上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初1316号原告(反诉被告)：上海博舒信实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：叶伟文，经理。委托诉讼代理人：王赬，上海达隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：周1，男。被告(反诉原告)：上海洁水环境科技有限公司，住所地上海市。法定代表人：张勇安，总经理。委托诉讼代理人：朱金宝，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。原告上海博舒信实业有限公司(以下简称“博舒信公司”)与被告上海洁水环境科技有限公司(以下简称“洁水公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月21日开庭进行了审理，后因案情复杂转入普通程序，于2019年2月21日、2020年8月14日公开开庭进行了审理。审理中，被告洁水公司向本院提出反诉。原告的委托诉讼代理人王赬、周1，被告的法定代表人张勇安、委托诉讼代理人朱金宝、陈卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博舒信公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年11月28日签订的《土地使用权及厂房所有权转让合同》无效；2、判令被告返还原告已经支付的购房款及利息702.82万元(币种为人民币，以下同)，包含购房款492万元和利息328.9万元，扣除合同无效后原告应支付被告的占有费118.08万元(492万元/50年*12年)。事实与理由：2004年，被告在上海市松江区九亭镇盛高路XXX号上海久富工业开发区沧胜园区内拥有标准厂房数千平米。2004年9月3日，原告公司尚在筹备过程中，公司五位股东共同与被告签订了一份《标准厂房转让合同》一份，约定：被告所转让的标准厂房(以下简称“涉案房屋”)位于上海久富工业开发区沧胜园区内(盛高路**)；涉案房屋占地为2,748.25平方米(具体以测绘机构实测面积为准)，土地使用权以出让方式取得，属工业用地，使用期限为50年；涉案房屋总建筑面积3,000平米左右，包括门卫室及配电房的一半面积(具体以测绘机构实测面积为准)；转让价格560万元，协议签订后的即日内，支付总价款的10%即56万元，第二期房款待被告将厂房土建结束后，双方对供水、供电、道路、消防、排水等设施安装验收后的15天内，支付总价款的40%即224万元，第三期为被告按双方约定的协议办出原告名下的产权证后的30日内，支付总价款50%即280万元。2004年9月3日，上述合同签订当日，原告股东支付了被告厂房款66万元。此后，原告又于2004年11月2日、2004年11月25日、2005年1月30日、2005年1月31日、2010年4月23日、2011年6月22日，分别支付了3万元、50万元、100万元、61万元、56万元、56万元。上述七笔款项总计392万元。但是由于被告的厂房没有获得产证，也就无法办理原告名下的产证。2012年11月28日，原、被告经协商签订了《土地使用权及厂房所有权转让合同》，确认被告在松江九亭镇久富工业开发区沧胜园区内建造的标准厂房转让给原告，价款总计492万元，合同签订之前原告已付被告转让款392万元，签订时付清尾款100万元。合同签订后，原告以承兑汇票(7张)付清了100万元尾款。但是此后，被告还是无法办理上述厂房的产证，更不可能办出原告名下的产证。2016年11月4日，九亭镇政府对系争厂房组织了强制拆除。在被告向原告转让厂房的过程中，被告一直表示房屋手续都是合法的，政策允许的情况下，就能办出产证，并且过户至原告名下。可是事实证明，被告并未妥善办理完毕所有房屋手续，导致房屋被认定属于违章建筑，最终被拆除。综上，被告将不符合出售条件的厂房转让给原告，被告与原告签订的《土地使用权及厂房所有权转让合同》应属无效，被告对此应该承担全部赔偿责任。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告洁水公司辩称：不同意原告的全部诉请。涉案合同是合法有效的，是双方在2012年为了办理产证需要所签署；这个合同实质内容是政府给予原告土地许可规划等等条件下，原被告双方联合建造涉案房屋，而并非房屋买卖。原告支付的492万元是共建房屋过程中原告应该分摊的费用，不存在返还问题，原告主张购房款利息也无事实和法律依据。原告自认要支付房屋的占有使用费，但涉案房屋从登记到拆除自始至终房屋的所有人是原告，而非被告，原告无需支付使用费，退一步讲，即便需要支付，也不应按照50年使用年限折算的方式，而应按照当时同地段房屋的市场租金计算，且延迟支付使用费也应该支付相关的利息损失。