上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初3574号原告：杨伟青，女，1973年7月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨钦，上海世瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江源，上海世瑞律师事务所律师。被告：上海天歌置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区创新西路XXX号。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青，女。原告杨伟青诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨伟青的委托诉讼代理人杨钦、李江源，被告天歌公司的委托诉讼代理人吴秀青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伟青向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2018年6月16日签署的上海市商品房出售合同；2、被告退还原告已付房款人民币(币种下同)9,118,504元及截止至实际退还房款日的利息(截止至2018年12月20日，利息为66,109.15元，9,118,504×4.35%÷360×60)；3、被告赔偿原告已付的物业费2,928元、垃圾清运费9,209元、装修款1,563,312.10元；4、被告承担违约金91,185元。事实及理由：2018年6月16日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定由原告购买坐落于上海市浦东新区川沙路1666弄《天歌华庭》57号3层301室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积209.14平米，总价9,118,504元。原告于2018年4月19日向上海中玺房地产经纪有限公司支付首付款50万元，2018年6月16日向被告支付2,708,504元、同年7月3日向被告支付391万元，同年7月28日支付200万元。2018年7月30日，被告交付系争房屋。之后，原告支付2018年8月1日至同年12月31日的物业费2,928元、垃圾清运费9,209元。2018年8月5日，原告与上海置造家装饰工程有限公司签订房屋装修合同，装修金额为385,681.75元。现系争房屋被司法查封，并设立抵押权，无法过户至原告名下。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告天歌公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告目前正在积极和抵押权人协商以涤除抵押，故不同意解除合同。如果解除双方之间的商品房出售合同，则由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争坐落于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为被告天歌公司。2017年8月29日，系争房屋设立抵押权，抵押权人为邵纯龄，债权数额为49,000,000元，债务履行期限为2017年8月27日至2019年8月22日；同年9月21日，设立抵押权，抵押权人为卢晟，债权数额为34,000,000元，债务履行期限为2017年9月13日至2017年12月12日。2018年11月12日，系争房屋被司法限制，限制文件编号为(2018)沪0503民初5152号，限制人为浙江省湖州市南浔区人民法院，预计结束日期为2021年11月12日。2018年6月16日，甲方天歌公司与乙方杨伟青签订《上海市商品房出售合同》，约定由乙方购买川沙路1666弄天歌华庭57号3层301室房屋，建筑面积209.14平米，每平米房屋建筑面积单价43,600元，总房价款为9,118,504元。第七条约定：甲乙双方按下列第三种约定确定该房屋交付使用日期：(三)甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。第八条约定，甲方向乙方保证在交付该房屋时：(一)该房屋没有产权纠纷和财务纠纷；(二)甲方未设定抵押权或清除原由甲方设定的抵押权；(三)已缴纳了甲方应缴纳的房屋维修基金。如交付房屋后发生与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担相应违约责任。第十九条约定，甲乙双方商定，2018年10月20日前，由乙方向上海市浦东新区建设局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2018年10月20日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年11月20日之日起的60日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起10天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的1%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。原告于2018年4月19日支付房款50万元，2018年6月16日支付房款2,708,504元，2018年7月3日支付房款391万元，2018年7月28日支付房款200万元。2018年7月30日，双方办理了房屋交接手续。之后，原告对系争房屋进行装修。审理中，经本院释明，原、被告均不同意对原告的装修造价申请鉴定，原告提供合同、订货单、发票、收据、微信聊天记录等证据以证明其为系争房屋装修共花费1,563,312.10元。被告质证称：①部分项目只有订货单，没有相应的支付凭证，②即使原告举证材料充实，也只能证明原告共支付装修款1,283,176元，③如果房屋买卖合同解除，那么被告对于可移动家具也不应予以赔偿。对于双方有争议的装修项目，本院认定原告支付装修设计费10,800元及固定装修费1,030,502元，具体如下：1.欧派橱柜、集成家居定制安装费217,225元，2.欧铂尼木门定制安装费76,000元，3.浴室柜、淋浴房费用96,916元，4.LONDONART墙纸费用30,881元，5.书香门第符合木地板费用33,013.26元，6.沙发背景、基膜费用5,500元，7.断桥门窗费用42,000元，8.toto(智能)坐便器费用27,597元，9.五金费用10,400元，10.斯米克瓷砖费用75,000元，11.建筑服务工程款192,169.74元，12.中央空调系统、采暖系统、水处理系统费用合计117,500元，13.鼎宝艺装施工费106,300元。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同约定，“因甲方原因，乙方无法在2018年10月20日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年11月20日之日起的60日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同”，现系争房屋上抵押未涤除，并于2018年11月12日被司法查封，故房屋未能过户系被告违约，原告据此要求解除双方之间的买卖合同，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当将已收取的房款返还原告。原告要求被告按照贷款利率支付自2018年10月22日起的已付房款利息，然合同约定“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起10天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方”，因此，本院确定按照银行同期存款利率计算。原告要求被告支付解约违约金，并要求被告赔偿装修损失，本院认为，在违约金不足以弥补损失的前提下，当事人可以选择主张实际损失，也可以选择调整违约金，但原告同时主张违约金和实际损失确有不妥。为减少讼累，从保护守约方的角度出发，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并考虑原告已实际使用房屋和装修设施相当长的时间，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确认被告应赔偿原告实际损失80万元，不再另外支持违约金的诉请。对于可移动的家具、物业费、垃圾清运费等，本院采信被告的抗辩意见，原告要求赔偿，无合同依据，本院不予支持。鉴于《上海市商品房出售合同》解除，原告应将系争房屋返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告杨伟青与被告上海天歌置业有限公司签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告杨伟青购房款9,118,504元，并支付相应的利息(以9,118,504元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率，自2018年10月22日起计算至实际返还之日止)；三、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨伟青损失80万元；四、原告杨伟青应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告上海天歌置业有限公司；五、驳回原告杨伟青其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86,907元，保全费5,000元，合计91,907元，由原告杨伟青承担4,833元，被告上海天歌置业有限公司承担87,074元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  杨晓云人民陪审员  王燕丽二〇一九年十二月二十四日书 记 员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。