福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初1505号 原告：厦门夏商水产集团有限公司东渡冷冻厂,住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区渔港中路****。 负责人：李加坤，该厂董事长。 委托诉讼代理人：陈三本，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 被告：黄宝墩，男，1942年4月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄慧萍，女，1970年2月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系黄宝墩之女。 委托诉讼代理人：吕美，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 原告厦门夏商水产集团有限公司东渡冷冻厂(以下简称夏商水产冷冻厂)与被告黄宝墩房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏商水产冷冻厂的委托诉讼代理人陈三本、被告黄宝墩的委托诉讼代理人吕美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏商水产冷冻厂向本院提出诉讼请求：1.黄宝墩立即向夏商水产冷冻厂支付厦门市海沧区（绿苑小区）第9栋1004房屋剩余购房费用2384005.39元，并自起诉之日起按同期银行贷款基准利率支付利息直至款项付清之日止；2.黄宝墩承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2005年12月7日，夏商水产冷冻厂、黄宝墩双方签署《安置购房协议书》，约定夏商水产冷冻厂将案涉厦门市海沧区（绿苑小区）第9栋1004房屋（政府政策性经济适用住宅，土地使用权性质为划拨用地）按最新房改政策出售给黄宝墩，售房款分两次付清，第一次领取新房钥匙前付15万元，第二次在办理个人产权前七日内付清余款，余款按办理产权证当年最新房改政策多退少补。协议签订后，黄宝墩于2006年5月8日支付首期购房款15万元，同年5月底夏商水产冷冻厂将案涉房屋交付给黄宝墩，但因黄宝墩已另取得一套优惠政策用房（厦门市思明区），国土部门告知黄宝墩，为其办理产权证时需先申报土地增值税、补交土地出让金，将房屋土地性质由划拨用地变更为出让用地。根据《安置购房协议书》约定，购房余款按办理产权证当年最新房改政策多退少补，现因黄宝墩原因，无法直接适用房改政策，故应按土地出让金2195692元、契税65870.76元（土地出让金的千分之三）以及夏商水产冷冻厂取得划拨用地经济适用房时支出的额外费用122442.63元计算余款金额，即黄宝墩还应支付2384005.39元。 黄宝墩辩称，一、夏商水产冷冻厂主张黄宝墩应支付所涉房屋购房价款剩余购房费用2384005.39元，没有合同及法律依据，不应支持。夏商水产冷冻厂无法证明其主张的款项系根据厦门市公有住房出售政策的规定计算出的所涉房屋的交易价款和费用。夏商水产冷冻厂主张的款项与2005年12月《安置房购房协议书》签订时厦门市执行的公有住房出售政策（即“厦门市人民政府关于调整2004年公有住房出售价格及有关问题的通知”）和价格标准并不符合。二、案涉房屋的购房总价在签订《安置购房协议书》时即已明确和确定，按“最新房改政策”即“厦门市人民政府关于调整2004年公有住房出售价格及有关问题的通知”规定和计算标准，作为计价依据。2005年11月30日夏商水产集团制定了“厦门水产集团公司关于东冷厂内21户住户安置方案”。方案明确：“由公司统一购买21套海沧绿苑小区安置房，按流水号顺序挑选房号号，再按厦门市最新的房改政策进行安置，由原住户与公司签订《安置购房协议书》，同时在领取安置购房钥匙前应缴纳房改保证金15万元，在办理产权证前再结清所有款项”。