浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初381号 原告：海盐碧桂园房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道中兴路368号常秀景苑商业三幢08号。统一社会信用代码：913304240916935934。 法定代表人：唐鹏，该公司董事长。 委托代理人：甘雅文、周晓杰，该单位员工。 被告：谢宏斌，男，1972年7月18日出生，汉族，住浙江省海盐县。 原告海盐碧桂园房地产开发有限公司诉被告谢宏斌房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年1月2日向本院提起诉讼，诉讼请 求：1、确认原告与被告之间签订的编号为BGY-P1950007、BGY-P1950008的二份《商铺租赁合同》已于2018年10月25日解除；2、确认原告于2018年10月25日没收被告交纳的商铺租赁合同保证金3064元；3、被告向原告支付其拖欠的海盐碧桂园商业1幢第11、12号商铺的租金19899.20元及逾期支付租金期间的违约滞纳金合计36280.74元；4、被告支付拖欠的物业服务费2487.97元及逾期支付物业服务费期间的违约滞纳金1168.92元；5、被告腾空并交还位于浙江省嘉兴市海盐县客运中心西侧碧桂园商业1幢的第11、12号商铺；6、被告向原告支付海盐碧桂园商业1幢第11、12号商铺的场地占用费13738.74元【自2018 年10月26日暂计至2018年12月24日，之后场地占用费按合同终止前一天的租金、物业服务费的双倍标准（即232.86元/天）计算至被告实际腾空交还商铺之日止】；以上被告应向原告支付的第3、4、6项费用合计73575.57元，扣除第2项租赁合同保证金后，被告仍应向原告支付70511.57元；7、被告承担本案全部诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人甘雅文、周晓杰到庭参加诉讼，被告谢宏斌经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 本院经审理认定：原、被告于2016年11月17日签订了编号为BGY-P1950007、BGY-P1950008的《商铺租赁合同》二份。上述二份合同分别约定原告将位于浙江省嘉兴市海盐县商铺（二商铺暂测建筑面积均为61.28平方米）出租给被告经营使用，二份合同均约定：商铺租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止；每月租金1532元；该商铺由原告委托广东碧桂园物业服务股份有限公司海盐分公司（以下简称“物业公司”）进行物业服务，被告需按214.48元每月向物业公司支付物业服务费，租期内如遇物业公司就物业服务费收费标准统一调整的，被告需按新标准交纳物业服务费；被告需在签订合同时向原告支付租赁合同保证金1532元及预缴第一租赁季度租金4596元，后期租金被告应在每个租赁季度（3个月）开始的首月公历10号前交纳下个租赁季度（3个月）的租金，每逾期一天，被告应向原告支付欠款额5‰的滞纳金；租期内租金总额为36768元，支付期间分别为2017年6月1日至2017年11月30日、2018年6月1日至2018年11月30日、2018年12月1日至2019年11月30日（2016年12月1日至2017年5月31日及2017年12月1日至2018年5月31日期间原告当庭陈述为免租期）；每月公历10号前被告应向物业公司交纳当月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一天，被告需向物业公司支付欠款额5‰的滞纳金；保证金在被告没有任何违约行为的前提条件下由原告在合同终止且被告依约交回商铺之日起15天内无息退还给被告，但若租赁期满或合同终止时，被告存在拖欠租金、水费、电费及其他费用等违约情况的，原告有权将该保证金先行冲抵被告上述拖欠的费用以及违约金等其他应付的费用；被告拖欠租金等任何费用达30天的，视为违约，原告有权解除合同且有权没收被告交纳的租赁合同保证金，不足以弥补原告实际损失的，原告有权采取任何合法手段追偿；合同因约定或法定解除行为而终止的，被告应在合同终止后七天内搬出并将该些商铺按照交铺原状或经原告认可的合同终止时状态交还原告，如被告不按照约定交还该商铺，则原告有权按照本合同约定的合同终止前一天的租金、物业服务费的双倍标准向被告收取场地占用费，计收期限从合同期满之日起到被告实际交还商铺之日止。