上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初5924号原告：上海新长宁(集团)有限公司,住所地上海市长宁区仙霞路XXX号。法定代表人：倪尧,董事长。委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琳，上海市新华律师事务所律师。被告：盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司(原名称武汉盛世乐居电子商务信息有限公司上海分公司)，住所地上海市长宁区广顺路XXX号XXX幢XXX层XXX室。负责人：王伟,职务不详。被告：盛世乐居(武汉)科技控股有限公司(原名称武汉盛世乐居电子商务信息有限公司)，住所地湖北省武汉市。法定代表人：李建保，职务不详。原告上海新长宁(集团)有限公司(以下简称：新长宁公司)诉被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司(以下简称：盛世乐居上海分公司)、盛世乐居(武汉)科技控股有限公司(以下简称：盛世乐居公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日受理。因被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司、盛世乐居(武汉)科技控股有限公司下落不明，本院依法向其公告送达诉状副本等应诉材料。本院对本案依法适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告上海新长宁(集团)有限公司的委托诉讼代理人吴晓琳、郭琳到庭参加诉讼。两被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海新长宁(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁协议已于2018年7月25日解除；2.被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司立即向原告支付租金344,912.83元，物业费53,102.42元，水电费42,550.30元，租金滞纳金247,690.53元，物业管理费滞纳金38,796.65元；3.被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司立即向原告赔偿房屋恢复原状损失460,000元；4.被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司已经支付的743,881.65元保证金归原告所有；5.被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司就上述第二至四项诉请承担连带清偿责任；6.诉讼费由被告承担。2019年5月27日，原告变更诉讼请求：1.确认原、被告之间就上海市长宁区通协路XXX号“尚品都汇”7楼实际室号707室、名义室号B806室房屋签订的《尚品都汇租赁协议》和《补充协议》已于2018年7月25日解除；2.被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司立即向原告支付2018年7月12日至2018年7月25日的租金17,040.41元，2018年6月1日至2018年7月25日的物业费8,994.94元，2018年5月1日至2018年7月25日的水电费7,649.20元，租金滞纳金(以欠付租金为基数，自2018年7月6日起按照日千分之三的标准计算至实际支付之日止)，物业管理费滞纳金(其中以4,979.34元为基数，自2018年6月6日起按照日千分之三的标准计算至实际支付之日止；以4,015.60元为基数，自2018年7月6日起按照日千分之三的标准计算至实际支付之日止)；3.被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司已经支付的126,004.98元保证金归原告所有；4.被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司就上述第二、三项诉请承担连带清偿责任。庭审中，原告将第一项诉请变更为：确认原、被告之间就上海市长宁区通协路XXX号“尚品都汇”7楼实际室号707室、名义室号B806室房屋签订的《尚品都汇租赁协议》和《补充协议》已于2018年7月26日解除。就两被告承担的责任明确为要求两被告承担共同付款责任。事实和理由：2015年8月11日，原告与被告武汉盛世乐居电子商务信息有限公司(后于2017年2月15日更名为盛世乐居(武汉)科技控股有限公司)分别签订了六份版本相同的《尚品都汇租赁协议》(以下简称：租赁协议),约定被告盛世乐居公司承租原告所有的位于上海市长宁区通协路XXX号707、708、709、710、711、712A室房屋。《租赁协议》明确约定了计租面积、租赁期限、免租期、租金、物业管理费、车位费、水电费等各项费用的支付时间和金额,以及违约责任等双方的各项权利义务。租赁协议签订后,原告按约交付房屋。