江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4609号上诉人（原审原告）：姜根宝，男，1956年5月3日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：倪尔谋，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威瑞，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:殷同成，男，1967年8月3日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。原审被告：沭阳县春雷房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县南京路**。法定代表人：乙洪明，该公司总经理。委托诉讼代理人：林森，江苏正伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨月明，江苏正伍律师事务所律师。上诉人姜根宝因与被上诉人殷同成、原审被告沭阳县春雷房地产开发有限公司（以下简称春雷公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初11943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜根宝的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判殷同成返还姜根宝购房款80000元及赔偿损失540000元。事实与理由：一、涉案房屋出售人是殷同成，春雷公司作为名义上的开发企业，仅在《商品房购销合同》上加盖公章，故殷同成应依法承担返还购房款和赔偿损失的法律责任，春雷公司不应向姜根宝承担法律责任。1.生效判决书已认定春雷公司将沭阳县印刷厂商住楼B楼地块开发权以600000元对价转让给殷同成，涉案楼房由殷同成出资建设，售房款归殷同成所得，涉案楼房的债权债务、税费均由殷同成承担，故享有涉案楼房处分权的是殷同成。另，春雷公司与殷同成均向姜根宝披露过该部分事实。2.《商品房购销合同》的签订及收取购房款均系殷同成安排殷正龙办理，而殷正龙并非春雷公司工作人员，故从实际操作看，涉案房屋是殷同成出售给姜根宝。3.出庭证人证实姜根宝多次要求殷同成解决涉案房屋未交付问题，殷同成亦多次承诺想办法解决及愿意承担责任。上述情况足以证明涉案房屋买卖合同的当事人是姜根宝与殷同成。二、40000元借款应认定为购房款，故姜根宝已付清购房款。1.殷同成于2004年8月30日出具40000元的借条给姜根宝，该笔款项实质为预付购房款。即使为借款，在双方结算后，该借款亦可以冲抵购房款。一审判决认定购房款为160000元，40000元冲抵购房款后，姜根宝即付清106室购房款。三、殷同成作为涉案房屋的实际开发商，依法对该房屋享有处分权。姜根宝虽然是与春雷公司签订《商品房购销合同》，但实际出售人系殷同成，其应承担该合同相应的法律责任。因涉案房屋出售给他人并办理产权登记，导致涉案合同不能继续履行，殷同成对此存在过错，其应返还姜根宝购房款80000元，同时按法院询价标准赔偿姜根宝损失540000元。综上，本案应认定殷同成为合同相对人，判决其返还姜根宝购房款并赔偿损失。一审判决认定春雷公司为合同相对人，未判决赔偿因不能交付房屋给姜根宝造成的巨大经济损失错误，依法应予改判。被上诉人殷同成辩称，姜根宝的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求，维持原判。其主要答辩理由是：1.姜根宝称殷同成系涉案房屋销售合同相对人无事实和法律依据。涉案房屋销售合同的出卖人甲方为春雷公司，买受人乙方为姜根宝，殷同成并未在涉案合同中签字。且殷同成从未取得涉案房屋预售许可证及不动产权属证书，亦未授权他人以殷同成名义销售房屋。故根据合同相对性，姜根宝要求殷同成承担房屋出卖人的法律责任无事实和法律依据。2.40000元借款与涉案房屋的买卖不属于同一法律关系，仅系殷同成的个人债务，不应视为冲抵购房款。3.