合同还对双方其他权利义务作了约定。上述合同签订后，被告仅于2016年11月29日向原告转账支付二处商铺首期租金及合同保证金共12256元、于2018年8月12日向原告转账支付租金4000元，其余租金均未向原告支付。另被告自2018年5月11日起开始拖欠物业服务费至今。 以上事实，由原告提供的商铺租赁合同二份、银行转账记录电子回单二份以及原告当庭陈述予以证实。 另，原告于2019年1月2日向本院起诉请求判如所请，本院将起诉状及相关应诉材料副本送达给被告，被告于2019年2月12日予以签收。庭后，原告向本院提交由物业公司出具的情况说明二份，陈述：其与原告根据前期物业合同约定，若物业使用人逾期缴纳物业服务费的，由原告承担连带责任；本案被告于2018年5月起拖欠物业服务费，原告已向其支付被告拖欠的物业服务费及相关滞纳金，其同意自2018年5月起的物业服务费用及相关滞纳金由原告直接向被告追索。 本院认为，原、被告签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。现被告拖欠租金不付，已构成违约，对于原告的各项诉请，本院具体阐述意见如下： 一、原告请求确认原、被告之间的上述租赁合同已于2018年10月25日解除，并要求被告腾退案涉租赁商铺。本院认为，根据本院查明的事实，被告长期拖欠租金，原告有权依据双方合同解除合同，但合同应从通知到达被告时解除。原告虽然向本院提供了其于2018年10月25日出具的《解除合同函》、于2018年12月18日出具的《告知函》及张贴照片，用以证明其已于2018年10月25日向被告催告租金、物业服务费等费用，并明确与被告解除租赁合同，但原告未提供充分证据证明上述通知已到达被告，故原告据此认为双方的合同已于2018年10月25日解除的意见，本院无法支持。但原告在本案起诉时仍有解除合同的明确意思表示，庭后原告亦向本院表示解除时间同意由本院调整，故本院依法认定双方的租赁合同从本院向被告送达起诉状副本等材料之日，即2019年2月12日解除。合同解除后，尚未履行的，应终止履行，故被告理应向原告及时腾退案涉租赁商铺，故对原告的该项诉请，本院依法予以支持。 二、原告请求由原告没收保证金用以冲抵被告欠付的租金等费用，以及由被告支付拖欠的租金、至合同解除之日的逾期支付滞纳金。被告长期拖欠租金等费用，已构成违约，原告上述请求符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以支持。又因原告认为的解除合同时间与本院认定不一致，故其上述费用的计算期间由本院依法予以调整。另原告诉请的滞纳金按每日5‰标准计算，该标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍进行计算，并应计算至合同解除之日。综上，对于上述费用，经本院计算，具体如下：（一）就原告欠付的租金数额，根据合同约定，二处商铺每月租金合计为3064元，租期从2016年12月1日起计算至租赁合同解除之日即2019年2月12日共为26个月12天，除去双方约定的免租期12个月（2016年12月1日至2017年5月31日及2017年12月1日至2018年5月31日），经计算，被告共需向原告支付的租金为44121.60元，扣除被告已付租金13192元，尚欠租金数额为30929.60元。因被告已付原告保证金3064元，本院依法就该保证金在其欠付租金中予以抵扣，则被告尚需支付原告租金数额为27865.60元；（二）就被告需承担的逾期支付租金的滞纳金，1、被告首期（租赁季度为2017年6月1日至2017年8月31日）租金9192元于2016年11月29日交纳，迟于约定交纳时间（2016年11月17日），原告诉请时计算该项逾期天数为11天，符合法律规定，本院予以确认，按本院认定的标准经计算，该项滞纳金为24元；2、按约定被告应于2017年6月10日前支付租赁季度为2017年9月1日至2017年11月30日的租金9192元，现其实际仅于2018年8月12日支付4000元，剩余5192元至今未付，经计算，该项滞纳金为1270.22元；3、按约定被告应于2018年3月10日前支付租赁季度为2018年6月1日至2018年8月31日的租金9192元，现其至今未付，该项费用的滞纳金经计算为740.55元；4、按约定被告应于2018年6月11日前支付租赁季度为2018年9月1日至2018年11月30日的租金9192元，现其至今未付，该项费用的滞纳金经计算为538.98元；5、被告应于2018年9月11日前支付2018年12月1日至2019年2月12日（合同解除日）的租金7353.60元，现其至今未付，该项费用的滞纳金经计算为269.93元。