江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣02民初53号 原告：张正平，男，1964年12月11日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 委托诉讼代理人：姚军，江西泰方律师事务所律师。 被告：浮梁金冠商贸置业有限公司，住所地江西省景德镇市浮梁县县城朝阳中大道。 法定代表人：王建宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁诗保，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏思明，江西豫章律师事务所律师。 原告张正平诉被告浮梁金冠商贸置业有限公司（以下简称浮梁金冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张正平及其委托诉讼代理人姚军，浮梁金冠公司委托诉讼代理人丁诗保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张正平向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告2014年11月22日签订的两份《商品房买卖合同》；2.判决被告退还原告所支付的购房款30019440元及利息，利息从2014年11月22日起计算至被告付清所有购房款为止；3.判决被告支付原告违约金9005832元；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月22日签订两份《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于浮梁县房屋，建筑面积1671.62平方米，12000元／平方米，房款为20059440元；购买高尔夫城市花园第5幢第二层房屋，建筑面积1660平方米，6000元／平方米，房款9960000元。两处房屋价款共计30019440元。被告因开发该楼盘需要大量资金周转，曾多次向原告借款，累计借款21000000元，并约定按月息2.5%计算利息，截止2014年8月30日本息共计29925000元。因被告一直未归还借款，故同意将借款本息转为原告的购房款,计算至2014年11月21日借款本息与购房款相抵。在《商品房买卖合同》签订后，被告开具了购房款收款票据。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将验收合格的房屋交付买受人。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后15日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方协商不成的，买受人有权向人民法院起诉。第十二条约定，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。被告至今未交付房屋，也没有办理相关产权手续。经沟通协商后，被告也拒不退还购房款。被告已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。经多次协商未果，为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告浮梁金冠公司答辩称：浮梁金冠公司与张正平之间不存在借款事实。双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同。张正平的诉讼请求没有事实和法律依据。张正平与浮梁金冠公司民间借贷纠纷一案，景德镇市中级人民法院曾于2015年7月30日作出2015景民初字第3号民事裁定书，裁定准许原告张正平撤回起诉。此次张正平再次向法院提起诉讼，起诉时间为2019年4月7日，早已超过诉讼时效。虽然2015年案子案由是民间借贷，诉讼请求跟本案稍有区别，但基本事实相同。在2015年开第一次庭时被告已经陈述了自己观点，没有收到借款，并且指出原告存在与公司相关人员相互串通，虚假诉讼情形，原、被告双方不存在债权债务关系，不可能会履行《商品房买卖合同》，此时诉讼时效应该开始起算。