广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1881民初964号原告（反诉被告）：英德市浈阳驿站服务有限公司。住所地广东省英德市连江口镇城樟社区居委会银英公路与连江大桥交汇处。法定代表人：龙锦洪，系该公司总经理。委托代理人：冯维中，广东天高律师事务所律师。委托代理人：黄荣天，广东天高律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东净土生态旅游有限公司。住所地：广东省清远市清城区川心街三角村委会学联村E26号区10号首层商铺。法定代表人：孙冬秀。被告：孙冬秀，女，1978年11月23日，汉族，住江西省赣州市全南县。委托代理人：顾永春，广东定海针(清远)律师事务所律师。委托代理人：钟米平，男，1972年3月4日出生，汉族，住广东省清新县。系孙冬秀丈夫。原告英德市浈阳驿站服务有限公司（以下简称浈阳驿站）诉被告广东净土生态旅游有限公司（以下简称净土生态）、孙冬秀及净土生态反诉浈阳驿站项目转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告浈阳驿站的委托代理人黄荣天、被告净土生态、孙冬秀的共同委托代理人顾永春、钟米平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浈阳驿站诉请：一、解除原、被告双方在2018年8月15日签订的《英德市浈阳驿站转让合同》；二、判令被告向原告支付违约金150万；三、本案诉讼费由被告支付。原告浈阳驿站主张的事实与理由：2018年8月15日，原、被告双方分别作为甲、乙方在英德市××镇浈阳驿站签订了一份《英德市浈阳驿站转让合同》，主要内容有为，“英德市浈阳驿站原是由龙锦洪、何神木共同投资经营的集餐饮、旅游观光、商业运营等为一体的服务项目，为进一步优化整合资源，甲方将公司运营整体转让给乙方。项目位于英德市××镇银英公路与连江大桥交汇处，已取得了20亩土地46年使用权，约50亩鱼塘23年使用权。投资包括但不限于湖和北江边上码头旅游观光项目、四季餐厅和厨房设备、旅店等基础设施设备，除一楼一间办公室的家具除外，由甲方按现状交付。（一）经协商，乙方即被告同意以人民币1400万元整的价格条件收购甲方公司及旗下已开发及待开发项目，所产生的一切税费，由乙方负责。（二）本合同为附加条件合同。甲乙双方在签订本协议八个月内，即在2018年8月15日至2019年4月15日完成，招拍、挂等合法程序手续，甲方负责为乙方取得竞标浈阳驿站项目地块中的面积大约6.14亩的国有土地证的使用权，即成功办理国有土地使用权证。由此产生的相关税费、出让金等由获得土地使用权的被告负责。该6.14亩的国有土地使用权，使用用途包括符合商住房地产（别墅）开发规划等要求，以便乙方买受后能够合法进行基础设施建设、旅游开发等，商住楼开发；（三）若甲方不能达成第二条，乙方在没有取得土地使用证条件时。本项目在原来商定的1400万元，如果在6个月不能完成土地产权证甲乙双方开始办理法人变更和项目转让的所有手续，成交价格为1380万，八个月完成本项目的转让付款事宜，双方按协议价格支付和办理手续。办理转让手续的过程中由甲方负责；（四）在本条第二款条件成就时，甲乙双方合作继续执行。乙方收购项目的款项，在完成第（二）条协议20天内，乙方支付60%的转让款840万元，甲方在收取款项后10天内退出项目管理，由乙方全面接手经营管理。甲方在收到第一期款项一个月内，完成原债权债务处理，并向乙方提供资产负债表。乙方应在10日内支付30%的转让款420万元。在甲方完成所有财产所有权及使用权交割手续后，乙方在10天内支付5%的转让款70万元，剩余的5%在办理完所有手续三个后，确认本项目没有历史遗留问题，由乙方付清。由甲方开具正规发票给乙方。在本协议规定的时间内甲方双方不能违约，如违约，违约方必须向守约方支付150万元违约金。签订协议之日起15个工作日内，乙方向守约方支付10万元定金。