上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初29027号原告：杨定巍，男，1994年5月2日出生，汉族，户籍地江苏省泗阳县名流新天地B208幢103室,现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘畅，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，上海市万众律师事务所律师。被告：金顺明，男，1957年1月22日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：齐乐斌,上海道朋律师事务所律师。被告：陆美芳，女，1958年8月4日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：齐乐斌,上海道朋律师事务所律师。被告：李兴钢，男，1965年1月10日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：齐乐斌,上海道朋律师事务所律师。被告：周桂凤，女，1968年2月4日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：齐乐斌,上海道朋律师事务所律师。原告杨定巍与被告金顺明、陆美芳、李兴钢、周桂凤民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨定巍及其委托诉讼代理人刘畅，被告李兴钢及四位被告共同的委托诉讼代理人齐乐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨定巍向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即向原告偿还借款本金580万元；2.判令四被告立即向原告支付违约金(以借款本金580万元为基数，按照年利率24%计算，自2018年4月20日起算至实际清偿之日止)；3.判令被告李兴钢、陆美芳以位于上海市青浦区徐泾镇徐盈路XXX弄XXX号2-3层为四被告的上述第一项、第二项给付义务承担抵押担保责任，并在四被告不能履行上述给付义务时，原告有权对上述抵押物申请拍卖、变卖，所得的价款在担保范围内优先受偿；4.判令本案诉讼费、保全费由上述四被告共同承担。事实和理由：2017年4月20日，四被告与原告签订《房地产抵押借款合同》，约定四被告共同向原告借款580万元，借款期限自2017年4月20日起至2018年4月19日止，月利率1.18%。被告李兴钢、陆美芳自愿以登记在其名下的坐落于上海市青浦区徐泾镇徐盈路XXX弄XXX号(以下简称383号房屋)2-3层为上述借款作抵押担保。2017年4月26日，原告向被告陆美芳转账580万元。借款期限到期后，四被告也未向原告归还本金，被告李兴钢、陆美芳也未履行相应的担保义务，原告多次催讨未果，故诉至法院。李兴钢辩称，1.原告不是真正的贷款人：第一，从原告提供的银行明细上可以看出，真正的贷款人为上海吾同屋房地产经纪有限公司(以下简称吾同屋公司)或上海翊芊资产管理有限公司(以下简称翊芊公司)，所有的款项都是流入了吾同屋公司及工作人员指定的个人账户；第二，原告本人无合法收入可以提供如此大额的借款，借款金额与原告的年龄、工作、收入极不相符；第三，原告仅在办理抵押登记时和被告见过一次，整个借款过程包括事后催款都是案外人刘某、赵某某在接洽，且该二人均表示自己代表的是公司。2.吾同屋公司、翊芊公司均非持牌的金融机构，不能从事放贷业务，故吾同屋公司、翊芊公司通过原告与被告签订的《房地产抵押借款合同》无效，主合同无效，从合同无效，抵押也应无效，原告应立即为被告办理抵押注销手续，以便被告出售房产，归还欠款。3.李兴钢因需要资金，经刘某介绍认识了吾同屋公司或是翊芊公司的员工赵某某，因李兴钢原有抵押需要撤销，故由吾同屋公司向李兴钢提供500万元的过桥资金，并收取过桥费7.50万元；2017年4月25日，李兴钢向案外人邱铁支付过桥费7.50万元之后，吾同屋公司将500万元转到陆美芳账户上，将原有的抵押撤销后，当日又办理了本案的抵押；2017年4月26日，原告向陆美芳账户汇款500万元之后，李兴钢将500万元汇到吾同屋公司，后李兴钢向邱铁支付了管理费17.40万元、保证金11.60万元、保费48,720元，原告才将余款80万元汇到陆美芳账户，且邱铁也给原告打过款，这说明原告和吾同屋公司、邱铁之间是有关系的，李兴钢因急需周转资金，才同意各种不合理的费用。4.李兴钢已经以580万元为本金，按照月利率1.18%按月支付了借期内利息，每月68,440元，12期共计821,280元，其他款项未支付。