上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初12913号原告(反诉被告)：上海九盛物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王建峰，执行董事。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海物满商贸有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：钟秀华，总经理。委托诉讼代理人：刘沛，上海国瓴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王虹，上海国瓴律师事务所律师。被告：张正芬,女，1966年5月13日生，汉族，住福建省。被告：黄世芝，女，1963年11月6日生，汉族，住福建省。原告上海九盛物业管理有限公司(以下简称九盛物业)与被告上海物满商贸有限公司(以下简称物满商贸)、上海炫风娱乐有限公司(以下简称炫风娱乐)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序审理。被告物满商贸依法向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，于2018年11月13日、11月29日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，各方当事人均向本院申请庭外和解三个月；根据被告(反诉原告)物满商贸的申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对装饰装修残值进行造价评估。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本院于2019年5月22日第三次组织公开开庭审理。原告九盛物业的委托诉讼代理人万树祥，被告物满商贸及其委托诉讼代理人刘沛、被告炫风娱乐均到庭参加诉讼。案件审理过程中，因被告炫风娱乐于2019年3月办理了注销登记。故应原告申请，本院依法追加炫风娱乐的两名股东张正芬、黄世芝为本案共同被告，并于2019年9月29日再次公开开庭审理。原告九盛物业的委托诉讼代理人万树祥，被告物满商贸及其委托诉讼代理人刘沛、被告张正芬均到庭参加诉讼。被告黄世芝经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告九盛物业向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告物满商贸向原告返还上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号XXX幢第三层房屋及电梯机房(以下简称系争房屋)；3.判令被告物满商贸将系争房屋恢复至原告交付时的状态；4.判令被告物满商贸支付原告自2017年8月26日起至2018年5月25日止的租金639,612元；5.判令被告物满商贸支付原告逾期付款违约金(以209,709元为基数、自2017年8月11日起算，以209,709元为基数、自2017年11月11日起算，以220,194元为基数、自2018年2月11日起算，均要求计算至实际支付之日止，均按照日万分之六标准计算)；6.判令被告物满商贸向原告支付自2018年5月26日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按照每日73,398元/30天的2倍标准计算；7.判令被告物满商贸注销或迁移注册在系争房屋内的营业执照；8.判令被告炫风娱乐对于被告物满商贸的上述第4、5、6项诉讼请求承担连带清偿责任。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间签订的《房屋租赁协议》于2018年5月26日解除；2.被告物满商贸支付原告自2017年8月26日起至2018年5月25日止的租金639,612元；3.