广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤08民终2214号上诉人（原审原告）：湛江易象投资发展有限公司。住所地:湛江市霞山区人民大道**市人大招待所旅业楼**。法定代表人：李马松。委托诉讼代理人：李康民，该公司员工。委托诉讼代理人：姚兴苗，该公司员工。被上诉人（原审被告）：邓翠年，女，1963年8月1日出生，汉族，住湛江市霞山区，公民身份号码：xxx。原审第三人：王荷英，女，1966年6月12日出生，汉族，住湛江市赤坎区，公民身份号码：xx。委托诉讼代理人：苏春玲，广东领会律师事务所律师。上诉人湛江易象投资发展有限公司（以下简称“易象公司”）因与被上诉人邓翠年，原审第三人王荷英租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人易象公司的委托诉讼代理人李康民、姚兴苗，被上诉人邓翠年，原审第三人王荷英及其委托诉讼代理人苏春玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易象公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判邓翠年立即支付拖欠租金343200元（2014年9月1日暂计算到2018年4月1日，共44个月），租金计算至邓翠年搬迁之日止；2.邓翠年将涉案商铺交回给易象公司；3.案件诉讼费由邓翠年承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认定邓翠年与王荷英于2015年10月1日签订的两份《房屋租赁合同书》合法有效错误。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，涉案商铺的所有权人是易象公司，只有易象公司才有权对外出租商铺，收取租金，一审判决认定邓翠年与王荷英签订的《房屋租赁合同书》合法有效，成为邓翠年合法使用易象公司商铺的依据，而租金却被王荷英收取，严重损害了易象公司的合法权益。2.一审判决认定易象公司与邓翠年签订的《房屋租赁合同书》于2015年9月30日结束后，易象公司与邓翠年未签订新的合同，也没有要求邓翠年支付租金……邓翠年有理由相信其与王荷英签订的《房屋租赁合同书》系经过易象公司的认可错误。首先，易象公司从未放弃自己收取租金的权利，一直都要求邓翠年交付租金，但因为（2014）湛霞法民二初字第190号民事判决易象公司对涉案商铺没有所有权，导致易象公司无法行使自己的合法权利。在上述判决生效期间，易象公司无法与邓翠年签订新的租赁合同，也无法要求其支付租金。但该案件事实并不等同于易象公司认可邓翠年与王荷英签订的《房屋租赁合同书》。上述判决被撤销后，易象公司第一时间要求邓翠年支付租金；其次，邓翠年明确知道王荷英不是涉案商铺所有权人，易象公司才是商铺的所有权人。上述判决正是邓翠年提起第三人撤销之诉才被撤销，明确了易象公司对涉案商铺的所有权。邓翠年明知王荷英不是涉案商铺所有权人，却与其签订租赁合同并履行支付租金的义务，支付租金的额度高达26万多元，该行为违反一般人的行为逻辑。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，只有经权利人追认或者在订立合同之后取得处分权，该合同才会有效。本案中，王荷英不是涉案商铺产权人，无权处分涉案商铺，王荷英与邓翠年签订的租赁合同既无易象公司的授权也无易象公司的追认，属无效租赁合同。一审判决适用上述法律规定认定王荷英与邓翠年签订的租赁合同合法有效错误。另外，生效判决被撤销后，该判决自始无效，依据该被撤销判决所取得的利益应当返还或实施执行回转。王荷英与邓翠年是在（2014）湛霞法民二初字第190号民事判决生效期间签订的租赁合同，现该判决被依法撤销，王荷英依据该判决取得的租金失去法律依据，属于不当得利，依法应当返还给邓翠年，而邓翠年应当向易象公司支付涉案商铺的租金，租金应从邓翠年拖欠租金之时（2014年9月1日）开始计算至今。邓翠年答辩称：1.邓翠年在租赁涉案商铺期间，遵守租赁合同约定，及时足额支付了每期的租金和水电费，不存在拖欠租金、水电费的情形。2.