安徽省霍邱县人民法院行 政 判 决 书（2019）皖1522行初21号原告申莉，女，1974年10月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托代理人张劲，男，1972年3月26日出生，汉族，住安徽省霍邱县，系申莉丈夫。委托代理人张子雨，安徽霍达律师事务所律师。被告霍邱县自然资源和规划局，住所地安徽省霍邱县城关镇光明大道中段，统一社会信用代码11341423003235964L。法定代表人任家杰，该局局长。委托代理人兰嵩，该局工作人员。委托代理人洪永安，安徽兴隆律师事务所律师。第三人刘明亮，男，1983年12月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。第三人王桂，女，1984年9月20日出生，汉族，住安徽省霍邱县。刘明亮、王桂委托代理人陈仁奎，安徽兴隆律师事务所律师。原告申莉诉被告霍邱县自然资源和规划局（以下简称霍邱自然资源局）撤销不动产登记一案，于2019年3月1日向本院提起行政诉讼。本院立案后，于2019年3月5日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。申莉于2019年3月15日向本院提起民事诉讼请求责令霍邱县伟业房地产有限责任公司履行办理不动产权证义务，本案需以民事诉讼的裁判为依据，遂中止本案诉讼。因刘明亮、王桂与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年8月9日公开开庭审理了本案。原告申莉及其委托代理人张劲、张子雨，被告委托代理人兰嵩、洪永安，第三人刘明亮及两第三人委托代理人陈仁奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申莉诉称：2011年4月9日，申莉与霍邱县伟业房地产有限责任公司（以下简称伟业公司）签订《商品房买卖合同》一份，购买其开发的“青年嘉园”项目108、109、110室商铺，建筑面积195.97平方米，总价款1567760元，合同签订后，申莉支付购房款1344090元，余款约定待产权证办理后支付。房屋于2014年交付原告使用，目前为“新时代餐厅”经营用房。根据合同第十五条约定，伟业公司应在商品房交付使用后60日内办理权属证明。该公司称在开发项目中拖欠税款等原因，暂时无法办理备案、产权证，原告多次催促无果。2019年2月26日，案外人刘明亮、王桂突然到“新时代餐厅”，要求腾出房屋，并出具了不动产权证，原告才知道被告为他人办理了产权证登记。2019年2月28日，原告向不动产登记部门申请了异议登记。原告认为该权属登记应予撤销。理由是：1、原告购买在先，交付使用在先，案外人与伟业公司串通、隐瞒“一房两卖”行为，登记申请无效。原告2011年签订合同，2014年取得房屋，一直占有、使用、收益，而登记的权利人刘明亮、王桂与伟业公司于2017年11月19日才签订合同，且没有实际占有房屋，其办理产权证是伟业公司采用了欺骗的手段，向登记机关隐瞒了“一房两卖”的事实。而刘明亮、王桂也明知“一房两卖”，却在未实际取得房屋的情况下，恶意欺骗登记机关。原告认为伟业公司与案外人购房协议无效，不动产登记行为必然无效。2、被告登记行为违反《不动产登记暂行条例》，没有尽到合理的注意义务，程序瑕疵，应该予以撤销。根据该条例第16条规定，产权登记申请应该提供的材料中其中就应该有“与其他利害关系人说明材料”。原告已经告知原产权登记部门，被告也明知有产权争议，却在未有利害关系人同意的情况下予以办理。同时，登记部门没有到现场查验不动产界址、空间界限、面积等，如果到达现场查验，刘明亮、王桂的申请登记就无法成立。因该处房屋仍在原告占有、使用，系经营性用房，且“新时代餐厅”开业两年多，登记机关居然如此疏忽大意。3、登记产权人与徐伟系亲属关系，真实交易行为存疑。据了解，登记产权人王桂与徐伟妻子王东敏系亲堂姐妹关系，且签订购房合同在后，在没有取得房屋的情况下骗取登记，不排除登记人与伟业公司恶意串通，损害原告利益的情形。为此，原告请求撤销被告341522104229GB00021F00010108号不动产登记簿。原告申莉向法院提供的证据：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体身份。2、商品房买卖合同，购买房屋时间、房号、面积、双方权利义务关系，签订时间2011年4月9号。3、不动产登记簿，证明被告为案外人办理了不动产登记。4、异议登记表，证明原告已经向登记机关提出了异议登记。5、房屋外观图，证明该房屋一直由原告占有、使用、收益，系“新时达餐厅”。被告霍邱自然资源局辩称，根据《不动产登记暂行条例》第五、六、七条规定，被告负责霍邱县行政区域内的不动产登记工作。涉案房地产买卖双方提交了登记申请、商品房买卖合同、完税证明等材料，被告为刘明亮、王桂作出的不动产权证登记行为事实清楚，适用法律正确，程序合法，原告诉称的撤销理由不能成立，请求驳回申莉的诉讼请求。