广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初7442号原告（反诉被告）何海波，男，汉族，1982年1月30日出生，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人邓晴予，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人任晓洁，广东盛唐律师事务所实习律师。被告（反诉原告）刘耀芳，男，汉族，1973年7月2日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被告严素兰，女，汉族，1977年3月8日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，以上两被告共同委托诉讼代理人朱悦清，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人陈敏，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。第三人李带容，女，汉族，1961年7月16日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人肖亮亮，系第三人儿子。原告（反诉被告）何海波与被告（反诉原告）刘耀芳、被告严素兰、第三人李带容的房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓晴予、两被告的委托诉讼代理人朱悦清及第三人的委托诉讼代理人肖亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何海波诉称，2013年底至2014年春节期间，原告出资搭建了涉案铁皮棚、搭建铁皮棚主体共花费155000元（人民币，下同），除此之外，原告还出资装修了铁皮棚。2015年8月15日，原告与被告刘耀芳签订《租赁合同书》，约定原告将位于深圳市龙岗区平龙东路343号铁皮棚租给被告刘耀芳使用，租赁期限为2015年5月15日至2020年8月30日，前三年租金为每月9300元，后两年每月租金为9900元，每月5号前支付租金。合同签订后，涉案铁皮棚一直由两被告共同占有使用，并共同向原告支付房屋占有使用费。两被告按照约定支付租金至2018年9月，自2018年10月起，两被告未再向原告支付过租金。2019年2月15日，原告委托律师向被告刘耀芳发出律师函，催促被告支付房屋占有使用费并搬离铁皮棚，被告刘耀芳收到律师函后，仍然拒不支付房屋占有使用费。至今，两被告共拖欠6个月租金，共计59400元。此外，两被告还拖欠原告水电费1000元。2018年9月，因平湖河坝拆迁办修河坝需要，拆除了涉案部分铁皮棚，为此，政府补偿了6.5万元拆迁补偿款，该补偿款已由被告领取。原告认为，铁皮棚是由原告出资搭建，因拆迁获得的补偿，也应该由原告享有，故，请求被告向原告支付该6.5万元补偿款。因涉案铁皮棚未取得建设工程规划许可证，故，原告与被告刘耀芳之间签订的《租赁合同书》应为无效合同，但尽管该合同无效，两被告仍然应当按照约定的租金向原告支付房屋占有使用费。同时，两被告应将涉案铁皮棚返还给原告，原告请求两被告于三日内腾空并搬离铁皮棚。原告为维护合法权益，故诉至法院请求判令：一：确认原告与被告刘耀芳于2015年8月15日签订的《租赁合同书》无效；二、两被告向原告支付房屋占有使用费59400元（按照每月房屋占有使用费9900元计算至实际搬离止，暂计算至起诉之日)；三、两被告向原告支付水电费1000元；四、两被告向原告支付因涉案铁皮棚拆迁而获得的赔偿款65000元；五、两被告于三日内腾空并搬离铁皮棚；六、两被告承担本案全部诉讼、保全费用。诉讼过程中，原告主张两被告因涉案铁皮棚获得的拆迁款为271038元，故将第四项诉讼请求变更为两被告向原告支付涉案铁皮棚拆迁而获得的赔偿款271038元。被告刘耀芳辩称，一、本案原告并非涉案房屋的实际所有人，其无权出租涉案房屋，且涉案房屋并未取得建设许可，所签订的《租赁合同书》应属无效。首先，原告并非房屋的实际所有人，该临时建筑并非由原告出资建设，原告对该铁皮棚不享有处分权和收益权。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。