湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初1453号 原告(反诉被告)：湖南湘旭鸿商业科技股份有限公司(曾用名：湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司)，住所地湖南省长沙市。 法定代表人：邓银伟,董事长。 委托诉讼代理人：欧阳侨，湖南高新律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。 委托诉讼代理人：彭锐,湖南高新律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告(反诉原告)：株洲市望云房地产开发有限公司,住所地湖南省株洲市。 法定代表人：王跃明,董事长。 委托诉讼代理人：丁凌,湖南地博律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。 委托诉讼代理人：贺前进，株洲市法学会法律工作人员。代理权限为一般代理。 原告（反诉被告）湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司（以下简称湖南湘旭鸿公司）与被告（反诉原告）株洲市望云房地产开发有限公司（以下简称株洲望云公司）委托合同纠纷一案，经株洲市中级人民法院发回重审后，本院于2019年5月6日再次立案受理。依法适用普通程序由审判员邹晓明担任审判长，与人民陪审员张宽政、全美萍重新组成合议庭，于2019年6月13日、7月8日两次公开开庭进行了审理，实习法官助理戴芬协助审理，书记员刘珊珊担任法庭记录。原告（反诉被告）湖南湘旭鸿公司的委托诉讼代理人欧阳侨、彭锐，被告（反诉原告）株洲望云公司委托诉讼代理人丁凌、贺前进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告株洲望云公司支付原告招商代理费6130697.61元；2、判令被告株洲望云公司向原告支付延期付款违约金(违约金每日万分之一计算至清偿之日止)；3、由被告株洲望云公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月21日,原告湖南湘旭鸿公司（乙方）与被告株洲望云公司（甲方）签订《株洲市红星美凯龙正对面地块项目招商与销售委托代理合同》(以下简称“代理合同”)。原告湖南湘旭鸿公司独家代理被告“株洲市红星美凯龙正对面地块项目”(备案名:株洲体育新城体验式商业街)的招商与销售工作。代理合同对代理事项、期限、双方职责、费用结算与支付、违约责任等作了明确约定。关于代理费结算与支付，代理合同第三条第5项约定：合同有效期内，甲不得擅自进行项目的招商、销售。甲方如有自己的客户,须通过乙方统一招商、销售,如有成交、也应计入乙方招商销售业绩,并按合同第五条的约定支付乙方的招商销售代理费用。该合同第五条约定:甲方按照乙方招商业绩结算支付招商代理费,门面招商(包括租赁、合作联营和自购自营等形式),招商代理费按实际招商成交物业面积的三个月租金标准计算,租金价格由双方共同商定,如双方对此发生争议,则租金价格以甲方确定的为准。招商租赁在客户签订租赁合同、交付押金和首批租金后,视为成交;招商合作联营,在客户签订合作联营合同,交付定金(或押金)后,视为成交;招商自购自营,在客户签订以自营为目的的商品房(商铺)买卖合同,交付首付款后视为成交;甲方按乙方销售业绩支付销售代理费。门面销售按甲乙双方认可的价格即临昆仑路和长江北路门面均价不低于10800元/㎡,其余门面均价不低于7000元/㎡的基础上,根据门面实际物业销售合同金额的2.8%提点计算,住宅销售,按甲乙双方认可的价格,即住宅合同销售额每平方米必须达到均价4300元的基础上,根据住宅实际物业销售合同金额的1.5%提点计算。门面(含自购自营)和住宅销售,在客户签订商品房买卖合同并交付首付款后视为成交,甲方按实际销售收款到账金额(包括按揭贷款发放到账等)结算乙方销售代理费;甲方对乙方于每月1日前结算上月招商、销售代理费用,5日前提供合法有效的税务发票给甲,甲方每月10日前支付上月招商、销售代理费的90%,剩余10%的代理费在乙方销售达到95%后于当月全面支付,且之后的招商销售代理费,甲方每月按100%支付。关于违约责任,合同第六条约定:甲方不按合同支付招商、销售代理费,按应付金额处每日万分之一的违约金。代理合同第七条其他约定第2点明确:双方于招商、销售开盘前制定具有市场竞争力的价格表,此价格表双方盖章后作为合同附件。 