吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初156号原告：李君，男，1977年11月13日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：蒋玉梅，吉林圣诺律师事务所律师。被告：刘晓龙，男，1977年3月21日生，汉族，住吉林市。被告：王丽光，女，1979年4月26日生，汉族，住吉林市。被告：赵浩宇，男，1972年2月7日生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：王文军，吉林润云律师事务所律师。原告李君诉被告刘晓龙、王丽光、赵浩宇（曾用名赵喜林）执行异议之诉一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李君及其委托诉讼代理人蒋玉梅，被告刘晓龙、赵浩宇（曾用名赵喜林）及其委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼，被告王丽光经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李君向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告达成的口头购房协议有效；2.请求确认原告对吉林市丰满区玉山路玉洁小区5号楼1单元6楼右门602室房屋享有物权，是实际权利人；3.要求被告赵浩宇解除对房屋查封并停止执行该房屋，第一、二被告履行协助原告办理更名过户手续义务；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告刘晓龙名下所有位于吉林市××区房屋一套，建筑面积100.45平方米。2010年因刘晓龙干工程急需资金购买材料，欲购此房。李君与刘晓龙既是同事又是朋友，得知后想改善下住房条件，遂双方商定：售价24万元，当时知道有银行贷款暂更不了名，因刘晓龙承诺贷款很快就能还上，就能办更名。考虑到双方是多年朋友，故原告很快将自己房子卖掉，卖房当天（2010年7月2日）就将卖房款24万元按刘晓龙要求转账至其指定的收款人于新波账户中。刘晓龙2010年就将房屋交付原告，原告一直实际占有使用至今。被告赵浩宇（曾用名赵喜林）2009年至2012年因与刘晓龙合伙干工程，与李君也熟悉，对李君购买此房并实际居住情况均知情。2014年刘晓龙还贷款后没几天，就又找原告商量想再以此房屋抵押贷款，原告未同意。但因房名仍是刘晓龙，刘晓龙在未经原告允许情况下就办理了抵押贷款。原告得知后，让妻子多次找被告要求办理更名。刘晓龙一直说再等等。因刘晓龙与赵浩宇（曾用名赵喜林）合伙期间有债务纠纷，赵浩宇（曾用名赵喜林）起诉至贵院，后已判决申请执行此房屋。原告开始并不知道，后期拍卖前要求现场勘查，才知道房屋被查封。于是原告作为案外人提出执行异议，贵院作出（2018）吉0202执异62号裁定书，裁定驳回原告异议请求。故原告只能通过提起本次执行异议之诉解决双方间实体争议。综上，原告与被告刘晓龙房屋买卖交易已达成并履行完毕，已支付全部房款，在查封前已合法占有使用该房，被告在未征得原告同意情况下设定抵押，非因原告原因未办理过户登记，其权利能排除执行。请法院维护原告合法权益，依法裁判，判如所请。刘晓龙辩称，无异议，事实属实。王丽光未到庭亦未向法庭提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。赵浩宇（曾用名赵喜林）辩称，一、案涉房产，无买卖事实，该房产系被告刘晓龙所有。2014年11月，因被告刘晓龙欠被告赵浩宇（曾用名赵喜林）钱款，经协商决定用二人的三处房产（包括本案争议房产）作为抵押物，依赵浩宇（曾用名赵喜林）名义向中国民生银行股份有限公司吉林分行贷款80万元由赵浩宇（曾用名赵喜林）占有使用，用于偿还被执行人刘晓龙欠款。2014年11月10日，赵浩宇（曾用名赵喜林）、被告刘晓龙、刘晓龙妻子王丽光同民生银行吉林分行签订了《最高额担保合同》贷款80万元。被执行人刘晓龙、刘晓龙妻子王丽光同意用案涉房产进行抵押作为答辩人贷款抵押物。赵浩宇（曾用名赵喜林）、被告刘晓龙在签订《协议书》、《最高额担保合同》时从来没有表明该房产已经出卖。在赵浩宇（曾用名赵喜林）与被告刘晓龙的案件诉讼过程中，被告对案涉房产一直称：被告的房产，办理抵押。