北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初11023号原告：北京八达岭青龙泉休闲渡假村有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：李海东，董事长。委托诉讼代理人：靳恒伟，北京市尚公律师事务所律师。被告：姬志，男，1967年10月30日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李晓光，北京李晓光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小伟，北京重典律师事务所律师。原告北京八达岭青龙泉休闲渡假村有限公司（以下简称青龙泉公司）与被告姬志排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，姬志在提交答辩状期间提出管辖权异议，要求将本案移送至北京市西城区人民法院审理。本院于2019年1月8日作出（2018）京0119民初11023号民事裁定书，裁定驳回姬志对本案管辖权提出的异议。姬志不服该裁定，上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2019年4月28日作出（2019）京01民辖终285号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院在审理过程中发现，本案需要以本院（2019）京0119民初1271号案件的审理结果为依据，故本院于2019年7月8日作出裁定：本案中止诉讼。故本案自2019年7月10日起中止审理，于2019年12月10日恢复审理。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。青龙泉公司的委托诉讼代理人靳恒伟，姬志及其委托诉讼代理人李晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青龙泉公司向本院提出诉讼请求：1.判令姬志立即返还所侵占青龙泉公司的土地和房屋，并承担恢复原状的所有费用；2.判令姬志承担律师费20000元及全部诉讼费用。诉讼中，青龙泉公司变更其诉讼请求为：1.判令姬志立即返还房屋所有权证房屋登记表上的2号房屋及院落，并将姬志非法拆除的1号、3号房屋恢复原状；2.判令姬志拆除位于×××集体土地上地面设施（包括铁门、狗舍、阳光房）并将该土地返还青龙泉公司；3.判令姬志承担本案律师费20000元及案件受理费。事实和理由：2002年6月，姬志非法强占了青龙泉公司拥有合法所有权的聚贤阁餐厅（占地面积约1850平方米）并使用至今。2014年6月，姬志再次侵占青龙泉公司租赁的部分集体土地（面积约10亩），并大面积非法砍伐地上林木，违法修建房屋和道路，用围墙将道路封死，导致青龙泉公司对上百亩租赁土地无法正常使用。姬志还在被侵占土地上饲养数只藏獒，严重危及青龙泉公司员工及游客的人身安全。姬志的侵权行为已经给青龙泉公司造成了严重的经营困难和巨大的经济损失，虽多次报警催要，但均未果。青龙泉公司依法享有涉案土地和房屋的使用权和所有权，姬志未经青龙泉公司同意，非法占有涉案土地和房屋并进行非法经营和建设，严重侵害了青龙泉公司的合法权益，故青龙泉公司诉至法院。姬志辩称，不同意青龙泉公司的全部诉讼请求。不同意青龙泉公司要求返还土地和房屋的诉求，因为姬志不是从青龙泉公司处获取；不同意青龙泉公司对姬志非法强占、侵占的指控，因为签订了协议并非支付了价款；不同意青龙泉公司要求恢复原状的诉求，因为聚贤阁餐厅“原状”与姬志无关，原状不知是何时及何种状态。事实和理由：1.聚贤阁餐厅房产为河北省安平县糖酒实业总公司（以下简称糖酒公司）根据《联营协议》于1996年7月出资50万元建成，并非青龙泉公司建设；聚贤阁餐厅的土地使用权是1993年北京长城旅游公司（以下简称长城公司）与八达岭×××村委会签订的《租赁荒山荒滩合同书》获得。青龙泉公司成立于2000年10月，聚贤阁餐厅房产和土地的“原状”与青龙泉公司无关。2.姬志根据合同支付了购房款和土地使用费共计50万元，受让了聚贤阁餐厅的房产和土地使用权，并占有使用至今。卖方糖酒公司先于2002年6月书面委托姬志对聚贤阁餐厅进行经营管理，后于2004年2月与姬志签订了《房屋买卖合同》，并向姬志交付了房产，姬志没有“侵占”房产的行为。3.青龙泉公司出具的2000年7月20日签订的《土地使用权及财产转让协议书》与姬志无关，姬志自2004年从糖酒公司受让聚贤阁餐厅房产后，对该房产的占有和控制没有间断过。青龙泉公司从没有接收过聚贤阁餐厅房产，无权依据《土地使用权及财产转让协议书》要求姬志退出占有和使用。4.青龙泉公司起诉依据的房屋所有权证》显示登记时间为2009年4月29日，该时间晚于姬志对聚贤阁餐厅房产的实际占有使用时间2002年6月，也晚于姬志对该房产的协议买断时间2004年2月，且姬志自2002年6月至今始终没有脱离占有状态，故不存在青龙泉公司诉称的侵占事实。