四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初501号 原告：张丹烨，女，1984年7月29日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：吴佩炫，四川思良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周文才，四川法典律师事务所律师。 被告：成都世龙实业有限公司。住所地：成都市高新区天府大道中段279号成达大厦11、12楼。 法定代表人：肖苗苗，董事长。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师。 原告张丹烨与被告成都世龙实业有限公司（以下简称成都世龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丹烨及其委托诉讼代理人吴佩炫、周文才，被告成都世龙公司的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张丹烨向本院提出诉讼请求：1.判令成都世龙公司向张丹烨支付逾期办理产权证的违约金，违约金的计算方式为：以1190545元为基数，按照年息5%从2017年12月31日计算至张丹烨实际取得房屋所有权证书的2018年10月16日止，计算方式：1190545元×0.05/365×289天（2017年12月31日至2018年10月16日）=47132元；2.判令成都世龙公司向张丹烨支付逾期交房的违约金及违约期内已缴纳物业费用合计15997元，其中：逾期交房违约金14762元，计算方式：1190545元×万分之一每天×124天（2016年12月31日至2017年5月4日）=14762元；违约期内物业费1235元，计算方式：2.6元每平方米每月×95平方米×5月=1235元；3.判令成都世龙公司承担保函费700元及本案诉讼费。 事实与理由：2016年3月，张丹烨与成都世龙公司签订《商品房买卖合同附件及补充协议》合同约定：1、张丹烨购买成都世龙公司开发的预售许可证为10451号下第3幢1单元10楼1006号房屋一套，房屋总价为1190545元（合同第四条、第八条）；2、成都世龙公司在2016年12月31日前向张丹烨交付商品房，商品房交付给张丹烨时已取得建设工程竣工验收合格证明（合同第十五条、第十八条）；3.逾期交房超过60日的，自约定交付时间届满次日起至实际交付之日止，成都世龙公司按日计算向张丹烨支付已支付房价款万分之一的违约金（合同第十九条）；4.因成都世龙公司的原因导致张丹烨未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，成都世龙公司按照5%年息计算给付利息至实际取得商品房的房屋所有权证书（合同第二十八条）。上述合同签订后，张丹烨按照约定支付了购房款，2016年12月31日，成都世龙公司向张丹烨交付了案涉的商品房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，成都世龙公司在交付房屋当天未向张丹烨出示房屋竣工验收报告，经张丹烨多次催告，并与小区业主联名诉诸媒体后，成都世龙公司在2016年12月向张丹烨出示了竣工验收报告复印件（仅作查看，拒绝拍照），但该房屋竣工验收报告复印件中各方均未签署验收日期，2017年11月，成都世龙公司向张丹烨出示成都市规划管理局建设工程规划合格证（验字第510122201759017号，已咨询相关部门验证为真），证书载明：发证日期为2017年3月17日，其中遵守事项第二条载明:“未取得本证的，建设单位和个人不得组织竣工验收，有关部门不得予以竣工验收备案和房屋所有权登记”。另，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。张丹烨认为：根据该合格证及城乡规划法规定，成都世龙公司无法在取得该证即2017年3月17日之前，开展合法的竣工验收。张丹烨经向高新区规划国土建设局核实，成都世龙公司2016年12月向张丹烨展示的竣工验收报告系虚假报告，案涉房屋的真实竣工验收报告备案日期为2017年5月16日，房屋备案资料中竣工验收报告载明，案涉房屋实际竣工验收日期为2017年5月4日。根据上述法律、法规及双方签订的商品房买卖合同的规定，商品房应该在取得竣工验收报告之后才能交付。但本案中，成都世龙公司未履行法律法规的强制性规定，将未达到交付条件的房屋交付给张丹烨并制作虚假的验收报告欺骗张丹烨，成都世龙公司的上述行为严重违反了法律规定，影响合同公平性公正性原则和知情原则，阻碍了张丹烨按照合同取得因成都世龙公司违约责任而获得赔偿的权利，损害了张丹烨在对等关系民事合同中保障的权益，应该按照合同承担违约责任。根据竣工验收报告，案涉房屋在2017年5月4日达到交付条件，成都世龙公司应该承担2016年12月31日至2017年5月4日期间的逾期交房责任。由于上述违约事件内，案涉房屋不具备交付条件，相应时间段张丹烨已缴物业费用应由成都世龙公司承担。另，根据合同第二十八条的规定，成都世龙公司应在2017年12月31日向张丹烨交付房屋的所有权证书，实际上房屋所有权证书于2018年10月16日取得，根据合同约定，成都世龙公司应按照年息5%赔偿2017年12月31日至张丹烨实际取得房屋所有权证书期间的逾期交房赔偿金。