宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初1883号本诉原告（反诉被告）：贺兰县张亮鑫胜土地股份专业合作社,统一社会信用代码93640122MA76003988，住所地宁夏回族自治区贺兰县。法定代表人：谢胜林，系该合作社社长。委托诉讼代理人：姚波，宁夏清之清律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：刘红飞，男，汉族，现住甘肃省武山县。本诉被告（反诉原告）：张虎，男，汉族，现住宁夏回族自治区银川市。以上二本诉被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：高洁，宁夏宁银律师事务所律师。以上二本诉被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：邵铁帅，宁夏永川律师事务所律师。本诉原告贺兰县张亮鑫胜土地股份专业合作社（以下简称张亮鑫胜土地合作社）诉本诉被告刘红飞、张虎土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序审理，本案在审理过程中，本诉被告刘红飞、张虎向本诉原告贺兰县张亮鑫胜土地股份专业合作社提出反诉，本院依法受理后，因案情复杂，于2019年3月27日作出（2019）宁0122民初1883号民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理后，依法组成合议庭公开开庭对两案合并进行了审理，本诉原告（反诉被告）张亮鑫胜土地合作社的委托诉讼代理人姚波、本诉被告（反诉原告）刘红飞、张虎及其共同委托诉讼代理人高洁、邵铁帅，均到庭参加了诉讼。本诉原告张亮鑫胜土地合作社请求判令：1.被告刘红飞、张虎支付原告贺兰县张亮鑫胜土地股份专业合作社大拱棚租金52000元，并支付违约金7200元，两项共计59200元；2.本案案件受理费由本诉被告刘红飞、张虎承担。事实和理由：2017年4月5日，二被告与原告签订《大拱棚承租合同》，约定由二被告承包原告位于贺兰县张某1钢架大拱棚60栋，每栋租金1500元、电费100元，租金及电费共计96000元；二被告需在合同签订之日一次性缴清租金和电费。合同签订后双方协商二被告承租大棚的数量增加到64栋，年租金及电费增加至102400元。2017年4月7日二被告仅向原告支付租金及电费30400元，下欠72000元二被告向原告出具欠条一张，载明欠款的事实，同时二被告承诺在2017年4月25日之前付清欠款，逾期支付承担10%的违约金。付款期限届满后，原告先后多次向二被告催要上述欠款未果。现原告诉至本院，请求判如所请。本诉被告刘红飞、张虎答辩要点：一、被答辩人在诉状中所述与事实不符；（一）被答辩人承诺因答辩人承包了其44栋荒废的大棚需再行投入资金，答辩人下欠的租金可先不交，并不是答辩人违约不向被答辩人交付租金。在答辩人向被答辩人出具涉案欠条后，被答辩人要求答辩人种植其村子里荒废的44栋大棚，并且承诺因答辩人需投入更多资金，因此下欠的租金可以先不支付，这才导致答辩人没有按照欠条约定时间向被答辩人支付下欠的租金，并且被答辩人在答辩人种植期间从未主张过下欠租金，也没有告知答辩人支付租金的期限；（二）被答辩人向答辩人承诺电费不需向其支付，并不是答辩人违约不支付电费。答辩人与被答辩人在签订合同后，因被答辩人拿着电卡造成答辩人用电不方便，被答辩人遂提出将电卡交由答辩人自行保管，答辩人根据自己实际情况缴纳电费即可，合同中约定的电费也就无需再向被答辩人支付，因此答辩人在租赁大棚后自己保管电卡，根据需要自己缴纳电费，并按照约定没有再向被答辩人支付电费；二、被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不能成立；（一）答辩人不存在不按约定支付租金的违约情形，因此不应承担向被答辩人支付违约金的违约责任；（二）按照双方约定，答辩人没有向被答辩人再支付电费的义务，就此部分应当从被答辩人主张的租金中予以扣除。