合同签订后，原告即按代理合同约定组织招商、销售队伍,并展开了勤勉、有序而富有成效的招商、销售代理工作。自2017年3月开始,原、被告就招商营销策略方案,项目市场定位,项目销售及招商事宜进行充分沟通、完善；形成了一套完整、严密、双方确认无争议项目招商、销售方案。经过原告努力,加上被告的通力支持、配合，原告代理被告销售的物业148 204.65㎡(含自购自营面积49 843.07㎡,其中1栋至12栋一至三层连体商铺面积44 507.87㎡,14、15、16栋底商两层连体商铺面积5335.2㎡)于2018年5月13日全面完成。代理被告招商物业49843.07㎡(含自购自营面积49 843.07㎡,其中1栋至12栋一至三层连体商铺面积44 507.87㎡,14、15、16栋底商两层连体商铺面积5335.2㎡)。原告已按代理合同要求履行合同约定的义务。在招商代理费结算与支付方面,截止2017年11月28日原告代理被告共完成物业招商面积49 843.07㎡,应结算并支付招商代理费6 130 697.61元。原告多次催告被告支付代理费，但被告置之不理。原告为维护自己合法权益，特提起诉讼。 被告（反诉原告）株洲望云公司辩称：一、原告诉称与案件事实不符。1、在签订合同时，被告所开发的株洲市红星美凯龙正对面地块项目原已有规划方案，但项目未办理好商品房预售许可证。因此，双方在签订合同时对项目的商业面积及住宅面积均不是很清楚。且付款前原告应先向被告开具税务发票。2、签订合同后，原告建议被告调整规划设计方案被告在对市场进行考核后对项目重新进行了规划，在2017年9月7日办理了商品房预售许可证。项目在取得预售许可证后才能确认楼的商业面积和住宅面积，才能确定招商面积。3、根据2017年9月7日株洲市产管理局颁发的商品房预售许可证，确定1栋至12栋二、三层为住宅。原告为了追求高额代理费将二、三层住宅作为商业面积列入其招商的范围与客观事实不符。4、原告销售的1栋至12栋的商业面积为13 822.81㎡，14、15、16栋底下二层商业面积为5335.2㎡，合计面积19 158.01㎡，并非原告所称的49 843.07㎡。5、被告从未拒绝与原告办理招商代理费的结算，被告仅要求按实际情况结算。二、原告的诉讼请求应予以驳回。1、依据合同约定，门面招商的招商代理费是按实际招商成交物业面积的三个月租金标准计算。实际招商成交物业是指门面中的商业面积不包括住宅，住宅是不需要招商也不存在招商的，所以1栋至12栋的三层中住宅面积不应纳入招商范围。2、原告在销售过程没有进行招商，也没有证据证实购买1栋至12栋的三层房屋的业主全部是自购自营，因此没有证据证实原告完成了招商义务，其要求被告向其支付招商代理费缺乏依据。3、2017年5月9日，原告向被告提交了《株洲市望云五金建材/望云体育新城商铺价格表》。当时被告以为上面所确认的只是商铺的价格，便在该价格表上签字予以确认。此时项目的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证均未办理，无法确认房屋的商业面积和住宅面积。2018年6月份，被告依据合同约定向原告下达了函告，要求商业的租金根据市场行情按20元/平方米25元/平方米计算。4、即使被告应向原告付招商代理费，原告也应先向被告开具合法有效的税务发票。 被告(反诉原告)株洲望云公司向本院提出反诉：1、判令原告湖南湘旭鸿公司返回被告株洲望云公司多支付的销售代理费3 842 693.79元；2、由原告湖南湘旭鸿公司承担本案的诉讼费。事实与理由：合同签订后，原告湘旭鸿公司进场为被告望云公司开发的楼盘进行销售。原告湘旭鸿公司为被告望云公司销售的商业街1-12栋每栋3层共计面积为：44 537.75㎡，即一楼商业面积16 470.48㎡，销售金额184 210 445.06元，二、三楼住宅面积为2 8067.27㎡，销售金额295 591 830.07元。在付款时原告湘旭鸿公司没有把商业和住宅区别计算销售佣金造成被告望云公司向其支付了销售佣金13 434 463.70元。根据合同约定被告望云公司应支付的销售佣金为9 591 769.91元，实际多付3 842 693.79元。2018年6月13日，被告望云公司向原告书面致函要求退回佣金3 842 693.79元。原告坚持不退，为维护自身权益，现提起反诉。 原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司对反诉辩称:原、被告间的委托代理合同系双方真实意思表示，反诉原告株洲望云公司是按合同支付销售代理费，不存在多付款项的情形。1、双方的销售代理费系严格依据代理合同约定履行的。首先，根据合同对门面的范畴进行了约定，即门面是包括商铺与商住房。