江西省靖安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0925民初27号原告（反诉被告）：邓文娟，女，汉族，高安市人，住江西省高安市。委托诉讼代理人：邓社生，系原告邓文娟的父亲，男，汉族，高安市人，住江西省高安市。委托诉讼代理人：谭嘉虬，江西坚白律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶秦，男，汉族，高安市人，住上海市浦东新区。被告（反诉第三人）:徐兵，男，汉族，上海市人，住上海市崇明区。被告（反诉第三人）：廖兵生，男，汉族，新余市人，住江西省新余市渝水区。被告（反诉第三人）：廖玲，女，汉族，新余市人，住江西省新余市渝水区。被告徐兵、廖兵生、廖玲共同的委托诉讼代理人：周小武，江西弘杰律师事务所律师。第三人：况明娜，女，汉族，高安市人，住江西省高安市。第三人：陈德礼，系第三人况明娜的丈夫，男，汉族，高安市人，住江西省高安市。第三人况明娜、陈德礼共同的委托诉讼代理人：叶秦，系况明娜的儿子，基本信息同上。原告邓文娟诉被告叶秦、第三人况明娜、陈德礼（原告起诉时为被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月14日由江西省宜春市中级人民法院裁定指定本院管辖，本院于2019年1月7日立案受理，依法组成由审判员贾小义担任审判长，人民陪审员熊自恩、周夏连参加的合议庭。2019年2月27日，被告叶秦申请追加徐兵、廖兵生、廖玲为本案共同被告并提出反诉。2019年3月27日，2019年6月2日本院依法公开开庭进行了审理，原告邓文娟（反诉被告）的委托诉讼代理人邓社生、谭嘉虬（由王助成变更为谭嘉虬），被告叶秦（反诉原告）、第三人况明娜、陈德礼的委托诉讼代理人叶秦，被告廖玲（反诉第三人）、廖兵生（反诉第三人）及其委托诉讼代理人周小武（亦即被告徐兵的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（以下原告、被告、反诉原告、反诉被告、第三人、反诉第三人均以个人名字称谓）。邓文娟提出诉讼请求：1.判令叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵、陈德礼与况明娜支付拖欠的房屋租金105300元（2017年5月21日至2017年9月30日）；2.判令叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵、陈德礼与况明娜向邓文娟支付违约金1188799.75元；3.判令叶秦及陈德礼向邓文娟归还按约定由他们保管和使用的财物（餐具、桌椅等详见清单）；4.判令叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵、陈德礼与况明娜承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年1月5日，邓文娟与叶秦自愿签订《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》，双方约定：1、租赁范围为朝阳宾馆一楼厨房及院内北面的两个房间，夹层北面的所有房间；二楼大厅及附楼所有包厢；夹层卫生间为宾馆公用。2、租赁期限为八年，从2016年5月20日至2024年12月31日止。3、租赁金额：每年的基本租金为贰拾柒万元人民币，从第二年起每年按上年租金8％递增。4、付款方式为每年2月20日前一次性付清。5、违约方支付守约方违约金壹佰万元整。合同签订后，邓文娟按合同约定履行了义务。事实上，朝阳宾馆二楼餐饮部由叶秦、况明娜和陈德礼共同经营。2016年叶秦授权陈德礼与廖玲签订了《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》，2016年5月10日双方签订了《德礼酒店转让补充协议》，双方约定：叶秦承租的酒店转租给廖玲，并收取转让费15万元。合同还规定了其他事宜。邓文娟发现叶秦转租情况后，于2016年8月1日，邓文娟（甲方）、叶秦（乙方）和廖玲（丙方）三方就《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》签订一份补充协议，三方约定甲方邓文娟同意乙方叶秦将二楼餐饮部转租给丙方，甲方与乙方于2014年1月5日签订的《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》继续有效，并且丙方廖玲认可、接受原协议中（除第十三条外）所有条款并与乙方共同履行协议中约定的乙方权利与义务。鉴于叶秦未在2017年2月20日前支付租金，邓文娟多次口头、电话通知叶秦支付租金，并于2017年3月29日和2017年5月2日各送达一份催缴函给叶秦，但叶秦一直拒绝支付租金，停业经营达7个多月。