甲方按期完成所有手续后，剩余百分之五的转让款没有按协议时间支付甲方，乙方要支付0.03%的违约金。”合同签订后，被告向原告支付了10万元的定金，然后进场装修，原告亦将所有房间交给被告使用。然而，在到了第一期付款时间后，经原告多次催收，被告以种种理由推拖，至今仍未按合同履行付款义务。经原告多方了解，被告不具备履行合同的经济能力。原告认为，被告没有按照合同履行付款义务，而且没有经济能力继续履行合同的义务，故原告没有必须继续履行，应依法予以解除。被告孙冬秀、净土生态共同辩称：第一、《英德市侦阳骚站转让合同》第二条第（二）款明确约定被答辩人最迟在2019年4月15日完成招拍挂等合法程序，负责为答辩人办理约6.14亩地块的土地使用证。现被答辩人不能办理土地使用证导致答辩人无法正常经营，被答辩人违约在先，在这种情形下，答辩人拒付转让款完全合法合理；第二、涉案合同属于未生效合同，《英德市侦阳骚站转让合同》第二条第（二）款明确表明：“本合同为附加条件合同。”《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”现被答辩人违反该条款的约定，对该条款附加的条件未能成就，因此，合同无法生效；第三、付款的时间应当按照《英德市演阳骚站转让合同》第二条第（四）款来执行，涉案合同对付款方式约定不明确，合同第二条第（二）款、第（三）款、第（四）款对付款的时间约定不明确且存在矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）款：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”的规定，本案答辩人付款的时间应当《英德市侦阳骚站转让合同》第二条第（四）款的约定来执行。答辩人要求被答辩人办理土地使用证的6.14亩，答辩人是用来搞商住房地产（别墅）的，被答辩人办不了土地使用证，那对答辩人而言，合同的目的就无法实现（另注明：收购项目中涉及的20亩土地和50亩鱼塘是被答辩人从第三人处租赁过来然后再将其转租给答辩人）。被告净土生态反诉请求：一、解除原被告双方于2018年8月15日签订《英德市浈阳驿站转让合同》；二、判令被反诉人双倍返还定金20万；三、判令被反诉人向反诉人支付违约金150万元；四、判令被反诉人赔偿反诉人损失4832886元；五、本案诉讼费由被反诉人负担。被告净土生态反诉主张的事实理由：反诉人与被反诉人于2018年8月15日签订《英德市侦阳释站转让合同》。合同的第二条第（二）款约定：“本合同为附加条件合同。甲乙双方在签订本协议八个月内，即在2018年8月15日至2019年4月15日完成，招拍、挂等合法程序手续，甲方负责为乙方取得竞标浈阳驿站项目地块中的面积大约6.14亩，实际面积以政府出具的数据为准。国有土地证的使用权，即成功办理国有土地使用权证。由此产生的相关税费、出让金等由获得土地使用权的乙方，即为广东净土生态旅游有限公司负责。该6.14亩的国有土地使用权，使用用途包括符合商住房地产（别墅）开发规划等要求，以便乙方买受后能够合法进行基础设施建设、旅游开发等，商住楼开发。”合同第二条第（四）款约定了违约金150万元。合同签订后，反诉人向被反诉人支付了10万元定金，并出于合理的商业信赖开始新建别墅、办公楼等工程。但被反诉人却违反合同约定，未能办理6.14亩土地的使用权证，并且其只有20亩土地有转租权。反诉人为新建工程投入了以下资金，在反诉人投入数百万元建设好别墅、办公楼后，被反诉人却突然告知反诉人其办理不了土地使用权证，导致反诉人无法正常营业。反诉人认为，被反诉人的违约行为给反诉人造成了重大的经济损失，反诉人因建造别墅以及办公楼产生了一下费用，规划设计费用115万元；测绘费用4.2万元；建筑工程款2240886元；项目开业招商费用91万元；工人工资49万元，合计4832886元。反诉人在合同签订后在该项目中投入的所以资金应当由被反诉人承担全部赔偿责任。