福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0782民初117号 原告（反诉被告）：谢延君，男，1985年11月28日出生，汉族，经商，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：余炜，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周奕，福建名仕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武夷山三益文化旅游发展有限公司，住所地武夷山市武夷广场北面2号，统一社会信用代码91350782315546710C。 法定代表人：蔡作武，执行董事。 委托诉讼代理人：萨自勇，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玮，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 第三人：福建省武夷山市建工集团有限公司，住所地福建省武夷山市五九北路59号12层，统一社会信用代码91350782052309325B。 法定代表人：甘哲飞，董事长。 委托诉讼代理人：余茜，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：邱芝杰，福建弘袍律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢延君与被告（反诉原告）武夷山三益文化旅游发展有限公司（以下简称“三益公司”）、第三人福建省武夷山市建工集团有限公司（以下简称“武夷山建工”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法普通程序公开开庭进行了审理。谢延君及其委托诉讼代理人余炜、周奕，三益公司的法定代表人蔡作武及委托诉讼代理人萨自勇，武夷山建工的委托诉讼代理人余茜、邱芝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢延君向本院提出诉讼请求：1.确认谢延君与三益公司于2016年4月1日签订的《租赁合同》无效；2.判令三益公司返还谢延君租金及履约保证金67500元，并从2016年5月1日起按照银行同期贷款利率计算利息至三益公司付清欠款之日止；3.判令三益公司赔偿谢延君装修费用1625721元；4.判令三益公司赔偿谢延君运营损失676830元；5.判令三益公司承担诉讼保全费5000元及鉴定费54105元；6.判令三益公司返还多缴纳的电费16993.46元。事实和理由：2016年4月1日，谢延君与三益公司签订《租赁合同》一份，约定谢延君向三益公司承租位于武夷山市单体别墅群约500平方米的场地用于经营使用，租期自2016年4月1日至2029年3月31日，并对租金、履约保证金等作了约定。2016年5月1日，谢延君将第一期租金及履约保证金共67500元交付三益公司，三益公司出具收款收据。但合同签订后，谢延君投入大量资金进行装修，同时雇佣员工运营，准备开业时，却因承租场地无法办理项目用地、规划、施工许可、消防等相关手续而无法投入使用，经营计划化为泡影，合同目的无法实现，造成前期投入的装修及运营巨额损失。后经查，案涉场地系三益公司向武夷山建工承租，再转租谢延君等人。2018年9月19日，三益公司与武夷山建工间的租赁合同已被法院确认无效。此前三益公司就相同场地上的另一房屋与案外人曹忠英所签订的租赁合同也被法院确认无效。谢延君认为，三益公司将无法办理工程规划、施工许可的房屋出租，导致谢延君无法将其用于经营目的，无法使用，双方签订的租赁合同应属无效合同，三益公司在其中具有明显过错，其所收取的租金及履约保证金应返还谢延君，并应支付资金占用期间的利息，给谢延君造成的装修、运营等巨额损失应予赔偿。 三益公司辩称：1.谢延君已实际使用租赁房屋且拒不交还三益公司，其应参照租金标准向三益公司支付房屋占有使用费，故谢延君诉请三益公司返还租金及履约保证金并支付相应利息，不能成立，应予驳回。谢延君与三益公司签订《租赁合同》后，依约将租赁房屋交付谢延君使用。2017年7月11日，三益公司向谢延君发出解除合同通知书，解除双方签订的租赁合同，并通知谢延君在收到通知之日起七日内交还租赁房屋，但谢延君拒不交还并使用至今。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第五条第一款规定，谢延君已实际使用租赁房屋且拒不交还，应参照合同约定的租金标准向三益公司支付房屋占用使用费至实际交还租赁房屋之日止；2.