广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初10388号原告（反诉被告，以下统称原告）：胡良全，男，1974年3月7日出生，汉族，住广西平南县，委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：吴莉萍，女，1984年8月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：张理沅，广东尚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞秋月，广东尚辰律师事务所律师。原告胡良全诉被告吴莉萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，被告吴莉萍提起反诉。经审查，本诉、反诉具有关联性，本院依法受理并合并审理，适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告胡良全的委托诉讼代理人李平，被告吴莉萍的委托诉讼代理人张理沅均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告胡良全向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房款200000元；2.被告向原告支付延迟履行违约金（从2018年12月18日起以未付购房款200000元为基数按年利率24%计算至清偿之日止，暂计至2019年4月25日止为17066元）；3.被告向原告支付律师费18000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年7月25日与被告签订《房屋买卖合同》，双方约定原告将其所有的位于佛山市顺德区容桂街道XXXX房屋（简称XXXX房屋）出售给被告，其中双方约定房屋作价138万元，其中定金10万元，首期款40万元，过户当天支付68万元，取得房产证后支付20万元；违约方应承担诉讼费、律师费；被告不按期支付款项的，按逾期每日千分之二支付延迟履行违约金。双方又于2018年9月12日签订《补充协议》，约定被告截至2018年9月12日已付购房款65万元，过户当天支付53万元，待新证出证后再付20万元，房屋于2018年9月14日交楼给被告。双方于2018年12月12日办理过户手续，原告收取购房款118万元。涉案房产已于2018年12月18日出具新的房产证给被告，但被告至今拒绝支付20万元购房款，被告行为已经构成违约，应该按逾期每日千分之二支付延迟履行违约金，原告主张延迟履行违约金以未付购房款200000元为基数按年利率24%计算至清偿之日止。为追究被告的违约责任，原告已支付的律师费15000元应由被告承担。原告多次联系被告要求履行义务，但被告方拒不履行且未给出合理解释。为保障原告的合法权益提起诉讼。被告吴莉萍辩称，1.双方签订的《房屋买卖合同》没有约定违约方应承担律师费，且原告起诉称律师费为15000元，但民事委托代理合同所写律师费的金额却为18000元，且没有提供其2019年3月1日转18000元律师费到广东本宗律师事务所的转款证据，这一律师费明显为虚假，这一主张没有事实和法律依据，应当驳回。2.双方于2018年7月25日签订《房屋买卖合同》，其中第三条A项之第三款约定“甲、乙双方在本合同签订后40个工作日内带齐相关资料共同到房管部门办理该房屋过户手续”，被告按照约定交付了部分房款后，原告经常不接电话也不愿意配合过户，被告及中介方多次催促原告到房管部门办理该房屋过户手续，原告都不愿意。另外，合同约定原告保证该房屋没有被司法机关查封，后查到原告拖欠银行及他人款项，房屋早已被查封，导致原告一直不办理过户。原告还不配合司法机关解封，经中介及被告多次催促后房屋方解封，但又因为原告拖欠他人款项，房屋又被查封，因原告原因没能在2018年9月19日前办理房屋过户，经被告及中介方努力后于2018年12月12日方能过户，被告为该房屋的事情天天烦恼，身心受损，且双方于2018年7月30日签订了《补充协议》，约定如果原告违约则需赔偿被告人民币伍拾万元整，原告虚假保证，并且没有在约定的时间协助办理过户，明显违约，应当承担违约责任。原告需支付被告的违约金不止20万，被告无需支付剩余的购房款。被告吴莉萍向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告违约金276000元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率从合同约定的最后过户日2018年9月19日起算）；2.原告支付被告水费及物业管理费共计1596.63元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告双方在签订《房屋买卖合同》之前确认过，房屋没有被查封，合同约定原告保证该房屋没有被司法机关查封。