北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初279号原告：北京东隆房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区首都机场路和平农场站北。法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：杜亚军，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：王宏宇，国浩律师（北京）事务所实习律师。被告：张庆文，男，1970年2月17日出生，住北京市海淀区。被告：戴芙蓉，女，1973年7月5日出生，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：阿晓佳，上海市汇达丰律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：荆乐正，北京市中通策成律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司北京分行，住所地北京市朝阳区朝阳门北大街20号1至25层101。负责人：张霆，行长。委托诉讼代理人：林少波，男，1987年6月3日出生，该公司职工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王文越，男，1985年10月20日出生，该公司职工，住北京市朝阳区。原告北京东隆房地产开发有限公司（以下简称东隆公司）与被告张庆文、戴芙蓉、第三人兴业银行股份有限公司北京分行（以下简称兴业银行）商品房预售合同、借款合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东隆公司的委托诉讼代理人杜亚军、王宏宇，被告张庆文、戴芙蓉共同委托诉讼代理人荆乐正，第三人兴业银行委托诉讼代理人林少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东隆公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除东隆公司与张庆文于2016年4月9日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF613516）（以下简称《现房买卖合同》）及其附件；2.请求判令张庆文立即腾退位于北京市朝阳区101号房屋；3.请求判令张庆文协助东隆公司办理注销上述《现房买卖合同》的网签备案手续；4.请求判令张庆文向东隆公司支付总房价款20%的违约金2300万元，且该违约金直接从张庆文已支付的购房款中扣除；5.请求判令张庆文已支付的购房款中扣除东隆公司履行担保义务代张庆文偿还的银行贷款本金335416.67元，应收利息239820.12元，罚息598.96元，暂定575835.75元（具体金额以实际发生为准）；6.请求判令张庆文向东隆公司支付房屋占有使用费，计算方式按照每月115万元的标准（未满一个月的按照一个月计算），自房屋实际交付之日（即2016年5月23日）计算至张庆文实际腾退之日（暂计算至东隆公司起诉之日即2019年5月7日为4140万元），且该使用费直接从张庆文已支付的购房款中扣除；7.请求判令张庆文向东隆公司支付追索债权而发生的律师费、诉讼财产保全费和因财产保全而产生的保险费，且上述费用直接从张庆文已支付的购房款中扣除；8.请求判令张庆文承担本案诉讼费等费用，且该费用直接从张庆文已支付的购房款中扣除；9.请求判令在张庆文履行完毕第2、3项义务后，并且扣除上述第4、5、6、7、8项款项后，东隆公司退还张庆文剩余已付房款（如有）。诉讼过程中，东隆公司变更诉讼请求为：1.请求判令解除东隆公司与张庆文于2016年4月9日签订的《现房买卖合同》及其附件；2.请求判令张庆文立即腾退位于北京市朝阳区101号房屋；3.请求判令张庆文协助东隆公司办理注销上述《现房买卖合同》的网签备案手续；4.请求判令张庆文向东隆公司支付总房价款20%的违约金2300万元，且该违约金直接从张庆文已支付的购房款中扣除；5.