安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1203民初1582号 原告：合肥蓝地房地产顾问有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪路254号南国花园11幢601室，统一社会信用代码913401006758921741。 法定代表人：李浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽，安徽仲天律师事务所律师。 被告：阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路208号财富大厦四楼，统一社会信用代码91341200566369966C。 法定代表人：邱福生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺利萍，安徽金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆吉安，该公司员工。 原告合肥蓝地房地产顾问有限公司与被告阜阳源一置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2019年8月16日至2020年6月4日因鉴定扣除审限；本院于2019年5月14日、2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告合肥蓝地房地产顾问有限公司的委托诉讼代理人师博、李丽，被告阜阳源一置业有限公司的委托诉讼代理人贺利萍、陆吉安到庭参加诉讼。审理中，本院依合肥蓝地房地产顾问有限公司的保全申请，裁定冻结阜阳源一置业有限公司银行存款3744154元，或者查封其价值相当的其他财产。本案现已审理终结。 原告合肥蓝地房地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付销售佣金2744154元；2、判令被告向原告支付违约金100万元；3、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月19日，原告与被告签订《阜阳市颍东区“阜阳食品大商城”项目全程营销总代理合同书》，被告委托原告独家营销策划和销售代理被告开发建设的“阜阳食品大商城”项目。合同签订后原告积极履行合同义务，组织专业人员负责该项目的策划与营销管理工作。截止到2018年2月28日，阜阳食品大商城3#-22#商业楼通过原告已经成功签约391785237元。根据双方签订的代理合同第七条约定，被告应支付佣金5094154元（基础销售佣金3917852元、溢价销售佣金1176302元）。但至原告起诉时止，被告共向原告支付佣金235万元，其余2744154元未付。2017年1月19日，在代理合同履行期间，未经原告同意，被告将剩余房源和新开盘房源总保底价约4.3亿元的预售房源另行分别安排给亚泰营销公司销售，该行为严重违反合同约定，依据该合同第十三条，被告的行为构成根本性违约，原告有权追究被告的违约责任，被告应支付违约金100万元。 被告阜阳源一置业有限公司辩称：1、原告不具备房产经纪销售公司的资质条件，没有在房管部门进行立案登记，涉案合同应当为无效合同；2、合同中虽然约定分成为溢价收入的二八比例，但是没有约定溢价的条件，2017年1月19日，我方向原告下发送达销售任务和底价表，此时才约定原告完成销售任务1.03亿元，超出的部分才为溢价收入。而原告没有完成2017年1月19日下达的销售任务1.03亿元，根据销售任务仅完成70160318元。未完成销售任务，原告不享有溢价分成。截止2019年5月8日被告实际销售合同总金额为380747180元，我方已经支付代理佣金为2732798元，不是仅支付原告诉称的235万元；3、2017年1月19日我方分别向原告和亚泰公司下达销售任务，对此原告知情也同意并没有提出异议。被告没有违约行为，原告要求违约金100万元，依法不能成立；4、原告没有按照2017年1月19日下达的销售任务和要求履行任务，此违约行为给我方造成严重损失，对此我方保留追偿权。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：1、被告2019年5月8日制作的房屋销售统计表，系被告单方制作，且原告不予认可，本院不予采信；2、被告提供的3、4号楼、12号楼、21、22号楼一托二的销售一览统计表、3-22号楼销售统计一览表及情况说明，系被告单方制作，且原告不予认可，本院不予采信；3、被告支付原告佣金明细表及银行转账凭证等，其中支付给原告公司的235万元、2019年11月14日天赐公司代付的30000元、2017年元月26日原告出具收据收取李克明的140000元本院予以认可，其余支付给李克明及销售人员工资的部分，因原告不予认可，且没有证据证明该部分费用系支付原告佣金部分，故本院不予采信；4、对于会计鉴定报告，其中对2016年10月31日之前的数额与原告提供的“佣金结算书”不一致，因该“佣金结算书”原告未能提供原件，故仍应以会计鉴定报告为准。 根据以上采信的证据，本院经审理认定事实如下：2014年5月19日，原告合肥蓝地房地产顾问有限公司（乙方）与被告阜阳源一置业有限公司（甲方）签订《阜阳市颍东区“阜阳食品大商城”项目全程营销总代理合同书》，约定由甲方委托乙方独家营销策划和销售代理甲方在阜阳市颍东区开发的“阜阳食品大商城”项目，建筑面积约319244.17平方米，合作期限自开盘之日起满三十六个月，在乙方的有效代理期限内，甲方不得委托任何第三方代理销售或者自行销售本项目；甲方派专人负责《商品房销（预）售合同》的签订、盖章和合同登记，派专人负责收取定金、房款及开具收据或购房发票；甲方应按合同及时支付代理费用；销售代理费用以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算，即代理佣金费=售出单位累计合同总金额×代理费率；乙方的代理费率总计为1%；成功销售界定：办理银行按揭的销售案，缴付首期购房款且按揭手续办理完毕后即告完成，并以此作为结算代理费的依据，非办理银行按揭的销售房屋，在房款全额到达甲方账户后结算代理费；溢价分成：溢价收入按照甲乙双方80%：20%比例分成；双方协商同意后对本合同的修改、补充等，应签订补充协议；甲方在代理期限内非因乙方违约，如擅自中止协议或将授权代理的房号自行销售或委托第三方销售构成根本性违约，乙方有权终止合同，除结算相关费用外，甲方应向乙方支付违约金100万元。