广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初18544号原告：保利物业发展股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂小黄圃居委会外环路**保利外滩花园**首层。法定代表人：王东北。委托代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。委托代理人：黎必朗，广东瑶琨律师事务所律师。被告：邹茜婷，女，1973年10月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司（以下简称“保利物业”）诉被告邹茜婷因物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员彭晓辉适用小额诉讼程序独任审判，于2018年11月14日和2020年4月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告委托代理人黎必朗、被告邹茜婷到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告的委托代理人莫美华、被告邹茜婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业的诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2016年10月5日至2018年5月31日拖欠的物业服务费10838.22元（545.43÷31×27+545.43×19）、违约金3251.47元（10838.22×30%），以上合计14089.69元；2.判令被告支付原告本案律师费1000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系“保利中汇花园”××单元业主，于2016年2月18日与原告签订《前期物业服务协议》，根据协议中“保利中汇花园物业服务收费标准”之约定，物业服务费用自被告收楼前三年按2.50元/月每平方米收取，三年后按3.00元/月每平方米收取。案外人佛山市保利恒信房地产有限公司（下称恒信房地产公司）于2016年9月30日向被告发出限期为2016年10月5日的收楼通知书，通知其前来中汇物业服务中心处办理收楼手续，但直至原告提起本诉之日，被告在无任何正当理由前提下，一直没有前来服务中心处办理收楼手续。被告所在物业面积为218.17平方米，每月应缴物业服务费545.43元。至今，被告尚拖欠自2016年10月5日至2018年5月31日的物业服务费10838.22元（545.43÷31×27+545.43×19）、违约金3251.47元（按欠费总额30%计算），以上合计14089.69元。原告多次催收未果，为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告邹茜婷答辩称，收楼时被告发现了存在十五个质量问题及好几个地方漏水，所以被告没有收楼。楼上住户违建鱼池及打通客厅和阳台的通道，没法做防水导致有漏水现象，被告认为物业方也有管理责任。在案涉房屋天花板上有一层厚厚的水泥，具体原因不清楚。连续两年案涉毛坯房也有漏水现象，漏水已经涉及到楼下的样板房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据本院认证如下：被告提交的收楼现场记录没有任何人员签名，本院不予采信；被告提交的照片无法显示拍摄地点和时间，本院不予采信；被告提交的投诉记录及反馈情况，与本案其他证据能够相互印证，本院予以采信。案经开庭审理，结合采信的证据，本院对本案事实确认如下：邹茜婷与恒信公司于2016年2月18日签订《商品房买卖合同》，由邹茜婷向恒信公司购买位于佛山市顺德区×××房屋，签订《商品房买卖合同》当天同时与保利物业管理有限公司顺德分公司签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由保利物业管理有限公司顺德分公司对中汇花园小区进行物业管理，商品房达到竣工交付使用条件，邹茜婷应自交楼之日起或在开发商发出交楼通知书起交纳物业服务费，前三年物业服务费为2.5元/平方米每月，住宅按建筑面积计算。2016年9月30日，恒信公司向邹茜婷发出《保利中汇花园零星交楼通知书》，要求邹茜婷于2016年10月5日办理收楼手续。2016年10月1日，被告收到通知书后前往验房。被告认为案涉房屋的阳台、厨房、墙壁等多个地方存在空鼓、渗漏水等严重质量问题，原告向被告交付的商品房不符合交楼标准，因此拒绝收楼。原告在2018年6月6日向被告发出律师函，向其催收案涉物业所欠的物业管理费，律师函于2018年6月7日由被告签收。2019年3月26日，被告向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，案号（2019）粤0606民初6556号，该案查明之后恒信公司及保利物业发展股份有限公司顺德分公司到案涉房屋查看并进行了补漏修缮。恒信公司认为其最后一次修缮时间是在2017年3月2日。2017年8月18日、2017年9月2日、2017年9月16日，物业公司工作人员曾三次发短信给邹茜婷，表示检查了脱皮修补处及室内大小阳台，均未发现渗水迹象，请邹茜婷知悉。该案认定由于案涉房屋在约定的交楼时间不符合法定及约定的交付标准，恒信公司应当按照约定向邹茜婷支付违约金至案涉房屋符合相应交付标准之日止。根据广东保顺检测鉴定有限公司的说明，案涉房屋现在已经不存在邹茜婷所称的质量问题，邹茜婷也未能充分举证证明案涉房屋仍然存在足以影响其使用的质量问题，因此应当视为案涉房屋经过原告修复后已经符合交付标准。对于恒信公司修复完毕的具体时间，恒信公司、邹茜婷不能达成一致，双方也均无充分证据证明。恒信公司修复完毕后应当通知邹茜婷前往案涉房屋进行验收，恒信公司提供的证据能够证明最早通知邹茜婷房屋修复完毕的时间是2017年8月18日物业公司工作人员的短信通知，邹茜婷收到通知后应当前往案涉房屋进行验收。邹茜婷收到通知后并未前往验收也并未举证证明此后案涉房屋仍然存在质量问题，因此应当视为2017年8月18日为交楼时间。邹茜婷、恒信公司不服该判决，上诉至佛山市中级人民法院，案号（2019）粤06民终12436号，佛山市中级人民法院认定一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。另查，保利物业管理有限公司顺德分公司经核准变更为保利物业发展股份有限公司顺德分公司。再查，案涉房屋建筑面积为218.17平方米。2018年6月29日，原告与广东瑶琨律师事务所签订《委托代理合同》，约定广东瑶琨律师事务所指派律师作为原告的代理人，参加本案的一审诉讼活动。律师费为1000元。本院认为，原告与被告签订的物业服务协议合法有效，对双方具有约束力。关于被告应从何时开始交纳物业服务费。本院已经发生法律效力的判决书认定应当视2017年8月18日为交楼时间，因此本院确认被告于2017年8月18日收楼。原告虽然通知被告在2016年10月5日收楼，但由于被告与开发商之间一直在处理房屋质量问题，不能因此认为被告拖延收楼。因此，原告要求被告2017年8月18日之前的物业服务费无理，本院不予支持。故2017年8月18日至2018年5月31日的物业服务费为5145.22元（545.43元/月×9个月+545.43元/月÷30天×13天）。同理，由于涉案房屋确实存在质量问题，被告与开发商之间一直在处理房屋质量问题，被告需通过诉讼来确定双方的权利义务，不能因此认定被告故意拖欠物业服务费。故原告主张违约金及律师费并无事实和法律依据，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邹茜婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司支付从2017年8月18日至2018年5月31日期间的物业管理费5145.22元；二、驳回原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半为25元（原告已预交），由被告邹茜婷负担（被告径向原告支付，本院不另作退收）。本判决为终审判决。审判员  彭晓辉二〇二〇年四月二十三日书记员  吕绮程