谢延君擅自改变租赁房屋用途，且未经三益公司同意对租赁房屋进行装饰装修，故谢延君应自行承担装修费用，其关于赔偿装修费用的诉请应予驳回。案涉租赁合同书第8.1.2条明确约定，谢延君如要求重新装修或变更原有设施的，应在装修施工动工前提前至少14天将两套装修图纸和工程设计方案提交三益公司批准；第8.1.5条约定，未经三益公司事先书面同意，谢延君无权对租赁房屋及公共区域进行改建、变动或分割，否则谢延君应承担修复原状的全部费用。但在上述合同履行期间，谢延君擅自将租赁房屋用途从经营酒吧、咖啡厅变更为经营民宿，且未经三益公司同意将租赁房屋按民宿标准进行装饰、装修。依据上述合同及《房屋租赁合同司法解释》第十三条，谢延君应自行承担案涉装修费用，故其关于赔偿装修费用的诉请应予驳回。3.谢延君诉请三益公司赔偿其运营损失没有任何依据，应予驳回。谢延君擅自改变租赁房屋用途，将房屋用途从经营、咖啡厅变更为经营民宿，且未经三益公司同意按民宿标准进行装饰装修，已构成违约。鉴于上述事项以合法运营为前提条件，谢延君主张三益公司赔偿其运营损失前提不成立；谢延君向鉴定机构出具的书面报告里明确说明房子装修后，实际上并没有运营，鉴定机构也采用这份报告作为鉴定依据；谢延君主张的数额也没有任何依据，员工工资只提供表格，没有其他证据佐证，其与这些人之间是否形成劳动关系没有相应证据证明。综上，谢延君主张赔偿运营损失没有依据，应予驳回。4.谢延君与三益公司签订的租赁合同已明确约定电费价格是1.3元/度，履行中双方协商变更为1元/度，因此电价是双方协商的结果，谢延君称三益公司擅自超标收取电费与事实不符。 武夷山建工述称：武夷山法院从程序上通知武夷山建工作为第三人参加诉讼，程序合法；同意三益公司的答辩意见，请法院依法作出判决。 三益公司向本院提出反诉请求：1.判令谢延君按《租赁合同书》约定的租金标准向三益公司支付房屋占有使用费至返还租赁房屋之日止（自2017年7月20日起计算，暂计至2019年1月19日的房屋占有使用费为208150元）；2.判令谢延君将租赁房屋恢复原状后交还三益公司，并向三益公司支付装修违约金20000元；3.判令谢延君支付三益公司本案律师费30000元。事实和理由：2014年7月17日，三益公司与武夷山建工签订租赁合同，武夷山建工将武夷山度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼房出租给三益公司运营。2016年4月1日，三益公司与谢延君签订一份租赁合同书，三益公司将上述房屋中的4号楼出租给谢延君，该合同约定：租赁期限自2016年4月1日起至2029年3月31日止（其中免租期为2016年4月1日至2017年11月30日），从2017年4月1日至2018年3月31日的月租金为11250元，其后逐年递增；谢延君如要求重新装修或变更原有设施的，应在装修施工动工前，提前至少十四天将两套装修图纸和工程设计方案提交三益公司批准；未经三益公司书面同意，谢延君无权对租赁房屋及公共区域进行改建、变更或分割，否则谢延君应承担恢复原状的全部费用，且每违约一次应向三益公司支付20000元违约金；谢延君应承担三益公司为追究其违约责任或损失赔偿责任所发生的相关费用，包括律师费等；租赁期满或本合同因任何原因提前终止时，谢延君应于七日内将其所属财产全部搬离并将租赁房屋恢复原状后交还三益公司；租赁期满或本合同提前终止时，谢延君无权要求三益公司赔偿因其装修租赁房屋而发生的任何费用、支出或发生的搬迁费等。同年5月1日，谢延君向三益公司支付了首期三个月租金及履约保证金共67500元，三益公司亦依约将租赁房屋交付给谢延君。上述租赁合同书履行期间，谢延君在未经三益公司书面同意的情况下擅自改变租赁用途并对租赁房屋进行装修，已构成违约。2017年7月11日，三益公司向谢延君发出《解除合同通知书》，解除上述双方于2016年4月1日签订的租赁合同书，并通知谢延君收到通知书之日起七日内交还租赁房屋。但谢延君至今仍占有、使用租赁房屋，拒不交还。 谢延君辩称：1.三益公司与谢延君所签合同为无效合同，无法继续履行。案涉场地系三益公司向武夷山建工承租而来再转租给谢延君等人，所涉合同无效。三益公司在2017年7月11日向谢延君发出《解除合同通知书》，恰恰以其行为说明其明白租赁物所处状态，该通知书的内容也表明这一点，因此三益公司对其行为以及给谢延君造成的损失所持的是故意的心理状态，对于合同无效以及谢延君的损失具有明显过错，其行为导致合同无效而不能履行，谢延君从未能将承租场所用于实际经营，谢延君没有向其支付房屋占用费的义务。