广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初568号原告：谢武辉，男，1971年7月9日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区，委托诉讼代理人：姜永生、倪敏，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告：黄勋丰，男，1955年3月2日出生，汉族，住广东省惠东县，被告：黄鹤鸣，男，1978年4月5日出生，汉族，住广东省惠东县，被告：李日贤，男，1959年7月2日出生，住广东省惠东县，汉族，被告黄鹤鸣、李日贤的共同委托代理人：黄勋丰，身份信息同上。原告谢武辉与被告黄鹤鸣、李日贤、黄勋丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜永生、倪敏，被告黄勋丰、李日贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢武辉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告黄鹤鸣签订的《购房合约》；2.被告黄鹤鸣退还原告购房款510万元及利息（按照年利率24%，其中10万元从2018年6月14日计算至付清之日止，460万元从2018年6月22日计算至付清之日止，40万元从2018年9月6日计算至付清之日止，暂计至2019年1月15日利息为69万元）；3.被告黄鹤鸣向原告支付违约金100万元；4.被告李日贤、被告黄勋丰对被告黄鹤鸣所负债务承担连带清偿责任；5.三被告承担本案的案件受理费、财产保全费等诉讼费用。事实和理由：2018年6月14日，原告与被告黄鹤鸣签订《购房合约》，约定：原告以1250万元的价格购买被告黄鹤鸣所有的位于惠州××××镇的厂房及土地使用权，厂房建筑面积共9300平米，其中已办证面积为3995.2平米，土地使用权面积为2909平方米，违约方赔偿对方100万元及本金利息（年利息12%），被告李日贤作为担保人在《购房合约》上进行署名。2018年6月20日，原告与被告黄鹤鸣签订《补充协议书》，明确相关土地房产及附属设施、赎楼、违约责任等事宜，被告黄勋丰作为担保人在《补充协议书》上进行署名。2018年6月14日，原告向被告黄鹤鸣支付定金10万元；2018年6月22日原告分三次支付购房款共计460万元；2018年9月6日，原告支付购房款40万元。2018年6月28日案涉房产办理注销抵押权登记，在办理过户手续过程中，原告得知案涉房产已被查封，无法过户。至今，被告黄鹤鸣未能将案涉房产解除查封，履行产权过户义务，严重违反《购房合约》和《补充协议书》的约定。被告黄鹤鸣、李日贤、黄勋丰共同口头辩称：1.请求法院下调好违约金的数额，合同规定的违约责任过重，按照购房协议约定违约方赔守约方100万元并支付利息损失年利息12%，正常理解赔守约方100万元应当理解为损失数额计算方法，不属于违约金条款。既然本案原告实际损失是利息孳息损失，原告方利息损失按照银行同期贷款利息计算完全可以计算出来，故双方约定赔100万损失没有任何依据。原告方要求给付100万损失是错误的。2.原告要求按年利率24%给付利息无法律依据，本案不是借款合同，不存在支付利息问题，按双方约定违约金计算方法为年利率12%。3.本案系因第三方原因，造成合同暂时不能履行，我方希望原告能给被告一个机会处理好第三方纠纷后继续履行本合同。我原来是惠东县泰丰鞋业有限公司的负责人，我现在买房一要还银行的贷款、二在黄埠鞋料店欠了很多钱要还，本人也64岁了没有工作能力，再婚后有三个小孩还有83岁的老母亲，全靠妻子一个人打工实际很困难，有村委证明住在盐洲老家，以上的事实请宽大处理。就因为第三者非正常不切实依据诬告，造成延迟，但也没有造成对原告的损失，我们双方都和气经常在沟通，虽然原告诉讼到法院，对你们通过法院保护自己财产非常理解，我们也很自责此事没法意料，请给我们机会，到时完美过户，我们认真加以感谢。被告黄勋丰补偿答辩：违约应分有意违约和无意违约二种，如果我们基本上拿回买方全款金额而不想不去过户给买方，我们不属于有意违约。我们只拿定金十万，归还银行460万元，准备过户（各负一半）40万元共510万元，准备到房地产过户，发现第三者孙振强蓄意诉讼所造成，不是我故意的，所以我们请求根据情况，最多只能处罚30%，罚金30万元最为合理。我们是正常合同买卖，一点都没有欺骗对方。关于年利息，我们应该合理按银行月利息计算比较合理。因为我们没有蓄意制造违约。现在惠东法院已经驳回孙振强诉讼，已在10月31日在中院开庭，马上就有判决下来。虽然原告不差钱，但也要合理处理分歧，我们没有拿全款，前面510万元也是用在还银行准备过户事项。请求法院合理处罚，合理请求采纳。款项数额很大，利息就很大。现在房价很好，虽然此栋厂房值一千六百多万元以上，但是我们还是遵循合同，拖延了原告的过户时间，我们也很过意不去，大家都是好朋友，人家出再高价格，也不会卖给别人。希望共同理解，出现这样的事情完全没有预料到。