上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2324号原告：施霞敏，女，1958年9月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：谢建勇，男，1962年3月14日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。二原告共同委托诉讼代理人：闫东方，上海申云律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：王锴，上海申云律师事务所律师。被告：李聪，男，1968年1月14日出生，壮族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱以林，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱玲，上海汉盛律师事务所律师。第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：周文秀，女。原告施霞敏、谢建勇与被告李聪、第三人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理，依法适用简易程序于2019年2月21日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭并适用普通程序于2019年9月20日公开开庭予以审理。原告施霞敏、谢建勇及其委托代理人闫东方，被告李聪及其委托诉讼代理人朱以林、刘爱玲，第三人的委托诉讼代理人周文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施霞敏、谢建勇向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告双方于2017年4月27日签订的《上海市房地产买卖合同》、于2017年4月28日签订的网签合同及双方签订的《补充协议》、《补偿协议》；2.判令被告退还原告已支付的购房款人民币(币种下同)220万元及自2017年6月30日起至本判决生效之日止以220万元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。事实与理由：2017年4月27日，原告委托第三人作为中介购买房屋，第三人即委派工作人员陪同原告到涉案的闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋看房。当时中介介绍：系争房屋是一个“复式”房屋，楼上赠送“露台”。通过看房，原告看到1102室确实是一个“复式”房屋，客厅上下两层，面积看起来较大，楼上开门，门外是一个大的露台，即支付了定金5万元，签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款650万元。在签订《房屋买卖合同》之前，被告再次向原告强调，系争房屋是“复式”房屋、“送露台”、品质高，其购房已经满三年了，税费低等等，极力忽悠原告在合同上签字。次日，双方签订网签合同。之后，原告提出向被告李聪支付房款220万元整，但被告始终没有向原告出示过他们的房产证复印件。2017年9月26日，原告发现系争房屋严重漏水，遂与被告协商，未成，故提起诉讼。在诉讼过程中，一审法院委托上海房屋建筑设计院有限公司对系争房屋进行鉴定。2018年9月3日，因被告从来没有将房产证出示给原告，原告只好请求司法鉴定人员将房产证的复印件发给自己，这时原告才发现按照房产证上标明的平面图，涉案房屋并非“复式”房屋。当然，楼上的门也是被告私自打开的，根本不存在“送露台”一说，被告在没有经过规划部门审批的情况下非法改建，明显属于“违法建筑”。2018年9月12日，上海房屋建筑设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》，该意见书载明：1、经查，房屋客厅内楼梯位置改动，设有现浇钢筋混凝土插层，楼上门洞位置处插层楼板边缘有管线空洞；2、楼上东外墙门洞位置与竣工图不一致，开设位置为填充墙，门槛降低，门扇位置往外偏移，与墙面齐平；3、屋面北露台(与西政房屋卫生间上下基本对应的位置)范围内搭建卫生间，现已拆除，屋面多处钻孔埋管，卫生间北侧墙体相对原露台北侧边界向南移动0.80米。由于以上非法改动，导致房屋漏水严重。