河北省易县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0633民初86号 原告：涿州市建鑫基业房地产经纪有限公司，住所地：涿州市东兴南街路东。 法定代表人：闫孟贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘铁，河北悦群律师事务所，律师。 委托诉讼代理人：李晓静，河北悦群律师事务所，律师。 被告易县嘉德房地产开发有限公司，住所地：保定市易县麻屋庄村。 法定代表人：赵广德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：荆晓东，河北孙军律师事务所，律师。 委托诉讼代理人：李建英，女，1982年11月11日出生，汉族，河北省保定市易县，村民。（ 原告涿州市建鑫基业房地产经纪有限公司（以下简称建鑫基业公司）与被告易县嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘铁、李晓静，被告委托诉讼代理人荆晓东、李建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建鑫基业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按照合同约定支付原告房屋销售佣金2642399元，并按照年利率6%支付自起诉之日至履行完毕之日的利息；2、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告将其第一项诉讼请求中的要求被告支付的房屋销售佣金数额变更为5648656元。事实与理由：原、被告签订《项目销售代理合同》，约定自2016年5月20日至2016年12月30日或被告一期楼盘销售面积全部完结期间，原告代理销售被告开发建设的“佳和家园”项目房屋，并约定了销售佣金的支付标准。现原告已将合同约定义务履行完毕，被告未按约定支付销售佣金。后原告多次与被告协商、催要，被告均未支付约定的佣金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告嘉德地产公司辩称，原、被告双方所签订的《项目销售代理合同》所约定的履行期限为2016年5月20日至2016年12月30日，在该代理期限内所有佣金被告方已全部支付给原告，不存在拖欠行为，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告于2016年5月20日签订的《项目销售代理合同》、易县嘉德房地产开发有限公司房源销售数量表三张、证人李某证言、原告为被告出具的收取销售佣金的收款收据三十一张（附销售佣金支付明细表）及经原告申请本院依法自易县住房和城乡建设局调取的被告嘉德地产公司与王洁一等五十四户购房人分别就“佳和家园”项目签订的商品房买卖合同的网上备案信息，本院予认确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的佳和家园销控表一份（11页）和加盖有原告公司印章的客户明细单一份（2页），因系原告方单方制作，被告方不予认可，不能作为本案证据使用，故本院不予认定。 2、原告提交的未结算房产佣金手抄表复印件，原告主张此表系由被告公司会计赵丽仙所出具，原件存于被告处，但被告对此予以否认，原告亦未能提交相关证据证明此手抄表的合法来源，故该证据不具备证据的合法性，本院不予认定。 3、原告向本院提交的其在为被告代理销售房屋期间代表被告与“王洁一”等五十四名客户就购买“佳和家园项目”房屋事宜签订的佳和家园认购协议书复印件54份，虽被告对上述证据的真实性不予认可，但上述认购协议中所载认购方身份信息、认购房产信息、认购价格等情况均与本院从易县住房和城乡建设局调取的该单位自被告嘉德地产公司在其单位备案存档的被告与“王洁一”等五十三户购房人分别就“佳和家园项目”所签订的商品房买卖合同中提取汇总的相关合同信息一致，且认购时间在前，商品房买卖合同签约时间在后，两组证据相互印证，形成完整的证据链条。另结合该认购协议中约定条款第四条关于“本协议一式两份，甲乙双方各执一份……自双方签换合同后，本协议由甲方收回并自动失效。”的约定，原告在庭审中对其手中只保存有该认购协议书复印件，原件在被告处保存的解释合乎常理，故本院除对上述证据中与本院调取的网上信息备案表中购房人信息不一致的认购方为“卢静”的佳和家园认购协议书不予认定外，对原告所提交的其余五十三份认购协议均予以认定。 4、被告提交的66套房产销售情况表，因系被告方单方制作，应视为被告自述，故本院只对庭审质证过程中原告认可的被告自认的该表所载66套房产信息中经原告手销售出46套房产的事实予认认定，对原告不予认可的部分，本院不予认定。 