襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初1638号原告：中国农业银行股份有限公司襄阳米公支行。住所地：襄阳市樊城区大庆西路**。负责人：黄新红，该行行长。委托代理人：杨自瑞，湖北三国律师事务所律师，一般授权代理。被告：襄阳正贤房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区西大街**法定代表人：樊金红，该公司董事长。委托代理人：马诚，湖北百龙律师事务所律师，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司襄阳米公支行（以下简称农行米公支行）诉被告襄阳正贤房地产开发有限公司（以下简称正贤公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员陈小玲、程砚妮参加的合议庭，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告农行米公支行委托代理人杨自瑞、被告正贤公司委托代理人马诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行米公支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还其没有竞买取得而违法占用的部分房屋，恢复该部分房屋原状；2.判令被告赔偿占用原告房屋的经济损失100万元及利息（从2007年11月28日起至付清之日止以100万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，暂时计算到起诉之日利息为20万元，此后利息按此类推到付清全部款项之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2007年6月25日以2320万元在举办拍卖会上竞买取得了原告位于襄阳市××路××幢的部分房地产，但其没有按照合同约定履行付款义务，2007年11月28日被告办理了该处房地产的国有土地使用权证。但其与原房屋租赁方私下办理了房地产移交手续，被告非法占用了其没有竞买取得的原告部分房屋面积，用于其走道、电梯等，拒绝归还。原告认为，被告通过竞买方式取得原告房产，非法占用其没有竞买取得的原告部分房产至今，已经给原告造成巨大经济损失，为此诉至法院，请求判如所请。被告正贤公司辩称，一、原告故意捏造我方占用其部分房屋面积用于走道的事实。（一）我方没有占用原告部分房屋面积专用于自己走道的事实。（二）原告诉称被占用的走道为消防疏散通道，是为正贤聚大厦17层所有住户所共有。（三）该消防疏散通道系原告按照消防部门要求主动让出来的，否则，整幢正贤聚大厦将不能通过消防安全验收，原告位于一楼的营业大厅就不能开业，因此原告主动让出部分房屋面积用于消防疏散通道是一种自利行为。（四）被告已经拿出部分房屋面积对原告进行了补偿，并允许原告的消防设施免费接入整栋大楼的消防设施网络。二、原告诉称的电梯为大楼建筑区划内的共有部分，非原告所有的专有部分，不存在我方非法占用原告部分房屋面积用于电梯的事实。三、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告诉称被占用的走道、电梯均属于建筑区划内的共有部分，原告认为该部分为其所有的专有部分没有事实和法律依据。综上，原告明知其所有权权益未受到损害，却故意捏造事实制造损失，以期通过法院判决获得非法利益，属于恶意诉讼，请求法院驳回其全部诉讼请求。经审理查明，1999年4月22日，襄樊市土地管理局为襄樊派友电子电器有限公司（以下简称派友公司）办理国有土地使用证【土地使用证号：襄樊国用（99）字第320916090号；座落：襄阳市××区××路××号;地号:9-16-90;图号:46.50-66.25;用途:商业;使用权面积:1663.2平方米】。1999年6月30日，襄樊市房地产管理局为派友公司办理房屋所有权证（房屋所有权证号：襄樊市房权证樊城区字第**；房屋坐落：襄阳市××区××路××号；房屋状况：1幢5层；建筑面积5222.75平方米；土地使用面积1663.2平方米）。1999年6月30日，派友公司以位于襄阳市××区××路××号的房屋作为抵押物向中国农业银行襄樊市樊西支行（以下简称农行樊西支行）申请贷款。1999年7月1日，农行樊西支行就上述抵押房产及土地办理了他项权证。因派友公司不能偿还到期借款，2003年6月，襄樊市高新技术产业开发区人民法院作出了（2003）襄新汽执字第130号民事裁定书，裁定将派友公司位于樊城区××路××号的房地产（建筑面积为5222.75平方米）及其所使用的1663.2平方米的土地按襄樊中旭房地产评估事务所评估的价格抵偿所欠农行樊西支行的借款本息1650万元。