涉案房屋所在的物业公司已经明确告知原告，因涉案房屋私自改建，擅自开门，把屋顶当做“露台”，破坏了房屋的防水结构，物业公司将终生不予维修。本案被告存在欺诈行为，被告早在2017年4月8日双方签订买卖合同签就已经取得了系争房屋的房地产权证，明知系争房屋房产证上标明的房屋面积、结构与实际不符，系争房屋已经被人在违背《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定的情况下，未经城市规划部门的审批擅自改建，改建的部分是违法建筑。系争房屋既不是所谓的“复式”房屋，楼上的门是非法打开的，不存在他们许诺的“送露台”。系争房屋被告购买时间不足三年。但是，被告一直隐瞒事实真相，不尽告知义务，致使原告在不了解房屋真实情况下，签订了相关的买卖合同。被告在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意隐瞒真实情况，诱使原告做出错误的表示的行为，签订了涉案的买卖合同，该合同应予撤销。本案原告在签订合同时存在重大误解。原告在看房时发现，系争房屋是上下两层，是“复式”房屋，楼上有一个大的“露台”，给原告的感觉是此房屋面积足够大。在被告没有对系争房屋特别说明的情况下，原告误认为，系争房屋的房产证也一定是“复式”的，楼上开的门是开发商打开的，“露台”是送的。直到2018年9月3日，司法鉴定人员将房产证复印件发给原告使，原告才直到系争房屋并非“复式”房屋，所谓的“插层”是没有经过规划部门批准的违法建筑。除此之外，楼梯、门窗还经过非法改建，也不存在“送露台”这一说法。如果一开始原告就知道系争房屋是房产证所附的平面图那样的房子，原告是坚决不会签订《房地产买卖合同》的，换句话说，房屋的现状与产证不符，肯定会影响到原告的购买意愿。故按照相关法律规定，应撤销本案买卖合同及补充协议，原告故以讼称事由诉至法院。被告李聪辩称，不同意原告的诉讼请求。1、本案诉讼违法了“一事不再理”原则，应裁定驳回起诉。原告在提起本案诉讼前早在2017年10月就系争房屋买卖合同向法院提起诉讼，要求解除双方签订的买卖合同、补充协议及补偿协议，并要求被告返还购房款并支付相应利息损失。被告后提起诉讼，要求继续履行双方间的买卖合同并要求原告支付违约金等。此后一审法院判决，双方签订的买卖合同为双方当事人真实意思表示，合法有效，并驳回了原告要求解除的诉讼请求等。此后原告不服提起上诉。本案中当事人与前案当事人完全相同，本案与前案争议的基础法律关系实质上均为房屋买卖合同的效力问题，诉讼标的相同。原告已经就前述两案提起上诉，诉讼请求是解除合同，而本案诉讼请求是撤销合同。对于同一合同的效力，原告在两案提起两个矛盾的诉讼请求。本案属于重复起诉，违反了“一事不再理”原则，应予以裁定驳回起诉。2、本案已经过除斥期间，原告的撤销权已经消灭。原、被告在合同中约定了房屋的基本情况，并在补充协议中载明“该房地产连同现有装潢按现状交付”。在签订合同前，原告在中介机构陪同下两次现场验看系争房屋现状。签署合同现场，原告在中介门店查验了产权证原件和被告身份证原件。在前案2018年11月5日的庭审笔录中记录，原告在2017年4月28日拿到了不动产登记簿，不动产登记簿有系争房屋的产权证号、房屋类型、房屋建筑面积、核准日期、总层数、权利限制等信息。因此，行使撤销权的时间应当从2017年4月28日起算1年，即2018年4月27日止。原告陈述自相矛盾，第一前案2018年3月5日庭审笔录中，法官询问原告“何时发现房屋结构存在的问题，房屋门是被告破墙开的，卫生间顶上有个朝天圆洞，加层等”，原告回答法官是2017年10月6日物业告知的；第二、原告在本案中又陈述于司法鉴定中才知道房屋加层。3、本案并不存在所谓的欺诈、重大误解、显失公平的情形。本案原、被告双方签订的买卖合同属于二手房买卖，是以房屋的现状为解除而进行的房地韩交易。房屋买卖由于标的额大、市场风险高等因素，属于重大民事行为，原告作为购房者对系争房屋的状况应当负有一般的注意义务。原告庭审中陈述均未注意，有悖常理。系争房屋为2010年竣工的商品房，房屋主体为现浇钢筋混凝土框剪结构，于2011年交付使用。系争房屋在2011年交付时的状态，位于顶楼、户型为1房2厅1厨1卫，建筑面积是70.99平方米，客厅层高5.40米，客厅允许设置插层，其他位置层高2.90米，有露台，楼上东外墙已预留了门洞位置以联通露台。2015年11月，原房东在露台修建的1间卧室和1间卫生间被闵行区房屋主管部门认为为违章建筑并被拆除。