2.合同并未能租赁房屋用途予以限制，谢延君也没有改变房屋用途。通观合同全文，并没有对租赁房屋用途予以限制的任何内容，即使假定该合同有效的情况下，谢延君使用房屋也没有违反合同任何约定，谢延君房屋主要部分仍是用于建设酒吧、咖啡厅，也符合当地使用习惯。3.谢延君要使用租赁房屋必然需要进行装修，装修期间三益公司也从未表示过异议。装修开始时，谢延君已向三益公司送达了装修图纸及方案，装修期间三益公司的员工几乎每天都在装修现场，对谢延君装修内容一清二楚。4.由于三益公司的过错导致讼争租赁合同无效，且本案中无效的原因在于承租场地无法办理项目用地、规划、施工许可、消防等相关手续，无法投入使用，实际上已经否定了案涉场地所有经营的可能性。所以无论谢延君以何种形式经营，以何种方式装修，损失都是必然产生的，在合同中限定经营范围、装修形式都没有任何意义。综上，请求驳回三益公司的反诉请求。 武夷山建工对三益公司的反诉未提出意见。 经审理查明，谢延君向本院提交9组证据： 证据1系《租赁合同》2份，证明讼争房屋系三益公司向武夷山建工承租，谢延君向三益公司承租； 证据2系武夷山建工[2017]73号及[2018]40号函，证明讼争租赁房屋至今未办理项目用地、规划、施工许可、消防等手续； 证据3系收款收据，证明谢延君于2016年5月1日向三益公司缴纳第一期租金及履约保证金共计67500元； 证据4系武夷山市人民法院（2017）闽0782民初1999号民事判决书，证明三益公司与武夷山建工签订的房屋租赁合同已被法院确认无效； 证据5系武夷山市人民法院（2016）闽0782民初2169号民事判决书，证明与案涉租赁合同位于同一地点的案外人曹宗英与三益公司签订的房屋租赁合同已被法院确认无效； 证据6系室内装饰工程施工合同、装修设计图，证明谢延君承租讼争房屋后即签订装修合同投入装修； 证据7系武夷山市度假区滨溪路2号装修工程结算表、收条，证明谢延君承租讼争房屋后投入装修费用2068687.50元； 证据8系“丑木匠木业”订单、购销合同、武夷山君子汇智能化系统设备清单、灯箱、围挡等设备单据、中央空调报价单、安装费用明细、收条、绿化带收据等，证明谢延君承租讼争房屋后，为经营购置设备、安装空调、整理绿化带等花费373830元； 证据9系电表用度照片、电费缴费凭证、缴纳电费发票，证明谢延君至今使用电量为41036度，已累计向三益公司缴纳电费43682元，以及供电公司向武夷山建工收取的电费金额及每度单价，武夷山建工也据此为三益公司向供电公司代缴电费。 经质证，三益公司对证据1的真实性无异议，但合同中明确约定租赁房屋的用途为经营酒吧、咖啡厅，谢延君明知上述租赁用途却将租赁房屋用于经营民宿，已构成违约，同时谢延君未按约向三益公司提交相关图纸和工程设计方案，擅自改变租赁房屋用途并按民宿业态进行装修；对证据2的真实性无异议，谢延君在收到函件后，仍继续经营，由此造成的损失应由谢延君自行承担，并应向三益公司支付相应的房屋占有使用费；对证据3的真实性无异议，但首期租金和履约保证金不应退还谢延君；对证据4、5的真实性及证明对象均无异议；对证据6、7的真实性、证据对象均有异议，一是合同签订人黄加顺的真实身份无法确认，黄加顺也未出庭作证，二是装修设计图的来源和真实性无法确认，三是工程施工合同、工程结算表和收条的数额均为2068687.50元，不符合装修工程设计、施工和决算的惯例，四是设计图纸按照民宿业态进行装修，其行为违约了双方约定的经营酒吧、咖啡厅的租赁用途，由此造成的经济损失应由谢延君自行承担；对证据8的真实性、证明对象均有异议，该组证据的合同签订人真实身份无法确认，且谢延君未提供合同签订人的相关证词，应在通知合同签订人出庭作证后方可确认真实性，谢延君仅提供购销合同或结算单等单据，未提供付款凭证和银行流水，无法证明购销合同是否已实际履行；对证据9的真实性无异议，对证明对象有异议，谢延君所交电费是否是其经营期间所交无法确认，即使证据是真实的，电费是按合同约定产生支付的，高于供电公司的定价是合理的，这里面包含了公共部分的分摊，包含总表到分表之间的损耗，因此不存在所谓不当得利问题。武夷山建工同意三益公司的质证意见。 三益公司向本院提交6组证据： 证据1、2系《租赁合同》2份，证明三益公司于2016年4月1日将房屋出租给谢延君； 证据3系律师函，证明三益公司与谢延君约定租赁用途为经营酒吧、咖啡厅； 证据4系解除合同通知书及邮寄凭证，证明《租赁合同书》已于2017年7月11日解除； 证据5系《关于责令立即停止使用度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼的再次催告函》，证明谢延君改变租赁用途，私自对外经营民宿； 证据6系律师费发票，证明三益公司支出律师费情况。 