河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初5978号原告：郭森，男，1978年5月7日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：李鸿，男，1978年10月24日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：高德明，河南胜蓝律师事务所律师。被告：张德合，男，1963年9月15日出生，汉族，住河南省驻马店市。被告：驻马店市恒德置业有限公司，住所地：驻马店市富强路北段，统一社会信用代码91411700681769068E。法定代表人：肖强，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：程松涛，河南成盛律师事务所律师。原告郭森诉被告张德合、驻马店市恒德置业有限公司（以下简称恒德置业公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭森的委托诉讼代理人李鸿、高德明，被告张德合、恒德置业公司的共同委托诉讼代理人程松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭森向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除2015年5月1日原、被告双方签订的协议书；2、被告赔偿原告房屋损失9541500元；3、被告赔偿原告房屋应得租金截止2019年5月1日前为849285元，以后每月按照评估报告结果计算至被告赔偿完毕之日。事实与理由：2015年5月1日，原、被告签订房屋代建合同一份，约定：原告应分得被告方代建房屋552平方米的门面房及129平方米的住房一套，被告承诺在2015年5月1日后的两年半时间内交付上述房屋，如被告不能按时交房,被告按富强路同期同地段租金最高额支付甲方租金。合同签订后,被告方至今未交房,也没有按合同约定支付租金。被告恒德置业公司、张德合辩称：1、原告所称2015年5月1日协议书是在原告隐瞒事实，被告存在重大误解的情况下签订的，事实上被告并没有占用原告所称的土地及房屋，原告在该区域也没有房产，该协议为无效协议，更未实际履行，因此原告诉求解除协议、赔偿等诉请无事实及法律依据，请求确认该协议为无效协议；2、原告的三项诉求前后矛盾，原告在要求解除协议的同时又请求与房屋价值同等的损失及房屋租金，显然是重复请求；3、原告请求房屋租金系重复诉讼，被告是在接到本案的法律文书后才接到原告之前请求租金的撤诉裁定书，原告请求支付租金所依据的评估书不能作为主张租金的依据使用；4、张德合不是本案适格的被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年5月1日，原告郭森（甲方）与被告恒德置业公司（乙方）签订协议书一份，内容为：“甲乙双方经平等友好充分协商，就甲方应分得房产一事达成以下一致意见，约定共同遵守。一、甲方应分得富强路北段农科所南边水厂家属院凯悦花园临街房1、2共两层营业性用房（框架结构），该房主楼南北和21米，主楼北侧再往北延长2米，两层都与主楼相连，前后进深12米，门面房面积共计552平方米，房内柱子不超过5根，南北间距不低于3.5米，距离临街墙6-6.5米，以保证临街房面积合理使用。另在两层临街房上面四层北单元北户有一套住房，面积129平方米。二、乙方保证在2015年5月1日后的两年半时间内将上述房产建好交付给甲方。如不能按时交房，乙方每月按富强路同时期同路段租金最高额支付甲方租金。三、甲方有权将房产办到指定的人名下，乙方应予配合。四、如乙方2017年10月31日不能交房不按时支付租金，甲方有权终止合同，收回土地使用权，并拍卖已有工程及乙方其他财产赔偿甲方损失。五、如乙方中途转让公司股份或工程权利应及时通知甲方，甲方有权决定是否与新权利人继续履行合同，如决定不再履行合同，按第四条规定执行。如乙方转让权利不通知甲方，甲方有权按第四条执行。六、本协议一式两份，自双方签字后生效。甲方：郭森（签名），乙方：张德合（签名）、驻马店市恒德置业有限公司（印章），2015年5月1日”。协议签订后，原告依约将土地使用权及房屋交付被告拆除，被告恒德置业公司将土地使用权过户至其公司名下，进行开发，但临街房屋未规划为门面房，且至今未将约定房屋交付原告使用，为此成讼。另查明，上述代建协议所涉土地及房屋原为张长友名下所有（土地证号：驻市国用（宅98）第5345号，用地面积为236.5平方米，土地使用权类型为出让。房产证号：第××号）。2008年9月24日，张长友以其外孙钟逸鸣名义与驻马店市凯悦远东置业公司签订协议书一份（内容大致与上述协议书相同）。2013年3月9日张长友因病去世，其合法继承人均同意由其外孙钟逸鸣继承上述土地使用权及房产。2014年7月6日，钟逸鸣与郭森签订《权利转让协议书》一份，约定钟逸鸣将其预期取得的上述房屋权利（本案上述协议约定的土地使用权及房屋）以500万元的价格转让给郭森。2015年5月1日，原告郭森与被告恒德置业公司签订了上述协议书。被告张德合原系恒德置业公司的股东。诉讼中，原告申请对涉案房产的价值进行评估，经本院委托，驻马店光大资产评估事务所于2019年8月2日作出报告书一份，评估结论为：9541500元，原告为此支出评估费60000元。