北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初11712号原告：郭淑荣，女，1963年4月3日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。原告：胡海燕，女，1986年7月11日出生，汉族，北京市顺义区居民，身份号码×××。原告：贺亚军，男，1990年4月4日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。三原告共同委托诉讼代理人：赵明宇，北京市青天律师事务所律师。被告：闻小勇，男，1978年5月9日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。委托诉讼代理人：宋军，北京市方舟律师事务所律师。被告：柳秀荣，女，1942年1月25日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。第三人：贺红英，女，1968年7月13日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市顺义区，身份号码×××。原告郭淑荣、胡海燕、贺亚军与被告闻小勇、柳秀荣、第三人贺红英确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡海燕及原告郭淑荣、胡海燕、贺亚军共同委托诉讼代理人赵明宇，被告闻小勇之委托诉讼代理人宋军到庭参加诉讼。被告柳秀荣、第三人贺红英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告郭淑荣、胡海燕、贺亚军共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告之间于2004年9月25日签订的宅基地买卖《协议书》无效；2.判令被告将购买的位于×××镇×××村×××号宅院腾退给三原告。事实和理由：原告郭淑荣与贺德立（1994年3月因交通事故去世）系夫妻关系，二人共育有两名子女即胡海燕、贺亚军，柳秀荣与贺相荣（2003年9月去世）为夫妻关系，二人共育有二名子女及贺德立、贺红英。贺德立与郭淑荣、胡海燕、贺亚军在北京市顺义区×××镇×××村×××号有宅院一所，宅基地使用证为：（临时）编号×××号，面积179.08平方米。原告郭淑荣与被告柳秀荣婆媳关系非常不好，贺德立1994年3月去世后，郭淑荣、胡海燕、贺亚军无法生活，郭淑荣只好带着胡海燕、贺亚军改嫁到北京市顺义区×××镇×××村，后涉诉宅院一直由柳秀荣占用并管理。现胡海霞、贺亚军已经长大成人，准备收拾自家房屋使用时，才得知2004年9月25日房子已经由柳秀荣以15000元的价格卖给了本村村民闻小勇，而且闻小勇将宅院登记个人执照经营，并委托给他人开超市经营。郭淑荣、胡海燕、贺亚军多次找到闻小勇要求腾退被拒绝。综上，柳秀荣在未经郭淑荣、胡海燕、贺亚军同意的情况下，将郭淑荣、胡海燕、贺亚军所拥有土地使用权和房屋所有权的房屋卖给他人，实为不妥，其买卖土地的行为本身是法律禁止的，应为无效。另外，被告在明知土地使用权人为贺德立的情况下故意购买系属于明知，再次郭淑荣、胡海燕、贺亚军丧失了宅基地使用权的基本权利，而闻小勇却利用涉诉宅基地用于经营。根据物权法、合同法及相关法律规定，闻小勇与柳秀荣的上述房屋买卖的行为应属于无效法律行为，故为了维护郭淑荣、胡海燕、贺亚军的合法权益，故诉至法院。被告闻小勇辩称：不同意原告的诉讼请求，农村房屋买卖应该适用农村房屋买卖的相关规定，涉诉宅院虽然登记在贺德立的名下，但出售的四间房屋是柳秀荣所建，且一直由柳秀荣占有使用，故柳秀荣有出售的权利。闻小勇系本村村民，符合在本村购买房屋的条件，房屋买卖行为发生在2004年，闻小勇向柳秀荣支付了1.5万元的房款，柳秀荣也将房屋交付给了闻小勇，当年闻小勇就将房屋拆除重建，且在本案发生之前的十多年里，三原告并未提出任何异议，故被告认为二被告之间签订的房屋买卖协议时有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告柳秀荣既未作出答辩意见，亦未参加本院庭审。第三人贺红英既未作出陈述意见，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：贺相荣与柳秀荣系夫妻关系，二人共育有二名子女即贺德立（1965年4月14日出生）、贺红英，贺相荣于2003年9月19日因死亡注销户口。