另查明，2003年12月22日，襄樊市房产管理局为农行樊西支行办理2本房屋所有权证（其中房产证号为襄樊市房房权证樊城区字第**，屋总层数5层，建筑面积为4729.95平方米；房产证号为襄樊市房权房权证樊城区字第**，总层数5层，建筑面积为462.8平方米）。2003年12月24日，襄阳市国土资源局为农行樊西支行办理土地使用证【土地使用证号：襄樊国用（2003）第320916090号；土地使用权人：农行樊西支行，使用权面积：1657.2平方米】。2007年6月21日，襄阳市国土资源局为农行樊西支行办理土地使用证【土地使用证号：襄樊国用（2007）第320916090-1号；土地使用权人：农行樊西支行，使用权面积：1509.5平方米】。2007年6月12日，中国农业银行襄樊米公支行（委托人）与武汉开元拍卖有限公司（拍卖人，以下简称开元拍卖公司）签订《委托拍卖合同》一份，主要内容为，拍卖标的名称：派友公司抵债房地产；地；地址：襄樊樊城区××路××号产证号：襄樊市房权证房权证樊城区字第**；号：襄樊国用（2003）第320916090号。2007年6月12日，中国农业银行襄樊米公支行向开元拍卖公司出具《对拟拍卖原派友公司抵债房地产项目瑕疵告知书》，内容为：“开元拍卖公司，我行拟委托你公司公开拍卖我行抵债资产项目：位于襄樊市××路××号原襄樊派友电子电器有限公司房地产，现将该项目瑕疵告知如下：1、该项目土地权证上标明用地面积1657.2平方米，但其中农行樊西支行大庆西路分理处在该项目一楼拥有462.8平方米营业机构用房，房产独立办证，不属于拍卖范围。房产所占用土地未办理土地分割手续，也不属拍卖范围，目前共用一个土地权证。拍卖成交后尚需分割办证。2、项目房产证上标明建筑面积4729.95平方米，但由于在组建派友电器商场时，该商场与樊城区永安桥居委会就拆迁房还房签有协议，该居委会实际拥有该项目一楼86平方米门面的产权，不属拍卖范围。3、该项目尚需承担原还房户住宅楼水电一户一表改造事宜，费用约10万元。4、目前该项目已租给襄樊唐朝文化发展有限公司用于经营‘天天渔港’酒店，租期到2010年8月14日止。5、该项目于1994年动工兴建，原规划设计兴建17层，由于多方面原因，导致该项目只建了地下室一层、地上**即封顶停工使用，因目前原规划等有关审批已超过期限，且有部分审批、建设资料遗失，我行不保证拍卖完成后买受人能按原规划继续建设。我行按该项目实物的现状委托你公司拍卖，已向你公司告知了所知的标的物全部瑕疵，但不排除该项目存在其他瑕疵的可能，亦不负瑕疵担保责任，你公司有权充分了解该项目的情况，并索取相关资料，实地查看，以上涉及面积的以有权部门实际测量为准”。开元拍卖公司于2007年6月19日收到该瑕疵告知书。2007年6月，开元拍卖公司以书面形式向正贤公司出具《瑕疵告知书》，履行了告知义务，正贤公司胡贤齐在瑕疵告知书上签字。2007年6月19日，开元拍卖公司与正贤公司签订竞买协议。2007年6月25日，开元拍卖公司与正贤公司签订《拍卖成交确认书》，正贤公司以2320万元成交金额竞得原派友电器大楼（建筑面积4729.95平方米，占地面积1657.2平方米）。拍卖成交后，正贤公司于2008年1月2日前支付拍卖成交款合计1870万元、2010年3月29日支付拍卖成交款450万元。2007年11月28日，农行米公支行将拍卖房屋的土地使用权过户给正贤公司，襄樊市国土资源局为正贤公司办理国有土地使用证【土地使用证号：襄樊国用（2007）第320916090-1号；坐落：樊城区大庆路；地号9-16-90；土地用途：商业用地；使用权面积：1509.5平方米】。正贤公司取得拍卖标的物后，因该标的物的报建续建相关基础资料丢失，正贤公司重新申报建设工程审批等手续。2010年1月至2010年10月，正贤公司在原来5层房屋的基础上又加盖了6-17层房屋，并于2010年3月获得预售许可证，并陆续将6-17层房屋出售。2009年9月17日，襄阳市国土资源局为中国农业银行股份有限公司襄樊分行（以下简称农行襄樊分行）办理土地使用证【土地使用证号：襄樊国用（2009）第320916090-2号；座落：樊城区大庆路；地号：9-16-90；地类（用途）：商业用地；使用权面积：147.70平方米】。2009年9月30日，襄樊市房屋产权与市场管理处为农行襄樊分行办理房屋所有权证（房屋所有权证号：襄樊市房权证樊房权证樊城区字第**；：襄樊市樊城区××路××号1幢；建筑面积：413.03平方米）。2011年4月28日，襄阳市国土资源局为正贤公司办理国有土地使用证【土地使用证号：襄阳市国用（2011）第320916090号；座落：樊城区大庆西路；地号9-16-90；地类（用途）：城镇住宅用地；使用权面积：1381.20平方米】。2014年1月14日，农行米公支行向市地税直属局出具了一份《关于原派友电器大厦房地产移交的说明》，内容为“我行抵贷房地产—原派友电器大厦，我行于2007年6月25日以公开拍卖的方式拍卖给了正贤公司，拍卖成交后，房屋所占土地于2007年11月份过户给了正贤公司，房产亦于2007年底移交给了正贤公司”。