判令被告物满商贸支付原告逾期付款违约金(以209,709元为基数、自2017年8月11日起算，以209,709元为基数、自2017年11月11日起算，以220,194元为基数、自2018年2月11日起算，均要求计算至实际支付之日止，均按照日万分之六标准计算)；4.判令被告物满商贸向原告支付自2018年5月26日起至2019年6月21日止的占有使用费，按每日73,398元/30天的标准计算；5.被告张正芬、黄世芝对被告物满商贸的上述第2、3、4项付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年11月15日，原告与被告物满商贸签订《房屋租赁协议》，约定被告物满商贸向原告承租系争房屋，作为工业使用，如被告物满商贸从事工业以外的生产经营活动应得到政府相关部门的批准，且自行向政府相关部门办理相关手续，取得营业执照、批文等，被告物满商贸在系争房屋内的所有行为须符合消防安全法律法规，被告炫风娱乐对于被告物满商贸的合同义务承担连带担保责任。另外，《房屋租赁协议》还约定了租赁期限、租金支付、违约责任、合同解除等条款。《房屋租赁协议》签订后，被告物满商贸支付了租赁押金209,709元及2017年2月26日起至2017年8月25日止的租金419,418元，之后再未付过任何租金。2018年5月16日，原告向被告发出律师函，要求被告在收到函件后最迟于2018年5月25日前支付拖欠的租金，否则，《房屋租赁协议》于2018年5月26日解除。案件审理过程中，因原、被告均同意解除《房屋租赁协议》，故在人民法院的要求下，原、被告办理了系争房屋的返还交接手续，被告物满商贸于2019年6月21日清空房屋后，按现状向原告返还了系争房屋。为维护原告合法权益，原告诉至人民法院，要求依约解除合同，并诉请如前。案件审理过程中，原告称其与产权人、被告确实协商过，当时曾承诺如果被告能够将系争房屋转租成功，那么原告愿意折让部分房租，否则就不予减免房租，之后被告并未转租成功，因此原告承诺的折让房租条件不成立。被告物满商贸辩称，同意《房屋租赁协议》于2018年5月26日解除，但不同意原告的其余诉讼请求。1、虽然《房屋租赁协议》约定用于工业使用，但原、被告双方口头约定被告租赁系争房屋用于开设公寓，原告对此事先是明知的，被告物满商贸在装修系争房屋时，也曾向原告提交过装修图纸，并征得了原告同意。2、因为系争房屋根本无法办理出营业执照，故被告物满商贸未在系争房屋内注册、办理过营业执照。3、原告在将系争房屋出租给被告前，曾将系争房屋空关了5年。2016年，被告租赁系争房屋时，曾实地查看过系争房屋。虽然在二楼通往三楼的两处消防通道上都安装有铁闸门，但当时铁闸门是敞开的，并且原告交给被告两处铁闸门的钥匙，以便被告使用消防通道。4、《房屋租赁协议》签订后，被告自原告处接收了系争房屋，当时是毛坯房。之后，被告经原告同意后，对系争房屋进行了七八个月的装修，花费投入三百余万元。5、2017年的8、9月份，被告在系争房屋处开办的智善公寓开始营业，但此时消防通道的铁闸门开始持续被锁闭。并且，当时由于大雨，电梯损坏，被告找原告维修无果后，被告无奈自费维修电梯。所以被告开始拒付2017年8月起的租金。在之后有关部门的消防检查中，智善公寓更是被指出由于消防通道被锁闭，所以存在重大消防安全隐患，而于2017年12月6日被关停。6、被告开始多次联系原告以及系争房屋的产权人，但是原告及产权人均告知被告春节后再协商解决。自2018年3月起，被告多次找到原告及产权人进行协商，原告方的王卫民及产权人的法定代表人黄强，向被告提出加建外挂消防楼梯的解决方案，并且承诺免除被告2017年12月6日起至2018年5月20日止的房屋租金。但之后，原告也未能加建外挂楼梯。7、在人民法院的要求下，2019年5月24日，被告按现状向原告返还了系争房屋，双方因而办理了房屋交接手续。之前因系争房屋被查封，所以被告无法向原告返还房屋。8、《房屋租赁协议》之所以解除，是因原告未提供消防楼梯给系争房屋使用，房屋存在严重瑕疵，导致被告不能正常使用系争房屋，无法实现租赁目的。被告张正芬辩称，同意被告物满商贸的意见。其是《房屋租赁协议》担保人炫风娱乐的股东，是否应当承担连带清偿责任，交由法院依法处理。被告黄世芝辩称，同意被告物满商贸及张正芬的意见。其是《房屋租赁协议》担保人炫风娱乐的股东，是否应当承担连带清偿责任，交由法院依法处理。