河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初12号原告：李春利，女，汉族，1978年3月16日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：郑宏强，男，汉族，1975年7月23日出生，住原阳县。被告：张振波，男，汉族，1975年8月16日出生，住中国联通通讯有限公司（延津县，中国联通通讯有限公司延津分公司经理。委托诉讼代理人：毛克强，河南良秦律师事务所律师。第三人：张丹丹，女，汉族，1986年10月25日出生住原阳县新城区，原系原阳县成功置业开发有限公司售楼部工作人员。委托诉讼代理人：崔喜强，河南恩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：程允（实习），河南恩华律师事务所律师。第三人：原阳县成功置业开发有限公司，住所地原阳县黄河大道鑫源花园。法定代表人：贾亮，职务总经理。委托诉讼代理人：尚平原，河南衡度律师事务所律师。原告李春利与被告张振波、第三人张丹丹、原阳县成功置业开发有限公司（以下简称成功置业）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，根据原告李春利的申请，于2019年1月24日裁定冻结被告张振波名下的银行存款936085元，或查封、扣押其等值其它财产。2019年7月17日，本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告李春利及委托诉讼代理人郑宏强，被告张振波及委托诉讼代理人毛克强，第三人张丹丹及委托试试代理人崔喜强，第三人成功置业委托诉讼代理人尚平原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春利向本院提出诉讼请求：1、请求确认《房屋买卖协议》无效，并判令被告返还原告购房款52万；2、请求判令被告赔偿原告利息损失（以52万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从付购房款之日起计算至部房款清偿之日止，暂计算至起诉之日利息为15927元）；3、请求判令被告赔偿原告装修损失204349元以及利息（以204349元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从付装修款之日起计算至全部装修款清偿之日止；暂计算至起诉之日利息为5309元）；4、请求判令被告赔偿原告房屋转让差价损失190500元；5、请求判令第三人张丹丹及成功置业对原告以上损失承担连带赔偿责任。事实和理由：2018年初，原告打算在原阳县城购买商品房居住使用。诉讼过程中，原告确定其诉讼请求为：1、请求解除《房屋买卖协议》,并判令被告返还原告购房款52万；2、请求判令被告赔偿原告利息损失（以52万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从付购房款之日起计算至部房款清偿之日止，暂计算至起诉之日利息为15927元）；3、请求判令被告赔偿原告装修损失155873.36元及利息（以155873.36元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从付装修款之日起计算至被告清偿全部装修款之日止。暂计算至起诉之日利息为4050元）；4、请求判令被告赔偿原告房屋转让差价损失77100元及评估鉴定费保全费担保费15543.92元；5、请求判令第三人张丹丹及成功置业对原告以上损失承担连带赔偿责任。2018年3月，经第三人张丹丹介绍与被告认识，在被告和第三人张丹丹、成功置业承诺房产无权属争议、无债务纠纷的情况下，原告与被告签订了《房屋买卖协议》，约定原告购买被告的房屋一套（位于原阳县××城区翰林华府小区××楼××室），房屋成交价格52万元，被告需配合原告办理房屋换名手续。协议签订后，原告如约支付被告房款52万元，并对房屋进行了装修，支付装修费204349元。之后，原告要求被告履行过户义务时，才发现此房在原被告签订协议前，因债务纠纷已被查封，无法过户，由此导致《房屋买卖协议》的目的无法实现，原告要求被告赔偿未果。被告张振波辩称，1、被告张振波认为原告确认房屋买卖合同无效缺乏法律依据，据合同法52条的规定，原告的起诉与此条规定不相符；2、原告要求被告承担利息的请求无法律依据；3、原告三、四项请求也缺乏法律依据，即使承担责任也应当由第三人成功置业承担；请驳回原告要求张振波承担责任的请求。原告要求解除房屋买卖协议，缺乏法律依据，该房屋客观存在，该房屋已经交付，待房屋解封后是可以办理过户手续的，是能够实现合同的规定。第三人张丹丹述称，原告起诉第三人承担连带责任没有法律依据，张丹丹只是房屋买卖的见证人，该房屋买卖协议有效，不符合合同无效的情形，张丹丹只是起见证作用，不承担任何保证责任，张丹丹也不知道该房屋被查封的情况，请驳回原告对张丹丹的诉讼请求。原告变更诉讼请求解除合同，是与张丹丹没有关系，解除合同应该按合同法相关规定进行送达，张丹丹作为本案第三人只是见证双方签订合同的事实，张丹丹不应当承担合同是否解除的责任，张丹丹也未收到房款，也不是实际买方，请判决驳回对张丹丹的诉讼请求。第三人原阳县成功置业开发有限公司述称，1、我们认为本案合同是有效的；2、成功置业与原告之间不存在合同关系，也未承诺房产无争议、无债务纠纷，原告要求成功置业承担连带责任无事实根据与法律依据；3、原告起诉状主张的两项利息损失与原告要求房屋差价损失只可择一行使；4、原告主张的损失数额，原告不认可，根据过错程度以及损失发生的原因显然是没有进行过错及原因的划分，请求驳回原告对成功置业的诉讼请求。