易象公司起诉邓翠年并非是因为邓翠年拖欠租金，而是易象公司与王荷英的产权收益分配之争。本案的不动产纠纷，在一审法院已经出现多起诉讼。通过之前诉讼案件可知，涉案商铺系王荷英和易象公司的实际控制人李康斌共同投资改造的项目，二人在共同投资时，将项目挂在易象公司名下，项目的实际出资人为李康斌和王荷英。该二人在经营该项目期间，又分别安置自己的亲友（李才秀、李春芳、林月薇、林少萍等人）在该项目中从事财务工作，工作主要内容为向各租户收取租金和水电费。3.由于王荷英、李康斌的投资经营行为混同于易象公司之中，而易象公司和两投资人的财务管理混乱，导致王荷英和李康斌在利益分配上产生纠纷，进而引发多起诉讼。李康斌利用易象公司虚构本案事实，借起诉邓翠年之名，行利益之争。4.由于易象公司的挂名地位及其公司财务的极不规范，邓翠年自从租赁涉案商铺以来，都是李康斌和王荷英安排的财务人员定期向邓翠年收取租金和水电费。收费收据均只由财务人员签名，而无加盖易象公司的公章。这种情况自2011年以来沿用至今，已经形成惯例。其间，易象公司和两投资人均无异议。根据一审法院作出的（2016）粤0803民初484号民事判决可知，财务人员李才秀、李春芳系李康斌安排在易象公司的人员；财务人员林少萍、林月薇系王荷英安排在易象公司的人员。因此，收据上签名的人员即代表了易象公司的行为，同时也分别代表了李康斌和王荷英的行为。这也说明，在易象公司与邓翠年签订的租赁合同到期后，王荷英与邓翠年续签租赁合同，并继续由上述财务人员收取租金和水电费时，易象公司在持续几年的时间里都不曾提出过异议。综上，不论易象公司（实际为李康斌）与王荷英在产权分配上有着怎样的争议，都属于易象公司内部利益分配纠纷，应当由易象公司内部的投资人自行解决,不应该涉及邓翠年。邓翠年在本案中己证明支付了租赁期间的租金和水电费。目前，涉案商铺租赁尚在正常履行期间，邓翠年无任何违约行为。王荷英陈述称：一审判决正确，应予维持。易象公司向一审法院起诉请求：1.邓翠年支付拖欠租金343200元；2.终止邓翠年两份租赁合同，将15、16、17、18、19号商铺清理出场交回易象公司；3.案件诉讼费由邓翠年承担。诉讼过程中，易象公司变更诉讼请求为：1.邓翠年支付拖欠租金343200元（从2014年9月1日暂计到2018年4月1日），租金计至邓翠年搬迁之日；2.终止邓翠年两份租赁合同清理出场地交回易象公司；3.案件诉讼费由邓翠年承担。一审法院查明事实：位于湛江市霞山区xx路******商铺（证号：粤房地权证湛江CQ字第**，以下简称“一层商铺”）的产权登记于易象公司名下。2011年1月11日，易象公司与邓翠年签订《房屋租赁合同书》，约定易象公司将一层商铺15、16、17号房屋出租给邓翠年，租赁期限从2011年2月1日起至2015年2月1日止，每月租金6000元，每半年支付一次租金，如邓翠年逾期支付租金，易象公司有权解除合同。2013年8月28日，易象公司与邓翠年再次签订《房屋租赁合同书》，约定易象公司将一层商铺18、19号房屋出租给邓翠年，租赁期限从2013年10月1日起至2014年10月1日止，每月租金1800元，每季度支付一次租金，如邓翠年逾期支付租金，易象公司有权解除合同。上述合同签订后，易象公司遂将一层商铺15、16、17、18、19号房屋交付给邓翠年使用，邓翠年亦按约定向易象公司的财务人员（李才秀、李春芳、林月薇、林少萍等人）支付租金和缴纳水电费，并由这些财务人员出具《收据》给邓翠年收执。上述合同期限届满后，邓翠年与王荷英于2015年10月1日签订了两份《房屋租赁合同书》，约定王荷英将一层商铺15号、16号、17号、18号、19号房屋出租给邓翠年使用，租赁期限从2015年10月1日起至2022年9月30日止，15号、16号、17号房屋每月租金5500元，18号、19号房屋每月租金1800元，每半年支付一次租金。合同签订后，邓翠年依约向王荷英支付租金和缴纳水电费，并由林少萍出具《收据》给邓翠年收执，其中15号、16号、17号房屋的租金支付至2018年7月31日，18号、19号房屋的租金支付至2018年9月30日。