综上，恳请法院根据上述案件事实与相关法律，判如所请，以维护张丹烨合法权益。 被告成都世龙公司辩称，1.张丹烨与成都世龙公司双方约定的办理房屋所有权证书的期限届满前，成都市便实行不动产统一登记，因政策的原因，已无法办理房屋所有权证书，成都世龙公司并无逾期办证行为。且双方合同约定办理的是房屋所有权证书，房屋所有权证书与不动产权证书是两个不同的文件，不动产权证书包括房屋权属信息和国土信息，双方并未对办理房屋不动产权证书或国有土地使用权证的期限及违约责任作出约定，成都世龙公司不应承担逾期办理不动产权证书的违约责任。实施不动产统一登记是双方签订合同时无法预见的，成都世龙公司也是在办理初始登记时才知晓该政策实施的，不能因不可预见的政策变动导致无法继续办理房屋所有权证的责任归咎于成都世龙公司。同时，张丹烨也未按合同约定向成都世龙公司提供办理案涉房屋所有权证书所需的相关材料，故成都世龙公司不应承担责任。2.成都世龙公司并未逾期交房，张丹烨要求成都世龙公司支付逾期交房违约金、物业费的主张不应被支持。案涉房屋已于2017年1月6日经张丹烨查验后交付，成都世龙公司已按合同约定以合法方式通知张丹烨办理案涉房屋的交付手续，张丹烨对此亦予以认可，张丹烨是否收房，完全是取决于张丹烨对房屋的查验、判断，张丹烨是查验房屋之后认可房屋符合交付条件才自主决定收房的，现张丹烨占有使用房屋长达数年之后，又主张房屋不符合交付条件是有违诚实信用原则的；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，案涉房屋已按合同约定交付张丹烨且已于合同约定的交付日期届满前验收合格，符合法定交付的条件。竣工验收备案与竣工验收是两个不同的概念，不应混淆，根据相关规定，我国现在实行的是建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行验收的五方验收制度，竣工验收备案是竣工验收合格之后的程序，二者的概念不应被混淆。《建设工程规划合格证》并非建设工程竣工验收的必要条件。验收合格应以竣工验收报告为准，案涉工程已于2016年8月12日验收合格，竣工验收合格方可交付使用。验收备案并非法定或约定的交付条件，张丹烨主张案涉工程的竣工验收时间为2017年5月4日是错误的，2017年5月4日仅为填制《竣工验收备案表》的时间，不能作为验收合格日期的认定，也不能作为满足交付条件的日期的认定。本案仅为民事纠纷，若张丹烨认为案涉工程的备案程序存在问题，也应属于行政问题，与本案没有关联。成都世龙公司提供的房屋是质量合格的房屋，张丹烨已取得对案涉房屋的进行占有、使用、收益等权益，并未遭受任何损失，张丹烨也未举证证明其遭受到损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，张丹烨所主张的违约责任标准也是过高的应予调低。此外，合同第十九条约定逾期交房违约责任自约定的交房期限届满次日起至房屋实际交付之日，案涉房屋已于2017年1月6日交付，张丹烨主张的计算截止时间是不成立的，且成都世龙公司并未逾期交房，不应承担逾期交房违约金。3.张丹烨要求成都世龙公司承担物业费是没有依据的。合同第十九条（逾期交房责任）中并未约定物业费，成都世龙公司已向张丹烨提供了质量合格的房屋，张丹烨已实际对房屋进行占有使用，自然应当自行承担物业费，此外，张丹烨主张的物业费计算方式也是不成立的，2016年12月31日尚在约定的交付期限内，张丹烨以该日起计显然是不成立的，张丹烨主张的5个月的物业费，该期限甚至超过了张丹烨自己主张的逾期交房时间，显然也是不成立的，案涉房屋面积为94.96平方米，张丹烨以95平方米计算显然也是错误的，且成都世龙公司并未逾期交房，物业费不应由成都世龙公司承担。4.张丹烨要求成都世龙公司承担保函费是不成立的，双方未对保全费、保函费作出约定，保函费也并非法律规定的诉讼费用，此等费用也并非张丹烨诉称的违约行为会必然导致发生的损失；张丹烨也没有举证证明成都世龙公司在诉讼过程中存在可能导致将来生效判决不能执行或难以执行的行为，故保全行为并非必要采取的；且张丹烨对申请保全有义务提供担保且可用自有财产担保，这完全可以避免产生保函费；张丹烨并未提供证据证明该等费用的发生，且保函费金额是张丹烨单方面确定的，不应被采信。综上所述，张丹烨的诉讼请求既无证据事实予以支持，亦不符合相关法律法规规定及合同约定，请求驳回张丹烨的所有诉讼请求。 本院经审理查明：2016年3月28日，张丹烨与成都世龙公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：1.张丹烨购买成都世龙公司开发的预售许可证10451号下第3幢1单元10层1006号房屋一套，房屋总价为1190545元(第四条、第八条)。2.成都世龙公司在2016年12月31日前向张丹烨交付商品房，商品房交付给张丹烨时应已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。商品房符合交付条件后，成都世龙公司在交付日期届满前15日，书面通知张丹烨查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。