．天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初3801号原告：天津市井田搪瓷制品有限公司，住所地位于天津市北辰区西堤头镇季庄村。法定代表人：韩长泉，总经理。委托诉讼代理人：尹娜，天津德唯律师事务所律师。被告：天津市金源市政建筑工程有限公司，住所地位于天津市华苑产业区科馨公寓15-502号。法定代表人：刘希伟，经理。委托诉讼代理人：李悦，天津浩哲（北辰）律师事务所律师。天津市井田搪瓷制品有限公司与天津市金源市政建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市井田搪瓷制品有限公司委托诉讼代理人尹娜、被告天津市金源市政建筑工程有限公司法定代表人刘希伟及委托诉讼代理人李悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市井田搪瓷制品有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告支付2018年5月15日至2018年12月31日被告租赁原告房屋的租金共计39851元；2.自2019年1月1日起，被告向原告支付逾期违约金，标准为每逾期一日按年租金总额的千分之三的标准支付逾期违约金（截止至2019年3月31日，共计违约金17010元）；3．被告支付2017年4月1日至2018年12月31日占用厂区院门外空地的使用费14万元；4.被告支付2018年12月份电费15180.45元；5、被告对租赁厂房恢复原状，达到正常使用状态；6.被告支付原告经济损失56000元，以上共计268041.45元；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年5月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同中约定被告租赁坐落于天津市北辰区井田搪瓷厂内厂房，合同约定租金按照每月每平方米16元收取。合同外，原、被告约定被告继续使用另两个厂房，面积分别为150平方米、178.56平米，租金标准同该合同。另外双方约定被告使用厂区门外空地，年租金8万元。但租期届满，被告仅支付了合同项下的租金，合同外租金一直未予支付。且在原告不知情的情况下对厂房进行拆改，导致厂房无法达到入住条件。且在被告租期内，对厂区路面造成严重损坏，被告承诺赔付250方混凝土，但实际仅支付约110方，剩余140方混凝土按照400元／方的价格计算共计损失56000元。另外被告搬离时未结算2018年12月份的电费，依法应当支付上述费用。对于第五项诉讼请求，因原告替被告已清理完毕，故撤回该项诉讼请求。综上原告将被告诉至贵院，望贵院判如所请。天津市金源市政建筑工程有限公司辩称，关于原告第一项、第二项诉讼请求，被告没有使用原告所述房屋，故被告不同意支付租金和违约金；关于原告第三项诉讼请求，被告没有使用原告厂区外的空地，且该空地不属于原告所有的土地，故被告也不应支付厂区外空地的使用费用；关于原告第四项诉讼请求，被告已于2018年12月6日搬出厂房并拆除自己的电表，故12月的电费不应由被告承担；关于原告第五项诉讼请求，被告并没有对厂房进行拆改；关于原告第六项诉讼请求，被告已经支付给原告修复破损路面混凝土110方，足够修复破损路面，被告从未承诺赔付250方混凝土。综上所述，恳请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了厂房租赁合同、往来收据、不动产权证、电费票据和超额违约金票据、天津江泉建筑材料有限公司营业执照及照片、北辰区西堤头村民委员会收据、北辰区西堤头镇季庄村村民委员会出具的井田集团占地明细表、西堤头镇季庄村村民委员会出具的证明、原告交纳自2018年6月至2018年12月的电费发票、2019年1月、2月电费发票等证据；被告向本院提交了厂地租赁合同、支付凭证电子回单、往来收据等，对原被告提交的证据真实性，本院予以确认。对于原告提供的证人证言，将在本判决书本院认为部分综合予以认证。本院经审理认定事实如下：原被告系租赁关系，被告系从事市政工程、土木工程、建筑装饰装修工程施工等。2016年4月1日原被告签订第一份场地租赁合同，场地坐落地点为天津市北辰区，被告租赁原告厂院外空地。