上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初3020号原告：彭辉，男，1984年3月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：谢有明，上海名江律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晋，上海名江律师事务所律师。被告：于晓彤，女，1989年7月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：赵志悦，上海嘉加律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德龙，上海嘉加律师事务所律师。原告彭辉与被告于晓彤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭辉及其委托诉讼代理人谢晋，被告于晓彤的委托诉讼代理人赵志悦、刘德龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告彭辉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告在2018年12月21日签订的《商铺租赁定金协议》和2018年12月26日签订的《转让协议》，解除时间在起诉状送达被告之日即2019年3月12日解除;2、被告返还原告已支付的转让费15万元;3、判令被告双倍返还原告支付的定金赔偿款20万元;4、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告经人介绍后与被告在2018年12月21日签订了《商铺租赁定金协议》，约定由原告租赁上海市普陀区兰溪路XXX号商铺(以下简称系争商铺)，使用面积150平方米，年租金50万元，租赁期限5.5年;该协议第5条约定原告应支付10万元定金，以保证在5天内原告与产权人签署正式租赁合同;第7条约定如被告不能在7天帮助原告与产权人签约成功，被告应在7天届满后3天内退还原告支付的定金10万元。之后原告与被告在2018年12月26日又签订了《转让协议》，约定被告将兰溪路XXX号商铺转让给原告，转让费50万元。上述两份协议签订后，原告即按约支付了10万元定金和15万元的转让费。然而在支付上述费用后经原告查询该商铺产权人系上海真如物业有限公司，产权人处所登记的信息显示承租户为上海白玉兰餐饮经营公司开发部。时至今日被告仍未能按协议约定安排原告和房屋产权人签订正式租赁协议。原告几经联系被告，被告则始终拒绝答复并不回信息拒收函件。原告认为，被告的行为已违约且严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告于晓彤辩称，原被告之间不是租赁合同关系，其转让的是系争商铺的承包经营权，双方签约前，原告自行去系争房屋看店，2018年12月21日，双方第一次见面，因为原告急着经营店铺，随便找了一个定金协议的模板，将转让费用等条款定了下来，当场支付了10万元的定金，被告和承包经营的权利人刘某某也在场，向原告出示承包协议，明确告知使用白玉兰的营业执照，但是可以办理增加营业范围的登记。2018年12月26日原告与刘某某签订了商铺租赁合同，但是实际上约定了原告使用现有合同即承包合同。证明原告知道是以承包方式经营商铺。2019年1月初，原告与刘某某约定好办理增项营业执照的，但是因为没有办法凑足所有的费用(转让费、承包费、加盟费)，在过年后继续合作。2019年1月底，原告表示不想要继续合作了，原告没有在交房前支付所有的费用，视为对所有已交费用的放弃，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：上海市兰溪路XXX号底层、二层之兰溪路XXX号底层-1房屋的承租人为上海白玉兰饮食经营公司开发部，接受转租单位为上海白玉兰饮食经营公司开发部白玉兰大酒家。2018年12月21日，被告于晓彤作为甲方与原告彭辉作为乙方签订《商铺租赁定金协议》，约定：乙方经过实地考察后，特诚意预定甲方经营管理中的坐落于上海市兰溪路号一层商铺，使用面积约为150平方米；商铺年租金为50万元；租金支付周期为每季度支付一次，先付后用，租赁保证金为相当于三个月租金的保证金；合同租赁期为2.5+3年；乙方应于签署租赁定金协议当日一次性缴纳租金定金10万元作为诚意金，以保证5天内乙方与产权人(产权方)签署正式租赁合同，正式租赁合同签订后，该定金自动转作甲方转让费；该商铺转让费为50万元，乙方在签署正式租赁合同后3天内支付转让费40万元；如甲方不能在约定期限内(7天)帮助乙方与产权人(产权方)签约成功，甲方应于有效期(7天)后3天内退还乙方支付之定金10万元；甲方保证该商铺合法(有合法手续)；产权人(产权方)应配合、帮助乙方办理各种经营所需证照之资料；本协议有效期7天，自甲乙双方签字盖章之日起生效。2018年12月21日，被告向原告支付10万元。2018年12月26日，被告于晓彤作为转让方(甲方)与原告彭辉作为接收方(乙方)签订《转让协议》，约定甲方将系争商铺转让给彭辉，转让费用50万元；双方定于2019年2月1日完成商铺交接，交接标准为乙方彭辉付清50万元为准，切以银行凭证为准。