合同签订后，合肥蓝地房地产顾问有限公司组织专业人员组成专案小组负责该项目的策划与营销管理工作，并组织签约销售。2017年1月19日，阜阳源一置业有限公司书面通知原告：根据股东会议研究决定，现将原剩余房源和新开盘房源总保底价约4.3亿元的预售房源，分别安排你公司和亚泰营销公司销售。并附销售任务和双方认可的销售价格表，由原告主销3、4号楼、12号楼、21、22号楼，合计总销售收入为10338万元；与亚泰营销公司共同销售原剩余部分约1.7亿元；以上折扣和优惠后为公司实际定价，少收自补，多收入为溢价，溢价收入按合同提取溢价分成。经安徽公泰会计师事务所2020年6月4日作出的公会鉴[2020]39号《会计鉴定报告》，2016年10月20日前销售264套，总金额226639291元，销售佣金2266393元；2016年10月21日至31日销售2套，金额2021850元，销售佣金20219元；2016年11月1日至2017年1月18日销售28套，总金额28039582元，销售佣金280396元；2017年1月19日后销售84套，总金额99771391元，销售佣金997714元，产生销售溢价2535889元。以上合计销售佣金3564722元，溢价分成佣金507178元。原告起诉前阜阳源一置业有限公司共向原告支付佣金235万元，2017年1月25日转给李克明140000元，2017年1月26日原告方出具收条一份，写明：今收到李克明现金140000元用于支付销售佣金；另2019年11月14日阜阳天赐金属材料有限公司转给原告的30000元，注明系代被告支付食品城销售代理费用。 另查明，安徽亚泰房地产投资咨询有限公司因本案商品房销售佣金，与被告阜阳源一置业有限公司产生纠纷，经本院及中院判决由被告支付亚泰营销公司销售佣金、溢价分成等6139063元，违约金613906元，合计6752969元。 本院认为：原、被告所签订的《阜阳市颍东区“阜阳食品大商城”项目全程营销总代理合同书》系双方真实意思表示，且原告营业执照经营范围中包括房地产营销策划、经纪、代理、销售，不违反法律强制性的规定，该合同合法有效，双方应遵照执行，被告认为合同无效的意见不符合法律规定，本院不予采信。因在2017年1月19日前销售的房屋中，原告未能提供所销售房屋的底价，故无法计算溢价数额，此前销售的部分只能按照合同约定支付销售佣金，无溢价分成；被告辩称2017年1月19日后原告需完成销售任务1.03亿元，超出的部分才为溢价收入的意见，因全部销售任务为10338万元，且与合同约定不符，本院不予采信。原告主张销售了408套房屋，因原告只能提供378套销售房屋相关合同，故另外30套房屋的销售佣金及溢价分成，原告可在取得相关证据后另行主张，本案中不予处理。被告称所出售的房屋中部分购房款没有到账，其中涉及银行按揭贷款的部分，被告没有提供相关证据证明，且按照合同第七条2.3）约定，缴付首期购房款且按揭手续办理完毕即告完成，故该部分佣金及溢价分成应当支付；对于被告出具的三份借据，证明购房人欠被告购房款合计80万元，因上述借款并不能反映出属于欠付首付款，系经被告同意后所借，且已超过借据所约定的还款期限，被告辩称该部分不应支付佣金的意见，本院不予采信。被告辩称已经支付原告佣金2757187元，其中直接转账给原告的有235万元，另转给李克明的一笔140000元，结合原告出具的收据，应认定系支付原告佣金；对于2019年11月14日阜阳天赐金属材料有限公司转给原告的30000元，注明了系代被告支付食品城销售代理费用，该款应认定系被告支付的佣金；其他部分不能认定系支付原告佣金，且原告不予认可，故本院不予采信。综上，被告尚欠佣金及溢价分成佣金3564722元+507178元-2350000元-140000元-30000元=1551900元。因双方所签合同中明确约定由原告独家营销策划和销售代理“阜阳食品大商城”项目，如被告擅自中止协议或将授权代理的房号自行销售或委托第三方销售构成根本性违约，应向乙方支付违约金100万元；而被告于2017年1月19日，书面通知原告将原剩余房源和新开盘房源总保底价约4.3亿元的预售房源，分别安排原告和亚泰营销公司销售，而原被告并没有就此签订补充协议，原告也一直表示并没有同意，故被告的行为构成根本性违约；对于双方所约定的100万元违约金是否属于过高，根据通知及所附销售任务，属于亚泰营销公司主销业务超过1.36亿元，与原告共同销售1.7亿元，结合已经生效的亚泰营销公司起诉被告所判决的佣金数额，可认定原告因被告违约所造成的损失不低于约定的违约金数额，故被告应按照合同约定支付原告违约金100万元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十二条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告阜阳源一置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥蓝地房地产顾问有限公司销售佣金（包括溢价分成佣金）1551900元； 二、被告阜阳源一置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥蓝地房地产顾问有限公司违约金1000000元； 三、驳回原告合肥蓝地房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36753元，诉讼保全费5000元，由原告合肥蓝地房地产顾问有限公司承担9550元，由被告阜阳源一置业有限公司承担32203元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  陈 波 人民陪审员  乔晋贤 人民陪审员  孙其斌 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  王 玥 附一：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。 享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 附二：标的款账号 缴款人：阜阳源一置业有限公司 缴款金额：标的款2551900.00元（贰佰伍拾伍万壹仟玖佰元整） 诉讼费：32203元 开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行 开户名称：阜阳市颍东区人民法院 开户账号：2082××××5289