审理过程中，反诉原告物满商贸向本院提起反诉请求，判令：1.确认《房屋租赁协议》于2018年6月24日解除；2.判令反诉被告九盛物业返还房屋租金419,418元；3.判令反诉被告九盛物业返还押金209,709元；4.判令反诉被告九盛物业赔偿装饰装修损失3,025,783.70元；5.判令反诉被告九盛物业赔偿经营损失400,000元；6.判令反诉被告赔偿利息损失(以4,054,910.70元为基数、自2018年6月24日起至实际清偿日止，按同期银行贷款利率标准计算)。案件审理过程中，反诉原告变更反诉请求为：1.确认《房屋租赁协议》于2018年5月26日解除；2.判令反诉被告九盛物业返还房屋租金419,418元；3.判令反诉被告九盛物业返还押金209,709元；4.判令反诉被告九盛物业赔偿装饰装修损失2,001,255.25元；5.判令反诉被告赔偿利息损失(以第2、3、4项诉讼请求的总和为基数、自2018年5月26日起至实际清偿日止，按同期银行贷款利率标准计算)。事实和理由：2016年11月15日，反诉原、被告就系争房屋签订《房屋租赁协议》，之后反诉原告向反诉被告支付租赁押金209,709元及2017年2月26日起至2017年8月25日期间的租金419,418元；反诉原告对系争房屋进行了装修，花费300余万元；2017年8月反诉原告在系争房屋经营的智善公寓开张营业。当月，由于上海大雨，房屋积水，导致系争房屋所在的建筑物内的电梯损坏，无法使用，系争房屋通往二楼的消防楼梯也被锁闭，影响三楼租户的出入。反诉原告找到反诉被告，但无果。因此反诉原告自费维修了电梯。自2017年8月反诉原告经营的智善公寓开业起，系争房屋所在的三楼通往二楼处的两个消防通道就被时常、持续锁闭。2017年12月1日，上海市松江区九亭地区生态环境综合指挥部在检查后，指出智善公寓存在重大消防安全隐患，被列为取缔关停对象，要求所有居住人员于2017年12月5日前自行搬离并清空所有物品，12月6日起将对智善公寓强制停水、停电。之后，系争房屋被查封。反诉原告认为消防隐患即指系争房屋的消防楼梯被锁闭，无法正常使用。故反诉原告物满商贸提出如上反诉请求，望判如所请。反诉被告九盛物业辩称，《房屋租赁协议》已经因反诉原告违约，由反诉被告行使解约权，且于2018年5月26日解除。反诉被告不同意返还房租，因为系争房屋无法使用是反诉原告自身原因造成的。反诉被告对于反诉原告支付的租赁押金，在冲抵欠费后如有剩余，愿意无息返还；不同意赔偿装修损失及经营损失，与反诉被告无关。在反诉被告将系争房屋出租给反诉原告时，反诉被告就告知反诉原告，由于反诉被告已将二楼出租给幼儿园，因此系争房屋所在的建筑内原有的两个消防通道是锁闭的，消防通道仅供二楼幼儿园使用，不对反诉原告开放，需要反诉原告根据《房屋租赁协议》第6.3条另行自费在系争房屋外加建外挂消防通道，但反诉原告未加建消防通道。系争房屋被查封因为存在多种消防、安全隐患。案件审理过程中，原告提供其与案外人上海松江区手拉手幼儿园签订的租期为2018年7月1日起至2023年6月30日止的《房屋租赁协议》，称其在之前的租期到期后，又将系争房屋楼下的二楼继续出租给该幼儿园，并一直约定东西两面楼梯消防通道仅供二楼使用；在与原告签订本案系争的《房屋租赁协议》时，曾向被告出示过其与幼儿园签订的租赁合同。被告否认该证据的真实性。经审理查明，坐落于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号内1幢的房地产产权依法登记在案外人上海路知远电器有限公司名下，1幢全幢房屋共三层，建筑面积为4259.90平方米，房屋用途登记为厂房，房屋类型为工厂，房屋所在的土地工业用地。系争房屋位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号内1幢3层。2016年1月15日，上海路知远电器有限公司向原告出具委托书，载明，自2016年1月15日起，其全权委托原告租赁、经营、管理上海路知远电器有限公司名下位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号自有房地产。