其次，合同履行过程中，又通过合同附件和其他书面形式经双方签字盖章确认达成合意，进一步明确了案涉项目1-12栋1-3层系连体门面或商铺。《招商与销售代理合同》及其附件《株洲望云五金建材城／望云体育新城商铺面积总表》、《株洲望云五金建材城／望云体育新城商铺价格表》、《株洲望云商铺价格标》均明确了案涉项目1-12栋的1-3层为商铺并以商铺的价格进行销售。主合同签订后，又多次以书面形式达成补充合同，确认了案涉项目1-12栋的第2、3层与第1层系连体门面，包括经双方签字或盖章确认的招商推广资料、《项目简介》、《定向设计选房协议》（自营）模板等。而反诉原告株洲望云公司在整个代理销售过程中未对1-12栋全部物业按商铺或连体门店对待提出过任何异议。最后，从案涉项目1-12栋1-3层的实际招商与销售情况来看，反诉被告湖南湘旭鸿公司严格依据约定不仅实现对该门面1-3层连体销售，且销售均价都超过了《招商与销售代理合同》约定的按2.8%计提销售费用的标准。2、反诉原告株洲望云公司没有多付销售代理费事实。反诉被告湖南湘旭鸿公司自2017年8月起至本案形成前就销售代理费与反诉原告株洲望云公司根据销售数据逐月进行了结算。每份结算表对商业、住宅的结算清晰明了，项目1-12栋的全部物业销售代理费均按2.8%标准结算。因《招商与销售代理合同》并未约定以预售许可证获批的规划用途作为付款依据。案涉项目实际已取得了建设工程许可证和商品房预售许可证，反诉原告株洲望云公司仍按销售合同金额2.8%的标准与反诉被告湖南湘旭鸿公司逐月结算并已实际支付销售代理费，应视为双方就销售代理费的支付已达成一致，双方对销售代理费已经结算清楚。 综上，被告(反诉原告)株洲望云公司不存在多支付反诉被告湖南湘旭鸿公司销售代理费的事实，其反诉请求有悖于案件事实，有悖于诚实信用的契约原则。请求人民法院依法驳回被告(反诉原告)株洲望云公司的反诉请求。 本院经审理查明以下案件事实：2016年11月21日，原告湖南湘旭鸿公司(反诉被告、乙方)与被告株洲望云公司(反诉原告、甲方)签订了《株洲市红星美凯龙正对面地块项目招商与销售委托代理合同》。原告湖南湘旭鸿公司受被告株洲望云公司委托独家代理“株洲市红星美凯龙正对面地块项目”(备案名为：株洲体育新城体验式商业街，推广名“株洲望云五金建材城”、“株洲望云体育新城”)的招商与销售工作。甲、乙双方经友好协商，就甲方在株洲市天元区长江北路与昆仑路交汇处（红星美凯龙正对面）地块投资开发的项目的招商和销售工作委托乙方独家代理事宜达成如下协议：1、门面(商铺、商住房,下同)确保在2017年6月30日前项目具备整体招商、营销开盘条件。2、招商代理费标准。甲方按照乙方招商业绩结算支付招商代理费,门面招商(包括租赁、合作联营和自购自营等形式),招商代理费按实际招商成交物业面积的三个月租金标准计算,租金价格由双方共同商定,如双方对此发生争议,则租金价格以甲方确定的为准(甲方需对此承担一切责任)。招商租赁在客户签订租赁合同、交付押金和首批租金后,视为成交；招商合作联营,在客户签订合作联营合同,交付定金(或押金)后,视为成交；招商自购自营,在客户签订以自营为目的的商品房(商铺)买卖合同,交付首付款后视为成交。3、销售代理费标准。甲方按乙方销售业绩支付销售代理费。门面销售按甲乙双方认可的价格即临昆仑路和长江北路门面均价不低于10 800元/㎡,其余门面均价不低于7000元/㎡的基础上,根据门面实际物业销售合同金额的2.8%提点计算；住宅销售按甲乙双方认可的价格,即住宅合同销售额每平方米必须达到均价4300元的基础上,根据住宅实际物业销售合同金额的1.5%提点计算；甲方按实际销售收款到账金额结算支付乙方销售代理费。4、招商、销售代理费结算支付办法。甲方对乙方于每月1日前结算上月招商、销售代理费用,5日前乙方提供合法有效的税务发票给甲方,甲方每月10日前支付上月招商、销售代理费的90%,剩余10%的代理费在乙方销售达到95%后于当月全面支付,且之后的招商销售代理费,甲方每月按100%支付。在乙方要求甲方将招商、销售服务费支付给乙方前,乙方应向甲方开具合法有效的税务发票,甲方在接到乙方开具的税务发票后再按本条约定将代理费支付给乙方。如乙方未向甲方开具税务发票,则甲方有权拒付代理费,如乙方开具发票延迟则甲方有权延期付款。5、甲方不按合同支付乙方开盘前市场调研月度服务费及招商、销售代理费的,按应付金额处每日万分之一的违约金。6、招商、销售政策及价格确定。在乙方通过市场调研后,提出合理的招商、销售政策及价格调整建议,双方本着“让利不让市场”的精神,经综合分析和协商后确定(协商不成,由甲方确定并承担责任),并于招商、销售开盘前制定具有市场竞争力的价格表,此价格表双方盖章后作为合同附件。