综上，李兴钢虽然签订了580万元的借款合同，但向邱铁支付了413,720元，后又归还了821,280元，故剩余实际未归还的款项为4,565,000元，李兴钢仅同意归还本金，无理由也无力支付不合理的利息。金顺明、陆美芳、周桂凤辩称，1.与三被告无关，本案借款是李兴钢的个人行为，其款项也是个人使用的，三人仅是配合办理了相关手续。2.《房地产抵押借款合同》和抵押担保都是无效的，故三被告不承担任何责任。针对被告的答辩意见，原告补充陈述：1.原告经邱铁介绍认识被告，认可被告通过邱铁向原告支付了保证金11.60万元，同意在利息中予以抵扣，但被告所说的管理费、保费和服务费是被告与邱铁之间的资金往来，原告未从上述费用中收取过钱款，故上述费用不应从原告的借款中扣除。2.原告的资金来源确实为翊芊公司，系原告从翊芊公司借款后，将款项出借给被告，从中赚取利息差，原告是借款的真正出借人。根据合同约定，借款人中任意一方收到借款后，视为所有借款人收到借款，四被告均在《房地产抵押借款合同》上签名，意思表示明确，且办理了抵押登记，因此借款抵押合同有效。3.借款后，被告以580万元为本金，按月利率1.18%归还利息，每月归还68,440元，借期内的利息都归还了，未归还其他本金或利息部分。4.原告与刘某、赵某某均不认识，与邱铁也是经人介绍认识的，和翊芊公司没有从属关系，无业务往来。本院经审理查明如下事实：被告金顺明、陆美芳系夫妻关系，被告李兴钢、周桂凤系夫妻关系。2017年4月20日，原告作为甲方(出借人暨抵押权人)与李兴钢、陆美芳作为乙方、丙方(借款人暨抵押人)、金顺明、周桂凤作为乙方(借款人)签订《房地产抵押借款合同》，合同约定，乙方因资金周转向甲方借款580万元；借款期限自2017年4月20日起至2018年4月19日止；若实际放款日期与上述日期不一致的，则借款期限自乙方收到甲方借款之日起12个月；月利率为1.18%，自乙方在账户中收到甲方借款之日起按月计息，并于借款期限届满之日一次性归还全部本金；乙方为二人及二人以上的，任意一人收到甲方发放的该笔借款，均视为乙方全体已收到借款；抵押房地产坐落于上海市青浦区徐泾镇徐盈路XXX弄XXX号2-3层，房地产现有抵押、无租赁；丙方提供抵押担保的范围为本合同项下的所有借款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金和诉讼费、保全费、公证费、执行费、律师费、差旅费、抵押财产处置费用等其他费用；因利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金和诉讼费、保全费、公证费、执行费、律师费、差旅费、抵押财产处置费用等实现债权的费用和所有其他应付的一切费用增加而实际超出主债权限额的部分，乙方自愿承担连带担保责任；借款到期，借款人未按期足额归还借款本息的，出借人(抵押权人)不再按照本合同约定的利率计收利息，借款人应向出借人支付违约金，违约金从合同到期日起算，计算至借款完全清偿之日止，以逾期还款本金为基数，按照每日千分之二计收。合同另对其他事项进行了约定。原告在甲方落款处签字，四被告在落款乙方处签字并捺印，李兴钢、陆美芳在落款丙方处签字并捺印。2017年4月26日，原告通过其名下招商银行卡号为XXXXXXXXXXXXXXXX的账户(以下简称尾号为4489的账户)向陆美芳名下平安银行卡号为XXXXXXXXXXXXXXXX(以下简称尾号为7454的账户)的账户转账两笔共计580万元。当日，案外人邱铁通过账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的账户向原告名下尾号为4489的账户转账11.60万元。同日，陆美芳向原告出具收条一份，载明今收到出借人杨定巍(转账)580万元。2017年4月23日，原告取得了383号房屋的抵押权证，义务人为陆美芳、李兴钢，被担保债权数额580万元，债务履行期限自2017年4月20日至2018年4月19日。另查明，2011年3月4日，383号房屋2-3层核准登记在陆美芳、李兴钢名下。2011年6月15日，经核准登记，平安银行股份有限公司上海分行登记为383号房屋2-3层的抵押权人，债权数额为310万元，债务履行期限自2011年6月7日至2021年6月7日。还查明，2017年4月25日，李兴钢自其名下中信银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的账户向邱铁名下账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的账户转账7.50万元，备注为垫资利息。2017年4月26日，李兴钢又向邱铁转账分三笔各转账17.40万元、11.60万元、48,720元，备注分别为管理费、保证金、保费。2017年4月25日，吾同屋公司向陆美芳名下尾号7454的账户转账500万元，2017年4月26日，陆美芳名下尾号7454的账户向吾同屋公司转账500万元。