答辩人与被答辩人已达成了电费不需再向被答辩人支付的约定，因此按照该约定，被答辩人关于电费的主张是不能成立的，同时答辩人租赁期间电费是由其自己缴纳承担的，被答辩人没有另行收取电费的事实依据，因此被答辩人关于电费的主张因无事实和法律依据是不能够成立；三、被答辩人在履行与答辩人签订的《大拱棚承租合同》过程中存在违约行为，在未通知答辩人的情形下擅自违法将出租给答辩人的大棚租给第三人使用，造成答辩人巨大经济损失，被答辩人应该就此承担赔偿答辩人全部经济损失的责任；四、在2017年合同履行中，原告从被告处购买了香瓜，后又两次指派被告为村委会清理垃圾、除草，并购买了一部分除草剂，价值6万元，时任村干部及会计都同意这部分价值可以冲抵租金，但因双方至今未结算，租金也未冲抵。反诉原告刘红飞、张虎请求判令：1.被反诉人向反诉人返还所收取的电费6400元；2.被反诉人赔偿反诉人因被反诉人违约将104栋大棚承包给他人给反诉人造成的损失，其中设施设备损失245363元、育苗损失148300元及利润损失35万元，以上共计750063元；3.由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月5日，反诉人同被反诉人签订了《大拱棚承租合同》，合同约定反诉人每年向被反诉人缴纳大拱棚每棚租金为1500元，每棚电费100元，共计96000元，承包期限自2017年4月5日至2018年11月30日，共计两年，反诉人需在2017年4月5日前一次性缴清租金。合同经双方签字盖章生效后，反诉人按照合同的约定向被反诉人支付了30400元租金，后应被反诉人要求，反诉人于2017年4月7日向被反诉人出具借条一份，承诺在2017年4月25日之前支付完毕所有下欠的租金，但是欠款期限未到，被反诉人就找到反诉人称其还有44栋荒废的大棚，要求反诉人必须答应种植这44栋荒废的大棚，对于这44亩荒废的大棚被反诉人免费交由反诉人种植，但是考虑到反诉人需要资金投入这44栋大棚，被反诉人称反诉人下欠的租金暂时可以不用交，待大棚种植收成之后再支付，反诉人按照约定又于2017年10月份向被反诉人支付租金2万元，此外因电卡由被反诉人保管并缴费多有不便，被反诉人便将电卡交由反诉人保管并由反诉人自己交电费，并称电费由反诉人自行安排，合同约定的电费无需再行支付。反诉人遂投入大量的资金和人力对这104栋大棚进行平地整地施肥，为每一个大棚购买配置了滴管、地膜管道等基础设施进行种植，但是因反诉人种植的西蓝花等蔬菜中价值近30万元的蔬菜被他人大量盗取，使得反诉人遭受惨重损失，尽管如此，反诉人仍然按照其与被反诉人的约定继续进行种植。2018年2月初，反诉人购买了大量蔬菜种子雇人开始育苗，为2018年度的种植开始做准备，但是就在反诉人进行了育苗并购置了化肥等材料后，反诉人从张某1村民处听说被反诉人已将反诉人承包的104栋大棚租给第三人进行种植，为此反诉人多次找被反诉人沟通均无果，更为过分的是被反诉人还将反诉人雇佣的在大棚干活的人全部赶了出来，反诉人投入人力和资金所育的蔬菜苗因没有土地种植全部作废掉，反诉人出资购置配备的设备只使用了一年就被被反诉人占用拒不返还，反诉人种植大棚的利润更是付之东流，被反诉人的违约行为已给反诉人造成了严重的损失。反诉人认为，根据反诉人与被反诉人签订的《大拱棚承租合同》的约定，被反诉人应当为反诉人提供大棚供反诉人进行种植，被反诉人违反约定擅自将大棚出租给第三人使用，给反诉人造成了严重损失；同时，被反诉人向反诉人承诺合同约定的电费不需再向其支付，并承诺反诉人的租金可以暂时不交。反诉人认为，被反诉人应当诚信、全面履行合同，并应当承担因不履行义务给反诉人造成各种经济损失的赔偿责任，现反诉人提起反诉，请求判如所请。反诉被告张亮鑫胜土地合作社答辩要点：一、反诉原告反诉状陈述的事实与客观事实严重不符，反诉人张虎、刘红飞共种植反诉被告大棚64栋，在种植大棚期间所使用的电费在合同中有明确约定，反诉人应当按照合同缴纳相应的租金和电费。在2018年初，反诉人逾期缴纳租金并放弃种植大棚，所造成的损失应当由反诉人自行承担，所以反诉人的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回；二、关于反诉原告第四点辩解意见，认为本案是土地租赁合同纠纷，其辩解与案外人张某1村委会之间的其他纠纷，应当另案主张，与本案无关。本诉原告（反诉被告）张亮鑫胜土地合作社为了证明自己的诉讼主张成立，向本院提交了以下证据即证据一大拱棚承包合同一份（原件）、证据二收据一张（原件）、证据三欠条（原件）一张，以上证据，经质证，反诉被告对其中证据一、二没有异议；对其中证据三的真实性、关联性没有异议，但对其合法性有异议，认为欠条中约定的违约金过高。