根据涉案合同的约定，涉案房屋的总价款为180000元，双方当事人并未签订其他合同变更涉案房屋的价款，故一审判决认定涉案房屋总价款为160000元属于认定事实错误，但因一审法院未判决殷同成承担责任，殷同成为减少诉累未上诉。4.姜根宝要求殷同成返还80000元房款及赔偿540000元损失的主张无法律依据。一审判决认定40000元为借款、姜根宝已支付120000元总房款正确。姜根宝在一审中提供的证据明确载明钱款的性质，购房款是基于房屋买卖关系形成的，借款是基于民间借贷关系形成的，两者性质不同。在一审判决前，春雷公司未明确接受债权转让或认可债务抵销，故姜根宝要求殷同成返还80000元房款的主张无事实和法律依据。5.姜根宝认可涉案203室房屋系2004年9月交付使用，此时其并未按照合同约定付清全部房款。在双方发生矛盾后，姜根宝应及时按照合同约定付清房款或购买其他公司开发的房屋以减少损失，现姜根宝未采取合理措施减少其损失，应自担相应的后果，故其要求按照2018年市场价赔偿其损失的主张无法律依据。另，姜根宝的起诉已过诉讼时效，一审法院应依法驳回其诉讼请求。6.春雷公司和殷同成的协议属于内部关系，对外不发生效力，因为只有开发公司才有房屋预售资格。春雷公司委托他人以其名义对外销售房屋，其应承担相应的法律后果，其承担法律责任后可依据内部协议与殷同成进行结算。原审被告春雷公司辩称，沭阳县人民法院（2005）沭民一初字第261号和江苏省宿迁市中级人民法院（2005）宿中民终字第674号案件已认定涉案房屋与春雷公司无关，该房屋系殷同成投资建设并出售，春雷公司仅协助办理过户，故春雷公司不应承担任何责任。姜根宝向一审法院提出诉讼请求：判令春雷公司、殷同成向姜根宝交付沭阳县东关大街印刷厂商住楼B楼106室房屋，协助姜根宝办理房屋产权登记手续；如果春雷公司、殷同成无法交付涉案房屋并办理产权登记手续的，则请求判令春雷公司、殷同成返还姜根宝购房款80000元、赔偿经济损失584300元。一审法院认定的事实为：2003年12月29日，春雷公司与姜根宝签订商品房购销合同，约定姜根宝向春雷公司购买东关大街70#印刷厂商住楼B楼106、203室，建筑面积为44.06㎡、105.6㎡，合计180000元，合同主要条款约定：1.付款方式：b、分期付款，定合同时预付款五万元，余款二楼封顶时全部付清。3.房屋交付日期为：2004年6月30日……9.乙方应按规定方式付款，否则甲方有权将该房屋另行出售……11.甲方如不能按时交付房屋，逾期时间甲方按银行同期贷款利率支付乙方已付房款的银行利息。乙方逾期付款，甲方按银行同期贷款利率收取逾期滞纳金。案外人殷正龙以甲方（春雷公司）委托代理人身份签字。合同签订当日，姜根宝向春雷公司支付106、203室的购房款50000元。2004年5月24日、7月24日，姜根宝分别支付购房款40000元、30000元，由殷正龙出具收据两份。2004年8月30日，殷同成向姜根宝借款40000元，并于借款当日向姜根宝出具借据一份。2004年9月份，姜根宝领取到203室钥匙，并进行装修居住。现双方因106室交付事宜产生分歧，姜根宝诉至一审法院要求处理。一审法院另查明，2004年3月26日，春雷公司与殷同成达成口头联建协议，即春雷公司提供自己购得的原沭阳县印刷厂商住楼B楼（南楼））地块的开发权殷同成负责出资，开发的房屋仍然以春雷公司的名义出售，殷同成给付春雷公司土地转让款600000元。售房所得款归殷同成所有，该楼房的债权债务、税费均由殷同成承担，且各种税费由春雷公司统一向有关部门缴纳。后双方在合同履行过程中产生分歧，春雷公司以殷同成为被告诉至一审法院进行处理。在该案2005年3月4日庭审过程中，春雷公司向一审法院出示登记表，即由春雷公司向房管部门提交的印刷厂商住楼B楼销售表（其中203室载明“96.378㎡，姜根宝，80000元”，106室载明“41.1㎡，姜根宝80000元，左下角备注：县春雷房地产开发公司于2004年6月28日向我处申领《商品房预售许可证》，并提供售房表，经核对，与该公司向我处登记备案提供销售表无误，2005.1.15”），春雷公司在该案中称“收费都按此登记表执行了，上述大部分费用交清……”，殷同成在该案中质证称“对姜根宝提供的书证真实性无异议”，并对销售表载明的面积提出异议，对销售表载明的价格未持异议。