河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初646号原告：李忠喜，男，1973年3月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵英英、邓小涛，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告：郑州西城科技发展有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路****楼******，统一社会信用代码91410100566486337F。法定代表人：师海平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宁源，该公司员工。原告李忠喜与被告郑州西城科技发展有限公司（以下简称“西城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李忠喜的委托诉讼代理人赵英英、邓小涛、被告西城公司的委托诉讼代理人王宁源均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付未依约提交办理产权初始登记资料的违约金34444元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月6日，原告、被告就原告购买被告位于惠济区迎宾路北、××通路东的商品房事宜签订了《商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款为779276元；被告应当在2017年3月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时间内未报送上述申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告并未依约提交办理产权初始登记的材料，其行为已经违反了合同约定，应承担相应的违约责任。原告多次向被告主张权利，被告均置之不理。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令所请。被告西城公司辩称，原告起诉被告的事实和理由不能成立，理由如下：2016年8月15日，郑州市自然资源和规划局发布了《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告》，决定自2016年8月20日起实施不动产统一登记，由原来的“房屋所有权登记”变更为“房屋所有权和土地使用权”统一登记，该行政决定是在房地产公司与业主签订《商品房买卖合同》后，合同履行过程中生效实施的，并没有任何预见性，初始登记已不存在，房地产公司无法按照原合同约定继续履行相关义务，应属于情势变更、不可抗力情形。2016年8月20日后，郑州市住房保障和房地产管理局已没有名为“房屋产权初始登记”的该项业务，郑州市住房保障和房地产管理局已不予受理产权初始登记，改由郑州市不动产登记中心统一办理不动产首次登记（房屋、土地）。房屋初始登记和包括土地在内的不动产首次登记在内容和程序上是两个完全不同的概念。因此，不能按合同要求办理初始登记的期限，要求办理房屋和土地在内的首次登记。被告严格按照政府政策相关规定办理产权登记，由于政府相关职能机构改革、交接，致使产权登记业务延长，应属不可抗力情形，且被告在此期间已经尽到了合理的注意义务，采取了一切救济措施手段，双方均未违约，被告不应承担违约责任。虽然郑州市住房保障和房地产管理局房屋登记的相关职能移交郑州市不动产登记中心后，办理程序更为复杂，增加了相应的办理流程及难度。但在这种存在情势变更与不可抗力的情形下，被告尽最大努力尽早推送材料，为原告办理产权登记，全力避免时间过长。综上，因大家公知的情势变更及不可抗力事件的发生，初始登记和办理房产证已不存在，取而代之的是首次登记和不动产权证。而两者是性质完全不同的两个问题，而原告仍以原合同要求被告履约（且被告并无违约），显然违背了“情势变更”和“不可抗力事件”的法理事实及处理原则。原告要求被告承担未依约定期限办理不动产权证并支付违约金的诉讼请求没有法律和事实依据，也不符合情理，不应得到支持。被告请求法院充分考虑情势变更、不可抗力情形的客观存在，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2015年7月6日，原、被告签订编号为150××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州市××区迎宾路北、××通路东××房屋××套，建筑面积87.86平方米，成交价格为779276元，付款方式为首付现金239276元于2015年7月6日交纳，剩余房款540000元，以银行按揭方式支付。被告应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表、配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按附件四第六条约定内容执行；合同并约定了其他事项。在双方同日签订的合同附件四《合同补充协议》中，约定：被告应当在2017年3月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。原告委托被告办理该商品房转移登记，原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得该商品房初始登记后240日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金。合同签订后，原告按约缴纳房款，被告于2016年9月30日前按合同约定将涉案房屋交付原告。2016年8月12日，郑州市人民政府发布《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明。郑州市住房保障和房地产管理局已没有名为“房屋产权初始登记”的该项业务，郑州市住房保障和房地产管理局已不予受理产权初始登记，改由郑州市不动产登记中心统一办理不动产首次登记（房屋、土地）。