该涉案铁皮棚属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，双方签订的《租赁合同书》无效。二、因原告并非实际所有权人，原告向被告收取房屋占有使用费和水电费，并要求被告搬离没有事实和法律依据。被告于2018年10月得知原告并非临时建筑的真正权利人，在知晓真正权利人后，被告已与涉案房屋的真正权利人即第三人李带容签订房屋租赁合同并向真正权利人支付租金，涉案房屋的水电费也应根据实际用量收取，而原告对涉案房屋并不享有所有权，故原告无权要求被告向其支付房屋占有使用费和水电费，也无权要求被告搬离。三、本案被告无需向原告支付涉案铁皮棚拆迁而获得的赔偿款。拆迁款是因为平湖河坝拆迁办修河坝需要，拆除了涉案部分铁皮棚，而被拆迁部分铁皮是由被告自行出资建造，由被告方实际占有使用，在平湖河坝进行拆除后，被告获得的赔偿款是因对拆除被告方建筑材料被毁损造成的损失进行赔偿，理应由实际建造人获取，原告没有任何法律依据要求被告将拆迁款返还原告。被告严素兰辩称与原告签订租赁合同的是被告刘耀芳，被告严素兰不应当承担责任。其他答辩意见同被告刘耀芳。第三人李带容答辩意见同被告刘耀芳、被告严素兰。被告刘耀芳反诉称，原告与其于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》,2018年9月份其知道原告不是涉案租赁房屋的真正权利人后，其与原告解除《房屋租赁合同》，2018年11月13日与涉案租赁房屋的真正权利人第三人李带容签订《房屋租赁合同》，并将租金交付给李带容。2019年年初，原告到其租赁房屋处，恶意毁坏房屋，其对该房屋进行修复，花费了材料费和人工费共3185元。后原告多次带人到其处闹事，影响了其正常的生活。为保护其合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告何海波向其支付修复房屋的人工费和材料费用共3185元；2、原告何海波向其返还押金18600元；3、原告何海波承担本案的全部诉讼费用。针对被告刘耀芳的反诉，原告何海波辩称，一、涉案铁皮棚是由原告出资搭建的，原告已经在2019年2月15日委托律师向被告发出律师函，要求被告支付未支付的房屋占有使用费，并搬离铁皮棚，并告知了被告，原告将在被告收到律师函三天之后拆除涉案铁皮棚，但被告收到律师函之后仍然拒绝支付房屋租用费，并拒不搬离涉案铁皮棚，所以原告在2019年2月19日准备拆除涉案铁皮棚。铁皮棚是由原告搭建的，原告有权自主选择拆除或不拆除，被告无权要求原告赔偿任何损失。二、被告向原告支付的押金，由于被告中途中止支付房屋占有使用费，原告已经在押金条上写明，如被告违约中止支付占有使用费，押金不予退还，因此被告的该项请求不应得到支持。第三人李带容辩称，涉案的铁皮棚本身原来就有，不是新搭建的。经审理查明，2015年8月15日，原告（出租人甲方）与被告刘耀芳（承租人乙方）签订一份《租赁合同书》，约定甲方将平龙东路343号后面现有铁皮棚租给乙方。约定：1、乙方在使用期间损坏应自行负责维修好(装修期2015年8月16日到8月31日)；2、租用期为2015年9月1日至2020年8月30日止。在此期间如因不可抗力的天灾或政府拆迁等原因要求搬迁，甲方提前1个月通知乙方，甲方不负责赔偿，只退回押金；3、租金付费方式：租金在每月5号前支付，租金每月9300元，前三年一个月租金为9300元，后两年一个月租金为9900元。4、乙方向甲方缴交押金18600元。《租赁合同书》签订后，被告刘耀芳有通过被告严素兰的银行账户向原告转账支付租金，并交纳了押金18600元。另查，2013年10月1日，原告与第三人李带容签订《房屋租赁合同》，约定第三人将平龙东路341号即部队大门右侧第三座楼房一栋二层3间的楼房出租给原告使用，承租期为五年，自2013年10月1日至2018年9月30日止。后原告与第三人产生房屋租赁合同纠纷，第三人将原告诉至本院，案号为（2019）粤0307民初1059号，2019年4月4日本院作出民事判决，该判决认定：原告于2018年11月18日搬离涉案房屋，因《房屋租赁合同》于2018年9月30日租赁期间届满，原告继续使用涉案房屋，则应当按照约定的月租金标准向第三人支付至其搬离涉案房屋之日止的租金；对第三人诉请原告返还2015年9月1日至2018年10月31日占有使用涉案房屋后空地及地上建筑物期间擅自出租该建筑物收取的租金344700元的请求，认为隶属不同的法律关系，在该案中未予以处理。