上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8083号原告：上海汇普瑞工程检测有限公司,住所地上海市闵行区。法定代表人：陈晨，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。被告：上海浦呈投资发展有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：陈帮建，总经理。委托诉讼代理人：李敬敏，上海运帷律师事务所律师。原告上海汇普瑞工程检测有限公司(以下简称汇普瑞公司)与被告上海浦呈投资发展有限公司(以下简称浦呈公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理，原由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓贤仁，被告委托诉讼代理人李敬敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿因被告的违约行为造成的各类损失人民币(币种下同)2,663,778元，包括房租差额992,436元、搬迁费20万元、装修损失1,075,000元、设备调试费1万元、门禁监控费61,500元，空调拆装费110,500元，通风冷却设备拆装费72,000元、实验台拆装费123,742元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、要求确认原、被告的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》于2018年12月21日解除；2、被告退还原告2019年第一季度的租金75,000元；3、被告偿付因违约而导致原告多支出的租金差价992,463元；4、被告偿付原告装修损失1,453,758元；5、被告偿付原告提前支出装修费的利息损失416,165.15元(新承租的办公室装修共支出1,671,346元，以中国人民银行基准利率4.15%为标准，自2019年1月1日至2024年12月31日，计算6年)。事实与理由：2014年9月26日，原告与上海A聚合材料股份有限公司(以下简称A公司)签订《房屋租赁协议》，原告向A公司承租上海市闵行区XX路XXX号XXX号楼第一层及实验室(以下简称涉案房屋)。之后双方于2015年6月5日签订《房屋租赁合同补充协议》，双方对于租赁房屋状况、租赁用途、租赁期限、租金标准、保证金、付款方式、违约责任等作了约定。年租金自2018年起调整为30万元，租期自2014年9月26日至2024年12月31日。之后，被告通过司法拍卖的方式取得了涉案房屋所有权。原告根据买卖不破租赁的原则继续承租涉案房屋，并向被告支付了截止至2019年第一季度的租金。2018年12月21日，被告的上级单位、关联企业B公司及XX镇政府规划建设和环境保护办公室等单位联合向XX路XXX号内的全体商户张贴《告知书》，明确要求包括原告在内的所有承租户于2018年12月31日前搬离。之后，被告擅自对租赁房屋采取断水断电的措施，并允许大量不明身份的人员进入租赁场所，导致原告等租户无法正常进出、使用租赁房屋。因此，原告只得另行租赁办公场所，并重新装修，因此产生重大损失。现向法院提起诉讼要求被告承担赔偿责任。被告辩称：由于原告于2019年1月中旬自行搬离涉案房屋，而非被告强制原告搬离，被告不存在任何违约行为。原告的工作人员撤离涉案房屋，但相关财物仍堆放在房屋内无人管理，被告出于安全考虑才断水断电。涉案房屋仍由原告占有使用，被告未采取任何妨害原告正常使用的行为。如果原告需要回到涉案房屋内，被告同意在安全保障的情况下恢复水电供应。现原告坚持要求解除合同，被告同意解除，但解除合同的相关责任由原告承担，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2014年9月26日，案外人A公司作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁协议》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋，总建筑面积1,557平方米，第一层地面面积11,57平方米及实验室占地面积400平方米；甲方向乙方提供三个固定车位，五个不固定车位，费用为每月400元，乙方于每月5日前向甲方支付；租赁期限为2014年9月15日至2020年12月31日，免租期为2014年9月15日至12月31日；地上建筑面积1,577平方米，年租金28万元，每年物业管理费5万元；第四至第五年年租金调整至30万元；押金23,500元，乙方交还房屋后5天内返还乙方，保证金不计利息；付款方式：按季度付款，先付后用；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收该房屋的，甲方应向乙方支付违约金，违约金数额为当期二个月的房租。