广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24988号原告：佛山市诺邦房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：梁锡洪，该公司负责人。委托诉讼代理人：梁凤洁，广东多方律师事务所律师。被告：何伙英，女，1985年8月10日出生，汉族，住广东省德庆县，委托诉讼代理人：洪映辉，广东国慧律师事务所律师。原告佛山市诺邦房地产代理有限公司与被告何伙英居间合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁凤洁，被告何伙英及其委托诉讼代理人洪映辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付居间服务费人民币26000元，并以此为基数按日1%支付自起2018年9月4日起至实际支付完毕之日止的滞纳金（暂计至2018年X月19日已确定的金额为：26000元×76天×1%=19760元）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告是一家房地产中介公司，被告何伙英通过原告提供的居间服务，向卖方X玲购买其名下的位于佛山市南海区X镇X道X号XX房及X号储物室（该物业建筑面积为91.45平方米）。原告与被告于2018年9月4日签订的《房屋买卖合约》第五条约定：基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意向经纪方支付代理费及经济服务费，详细见服务收费确认书，于签署房屋买卖合约当天支付；买方或其中任何一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止；若买卖双方任何一方未能依合约之条款卖出或买入该物业，仍需向经纪方支付经纪服务费。于签订合同的当天，被告向原告出具《咨询及中介服务费确认书（买方）》，确认基于原告提供的咨询及中介服务，被告同意向原告支付居间服务费26000元。但时至今日，经原告多次催促，被告拒不支付居间服务费用。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，故起诉。被告辩称，一、原告违规让被告与X玲签订合同导致合同不能履行，无权要求支付居间费用。1.原告作为房产中介机构，理应恪守职业底线，有些可以促成交易，有些是不能促成交易的。在本案当中，原告本身是熟悉佛山的限购政策，也看过原告的身份证，本应该向被告详细解释限购政策或直接拒绝为被告提供中介服务，但是原告不仅未解释佛山的限购政策，反而告诉被告，业主的房子有好多人在看，要尽快购买，否则有可能买不到了，原告就是通过这种诱导的方式先让被告签署《居间合同（买方）》，先向被告违规收费后才让被告接触业主，作为中介，在明知道被告没有购房资格的情况下，不直接拒绝中介服务，反而要求被告以其他人的名义来签署合同，不顾这种操作方式存在巨大的政策风险和法律风险，明显违背作为中介的基本要求。2.原告通过违规收款的方式诱导被告签署合同。中介机构不得代业主收取房款，这已经是明文规定的。但是原告为了诱导被告尽快签署房屋买卖合同，在被告未接触业主，未看到房子的情况下就让被告签署《居间合同（买方）》，并向被告违规收取所谓的诚意金，本来根据《居间合同（买方）》的约定，诚意金应该在定金里面扣减，但是，原告也未在定金里面扣减，反而在签署《房屋买卖合约》后，要求被告另行支付定金30000元。原告违规代业主收取房款，并且为按照居间合同的要求履行义务，无权要求支付中介费用。3.业主X玲实际上是原告的工作人员，与原告一并诱骗被告签署《房屋买卖合约》，被告在签署《房屋买卖合约》后，在准备与业主X玲沟通的过程中，才发现原来X玲是原告的工作人员，与原告的X玲是亲戚关系，原告不仅没有明确告知其与X玲的关系，反而通过违规收款，编造多人准备购买的紧张气氛，在明知被告没有购房资格的情况下，还诱导被告签署《房屋买卖合约》，后又要求被告找第三方来签署协议，完全不顾被告这样操作的法律风险。综上所述，原告违背作为中介的基本道德要求，未向被告解释政策风险和法律风险，反而通过违规收款的方式诱导被告签署合同，最终导致合同无法履行，而合同无法履行，原告作为中介负有不可推卸的责任，因此，原告无权要求支付中介费。二、原告要求支付逾期付款违约金没有事实依据。按照原告在诉状中陈述，签合同当天就应当支付，那么为何在签署合同当天，仅要求被告支付诚意金和定金，却没有要求被告立即支付居间费？这明显与事实不符。实际上，根据当时的口头约定，中介费用是需要等到双方办理过户之后才支付，毕竟，在此期间，原告还需要继续提供中介服务，因此，原告要求从2018年9月4日开始计算逾期付款违约金根本没有任何事实依据。三、原告要求按日1%的标准支付违约金，明显畸高。