广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1502号上诉人（原审原告）：陈建文，男，汉族，1973年2月20日出生，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：揭志文，广东公尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市花卉科技园有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙溪经济联社广州花卉博览园内。法定代表人：陈方汉。被上诉人（原审被告）：广州宝萃商务服务有限公司，住所地广东省广州市荔湾区芳村大道西341号201之262房。法定代表人：宁浩。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：何简珠，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社，住所地广东省广州市荔湾区海龙街龙溪大沙村422号。负责人：陈锦文。委托诉讼代理人：林杰文，男，汉族，1992年4月28日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何志锋，男，汉族，1980年3月3日出生，住广州市荔湾区。上诉人陈建文因与被上诉人广州市花卉科技园有限公司（以下简称科技园公司）、广州宝萃商务服务有限公司（以下简称宝萃公司）、广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社（以下简称龙溪经济联合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。陈建文上诉请求：1.确认陈建文与宝萃公司签订的《租赁合同》无效；2.判令龙溪经济联合社就陈建文已缴纳租金、保证金的退还承担连带责任；3.科技园公司、宝萃公司、龙溪经济联合社共同赔偿陈建文地上附着物、生产工具等和间接损失（自2017年3月1日至2031年12月31日期间的生产经营预期利润等）具体数额以法院委托的评估机构数额为准；4.科技园公司、宝萃公司、龙溪经济联合社共同赔偿陈建文自2017年3月1日至2031年12月31日期间的承租人权益价值（包含但不限于承租同一地段相同性质同样面积土地增加的租金成本）；5.本案上诉费由科技园公司、宝萃公司、龙溪经济联合社承担。事实和理由如下：一、宝萃公司无权处分涉案土地，其与陈建文签订租赁合同的行为属于无权处分行为。一审法院事实定性和法律适用错误。租赁合同因未得到权利人的追认而无效。根据一审法院查明的事实，科技园公司在2017年1月4日对龙溪第二经济联合社花博园1、花博园2地块竞租中标后，没有缴纳租金，没有与龙溪经济联合社签订地块的租赁合同，一审法院据此认定科技园公司对第二经济联合社的地块没有经营管理权。一审法院在已查明事实并确认科技园公司对涉案土地无经营管理权的前提下，又认定宝萃公司与陈建文签订土地租赁合同的行为属于欺诈行为，并以《合同法》第52条第一款为据，对陈建文要求确认租赁合同无效的诉讼请求不予支持，属于事实定性和法律适用错误。由于科技园公司对涉案土地无经营管理权，故其代理人宝萃公司无权出租涉案土地。其在没有披露上述事实的前提下与陈建文签订租赁合同的行为应属于无权处分行为和欺诈行为的竞合。根据《合同法》第51条的规定，在龙溪经济联合社并未追认该合同有效，也没有与科技园公司签订合同使其取得经营管理权的情况下，陈建文与宝萃公司签订的租赁合同因未得到有效追认而无效。二、本案系科技园公司、宝萃公司、龙溪经济联合社恶意串通损害陈建文合法权益，一审法院仅判令科技园公司和宝萃公司承担责任，属于适用法律错误。龙溪经济联合社存在过错，应当承担连带责任。一审法院支持了陈建文要求返还土地租金及保证金的诉讼请求，但认定陈建文主张龙溪经济联合社存在过错及需要承担责任缺乏事实依据，只判令科技园公司、宝萃公司共同向陈建文退还已缴纳的租金和保证金。然而本案的事实是陈建文与宝萃公司签订合同时间为2017年3月1日，而科技园公司向龙溪经济联合社发函申请放弃本次交易竞得的时间是2017年10月31日。期间长达八个月的时间，龙溪经济联合社作为涉案土地权利人不可能不知晓土地已被转移的事实（合同签订后，龙溪经济联合社的众多村民就开始阻挠大观农业公司的正常经营）。而在科技园公司放弃土地竞得后，龙溪经济联合社又在未通知陈建文的情形下将涉案土地二次竞价招租。科技园公司、宝萃公司、龙溪经济联合社均故意隐瞒涉案土地中标后未签订合同的事实，诱骗陈建文与宝萃公司签订《土地租赁合同》并缴纳了两年的租金和保证金。根据《民法通则》第61条和第106条、《合同法》第58条的规定，一审法院仅以《合同法》第107条为据判决由科技园公司、宝萃公司共同退还陈建文已缴纳的土地租金和保证金属于适用法律错误。本案中，龙溪经济联合社明显存在过错，请求二审法院予以改判，判令科技园公司、宝萃公司、龙溪经济联合社共同就陈建文已缴纳的租金和保证金的退还、各项经济损失的赔偿承担连带责任。科技园公司、宝萃公司共同答辩称，一、科技园公司、宝萃公司认为一审法院审理认定该合同有效是判决正确的。二、科技园公司不应当对退还租金及保证金承担连带责任。