吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初2421号原告：农安县龙翔购物广场有限公司，住所地：吉林省农安县农安镇宝塔街步行街西侧。法定代表人：于万庆，总经理。委托诉讼代理人：李江，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学军，吉林衡丰律师事务所律师。被告：大庆市庆客隆连锁商贸有限公司，住所地：黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经七街44号。法定代表人：闻春友，经理。委托诉讼代理人：张伟，黑龙江四维律师事务所律师。原告农安县龙翔购物广场有限公司（以下简称龙翔公司）与被告大庆市庆客隆连锁商贸有限公司（以下简称庆客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙翔公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告双方于2009年6月23日签订的《房屋租赁合同》、2009年7月5日签订的《补充协议》；2、请求判令被告向原告支付拖欠的房屋租金2439000元、物业费1457790，合计3896790元及违约金（违约金以3896790元为基数，自2016年10月10日起按人民银行公布的同期同类贷款利率计算，至给付完毕止）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年6月23日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，1、原告将坐落于农安县农安镇宝塔街龙翔购物广场二层房屋出租给被告使用，二层建筑面积8600平方米，使用面积7720平方米；2、租期20年，从2009年10月1日起至2030年1月31日止；3、每年租赁费用为160万元人民币；3、每年房租原告提供有效发票给被告后十日个工作日内支付，租赁合同还对其他具体事项进行了约定。2009年7月5日双方签订《补充协议》一份，约定：被告向原告支付的费用中包含租金813000元，采暖费301070元，物业费485930元。合同签订后被告利用承租房屋开展经营活动，按照合同约定的租金结算方式，被告应于每年的10月10日前向原告支付下年度的租金及物业费，但自2016年10月10日起至今未向原告支付租金及物业费，累计拖欠原告租金2439000元、物业费1457790,合计3896790元，原告多次索要未果。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按约定行使权力履行义务。被告未按约定支付租金已经构成违约，应承担违约责任。现原告提起诉讼，请求法院判决支持原告诉讼请求。庆客隆公司辩称，一、对于被答辩人要求解除合同的诉讼请求，因被答辩人阻碍答辩人经营，致使答辩人的经营无法正常进行，现已闭店，租赁合同己无继续履行必要，故答辩人同意解除，但同意解除的前提并非答辩人违约，而是因被答辩人的阻碍行为致使合同被迫解除，属被答辩人违约解除。二、被答辩人所主张的租金和各项费用金额有误。经核算，截止答辩人闭店总体未付租金为1389388.70元，物业费830437元，而不是被答辩人所主张的数额。且答辩人认可的数额是被答辩人提供全额发票后的未付数额，如果被答辩人不提供发票，需按30%扣收税金损失，扣收各项税金后，未付金额应为2219825.70元。三、相应费用因按协议约定尚不具备支付条件而未支付，并非答辩人违约不支付，答辩人不存在违约，当然也就无需支付逾期违约金。庆客隆公司向本院提出反诉请求：一、要求反诉被告返还扣留的价值1203181元的商品（详见清单）。二、要求反诉被告赔偿反诉原告停业期间的经营损失暂按1万元计算（具体以鉴定为准）。三、要求反诉被告赔偿反诉原告被迫闭店的直接损失636440元。四、要求反诉被告支付提前解除合同违约金3000000元。事实和理由：反诉原告租用反诉被告的房屋开办超市，在双方的租赁合同尚未解除的情形下，2019年5月7日反诉被告强行阻碍反诉原告进行货物调换，干扰反诉原告正常经营，在2019年5月15日直接将反诉原告店门封堵，强行扣留反诉被告商品和设施、设备致使反诉原告无法开展经营活动，被迫于2019年5月15日闭店，反诉被告又强行扣留反诉原告货物禁止反诉原告运出，致使反诉原告价值1203181元的货物无法取回，至今仍处于被反诉被告扣留状态，其中包含很多有保质期的食品。反诉原告被迫闭店解散员工已支付经济补偿金251404示，超市内被扣留的设施、设备价值385036元，计产生直接损失636440元。从反诉被告干扰经营到闭店期间反诉原告无法正常经营，造成反诉原告经营损失，暂按1万元主张，具体依据鉴定确定。在租赁合同尚不具备解除条件的情形下，反诉被告单方解约，按照双方签订的担保协议约定，应承担违约金300万元，故要求反诉被告给付违约金3000000元。