河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0923民初1763号原告：李红雷，男，1980年1月19日生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：张晓盛，河南法衡律师事务所律师。被告：张鹏宇，女，1968年10月15日生，汉族，住南乐县。被告：郭彦勋，男，1962年12月6日生，汉族，住址同上，系张鹏宇之丈夫。二被告共同委托诉讼代理人：郭占稳，河南豫石律师事务所律师。原告李红雷与被告张鹏宇、郭彦勋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，因原、被告争议较大，2019年5月17日本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告李红雷及其委托诉讼代理人张晓盛，被告张鹏宇、郭彦勋及其委托诉讼代理人郭占稳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红雷诉称，2015年10月3日，被告将涉案房屋（位于南乐县印刷厂家属楼北门四楼北户三室一厅楼房一套及楼下小屋一间）以17万元的价格出售给了原告。双方协商，原告先支付房款10万元，被告负责在半年内给原告办理过户手续，尾款7万元待办理过户时一次性付清。当日双方签订了房屋买卖协议一份，被告张鹏宇向原告出具收条一份，随后原告及家人就搬入该房屋居住。2016年8月份，李自印将原告妻子汪瑞娜告上法庭，要求迁出该房屋。后经法院判决执行，原告及家人于2018年6月份被迫搬离了涉案房屋，又重新租住新的房屋，此事给原告造成了巨大的经济损失和严重的精神创伤。故原告诉至法院，请求法院判令二被告退还原告购房款10万元及支付利息33250元，要求被告赔偿经济损失约15万元（包括房屋差价、搬家租房费用等），诉讼费由被告承担。被告张鹏宇、郭彦勋辩称，2015年9月3日，原被告签订房屋买卖协议一份，约定被告将涉案房屋以17万元的价格卖给原告，原告在30日内将房款一次性交给被告，原房产证的变更及过户费用由原告负责支付，被告负责找原房产证登记所有人李自印签名，原告交定金5000元。之后，被告便找李自印签字，李自印让找孙俊朋，推脱不给签字，被告便告知原告该情况，不让原告再买该房屋，原告也未按2015年9月3日双方所签房屋买卖协议的约定在30日内交纳房款17万元。直到2015年10月3日，原告在明知李自印不给办理过户签字的情况下，仍找被告要求购买涉案房屋，并言明购买后原告也可找人办理过户手续，要求被告予以协助办理过户手续，在原告强烈要求购买的情况下，同日原、被告又签订房屋买卖协议一份，将9月3日的协议一次交17万元变更成分两次交款，即签订协议后交10万元，下余7万元待办理过户后给付。仍约定房产证的变更及其费用由原告负责支付，由被告在半年内协助过户。协议签订后，被告将原房产证原件交付原告，李自印提出异议后，被告仍要求原告退房，被告退款，但原告仍坚持不退房。综上，原告存在严重过错，其主张利息及损失的请求不应得到支持，被告同意退还原告购房款10万元，不同意支付利息及损失。原告李红雷就其诉讼主张提供的证据有：1、2015年10月3日原被告签订的房屋买卖协议、被告张鹏宇出具的收到条一支，证明双方存在房屋买卖合同关系，原告向被告支付购房款10万元整；2、（2016）豫0923民初2071号民事判决书一份、（2018）豫09民终109号民事判决书一份、（2018）豫0923执636号执行通知书一份、（2018）豫0923执636号拘留决定书一份、2018年6月25日原告向案外人李自印在执行程序过程中出具的保证书一份，内容是保证搬离涉案房屋李自印同意提前解除对汪瑞娜拘留措施，该组证据证明原告购房目的不能实现，涉案房屋所有权人并非被告；3、2018年7月1日原告与案外人管泽斌签订租房合同一份，管泽斌妻子张利想于2018年6月25日出具的收条一份，诉讼费票据两份、车票九张，证明因原被告双方房屋买卖合同无法履行，原告不得不重新租住房屋，支付租金6000元，因涉案房屋涉及的诉讼纠纷，原告所支出的诉讼费用600元以及交通费90元。被告张鹏宇就其答辩向本院提交的证据有：2015年9月3日原被告双方所签协议一份、张鹏宇出具收到条一支（复印件），证明被告答辩所称事实属实。依据原告申请本院委托相关部门作出的鉴定有：房地产司法鉴定估价报告一份，评估费发票一份，证明2018年3月31日涉案房屋市场总价值为291600元，住宅市场价值为28.74万元，建筑面积单价3021元/平方米，楼下小屋市场价值为0.42万元，建筑面积单价为550元/平方米，评估费为3416元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月3日，原告与被告张鹏宇签订房屋买卖协议一份，协议约定张鹏宇将位于南乐县印刷厂家属楼北门四楼北户三室一厅楼房一套及楼下小屋一间的房屋以17万元的价格卖给原告，原告在协议签订后30日内一次性付清房款，房产证名字是李自印，张鹏宇购房后未过户，原房产证的变更及其过户费用由原告支付，张鹏宇负责找李自印签字。