上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初3730号原告：林婷，女，1987年1月4日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：何群华，上海致慎律师事务所律师。被告：张弓，女，1969年3月9日生，汉族，住上海市金山区。被告：上海昊扬房地产经纪有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：曹传建，总经理。委托诉讼代理人：罗黎明，上海方洛律师事务所律师。原告林婷与被告张弓、被告上海昊扬房地产经纪有限公司(以下简称昊扬公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月17日公开开庭进行审理，原告林婷及其委托诉讼代理人何群华，被告张弓，被告昊扬公司委托诉讼代理人罗黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告、被告张弓于2018年12月14日签订的《房屋买卖合同》于2019年3月25日解除，确认原告与被告昊扬公司于2018年12月14日签订的《房地产买卖居间协议》于2019年3月25日解除；2、判令被告张弓归还30万元定金并支付违约金72万元；3、判令被告昊扬公司对上述第2项诉请承担补充赔偿责任(全部承担102万元)；4、本案诉讼费由两被告承担。审理中，因原告与昊扬公司达成和解，其撤回对被告昊扬公司的相应诉请。事实和理由：2018年12月14日，原告与张弓在昊扬公司居间下签订了《房地产买卖合同》，约定被告张弓将位于上海市金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室以及125号车位(以下简称案涉房屋)以360万元的价格转让给原告。合同还对违约责任等作出约定。当天原告给付定金30万元。同日，原告与两被告三方签订了《房地产买卖居间协议》，约定昊扬公司作为房屋交易的居间方。原告于2019年2月28日前往昊扬公司签订网签合同时得知，案涉房屋已被上海金山区法院查封，昊扬公司隐瞒了该情况，因两被告过错，导致不能进行网签合同，房屋权利无法转移，合同目的已无法实现。为此，原告曾要求被告张弓解除房屋查封，然其置若罔闻。原告于2019年3月24日将解除双方房屋买卖合同的告知函投递给张弓，其于当日签收。综上，原告认为，由于被告张弓的行为，导致合同无法履行，应当向原告支付违约金72万元，故起诉至法院，望判如诉请。被告张弓辩称，30万元定金愿意退还给原告，违约金不愿意支付，其实际想要继续履行合同。被告昊扬公司辩称，第一项诉请，原告与被告张弓的合同解除不发表意见，居间合同已经履行了，不存在解除的问题；第二项诉请，假设买卖合同解除，其认为原告要求支付违约金的理由不充分，没有合同和法律依据；第三项诉请，昊扬公司已经履行了中介的义务，不同意承担补充赔偿责任。针对两被告的辩称，原告表示，房屋已经被查封，不能继续履行下去，基于法定和合同的约定，原告享有解除权，被告张弓应当按照房价的20%支付给原告违约金。经审理查明：2018年12月14日，经被告昊扬公司介绍，原告与两被告签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)一份，约定原告向被告张弓购买案涉房屋，总房价360万元，原告为表示购买诚意，向丙方(昊扬公司)支付意向金30万元…如张弓在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行…合同还约定了中介方应履行的居间义务，居间报酬等事项。同日，原告(作为乙方)与被告张弓(作为甲方)签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、乙方受让甲方所有的案涉房屋，具体情况如下(甲方提供并确保其真实性)…1.4条.是否设立抵押(勾选项为是);2、总房价款360万元(包含车位转让款);3、网签买卖合同，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签收后75个工作日内(2019年3月1日前)前往居间方网签…4、付款方式4.1首期房价款应于网签合同当(个工作)日，自行支付或通过居间方转付给甲方首期房款(含定金)230万元，该款项应优先用于清偿尚欠抵押权人之欠款(若有)。若有不足，甲方自行补足，并于过户前注销抵押；4.2乙方通过银行贷款支付第二期房价款130万元；7、交易过户：甲、乙双方应于乙方银行贷款审批后7日内过户，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；11、违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过20日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙双方任何一方根据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。16、补充约定：甲、乙双方约定最晚2019年4月30日前开始办理贷款相关手续。同日，原告向被告张弓支付定金30万元，张弓出具收据一份。次日凌晨，原告与昊扬房产工作人员杜沛沛通过微信沟通，原告称“还有那个房产证你看过了吗？是就张弓一个人的名字？”，杜沛沛将房产证照片发给原告。2019年2月，原告前往昊扬地产进行网签，得知案涉房屋被法院两次查封，无法网签。