成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初2720号 原告（反诉被告）：帅德英，女，1990年3月5日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周慧勇，四川鼎立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：涂本欢，男，1974年6月5日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：奉天麟，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡楠子，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：成都一鑫房地产经纪有限公司,住所地成都市双流区东升街道星空路二段455号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：马芸，四川道言律师事务所律师。 原告（反诉被告）帅德英与被告（反诉原告）涂本欢及第三人（反诉第三人）成都一鑫房地产经纪有限公司（以下简称“一鑫房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）帅德英的委托诉讼代理人施俊英，被告（反诉原告）涂本欢的委托诉讼代理人奉天麟、胡楠子，第三人（反诉第三人）一鑫房地产公司的委托诉讼代理人马芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 帅德英向本院提出诉讼请求：1.判决合同继续履行，涂本欢协助帅德英将位于成都市双流区房屋不动产权证变更登记至帅德英名下；2.判令涂本欢交付房屋；3.判令涂本欢支付违约金100000元。本案在审理过程中，帅德英变更诉讼请求为：1.请求判令解除双方于2018年10月25日签订的《房地产买卖合同》；2.请求判令涂本欢向帅德英返还房屋定金及预付款共计336000元，并按银行同期贷款利率支付资金占用费；3.请求判令一鑫房地产公司与涂本欢共同承担连带偿还责任。事实和理由：2018年10月25日，帅德英经一鑫房地产公司居间介绍，与涂本欢签订《房地产买卖合同》。合同约定，帅德英购买涂本欢的位于成都市双流区房屋，合同成交价为人民币1096000元，帅德英于2018年10月25日交付定金50000元，三方到房地产交易中心履行递件手续当日，帅德英支付涂本欢购房款300000元。帅德英、涂本欢及一鑫房地产公司到房地产交易中心领取新不动产证并协助银行办理抵押贷款登记手续后，由贷款银行划转剩余房款746000元。帅德英、涂本欢约定于2018年11月5日前与一鑫房地产公司共同前往房产交易中心办理相关过户手续。涂本欢应在2018年12月20日配合帅德英和一鑫房地产公司完成房产交付。合同签订后，帅德英依约支付涂本欢定金50000元，并于2018年11月14日、24日提前支付购房款286000元，三次合计支付涂本欢购房定金及部分购房款336000元。在合同约定的过户时限届满后，涂本欢却以各种理由拒绝办理过户手续。2019年3月19日，一鑫房地产公司与帅德英签订《协议书》，约定：“甲方经乙方居间介绍，甲方与涂本欢签订房屋买卖合同，现因涂本欢拒绝履行合同，导致甲方未取得房屋，就此情况，甲乙双方经协商达成以下协议，自愿遵守执行：1.乙方协助甲方提供司法途径维护权益，费用由乙方承担。2.甲方如因与涂本欢签订的房屋买卖合同在穷尽所有司法途径仍被终止或无效，合同无法履行，由乙方承担甲方由此导致的经济损失。3.本协议双方签字后生效，一式两份，双方各持一份，具同等效力。4.定金加首付总共¥336000（叁拾叁万陆仟元整）由乙方全部承担。”帅德英认为涂本欢未按照合同约定履行义务，应向帅德英偿还购房款336000元，并按银行同期贷款利率支付资金占用费，一鑫房地产公司应与涂本欢共同承担连带偿还支付责任。 涂本欢辩称，1.我在合同约定的11月5日没有收到帅德英的过户通知后，积极与一鑫房地产公司沟通，帅德英表示需要两周缓冲，且在11月中下旬，我已经配合帅德英到银行办理了贷款收款账户的签字手续，以上情况说明在帅德英已经违约过户的情况下，涂本欢为了保证交易的稳定，继续进行，已经给予了合理的履行期限；2.