青龙泉公司出具的国家土地使用证》，与其所在位置的集体所有土地性质相矛盾，存在明显瑕疵。×××村委会租赁给长城公司使用的集体所有土地（地号，面积978亩、652087.6平方米），聚贤阁餐厅房产是在该地块上于1996年联营建成，该地块并没有依法征用为国有土地，×××村委会及村民没有收到任何征地补偿[详见（2019）京0119民初1271号案件中法院于2019年7月8日调查取证资料34页]。青龙泉公司出具的房屋所有权证》，登记时间为2009年4月29日，不符合《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第二款规定的“应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记”的规定。国家土地使用证》显示时间为2010年11月29日，故房屋所有权证》在尚未取得土地使用权证的情况下取得，明显违法，且该证上“地号”“土地使用年限”两栏均为空白，绘图上没有标明地号，绘图时间为1997年9月17日（当时土地为集体所有），明显存在瑕疵。故青龙泉公司提交的国家土地使用证》、房屋所有权证》存在瑕疵，取得方式不合法，应当撤销，不能依据该两个有瑕疵的证书要求姬志返还房产和土地。5.姬志与×××村委会签订了《荒山荒地承包合同》，享有土地承包经营权，青龙泉公司诉称姬志强占土地，无事实依据。1986年2月25日，姬志与×××村委会签订了《荒山荒地承包合同》，姬志承包了×××村位于××（×××）的三块荒地共约2亩，期限自1986年2月15日至2056年2月14日，姬志对该地块占有使用至今。青龙泉公司提交的《租赁荒山荒滩合同书》等材料生成时间晚于姬志的承包时间，青龙泉的合同权利不能对抗姬志对该荒山的承包使用权。青龙泉公司诉称的姬志侵占集体所有的土地，在青龙泉公司承租前已被姬志一直占有和使用，青龙泉公司应当依据租赁合同要求出租方交付租赁土地，而不能要求姬志交出土地。本院经审理认定事实如下：1993年5月18日，×××村委会（甲方）与长城公司（乙方）签订《租赁荒山荒滩合同书》，合同约定：一、租赁荒山荒滩的位置，在×××村西以《测量四至地形图》为准；二、租赁荒山荒滩的面积，以《测量四至地形图》为准，共计978亩，计652087.6平方米；三、荒山荒滩开发用途、项目……四、租赁金额，×××村××荒山荒滩包括：果树、松树、杨柳、杏树、其它杂木、灌木等，计978亩的租赁金为每年29440元，由乙方承租，每年向甲方交租金为29440元，合计租赁金额为每年29440×50年=1472000元；五、租赁年限为50年；六、租赁金交纳方式……七、乙方权利和义务：1……3.乙方享有荒山荒滩的继承权、转让权、与他人合作经营的权利；4……该合同落款处甲方由姬永签字并加盖×××村委会印章，乙方由于少东签字并加盖长城公司印章。1997年10月，长城公司就上述土地办理了集体土地使用证，使用年限50年，自1993年5月18日起至2047年5月17日止。2000年7月20日，经×××村委会同意，北京八达岭宠物大世界（以下简称宠物大世界）、长城公司（甲方）与北京八达岭旅游休闲新村有限公司（筹）（乙方）签订《土地使用权及财产转让协议书》，合同约定：一、甲方同意转让、乙方同意接受甲方所有的土地使用权（50年）、房产、道路、表演场地等全部财产权。二、甲方保证对转让财产拥有完全的财产权和/或所有权，未设立任何担保物权，包括但不限于抵押、质押。三、转让价格750万元。四、支付时间及方式，甲乙双方约定以分期付款方式支付转让金：1.本协议签订之日，乙方即付转让金50万元，如本协议最终非乙方责任而不能生效，则甲方应将50万元无条件返还乙方；2.甲方办理完乙方营业执照、土地使用权证书、房屋所有证等确保乙方合法经营之全部文件、手续后，乙方即付200万元；3.至2000年12月31日，未发生甲方责任问题，乙方支付100万元；4.剩余400万元，甲方同意乙方直接与有关单位协商后另行支付，甲方原与有关单位除400万元之外的债务，乙方不承担任何责任，乙方接收后，与本条所述有关单位的债务及偿付均与甲方无关，甲方亦不承担任何责任。五、甲方承诺在本协议书签订后即办理甲方作为土地的使用者变更为乙方的土地使用权证书，且土地使用年限为自变更之日起50年，费用甲方负责。六、甲方承诺在本协议书签订后，尽快为乙方办理转让财产以乙方为所有者的产权证书等证明文件，以确保乙方对转让财产拥有完全的权利。七、甲方承诺负责办理乙方在甲方转让财产之基础上成立的新公司所需要的各项手续，领取营业执照，费用甲方负责。八、本协议书签订后5个工作日内，双方完成财产验收手续，确认财产清单、明细、现状、质量以及相关内容和全部文件，乙方接管转让财产，甲方拥有监督权，待土地使用证变更手续完成后，甲方即全面撤出，乙方全面接收转让财产。2000年10月11日，宠物大世界、长城公司（甲方）与青龙泉公司（乙方）签订《关于的补充协议》，约定：甲方与北京八达岭旅游休闲新村有限公司（筹）于2000年7月20日签订《土地使用权及财产转让协议书》。