上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0112民初20号 原告：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区。 负责人：杨朝伟，总经理。 委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。 被告：郑行钦，男，1982年3月29日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市闵行区。 原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司(以下简称新华联仁合分公司)与被告郑行钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转入普通程序后，本院依法组成合议庭于2019年8月14日、2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告新华联仁合分公司的委托诉讼代理人蔡国强、朱柳，被告郑行钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新华联仁合分公司向本院提出诉讼请求：1.判令涉案房屋租赁合同于2018年5月6日解除；2.判令被告立即按照租赁合同约定的交付状态向原告返还租赁房屋；3.判令被告立即支付房屋租金人民币(币种下同)53,704.26元、迟延履行违约金74,628.98元(自2016年11月9日起暂计至2018年5月6日),以及自2018年5月7日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付租金53,704.26元为基数，按日千分之五计算)；4.判令被告立即支付免租期房屋租金3,680元(自2016年10月19日起计算至2016年11月18日止),以及自2018年5月10日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付免租期房屋租金3,680元为基数,按日千分之五计算)；5.判令被告立即支付归还期房屋占用费2,419.73元(自2018年5月7日起至2018年5月26日),以及自2018年5月27日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付归还期房屋占用费2,419.73元为基数,按日千分之五计算)；6.判令被告立即支付场地占用费35,086.03元(自2018年5月27日起至2018年10月18日)、自2018年10月19日起至房屋实际返还之日的场地占用费(按合同解除时的日租金标准的两倍为基数),并支付场地占用费迟延履行违约金(自2018年10月19日起至实际付清之日止,以应付场地占用费35,086.03元为基数,按日千分之五计算)；7.判令被告立即支付物业管理费19,352.90元、延迟履行违约金30,524.57元(自2016年11月9日起暂计至2018年5月6日)，以及自2018年5月7日起至实际付清之日止的延迟履行违约金(以应付物业管理费19,352.90元为基数，按日千分之五计算)；8.判令被告立即支付装修管理费770元，以及自2016年10月19日起至实际付清日止的延迟履行违约金(以应付装修管理费770元为基数按日千分之五计算)；9.判令被告立即支付消防报验费10,000元、消防图纸费330元。 事实和理由：原、被告于2016年9月26日就位于上海市闵行区xx路XXX号的新华联购物中心xxx层36-02铺位签订了《租赁合同》。合同约定租期为2个租约年，租赁用途为经营“零售配套”、经营品牌为“学思乐文具”，计租面积为22平方米，租金为每月3,680元，采取先付后租方式，一季度(三个月)为缴租期。首期租金应于开业日的前10日内支付，此后被告应当在每个缴租期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个月缴租期租金。2016年10月19日为进场日、2016年11月19日为开业日。租赁合同第8.1条约定，自进场日起，被告应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，第10.2条约定，物业服务费(不含水、电等公用事业费，含营业时间内的空调能源使用费)标准为50元/平方米，即1,100元/月。第20.5条约定，被告延迟缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金。第21.3条第(5)项约定，被告延迟缴纳租金及物业费超过30日的或者被告延迟缴纳租金累计超过3次(含本数)的，原告有权立即解除合同。合同履行期间，被告并未按约足额支付租金及合同约定的其他费用。原告多次向被告发送催款函，要求被告履约支付租金及其他费用，但被告拒不支付，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同。原告于2018年5月2日向被告发送《解除合同并限期搬离撤场通知》，要求解除合同、被告支付全部拖欠费用、返还房屋，但被告拒不履行相应义务。为保障合法权益，原告诉至法院请求判如所请。 诉讼过程中，原告新华联仁合分公司将上述第3项诉请中迟延履行违约金起算日期调整为自2016年12月25日起，并将自该日期起暂计至2017年10月29日止的迟延履行金金额变更为：73,444.02元，该诉请中其余部分不变。 