此外,双方还就其他事项进行了约定。 上述合同签订后，原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司按约定组织招商、销售队伍开展并完成了全部招商、销售工作。原告就销售代理费与被告株洲望云公司根据销售数据逐月进行结算。经被告株洲望云公司财务部门核对和法定代表人签字认可后再向原告湖南湘旭鸿公司支付。截止2018年8月13日，被告株洲望云公司对案涉全部项目与原告湖南湘旭鸿公司已逐月结算，并向原告结算销售代理费共计21 384 439.42元，其中双方对案涉项目1-12栋一、二、三层及14-15栋底商二层均按门面性质以销售合同金额的2.8%的标准结算的销售代理费(合同约定门面按2.8%、住宅按1.5%计算销售代理费)。 在合同履行过程中，原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司与被告(反诉原告)株洲望云公司就销售及招商代理工作多次又以书面形式进行了沟通与确认。2017年1月6日，经双方签字和盖章确认了“望云五金建材城”招商推广资料。2017年5月,双方对《株洲望云五金建材城/望云体育新城商铺面积总表》、《株洲望云五金建材城/望云体育新城商铺价格表》及《项目简介》进行确认。双方又对《定向设计选房协议（投资）》、《定向设计选房协议（自营）》进行了确认。上述材料将案涉项目第1栋至第12栋二、三层定位于商铺或连体门面。2017年5月18日,案涉项目获取《湖南省建设工程规划许可证》,建设项目名称为株洲体育新城体验式商业街。项目第1栋为商住楼、第2栋至12栋为公寓及商业。2017年8月、9月案涉第1-12栋分别获取《商品房预售许可证》。根据《商品房预售许可证》的记载,案涉项目第1栋至第12栋的总建筑面积为44 537.75㎡(实际面积为44507.87㎡),包括第一层商业面积13 822.81㎡,第二、三层住宅面积30714.94㎡。案涉项目第14、15、16栋底商二层商业面积共5335㎡,住宅面积共计98 787.58㎡。涉项目取得规划许可和预售许可后,原告代理被告开展了招商与销售签约工作。 在原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司代理销售、招商项目第1栋至第12栋，第14、15、16栋底商二层商铺方面，原告促成客户直接与被告株洲望云公司签订了《商品房买卖合同》，以及招商方面的《定向设计选房协议（自营）》、《自购自营备忘录》。在《定向设计选房协议（自营）》约定：“甲方：株洲市望云房地产开发有限公司，乙方：林立军（即客户）。第三条本项目商业门面类型、定义及平均单价约定：3.1本项目商业门面主要分为两种类型：市场门面及底商门面。3.2市场门面：指项目地块总层数为三层的房屋，包括地上第一层“商业”（报建名称）、第二和第三层“公寓”/“住宅”（报建名称），项目定向设计12栋，组成“株洲望云五金建材城”，市场门面平均单价为地上第一、二、三层的综合单价。3.3底商门面：指项目地块高层住宅第一、二层“商店网点”（报建名称）及连接高层住宅栋与栋之间的两层独立“商业网点”（报建名称）的统称，项目定向设计27套（每套包含地上第一层和第二层），与3栋高层住宅共同组成“株洲望云体育新城”，底商门面平均单价为地上第一、二层的综合单价。3.4第一条表列栋号“1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12”为“株洲望云五金建材城范围内商业门面，除第1栋第二和第三为“住宅”（报建名称）外，其余11栋第二和第三层为“公寓”（报建名称）。第一条表列栋号“14、15、16”为“株洲望云体育新城”范围内商业门面。3.5商业门面的建筑开间和进深、层高以最终审批的工程施工图纸为准。” 再在《自购自营备忘录》约定：“甲方：株洲市望云房地产开发有限公司，乙方：林立军（即客户）。乙方承诺按照甲乙双方签订的《定向设计选房协议（自营）》，定向设计并选定株洲望云五金建材城/株洲望云体育新城房屋，用于自己或亲属经营【装饰建材流通】业务，承诺按甲方和甲方指定的物业管理服务机构的统一要求按时办妥入伙（房屋交接）手续，按期装修完毕后开门营业”。甲方株洲市望云房地产开发有限公司、乙方客户均在主从合同上签名盖章确认。 在原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司代理销售、招商之下，案涉项目第1-12栋三层、14、15、16栋底下两层均按商铺价格整体销售，并以自购自营完成招商事宜。