河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终1070号上诉人（原审原告）：鲁玉海，男，1975年11月10日出生，汉族，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：许克军，河北世纪方舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北通财房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**南二环西路**昊邦大厦**。法定代表人：傅满其，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李军建，河北冰溶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京鑫源恒盛投资管理有限公司石家庄分公司，住，住所地河北省石家庄市桥**南二环西路**昊邦大厦**/div>负责人：吴凯，该公司总经理。上诉人鲁玉海因与被上诉人河北通财房地产开发有限公司（以下简称通财房地产公司）、北京鑫源恒盛投资管理有限公司石家庄分公司（以下简称鑫源投资石家庄分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人鲁玉海委托诉讼代理人许克军、习荣增、被上诉人通财房地产公司委托诉讼代理人李军建到庭参加诉讼。被上诉人鑫源投资石家庄分公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁玉海上诉请求：1、请求依法撤销原一审判决第三项，改判被上诉人鑫源投资石家庄分公司迁出非法占用的上诉人房屋并承担非法占用期间的占有使用费（自2016年6月27日至迁出之日按代租租金标准每天每平米1.5元计算）。被上诉人通财房地产公司承担连带责任。2、本案原一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、原一审判决对本案部分事实认定错误。原一审判决认为：“在本案审理过程中，鲁玉海不能证实鑫源投资石家庄分公司是实际占有6-B8的占有人，鲁玉海要求鑫源投资石家庄分公司给付2016年6月27日以后的占用使用费并迁出房屋已经不能实现其诉讼请求”。该认定是错误的。本案鲁玉海起诉后，在原一审期间，鑫源投资石家庄分公司明确承认其一直占有鲁玉海拥有使用权的昊邦大厦6-B8号房屋。在原二审中，其受托参加诉讼的人员承认其占有使用上诉人房屋的事实。在发回重审后，原一审法院向鑫源投资石家庄分公司按照其签字认可的送达地址南二环西路31号昊邦大厦6楼送达了举证通知书及开庭传票，鑫源投资石家庄分公司也收到了该法律文书，但因其所派人员没有授权手续而未参加庭审，这充分说明被告一直在占有原告的房屋，两被上诉人均没有证据证明已将房屋交付给了上诉人，因此，原一审判决对这一事实的认定是错误的。二、原一审判决驳回上诉人的第三项诉讼请求是错误的。被上诉人鑫源投资石家庄分公司在租赁合同于2016年6月26日期满终止后，一直占有上诉人的房屋，处于非法占有状态，上诉人起诉要求其迁出房屋并承担占有期间的房屋占有使用费，并要求通财房地产公司承担连带责任符合法律规定，原一审判决驳回上诉人的该项诉讼请求，是对非法行为的纵容，其实质是引导当事人去抢房，而且是谁抢了也不违法，这不仅是适用法律错误，更是对社会稳定的不负责任，最终引发社会动乱。综上所述，上诉人认为，原一审判决中认定事实错误，适用法律错误。其对被上诉人鑫源投资石家庄分公司非法侵占上诉人房屋使用权行为默认许可加以保护，严重侵犯了上诉人的合法权益，故提出上诉，请二审法院对原一审法院的错误予以纠正。通财房地产公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，被上诉人通财房地产公司不应承担连带责任支付房屋占有使用费。鑫源投资石家庄分公司未到庭答辩。鲁玉海向一审法院起诉请求：1、通财房地产公司向鲁玉海支付房屋占有使用费36654元及利息（分别自欠条签订之日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、鑫源投资石家庄分公司、通财房地产公司连带向鲁玉海支付自2016年4月1日至2016年6月30日的房屋占有使用费6109元及利息（自2016年7月1日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、鑫源投资石家庄分公司迁出鲁玉海房屋并赔偿鲁玉海自2016年7月1日至鑫源投资石家庄分公司迁出房屋之日占用期间（暂计算至10月底）的租金损失或占有使用费8145元。