成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初13062号 原告:裴志如，女，1958年2月2日出生，汉族，住成都市双流区。 原告:林传玉，男，1956年9月3日出生，汉族，住成都市双流区。 二原告委托诉讼代理人：郭文彬，四川蜀航律师事务所律师。 被告:卢箭，男，1982年11月25日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 被告:蒋蓉芳，女，1985年3月27日出生，汉族，住成都市双流区。 原告裴志如、林传玉与被告卢箭、蒋蓉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林传玉及原告裴志如、林传玉的委托诉讼代理人郭文彬，被告卢箭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裴志如、林传玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令卢箭、蒋蓉芳立即支付拖欠的2018年11月6日至2019年11月5日的租金176000元及利息（以拖欠的租金176000元为基数，自起诉之日起按照同期银行贷款利率计算至付清拖欠的租金之日止）。2、本案诉讼费由卢箭、蒋蓉芳承担。事实和理由：裴志如、林传玉与卢箭、蒋蓉芳于2012年9月20日签订了《房屋租赁合同》一份，就卢箭、蒋蓉芳租用裴志如、林传玉所有的位于双流区白鹤社区三里坝小区面积1200平方米（4楼1底，含4个门面）房屋事宜达成协议。约定：租赁期限为10年（即自2012年11月6日起至2022年11月6日止），并明确约定了每年度的年租金标准为16万元，租金前5年不变，后5年每年增加5%，每年增加8000元租金，前两年每半年支付一次租金，两年后一年支付一次租金。现卢箭、蒋蓉芳尚拖欠原告方租金176000元未付，虽经裴志如、林传玉多次催收，卢箭、蒋蓉芳一直拖延、推诿。为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。审理中，裴志如、林传玉向本院申请增加诉讼请求：1、依法判决确认卢箭、蒋蓉芳于2018年11月30日通过向裴志如和林传玉的代理人邮递“告知书”方式要求解除2012年9月20日签订的房屋租赁合同的通知无效。2、判令裴志如、林传玉与卢箭、蒋蓉芳双方2012年9月20日签订的房屋租赁合同继续履行。 卢箭、蒋蓉芳辩称：1、合同约定了租金的金额及支付时间，但远远高于周围房屋的租金及由于我方经营困难，故双方协商调低租金及变更支付方式；2、由于裴志如、林传玉违反诚实守信的原则及租金过高，我方通过顺丰快递向对方送达了告知书，但对方两次拒收但未退回，故我方要求解除合同。 本院经审理认定如下事实：2012年9月20日，裴志如、林传玉与卢箭、蒋蓉芳签订了一份《房屋租赁合同》，约定裴志如、林传玉将其位于双流区白鹤社区三里坝小区房屋出租给裴志如、林传玉，双方确认出租房屋面积共1200平方米（4楼1底、含4个门面）；租期共10年，从2012年11月6日到2022年11月6日止；房屋每年租金为16万元，卢箭、蒋蓉芳在第一年和第二年期间为半年支付一次租金给裴志如、林传玉，两年后为一年支付一次。租金前5年不变，后5年按照每年增加5%的方式计算支付的租金，应每年增加8000元，裴志如、林传玉向卢箭、蒋蓉芳提供收款收据。后卢箭、蒋蓉芳使用该房屋用于经营“蜀鑫宾馆”。 本案审理中，卢箭、蒋蓉芳于2018年11月9日向裴志如、林传玉转账支付14666元，并注明为2018年11月6日至12月6日的房租。同年11月30日，卢箭、蒋蓉芳通过邮寄的方式向裴志如、林传玉的委托代理人郭文彬发出一份《告知书》，载明因裴志如、林传玉不守信誉，向法院诬告，违背诚实守信原则，且房租过高，导致无法经营为由，故告知其于2018年12月6日解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求赔偿损失。 另查明，2018年3月，裴志如、林传玉以卢箭、蒋蓉芳欠付租金为由向本院提起诉讼，请求其支付2018年11月6日前欠付的租金278000元及利息，审理中双方均认可租金支付的交易习惯为先支付后使用房屋。本院于2018年4月18日作出一审判决。