上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初17443号原告：陈秋萍。委托诉讼代理人：王照通(系原告陈秋萍之夫)，住同原告陈秋萍。委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。被告：上海世容玻璃制品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄祥猛，执行董事。被告：黄祥猛。两被告委托诉讼代理人：张世菊(系被告黄祥猛之妻)，住同被告黄祥猛。两被告委托诉讼代理人：宋丽伶，上海达贤律师事务所律师。原告陈秋萍诉被告上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月25日进行了证据交换庭审。审理中两被告向本院提起反诉，但两被告在预交期内未预交又不提出缓交申请，故本院口头裁定两被告提出的反诉按自动撤诉处理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告陈秋萍的委托诉讼代理人徐叶花、王照通，被告黄祥猛及两被告委托诉讼代理人张世菊、宋丽伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秋萍向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2017年3月31日解除；2、判令被告将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号厂房返还原告；3、判令被告支付违约金人民币(下同)138,800元；4、判令被告支付2017年7月31日之前拖欠租金238,410元；5、判令被告支付自2017年8月1日起至2017年10月15日止的租赁费144,583元；6、判令被告支付电费(太阳能电费)65,000元。事实与理由：2015年6月27日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于上海市奉贤区大叶公路XXX号厂房。合同中，双方对租赁标准、支付方式、违约责任等均作出了约定。合同签订后，被告屡次拖欠租赁费，原告多次催讨，均未果。原告于2017年3月31日向被告发出解除租赁合同的律师函一份。后，双方对解除后的事宜进行了协商，并签署了《终止厂房租赁后清算协议书》。该协议签署后，被告亦未按约履行，故原告诉讼来院。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。被告上海世容玻璃制品有限公司(以下简称世容公司)辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁合同的期限是2020年7月15日，合同的解除时间是2017年7月31日。被告在2017年7月31日前已经将涉案房屋返还给原告了。被告不存在违约行为，原告的诉请没有事实依据。被告的房租已经支付至2017年7月31日。原告要求被告支付2017年8月1日之后的使用费没有事实依据。太阳能是原告擅自在房屋屋顶上安装的，被告没有使用过太阳能设备，让被告承担没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：1、原告提供的房租催缴通知单、速运单，证明被告在履行系争租赁合同时经常逾期支付租赁费。被告对真实性不认可，认为没有收到过，被告是按时交房租的。对此本院认为，原告未能提供该通知单的送达情况，故本院对该证据不予认定。2、原告提供的律师函、速运单及张贴照片，证明2017年3月31日，因被告未按规定转租，逾期未支付房租，并擅自改变房屋设计，故原告发送律师函，通知被告解除厂房租赁合同。对此本院认为，原告未能提供该通知单的送达情况，故本院对该证据不予认定。3、原告提供的太阳能用电清单一份，证明被告拖欠的太阳能电费。被告对真实性不认可，认为不是电力局制作的，且被告已经将2017年7月31日之前的电费付清。对此本院认为，该清单为原告自行制作，且被告未予认可，故本院不予认定。4、原告提供的电力公司缴费明细查询单一份，证明双方争议的两笔电费(已抵扣租金)是原告支付的。被告对真实性无异议，但认为不能证明两笔费用是原告缴纳的。对此本院认为，该查询单仅说明电力公司收到的电费情况，但无法证明原告的代交情况，故该证据与本案无关，本院不予认定。另，本院与系争房屋的次承租人李先玲谈话并制作谈话笔录一份。李先玲称，其与被告于2017年3月13日签订《租赁合同》，约定被告将系争房屋2,400平方米租赁给其使用,使用期限自2017年4月1日起至2020年3月30日止；租金每月58,333.3元；合同签订时，应先支付租赁保证金60,000元。合同签字处出租人一栏有两被告的签字盖章，还有案外人陈某的签字。其向陈某支付了押金和租金327,500元。2017年4月至8月，陈某跟其说原告的丈夫王照通有机器要放在其租赁的房屋内，每个月给其30,000元，算下来应该给其110,000元，在其的租赁期限内抵扣了其的租金90,000元，还差20,000元每月给其。其从未支付钱款给两被告，都是支付给陈某的。其也不清楚为何王照通的机器搬进来却是陈某给钱。2017年8月被告与原告解除了合同，但被告或陈某都没有要求其搬走，2017年8月、9月时原告要求其搬走。其与被告、陈某的合同至今没有解除，没有结算。2017年9月开始原告来问其要钱，因为没有和原告签订合同，所以其没有给。2017年10月，其按照与被告的租赁合同又要支付租金了，但被告和原告已经解除，故其只能和原告签订租赁合同，合同租金从2017年10月15日开始计算。被告对上述李先玲的陈述发表了如下意见：陈某是房产中介，曾于2016年12月左右向被告承租了系争房屋，李先玲承租时担心房屋会拆迁，就要求跟被告签订合同，被告同意了，陈某也签了字。