本案在审理过程中，姜根宝从沭阳县住建局调取了春雷公司提交备案的销售表，该销售表记载的内容与前一案件中销售表的主要内容一致，仅是表上方名称表述不一致。一审法院再查明，涉案房屋因春雷公司欠政府土地出让金，被相关职能部门拍卖。2005年4月20日，沭阳县房地产市场清理征收办公室与案外人殷发成签订房地产买卖合同，将涉案106室房屋以34568元价格出售给殷发成，并于同年7月6日办理房屋产权登记手续，房屋登记面积为40.35㎡。一审法院归纳的争议焦点为：1.本案是否超过法定诉讼时效；2.责任主体如何确定，殷同成应否承担责任；3.殷同成向姜根宝所借的40000元应否认定为姜根宝的购房款，姜根宝有无全面履行支付购房款义务；4.涉案106室房屋买卖合同能否继续履行，若无法继续履行，姜根宝的损失如何确定。关于第一个争议焦点，一审法院认为，诉讼时效期间自权利人知道或应对知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，姜根宝与春雷公司签订的商品房购销合同约定了两套房屋的交付时间，但双方并未按约定的交付时间实际履行。在涉案房屋经验收合格符合交付条件后，出卖人春雷公司应及时通知买受人姜根宝办理房屋交接手续，并催促其及时履行支付购房款的义务，而春雷公司、殷同成均未提供证据证明其已经向姜根宝履行了通知交房义务。其后，在双方对106室的买卖事宜产生分歧后，双方多次经中间人进行协调，故姜根宝的诉讼请求仍在诉讼时效保护范围内，殷同成的该项辩解一审法院依法不予采信。关于第二个争议焦点，一审法院认为，合同相对性规则的主旨在于合同是特定的当事人之间设立、变更、消灭权利义务关系的协议，合同的效力只涉及于合同当事人之间，合同的效力对第三人不起作用，合同当事人不能请求第三人履行合同义务，第三人也不能请求合同当事人履行合同义务，合同的主体、内容、责任均具有相对性。本案的房屋买卖合同的相对方为姜根宝与春雷公司，且该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。虽然殷同成与涉案小区的开发有利害关系，但其仍为姜根宝与春雷公司之间商品房购销合同的第三人，商品房购销合同的约束力并不及于殷同成，殷同成亦不应承担春雷公司的违约责任。综上，姜根宝主张突破合同相对性原则，要求殷同成承担赔偿责任无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。关于第三个争议焦点，首先要解决双方交易房屋的价款是180000元还是160000元问题，一审法院认为，双方交易房屋的价款应为160000元。理由如下，首先，2003年12月29日的商品房购销合同载明两套房屋的建筑面积分别为44.06㎡、105.6㎡，但两套房屋的实际面积均小于合同约定的面积，其中106室登记面积为40.35平方米，相应减少合同价款符合常理，亦更显公平；其次，春雷公司向房管部门备案提交的销售表记载两套房屋的价格均为80000元，且在其以殷同成为被告提起的工程联建合同纠纷案件诉讼过程中，春雷公司明确表示“收费都按照登记表执行了”，殷同成未持异议，春雷公司及殷同成均认可登记表载明的房屋价款。关于姜根宝能否主张以殷同成的40000元借款抵销购房款问题，一审法院认为，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。姜根宝主张以殷同成的40000元借款冲抵购房款，但其欠付春雷公司购房款与殷同成欠其借款，并非同一当事人，且姜根宝并未提供证据证明春雷公司接受了其债权转让或认可债务抵销，应承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对姜根宝的该项主张依法不予支持，姜根宝可依据借贷关系向殷同成另行主张权利。关于第四个争议焦点，一审法院认为，涉案房屋已另行出售给案外人殷发成，并且已经交付使用、办理房产权属登记手续，姜根宝与春雷公司之间的房屋买卖合同客观上无法继续履行，合同根本目的无法实现，依法应予以解除。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案的商品房购销合同解除后，春雷公司应及时向姜根宝返还已付购房款40000元。