新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初850号原告（反诉被告）：吴某某，男，1970年8月6日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王慧，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱晓梅，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：郑某某，男，1976年1月18日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：朱某某，女，1981年6月27日出生，系被告郑某某之妻，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告（反诉被告）吴某某与被告（反诉原告）郑某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，首先依简易程序后转为普通程序，分别于2019年4月11日、2019年10月9日、2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托诉讼代理人朱晓梅、被告郑某某及其委托诉讼代理人朱某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴某某最初向本院提出的诉讼请求为：１、请求法院依法判令解除原、被告于2017年9月18日签订的《场地使用租赁合同》；２、请求判令被告退还原告租赁费67,500元；３、本案的诉讼费、送达费均由被告承担。后原告将其诉讼请求变更为：１、请求依法判令原、被告于2017年9月8日签订的《场地使用租赁合同》无效；２、请求依法判令被告退还原告租赁费63,040元；３、请求依法判令被告支付资金占用利息6,619元（63,040元×5‰×21个月，暂定自2018年4月3日至2020年1月2日止，具体以租赁费本金给付之日时止）；４、本案邮寄费60元由被告承担，以上共计69,719元；５、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月8日，原告租赁被告的库房用于家具生产（高低床）制作加工，双方于当日签订了《场地使用租赁合同》。原告按照合同内容履行了义务，给被告交付了租赁期限内的第一年的租金（即2017年9月15日至2018年9月14日）。2018年3月，被告和铁厂沟镇政府通知因环保原因不让干，铁厂沟村委会要求原告搬离该场地。2018年4月2日，原告按照被告与铁厂沟村委会的要求搬离，铁厂沟镇政府给原告出具了证明一份。原告多次要求被告退还租金，被告均推托不付，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告郑某某辩称：被告收取原告的租赁费为14万元，因为原告破坏了我的房屋至今没有修复，所以没有给原告退还租金。另外，原告将高低床也一并在案件中进行起诉，但我并没有接收。对原告所主张的利息被告不同意承担。原告实际搬离的时间是2018年5月25日，并不是原告所主张的时间，基于上述原因，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告郑某某向本院提出反诉请求：１、依法判令被反诉人支付违约金160,000元；２、依法判令被反诉人赔偿实际损失110,000元（暂定）；３、依法判令被反诉人返还租赁房屋内2,900元的叉车设备一台；4、由被反诉人承担鉴定费2,000元；5、由被反诉人承担本案的诉讼费用。后反诉人撤回第一项要求被反诉人支付违约金160,000元的反诉请求。事实与理由：反诉人将合法所有的库房出租给被反诉人，双方签订《场地使用租赁合同》，因被反诉人无合法经营资质，违法经营，被政府通知搬离。被反诉人搬离后通知反诉人，反诉人发现房屋毁损严重，且和租赁房屋一起交给被反诉人的叉车也被拿走。被反诉人因其单方原因被政府责令搬离，属于单方违约，不属于不可抗力，且不维修房屋及返还设备，给反诉人造成了巨大损失，故诉至法院，请求支持反诉人的反诉请求。反诉被告吴某某辩称：因为在双方的合同中约定是互不担损失，反诉原告要求反诉被告赔偿损失没有事实和法律依据。反诉原告并没有将叉车交给反诉被告，反诉被告也没有损害反诉原告的房屋，请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。原告吴某某围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了质证，对被告无异议的2017年9月8日的场地使用租赁合同的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2018年4月2日米东区铁厂沟镇铁厂沟西村村民委会员的证明一份。原告以该证明拟证实其于2018年4月2日搬离，被告认为原告实际上是2018年5月25日搬离。