请求判令从张庆文向东隆公司支付东隆公司履行担保义务代张庆文偿还的银行贷款本金1006250.01元，应收利息715966.45元，罚息2852.23元，利息的复利2042.91元，罚息的复利6.99元，合计1727118.59元。且该代偿本息款直接从张庆文已支付的购房款中扣除；6.请求判令张庆文向东隆公司支付房屋占有使用费，每月115万元的标准（未满一个月的按照一个月计算），自房屋实际交付之日（即2016年5月23日）计算至张庆文实际腾退之日（暂计算至东隆公司起诉之日即2019年5月7日为4140万元），且该使用费直接从张庆文已支付的购房款中扣除；7.请求判令张庆文向东隆公司支付欠缴的物业费，按每月每平米18元的标准，自2016年10月3日起计算至张庆文实际腾退之日，暂计算至东隆公司起诉之日即2019年5月10日为438781.39元，且该物业费直接从张庆文已支付的购房款中扣除；8.请求判令张庆文向东隆公司支付本案的律师费、诉讼财产保全费和因财产保全而产生的保险费，且上述费用直接从张庆文已支付的购房款中扣除；9.请求判令张庆文承担本案诉讼费等费用，且该费用直接从张庆文已支付的购房款中扣除；10.请求判令解除东隆公司与张庆文、戴芙蓉、兴业银行股份有限公司北京分行之间于2016年5月11日签订的兴银京鲁（2016）个贷房字第19号《个人购房抵押（担保）借款合同》（以下简称《借款合同》）；11.请求判令在张庆文履行完毕第2、3项诉讼请求义务后，东隆公司有权以张庆文已支付购房款，在扣除张庆文应向东隆公司支付的所有款项后，向兴业银行支付张庆文、戴芙蓉应向兴业银行支付的所有款项。已付购房款如不足以支付上述款项，则东隆公司有权向张庆文、戴芙蓉追偿不足部分；12.请求判令戴芙蓉共同偿还张庆文应向东隆公司支付的违约金、代偿本息款、房屋占有使用费、物业费、诉讼费、律师费、财产保全费、保全保险费及其他款项。事实与理由：2016年4月9日，东隆公司与张庆文签订了《现房买卖合同》及附件。合同约定：张庆文购买位于北京市朝阳区101号房屋。该房屋建筑层数为5层，其中地上三层地下两层，建筑面积1737.8平方米，房屋总价款1.15亿元。张庆文于《现房买卖合同》签订当日支付房款3450万元，同时申请银行贷款8050万元。2016年5月11日，东隆公司与张庆文、戴芙蓉及兴业银行共同签订了兴银京鲁（2016）个贷房字第19号《个人购房抵押（担保）借款合同》（以下简称《借款合同》）。合同约定：张庆文向兴业银行贷款8050万元，用于支付涉案房屋购房款。在张庆文办妥房屋产权证和抵押登记手续之前，东隆公司为张庆文的借款承担阶段性担保责任，保证方式为连带责任保证，戴芙蓉系张庆文配偶，为《借款合同》项下的共同借款人。2019年4月至6月，张庆文连续三个月未按照《借款合同》的约定向兴业银行偿还借款本金及利息，导致东隆公司向兴业银行承担连带担保责任，同时张庆文因涉及诉讼被法院列为失信被执行人，其对外负债截止到今天已接近4.5亿元。东隆公司认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。在本案中张庆文面临兴业银行和其他债权人向其追索债权的极大风险，且已丧失偿债能力，东隆公司也必将因此而向第三人承担保证责任。因《现房买卖合同》和《借款合同》约定的合同解除的条件已经成就，故东隆公司依据《合同法》第九十三条第二款规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，以及《现房买卖合同》的约定提起本案诉讼，并根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十二条的规定，请求法院判令解除《现房买卖合同》及《借款合同》，并判令张庆文承担相应的违约责任。被告张庆文、戴芙蓉辩称：一、东隆公司要求解除《现房买卖合同》并办理注销网签备案手续、腾退房屋无事实和法律依据。1.张庆文已经履行完毕涉案《现房买卖合同》约定的义务，东隆公司作为房屋出卖人的合同目的已经实现。2.东隆公司并未按照合同约定履行房屋交付及过户义务。3.本案《现房买卖合同》、《借款合同》是两个互相独立的合同关系，因东隆公司未及时与张庆文办理过户手续从而导致张庆文不能及时与兴业银行办理房屋抵押登记手续，从而直接导致东隆公司仍然是《借款合同》的保证人，该过错责任在东隆公司。4.东隆公司在替张庆文支付完毕三期贷款后，可以通过张庆文向其支付三期贷款并收取相应的利息获得足额的补偿。