上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7174号原告(反诉被告)：上海嘉定区就业综合服务社，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陆清，主任。委托诉讼代理人：沈伟忠，上海本善律师事务所律师。被告(反诉原告)：许华，男，1975年12月22日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：孙瑞华，上海正荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雅鹏，上海正荣律师事务所律师。原告(反诉被告)上海嘉定区就业综合服务社(以下简称综合服务社)与被告(反诉原告)许华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)综合服务社委托诉讼代理人沈伟忠、被告(反诉原告)许华的委托诉讼代理人孙瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。综合服务社向本院提出诉讼请求：一、请求判令许华腾退位于上海市嘉定区新城路街道仓场路XXX号四平街面120平方米底层楼商铺，并交还综合服务社；二、判令许华支付自2019年1月1日起暂计算至2019年3月31日止的占用费(按原合同租金计算)5万元整，以及使用该商铺期间所产生的水、电、煤气等相关费用。事实和理由：综合服务社与许华系租赁合同关系，许华向综合服务社租赁位于上海市嘉定区新城路街道仓场路XXX号四平街面120平方米底层楼商铺，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为人民币20万元整。租赁期满后，综合服务社向许华主张腾空并返还房屋时遭到拒绝。故向法院提起诉讼。许华辩称，综合服务社在租赁合同履行过程中存在过错。因为根据双方的合同，许华已经实际上连续承租十几年了，在过去的十几年中，合同是每年一签，然后快要到期的时候，综合服务社是需要提前两个月告诉许华同意续签或不续签的。本案中争议的这份租赁合同，因为综合服务社没有提前两个月告知许华不再续租，许华在最后两个月投入了几十万的装修。在装修期间，综合服务社也没有提前通知许华系争房屋不再出租，因此许华提出反诉，如果综合服务社要求许华腾退房屋的话，许华的装修损失则需综合服务社承担。审理中，许华向本院提出反诉，要求综合服务社赔偿许华的装饰装修损失166,135元。针对许华的反诉，综合服务社辩称，不同意许华的反诉请求。理由是综合服务社是根据合同的约定，在合同到期前两个月即2018年的10月份，已经正式通知许华合同到期不再续签。许华在明知合同不再续签的情况下，仍然坚持装修房屋，由此所造成的装饰装修损失应当由许华承担，与综合服务社无关。故请求法院驳回许华的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市嘉定区新城路街道仓场路XXX号(原门牌号码为仓场路XXX号)的房屋产权人为案外人上海市嘉定区征地养老服务所。2011年3月上海市嘉定区征地养老服务所更名为上海市嘉定区征地养老服务中心。2013年9月30日，案外人上海市嘉定区征地养老服务中心与综合服务社签订《房屋及场地租赁合同》，将位于上海市嘉定区新城路街道仓场路XXX号的房屋(以下称系争房屋)，共楼上楼下各5间出租给综合服务社，租期5年3个月，自2013年10月1日起至2018年12月31日止。2013年起，综合服务社经出租人同意将系争房屋出租给许华，合同一年一签，每次合同到期前两个月，双方商定是否续签。2017年12月15日，综合服务社又与许华签订《房屋租赁合同》，约定租期为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金为人民币20万元整，租赁期满，若双方有意继续合作，则在合同终止前两个月，在友好协商的基础上续签房屋租赁合同。2018年10月底，综合服务社通知许华合同即将到期，按有关规定不再对外出租。此时许华已对系争房屋进行了装修，准备开设宝岛眼镜公司，许华在收到通知后于2018年12月26日写给综合服务社一份情况说明，该情况说明写到：“2018年10月底本人接到上海嘉定区就业综合服务社通知合同即将到期，本人继续认为和以前一样可以续租，并不知道该房屋将按区有关规定不再对外出租，造成我与合作方违约及损失，为减少损失本人恳请贵局可否考虑实际情况予以适当延长过渡期和适当经济补偿，以便及时解决本人与合作方的合作”，但综合服务社仍不同意续租。合同到期后，双方未再续签租赁合同。许华继续使用系争房屋开设宝岛眼镜公司及全家便利店。2019年4月综合服务社向本院起诉。审理中，许华辩称因综合服务社未按约定提前通知许华合同不再续签，导致许华装修损失巨大，故许华无法退出系争房屋也无法支付各种费用。同时许华提出反诉，并向本院申请要求对系争房屋的装修价值进行评估。本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋内的装修价值进行鉴定，鉴定意见书的结论为：装修工程造价201,405元，现值为153,853元。审理中，综合服务社对其主张的水费、电费、煤气费均未能提供相应证据。本院认为，综合服务社与许华签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反有关法律法规的规定，该合同合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，租赁期届满，双方是否续签，应在合同终止前两个月进行协商。综合服务社已于2018年10月告知许华合同到期后双方不再续签，综合服务社的行为，符合合同约定。因此，《房屋租赁合同》到期后，综合服务社与许华之间的租赁关系即终止。许华应携其财产从系争房屋内迁出，并将系争房屋返还综合服务社。故综合服务社要求许华腾退房屋并返还综合服务社的诉请应予支持。由于目前许华仍实际占用系争房屋，故许华应支付自2019年1月1日起至实际搬离时止的房屋实际使用费，该房屋实际使用费可按原合同约定的标准计算。对综合服务社主张的水费、电费、煤气费，因综合服务社均未能提供相应证据，故本案中对此不作处理，如综合服务社今后有新的证据可另行解决。至于许华辩称因综合服务社未按约定提前通知许华合同不再续签，导致许华装修损失巨大，故许华无法退出系争房屋也无法支付各种费用的意见，从许华在2018年12月26日写给综合服务社的情况说明中可以看到：“2018年10月底本人接到上海嘉定区就业综合服务社通知合同即将到期，本人继续认为和以前一样可以续租，并不知道该房屋将按区有关规定不再对外出租，造成我与合作方违约及损失……”，许华已收到综合服务社的不再续租的通知，也已知道是区里的有关规定系争房屋不再对外出租。因此许华的上述辩称意见明显与事实不符，本院不予采信。同理，许华在得知综合服务社已明确表示不再续租的情况下，继续对系争房屋进行装修，对由此造成的损失应承担主要责任。综合服务社明知许华在装修，亦未及时予以制止，对此，亦应承担部分责任。对许华提出装修损失166,135元的反诉诉请，可以鉴定意见书的鉴定结论为准，结合综合服务社和许华的过错责任，本院酌情确定装修损失为6万元，由综合服务社赔偿给许华，其余损失由许华自理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告许华应于本判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区新城路街道仓场路XXX号的房屋内迁出，并将该房屋返还原告上海嘉定区就业综合服务社；二、被告许华应于本判决生效后十日内给付原告上海嘉定区就业综合服务社房屋实际使用费(该房屋实际使用费自2019年1月1日起至许华实际搬出系争房屋之日止，按每年20万元计)；三、原告上海嘉定区就业综合服务社应于本判决生效后十日内在被告许华履行完毕上述第一项内容后，给付被告许华装修损失人民币6万元；四、被告许华的其余反诉诉讼请求不予支持。本案受理费1,050元，反诉受理费3,622.7元、管辖异议申请费100元，由原告上海嘉定区就业综合服务社负担1,772.7元，被告许华负担3,000元(原、被告负担之款应于本判决生效后七日内缴付本院)。鉴定费12,000元，由原告上海嘉定区就业综合服务社负担4,500元，被告许华负担7,500元(原告负担之款应于本判决生效后七日内给付被告)。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇二〇年十月十日书记员  何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。