被告对原告所提供的该份证据仅提出了抗辩意见但并未提供相反的证据，故本院对原告所提供的该份证据予以确认。2、2018年4月1日收款收据一份。原告以该证据拟证实被告从原告处拿了68个高低床，以及被告欠付工资合计22,040元，该笔款项用于折抵租金。质证后，被告对原告所提供的该份证据不予认可。因该证据上并无被告的签名，也不能反映出原告所主张的事实，故对该份证据与本案的关联性不予确认。被告郑某某为支持其抗辩意见提交了下列证据，并经质证、认证如下：43张照片。被告以该组证据拟证实其房屋的墙壁、玻璃等受损的情况。质证后，原告对被告所提供的上述证据不予认可，对被告所提供的该组照片本院结合其他证据进行综合认定。反诉原告郑某某为支持其反诉请求申请鉴定，本院委托新疆铭鉴工程造价咨询事务所（有限公司）进行鉴定，该鉴定机构出具的鉴定意见为：一、确定部分造价：6,195.99元，其中彩钢房及换气扇部分恢复造价3,654.77元、烤漆房拆除和清运：2,293.75元、值班室入户门修复247.47元；二、争议部分造价：9,119.91元，其中：二楼门锁修复370.31元、三楼外墙损坏的苯板：277.06元、二楼、三楼及烤漆房生活垃圾清运：1,037.82元，住房及厂房玻璃修复1,581.88元，住房及厂房玻璃修复（吴某某认可的两块）：303.5元、厂房大门修复2,342.64元；彩钢板房暖气包修复：2,004.67元、彩钢板房暖气管修复：1,201.96元；三、需要说明的事项：１、在勘验现场时，郑某某提出一楼彩钢板隔墙拆除及卫生间地台拆除、三楼塑钢窗损毁修复工程量逐一认真测量，并计算出一楼彩钢板隔墙拆除及卫生间地台拆除造价1,449.02元，三楼塑钢窗损毁修复造价1,195.54元，待当事双方进一步举证后，由委托人根据裁定结果取舍。本案在审理过程中，反诉原告郑某某和反诉被告吴某某对以下事项存在争议：1、反诉原告认为反诉被告损坏了三楼外墙的苯板，反诉被告认为仅仅是熏黑，并未损坏；2、反诉原告认为反诉被告损坏了二楼的门锁以及住房和厂房的玻璃，反诉被告认为并未损坏二楼的门锁，仅认可损坏了两块玻璃；3、反诉原告认为反诉被告损坏了暖气包，反诉被告则认为仅损坏了反诉原告的暖气管；4、反诉原告认为反诉被告撞坏了反诉被告的大门，反诉被告对该项事实予以否认；5、反诉原告主张二楼、三楼及烤漆房的垃圾清运费，反诉被告则认为并不能认定上述垃圾就是反诉被告一方所产生。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，原告吴某某（作为乙方）与被告郑某某（作为甲方）签订一份场地使用租赁合同。该合同所约定的主要内容为：一、租赁场地位于乌市米东区，场地面积为办公楼及宿舍二层三层和厂房2700平方米；二、合同签订日期为2017年9月15日，租赁期限为叁年，合同执行时间为2017年9月15日起至2020年9月14日止，共计叁年；三、场地租赁费用：场地费总计58万元，第一年18万元，第二年20万元，第三年20万元；四、乙方租用甲方办公楼厂房场地用于家具的生产制作加工，不得改作他用，不得加盖建筑物，如有改变需征得甲方同意，乙方必须遵守合同中签订的使用时间；五、合同到期后，如乙方不再续租，乙方交清租期内所有费用，乙方不得破坏、损坏、拆除不可移动的装修、装饰及设施设备，确保完好无损交还甲方；六、因政府或不可抗拒因素，不能使乙方正常使用场地，甲方退还乙方已收取未使用天数的费用，不再承担乙方任何投入的装修、设备、设施等损失，但甲方有义务帮助向上级协调争取损失补偿，合同自行解除；七、乙方应爱护并合理使用场地内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。在上述租赁合同签订后，原告通过转账的方式向被告支付租金14万元。2018年4月2日，米东区铁厂沟镇铁厂沟西村村民委会出具一份证明，该证明的内容为：铁厂沟西村企业慧亿达高低床因两断三清工作不能再生产，于2018年4月2日搬离本辖区。另查明，原告吴某某经营的新市区宣仁墩街慧亿达喷涂铁床厂实际使用涉案租赁物，被告郑某某对涉案的租赁房屋并未取得建设工程规划许可证。本院认为，原告吴某某与被告郑某某所签订的合同虽名为土地租赁合同，但实际上双方租赁的主要是厂房，由于被告郑某某对涉案的厂房并未取得建设工程规划许可证，因此，原、被告双方所签订的该份租赁合同属于无效合同，故对原告吴某某要求确认双方于2017年9月18日签订的《场地使用租赁合同》为无效合同的诉讼请求本院予以支持。关于租赁费，原告吴某某在庭审中主张被告收取的租赁费为14万元，被告对此事实予以认可，本院对此事实予以确认。原告吴某某在案件审理中还提出其为被告郑某某提供高低床及护栏加工费合计22,040元用于抵付租金，被告郑某某对原告所主张的该项事实不予认可，由于原告所提供的证据并不足以证实其所主张的事实，故对原告吴某某所主张的该项事实本院不予采信。关于原告的搬离时间，原告提供了铁厂沟西村的证明，本院对原告搬离的时间以该证明所确认的2018年4月2日进行确定。被告郑某某辩解原告实际搬离的时间为2018年5月25日，由于未提供相应的证据予以证实，故对被告的该项辩解意见本院不予采信。