2016年11月15日，原告作为出租方(甲方)与被告物满商贸作为承租方(乙方)及炫风娱乐作为担保方(丙方)签订《房屋租赁协议》，案外人王为民同时作为原告的委托代理人在《房屋租赁协议》的落款处签字。第一条约定甲方出租给乙方的房屋为位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号合法建筑、工业厂房，房产证号：沪房地松字(2006)第021634号；租赁范围为工业厂房第三层及电梯机房(50%面积)，出租面积为第三层建筑面积为1402.32平方米，电梯机房建筑面积为34.05平方米(50%面积)。第二条约定乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为工业使用，租期内，未经甲方书面同意，并按照规定经有关部门核准，乙方不得擅自改变本协议约定的房屋使用用途；乙方利用系争房屋从事工业以外的生产经营活动应得到政府部门的相关批准或许可，乙方自行向政府相关部门申请办理相关手续，取得相应的营业执照、批文、必需证照后，合法经营，费用由乙方自理。第三条约定租期自2016年12月26日起至2022年2月25日止(包括两个月免租期)。第四条约定自2017年2月26日起计收租金，(第一年)每月租金69,903元(不含税)，第二年每月73,398元(不含税)；协议签订前付三押三，先付后用再开票，税额由乙方支付；乙方应在本协议签订后3日内向甲方支付2017年2月26日至2017年5月25日租金209,709元(不含税)、租赁押金209,709元(不含税)，合计419,418元；第二次起支付周期房租(三个月房租)，需提前15日支付，若租金支付最后一日恰逢法定休假日，则提前至法定休假日前的最后一个工作日；当乙方不履行本协议约定的支付房租和其他应承担的义务时，丙方应当按本协议约定，在协议约定的期限内替乙方承担，即担保人自愿为乙方在本协议项下全部义务和责任承担连带偿付担保责任。第六条约定：1、乙方在租期内，享有对房屋所属设施的使用权，包括楼梯、洗手间、工业消防设施等……“3、如乙方对该房屋使用时需要进行装修、装饰或添置新消防系统设备、设施等，应提出书面申请和装修、装饰方案，并取得甲方书面同意。按规定需要向消防等有关部门审批的，则还应由乙方报消防等有关部门批准后，方可实施，由此产生的费用由乙方承担，甲方应予以配合。乙方不得使用不合格的装修材料，并按照消防部门的要求和相关消防法律法规规定增设消防通道、消防栓等消防设施。”……第七条约定甲方房屋的原有租户，按本协议之前甲方与其签订的合同正常使用和进出，乙方不得干涉或限制；公用设施(道路、通道、管道、下水道等)共同使用，维修费用共同承担。第九条约定：1、租期届满或本协议因其他原因终止的，乙方应于租期届满之日或本协议终止之日将动产自行搬离，将系争房屋清洁打扫后返还甲方，除非双方另行协商一致，房屋返还时应按交房标准恢复原状，系争房屋内的装修由乙方自行清除，费用由乙方承担，且恢复原状过程中不得对系争房屋造成任何损害。2、乙方返还房屋的，必须自费使系争房屋恢复至甲方向其交付时的状态，或经甲方书面认可的可租用、良好使用状态；对未经甲方同意，乙方遗留的物品视为自动放弃物权，甲方有权自行处理，处理费用由乙方承担。3、乙方返还房屋的，乙方应按《房屋附属设施、设备清单》返还系争房屋及其附属设施，并经过甲、乙双方共同验收，乙方对损坏部分(自然磨损除外)进行必要的赔偿或维修；甲方现场验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，并且乙方返还房屋钥匙。4、本条第2、3项全部完成的，视为乙方向甲方返还了房屋。……6、乙方根据本条第4项规定向甲方返还房屋，且按照本条第5项履行注销和变更手续后，甲方扣除乙方应付款项后租赁押金有剩余的，将剩余部分无息退还给乙方。第十一条约定非甲方原因，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议(造成的一切损失均由乙方承担)：(1)乙方未按时支付租赁费、滞纳金、物业管理费、水、电费等相关应付费用超过15日的；(2)擅自损坏房屋主体结构或加层搭建的；……第十二条约定：1、乙方负责房屋内原有甲方配置的消防设施保持完好外，其他消防设施根据乙方对系争房屋使用用途的要求由乙方自行负责按消防相关规定要求配备消防设施，费用由乙方承担。