没有表明或声明案涉房产已经卖给原告。而且在本案执行过程中，2018年8月4日前后，被告刘晓龙与赵浩宇（曾用名赵喜林）在本案执行法官处协商用该房产直接抵消32万元欠款，最终未达成协议。正如赵浩宇（曾用名赵喜林）前述的房产情况，被告刘晓龙、王丽光和赵浩宇（曾用名赵喜林）在签订贷款还债协议、办理抵押贷款、案件审理过程中、执行程序协商以房抵债时，根本没有任何证据表明该房产已经出卖，房产非被告刘晓龙所有。而且，原告李君在该房产查封及评估时，均未提出异议，反在赵浩宇（曾用名赵喜林）与被告刘晓龙协商未成后，该房产进入拍卖阶段，才提出异议，其行为明显不符合日常生活常理。现原告提起本案诉讼，其真实目的就是原告与被告刘晓龙、王丽光恶意串通，延迟本案执行工作的进行，原告诉请不能成立。原告在起诉状中将刘晓龙列为被告，但刘晓龙对原告诉请事实理由无异议，根据最高院的司法精神，刘晓龙诉讼地位应为第三人，将刘晓龙列为被告错误，以及故意表明双方存在争议的情形。二、赵浩宇（曾用名赵喜林）对原告所称：赵浩宇（曾用名赵喜林）对原告购买该房屋并实际占有使用的情况，不知情。前述的签订贷款还债协议、办理抵押贷款、执行程序协商以房抵债事实，充分说明案涉房产没有出卖给原告，答辩人对所谓的“购买、占有、使用”情况根本不可能知情。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告对该房产不享有足以排除强制执行的民事权益，本案的执行行为符合法律规定，对该房产应予以继续查封、继续执行。1、原告未提供书面房屋买卖合同。购买房屋是在家庭生活中的大额支出，原告与被告刘晓龙即使是朋友，双方不可能不签订书面的买卖合同，对双方的权利义务予以约定，但在本案中，原告与被告没有签订书面合同，这不符合交易习惯，也违背日常生活常理。2、原告无证据证明其于2010年7月2日时已经对争议房屋占有、使用。3、原告无证据证明所谓的购房款已经支付。原告提供的汇款票据，不是汇给被告刘晓龙的，而是支付给他人的，该钱款的性质不能确定是所谓的购房款，其所称的按照被告刘晓龙的指定汇款方式，不符合正常的交易习惯。原告与收款人是否有其他的经济往来，该钱款的性质是购房款，原告无证据予以证明。4、未办理过户登记是因原告自身原因。按照原告所称的房产买卖时间：2010年7月2日，参照房产抵押时间：2014年11月10日。可以看出这中间有长达52个月的时间空挡，原告如果真的购买了房产，其不可能不进行更名过户手续的办理。假设：原告购买了房屋，因为购买时房产有抵押贷款，无法更名，作为购买人，正常的做法是将购房款支付给银行，解除该房产的抵押，进而办理更名过户。但，原告却将房款直接支付给他人，没有要求偿还贷款、办理更名过户，这与正常的购房交易习惯明显不符。按原告诉称，2014年，原告就已经知道该房产再次被刘晓龙抵押，其权利再次受到侵害，让人无法理解的是，原告居然是在4年后，该房产进入拍卖程序才向人民法院主张权利，这不是一个合法利益受到侵害的原告正常维权方式。5、在房产抵押贷款情形下，未经抵押权人同意，原告与被告刘晓龙的买卖行为无效。综上，该房产时至今日仍登记在被告刘晓龙的名下，原告对该房产不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院有充分的权利对房产予以查封、评估、拍卖。请驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下，赵浩宇（曾用名赵喜林）与刘晓龙民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月17日作出（2016）吉0202民初259号民事判决，判决确定刘晓龙偿还赵浩宇（曾用名赵喜林）欠款852425.55元，于判决生效后十日内履行。刘晓龙不服该判决，上诉至吉林市中级人民法院，后因刘晓龙未在指定期限内交纳上诉费，故按刘晓龙自动撤回上诉处理。该裁定生效后，刘晓龙未履行义务，赵浩宇（曾用名赵喜林）向本院申请强制执行，本院于2016年8月31日以（2016）吉0202执1084号执行裁定查封了刘晓龙名下的××区房屋。该案终结本次执行程序后恢复执行，恢复案号为（2017）吉0202执恢204号。在恢复执行过程中，本院于2017年9月28日经赵浩宇（曾用名赵喜林）申请解除对上述房屋的查封，又于2017年9月29日作出（2017）吉0202执恢204号执行裁定查封上述房屋，期限为三年。