北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初5434号原告：北京绿泉鑫源农业发展有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇后牛坊村西528号。法定代表人：纪卫红，总经理。委托诉讼代理人：牛宏洋，北京市威正律师事务所律师。被告：北京阿卡控股有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇建材城西路87号2号楼15层2单元1508-4。法定代表人：江宇虹，总经理。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。原告北京绿泉鑫源农业发展有限公司与被告北京阿卡控股有限公司农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京绿泉鑫源农业发展有限公司（以下简称绿泉公司）委托诉讼代理人牛宏洋，被告北京阿卡控股有限公司（以下简称为阿卡公司）的法定代表人江宇虹及委托诉讼代理人彭松岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿泉公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告签订的《土地租赁合同》；2.请求被告支付拖欠原告的租金420000元；3.请求被告支付延迟交纳租金的违约金（自2018年9月1日至起诉之日期间违约金暂计为519000元，最终以实际支付之日计算为准）；4.请求被告支付逾期交付租赁土地的违约金351000元（自2019年2月24日起计至2019年6月21日）；5、请求判令被告支付租赁土地及地上物恢复原状费用计201885元；6、请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月7日，原被告签订《土地租赁合同》，原告将位于北京市昌平区小汤山镇后牛坊村范围内的集体土地承包经营权出租给被告。合同约定：租赁期限共15年，自2016年9月1日起至2031年8月31日。第一期五年租金总计500万元，租金半年一交，每年8月31日前被告应向原告全额支付当年9月1日至次年3月1日租金，每年2月28日前全额支付当年3月1日至当年9月1日租金等内容。合同签订后，原告按照约定履行了全部合同义务，然而被告未按照约定支付2018年9月1日至2019年3月1日的租金，原告多次向被告催收未果。原告于2019年2月20日向被告发送《解除合同通知书》，解除双方签订的《土地租赁合同》。2019年6月21日，被告在未通知原告办理场地交接手续情况下自行撤场，大量残留物品、垃圾、一座大棚坍塌、大门损坏。2019年6月24日，被告电话称其将八座大棚转租第三方，并表示不清理现场。被告行为造成原告损失，故提起本次诉讼。被告阿卡公司答辩称：原被告签订的土地租赁合同是无效的，因为原告提供的证据材料中没有其取得土地的依据，只有原被告签订的合同，没有原告对该土地出租权和使用权的依据。由于原告的大棚年久失修已不具备继续使用的条件，为了维持基本运营，被告有证据证明已经支出了470多万的费用，因此导致被告的经营无法继续履行无效的合同。被告同意将场地返还原告，但不同意再支付原告租金及违约金。同时针对被告在现有土地上已经投入的巨额费用，具体包括对大棚的改造费、农场绿化费、环境的改造费、水利设施改造费，依据合同无效原则，被告返还原告土地，原告应对被告的投入进行补偿。第二次庭审过程中，阿卡公司当庭口头提出反诉请求，要求绿泉公司全额赔偿反诉原告投入的建设费用约150万元。庭审后，阿卡公司撤回反诉请求。本院经审理查明：2016年8月7日，绿泉公司（甲方）与阿卡公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区小汤山镇后牛坊村范围内的集体土地承包经营权出租给乙方使用，土地面积200亩，土地用途为农业种植，租赁期限15年，按每5年为一期，分3期履行，自2016年9月1日起至2021年8月31日止为第一期，自2021年9月1日起至2026年8月31日止为第二期，自2026年9月1日起至2031年8月31日止为第三期；第五条“租金、支付方式”约定“1.第一期五年租金总计500万元税后。可以分期10次支付，每次支付半年租金共计50万元。2.租金支付方式：半年一交。3.租金支付形式：银行转账。4.租金支付时间：每年8月31日前乙方向甲方全额支付当年9月1日至次年3月1日租金，每年2月28日前乙方向甲方全额支付当年3月1日至当年9月1日租金”；第六条“双方的权利和义务”（一）8款约定“土地补偿及所有甲方投资建设的地面附属物、固定设施……如非征地原因，甲方单方面终止协议，甲方按照乙方实际建设投入金额对乙方进行全额赔偿……”，（二）3款约定“乙方在不违背国家法律、法规、地方相关政策以及公序良俗的前提下，可在承租的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施”，4款约定“乙方依约按时交纳租金，未按时交纳租金，甲方有权单方终止合同”，10款约定“在本合同租赁期内乙方所建设的地上物，被认定为违法建设的，所产生的一切后果由乙方负责，甲方不承担任何责任”；第七条“地上物处理”3款约定“本合同到期后，需将甲方所有的地上物以及土地恢复原状后交付给甲方”；第八条“违约责任”2款约定“合同终止后，如果乙方未能按照本合同约定向甲方交付租赁土地的，则每逾期1日，应按照当年租金的千分之三标准向甲方支付违约金”，4款约定“乙方迟延支付租金的，应按照当年租金的千分之三标准支付违约金，迟延支付租金10日，本合同自动终止”；第十条“合同的解除”约定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”，其中5款约定“乙方迟延支付租金10日以上的”。