关于借款事实，不能将原告与其他个人的债权债务关系转嫁给公司。首先原告的事实理由不难看出，实际是邹某和原告之间存在借款关系，在前一案中，原告委托代理人对邹某做了个笔录，借钱的经过是原告转款给邹某，邹某转给被告，关键是邹某没有转给被告。原告说转给邹某个人7720000元，转给邹水英5000000元，但该5000000元没有转账凭证，且不能证明与被告的关系。7720000元中有三笔是邹某不在浮梁金冠公司的时候，分别是2010年10月1日1700000元、2011年4月2日160000元、2011年4月23日480000元，也就是说，原告所说的7720000元中邹某在公司期间发生的只有400多万元，且邹某也没有转给被告。根据最高法院相关司法解释规定，被告抗辩借贷行为尚未实际发生，并能作出合理说明，人民法院应该结合借贷金额款项交付，当事人的经济能力，当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实因素综合判断，查证借贷事实。本案中，原告没有提供任何支付凭证，仅仅提供了一张2013年3月份的借条，还有一个《确认函》，显然没有完成举证责任。如果前面的事实不存在，后面的以房抵债也不成立，即便签订了《商品房买卖合同》，因为双方没有形成商品房买卖合意，只是以房抵债，所以合同无效。被告从来没有收到购房款，何谈返还购房款及支付利息和违约金。原告的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，请求法院本着实事求是的态度，查明本案事实，依法作出判决。基于邹某出庭作证陈述的内容，邹某与原告诉讼所称的借款存在重大利害关系，故申请追加邹某为本案被告。 原告张正平向法庭提交了如下证据： 证据一，居民身份证：拟证明原告的身份信息。 证据二，企业信息公示单：拟证明被告的身份信息及变更情况。 证据三，《商品房买卖合同》两份、收款票据两份、《关于张正平的债权确认函》（以下简称《债权确认函》）一份：拟证明2014年11月22日，原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于浮梁县房屋，建筑面积1671.62平方米，12000元／平方米，房款为20059440元；购买第5幢第二层房屋，建筑面积1660平方米，6000元／平方米，房款9960000元，两处房屋价款共计30019440元。双方同意以被告向原告的借款折抵购房款，原告已付清全部购房款。 证据四，浮梁县房地产交易所《证明》：拟证明被告已将与原告签订合同出售给原告的房屋出售给他人，被告实际上已不可能履行合同，被告以自己的行动表明拒不履行合同已经构成根本违约。 证据五，景德镇中级法院2015年5月10日庭审笔录一份：拟证明（1）被告在另案中陈述并认可房屋出售给原告的事实，被告特别授权代理人明确表示“我方认为和张正平签了协议，就当做是以房抵债”，同时也表示“之所以还没有过户给原告是因为需要在房管局将法定代表人变更，目前原告所涉及的房屋进行了备案，当时没有网签”，即被告认可房屋出售给原告的事实。（2）被告对《确认函》及银行往来对账单的真实性予以了认可。（3）签订《债权确认函》结算债务后，被告收回了相应借条原件，证明被告对原告的借款经过了多任公司负责人确认，债权债务关系明确。 证据六，2010年11月2日被告出具的《借条》一张：拟证明2010年11月2日被告向原告出具《借条》，借到原告7000000元，该《借条》及其他《借条》原件因被告出具总借条由被告收回。 证据七，2013年3月13日被告出具的《借条》一张：拟证明2013年3月13日被告向原告出具总借条，借到原告21000000元，该《借条》原件因被告出具《债权确认函》由被告收回。 证据八，《支付借款明细表》《银行流水》《土地出让金进账单》各一份：拟证明2010年7月至2011年5月原告因被告借款，向被告股东、法定代表人邹某转账支付借款共计7720000元，2010年7月至2011年9月，原告又按邹某要求转出借款共计12200000元，其中5000000元被告用于支付土地出让金。 证据九，《确认函》《转股补偿协议》各一份：拟证明2012年11月8日被告出具《确认函》对邹某经手所借的2000余万元予以认可，并同意以所建房屋折抵偿还。《确认函》由被告股东、执行董事兼总经理、法定代表人朱国雄盖印确认。 