安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1126民初965号 原告：郑伟，女，1990年12月5日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：李国峰，安徽明都律师事务所律师。 被告：安徽凤阳宜家房地产开发有限公司。住所地安徽省滁州市凤阳县府城镇长安街紫薇花园26-537号。统一社会信用代码91341126MA2MQNR905。 法定代表人：马涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王涛，男，1981年8月23日出生，汉族，安徽省蚌埠市人，安徽凤阳宜家房地产开发有限公司销售总监，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。 原告郑伟与被告安徽凤阳宜家房地产开发有限公司（以下简称“凤阳宜家公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法由审判员张睿适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑伟及其委托诉讼代理人李国峰、被告凤阳宜家公司委托代理人王涛、周光成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑伟向本院提出诉讼请求，1、将电梯更换为一线品牌通力电梯；2、支付延迟交房违约金39359元（自2018年7月1日至2018年12月8日，共160天，其中90天按已付房款日万分之三计算为14170元，70天按已付房款日万分之五计算，为22219元。事实与理由：2017年5月2日，双方签订了一份滁州市商品房预售合同，约定乙方购买凤阳宜家公司开发的凤阳县府城镇永乐路新天地小区1幢2单元202室，房屋总价634821元，交房时间为2018年6月30日。郑伟按约定支付了全部购房款，但凤阳宜家公司未能在合同约定的时间内交房，直至2018年12月8日才向郑伟送达入伙通知书，迟延160天，构成违约。另所合同附件三第一条第13项约定，电梯为一线品牌通力电梯，安装的却是国产巨人通力电梯，违反合同约定。请求判如所请。 凤阳宜家公司辩称，1、凤阳宜家公司因政府部门的新政策调整，导致电梯等验收不符合标准，致使迟延交房，属于不可抗力，应当免除违约责任；2、郑伟诉称安装电梯不是一线通力电梯，要求更换无任何的事实和法律依据，案涉小区电梯安装属于巨人通力，与通力属于同一品牌。请求依法驳回郑伟的诉讼请求。 郑伟为支持自己的诉讼请求，提交了郑伟的身份证一份，凤阳宜家公司无异议，对无异议的证据本院经审查予以确认并在卷佐证。对于郑伟提交的其他证据，本院认定如下： 1、滁州市商品房预售合同、收据和贷款合同各一组。证明双方合同关系成立，支付购房款的数额及交房时间，约定电梯为一线品牌能力电梯。凤阳宜家公司对真实性无异议。关于合同关系成立及支付的购房款、交房时间的证明目的本院予以认定；至于电梯品牌安装是否违约，需结合其他证据认定。 2、入伙通知书一份。证明凤阳宜家公司逾期交房160天。凤阳宜家公司对真实性无异议，但认为是不可抗力。对于逾期交房160天的证明目的，本院予以认定；凤阳宜家公司关于不可抗力的质证意见，本院不予采信。 3、电梯品牌照片5张、手机视频2份。证明巨人通力电梯质量、价格均不及通力电梯，应予更换。凤阳宜家公司有异议，认为宜家新天地小区安装巨人通力电梯，电梯安装经国家有关机构验收合格，不能证实凤阳宜家公司违约。该证据的证据效力本院不予采信。 凤阳宜家公司为支持自己的抗辩，提交了凤阳宜家公司营业执照、法定代表人身份证明各一份，郑伟无异议，对无异议的证据本院经审查予以确认并在卷佐证据。对于凤阳宜家公司提交的其他证据，本院认定如下： 1、滁州市商品房预售合同、入伙通知书各一份。证明逾期交房为不可抗力，不应当承担违约责任。对合同及入伙通知书的真实性郑伟无异议，本院予以认定；关于逾期交房为不可抗力的证明目的，本院不予采信。 2、建设工程用地规划许可证据、施工许可证、建设工程许可证、滁州市建设工程竣工验收报告、电梯安装委托书、特种设备安装履行维修告知书各一份。证明涉案工程经政府审批建设，符合法律规定，电梯于2018年3月经初步验收安装备案，完全能够在约定的时间交房。郑伟对上述证据的真实性无异议。工程经政府审批建设的证明目的本院予以认定；但涉案电梯仅在2018年1月3日在主管部门进行安装报备，并没有初步验收的意思，能够在约定的期间具备房屋交付条件的证明目的，本院不予采信。 3、特种设备检验工作意见通知书、电梯监督安装检验和定期检验规则一拽引与强制驱动电梯、特种设备使用标志各一份。证明因国家政策调整，对电梯检验新标准增加了救援通道，原设计的电梯不符合要求，进行了整改，逾期交房为不可抗力。郑伟有异议。对于逾期交房属于不可抗力、不应当承担延期交房责任的证明目的，本院不予采信。 4、工程竣工验收报告、滁州市建设工程竣工报告、房屋建设工程和市政基础设施工程竣验收备案表各一组。证明涉案工程已经在电梯整改验收合格后，通过综合验收，凤阳宜家公司不应承担违约责任。郑伟对真实性无异议。对于涉案工程于2018年12月19日整体工程竣工验收备案的事实本院予以认定，但对于不应当承担违约责任的证明目的，本院不予认定。 5、巨人通力公司的简介及产品介绍、营业执照、巨人通力与通力之间的关系材料各一组。证明巨人通力公司与通力公司为一家公司，巨人通力和通力是同一品牌。郑伟否认。对于巨人通力电梯有限公司系芬兰通力集团与浙江巨人控股有限公司兴建的合资企业，且芬兰通力集团为巨人通力电梯有限公司的控股方的事实本院予以认定；但对于巨人通力公司与通力公司为一家公司，巨人通力与通力电梯为同一品牌的证明目的，本院不予认定。 本院为查清案件事实，调取了如下证据，认定如下： 1、凤阳县自然资源和规划局关于宜家新天地小区规划的资料，双方对真实性无异议。