北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初4145号原告：北京市凤凌装饰装修有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇四村南侧，统一社会信用代码91110113721448059C。法定代表人：于航，总经理。委托诉讼代理人：卢宾，北京嘉桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冬冬，女，1989年11月23日出生，汉族，北京嘉桓律师事务所实习律师，身份号码×××。被告：杜兴吉，男，1979年9月12日出生，汉族，吉林省德惠市村民，现住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京天第食圣食品有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇四村高泗路7号，统一社会信用代码91110113759633815A。法定代表人：林小强，经理。二被告共同委托诉讼代理人：张俊建，男，1963年5月14日出生，汉族，北京市顺义区第二法律服务所法律服务工作者，现住北京市顺义区，身份号码×××。原告北京市凤凌装饰装修有限公司(以下简称凤凌公司)与被告杜兴吉、北京天第食圣食品有限公司（以下简称天第公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凤凌公司之委托诉讼代理人卢宾、周冬冬，被告杜兴吉与天第公司之共同委托诉讼代理人张俊建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤凌公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即将位于原告院内饭店北山墙以北的建筑物包括门厅、门厅西侧的简易结构房屋一间、占用我方土地使用范围的招牌拆除并将放置于原告院内的杂物清理干净；2.判令二被告连带支付自2016年5月至实际拆除之日的使用费（按照每月2000元计算);3.判令二被告另开门，不许在原告院内通行;4.本案诉讼费用由二被告连带承担。事实与理由：原告系位于北京市顺义区高丽营地区四村高泗路西侧7号，面积为6823.46平米的土地登记使用权人。被告杜兴吉在原告地块附近经营三合鲜老长春菜馆。二被告在原告的集体土地使用证范围内加建了约十余平米的门楼，后又在门楼的西侧加建了小厨房。去被告杜兴吉处吃饭的顾客都从原告院内经过进入被告杜兴吉屋内，给原告的院落管理造成很大的不便。原告认为二被告的通行和占用行为已侵犯了原告的合法土地使用权，故依法起诉，望法院支持原告的诉讼请求。被告杜兴吉辩称，天第公司与原告签订了租赁合同，我方于2016年3月20日从天第公司处租赁了涉案的饭店，门厅在我方承租时已经存在，我方为了经营美观进行了装修。门厅西侧的简易结构房屋一间系我方于2016年秋天搭建，对于该房屋，我方可以拆除或腾退。门厅及简易结构房屋一间对原告未形成妨害。原告的第二、三项诉讼请求没有依据，这是公共活动的区域，我方可以行走。门厅并非我方所建，故不同意拆除。不同意承担诉讼费。被告天第公司辩称，在2009年12月，我方与原告签订了合同一直履行至今，在此期间我方与原告多次产生过纠纷，经过（2013）顺民初字第06178号民事判决书、（2015）三中民终字第01704号民事判决书、（2016）京0113民初1917号民事调解书依法确认涉诉饭店最早是原产权人顺良公司建设，后来租赁给原告经营，原告又将涉诉饭店租赁给我方。本案案由是排除妨害，有妨害就排除，没有妨害就不排除，饭店北门之外全部都是公共活动区域，是政府硬化的,属于公共活动区域，我方可以走，未对原告造成妨害。我方与杜兴吉签订了租赁合同，合同是有效的。门厅西侧的简易结构房屋一间系杜兴吉搭建的，与我方无关。门厅并非我方所建，而是自2003年即存在，故不同意拆除也无权拆除。不同意承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2001年7月11日，北京市东发商贸公司（出租方、甲方）与凤凌公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将原高丽营粮库北库（隆顺昌粮油贸易公司）租赁给乙方使用，房屋座落于顺义区高泗路西侧；租赁期限20年，自2001年7月15日至2021年7月14日；乙方每年付甲方租金八万元。2009年12月20日，凤凌公司（甲方）与天第公司（乙方）签订《土地租赁合同（二）》。该合同第一条租赁土地、位置、面积及经营项目约定：甲方同意将其所有的北京市顺义区高丽营镇7号的15亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件1）提供给乙方使用，经营项目为食品加工、仓储、办公、餐饮娱乐等综合开发。