2018年，李君对查封上述房屋提出执行异议，2018年11月28日，本院作出（2018）吉0202执异62号执行异议裁定:驳回李君的异议请求。李君对裁定不服，提起案外人执行异议之诉。另查明，2010年7月2日，李君与刘晓龙达成口头购房协议，以24万元的××区房屋，并从2010年开始占有使用该房屋。李君在购买该房屋时知道刘晓龙在该房屋上设定了抵押权。认定上述事实的证据有李君提供的银行取款、存款凭证、银行流水，业主委员会和社区证明，房屋所有权证及土地证、涉案房屋电、供热、物业费票据，（2018）吉0202执异62号执行异议裁定书、装修合同及票据，售房公证书、委托书及公证处复印费发票，赵浩宇提供的最高额担保合同和协议及当事人在庭审中的陈述。上述证据真实、合法，与本案有关联，能够形成证据链，本院予以确认。本院认为，一、关于原告李君与被告刘晓龙达成的口头购房协议是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”本案中，李君与刘晓龙达成的口头购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告赵浩宇（曾用名赵喜林）虽抗辩刘晓龙出卖涉案房屋未经抵押权人同意，未经抵押权人同意处分房屋的行为为无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，被告赵浩宇（曾用名赵喜林）的关于合同无效的抗辩本院不予采纳。二、关于原告主张对吉林市丰满区玉山路玉洁花园5号楼1单元6楼右门602室房屋享有物权是实际权利人的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。根据上述法律规定，确定不动产权属应以房管部门出具的权属证书为依据。现涉案房屋登记权利人为刘晓龙，故原告李君主张其对涉案房屋享有物权，为实际权利人的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告李君对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据此规定，案外人对被执行的标的享有足以排除强制执行的民事权益需要符合四个条件：（一）在法院查封前签订合法有效的书面合同；（二）在法院查封前合法占有该不动产；（三）已支付价款；（四）非因买受人的原因未办理过户。本案中，李君作为执行案件的案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，李君和刘晓龙均承认双方之间仅有口头购房协议，没有书面买卖合同；其次，双方从2010年达成口头协议购买房屋至今长达8年时间未办理房屋过户手续。关于未办理过户登记是否系李君自身原因的问题。李君称因未办理过户登记的原因是房屋所有权证一直在银行抵押贷款。李君作为完全民事行为能力人，其在购买时应预见到购买存在抵押的房产的法律后果，且2014年刘晓龙将房屋贷款还清后，李君亦未积极主张房屋登记过户。庭审中，虽李君称其妻子多次请求刘晓龙协助办理对诉争房屋的过户登记，但刘晓龙一直未协助办理，对该事实除李君与刘晓龙的口头陈述外，李君未能提供其他证据予以证明。同时，李君亦未提供证据证明刘晓龙在2014年还清贷款后，刘晓龙拒不配合其办理过户登记。此外，在刘晓龙拒不配合其办理过户登记的情况下，李君亦未积极通过法律手段对诉争房屋行使权利。综上，李君对诉争房屋怠于行使权利，其采取的是任由刘晓龙对诉争房屋行使法律上的处分权能，致使诉争房屋至今在近八年之久的时间里未能办理过户登记手续，其自身存在过错。由此，李君对诉争房屋主张权利所产生的不利后果，应由其承担。故李君对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。四、李君诉请刘晓龙、王丽光协助办理案涉房屋的产权过户登记等其他诉讼请求，不属本案执行异议之诉审理范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条之规定，判决如下：一、原告李君与被告刘晓龙达成的口头协议有效；二、驳回原告李君的其他诉讼请求。案件受理费6,550.00元，由原告李君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 王 慧人民陪审员 孙春珍人民陪审员 杨 旭 二〇一九年五月二十四日书 记 员 吴亚其