正贤公司在上述说明上注明“属实”，并加盖了公章。2014年3月21日，襄阳市住房保障和房屋管理局为正贤公司办理房屋所有权证（房屋所有权证号：襄阳市房权证樊城房权证樊城区字第**；樊城区××路××号1幢；房屋总层数5层；建筑面积：4305.84平方米）。还查明，2009年8月5日，中国农业银行襄樊米公支行更名为中国农业银行股份有限公司襄阳米公支行。诉讼中，农行米公支行称其拍卖时并未将消防通道进行拍卖，并明确正贤公司侵占的部分房屋均在其享有权利的范围内，一部分在套内，一部分在公摊面积上，包括消防通道、电梯、房屋、土地等，同时其称当时一楼是一个酒店的大厅，没有分割，现在分割成了升降电梯和房屋，为此其提供了若干份照片打印件，显示了消防通道门口、电梯口、大厦入口的部分房屋现状等，但其位置均无法对应至房产证附图。正贤公司则认为原告所述不实，因为没有证据证实消防通道和电梯在其房产证之内，分摊的面积是公共部分，现在一楼的现状其也没有改变，所以原告说的套内的面积也不是事实，应以房管部门的测绘为准。正贤公司提供底层平面图一份，证明原来的设计就是两个电梯井，拍卖取得的房屋包括两个电梯井、消防通道。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。农行米公支行称拍卖时其并未将电梯井、消防通道进行拍卖，而正贤公司侵占的房产包括消防通道、电梯以及部分房屋，都在其房产证包括的范围内，一部分在套内，一部分在公摊面积上。本案中，派友公司抵偿给农行樊西支行的位于襄阳市××路××号的房产建筑面积为5222.75平方米、土地使用权面积为1663.2平方米，2003年12月22日，襄樊市房产管理局为农行樊西支行办理2本房屋所有权证，其中房产证号为襄樊市房权证樊城区房权证樊城区字第**房4729.95平方米，房产证号为襄樊市房权证樊城区房房权证樊城区字第**462.8平方米。2007年6月12日，农行米公支行与武汉开元拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，拍卖标的名称为派友公司抵债房地产，地，地址为襄樊樊城区××路××号产证号为襄樊市房权证樊城区房权证樊城区字第**，樊国用（2003）第320916090号。农行米公支行向开元公司提供的《瑕疵告知书》也写明“其中农行樊西支行大庆西路分理处在该项目一楼拥有462.8平方米营业机构用房，房产独立办证，不属于拍卖范围。房产所占用土地未办理分割手续，也不属于拍卖范围，目前共用一个土地权证。拍卖成交后尚需分割办证”；“项目房产证上标明建筑面积4729.95平方米，但由于在组建派友电器商场时，该商场与樊城区永安桥居委会就拆迁房还房签有协议，该居委会实际拥有该项目一楼86平方米门面的产权，不属拍卖范围”。农行米公支行拍卖的房屋即房权证第**房权房权证第**729.95平方米的房屋，不包括房房权证第**权证第××号所462.8平方米的房屋，即农行樊西支行拥有462.8平方米营业机构房屋。拍卖成交后正贤公司支付价款2320万元，农行米公支行将拍卖国有土地使用证第320916090-1号涉及的使用权面积为1509.5平方米的土地使用权、房屋所有权证第××号涉及的建筑面积为4729.95平方米的房屋过户给正贤公司，襄阳市国土资源局分别为农行襄樊分行、正贤公司办理了国有土地使用证，襄阳市住房保障和房屋管理局分别为农行襄樊分行、正贤公司办理了房屋所有权证，国有土地使用证后附有宗地图、房屋所有权证后附有房地产平面图，载明了双方的土地、房屋面积。正贤公司目前占用的房屋即是通过拍卖取得的农行樊西支行原房权房权证第**证第××号载4729.95平方米的房屋。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;……”。消防通道及电梯应属于共有部分，且农行米公支行出具的《瑕疵告知书》中未声明消防通道及电梯不属于拍卖范围，农行米公支行诉称其未将消防通道及电梯进行拍卖，要求正贤公司返还没有竞买取得而违法占用的消防通道及电梯，没有事实和法律依据，本院不予支持。农行米公支行要求正贤公司返还没有竞买取得而违法占用部分房屋、恢复该部分房屋原状，但其并未举证证明正贤公司侵占的房屋的位置、面积以及侵权的事实，也未举证证明该场所一楼现状与之前不同，应承担举证不能的法律责任，故对农行米公支行该项请求本院不予支持。农行米公支行要求正贤公司支付占用房屋的经济损失100万元及利息的诉讼请求亦没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司襄阳米公支行的诉讼请求。案件受理费15600元，财产保全费5000元，共计20600元，由原告中国农业银行股份有限公司襄阳米公支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  彭庆伟人民陪审员  陈小玲人民陪审员  程砚妮二〇二〇年四月二十日书 记 员  李 晶