上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7555号原告：永乐(中国)电器销售有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崂山五村XXX号XXX室。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，女，1989年8月6日生。委托诉讼代理人：章颖，女，1991年11月28日生。被告：上海泥巴公社装饰设计工程有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：刘若谷。被告：杭州泥巴公社装饰设计工程有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：盛志雷。原告永乐(中国)电器销售有限公司(以下简称永乐公司)与被告上海泥巴公社装饰设计工程有限公司(以下简称上海泥巴公司)、被告杭州泥巴公社装饰设计工程有限公司(杭州泥巴公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序审理。后本院依法将本案转为普通程序审理，并于同年8月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼。本院向被告上海泥巴公司、杭州泥巴公司公告送达诉状副本及开庭传票后，两被告均未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告永乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告永乐公司与被告上海泥巴公司于2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月20日解除；2、判令上海泥巴公司支付永乐公司自2018年4月21日起至2018年6月20日止共计两个月的租金人民币(以下币种同)250,006.75元(具体计算方式：合同约定自2017年4月21日起至2018年4月20日的月租金标准为121,362.5元，每12个月递增3%，则2018年4月21日至2019年4月20日止的月租金标准为121,362.5+121,362.5×3%=125,003.37元);3、判令上海泥巴公司支付永乐公司自2018年6月21日起至2018年9月28日止按三倍月租金标准计算的房屋占有使用费1,225,033元(具体计算方式：共计3个月零8天，125,003.37元/月×3×3个月+125,003.37元/月×3÷30×8天=1,225,033元)；4、判令上海泥巴公司支付永乐公司自2018年4月21日起至2018年6月20日止共计61天的物业管理费12,810元(具体计算方式：共计61天，0.3元/天/平米×700平米×61天=12,810元);5、判令上海泥巴公司支付永乐公司自2018年4月11日起至实际支付之日止以应付未付租金250,006.75元、物业管理费12,810元(合计262,816.75元,该款应于2018年4月10日前支付)为基数、按年利率24%的标准计算的逾期付款违约金；6、判令上海泥巴公司支付永乐公司自2018年3月1日至2018年5月17日期间的水费3,156元、电费12,435.8元；7、判令上海泥巴公司支付永乐公司合同解除违约金364,087.5元；8、判令杭州泥巴公司对上海泥巴公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年5月23日,永乐公司与杭州泥巴公司签订《房屋租赁合同》一份,合同约定：杭州泥巴公司承租永乐公司具有出租权的位于上海市闵行区漕宝路XXX号房屋(以下简称系争租赁房屋),租期自2017年3月21日起至2020年2月20日止,租金121,362.5元/月,1,456,350元/年,租金每12个月递增一次,每次递增的标准为3%,每3个月为一期支付,每期期满前10日支付下一期的租金。签约后，永乐公司于2017年3月20日将系争租赁房屋交付给杭州泥巴公司。2017年12月29日，永乐公司、上海泥巴公司、杭州泥巴公司共同签订《三方协议书》,约定：自2017年4月21日起,杭州泥巴公司将其在《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给上海泥巴公司,由上海泥巴公司作为承租方继续履行原合同；并约定杭州泥巴公司对上海泥巴公司的合同义务承担连带责任。上述协议签订后，上海泥巴公司自2018年4月10日起开始拖欠租金、物业费、水电费。永乐公司遂发函给上海泥巴公司,通知其双方合同于2018年6月20日解除。永乐公司为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告上海泥巴公司、杭州泥巴公司未应诉答辩。本院经审理认定如下事实：系争租赁房屋产权人为上海华一实业公司。