陕西省紫阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0924民初505号 原告：紫阳县华国房地产开发有限公司。住所地：紫阳县紫府路东段华国臻品****。统一社会信用代码：9161092467152151XT。 法定代表人：罗伦才，董事长职务。 委托诉讼代理人：陈小朋，男，1974年10月23日出生，住紫阳县。系公司办公室主任。 委托诉讼代理人：胡先波，陕西汉水律师事务所律师。 被告：紫阳县汽车运输服务公司。住所。住所地：陕西省安康市紫阳县城关镇桥沟路社会信用代码：916109243054840262。 法定代表人：李玉国，系公司经理。 委托诉讼代理人：李世秉，紫阳县蒿坪法律服务所法律工作者。 原告紫阳县华国房地产开发有限公司（以下简称：华国公司）诉被告紫阳县汽车运输服务公司（以下简称：县运司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2018年7月12日、2019年5月13日两次公开开庭进行了审理。原告华国公司的委托诉讼代理人陈小朋、胡先波，被告县运司的法定代表人李玉国及其委托诉讼代理人李世秉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华国公司向本院提出诉讼请求：1、将金水湾经济适用房一楼四间临街门面房（1、3、4、5）及二楼商用房返还给原告，并支付占用期间的租赁费2,494,848元；2、要求被告将其职工保障性住房价格与该栋楼对外出售房屋之间的差价损失4,430,680.52元赔偿给原告;3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为解决职工住房问题，于2011年5月20日与原告签订了《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》，合同约定：被告委托原告承建职工住宅及生产经营综合大楼一栋，工程占地面积607㎡，设计建造17层，建筑总面积8500平米；被告负责办理土地使用证、规划许可证、项目工程开工许可证等相关手续；原告承担该工程建设的全部费用。竣工后临街门面约450㎡、二楼房屋约600平米归被告所有；另外按每平米1,800元成本价返还给被告职工26套保障性住房；剩下的房屋全部归原告所有，由原告投放市场；施工安全事故及相关损失所产生的民事纠纷被告概不负责。在施工过程中，被告提供的土地使用面积仅有353.58㎡，与合同约定的面积相差253.42㎡，且被告提供的土地为国有划拨土地，该划拨土地使用权的转让未经过政府审批，该合同虽成立，并部分履行，但该合同并未发生效力。在合同履行期间，相关手续均是原告自行办理，工程实际用地面积为1698.60㎡，大部分用地是原告向附近居民出资征用或者置换取得，使用被告的这部分土地也是原告缴纳的土地出让金才最终取得土地使用权。目前该工程已全面交付使用，完工后被告占用原告一楼门面房和二楼商用房共计1039.52㎡，原告向被告交付职工保障性住房24套，共2802.1㎡。由于被告未全面履行合同义务，且该合同至今未生效，后来原、被告双方也进行过多次协商和沟通，但均因种种原因未果，故原告要求被告返还占用的一楼门面房和二楼商用房共计1039.52㎡，并赔偿原告占用期间的租赁费2,494,848元，赔偿原告提供给被告职工保障性住房的差价损失4,430,680.52元，原告可将已经使用被告的353.58㎡土地按国土部门公布的基准地价折价抵偿。 被告县运司辩称：一、原告的诉称与事实不符。1、答辩人的综合楼建设用地并不是“在施工过程中”提供的，而是在施工前就已由政府划拨到位。政府划拨给答辩人建设综合楼的用地面积是646.8㎡，并不是353.58㎡。该土地是政府拆迁了答辩人的生产经营厂房及职工住房建筑面积1698.93㎡，作为安置条件而无偿划拨的。原告在建设中将县运司综合楼建设项目变更为金水湾经济适用房建设项目后又占用了答辩人自有空地488㎡。所以答辩人提供的用地面积达1134.8㎡。2、原告关于“双方签订合同后原告开始用地，但该合同约定的划拨土地使用权的转让并未经过政府审批”的诉称完全不是事实。首先，答辩人建设综合楼所用国有土地646.8㎡是政府无偿划拨给答辩人的，答辩人综合楼的建设用地的取得方式是无偿划拨，根本不存在“转让”的问题。