上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7567号原告(反诉被告)：上海亮新实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：罗阿婷，总经理。委托诉讼代理人：毛晓东，上海问学律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海许忠石材有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：林玉珍，执行董事。被告：许忠泉，男，1970年4月5日生，汉族，住福建省长乐市。两被告共同委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。原告(反诉被告)上海亮新实业有限公司(以下简称亮新公司)诉被告(反诉原告)上海许忠石材有限公司(以下简称许忠公司)、许忠泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，分别于2019年5月17日、2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛晓东到庭参加了两次庭审，两被告共同委托诉讼代理人周国涛到庭参加了第一次庭审，两被告共同委托诉讼代理人童丽雯到庭参加了第二次庭审，本案现已审理终结。亮新公司向本院提出诉讼请求：1、判令许忠公司支付2016年12月16日至2017年2月22日的租金93万元(按年租金500万元计算)；2、判令许忠泉对上述付款义务承担连带责任。事实和理由：2014年11月25日，亮新公司、许忠公司签订《设备租赁合同》一份，约定亮新公司将曹安公路XXX号厂房、场地租赁给许忠公司，合同对租赁期限、租金金额、支付期限及违约责任等权利义务作了相关约定。许忠公司在承租后又将房屋转租给上海沪嘉果品销售有限公司(以下简称沪嘉公司)，现因房屋租赁纠纷涉诉。但自2016年12月起，许忠公司便不再支付租金。另查，沪嘉公司将应支付给许忠公司的租金，全部汇入许忠泉的账户，故许忠泉应承担连带责任。经催讨无果，亮新公司诉至法院，要求判如所请。许忠公司、许忠泉辩称，不同意亮新公司的全部诉讼请求。1、亮新公司违法转租，给许忠公司造成重大损失，许忠公司租金付至2016年12月15日，但未获得任何补偿；2、根据生效判决，亮新公司未向出租人支付租金，亮新公司已丧失租金债权，无权向许忠公司主张；3、根据合同约定，设备款50万元应冲抵租金；4、许忠泉与许忠公司间不存在财产混同，许忠泉不同意承担连带责任。由于双方租赁关系已无法继续履行，故许忠公司提出反诉请求：1、亮新公司返还保证金50万元；2、亮新公司赔偿损失25万元；3、亮新公司返还行车两台。针对许忠公司的反诉，亮新公司辩称，1、亮新公司已将许忠公司支付的50万元保证金抵扣租金，即使未抵扣，50万元保证金的返还前提为许忠公司将租赁物完好无损返还给亮新公司，但该条件尚未成就，故不应返还；2、许忠公司将房屋转租给沪嘉公司，许忠公司不存在损失，故不同意赔偿许忠公司的损失；3、许忠公司未将两台行车交与亮新公司，亮新公司未擅自搬离行车，行车已被法院查封，亮新公司根据法院要求，暂时保管行车。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，亮新公司(甲方)、许忠公司(乙方)签订《设备租赁合同》一份，约定亮新公司将位于上海市嘉定区黄渡镇曹安公路XXX号内所有的设备及相关附属设施，基础配套及车间钢棚出租给许忠公司；租期四年，自2014年12月16日至2018年12月15日止。租金每年支付一次，先付后用，第一年租金450万元，乙方于2014年11月25日支付；第二年租金500万元，乙方于2015年11月5日支付；第三年租金500万元，乙方于2016年11月5日支付；第四年租金500万元，乙方于2017年11月5日支付；租赁保证金为50万元，在本合同签订之日付清，合作期满，若乙方完整将合作标的交还甲方，并经甲方验收后没有需要补偿甲方的损失的，无息退还；甲方在2013年5月至2014年11月新增设备：磨机一台、变压器一台、小汽车一辆，由甲方供给乙方使用，使用期限一年(2014年12月16日至2015年12月15日)，乙方额外支付50万元(于2014年11月25日与租金一起支付)，一年使用期满，经甲方确认上述设备无损毁和灭失的，甲方返还乙方该50万元并额外支付5万元利息等。合同签订后，亮新公司按约向许忠公司交付了租赁场地及设备，许忠公司向亮新公司支付了至2016年12月15日止的租金及保证金50万元。2015年起，许忠公司将涉案场地部分转租给沪嘉公司，用作经营水果批发，其中包含了亮新公司扩建的违法建筑。2015年7月28日，亮新公司当时的法定代表人方亦新与许忠公司当时的法定代表人许忠泉签订一份《租赁合同补充协议》，约定同意许忠泉将厂房转给水果批发市场。另查明，1、案外人上海灿坤实业有限公司(以下简称灿坤公司)系位于上海市嘉定区曹安公路XXX号房屋的权利人。房屋建筑面积为4010平方米(房屋共10幢)。