北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初11670号原告：吴俊清，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴迪（吴俊清之女），住北京市丰台区。原告：吴峥，住北京市丰台区。原告：吴俊海，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李金鸽（吴俊海之妻），住北京市西城区。以上三原告共同委托诉讼代理人：薛晗，北京市东卫律师事务所律师。原告：吴俊荣，住北京市丰台区。被告：吴俊峰，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。被告：李月兰，住北京市丰台区。法定代理人：吴俊荣，住北京市丰台区。原告吴俊清、吴峥、吴俊海、吴俊荣与被告吴俊峰、被告李月兰确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴俊清及其委托诉讼代理人吴迪、原告吴俊海及其委托诉讼代理人李金鸽、及原告吴俊清、吴峥、吴俊海共同委托诉讼代理人薛晗、原告吴俊荣，被告吴俊峰及其委托诉讼代理人王训军、被告李月兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴俊清、吴峥、吴俊海、吴俊荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告李月兰与被告吴俊峰签订的出售位于北京市丰台区南三环东路8号楼0301号房屋（以下简称0301号房屋）的《房屋买卖合同》无效；2、请求法院依法确认被告李月兰将0301号房屋过户登记至吴俊峰名下的转移登记行为无效；3、请求法院依法撤销以被告吴俊峰为登记权属人的（0301号房屋）房屋不动产权证，将诉争房屋恢复登记至李月兰名下；4、请求被告承担案件的诉讼费。事实及理由：被告李月兰与吴树春系夫妻关系，二人育有四子一女，长子吴俊峰、次子吴俊清、三子吴俊江、四子吴俊海、女儿吴俊荣。吴树春于1991年10月4日病逝，三子吴俊江于2008年5月14日病逝，有一子吴峥。李月兰与吴树春承租吴树春单位北京市木材总公司房屋。2001年12月31日被告李月兰与北京市木材总公司签订《北京市木材总公司房改房买卖合同》，按照成本价1450元／平米购买诉争房屋，在计算工龄时使用了父亲吴树春的工龄，经优惠后实际支付房款为51029元。2018年3月8日，被告李月兰未经其他继承人同意，私自与被告吴俊峰签署《房屋买卖合同》，将诉争房屋以买卖的形式出售给吴俊峰，并进行了过户登记，吴俊峰未支付购房款给李月兰，且李月兰在房屋交易之时是限制民事行为能力人的状态。原告认为，诉争房屋使用了李月兰以及吴树春的工龄购买，而吴树春的工龄属于财产性权益，即便购房在吴树春死亡之后，但该房屋亦应属于李月兰与吴树春夫妻共有。吴树春去世后，李月兰私自以买卖形式将房屋所有权转移，损害了原告的利益。故，请求法院依法确认李月兰与吴俊峰签订的《房屋买卖合同》无效，同时确认该房屋转移登记行为无效并撤销登记在吴俊峰名下的诉争房屋的不动产权证。被告吴俊峰辩称：我方认为四原告所诉事实理由不成立，请求法院驳回诉讼请求，我方认为0301号房屋所有权人为吴俊峰，李月兰与吴俊峰于2018年3月份签订的合同有效。北京市木材总公司出售涉案房屋时间是2001年，原被告父亲吴树春当时已经去世，但因为李月兰没有能力购买，原被告同意由吴俊峰出钱购买，由吴俊峰支付了51029元，购买房屋的时候使用了父母的工龄，房屋当中有其他人户口，考虑到使用父母工龄的情况，吴俊峰总共拿出90000元补偿款，补偿给了吴俊清、吴俊荣、李月兰，每人30000元，吴俊江、吴俊海当时每人居住的是父亲单位公房，所以将我母亲的30000元分成五份，给五个子女每人补偿了6000元。我方认为涉案房屋当时有父亲工龄，属于财产性权益，财产已经进行分配，我方已经按照当时价值折价作出补偿，应当属于吴俊峰所有，购房目的是方便照顾李月兰。在父亲去世之后李月兰与吴俊峰一起生活，房屋是大家商量一致后购买的。原告所说吴俊峰瞒着四原告不属实，2018年办理房屋过户的时候已经告知过原告等人，原告对此情况是知情的，不存在吴俊峰、李月兰瞒着四原告自行过户的情况。被告李月兰辩称：涉案房屋是我的房子，房屋原来登记在我名下，当时吴俊峰对我还不错，我就把房屋卖给他了。我同意将涉案房屋恢复登记到我名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李月兰和吴树春系夫妻关系，二人育有子女吴俊峰、吴俊清、吴俊江、吴俊海、吴俊荣。吴树春于1991年11月12日因死亡注销户口。吴俊江于2008年5月14日去世，吴峥系吴俊江之子。2002年3月6日，李月兰与吴树春原单位北京市木材总公司签订《北京市木材总公司房改房买卖合同》，约定北京市木材总公司将0301号房屋以1997年成本价格出售给李月兰，按（97）京房改办字第016号文件规定，1997年成本价为每平方米1450元，出售旧楼房按成本价格给予成新折扣，年折扣率为2%，计价公式、工龄折扣、教师优惠以及现住房折扣等计算方法均按文件中有关规定计算，该房屋总建筑面积84.9平方米，房屋买卖价格51029元，加上其他费用应交53107元。原北京市丰台区国土资源和房屋管理局于2013年1月28日颁发的产权证显示0301号房屋所有权人是李月兰。