其次，答辩人综合楼的建设用地审批手续在答辩人与原告签订合同之前都已办好，并不存在“未经过政府审批”的问题；况且，双方签订的综合大楼委托承建合同也没有关于“划拨土地使用权的转让”的相关约定。二、原告的起诉没有任何道理。1、答辩人与原告之间是综合楼委托承建合同关系，答辩人已完全履行了合同约定的全部义务。2、双方签订的综合楼委托承建合同第一条是对综合楼建设规模的概述，并非是对合同双方权利义务的约定。综合楼实际面积已超出了约定的607㎡，超出部分原告是否应退还给答辩人呢？因此，原告以答辩人违反合同第一条，提供土地使用面积与约定不符为由而提出诉讼，其理由不能成立。3、原告将县运司综合楼建设项目变更为金水湾经济适用房建设项目后建设规模扩大了3倍，扩大部分建设用地理所当然应由原告出资征用或置换取得。4、答辩人与原告签订综合楼委托承建合同之前，综合楼建设用地已经得到了政府划拨审批，原告对此是明知的，为什么不在动工前提出这个问题？而原告在双方合同已全部履行后提出这一问题显然是无理的。5、答辩人是国企，政府无偿划拨综合楼建设用地是因为政府拆迁了答辩人的生产经营厂房和职工住房后对答辩人进行的妥善安置。原告认为综合楼用地不够，也只能与政府交涉。6、答辩人与原告签订综合楼委托承建合同是双方完全自愿的。双方谋求的是互惠互利的利益关系。原告在利用政府为答辩人审批的综合楼建设项目和划拨的建设用地进行房地产开发赚得盆满钵满后又提起诉讼，不仅有悖情理，也违背公平原则。三、原告的诉请无法律依据。答辩人与原告签订综合楼委托承建合同是双方完全自愿的，并非一方欺诈、强迫另一方签订的。双方的约定不损害社会公共利益，且手续齐全，并没有违反国家法律法规的强制性规定。因此，原告关于“该合同虽已成立，并部分履行，但该合同并未发生效力”的诉称没有事实和法律依据。综上，请人民法院依法驳回原告的无理诉求。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据： 营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。用以证明原告身份信息及主体资格。 《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》。用以证明依约定被告应提供用地607㎡。 紫阳县国土资源局出具的证明。用以证明原告实际使用被告的土地面积为353.58㎡。 金水湾县运司职工购买住房统计表、华国金水湾商品房项目抵押登记名单、金水湾房屋移交表。用以证明县运司职工置换房屋24套，职工住房面积和门面房共计2802.1㎡，交付时间为2014年5月份，目前为止只有金水湾B2XXX号房屋黄伟没有办理房产证，但该房屋已交付。 华国金水湾项目安全责任书两份。用以证明原告向职工交房时间是2014年5月30日。 紫政国用（2012）第******号国有土地使用证。用以证明涉案房屋实际用地面积为1698.6㎡。 建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、紫发改投资[2012]****号文。用以证明因合同履行过程中客观情况出现变化，导致涉案工程由最初原、被告约定的“县运司综合大楼”变更为“金水湾经济适用房”项目，大量用地系原告征用的周边居民住宅用地，申请项目报备单位为原告。 紫汽运（2011）****号文。用以证明用地客观情况发生变化，原告征用周边居民住宅用地的事实。 金水湾实际销售面积均价。主要证明金水湾实际销售面积均价为3381.2元/㎡。 门面房出租合同。用以证明被告占用的门面房年租金为600元/㎡。 土地出让金专用票据。用以证明原告自行承担了土地出让金。 两张图纸和被告以前的土地使用证。用以证明整个工程向南移动，所以使用被告的土地没用够。 被告车库的国有土地使用证。用以证明原告在土地没有使用够的情况下经过口头协商，被告将该土地使用证上的土地交由原告使用，在使用过程中，职工进行阻挠，占用了两间车库。 2011年12月15日原、被告签订的《土地转让协议书》。证明被告后来增加了土地转让面积的协议，由最开始的607㎡增加到1380㎡。 被告为支持其答辩理由提供了如下证据： 营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。用以证明被告身份信息及主体资格。 《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》。