文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初2740号原告：南京华宏（集团）有限公司，统一社会信用代码91320100134883099W，住所地在南京市。法定代表人：叶传林。委托诉讼代理人：郭君宇，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞文，江苏泰和律师事务所实习律师。被告：陈德强，男，汉族，1967年3月13日出生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：田思源，江苏明弘律师事务所律师。被告：陈小红，女，汉族，1971年6月4日出生，居民身份证号码******************，住南京市。原告南京华宏（集团）有限公司（以下简称华宏公司）与被告陈德强、陈小红房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年2月27日向本院提起诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人郭君宇、孙瑞文，被告陈德强及其委托诉讼代理人田思源到庭参加诉讼。被告陈小红经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华宏公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即搬出南京市；2.两被告自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止按照37000元/年的标准向原告支付占有使用费；3.两被告自2019年1月8日起至实际交还房屋之日按照1000元/天的标准向原告支付违约金。事实与理由：2016年12月28日，原告与被告陈德强签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南京市，共同经营该店铺）；租赁期两年，自2017年1月1日至2018年12月31日；年租金为人民币37000元;被告应当于房屋租赁期满后一周内交还房屋，逾期不交还房屋的，每天向原告支付1000元违约金。2018年11月30日，原告向被告发出《通知》，告知被告双方签订的租赁协议于2018年12月31日到期后终止，将不再续签。同时告知被告，根据市国资委（宁国资产【2014】50号）文件及相关主管单位的要求，自2019年1月1日起，原告门面房对外租赁将采取"公开挂牌、公开竞标〃的方式招租，若被告准备继续租赁，请及时与原告联系竞标事宜。合同到期后，被告虽参与了竞标，但未竞得该房屋，按照合同约定其应当搬离租赁房屋。但经原告多次催告后被告均拒绝搬离，截至原告起诉之日，被告仍未交还房屋。原告与被告的房屋租赁合同已经到期，且原告已提前—个月告知被告不再续租，被告却拒不搬离，导致原告无法继续使用、处分该房屋，严重侵害原告的权利。故提起诉讼，望判如所请。被告陈德强辩称，根据合同约定，期限届满被告有优先承租权，经招投标，中标租金为106000元/年，被告同意按此租金标准继续承租案涉房屋，原告应当履行合同约定的义务，继续出租给被告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市，规划用途为商业，建筑面积为1179.04平方米，被两个过道分为南、北、中三部分。其中南侧部分面积为210.74平方米，被分隔成若干独立房间使用；案涉房屋位于南侧部分第二间，建筑面积为53平方米，公安编号为南京市。2016年12月28日，原告华宏公司（甲方）与被告陈德强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营；租期自2017年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期满，乙方应按期将房屋交还甲方，如甲方在租赁期满后仍要对外租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租权，经甲方同意，重签租赁合同；年租金为37000元；租金支付方式为先付后租，合同签订后壹个月内一次性支付全年租金，否则按拖欠租金处理，甲方有权解除租赁合同，收回房屋；签约时，乙方必须向甲方缴纳租赁保证金5000元；租赁期满，乙方必须按期交还房屋，如乙方逾期不交，乙方每天向甲方支付1000元的违约金，且甲方有权强行清出乙方所有的一切财物，损失由乙方自行承担；等等。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告陈德强使用。陈德强与被告陈小红系夫妻。被告陈小红注册成立南京市鼓楼区陈小红鲜花店，并在案涉房屋内开展经营。