2007年11月，灿坤公司与亮新公司签订一份《厂房租赁合同》，约定灿坤公司将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号场地，包括工厂附属用地、地上建筑物及有关附属设施、设备等，出租给亮新公司作为合法工厂及堆放物品之用。租赁期限为十二年，自2007年11月5日至2019年11月4日。租赁期间，亮新公司拆除了租赁物中的第1、2、3、4、6、8、10幢房屋，对第5、7、9幢房屋进行了改建。另外，亮新公司在租赁场地上搭建了钢结构大棚。2015年11月，灿坤公司以亮新公司擅自装修及转租为由诉至法院，要求判令解除其与亮新公司之间的《厂房租赁合同》，并要求亮新公司返还全部租赁物等。该案审理中，本院依法追加许忠公司作为第三人参加诉讼，认定亮新公司与许忠公司签订的《设备租赁合同》实质为设备及房屋租赁合同，亮新公司擅自转租等行为符合合同解除的条件，遂于2016年10月25日作出(2015)嘉民三(民)初字第1640号民事判决书，判决确认灿坤公司与亮新公司于2007年11月签订的《厂房租赁合同》及于2012年5月签订的《厂房租赁补充协议》均于2015年11月12日解除；亮新公司应于本判决生效之日起二十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区曹安公路XXX号承租的房屋和场地，将该房屋和场地返还予灿坤公司等。后被告亮新公司提出上诉，2017年1月12日，二审法院维持了一审判决。2、2017年5月，灿坤公司以亮新公司及沪嘉公司在判决后未及时搬离为由，诉至本院要求亮新公司及沪嘉公司承担相应的使用费。该案经审理查明，2016年12月9日，嘉定区安亭镇联群村民委员会(以下简称村委会)向灿坤公司及亮新公司发出一份《限期拆除通知书》，载明位于上海市嘉定区曹安公路XXX号(业主灿坤实业，承租人亮新公司)建筑(面积待测量)属于违法建筑，已被列入环境综合整治范围。望接到通知之日起至2017年2月28日前自行搬离(腾空)违法建筑，届时村委会将上报相关职能部门组织拆除。2017年1月18日，村委会向沪嘉公司发出一份《限期拆除告知书》，载明沪嘉公司承租的钢结构钢板房属违法建筑，已被列入环境综合整治范围。望自公告之日起至2017年2月20日前自行搬离(腾空)违法建筑，届时市场将全部封闭等。2017年2月23日，安亭镇拆违办公室安排工程队进驻现场，2017年3月23日将曹安路XXX号围墙内的违法建筑全部拆除。在工程队进驻时，亮新公司所有人员已搬离，拆违结束后曹安路XXX号由灿坤公司接管。本院遂根据拆违工程队的进驻时间确认亮新公司实际搬离时间为2017年2月22日，并于2018年6月14日作出(2017)沪0114民初7078号民事判决书，判令亮新公司应向灿坤公司支付自2016年5月5日至2017年2月22日的占有使用费1,379,895元，未支持灿坤公司要求沪嘉公司共同支付占有使用费的诉讼请求。该案现已生效。3、2017年3月，许忠公司向本院提起诉讼，要求沪嘉公司支付2016年11月1日至2017年4月30日的租金450万元及违约金，沪嘉公司反诉要求许忠公司退还保证金200万元和搬迁费112.5万元并赔偿损失，其中搬迁费系双方租赁合同中约定的沪嘉公司向许忠公司支付其向前租户赔付的搬迁补偿费。本院以(2017)沪0114民初3706号案件受理后，经审理认为，双方租赁合同应为无效，沪嘉公司实际搬离时间以2017年2月22日为准，应支付2016年11月1日至2017年2月22日期间的占有使用费，考虑到拆违整治期间对场地及房屋的正常使用有一定的影响，房屋使用费应酌情减少，遂于2018年6月28日判决沪嘉公司应支付许忠公司使用费225万元、许忠公司应返还沪嘉公司保证金200万元，对许忠公司主张的违约金和沪嘉公司主张的退还搬迁费和赔偿损失的诉请均未予支持。后，沪嘉公司提出上诉。二审法院经审理，以一审判决存在程序及实体瑕疵为由，于2018年11月21日裁定发回重审，就实体部分，二审认为，涉案合同被认定为无效合同，许忠公司主张租金，沪嘉公司主张返还保证金及搬迁费，其实质均为无效合同所派生的损失，应当在确立当事人对无效合同过错责任的基础上，认定相应损失的分担比例。后，本院另行组成合议庭重新审理，并根据沪嘉公司的申请依法追加亮新公司作为第三人参加诉讼。审理中，许忠公司与沪嘉公司经本院组织调解，达成调解协议，沪嘉公司应支付房屋使用费225万元、许忠公司应退还保证金及搬迁费225万元，本院于2019年9月24日出具(2018)沪0114民初20607号民事调解书予以确认。4、2017年7月，许忠公司向本院提起诉讼，要求亮新公司返还保证金50万元及利息，并以其已支付租金至2016年12月15日，而亮新公司向灿坤公司支付租金至2016年5月4日为由，要求亮新公司返还2016年5月5日至2016年12月15日的租金。亮新公司对此辩称，许忠公司未付清第二年(2015年12月16日至2016年12月15日)的租金，其仅支付了450万元，如保证金50万元冲抵租金才能算付清。许忠公司对此表示，第二年租金实际支付445万元，其余55万元系用合同中约定的亮新公司应向许忠公司返还的设备使用费50万元和利息5万元进行了抵扣，而非以保证金进行抵扣。