湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2802民初1151号原告（反诉被告）：红黄蓝·利川幼儿园，住所地利川市清江大道230号。法定代表人：郎丽君，园长，委托诉讼代理人：向朝东、向宇，湖北图盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：利川市福欣房地产开发有限公司，住所地利川市东城办事处关东村5组，统一社会信用代码91422802685609790T。法定代表人：幸福，总经理，委托诉讼代理人：黄成浩，湖北宏济律师事务所律师。被告：冉征文，男，1975年11月4日出生，土家族，教师，户籍地利川市，住利川市，被告：徐先斌，男，1974年9月11日出生，苗族，教师，户籍地利川市，住利川市，被告（反诉原告）：罗荣祥，男，1974年2月16日出生，土家族，利川市怡兴置业有限责任公司董事长，户籍地利川市，住利川市城市，委托诉讼代理人：黄成浩，湖北宏济律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄欢，湖北宏济律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王治国，男，1969年9月13日出生，土家族，律师，户籍地利川市，住利川市，原告红黄蓝·利川幼儿园（以下简称红黄蓝幼儿园）与被告利川市福欣房地产开发有限公司（以下简称福欣房地产公司）、冉征文、徐先斌、罗荣祥、王治国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，五被告于2018年4月16日提出反诉，本院经审查决定合并审理，并依法组成合议庭于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红黄蓝幼儿园的法定代表人郎丽君及委托诉讼代理人向朝东、向宇、被告（反诉原告）福欣房地产公司的法定代表人幸福及委托诉讼代理人黄成浩、被告（反诉原告）冉征文、王治国、被告（反诉原告）罗荣祥的委托诉讼代理人黄成浩到庭参加诉讼，被告（反诉原告）徐先斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，本院依原告红黄蓝幼儿园的申请，委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对涉案房屋的装修残值、电梯及消防设备价格进行司法鉴定，该鉴定机构于2019年6月10日作出鉴定意见后，本院于2019年12月3日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红黄蓝幼儿园的法定代表人郎丽君及委托诉讼代理人向宇、被告（反诉原告）福欣房地产公司的委托诉讼代理人黄成浩、被告（反诉原告）王治国、被告（反诉原告）罗荣祥的委托诉讼代理人黄成浩到庭参加诉讼，被告（反诉原告）冉征文、徐先斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2019年12月4日裁定按冉征文、徐先斌撤回反诉处理。本案现已审理终结。红黄蓝幼儿园向本院提出诉讼请求：⒈判令解除原、被告之间于2016年6月8日签订的《商铺转租合同》；⒉判令被告赔偿原告各项损失共计593.28万元（其中：装修支出280万元，一楼架空层期待利益损失221.76万元，幼儿园的期待利益损失91.52万元）；⒊判令被告支付违约金286万元（按照剩余租期11年房租总额的20%计算）；⒋被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2013年6月和被告商定租赁被告位于利川市都××里××组城市印象商住楼的架空层及一、二、三楼共四层，被告明确该租赁物为商铺。原告随即对该租赁物实际进行使用（进行装修和相应的商业行为），上列被告收取了相应的租金。原、被告于2016年6月8日签订了书面的《商铺转租合同》。当原告准备在此租赁物上将其商业价值发挥到极致并收获理想的报酬时，却于2016年出现严重的租赁物权属纠纷，导致许多意外状况纷纷出现，进而严重影响了原告的经营并致原告蒙受巨额经济损失。经原、被告多次协商无果，无奈诉至人民法院。