被告郑行钦辩称，不同意原告全部诉请。1.涉案商铺经营的是“学思乐”品牌，为文具店书店，不同意原告提出的合同解除时间，合同是在2017年10月21日被告撤离时解除，解除原因是原告无法办出营业执照，因商铺位置在地下1楼，原本是车库不能做经营使用，导致商户时不时关门，无法正常经营。2.被告在2017年10月21日撤离时就已经向原告归还了商铺，商铺是由原告上锁的。商铺内留存两个货架，其他物品被告均已搬走。3.不同意支付租金，被告在涉案商铺经营已亏损了很多钱，因原告原因导致被告无法正常经营，不认可迟延履行金、对支付标准也不认可，被告不存在迟延支付租金的行为，一开始入驻时付三押二，2个月履约保证金中已包含了物业费，后续因为商场办不出营业执照，商场承诺可以暂时不收取租金，待办出营业执照后另行计算租金。4.被告入驻后确实没有支付过物业管理费，原告也没有要求其支付物业管理费；5.因原告违约在先，装修管理费原告也从未向被告主张过，原告一直以来都没能办出营业执照。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的《关于解除租赁合同等事项的函》及顺丰签收情况，以此证明：原告通知被告解除租赁合同并要求离场的事实。对此，被告认为没有收到，合同留了申滨路地址，但该房屋其不常住。 2.原告提供的《消防咨询合同》、《消防工程设计合同》、消防报验费、消防图纸费垫付凭证及消防安全合格证，以此证明：本案租赁物消防报验费、消防图纸费等收费标准、涉案商铺通过二次消防验收以及原告垫付该费用的事实。对此，被告表示不认可，认为垫付证据没有指向性，即使写明对应涉案商铺，也不同意支付，因为系原告违约造成无法正常经营，该费用应该由原告承担，消防安全合格证上载的场所名称并非其使用的名称，其没有取得营业执照，这是原告伪造的。 3.原告提供的竣工验收备案许可证，以此证明涉案房屋经过竣工验收合格，具备出租资格。对此，被告认为与涉案商铺无关，1号、2号楼系地面部分，不包括地下部分。 4.被告提供的招商资料、民防办行政处罚决定书、虹桥管委会关于补贴的通知，以此证明：被告当初知晓商场B1、B2层有免租补贴。对此，原告认为对于招商资料无法确认，应按照合同约定来，行政处罚决定书与本案无关，补贴通知的补贴对象为连锁大品牌商铺，被告不符合补贴条件。 5.被告提供的接报警登记表及光盘，以此证明：被告向原告开具出门单被拒绝。原告对报警单的真实性无异议，但接报案由并非房屋租赁合同纠纷，根据公司规定，大件货品出门需要开具出门单，该登记表不能证明被告已经于2017年10月21日向原告提出要求解除租赁合同，无法证明原告的证明目的。光盘没有对应的时间，不能反映光盘内视频拍摄的时间。 就当事人有异议的证据，本院论证如下：1.原告发出的解除函及签收凭证，其寄件地址符合合同约定，且结合签收凭证，虽被告否认收到，但从证据形式上难以否定被告曾收函的事实。本院对该份证据的真实性予以确认，但是无法认定原告有权行使合同解除权。2.原告就消防报验费、消防图纸费提供的一组证据，本院就其真实性予以确认。3.原告提供的竣工验收备案证书确系新华联购物中心地面建筑物部分，本院对真实性予以确认，但并不包含涉案商铺所在位置。4.被告提供的用以证明免租补贴的证据，与本案无关，本院不予采信。5.被告提供的报警登记表及光盘，虽然光盘没有拍摄时间，但结合报警情况，能够反映被告要求撤场遭拒的事实，但不能反映被告有明确的解约意思。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月26日，原告新华联仁合分公司(作为出租方，签约甲方)与被告郑行钦(作为承租方，签约乙方)签订《关于上海新华联购物中心的租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区xxx路XXX号新华联购物中心xx层xxx铺位的区域出租给乙方使用，乙方作为零售业态的专业经营商，同意承租租赁场所。计租面积为22平方米。租赁用途为经营零售配套。乙方应在租赁场所统一以“学思乐文具”作为品牌对外持续营业。租赁期限为2个租约年(据合同序言部分第二、1条，租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推)，自计租日(据合同序言部分第二、7条，计租日：免租装修期届满次日。商业广场整体开业最终以甲方书面通知日期为准，与届时商业广场内实际开业的商户数量、面积无关)起算。进场日为2016年10月19日。届时该房屋应达到的交付条件为满足本合同所属交付标准。第5.2条，2016年10月19日至2016年11月18日为1个月的免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费(含审图费及垃圾清运费)，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。……装修管理费标准为：按计租面积计算，每平方米35元，从进场日计算至计租日，即770元。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。乙方需在合同终止(或者解除)后3日内甲方补交免租装修期租金(计算公式为：本合同项下第一个租约年的租金标准×免租装修期时间)，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。