综上，在双方租赁合同正常履行期间，反诉被告采取不当措施阻碍、干扰反诉原告正常经营，强行扣留反诉原告商品和设施、设备，已经构成侵权和违约，为维护反诉原告合法权益，故依法提起反诉，请支持反诉原告的反诉请求。龙翔公司针对反诉辩称，1、在合同履行期内由于反诉原告以串货为名转移财产，反诉被告行使法律所赋予的留置权，阻止反诉原告转移财产，目的是为了减少反诉被告租金损失，现在该商品中需要冷藏和冷冻的商品均由反诉原告拉走，剩余商品、设备是在原、被告双方共同管理之下，还在继续占用反诉被告的房屋存放；2、由于反诉原告违约在先，其反诉请求没有事实根据和法律根据，不应由反诉被告承担。本案审理过程中，龙翔公司变更诉讼请求为：1、请求判决解除原被告双方于2009年6月23日签订的《房屋租赁合同》、2009年7月5日签订的《补充协议》；2、请求判令被告向原告支付拖欠的房屋租金1253781.5元、物业费1457790，合计2711571.5元及违约金（违约金以2711571.5元为基数，自2016年10月10日起按人民银行公布的同期同类贷款利率计算，至给付完毕止）；3、诉讼费由被告承担。庆客隆公司变更反诉请求为：1、赔偿反诉原告被迫停业支付的员工解除合同赔偿金251404元；2、要求返还扣留的低值消耗品（以双方盘点明细表为准）、扣留的设备、设施（以双方盘点明细表为准）；3、反诉被告支付提前解除合同违约金50万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2009年6月23日，龙翔公司与庆客隆公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定：“本合同租赁物位于农安县宝塔街龙翔购物广场二层，…该房屋为框架结构，二层建筑面积8600平方米，使用面积共计7720平方米……”。该租赁合同第二条约定：“租赁期限为20年，自2009年10月1日至2030年1月31日止（含装修期）”。该租赁合同第三条约定：“1、租金支付方式：租赁费用采取先付后租的方式，于年度届满前提前十个工作日支付……3、租金标准：本合同的租赁费用每年均为160万元人民币。4、结算依据：首期费用甲方在交房前7个工作日内向乙方提供房屋租赁专用发票；其余每年甲方在收取租赁费用日之前3个工作日，向乙方提供相应金额的符合税法规定的房屋租赁专用发票，乙方收到甲方开具的发票之后10个工作日内向甲方支付相应的租赁费用。甲方如延迟提供，乙方有权拒付相应延迟支付租赁费用和其他所有费用，直至甲方提供合同约定的发票为止。…”。该租赁合同第六条约定：“……7、租赁期内，由乙方原因致使租赁物毁损，其责任由乙方承担。甲乙双方如一方提前解约终止合同，任何一方应提前六个月书面通知对方，征求对方同意，解约方并以半年度租赁费作为赔偿金支付给守约方。甲方解约还需赔偿乙方一切损失。”。2009年7月5日，龙翔公司与庆客隆公司签订《补充协议》一份，约定：“乙方向甲方给付的费用中包含租金捌拾壹万叁仟元人民币（813000元），采暖费叁拾万壹仟零柒拾元人民币（301070元），物业费肆拾捌万伍仟玖佰叁拾元人民币（485930元）。”。庆客隆公司与龙翔公司、案外人长春博方投资管理咨询有限公司签订有《担保协议》一份，因龙翔公司将案涉房屋向银行设定抵押，为避免抵押权行使造成租赁合同提前终止，故甲方庆客隆公司与乙方龙翔公司约定：“一、如不能按时偿还银行贷款本金或利息，导致甲、乙双方租赁合同被提前终止，乙方向甲方支付300万人民币作为提前解除合同的违约金，除此之外甲方不再提出其他补偿要求。此条款与主合同条款发生冲突时，按此条款执行……三、本协议签订后，乙方向甲方支付违约保证金300万元人民币，经双方协商以因未开发票原因和未到期而尚未向乙方支付的2016-2017（10月1日）年度、2017-2018（10月1日）年度两年的房屋租金、取暖费、物业费扣除税点外的部分抵付，此款在乙方足额偿还贷款抵押消除后30日内甲方无息返还给乙方……”。另查明，2017年3月13日，龙翔公司将案涉房屋向吉林九台农村商业银行股份有限公司惠安分理处设定抵押，该抵押权于2019年6月5日解除。现龙翔公司已于2019年5月7日接收房屋，本案审理过程中，龙翔公司与庆客隆公司双方共同清点确认了庆客隆公司现存于租赁房屋中的低值易消耗品、固定资产及库存商品，形成了盘点明细表。双方又于2019年12月13日达成协议，以庆客隆公司现存于租赁房屋中的商品抵扣房屋租金1185218.5元。再查明，龙翔公司尚未就庆客隆公司未付的房屋租金及物业费开具发票。本院认为，（一）关于《房屋租赁合同书》中房屋租金从何时起算的问题。庭审中，龙翔公司主张房屋租金应从2009年10月1日起算，此后每年均应于10月1日之前支付房租，而庆客隆公司主张，约定的租期中包括4个月装修期，实际租金的起算日期应为2010年2月1日，此后每年均于2月1日前支付租金。结合租赁合同第二条“租赁期限为20年，自2009年10月1日至2030年1月31日止（含装修期）”的约定，以及庆客隆公司于2011年1月28日支付房屋租金的付款凭证，本院认为，该租赁合同的租金起算日应为每年2月1日，租期自2010年2月1日起至2030年1月31日止为20年，2009年10月1日至2010年1月31日为装修期。