上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初11067号原告：梁艳，女，1983年10月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。被告：沈斌，男，1968年5月24日出生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：漆海峰，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：郑敏，女，1969年10月2日出生，汉族，住上海市大渡河路。第三人：朱梅芳，女，1971年2月11日出生，汉族，住上海市天宝路。第三人：许彬彬，女，1996年6月15日出生，汉族，住福建省晋江市。第三人：姚萍，女，1960年9月18日出生，汉族，住上海市松兰路。原告梁艳与被告沈斌及第三人郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理，依法适用简易程序审理。因被告及第三人下落不明，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2018年12月4日公开开庭予以审理。原告梁艳及其委托诉讼代理人季华、被告的委托诉讼代理人漆海峰到庭参加诉讼。第三人郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁艳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年5月12日签订的《上海市闵行区浦江镇闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋出售转让合同》有效；2.判令被告涤除房屋抵押后，协助原告办理上海市闵行区浦江镇闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；3.本案诉讼费及财产保全费由被告负担。事实与理由：2014年5月12日，梁友松与被告经中介介绍，就本案系争房屋的买卖签订了《上海市闵行区浦江镇闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋出售转让合同》，约定梁友松向被告购买其动迁安置所得的房屋一套，即本案系争房屋。合同约定了房价及支付方式，及双方各自的权利义务。梁友松支付了大部分约定的房款，被告也向梁友松交付了系争房屋，梁友松装修入住该房屋至今。对于该房屋的过户问题，因该房屋属于动迁安置房，存在过户的时间限制，故双方合同中约定了待交易限制期满后，被告协助梁友松办理过户手续，然被告至今却刻意回避梁友松，甚至于以抵押该房屋的形式向第三人借款，故梁友松以讼称事由诉至法院。案件审理过程中，梁友松去世，现原告梁艳为梁友松的唯一法定继承人，故以讼称事由诉至法院。被告沈斌未发表答辩意见，也未向本院提交证据。第三人郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，原告梁艳系梁友松之女，梁友松于2018年7月20月死亡。梁友松的父、母、妻子均先于其死亡。2012年10月27日，上海新兰房地产开发有限公司(拆迁人、签约甲方)、上海闸北动拆迁事业有限公司(代理人)与被告沈斌签订《动迁房源选购及过渡协议》，约定：乙方承租的房屋座落于甘肃路XXX弄XXX号，房屋类型为旧里，房屋性质为公房，核定面积为12.32平方米；乙方已签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》等动迁安置协议，安置总款合计为819,500元；乙方自愿选购本基地提供的安置房源，浦江镇新选址1号基地5号地块三标段(29幢东单元)16号102室，浦江镇新选址1号基地5号地块三标段(31幢东单元)4号1102室，浦江镇新选址1号基地2号地块(14幢东单元)23号1002室，合计房屋价值1,431,212.35元，并在乙方第二款约定的货币款中抵扣；乙方房屋腾空日期为2012年10月31日，根据基地方案，乙方选购1号基地5号地块三标段1号基地5号地块三标段浦江馨都安置房源为期房，甲方应一次性支付过渡费9月，共计22,500元；如乙方超安置款购买基地提供的安置房源，则直接抵扣房款，乙方未按时搬迁，扣除相应月份的过渡费，乙方须在签订第一套通知进户安置房源预售合同时一次性支付房屋差价款589,212.35元等。被安置人沈荣富签订了《闸北区新梅太古城(二期)安置房预约单》，安置房屋未为浦江镇新选址1号基地5号地块三标段(29幢东单元)16号102室，安置房屋产权人为被告沈斌。2013年12月4日，上海申能汇颂房地产有限公司(卖方、签约甲方)与被告沈斌(买方、签约乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买闵驰一路197弄《汇秀景苑》16号1层102室房屋，暂测建筑面积为76.87平方米。后该房屋于2017年11月23日过户登记至被告沈斌名下。2014年5月12日，被告沈斌(出卖方、签约甲方)与梁友松(购买方、签约乙方)签订《上海市闵行区浦江镇闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋出售转让合同》一份，约定：甲方与上海市政府动迁办所签署《动迁补偿协议》，于2013年12月已取得上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室动迁配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人，面积76.87平方米，该房屋暂未办理甲方未权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议；甲方确认所买的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套房屋，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格；甲乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为103万元，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金、水、电、煤初装、有线电视初装以及办理以甲方未权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费(但不包含因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税)，该房屋自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内乙方无须另行支付；甲乙双方约定，乙方将上述房屋价款分次支付，乙方于2014年5月11日向甲方支付定金至二十万元，乙方于2014年5月12日向甲方支付首付至四十万元(内含定金二十万元)，乙方于2014年6月12日之前向甲方支付至八十三万元(内含首付四十万元)，甲方办理出产