4、诉讼费用由鑫源投资石家庄分公司、通财房地产公司承担。一审法院认定事实：2012年12月17日，鲁玉海与通财房地产公司签订了“昊邦·创展中心房屋租赁合同”，合同约定，该房屋位于石家庄昊邦·创展中心第6层B8号房屋，该房屋的建筑面积为45.25平方米；该房屋委托经营权限由2013年1月1日至2037年12月31日止，共计25年。双方约定按建筑面积计算该房屋总价款，应交房款181000元，于2012年12月1日前交清全部房款等。2012年12月1日，鲁玉海将合同中约定的款项交付给通财房地产公司。鲁玉海称双方签订的代租协议通财房地产公司已收回。通财房地产公司于2016年5月6日给鲁玉海出具欠房间6-B8的2014年第四季度至2016年3月31日租金36654元的欠条，并注明6-B8房间代租协议自2016年3月31日起失效，鲁玉海于2016年5月6日起将6-B8房间收回自用。2016年6月3日,6层业主代表与通财房地产公司及石家庄坤丰物业服务有限公司签订昊邦大厦房屋归还协议书，其中约定双方解除代租协议，交还6层业主房屋的事项约定：自本协议三方签字之日起，6层业主委托通财房地产公司出租的房屋归6层业主所有等。鲁玉海提供2015年6月27日鑫源投资石家庄分公司与石家庄坤丰物业服务有限公司签订的房屋租赁合同复印件，合同中约定租赁期限为壹年，自2015年6月27日起至2016年6月26日止，年租金27万元。鲁玉海提供房租催告照片，拟证明其就交付租金向鑫源投资石家庄分公司进行了催告。本案涉案房屋是通财房地产公司与石家庄市桥西区西三教居民委员会联合开发；未取得建筑工程规划许可证，没有有关部门的批准建设许可。对此通财房地产公司认可。上述事实有鲁玉海、鑫源投资石家庄分公司、通财房地产公司陈述及鲁玉海提供的鲁玉海身份证复印件、房屋租赁合同、交款收据、欠租金条、昊邦大厦房屋归还协议书、委托书、催告照片、房屋租赁合同复印件、联合开发协议书等证据证实。一审法院认为，鲁玉海与通财房地产公司签订的“昊邦·创展中心房屋租赁合同”、“代租协议书”是双方真实意思表示，双方认可。本案争议的焦点在于：鲁玉海与通财房地产公司签订的“昊邦·创展中心房屋租赁合同”的性质与效力该如何认定？本案涉诉房屋是通财房地产公司出资与案外人（石家庄市桥西区西三教社区居民委员会）合资兴建的，双方约定通财房地产公司建成后拥有25年的使用权，通财房地产公司将自己25年的使用权转让给鲁玉海使用25年。这种行为在当时市场经济中，是为更好地实现物的效能，而出现的一种特殊情况。鲁玉海一次性交款购买了商业用房的使用权，也不仅仅是为了取得居住性的使用价值，而是以此为依托经营谋取收益价值。双方之间的关系应是房屋使用权的转让。转让应当符合权利转让的有关规定，由于通财房地产公司拥有法律意义上的自有处分权，在享有25年使用权限内可以自由转让，且不违反法律法规禁止性规定，该“房屋租赁合同”应认定为合法有效的房屋使用权转让合同。所签订的合同名为“房屋租赁”实为房屋使用权的转让。鲁玉海按约定交付了房屋租金，而后双方签订房屋代租协议，在履行过程中，由于通财房地产公司未按约履行，通财房地产公司给鲁玉海出具欠租金36654元的欠条,注明6-B8房间代租协议自2016年3月31日起失效，故对鲁玉海要求通财房地产公司支付36654元房屋使用费及利息的请求予以支持。因双方未约定逾期付款的利息，应自鲁玉海主张权利时（2017年1月10日）计算利息。双方所签订的代租协议自2016年3月31日解除，但通财房地产公司未向鲁玉海交付涉案房屋，而是由鑫源投资石家庄分公司占用涉案房屋，鑫源投资石家庄分公司作为实际占有人，应给付占用期间的占有使用费。因鑫源投资石家庄分公司、通财房地产公司的租赁协议已于2016年6月27日届满，并且在本案审理过程中，鲁玉海不能证实鑫源投资石家庄分公司现在是实际占有6-B8房间的占有人，鲁玉海要求鑫源投资石家庄分公司给付2016年6月27日以后的占用使用费并迁出房屋已经不能实现其诉讼请求，故对此请求不予支持。