经质证，谢延君对证据1、2的真实性无异议，但三益公司与武夷山建工所签的租赁合同一直未向谢延君披露；对证据3律师函的真实性无异议；对证据4真实性无异议，但因讼争合同是无效合同，自始无效，解除合同的前提是合同成立有效，无效合同无法解除；对证据5的真实性无异议，但不能证明谢延君存在对外经营民宿、餐饮等情形，这只是武夷山建工的一种臆测，不是事实，谢延君没有将场地用于实际经营；对证据6真实性无异议，但三益公司要求谢延君承担律师费没有依据。武夷山建工同意谢延君的质证意见。 武夷山建工向本院提交5组证据： 证据1系《关于责令立即停止使用度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼的再次催告函》及文件收发单，证明2018年6月14日武夷山建工向三益公司等发出催告函，认定三益公司对外经营民宿、餐饮、茶会所等，要求三益公司停止非法经营； 证据2系关于度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼有关问题的函和文件签收单，证明2017年5月24日，武夷山建工向谢延君等人发出函件，明确必须停止经营活动和停止装修； 证据3系装修图纸2份，证明谢延君“君子汇”会所一层和二层的咖啡经营模式装修图情况； 证据4系现场照片，证明谢延君2017年5月26日签收了证据2的函件； 证据5系现场照片，证明谢延君2018年6月14日拒收证据1的函件，武夷山建工将该函件张贴在君子汇会所门口。 经质证，谢延君认为证据1、2的函件发文对象都是三益公司，虽然谢延君签收，但其不是武夷山建工发文所指对象，谢延君在收到相关函件时，已经投入资金装修和运营，装修已经完成，损失已经客观存在；证据3的装修图纸并没有显示是谁绘制的，无法证明与本案存在关联性；证据4、5的照片同样没有时间、地点，无法证明与本案的关联性。三益公司对武夷山建工提供的5组证据均无异议，并认为，从上述证据可知谢延君在装修前向武夷山建工提供的装修图纸与鉴定的现状完全不一致，图纸上体现的是酒吧、咖啡厅的装修内容，但现状是民宿的状态，可以认定谢延君违反了其与三益公司所签订的合同条款，由此产生的一切损失应由谢延君自行承担；从武夷山建工催告函、告知函内容可以体现谢延君对装修的经营业态是明知的，其仍然进行违法经营，即使有运营损失，也应由其自行承担。 本案诉讼过程中，谢延君向本院申请对其承租的武夷山市酒吧单体别墅约500平方米场地所投入的装修费用进行鉴定，本院依法委托福建国信资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，该公司经鉴定出具了国信评报字［2019］第1078号《资产评估报告》，鉴定人员亦出庭作证。 经质证，谢延君对鉴定意见无异议，但认为应当以评估原值1625721元作为损失的计算依据，理由是因三益公司的原因导致合同无效，其始终无法将案涉租赁场所投入正常经营，实际上损失在一装修完毕就已经产生，损失产生的起算点应溯至损失产生当时。三益公司对评估报告提出如下质证意见：1.评估报告的评估对象中包括尚未与租赁房屋形成附合的可移动物品，此部分对应价值502845元不应列入装修损失范围；2.谢延君未经三益公司同意对租赁房屋及公共区域进行改建、自建，该部分价值282169元不应列入装修损失范围；3.谢延君擅自将租赁房屋用途从经营酒吧、咖啡厅变更为经营民宿，且未经三益公司同意对租赁房屋按民宿业态进行装修，故评估报告中属于民宿业态装修的部分不应列入装修损失范围；4.评估报告仅依据谢延君提供的《关于谢延君诉三益公司租赁合同纠纷一案中租赁场地使用情况的说明》，迳行确定委估对象的启用日期及成新率，不能成立。武夷山建工同意三益公司的质证意见。 本院对上述证据认证如下：对谢延君提供的证据1、2、3、4、5，三益公司及武夷山建工对其真实性均无异议，对证据载明内容予以采信；对证据6、7、8，三益公司及武夷山建工均持异议，因诉讼中谢延君已委托对装修进行鉴定，故对该三组证据不予认证；对证据9，三益公司对真实性不持异议，对载明内容可以确认。对三益公司提供的6组证据，谢延君及武夷山建工对真实性均无异议，对载明内容予以确认。对武夷山建工提供的证据1、2、4、5，拟证明对象为武夷山建工向三益公司、谢延君等送达相关函件，有谢延君签收材料及照片为证，可以证实；对证据3图纸，谢延君不认可系其提供，武夷山建工亦未提供其他证据佐证，不予采信。