镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1191民初388号 原告：吴荣清,女,1977年6月2日生,汉族,住镇江新区丁卯四平。 被告：镇江苏宁易购有限公司，住所地镇江市中山东路256号。 法定代表人：廖晗，该公司总经理。 被告：镇江苏宁易购有限公司丁卯店，住所地镇江新区丁卯桥路200号。 负责人：廖晗，该公司负责人。 两被告共同委托诉讼代理人：钟婧，女，1987年6月27日生，汉族，苏宁易购集团股份有限公司法务。 被告：镇江沃得商业经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路南侧（丁卯村委会内）。 法定代表人：贾海霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾翠，女，1987年3月18日生，汉族，该公司员工。 原告吴荣清与被告镇江苏宁易购有限公司（以下简称苏宁公司）、镇江苏宁易购有限公司丁卯店（以下简称苏宁公司丁卯店）及镇江沃得商业经营管理有限公司（以下简称沃得商管公司）占有物返还纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理，依法由审判员刘沫适用简易程序于2019年3月14日公开开庭进行了审理。后依法变更合议庭成员，由审判员吴茜担任审判长，与人民陪审员吴和芳、王丽依法组成合议庭于2019年12月11日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告吴荣清、被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店的委托诉讼代理人钟婧、被告沃得商管公司的委托诉讼代理人顾翠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、要求被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店将镇江市沃得购物广场一楼1388号商铺恢复原状，交还给原告；2、要求三被告赔偿原告因非法占用原告所有的镇江市沃得购物广场一楼1388号商铺应支付的商铺使用金（自2018年9月20日起至实际返还之日，按照1800元/月计算）；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：镇江市沃得购物广场一楼1388号商铺属于原告所有，被告自2018年8月起，在未征得原告同意的情况下非法占用该商铺，经原告催要后一直未归还，且被告至今未支付该商铺的使用金。 被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店辩称：1、王松茂等业主代表经诸多小业主授权，与被告苏宁公司于2018年7月1日就位于镇江市丁卯桥路200号的沃得购物广场一层商铺签署了租赁合同，租赁面积为2417.51平方米，租赁期限自2018年7月1日起至2026年10月31日止（总计8年零4个月）。被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店合法承租案涉商铺，并按照合同约定支付租金，属于合法占有使用原告享有产权的商铺，而非非法占有。原告所要求的按照1800元/月的标准支付租金无事实和法律依据；2、根据江苏省高级人民法院民事审判指导意见，产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好的获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报，当个人利益与整体利益发生冲突时，更多的是需要从商场整体性考虑，为保证物业整体功能发挥，个别业主的权利必须受到其余商铺业主整体意志的限制，故对于部分小业主的停止侵犯、恢复原状的请求，应当不予支持。综上请求法院依法查明事实后驳回原告的诉请。 被告沃得商管公司辩称：原告与被告沃得商管公司签订的委托经营协议约定经营期间至2017年12月31日止。原告的商铺一直由被告苏宁公司实际占有使用，应当由被告苏宁公司向原告支付房屋使用金，请求法院驳回原告对被告沃得商管公司的诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的商品房买卖合同、房屋产权证，被告无异议，能够证明案涉商铺系原告所有的事实，本院予以确认。双方有争议的证据： 1、被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店提交的被告苏宁公司与王松茂等业主代表签订的租赁合同复印件一份，拟证明双方于2018年7月1日就位于镇江丁卯桥路200号沃得广场一层的商铺签署了租赁合同，租赁面积为2417.51平方米，租赁期限自2018年7月1日起至2026年9月30日止。 2、被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店提交的租赁交房确认书复印件一份，拟证明案涉商铺于2018年6月23日由业主代表提前交付给被告苏宁公司使用，该交房确认书将原租赁合同的租赁期限变更为2018年7月1日至2026年10月31日，明确装修免租期为2018年7月1日至2018年10月31日。 