上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6702号原告：姜美萍，女，1962年6月5日生，汉族，住上海市黄埔区。委托诉讼代理人：顾積伟，上海福一律师事务所律师。被告：顾振华，女，1954年10月25日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王心宇，上海市郑传本律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴浩然，上海市郑传本律师事务所实习律师。被告：水成宝，男，1955年10月23日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：左高飞，上海市华亭律师事务所律师。原告姜美萍与被告顾振华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理。后经原告申请，本院于2019年6月27日依法追加水成宝作为共同被告参加本案诉讼，并于2019年7月17日再次公开开庭。原告姜美萍及其委托诉讼代理人顾積伟、被告顾振华的委托诉讼代理人王心宇到庭参加两次庭审，被告水成宝的委托诉讼代理人左高飞到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告姜美萍向本院提出诉讼请求：判令原、被告双方就位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》继续履行，被告协助将房屋过户至原告名下。事实与理由：2015年2月13日，原、被告双方就上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房地产买卖居间协议》，原告当日支付定金40,000元，双方于2015年3月21日签订《房屋买卖协议》，约定总价款为800,000元，3月23日前支付540,000元(包含定金)，房地产权证办理出来后支付210,000元，过户手续完成当日原告支付50,000元。原告于2015年5月22日转账被告482,500元，同日还现金支付被告17,500元让其处理系争房屋原租客事宜。原告于2015年3月底取得系争房屋钥匙及房地产权证即开始入住和装修。2015年5月26日被告取得系争房屋产权证，2015年6月6日原告通过银行转账支付210,000元，至此原告已按照《房屋买卖协议》支付了房款750,000元。2019年初原告经中介告知可以过户了，于是至松江区房地产交易中心调取了上海市不动产登记簿信息，发现被告于2017年7月25日重新补办了房地产权证。原告感觉不安，多次联系被告要求尽快过户，现被告明确表示当时出售价格低，不愿意履行合同。为维护合法权益，原告诉至本院，要求判如诉请。被告顾振华辩称，不同意原告的全部诉请。1、其对于涉案房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、收据真实性均无异议，但双方并非房屋买卖合同关系而系民间借贷法律关系。2015年3月21日其要求借款800,000元，并向原告出具了借款协议，借款金额翻倍写成了1,600,000元，为了保证借款协议的履行，签订了系争房屋买卖合同。其实际上并无出售系争房屋的真实意思表示，故不同意继续履行系争房屋买卖协议，同意履行借款协议返还原告已付的借款及相应的利息；2、即使涉案房屋买卖合同是有效的，合同约定的过户时间也应该满五年。被告水成宝辩称，不同意原告的全部诉讼请求。其系系争房屋共同产权人之一，然原告与被告顾振华签订房屋买卖合同时其并不知情，原告在购房过程中存在恶意，涉案房屋买卖合同不应继续履行，至于原告与被告顾振华之间是否存在借款协议，其不清楚。本院经审理查明，2015年2月13日，原告作为购买方(乙方)与被告顾振华作为出售方(甲方)及案外人上海利尚阁房地产经纪事务所作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方购买甲方系争房屋，购买总价款为800,000元，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款400,000元作为首付款(含定金)，甲方如有贷款的，需于合同签订后五日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。待系争房屋房地产权证办理下来五日内支付350,000元，待系争房屋产权证满五年可上市交易过户时支付尾款50,000元；甲方承诺自该房屋权利转移(送件并取得收件收据)之日起十日内迁出系争房屋内的户口(若有)，逾期未迁出的，每逾期一日，支付该房屋成交价万分之五的赔偿金，直至迁出为止；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时支付40,000元作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件的确认凭据。该合同还对双方其他权利义务等内容进行了约定。2015年3月21日，原告作为购买方(乙方)与被告顾振华作为出售方(甲方)及案外人上海利尚阁房地产经纪事务所作为见证方(丙方)签订《房地产买卖协议》一份，约定乙方购买甲方系争房屋，建筑面积为69.18平方米；总房价款为800,000元，支付方式为：乙方于2015年3月23日前以现金方式(银行转账)支付给甲方购房款540,000元(含定金40,000元)，由甲方签收。