广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初5782号原告（反诉被告）：东莞市文和实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村博头人民北路路段中和百货三楼，统一社会信用代码为914419007977939246。法定代表人：邓忠旺，该公司总经理。委托诉讼代理人:赖池旺，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人:钟小兰，广东腾锐律师事务所律师。被告（反诉原告）:东莞市优客莱商业城有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌社区连升路379号连升广场负一层D001，统一社会信用代码为91441900MA4UUPXA51。法定代表人：吴桂生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。第三人：东莞市鸿艺商业管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇连升北路379号，统一社会信用代码为91441900325108589U。法定代表人：黄永捷，系该公司总经理。委托诉讼代理人:赖池旺，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人:钟小兰，广东腾锐律师事务所律师。原告东莞市文和实业投资有限公司（以下简称文和公司）与被告东莞市优客莱商业城有限公司（以下简称优客莱公司）、第三人东莞市鸿艺商业管理有限公司（以下简称鸿艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理后，被告优客莱公司提起反诉，本院对被告优客莱公司的反诉予以受理。本案依法由审判员胡辉适用简易程序独任审理，并于2018年7月26日公开开庭进行了审理，原告文和公司及第三人鸿艺公司的共同诉讼代理人钟小兰，被告优客莱公司的诉讼代理人路娇、龙琳到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员赖子裕、伍秩华组成合议庭，于2018年11月13日再次公开开庭进行了审理，原告文和公司及第三人鸿艺公司的共同诉讼代理人钟小兰，被告优客莱公司的诉讼代理人路娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文和公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人签订的《商业租赁合同》及《补充协议一》已于2017年12月1日解除；2.被告向原告支付租金300000元及违约金60600元（自2017年7月1日起，每日按所欠租金总额300000元的0.1%计算，计至实际付清租金之日止，暂计至2018年1月18日共202天，为60600元），共计360600元；3.被告向原告交纳的租赁保证金600000元归原告所有；4.被告向原告返还商铺并支付商铺墙体还原所需费用111780元；5.本案的诉讼费用由被告负担。本案审理过程中，原告文和公司撤回其第四项诉讼请求中关于要求被告返还商铺的请求。事实与理由：2016年12月11日，第三人鸿艺公司受原告文和公司委托与被告优客莱公司签订一份《商业租赁合同》及《补充协议一》，约定：原告将位于东莞市虎门镇某商铺出租给被告作商业用途使用，该物业建筑面积（含分摊面积）为11160.06平方米，租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止；免租期共计24个月，免租期内免交租金、市场推广费、管理费，自2017年1月1日起连续免租18个月后（即2017年1月1日起至2018年6月30日止），自第19个月起至第30个月期间（即2018年7月1日至2019年6月30日止），交一个月免一个月；租金、市场推广费、管理费总计每月300000元，开业半年内（即2017年6月30日前）预交一个月租金、市场推广费、管理费，即300000元；租赁保证金总计600000元，签订合同时一次性缴纳后，合同方始生效。另，合同还对违约责任及合同的解除等事宜进行了约定。合同签订后，被告优客莱公司未按照合同约定向第三人鸿艺公司交纳水费、电费等费用，未按照约定于2017年6月30日前交纳租金300000元。