用以证明合同由双方签字盖章生效，且已履行，被告已依约定履行了合同义务，且无违约行为，合同内容并不违法，是有效合同。 （2011）紫土批字第****号建设用地批准书。用以证明被告综合楼用地是经人民政府国土部门审批的，由政府划拨的国有土地，综合用地面积为646.8㎡，被告已履行了合同第二条约定义务，政府是在原、被告签订合同之前就给被告划拨了土地。 综合楼建设工程规划许可证和规划许可审批表。用以证明被告的综合楼建设工程已取得合法规划许可，被告已履行合同第二条约定的义务。 国有土地上房屋征收补偿安置协议。用以证明政府划拨给被告综合楼建设用地的前提是政府征迁了被告原有的经营厂房，划拨给被告的国有土地是免征土地出让金、规划费、施工许可费等行政性收费。 紫发改投资（2012）****号文。用以证明被告综合楼建设项目经政府发改局备案，建设项目合法；该项目建设用地不仅由政府划拨646㎡，同时将被告自有的448㎡空地也用于项目建设，建设用地面积已超过合同约定的607㎡。 拆迁房屋协议书、人民调解协议书。用以证明政府划拨给被告建设综合楼的土地范围内房屋拆迁补偿工作都由被告负责完成，被告已履行合同第三条约定的义务。 安置款收据。用以证明政府划拨给被告建设综合楼土地范围内房屋拆迁户刘正平的安置费30万元由被告支付，被告已履行合同第九条约定的义务。 县运司综合大楼占地平面图。用以证明被告综合大楼实际占地面积。 10、土地置换协议书、四个门面的不动产登记证书。用以证明原告并未按土地置换的补偿方式履行，签订《土地转让协议书》和《土地置换协议书》只是为了配合原告办理建设项目扩大后的审批手续。 11、紫阳县自然资源局出具的证明一份、紫阳县（2011）紫土批字第****号建设用地批准书、宗地图、文件签收单。用以证明2019年4月10日紫阳县自然资源局根据已经作废的紫阳县（2011）紫土批字第****号建设用地批准书出具的证明与本案缺乏关联性，同时证实紫阳县（2011）紫土批字第****号建设用地批准书划拨给被告使用的土地面积为1963.02㎡，分割办证被告继续使用的土地面积为567.63㎡，其它土地1395.39㎡用于原告金水湾项目，因此，被告并不差欠原告土地面积。 本院依职权调取以下证据： 1、2019年4月10日紫阳县自然资源局出具的证明。证明“紫阳县华国房地产开发有限公司开发的华国金水湾经济适用房办理的紫政国用（2012）第****号土地证内包括地方国营紫阳县汽车运输公司的紫阳县[2011]紫土批字第****号建设用地批准书范围内的土地使用权877.89平方米；金水湾建房实际使用地方国营紫阳县汽车运输公司的紫阳县[2011]紫土批字第****号建设用地批准书范围内的土地使用权750.80平方米。” 2、在紫阳县自然资源局电脑上拍照打印的金水湾工程布局套图图片。用以证明金水湾经济使用房工程布局、紫阳县[2011]紫土批字第****号建设用地批准书范围的平面状况。 3、紫阳县城镇土地登记收费卡及土地出让金收据照片。用以证明原告交纳的土地出让金及审批情况。 4、对周其军调查笔录。用以证明紫阳县国土资源局2018年3月30日出具的那份证明的相关情况。 5、被告在金水湾二楼的不动产登记证书、县运司出租商铺信息表。证明金水湾二楼房屋646.6㎡已经登记在被告名下；被告一楼四个门面和二楼商铺的年租金收入为454,160.00元。 通过当庭举证、质证，本院对原、被告双方提供的证据和本院调取的证据做如下认定：对原告提供的证1、2、4、5、6、7、8、10、11、12、14因其证据来源及形式合法，与本案具有关联性，本院予以采用；原告提供的证3，因该证明未能全面反映本案争议的焦点问题，又被紫阳县自然资源局后来出具的证明否定，故本院不予采用；原告提供的证9，因系原告单方统计，且无其他证据印证，本院不予采用；原告提供的证13，因与本案缺乏关联性，本院不予采用。对被告提供的十一组证据，因原告对其真实性均无异议，证据来源及形式合法，与本案具有一定的关联性，本院均予以采用。对本院调取的五组证据，原、被告均无异议，本院予以采用。以上确认的证据，均在卷可查。 本院通过庭审及对证据的确认，查明以下案件事实：因县城棚户区改造和保障性住房建设需要，经紫阳县人民政府批准，对被告紫阳县汽车运输服务公司使用的国有土地2773.79㎡和建筑面积1698.93㎡房屋予以征收。