合同附件“地上物清单”记载物品状态均为良好。该合同还约定有其他内容。绿泉公司提供的双方往来短信截图显示，2018年10月7日，绿泉公司询问“江总你好，地租什么时候交，已到期”；2018年10月17日，绿泉公司询问“江总地租什么时候交，回信”，阿卡公司回复“不是说月底吗？农场继续租下去”，“我们会接着租下去的，不离不弃”；2018年10月31日，绿泉公司询问“江总你好，今天不交地租，明天停电，停水，锁大门”；2018年12月3日，绿泉公司询问“江总你好，地租什么时候交，地验收合格”，阿卡公司回复“咱不是说好让刘芬一月份拆迁补偿吗，租金就从补偿款里扣；如果她不出政策，我们就补齐地租”，“区里明年另外给我们找个区政府资产的产业园，我们也拿点补偿。咱两都合适啊”，绿泉公司回复“你说的有谱吗？你说个日期交地租，已经过两个月，地租和拆迁是两回事”；2019年1月4日，绿泉公司询问“江总你好2019年1月份了，地租什么时候交，你说没有政策的话，就补齐地租这是你说的，什么时候交你说个日期”；2019年1月25日，绿泉公司询问“江总今天周五了，地租打过来没有，最后一次通知你，今天不打过来，停电，停水后果自负”，阿卡公司回复“新的一轮拆违已经开始，拆到09年前标准，中央督查组都下到区和镇政府了，您这个园子是10年已经建的，附属设施无一幸免，都要拆除，我们的投资也是巨大的损失”，绿泉公司回复“拆和地租两回事，不交地租就停电，停水”，阿卡公司回复“我们当时租的条件和去年9月之后已经完全不同了，这么多投入，必须有个说法”，“9月之后已经严重影响了经营，造成了巨大的经营损失”，“这个事我上报了区里，等春节后市里给出拆的赔偿标准后，再来说咱们的事。春节后标准出来，我们说好大家分配标准，到时候您不让走，我们自己也要走”，“大家利益共享、风险共担”，绿泉公司回复“我就关心地租的事，拆不拆也不是你说了算”；2019年2月1日，绿泉公司询问“江总你好，地租什么时候给，你说一月底给，今天都2月1日了，怎么还不给打款”，阿卡公司回复“是啊，说好一月底这事有个结论，有没有政策，是走是留，我们把现在跑的项目做完，收完这茬菜，走的时候把差的钱结了。大哥，园子都是您的，不会让您吃亏的”。2018年9月4日，阿卡公司通过银行向绿泉公司转账8万元，摘要为“付绿泉鑫源2018.9.1-2019.2.29地租”。2019年2月20日，绿泉公司通过短信及邮件方式向阿卡公司发送《解除合同通知书》，记载“绿泉鑫源公司虽多次催收，贵司以各种理由推托，至今欠付租金420000元”，“自2019年2月20日，绿泉鑫源公司解除与贵司签订的《土地租赁合同》”。阿卡公司认可收到该通知的短信及邮件。阿卡公司提交有评估申请，认为其在承租土地上花费巨资进行投资改造，绿泉公司应予赔偿。庭审中经释明，阿卡公司陈述其要求评估内容为其进行了地下排水设施建设、地面硬化费用、大棚维修加固费用、绿化种植、智慧农业的网络设施、自动化控制卷帘机。2019年7月4日，本院前往案涉土地勘验。在勘验现场，经询问，阿卡公司陈述其租了72个棚、办公用房13间，其中4个大棚用来接待、4个大棚用作冷库包装，剩余64个大棚用作智慧农业。所有大棚其均作了加固，其于2019年6月21日给对方发函后搬离，智慧农业中可移动设施均已拆走。另阿卡公司陈述其租赁期间有8个大棚出现坍塌后由其重建，绿泉公司认可阿卡公司在2019年6月22日前搬离，并陈述双方签约前一年系其给大棚上保险，出现塌棚后保险公司理赔，其已将理赔款交付阿卡公司，阿卡公司对此陈述其所述的8个坍塌大棚未含绿泉公司所述理赔的大棚、其未上保险的原因在于其仅为大棚使用方、非所有权方、且理赔金额无法覆盖重建费用。另双方认可2018年政府提供大棚维修补贴款，阿卡公司陈述补贴款金额20万元，是针对上一年维修的10栋大棚的补贴。另阿卡公司陈述其在租赁过程中，进行了办公用房室内装修、小院内门窗、墙体、路面等改建，更换及维修水泵、上水系统、排水系统。绿泉公司否认更换水泵及上水管线，且认为棚内改建未经其许可，棚内管线并未重新修建，阿卡公司搬离后整个园内杂乱脏差，设施设备存在毁坏，其中有两个棚里门损坏、大门损坏、一栋大棚坍塌、水泵损坏。同日，本院前往后牛坊村委会进行调查案涉土地情况，村委会人员回复案涉土地系基本农田，对于土地的具体使用方是谁，村委会不予干涉，只要交纳租金即可，案涉土地租金年年交纳、从未欠付。另，绿泉公司为主张其恢复土地及地上物原状损失，提交有收据、发票、工资表。上述事实，有土地租赁合同、短信截屏、解除合同通知书、银行付款回单、勘验笔录及照片、收据、发票、双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：绿泉公司与阿卡公司之间签订的《土地租赁合同》，系双方当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。阿卡公司以绿泉公司不具有土地使用权为由主张双方合同无效。我国《合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，对于双方之间的《土地租赁合同》，绿泉公司是否具有案涉土地的相关权属并非影响合同效力的因素，对于阿卡公司的辩称，本院不予采信，对于双方合同效力，本院予以确认。