假设涉案合同确属无效合同，双方均有过错，应当分摊损失。综上所述，原告的主张无依据，计算也有误，请求驳回原告诉讼请求。同时，被告洁水公司向本院提出反诉诉讼请求：1、要求判令原告向被告返还上海市松江区九亭镇金吴村九舒路XXX号(盛高路XXX号)内涉案房屋3,000余平方米及土地4亩；2、要求原告支付2004年11月5日至2016年11月4日止的房屋使用费788.4万元；3、判令原告支付被告逾期支付房屋占用费损失413.91万元；4、要求判令九舒路XXX号(盛高路XXX号)内房屋的拆迁补偿款由被告享受(按700元每平方米的标准计算)。事实与理由：2003年10月，被告取得了上海市松江区九亭镇金吴村盛高路XXX号内10亩土地的使用权。2004年9月3日，被告与原告的五位股东签订合同，约定被告将涉案房屋转让给原告股东。履行过程中经过努力，主管部门于2006年11月17日批复同意将10亩土地中的4亩分拆给原告。2007年5月29日，主管部门向原告颁发了建设用地规划许可证，故涉案房屋及土地的所有权已在原告名下，双方之间的《标准厂房转让合同》名存实亡，被告已将原告先期支付的所谓转让款用于厂房建造费用和土地费等。为解决遗留问题，2012年11月28日，原、被告重新签订《土地使用权及厂房所有权转让合同》一份，约定根据实际花费，转让费从560万元降低为492万元，所有办证责任及费用均由原告负担，期间涉案房屋一直由原告占有、使用和收益。2016年11月4日，涉案房屋被强制拆除，相关的行政判决书和裁决书中法院和原告均确认厂房为其所有。现鉴于原告主张合同无效，假如无效得到法院的确认，则原告应当向被告支付2004年11月5日至2016年11月4日止的房屋占有使用费和逾期付款的利息损失；同时原告应当向被告返还房屋和土地，并将政府的拆违补偿支付给被告。综上，请求法院支持被告的反诉诉讼请求。原告博舒信公司辩称，不同意被告的全部反诉诉讼请求。第一，目前涉案房屋已经被拆除，土地不在原告控制之下，原告无需再返还。第二，房屋土地使用费愿意支付，但应当如原告诉请中主张的，参照50年的期限进行折算。第三，因为合同无效的主要过错在于被告，故被告不存在该笔逾期支付使用费的损失。第四，在合同无效后，房屋补偿款在逻辑上确实属于被告，原告目前实际也未拿到该笔款项。不过鉴于被告对原告负担债务，原告可能会在本案执行中对该笔款项提出执行的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2003年6月23日，原上海市松江区规划管理局发出《关于核发上海瑞岭纯水设备工程有限公司建设用地规划许可证的通知》，载明已收到被告(曾用名上海瑞岭纯水设备工程有限公司)填报的(2003)第0609号《建设用地规划许可证申请表》及有关文件，在建设前也已核发沪松规书(2003)0348号《建设项目选址意见书》，现同意核发沪松规第(2003)0271号《建设用地规划许可证》2003年11月10日，被告与原上海市松江区房屋土地管理局和原九亭镇金吴村的代表等签订《土地使用权地块预约协议》一份，约定由被告受让上海久富经济开发区沧胜园区内的1653地块，地块面积规划6,700平方米，意向用途为工业用地；该地块以毛地形式批租，双方同意出让使用权的年限为50年，土地使用权的出让金为每平方米180元。2004年9月3日，被告(出让方，甲方)与案外人周1、江某某、陈某某、周某2、章某(受让方，乙方)(另注明在办理房地产权证时以乙方投资开办的企业名称登记)签订《标准厂房转让合同》一份，约定：甲方将位于上海久富工业开发区沧胜园区内(盛高路XXX号，精确牌号以有关部门批准的为准)、占地面积2,748.25平方米(具体以测绘机构实测面积为准)、总建筑面积3,000平方米(具体以测绘机构实测面积为准)左右的厂房转让给乙方；乙方买断甲方所转让的厂房，转让的总价为560万元；付款分三期，第一期为协议签订后的即日内，乙方应向甲方支付总价款的10%，即56万元作为首付款，并移交施工图纸；第二期为待甲方将厂房土建结束后，双方对供水、供电、道路、消防、排水等设施安装验收后的15天内，乙方应向甲方支付总价款的40%，即224万元；第三期为甲方按双方约定的协议办出乙方名下的厂房产权证后30天内，乙方向甲方交付总价款的50%，即280万元；甲方应于合同签订后75天内对供水、供电、道路、消防、排水等设施安装完毕后通知乙方进行验收，乙方应在收到通知后的7天内进行验收，在可以使用后，乙方应履行第二期付款义务，同时甲方将厂房交付给乙方；甲方办理厂房产权的过户手续，相关费用(包括税费)均由甲方负担，乙方除交易房款外不承担交易费用。