上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0115民初94191号 原告：乐菁菁，女，1987年12月24日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：乐汉毅(系原告乐菁菁父亲)，住同原告乐菁菁。 被告：上海百熙投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：赵成文，执行董事。 委托诉讼代理人：朱江南，男。 委托诉讼代理人：刘淑喜，女。 原告乐菁菁与被告上海百熙投资管理有限公司(以下至主文前简称“百熙公司”)委托合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告乐菁菁的委托诉讼代理人乐汉毅，被告百熙公司的委托诉讼代理人杨志伟、刘淑喜(参加第一次庭审)到庭参加诉讼。审理中，被告百熙公司将代理人由杨志伟变更为朱江南。本案现已审理终结。 原告乐菁菁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年6月21日签订的《统一招商经营管理合同》；2.判令被告支付原告自2017年7月15日起至合同解除之日止按照租赁合同附件计算表的90%计算的房屋租金34,912.80元(人民币，下同)；3.判令被告支付原告自2018年1月15日起至合同解除之日止按照租金逾期款项的日万分之五计算的违约金5,374.60元；4.判令被告支付原告2015年7月15日至2017年1月15日期间的免租期租金损失36,175.90元；5.判令原告替代案外人上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)继续履行万街公司与杨秀英签订的《租赁合同》至届满；6.诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年6月21日，原告与开发商上海利庆置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》及《统一招商经营管理合同》，但《统一招商经营管理合同》的盖章主体却变为了本案被告。预售合同约定原告购买上海利庆置业有限公司开发的上海市浦东新区环庆中路XXX号XXX室商铺，《统一招商经营管理合同》约定商铺委托被告统一招商经营管理。原、被告签订管理合同后，原告才得知2016年1月1日案外人万街公司与杨秀英就系争商铺签订了《租赁合同》，由杨秀英承租原告商铺，但原告对出租价格、免租期约定等情况均不知情，被告也未告知过原告。原告认为，与原告签订管理合同的是被告，而非万街公司，被告未经原告同意擅自转租，违反了诚实信用原则，原告有权据此解除合同。另外原、被告双方签订的《统一招商经营管理合同》合同文本系被告提供，涉及多个业主采用的均为统一格式，合同中存在加重原告责任，规避被告自身义务的条款，被告自行设定的两年免租期损害了原告利益，违约责任的约定也不对等，且十年经营期内，被告完全可能存在低价出租商铺损害原告利益的可能，故该合同系格式合同，显失公平，原告有权要求解除。关于商铺租金，根据《统一招商经营管理合同》的约定，商铺出租后前两年的租金收益归被告所有，商铺交接后第三年的租金收益按照9：1的比例在原、被告之间分成，原告获得90%，被告获得10%，租金的支付时间为被告实际收取之日起每届满6个月后的30日内。《统一招商经营管理合同》同时约定由被告代表原告与开发商直接办理商铺交接，《上海市商品房预售合同》约定的交房日期为2015年6月30日前，故被告实际应在2015年6月30日前便占有了系争商铺。2015年7月14日，原告接到开发商通知办理了房屋交接，即便根据该交房日期，2015年7月至2017年7月期间的租金收益归被告所有，2017年7月15日开始的租金收益应在原、被告之间按比例分配，被告最迟应在2018年1月14日前向原告支付租金收益。但被告迟至本案起诉后的2019年4月2日才向原告支付租金20,661.33元、2019年6月20日支付租金12,672.34元，依然已构成迟延支付。根据《统一招商经营管理合同》的约定，被告迟延支付租金的，应向原告支付违约金，逾期支付超过3个月的，原告有权终止合同。故原告主张解除有合同依据，并有权要求被告支付未付租金及逾期付款违约金。