双方约定，场地面积为3000平米，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日止，租赁期为1年；整体年租金为8万元；同时双方还约定了其他相应内容。合同签订后，被告向原告支付租金8万元，原告将场地交付被告。在租赁期间，被告因所需对租赁场地地面进行硬化，在处理过程中被相关部门制止，于是双方于2016年12月签订第二份厂房租赁合同，被告租赁原告院内的厂房。双方约定，租赁建筑面积为2730平米，租赁期限自2016年12月15日至2017年12月15日止，租赁期为1年；该厂房整体年租金为327600元，实际租金为300934年（整体年租金减去前合同4个月未履行完合同租金80000/12＊4=26666元）；如被告未能按时向原告支付租金，每延迟一日按日收取年租金总额的3%向原告支付违约金；同时双方还约定了其他相应内容。合同签订后，被告按照约定支付了相应租金，并租赁原告厂房。第二份租赁合同期满后，由于原告需对厂区进行改造，双方商定对被告租赁的房屋进行了调换，于是双方于2017年12月签订第三份厂房租赁合同，被告租赁原告院内的厂房，建筑面积为2120平米。双方约定，租赁期限自2017年12月15日至2018年4月30日止；该出租厂房价格为每平米16元/月，支付方式为现金，被告一次性自缴纳签合同起至2018年4月30日止租金共计152640元；租赁期间被告使用该厂房所发生的水、电、燃气、电话通讯以及企业税费等费用，由被告承担；同时双方还约定了其他相应内容。合同签订后，被告支付了相应租金，并租赁原告厂房。第三份租赁合同期满后，被告因工作需要，在原租赁面积基础上扩大了租赁面积，因此双方于2018年5月签订第四份厂房租赁合同，被告租赁原告院内的厂房。双方约定，租赁建筑面积为3127平米，租赁期限自2018年5月1日至2018年12月31日止；该出租厂房价格为每平米16/月，租赁合同总租金为400256元；支付方式为现金，支付日为租赁合同双方签字后3日内，被告一次性支付；租赁期间被告使用该厂房所发生的水、电、燃气、电话通讯以及企业税费等费用，由被告承担；因被告造成厂区路面损坏给他人人员或车辆造成的一切损失由被告负责，并且被告在租期满之前必须将破损的路面修好；原告为被告提供1000KVA变压器一台，作为供被告独立使用的电源，主干线路由原告提供，室内线路由被告负责，被告应派专业人员看管使用变压器，否则所造成的损失由被告负责，被告积极主动交纳电费，不得拖欠；租赁期间，被告应及时支付房租及其他支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收10%滞纳金，并有权终止租赁协等内容。签订合同后，被告支付了相应租金，被告租赁该厂房。另查，在第二份厂房租赁合同被告应给付的租金327600元中减去了第一份租赁合同已给付的租金26666元，被告实付第二份合同租金300934元；双方均认可被告均不拖欠上述四份租赁合同租金；2018年6月份左右，被告在租赁厂房过程中，造成厂房地面一定损坏，被告已为原告提供了119方的混凝土，约定由原告自行修复；被告在承租期间，在原告厂区有其他公司也租赁原告其他厂房；2018年12月双方因路面损坏及厂外空地使用费给付问题发生矛盾，原告将被告承租的厂房大门上锁，当月被告将自己电表摘走并搬离厂房，双方未进行交接；被告自己有独立电表，被告按照其电表显示的用电量将电费支付给原告；双方均认可被告将2018年12月之前电费已向原告支付完毕。对于2018年12月份电费双方未结算，被告未支付。但至庭审结束，被告也未向本院提供其电表显示的12月份的用电量；原告向供电公司交纳了2018年12月份电费15180.45元。庭审中，原告称，2016年4月双方签订第一份厂区外空地租赁合同后，被告将枕木、钢材、大管子存放在厂外空地，第一份合同期满后，原告想续签厂外空地租赁合同，被告讲系临时占用，言明将厂外空地存放的东西挪到厂院内，因此双方未续签厂外空地租赁合同，原告将第一份租赁合同部分租金折抵了第二份租赁合同相应的租金。但被告最终也没有挪走，依然占用空地，故比照第一份空地租赁合同的面积及租金标准，被告应支付2016年4月1日至2018年12月31日占用使用费14万元。