湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1202民初5172号原告：王新兵，男，1976年6月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告：王小希，女，2004年7月29日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两原告委托诉讼代理人：鲁建，湖北海舟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：程宜发，男，1987年8月7日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。被告：张小英，女，1986年8月18日出生，汉族，住广东省增城市。原告王新兵、王小希与被告程宜发、张小英租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新兵、王小希的委托诉讼代理人鲁建和被告程宜发到庭参加了诉讼。被告张小英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新兵、王小希起诉后在庭审过程中变更了诉讼请求,提出：1.判决被告向原告支付所欠租金151710元；2、判决被告向原告按照所欠租金每天千分之三计算支付违约金160371元；3、判决被告向原告赔偿损失30000元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月27日，两被告与原告签订了一份《三胜印象一期商铺租赁合同书》，约定两被告租赁原告所属的咸安区三胜印象9号楼401号商铺，用于经营餐饮业，租赁期限为5年，自2014年9月27日起至2019年9月27日止。合同还约定了租金的交纳方式及违约责任等其他重要条款。合同签订后，原告交付了租赁商铺，两被告一直按期交纳租金。但到了2017年10月之后，两被告就未按照约定时间向原告交纳租金。原告委托派人多次与两被告协商，并向两被告多次发函催收租金，两被告仍未支付拖欠租金。原告依照双方签订的合同相关条款行使合同解除权，通知两被告限期搬离租赁房屋。但被告接到通知后，仍然拒不交纳下欠租金，也不腾退租赁物。原告无奈之下起诉到法院，在法院多次调解之下，原告承诺退还两被告保证金30000元，两被告才于2018年9月6日将租赁物腾退出来交付原告。因原、被告双方对下欠租金及违约金损失协商未果，原告为此诉至本院。被告程宜发辩称：原告所述不属实，被告不应再支付原告租金及其他损失赔偿。原、被告双方一直在协商退房的事情，从2017年下一个租金交纳期快到的时候，双方就在协商，被告征求原告意见是否能降一下房租，但是原告没有同意，也不同意转租。被告就就不想继续经营下去了，与原告协商退房退押金的事宜，在这过程中被告经营店面的门及电梯通道无故被锁。到了2018年3月，原告又派人与被告到物业谈退房的问题，因双方协商条件未达到一致，被告就没有退房，直到了2018年4月份被告就收到了原告代理人鲁律师的电话说是要谈退房的事情，双方协商后达成一致意见：原告将押金退给被告，被告就退房，不需另行交纳租金。2018年5月7日，鲁律师把终止协议拟好发给被告正准备签时，原告又提出一个条件要求被告将租赁房屋恢复原状，被告认为无法达到原告要求，双方继续僵持。后来原告在6月份起诉，在法院主持调解下，被告在2018年9月份把房子退给了原告，原告把押金30000元也退给被告，原告撤了诉。现在原告又起诉要求被告交租金及承担违约责任是不合理的，被告认为原告是在误导被告并拖延退房时间，便于计算租金损失之类的费用，请求驳回原告的诉讼请求。被告张小英未向本院提交答辩意见及证据。根据当事人陈述及双方无异议的证据，本院确认如下事实：2014年9月27日，被告程宜发、张小英与原告王新兵、王小希签订了一份《三胜印象一期商铺租赁合同书》，约定被告租赁原告所属的咸安区三胜印象9号楼401号商铺，用于经营餐饮业，租赁期限为5年，自2014年9月27日起至2019年9月27日止。双方还对租金的价格、支付时间、租赁期限及违约责任、合同解除的事由等事项进行了约定。并且租赁合同第三条第二款的规定：被告逾期交纳租金，每天应按实欠租金的3%支付违约金。租赁合同第九条第三款规定：被告逾期超过30日拖欠租金的，赔偿原告违约金30000元，原告有权中止租赁协议并收回房屋。