同时，甲方应承担设备拆迁所发生的全部费用，该费用按拆迁时实际市场价格执行。合同对其他事宜亦作了约定。合同签订后，原告与出租人A公司按约履行合同。原告对房屋进行了装修。2015年6月5日，A公司作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁补充协议》，约定：甲方免费向乙方提供三个固定车位，五个不固定车位；年租金28万元中包括物业管理费；租赁期限延长至2024年12月31日；自2016年1月1日起，租金支付方式改为年付方式，即乙方自2016年1月1日起，一次性向甲方支付28万元，每年租金的付款日为当年的1月31日前；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金200万元。同时，甲方应承担设备拆迁所发生的全部费用，该费用按拆迁时实际市场价格执行。嗣后，由于A公司名下的闵行区XX路XXX号房屋被拍卖，被告浦呈公司通过拍卖取得该房产的所有权。2017年起，原告向被告按原房屋租赁合同及补充协议约定支付租金，被告亦向原告开具了租金发票。原告已向被告支付了截止至2019年3月的租金。2018年8月8日，原告工作人员、被告工作人员以及律师、其他承租人代表召开会议，主要内容是被告认为租金标准过低，显失公平，房屋存在安全隐患，房屋需要收回，要求所有承租人返还房屋。2018年12月21日，XX镇政府规划建设和环境保护办公室、XX镇安全生产监察管理所、XX镇市场监督管理所、XX镇城管执法中队、B公司联合在XX路XXX号房屋处张贴《告知书》，主要内容为：XX路XXX号XX广场所处土地性质为工业用地，房屋用途为工业厂房，XX广场内部构筑物属违法搭建的建筑物，且存在大量破坏房屋外貌等违法行为，建筑整体未通过消防设计审核、验收，不符合消防安全要求，存在严重消防安全隐患，部分商户从事无证无照经营的违法经营行为。要求：全体商户须于2018年12月31日前自行搬离XX广场，注销全部工商注册信息，房屋内全部物品、设施自行搬离，未搬离的物品、设施视为放弃所有权；逾期搬离的，职能部门将依法采取相关措施清退房屋，涉及违法、犯罪行为的移交行政机关处理。2019年1月中旬，原告搬离涉案房屋，但未将房屋钥匙交付给被告。被告随后即切断了水电供应。2019年2月1日，原告向上海市徐汇公证处申请对涉案房屋现状进行公证。公证人员到涉案房屋现场进行了实地勘验，房屋确已停水停电，公证人员拍摄的照片显示房屋存在装修。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼期间，原告向本院申请对涉案房屋的装修进行评估。本院通过上海市高级人民法院委托上海C工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修残值进行司法鉴定。司法鉴定人员于2019年9月10日至房屋现场，因原告未携带房屋钥匙，司法鉴定人员未能进入房屋现场。同月24日，司法鉴定人员进入房屋现场，发现房屋内的装修已基本被拆除，仅留下隔墙与吊顶基层，审价已无意义，遂终止鉴定。司法鉴定单位基于已开展了前期工作，向原告收取了18,000元的司法鉴定费。2019年4月24日的庭审中，原告表示在本案起诉之前未向被告提出解除合同之意思表示，故当庭向被告表示解除合同，解除日期为2019年4月24日。2019年12月6日的庭审中，本院要求被告自行收回涉案房屋。庭审中，原告为支持其关于租赁差价、搬迁费、设备拆装费、装修费损失，向本院提供以下证据：1、《租赁合同》，内容为：出租方(甲方)上海D新型建材有限公司，承租方(乙方)汇普瑞公司，甲方向乙方出租上海市奉贤区XX路XXX号房屋，一层建筑面积684.1平方米，二层建筑面积342.05平方米，房屋性质为实验室；租期自2017年8月1日至2020年7月30日止；年租金337,090元。合同对于其他租赁事项也作了约定。该合同的附件四“租赁场所安全协议”的甲、乙双方落款处加盖了上海D新型建材有限公司公章，汇普瑞公司合同专用章。落款日期为空白。原告另提供一份出租方(甲方)上海D新型建材有限公司，承租方(乙方)汇普瑞公司的《补充协议》，主要内容为：就乙方承租甲方在原有《租赁合同》中增加部分补充：使用面积在原有合同基础上再增加351.55平方米；租期变更为六年，自2017年8月1日至2023年7月30日；租金在原有合同基础上再增加年租金128,316元；租金从第四年开始递增10%；其他条款参照2017年8月1日签订的《租赁合同》。甲、乙双方落款处加盖了上海D新型建材有限公司公章，汇普瑞公司合同专用章。该补充协议的落款日期为空白。