青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初1778号原告：周万恩(公民身份号码：×××)，男，汉族，1982年5月29日出生，住青海省大通回族自治县。委托诉讼代理人：张丙旺、赵亚莉，青海竞帆律师事务所律师。被告：吕思贤（公），女，汉族，1978年11月24日出生，住西宁市。被告：吕文刚（公），男，汉族，1975年6月30日出生，住西宁市。原告周万恩与被告吕思贤、吕文刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周万恩及其委托诉讼代理人赵亚莉，被告吕思贤到庭参加诉讼，被告吕文刚经过本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周万恩向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认登记在被告吕思贤名下的西宁市××区房屋属原告所有；二、依法判决二被告协助原告办理西宁市城北区经二路62号1号楼1单元1084号房屋的过户登记手续；三、依法判决二被告协助原告办理西宁市城北区经二路62号1号楼1单元1084号房屋的所有户籍关系迁出；四、诉讼费由被告承担。在庭审中变更诉求为：一、请求依法确认原告与被告签订的《青海省二手房买卖合同》合法有效；二、请求依法确认登记在被告吕思贤名下的西宁市××区房屋属原告所有；三、依法判决二被告在房屋办理不动产权证后协助原告办理西宁市城北区经二路62号1号楼1单元1084号房屋的过户登记手续；四、依法判令二被告将落户于西宁市城北区经二路62号1号楼1单元1084号房屋的所有户籍关系迁出；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告吕思贤与被告吕文刚是夫妻关系，二被告于2014年4月10曰以被告吕思贤名义购买了西宁市城北区经二路62号1号楼1单元1084号房屋。2018年12月份，被告因资金困难出售房屋，经朋友介绍，原告与二被告协商后购买了上述房屋，双方约定房屋总价款为86万元，其中首期价款47万元由原告直接支付给被告，房屋剩余按揭贷款39万元由原告偿还。2018年12月27日，被告将房屋交付给了原告，2019年1月1日后的房屋按揭贷款原告已经开始偿还。2019年2月1日，原被告双方签订了《青海省二手房买卖合同》，准备办理房屋过户手续。现被告拒不配合原告办理房屋过户登记手续。为维护自身合法权利，特依法提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告诉讼请求。被告吕文刚未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。吕思贤辩称，原告诉称属实，二被告一直想协助原告办理案涉房屋的过户手续。但因目前无法联系到开发商,案涉房屋尚未办理房屋产权证书，所以无法协助原告办理过户手续。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吕思贤于2014年4月10日与案外人青海新田房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定被告吕思贤购买位于西宁市××区住房一套，房屋建筑面积150.95平方米，房屋总价款648784元。被告吕思贤支付首付款194784元，剩余454000元贷款按揭支付。被告吕思贤于2014年6月10日与中国农业银行股份有限公司签订《房地产抵押合同》一份，约定将西宁市城北区经二路62号1号楼1单元1084号在建房屋抵押给中国农业银行股份有限公司，当日与中国农业银行股份有限公司签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，约定贷款金额454000元，还款期限自2014年6月10日致2034年6月9日，每月偿还3060元。案外人青海新田房地产开发有限公司向吕思贤交付了案涉房屋后尚未办理房屋产权登记证书。2018年12月27日被告吕思贤与原告达成合意，将房屋转卖给原告并已交付，原告接收房屋后交纳了物业费用。2019年2月1日，原告与被告吕思贤、吕文刚补签了《青海省二手房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，双方约定案涉房屋总价款为860000元整，原告于2019年1月31日前支付房款470000元。原告与被告签订的买卖合同和补充协议约定吕思贤在农行黄河路支行的按揭贷款从2019年元月起由原告偿还，被告应从原户籍迁出，被告办理房屋不动产权证后一个月内应为原告办理不动产权证。2019年2月1日，原告向被告吕思贤支付了购房款448000元，被告出具了收条一份，约定剩余22000元房屋过户后一次性付清。期间，原、被告签订《青海省二手房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》约定案涉房屋所有权转让给原告周万恩的物权处分行为，并且约定应当由被告吕思贤向中国农业银行股份有限公司偿还的剩余39万余元购房贷款的合同义务转由原告周万恩继受的债权转让行为，未通知债权人（抵押权人）中国农业银行股份有限公司，也未得到中国农业银行股份有限公司的书面同意或事后追认。嗣后，待原告入住案涉房屋，因被告长期未能办理房屋产权证书，迟迟未向原告办理房屋过户手续，致使产生诉争。以上事实有《商品房预售合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》、《情况说明》、《金岸银座（商住楼）交房开发商收费清单》、《收据》、《青海省二手房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《收条》等证据予以佐证，足以证明。本院认为,本案争议焦点为:一、《青海省二手房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》的性质定性；二、《青海省二手房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》的效力问题。一、《青海省二手房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》的性质定性。本案中，原、被告双方的交易目的是原告周万恩向被告吕思贤支付约定购房款，从而取得案涉房屋的产权。交易目的并不动摇原被告吕思贤与青海新田房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》的内容，亦未侵害案外人青海新田房地产开发有限公司的合法权益。被告吕思贤虽未取得案涉房屋的产权证，但此交易行为未违反法律、行政法规的强制性规定，同时双方约定交易内容为被告实际取得案涉房屋的房屋产权证后一个月内协助原告完成案涉房屋的产权转籍过户，双方已形成新的买卖合同关系。双方签订的《青海省二手房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》符合商品房转让的法律特征，故认定《青海省二手房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》系二手商品房买卖合同。二、《青海省二手房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》的效力问题。首先，原、被告签订的《青海省二手房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》虽已成立，但是约定案涉房屋所有权转让给原告周万恩的物权处分行为，并且约定应当由被告吕思贤向中国农业银行股份有限公司偿还的剩余39万余元购房贷款的合同义务转由原告周万恩继受的债务转让行为，未通知债权人（抵押权人）中国农业银行股份有限公司，也未得到中国农业银行股份有限公司的书面同意或事后追认。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，原、被告之间的转让行为效力待定。其次，原、被告约定被告吕思贤在取得案涉房屋的不动产权登记证书一个月内，协助原告办理案涉房屋产权的转籍过户手续。但是截至原告诉讼时，被告吕思贤尚未取得案涉房屋的不动产登记证书。双方在交易过程中已预见被告吕思贤与案外人青海新田房地产开发有限公司合同交易中存在的风险。原、被告之间关于办理转籍过户手续的约定系《房屋买卖合同补充协议》所附生效条件，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的法律规定，《房屋买卖合同补充协议》所附条件尚未成就，协议效力待定。综上认定，原、被告签订的《青海省二手房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》效力处于待定状态。基于原、被告签订《青海省二手房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》效力处于待定状态，故原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告吕文刚经本院依法传唤、无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、法庭辩论等诉讼权利，系自身诉讼权利的合理处分，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，为维护经济秩序的稳定和当事人以及存在利害关系案外人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十一条、第八十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告周万恩的诉讼请求。案件受理费100元，保全费2920元，由原告周万恩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长 张永平人民陪审员 张世连人民陪审员 罗西琴 二○一九年十月十四日书 记 员 李致民附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。