“厦门市人民政府关于调整2004年公有住房出售价格及有关问题的通知”规定的价格标准自2004年9月1日起执行，直到2014年1月10日，厦门市政府颁行“厦门市人民政府关于调整我市公有住房出售价格的通知”对2014年1月10日以后出售的公有住房，均适用调整后的出售价格标准。本案讼争房屋出售时间在2005年12月，应使用2004年规定的价格标准。三、夏商水产冷冻厂主张《安置购房协议书》中“按办证时最新房改政策价”条款，是应以所涉房屋2005年出售后十四余年后的现金政策价作为所涉房屋价款计算依据，依法不能成立，不应予以支持。《安置购房协议书》中“办理产权证时若当年最新房改政策价变化调整，乙方应按多退少补的原则一并在第二次付款时予以补请”，是以“甲方同意按最新房改政策出售给乙方”为前提，也是以夏商水产冷冻厂在合理期限内办理个人产权过户手续为前提。夏商水产冷冻厂未协助办理过户存在严重违约，增加的价款由违约方即夏商水产冷冻厂承担。“办理产权证时若当年最新房改政策价变化调整，乙方应按多退少补的原则一并在第二次付款时予以补请”条款系提供给21户安置购房户的格式条款，免除了夏商水产冷冻厂未在合理期限内履行过户义务的责任，加重了黄宝墩价款的支付义务、排除了黄宝墩适用合同签订时房改政策的合法权利，应当认定为无效条款。四、根据“厦门市人民政府关于调整2004年公有住房出售价格及有关问题的通知”规定公房售价标准，案涉房屋总价款为222956.97元，黄宝墩已经支付15万元，尚需支付的购房款为72956.97元。黄宝墩系所涉公房按房改政策出售的合格购买人。根据厦门市对公有住房达标的政策规定，黄宝墩于1995年分配并经房改购买的住宅面积仅为52.81平方米，未达到75平方米的标准。《安置购房协议书》约定按当时最新政府房改政策出售公房，完全符合2004年有关住房未达标职工购买公有住房的规定。根据厦府（2004）144号文，所涉房屋总价应为：不超标面积1680元*22.19平方米+超标2200元*88.24平方米-不超标工龄补贴8450.23元。五、案涉房屋至今未办理个人产权过户，责任全部在夏商水产冷冻厂。签订协议后长达十四年夏商水产冷冻厂以各种方式阻挠办理个人产权过户手续，存在严重违约，增加的费用应由其自行承担。案涉房屋所在小区在2008年已具备办理个人产权证条件。《安置协议书》虽未明确约定房屋办理个人产权的时限，但应在具备办证条件后合理期限内办理。协议签订后黄宝墩在内的21户安置房购买人多次联名要求尽快履行协助办理个人产权过户手续，夏商水产冷冻厂怠于履行协助办证义务。2015年上半年，黄宝墩在内21户拆迁安置户再次向信访部门投诉，夏商水产冷冻厂不得以签收相关诉求材料并与2015年5月7日出具签收单。2016年至今，虽经法院判决夏商水产冷冻厂应履行协助办证义务，夏商水产冷冻厂仍继续以各种理由拒不为黄宝墩办理公房出售的个人产权过户手续。黄宝墩一直催促海沧区人民法院对案涉房屋产权过户的强制执行，为阻挠房产过户给黄宝墩，夏商水产冷冻厂提起诉讼并以湖里区人民法院的保全措施为由阻止海沧区人民法院的强制过户执行的实施。 本院经审理认定事实如下：1992年12月18日，厦门水产集团公司东渡冷冻厂与黄宝墩签订一份《房屋租赁合同》，约定黄宝墩向厦门水产集团公司东渡冷冻厂租用简易宿舍，月租金100元。2005年11月30。厦门水产集团公司作出一份《厦门水产集团公司关于东冷厂内21户住户安置方案》，方案载明：由公司统一购买21套海沧绿苑小区安置房，按流水号顺序挑选房号，再按厦门市最新的房改政策进行安置，由原住户与公司签订《安置购房协议书》，同时在领取安置购房钥匙前应缴纳房改保证金15万元，在办理产权证前再结清所有款项。 2005年12月7日，厦门水产集团公司东渡冷冻厂作为甲方，黄宝墩作为乙方，双方签订一份《安置购房协议书》，约定：1、根据厦门水产集团公司的拆迁安置方案，黄宝墩取得海沧绿苑小区住房一套；2、甲方同意按最新房改政策房价出售给乙方，交房时间为2006年4月30日前；3、售房款分两次付清，第一次在领取新房钥匙前付15万元，第二次在公司通知办理个人产权证前七日内付清余款；4、办理个人产权由公司按办理产权证当年最新房改政策统一办理产权，黄宝墩配合提供有关办理产权材料。协议签订后，黄宝墩于2006年5月8日支付购房款15万元。2015年3月19日，厦门水产集团公司东渡冷冻厂更名为夏商水产冷冻厂。 