广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3356号原告（反诉被告）：赵镇辉，男，1964年2月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈华锋，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周建峰，男，1976年11月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：袁芝如，广东顺科律师事务所律师。原告赵镇辉与被告周建峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，周建峰提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告赵镇辉的委托诉讼代理人陈华锋，被告周建峰及其委托诉讼代理人袁芝如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵镇辉向本院提出诉讼请求：1.周建峰向赵镇辉支付拖欠的租金26800元（其中2019年2月13000元，2019年3月13800元）；2.周建峰向赵镇辉支付滞纳金3900元（按每日100元计算，其中2019年2月拖欠租金的滞纳金从2019年2月6日起计算至付清之日止；2019年3月拖欠租金的滞纳金从2019年3月6日起计算至付清之日止；均暂计至2019年3月11日为3900元）；3.本案诉讼费由周建峰承担。诉讼过程中，赵镇辉将第1项诉讼请求变更为：周建峰向赵镇辉支付拖欠的租金19253.33元（其中2019年2月租金为13000元，2019年3月1日至3月14日租金为6253.33元）；增加第4项诉讼请求为：周建峰向赵镇辉赔偿商铺空置期间的租金损失20240元（按每月13800元，从2019年3月15日起计算至2019年4月28日止）。事实与理由：2018年2月12日，周建峰与赵镇辉签订《商铺出租合同》，约定承租赵镇辉位于中山市××商业大街××-①商铺。合同对商铺用途、租赁期限、租金结算、押金、滞纳金、双方权利义务以及违约责任等均作了明确约定。其中，合同第三条约定，周建峰于2018年3月8日起至2019年3月7日每月缴交租金13000元；2019年3月8日起至2020年3月7日每月缴交租金13800元。合同第四条约定，周建峰自签约之日起每月逢1-5日交租，如不依期交租及违约等情况，延期每天罚滞纳金100元。如不交租，合同自动终止，押金不予退还，并赔偿一切损失。截至起诉之日，周建峰尚欠赵镇辉2019年2月、3月租金26800元、滞纳金3900元，合计30700元。另，赵镇辉起诉后，于2019年3月14日收到周建峰寄来的解除《商铺出租合同》的通知书，由此获知周建峰在租赁期限尚未届满的情况下单方提前退租。后涉案商铺处于空置状态，直至2019年4月29日才另行出租。因周建峰拖欠租金及单方提前退租，其行为已构成违约，并导致赵镇辉遭受极大的经济损失，故其应赔偿商铺空置期间的租金损失。为此，赵镇辉诉至法院。被告周建峰辩称，一、2018年2月12日，周建峰与赵镇辉就位于中山市××商业大街××-①商铺签订《商铺出租合同》，约定商铺租赁期限为3年，押金35000元，2018年3月8日至2019年3月7日每月租金13000元；2019年3月8日至2020年3月7日每月租金13800元；2020年3月8日至2021年3月7日每月租金14800元。因签订合同后客观经济环境发生重大变化,故周建峰于2018年4月开始张贴商铺转让广告。合同期内第一年每月租金为13000元，但赵镇辉要求以每月租金16000元转让，明显高于周边同等商铺租金，导致周建峰承租的商铺无人问津一直无法转让。2018年6月后，因经营压力越来越大，几个月来商铺处于严重亏损状态，并多次与赵镇辉协商，要求如果商铺转让失败，周建峰将退还商铺，提前终止《商铺出租合同》，赵镇辉退还押金35000元。2018年3月8日至2019年1月31日期间，周建峰均按合同约定支付租金。