中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1401号原告(反诉被告)：翁晓陆(WENGXIAOLU)，男，1976年12月21日出生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：何志法，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珀，上海市君悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：金柏夏(KIMBAEKHA)，女，1968年8月10日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：付华华，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：上海发家房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：徐锦宝，执行董事。委托诉讼代理人：李跃海。原告(反诉被告)翁晓陆与被告(反诉原告)金柏夏、被告上海发家房地产经纪有限公司(以下简称发家公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理，依法适用简易程序审理。被告(反诉原告)金柏夏在答辩期内提起反诉，本院受理后于2019年4月18日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)翁晓陆及其委托诉讼代理人何志法，被告(反诉原告)金柏夏及其委托诉讼代理人付华华、张勇，被告发家公司的委托诉讼代理人李跃海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)翁晓陆向本院提出诉讼请求：1.判令解除翁晓陆和金柏夏签订的《房地产买卖居间协议》中的权利义务；2.判令金柏夏返还翁晓陆支付的购房定金人民币(币种下同)20万及首期购房款180万(上述金额共200万元)，并承担自2019年1月1日起至判决生效之日止的同期银行利息；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：翁晓陆通过发家公司居间，购买金柏夏位于上海闵行区古北路XXX弄XXX号XXX室房产，原、被告三方签订了《房地产买卖居间协议》，翁晓陆当前已经支付20万元定金和180万元首付款给金柏夏。签订《房地产买卖居间协议》时，因翁晓陆和金柏夏均为外籍，考虑到国家关于外籍人士购买住房限购政策常有变化，原、被告约定，如翁晓陆由于政策原因导致不能购买，翁晓陆有权指定第三方购买。2018年7月2日，上海市发布了《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》，对境外个人购房审核出台了操作细则，要求购房者提供连续满一年的社保缴纳证明。此时，原告不能提供。此后，原告多次跟金柏夏协调相关情况，但金柏夏一直不同意协商，而目前涉案房价过高，翁晓陆找第二人购买一时也不能找到。翁晓陆认为，此次交易受国家调控政策的影响造成了翁晓陆当前不能购买涉案房屋，属于不可归责于双方当事人的事由，故原告以讼称事由诉至法院。被告(反诉原告)金柏夏辩称，不同意原告的诉讼请求。翁晓陆与金柏夏就系争房屋达成的买卖合同关系已进入了本约履行阶段，翁晓陆现提出解除合同系其单方恶意违约，故翁晓陆不具有要求金柏夏返还购房定金及首付款的依据，金柏夏更无需支付利息。同时，金柏夏已提起反诉，故该部分购房款及定金应与违约金相抵扣。被告发家公司辩称，同意原告的诉讼请求，也同意原告解除合同之理由。在签订《房地产买卖居间协议》时附解除条件，约定因政策原因可解除，双方均无违约。被告(反诉原告)金柏夏向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除翁晓陆与金柏夏间签署的《房地产买卖居间协议》中的权利义务；2.判令翁晓陆向金柏夏支付违约金3,130,000元；3.反诉费用由翁晓陆负担。事实与理由：金柏夏通过发家公司与翁晓陆相识，并签订《房地产买卖居间协议》，约定由翁晓陆购买金柏夏名下位于本市闵行区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋。《房地产买卖居间协议》，约定了系争房屋的购买价格、签订网签合同的时间、每一笔购房款的支付时间及方式，同时在第八条约定了违约金的计算方式和条件等。《房地产买卖居间协议》签署时，翁晓陆作为房屋购买人在明知自身外籍身份可能存在一定的购房限制风险的情况下，为消除房屋出卖方的顾虑，在合同中承诺若翁晓陆由于政策原因导致不能购买，有权指定第三方购买。然而《房地产买卖居间协议》签订后，翁晓陆在支付了定金及部分购房款之后，擅自单方拒绝履行约定的义务。经金柏夏收到翁晓陆对本案本诉的起诉材料。翁晓陆的违约行为已经严重违反了《房地产买卖居间协议》的约定，给金柏夏造成了巨大的经济损失，故以讼称事由提起反诉。针对反诉，原告(反诉被告)翁晓陆辩称，同意解除《房地产买卖居间协议》中的权利义务，且支付违约金的前提为买卖合同成立且一方完全违约。但因翁晓陆并无违约，系因国家政策变化导致无法购买，故不应承担违约责任。针对反诉，被告发家公司辩称，同意解除，但认为双方并无签订正式的买卖合同，居间协议仅是意向协议书，此后签订的网签合同才是正式买卖合同，无需支付违约金。经审理查明，上海市闵行区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为金柏夏。现该房屋上登记有友利银行(中国)有限公司上海浦西支行的抵押，最高债权限额为100万美元，债权发生期间自2014年8月25日至2019年8月23日。