原告另称，2018年5月15日未经原告允许，被告还实际占用原告150平米和178.5平米的厂房，但双方未签订书面租赁合同，原告比照之前的租金标准，被告应支付2018年5月15日至2018年12月31日租金39851元。再有，因被告造成厂区地面损坏，被告承诺赔付250方混凝土，由原告自称修复，但被告仅赔付110方混凝土，不足以修复造成损坏的1500平米的地面，剩余140方混凝土未支付，每方按照400元计算，被告应赔付56000元。原告发现被告在2018年12月初陆续撤离厂房，因对上述问题协商未果，故原告于2018年12月初将厂院大门上锁，被告在未通知原告的情况下，被告用吊车越过厂区大门将东西吊走，并于12月中旬全部搬走，但其在厂房内建盖的彩钢房未拆除，垃圾也未清理，后原告2019年4月将彩钢房拆除。关于电费，因被告未通知原告的情况下私自离场未进行结算，原告无法及时通知电力部门停止变压器使用。不论是否用电，变压器都要产生基本使用费6000元，导致用电量的发生产生电费，原告已为被告垫付了2018年12月份的电费15180.45元；庭审中，而被告称，针对第一份厂区外空地租赁合同，双方约定租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，被告将一年的租金8万元全部交纳。2016年5、6月份被告建围挡平整场地打地面时，天津市北辰区季庄子村委会告知被告该空地属于村集体所有，天津市北辰区西堤头镇政府综合执法告知被告该地块为耕地，不能使用。被告将此情况告知原告，原告去国土资源局核实，核实结果为厂院外的空地不能归原告使用，造成第一份场地合同不能继续履行，因此双方于2016年12月签订了第二份厂房租赁合同，将第二份租赁合同的整体年租金减去第一份合同未履行完4个月的租金26666元，该内容也记载在第二份合同中。该合同签订后被告就未再使用厂区外空地。另外也不存在原告所讲的被告占用150平米和178.5平米的厂房。对于厂区内地面损害问题，被告认为，在租赁期间其运输车吊车出入厂区，厂区地面存在损坏的情况，但该厂区还有其他厂家租赁，也造成厂区内地面的损害，原告不能证明厂区内的地面损坏由被告单独造成。且原告1994年建厂，至今已有25年，地面存在老化现象。后双方协商由被告提供原告119方混凝土，每方价格为420元左右，由原告自行修复，但提供的混凝土原告并未用于修复地面，该混凝土足够赔偿原告的地面损失，被告从未承诺赔偿原告250方混凝土。被告另称，2018年12月1日原告将厂区上锁，12月6日断电，被告在12月7日搬离，只剩下被告的彩钢房及床铺，原告不让被告进门进行清理，被告也不要了。对于电费问题，被告称以往交纳电费金额为13000元、7000元、15000元、18000元、25000元、21000元、17000元，并认为原告提供的证据无法证明变压器是否存在基本使用费问题，被告将原告断电后，厂区还有其他租户存在，即使变压器存在基本使用费也不应由被告承担。再查，原告与天津市北辰区西堤头镇季庄子村民委员会于1994年10月签订土地使用补偿费协议书，天津市北辰区西堤头镇季庄子村民委员会为甲方，原告为乙方，双方约定，乙方建厂使用甲方土地119.53亩（附图），土地使用费每亩每年交纳500元，土地长期归乙方使用，甲方有土地所有权，乙方终止生产经营对土地仍归甲方所有等内容。1995年原告建成厂房，后原告取得了房屋及土地的不动产权证书，2019年5月30日天津市北辰区西堤头镇季庄子村民委员会为原告出具证明，内容为现有季庄子村杨北公路西河西道南一条119.53亩，为1994年10月天津市井田搪瓷制品厂建厂时征用承包的土地，建厂面积为99亩，井田搪瓷制品厂北侧和西侧的沟渠和厂子门口东侧的土地都在承包土地范围内。同时还出具了收取井田搪瓷制品厂2013年1月1日至2022年12月31日占地费72315.65元明细表。本院认为，本案争议焦点为：1．被告在2017年4月1日至2018年12月31日期间是否占用原告厂院外空地及在2018年5月15日至2018年12月31日期间是否租赁原告厂区内150平米、178.56平米厂房；2．被告在其租赁期间造成地面损坏，是否应赔偿原告经济损失。如应赔偿，被告赔偿的金额；3．被告是否应支付2018年12月电费。如应支付，支付的金额。对此本院分析如下：对于焦点1，双方于2016年4月1日签订第一份场地租赁合同，被告租赁原告厂院外的空地，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日止，租赁期为1年，被告交纳了整体年租金8万元。