江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初3204号原告：常州英杰化工有限公司，统一社会信用代码91320411797434630K，住所地常州市新北区黄山路217-8018室。法定代表人：曹玉国，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾陈希，江苏江民律师事务所律师。委托诉讼代理人：宦秀慧，江苏江民律师事务所实习律师。被告：江苏立图科教设备有限公司，统一社会信用代码91320411MA1ME8TL3R，住所地常州市新北区黄山路217号12025室。法定代表人：吴金成，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁怀南，江苏品川律师事务所律师。第三人：江阴瑞宾动力机械有限公司，统一社会信用代码91320281058662197H，住所地江阴市镇澄路3401号。法定代表人：石本芳。原告常州英杰化工有限公司（以下简称英杰公司）与被告江苏立图科教设备有限公司（以下简称立图公司），第三人江阴瑞宾动力机械有限公司（以下简称瑞宾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，由审判员戈栋适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理；后，本案又变更承办人，由审判员计珉于2019年8月8日适用简易程序公开开庭进行了审理;2019年8月22日，本案转为普通程序，由审判员计珉任审判长，与人民陪审员许庆健、恽敖兴组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告英杰公司的委托诉讼代理人顾陈希、宦秀慧，被告立图公司的委托诉讼代理人丁怀南，第三人瑞宾公司的法定代表人石本芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。英杰公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认他公司与立图公司之间的《厂房使用协议》于2018年11月12日解除；2、依法判令立图公司向他公司返还房屋租金227991.8元及赔偿利息损失（自2018年11月12日起至实际给付之日止，按银行同期同类银行贷款利率计算）；3、判令立图公司赔偿搬迁费损失22600元、租金差价损失153700.29元。4、立图公司承担本案诉讼费用。事由与理由：2018年6月29日，他公司与立图公司签订《厂房使用协议》一份，约定他公司租用立图公司向瑞宾公司承租的位于江阴市镇澄路3401号厂房；后双方于2018年7月16日签订补充协议，约定增租383.5平方米。他公司分别于2018年7月9日、7月17日向立图公司支付房屋租金298224元。2018年9月初，瑞宾公司称立图公司未经其同意将案涉房屋出租给他公司，不享有转租的权利，要求他公司在10月1日前迁让。无奈，他公司自涉案房屋迁出，支出搬迁费用31512元，并产生租金价差。2018年11月12日，他公司致函立图公司要求解除房屋租赁关系。因立图公司不愿承担后续责任，故具状法院，请求判令所请。立图公司辩称：1、英杰公司无权将瑞宾公司列为本案第三人，根据法律规定，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，而英杰公司将出租人列为第三人，属本未倒置，恰好能证明英杰公司与瑞宾公司合意起诉立图公司，达到损害立图公司利益的目的。2、英杰公司无权起诉立图公司，根据2018年9月3日江阴市璜土镇人民政府责令限期整改指令书，明确说明英杰公司承租的厂房，存在从事润滑油储存及分装情况，江阴市璜土镇人民政府要求9月30日前整改完毕，而英杰公司接到指令书后，无奈才自行搬离，不存在被瑞宾公司赶出之说法。3、瑞宾公司是同意他公司转租厂房的。4、2018年11月9日瑞宾公司的告知书，也仅是载明瑞宾公司有权单方终止合同，而且时间节点在2018年11月30日前，若协商无果，瑞宾公司有权要求现承租人搬离，而不是真正赶相关承租人搬出。11月30日，瑞宾公司的通知书内容，做法也是违法的，瑞宾公司和立图公司之间存在纠纷，而不是发个通知就表明与立图公司可解除合同。二份通知均是无效的。5、按《厂房使用协议》第五条第三款，承租人中途退租的，已交的租金不退，同时没收租赁保证金。综上，请求驳回英杰公司的诉讼请求。