证据十，证人邹某出庭证言，拟证明的主要内容为：邹某当时是浮梁金冠公司法定代表人，公司当时只有其与其妹妹邹水英两个股东，邹水英实际是帮其代持股份，因为规定必须要两个股东。公司因资金不足向张正平借款21000000元，19000000余元是其经手的，用于支付土地款、税、公司借款利息等，公司没有授权其向张正平借款，但公司最后确认了该借款。借款中的部分是转账到其账户，还有部分现金由公司财务邹水英收取，其也收了一部分，具体金额记不清楚。其买地的时候是挂靠浮梁金冠公司，后来因为公司比较复杂，为了项目的开发其就收购了该公司。 被告浮梁金冠公司质证意见： 对第一、二组证据的“三性”均无异议，予以认可。 关于第三组证据，对《商品房买卖合同》公章的真实性没有异议，但对双方达成房屋买卖合意的真实性有异议。对被告出具的两份收据上的印章真实性没有异议，但对收据内容的真实性有异议。对《债权确认函》中被告公章的真实性没有异议，但对该函内容的真实性有异议，首先被告从未向原告借钱，也从未收到过原告或其委托邹某支付的借款，所以《债权确认函》所述内容显然是原告和邹某及《债权确认函》中签名的施凯恶意串通所形成。双方并不存在真实的借款事实，不存在以房抵债事实，购房合同不是双方真实的买卖行为，原告也没有向被告支付购房款，因此对该组证据的合法性、关联性有异议。 对第四组证据的真实性、合法性无异议，但对证明事项中关于被告以其行为表示拒不履行合同已构成根本违约的证明目的关联性有异议。商品房买卖合同为无效合同，所以不存在违约的情况。 对第五组证据的真实性、合法性没有异议，但对证明事项的关联性有异议，出庭人员王彦良明确说他们是刚刚接手公司，对公司的事情不是很清楚，在其后诉讼当中被告也出具了其他相关材料，表明被告从未收到原告的借款。 被告浮梁金冠公司提出第六至第十组证据系张正平在开庭四个月之后向法院提交，是否属于民诉法及相关司法解释规定的新证据，持保留意见，另提出以下质证意见。 对证据六的“三性”均有异议，因为原、被告之间不存在借款事实，原告从未向被告支付过7000000元的借款。 对证据七的“三性”均有异议，原、被告之间不存在借款事实，原告从未向被告支付过21000000元的借款。 对证据八的真实性无异议，关联性有异议，《支付借款明细表》《银行流水》《土地出让金进账单》只能证实原告与邹某、邹水英之间的经济往来，与被告无任何关联。邹水英交的土地款5000000元，被告已通过当时公司法定代表人林加财中国农业银行账户（账号62×××15），于2011年7月6日、7月14日分别支付给邹水英500000元、4700000元，共计5200000元，邹水英对公司的债权已消灭。 对证据九的“三性”均有异议。施凯与邹水英、邹某恶意串通，非法以被告26000平方米住宅房屋给予邹某、邹水英，作为支付股权转让对价，原告明知施凯与邹某、邹水英存在恶意串通，骗取被告资产、严重侵害被告利益之情形，且虚构“被告因开发该楼盘需要大量资金周转，曾多次向原告借款，累计借款2100万元”之事实，先后两次向法院提起诉讼，涉嫌虚假诉讼。 对证据十的“三性”均不予认可，邹某担任被告法人代表仅3个月时间，被告从未授权邹某向原告借款，也从未授权邹某代被告收取款项，张正平提供的支付借款明细中12200000元无法确定收款人，而其他转账时间在2010年10月31日之后，而该时间邹某已将股权转让给建煌置业（深圳）公司，其对被告不享有任何权利，因此，被告对外借款不需要邹某来进行，其也无权参与公司的经营事宜，最关键的是邹某无法说明其收到张正平借款的最终资金去向，不能证明该款项用于被告，因此，邹某的陈述为虚假陈述。 被告浮梁金冠公司向法庭提交了以下证据： 证据一，（2015）景民四初字第3号案卷材料（共69页）：拟证明（1）原告以浮梁金冠公司为被告曾于2014年10月16日向景德镇中级法院起诉，其后于2015年7月27日向法院提出撤诉申请，景德镇中级法院作出（2015）景民四初字第3号民事裁定书，裁定准许张正平撤回起诉，2015年8月5日张正平签收了该民事裁定书。张正平基于同一事实于2019年4月7日再次向法院起诉，已过诉讼时效。（2）该案诉讼期间，浮梁金冠公司明确表示未收到张正平21000000元借款，并指出“事实表明，被申请人（张正平）提起民间借贷纠纷诉讼，有通过虚假诉讼借法院裁判、执行之手非法获得申请人（浮梁金冠公司）巨额财产的重大嫌疑”。 