被告霍邱自然资源局在法定举证期限内向法院提交了以下证据：1、不动产登记档案（卷号：20190000562，包含不动产登记申请表、询问笔录、身份证件、结婚证件、完税证明、房产分户图、商品房买卖合同、安徽增值税普通发票），证明被告按照不动产登记暂行条例等规定的程序为刘明亮、王桂办理不动产转移登记手续，不动产登记事实清楚，程序合法。2、不动产登记适用的法律、规范性文件：房地产管理法、不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则、不动产登记操作规范（试行），证明被告为刘明亮、王桂不动产登记依法依规进行，符合登记程序。3、中共霍邱县委办公室文件，证明被告的单位名称变更为霍邱县自然资源和规划局。第三人刘明亮、王桂述称：2017年11月19日刘明亮、王桂与伟业公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性的规定，合同成立生效且已实际履行，作为案涉房屋独立所有权人依法享有支配和排他的权利。被告的行政登记行为有事实依据，且程序合法，给予发证是应当做出的行政行为并无不当之处。刘明亮、王桂对原告房屋买卖行为不知情，其合同是否合法有效、是否履行合同义务待查，故其诉请无事实依据，依法应予驳回起诉。第三人刘明亮、王桂举出如下证据：1、居民身份证，证明刘明亮、王桂身份信息情况。2、安徽省政府非税收入一般缴款书、税收完税证明、住宅专项维修资金专业收据、中国银行、邮政储蓄银行交易凭证，证明第三人房屋买卖合同合法有效，并依法缴付相关税费、申办不动产权证。3、不动产权证书皖（2019）霍邱县不动产权第0000562号，证明第三人系案涉房屋合法、独立的产权人，享有物权排他权。4、接出警情况登记表，证明2017年11月19日《商品房买卖合同》签订生效后，伟业公司将案涉房屋交付给第三人；2017年11月29日，第三人拟对房屋装修时，发现原告非法侵占行为，遂报警求助维权。经庭审质证，被告霍邱自然资源局对原告申莉举出的证据质证意见：对证据1无异议；对证据2因无原件，对真实性有异议，被告是在接到原告的起诉状以后才知晓有这份合同，没有经过房地产管理部门备案，同时原告也未告知被告有产权争议，对合同的履行情况被告也不知情，根据相关法律规定，签订商品房买卖合同60日到房地产部门进行备案；对证据3无异议，但是颁证行为事实清楚，程序合法；对证据4真实性、合法性、关联性无异议，作为被告不知道该房屋有产权争议，该房屋是否有产权争议，有待法院查实；对证据5不能够证明原告具有所有权，也不能证明原告占有使用是合法。第三人刘明亮、王桂对原告申莉举出的证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2有异议，首先原告未当庭举出合同证据原件，其真实性、合法性存疑；假设该合同成立，原告方应举证依约支付购房款的相关凭证，来印证合同实际履行，如果原告逾期或未支付购房款，房屋出卖人依合同约定享有单方解除权，因此该合同既无法证明生效成立，也无法证明是否已解除。对证据3无异议，说明被告依法对第三人提供的相关材料进行形式要件审查，认为符合法定的登记条件，从而做出颁证行为，对于原告与伟业公司合同纷争，并不能影响行政登记行为的合法性。对证据4无异议，说明在原告未对案涉房屋进行预告登记的情况下，除拥有债权请求权外，并无排斥第三人取得房屋产权的权利，原则上只能依合同向出卖人请求债权；物权是以登记为原则，在第三人以合法取得产权的基础上，原告申请异议对第三人并无约束力。对证据5有异议，案涉房屋第三人在签订合同之后出卖方即将房屋交付，在第三人准备装修时发现原告的非法侵占行为，为此第三人已多次报警求助，时至今日仍保留依法追究原告非法侵权行为的权利。原告申莉对被告霍邱自然资源局提供的证据提出如下意见：证据1中的“不动产登记申请表”不具有真实性，多处出现错误和遗漏，（1）表中伟业公司法定代表人写为“徐伟”，事实上2018年2月20日，伟业公司的法定代表人已经变更为李干毅；（2）房屋销售合同中建筑面积为195.97平方米，但登记表中为195.86平方米；（3）登记表中没有竣工时间；（4）不动产没有起始使用时间，显然申请人并未实际占有、交付；（5）没有“原不动产权证书”，不能证明有“首次登记”，按照规定首次登记，登记人员要现场实地查看；（6）另一方申请人伟业公司没有法定代表人或代理人签名，可以推定伟业公司并未到登记机关申请，如何能保证申请的真实性。“霍邱县不动产询问笔录”真实性、合法性、关联性有异议，隐瞒明知伟业公司“一房两卖”情况，也隐瞒了未实际取得房屋的真实情况。对身份证、结婚证等复印件无异议。对完税证明真实性没有异议，但对关联性有异议，申请人并未取得房屋。“刘明亮房产分户图”（测绘图）真实性有异议，并非现场测绘，出具“分户图”时，房产在原告的实际控制下，测绘机构并未到达现场。