贺德立与郭淑荣系夫妻关系，二人于1985年登记结婚，二人育有二名子女即胡海燕（曾用名：贺晶晶）、贺亚军，贺德立于1994年3月去世。1996年4月28日，郭淑荣再婚后与胡海燕及贺亚军一起居住生活在北京市顺义区×××镇×××村。涉诉宅院坐落于北京市顺义区×××镇×××村×××号，该宅院的宅基地登记卡为×××号，登记在贺德立名下。涉诉宅院原有北正房四间。2004年9月25日，柳秀荣与闻小勇就涉诉宅院签署《协议书》，将涉诉宅院卖给闻小勇。后闻小勇将涉诉宅院内原有房屋拆除并重新修建房屋。郭淑荣、胡海燕、贺亚军以柳秀荣与闻小勇恶意串通为由要求确认柳秀荣与闻小勇签订的《协议书》无效。郭淑荣、胡海燕、贺亚军主张涉诉房屋是由郭淑荣、贺德立所建，并其提交宅基地登记卡和宅基地使用证（临时），在宅基地登记卡及宅基地使用证（临时）颁发时间为1992年12月，上述的宅基地登记卡和宅基地使用证（临时）建房时间为1982年2月，家庭人口为4人。郭淑荣、胡海燕、贺亚军提交上述证据证明涉诉宅院的使用权人为贺德立，家庭人口4人指的是贺德立、郭淑荣、胡海燕、贺亚军。闻小勇认可该证据的真实性，但不认可涉诉房屋为贺德立与郭淑荣所建，其也不清楚家庭人口4人具体是指的谁。闻小勇辩称涉诉房屋系柳秀荣出资所建，双方之前签署的《协议书》是合法有效的，为了支持其辩称意见，其提交以下材料：1.户口簿，证明闻小勇为涉诉×××村村民。郭淑荣、胡海燕、贺亚军认可该证据的真实性和证明目的。2.《协议书》，载明：“现有贺得利的179.08平米的宅基卖给闻小勇，地址是位于顺义县×××镇×××村，东至闻长海、西至道、南至道，北至贯达。双方自愿。本协议一式两份，双方一人一份。本协议书经双方签字后生效。买房款大写壹万伍仟圆以负清。卖房人：柳秀荣；买房人：闻小勇。”闻小勇提交该证据证明2004年9月25日，柳秀荣将涉诉房屋以15000元的价格卖给闻小勇，并一次性付清。郭淑荣、胡海燕、贺亚军认可该证据的真实性，但称该协议书上“买房款大写壹万伍仟圆以负清”、“买房人”及“卖房人”均为后补的。并称其并不清楚涉诉宅院的出售价格。郭淑荣、胡海燕、贺亚军认可在1992年12月后在涉诉院落并未新建房屋并称在贺德立去世后不久即1995年搬离涉诉院落至富各庄村生活，后涉诉院落一直由柳秀荣占有、使用直至出售给闻小勇。郭淑荣、胡海燕、贺亚军主张其于2016年或2017年获悉涉诉宅院出售给了闻小勇，其具体时间已经记不清了。郭淑荣、胡海燕、贺亚军称贺德立高中毕业后即参加工作，郭淑荣与贺德立婚后与柳秀荣并未分家，但是郭淑荣和贺德立单过。上述事实，有当事人的陈述，庭审笔录，宅基地登记卡、宅基地使用证（临时）、《协议书》等在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告柳秀荣、第三人贺红英经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郭淑荣在贺德立去世后不久即1995年即与胡海燕、贺亚军一起搬离涉诉宅院后，涉诉宅院一直由柳秀荣占有并使用直至2004年9月25日与闻小勇签署《协议书》，现郭淑荣、胡海燕、贺亚军提交证据亦不足以证明柳秀荣与闻小勇在出售涉诉房屋时存在恶意串通，故对郭淑荣、胡海燕、贺亚军以恶意串通，损害其利益为由要求确认闻小勇与柳秀荣之前签订的《协议书》无效的诉讼请求，本院不予以支持。本案中，闻小勇系涉诉×××村民，其与柳秀荣签订的《协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，且已经履行完毕多年，应属合法有效的协议，闻小勇基于其与柳秀荣签订的《协议书》取得涉诉宅院的使用权及房屋所有权，并对原有房屋进行翻建，故对郭淑荣、贺亚军、胡海燕要求闻小勇将位于赵全营镇×××镇×××村×××号宅院腾退给的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郭淑荣、贺亚军、胡海燕的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由原告郭淑荣、贺亚军、胡海燕负担。（已交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  谢衍明人民陪审员  白秀云人民陪审员  张小雪二〇一九年七月二十五日书 记 员  花晓璐