为了避免损失进一步扩大，在征得陈德礼、叶秦同意后，邓文娟于2017年10月1日将酒店出租给刘某，仅租金损失就达1188799．75元。现叶秦、况明娜和陈德礼不按时交纳租金，邓文娟已尽义务多次催告，但叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵仍未交纳租金，邓文娟因而诉至法院。叶秦、陈德礼与况明娜辩称：第一，邓文娟诉讼内容大部分不是事实，证据之间相互矛盾。本案朝阳宾馆业主是刘裕荣，邓文娟是第一承租人，叶秦是第二承租人，陈德礼是第三承租人，徐兵、廖兵生、廖玲是第四承租人。邓文娟诉称叶秦与陈德礼、况明娜共同经营不符合事实。叶秦与陈德礼分属两个家庭，我们之间有明确的转租法律关系，同时陈德礼也是叶秦的受托人，从2016年7月1日开始，叶秦委托其处理相关事务。第二，陈德礼与邓文娟无法律关系，但与本案有利害关系，应列为第三人。况明娜与邓文娟没有法律关系，与本案也无利害关系，不属于适格被告或第三人。第三，邓文娟诉讼请求第三项与叶秦无法律关系，叶秦未授权陈德礼从事邓文娟诉讼请求第3项有关事务，该诉讼请求系独立事项，与房屋租赁主合同无关，邓文娟应当另案向陈德礼、况明娜提起诉讼。第四，叶秦、陈德礼、徐兵、廖兵生、廖玲从未实施根本违约行为，2017年2月19日至5月19日期间叶秦、第三、四承租人已付租金，第一承租人任何主张的事项，均不足以导致合同无法履行，因2016年8月1日至2017年3月6日期间，邓文娟经常对第四承租人断电，导致合同目的无法实现，叶秦解除合同的通知已于2017年3月6日抵达邓文娟，其虽有异议，但在三个月内未提起诉讼，本案已过诉讼时效，人民法院不予支持。第五，本案主要焦点和争议实际系邓文娟和徐兵、廖兵生、廖玲之间的合同履行与解除，法院应判令该双方在两者内部相互承担责任。第六，关于邓文娟所谓“损失”。邓文娟以极低价格承租整个朝阳宾馆，邓文娟直接获利数十万元，包括直接获得数十万的电力设备、三个月的房屋租赁收入（2.19-5.19）、叶秦押金伍万元（未退还）等。邓文娟草率或有意签订七年低价合同，意在误导法院错误地计算所谓间接损失。邓文娟还期望一次性变现所有未来的“间接损失”，同时留下无限的盈利空间。综上，其“间接损失”亦为正收益。邓文娟一直在努力扩大所谓“损失”。根据可预见规则、减轻损害规则和损益相抵规则，叶秦无需承担任何责任。第七，叶秦与邓文娟所签合同系格式条款，很多条款表述不清，合同错误地表述当时市场电价为1.6元，以后市场电价调整则按比例增减，未作其他必要的强调和说明，同时免除其责任，加重叶秦责任，排除叶秦主要权利。第八、补充协议并非叶秦、第四承租人自愿签订，且依据《合同法》可认定为无效或可撤销。徐兵、廖兵生、廖玲辩称：针对邓文娟当庭对廖玲等三人作出的变更诉讼请求，1.邓文娟对廖玲等人的诉求毫无事实依据及法律依据，应该驳回，截止到庭审当中，邓文娟并没有阐述廖玲等三人需要承担责任的事实和理由。邓文娟与廖玲等三人并没有关于本案涉及租赁的直接协议，因此不会存在廖玲等三人向邓文娟履行义务或者违约的情况。实际上，邓文娟为本案的承租人并非物权人、出租人，其主张的法律关系主体资格不对，并且廖玲等三人并没有任何违约行为，在证据交换当中也阐述的非常清楚，廖玲等三人的上一个承租人认可了廖玲等三人充分履行了合同约定的义务；2.廖玲等三人在实际租赁店铺经营当中产生了巨大损失，如：过高的电费、断电被阻断经营、无奈撤走并没有收回相应押金及设备。综上所述，廖玲在本案中不应该承担任何责任，且其为真正的受害方及损失方。叶秦向本院提出反诉请求：1.确认叶秦与邓文娟之间《租赁协议》、《补充协议》已于2017年3月6日解除；2.邓文娟返还叶秦押金5万元及利息（自解除合同日2017年3月6日至实际还款之日，利率为同期银行贷款利率）；3.邓文娟返还叶秦多付的三个月（2017年2月19日至2017年5月19日）租金6.75万元及利息（自2017年2月19日至实际还款之日）；4.邓文娟向叶秦赔偿廖玲、廖兵生、徐兵另行寻找替代房屋周转期间所受损失13.5万元（推定为六个月）；5.邓文娟赔偿叶秦基于代位求偿的60500元债权及利息（欠款日2016年9月17日至实际还款之日）；6.本案反诉的诉讼费用由邓文娟承担。事实与理由：2014年1月5日，叶秦与朋友需要租赁房屋，由叶秦与邓文娟订立了租赁合同，交纳了押金五万元。随后，叶秦与前手承租人谌晓强签订了转让协议，支付了转让费，获得谌晓强已有的房屋租赁权。同年，因计划有变，我们将房屋转租给陈德礼使用。合同履行期间，邓文娟未按约履行提供房屋及附属设备的维修等义务，亦违反合同约定和相关法律规定，以断电相威胁，强行收取1.6元/度高价电费（实际电费应该为0.6元左右）。2015年底，陈德礼本打算将房租给幸娟，但邓文娟无正当理由拒不同意。