由于北京八达岭旅游休闲新村有限公司（筹）在办理工商登记后，名称正式核定为：青龙泉公司，即本协议中乙方……甲方同意：由乙方承担《土地使用权及财产转让协议书》中乙方即北京八达岭旅游休闲新村有限公司（筹）所应承担的一切权利、义务和责任。2000年9月5日，长城公司就其位于×××镇×××村西新建的126间房屋（建筑面积2226.7平方米，土地面积为8383.66平方米，含平房91间、建筑面积1645.2平方米，楼房35间、建筑面积581.5平方米）申请房屋所有权初始登记，其中包含涉案1号、2号、3号房屋。1号房屋为南向瓦房，其他结构，建成年份96年，间数6间，建筑面积129.6平方米；2号房屋为西向砖房，混合结构，建成年份96年，间数9间，建筑面积413.2平方米；3号房屋西向瓦房，其他结构，建成年份93年，间数4间，建筑面积81.3平方米。2000年9月29日，长城公司取得所有权证号为的房屋所有权证。2000年9月29日，青龙泉公司根据上述《土地使用权及财产转让协议书》申请对京房权证的房屋所有权证所涉房屋所有权进行转移登记。2000年9月30日，北京市国土资源和房屋管理局向青龙泉公司颁发了房屋所有权证。后因房屋所有权证遗失，经青龙泉公司申请，北京市建设委员会于2009年4月29日向青龙泉公司补发了证号为房屋所有权证，该证附记页载明“原证号为、原发证日期2000-09-30”。2000年9月27日，延庆县房屋土地管理局（出让方）与长城公司（受让方）签订编号为京延房地出[合]字（2000）第《北京市国有土地使用权出让合同》，约定通过协议出让的方式，将位于×××镇×××村西的8383.66平方米土地出让给长城公司，土地规划用途为旅游及其他综合用地，出让年限为50年整，自合同签订之日起算，出让金为251500元。2000年9月，长城公司就该宗出让土地申请国有土地登记。2000年9月29日，延庆县房屋土地管理局向长城公司颁发了国有土地证书（地号为。同日，青龙泉公司依据上述《土地使用权及财产转让协议书》对该宗土地申请国有土地登记。2000年9月30日，延庆县房屋土地管理局向青龙泉公司颁发了国有土地证书（地号为）。经核，京房权证房屋所有权登记相关手续及房屋所有权登记相关手续中的“房产平面图”与国有土地登记相关手续及国有土地登记相关手续中的“房产平面图”一致。2009年3月25日，青龙泉公司在北京日报刊登国有土地证书作废声明。2009年11月16日，根据土地总登记的要求，青龙泉公司就国有土地证书申请办理带坐标的国有土地使用权证。2010年11月29日，延庆县人民政府向青龙泉颁发了国有土地使用证，证上载明地号为，图号为，用途为综合用地，使用权类型为出让，终止日期为2050年9月26日，使用权面积为8383.66平方米。2000年9月，青龙泉公司就《租赁荒山荒滩合同书》所涉土地（地号）办理了集体土地使用证，土地使用权者为青龙泉公司，土地所有者为×××村委会，座落于延庆县×××镇×××村西，用途为养殖业、种植业，使用权类型为租赁，终止日期为2050年9月29日，使用权面积为652087.6平方米，该证记事页载明“2000年9月30日，在此宗地范围内，只能搞种植、养殖业，不能搞永久性建筑，如需要搞永久性建筑，必须办理征地手续，并重新申请登记”，该证填证机关为延庆县房屋土地管理局，日期为2000年9月30日。2003年12月30日，青龙泉公司（甲方）与×××村委会（乙方）签订《补充协议》，约定：1.甲方愿意将本公司股份的10%的干股转让给×××村，并将此股转化为保底分红的形式完成。从2004年起每年付乙方保底分红10万元人民币（无论甲方是否方赢利）。2.乙方所占股份只作为保底分红，不能作为转让、抵押之用。乙方不参与甲方的任何经营管理，不承担甲方亏损及各种债权债务关系……7.该款每年6月30日一次性付给乙方……经查，宠物大世界系长城公司下属企业。1996年4月9日，宠物大世界（甲方）与糖酒公司（乙方）签订《联营合同》，约定：第一条：联营宗旨……第二条：联营企业经营项目及企业名称……企业名称：聚贤阁餐厅。地址：×××镇×××村……第三条：联营范围与经营方式。联营范围：共同建设、经营聚贤阁餐厅。经营方式：餐饮服务。第四条：出资方式、数额及投资期限。甲方：1.提供“聚贤阁”餐厅用地1850平方米，于合同签订之日起用……3.乙方以现金出资，50万元分期到位（最迟1996年6月底全部到位）。用于建筑“聚贤阁”餐厅，购买餐厅用具、设备。如50万元不足，由乙方追加，如有剩余，则归乙方所有。第五条：企业财产为全体联营成员所共有，任何一方不经他方同意，不得处分企业财产、权益。第六条：联营企业出资额及其参加本联营获得之权益不经对方同意，不得转让。若转让，在同等条件下，对方有优先权。第七条：联营期限。自1996年4月6日至2043年5月17月，计47年11天。