昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初4600号原告：黄燕蕊，女，汉族，1961年5月19日生，登记住址:云南省昆明市官渡区金河小区4幢2单元502号。被告：段志刚，男，汉族，1979年2月19日生，登记住址：云南省昆明市盘龙区北京路525号。被告：陈艳芳,女,汉族,1980年9月3日生，登记住址：云南省昆明市西山区前卫街道办事处前卫西路馨安苑小区19幢3单元202号。原告黄燕蕊与被告段志刚、陈艳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原到庭参加诉讼，被告段志刚、陈艳芳经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决位于呈贡马金铺办事处和大渔街道办事处交界的时代俊园（金盾俊园）地块A2第7栋1单元202号住宅及A2-1地下室-1层B007号车位的产权由被告名下过户到原告名下；2.诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.解除与被告段志刚所签订的合同；2.返还所欠房款584056.24元（含房款、车位款、办证费、契税、维修基金、配套费）；3.返还被告的转让费25000元；4.赔偿所交的房屋物业费6886.30元；5.赔偿因被告违约的违约金300000元；6.全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年11月24原告黄燕蕊与被告段志刚、陈艳芳共同协商签订了“购房指标及未来房屋产权转让合同（见证据3），并于当天和俩被告一起去银行，通过招商银行昆明十里长街支行我支付给被告转让费25000.00元、房屋首付250000.00元（房屋200000.00元、车位50000.00元），合计：275000.00元（大写：贰拾柒万伍仟元整。见证据6、7、8），2013年12月5日被告段志刚和我一同到俊发伟业房地产中心由我从银行转账付清住宅和车位等的全部尾款293952.00元（其中：建行卡付291000.00元，招行卡付2952.00元，见证据8、9、10、11、12、13、14、15、16、17）。后被告段志刚和我一同去俊发伟业房地产中心签订商品房购销合同，并领取了商品房购销合同，原件交给我（住宅及车位，见证据4、5）。2016年3月18日被告段志刚和我一起去呈贡时代俊园交房处验收了房屋，我用招商银行的信用卡交清了税款及物管费等全部相关费用（见证据18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、32），签定了“时代俊园(金盾俊园)物业服务协议”，领取了入住的相关资料和住宅钥匙（相关资料和住宅钥匙交给我），被告段志刚在验收处等我，我在验收师傅的带领下对住宅和车位进行了各个项目的验收，提了验收意见，验收单上留了我的电话号码和被告的电话号码，后我接到物管的通知去领了门禁卡，窃管费我己交至2018年12月（见证据33、34、35）。最近我咨询了俊发售房中心说房产证和车位证已办好，我多次联系被告来过户无果。现请求贵法院为我主持公道，判该套住宅及车位产权由被告名下过户到我的名下、全部诉讼费用由被告承担。在本案诉讼的过程当中，西山法院告知我，有其他人已经起诉了段志刚和陈燕芳，并且判决已经生效，而且进入执行阶段。我向他们购买的房屋已经被执行而且被拍卖掉了，所以我提交了异议申请之后，但是异议申请人没有被受理，因为当时房子已经拍卖掉了，我在本院就变更了诉请，不再要求被告将这个房子过户到我名下，而是要求他解除合同，并且赔偿相关的损失、返还价款。两被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。原告针对其诉讼请求向本院提交房屋购买权转让合同、商品房购销合同2份、收条、银行业务回单及交易明细、金盾俊园收款确认单等证据，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以采信。