证乙方支付十五万元，并当月办好委托公证；乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方五万元；契税由房东承担；甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费(包含甲方1%个税)，在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如再购入其他房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担；甲方承诺该房屋办理产权交易前向房屋所在地的公安派出机构办理原有的户口的迁出手续(若有)，否则甲方承担违约责任即每逾期一日向乙方支付总房价的千分之五违约金，直至户口迁出为止，在国家政策允许情况下，甲方同意乙方户口迁入该房屋；甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除，甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按第十二条承担违约责任；甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内，甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议，若甲乙双方中任何一方未能按照上述条款履行本合同，并按第十二条承担违约责任；甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失，甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期贷款利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息；乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还；甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照该房屋总价的千分之五计算违约金给乙方，在未过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面同意，甲方不得以任何理由、任何方式向乙方索取该房屋的产证，甲方在配合办理公证时，不得以任何理由拖延不予办理；乙方的2次付款不得拖延，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金；双方为办理过户所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同(包括附属法律文书和补充协议)约定不一致的，以本合同为准等。双方还对其他内容进行了约定。合同签订后，梁友松于2014年5月12日向被告转账支付20万元，被告出具首付款收据，载明收到梁友松首付款40万元(内含定金20万元)。2014年5月12日，梁友松向被告支付进户费用4,600元，被告出具收据。被告于合同签订后将系争房屋交付梁友松使用。此后，梁友松于2014年6月5日向被告转账支付20万元，梁友松于2014年6月5日向被告转账支付22万元，被告出具收据，载明收到梁友松房款42万元。被告沈斌于本案审理过程中表示，其仅收悉购房款62万元。另查明，2018年2月7日，第三人郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍与被告沈斌签订《不动产抵押借款合同》一份，郑敏向被告沈斌出借50万元、朱梅芳向被告沈斌出借50万元、许彬彬向被告沈斌出借40万元、姚萍向被告沈斌出借60万元，四人共向沈斌出借200万元，借款期限为6个月，月利率为1.50%等。合同签订后，被告与第三人共同至上海市闵行区房地产交易中心办理了抵押登记，登记的债权数额为200万元，期限从2018年2月7日止2018年8月6日。现被告沈斌未能清偿借款，该抵押尚未予涤除。上述事实，由原告提交的《上海市闵行区浦江镇闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋出售转让合同》、银行转账凭证及收据一组、《上海市商品房预售合同》、《动迁房源选购及过渡协议》、《闸北区新梅太古城(二期)安置房预约单》、居住证明、水电费发票、《不动产抵押借款合同》、上海市不动产登记簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，被告沈斌动迁取得系争房屋后，经与梁友松协商一致达成房屋出售合意，并签订《上海市闵行区浦江镇闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋出售转让合同》，该合同为梁友松与被告沈斌的真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务，原告要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。合同签订后，梁友松按约支付了部分房款，被告沈斌亦按约交付了系争房屋。现梁友松已去世，原告梁艳为其法定继承人，在未放弃对梁友松遗产继承的情况下，要求被告沈斌配合办理系争房屋的过户手续。但被告沈斌于2018年2月向第三人借款，并将系争房屋作为担保，第三人郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍此后取得抵押权，在抵押未涤除的情况下该房屋无法过户。又被告沈斌现并未清偿欠款，且债务数额巨大，在被告沈斌不能履行到期债务的情况下，第三人就抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，故是否能够涤除抵押尚未明确，原告要求过户的诉讼请求，现本院难以支持。至于本案诉讼费的负担，现被告沈斌作为出售方，在明知房屋已出售需配合办理过户的情况下，仍以系争房屋作为借款之担保导致无法过户，本案诉讼因被告沈斌所致，故本院确认相应诉讼费均由其负担。第三人郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认于2014年5月12日签订的《上海市闵行区浦江镇闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋出售转让合同》有效；二、驳回原告梁艳的其余诉讼请求。案件受理费14,070元，财产保全费5,000元，公告费560元，三项合计19,630元，由被告沈斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一九年一月二十八日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;若干问题的意见》第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的物独立请求权的第三人，有权提起上诉。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。