2016年5月，陈德礼经邓文娟同意将房屋另行租赁给廖兵生、廖玲、徐兵等人合伙经营“肥牛世家”火锅店，因租赁房屋原有电路和设备陈旧，无法保证火锅店的正当供电，廖玲等人与高安市供电有限公司签订了供电设备的采购、供电协议等，办理了相关合法手续，支付了相关款项，此举遭邓文娟阻止。邓文娟要求原电路设备改造、维修等全部费用均由廖玲等人承担，并签订相关补充协议，否则廖玲等人将无法在此地经营。叶秦、陈德礼、廖玲等为挽回损失，被迫同意补充协议的第3、4条和第2条的“除十三条外，其他所有条款的内容不变”等条款。2016年至2017年2月18日期间，廖玲等人按1元/度以上交纳了电费给邓文娟。邓文娟则违反承诺，将交纳的电费按1.6元/度计算其购买量，之后以用电量超过购买量为由，在未经催告、未给予合理期限、未通知预存1万元电费消耗、未按约安排廖玲等人购买电卡的情况下，经常且有意在“肥牛世家”火锅店营业高峰期断电，导致的后果包括且不限于火锅店停止营业、用餐顾客散去、会员退款、大量冷冻菜品变质、商誉影响等等。即使存在小的争议，邓文娟的对抗措施远远超出了必要的限度，系根本违约。同时，邓文娟有意采取停放车辆将火锅店门口堵住等方式，阻碍火锅店正常经营，并于2月19日晚19时左右（尚未到合同约定最晚付款时间2月19日24时）实施断电。当天晚上，廖玲等人停止一切经营活动，开始搬离该地，以行动表明不再承租，数天后即完成搬离。搬离过程中，邓文娟采取堵门、威胁诱骗等方式不让搬离，胁迫诱骗廖玲写下所谓“因第三承租人未付房租，同意2月23日开始断电…”的字条。在2015年底至2017年3月6日期间，邓文娟多次根本违约，导致合同目的无法实现。2017年3月6日，廖玲正式通知陈德礼解除合同，并说明了解除合同的真实缘由，但没有与陈德礼交接房屋，只是随快递寄来钥匙。陈德礼随即通知叶秦。同时，廖玲开始另行寻找替代房屋，将火锅店搬至别处。叶秦、陈德礼（受叶秦的委托）于当天亦以各种方式通知邓文娟解除合同，邓文娟拒绝办理房屋交接，陈德礼只能将通知连同钥匙一并寄给对方，对方依然拒收。之后，邓文娟既不向法院提起诉讼请求确认解除合同的效力，又不接收房屋，同时拒收钥匙，也从未对其断电等四项根本违约行为做出辩解或任何解释、回应，未采取任何其他措施。2017年9月18日，邓文娟征询叶秦对该租赁物再出租的意见，叶秦没有提出异议。2016年9月17日，廖玲、徐兵、廖兵生向陈德礼采购了相关电器，欠款60500元至今未付，徐兵在相关欠条上签字，上述电器均用于“肥牛世家”火锅店经营。2019年2月20日，陈德礼将上述债权转让给叶秦，叶秦随即通知了廖玲等人。现在邓文娟与叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵签订的《补充协议》已依法解除，廖玲、徐兵、廖兵生一直怠于行使有关户外变压器及附属设施的求偿权和1万元电费押金返还请求权，邓文娟因违约而获得该设备及附属设备等，应当对廖玲、徐兵、廖兵生进行补偿。叶秦基于上述两项求偿权的特定金额部分（60500元及利息，廖玲等人自行保留60500元及利息之外的部分求偿权），请求对邓文娟行使代位求偿权。邓文娟对叶秦的反诉辩称：叶秦根本违约，其无权单方解除合同。邓文娟一直恪守合同，履行合同义务，并要求叶秦履行合同，交纳房租，因此解除合同时间应是2017年9月18日，叶秦出具《意见函》明确同意解除之日。叶秦根本违约拒不履行合同，违法解除合同，其无权要求守约的邓文娟返还部分房租。关于5万元押金。2016年5月10日签订的《德礼酒店转让补充协议》第三条、2016年8月1日签订的三方《补充协议》第五条，押金事实上由廖玲交纳。同时，《邓叶租赁协议》约定：押金，到期无违约则无息退回，如有违约，没收押金。因此叶秦事实上、法律上、程序上都无权提起反诉。承租方根本违约解除合同，擅自单方主动撤走停止经营，其不存在房屋周转损失，也无法律依据。从程序上看，叶秦不是适格的原告，更不符合反诉的条件。关于代为求偿所谓的60500元变压器债权。叶秦与邓文娟、廖玲于2016年8月1日签订的三方《补充协议》，明确约定廖玲换装新的大功率变压器，一切费用和手续由廖玲办理承担，到期或中途不再经营，新装的变压器无偿归邓文娟方所有。因此邓文娟合法享有所有权，廖玲无所有权。程序上不具有牵连关系，不符合反诉的条件，也不符合行使代位权的条件。综上所述，恳请法院驳回叶秦的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：1.邓文娟提供的2014年1月5日邓文娟与叶秦签订的《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》、2016年5月16日陈德礼与廖玲、徐兵签订的《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》、2016年8月1日邓文娟与叶秦、廖玲签订《补充协议》，以证明该三份协议合法有效，廖玲、廖兵生、徐兵仅仅是债务的加入，与叶秦同是租赁合同的相对人，每年租金为27万元，且从第二年起每年按上一年度租金8%递增，租金交付期限为每年的2月20日前一次性付清等。