瑞宾公司述称：立图公司陈述基本属实，他公司并没有通知要求英杰公司搬离，英杰公司是自行搬离的，在他公司发通知之前已经自行搬离了。本院经审理查明认定事实如下：2018年6月29日，立图公司为甲方（出租人），英杰公司为乙方（承租人），签订《厂房使用协议》，约定立图公司将位于江阴市镇澄路3401号厂房租赁给英杰公司使用，用于配套立图公司经营范围内的产品。双方约定厂房面积为1500平方米，年租金为22.5万元，付款方式为年付。房屋押金1.8万元（合同到期无异议返还）。合同三年一签。生效日期为2018年7月7日。双方另约定：第一条，2、所经营项目必须依法管理并负责厂房内及公共区内安全、防火、防水、防盗等工作，……。使用者应按国家政府法令正当使用该物业，不得堆放及储存易燃易爆及剧毒物品。第四条、厂房使用者生产过程中若环保不合格由乙方使用者自行承担损失和后果。且生产过程中没有污染、噪音、排污、废气等。政府检查不合格要求停产，乙方自行搬厂，甲乙双方互不赔偿。第五条、政府动迁问题或其他。3、非本合同规定情况，乙方在租赁期间中擅自退租的，乙方已交的租金不退，同时甲方有权没收租赁保证金。2018年7月16日，英杰公司和立图公司又签订《补充协议》，内容为：在原车间南侧增租383.5平方米，作价12元/平方米/月，年租金55224元，生效日期以实际交付日期为准。2018年7月9日、7月17日，英杰公司向立图公司二次交纳租金24万元、58224元，合计298224元。英杰公司按约使用立图公司房产。2018年9月28日，立图公司向瑞宾公司发出工作联系函，内容为：现因所租赁厂房一层的次租赁户因市场和经营环境监管原因被迫终止租赁合约履行，由此涉及该次租赁户租金的退还问题及一层的后续再租赁事宜，因我公司收取的租金已经交给贵公司，相应涉及该次租赁户的租金返还事宜必须与贵公司协商处理，因多次与贵公司联系，无法达成实质性结果，为避免各方遭受更大损失，待书面联系贵处，望请贵处及时出面协商解决一层次承租人的租金协议退还事宜及一层再租赁事宜。上述事宜请贵公司于接函后两日内与我公司联系，如贵公司未有回复，即视为同意我公司与次承租户的协商并愿意接受该协商结果。……。2018年11月10日，立图公司蔡国伟通过微信方式，向各租户告知瑞宾公司的告知书，内容为：由于承租人立图公司与瑞宾公司租赁合同上明确约定承租方不可转租，立图公司私下转租行为违反了租赁合同，我公司有权单方终止合同。为了保障出租方和直接承租方的切身利益，我公司与立图公司多次协商无果，且立图公司一直无明确态度，又不支付余下房租。在此情况下，特告知现在租户：1、在11月30日之前，若协商无果，厂房权利人瑞宾公司有权要求承租者搬离。2、由此产生的一切损失，由各承租方自行承担。11月12日，英杰公司通过微信向立图公司发出解除合同通知书，内容为：我公司向你公司承租的房屋，双方于2018年6月29日签订《厂房使用协议》，但房屋所有人认为其未赋予你公司转租权利，不同意你方将前述房屋转租给我公司，我公司无法正常承租前述厂房，无法实现合同目的。现我公司要求解除前述《厂房使用协议》。11月18日，立图公司向英杰公司回复：贵公司与本公司签订了3401号厂房租用协议后，贵公司已从2018年6月29日使用至2018年10月7日，……。自从英杰公司入驻镇澄路3401号后，瑞宾公司从知情到与立图公司参与了转租的整个过程。所以对于贵公司提出解除合同一事本公司不予认可。再查明：本案所涉江阴市镇澄路3401号房产（含无证房产）系瑞宾公司通过司法拍卖取得。2018年9月3日，江阴市璜土镇人民政府作出璜综（安）决字（2018）3028号责令限期整改指令书，当事人为立图公司，内容为：经查，你单位存在下列问题：1、你单位将1500平方米厂房租赁给英杰公司。2、英杰公司在1500平方米厂房从事润滑油储存及分装。……。2018年9月7日，江阴市璜土镇人民政府作出璜综（安）决字（2018）3028号行政处罚决定书，当事人为立图公司，内容为：经查，执法人员于2018年9月3日对你单位检查时发现你单位未与承租单位英杰公司签订专门的安全生产管理协议。……。另查明：审理中，立图公司认为英杰公司为单方解除合同，他公司不同意解除合同。英杰公司明确，要求解除租赁协议的基础是不能实现合同目的，理由是房屋所有权人主张立图公司转租行为未经出租人同意，也未向出租人支付租金；及行政部门要求立图公司解除与他公司的租赁关系，根据合同约定双方合同已经解除。瑞宾公司明确：安监查处时，他公司知道立图公司转租厂房给英杰公司；他公司同意立图公司转租，但不同意转租给英杰公司从事危化品的经营。