第5.3条，开业日暂定为2016年11月19日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营……第6.1条，乙方应自计租日起向甲方缴纳租赁场所租金。第6.2条，租金计算方式：月租金=每平方米租金标准×计租面积。租金标准：第一个租约年167.3元/平方米/月，实际应付租金：租金单价为167.3元/平方米/月，月租金3,680元，年租金44,160元。第6.3条，租金采取“先付后租”的方式，以一个季度(三个月)为一个缴租期。第6.3.1条，首期租金应于开业日的前十日支付给甲方。如果计租日不是该月的起始日，则首付租金应付至开业日开始第四个月的月底，第一个月按实际天数计算，其后按月租金计算。第6.3.2条，此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第7.1条，乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方交纳9,560元(相当于第一个租约年的2个月租金，及2个月物业管理费之金额)的履约保证金。甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金，甲方有权单方解除合同。第7.2条，7.2.1如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。第7.2.2条，甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。第7.3条，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分(如有)于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第8.1条，自进场日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业广场所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。第9.1条，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。对租金和物业服务费支付，乙方无任何对抗权。此种情形包括甲方及其指定的物业公司服务不到位的任何情况。如果乙方认为自己利益甲方及物业公司服务不到位或受到其他侵害，乙方有权在交纳上述费用后与甲方或物业公司协商，协商不成可以通过司法途径解决纠纷。第9.2条，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金；延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权单方解除本合同。第10.2条，物业服务费(不含水、电等公用事业费，含营业时间内的中央空调使用费)标准为：免租装修期以外50元/月/平方米(即1,100元/月)……第10.3条，首付物业服务费应于乙方开业日前10日支付给物业服务公司(据合同序言第二、2条，物业服务公司：接受甲方委托、对包括租赁场所在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指新华联仁合分公司)。如果开业日是该月第一日，则首付物业服务费应付至开业日开始第一个月的月底，如果开业日不是该月第一日，则开业日当月的物业服务费按实际天数计算，首付物业服务费应付至自开业日开始第二个月的月底。除首付物业服务费外，乙方应在每月25日前向物业服务公司交纳下一季度的物业服务费。第13.2条，甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。第14.2条，乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书(包括但不限于二次装修消防验收合格证书)后方可正式投入商业使用。因前述行为而发生的一切费用及责任均由乙方承担，且不得影响本合同的履行。第14.11条，乙方应按照本合同规定按期足额支付租金、物业服务费及其他应付款项。第15.6条，未经甲方、甲方许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营。第15.7条，乙方确认，甲方、甲方接受乙方的租金、物业管理费或其它费用，不视作甲方、甲方放弃其向乙方追究乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任的权利。第16.2条，乙方投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方(但乙方撤场时应负责将租赁场所恢复原状)。本合同另有约定的，从其约定。 双方在合同中对违约责任和合同解除约定如下，第20.1条，任何一方违反本合同项下的责任或义务给对方造成损失的，均应赔偿另一方因此而遭受到的全部损失。第20.2条，双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用；即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行本合同项下各项缴费义务。否则，一律视为乙方违约。第20.5条，乙方延迟缴纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金。