该资料反映宜家新天地小区通过了政府规划，在电梯整改后规划并未调整，证据效力本院予以认定。 2、凤阳县市场监督管理局关于凤阳宜家新天地小区电梯报备资料。双方对真实性无异议。该资料反映出该小区对电梯进行安装报备的事实，不能证实凤阳宜家公司辩称的“已初步验收”的证明目的，这一事实本院不予认定。 3、滁州市特种设备监督检验中心对于凤阳宜家新天地小区项目电梯检验资料。双方对真实性无异议。对于2018年6月30日电梯验收“终止检验”，及电梯经过整改最后于2018年11月15日验收合格的事实本院予以认定。凤阳宜家公司关于验收流程为先进行电梯验收，验收合格后才能进行下一个验收环节的质证意见，本院不予采信。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院查明如下事实： 2017年5月2日，乙方：（买方）郑伟与甲方（卖方）安徽凤阳宜家新天地房地产开发有限公司签订一份《凤阳县商品房预售合同》，约定主要内容如下：第一条甲方通过土地使用权出让方式取得凤阳县1400100090041000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，土地用途为住宅。第二条乙方向甲方购买凤阳县府城镇永乐路新天地小区1幢2单元202室。据甲方暂测该房屋建筑面积为114.99平方米，其中套内建筑面积为98.33平方米，公用分摊建筑面积为16.66平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币5520.66元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币634821.00元。第四条乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。第五条在该房屋交付时，房屋建筑面积以凤阳县房地产管理局认定的测绘机构实测面积为准。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约多，违约按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算到实际付清之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁交付时，该商品房经综合验收合格。第十一条甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任。贰逾期超过90天开始，甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之五的违约金。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接书。第十四条在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证后15日内，由甲乙双方签署本合同规定的房屋交接书。第十五条该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起，该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或者直接送达方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。附件一付款方式和付款期限：付款方式，分期付款；货款方式商业贷款。1、乙方于2017年4月21日与甲方签约，并付首付款计人民币134821.00元。2、乙方于2017年4月28日前应支付房款计人民币500000元。备注1、余款50万元由乙方申请银行按揭贷款支付。附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准一、装饰、设备标准13、电梯、一线品牌通力电梯二、节能标准三、其他 2017年3月29日，郑伟支付了押金20000元，2017年4月20日支付了其他首付款114821元，共支付首付款134821元；其他50万元商业贷款也按约定的期限交付。 由凤阳宜家公司开发的凤阳宜家新天地小区工程，由安徽东升建设设计咨询有限公司设计、规划，规划方案经凤阳县城乡建设委员会主任办公会第1次会议通过，时间为2016年4月14日，会议原则同意规划建设设计方案，会议要求相关部门应进一步核准技术指标后，尽快督促该项目建设。2016年9月获得建设工程规划认可。2016年11月小区工程开工，2018年12月竣工。 凤阳宜家新天地工程施工后，凤阳宜家公司对电梯选择安装了巨人通力电梯有限公司生产的GPN63E型号电梯。巨人通力电梯有限公司为芬兰通力集团与浙江巨人控股有限公司兴建的合资企业，芬兰通力集团为巨人通力电梯有限公司的控股方。凤阳宜家公司选择巨人通力公司生产的巨人通力电梯后，委托蚌埠苏迅机电成套设备有限公司对小区的14台电梯进行安装，凤阳宜家公司与蚌埠苏迅机电成套设备有限公司于2016年9月28日签订了电（扶）梯设备安置合同，2017年12月29日安装单位对设备进行了安装，凤阳县市场监督管理局于2018年1月3日进行了电梯安装的报备。 2018年6月11日，凤阳宜家公司委托蚌埠市苏迅机电成套设备有限公司向滁州市特种设备监督检验中心申报了14台电梯安装监督检验申请。该中心依据相关规定，于2018年6月18日，和6月30日分别安排专门检验人员至项目现场进行监督检验。检验中发现项目电梯存在应急救援通道不符合《电梯监督检验和定期检验规则——曳引与强制驱动电梯》（TSGT7001－2009）附件AK8.7（2）项的要求“建筑物内的救援通道保持通畅，以便相关人员无阻碍地抵达实施紧急操作的位置和层站等处。”根据上述规则的要求，该中心于当日向凤阳宜家公司发出《检验意见通知书》。