因立图公司未支付全年房租金，所以他公司才要求承租人搬离。英杰公司搬离与告知书无任何关系。安监部门查处是英杰公司在仓库内灌装油品，其无灌装资质，故被查处。2019年3月，他公司已经自用租赁房屋了。审理中，英杰公司认可租赁厂房使用至2018年10月7日。英杰公司为证明搬迁损失和租金价差，向本院提供了如下证据：1、搬迁费用明细，证明搬迁损失22600元；2、仓储协议，证明租金差价损失153700.29元。立图公司对上述证据认为，与本案无关联性，英杰公司搬迁系其自行行为，他公司不承担该费用。以上事实，有《厂房使用协议》、《补充协议》、收据、往来函件、告知书、责令限期整改指令书、行政处罚决定书，及当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：1、英杰公司可否解除《厂房使用协议》和《补充协议》，何时解除。2、英杰公司与立图公司如何结算所退租金。3、英杰公司和立图公司哪方应承担违约责任，承担相应损失。对于第一个争议焦点，英杰公司虽要求确认双方签订的《厂房使用协议》和《补充协议》于2018年11月12日解除，其理由为基于瑞宾公司的告知书，认为无法实现合同目的，故要求解除前述《厂房使用协议》。但在瑞宾公司的告知书中，也仅是表明其有权单方终止合同；在11月30日前，如不能协商，有权要求承租者搬离。作为出租人的瑞宾公司能否直接要求作为次承租人的英杰公司搬离，该理由是否成立未经审查，不能作为英杰公司搬离的合法依据。实际上，英杰公司已于2018年10月7日从租赁地搬离。英杰公司要求以瑞宾公司的告知书为由解除双方签订的《厂房使用协议》和《补充协议》，认定2018年11月12日的解除合同通知书发生法律效力符合法律规定本院不予确认；但立图公司在收到解除通知书后，也未在三个月解除合同通知书异议期内通过诉讼或仲裁的方式对英杰公司的解除通知书的效力提出异议，考虑到2018年9月3日和2018年9月7日，江阴市璜土镇人民政府因英杰公司在租赁厂房内从事润滑油储存及分装，作出责令限期整改指令书和行政处罚决定书，英杰公司已于2018年10月7日搬离租赁厂房，双方已经形成合同僵局，如不允许英杰公司解除合同，对双方更为不利，故本院对英杰公司主张与立图公司的租赁合同解除的观点予以采信，该解除通知书在三个月异议期满后，即2019年2月11日发生法律效力，双方签订的《厂房使用协议》和《补充协议》解除。英杰公司主张解除的理由不符合双方约定或法律规定，其为违约解除。对于第二个争议焦点，依英杰公司和立图公司的约定，英杰公司向立图公司交付了1500平方厂房2018年7月7日至2019年7月6日的租金225000元，房屋押金18000元，新增面积部分2018年7月17日至2019年7月16日的租金55224元，共计298224元，至2019年2月11日《厂房使用协议》和《补充协议》发生解除效力，实际发生租金166621元（135000元+31621元），剩余的房租和保证金131603元，立图公司应予退还。对于第三个争议焦点，前述已经认定，系英杰公司违约解除《厂房使用协议》和《补充协议》，应当承担相应的违约责任，英杰公司主张的搬迁费用和租金差价，应由其自行负担，本院对其该项请求不予支持。如英杰公司违约给立图公司造成损失，立图公司可另案主张，本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、常州英杰化工有限公司与江苏立图科教设备有限公司签订的《厂房使用协议》和《补充协议》于2019年2月11日解除。二、江苏立图科教设备有限公司退还常州英杰化工有限公司房租和保证金131603元，于本判决发生法律效力之日起七日内履行。三、驳回常州英杰化工有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7030元、诉讼保全费2520元，合计9550元（常州英杰化工有限公司已预交）,由常州英杰化工有限公司负担4550元；由江苏立图科教设备有限公司负担5000元，并于本判决发生法律效力之日起七日内直接给付常州英杰化工有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据上诉请求，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  计 珉人民陪审员  许庆健人民陪审员  恽敖兴二〇一九年十二月二十日书 记 员  张 燕