广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1225民初393号原告：张军池，男，1964年3月1日出生，汉族，住广东省广州市东山区，委托诉讼代理人：程春，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南超，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告：黎谊键，男，1986年1月12日出生，住广东省肇庆市鼎湖区，原告张军池与被告黎谊键房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，之后因被告黎谊键下落不明转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张军池的委托诉讼代理人程春到庭参加了诉讼，被告黎谊键经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军池向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付租金13400元人民币（2019年5月10日），逾期租金（违约金）4020元，二共17420元；2.判决终止原被告之间的租赁合同，原告有权没收被告按金2400元，责令被告腾退承租的房屋；3.判决被告支付自2019年5月11日至房屋腾退之日的房屋占用费【每日52元，1200*(1+30%)/30日】；庭审中增加诉讼请求4.判决被告向原告支付承租房屋期间的水电费2333.43元及逾期利息（按银行同期贷款利率从2019年1月1日计至还清之日止）；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2017年7月20日建立租赁关系，于2017年8月20日补签《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告名下位于封开县江口镇红卫路9号第6层的房屋，租赁期限从2017年8月11日至2022年8月10日，租期5年，月租金1200元，第四年起每月提租5%。被告于2017年7月20日支付3600元（1200元租金+2400元按金），2017年12月8日支付租金3600元，2018年4月28日支付租金3000元，2018年8月1日支付租金4000元，共支付租金11800元；从2017年8月11日至2019年5月10日共21个月，应付租金25200元，尚欠13400元。《商铺租赁合同》第四条约定：逾期一个星期不交，按当月租金递增30%结算租金，则被告应付逾期违约（租）金4020元（13400元*30%）；另外，被告承租房屋期间，还拖欠水电费合计2333.43元。鉴于被告的欠租及欠水电费行为，经过多次催收及要求退房均无果。为维护原告的合法权益，特具状诉至你院，请依法判决。被告黎谊键在答辩期间和在举证期限内未向本院提交书面答辩意见，也未提供任何证据为其辩解。本院根据当事人的陈述和对质证的证据审查，认定事实如下：一、2017年7月，原被告双方达成由被告租赁原告名下位于封开县江口镇红卫路9号第6层房屋的合意。2017年7月20日，被告向原告支付3600元，其中1200元用于预付2017年8月11日至2017年9月10的租金，2400元为按金，案外人封开县贺江半岛酒店有限公司受原告的委托（原告为封开县贺江半岛酒店有限公司的股东）代为收取上述租金及按金并之后的租金。2017年8月20日，原被告双方签订《商铺租赁合同书》，合同书约定甲方（原告）将江口镇红卫路9号第6层租赁给乙方（被告）使用，主要合同条款如下：第一条“租赁期限从2017年8月11日起至2022年8月10日止，租赁期为5年。”、第三条“在租赁期间必须先交按金2400元共壹层，合计收到按金共2400元。”、第四条“租赁每月。1200元整，壹层，每月应上交租金合计1200元整。从第四年起每月提租5%。从2020年8月11日起至2022年8月10日每月租金即1260元。乙方必须将当月租金在每月的10号前一次性交清或存到甲方指定的账户上。乙方不得以任何借口推迟交租，如逾期一个星期都不交租的，甲方则按当月的租金递增30%进行结算，如乙方超过一个月不交租的，甲方有权没收按金和无条件收回房屋，并终止合同。”、第八条“乙方在租赁期内所用的电话、水、电、以及税收等其它一切费用均由乙方负责”等。该事实有原告提供的房产证、《商铺租赁合同书》予以证实，本院予以确认。二、合同签订后，原告履行了交付房屋及钥匙的义务。但被告并没有依约履行支付租金的义务，仅于2017年7月20日支付2017年8月11日至2017年9月10日的租金1200元、2017年12月8日支付了2017年9月11日至2017年12月10的租金3600元、2018年4月28日支付租金3000元、2018年8月1日支付租金4000元，合计支付租金11800元，以上款项均由原告委托封开县贺江半岛酒店有限公司代为收取。截止2019年5月10日，被告尚欠租金13400元。另查明，原告为封开县贺江半岛酒店有限公司的股东。以上事实有原告提供的封开县贺江半岛酒店有限公司企业信息、收据、POS机刷卡小票、微信转账记录、证人证言予以证实，本院予以确认。三、被告使用租赁房屋期间，一直由封开县贺江半岛酒店有限公司代为缴纳水电费（水表、电表用户名为封开县贺江半岛酒店有限公司）。