上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初779号原告：刘文兵，男，1975年11月7日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：唐海良，男，1957年9月17日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴健，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：方叶，上海市天华律师事务所律师。被告：唐海军，男，1962年5月17日生，汉族，住上海市奉贤区。原告刘文兵诉被告唐海良、唐海军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告刘文兵和被告唐海良的委托诉讼代理人方叶到庭参加了诉讼，被告唐海军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘文兵向本院提起诉讼请求：1、判令两被告支付原告装修补偿款93,142.50元，搬迁费10,160元，停产停业损失555,298元；2、判令被告唐海良退还给原告自2017年11月18日至2018年4月20日的房屋租金35,980元。事实和理由：2011年7月10日,刘文兵之妻吕艳香与唐海良签订《租房协议》,约定：唐海良将上海市奉贤区解放中路XXX号-XXX号南郡底楼层商铺租赁给刘文兵之妻吕艳香使用;租赁期限自2011年7月10日起至2014年8月9日止;租金每年80,000元;双方于2014年10月20日再在原《租房协议》基础上签署将租赁期限延续至2015年10月20日。2015年10月20日,刘文兵与唐海良签订《租房协议》,约定：唐海良将上海市奉贤区解放中路XXX号-XXX号南郡底楼层商铺租赁给刘文兵使用;租赁期限自2015年10月21日起至2018年10月20日止,租金每年85，000元。自2011年7月11日起,原告对此两间租赁店铺及户外广告进行整体装修,以原告之妻吕艳香名义与上海闵行网信进修学校合作从事会计培训业务至2018年2月18日止;租赁初期,原告要求被告唐海良提供租赁商铺房产证,以便注册公司并避免不必要的纠纷之用,但被告唐海良始终无法提供；2015年6月2日,原告以妻子吕艳香名义,在上海奉贤区金钱公路XXX号XXX幢693年注册成立“上海颜祥代理记账有限公司”,从事代理记账、财务咨询业务,其公司实际经营地址为原告租赁的两间店铺并经营至2018年2月8日。2016年10月,由于部分设施老化损坏,原告对租赁两间店铺再次进行了装修。2017年10月20日,原告支付被告唐海良半年租金42,500元,房租支付至2018年4月20日止;2017年11月初期,租赁两间店铺被围起了建筑用脚手架和防尘置,仅留很小的入口供行人出入,原告多次致电被告唐海良要求尽快搬离,协商其退还房租及拆迁赔偿事宜,但被告唐海良以此脚手架为临时搭建后期会拆除,另并未与拆迁办达成房屋补偿协议为由,拒绝与原告协商赔偿事宜,并安抚原告正常营业即可。2018年2月8日起,租赁两间店铺外围逐步被围墙全部围起,已无通道进入租赁店铺内,于是原告致电被告唐海良再次协商赔偿事宜,被告唐海良电话口头告知原告,被告唐海良已与拆迁办协商并告知原告对于强制关停导致业务受损部分拆迁办会给与原告适当补偿,春节后一起去拆迁办协商。2018年2月23日,原告与被告唐海良至拆迁办公室(租赁店铺隔壁)面谈协商,会谈中被告唐海良一直与拆迁办工作人员争吵索要其房屋赔偿款项,至此原告才得知,被告唐海良已与拆迁办签订房屋征收补偿协议,由于被告唐海军将解放中路XXX号-XXX号南郡底楼层商铺抵押给了银行,导致房屋征收补偿协议无法履行;同时在当日协商期间,原告要求查看装修及补偿履行;同时在当日协商期间,原告要求查看装修及补偿条款,评估报告由拆迁办工作人员提供,原告发现很多应属于原告装修的补偿项目都划给了被告唐海良,至此原告对评估报告的明细的划分的准确性产生质疑,原告在当场告知被告唐海良仅最初租赁时遗留部分的装修补偿归被告唐海良所有,遗留部分为：室内地面装修,入口玻璃门,入口隔壁玻璃窗,一扇卷帘门,其它装修补偿款均与被告唐海良无关;当日协商过程中由于被告唐海良一直与拆迁办公室人员争吵,当日会谈并无结果。此后,原告多次致电被告唐海良希望通过友好协商解决拆迁补偿款及退还房租事宜,但均被被告唐海良以多种理由拒绝。如今,政府要征收该店铺,原告原积极配合,但多次与被告唐海良协调无结果,故申诉至法院。被告唐海良辩称，不同意原告的诉讼请求。被告唐海良的补偿利益刚刚判决尚未生效。涉案租赁房屋虽签订了拆迁协议，但仍由原告占有，原告没有损失。被告唐海军书面辩称，与原告没有签订过租赁合同，也非租赁房屋的权利人，未签订过补偿安置协议，唐海军非适格的被告。本院经审理认定事实如下：位于上海市奉贤区南桥镇解放东路XXX号南裙楼13-16底层房屋的权利人为上海八洲建设工程有限公司。