证据二，邹水英与施凯之间《借款合同》一份、《股权收购清算合同》一份：拟证明邹水英因不能偿还借款，将30%的浮梁金冠公司股权转让给施凯，施凯以该公司26000平方米住宅房屋给与邹某、邹水英作为股权对价，该行为严重侵害公司利益，该合同不具有合法性。 原告张正平质证意见： 对证据一中的民事起诉状、诉讼费交费票据真实性、合法性无异议，但民事起诉状有二份，第一份民事起诉状的第一个诉请是要求归还借款，变更后的诉讼请求是要求归还借款本息或是履行购房协议；对张正平提交的证据材料及民事裁定书“三性”没有异议。本案中张正平的诉请是要求解除合同并退还购房款，本案与（2015）景民四初字第3号案件并非同一个案由，且张正平与浮梁金冠公司之间所签订的购房合同并没有解除，公司至今没有交房，也没有办证，违约行为一直存在，因此张正平的起诉并没有超出法律规定的诉讼期限。另根据《商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在交房后15日内办证，办证期限没有作出约定，所以原告的起诉在法律规定的期限内。对被告2015年4月13日出具的《证明》的“三性”均有异议，因为这份《证明》与另案中被告出具的《借条》和该公司特别授权代理人的陈述完全相反。被告代理人陈述签订协议是以房抵债，如果不存在债务，为何会承认是以房抵债，另外，被告代理人对《债权确认函》的真实性没有异议。对往来账目、对账单的真实性也没有异议，且表示是汇给原告办理过户手续的，只是由于法定代表人变更，所以只进行了备案，没有进行网签，说明被告以实际行动尝试履行《商品房买卖合同》。因此被告所说不存在民间借贷事实，违反了其自认事实，被告举证的证明目的之间相互矛盾，而且可以反映债权债务及房屋买卖的真实性。 关于证据二，《借款合同》没有双方的签名盖章，是否签名盖章请法院核实，该合同与原告没有关联，该合同与原告和被告之间的房屋买卖合同不具有关联性。《股权收购清算合同》的真实性待邹某出庭核实，这份合同是施凯与邹水英、邹某之间签的，与原告、被告均无关联，该份合同的时间为2011年3月11日，被告向邹某出具《确认函》确认原告债务的时间为2012年11月8日，说明在这份合同之后，被告再次确认了原告的债权，除2012年的《确认函》之外，在2013年、2014年两次再行确认，因此该份合同不能够证明原告与被告之间不存在借贷关系，也不能够否认被告前后5次确认原告债权的行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告浮梁金冠公司对原告张正平提交的证据一、二、三、四、五、八的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。浮梁金冠公司对张正平提交的证据六、七、九、十的真实性有异议，本院认为，证据六、七即两份《借条》分别有浮梁金冠公司时任法定代表人邹某、施凯的签字，并加盖了公司公章，该公司未提交任何相反证据否定公章及法定代表人签名的真实性，故对两份《借条》上签字、盖章的真实性予以认定。证据九即《确认函》《转股补偿协议》均加盖了浮梁金冠公司公章及公司管理人员印章，该公司未提交任何相反证据否定公章及公司管理人员印章的真实性，故对《确认函》《转股补偿协议》上签字、盖章的真实性予以确认。证据十即邹某出庭证言，邹某所述收到张正平款项的部分事实有张正平提交的银行转账明细等相印证，本院对该部分证明内容予以确认；关于邹某所述其系替浮梁金冠公司借款的事实，经审查，张正平提交的现有证据不足以证明所涉借款的借款人为公司，故邹某所述浮梁金冠公司为借款人的事实不予认定。张正平对浮梁金冠公司提交的证据一，即前案中的民事起诉状、诉讼费交费票据的真实性、合法性无异议；对前案中的证据材料以及撤诉裁定“三性”没有异议；对前案中浮梁金冠公司2015年4月13日出具的《证明》的“三性”均有异议。本院对张正平就真实性未提异议的证据予以确认。关于浮梁金冠公司在前案中提交的落款为2015年4月13日的《证明》的真实性问题，本院认为，张正平提交的现有证据不足以证明案涉借条所涉款项进入了浮梁金冠公司账户，故对该《证明》的真实性予以确认。