安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0103民初1344号原告（反诉被告）：中国人民财产保险股份有限公司安徽省分公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区南京路**中国人保财险华东中心（西院）**。负责人：董晓朗，总经理。委托诉讼代理人：窦超，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：童海生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张静萍，女，1933年7月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。第三人（反诉原告）：鲍玮，女，1958年10月30日出生，汉族，住安徽省合肥市合肥市蜀山区。第三人（反诉原告）：鲍珂，男，1960年8月22日出生，汉族，住北京市海淀区。上述被告与第三人共同委托诉讼代理人：孙先忠，上海金茂凯德律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司安徽省分公司（以下简称人保安徽分公司）与被告（反诉原告）张静萍、第三人（反诉原告）鲍玮、第三人（反诉原告）鲍珂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。人保安徽分公司的委托诉讼代理人童海生，鲍珂，张静萍、鲍玮、鲍珂的委托诉讼代理人孙先忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人保安徽分公司向本院提出诉讼请求：判令张静萍立即协助人保安徽分公司办理合肥市庐阳区淮河路204号10幢203室（合政房权证第**）房屋产权过户登记手续。事实和理由：张静萍系人保安徽分公司职工鲍德华之妻，鲍玮、鲍珂系张静萍与鲍德华的子女。鲍德华于1995年享受房改购房政策从人保安徽分公司处购买合肥市庐阳区淮河路******（合政房房权证**×**）房屋一套。鲍德华离世之后其遗孀张静萍与人保安徽分公司协商要求人保安徽分公司回购上述房屋，双方达成一致意见并于1999年12月签订了《协议书》，对回购房屋的价格、支付方式及产权归属等事项进行了约定，并有张静萍单位合肥市六安路小学在协议书上签章予以证明。《协议书》签订后，人保安徽分公司按约定履行了付款义务，但张静萍一直未协助办理房屋产权过户登记手续，现人保安徽分公司为维护自身合法权益，特诉至法院。张静萍、鲍玮、鲍珂针对本诉辩称，一、人保安徽分公司与张静萍的房屋买卖合同因张静萍无处分权而无效，该无效合同自始没有法律约束力，人保安徽分公司的诉请不应得到支持。二、单就协议内容而言，协议第三条、第七条约定，张静萍的义务就是交房、交钥匙，房产变更的义务应该是由人保安徽分公司来承担。张静萍、鲍玮、鲍珂向本院提出反诉请求：1.确认合肥市庐阳区淮河路204号10幢203室的房屋买卖合同无效；2.反诉的诉讼费用由人保安徽分公司承担。事实与理由：鲍玮、鲍珂系张静萍与鲍德华（已故）的子女，鲍德华生前为人保安徽分公司的职工。1995年鲍德华享受房改政策从人保安徽分公司购买了合肥市庐阳区淮河路204与10幢203室房屋一套，该房屋登记在鲍德华一人名下。1999年4月11日，鲍德华去世。鲍德华去世后人保安徽分公司向张静萍提出要求收回该房屋，用于安置公司其他无房职工。在鲍玮、鲍珂不知情的情况下，1999年12月17日，双方签订了房屋买卖《协议书》。诉争房屋虽然登记在鲍德华一人名下，在鲍德华去世后，张静萍、鲍玮、鲍珂作为继承人共同享有该房屋的产权，为该房屋共有权人。人保安徽分公司在张静萍年事已高且不懂法律的情况下，隐瞒共有权人鲍玮、鲍珂，擅自签订的房屋买卖合同因张静萍无权处分而无效。根据《物权法》、《合同法》的相关规定，参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第15条的规定，该房屋买卖合同依法应认定为无效合同。人保安徽分公司针对反诉辩称，一、双方签订的协议合法有效，涉案房产的交易背景决定了该协议是双方真实自愿的意思表示。该房产回购原因是张静萍在丈夫去世后欲出售涉案房产，但是因为不符合安徽省政府的相关规定，故向人保安徽分公司申请回购。房产回购价格合理，人保安徽分公司也已履行了付款义务。二、人保安徽分公司有理由相信张静萍具有代理权。