安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0603执异44号 案外人：朱玉，女，1994年10月29日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 申请执行人：渐秀军，男，1955年12月19日出生，汉族，淮北矿业集团有限责任公司杨庄煤矿退休职工，住安徽省淮北市烈山区。 被执行人：韩少飞，男，1971年1月25日出生，汉族，原住安徽省淮北市相山区。 被执行人：陈然，女，1975年5月18日出生，汉族，原住安徽省淮北市相山区任圩镇（一区）16号楼1单元301室，现住淮北市相山区。 本院在执行渐秀军与韩少飞、陈然民间借贷纠纷一案中，案外人朱玉对查封备案登记在被执行人韩少飞、陈然名下位于淮北市相山区××小区××室的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人朱玉称，2013年11月18日，朱玉与韩少飞、陈然签订了房地产买卖合同，约定以63万元价款购买位于淮北市相山区××小区××室的房屋。当日，朱玉全额付清了购房款，韩少飞、陈然交付房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，朱玉对涉案房屋享有的权利足有排除执行，法院执行涉案房屋损害了朱玉的合法权益，现请求解除对淮北市相山区××小区××室房屋的查封。 案外人朱玉为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、商品房买卖合同；2、房地产买卖合同、（2013）皖淮国公证字第6420号公证书；3、中国工商银行个人业务凭证、银行账户交易明细清单；3、韩少飞出具的收条；4、计丹出具的情况说明；5、朱龙、毕小彦户口信息；6、常住人口居住证明；7、淮北久兴批发购物中心有限公司柳岸花明物业出具的证明、水费交纳收据；8、苏泊尔油烟机收款收据、苏泊尔家电产品服务单、徐州绿健乳品奶款收据。 申请执行人渐秀军答辩称，韩少飞、陈然自2008年起向渐秀军借款，2013年5月20日经双方结算，韩少飞、陈然共欠付渐秀军本金135848元及利息，并以涉案房屋为该笔债务抵押担保。韩少飞、陈然隐瞒事实，协议转让抵押担保财产，该转让行为无效。韩少飞、陈然虽与朱玉签订了房屋买卖协议，但未办理过户登记手续，房屋所有权未转移，故朱玉对涉案房屋不享有物权，其所提异议无法律依据，不能排除执行，请求依法驳回。 申请执行人渐秀军未提供证据。 被执行人韩少飞、陈然未答辩，亦未提供证据。 异议审查期间，经本院询问，朱玉陈述如下：2013年11月18日，朱玉与韩少飞、陈然签订房地产买卖合同，约定购买位于淮北市相山区××小区××室的房屋，价款63万元。朱玉应于合同签订当日全额支付购房款，涉案房屋暂未办理产权证，韩少飞、陈然应于该住房楼统一办理产权证时前往办理产权登记及过户登记手续。当日，朱玉之父朱龙向陈然转账支付27万元，向陈然指定的杨雪梅账户转账支付6.1万元（其中1000元系应另一购房人杨雪梅要求补偿其看房中介费）、10万元，朱玉表哥计丹向陈然账户转账支付20万元，共计63.1万元，全额付清购房款。韩少飞出具收条，收条内容为“今收到毕小彦交房款陆拾叁万元正”。当日，韩少飞、陈然交付涉案房屋。2013年12月20日，安徽省淮北市国信公证处对双方签订的房地产买卖合同予以公证。朱玉及家人在涉案房屋内居住至今，缴纳水电气费用。后因涉案房屋被查封，无法办理过户登记手续。 本院查明，渐秀军与韩少飞、陈然民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月5日作出（2014）相民一初字第00980号民事判决书，该判决书判决：被告韩少飞、陈然于本判决生效之日十五日内偿还原告渐秀军借款本金135848万元以及利息（自2014年2月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。判决生效后，因韩少飞、陈然未履行判决书确定的义务，渐秀军遂向本院申请强制执行。2015年8月3日，本院作出（2015）相执字第00941号执行裁定书，裁定查封被执行人韩少飞、陈然名下位于淮北市相山区××小区××室房产。次日，本院轮候查封位于淮北市相山区××小区××室房产。2016年10月12日，淮北市烈山区人民法院依据（2014）烈民保字第00004号民事裁定书对涉案房屋的首次查封期限届满，登记状态变为无效。次日，本院对涉案房屋的查封生效。现朱玉向本院提出执行异议，请求中止对淮北市相山区××小区××室房屋的执行，并解除查封。 另查明，2013年11月18日，朱玉与韩少飞、陈然签订房地产买卖合同，约定购买位于淮北市相山区××小区××室的房屋，价款63万元。朱玉应于合同签订当日全额支付购房款，涉案房屋暂未办理产权证，韩少飞、陈然应于该住房楼统一办理产权证时前往办理产权登记及过户登记手续。当日，朱玉之父朱龙向陈然转账支付27万元，向陈然指定的杨雪梅账户转账支付6.1万元、10万元，朱玉表哥计丹向陈然账户转账支付20万元，共计63.1万元，全额付清购房款。韩少飞出具收条，收条内容为“今收到毕小彦交房款陆拾叁万元正”。2013年12月20日，安徽省淮北市国信公证处对双方签订的房地产买卖合同予以公证。淮北久兴批发购物中心有限公司柳岸花明物业出具证明，证明朱玉自2013年11月起入住涉案房屋，并交纳水费。2015年6月11日，朱玉之母毕小彦购买苏泊尔油烟机，并填写厨卫家电产品服务单，地址填写为“柳岸花明8栋1603室”。 另，位于淮北市相山区××小区××室的房屋于2010年7月29日办理预告登记，预告登记权利人为夏阳。该房屋后办理商品房买卖合同备案，备案号为2013000659号，备案权利人为韩少飞、陈然。2018年5月30日，涉案房屋首次登记为安徽省久兴置业有限公司所有。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案涉案房屋首次登记为安徽省久兴置业有限公司所有，备案登记权利人为韩少飞、陈然。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，朱玉与韩少飞、陈然于涉案房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。朱玉于涉案房屋查封之前已实际占有该房屋，已支付了全部购房款。涉案房屋亦非因买受人朱玉自身原因未能办理过户登记手续。朱玉异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于淮北市相山区××小区××室房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 张方娴 二〇一九年五月十四日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。