江西省会昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0733民初226号 原告(反诉被告）：周光洪，男，汉族，住会昌县。 本诉委托诉讼代理人：王艳明、刘毅，江西南芳律师事务所律师。 被告(反诉原告）：吴春香，女，汉族，住会昌县。 委托诉讼代理人：杨建平，江西昌远律师事务所律师。 第三人：吴建华，男，汉族，住会昌县。 原告周光洪与被告吴春香、第三人吴建华房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月19日作出（2018）赣0733民初1396号民事判决,原告周光洪不服提出上诉，江西省赣州市中级人民法院作出（2018）赣07民终5074号民事裁定书，裁定发回本院重审，本院于2019年1月21日立案，另行组成合议庭，依法适用普通程序，因原告周光洪在二审期间提交了新的证据，本案与第三人吴建华有法律上的利害关系，本院依法通知第三人吴建华参加诉讼。本院于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告周光洪及其委托诉讼代理人刘毅、被告吴春香及其委托诉讼代理人杨建平到庭参加诉讼，第三人吴建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告周光洪向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行房屋买卖合同,还清拖欠原告店面价款58000元并承担违约金50000元,合计108000元;2.本案受理费由被告承担。事实和理由:2014年3月6日,原告将坐落在会昌县文家塘农贸市场DC栋一楼7号店面(51平方米)出卖给被告,价款为368000元，并约定房款在签订合同时一次性付清。2014年3月6日,双方签订了房屋买卖合同,原告将与会昌县金汇置业有限公司签订的房屋认购书原件、缴房价款收据原件、办证三万元收据同时交给被告保管，被告通过转账方式付给原告房款310000元。剩余58000元过3天全部付清，可被告不守诚信，至今未付清原告的房款。因原告在寻乌开店很少回会昌，经原告多次催取，被告不接电话，人也找不到，房屋款也不付。 被告吴春香针对原告的起诉辩称：一、原告所诉与客观事实不符，答辩人已全额付清了本案购房款368000元。1、答辩人系因购房经吴某介绍才认识原告，前后只见过两次面，第一次见面时就已付了部分购房款并由原告出具了收据，在第二次与原告见面时即签订房屋买卖合同时，答辩人把所有房款均已付清给了原告（其中有部分系从亲友处借来现金支付的），原告当时称已在合同第二条约定了“签订合同时一次性付清”的字样，故将前一次的收据由原告予以收回，后来并没有再出具全部购房款的收据给答辩人。2、根据合同第二条约定：该房款乙方（答辩人）签订合同时一次性付清给甲方（原告），如原告没有收到答辩人的全部购房款的话，其根本不可能会在合同上签字生效，即便有部分欠款也至少会让答辩人出具欠条加以证实。3、合同第七条、第八条也约定：在乙方（答辩人）付房价款时甲方（原告）会将原认购书原件、缴房价款收据原件及办证费收据原件同时交给乙方保管，并将店面清理干净交付给答辩人。就在合同签订的当日，原告即将上述证件及店面交付给了答辩人，足以证实原告已收到了答辩人的全部购房款。二、本案属于合同之债的债权请求权，适用原《民法通则》关于二年（民法总则为三年）诉讼时效期间的规定，本案债务发生于2014年3月6日，至今已超过四年之久，原告的起诉早已超过法定的诉讼时效期间，人民法院依法不予保护。三、如前所述，本案答辩人并没有违约，无需承担违约责任。相反，是原告欠了原开发商9万余元款项谎称为6万元，也没有将合同约定的办证费3万元缴交给开发商，属于违约，答辩人保留追究其违约责任的权利。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。 反诉原告吴春香向本院提出反诉请求：一、请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告支付多付的购房款人民币35650元并承担违约金50000元。