张鹏宇与李自印之间的经济纠纷与李红雷无关，同日，原告交付被告张鹏宇定金5000元。2015年10月3日，原告与二被告签订房屋买卖协议一份，约定被告将涉案房屋以17万元的价格出售给原告，被告负责在半年内协助原告办理过户手续，若被告摊上官司，原告应宽限被告期限。原告支付房款10万元，尾款7万元待办理过户时一次性付清。原房产证的变更及其过户费用由原告负责支付，被告原房主经济纠纷与原告无关。当日原告给付被告购房款100000元（包含定金5000元），被告张鹏宇向原告出具收据一份，被告将该房屋交付原告使用。2016年8月份，李自印以物权保护纠纷将原告妻子汪瑞娜起诉至本院，要求汪瑞娜立即迁出李自印位于南乐××××路东侧房产证号为Ｃ2××90的房屋即涉案房屋，并清除所有障碍物，汪瑞娜向原告支付租赁费损失每年5000元。本院作出（2016）豫0923民初2071号民事判决书，认定李自印系本案争议房屋的登记所有权人，涉案房屋系1998年前后李自印与孙卫法、孙权民、孙维标、孙俊朋五人共同出资所建四层楼房中的其中一套。因李自印与孙卫法主持筹建和办证事宜，故所建房屋的房产证分别登记在孙卫法和李自印名下。2004年2月22日孙俊朋将该房屋转卖给郭彦勋，并将房产证交给郭彦勋。涉案房屋的登记所有人为李自印，汪瑞娜无权占有，判决汪瑞娜在判决生效后三十日内搬离本案争议房屋，驳回李自印的其他诉讼请求。汪瑞娜不服该判决，提起上诉，濮阳市中级人民法院作出（2018）豫09民终109号民事判决书，判决驳回汪瑞娜上诉，维持原判。后李自印向本院申请强制执行，2018年6月份原告搬离了涉案房屋。原告诉称，其重新租赁新的房屋，此事造成了原告损失。故原告诉至法院，请求法院判令二被告退还原告购房款10万元及支付利息33250元，要求被告赔偿经济损失约15万元（包括房屋差价、搬家租房费用等），诉讼费由被告承担。另查明，2019年9月15日原告向本院申请对涉案房屋的2018年3月31日的市场价值进行评估，经本院依法委托，2019年12月20日濮阳市华信房地产评估有限责任公司作出濮华信司估字第【2019】-1103号房地产司法鉴定估价报告，内容如下：市场总价值为291600元，其中住宅市场价值为28.74万元，建筑面积单价3021元/平方米，楼下小屋市场价值为0.42万元，建筑面积单价为550元/平方米，原告为此预交评估费3416元。本院认为,2015年10月3日原被告签订的房屋买卖协议因被告对涉案房屋不具有所有权，该协议应为无效。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从原被告2015年9月3日签订的房屋买卖协议内容来看，签订该协议时原告已明知出卖人和登记房屋所有人不一致，购买该房屋具有一定的风险，但其2015年10月3日仍与被告签订房屋买卖协议，原告没有对自己的风险进行规避，故其对造成协议无效也具有一定过错，故对原告要求被告支付李自印起诉汪瑞娜诉讼费及因诉讼产生的交通费的请求本院依法不予支持。被告明知登记房屋所有人是李自印，仍将涉案房屋卖给原告，故被告存在重大过错，本院酌定原告、被告对房屋差价损失各承担30%、70%责任。因2015年10月3日原被告签订的协议无效，故被告应返还原告已交购房款100000元。因原、被告签订协议后被告就将该房屋交付原告，原告实际对该房屋享有占用、使用、收益的权利，故原告要求被告支付租赁费及利息的请求本院依法不予支持。原、被告均认可汪瑞娜收到濮阳市中级人民法院判决书的日期为2018年3月31日，经评估,原告所购房屋的评估总价为291600元,其差价损失为121600元（评估总价291600元-购房总价款170000元）,因原告支付被告部分购房款100000元，故被告应给付原告房屋差价损失50067.58元（100000元÷170000元×121600元×70%）。原告评估涉案房屋所花费评估费3416元，应按原、被告过错比例承担，原告、被告各应承担评估费1024.8元、2391.2元，故原告的诉讼请求本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:一、被告张鹏宇、郭彦勋于本判决生效后十日内返还原告李红雷购房款100000元，赔偿原告李红雷房屋增值差价损失50067.58元。二、驳回原告李红雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5548元,由原告李红雷承担2247元,被告张鹏宇、郭彦勋承担3301元。评估费3416元，由原告李红雷承担1024.8元，被告张鹏宇、郭彦勋承担2391.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  冯利敏审判员  武益新审判员  王晓伟二〇二〇年二月二十四日书记员  王晓楠书记员  鲁 陶