2004年9月3日至2011年6月22日期间，原告陆续向被告支付了款项392万元：分别于2004年9月3日支付66万元，于2004年11月2日支付3万元，于2004年11月25日支付50万元，于2005年1月30日支付100万元，于2005年1月31日支付61万元，于2010年4月23日支付56万元，于2011年6月22日支付56万元。2005年8月24日，原告公司成立。2007年5月29日，涉案房屋的《建设用地规划许可证》被核准登记于原告名下。2012年11月28日，被告(出让方，甲方)与原告(受让方，乙方)签订《土地使用权及厂房所有权转让合同》一份，载明：甲方将位于上海市松江区九亭镇久富经济开发区沧盛园区内1653地块区域内的部分土地及双层框架结构厂房北1号整幢约3,000平方米(包括门卫室、配电房各半使用在内，具体面积以办证时实测为准)；一次性转让对价为492万元，合同签订前乙方已付392万元，签订合同时付清尾款100万元。2012年11月30日，上海市松江区九亭镇金吴居民委员会曾就涉案房屋的买卖出具《证明》一份，载明：2012年11月28日由上海瑞岭纯水设备工程有限公司与上海博舒信实业有限公司的《土地使用权及厂房所有权转让合同》是依据2003年10月26日、11月10日松江区房屋土地管理局授权代表九亭镇副镇长朱慰军及九亭镇金吴村与上海瑞岭纯水设备工程有限公司签署的《土地使用权地块预约协议》为首据，该协议原件居委会亦有正本存档备案，且与此次双方转让合同中的复印件一致。该厂房于2004年建造竣工，同年9月3日双方曾达成过转让(但未生效)，虽当时我村委及政府曾按双方的意向向上级主管部门申请分割办证，由于受当时政策的限制，故至今未能办证，虽曾想办理分割办证，但该土地使用权、厂房所有权仍全属上海瑞岭公司置地并建造竣工的合法取得的财产。本此转让是按上海瑞岭纯水设备工程有限公司与上海博舒信实业有限公司双方间的一致真实意思表示，如若以后政策允许办证时，我居委会会继续按此转让合同所示双方分割四置范围同意帮助分开办证(或协助代办,费用各自承担)，此证明至分开办证领证结束自然废止。2012年12月13日，原告又向被告支付款项100万元。目前，涉案房屋因被认定为违法建筑，已经被九亭镇政府拆除。审理中，洁水公司自认目前涉案房屋已经被政府拆除，涉案土地也已经由政府实际控制。因拆除产生的补偿款目前在政府处保管，原、被告双方均未领取。另查明：审理中，原、被告双方均确认将原告实际使用涉案房屋和土地的时间确定为2004年11月5日至2016年11月4日。本案审理中，被告向本院申请按出让土地使用权的设定对涉案房屋2004年11月5日至2016年11月4日的市场租金标准进行评估，上海国城土地房地产估价有限公司于2020年6月30日向本院出具国城估字2020-03854号房地产估价报告，设定涉案房屋为有证建筑，总建筑面积3,000平方米，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，土地使用权为出让所得，自2004年11月5日至2016年11月4日期间的市场租金价格为827.1万元。原告对前述报告的真实性无异议，但对关联性有异议，认为本案鉴定的提起无必要，参照房屋总价款和房屋土地使用年限50年进行折算即可，同时鉴于涉案房屋相邻的房屋在(2018)沪0117民初2170号案件中已有报告和结论，如有必要也可酌情参照适用，而最终结论按面积折算后也确实是几乎一致的，故本案的鉴定费用应当由被告自行负担；被告对前述报告的三性均无异议。以上事实，由《标准厂房转让合同》、《土地使用权及厂房所有权转让合同》、《土地使用权地块预约协议》、《证明》、上海市松江区规划管理局松规建字(2003)第0677号通知、《建设用地规划许可证》、收条及银行交易记录、企业名称变更预先核准通知书、照片、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告双方之间的《土地使用权及厂房所有权转让合同》的性质和效力，合同无效的后果应当如何处理。关于合同的性质和效力问题。被告虽辩称原、被告之间系联合建房的合同关系，但并未提供充分证据，而金吴居民委员会已证明涉案房屋于2004年建造竣工，原、被告之间签订合同的名目和约定内容亦为涉案房屋的买卖，故对于被告的此辩称意见，本院不予采信，本案中原、被告之间签订的《标准厂房转让合同》和《土地使用权及厂房所有权转让合同》属房屋买卖合同。鉴于被告转让给原告的涉案房屋因未取得建设工程规划许可证，不符合法律规定的转让要件，且被告事后也未予以补正，直至被相关部门拆除前仍未取得涉案厂房的合法权证，同时基于房地一体原则，故被告与原告签订的《标准厂房转让合同》和《土地使用权及厂房所有权转让合同》应认定无效。关于合同无效的后果问题。