上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初5870号原告：张道标，男，1963年1月8日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告：宋国永，男，1981年2月4日生，汉族，户籍地江西省上饶市。原告张道标与被告宋国永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张道标到庭参加诉讼，被告宋国永经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。张道标向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《上海房屋租赁合同》(编号44-2018-1-1)，同时被告必须注销在上海市浦东新工佳林路XXX号房屋的所有注册登记；2.判令被告赔偿原告赔偿40天免租期损失房租20,000元(每天500元)及原告已付房屋租赁中介费20,000元；3.被告支付原告违约金15,000元；4.押金15,000元原告予以没收；5.被告结清自2018年10月18日后的房租及水电气等费用(审理中原告放弃该诉讼请求)；6.被告支付自2018年10月18日起至房屋交接完成之日止的租金(按每天1,000元标准计算)；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月8日，原、被告签订《上海房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新工佳林路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告用于经营。合同约定第二期的租金应于10月3日前支付，至今已超过15天，被告已违约，原告有权解除合同，被告应承担违约责任，支付违约金、已支付的押金没收。由于合同约定租期为5年，故原告答应了被告免租40天的要求以及中介要求的30,000元佣金。现被告毁约造成了原告的损失，原告要求被告按约赔偿免租期及佣金的损失。被告至今未将系争房屋返还原告，自2018年10月18日起应按日租金的两倍支付租金，直至房屋归还原告。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，望判如诉请。宋国永未答辩。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋权利人。2018年3月8日，经上海泽佑房地产经纪事务所居间，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋(建筑面积74.97平方米)出租给乙方，乙方于2018年3月8日前支付押金和租金后，甲方向乙方交付该房屋。租赁期为5年，自2018年4月18日起至2023年4月17日止(免租期40天)；每月租金为15,000元，租金5年不变，租金为付六押一，每期支付租金90,000元，提前15日支付；第一期租金于2018年3月8日前支付，第二期租金支付应于2018年10月3日前，此后每期六个月类推支付；乙方通过银行汇款支付甲方租金。交付该房屋时，乙方支付给甲方押金15,000元，合同期满，费用结清后押金退还乙方，若乙方不履行该合同，则押金不予返还。乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担。合同第八条解除本合同的条件约定，甲、乙方同意有下列情况之一的，守约方可书面通知违约方解除合同，违反合同的一方应向另一方按本合同月租金的一倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金额不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(3)乙方逾期不支付租金累计超过15天的；(4)凡是违反本合同的约定不履行本合同约定条款的。违约责任第九条9.3约定，租赁期内，若甲方无故提前收回该房屋造成违约，则甲方赔偿乙方双倍押金及装修补偿款100,000元；凡是乙方违反本合同的约定条款的，则甲方没收乙方押金并索赔违约金及损失。9.4约定，乙方在本合同应该解除后，或者租赁期满后，仍占用改房屋的，每逾占用一日按本合同日租金的两倍向甲方支付占用该房屋期间的使用费。合同签订后，原告即依约将系争房屋交付被告；原告另支付中介费20,000元，上海泽佑房地产经纪事务所于2018年3月8日出具的收据载明：银行转账20,000元，出租佳林路XXX号一层商铺、剩余10,000元于2018年10月18日前支付。被告向原告支付了租赁押金15,000元及2018年4月18日起半年的房屋租金；之后，被告未支付租金。2018年3月，被告将系争房屋注册为上海市浦东新区金桥镇迁移酒业经营部的经营地址。原告于庭审中陈述，被告曾于2018年10月18日前要求解约，原告同意，但双方未就解约条件达成一致。系争房屋自2019年5月10日起空置，原告遂于5月下旬委托中介撬门后重新出租，目前尚未租出去。以上事实，由原告递交的上海市房地产权证、《上海房屋租赁合同》、原告与被告及案外人余某某的短信记录、关于上海市浦东新区金桥镇迁移酒业经营部领取《食品经营许可证》的通知、《收据》(中介费)，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具约束力。被告未按合同约定向原告支付租金，已构成根本性违约，原告依约有权解除讼争租赁合同。原告虽称曾同意被告提前解除合同但未提供证据，且解除诉争合同亦为原告的诉请之一，故应认定讼争合同因原告行使解除权而解除。原告向本院起诉后，因被告下落不明，起诉状副本等诉讼材料经多次送达仍无法送达被告，本院遂于2019年4月19日刊登送达及开庭公告，相关诉讼材料按法律规定经过60日即2019年6月19日视为送达被告。但原告鉴于系争房屋在2019年5月10日即已空置且无法联系上被告的客观事实，为避免损失进一步扩大，进行自力救济于2019年5月底收回了系争房屋，以实际行动表明了讼争合同再无继续履行可能，故讼争租赁合同可确认于2019年5月31日解除。合同解除后，被告应按合同约定的租金标准支付2018年10月18日至2019年5月31日的租金。原告要求按日租金的两倍支付2018年3月18日起的租金，因该期间合同尚未解除，故原告的该主张缺乏依据，本院难以支持。同时，诉争合同因被告违约而解除，被告理应承担相应的违约责任。合同约定了被告方的违约责任为押金没收、一个月租金标准的违约金及损失赔偿，而被告的违约导致原告蒙受了免租期租金、中介费以及房屋需另觅租户的空置期租金等损失，现原告主张的押金不予退还及15,000元违约金，不仅符合合同约定，也没有超过系争房屋的空置期损失，可予支持。对于免租期损失，考虑到约定的租期以及实际履行的租期，可由被告承担约80%的损失赔偿责任。原、被告确系经房地产经纪机构居间而签订租赁合同，居间方有权收取相适应的中介费。现诉争租赁合同仍有较长的承租期未履行，而因被告违约使合同提前解除，则使原告在相同承租期内额外增加了中介费损失，应当由被告对原告已支付的中介费予以合理赔偿，但以被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限。原告称其中介费达30,000元，但并无证据表明当时被告知晓或应当知晓原告承担的中介费数额，而按《国家计划委员会建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。故被告订立合同时能预见到的原告中介费损失应为不高于一个月租金额的标准，结合未履行的承租期等因素，本院酌定被告赔偿原告中介费损失7,000元。至于原告要求注销系争房注册登记的诉讼请求，因该诉请不属法院受理民事诉讼的范围，故应予驳回。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、张道标与宋国永就上海市浦东新区佳林路XXX号底层房屋签订的《上海房屋租赁合同》(编号44-2018-1-1)于2019年5月31日解除；二、宋国永于本判决生效之日起十五日内支付张道标自2018年10月18日起至2019年5月31日止的租金(按每月15,000元标准计算)；三、宋国永于本判决生效之日起十五日内赔偿张道标免租期房屋租金损失16,000元；四、宋国永于本判决生效之日起十五日内赔偿张道标中介费损失7,000元；五、宋国永于本判决生效之日起十五日内支付张道标违约金15,000元；六、张道标已支付的租赁押金15,000元不予返还；七、驳回张道标的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,550元、公告费560元，共计2,110元，由被告宋国永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  童 凌人民陪审员  沈喆平人民陪审员  张月兰二〇一九年八月二十日书 记 员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百四十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。