湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0115民初8429号原告：平功亮。被告：武汉福达置业发展有限公司。法定代表人：刘伟。委托诉讼代理人：石文娟。委托诉讼代理人：张荣有。原告平功亮与被告武汉福达置业发展有限公司（以下简称福达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案。原告平功亮及被告福达公司的委托诉讼代理人石文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平功亮向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年12月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。2.被告向原告交付位于武汉市江夏经济开发区两湖大道武汉汤逊湖1号2幢1单元2层1号商品房。3.被告对原告已付的100万元购房款自2017年10月29日起至被告实际交付房屋止按日万分之四支付原告违约金144000元。4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，平功亮变更其诉讼请求为：1.确认原、被告于2016年12月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，并由被告办理合同备案。2.被告达到交付条件时向原告交付位于武汉市江夏经济开发区两湖大道武汉汤逊湖1号2幢1单元2层1号商品房。事实与理由：2016年12月26日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定出卖人（被告）将其开发的位于武汉市江夏经济开发区两湖大道武汉汤逊湖1号2幢1单元2层1号商品房出卖给买受人（原告），面积147.67㎡，单价16800元/㎡（房屋交付时根据合同签订时的市场价相应调整房价，但不得高于同楼盘的开盘价），总价为2480856元。买受人于2016年12月31日前支付100万元首付款，出卖人于2017年10月28日前向原告交付房屋，买受人付清尾款。出卖人逾期交付房屋超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。该合同签订后，原告于2016年12月28日向被告指定的收款账户汇款100万元，被告向原告出具一份收款收据。由于该商品房一直达不到交付条件，剩余购房款原告亦未支付。目前，被告对该房屋重新启动施工建设，即将达到支付条件，原告要求被告履行合同义务，而被告无端反悔，原告遂诉至法院。被告福达公司辩称，1.原告的诉讼请求没有依据，合同上的公章是案外人黄伟伪造的，我公司从未将涉案房屋销售给原告。2.原告声称其缴纳的首付款是原告将款项交给了黄伟个人，我公司从未收取过原告的任何款项，也从未委托黄伟收取购房款。黄伟向原告出具的收条上的财务专用章也是黄伟伪造的。3.2018年10月17日，黄伟向我方出具承诺书，承认伪造我公司印章及财务专用章的事实，并承诺一切责任由其个人承担。4.2018年10月19日，原告、黄伟在我公司开会，各方确认黄伟收取原告首付款的事情，最终的和解方案是10至15天内由黄伟个人偿还或者由黄伟再找一个担保人来偿还原告的欠款。综上所述，本案合同是虚假的，被告不应当承担任何责任。平功亮围绕诉讼请求提交了如下证据：1.福达公司营业执照复印件，证明福达公司2016年12月时任法定代表人是林刚，公司营业范围是房地产开发和商品房销售，经营期限2002年4月17日至2022年4月16日。2.《武汉市商品房买卖合同》，证明被告向原告出售了位于武汉市江夏经济开发区两湖大道汤逊湖1号的2栋1单元2层1号房，面积147.67㎡，房屋价格2480856元，并对支付方式和交房时间进行了约定，该合同加盖了被告公章，被告时任法定代表人在合同主体部分及落款处签字确认。3.2016年12月26日被告出具的《说明》一份，证明被告要求原告将购房首付款100万元打入其指定账户。4.2017年1月14日的收据及银行转账记录，证明原告向被告指定账户转账支付100万元购房首付款，被告向原告出具了收据并加盖了财务专用章。5.被告提供的选房表、汤逊湖1号的房屋面积表，证明被告开发的汤逊湖1号房屋总套数为26套，其中包括原告购买的2单元202号房，该面积表与网上公布的信息相吻合。6.被告提供的该项目土地证、项目许可证、施工许可证复印件，证明原、被告房屋买卖合同内容真实存在。7.预售许可网上信息，证明原、被告房屋买卖合同内容及房屋交易均真实存在。