2018年6月底，金柏夏(出售方、签约甲方)、翁晓陆(买受方、签约乙方)及发家公司(居间方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方将上海市闵行区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋出售于乙方，该房地产的转让价格共计1,565万元净到手价；乙方已实地验看了该房地产(产调信息、户型分布等)，为表示购买诚意，向丙方支付意向金5万元，述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托丙方与甲方洽谈；如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后15日内自行或通过丙方补足定金至20万元；甲、乙双方应当在本协议签订后于2018年12月31日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计470万元(含已支付的全部定金)；尾款计20万元，甲方应当将首期房价款优先专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有)，甲方须于签署示范文本后30日内办理还贷申请手续，授权丙方陪同办理入账注销手续(专项用于办理还贷手续)，甲方确保在过户前无任何抵押、限制信息。若首期房价款不足以清偿抵押借款的，不足部分由甲方自行补足；乙方应于签订示范文本后30日内向贷款银行等申请贷款支付第二期房价款1,095万元，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后日内共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核、房产税认定手续(若有)、审税、税费缴纳；尾款计20万元，双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，户口(若有)确认已迁出，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款。双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准，若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定不符的，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金；若该房地产上有户口，则甲方应于签订示范文本后20日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止，上述款项及户口迁出保证金可从尾款中扣除；本协议中出现“日”形式，请务必填写具体履行期间。若未填写，则一律视为“七日内履行义务”；本次交易中根据法律法规等规定所产生的交易税、费全部由乙方承担；本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利(甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形，乙方保证具备购房资质并保证买受方征信良好)，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不亮，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任，本条独立发生法律效力；若甲方未能依照本协议约定签订爱买合同示范文本或违约不卖货相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能按照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金；乙方配合甲方在签订本协议后于2018年7月15日前先预付200万元给甲方用于(若有银行贷款)还款之用；甲、乙双方约定，若乙方由于政策原因导致不能购买，乙方有权指定第三方购买；甲、乙双方约定，待乙方通过银行贷款审批后就过户。2018年6月29日，翁晓陆向金柏夏支付定金20万元，金柏夏出具《收据》。2018年7月28日，翁晓陆向金柏夏支付购房款180万元，金柏夏出具《收据》。2018年7月2日，《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》出台，该细则第一条规定：“境外个人、港澳台居民在本市有合法稳定就业、有纳税记录，有下无住房的，可在本市购买一套用于自住的住房。在申请办理购房合同备案、交易登记时，除了应当按照规定提交房屋交易审核材料外，还应当提交以下材料供查验：1、至购房之日已连续满一年的本市劳动合同及对应的个税或社保缴纳证明，补缴的不予认可；2、本人国籍所在国(或地区)居住、缴税、就业等使(额)面或地区办事机构证明；3、境外个人,港澳台居民(包括配及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房，购房用于自住的书面承诺”。该操作细则出台后，被告发家公司于2018年8、9月予以知悉，并组织双方予以协商，并继续居间斡旋找寻买家，但金柏夏并未能与新的购房人达成协议。2018年12月27日，金柏夏向翁晓陆发送《通知函》，表示依据约定应于2018年12月31日前签订买卖合同，因翁晓陆出于各种原因无法签订买卖合同，按照双方签订之买卖协议，如翁晓陆在12月31日前不签订买卖合同，金柏夏将直接没收定金。如在15日内仍未能给予回复和解决方案，金柏夏有权解除协议并要求违约方支付总房款的20%的违约金313万元。翁晓陆收悉函件后于2018年12月31日回复，表示：依据合同约定，因政策原因导致不能购买，可指定第三方购买。因政策原因，翁晓陆无法购买并于第一时间2018年10月初，通知经纪人，经纪人也多次与金柏夏沟通申明无法购买，但金柏夏至今未给予及时回应。