在我们签订合同时，帅德英已经充分知晓涂本欢出售房屋系为置换性质，我同时与案外人签订了新的房屋买卖合同，通过出售所有的房屋所得的购房款用于支付新购房屋的购房款项，所以涂本欢在帅德英没有按时履行过户义务时，反复、多次催促其要求过户；3.因帅德英严重超期履行过户义务导致涂本欢另外的购买行为已经违约，故涂本欢未保证合同的正常履行，向他人多次借款凑足购房款，相关费用及利息视为涂本欢的实际损失；4.在2019年3月21日，我的代理律师在多次与帅德英及一鑫房地产公司沟通无果后，到双流区房管局寻求调解，在调解过程中确认并发现：帅德英在签订房屋买卖合同时可能不具有购房资格；在其已严重违约过户后，为保证其能购买我的房屋，擅自到房管局通过自由网签服务平台，在我不在场的情况下续签了网签合同，该行为严重损害了我的合法权益。综上，请求人民法院依法驳回本诉诉讼请求，支持我方反诉请求。 涂本欢向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.判令帅德英向涂本欢支付违约金共计219200元。事实和理由：2018年10月25日，帅德英通过一鑫房地产公司居间，购买涂本欢名下的位于成都市双流区房屋，三方签订了《房地产买卖合同》。合同约定帅德英应于2018年11月5日前到房管局过户房屋。合同签订后，涂本欢按照帅德英及一鑫房地产公司的要求将房屋权证交由一鑫房地产公司法定代表人***保管。其后帅德英没有在约定的过户时间到房管局办理过户，涂本欢多次催告无果，催告过程中发现涂本欢可能不具备购房资格。故于2019年3月6日向帅德英和一鑫房地产公司发出律师函告知解除合同并要求承担违约责任。时至今日，距离合同约定的过户时间已经过去近7个月，因帅德英的违约及一鑫房地产公司不退还房产证已经给涂本欢造成极大的经济损失。依照合同约定，涂本欢依约履行义务，而帅德英已经构成根本违约且不具备继续履行合同的条件，三方签订的《房地产买卖合同》依法应予解除，帅德英应向涂本欢支付购房款总价20%的违约金且定金不予退还。 帅德英对涂本欢的反诉请求辩称，1.涂本欢在签订合同时，涂本欢及一鑫房地产公司已向涂本欢告知了帅德英系外地户口的事实；2.涂本欢通过如下行为，认可了帅德英因银行贷款原因，导致合同延期履行的事实:涂本欢在2018年11月14日、2018年11月24日两次收取帅德英的购房款项共计286000元；涂本欢于2018年11月23日配合帅德英到中信银行西月城支行办理银行贷款手续，贷款是在2019年3月才办理下来，即使涂本欢给帅德英合同延期的合理期限应是2019年的3月；涂本欢的代理律师与帅德英以及一鑫房地产公司在2019年3月21日到双流区房管局市场科查询帅德英的购房资格没有得到结果。经房地产交易中心工作人员告知，帅德英的购房资格需经双方向房地产交易中心提交案涉房屋的过户手续后，经房地产交易中心相关部门审核，才能确认帅德英有无购房资格。 一鑫房地产公司述称，我方不应承担连带偿还责任。1.我方不是房屋买卖合同的当事人，我方作为居间方居间促成了帅德英与涂本欢达成房屋买卖合同，因此，我方不应承担帅德英与涂本欢之间因房屋买卖合同关系在合同履行过程中的出现问题而与涂本欢一起承担连带责任；2.帅德英与我方签订的关于涂本欢如不履行房屋买卖合同我方愿意赔偿帅德英损失的保证，是一个独立的合同关系，不是对房屋买卖合同的履行提供的担保；3.依据该协议，帅德英应穷尽司法手段后，我方才按协议承担责任，现帅德英仅对涂本欢提起一审诉讼，依据协议约定，我方承担责任的条件并未成就。 本院经审理后认定事实如下：2018年10月25日，涂本欢与帅德英在一鑫房地产公司的居间服务下，签订《房地产买卖合同》，约定涂本欢将其所有的位于成都市双流区房屋出售给帅德英，房产成交价为1096000元。合同约定：“……三、产权交易及付款方式1、乙方付款方式为Ｂ贷款付房款2、乙方于2018年10月25日交付定金人民币：50000元（大写伍万圆整）给甲方，定金可自动抵减购房款。……4、甲、乙、丙三方到房产所在地的房地产交易中心履行递件手续当日，乙方支付甲方房款人民币300000元（大写叁拾万圆整）。……6、甲、乙、丙三方到房产所在地的房地产交易中心领取新不动产证并协助银行办理抵押登记手续后，由贷款银行划付剩余房款人民币¥746000元（大写：柒拾肆万陆仟圆整）给甲方。