安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初803号 原告：安徽省繁昌县鑫盛市场服务有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码913402227568452063。 法定代表人：李家文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李大东，安徽东帆律师事务所律师。 被告：繁昌县嘉联购物广场有限责任公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码913402225942754146。 法定代表人：高文招，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张绪广，安徽渡江律师事务所律师。 原告安徽省繁昌县鑫盛市场服务有限公司（以下简称鑫盛公司）诉被告繁昌县嘉联购物广场有限责任公司（以下简称嘉联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫盛公司委托诉讼代理人李大东、被告嘉联公司法定代表人高文招及其公司委托诉讼代理人张绪广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫盛公司向本院提出以下诉讼请求：1、责令被告腾空并搬出承租原告的房屋，并交还给原告；2、判令被告立即支付所欠租金2638600元及利息(自起诉之日起至全部租金还清之日止，按同期银行贷款基准利率计算)；3、判令被告支付原告房屋占用费（自起诉之日起至被告腾空并实际交还租赁房屋止，按年租金228万元计算）；4、判令被告向原告支付违约金50万元；5、被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2009年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，被告租赁原告所有的位于老农贸市场一层十间门面房及新、老农贸市场二层房屋等总建筑面积约13000平方米，租赁期限为十五年，年租金258万元。合同签订后，原告按约将房屋租赁给被告用于开办超市、商场等。2018年4月19日，被告向原告申请提前终止合同，遭原告拒绝。后被告在未经原告同意的情况下将商场内的货物搬出，并拒绝缴纳租金。2019年1月7日，原告函告被告要求其支付拖欠的租金，逾期将解除与被告签订的《租赁合同》，但被告在收函后回复表示同意终止合同，但拒绝支付所欠租金。2019年1月27日，原告通知被告解除与被告签订的租赁合同，但被告至今尚未将租赁房屋腾空并交还原告。被告转租的有意思店还在营业中。综上，为保护原告的合法权益，原告特诉至贵院，请判如所。 原告鑫盛公司向本庭提交下列证据： 1、营业执照、身份证复印件一组； 2、租赁合同两份、个体工商户变更登记申请书、房屋所有权证、租金缴纳清单复印件一组； 3、催缴租金函、快递详单、回复函一组； 4、解除租赁合同通知书、快递详单一组。 嘉联公司辩称，1、该承租房屋自被告从2018年5月29日撤离，原告阻止被告拆迁空调后，租赁房屋由原告控制。涉案房屋已经被原告出租，说明该房屋由被告控制。2、被告只认可2018年4、5月的欠付租金，被告已经书面通知原告妥善处理善后事宜。故对之后扩大损失部分，依据合同法的规定，原告有义务采取措施阻止扩大损失。故对该期间的房屋占用使用费不应承担责任。3、被告未按照合同全面履行合同，故根据合同的约定，原告应承担被告全部投资金额的相应的违约金。表现为未按照合同约定，对被告所缴纳的租金开具全部发票；实际交付的承租房屋面积8479平方米，至占合同约定的面积65.2%，因此被告多付租金480.76万元；根据合同约定，原告应当在被告开业之日起计算租金，原告开业时间为2012年10月1日，故原告多收被告32天的租金。对于上述原告多收取的租金，被告保留追诉的权利。4、即使被告按合同约定，被告应承担年租金228万元，原告无理由要求被告支付年租金258万元，故被告多支付了150万元。5、如果法庭认为原告已全部交付房屋，那么华生家具于2016年8月1日已撤出该承租房屋，此时该房屋已经交给原告，按照比例计算，被告也多支付租金136.59万元。 被告嘉联公司向本庭提交下列证据： 1、履约保证金收据复印件一份； 2、收据复印件一组； 3、图纸复印件一组； 4、申请报告、解除租赁合同的函、快递单号及查询信息、照片复印件一组； 5、海报、照片、情况说明复印件一组。 本案经公开开庭审理，本院对当事人提供的证据，经举证、质证和辩论，作如下归纳认定：对相关证据材料，本院酌情综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：2009年6月2日，鑫盛公司作为出租方与芜湖蜂联有限公司（嘉联超市）作为承租方签订租赁合同一份。