……第十六条约定：1、乙方逾期支付应付款项(包括但不限于：租金、押金、水、电费、物业管理费等其他费用或违约金等)，应向甲方支付逾期违约金：逾期未超过15日的，每逾期一日，按照逾期未付金额的1%计算；逾期超过15日未满30日的，每逾期一日，按照逾期未付金额的2%计算；逾期超过30日的，每逾期一日，按照逾期未付金额的3%计算。……5、乙方逾期不搬离或逾期返还租赁房屋及附属设施的，乙方应向甲方按照最后一期租金的两倍支付房屋占用费。2016年12月26日，原告向被告物满商贸交付了系争房屋，系争房屋当时是毛坯房。之后，被告物满商贸将系争房屋装修成了公寓。被告物满商贸于2016年11月28日向原告支付了租赁押金209,709元及2017年2月26日至2017年5月25日租金209,709元；于2017年7月14日向原告支付了2017年5月26日至2017年8月25日租金209,709元。之后，被告物满商贸再未向原告支付过《房屋租赁协议》项下的租金。2017年10月31日，上海市松江区九里亭街道至系争房屋处对智善公寓进行检查，指出包括消防通道存在重大隐患在内的六条违法行为或隐患。2017年11月21日，上海市松江区公安消防支队向案外人上海卉智茶室有限公司发出《责令立即改正通知书》，发现存在下列消防安全违法行为，责令立即改正：1、火灾自动报警系统控制柜故障，存在消防设施未保持完好有效的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项。2、存在封闭安全出口的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条。3、存在人员密集场所的门窗设置影响逃生和灭火救援的障碍物的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条。上海市松江区九亭地区生态环境综合整治指挥部在系争房屋处张贴了落款日期为2017年12月1日的《告知书》，向智善公寓居住人员告知：智善公寓存在重大消防安全隐患，被列为取缔关停对象，要求所有居住人员于2017年12月5日前自行搬离并清空所有物品，12月6日起将对智善公寓强制停水、停电。2018年3月10日，被告物满商贸委托律师向原告发送《律师函》，称原告承诺开通系争房屋所在的三楼作为安全通道的措施迟迟不能落实，致使被告物满商贸在申办经营许可证时遭到消防队的拒绝，使被告物满商贸无法正常经营，造成巨大的经济损失；原告已经严重违约，应承担全部责任，并要求原告在十天内答复，否则被告物满商贸将循司法途径解决。但原告称其未收到该份《律师函》。2018年5月16日，原告向被告物满商贸发送律师函，要求被告物满商贸最迟于2018年5月25日前将欠付租金一并交付原告，如逾期仍未支付，则原告将依约自2018年5月26日起解除《房屋租赁协议》，并要求被告物满商贸将系争房屋恢复原状后返还。被告物满商贸收到了该份律师函。2018年9月18日，上海市松江区人民政府九里亭街道办事处答复被告物满商贸的钟秀华：您来访咨询2017年12月智善公寓被暂停营业的具体原因。经查，根据松江区委区政府开展安全隐患排查整治工作要求，智善公寓存在重大消防安全隐患，被列为取缔关停对象。2019年5月24日，原告与被告物满商贸签订《房屋交接书》，其中载明：当日，被告物满商贸已将电视机、空调等可移动物品全部搬离并将系争房屋归还给原告。自交接之日起，双方一致确认房屋内一切设施由原告任意处置，与被告物满商贸无关。在该份《房屋交接书》的尾部空白处，被告物满商贸的法定代表人钟秀华手写确认其于2019年6月20日、6月21日、6月27日、6月28日分别搬走麻将机、拆除全部空调并搬走。另查明，案外人上海路知远电器有限公司的法定代表人为黄强。2018年3月10日，原告方的王卫民、被告物满商贸的钟秀华、被告张正芬进行协商。王卫民说：我来讲，在这件事情处理上，假如讲那个有消防通道，这个事情就能混过去。……那次过年前，我和黄总说过这件事，他说先太平过年，过年后我们坐下来谈，……从我的角度来看，他有义务造好，电梯这一块他不是同意嘛，我记得有一次他和我讲过。