上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初3186号原告：史帆，男，汉族，住上海市。原告：蔡协林，女，汉族，住上海市黄浦区。原告：史晓敏，女，汉族，住上海市黄浦区。三原告共同委托诉讼代理人：杨晓，上海信亚律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：王志永，上海信亚律师事务所律师。被告：曹恒亮，男，汉族，住上海市嘉定区。被告：夏琴，女，汉族，住上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：王润华，上海志道律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：朱姚良，上海志道律师事务所律师。原告史帆、蔡协林、史晓敏与被告曹恒亮、夏琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，三原告共同委托诉讼代理人杨晓、两被告共同委托诉讼代理人王润华、朱姚良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史帆、蔡协林、史晓敏向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令曹恒亮、夏琴继续履行《上海市房地产买卖合同》，向史帆、蔡协林、史晓敏支付购房尾款人民币(以下币种同)100万元；二、判令曹恒亮支付违约金409，800元。事实和理由：史帆、蔡协林、史晓敏系嘉定区柳梁路XXX弄XXX号XXX室商铺的权利人。史帆、蔡协林是夫妻关系。史晓敏是二人之女。2016年1月30日，史帆、蔡协林、史晓敏向曹恒亮出售商铺，总价为230万元，同日，双方通过中介签订《上海市房地产买卖合同》，约定涉案商铺转让价款为200万元。被告应分别于2016年2月1日、2016年3月20日、2016年4月30日前支付30万、70万、100万；2016年4月30前交房并办理过户手续。未按约定期限付款的，每逾期一日，按逾期未付款的0.1%支付违约金，合同继续履行。为达到避税目的，双方口头约定除合同约定价款200万元外，曹恒亮还得支付给史帆、蔡协林、史晓敏30万元，与第一期购房款同时支付。合同签订后，史帆、蔡协林、史晓敏按约向曹恒亮交付房屋，曹恒亮屡次逾期付款，并明确表示最后一期购房款100万元无力支付。另外曹恒亮已将涉案商铺与紧邻商铺间的隔墙打通，并将上述商铺对外出租盈利。史帆、蔡协林、史晓敏经数次催讨购房尾款无果，遂涉诉。曹恒亮、夏琴辩称，不同意史帆、蔡协林、史晓敏的全部诉讼请求。对史帆、蔡协林、史晓敏提出的100万金额有异议，剩余房款是70万，而非100万。另外，对史帆、蔡协林、史晓敏提出的违约金主张亦不能认同。对方存在严重的违约行为，没有按合同约定交付房屋，协助曹恒亮办理房屋过户手续。所以史帆、蔡协林、史晓敏的该项主张缺乏事实依据。另外，即使史帆、蔡协林、史晓敏违约金主张成立，双方约定的违约金过高，也希望法庭结合本案有关事实予以减免。审理中，曹恒亮向本院提出反诉：一、要求解除与史帆、蔡协林、史晓敏签订的《上海市房地产买卖合同》，二、判令史帆、蔡协林、史晓敏返还曹恒亮房款人民币130万元，并支付自2018年8月15日起至清偿之日止的利息(按银行贷款利率计算)。后曹恒亮在审理中又撤回了反诉，本院裁定予以准许。审理中，史帆、蔡协林、史晓敏向本院提出申请，要求追加曹恒亮妻子夏琴为被告。本院依法追加了夏琴为本案被告参加诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市嘉定区柳梁路XXX弄XXX号XXX室店铺(以下称系争房屋)的产权人为史帆、蔡协林、史晓敏。2016年1月30日史帆、蔡协林、史晓敏与曹恒亮签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由史帆、蔡协林、史晓敏将系争房屋转让给曹恒亮，房屋建筑面积159.38平方米，转让房款共计人民币200万元。双方约定于2016年4月30日前腾退房屋并交付验收，验收后史帆、蔡协林、史晓敏将房屋钥匙交付曹恒亮。双方确认在2016年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方约定曹恒亮于2016年2月1日前支付人民币30万元；于2016年3月20日前支付人民币70万元；于2016年4月30日前支付人民币100万元。合同约定如曹恒亮未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，曹恒亮应向史帆、蔡协林、史晓敏支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行。另外，双方还口头约定，除合同约定价款200万元外，曹恒亮还需另行支付史帆、蔡协林、史晓敏房款30万元，与第一期购房款同时支付。合同签订后，史帆、蔡协林、史晓敏按约向曹恒亮交付系争房屋。曹恒亮于2016年1月31日支付房款30万，同年2月14日又付30万，2016年4月1日付40万及30万，共计支付给史帆、蔡协林、史晓敏房款130万元，均由史帆出具收条。此后曹恒亮未再支付房款。史帆、蔡协林、史晓敏经多次催款后，曹恒亮表示目前已无力支付剩余款项。2018年2月史帆、蔡协林、史晓敏向本院起诉。审理中，史帆、蔡协林、史晓敏为证明总房款为230万元，提供了双方就房款支付时的对话录音内容。从该录音内容上来看，曹恒亮明确表示房款合同上是写200万，实际是230万。同时曹恒亮还表示在第一期要支付60万，但史帆、蔡协林、史晓敏只写30万的收条即可。本院认为，史帆、蔡协林、史晓敏与曹恒亮签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效。双方均应切实按约履行。合同签订后，史帆、蔡协林、史晓敏将系争房屋交付曹恒亮。曹恒亮在支付部分房款后，未按约支付剩余房款，曹恒亮的行为显属违约。应承担相应的违约责任。对双方争议的总房款价格是200万元还是230万元，从双方当事人就房款支付的谈话录音内容来看，曹恒亮已明确表示系争房屋总价为230万元。结合系争房屋在当时的市场价格等因素，本院认定系争房屋的实际成交价格为230万元。扣除曹恒亮已付房款130万元后，曹恒亮实际尚应给付史帆、蔡协林、史晓敏剩余房款100万元。故史帆、蔡协林、史晓敏要求曹恒亮支付剩余房款100万元的诉讼请求，本院应予支持。关于违约金，因合同约定逾期付款的，按逾期未付款的0.1%支付违约金，但该约定明显过高，本院将违约金酌情调整为20万元，由曹恒亮给付史帆、蔡协林、史晓敏。因曹恒亮购买系争房屋是在婚姻关系存续期间，夏琴对婚姻关系存续期间曹恒亮所承担的债务应承担共同偿还义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下。一、被告曹恒亮、夏琴应予本判决生效后10日内给付原告史帆、蔡协林、史晓敏房款人民币100万元；二、被告曹恒亮、夏琴应予本判决生效后10日内给付原告史帆、蔡协林、史晓敏违约金人民币20万元；三、原告史帆、蔡协林、史晓敏其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17，488元，减半收取8，744元，保全申请费5，000元，由原告史帆、蔡协林、史晓敏负担1，744元，被告曹恒亮、夏琴负担12，000元(原、被告各负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一九年三月二十六日书记员  陈伊菡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。