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，绿泉公司以阿卡公司逾期支付租金为由要求确认双方合同解除并提出违约损失赔偿等请求，阿卡公司以协议无效以及绿泉公司单方终止协议为由辩称绿泉公司应赔偿其投入费用。则本案焦点之一在于确认绿泉公司在提出解除合同时是否具有合同解除权、合同解除后的法律效果。首先，根据双方合同约定，半年租金50万元、租金支付半年一交、每年8月31日前支付当年9月1日至次年3月1日租金、每年2月28日前支付当年3月1日至当年9月1日租金。根据双方提交的转账明细显示，阿卡公司于2018年9月4日支付2018年9月1日至2019年2月29日租金8万元，未按照约定于当年8月31日前支付半年50万元租金。绿泉公司于同年10月起多次要求阿卡公司交付租金，阿卡公司于2018年12月3日回复拆迁后租金从补偿款里扣、如果不出政策就补齐地租，后于2019年1月25日回复违建拆除其有投入损失。从双方短信往来记录及阿卡公司付款情况可见，阿卡公司未按照约定支付租金，已构成违约。双方之间的《土地租赁合同》第六条二款4项约定“乙方依约按时交纳租金，未按时交纳租金，甲方有权单方终止合同”。阿卡公司未按照约定于2018年8月31日前支付半年租金50万元，经多次催要后仍未支付，其行为构成违约，绿泉公司依约具有合同解除权利，对于其解除合同的效力，本院予以确认。其次，双方之间的《土地租赁合同》于2019年2月20日解除。双方均确认阿卡公司于2019年6月21日撤离案涉场地。根据我国《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。对于绿泉公司主张的未付租金损失，本院予以确认。对于绿泉公司主张的逾期支付租金的违约金，阿卡公司主张该违约金计算数额过高，本院参考中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率标准予以酌定。对于绿泉公司主张的逾期交付土地的违约金，参考双方约定的租金水平，对其主张数额予以确认。对于绿泉公司主张的恢复原状费用，双方合同约定“合同到期后，需将甲方所有的地上物以及土地恢复原状后交付给甲方”。现场勘验当日，绿泉公司陈述两个棚里门、大门、水泵损坏，大棚一栋坍塌，结合勘验现场情况及双方关于大棚维修费用及政府补贴金额陈述，以及绿泉公司提交的维修前述设备的收据及发票，本院酌定绿泉公司前述主张费用金额为37100元。对于阿卡公司关于其建设投入损失的辩称，其依据双方之间的《土地租赁合同》第六条（一）款8项约定“如非征地原因，甲方单方面终止协议，甲方按照乙方实际建设投入金额对乙方进行全额赔偿”主张投入损失。绿泉公司辩称该条款中“甲方单方面终止协议”意指甲方无正当理由擅自终止合同、不包括因乙方违约乙方依法行使合同解除权的情形。我国《合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中《土地租赁合同》第六条（一）款8项“如非征地原因，甲方单方面终止协议，甲方按照乙方实际建设投入金额对乙方进行全额赔偿”的条文内容，系在甲方权利和义务条款项下关于土地被征用、占用情况下的约定，根据该条文的上下文内容，以及合同关于甲方在乙方逾期交纳租金时具有解除权的单独约定，本院认定前述条款并不适用于乙方违约情况下甲方行使约定解除权的情形。此外，双方之间《土地租赁合同》附件记载地上物交付时状态为良好。综上，对于阿卡公司的前述辩称，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、确认原告北京绿泉鑫源农业发展有限公司与被告北京阿卡控股有限公司签订的《土地租赁合同》于二○一九年二月二十日解除；二、被告北京阿卡控股有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京绿泉鑫源农业发展有限公司租金420000元；三、被告北京阿卡控股有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京绿泉鑫源农业发展有限公司延迟交纳租金违约金（以420000元为基数、自2018年9月4日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；及以420000元为基数、自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算的利息）；四、被告北京阿卡控股有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京绿泉鑫源农业发展有限公司逾期交付土地的违约金351000元；五、被告北京阿卡控股有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京绿泉鑫源农业发展有限公司恢复原状费用37100元；六、驳回原告北京绿泉鑫源农业发展有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8990元及保全费5000元，由被告北京阿卡控股有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  朱晋华人民陪审员  王清根人民陪审员  杨永红二〇一九年十二月五日书 记 员  刘晓爽