待甲方房地产权证办理出来15日内，乙方以现金方式(银行转账)支付给甲方第二笔购房款210,000元，由甲方签收。待甲、乙双方共同赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式(转账)支付尾款50,000元；甲方于2015年3月23日前把钥匙交给乙方；在本协议签订后，如果甲方未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，则甲方双倍支付乙方已支付的所有购房款作为违约金，且甲方自愿赔偿乙方装修费用150,000元。关于产权过户时间，该合同第三条第3款C项约定甲方接到办理以甲方权利人的产权证的通知后七个工作日内，甲方办理产权证，并承诺该房产可上市交易时能办理产权过户手续，以后或是在国家政策允许办理产权过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续。(因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续)，甲方不得以任何理由拖延过户日期。每逾期一日，甲方应当按照总房价款的千分之十向乙方支付赔偿金。该合同第三条第3款K项约定该房屋可上市交易过户手续时，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本内容与本合同(包括附属法律文书和补充协议)约定不一致的，以本协议为准，其他约定：1、此合同价为甲方到手价，本次交易中所产生的税费均由乙方承担。2、因该房屋为商业动迁房，甲乙双方约定自该房地产权证登记满五年了15日内在过户。该合同第五条特别告知第4款约定现丙方已向甲、乙双方告知：由于该房产为动迁房，自产证登记日满三年才可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起五年后十五个工作日内办理产权过户手续，本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议，甲乙双方各自承担相应后果。该合同还对双方其他权利义务等内容进行了约定。原告作为甲方(委托方)与案外人上海利尚阁房地产经纪事务所作为乙方(居间方)签订《佣金确认单》一份，载明甲方确认经乙方服务，完成系争房屋买卖业务，成交金额为800,000元，佣金金额为15,000元，于签订房屋买卖合同之日支付。另查明，2015年2月13日，被告顾振华作为收款人向原告出具《定金收据》一份，载明：本人顾振华(出售方)兹收到姜美萍(购买方)购买本人所有的位于松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋而支付的定金40,000元整。双方约定，其中20,000元为定金，另20,000元为姜美萍借给顾振华。2015年3月21日，被告顾振华作为收款人向原告出具《房款收据》一份，载明：今收到购买方姜美萍购买出售方顾振华所有的位于上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋购房款而支付的房款500,000元整。2015年6月6日，被告顾振华作为收款人再次向原告出具《房款收据》一份，载明：今收到购买方姜美萍购买出售方顾振华所有的位于上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋购房款而支付的房款210,000元整。再查明，被告顾振华与水成宝系夫妻关系，双方于1997年5月19日登记结婚。2011年3月18日，被告水成宝作为乙方在《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》上签字，该协议约定的拆迁对象为上海市闸北区长兴路XXX号房屋。被拆迁人为水克刚(已故)，房屋承租人为水成宝，计入顾振华。2014年6月17日，被告顾振华作为购房人签字确认《配套商品房供应单》，其中载明被拆迁的原住房地址为上海市闸北区长兴路XXX号，户主姓名为水成宝，拆迁人为上海锦港房地发展有限公司，认购人姓名为被告顾振华，认购房屋为系争房屋。还查明，2015年5月26日，系争房屋产权经核准登记于被告顾振华名下。系争房屋于2017年7月25日补发了房地产权证，目前，该房屋仍登记于被告顾振华名下。审理中，被告提交其作为借款人与原告作为出借人于2015年3月21日签订的《借款协议》一份，欲证明涉案房屋买卖合同仅是该借款协议的担保形式，原、被告双方真实意思是借款。该借款协议约定被告顾振华向原告借款1,600,000元，借款期限自2015年3月23日起至系争房屋上市交易过户给原告之日止。还款方式为被告顾振华将系争房屋过户给原告时，则该协议自动失效。对此，原告认为该借款协议确系其本人所签，但根据借款期限、还款方式的约定可以看出该借款协议实际上是履行涉案房屋买卖合同的担保，双方并无真实的借贷合意，原告并未给付被告任何借款。被告水成宝不认可该借款协议的真实性，认为即使有效，也与其无关，仅是原告与被告顾振华之间发生的借贷关系。另，原告提交2019年4月13日下午其与被告顾振华等人之间的录音光盘及文字整理稿各一份，欲证明录音中未涉及借款事宜，双方系围绕原告需补偿被告多少钱款以继续履行涉案房屋买卖合同而进行协商的。该录音第4分钟顾振华弟弟陈述：我姐姐两年之前卖这个房子的时候，我们做弟弟的都不知道，如果我知道的话也肯定不会给她卖。5分8秒原告代理人询问：你的意思就是稍微加点价钱上去对不对，如果是不加钱的话，那这个合同你们是不认可的，是不是这个意思。