2011年4月15日，紫阳县住房和城乡建设局（甲方）与紫阳县汽车运输服务公司（乙方）签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，双方除对房屋及土地的征迁补偿进行约定外，为了解决乙方职工住宅和生产经营用房问题，约定：甲方划拨乙方土地500㎡，由乙方建设职工住宅和生产经营用房；甲方协助乙方办理土地划拨手续，规划许可证、施工许可证、职工房产登记等相关手续，并负责协调相关部门免征乙方建设职工住房的土地出让金、规划费、施工许可费、人民防空费、消防费、住房维修基金、质监费等行政性收费。同年4月26日，原紫阳县国土资源局给被告办理了[2011]紫土批字第****号建设用地批准书，批准划拨的646.8㎡国有土地由被告使用，同时紫阳县城乡规划管理局给被告办理了《建设工程规划许可证》，同意被告建设县汽车运输公司综合楼。2011年5月5日，原紫阳县国土资源局给被告办理了[2011]紫土批字第****号建设用地批准书，批准划拨的1766.78㎡国有土地由被告使用，2011年5月20日，原紫阳县国土资源局又给被告办理了[2011]紫土批字第****号建设用地批准书，批准划拨的1963.02㎡国有土地由被告使用，土地取得方式均为划拨。 2011年5月20日，原告紫阳县华国房地产开发有限公司与被告紫阳县汽车运输服务公司签订了《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》，合同约定：被告委托原告承建职工住宅及生产经营综合大楼一栋，该工程占地面积607㎡，设计建造17层，建筑总面积8500㎡；被告负责办理土地使用证、规划许可证、项目工程开工许可证等相关手续；原告承担该工程建设的全部费用。竣工后临街门面4间约450㎡、二楼房屋约600㎡归被告所有；另外按1800元/㎡成本价返还给被告职工26套保障性住房；剩下的房屋全部归原告所有，由原告投放市场；施工安全事故及相关损失所产生的民事纠纷被告概不负责。 2011年12月15日，原告与被告签订《土地转让协议书》，约定：被告将其拥有“土地使用权”1380㎡的国有土地转让于原告，用于“金水湾”经济适用房开发，原告用适当的房屋给被告补偿；2012年3月18日，原、被告签订《土地置换协议书》，被告将其拥有“土地使用权”1380㎡的国有土地转让给原告，用于“金水湾”经济适用房开发，原告用适当的房屋给被告补偿，补偿方式和双方签订的《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》约定的基本相同。期间，被告于2011年12月30日向紫阳县城乡规划管理局提交《关于我司综合大楼建设需延伸扩大建筑面积的报告》，申请综合大楼向南延伸，扩大建筑面积并办理《建设工程规划许可证》；2012年3月14日，原紫阳县国土资源局根据被告的申请，将[2011]紫土批字第****号建设用地批准书土地使用权范围内被告继续使用的生产经营用房占地567.63㎡分割办证，为被告办理了紫政国用（2012）第****号国有土地使用证。 从2012年2月至2016年6月，原告建设的“金水湾”经济适用房项目相继办理了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。2012年6月25日，原告交纳了使用土地面积1698.6㎡的土地出让金，办理了紫政国用（2012）第****号国有土地使用证。2012年10月10日，紫阳县发展和改革局《关于印发金水湾经济适用房建设项目备案确认书的通知》（紫发改投资[2012]****号文件），明确了“由于县城棚户区改造和保障性住房建设需要，经县政府批准对原紫阳县汽车运输公司土地进行征收，同时将县运司地块内部分土地划拨给紫阳县汽车运输公司建设经济适用房，用于解决紫阳县汽车运输公司经营及职工住房问题，同意备案”。2014年5月工程完工后，原告向被告交付了一楼临街1号88.79㎡、3号114.13㎡、4号84.81㎡、5号105.19㎡四间门面房，二楼房屋646.6㎡，2017年被告均办理了不动产登记；另外按1800元/㎡成本价返还给被告职工26套保障性住房。 另查明，被告四间门面房和二楼房屋年租金收入为454,160元。 2019年3月4日，原告申请撤回起诉状第（2）项诉讼请求：“要求被告将其职工保障性住房价格与该栋楼对外出售房屋之间的差价损失4,430,680.52元赔偿给原告”。