张正平对浮梁金冠公司提交的证据二的真实性不予认可，本院经审查认为，《股权收购清算合同》有施凯、邹水英、邹某签字，且邹某当庭认可其真实性，故该证据的真实性予以认可，《借款合同》没有合同当事人签字，但相关内容在《股权收购清算合同》中有体现。 综合双方提交的证据及诉辩意见，本院经审理查明的事实如下： （一）关于借贷关系的相关事实 1.张正平提交的中国农业银行及中国银行账户明细、土地出让金进账单，可以证明2010年7月至2011年5月，张正平向浮梁金冠公司法定代表人邹某转账共计支付7720000元。张正平提交的以上证据，还可以证明2010年7月至2011年9月间，张正平账户对外转出了12200000元，但收款人不明确，因邹某认可收到张正平主张的该款项，故本院予以认定。 2.2010年11月2日，时任浮梁金冠公司法定代表人邹某向张正平出具借条一张，写明“今借到张正平人民币计柒佰万元整（700万元）”，该借条借款人处还加盖了被告浮梁金冠公司公章。 3.2013年3月13日，时任浮梁金冠公司法定代表人施凯向张正平出具借条一张，写明“今借到张正平人民币貮千壹百万元整（2100万元），于一年内还清，即2013年9月13日支付壹仟万元，余额2014年3月13日还清”，该借条落款处还加盖了被告浮梁金冠公司公章。 4.2014年11月21日，浮梁金冠公司向张正平出具《债权确认函》一份，对于浮梁金冠公司债务21000000元的借款，该公司予以确认，公司股东冯刚在该确认书上签字。该函主要内容为：（1）对本金和利息确认为：借款本金21000000元，截止2014年3月31日利息为630万元（利息按月息2.5%计算），2014年4月1日至8月30日利息为2625000元（利息按月息2.5%计算）。本息累计29925000元。该笔借款利息截止到2014年8月30日本金和利息不在（再）计算利息。（2）以房抵债的面积及价格为：本公司以未出售的5号楼一楼商铺以12000元的价格计算，相应的面积为1671.62平方（按房管登记面积为准），金额为20059440元；二楼(商铺隔层)以6000元的价格计算，相应的面积为1660平方（按房管登记面积为准），金额为9960000元，以上合计总金额为30019440元，张正平不需补差价。（3）若张正平将其房产转给他人用于抵偿债务，本公司配合办理购房合同等相关手续，相关费用按规定由双方各自承担。 （二）关于案涉《商品房买卖合同》中房款形成过程的相关事实 1.2011年1月19日，施凯与邹水英约定，邹水英向施凯借款10000000元，借款日期为2011年1月20日至2011年3月19日；邹水英提供浮梁金冠公司30%的股权作担保（邹水英占有的浮梁金冠公司30%股权已于2011年1月21日变更至施凯名下）。 2.2011年3月11日，施凯、邹水英、邹某三人签订《股权收购清算合同》，就处理施凯、邹水英之间2011年1月19日签订的《借款合同》（2011年3月19日到还款期）涉及的借款达成协议，约定：（1）邹水英确定借款到期时不会还款，因此邹水英抵押给施凯的浮梁金冠公司30%的股权自本协议确定日起正式由施凯拥有。施凯与邹水英之间2011年1月19日《借款合同》所涉10000000元视为还清；（2）施凯、邹水英、邹某同意，施凯取得邹水英30%的股权后，将承续邹水英、邹某之前与任何第三方签订的协议的任何权益与义务，列了附件，明确权利义务的承继问题；（3）邹水英、邹某同意在2011年3月31日前缴清项目土地款，并于2011年4月30日前自付费用申请并获得项目开工所需要的四证（土地证、规划许可证、建设许可证及施工许可证）；（4）在邹某、邹水英完成上述第（3）项任务并获得项目开发所需要的四证后，施凯将在新奕圆（全称为“新奕园·高尔夫城市花园”现更名为“宝鼎盛世”）商品房开发项目中给予邹水英26000平方米住宅房作为邹水英、邹某正式退出浮梁金冠公司的补偿（此26000平方米补偿，其中21000平方米将移交邹水英及张正平，另5000平方米移交给张国强）；（5）邹水英、邹某同意本合同签署之前以邹水英、邹某个人及浮梁金冠公司名义借款的债务由二人负责，与施凯无关；（6）本协议签署后，浮梁金冠公司原有账目的余留问题邹水英、邹某不再负责；（7）三方约定，浮梁金冠公司名下产权号为浮房（私）字第Ｘ20070372-1号等4间商铺依然由邹水英拥有；（8）本协议签署后，浮梁金冠公司的印章及证照按目前的方式共管，直到获得51亩项目土地证为止。