第三人鲍玮有多次代理张静萍处理回购住房事宜的书面记录。鲍玮、鲍珂称不知情与事实不符。三、双方已经履行了合同主要义务，但张静萍一直怠于履行配合办理房产过户这一重要的附随义务。本院经审理认定事实如下：鲍德华原系人保安徽分公司职工，1995年鲍德华享受房改房政策从人保安徽分公司处购买了案涉房产，即合肥市庐阳区淮河路204号10幢203室，房屋建筑面积91.78平方米，产权登记在鲍德华一人名下，产权证号为合政房权证No.036912。1999年4月鲍德华去世，其遗孀张静萍（乙方）于1999年12月17日与人保安徽分公司（甲方）签订《协议书》一份，双方约定：1、由甲方回购乙方房改房即淮河路204号10幢203室。2、回购价格以1999年10月29日合肥市房地产价格评估管理所的市场评估价214765.2元为基础，同时考虑乙方的实际困难，另予补助35234.8元，甲方合计支付乙方购房款250000元。3、甲方支付回购款后，乙方现住房产权归甲方，乙方原房产证由甲方予以变更。乙方承诺，保证按时交房及钥匙。协议签订后，人保安徽分公司如约支付了购房款，鲍玮代表其母张静萍办理了收款手续，张静萍也如期交还了房屋及钥匙。案涉房屋现由人保安徽分公司安排的其他职工居住使用。另查明，鲍德华去世后，第一顺位法定继承人为其妻张静萍、其女鲍玮和其子鲍珂。上述事实由人保安徽分公司提供的营业执照、户籍信息、房屋所有权证、协议书、银行转账凭证、收据、《关于按协议支取房屋回购款的报告》、财务单据以及双方当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于原被告签订的协议书是否合法有效，张静萍是否为无权处分。鲍德华去世后，案涉房产作为遗产依法应由张静萍、鲍玮、鲍珂继承，三人为共有产权人。而1999年12月签订的协议书的乙方只有张静萍一人，第三人鲍玮、鲍珂抗辩称，其对房屋买卖一事不知情，张静萍的行为属于无权处分，并进而提出反诉请求要求确认合同无效。但案涉房屋在被回购之前实际一直由张静萍占有使用，张静萍是鲍玮、鲍珂的母亲，三人是亲密的家庭成员关系。处在客观第三人的视角来看，张静萍具有代表其子女鲍玮、鲍珂处分该套房产的权利表征，合同相对方有理由相信张静萍具有代理权，其行为构成表见代理。从事实角度来讲，协议签订后是鲍玮代表其母张静萍办理的收取购房款的手续，在有鲍玮签名确认的收据和财务单据上清楚写明人保安徽分公司回购鲍德华住房一事，说明鲍玮对回购房屋是知情的。鲍珂也在庭审中承认，对于母亲（张静萍）卖房子一事是有所了解的。即使鲍玮、鲍珂在协议签订的当时对房屋买卖一事不知情，但事实证明二人事后都知晓了此事，却未提出过异议。如今，距协议签订之时已近二十载，鲍玮、鲍珂方才以不知情为由要求确认合同无效，其行为有违诚实信用的法律原则，本院不予认可。张静萍虽然只是案涉房产的共有权人之一，但在客观上人保安徽分公司有理由相信张静萍具有鲍玮、鲍珂的代理权，其与人保安徽分公司订立的回购协议系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。依据法律规定，在履行期限约定不明确的情况下，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现人保安徽分公司提出让张静萍协助其办理房屋产权转移登记的诉请，合法有据。虽然按照协议约定，办理产权转移登记手续是人保安徽分公司的主要义务，但张静萍作为房屋出卖方有配合办理手续的附随义务，遵循诚实信用原则，本院对人保安徽分公司的本诉诉请予以支持，但办理房屋产权转移登记手续的相关税费则应由人保安徽分公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张静萍于本判决生效之日起三十日内协助中国人民财产保险股份有限公司安徽省分公司办理合肥市庐阳区淮河路204号10幢203室（合政房权证No.036912）的房屋产权转移登记手续；二、驳回张静萍、鲍玮、鲍珂的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为2525元，由中国人民财产保险股份有限公司安徽省分公司负担；反诉案件受理费减半收取为2525元，由张静萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇一九年三月二十二日法官助理刘佳书记员陈夏梦迪附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。