江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初8654号原告：塘桥镇横泾经济合作社，住所地张家港市塘桥镇横泾村。负责人：陆学军，该社社长。委托诉讼代理人：瞿文明，江苏格致律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯景善，江苏格致律师事务所律师。被告：江苏盛弘光电科技有限公司，住所地张家港市塘桥镇东城科技创业园。法定代表人：盛保忠，该公司董事长。被告：盛春梅。原告塘桥镇横泾经济合作社（以下简称横泾经济合作社）与被告江苏盛弘光电科技有限公司（以下简称盛弘光电科技公司）、盛春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。后发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告横泾经济合作社的委托诉讼代理人瞿文明、冯景善分别到庭参加了两次庭审，被告盛弘光电科技公司、盛春梅两次开庭均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告横泾经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告盛弘光电科技公司立即迁出所承租的位于妙桥永进路和希望路交界的厂房；2、判令被告盛弘光电科技公司支付原告租金350950元并承担自2019年1月1日起至实际支付之日止按年利率11.7%计算的违约金；3、判令被告盛弘光电科技公司按月租金58492元标准支付自2019年7月1日起至实际搬迁之日止的使用费；4、判令被告盛弘光电科技公司支付原告拖欠的水电费55356元；5、判令被告盛春梅对被告盛弘光电科技公司的上述还款承担连带还款责任；6、两被告承担诉讼费用。事实和理由：原告和两被告于2016年4月5日签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告盛弘光电科技公司承租原告位于张家港市塘桥镇妙桥永进路和希望路交界处的厂房，租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止，合同对租金标准、支付期限、违约责任等均作了约定。合同签订后，原告将厂房交付被告盛弘光电科技公司使用。按照合同约定，被告盛弘光电科技公司应在2018年12月31日前支付原告自2019年1月1日起至2019年6月30日止的租金350950元，且被告盛弘光电科技公司还欠原告水电费55356元未付，但被告盛弘光电科技公司至今未履行上述付款义务，已构成违约，应承担违约责任。被告盛春梅自愿对上述债务提供了连带责任担保，应承担连带清偿责任。原告为此涉讼。被告盛弘光电科技公司、盛春梅均未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年4月5日，横泾经济合作社（出租方、甲方）与盛弘光电科技公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：乙方在甲方实地考察后，决定承租甲方房屋，承租房产在永进路和希望路交界，厂房五层，共6063.30平方米，乙方租用期自2016年7月1日至2019年6月30日止；租赁房屋缴费方式分四期进行，第一期租赁缴费期为2016年7月1日至2016年12月31日，房屋租赁费总额为303165元，签订本协议时先付10万元，余款203165元在2016年7月1日前付清；第二期租赁缴费期为2017年1月1日至2017年12月31日，房屋租赁费总额为636646元，在2016年12月31日前付清；第三期租赁缴费期为2018年1月1日至2018年12月31日，房屋租赁费总额为668478元，在2017年12月31日前付清；第四期租赁缴费期为2019年1月1日至2019年6月31日，房屋租赁费总额为350950元，在2018年12月31日前付清……逾期付款时，按逾期部分金额以每日千分之五承担违约滞纳金；双方还对税费交纳等均作了约定。上述合同下方另注明：本合同由盛春梅提供连带责任保证，本保证是独立的、不可撤销的，且不因主合同的无效而影响效力，本保证合同始终有效。盛春梅在保证人处签署了名字。同日，横泾经济合作社（出租方、甲方）与盛弘光电科技公司（承租方、乙方）另行签订一份《补充协议》，协议的主要内容为：经乙方在甲方实地考察后，决定承租甲方位于永进路和希望路交界处的5层厂房6063.3平方米，在签订房屋租赁合同的基础上，增加以下补充条款：甲方在上述标准型厂房内已经安装好独立水表，乙方进场时水表起度为0度，今后根据乙方用水量每月上门进行收费，乙方用水产生的费用，于次月五号前结清，收费凭证只开具农工部印制的专用票据，收费标准按照自来水厂规定执行，考虑到用水过程中存在适度损耗，目前暂定收费标准为4.00元/吨，水费的暂定结算价发生变化时，由双方另行书面商定价格执行；甲方在上述标准型厂房内已经安装好独立电表，乙方进场时电表起度为12.9×40倍率，今后根据乙方用电量每月上门进行收费，乙方用电产生的费用，于次月五号前结清，收费凭证只开具农工部印制的专用票据，收费标准结合用电部门规定，并考虑到用电过程中存在适量损耗，目前暂定收费标准为1.20元/度，电费的暂定结算价发生变化时，由双方另行书面商定价格执行。