本院经审理认定事实如下：黄燕蕊（乙方）与段志刚（甲方）于2013年11月24日签订房屋购买权转让合同，约定甲方自愿将时代俊园A2-7栋1单元202号房屋的购买权及该套房屋未来产权一次性有偿转让给乙方；转让金为25000元在甲乙双方签订转让合同之日由乙方一次性付清，同时支付甲方已经首付的人民币250000元；甲乙双方约定签订合同后，该套房屋的购买权归乙方所有，乙方享有该套房屋购买权中所有优惠政策待遇，同时享有该套房屋所附带的所有附属、配套设施的权利（如车位或车库等）；如只能以甲方名义与建设方签订购买合同等相关手续，乙方选定房屋后，由甲方与建设方签订购房合同，费用及后续手续相关费用由乙方全额承担，甲方应协助乙方办理；甲乙双方约定在本合同规定的购房权所属的房屋产权证至甲方后，甲方应当协助乙方办理过户手续，在该套房屋产权证、土地证生效后可办理过户手续时三个月内，双方一同到国家产权交易机构办理该套房屋产权转移过户手续（将该套房屋产权由甲方过户到乙方名下），过户产生的所有费用由乙方承担；甲方在交房前因房屋价格上涨强行取消乙方购房权的视为违约，则甲方将乙方所交实际费用如数退还给乙方，并追加违约金300000元。2013年11月24日，黄燕蕊向段志刚支付了转让费及首付款共计275000元。2016年3月9日，段志刚与呈贡俊发伟业房地产有限公司签订了两份商品房买卖合同，约定由段志刚向该公司购买金盾俊园A2地块7栋1单元202号房屋及该地块A2-1地下室B007号车位。2013年12月5日，黄燕蕊向呈贡俊发伟业房地产有限公司支付了剩余房款278252元（其中房屋款210252、车位款68000元）、配套费13200元。2016年3月18日，黄燕蕊向呈贡俊发伟业房地产有限公司支付了上述房屋及车位的契税、工本费等共计11974.04元，并向云南俊发物业服务有限公司交纳了上述房屋及车位一年的物业费2486.30元及维修基金14430.2元，黄燕蕊同日还向云南方圆测绘有限公司交纳了办理上述房屋及车位土地证费用500元。2017年8月23日，黄燕蕊为办理不动产权证，向云南耀地科技有限公司交纳了办证费630元。此外，黄燕蕊于2018年9月10日还向云南俊发物业服务有限公司交纳了上述房屋及车位2017年及2018年两年的物业费4400元。上述房屋及车位分别于2018年9月15日和2018年7月25日登记在段志刚名下，不动产权证号分别为云（2018）呈贡区不动产权第0273744号、0209785号该房屋及车位现已被昆明市西山区人民法院执行拍卖。本院认为，原告黄燕蕊与被告段志刚签订的《房屋购买权转让合同》合法有效，双方应当依照合同约定履行各自义务。因上述《房屋购买权转让合同》系原告黄燕蕊及被告段志刚签订，被告陈艳芳并非合同当事人，其不应当承担本案合同义务，并非本案适格被告，故本院依法驳回原告黄燕蕊对被告陈艳芳的所有诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原被告签订《房屋购买权转让合同》因转让标的物已经被告其他法院执行拍卖，该转让合同的目的已经不能实现，故原告要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，原告在解除《房屋购买权转让合同》后要求被告段志刚返还其已经依照该转让合同支付的房屋及车位价款528252元、契税及工本费等11974.04元、配套费13200元、修基金14430.2元、办证费1130元（500元＋630元）的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，上述费用共计568986.24元，原告计算有误，本院予以更正。同样，原告要求被告返还转让费25000元、物业服务费6886.30元的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，被告应当返还原告的费用共计600872.54元。关于被告如何承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原被告在《房屋购买权转让合同》中约定：“甲方在交房前因房屋价格上涨强行取消乙方购房权的视为违约，则甲方将乙方所交实际费用如数退还给乙方，并追加违约金300000元。”虽然本案导致该转让合同解除的原因是其他法院执行拍卖，但亦是由被告造成，被告的违约程度及违约造成的后果与上述约定的违约情形一致，且考虑到房价上涨的因素，故本院对原告依照约定主张300000元违约金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告段志刚于本判决生效之日起十日一次性返还原告黄燕蕊购房款等各项费用共计600872.54元，并向原告黄燕蕊支付违约金300000元；二、驳回原告黄燕蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12959.43元、保全费5000元，由被告段志刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吕丽华人民陪审员  段学英人民陪审员  郭江华二〇一九年六月十九日书 记 员  李秋蓉