其再要求解除《现房买卖合同》系重复主张权利，如得以支持则显示公平。5.涉案房屋仍由东隆公司实际占有控制，即便解除合同，张庆文、戴芙蓉也并非房屋腾退义务人。二、对于东隆公司要求的违约金及房屋占有使用费，如法院认为张庆文存在根本违约支持解除合同，违约金和房屋占有使用费同为补偿性质，目的为弥补另外一方的损失，应择一主张。另外，东隆公司主张的违约金及房屋占有使用费明显过高，请求法院予以调整。否则显示公平的合同条款就成为合同设计一方获取巨大经济利益的工具。三、东隆公司要求张庆文、戴芙蓉支付物业费无事实和法律依据。涉案房屋仍由东隆公司实际占有和控制，根据《物业管理条例》，房屋交付前物业费由开发商支付。因涉案房屋并未实际交付，要求张庆文、戴芙蓉支付房屋占有使用费及物业费缺乏依据。四、东隆公司主张的律师费、保全费等不具有必要性，法院不应该支持其该部分诉请，尤其是对于保全费，涉案房屋尚处于东隆公司实际占有控制之下，即便不保全，张庆文、戴芙蓉也无法出售或者出租，不具备诉讼保全的必要性，相应支出也不应当由张庆文、戴芙蓉承担。五、对于东隆公司主张解除《借款合同》，东隆公司作为《借款合同》的保证人，不具有合同解除权，《借款合同》当前也不具备法定或者约定的解除事由。张庆文、戴芙蓉在《借款合同》签订后，一直按月支付相应本金利息，其中只有2019年4月、5月、6月三个月未按期支付对应款项（即东隆公司代偿的三个月贷款），后继续按期支付，兴业银行也未据此提出异议，即便之前出现过合同解除事由，在兴业银行选择继续履行合同后，解除事由也已经消失，不再具备《借款合同》解除条件。同时，张庆文、戴芙蓉不存在丧失偿债能力，在东隆公司代偿三个月贷款后，张庆文、戴芙蓉一直试图和东隆公司和解并向其偿还该三个月的代偿款项及利息。第三人兴业银行述称：不同意东隆公司要求解除《借款合同》的诉讼请求，应继续履行。张庆文只逾期三期，但目前一直按期偿还。兴业银行不行使合同解除权，不同意东隆公司解除合同的请求。东隆公司其他请求与兴业银行无关，兴业银行不发表意见。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了举证质证，对各方当事人均无异议的证据载明的事实，本院予以确认，对当事人有异议的证据和事实，本院将列明并进行认定。经审理查明：2016年4月9日，东隆公司（出卖人）与张庆文（买受人）签订《现房买卖合同》，约定：张庆文所购买的商品房已取得房屋所有权证，证号为京（2015）朝阳区不动产权第×××号，该商品房坐落为朝阳区101（以下简称涉案房屋）。建筑面积共1737.8平方米。房屋总价款1.15亿元整。该合同附件五为“付款方式及期限的约定”，载明付款方式及期限为商业贷款付款。具体为：1.签订《现房买卖合同》当日（即2016年4月9日），买受人应向出卖人支付房款人民币3450万元，其中含定金人民币1000万元整；2.签订《现房买卖合同》当日（即2016年4月9日），买受人应按现行个人住房商业贷款政策向银行提出相应的贷款申请，并向银行或指定的律师事务所提供全套有效的申请个人住房贷款文件，签署全部所需文件并交纳相关费用等全部贷款申请手续。3.签订《现房买卖合同》之日起45日内（即2016年5月24日前），买受人须将按揭贷款足额付至出卖人指定账户，金额为8050万元。附件九《补充协议》载明：东隆公司（出卖人）与张庆文（买受人），经友好协商，就《现房买卖合同》中的未尽事宜，达成如下补充协议。第三条，关于房价款支付与结算的补充。3.2出卖人为买受人购买该房屋的贷款提供担保的，按下列约定执行。3.2.1若买受人未按时归还贷款，致使出卖人承担代付贷款本息及罚息等的保证责任时，买受人应于出卖人代偿日之次日一次性将全部代偿款项支付给出卖人，若逾期偿还，则每逾期一日，应支付代偿款项千分之三的违约金，直至全部偿还之日止。3.2.2如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除《现房买卖合同》，出卖人选择单方解除合同的，买受人应向出卖人支付房价款总额百分之二十的违约金，且出卖人有权自买受人已付房款中直接扣除代偿款项和违约金，无论：（1）买受人是否已于逾期还款后向银行偿还欠款，或（2）出卖人是否已向银行承担了连带保证责任，或（3）银行是否选择与买受人解除借款合同。