原告对上述两份证据材料不予认可，认为无人通知其商管组成立一事，不同意商管组代表所有业主与被告苏宁公司签订协议。 3、被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店提交的《关于成立商铺自治管理工作组的建议》及业主签名页复印件一组、产权人委托出租证明复印件一份、承诺书复印件一份、委托书复印件一份、租赁区域商铺分布情况图打印件一份，拟证明镇江沃得购物广场相关业主成立商铺自治管理工作组授权王松茂等9名业主代表与被告告苏宁公司签署租赁合同、进行租金结算，故被告苏宁公司是合法占用并使用案涉商铺。原告对该证据材料的真实性无异议，但认为商管组仅能代表签过字的业主，不能代表原告及其他没有签过字的业主，不能代表整个沃得广场业主的意见。 4、被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店提交的付款通知单电脑截屏打印件一份、王松茂向相关业主转账截屏复印件一组，拟证明被告苏宁公司已按合同约定支付2018年11月1日至2019年4月31日期间的租金，并无任何违约行为，该租金由被告苏宁公司支付给商管组的王松茂业主代表，由王松茂支付给其他相关业主，目前共有103位业主收取了上述租金。原告对该证据材料的真实性无异议，但认为不能代表原告的意见，其他业主收取费用的行为不能视为原告同意将商铺租赁给被告苏宁公司。 5、被告沃得商管公司提供的商铺业主张强向其出具的书面申明复印件一份、商铺业主王盛、张强、朱荣军向江苏沃得房地产开发有限公司发出的商铺交铺协商函复印件一份，拟证明业主张强于2018年1月28日代表苏宁经营区域123个铺位113位业主向被告沃得商管公司申明自愿放弃购房合同中约定的分隔交付标准，认同江苏沃得房地产开发公司完成商铺对业主的合法交付。另3名业主王盛、张强、朱荣军于2018年1月30日代表苏宁经营区域123个铺位113位业主向江苏沃得房地产开发有限公司申明，完成交付以后的后续所有与交付有关事项与被告沃得商管公司及江苏沃得房地产开发有限公司无关。原告对该证据材料的真实性无异议，但认为张强出具的申明落款日期明显有涂改的痕迹，如是2017年出具则明显是无效的，且该申明只能代表出具申明的业主本人，并不能代表其他业主和原告。 对以上证据材料，本院认定如下：被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店提交的租赁合同、租赁房屋确认书收集合法，内容客观真实，且与本案均有关联性，本院均予以确认；被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店提交的关于成立商铺自治管理工作组的建议及业主签名页、产权人委托出租证明、承诺书、委托书、租赁区域商铺分布情况图，可以确认104位业主表示同意委托授权该工作组与第三人签订租赁协议；被告沃得商管公司提交的申明书中落款日期明确记载为2018年，且在2018年处按捺指印，对其真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系案涉1388号商铺的所有权人，该商铺的建筑面积为14.33平方米，房款为212115元。 原告与被告沃得商管公司自2013年1月1日至2017年12月31日止存在委托经营管理合同关系，双方签订的《委托经营管理协议书》约定原告将其购得的沃得购物广场1388号铺位委托被告沃得商管公司统一经营管理。协议到期后，原告与被告沃得商管公司于2018年1月12日签订谅解协议书，约定《委托经营协议书》约定的2017年6月至12月的委托收益，原告同意被告沃得商管公司免于支付2017年6、7月两个月的委托收益。2017年8月至12月的委托收益5455元，由被告沃得商管公司于2018年1月25日前支付给原告。该谅解书签订后，被告沃得商管公司于2018年1月24日向原告支付5455元。2018年之后，双方对案涉商铺经营方式未作约定。 2013年4月26日，被告沃得商管公司与被告苏宁公司签订租赁合同，被告苏宁公司以通铺的形式租赁沃得购物广场一层的123个商铺（含原告的案涉商铺）给被告苏宁公司丁卯店经营，租赁期限为2013年5月6日至2017年12月31日，同时约定租赁期限届满或本合同被依法终止履行后二十个工作日内，被告苏宁公司向被告沃得商管公司返还租赁物，该期间，被告沃得商管公司不得收取租金。2018年1月20日，被告苏宁公司丁卯店撤场，将包含案涉商铺在内的123个商铺返还给被告沃得商管公司。 2018年1月28日，原苏宁经营区域业主代表张强向被告沃得商管公司发出申明：123个商铺的113位业主自愿放弃购房合同中约定的分隔交付标准，只需定点定位，且认同江苏沃得房地产开发有限公司已完成商铺对业主的合法交付。 2018年1月30日，原苏宁经营区域业主代表张强、朱荣军、王盛向江苏沃得房地产开发有限公司发出商铺交付协商函，123个商铺的113位业主申请：贵公司只需做到由具备专业测绘资质的单位进行精准测绘，做好定点定位标识，并提供测绘单位资质，业主商铺保留原苏宁易购顶部，无需进行隔断施工，届时我们将认同江苏沃得房地产开发有限公司已完成商铺对业主的合法交付。