二本诉被告（反诉原告）刘红飞、张虎为了反驳本诉原告诉讼主张，共同向本院提交了以下证据即证据一调查笔录四份、农民专业合作社信息查询单，经质证，本诉原告（反诉被告）对其中农民专业合作社信息查询单没有异议；对其中调查笔录的三性及证明目的均有异议，认为该调查笔录属于证人证言，证人应当出庭接受质证，反诉人所提供的调查笔录中所陈述的事实并不能与被调查人当庭进行核实，所以对该调查笔录中所记录的内容与客观事实是否一致，无法核实；本院认为，该调查笔录属证人证言，本诉被告未申请证人出庭作证，其真实性无法核实，故该组证据不符合证据的形式要件，本院不予采信；其中农民专业合作社信息查询单，本诉原告没有异议，本院予以采纳；证据二收据六份、宁夏农资商品监管一账通凭证九份（均系原件），经质证，本诉原告（反诉被告）对该组证据的三性及证明目的均有异议；本院认为，该组证据虽具有真实性，但因其未向本院提供其他确实、充分、合法、有效的证据予以佐证，其证明目的，本院不予采信；证据三证人证言四份（申请证人马某、金某、郑某、李某出庭作证），经质证，本诉原告（反诉被告）对其中证人马某、金某的证人证言，均认为证人马某、金某与被告张虎之间至今存在经济往来，有明显利害关系，其证人证言可能会脱离案件事实，证人均并不能证明被告张虎所种植大棚的数量以及电费的缴纳情况、蔬菜是否被盗取的事实，证人证言不能达到其证明目的；对其中证人郑某的证人证言，认为1.证人与被告张虎之间至今还存在经济往来，有明显利害关系，其证人证言可能会脱离案件事实；2.证人的证言并不能证明被告张虎所种植大棚的数量以及电费的缴纳情况、蔬菜是否被盗取的事实，所以证人证言不能达到被告的证明目的；3.证人的证言没有明确被告的经济损失是由什么原因所造成，即便被告存在经济损失，也不能当然认定与本案有关；对其中证人李某的证人证言，认为证人与被告张虎之间存在亲属关系，证人陈述的2017年支出和种植活动均系二被告在种植期间的正常支出，证人证言并不能证实本诉原告给本诉被告造成的经济损失。本院认为，其中证人马某的证言，具有真实性，本院予以采信；其中证人金某的证言中陈述本诉被告张虎涉案租赁温棚的电卡由其保管，并由其缴纳电费的证言，因二本诉被告未向本院提供其他确实、充分、合法、有效的证据予以佐证，该证明目的，本院不予采信，其他证言部分，本院认为具有真实性，予以采信；其中证人郑某的证言，因证人与二本诉被告系朋友关系，其陈述与二本诉被告共同投入化肥、种子进行育苗，因此证人与二本诉被告具有经济利益关系，其陈述的证言，亦因二本诉被告未向本院提供其他确实、充分、合法、有效的证据予以佐证，该证人证言，本院不予采信；其中证人李某的证言，因证人与本诉被告张虎系表兄弟关系，与本诉被告刘红飞系朋友关系，其陈述本诉被告刘红飞委托其两次缴纳涉案租赁温棚的电费的证言，亦因二本诉被告未向本院提供其他确实、充分、合法、有效的证据予以佐证，该证明目的，本院不予采信，其他证言部分，本院认为具有真实性，予以采信。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2017年4月5日，本诉原告张亮鑫胜土地合作社与本诉被告刘红飞、张虎签订《大拱棚承租合同》，将其位于贺兰县常信乡张某1三、四社通四公路两侧耕地农田内钢架大拱棚60栋租赁给二本诉被告，合同约定每栋大拱棚每年租金1500元，以上大拱棚每年租金合计9万元，租赁期限两年即自2017年4月5日至2018年11月30日，合同约定租赁期满后，一切材料归本诉原告所有；本诉被告需在2017年4月5日前即合同签订之日一次性缴清租金，如未交清，本诉原告有权单方终止合同，一切材料归本诉原告所有。同时，合同约定每棚钢架大拱棚每年电费100元，以上大拱棚每年电费合计6000元。在合同签订后，2017年4月7日本诉被告向本诉原告支付第一年租金及电费合计30400元，双方另又协商将原合同租赁钢架大拱棚由60栋增加到64栋，每栋大拱棚每年仍为租金1500元，每棚钢架大拱棚每年电费100元，并在本诉原告向其出具收据明确约定，双方签字确认；同时，由二本诉被告另向本诉原告共同出具了一张尚欠剩余租金72000元的欠条一张，双方约定剩余租金于2017年4月25日前付清，如违约承担10%的违约金。之后，本诉原告向本诉被告交付了涉案租赁的64栋钢架大拱棚，二本诉被告实际占有、使用涉案租赁的64栋钢架大拱棚至第一年度蔬菜种植季节结束。