2017年11月15日，第三人鸿艺公司向被告发出律师函，要求被告在2017年11月30日前支付租金及结清水电费用，若被告未在2017年11月30日前付清租金、水电等费用，则解除双方签订的《商业租赁合同》。被告拒付水费、电费、租金的行为构成违约，依据双方签订的《商业租赁合同》第六条第4款第3项的约定，原告有权单方解除合同，被告应当按照合同约定付清未付的租赁费用，还应按合同约定向原告或物业公司支付违约金、赔偿金，并立即将该物业交还给原告，且被告向原告所交纳的租赁保证金归原告所有。另，合同履行期间，被告对案涉商铺的墙体拆除21处共计558.9平方米，依据《补充协议一》第二条第7款的约定，被告应当按现状归还案涉商铺，现还原墙体按每平方米200元计算，需要111780元。为了维护自身的合法权益，原告遂诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告优客莱公司辩称，答辩人承租连升广场负一楼，目的是配合该广场功能，招商引资成立大型的服装市场，原告及第三人与答辩人的合同均约定协助市场推广，并为答辩人招商提供各项便利，其收取的市场推广费的目的也在于此，但是第三人不仅不提供便利，反而处处掣肘，不断违约升级，最终断水断电，造成答辩人被迫停工，各引入商户被迫停业，对答辩人及各商户造成不可弥补的经济损失和负面影响，第三人的行为已经严重违反合同约定，其无权单方解除合同，原告作为委托人应当赔偿损失，第三人应承担连带责任；原告曾与答辩人签署《租赁协议书》，约定免租期、租金以及配合招商行为等条款，但原告未能按约定时间交付物业；基于原告的授权，第三人与答辩人进一步约定了物业交付、租金、免租期及广告配合等条款，答辩人按约支付保证金，积极投资，履行招商义务，但第三人却在广告宣传方面处处摯肘，不断出现违约行为；2017年12月7日，第三人罔顾合同约定强行停止水电，关闭答辩人市场所有出入口，强行拆除答辩人市场主门头招牌，导致答辩人及引入商户被迫停业至今，造成答辩人直接投入损失140余万元，答辩人对此已提起反诉；综上，本合同履行过程中，第三人擅自拆除广告、阻碍广告宣传，违约解除合同迫使答辩人及商户停工的行为已经严重违反合同约定，第三人无权解除合同，原告作为委托人，还应支付其违约行为导致答辩人的全部损失。被告优客莱公司向本院提出反诉请求：1.请依法确认《商业租赁合同》所约定的免租期因第三人及原告的违约行为中断，自本案判决生效日起重新计算；2.原告支付其违约行为所导致被告的损失1756217元（暂计至2018年4月底）；3.本案诉讼费用由原告承担。本案审理过程中，被告优客莱公司变更其反诉请求为：1.解除被告与第三人于2016年12月11日签署的《商业租赁合同》及《补充协议一》；2.原告返还保证金600000元及利息（利息按银行同期贷款利率计算，从2016年12月19日起计至实际付清之日止）；3.原告支付其违约行为所导致被告的直接损失1427284元；4.原告支付其违约行为所导致被告的可预期利润损失3671050元。事实和理由：原告是案涉物业“连升广场”的所有人。2016年8月24日，原告与被告签署《租赁协议书》，约定被告承租虎门连升广场负一层的商铺。2016年12月11日，原告授权第三人与被告重新签署《客天下国际辅料城商铺租赁合同》、《补充协议一》及附件，双方进一步约定物业交付及免租装修期，约定交付时间暂定为2017年1月1日，具体以第三人发出的《收楼通知书》为准，还约定租金、市场推广费、管理费每月300000元，免租期24个月，租赁保证金为600000元等内容。被告按约及时交付租赁保证金600000元，并依照合同约定，投入巨额资金进行装修、广告宣传、人员配备，并积极开展招商行为，截至2017年10月30日，已招商60余户。但是，第三人却在2017年2月未经被告同意，擅自拆除被告制作的广告牌22个，损失达50000余元，该行为给被告招商项目造成严重的负面影响，致使部分有意向的商户流失，后续的项目招商工作进展艰难。为了能顺利进行后续合同，避免已投入的巨额资金损失，被告委曲求全，多次与第三人协商重新制作广告事宜，双方于2017年10月30日达成《补充协议》，重新约定具体广告位和内容。然而，当被告依约制作广告就绪后，第三人却违反《补充协议》约定，禁止被告上广告。2017年11月15日，第三人突然以被告未于2017年6月30日前预交一个月租金300000元为由要求解除合同，该说法颠倒事实，与双方合同约定完全不符。2017年12月7日，第三人在未告知的情况下，强行停止水电，关闭所有出入口，拆除市场招牌，被告被迫报警。针对第三人的违约行为，被告多次沟通无效，只得被迫解除与各工作人员的劳动合同，各商户亦无法正常经营，造成重大损失。