上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2045号原告：冉贵，男，土家族，户籍所在地湖北省。原告：康娜，女，土家族，户籍所在地湖北省。两原告共同委托诉代理人：邓哲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。两原告共同委托诉代理人：李璇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海颐海置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏双，经理。委托诉讼代理人：高兴。委托诉讼代理人：王悦。被告：上海置宏房地产营销策划有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李椅加，总经理。委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。原告冉贵、康娜与被告上海颐海置业有限公司(以下简称颐海公司)、被告上海置宏房地产营销策划有限公司(以下简称置宏公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人邓哲和李璇、被告置宏公司委托诉讼代理人黄晓菁到庭参加了两次庭审，被告颐海公司委托诉讼代理人李涛、高兴参加了第一次庭审，后颐海公司撤回对李涛的委托，变更诉讼代理人为王悦和高兴，由王悦参加了第二次庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令两被告共同向两原告(以下简称原告)返还人民币(以下币种同)491,615元及利息(按照银行同期贷款利率，自2017年8月2日计算至实际清偿之日止)。事实与理由：原告于2017年7月认购被告颐海公司建造的位于上海市嘉定区众仁南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，认购过程如下：2017年7月1日，原告就购房事宜至被告售楼处咨询，被告工作人员称，在订立房屋预售合同前需要先行支付定金及预付款，待订立预售合同后，该定金及预付款将用于冲抵购房款。原告于当日确定认购了系争房屋，并按照被告的指示，通过pos机刷卡支付了10万元定金及491,615元预付房款。2017年7月2日，原告与被告颐海公司订立了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告颐海公司购买系争房屋，总价款2,308,385元。合同签订之后，原告应支付全部房价款的50%1,158,385元，2017年7月30日前，应支付全部房价款的50%,1,150,000元。原告支付第一期购房款时，要求将定金及预付款冲抵为等额的购房款，但被告工作人员称，因定金支付到了被告颐海公司的银行账户，而预付款是支付到了被告置宏公司的银行账户，而预售合同是原告与被告颐海公司签订的，故只能将100,000元定金转为购房款；对于491,615元预付款，基于公司的财务规范和走账要求，无法直接转为等额购房款，只能原进原出，之后将通过原路径将预付款退还原告。考虑到预售合同中明确载明了房屋总价款，并且被告工作人员一再保证会尽快退还，为了尽快完成购房手续，本着最大的善意和信任，原告按照被告工作人员的指示又通过pos机刷卡的方式支付了首付款1,058,385元。2017年7月17日支付购房款尾款前，原告再次要求被告将491,615元预付款先行退还或者等额冲抵，但被告工作人员一再推说，同时反复保证会尽快退还。考虑到当时已经临近网签合同约定的尾款支付节点，原告担心逾期付款构成违约，遂于当日通过pos机刷卡的方式支付购房尾款115万元。但两被告至今未向原告返还多余的房款。原告购买系争房屋时是去售楼处咨询，后签订了合同并支付费用，事后看到pos机签购单显示付款进入了两个账户，故认为两被告是一体的，故要求其共同返还。现原告为维护自身合法权益，故涉诉。被告颐海公司辩称，不同意原告所有诉请。其公司并未收到原告所称款项，原告作为完全民事行为能力人有能力亦有义务区分款项支付的对象。双方合同一直正常履行，原告在起诉之前从未与其公司联系过返还房款事宜。被告置宏公司辩称，不同意原告所有诉请。2017年3月至同年12月期间，其公司根据与开发商即被告颐海公司签订的分销合同在售楼处销售商铺。根据分销合同的约定，其采用团购费的形式向客户收取佣金，开发商负责提供协议约定的购房优惠，客户支付电商团购费30万元可以抵扣房款60万元，原告是由案外人上海奥域房地产经纪事务所推荐购房的。其公司于2017年7月4日和5日分别通过pos机收到20万和10万元，当日即向原告开具服务费的收据，同年11月开具服务费发票30万元。收到本案传票后，其才发现原告提供的pos机签购单及收据。虽然签购单抬头显示“置宏房地产营销策划有限公司”，但该pos机并非其公司申请。之后与其公司当时的项目营销总监陆鹤麟联系，他承认是现场售楼经理找人办了这个pos机，然后把收款人的名字改为“置宏房地产营销策划有限公司”，收取了原告491,615元。然后他们再把其中的30万元通过被告置宏公司的pos机支付至置宏公司账户，差额19万元多已经被瓜分掉了。