第八条：双方权利、义务……第十四条：本联营届满或提前解散，由双方协商成立清算组，对联营企业财产清算……同日，北京市延庆县公证处出具（96）延证经字第26号《公证书》，载明“兹证明北京八达岭宠物大世界法定代表人的代理人郑宝炼与河北省安平县糖酒实业总公司的法定代表人李彦平于1996年4月9日，在延庆县公证处，在我的面前，签订了前面的《联营合同》。经查，上述双方当事人的签行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上双方当事人的签字、印章属实。北京市延庆县公证处公证员：朱怀明”。另，根据姬志提交的证据：1.1996年4月6日聚贤阁餐厅、宠物大世界（建筑单位、甲方）与杨庄子建筑队（施工单位、乙方）签订的《聚贤阁工程协议书》，约定：甲方委托乙方承担聚贤阁餐厅工程……第一条：工程项目及质量。用红砖，室内抹麻面（平），所有门窗窗口，地面铺通体砖（大小餐厅、洗手间），宿舍操作间、库房（水泥地面），操作间、洗手间白磁砖（墙壁）部分防磁塗料，柱子混凝土光面，山墙（两面）和前脸部分用灰磁砖，后墙光面刷灰塗料，室内上下水，电路穿线管，台阶斧垛石，安装所有暖气片。第二条：施工方式：按图纸施工。第三条：工程期限：1996年4月5日—1996年7月15日。第四条：结算方法……2.2002年6月8日糖酒公司（委托人）与姬志（受委托人）签订《委托书》，载明“因委托人依据延庆县公证处（96）延证经字第26号公证书公证的《联营合同》享有的权利，委托人将该权利全权委托给受委托人进行行使。受委托人权限：受委托人有权代表委托人行使《联营合同》享有的权利，进行经营、管理。有权代表委托人进行项目开发、谈判、签订合同。处理资产、收取依据《联营合同》投资而产生的效益及收取的各项收入并有权代表委托人支配、处理上述款项”，该委托书落款处盖有糖酒公司公章，并有糖酒公司法定代表人李彦平的签字和姬志的签字。3.2004年2月28日糖酒公司（卖方、甲方）与姬志（买方、乙方）签订的《房屋买卖合同》，约定：第一条房屋、坐落位置。坐落延庆县×××镇×××村青龙泉度假村院内（原北京市八达岭聚贤阁餐厅）。属于甲方的房屋：客房6间、餐厅及后厨房（建筑面积共计约800平方米），包括所占用的土地约1850平方米。四至：南至石佛寺庙、北至厕所、东至进山路的坡以上、西至长城。第二条价款。乙方购买甲方的上述房屋包括所占用的土地使用权，共计人民币50万元整。自签订本合同之日，乙方将价款人民币50万元整付给甲方，甲方给乙方开具收条。第三条甲方收到价款人民币50万元整，甲方将乙方购买的上述房屋交给乙方。因甲方、聚贤阁餐厅与魏泽梅，于2002年元月1日签订的协议书，故甲方负责解决魏泽梅腾退上述房屋的善后事宜；否则甲方支付给乙方违约金（或赔偿乙方损失）人民币10万元。甲方在本合同生效之日10日内将建设上述房屋的有关材料、手续交给乙方。第四条在办理房屋产权变更、过户手续时候，或进行诉讼时候，甲方必须协助乙方办理并提供必要的手续、资料、公章等。第五条违约责任……该合同落款处盖有糖酒公司公章，并有糖酒公司法定代表人李彦平的签名及捺印和姬志的签名及捺印。姬志为证明前述房屋买卖事宜，提交《收条》1张、×××村委会《证明》1份，《收条》载明“今收到姬志交款伍拾万元整500000元，安平县糖酒实业总公司”，并加盖糖酒公司印章；×××村委会《证明》载明“今证明原聚贤阁餐厅，坐落位置在石佛寺庙后，其四至在房屋买卖合同中约定：南至石佛寺庙、北至厕所、东至进山路的坡以上、西至长城，该房屋产权归姬志所有，所占用的土地归×××村集体所有”，并加盖×××村委会公章，另有支部书记姬有、村主任高文明、会计姬亮的签字。再查一，2008年王某以股东滥用股东权利赔偿纠纷为案由诉至本院，要求魏泽梅赔偿第三人青龙泉公司775640元。本院于2008年6月19日作出（2008）延民初字第01405号判决书，认定2004年7月29日青龙泉公司因急需资金增容变压器，遂与魏泽梅签订借款协议，同意将原股东40％的股份转让给魏泽梅，魏泽梅同意借款给青龙泉公司60万元，此笔借款与魏泽梅预付的“聚贤阁”餐厅房屋租金22万元，待股权转让手续正式变更时，一并计算在魏泽梅的投资总额中。2006年4月18日，青龙泉公司与北京市八达岭滑道有限公司（以下简称滑道公司）签订转让协议书，约定滑道公司转让60千瓦电力及电缆设备，转让价格28万元，付款方式由青龙泉公司股东魏泽梅从投资款中直接转付。后滑道公司将相关电力设备过户给青龙泉公司，魏泽梅支付了转让款28万元。上述房屋租金22万元和电力设备转让款28万元，均已作为魏泽梅的出资记入青龙泉公司账册。判决：1.魏泽梅向第三人青龙泉公司补足出资275640元；2.驳回王某的其他诉讼请求。魏泽梅不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，2008年12月19日该院作出（2008）一中民终字第11552号判决书，对一审查明的事实予以确认，判决：驳回上诉，维持原判。再查二，2014年姬志以相邻关系纠纷为案由诉至本院，要求青龙泉公司排除妨碍，将其建设的位于姬志到其承包地和房产处必经之路上的两道围墙及大门等相应附属设施拆除或者向姬志提供大门钥匙使姬志通行不受妨碍。