2017年1月5日，上海华一实业公司出具《转租证明》，同意永乐公司将系争租赁房屋转租给杭州泥巴公司用于家具装饰及办公使用。2017年5月23日，永乐公司(出租方、甲方)与杭州泥巴公司(承租方、乙方)就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁房屋建筑面积700平方米，具体包括1楼380平方米、2楼320平方米；第二条租赁用途仅限于家居装饰经营及办公；第三条租赁期限为3年，自2017年3月21日起至2020年3月20日届满；第四条租金标准为5.7元/天/平方米，121,362.5元/月，1,456,350元/年，租金每12个月递增一次，每次递增的标准为3%；第五条物业管理费按0.3元/天/平方米计算；第九条上述租金、物业管理费，在本合同中合称租赁费用；在租赁期限内，按每3个月为一期向甲方支付租赁费用；乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用；第十条本合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用383,250元给甲方，首期租赁费用的计算期间为2017年4月21日至2017年7月20日；第十一条在签署本合同之日，乙方应向甲方支付相当于3个月租赁费用的保证金，即383,250元，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证；第十二条在承租期内的任何时候、任何情况下，乙方均不得以保证金或甲方应付乙方的违约金、赔偿金等款项折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用，否则，视为乙方拖欠相应租赁费用及其他应付费用，乙方应按本合同第五十八条的约定承担违约责任，未经甲方同意，乙方不得将退回保证金的请求权给第三人或设定他项权利；第十三条当本合同期限届满,若乙方完全履行本合同项下义务,结清所有费用,甲方应当在乙方按本合同之约定归还甲方租赁房屋十四个工作日后将保证金(不包括利息)本金退还给乙方；第十五条乙方承担所有租赁房屋内自用的电费、水费、通讯费、电话费、供暖费、空调费及一切与乙方有关的公共费用如果上述公共费用由甲方收取的,则上述公共费用的计算标准不得低于甲方向相应收费部门所支付的标准(若国家标准高于甲方支付标准的,则按国家标准计收)。当相关收费部门向甲方所收取的费用标准或国家标准提高时,则甲方按同等涨幅向乙方收费；此外,乙方应承担电梯、卫生间等设施的水电费公摊费用,同时乙方还应按乙方应付水电费用的20%向甲方支付以水、电损耗费用。对于上述费用,乙方应在收到甲方付款通知后7日内向甲方缴纳相应费用,否则乙方按本合同第五十五条、第五十八条之约定承担违约责任；第十八条甲方应于2017年3月20日前将租赁房屋交付给乙方；第二十七条乙方装修前应将装修押金人民币50,000元交付给甲方，在装修工作完成后,经确认未破坏租赁房屋结构和设备,未违反甲方批准之方案及图纸,甲方在上述检查工作完成后一个月内将装修押金退还乙方,但不计利息；第三十八条在租期内,乙方保证连续正常经营,不得擅自停业,否则,甲方有权要求乙方立即改正,并有权按10,000元/日的标准要求乙方支付违约金，逾期10日不改正的,甲方有权按照本合同第五十五条解约并要求乙方承担违约责任；第五十一条合同期满或提前终止,乙方必须在合同期满或终止之日将租赁房屋恢复原状交还甲方,同时返还租赁房屋的全部钥匙；乙方应保证交还的租赁房屋处于完好和可出租状态,否则视为未交房；对于承租单位的乙方物品,视为乙方放弃所有权,由甲方全权处理,处理费用由乙方承担,并且甲方有权不退还乙方已缴纳的全部保证金；第五十五条乙方在出现下列任何一种情况时,甲方有权单方面终止或解除本合同,而无须向乙方作出任何赔偿,甲方的书面终止或解除通知自送达到(详细地址)时立即生效：……；4、逾期缴纳租赁费用、保证金或其他费用超过10日；……；甲方依据本条的约定解除合同的，乙方应当按本合同的约定向甲方承担违约责任；本合同其他条款未约定的，乙方应向甲方支付相当于3个月租赁费用的违约金，并且甲方有权不退还保证金；第五十六条如因乙方的原因导致本合同被解除,甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用,并且甲方有权不退还保证金；第五十八条如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项,每逾期一日,甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金,违约金应自该拖欠款到期应付之日起计,直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关费用；此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