江西省宜黄县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1026民初63号原告（反诉被告）：宜黄县自然资源局，住所地：宜黄县凤冈镇宜黄大道55号，统一社会信用代码：113611270148824115。负责人：黄涛，系该局负责人。委托诉讼代理人：吴小蕾，该局储备交易中心副主任。委托诉讼代理人：冯明昊，江西宜河律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西星盛置业有限公司，住所地：宜黄县凤冈镇狮山大桥（西北侧），统一社会信用代码：91361026309194958J。法定代表人：黄锦章，系该公司董事。委托诉讼代理人：黄中俊，江西利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶龙高，江西利群律师事务所律师。原告（反诉被告）宜黄县自然资源局（以下简称原告）诉被告（反诉原告）江西星盛置业有限公司（以下简称被告）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，被告于2019年2月25日提出了反诉。本院依法合并审理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告缴纳剩余的土地出让金984.9023万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我局经县政府批准于2010年8月18日公开挂牌出让宜黄县狮山大桥西北侧一宗40.13亩国有土地使用权，被告于2010年8月31日竞得，成交价为5220万元，2010年9月15日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定土地出让金在本合同签订之日起180日内一次性付清，目前被告已缴纳出让金2800万元，尚欠2420万元出让金。但县政府已经修建竣工的防洪墙堤脚占用原出让土地用地红线3－8米，县检察院于2018年6月27日对我局提出检察建议书（宜检行公建[2018]03号），对出让面积重新进行了核算，实际用地面积为29.11亩，算出该地块尚欠土地出让金984.9023万元。截止目前，我局已向贵院申请了诉前财产保全，但被告至今仍未履行缴款义务，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）辩称，１、原告主张被告还应缴纳土地出让金984.023万元，不符合合同约定，请法庭依法查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告自行承担；2、原告认为2018年1月27日重新核定被告用地为21.11亩，与事实不符，经被告反复测算，应该为29.33亩，原告主张的该项事实与事实不符，不应该得到法院的认可。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告在赔偿被告拆迁补偿费、提前收回本案所涉宗地用地面积10.8亩的直接经济损失、沿河水泥路及“一河两岸”景观工程建设投资损失中扣除应付土地出让款10,135,111元（即9,849,023元＋（11.02亩－10.8亩）×666.7米×1950.5元）后，还应赔偿被告5,796,965元。2、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2010年7月29日，原告对本案所涉宗地使用权发布挂牌出让公告，出让面积为40.13亩，该挂牌出让文件资料中《关于狮子山大桥西北侧国有土地使用权挂牌出让的批复》（宜府字[2010]44号）载明：本案所涉宗地的竞得者同时可获得本宗地沿河防洪墙项目的建设权，并缴纳防洪墙项目建设保证金300万元，如竞得人未按要求及时完成防洪墙项目建设，300万元保证金作为违约金予以没收。2010年8月31日，被告依法通过竞买取得了本案所涉宗地的使用权，并签订了《成交确认书》，然后于2010年9月15日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定：出让宗地编号为2011－11，总面积为26762.54平方米，每平方米1960.5元，总价款为5220万元；使用年限为商业40年、住宅70年；交地时间为2011年3月1日之前，付款时间为本合同签订之日起180日内，即2011年3月14日前付清全部价款；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当按照土地使用权剩余年期的市场评估价认定的直接损失予以土地使用人经济补偿。此外，还约定了其他内容。合同签订后，被告依约履行了交付土地竞买保证金2000万元和防洪墙项目建设保证金300万元（该300万元双方已认可转为土地出让金）。