广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初2114号 原告：南宁同德物业服务有限公司，住所：南宁市葛村路**珉旖大厦****，统一社会信用代码91450103794337800D。 法定代表人：黎伟,总经理。 委托诉讼代理人：郑伟东，男，1984年5月4日出生，壮族，住广，住广西防城港市防城区div> 被告：张梅，女，1973年10月13日出生，汉族，住广，住广西宾阳县div> 委托诉讼代理人：李家义，男，1944年5月20日出生，汉族，住广，住广西宾阳县div> 原告南宁同德物业服务有限公司（以下简称同德物业公司）诉被告张梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告同德物业公司的委托诉讼代理人郑伟东、被告张梅的委托诉讼代理人李家义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同德物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付和德广场小区4-2-202号房物业费2564.6元、维修基金512.9元、垃圾费18元、路灯公摊费18元、违约金934.1元，共计4047.6元（暂计至2017年3月，以后另计）；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为和德城市广场小区4-2-202号房屋业主，房屋面积为113.98平方米，原告南宁同德物业服务有限公司与被告于2009年6月27日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的和德城市广场小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对和德城市广场小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2013年7月起未缴纳物业服务费及物业代收费用，截止2017年3月，被告欠缴物业管理费2564.6元，另有拖欠维修基金512.9元，垃圾费18元，路灯公摊18元，共计3113.2元。根据《前期物业管理服务协议》第十条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交违约金”。经酌情考虑，原告愿意将违约金按照欠费总额的30%进行收取，以此计算，被告拖欠45个月物业费产生的违约金934.1元，合计费用4047.6元。经原告催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，故原告提起诉讼，请求判如所请。 被告张梅辩称：原、被告签订《前期物业管理服务协议》后，原告的服务质量还算马马虎虎过得去，全体业主也按时足额缴纳物业管理费等。但后来原告的服务工作开始懈怠甚至于极不负责任，原告在履行协议时严重不符合约定，存在过错和违约在先，导致被告违约在后的必然结果。原告的过错主要表现为：1、小区所有单元灭火器过期，虚徒摆设，有的单元甚至连一个灭火器都没有，存在严重的安全隐患；2、消防栓损坏，丧失消防功能，不更新；3、小区内部分道路严重损坏不维修，影响行人安全，小区内多处存在坑坑洼洼不处理，特别对小孩存在极大的安全隐患；4、小区单元内多处电线裸露在线槽外不处理、线路老化、路灯损坏不更换等；5、化粪池粪液溢出路面，经业主频频催促仍得不到及时处置。业主们历年提交的维修资金去向不明，该维修的项目得不到维修，损害了全体业主的合法权益。因此，根据权利与义务对等原则，被告可以把原告请求支付的物业费2564.6元等半承担1282.3元；原告无权向被告追缴维修资金512.9元；法律和行政法规并没有赋予物业管理企业收缴业主违约金的权利，原告主张收取被告违约金，依法不能收取；愿意支付垃圾费18元以及路灯公摊18元。 本院经审理认定事实如下：南宁同德物业管理有限公司于2011年1月10日依法变更企业名称为南宁同德物业服务有限公司，即本案原告。被告张梅系宾阳县黎塘镇和德城市广场小区4栋2单元202号房业主，其房屋建筑面积为113.98平方米。2009年6月27日，南宁同德物业管理有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定：“……第四条、前期物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金）：乙方交纳费用时间为每月5日前交纳当月费用；住宅；住宅按建筑面积每月0/㎡，商业用房按建筑面积每月1.00元/㎡；物业管理服务费标准按管理费盈、亏在政府规定范围内进行适当调整；公用水、电费按实际发生额由乙方按建筑面积分摊。……第五条、其他有偿服务费用：生活垃圾处理费每户每月按当地标准收取（以物价局通知为准）。……第七条、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理与使用：乙方在房屋交付使用时开始向甲方交纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金，按建筑面积每月每平方米0.1元收取。……第十条、违约责任：甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交违约金。……”原告从合同签订之日起至2017年3月31日止，一直在和德城市广场小区进行物业服务管理。被告未缴纳物业费、维修基金费的期间为2013年7月至2017年3月，未缴纳垃圾费的期间为2017年1月至2017年3月。庭审中，原告表示愿意退还被告清理费300元。 另查明，原告于2010年12月16日在中国建设股份银行有限公司处设立了公共维修资金的账户，账户名称为：南宁同德物业服务有限公司宾阳分公司，账号为：45×××60，原告已经将部分缴纳的维修基金存入该账户中。宾阳县物价局、宾阳县规划建设局于2010年1月12日印发宾价费〔2010〕1号《关于黎塘镇生活垃圾处理费收费标准及有关问题的通知》，该通知附件载明，黎塘镇城镇居（村）民生活垃圾处理费收费标准为“第三年：6元/户、月”。 本院认为，一、关于双方是否存在违约的问题。被告主张原告所履行的义务不符合约定，存在过错，但并未提交相关的证据予以证实，故本院对其主张不予采信。 关于主张专项维修资金原告是否适格的问题。被告主张原告无权收取公共维修基金，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”以及双方《前期物业管理服务协议》中对专项维修基金的约定：“第七条：乙方（被告）在房屋交付使用时开始向甲方（原告）交纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金。”，结合本案事实，原告开设专门的银行账户作为专项资金维修账户，符合法律的相关规定，原告对专项维修资金具有代管的权利，故原告向被告主张维修资金并无不当。 三、关于物业费、专项维修基金、垃圾费、路灯公摊费、违约金的问题，根据《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”的规定，双方在《前期物业管理服务协议》中对物业费、维修基金、垃圾费、路灯公摊费、违约金进行了约定，则被告应向原告支付的物业费为2564.6元（113.98㎡×0.5元×45个月），维修基金512.9元（113.98㎡×0.1元×45个月）、垃圾费18元（6元/户/月×3个月）。关于路灯公摊费18元，被告表示愿意支付，本院亦予以确认。由于原告表示愿意退还被告垫付的清理费300元，本院予以确认，并在物业费中予以扣除，即被告应向原告支付的物业费为2264.6元（2564.6元-300元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，张梅未按照约定交纳物业费的行为显属违约，双方在《前期物业管理服务协议》中约定违约金为每日5‰，现原告主张按照欠费总额的30%计算，不违反相关法律规定，本院予以支持，则被告应向原告支付违约金为844.1元[（2264.6元+512.9元+18元+18元）×30%]。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张梅向原告南宁同德物业服务有限公司支付物业费2264.6元，维修基金512.9元，垃圾费18元，路灯公摊费18元； 二、被告张梅向原告南宁同德物业服务有限公司支付违约金844.1元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可于本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  全春苗 二〇一九年七月二十九日 书记员  蒙伟福