2017年4月8日系争房屋过户给被告，4月12日原房东将该房屋移交给被告，房屋楼下是1房2厅1厨1卫，楼下客厅内有木楼梯联通楼上，楼上是露台和阁楼，产权建筑面积是70.99平方米。2017年4月15日，被告向中介机构交付了系争房屋的钥匙及小区门禁卡，被告在房屋现场向第三人介绍了房屋状况。2017年4月27日、28日原告在中介机构陪同下两次现场验房，分别签署了买卖合同及补充协议、补偿协议，合同载明了房屋的情况，并确认原告于网签合同及补偿协议前已经对房屋进行了验看。签署合同现场，原告已验看了被告提供的产权证原件、被告身份证原件。之后。在2017年4月28日至7月2日期间，被告应要求多次陪同原告去房屋现场，向原告介绍房屋的渗漏水及防水处理、装潢、管道埋设等情况，被告在现场告知原告。房屋做过防水处理，房屋是否还有渗漏需在2017年的梅雨季节留意观察，阁楼是原房东在客厅上部通过现浇钢筋混凝土插层而搭建的，该阁楼面积20余平方米共计入产权建筑面积中。原告于2017年7月2日拿到房屋钥匙，次日原告就微信要求被告处理好三件事，更换门把手、修好自来水阀门、清理垃圾。在前案庭审中，原告认可双方间的微信记录，即2017年9月1日原告让装修人员已将该房屋所有的顶拆下来了。而房屋所有的顶被拆下来之后，肉眼可见顶楼的各种形貌特征，包括客厅上方的钢筋混凝土插层、客厅墙面的深水痕迹、卫生间顶板的渗水痕迹。在全面、充分验看了房屋状况之后，原告在2017年9月20日签订了《房屋装修协议》并在《房屋装修协议》第七条再次确认房屋买卖合同及协议有效。2017年4月28日至7月2日期间原告多次要求被告陪同去现场验看房屋，原告在2017年7月2日开始掌握房屋钥匙两个多月的时间内，原告又自行多次验看房屋，2017年9月1日原告将系争房屋所有的吊顶都撤下来并撕掉客厅墙壁的墙纸。然后原告进场正式装修，原告的这些行为充分说明，原告已接受了房屋现状，被告不存在故意隐瞒真相或者欺诈的情形，而从常理上推断，原告也不可能出现所谓的重大误解。同时，系争房屋的实际建筑面积(楼上、楼下加起来)是90多平方米，而“VIP房”委托协议书、房屋买卖合同、产权证及不动产登记簿中均载明房屋产权建筑面积是70.99平方米，二者建筑面积相差过大，尤其是签署合同前，原告已知悉阁楼面积20余平方米未计入产权建筑面积，原告也不可能出现所谓的重大误解。房屋价格是正常市场价格，不存在显失公平。4、房屋不存在主体结构安全问题，可正常交易。且依据竣工图纸，系争房屋的客厅允许设置插层，在前案中鉴定人员也明确表述，原房东的装修没有影响系争房屋的房屋主体结构，房屋没有安全隐患。同事对于违章建筑的认定不能以城管工作人员的陈述为标准。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人太平洋公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同是合法有效的，第三人在居间过程中告知原告房屋权属并进行了带看。此后经双方确认后签订买卖合同。且本案纠纷为原被告双方间就买卖合同产生，与第三人无关。经审理查明，被告李聪为上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2017年4月19日，被告李聪与第三人太平洋公司签订《“VIP”委托协议书》，被告委托第三人出售系争房屋，约定以不低于645万元的价格委托第三人代为出售。被告并将房屋的钥匙及“一卡通”交付第三人。2017年4月27日，原告(买受人、乙方)与被告(出卖人、甲方)在第三人的居间下，就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：甲方依法取得的房地产权证号为沪(2017)闵字不动产权第017259号，房屋建筑面积70.99平方米，房屋总价款为650万元，乙方于签约时支付甲方房款5万元、乙方于2017年7月31日前支付甲方房款200万元、乙方于2017年10月31日前支付甲方房款295万元、乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续前，支付甲方房款150万元；甲、乙双方应于2017年12月31日前，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于甲乙双方办理产权过户手续当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方；甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订合同之日的状况相符，下水畅通。