2018年11月13日被告刘耀芳（乙方:承租方）与第三人李带容（甲方：出租方）签订《房屋租赁合同》，约定有：一、甲方将自有的位于深圳市龙岗区平湖街道力昌社区平龙东路341号一栋两层高楼房（占地244平方总建筑面积约500平方）以及该房屋背后附属建筑（房屋及四周围墙内为戒）的房屋出租给乙方，房屋用途为商住；二、租赁期限为五年，自2018年11月15日至2028年11月30日，免租期2018年11月15日至2018年12月31日，以抵入场装修、安装水、电等设施投入，合同期满房屋及围墙院内所有固定建筑物、装修、水电等不可拆除及搬离；三、房屋租金为每月40000元，由乙方在每月五日前交纳给甲方，租金以银行转账方式交付至肖亮亮；四、乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金80000元等内容。合同签订后，被告刘耀芳有向第三人交纳押金及租金。原告、被告及第三人均确认涉案的铁皮棚没有取得产权证及规划许可证，三方均确认铁皮棚已被政府部门进行了部分拆除。再查，依原告的申请，本院向深圳市龙岗区平湖街道土地整备中心调取了铁皮棚的搬迁补偿资料，包括《山厦河综合整治工程项目房屋搬迁补偿安置协议书》（以下简称搬迁补偿安置协议书）、《龙岗区平湖街道观澜河流域水环境综合整治工程-山厦河（龙岗段）综合整治项目房屋征收补偿估价报告》（以下简称估价报告）、《测绘报告》、财政授权支付凭证、照片等内容。其中搬迁补偿安置协议书系2018年3月14日被告刘耀芳（乙方）与深圳市龙岗区平湖街道办事处（甲方）所签订，约定为保障深圳市龙岗区山厦河综合整治工程项目顺利进行，需拆除乙方位于项目范围内的构筑（附属)物即涉案的铁皮棚。第一条约定、被补偿房地产情况：乙方的房屋位于深圳市龙岗区平湖街道力昌社区拥军路旁，测绘编号为SX035-10f，用途为仓库。第二条约定、补偿方式、补偿内容及金额，1、乙方选择货币补偿方式，补偿内容及金额：房屋主体（不含土地）的补偿费为193039元；停产、停业损失补偿费为33092元；搬迁补助费：32000元，甲方实际应支付给乙方补偿金额258131元。2、协议所确定的补偿方式、补偿内容和补偿费用包括了对乙方被补偿构筑（附属）物的补偿，包括承租人等第三人的全部补偿费用。第三条约定、支付方式：协议生效之日起60个工作日内，按补偿款总额的80%即206505元支付给乙方。第四条约定、搬迁移交期限：乙方应在协议签订之日起30天内将构筑（附属）物腾空、搬迁完毕，并将被搬迁补偿物业及产权资料原件等移交给甲方。第六条约定，乙方在第四条约定的搬迁期限内进行搬迁并移交的，甲方给予乙方提前搬迁奖励金12907元。第七条约定双方的权利和义务，其中约定协议签订后且甲方支付补偿款后，被补偿构筑（附属）物的所有权及相关的一切权利转移归甲方所有，甲方享有对被补偿构筑（附属）物的管理、处置、拆除、改造或利用等与所有权相关的一切权利；被补偿构筑（附属）物如存在租赁、承包等经济关系的，乙方确认本协议项下补偿总额中已包含应支付给承租人等第三人的补偿款项。乙方与承租人等第三人之间的补偿纠纷，应由乙方自行解决，与甲方无关。财政授权支付凭证显示深圳市龙岗区平湖街道办事处于2018年3月15日、6月12日分别向被告刘耀芳支付补偿金206505元、64533元。《测绘报告》、估价报告显示，SX035-10f编号的建筑物为仓库，水平投影面积为275.77平方米，高5.32-6.14米，为砖墙铁皮顶，施工红线内面积57.63平方米，红线外面积218.14平方米，根据重置价格确定评估总价值为193039元。另，有一份第三人李带容2018年3月23日出具的《放弃权利声明书》，内容有：“声明人位于深圳市龙岗区深圳市龙岗区平湖街道力昌社区拥军路旁，测绘编号为SX035-10f的房屋属于龙岗区山厦河综合整治工程项目用地范围内。声明人拥有上述临时建筑物的的产权资料。上述被搬迁补偿临时建筑物的补偿对象为承租户刘耀芳。承租户已与平湖街道办达成《山厦河综合整治工程项目房屋搬迁补偿安置协议书》，声明人同意因搬迁补偿放弃上述地上临时建筑物的所有权”。另，照片上记载“四张征收照片摄于2017年12月28日”。关于铁皮棚搭建的情况：原告陈述，铁皮棚是由其在2014年春节1月至2月期间搭建，铁皮棚的面积大概有四百平方。