上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初43348号原告：田家辉，男，1998年3月17日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：田明，男，1963年5月18日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。被告：徐波，男，1988年4月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：徐湘怡，女，2012年11月27日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。法定代理人：徐波(系被告徐湘怡之父)，即本案被告徐波。原告田家辉诉被告徐波、徐湘怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告田家辉的委托诉讼代理人田明、蔡瑜到庭参加诉讼。被告徐波、徐湘怡经本院公告传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田家辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2019年3月21日签订的《上海市房地产买卖合同》，并涤除中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行、上海市公积金管理中心在上海市浦东新区周浦镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋所设抵押登记，配合原告将该房屋产权过户登记至原告名下；2、判令被告向原告交付上海市浦东新区周浦镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令被告向原告支付逾期过户违约金(按照每日人民币1,525元的标准，自2019年3月31日起计算至房屋过户之日止)；4、判令被告向原告支付逾期交房违约金(按照每日人民币1,525元的标准，自2019年3月25日起计算至房屋过户之日止)；5、判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费。事实与理由：2019年2月24日，原、被告经中介公司居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区周浦镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋转让款为人民币(以下币种同)3,050,000元。2019年3月21日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告应于2019年3月30日之前配合原告办理过户手续，在原告付清房款后三日内向原告交付房屋，还约定违约方每逾期一日，应向守约方支付合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行金)。后，原告按约向被告支付了全部房款，但被告却无故拖延，未配合原告办理过户手续，也拒绝向原告交付房屋，故原告提起本案诉讼。被告徐波、徐湘怡均未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告徐波、徐湘怡系父女关系。系争房屋于2015年10月30日核准登记至被告徐波、徐湘怡名下，共有情况为共同共有。系争房屋于2015年10月30日被核准设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行及上海市公积金管理中心，债权数额为1,000,000元(其中商业贷款602,000元，期限从2015年10月9日至2025年10月9日；公积金贷款398,000元，期限从2015年10月9日至2043年10月9日)，登记证明号为XXXXXXXXXXXX。2019年2月24日，原告和田明(买受方、乙方)与两被告(出售方、甲方)签署《房地产买卖居间协议》，约定乙方为购买系争房屋，通过中介方向甲方支付意向金(预定金)200,000元，该款项先交付中介方保管，如甲方接受买卖条件并签署《房屋买卖合同》，则意向金即转为正式定金。同日，原告和田明(买受方、乙方)与两被告(出卖方、甲方)签署《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为3,050,000元，还约定交易税费全部由乙方承担。2019年3月21日，原告(乙方、买受人)与两被告(甲方、卖售人)就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》，其中第二条约定系争房屋转让价款为3,050,000元。第六条约定，甲乙双方确认在2019年3月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第3.2条约定，甲方应于收到乙方全额房款(尾款交房当日支付)之日起三日内，与乙方进行该房屋的验收、交接，房屋交接包括钥匙交接，水、电、煤、电讯等费用的结算及户名之更改。补充条款(一)第7条约定，甲乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行金)。附件三约定，1.签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款2,550,000元；2.待本交易上海市浦东新区房地产交易中心受理前，乙方应支付甲方第二期房价款500,000元。合同落款徐湘怡的签名处注明为“徐波代徐湘怡”。2019年2月25日，原告向被告徐波转账30,000元。2019年2月27日，原告向被告徐波转账150,000元。2019年3月8日，原告向上海市长宁区人民法院缴纳(2019)沪0105执字第769号案件的执行款1,343,800元。