该合同约定，租赁物位于繁昌县繁阳镇金峨南路新建和老农贸市场一层四间门面及二至三层房屋，建筑面积约13000平方米，含新、老农贸市场二、三层建筑物及室内水电卫等全部设施，老农贸市场正大门一楼约480平方米门面房，建筑物占地及红线图范围以内的土地，出租方保证现有租赁建筑基础设施能满足承租方经营需要；承租的建筑物用途为开办超市、商城、购物广场等相关的经营；租赁物交付前，出租方应新安装500kW变压器、新建配电房，配电房电力线路、设备布设安装到位，费用由出租方承担，新装变压器供承租方专用；出租方应将建筑物内消防喷淋设施、设备安装到位，确保租赁物及室内设施设备应符合消防验收规范并经消防部门验收合格，出租方在租赁物交付前提供消防部门验收合格证明给承租方；老市场建筑物三楼未建成约3000平方米，由双方共同委托本地规划设计部门规划设计，由相关部门同意建设审批后，由承租方投资建设，在本合同租赁期内承租方有权免费独自经营、使用，租赁期满无偿交给出租方；出租方将墙面做白，其余室内装修、装饰，含安装空调、电梯，由承租方根据经营需要自行安排，费用由承租方承担；出租方保证交付租赁建筑物前，将所有经营户迁出，腾空让房，经营商户迁出补偿费由出租方承担；承租方在装修期间的消防验收，出租方有义务帮助承租方协调解决；上述租赁物租赁期为15年，从承租方开业之日起起算租赁期，暂定2009年8月底由出租方交房给承租方，承租方在2010年春节前开业，如租赁建筑物因未竣工验收而使承租方无法开业使用房屋，则自承租方实际开业之日起算租赁期；前5年每年年租金2280000元，今后每5年，根据房屋市场租赁行情，另行约定租金，租金涨降幅度在前5年每年租金10%以内确定，以协商为主，如协商不成，以繁昌县房屋权威评估机构评估为准；本合同签订起3日内，承租方支付500000元履约定金，自承租方开业之日起转为履约保证金，租赁期满，出租方退还给承租方；租金按季支付，自承租方开业起算租金之日起，每季初交付本季度租金；承租方支付给出租方租金，出租方应开具税票，因租赁发生的税费全部由出租方承担；本合同期满后，如一方续租，提前3个月通知对方，另订租赁合同，续租在同等条件下，承租方享有优先承租权；在租赁期内如出租方违约，出租方应承担承租方全部投资金额相当的违约金，含装修、装饰全部投入及货物损失，如承租方连续两个季度未交租金，出租方有权终止合同，承租方缴纳的履约保证金及装潢作为支付出租方违约金；本合同发生争议协商解决，协商不成，由原告住所地法院管辖。 2009年6月2日，芜湖蜂联有限公司支付租房定金500000元。 2009年7月25日，芜湖蜂联有限公司与繁昌县华生家具城签订租赁合同一份，确定繁昌县华生家具城在鑫盛公司新农贸市场三层租赁费为300000元。嘉联公司于庭审中陈述，繁昌县华生家具城于2016年8月1日撤场。2012年4月10日，嘉联公司成立，登记住所地为繁昌县繁阳镇金峨南路鑫盛农贸市场二楼。嘉联公司于庭审中自认，嘉联公司于2012年10月与有意思餐厅签订协议，将其承租的鑫盛公司新农贸市场一层部分门面转租给有意思餐厅，有意思餐厅于2013年5月1日开业营运。 嘉联公司自2012年9月10日起向鑫盛公司交付租金，具体如下：2012年9月10日至2012年底交付租金为753900元，2013年度交付租金为2460600元，2014年至2016年度每年交付租金为2473600元，2017年度交付租金为2280000元，2018年交付一季度租金为570000元。 2018年4月19日，嘉联公司向鑫盛公司发出申请报告要求提前终止合同。2018年6月1日，嘉联公司向鑫盛公司寄送解除租赁合同的函一份，该函中载明嘉联公司于2018年5月29日撤出全部货物，尚有部分货架及设备由于鑫盛公司工作人员不允许搬迁导致无法搬出，函告要求解除双方2009年6月2日签订的租赁合同。2019年1月27日，鑫盛公司向嘉联公司发出解除合同通知书，称嘉联公司未能给付所欠租金，已构成违约，通知嘉联公司要求解除租赁合同。 鑫盛公司为主张权利，于2019年2月27日诉至本院。 本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同。本案中，嘉联公司作为承租方于租赁合同约定租赁期间中，于2018年5月29日撤出全部货物，且在租赁期间拖欠一个季度租金，鑫盛公司作为出租方，享有合同法定解除权，鑫盛公司亦向嘉联公司发出解除合同通知书，嘉联公司未提出异议，双方即解除租赁合同关系。嘉联公司在撤出货物后停止在租赁场所经营活动后，向鑫盛公司寄送解除租赁合同函，其单方行为未得到鑫盛公司认可，嘉联公司不具有约定或法定合同解除权，其行为不能产生解除合同法律后果。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，自嘉联公司实际停止在鑫盛公司租赁场所经营，欠付鑫盛公司二个月租金，嘉联公司于庭审中亦自认欠付租金为2018年4至5月份，嘉联公司应予给付。嘉联公司于租赁期限届满前要求解除租赁合同，造成鑫盛公司租金损失，嘉联公司理应承担，鑫盛公司租金损失确认，应自2018年6月1日始计算到鑫盛公司发出解除合同通知书日止，即自2018年6月1日起至2019年1月27日止。嘉联公司转租部分房屋给有意思餐厅，该餐厅在承租场地尚在经营过程中，鉴于嘉联公司在案涉承租场所实际停止经营，自2019年1月28日起该部分租金，鑫盛公司可依法另行主张。 