合同约定电费按每度1.6元支付，如遇价格调整按调整后的比例增减。叶秦质证认为三方协议的合法性有异议，邓文娟多次违约、诱骗和胁迫签订的。有关电费条款违反电力法、价格法的规定，自始无效。本院认为三份协议经各合同相对人协商确定的，是双方真实意思的表示，不违反法律效力性强制规定，合法有效。2.邓文娟提供2017年2月21日应邓文娟的要求彭小明、廖玲出具的承诺书；2017年3月29日，邓文娟催交租金告知函；2017年5月2日，邓文娟催交租金告知函及快递，以证明叶秦未按合同约定交付房租，邓文娟已经做了合理催告义务，叶秦违约。彭小明、廖玲承诺书系彭小明所写，“廖玲”二字亦系彭小明代签。承诺书、两份催告函可以认定叶秦没有按约定在2017年2月19日前交2017年的全年房租。3.邓文娟提供的租金损失对照清单（即叶秦依约履行合同应当交付的租赁费与合同解除后，邓文娟将租赁物出租给他人，依照邓文娟与刘某签订的合同可得全部租赁费之和的差额），以证明邓文娟租金损失达1188799.75元。叶秦质证认为，邓文娟根本违约，无权损失求偿，相反要承担赔偿责任；根据可预见规则、减轻损害规则和损益相抵规则，叶秦也无需承担任何责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违反约定所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”邓文娟诉求的损失是预期可得利益损失，该损失必须是违约方造成的、订立合同时所能预见的。本案邓文娟与刘某签订合同约定的租金是邓文娟与刘某之间双方约定的金额，不能认定为合同解除后必然的损失，故不能作为认定本案事实的依据。4.邓文娟提供的接收与交回财产对照表及照片，以证明叶秦、陈德礼与况明娜造成餐厅相关财产损失84886元。本院认为，该份《叶秦（陈德礼）接收餐厅财产与交回财产对照表》是邓文娟自己委托他人对财产进行评估做出的估价。对照表所列财产只有物品名称、数量，既没有物品的品牌、型号、规格、购置的时间、价格，也没有参照物品、甚至没有每套包含的物品件数。评估人员身份无法确定且不具有评估资质。评估过程未与接收财产一方共同协商确定，故不能作为认定财产损失的依据。5.叶秦、陈德礼提供的告知函、快递通知、未拆封的邮件、光盘，以证明叶秦已按照法律规定依法解除合同，并通知邓文娟等人。对该组证据的真实性，邓文娟没有提出异议。本院认为，解除合同的通知到达对方，合同是否解除，必须符合法律的规定。6.陈德礼提供的照片，以证明邓文娟停车堵门，阻碍干扰廖玲经营的事实及邓文娟断电后，菜品无法保存的事实。本院认为，该照片无法证明待证事实，且短暂的停电不至于菜品无法保存，故不能作为认定本案事实的依据。7.叶秦提供的赣西电力勘察设计院预算书（肥牛世家）、赣西电力勘察设计院预算书（朝阳宾馆），以证明邓文娟不履行主要义务，强行为朝阳宾馆增容的事实；证人袁某、鄢某、涂某、邹某证人证言，以证明邓文娟不同意叶秦转租，邓文娟不允许廖玲、廖兵生与徐兵等三人单独为“肥牛世家”火锅店安装变压器。本院认为，上述预算书及四人证言与本案没有关联性，若预算书及鄢某、涂某、邹某所要证明的事实存在，也只是合同签订前双方磋商的过程，合同成立后双方应当按合同约定履行合同义务。8.叶秦提供的电费通知单，以证明邓文娟通过转供电费非法牟利。本院认为，交付电费是用电户应尽的义务，按约定缴交电费并无不当，可以作为认定收费的依据。9.2016年11月16日，邓文娟委托邓社生与叶秦的微信记录。以证明邓文娟与廖玲之间曾因电费产生争执；证人高某、宋某的当庭证人证言，高某原系“肥牛世家”火锅店厨师长、宋某为“肥牛世家”火锅店的员工，以证明邓文娟在“肥牛世家”火锅店营业期间断电，阻碍经营。高某证言，邓文娟一方有三、四次断电的情况，一般是下午五、六点，停电时间有时二、三个小时。宋某证言，“肥牛世家”火锅店经营期间停了三、四次电，有次从六点停到八点，断电的人是个光头，一直在叫骂，当时是客人就餐高峰期，这是最后一次停电。证人廖某、王某的当庭证言，廖某系徐兵的妻子、廖玲的妹妹，王某是“肥牛世家”火锅店的合作方管理人，以证明邓文娟经常停电。廖某证言，邓文娟要我们按1.6元／度交电费，没有达成协议就关我们的电，已经有四五次了，关电的人是金某，最后一次关电是五、六点钟，廖玲、廖兵生从新余赶过来，与邓社生、陈德礼协商把电费交了才恢复了电。王某证言，我听厨师长高某和店长徐伟光反映房东断电，当时说电费收取不合理，电费方面没有达成一致，经常有人人为断电，导致店铺无法经营，这样大概2017年2月份经营不下去。邓文娟申请的证人金某当庭证言，金某是邓文娟的舅舅，负责朝阳宾馆的水电工作。以证明廖玲、廖兵生与徐兵等三人经营期间邓文娟没有主动停电的事实。