根据当事人的陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，原、被告经过协商就被告嘉德地产公司（甲方）委托原告建鑫基业公司（乙方）代理销售商品房事宜达成一致协议，并正式签订了《项目销售代理合同》。合同主要内容为：“第一条代理协议适用范围：乙方为甲方所开发建设的“佳和家园”项目提供一期销售代理，适用范围:住宅、车位、商业、储藏间销售工作，详见附件一：可供销售数量表；第二条销售代理服务大纲：1、乙方负责项目全案销售、案场管理的执行工作及推盘策略、价格定位、销售节奏、广告宣传策划、媒介计划的参与建议工作。2、乙方负责项目现场和销售相关的各项组织、接待具体工作。3、甲方指定项目对接负责人，负责处理乙方客户确认，乙方驻场人员协调、销售资料的提供等对接事宜。4、销售现场甲方需预留一个长期办公区域给乙方相关人员使用，协助甲方办理客户确认、接待、销售、后期服务等工作；第三条销售代理期限：自2016年5月20日至2016年12月30日或一期楼盘销售面积全部完结止；第四条楼盘的销售底价：本项目销售底价2700元/平米，商业、车位、储藏间销售时另行协商；第五条甲方权利及义务：1、甲方就其所开发的项目授予乙方销售服务的独家代理权，自本合同签订之日起甲方不再指定其他任何公司作为该项目的销售代理人……4、甲方负责安排专人与乙方协调销售工作，负责购房相关合同、手续的办理工作，并负责收取定金、购房款等……第六条乙方的权利及义务：1、按照甲方的委托及合同约定要求为甲方项目代理销售事务，积极利用各种形式、渠道进行销售代理工作，在开盘后完成委托销售面积……9、乙方负责按照甲方审定的商品房认购书和商品房买卖合同及其补充条款与客户商谈商品房买卖事宜，代理销售甲方的商品房，乙方不得擅自修改甲方认定的合同文本，不得未经甲方书面同意擅自代表甲方与客户签订额外的附加条款……第九条销售佣金标准及支付方式：1、甲乙双方同意，本项目销售底价按2700元/平米约定，甲方同意所有的成交客户按4%（以开发商实际回款额）的比例提取作为乙方销售佣金，若成交价超过销售底价，则超过部分视为溢价，溢价部分甲乙双方按照甲70%、乙30%分成，并且溢价分成和底价佣金一并结算。2、销售成交时间确认:以客户一次性交纳房款或按揭客户银行放款、按揭客户首付款交纳完毕，银行批贷日期为准，按套结算，一次性交纳房款客户，佣金全部发放。按揭贷款客户以首付款交齐结算佣金30%，放贷后发放房款70%的佣金，不得无故拖延……第十三条违约责任：1、如甲方未能按照本合同第九条的约定及时足额向乙方支付代理佣金，乙方有权单方面解除合同并要求甲方承担相应损失……”。该合同中双方虽约定原告的代理销售范围详见附件一可供销售数量表，但事实上双方在签订合同时并未制作该表，具体履约过程中，被告通知原告可售房源的形式不一，有时是通过电话通知，有时是以发放房源表的形式通知。合同签订后，原告即依约开始为被告销售房产，期间被告陆续给原告结算销售佣金。2017年1月初，被告向原告发放房源表三张，并注明以上房源执行中户3800元边户3900价格销售不做分期或按揭，需全款支付，赠送积分。后原、被告因佣金支付问题发生争议，原告诉来本院。 庭审中，查明2017年原告为被告销售佳合家园项目一期楼盘房产五十八套，其中五十三套所售房产的购买人姓名、房号、面积、单价及总价款经核查如下：1、王洁一：房号号、面积128.90平米、单价4200元/平米、房款541380元；2、郭玉娟：房号1-2-101号、面积123.37平米、单价5670元/平米、房款699508元；3、张茹：房号3-1-103号、面积123.76平米、单价4200元/平米、房款519792元；4、任锐：房号2-2-501号、面积125.43平米、单价3930元/平米、房款492940元；5、蒋辉：房号2-2-502号、面积90.91平米、单价3930元/平米、房款357276元；6、陈景生：房号2-2-702号、面积90.91平米、单价3970元/平米、房款360913元；7、张金宝：房号2-2-902号、面积90.91平米、单价3903元/平米、房款354822；8、张金宝：房号2-1-1603号、面积125.43平米、单价4240元/平米、房款531823元；9、钟静波：房号2-1-701号、面积128.90平米、单价3970元/平米、房款511733元；10、李秋娜：房号2-2-1602号、面积90.91平米、单价4240元/平米、房款385458元；11、张宝岩：房号2-2-601号、面积125.43平米、单价3949.40元/平米、房款495373元；12、魏香亭：房号2-2-1502号、面积90.91平米、单价4060元/平米、房款369095元；13、刘秋明：房号2-2-802号、面积92.56平米、单价4230元/平