2018年12月26日，案外人刘某某作为出租方(甲方)与原告彭辉作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺(面积150平方米)出租给原告为商业场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改；租期自2019年2月1日至2021年7月30日(后续合同期3年)；甲乙双方商定本房租赁保证金为125000元，本合同签订之日起一次性支付；月租金为41666元；补充条款约定2019年2月1日交房，以收到转让费50万元为准，否则视为放弃之前所交所有费用，一切以银行凭证为准，该合同以甲方收到乙方约定租金加押金后可生效，乙方使用现有合同。被告于晓彤和案外人厉某某作为见证方在该合同上签字。同日，刘某某作为甲方与于晓彤作为乙方签订《解约说明》，约定位于兰溪路XXX号(串串店)解约事宜说明，乙方定于2019年2月1日终止与甲方合同及所含内容，本协议生效时间，乙方于晓彤与接受方彭辉签订完转让协议并履行完转让协议约定内容。2018年12月26日，被告向原告支付15万元。2018年1月23日，原告向被告发送短信，要求被告根据《商铺租赁定金协议》的约定提供原告用于办理兰溪路XXX号底层-1商铺工商、环保、消防、卫生部门合法手续所需要的资料等。审理中，被告申请证人刘某某、厉某某、朱某某出庭作证。证人刘某某陈述，系争商铺原来由被告承租，后来被告想转让，便通过中介介绍认识原告，原告确认了营业执照和房屋状况后，与我签订了租赁合同，但是合同并未履行，我不清楚系争商铺的产权人，但是我认为原、被告定金协议中的产权人指的是我，原、被告签订协议时我是在场的。证人厉某某系原、被告之间的中介，被告为租赁合同支付了中介费用，原告本来想做巴黎贝甜面包店，也将系争商铺营业执照情况告知了原告，原告曾提出办理营业执照的增项，但是要支付费用，后来不了了之。证人朱某某陈述，系为原告方介绍的中介人员，为原告带看房屋，将被告的报价告知原告，双方谈妥商业条件之后，在原被告、刘某某、两方中介均在场的情况下签订了协议，后来原告自己资金能力有限，又不要系争房屋了。经质证，原告认为证人陈述前后矛盾，与事实有很大出入，对产权人的理解也与中介身份不符，对证人证言不予认可。被告认可证人证言的真实性。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁定金协议》和《转让协议》系双方当事人真实意思表示，双方应当按照约定履行各自义务。本案的争议焦点在于双方未能继续履行《商铺租赁定金协议》和《转让协议》之原因与责任的确定。根据双方约定和查明的事实，一方面，被告在签订协议直至庭审过程中，均无法明确系争房屋产权人情况，也至少未向原告披露刘某某经营使用系争房屋的合同或事实依据。尽管原告事后与案外人刘某某签署了《商铺租赁合同》，然该合同并未达到约定的生效条件，对于是否继续使用承包经营合同也语焉不详，不应视为被告履行了让原告与产权人签署租赁合同之义务，被告未按约定促成原告与产权人签约，违反了合同约定，对于被告认为双方均认可刘某某系产权人的意见，缺乏依据，本院难以采纳。另外，原告并未直接向刘某某支付相应费用，故原告对刘某某所确认的“视为放弃之前所交所有费用”的承诺，在被告存在明显过错的情况下，扩大理解为对被告的承诺亦有失公平。另一方面，根据原、被告之间对系争房屋租赁条件的约定以及原告与案外人刘某某对租赁条件的约定，租赁期限长达五六年，系争房屋的转让费用相较租赁费用显属较高，被告既不能促成原告与产权人签约，又不能按照原告要求提供办理相应的营业执照等证照的资料，原告可以充分预见继续长期经营使用系争房屋经营品牌面包店存在相当大的风险，故原告有权解除《商铺租赁定金协议》和《转让协议》，现原告要求以起诉状送达之日即2019年3月12日确认解除上述协议，并无不妥，本院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当返还收取的费用25万元。关于原告要求被告双倍返还定金的意见，不符合合同对未能与产权人签约后果即退还乙方支付之定金10万元的约定，且原告为经营商铺所需，应当对租赁房屋包括但不限于权属、相关证照的条件等尽到审慎义务，对该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告彭辉与被告于晓彤于2018年12月21日签订的《商铺租赁定金协议》以及原告彭辉与被告于晓彤于2018年12月26日签订的《转让协议》于2019年3月12日解除；二、被告于晓彤应于本判决生效之日起十日内退还原告彭辉人民币250，000元；三、对原告彭辉的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6550元，减半收取计人民币3275元，由被告于晓彤负担人民币2340元，由原告彭辉负担人民币935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年一月十五日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。