商品房买卖合同有异议，该合同系伟业公司与第三人恶意串通，侵害申莉的合法权益的行为，合同依法属于无效，理由为：涉案房产系一房两卖，伟业公司与刘明亮均知晓房屋已经被申莉购买、使用；没有真实的交易记录，比如房屋价款支付、房屋交付等实际履行凭证；合同签订日为2017年11月19日，而交房时间为2012年12月30日，双方都明知该约定是假的。对于证据2的法律条款没有异议，但被告未严格按照条例和实施细则履行审查义务。对证据3无异议。第三人刘明亮、王桂对被告霍邱自然资源局举出的证据无异议。原告申莉对第三人刘明亮、王桂举出的证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但是合法性存疑，商品房买卖合同本身是无效的，依据无效合同去缴税，少了最重要的凭证是支付购房款的凭证；证据3没有证明性，不具有证明目的；对证据4真实性、关联性都无异议，但是证明目的恰好证明了该处房产存在产权争议。被告霍邱自然资源局对第三人刘明亮、王桂举出的证据质证意见：对证据1、2、3无异议，对证据4不知情，无法发表质证意见。本院对上述证据认证如下：对原、被告无异议的证据和虽有异议但能够相互印证的证据，予以认可；对其余有异议的证据，结合相关法律规定予以确认。根据当事人陈述和本院确认的证据，认定本案事实如下：2017年11月19日，刘明亮与伟业公司签订《商品房买卖合同》，并在霍邱县房地产市场监管中心备案，合同备案号201737008。合同载明：伟业公司以拍卖方式取得位于蓼城路、编号为霍国土出〔2007〕4号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为〔2007〕19号。该地块土地面积为6232平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2007年11月15日至2047年11月14日。建设工程规划许可证号为341522201000016，施工许可证号为34152220100510101。刘明亮购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为房地产管理局，商品房预售许可证号为蓼城预字01018号。刘明亮购买第1幢一层商铺由西向东第108、109、110号，建筑面积195.97平方米，其中套内建筑面积190.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.35平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8000元，总金额1567760元，第三人用伟业公司欠其借款抵付购房款，并于2017年11月20日按房屋价款开具增值税普通发票。同月29日，第三人发现所购涉案房屋有人占用，遂向霍邱县公安局报警称其购买的涉案房屋有产权纠纷。2019年1月31日，刘明亮、王桂向不动产登记机构申请对购买伟业公司建造的蓼城青年嘉园1幢108、109、110室商品房进行不动产登记。2019年2月3日，原霍邱县国土资源局依据《安徽省建设工程规划核实合格证》（霍规验〔2015〕0009号）载明的蓼城青年嘉园项目涉案房屋面积，将涉案房屋情况载入不动产登记簿：房屋所有权人刘明亮、王桂，房屋共有情况共同共有，登记类型转移登记，登记原因新建商品房转移，土地使用期限无起始时间2047年11月14日止，房地产交易价格1567760元，建筑面积195.86平方米（其中专有建筑面积190.62平方米，分摊建筑面积5.24平方米），不动产权证书号皖（2019）霍邱县不动产权第0000562号。另查明，2019年3月15日，申莉向本院提起民事诉讼，请求责令霍邱县伟业房地产有限责任公司履行办理涉案房屋不动产权证义务，本院于2019年9月6日作出（2019）皖1522民初2017号民事判决驳回申莉的全部诉讼请求，申莉不服该判决提出上诉。二审期间，申莉申请撤回一审起诉和二审上诉，2019年12月7日，安徽省六安市中级人民法院作出（2019）皖15民终2617号民事裁定书，准许申莉撤回上诉和起诉。本院认为，被告霍邱自然资源局作出的涉案房屋不动产登记簿记载的部分内容存在差错，属行政行为瑕疵范畴，但不属于《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定应撤销行政行为的情形。原告申莉请求撤销被告霍邱自然资源局作出的涉案房屋不动产登记簿，因未举出其具有涉案房屋基本法律关系的证据，故其诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告申莉的诉讼请求。案件受理费50元，由申莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  甘 露审 判 员  杨林章人民陪审员  王 静二〇一九年十二月十八日书 记 员  昂 琳附本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。