按日1%的标准计算违约金，相当于年利率为365%，法律规定民间借贷的年利率不得超过24%，而原告这个标准相当于法律规定的十几倍，这个标准明显属于畸高，不应得到法律的支持。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.房屋买卖合约原件1份，用以证明经原告的促成，买卖双方就案涉房屋买卖达成买卖一致；3.房产证复印件1份，用以证明卖方是房屋权属人；4.咨询及中介服务费确认书（买方）原件1份，用以证明基于原告提供的居间服务，被告确认需向原告支付费用26000元；5.定金收据复印件1份，用以证明卖方收到被告购房定金30000元；6.催促函复印件1份、对应的EMS邮单复印件1份、交寄邮单收据复印件1份、催告函复印件1份、对应的EMS邮单复印件1份、交寄邮单收据复印件1份，用以证明因被告一直拖延履行合同义务，卖方一直催促被告履行；7.X身份证复印件1份、X身份证复印件1份、结婚证复印件1份、个人信用报告复印件1份、个人住房查询结果打印件2份（加盖佛山市住房保障和房地产登记信息中心章）、佛山市社会保险参保缴费证明打印件1份（加盖佛山市社会保险基金管理局）、个人信贷业务申请表原件1份、授权书原件1份、个人住房贷款首套房承诺书原件1份，用以证明根据被告要求，将案涉房屋过户至X、X，原告协助其办理房屋贷款手续，但因两人个人征信问题，无法办理银行按揭过户手续；8.光盘1张（附文字版内容），用以证明原告向被告提供居间服务，及被告因为案外人的征信问题无法办理过户，被告明确告知原告在佛山的购房资格问题。诉讼中，被告举证如下：1.被告身份证复印件1份，用以证明被告的主体资格；2.居间合同原件1份，用以证明原告在被告没有与业主X玲见面的情况下，违规代业主先行收取了所谓的诚意金，诱导被告签订合同；按照约定，诚意金应当在定金里作出相应的扣除；3.农业银行个人明细对账单打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章），用以证明被告分别向原告支付了诚意金3020元和向业主X玲支付了3万元的定金，诚意金未在定金里作扣除，原告未按照居间合同的约定履行合同，原告未在当天要求被告支付居间费，实际上，根据口头约定，居间费是需要双方办理过户手续后才支付；4.佛山市社会保险参保缴费证明打印件1份（加盖佛山市社会保险基金管理局证明专用章），用以证明被告一直向继续履行合同，一直继续在缴纳社保。5.佛山市人民政府办公室的【2017】326号文件复印件1份，用以证明被告实际上暂时不符合佛山市限购政策，原告在明知道被告没有购买资格的情况下，还让被告与业主X玲签订合同，明显违背中介的基本要求；6.企业信用公示报告打印件1份、微信截图打印件1份，用以证明业主X玲实际上是原告的工作人员，在原告的监事实际上是亲戚关系，原告与业主X玲实际上均没有履行告知义务，更是通过诱导的方式与被告签订居间和和房屋买卖合约，严重损害被告的利益，原告对合同暂时不能履行负有不可推卸的责任，无权要求被告支付居间服务费用。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-5真实性无异议，原告对被告提供的证据1-3、6真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据6，原告未提供相应证据的原件，本院对其证明力不予确认；对原告提供的证据7中的X、X身份证、结婚证复印件，被告在（2019）粤0605民初2743号案X玲与何伙英、佛山市诺邦房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案中对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据7中的个人信用报告，该报告为中国人民银行征信中心出具的文件，本院对其真实性予以确认；对证据7中的个人住房查询结果打印件及佛山市社会保险参保缴费证明打印件，该打印件均加盖相应部门印章，本院对其真实性予以确认；对证据7中的个人信贷业务申请表、授权书、个人住房贷款首套房承诺书，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据8，原告未提供该微信聊天记录的原始载体，本院对其证明力不予确认。对被告提供的证据4，该参保缴费证明加盖了相应部门专用章，本院对其真实性予以确认；被告提供的证据5,为政策文件，不属于证据的范畴；对被告提供的证据6中的微信截图打印件，因被告未出示该微信的原始载体，且该微信截图显示的人员身份无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区X镇X道X号XX房及X号储物室[证号：粤（2017）佛南不动产权第X号]，登记权利人为X玲。