福达公司发表质证意见认为：对平功亮提交的证据1真实性无异议；对证据2真实性有异议，合同上的印章是虚假的，福达公司从未授权黄伟销售房屋，合同中的付款条款均为手写，不是合同格式条款，按照这份合同的格式条款应该是一次性付款，但原告手写的内容是首付款，前后矛盾；对证据3真实性有异议，福达公司从未授权黄伟收款，说明上的印章是虚假的；对证据4真实性有异议，收款是原告和黄伟个人之间的事情，福达公司并不清楚，收据及财务专用章都是虚假的；对证据5的真实性、关联性有异议；对证据6、7复印件真实性有异议，房产项目真实并不等于本案房屋买卖合同真实，且原告诉称与被告的房屋交易期间，案涉房屋已被查封，不能对外销售。福达公司向本院提交了黄伟出具的《承诺书》、监利县公安局出具的《调查取证通知书》、调取证据清单，证明黄伟因伪造福达公司公章及财务专用章涉嫌刑事犯罪而被公安机关调查；另提交监利县检察院起诉书、鉴定文书，证明黄伟因伪造福达公司印章一案正在监利县法院审理之中。平功亮发表质证意见认为：黄伟的《承诺书》与本案无关，反而进一步证明黄伟在福达公司担任重要职务、掌管公司印章，原、被告签订的合同是真实的，黄伟的签字及收款行为均为福达公司授权行为。监利县公安局的《调查取证通知书》、调取证据清单与本案无关，无法达到证明目的。福达公司主张案涉合同及收据中的公章及财务专用章系虚假伪造，并申请进行司法鉴定。经本院委托，湖北三真司法鉴定中心作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.签订时间为2016年12月26日的《武汉市商品房买卖合同》、落款时间为2016-12-26的《说明》中“武汉福达置业发展有限公司”印文与提供的“武汉福达置业发展有限公司”样本印文不是同一枚公章所盖印。2.标称时间分别为“2016年12月28日”、“2017年1月14日”的2张《收据》中“武汉福达置业发展有限公司财务专用章”印文与提供的“武汉福达置业发展有限公司财务专用章”样本印文不是同一枚印章所盖印。3.承诺人为“黄伟”的《承诺书》中“武汉福达置业发展有限公司”印文与提供的“武汉福达置业发展有限公司”样本印文不是同一枚印章所盖印。“武汉福达置业发展有限公司财务专用章”印文与提供的“武汉福达置业发展有限公司财务专用章”样本印文不是同一枚印章所盖印。平功亮对上述鉴定意见有异议，认为福达公司有多枚行政公章和财务印鉴，该鉴定并不能认定不同的印鉴存在真与假。根据最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条，该鉴定不能作为对抗福达公司与平功亮签订合同和收取购房款的理由和依据，且合同上除福达公司印章外，还有其公司法定代表人林刚的签名，足以证明签订合同是双方真实意思表示，同时签约当日，福达公司就给平功亮出具了一份指定打款的说明，平功亮随即按指定打款，这一系列事实证明双方签订合同并支付购房款属于真实意思表示，不存在虚假合同和虚假印章的事实，印章可能有多枚，但同一时间法定代表人不可能有多个。对于平功亮及福达公司无异议的证据本院予以确认，对双方有争议的证据，本院依照民事诉讼证据规则的相关规定依法审核并结合当事人的陈述及与本案的关联性予以认定其证明效力。本院经审理查明事实如下：2016年12月26日，福达公司（出卖人）与平功亮（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于武汉江夏经济开发区两湖大道武汉汤逊湖1号2幢1单元2层1号房，建筑面积147.67㎡。第五条计价方式与价款约定：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16800元，总金额2480856元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为xxx，总金额xxx。后面手书内容“房屋交付时，双方根据本合同签订时的市场价，相应调整购房价。不得高于同楼盘的开盘价”。第六条买受人付款形式及付款时间约定：1、一次性付款的，乙方应于2017年10月28日前，一次性存入商品房全部价款2480856元。后面手书内容“备注：买受人于2016年12月31日前支付首期房款壹佰万元整”。第九条交房期限及条件约定：出卖人应当在2017年10月28日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人。第十一条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之四的违约金。买受人按本条规定解除合同的，应在有权解除合同之日起7日内决定并书面通知出卖人，超过7日没有通知的视为买受人同意继续履行合同。合同还约定了交接、产权登记、保修责任等其他内容。合同附件六补充协议第一条约定：买受人一次性付款，买受人于2017年10月28日前支付总房款的100%，计2480856元。合同落款处加盖了“武汉福达置业发展有限公司”公章，并由时任法定代表人林刚签名。