按照合同约定，原告应在2018年9月19日前协助办理过户手续，且双方曾商议原告2个月内要搬出案涉房屋随时交楼，但在2018年8月至9月期间，被告多次催促中介方，中介方答复原告又要求再给钱才配合过户和腾空房屋，中介了解的情况是原告欠银行信用卡款项未还，让被告再付款给其偿还信用卡，被告于是在2018年9月12日又转了15万元给原告，但中介此后催促原告过户时，原告又不接电话，后再次查询发现房屋仍被查封和抵押，原告不去处理，直至2018年10月22日以为可以过户了，中介又说房屋因原告欠私人借款被查封，原告提出要被告再支付几十万元偿还私人借款，被告予以拒绝，原告最后与私人借款的债权人商量先解封房屋。2018年12月12日，房屋过户成功，被告当即支付53万元给原告，原告立即现场转账还款给私人借款的债权人。根据双方于2018年7月30日签订的《补充协议》约定，原告违约需赔偿50万元给被告。涉案房屋被司法机关查封，原告没有在约定时间协助办理过户，且没有将被告支付的款项用于偿还房贷，应承担违约责任。原告另应承担房屋未过户所欠的水费及物业管理费。原告针对被告的反诉辩称，原告不需要支付被告违约金，因为双方之后又达成新的交易条件，并且已办理过户，延迟过户并没有对被告造成损失，因此，原告无需支付违约金。同意承担被告诉请的水费及物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证；对被告提供的显示为案涉房屋的2018年9月26日不动产登记信息查询结果的复印件，原告对真实性有异议，因该证据为复印件，被告没有提供原件核对，鉴于双方对于该证据所涉及的案涉房屋当时因处于查封状态而不能办理过户这一事实没有争议，该房屋的抵押、查封情况是否完全与该证据显示的内容一致，不是本案必须查明的事实，故本院对该证据不作审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月25日，原告胡良全与被告吴莉萍签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：经顺德区容桂裕凯地产中介服务部（简称裕凯服务部）居间介绍，甲方（胡良全）将其所有的XXXX房屋出售给乙方（吴莉萍），该房屋有设定抵押，甲方保证对该物业有完全所有权及处分权，保证该物业没有被司法机关查封，甲方确认该物业的权属证明文件，否则，甲方应承担一切责任，由此造成无法交易过户或者其他纠纷，甲方须承担全部责任；房屋总成交价138万元，乙方于签订合同时支付定金10万元，在甲方申请房屋还贷后，银行扣款的前一天支付40万元给甲方用于偿还银行贷款；双方在本合同签订后40个工作日内带齐相关资料工同到房管部门办理过户手续，房屋过户手续完成由乙方支付68万元给甲方，取得房产证后乙方再向甲方支付20万元；若甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致该房屋无法转让，视为违约，甲方须以成交总价的千分之二支付给乙方作为逾期每日的违约金，逾期15日未履约的，乙方有权终止合同，甲方必须双倍返还已收定金及无息退回除定金外的已收购房款并按实时房屋市价总价的20%赔偿给乙方；若乙方不按期支付购房余款或首期款，逾期未履约的，就其实际所欠的购房余款或首期款按逾期每日千分之二支付迟延履行违约金；任何一方违约必须承担另一方为保护自身合法权益所支付的相关费用（包括诉讼费、评估费、律师费等）。合同还就其他方面的权利义务进行约定。合同签订后，吴莉萍至2018年9月12日止已支付给胡良全款项共计65万元，双方于2018年9月12日签订《补充协议》对上述付款事实予以确认，并约定：余下购房款于过户当天支付53万元，待新证出证后再付20万元，房屋于2018年9月14日交楼给吴莉萍。此期间，双方曾另于2018年7月30日签订《补充协议》一份，载明其中胡良全于2018年7月28日收到吴莉萍支付的40万元款项，用于偿还案涉房屋的房贷，如用于其他用途则属胡良全违约，需赔偿吴莉萍500000元。吴莉萍支付上述款项后，通过裕凯服务部工作人员曾繁超多次联系，催促胡良全办理过户手续，但胡良全因另欠他人债务引起诉讼，案涉房屋被查封而未能按期过户，吴莉萍于2018年10月22日通过微信向曾繁超追问约胡良全过户事宜时，曾繁超回复：“现在也过不了户，那套房子还有一个私人查封的，法院那边没解，我们之前问胡生那边又没说，说全部已经解押了，我们去行政服务中心解押才知道，现在要解封私人那个才能过户。”2018年11月12日，吴莉萍再次追问案涉房屋是否解除抵押，曾繁超回复“只有一个查封”。之后，曾繁超于2018年12月9日告知胡良全可以办理房屋过户手续，吴莉萍在微信回复时称胡良全已违约，要求曾繁超转告胡良全。2018年12月12日，双方向房产登记部门申请办理了该房屋的变更登记手续，吴莉萍于当日支付53万元给胡良全。吴莉萍于2018年12月18日取得案涉房屋的不动产权证，但认为胡良全存在违约行为，拒绝支付余款20万元，双方为此发生诉讼。另查明，对于案涉房屋未能及时办理过户问题，裕凯服务部工作人员曾繁超在诉讼中出庭作证陈述：“当时合同约定的是40个工作日办理过户，刚开始是因为原告（胡良全）的房产有查封，签订合同后原告才告知房产有查封的情况。被告（吴莉萍）支付了50万元（含定金），让原告办理还贷解除抵押，原告也办理了银行还贷。……2018年11月份的时候，因为原告仍欠其他的借款，被查封了，要求被告先支付6万元用于偿还私人借款，被告要求在合同中约定少6万元的购房款，但最后原告不同意该方案。后来原告就自行解决了私人借款问题，最后就办理了过户。”还查明，胡良全确认交付房屋前尚欠水费及物业管理费1596.63元未付，同意承担上述费用。