对于招商代理费问题，双方因有争议尚未进行结算与支付。被告(反诉原告)株洲望云公司愿一次性以总价200万元向原告支付招商费用。具体意见为1-12栋仅计算第一层商铺面积按41元/㎡×3个月计算，14、15、16栋按底下两层也按41元/㎡×3个月计算。原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司同意按41元/㎡×3个月价款方式计算招商代理费，但应将1-12栋二、三层商铺面积计算在内，招商代理费共计6 130 697.61元。由于双方强调的计算面积不同，存在400万元费用的差距，且协调未果。 原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司于2018年6月5日、2018年6月14日向被告株洲望云公司先后发函要求按实际委托招商面积49 843.07㎡的3个月租金标准（平均租金标准为41元/㎡×月）结算招商代理费共计6 130 697.61元。2018年6月13日,被告(反诉原告)株洲望云公司也向原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司发函,要求退还多支付的销售代理费。 另查明：2017年5月8日，株洲市规划局对被告株洲望云公司开发的建设项目作出规划许可，建设项目名称为：株洲体育新城体验式商业街，建设规模为179 527.28平方米，15栋。2017年6月9日，株洲市住房和城乡建设局批准施工。同年9月7日，株洲市房产管理局颁发《商品房预售许可证》批准对外销售。《商品房预售许可证》的记载，案涉项目第1栋至第12栋的总建筑面积为44 537.75㎡（实际面积为44507.87㎡），包括第一层商业面积13 822.81㎡，第二、三层住宅面积30 714.94㎡；案涉项目第14栋、第15栋、第16栋底商二层商业面积共5335.2㎡，住宅面积共计98 787.58㎡。 2019年5月30日，本院派员至案涉项目进行了实地察看，原、被告双方一同派代表参加。对案涉项目第1-12栋整体格局、进驻情况、内部构造现场核实。该项目第1-12栋内部构造可以连成整体；大部分商家在进行进驻前的装饰装修工作。 以上事实，有原、被告的营业执照复印件、《株洲市红星美凯龙正对面地块项目招商与销售委托代理合同》、《项目简介》、《株洲望云五金建材城/望云体育新城商铺面积总表》、《株洲望云五金建材城/望云体育新城商铺价格表》、《关于望云项目价格信息的函件》、《关于招商代理费的说明函》、《关于结算招商代理费的工作联系函》、《关于就现有建筑设计相关建议的函》、《关于望云项目相关信息的回函》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《关于退还多结算招商代理费的函》、《株洲体育新城体验式商业街销售代理费结算表》、《株洲望云项目招商营销代理费结算表》、“望云五金建材城”招商推广资料、《定向设计选房协议》、《自购自营备忘录》、《商品房买卖合同》及银行汇款凭证及原、被告双方的当庭陈述、现场勘察人员签名等证据予以证实，足以认定。 本院认为：本案系委托合同纠纷。本案争议焦点为:一、原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司所主张的招商代理费是否予以支持？二、被告(反诉原告)株洲望云公司主张多付的销售代理费是否返还？现综合分析如下： 原、被告之间签订的《株洲市红星美凯龙正对面地块项目招商与销售委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。此外，代理合同之外达成的《株洲望云五金建材城商铺价格表》、《关于望云项目价格信息的函件》、《关于招商代理费的说明函》、《关于结算招商代理费的工作联系函》、《关于就现有建筑设计相关建议的函》、《关于望云项目相关信息的回函》、《株洲体育新城体验式商业街销售代理费结算表》、《株洲望云项目招商营销代理费结算表》等，都是对主合同的具体执行与补充；上述主从合同均具有法律效力。 原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司依据上述合同，全面独家代理被告(反诉原告)株洲望云公司委托所有楼盘的销售、招商工作。其中，案涉项目第1-12栋共三层及第14-16栋底商二层均依据合同按商铺价格出售。