合同解除后，因购买该房屋而与第三方发生的各项费用（包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代理费等费用）由买受人自行承担。在本款约定条件满足时，若出卖人未选择与买受人解除《现房买卖合同》的，按3.2.1条款执行。3.3如出卖人根据上述3.2.2条款约定与买受人解除《现房买卖合同》的情形出现于办理房屋权属证书过程中，则出卖人有权停办买受人房屋权属证书相关事项。因此造成买受人不能及时取得房屋权属证书的后果及下列相关费用由买受人承担：包括但不限于出卖人已发生的税费、买卖手续费、登记费、服务费等相关费用及第三方费用。3.4出卖人因向买受人追偿代偿款项及违约金等债权而发生的费用，如律师费、诉讼费等，买受人应予赔偿。3.5买受人申请的贷款付至出卖人账户后，在办理完毕抵押登记手续前，出卖人仍需为买受人的贷款向银行承担阶段性担保责任，故双方不可撤销地确认，在出卖人免除贷款担保责任前，买受人依据本合同约定的付款义务尚未实际履行完毕。3.7出卖人免除担保责任前，买受人具有下列情形之一的，出卖人有权要求买受人提供等值担保或者提前偿还全部银行贷款，买受人未提供担保且未偿还全部银行贷款的，出卖人有权与买受人解除《现房买卖合同》：A、买受人未按期向银行偿还贷款的；B、买受人未按期向银行偿还贷款导致出卖人可能或已经向银行承担担保责任的；C、买受人房屋被司法查封的；D、买受人未经出卖人书面认可，将房屋擅自转让第三人的或擅自以房抵债的；E、未经出卖人书面认可，买受人擅自将该房屋作为买受人的财产告知第三人（和/或法院），或利用各种方式为法院查封、执行提供该房屋信息的；F、其他损害或可能损害出卖人合法权益的情形。3.9依据第本条约定出卖人与买受人解除《现房买卖合同》的，有权要求买受人承担本合同总价款之20%的违约金。第六条，关于房屋交付及交接手续。6.2出卖人应按照《现房买卖合同》第十一条第（一）款规定的日期向买受人发出书面的入住通知。但若在房屋交接时，买受人存在下列任何一项违约情形，则出卖人有权相应推延交付房屋而无须承担延期交房之违约责任：（1）买受人尚未向出卖人付清全部购房价款或逾期付款的违约金（如有）；（2）以贷款方式付款的买受人尚未按照《现房买卖合同》第十一条第（三）款之约定向出卖人交齐契税、专项维修资金、产权代办费等《现房买卖合同》约定由出卖人代缴的相关费用；（3）选择以公积金贷款或组合贷款方式付款的买受人尚未提交一份借款合同及房屋所有权证收押协议给出卖人；（4）一次性付款的买受人选择不委托出卖人代办产权的，未能出示已交齐契税及专项维修资金的缴款凭证。6.3买受人同意按照出卖人发出的入住通知规定的时间、地点及流程，办理房屋交接手续。买受人持入住通知书办理房屋交接手续，即为该房屋已交付给买受人。第十二条，产权登记及抵押登记。12.1产权登记资料、费用提交。12.1.1买受人不可撤销地同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理所购房屋的权属转移登记，买受人需在房屋交付时提供所需全部资料，签署所需全部文件并缴纳相关各项税、费以及委托代办费。每逾期一日，买受人需向出卖人支付房价款总额万分之壹的违约金，且出卖人代办房屋权属转移登记的期限按逾期时间相应顺延。12.2产权登记办理期限。12.2.1出卖人应于买受人交齐办理房屋权属转移登记所需的全部资料、文件并缴纳清全部相关费用之日起540日内办理完毕（以政府房屋登记主管部门颁发的，以买受人为权利人的房屋所有权证书上载明的登记日期为准）。12.2.2如因买受人未按合同约定完成房屋交接手续或存在其他违约情形的，出卖人有权拒绝配合或暂停办理买受人房屋权属转移登记，且不视为出卖人违约。13.1出卖人依据《现房买卖合同》及本补充协议的相关约定或法律规定的条件，单方面解除合同的，双方同意如下处理方式：13.1.1买受人购买和使用该房屋所支出的一切费用（包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代办费、装饰装修费用、家具及生活用品购买费等），均由其自行承担，无权要求出卖人给予任何形式的补偿或赔偿。