第20.7条，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和租金优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和减免的全部租金。第21.3条，在下列情况下，甲方有权立即解除本合同：……(5)乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用超过30日的或者乙方延迟缴纳租金或其他费用累计超过3次(含本数)的；……第21.4条，在下列情况下，乙方有权立即解除合同：……(3)由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形；……第21.5条，合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。第21.6条，合同解除通知生效后，乙方应立即按照本合同第22条的约定向甲方返还房屋并结清所有款项。第21.7.1条，甲方依照约定行使解除权(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。第21.7.2条，乙方依照约定解除合同(不可抗力除外)或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收的租金和其他费用(如有)。第22.1.1条，无论因何种原因导致合同终止(或解除)，乙方均应在合同终止(或解除)之日起20日内(交还期)将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有)，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态(正常使用及时间因素造成的合理损耗除外)，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。……第22.1.4条，如在交还期届满后，租赁场所仍有乙方未搬离的物品的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权以任何方式处理，对乙方不承担任何责任，处理费用由乙方承担，甲方有权在其履约保证金中扣除。第22.2条，如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业服务公司有权停止各种专项服务并采取甲方认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失均由乙方承担。第22.3.1条，因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费；但因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括按本合同约定乙方应当承担的违约金及滞纳金等其他费用。第22.3.2条，无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向甲方支付场地占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。第22.4条，乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。第26.7条，任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下联系方式(甲、乙双方确认该等联系方式均为正确并可以有效送达)。传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日或者发出之日起5日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者为收悉日。甲方通讯地址：上海市闵行区泰虹路268弄万科时一区T4号楼506室，乙方通讯地址：上海市申滨路XXX弄XXX号XXX室。……乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。此外，合同附件二房屋交付标准约定，消防工程2、二次装修消防改动的报审、报验及施工由原施工单位负责(此相关费用由乙方支付，甲方组织乙方与原消防单位签订施工合同，具体费用待定)。双方还对上述合同的其余事项作了约定。 签约当日，被告郑行钦向原告新华联仁合分公司支付履约保证金9,560元、租金11,040元(2016年11月19日至2017年2月18日三个月)。之后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告对涉案商铺进行了装修并购置了相关物品。 2016年11月19日，上海新华联购物中心开业试营业，被告在涉案商铺经营“学思乐”文具店。 2017年10月21日，被告郑行钦要求撤场及搬离租赁商铺内的可移动设备物品，而原告以被告拖欠费用未付为由拒绝被告搬离，致使涉案商铺内仍有部分货架滞留。原告在被告撤场前仍未办出涉案商铺的营业执照。 2018年5月2日，原告新华联仁合分公司向被告郑行钦寄送《关于解除租赁合同等事项的函》，载明就该房屋项下的欠款截止2018年5月2日暂计为92,792元，其中：截止至2018年6月租金为60,352元、物业费为21,340元、装修管理费为770元、消防报验费10,000元，消防图纸费330元。