黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初441号 原告：李宗堃，男，1983年11月25日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：刘兵，黑龙江正大律师事务所律师。 被告：牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司，住所地牡丹江市爱民区祥伦街吉祥花园小区**楼。 法定代表人：姜云峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任睿，黑龙江宋传东律师事务所律师。 第三人：李谊川，男，1969年9月6日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：林云朋，牡丹江市阳明区铁岭法律服务所法律工作者。 原告李宗堃与被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司（以下简称祥合公司）、第三人李谊川商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案，依法适用普通程序于2019年5月24日、7月9日、7月17日公开开庭审理了本案，原告李宗堃及其委托诉讼代理人刘兵，被告的委托诉讼代理人任睿到庭参加诉讼。2019年8月27日，本院依被告祥合公司申请追加李谊川为本案第三人，于2019年9月12日、9月17日公开开庭审理了本案。原告李宗堃及其委托诉讼代理人刘兵，被告祥合公司的委托诉讼代理人任睿，第三人李谊川的委托诉讼代理人林云朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宗堃向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2014年5月13日及2014年8月14日签订的三份商品房买卖合同合法有效；2.判令被告开具正式发票并协助办理产权登记手续；3.判令被告立即将上述三户房屋交付给原告；4.判令被告给付原告逾期交房违约金28798元（自2015年1月1日至2019年3月30日）；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告分别于2014年5月13日及2014年8月14日与被告签订了三份商品房买卖合同，购买被告开发的位于牡丹江市爱民区XX小区三户商品住宅房屋，全部合同价款618928元，合同约定交房期限为2014年12月30日，并约定被告逾期交付房屋超过180日，自约定交付之日第二天起至实际交付房屋之日，按原告已交付房款万分之零点三承担违约责任。该商品房买卖合同经过了产权处商品房买卖合同备案登记，是有效合同，被告拒不交付商品房已经构成违约。故原告诉至法院，请求如上。 祥合公司辩称，原、被告之间没有形成真实的商品房买卖合同关系，被告未收到原告的购房款，被告不承担开具正式发票、协助办理产权登记、交付房屋以及支付逾期交房违约金的责任。 李谊川述称，原告所述不是事实，涉案三户房屋不是买卖，而是第三人向原告的父亲借款，祥合公司用涉案房屋作为借款抵押担保。 本案的争议焦点为：一、原、被告的真实意思是否系商品房买卖，双方之间是否存在真实的商品房买卖关系；二、涉案三份商品房买卖合同是否合法有效；三、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院到牡丹江市房产管理局调取的涉案商品房买卖合同备案证明复印件3份（加盖牡丹江市房产管理局住宅建设与市场管理科公章），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 1.原告举示如下证据：2014年5月13日、2014年8月14日签订商品房买卖合同复印件3份、商品房买卖合同备案证明复印件3份、购房款收据复印件3份、2014年6月7日承诺书复印件1份（均与原件核对无异），证明原、被告之间是商品房买卖合同关系，且该商品房买卖合同已经过产权处备案登记，商品房买卖合同合法有效，原告分别购买被告开发建设的XX小区5号楼X单元702室、20号楼X单元403室、20号楼X单元402室。其中2014年5月13日购买5号楼X单元702室商品房付款时，被告同意原告将该购房款交付给施工单位，原告已经履行了购房的全部义务，被告给原告出具了折抵工程款的收据。原告鉴于该收据上存在着这样的瑕疵，所以要求被告确认双方买卖合同关系，被告于2014年6月7日给原告出具了承诺书，被告承诺及时给原告出具购买房屋的三联单收据，并可更换正式发票，三户房屋的购房价款分别是231385元、194766元、192777元，合计618928元。 被告对形式要件没有异议，对证明问题有异议，涉案三户房屋系被告的建筑商李谊川向原告父亲李某借款，应李某的要求由被告开具三套房屋作为借款抵押担保，原、被告不存在真实的商品房买卖合同关系。 本院认为，被告对商品房买卖合同及其备案证明的形式要件无异议，本院予以采信。被告对三份收据形式要件无异议，本院予以采信。对证明问题本院将综合全案予以论述，在此不再赘述。 2.被告举示如下证据：证据1.