北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初23767号原告：刘锚锚，女，1980年9月24日出生，汉族，无职业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李英华，北京市盈科律师事务所律师。被告：董海峰，男，1982年8月4日出生，汉族，户籍住址北京市房山区。被告：陈玉娥，女，1930年4月3日出生，汉族，户籍住址黑龙江省绥芬河市。被告：田艳春，女，1970年2月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：付鹏博，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：段凤丽，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，北京链家房地产经纪有限公司工作人员。原告刘锚锚（以下简称原告）与被告董海峰、陈玉娥、田艳春（以下分别简称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人李英华，田艳春的委托诉讼代理人付鹏博、段凤丽，第三人的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。董海峰、陈玉娥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令董海峰、陈玉娥、田艳春按协议继续履行，协助原告办理坐落于北京市通州区运河西大街30号x号楼xxx号房屋产权变更登记至原告名下并交付房屋给原告；2．判令田艳春向原告支付违约金48万元；3．诉讼费由董海峰、陈玉娥、田艳春承担。事实和理由：原告与案外人董友（以下简称董友）于2013年8月25日在链家公司的居间下，签订了北京市存量房屋买卖合同，约定董友将其所有的坐落于北京市通州区运河西大街30号x号楼xxx号房屋（以下简称涉诉房屋）以240万元出售给原告，并协助原告办理过户，后董友因病去世导致涉诉房屋无法办理过户。董友有三位继承人即董海峰、陈玉娥、田艳春，根据相关法律规定，原告认为董海峰、陈玉娥、田艳春应当按双方的合同约定继续履行义务，为维护自身合法权益，故诉至法院。董海峰、陈玉娥未到庭，亦未答辩。田艳春辩称，导致合同无法履行的根本原因系原告的贷款未成功获批其又未按照约定时间支付首付款。2013年8月25日双方签订购房合同至今，原告只支付了2万元定金，再未支付其他款项，其未按时支付首付款的行为已经构成违约，且对田艳春极不公平，按照购房合同约定合同中任何条款的变更都要双方进行书面协议的确定，但是关于原告主张的双方同意将办理资金托管时间向后顺延的说法在购房合同及补充协议中均无体现。现董友已去世多年，原告单方陈述没有任何事实依据。纵观整个合同并没有任何关于网签的约定，原告提交的网签合同没有董友签字，应属无效，原告与董友签订的房屋买卖合同应当解除，故不同意原告的诉讼请求。第三人述称，同意原告的诉讼请求，在原房屋买卖合同合法有效的情况下，应当继续履行该合同。本院经审理认定事实如下：2013年8月25日，原告作为买受人（乙方）与董友作为出卖人（甲方）在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间服务合同》及《补充协议》等协议，约定：原告购买董友名下坐落于通州区运河西大街30号6号楼x单元xxx号房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋成交价格为240万元，乙方于2013年8月25日向甲方支付定金2万元；乙方于2013年9月13日前将首付款78万元（包含已经支付的定金2万元）以资金托管的方式支付甲方；双方应于网签合同出来三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在贷款机构批贷后三个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；双方在产权转移后业主收到全款后次日前自行办理物业交割手续，乙方自购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日由乙方支付给甲方；甲方出现逾期履行前述共同前往贷款机构办理贷款申请手续、共同办理房屋所有权转移登记手续、办理物业交割手续等义务超过十五日的，或者甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且甲方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方出现逾期履行前述支付定金、首付款、办理贷款、办理权属转移登记、办理物业交割义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。上述合同另约定了其他内容。合同签订当日，原告向董友支付了定金2万元，董友为原告出具了定金收条，双方共同在链家公司处签订了《网上签约委托授权书》，委托链家公司作为原告及董友的代理人办理涉诉房屋的网签事宜。2013年9月24日，涉诉房屋办理网签。2013年10月8日，董友去世，其法定继承人为董海峰、陈玉娥、田艳春三人。2014年2月24日，本案原告将董友诉至本院，要求董友协助办理涉诉房屋的过户手续。该案于2014年4月22日因“一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼”为由中止诉讼。后本案原告于2014年5月8日向本院申请撤诉。2014年5月9日，本案原告将董海峰、陈玉娥、田艳春诉至本院，要求董海峰、陈玉娥、田艳春协助办理涉诉房屋的过户手续。本院于2016年12月28日作出（2014）通民初字第9224-3号民事裁定书，以尚无法确定田艳春是否为董友的继承人为由，裁定驳回本案原告的起诉。本案原告不服该裁定，上诉至北京市第三中级人民法院，该上诉案件于2017年6月16日撤诉结案。2017年8月11日，田艳春向原告邮寄送达《解除合同通知书》，以原告延迟履行支付首付款义务为由，通知原告解除其与董友签订的房屋买卖合同。2017年8月22日，本案原告再次以房屋买卖合同纠纷案由将董海峰、陈玉娥、田艳春及链家公司诉至本院。2018年6月26日，因本案原告经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院作出（2017）京0112民初28303号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。