获得土地证后，该证将质押给邹水英作为担保，浮梁金冠公司的印章及证照将不再进行共管。 3.2011年3月11日，浮梁金冠公司与邹水英、张正平签订《转股补偿协议》，按照施凯与邹水英、邹某签署的《股权收购清算合同》约定，关于补偿26000平方米商品房一事，达成如下约定：（1）浮梁金冠公司将在项目第一期开发的住宅房中给予邹水英、张正平21000平方米的标准楼层毛坯房作为一次性补偿；（2）浮梁金冠公司承诺项目第一期开发的商品房将在2011年末前开盘预售，如到此日期仍然未开盘，浮梁金冠公司必须承担邹水英、张正平的利息；（3）在21000平方米房屋还没有移交给邹水英、张正平之前，此51亩项目土地证将质押给邹水英、张正平作为担保，浮梁金冠公司若需进行股权转让，除非该转让是介于担保人之间，否则须获得邹水英、张正平书面同意；（4）浮梁金冠公司同意自项目开工所需要的四证获得日算起六个月内从项目土地贷款中拨出50%预借给邹水英、张正平，若项目土地贷款无法在六个月内完成，自第七个月起，邹水英、张正平所产生的与本合同有关的利息，由浮梁金冠公司与邹水英、张正平各负担一半；（5）浮梁金冠公司其他营运上的债权债务与邹水英、张正平无关。另2011年3月11日，浮梁金冠公司还与张国强签订了《转股补偿协议》，按照施凯与邹水英、邹某签署的《股权收购清算合同》约定，关于补偿张国强5000平方米商品房一事达成约定，内容和浮梁金冠公司与邹水英、张正平签订的《转股补偿协议》基本相同。 4.2012年11月8日，浮梁金冠公司与邹某、邹水英签订《确认函》一份，双方约定，至2012年11月8日止，邹某、邹水英与浮梁金冠公司就补偿事宜与前期于公司的各项借支全部补偿本次一次性清算完成。21000平方米住宅房总打包价88000000元。其中包括公司代支付：吴国军37000000元、张正平20000000元、陈友明16000000元、黄惠兰11000000元、魏六香4000000元。原收购邹某、邹水英与公司的所有往来视为还清。 5.2014年11月22日，浮梁金冠公司与张正平签订了两份《商品房买卖合同》，公司股东冯刚作为委托代理人在该合同上签字。合同约定：浮梁金冠公司将其公司位于浮梁县北面的新奕园·高尔夫城市花园（现更名为“宝鼎盛世”）第5幢第一层房屋，建筑面积1671.62平方米，以12000元／平方米出售给张正平，房款为20059440元，该公司还将该幢第二层房屋，建筑面积1660平方米，以6000元／平方米出售给张正平，房款9960000元。以上两处房屋价款共计30019440元。合同第八条中约定，出卖人应当在2015年12月31日前将验收合格的房屋交付买受人。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后15日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商，协商不成的，买受人有权向人民法院起诉。合同第十二条约定，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。 另查明，根据本院（2017）赣02民初28号判决书认定，截止2017年7月7日，该公司注册资本6500万元，经营范围为建筑业（依资质证书）、物业管理、日用百货等，行业门类为房地产业。2006年9月29日，法定代表人为邹某，其后又变更为施凯等人。公司现有股东和曾经股东包括邹某、邹水英、施凯、建煌置业发展（深圳）有限公司等，根据施凯、邹水英、邹某签署的《股权收购清算合同》及其附件一、二所载明的债权债务关联人还包括胡慧萍、李春苟、高加云、汪长久以及ＨＪＣＯＲＰＯＲＡＴＩＯＮＰＴＥＬＴＥ（建煌置业发展（深圳）有限公司的英文版）等。据邹某出庭作证称，邹水英系其妹妹，邹水英名下的浮梁金冠公司股份系帮其代持。 还查明，2010年9月25日，被告浮梁金冠公司的股东变更为邹某、邹水英两人，其中邹某占70%的股份、邹水英占30%的股份。浮梁金冠公司于2013年2月5日取得了该项目（2013）房预售证第06号关于4号、5号、6号楼预售房许可证，预售总面积为63317.73平方米，其中本案诉争的5号楼于2014年8月6日取得浮间字第（2014）077号建设工程许可证，建设规模为39238.41平方米。