原告的违约行为导致被告直接投入及经营损失达173万余元，且还在扩大中。因原告明确表示案涉租赁物已租给其他人，被告已不可能继续承租案涉租赁物，案涉《商业租赁合同》及《补充协议一》无法继续履行，被告的合同目的无法实现，被告不得不请求解除案涉《商业租赁合同》和《补充协议一》。另外，原告的违约行为造成被告的全部投入损失，可实现的利润及可预期利润无法实现，原告依法应予赔偿。原告文和公司针对反诉辩称，被告未按约定支付租金，长期拖欠水电费，触发案涉租赁合同的解除条款，原告及第三人按照法律规定和合同约定行使解除权，案涉《商业租赁合同》及《补充协议一》已解除，不存在继续履行的基础，且连升广场已经重新招商，不具备继续履行合同的客观条件；原告及第三人不存在违约行为，没有责任赔偿被告任何损失，被告主张的损失依据，均系其单方制作和提供，且有些开支明显与事实不符，原告及第三人无法确认及真实性、关联系与合法性，即便部分费用是真实的，也系被告自主运营所需费用，是其获取租金差额所需支付的成本，该支出未获得相应回报系由其自身违约行为造成，与原告及第三人无关；被告在与第三人订立《商业租赁合同》及《补充协议一》时，清楚的知道原告与第三人之间的委托代理关系，案涉《商业租赁合同》及《补充协议一》直接约束原告和被告，被告要求第三人承担连带责任没有依据；原告及第三人为了将市场做旺，在租金标准、免租期和租金支付期限等方面给予了被告极大的优惠和支持，被告招商工作开展不理想，便纠缠于广告张贴等小事，拒不履行其作为承租人最主要的义务，即支付租金和缴纳水电费，原告及第三人在多次敦促其履行义务未果的情况下行使合同解除权有充分的事实和法律依据，被告应承担其自身违约行为导致的一切后果，恳请法院驳回被告的全部反诉请求。第三人鸿艺公司针对本诉及反诉述称，其系受原告的委托与被告优客莱公司签订案涉《商业租赁合同》及《补充协议一》。经审理查明，2016年12月11日，第三人鸿艺公司作为甲方（出租方），被告优客莱公司作为乙方（承租方），签订一份《商业租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在东莞市虎门镇某商铺出租给乙方作商业用途使用，双方约定的租期为10年，即2017年1月1日至2026年12月31日，租金见附件及补充协议一，签订本合同时，乙方应向甲方交付租赁保证金600000元；物业交付日暂定为2017年1月1日，具体以甲方发出的《收楼通知书》确定的收楼日期为准；甲方同意，免租期共24个月，由2017年1月1日开始计，供乙方进行自费装修；乙方逾期未缴付租金的，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方逾期五天仍未缴付租金，除应即时向甲方补缴租金外，还应从逾期之日起至实际付清租金之日止，每日按所欠租金总额的0.1%向甲方支付违约金，如乙方逾期十五天仍未缴付租金的，甲方有权要求物业公司终止向该物业提供包括空调、供电、供水等所有服务；乙方逾期三十天仍未向甲方缴纳应付租金及缴付租用该物业产生的相关费用，甲方有权单方解除本合同，乙方除应按本合同约定付清未付的租赁费用外，还应按本合同约定向甲方或物业公司支付违约金、赔偿金，并立即将该物业交还给甲方，且乙方向甲方所交纳的租赁保证金归甲方所有。同日，双方还签订一份《补充协议一》，约定：租赁面积11160.06平方米，具体按照实际测量面积计算；租赁年限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止；免租期总计24个月，免租期内免交租金、市场推广费、管理费，自2017年1月1日起连续免租18个月后，自第19个月起至第30个月期间（即2018年7月1日至2019年6月30日止），交一个月免一个月；租金、市场推广费、管理费总计每月300000元，开业半年内（即2017年6月30日前）预交一个月租金、市场推广费、管理费；交付场地后，所有商户装修，由乙方统一管理，并报甲方批准，乙方不得做出破坏承重墙、消防设施等主体结构或其他影响安全的事项，甲方拥有监督权，乙方合同到期后按现状交还铺位，并在撤场时不得破坏承租场地内的装饰和设备。原告文和公司于同日出具一份《授权书》，授权第三人鸿艺公司代理其与商家签订租赁合同，行使相关权利和履行相关义务，收取相关费用。2016年12月19日,被告优客莱公司向第三人鸿艺公司缴纳了租赁押金600000元。另查明，被告优客莱公司承租案涉物业后，即开始对案涉物业进行装修，并对外进行招商。2017年2月至8月期间，被告优客莱公司就广告投放及设置、停车位使用、出入口管理以及水电费收取等问题多次向第三人鸿艺公司及原告文和公司发出《律师函》及《工作联系函》要求予以解决，第三人鸿艺公司及原告文和公司对上述问题未作出明确回复。