被告李日贤补充答辩：同意担保，不知道中途就发生了这个事情。担保不要说卖给别人，等下中途别人出高价来卖给别人，我不是说担保他的钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于本案证据及事实，本院认定如下：被告黄鹤鸣名下持有位于惠东××黄埠镇西门鸭母墩鞋城商住中心的国有土地使用权及该地上的两处房屋【国有土地使用权证号：惠东国用（2010）第120142号；房地产权证号：粤房地权证惠东字第**、01××18号】。2018年6月14日，原告谢武辉（买方、乙方）与被告黄鹤鸣（卖方、甲方）签订《购房合约》，内容如下：“卖方黄鹤鸣在惠东××（惠东国用（2010）第120142号）厂房、土地2909平方米已办证。建筑面积共玖仟叁佰平方米，已办证（惠东字第××.1145.7平方米，与惠东字第01××18号2849.5平方米共3995.2平方米，总价为壹仟贰佰伍拾万元人民币。双方确认后先打壹拾万元人民币作为定金，拾天内由买方出钱到银行赎回证件，大概肆佰伍拾万元左右。土地、房产办证过户费用由买方支付，卖方权全力负责共同办理。（中间人情费用由买方自己处理）在国土局、房产局等办理过户手续签字拿到回执后，买方给贰佰万人民币，剩余钱等拿到红本后，五天内全部余数给甲方。合同担保由李日贤身份证：，直至办证完毕为止。过户时间一个月，双方有什么疑问共同商讨商谈去解决。如果有一方违约，要赔对方壹佰万人元人民币并赔对方本金、利息（年利息12%），协议共二份，各方一份，本协议具有法律约束和制裁效力，双方共同遵守。”同时，被告李日贤在担保人一栏签名、捺指印。同日，原告通过银行转账方式向被告黄鹤鸣支付定金10万元。2018年6月20日，原告（乙方）与被告黄鹤鸣（甲方）签订《补充协议书的补充协议》，内容如下：“一、《购房合约》中的总价位壹仟贰佰伍拾万元人民币，是指甲乙双方及见证人现场确认，同时甲方愿意此总价位出售转让如下地皮房产及附属设施、水电、装修、绿化等的总价格。1、甲方在惠东××镇西门鸭母墩的土地房产及附属物。土地包括已办国土证土地（惠东国用（2010）第120142）2909平方米与未办国土证或《购房合约》中未列出的土地。房产包括厂房两栋、宿舍1栋及其它。已办房房产证（惠东字第××与110005118）两证合计3995.2平方米，以及未办房产证或《购房合约》中未列出的房产建筑面积共9300平方米；2、上述土地房产及附属的装修、设施、水电、绿化等。乙方愿以此总价位（即壹仟贰佰伍拾万元人民币）购买甲方上述土地房产及附属设施、水电、装修、绿化等。二、甲方承诺总价为包括的土地、房产及附属设施、水电、装修、绿化等。取得方式和程序正当合法，没有任何负债、抵押质押、对外担保，不存在司法权力机关采取查封（预查封）等法律限制与强制措施。不存在土地、房产及其他权属、界址争议，不存在第三方主张权利的情况。甲乙双方及见证人现场确认的土地房产及附属物目前全部属于甲方。并完成拥用处置出售权。同时甲方承诺，若在交易过程中或交接后，因甲方原因造成乙方的任何损失，双倍赔偿乙方，并支付违约金。三、有证土地与房产，甲乙双方到有关部门过户，若存在补缴欠债费用由甲方负责。其他照《购房合约》。现因有证土地房产抵押在银行，甲方要求乙方先付450万元左右人民币（实为总价款的一部分，到时总价为中扣出）给甲方或直接转给银行，赎回土地房产。由甲方写具收款单据给乙方，甲方写据此收据同时，未办证或购房合约中未列明的土地即房产及附属设施、水电、装修等以自动转卖给乙方。并即日生效。乙方拥有该土地与房产及附属设施、水电、装修等权属权益，甲方不再拥有任何权属权益。（15天内甲方协助乙方到有关单位为此土地、房产及附属物办理申报登记证明过户等手续。甲方写具已售卖给乙方的证明书）。四、有证地皮与房产，过户给乙方完毕，乙方拿到所有证件并且水电过户及交接所有土地、房产及附属设施、水电、装修等后。乙方五天内付清余款，（甲方写具收据给乙方）。同时所有土地、房产及附属设施、水电、装修、绿化的权属权益属乙方所有，甲方不再拥有任何权属权益，但甲方现因厂房、宿舍的工厂及人员清理清退要时间，要求交接工作要推迟至2018年9月30日。乙方收押甲方100万人民币作为交接保证金（乙方写具收据给甲方），甲方要在此时间段保护好属于乙方的土地、房产及附属设施、水电、装修、绿化等。若损坏五倍赔偿，可以提早清退交接，但每推迟一天，每天扣款5000元人民币，若100万元不够赔偿与扣款，乙方可向甲方追索。五、乙方不得拖欠应给甲方的到期应付款，若拖欠按年息12%计息。六、此补充协议是《购房合约》中的重要补充与不可分割的组成部分，若与《购房合约》有相冲突时，以本协议为准，同时，除本协议中所作修改的条款之外，《购房合约》的其余部分，完全继续有效。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字后生效。”同时，被告黄勋丰在担保人一栏签名、捺指印。同日，原告通过银行转账方式将460万元转到其在广东南粤银行股份有限公司惠州分行开设的账户，载明用途为黄鹤鸣房产交易款。被告黄鹤鸣则向原告开具收条，确认收到原告购房款460万元。