被告对租赁场地地面进行硬化处理中，被相关部门制止，于是双方在2016年12月签订第二份厂房租赁合同，双方约定租赁期限自2016年12月15日至2017年12月15日止，同时约定第二份厂房租赁合同中该厂房整体年租金为300934元，实际租金为300934年（整体年租金减去前合同4个月未履行完合同租金80000/12＊4=26666元）。从中可以确认第一份场地租赁合同因故未完全履行，并将第一份租赁合同未履行四个月的租金26666元在第二份厂房租赁合同应交纳的租金中予以了减除。该约定系双方真实意思表示，合法有效并已实际履行。另外，对于原告主张2018年5月15日至2018年12月31日期间被告租赁原告厂区内150平米及178.56平米厂房，原告未能提供书面租赁合同。因此本院认为，从双方先后签订的四份租赁合同可以看出原告极其注重书面合同，不管是续签还是改签，均签订了书面租赁合同，且还有附图，承租面积也均标注在合同中。在租赁期间双方有多次续签和改签，原告均没有将厂区外的空地和厂区内所属的150平米、178.56平米厂房的租赁内容在其认为被告占用或租赁期间内加入到合同中，原告只提供了其公司内部两名员工的证人证言，该两名证人均为原告单位工作人员，与原告有利害关系。根据证据证明效力原则，书证（即本案书面租赁合同）证明效力大于有利害关系证人证言的证明效力，故二证人对此证明内容本院不予采信。因此，原告主张被告在2017年4月1日至2018年12月31日期间占用原告厂院外空地及在2018年5月15日至2018年12月31日期间租赁原告厂区内150平米、178.56平米厂房，因证据不足，本院不予确认。原告要求被告支付该费用的诉请，本院不予支持。对于焦点2，被告从事桥梁建设，在租赁期间其运输车吊车等出入厂区，造成厂区地面损坏现象，考虑被告租赁面积相较大、租期较长，其出入厂区为运输车、吊车等，其运送东西为建造桥梁所需钢筋笼子等物品负重较大、人员较多，对原告厂区的地面损坏应承担相应的民事责任。另根据双方签订的第四份租赁合同中也明确约定了被告在租期满之前必须将破损的路面修好。虽然被告已提供给原告119方混凝土，根据常识该数量混凝土不足以弥补原告的经济损失，因此被告应赔偿原告相应的经济损失。但同时也考虑该厂区还有其他厂家租赁，且厂区系1994年建厂，至今已有25年历史，地面存在老化现象。综合上述因素并结合方各自陈述混凝土价格等，本院酌定被告赔偿原告经济损失4万元，由原告自行修复为宜。对于焦点3，按照双方租赁合同约定，被告应向原告支付电费，不得拖欠。庭审中，双方均认可被告已将2018年12月之前电费向原告支付完毕，对于12月电费双方未结算，被告未支付。被告在承租期间，被告有自己独立的电表，被告应按照其电表显示的用电量向原告支付电费，但至庭审结束，被告也未向本院提供其电表显示的12月份用电量。原告已向供电公司支付2018年12月份电费15180.45元，对于该电费的负担，本院考虑被告从事桥梁建设等，用电量较大，并参考以往被告支付的电费金额及离场时间等因素，对于原告已向供电公司支付12月份的电费15180.45元，由被告承担15000元为宜。对于原告其他诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市金源市政建筑有限工程有限公司于本判决生效之日十日内赔偿原告天津市井田搪瓷制品有限公司经济损失4万元，由原告天津市井田搪瓷制品有限公司自行修复路面；二、被告天津市金源市政建筑有限工程有限公司于本判决生效之日十日内支付原告天津市井田搪瓷制品有限公司电费15000元；三、驳回原告天津市井田搪瓷制品有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2660元、保全费1898元，合计4558元，由天津市井田搪瓷制品有限公司负担3400元，天津市金源市政建筑工程有限公司负担1158元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙延忠二〇一九年十月十五日书记员  杨益斌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。