因为科技园公司并非是合同的相对方。三、宝萃公司在不知情的情况下与陈建文签订的合同应为有效合同，不应认定为欺诈的行为。四、陈建文请求的第3、4点无法律依据，应当驳回其上诉请求。且科技园公司、宝萃公司认为一审法院对于该项的判决是正确的。龙溪经济联合社答辩称，陈建文与科技园公司、宝萃公司的租赁合同与其无关。造成本案的纠纷实际是科技园公司、宝萃公司对陈建文的欺骗。陈建文向一审法院起诉请求：1.确认陈建文、宝萃公司签订的《租赁合同》无效；2.科技园公司、宝萃公司、龙溪经济联合社共同退还陈建文已缴纳的租金529687.5元和保证金140625元；3.科技园公司、宝萃公司、龙溪经济联合社共同赔偿陈建文直接损失（详见证据保全清单），具体数额以法院委托的评估机构评估数额为准；4.科技园公司、宝萃公司、龙溪经济联合社共同赔偿陈建文自2017年3月1日至2031年12月31日期间的承租人权益价值（包含但不限于承租同一地段相同性质同样面积土地增加的租金成本），具体数额以评估机构出具的评估报告为准；5.本案全部诉讼费用（含评估费）由科技园公司、宝萃公司、龙溪经济联合社承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、花博大道两边花卉博览园地块是广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社所有的集体土地[集体土地所有证号为穗集有（2012）第06000240]。2017年前曾出租给花卉博览园有限公司（以下简称花博园公司）使用。陈建文向花博园公司承租了该地块使用。因花博园公司与龙溪经济联合社的合同到期，2017年1月4日，龙溪经济联合社委托广州市荔湾区经济联社“三资”交易中心对荔湾区海龙街道龙溪联社“博科萃地块”，合计337.37亩土地15年经营权进行公开招标，公告上载交易资产的用途为其他农用地。科技园公司通过举牌竞价方式中标上述地块15年经营权。科技园公司中标的龙溪村337.37亩地包括第一经济联合社花博园地块、第二经济联合社花博园1、花博园2地块、第十三经济联合社花博园地块1.中标后，科技园公司向第一经济联合社、第十三经济联合社缴纳了保证金，并分别与第一经济联合社、第十三经济联合社签订了《荔湾区经济联合社农用地租赁合同》，但没有向第二经济联合社缴纳保证金及签订租赁合同。2017年3月科技园公司出具授权书，授权委托宝萃公司对龙溪村337.37亩（简称博科萃地块）的经营使用权及相应权利义务进行全权代理。2017年3月1日宝萃公司（甲方）与陈建文（乙方）签订了《广州宝萃商务服务有限公司土地租赁合同》约定：宝萃公司合法拥有广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、花博大道两边、地块面积为337.37亩的土地，简称博科萃地块的经营权。现将博科萃编号为[20170301A007]的占地面积为2.25亩的场地出租给陈建文。（第二条）甲方出租时连同现有上盖物一同出租给乙方，该上盖物所有权属于甲方，乙方如果需要改建或拆除，需要经过甲方同意并按政府规定报批后执行。改建或翻新的上盖物在租赁期内属于乙方。（第四条）租赁期限为14年10个月，自2017年3月1日至2031年12月31日。（第五条）租金单价为125000元/亩/年，租金每年递增，即每年在上一租赁年度租金水平的基础上递增5%，从2018年1月1日起递增。签订合同时，乙方应向甲方支付前两年租金（2017年3月1日至2018年12月31日）529687.5元。（第六条）在签订合同之日乙方向甲方支付半年租金140625元作为租赁保证金。（第十六条）有下列情形之一，本合同权利义务终止：（三）、一方违约。另一方提出提前解除合同的；（五）、合同期内，乙方有下列行为之一的，视作乙方违约，甲方有权解除合同，租赁保证金归甲方所有，并收回出租土地，追讨经济损失：5、拖欠租金30天以上的等等。上述合同签订后，陈建文向宝萃公司缴纳了租金529687.5元、租赁保证金140625元。2017年7月陈建文委托四季春公司进行展厅温室工程，陈建文尚未与四季春公司结算，实际仅支付了部分的工程款。另查，陈建文与宝萃公司签订的租赁合同所涉及的地块属于第二经济联合社的土地。由于科技园公司一直没有缴纳保证金，龙溪经济联合社于2017年10月17日向科技园公司发出律师函。2017年10月31日科技园公司向龙溪经济联合社发函申请放弃本次交易竞得，终止交易。之后，龙溪经济联合社将上述第二经济联合社土地重新通过三资平台竞价招租，2018年3月29日该土地由菜蓝子公司竞得。2018年5月陈建文与菜蓝子公司重新签订了《租赁合同》，约定租赁面积为2.25亩（1498.5平方米）；租赁期限为2018年4月4日至2033年4月3日；租赁价格：2018年4月4日至2020年10月3日期间，每半年的租金为155250元；之后每五个半年递增10%。审理过程中，陈建文向一审法院申请对涉案土地地上附着物、建筑物、生产资料等进行证据保全，一审法院于2018年5月2日依法对涉案现场进行勘察，发现涉案土地大部分已经铺设水泥地，上建钢结构大棚，部分土地建有砖木结构建筑物，大部分空间用于摆放盆栽花木。陈建文未能提供涉案土地上钢架构大棚、砖木结构建筑物的相关建设报批文件。