上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初10352号原告：杨建雄，男，1966年2月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。被告：周吴灵君，男，1986年9月24日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：周建华(系周吴灵君母亲)，女，1958年6月6日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：龙晓莉，高朋(上海)律师事务所律师。第三人：上海三千石房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东门路XXX号。法定代表人：蔡建斌，总经理。委托诉讼代理人：姚齐圣，女。原告杨建雄与被告周吴灵君、第三人上海三千石房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日组织各方进行证据交换，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告杨建雄的委托诉讼代理人周洪恩，被告周吴灵君的委托诉讼代理人周建华、龙晓莉到庭参加诉讼。第三人上海三千石房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨建雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房尾款10万元；2.判令被告支付逾期付款违约金，以购房尾款10万元为本金，自2018年12月19日起计算至实际付清之日止，按每日万分之三标准计算。事实和理由：2018年5月3日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定被告以总房价980万元向原告购买本市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX-XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)。现交易过户及房屋交接均已完成，但被告至今未付10万元尾款，并以原告交付房屋存在违章问题为由拒绝支付尾款。关于涉讼房屋花园侵占公共绿地的违章问题，首先，被告并未提供行政部门的整改通知，而小区物业公司并非认定违章的部门，无权认定涉讼房屋花园是否违章；其次，原、被告已在买卖协议中约定涉讼房屋的违章拆除事宜由被告承担(包括费用、人力、实施、结果)，且上述协议是对违章拆除及总房价综合考虑和双方协商一致的结果，其中，违章拆除并未明确指向涉讼房屋的具体部位，即使花园被认定侵占公共绿地，也属于双方约定过的违章事宜，应由被告自行负担；最后，原告在签约前已明确告知被告花园问题，但当时也没有认定花园是否侵占公共绿地，而且花园是完全显露在外的，原告没有故意隐瞒，也无法故意隐瞒。综上，原告认为，被告因房价下跌而不履行合同属于违约，其关于花园涉及违章的抗辩理由不能成立，被告应当立即支付尾款，并承担逾期付款违约责任。为维护合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告周吴灵君辩称，1.原告在签订房屋买卖合同时故意隐瞒涉讼房屋花园侵占公共绿地100余平方米的事实，导致被告购买别墅并希望附带大花园的合同目的落空。涉讼房屋附带的大花园，是促使被告购买涉讼房屋的决定因素，也是影响签订买卖合同的关键因素。被告在交易过户已经完成、搬入涉讼房屋2个月后，才收到小区物业公司发出的整改通知，方得知出售前涉讼房屋花园已经侵占公共绿地100余平方米的情况，并被物业公司要求整改，故原告在签订买卖合同前，明知花园侵占公共绿地的事实，却未如实告知，而花园的实际面积没有达到原告宣称以及被告期望的大小，显然构成欺诈，被告亦因原告的欺诈遭受损失。被告不仅签订了买卖合同，并支付了590万元房款和委托银行发放贷款的房款，同时，还依约履行买卖协议，花费20万元拆除了涉讼房屋出售前所搭建的违章建筑，现还要再继续支出拆除、整理花园的费用，为此，原告应在被告额外支出处理花园违建费用以及合同目的无法实现的限度内，承担相应赔偿责任。2.被告在签订买卖合同前，无从知晓判断花园侵占公共绿地的事实，被告通过实地查看房屋及周边环境、查阅房产登记信息，已经履行作为购房人的注意义务，而从《已拆除附有违法建筑的房屋通知单》及所附照片来看，行政机关也未发现花园侵占公共绿地故而未列入拆除范围，被告作为普通购房者，更无法通过肉眼判断花园实际多出100余平方米，故在没有实地测量的情况下，根据仅有的房产登记信息，被告有理由相信涉讼房屋的附带花园并未侵占公共绿地，也无法判断花园多出的面积是否为侵占公共绿地。综上，不同意原告的诉讼请求，而关于逾期付款滞纳金，即使法院认定要支付，也认为标准约定过高，请求法院予以调整。第三人上海三千石房地产经纪有限公司未作述称。