同日，原告(买受人、乙方)与被告(出卖人、甲方)签订《补充协议》一份，该补充协议约定：甲方同意乙方最后一笔支付款项若有延迟，(乙方因不可抗力因素造成的延迟)，则甲方同意款项往后延迟，最晚在2018年2月1日之前，若乙方在2018年2月1日之前还未支付，甲方同意乙方继续按照月为单位往后推迟至2018年3月31日，乙方必须承诺收到自己的购房款后一个工作日内马上支付甲方，不能恶意拖延；买卖合同中乙方应在2017年7月31日前支付200万元，甲方同意乙方最少支付180万元；乙方应在2017年10月31日前支付甲方共计500万元整；本次交易，甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对系争房屋进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有附属设施、设备按现状交付乙方即可；在2017年10月31日之前甲方收到500万元房款后将此房交付乙方开展装修；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关约定。2017年4月28日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)在第三人的居间下就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(即网签合同，本院注)，合同约定：甲方依法取得的房地产权证号为沪(2017)闵字不动产权第017259号，房屋建筑面积70.99平方米，甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款为400万；乙方于签约时支付甲方房款5万元、乙方于2017年7月31日前支付甲方房款200万元、乙方于2017年10月31日前支付甲方房款45万元、乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续前，支付甲方房款150万元；乙方未按本合同约定的期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日计算至实际付款之日；逾期超过15日乙方未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方未按本合同约定期限向乙方交接房地产的(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15天后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任；甲、乙双方确认，在2017年12月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，原告(买受人、乙方)与被告(出卖人、甲方)签订《补偿协议》一份，该协议约定：甲乙双方于2017年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为400万元，未包含房屋装潢，现经双方友好协商，就此达成如下协议：乙方同意就现有装潢另行补偿甲方250万元，并于2017年10月31日前支付甲方；本次交易，甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；乙方再次确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关约定；本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。2017年4月27日，原告向被告付款5万元；2017年5月31日，原告向被告付款100万元；2017年6月14日，原告向被告付款35万元；2017年6月30日，原告向被告付款80万元。原告总计已向被告付款220万元。2017年7月2日，被告李聪将系争房屋的钥匙及“一卡通”交给原告施霞敏，原告施霞敏签署《收据》。2017年9月1日，原告施霞敏向被告李聪发送微信语音，表示已经交装潢公司把所有的顶都拆下来了，垃圾也整理出来了，要求被告通知来清理垃圾。