上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7899号原告：吴婷。原告：周保琴。两原告共同委托诉讼代理人：章瑜辉，上海市信本律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：潘小龙，上海市信本律师事务所律师。被告：唐可文。原告吴婷、周保琴与被告唐可文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理。诉讼中，本院先适用简易程序审理，后因无法向被告唐可文直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月9日公开开庭审理了本案。原告吴婷、原告周保琴的共同委托诉讼代理人章瑜辉到庭参加诉讼，被告唐可文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告吴婷、周保琴向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方的《房地产买卖协议》于2018年11月28日解除;2、请求法院判令被告支付原告违约金共计人民币(以下币种相同)150,000元。关于第1项诉讼请求,系根据原告寄送至被告处的履行合同催告函的内容及邮寄面单时间而定，关于第2项诉讼请求，系原告根据双方签订的《房地产买卖协议》中约定的违约责任，即第三大点的约定，以总价款2,505,000元的20%来计算违约金，现原告自行调整为150,000元。事实与理由：二原告与被告于2018年6月至案外人A中介公司处共同签署《房地产买卖居间协议》,买卖双方达成一致,由二原告出售其位于上海市闵行区江XX路XXX弄XXX号XXX室的房产一套,约定总价款为2,505,000元,并由原、被告双方签署了《房地产买卖协议》。协议约定双方于2018年9月15日之前办理签订示范文本。但随后原告在9月14日向中介确认要求进行网签,却被告知被告不愿继续履行合同,理由至今也未向原告明确。原告出于无奈于2018年11月22日出具《履行合同催告函》,告知被告如逾同月28日未继续履行合同,合同将自行解除并要求追究其违约责任。二原告认为,原、被告双方的居间协议及房地产买卖协议均属各方真实意思表示,且协议约定内容明确,可以按协议内容实际履行协议,理应对各方产生法律约束力。但被告却无故停止履行自己的义务,已经侵犯了原告的合法权益。故原告现根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规之规定,向法院提出诉讼，望判如所请。被告唐可文未作答辩，亦未向本院提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2018年6月由原告周保琴、原告吴婷作为出卖方(协议甲方)、被告唐可文作为买受方(协议乙方)签订房地产买卖协议一份，协议约定：一、买卖条件及本协议履行：1.1总房价款为2,505,000元；1.2.1签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后2018年9月15日之前前往A中介浦航路店签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满之日为甲乙双方签订买卖合同示范文本的日期。1.2.2首期房价款：乙方通过如下方式支付首期房价款计870,000元。1.2.5第二期房价款：乙方通过银行贷款的方式支付第二期房价款计1,635,000元。若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件同时将相应部分房价款支付甲方；1.3.3若该房地产上有户口，则甲方应于本协议签订后7日内，向该房地产所在地公安机关办理原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按照本协议第1.1条约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止；1.3.4根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担；三、违约责任：在本协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。嗣后，两原告确认在上述合同履行过程中，被告曾支付过10,000元的定金。2018年11月22日原告周保琴、原告吴婷向被告唐可文发出履行合同催告函一份，函件中载明原、被告与A中介于2018年6月共同签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，约定由被告购买原告位于闵行区江XX路XXX弄XXX号XXX室房产。现鉴于《房地产买卖协议》约定被告与原告须在2018年9月15日前前往A中介签订正式房地产买卖合同示范文本。原告于9月14日要求确认进行签订，但被告至今一直置之不理，且没有给原告一个合理的拒绝履行的理由。故原告在此函告被告(及A中介，望中介方能够通过居间功能，督促被告一方履行协议)；望被告能自2018年11月21日起七日内，即至2018年11月28日前，与原告(或中介方)联系并共同前往中介方办理签订正式房地产买卖合同示范文本。若届时未能如期前往签订合同，视为原告行使合同解除权，自动与被告解除双方的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，原告并将追究被告相应的违约赔偿责任。望被告能够审慎对待。上述催告函发出之后，被告未作出任何回应。2019年2月13日两原告与案外人郑某某签订上海市房地产买卖合同一份，两原告将涉案房屋出售给案外人盛某某、郑某某，合同约定的总价款为2,230,000元。现两原告已经收到案外人所某某的上述房价款。针对以上事实，原告吴婷、周保琴向本院提供了如下证据：1、房地产买卖居间协议(编号XXXXXXX)及房地产买卖协议一组，证明2018年6月原、被告双方存在房地产买卖的合同关系。2、2018年9月14日原告吴婷与案外人A中介刘经理的通话记录(书面整理件及光盘)一份，证明被告不愿意履行合同义务。3、2018年11月22日履行合同催告函及快递面单一组，证明原告解除双方合同的意思表示，在对方没有履约的情况下，解除合同的意思表示。4、房地产买卖居间协议(XXXXXXXX)一份，系原告与案外人之某某签订，证明原告损失，以供法院参考；5、买卖合同一份，系原告与案外人盛某某、郑某某于2019年2月13日所签订，房地产座落于江XX路XXX弄XXX号XXX室，同证据4共同证明原告损失，供法院参考；其中损失是指房屋差价损失，房屋再次出售时是2,230,000元，原来价格为2,505,000元。6、银行流水一份，证明原告再次出售他人时，收到的房款为2,180,000元，加上之前的50,000元现金定金，故原告再次出售他人时实际收到共计2,230,000元房款。被告唐可文未到庭应诉，亦未对原告提供的证据发表质证意见。本院结合原告吴婷、周保琴提供的证据以及庭审查明的事实，认为原告吴婷、周保琴所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告吴婷、周保琴与被告唐可文签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。然被告在合同履行过程中，未能按照协议书的约定与原告签订正式的房地产买卖合同示范文本，拒绝履行后续的合同义务，被告的行为显然构成违约，且在原告发出催告函后，被告仍然拒绝履行合同的义务，其行为显然构成违约，理应承担合同所约定的违约责任。同时考虑到原告再次出售房屋的价格之间确实存在房屋价值的损失。而被告在合同履行过程中，仅支付了10,000元的定金，故结合合同所约定的违约金标准，以及被告违约行为给原告所造成的实际经济损失，现原告仅主张150,000元的违约金符合合同约定(该违约金抵消了被告部分支付的定金)，本院予以准许。被告唐可文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴婷、原告周保琴与被告唐可文于2018年6月所签订的《房地产买卖协议》于2018年11月28日予以解除;二、被告唐可文于本判决生效之日起十日内支付原告吴婷、原告周保琴违约金以150,000元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元,由被告唐可文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 刘 锋人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一九年八月九日书 记 员 谭静贤附：相关法律条文一.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。