承诺书复印件1份，证明李谊川向原告父亲借款，其要求被告将案涉三户房屋作为抵押，李谊川承诺因原三份商品房买卖合同丢失，另行将房屋开具给刘某，并承诺此三户房屋所产生的一切债权债务及法律责任由李谊川个人承担，与被告无关。 原告对该组证据有异议，该份承诺书系复印件，不能作为定案依据，承诺书的内容是李谊川以证人身份进行表述，而李谊川未出庭作证，所以该份承诺书相关内容不能采信。李谊川在承诺书中承诺出现一切债权债务和法律责任由李谊川个人承担，与被告无关，其与本案的焦点问题没有任何关联性。 本院认为，该证据系复印件，且不能证明被告的证明问题，本院不予确认。 证据2.录音光盘1份（2019年7月17日，被告经理梁某与李谊川通话录音）、农村信用联社转款凭证2张、证明情况1份，证明被告以三户住宅作为李谊川向原告父亲李某借款的抵押担保，李谊川及其朋友金某于2014年4月4日及2014年12月27日多次转款给李某偿还利息，利息共计200000元。 原告认为，该证据超过了庭审时规定的举证期限2019年7月16日，被告提出相关证据都不是发生在2019年7月16日之前的事，而是对之前事情进行陈述，不属于新证据范畴，不应作为定案依据。谈话录音实际上是李谊川对此前发生事件的陈述，其性质属于证人证言，李谊川未到庭质证，该证据不能采信。该录音中无法证实与梁某通话的是李谊川本人，对真实性有异议，无论被告或李谊川陈述，都称本案诉争房屋是借款抵押担保，但都不能向法庭提供相关书面借款凭证或者抵押协议，而被告作为其陈述中借款抵押的担保人也理应掌握借款抵押合同，但其不能向法庭提供。两份银行转账凭证是打印件，但是打印件没有加盖公章确认，对其真实性无法确定，依法不能作为定案依据。证明情况也属于证人证言，证人不能出庭作证接受双方质证，依法不能作为定案依据，况且这两笔转账凭证及证明情况均与本案当事人无关，不具备证据关联性，不能作为定案依据。 本院认为，录音光盘内容与李谊川在庭审中陈述内容能够相互印证，本院予以采信。转款凭证与证明情况内容能够相互印证，本院予以采信。 3.李谊川举示如下证据：证据1.补充合同书复印件1份（与原件核对无异）、XX乡3-5#及附跨工程结算书复印件1份、抵押明细表复印件1份，证明第三人为被告开发的XX乡XX小区施工人，该小区施工完毕后，2017年8月第三人与被告进行结算，被告欠第三人19443739.96元工程款。当时因被告没有钱给付第三人施工款，同意第三人向外借款，被告同意给第三人开具房屋作为借款抵押。 原告对补充合同的形式要件没有异议，该合同是无效合同，被告将工程发包给不具备施工资质的个人进行施工，所以该合同是无效的。对结算书和明细表形式要件有异议，因为是复印件，依法不能作为证据使用。结算书和抵押明细表相互矛盾，抵押明细表中已开的合同在结算书中没有体现，而且抵押明细表中所开具的时间按表中记载是在结算书之前，但是结算书中对该事实没有记载，按抵押明细表所称给原告开具5号楼X单元702室的房屋是抵押，但被告又在合同之外给原告出具了继续履行合同的承诺，而20号楼的两户房屋抵押明细表中记载的是抵顶工程款，但实际开具票据时开的是收取购房款的收据，可见第三人提供的三组证据不仅自相矛盾，而且与原告提供的证据不相符。 被告没有异议，但是不清楚结算书是否是最终结算结果。 本院认为，原、被告对补充合同书的形式要件无异议，本院予以采信。该证据能够证明2013年8月8日祥合公司与李谊川就XX工程签订补充合同书的事实，本院予以确认。被告对工程结算书的形式要件无异议，本院予以采信。抵押明细表与第三人举示的收据等证据能够相互印证，本院予以采信。 证据2.收据复印件2份（与原件核对无异），证明2014年5月13日被告为第三人开具XX5号楼X单元702室房屋抵顶XX乡工程款231385元，2014年8月14日被告为第三人开具XX20号楼X单元402、403室房屋（注明李宗堃）抵顶工程款387543元，第三人陈述称被告开具上述三户房屋是因第三人向原告的父亲李某借款，当时李某要求开具抵押房屋，第三人与被告协商后，被告同意开具诉争三户房屋，但是李某不同意20号楼两户房屋的收据写上抵押XX乡工程款，仅在5号楼房屋收据写上抵押XX乡工程款。 原告有异议，该组证据是被告向第三人支付XX乡工程款后由第三人给被告出具的收据，现在这份收据却在第三人手中，对证据来源有异议。两份收据中的原始记载都是通过复写纸复写出来的，其内容也都是被告向第三人支付XX乡工程款这一事实的记载，而其他人又用碳素笔签写上房屋、房号及原告的姓名，所以这两份证据不能证实第三人证明的情况，却能证明原告在购买被告房屋后被告收到购房款，将购房款支付给李谊川XX乡工程款，该现金流转过程与原、被告之间的买卖无关。 被告没有异议。 本院认为，该证据与第三人举示的抵押明细表等证据能够相互印证，本院予以采信。 证据3.光盘及文字摘抄1份（内容为第三人与李某的通话录音），证明第三人向李某借款并用涉案房屋作为抵押，借款利息为四分的事实。 原告对电话录音真实性有异议，第三人没有提供本次通话录音接打电话双方是否是李谊川和李某本人的相关证据。电话录音中由于接打电话双方各自在抢话，所以听不清晰，对第三人整理的录音文字材料无法核对，且其中也有文字材料与录音中内容不相符的部分。通话录音的内容是第三人与另一个人讨论借款事宜，与本案原告无关，所以这份录音不能证实原告要证实的问题。 被告没有异议。 