……8、为保证交易的顺利进行，甲乙双方应及时向丙方交齐过户及贷款的全部真实、合法、有效的相关资料。甲乙双方约定于2018年11月5日之前与丙方共同前往房产所在地的房地产交易中心办理相关过户手续。……六、房产交付1、甲方应在2018年12月20日之前配合乙方和丙方完成房产交付。……七、违约责任1、甲方有以下行为之一的行为视为违约，甲方应在全额承担已发生的交易费用的同时，按定金罚则承担违约责任。①因甲方自身原因导致不能办理过户手续或拖延约定办理时间；……④甲方在签约后提出不出售此房；⑤若甲方在收取首付款后违约不卖，除按定金罚则承担违约责任和已发生的交易费用外，另行赔付乙方房价的20%作为违约金。2、乙方有以下行为之一的行为视为违约，乙方应在全额承担已发生的交易费用的同时，按定金罚则承担违约责任。①因乙方自身原因导致不能办理过户手续或拖延约定办理时间……④若乙方在支付首付款后违约不买，除按定金罚则承担违约责任和已发生的交易费用外，另行赔付甲方房价的20%作为违约金。……备注：①如因买方贷款资格审核未通过的情况下此交易终止。卖方原额退还买家订金。②甲乙双方不得以任何理由违约，如有单方违约，由违约方全额赔偿对方。” 另查明，帅德英于2018年10月25日向涂本欢转账支付购房定金50000元；于2018年11月14日向涂本欢转账支付购房款200000元；于2018年11月24日向涂本欢转账支付购房款86000元。2018年11月23日，因帅德英在另一银行的贷款审批未通过，买方又到中信银行办理了贷款审批手续，卖方予以了协助。 2019年2月21日，涂本欢向帅德英发送微信：“帅德英你好根据我们双方签订房屋买卖合同你已经逾期办理过户手续构成违约请你于2019年2月27日前完成过户如不能完成则尽快商定解除合同事宜谢谢”，帅德英于该日回复：“我都说了我没有违约，违约的是中介，该交的钱我已经交了的，这是中介的原因。”2019年2月22日，涂本欢向帅德英发送微信：“我只找你”，帅德英于该日回复：“我问了的下周过”。2019年3月3日，涂本欢向帅德英发送微信：“帅德英，你好我昨天已经请律师到一鑫地产与刘总沟通了合同解除的善后事宜我已将后续工作交给奉律师因为你不具备交易资格且已经逾期过户4个月无法购买该房屋双方签订的合同应当解除就按照合同约定的违约责任来承担希望尽快处理涂本欢”，帅德英当日回复：“我都说了我没有违约，违约的是中介，该交的钱我已经交了，这是中介的原因”。2019年3月6日，北京尚衡（成都）律师事务所的奉天麟律师受涂本欢委托，向帅德英邮寄《律师函》，载明经涂本欢多次催告后帅德英未办理过户手续，因帅德英没有交易资格、不具备交易条件而无法过户，对涂本欢造成了很大的经济损失，帅德英的行为构成根本违约，双方签订的《房地产买卖合同》应于帅德英收到本函件之日起解除。帅德英于2019年3月7日签收该《律师函》。 2019年3月13日中信银行以电话方式通知一鑫房地产公司贷款审批通过，一鑫房地产公司通知双方前往办理过户手续。2019年3月14日，帅德英向涂本欢发送微信：“你好涂哥，今天星期四了，还不过户吗”，涂本欢回复：“有事，找我律师”。 2019年3月19日，帅德英与一鑫房地产公司签订《协议书》，载明：“甲方（即帅德英）经乙方（即一鑫房地产公司）居间介绍，甲方与涂本欢签订房屋买卖合同，现因涂本欢拒绝履行合同，导致甲方未取得房屋，就此情况，甲乙双方经协商达成以下协议，自愿遵守执行：1、乙方协助甲方通过司法途径维护权益，费用由乙方承担。2、甲方如因与涂本欢签订的房屋买卖合同在穷尽所有司法途径仍被终止或无效，合同无法继续履行，由乙方承担甲方由此导致的经济损失。3、本协议双方签字后生效，一式两份，双方各持一份，具同等效力。4、定金加首付总共336000元由乙方全部承担”。 2019年3月21日，帅德英、涂本欢及一鑫房地产公司到双流区房管局市场科协商过户事宜，但未能达成一致意见，三方出具情况说明一份，载明：“在双流区房屋交易纠纷，由于双方未能达成一致意见，双方自愿私下继续沟通，或通过司法途径解决”。 另查明，帅德英自2017年1月起开始按月连续缴纳成都市城镇职工养老保险至今；帅德英向本院提交了加盖“成华区穆万慧商贸部”印章的工作证明一份，载明：“帅德英女士，身份证号：5130221990××××××××，于2017年7月至今一直在我店铺上班”，营业执照显示成华区穆万慧商贸部为个体工商户，经营场所位于四川省成都市成华区。