钟秀华说：对，消防通道他来修。王卫民回复：因为他觉得街道没有一把手，他不愿意搞这个事情。……我和他说这里有事情，他说你去和他谈，不是我去谈，你是房东，你要表态的，然后这一块消防楼梯怎么处理，具体是你同意给他做公寓房间的，做人家工作让出房间来。他说我们当时借给他状况就是这个样子，状况就是这个样子，你不给人家消防通道，我是老板，我也没办法经营。……王卫民说：现在也不能开，因为不具备消防通道。钟秀华回复：对啊，唯一的条件是我们上面通的路都没有，你没有路，当时我们签上面三楼合同是有前提的，二楼不借给幼儿园了，6月份幼儿园到期了，他是站在你那个位置上讲的，哪怕幼儿园出5块、10块都不会借给他的，当时都在。他说上面空了5年了，而且你们二楼也有合同给我看的，6月份到期，后来签合同你们是怎么把合同改掉，我没有注意……王卫民回复：当时是讲好的，到6月底，他们到期。钟秀华回复：当时是讲好的，要不是把2楼借给我们的前提，我们怎么会借3楼，当时说幼儿园这边有两个通道，是不是，还说如果超过35米，在这边窗帘边再做一个通道上去，价钱都谈好了，那时候是5万多块，就是原来幼儿园做窗帘的那里，现在做棋牌室那里上去。王卫民回复：当时是叫那个付钱的事情拖了一下，5万块钱呢。钟秀华说：不是，他说要等幼儿园放假才能做。王卫民回复：放假真的能做了，那就涉及钱了。2018年4月9日，原告方的王卫民、被告物满商贸的钟秀华、被告张正芬进行协商。钟秀华说：我们当时装修讲拿下来三楼的时候就是装修公寓楼的。王卫民说：这个当时大家都是知道的。钟秀华说：我们当时在合同没写我们做公寓楼，只写工业厂房，是不是。王卫民回复：这个都知道。钟秀华说：因为我们借来的目的是做公寓楼的，这个王总你是知道的。王卫民回复：这个大家都知道的，这个无所谓的，这个没有什么的。2018年5月17日，原告方的王卫民、被告物满商贸的钟秀华、被告张正芬及产权人上海路知远电器有限公司的法定代表人黄强进行协商。钟秀华说：我们现在和房东谈。黄强说：跟我谈什么。张正芬回复：我们交给你的房租，没有经营过，因为没有消防通道。黄强：不是，走法律途径。……钟秀华说：你有什么钱押在这里呢，你本来就是在那里空关5年。黄强说：空关是为了给2楼，空在那里。张正芬说：还说好2楼给我们的，还说为了给2楼。现在事实摆在这里，是你没有消防通道。黄强说：你要怎么解决？张正芬回：我们要友好解决。……黄强说：……但是我要跟你说清楚，2楼老板呢我当初是说不想再租给他，如果我想租给他，没你们进来的机会，我租给他1.75元不要，主要是他那个时候太拽了，我很生气，不给他……黄强继续说：对，心就软了，就像你们现在和我说一样心就软了。所以我就说继续租给你，但是要他把消防通道配合让你走，当时的要求和现在要求不一样。……黄强继续说：当时外挂楼梯早点做完，刚好一个月，那天他们来检查完了，我都沟通好了，你们说这个钱谁出了，你们一直拖，拖到现在。……拖到后面，北京实施严打，一下给你打掉了，你说一定是我的责任，反正你说归你说了。……要是我2楼也给你，3楼也给你，这个问题可能就解决了，这个问题在哪里呢，是我们决策失误。……但是我们不能否认这个合同交易，这个失误我们也认了，就少一点，或者象征收一点，这个就摆在那里了，这个我们也可以考虑，那你说一定是我们的责任，你必须怎么样、怎么样，这个话不要再讲了。……黄强说：……钟小姐说因为我们消防原因要退钱，我们以契约为主而不是因为消防做不做、怎么做为主，我也说过如果做消防有困难，我们可以给点，大概三四万左右，这个楼梯我也同意，我说老王你就按这个办吧，你们说好好好，好了，到后面就一直没有声音，然后我们也不管了，张小姐说的话，钟小姐也同意，她说让我们看在开业到现在没有营业的份上，她呢现在租给别人，说我们在收他们租金的时间段，让几个月给他们，现在已经收了42万么，6个月中让几点给他们，我觉得讲的有道理，既然他们能租出去了，我为他们开心，但是租不出去那就另外回事了。……黄强说：你们有没有底气和我没有关系，我觉得你们能租出去我让，你们租不出去我们是不让的，我们从法律角度我是不让的。……黄强说：……我们把前面的租金，今天谈完就是说我们截止到5月20号之前，政府规定的时间，叫他停止营业的这一段期间，我们不收租金，……，那么后面的租金按照正常的租金，按照我们合同时间点收的，那么统一一个方案，我们前面租金不收了，现在开始计算租金，就是这样一个意思了。