2018年3月8日，李月兰和吴俊峰签订《存量房屋买卖合同》，约定李月兰将0301号房屋出售给吴俊峰，价格为57000元，之后房屋过户登记到吴俊峰名下。吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥和李月兰主张因购买诉争房屋时使用了父亲吴树春的工龄，工龄系吴树春的财产性权益，李月兰从吴树春原单位购买的房屋应系李月兰和吴树春的夫妻共有财产，李月兰私自将该房屋卖给吴俊峰损害了其他继承人利益，吴俊峰对此明知，属于恶意串通损害第三人利益，另外，李月兰长期抑郁，患有老年痴呆症、焦虑症，其和吴俊峰签订房屋买卖合同时不具有完全民事行为能力，且法院已宣告李月兰属于限制民事行为能力人，故李月兰和吴俊峰2018年签订的房屋买卖合同应属无效，应当将房屋产权恢复登记到李月兰名下。吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥提交了李月兰的2016年、2019年北京安定医院门诊病历、鉴定报告、民事判决书为证。2016年门诊病历显示：李月兰被诊断为抑郁状态、焦虑状态、失眠、痴呆状态。2019年北京安定医院处方显示李月兰临床诊断为抑郁状态、失眠、焦虑状态、妄想状态。（2019）京0106民特338号民事判决书系本院于2019年9月6日作出，法院宣告李月兰为限制民事行为能力人。吴俊峰认可上述证据真实性，主张李月兰于2002年购买诉争房屋时没有钱，其兄弟姐妹和母亲同意由其出钱购买房屋，归其所有，房屋是大家一起商量后购买的，不存在隐瞒情形，当时其支付了51029元，考虑到买房时使用了父亲的工龄且房子上有其他人的户口，其拿了90000元补偿给了吴俊荣、吴俊清、李月兰每人30000元，李月兰又将30000元分给了五个子女，每人6000元，主张其已经按照当时的市价给予其他人补偿，财产已经进行分配，未侵害其他人利益，其母亲2016年患病，但是2018年治好了，2018年和其签订房屋买卖合同时精神是正常的，主张房屋买卖合同有效。吴俊峰提交了1998年5月8日其自行书写的《关于家庭房产问题的协议书》予以证明其主张，但其中均没有其他人签字。吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥认可拿到了吴俊峰所述的钱款，但主张是租金，不认可吴俊峰提交的证据，称此仅是吴俊峰单方起草材料，其他人并未签字同意。本案中原告申请对李月兰2018年3月8日签订房屋买卖合同时的行为能力进行鉴定，法大法庭科学技术鉴定研究所出具了情况说明，称既往民事行为能力鉴定有得不出明确结论或无法判断当时行为能力的可能性，要求补充李月兰病历材料（2018年3月8日前后一个月内）和当日音像材料等，后原告表示无法补充材料，撤回鉴定申请。另查，本院于2019年4月3日作出（2019）京0106民初11670号民事裁定书，载明本院根据申请人吴俊清、吴峥、吴俊海、吴俊荣的申请，裁定查封被申请人吴俊峰位于北京市丰台区南三环东路8号楼0301号房屋。2019年4月11日，北京市规划和自然资源管理委员会丰台分局签收了本院的协助执行通知书。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第二十二条规定：“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”根据李月兰2016年就诊记录可知李月兰当时已患有老年痴呆等疾病，2019年法院亦认定李月兰为限制民事行为能力人，根据上述事实法院有理由怀疑李月兰在2018年3月8日和吴俊峰签订《存量房屋买卖合同》之时的行为能力受限，而本案没有证据显示李月兰2018年3月8日具有完全民事行为能力。另外，因李月兰从吴树春原单位购买0301号房屋时使用了吴树春的工龄，该工龄应属于吴树春财产性权益，0301号房屋应属于李月兰和吴树春的夫妻共同财产，本案中吴俊峰提交的证据无法证明李月兰将房屋出售给吴俊峰经过了吴树春其他继承人的同意。综合以上事实，本院认为李月兰2018年3月8日和吴俊峰签订的《存量房屋买卖合同》应属无效，依据该房屋买卖合同进行的房屋过户登记给吴俊峰的转移登记行为亦属无效，该房屋产权应当恢复登记到李月兰名下。撤销吴俊峰房屋不动产权证的行为，不属于人民法院权属范围，吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥可以向有关部门主张，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2018年3月8日李月兰和吴俊峰就北京市丰台区南三环东路8号楼0301号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、北京市丰台区南三环东路8号楼0301号房屋产权从李月兰名下过户登记给吴俊峰的转移登记行为无效；三、吴俊峰于本判决生效后七日内配合李月兰将北京市丰台区南三环东路8号楼0301号房屋产权恢复登记到李月兰名下；四、驳回吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥的其他诉讼请求。案件受理费1076元，由吴俊峰负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李晓慧人民陪审员  李艳玲人民陪审员  宋玉庚二〇二〇年七月十六日法官 助理  刘荣华书 记 员  程雪桐