福欣房地产公司、罗荣祥、冉征文辩称，⒈涉案租赁物并非全部是商铺，合同标题虽为商铺租赁合同，但合同明确说明是架空层及一、二、三楼，架空层依法只能作为车库，被告租赁给原告的架空层不是商铺；⒉原告陈述涉案租赁物在2016年出现严重权属纠纷不属实，该租赁物不存在权属争议；⒊原告诉称受到巨额经济损失不属实，相反原告一直在合同载明的一、二、三楼正常经营，并将架空层（车库）转租给第三人，从中获取了租金利益；⒋原告诉称与被告多次协商不属实。综上，原告诉称的事实及理由均不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。王治国辩称，涉案租赁物属福欣房地产公司所有，不存在任何权属纠纷，也没有任何第三人对该租赁物主张权利，原告一直在正常经营不存在任何损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。徐先斌未作答辩。福欣房地产公司、冉征文、徐先斌、罗荣祥、王治国向本院提出反诉请求：⒈判令反诉被告向反诉原告支付2017年度、2018年度的租金共计266万元，并按银行同期贷款利率支付逾期利息（其中2017年度的租金133万元从2017年1月1日开始计息，2018年度的租金133万元从2018年1月1日开始计息），该租金及利息直接支付给反诉原告福欣房地产公司或者反诉原告冉征文、徐先斌及王治国三人；⒉判令解除反诉原告福欣房地产公司与反诉被告的实际房屋租赁关系，解除反诉原告冉征文、徐先斌、王治国、罗荣祥与反诉被告之间的《商铺转租合同》，合同解除时间为2018年12月31日；⒊判令反诉被告承担本案本诉和反诉的诉讼费用。诉讼过程中，福欣房地产公司、罗荣祥、王治国增加反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付2019年1月至2019年4月的租金44.3333万元，并从2019年5月起至反诉被告将其存放在涉案房屋内的棉絮等物品搬出时止按照70万元/年标准（涉案房屋现出租的租赁价格）赔偿反诉原告的租金损失。事实及理由：2013年6月15日，反诉原告冉征文、徐先斌、王治国三人承租了反诉原告福欣房地产公司开发的城市印象商住楼架空层及一、二、三楼商铺，租赁期限共15年，从2013年6月15日起至2028年12月31日止。承租后，于2013年10月将承租人的权利义务转让给反诉被告并将涉案房屋交付给反诉被告，此后反诉被告一直对涉案房屋占有、使用和收益至今。2016年6月8日，反诉原告冉征文、徐先斌、王治国将幼儿园出资转让给幼儿园法定代表人郎丽君后，与反诉被告补签了《商铺转租合同》。合同履行中，反诉原告福欣房地产公司与反诉被告实际履行合同义务和享有权利，反诉原告全面履行了转租合同约定的义务，而反诉被告尚欠2017年和2018年度的租金，反诉原告多次催收无果，更有甚者，反诉被告在无任何事实依据的情况下，为达到不交租金的目的，以租赁房屋存在权属争议为由起诉反诉原告，主张赔偿所谓的巨额损失。为维护反诉原告的合法权益，特具状反诉，请人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。红黄蓝幼儿园针对福欣房地产公司、冉征文、徐先斌、罗荣祥、王治国的反诉辩称，由于福欣房地产公司的原因导致架空层、地下车库与城市印象商住楼的全体业主之间存在权属争议，致使幼儿园不能正常经营，因此我方起诉要求解决被告的违约行为，才没有支付房租。涉案房屋因被告申请财产保全已被查封，返还房屋的时间应为法院作出查封裁定并送达之日。2019年3月15日双方明确搬迁日期后我方已基本腾退，反诉原告增加的反诉请求不应当支持。房屋租金利息在合同中没有约定，不应当支持。本院经审理认定事实如下：位于利川市都××街道办事处××组（原农机公司院内）的利川市城市印象商住楼由福欣房地产公司开发建设，建筑层数为地上31层、地下2层（含架空层）。2013年10月29日，福欣房地产公司向利川市城乡规划管理局（以下简称利川规划局）递交申请书，申请将架空层的性质由原来的车库改变为商业用途。利川规划局经研究决定不予受理福欣房地产公司的该项申请，并于同年12月24日向其颁发《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，其中“配套公建及其他要求”一栏载明“架空层作为车库只能用于停车”。