四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0311民初517号 原告：四川君澜房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区卫坪镇卫里街。 法定代表人：赵国斌，董事长。 委托诉讼代理人：倪建勇，四川崇理律师事务所律师。 被告：李继良，男，1975年1月30日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：童新跃，四川泽仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，四川泽仁律师事务所实习律师。 被告：张火容，女，1975年3月24日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：童新跃，四川泽仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，四川泽仁律师事务所实习律师。 原告四川君澜房地产开发有限公司（以下简称君澜房产公司）诉被告李继良、张火容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告李继良、张火容下落不明无法送达法律文书，转为普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告君澜房产公司的委托诉讼代理人倪建勇，被告李继良、张火容共同委托诉讼代理人童新跃、陈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告君澜房产公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告于2015年2月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2．判令被告将所购买的位于自贡市××道××号××房地产开发项目5栋1-29-171号成套住宅返回原告；3．要求被告向原告支付自2018年12月25日至还款之日止的违约金1053.43元（按原告为被告代付的金额14837.10元每日千分之一计算至2019年3月6日）；4．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年2月27日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》备案号：201502270000583及《补充协议》。由被告购买原告开发的位于自贡市××道××号××房地产开发项目5栋1-29-171号成套住宅（建筑面积85.45平方米），合同总房价332315.00。合同中约定，被告选择的付款方式为“贷款方式付款。首期支付购房总价款30%，其余价款可向其他金融机构银行或住房公积金管理机构借款支付。”原被告双方于同日签订了《补充协议》。《补充协议》第三条约定：因买受人（被告）不按《个人借贷合同》约定按时足额归还贷款，而造成出卖人（原告）垫付银行贷款的，买受人须在出卖人通知后三日内，向出卖人偿还垫付资金，支付违约金。逾期三期不还按揭的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，房产所有权归出卖人所有。 2015年9月1日，被告与中国工商银行股份有限公司自贡分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款232,000元。2018年12月25日，被告累计拖欠银行贷款本息6期，共计14,837.10元。2018年12月25日，中国工商银行股份有限公司自贡分行在原告的保证金账号中，扣了被告所欠银行贷款的本息14,837.10元。2019年1月8日原告向被告发了书面《通知》要求被告归还原告所垫付的贷款本息共计14,837.10元。但被告至今未向原告支付原告为被告垫付的银行贷款本息。故原告君澜房产公司向本院起诉。 被告李继良、张火容辩称：原告以被告违反商品房买卖合同为由诉请解除双方之间的买卖合同关系缺乏事实和法律依据不能成立：商品房买卖合同中原告作为开发商，承担的是交付房屋将房屋产权转移登记至买方名下的义务，被告作为买方承担的是支付购房款的义务，本案中被告已经依约支付购房款，买卖合同的主要义务已经履行完毕，原告的合同目的已经实现，涉案房屋也由原告实际交付给被告使用且被告已经入住并装修，并将涉案房屋另行出售给第三人，解除合同将严重影响已经形成的稳定的社会关系；涉案房产已经抵押给银行，并办理登记，涉案房产因另案原因被告大安法院查封，解除合同将损害第三方合法权益，客观上不具备解除条件；本案案由系商品房买卖合同纠纷并非追偿权纠纷，原告代被告偿还银行贷款行为属于承担银行贷款的担保责任，原告在履行担保责任之后享有的是追偿权，该主张是借款合同关系与本案商品房买卖合同关系并非同一法律关系，原告可另行主张；涉案商品房买卖合同的补充协议性质上是留押条款系被法律禁止的。综上原告的诉讼请求无事实和法律依据应当予以驳回。 原告君澜房产公司为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据： 1．营业执照、被告身份证复印件，证明双方主体适格； 2．商品房买卖合同、邮件签收承诺书、补充协议，证明在合同及补充协议中约定买受人逾期付款出卖人有权解除合同、出卖人为买受人按揭贷款担保造成出卖人垫付银行贷款，买受人应当向出卖人赔偿垫资资金的违约金； 3．业务回单，证明2018年12月25日被告累计拖欠银行贷款本息共计14,837.10元，同日工行自贡分行在原告的保证金账户中扣除被告所欠银行本息14,837.10元； 4．通知、EMS快递单、邮件全程跟踪查询单，证明被告逾期支付银行贷款原告垫付银行贷款，原告按被告签订的邮件送达签收承诺书的地址送达给被告； 5．个人购房借款担保合同，证明被告与工行自贡分行建立担保合同关系，原告为被告借款的借款担保。 被告李继良、张火容质证认为：对证2，商品房买卖合同无异议。对补充协议不具有合法性，补充协议未依法登记备案，条款具有违法性。对业务回单真实性请法庭核实；对证5的真实性无异议，与本案无关联性，担保合同和业务回单两份证据充分证明原告承担担保责任代偿后所享有的是追偿权另一法律关系；对证4的邮寄单内容仅注明通知，无法证明其送达的是原告本庭当庭提交的通知内容。根据原告提交的邮件送达签收人是“李福东”而实际签收人是陈立清，不能证明送达给被告，送达给被告张火容的是他人收，快递单不能证明送达给二被告。 被告被告李继良、张火容为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据： 1．