2019年3月18日，本院作出（2018）陕0924民初505号民事裁定书，准许原告华国公司撤回第（二）项诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》的性质，即原、被告之间是何种法律关系？2、原、被告签订的《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》、《土地转让协议书》、《土地置换协议书》的效力。 关于焦点1。从原、被告签订《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》约定的内容看，被告在合同中的主要义务是提供土地并办理相关手续，原告承担该工程建设的全部费用，施工中的安全事故及相关损失所产生的民事纠纷被告也概不负责，被告不承担任何经营风险，只分配固定利益。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权转让合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。之后，原、被告双方又签订的《土地转让协议书》和《土地置换协议书》进一步明确了被告将其拥有的国有土地使用权转让给原告，原告将一楼和二楼的房屋给予被告，并按成本价1800元/㎡安置被告26户职工，作为被告转让国有土地的补偿，其合同内容符合土地使用权转让合同的法律特征，故本案系建设用地使用权转让合同纠纷。 关于焦点2。首先，紫阳县人民政府因县城棚户区改造和保障性住房建设需要，对被告使用的土地和房屋进行征收，同时将县运司地块内部分土地划拨给被告建设经济适用房，用于解决被告公司经营及职工住房问题，在原、被告签订《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》之前就给被告办理了建设用地批准书，同意被告修建“县汽车运输公司综合楼”，转让前被告取得了国有土地使用权。第二、原、被告签订《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》、《土地转让协议书》、《土地置换协议书》后，原紫阳县国土资源局根据被告的申请，将被告下余继续使用的生产经营用房占地567.63㎡分割办证，给被告办理了紫政国用（2012）第****号国有土地使用证，说明国土部门同意被告转让土地；同时，原告交纳了使用土地面积1698.6㎡的土地出让金，包含了被告转让给原告的划拨土地，并给原告办理了紫政国用（2012）第****号国有土地使用证，应认定受让方（原告）办理了合法的土地使用权出让手续。第三、原告建设的“金水湾”经济适用房项目是在政府同意被告修建“县汽车运输公司综合楼”项目基础上的规模扩大，从原告缴纳土地出让金的登记收费卡和紫阳县发展和改革局《关于印发金水湾经济适用房建设项目备案确认书的通知》（紫发改投资[2012]****号文件）均体现出原告建设的“金水湾”经济适用房项目使用的土地大部分来源于政府划拨给被告的土地，项目建成后的主要目的是解决被告公司经营用房、职工住房和其他棚户区改造拆迁户住房。“金水湾”经济适用房项目的各种审批手续齐全、合法，并于2014年5月完工，原告按安置协议约定向被告移交了相关房屋并办理了不动产登记，合同已履行完毕。综上，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权转让合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条的规定，应认定原、被告签订的《紫阳县汽车运输公司综合大楼委托承建合同》、《土地转让协议书》、《土地置换协议书》均有效，原告主张建设用地使用权转让合同无效，要求被告返还房屋和赔偿损失的理由不成立，其诉讼请求应予驳回。据此，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权转让合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条、第二十四条的规定，判决如下： 驳回原告紫阳县华国房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费26,759元，由原告紫阳县华国房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 长  吴庆华 审 判 员  李普生 人民陪审员  李宗林 二〇一九年九月十二日 书 记 员  纪 俊