宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初3102号原告：许晓军，男，1972年8月19日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：张晓静，宁夏天盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：王桂芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯维刚，男，公司职员。原告许晓军与被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回了被告的管辖权异议，被告不服提起上诉，银川市中级人民法院裁定驳回了被告的上诉。后因主审法官休假，本院变更承办人并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许晓军及其委托诉讼代理人张晓静、被告康民房地产公司的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许晓军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2、请求判令被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金，直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之日止（按央行同期贷款利率4.35%/年计算）（暂计算至起诉之日为553946元×4.35%/年÷365天×992天=65490元）；3、请求判令被告向原告按日支付逾期交房违约金（按日计万分之0.5计算至2015年7月4日为5429元，553946元×0.00005×196天=5429元）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于金凤区某某室房屋出售给原告；该房屋总价款553946元；房屋交付时间为2014年12月20日前，同时约定被告自房屋交付之日起90日内协助原告办理房屋权属证书。合同还对双方其他权利义务做了相应的约定。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，但是被告却未能依据合同约定及时履行房屋所有权转移登记的合同义务，时至今日依旧未能依据合同约定办理房屋权属登记证书，至起诉前被告逾期时间长达992天。被告未能按照合同约定履行交付房屋及办理房屋权属转移登记的行为，侵害了原告的合法权益。原告认为：原、被告双方签订的合同合法有效，被告应当按照合同约定，于2014年12月20日后的90天内为原告办理房屋所有权转移登记证书，现原告合法权益不能依合同约定实现，被告应当承担违约责任。故诉至法院，请求人民法院判如所请。被告康民房地产公司辩称，原、被告签订的《银川市商品房屋买卖合同（预售）》是双方真实意思的表达，真实、合法有效。原告在签署商品房屋买卖合同前，也清楚自己的权利和义务，合同中也明确约定了逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证违约金，被告已经将涉案房屋交付原告实际入住，原告已经对该房屋使用、占有，已经享有了收益权，没有给原告造成实际损失。被告于2016年1月20日取得银川市新建商品房配套设施交付使用证，才达到了涉案房屋交房条件，才能视为房屋已交付。双方合同中明确约定逾期交房违约金为日万分之0.5，被告于2015年7月4日已经按照合同约定向支付原告逾期交房违约金5342元，原告本人已签字确认，所以被告不存在向原告再支付逾期交房违约金。双方在合同中明确约定：如果被告未能按期取得《初始登记证书》，应按照日万分之0.1向原告支付违约金，被告在2017年12月6日已经取得该栋住宅楼房屋初始登记证书，所以原告已经可以办理房屋不动产权证书。且原告在购买涉案房屋时，合同中明确约定该房屋土地在银行设定抵押的情况，原告作为房屋的买受人对此知晓，原告也要承担一定风险。所以人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。故恳请法院依法对原告的诉讼请求予以核减或驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《销售不动产统一发票》、《基本建设项目竣工决算书》真实性、合法性、关联性予以认定；被告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《逾期交房违约金收据》、《银川市不动产权证书》的证据效力予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日，原告许晓军（买受人）与被告康民房地产公司（出卖人）签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：##），约定：被告将位于银川市金凤区某某室房屋出售给原告，房屋建筑面积128.65平方米，单价4325元/平方米，总价款556411元；商品房交付条件为取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》；被告应当在2014年12月20日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告；被告未按合同约定期限交付房屋按以下方式处理：1.逾期不超过90日的，自约定交付期限次日至实际交付日，被告按买受人已付房款万分之0.1支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人继续履行合同的，自约定交付期限次日至实际交付日，被告按买受人已付房款万分之0.5支付违约金；被告自房屋交付之日起90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限办理房屋权属证书的，双方按以下约定处理：......2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，被告于2015年7月4日向原告交付房屋，交付时经测量房屋面积为128.08平方米，总价为553946元，被告向原告支付了逾期交房违约金5342元，退还房屋差价2465元，原告在收据领款人处签字确认。2016年1月20日，被告取得了案涉房屋《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。2017年12月6日，被告取得了房屋产权证（相当于原来所称的初始登记证）。现原告认为被告未按期取得《初始登记证》，导致其未能按期办理权属证书，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告确认被告于2015年7月4日向原告交付房屋时虽未取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，但视为被告向其交付了合同约定的房屋。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。虽然被告在2015年7月4日向原告交付房屋时未取得合同约定的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，但原告认可该时间交付的房屋符合合同约定条件，故交付时间确认为2015年7月4日。被告提交证据证明2015年7月4日向原告支付了逾期交房违约金，原告虽不认可，但其在收据上签字确认收款，应认定原告已接受了被告支付的逾期交房违约金，原告重复主张逾期交房违约金不符合法律规定，原告的该项主张，本院不予支持。合同约定被告应在房屋交付后90日内取得《初始登记证》，被告于2015年7月4日向原告交付房屋，应于2015年10月1日前取得办理产权证书的资料，被告未按期取得办理房屋产权登记证书所需资料违约，应自2015年10月2日起支付逾期办证违约金。合同约定被告未按期取得《初始登记证》承担违约责任，是否办理产权证是原告的自愿行为，在被告取得《初始登记证》后，被告即完成了合同约定的义务，故逾期办证违约金计算至被告取得《初始登记证》（被告取得的房屋产权证）之日即2017年12月6日止；原告主张合同约定的逾期办证违约金按照每日万分之0.1的标准过低要求调整，因违约金的调整比照对象是违约产生的实际损失，原告需提交证据证明约定的违约金或违约金计算标准过分低于实际损失，但原告并未提交证据证明实际损失的金额，无法衡量合同约定的违约金是否过分低于损失，故其主张调整违约金计算标准本院不予采纳，依然按照每日万分之0.1计算违约金，经核算2015年10月2日至2017年12月6日的逾期办证违约金为4403.87元（553946元×万分之0.1×795天=）＝4403.87元向原告支付逾期办证违约金。原告主张被告协助办理房屋所有权转移登记手续，因合同约定，被告的义务为取得初始登记证，被告已经举证证明取得了初始登记证，其他办证手续应由原告自主完成，无需被告协助办理，故原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许晓军逾期办理不动产权登记证书违约金4403.87元；二、驳回原告许晓军的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元（已减半），由原告负担736元，被告银川康民房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杜成军 二〇一九年十一月二十六日书记员 刘燕丽书记员 张 迪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。