广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终665号上诉人（原审被告）：古锋，男，1955年2月1日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：梁木兴，广东正肯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉平，女，1963年10月20日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：梁传晋，英德市英城镇法律服务所工作者。上诉人古锋因与被上诉人李玉平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初4276号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。古锋的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回李玉平全部诉讼请求；二、李玉平承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定古锋无权处分案涉房屋，属于认定事实错误。英德市新业贸易有限责任公司发起人及投资人赖思杰出具书面《承诺书》直接授权古锋自由买卖案涉房屋，事后英德市新业贸易有限责任公司再通过公证方式特别授权赖思杰，进而追认了赖思杰对古锋的特别授权。因此，古锋对案涉房屋是有权处分的。另外，在与英德市新业贸易有限责任公司相关的房屋买卖合同纠纷案件当中，赖思杰在公司未正式成立之前签订的合同均被法院认定为有效合同，这也可以说明赖思杰的签约行为足以代表英德市新业贸易有限责任公司。二、原审法院认为古锋没有促成案涉房屋买卖，构成违约的事实认定错误。没有促成案涉房屋买卖的责任在于李玉平。案涉房屋交易中，李玉平清楚案涉房屋情况且并同意古锋提出的交易方式，李玉平在支付10000元定金后，在办证大厅办理房屋买卖相关手续时，其丈夫及女儿不同意购买案涉房屋进而未成交。未成交的原因是李玉平害怕承担风险及认为房价及税费过高导致。因此，案涉房屋未能成功交易的原因是李玉平导致，古锋不存在违约。三、因李玉平违约，古锋没收了定金，事后，案涉房屋已经出售给第三方并成功办理了房产证。因房价上涨及知道古锋出售了案涉房屋后，李玉平才要求古锋双倍返还定金，该行为是违反诚实信用的表现，因此，请求法院驳回李玉平诉讼请求。李玉平答辩称：一、古锋无权处分案涉房屋。赖思杰出具的《承诺书》是在公司成立之前出具的，公司成立后并没有追加在《承诺书》上盖章，对公司没有法律约束力。古锋只是一种居间行为，对房屋无处分权。二、李玉平在房屋交易过程中不存在违约。古锋明知自己无权处分案涉房屋仍然收取李玉平定金，利用李玉平不懂法律的弱势地位，目的是收取李玉平定金故意为之。三、本案因案外人成建民并未解除案涉房屋买卖合同，李玉平无法签订书面的房屋买卖合同。同时房屋所有人英德市新业贸易有限责任公司没有人带公司公章、授权委托书等有关证照材料手续，无法办理交易。李玉平去公证处咨询，公证处答复合同没有解除前或合同无效无法办理房产转让。此前，李玉平一直未见过成建民，到了6月份才联系到且知道，案涉房屋是赖思杰与成建民签订的房屋买卖合同。成建民也不认识古锋。古锋在收取李玉平的定金后，在办证大厅无法完成交易，李玉平多次催促古锋履行合同，古锋也表示会将房屋办妥，但其一直未履行。因此，本案是古锋违约，应当承担违约责任。李玉平向原审法院起诉请求：一、请求法院判令古锋立即偿还购房定金10000元并双倍支付定金10000元，合共20000元;二、本案诉讼费由古锋负担。原审法院认定事实：2017年5月，双方当事人口头约定，古锋向李玉平出售位于英德市富强路北、和平中路西新业贸易有限责任公司宿舍楼B梯601房。2017年5月7日，古锋收取了李玉平交付的购房定金10000元并出具《收款收据》由李玉平收执。以后，因案涉房屋此前已经转让给案外人，古锋等未能及时处理好案外人就该房屋买卖事宜导致双方发生纠纷。李玉平遂提起诉讼，请求古锋退还购房定金。诉讼中，古锋提供《承诺书》及《英德市新业贸易有限责任公司股东决议》证明其拥有案涉房屋的处分权。