江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初5756号 原告：袁文琴。 委托诉讼代理人：蔡天宇，江苏绿象律师事务所律师。 被告：顾青春。 被告：毛章和。 委托诉讼代理人：顾青春。 被告：顾国根。 被告：李芬英。 委托诉讼代理人：顾春华（被告顾国根和李芬英共同委托）。 原告袁文琴与被告顾青春、毛章和、顾国根、李芬英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案，依法适用简易程序。因案情复杂，本案于2019年2月12日转为适用普通程序，并依法组成合议庭审理，于2019年4月22日、8月30日公开开庭审理了本案。原告袁文琴及其原委托诉讼代理人孟安湖（参加4月22日庭审）、现委托诉讼代理人蔡天宇（参加8月30日庭审），被告顾青春并作为被告毛章和的委托诉讼代理人，被告顾国根、李芬英及其共同委托诉讼代理人顾春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁文琴向本院提出诉讼请求：一、判令苏州市虎丘区**花园*区***幢***室所属***号自行车库归原告所有；二、判令四被告腾空上述车库并返还原告；三、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：四被告因债务未能偿还致使登记于其名下的位于苏州市虎丘区**花园*区***幢***室房屋被法院依法强制执行并拍卖，原告通过竞拍购得上述房屋。原告既已购得前述房屋，前述房屋所属的自行车库应当一并交付原告，但四被告以拍卖时不含车库为由，私自占据车库。为了解决问题，原告申请有关部门调解，相关部门已经明确告知四被告，根据拆迁及分配政策，车库应当跟随大房子走，但四被告仍然强行占据车库。为维护自己合法权益，原告无奈诉至贵院，望判如所请。 被告顾青春和毛章和均辩称，房子是法院拍卖的，答辩人和原告之间没有任何关系，原告的起诉没有事实和法律依据，不认可原告的起诉。 被告顾国根和李芬英均辩称，一、原、被告之间不存在任何法律关系，原告起诉被告房屋买卖合同纠纷没有事实和法律的依据。被告并未向原告出售房屋，本案是由于执行拍卖产生的争议，按照法律适用的基本原则，本案纠纷的解决应当依法适用执行阶段的纠纷解决程序，答辩人认为法院受理原告的诉讼属于受理错误，依法应当驳回原告的起诉。原告通过司法拍卖购买房屋，法院执行交接程序已经完毕，原告如有异议应当通过执行异议程序解决。二、原告通过司法拍卖购得房屋，应当以处置法院执行裁定书、拍卖公告、竞买公告、竞买须知等载明的拍卖物范围为准。竞买公告非常清楚地说明了拍卖标的为**花园*区***幢***室房屋，建筑面积120.07平方米，所有权证号*****，规划用途为成套住宅，而本案讼争的面积达一、二十平方米的车库从未出现在载有拍卖标的范围的相关文书及公告中，显然讼争车库未包含在拍卖范围内。况且从物理结构看，讼争车库是通过外部空域直接进入使用的，车库与**花园*区***幢***室房屋或者其他房屋分层明显，空间独立，并非是***室房屋的附属空间。另，处置法院通过公告须知的方式向包括原告在内的所有潜在买受人做了告知和提醒，原告不仅参与了竞买且顺利拍得该拍卖标的，表明其对拍卖标的物完全了解，也接受了拍卖财产一切已知和未知的瑕疵。第三、讼争车库并非是房屋的附属物。被告作为2003年浒墅关镇的被拆迁户，在分配安置房屋时，受赠一车库及其他福利，被告享有相应的权利。原告通过法院司法拍卖的形式竞买取得涉案房屋的所有权，其支付的也仅仅是该房屋的对价，原告只与法院存在关系而与被告无涉，所有的拆迁政策对于原告竞买房屋来说没有任何适用的条件。车库并非房屋的直接附属物，讼争车库在房产证上也未体现，其是独立的空间，被告在签订动迁协议的时候就享受了动迁的优惠政策而对车库享有所有权。对于车库的归属，《物权法》规定了可以由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定，而原、被告之间并无关于车库归属的任何约定，故原告并无取得车库的依据。虽然车库并无产权登记，但也不能就此而剥夺被告原始取得及占有的车库。综上，法院处置的财产已经对相对人履行了告知义务，原告对拍卖范围错误理解，应自行承担相应后果。原告如果认为拍卖标的与实际取得不符，可通过执行异议程序解决，而不能肆意理解扩大拍卖范围。被告因为拆迁安置取得并占用讼争车库合法有据，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了不动产权证、（2017）苏0505执2957号之三执行裁定书、（2017）苏0505执2957号之二协助执行通知书、苏州国家高新技术产业开发区浒墅关镇房屋补偿安置办公室（以下简称浒墅关安置办）出具的情况说明、成交确认书和房地产估价报告等证据，被告顾青春向本院提交了浒墅关安置办出具的情况说明；本院为查明本案事实以职权调取了涉案房屋的《动迁安置房购销合同》和（2017）苏0505执2957号案件拍卖程序中的相关案卷材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告和其他被告对被告顾青春提交的证据的真实性均无异议，原、被告对本院依职权调取的证据真实性亦均无异议，故本院均予确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，经审理本院认定事实如下： 位于苏州市虎丘区**花园*区***幢***室的房屋原系被告顾青春、毛章和、顾国根拆迁安置而得，并附带自行车库一间，车库面积未计入产证。 