2017年9月20日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《房屋装修协议》，该协议主要约定，乙方拟于2017年9月20日启动装饰装修工程，由装饰装修工程引起的一切费用及相关责任均由乙方承担。此后，原告谢建勇、被告李聪与莲花河畔景苑物业服务中心签订《装修管理服务协议》。上述协议签订后，原告于系争房屋内进行了部分装修。2017年9月26日，原告发现系争房屋存在漏水瑕疵，遂与被告协商。双方协商未果，原告遂起诉至本院，认为房屋严重漏水，要求解除双方的买卖合同，并返还购房款220万元并支付利息。该案中原、被告双方争议焦点为房屋是否存在质量瑕疵，是否存在漏水问题。该案审理过程中，原告申请对系争房屋是否漏水、漏水严重程度、漏水原因、修复方案等事项申请鉴定。本院根据原告的申请，依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋卫生间墙壁、卫生间屋顶开大洞到露台、厅墙面、楼上破墙开门位置是否存在渗水、渗水原因、渗水严重程度、修复方案进行鉴定。2018年9月12日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》，该意见书(四)检测鉴定情况处载明：1)经查，房屋客厅内楼梯位置改动，设有现浇钢筋混凝土插层，楼上门洞位置处插层楼板边缘有管线孔洞；2)楼上东外墙门洞位置与竣工图不一致，开设位置原为填充墙，门槛降低，门扇位置往外偏移，与墙面平齐；3)屋面北露台(与系争房屋卫生间上下基本对应的位置)范围内原搭建卫生间，现已拆除，屋面多处钻孔埋管，卫生间北侧墙体相对原露台北侧边界向南移动0.8m。(五)渗漏原因及程度分析部分载明：1)卫生间墙壁原来有渗水痕迹，但此次淋水试验未发现该墙面还存在渗水现象；2)卫生间顶板处的PVC污水管管壁有滴水是由于屋面钻孔后，屋面防水层遭破坏，并且PVC污水管与屋面之间的防水密封未处理好；3)楼上东墙面开门洞位置墙体、门扇和门框之间缝隙渗水原因：通向室外露台的外门已被更改，现门洞的门槛高度不满足设计要求；门扇外移后未做相应的防水构造措施，且门水密性不良；外墙底部防水层翻边破损；4)厅东墙面有明显水迹，该水迹位于楼上开门洞位置下面，该水迹为楼上外门门槛、门洞两侧墙体渗水后，流到插层楼板，再沿楼板的管线孔洞向下渗流；卫生间屋顶开大洞到露台、厅墙面、楼上破墙开门位置渗漏水较严重，需进行针对性的修复。(六)修复方案部分载明：系争房屋损坏修复包括渗漏水修复和渗漏损坏修复，室内渗漏损坏修复应在渗漏水修复后进行，修复的基本原则为：屋面修复范围限于系争房屋露台范围及其与公用屋面连接部位，室内墙面和顶板修复至砂浆层。(七)鉴定意见部分载明：1)经复核，房屋室内楼梯、楼上门洞位置有改动，露台范围缩小，原围护墙拆除，后期搭建阳光房和卫生间，现已拆除；屋面多处钻孔；2)经鉴定，系争房屋卫生间墙壁不存在渗漏，卫生间屋顶开大洞到露台、厅墙面、楼上破墙开门位置均存在渗漏水；3)以上3处位置渗水是由房屋门洞改动及屋面钻孔、防水层被破坏所引起。同时，本院根据被告的申请，通知鉴定人员到庭就《司法鉴定意见书》中的专业性问题接受双方当事人的询问。鉴定人员表示，系争房屋漏水可修复，具体的修复造价需要专业机构另行评估；系争房屋楼上东外墙门洞原开设位置为填充墙，现开设位置亦为填充墙；系争房屋无结构安全隐患。本院审理后认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告经协商，就系争房屋的买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。原告认为，系争房屋现有的结构布局与系争房屋竣工图不符，且被告未将布局变动的情况告知原告，被告存在欺骗行为。本院认为，与被告签订买卖合同之前，原告已现场察看过系争房屋，双方在买卖合同中均认可按照系争房屋的现状布局进行交易。后被告向原告交付了系争房屋，原告亦已进场安装过空调，应视为对房屋交接现状的认可。且鉴定机构亦已表明，系争房屋不存在结构安全隐患。故原告以系争房屋现有布局与竣工图不一致为由，要求解除双方合同的理由难以成立。双方争议的焦点在于：系争房屋漏水是否导致原告的合同目的无法实现？根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”“不能实现合同目的”的情形是卖方交付的标的物存在重大、显著瑕疵，使买受人无法按预期计划使用，买卖失去了等价的特性。