13.1.2出卖人有权从买受人已付房价款中扣除下列费用：（1）买受人需支付的违约金；（2）使用该房屋而产生的一切费用（包括但不限于自房屋交付之日起至腾退日房屋占有使用费，欠付的物业、水、电、燃气、通信网络等费用），其中每个月的房屋占有使用费按总房价款百分之一的标准计算，未满一个月的，按一个月计。如该房屋及其装修、设备发生损坏、缺失，买受人还应当支付赔偿金。（3）出卖人因解除及收回房屋而实际支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、提存费、公告费、保管费、评估费、拍卖变卖等费用）。13.3除《现房买卖合同》及本补充协议约定一方有权单方解除合同的情形以外，任何一方不得擅自解除合同。如买受人提出退房申请，出卖人同意的，或经司法机关裁判或调解而解除合同的，买受人亦应向出卖人支付该房屋房价款总额百分之贰拾的违约金，同时买受人因购买该房屋而与第三方发生的各项费用，包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代理费等费用由买受人自行承担。因甲方发出入住通知书时，已具备竣工备案表，具备合同交付条件，为解决交付时双方对于交付标准的理解差异，如买受人对该房屋质量、设计以及其他房屋交付现状不认可的，双方可以协商解决，协商不成的，任何一方均有权解除本合同。提出解除合同一方，需按照该房屋总价款自全款到达出卖人账户之日至合同解除通知书发送之日，以中国人民银行同期贷款利率的标准向另一方支付利息作为违约金。其中因质量原因解除合同的权利，自房屋具备交付条件之日起一年内有效，买受人需提供经认可的第三方检验证明，因房屋设计和其他现状不认可提出解除合同的，自买受人签署了房屋交接单即视为对房屋现状的认可，解除权消灭。解除权自提出解除方发出书面通知后七日内生效。13.4无论何种原因导致的合同解除情形发生，买受人本人须于解除《现房买卖合同》的通知达到之日起7日内配合出卖人一同到政府主管部门办理《现房买卖合同》注销手续。每逾期一日，应向出卖人支付房价款总额千分之壹的违约金。13.5无论何种原因导致的合同解除情形发生，如合同解除时房屋己交付的，买受人应自合同解除之日起七日内无条件腾退房屋，并交与出卖人；逾期未腾退的，视为买受人放弃对房屋内全部物品的所有权，出卖人可自行采取其认为适当的方式处置该物品。13.6无论何种原因导致的合同解除情形发生，出卖人向买受人返还剩余房价款及支付违约金/利息（如有）的时间均为办理完毕《现房买卖合同》注销登记之日起30日内，同时可从应返还的款项中直接扣除买受人应承担的违约金、赔偿金及相关费用（如有）。第十四条，通知与送达。14.1买受人应在《现房买卖合同》文首写明详细、准确的通讯地址及其他联系方式，并作为出卖人向买受人发送通知等重要文件的唯一有效联系方式；14.2只要出卖人按买受人提供的联系方式发出的书面文件，无论买受人是否实际接收到，均按照下列方式视为送达。另，《现房买卖合同》文首载明，买受人：张庆文，通讯地址：北京市海淀区紫竹院路1号人济山庄C座2404室，邮政编码：100044，联系电话：133XXXXXXXX2016年5月11日，兴业银行作为债权人及抵押权人、张庆文作为主债务人及抵押人、戴芙蓉作为共同债务人、东隆公司作为保证人，签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称《借款合同》），合同正文处载明：债务人（即借款人）因购买房产资金不足，向债权人（即贷款人）申请个人购房借款或用于偿还因购房而产生的债务，担保人愿意提供担保，债权人同意发放借款。第九条，债务人与售房者纠纷。二、借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下的房屋买卖合同的效力。该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行。如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息。第十一条，保证担保。二、保证人在本合同项下承担连带保证责任。（二）保证方式为连带责任保证；（三）保证期间有以下两种方式：2.阶段性担保。保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，保证人仍应当承担保证责任和相应的违约责任。