现反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决，支持反诉人的反诉请求。浈阳驿站针对反诉辩称，一、原告在本案中没有违反合同的事实，原告按照合同约定已经向被告提供了办公室、食堂、宿舍等供其办公和住宿提供方便；二、反诉人所谓的投入及损失应当自行承担，合同约定要求合法取得6.145亩土地办证时间是8个月，从合同约定2018年8月15日至2019年4月15日，原在此时间内办理成功的话按照1400万转让价，若无法完成手续的话1380万，因此可以看出不能取得6.145亩土地使用手续的话，减少20万，符合合同约定；三、反诉人没有按照规定对其建筑的A、B两栋别墅和办公楼建筑办理合法的报建手续，因此应当是属于违章建筑，反诉人不按法律办理手续，其修建的建筑都是违法的，当地镇政府已经发出让其整改的通知，其应当自行承担损失，而且反诉人修建的别墅、办公室都是在我方原合法取得的土地上；四、根据我方递交的证据可以佐证，我方已经履行了合同义务，反诉人利用我们的平台资源进行股权转让，进行鱼塘转租盈利等一系列行为，但是反诉人没有按照约定的时间支付我方合同价款，反诉人没有履行合同的经济能力。经审理查明：2018年8月15日，原、被告双方分别作为甲、乙方在英德市××镇浈阳驿站签订了一份《英德市浈阳驿站转让合同》，主要内容有，“英德市浈阳驿站原是由龙锦洪、何神木共同投资经营的集餐饮、旅游观光、商业运营等为一体的服务项目，为进一步优化整合资源，甲方将公司运营整体转让给乙方。项目位于英德市××镇银英公路与连江大桥交汇处，已取得了20亩土地46年使用权，约50亩鱼塘23年使用权。投资包括但不限于湖和北江边上码头旅游观光项目、四季餐厅和厨房设备、旅店等基础设施设备，除一楼一间办公室的家具除外，由甲方按现状交付。（一）经协商，乙方即被告同意以人民币1400万元整的价格条件收购甲方公司及旗下已开发及待开发项目，所产生的一切税费，由乙方负责。（二）本合同为附加条件合同。甲乙双方在签订本协议八个月内，即在2018年8月15日至2019年4月15日完成，招拍、挂等合法程序手续，甲方负责为乙方取得竞标浈阳驿站项目地块中的面积大约6.14亩的国有土地证的使用权，即成功办理国有土地使用权证。由此产生的相关税费、出让金等由获得土地使用权的被告负责。该6.14亩的国有土地使用权，使用用途包括符合商住房地产（别墅）开发规划等要求，以便乙方买受后能够合法进行基础设施建设、旅游开发等，商住楼开发；（三）若甲方不能达成第二条，乙方在没有取得土地使用证条件时。本项目在原来商定的1400万元，如果在6个月不能完成土地产权证甲乙双方开始办理法人变更和项目转让的所有手续，成交价格为1380万，八个月完成本项目的转让付款事宜，双方按协议价格支付和办理手续。办理转让手续的过程中由甲方负责；（四）在本条第二款条件成就时，甲乙双方合作继续执行。乙方收购项目的款项，在完成第（二）条协议20天内，乙方支付60%的转让款840万元，甲方在收取款项后10天内退出项目管理，由乙方全面接手经营管理。甲方在收到第一期款项一个月内，完成原债权债务处理，并向乙方提供资产负债表。乙方应在10日内支付30%的转让款420万元。在甲方完成所有财产所有权及使用权交割手续后，乙方在10天内支付5%的转让款70万元，剩余的5%在办理完所有手续三个后，确认本项目没有历史遗留问题，由乙方付清。由甲方开具正规发票给乙方。在本协议规定的时间内甲方双方不能违约，如违约，违约方必须向守约方支付150万元违约金。签订协议之日起15个工作日内，乙方向守约方支付10万元定金。甲方按期完成所有手续后，剩余百分之五的转让款没有按协议时间支付甲方，乙方要支付0.03%的违约金。”合同签订后，被告向原告支付了10万元的定金后，被告派员进驻案涉项目所在地原告提供的办公场所开展前期工作，原告提供使用的办公室进行了部分装修，对案涉项目了规划设计，并施工建设了一幢轻钢结构的办公大楼及两幢轻钢结构别墅及园林假山等工程。