同时查明，二本诉被告在经营涉案租赁大拱棚期间，其承诺的付款期限届满后，经本诉原告多次催要，二本诉被告分别于2017年10月21日、2017年10月25日向本诉原告各支付租金1万元，合计2万元，剩余租金52000元至今没有支付。2018年3月初，因本诉被告刘红飞、张虎拒不缴纳拖欠的剩余租金，也未收拾涉案租赁的大拱棚，本诉原告单方终止合同，收回涉案租赁的大拱棚，并将涉案租赁的大拱棚出租给其他承租人。现本诉原告诉至本院，请求判如所请，反诉原告刘红飞、张虎提出反诉，亦请求判如所请。本院认为，本诉原告将涉案大拱棚租赁给二本诉被告经营，双方签订了租赁合同，系当事人的真实意思表示，双方之间形成了租赁法律关系，依法应受法律保护。本案中本诉原告按照合同约定向二本诉被告交付了涉案租赁的大拱棚，二本诉被告接收涉案租赁的大拱棚，但在租赁期限经营过程中，在合同约定的期限内仅向本诉原告支付了部分租金，剩余租金在其承诺的期限内仍未足额缴纳，其行为已构成违约，依法应当承担相应的法律责任。现本诉原告诉讼主张要求：一、本诉被告刘红飞、张虎共同支付涉案租赁大拱棚的剩余租金52000元，其向本院提供了确实、充分、合法、有效的证据予以证实，故本诉原告的该项诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持；二、要求二本诉被告支付违约金7200元，本院认为，2017年4月7日二本诉被告向本诉原告支付租金及电费时，双方签字确认的收据中明确约定剩余租金72000元于2017年4月25日前付清，如违约承担10%的违约金，因二本诉被告未按期履行给付义务，其已构成违约，故原告的该项诉讼请求，亦具有事实依据和法律依据，本院予以支持；二本诉被告共同辩解，该违约金约定过高，理由不能成立，本院不予采纳。反诉原告刘红飞、张虎诉讼主张：一、要求被反诉人向其返还所收取的电费6400元，因其未向本院提供其他确实、充分、合法、有效的证据予以证实涉案大拱棚在其租赁期间，其实际交纳了电费的事实，故该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持；二、要求被反诉人赔偿其因被反诉人违约将104栋大棚承包给他人给反诉人造成的损失，其中设施设备损失245363元、育苗损失148300元及利润损失35万元，以上共计750063元，本院认为，二本诉被告未按期履行给付义务，其已构成违约，根据合同约定，本诉原告有权单方终止合同，一切材料归本诉原告所有。本诉原告已于2018年3月初单方终止合同，并收回了涉案租赁的大拱棚，双方之间租赁合同关系已实际解除。现二反诉原告虽向本院提交申请对涉案租赁大棚利润损失进行司法鉴定，但本院根据本案具体案情综合分析，该申请本院不予采纳，其该项诉讼请求，因其未向本院提供其他确实、充分、合法、有效的证据予以证实，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。反诉被告辩解，理由一，反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回，理由成立，予以采纳；理由二，反诉原告另主张在2017年合同履行中，反诉被告从其处购买了香瓜，后又两次指派反诉原告为张某1委会清理垃圾、除草，并购买了一部分除草剂，价值6万元，时任村干部及会计同意货款、劳务费以及支出费用可以冲抵拖欠租金，因双方至今未结算，所以租金未冲抵，要求予以抵顶的辩解，认为不属实，本院认为，该债权债务纠纷属于另一法律关系，双方当事人可另行诉讼主张，本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告刘红飞、张虎于本判决生效之日起十五日内共同向本诉原告贺兰县张亮鑫胜土地股份专业合作社支付拖欠的大拱棚租金52000元，并支付违约金7200元，共计59200元；二、驳回反诉原告刘红飞、张虎的全部诉讼请求。本诉案件受理费1280元，由本诉被告刘红飞、张虎负担；反诉案件受理费11300元，由反诉原告刘红飞、张虎自行负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 周新涛人民陪审员 杨爱玲人民陪审员 马 娟 二〇一九年九月二日书 记 员 孔祥慧附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。