上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初4628号原告：周古发，男，1956年12月30日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：厉烨，上海市天寅律师事务所律师。被告：滕金仙，女，1973年12月15日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市。原告周古发与被告滕金仙、程国平、程温月如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，依法适用简易程序进行审理。2018年4月19日，原告申请撤回对被告程国平、程温月如的起诉，本院依法裁定予以准许。本院于2018年6月14日组织双方进行了证据交换。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于2019年1月16日公开开庭审理了本案。原告周古发及其委托诉讼代理人厉烨到庭参加诉讼，被告滕金仙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告周古发向本院提出诉讼请求，请求判令：被告返还原告房屋租赁费用130,000元。事实与理由：“上海不夜城商厦国际商品交易中心”第2层10号商铺(以下简称“系争房屋”)产权人为程国平、程温月如。2013年11月22日，原、被告就系争房屋签订《合作协议》一份，但实际为租赁关系，约定被告将系争房屋出租给原告，期限自2014年3月9日起至2016年3月8日为止。原告共支付了3年的租金，其中第一笔租金130,000元于2013年11月23日支付，但因系争房屋被案外人占某，被告实际于2015年3月9日交付原告房屋。双方曾协商在2017年3月8日后再续租一年，但原告实际使用房屋至2017年3月8日，该房屋即由被告从实际使用人处收回。因此，被告实际多收取原告130,000元租金，原告遂起诉来院，请求判如所请。被告滕金仙辩称，系争房屋系程国平、程温月如出租给被告，被告再将房屋出租给原告。因原告对外租不出去，是被告帮原告将系争房屋转租给案外人洪某某。洪某某与被告直接签订了合同，租金也是由被告方收取后转交给原告，该租客一共支付了原告两年的钱。后实际经营的租客与权利人直接签订合同，原、被告均退出，并口头协商一致双方合同到2016年3月8日终止，原告租金也支付到2016年3月8日，系争房屋于2016年12月17日交还产权人。原告主张支付的2014年3月9日至2015年3月8日的租金130,000元被告收到了，但都支付给了产权人。因此被告不欠付原告租金，且被告拖欠系争房屋物业费、市场管理费，故被告全部不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为程国平、程温月如。2015年1月20日，程国平、程温月如曾就系争房屋起诉案外人李鸿安及洪某某至原上海市闸北区人民法院，要求李鸿安支付系争房屋自2014年3月10日起至2015年3月8日期间使用系争房屋的使用费。原上海市闸北区人民法院经审理查明，程国平、程温月就系争房屋与滕金仙签订《租赁合同》，租期自2014年3月10日起至2015年3月9日，后滕金仙将系争房屋出租给洪某某，租期自2015年3月9日起至2016年3月8日为止。该案经原上海市闸北区人民法院经判决李鸿安应支付程国平、程温月如系争房屋自2014年3月9日起至2015年3月8日的使用费。该案经上海市第二中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判，并已生效。之后，滕金仙与周古发就系争房屋开始履行租赁合同，合同履行之后，双方因租金结算事宜引发争议，致原告诉讼来院，请求判决如上所请。审理中，双方一致确认：滕金仙确将系争房屋出租给周古发，双方实际建立房屋租赁关系，每年租金130,000元；由滕金仙代周古发将实际承租系争房屋的小租客租金收取后支付给周古发，滕金仙实际代收两年租金并支付给了周古发，一年160,000元，一年170,000元；2016年12月17日，系争房屋由滕金仙交还给程国平、程温月如。另查，系争房屋权利人程国平、程温月如陈述，其与滕金仙之间就系争房屋的租赁关系约定的年租金为88,000元，多收取的一年租金愿意返还。上述事实，有原告提交的《委托书》、《终止委托书》、收据及双方当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。关于系争房屋的租赁合同履行情况，双方各执一词。周古发认为，2013年11月22日，双方签订的《合作协议》实为房屋租赁合同关系，周古发预付滕金仙2014年3月9日起至2015年3月8日的一年租金130,000元后，但实际因系争房屋被案外人占某，滕金仙于2015年3月9日才交付周古发房屋并开始履行合同，之后房屋对外转租小租客的租金由滕金仙代为收取两年并支付给了周古发，后系争房屋也由权利人收回。因此周古发实际支付了滕金仙三年的租金，但房屋只使用了两年，故滕金仙应将第一年预付的租金130,000元退还周古发。滕金仙认为，周古发提供的《合作协议》并不属实，但双方确为房屋租赁关系，租金也为130,000元一年，双方于2015年3月9日签订了为期一年的《租赁合同》，并备注周古发自付市场物业费、市场管理费。周古发支付的第一笔租金130,000元滕金仙确实收到，但已全额支付给产权人。系争房屋实际由滕金仙代周古发对外转租，租客的租金也是滕金仙方收好支付给周古发，共支付了两年，一年160,000元，一年170,000元。双方口头协商合同于2016年3月8日终止，周古发租金也支付至该日。系争房屋于2016年12月17日收回，租客还支付了10,000元押金给滕金仙，滕金仙退出时已退还租客。滕金仙认为并未多收取周古发租金，且周古发还欠付相应市场管理费、市场物业费尚未支付，由滕金仙代周古发收取的租客2016年3月9日至2017年3月9日的租金，应将多收取的费用补给滕金仙。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，周古发、滕金仙就系争房屋实际建立房屋租赁合同关系，合法有效，双方均应恪守履行。双方虽各自提供不同的书面合同，但对合同履行的主体、租金却并无异议。滕金仙主张代周古发收取租客两年租金，又主张双方口头协商合同于2016年3月8日终止，周古发也支付其租金至2016年3月8日，结合本案查明事实，双方实际于2015年3月9日起开始履行合同，滕金仙陈述代为收取实际承租人自2015年3月9日起至2017年3月8日的租金支付给了周古发，若双方早于2016年3月8日口头协商合同终止，则滕金仙仍旧代为收取实际承租人自2016年3月9日至2017年3月8日的租金并给付给周古发明显不符合常理，且与滕金仙实际于2016年12月17日方将系争房屋交还给房屋产权人的事实不符，故滕金仙的上述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于系争房屋于2016年12月17日由权利人收回，故本院确认双方合同实际履行至2016年12月17日。滕金仙主张周古发欠付市场管理费、市场物业费以及多收取了实际承租人的租金，但并未提供相应证据证明其取得向周古发主张上述费用的权利依据，鉴于滕金仙自行提供的书面合同也约定由周古发自行支付市场管理费、市场物业费等费用，其主张的周古发多收取租客租金也与本案分属不同法律关系，故滕金仙的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，双方履行合同完毕后，应当对合同项下费用进行结算，现滕金仙对收取周古发支付2014年3月9日至2015年3月8日租金130,000元不持异议，且不仅未主张周古发在合同履行期间欠付其租金，还代其收取2015年3月9日至2017年3月8日的租金并交付周古发，因此周古发关于实际支付了滕金仙3年租金的主张更为合理，且与系争房屋权利人关于多收取一年租金的陈述相互印证，根据民事证据高度盖然性的标准，本院确认周古发支付滕金仙3年租金的事实。鉴于双方合同已终止，周古发要求滕金仙退还多收取的130,000元的诉讼请求，有事实和法律依据，金额合理，本院予以支持。滕金仙经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告滕金仙应于本判决生效之日起十日内退还原告周古发租金130,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，由被告滕金仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  荣琼英人民陪审员  吴 昆人民陪审员  吴春林二〇一九年二月一日书 记 员  潘 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。