依据协议约定，翁晓陆无任何违约责任，金柏夏应退还预付款200万元。另查明，中华人民共和国住房和城乡建设部及国家外汇管理局与2011年11月4日颁布的建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第二条之规定：“各房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1、有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺”。上述事实，由翁晓陆提交的上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、《房地产买卖居间协议》、收据二份、《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》、《通知函》及回函等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，金柏夏为证明其为履行合同向本院提交房屋内照片一组，为证明租金损失提交网站截图一份。经庭审质证，翁晓陆对照片的真实性均不予认可，发家公司对照片真实性予以认可。本院认为，翁晓陆、金柏夏及发家公司签订的《房地产买卖居间协议》为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，三方当事人均应按约履行各自义务。现在《房地产买卖居间协议》履行过程中，翁晓陆提起本诉诉讼请求，要求解除与金柏夏于《房地产买卖居间协议》中的权利义务。同时金柏夏亦提起反诉，要求解除《房地产买卖居间协议》，后于2019年3月26日明确系要求解除《房地产买卖居间协议》中与翁晓陆的权利义务。鉴于翁晓陆、金柏夏均主张解除《房地产买卖居间协议》中买卖双方之权利义务，本院确认双方于《房地产买卖居间协议》中的权利义务于2019年3月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，金柏夏应将收取的房款200万元予以返还。现本案争议焦点为，《房地产买卖居间协议》中翁晓陆、金柏夏双方权利义务解除的责任在何方？就此翁晓陆认为，依据双方约定因政策原因导致不能购买，则互不追责。签订该协议后因《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》的出台，翁晓陆已不具备购房资格，该情况属情势变更，其无需承担违约责任。而金柏夏则认为，协议中多处提及限购并约定了预防方案，双方对买卖关系的成立及履行风险均明知。而翁晓陆可以补缴个人所得税，金柏夏愿意配合继续交易。现金柏夏催告后翁晓陆拒绝履行，违约责任在于翁晓陆。本院认为，《房地产买卖居间协议》于2018年6月底签订，此时，依据《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第二条之规定，翁晓陆于办理商品房预售合同备案和房屋产权登记时，需提供在中国境内工作超过一年的证明及名下在境内无其它住房的书面承诺，翁晓陆尚具备于本市购房之资格。然《房地产买卖居间协议》签订后，《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》出台，除上述要求外，还需提供至购房之日已连续满一年的本市劳动合同及对应的个税或社保缴纳证明，且补缴的不予认可。即双方约定于2018年12月31日签订《上海市房地产买卖合同》前，翁晓陆已无法提供完税证明，此时确已无法签订买卖合同继续购买系争房屋。又依据《房地产买卖居间协议》之约定：“甲、乙双方约定，若乙方由于政策原因导致不能购买，乙方有权指定第三方购买”，双方于签约之时已预估了相应之政策变更的风险，但依据此约定系保证购买方即翁晓陆之买受权利，出售方在明知政策风险后愿予以配合。但确认购买之第三方需以第三方与金柏夏达成合意为前提，并不具有强制履行性，也非限制翁晓陆之义务。在限购政策变更的情况下，翁晓陆确已不具备购房资格，且其为境外个人，缴税及社保缴纳均不同于我国公民，亦不具有强制履行性，现《房地产买卖居间协议》无法继续履行系事出有因，且双方对于该风险亦已有预判，合同的解除不可归责于翁晓陆、金柏夏二人，翁晓陆主张的利息损失及金柏夏主张的违约金，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)翁晓陆(WENGXIAOLU)与被告(反诉原告)金柏夏(KIMBAEKHA)于《房地产买卖居间协议》中的权利义务于2019年3月26日解除；二、被告(反诉原告)金柏夏(KIMBAEKHA)于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)翁晓陆(WENGXIAOLU)返还200万元；三、驳回原告(反诉被告)翁晓陆(WENGXIAOLU)的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)金柏夏(KIMBAEKHA)的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,800元，财产保全费5,000元，二项合计27,800元，由原告(反诉被告)翁晓陆(WENGXIAOLU)负担13,900元，由被告(反诉原告)金柏夏(KIMBAEKHA)负担13,900元；反诉案件受理费减半收取计15,920元，由被告(反诉原告)金柏夏(KIMBAEKHA)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪审 判 员 张 莉人民陪审员 王 艳二〇一九年五月三十日书 记 员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。