被告提供的证据显示，其于2018年11月15日与佛山市添畅贸易有限公司签订订购合同，订购价值315078.4元的轻钢建筑材料，事后，对方开具了315078元增值税发票；被告于2018年11月15日与日照园都建材科技有限公司签订了一份价值239778.46元的外墙装饰等材料合同及一份价值17998元的外墙装饰等材料合同，对方开具了237300元增值税发票；2018年11月21日，被告与佛山市添畅贸易有限公司签订订购合同，订购价值14466.1元的轻钢建筑辅材；2018年11月26日，被告与案外人梁俭签订了轻钢别墅安装合同，事后代开了11.1万元建设工程安装服务费增值税发票；2018年11月16日，被告与英德环球仙奇广告有限公司签订了价值250311.7元的广告制作合同，事后开具了25万元增值税发票；2018年11月26日，被告与英德市金禾建筑装饰工程有限公司签订价值了377164元的房屋装修工程合同，事后开具了467329元增值税发票；2018年10月16日，被告与清远市豪美园艺苗木有限公司签订了价值141000元的园艺假山施工合同，事后开具了141000元增值税发票；2018年8月30日，被告与新思路文化旅游发展（深圳）有限公司签订了价值68万元的案涉项目的策划服务合同，事后开具了68万元的增值税发票；2018年10月29日，被告与广州市坤烨建筑模型有限公司签订了价值66000元的销售沙盘制作合同；2018年11月12日，被告与惠州市百帮建筑装饰工程有限公司不含税价值533400元的样板房别墅基础施工合同，事后开具了533300元增值税发票；前述被告提供了增值税发票的款项合共为2735007元。另被告主张支出了规划设费用115万元，测绘费4.2万元、工人工资支出49万元。现被告主张案涉项目造成其含工人工资等损失共计4832886元，依法应由原告承担。另查明，2012年4月5日，英德市人民政府印发[英府（2012）45号]《英德市旅游驿站规划建设实施方案的通知》，规划了连江口驿站即浈阳驿站等13个驿站的旅游驿站的开发建设。2012年11月28日，原告的股东龙锦洪与英德市连江口人民政府签订了《英德市××镇浈阳峡驿站项目投资建设合同》，由龙锦洪为代表在连江口大桥与浈英公路交汇处开发建设浈阳峡驿站，占地约20亩，投资550万元，连××镇负责用地提供及建设用地规划许可证，出租30年，龙锦洪需每年支付5000元租金。2015年10月14日，龙锦洪与连××镇城樟社区万公桥小组签订鱼塘承包合同书，承包期25年，承包款每年1000元。该土地位于前述规划旅游项目地后侧。后龙锦洪以前述财产权等投资与他人合股成立了被告公司，并在连江口镇政府规划的土地上建设了一幢两层的食住一体的临时建筑物。2018年12月25日，英德市××镇规划所向广东净土生态旅游有限公司下发检查通知，确认该单位兴建的钢结构房屋未办理相关手续及施工许可证、擅自进行施工，责令该单位停工。2018年12月27日，连江口镇政府发出声明，对被告对外宣传及招商的“世界客家小镇”的有关项目，因该项目未立项报建，为不实宣传。被告净土生态公司为被告孙冬秀系的自然人独资公司。截止本案庭审辩论终结，案涉旅游项目未获得相关发改部分等行政职能部门的项目立项审批。以上事实，有原被告提供的证据及到庭当事人的法庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系项目转让合同纠纷。该合同系原被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原被告双方均要求解除合同，视为原被告双方对合同的解除达成一致意见，本院依法予以准许。本案的争议焦点是合同履行过程中原被告双方谁违约、违约责任怎么承担及合同解除后被告的投资损失原被告双方如何承担的问题。本案的合同履行方式及价款约定是一种有条件的选择性履行方式的约定，第一种方式即对案涉项目所需的6.14亩土地的国有土地使用权的取得在2019年4月15日前由原告办理完毕，则转让款为1400万元；第二种方式则是原告不能协助被告完成6.14亩土地的国有土地使用权招拍挂手续而取得该土地的国有土地使用权，则转让款为1380万元，则在8个月内完成转让款的支付。