2018年9月4日，原告佛山市诺邦房地产代理有限公司（甲方、中介方）和被告何伙英（乙方、买方）签订《居间合同（买方）》，该合同写明通过甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对涉讼房屋有购买意向，并向业主提出如下签约条件：建筑面积91平方米，售价1080000元，交楼情况及时间为收齐楼款当天，付款方式为按揭付款，交易税费为买家支付；乙方同意支付相当于涉讼房屋成交价格3%给甲方支付咨询及中介服务费；乙方在签订合同时同意以3000元给甲方代为保管，作为购买涉讼物业的诚意金；若业主同意涉讼房屋售价1050000元并同意合同第一条规定的各项条件，乙方即确认成交。乙方在此不可撤销并授权甲方无需乙方另行指示，可将诚意金转交业主，该诚意金自业主收到时即视为购房定金的一部分，并以业主出具定金收据作实；若甲方在2018年9月15日前未能与涉讼房屋业主就以上条件达成协议并取得业主承诺，代保管的诚意金无息退还乙方；若甲方在上述期限内取得符合条件的业主承诺，乙方将于业主收取定金之日起2天内签署《房屋买卖合同》，否则，业主有权没收定金并另行出售涉讼房屋，此外，乙方仍须即时付给甲方相当于成交价3%的咨询及中介服务费。2018年9月4日，X玲（卖方）和被告何伙英（买方）和原告佛山市诺邦房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定：卖方转让涉讼房屋予买方，物业建筑面积为91.45平方米，成交价1055000元；定金30000元，买方应在签署合约时交付给卖方，卖方收到定金后应积极配合买方办理房屋按揭及申税过户手续；首期楼款225000元，买方应在买卖双方到地税及房管部门办理房产证申税过户并领到受理回执当天支付给卖方；尾期楼款800000元，由买方申请贷款的银行直接支付给卖方（贷款金额以同意贷款书为准）如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房产证过户当天付清给卖方；基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意向经纪方支付代理费及经纪服务费，详细见服务收费确认书，于签署房屋买卖合约当天支付；买方或其中任一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止；买卖双方任何一方未能依合约之条款卖出或买入涉讼房屋，仍需向经纪方支付经纪服务费，如经纪方在服务收费确认书上作出优惠，不足相当成交价3%的，因买方或卖方违约而导致交易无法履行时，违约方应支付足额相当于成交价3%的经纪服务费；买卖双方均清楚现时政府限购限贷政策，经纪方已经作出详细解释。涉讼合同第六条【违约责任】写明合约签订后，若买卖双方有下列情形之一，即视为违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买物业；（3）任何一方隐瞒等情形，从而导致合约目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合约之条款时。涉讼合同第十二条【三方约定的其他事项】写明，卖方同意买方在办理房屋按揭及申税过户手续时可更换购买人以上述同等条款购买该物业。同日，被告何伙英签订《咨询及中介服务费确认书（买方）》，确认原告提供咨询及中介服务，成功购买广东省佛山市南海区X镇X道X号XX房及X号储物室，被告同意支付26000元给予原告作为房地产经纪服务费。2018年9月4日，X玲出具定金收据，确认收到被告何伙英交来购买涉讼房屋定金30000元。另查明，被告何伙英的户籍地并非佛山市，其于2018年7月在佛山市开始购买社会保险。又查明，2019年1月29日，X玲因与何伙英就涉讼房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼[案号：（2019）粤0605民初2743号]，在该案诉讼中，X玲和佛山市诺邦房地产代理有限公司陈述，在签订合同时X玲主动询问被告有无购房资格，何伙英告知其正在缴纳社保，未满一年；何伙英会找其亲戚，将房屋登记在亲戚名下，可马上办理过户。何伙英陈述，签订合同时各方均没有提及购房资格问题，次日佛山市诺邦房地产代理有限公司告知何伙英丈夫限购问题，如需尽快过户，需找案外人过户，因此何伙英才找到亲戚，但亲戚不同意顶替过户，何伙英只能继续履行合同，但何伙英社保至2019年7月才缴纳满一年，合同暂时无法继续履行。在该案中，本院经审理查明，2018年9月4日，何伙英委托陈根仔向佛山市诺邦房地产代理有限公司公司支付3020元，佛山市诺邦房地产代理有限公司公司已将该3020元转交X玲。本院于2019年4月19日作出（2019）粤0605民初2743号民事判决书，判决解除X玲、何伙英和佛山市诺邦房地产代理有限公司于2018年9月4日签订的《房屋买卖合约》关于房屋买卖事项的约定。再查明，佛山市自2017年6月1日零时起在禅城区全区，南海区桂城街道、X镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非佛山市户籍居民家庭在佛山市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定，非佛山市户籍居民家庭在佛山市拥有1套及以上住房的，暂停销售上述区域的商品住房。