与李先玲签订租赁合同之后，陈某与被告就变成合伙关系了。李先玲的租金和押金是陈某在收，具体收了多少被告不知道。原告的丈夫王照通是否在系争房屋内放设备被告不知道，当时被告已经从系争房屋内搬走了，但王照通没有给过被告放机器设备的钱。本院经审理认定事实如下：2015年6月27日，原告与两被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号内的厂房租赁给两被告；租赁范围在附件红线内；租赁日期自2015年7月16日起至2020年7月15日止；出租的厂房车间坐落在大叶公路XXX号内的厂房一栋，年租金为不含税670,000元；两被告需支付物业管理费每月2,000元，与房租一起支付；合同签订时两被告支付定金50,000元，支付租金为付6押2，两被告应于合同签订后当日向原告支付第一期租金及保证金(押金)；租金先付后用，半年一付；保证金为111,600元,租赁关系终止时，原告收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；被告在租赁期间中途擅自退租的，被告应按提前3个月通知原告，并按年租金的20%支付违约金。2016年7月2日，原告的丈夫王照通向被告出具收条一份，载明：收到被告房租费2016年7月15日-2017年1月15日的房屋两次共计229,542元，其中现金29,542元，6月24日转账泰隆银行卡200,000元，余款114,458元系电费，其中两笔，一笔54,265元、一笔31,506元，查好后，由黄祥猛补付。同日，王照通向被告出具说明一份，载明：上海锡安生物科技有限公司收到被告预付电费320,000元，代交电力公司用，现被告查实四笔共计205,542元已经代付完毕，尚有两笔54,265元、31,506元没有查实，待查实后结算。2016年12月24日，原、被告签订《补充协议》一份，约定由于被告生产调整的安排，需将主要生产设备搬移到其他厂区生产，故被告向原告提出要求将租用厂房的空余部分转租给第三方，经协商双方补充协议如下：1、被告转租第三人的经营范围必须符合政府相关部门的规定和厂房合同的使用规定，转租前须将第三方资质书面交给原告审核过后方可转租；2、被告保证原告按合同约定时间及时收到房租，被告愿意提供房产担保；3、被告按期在合同规定交房租的时间内必须将房租打入原告指定账户，交房租日期以该卡到账时间为准，如果房租逾期未付超过七天，原、被告双方的厂房租赁协议自动终止，由此造成的损失全部被告承担；4、被告在承租厂房后对厂房进行的装修改造部分已经确认，被告在使用过程中造成道路等的破损合同终止后及时修复；5、由于被告主要生产设备已经搬离租用厂房，故原协议中第三条中下半部分原告承诺的内容作废。另查明，2016年8月27日，原告的丈夫王照通开通中国工商银行卡一张，将卡交给被告，由被告于2016年9月4日存入200,000元作为预付电费。后被告向原告出具《说明》一份，载明：户名王照通的工商银行卡，系被告交电费专用，卡与密码均由被告保管；1、被告于2016年9月4日由银联转账三次共200,000元；2、被告于2016年9月7日(消费)领取136,600元交电费；3、被告于2016年11月22日领取30,000元；以上两次共从上述卡中领取166,600元，去电力公司窗口交电费。2016年12月8日前卡内余额33,412.40元，自2016年11月8日起至2018年3月21日止该卡内款项均由原告用于支付太阳能电费。又查明，2017年7月28日，原告与两被告签订《终止厂房租赁后清算协议书》一份，约定：一、双方确认被告应于2017年7月31日前将租赁厂房退还给原告，根据租赁合同规定被告在原厂房拆除、损坏的部分需回复原状，依附于租赁房屋的所有装修等归原告所有，被告不得进行拆除；二、被告需在8月6日前及时缴清2017年7月份止的水、电费用(被告已经把打入原告相关的卡号、及锡安、易路安公司的款项已经全部作为房租结算完毕)；三、被告完成以上事项后原来被告的租房押金计扣除被告的房租、物业费以及租赁厂房恢复费用后，被告再给付原告10,000元，双方全部结清；四、本协议签订后以前所有的租赁合同、补充合同及各种收据、押金条等全部作废；五、被告按以上双方达成的协议完全履行后，原告同意放弃377,210元的房租与违约金的补偿，如果被告不完全履行，原告保持追究被告房租与违约金的权利。上述协议签订后，被告已于2017年7月31日将协议约定的10,000元支付给原告。再查明，系争房屋租赁期间，被告另向原告租赁过系争厂区内的小房屋一间，年租金为18,000元。该小房屋的租金已结清，与本案争议无关。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》及《终止厂房租赁后清算协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于原告要求确认《厂房租赁合同》于2017年3月31日解除的诉讼请求，本院认为，原告未能举证证明其2017年3月31日的解除通知已送达被告，且双方于2017年7月28日签订《终止厂房租赁后清算协议书》，该协议书载明双方确认租赁合同已终止，故本院认定双方的租赁合同已于2017年7月28日解除。对于被告辩称其已于2017年7月31日将房屋交还原告，双方约定次承租人不需搬离的辩解意见，本院认为，其一，双方于7月28日签订终止协议书时，约定在其后，即7月31日前退还厂房，故被告应当与原告进行厂房的交接手续，然被告未能提供交接的证据；其二，被告未能举证证明双方曾约定次承租人不需搬离系争房屋或被告无需将次承租人腾退，而根据次承租人李先玲的陈述，其与原告当时并未达成租赁协议，且原告于2017年8月及9月均要求其搬离；其三，次承租人李先玲直至2017年10月15日开始与原告订立租赁合同并开始支付租金，李先玲陈述其已向被告及其合伙人陈某支付了半年租金及押金，但被告在庭审中一直怠于向法庭回复租金的收取情况；综上，本院认为双方未曾约定被告无需清退次承租人，被告应当于2017年7月31日前将次承租人清退、将房屋腾空后返还原告，故本院对被告上述辩解意见不予采信。