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于原告胡良全有无违约及如何承担违约责任的问题。本院分析如下：一、胡良全是否存在逾期协助办理过户的违约行为。双方约定在签订合同之日起40个工作日内办理案涉房屋过户手续，但因胡良全与他人债务纠纷导致房屋被查封而未能及时过户，出现上述情形是胡良全的原因造成，与被告吴莉萍无关，故胡良全对由此造成房屋逾期过户应承担违约责任。二、胡良全于2018年7月28日收取购房款40万元有无用于偿还所欠银行房贷及应否对此承担违约责任的问题。对此，作为居间方工作人员的曾繁超作为证人出庭作证陈述胡良全收到款项后已用于偿还该房屋此前所欠的抵押贷款，曾繁超也提供了其与吴莉萍的微信聊天记录，能基本印证其所作的陈述，双方对证人证言的真实性无异议，本院予以采信，从曾繁超的证言及有相关微信聊天记录看，曾繁超曾回复吴莉萍，告知其胡良全已偿还银行贷款，只是房屋被查封，吴莉萍当时也没有提出异议并要求进一步提供有关胡良全清偿银行贷款方面的书面证据核实，吴莉萍现提供的案涉房屋的2018年9月26日不动产登记信息查询结果的复印件，并未提供原件核对，无法对其真实性进行确认，即使是真实的，只能证明当时该房屋未办理抵押权注销手续，但没有办理抵押权注销手续并不等于胡良全没有偿还贷款，吴莉萍提供的证据不足以证实胡良全将收取的该笔款项挪作他用，事实上，胡良全最终能协助办理过户，说明其确实偿还了所欠银行贷款并注销房屋所设定的抵押，双方2018年7月30日签订《补充协议》约定的付款40万元用于清偿银行贷款的目的已实现。至于胡良全具体何时偿还银行贷款并办理抵押注销手续，《补充协议》本身未作明确约定，胡良全本身因其他债务纠纷导致该房屋又被查封，至胡良全解决了其他债务纠纷房屋得以解除查封时，该房屋已不存在因未注销抵押而未能办理过户的情形，故真正影响房屋未能及时办理过户的，是胡良全因其他债务纠纷导致房屋被查封的违约行为，而不是未偿还所欠银行抵押贷款，无论其是否存在超过过户期限才偿还抵押贷款的行为，其所应承担的仍是逾期协助办理过户的违约责任。吴莉萍提出胡良全还应承担未将所收购房款用于偿还银行贷款的违约责任，按《补充协议》的约定应承担50万元的违约金的意见缺乏理据，本院对此不予支持。双方在合同中约定“若甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致该房屋无法转让，视为违约，甲方须以成交总价的千分之二支付给乙方作为逾期每日的违约金，逾期15日未履约的，乙方有权终止合同，甲方必须双倍返还已收定金及无息退回除定金外的已收购房款并按实时房屋市价总价的20%赔偿给乙方”。本案中胡良全本应在合同签订后40个工作日内即2018年9月19日前协助办理过户，其逾期超过15天后吴莉萍并没有选择终止合同，双方在逾期84天后的2018年12月12日办理了过户手续，该违约行为并未导致房屋无法转让，胡良全已在约定期限内交付房屋，只是逾期办理过户，吴莉萍未提交证据证实因对方违约给其造成的具体损失情况，如按成交总价千分之二计算每日逾期违约金亦明显过高，胡良全对上述违约金的计算亦要求予以调整，本院根据本案实情酌定按每天400元计算胡良全应承担逾期违约金共33600元。关于吴莉萍要求胡良全承担案涉房屋交付前产生的物业管理费及水费共计1596.63元，胡良全对此没有异议，本院予以支持。关于胡良全在本诉中提出的相关请求应否支持。本案中，胡良全虽有逾期协助办理过户违约行为，但吴莉萍已要求继续履行合同，胡良全亦已协助办理了过户手续，本院亦根据其逾期履行情况判令胡良全承担了相应的违约责任，故吴莉萍仍应继续履行支付余下购房款200000元的义务，胡良全要求吴莉萍支付该款项，合法有据，应予支持。吴莉萍以胡良全存在违约行为为由主张无需支付购房余款，缺乏依据，对该辩解意见不予采信。胡良全另要求吴莉萍承担逾期违约金及律师费，但吴莉萍是在双方存在争议的情况下未结算余款，如前所述，本案是胡良全违约在先且双方未就违约金的承担协商一致，故不应据此要求吴莉萍承担逾期违约金及律师费，对胡良全的该项请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴莉萍向原告（反诉被告）胡良全支付购房款200000元；二、原告（反诉被告）胡良全向被告（反诉原告）吴莉萍支付逾期违约金33600元；三、原告（反诉被告）胡良全向被告（反诉原告）吴莉萍支付水费及物业管理费共计1596.63元；四、上述判决第一、二、三项确定的双方应支付的款项相互抵扣后，被告（反诉原告）吴莉萍应于本判决发生法律效力之日起五日内支付款项164803.37元给原告（反诉被告）胡良全；五、驳回原告（反诉被告）胡良全及被告（反诉原告）吴莉萍的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为2413元，财产保全费1695.33元，合计4108.33元（胡良全已预交），由胡良全负担608.33元，吴莉萍负担3500元。反诉受理费减半收取为2731.97元（吴莉萍已预交），由胡良全负担351.97元，吴莉萍负担2380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇一九年七月二十五日书记员 佘凯琪