2015年9月17日,武汉盛世乐居电子商务信息有限公司提出由其上海分公司即武汉盛世乐居电子商务信息有限公司上海分公司(后于2017年3月31日更名为盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司)作为实际承租人使用上述房屋,自《租赁协议》签订之日起,协议中约定的一切权利和义务由武汉盛世乐居电子商务信息有限公司上海分公司承担。2015年9月17日，原告与两被告签订了《补充协议》(以下简称：补充协议)。2018年5月起,被告盛世乐居上海分公司开始欠付租金、物业管理费、水电费。2018年7月10日,原告向被告盛世乐居公司发出《通知函》,要求其在三个工作日内付清全部欠款,若未及时付清的,则原告将解除租赁协议,并要求被告盛世乐居公司承担全部违约责任。两被告收到该通知函后,于2018年7月20日共同向原告出具《还款计划及承诺函》,承诺于当日还款50,000元,于2018年7月25日前还款468,927.20元,如果未能按照上述还款计划履行任何一期的支付义务的,两被告如约向原告承担违约责任,且原告有权自任何一期款项的逾期日起终止双方签订的租赁协议,停止该房屋水电等的供应,收回房屋等且无需另行书面通知被告。同时还明确承诺,原告有权扣除被告已经支付的保证金作为部分违约金,不足部分被告应继续承担。后两被告于当日按照《还款计划及承诺函》支付了第一期还款50,000元后,未在2018年7月25日前支付第二期还款,故原告自该日解除了原、被告之间的《租赁协议》,被告盛世乐居上海分公司搬离了该房屋,但未按照协议约定将该房屋恢复原状。原告多次以电话、书面方式通知两被告及时将该房屋恢复原状，于2018年9月6日向被告盛世乐居公司发送《限期恢复原状通知函》，均无回应。两被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司、盛世乐居(武汉)科技控股有限公司未作答辩，亦未就本案向本院提交证据材料。原告为证明其主张提供了上海市房地产权证、尚品都汇租赁协议、《尚品都汇租赁协议》补充协议、通知函及EMS邮寄凭证、还款计划及承诺函、付款凭证、限期恢复原状通知函及EMS邮寄凭证、水电费付款通知书及客户签收票据登记表、企业信用信息公示报告、微信聊天记录截屏等证据。对上述证据，两被告依法享有质证权利，因其经合法传唤未到庭应诉，本院对上述证据审核后依法予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：原告新长宁公司为上海市长宁区通协路XXX号“尚品都汇”7楼实际室号707室、名义室号B806室房屋的产权人。2015年8月11日，原告(甲方)与被告盛世乐居公司(乙方)就系争房屋签订《尚品都汇租赁协议》，约定房屋租用面积为276.63平方米，租赁期为2015年11月1日至2018年10月31日，共计36个月，租金为4.4元/天/平方米。租赁期内，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金，先付后用，如超过支付时间的下一个月的5日仍未支付的，每逾期1日，乙方应按逾期款项的0.3%支付滞纳金。乙方应于签署本协议后5个工作日内，除向甲方支付首个自然月租金和首个自然月物业管理费外，按照相当于该房屋首个租赁期3个月的租金和3个月的物业管理费之和的金额向甲方存放保证金，保证金金额为126,004.98元。装修期和租赁期内，电费的收取标准为1.3元/千瓦时，水费的收费标准为5元/平，物业公司可根据国家相关部门的调价通知对公共事业费的单价做相应调整。物业管理费为每月建筑面积每平方米18元，按月支付，每月25日支付下一月的物业管理费，如超过支付时间的下一个月的5日仍未支付的，每逾期1日，乙方应按逾期款项的0.3%支付滞纳金。乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方后提前终止本协议，收回租赁房产并不承担任何责任且要求乙方支付双倍保证金以作为违约金，如不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追索……(2)乙方逾期支付租金及其他应付费用达30日以上，乙方仍不支付到期款项的……2015年9月17日，原告(甲方)与被告盛世乐居公司(乙方)、盛世乐居上海分公司(乙方上海分公司)签订了《补充协议》，约定自协议签订之日起由乙方上海分公司作为实际承租人租赁及使用通协路XXX号A803、A805、A806A、B806、B807、B808室房屋，且由乙方上海分公司实际履行租赁协议中约定的乙方的一切权利和义务。乙方对其上海分公司在租赁协议项下发生的所有债务承担补充清偿责任。乙方已按租赁协议向甲方支付的保证金、租金、物业管理费视为乙方上海分公司已向甲方支付的保证金、同一期间的租金和物业管理费。2017年2月15日，被告盛世乐居公司由原名武汉盛世乐居电子商务信息有限公司更名为现用名称。2017年3月31日，被告盛世乐居上海分公司由原名武汉盛世乐居电子商务信息有限公司上海分公司更名为现用名称。2018年6月4日，上海瑞创物业管理有限公司开具付款通知书，载明B806室2018年5月的电费金额为2,262元。2018年7月3日，上海瑞创物业管理有限公司开具付款通知书，载明B806室2018年6月的电费金额为1,950元。