对福建国信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》，各方对真实性、合法性未提出异议，三益公司、武夷山建工仅对证明对象、评估基准日等提出异议，本院认为，该评估意见系法院依法委托作出，鉴定机构及人员均有相应资质，评估意见的真实性、合法性及载明内容应予确认；三益公司认为以谢延君单方提供的说明材料确定鉴定评估对象的启用日期不能成立，本院认为，租赁合同签订后案涉房屋即交付谢延君，租赁合同约定开业日为2016年8月1日，谢延君提供的证据可证明2016年11月已开始向三益公司交纳电费，结合上述时间节点，说明2016年8月至11月间装修基本已完成，故鉴定机构参照谢延君的说明以2016年9月20日作为评估对象的启用日期系属合理，对三益公司的该质证意见不予采纳。 结合本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，对本案事实归纳如下：2016年4月1日，谢延君与三益公司签订《租赁合同》及附件（《租赁合同》之基本租赁信息），约定租赁物为滨溪路酒吧街单体别墅约500平方米的区域（4号楼），租赁期限自2016年4月1日至2029年3月31日，免租期自2016年4月1日至2017年11月30日，乙方（谢延君）开业日为2016年8月1日，第一租期年度租金为零，电费1.3元/度，第二租期年度租金11250元/月，第三租期年度租金11815元/月，此后租金逐年递增；首期租金33750元，应于合同签订后一个月内缴纳，履约保证金33750元，应于合同签订三个工作日内缴纳。《租赁合同》第8.1.2条约定，除特定区域内已有装修和设施外，谢延君如要求重新装修或变更原有设施的，应在装修施工动工前，提前至少十四天将两套装修图纸和工程设计方案提交三益公司批准；合同第8.1.5条约定，未经三益公司事先书面同意，谢延君无权对特定区域（包括但不限于特定区域墙壁、天花板、结构、承重、外观、露台、地面入户花园）及公共区域进行改建、变动或分割，否则谢延君应承担特定区域和公共区域修复原状的全部费用，且每违约一次，应向三益公司支付两万元的违约金；合同第10.14条约定，谢延君违反本合同任何规定，应承担三益公司为追究其违约责任及/或损失赔偿责任所发生的相关费用，包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等。 合同签订后，谢延君向三益公司交纳首期3个月租金及合同履约保证金合计67500元，三益公司向谢延君交付了租赁物，谢延君对案涉房屋进行了装修。2017年5月24日，武夷山建工向三益公司送达了《关于度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼有关问题的函》，载明：由你司承租的度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼房，由于项目用地、规划、施工许可、消防等相关手续办理缓慢，现我司就相关事宜致函你司，在未取得相关证件前，为避免你司造成损失，请停止对租赁物进行装修工作，对已装修完成的，请立即停止一切经营活动，否则造成后果，由你司自行承担相应责任。武夷山建工亦向谢延君送达该函件，谢延君于2017年5月26日签收了函件。2018年6月14日，武夷山建工又向三益公司送达了《关于责令立即停止使用度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼的再次催告函》，载明：我司于2017年5月24日就相关事宜告知你司，在未取得相关证件前，请停止一切经营活动，但你司却未按要求停止经营活动，属违法经营。另据了解，你司在向法院提请诉讼期间，招商的部分租户（其中有谢延君的君子汇会所）仍然存在私自对外经营民宿、餐饮、茶会所等违法情形。现再次致函你司，请你司接到催告后三日内立即责令租户停止一切经营活动，否则将由你司自行承担所有民事责任。三益公司于6月14日签收了该函件；武夷山建工在谢延君承租房屋门口张贴了该函件。 本案诉讼过程中，根据谢延君申请，本院委托福建国信资产评估土地房地产估价有限公司对谢延君承租的武夷山市酒吧单体别墅约500平方米场地所投入的装修费用进行鉴定，该公司出具了《资产评估报告》，评估结论为：房屋二次装修评估价值989952元，物件评估价值285622元，智能化系统设备47914元，合计1323488元。