2、日期为2018年10月26日，供方为北京中科天昊科技有限公司、需方为汇普瑞公司的《工业品买卖合同》，合同标的物记载“设备搬迁费”，总价16万元，含设备拆除、安装、调试、培训，不含运输。合同附设备清单。农业银行转账凭证二张，原告分别于2018年11月9日、2019年1月25日向北京中科天昊科技有限公司支付设备搬迁费96,000元，安装调试费2万元。3、原告作为托运方，E(上海)搬场服务有限公司作为承运方，双方签订的运输合同两份，主要内容为，原告委托承运方将货物、设备从XX镇XX路XXX号运输至XX路XXX号。两份运输合同均附有运输物品清单。农业银行转账凭证二张，原告分别于2018年12月6日、2019年1月9日向E(上海)搬场服务有限公司支付搬场服务费26,000元、11,000元。E(上海)搬场服务有限公司开具了相应的发票。4、原告向案外人上海F办公家具有限公司的转账凭证1份，上海F办公家具有限公司开具的搬运费发票1张。原告于2019年1月9日支付家具搬运费3,000元，该公司开具了相应发票。5、原告作为发包人(甲方)与案外人上海G装饰工程队签订的一份《上海市建设工程施工合同》一份，内容是原告委托该工程队对XX路XXX号的实验室翻新，合同价款977,500元。原告通过银行汇款向该工程队支付装修费，该工程队开具相应发票。6、原告与案外人上海H电子科技有限公司签订的《工程合同》1份，原告委托该公司对XX路XXX号的生产车间内门禁与弱电系统工程进行施工。合同价款35,000元。7、原告与案外人上海I电子科技发展有限公司签订的《监控系统施工合同》，原告委托该公司对XX路XXX号内安装视频监控系统。合同价款26,500元。8、原告与案外人上海J制冷设备有限公司签订的《空调安装工程合同》，原告委托该公司在XX路XXX号安装空调系统，合同价款110,500元。9、原告与案外人上海F办公家具有限公司签订的《办公家具购销合同》，原告向该公司购买办公家具，合同价款18,600元。10、原告与案外人杭州K实验设备有限公司签订的《产品购销及安装合同》，原告向该公司购买实验室家具，以及设备安装。合同价款7万元。11、上海L房地产估价有限公司出具的报告书，出具日期为2016年12月31日。评估的委托人为汇普瑞公司，评估价值的时点为2016年12月29日，估价方法为成本法，结论为上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX层(汇普瑞公司)装饰工程(总建筑面积1,557平方米)的评估价值为1,453,758元。在该报告中“咨询报告使用限制”中载明：本咨询报告仅供委托方拟投资入股了解资产价值提供参考，不适用于其他目的的经济活动。12、装修费记账凭证及装修费发票一组。另原告提供了购买可燃性试验仪等设备的合同、付款凭证。被告对于上述证据均不予认可，并表示原告已于2017年8月向案外人承租房屋，原告早有搬离涉案房屋的打算，因此原告重新租赁房屋的行为与被告无关，并非因被告的违约行为导致原告另行租房，而是原告基于自身的经营需要而重新租房。原告在收取告知书前已实施装修，因此装修是原告自身需求，与被告无关。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、补充协议、原告向被告支付租金的凭证及被告开具的发票、告知书、录音光盘、公证书等，以及上海C工程造价咨询有限公司司法鉴定情况说明，当事人陈述所证实。本院认为，原告向案外人A公司就涉案房屋签订的租赁合同、补充协议合法有效。被告在取得涉案房屋产权后，承继了上述租赁合同及补充协议的出租人之权利义务，成为涉案房屋的出租人主体，原告按合同约定向被告支付租金，被告亦向原告开具租金发票。本案的争议焦点在于：被告浦呈公司是否存在违约行为导致租赁合同无法继续履行。原告提供的录音可以证明被告要求收回房屋，责令原告搬离的事实。虽然被告认为该录音是原告工作人员盗录，且录音内容不完整，但原告工作人员未经谈话对象同意而私自录音的行为并非是法律禁止的行为，不影响录音证据的合法性。录音内容中能反映出被告要求原告搬离、收回房屋相关内容，此证据与本案存在关联性，因此，2018年8月8日的录音证据，具有证明力。虽然原告提供的《告知书》是复印件，但结合录音证据，可以断定该《告知书》具有真实性。因此，本院认为，原告搬离涉案房屋是基于被告要求收回房屋的行为，导致租赁合同不能继续履行，显然系被告违约行为所致。合同解除权属于形成权，需要由享有解除权的权利人行使才能生效。原告于2019年4月24日当庭表示解除合同，于法有据，本院予以支持，确认原、被告之间的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》于该日解除。原告于2019年1月搬离涉案房屋，被告亦于该月停止了水电供应，但原告未能将房屋钥匙交付给被告，直至2019年12月6日由本院要求被告直接自行收回房屋。