如果标的物质量虽然不符合质量要求，但是并没有达到足以影响合同目的实现的程度，此时买受人无权拒绝接受标的物或者解除合同。本案中，被告交付的房屋存在渗水漏水问题，显有质量瑕疵，但该质量瑕疵可以修复，故系争房屋渗水漏水并不当然导致原告的合同目的无法实现，原告无权单方解除合同。本院依法向原告释明其无权解除合同时的法律后果，原告仍坚持诉请，并表示就系争房屋的渗水漏水问题不在本案中处理。故对原告要求解除原、被告双方的买卖合同并要求被告返还其已经支付的房款之诉讼请求，本院难以支持。至于被告交付的房屋质量瑕疵责任，原告可与被告另行协商或另寻其他途径解决。原告主张鉴定费由被告负担，本院认为，因系争房屋确实存在渗水、漏水的情况，故司法鉴定费用应由被告承担。因原告已先行垫付了鉴定费，被告应承担的该部分费用直接支付给原告。据此本院判决被告向原告支付鉴定费25,000元，并驳回了原告的其余诉讼请求。该判决作出后，原告不服提起上诉，现二审仍在审理过程中。另查明，2018年2月，被告起诉至本院，请求判令原告向被告支付剩余购房款430万元、支付迟延付款违约金、保全担保费6,450元。该案审理过程中，原告于2018年11月5日的庭审过程中陈述，没有拿到过房产证的复印件，不动产登记簿是在签好合同的第二天拿到的。本院审理后于2018年11月21日作出(2018)沪0112民初7105号民事判决，判令原告向被告支付剩余购房款430万元，并驳回了被告的其余诉讼请求。该判决作出后，原告不服提起上诉，现二审仍在审理过程中。还查明，上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室原产权人为案外人袁某某。2015年11月9日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向袁某某出具《附有违法建筑的房屋认定书》，认定其所有的位于上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋附有违法建筑，将附有违法建筑的情况将在房地产登记簿上记载。拆除附有违法建筑后，房地产登记机构不予办理该房屋的相关房地产登记。此后系争房屋二楼的违法建筑被予以拆除，该违章建筑的注记予以撤销。2015年12月，被告李聪起诉至本院，认为因系争房屋屋顶上一间房屋为袁某某自行搭建的违法建筑，拆除后房屋恢复成原有的复式二房结构。袁某某出售房屋时隐瞒了房屋存在违法建筑的事实，存在欺诈，且违法搭建的一间房间被拆除后，房屋转让价远低于市场价，价格显失公平。故要求撤销被告与袁某某签订买卖合同，返还购房款并支付利息，同时支付差价损失30万元。后审理过程中，被告变更诉讼请求为，要求继续履行双方签订的买卖合同，并赔偿房屋拆除的损失126万元。该案中袁某某提起反诉，请求判令确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》已解除，被告李聪偿付违约金80万元。本案审理后，本院于2016年5月23日作出(2015)闵民五(民)初字第2886号民事判决，审理查明被告李聪曾通过手机向中介经办人发出数条微信，询问卫生间漏水何时能处理好，房屋楼上两间袁某某是否请正规公司来建造的，完工后袁某某是否要做房屋质量检测，要求袁某某补房屋质量检测证书。并表示袁某某陈述楼上一层系自行建造。本院认为，涉案房产登记的建筑面积为70.99平方米，涉案房屋的现状所反映的实际使用面积远大于70.99平方米，李聪明知，但无证据证明在双方签订《上海市房地产买卖合同》时，袁某某已明确告知李聪涉案房屋顶楼一间房间系自行搭建的违法建筑。对于李聪而言，在袁某某未告知存在违法建筑的情况下，就房屋的使用面积远大于产权登记面积的理解，无非两种情形，一是房屋二层的建筑系开发商提供给被告无偿使用，但不计入产权面积，二是袁某某违法搭建。就现有证据而言，无证据证明袁某某明确向李聪表示了房屋二层建筑系开发商无偿赠与。李聪在与袁某某签订买卖合同时，对涉案房屋的现状予以认可，并认为符合其需求。在签订合同后，袁某某明确告知李聪房屋二楼有部分系其自行搭建的建筑，而在双方于9月6日的沟通过程中，李聪对于房屋存在违法建筑的事实未提出异议，而是就搭建部分的安全性表示疑虑。此后，双方又于10月30日签订补充协议，且补充协议仅就李聪的贷款事宜作了补充约定。因此，本院认为，在双方签订《上海市房地产买卖合同》前，袁某某虽未全面、明确告知原告房屋二层存在部分违章搭建，但尚不构成恶意欺诈的程度。