安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初809号原告：潘琳琳，女，1970年12月26日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：马磊，安徽安港律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯伟，安徽安港律师事务所律师。被告：杜谒，男，1984年4月3日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：李儒飞，安徽律诚律师事务所律师。被告：郭子墨，男，2001年10月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。法定代理人：郭某，男，1970年6月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系郭子墨父亲。被告：郭某，男，1970年6月18日出生，汉族，恒源煤电有限公司职工，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：刘道宇，安徽众星合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨一峰，安徽众星合律师事务所律师。原告潘琳琳与被告杜谒、郭子墨、郭某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告潘琳琳的委托诉讼代理人马磊，被告杜谒的委托诉讼代理人李儒飞、被告郭某的委托诉讼代理人杨一峰到庭参加诉讼；被告郭子墨的法定代理人郭某经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2019年4月19日裁定转为普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告潘琳琳的委托诉讼代理人马磊，被告杜谒的委托诉讼代理人李儒飞、被告郭某的委托诉讼代理人杨一峰到庭参加诉讼；被告郭子墨的法定代理人郭某经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告潘琳琳提出房地产价格评估申请，本院依法暂停计算相应审理期限。本案现已审理终结。潘琳琳向本院提出诉讼请求：1、依法撤销杜谒与郭子墨签订的合同编号为1710160xxx号《存量房交易合同》、杜谒与郭某签订的两份合同编号分别为1711080xxx号、1710160xx号《存量房交易合同》；2、本案诉讼费及其他费用由杜谒、郭子墨、郭某承担。事实和理由：2017年7月6日，潘琳琳与杜谒在安徽省淮北市国信公证处办理了一份委托合同的公证，内容为：潘琳琳委托杜谒全权代表潘琳琳办理位于淮北市相山区相山南路A-2幢302室房屋对外出售的一切手续。杜谒在取得潘琳琳的授权后，在未与潘琳琳协商的情况下，以潘琳琳的名义与郭子墨、郭某签订《存量房交易合同》，将上述三套房屋以1899040元的价格分别出卖给郭子墨和郭某，该价格明显低于三套房屋的市场价值。后，潘琳琳得知房屋以该价格被出卖后，多次向杜谒、郭子墨、郭某协商此事，均未果。综上，杜谒将潘琳琳的上述三套房屋以明显低于市场的平均价格出卖给郭某、郭子墨，严重侵犯了潘琳琳的合法权益，该合同显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，该三份《存量房交易合同》应属可撤销合同。为维护潘琳琳的合法民事权益，故具状起诉，望判如所请。杜谒辩称，潘琳琳所述杜谒将潘琳琳的三套房屋以明显低于市场价格出卖给郭子墨、郭某与事实不符，潘琳琳隐瞒了其明确授权杜谒办理过户手续的相关事实，2017年7月6日，潘琳琳与杜谒在淮北市国信公证处办理了第一份委托合同的公证，该份委托书的具体内容与潘琳琳所述的一致，但是仅仅依据该份委托书不足以将涉案房屋进行过户，因为涉案房屋上有着抵押权，潘琳琳曾向案外人高富春、丁扬进行借款，并将涉案三处房屋抵押给高富春名下，且签订了高额的利息。在此情况下，潘琳琳找到郭某，希望郭某可以替潘琳琳偿还案外人的借款本息，这样潘琳琳才可以免除继续向案外人支付高额利息，同时潘琳琳也向郭某承诺将涉案三处房屋过户给他。这时杜谒才按照潘琳琳的委托到房管部门代理潘琳琳办理三处房屋的过户手续，但房管部门的工作人员告诉杜谒，授权委托书并没有办理房屋的抵押注销的权限，所以第一次未能过户成功。