鉴于房屋已由被告收回，故无须再就房屋的返还作出判决。考虑到原告在搬离后未能及时返还房屋钥匙，被告切断了水电但亦不能自行接收并利用，因此，原告要求全额退还2019年第一季度的租金75,000元的请求，不合理。本院酌情确定由被告退还一半租金计37,500元。根据《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》的约定，2018年起的租金单价为0.528元/平方米/天。根据原告与案外人上海D新型建材有限公司签订的《补充协议》记载，原告向该公司增加承租面积351.55平方米，租赁单价为1元/平方米/天。原告重新承租厂房后的租金单价增加了0.472元/平方米/天，原告确实因涉案房屋租赁合同解除后导致重新承租厂房增加租金的支出。按原告重新承租的面积351.55平方米计算，原告每年增加租金支出为60,578元。现原告要求被告赔偿租金差价损失，于法有据，本院予以支持。原告自2019年1月搬离涉案房屋，租赁合同剩余租期6年的时间，原告重新承租房屋的租期截止至2023年7月，因此被告应赔付5年半的租金差价损失333,179元。关于原告主张的涉案房屋的装修损失1,453,758元，由于原告在搬离涉案房屋后，在进行司法评估前，相关装饰装修已基本拆除，无法就装饰装修的残值进行司法评估。从司法评估单位出具的《情况说明》可以证明原告对其承租的房屋确实进行了装修，现仅因为现场的装修被拆除而导致无法进行司法评估，但也印证了原告客观上存在装饰装修的损失，原告搬离涉案厂房是基于被告的要求，在搬离后未能就装饰装修的现场进行适当的证据保全，导致司法评估无法开展，原告在这方面确实存在过失。但由于被告违约导致合同解除，如原告客观存在的装饰装修损失而得不到赔偿，被告违约解除合同而不承担相应责任，显然有失公允。在司法评估不能的情况下，原告提供了由案外人上海L房地产估价有限公司于2016年12月出具的装修评估报告书，该报告对于原告的装饰装修在2016年12月的时间节点进行评估，装修价值1,453,758元。该评估金额即为原告现主张的装修损失之金额，虽然被告不认可该评估报告，但该报告也可以间接印证原告对涉案房屋进行装修的事实。本院同时也注意到，该评估报告确系原告单方委托，被告事先并不知晓，且该评估结论1,453,758元因系原告单方委托评估之结论，本院亦不能直接采纳，但对本案的处理依然有参考价值。另，更为重要的是，原告为了证明其对涉案房屋进行了装修，向本院提供了自2015年起的关于装修方面的记账凭证及装修有关的费用发票，这部分凭证记载的装修费用金额累计近百万元。这部分证据则更足以证明原告对房屋进行了装修。涉案房屋原定的租期为十年，原告实际租赁使用期限未满五年，租期尚未过半，因此本院酌情确定由被告赔偿原告50万元装修损失。关于原告主张的提前装修的利息损失，原告计算依据是其在2018年就重新承租的厂房进行装修而投入资金所产生的利息，原告此项主张缺乏法律依据。原告对新承租的房屋进行装修，其也享受了重新装修所产生的利益。因此原告此项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海汇普瑞工程检测有限公司与被告上海浦呈投资发展有限公司关于上海市闵行区XX路XXX号XXX号楼第一层及实验室的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》于2019年4月24日解除;二、被告上海浦呈投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海汇普瑞工程检测有限公司租金37,500元;三、被告上海浦呈投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海汇普瑞工程检测有限公司租金差价损失333,179元;四、被告上海浦呈投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海汇普瑞工程检测有限公司装修损失50万元；五、驳回原告上海汇普瑞工程检测有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29,499.09元，由原告上海汇普瑞工程检测有限公司负担20,038.37元，被告上海浦呈投资发展有限公司负担9,144.72元。司法鉴定费18,000元，由原告上海汇普瑞工程检测有限公司负担9,000元，被告上海浦呈投资发展有限公司负担9,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇二〇年三月十三日法官 助理  周佳慧书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。