鉴于合同解除，免租期租金损失亦应由被告负担。综上被告存在逾期支付房租、擅自转租、合同显失公平的情况，严重侵犯了原告利益，故原告诉至法院。 被告百熙公司辩称，被告不存在违约的情形，不同意解除合同，也不同意支付违约金。原、被告签订的《统一招商经营管理合同》约定在商铺统一经营管理期间，被告有权以出租、联营等方式对外招商、使用系争商铺，故被告是在得到原告授权的情况下才与案外人万街公司签订商铺《联营合作协议》，被告的行为并非擅自转租。《统一招商经营管理合同》系原告自愿签署，亦非格式合同。关于租金的支付，双方在《统一招商经营管理合同》中约定支付租金的前提是原、被告办理完成房屋交接，而该交接根据合同约定包含了产权证的交付。原告交付产证后，被告的租户才能办理相关手续。实际上原、被告双方及被告与开发商均未办理过商铺交接，原告何时与开发商办理交接被告不知情。2015年6月30日被告接收系争商铺后，于2016年1月1日开始管理，2016年3与15日正式对外出租，但原告迟迟未能将房屋产证交付被告，直到收到本案诉状时被告才看到房屋产证，故应根据合同约定从被告看到房产证即2018年12月起计算租金，原告主张被告迟延支付租金不成立，原告据此主张解除合同亦不能成立。另外因原告迟延交付产证，已影响到商铺承租方杨秀英的格林豪泰酒店经营，被告因此而多支付杨秀英2个月的免租期租金，该部分损失应由原告承担。原告主张的租金起算时间2015年7月14日是原告与开发商办理房屋交接的时间，并非被告与原告交接时间，现为了与其他小业主统一，被告同意2016年3月15日视为原告与被告办理了房屋交接，自该日起按照合同计算租金。房屋租金根据租赁合同附件计算表计算无异议。原告主张的2015年7月15日至2017年1月15日期间的免租期租金损失无合同依据，不同意支付。原告第五项诉请也是违反诚信原则的行为，会造成更大的混乱。对被告已支付租金的情况无异议。要求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下： 2014年6月21日，原告与上海利庆置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买上海利庆置业有限公司位于上海市浦东新区环庆中路XXX号XXX层XXX室房屋，建筑面积69.92平方米，房屋单价11,441.65元，暂定房屋总价80万元，约定交房日期为：2015年6月30日前。2017年2月23日，原告与上海利庆置业有限公司签订《上海市商品房出售合同》，载明购房总价为1,027,644元，交房日期为上海利庆置业有限公司收到原告全部购房款的7日内。 2014年6月21日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《统一招商经营管理合同》，约定原告将其所有的上海市浦东新区环庆中路XXX号XXX室商铺委托被告统一招商、统一经营和管理。 合同第3.1条约定“甲方委托乙方代表其与开发商办理商铺的有关交接手续并认可交接标准……”。 合同第3.2条约定“在乙方统一经营管理期间，甲方不享有该商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理事务进行干涉，乙方可以出租、联营等其他方式对外招商、使用该商铺，也可以自己使用该商铺直接进行经营”； 合同第4.1条约定“甲方同意，乙方对该商铺统一招商经营管理的期限为十年，起止日期为甲乙双方完成关于该物业相关手续材料交接当日往后十年(包括产权证复印件附产权人签名、身份证复印件)……”； 合同第5.1条约定“……自该物业交接日起的前两年为市场培育业态环境需要较大资金投入，鉴于此甲方同意将该物业自交接日后前两年实际租金收益作为乙方委托管理之报酬及日常管理所支出费用……即乙方收取前两年该物业实际租金收益后无需再支付给甲方，自该物业交接日后第三年起，该物业实际租金收益以9：1分成，即甲方得9成，乙方得一成，该收益产生的税费甲乙双方按各自取得的收益各自承担……”； 合同第5.2条约定“本合同所指租金仅指该商铺产证登记面积的实际租金收益，甲方获得的收益仅指该商铺租金收益，因运营需要通过该商铺所在建筑、所在小区公共部分及车位等管理获得的如管理费、广告收益等均归乙方所有”； 