因四被告未能履行江苏省苏州市苏城公证处作出的（2017）苏苏城证执字第14号公证书所载明的支付义务，相关债权人向本院申请强制执行，本院编立案号（2017）苏0505执2957号。在该案执行过程中，本院依法裁定拍卖、变卖上述房屋。其后，本院依法委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对**花园*区***幢***室房屋的价格进行司法鉴定评估，该鉴定机构于2018年5月7日出具房地产估价报告，载明了如下内容：1、本报告估价对象的公共配套设施、水、电及人流、物流交通均与整体物业为不可分割的一体，因此本次估价是以估价对象可享有合理的公共配套设施、水、电及内部交通的使用权益为前提。估价结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气、配套相关辅助设施等。2、本次估价对象为苏州市虎丘区**花园*区***幢***室成套住宅，该成套住宅建筑面积120.07平方米、阁楼80.25平方米；本次估价对象亦包含成套住宅相应分摊的土地使用权以及附属于估价对象不可移动的装饰装修。3、估价对象建筑物状况：估价对象所在小区于2007年建成，为动迁安置小区，整个小区建筑式样均为5层或6层的多层住宅（底层有车库，顶层有阁楼），但底层的车库和阁楼均未计入楼层内。本次估价对象***室位于顶层，房型为顶楼带阁楼，户型为三室两厅两卫一厨格局。估价报告附件中载明的估价对象内外部照片中显示了**花园*区***幢***室房屋（含阁楼）的屋内状况，但未显示讼争车库的状况。 上述估价报告作出后，本院依法在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖上述房屋，估价报告电子版同时上传至平台供竞买人查阅。竞买公告中载明：1、本次拍卖以现状为准，标的物的评估报告可自行下载。2、评估报告和《拍卖标的物调查表》已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了详尽、客观的说明，请竞买人在拍卖前务必仔细阅读，拍卖人对标的物所做的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦报名交保证金，即表明对拍卖标的物完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。上述房屋第一次拍卖流拍，第二次拍卖由原告袁文琴以1989000元的价格竞得。2018年8月14日，上述房屋产权变更登记至原告名下。 庭审中，原、被告一致确认：讼争车库为***号车库，位于**花园*区***幢房屋的底层，自东往西数朝南车库中的第四间；原告竞买的房屋位于五层，讼争车库位于底层，两者在物理结构上并不相连，讼争车库和案涉房屋现也不共用水、电；讼争车库现由被告顾青春及其儿子，以及顾国根和李芬英在居住使用。 庭审中，原告陈述竞买涉案房屋时并不清楚讼争车库是否属于拍卖范围，现确认的确不属于拍卖范围；并陈述要求被告迁出讼争车库的理由为附属的车库属于房屋的附属物，房屋产权发生转移附属物亦应同时转移。 诉讼中，原告向本院提交的由浒墅关安置办出具的情况说明载明：“我镇**花园一至三区均为多层安置房，每套安置房附1间自行车库，车库面积不计入产权证”；被告顾青春向本院提交的由浒墅关安置办出具的情况说明载明：“浒墅关镇**花园一至三区为多层安置房，拆迁安置时每套安置房附1间自行车库，由动迁户使用，车库面积不计入产证”。 本案争议焦点为：一、讼争车库是否属于**花园*区***幢***室房屋的从物。二、如果讼争车库系从物，是否必须跟随主物进行流转。 针对争议焦点一，本院认为，根据学界的观点，主物与从物的划分规则，是指在两个以上的物发生互相附着或者聚合而且在经济上发生密切的关联之后，当物上的权利发生变动时，为确定物的归属所适用的规则。我国当前适用的法律、法规并未对主物和从物进行明确的界定，学界一般认为从物并非主物的组成部分，是为了发挥主物的效用而存在的，一般情况下两者应归属于同一个主体,但主物和从物毕竟是两个物，从物附着于主物一般也有其可分性。本案中，原告竞得的**花园*区***幢***室房屋位于五层，而讼争车库位于底层，从物理结构上看两者是分离的，没有讼争车库并不影响房屋的完整性；从效用上来说，涉案房屋的功能是用于居住，讼争车库的存在与否并不损害其居住功能的发挥，亦不会优化其居住功能，房屋和车库均有其独立的使用价值。有鉴于此，本院认为讼争车库并非是案涉房屋的从物。 针对争议焦点二，本院认为，根据《物权法》第一百五十五条的规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”本案中，相关的拍卖文件中已经清楚描述了拍卖范围，涉案房屋在强制执行程序中被拍卖时并未将讼争车库包含在内，即表示讼争车位并未随着房屋一并被拍卖转让，原告自愿竞买即应接受拍卖时的相关要求，故在此意义上，即使讼争车库属于涉案房屋的从物，也应视为属于《物权法》第一百一十五条规定的除外情形，原告依然无权要求确认讼争车库归其所有。 基于上述分析，原告要求被告腾房并返还车库的第二项诉讼请求已失去前提和基础，故本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告袁文琴的全部诉讼请求。 案件受理费550元，由原告袁文琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10-5553010400******）预交上诉案件受理费。 审 判 长  游进国 人民陪审员  黄梅珍 人民陪审员  许雪英 二〇一九年八月三十日 书 记 员  施 岚