因被告逾期支付租金及其他费用的行为已经构成根本违约，原告现根据租赁合同的约定行使提前解除租赁合同的权利，租赁合同于本函发出之日起第5日正式解除。被告应于合同解除之日起20日内返还房屋并结清所有款项(包括但不限于租金、物业管理费、其他费用、交还期内的场地占用费、违约金等)；如被告未能在上述期限内交还该房屋的，除应按照合同解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数支付场地占用费直至实际交还之日止外，原告将根据租赁合同约定对房屋实施强制清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由被告自行承担。届时原告有权采取包括但不限于停止各种专项服务及其他认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施完成清场并有权处置房屋内遗留之物品等，被告未到场的或被告到场后拒不确认的，该房屋内物品情况以原告登记为准。如被告未按期返还房屋并结清所有款项的，原告将通过法律程序追究被告违约责任。被告于2018年5月3日收到该函。 另查明，2019年3月1日庭审中，被告表示需通过另案对装修损失主张权利。 2019年6月13日，在本院组织双方谈话中，被告表示文具店于2017年10月21日停业并撤离，店内只有定做的、可移动的货架，被告在2017年后没有再向原告要回货架，货架一直被原告扣留至今，现在其也不再需要这些货架，被告将另案提起诉讼主张赔偿损失。 2019年7月16日，本院立案受理了以郑行钦为原告，以案外人上海新华联房地产开发有限公司以及新华联仁合分公司为被告的房屋租赁合同纠纷案，案号为(2019)沪0112民初26682号，郑行钦的诉请为：1.确认租赁合同于2017年9月26日解除；2.判令新华联仁合分公司两倍退还履约保证金9,560元；3.判令新华联仁合分公司退还2016年11月19日至2017年2月18日止的租金11,040元;4.判令新华联仁合分公司赔偿室内装潢损失63,900元、设施设备损失39,500元。后因郑行钦经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院于2019年8月7日作出裁定该案按郑行钦撤诉处理。 还查明，2014年11月19日，上海市规划和国土资源管理局向案外人新华联公司颁发了上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场建设项目的《建设工程规划许可证》。上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场包括1号楼、2号楼和商业广场地下室，其中1号楼和2号楼均为2层，使用性质为商业，商业广场地下室-3层，使用性质为其他。被告郑行钦承租的区域位于商业广场地下室。 2016年10月20日，上海虹桥商务区管理委员会商务发展处主持召开了新华联购物中心开业相关事宜协调会议并形成了会议纪要，其中关于工商注册及开业事项载明：新华联公司指派专人集中准备好招商入驻企业(特别是餐饮商户)的各项基础资料，由区市场监管局提前进行预审，以加快商户工商注册，新华联公司在取得一次消防验收和房屋安全质量证明后出具正式执照，确保新华联购物中心如期开业。 2016年11月28日，案外人新华联公司取得上海新华联国际广场项目新建项目工程(1号楼、2号楼)的《建设工程竣工验收备案证书》。 2017年2月，上海新华联购物中心地下部分通过竣工验收，因尚未取得产权凭证，致有关证照办理迟延，原告新华联仁合分公司与政府、各小商户协调，希望通过减免租金的方式使租赁合同继续履行。 2017年3月，新华联购物中心地下室几家商户因无照经营被上海市闵行区市场监督管理局责令停业经营。 2017年11月21日，上海市闵行区新虹街道办事处向闵行区市场监督管理局出具《关于上海新华联购物中心地下空间商户申请办理营业执照的函》，根据虹桥商务区管委会会议纪要精神，将新华联购物中心附属地下空间商户需办理营业执照情况申请如下：新华联购物中心地下二层办证区域面积约10,000平方米，计72家商户；新华联购物中心地下一层办证区域面积约9,410平方米，计32家商户。希望闵行区市场监督管理局给予支持，按相关要求为新华联购物中心地下商户办理注册落地手续。 再查明，原告新华联仁合分公司为涉案商铺支付了消防报验费10,000元、消防图纸费330元。 以上事实，由原告提供的《关于上海新华联购物中心的租赁合同》、《消防咨询合同》、《消防工程设计合同》、消防报验费、消防图纸费垫付凭证及消防安全合格证、《关于解除租赁合同等事项的函》及快递凭证、建设工程竣工验收备案证书等证据，被告提供的收据、光盘、接报警登记表等证据以及原被告的当庭陈述为证。本院予以确认。 本院认为，原、被告就涉案房屋签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点在于：一、涉案租赁合同的解除时间及归责；二、处理合同解除后果时的责任承担。 关于焦点一，被告租赁用途为经营零售配套，根据查明的事实，涉案商铺位于新华联购物中心地下一层，庭审中，原告也确认该区域并无房地产权证。根据双方签订的租赁合同，被告系在明知涉案商铺尚未取得房地产权证的前提下，仍然选择签订租赁合同承租涉案商铺，故在一定程度上，被告确实也自愿承担了租赁前期可能面临无证无照经营所蕴含的商业风险，但被告对该风险的承担是有限度的，本院注意到，新华联购物中心地下室几家商户于2017年3月被责令停业，进而逐步涉讼。