成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初4518号 原告:彭德刚,男,1974年8月2日出生,汉族,住成都市高新区。 原告:夏慧芳,女,1973年6月28日出生,汉族,住成都市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：杨荣艳，四川泰仁律师事务所律师。 被告:张丽,女,1986年4月25日出生,汉族,住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：孙艳，北京蓝鹏（成都）律师事务所。 第三人：成都优房优家房地产营销策划有限公司，住所地成都市双流区西航港街道机场路近都段6号欧洲印象103号。 法定代表人：谢兴伦，总经理。 第三人：中信银行股份有限公司成都武成支行，住所地成都市锦江区武成大街2号莱茵家园1楼。 负责人：田云，系行长。 委托诉讼代理人：赵霞，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告彭德刚、夏慧芳与被告张丽、第三人成都优房优家房地产营销策划有限公司（以下简称“优房优家公司”）、中信银行股份有限公司成都武成支行（以下简称“中信银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭德刚、夏慧芳及其共同委托诉讼代理人杨荣艳、第三人中信银行的委托诉讼代理人赵霞到庭参加诉讼。被告张丽、第三人优房优家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 彭德刚、夏慧芳向本院提出诉讼请求：1.判令张丽立即将房屋抵押贷款结清，逾期未结清，由彭德刚、夏慧芳代张丽向抵押银行结清贷款，结清贷款所支出的所有款项直接从购房款中抵扣，中信银行予以协助办理解除抵押贷款的手续；2.判令张丽继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，在合理期限内协助彭德刚、夏慧芳办理房屋产权过户手续；3.张丽在合理期限内将案涉房屋原有户口从案涉房屋迁出；4.判令张丽向彭德刚、夏慧芳支付违约金706500元（以300000元为基数，按照千分之三计算，自2016年2月27日起暂计算至2018年4月22日，共计785天，实际应计算至张丽履行完房屋买卖合同义务为止）。庭审中，彭德刚、夏慧芳明确第一项诉讼请求为：请求由彭德刚、夏慧芳行使涤除权代张丽偿还银行贷款。事实和理由：彭德刚、夏慧芳通过优房优家公司于2016年1月17日与张丽签订《房产买卖合同》，约定彭德刚、夏慧芳向张丽购买其位于成都市双流区商品房（以下简称“涉案房屋”），房屋成交价为300000元，买方付款方式为分期付款，张丽在收到彭德刚、夏慧芳首付款一个月内前往银行还款，张丽注销涉案房屋抵押及取得产权证当日将户口从涉案房屋迁出，任何一方未按本合同约定的期限办理任何一项手续，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，彭德刚、夏慧芳于签约当日以现金方式向张丽支付定金20000元，并于2016年1月27日将房屋首付款130000元以银行转账的方式支付给张丽。张丽于2016年1月27日将涉案房屋交付给彭德刚、夏慧芳。双方在2017年1月27日前往成都市律政公证处将双方签订的合同进行公证，公证文书号为（2016）川律公证内民字第5245号。但事后，张丽并未按期归还涉案房屋的抵押贷款，其在取得涉案房屋产权证后也并未通知彭德刚、夏慧芳办理房屋过户手续。经彭德刚、夏慧芳多次催告，但张丽均以各种理由拒绝配合房屋过户事项的办理。 张丽未作答辩，也未提交证据。 优房优家公司未作陈述，也未提交证据。 中信银行述称，由于张丽没有结清银行贷款，我方没有义务配合办理抵押解除手续；基于物权法的规定，我方同意由彭德刚、夏慧芳全部结清张丽尚欠我方的银行贷款本息后，协助其办理解除抵押的手续。 原告彭德刚、夏慧芳与被告张丽、第三人成都优房优家房地产营销策划有限公司（以下简称“优房优家公司”）、中信银行股份有限公司成都武成支行（以下简称“中信银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭德刚、夏慧芳及其共同委托诉讼代理人杨荣艳、第三人中信银行的委托诉讼代理人赵霞到庭参加诉讼。被告张丽、第三人优房优家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 彭德刚、夏慧芳向本院提出诉讼请求：1.判令张丽立即将房屋抵押贷款结清，逾期未结清，由彭德刚、夏慧芳代张丽向抵押银行结清贷款，结清贷款所支出的所有款项直接从购房款中抵扣，中信银行予以协助办理解除抵押贷款的手续；2.判令张丽继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，在合理期限内协助彭德刚、夏慧芳办理房屋产权过户手续；3.张丽在合理期限内将案涉房屋原有户口从案涉房屋迁出；4.判令张丽向彭德刚、夏慧芳支付违约金706500元（以300000元为基数，按照千分之三计算，自2016年2月27日起暂计算至2018年4月22日，共计785天，实际应计算至张丽履行完房屋买卖合同义务为止）。