2018年12月4日，原告华宏公司向被告陈德强送达《通知》，主要内容为：双方就案涉房屋签订的租赁协议将于2018年12月31日到期终止，不再续签；原告将对案涉房屋的招租进行公开招标，近期将在互联网“南京市公共资源交易平台”上进行招租信息发布，敬请租赁户关注；若被告准备继续承租，请及时与原告联系竞标事宜；若不准备再租赁或竞标未中，请于原协议到期后十天内，搬离清场，做好移交。2018年12月20日，原告华宏公司向被告陈德强送达《通知》，主要内容为：双方的租赁协议将于2018年12月31日到期终止，不再续签；原告将对案涉房屋的招租进行公开招标，自2018年12月19日在互联网“南京市公共资源交易平台”上发布招租信息，同时接受咨询及报价，报价截止时点为2019年1月2日16时；若不准备再租赁或竞标未中，请于原协议到期后十天内，搬离清场，做好移交。2018年12月25日，被告陈小红以南京市鼓楼区陈小红鲜花店的名义参加了案涉房屋的投标，投标报价为年租金61000元。案外人上海督成投资管理有限公司以报价年租金106000元中标。租赁合同期限届满后，两被告仍占有使用案涉房屋至今。2019年1月16日，两被告向原告发函，要求按照租赁合同的约定行使优先承租权。原告于2019年1月18日通过函件回复，因两被告报价远低于其他报价人，不符和合同等条件，因此无法享受优先承租权；同时要求两被告尽快搬离案涉房屋。2019年1月22日，两被告再次发函给原告，认为行使优先承租权的方式具体为原告告知中标价格，两被告愿意以中标价继续承租案涉房屋。原告仍要求两被告迁出案涉房屋未果，故起诉至本院。上述事实，由房屋产权证、《房屋租赁合同》、报价单、双方来往的通知函件及开庭笔录中当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告华宏公司与被告陈德强签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，成立并生效。关于两被告主张，根据合同约定“租赁期满，乙方（陈德强）应按期将房屋交还甲方，如甲方（华宏公司）在租赁期满后仍要对外租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租权，经甲方同意，重签租赁合同”，因此两被告可以招标投标活动过程中他人中标的租金价格即106000元/年继续承租案涉房屋。本院认为，首先，合同约定的“同等条件”是仅指价格，还是包含了价格、经营业态，亦或还有其他内容，并未明确，因此该“同等条件”系约定不明确；其次，对该合同条款进行文义解释，原、被告重签租赁合同，除“被告享有优先承租权”外，还应获得“原告同意”，即原告的意思自治是被告继续承租案涉房屋的必要条件，现原告不同意继续出租给被告；第三，被告参与了公开招标投标活动，应当遵守公开招标投标之规则，投标过程中各投标人均只有一次投标机会，而被告主张在招投标结束后以他人中标价格获得“同等条件”，其实质是获得两次投标机会，不仅破坏了公开招标的规则，亦侵害了其他投标人的权利。因此，本院对于被告抗辩其以他人中标的价格继续承租案涉房屋不予支持。现原告与被告之间的《房屋租赁合同》履行期限届满，两被告继续使用案涉房屋无合法依据，原告要求被告返还案涉房屋，本院予以支持。关于原告主张两被告应自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止按照37000元/年的标准支付占有使用费，该标准与原租金标准一致，且被告陈小红亦是案涉房屋的实际使用人，负有腾房义务，根据法律规定，应承担逾期腾房的占有使用费，故本院对于原告的该项诉请予以支持。关于原告主张两被告自2019年1月8日起至实际交还房屋之日按照1000元/天的标准支付违约金，本院认为，被告陈德强在合同期限届满后未返还案涉房屋，构成违约，应当支付违约金；关于违约金1000元/天，该标准过高，虑及原告的损失，本院酌定违约金为50元/天。但根据合同相对性，被告陈小红并非合同相对人，不应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告陈德强、被告陈小红将坐落于南京市；二、前述第一项判决履行完毕时，被告陈德强、被告陈小红向原告南京华宏（集团）有限公司支付前述房屋的占有使用费（以37000元/年为标准，自2019年1月1日计算至前述房屋实际返还之日）；三、前述第一项判决履行完毕时，被告陈德强向原告南京华宏（集团）有限公司支付违约金（以50元/天为标准，自2019年1月8日计算至前述房屋实际返还之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费837元，减半收取418.5元，由被告陈德强、陈小红负担（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  胡腾云二〇一九年五月二十七日书记员  宋宇燕