过10日,甲方有权解除合同,乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金,且保证金不退还；第七十条在本合同的履行过程中需要书面通知对方当事人的,双方应将书面通知送达以下地址,只要该书面通知到达该指定地址,就视为通知方已适当履行了通知义务且该通知内容已为被通知方知晓：1、甲方地址：上海市闵行区漕宝路XXX号；2、乙方地址：上海市普陀区光新路XXX号；第七十五条1、如乙方未按期支付房屋租赁费用及任何其他款项超过15日的,则甲方可以采取断水、断电、封门等强制措施催收欠费；2、本合同终止(无论因任何原因)后乙方未按时向甲方交还房屋的,则甲方可以采取断水、断电、封门、强行清场等强制措施；5、免租期为本合同租赁期限的首1个月,租赁费用以实际交房日的1个月免租期后开始计算。2017年12月29日，永乐公司(甲方)、杭州泥巴公司(乙方)、上海泥巴公司(丙方)签订《三方协议》，协议约定：甲乙双方就乙方承租甲方位于闵行区漕宝路XXX号一二层部分物业计700平方米的房屋签订有《房屋租赁合同》，现甲乙丙三方经协商一致，就原合同主体变更等相关事宜，特签订本协议如下：1、甲乙丙三方一致同意，自2017年4月21日起，乙方将其在原合同中的全部权利义务转让给丙方，由丙方作为承租方继续履行原合同；2、自2017年4月21日起，乙方不再享受原合同中的权利义务，租赁房屋的租赁费用由丙方直接支付给甲方，租赁费用的支付金额、方式及支付时间按原合同约定执行，丙方每三个月支付；3、丙方承受原合同中乙方的权利义务，甲、丙双方继续按照原合同中的内容享有和履行各自的权利和义务；4、三方一致确认，原合同签订后乙方未按照合同约定支付首期租赁费用383,250元及保证金383,250元，由丙方分别于2017年7月31日、2017年8月31日代为支付，本协议签订后，由甲方开具383,250元保证金收据给丙方；5、乙方和丙方保证，乙方和丙方对甲方所应当承担的责任或应当履行的义务或者应当支付的款项由乙方和丙方承担连带责任。2018年5月21日，永乐公司向上海泥巴公司发送催款函，该函件要求上海泥巴公司于2018年5月25日前支付永乐公司自2018年4月21日至2018年7月20日的租金及物业管理费394,172.64元，如未支付，则永乐公司将采取断水、断电、封门等强制措施。永乐公司分别向上海市闵行区漕宝路XXX号及上海泥巴公司的注册地(上海市崇明区潘园公路XXX号XXX号楼XXX室)邮寄送达上述催款函，但邮件均被拒收。2018年6月12日，永乐公司向上海泥巴公司发送解约函，该函件载明：贵司未按约支付2018年4月21日至2018年7月20日的租金及物业管理费394,172.64元，……，我司发函贵司的注册地及经营地，但贵司相关人员电话无人接听或拒收函件快递……，现函告贵司：因贵司拖欠款项等违约行为，我司现依约解除合同，即租赁合同于2018年6月20日解除，请贵司于2018年6月20日前清空房屋交还我司，否则，由此导致的扩大的损失由贵司承担。永乐公司分别向上海市闵行区漕宝路XXX号及上海泥巴公司的注册地(上海市崇明区潘园公路XXX号XXX号楼XXX室)邮寄送达上述解约函，但邮件均被拒收。另查明，永乐公司于2017年3月20日即向杭州泥巴公司交付了系争租赁房屋；上海泥巴公司向永乐公司支付保证金383,250元，并已结清2018年4月20日之前的租金及物业管理费；尚结欠自2018年3月1日至2018年5月17日期间的水费3,156元、电费12,435.8元。再查明，上海泥巴公司对外实际经营地址即为上海市闵行区漕宝路XXX号，也即本案系争租赁房屋。审理中，上海泥巴公司向本院提交书面意见，认为永乐公司主张的各项违约金过高，请求法院根据永乐公司的实际损失予以调低。以上事实由原告提交的《房屋租赁合同》、房屋接收单、《三方协议》、催款函及快递面单、解约函及快递面单、抄表单、水电费发票、上海市房地产权证、《证明》、《转租证明》以及原告永乐公司的当庭陈述予以佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《三方协议》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。上海泥巴公司作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但其在合同履行过程中长期拖欠租金及物业管理费等费用，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。对于永乐公司主张的诉请1，本院认为，永乐公司向合同中约定的联系地址及上海泥巴公司的注册地均发送解约函，故永乐公司以解约函中载明的解约日期，即2018年6月20日作为合同解除日，于法无悖，本院予以支持。对于永乐公司主张的诉请2，本院认为，永乐公司要求上海泥巴公司支付自2018年4月21日起至2018年6月20日止的租金250,006.75元，该项诉请符合双方合同约定之内容，本院予以支持。