江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0505民初6939号 原告：沈锋。 原告：陆燕。 委托诉讼代理人：沈锋。 被告：苏州港龙商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路59号（港龙蠡和大厦）7016号。 法定代表人:周陈香，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：申延志，江苏久顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。 原告沈锋、陆燕与被告苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙商管公司）合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序。诉讼过程中，被告向本院提出管辖异议申请，本院于2019年2月2日作出民事裁定书驳回被告对管辖权提出的异议。后被告不服该裁定，向苏州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年3月21日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年6月27日、8月13日、12月28日公开开庭审理了本案。原告沈锋，并同时代理原告陆燕，被告委托诉讼代理人申延志（参加2019年6月27日、8月13日庭审）、吕义然（参加2019年12月28日庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈锋、陆燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的编号为0000140《苏州新区港龙城委托经营管理合同》；2、判令被告赔偿原告租金收益合计13420.24元（以购房款248523元为基数，按年化6%计算，自2017年3月1日起暂计算至2018年3月1日）；3、判令被告赔偿原告滞纳金合计134.76元（以租金收益13420.24元为基数，自2018年4月1日起按照中国人民银行同期同类存款基准利率计算至实际履行日止，暂计至2018年12月1日；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月2日，原告与苏州港龙吴中置业有限公司签订编号为苏新合同201301020128的《商品房买卖合同》，由原告购买长江路556号*幢****室房屋。在办理房屋交付手续时，工作人员要求原告签署《苏州新区港龙城委托经营管理合同》，如不签署将不予办理产权手续，原告迫于无奈签订了上述委托经营管理合同。2015年3月1日，新区港龙城开业后，原告所有的房屋一直处于空置状态。经多次协商，被告未能招商成功，也不同意按合同约定履行经营管理义务，亦不同意办理解除手续。原告认为，被告开业后未依约将案涉商户交由专业的深国投负责运营管理，也未按合同约定将所有产权人纳入统一经营管理进行收益分配，更未按合同约定按期支付承诺的保底租金，被告的行为造成根本违约，故为维护自身合法权益原告诉至法院。庭审中，原告当庭撤回第二项及第三项诉讼请求。 被告港龙商管公司辩称，案涉商铺与其他商铺属于整体招租，统一经营。若允许某一个商户单独解除合同，势必影响商场整体功能的发挥进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。并且案涉合同系不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权终止或解除合同。根据委托经营管理合同第四条第八款，原告承诺在本委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权。 经审理查明，坐落于苏州高新区长江路556号*幢****室房屋为原告沈锋、陆燕共同所有。房屋建筑面积12.21平方米。 2014年12月15日，原告沈锋、陆燕（甲方、委托方）与被告港龙商管公司（乙方、受托方）签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》一份，约定双方在自愿平等协商一致的基础上，就甲方将其购买的苏州新区港龙城（备案名：长江路556号）*幢****室房屋，特别授权委托给乙方统一招商、经营管理的有关事宜订立合同。合同具体约定：一、委托方式：甲方将该房屋在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该房屋的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。甲方对乙方的授权内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该房屋进行统一经营业态规划及负责根据项目情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该房屋的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该房屋进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该房屋的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限：委托经营期限为壹拾年整，实际起算日期自2015年3月1日至2025年2月28日终止（按《承诺书》约定，委托期自该项目统一开业之日起算。