本院认为，原告虽对通话录音真实性提出异议，但未举示相反证据证实，对该证据形式要件本院予以采信。对证明问题本院将综合全案予以论述，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月13日，祥合公司与李宗堃签订商品房买卖合同，约定祥合公司将XX小区5号楼010702号房屋出售给李宗堃，购房款为231385元，交房期限为2014年12月30日。当日，祥合公司为李宗堃出具购房款收据1份，并注明抵顶XX乡工程款。2014年8月14日，祥合公司与李宗堃签订商品房买卖合同2份，约定祥合公司将XX小区20号楼020402号房屋、020403号房屋出售给李宗堃，购房款分别为192777元、194766元，交房期限为2014年6月30日。当日，祥合公司为李宗堃出具购房款收据2份。但祥合公司没有收到李宗堃交付的涉案房屋购房款，祥合公司称其之所以签订涉案三户房屋商品房买卖合同并开具收据，其系以涉案三户房屋为李谊川向李某借款提供抵押担保，祥合公司应李某的要求与其子李宗堃签订涉案商品房买卖合同。2014年5月13日李谊川向李某借款150000元（按月息4分扣除4个月利息后实付126000元），祥合公司以XX小区5号楼010702号房屋作为借款抵押担保；2014年8月14日李谊川向李某借款200000元（按月息4分扣除4个月利息后实付168000元），祥合公司以XX小区20号楼020402号房屋、020403号房屋作为借款抵押担保。祥合公司及李谊川为证实上述事实举示了利息转账凭证、抵押明细表、收据及通话录音等证据予以佐证。李宗堃称，其经父亲李某的朋友介绍联系到李谊川，由李谊川介绍到祥合公司购买涉案三户房屋。李宗堃称购买涉案房屋时其并不清楚所购房屋的市场价格，其对购房款的资金来源情况及实际支付购房款的事实均未举示充分证据证实。祥合公司至今未将涉案三户房屋交付给李宗堃使用。 另查明，2013年8月8日祥合公司与李谊川就XX工程签订补充合同书，由李谊川负责施工XX工程。李某与李宗堃系父子关系。 本院认为：关于原、被告是否存在真实的商品房买卖关系，涉案三份商品房买卖合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及一百四十六条规定，当事人意思表示真实是民事法律行为有效的条件之一，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。审判实践中，法律关系的性质应依当事人的真实意思表示予以认定，探究合同签订时双方当事人的真实意思是认定合同效力的前提条件。本案中，李宗堃与祥合公司虽签订了三份商品房买卖合同，但李宗堃与祥合公司的真实意思并非商品房买卖，本院分析如下：首先，根据被告及第三人举示的转款凭证、收据及通话录音等证据可以证实李谊川与李宗堃的父亲李某之间存在借款关系，李谊川向李某借款350000元。根据第三人举示补充合同书、XX乡3-5#及附跨工程结算书、抵押明细表等证据可以证实李谊川与祥合公司之间存在施工合同承发包关系（XX工程）。上述证据能够相互印证并形成完整的证据链条，再结合李宗堃未向祥合公司实际支付购房款事实，能够证明李宗堃与祥合公司的真实意思并非商品房买卖，祥合公司系以涉案三户房屋（合同价款为618928元）为李谊川向李某借款提供担保，祥合公司应李某的要求与其子李宗堃签订涉案商品房买卖合同，但双方之间不存在真实的商品房买卖关系。综上，对李宗堃的辩解理由，本院不予支持。其次，涉案合同的签订及履行情况，2014年8月14日祥合公司与李宗堃签订涉案商品房买卖合同2份，但合同约定的交房期限却为2014年6月30日，该商品房买卖合同约定的交房时间早于合同签订时间，明显不符合常理。2014年5月13日祥合公司为李宗堃出具购房款收据中注明抵顶XX乡工程款，而李宗堃对购房款收据中备注“抵顶XX乡工程款”未作出合理解释，其与李宗堃所称双方之间系商品房买卖关系明显不符。此外，李宗堃称，购买涉案房屋时其并不清楚所购房屋的市场价格，且其在未充分了解涉案房屋户型、格局等房屋基本情况的前提下，却连续从祥合公司购买三套房屋，不符合通常的商品房买卖交易习惯。而且李宗堃于2014年购买涉案房屋至本案于2019年立案受理，之间长达5年时间，但李宗堃却未通过诉讼等方式要求祥合公司履行商品房买卖合同及交付涉案房屋，亦不符合常理。综上，根据《民法总则》第一百四十六条规定，应当认定案涉三份商品房买卖合同无效。故对李宗堃要求确认涉案三份商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院不予支持。鉴于涉案三份商品房买卖合同无效，故不具备履行涉案商品房买卖合同的前提和基础，对李宗堃要求祥合公司开具正式发票并协助办理产权登记手续、交付涉案房屋并支付逾期交房违约金28798元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李宗堃的诉讼请求。 案件受理费10277元，财产保全费3759元，由原告李宗堃负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  时 维 人民陪审员  刘淑芝 人民陪审员  田喜英 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  谭诗祺