并且在之后，袁某某告知李聪房屋二层有违法建筑的情况下，李聪不仅没有表示要求撤销或解除合同，而是与袁某某签订了补充协议，并支付了4万元房款，显然李聪对于房屋存在违法建筑的状况表示了接受。房屋转让价格是经过李聪充分考虑、衡量后与被告商定的，该价格并不是仅仅考虑房屋产权之建筑面积来计算，而且还包括房屋结构、楼层、装修等诸多因素。在2015年9月6日双方的沟通中，双方对房屋的价格亦作了说明。虽然涉案房屋二层的违法建筑已被拆除，但并不影响双方对合法不动产的交易，双方可以按合同约定继续交易。李聪先是诉请要求撤销合同，之后变更诉请要求判决解除合同，后又变更为要求继续履行合同。按照《民事诉讼法》的规定，李聪有权变更诉讼请求。变更诉讼请求是李聪依法享有的诉讼权利。而李聪向本院提交要求判决解除合同的申请书，但其并无合同解除权。本案于2015年12月28日的第一次庭审中袁某某明确表示不同意撤销合同，而是要求继续合同。在李聪不享有合同解除权的情况下，袁某某收到李聪关于要求判决解除合同的变更诉讼请求申请书副本后，并未明确向本院或原告表明其同意解除的意思表示。而在2016年4月18日的第三次庭审中，李聪当庭变更诉讼请求要求继续履行合同，因此双方在此前并未形成合意一致同意解除合同，况且李聪变更诉讼请求是依法行使诉权。故袁某某表示双方之间的合同已解除的抗辩意见，本院不予采纳。《合同法》的基本精神是维护交易安全，促进合法交易活动。现李聪要求继续合同的请求，于法有据，本院予以支持。因此，袁某某应当协助李聪办理交易过户、交付房屋，而李聪则按约支付袁某某剩余房款，交易税费由李聪负担。另，双方在2015年10月30日签订的补充协议中约定，在双方办理过户之日，李聪应赔付袁某某3万元，故李聪仍应按此补充协议履行赔付3万元的义务。双方约定的房屋总价款为400万元，李聪已向袁某某付款124万元，尚需支付276万元。李聪主张要求袁某某赔偿126万元损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于签订买卖合同时，双方均明知对于涉案房屋上存在违法建筑，但对违法建筑的保留使用均抱有侥幸心理，但违法建筑被拆除后，引发了双方的纠纷，故对于本诉的诉讼费用，由双方各半负担。袁某某反诉主张要求确认合同已解除、要求李聪偿付违约金80万元的请求，缺乏依据，本院不予支持。反诉的诉讼费用由袁某某负担。据此，本院判决：一、李聪与于2015年8月28日就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋而签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、李聪于本判决生效之日起在四十五日内支付袁某某购房款人民币274万元；三、袁某某于收到李聪支付的274万元购房款后的十日内，协助李聪办理上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室产权过户手续，将此房屋产权过户登记至李聪名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的全部税费均由李聪负担；四、李聪于协助办理上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室产权过户手续当日赔付3万元；五、袁某某于办理上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续之的十日内，将此房屋交付给李聪。李聪于接收此房的当日支付袁某某购房尾款2万元；六、驳回李聪的其余诉讼请求；七、驳回袁某某的反诉请求。该判决作出后，李聪不服提起上诉，二审审理后驳回起诉，维持原判。上述事实，由原告提交的《上海市房地产买卖合同》二份、《补充协议》、《补偿协议》、收据及银行交易明细一组、微信聊天记录、照片、司法鉴定意见书、房屋平面图、诉状、补充说明、代理词、情况说明、庭审笔录(2015)闵民五(民)初字第2886号民事判决书，由被告提交的(2018)沪0112民初6112号民事判决书、(2018)沪0112民初7105号民事判决书、《上海市房地产买卖合同》二份、《补充协议》、《补偿协议》、收据、微信聊天记录、垃圾清理费收据、《房屋装修协议》、《装修管理服务协议》、照片、《“VIP”委托协议书》、钥匙收条、司法鉴定意见书、庭审笔录、不动产登记簿、《附有违法建筑的房屋认定书》及送达回证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”；第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己行为放弃撤销权”。