本次评估委估对象的可启用日期选定为2016年9月20日，评估基准日为2019年1月8日。评估过程中，谢延君提交《关于谢延君诉三益公司租赁合同纠纷一案中租赁场地使用情况的说明》，载明“自租赁场地装修完成后，原告从未使用租赁场地对外经营过，仅基于维护租赁场地状态及保护租赁场地财产的目的而雇佣少量雇员负责场地及日常维护保养工作。”谢延君已向鉴定机构缴纳鉴定费54105元。 另查明，2014年7月17日，武夷山建工与案外人蔡作武签订租赁合同一份，约定武夷山建工经公开招租选择蔡作武进驻武夷山滨溪路休闲娱乐综合体进行酒吧/咖啡吧一条街的策划、招商、经营、管理，并对酒吧/咖啡吧一条街建设、规划中建筑物拥有同等条件优先承租权。武夷山建工提供的租赁物位于武夷广场北面的2号地块共5幢楼房；蔡作武承租该租赁物仅用于招商经营知名品牌酒吧/咖啡吧，未经武夷山建工书面同意，不得擅自改变租赁用途，也不得随意变更经营范围项目；合同第九条约定，蔡作武在武夷山当地注册成立一家运营公司，由该公司来承接蔡作武在协议中的所有义务和权利，蔡作武为该公司承担连带担保责任。合同签订后，蔡作武于2014年10月30日注册成立了“武夷山三益文化旅游发展有限公司”（蔡作武为法定代表人）。 又查明，本案诉讼过程中，根据谢延君的保全申请，本院于2019年1月8日作出（2019）闽0782民初117号民事裁定，裁定武夷山建工不得对三益公司清偿本院（2017）闽0782民初1999号民事判决确定的款项1136790元（履约保证金500000元，损失赔偿金636790元）。谢延君向本院交纳了保全申请费5000元。 再查明，三益公司委托锦天城（福州）律师事务所律师代理本案诉讼，并支付律师代理费30000元。 本院认为，本案中三益公司与谢延君签订的《租赁合同》所涉租赁房屋至今尚未办理工程规划、施工许可等手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该租赁合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉租赁合同签订后，谢延君向三益公司交纳了首期租金及履约保证金67500元，该款因合同无效而应予返还。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”经查明，案涉房屋未办理规划、施工许可、消防等手续，不能合法开展经营活动，但谢延君确有占有使用租赁物作为居家之用，本院综合租赁合同关于免租期的约定及谢延君将租赁物作居住使用而非经营性使用的具体情况，酌定谢延君向三益公司支付67500元房屋占有使用费，谢延君若依照生效判决确定的时间退出案涉房屋，则房屋占有使用费以67500元为限，不需再另行支付房屋占有使用费。三益公司以反诉的方式要求谢延君支付房屋占有使用费，视为其提出抵销主张，即三益公司应返还谢延君的租金及履约保证金67500元可与谢延君应支付给三益公司的房屋占有使用费67500元相互抵销，双方均无须再向对方支付上述款项。 关于谢延君要求三益公司赔偿装修损失1625721元的诉讼请求，三益公司认为谢延君未经其同意擅自装修，且改变原约定的经营酒吧、咖啡厅的用途，应自行承担损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于案涉租赁合同无效，三益公司和谢延君均存在一定过错：三益公司在知道租赁物相关证照尚未办理齐全的情况下，将房屋转租给谢延君，存在较大过错；谢延君在未审查核实租赁标的物相关证照手续的情况下签订租赁合同，也存在一定过错。关于谢延君是否擅自装修问题，本院认为，案涉租赁合同签订后，三益公司就将租赁标的物交付谢延君，谢延君亦开始装修，三益公司并未提供证据证明其明确反对并阻止谢延君的装修行为，故不能认定谢延君的装修属擅自装修，应视为三益公司已同意谢延君对案涉房屋进行装饰装修。关于三益公司认为谢延君装修改变原约定用途，本院认为，三益公司与谢延君签订的租赁合同并未明确约定租赁用途为经营酒吧、咖啡厅，未对经营业态提出具体明确的限制性要求，且案涉合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，不论承租人作何种类型的装修，损失都是必然产生的，故对三益公司的该辩解意见不予采纳。综上，根据双方过错情况，本院确定由三益公司对谢延君的损失承担70%的赔偿责任，谢延君自负30%的损失。 