广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初10685号原告：邓显发，男，1956年1月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：徐超毅，广东瑶琨师事务所律师。被告：梁带胜，男，1968年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：何桂结，女，1974年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告邓显发及被告梁带胜房屋租赁合同一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行审理，并根据原告的申请追加何桂结作为本案的共同被告参加诉讼；本院分别于2018年10月23日、2019年1月17日对案件公开开庭进行了审理。本院两次庭审时，原告及其委托诉讼代理人徐超毅到庭参加诉讼；被告梁带胜、何桂结经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁带胜签订的《租赁合同》；2.被告梁带胜向原告支付拖欠的2018年1月至同年6月的租金、水电费48581.5元（起诉后的租金、水电费计至被告梁带胜腾退房屋之日止）；3.被告梁带胜向原告支付违约金（计算方法：自2018年1月1日起以被告梁带胜每月拖欠的租金为基数按日利率1%计付至合同解除之日止，暂计至2018年6月20日的违约金为12495元）；4.被告何桂结对被告梁带胜的前述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年10月1日原告与被告梁带胜签订《租赁合同》，约定被告梁带胜承租原告所有的位于顺德区的3、4、5号商铺，每月租金7350元于当月的5号前支付，电费按13元／度、水费按5元／度的标准计付，逾期支付租金按日利率1%的标准计付违约金。合同签订后，被告梁带胜自2018年1月起拖欠租金，其行为已构成违约。据此，依照合同约定原告有权解除合同，要求被告梁带胜立即支付拖欠的租金；由于被告何桂结与被告梁带胜系夫妻关系，案涉债务属于两被告的夫妻共同债务，被告何桂结应承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。诉讼中，原告明确其诉讼请求如下：1.解除原告与被告梁带胜签订的《租赁合同》；2.被告梁带胜向原告支付拖欠的2018年1月至同年9月的租金66150元；3.被告何桂结对被告梁带胜的前述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由两被告承担。原告在诉讼中提供了原告的身份证复印件、被告梁带胜的身份证复印件、被告何桂结的身份证复印件、《结婚登记申请书》复印件（加盖佛山市顺德区杏坛镇人民政府婚姻登记处印章）、《有偿使用土地协议书》复印件、光华村委会出具的证明原件、《杏坛镇城建办场地审核表》复印件（加盖佛山市顺德区气象局核对章）、《租赁合同》原件、照片打印件（十四份）等证据，以支持其诉讼请求。由于原告提供的上述证据来源合法、客观真实，并能相互印证形成证明案件事实的证据链，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利；据此，本院对原告提供的前述证据的真实性予以确认。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明案件事实如下：2015年1月13日佛山市顺德区杏坛镇光华股份合作经济社与原告签订《有偿使用土地协议书》，约定佛山市顺德区杏坛镇光华股份合作经济社将位于的土地出租给原告有偿使用，使用年限50年，具体期限自2004年2月1日起至2054年1月30日止；上述土地面积为9.82亩，每亩地价为40000元，由原告一次性向佛山市顺德区杏坛镇光华股份合作经济社缴清土地使用费392800元。《有偿使用土地协议书》中注明以下内容“该用地合同由原签订人冼某转让给邓显发”。原告承租前述土地后，在该地块上建设了三层混泥土结构的建筑物，即原告所称的“文业大楼厂房”。2017年10月1日原告与被告梁带胜签订《租赁合同》，约定原告将位于顺德区杏坛镇的“文业大楼厂房”首层自编号为3号、4号、5号铺位（建筑面积共210平方米）出租给被告梁带胜作为经营餐饮用途，租赁期限三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止，租金每月7350元于当月的5号前支付至原告在顺德农商行开设的账号为13×××01的账户；被告梁带胜向原告交付两个月的租金14700元作为押金，该款在合同期满或合同解除后，被告梁带胜缴清房屋租金、水电费等应付款后，再由原告予以退回；被告梁带胜逾期支付租金，自逾期之日起按日利率1%计付违约金，若被告梁带胜逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同；在该合同上，被告梁带胜书写的联系电话系159××******。合同签订后，被告梁带胜自2018年1月起未能按时支付租金期间，原告曾于2018年3月向被告梁带胜发送律师函催收欠款，但无果。2018年5月9日及同年5月10日原告发送短信至被告梁带胜号码为159××××****的手机，短信内容为要求被告梁带胜在同年5月10日前将所欠的2018年1月至同年5月8日期间租金及电费40686.5元支付至约定的银行账户，逾期支付将停止被告梁带胜所承租商铺的水电，并将通过诉讼主张权利。2018年6月6日原告向本院提起诉讼，要求解除与被告梁带胜签订的《租赁合同》，以及诉请两被告支付拖欠的租金及违约金。提起本案诉讼后，原告于2018年9月1日发送短信至被告梁带胜号码为159××××****的手机，短信内容为因被告梁带胜自2018年1月起拖欠原告租金及电费约七万余元，要求两被告在同年9月5日前向原告交还所承租的商铺，逾期腾退视为被告梁带胜放弃商铺内物品的所有权。2018年9月19日原告自行将被告梁带胜承租的“文业大楼厂房”首层自编号为3号、4号、5号铺位内的物品清理至该幢建筑的一处房间。诉讼中，原告陈述向佛山市顺德区杏坛镇光华股份合作承租位于杏坛镇的土地后，约自2015年1月开始建设上盖建筑，即“文业大楼厂房”，建设时并未取得建设规划许可证，也未办理报建手续；被告梁带胜承租案涉商铺后，用于经营餐饮，约自2018年5月、6月间不再经营，但未向原告交还承租的商铺。另，原告确认双方签订《租用合同》后，被告梁带胜未向其实际交付过约定的押金，但原告曾与被告梁带胜及前一位承租人三方约定，前一位承租人向原告交付的14700元押金不予退还，视为被告梁带胜向原告交付的押金，同意用于抵减被告梁带胜所拖欠的租金。另查，两被告系夫妻关系，俩人于2002年8月2日登记结婚。本院认为，涉案“文业大楼厂房”未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原告与被告梁带胜于2014年10月1日签订的《租用合同》无效，自始没有法律约束力。由于前述合同无效，不存在解除的前提，故原告诉请解除该合同，缺乏理据，本院不予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故被告梁带胜应按合同约定的租金标准向原告支付2018年1月至同年9月19日期间所承租商铺的房屋占有使用费；据此，被告梁带胜应付的房屋占有使用费共63455元（7350元／月×8月+7350元／月÷30日×19日=63455元），由于原告同意被告梁带胜交付的14700元押金可用于抵减其所欠的租金，抵减后，被告梁带胜尚欠原告租金48755元。由于《租赁合同》的相对人系被告梁带胜，原告亦未能举证被告梁带胜承租“文业大楼厂房”首层自编号为3号、4号、5号铺位系用于两被告共同生产经营，故原告诉请被告何桂结承担连带清偿责任，缺乏理据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告梁带胜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓显发支付房屋占有使用费48755元；二、驳回原告邓显发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1453.75元（原告已预交），由被告梁带胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张红月人民陪审员  史芳茵人民陪审员  梁玲敏二〇一九年四月一日书 记 员  冯伟康