因2019年经济形势更加紧张，生意更加惨淡，很难继续经营，周建峰遂于2019年2月2日正式告知赵镇辉提前解除《商铺出租合同》并要求其退还押金，但赵镇辉拒绝退还。二、周建峰只需支付2019年2月8日至2019年3月5日的租金。首先，周建峰与赵镇辉于2018年2月12日以前已存在租赁合同关系，2018年2月12日是续签合同。其次，续签《商铺出租合同》前，周建峰按时支付租金，即续签合同时周建峰已支付租金至2018年3月8日。因此周建峰每月所交租金对应的租赁期间是该月8日至下月7日。最后，周建峰于2019年3月5日将商铺钥匙等一并交付给赵镇辉的父亲(其父亲是商铺日常管理者)并告知其已退租，其也收取商铺的钥匙等，故周建峰已于2019年3月5日退租。但因赵镇辉的父亲于2019年3月13日将钥匙等退回给周建峰，故周建峰又于该日以快递方式向赵镇辉邮寄钥匙、《解除〈商铺出租合同〉的通知书》，这也是周建峰在《解除《商铺出租合同》的通知书》中表达“2019年3月5日解除《商铺出租合同》”的原因和事实。综上，周建峰只需向赵镇辉支付2019年2月8日至2019年3月5日租金。三、赵镇辉要求的滞纳金过高。涉案商铺每月租金为13000元，而每月滞纳金为3000元，滞纳金与租金比例高达23%，远远超出中国人民银行同期贷款利率，周建峰认为只需按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金。四、周建峰无需赔偿赵镇辉租金损失。首先，周建峰已于2019年2月2日通过微信提前告知赵镇辉将退还商铺，即提前告知解除租赁合同。该日到2019年3月5日交付商铺锁匙已有一个多月的时间，故周建峰尽到了提前通知义务。其次，赵镇辉主张商铺的空置时间过长。涉案商铺不能按时出租是因为赵镇辉的租金要求过高，导致出租的可能性降低，延长了空置期间。另黄圃商业街基于壹加壹商场的搬离及领丰汇等商场的成立等原因导致商业街客流量大大减少，故也影响商铺的出租。加之，今年经济环境不景气，以及网店的负面影响等都增加了出租的难度，也会延长空置期间。上述因素导致的出租难而形成的空置期间不能归责于周建峰，且周建峰已提前通知赵镇辉，尽到相应义务。综上，请求法院驳回赵镇辉要求周建峰赔偿商铺空置租金损失的诉讼请求。被告周建峰向本院提出反诉请求：1.赵镇辉向周建峰退还押金35000元；2.本案诉讼费由赵镇辉承担。事实和理由:周建峰与赵镇辉多次签订《商铺出租合同》，双方最后一次于2018年2月12日续签。因客观经济大环境不好，周建峰于2019年2月2日通过微信方式告知赵镇辉退租，后又于2019年3月13日通过快递邮寄解除合同通知书明确告知退租。周建峰认为，双方的租赁合同已解除，赵镇辉应当及时退还而至今仍未退还的押金35000元。为此，周建峰向法院提起反诉。原告赵镇辉对周建峰的反诉辩称，一、双方签订的合同第四条明确约定不按期交租，押金不予退还，并由周建峰赔偿因其违约所造成的一切损失。二、周建峰未依约履行合同，且未经赵镇辉同意的情况下，提前退租解除合同，造成赵镇辉经济损失，根据合同约定及合同法规定，其均无权要求赵镇辉退还押金。本院经审理认定事实如下：赵镇辉是中山市黄圃镇商业大街29号[国有土地使用证号：中府国用（2004）第××号,房地产权证号：粤房地证字第××号]的权利人。2016年6月15日，赵镇辉（甲方）与周建峰（乙方）签订《商铺出租合同》，约定甲方将位于上述地址铺面一格的60%出租给乙方经营内衣店，租赁期限从2016年8月1日至2018年3月8日，乙方签约时向甲方缴交押金20000元。周建峰在上述地址成立经营中山市黄圃镇开来服装店（以下简称开来服装店）。前述合同期限届满前，赵镇辉（甲方）与周建峰（乙方）于2018年2月12日再次签订《商铺出租合同》，约定甲方将位于上述地址的-①商铺（即前述合同承租商铺的基础上增加部分面积）出租给乙方经营服装，租赁期限从2018年3月8日起至2021年3月7日止，2018年3月8日至2019年3月7日每月租金13000元，2019年3月8日至2020年3月7日每月租金13800元，2020年3月8日至2021年3月7日每月租金14800元。