因此，《担保协议》中约定的抵付保证金的两年房屋租金，实际上应为2017年2月1日-2018年1月31日年度与2018年2月1日-2019年1月31日年度。（二）关于《房屋租赁合同书》及《补充协议》能否解除的问题。本案中，龙翔公司诉请解除房屋租赁合同及补充协议，庆客隆公司表示同意解除合同。依据当事人意思自治的原则，在双方当事人均同意解除合同的情况下，本院对龙翔公司的此项诉讼请求予以准许。（三）关于庆客隆公司及龙翔公司是否存在违约行为及应否支付违约金的问题。对于庆客隆公司未支付《担保协议》中约定的两年租金及物业费的行为，本院认为，按照《担保协议》的约定，庆客隆公司应于龙翔公司偿还贷款、抵押解除后30日内支付上述两年租金及物业费，现租赁房屋的抵押系于2019年6月5日解除，庆客隆公司应于2019年7月5日前支付款项。因此，龙翔公司2019年5月20日向本院提起诉讼时，《担保协议》中约定的付款条件尚未成就，庆客隆公司未支付该两年租金及物业费的行为并不构成违约。对于庆客隆公司未支付2019年2月1日之后的房屋租金及物业费的行为，本院认为，按照《房屋租赁合同书》第三条的约定：“甲方在收取租赁费用日之前3个工作日，向乙方提供相应金额的符合税法规定的房屋租赁专用发票，乙方收到甲方开具的发票之后10个工作日内向甲方支付相应的租赁费用。甲方如延迟提供，乙方有权拒付相应延迟支付租赁费用和其他所有费用，直至甲方提供合同约定的发票为止。”，在龙翔公司未向庆客隆公司出具符合约定的发票的情况下，庆客隆公司有权延迟支付相应款项。因此，庆客隆公司在2019年1月31日上一租赁年度届满后，未支付新一年度租金及物业费的行为不构成违约。对于龙翔公司在合同约定的租期届满前要求解除合同的行为，本院认为，按照租赁合同第六条的约定：“甲乙双方如一方提前解约终止合同，任何一方应提前六个月书面通知对方，征求对方同意，解约方并以半年度租赁费作为赔偿金支付给守约方。”，龙翔公司在租期尚未届满、庆客隆公司不存在违约的情况下，应按合同约定即依据租赁合同第六条“解约方以半年度租赁费作为赔偿金支付给守约方”的约定，龙翔公司应支付半年度租金即406500元赔偿金。（四）关于庆客隆公司应否支付房屋租金、物业费以及如何支付的问题，本院认为，现双方当事人合意解除租赁合同，庆客隆公司应向龙翔公司支付其尚未支付的房屋租金及物业费，即2017年2月1日-2018年1月31日年度租金及物业费、2018年2月1日-2019年1月31日年度租金及物业费以及2019年2月1日至2019年5月7日的房屋租金及物业费，共两年零九十五天，合计2935937.64元。其中，有1185218.5元由双方协议以商品抵扣，余款1750719.14元庆客隆公司应当另行支付，但龙翔公司应在庆客隆公司支付上述款项前为庆客隆公司开具等额发票。（五）关于庆客隆公司的其他反诉请求应否支持的问题。对于庆客隆公司要求龙翔公司返还扣留的低值消耗品、设备、设施的反诉请求，本院认为，上述物品为庆客隆公司所有，权属明确，龙翔公司应予返还，具体物品名称及数量以双方2019年8月14日签署的盘点明细表为准。对于庆客隆公司要求赔偿因被迫停业支付的员工解除合同赔偿金251404元的反诉请求，因庆客隆公司就此项反诉请求未能充分举证，对此项反诉请求因证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告农安县龙翔购物广场有限公司与被告大庆市庆客隆连锁商贸有限公司2009年6月23日签订的《房屋租赁合同》及2009年7月5日签订的《补充协议》。二、原告农安县龙翔购物广场有限公司于本判决生效之日向被告大庆市庆客隆连锁商贸有限公司开具房屋租金及物业费合计金额为2935937.64元的发票；被告大庆市庆客隆连锁商贸有限公司于收到发票后10个工作日内支付原告农安县龙翔购物广场有限公司房屋租金及物业费，合计1750719.14元。三、反诉被告农安县龙翔购物广场有限公司于本判决生效之日向反诉原告大庆市庆客隆连锁商贸有限公司支付解除合同赔偿金406500.00元。四、反诉被告农安县龙翔购物广场有限公司于本判决生效之日向反诉原告大庆市庆客隆连锁商贸有限公司返还低值消耗品、设备、设施，具体物品名称及数量以双方2019年8月14日签署的盘点明细表为准。五、驳回本诉原告农安县龙翔购物广场有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告大庆市庆客隆连锁商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28492元，由大庆市庆客隆连锁商贸有限公司负担20556元，由农安县龙翔购物广场有限公司负担7936元。反诉案件受理费5657元，由农安县龙翔购物广场有限公司负担3698元，由大庆市庆客隆连锁商贸有限公司负担1959元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  崔景辉人民陪审员  张丽梅人民陪审员  苗立刚二〇一九年十二月二十六日书 记 员  夏 雨