金某当庭证言，没有停过廖玲、廖兵生与徐兵等三人的电，也没有与廖玲、廖兵生与徐兵等三人争吵过，也没有更换过变压器，安装变压器需要批文但没有见过。“肥牛世家”火锅店的控电箱在吧台，控制箱可以控制每个包厢的用电，也可以控制整个火锅店的电。金某讲他晚上不在宾馆。廖某质问金某最后一次停电时候徐兵打了电话给金某，金某予以否认。邓文娟申请的证人刘某当庭证言，刘某系廖玲之后租赁邓文娟朝阳宾馆二楼餐饮部的承租人。以证明陈德礼要刘某向有关部门举报邓文娟违反规定收取电费，要刘某通过自己停电的方式向邓文娟要求经济补偿。刘某证言，陈德礼要刘某举报邓文娟高价收取电费，教他到了交电费的时候故意跟金某吵架，激怒他，之后叫自己的人把变电箱打下来，拉下电闸以后关上门拍照、报警，报警后就有证据可以向邓文娟索赔。对证人高某、宋某的证言，邓文娟认为两个证人与廖玲、廖兵生与徐兵等三人有利害关系而且都是言辞证据，证明力不高；对证人廖某、王某的证言，邓文娟认为证据三性都有异议，真实性与客观事实不符，证人廖某的证言证明他们交清或补交电费后，停电状况已经解决，不能证明停电的原因是一楼配电箱拉闸所致。王某的证言都是他人反映的事实，不能直接反映客观事实，达不到证明目的。对证人金某的证言，叶秦认为金某系邓文娟的亲舅舅，受雇于邓文娟，其证词没有任何可信度，且其承认邓文娟没有承担电力维修的合同义务，同时证明邓文娟通过一楼变电房可以对火锅店实施断电。廖玲认为金某确实是电工兼做保安，电费是他收的，他自己开单向我们收取电费，我们没有看到供电所的电费单，金某说没有拉闸关电是胡说。廖兵生认为金某喝了酒看我们不顺眼就关我们电。对证人刘某的证言，陈德礼承认找过刘某，要刘某一起去举报邓文娟收电费的事情，但否认与刘某谈过如何叫人拉闸关电向邓文娟索赔的事。叶秦认为刘某的证言不是事实，相关当事人当庭否认了相关言语，没有证明效力。廖玲与刘某互不相识，刘某不知道事情的来由怎么说我们自己关了电。对上述证据及证言，本院认为，知道案件事实的人都可以出庭作证。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第七十三条规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但没有足够依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提出证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”原、被告双方对2017年2月19日晚上“肥牛世家”火锅店营业期间停电的事实均没有异议。根据邓社生与叶秦的微信记录，可以证实邓文娟一方与廖玲一方因交电费的事有争执。证人高某、宋某、廖某均当庭指证金某拉闸关电，证人王某证言听厨师长高某、店长徐伟光反映因电费不合理，双方没有达成一致意见，房东经常断电，导致无法经营，2017年2月份经营不下去。“肥牛世家”是一家火锅连锁店，高某、王某系“肥牛世家”火锅店的供货方，负责向廖玲火锅店供货。虽然有二位证人与廖玲方有直接的利害关系，但四位证人中有三位证人的直接证据，另一位证人间接证明房东（即邓文娟一方）经常拉闸关电，均指向在肥牛火锅店营业期间，金某拉闸关电。廖玲提出要求解除合同，理由是邓文娟一方经常停电，并函告了邓文娟、邓社生、叶秦等人，邓文娟对此理由也没有做出否定说明或解释；邓文娟证人金某虽表示没有主动停过电，不在宾馆等，金某证言是唯一证据属孤证，不能完全证明其所要证明的事实存在。综上，被告方的证据形成了一个完整的证据链，其证据证明力明显大于邓文娟一方的证据证明力，可以认定2017年2月19日晚上邓文娟一方有拉闸断电的行为。综上，本院认定事实如下：2009年12月1日，高安市朝阳宾馆（甲方）与邓文娟（乙方）签订《高安市朝阳宾馆租赁协议书》，协议约定：甲方将朝阳宾馆住宿部、餐饮部、休闲中心、一楼店面整体场所租赁给乙方承包经营。租赁承包期限自2010年元月3日起至2024年12月底止；乙方根据经营需要，在承租期内可以转租。2009年12月18日，邓文娟出具《授权委托书》，授权其父亲邓社生全权处理高安市朝阳宾馆的全部事宜，代理权限为特别授权，包括租赁等。邓文娟承租后，将二楼餐饮部转租给谌晓强经营。2014年1月5日，邓文娟（甲方）与叶秦（乙方）签订《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》，该协议共17条，其中，第一条、租赁范围：一楼厨房及院内北面的二个房间，夹层北面的所有房间；二楼大厅及附楼所有包厢，夹层卫生间为宾馆共用，卫生间的水、电由乙方负责维护。第二条、租赁期限为8年，即从2016年5月20日至2024年12月31日止。第三条、租赁金额每年基本租金为27万元，从第二年起每年按上一年租金8%递增。第四条、租金付款时间为每年2月20日前一次性付清。另收押金4万元，到期无违约无息退还。