那么你怎么说，因为你是自己签合同的。5分19秒被告顾振华回复：我总归要加点钱。对此，被告顾振华对录音资料真实性无异议，但认为其中仅能反映被告不愿意履行房屋买卖合同，无法显示出被告的意思是出售房屋，且录音产生于双方协商过程中，无法作为诉讼中对被告不利的证据。被告水成宝认为该录音资料真实性无法确认，但能反映原告与被告顾振华是在其不知情的情况下伙同进行所谓的房屋买卖的。审理中，原告陈述其已居住于系争房屋四年多，目前仍由其居住在内；被告顾振华与水成宝一致确认，出售系争房屋前其二人是分居状态，均不居住于系争房屋内。以上事实，有房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、佣金确认单、定金收据、房款收据、结婚证、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、配套商品房供应单、上海市不动产登记簿、借款协议、录音光盘及文字整理稿及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告与被告顾振华之间成立的是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系；二、若房屋买卖合同关系成立，原告购房过程中是否善意；三、若房屋买卖合同真实有效，原告要求被告继续履行涉案房屋买卖合同协议，协助将系争房屋产权过户登记至其名下的条件是否成就。围绕上述争议焦点，本院逐一作如下阐述。一、关于原告与被告顾振华之间成立何种法律关系的问题本院认为，房屋买卖合同是买受方支付价款，出售人交付房屋并转移所有权的买卖关系，对于买受方而言意在取得房屋所有权。本案原、被告双方之间成立的是房屋买卖合同关系，理由为：一、原告举证的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议及佣金确认单等已形成完整的证据链，可充分证明双方在中介居间下就系争房屋买卖交易进行了详细约定，且被告顾振华出具的三份收据均明确载明款项性质为购房款，各笔房款支付时间亦与合同约定的付款条件相符。二、签订借款协议后，原告并未另行向被告顾振华支付任何借款，而借款协议约定的借款金额与涉案房屋买卖协议约定的若被告顾振华违约应承担的违约金金额一致，且借款协议约定的借款期限和还款方式明显有违一般的民间借贷交易习惯，同时，本案《房地产买卖居间协议》成立于《借款协议》之前，原告对于借款协议并非双方真实意思表示，而系被告顾振华履行房屋买卖协议担保的解释，更显合理，本院予以确认。三、结合原告举证的录音内容来看，被告顾振华从未提及借款事宜，双方仅是就如何解决系争房屋产权过户事宜进行协商。并且在本院询问被告顾振华借款情况时，被告顾振华亦无法说明具体的借款过程和款项交付等情况。综上，被告辩称双方系民间借贷关系的意见本院不予采信。二、关于原告在购买系争房屋过程中是否善意的问题虽二被告系夫妻关系，但涉案《配套商品房供应单》系被告顾振华作为唯一认购人签字确认，在当时系争房屋房地产权证尚未办下来的情况下，原告依据该《配套商品房供应单》与作为唯一认购人的被告顾振华签订房屋买卖协议并无不当，且事后系争房屋确实仅登记于其一人名下。另，根据二被告庭审陈述，出售系争房屋前其二人是分居状态，均不居住于系争房屋内。基于不动产公示公信原则及房屋当时居住现状，原告作为买受人有理由相信被告顾振华系系争房屋的完全权利人或者出售系争房屋是二被告共同的意思表示。且合同约定的房价款符合当时动迁安置房的市场行情，原告作为买受人已按约支付房款，并占有使用系争房屋4年之久，期间二被告均未提出过任何异议，故本院认为《房地产买卖协议》应属合法有效。相反，被告水成宝并无证据证明原告存在过错，亦无法证明原告存在与被告顾振华恶意串通损害其合法权益的情形，故对于其辩称原告并非善意购房人的意见，本院不予采纳。三、关于原告要求房屋产权过户的诉请能否得到支持的问题原、被告之间签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守按约履行各自的合同义务。然而从庭审情况看，被告顾振华显已不愿履行相应的合同义务，原告并未以被告顾振华违约为由主张解除合同，而是要求继续履行涉案的《房地产买卖协议》。关于房屋产权过户时间，原告主张适用《房地产买卖协议》第三条第3款C项的约定，然该合同第三条第3款K项及合同第五条特别告知均一致约定，系争房屋应自被告顾振华取得产权登记之日起五年后十五个工作日内办理产权过户手续。且从行文内容来看，第三条第3款K项条款系加粗划横线特别标注，合同第五条系特别告知条款，故本院经综合分析认定本案宜适用第三条第3款K项及合同第五条特别告知有关房屋产权过户的约定，由于目前系争房屋产权过户的条件尚未成就，现原告要求被告继续履行合同协助办理系争房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院实难支持。待系争房屋符合合同约定的产权过户条件后，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姜美萍的诉讼请求。案件受理费11,800元，减半收取5,900元，财产保全申请费4,520元，合计诉讼费10,420元，由原告姜美萍负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  练斌二〇一九年七月三十日书记员  夏丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。