关于双方当事人辩论意见，本院评判认为，首先，在租期起算时间方面，双方订立的租赁合同约定自承租人开业经营时起算。承租人主张其开业时间为2012年10月12日，其提供的开业照片可以证实承租涉案房屋经营的超市，即超市于2012年10月12日对外营业，与合同中约定的开业使用房屋存在事实差异，且从账目反映，嘉联公司自2012年9月10日就向鑫盛公司交纳租金，结合合同中约定“自承租方开业起算租金之日起，每季初交付本季度租金”综合分析，可认定双方自2012年9月10日起算租金。对嘉联公司认为其开业前交付租金及为多付租金意见，本院不予支持。 其次，在租金标准方面，双方订立租赁合同约定的租金标准为年租金2280000元。承租人承租房屋面积包括繁昌县华生家具城使用的鑫盛公司新农贸市场三楼部分，嘉联公司向鑫盛公司开始支付租金之前，该部分房屋租金按300000元/年标准，由繁昌县华生家具城直接支付给鑫盛公司。从账面反映，嘉联公司支付2012年9月10日至9月30日租金为142200元，2012年10月至12月交付租金为611700元，所交付租金为扣除小百货摊位部分租金，2013年交付租金为2460600元，2014年至2016年度每年交付租金为2473600元，2017年交付租金为2280000元，2018年第一季度交付租金为570000元。上述交付租金情况表明，在实际履行过程中，嘉联公司自2012年9月10日始至2016年按年租金2580000元标准交付，2017年至2018年按年租金2280000元标准交付。嘉联公司在庭审中对交付租金情况，不予否认，在繁昌县华生家具城租赁鑫盛公司房屋期间，嘉联公司按2580000元/年标准交纳租金，于繁昌县华生家具城撤场后，按2280000元/年交纳租金，从而说明，嘉联公司按2580000元/年标准交纳租金，系包含繁昌县华生家具城每年交付的300000元，嘉联公司实际上按2280000元/年标准交纳租金。双方就租金交付履行为多年，且较为固定，故本院认定，嘉联公司支付租金是按合同约定标准进行。至于小百货摊位租金，双方在实际租金结算过程中，从账面反映，2012年9月至2016年度应有所体现，但嘉联公司未能提供证据证明双方对该部分租金达成合意内容，且自2017年度起租金支付就未含有小百货摊位租金，本院认为应以双方实际租金支付结算为准。嘉联公司于庭审中自认其只欠鑫盛公司2018年4、5月租金，亦说明双方至2018年3月31日止租金结算完毕。对嘉联公司认为超标准及应扣除小百货摊位租金而多交租金意见，不予采信。对鑫盛公司主张2017年度租金标准按2580000元计算，本院认为，繁昌县华生家具城已于2017年前撤场，该家具城每年300000元租金自此不再产生，嘉联公司自此应按2280000元/年标准支付租金，对鑫盛公司此项辩论意见，亦不予采信。 最后，关于嘉联公司认为鑫盛公司实际交付所出租房屋面积小于合同约定面积，应按实际承租房屋面积承担租金，本院认为，嘉联公司承租鑫盛公司房屋从事经营活动已多年，嘉联公司实际支付租金按合同约定标准履行，关于繁昌县华生家具城及小百货摊位租金情况，前节予以论述，对嘉联公司该辩论意见，不予采信。嘉联公司认为鑫盛公司未按合同约定出具收取租金全部税票，可依法另行主张。 履约保证金系履约担保一种形式，是出租方为防止承租方在合同执行过程中违反合同规定或者违约，并弥补给出租方造成的经济损失。本案中，嘉联公司按合同约定交给鑫盛公司履约保证金为500000元，鑫盛公司租金损失，自2018年6月1日起至2019年1月27日止，按2280000元/年标准计算，租金损失为1498657.5元，鑫盛公司诉讼请求内容包含租金损失和违约金，该违约金请求实为履约保证金，其功能为弥补出租方经济损失作用，根据法律规定，本院仅能采纳鑫盛公司租金损失请求。 综上所述，嘉联公司给付鑫盛公司二个月租金380000元、租金损失1498657.5元，扣除已交纳的履约保证金500000元，嘉联公司应给付鑫盛公司1378657.5元。为维护社会主义市场秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告繁昌县嘉联购物广场有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告安徽省繁昌县鑫盛市场服务有限公司租金及租金损失1378657.5元。 二、驳回原告安徽省繁昌县鑫盛市场服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币31909元（原告已预交），由原告安徽省繁昌县鑫盛市场服务有限公司承担17893元，被告繁昌县嘉联购物广场有限责任公司承担14016元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  姚艾敏 人民陪审员  耿唯明 人民陪审员  陈志豪 二〇一九年五月三十日 书 记 员  程 蕾 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。