天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初81022号原告（反诉被告）：贾丙东，男，汉族，1970年2月7日出生，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：张东梅，天津澄松律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭培诗，天津澄松律师事务所律师。被告（反诉原告）：符冬菊，女，汉族，1984年10月17日出生，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈科蕾，天津津信达律师事务所律师。第三人：天津开发区万业源房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区广场东路**滨海金融街E3-C-304。法定代表人：贾学红，总经理。委托诉讼代理人：张卓，该公司员工。委托诉讼代理人：王景春，该公司员工。原告（反诉被告）贾丙东与被告（反诉原告）符冬菊及第三人天津开发区万业源房地产经纪有限公司（以下简称万业源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，贾丙东及其委托诉讼代理人张东梅、郭培诗，符冬菊及其委托诉讼代理人陈科蕾，和第三人的委托代理人张卓、王景春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾丙东向本院提出诉讼请求:1、请求判决解除原被告签署的房屋买卖置换合同及天津市房产买卖协议；2、判令被告符冬菊赔偿原告房屋跌幅损失417132元及原告因诉讼支出的律师费20000元，共计437132元；3、诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实与理由：2018年8月25日，原被告在第三人居间下签订了房屋买卖置换合同，约定原告将其自有的位于开发区房屋以217万元的价格出卖给被告，被告于2018年9月21日前凑齐首付款，签订天津市房屋买卖协议，办理银行宁波一面签手续。2018年8月25日，符冬菊依约向贾丙东支付了3万元定金，贾丙东出具了5万元的定金收条。2018年9月17日，符冬菊支付了54万元首付款到资金监管账户，双方于当天办理了网签手续。在办理房屋过户手续时，符冬菊拒不向原告支付房屋尾款差价，致使双方合同无法继续履行。由于被告符冬菊一方现在不同意继续履行合同，以双方的存量房屋买卖协议和贷款合同已经过期为由，同时原告方认为被告有条件继续履行而不履行，存在违约行为，所以要求被告赔偿原告因为解除合同产生的经济损失。被告符冬菊辩称，请求法院驳回贾丙东的诉讼请求，在合同履行的过程中，符冬菊一直按照合同约定履行，而贾丙东一再违约，导致合同无法履行，被告没有过错，合同签订后，符冬菊按照合同约定支付了定金，同时于2018年9月17日到房管局签订了正式买卖合同，并且于2018年9月30日办理了银行付款，由于贾丙东违约在先，首先准备甩开中介，违反了合同约定，同时不按照合同约定于9月30日交付房屋，并且之后拒不配合到房管局办理过户手续，所以构成根本违约，请求原告驳回贾丙东的诉讼请求。对解除合同这项请求没有意见，对解除的理由不认可。原告符冬菊向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋买卖（置换）合同》及天津市存量房屋买卖协议；2、判令反诉被告向反诉原告返还定金30,000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金100,000元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由:2018年8月25日，原被告在第三人居间下签订了房屋买卖置换合同，约定符冬菊购买贾丙东名下坐落于黄海路35号1门301室房屋一套。2018年9月17日，双方在房管局签订天津市存量房屋买卖协议，符冬菊于2018年8月25日交付定金3万元，2018年9月17日交付首付款54万元，并于2018年9月30日办理了银行贷款后，符冬菊多次通知贾丙东办理房屋过户手续，贾丙东不予配合。期间贾丙东有严重失信行为，签订房屋买卖置换合同后未向第三人交纳中介服务费，第三人通知符冬菊交易存在风险，并且贾丙东多次骚扰符冬菊的正常生活，且贾丙东并没有按照房屋买卖置换合同约定，于2018年9月30日将房屋交付于符冬菊，贾丙东的行为构成违约，双方无法沟通协商解决，故呈讼。