诉讼中，原告、被告一致确认，李兴钢已按月向原告支付借款利息每月68,440元，12期共计821,280元。以上事实，由原告提供的《房地产抵押借款合同》、抵押权证、银行明细、收条、不动产登记簿，被告提供的银行明细等证据材料及当事人的庭审陈述等证据所证实。本院认为，合法的民间借贷关系受法律保护。《房地产抵押借款合同》是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付利息。本案中，金顺明、陆美芳、李兴钢、周桂凤向原告借款的事实，已由原告提供的银行明细、收条及《房地产抵押借款合同》等证据所证实，系双方的真实意思表示，本院予以确认。金顺明、陆美芳、周桂凤作为完全民事行为能力人，应当清楚作为共同借款人签署《房地产抵押借款合同》的法律后果，故对于金顺明、陆美芳、周桂凤辩称该债务与其无关等意见，本院不予采纳。至于李兴钢称原告、邱铁、刘某、赵某某及吾同屋公司、翊芊公司具有关联关系，吾同屋公司或翊芊公司为本案借款的实际出借人，但并未提供任何证据予以证明，故李兴钢的上述意见及认为抵押借款合同无效等辩称意见，本院不予采纳。原告已履行了出借义务，但四被告未按约还款，应承担相应的民事责任，除归还借款本金外，还应承担相应的逾期利息。根据法律规定，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。本案中，原告自述向被告交付了580万元当日，收到了被告通过案外人邱铁转账的11.60万元，故本院认定本案原告实际出借的本金为568.40万元。至于被告主张向邱铁支付的其他费用，也应抵扣，但被告并未提供证据证明原告收取了该些费用，且原告亦不认可，故对于该辩称意见，本院亦不予采纳。至于本案的借款利息，根据双方合同约定，若实际放款日期与约定日期不一致的，则借款期限自借款方收到出借方借款之日起12个月，本案中，原告实际于2017年4月26日向陆美芳支付了580万元，故本案借款期限应自2017年4月26日起至2018年4月25日止。根据本院确定的借款本金及双方合同约定的借款月利率1.18%，李兴钢按月还款68,440元，超过当月应支付的借款利息，故每月还款多余部分，应在下月的借款本金中予以抵扣。经计算，截止至2018年4月26日，四被告尚余借款本金5,666,465.31元未归还。根据双方在《房地产抵押借款合同》中的约定，借款到期后，借款人未按期足额归还借款本息的，出借人不再支付利息，应按照每日千分之二支付违约金。现四被告未能按期还款，原告要求四被告支付违约金，符合双方的约定。根据相关法律规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计不得超过年利率24%。现原告自愿调整按年利率24%计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持，但借款本金应以本院确定的剩余本金为准，且原告主张的利息起算时间有误，本院予以调整为自2018年4月26日起。本案中，李兴钢、陆美芳自愿以其名下的坐落于上海市青浦区徐泾镇徐盈路XXX弄XXX号房屋2-3层为涉案债务作抵押，现四被告未按约履行还款义务，原告有权依法行使抵押权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第五十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告金顺明、陆美芳、李兴钢、周桂凤于本判决生效之日起十日内归还原告杨定巍借款本金5,666,465.31元；二、被告金顺明、陆美芳、李兴钢、周桂凤于本判决生效之日起十日内支付原告杨定巍以5,666,465.31元为本金，自2018年4月26日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算的违约金；三、如被告金顺明、陆美芳、李兴钢、周桂凤届时不能履行上述一、二项还款义务，原告杨定巍可以与抵押人被告陆美芳、李兴钢协议，以抵押的位于上海市青浦区徐泾镇徐盈路XXX弄XXX号房屋2-3层折价，或申请拍卖、变卖该抵押物，所得价款在抵押权人平安银行股份有限公司上海分行行使抵押权后的范围内，优先受偿，不足部分由被告金顺明、陆美芳、李兴钢、周桂凤继续清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计26,200元，财产保全费5,000元，合计31,200元，由被告金顺明、陆美芳、李兴钢、周桂凤承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘文燕二〇一九年四月二十九日书记员  施绮丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。……