卢箭、蒋蓉芳不服，提出上诉，成都市中级人民法院于2018年9月18日作出二审判决：撤销一审判决；卢箭、蒋蓉芳向裴志如、林传玉支付租金110000元及利息；驳回裴志如、林传玉的其他诉讼请求。 上述事实，有当事人身份信息、房屋租赁合同、银行回单、告知书、快递单、（2018）川0116民初3065号和（2018）川01民终9280号民事判决书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，裴志如、林传玉与卢箭、蒋蓉芳签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效协议，对双方当事人均有法律约束力。关于卢箭、蒋蓉芳于2018年11月30日向裴志如、林传玉发出的《告知书》是否有效，即卢箭、蒋蓉芳是否具有合同解除权的问题。审理中，裴志如、林传玉明确不同意解除合同。本院认为，合同解除权包括法定解除权和约定解除权，双方在案涉《房屋租赁合同》中仅约定了在发生政府征收或不可抗力情形下合同可解除，故卢箭、蒋蓉芳并无合同约定解除权。卢箭、蒋蓉芳向本院提交了四份房屋租赁合同及证人证明一份，以证明案涉房屋的租金过分高于周边房屋。本院认为，上述四份房屋租赁合同所指向的是其他房屋，即便是真实的，但也看不出其他房屋的包括面积、租金单价等相关情况，即无法未达到卢箭、蒋蓉芳的证明目的。而证人证明不符合证人作证的形式要求，且也不能说明案涉房屋的租金过高而足以影响合同目的根本不能实现。综上，卢箭、蒋蓉芳所举证据不能证明其符合合同法第九十四条规定的情形，不具有合同法定解除权。在尚不具有合同解除权的情形下，卢箭、蒋蓉芳向裴志如、林传玉发出的上述解除案涉合同《告知书》无效，双方应继续其签订的《房屋租赁合同》。 关于裴志如、林传玉要求卢箭、蒋蓉芳支付2018年11月6日至2019年11月5日的房租。卢箭、蒋蓉芳辩称，与裴志如、林传玉口头协商并达成一致意见：从2018年11月6日起租金支付方式为每月支付。本院认为，卢箭、蒋蓉芳的该项抗辩意见并未得到裴志如、林传玉的认可，且无其他证据予以佐证，故本院不予认可。卢箭、蒋蓉芳于2018年11月9日向裴志如、林传玉转账支付2018年11月6日至12月5日的租金14666元应当予以扣除。据此，按照《房屋租赁合同》中关于“租期共10年，从2012年11月6日到2022年11月6日止；房屋每年租金为16万元，卢箭、蒋蓉芳在第一年和第二年期间为半年支付一次租金给裴志如、林传玉，两年后为一年支付一次。租金前5年不变，后5年按照每年增加5%的方式计算支付的租金，应每年增加8000元”的约定，以及双方关于先付租金后使用房屋的约定，卢箭、蒋蓉芳应当向裴志如、林传玉支付2018年12月6日至2019年11月5日的租金共计161326元（14666元/月×11个月）。关于裴志如、林传玉要求卢箭、蒋蓉芳支付租金利息，本院认为，租金支付方式为预付，即2018年11月6日前应支付2018年11月6日至2019年11月5日的租金，截止裴志如、林传玉起诉时，卢箭、蒋蓉芳尚欠2018年11月6日至2019年11月5日的租金未支付，系违约，应当承担违约责任，向裴志如、林传玉支付利息：以14666元为基数，从2018年11月6日起按照同期银行贷款利率计算至11月9日；以161326为基数，从2018年11月6日起按照同期银行贷款利率计算至实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告卢箭、蒋蓉芳于2018年11月30日向原告裴志如、林传玉的委托代理人郭文彬发送的《告知函》无效； 二、原告裴志如、林传玉与被告卢箭、蒋蓉芳于2012年9月20日签订的《房屋租赁合同》继续履行； 三、被告卢箭、蒋蓉芳于本判决生效之日起三十日内向原告裴志如、林传玉支付租金161326元及利息（以14666元为基数，从2018年11月6日起按照同期银行贷款利率计算至11月9日；以161326为基数，从2018年11月6日起按照同期银行贷款利率计算至实际付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1910元、诉讼保全费1400元，共计3310元，由被告卢箭、蒋蓉芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年二月十二日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  张 玲