当日，福达公司向平功亮出具《说明》一份：“关于平功亮、平功亮与我公司签订的《商品房买卖合同》，请将首付款付入以下账户:开户行中国建设银行仙桃支行，卡号62×××55，户名黄伟”。2017年1月15日，平功亮向黄伟账户转入100万元，福达公司向平功亮开具了收据，收款事由为预收购房款，加盖了福达公司财务专用章，财会主管处由黄伟签字。另查明，黄伟出具《承诺书》：“鉴于本人在福达置业汤逊湖项目中职务分工和相关身份有所调整，同时在前期相关业务活动中有违规违法风险，现承诺如下：1、截止到2018年10月17日，本人经手掌握和保管的项目项目资料档案，即日起退回福达公司，如有遗漏，承诺配合后续清理交还；2、本人前期掌握和适用的假章、收据、印鉴，全部交还福达公司封存；3、本人前期违规操作利用项目合同、借款、销售产生的后果由本人承担，包括且不限于已经产生的诉讼合同及行为；4、所有的债权债务，先冲抵福达项目投入总额，多余部分由本人应对债权人协商解决，与福达公司和项目无关。收回印鉴附件‘武汉福达置业发展有限公司公章’及‘武汉福达置业发展有限公司财务专用章’”。2018年1月17日，经监利县公安局经侦大队委托，荆州市公安司法鉴定中心就黄伟合同诈骗案一案出具《印文鉴定书》，认定2017年7月13日编号为7721590的收据、2017年7月22日河南炎昌环保设备有限公司与福达公司签订的《购销合同》、2017年7月29日三友棉业有限公司与福达公司签订的《租赁合同》、2017年8月13日福达公司与程和全、郭炳炎签订的《合作协议书》（送检检材）上的福达公司印章及财务专用章与福达公司提供的样本印章不是同一印章盖印。2018年10月25日，监利县公安局向福达公司发出《调取证据通知书》，要求到福达公司调取相关公司印章（伪造印章）及相关书证，并附调取证据清单，包括《承诺书》、武汉福达置业发展有限公司印章及武汉福达置业发展有限公司财务专用章印章。2018年11月29日，监利县检察院作出鄂监检公诉刑诉（2018）386号《起诉书》，认为被告人黄伟以非法占有为目的，在没有实际履行能力的情况下，通过伪造公司印章冒用他人名义签订合同，骗取对方当事人财物96万元，数额巨大，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任，故提起公诉。又查明，案涉房屋所属的“武汉·汤逊湖壹号”一期项目于2008年4月18日取得建设工程规划许可证，2008年9月17日取得建筑工程施工许可证，并取得商品房预售许可证。目前，案涉项目尚未取得竣工验收备案证。本院认为，本案争议焦点在于合同效力。经审理查明，平功亮起诉所依据的2016年12月26日《武汉市商品房买卖合同》上的“武汉福达置业发展有限公司”公章及2017年1月14日《收据》上的“武汉福达置业发展有限公司财务专用章”与福达公司在银行预留印鉴不符，福达公司辩称签订合同并加盖公章并非福达公司真实意思表示，因此不应承担责任。对此，本院认为，盖章行为本质在于表明行为人从事的是职务行为，从事职务行为的前提是该自然人不仅需是公司工作人员，还应享有代表权或代理权。有代表权或代理权的人盖章确认的合同，自然对公司具有约束力。对合同相对人来说，合同加盖公章的情况下，其可以信赖公章显示的主体为合同当事人，并推定合同记载条款系该主体作出的意思表示，至于该意思表示是否真实，盖章之人有无代表权或代理权等问题，均不能通过盖章行为本身直接确认。具体到本案，即便黄伟在签订合同加盖公章时并无代表权或代理权，或者超越其代表权或代理权而为之，然而合同落款处同时还有福达公司时任法定代表人林刚签名，福达公司对该签名的真实性并无异议，故法定代表人签署合同行为亦足以让合同相对方达到合理信赖的程度，故而确认合同系福达公司本身的真实意思表示。故平功亮请求确认合同有效并办理备案的诉讼请求，有理合法，本院予以支持。由于涉案合同标的“武汉·汤逊湖壹号”一期项目商品房至今仍未建成并竣工验收，交房时间及交条件均处于不确定状态，平功亮在其未完全履行自身付款义务的情形下仍主张福达公司在达到交付条件时向其交付案涉房屋，其该项诉请并不明确，亦不符合双方合同约定及法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、确认平功亮与武汉福达置业发展有限公司于2016年12月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，并由武汉福达置业发展有限公司办理该合同备案手续。二、驳回平功亮的其他诉讼请求。本案受理费3220元，减半收取1610元，财产保全申请费5000元，共计6610元，由平功亮负担3305元，武汉福达置业发展有限公司负担3305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇二〇年八月十二日法官助理王苑书记员吴黎明