2018年8月3日，上海瑞创物业管理有限公司开具付款通知书，载明B806室2018年7月的电费金额为3,354元。《客户签收票据登记表》显示，被告承租的六套房屋，5月水电费12,131.60元，周青签字；6月水电费10,874.50元，张某签字；7月水电费19,544.20元，无人签收。另根据物业公司后台拉出的水电费数据，B806室5月、6月、7月的水电费合计7,649.20元。2018年7月10日，原告向被告盛世乐居公司发送《通知函》，载明：贵司已经拖欠租赁房屋(上海市长宁区通协路XXX号707、708、709、710、711、712A室)租金、物业管理费超过30天，请在收到此函后三个工作日内付清拖欠款项共计518,927.20元，包括：2018年6月至2018年7月的租金437,129.14元，2018年6月至2018年7月的物业管理费58,791.96元，2018年5月至2018年6月的水电费23,006.10元。若在期限届满前仍未付清上述全部款项，根据《租赁协议》8-3条约定，将于上述期限届满之次日起解除六份《租赁协议》，并于解除之当日停止对该房屋的水电供应且不承担任何责任。同时，就贵司的违约行为，贵司应向我司支付双倍保证金作为违约金(贵司已支付的保证金我司届时不予返还)，如不足以弥补我司损失的，则我司有权向贵司另行追偿。根据《租赁协议》2-5条约定，贵司应于《租赁协议》解除之日将该房屋恢复至1-3条约定的状态返还我司。如贵司届时未按约定向我司返还该房屋，则自解除日起至实际归还日止，贵司应按日向我司支付相当于日租金2倍的房屋使用费，并赔偿我司因此受到的全部损失。《租赁协议》解除后7日内如贵司仍有留存于该房屋内的物品，均视为贵司遗弃物，因处理遗弃物所产生的费用均由贵司承担。落款日期为2018年7月20日的两被告出具的《还款计划及承诺函》载明：2018年7月10日贵司出具的《通知函》已经收悉，截至本函签发之日尚拖欠贵司2018年6月至2018年7月期间的租金437,129.14元，2018年6月至2018年7月的物业管理费58,791.96元，2018年5月至2018年6月的水电费23,006.10元，以上共计518,927.20元(未含上述金额的滞纳金、违约金及房屋复原等费用)，现我司向贵司出具分期还款计划并承诺如下：第一期于2018年7月20日之前支付5万元，第二期于2018年7月25日之前支付468,927.20元。如未能严格按照上述付款计划履行任何一期的付款义务的，我司愿如约向贵司承担违约责任，且贵司有权自上述任何一期款项的逾期日起终止双方签订的租赁协议，停止该房屋水电等的供应(无需另行书面通知我司)，收回该房屋且不承担任何责任，同时贵司有权扣除我司已支付的保证金以作为部分违约金，不足部分我司仍应继续承担。2018年7月20日，案外人蒋超通过微信向原告公司员工蔡龑发送上述《还款计划及承诺函》，并在此后表示：“好了，先恢复供水，等下物业没人了”，蔡龑回复：“已经和物业说了”。当天，案外人陈鸿通过建设银行网上银行向原告新长宁公司账户转账5万元，用途备注“武汉盛世”。原告出具的落款日期为2018年9月6日的《限期恢复原状通知函》载明：贵我双方签订的《租赁协议》已于2018年7月25日解除，根据《租赁协议》第2-5条约定，贵司应于解除之日将该房屋恢复至《租赁协议》第1-3条约定的状态返还我司，否则视为未归还房屋。贵司未按约定向我司返还该房屋，则自解除日起至实际归还日止，贵司应按日向我司支付相当于日租金2倍的房屋使用费，并赔偿我司因此受到的全部损失。据此，请贵司于收到本通知函后3个工作日内书面回复我司并及时完成该房屋恢复原状工作，如上述期限届满未收到贵司相关书面回复的，则我司将于上述期限届满后代为完成该房屋恢复工作，因此发生的支出和费用将全部由贵司承担。请贵司立即付清租赁期间尚未结清的租金、物业费及水电费共计488,471.40元，以及根据《租赁协议》第2-5条约定计算的该房屋占有使用费。鉴于《租赁协议》解除且贵司已经撤离，故该房屋内的物品(若有)均系遗弃物，《租赁协议》解除后7日内如贵司仍有留存于该房屋内的物品，均视为贵司遗弃物，我司将全部予以处理(经我司多次通知后贵司未提出任何异议)且不承担任何责任。因处理遗弃物所产生的费用均由贵司承担。《租赁协议》项下贵司已支付的租赁保证金我司予以没收抵扣部分违约赔偿金，对于不足以弥补我司损失的部分，我司有权向贵司继续追偿。原告于2018年9月12日和9月17日通过EMS快递分别向盛世乐居公司寄送了上述《限期恢复原状通知函》。另查明，本案系争房屋(实际室号707室、名义室号B806室)已于2018年12月16日重新出租。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。违约方应就其违约行为承担相应法律责任。本案中，根据《租赁协议》第8-3条约定，承租人逾期支付租金及其他应付费用达30日以上，仍不支付到期款项的，出租人有权书面通知承租人后提前终止本协议，收回租赁房产并不承担任何责任且要求承租人支付双倍保证金以作为违约金，如不足以弥补损失的，出租人有权继续向承租人追索。本案被告盛世乐居上海分公司自2018年6月起欠付房屋租金、物业管理费、水电费等费用，逾期支付已经超过30日，符合合同约定的解除条件。