合同中约定的房屋初始登记内容包含资料为：1、登记申请书；2、房地产开发企业营业执照、资质证书（比对原件，收复印件），委托书，受委托人身份证件（比对原件，收复印件）；3、国有土地使用证（对比原件，收复印件）4、建设工程规划许可证及附图；5、房屋竣工验收备案证明；6、建筑物区分所有权证明；7、房屋测绘报告及2份附图；8、物业维修基金缴存凭证；9、其他必要资料。注：该类业务包括开发企业建设的经济适用住房等；建筑物区分所有权证明是房屋登记申请的一个组成部分，主要说明物业用房和属于全体业主共有的公共设施用房的位置、房号、面积。而郑州市不动产登记中心统一办理不动产首次登记（房屋、土地）所需材料为：1、《不动产登记审批表》原件，后附清册（需加盖骑缝章）；2、申请人营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件；3、《授权委托书》和代理人身份证复印件；4、《不动产权证书》或《国有土地使用证》（含宗地图）原件（原件收回）；5、《建设工程规划许可证》原件（含红线图等附件，原件收回）；6、规划核实意见书原件（于2010年2月1日之后办理的规划证需要提供规划核实意见书原件）；7、房屋竣工验收备案证书原件；8、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明原件；9、权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；10、法律、行政法规及《实施细则》规定的其他材料。注：所有文件需验原件，如收复印件受理人员需加盖校验章。其中不动产测量报告一项需郑州市住房保障和房地产管理局对楼盘表确认和预受理后办理。原初始登记取消后，房管局初始登记科改为楼盘表确认科，“实测楼盘表确认”业务仍由房管局受理审查，包含的资料有：1、申请书；2、申请人的营业执照、资质证书或机构代码证；3、委托书原件，受托人身份证；4、国有土地证；5、建设工程规划许可证及附图、规划核实证明、规划及竣工图平面图；6、竣工备案表；7、物业维修基金缴存证明；8、派出所门牌号证明及预售与派出所号对比表；9、楼盘表；10、测绘报告；11、土地出让合同；12、物业招投标证明等12项资料及预变现业务，不动产首登实施前的房屋初始登记业务需要提交的资料仅仅包含实测楼盘表确认中的前10项内容，且仍需办理（新增）预变现业务、权籍调查业务等。原初始登记办理流程为：房管局实测→初始登记递件→现场勘验→受理；因房管局与不动产中心没有共同统一办公系统，信息无法及时共享，由政府数字办共享平台相互推送房产信息。首次登记具体流程为：房管局实测→房管局实测楼盘表确认→房管局预变现→房管局将信息推至经共享平台→不动产权籍调查和测量→首次登记递件→现场勘验→首次登记受理。原告所购楼盘项目于2017年1月16日开始在郑房测绘队办理房屋实测，2017年7月21日被告将测绘队发放的测绘成果及所需资料递交、推送房管局楼盘表确认科办理实测楼盘表确认（郑房测绘队为目前郑州市区唯一房屋测绘单位，且测绘信息只能推送房管局），房管局于2017年11月17日预变现后将房屋实测信息经郑州市政府数字办共享平台推送至不动产登记中心，权籍调查公司于推送后办理权籍调查和不动产测量报告并将成果报送至郑州市不动产登记中心存档。被告于2017年12月14日在权籍调查入库后将办理首次登记所需资料报送至郑州市不动产登记中心受理科。2018年7月3日，郑州市不动产登记中心向被告出具不动产登记受理凭证，收到被告首次登记以下申请登记材料。2018年7月31日，郑州市不动产登记中心向被告出具不动产登记受理凭证，收到被告房地更正登记以下申请登记材料。另查明，原告所购的6-204号房屋不动产权证房管部门已受理。上述事实,有原告提供的商品房买卖合同、不动产销售发票、被告企业信息、不动产登记受理凭证及被告提供的不动产统一登记通告、郑州市房屋登记业务工作手册、办理流程照片、首次登记薄照片、楼盘表确认业务与首次登记材料目录、当事人的陈述及庭审笔录等在案予以证明，证据客观真实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应当于2017年3月30日前向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记材料，并在取得涉案房屋初始登记后240日内，取得涉案房屋所有权证。但由于政策原因、机构职能合并，自2016年8月20日起，相关职能部门停止办理房屋所有权及初始登记业务，改由不动产登记中心统一（房屋、土地）办理不动产首次登记业务，且房屋所有权证书和对应的土地使用权书亦合并为不动产权证书。原合同及附件约定递交初始登记资料及时间的限制也不存在，办理初始登记与首次登记的主体、程序、资料内容发生了很大变化，不能以递交初始登记资料的时间视为对递交首次登记资料的时间约定，合同履约条件的变化，系被告在签订合同时不能预见、不能避免的客观情形，能够作为免除被告责任的理由。被告于2017年1月16日开始在郑房测绘队（××唯一测绘单位）办理房屋实测，2017年7月21日向房管局楼盘表确认科递交、推送了楼盘表确认资料，该资料涵盖并超出了合同约定的房屋初始登记资料的范围。房屋预变现后，房管局于2017年11月17日将房屋实测信息推送至市不动产登记中心，权籍调查及不动产测量报告成果报送至郑州市不动产登记中心存档，2017年12月14日被告将首登资料报送至不动产登记中心，以上楼盘表确认资料及首次登记资料报送的程序、资料内容、实地勘测的繁杂性与初始登记相比，应当给予被告合理充分的报送准备期间，且原告没有证据表明被告在合同履约条件发生变化后故意拖延、拒绝办理楼盘表确认资料及首登资料报送，以上报送时间应当视为被告在合理的期间内办理了楼盘表确认资料及首登资料的报送。政策发生变化后，原、被告双方亦未能对首次登记、办理不动产权证书等事项的时间进行重新约定，故原、被告在合同履行中发生此纠纷，不能归责于被告之过错，故原告称被告逾期办理初始登记违约，要求支付违约金的请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李忠喜的诉讼请求。案件受理费662元，减半收取计331元，保全费364元，共计695元，由原告李忠喜负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杨建华二〇一九年四月十九日书记员  马 钰