另查明，2015年4月9日，一审法院作出（2014）湛霞法民二初字第190号民事判决书，判决：一、王荷英对座落于湛江市霞山区xx路xx号xx幢负一层地下室车库、一层商铺、二层商场的所有权享有60%的产权份额，李康斌享有40%产权份额，易象公司对上述房产不享有产权份额；二、王荷英与李康斌、易象公司应于判决发生法律效力之日起二十日内变价分割座落于湛江市霞山区xx路xx号xx幢负一层地下室车库、一层商铺、二层商场，王荷英对拍卖、变卖所得的价款分得60%款项。该民事判决已发生法律效力。邓翠年认为上述民事判决书侵害其合法权益，故向一审法院提起第三人撤销之诉，请求撤销（2014）湛霞法民二初字第190号民事判决的第一、二项判决。一审法院作出了（2015）湛霞法民二初字第239号民事判决书，判决撤销（2014）湛霞法民二初字第190号判决主文的第一、二项判决。王荷英不服，提起上诉。2017年12月26日，湛江市中级人民法院作出（2017）粤08民终2102号民事判决书，判决驳回上诉请求，维持原判。2016年4月8日，案外人李康斌向一审法院提起诉讼，以王荷英用其个人名义收取房屋、商铺销售款、租金中有40%系李康斌所有为由，请求一审法院判决：1.王荷英返还李康斌根据2014年3月15日签订的《协议书》应获得房屋、商铺销售款、租金等总额40%的收益8350715.1元，及自起诉之日起至归还完毕时止的利息;2.王荷英返还李康斌代其偿还给第三人的借款1000000元；3.王荷英承担案件诉讼费、财产保全费。2017年2月23日，一审法院作出（2016）粤0803民初484号民事判决书，经审理查明王荷英、李康斌分别聘请了各自的亲属、好友在易象公司中分别担任出纳、会计，其中王荷英的女儿林晓霞、林晓霞的同学林月薇、李康斌的外甥李才秀分别担任出纳和会计，并认为李康斌、王荷英未自行结算，两人在一审法院通知后又拒不提交有关证据，致使一审法院无法通过审核、鉴定的方式查清合伙盈余，故李康斌请求分配合伙盈余的条件尚未成就，遂判决驳回李康斌的诉讼请求。该民事判决于2016年4月28日发生法律效力。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。易象公司与邓翠年签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，因此，上述合同合法有效，受法律保护，合同当事人应依约履行。双方当事人均确认邓翠年将租金和水电费交给易象公司财务人员，并由易象公司财务人员出具《收据》给邓翠年收执。从邓翠年和王荷英提交的《收据》中可以看出，邓翠年已经缴纳涉案房屋的租金至2015年9月30日。在上述《房屋租赁合同书》期限届满后，邓翠年与王荷英签订了新的《房屋租赁合同书》。该两份新的《房屋租赁合同书》的合同主体为邓翠年与王荷英，根据合同相对性原则，邓翠年向王荷英交付租金符合合同约定，庭审中邓翠年及王荷英均确认邓翠年按时缴纳租金，并提交了相关《收据》予以证明。因此，易象公司要求邓翠年向其支付租金、解除《房屋租赁合同书》并退还房屋的理由不成立，一审法院不予支持。易象公司主张一层商铺系其所有，王荷英无权收取租金，但是在易象公司与邓翠年签订的《房屋租赁合同书》到期后，易象公司未与邓翠年签订新的《房屋租赁合同书》，也没有要求邓翠年向其支付租金，且关于易象公司、王荷英以及李康斌对一层商铺的利益分配问题已产生多起诉讼案件，邓翠年有理由相信其与王荷英签订的《房屋租赁合同书》系经过易象公司的认可。况且易象公司与王荷英之间的纠纷与邓翠年依约支付租金无关，易象公司可循其他途径予以解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条第一款之规定，判决：驳回湛江易象投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费6448元，由湛江易象投资发展有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，王荷英于2018年11月29日以其已向一审法院起诉请求确认王荷英对登记在易象公司名下位于湛江市霞山区xx路xx号xx幢负一层地下停车场（产权证号：粤：粤房地产权证湛江CQ字第**一层商铺（产权证号：粤房地：粤房地产权证湛江CQ字第**商铺（产权证号：粤房地产：粤房地产权证湛江CQ字第**60%投资权益，处置（出售、拍卖、变卖）上述房产所得款的60%归王荷英