本院经审理，对双方争议的第二年租金支付情况，认定如下：2016年4月22日，亮新公司向许忠公司出具的收条上载明“收到许忠公司各类收款……合计肆佰肆拾伍万元按合同设备租金抵扣伍拾伍万元”，系亮新公司确认已收许忠公司445万元款项并对设备款50万元及利息5万元作租金冲抵的意思表示，并据此确认许忠公司已足额支付亮新公司第二年租金500万元。由此，本院以许忠公司应向亮新公司支付至实际搬离之日止的租金(占有使用费)，现其尚未付清为由，于2018年8月31日作出(2018)沪0114民初598号民事判决书，驳回许忠公司返还保证金、退还租金的全部诉请。该案现已生效。本院认为，因生效判决已确认亮新公司存在擅自转租、搭建违法建筑物等行为，故亮新公司无权向许忠公司出租涉案场地及房屋，因此亮新公司、许忠公司间就涉案场地及房屋签订的租赁合同应为无效，许忠公司应向亮新公司支付占用期间的使用费。因生效判决确认的亮新公司搬离涉案场地之日为2017年2月22日，实质为许忠公司实际搬离之日，现许忠公司实际支付租金至2016年12月15日，故许忠公司应向亮新公司支付2016年12月16日至2017年2月22日的占有使用费，但考虑到合同约定的租金标准未区分房屋及设备，且亮新公司存在擅自转租、搭建违法建筑物的行为，双方合同无法继续履行的主要过错在亮新公司，加上拆违整治期间对场地及房屋的正常使用有一定的影响，故本院根据双方约定的租金标准酌情确定许忠公司应支付的占有使用费。至于亮新公司以许忠泉收取了沪嘉公司支付的租金为由要求许忠泉对许忠公司应承担的使用费承担连带责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于亮新公司应否返还保证金问题，首先，生效判决已查明许忠公司已向亮新公司足额支付第二年(2015年12月16日至2016年12月15日)租金500万元，故保证金50万元未抵扣租金；其次，合同中约定在设备使用期届满后(2015年12月15日)，经亮新公司确认无损毁和灭失的，应返还许忠公司设备使用费50万元并支付5万元利息，现亮新公司已在设备使用期满后的2016年4月22日出具收条确认该费用抵扣租金，现又以许忠公司未返还设备为由主张不予返还保证金，与事实不符，本院难以采信。关于许忠公司主张的赔偿损失问题，许忠公司在经亮新公司同意后将涉案场地包含亮新公司搭建的违法建筑物转租给沪嘉公司，因亮新公司过错导致许忠公司和沪嘉公司间的租赁合同无效，许忠公司并向沪嘉公司承担返还保证金和搬迁费的赔偿责任，该赔偿金额虽系双方自行协商确定，但从许忠公司实际收取的保证金和搬迁费金额来看，其向沪嘉公司返还的金额应系充分考虑了各自的过错程度，实属合理，故本院根据亮新公司和许忠公司在系争租赁合同中的过错程度、许忠公司实际损失等情况，酌情确定亮新公司应承担的赔偿金额。亮新公司主张许忠公司转租金额高于其支付的租金，实际并无损失的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。至于许忠公司要求返还行车的诉请，因亮新公司系基于法院的查封措施，并根据执行要求代为保管行车，故本院对于许忠公司的该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海许忠石材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海亮新实业有限公司占有使用费650,000元；二、原告(反诉被告)上海亮新实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海许忠石材有限公司保证金500,000元；三、原告(反诉被告)上海亮新实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海许忠石材有限公司损失150,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海亮新实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海许忠石材有限公司的其他反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,800元，财产保全费4,520元，合计诉讼费16,320元，由原告上海亮新实业有限公司负担4,914元、被告上海许忠石材有限公司负担11,406元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉案件受理费5,650元，由原告上海亮新实业有限公司负担4,897元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)、被告上海许忠石材有限公司负担753元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐 芬人民陪审员  陆志文人民陪审员  刘长坚二〇一九年十二月二十六日法官 助理  卜文茜书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。