被告对该报告结论不予认可，质证称从程序来说，评估所是否勘验现场以及进行走访，被告存在质疑，被告从来没有接到勘验现场的通知，而且也没有接到过预估报告，因此被告认为评估报告的处理程序不符合规定；该报告评估依据，只是笼统的显示了所依据的相应法则，而报告中缺乏到税务及房产部门等相关对房屋价格比较权威的部门进行询问的证据，因本案门面房并没有建设，不存在同一参照物，被告认为税务及房产部门在本区域的其他项目或楼盘备案或交易价格才能真实反映本案门面房的客观价格，而不能单纯的以租金收益来倒推门面房的市场价格，这样是违背常理的。另查明，2018年10月22日，本院受理原告郭森诉被告张德合、驻马店市恒德置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，原告申请对涉案房屋的租赁费进行评估，经本院委托，驻马店光大资产评估事务所于2018年12月12日做出评估报告，评估结果为：自2017年11月1日至2018年11月1日的租赁价值为566190元，原告支出评估费6000元。后原告因其他原因申请撤诉，本院做出（2018）豫1702民初10447号民事裁定书，准许原告撤回起诉。被告对该报告不予认可，称报告的第11页在明细表第一项所在层数显示为1层，而协议所载明的552平系1、2层门面房，而该报告仅以一层计算租金为依据很显然该评估结论不符合客观事实，众所周知1、2层的门面房价格要明显低于纯1层的价格，而在这个报告中，在其他内容均没有变化的情况下将1层变为了第1-2层，因此该评估报告不能作为本案的证据使用，评估所不可能是因为笔误将1-2层写成了按1层，只能说明是按1层评估的。上述事实，有原告提交的相关书证及原、被告陈述等证据在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告恒德置业公司与原告郭签订的协议书，名为联合代建协议，但该合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，应当认定为土地使用权转让合同。该合同双方当事人意思表示真实，内容不违反国家法律强制性规定，为有效合同。被告辩称请求确认该协议为无效协议，缺乏事实依据及法律依据，本院不予采纳。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同成立后，原告郭森依约履行自己的义务，应当依约取得合同约定的财产权利。被告恒德置业公司未依约定期限向原告履行交付房产的义务，且已无法实际交付门面房，属根本违约行为，给原告造成经济损失，应当承担违约责任。被告恒德置业公司的违约行为，已造成原告不能实现合同目的，符合《合同法》第九十四条规定的合同解除的情形，故原告要求解除2015年5月1日原、被告双方签订的协议书的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施”。关于原告主张被告恒德置业公司赔偿原告房屋损失的问题，因被告恒德置业公司违约，无法向原告交付约定的门面房及住房给原告造成经济损失，应当承担相应赔偿损失的责任。原告向本院申请门面房及住房价值进行评估，经本院委托驻马店光大资产评估事务所评估，评估价值为9541500元，原告为此支出评估费60000元，该评估机构具备相应的资质，评估程序合法，本院予以采信。被告虽对该评估报告提出异议，但未提交相关有力证据加以证明自己主张的事实成立，本院不予采纳。故被告恒德置业公司应赔偿原告房屋损失为9601500元（9541500元+60000元）。关于原告主张被告恒德置业公司赔偿原告房租损失的问题，因被告恒德置业公司逾期交房属违约行为，给原告造成房租损失，按合同约定“如不能按时交房，乙方每月按富强路同时期同路段租金最高额支付甲方租金”。原告提交了经本院委托，驻马店光大资产评估事务所于2018年12月12日做出评估报告，评估结果为：自2017年11月1日至2018年11月1日的租赁价值为566190元，原告支出评估费6000元。该评估机构具备相应的资质，评估程序合法，本院予以采信。被告虽对该评估报告提出异议，但未提交相关有力证据加以证明自己主张的事实成立，本院不予采纳。因评估报告仅对2017年11月1日至2018年11月1日房屋应得租金进行评估，故原告自2017年11月1日至2018年11月1日房屋应得租金赔偿566190元及评估费6000元，被告恒德置业公司应当承担赔偿责任。至于原告主张2018年11月1日至2019年5月1日前租金及以后每月按照评估报告结果计算至被告赔偿完毕之日的房租损失，因缺乏赔偿依据，本案暂不予处理，可待证据充分后，另行主张权利。至于原告对被告张德合的诉讼请求，因张德合在协议上签字属履行职务行为，根据法律规定，其责任应由其法人被告恒德置业公司承担，所以原告对被告张德合的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认解除原告郭森与被告驻马店市恒德置业公司于2015年5月1日签订的协议书。二、限被告驻马店市恒德置业公司于本判决生效后十日内向原告郭森赔偿房屋损失9601500元。三、限被告驻马店市恒德置业公司于本判决生效后十日内向原告郭森支付房租损失572190元（2017年11月1日至2018年11月1日期间的房屋租金损失）。四、驳回原告郭森对被告张德合的诉讼请求及其他诉讼请求。被告如未在判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84140元，保全费5000元，合计89140元原告负担9140元，由被告恒德置业公司负担80000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  李 虎人民陪审员  杨秀兰人民陪审员  李咏梅二〇一九年十一月十八日书 记 员  郭燕杰