宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初3101号 原告：李洁，男，1959年9月26日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张晓静，宁夏天盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。 被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：王桂芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯维刚，男，公司职员。 原告李洁与被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回了被告的管辖权异议，被告不服提起上诉，银川市中级人民法院裁定驳回了被告的上诉。后因主审法官休假，本院变更承办人并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李洁及其委托诉讼代理人张晓静、被告康民房地产公司的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金78490元，直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之日止（按央行同期贷款利率4.35%/年计算，从2016年2月27日计算至2018年8月15日，739993元×4.35%/年÷365天×890天=78490元）；2、本案的诉讼费由被告承担。 事实及理由：2015年7月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于金凤区某某室房屋出售给原告，该房屋总价款739993元，同时约定被告自房屋交付之日起180日内给原告办理房屋权属证书，合同还对双方其他权利义务做了相应的约定。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，但是被告未能依据合同约定及时履行房屋所有权转移登记的合同义务，被告直至2018年8月15日才协助原告办理了房屋权属登记证书，至起诉前被告逾期时间长达890天。被告未能按照合同约定及时办理房屋权属转移登记的行为，侵害了原告的合法权益。原告认为：原、被告双方签订的合同合法有效，被告应当按照合同约定，于2015年9月10日后的180天内为原告办理房屋所有权转移登记证书，原告的合法权益未能依合同约定实现，被告应当承担违约责任，故诉至法院，请求人民法院判如所请。 被告康民房地产公司辩称，原、被告签订的《银川市商品房屋买卖合同（预售）》是双方真实意思的表达，真实、合法有效。原告在签署商品房屋买卖合同前，也清楚自己的权利和义务，合同中也明确约定了逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证违约金，被告已经将涉案房屋交付原告实际入住，原告已经对该房屋使用、占有，已经享有了收益权，没有给原告造成实际损失。按照合同第九条约定，被告取得银川市新建商品房交付使用证才达到了涉案交房条件，被告于2016年11月30日取得银川市新建商品房配套设施交付使用证，才达到了交房条件，且被告于2018年7月6日已经取得该栋住宅楼房屋初始登记证书，所以原告已经可以办理房屋不动产权证书。根据以上证据逾期办证违约金应该按照合同约定从2016年11月30日往后推180天计算至2018年7月6日止。原告在购买涉案房屋时，合同中明确约定该房屋土地在银行设定抵押的情况，原告作为房屋的买受人对此知晓，原告也要承担一定风险。所以人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。故恳请法院依法对原告的诉讼请求予以核减或驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《建设项目竣工决算书》、《销售不动产统一发票》、《宁夏回族自治区物业专项维修资金缴存凭证》真实性、合法性、关联性予以认定；被告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《银川市不动产权证书》的证据效力予以确认。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月29日，原告李洁（买受人）与被告康民房地产公司（出卖人）签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：##），约定：被告将位于银川市金凤区某某室房屋出售给原告，房屋建筑面积147.18平方米，单价4930元/平方米，总价款725597元；于2015年7月29日前支付首付款545597元，余款180000元用公积金贷款支付；商品房交付条件为取得建设工程竣工备案证明文件并配套完善；被告应当在2015年9月10日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告；被告未按合同约定期限交付房屋按以下方式处理：1、逾期不超过30日的，自约定交付期限次日至实际交付日，被告按买受人已付房款万分之0.1支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人继续履行合同的，自约定交付期限次日至实际交付日，被告按买受人已付房款万分之0.5支付违约金；合同第二十条关于产权登记约定为：双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期银行贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；2、双方协商解决。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，于2016年10月18日交纳了物业专项维修资金。2016年11月30日，被告取得了涉案房屋《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。经测量房屋面积为150.1平方米，总价为739993元，原告补交了差价。2018年7月6日，被告取得了房屋产权证（相当于原来所称的初始登记证）。2018年8月15日原告办理了产权登记手续。现原告以被告未按期交房及取得《初始登记证》，导致其未能按期办理权属证书，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，双方均无证据证明案涉房屋何时交付给原告占有，原告主张交付时间以合同约定的2015年9月10日为准，被告主张以2016年11月30日被告取得了涉案房屋《银川市新建商品房配套设施交付使用证》为准。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。虽然被告在2016年11月30日才取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，但现有证据证明2016年10月18日原告交纳了物业储备金，故2016年10月18日视为房屋交付时间。因涉案房屋系被告开发建设，根据现行房产登记的相关法律规定，需要被告先办理房屋所有权初始登记，再根据房屋买卖的事实办理房屋所有权转移登记，被告直至2018年7月6日取得了房屋所有权初始登记手续，从而导致原告不能按期办理房屋所有权登记手续，属于被告违约。双方签订的合同第二十条载明的违约责任标准为：1.因出卖人的原因不能按期办理房屋所有权证书的，由出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之壹的违约金；2.由双方协商解决。合同双方选择了第2项即由双方协商解决，但双方就违约金标准未协商一致，应比照合同约定的第1项即因出卖人的原因不能按期办理房屋所有权证书的，由出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之壹的违约金更为适当。按此标准，被告于2016年10月18日向原告交付房屋，180日后即2017年4月16日被告应当具备办理产权证的条件，自2017年4月17日至2018年7月6日违约共计447天，违约金为33077.69元（739993元×0.01%×447天=33077.69元）。被告的其他辩解意见，均与事实不符，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李洁逾期办理房屋所有权登记违约金33077.69元。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费881元（已减半），由原告李洁负担500元，被告银川康民房地产开发有限公司负担381元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  杜成军 二〇一九年十二月十二日 书记员  李桂霞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。