称“项目电梯相关的救援通道不能保持通畅，相关人员无法抵达实施救援的相关位置，终止检验”。 电梯终止检验后，凤阳宜家新天地小区规划并未变更或调整。凤阳宜家公司遂组织对电梯项目进行整改，2018年9月28日，凤阳县安全生产委员会办公室向滁州市质监局发出“凤阳宜家新天地电梯安全通道救援方案整改情况的函”，提出了整改方案。整改方案通过后，凤阳宜家公司进行了整改。整改后，2018年11月15日，滁州市特种设备监督检验中心对凤阳宜家新天地小区电梯验收合格。包括其他多项单项验收均合格后，2018年12月14日，凤阳县建筑管理质量安全监督站作出了凤阳宜家新天地小区工程房屋建筑工程和市政基础设施施工竣工验收报告。凤阳县国土资源和房产管理局于2018年12月19日经综合验收合格，准予备案。 凤阳宜家公司于2018年12月8日向郑伟发出了书面的入伙通知书，要求郑伟于2018年12月8日至2018年12月13日办理入住手续。 另查，中华人民共和国国家质量检验总局于2017年6月12日发布2017年第44号公告，即质检总局关于发布《电梯监督检验和定期检验规则——曳引与强制驱动电梯》第6个安全技术规范第2号修改单的公告，其附件1、即《电梯监督检验和定期检验规划——曳引与强制驱动电梯》（TSGT7001－2009，2013第第1次修改）第2号修改单，其31，“增加8.7应急救援试验B（2）建筑物的救援通道保持通畅，以便相关人员无阻碍地抵达实施救援操作的位置和层站等处”，该规则自2017年10月1日起执行。 因逾期交房和电梯问题，郑伟与凤阳宜家公司产生纠纷，双方在自行协商未果的情况下，郑伟起诉来院。 本院认为：本案争议焦点如下，第一、电梯标准修改是否为不可抗力？第二、郑伟主张的逾期交房违约金应否支持？第三、郑伟主张的更换电梯为一线品牌通力电梯的请求应否支持？ 第一、电梯标准修改是否为不可抗力？ 《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案涉案商品房买卖合同签订日期为2017年5月2日，国家质量监督检验检疫总局发布《电梯监督检验和定期检验规则——曳引与强制驱动电梯》第6个安全技术规范第2号修改单的公告，公告时间为2017年6月12日，该电梯监督检验和定期检验规则发布时，并未立即执行，另定的施行时间为2017年10月1日。电梯检验规则修改后，所有涉电梯用户，均应知晓，凤阳宜家公司作为安装使用电梯的用户，对此更应关注。规则公布日期距约定的房屋交付时间2018年6月30日有12个月之久，凤阳宜家公司有足够的时间对电梯设备的购置、安装进行相应整改。 凤阳宜家公司开发的宜家新天地小区，2016年11月开工建设，2018年12月竣工验收，其验收的分项目有十几项之多，验收合格的时间大多在2018年11月至2018年12月之间，最后于2018年12月19日通过综合验收备案。即使电梯之项不考虑，其余项目也不能在约定的交房日期2018年6月30日之前验收合格，符合交房的条件，即作为开发商的凤阳宜家公司不能在合同约定的日期交房，构成了违约，电梯规划修改不符合不可抗力的构成要件，故凤阳宜家公司关于电梯规则修改为不可抗力的抗辩意见不成立，本院不予采纳。 第二、郑伟主张的逾期交房违约金应否支持？ 郑伟与凤阳宜家公司签订的商品房预售合同，为双方当事人真实意思表示，该合同合法、有效。有效的合同受法律保护，双方均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十一条约定，“甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外”，第十条约定，“该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件叁房屋经分期综合验收取得备案文件后，即可交付。”凤阳宜家公司提供的涉案工程竣工验收备案时间为2018年12月19日，故在合同约定的交付时间2018年6月30日前，涉案房屋并不具备交付条件，凤阳宜家公司逾期交房、构成违约的事实成立，应承担相应违约责任。 凤阳宜家公司逾期交房160天，按已付房价款634821元计算逾期交房违约金。90日之内的违约金为634821元×万分之三/日×90天＝17140元；90日之外的违约金为634821元×万分之五/日×70天＝22219元。二项合计为39359元，郑伟要求凤阳宜家公司赔偿的请求，本院予以支持；凤阳宜家公司不同意赔偿的辩称意见，本院不予采纳。 第三、郑伟主张的更换电梯为一线品牌通力电梯的请求应否支持？ 商品房买卖合同中虽约定了“一线品牌通力电梯”，所谓“一线品牌”并没有法律规定的外延和内涵，只是商业销售所用概念；且也没有电梯生产企业的名称及电梯的具体型号，属约定不明。郑伟提供的证据，不能证实巨人通力电梯不属于通力电梯，且已安装的巨人通力电梯通过了相关机构的验收合格，故其要求更换一线品牌通力电梯的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告安徽凤阳宜家房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑伟逾期交房违约金39359元。 二、驳回原告郑伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费392元，减半收取196元，由被告安徽凤阳宜家房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  张睿 二〇一九年五月十七日 书记员  王翔 附相关法律及司法解释条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。 第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。