2017年10月30日，第三人鸿艺公司作为甲方，被告优客莱公司作为乙方，再次签订一份《补充协议》，对广告位置的使用作出了详细的约定。另查明，2017年11月15日，第三人鸿艺公司通过广东腾锐律师事务所向被告优客莱公司发出一份《律师函》，要求被告优客莱公司在2017年11月30日前向第三人鸿艺公司支付租金300000元，否则将解除案涉《商业租赁合同》。2017年12月7日，第三人鸿艺公司对案涉物业进行停水停电，并封闭所有出入口，被告优客莱公司及所有商户于当天撤离案涉租赁物。另，原告文和公司向本院提交了一份《打墙明细》，主张被告优客莱公司及其商户在装修期间共拆除墙体558.9平方米，按照每平方米200元计算，被告优客莱公司应赔偿修复费用111780元。另查明，被告优客莱公司向本院提交了其在承租案涉租赁物期间支出的各项费用凭证，包括电费、监控系统、广告、人员开支、租赁费用、办公费用、装修等各项开支，主张其在承租案涉物业期间共计产生电费支出、广告支出、办公费用支出、仓库租赁费用支出、人员工资支出、法律顾问费用支出等各项费用共计1427284元。另，被告优客莱公司还向本院提交了《优客莱经营收益》、《2018、2019年收支预算明细表》、《优客莱公司正常运营状态的利润预算表》以及其与租户之间签订的《商铺租赁合同》、保证金收据等证据，主张其可预期利润损失为3671050元。另查明，案涉租赁物的所有人为原告文和公司，已取得《建设工程规划许可证》。庭审中，原告文和公司明确表示案涉租赁物已经另行出租给他人，案涉《商业租赁合同》无法继续履行。本院于2018年10月19日向原告文和公司送达被告优客莱公司提交的《变更反诉请求申请书》。以上事实，有原告文和公司提交的《商业租赁合同》、《补充协议一》和授权书、建设工程规划许可证（复印件）、建筑工程施工许可证（复印件）、《律师函》、快递单和快递签收查询、客天下国际布铺料城负一层平面图（复印件）、原优客莱打墙明细（复印件），被告优客莱公司提交的《租赁协议书》（复印件）、《收据》两张（复印件）、与原告往来文件、2016年12月11日《律师函》、《商铺租赁合同》、《补充协议一》、《附件一》、《收据》、与第三人就广告拆除沟通文件、《律师函》、《工作联系函》、《知会函》、《补充协议》及附图、第三人违约发送解除合同的《律师函》、《建设工程规划许可证》附图变更批前公示、报警回执、《律师函》以及邮政快递的查询回执、物业现状照片、电费、监控系统、广告、人员开支、租赁费用、办公费用、装修等费用明细表、《优客莱经营收益》、《2018、2019年收支预算明细表》、《优客莱公司正常运营状态的利润预算表》以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉租赁物已取得《建设工程规划许可证》，案涉《商业租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力，本院均依法予以确认。原告文和公司委托第三人鸿艺公司与被告优客莱公司签订案涉《商业租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议》，被告优客莱公司在订立合同时知道原告文和公司与第三人鸿艺公司之间的代理关系，故案涉《商业租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议》直接约束原告文和公司和被告优客莱公司。综合原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告文和公司与被告优客莱公司谁存在违约的问题。对此，本院分析如下：一、原告文和公司主张被告优客莱公司未按约定于2017年6月30日前预交租金300000元，且拖欠水电费，故其有权提出解除案涉《商业租赁合同》、《补充协议一》，但根据被告优客莱公司提交的证据显示，被告优客莱公司在2017年2月至8月期间多次向第三人鸿艺公司及原告文和公司发函提出广告投放及设置、停车位使用、出入口管理以及水电费收取等问题，但原告文和公司及第三人鸿艺公司对此未作出明确回复，被告优客莱公司作为承租方有权行使先履行抗辩权，在原告文和公司及第三人鸿艺公司解决上述问题之前，被告优客莱公司未交付租金及水电费不构成违约，原告文和公司以此为由提出解除案涉《商业租赁合同》、《补充协议一》依据不足，本院依法不予支持；二、第三人鸿艺公司于2017年12月7日对案涉物业进行停水停电，并封闭所有出入口，致使被告优客莱公司及所有租户不得不撤离案涉租赁物业，这导致双方的矛盾进一步的升级，第三人鸿艺公司作为原告文和公司的受托人在处理与被告优客莱公司之间的纠纷上手段有欠妥当；三、原告文和公司在庭审中明确表示不同意再继续履行案涉《商业租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议》，并确认案涉租赁物已经另行出租给他人，其行为已经构成违约，被告优客莱公司的合同目的已经无法实现。