可原告并没有依约于2011年3月1日将本案所涉宗地交付给被告使用，直到2014年8月10日才实际交付了29.33亩给被告使用，而交付的土地又没有达到法定的净地出让条件，造成被告在开发及建设过程中因拆迁补偿、修建沿河防洪堤上的水泥路面及“一河两岸”景观工程等损失，扣除应付土地出让款后，原告实际还应赔偿被告各项经济损失5,796,965元。原告（反诉被告）辩称，反诉与本案不是同一法律关系，不能合并审理，驳回反诉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告提供的2014年11月12日的《交易中心行政会会审表》的复印件，因未提供原件予以证印，且原告提出异议，为此，对于此会审表不予以认定。被告提供了《司法技术鉴定书》1份，拟证明原告收回土地的评估价值为2583.43万元，因本院已采用了原告提供的《评估报告书》，为此，对于被告提供的《司法技术鉴定书》不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月10日原告宜黄县国土资源局组建为宜黄县自然资源局。原告经宜黄县人民政府批准于2010年7月29日登出公开挂牌出让公告，公告内容：一、土地位置狮山大桥西北侧，土地面积40.13亩，土地用途商业住宅，挂牌起始价2800万元，竞买保证金2000万元；四、本次挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。申请人可于2010年8月18日至2010年8月30日，到宜黄县国土资源局获取挂牌出让文件。何世天于2010年8月31日竞得，成交价为5220万元。并于当日认定了《成交确认书》，确认书的内容：该地块成交单价为每平方米人民币1950.5元，总价款为5220万元。竞得人交纳的竞买保证金，自动转作受让地块的定金。何世天应当于2010年9月14日之前持本《成交确认书》到县国土局与宜黄县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2010年9月15日原告与何世天签订了《国有建设用地使用权出让合同》1份，合同约定：出让宗地编号为2011－11，宗地总面积为26,762.54平方米，出让宗地面积为26,762.54平方米。本合同项下出让宗地的平面界址为东至宜黄河，南至狮子山路，西至民房宜临公路，北至民房空地。出让价款为5220万元，定金为2300万元，定金抵作土地出让价款，付款时间为本合同签订之日起180日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。第二十条约定：对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当按照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失予以土地使用者经济补偿……。被告在合同中加盖了公章。合同签订后，被告于2010年8月30日以杨继平的名义交付土地竞买保证金2300万元、于2018年11月9日交纳3,000,000元、于2018年11月14日交纳1,000,000元、于2018年10月25日交纳1,000,000元，合计2800万元。2010年7月21日，原告对本案所涉宗地使用权发布挂牌出让公告，该挂牌出让文件资料中《关于狮子山大桥西北侧国有土地使用权挂牌出让的批复》（宜府字[2010]44号）载明：竞得者同时获得本宗地沿河防洪墙项目建设权，项目建设应按照宜黄县建设和水利部门审定通过的规划图纸进行施工，2010年11月底完成该项目建设并交付使用。竞买人应交纳保证金2000万元，成交后一个月内交清所有土地价款。同时交纳防洪墙项目建设保证金300万元，如竞得人未按要求及时完成防洪墙项目建设，300万元作为违约金予以没收。2014年9月19日被告的宜黄鑫晟骊景方案设计经宜黄县政府县长毛宗保签字同意。2014年12月被告申请宜黄鑫晟骊景居住小区一期开发项目。2015年1月9日宜黄县发展和改革委员会对于上述开发项目核准并批复。2011年7月12日江西省水利厅对位于宜水、黄水及宜黄水两岸宜黄县县城防洪工程作出了《关于中小河流近期治理项目宜黄县城防洪工程初步设计报告的批复》。2011年11月宜黄县中小河流治理城市防洪工程项目部将宜黄县中小河流治理城市防洪工程发包给江西省水利水电建设有限公司。2012年2月江西省水利水电建设有限公司的《工程施工日志》中记载：日期2012年2月16日－21日，施工部位水北、狮子山堤。宜黄县检察院于2018年6月25日委托抚州市昌盛测绘有限公司对涉案宗地进行了测量，经现场查勘现场采集坐标，规划设计用地面积19,552.72平方米，砌挡土墙、围墙后用地面积19,404.78平方米，一亩约为666.67平方米，即用地面积为29.107亩。宜黄县检察院遂于2018年6月27日对原告提出检察建议书（宜检行公建[2018]03号），被告实际用地面积为29.11亩，算出该地块尚欠土地出让金1484.9023万元，建议原告履行法定职责，采取有效措施向宜黄县狮山大桥西北侧宗地编号2011－11地块受让方催缴剩余的土地出让金。