本笔借款约定的保证期间见本合同第十七条特别约定条款。（五）保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。第十三条，违约责任。一、发生下列任一事件即构成违约：（一）债务人不按本合同规定按时偿还借款本息；二、违约发生后，债权人有权采取下列一项或多项措施：（三）将本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率基础上上浮一定的比例，浮动方式同本合同借款利率定价公示确定的浮动定价方式，并立即执行，具体上浮比例见本合同第十七条特别约定条款。（四）解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。第十七条，特别约定条款。二、借款金额、期限和用途。（一）借款金额为人民币8050万元；2.借款期限为240个月，自2016年5月11日至2036年5月11日止；（三）本笔贷款适用于第一套房的房贷贷款政策。三、借款利率。（四）罚息利率。债务人未按本合同约定的用途使用借款的，罚息利率为借款利率上浮50%。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。五、借款偿还和计息、结息。（一）借款还本付息日期选择下列第二项，（贰）固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日。（二）债务人按照等额本金偿还法偿还借款本息。3.约定宽限期为约定还款日之日起的三天。六、担保方式。（一）所购（抵押）房产的基本情况如下，房产地址朝阳区101；（四）保证期间为阶段性担保。（八）连续发生三期违约后，本合同项下借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮50%，浮动方式为本合同借款利率定价公式确定的浮动定价方式。合同另约定了其他内容。在合同尾部，均有各方当事人的签字或盖章。2015年10月14日张庆文向东隆公司支付500万元，2015年12月21日张庆文向东隆公司支付3100万元。2016年5月11日，张庆文向兴业银行借款的8050万元支付至东隆公司账户。至2019年4月18日，张庆文已连续依约向兴业银行偿还借款本息34期。2019年4月24日，兴业银行向张庆文发出《个人贷款催收通知书》，上载：“贷款姓名：张庆文，贷款起始日2016年5月11日，贷款还款日2019年4月18日，贷款金额8050万元，还款日期2019年4月18日，逾期期数35期，逾期本金335416.67元，应收利息239820.12元，罚息598.96元，合计575835.75元，请您于三日内在扣款账户中存款账户中存入足额还款资金。兴业银行工作人员持上述通知书与张庆文合照”。2019年4月26日，兴业银行向东隆公司发出《代偿通知书》及《承担阶段性担保责任通知书》。《代偿通知书》上载：“东隆公司：我行与张庆文2016年5月11日签订《借款合同》，依据合同约定，贵公司为保证人，为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用等承担连带担保责任。2019年4月18日开始，借款人开始发生逾期，经多次催收仍未按期还款，故我行决定依据《借款合同》约定，要求贵公司承担连带担保责任，截至2019年4月24日，借款人（第35期）应偿还本金人民币335416.67元，利息人民币239820.12元，罚息人民币598.96元，合计人民币575835.75元。现我行依据合同约定，要求贵公司承担上述债务的全部担保责任，请在收到本通知之日立即偿还（第35期）贷款本金、利息、罚息。请将代偿资金转入其他应付过渡性款项，具体信息如下：户名：其他应付过渡性款项，账号：×××，开户银行：兴业银行北京鲁谷支行”。《承担阶段性担保责任通知书》上载：“东隆公司：2019年4月18日开始，张庆文开始发生逾期，经多次催收仍未按期还款，故我行决定依据《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，要求贵公司承担连带担保责任，截至2019年4月24日，张庆文（第35期）应偿还本金人民币335416.67元，利息人民币239820.12元，罚息人民币598.96元，合计人民币575835.75元。