此外，合同第四条约定“乙方自签约之日缴交（不计息）租铺抵押金35000元。租赁期满完成缴纳税收、水、电等一切费用，办妥注销各税营业执照没有违约，押金如数全部退还。如甲方违约提前终止合同，双倍赔偿乙方押金。……如不交租，合同自动终止，押金不予退还，并赔偿违约一切损失。租期满续约再订，各方必须提前三个月协商。……乙方自签约之日起每月逢1-5号交租，如不依期交租及违约等情况，延期每天罚滞纳金100元，延期15天自动终止合同，乙方立即搬迁，如延期15天仍不搬迁，不管乙方在与不在商铺现场，则任由甲方把乙方店铺的所有一切物资拍卖处理，乙方一切损失与甲方无关。”因周建峰于2016年6月15日签订《商铺出租合同》已支付押金20000元，故2018年2月12日续签合同时，将前述押金转为本次押金，同时因为承租面积增加，周建峰向赵镇辉补交了15000元押金。2018年2月13日，赵镇辉出具收据确认收到押金35000元。2019年2月2日，周建峰向赵镇辉发送微信，要求退回商铺，同时表示，希望转让涉案商铺收回押金，但因赵镇辉要求新租金太高，一直无法转让。赵镇辉收到信息后，未回复是否同意提前退回商铺。2019年3月1日，北京市京师（中山）律师事务所接受赵镇辉委托指派陈华锋律师向周建峰发出律师函，告知周建峰拖欠2019年2月租金13000元及滞纳金2300元，为此要求周建峰收到律师函后三日内支付该款，或者回复协商解决方案，逾期未履行或未回复，赵镇辉将依合同约定解除合同，没收押金，并采取措施收回商铺；此外，律师亦将代理并提起诉讼。周建峰于2019年3月2日收到律师函。周建峰表示，因赵镇辉的父亲是商铺日常管理人，周建峰遂于2019年3月5日将商铺钥匙交给赵镇辉的父亲，故合同应于该日解除。但赵镇辉的父亲于2019年3月13日退回钥匙，故周建峰又于同日将钥匙、存折以及《解除〈商铺出租合同〉的通知书》快递给赵镇辉，赵镇辉于2019年3月14日收到钥匙、存折和通知。基于解除合同的通知于2019年3月14日送达，故周建峰确认合同实际解除时间为2019年3月14日。赵镇辉确认合同于2019年3月14日解除，但据此认为周建峰逾期未支付租金，且提前要求解除合同，并导致商铺于2019年3月15日至4月28日期间空置无法出租，为此没收了押金35000元，并诉至本院，请求判如所请。周建峰表示，因经营困难早于2018年4月张贴转租信息，但因赵镇辉坚持要求转让租金为每月16000元，导致一直无法转租，空置期延长。周建峰于2019年3月5日已经搬离商铺并将钥匙交给赵镇辉父亲，后赵镇辉父亲又将钥匙退还，周建峰无奈之下才通过邮寄再次将钥匙和电费存折等送达给赵镇辉，故合同于2019年3月5日已实际解除，只需支付2019年2月8日至2019年3月5日的租金，无需支付2019年3月5日之后的租金及赵镇辉主张的商铺空置租金损失，另合同约定的滞纳金过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。同时，双方签订的《商铺出租合同》第四条约定未实际履行，且周建峰已提前通知告知解除合同，赵镇辉已同意，双方确认合同于2019年3月14日解除，为此提起反诉，要求赵镇辉退还押金35000元。关于租金计算周期，赵镇辉认为，签订合同时因剩余时间不足月，故周建峰先行支付了该月剩余天数的租金，此后按每月支付租金，故周建峰2019年2月1日至3月14日租金未付。周建峰对此不予确认。另查，2019年3月7日，中山市税务局黄圃税务分局作出中山黄圃税税通[2019]150680号税务事项通知书，通知开来服装店可办理注销税务登记。2019年3月8日，开来服装店经核准注销登记。2019年3月13日，周建峰结清水电费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案双方争议焦点为，一、《商铺出租合同》何时解除；二、赵镇辉是否有权没收押金；三、周建峰应付租金数额；四、滞纳金应否调整以及周建峰应否支付商铺空置期间的租金损失。关于焦点一，即《商铺出租合同》何时解除问题。双方均确认周建峰于2019年3月14日通过邮寄向赵镇辉送达了《解除的通知书》及商铺钥匙、电费存折。