河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初2923号原告：于旭川，男，1950年11月27日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：陈瑞娜，金博大律师事务所律师。被告：周建军，男，1966年3月1日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：杨培柯、董丽，河南仟问律师事务所律师。被告：赵金途，女，1965年9月3日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：徐亚星、罗翔（实习），河南仟问律师事务所律师。原告于旭川与被告周建军、赵金途房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于旭川及其委托诉讼代理人陈瑞娜，被告周建军的委托诉讼代理人杨培柯，被告赵金途的委托诉讼代理人徐亚星、罗翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于旭川向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2013年4月3日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令二被告打开涉案房屋的水闸，确保申请人对涉案房屋的使用权，直至涉案合同解除之日；3.法判令二被告返还原告购房款523500元，并赔偿原告房屋增值损失33.9万元、装修损失4.2万元、租房损失3.3万元，以上共计937500元；4.本案诉讼费、保全费、评估费、律师代理费等由二被告承担。事实与理由：2012年11月，原、被告双方订立口头房屋买卖合同，约定被告将阳光四季2号楼2单元2904号房屋出售给原告，后被告将房屋交付给原告，原告装修并实际居住至今。2012年11月30日，原告支付购房款20万元至被告赵金途名下。2013年4月3日，双方订立书面《房屋买卖合同》，约定：该房屋总价款523500元；全款结清后，被告负责将此套房屋的所有权手续办理至原告名下。合同签订当日，原告将余款一次性支付给被告赵金途。2018年8月20日，被告无故将该房屋的水闸关停，导致原告无法居住。被告周建军裕辩称，涉案房屋属被告周建军个人财产，权属不存在争议；被告周建军从未将涉案房屋出卖给原告，也从未与原告签订《房屋买卖合同》，双方之间自始至终不存在房屋买卖法律关系，《房屋买卖合同》对被告周建军而言是无效的、不生效合同；本案应当驳回原告对被告周建军的全部诉讼请求。被告赵金途辩称，被告赵金途同意解除房屋买卖合同，并将购房款返还原告；原告诉请被告赵金途打开涉案房屋水闸，确保原告对涉案房屋的使用权没有法律依据；原告请求被告赵金途赔偿房屋增值损失、租房损失均没有法律依据，依法不应获得支持，并且即便是需要赔偿，依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第十条的规定，应当参照可预见规则、损减规则、损益相抵规则，不可预见的损失、非被告赵金途的过失以及必要的交易成本，均应当从赔偿总额中扣除。经审理查明，2012年11月30日，原告向通过其子于晓瀑账户向被告赵金途转款20万元。当日，被告赵金途向原告出具收条一份。内容如下：“今收到于晓瀑购阳光四季2号楼2904首付房款贰拾万元正￥200000元”。2013年4月3日，被告赵金途以被告周建军（甲方）的名义与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：房屋总价款523500元；乙方购房首付款20万元已于2012年11月30日支付于甲方；甲乙双方通过商讨达成一致，乙方剩余购房款323500元，暂定于2013年农历春节前支付于甲方，甲方需出具收款收据。如确有突发变故，双方可协商另行商定日期；自本合同签定之日起甲方即向乙方支付房屋居住权和使用权，房屋交付后产生的物业管理费、水、电、燃气、有线电视费、通讯等相关杂费由乙方承担；甲方须提供所有相关书面资料并确保其有效性，积极协助办理相关手续，相关费用由办理房证有关费用有乙方付。2013年4月3日，原告再次向通过其子于晓瀑账户向被告赵金途转款323500元。2013年4月3日，被告赵金途以被告周建军的名义向原告出具收到条一份。内容如下：今收到房屋余款叁拾贰万叁仟伍佰元整￥3235000元。另查明，2012年11月30日，被告周建军将上述房屋交付原告，原告对该房屋进行装修并入住。2018年8月20日，被告周建军将原告所居住的上述房屋水管关停，原、被告遂就房屋买卖事宜发生纠纷，原告诉到本院。诉讼过程中，原告申请对登记在被告周建军名下位于嵩山路137号阳光四季2号楼2单元2904号房屋价值、装修价值进行评估。本院依法委托河南天健房地产评估有限公司对原告申请我估价事项进行评估。2019年5月31日，河南天健房地产评估有限公司作出豫郑天健评字[2019]SF050066A号房地产估价报告。估价结果如下：确定估价对象在价值时点（2019年5月28日）的房地市场价值为86.25元（建筑面积单价：10260元/平方米）。装修价值为4.20万元，装修单价：500元/平方米。原告为此花费评估费9500元。另查明，1987年3月4日，被告周建军、赵金途登记结婚。2003年10月31日，被告周建军、赵金途经郑州市中原区人民法院调解离婚。2011年10月17日，被告周建军、赵金途以结婚证遗失为由补办结婚登记证。再查明，2018年8月28日，原告与杨桦签订《租房合同》约定租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金3000元。杨桦向原告出具的租金收条11份，合计租金为3.3万元。本院认为，本案中被告周建军在其妻即被告赵金途收到原告的首付购房款后即将涉案房屋交付原告，被告赵金途作为被告周建军的妻子代被告周建军与原告签订《房屋买卖合同》并收受房款，原告对该房屋装修入住至被告周建军停水时而引发纠纷。以上事实均发生两被告在婚姻关系存续期间，现两被告提出被告赵金途出售该房屋未经被告周建军同意，显然有悖常理。故被告赵金途与原告签订《房屋买卖合同》，系两被告与原告真实意思表示，内容和形式均符合法律的规定，合法有效。被告的违约行为，致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同，故原告主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，合法有据，予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告主张两被告返还购房款523500元、赔偿原告房屋增值损失33.9万元、装修损失4.2万元的诉讼请求，合法有据，予以支持；原告主张租金损失3.3万元，虽然被告方于2018年8月20日即对该房屋进行停水，但是考虑到该房屋仍由原告控制，本院结合本案的案情支持租房损失1.65万元。原告的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除被告赵金途以被告周建军的名义和原告于旭川于2013年4月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告周建军、赵金途共同于本判决生效之日起十日内向原告于旭川支付购房款523500元、房屋增值损失339000元、装修损失42000元、租房损失16500元，共计921000元；三、驳回原告于旭川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13235元、保全费5000元、评估费9500元，共计27735元，原告于旭川承担661元，被告周建军、赵金途共同承担27074元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李世明人民陪审员  屈 民人民陪审员  孟淑敏二〇一九年八月二十三日书 记 员  李晓飞