显然，原告在2019年4月15日未能完成协助被告取得所涉土地的国有土地使用权的办理，并不能视为原告违约，原被告双方的合同履行方式自然的进入到第二方式。第二种合同履行方式的款项支付期限为8个月，但是,从合同签订之日起8个月内，被告并未在该期限内完成款项的支付，属于合同履行违约行为，本案中已视为原被告双方达成了合同解除的一致意见，不存在继续履行的必要，故，根据合同法第一百零七条的规定，被告只应承担原告的违约损失等赔偿责任。案涉合同中原被告双方约定的150万元违约金，属于第一种合同款项支付方式下的违约金支付方式，并不适用于第二种合同款项支付方式中违约情形的违约责任，故原告请求按第一种方式要求被告承担违约责任，没有事实依据。本案中，原告并未提供合同未履行所造成损失的其他依据，故，被告依法应根据承担迟延支付款项造成原告方利息损失的违约责任，本院酌情支持即按1380万元合同价款从2019年4月16日起按年利率6%计算的利息到本判决发生效力之日止（即原被告双方合同确定解除之日止）的利息损失。被告净土生态是被告孙冬秀的自然人独资公司，被告孙冬秀未提供证据证实其个人财产与公司财产独立的证据，对原告请求由被告孙冬秀对被告净土生态的债务承担连带清偿的主张，本院依法予以支持。本案中，被告未提供相关证据证实原告在合同履行过程中存在违约行为，故对被告反诉原告承担违约责任的主张，本院依法予以驳回。被告在案涉土地上建设的建筑物，其未能提供相应建筑物的物权证明及建设工程施工、规划许可证等证据，根据《中华人民共和国城乡建设规划法》等法律法规的相关规定，案涉建筑物的合法性，需先由行政机关作出认定及处理，方可确定案涉建筑物的价值抑或当事人的损失。当事人对案涉建筑物的建设及相关联的规划、宣传、人员工资等支出，可在行政机关对建筑物作出认定及处理后，一并另循法律途径解决。被告向原告支付的10万元定金，系第一种合同款项支付方式下的定金，且原被告双方未对定金合同进行约定，故，被告请求双倍返还没有事实与法律依据，本院不予支持。原被告的项目转让合同已解除，原告理应退回收取被告的10万元款项。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条的规定，判决如下：一、解除原告英德市浈阳驿站服务有限公司与被告广东净土生态旅游公司于2018年8月15日签订的《英德市浈阳驿站转让合同》；二、由被告广东净土生态旅游公司在本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告英德市浈阳驿站服务有限公司按1380万元合同价款从2019年4月16日起按年利率6%计算的违约利息损失，被告孙冬秀对该债务承担连带清偿责任。三、由反诉被告英德市浈阳驿站服务有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内返还反诉原告广东净土生态旅游公司10万元；四、驳回原告英德市浈阳驿站服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告广东净土生态旅游公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费19200元，反诉受理费14765元，合共33965元，由原告英德市浈阳驿站服务有限公司负担5000元，被告广东净土生态旅游公司、孙冬秀共同负担28765元。被告多预缴的15000元，本院依法予以清退。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  易典兵人民陪审员  华宝莲人民陪审员  余益勤二〇一九年十月十六日书 记 员  邓瑞军附部分裁判法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。