在原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司代理销售、招商项目第1栋至第12栋、第14、15、16栋底商二层商铺方面，原告促成客户直接与被告株洲望云公司签订了《商品房买卖合同》，以及招商方面的《定向设计选房协议（自营）》、《自购自营备忘录》；现大部分商家在进行进驻前的装饰装修工作。另外，被告(反诉原告)株洲望云公司实际支付原告的商铺代理费，也是全面按商铺标准提成的。由此可见，原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司已经全面完成被告(反诉原告)株洲望云公司委托销售、招商工作。被告(反诉原告)株洲望云公司应当按照主从合同约定支付价款。对于原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司要求被告株洲望云公司按约定全面支付招商代理费的主张，本院予以支持。双方对案涉项目第1-12栋第一层及第14-16栋底商二层按41元/㎡×3个月计算招商代理费均无异议。由此可见，招商代理费应按41元/㎡×3个月方式计算。原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司可以项目第1-12栋三层及第14、15、16栋底商二层均按41元/㎡×3个月方式计算招商代理费，具体金额共计：6 130 697.61元。被告(反诉原告)株洲望云公司主张案涉项目第1栋至第12栋第二、三层不计算招商代理费，愿一次性以总价200万元向原告支付招商代理费用。本院认为，二者签订的合同没有如此约定计算招商代理费；株洲市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》定性项目第1栋至第12栋二、三层为住宅，并不影响双方当事人之间招商代理费的约定。被告降低招商代理费主张，本院不予采纳。 关于延期付款违约责任，合同约定被告不按合同支付招商代理费，按应付金额处每日万分之一的违约金，可以从其约定。2018年6月5日，原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司致函被告株洲望云公司先后发函要求结算招商代理费，本案应以此时间起计算延期付款违约金。 被告(反诉原告)株洲望云公司要求原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司退还多支付的销售代理费问题。原告(反诉被告)湖南湘旭鸿公司自2017年8月起就销售代理费与被告株洲望云公司根据销售数据逐月进行结算。经被告株洲望云公司财务部门核对和法定代表人签字认可后，再向原告湖南湘旭鸿公司支付。本院认为，原、被告履约过程中就案涉项目的销售代理费通过逐月结算表的方式进行了核对。案涉项目已取得了建设工程许可证和商品房预售许可证,被告株洲望云公司在已知晓案涉项目第1栋至第12栋的第二、三层为住宅的情况下,仍按销售合同金额2.8%的标准与原告逐月结算，并已实际支付销售代理费；应视为被告株洲望云公司与原告湖南湘旭鸿公司就销售代理费的支付已经协商一致。因此，对被告株洲望云公司要求原告湖南湘旭鸿公司返还销售代理费3 842 693.79元的反诉请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十条之规定,判决如下: 一、被告(反诉原告)株洲市望云房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告(反诉被告)湖南湘旭鸿商业科技股份有限公司支付招商代理费6 130 697.61元及违约金（违约金以6 130 697.61元为基数按日利率万分之一的标准自2018年6月5日起计算至清偿之日止）； 二、驳回原告(反诉被告)湖南湘旭鸿房商业科技股份有限公司的其他诉讼请求; 三、驳回被告(反诉原告)株洲市望云房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费55 715元，反诉案件受理费18 771元，本诉保全费5000元，共计84 486元，由被告(反诉原告)株洲市望云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：810103210********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长 邹 晓 明 人民陪审员 张 宽 政 人民陪审员 全 美 萍 二〇一九年八月三十日 实习法官助理 戴芬 书 记 员 刘 珊 珊 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。