另查明，一、案涉的英德市富强路北、和平中路西新业贸易有限责任公司宿舍楼B梯601房权属人为英德市新业贸易有限责任公司。二、英德市市场监督管理局于2017年5月25日颁发的营业执照显示：名称英德市新业贸易有限责任公司；法定代表人邹伟花；成立时间是2016年11月18日。三、英德市市场监督管理局于2017年8月14日出具的企业机读档案登记资料显示：企业目前状态登记成立；企业名称为英德市新业贸易有限责任公司；法定代表人邹伟花；核准日期为2017年5月25日；成立日期是2016年11月18日；投资者名称是赖思杰、赖胤均。原审法院认为：古锋收取李玉平购房定金10000元有古锋具结的《收款收据》为证且古锋对此无异议，对此事实予以确认。案涉房屋的权利人为英德市新业贸易责任有限公司，古锋并非案涉房屋的权利人或已经取得特别授权，无权处分该房屋。古锋辩称案涉房屋已由权利人英德市新业贸易责任有限公司出具《承诺书》授权给其出售，但其提供的《承诺书》上落款处并没有该公司的法定代表人签名，亦无公司盖章确认；其提供的《新业贸易责任有限公司股东决议》也不能证明古锋对案涉房屋拥有处分权，古锋抗辩理由不成立，不予采纳。古锋已经收取了李玉平的购房定金10000元而没有促成案涉房屋的买卖，其行为已经构成违约，应承担违约责任。因此，李玉平请求古锋双倍返还定金理据充分且符合法律规定，依法予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百三十二条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，于2018年12月19日判决如下：限古锋于本判决生效之日起三日内向李玉平双倍返还购房定金20000元。本案受理费150元，由古锋负担。本院二审期间，李玉平提交微信记录，拟证明古锋根本未约到案外人及未解除前合同。本院组织双方当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，古锋、案外人颜X苏与案外人赖思杰签订《建筑施工合同》，赖思杰将英德市新业贸易有限责任公司商住楼工程发包给古锋、颜X苏施工。2016年8月2日，赖思杰出具《承诺书》，载明赖思杰将英德市新业贸易有限责任公司宿舍楼梯502房、602房、B梯601房、B梯602、B梯701房以实际销售的价格抵扣欠付古锋工程款。本院认为，结合古锋的上诉请求与李玉平的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、古锋出售案涉房屋是否属于无权处分；二、古锋应否向李玉平返还购房定金20000元。本案中，案涉房屋的产权登记在英德市新业贸易有限责任公司，该公司于2016年11月18日成立，法定代表人为邹伟花，股东为赖思杰、赖胤均。由于赖思杰拖欠古锋的工程款，向古锋出具《承诺书》，同意将案涉房屋交由古锋抵扣其欠付的工程款。且在本案诉讼期间，古锋已成功将案涉房屋转让第三人，说明古锋对案涉房屋有处分权。因此，古锋是有权处分案涉房屋。原审判决认定古锋无权处分案涉房屋，属于认定错误，本院予以纠正。赖思杰已将案涉房屋出售案外人成建民，本次交易必须解除与成建民房屋买卖关系，才能进行本次交易。对于该事实，李玉平是清楚的。由于成建民一直没有到英德房屋产权登记中心解除上次交易，使本案交易在较长时间内没法进行下去，使李玉平对古锋产生不信任，造成李玉平要求解除与古锋之间买卖关系。致使本次交易无法进行不能归责于古锋。因此，原审判决认定古锋存在违约判令双倍返还定金，于法无据，本院予以纠正，但古锋应返还定金10000元给李玉平。综上所述，古锋的上诉理据部分成立，应予支持。原审判决认定部分事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初4276号民事判决；二、限古锋在判决生效之日起十日内向李玉平返还购房定金10000元。一审案件受理费150元，由李玉平、古锋各负担75元；二审案件受理费300元，由李玉平、古锋各负担150元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年五月十六日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。