据浮梁县房地产交易所2019年5月7日出具的证据材料证明案涉抵债房屋5Ａ＃、5Ｂ＃、5Ｃ＃商业店铺仅有四间可销售，总面积为152.11平方米。 本院认为，本案争议焦点为：一、张正平与浮梁金冠公司之间为何关系，张正平支付房款的方式；二、案涉《商品房买卖合同》的法律效力；三、张正平的诉请应否得到支持。 一、关于张正平与浮梁金冠公司之间为何关系，张正平支付房款的方式。涉案《商品房买卖合同》实为以房抵债协议，债权的形成过程为：张正平与邹某之间存在借贷关系，张正平、邹某与浮梁金冠公司三方达成协议，邹某以转出浮梁金冠公司股权取得公司财产即21000平方米房屋中的一部分承担对张正平的还款义务，并由浮梁金冠公司以其公司名义与张正平签订《商品房买卖合同》。 1.关于张正平与邹某之间的借贷关系。张正平提交的中国农业银行及中国银行账户明细，可以认定2010年7月至2011年5月，张正平向邹某转账支付共计7720000元。另张正平主张2010年7月至2011年9月，其按邹某要求转出借款共计12200000元（其中5000000元用于浮梁金冠公司支付土地出让款），提供了中国银行账户明细、土地出让金进账单，虽银行转账明细未显示收款人，但邹某对收到12200000元的事实予以认可，因此张正平主张已向邹某支付借款的事实可予认定。 2.关于邹某从浮梁金冠公司退股的经过。（1）2011年1月19日，施凯与邹水英约定，邹水英向施凯借款10000000元，借期至2011年3月19止，邹水英提供浮梁金冠公司30%的股权作担保。（2）2011年3月11日，施凯、邹水英、邹某三人签订《股权收购清算合同》，就处理施凯、邹水英之间2011年1月19日签订的《借款合同》涉及的借款达成协议，约定邹水英抵押给施凯的浮梁金冠公司30%股权自本协议确定日起正式由施凯拥有，邹水英10000000元债务视为还清；邹水英、邹某同意缴清项目土地款，自付费用申请并获得项目开工所需要的四证（土地证、规划许可证、建设许可证及施工许可证）后，施凯将在新奕圆商品房开发项目中给予邹水英26000平方米住宅房作为邹水英、邹某正式退出浮梁金冠公司的补偿。 3.关于张正平从浮梁金冠公司取得20000000元款项的经过。（1）2011年3月11日，浮梁金冠公司与邹水英、张正平签订《转股补偿协议》，按照施凯与邹水英、邹某签署的《股权收购清算合同》约定，关于补偿26000平方米商品房一事达成协议，浮梁金冠公司将从开发的住宅房中给予邹水英、张正平21000平方米的标准楼层毛坯房作为一次性补偿。（2）2012年11月8日，浮梁金冠公司与邹某、邹水英签订《确认函》一份，约定至2012年11月8日止，邹某、邹水英与浮梁金冠公司就补偿事宜与前期公司的各项借支全部补偿本次一次性清算完成。21000平方米住宅房总打包价88000000元，其中包括公司代支付张正平20000000元。该《确认函》还注明，原收购邹某与邹水英股份时产生的所有债权债务视为还清，其他邹某、邹水英与公司的所有往来视为还清。即三方约定邹某应从浮梁金冠公司取得的房产中的一部分由该公司直接向张正平交付。 综上，可以认定邹某、张正平、浮梁金冠公司三者之间实为债务转移关系。落款为2010年11月2日、2013年3月13日的两份借条，虽然借款人处加盖了浮梁金冠公司公章，但款项并未实际支付至公司账户，且张正平及邹某均未提交证据证明上述借款用于了浮梁金冠公司，故张正平所提借款人为浮梁金冠公司的主张不成立。 二、关于案涉《商品房买卖合同》的法律效力。双方当事人对《商品房买卖合同》的真实性均不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，《商品房买卖合同》已依法成立。如前所述，合同签订前，邹某、张正平、浮梁金冠公司三者之间存在债务转移关系，且为履行债务转移相关协议，双方签订了《商品房买卖合同》，浮梁金冠公司将从邹某处承继的到期债务转为《商品房买卖合同》房款，对房屋面积、所处位置、违约责任等权利义务相关内容亦作出了约定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。张正平具有以邹某转移给浮梁金冠公司的到期债权作为购房款向浮梁金冠公司购买涉案房屋的真实意愿，浮梁金冠公司亦具有向张正平出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。