关于姜根宝的损失，商品房购销合同对于购房款的支付时间明确约定为“余款二楼封顶时全部付清”，虽然双方均未提交证据证明涉案楼房的二楼何时封顶，但姜根宝自认203室的交付时间为2004年9月份，即姜根宝至迟应于该时间前向春雷公司支付剩余购房款，导致合同无法履行，姜根宝自身应承担一定责任；同时春雷公司作为卖方亦存在迟延交房的违约行为，且在房屋符合交付条件后，应及时催告其在合理期间积极履行支付购房款义务，而春雷公司并未对姜根宝进行催告，亦未明确告知姜根宝解除合同将涉案房屋另行处置。在涉案房屋被另行出售后，春雷公司又未能及时向姜根宝履行返还购房款的义务，导致姜根宝的损失进一步扩大，应参照购房资金占用期间的利息即年利率6%赔偿姜根宝的经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、解除姜根宝与春雷公司于2003年12月29日签订的《商品房购销合同》；二、春雷公司于判决发生法律效力之日起十日内返还姜根宝购房款40000元及利息（以10000元为基数从2004年5月24日起、以30000元为基数从2004年7月24日起，均按年利率6%计算至付清之日止）；三、驳回姜根宝的其他诉讼请求。案件受理费10443元，由姜根宝负担5000元，沭阳县春雷房地产开发有限公司负担5443元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：1.姜根宝是否付清购房款；2.姜根宝要求殷同成返还购房款及赔偿损失的理由能否成立。关于第1争议焦点。本院认为，依据现有证据应当认定姜根宝未足额付清购房款。理由如下：1.关于涉案房屋总价款数额问题。2003年12月29日，姜根宝与春雷公司签订沭阳县东关大街70#印刷厂商住楼B楼106、203室商品房购销合同，合同中约定建筑面积分别为44.06㎡、105.6㎡，总价款为180000元，但根据春雷公司向房管部门提供的备案登记销售表记载，两套房屋的实际面积均小于合同约定的面积，涉案两套房屋的价格均登记为80000元。可以认定涉案两套房屋的总价款为160000元。2.姜根宝在签订涉案合同当日支付购房款50000元，于2004年5月24日、7月24日分别支付购房款40000元、30000元，共计支付购房款120000元。姜根宝主张其于2004年8月30日向殷同成出借40000元行为应视为冲抵购房款。但涉案购房款系姜根宝与春雷公司之间的房屋买卖合同关系，二者的标的物种类、涉及当事人均不相同，且姜根宝并未提供证据证明春雷公司接受了其债权转让或认可债务抵销，故姜根宝主张40000元借款冲抵购房款无法律依据，本院对此不予支持。关于第2争议焦点。姜根宝主张其将涉案房屋106室40000元购房款交予殷同成雇佣的会计殷正龙，并提供相应的收据予以证明，现因涉案合同无法继续履行，故殷同成应返还购房款并赔偿损失。殷同成对此予以否认，并称殷正龙系春雷公司会计，殷正龙出具的收据与其无关。本院认为，涉案房屋买卖合同是春雷公司与姜根宝签订，合同的双方当事人分别为春雷公司和姜根宝，根据合同相对性原则，应由合同的相对方春雷公司承担法律责任，且姜根宝无证据证明殷正龙是受殷同成委托收取涉案购房款，故姜根宝要求殷同成返还购房款并赔偿损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姜根宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决第一项表述不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初11943号民事判决第一项为：解除姜根宝与沭阳县春雷房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》中沭阳县东关大街印刷厂商住楼B楼106室房屋买卖合同；二、维持江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初11943号民事判决第二项、第三项。二审受理费为10430元，由姜根宝承担10430元。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 王冬冬二〇一九年二月二日法官助理 赵 政书 记 员 冯 邻