钟秀华说：前面的租金不要退，知道吧。黄强说：我是不会退的，……街道停的那天我也跟你讲过，我说我不收你租金，这句话我说了算数的，街道停的那天开始不收你租金，那么之前还是要收你租金，那么停到今天或者20号，我们开始再收租金，这个截止时间在哪里，我们要定下来，实际上我们真正要谈的是这个问题。2019年3月20日，上海市静安区市场监督管理局审查后，准予炫风娱乐注销登记。再查明，根据被告物满商贸的申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋于2018年5月26日的装修残值进行鉴定。该公司于2019年4月25日出具鉴定意见认为：工程造价为2,618,073.33元，其中房屋装修工程装饰部分造价为1,577,493.35元(其中规费为134,605.30元)，房屋装修工程安装部分造价为1,040,579.98元(其中规费为95,412.38元)；且考虑租赁合同约定的剩余租赁期限占整个租赁期限的比例计算折旧率为76.44%。被告物满商贸为此先行支付鉴定费55,000元。被告对于鉴定结论无异议。原告对于鉴定结论中确定的工程量无异议，但对以下事项存有异议：1、鉴定结论按照上海2016定额计价，高于实际装修花费。2、被告装修未产生规费，不应计入鉴定结论。鉴定人员到庭质证并接受双方当事人询问后，进行了当面答复：1、鉴定结论根据定额计价，反映的是社会定价水平，不反映装修的个别成本；2、在实地测量得出工程量的基础上，根据定额规定的相应损耗，计算得出不同工程的工程量；3、在房屋租赁合同关系中，其测算评估的装修价值应当包括规费，而不考虑规费是否实际支付。以上事实，有房地产权证、不动产登记簿、委托书、房屋租赁协议、律师函、EMS快递单、邮件查询、收据、银行账户交易明细、告知书、照片、录音、责令立即改正通知书、信访事项答复意见书、现场检查记录、房屋交接书、鉴定结论等证据以及当事人的陈述予以佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方当事人均应严格、全面履行合同。被告物满商贸仅向原告支付了租赁押金和两期租金，之后再未付过租金。根据《房屋租赁协议》，被告物满商贸应于2017年8月11日向原告支付2017年8月26日至2017年11月25日期间的房租，应于2017年11月11日向原告支付2017年11月26日至2018年2月25日期间的房租，但其未付租金。被告物满商贸辩称8月由于电梯损坏，消防楼梯又被锁闭，其寻原告无果后，无奈自费修理电梯，故开始拒付租金，并提供了2017年8月17日的电梯维修费收据一张。对此，本院认为被告物满商贸拒付租金的理由不成立，即使被告所称的其自费维修电梯是事实，也不能据此不付租金，至于其称此时消防楼梯被锁闭，并无直接证据证明，且被告也自认其持有两处消防楼梯处铁闸门的钥匙，此时被告物满商贸仍能正常使用房屋，当然应当按约支付租金，并支付相应的逾期付款违约金。原告称其将系争房屋出租给被告时，就已经向被告出示过其与二楼幼儿园签订的房屋租赁合同，告知过原告系争房屋所在的建筑内原有的两个消防楼梯仅供幼儿园使用，被告不能使用，因此原、被告在《房屋租赁协议》中约定了6.3条，由被告自费另行加建外挂楼梯。被告则认为虽然其在签订《房屋租赁协议》前查看系争房屋时，就看到系争房屋所在的三楼处消防通道设有铁闸门，但当时未锁闭，原告向其交付了两处铁闸门的钥匙，且被告曾承诺待二楼租期到期后，就将二楼一并出租给被告，因此被告先行租赁了三楼。相反是在合同履行过程中，在被告经营的智善公寓开业时，消防通道被持续、经常锁闭，进而导致智善公寓被查封、关停。之后，被告找原告及产权人协商，方才提出加建外挂消防楼梯的替代方案。对此，本院认为，原告所述由于缺乏证据，又与《房屋租赁协议》中关于通道共用的约定及与被告自认持有铁闸门钥匙的事实不符，因此本院不予采信。相反，被告辩称，既能与全案其他证据相互印证，又符合常理，因此本院予以采信。至于《房屋租赁协议》第6.3条，本院认为一则是格式条款，并非针对原告所称的特殊事实的特殊化约定；二则从该条款的文义理解，是针对被告在使用房屋需要装修时的约定。