该案审理中，姬志向本院提交了1982年2月15日×××村生产队与姬志签订的《延庆县西拨子公社石佛寺生产大队土地承包合同》，合同载明：根据上级精神石佛寺生产大队220亩土地承包给各户耕种，现与姬志订立如下合同：甲方石佛寺生产大队，乙方姬志，人口2口（刘某、姬志），土地2亩（3块），座落××（×××），甲方要求乙方精心耕种，不得荒废，不准转包，如需要调整必须经生产大队同意。2014年4月29日，姬志自愿撤回起诉。再查三，2018年11月27日姬志诉至本院，要求确认姬志与×××村委会于1986年2月15日签订的《荒山荒地承包合同》有效；×××村委会与长城公司于1993年5月18日签订的《租赁荒山荒滩合同书》中涉及姬志与×××村委会于1986年2月15日签订的《荒山荒地承包合同》中姬志地块的部分无效。该案审理中，姬志变更诉讼请求为：判决确认×××村委会与长城公司签订的《租赁荒山荒滩合同书》中涉及《荒山荒地承包合同》的部分无效，并向本院提交了1986年2月15日延庆县西拨子乡×××村民委员会与姬志及其母亲刘某（已故）签订的《荒山荒地承包合同》，合同载明：×××村××（×××）姬仲青在放羊时开垦的3块荒地约2亩，一直由本家种植管理，村民姬志、刘某（乙方）向村委会（甲方）申请承包上述荒地荒山，经村委会讨论同意，决定由其二人承包，双方签订如下合同：一、甲方同意将本村××（×××）的3块地其2亩荒地荒山承包给乙方；二、上述土地的承包期为70年，自1986年2月15日至2056年2月14日；三、由于上述荒山荒地由乙方开垦，土地承包费以义务工的形式支付，需要出义务工时村里安排乙方出工并以此作为承包费；四、乙方不得将上述土地荒废，不得转包；五、承包期内，甲方不得因负责人的变化等原因收回承包地，并不得调整承包地。该案查实，×××村委会与姬志签订《荒山荒地承包合同》以及与长城公司签订《租赁荒山荒滩合同书》时，时任×××村委会村主任均为姬永，姬志与石佛寺生产大队签订《延庆县西拨子公社石佛寺生产大队土地承包合同》时，姬永任石佛寺生产大队的队长。该案中，本院向姬永核实了上述合同签订的具体情况。姬永表示其系姬志哥哥，1982年与姬志签订的合同以及1986年与姬志、刘某签订的合同系同一块土地。该案经本院作出（2019）京0119民初1271号判决书，判决驳回了姬志的诉讼请求。姬志不服，上诉至北京市第一中级人民法院，该院作出（2019）京01民终10100号判决书，判决撤销本院（2019）京0119民初1271号民事判决书、驳回姬志的诉讼请求。（2019）京01民终10100号判决认为，姬志作为《租赁荒山荒滩合同书》的合同外第三人，提起确认合同无效之诉，应与诉讼标的具有直接利害关系。姬志主张《租赁荒山荒滩合同书》系×××村委会、长城公司恶意串通而签订，但就双方恶意串通的事实，姬志未能提举有效证据予以证明，且姬志的其他主张亦存在证据不足、缺乏法律依据的情况。综上，对姬志要求确认《租赁荒山荒滩合同书》部分无效的诉讼请求，不予支持。经核对，本院（2019）京0119民初1271号案件案涉×××村委会与姬志签订的《荒山荒地承包合同》，与本案中姬志提交的1986年2月15日《荒山荒地承包合同》系同一份合同。2020年9月3日，本院组织双方当事人前往涉案土地和房屋进行勘验，现场制作测绘图1张（案涉2号房屋）、平面图1张（案涉×××土地）、拍摄照片40张，使用执法记录仪拍摄视频3段（原始载体当庭出示），双方当事人对上述现场勘验材料均认可。根据现场勘查和审理情况，房屋所有权证和国有土地使用证附图所属1、2、3号房屋现状为：1号、3号房屋现已不存在，2号房为《现场勘验测绘图》所载西房（东西宽约12.5米、南北长约32.7米），西房边建有院墙形成独立院落（南北约32.7米、东西约27.5米），院门冲东开，除西房外，院落内原有南北房（已被拆除）。集体土地使用证所属×××土地四至为东至水泥路、西至山、南至山、北至山，现状为：东侧有南北向铁门一扇（长约26米），铁门往西有一条东西向石板路，路两侧为路灯，地块内现有游泳池、车库（阳光房）、拆房地基两块、水泥大平台、狗窝、狗窝小平台和种植地两小块。西房现由姬志占有使用；×××地块铁门及地块内地面设施均为姬志约2000年所建，现由姬志管理使用。庭审中，青龙泉公司认为1号房屋对应客房、2号房屋对应的是聚贤阁餐厅、3号房屋对应的是后厨；姬志认可客房6间存在，前面是餐厅，后面是厨房，其占用的是聚贤阁餐厅，院墙系1996年建设聚贤阁餐厅时建设，后其扩建了南北各4间平房（2018年因违建被拆除），并拆除了聚贤阁餐厅原有的一部分。对于1号房屋和3号房屋，根据审理情况和现场勘查情况，现已经被拆除不存在，青龙泉公司称，1、3号房屋与2号房屋构造、高度长宽一致，对于原状没有证据证明，坚持要求姬志恢复原状，不要求赔偿损失。