合同第5.4条约定“统一招商经营管理期间租金按乙方实际收取之日起，每届满6个月后的30日内，乙方将该商铺实际租金收益按约定分成比例支付至甲方账户，如甲方违反此合同，则乙方无需将所收租金支付给甲方，另甲方还需支付违约赔偿金为商铺总价的20%以及由此给乙方和商户带来的其他一切损失”； 合同第6.4条约定“在乙方经营管理期间，乙方或乙方招商的承租户在办理合同备案、登记注册、其他各类行政许可等事务时，需要甲方提供身份证明、房屋所有权证明原件及复印件时，甲方应在收到乙方通知后十五日内提供相应材料并配合办理相关事宜，以便于该商铺正常经营”； 合同第7.3条约定“乙方经营管理期间，乙方招商、经营、管理该商铺所得除商铺租金以外的一切收入，包括但不限于管理费、广告收益等由乙方享有，该商铺产生的物业管理费、水电燃气、通讯、网络等公用事业费等由乙方招商的租户缴纳”； 合同第8.1条约定“乙方不能按约定向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之五的违约金，若因乙方原因逾期超过3个月的，则甲方有权终止本合同”； 合同第8.2条约定“若甲方不能按照乙方书面通知的要求及时提供产权证、身份证原件并配合乙方或乙方招商承租户办理合同备案、注册登记或其他行政许可事项等手续的，或因甲方的行为导致乙方(包括乙方招商承租户)无法正常对该商铺使用和经营管理的，则乙方可以不支付甲方逾期配合的时间或甲方应向乙方经营管理时间内所对应的租金，以作为对甲方违约的惩罚，若因甲方原因造成乙方招商的承租户向乙方索赔或其他损失的，甲方还应承担乙方的损失及诉讼、律师费用”。 2017年2月23日，上海利庆置业有限公司向原告开具金额为1,027,644元的购房发票。 2015年10月1日，被告与万街公司就上海市浦东新区环庆中路XXX号、XXX号合庆壹号街广场项目达成《联营合作协议》，约定万街公司以自己名义与承租人签订租赁合同，完成项目的招商运营。 2016年1月1日，案外人万街公司作为甲方与作为乙方的杨秀英签订《租赁合同》，约定万街公司将上海市浦东新区合庆镇环庆中路XXX号包含原告的319室在内的多套商铺出租给杨秀英作为经营格林豪泰酒店使用，租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止。合同第4-1条约定“甲方给乙方的免租期为2016年1月1日起到2016年6月30日止……2016年7月1日为租金起算日，甲方开始计收租金，在甲方把房产从2016年1月1日起交付给乙方6个月内，甲方需要提供给乙方为办理营业执照的相关房产资料，如有逾期未能提供，免租期按照实际逾期天数如数延长”；合同5-1条约定了包含原告商铺在内的商铺总体的每年承租费用，同时约定房产的租金按照年计算；合同5-2条约定“首期6个月租金(不含免租期)和物业综合管理费于签约当日内支付，此后每期租金和物业综合管理费付款周期为6个月，每周期提前15日支付，先付后用”；合同第5-4条约定了万街公司的收款账号为中国银行上海市张江支行，账号：XXXXXXXXXXXX。 《租赁合同》附件的各商铺租金价格表显示：环庆中路XXX号XXX室商铺第一年的租金单价1.05元、面积69.92平方米、第一年2016年1月1日至2016年12月31日年租金26,797元、第二年2017年1月1日至2017年12月31日年租金26,797元、第三年2018年1月1日至2018年12月31日年租金28,914元、第四年2019年1月1日至2019年12月31日年租金28,914元。 2016年1月15日上海利庆置业有限公司通知原告于2016年1月20日办理小产证资料交接。 2017年6月21日，“合庆壹号街负责人”向公司总部提出《格林豪泰酒店增加免租期申请》，该申请载明“……因商铺产证等相关证件交付延迟，我方给承租方杨秀英增加免租期2个月(自2017年4月1日起至2017年5月31日止)”。 2017年6月30日，万街公司作为甲方与作为乙方的“杨秀英”签订《补充协议》，约定在2016年1月1日所签订的《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》的基础上作出如下补充约定：“1.甲方同意在2017年度增加免租期2个月(自2017年4月1日起至2017年5月31日止)……”。 2019年4月2日，被告支付原告租金收益20,661.33元；2019年6月20日被告支付原告租金收益12,672.34元。 