2018年12月6日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告何伙英陈述陈根仔是其丈夫。原、被告均确认被告就涉讼房屋尚未向原告支付居间费。本院认为，原、被告及案外人X玲签订的涉讼合同与原、被告签订的《居间合同（买方）》、《咨询及中介服务费确认书（买方）》均是当事人各方真实意思表示，合法有效。原告作为居间人，其义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，并就有关订立合同的事项向委托人如实报告。如居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，关于原告是否有权要求被告支付居间费，本院分析如下：1.被告是否应当知悉佛山地区的限购政策；佛山市自2017年6月1日起施行住房限购政策，被告作为具有完全民事行为能力的购房人，在购买住房及签署相关文件前应了解住房所在地的住房购买政策及自己是否具有购房资格。2.原告是否已尽如实报告义务；原、被告及案外人签订的涉讼合同明确载明“买卖双方均清楚现时政府限购限贷政策，经纪方已经作出详细解释”，涉讼合同亦同时约定“卖方同意买方办理房屋按揭及申税过户手续时可更换购买人”，从上述约定可知，在签订涉讼合同时，原告已向被告尽到了如实告知义务。被告认为原告违背中介基本要求的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。3.原告是否承诺解决被告的购房资格问题；未有证据显示原告在签订涉讼合同前后有承诺为被告解决购房资格问题或被告是基于该承诺而签订合同，且在涉讼合同实际履行过程中，被告和案外人X玲曾就X玲配合被告的亲戚办理按揭及过户协商一致，由此可知，被告的购房资格问题应由其自行处理，原告在涉讼合同签订过程中并不存在不恰当促成买卖双方签订涉讼合同的行为。综上，被告在签订涉讼合同时虽不具备购房资格，但被告是在明确知悉其不具备购房资格的情况下，仍利用原告提供的媒介服务与案外人X玲签订涉讼合同，购买涉讼房屋，原告已履行了居间人提供交易机会及如实告知的义务，其后因被告或被告亲戚原因导致合同无法继续履行，相应履行不能的责任应由被告自行承担，原告对此不存在过错，原告有权要求被告支付相应报酬。被告并未提供证据证明原告在签订涉讼合同过程中存在诱骗行为，故对其抗辩，本院依法不予采纳。《咨询及中介服务费确认书（买方）》虽约定被告同意支付26000元给予原告作为房地产经纪服务费，但根据涉讼合同约定及交易习惯可知，原告作为居间方，不仅要促成被告与案外人签订合同，还应履行合同签订后的后续服务义务。现原告虽促成涉讼合同的成立，但后续的服务事项并未实际完成，且考虑到被告签订涉讼合同时不具备购房资格、原告作为专业的中介机构对涉讼合同是否具备履行条件的风险亦有合理预见的实际情况，本院酌定被告向原告支付约定的居间费的60%即15600元（26000元×60%），原告对居间费的诉请超出核定部分，本院不予支持。依据涉讼合同约定，被告应在签订合同当日即2018年9月4日支付居间费，逾期支付应按日1%支付滞纳金，该滞纳金属于原、被告关于逾期付款违约责任的约定。该约定的违约金标准过高，结合原、被告对违约责任的约定及原告的实际损失情况，本院酌定被告按日万分之五计算违约金予原告，即被告应以15600元为本金从2018年9月5日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。原告要求从2018年9月4日计算逾期付款违约金无事实依据，原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何伙英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付居间服务费15600元予原告佛山市诺邦房地产代理有限公司；二、被告何伙英应以15600元为本金从2018年9月5日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告佛山市诺邦房地产代理有限公司，本项随上列第一项清；三、驳回原告佛山市诺邦房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费收取为944元，（原告已预交），由原告佛山市诺邦房地产代理有限公司负担739元，被告何伙英负担205元，被告何伙英应于本判决发生法律效力之日起十日迳付205元予原告佛山市诺邦房地产代理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  卢思尧人民陪审员  何凤微二〇一九年五月六日书 记 员  郑幸莉