并且，2018年7月20日，两被告向原告发送的《还款计划及承诺函》中承诺，愿如约承担违约责任，且原告有权自上述任何一期款项的逾期日起终止双方签订的租赁协议。后两被告于2018年7月25日未按约履行第二期付款义务，现原告主张确认租赁协议于两被告逾期支付款项之次日即2018年7月26日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金、物业管理费和水电费，租赁协议明确约定了系争房屋面积276.63平方米，租金4.4元/天/平，物业管理费18元/月/平，电费1.3元/千瓦时，水费5元/平，物业公司可根据国家相关部门的调价通知对公共事业费的单价做相应调整。房屋租赁期间为2015年11月1日至2018年10月31日，每月25日前支付下月租金，先付后用。结合原告发送的《通知函》及两被告出具的《还款计划及承诺函》，两被告对欠付2018年6月至2018年7月房租、物业费以及2018年5月至6月水电费的事实和金额均无异议。两被告在出具《还款计划及承诺函》后，于2018年7月20日向原告支付5万元，对该笔款项，原告主张用于抵扣系争房屋2018年6月1日至2018年7月11日的房租，系在法律规定的范围内处分自己的权利，于法不悖，本院予以准许。根据原告提供的《上海瑞创物业管理有限公司付款通知书》、客户签收票据登记表以及物业公司后台拉出的水电费表格，原告主张2018年5月1日至2018年7月25日的水电费，符合常理，本院予以确认。故原告关于租金、物业管理费和水电费的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约责任，原告主张按照《租赁协议》约定，租金和物业管理费超过次月5日仍未支付的，每逾期一日，按照日千分之三支付滞纳金，且逾期支付租金及其他应付费用达30日以上，应支付双倍保证金作为违约金，现原告认为其仅要求没收保证金而未主张双倍保证金，原告提出的日千分之三的滞纳金标准和没收保证金作为违约金的主张在原告实际损失范围之内。对此本院认为，两被告逾期支付租金和物业管理费已构成违约，应向原告支付逾期付款滞纳金，但由于约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整为按照日万分之五的标准支付。此外，在《还款计划及承诺函》中，两被告明确“如未能严格按照上述付款计划履行任何一期的付款义务的，愿如约承担违约责任……贵司有权扣除我司已支付的保证金以作为部分违约金，不足部分我司仍应继续承担”，两被告亦同意原告扣除保证金。本院综合考量违约金填补损失的主要功能、合同实际履行情况、剩余未履行租期3个月左右、原告就此所受实际损失的举证情况、违约方的过错程度、系争房屋于2018年12月16日重新出租等因素，对原告提出没收保证金作为违约金的主张，予以支持。关于责任承担主体，根据《公司法》规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。被告盛世乐居上海分公司作为盛世乐居公司的分公司，其订立合同产生的相应民事责任及法律后果应由盛世乐居公司承担。被告盛世乐居上海分公司的相关付款责任依法应由被告盛世乐居公司直接承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海新长宁(集团)有限公司与被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司就上海市长宁区通协路XXX号“尚品都汇”7楼实际室号707室、名义室号B806室房屋签订的《尚品都汇租赁协议》、《补充协议》于2018年7月26日解除；二、被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新长宁(集团)有限公司支付租金17,040.41元、物业管理费8,994.94元、水电费7,649.20元；三、被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司应于本判决生效之日起十日内按照日万分之五的标准向原告上海新长宁(集团)有限公司支付租金滞纳金(以17,040.41元为基数，自2018年7月6日起计算至实际支付之日止)，支付物业管理费滞纳金(其中以4,979.34元为基数，自2018年6月6日起计算至实际支付之日止；以4,015.60元为基数，自2018年7月6日起计算至实际支付之日止)；四、被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司上海分公司支付的保证金126,004.98元归原告上海新长宁(集团)有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,855元，公告费600元，由被告盛世乐居(武汉)科技控股有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲人民陪审员  倪锡龙人民陪审员  陈 晨二〇一九年十月二十九日书 记 员  刘曦桦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。