按照原、被告双方签订的合同时间自2017年9月15日开始租赁，至原告搬离时的2018年4月2日，原告实际使用租赁物的时间为6个月零17天，应当支付的占有使用费为：98,500元（180,000元÷12个月×6个月+180,000元÷12个月÷30天×17天＝90,000元+8,500元）。本案中已确认原告向被告支付的租赁费为140,000元，将原告实际使用租赁物的占有使用费98,500元予以扣减，被告郑某某应当向原告吴某某退还的租赁费为41,500元（140,000元－98,500元）。至于邮寄费60元，则由被告承担。关于资金占用利息，原告吴某某主张资金占用利息6,619元以及支付租赁费给付之日的利息，其中资金占用利息应当以所确认退还的租赁费41,500元自2018年4月3日至2020年1月2日止按21个月，以2019年12月20日的贷款市场报价利率年利率4.15%进行计算，具体为：3,013.94元（41,500元×4.15%÷12个月×21个月）；原告吴某某要求支付租赁费给付之日的利息，则自2020年1月3日起以未退还的租赁费41,500元为基础，依照2019年12月20日的贷款市场报价利率年利率4.15%计算至被告郑某某实际清偿之日止。关于反诉原告郑某某要求反诉被告返还价值2,900元的叉车一台，因反诉被告否认取得了反诉原告所称的叉车，反诉原告也未提供相应的证据予以证实，故对反诉原告的该项反诉请求本院不予支持。关于反诉原告申请鉴定的彩钢房及换气扇部位恢复（3,654.77元）、烤漆房拆除和清运（2,293.75元）、值班室入户门修复（247.47元），这三部分的造价合计6,195.99元，反诉被告无异议，本院予以确认。关于反诉原告所主张的三楼外墙损坏的苯板277.06元，反诉被告认为仅是熏黑，并未损坏，但鉴定机构去现场鉴定时确实存在损坏的情形，故对该部分损失本院予以确认。关于反诉原告所主张的二楼门锁修复（370.31元）、住房及厂房玻璃修复（1,581.88元），反诉被告仅认可损坏两块玻璃但并未损坏二楼门锁，因住房及厂房玻璃和二楼门锁均在租赁房屋的内部，反诉被告在搬离时双方也未办理相应的交接手续，故本院对反诉原告所主张的该部分损失亦予以确认。关于反诉原告所主张的彩钢房暖气包恢复损失（2,004.67元），反诉被告认为其损坏的仅仅是暖气管，并未损坏暖气包，因此仅认可暖气管恢复损失（1,201.96元），对该部分损失以反诉被告自认的暖气管恢复损失进行确认。关于反诉原告所主张的厂房大门被撞的修复损失2,342.64元，由于反诉被告对其撞厂房大门的事实予以否认，反诉原告也未能提供厂房大门被反诉原告所撞的证据，故对反诉原告所主张的厂房大门损失2,342.64元不予确认。关于反诉原告所主张的二楼、三楼及烤漆房的生活垃圾清运（1,037.82元），反诉被告认为并不能认定均系反诉被告造成，鉴于客观上确实难以区分，对反诉原告所主张的该部分损失数额按50%的比例进行确认，即518.91元（1,037.82元×50%）。关于鉴定报告中所提到的一楼彩钢板隔墙拆除及卫生间地台拆除造价1,449.02元、三楼塑钢窗毁损修复造价1,195.94元，因该部分鉴定事项超越委托鉴定范围，故对鉴定报告中涉及该部分的鉴定意见不予采信。基于上述分析，对本案所确认的反诉原告的损失10,146.11元（6,195.99元+277.06元+370.31元+1,581.88元+1,201.96元+518.91元）系反诉被告所致，应当由反诉被告承担。关于鉴定费2,000元，根据本案鉴定的实际情况，确定双方各负担一半，即由反诉被告向反诉原告支付1,000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告吴某某与被告郑某某于2017年9月8日签订的《场地使用租赁合同》无效；二、被告郑某某向原告吴某某退还租赁费41,500元，于本判决生效后十日内付清；三、被告郑某某向原告吴某某支付资金占用利息【其中资金占用利息自2018年4月3日至2020年1月2日计21个月的数额为3,013.94元（41,500元×4.15%÷12个月×21个月）；自2020年1月3日起以未退还的租赁费41,500元为基础，依照2019年12月20日的贷款市场报价利率年利率4.15%计算至被告郑某某实际清偿之日止】；四、被告郑某某向原告吴某某支付邮寄费60元，于本判决生效后十日内付清；五、反诉被告吴某某向反诉原告郑某某赔偿损失10,146.11元，于本判决生效后十日内付清；六、反诉被告吴某某向反诉原告郑某某支付鉴定费1,000元，于本判决生效后十日内付清；七、驳回反诉原告郑某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,542.98元，原告吴某某负担556.5元，被告郑某某负担986.48元；反诉费1,299元，反诉原告郑某某负担1,172.99元，反诉被告吴某某负担126.01元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  龚永胜人民陪审员  潘花琴人民陪审员  马晓红二〇二〇年二月三日书 记 员  汪晓燕