第七条、乙方应每月1日前主动缴交上月水、电费用，水费每吨按3.2元收取，电费每度按1.6元收取，如遇价格调整则按调价后比例增减。第十三条、甲方应保证乙方供水供电（除水、电抢修外）用餐期间若遇停电，甲乙双方协商购买燃油。第十五条、乙方应交纳的各种费用及租金要按时交纳，如有逾期，甲方按欠交部分30%（按日计算）收取滞纳金，并可单方停水停电。第十七条、乙方在合法的情况下且不与甲方经营发生相同行业，可变更经营范围。未经甲方同意，不得转租或变相转租，甲方无正当理由应当同意转让租。如乙方有违约，甲方有权单方终止协议，停止乙方经营，没收保金。如双方中任何一方发生违约，则违约方需支付对方100万元。2014年1月7日，叶秦与其前手承租人谌晓强就租赁朝阳宾馆二楼餐饮部签订《朝阳大酒店转让及租赁合同》，叶秦转承租了朝阳宾馆二楼餐饮部，租期至2016年5月20日，叶秦向谌晓强支付49万元转让费。2014年3月31日，陈德礼从谌晓强手中接收了朝阳宾馆餐饮物品，具体明细如下：西餐桌4张、桌面39张、桌架33张、增氧机1台、木椅子348把、塑料凳子35张、托盘10个、碗390个、碟子460个、电动大转桌1张、沙发4套、茶几3张、餐桌、茶具106套、电子秤1把、拌面机1台、仓库货架3个、厨房菜架1个、落地扇1把、厨房双人床7张、餐具52桌全套、空调14台。2017年6月6日，陈德礼交回部分物件后，尚欠以下物品没有返还，具体有：西餐桌1张、桌面5张、桌架12张、增氧机1台、木椅子120把、碟子134只、电动大转桌1张、沙发3套、茶几3张、拌面机1台、厨房菜架1个、厨房双人床7张、空调14台、餐具与茶具106套、餐具52桌全套。另外陈德礼还付给了邓文娟如下物品：不锈钢大灶1台、大盘24只、中盘668只、大号圆盘76只、小盘18只、大汤碗51只、小汤碗19只、大砂锅5只、小砂锅32只、小碟子220个、瓦勺子213把、小茶盅145只、大不锈钢盆3只、不锈钢托盘72只、不锈钢米桶2只、小塑料筐26只、大塑料筐4只、塑料桶3只、玻璃水果盘4只、汤勺10把、酒精锅15只、米粉蒸笼10只、竹蒸笼25只。谌小强交付给陈德礼的上列物品是由朝阳宾馆交付给邓文娟，再由邓文娟交付给了谌小强，财产清单没有品牌、型号、规格、颜色、购置时间及价格等可确定物品特征的资料。餐具、茶具106套及餐具52桌全套，没有对一套包括哪些物件的说明，邓文娟、陈德礼、况明娜均不能说明一套物品包括哪些物件。2014年5月1日，叶秦与陈德礼签订《房屋租赁合同》，叶秦将该租赁标的物转租给了陈德礼，租期从2014年5月1日起至2024年12月31日止。陈德礼承租后在此处经营“德礼酒店”，营业执照登记的经营人为况明娜。2016年5月10日，陈德礼（甲方）与廖兵生（乙方）签订《德礼酒店转让补充协议》。2016年5月16日，陈德礼（甲方）与廖玲、徐兵（乙方）签订了《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》。2016年6月1日，陈德礼将店交付给廖兵生、廖玲、徐兵承租经营。2016年7月1日，叶秦出具授权委托书，授权陈德礼全权处理有关朝阳宾馆二楼餐饮部的一切事务，包括且不限于签订相关协议等。2016年8月1日，邓文娟（甲方）与叶秦（乙方）、廖玲（丙方）三方就丙方租用乙方朝阳宾馆二楼餐饮部的有关事项签订《补充协议》，协议共12条，第1条、甲方同意乙方将二楼餐饮部转租给丙方。第2条、甲方与乙方在2014年1月5日签订的《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》继续有效，除（第）13条外，其他所有条款的内容不变，丙方认可，接受原协议中的所有条款并与乙方共同履行协议中约定的乙方权利和义务。第3条、因经营需要，丙方要求在原址换装新的大功率变压器一台，甲方经与其他宾馆业主商量，表示同意，但新装变压器所产生的一切费用和审批手续，全部由丙方承担和办理，甲方不承担任何费用，租赁到期或中途不再经营，新装的变压器在确保能正常使用的情况下无偿归朝阳宾馆所有，换装后现有变压器归丙方处理。第8条、如遇停电，因发电机负荷小，甲方只向丙方供电在7000瓦以内，用于餐厅照明等，发电费用视情收取。第10条、本协议为补充协议，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，与其他有关协议具有同等法律效力，三方必须共同遵守，如有违约，处违约方违约金五十万元人民币，甲方可单方终止协议执行，另行出租给他人，乙方丙方不得提出任何异议。2014年1月5日，叶秦按照协议约定支付了邓文娟押金50000元，并支付了2016年5月20日至2017年5月19日期间的租金27万元。协议签订后，廖玲、徐兵、廖兵生将店进行了装修，之后开始合伙经营“肥牛世家”火锅店。2016年9月，廖玲、徐兵、廖兵生为朝阳宾馆安装了新的变压器。