因《安置购房协议书》黄宝墩与夏商水产冷冻厂发生纠纷，黄宝墩以夏商水产冷冻厂及厦门夏商水产集团有限公司为被告向厦门市海沧区人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认黄宝墩与夏商水产冷冻厂签订的《安置购房协议书》有效；2.夏商水产冷冻厂、厦门夏商水产集团有限公司为黄宝墩办理个人产权登记手续。厦门市海沧区人民法院经审理后于2016年1月7日作出（2015）海民初字第3206号民事判决，判令：一、黄宝墩与夏商水产冷冻厂于2005年12月7日签订的《安置购房协议书》合法有效；二、夏商水产冷冻厂、厦门夏商水产集团有限公司协助黄宝墩办理位于厦门市海沧区（绿苑小区）第9栋1004室房屋权属证书。上述判决中查明：2015年10月23日，厦门市住房制度改革办公室出具《享受优惠政策住房情况说明》载明黄宝墩及其配偶享受的优惠政策住房座落于厦门市思明区，面积52.81平方米；厦门夏商水产集团有限公司原名厦门水产集团公司，夏商水产冷冻厂系厦门夏商水产集团有限公司设立的分公司。同时上述判决中认定：《安置购房协议书》系当事人真实意思表示，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；夏商水产冷冻厂、厦门夏商水产集团有限公司主张讼争房屋尚不具备办理权属证书条件，客观上无法办理个人产权登记手续系夏商水产冷冻厂、厦门夏商水产集团有限公司自身原因所致，不足以构成拒绝协助办理讼争房屋权属证书的理由。上述判决发生法律效力后，黄宝墩向厦门市海沧区人民法院申请执行，厦门市海沧区人民法院于2016年5月5日作出（2016）闽0205执454号《执行裁定书》，裁定：一、强制将位于厦门市海沧区（绿苑小区）第9栋1004室房产的房屋权属登记至黄宝墩名下；二、黄宝墩可持裁定书到厦门市房产管理机构办理相关产权过户登记手续。 2016年5月24日，厦门市不动产登记中心向黄宝墩出具一份《不予登记通知书》，载明：申请人黄宝墩于2016年5月10日申请坐落于海沧区的土地房屋司法裁定，需先申报土地增值税，补交土地出让金，根据相关法律、法规的规定，现决定不予登记，退回申请。2016年9月22日，厦门市国土资源与房产管理局向黄宝墩及案外人余延安发出一份答复，载明：一、海沧区沧湖东一里（绿苑小区）第9栋1004室等21套住房，因用于安置原厦门水产公司被拆迁房屋的职工，可由产权单位按现行房改政策出售，但购房职工须为1999年12月31日前承租被拆迁房屋的住户并同时符合其他房改购房条件；二、购房人不符合房改政策又需过户，则由产权单位或法院判决的执行人向所在地土地管理部门提出划拨补出让申请，经批准同意转让，应按市场价补缴土地出让金。 2018年12月20日，厦门夏商水产集团有限公司与厦门市国土资源与房产管理局海沧分局签订一份《厦门市国有建设用地使用权出让合同》，双方约定：受让人因法院处置需要，申请将讼争房屋补办出让手续，出让人同意出让受让人所分摊的国有建设用地使用权；本案讼争房屋分摊土地面积65.62平方米使用权期限自2007年1月1日起至2076年12月31日止，土地出让价款为2195692元。2019年1月21日，厦门夏商水产集团有限公司向厦门市国土资源与房产管理局海沧分局缴纳土地出让金2195692元。2019年3月1日厦门夏商水产集团有限公司就讼争买卖房屋缴纳国有土地使用权出让契税65870.77元，产权转移书据印花税1097.9元。 2019年9月3日，讼争买卖房屋以“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记”形式向厦门市不动产登记中心申请变更登记手续，讼争房屋现登记于厦门夏商水产集团公司名下。 另查明，2004年8月3日发布的《厦门市人民政府关于调整2004年公有住房出售价格及有关问题的通知》载明：1999年12月31日前已出租的公有住房（含统建解困房），可按2004年公有住房成本价向原住户出售。2014年1月10日发布的《厦门市人民政府关于调整我市公有住房出售价格的通知》载明：各住房产权单位按照房改政策向符合购房条件的本单位职工出售公有住房的，在职工家庭可享受的住房面积控制标准内，按成本价计价，超出职工家庭住房面积控制标准的部分，按市场评估价或超标指导价计价。 