又查明，案涉房屋已于2016年7月5日登记于涂本欢名下，涂本欢尚未将案涉房屋交付给帅德英。 本院在受理本案后，于2019年5月14日向涂本欢送达了的民事起诉状等副本。 以上事实，有当事人身份信息证明、《房地产买卖合同》、转账凭证、房屋产权证书、转款凭证、微信聊天记录截图、当事人的当庭陈述等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，帅德英与涂本欢签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。买卖双方签订合同时，成都市已多次出台住房限购政策，涂本欢应当知晓购房者需符合限购资格，即应当核实帅德英是否具备购房资格，在帅德英尚不具备购房资格的情形下，涂本欢仍与其签订合同，双方均负有责任。且结合庭审查明的事实，在涂本欢向帅德英发出催告的通知时，帅德英已经具备了成都市购房资格。合同签订后，帅德英于2018年10月25日向涂本欢转账支付购房定金50000元，于2018年11月14日向涂本欢转账支付购房款200000元，于2018年11月24日向涂本欢转账支付购房款86000元，三次共计支付购房款（含定金）336000元。虽然双方约定于2018年11月5日前往房产交易中心办理相关过户手续，但实际双方并未在该日前往办理，而在此之后帅德英向涂本欢继续支付房款，涂本欢并未提出异议，且涂本欢也表示系因不能按时过户主动要求帅德英先行支付首付款，同时涂本欢于2018年11月23日签署二手房贷款声明书，均表明其同意延长过户时间。后涂本欢通过微信催促帅德英于2019年2月27日前办理过户手续，涂本欢在催告后给予了帅德英合理的期限前往办理过户手续，但因贷款审批尚未通过故帅德英仍然未前往办理。直至2019年3月13日一鑫房地产公司得知贷款通过后才通知涂本欢前往房地产交易中心办理过户手续。帅德英与涂本欢在合同中作出特别约定“如因买方贷款资格审核未通过的情况下，此交易终止，卖方全额退还买家订金”，在涂本欢催告帅德英后的宽限期限里，帅德英的银行贷款仍未审批通过，涂本欢有权终止合同，故涂本欢单方要求解除合同符合双方的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，涂本欢与帅德英签订的《房地产买卖合同》于涂本欢邮寄送达的解除合同通知到达之日即2019年3月7日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，帅德英有权要求涂本欢返还其支付的全部购房款共计336000元。 关于帅德英是否应当向涂本欢支付违约金219200元及涂本欢是否应向帅德英支付利息的问题。本案中，双方合同的解除系因为帅德英未能在约定时间内通过银行贷款审批，进而导致不能按照约定办理过户手续，根据双方合同约定：“如因买方贷款资格审核未通过的情况下，此交易终止，卖方原额退还买家订金”，虽然此处载明的仅系卖方退还订金，但该条文应当包含了若因帅德英未能通过银行贷款审批导致合同终止的涂本欢应退还所有已付房款、双方不承担违约责任之意，即涂本欢仅需将已支付给帅德英的款项退还给帅德英即可，故涂本欢无需承担支付利息的责任、帅德英也无需向涂本欢支付违约金。 因帅德英与一鑫房地产之间系另一法律关系，帅德英在本案中主张一鑫房地产公司承担连带偿还责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）帅德英与被告（反诉原告）涂本欢签订的《房地产买卖合同》于2019年3月7日解除； 二、被告（反诉原告）涂本欢于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）帅德英已付定金、购房款共计336000元； 三、驳回原告（反诉被告）帅德英的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）涂本欢的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7782元，诉讼保全费2270元，由原告（反诉被告）帅德英负担；反诉案件受理费2300元，由被告（反诉原告）涂本欢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年九月十日 法官助理 陈 妮 书 记 员 武佳艺