在2016年5月21日至2016年9月7日“肥牛世家”火锅店装修期间，廖玲、徐兵、廖兵生按1.6元／度向邓文娟交纳了电费。从2016年9月8日起，“肥牛世家”火锅店经营期间，廖玲、徐兵、廖兵生没有按1.6元／度而是按1.35元／度向邓文娟交纳电费。2016年11月15日，邓文娟的舅舅金某与廖玲一方因为按何种标准交电费闹纠纷。2017年2月19日晚上6时许，在“肥年世家”火锅店客人就餐期间，邓文娟再次断电达两小时，待廖玲、廖兵生连夜从新余赶到高安与邓文娟一方协商后才恢复用电。廖玲、徐兵、廖兵决定停止经营，次日开始撤离。2017年2月21日，彭小明（廖玲的丈夫）应邓文娟一方的要求向邓文娟出具了一份承诺书，载明：“由于陈德礼（叶秦）未按合同缴交2017年朝阳宾馆房租费（291600元），本人承诺同意甲方邓文娟从2017年2月23号上午8点停电，所造成的损失（与）甲方朝阳宾馆无关。”2017年3月1日，廖玲通过快递向陈德礼发出一份告知函，告知陈德礼由于房东邓文娟经常断电，无法经营下去，于2017年2月19日已停止经营，廖玲不再承租。随函寄去了餐饮部钥匙等。2017年3月6日，陈德礼代叶秦出具一份《告知》并邮寄给邓文娟，告知了廖玲邮寄的《告知》内容及叶秦不再承租、解除合同的意见，并要求邓文娟退回押金50000元。同日下午，叶秦以短信形式告知邓社生上述内容。邓文娟及其父母拒绝签收寄送的快递。同日，叶秦出具《解除协议通知书》并邮寄给邓文娟，通知因邓文娟经常断电等，导致“肥牛世家”火锅店无法经营，邓文娟已违约，叶秦不再承租朝阳宾馆二楼餐饮部，邓文娟与叶秦之间的合同解除，要求邓文娟立即退还押金50000元，并与陈德礼联系领取钥匙及处理相关事宜。邓文娟父母拒绝签收。2017年3月16日，叶秦在《经济晚报》上刊登解除合同公告。2017年4月17日，叶秦出具《领取钥匙通知书》并邮寄给邓文娟。2017年3月29日、5月2日，邓文娟出具《催交租金告知函》并邮寄给叶秦，告知叶秦尽快缴清2017年租金291600元。2017年6月6日，邓文娟委托其舅舅金某与陈德礼就餐饮部的部分物品进行了交接。2017年9月10日，邓文娟与案外人刘某签订《朝阳宾馆意向性租赁协议》，协议约定邓文娟将朝阳宾馆二楼租赁给刘某经营火锅店，邓文娟向叶秦发函征询是否同意出租给刘某。2017年9月18日，叶秦回复邓文娟，告知邓文娟将朝阳宾馆二楼及相关房屋发租给任何人，叶秦都没有异议。2017年10月1日，邓文娟与案外人刘某签订《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》，房租为26万元／年。本院认为，本案争议的焦点是诉讼主体是否合格？邓文娟与叶秦、廖玲签订的《补充协议》何时解除？协议解除后的责任应当如何承担？关于诉讼主体是否合格的问题。陈德礼，况明娜是否属于被告主体？邓文娟、叶秦、廖玲是补充协议签字的三方，根据合同相对性原理，该补充协议对邓文娟、叶秦、廖玲具有约束力，故邓文娟与叶秦、廖玲三人均是合格的原告或被告。廖玲、廖兵生与徐兵系合伙关系，廖玲在补充协议书上签字属于执行合伙事务的行为，其行为结果对外代表合伙人徐兵和廖兵生，叶秦申请追加廖玲、廖兵生、徐兵为共同被告于法有据，故廖玲、廖兵生、徐兵应作为本案的被告。叶秦与陈德礼签订了《租赁协议》，虽然该协议没有征求邓文娟的同意，但邓文娟在收到租金后没有表示反对的意见，故该协议有效。叶秦与陈德礼有转租赁合同关系，邓文娟与陈德礼虽然没有合同关系，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系。依照民事诉讼法的相关规定，民事诉讼第三人是对他人争议的诉讼标的有独立请求权或虽无独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。故陈德礼应该作为本案的第三人，况明娜是陈德礼经营的“德礼酒店”（朝阳宾馆二楼餐饮部挂牌德礼酒店）个体工商户登记人，故况明娜也应作为本案的第三人。关于《补充协议》何时解除及解除后责任承担的问题。邓文娟与叶秦、廖玲签订《补充协议》时，原、被告双方经历了关于电力供应、电费计收等相关事项的争议。磋商过程是合同形成的要约与邀请。在各自表达不同的意见后，邓文娟、叶秦、廖玲最终达成了协议并在协议上签字，该《补充协议》合法有效，对三方均有约束力。邓文娟计收电费的价格虽高于国家定价，但该价格包括电损等费用，且经双方协商确定，该条款不违反法律效力性的强制规定，应当履行。同理，邓文娟与叶秦签订的《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》合法有效。叶秦辩称该协议为格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。故该辩称不成立。廖玲一方没有按协议约定的价格交付全部电费构成违约，该违约行为不足以导致合同目的无法履行，邓文娟可采取与之违约行为相当的救济措施。