被告于2018年11月9日交纳3,000,000元、于2018年11月14日交纳1,000,000元、于2018年10月25日交纳1,000,000元。被告受让土地后，对受让土地上的临时建筑、菜地青苗等进行补偿支付了各种补偿款540,910元。被告所建的水泥路面及“一河两岸”景观工程至今未进行竣工验收。本案中存在以下几个法律关系，分析如下：一、原告交付给被告出让土地的面积问题。《国有建设用地使用权出让合同》中记载出让土地面积为26,762.54㎡，出让价款为5220万元。双方在委托评估的申请中对于收回出让土地的面积为7200.036㎡，即10.8亩达成一致意见，为此，原告收回的出让土地的面积确定为7200.036㎡。二、原告收回出让土地10.8亩的时间问题。原告提出收回土地的时间为修建防洪堤的时间，即2011年11月的主张，被告提出原告收回土地的时间为2014年8月10日的主张。本案中，1、被告提供的《关于狮子山大桥西北侧国有土地使用权挂牌出让的批复》（宜府字[2010]44号）中载明：竞得者同时获得本宗地沿河防洪墙项目建设权，项目建设应按照宜黄县建设和水利部门审定通过的规划图纸进行施工，2010年11月底完成该项目建设并交付使用；同时交纳防洪墙项目建设保证金300万元。从此可以看出被告对出让土地中应建防洪墙项目是处于明知状态；2、被告于2010年11月底前未完成建设沿河防洪墙项目后，宜黄县中小河流治理城市防洪工程于2011年11月3日上午11：00在宜黄县公共资源交易中心公开开标。被告庭审中认为其已交纳了防洪墙项目建设保证金300万元，从情理上分析，被告对于防洪墙建设工程的关注度明显高于常人，又因此建设项目是对全社会公开招标的，为此，可以推定被告于2011年11月3日就知道出让土地已用于建设防洪工程；3、被告自2010年9月15日签订《国有建设用地使用权出让合同》至2010年11月底完成该项目建设并交付使用的时间里，按《关于狮子山大桥西北侧国有土地使用权挂牌出让的批复》（宜府字[2010]44号）中项目建设应按照宜黄县建设和水利部门审定通过的规划图纸进行施工的要求，被告对于防洪墙建设规划图纸应该有所了解，从此可以分析到被告对于防洪墙工程的建设用地面积有大致了解；4、2012年2月江西省水利水电建设有限公司在被告出让的土地旁边进行施工，被告也未提出异议；综上，可以确定原告收回10.8亩土地的时间为2011年11月。三、被告提出因缺少10.8亩土地从而应获取赔偿的问题。经评估，10.8亩的用地面积，按2011年11月20日评估价为19,771,300元；被告因原告收回10.8亩土地而获取退回土地价款为：52,200,000元－28,000,000元（已交）－19,771,300元（10.8亩）＝4,428,700元。四、沿河水泥路及“一河两岸”景观工程建设投资损失的问题。因被告未提供水泥路、景观工程建设的竣工验收报告、结算报告等相关证据予以证明其工程造价，且系另一法律关系，为此，对此反诉请求不予以支持。五、被告给付其他人的征地补偿款，因原告提出未净地出让。2010年9月21日《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》国土资发〔2010〕151号第四部分规定：土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。本案中，原告在质证意见中陈述原告因各种原因未对该土地上的临时建筑、部分菜地青苗等进行拆除及清理，直接由被告与村民签订协议，并支付了各种补偿款540,910元。现原告对被告支付的款项予以了认可，此笔费用应由原告负担。综上所述，被告应承担给付拖欠的土地出让款4,428,700元的责任，原告应给付被告垫付的补偿款540,910元的责任，两款相抵后，被告还需给付原告4,428,700元－540,910元＝3,887,790元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十九条、第一百三十三条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、本诉被告江西星盛置业有限公司于本判决生效之日起10日支付本诉原告宜黄县自然资源局土地出让款3,887,790元；二、驳回本诉原告宜黄县自然资源局本诉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江西星盛置业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费80,743.16元，由本诉原告宜黄县自然资源局负担42,841.16元，由本诉被告江西星盛置业有限公司负担37,902元。反诉案件受理费52,378.76元，由反诉被告宜黄县自然资源局负担9209元，由反诉原告江西星盛置业有限公司负担43,169.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长 邹文胜人民陪审员张萍人民陪审员 裴    香    兰二〇二〇年三月二十五日书 记 员 吴    惠    琴