2018年7月6日，原告又以房屋买卖合同纠纷案由将董海峰、陈玉娥、田艳春及链家公司诉至本院，即为本案。2019年3月1日，田艳春向黑龙江省绥芬河市人民法院提起诉讼，申请宣告陈玉娥为无民事行为能力人并指定其子为其监护人。本院于2019年3月28日裁定本案中止诉讼。2019年5月5日，黑龙江省绥芬河市人民法院判决驳回田艳春的申请请求。后本案恢复审理。另查，董友（1958年10月5日出生，2013年10月8日因病去世）生前与陈玉娥系母子关系，与田艳春系夫妻关系，与董海峰系父子关系，无其他继承人。董友与田艳春于2001年3月26日登记结婚，董友系再婚，田艳春系初婚，双方婚后未生育子女。涉诉房屋现登记坐落为通州区怡乐园一区6号楼-1至1层311，该房屋登记共有情况为董友单独所有。董友去世后，董海峰、陈玉娥、田艳春因董友遗产继承等问题产生争议，其诉讼案件在三亚市城郊人民法院审理过程中。庭审中，原告主张房屋买卖合同签订后，因双方都有事，故口头约定将办理首付款资金托管手续的日期顺延至2013年10月份。后原告催促董友履行合同义务，但原告及链家公司均无法联系上董友，原告将董友诉至本院要求继续履行合同，才知道董友去世的事实。此后，原告多次诉至法院，要求继续履行合同。链家公司认可原告所述买卖双方口头约定将办理首付款资金托管手续日期延后的事实。田艳春辩称，双方口头约定顺延办理资金托管日期的主张不符合常情，原告也未举证证明其具备支付首付款的能力，从签订合同、董友去世至今已经多年，其完全可以通过提存等方式支付首付款，但事实是其一直未支付首付款，该行为已经构成根本违约，故原告与董友签订的房屋买卖合同应当解除。庭审中，对于原告至今未支付首付款的原因，原告解释称，董友去世后，因原告一方无法自行办理资金托管手续，董友亦未提供过其银行账户等信息，原告不知道应当将购房款支付到哪里。关于董友去世后，首付款资金托管手续是否可以由其继承人代为办理的可能性，原告主张因董友的继承人之间存在争议且至今还在诉讼，故链家公司并未向原告提出该建议；链家公司亦表示，类似情况下，需要所有继承人先办理公证手续，将争议房屋过户至其中一个继承人名下，再办理后续房屋买卖手续。本案审理过程中，原告已将涉诉房屋剩余购房款238万元交至本院。本院于2019年8月20日向陈玉娥公告送达了起诉状副本及开庭传票，于2019年11月10日向董海峰邮寄送达起诉状副本及开庭传票，期限届满，董海峰、陈玉娥无正当理由未到庭参加诉讼。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，董海峰、陈玉娥经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。继承遗产应当清偿被继承人依法应当负担的债务。本案中，原告与董友就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间服务合同》及《补充协议》等合同系双方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方均应恪守履行自己的义务。现因董友已经去世，涉诉房屋登记为董友单独所有，董海峰、陈玉娥、田艳春未作出放弃继承董友遗产的表示，故关于涉诉房屋买卖合同的相应权利义务应当由其继承人即董海峰、陈玉娥、田艳春负担。对于原告要求董海峰、陈玉娥、田艳春继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，本院认为，原告自2013年8月25日签订房屋买卖合同后，按期支付了购房定金，并办理了网签，此后在较短时间内出卖人董友即去世，且去世前未向原告提供过其银行账户等信息，致使原告无法通过资金托管或自行支付的方式支付涉诉房屋的购房款。且董友去世后，原告自2014年2月开始多次且连续起诉至本院，要求判决继续履行上述房屋买卖合同。故原告虽存在迟延支付购房款的事实，但迟延履行义务的责任不在原告，故对于田艳春主张的原告至今未支付购房款构成根本违约的答辩意见，本院不予采信。对于原告要求董海峰、陈玉娥、田艳春继续履行房屋买卖合同，办理涉诉房屋产权变更登记手续并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于涉诉房屋剩余购房款一节，原告现已将剩余购房款交付至本院，本院对此不持异议。因董友已经去世，董海峰、陈玉娥、田艳春系董友的继承人，该三人因董友遗产继承等问题存在争议且有诉讼，故本院判决将涉诉房屋剩余购房款给付董海峰、陈玉娥、田艳春。若董海峰、陈玉娥、田艳春对该笔款项的分配等问题存在争议，可另案主张权利。对于原告要求田艳春向其支付违约金的诉讼请求，本院认为，田艳春与董海峰、陈玉娥承担继续履行房屋买卖合同的义务系基于继承关系产生的法定义务，田艳春虽向原告邮寄送达《解除合同通知书》，但被继承人死亡后，遗产分割前，遗产应属全体继承人共有，原告对于董友的继承人包括田艳春、董海峰、陈玉娥三人的事实已经明知，应知田艳春个人无权自行解除涉诉房屋买卖合同，田艳春自然不构成合同约定的拒绝将涉诉房屋出售给原告的违约行为，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘锚锚与被告董海峰、陈玉娥、田艳春继续履行原告刘锚锚与董友于2013年8月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、原告刘锚锚给付被告董海峰、陈玉娥、田艳春通州区怡乐园一区6号楼-1至1层311号房屋的剩余购房款238万元（已交付至本院）；被告董海峰、陈玉娥、田艳春于本判决生效之日起七日内，协助原告刘锚锚办理上述房屋的产权变更登记手续，将该房屋登记至原告刘锚锚名下；三、被告董海峰、陈玉娥、田艳春于办理完毕产权变更登记手续后十日内，将通州区怡乐园一区6号楼-1至1层311号房屋腾空并交付给原告刘锚锚；四、驳回原告刘锚锚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8570元，由原告刘锚锚负担8500元（已交纳），被告陈玉娥、田艳春、董海峰负担70元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费（具体数额以人民法院报社出具的正式发票数额为准）由被告陈玉娥负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李迎新人民陪审员  张国华人民陪审员  陶正非二〇一九年十二月二十七日书 记 员  田琳瑜