根据法律规定，因合同无效而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于被告将不具备转让条件的厂房进行转让，且事后未予补正，故被告就转让合同无效应承担主要过错责任。原告明知涉案厂房在签约时尚不具备转让要件，且在使用较长时间内未督促被告补齐手续，故原告也应有一定的过错，应负次要过错责任。鉴于此，被告应将收取原告的转让款492万元及利息予以返还，利息的标准酌情考虑双方当事人的过错比例，按照中国人民银行的同期同类贷款利率或按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%计算，分别自付款之日起计算至实际清偿之日止。同时，原告本应将涉案房屋及土地返还被告，但鉴于本案纠纷系政府拆违整治引发，涉案房屋已被拆除，土地亦在政府的控制之下，故应当认为原告已经履行了此项义务，对被告的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。不过，鉴于被告在转让合同签订后已将涉案厂房交给原告使用，原告取得了厂房的使用价值，获取了占有利益，且该部分利益无法返还，故原告仍应承担2004年11月5日至2016年11月4日占用涉案房屋和土地期间的使用费。由于评估机构确定的租金收益827.1万元也是以原告已经取得不动产权证为假设条件，而涉案房屋属无证建筑，同时适当考虑本院对双方过错程度的认定，本院在评估机构确定的租金收益基础上酌定原告应承担的占有使用费为347万元，对被告相应范围内的反诉诉讼请求，本院予以支持，鉴于此前已有相同地段的鉴定报告可用于参考，但被告仍坚持提起本案的鉴定申请，故本院在鉴定费的分担上酌情作出对被告不利的认定。被告在反诉中还就占有使用费主张额外的利息，无法律依据，本院不予支持。此外，对于被告主张的因涉案房屋拆除发生的补偿款，鉴于合同无效，应由被告领取，但针对该笔款项被告提出的请求应为给付之诉，而非确认之诉，现被告确认该笔款项尚在案外人处，原告并未领取，并非适格的被告，故对于被告的该项诉讼请求，本院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海博舒信实业有限公司与被告(反诉原告)上海洁水环境科技有限公司于2012年11月28日签订的《土地使用权及厂房所有权转让合同》无效；二、被告(反诉原告)上海洁水环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海博舒信实业有限公司返还已付购房款492万元；三、被告(反诉原告)上海洁水环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海博舒信实业有限公司支付前述购房款的利息(分别计算如下：以66万元为本金，自2004年9月4日起；以3万元为本金，自2004年11月3日起；以50万元为本金，自2004年11月26日起；以100万元为本金，自2005年1月31日起；以61万元为本金，自2005年2月1日起；以56万元为本金，自2010年4月24日起；以56万元为本金，自2011年6月23日起；以100万元为本金，自2012年12月14日起；前述各笔款项的利息均计算至实际清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的70%计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%计付)；四、原告(反诉被告)上海博舒信实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海洁水环境科技有限公司支付房屋占有使用费347万元；五、驳回原告(反诉被告)上海博舒信实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海洁水环境科技有限公司的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36,714元，由原告(反诉被告)上海博舒信实业有限公司负担5,154元(已付)，由被告(反诉原告)上海洁水环境科技有限公司负担31,560元(于本判决生效后七日内缴付本院)；反诉案件受理费46,969元，鉴定费20,859元，合计67,828元，由被告(反诉原告)上海洁水环境科技有限公司负担52,818元(已付)，由原告(反诉被告)上海博舒信实业有限公司负担15,010元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  暨秉恒人民陪审员  姚道林二〇二〇年八月三十一日书 记 员  姚吉妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。