杜谒将此事如实的告知了潘琳琳，潘琳琳又在2017年10月17日再次向淮北市国信公证处办理了授权委托书，具体的内容为办理上述房屋的抵押注销事宜，并领取产权证，代为撤销注销房屋抵押的资料以及接受询问和签署相关文件。在潘琳琳如此明确的授权下，杜谒再次按照潘琳琳的要求将上述房屋过户至郭子墨、郭某名下，故潘琳琳对于过户的行为是明知且明确授权的，所以潘琳琳在事实和理由部分所述的是恶意虚构事实、隐瞒真相。潘琳琳在事实和理由部分说房屋的交易价格低于市场价格与事实不符，涉案房屋的价格是经过潘琳琳和杜谒协商确认的，是市场行为，杜谒仅仅是按照潘琳琳的委托代为办理过户手续，且涉案房屋在办理过户时候，需要向不动产中心缴纳相应的税费，如明显低于市场价格，不动产中心将以逃避税务不予办理，所以涉案房屋的房款是经过不动产中心确认的，故不存在低于市场价格。房屋的过户行为已经被房管部门予以确认，且房屋在郭子墨、郭某名下，潘琳琳应当对于行政行为去进行诉讼。郭子墨的法定代理人郭某未到庭未作答辩。郭某辩称，郭某取得涉案的三处房屋，是基于潘琳琳与郭某签订的委托书授权，潘琳琳诉称事实不真实；郭某所取得的房产权系郭某善意取得，未侵犯他人的利益，其行为系合法有效的民事法律行为；潘琳琳诉请可撤销的行为已经超过法定撤销期限，综上，请依法驳回潘琳琳的诉请。本院经审理认定事实如下：潘琳琳及其前夫**因向高富春借款190万元，潘琳琳将其名下位于淮北市相山区相山南路A-2幢x室、x室及淮北市相山区人民路268号翡翠岛58幢xx室三套房产抵押给高富春，并于2017年7月8日办理抵押登记，并同时办理委托杜谒办理上述三套房屋的过户、出售等事宜公证书。其中2017年7月5日，委托人潘琳琳（甲方）与受托人杜谒（乙方）在安徽省淮北市国信公证处办理了一份委托合同的公证，委托事项为杜谒代表潘琳琳办理位于安徽省淮北市相山区相山南路A-2幢x室（房地产权证号：淮房地权证相山区字第××号）房屋的下列事项：一、委托乙方为甲方的代理人，全权代表甲方前往不动产登记管理局、银行等相关部门办理下列事项，1、办理出售上述房产的所有相关手续【包括签订房屋买卖契约、收取定金、办理网签手续、办理核价事宜、撤销网签备案合同、签订资金托管协议（或不托管）、申请房屋转让交易备案、到资金托管中心领取房款（或直接领取房款）、到税务部门办理纳税或开具免税证明的相关手续以及设涉及办理公证的相关手续】。2、办理上述房产的过户、清房手续。代为申请转移登记、填写登记申请书，签署有关笔录、文书，领取产权证书、领取告知单、领取房屋关联单等。3、到房管局代为领取上述房屋的售房款支票，并到银行部门领取现金。4、办理上述房产的水电、天燃气、电话、有线电视（数字电视）等一切相关设施的过户手续及物业交接（包括缴纳物业费、到物业公司和居委会开具结清证明）办理查询户口情况以及办理户口证明或户口迁移手续。5、申请办理上述房屋抵押交易备案、抵押登记、调取房产档案、领取告知单、不动产登记证明等相关证件、收据等相关手续。6、代为办理上述房屋的抵押登记事宜以新的不动产登记为准，代为签订房屋价格认定书及其他相关文件资料，代为领取他项权利证书或其他相关资料，并交给银行。7、办理上述房屋的相关资料以及接受询问和签署相关文件。8、在银行办理上述房屋二手房贷款的全部事宜（包括签字、填申请表、开设银行账户、收取贷款等、其他贷款无效）并代收房款。9、到不动产登记中心办理转本位登记、代签申请表、询问笔录、预抵押转为抵押登记的申请表、领取相关手续及产权证。10、代为缴纳上述房屋的土地出让金等相关费用。11、代为签订单身证明的保证书、婚姻状况声明书或接受关于婚姻状况、房产状况的询问。12、代为填写、签署、领取《淮北市已购房改房、集资房、自建房、经济适用房转移登记审核表》。13、办理在房地产管理部门调阅上述房产档案等相关自老以及接受询问和签署相关文件。14、办理上述过户的房屋以现有的不动产权证登记为准的抵押登记、抵押交易备案手续事宜，并领取不动产登记证明。二、委托期限为上述事项办理完毕之日止。三、乙方在其权限范围内签署的一切有关文件，甲方均予以承认，由此在法律上产生的权利、义务均由甲方享有或承担。四、本合同签订后，认可乙方未经另一方同意不得撤销。因潘琳琳及其前夫**无力偿还高富春的借款190万元及利息，潘琳琳（委托人）与郭某（受托任）于2017年10月初签订委托书一份，载明：本人潘琳琳委托郭某将190万元借款还于高富春，还款后，由郭某处置淮北市相山区人民路268号翡翠岛58幢x室、淮北市相山区相山南路A-2幢xxx室、淮北市相山区相山南路A-2幢xx室三处房产。