二、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2014年3月6日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》一份，约定将反诉被告原向会昌县金汇置业有限公司（以下称开发商）购买的位于会昌县××农贸市场××号店面转让给反诉原告，转让价格为368000元。其中约定反诉被告所欠开发商的6万元欠款由反诉原告承担，反诉被告已缴交的原与开发商签订协议约定的3万元办证费收据应交给反诉原告，一方违约时应承担违约金人民币50000元。后经查实反诉被告原欠开发商9万余元款项而不是6万元，也没有将合同约定的办证费3万元缴交给开发商并将收据交给反诉原告，造成反诉原告向开发商支付了95650元，比《房屋买卖合同》约定的6万元多交了35650元。反诉被告的行为属于违约，除需返还反诉原告多付的35650元外，还需按合同约定承担违约金5万元。故提起反诉，请求依法判决。 反诉被告周光洪针对反诉原告吴春香提出的反诉辩称：我在2014年3月6日晚上就把缴交给开发商的三张共计17万元购房款票据交给了吴春香，也将开发商要求缴纳3万元办证费的票据交给了吴春香，办证费用按照合同约定本来就应当由吴春香交纳，请求驳回反诉请求。 第三人对原告周光洪的起诉及反诉原告吴春香的反诉均未陈述意见。 本院经审理认定事实如下:2009年12月20日，原告周光洪（合同乙方）与开发商（合同甲方即会昌县金汇置业有限公司）签订一份《会昌县文家塘农贸市房屋认购书》，约定由乙方购买位于会昌县文家塘农贸市场DC栋一楼7号店面，价格为230000元，于签订认购书时付定金50000元，于2013年3月30日前付款100000元，按揭贷款110000元（如乙方不符合按揭贷款条件，则要缴交现金给甲方）。同时还约定产权证由甲方统一办理，由乙方交叁万元给甲方包干办理，其中叁万元包括水电开户、门、隔楼费。签订认购书后，原告共向开发商支付了购房款150000元，但并未按约缴交30000元办证费用，店面直接交由原告使用。2014年3月6日,经中间人吴某介绍，在第三人吴建华（即被告吴春香弟弟）在场的情况下，原告周光洪(合同甲方)与被告吴春香(合同乙方)经协商签订了一份《房屋买卖合同》,合同主要内容有:1.甲方将坐落在房会昌县文家塘农贸市场DC栋一楼7号店面(51平方米)转让给乙方;2.店面价款为368000元,该房款在签订本合同时一次性付清给甲方;3.合同签订后,甲方无条件协助乙方将店面水、电户头过户到乙方名下，乙方承担甲方未交清给该店面开发商的欠款人民币60000元整和办证所需费用;4.甲方在乙方付房价款时将与开发商签订房屋认购书原件、缴房价款收据原件、办证叁万元收据同时交给乙方保管；5.甲方应在乙方付价款前将店面清理干净，付款后立即将店面交付给乙方;6.本合同在双方签字后生效,双方应自觉遵守,任何一方违约应向对方支付违约金50000元。合同签订前后被告吴春香付现金及通过其银行账户和第三人吴某的银行账户向原告支付了30余万元购房款，原告则将与开发商签订的房屋认购书原件、缴纳房价款收据原件交给了中间人吴某保管。2014年6月10日，第三人吴建华通过中间人吴某向原告出具欠条一张，载明：今欠到周光洪购买店面款人民币肆万元整，欠款人吴建华。中间人吴某则将房屋认购书、缴房价款收据原件交给了第三人吴建华，吴建华又将相关证件转交给了被告吴春香。转让后由被告吴春香占有、使用该店面，2018年8月，该店面被政府征用拆迁，会昌县金汇置业有限公司从折迁指挥部被告吴春香的拆迁款中扣回了尚差其的购房款80000元及隔楼费10650元、水电开户及门款5000元共计95650元。现原告认为被告只支付了310000元购房款尚差58000元未付,被告则认为已全额付清了购房款并提起反诉要求原告支付其多付的35650元，故诉至法院，请求处理。 上述事实，除到庭当事人陈述外，有房屋买卖合同、房屋认购书、收据、协议书、证明、证人吴某在赣州市中级人民法院所作的证词、司法鉴定意见书、身份证复印件、常住人口信息等证据证实，并经庭审质证，可以认定。 本院认为,依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当依法合同约定全面履行合同，如有违约应当承担违约责任。