在公寓被关停后，被告积极找到原告及产权人协商，但均无果。被告物满商贸要求解除合同，本院依法予以支持。原告依约要求解除合同，本院也予以支持。关于合同解除的时间，原、被告均确认于2018年5月26日解除，本院依法予以确认。但，本院认为在无特别约定的情况下，原告作为出租方，应当保证被告能够正常使用建筑物内原有消防通道或有义务为被告加建消防通道。在租赁过程中，由于包括消防通道被锁闭在内的诸多消防、安全隐患的存在，导致被告租赁系争房屋开设的公寓于2017年12月6日被关停。对此，本院认为，关停的原因包括消防通道被锁闭，但也包括被告方的其他诸多原因。因此，本院认为，在关停后至房屋实际返还前，考虑到原、被告双方的过错，被告物满商贸仍应支付部分租金、占有使用费。由于原、被告对于《房屋租赁协议》的解除均有过错，因此本院根据双方的过错程度，对于被告装修损失进行分担。至于被告物满商贸反诉要求退还已付的租金、押金，本院认为缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。根据《房屋租赁协议》，租赁押金先行抵扣被告应付的各种费用。炫风娱乐作为《房屋租赁协议》的连带担保人，理应依法、依约为被告物满商贸履行合同义务承担连带担保责任。因炫风娱乐已经在诉讼过程中注销，因此原告要求炫风娱乐的两名股东即两被告张正芬、黄世芝承担连带清偿责任，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海九盛物业管理有限公司与被告(反诉原告)上海物满商贸有限公司、被告张正芬、黄世芝于2016年11月15日签订的《房屋租赁协议》于2018年5月26日解除；二、被告(反诉原告)上海物满商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九盛物业管理有限公司2017年8月26日起至2019年5月24日止的房屋租金及占有使用费408,780.42元(已扣除租赁押金209,709元)；三、被告(反诉原告)上海物满商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九盛物业管理有限公司逾期支付租金违约金：以209,709元为基数、自2017年8月12日起至实际付清之日止，按日万分之六标准计算；以23,301元为基数、自2017年11月12日起至实际付清之日止，按日万分之六标准计算；四、被告张正芬、黄世芝对被告(反诉原告)上海物满商贸有限公司上述付款义务承担连带清偿责任，被告张正芬、黄世芝承担保证责任后，有权向被告(反诉原告)上海物满商贸有限公司追偿；五、原告(反诉被告)上海九盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海物满商贸有限公司装修损失1,400,878.68元；六、原告(反诉被告)上海九盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海物满商贸有限公司以1,400,878.68元为基数、自2018年5月26日起计算至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；七、驳回被告(反诉原告)上海物满商贸有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,196元，由原告(反诉被告)上海九盛物业管理有限公司(已付)，反诉案件受理费减半收取13,921.50元，由被告(反诉原告)上海物满商贸有限公司负担(已付)。鉴定费55,000元，由原告(反诉被告)上海九盛物业管理有限公司负担27,500元，由被告(反诉原告)上海物满商贸有限公司、被告张正芬、黄世芝负担27,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  魏婷婷人民陪审员  王明珍二〇一九年九月三十日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。六、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。