2017年10月16日，郭某向高富春账户转账47万元；同年10月20日，郭某通过其妹妹郭冬梅账户向高富春账户转账102万元；同年11月8日，郭某向高富春账户转账45万元；三笔转账金额合计194万元。2017年10月17日，委托人潘琳琳（甲方）与受托人杜谒（乙方）在安徽省淮北市国信公证处办理了两份授权委托书的公证，委托事项为：杜谒代表潘琳琳办理位于安徽省淮北市相山区人民路268号翡翠岛58幢xx室，建筑面积203.5平方米，房地产权证号为14××45号及位于安徽省淮北市相山区相山南路A-2幢xxx室，建筑面积53.71平方米，房地产权证号为14××83号两套房屋的抵押注销事宜，并领取房产证；代为提交与注销上述房屋抵押相关的材料以及接受询问和签署相关文件。杜谒于2017年10月20日代为办理了翡翠岛58幢304室房屋的抵押权注销登记，同年11月8日代为办理了相山南路A-2幢xxx室房屋的抵押权注销登记。2017年10月16日，杜谒代潘琳琳与郭子墨法定代理人赵晓梅（郭某妻子）、郭某签订淮北市相山区相山南路A-2幢xxx室房屋的《存量房买卖合同》，房屋售价为301900元，并于同年10月23日将房地产权转移登记到郭子墨名下。2017年10月20日，杜谒代潘琳琳与郭某签订淮北市相山区人民路268号翡翠岛58幢304室房屋的《存量房买卖合同》，房屋售价为976800元，并于同年10月23日将房地产权转移登记到郭某名下。2017年11月8日，杜谒代潘琳琳与郭某签订淮北市相山区相山南路A-2幢xx室房屋的《存量房买卖合同》，房屋售价为590800元，并于同年11月9日将房地产权转移登记到郭某名下。郭某、郭子墨为办理上述三套房屋的过户支出税费150391.2元。另查，潘琳琳申请对涉案三套房屋价值进行评估鉴定，本院根据双方当事人意见委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对房地产价格进行评估（评估基准日为2017年10月、11月），并出具了《房地产估价报告》，位于淮北市相山区相山南路A-2幢x室房屋评估单价为3735元/m2，总价为35万元；位于淮北市相山区相山南路A-2幢xx号房屋评估单价为14884元/m2，总价为80万元；位于淮北市相山区人民路268号翡翠岛58幢x号房屋评估单价为6577元/m2，总价为133.8万元；上述三套房屋评估总价款为248.8万元。以上事实，有潘琳琳提交的房地产权登记信息三份、存量房交易合同三份、购房发票三张，杜谒提交的公证书三份、授权委托书，郭某提交的委托书、借记卡明细、招商银行交易明细、授权委托书、公证书一组、2017年5月7日委托合同及公证书，房地产估价报告三份，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。本院认为，潘琳琳与郭某签订委托书，载明潘琳琳委托郭某将190万元借款还于高富春，还款后，由郭某处置淮北市相山区人民路268号翡翠岛58幢xxx室、淮北市相山区相山南路A-2幢x室、淮北市相山区相山南路A-2幢xxx室三处房产。在潘琳琳委托郭某还款并处置上述三套房屋的同时，通过公证的形式在授权杜谒代为办理上述三套房屋过户的基础上，再次授权杜谒代为办理上述房屋的抵押注销事宜。杜谒与郭某签订的三份存量房买卖合同均系潘琳琳授权所为，双方签订的存量房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同。郭某代潘琳琳向高富春偿还了借款及利息合计194万元后，杜谒才协助将三套房屋过户给郭某、郭子墨。加上郭某、郭子墨为房屋过户教育缴纳的税费150391.2元，郭某、郭子墨至少为上述三套房屋交易过户支出对价2090391.2元。而涉案房屋的交易时的评估价值为248.8万元，差额为397608.8元，差异率约15.73%。故，在未能偿清郭某代为支付的借款本息194万元以及房屋过户交易税费成本150391.2元的情况下，潘琳琳以房屋过户价值过低要求撤销该房屋买卖合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。但对款项差额部分，潘琳琳可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告潘琳琳的诉讼请求。案件受理费80元，由原告潘琳琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战审 判 员  潘红梅人民陪审员  张 芳二〇二〇年二月二十七日书 记 员  张 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。