河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终1420号上诉人（原审被告）：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，董事长。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭焕方，男，1962年9月3日出生，汉族，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：贠赟，河南宇萃律师事务所律师。上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）因与被上诉人郭焕方房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初8529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司上诉请求：依法撤销郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初8529号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审法院事实认定错误，上诉人不应承担合同履行过程中产生的因规划调整造成的逾期提交办理权属资料报送备案的违约责任。上诉人提供的相关文件可以证明三门峡市相关行政部门多次调整规划，在2013年8月13日才确定收回土地与调整商业与住宅的比率等技术指标。上诉人交付房屋是在2013年7月13日，因此，一审法院认为涉案项目存在的收回部分土地、调整规划等情况发生在实际交房之前，是事实认定错误。合同约定上诉人在房屋交付使用后才履行办理权属登记需由上诉人提供的资料报送产权登记机关备案义务，正是在该合同义务履行过程中即2013年8月13日三门峡市城乡规划委员会会议正式确定规划调整的相关技术指标。合同履行中因政府调整规划这一上诉人不能控制的因素导致迟迟不能履行产权登记资料备案，上诉人不应当承担因此产生的违约责任。退一步讲，从上诉人重新办理国有土地使用证、规划许可证批准下来的时间看，合同约定的540个工作日不能够满足重新补办土地使用证、规划许可证所需要的时间，应当在补办的国有土地使用权证与规划许可证批准后即在2017年11月14日后，并给予相应的履行期间后重新确定违约金的起算时间，而不是合同约定的房屋交付使用后540个工作日就是报送产权资料备案的履行期间。同时涉案小区涉及户数众多，如按照一审判决年利率3%的标准支付违约金，上诉人将面临巨大经营困难，请求法院考虑政府变更规划等因素减免上诉人的违约责任。被上诉人郭焕方辩称，上诉人的因政府调整规划导致不能履行合同的理由不能成立。双方所签订的合同未约定政府规划变更属于不可抗力事由，合同中仅约定了双方关于房屋的结构形式、户型空间、尺寸朝向的变更情形，未约定上诉人主张的情形。根据不可抗力的构成要件，不可抗力应当具备不能预见、不能克服、无法避免的情形。上诉人主张的情形显然不属于不可抗力。根据合同相对性原则，政府行为属于上诉人与政府之间的关系，与郭焕方无关。因此原审法院判决正确。请求二审法院维持原审判决。郭焕方向一审法院起诉请求判令：1.判令被告将湖滨区文明路16号院宏江中央广场小区2号楼2单元23层08号房的相关资料向三门峡市不动产登记机关备案，并协助为原告办理房地产权属登记证书2.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金,违约金以购房款总额405322元按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2015年8月25日起暂计至房产权属证书办理之日（暂计至2018年7月1日为71383.02）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2011年8月20日，原告郭焕方和被告宏江公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“…第三条，商品房基本情况：三门峡市湖滨区文明路16号院2楼2单元23层08号房。该商品房建筑面积135.65平方米。第四条，计价方式及价款：1、房价款按建筑面积计算，单价为每平方米2988元，总金额为405322元。…第八条，交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将本合同约定的经单体验收合格的商品房交付买受人使用。但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期…第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人同意给予180工作日宽限期限以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。”合同签订后，该合同进行了登记备案。原告郭焕方共交付购房款405322元，并交纳了维修基金等其他费用。宏江公司于2013年6月30日向郭焕方交付房屋。按照合同约定，被告应在自2013年6月30日起540个工作日内（即在2015年8月25日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能如期履行。另查明，涉案房屋所在土地原不动产宗地号为411202001102GB00004，被告分别于2010年办理了建设用地规划许可证、于2010年8月25日办理建设工程规划许可证、于2010年11月12日办理了建筑工程施工许可证、于2011年6月22日办理了商品房预售许可证。2012年7月24日，根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回，经三门峡市湖滨区人民政府请示，三门峡市城乡规划委员会于2013年8月13日形成会议纪要，对涉案项目建筑密度和商业建筑面积比例等技术指标调整。2017年1月13日被告对涉案项目所在土地重新办理了不动产证，并于2017年11月14日补办了建设工程规划许可证。再查，三门峡政府于2016年8月31日发出统一办理不动产证的公告。还查明，本案所涉小区的部分业主，如原告王琳，起诉至三门峡湖滨区法院，诉请要求被告宏江公司支付逾期办理房产证的违约金。三门峡湖滨区法院经审理于2017年11月27日作出（2017）豫1202民初4723号民事判决书，该判决酌定违约金按年利率3%计取。判决后被告提起上诉，2018年4月9日，被告撤回了上诉。一审法院认为，原告与被告宏江公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同真实有效，双方应当依约履行。原告依约履行了支付房款的义务，被告宏江公司应当在合同约定的期限内办理权属登记资料备案。根据双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，买受人同意给予180工作日宽限期限以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。由于双方实际交房日为2013年6月30日，被告应当按照实际交付日期即2013年6月30日起经过540个工作日即2015年8月25日前向产权登记机关提交备案资料，逾期未提交，被告应当承担违约责任。关于被告辩称的其未按约定期限提交产权备案资料系因行政部门收回土地、调整规划等原因导致不应承担违约责任的意见，本院认为，涉案项目虽然存在收回部分土地、调整规划等情况，但该情况发生在2012、2013年，在2013年6月30日实际交房之前；同时，合同中对提交产权备案资料的期限又约定了180个工作日的宽限期，故本院对被告抗辩不应承担违约责任的意见不予采信，但在确定违约金的金额上对该因素的存在予以适当考虑。关于违约金的计算标准，合同第十五条约定：“若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金”，该违约金适用的前提是买受人提出退房，对于买受人未提出退房的违约金，双方没有约定。根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定逾期办证违约金或损失数额难以约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于本案中涉案项目存在行政机关收回部分土地、调整规划等因素，本院酌定违约金按年利率3%标准自2015年8月25日起计算至被告到产权登记机关提交备案资料止。关于被告抗辩的原告的主张超出诉讼时效的意见，本院认为，被告至今未将原告办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，其违约行为一直持续，被告的持续违约行为所产生的违约损失在原告起诉时并未确定，故本院对被告的此项抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第十八条之规定，判决：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司支付原告郭焕方逾期办理产权证违约金（自2015年8月25日起，以购房款405322元为本金，按照年利率3%计算至办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日止）。二、驳回原告郭焕方的其他诉讼请求。案件受理费792元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司与被上诉人郭焕方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人依约支付了全部购房款，上诉人未按合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于本案中涉案项目存在行政机关收回部分土地、调整规划等因素，一审法院综合考虑本案实际情况，已酌定上诉人以被上诉人已支付房款为基数，按照年利率3%的标准，自2015年9月8日至上诉人到产权登记机关提交备案资料止计取违约金，所以，该判决并无不当。但一审法院对上诉人向被上诉人支付违约金的具体期限不明确，本院予以纠正。综上所述，上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初8529号民事判决第二项；二、变更河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初8529号民事判决第一项为：上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人郭焕方逾期办理产权证违约金（自2015年8月25日起，以购房款425013元为本金，按照年利率3%计算至办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日止）；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费792元，二审案件受理费1584元，均由河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 黄跃敏审判员 刘泽军二〇一九年三月十四日书记员 牛家杰