关于原告变更的诉讼请求，我们认为1、原诉求合同无效与变更后的诉求是两种不同性质的诉权，我们不同意该诉求的变更，我们请求法院驳回原告的起诉；2、假如合同被撤销，后果是合同当事人之间返还财产，不涉及到合同之外的第三人的问题，就不应该由本案二个第三人承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《结清证明》的出具单位是新乡市木兰美居装饰工程有限公司，其系高杨自然人独资有限公司；原告提交的《家庭居室装饰装修工程施工合同》上记载的施工方为原阳县城关镇华杨照明经销部，该经销部经营者为高杨。故对原告当庭关于两份证明为同一装修单位的说法予以采信；2、原告提交的证据七中的保费是原告为保证其民事权利而自主决定支出的费用，原告未能证明其是必须支出的项目，被告及第三人的抗辩理由成立。鉴定费、保全费由本院根据案件审理的具体情况确定相关责任人承担的份额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月11日，被告张振波向第三人成功置业支付付房款288774元，购买了由成功置业开发的位于原阳县××城区翰林华府小区××楼××室。2018年3月，原告经第三人张丹丹介绍，与被告张振波签订了《房屋买卖协议》，约定原告购买被告位于原阳县××城区翰林华府小区××楼××室，房屋成交价格52万元。合同并规定被告保证房屋无权属争议、无债务纠纷等，若发生与被告有关的权属或债务纠纷，由被告解决并承担一切后果及违约责任。被告需配合原告办理房屋换名手续。协议签订后，3月7日，第三人代被告收取了原告交付的房款520000元，并向原告出具了一份收到条。2018年3月20日，被告张振波在收到张丹丹转付的520000元后，向原告出具了收款收据，记明“今收到李春利支付本人房款伍拾贰万元整（￥52./万元），翰林华府28号楼1204室”。原告接收房屋，对房屋进行了装饰装修后实际入住。在原告要求被告履行过户义务时，才发现此房在原被告签订协议前，已因债务纠纷被查封。经查询，本院于2017年4月20日以（2017）豫0725执538号民事裁定，对原阳县新城区黄河大道道北侧翰林华府小区28号楼1单元12层1204室实施查封，查封期自2017年4月20日起至2020年4月19日止。根据原告的申请，本院委托河南博达房地产评估咨询有限公司对案涉翰林华府小区28号楼1单元12层1204室进行价值评估，委托河南中巨元房地产土地资产评估有限公司对案涉翰林华府小区28号楼1单元12层1204室装修的市场价值进行评估鉴定。河南博达房地产评估咨询有限公司向本院提交的豫博房估字（2019）第018号《房地产估价报告》确定：翰林华府小区28号楼1单元12层1204室房产市场价值为597100元整。河南中巨元房地产土地资产评估有限公司向本院提交的豫巨评鉴字（2019）第25号《资产评估司法鉴定意见书》确定：翰林华府小区28号楼1单元12层1204室装修的市场价值为155873.36元。本院认为，依循诚实信用原则，民事主体在订立买卖合同时，应当确保合同标的可以交付且无瑕疵。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。因于我国对不动产物权设立实行的是登记发生效力，物权的设立不仅是可能占有，且应当是能够依法登记。因此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约罪人责任并主张损害赔偿的，人民法院应予”。本案被告将尚未取得物产权利，且已由人民法院依法查封的房屋向原告出卖，其应当承担违约责任。现原告认为其合同目的不能实现，要求解除与被告签的买卖合同是其民事权利。基于合同的解除，被告应当承担的民事责任形式为返还价款、赔偿损失。鉴于买卖合同是双务合同，原告的获得损失赔偿的同时，应当向被告返还已占有的房产。本院业已查明，原告应当获得支付款项为：1、被告向原告返还购房款520000元；2、被告向原告支付购房差价损失77100元（597100元-520000元）；3、被告向原告赔偿装修损失155873.36元；4、被告向原告支付装修款155873.36元的利息损失。利息自装修完工日（2018年4月15日）的次日起算，至清偿之日止。原告要求被告支付购房款的利息损失。本院认为，原告的该项要求与其赔偿房价差价的损失是重叠请求，本院不予支持。原告要求判令第三人张丹丹及成功置业对原告损失承担连带赔偿责任。但是，本院认为，本案原告要求的是被告承担合同的违约责任，违约责任与侵权责任竞合时的二择一选择。因此原告的权利来源于合同，合同的相对性应当得到尊重。故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十四条、第九十七条、第一百零七、第一百二十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告张振波于本判决生效后十日内，向原告李春利返还购房款520000元；二、被告张振波于本判决生效后十日内，向原告李春利支付购房差价损失77100元；三、被告张振波于本判决生效后十日内，向原告李春利支付装修损失155873.36元及利息（利息自2018年4月16日起至清偿完毕之日止，利率执行中国人民银行同期贷款基准利率）；四、驳回原告李春利的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13161元，由原告李春利负担1761元、被告张振波负担11400元。鉴定费9000元，保全费4285元，由被告张振波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  徐献国人民陪审员  高荣光人民陪审员  闫 珂二〇一九年九月二十三日书 记 员  孟 珂