本案审理过程中，黄宝墩提交21户诉求签收单、经济适用房销售合同书、权属证书复印件。本院经审查认为，21户诉求签收单可以佐证2015年黄宝墩曾向夏商水产冷冻厂主张过办理讼争房屋的过户登记手续；经济适用房销售合同书、权属证书复印件可以佐证2008年讼争房屋所在小区可以办理出产权证手续。 诉讼过程中，夏商水产冷冻厂向本院申请财产保全并提供了相应担保，本院于2019年2月27日作出（2019）闽0206民初1505号民事裁定书，裁定冻结黄宝墩银行存款2384005.39元或查封、扣押其等值财产。依照上述裁定本院冻结了黄宝墩名下中国农业银行厦门市分行账号为34×××81的银行账户存款（已冻结8万元，未冻结2304005.39元），查封了黄宝墩名下址于厦门市思明区房产及本案讼争买卖房产。2019年8月8日，夏商水产公司请求解除对讼争房产的查封，本院依法于2019年8月15日作出（2019）闽0206民初1505号之二民事裁定书，裁定解除本案讼争买卖房产。2019年9月3日，夏商水产冷冻厂向本院申请再次保全讼争买卖房产，本院于2019年9月4日作出（2019）闽0206民初1505号之三民事裁定书，裁定查封本案讼争买卖房产，本院再次对讼争买卖房产采取了查封措施。夏商水产冷冻厂因申请上述两次保全共支出保全费用1万元。 庭审过程中，夏商水产冷冻厂确认其未提交最新的房改政策。夏商水产冷冻厂明确剩余购房费用为，购买案涉房屋总共支出的27万余元扣除被告已经支付的15万元的部分及土地出让金和契税。 本院认为，夏商水产冷冻厂与黄宝墩之间签订的《安置购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，经法院判决认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。《安置购房协议书》约定夏商水产冷冻厂按最新房改政策房价出售给黄宝墩，表明双方约定的房屋价款应按照房改房的标准计算。2016年9月22日厦门市国土资源与房产管理局发出的答复中并未明确黄宝墩不符合房改政策，夏商水产冷冻厂亦未提交相关的房改政策证明黄宝墩不符合房改政策。根据（2015）海民初字第3206号民事判决夏商水产冷冻厂应协助黄宝墩办理讼争买卖房屋的登记过户至黄宝墩名下的手续。厦门夏商水产集团有限公司在办理讼争买卖房屋产权过户过程中缴纳土地出让金2195692元、国有土地使用权出让契税65870.77元、产权转移书据印花税1097.9元。但厦门夏商水产集团有限公司支付的相关土地出让金及税费并非按照房改房的标准支付，夏商水产冷冻厂作为合同相对方及厦门夏商对产集团公司的分公司，请求黄宝墩承担上述费用及购买讼争房屋产生的相关费用，没有相应的合同依据，依据合同约定黄宝墩仅应承担根据房改房政策确定的房屋价格的部分，其余部分应由夏商水产冷冻厂自行承担。根据《安置购房协议书》购房余款应在夏商水产冷冻厂通知办理个人产权证前七日内付清余款，夏商水产冷冻厂经法院判决协助办理过户登记手续后仍长期未办理过户登记手续，且向本院申请对讼争买卖房屋进行保全查封，夏商水产冷冻厂并未向黄宝墩发出过办理产权的相关通知，故夏商水产冷冻厂请求黄宝墩支付购房余款的条件以尚未成就。夏商水产冷冻厂可在通知黄宝墩办理产权过户手续后根据国家相关房改政策确定最终购房余款数额后另行主张。 综上所述，夏商水产冷冻厂请求黄宝墩支付剩余购房费用2384005.39元并承担相关诉讼费用，没有相应的事实与法律依据，本院依法不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门夏商水产集团有限公司东渡冷冻厂的诉讼请求。 案件受理费12936元，由厦门夏商水产集团有限公司东渡冷冻厂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇一九年十一月二十二日 代书记员 姚卓群 附页： 本案所适用的法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。