对于2号房“聚贤阁”餐厅的建成年代，青龙泉公司和姬志均认可系1996年建成，但青龙泉公司主张系长城公司所建，后转让给了青龙泉公司，长城公司取得了房屋产权证，后青龙泉公司完成了变更登记，青龙泉公司与长城公司完成了房屋交付，由公司股东兼董事长魏泽梅代表公司占有了2号房屋，魏泽梅成为股东前由青龙泉公司将聚贤阁餐厅房屋出租给魏泽梅，在姬志占有之前是通过出租给魏泽梅的方式青龙泉公司间接占有了聚贤阁餐厅房屋，后魏泽梅于2004年7月成为青龙泉公司股东，入股方式是预付22万元聚贤阁房屋租金及电力设备转让款28万（以债转股的形式），魏泽梅2010年1月18日退出青龙泉公司。姬志则主张系宠物大世界和糖酒公司联营所建，宠物大世界出地、糖酒公司出资，系联营方共有财产，2002年糖酒公司委托姬志经营聚贤阁餐厅，后于2004年双方签订了《房屋买卖合同》。姬志称，聚贤阁餐厅房产系临时性建筑，没有产权及登记，故其买卖时没有查看相应的权属登记情况，且其自2002年对聚贤阁餐厅占有使用至今，魏泽梅是滑道公司老板，经营滑道公司期间租赁了聚贤阁餐厅，是有租赁合同的。庭审中，对于×××土地，青龙泉公司主张系从长城公司处受让了该地块使用权，后与×××村委会签订了《补充协议》，按协议缴纳了租金，办理了新的集体土地使用证，该地块一直是林地，未开发，2013年卫星图片显示姬志砍伐树木建设了别墅，故主张姬志2013年对该地块开始侵占。姬志则主张，其于1982年和1986年与×××村委会签订的合同地块为两块地，1982年合同已经过期；后又称，根据（2019）京01民终10100号判决书，两个合同系同一地块，1982年就对该地块实际占有使用，×××地块上地面设施包括铁门、狗舍、阳光房都是其约2000年建设，房屋系其父亲放羊时建设，有窝棚和羊舍；其后又称，该地块2008年之前是种地，2008年后青龙泉公司在里面建木屋，姬志于2008年开始建设，青龙泉公司报警，2018年违建都被拆除了。本院于2020年10月15日向长城公司法定代表人詹凤调查，詹凤表示其于2011年到长城公司，对青龙泉公司提交的《土地使用权及财产转让协议书》转让事宜不清楚，后来才知道青龙泉公司与姬志之间有纠纷互相起诉，其询问当时的会计杨宝泉，杨宝泉表示不知道转让的事，杨宝泉没有给出过什么转让手续，也没有经其手入公司的账，对于青龙泉公司350万元转让款杨会计说没入公司的账，公司的账都在×××镇档案室。本院于2020年10月20日与郑宝炼谈话，郑宝炼称，约在1992年，长城公司、部队油库、军犬基地三家共同成立宠物大世界，由长城公司经理于少东担任公司法定代表人，郑宝炼担任董事长，负责经营管理，经营及财产转让其都参与了。资产转让是公司开了董事会，然后由其和长城公司经理艾宝江一起为青龙泉公司办理土地和房屋的转让手续，于少东当时是×××镇的书记，责成艾宝江代表长城公司办理相应手续，现在宠物大世界是注销状态。《土地使用权及财产转让协议书》内容是真实的，当时约定350万元给现金，剩余400万元由青龙泉公司代替宠物大世界归还宠物大世界在怀来县东花园农村信用社贷款400万元。后来青龙泉公司是分批给付的350万元。转让的时候，延庆审计局对青龙泉公司进行审计，后郑宝炼他们和周维平的公司办手续，土地和房子都办理到青龙泉公司的名下，实际也应该房子和土地都交付给青龙泉公司了，交接手续有清单，一家一份，我们这边的一份给了长城公司，青龙泉公司也有一份，部队撤了后形成两套文件，一套给了青龙泉公司，一套给了长城公司。转让之前，糖酒公司和宠物大世界之间办理了一个联营手续，约定糖酒公司出钱、宠物大世界出地盖房，转让的时候周维平提出凡是盖房的土地都要征地，故后续于少东向土地局联系办理手续，当时是其与艾宝江负责，村里、镇里都盖章同意征地后他们就向土地局办理了国有土地的相关手续，有15亩地左右。对于联营的房子和土地当时也应当交接了，当时办完手续去现场指认了房产和土地，聚贤阁餐厅的房屋钥匙一直是李彦平掌握，交接的时候就是指了一下地方，其他的房屋钥匙都给了青龙泉公司，聚贤阁餐厅因为联营就没有给青龙泉公司钥匙，然后周维平和李彦平商议后续的事情，具体结果其不太清楚。对于将联营财产办理到长城公司名下，郑宝炼称，周维平意思是所有的房子的地都要征过来，土地局就是量了，把所有房子都包括进去办理手续。对于×××地块，郑宝炼表示，×××不到1000亩，是宠物大世界租用的西拨子村的，当时就没有姬志的地，也不涉及×××村的其他问题，地都是村里的，迁坟都给了钱，后来一并转让给了青龙泉公司，集体土地使用证开始是宠物大世界，后来给了青龙泉公司。