对于永乐公司主张的诉请3，本院认为，合同解除后，上海泥巴公司应向永乐公司归还系争租赁房屋，未归还系争租赁房屋的，永乐公司有权主张自2018年6月21日起至2018年9月28日止的房屋占有使用费。但根据永乐公司的实际损失情况，为更好地平衡双方当事人的利益，本院认为，房屋占有使用费的计算标准以租金标准计算为妥(即月标准125,003.37元/月，日标准125,003.37元/月÷30天=4,166.78元/天)。对于永乐公司主张的诉请4，本院认为，永乐公司要求上海泥巴公司支付自2018年4月21日起至2018年6月20日期间物业管理费12,810元，该项诉请符合双方合同约定之内容，本院予以支持。对于永乐公司主张的诉请5，本院认为，上海泥巴公司未按约支付租金、物业管理费，在合同约定逾期付款违约金的计算标准为日千分之一的情况下，永乐公司自愿以年利率24%的标准主张逾期付款违约金以及对于违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，本院予以支持。对于永乐公司主张的诉请6，本院认为，根据合同约定，租赁期限内的水电费由承租方承担，现永乐公司主张的水电费，于法有据且符合事实，本院予以支持。对于永乐公司主张的诉请7，本院认为，基于讼争合同的解除原因系上海泥巴公司拖欠租金、物业管理费所致，永乐公司对于合同解除违约金364,087.5元的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。对于永乐公司主张的诉请8，本院认为，永乐公司的该项诉讼请求系依据双方在租赁合同主体变更协议中的约定，故对于该项诉请，本院予以支持。另，上海泥巴公司已支付383,250元保证金，永乐公司有权根据合同约定不予退还。上海泥巴公司、杭州泥巴公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应的抗辩权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告永乐(中国)电器销售有限公司与被告上海泥巴公社装饰设计工程有限公司于2017年5月23日就上海市闵行区漕宝路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年6月20日解除；二、被告上海泥巴公社装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告永乐(中国)电器销售有限公司自2018年4月21日起至2018年6月20日止的租金人民币250,006.75元；三、被告上海泥巴公社装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告永乐(中国)电器销售有限公司自2018年6月21日起至2018年9月28日止的房屋占有使用费人民币408,344.35元元(计算方式：125,003.37元/月×3个月+4,166.78元/天×8天=408,344.35元)；四、被告上海泥巴公社装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告永乐(中国)电器销售有限公司自2018年4月21日起至2018年6月20日止的物业管理费人民币12,810元;五、被告上海泥巴公社装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告永乐(中国)电器销售有限公司自2018年4月11日起至实际支付之日止以应付未付租金、物业管理费人民币262,816.75元为基数，按年利率24%的标准计算的逾期付款违约金；六、被告上海泥巴公社装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告永乐(中国)电器销售有限公司水费人民币3,156元、电费人民币12,435.8元；七、被告上海泥巴公社装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告永乐(中国)电器销售有限公司合同解除违约金人民币364,087.5元；八、被告杭州泥巴公社装饰设计工程有限公司对被告上海泥巴公社装饰设计工程有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；九、驳回原告永乐(中国)电器销售有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币21,996.66元，由被告上海泥巴公社装饰设计工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈旺迪人民陪审员  石定伟人民陪审员  邓红霞二〇一九年八月二十九日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。