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对于《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《装修及搬迁补偿协议书》、《买卖房屋交接书》、微信聊天记录、上海市房地产权证、《违规行为整改通知书》、《已拆除附有违法建筑的房屋通知单》及照片、不动产权证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年12月26日，本院向上海真贤物业管理有限公司(以下简称真贤公司)进行调查，真贤公司工作人员陈述，真贤公司是涉讼房屋所在小区上海豪都国际花园新一届的物业公司，自2018年6月起开始为小区提供物业管理服务。大概在2018年6月初，该公司通过日常巡逻发现公共电箱被圈入涉讼房屋的花园内，据此判断花园存在侵占公共绿地的现象。2018年9月25日，该公司首次向原告发出整改通知，当天，该公司将通知张贴在涉讼房屋大门的门柱上，当时屋内无人，就打电话给原告，通知中载明的“现实际达到独用面积529平方米”，是该公司人员现场目测估算出来的面积。目前，涉讼房屋花园仍未整改，该公司要求的整改内容是回退到独用面积415平方米，公共电箱不能圈在花园内。对于上述调查，原告表示认可，被告仅认可其真实性，不认可调查内容，认为被调查人员的陈述并无任何证据佐证，也不能反映涉讼房屋花园侵占公共绿地的时间和面积，原告违背先合同义务，没有在签订买卖合同之前告知过被告花园侵占问题，而在签订买卖合同当日，被告已经支付590万元房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月3日，原告(出售人，甲方)、被告(买受人，乙方)与第三人(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定由丙方居间介绍，乙方以总房价980万元向甲方购买涉讼房屋，建筑面积242.17平方米。原告(出售人，甲方)与被告(买受人，乙方)签订作为买卖居间协议的附件之《房地产买卖协议》，约定：1.总房价款980万元中，买卖定金为100万元，首期房价款为200万元，第二期房价款为290万元，银行贷款为380万元，尾款为10万元；2.乙方应于买卖合同签订后当日内向丙方支付、并委托丙方保管购房尾款，该款项待双方完成房屋交接手续时，再由丙方支付于甲方；3.甲、乙双方对该房地产及附属设施进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付于乙方，双方签署《房屋交接书》，同时，丙方应将由其代为保管的房价尾款(若有)支付予甲方；4.第九项其他约定，甲乙双方约定此房屋违章拆除事宜均由乙方承担(包括费用、人力、实施、结果)。同日，原告将涉讼房屋钥匙交付被告。2018年8月4日，原告(卖售人，甲方)与被告(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉讼房屋，建筑面积242.17平方米，转让价款为895万元；查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方；双方确认于2018年10月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按约定付清到期应付款项，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款金额的日万分之三计算，自应付款期限之第二日起算至实际支付之日止。上述买卖合同补充条款(一)第2条约定，乙方在此确认签订本合同前已对房地产进行验看，双方均确认于签署本买卖合同当日起，乙方承担房地产风险责任。附件三付款协议约定，甲乙双方均确认在签署本合同前，乙方已支付给甲方第一期房价款共505万元；待本交易经上海市青浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的其他项权证后三个工作日内，乙方或其受托人应将上述材料原件交其贷款银行并委托贷款银行将第二期房价款380万元直接付至符合贷款银行要求且户名为甲方的指定账户；甲乙双方均确认乙方于交房当日支付甲方购房尾款10万元，双方结清相关费用，签订房屋交接书，本交易结束。同日，原告(出售方，甲方)与被告(买受方，乙方)签订《装修及搬迁补偿协议书》，约定将此作为上述买卖合同的补充协议，甲乙双方约定上述房地产转让价款为980万元，该转让价格与买卖合同所约定的转让价格895万元之间的差额部分作为乙方对甲方的房屋装修及搬迁补偿款，乙方应于双方签订买卖合同前已向甲方一次性支付该房屋装修及搬迁补偿款共计85万元，如本协议与如上所述之买卖合同有不一致之处以本协议为准。2018年11月27日，被告成为涉讼房屋的权利人。2018年12月18日，被告母亲代被告与原告签订《买卖房屋交接书》，约定被告经过验收，认为符合双方签订的《上海市房地产买卖合同》或类似合同规定的交付条件，同意接收。此后，就支付尾款的问题，经第三人从中协调，原、被告未能达成一致意见。审理中，原、被告确认原告已收到被告支付的房款970万元，被告仍有购房尾款10万元尚未支付，该尾款目前由第三人保管。另查明，涉讼房屋的产证上载明，建筑面积为242.17平方米，土地使用面积的总面积为674.50平方米，独用面积为415平方米，分摊面积为259.50平方米。2018年7月9日，上海市青浦区住房保障和房屋管理局出具《已拆除附有违法建筑的房屋通知单》，确认涉讼房屋已拆除附有违法建筑。通知单附有2018年5月2日、2018年6月5日拍摄的照片各一张，从照片来看，拆除部位为涉讼房屋的二楼阳台以及侧边扩建的房间和露台。