河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初6439号原告李德梅，女，1959年2月3日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人吕明辉、赵留柱，河南胜蓝律师事务所律师。被告张艳军，男，1965年8月2日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被告驻马店市乐巢房地产营销策划有限公司。住所地：驻马店市交通路中段前王家俱城西100米路南。统一社会信用代码：91411700MA449LDH6D。法定代表人孙腾飞，负责人。委托代理人汪腾飞，男，1990年4月26日出生，汉族，驻马店市乐巢房地产营销策划有限公司员工，住驻马店市。原告李德梅诉被告张艳军、驻马店市乐巢房地产营销策划有限公司（以下简称乐巢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李德梅及其委托代理人吕明辉、赵留柱，被告乐巢公司的委托代理人汪腾飞到庭参加诉讼。被告张艳军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告李德梅诉称，2018年10月26日，原告经被告乐巢公司介绍购买被告张艳军位于东高国际的房屋一套，二被告要求原告先交购房定金2万，随后原告按照二被告要求将43.3万元人民币打入被告张艳军账户，用以张艳军提前还贷、解除抵押以便办理房屋登记过户手续。但被告张艳军并未将原告支付购房款按照合同约定提前还贷，导致双方不能及时解押过户。期间张艳军还一再承诺并告知原告该装修装修，最多十天半月即可解押过户。出于对被告的信任，原告交了5万元装修定金，对房屋进行了先期装修，但时至今日，被告仍未履行房屋过户义务。被告的违约行为让原告不敢再继续加大对该房屋的投入。为维护原告的合法权益，请求：一、依法请求解除2018年10月26日原告与二被告签订的房屋买卖居间合同；二、依法请求二被告连带偿还原告的购房款453000元及装修款50000元、物业费2800元、违约金77300元，合计583100元；三、依法请求被告承担本案全部诉讼费用。被告张艳军未到庭，亦未提交书面答辩状。被告乐巢公司辩称，原告于2018年8月16日在被告乐巢公司工作人员的带领下看了诉争房屋，后与被告张艳军商量买房事宜，并达成协议，签订了房屋买卖居间合同，当时商谈时被告张艳军告知原告诉争房屋有银行贷款抵押，原告同意先替被告张艳军偿还银行贷款解押后办理过户手续，解押期间原告将钱打给被告张艳军后，被告张艳军迟迟未去解押，经被告乐巢公司多次协商，被告张艳军以资金不够还贷解押为由一直推脱不予解押，导致诉争房屋无法办理过户手续，我方同意解除《《房屋买卖居间合同》。经审理查明，2018年10月26日，原告李德梅（乙方，买方）与被告张艳军（甲方，卖方）、被告乐巢公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖居间合同》一份，合同主要约定了：一、基本信息房地产情况：甲方拥有位于文明大道路（街）东高国际花园小区8栋（座）独单元1层102户的房产，房屋产权人（权利人）为张艳军；房屋建筑面积为141.63（以上内容以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记为准）。二、房屋产权现状甲方告知该房屋现处于抵押状态，甲方在过户之前向抵押权人（银行、公司或自然人等）申请提前还贷、注销抵押，还清贷款，办理抵押注销登记手续，并将《房屋所有权证》、《不动产权证书》或购房协议原件托管于丙方作为办理产权转移登记手续之用。三、成交价格甲、乙双方经协商一致，同意本合同所述房产的总价为：人民币（大写）柒拾柒万叁仟元整（小写￥773000元），该价格已经包括该房屋出售前产生及支付一切费用（包括水、电、暖、天燃气、电话费、网费、物业管理费等）。四、定金支付本合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币（大写）贰万元整，为保障双方的物业交接清楚，上述所述购房定金暂压于丙方作为甲方的物业押金，待双方交接清楚后，退还甲方。五、付款约定甲乙双方签订合同后，甲乙双方均应在2018年11月15日以前交齐按揭所需真实有效资料并到丙方指定银行办理相关贷款手续，乙方应在贷款合同签完3日内将首付款45万打到银行指定账户；剩余房款应由银行放款当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的金额少于本合同约定的贷款金额，差额部分乙方应当在首付款交付时一次性补足。乙方必须在不动产权证书发证后十日内办理抵押手续。六、产权变更约定1、甲、乙双方约定于银行审批3日内办理该房产产权变更或过户相关的手续。九、违约责任2、甲方认可乙方贷款方式付款时：C、贷款过程中，若甲方或乙方不积极配合丙方办理过户或抵押手续，应承担因此引起的经济损失，双方已交纳的服务费不予退还。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向守约方在当天支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等条款。签订合同的当天，原告向被告张艳军交付20000元，被告张艳军出具收条一份，载明：“收条今收到李德梅购买东高国际花园8#1单元102户房款押金贰万元整（￥：20000.00）收款人：张艳军2018.10.26”。2018年10月31日，原告通过其儿子李飒的银行账户向被告张艳军支付购房款433000元，被告张艳军出具的收条载明：“收条今收到李飒购买东高国际花园8#东1单元102户住宅房款肆拾叁万元叁仟元整（￥：433000）收款人：张艳军经办人：汪腾飞2018.10.31”。