合同签订后,原告王新兵、王小希将上述合同约定的商铺交付给被告程宜发、张小英使用，被告程宜发、张小英也按期向原告支付租金。但2017年9月份之后的租金，被告未按期交纳。期间原、被告双方为退房和退押金问题进行多次协商均未果，原告曾在2018年6月向法院提起诉讼，后经本院主持调解，原、被告双方于2018年9月6日签订租赁终止协议，原告履行了退还30000元押金给被告的义务，被告履行了腾退租赁房屋给了原告的义务。原告后向本院撤回起诉，并获本院准许。现原告以被告应承担退房之前的租金及违约金为由诉至法院。本院经审查认为本案涉及的焦点问题为：被告是否应当承担腾退租赁物之前的租金及违约金损失？对该焦点问题，本院作如下分析：从庭审调查关于双方协商腾退租赁物及退还押金的过程来看，因被告从2017年10月就未按约缴纳到期租金，原告从2017年10月份委托派人以上门催讨及发函催办方式多次向被告催讨拖欠租金未果后，于2018年3月28日向被告发出解除租赁合同通知，被告收到通知后，双方就围绕腾退租赁物及退还押金问题进行多轮协商，并在2018年5月7日达成口头协议，由原告退还30000元押金给被告，被告腾退租赁房屋给原告，原告不要求被告承担租金及违约金损失，这是双方最初对终止合同的结算达成的一致处理意见，是双方均同意解除租赁合同并进行合同结算的最初真实意思表示。虽然这个结算意见未书面签署成功，但是直到2018年9月6日双方签订正式租赁终止协议后，原、被告双方还是按照2018年5月7日达成的口头协议履行了各自的义务，至此，原告对终止租赁关系的最初真实意思的合同结算目的已经达到，原告现要求被告承担2018年5月7日前的租金及违约金损失的主张违背了民法上关于民事主体从事民事活动应遵循诚实信用原则的规定，故被告不应承担该部分损失的赔偿责任。但对于2018年5月7日至2018年9月6日期间的租金损失55168元，属于原告预期目的之外的直接损失，是因被告未及时腾退租赁房屋直接造成的损失后果，故被告对此损失应承担赔偿责任。另外对原告的违约金及其他损失主张，根据本院在庭审中查明的事实来分析，原、被告对2018年5月7日双方最初达成的终止协议未书面签署的原因为，原告在被告正要签署协议时又另行提出了要求被告将房屋恢复原状的条件，而根据双方签订的租赁合同第四条关于“承租方离场时不得破坏或拆除已装修部分（含地面、内外墙装饰、内部电器电路布线、门窗或其他装饰部分），同时不得破坏或拆除房屋原有或新增结构部分”的规定，本院认为原告提出的要被告将房屋恢复原状的要求违背了双方的合同约定，具有主观恶意行为，对自身损失后果应承担相应责任。故对原告的违约金等其他间接损失后果，由原告自行承担，被告对该部分损失不应承担赔偿责任。综上所述，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，承租人应当返还租赁物。民事主体从事民事活动应遵循诚实信用原则。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告程宜发、张小英依照租赁合同使用原告王新兵、王小希的租赁物，应当履行按约交纳租金义务，且在双方达成租赁关系终止的合意时，被告应及时返还租赁物给原告。虽然原告在双方洽谈合同终止结算过程中存在主观恶意的过错行为，但这并不能免除被告应及时腾退租赁物的合同义务，被告对违反合同义务导致超出原告预期时间腾退租赁物造成原告的租金损失55168元，应承担赔偿责任，故对原告关于该部分损失赔偿诉求，本院依法予以支持；对原告关于违约金等其他间接损失赔偿诉求，因原告自身存在过错行为应承担相应责任，故对该部分诉求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程宜发、张小英应赔偿原告王新兵、王小希租金损失55168元，此款限两被告在本判决生效后七日内履行完毕。二、驳回原告王新兵、王小希的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1179元，由被告程宜发、张小英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  李建宁审 判 员  陈卫华人民陪审员  朱其秋二０一九年十二月二十五日书 记 员  章 娜附：相关法律法规条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。