故其公司仅认可收到30万元的团购服务费，根据约定，其促成了原告与被告颐海公司签订预售合同，原告也已经享受到了购房的优惠，故其有权收取该团购服务费。另外19万元多是其公司员工涉嫌犯罪所得，不应当由其公司来承担。本院经审理查明如下事实：2017年7月1日，冉贵、康娜在颐海公司售楼处认购了系争房屋。当时作为分销合作方的置宏公司在售楼处销售系争房屋。冉贵、康娜通过pos机刷卡方式支付了两笔款项，分别为10万元和491,615元。其中10万元的签购单显示收款方为“上海颐海置业”；另491,615元的签购单显示收款方为“置宏房地产营销策划有限公司”，该款实际去向经查询，银行交易明细显示的收款人账号与用户名为“XXXXXXXXXXXXXXX上海市茵杰房地产经纪服务”。当日，冉贵、康娜取得了由置宏公司盖章的491,615元的收据，该收据载明了购买系争房屋，收款事由为“买优惠”。2017年7月2日，冉贵、康娜与颐海公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定冉贵、康娜向颐海公司购买系争房屋，总价款2,308,385元。合同签订之后，冉贵、康娜应支付1,158,385元，并于2017年7月30日前支付1,150,000元。上述合同签订当日，冉贵、康娜通过pos机刷卡方式向颐海公司支付了房款1,058,385元；2017年7月17日，冉贵、康娜又向颐海公司支付了1,150,000元。颐海公司于2017年8月2日向冉贵、康娜出具了2,308,385元的房款发票。2018年9月25日，冉贵、康娜与颐海公司办理了收楼手续。另查，2017年7月1日，颐海公司(甲方)和置宏公司(乙方)签订了《上海爱ME城市2017年7-8月商铺渠道分销服务合同》(以下简称分销合同)。约定甲方将其公司开发的嘉定区海伦堡爱ME城市一、二期商铺非独家交由乙方负责销售，销售周期为2017年7月1日至2017年8月31日，乙方采取团购费形式向客户收取佣金，甲方仅负责提供本协议约定购房优惠，上述费用均由乙方向客户收取，与甲方无关，相关事项由乙方直接与客户协商确定，如因上述费用产生争议的，由乙方与客户自行解决，与甲方无关；优惠方案如下：商铺总价在300万元(含)以下，电商收取标准20万元/套，可抵扣房款40万元/套；总价在300万元以上-400万元(含)，电商收取标准30万元/套，可抵扣房款60万元/套;总价在400万元以上-500万元(含)，电商收取标准40万元/套，可抵扣房款80万元/套；总价在500万元以上(含)，电商收取标准50万元/套，可抵扣房款100万元/套；合作期内乙方收取所有客户缴纳的电商费用，如客户成交，电商费用不在客户成交价内作抵扣，即：客户实际支付金额=成交房价+电商费用。对上述事实，各方并无争议，但对491,615元的性质是团购费还是预付房款，以及置宏公司是否应返还上述费用以及返还多少金额？颐海公司是否应承担共同还款责任等问题，各方意见不一。冉贵、康娜围绕其诉讼请求，向本院提交下列证据为证：1、《上海市商品房预售合同》，证明预售合同就系争房屋的信息、交付时间、付款方式等内容均进行了约定；2、pos机签购单、收据及发票，证明其付款情况以及颐海公司及置宏公司开具收据和发票的情况；3、银行交易明细，证明已付款情况。颐海公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议；对证据2，其已经收取的预售合同约定的房款及发票真实性予以认可，另外491,615元不认可，收据不认可；对证据3，真实性无异议。置宏公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议；对证据2,491,615元的pos机签购单不认可，其显示的公司名称为“置宏房地产营销策划有限公司”，与其公司名称“上海置宏房地产营销策划有限公司”并不相同；从签购单上可知，冉贵、康娜支付的10万元和该491,615元并非同一时间支付，而是间隔了十分钟，且签购单显示的抬头并不相同，收据亦显示“买优惠”，可知该491,615元并非预付房款；收据是其公司的，盖章无法核对，但不申请鉴定，其公司在售楼处是有盖过章的空白收据的，由其在售楼处的后勤行政人员负责保管；对证据3，该证据恰恰显示冉贵、康娜支付的491,615元并非支付到其公司账户，实际收款人显示的是“上海市茵杰房地产经纪服务”。颐海公司为证明其意见，向本院提交如下证据：商品房认购书(落款时间为2017年7月2日)，证明其向冉贵、康娜收取的购房款和预售合同总房款是一致的，认购书第三条载明了折扣情况，其中电商折扣为60万元。冉贵、康娜对该认购书真实性不认可，认为并非其本人的签字，并向本院提出了鉴定申请。置宏公司对该认购书真实性无异议，认为符合其与颐海公司分销合同中关于支付30万元抵60万元的优惠政策，表明冉贵、康娜也实际取得了该优惠。认购书甲方签字处“陈新”是其公司员工，但已经离职。虽落款时间为2017年7月2日，但双方在前一天已经就优惠政策谈好了。置宏公司为证明其意见，向本院提交如下证据：1、分销合同，证明电商服务优惠政策；2、其公司实际入账的pos刷卡回单、收据、发票，证明其公司账户实际于2017年7月4日和5日分别收到了20万元和10万元团购费，并于同年7月5日开具了收据，同年11月16日开具了发票。