鲁玉海要求通财房地产公司给付2016年4月1日至2016年6月30日的房屋使用费6109元及利息应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、通财房地产公司于本判决生效之日起十日内，支付鲁玉海房屋使用费36654元及利息（利率自2017年1月10日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至付清之日止）;二、通财房地产公司、鑫源投资石家庄分公司自本判决生效之日起十日内，给付鲁玉海2016年4月1日至2016年6月30日的房屋使用费6109元及利息（利率自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、驳回鲁玉海其他诉讼请求。如果通财房地产公司、鑫源投资石家庄分公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元，由通财房地产公司负担。本院二审期间查明，桥西区人民法院（2017）冀0104民初1025号卷宗2017年3月20日第一次法庭审理笔录第5页载明，鑫源投资石家庄分公司代表就与坤丰物业公司签订的《房屋租赁合同》发表的意见为：“有这个合同，这个合同是真实的，我公司认可该合同。河北通财欠我公司款，我公司一直用着直到现在，用租金抵顶河北通财欠我公司的债务，合同期满以后没有签过合同，到现在一直占有”。2017年6月15日一审法院第二次法庭审理笔录第2页载明，鑫源投资石家庄分公司代表对石家庄坤丰物业服务有限公司通知其租期到期，让其搬家的录音表述：“物业公司没有权利让我公司搬走，一开始就抵押给我们公司了，只有傅满其本人才能让我公司搬走，其他人没有权利。”其他事实同一审查明一致。本院认为，上诉人与被上诉人通财房地产公司签订的“昊邦·创展中心房屋租赁合同”，主体合格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原判据此认定该合同性质实为合法有效的房屋使用权转让合同，是正确的。上诉人基于该合同享有涉案房屋的使用权，拥有向租赁合同到期后的实际占有人主张返还租赁物及要求支付占有使用费的权利。被上诉人鑫源投资石家庄分公司不仅认可与通财房地产公司全资子公司即坤丰物业公司2015年6月27日签订的《房屋租赁合同》的真实性，而且认可该合同于2016年6月26日到期后双方没有续订合同，并以通财房地产公司欠其债务为由，对该合同所涉房屋到现在一直占着。上述事实，由一审的相关庭审笔录证实，应予采信。被上诉人鑫源投资石家庄分公司于2016年6月26日租赁合同到期后继续占用涉案房屋，没有法律依据。被上诉人通财房地产公司不否认涉诉房屋业主代表与其及其全资子公司坤丰物业公司2016年6月3日签订的《昊邦大厦房屋归还协议书》（以下简称《房屋归还协议》）上“河北通财房地产开发有限公司合同专用章”的真实性，但其并未举证证实已按照《房屋归还协议》的约定，向包括上诉人在内的相关业主履行交付案涉房屋的义务。据此，上诉人关于被上诉人鑫源投资石家庄分公司迁出涉诉房屋、赔偿自2016年7月1日至其迁出房屋之日占有期间（暂计算至10月底）的租金损失即占有使用费及被上诉人通财房地产公司承担连带责任的诉讼请求，理据充分，应予支持。上诉人的租金损失即占有使用费计算标准可参照上诉人与被上诉人通财房地产公司签订的代租协议中约定的租金标准每天每平米1.5元计算。原判举证责任分配错误，对上诉人的第三项诉求未予支持不妥，应予纠正。综上所述，上诉人鲁玉海的上诉请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初34号民事判决第一项、第二项，即通财房地产公司于本判决生效之日起十日内，支付鲁玉海房屋使用费36654元及利息（利率自2017年1月10日起按照中国人民银行同期贷款计算至付清之日止）；通财房地产公司、鑫源投资石家庄分公司自本判决生效之日起十日内，给付鲁玉海2016年4月1日至2016年6月30日的使用费6109元及利息（利率自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初34号民事判决第三项，即驳回鲁玉海其他诉讼请求；三、北京鑫源恒盛投资管理有限公司石家庄分公司于本判决生效后十日内迁出占用的鲁玉海昊邦·创展中心第6层B2号（45.25平米）房屋，并赔偿鲁玉海自2016年7月1日起至10月底的租金损失即占有使用费8145元；河北通财房地产开发有限公司承担连带责任。一审案件受理费1072元，二审案件受理费1072元，共计2144元。由北京鑫源恒盛投资管理有限公司石家庄分公司承担1072元，河北通财房地产开发有限公司承担1072元。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  张 楠审判员  李 伟二〇一九年三月一日书记员  杨 岚