米、房款391529元；14、霍顺启：房号2-2-202号、面积90.91平米、单价3830元/平米、房款348185元；15、胡海坤：房号2-1-1503号、面积125.43平米、单价4740元/平米、房款594538元；16、史艳荣：房号2-2-1601号、面积125.43平米、单价4394元/平米、房款551139元；17、秦毫宇：房号1-2-402号、面积92.56平米、单价4360元/平米、房款403562元；18、赵占生：房号2-1-603号、面积125.43平米、单价4320元/平米、房款541858元；19、赵立强：房号2-1-703号、面积125.43平米、单价4350元/平米、房款545621元；20、李晶：房号2-2-301号、面积125.43平米、单价4230元/平米、房款530569元；21、王占波：房号2-2-402号、面积90.91平米、单价4260元/平米、房款387277元；22、李晓萌：房号2-2-1002号、面积90.91平米、单价4440元/平米、房款403640元；23、秦平元：房号2-2-201号、面积125.43平米、单价4200元/平米、房款526806元；24、王喜庆：房号2-2-303号、面积128.90平米、单价4230元/平米、房款545247元；25、张绿园：房号2-2-1503号、面积128.90平米、单价4540元/平米、房款585206元；26、胡美玲：房号1-2-603号、面积125.55平米、单价4321元/平米、房款542502元；27、赵志迎：房号2-2-403号、面积128.90平米、单价4260元/平米、房款549114元；28、苏秋华：房号1-1-501号、面积125.55平米、单价4291元/平米、房款538735元；29、肖贝妮：房号1-2-803号、面积125.55平米、单价4581元/平米、房款575145元；30、高岚：房号1-1-1101号、面积125.55平米、单价4471元/平米、房款561334元；31、唐选梅：房号1-2-1203号、面积125.55平米、单价5801元/平米、房款728316元；32、于志娟：房号1-1-1201号、面积125.55平米、单价4601元/平米、房款577656元；33、耿春明：房号1-1-1303号、面积123.37平米、单价4640元/平米、房款572437元；34、李冲：房号2-1-401号、面积128.90平米、单价4260元/平米、房款549114元；35、孙静：房号1-2-801号、面积123.37平米、单价4680元/平米、房款577372元；36、千良伟：房号1-1-1001号、面积125.55平米、单价4441元/平米、房款557568元；37、段剑华：房号2-1-1403号、面积125.43平米、单价5640元/平米、房款707425元；38、于宇：房号1-2-1601号、面积123.37平米、单价4670元/平米、房款576138元；39、于宇：房号1-2-1001号、面积123.37平米、单价4640元/平米、房款572437元；40、崔瑞萍：房号1-2-1101号、面积123.37平米、单价4670元/平米、房款576138元；41、李学静：房号1-2-1003号、面积125.55平米、单价4541元/平米、房款570123元；42、韦成贵：房号1-1-1301号、面积125.55平米、单价4610元/平米、房款578786元；43、李雪：房号1-1-303号、面积123.37平米、单价5330元/平米、房款657562元；44、崔锦霞：房号1-2-201号、面积123.37平米、单价4200元/平米、房款518154元；45、刘强：房号1-2-401号、面积123.37平米、单价5360元/平米、房款661263元；46、王书豪：房号2-2-701号、面积125.43平米、单价4350元/平米、房款545621元；47、李强：房号1-1-803号、面积123.37平米、单价4481元/平米、房款552821元；48、陈琢媛：房号1-2-1802号、面积92.56平米、单价5220元/平米、房款483163元；49、戚杰：房号2-1-1803号、面积111.96平米、单价5220元/平米、房款584431元；50、尹芙华：房号1-2-1703号、面积125.55平米、单价4571元/平米、房款573889元；51、程雪琦：房号2-1-1702号、面积90.91平米、单价4270元/平米、房款388186元；52、孙舒彻：房号2-2-1702号、面积90.91平米、单价4270元/平米、房款388186元；53、王建军：房号2-1-1802号、面积90.91平米、单价4320元/平米、房款392731元。上述五十三套房产的销售单价均在3800元/平米以上，销售总面积为6155.74平米，总价款为27631637元。