2019年3月8日，原告向被告徐波转账920,000元、86,200元。2019年3月21日，原告向被告徐波转账500,000元。2019年2月24日，被告徐波出具收据，证实收到购房定金200,000元。2019年3月8日，被告徐波出具收据，证实收到购房款1,006,200元。另查明，2019年3月8日上海市长宁区人民法院制作的询问笔录显示，徐波称将系争房屋出售给田明，田明已将部分购房款共计1,343,800元缴纳至长宁区法院，代其支付执行款及执行费，并申请解除对系争房屋的司法查封。落款日期为2019年3月14日的《上海市房地产登记申请书》中，申请人为中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行及上海市公积金管理中心，房屋坐落部位为周浦镇川周公路XXX弄XXX号XXX室，注销内容为“贷款还清，注销抵押”，文件名称及编号为“房地产其他权利证明浦XXXXXXXXXXXX”，在申请人签章处加盖了“中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行零售贷款业务合同专用章”。同日，中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行向被告徐波出具委托书，委托其办理系争房屋“房地产注销登记事宜”；次日，上海市公积金管理中心向被告徐波出具委托书，委托其办理系争房屋“房地产注销登记事宜”。庭前，被告徐波向本院陈述到，其是被告徐湘怡的监护人，也同意配合原告办理系争房屋的过户手续，但辩称其仅收取了3,000,000元的购房款。审理中，原告田家辉向本院陈述到，原、被告于2019年2月24日签订《房屋买卖合同》时，由中介人员廖良东代原告向被告支付了20,000元购房定金；此外，该份合同落款处徐湘怡的签名为徐波代签的。以上事实，由上海市不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证、收款收据、《上海市房地产登记申请书》与委托书、上海市长宁区人民法院询问笔录以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽然在签订协议时，徐湘怡系未成年人，但在《上海市房地产买卖合同》上有其法定代理人徐波代为签字，该民事法律行为符合法律规定，且系争房屋的转让价格尚属合理，房屋出售后也已获得相应对价，故该房屋买卖并未损害徐湘怡的利益，原、被告双方签订的合同应属合法有效。现原告已举证证明其已经按约向被告徐波支付了全部购房款3,050,000元，被告徐波亦出具了部分收据予以证实，被告徐波在庭前也表示愿意配合原告办理系争房屋的过户手续，且系争房屋上的抵押权人也出具材料证实贷款已经还清，并委托徐波代为办理抵押权注销登记手续，故原告要求两被告交付系争房屋，并在涤除系争房屋上的抵押登记后配合办理将系争房屋过户登记至原告名下手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告徐波辩称的其仅收到3,000,000元的房款的意见，因与本院查明的事实不符，故对于被告徐波的该项辩解，本院不予采信。关于系争房屋办理过户手续时所应缴纳的各项税费，根据原、被告双方的合同约定，均应由原告承担。关于原告要求两被告承担逾期过户违约金和逾期交房违约金的诉讼请求，根据原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》约定，系争房屋的过户时间为2019年3月30日之前，交房时间为被告收到全额房款之日(原告于2019年3月21日付清全部房款)起三日内，逾期未履行的，违约方每日应向守约方支付总房价款的万分之五作为滞纳金(即每日1,525元)，截至本判决做出时，两被告仍未向原告交付系争房屋也未办理过户手续，故原告要求两被告支付违约金具有合同依据。但由于两被告均未到庭应诉，系争房屋的过户时间和交付时间尚不确定，若违约金计算的期间过长，将可能导致买卖合同双方权利义务的失衡，故本院在本案中将两被告应承担违约金的截止时间暂计算至本判决做出之日。经本院合法传唤，被告徐波、徐湘怡无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩的权力，本院可依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐波、徐湘怡于本判决生效之日起十日涤除中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行、上海市公积金管理中心在上海市浦东新区周浦镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋所设的抵押登记，并配合原告田家辉办理将该房屋产权过户登记至原告田家辉名下的手续；二、被告徐波、徐湘怡于本判决生效之日起十日向原告田家辉交付上海市浦东新区周浦镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告徐波、徐湘怡于本判决生效之日起十日向原告田家辉支付逾期过户违约金(以3,050,000元为基数，按照日万分之五标准计算，自2019年3月31日起计算至2019年12月31日止)；四、被告徐波、徐湘怡于本判决生效之日起十日向原告田家辉支付逾期交房违约金(以3,050,000元为基数，按照日万分之五标准计算，自2019年3月25日起计算至2019年12月31日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,322元，保全费5,000元，共计37,322元，由被告徐波、徐湘怡共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 凡人民陪审员  田有娣二〇一九年十二月三十一日书 记 员  沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。