其确认被告刘耀芳在其搭建的铁皮棚上有进行加高一米左右的事实。被告陈述，其租赁涉案铁皮棚时，原来就是一个不到100平米简陋的铁皮棚，一共只有三面围墙，另一面是空的作为入口，在围墙上面只有很少的铁皮，围墙顶上是铁皮盖，该铁皮棚并非原告搭建，在政府组织的拆迁调查过程中，其了解到是属于第三人李带容所有。后来其请人根据实际需求对铁皮棚进行了加建，主要是加高和加层，做成了两层，把三面围墙用钢管，柱子加高，加的部分最低都有1米多，最高的部分加高了差不多两米，加高之后就多了一层将近100平方的面积，除此之外还在棚内用钢管搭了格子用来放水管，其加建后的铁皮棚是将近200平方米的两层铁皮棚。第三人陈述，其在1989年向当时的新南乡买下了该片土地，土地当中的一部分用作建设房子，在1991年前后建设了房屋，并在1997年办理了房屋的产权证。从房屋建成之后，至2013年其将房屋出租给原告之前，剩余的那一部分土地一直陆陆续续有搭建、使用的铁皮棚的情况。由于第三人长期居住在龙岗街道，对平湖的房屋出租的情况疏于管理，直至在2017年底到2018年初接到平湖街道的拆迁办电话，通知因河道要整治，要拆除部分的铁皮棚，第三人才知道房屋所涉及的后面空地及临时建筑被原告私自出租，才发现当时的铁皮棚出现了变化。原告提交一份《报价表》、三份《收款收据》、其与刘刚签订的租赁合同及银行明细用于证明涉案的铁皮棚系由其搭建。《报价表》上记载：清理空地(包括拆除、清理垃圾)、整体打地坪包工包料、搭建铁皮棚包工包料、院内所有水电安装包工包料、建围墙包粉刷包工包料、做大门共计工程款157300元，实收金额155000元，工程开工前先预付30%款，建到中期再付30%，余款40%完工后5天之内付清，落款时间为2013年12月10日，其上有原告及袁某的签名及捺印。《收款收据》显示2014年1月20日收到原告支付预付款46500元、2月7日收到原告中期款46500元、2月20日收到原告建筑尾款62000元，填票人处记载“袁生”。与刘刚签订的租赁合同及银行明细显示，原告与刘刚于2014年4月30日签订一份租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日的合同，租金为每月13300元，刘刚于2015年2月10日向原告转账房租20000元。另，原告提交证人袁某、王某出具的《证人证言》并申请证人出庭作证。袁某在《证人证言》中陈述：位于深圳市龙岗区平湖镇平龙东路343号房屋后的铁皮棚是其帮原告建的，之前该空地上没有任何建筑。2013年12月10日，就搭前述建铁皮房事宜，其与原告签订报价表。因为是违建，所以与原告商量后，在2014年春节期间开工。承包了该工程后，其还聘请了几个工人一起施工，其中一个工人叫王某。工程是在2014年2月完工的，原告分三次支付了工程款，其中2014年1月20日支付工程款46500元，2月7日支付46500元，2月20日支付62000元，共计155000元。王某在《证人证言》中陈述：位于深圳市龙岗区平湖镇平光东路343号房屋后的铁皮棚是由袁某从原告那里承包搭建的，其是袁某聘请的工人，参与了整个铁皮棚的搭建过程。2013年12月，原告将铁皮棚搭建工程发包给了袁某，因为是违建，所以在2014年春节期间施工，大概是2014年1月至2月期间。原告按照工程进度向袁某支付了工程款，袁某也按时向工人支付了相应的工资。证人王某出庭时还陈述当时占地一百多平米，做的铁皮棚有八九十个平方。证人袁某经到涉案的铁皮棚现场指认后，陈述如下：1、其在给原告搭建铁皮棚前，空地是个空水泥场地，上面有100平米的烂铁皮棚，铁皮棚是用四根柱子搭起来，铁皮棚所在的空地两边有围墙，铁皮棚靠近河道的北面有五米左右宽、三米多高的铁皮棚，是长7、8米，深7、8米，宽度只有5米的不规则铁皮棚。给原告做铁皮棚时，把旧的铁皮棚跟柱子拆掉当废品丢掉了。2、其给原告做铁皮棚是L型的。沿着刚才所述的两侧的围墙为最宽往上搭铁皮棚，中间固定了三根柱子，做了个T字型的大梁，大梁上盖了铁皮棚。靠近河道的位置，用砖砌的墙，有五米高。该墙中间从东北角开始在七米处有一个弯折，连向另一侧的围墙。343号房屋后面连接的一个小房间及上面的铁皮棚、与河道垂直的两侧的围墙也是其当时做的。给原告搭建的铁皮棚前面接近5-6米高，后面靠近河道有4.5-5米高。3、其在原告的介绍下给被告刘耀芳将铁皮棚升高一米，与河道垂直的两侧围墙升高一米所用铁皮是其给被告刘耀芳做的，顶还是原来的铁皮。