商品房交付时，成都世龙公司需向张丹烨出示满足商品房买卖合同第十五条约定的证明文件。成都世龙公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第十五条约定条件的，张丹烨有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由成都世龙公司承担(第十五条、第十八条)。3.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。因成都世龙公司的原因未达到使用标准的，合同继续履行，成都世龙公司在60日内整改完毕，若逾期未完成,成都世龙公司自第61日起至实际整改完毕按张丹烨已付房款的万分之一每日向张丹烨支付违约金(第十六条、第十七条)。4.逾期交房超过60日的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，成都世龙公司按日计算向张丹烨支付已交付房价款万分之一的违约金(第十九条)。5.自该商品房按合同约定交付使用之日起365日内，双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。张丹烨委托成都世龙公司申办该商品房所有权转移登记的，张丹烨自该商品房初始登记之日起×日内，将依法由张丹烨缴交的税费、专项维修资金等委托成都世龙公司代收代缴，成都世龙公司向张丹烨出具相应的收款凭证（第二十七条）。因成都世龙公司的原因，张丹烨未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，成都世龙公司按照5%的年息计算给付利息至取得商品房的房屋所有权证书。因张丹烨怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由张丹烨承担(第二十八条)。6.前期物业服务时间从2016年10月1日起到业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，物业服务期间，物业服务计费方式为2.6元/月·平方米（第二十九条）。 《商品房买卖合同附件及补充协议》约定：1.在商品房达到交付使用条件后，成都世龙公司在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，并按张丹烨在合同中预留的地址以信函方式通知张丹烨有关交房的具体信息。如张丹烨在合同约定的该房屋交付的最后期限仍未接到成都世龙公司通知的，张丹烨应当在合同或其他文件约定的最后期限日主动到项目现场（交付地点）办理房屋交接手续。除房屋交付时存在质量缺陷的，成都世龙公司应按照合同约定的交付条件及时进行整改维修，但除下列情形外，不影响交付：（1）房屋主体结构存在安全隐患；（2）其它严重质量缺陷致使房屋不能正常居住、使用（第七条）。2.张丹烨委托成都世龙公司代办房屋转移登记的，张丹烨应在办理房屋交付手续时向成都世龙公司提供书面委托手续及申请办理房屋所有权的全部申请资料。张丹烨采取贷款或分期付款方式支付房款的，必须委托成都世龙公司办理房屋权属转移登记（第十条）。 上述合同签订后，张丹烨支付了购房款1190545元。 2016年8月12日，由建设单位成都世龙公司、施工单位中国华西企业股份有限公司、勘察单位中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、监理单位四川三信建设咨询有限公司五方一起对世龙公馆1-4号楼及地下室工程进行了竣工验收，并形成了《竣工验收报告》。 2016年8月24日，成都世龙公司取得面积实测报告。 成都世龙公司于2016年12月26日在华西都市报上发布“世龙广场一期交房公告”，载明：世龙广场一期已竣工并经政府相关部门验收合格，达到合同约定的交付条件，兹定于2016年12月31日开始集中办理交付手续。 2017年1月6日，成都世龙公司与张丹烨办理了案涉商品房的交付手续。张丹烨向成都世龙公司交付了契税、维修基金等费用，成都世龙公司向张丹烨开具了相应票据。 2017年3月17日，成都市规划管理局向建设单位成都世龙公司颁发了案涉商品房项目的《建设工程规划合格证》。 2017年5月4日，成都世龙公司就案涉房屋所属工程向成都高新技术产业开发区规划国土建设局进行竣工验收备案，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收意见栏落款的加盖印章处载明的时间为2017年5月4日，竣工验收备案表还载明：竣工验收日期为2016年8月12日，竣工验收备案时间为2017年5月16日。 2018年3月5日，成都世龙公司取得案涉房屋所在楼栋的初始不动产权属登记。 张丹烨自行办理取得案涉房屋分户不动产权属登记的时间为2018年10月16日。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 以上事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、购房款发票、华西都市报、竣工验收报告、竣工验收备案表、建设工程规划合格证、房屋面积测绘报告、庭审记录及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，张丹烨与成都世龙公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。