上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初9621号原告：上海马陆资产经营有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨赟，董事长。委托诉讼代理人：施海明，上海泓盛律师事务所律师。被告：上海戬鸿物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：饶丽华，执行董事。委托诉讼代理人：毛国彬，北京市炜衡(苏州)律师事务所律师。第三人：上海文海投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：廖文海，执行董事。委托诉讼代理人：吴政洁、邱有坤，上海博乐律师事务所律师。原告上海马陆资产经营有限公司与被告上海戬鸿物业管理有限公司及第三人上海文海投资发展有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施海明、被告的委托诉讼代理人毛国彬、第三人的委托诉讼代理人邱有坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告将位于上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX号、XXX号房屋及办公用房(以下简称讼争房屋)归还原告；三、被告向原告支付自2017年1月1日暂计至2019年6月30日的租金人民币7,754,648元(以下币种均为人民币，实际计算至房屋归还之日)；四、被告向原告支付自2017年1月1日暂计至2019年6月30日的逾期付款违约金2,758,901(以所欠租金的每日千分之一的标准计算，计算至实际清偿之日止)。事实和理由：2016年4月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租予被告。租赁期限为10年，自2016年7月1日至2026年6月30日。合同另对租金金额、支付方式、违约责任等作了明确约定。后原告依约履行了出租人义务，但被告自2017年1月1日起开始拖欠租金，屡次违约未能付清租金，经原告多次催讨，均未果。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告及第三人与原告签订的合同因涉案土地性质为工业用地，实际作商业用途，合同违反了相关规定，应属无效。原告及第三人明知约定无效，应对无效产生的后果承担责任。合同无效后，原告及第三人应对被告的损失进行赔偿。合同约定先开票后付款，但第三人未依约开票，被告享有相应抗辩权。原告主张的违约金标准过高，应予以调整。第三人述称，对原告的诉讼请求不表异议。被告关于合同无效的主张没有事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人系位于上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX-XXX号房屋的权利人。房屋的土地用途为工业用地，房屋用途为居住或厂房。2016年4月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租予被告。其中11号为办公楼、12号为商业房。租赁物总面积为9605.82平方米。被告承租后，将用于配合镇政府或相关单位的招商工作及开展被告营业执照核准的经营项目。租赁期限为10年，自2016年7月1日至2026年6月30日。第一、二年的年租金为440万元，第三至第六年的年租金为462万元，第七至第十年的年租金为484万元。租金每三个月结算一次，每期租金在到期前10天内、收到原告发票后一次性付清，先付后用。为避免产生不必要的结算步骤及税收，双方结算的租金发票分成两个部分：1、第三人开出的原由原告支付的租金；2、原告向被告开出的其应付租金的不足部分。上述发票金额之和为本合同约定的当期应计租金金额。若被告无故逾期支付租金的，除本金外，每逾期一日应支付所欠租金金额千分之一的违约金。逾期超过15日的，原告有权单方解除合同。被告在承租期间无权私自对租赁物进行改建、扩建，如确需进行的，被告须向原告提出书面申请，由原告决定并具体办理相关事宜。被告违反合同其他条款，经原告书面催告仍不改正的，原告有权立即单方终止合同，并要求被告赔偿三个月的租金。合同另对其他事项作了约定。后原告开通了燃气，并将讼争房屋交予被告用于经营餐饮、商场及办公使用。被告付款情况(直接支付予第三人)如下：1、2016年7月11日支付150万元(备注：永盛公寓房租)；2、2017年5月5日支付257,400元(备注：永盛1号楼2017.4.1-2017.6.30租金)；3、2017年6月26日支付20万元(备注：永盛公寓1、2、3号楼租金20万)；4、2017年7月25日支付30万元(备注：永盛公寓1、2、3号楼租金30万)；5、2017年8月2日支付265,352元(备注：永盛公寓1、2、3号楼租金)；6、2017年12月29日支付30万元(备注：永盛公寓2017年上半年未付的30万房租)；7、2018年2月7日支付60万元(备注：永盛公寓2017年下半年的部分房租)；8、2018年4月4日支付20万元(备注：永盛公寓2017年下半年的部分房租)；9、2018年6月7日支付20万元(备注：租金)；10、2018年8月31日支付70万元(备注：永盛公寓的房租)；11、2018年11月15日支付20万元(备注：永盛的房租)；12、2018年12月3日支付50万元(备注：永盛的租金)；13、2018年12月19日支付20万元(备注：永盛公寓的房租)；14、2019年1月2日支付60万元(备注：永盛公寓的房租)；以上款项合计6,022,752元。