湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初4539号原告：武汉维佳佰港城商业管理有限公司，住所地武汉市洪山区文治街文昌路武昌府小区商铺**。法定代表人：舒艳芳，该公司经理。委托诉讼代理人：张志文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，上海建纬（武汉）律师事务所律师。原告：武汉维佳置业有限责任公司，住所地武汉市洪山区文治街文昌路武昌府。法定代表人：张金安，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被告：武汉银兴酷映影城管理有限公司，住所地武汉市洪山区北港村文治街武昌府维佳佰港城广场**。法定代表人：陈敦亮。委托诉讼代理人：施旖旎，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：余佳奇，湖北忠三律师事务所律师。原告武汉维佳佰港城商业管理有限公司（以下简称维佳管理公司）、原告武汉维佳置业有限责任公司（以下简称维佳置业公司）与被告武汉银兴酷映影城管理有限公司（以下简称银兴影城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日适用普通程序立案后，于2018年12月3日公开开庭进行了审理，原告维佳管理公司和原告维佳置业公司的共同委托诉讼代理人张志文、王敏，被告银兴影城公司的委托诉讼代理人施旖旎、余佳奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告维佳管理公司和原告维佳置业公司共同向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2012年7月5日签订的《影院租赁合同》和2015年11月30日签订的《影院租赁合同之补充协议书》及《补充协议》于2018年4月4日解除；2、判令被告立即将上述租赁合同项下原告出租给被告的位于武汉市洪山区武昌府集中商业第四层的房屋即维佳佰港城购物广场第四层4-012号房屋返还给原告；3、判令被告立即支付违约金300万元；4、判令被告按照每月30万元的标准向原告支付本案诉争房屋的占有使用费（自2018年4月4日租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止）；5、判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2012年7月5日，原告维佳管理公司经原告维佳置业公司授权，与湖北省电影发行放映总公司（以下简称省电影公司）签署《影院租赁合同》，由省电影公司承租原告维佳置业公司位于武汉市洪山区武昌府集中商业第四层建筑面积约为5000平方米的物业，用于开设“电影城”，租赁期限15年。2015年11月30日，原告、被告及省电影公司签订了《影院租赁合同之补充协议书》，约定由被告继受省电影公司在原《影院租赁合同》项下承租方的全部权利和义务，并对原租赁合同部分内容进行了变更，上述补充协议签订后，被告占有、使用该房屋至今。2016年5月9日，两原告和被告又签订了一份《补充协议》，约定因适应国家全面实施营改增政策的需要，原租赁合同项下租金由房屋所有权人即原告维佳置业公司收取并出具发票。合同履行过程中，原告依约履行了相应的义务，但被告从2017年1月至今一直不按合同约定支付租金、物业管理费、电费及小卖部销售额分成，经原告多次催缴，被告一直不子改正，截止2018年3月27日共计拖欠原告各项租金及物业管理费等合计人民币1016259.42元。根据《影院租赁合同》的约定，被告累计拖欠租金三个月，原告有权解除合同，被告除支付拖欠的租金外，还应向原告支付违约金300万元整，且原告不承担被告装修损失。鉴于被告已累计拖欠三个月租金，已构成严重违约，原告根据合同约定行使合同解除权分别于2018年3月27日向被告影城负责人当面送达了《解除合同通知书》并经店面负责人签收；后又于2018年4月3日通过邮政快递EMS方式再次向被告及其法定代表人发出《解除合同通知书》并经签收。被告签收《解除合同通知书》后，只是将其拖欠的租金及相关费用支付给原告，但至今拒不与原告接洽返还房屋事宜，并且影院仍在强行经营，合同约定的300万元违约金也未予支付。被告拖欠租金的行为已构成严重违约，且达到了合同约定的出租方行使解除权的条件，原告通知被告解除合同，并经被告签收，因此，双方的租赁合同业已解除。被告应该根据约定立即返还租赁合同项下的房屋，并支付违约金及房屋占用费。然而被告至今拒不返还租赁合同项下房屋，继续从事经营活动，严重侵害了原告的合法权益。被告银兴影城公司辩称，原告所述租赁过程中拖欠租金和小卖部分成，被告并非故意拖欠，实际是因为公司股权变更及财务交接过程中，延期支付。被告财务也多次与原告进行沟通，开庭之前，所有欠付的租金和其他相关费用都已经足额支付给原告了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对两原告提交的证据七中部分工作联系函，被告表示没有收到，因两原告并未有相关送达记录，对此部分工作联系函本院不予采信。对被告提交的证据四、被告两任影城品质主管与对方财物款项支付人张雅琼关于付款以及票据的相关情况说明及微信聊天截图，本院酌情对微信聊天内容的真实性予以采信，但仅能证明被告工作人员就费用支付的相关问题与原告维佳管理公司工作人员进行过沟通。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告维佳置业公司系坐落于武汉市洪山区北港村文治街32号武昌府二期西区5号商业栋4层2室（建筑面积4698.88平方米）房屋的所有权人。原告维佳管理公司从2012年开始，接受原告维佳置业公司的委托，负责武昌府??