开业之日暂定为“苏州新区港龙城”统一交付使用后的第三个月底，若届时提前开业的，以实际开业日为准；若届时未能开业的，除本合同另有约定外，委托期仍以交付使用后的第三个月底起算。自项目交付使用之日起至开业之日的三个月为免租装修期，甲方同意给予免租）。为保障项目能够按照招商进度安排统一的装修、开业，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对房屋进行装修处置，无需再另行书面通知甲方或取得甲方同意。同时甲方同意放弃对该房屋交付前原状恢复和相关设施的追偿权。三、关于项目的委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式：为保障项目的兴旺，甲方同意将所购房屋自起算日期起二年的使用权无偿提供给乙方享有，由乙方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、项目审批等费用和租营风险均由乙方承担。委托期内，从起算日起第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，房屋实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担，甲方作为该房屋的产权人，须负责该房屋租金发票的开具。如乙方在招商过程中，是成片（几套或十几套房屋一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以该片租金与业主房屋合同总价比例为参考比例计算，即按房屋合同总价各自所占比例分摊计算租金收益。四、甲方的权利和义务：为了方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资回报和物业的升值潜力，甲方承诺在委托期内不干扰乙方的经营管理工作和该房屋承租人的正常经营活动。甲方承诺在本委托经营合同期限内，本方不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则应承担违约金，并赔偿乙方损失。五、乙方的权利和义务：乙方有权制定项目统一经营标准并严格执行，根据项目实际情况有权自行决定并实施对房屋的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整，无需另行通知甲方。八、违约责任：本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第2、3款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。乙方不得无故不按约支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算。 合同签订以后，原告依约将案涉房屋交付于被告港龙商管公司进行经营管理。被告港龙商管公司也按照合同约定，开展招商策划工作，陆续向大润发、星巴克、中影影院、屈臣氏、CK、阿迪达斯、耐克、老庙黄金等各品牌商家致电沟通入驻事宜。至新区港龙城项目开业之初，商户入驻率达80%。同时，为保证新区港龙城项目顺利开业，被告在开业前开展了各类宣传推广活动，如印发DM宣传单投放至姑苏晚报、公交地铁宣传板及周边各小区，在深度苏州、姑苏网、苏州电视台、广播电台等各类媒体推广开业信息，针对3公里区域内流动性散客开展体感单车派发单页活动等。 2015年9月19日，新区港龙城项目统一开业。开业期间，被告组织了包括空降小黄人、萌化全“城”主题活动、寻找童星代言人、花园之夜—维多利亚秘密秀、超级大擂台—过三关赢取霸王餐、港龙儿童周末学院等大型趣味开业主题活动。后，因地铁封闭施工，周边商业项目相继开业，部分商户所涉铺位因土地使用性质问题发生集体诉讼等多重因素，新区港龙城客流逐渐下降，商户陆续撤租，经营持续恶化。但是，为维持商场正常运营，被告仍积极履行经营管理义务，包括定期开展宣传推广活动，如让纸箱飞、霸王餐万岁、致敬恩师、龙宝亲子time、老爸老妈也是宝等；坚持拨打各商户电话组织招商活动；根据实际情况推进商户扶持补贴工作，减免部分租金及物管费等。 诉讼中，原、被告双方一致认可案涉《委托经营管理合同》的委托经营期限为2015年3月1日至2025年2月28日。合同签订后，案涉****室房屋截至2018年6月24日，一直处于空置状态。 2018年6月25日，被告将案涉房屋出租给了案外人葛恒婷经营皇家孕婴品牌，双方对房屋租金及支付方式等做出了约定。 庭审中，原告陈述其要求解除合同的理由为：1、被告不支付租金导致《委托经营管理合同》的目的无法实现；2、被告未按约定将新区港龙城项目交由深国投来负责运营，根本违约；3、依据合同法410条之规定，原告可以随时解除《委托经营管理合同》；4、被告无资金实力及运营管理能力，原告投入资金获取租金收益的希望渺茫，若合同不能解除将不能达成订约目的；5、原告诉称《委托经营管理合同》系格式合同，合同第三条第二款中所约定的实际租金、委托佣金如有两种以上解释，应做出不利于提供格式条款一方解释；6、被告存在变相售后包租行为。 