后原告认为被告未依约支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。另查，2016年3月23日，原告与第三人签订一份《房屋租赁合同》，约定第三人将讼争房屋出租予原告。其中11号为办公楼、12号为商业房。租赁物总面积为9605.82平方米。原告承租后，将用于配合镇政府或相关单位的招商工作，故在合同期内将根据需要对租赁物拆分转租，第三人对此完全知晓并同意，也愿意为原告提供必要的帮助。租赁期限为10年，自2016年7月1日至2026年6月30日。第一、二年的年租金为400万元，第三至第六年的年租金为420万元，第七至第十年的年租金为440万元。交房后至2016年6月30日为装修免租期。后双方将装修免租期延长至2016年12月31日。庭审中，被告表示，其承租讼争房屋用于餐饮等商业用途，讼争房屋中的12号楼确有扩建，并自2017年8月起空置至今。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。被告关于涉案土地用途为工业用地，实际作商业用途，合同违反了相关规定，故应属无效的抗辩，因土地用途的差异并非合同无效的理由，不符合合同法规定的无效情形，故对此抗辩，本院不予采纳。由于讼争房屋土地用途的差异导致被告使用租赁物存在障碍，客观上无法继续履行合同，且被告亦已提出合同无效的抗辩，故合同应予以解除。合同解除后，被告理应将讼争房屋返还予原告。鉴于原告就讼争房屋系向第三人承租，为提高返还效率，被告可直接向第三人返还，原告则予以协助。关于付款问题，原、被告及第三人均确认租金实际由被告直接支付予第三人，故被告向第三人的付款可视为被告向原告付款。根据本院对(2019)沪0114民初9241号案付款情况的认定，可以确认被告就讼争房屋已支付的租金金额为270万元。原告作为出租人，应知晓讼争房屋土地的用途为工业用地，房屋用途为居住或厂房，但其罔顾该用途而与被告签约，并约定商业用途，原告对合同解除的后果负有责任。而被告承租讼争房屋，理应就讼争房屋土地用途和房屋用途尽到审慎注意义务，但其对此亦未尽到该项义务，且其经营范围内并无餐饮等项目，被告对合同解除的后果同样负有责任。本院根据本案的实际情况，酌情确定原、被告对合同的解除负有同等责任。鉴于此，本院酌定被告应按约定的租金标准的50%向原告支付租金至实际搬离之日止。经核算，2017年1月1日至2019年6月30日的租金为561万元。为方便计算，本院就被告已支付的租金270万元在该期间的应付租金中予以扣除，故被告还应向原告支付租金的金额为291万元。2019年7月1日起至实际搬离之日止的租金和使用费按照合同约定的年租金标准的50%计算，即每天6,328.77元。关于开票问题，虽然合同中有先开票后付款的约定，但在合同实际履行过程中，被告在第三人未开票的情况下仍向第三人支付多笔租金且并未提出异议，被告以实际行为变更了支付方式，故对其相关抗辩，本院不予采信。关于逾期付款违约金，因本院已认定原、被告对合同解除的后果负有同等责任，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海马陆资产经营有限公司与被告上海戬鸿物业管理有限公司于2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海戬鸿物业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离承租的位于上海市嘉定区马陆镇双单路XXX弄XXX号、XXX号房屋及办公用房，将该房屋直接返还予第三人上海文海投资发展有限公司，原告上海马陆资产经营有限公司对此应予以协助；三、被告上海戬鸿物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海马陆资产经营有限公司支付自2017年1月1日至2019年6月30日的租金人民币291万元；四、被告上海戬鸿物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海马陆资产经营有限公司支付自2019年7月1日至实际搬离之日止的租金和使用费(按照每天人民币6,328.77元的标准计算)；五、原告上海马陆资产经营有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费84,881元，财产保全费5,000元，合计89,881元，由原告负担65,003元，被告负担24,878元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 平人民陪审员  宗小时人民陪审员  吕文兴二〇二〇年三月三十一日书 记 员  凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。