2013年6月15日，王治国、冉征文、徐先斌各出资30万元筹办红黄蓝幼儿园。同日，王治国、冉征文、徐先斌（承租人、乙方）与福欣房地产公司（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），其中约定：出租人将其所有的城市印象商住楼架空层及一、二、三楼商铺出租给乙方，租赁期限为十五年（从2013年6月15日起至2028年12月31日止）；租金为每年56万元整，十五年租金固定不变，租金支付方式为一年支付一次，先交租金后使用；甲方给予乙方六个月装修期（2013年6月15日至2013年12月31日），装修期不收租金，租金从2014年1月1日开始计算，签订本合同时支付第一年租金的一半28万元，另一半28万元在2014年1月1日前支付，以后每年的12月31日支付次年租金；甲方已将靠环宇网吧处的两间门面出租给第三人，租期五年，每年租金7万元，该承租人已向甲方交纳的租金可折抵乙方向甲方交纳的租金，五年期满后由甲方收回交付给乙方；乙方承租的租赁物以现状为准，乙方承租后自行负责装修，甲方不承担费用，装修时靠锦园酒店方向的正面楼梯入口处可由乙方在此安装商业电梯，租赁期满后除乙方经营添置的设备以外乙方的装潢及电梯归甲方所有，乙方不能拆毁，甲方不给乙方任何补偿；架空层内设的办公室，甲方使用完毕交给乙方作为办公室使用直至租赁期限届满；甲方有中途擅自解除或中止合同、房屋产权出现第三人主张权利或出现其他权属纠纷导致乙方不能正常经营、因租赁物权属瑕疵导致合同无效等行为之一的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失（损失包括合同履行完毕乙方可获得的利益）并承担违约责任，违约责任承担方式为向对方支付未租用年限的租金总额百分之二十的违约金（即56万×未租用年限×20%）；乙方有装修时损坏房屋主体结构、从事违法经营活动、不按时缴纳税费和房租等行为之一，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失、承担违约责任，租赁期限内如乙方中途解除合同，乙方所有的装修、电梯投入、消防投入归甲方所有，不再承担违约处理。同日，王治国、冉征文、徐先斌（承租人、乙方）与福欣房地产公司（出租人、甲方）另签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），除每年租金数额变更为130万元，第一年租金支付方式、违约金计算标准进行了相应变更，及另约定“甲方将车位15个出租给乙方，每年付租金叁万元。甲方的空余车位在未出售前，乙方可以统一使用，直至合同期届满”外，其余内容与《租赁合同一》相同。2013年6月18日，王治国、幸福、罗荣祥共同出具《收款单》，载明收到冉征文、徐先斌、王治国60万元，收款事由为“城市印象商铺1－4楼2014年元月1日－2014年12月31日租金”。随后，王治国、冉征文、徐先斌在涉案房屋筹办红黄蓝幼儿园，后于2013年10月陆续吸收郎丽君等人的出资，并以郎丽君为法定代表人办理了相关行政审批手续。红黄蓝幼儿园在开办期间，以“城市印象商铺租赁办公室”名义将城市印象商住楼架空层的部分“商铺”转租给他人。2016年6月8日，王治国、冉征文、徐先斌等（转让人、甲方）与郎丽君（受让人、乙方）签订《出资转让协议》，除约定甲方将其出资全部转让给乙方外，另约定：本协议签订后，幼儿园的房屋租赁事宜，由乙方按照徐先斌、冉征文、王治国与福欣房地产公司签订的租赁合同的原内容与徐先斌、冉征文、王治国重新签订转租合同。同日，王治国、冉征文、徐先斌（转租人、甲方）与红黄蓝幼儿园（承租人、乙方）签订《商铺转租合同》，其中租赁物基本情况、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等合同内容与上述《租赁合同二》相同。红黄蓝幼儿园分别于2014年10月30日向幸福、王治国、罗荣祥支付房租费66万元（2013年12月31日至2014年12月31日）、2015年3月16日向幸福、王治国、鄢中敏支付房租费50万元、2015年9月21日向幸福、王治国、罗荣祥支付房租费50万元、2016年3月15日向幸福、王治国、罗荣祥支付房租费50万元、2016年8月30日向幸福、王治国、罗荣祥支付2016年上半年房租费60万元、2017年2月23日向幸福支付2014－2016年租金尾欠56万元，此后未再支付租金。