为此，原告提供了案外人高桂申与被告签订的《委托经营管理合同》，合同下方有手写字体，载明：2013年4月15日起至开业前一日为招商管理托管期，开业日起的10年为营运托管期，托管期托管公司为深圳商置商业咨询管理有限公司。无签名落款。 另查明，原告在诉讼前未向被告发送书面解除通知。原告在诉讼中明确以诉讼方式通知解除案涉合同。被告港龙商管公司于2019年1月5日收到本案应诉材料。 以上事实，由《商品房买卖合同》、不动产统一发票、不动产产权证书、委托经营管理合同、案外人高桂申的委托经营管理合同、宣传海报、战略合作新闻发布会视频、寒山闻钟投诉回复、会议纪要、现场照片、港龙城现场报道、今日头条报道、商铺租赁合同、照片、租赁情况说明、港龙开业材料、宣传推广材料、费用统计表、收据、发票、地铁施工材料以及现场勘验笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《委托经营管理合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方均应依约全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告亦依据合同约定在委托经营管理期间开展了大量的广告宣传、招商策划、商户经营扶持等工作，积极履行了委托经营管理义务。在新区港龙城项目开业之初，商户入住率达80%，后续虽然客流下降，商户撤租，经营持续恶化，但系由于地铁封闭施工，周边商业项目相继开业，部分商户所涉铺位因土地使用性质问题发生集体诉讼等多重客观因素造成。即便如此，被告仍坚持开展宣传推广活动、落实商户扶持计划，积极履行经营管理义务。案涉房屋也于2018年6月25日顺利出租于第三人。因此，被告不存在故意违反合同约定的行为。况且，双方合同明确约定为了方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护原告投资回报和物业的升值潜力，原告承诺在委托期内不干扰被告的经营管理工作和该房屋承租人的正常经营活动。原告承诺在本委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，委托经营期限为10年，双方均无权中途终止或单方解除本合同，此系原、被告双方协商一致的结果，双方均应诚信履约。再次，原告购买的商铺性质系产权式商铺，各个商铺之间没有永久分割的围护结构，不具有可分割性，每个商铺没有独立的使用价值，只有统一经营管理才能发挥物业的最大价值。原告行使解除权需受到其他商铺业主整体意志的限制，若允许原告单独解除协议，必然会影响到其他业主的合法利益，不利于整个港龙城物业商业价值的最大发挥。因此，从衡平当事人利益状况和考量物业今后长远利益出发，本院认为案涉《委托经营管理合同》不得解除。 关于原告诉称其在买房时开发商和销售承诺是深国投来运营整个项目，本案被告在签订《委托经营管理合同》时亦向其承诺过由深国投来运营整个项目，现在自始至终是由港龙商管公司运营，被告根本违约的意见，首先，本案被告并非原告房屋的开发商及销售商，现有证据无法证明原、被告双方约定由深国投来运营整个项目。其次，案外人高桂申的《委托经营管理合同》上的手写字体，系一方手写，未经被告港龙商管公司盖章认可，并且根据合同相对性原则，案外人的合同无法约束本案双方当事人，故本院对该项意见不予支持。 关于原告诉称被告无资金实力及运营管理能力，原告投入资金获取租金收益的希望渺茫，若合同不能解除将不能达成订约目的的意见，本院认为，从本院查明事实来看，被告在前期投入了大量的人力、资金，开业之初，商户入驻率达80%，开业期间也组织了一系列的推广宣传活动，汇聚了较多人气，取得了良好的效果。后续虽经营出现问题，但系多重因素造成，并无充分证据证明完全系由被告造成，本院对该项意见不予支持。 关于原告诉称《委托经营管理合同》系格式合同，合同第三条第二款中所约定的实际租金、委托佣金如有两种以上解释，应做出不利于提供格式条款一方解释的意见，本院认为，案涉合同关于委托招商佣金、经营收益及分成方式约定明确具体，并不存在两种以上解释，本院对该项意见不予支持。 关于原告诉称被告存在变相售后包租行为的意见，根据在案证据无法证明被告存在该行为，原告的该项意见无事实依据，本院不予采信。 综上，原告要求解除《委托经营管理合同》无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，判决如下： 驳回原告沈锋、陆燕的诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，由原告沈锋、陆燕负担。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：新区农行商业街支行，账号：6228400406149563260。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。 审 判 长 龚春华审判员王莹 人民陪审员 黄   梅   珍 二〇一九年十二月七日 书 记 员 贾   文   琪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国物权法》 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。