完成交付以后的后续所有与交付有关事项与江苏沃得房地产开发有限公司及镇江沃得商业管理有限公司无关。 2018年4月1日，沃得购物广场原苏宁经营区域业主中的九名业主向该区域123个商铺的113位业主发出关于成立商铺自治管理工作组（以下简称商管组）的建议，内容为：“商管组是否成立由业主表决同意，原则是少数服从多数，原苏宁经营区域共有业主113位，三分之二业主即76位业主签名同意，商管组即为有效成立。今后凡是原苏宁经营区域涉及到业主共同利益的决议，必须由三分之二以上业主表决同意，各位业主遵守执行。第一届商管组人员名单：1109业主朱荣军、1151业主卜国庆、1155业主张红星、1156业主张丽霞、1370业主孙雪明、1381业主周勇、1508业主刘书毅、1517业主王松茂、1520业主张强，每届工作时间暂定2年。同意成立商管组的业主请在签名页签名”，该建议书后附104位业主的签名（其中2名业主出具委托书）。 2018年5月15日，镇江沃得购物广场苏宁经营区域业主商铺管理工作组作为委托人向被告苏宁公司出具产权人委托出租证明：委托王松茂（受托人）将位于镇江市丁卯桥路200号沃得购物广场共计建筑面积2417.51平方米的房屋出租给被告苏宁公司，受托人为出租该房屋给被告苏宁公司所签署的租赁合同、补充协议、备忘录、承诺函等所有法律文件（统称租赁合同），委托人均予以认可，受托人履行租赁合同过程的所有行为，包括但不限于收取租赁费用等，委托人均予以承认，委托人和受托人承担连带责任。商管组九名代表在该证明上签名并捺印。 2018年6月1日，商管组八名代表向被告苏宁公司出具委托书，委托商管组成员王松茂负责办理与其公司的商铺租赁的相关事宜、租赁协议的签订、租赁费用的结算，授权有效期为2018年6月1日至2020年9月30日。 2018年6月15日，商管组九名代表向被告苏宁公司出具承诺书，内容为：“由于还有7位业主正在处理商铺的前期事务，暂时没有办理与贵司的合作手续，为此我们工作组将积极做好协调工作，以确保我们与贵公司的合作能顺利进行，对这期间所发生的所有问题均由我们负责协调、处理。希望贵公司给予理解和支持”。商管组九名代表在该承诺书上签名并捺印。 2018年6月23日，商管组成员王松茂与被告苏宁公司签订租赁交房确认书，双方确认租赁商铺的实际交付时间为2018年6月23日，2018年7月1日至2018年10月31日为免租装修期。 2018年6月30日，商管组九名代表与被告苏宁公司签订租赁合同，被告苏宁公司以通铺的形式租赁沃得购物广场一层的123个商铺（涉及业主113位，含原告的案涉商铺）给被告苏宁公司丁卯店经营，租赁期限为2018年7月1日至2026年9月30日。 协议签订后，被告苏宁公司依约按照各业主的商铺房款的4%（每年）将123个商铺的租金汇至商管组成员王松茂账户中。原告的案涉商铺的租金现存放于王松茂处。 本案争议焦点：商管组的九名成员能否代表案涉商铺在内的原被告苏宁公司承租区域的其他业主，其作出的行为是否及于其他业主；案涉商铺应否返还给原告；案涉商铺自2018年9月20日起由谁占有，并由谁支付相应的占用损失费。 本院认为：被告苏宁公司通铺承租的123个铺位归属于113位业主，该区域三分之二以上即104位业主签名同意由其中的九名业主作为代表，该九名中的代表王松茂于2018年6月23日与被告苏宁公司签订租赁交房确认书，该九名代表又于2018年6月30日与被告苏宁公司签订租赁协议，且104位业主未提出异议并收取了被告苏宁公司按照协议约定支付的15个月的租金，故本院认为租赁交房确认书和租赁协议合法有效，其效力及于该区域的113位业主，该区域的113位业主和被告苏宁公司均应按照合同约定履行权利和义务。 被告苏宁公司自2018年1月20日撤场后已将包括案涉商铺在内的商铺返还给被告商管公司，而原告与被告沃得商管公司的委托经营管理合同亦于2017年12月31日终止，后被告苏宁公司单独与其原经营区域的业主达成新的租赁合同，并于2018年6月23日起合法占有案涉商铺用于被告苏宁公司丁卯店的经营，故对原告主张被告苏宁公司、苏宁公司丁卯店、商管公司非法占用案涉商铺并主张返还案涉商铺的诉讼请求，本院不予支持。 商管组的九名代表和被告苏宁公司约定2018年7月1日至2018年10月31日为免租装修期，故被告苏宁公司应自2018年11月1日起支付租金。被告苏宁公司虽已将包括原告在内的104位业主的商铺租金支付给商管组成员王松茂，但原告一直未领取其租金，故被告苏宁公司仍应自2018年11月1日起支付原告租金，至2020年1月14日的租金为10252.2元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江苏宁易购有限公司于本判决生效后十日内给付原告吴荣清2018年11月1日至2019年1月14日止的租金10252.2元； 二、驳回原告吴荣清的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告镇江苏宁易购有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  吴 茜 人民陪审员  吴和芳 人民陪审员  王 丽 二〇二〇年一月十四日 法官 助理  武 凡 书 记 员  潘 芮 附上诉须知