另外五套所销售房产的购买人、房号和面积则分别为:1、陈新：房号号、面积92.56平米；2、石兴林：房号1-1-503号、面积123.37平米；3、于盼盼：房号1-1-802号、面积92.56平米；4、许胜军：房号1-2-903号、面积125.55平米；5、杜金玉：房号1-2-1002号、面积92.56平米。上述五套房产的销售单价和总价款，原、被告均未举证证明，本院无法查实。另查明，自原、被告合作以来，被告先后支付原告至期间所销售房屋佣金25笔，金额共计1056259元；支付原告2017年所销售房屋佣金7笔，金额共计559155元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。原告建鑫基业公司与被告嘉德地产公司签订的《项目销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应依法确认有效。被告应按合同约定支付原告所代理销售房产的佣金及溢价分成，但被告迟迟未按约定向原告支付上述款项的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付其2017年所销售房产未结算佣金及溢价分成的诉讼请求，本院予以支持，但实际支付金额应以本院核准数额为限。本院查明认定的原告为被告所销售的五十八套房产中有五十三套房产的销售面积、单价及总房款信息明确，可以作为双方结算销售佣金和溢价分成的依据。被告在2017年1月初向原告发放房源表三张，并注明以上房源执行中户3800元边户3900价格销售，该行为应视为双方在履约过程中对销售底价的变更，鉴于该表中未对其中所列销售房源系中户或边户进行明确标注，庭审中原、被告双方也未能明确释明，故本院酌定该变更后的销售底价以两者的平均值3850元确定为宜。依据双方在合同中所约定销售佣金和溢价分成的支付标准计算，五十三套房产的销售佣金应为947983.96元（6155.74平米×3850元/平米×4%=947983.96元），溢价分成应为1179611.40元[（27631637元-6155.74平米×3850元/平米）×30%=1179611.40元]，两项共计2127595.36元。扣除被告已付部分，被告还应再支付原告1568440.36元（2127595.36元-559155元=1568440.36元）。对于另外五套房产的销售单价和总房款，因原告在本案中未能举证证明，本院暂无法认定，针对该部分房产的佣金和溢价分成原告可另行主张。原告要求被告自起诉之日起至履行完毕之日止按年利率6%标准计算向其支付资金占用利息，属于赔偿损失范畴，其请求按年利率6%计算损失的标准未超出因被告迟延支付原告销售佣金及溢价分成而给其造成相应损失的合理程度，对此本院应予支持。 关于合同履行期限问题，被告嘉德地产公司主张合同中约定的销售代理期限为自至，故双方的合同关系应自合同履行期限满而终止，但依双方所签合同第三条中规定销售代理期限自至2016年12月30日或一期楼盘销售面积全部完结止的约定及在2017年原告仍继续为被告销售佳和家园项目一期楼盘多套房产的事实，可以认定实际履约过程中双方是以合同中所约定的后一种履行期限为准，故对原告的此项辩驳理由，本院不予采信。 被告在庭审中辩称，自2016年12月30日代理期限届满后，双方已口头约定了新的销售模式，由原告向客户收取三至五万元的电商费，被告不再向其支付销售佣金，原告公司项目部负责人王可新与被告公司法定代表人赵广德口头协商，由被告公司给原告进行适当补偿，补偿数额与原告实际销售房产的数量无关，原告对此予以否认，被告亦未向本院提交相关证据予以证明，故对被告的此项辩驳主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、限被告易县嘉德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告涿州市建鑫基业房地产经纪有限公司销售佣金和溢价分成款1568440.36元，并2019年1月3日原告起诉之日起至履行完毕之日止按年利率6%标准计算向原告支付资金占用利息； 二、驳回原告涿州市建鑫基业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费51340元，由原告涿州市建鑫基业房地产经纪有限公司负担37085，被告易县嘉德房地产开发有限公司负担14255元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  牛晓静 审 判 员  高俊鹤 人民陪审员  张金定 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  杜 桥