以上合计为2843.68元。综上，扣除被告已付的保证金3064元，被告尚应支付原告租金27865.60元、滞纳金2843.68元。 三、原告诉请被告支付被告欠付的物业服务费及逾期支付的滞纳金。根据合同约定，被告应在每月10日前向物业公司支付物业服务费。庭审中，原告陈述被告自2018年5月起未再交纳物业服务费，并陈述原告与物业公司约定若物业使用人逾期交纳物业服务费的，由原告承担连带责任，而原告也已向物业公司承担了上述费用的支付责任。原告向本院提交物业公司情况说明中，物业公司对原告上述陈述予以确认，并明确同意自2018年5月起的物业服务费用及相关滞纳金由原告直接向被告追索。本院认为，虽然原告与被告约定物业服务费用由物业公司向被告收取，现物业公司认可由原告对被告欠付的物业服务费进行追索，故原告的该项诉请，不违反法律规定，本院予以支持。又因原告认为的解除合同时间与本院认定不一致，故其上述费用的计算期间由本院依法予以调整。另原告诉请的滞纳金按每日5‰标准计算，该标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍进行计算，并应计算至合同解除之日。现根据约定二处商铺物业服务费合计428.96元每月。被告自2018年5月起未交纳过物业服务费，则至合同解除之日，即2019年2月12日，被告尚欠物业服务费为4032.22元。对于滞纳金，按本院认定的标准，从相应物业服务费欠付之日起分段计算，计算至合同解除之日，经计算为142.22元。 四、原告诉请被告支付合同解除后的房屋占有使用费。合同解除后被告应当及时腾退房屋，现其至今未腾退，确给原告带来相应损失。根据合同约定，房屋占有使用费从合同期满之日起算，按合同约定的合同终止前一天的租金、物业服务费的双倍标准，即232.86元/天计算，计算至被告实际腾退案涉租赁房屋之日止。本院认为，本案租赁合同因被告严重违约已由本院认定提前解除，原告诉请从合同终止后起算，本院认为不违反法律规定，故房屋占有使用费应从合同解除之日的次日起算，即从2019年2月13日起算，计算至被告实际腾退之日止。但原告诉请的计算标准过高，结合被告就租赁合同的履行情况，本院酌定按150元（含物业服务费用）每天计算。 对于原告的其他诉讼请求，本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告海盐碧桂园房地产开发有限公司与被告谢宏斌之间签订的编号为BGY-P1950007、BGY-P1950008的二份《商铺租赁合同》于2019年2月12日解除； 二、被告支付原告房屋租金30929.60元，因被告已付原告保证金3064元，该保证金直接冲抵上述欠付租金，被告尚应支付原告租金27865.60元，并支付逾期支付租金的滞纳金2843.68元，以上合计30709.28元，由被告于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告支付原告物业服务费为4032.22元及逾期支付物业服务费的滞纳金142.22元，合计4174.44元，由被告于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告于本判决生效之日起十日内腾退位于海盐县商铺，并支付原告房屋占有使用费（以每日150元为标准，从2019年2月13日起计算至被告实际腾退完毕之日止）； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费781元，由原告海盐碧桂园房地产开发有限公司负担395元，被告谢宏斌负担386元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 审判员  李夏琰 二〇一九年三月二十五日 法官助理李亚平 书记员蒋雨琦 ??9?