第二条承租期限、承租租金约定：2.1本土地租赁合同有效期为12年，自2010年1月1日起至2021年12月31日止；考虑入驻前的实际情况，如乙方设备安装、装修、改造、规划设计等，甲方对现有租房户的协调等，经双方商议，其中2010年1月1日至2010年4月1日为过渡免租期。但在过渡免租期内乙方仍有义务按实际用量交纳水暖电费等除租金以外的费用；2.4甲方装饰公司所需办公用房等其它附属用房由乙方无偿提供，以满足甲方需要，需要的办公用房及相关设施：甲方现有使用的四层办公楼（约800平米）、办公楼西侧库房及办公楼前院内场地；2.5承租租金标准及交纳方式：2.5.1经甲乙双方商定，乙方承租甲方15亩地及地上建筑物，2010年4月1日起年租金计人民币8万元；2.5.2双方约定，承租租金依每满五年按百分之五的比率递增；2.5.3本合同签字后，乙方一次性交清2010年租金6万元，2011年起，每年1月1日缴纳当年租金，如逾期交纳租金超过30日，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付当年租金日千分之三的违约金。第四条乙方的权利和义务约定：4.1乙方在合同期内，对所承租的土地及地上建筑物、构筑物、附着物等拥有使用权，经甲方书面同意后，乙方根据生产经营需要可自行投资新建扩建生产设施，如需相关报批手续，可由甲方协助办理。2015年3月20日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第01704号民事判决书认定：凤凌公司与天第公司所签订《土地租赁合同（二）》的租赁截止期限为2021年7月14日，自2021年7月15日至2021年12月31日的合同因超过了转租期限应为无效；双方争议之门脸房一排（14间）及饭店一间应属于天第公司承租的租赁标的物。凤凌公司称其从粮食局下属的公司租赁了房屋包括老长春菜馆（以下简称涉诉饭店），涉诉饭店朝东开门，2013年其与王连红签订了租赁合同，将涉诉饭店租赁给王连红，当时饭店开东门，北边的门厅不存在，2016年5月左右，杜兴吉与天第公司签订合同后，杜兴吉对饭店进行装修，改为朝北开门，在王连红经营期间，杜兴吉也在饭店，但不清楚杜兴吉与王连红的关系。天第公司称涉诉饭店的产权人是顺粮公司，后来租赁给凤凌公司，凤凌公司又租赁给天第公司，后其转租给杜兴吉，其出租是合法的。天第公司就此提交了（2013）顺民初字第06178号民事判决书、（2015）三中民终字第01704号民事判决书以及天第公司与王连红、杜兴吉签订的房屋租赁合同。天第公司与王连红、杜兴吉签订的房屋租赁合同签订日期是2016年3月20日，约定天第公司（甲方）同意将其所有的坐落于北京市顺义区高泗路西侧，详细地址以房产证为准的房屋提供给乙方使用，经营项目为餐饮，合同有限期为4年，自2016年6月1日其至2020年5月31日止。自签订本租赁合同5日内向甲方一次性缴纳当年租金计人民币10万元，2016年3月20日至2016年5月31日为装修期。承租租金以每满二年按10%的比率递增。乙方落款处有王连红、杜兴吉的签名。在合同最后一页，手写有“承租方王连红同意将本合同转至杜兴吉名以（下），签字后至合同结束后由杜兴吉负责履行本合同，王连红不再承担任何有本合同有关的责任和收益权”，手写部分右下方写有“王连红”和“同意”，在“王连红”和“同意”上均摁有指印。对于该合同，天第公司和杜兴吉均称实际上属于一个三方转让合同，由于此前王连红与凤凌公司就饭店签订了租赁合同，2016年凤凌公司和天第公司均找到王连红要求签订合同，故王连红决定退出经营，将饭店转给杜兴吉经营，所以王连红和杜兴吉均在乙方处签名，且在合同下方手写了转让事宜。杜兴吉称其于2016年秋天搭建了简易结构房屋一间，在租赁后对门厅进行了装修，均经过了凤凌公司以及天第公司的同意，且称凤凌公司在饭店附近办公。凤凌公司称其在粮油总公司院内办公，当时未经其同意，其多次找二被告要求拆除，双方协商不成才提起诉讼。诉讼中，由于杜兴吉、天第公司不认可老长春菜馆的门厅、门厅西侧的简易房屋在凤凌公司土地使用权范围内，故凤凌公司申请对坐落于顺义区高丽营镇地区四村高泗路西侧7号附近老长春菜馆的门厅测绘门厅西侧的简易房屋是否在其集体土地使用证范围内申请测绘。双方同意由沐城测绘（北京）有限公司进行测绘，沐城测绘（北京）有限公司作出2019普测017报告书，结果为：经现场测量，并与房屋所有权证（京顺股字第00195号）进行检核，原院落范围无误，老长春菜馆门厅占其院内面积约14.93㎡，门厅西侧简易房屋（小厨房）占其院内面积约33.21㎡，门厅东侧招牌占地约7.64㎡，范围见示意图阴影所示，总计占用其院内面积约55.78㎡，示意图见附图一。