庭审中，彭德刚、夏慧芳明确第一项诉讼请求为：请求由彭德刚、夏慧芳行使涤除权代张丽偿还银行贷款。事实和理由：彭德刚、夏慧芳通过优房优家公司于2016年1月17日与张丽签订《房产买卖合同》，约定彭德刚、夏慧芳向张丽购买其位于成都市双流区商品房（以下简称“涉案房屋”），房屋成交价为300000元，买方付款方式为分期付款，张丽在收到彭德刚、夏慧芳首付款一个月内前往银行还款，张丽注销涉案房屋抵押及取得产权证当日将户口从涉案房屋迁出，任何一方未按本合同约定的期限办理任何一项手续，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，彭德刚、夏慧芳于签约当日以现金方式向张丽支付定金20000元，并于2016年1月27日将房屋首付款130000元以银行转账的方式支付给张丽。张丽于2016年1月27日将涉案房屋交付给彭德刚、夏慧芳。双方在2017年1月27日前往成都市律政公证处将双方签订的合同进行公证，公证文书号为（2016）川律公证内民字第5245号。但事后，张丽并未按期归还涉案房屋的抵押贷款，其在取得涉案房屋产权证后也并未通知彭德刚、夏慧芳办理房屋过户手续。经彭德刚、夏慧芳多次催告，但张丽均以各种理由拒绝配合房屋过户事项的办理。 张丽未作答辩，也未提交证据。 优房优家公司未作陈述，也未提交证据。 中信银行述称，由于张丽没有结清银行贷款，我方没有义务配合办理抵押解除手续；基于物权法的规定，我方同意由彭德刚、夏慧芳全部结清张丽尚欠我方的银行贷款本息后，协助其办理解除抵押的手续。 ，本院予以采信。 本院认为，彭德刚、夏慧芳与张丽签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不存在违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。签订合同后，彭德刚、夏慧芳按约履行了支付房款的义务，张丽应当及时结清银行贷款并配合彭德刚、夏慧芳办理过户手续。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，张丽在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即中信银行同意，但庭审中，彭德刚、夏慧芳明确表明愿意代张丽向中信银行还清贷款本息以解除抵押权，该自愿代偿行为未损害中信银行的权利，同时中信银行在庭审中表示同意由彭德刚、夏慧芳代张丽向其结清全部贷款本息后，协助彭德刚、夏慧芳办理解除抵押手续，故彭德刚、夏慧芳主张由其代张丽向中信银行结清贷款，并由中信银行予以协助办理解除抵押贷款的手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。在案涉房屋抵押权解除后，张丽应配合彭德刚、夏慧芳办理过户手续，将案涉房屋登记至彭德刚、夏慧芳名下。 按照双方签订的《房产买卖合同》中的约定，张丽应于收到首付款一个月内前往银行还款申请，于注销该房屋他项权证之日起且张丽实际下发产权证之日后叁个工作日内前往房管部门办理过户手续，若张丽未按照合同约定履行上述义务，每逾期1日，违约方张丽应向守约方彭德刚、夏慧芳支付该房产成交价的千分之三的违约金，张丽在签订合同后未按照上述约定履行合同义务，应当承担违约责任。但结合本案的履行情况、张丽的过错程度、彭德刚、夏慧芳的损失大小、房屋的价值、房屋交付时间等因素，彭德刚、夏慧芳主张的违约金过高，本院酌情认定为3000元为宜。 关于彭德刚、夏慧芳要求张丽将户口从案涉房屋迁出的问题。因户口问题不属于法院民事案件审理的范围，故对彭德刚、夏慧芳的该项诉讼请求本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告彭德刚、夏慧芳于本判决书生效之日起十日内代被告张丽向第三人中信银行股份有限公司成都武成支行偿还位于成都市双流区房屋的余下贷款本息（具体金额以原告彭德刚、夏慧芳支付该款项时第三人中信银行股份有限公司成都武成支行处系统内结清的总金额为准）； 二、第三人中信银行股份有限公司成都武成支行于原告彭德刚、夏慧芳支付完毕上述第一项款项后七日内协助原告彭德刚、夏慧芳办理位于成都市双流区房屋的抵押权注销手续； 三、被告张丽于位于成都市双流区房屋的抵押权注销之日起七日内协助原告彭德刚、夏慧芳办理该房屋的过户手续，将房屋过户至原告彭德刚、夏慧芳名下；原告彭德刚、夏慧芳于张丽完成前述房屋过户手续后五日内向被告张丽支付剩余购房款（150000元减去彭德刚、夏慧芳实际代张丽支付的银行贷款本息，据实结算）； 四、被告张丽于本判决生效之日起七日内向原告彭德刚、夏慧芳支付违约金3000元； 五、驳回原告彭德刚、夏慧芳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13858元，诉讼保全费2020元，共计15878元，由被告张丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  乔大器 人民陪审员  袁冬梅 二〇一九年二月十四日 法官 助理  张 旖 书 记 员  冯子豪