青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0202民初2915号 原告：青岛市住房公积金管理中心,住所地青岛市山东路2号甲。 法定代表人:王春芳,职务主任。 委托诉讼代理人：孙海艳，山东中诚信律师事务所律师。 被告：张永鑫，男，汉族，1988年12月13日出生，住山东省栖霞市。 被告：城发投资集团有限公司，住所地青岛市黄岛区江山南路458号城发大厦12层。统一社会信用代码：91370211727839472W。 法定代表人：贾强，董事长。 委托诉讼代理人：刘恒星，男，住青岛市黄岛区，系该单位员工。 原告青岛市住房公积金管理中心与被告张永鑫、城发投资集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛市住房公积金管理中心的委托诉讼代理人孙海艳，被告城发投资集团有限公司的委托诉讼代理人刘恒星到庭参加诉讼。被告张永鑫经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛市住房公积金管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》；2、判令被告张永鑫向原告清偿剩余借款本金412631.69元及按照上述借款合同约定计算至被告全部付清借款本息之日止的利息、罚息等（暂计至2019年2月7日逾期利息为3234.17元，逾期罚息为13.52元）；3、判令被告张永鑫向原告偿付律师费23800元，并向原告支付本案公告费用；4、判令原告对被告张永鑫提供抵押担保的位于青岛市开发区五台山路XXXXXXXXXXX户房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、判令被告城发投资集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；6、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月7日签订《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》，约定被告张永鑫从原告处借款450000元用于购买位于青岛市开发区户房屋，借款期限自2014年3月7日至2044年3月6日，共计360期；年利率4.5%，贷款利率如遇国家调整，按有关规定作相应调整，原告不再另行通知被告；被告张永鑫同意原告委托银行以转账方式将所借款项以被告张永鑫购房款名义划转到售房人在银行开立的账户，被告采取等额本息作为还款方式。根据上述借款合同约定，被告张永鑫同意以其购买的位于青岛市开发区户房屋作为借款的抵押担保，并与原告办理了他项权利登记，同时被告城发投资集团有限公司提供连带责任保证担保，担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金以及实现债权、抵押权的费用等。上述借款合同签订后，原告依照合同约定向被告张永鑫发放了贷款。但在合同履行过程中，被告多次出现违约行为，经原告催收，但被告依然未按合同约定还款 被告张永鑫未作答辩。 被告城发投资集团有限公司辩称，其承担保证责任后有权向被告张永鑫追偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年3月7日，原、被告及中国建设银行股份有限公司青岛长江中路第二分理处签订17贷字【2014】000675号《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》，约定：1.原告同意委托中国建设银行股份有限公司青岛长江中路第二分理处向被告张永鑫发放贷款450000元，用于购买青岛市开发区五台山路XXXXXXXXXXX户房屋，借款期限自2014年3月7日至2044年3月6日；2.贷款年利率4.5%，如遇法定利率调整，按中国人民银行规定调整；3.住房公积金贷款采用住房抵押担保方式，若被告张永鑫所购住房为一手房的，则由被告城发投资集团有限公司提供连带保证的共同担保方式；担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金以及实现贷款债权、抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费等）；4.被告张永鑫以其所购房屋抵押给原告，作为还款的担保；5.被告城发投资集团有限公司提供保证担保的保证期间为自合同生效之日起至抵押房屋竣工验收、被告城发投资集团有限公司协助被告张永鑫办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止；在上述保证期间内，如被告张永鑫未按照合同约定履行还款义务，被告城发投资集团有限公司应承担连带清偿责任；6.合同有效期内，被告张永鑫不按还款计划偿还借款本息连续超过三个月的，原告有权解除合同或依法提起诉讼，要求被告张永鑫提前偿还部分或全部借款本息，并承担合同约定的违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等）及其他相关费用；7.被告张永鑫未按合同约定期限或金额归还贷款的金额为逾期贷款本息额，原告有权对逾期贷款本息额在逾期期间按人民银行的规定计收利息。 二、2014年4月23日，前述抵押房产办理了原告及中国建设银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行为权利人的预购商品房抵押预告。 三、2014年9月2日，原告发放贷款450000元。 四、被告张永鑫发生多次逾期还款，截至2019年8月21日，连续逾期超过三个月以上，剩余本金411252.04元、利息621.41元、逾期利息7741.76元、罚息201.81元。 五、原告与山东中诚信律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼事宜，并于2019年7月15日向该律所支付律师费23800元。 本院认为，本案所涉《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。被告张永鑫未按期还款超过三个月，约定的合同解除条件已成就，原告有权解除合同，被告张永鑫应偿还全部剩余贷款本息，并承担逾期还款的违约责任。合同约定未按期归还贷款的金额为逾期贷款本息额，对逾期贷款本息额在逾期期间按人民银行的规定计收利息，另根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）中关于罚息利率“在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告主张的罚息计算方式符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告为追索债权而支出的律师费23800元，根据约定应由被告张永鑫承担。 被告张永鑫以其向原告的借款购买了涉案房产并自愿以该房产提供抵押担保，办理了预购商品房抵押预告登记手续，但其未及时配合原告办理该房产正式的抵押登记手续。因此，原告对未能办理该房产的正式抵押登记无过错，预购商品房抵押预告登记仍然有效。且原告对预告抵押房产变卖价款优先受偿并不损害他人利益，故原告主张对涉案房产折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权，本院予以支持。 被告城发投资集团有限公司在《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》中约定对本案被告张永鑫所负全部债务承担连带保证责任，保证期间为自本借款合同生效之日起，至该合同约定的抵押房屋竣工验收、被告城发投资集团有限公司协助办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。因涉案房产尚未正式办理抵押登记，故被告城发投资集团有限公司应在此期间向原告承担连带保证责任。本案所涉借款项下既有物的担保又有人的担保，合同并未明确约定实现顺序，则原告应当先就被告张永鑫自己提供的物的担保实现债权，不足部分由被告城发投资集团有限公司承担连带清偿责任。被告城发投资集团有限公司承担清偿责任后，有权向被告张永鑫追偿。 被告张永鑫经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除17贷字【2014】000675号《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》； 二、被告张永鑫于本判决生效后十日内偿还原告青岛市住房公积金管理中心借款本金411252.04元及截至2019年8月21日的利息621.41元、逾期利息7741.76元、罚息201.81元，并按合同约定的计算方式支付自2019年8月22日起至实际给付之日止的逾期利息、罚息； 三、被告张永鑫于本判决生效后十日内赔偿原告青岛市住房公积金管理中心律师代理费损失23800元； 四、对本判决第二、三项确定的给付金额，原告青岛市住房公积金管理中心有权以被告张永鑫抵押的位于青岛市开发区户房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿； 五、原告青岛市住房公积金管理中心实现抵押权后未得到清偿的部分，由被告城发投资集团有限公司承担清偿责任； 六、被告城发投资集团有限公司承担清偿责任后，有权向被告张永鑫追偿； 七、驳回原告青岛市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7895元，保全费3020元，由被告张永鑫、城发投资集团有限公司负担。公告送达费750元，由被告张永鑫负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  黄 健 人民陪审员  郭艳芳 人民陪审员  李秀珍 二〇一九年九月十六日 书 记 员  贾秀秀