本案双方签订的《房屋买卖合同》是一份买卖房屋的合同，原告作为房屋的出卖人应当履行交付房屋及附属权利凭证的义务，被告作为买受人应当履行支付合同价款的义务。一、关于本案被告是否已付清全部购房款问题。原、被告的买卖合同虽约定了“乙方（即被告）签订合同时一次性付清给甲方（即原告）”，但通过原告提供的银行转账凭证及当事人陈述来看，被告的付款并非是一次性付清，通过证人吴某的证言可认定第三人吴建华向原告出具的欠条系本案诉争店面的转让款，该欠条经司法鉴定确系第三人吴建华所写，因被告吴春香与第三人吴建华系姐弟关系，且在本案的房屋转让过程中第三人吴建华均一直在参与，故第三人吴建华出具的欠条可以作为被告吴春香尚未付清转让款的凭证。虽第三人吴建华不是合同当事人，欠条又载明是吴建华欠款，但其出具欠条的行为应视为合同当事人约定由第三人向债权人履行债务，即由吴建华向原告履行支付剩余40000元购房款的义务。但《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，本案承担继续履行付款义务的义务人是本案被告吴春香，第三人吴建华可不承担还款责任。原告在欠条出具的十多天后即知情，并在2014年8、9月份时接收该欠条，之后对该欠条并无异议且在本案庭审时当庭表示认可该欠条，故本案被告欠付的购房款金额应认定为40000元。原告主张尚欠58000元购房款，因证据不足，本院不予支持。二、关于被告反诉要求原告支付被告多付的35650房款问题。根据原告与开发商签订的《会昌县文家塘农贸市房屋认购书》第四条第三项约定，原告有义务向开发商支付30000元办证费用，该费用用于支付产权登记费用、水电开户费、门款、隔楼款。原、被告的《房屋买卖合同》也已约定原告应当将30000元办证费收据移交给被告，即如原告已付30000元办证费用给开发商的话，被告则无需再支付其中的水电开户费和隔楼款15650元，但原告未履行其应尽的支付义务导致在征收该店铺时被扣除该款项，故该费用原告应予返还。另，对于原告辩称其向开发商支付了170000元，因未提供充分证据证实，故对其该抗辩不予采信，而根据被告提交的原告缴交的购房款收据及被告与开发商的协议书等证据证实，本院确认原告实际向开发商只支付了购房款150000元，尚差80000元，但原、被告的《房屋买卖合同》约定欠开发商购房款60000元由被告承担，现被征收时被告多承担了20000元购房款，理应亦由原告予以返还。三、关于本案双方均请求对方支付50000元违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条规定：双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中原、被告双方在履行合同义务时均有违约之处，原告未依约移交三万元办证费收据及如实告知欠付购房款的事实，被告则未依约及时付清转让款，互相存在不同程度的违约行为，依法应当各自承担相应的违约责任，结合本案实际情况，故本院对双方要求对方承担50000元违约金的诉请均不予支持。四、关于被告提出本案原告的起诉已超过诉讼时效期间问题，因第三人吴建华所出具的欠条并未约定履行期限，其诉讼时效起算时间为自债权人主张债权并知道其权利被侵害之日起计算，故本案原告的主张未超过法定的诉讼时效期间。 综上所述，原告的诉讼请求及被告的反诉请求各自合法部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告吴春香应支付尚欠原告周光洪购房款人民币40000元； 二、原告（反诉被告）周光洪应向被告（反诉原告）吴春香返还垫付的购房款人民币35650元； 上述第一、二项相抵后，被告吴春香还应向原告周光洪支付4350元，限于本判决生效后7日内付清。 三、驳回原告周光洪的其他诉讼请求； 四、驳回被告(反诉原告)吴春香的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3430元，由被告吴春香负担2460元，由原告周光洪负担970元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长 文 晖 人民陪审员 方 军 人民陪审员 刘 峰 二〇一九年九月九日 书 记 员 何晓芳