2018年9月25日，真贤公司向原告发出《违规行为整改通知书》，称原告把公共绿地圈入自己花园里，原独用面积415平方米，现实际达到独用面积529平方米，侵占公共绿地114平方米，现依据《上海市住宅物业管理规定》第26条规定，请立即停止上述违规行为，并予整改。2018年12月11日，真贤公司向被告送达与上述通知内容完全相同的《违规行为整改通知书》。本院认为，本案的争议焦点主要在于原告在出售涉讼房屋时是否故意隐瞒涉讼房屋花园存在侵占公共绿地的事实，被告是否在受欺诈的情况下签订买卖合同。被告认为原告存在故意隐瞒，未如实告知花园情况，而花园情况是足以影响买卖合同的签订及实际履行的关键因素，致使被告希望拥有别墅附带大花园的合同目的落空，故属于欺诈。原告认为其不存在故意隐瞒，签约前已告知过被告花园问题，且当时也并未认定花园侵占公共绿地，而花园是完全显露在外的，也无法故意隐瞒。本院认为，从本院向真贤公司的调查来看，小区的公共电箱被圈在涉讼房屋的花园内，真贤公司据此判断花园存在侵占公共绿地的情况，原告作为涉讼房屋的业主，不可能不知道自家花园内有公共电箱，而被告作为同一小区的业主，对于小区环境和房屋结构应比他人有更多了解，其也陈述在签订买卖居间协议及买卖协议之前，实地查看过涉讼房屋并看重了附带的花园，而花园是开放在外的，通过肉眼即可看到花园内有公共电箱，对此被告应能注意到，故其对花园可能侵占公共绿地应有基本的预见和判断，而在2018年12月11日收到真贤公司发出的整改通知后，被告已知晓通知中载明的花园侵占公共绿地114平方米的情况并被要求整改，在此情形下，被告并未提供证据证明其此时已向原告提出异议，反而，仍于2018年12月18日与原告签订《买卖房屋交接书》，确认经过验收、同意接收涉讼房屋，说明被告以接收涉讼房屋的行为认可了当时涉讼房屋及附带花园的现状，而该行为本身，显然与被告现关于花园是其决定购房及签约关键因素的辩称意见自相矛盾。另外，关于涉讼房屋花园是否侵占公共绿地，本案现仅有真贤公司作为小区物业管理单位发出的整改通知，尚无相关行政部门作出正式认定，而真贤公司首次向原告发出整改通知也是在原、被告签订买卖合同之后，故难言原告签约前已知晓花园被认定为侵占公共绿地。故从涉讼房屋签约前后直至房屋交接的整个过程来看，被告应当对花园可能侵占公共绿地有所预判，却仍与原告签订买卖居间协议及买卖协议、买卖合同，且在签订买卖合同之后，明知整改通知载明的花园侵占情况，却仍验收涉讼房屋并与原告办理交接，而现无证据证明原告在上述签约前知道花园被认定为违章，故被告辩称原告存在隐瞒花园侵占公共绿地的故意及行为均无从成立，其辩称意见，本院不予采纳。且即使认定花园存在违章，本院注意到，原、被告在买卖协议中约定总房价为980万元，并在第九项作出其他约定，即房屋违章事宜由被告承担(包括费用、人力、实施、结果)，由此可以认定，双方对涉讼房屋总房价的考虑已扣除违章部分，而关于违章事宜，双方并未约定具体部位，只是就涉讼房屋违章的概括性事项均由被告承担作出兜底性约定，并未排除日后可能出现的违章情形，被告提供青浦区房管局出具的通知单及照片，也仅能确认当时涉讼房屋已被认定的违章部分被拆除以及拆除部位并未涉及花园，却无法证明双方对违章事宜的约定已经排除花园可能被认定违章的情形，据此，其辩称意见，本院不予支持，即便花园被认定违章，也应根据第九项约定，由被告自行承担。同时，根据相关法律规定，无论房屋所有权是否转移，只要房屋已经转移占有，即由房屋的占有人承担风险责任。被告在已被真贤公司通知花园侵占公共绿地的情形下，依然签订交接书并接收涉讼房屋，故应由其自行负担交接后的风险责任。被告曾向本院申请司法鉴定，提出委托专业机构对涉讼房屋包含花园在内的占地面积和四至进行测量，如前分析，本院认为并无必要，故未予准许。综上，原、被告所签订的买卖合同并不存在原告故意隐瞒与合同订立相关的重要事实或提供虚假陈述，而涉讼房屋已经登记为被告所有，被告对涉讼房屋所享有的产权并未受到影响，双方也于2018年12月18日完成了房屋交接，据此，原告要求被告支付购房尾款的条件已经成就，本院认定被告应向原告支付购房尾款10万元。关于原告主张的逾期付款滞纳金，本院认为，房屋交接完成后，就尾款支付问题，原、被告确实经第三人从中协调但并未达成一致意见，双方关于花园是否侵占公共绿地以及原告是否存在故意隐瞒等情况存在较大争议，而上述情况对购房尾款是否支付有一定影响也有待法院作出审理和认定，鉴于被告未付尾款，属于事出有因，据此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告周吴灵君应于本判决生效之日起十日内向原告杨建雄支付购买本市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX-XXX号房屋的尾款100,000元；二、驳回原告杨建雄的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,348元，由原告杨建雄负担55元，被告周吴灵君负担2,293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  严 超人民陪审员  滕略菊二〇一九年十二月三十日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。