佰港城商业地产对外招商、营运管理，并负责对外签署租赁合同、协议等法律文件及相关事务处理，授权有效期至原告维佳置业公司书面声明终止时为止。2012年7月5日，原告维佳管理公司（作为出租方、甲方）与省电影公司（作为承租方、乙方）签订《影院租赁合同》（以下简称《合同》），主要约定：1、甲方同意将位于武汉市洪山区武昌府集中商业的物业第四层，建筑面积约为5000平方米的房屋出租给乙方使用；2、租金计算方式：净票房分成与保底租金取其高者，加小卖部销售额分成，租赁年限：15年，自2013年9月30日至2028年9月29日；3、如合同未到期，双方中的任一方单方面终止合同，则违约一方应向另一方支付违约金300万元整。乙方累计拖欠租金三个月，甲方有权解除合同，乙方除支付拖欠租金外，应向甲方支付违约金300万元整，且甲方不承担乙方装修损失；拖欠金额不足以解除合同的，每拖欠一日，乙方按拖欠金额千分之三支付违约金。2015年11月30日，原告维佳管理公司（作为出租方、甲方）与省电影公司（作为原承租方、乙方）、被告银兴影城公司（作为现承租方、丙方）签订了《影院租赁合同之补充协议书》，主要约定：1、乙方承租甲方维佳佰港城购物广场第四层4-012号铺位，用于经营电影城，该铺位于2014年9月11日正式交付给乙方进行装修和使用。经三方协商一致，决定对原《合同》进行相应变更，根据乙方和丙方经营需要，甲方同意将原租赁合同中的承租人由乙方变更为丙方且原租赁合同项下乙方应当享受的所有权利及应承担的义务全部由丙方享有和承担，……，如丙方违反原合同条款和补充协议的约定，甲方有权依照原合同和本补充协议的规定追究违约责任；2、租赁期限为15年，租期调整为自2015年2月1日至2030年1月31日；3、本补充协议书明确约定变更的内容，应当以本补充协议书约定为准，未约定的内容以原合同为准，甲、乙、丙三方继续严格遵照执行。2016年5月9日，原告维佳管理公司（作为出租方、甲方）、原告维佳置业公司（作为产权方、丙方）和被告银兴影城公司（作为承租方、乙方）签订了《补充协议》，主要约定：1、因2016年5月1日国家已全面试行“营改增”政策，为了理顺租赁关系，三方同意对《合同》中的商铺租赁费用收取方式及增值税发票开具等相关事宜达成如下补充协议：《合同》中约定的乙方应缴纳的租赁费用中的租金由丙方收取，并由丙方向乙方开具相应的增值税发票，乙方应缴纳的租赁费用中物业管理费和商业管理费由甲方收取，并由甲方向乙方开具相应的增值税发票；2、本协议生效后，《合同》中甲方享有收取租金相关的权利义务转移至丙方，如乙方未按约定向丙方支付租金，应承担《合同》约定的违约责任。乙方如未按约定向甲方支付物业管理费和商业管理费也应承担《合同》约定的违约责任；3、除了本补充协议所确定的修改内容外，甲乙双方约定的其它内容仍以《合同》为准，双方签订的本补充协议与《合同》具有同等的法律效力。合同履行过程中，自2017年1月开始，被告开始拖欠租金，其中2017年12月、2018年1月，被告累计拖欠租金超过三个月。2018年3月27日，两原告共同出具了《解除合同通知书》，其中载明，《合同》、《影院租赁合同之补充协议书》及《补充协议》自本通知书到达之日起解除。2018年4月4日，上述通知书邮寄送达给被告。2018年4月左右，被告将上述欠款予以补缴。之后按每月30万元的标准向原告维佳置业公司缴纳租金及约定的小卖部销售额分成。电费、水费等费用向原告维佳管理公司缴纳。两原告亦向被告开具了相应的发票。本院认为，案涉《影院租赁合同》、《影院租赁合同之补充协议书》、《补充协议》均为当事人真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故原、被告之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。因2017年12月、2018年1月，被告银兴影城公司累计拖欠租金均超过三个月，根据《合同》约定，作为守约方的两原告依法享有单方的合同解除权，2018年4月4日，两原告向被告送达了《解除合同通知书》，案涉《合同》及相关协议于2018年4月4日解除。《合同》解除后，被告应将案涉租赁房屋返还给作为《合同》相对方的原告维佳管理公司。关于支付违约金的问题。根据《合同》约定，被告应支付违约金300万元，因被告提出违约金过高并请求减少的抗辩意见，本院根据被告的申请，基于两原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告支付违约金30万元。两原告要求被告按照每月30万元标准支付房屋占有使用费，因截止目前，被告正在按上述标准实际支付房屋占有使用费，并未发生拖欠费用的问题，故对此项诉请本院不予支持，两原告可待实际损失发生后另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、确认案涉《影院租赁合同》、《影院租赁合同之补充协议书》、《补充协议》于2018年4月4日解除；二、被告武汉银兴酷映影城管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告武汉维佳佰港城商业管理有限公司返还位于武汉市洪山区维佳佰港城购物广场第四层4-012号的房屋；三、被告武汉银兴酷映影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉维佳佰港城商业管理有限公司支付违约金30万元；四、驳回原告武汉维佳佰港城商业管理有限公司和原告武汉维佳佰港城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取30800元，由被告武汉银兴酷映影城管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  唐革新人民陪审员  张玉琦人民陪审员  陈利萍二〇一九年二月十二日书 记 员  宁伟昭