同年3月3日，原告与杜沛沛微信沟通，原告称“…我们也是一门心思要买房的，但我就是想不通你当初为什么要骗我，我问你这套房子有没有问题，你说没有，你说产调正常的，是正常的按揭贷款…”，杜沛沛称“我们当初是认为没问题才做的，可谁也没预料到房东能有这么多问题，当初的那10万抵押，我让房东拿到定金后立马去解除，后面完全是可以按照当初签的协议走流程”、“后面的查封，我们是2月8号才知道的”、“第一次查封，房东答应拿到定金立马去解决掉，可房东没去”等。2019年3月23日，原告至昊扬房产处协商合同解除事宜，并制作解约协议，要求被告张弓退还订金30万元并支付补偿金72万元等。被告张弓未在该协议上签字。杜沛沛在协议下方签名并书写如下：甲方(张弓)、乙方(原告)、昊扬地产三方再次当面协商，甲方仍无法继续履行房屋买卖合同，乙方告知甲方当面解除合同，甲方已知晓，但不愿意配合签字。2019年3月24日，原告向被告张弓寄送“告知函一份”，载明：…三、为办理过户之需，双方应签订网签合同，并约定于2019年3月1日之前签订该网签合同。2019年2月25日，签订网签合同时发现，由于你的行为导致房屋已被司法查封，不能进行网签，不能进行过户，房屋权利无法转移，即无法实现房屋买卖至合同目的。四、截至2019年3月22日，你作为出售方仍未能将司法查封之情形予以涤除，合同仍将无法继续履行，你已经存在严重的违约行为，依据双方约定，本人作为守约方有权单方解除合同，并要求你支付72万元的违约金…《房屋买卖合同》自2019年3月23日起解除，本人保留继续要求你承担其他相应违约责任的权利。次日，被告张弓收到告知函。另查明，上海市不动产登记簿载明(2019年2月20日打印)，案涉房屋抵押状况信息：1、抵押权人深圳平安惠普小额贷款有限公司，最高额抵押，最高额债权限额212.7万元，债权发生期间2017年3月29日至2022年3月28日；2、抵押权人蔡洁宇，债权数额50万元，债务履行期限2018年8月5日至2018年9月5日。案涉房屋房地产权利限制状况信息：1、限制文件编号(2018)沪0116执1692号，正式查封，限制人上海市金山区人民法院，限制起始日期2018年5月31日，预计结束日期2021年5月31日；2、限制文件编号(2018)沪0116执14123号，轮候查封，限制人上海市金山区人民法院，限制起始日期2019年1月8日，预计结束日期2022年1月8日。诉讼中，原告提出财产保全申请，本院依法裁定准许原告保全申请。审理中，原告表示不愿意继续履行合同，其损失包含借款利息(定金30万元系向他人借款)、其低价出售自有房屋的差价损失、其租赁房屋的租金损失、另购房屋的差价损失及为诉讼支出的诉讼费、保全保险费和律师费等，请求法院依法判处被告支付违约金。被告张弓表示，关于查封，原告没有问，其也没有说，但其告诉过中介，现(庭审当日)房屋查封还未解除，其没有刻意隐瞒，也没有什么过错，合同约定违约金过高，请求调整。以上事实，由原告提交的上海市不动产登记簿、房屋买卖合同、房地产买卖居间协议、收据、告知函、快递单、公证书(微信聊天记录)、解约协议，被告昊扬公司提供的佣金确认书、上海市不动产权登记簿及本院庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告张弓之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。关于《房屋买卖合同》的解除，首先，在合同签订前，案涉房屋已经被司法查封，对此原告并不知情，张弓存在一定过错，张弓抗辩其已将情况告知中介，并非故意隐瞒原告，本院认为，当事人从事民事活动，应当遵守诚信原则，司法查封系房屋权利限制情况，张弓作为出卖人应主动告知买受人，且即便张弓之抗辩成立，如其能在合同约定的网签期限前及时解除前述权利限制，双方的《房屋买卖合同》仍可继续履行，但张弓并未做到；其次，在合同签订后，案涉房屋再次被法院轮候查封，且在合同约定的宽限期届满后，被告仍未消除前述限制，双方无法继续办理房屋权利转移手续，被告张弓的行为，显然构成违约，原告有权根据合同约定行使解除合同的权利。本案中，张弓于2019年3月25日收到原告发出的解除通知，故本院确认《房屋买卖合同》于该日解除。合同解除后，被告张弓应向原告退还定金30万元，并向原告承担违约责任。关于违约金，原告主张按照合同约定的总房款20%(72万元)计算，对此，张弓表示自己并非主观故意违约，请求法院予以调整。本院认为，综合考虑合同履行情况、履行程度、当事人的过错程度、原告的实际损失等因素，本院对违约金予以调整，酌情判令被告张弓向原告支付违约金30万元。诉讼中，原告与昊扬公司庭外达成和解，并撤回对被告昊扬公司关于解除《居间合同》及承担赔偿责任的相应诉请，系其自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告林婷与被告张弓于2018年12月14日签订的《房屋买卖合同》于2019年3月25日解除；二、被告张弓应于本判决生效之日起十日内向原告林婷返还购房定金30万元；三、被告张弓应于本判决生效之日起十日内向原告林婷支付违约金30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6990元(已减半)，财产保全费5000元，合计11,990元(原告已预缴)，由原告林婷负担4796元，被告张弓负担7194元，被告张弓所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇一九年八月一日书记员  杨艳霞附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。