另查明，上海市浦东新区环庆中路XXX号XXX室登记权利人为乐菁菁。 审理中，1.原告为证明《商品房买卖合同》和《统一招商经营管理合同》系捆绑销售，向本院提交案外人上海置天实业有限公司(甲方)与乐汉毅(乙方)于2014年4月27日签订的《房屋预订协议书》、业主出具的《事实说明》。原告主张上海置天实业有限公司与开发商上海利庆置业有限公司存在关联关系，但具体什么关系不清楚。《房屋预订协议书》甲方落款公章为“置天一号广场销售专用章”，协议约定了乐汉毅向甲方购买环庆中路XXX号XXX室商铺，购房定金5万元，《商品房买卖合同》签订后该约定协议自动终止。经质证，被告对协议书真实性不认可，认为所盖公章不符合规范。对事实说明真实性不认可，认为业主应到庭说明。原告称《房屋预定协议书》无法提供原件。 2.被告称2018年1月1日至2018年12月31日期间的系争商铺租金被告已自案外人处实际收取，2019年度截至12月31日的租金也已实际收取。双方一致确认：如果《统一招商经营管理合同》解除，则同意解除时间为诉前调解的时间即2018年11月23日；如果需要按比例折算租金，则同意按照实际收取租金金额的90%折算给付，不再具体解释“每届满6个月后的30日”内支付的含义。 3.假如合同需要解除：(1)被告认为原告主张的逾期付款违约金过高，要求调整，认可4,000元；(2)原告称不要求房屋返还，自行与杨秀英处理房屋问题。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应遵照履行。本案中原、被告签订的《统一招商经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。原告虽称该合同的签署方应为开发商，但未提交相关证据证明，且与合同上被告的签章不相符合，故不予采信。根据合同约定，原告将其所有的系争商铺委托被告统一招商、运营、管理，在运营管理期间，原告不享有商铺经营权，被告有权以出租、联营等方式对外招商、经营系争商铺。审理中，双方均确认该对外招商、经营权系以被告自身名义，故被告作为协议一方与万街公司于2015年10月1日签订《联营合作协议》并不违反原、被告《统一招商经营管理合同》的约定，被告的行为并不能构成擅自转租。原告以被告擅自转租为由要求解除合同，于法无据，不予采信。 关于显失公平的解除理由，根据民法总则的规定，成立显失公平需满足订立合同时一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，进而导致订立的合同显失公平，而本案中原、被告订立《统一招商经营管理合同》时，原告系完全民事行为能力人，也未举证证明存在危困状态、缺乏判断能力等情形。且显失公平的法律后果是受害方有权主张撤销合同，但即便为撤销，原告亦未提供充分证据证明，故原告以此为由主张合同解除，不予采信。 关于迟延支付租金的解除理由，《统一招商经营管理合同》约定自物业交接之日起两年内的商铺租金归被告所有，物业交接日后的第三年起物业实际租金按照比例分成，因被告方原因导致逾期支付租金超过3个月的，原告有权终止合同。根据上述约定，系争商铺何时办理了交接成为了判断租金支付及是否存在逾期的焦点。本案中，原告主张2015年6月30日前被告便实际占有了系争商铺，被告自认于2015年6月30日接收了系争商铺，但认为双方并未完成房屋交接，房屋交接还包括了房屋产权证的交付。本院认为，《统一招商经营管理合同》第3.1条虽约定了原告委托被告与开发商办理商铺的交接手续，但该约定为原告从开发商处获得房屋的交接，并非原告与被告之间就商铺交接的约定。而合同第4.1条约定商铺统一招商经营管理的期限为十年，起止日期为双方完成包含房屋产权证在内的手续材料交接当日往后十年。该条款虽提到了商铺“手续材料”的交接，但限定的是经营管理期限的起算时间，并未明确说明亦适用于房屋交接。故《统一招商经营管理合同》中并没有关于房屋交接的明确约定，也未体现产权证的交付与房屋交接的直接关联关系。被告虽主张交付产证才能完成房屋的交接，但原告对此否认，并表示未收到被告要求交付产证的通知，被告亦未提交相关证据，故对被告的该抗辩意见不予采信。根据被告合作公司与案外人签署《租赁合同》的时间2016年1月1日并实际收取租金的行为，本院认为，原告未交付产证并未实质影响到被告实体权利的行使，本案中产证的交付仅为合同的附随义务，房屋为被告实际占有、使用的情况下应视为交接已完成。