（￥207,636）……”合同第五条约定：“押金为人民币￥30,000元整（叁万元整），在签订本合同时一次性付清，租期满后，如无违约责任发生并结清相关费用，由甲方一次性退还。”合同第六条约定：“出租的房屋属自然损坏或合同约定由出租人修缮的，甲方负责修复，因承租方过错造成房屋损坏的由乙方负责修复、赔偿并承担相应责任，否则甲方有权在乙方支付的押金中扣抵修复费用，不够抵扣则另行追加。承租期间，承租方不得对房屋内、外部进行改造，如需要装修的，须事前征得出租方的书面同意，并在合同到期前恢复原状（可协商解决卫生间、墙）。”合同第十一条约定：“变更和解除合同：1、因不可抗力导致租赁合同不能继续履行的；2、因房屋拆迁、大修、改造、变卖等无法继续使用的；3、当事人双方协商一致的，按协商约定办理；4、符合法律或合同约定可以变更或解除合同条款的。上述1、2项甲方负责将所剩租期内租金及押金退还乙方”。合同签订后，原告向被告韩智锋账户支付了前三年的租金共计567,996元及押金30,000元，并开始经营幼儿园。 2018年12月27日，贵阳市观山湖区教育局向世纪宝贝幼儿园发出《停止办学通知书》，称世纪宝贝幼儿园整改期即将到期，通知该园于2018年12月29日后立即停止办园行为，不得再进行教育教学，如需继续办园，应按照相关要求另行选址，并到观山湖区教育局申办办园资质。12月28日，原告李林与被告韩智锋联系称幼儿园已无法经营，协商退场事宜，被告韩智峰微信回复称：这几天没时间，过几天安排好时间和你说。这几天你先把各项费交清。水电、天然气、网路，不用就取消。东西能搬的搬走，室内外，该恢复的给恢复。其后原告李林与被告韩智锋多次联系退租事宜，双方就房屋恢复原状及退租事宜多次协商未果。 另，涉案房屋在二楼现有一个两米高的门洞，其原有厕所被改为儿童使用蹲便池。 上述事实，有当事人陈述、《幼儿园转让协议》、《房屋租赁合同》、银行流水、《停止办学通知》、微信聊天记录、通话录音等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，《房屋租赁合同》为原被告双方自主订立，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告张莉平经本院合法传唤未到庭应诉，视为对其举证、质证、辩论权利的放弃。被告韩智锋系被告张莉平的代理人，原告签署合同、支付款项、事后协商都直接与韩智锋联系，在原告与张莉平的联系中张莉平称所有事务全权委托给韩智锋办理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”故被告韩智锋作为被告张莉平的代理人在本案中不承担民事责任，韩智锋实施的民事法律行为由张莉平承担法律后果。 关于合同解除的争议，本院认为，原告系先获取幼儿园经营权后才与被告张莉平、韩智锋签署《房屋租赁合同》，且涉案房屋在原告经营之前已作为幼儿园使用，可知原告租赁房屋的目的确为经营幼儿园，在贵阳市观山湖区教育局向原告发出《停止办学通知》后，根据法律和行政法规的规定，原告的幼儿园已经营不能，合同目的无法实现，此时原告和被告协商退租符合合同约定，并不构成违约。根据双方微信聊天记录，可知被告韩智锋在第一时间就已经了解到相关事实，其在2018年12月28日的微信聊天记录中，被告韩智锋也认可了原告准备退租的事实，并对原告提出了交房的前期准备要求，可知截止2018年1月，涉案房屋事实上已未使用，《房屋租赁合同》已实际终止履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告诉请解除双方签署的《房屋租赁合同》本院予以支持。《房屋租赁合同》已实际终止履行，被告应当按照合同第十一条的约定向原告返还所剩租期内租金，即2019年2月至6月的租金86,515元，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告返还其租金86,515元本院予以支持。 涉案房屋之所以迟迟未能完成退租后的交接，在于原被告双方对房屋是否应当恢复原状、恢复原状到哪一种状态无法达成一致。根据《房屋租赁合同》第六条的约定，卫生间和墙面的恢复原状问题系双方协商的部分，表明在订立《房屋租赁合同》时，原告就有义务在合同到期前将卫生间和墙面恢复原状，仅是在恢复到哪一种状态双方可以协商，并非原告所称自己对其不承担责任。2019年3月22日，原告在电话中向被告韩智锋提出了一个恢复方案，被告韩智锋并未反对，双方应当就该方案完成房屋恢复原状，但直至本案庭审之时涉案房屋并未完成恢复原状，原告并未履行完毕自己在合同中的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故被告一直未返还原告租金和押金，不构成为违约，原告关于资金占用费的诉请本院不予支持。被告向原告支付押金用于担保合同的履行，由于被告对卫生间及墙面并未恢复原状。恢复原状产生多少费用双方未达成一致意见，原告关于被告返还押金30,000元的诉请本院不予支持，待原告按照双方2019年3月22日确定的方案完成房屋恢复原状后，原告再另行主张该项权利。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李林与被告张莉平于2016年6月30日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告张莉平于本判决生效后十日内向原告李林返还租金86,515元； 三、驳回原告李林的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费1,433元（原告预交），保全费1,131元，合计2,564元，由原告李林负担690元，由被告张莉平负担1,874元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。 审判员  龙珊珊 二〇一九年八月五日 书记员  陈宇巍