现我行依据合同约定，要求贵公司承担上述债务的全部担保责任，请在收到本通知之日立即偿还（第35期）贷款本金、利息、罚息”。2019年5月9日，东隆公司将代偿款575835.75元转入上述兴业银行北京鲁谷支行其他应付过渡性款项账户内。2019年5月10日，东隆公司提起本案诉讼。2019年5月20日，兴业银行向东隆公司发出《代偿通知书》及《承担阶段性担保责任通知书》，主要内容为截至2019年5月20日，张庆文应偿还第35期罚息2297.23元，应偿还第36期本金人民币335416.67元，利息人民币238655.95元，罚息人民币0.00元，合计人民币576369.85元，要求东隆公司承担担保责任，代偿上述全部款项。2019年6月6日，东隆公司将代偿款576369.85元转入兴业银行北京鲁谷支行其他应付过渡性款项账户内。2019年6月21日，兴业银行向东隆公司发出《代偿通知书》及《承担阶段性担保责任通知书》，主要内容为截至2019年6月21日，张庆文应偿还第36期罚息2004.55元，应偿还第37期本金人民币335416.67元，利息人民币237491.77元，罚息人民币0.00元，合计人民币574912.99元，要求东隆公司承担担保责任，代偿上述全部款项。2019年6月24日，东隆公司将代偿款574912.99元转入兴业银行北京鲁谷支行其他应付过渡性款项账户内。此后，张庆文均如约偿还兴业银行贷款本息，未再出现逾期还款。截至2019年10月18日，涉案房屋贷款已还本金12745833.46元，已还利息9850087.61元。对双方有争议的证据，载明并分析如下：一、东隆公司提交的房屋交付使用通知书及EMS邮单，东隆公司主张2016年5月16日，东隆公司向张庆文邮寄涉案房屋交付使用通知书，要求张庆文2016年5月23日前办理交付手续。张庆文、戴芙蓉对该份证据的真实性和证明目的均不认可，称没有妥投记录，也不记得是否收到过。兴业银行认可该证据的真实性。本院认为，依据东隆公司与张庆文在附件九《补充协议》第十四条及文首对通讯地址的约定，东隆公司依据双方在合同中约定的送达地址，向张庆文邮寄送达了交房通知书，故本院对东隆公司提交的该份证据的真实性、关联性及证明目的均予以认定；二、东隆公司提交催告函及EMS邮单，东隆公司主张2019年4月26日，东隆公司向张庆文发出催告函，要求张庆文在7个自然日内偿还全部银行贷款或提供不低于贷款总额等值之权利无瑕疵的担保物，并办理相应的担保手续，如张庆文在7日内未完成上述义务，东隆公司有权解除合同。张庆文、戴芙蓉对该份证据的真实性和证明目的均不认可；兴业银行认可该证据的真实性。本院结合庭审查明的情况，对该证据的真实性、关联性及证明目的予以认定，具体理由同上。三、东隆公司提交物业收费面积计算表、房屋面积测算技术报告书、远洋Lavie物业承接查验评估报告、远洋Lavie（璟湖园三期）项目物业承接查验结果公告照片。东隆公司主张根据房屋面积实测报告，涉案房屋的物业费收费面积为779.64平米，物业共有部分已经2016年8月30日查验合格，物业共有部分经查验合格后，东隆公司于2016年9月2日开始向全体业主发出公告。张庆文、戴芙蓉对物业承接查验结果公告照片的真实性不予认可，主张时间无法认定，对第三方与东隆公司出具的报告主张真实性由法院审查；兴业银行对证据的真实性无异议。本院结合庭审查明情况，对该份证据的真实性、合法性和关联性予以认可，对证明目的予以认定。四、东隆公司提交的其与国浩律师（北京）事务所签订的《委托代理协议》、付款回单及增值税发票，证明为本案支付律师费40万元。张庆文、戴芙蓉主张证据的真实性由法院核实，该费用为非必要费用。第三人对该份证据的真实性和证明目的均认可。双方协议中明确约定了发生争议时，费用的类别，故本院对该份证据的真实性和证明目的均予以认定。五、东隆公司提交银行付款回单、诉讼费专用票据，证明2019年5月19日，东隆公司缴纳诉讼费616800元、保全费5000元。张庆文、戴芙蓉对该证据的意见同证据四。第三人对该份证据的真实性和证明目的均认可。本院对该份证据的真实性和证明目的均予以认定。六、东隆公司提交阳光财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任险保单、付款回单、增值税发票，证明东隆公司申请查封涉案房屋向阳光财产保险股份有限公司支付保费16.1万元。