老长春菜馆门厅及西侧简易房屋（小厨房）、东侧招牌见附图二。凤凌公司预交测绘费23131元。双方均未在本院指定的期间对报告书提出异议。双方确认，测绘报告中，长度16.9米、宽度1米的面积不在凤凌公司的使用范围内。凤凌公司要求杜兴吉、天第公司拆除涉诉饭店门厅、门厅西侧的简易房屋一间位于涉诉饭店北山墙往北1米以外的部分，并且不得再在其院落内通行，称涉诉饭店的东山墙具备通行条件。经询问，凤凌公司表示同意法院从客观情况及便于执行的角度进行裁判，包括全部拆除简易房屋以及门厅。2018年5月14日，凤凌公司起诉杜兴吉要求拆除门厅及小厨房并支付使用费，后撤回起诉。凤凌公司称涉诉饭店是餐饮经营场所，饭店所有食客停车以及通行均在其院落内，人员非常混乱，还经营夜市和烧烤，对其管理造成很大的不便。凤凌公司称要求二被告拆除的简易结构房屋为门厅西侧紧挨门厅的一间，另一间系其租户搭建。上述事实，有双方当事人陈述、测绘报告书、勘验笔录、照片、勘验照片、集体土地使用证、房屋所有权证、（2013）顺民初字第06178号民事判决书、（2015）三中民终字第01704号民事判决书、房屋租赁合同、民事起诉状等证据在案佐证。本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，杜兴吉称涉诉饭店门厅西侧的简易结构房屋一间系其于2016年秋搭建，且根据测绘结果，该该房屋除自饭店北山墙以北1米内的地方外，其余地方均在凤凌公司的土地使用范围内，且杜兴吉同意拆除，凤凌公司虽要求二被告共同拆除，但天第公司不认可系其搭建，故本院认为应由杜兴吉拆除该简易结构房屋。同理，涉诉饭店的门厅除自饭店北山墙以北1米以内的地方外均在凤凌公司的土地使用范围内，该门厅大部分占用了凤凌公司的土地使用范围，二被告虽均称门厅并非其所建，应归属原产权单位，但根据二被告的意见既然门厅并非二被告所建，现在门厅占用了凤凌公司的土地使用范围，且凤凌公司要求二被告拆除门厅，杜兴吉作为门厅的使用方、天第公司作为出租方均应拆除门厅。结合现场情况，考虑操作的便利性以及相邻方使用土地的处理原则，本院认为二被告应将门厅拆除，将现场清理干净，并保证老长春菜馆新开的门以及进出饭店均不得占用原告北京市凤凌装饰装修有限公司的土地使用范围。杜兴吉应将门厅西侧简易结构房屋一间全部拆除并将老长春菜馆的招牌自老长春菜馆北山墙向北一米以外的部分全部拆除，并将现场清理干净。至于凤凌公司主张的使用费问题，杜兴吉作为涉诉门厅及简易结构房屋的使用方，从中获取了经营利益，故其应向凤凌公司支付相应的使用费，考虑凤凌公司办公地点位于涉诉饭店附近，对于饭店建设门厅时间以及搭建简易结构房屋的时间均应明知，且如当时不同意应及时采取措施制止，但其直至2018年5月14日才起诉杜兴吉要求排除妨害并支付使用费，故本院认为杜兴吉应向凤凌公司支付自2018年5月14日起至涉诉的门厅、简易结构房屋一间、老长春菜馆的招牌自老长春菜馆北山墙向北一米以外的部分全部拆除之日止的使用费，本院考虑现场勘验情况、测绘报告、租赁市场行情、房屋性质等因素酌情确定每月应支付的使用费为270元。对于凤凌公司主张过高部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告杜兴吉于本判决生效之日起七日内将位于顺义区高丽营镇地区四村高泗路西侧7号老长春菜馆门厅西侧的简易结构房屋一间、老长春菜馆的招牌自老长春菜馆北山墙向北一米以外的部分予以拆除，并将现场清理干净；二、被告杜兴吉、北京天第食圣食品有限公司共同将位于顺义区高丽营镇地区四村高泗路西侧7号老长春菜馆门厅予以拆除，将现场清理干净，并保证老长春菜馆新开的门以及进出饭店均不得占用原告北京市凤凌装饰装修有限公司的土地使用范围；三、被告杜兴吉于本判决生效之日起七日内，按照每月二百七十元的标准向原告北京市凤凌装饰装修有限公司支付自二〇一八年五月十四日起至老长春菜馆的门厅、简易结构房屋一间、老长春菜馆的招牌自老长春菜馆北山墙向北一米以外的部分全部拆除之日止的使用费；四、驳回原告北京市凤凌装饰装修有限公司的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由被告杜兴吉、北京天第食圣食品有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。测绘费二万三千一百三十一元，由原告北京市凤凌装饰装修有限公司负担三千一百三十一元，由被告杜兴吉、北京天第食圣食品有限公司共同负担二万元，于本判决生效之日起七日内直接支付给原告北京市凤凌装饰装修有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶小超人民陪审员  杜宝军人民陪审员  刘晓萌二〇一九年十月十一日书 记 员  田小星