现本案争议焦点为，订立合同时被告是否存在故意欺诈，原告对订立之合同是否存在重大误解、显失公平，原告之起诉是否已过除斥期间。关于争议焦点一，“欺诈”是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误的意思表示的行为。原告认为被告在明知系争房屋房产证上标明的房屋面积、结构与实际不符，系争房屋的插层属于擅自改建，楼上的门是非法打开的，改建的部分是违法建筑。系争房屋既不是所谓的“复式”房屋，楼上的也不存在曾许诺的“送露台”，被告存在欺诈行为。首先，双方签订买卖合同前，原告已对系争房屋进行现场验看，对于房屋的现状应予以明知。且在双方签署的《补偿协议》中载明：“乙方再次确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通”，该协议为双方协商后另行达成之补充协议，可以反应出原告对于房屋现状已予以明知。其次，虽原告陈述其直至司法鉴定时才看到系争房屋的房地产权证，但本院认为原告作为完全民事行为能力人，在购房此等重大财产处分行为上，应具有审慎抉择之心态。本院注意到双方先后二次签订的《上海市房地产买卖合同》中均明确载明了系争房屋的房地产权证编号及房屋的建筑面积，本院认为在原告出示房地产权证原件的情况下，该买卖合同方可作出具体的记载。同时在系争房屋建筑面积为70.99平方米的情况下，原告在明确查验房屋实际状况后，即可正常推断出房屋实际使用面积与产证登记面积间存在较大的不同，应予以知晓房屋结构的相应变更，“露台”并未包含在房屋产证面积内，故本院认为原告在购买系争房屋时对于房屋插层及露台的情况已予以明知。至于楼上门洞位置的变更，在前案的司法鉴定中已明确门洞变更位置为填充墙，房屋并无结构安全隐患。再次，原告于2017年7月2日取得系争房屋后，即着手进行装修。从2017年9月原告发给被告的微信来看，原告此时已经将房屋内的吊顶予以拆除，对于插层的浇筑情况已可以查明。且从司法鉴定报告的陈述来看，房屋现场可看出设有现浇钢筋混凝土插层，而原告在拆除吊顶后并未对此提起异议，始终的异议内容为漏水问题。同时系争房屋在被告李聪与案外人袁某某的房屋买卖合同纠纷中，被认定存在违章建筑，后因顶楼搭建的违章建筑予以拆除，上海市闵行区住房保障和房屋管理局在作出无违章建筑的具体行政行为后，才将房地产登记簿上的违章注记予以撤销，被告据此认为房屋已不存在违章搭建并无不妥。故本院认为原告对于房屋情况明知，现并无证据证明被告对于房屋情况刻意隐瞒，虚假陈述，对于原告的该意见本院不予支持。关于争议焦点二，如前所述，本院认为原告对于房屋情况明知，故对于其认为存在重大误解的意见，本院不予支持。至于原告认为其按照复式带阳台的房屋以650万元的高价进行购买，房屋并无上述结构，买卖合同显失公平。在产证面积明确登记为70.99平方米的情况下，原告系对房屋进行实地查看后才确认予以购买，对于房屋状况明知并经双方协商后达成买卖合同。该合同价款为双方意思自治的表示，房屋转让价格是经过原告考虑及衡量后与被告商定的，该价格并不是仅仅考虑房屋产权之建筑面积来计算，而且还包括房屋结构、楼层、装修等诸多因素，原告的该意见本院亦不予以支持。关于争议焦点三，本院在上文已予以阐述，推定原告于2017年4月购买房屋现场查看时已对于房屋状况予以知晓，于2017年9月拆除房屋吊顶时对于插层情况也应予知晓。原告于2019年1月以本案讼称事由起诉至本院，已超过一年，撤销权消灭。综上，《合同法》的基本精神是维护交易安全，促进合法交易活动，因原告主张的撤销理由本院均不予支持，双方应依据签订之买卖合同继续按约履行，故原告要求返还购房款及支付利息的诉讼请求，本院也不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：驳回原告施霞敏、谢建勇的全部诉讼请求。案件受理费24,400元，由原告施霞敏、谢建勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪审 判 员  张 莉人民陪审员  石定伟二〇一九年十月十日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己行为放弃撤销权。