被告贾丙东辩称，请求法庭驳回符冬菊的诉讼请求。1、贾丙东一方始终要求与符冬菊继续履行双方签订的房屋买卖置换合同；2、贾丙东一方并没有甩开中介，私自与符冬菊进行交易，贾丙东向本案第三人缴纳了涉诉房屋的信息服务费；3、因为本案存在房屋差价，所以我方要求符冬菊给付房屋差价款并且随时配合符冬菊办理房产过户手续，但符冬菊一方对何时给付房屋差价款始终未明确；4、我方已经于2018年9月30日前将房屋腾空，随时具备向对方交付的条件；5、本案贾丙东立案之初起诉要求继续履行合同，但符冬菊要求解除合同，故变更了诉讼请求，可见双方是谁不想履行签订的房屋买卖置换合同。综上，贾丙东一方不存在违约行为，故要求法院驳回符冬菊的诉讼请求。第三人万业源公司述称，贾丙东与符冬菊于2018年8月25日在我公司签订的房屋买卖置换合同，以及代证过户贷款合同，后在履行过程中，双方发生纠纷，以致呈诉。现在房屋状态不太清楚，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系开发区黄海路**一门**房屋的产权人，截至2019年10月24日，该房屋无抵押无查封。2018年8月25日贾丙东作为甲方、符冬菊作为乙方签订房屋买卖置换合同，约定符冬菊购买贾丙东所有的上述房屋，建筑面积128.34平方米，该房屋无抵押、无租赁，成交价为217万元，因过户产生的相关税费由符冬菊承担。合同第三条交付款约定：乙方须于2018年8月25日向原告支付购房定金5万元整，如乙方未能履行本合同的条款，则已付定金甲方不予退还，如甲方未能履行本合同之条款，以至合同不能履行，则甲方须双倍返还定金与乙方。甲方同意乙方采用贷款方式购买房屋，双方约定2018年9月21日之前乙方凑齐首付款，签订天津市房产买卖协议，办理银行面签手续。合同第四条相关事宜约定，甲方承诺于2018年9月30日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。第五条违约责任约定：甲乙双方均应按合同约定相互配合、办理、打协议、贷款过户、房屋交付等相关手续。如违约则每逾期一日违约方向守约方支付房屋成交价3‰的迟延履行违约金，违约方逾期15个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行的，守约方有权是违约方为根本性违约，其有权解除合同，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买合同标的房屋，则构成根本违约，守约方有权解除买卖合同，并要求违约方支付房屋成交价10%作为违约金；因违约方导致买卖合同解除的，甲方可另行出售，乙方可另行购买，但守约方仍有权追究违约方的违约责任；合同签订后，任一方未能履行合同约定义务，守约方提起诉讼的，则由违约方承担守约方实现债权的全部费用包括但不限于诉讼费和律师费等。同日，符冬菊向贾丙东支付定金3万元，贾丙东为符冬菊出具了5万元的定金收条，庭审中双方均认可符冬菊支付的上述3万元，视为其交付5万元购房定金。2018年8月25日原、被告与第三人另签订了代办过户、贷款合同，约定第三人代办过户手续的服务费为3400元，评估费用1000元，贷款服务费600元，共计5,000元，由贾丙东来承担，并于本合同签订当日一次性支付。但贾丙东并未及时支付。2018年9月17日，在第三人未到场的情况下，原被告双方签署天津市存量房屋买卖协议，约定符冬菊购买贾丙东所有的开发区房屋，房屋价款为180万元。双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，首付款54万元，申请银行贷款126万元。乙方应于2018年9月17日前将监管的首付款一次性存入监管账户乙方应于2018年10月25日前办理完毕贷款手续。乙方按本协议约定期限付清房屋价款的，甲方须于2018年11月30日前将该房屋及相关证明交付乙方。协议订立后，甲乙双方应在2018年11月17日前到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，缴纳相关税费。如因一方原因造成另一方未能及时办理不动产转移登记造成损失的，应依法承担违约责任。符冬菊于当日向监管账户转账54万元。2018年9月20日第三人工作人员向符冬菊发送短信称贾丙东未按照代办协议约定支付代办服务费，并告知符冬菊在没有中介代办情况下须注意交易时的资金安全。