2017年8月至2019年6月的水费为254.01元、电费为2079.42元，二共2333.43元。该事实有证人提供的水费交清证明、电费缴清证明予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《商铺租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。双方当事人应予以遵守。原告为封开县贺江半岛酒店有限公司的股东，封开县贺江半岛酒店有限公司代原告收取房屋租金的行为使合同相对人有理由相信其有权代理原告收取租金，而庭审中原告代理人也承认封开县贺江半岛酒店有限公司的行为为其授权。据此，封开县贺江半岛酒店有限公司向被告收取涉案房屋租金、代为缴纳水电费的行为所产生的法律后果应由原告承担。一、关于原告要求终止合同、腾退承租房屋的诉求。合同终止即合同的权利义务终止的情形有很多，本案中，被告无正当理由拒不按时支付租金，经原告催告后，在合理期限内仍未履行支付租金义务，该情形符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定及《商铺租赁合同书》第四条的约定，据此，应认定为解除原告与被告于2017年8月20日签订的《商铺租赁合同书》。合同解除后，被告应在合理期限内腾退承租房屋，将租赁物返还原告，该合理期限应酌定为十五日。二、关于原告要求被告支付逾期支付租金而产生的违约金、没收按金的诉求。本案的按金实质是作为保证合同的履行的担保，与定金的作用相同或相类似。而违约金的约定同样是为了保障合同的履行。据此，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，对违约金和按金，原告只能选择其中一种方式。本案中，由于被告违约，为鼓励原告的守约行为并考虑违约金数额比按金数额大，且原告没有明确选择其中一种方式。据此，对原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉求，本院予以支持；对原告要求没收按金的诉求，本院不予支持。三、关于原告要求被告支付尚欠的暂计至2019年5月10日的租金、违约金及自2019年5月11日起至腾退房屋之日的房屋占用费的诉求。被告尚欠原告暂计至2019年5月10日的租金13400元，有《商铺租赁合同书》、收据、ＰＯＳ机刷卡小票、微信转账记录、证人证言予以证实，事实清楚、证据充分，足以认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，原告有权要求被告支付暂计至2019年5月10日的租金13400元，被告应履行自己的义务，现仍未履行，应当承担相应的清偿责任。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定及《商铺租赁合同书》第四条的约定，对原告要求被告支付暂计至2019年5月10日的逾期支付租金违约金4020元的诉求，本院予以支持。在本判决生效前，合同仍有效，即被告仍租赁涉案房屋，换言之，自2019年5月11日至本判决生效之日止，被告仍应按照约定的租金数额1200元递增30%支付资金。自合同解除之日起十五日内为合理腾退房屋期间，被告无需向原告支付租金或房屋占用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告应向原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费以合同约定的月租金1200元自合理腾退期限届满之日起计至被告实际腾退房屋之日止。四、关于原告要求被告支付租赁期间的水电费问题。根据《商铺租赁合同书》第八条的约定，房屋租赁期间，水电费应由被告负担。现原告自2017年8月至2019年6月为租赁房屋垫付水费254.01元、电费2079.42元，二共2333.43元。该费用应由被告向原告返还。被告黎谊键经本院送达传票，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证质证的权利，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张军池与被告黎谊键于2017年8月20日签订的《商铺租赁合同书》；二、被告黎谊键应于本判决生效之日起十五日内向原告张军池支付暂计至2019年5月10日尚欠的租金13400元、违约金4020元；三、被告黎谊键应向原告支付按《商铺租赁合同书》约定的每月租金1200元递增30%自2019年5月11日计至本判决生效之日止的租金；四、被告黎谊键应于本判决生效之日起十五日内向原告张军池支付租赁房屋自2017年8月至2019年6月产生的水费254.01元、电费2079.42元，二共2333.43元；五、被告黎谊键应于本判决生效之日起十五日内腾退租赁房屋；否则，按每月1200元的标准自本判决生效第十六日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费；六、驳回原告张军池的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费353.83元，由原告张军池负担38.35元，由被告黎谊键负担315.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  莫炎生人民陪审员  陈韵倩人民陪审员  侯浩栋二〇一九年九月三日书 记 员  陈汉荣