现场所看到的铁皮棚内放水管的铁架子、二层的平台不是其做的。关于铁皮棚搬迁补偿的情况：原告陈述，除法院调取的照片所显示的2017年12月28日其在拆迁补偿商谈的现场外，原告均未被通知参与其他的流程。后来是因为第三人说以他的名义去申请，他会给原告的，所以原告就没有在场了。被告陈述，原告自始至终都知道自己是无权去主张相应的赔偿，在商谈的过程中，政府部门也明确告知其相关补偿与原告无关，因此原告也无权参与后续的拆迁补偿工作。政府相关部门在拆迁补偿时已经对拆迁补偿的权利主体进行了认定，权利人已经被确定为被告，故应当以政府部门的认定为准。法院调取的照片中可以体现对于拆迁补偿事宜原告是知情并且参与其中，但因原告并非拆迁建筑的权利人，故政府部门并未与其签订拆迁补偿协议，原告对此也是清楚的，因此在政府部门进行拆迁协商过程中及作出补偿认定后，原告都没有提出异议，并且其也知道自己无权提出异议。第三人陈述，街道办只组织过一次谈话，就是2017年12月28日街道办的相关的部门，包括拆迁河道办组织的谈话。当时经过街道的工作人员，还有原告、被告，第三人在现场调查之后，被告刘耀芳主张他搭建、加固加建了铁皮棚，并在实际经营，其影响最大，第三人就放弃了该铁皮棚的搬迁补偿的权利。本院认为，因涉案铁皮棚没有产权证、亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此原告与被告刘耀芳于2015年8月15日签订的《租赁合同书》系无效合同。根据本院向深圳市龙岗区平湖街道土地整备中心调取的铁皮棚搬迁补偿资料，并结合原告提交的《报价表》、《收款收据》、被告刘耀芳、第三人的陈述及证人的证言可认定，原告于2013年10月1日向第三人承租平龙东路341号房屋后，于2014年初曾有搭建铁皮棚，搭建后将该铁皮棚于2015年8月15日出租给被告刘耀芳，被告刘耀芳承租时，根据经营需要将铁皮棚进行加高、加固，并在内部用钢管搭架，加建成两层的铁皮棚。因原告与被告刘耀芳对各自搭建的部分存在一定争议，亦无充足的证据予以证明，而根据各当事人、证人的陈述、政府部门组织搬迁商谈时原告的态度及最终将被告刘耀芳列为搬迁补偿的权利人可看出，被告刘耀芳对涉案铁皮棚搭建的比例较多，且对内部进行了管道搭建，现铁皮棚已被部分拆除，无法按评估方式确定双方搭建部分的价值，故本院酌情由原告与被告之间按1:2比例享有该铁皮棚的权益，按照搬迁补偿安置协议书中该铁皮棚主体的补偿费为193039元，被告刘耀芳已领取该款项，故被告刘耀芳应将补偿款64346元（193039元/3）支付给原告。原告诉请的水电费，因缺乏事实依据，本院不予支持。依照搬迁补偿安置协议书的约定，该铁皮棚的所有权及相关的一切权利转移归政府部门所有，上述已认定被告刘耀芳应将原告所搭建铁皮棚的那部分补偿款支付给原告，则原告诉请被告刘耀芳支付2018年10月起的占有使用费及腾空并搬离铁皮棚，缺乏依据，本院不予支持。对于被告刘耀芳反诉请原告返还押金，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，因此原告收取被告刘耀芳的押金18600元应退还给被告刘耀芳。对于被告刘耀芳反诉请求修复房屋的人工费及材料费用3185元，依据不足，本院不予支持。根据合同的相对性原则，与原告签订《租赁合同书》的系被告刘耀芳，故原告对被告严素兰的有关诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告何海波与被告刘耀芳于2015年8月15日签订的《租赁合同书》无效；二、被告刘耀芳应于本判决生效之日起三日内向原告何海波支付补偿款人民币64346元；三、原告何海波应于本判决生效之日起三日内向被告刘耀芳返还押金人民币18600元；四、驳回原告何海波的其他诉讼请求；五、驳回被告刘耀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4768元（原告已预交），原告负担3842元，被告刘耀芳负担926元。反诉受理费157.5元（被告已预交），原告负担134元，被告刘耀芳负担23.5元。财产保全费2697元，由被告刘耀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  练启燕人民陪审员  江 辉二〇二〇年三月二十七日书 记 员  方雯婷