关于谢延君装修损失数额的认定，诉讼中本院委托鉴定机构对装修费用进行鉴定，鉴定机构出具了评估报告，该评估报告将装修分为三部分，即房屋二次装修、物件、智能化系统设备，评估价值分别为989952元、285622元和47914元（均为折旧后价值），对此，谢延君认为不应以折旧后价值计算损失，而应以原值计算损失，三益公司、武夷山建工则认为未形成附合、改建自建、属于民宿业态装修的部分均不应列入装修损失部分。本院认为，案涉房屋装修后，谢延君确有进行使用，并已经过一定时期，计算装修损失时应当考虑折旧问题，以谢延君申请鉴定的时间（2019年1月8日）作为折旧的评估基准日系属合理，故对谢延君要求以装修原值计算损失的意见不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。”在确定本案装修损失价款时，应当综合考虑装饰装修物的附合程度、出租人的接收意愿、装修的设计构造、装饰装修物的综合利用度等因素。本案中，三益公司对于未形成附合的装饰装修物不同意接收利用，原则上应由承租人拆除，以下未形成附合的装饰装修物（金额合计99695元）应由承租人搬离： 一、房屋二次装修部分：1.二楼厨房油烟机1台（9920元）；2.木凳7张（994元×7=6958元）。合计：16878元。 二、物件部分：1.大官帽椅2张（1748元）；2.小官帽椅15张（11040元）；3.茶水柜2个（1840元）；4.红木家具8件套（9016元）；5.布艺沙发2张（1314元）；6.红木桌子1张（规格为4.05×1.0×0.15，8556元）；7.红木桌子1张（规格为3.0×1.0×0.13，5704元）；8.工字脚2套（644元）；9.柜子脚1套（2024元）；10.餐厅圆桌1张（1173元）；11.餐厅椅子14张（3808元）；12.阳台圆桌3张（587元）；13.阳台椅子16张（1360元）；14.立柜式3P空调1台（3926元）；15.藤茶几2套（2745元）。合计：55485元。 三、智能化系统设备部分：1.乐视40寸网络电视7台（8619元）；2.乐视55寸网络电视3台（7390元）；3.联想C340一体电脑1台（2541元）；4.联想S800-10一体电脑1台（3003元）；5.针式打印机1台（1231元）；6.打印一体机1台（1578元）；7.标签打印机1台（584元）；8.条形码打印机1台（1116元）；9.HP打印机1台（1270元）。合计：27332元。 三益公司主张不应列入装修损失的一些项目，如红棕隔断、隔断、床靠、展示柜、吧台、衣柜等，均已固定于房屋墙壁之上，不易拆除，且拆除后将没有任何使用价值，故上述装修项目以移交出租人为宜；其他未与租赁房屋形成附合的物品，如智能化系统设备、中央空调、灯具、卫浴五金、窗帘、床、床头柜等，考虑到装修时购买、安装上述装饰装修物及设备系根据建筑物的构造量身定做，具有整体性、协调性，上述物件和设备可保障建筑物具有完备的使用功能，若拆除将产生巨大的价值贬损，且门禁、监控系统等设备的拆除还会使建筑物的安全受到影响，故上述物品及装修也以不予拆除并移交出租人为宜。对于三益公司认为谢延君对租赁房屋及公共区域进行改建、自建部分价值282169元不应列入装修损失范围的意见，本院认为，从查看现场情况看，三益公司所指的改建、自建，属谢延君为提升房屋使用效能在房屋内部进行的装修，而非在建筑物之外进行的扩建，且装修中三益公司并未提出反对，故现三益公司主张该部分不能列入装修损失范围的辩解意见不能成立，本院不予采纳。另，评估报告中列入“物件”的广告牌、户外夜景射灯、大理石基座（合计5971元）实际上是谢延君进行前期运营所支出的费用，应在运营损失部分予以分析，并从装修部分中剔除。 综上，谢延君的装修损失应确定为852475.4元[（装修鉴定价值1323488元-应搬离部分价值99695元-广告牌等合计5971）×70%]，对谢延君该项诉请超出部分不予支持。 关于谢延君主张的运营损失，主要分为两部分，一部分是员工工资支出，二是购置经营设备、安装空调、整理绿化带等的支出。对于第一部分即员工工资支出，因谢延君表示装修后并未实际营业，又未能提供员工劳动合同，故对该部分损失不予支持。对于第二部分支出，如安装空调、经营设备等在装修损失部分已进行认定，不再重复；对于前述广告牌等支出5971元，可认定为前期为运营“君子汇”项目所进行的必要投入，属谢延君的运营损失；对于整理绿化带，虽仅提供一份书面材料，但通过现场走访，案涉建筑物周边确有雷竹、草皮的绿化带，同时经向“老陈花圃”业主陈祖炎调查，其确认在2016年12月确有为谢延君在滨溪路的房屋提供绿化服务，种植雷竹苗800株并铺设草皮，款项合计15600元，该款已由谢延君支付，本院对这一事实予以确认，因该绿化已成为该建筑的附属部分，该15600元可认定为谢延君的运营损失；但对于谢延君主张的室内每月500元的绿植费用，因谢延君并未实际对外经营，该项费用不是必须的支出，不宜认定为其运营损失。