现被告未能按《终止厂房租赁后清算协议书》的约定履行房屋返还义务，按照该协议书约定，原告可继续追究被告房租和违约金。对于原告要求被告支付尚拖欠的2017年7月31日之前的租金238,410元(包含预付电费中两笔多冲抵房租的费用)的诉讼请求，本院认为，因原、被告双方在《终止厂房租赁后清算协议书》中对租金未进行单独结算，故原告的计算方法为将“同意放弃377,210元的房租与违约金”中的数额扣除原告主张的违约金138,800元得出租金，并非按照被告的实际付款得出的欠款数额；而根据庭审的查明，被告向本院提供了已足额支付第三、第四期租金的证据，被告虽仅能提供第一、第二期租金的支付凭证复印件，但被告从未向原告催讨过租金、在收取第三、第四期租金及出具收条时也未提出先行抵扣前面欠付的租金或作出其他说明，故根据常理，本院认为被告已经向原告支付了截止至2017年7月31日的租金。故本院对于原告要求被告支付2017年7月31日前欠付租金的诉讼请求不予支持。对于原告认为2017年7月31日前有两笔代付电费54,259.4元及31,500元被告当时未查实，故已抵扣租金，现要求查实该两笔电费由原告支付，再由被告补付该部分租金的诉讼请求，本院认为，原告在2016年7月2日出具的收条及说明中两次提到：原告代付的电费两笔54,265元及31,506元没有查实，查好后，由被告黄祥猛补付。但原告至今未能提交其代付的依据，也未提交已将代付依据交给被告的证据，故本院对原告该诉讼请求不予支持。而原告认可其已于2017年10月15日与次承租人另行达成租赁合同并收取次承租人租金，故被告尚应支付原告自2017年8月1日起至2017年10月15日的租金144,583元。扣除押金114,667元及被告在签订《终止厂房租赁后清算协议书》后向原告支付的10,000元之后，被告尚应支付原告租金19,916元。对于原告称其未收到合同押金的辩解意见，本院认为，其一、原、被告双方在《终止厂房租赁后清算协议书》第三条载明了“乙方完成以上事项后原来乙方的租房押金计扣除乙方的房租、物业费以及租赁厂房恢复费用后……”，其中提到了被告的租房押金，故本院认定系争租赁合同中原告收取了被告的租房押金，对原告的该意见不予采信；其二、被告提供了2015年8月13日的押金收条复印件，显示实付押金为114,667元，与双方合同约定的2个月租金标准的押金一致(按系争房屋670,000元每年加上小房屋18,000元每年标准计算两个月租金)，而原告未能向本院提供收取押金的实际数额，故本院采信被告意见，认定押金数额为114,667元。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，按照合同约定，被告擅自退租的，应按年租金的20%支付违约金，现被告未能按照《终止厂房租赁后清算协议书》完全履行自己的义务，原告有权按照原租赁合同主张违约责任，因被告对违约金数额不予认可，故本院按照合同解除的情况、房屋的实际使用情况等酌定被告需支付原告违约金100,000元。对于原告要求被告支付太阳能电费的诉讼请求，本院认为，双方租赁合同中并未约定太阳能电力的使用和结算，原告亦未能提供证据证明被告有使用太阳能电力的情况；且租赁合同履行期间被告从未支付过太阳能电费，原告亦从未向两被告主张过该部分电费；综上，原告该诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。现双方合同已解除，被告预付给原告的电费，使用后的剩余部分应当退还被告，根据庭审的查明，预付电费中尚有33,412.40元余额，原告对被告主张在本案中一并处理该款项予以同意，故应当由原告退还被告。对于原告称该款项已经用于太阳能电费的支付，亦由被告使用，应当由被告承担，不应退还的辩解意见，本院认为，根据上文的本院认定，被告不需向原告支付太阳能电费，故原告的这些支出不应由被告承担，本院对原告该意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈秋萍与被告上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛于2015年6月27日签订的《厂房租赁合同》于2017年7月28日解除。二、被告上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛于本判决生效之日起十日内支付原告陈秋萍自2017年8月1日起至2017年10月15日的欠付租金人民币19,916元。三、被告上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛于本判决生效之日起十日内支付原告陈秋萍违约金人民币100,000元。四、原告陈秋萍于本判决生效之日起十日内退还被告上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛预付电费余额人民币33,412.40元。五、对原告陈秋萍的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,358元，由原、被告各半负担。财产保全费人民币2,820元，由被告上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  苏 姝人民陪审员  郭 裕二〇一九年六月十四日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。