广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初15440号原告：陈丽君。委托诉讼代理人：杨志伟，广东德荣律师事务所律师。被告：莫刘喜，女，1970年2月10日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：符新贤，广东生龙律师事务所律师。第三人：深圳市红荷庭苑房地产开发有限公司（以下简称红荷庭苑公司）。法定代表人：曾维楼，董事长。委托诉讼代理人：宋文恒。委托诉讼代理人：雷瑛。第三人：黄成发。委托诉讼代理人：周柔蘅，广东解治律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆亭桔，广东解治律师事务所实习律师。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨志伟、被告委托诉讼代理人符新贤、第三人红荷庭苑公司的委托诉讼代理人宋文恒、第三人黄成发的委托诉讼代理人周柔蘅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告于2015年4月23日签订的房屋买卖《协议书》有效；2.判令被告继续履行前述《协议书》并将颐安都会房产交付给原告；3.判令将被告所有的前述房产过户至原告名下；4.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将上述诉讼请求变更为：1.解除双方签订的《协议书》；2.被告返还原告购房款1350000元；3.被告赔偿原告房产差价损失3000000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年4月23日签订《协议书》一份，协议书约定被告自愿将红荷股份合作公司分配给被告的一套面积为89平方米的房屋转让给原告，转让价格为1350000元，楼层房号以红荷股份公司分配为准；有关办理产权证、房屋土地证、税费等费用由原告承担，但被告必须配合原告办理相关过户手续；签订协议后一周内预付定金650000元，剩余房款收楼时一次性付清，如房屋面积不足89平方米，按实际面积支付，每平方米按15168元计算。协议签订后，原告于2015年5月2日支付了定金650000元，并于2016年5月30日之前付清了尾款，被告也出具了相应的收条。2017年3月20日，被告分到了顾安都会房产准备入伙时，原告才得知被告将涉案房产登记在其二儿子黄志明名下，被告并没有按照协议书约定将涉案房产交付给原告，也没有配合原告办理过户手续。原告得知消息后第一时间与被告沟通，被告刚开始说愿意用其大儿子的房产过户给原告，后来又表示不同意交付房产，愿意向原告返还本金加利息共2000000元，但直至今日，被告都没有兑现承诺。被告的行为严重违反了合同约定，给原告造成了巨大的损失，严重侵害了原告的合法权益。故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告莫刘喜辩称，双方应继续履行《协议书》，请求驳回原告的诉讼请求。第三人红荷庭苑公司述称，该公司于2015年6月3日与深圳市横岗红荷股份合作公司签订了合作建房合同书补充协议，约定：将合作建房合同中约定的颐安都会住宅296套进行返迁并交付给红荷股份合作公司。涉案房产属于296套房屋中的一套，现仍初始登记在第三人红荷庭苑公司名下。根据补充协议的约定，第三人红荷庭苑公司将依照合作方深圳市横岗红荷股份合作公司的指示，按照其股份公司的相关决议，将涉案房产登记至其指定的股份公司村民名下，现尚未办理。第三人红荷庭苑公司对本案原、被告于2015年6月23日签订的协议书所指涉案房产转让事宜并不知情，也没有关联性。第三人红荷庭苑公司将尊重法院的判决，配合有关涉案房产的登记工作。第三人黄成发辩称，第三人黄成发与原告居住的房屋相邻，原告的房屋在前，第三人黄成发的房屋在后，距离非常近。但原告与被告交易的事实，第三人黄成发及其家属从不知情，对原告是否已经支付其所称的1350000元，存在疑问。原告并没有提交转账流水予以佐证。2015年4月23日涉案房产的市场价远远不止1350000元，因此，第三人黄成发有合理的理由怀疑二者之间交易的事实。原告诉称房屋差价3000000元并没有任何证据材料予以证明。第三人黄成发向本院提出如下诉讼请求：1.确认涉案房产为第三人黄成发与被告莫刘喜的夫妻共同财产；2.确认原告与被告签订的《协议书》无效。事实与理由：第一，第三人黄成发是被告的配偶，涉案房产是夫妻共同财产，第三人黄成发对被告处分房屋的行为并不知情，被告的无权处分行为侵犯了第三人黄成发的合法所有权。第二，原、被告同是荷坳村原村民，对被告与第三人黄成发的夫妻关系及家庭成员关系是知情的，但却故意隐瞒涉案房产的转让事实。第三，原、被告以极不合理的低价转让涉案房产。原告购买涉案房产的时间为2015年4月23日，正值房屋价格飙升之际，原告主张购买价为1350000元，合每平方米15168元，但当时房屋的市场价格约为5700000元，即使目前房价下跌，现市场价格约为460至500万元左右，原告的购买价均远远低于市场价格。综上，原、被告签订的《协议书》损害了第三人黄成发的合法财产权益。依据相关法律规定，第三人黄成发申请参加本案诉讼并提出如上诉讼请求。针对第三人黄成发的诉讼请求，原告辩称，1.对于涉案房产是被告与第三人黄成发的夫妻共同财产没有异议。