一审法院认为：科技园公司在2017年1月4日对龙溪第二经济联合社花博园1、花博园2地块竞租中标后，没有缴纳保证金、没有与龙溪经济联合社签订地块的租赁合同，故科技园公司对第二经济联合社的地块没有经营管理权。科技园公司的代理人宝萃公司在没有披露上述事实的情况下与陈建文签订《广州宝萃商务服务有限公司土地租赁合同》，属于欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：一方以欺诈手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。现陈建文与宝萃公司签订的合同损害的是陈建文的个人利益，故陈建文以此为由主张合同无效缺乏法律依据，一审法院不予支持。陈建文是该地块的原租户，在与花博园公司合同终止后并无撤场，故陈建文能够使用该场地实际并非因科技园和宝萃公司交付土地所致。由于科技园公司和宝萃公司未取得该土地的经营管理权，且无实质向陈建文交付土地，故科技园公司及宝萃公司均无权向陈建文收取租金及保证金。现陈建文要求科技园公司及宝萃公司退回已缴纳的租金及保证金依法有据，一审法院予以支持。鉴于2017年10月31日科技园公司已向龙溪经济联合社发函申请放弃本次交易竞得，终止交易，且陈建文已与菜蓝子公司签订了新的租赁合同，故陈建文与宝萃公司的租赁合同实际已无法履行并解除。对于陈建文的地上附着物损失，因陈建文现仍在讼争地块经营，并且与新的经营权人菜蓝子公司签订了租赁合同，其新建设的温室花棚可继续使用，故不存在无法使用产生损失的事实，故陈建文要求科技园公司及宝萃公司赔偿地上附着物损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于承租价值权益损失即增加的租金成本问题，因陈建文与宝萃公司的合同无法履行后，采取哪种方式止损可以自由选择的，即可以选择结束经营，就产生的损失向科技园公司和宝萃公司主张赔偿；也可以选择与下一手有合法经营权的出租人签订合同继续经营。因此科技园公司和宝萃公司的行为并不必然导致陈建文须与菜蓝子公司签订合同，故陈建文要求赔偿承租价值权益损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。陈建文没有证据证明龙溪经济联合社明知科技园公司没有经营管理权却允许其对外出租，故陈建文主张龙溪经济联合社存在过错及需承担责任缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、自一审判决发生法律效力之日起五日内，科技园公司、宝萃公司共同向陈建文退还已交纳的租金529687.5元、租赁保证金140625元。二、驳回陈建文的其它诉讼请求。本案一审受理费5252元由科技园公司、宝萃公司共同负担。二审经审理查明，一审判决查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，关于宝萃公司与陈建文签订的诉争合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”陈建文在本案二审中以宝萃公司无权处分涉案土地为由主张诉争合同无效明显缺乏相应的法律依据，本院不予支持。关于龙溪经济联合社是否承担连带责任的问题。本案属于合同纠纷，陈建文请求科技园公司与宝萃公司返还租金及保证金是基于诉争合同，而龙溪经济联合社并非诉争合同的当事人，根据合同相对性原则，龙溪经济联合社不应对花卉科技园公司与宝萃公司的返还责任承担连带责任。因此，对于陈建文提出的龙溪经济联合社应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定承担连带责任的上诉理由，因不符合合同相对性原则，本院对此不予采纳。关于陈建文上诉认为本案应适用《民法通则》第六十一条和第一百零六条认定龙溪经济联合社应承担连带责任的问题。本院认为，因陈建文无证据证实龙溪经济联合社、科技园公司与宝萃公司三者之间存在恶意串通损害其利益的行为，故本院对陈建文的该上诉理由亦不予采纳。关于陈建文请求赔偿地上附着物等的直接损失和预期利润的间接损失是否成立的问题。关于直接损失的问题。虽诉争合同并未得到实际履行，但陈建文因在诉争地块经营，新建的花棚仍在继续使用，而其地上附着物也并未因诉争合同的未实际履行而造成实际损失，故陈建文请求赔偿地上附着物等的直接损失缺乏事实依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。至于预期利润的间接损失因其在一审时并未主张，现其在二审才主张，故本院对此不予处理。关于陈建文请求赔偿增加的租金成本问题。诚如一审法院所述，陈建文在诉争合同未能实际履行的情况下，其完全可以对止损的方式予以选择。现在陈建文未能举证证明其租金成本的增加与科技园公司与宝萃公司的违约行为之间存在必然因果关系的情况下，陈建文提出赔偿增加的租金成本的主张亦缺乏事实基础，一审驳回其该诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈建文的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10504元，由上诉人陈建文负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年四月十一日书记员 何美婷林丽敏