被告虽未被停业处罚，也未选择及时解除合同，但至被告搬离时，涉案商铺仍不具备办照条件，同一性质区域亦无商户办出营业执照，从而导致合同目的无法实现。故被告享有合同解除权，但合同解除的意思表示需以明示方式作出，本案中，被告既无书面发函，也无任何证据证明其有明确的解除合同的意思表示，故被告关于涉案合同于2017年10月21日搬离时已经解除的抗辩意见，本院难以采纳。就原告要求确认涉案合同于2018年5月6日解除的诉请，本院认为，本案系原告未能提供可办理营业执照的商铺所致，被告未按时支付租金系事出有因，故原告以被告拒不支付租金构成违约而要求确认涉案合同于2018年5月6日解除之诉请，缺乏依据，本院不予采纳。本案诉讼过程中，原被告双方对合同解除的事实已无异议，故本院认定涉案租赁合同已经予以解除。 关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 就原告主张的租金，经查，被告已向原告支付了自2016年11月19日至2017年2月18日的租金。自2017年2月19日起未再支付租金，但其仍在使用涉案商铺并开展经营活动，直到2017年10月21日停业并撤离。故被告还应向原告支付自2017年2月19日起至2017年10月21日止的租金29,808元。 就原告主张的物业服务费，被告承认从未缴纳，但被告关于原告从未向其主张故无须支付的抗辩意见，本院不予采信，故被告应向原告支付自2016年11月19日起至2017年10月21日止的物业费计12,210元。故本院不予支持。因原告拒绝被告搬离涉案商铺，故原告要求被告支付自2017年10月22日起的租金和物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。 就原告主张的装修管理费、消防报验费、消防图纸费均有合同依据，金额亦尚属合理，且被告也实际进行装修也使用了涉案商铺用于经营，故本院均予以支持。 但就原告主张的要求被告支付租金、物业费、装修管理费的迟延履行违约金之诉请，鉴于原告并未举证证明其在合同履行过程中有催款行为，且考虑到涉案商铺的无法办出营业执照之实际情况，被告未予及时付款系事出有因，故本院对此不予支持。 就原告主张的免租期租金及相应的迟延履行金，均不符合合同约定，本院不予支持。至于原告要求被告按合同约定的交付状态向原告返还租赁房屋以及支付相应的占用费以及迟延履行金的相关诉请，考虑到被告货架滞留系原告阻拦所致，且鉴于涉案纠纷产生至涉讼的时间之长，再行要求被告办理交接手续确无实际必要，何况原告作为出租方完全有能力自行收回商铺，故本院认定涉案商铺早已处于原告控制之下，对于原告的相关诉请均不予支持。 此外，就原告收取的履约保证金9,560元，现双方均同意在本案中予以解决，为避免讼累，本院予以一并处理。合同解除后，原告收取的履约保证金应予返还，根据合同约定，该款可用于抵扣被告欠付原告的各项费用。原告关于没收履约保证金的诉请，不适用于本案，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司与被告郑行钦就位于上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心LG1层36-02铺位签订的《关于上海新华联购物中心的租赁合同》予以解除。 二、被告郑行钦支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司自2017年2月19日起至2017年10月21日止的租金29,808元。 三、被告郑行钦支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司自2016年11月19日起至2017年10月21日止的物业服务费12,210元。 四、被告郑行钦支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司装修管理费770元。 五、被告郑行钦支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司消防报验费10,000元、消防图纸费330元。 六、原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司向被告郑行钦返还履约保证金9,560元。 以上第二至第六项相抵后，被告郑行钦于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司43,558元。 七、驳回原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,757.46元，由原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司负担3,661.10元，由被告郑行钦负担1,096.36元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  陈春芳 审 判 员  林 舒 人民陪审员  马子寅 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  褚沈依 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。