2018年6月22日，原告与被告黄勋丰共同向广东南粤银行股份有限公司惠州分行申请由原告代惠东县泰丰鞋业有限公司偿还贷款、支付相关费用。同日，原告谢武辉通过银行转账方式向账号62×××01支付56179元，摘要为归还诉讼费、保全费、测绘费；通过银行转账方式向被告黄鹤鸣支付购房款127520.41元，摘要为购房款。涉案两处房产于2018年6月28日办理注销抵押权登记。2018年9月6日，原告通过银行转账方式向被告黄鹤鸣支付40万元。被告黄鹤鸣已于2018年9月4日向原告开具收条，载明为购房款。同时，该收条背面载有“特别注明：此条收款肆拾万元是作为过户通过人情手段处理，如果过完户只能按贰拾万元计算。因为双方同意各出贰拾万元，特别注明，以免日后发生误会。此据”，落款为“户主父亲：黄勋丰”。涉案三项不动产于2018年10月被本院查封，查封文号（2018）粤1323财保111号，申请人孙振强、周鸽；于2018年12月被本院轮候查封，查封文号（2018）粤1323财保114号，申请人惠东县振强鞋业有限公司。原告主张在办理过户过程中，因涉案房屋被查封，导致无法过户，双方因此发生纠纷，原告遂于2019年1月21日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。经原告申请，本院于2019年3月4日对上述不动产进行了轮候查封。本院认为，原告谢武辉与被告黄鹤鸣签订的《购房合约》及补充协议书，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，为有效协议，双方当事人均应遵守。一、对解除合同和返还购房款诉请。涉案三项不动产在涉案房屋买卖合同履行期间被本院因他案查封，虽不是出于被告黄鹤鸣的意愿，但的确是因被告黄鹤鸣未履行出卖方的责任，致合同不能按约在期限内履行，故被告黄鹤鸣应承担相应的违约责任。被告黄鹤鸣在合同约定以及合理期限内均未能将涉案不动产过户至原告名下，致使涉案房屋买卖合同目的无法实现。因此，原告诉请解除与被告黄鹤鸣于2018年6月14日签订的《购房合约》及返还已支付的购房款合计510万元，理由充分，本院予以支持。二、对违约金和支付利息诉请。原告与被告黄鹤鸣已在《购房合约》中明确约定违约责任为赔偿100万元及本金利息（年利息12%），而在补充协议书中违约责任约定为“因甲方原因造成乙方的任何损失，双倍赔偿乙方，并支付违约金”，但并未明确系对原违约责任的加倍赔偿，故原告据此主张将本金利息调整为年利率24%，理据不充分，本院不予采纳。同时，被告方均主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，本院予以采信，并根据本案案情酌定涉案违约责任为被告黄鹤鸣向原告赔偿100万元及购房款占用期间利息（以已付购房款510万元为基数自2019年1月21日起至偿清款日止按年利率6%计付），理由如下：首先，违约金具有补偿和惩罚双重性质，原告与被告黄鹤鸣已明确约定违约责任为赔偿100万元及本金利息（年利息12%），合同双方对此系清楚了解的。其次，双方当事人均未举证证实违约损失情况，但原告为履行合同已支付部分购房款，被告黄鹤鸣占用原告相关资金，已造成了原告的孳息损失。最后，涉案合同交易总额为1250万元，原告已付购房款为510万元，而涉案不动产系在2018年10月至12月期间被法院查封，被告黄鹤鸣在此后的近三个月内未能解决涉案不动产的权利瑕疵，故计算相关利息损失应从原告起诉之日（2019年1月21日）起算，利率参照银行贷款利率适用年利率6%为宜。三、关于担保责任问题。被告李日贤在《购房合约》上担保人处签名确认，被告黄勋丰在涉案《补充协议书》签名落款，两人为该房屋买卖合同履行提供保证意思表示明确，因未约定保证方式及担保范围，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”和第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，被告李日贤、黄勋丰应对被告黄鹤鸣的上述债务承担连带保证责任。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告谢武辉与被告黄鹤鸣于2018年6月14日签订的《购房合约》。二、被告黄鹤鸣于本判决生效之日起7日内向原告谢武辉返还已付购房款5100000元及支付违约金1000000元、购房款占用期间利息（以已付购房款5100000元为基数自2019年1月21日起至偿清款日止按年利率6%计付）。三、被告黄勋丰、李日贤对被告黄鹤鸣的上述债务承担连带保证责任。四、驳回原告谢武辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59330元，保全申请费5000元，合计64330元，由被告黄鹤鸣、黄勋丰、李日贤连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  练新贵人民陪审员  王惠超人民陪审员  邹建华二〇一九年十二月三日法官助理吴明华书记员黄文基