综上，谢延君的前期运营损失本院认定为21571元，该损失亦由三益公司承担70%的赔偿责任，即15099.7元，对谢延君该部分主张超出部分不予支持。 关于谢延君要求三益公司返还多缴纳的电费16993.46元的诉讼请求，本院认为，因电费的单价系由谢延君与三益公司自主协商约定，系双方真实意思表示，谢延君实际用电，亦按双方约定的单价实际交纳，合同的该部分内容已履行完毕，不宜认定为三益公司的不当得利，故现其要求三益公司返还16993.46元电费没有依据，不予支持。 关于谢延君要求三益公司承担保全费5000元、鉴定费54105元的诉讼请求，本院认为，谢延君为防止三益公司转移财产，向本院申请财产保全，并支出5000元，系其依法行使诉讼权利的行为，故其主张三益公司承担保全费5000元，有事实及法律依据，予以支持。案涉租赁合同无效是导致谢延君在本案中支出鉴定费54105元的重要因素，而导致租赁合同无效，谢延君与三益公司均存在过错，本院亦按照3：7的比例确定鉴定费的负担比例，由谢延君自负30%的鉴定费，三益公司承担70%的鉴定费，即由三益公司向谢延君支付鉴定费37873.5元。 关于三益公司要求判令谢延君将租赁房屋恢复原状后交还三益公司的反诉请求，本院认为，案涉租赁合同无效，租赁物应当返还，根据前文论述，谢延君应将应当搬离的物品搬离租赁物并将房屋交付三益公司，而不是将房屋恢复原状后交付三益公司。关于三益公司要求谢延君支付装修违约金20000元、律师费30000元的反诉请求，因三益公司主张前述违约金、律师费的前提条件是合同有效且谢延君存在违约行为，但案涉租赁合同属无效合同，本案中亦不能认定谢延君存在违约行为，故对三益公司的该反诉请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、谢延君与武夷山三益文化旅游发展有限公司于2016年4月1日签订的《租赁合同》无效； 二、武夷山三益文化旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿谢延君装饰装修损失852475.4元，前期运营损失15099.7元，合计867575.1元； 三、武夷山三益文化旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢延君支付财产保全费5000元，鉴定费37873.5元，合计42873.5元； 四、谢延君应于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于武夷山市的房屋腾空（将本判决书附件中所列的物品拆除或搬离）并返还给武夷山三益文化旅游发展有限公司； 五、驳回谢延君的其他诉讼请求； 六、驳回武夷山三益文化旅游发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费26369元，由谢延君负担16555元，武夷山三益文化旅游发展有限公司负担9814元，反诉案件受理费2586元（已减半收取），由武夷山三益文化旅游发展有限公司负担，并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  余崇斌 审 判 员  姜 欢 人民陪审员  陈俊城 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  黄 慧 附件：谢延君应拆除、搬离的物品清单 一、房屋二次装修部分：1.二楼厨房油烟机1台；2.木凳7张。 二、物件部分：1.大官帽椅2张；2.小官帽椅15张；3.茶水柜2个；4.红木家具8件套；5.布艺沙发2张；6.红木桌子1张（4.05×1.0×0.15）；7.红木桌子1张（3.0×1.0×0.13）；8.工字脚2套；9.柜子脚1套；10.餐厅圆桌1张；11.餐厅椅子14张；12.阳台圆桌3张；13.阳台椅子16张；14.立柜式3P空调1台；15.藤茶几2套。 三、智能化系统设备部分：1.乐视40寸网络电视7台；2.乐视55寸网络电视3台；3.联想C340一体电脑1台；4.联想S800-10一体电脑1台；5.针式打印机1台；6.打印一体机1台；7.标签打印机1台；8.条形码打印机1台；9.HP打印机1台。 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。