现被告自认2015年6月30日接收了商铺，故本院确认2015年6月30日系争商铺交接给了被告。关于被告辩称的适用《统一招商经营管理合同》第8.2条未提供产证期间折抵租金的问题，因该条款适用的前提为被告“书面通知”原告提供而未提供，现被告无证据证明曾书面通知原告，也无证据证明曾通过其他方式通知原告，而原告对被告的通知表示否认，故对被告的该抗辩意见不予采信，被告以此为由拒付租金亦不能成立。根据被告接收商铺的时间，被告应将自2017年6月30日起的租金收益按9：1的比例分成，在被告实际收取之日起每届满6个月后的30日内支付给原告。但被告于2019年4月2日之前并未向原告支付过任何租金，显属违约，原告据此主张合同解除，于法有据，予以支持。 关于合同解除的时间，鉴于原告系依据合同约定解除，则在解除通知到达对方时合同解除。原告称本案诉讼前并未通过书面或其他方式通知过被告解除，现双方一致确认按照诉前调解的时间即2018年11月23日解除，并无不当，予以照准。 关于房屋租金。商铺于2015年6月30日交付，自2017年6月30日起的租金收益应按照9：1的比例向原告分成支付。鉴于双方一致同意不再具体考察被告“每届满6个月后的30日”内支付的具体合同含义，而统一按照被告收取金额的90%支付原告，故根据原告诉请，结合被告实际收取的金额及合同附件的租金约定，经计算，被告应支付原告2017年7月15日至2018年11月23日期间房屋租金的90%即34,329.60元。现被告已支付20,661.33元、12,672.34元共33,333.67元，尚应支付995.93元。 关于逾期支付租金的违约金，双方合同约定被告未能按约支付租金的，则每逾期一日，被告应向原告支付逾期款项万分之五的违约金。系争商铺于2015年6月30日交付，自2017年6月30日起的实际租金收益应按照比例分成。被告应在实际收取之日起每届满6个月后的30日内支付租金。原告主张该项损失5,374.60元,被告认为上述金额过高，如果合同解除同意承担4,000元，本院认为，违约金的主要功能在于补偿守约方的实际损失，同时兼具惩罚性，现被告认可4,000元，本院认为并无不当，予以照准。 关于原告主张的2015年7月15日至2017年1月15日期间的免租期租金损失，双方签订的《统一招商经营管理合同》对此无明确约定。本院认为，原告给与被告免租期的前提是被告全面履行较长租赁期的合同及被告前期招商经营的需要，现合同因被告违约而解除，原告主张该项损失，并无不当。具体金额，考虑到被告与案外人签订租赁合同的时间及被告因证件问题为案外人延长2个月免租期，同时结合合同实际履行期所占整个合同期的比例、确已招商成功等因素，酌情支持原告免租期租金损失5,000元。 原告要求替代履行案外人之间《租赁合同》的主张，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条之规定，判决如下： 一、原告乐菁菁与被告上海百熙投资管理有限公司签订的《统一招商经营管理合同》于2018年11月23日解除； 二、被告上海百熙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乐菁菁2017年7月15日起至2018年11月23日止的剩余房屋租金995.93元； 三、被告上海百熙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乐菁菁逾期付款违约金4,000元； 四、被告上海百熙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乐菁菁免租期租金损失5,000元； 五、驳回原告乐菁菁的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,673元，由原告乐菁菁负担1,256元，被告上海百熙投资管理有限公司负担417元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  杨艳军 人民陪审员  宋丽君 人民陪审员  沈 英 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  浦 桦 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。