经查询，签购单上显示付款人是“顾*霞”，并非冉贵、康娜；3、请佣表，证明冉贵、康娜是其他中介公司带来的，为此其公司支付了佣金176,587元；4、接报案回执单，证明其在收到传票后让员工退还多收取的款项无果后，向公安报案，目前尚未正式立案。冉贵、康娜对上述证据发表质证意见如下：对证据1，与其无关，颐海公司和置宏公司在销售系争房屋时并未向其告知有优惠政策；对证据2，签购单与其无关，付款人顾美霞也与其无关，支付时间也与签约时间不符；收据和发票并未收到；对证据3，认为与其无关，其并未通过中介公司购买系争房屋；对证据4，公安并未立案，且置宏公司内部人员若涉嫌职务侵占是其内部问题，置宏公司应先对外承担责任。颐海公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议；对其他证据都无法确认。审理中，经冉贵、康娜的申请，本院委托司法鉴定科学研究院对颐海公司提供的2017年7月2日的《商品房认购书》落款处“冉贵、康娜”的签名是否为本人所签进行鉴定。该鉴定机构于2019年7月31日出具了司鉴院【2019】技鉴字第975号司法鉴定意见书，载明鉴定意见为：检材《商品房认购书》上需检的“冉贵”签名不是冉贵所写，“康娜”签名不是康娜所写。本次鉴定费18,200元，已由冉贵一方预付。对该鉴定费，冉贵、康娜要求颐海公司和置宏公司共同承担，颐海公司和置宏公司要求依法裁判。本院认为，本案主要争议焦点如下：一、冉贵、康娜支付的491,615元的性质是团购费还是预付房款？二、如果是团购费，应当收取的团购费是多少？置宏公司是否应返还冉贵、康娜相应款项？若需返还，返还金额是多少？三、若置宏公司存在返还款项的义务，颐海公司是否应对置宏公司应返还款项承担共同还款责任？关于第一个争议焦点，冉贵、康娜支付的491,615元的性质，冉贵、康娜称其支付的是预付房款，但其与颐海公司就系争房屋并未签订认购书(颐海公司提交的认购书中签字经鉴定并非冉贵、康娜本人所签)，也未签订预售合同，其在支付定金时另行预付房款缺乏合理性；且该笔款项的pos机签购单显示收款方并非颐海公司，当天其取得的收据上收款方盖章的也是置宏公司，并非开发商颐海公司，收据上收款事由亦列明“买优惠”；其亦按照预售合同的约定向颐海公司支付了约定的价款，并未在其应付房款中扣除该笔款项，其主张支付时提出异议，事后亦及时要求返还，但并未提供相应证据予以证明。综上，本院认定上述491,615元的性质并非合同约定的购房款，而是冉贵、康娜在购房时为取得优惠而支付的款项。关于第二个争议焦点，置宏公司自认其公司应当收取的涉案交易的团购费为30万元，颐海公司亦认可给予了冉贵、康娜支付30万元电商团购费抵60万元房款的优惠，上述二者陈述与双方签订的分销合同对应的优惠方案相符。冉贵、康娜主张颐海公司与置宏公司均未与其协商团购费，但该陈述与其区分的两笔付款行为及其取得收据上载明的付款事由“买优惠”明显不符。对于该30万元，因冉贵、康娜已与颐海公司在置宏公司的销售下已就系争房屋签订了预售合同且合同已实际履行，故其要求返还该笔团购费并无依据，本院不予支持。对于另外的191,615元，置宏公司认为并非团购费，故其应当返还。至于置宏公司辩称该款是其员工私自收取，最终也未入其公司账，故不应由其返还。但其作为分销方在售楼处销售系争房屋，以公司名义收取了该款并出具了公司盖章的收据，应视为其公司收取了该款项，故其应当承担返还义务。因此，对冉贵、康娜要求置宏公司返还该191,615元及利息的请求，本院予以支持。关于第三个争议焦点，颐海公司是否应对上述191,615元与置宏公司承担共同还款责任？因上述款项并非支付给颐海公司，且冉贵、康娜系因与置宏公司约定的团购优惠服务才支付的该款项，根据颐海公司与置宏公司的分销协议，团购费的收取及发生争议亦与颐海公司无关，故对冉贵、康娜要求颐海公司承担共同还款义务的主张，本院不予支持。关于鉴定费18,200元，本院根据鉴定结果并结合本案实际情况酌定由颐海公司负担9,100元，置宏公司负担9,100元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海置宏房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告冉贵、康娜人民币191,615元及利息(按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月2日至实际返还之日止)；二、被告上海置宏房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告冉贵、康娜鉴定费人民币9,100元；三、被告上海颐海置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告冉贵、康娜鉴定费人民币9,100元；四、驳回原告冉贵、康娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,674元，减半收取4,337元，财产保全费3,023元，合计诉讼费7,360元，由原告冉贵、康娜负担4,491元，被告上海置宏房地产营销策划有限公司负担2,869元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年十一月二十八日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。