此后，原告多次催促被告张艳军办理诉争房屋的还贷解押手续未果，以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告述称，被告张艳军于2018年11月份向原告交付了诉争房屋。诉讼中，原告提交了：1、2019年1月4日有被告张艳军签名的补充协议及案外人蔡飞出具的50000元装修定金收条各一份，用以证明①被告张艳军已收到购房款453000元；②被告张艳军告知原告可以装修，原告于2019年3月份开始装修，并向装修人员蔡飞支付了50000元装修定金，开始装修施工一二十天之后，因为被告张艳军未能依约办理房屋过户手续，原告不敢继续装修下去，蔡飞不同意退回50000元定金。因此根据补充协议，被告未按时履行合同义务，原告因装修造成的50000元损失应由被告张艳军承担，同时承担所有的违约责任。2、2019年2月21日原告与被告张艳军双方又签订的补充协议一份，该补充协议载明“经甲乙双方于2019年2月21日在乐巢房产交通店协商，甲方承诺于2019年3月15日之前把剩余银行房贷解压款结清，便于后期办理房产信息，如在承诺日之前未解决房贷解压问题，甲方承担一定的违约责任，为乙方优惠壹万伍仟元整购房款。”原告用于证明：①原告多次催促被告张艳军办理过户手续，被告张艳军屡次违约后答应给原告降低15000元购房款的优惠；②通过该补充协议可以看出，被告乐巢公司未尽到作为居间人的诚实信用义务，在贷款合同未约定的情况下强烈要求原告将购房款453000元打入被告张艳军的账户，给原告造成了目前既无钱也无房的局面，被告乐巢公司应当承担连带返还购房款及违约责任的义务。3、物业费收据5张，物业费收据的业主名称均为张永华。原告用于证明诉争房屋的交纳物业费登记的业主是张永华，原告为装修诉争房屋而交纳了垃圾清运费等物业费共计2800元，原告的该项损失应当由被告张艳军承担。上述事实，有原告提交的《房屋买卖居间合同》、收条、银行对账单、补充协议、收款收据，被告乐巢公司提交的《房屋买卖居间合同》、补充协议、不动产权证书、审批通过证明及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告李德梅与被告张艳军、被告乐巢公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。诉争《房屋买卖居间合同》包含了两个法律关系，即：原告与被告张艳军之间的房屋买卖合同法律关系以及原告、被告张艳军与被告乐巢公司之间的居间合同法律关系。法律规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，诉争房屋为被告张艳军贷款购买，被告张艳军向原告出售诉争房屋时该房屋仍处于抵押状态，《房屋买卖居间合同》签订后，原告李德梅依约履行了向被告张艳军交纳首付款的义务，被告张艳军应依约办理偿还贷款解押手续并配合原告办理诉争房屋的过户手续，经原告及被告乐巢公司多次催促，被告张艳军承诺在2019年3月15日之前把剩余银行贷款结清并解押，但至今仍未办理诉争房屋的解押手续，构成违约，导致诉争房屋不能过户至原告名下，致使原告以银行贷款方式购买诉争房屋的合同目的不能实现，现原告请求解除其与被告张艳军签订的《房屋买卖居间合同》，于法有据，本院予以支持。法律规定，当事人协商一致可以解除合同。诉讼中，原告提出解除诉争《房屋买卖居间合同》，被告乐巢公司亦表示同意，故原告请求解除其与被告乐巢公司之间的《房屋买卖居间合同》，于法有据，本院予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在诉争合同被解除后，原告请求被告张艳军返还已经支付的购房款453000元，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告张艳军支付违约金主张。依据诉争合同的约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向守约方在当天支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”被告张艳军违反合同约定未履行为诉争房屋解押的义务，导致诉争合同解除，被告张艳军依约应承担支付相应违约金的责任，经本院综合考量被告张艳军履行合同中的过错和原告的损失等因素，现原告请求被告张艳军支付违约金77300元（773000×10%），本院予以支持。关于原告请求被告张艳军赔偿装修定金损失50000元和物业费损失2800元的主张。首先，本案中，原告未交纳全部购房款，仅仅是交纳了部分房款，而诉争房屋买卖合同中约定违约金的数额是以房屋的实际成交价的10%作为计算标准，所以在上述确认违约金数额为77300元时本院已经综合考虑了原告的损失的参考因素。其次，本案中原告提交的装修定金收条系装修人员出具的白条，无装修合同和发票等证据相印证，物业费收据上的名称与被告张艳军不符，不足以证明原告主张的装修定金和物业费损失，故原告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告乐巢公司与被告张艳军连带承担还款责任的诉讼请求。本案中，原告向被告张艳军支付的首付款的行为是依据诉争房屋买卖合同的约定履行的买受人的合同义务，被告乐巢公司作为居间人，其对原告依约支付首付款的行为不具有过错，因此，原告请求被告乐巢公司承担相应的民事责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告张艳军于本判决生效后十日内向原告李德梅返还已付购房款453000元。限被告张艳军于本判决生效后十日内向原告李德梅支付违约金77300元。驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9632元，由原告李德梅负担532元，被告张艳军负担9100元；财产保全费3435元，由被告张艳军负担。如被告张艳军未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  张献真人民陪审员  胡晓喜二〇一九年十一月十八日书 记 员  张园园