上述事实，有青龙泉公司提交的《地使用权及财产转让协议书》及补充协议、《房屋所有权证》《国有土地使用证》《补充协议》、租金缴纳凭证、《集体土地使用证》、照片、《委托代理协议》、发票、转账支票、《房地产卖契》、2014年延民初字第02562号案卷材料（含起诉状复印件、传票复印件、1982年姬志同石佛寺生产大队签订土地承包合同复印件）、2019年通过谷歌地图查询的2013年9月前后×××土地的卫星拍摄图片，有姬志提交的《租赁荒山荒滩合同书》、×××村宗地号为的土地登记表及平面图、宠物大世界工商登记材料、（96）延经证京字第26号公证书及被公证的《联营合同》、聚贤阁同杨庄子建筑队签订的《聚贤阁工程协议书》、糖酒公司与姬志在2002年6月8日签订的《委托书》、2004年2月28日《房屋买卖合同》、糖酒公司收到50万元房屋买卖款的收条、×××村委会对房屋买卖的证明、×××村委会同姬志签订的1986年2月15日《荒山荒地承包合同》、2019年2月25日本院庭审笔录、法院调取的青龙泉公司土地登记情况备案材料（34页）、（2019）京01民终10100号判决书、装修合同、协议、报价单、预算单、村委会证明、2000延规地管字020号建设用地规划许可证、北京市国有土地使用权出让合同（2000第），有本院自北京市规划和自然资源委员会不动产登记部门调取的案涉房屋及土地相关档案材料、自夏都公证处调取的（96）延经证京字第26号《公证书》及被公证的《联营合同》、自本院（2019）京0119民初1271号案件卷宗中调取的证据材料及（2019）京01民终10100号判决书、自本院（2008）延民初字第1405号案件卷宗中调取（2008）延民初字第1405号民事判决书及（2008）一中民终字第11552号民事判决书、本院现场勘验制作的测绘图、平面图和拍摄的照片、本院向长城公司法定代表人詹凤调查时所作笔录、本院与郑宝炼谈话时所作笔录和当事人陈述等在案佐证。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。本案的争议焦点有：一、姬志应否返还案涉2号房屋及院落；二、姬志应否返还案涉×××土地。针对焦点一：本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。国家对不动产实行统一登记制度。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，从现场勘验情况和庭审查明的事实来看，青龙泉公司所称2号房屋与姬志所称聚贤阁餐厅、北京市八达岭聚贤阁餐厅系同一房屋，座落于北京市延庆区×××镇×××村西。本院认为，姬志应返还案涉2号房屋（即聚贤阁餐厅）及院落。具体分析如下：第一，本案中，经×××村委会同意，青龙泉公司与宠物大世界、长城公司签订《土地使用权及财产转让协议书》，受让取得案涉2号房屋及院落，并依法办理了房屋所有权登记手续和国有土地登记手续，青龙泉公司合法取得案涉2号房屋及院落的物权，该物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。另，国有土地使用证系由国有土地证书补发而来，房屋所有权证系由补发而来，姬志虽辩称、房屋所有权证存在瑕疵，取得方式不合法，应当撤销，但并未提交相关证据证明前述两证已被法院判决撤销或已被有关国家机关撤销登记，故对其前述辩解，本院不予采信。第二，姬志无权依据其与糖酒公司签订的《委托书》《房屋买卖合同》占有案涉2号房屋及院落。1.《联营合同》系宠物大世界与糖酒公司所签订，姬志并非该《联营合同》的相对方，即使姬志持有其与糖酒公司签订的《委托书》，其本人也仅作为被委托人代替糖酒公司行使联营相关权益，并不能证明其个人直接取得联营权益，故姬志个人不能据此《委托书》取得对案涉2号房屋及院落的合法占有。2.《房屋买卖合同》系糖酒公司与姬志于2004年签订，但该合同标的早在2000年已完成房屋所有权初始登记，因此，在签订该《房屋买卖合同》时糖酒公司并非合同标的所有权人，糖酒公司该出卖行为系无权处分。另外，该合同标的系不动产，姬志在购买时未查验所购房屋的权属登记情况，存在明显过错，其亦不构成善意取得。基于前述分析，姬志不能据此《房屋买卖合同》取得对案涉2号房屋及院落的合法占有。综上，青龙泉公司合法取得案涉2号房屋及院落的物权，而姬志对案涉2号房屋及院落的占有并不具有合法性和正当性，现青龙泉公司基于物权请求权要求姬志返还案涉2号房屋及院落，有事实和法律依据，本院予以支持。对于姬志不应返还案涉2号房屋及院落的相关抗辩意见，本院不予采信。另，考虑返还房屋前腾退尚需一定时间，结合本案实际情况，本院认为返还时间应以30日为宜。关于姬志所称其在购房、维修、装修过程中相关损失之问题，其可通过与案外人之间的合同关系另行救济。针对焦点二：本院认为，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，从现场勘验情况和庭审查明的事实来看，青龙泉公司所称×××土地与姬志所称××（×××）土地系同一块土地，座落于北京市延庆区×××镇×××村西，四至为东至水泥路、西至山、南至山、北至山。本院认为，姬志应返还案涉×××土地。具体分析如下：第一，1993年5月18日×××村委会与长城公司签订《租赁荒山荒滩合同书》时，×××村委会负责人为姬永，×××村委会对姬志是否承包×××土地应当知情，×××村委会不仅与长城公司签订了合同，而且也配合长城公司办理了集体土地使用权证。