后贾丙东于2018年9月29日向第三人支付了信息服务费5,000元。另查，2018年9月30日，符冬菊与案外人中国建设银行股份有限公司天津东丽支行签署个人住房借款合同，约定建行向符冬菊提供住房贷款，用于购买开发区房屋，借款金额126万元，借款期限为2018年9月27日至2042年9月27日。又查，2018年9月30日在案涉房屋内、10月15日在第三人处，原被告双方在第三人见证下分别对如何继续履行合同进行了沟通，但均未达成一致。庭审中，贾丙东称是符冬菊申请低评，为了节省税费，而符冬菊则称因为贾丙东急需用钱买房子，所以是原告提出的低评。而双方均对方的陈述予以否认。经查，本院（2018）津0116民初34326号系贾丙东与案外人因2018年5月28日签订《房屋买卖置换合同》履行过程中发生的争议，该案2018年11月19日立案后，于2018年12月10日双方调解解除房屋买卖合同并由案外人向贾丙东退还了相应定金，该案说明贾丙东在案涉房屋交易时确有资金需求。同时结合录像中介也曾经称符冬菊想低评，能够节省税费。庭审中，第三人亦表示想不起来谁先提出的低评，但称对双方都有好处。故本院认为，双方均对将房屋低评有共同的意思表示。对于房屋买卖置换合同和天津市存量房屋买卖协议之间的差价，贾丙东称差价应在过户之前给付，而符冬菊在庭审时也坚持认为差价应在双方办理完毕过户手续后再行支付。对此，贾丙东提供了录像资料，并称当时符冬菊的前夫作为代理人全程参与双方的协商，符冬菊对录像资料真实性不持异议,并表示其为了买房做成首套房产进行离婚。该录像中符冬菊的代理人称“没错原先说好了二十五六号给你们钱，但因万业源在9月20日给我们发信息提醒我们交易风险，所以是否由万业源再给我们书面提示风险已解除？”还表示“告诉你现在这个钱交不了，第一是没有过户，另外我现在手里没有钱”。符冬菊代理人在10月15日的协商过程中，一直主张贾丙东逾期交房是违约行为，应承担违约责任，并认为合同中并没有约定差价交付时间，其没有过错。通过上述证据能够认定双方在签约之时形成的共同意思表示是在9月25日给付房屋差价。因与符冬菊房屋买卖合同纠纷案，贾丙东支付了律师费2万元。本院认为，本案中双方都诉请要求解除双方签订的房屋买卖置换合同和天津市存量房屋买卖协议，故对于解除一节，双方意思表示一致，本院予以照准。本案争议焦点为造成合同解除的原因以及违约责任的承担。结合庭审查明的事实，本院分述意见如下：一、合同文本的选定。原、被告双方于2018年8月25日签订的房屋买卖置换合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。虽然本案双方于2018年9月17日签订的天津市存量房屋买卖协议约定的房屋成交价为180万元，显然是双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订，显然可以认定前述180万元并非双方的真实意思表示。双方以该价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害了国家利益。因此，前述天津市存量房屋买卖协议约定的房屋买卖价格条款应为无效，但不影响其余条款内容有效。本案房屋买卖价款应根据双方2018年8月25日签订的房屋买卖置换合同认定，计217万元。二、违约责任的承担。1、低评侵犯了国家的税收利益，但错综的情势变化也让当事人在享受规避的利益中承担着潜在的法律风险，本案便是此类风险的真实演绎。低评的直接风险就是买方支付的房屋差价缺乏监管保障。但贾丙东和符冬菊双方均因低评能够获益故而形成了共同的意思表示，双方均等过错。符冬菊选择低评，自然应承受低评带来的资金不能进入监管账户的风险，至于庭审中双方争执的对方先提出的低评要求，不影响双方合意低评的法律后果。2、关于差价给付，合同文义中并没有约定差价给付时间。但结合上述查明的事实，双方在签订协议时口头达成了9月25日给付差价的一致意见，但因贾丙东未及时支付代办过户费，第三人工作人员遂提示符冬菊注意交易风险，而符冬菊称对贾丙东的信用产生怀疑，遂以此为由未按照口头约定的时间支付差价，直至9月30日双方在诉称房屋内协商时，符冬菊在未付差价情况下，坚持要求贾丙东交付房屋，贾丙东予以了拒绝。在原被告第三人的多次磋商过程中，贾丙东和第三人多次表示可以过户当天支付差价并交房，但符冬菊一方仍未予同意。