上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1371号原告：冯水炎。委托诉讼代理人：周晓凤，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：徐开翟，京衡律师集团上海事务所律师。被告：上海农博实业有限公司。法定代表人：沈福弟，执行董事。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。原告冯水炎与被告上海农博实业有限公司（以下简称农博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告冯水炎及其委托诉讼代理人周晓凤、徐开翟，被告农博公司的委托诉讼代理人赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯水炎向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告各项损失1,580,000元（人民币，下同）；2.本案律师费25,000元由被告承担。审理中，原告撤回要求被告承担律师费的诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实和理由：2003年年初前后,原、被告就被告建设的某甲公司前176.16平方米房屋（左起第七间、第八间，两上两下，实际面积以有关房屋土地部门颁发的权证记载的面积为准）买卖进行多次商谈。被告称涉案房屋土地使用权期限为30年，房屋产权证明只能八间一起办理一个大房产证，无法每一间都办理一个小房产证。鉴于此，原、被告于2003年4月30日，就涉案房屋买卖签订《协议书》。约定：原告以每平方米1,600元，共计281,000元的价格购买涉案房屋及辅助设施30年使用权（2003年6月1日至2033年5月31日）。被告负责办理涉案房屋建设相关审批手续，取得房屋土地管理部门颁发的相关权证，保证涉案房屋为合法建筑。协议签订后，原告按照协议内容向被告支付281,000元，被告遂将涉案房屋交付给原告。后原告多次要求被告出具涉案房屋产权证明，被告均以各种理由推脱。2017年5月下旬，涉案房屋因被认定为违章建筑被强制拆除，给原告造成巨大经济损失。为维护原告利益，故提起诉讼。被告农博公司辩称，本案案由是房屋买卖合同纠纷，但根据双方签订的协议是对土地使用权的约定，故双方之间是租赁合同的法律关系，而非买卖合同关系。不同意原告诉请，原告事实理由中称涉案房屋认定为违章建筑，但根据协议书约定，对于国家、市、区政府规划建设需要时，双方均应服从。本院经审理认定事实如下：2003年4月30日，原告冯水炎（乙方）与被告农博公司（甲方）签订《协议书》，约定：一、甲方将某甲公司前的176.16平方米房屋（具体位置见附图，经双方签字确认作为本协议附件之一）及房屋辅助设施使用权转让给乙方使用。二、合作年限为30年。起算日为2003年6月1日至2033年5月31日。三、房屋使用价格：每平方米1,600元（包括农田改性、拆迁费、土地补偿费等）。四、付款方式及时限：协议签订时，乙方应全额支付房屋使用费，计281,000元。五、双方的权利义务：1、双方对房屋面积的确认按有关房屋土地管理部门颁发的权证记载的面积为准，进行实测签字。2、乙方在使用的范围内开展生产经营活动，享有对该场所及辅助场地设施的使用权，辅助场地的使用，经双方实地测量后绘制场地范围图纸并作本协议的附件。3、甲方协助乙方办理经营活动中所需的相关手续，费用由乙方承担。4、乙方确认甲方现提供房屋范围内生活用水、电、道路、雨污水管道等设施。交付使用后，乙方需增水、增电容，甲方协助办理，费用由乙方承担。5、乙方生产经营活动中所消耗的水、电、通讯等费用应及时付清，如逾期不付的应支付相应的迟纳金，甲方有权解除本协议的履行。6、乙方在使用期间不得擅自改建或拆建，如因装修改变室内布局，需征得甲方的同意，不得影响房屋的整体结构，否则所造成的一切损失由乙方承担。7、在使用期内，使用范围内的房屋、场地及辅助设施，由乙方负责维修，费用由乙方承担。8、甲方协调处理周边关系，乙方应接受甲方的行政管理,依法纳税和承担一定的社会义务，如义务献血、救灾、募捐等。9、乙方应认真做好防火、防盗、外来流动人口管理等安全工作，并做好门前窗后及室内的卫生保洁工作，且以资代劳支付保洁费，确保公共绿地、场所的整洁。10、为了保持环境外貌美观整洁，乙方不得将窗户和外墙作任何更收，不准乱贴广告、标语；不允许搭建檐蓬、帐篷，不允许在门前堆东西；违者甲方有权责令其恢复原貌。11、乙方在取得该房屋之使用权后，可依法转租，并于转租成效日告知甲方。12、为了确保乙方的合法经营和使用权，甲方承诺不得将房屋作任何形式的抵押。六、动迁约定：1、在协议期内，如因国家、市、区政府规划建设需要时，甲、乙双方均应服从，届时按征用通知为本协议的截止日，乙方支付的房屋使用费按30年均分，已使用期内归甲方，未使用期内的费用（含息：按银行同期贷款利息）由甲方返回给乙方。2、室内装饰及乙方申请添置的设施的拆迁补偿归乙方所有。3、规划建设需要动迁时，甲方协助协调乙方的搬迁损失费。七、协议终止：1、本协议期满，即行终止，房屋所有权归甲方所有。如双方同意，可协商续订协议。在同等条件下，乙方享有优先签约权。2、协议终止，房屋归甲方所有，设备归乙方。如甲、乙双方不继续合作，乙方于一周内将房屋完整归还甲方，甲方不作任何补偿或转让。2003年6月8日，被告农博公司收取原告款项281,800元，收据上记载的收款事由为：门面房二楼二底使用费。经双方确认，本案所涉的房屋因系违法建筑，已于2017年5月由相关部门予以拆除。上述事实，由原告提供的《协议书》、收据等证据及当事人的陈述予以证实。原告提供的契税完税凭证系案外人的材料，与本案无关联性，本院不予采信。原告提供的2007年至2015年期间的因修缮而产生的收据与本案无关联性，本院不予采信。原告提供的其与案外人之间的租赁合同、协议书及相关的收据，被告对真实性及关联性均有异议，本院不予采信。原告提供的档案机读材料与本案缺乏关联性，本院不予采信。原告提供的民事判决书已由上海市第一中级人民法院发回重审，故对该民事判决书本院不予采信。原告申请了证人张某甲到庭作证，然张某甲的证言无其他证据予以印证，且证人并未参与原、被告的协商过程，被告对证人证言亦有异议，故本院对张某甲的证言不予采信。本院认为，原、被告签订的《协议书》所涉的房屋无产权手续，亦无批建手续，故《协议书》无效。原告认为原、被告建立的系房屋买卖合同纠纷，故坚持根据房屋买卖合同主张无效后果。然本院注意到，无论是《协议书》的条款内容，还是收据的收款事由，显示的均系房屋租赁合同的权利义务关系。原告申请了证人出庭作证，表明其曾与相关部门达成过房屋买卖的意向，然即使该事实成立，因其已与被告在2003年签订了《协议书》，变更了相应的权利义务，原、被告之间建立了房屋租赁的事实，故原告要求按照房屋买卖合同的关系向被告主张权利缺乏事实及法律依据，原告主张预期收益损失不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告冯水炎全部诉讼请求。案件受理费19,245元，由原告冯水炎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  尹 萍人民陪审员  谷元琴二〇一九年六月二十四日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。