2000年7月20日，经×××村委会同意，青龙泉公司与宠物大世界、长城旅游公司签订《土地使用权及财产转让协议》，青龙泉公司受让案涉集体土地使用权在内的财产，并就包括案涉×××地块在内的地号为的集体土地办理了的集体土地使用证，合法取得了案涉×××的集体土地使用权，该集体土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第二，姬志虽主张其对案涉×××土地享有土地承包经营权，但其提交的证据并不足以推翻青龙泉公司对该地块享有的集体土地使用权。1.庭审中，姬志对于×××地块取得过程陈述前后不一。姬志先是主张其在1982年和1986年与×××村委会签订的合同地块为两块地，其中1982年合同已经过期；之后，又称根据（2019）京01民终10100号判决书，两个合同系同一地块，1982年就对该地块实际占有使用，×××地块上地面设施包括铁门、狗舍、阳光房都是其约2000年建设，房屋系其父亲放羊时建设，有窝棚和羊舍；其后，又称该地块2008年之前是种地，2008年后青龙泉公司在里面建木屋，其于2008年开始建设，青龙泉公司报警，2018年因违建都被拆除。2.姬志主张在1982年即对×××地块实际占有使用，但从年龄看，其在1982年与石佛寺大队签订《土地承包合同》时仅14周岁，而该1982年《土地承包合同》系姬永代表石佛寺大队签订，姬志与姬永系亲兄弟关系，结合姬志当时的年龄和其兄弟二人签署该合同的事实，本院对其自1982年就对该地块实际占有使用的抗辩意见，不予采信。3.姬志主张其对案涉×××土地享有土地承包经营权，但1986年《荒山荒地承包合同》系姬永代表×××村委会签订，而姬志与姬永系亲兄弟关系，该《荒山荒地承包合同》中约定承包期限70年，与当时的政策及农村承包实际不符，且姬志关于承包地块的表述前后不一，结合案涉地块上的建筑系违建已被依法拆除的事实，本院对《荒山荒地承包合同》的合法有效性不予认定。4.姬志在2018年11月27日以确认合同效力纠纷为案由，起诉至法院要求依法确认×××村委会与长城公司签订的《租赁荒山荒滩合同书》中涉及《荒山荒地承包合同》的部分无效一案中，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终10100号终审判决，认为姬志作为《租赁荒山荒滩合同书》的合同外第三人，提起确认合同无效纠纷之诉，应与诉讼标的具有直接利害关系，其主张《租赁荒山荒滩合同书》系×××村委会、长城公司恶意串通而签订，但就双方恶意串通的事实，其未能提举有效证据予以证明，其关于《租赁荒山荒滩合同书》无效的其他主张，亦存在证据不足、缺乏法律依据的情况，故判决：驳回姬志的诉讼请求。综合前述分析，本院认为，姬志提交的证据不足推翻青龙泉公司对该地块享有的集体土地使用权。综上，青龙泉公司合法取得×××土地的集体土地使用权，姬志占有案涉×××土地妨害了青龙泉公司集体土地使用权的行使，现青龙泉公司要求姬志返还案涉×××土地，有事实和法律依据，本院予以支持。由于案涉×××土地上的地面设施（包括铁门、狗舍、阳光房）系姬志建设，故其理应在返还土地时一并拆除；考虑拆除地面设施需要一定时间，本院认为拆除地面设施和返还土地的时间应以30日为宜。对于姬志主张其不应返还案涉×××地块的相关抗辩意见，因其提交的证据不足以证明其对案涉×××地块占有具有合法性和正当性，故本院不予采信。同时指出，就姬志抗辩意见中所涉×××地块土地承包相关事宜，如确有争议，可向该《荒山荒地承包合同》的合同相对方主张合同权益。就青龙泉公司要求姬志将非法拆除的1号、3号房屋恢复原状的诉讼请求，因青龙泉公司并未提交证据证明案涉1号、3号房屋确系姬志拆除，亦未提交证据证明前述房屋的原始状态，经本院释明，青龙泉公司坚持要求姬志恢复原状且不在本案中主张损失赔偿，对青龙泉公司该项诉求，因证据不足，本院不予支持。就青龙泉公司要求姬志承担本案律师费2万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条第一款、第十条第二款、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、姬志于本判决生效之日起三十日内将《房屋所有权证》房屋登记表上所载2号房屋及院落（即位于北京市延庆区×××镇×××村西的北京市八达岭聚贤阁餐厅及院落）返还北京八达岭青龙泉休闲渡假村有限公司；二、姬志于本判决生效之日起三十日内将位于北京市延庆区×××镇×××村西的×××集体土地（四至为东至水泥路、西至山、南至山、北至山）返还北京八达岭青龙泉休闲渡假村有限公司，并拆除该土地上的地面设施（包括铁门、狗舍、阳光房）；三、驳回北京八达岭青龙泉休闲渡假村有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，由北京八达岭青龙泉休闲渡假村有限公司负担230元（已交纳），由姬志负担70元（于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 孙世乐审 判 员 章志祥审 判 员 陈小红二〇二〇年十二月十四日法官助理 吴 丹书 记 员 段沫夷