因为双方交易已经进行到网签完毕，符冬菊贷款申请审核完毕、首付支付完毕的程度，说明符冬菊确曾积极履行合同，而贾丙东未按约定支付代办过户费，造成第三人短信提示风险，此节贾丙东在履行上存在瑕疵，进而发生了符冬菊借此为由不予支付差价。但贾丙东迟延支付代办费的行为并未违反其和符冬菊之间的合同义务，且9月30日和10月15日双方的两次磋商，能够看出中介已经说明了贾丙东代办费已交的情况，但是符冬菊一方仍以贾丙东未交房为由不予支付差价，此时造成交易障碍的则是符冬菊一方。首先，房屋买卖置换合同签约时双方已经达成了9月25日给差价的口头约定，但符冬菊既然已经选择了低评就应该面对差价不进监管账户的风险，尽管中介提示了风险，但该风险是选择低评时即已产生，而并非中介短信提示之时产生的，其不因中介短信而免除了应依约按照交易次序履行9月25日支付差价的合同义务。其次，如果贾丙东收取差价后不予办理过户手续，因天津市存量房屋买卖协议已在房管局签署完毕，在该协议撤销前贾丙东无法另卖他人，符冬菊有权立即向法院起诉贾丙东主张合法权益，其权利是能够获得保障，但如果在支付差价前贾丙东就办理过户手续，对于卖方而言其尚未收取的差价是没有买方的任何担保的，所以按照房地产交易习惯，应是在买方支付差价后双方办理过户手续。故符冬菊坚持要求先交房、过户再支付差价，缺乏事实依据、合同依据和法律依据，其抗辩，本院不予支持。此外，双方在房屋买卖置换合同约定了交房时间为9月30日未约定过户时间，但在天津市存量房屋买卖协议约定过户时间是2018年11月17日前，交房时间是2018年11月30日前。两份合同有先后顺序，对双方在置换合同中无约定的内容应按照买卖协议中约定的顺序执行，即先过户再交房，差价应属于首付的一部分在过户前支付。故在口头约定了给差价的时间，符冬菊没有依约定顺序履行，其无权要求贾丙东先交房。所以在两次磋商过程中，符冬菊一方坚持称逾期交房违约赔偿以及先过户再给差价的主张，缺乏依据。综上所述，符冬菊拒绝按照约定的次序履行合同义务是导致合同无法继续履行双方解除合同的直接原因和根本原因，故贾丙东要求符冬菊赔偿其因违约造成的损失，依据充分。而符冬菊作为根本性违约一方其无权要求贾丙东承担违约责任亦无权要求返还定金，故对于符冬菊的诉请，依据不足，本院不予支持。三、损失数额。根据《合同法》的相关规定当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定，应根据所处区域实际情况，守约方的履约情况违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力，当事人的过错程度等因素酌情确定。贾丙东诉请赔偿损失，经当事人申请，本院委托天津市维德源丰房地产评估有限责任公司对诉争房屋的房地产市场价值进行了评估，经鉴定开发区房屋在2019年4月25日第一次庭审双方均表达了解除合同的诉请之时，房地产市场价值为1752868元（每平方米单价为13658元）。符冬菊对该评估报告不予认可，并申请重新鉴定。而符冬菊未对其有关鉴定程序违法的抗辩提供证据证实，故其抗辩本院不予采信。结合鉴定结论，贾丙东所有的案涉房屋时至双方解除之时，价值损失为417132元。综合考虑到合同约定根本违约时的该房屋成交价10%作为违约金即21.7万元，并根据双方的履约情况和对房屋涨跌情形的预见能力，本院酌定符冬菊应向贾丙东赔偿损失250279.2元为宜，而符冬菊交付的定金应直接用于抵偿贾丙东的损失，贾丙东既已认可定金视为收取5万元，故直接抵扣后，符冬菊应向贾丙东赔偿支付200279.2元。原告主张律师费20000元，具有合同依据和事实依据，本院依法予以支持。综上，符冬菊应向贾丙东赔偿损失共计220279.2元，贾丙东超出此范围的主张，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除贾丙东与符冬菊签订的《房屋买卖置换合同》和《天津市存量房屋买卖协议》；二、本判决生效之日起十五日内，符冬菊向贾丙东赔偿损失220,279.2元；三、驳回贾丙东的其他诉讼请求；四、驳回符冬菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费是7,857元，鉴定费6,880元，共计14,737元，由符冬菊负担，反诉受理费2,900元，由符冬菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  闫冉冉人民陪审员  王媛媛人民陪审员  李 刚二〇二〇年五月十九日书 记 员  陈海青