（2019）0304民初10号民事判决书，证明被告于2018年1月居住涉案房屋，涉案房屋出售给第三人邹学君、胡小燕，第三人支付购房款，涉案房屋已经装修，涉案房屋被告大安区法院查封； 2．（2018）川0304财保6号民事裁定书、（2018）川0304执保48号之一执行裁定书，证明涉案房屋被查封的事实； 3．装修人员出入证，房屋装饰装修管理服务协议，证明办理装修的证据； 4．收据、交易清单，证明被告办理装修时所缴纳的天然气等清理费； 5．收条2份、交易明细清单、微信转账记录，证明被告出售房屋的收款凭证； 6．特别提示、房屋买卖合同，证明被告将房屋出售的事实。 原告君澜房产公司质证认为：对证1证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，是否生效无相关证明，一审判决认定的相关事实均发生在被告违约之前的时间段，不能达到被告的证明目的；对证2证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，查封的仅是合同的备案，产权还在原告处；对证3-6均是复印件对证据三性均有异议。 本院对原告君澜房产公司、被告李继良、张火容共同举示并认可的《商品房买卖合同》的三性予以认定；对原告君澜房产公司举示的个人购房借款／担保合同、邮件签收承诺书、补充协议、EMS快递单、邮件全程跟踪查询单，被告李继良、张火容举示的自贡市大安区人民法院（2019）0304民初10号民事判决书、（2018）川0304财保6号民事裁定书、（2018）川0304执保48号之一执行裁定书的三性予以认定并作为定案依据。 本院经审理查明，2015年2月27日，原、被告双方签订备案号为：201502270000583的《商品房买卖合同》及《补充协议》。约定：由被告李继良、张火容购买原告君澜房产公司开发的位于自贡市××道××号××房地产开发项目5栋1-29-171号成套住宅（建筑面积85.45平方米），合同总房价332315元；合同约定的付款方式为：“贷款方式付款。首期支付购房总价款30%，其余价款可向其他金融机构银行或住房公积金管理机构借款支付。”同日，双方于签订《补充协议》。协议第三条约定：因买受人（被告）不按《个人借贷合同》约定按时足额归还贷款，而造成出卖人（原告）垫付银行贷款的，买受人须在出卖人通知后三日内，向出卖人偿还垫付资金，支付违约金。逾期三期不还按揭的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，房产所有权归出卖人所有。2015年9月1日，被告李继良、张火容与中国工商银行股份有限公司自贡分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款232000元用以支付购房款，至此被告李继良、张火容原告君澜房产公司购房款的义务履行完毕。后被告李继良、张火容按月向中国工商银行股份有限公司自贡分行支付按揭贷款，但存在逾期支付的情形，截止到2018年12月25日，被告累计拖欠银行贷款本息6期，共计14837.10元。2018年12月25日，中国工商银行股份有限公司自贡分行在原告君澜房产公司的保证金账号中，扣了被告李继良、张火容所欠银行贷款的本息14837.10元。2019年1月8日，原告君澜房产公司向被告李继良、张火容发了书面《通知》，要求被告李继良、张火容归还原告所垫付的贷款本息共计14837.10元。但中国工商银行股份有限公司自贡分行至今未向原告君澜房产公司支付垫付的银行贷款本息。 另查明，2018年1月3日，被告李继良、张火容将所购的位于自贡市××道××号××房地产开发项目5栋1-29-171号成套住宅出售给案外人胡小燕、邹学君；被告李继良与案外人李洪亮民间借贷纠纷案，自贡市大安区人民法院作出（2018）川0304民初311号民事判决后，案外人李洪亮申请强制执行，自贡市大安区人民法院受理后，作出（2018）川0304执保48号之一执行裁定，对被告李继良、张火容所有的位于自贡市××道××号××房地产开发项目5栋1-29-171号成套住宅进行了查封。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。”第六十一条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定“当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。”该规定表明，只有违约方的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立的目的时，守约方才享有法定解除权。本案中，原、被告双方自愿签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应恪守履行。签订合同后，被告李继良、张火容履行了支付房款的基本义务。被告李继良、张火容虽未按期归还按揭贷款，已构成违约，但该违约行为不能否定其已经向原告君澜房产公司履行了支付全额房款的义务，原告君澜房产公司出售房屋收取房款的合同目的已经实现，故该违约行为不属于根本违约，不能导致双方合同解除。在被告李继良、张火容未按期还贷时，原告君澜房产公司也并未按照贷款合同的约定全面履行其承担的连带担保责任的代偿义务，截止2018年12月25日，原告君澜房产公司仅履行了14,837.10元本息的代偿义务，原告君澜房产公司可以通过行使追偿权主张其因履行该代偿义务产生的损失，行使合同解除权并非唯一选择。且被告李继良、张火容已将所购房屋出售给案外人胡小燕、邹学君。同时该房产因另案纠纷被人民法院查封，解除合同、退还房屋可能损害第三人的合法权益。故原告君澜房产公司诉请解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，返还房屋的主张，本院不予支持；原告君澜房产公司要求被告李继良、张火容按照《补充协议》约定支付代偿按揭款本息后的违约金，因本案为房屋买卖合同纠纷，非追偿权纠纷，该违约金主要依据代偿金额计算确定，原告君澜房产公司应当在行使追偿权时一并主张，故原告君澜房产公司该主张本院不予支持 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告四川君澜房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费6,300元，诉讼保全费2,270元，共计8,570元，由原告四川君澜房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  邹永明 人民陪审员  李江艳 人民陪审员  李洪英 二〇一九年七月十五日 书 记 员  陈志阳