2011年7月10日,刘文兵之妻吕艳香与唐海良签订《租房协议》,以吕艳香名义租赁上述房屋，租赁期限自2011年7月10日起至2015年10月20日。上述合同到期后，于2015年10月20日,由原告刘文兵与唐海良签订《租房协议》,以原告刘文兵名义继续租赁上述房屋，期限自2015年10月21日起至2018年10月20日止,租金每年85,000元。租赁期内若发生拆迁变化，甲方(唐海良)不承担责任，但乙方已装修的部分，乙方与拆迁部门担当，与甲方无关。上述协议签订后，原告刘文兵多次支付了至2018年4月20日止的租金。2017年初，上述地区列入动迁征收范围。动迁单位委托评估公司对拆迁范围内房屋等进行评估。本案系争房屋包括装修部分于2017年2月14日进行了现场评估。2017年11月17日，被告唐海良与征收人奉贤区南桥镇征收管理办公室签订了《上海市奉贤区非居住房屋征收补偿协议》，协议对建筑物补偿5,552,984元，构筑物补偿6,621元，设备补偿(包括可搬迁及不可搬迁)10,160元，停产停业损失补偿555,298元，装修133,157元，奖励费62,582元，合计6,320,802元。另，2018年4月前有关部门对租赁房屋外进行围墙围起。本案争议的焦点在于原告刘文兵是否应当享有动迁征收补偿利益。本案中，原告刘文兵于2015年10月20日与被告唐海良签订租赁合同，租赁期限至2018年10月20日止。在租赁期间，原告租赁房屋地块遇动迁征收，2017年2月14日起该地块已进入征收评估，动迁单位已将该评估日为基准日作为补偿的计算依据，2017年11月17日被告唐海良与征收单位签订有关征收补偿的协议，原告在租赁期间遇动迁征收，应享有相应的补偿利益。由于动迁征收单位在动迁征收过程中，仅与房东协商动迁征收的补偿，原告应享有的补偿利益也一并给予被告唐海良，故本院认为，在租赁过程中遇动迁征收，应先解决拆迁征收的补偿利益分配。根据被告唐海良和动迁征收单位的补偿协议和相关的评估报告，涉及原告补偿利益为：1、设备补偿10,160元，该部分为原告投入的空调、电话宽带及桌椅、物资等搬迁费；2、装修部分，双方明确，都存在装修。从评估报告看，装修分三张表格列明，分别为：教育中心(承租人)47,786元；教育中心(房东)74,370元；教育中心(房东及承租人)11,001元。被告唐海良对评估没有异议，故可以确认列明承租人的应属于原告刘文兵装修部分。刘文兵现认为，列入房东部分有属于自己的装修部分，列入房东及承租人部分为自己装修部分，但均未能提供相关证据予以佐证，故本院对原告的意见不予认可。本院认为原告刘文兵的装修价值在47,786元；3、停产停业损失的补偿，停产停业损失通常为补偿房屋实际经营、使用人在停产停业期间所遭受的经营损失而设,原告在租赁期间遇动迁征收，其经营确遭到一定的影响，但被告唐海良出租房屋的行为也是一种经营，本院依据停产停业损失补偿的计算标准、原告实际使用房屋的期限及可能遭到的损失，酌情给予原告50,000元停产停业的补偿。据此原告应得的征收补偿款为：装修补偿款47,786元、搬迁费10,160元、停产停业补偿款50,000元。对于原告主张的退还租金的请求。本院认为：1、虽系争租赁房屋由被告唐海良于2017年11月17日与拆迁单位签订了补偿安置协议，但期后原告仍一直占有使用，直至有关部门采取砌围墙措施止；2、考虑到2017年11月后，周边房屋因动迁已经开始拆除，对原告使用租赁房屋必存在一定影响。故本院酌情由被告唐海良退还20,000元租金。对于原告要求被告唐海军共同承担付款责任的请求，本院认为，唐海军非合同相对人，也非系争租赁房屋的权利人，未享有系争房屋的拆迁利益，原告的请求缺乏事实和法律依据，本院不予认可。被告唐海军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应承担可能对其不利的后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐海良于本判决生效之日起十日内给付原告刘文兵装修补偿款47,786元；二、被告唐海良于本判决生效之日起十日内给付原告刘文兵搬迁费10,160元；三、被告唐海良于本判决生效之日起十日内给付原告刘文兵停产停业补偿款50,000元；四、被告唐海良于本判决生效之日起十日内返还原告刘文兵租金20,000元；五、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7,618元，减半收取计3,809元；由原告刘文兵承担2,389元，被告唐海良承担1,420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一九年十二月六日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人们共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。二、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。