针对张丹烨的诉请主张，本院逐条评述如下： 一、关于逾期交房的诉请。 本院认为，张丹烨与成都世龙公司在《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》中约定，成都世龙公司应在2016年12月31日前向张丹烨交付商品房，且商品房交付给张丹烨时应已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”之规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，竣工验收合格系法定的交房条件；同时根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”之规定，成都世龙公司应当先取得规划验收合格证后再组织竣工验收。而案涉房屋于2016年8月12日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位竣工验收合格，但分别于2016年8月24日取得房屋面积实测报告书、于2017年3月17日取得《建设工程规划合格证》，即成都世龙公司在未取得《建设工程规划合格证》的情况下，擅自组织竣工验收，有违《中华人民共和国城乡规划法》的规定。如果支持成都世龙公司的违法行为将产生阻却承担相应违约责任之法律后果，变相鼓励成都世龙公司继续实施违法行为。根据竣工验收备案表载明的五方主体盖章确认竣工验收意见的时间2017年5月4日，本院认定成都世龙公司完成竣工验收满足交房条件的时间应为2017年5月4日，成都世龙公司存在逾期交房的情形，应按合同约定承担支付违约金的违约责任。成都世龙公司提出违约金约定标准过高，对此抗辩，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性的性质，合同约定按张丹烨已付购房款日万分之一的标准计算违约金，该违约金标准以年利率计仅有3.65%，违约金的约定并不过高。故本院对成都世龙公司提出的关于调低违约金的抗辩意见，不予采纳。 综上，对张丹烨主张成都世龙公司应支付2017年1月1日起至2017年5月4日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，支持数额为14762元。 二、关于逾期办证的诉请。 本院认为，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，成都世龙公司应于交房后365日内为张丹烨办理房屋所有权证。而成都市相关部门自2016年11月17日17：00起已停止受理两证的办理业务，并自2016年11月23日起开始受理不动产权证的办理业务；实施不动产权证统一登记政策后，成都世龙公司客观上已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书。《四川省商品房买卖合同（预售）》关于办理房屋产权证书的约定因国家政策原因无法继续适用，此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。《四川省商品房买卖合同（预售）》对办理分户不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定，也并未约定办理案涉房屋国有土地使用权证期限的约定。故本院对张丹烨要求成都世龙公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求，不予支持。 三、关于物业费损失的诉请。 本院认为，张丹烨主张的物业费损失本质上系属于违约责任，而本案中张丹烨已主张了逾期交房的违约金且获部分支持；同时，张丹烨已实际占有使用案涉商品房，即应根据张丹烨与物业服务公司签订的物业合同承担相应的物业费用。故本院对张丹烨诉请成都世龙公司承担物业费损失的诉讼请求，不予支持。 四、关于保函费的诉请。 本院认为，保函费并非诉讼过程中必然发生的费用，故对张丹烨诉请成都世龙公司支付保函费的诉讼请求，不予支持。保全费、案件受理费的承担，后文根据案情予以认定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都世龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张丹烨支付逾期交房的违约金14762元； 二、驳回原告张丹烨的其它诉讼请求。 如果被告成都世龙实业有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1378元及保全费652元，共计2030元，由原告张丹烨负担1564元，由被告成都世龙实业有限公司负担466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 徐尔旻 审 判 员 夷杨颖 审 判 员 杨 琳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 张 萍 书 记 员 张雨曼