，王荷英对处置（出售、拍卖、变卖）上述房产所得款的60%享有优先受偿权；王荷英对位于湛江市霞山区xx路xx号xx幢负一层地下停车场（产权证号：粤房地产权：粤房地产权证湛江CQ字第**（产权证号：粤房地产权证：粤房地产权证湛江CQ字第**产权证号：粤房地产权证湛：粤房地产权证湛江CQ字第**产权份额，即负一层地下停车场其中面积1220.95平方米、一层商铺其中面积1087.64平方米、二层商铺其中面积1375.4平方米房产归王荷英所有，李康斌、易象公司协助王荷英办理上述房产的过户手续，而一审法院已于2018年10月31日立案受理[案号：（2018）粤0803民初2098号]为由，向本院申请中止本案诉讼。本院于2019年2月12日作出（2018）粤08民终2214号民事裁定：本案中止诉讼。一审法院于2019年10月31日作出（2018）粤0803民初2098号民事判决：一、确认王荷英对登记在湛江易象投资发展有限公司名下位于湛江市霞山区xx路xx号xx幢的负一层地下停车场（产权证号为粤房地权证湛江CQ字第x号）、一层商铺（产权证号为粤房地权证湛江CQ字第x号）、二层商铺（产权证号为粤房地权证湛江CQ字第x）房产享有60%投资权益；二、驳回王荷英的其他诉讼请求。易象公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日作出（2020）粤08民终1362号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2020年7月15日发生法律效力。本院认为：本案属于租赁合同纠纷。根据上诉人易象公司的上诉理由和被上诉人邓翠年的答辩意见，原审第三人王荷英的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题如下:关于邓翠年应否向易象公司支付租金及返还涉案商铺的问题。涉案商铺产权登记在易象公司名下。邓翠年与易象公司就涉案商铺签订了两份租赁合同后，邓翠年已经按照该两份租赁合同的约定缴纳了相应租金。在该两份合同到期后，王荷英作为出租方，与邓翠年就涉案商铺重新签订了两份租赁合同。为此，王荷英向邓翠年出示了其与李康斌、易象公司于2014年3月15日签订的《协议书》，证明其对涉案商铺享有60%的产权份额。再加上收取租金的财务人员亦是收取前两份租赁合同租金的财务人员，以及在履行后两份租赁合同过程中，易象公司没有向邓翠年主张权利。因此，邓翠年有理由相信易象公司是明知且同意王荷英出租涉案商铺给邓翠年使用的。邓翠年与王荷英在一审庭审中均确认邓翠年按时支付了租金，并提交了《收据》予以证明，故邓翠年并不存在拖欠租金的行为。根据合同相对性原则，邓翠年对易象公司并不负有支付租金及返还商铺的义务。易象公司以邓翠年就（2014）湛霞法民二初字第190号民事判决提起第三人撤销之诉为由，主张邓翠年明知王荷英不是涉案商铺的所有权人，却与王荷英签订租赁协议，并向其支付租金，违反一般人的行为逻辑。但王荷英提起第三人撤销之诉是因为其认为该判决侵害了其合法权益，并非是对易象公司与王荷英之间的财产问题有异议。且王荷英与李康斌、易象公司就湛江市霞山区xxx路xx号x幢的一层商铺曾发生过多次诉讼，而生效法律文书也认定王荷英对位于湛江市霞山区x路x号x幢的负一层地下停车场、一层商铺、二层商铺房产享有60%投资权益。故一审判决对易象公司要求邓翠年向其支付涉案商铺的租金及返还涉案商铺的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。至于王荷英与易象公司之间对涉案商铺的收益争议，以及王荷英已收取的涉案商铺租金的分配问题，不属于本案的审理范围，易象公司可另行主张权利。综上所述，易象公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6448元，由上诉人湛江易象投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑玉莲审判员  陈小红审判员  林 竹二〇二〇年十二月四日法官助理邱诗婷书记员张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。