2017年7月3日，城市印象商住楼业主委员会主任曹华恩因不满红黄蓝幼儿园停车库经常停放外来车辆，将停车库花杆损坏，后经公安机关调解达成了协议。该业主委员会另在涉案房屋架空层前的路边安装了停车装置。红黄蓝幼儿园诉至本院后，本院依其申请委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对涉案房屋的装修残值、电梯及消防设备价格进行司法鉴定，该鉴定机构于2019年6月10日作出《关于利川市红黄蓝幼儿园房屋装修及电梯消防设备的价格鉴定评估报告书》，结论为：本次委托鉴定评估标的在价格评估基准日的客观合理的市场价值水平为152.7787万元，其中房屋装修价格水平为127.5787万元、电梯及消防工程价格水平为25.2万元。2019年1月22日，福欣房地产公司向本院提出财产保全申请，申请查封红黄蓝幼儿园的幼儿床800套、幼儿被子800套等财产，冻结红黄蓝幼儿园账户资金270万元，本院经审查作出准予保全的民事裁定。2019年3月28日，红黄蓝幼儿园、福欣房地产公司及王治国经协商达成意向，如果红黄蓝幼儿园在短时间（此后二星期）内返还涉案房屋，则自2019年3月15日起免交租金，如果因红黄蓝幼儿园人为原因拖延交房则仍应支付租金。随后，红黄蓝幼儿园于2019年4月将涉案房屋的钥匙交还给福欣房地产公司。本案审理中，经本院主持调解，双方未能达成协议。上述事实，有经庭审质证的《关于利川市福欣房地产开发有限公司申请变更城市印象架空层用途的复函》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《商铺租赁合同》、《收款单》、《领款单》、《收据》、《现金日记账》、《出资人出资备案表》、《出资转让协议》、《治安调解协议书》、《关于利川市红黄蓝幼儿园房屋装修及电梯消防设备的价格鉴定评估报告书》、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，王治国、冉征文、徐先斌与福欣房地产公司于同日签订《租赁合同一》、《租赁合同二》，其中关于每年租金数额、第一年租金支付方式及违约金计算标准等内容不一致，根据合同履行情况，可认定《租赁合同二》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。结合《现金日记账》、《出资人出资备案表》等证据，可认定王治国、冉征文、徐先斌是红黄蓝幼儿园的设立人，该幼儿园设立后，即由其享有合同权利和履行合同义务，可认定王治国等三人签订《租赁合同二》系为设立红黄蓝幼儿园而从事的民事活动，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条的规定，其法律后果依法应由红黄蓝幼儿园承受。王治国、冉征文、徐先斌将其出资全部转让给郎丽君后，以“转租人”身份与红黄蓝幼儿园签订《商铺转租合同》，该合同内容与《租赁合同二》相同，且此后红黄蓝幼儿园直接向福欣房地产公司的法定代表人幸福支付2014－2016年租金尾欠56万元，可认定该转租合同实质系双方对上述法人设立行为的确认，并非转租的真实意思表示。罗荣祥虽在《收款单》、《领款单》、《收据》中签名，但不是案涉租赁合同的当事人，也没有证据证明其系涉案房屋的出租人。据此，本案的适格当事人应为红黄蓝幼儿园与福欣房地产公司。《租赁合同二》及《商铺转租合同》中，均载明“租赁物系城市印象商住楼架空层及一、二、三楼”，利川规划局虽未受理福欣房地产公司关于将架空层由车库变更为商业用途的申请，但红黄蓝幼儿园并未要求减少租金，且已将部分架空层以“商铺”名义转租给他人。城市印象小区业主委员会在架空层前的路边安装停车装置，属于对小区公共道路的管理行为，并非因涉案房屋及架空层的产权或其他权属与福欣房地产公司发生纠纷，红黄蓝幼儿园主张2016年出现严重的租赁物权属纠纷的事实，缺乏证据证明，本院不予认定。红黄蓝幼儿园也未提交证据证明福欣房地产公司存在其他违约行为，其要求被告支付违约金286万、赔偿各项损失共计593.28万元的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。