故浮梁金冠公司所提根据合同法相关规定，案涉《商品房买卖合同》应认定为无效的主张，本院依法不予采纳。 三、关于张正平的诉请应否支持的问题。在确认《商品房买卖合同》真实有效的情况下，原则上应当按照合同约定确定双方当事人的权利义务关系。但据浮梁县房地产交易所2019年5月7日出具的证据材料证明，案涉抵债房屋5A#、5B#、5C#商业店铺仅有四间可销售，总面积为152.11平方米。即案涉《商品房买卖合同》在事实上和法律上均无法实际履行，因此张正平所提判决解除案涉《商品房买卖合同》，并由浮梁金冠公司返还购房款的诉请应予支持。1.关于返还购房款金额问题，案涉《商品房买卖合同》系在债务关系基础上达成，且张正平自认债权系以21000000元借款本金为基础，按月利率2.5%计算，截止2014年8月30日本息共计29925000元，于2014年11月22日签订《商品房买卖合同》时抵房款30019440元，即张正平获取的利息超出了民间借贷利率保护上限。为避免当事人通过签订《房屋买卖合同》等方式，将违法高息合法化，本院在房款总额中按月利率2%予以核减1785000元［（29925000元-21000000元）×20%］，即已付总房款认定为28234440元（30019440元-1785000元），故返还购房款金额为28234440元。2.关于返还购房款利息问题，因浮梁金冠公司自签订《商品房买卖合同》后，至今未向张正平兑现债权，故浮梁金冠公司应向张正平支付占用资金费用，具体以28234440万元购房款为基数，自签订《商品房买卖合同》之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。3.关于违约金问题，因案涉《商品房买卖合同》总房款为30019440元，扣除违法部分利息，实际已付28234440元，故应当认为张正平尚未足额支付合同约定的房款。本院认为，在张正平未足额支付房款的情况下，浮梁金冠公司未按约履行合同，不应视为违约。鉴此，张正平要求浮梁金冠公司支付违约金的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，违约事实处于持续状态，故浮梁金冠公司所提张正平的诉请已过诉讼时效的抗辩理由不成立。 此外，2019年11月25日，浮梁金冠公司向本院提交了两份申请，一是申请调查张正平所称21000000元转入邹某账户的银行交易记录；二是申请追加邹某为被告。对此，本院认为，1.邹某对其向张正平借款的事实予以认可，且张正平提交的银行交易明细可以佐证二人存在高额借贷的事实，即上述调查取证事项已基本审查清楚，浮梁金冠公司所提申请不予支持。2.本案系房屋买卖合同纠纷，邹某并非合同当事人，故邹某不应追加为本案被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第八十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张正平与被告浮梁金冠商贸置业有限公司之间2014年11月22日签订的两份《商品房买卖合同》； 二、被告浮梁金冠商贸置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张正平28234440元； 三、被告浮梁金冠商贸置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张正平支付占用资金费用，具体以28234440元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年11月22日起计算至实际清偿之日止； 四、驳回张正平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236927元，由浮梁金冠商贸置业有限公司负担166000元，张正平负担70927元；诉讼保全费5000元，由浮梁金冠商贸置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。 审判长  刘亮常 审判员  欧阳国 审判员  周寿林 二〇一九年十二月二十六日 书记员  徐娟娟 附：本案适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。