邓文娟在客人用餐时候关闭“肥牛世家”火锅店的用电，超出了其正当行使合同权利的程度也构成违约。廖玲于2017年2月21日拆除设备，用行为表明不履行合同。2017年3月1日，廖玲通知叶秦解除合同。叶秦于2017年3月6日通过微信、快递送达通知等方式，将廖玲要求解除合同的意见告知了邓文娟，同时也表达了叶秦也要解除合同的意见。邓文娟对叶秦要求解除合同的意见虽有不同意见，却未在三个月内向人民法院提出确认解除合同效力的诉讼。虽然原、被告双方对合同是否解除存在争议，但在2017年6月6日陈德礼将租赁期间的部分物品移交给邓文娟时，邓文娟委托金某进行了清算并接收了移交的物品。对此，双方均无异议，故本院认为2017年6月6日即双方清算并移交部分物品的日期，应认定为双方协商解除合同的日期。关于合同解除后损失承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据邓文娟与叶秦、廖玲签订的《补充协议》，廖玲承诺接受原协议中的所有条款并与乙方共同履行协议中约定的乙方的权利和义务，叶秦、廖玲为合同一方，邓文娟为合同另一方，叶秦与廖玲共同享有合同权利、承担合同义务。廖玲没有完全按约定的1.6元/度交纳电费，有违约的行为。邓文娟没有采取与被告的违约行为相当的方式进行抗辩，而在“肥牛世家”火锅店客人就餐期间关电的方式进行抗辩，明显超出了正当行使权利的程度，导致合同无法履行。原、被告双方均有违约的行为，因违约行为而造成的损失，应由违约方承担。合同解除前的房租，由叶秦、廖玲一方支付，合同解除后至房屋出租前房屋处于闲置状况，闲置期间的房租是合同解除后的损失，该费用参照合同约定的租金由双方共同承担。对邓文娟要求叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵赔偿违约金1188799.75元的意见，不予支持。原、被告双方依照约定交付的押金，是保证合同正常履行的保障金，合同终止后可折抵租金或返还。叶秦要求邓文娟退还押金50000元，予以支持；要求邓文娟赔偿廖玲、徐兵、廖兵生寻找房屋周转期间损失费135000元，没有相应证据证实且叶秦不是该损失费请求权适格的主体，不予支持。叶秦要求邓文娟基于代为求偿的60500元债权，属于另一法律关系，不予支持。关于邓文娟诉请叶秦、陈德礼、况明娜返还接收的餐厅桌面、碗、盘等动产的请求，因接收物品系陈德礼开办“德礼酒店”的行为，陈德礼、况明娜应当按照清单补充未返还的物品或作价赔偿。邓文娟要求返还原物，该主张合理合法，但陈德礼、况明娜已无原物返还，依法可折价赔偿损失。本院组织双方进行调解，未能达成一致意见。参照邓文娟、陈德礼的意见以及市场调查情况，物品的新旧程度等，本院酌定应赔偿的物品单价如下：西餐桌200元/张、桌面50元/张、桌架40元/张、增氧机100元/台、木椅子55元/把、电动转桌（大号）1200元/张，沙发200元/套，茶几150元/张，拌面机350元/台，厨房菜架120元/张，厨师双人床140元/台，空调600元/台，另外，除已交付的物品外，对餐具、茶具106套和餐具52套两项共补偿3300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告邓文娟与被告叶秦签订的《朝阳宾馆二楼餐饮部租赁协议》，及其与叶秦、廖玲签订的《补充协议》于2017年6月6日协商解除；二、被告叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵按约定支付2017年6月6日前房租，扣除被告叶秦20**年5月19日止已付的房租，还应支付12782元，并承担二楼餐厅空置期间费用46336元（270000×（1+8%）元÷365天×（24+31+31+30）天÷2人），合计59118元；三、第三人陈德礼、况明娜返还原告邓文娟朝阳宾馆二楼餐饮部缺少物品或赔偿邓文娟该缺少物品折价款23030元；四、反诉被告邓文娟返还反诉原告叶秦押金50000元；五、驳回原告邓文娟、反诉原告叶秦的其他诉讼请求。上列第二、三、四项限各义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费16447元（原告已预交），由原告邓文娟承担15240元，被告叶秦、廖玲、廖兵生、徐兵承担914元，第三人陈德礼、况明娜承担293元；反诉案件受理费5995元（反诉原告叶秦已预交），由反诉原告叶秦承担5038元，反诉被告邓文娟承担957元。如不服本判决，可在收到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在提交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  贾小义人民陪审员  熊自恩人民陪审员  周夏连二〇一九年十二月二十七日书 记 员  余 莉