贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4172号原告：武佳俐，女，汉族，1964年5月11日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：张兰（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201811072534。委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200510192191。委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201710981350。原告武佳俐与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武佳俐的委托诉讼代理人张兰、王涛，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武佳俐向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金59,505.00元；2、判令被告支付逾期交房违约金82,000.00元（以上违约金计算从2017年10月1日起以人民币749,764.00元为基数，按照日万分之二计算向原告支付违约金至实际交付符合交房条件的商品房给原告之日止）；3、判令被告赔偿原告因房屋质量问题所支付的维修费17,443.00元；4、判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币62,900.00元(以上违约金计算从2018年1月30日起以749,764.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止)；5、判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费用。事实和理由：原、被告于2017年1月25日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告碧桂园房开公司开发建设的位于节市七星关区××南山碧××单元××房，合同约定房屋总价款为749,764.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第三条约定，涉案商品房层高为3.15米；第十一条约定：出卖人应当于2017年9月30日前向原告交付符合交房条件的商品房；第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：(一)出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金.但未明确适用那种方式处理。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款749,764.00元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费等。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为：被告未在合同约定期限内交付符合条件的商品房，属于违约，被告实际交付给原告的房屋层高仅为2.9米，净高为2.7米，与合同约定的层高3.15米不符，应当按照房屋总价乘以房屋实际高差的比率赔偿损失59,505.00元;其次，被告未按照合同约定交付涉案房屋，应当承担逾期交房责任，同时涉案房屋还存在天面渗水、墙面抹灰层脱落、石膏线条断裂、门窗五金损坏等质量问题，原告多次要求被告维修处理，但被告一直推脱敷衍，原告自能自行维修处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，原告维修处理产生的费用应当由被告承担。再次、根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付原告违约金。因双方关于违约责任的约定不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，参照2018年的一年期基准贷款利率4.75%上浮50%后为7.125%，即被告应当在本案中支付逾期付款损失赔偿金的计算标准为年利率7.125%。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行居住、买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院判如所请。庭审后，原告武佳俐撤回诉请第1、2、3项。被告碧桂园房开公司辩称：1.原告主张层高不足与客观事实不符，毕节市房地产交易市场出具的房屋面积实测测绘书载明，涉案房屋实测的套内建筑面积为117.78平方米，与双方合同约定的套内面积117.99平方米，仅悬殊0.21平方米，因此不存在层高不足问题，即使被告该承担违约金，也应当以双方约定的合同单价每平米6354.47为基数计算差价；2.被告不存在逾期交房问题，根据双方合同第11条规定，交付商品房应取得建筑工程竣工合格证明及有资质的房产测绘机构出具商品房面积实测报告，被告在约定的交付日期之前，均已取得前述文件，且已通知原告收房，但原告未配合办理收房事宜，其主张逾期交房违约金无事实依据；3.涉案房屋存在质量问题不属实，该房屋已经取得竣工验收备案表，其中包含了质量检测的部分，且原告在未办理收房手续的情况下私自更换门锁，强行入住涉案房屋，由此可推定房屋符合居住条件，不存在质量问题；4.对于逾期办证问题，根据双方签订合同第22条，买受人需向被告签署委托办理权属登记协议书后，出卖人才履行办证义务，因原告未与被告签订委托协议，被告无法履行约定义务，被告并不存在违约情形，不应当承担违约责任，同时原告认可双方就逾期办证违约金的约定不明确，原告产生的损失应当是其资金产生的损失，即便认定被告违约，也应当按照中国人民银行同期贷款利率进行计算；5.即便认定被告存在逾期办证及逾期交房，双方约定违约金金额过高，应当予以调整。本院经审理查明：2017年1月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××办事处六合村××单元××号房（××楼××单元××）；该商品房建筑面积144.42平方米，套内建筑面积117.99平方米，该商品房总价款为749,764.00元；出卖人承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了749,764.00元的购房款。2017年1月25日，被告收取了原告交纳的商品房预告登记费80.00元、物业专项维修基金7,913.00元、抵押登记费80.00元。因被告未按照合同的约定于2018年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告开发建设的涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同、收据4张、贷款放款回单、短信聊天记录、照片、支付维修费用的收据、施工图、测量房屋高度的照片，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、商品房买卖合同、竣工验收备案表、房屋面积实测测绘书。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额749,764.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额749,764.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2018年1月30日开始起算；同时，因原、被告双方约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款749,764.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2018年1月30日开始计算至被告被提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。审理过程中，原告撤回诉请第1、2、3项，是对自己权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告武佳俐逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以749,764.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍标准，从2018年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告武佳俐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,314.00元（已减半收取），诉讼保全费1,629.00元，合计3,943.00元，由原告武佳俐负担2,689.00元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1,254.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年七月十二日书记员  葛红霞