在上述合同下方另注明：本合同由盛春梅提供连带责任保证，本保证是独立的、不可撤销的，且不因主合同的无效而影响效力，本保证合同始终有效。盛春梅在保证人处签署了名字。另查明，案涉房产的所有权人为横泾经济合作社，规划用途为工业，其中总层数为五层，建筑面积为6043.95平方米。还查明，横泾经济合作社曾于2019年1月9日向本院提起诉讼，要求盛弘光电科技公司、盛春梅支付2017年度、2018年度的租金等，本院于2019年6月18日作出（2019）苏0582民初699号民事判决书，该判决现已生效。以上事实，有横泾经济合作社与盛弘光电科技公司、盛春梅于2016年4月5日签订的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、集体土地使用证、本院（2019）苏0582民初699号民事判决及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，原告横泾经济合作社与被告盛弘光电科技公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行。原告横泾经济合作社按约将厂房交付给被告盛弘光电科技公司使用，被告盛弘光电科技公司理应按约及时支付厂房租金，故对原告横泾经济合作社要求被告盛弘光电科技公司支付租金350950元的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同中约定的违约金过高，本院（2019）苏0582民初699号民事判决中已将违约金的标准调整为按年利率11.7%计算，现原告横泾经济合作社在本案中按该标准主张违约金，本院予以支持。案涉《房屋租赁合同》于2019年6月30日到期前，原告横泾经济合作社即以向人民法院起诉的形式要求被告盛弘光电科技公司迁出承租的厂房，可视为以行为表明租赁合同到期后不再续约，故《房屋租赁合同》于2019年6月30日终止。原告横泾经济合作社要求被告盛弘光电科技公司迁出承租的厂房，符合法律规定，本院予以支持。对于2019年7月1日起至被告盛弘光电科技公司实际搬离之日止的房屋占有使用费，可参照租金标准58491.67元/月支付。依照原告横泾经济合作社提供的证据材料，可以证实被告盛弘光电科技公司拖欠原告水电费合计48067元，被告盛弘光电科技公司理应按照合同约定履行给付义务。被告盛春梅为被告盛弘光电科技公司提供了连带责任保证，理应按照连带责任保证承担保证责任。被告盛春梅在承担保证责任后，依照相关法律规定，有权向债务人亦即被告盛弘光电科技公司追偿。被告盛弘光电科技公司、盛春梅未到庭参加诉讼，视为其放弃了相应的诉讼权利，由此引起的不利后果应由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及其他有关法律之规定，判决如下：一、被告江苏盛弘光电科技有限公司应迁出其承租的坐落于张家港市的厂房，限被告江苏盛弘光电科技有限公司于本判决生效后30日内履行。二、被告江苏盛弘光电科技有限公司应支付原告塘桥镇横泾经济合作社厂房租金350950元，并偿付违约金（以350950元为基数，自2019年1月1日起至被告江苏盛弘光电科技有限公司实际支付之日止，按照年利率11.7%计算）。三、被告江苏盛弘光电科技有限公司应支付原告塘桥镇横泾经济合作社厂房占有使用费（以58491.67元/月为标准，自2019年7月1日起计算至被告江苏盛弘光电科技有限公司实际迁出之日止）。四、被告江苏盛弘光电科技有限公司应支付原告塘桥镇横泾经济合作社水电费48067元。上述第二、三、四项，均限被告江苏盛弘光电科技有限公司于本判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：46×××84）。五、被告盛春梅对上述第二、三、四项判决中确定的被告江苏盛弘光电科技有限公司的履行义务承担连带清偿责任。六、驳回原告塘桥镇横泾经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7394元，保全费2552元，合计9946元，由原告塘桥镇横泾经济合作社负担109元，由被告江苏盛弘光电科技有限公司、盛春梅负担9837元，被告江苏盛弘光电科技有限公司、盛春梅应负担部分限于本判决生效后10日内交纳本院（诉讼费专户名称：张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  任清敏人民陪审员  顾雪忠人民陪审员  肖关岳二〇一九年十二月十三日书 记 员  王钰蕾