被告向原告出售涉案房产时陈述其家庭急于变卖房产，然后到香港购买新物业，急需用钱才求得原告购买。因为原、被告是邻居关系，所以原告才同意购买涉案房产。原告认为第三人黄成发是知晓被告转让涉案房产的。2.原、被告签订的协议是有效的，该协议是双方的真实意思表示。协议就买卖房屋的面积、单价及付款期限等进行了明确约定，且涉案房产属于商品房，符合交易条件。协议约定涉案房产的成交单价为15168元/平方米，与当时的市场价相差不大。因为被告急于用钱，所以才以这个单价转让给原告。针对第三人黄成发的诉讼请求，被告辩称，涉案房产是被告与第三人黄成发的夫妻共同财产，被告出售涉案房产时并未告知第三人黄成发及其他家庭成员。针对第三人黄成发的诉讼请求，第三人红荷庭苑公司述称：该公司对第三人黄成发陈述的事实不知情。经审理查明：2015年4月23日，原、被告签订《协议书》，约定被告将红荷股份合作公司所分配房屋即颐安都会房产转让给原告。具体约定如下：该房屋不计楼层，按荷坳村红荷股份合作公司分配楼层为准；面积按89平方米一套（三房一厅）计算，原告应支付被告1350000元；如果分配房屋达不到89平方米，应按实际面积以每平方米15168元计算；签订协议后一周内，原告向被告预付定金650000元；办理有关产权证、房屋土地证的税费等由原告支付，被告须配合办理；剩余房款在收楼时一次性付清。2015年5月2日、2015年5月30日、2015年11月17日、2016年1月21日、2016年2月22日、2016年3月14日、2016年3月27日、2016年4月11日、2016年5月6日，被告先后出具九份《收条》确认收到房款650000元、50000元、50000元、150000元、50000元、100000元、100000元、100000元、100000元，合计1350000元。庭审中，被告确认收到上述购房款，第三人黄成发对购房款是否实际支付提出了异议，并认为原被告的交易行为不符合市场交易习惯及交易实践。原告称被告要求以现金方式支付购房款，原告向本院提交了原告及其配偶名下的银行流水予以佐证。被告对银行流水的真实性没有异议，但辩称并非被告要求以现金方式支付购房款的。第三人黄成发对银行流水的真实性没有异议，但辩称银行流水只能证明原告取款的事实，不能证明原告实际支付了购房款。2017年1月31日，原告向被告发微信，“你说三月底给我钱，一下说给钱一下又说给房，你看一下你怎样”，被告回复“我给回两百万你，但你要给多我两三个月时间，给回钱你对我来说当然好点了，等我拿到房后去贷款再给钱你，因为两百万不是小数目”，原告说“我当然要房了，现在房子那么贵，你房给了你儿子，叫你儿子和我签合同你又不同意，如果你给回我两百万就算了，大家都是邻居”，被告回复“我一定会给钱你的，我实实在在拿了你钱，就算给多你几十万元我也愿意，做人要有点良心，如果我拿了房不给钱你，我就立刻将我大儿子的那套房转给你”，原告说“我都是六十多岁的人了，当时你要我帮下你，我也没办法才买了你的房，我同你说的价格你说可以，你要钱时我就立刻给钱你，你几时要钱我就给你”，原告最后又说“那我就等你几个月，到时候如果给不了钱我，就让你儿子把那套房转给我”。2017年6月12日，原告向被告发出《律师函》，催告其配合原告办理涉案房产的过户登记手续。被告未予回应。因原被告就合同的履行产生分歧，原告诉至本院并提出前述请求。诉讼中，有独立请求权第三人黄成发申请参加诉讼，并提出了前述请求。另查，被告莫刘喜与第三人黄成发系夫妻关系，涉案房产现初始登记在第三人红荷庭苑公司名下。经现场勘查，涉案房产现已装修，无人居住。第三人红荷庭苑公司称涉案房产于2017年3月24日按毛坯房状态交付给被告，房产已具备办证条件，须买卖合同的备案登记人即被告配合办理转移登记手续并缴纳相关税费；被告确认房产已交付，称是其儿子办理入伙手续的；原告则主张房产由被告占有使用；第三人黄成发称被告告知其房产已出租。诉讼中，第三人黄成发向本院申请评估涉案房产2015年4月23日的市场价格，以证明原被告约定的房产成交价远低于市场价格，损害了第三人黄成发的权益。经摇珠委托，深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司进行了评估并作出深格评字第18072402号《房地产估价报告》，评估结果为：涉案房产在2015年4月23日的市场总值为2641200元，市场单价为30000元/㎡。第三人黄成发垫付评估费用9103元。原告对评估结果有异议，认为涉案房产的交易的时间是在2015年3月30日深圳市政府出台“330”楼市调控新政之后，评估单价30000元/㎡明显与市场不符；且涉案房产在2015年4月23日并未竣工，而评估报告以涉案房产已竣工、可投入使用为设定，故评估结果不能客观反映涉案房产的真实价格，原告主张涉案房产2015年4月份的市场单价约18000元/㎡。被告对上述评估结果的意见与原告一致。第三人黄成发对上述评估结果没有异议，认为原被告约定的购房款未达到实际市场价的70%，故原被告之间的合同属于无效合同。第三人红荷庭苑公司不发表意见。原告亦向本院申请评估涉案房产2017年4月1日的市场价格，以证明因被告违约行为所致原告房屋差价损失。评估过程中，本院另增加2017年1月31日作为评估价值时点。经摇珠委托，深圳市深信房地产评估有限公司进行了评估并作出深深信评字第21806006号《房地产估价报告》，评估结果为：涉案房产2017年1月31日的市场价值为4313960元，2017年4月1日的市场价值为4402000元。