虽然周建峰主张于2019年3月5日已经将钥匙交付给赵镇辉父亲并撤离商铺，但周建峰对此提交的微信聊天记录不足以证实其主张，本院不予支持。因此，本院认定涉案合同于2019年3月14日解除。关于焦点二，即赵镇辉是否有权没收押金问题。周建峰虽提前与赵镇辉协商解除合同，但赵镇辉并未明确表示同意，现周建峰单方提出且提前解除合同，且拖欠支付租金，其行为已损害赵镇辉的合法权利，根据合同第四条约定“周建峰自签约之日缴交（不计息）租铺抵押金35000元。……如不交租，合同自动终止，押金不予退还……”，赵镇辉没收押金，理据充分，本院予以支持。周建峰认为上述条款未实际履行，理据不足，现以赵镇辉同意并确认合同于2019年3月14日解除为由，诉请赵镇辉返还押金35000元，于法无据，本院不予支持。关于焦点三，周建峰应付租金数额。首先，每月（每期）租金的计算起止日期。因双方明确约定租赁期限自2018年3月8日起至2019年3月7日止，故每月（每期）租金的计算期间应为当月8日至下月7日。赵镇辉认为因签订合同时不足月，故先收取不足月部分租金，此后按月收租，但未提交证据予以证实，周建峰对此亦不予认可，本院对赵镇辉上述意见不予支持。其次，租金的计算截止时间。基于上述焦点一的认定，周建峰认为其于2019年3月5日交付钥匙，故租金应计算至2019年3月5日，证据不足，本院不予支持。涉案合同于2019年3月14日解除，故租金计算截止时间为2019年3月14日。最后，应付租金数额，2019年2月8日至2019年3月7日为13000元，2019年3月8日至14日为3116元（13800元/月÷31天×7天），合计16116元。赵镇辉要求周建峰支付租金16116元部分，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。关于焦点四，即滞纳金应否调整以及周建峰应否支付商铺空置期间的租金损失问题。首先，滞纳金应否调整问题。周建峰未依约支付租金，确实给赵镇辉造成损失。虽然合同约定“如不依约交租及违约等情况，延期每天罚滞纳金100元”，但按此约定计算，每月应付违约金占当月租金比例超过20%，明显过高，故本院依法调整为按月利率2%计算。赵镇辉要求按每日100元计算滞纳金，超出本院前述认定部分，本院不予支持。周建峰要求按中国人民银行同期同类贷款利率计算，低于本院认定前述部分，本院不予支持。故周建峰应付赵镇辉滞纳金计算方法如下：2019年2月8日至3月7日的租金13000元的滞纳金，以13000元为基数，按每月2%从2019年2月6日起计算至清偿之日止；2019年3月8日至3月14日的租金3116元的滞纳金，以3116元为基数，按每月2%从2019年3月6日起计算至清偿之日止。其次，关于商铺空置期间的租金损失问题。涉案商铺租赁合同于2019年3月14日解除，赵镇辉已收回商铺并没收押金，此后商铺能否出租及何时出租的风险，应由赵镇辉承担，赵镇辉要求周建峰承担2019年3月15日之后商铺空置的租金损失，依法无据，本院不予支持。周建峰认为无需支付赵镇辉商铺空置的租金损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七规定，判决如下：一、被告周建峰于本判决发生法律效力之日起3日内向原告赵镇辉支付租金16116元；二、被告周建峰于本判决发生法律效力之日起3日内向原告赵镇辉支付滞纳金（其中13000元按每月2%从2019年2月6日起计算至清偿之日止；3116元按每月2%从2019年3月6日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告赵镇辉超出上述判项的其他诉讼请求；四、驳回被告周建峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费686元，减半收取343元，保全费327元，反诉案件受理费337.5元，合计1007.5元，由原告赵镇辉负担415元，被告周建峰负担592.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一九年五月十五日书记员  吴铭恩