红黄蓝幼儿园没有按照约定支付租金，福欣房地产公司反诉主张解除双方之间的租赁合同，符合合同约定和法律规定，红黄蓝幼儿园亦同意解除租赁合同，根据合同法第九十四条、第九十六条的规定，该租赁合同依法于本院向红黄蓝幼儿园送达民事反诉状之日即2018年4月12日起解除。此后，红黄蓝幼儿园继续使用涉案房屋，于2019年3月28日与福欣房地产公司达成意向后，于2019年4月将房屋钥匙交还给福欣房地产公司，可认为其履行了返还租赁物的义务，可根据双方的意向自2019年3月15日起免交租金。福欣房地产公司要求红黄蓝幼儿园支付2017年1月1日至2019年3月15日期间的租金共计304.7917万元（266万元＋133万元÷12个月×3.5个月），理由正当、于法有据，该部分反诉请求本院予以支持。福欣房地产公司向本院申请查封红黄蓝幼儿园的幼儿床800套、幼儿被子800套等财产，本院执行中将该财产存放于涉案房屋内，并非红黄蓝幼儿园故意拖延腾退该房屋，福欣房地产公司以被子等财物占用房屋导致其无法正常出租为由，要求红黄蓝幼儿园支付2019年3月15日后的租金及自2019年5月1日起按照年租金70万元标准赔偿租金损失的依据不足，该部分反诉请求本院不予支持。红黄蓝幼儿园未按约支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。《租赁合同二》及《商铺转租合同》中，均约定乙方不按时缴纳税费和房租的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失及承担违约责任，并约定“租赁期限内如乙方中途解除合同，乙方所有的装修、电梯投入、消防投入归甲方所有，不再承担违约处理。”福欣房地产公司要求红黄蓝幼儿园自欠付租金之日起按照银行同期贷款利率支付租金利息的理由正当、于法不悖，该反诉请求本院予以支持。福欣房地产公司主张的租金利息实质为违约金，根据上述合同的约定，其选择了要求红黄蓝幼儿园支付违约金，则不得再行主张红黄蓝幼儿园对涉案房屋的装修、电梯投入、消防投入归其所有。同时，鉴于本案合同约定的租赁期较长，红黄蓝幼儿园投入了较大资金对涉案房屋进行装修并已形成附合，而红黄蓝幼儿园实际使用租赁物的时间较短，本院酌情由福欣房地产公司补偿红黄蓝幼儿园房屋装修及电梯消防设备残值152.7787万元，并以该款抵扣红黄蓝幼儿园应付租金及利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、确认王治国、冉征文、徐先斌与利川市福欣房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》及其与红黄蓝·利川幼儿园签订的《商铺转租合同》于2018年4月12日解除；二、红黄蓝·利川幼儿园于本判决生效之日起六十日内向利川市福欣房地产开发有限公司支付租金304.7917万元及相应利息（其中：2017年度租金133万元自2017年1月1日起至付清之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2018年度租金133万元自2018年1月1日起至付清之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；三、利川市福欣房地产开发有限公司补偿红黄蓝幼儿园房屋装修及电梯消防设备残值152.7787万元，该款在上述第二条的租金及利息中予以抵扣；四、驳回红黄蓝·利川幼儿园的其他诉讼请求；五、驳回罗荣祥、王治国的反诉请求；六、驳回利川市福欣房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费73350.00元，由红黄蓝·利川幼儿园负担70000.00元，由利川市福欣房地产开发有限公司负担3350.00元；反诉案件受理费18943.50元，由利川市福欣房地产开发有限公司、罗荣祥、王治国共同负担3943.50元，由红黄蓝·利川幼儿园负担15000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄忠富人民陪审员  刘远和人民陪审员  周玉泉二〇一九年十二月二十四日法官助理王欢欢书记员牟云谦