原告垫付评估费用20148元。原、被告对上述评估结果没有异议。第三人黄成发对上述评估结果有异议，认为评估结果设定了“买卖双方处于公平交易状态，对评估对象成交有充分议价的权利”，“买卖双方能充分了解评估对象现状及市场行情，并且有一段合理的洽谈交易时间”，该设定条件与原告庭审陈述双方洽谈成交的现实状况不一致，故评估结果不准确客观和公正，不能作为支持原告诉求的依据。第三人红荷庭苑公司不发表意见。本院认为，原、被告签订的《协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。第三人黄成发以违反了《合同法》第五十二条为由主张《协议书》无效，但并未提交充分证据证明其主张的恶意串通、损害第三人利益的事实，故对被告该项主张，本院不予支持。第三人黄成发对原告是否实际支付了购房款提出异议，本院认为，被告庭审确认已收到原告现金支付的购房款，结合原告提交的收条、取现银行流水、微信聊天记录，足以证明原告主张的现金支付购房款的事实，故对第三人黄成发该项抗辩，本院不予采纳。第三人黄成发以违反了《合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》为由辩称《协议书》属于可撤销合同。本院认为，第三人黄成发并非《协议书》的合同相对方，也未提交证据证明其与被告之间存在明确清晰的债权债务关系，而《协议书》的合同当事人即原、被告均已明确双方自愿达成买卖交易，因被告急需资金、且涉案房产尚未竣工验收，故原被告双方约定的成交价低于该房产的市场价值符合生活常理。综上，第三人黄成发辩称《协议书》可撤销的理由不成立，本院不予采纳。第三人黄成发以涉案房产为夫妻共同财产，被告的处分行为未经其同意为由主张合同无效，并诉请确认涉案房产为夫妻共同财产。依《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产没有经过变更登记这一法定物权变动程序的情况下，第三人黄成发请求确认涉案房产为其夫妻共同财产，不符合法律规定，本院不予支持。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，即便涉案房产为被告与第三人黄成发的夫妻共同财产，被告未经第三人黄成发同意而处分涉案房产的行为并不产生合同无效的法律后果，故对第三人黄成发该项抗辩，本院不予采纳。依合同法规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。合同未约定交付时间，原告已于2017年1月31日向被告提出交付房产的要求，被告予以明确拒绝，只同意还钱，被告的行为已构成违约，原告请求解除合同、退还购房款，合法合理，本院予以支持。依合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，关于该损失的确定，原告主张以涉案房产2017年4月1日的市场价值与合同约定成交价之差为计算依据，被告和第三人黄成发均不予认可。本院认为，被告已于2017年1月31日明确作出拒绝履行的意思表示，且原告在微信中自称知道房产已经给了被告儿子，则彼时原告理应预见到合同无法继续履行。结合本案案情，原被告约定房产成交价时正值被告急需资金、涉案房产尚未竣工验收、深圳市政府出台新的楼市调控政策，即房产成交价综合了上述因素的影响，故因被告违约、原告可期待的房屋差价损失应以双方签订合同时的房屋市场价值为计算基数更为合理。综上，涉案房产2015年4月23日的市场价值2641200元与2017年1月31日的市场价值4313960元之间的差额，应当相当于原告因被告违约行为所造成的经济损失，原告诉请赔偿金额未超过上述价格差部分，本院予以支持，对超出部分本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈丽君与被告莫刘喜签订的《协议书》；二、被告莫刘喜于本判决生效之日起十日内返还原告陈丽君购房款1350000元；三、被告莫刘喜于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈丽君房屋差价损失1672760元；四、驳回原告陈丽君的其他诉讼请求。五、驳回第三人黄成发的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费41600元、保全费5000元（原告已预交受理费16950元、保全费5000元），由原告承担受理费12693元，被告承担受理费28907元、保全费5000元；有独立请求权第三人黄成发提出与本案有关的诉讼请求的案件受理费8475元（第三人黄成发已预缴16950元），由第三人黄成发自行承担；两次评估费9103元、20148元，由原告承担8924元，被告承担14001元，第三人承担6326元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告及第三人黄成发可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  章颖芬人民陪审员  林洁兰人民陪审员  叶丽芬二〇一九年二月二十日书 记 员  罗玉娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。