河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民初70号 原告（申请执行人）：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**。统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵晓杰，该公司员工。 委托诉讼代理人：邸子钊，该公司员工。 被告（案外人）：吴志辉，男，1977年10月22日生，汉族，住石家庄市新华区。 被告（被执行人）：石家庄润鑫房地产开发有限公司，，住所地石家庄市长安区北外环古城东路**统一社会信用代码：9113010058691276XF。 法定代表人：王志发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦春辉，该公司法务。 委托诉讼代理人：郭丽霞，该公司法务。 原告中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与被告吴志辉、石家庄润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告中铁公司的委托诉讼代理人赵晓杰、邸子钊；被告吴志辉、被告润鑫公司的委托诉讼代理人秦春辉、郭丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁公司向本院提出诉讼请求：准许继续执行石家庄市1430号房屋；事实和理由：一、涉案房屋属于石家庄润鑫公司所有，被告吴志辉不享有所有权，不是申请执行异议的权利人。案涉房产属于未登记的房产，根据《最离人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，其土地使用权证书均为开发商润鑫公司所有，权属并未移转。二、涉案工程至今尚未竣工，仍有部分尾活在施工中。工程未经竣工验收、不具备交付标准，房产至今仍处于空置状态，吴志辉及世界湾公司也未办理任何交付手续、税费、交接钥匙等，并未实际占有房产。三、被告未提供合法有效证据证明其已经支付相应的购房款。被告提供的只是购房收据并非发票，并非合法有效的结算凭证，不能证明已付房款。四、涉案房产属于商铺，并不是用于居住的住宅，更不属于被告吴志辉名下唯一住房。五、石家庄市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）冀01民初1382号民事判决书，判决原告对滹太商贸城Ｃ馆及Ｃ3、Ｃ4塔楼欠付的工程款82148122元享有优先受偿权。被告吴志辉享有的权利不能对抗原告享有的工程价款优先受偿权。综上，申请法院依法判决准许继续执行石家庄市1430号房屋。 吴志辉答辩称，一、涉案房产所有权归答辩人所有，且答辩人自取得该房产后一直享有占有、使用、收益的权益，答辩人吴志辉与石家庄润鑫房地产开发有限公司签订的《商铺买卖协议》是双方真实意思表示，应认定此合同真实有效，吴志辉于2014年7月7日实际支付了全部购房款170824元，并提交了购买商铺的缴款凭证，吴志辉应为实际权利人，在人民法院查封前涉案房屋已经在吴志辉的实际控制下，自2014年至今购买滹太商贸城的部分小业主多次到市委、市政府有关部门上访，要求尽快办理产权过户手续，并诉至法院，故未办理过户登记不是吴志辉的自身原因；二、答辩人对涉诉房屋（商铺）所享有的民事权利能够排除法院的查封及强制执行。石家庄市中级人民法院做出的（2019）冀01执异196号执行裁定书认定事实清楚，理由充分，适用法律正确，应驳回被答辩人的诉求。 润鑫公司答辩称，一、涉案房屋购房人均已经缴纳了全部购房款项，涉案的商铺和公寓已经达到使用条件并交付所有购房人实际使用，涉案房屋的实际所有权人为实际购房人，本案应当终止执行购房人的房屋。二、依据相关法律规定，建设工程优先受偿权不能对抗已经缴纳全部或大部分购房款的购房人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理查明，中铁公司与润鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年3月28日作出的（2017）冀01民初1100号民事调解书已经发生法律效力。因义务人润鑫公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人中铁公司向本院提出诉前保全申请。本院于2017年10月17日作出（2017）冀01财保36号民事裁定，查封冻结润鑫公司名下银行存款人民币96407265.98元或同等价值的其他财产。本院向石家庄房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，裁定：一、查封被申请人润鑫公司位于石家庄市的房产：Ｃ馆一屋172号、185号、190号、1243号、1244号、1251号、1253号、1257号、1324号、1333号、1342号、1343号、1345号、1356号、1408号、1418号、1422号、1423号、1424号、1425号、1428号、1429号、1430号、1431号、1450号、1496号、1516号、1517号、1524号、1545号、1547号、1548号、1632号、1633号、1634号、1635号、1637号、1657号、1658号、1704号、1708号、1716号、1799号、1800号、1801号、1808号。查封期限三年（2017年10月27日至2020年10月26日）。二、查封润鑫公司位于石家庄市的房产：2169号、2170号、2171号、2172号、2173号、2174号、2175号、2176号、2177号、2178号、2191号、2234号、2235号、2236号、2237号、2238号、2239号、2240号、2241号、2242号。查封期限三年（2017年11月1日至2020年10月31日）。案外人吴志辉对本院查封古城东路118号滹太商贸城Ｃ馆一层1633号房屋提出书面执行异议申请，并提供了相应的证据。本院经审查作出（2019）冀01执异196号执行裁定书，裁定：中止对石家庄润鑫房地产开发有限公司位于古城××商贸城××商铺的执行。上述执行裁定书于2020年1月16日送达给中铁公司，中铁公司于2020年1月17日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，2014年7月7日，润鑫公司作为出卖人，吴志辉作为买受人，签订《商铺买卖协议》，购买世界湾一期C馆（滹太商贸城）一层1430号商铺，建筑面积约10.94平方米，价款总额170824元，一次性支付全部价款。润鑫公司出具了收款收据。同日，吴志辉与北京世界湾国际商业投资管理有限公司签订《商铺委托经营协议》，现案涉商铺在北京世界湾国际商业投资管理有限公司管理下。 再查明，关于中铁公司与润鑫公司建设工程价款优先受偿权纠纷一案，本院于2018年11月30日作出（2018）冀01民初1382号民事判决书，判决：中铁建设集团有限公司对滹太商贸城C馆及C3、C4塔楼欠付的工程款82148122元享有优先受偿权。 以上事实，有河北省石家庄市中级人民法院（2019）冀01执异196号执行裁定书、河北省石家庄市中级人民法院（2018）冀01民初1382号民事判决书、法院邮寄单及邮寄记录、商铺买卖协议、商铺委托经营协议、收款收据、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。吴志辉对涉案房屋享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案的争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中被告吴志辉与被告润鑫公司签订的《商铺买卖协议》是在法院查封之前双方签订的合法有效的书面买卖合同；吴志辉已按协议的约定一次性全额支付购房款。吴志辉在将购买的商铺委托北京世界湾国际商业投资管理有限公司经营管理，润鑫公司对此也予以认可，故应视为吴志辉在案涉房屋被法院查封前就通过他人已间接占有案涉房屋，不违反法律法规的规定；且未办理过户登记的责任不在吴志辉，其不应承担由此所导致的不利法律后果。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的要件，吴志辉对案涉房屋享有的民事权益可以排除强制执行。原告主张吴志辉享有的权利不能对抗其享有的工程价款优先受偿权，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告中铁建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告中铁建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  李德利 审判员  刘立虹 审判员  岳桂恒 二〇二〇年六月二十三日 书记员  董 冉