综上，本院依法认定原告文和公司构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，被告优客莱公司有权要求解除案涉《商业租赁合同》、《补充协议一》。至于合同解除的时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，本院于2018年10月19日向原告文和公司送达被告优客莱公司提交的《变更反诉请求申请书》，故案涉《商业租赁合同》及《补充协议一》已于2018年10月19日解除。如上所述，对于原告文和公司要求确认案涉《商业租赁合同》及《补充协议一》的主张，本院依法不予支持。对于原告文和公司诉请的租金及违约金，由于案涉《商业租赁合同》及《补充协议一》已经于免租期间解除，故原告文和公司无权要求被告优客莱公司支付租金及违约金。对于原告文和公司要求确认被告优客莱公司缴纳的租赁保证金600000元归其所有的主张，本院亦依法不予支持。对于原告文和公司主张的墙体还原费用111780元，案涉《商业租赁合同》约定被告优客莱公司有权装修，且合同因原告文和公司违约而解除，被告优客莱公司有权按现状交还案涉租赁物，故对于该部分费用，本院亦依法不予支持。对于被告优客莱公司反诉的租赁保证金600000元及利息，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告优客莱公司有权要求原告文和公司返还租赁保证金600000元及利息，利息属于孳息，应以600000元为本金，自2016年12月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际返还之日止。对于被告优客莱公司反诉的直接损失1427284元，被告优客莱公司自2017年1月1日起承租案涉物业进行经营至2017年12月7日，期间进行了大量的装修、招商及广告投放工作，确实需要投入大量的人力和物力，原告文和公司应赔偿相关损失给被告优客莱公司，但由于被告优客莱公司提交的证据大部分系收款收据，无法反映其实际支出情况，故本院酌情支持500000元。对于被告优客莱公司反诉的可预期利润损失3671050元，由于被告优客莱公司在案涉《商业租赁合同》及《补充协议一》解除时仅完成了部分招商工作，其经营的利润应当扣减其各项支出，即被告优客莱公司主张的上述损失仅仅为其可能得到的收入，并非其继续履行合同必然可以获得的利益，不属于合同解除导致的直接损失，故对于被告优客莱公司的该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认第三人东莞市鸿艺商业管理有限公司与被告东莞市优客莱商业城有限公司于2016年12月11日签订的《商业租赁合同》及《补充协议一》已经于2018年10月19日解除；二、限原告东莞市文和实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市优客莱商业城有限公司返还租赁保证金600000元及利息（利息以600000元为本金，自2016年12月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际返还之日止）；三、限原告东莞市文和实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告东莞市优客莱商业城有限公司赔偿损失500000元；四、驳回原告东莞市文和实业投资有限公司的所有诉讼请求；五、驳回被告东莞市优客莱商业城有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14452元（原告已预交），由原告东莞市文和实业投资有限公司自行负担。本案反诉受理费25844元（被告已预交），由原告东莞市文和实业投资有限公司负担4989元，由被告东莞市优客莱商业城有限公司负担20855元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  赖子裕人民陪审员  伍秩华二〇一九年三月八日法官助理丁紫茵书记员曾乐怡