张庆文、戴芙蓉对此证据的质证意见同证据四的质证意见。兴业银行对该份证据的真实性和证明目的均认可。双方协议中明确约定了发生争议时费用的类别，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对证明目的将结合本案的其他证据予以认定。七、东隆公司提交张庆文与戴芙蓉结婚证,张庆文、戴芙蓉列为失信被执行人的截屏，证明张庆文与戴芙蓉均被列为失信被执行人，张庆文被多家法院列为被执行人。张庆文、戴芙蓉对结婚证的真实性认可，对失信被执行人截屏的真实性无法确认，主张与本案无关。兴业银行对该证据的真实性和证明目的均予认可。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性、证明目的予以认定。本案审理中，东隆公司申请以阳光财产保险股份有限公司的保函为担保，申请对涉案房屋进行查封或预查封。本院于2019年5月17日查封了涉案房屋，期限为三年，自2019年5月17日至2022年5月16日，财产保全险保函显示保险费为16.1万元。东隆公司支付保全费为5000元。另查，东隆公司提交的其于2019年4月26日通过EMS向张庆文发出的催告函上载明：“张庆文先生：2016年4月9日，贵我双方签订了《现房买卖合同》，约定由您购买我公司开发的位于北京市朝阳区101的房屋，房屋总价人民币1.15亿元。为支付房款，兴业银行与您、我公司三方签署了借款合同，由兴业银行向您提供金额为人民币8050万元的购房贷款，我公司对该笔贷款承担阶段性担保责任。现我公司的担保责任未免除，而您现未按期向兴业银行偿还贷款。我公司特依据《现房买卖合同》附件九《补充协议》第3.7条等约定，通知您：请您在7个自然日内偿还全部银行贷款或提供不低于贷款总额（含我公司承担担保责任需要支出所有费用的总和）等值之权利无瑕疵的担保物，并办理相应的担保手续，如您未能在上述期限内履行上述义务，我公司将依法行使相应的权利，并追究您的违约责任”。庭审中，各方均认可涉案房屋已办理网签，但并未办理房屋产权变更登记及抵押登记。经询，张庆文同意偿还东隆公司代偿的全部款项。以上事实，有《北京市商品房现房买卖合同》及附件一至附件九、《个人购房抵押（保证）借款合同》、北京市地方税务局通用机打发票、房屋交付使用通知书、EMS邮单、《代偿通知书》、《催告函》、兴业银行支付系统业务凭证、北京银行客户回单及声明书、《个人贷款催收通知书》、北京市房地产交易权属管理系统截图、北京银行客户回单及付款指令、远洋Lavie（璟湖园三期）项目物业承接查验结果公示照片、璟湖园三期物业费收费面积清单、北京增值税普通发票、阳光财产保险公司诉讼财产保全责任保险保单、招商银行付款回单、北京增值税普通发票、本院诉讼收费专用票据、客户还款明细清单及当事人陈述等证据在案为证。本院认为，东隆公司与张庆文签订的《现房买卖合同》及其附件、兴业银行与张庆文、戴芙蓉、东隆公司签订的《借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应依约履行合同义务。根据已查明事实，兴业银行已依据《借款合同》约定履行了发放贷款义务，张庆文亦依据《现房买卖合同》及其附件约定向东隆公司支付了全部购房款，东隆公司主张其通过邮寄《交付使用通知书》的方式向张庆文交付了涉案房屋，张庆文在取得银行贷款后如约履行还款义务直至2019年4月未及时履行第35期还款义务，并由东隆公司进行了代偿。东隆公司遂据此要求解除上述合同。本案现争议焦点为：一、张庆文的违约行为是否符合《现房买卖合同》及其附件约定的合同解除条件；二、《现房买卖合同》及其附件和《借款合同》是否应予解除。现具体分析如下：一、张庆文未及时偿还银行贷款而由东隆公司代偿相应款项的违约行为，符合《现房买卖合同》附件九《补充协议》约定的合同解除条件。根据东隆公司与张庆文签订的《现房买卖合同》附件九《补充协议》第3.7条约定，在东隆公司免除担保责任之前，如张庆文未按期向银行偿还贷款的，东隆公司有权要求张庆文提供等值担保或者提前偿还全部银行贷款，张庆文未提供担保且未偿还全部银行贷款的，东隆公司有权与张庆文解除《现房买卖合同》。本案中，因案涉房屋的产权登记并未从东隆公司变更至张庆文，亦未办理抵押登记手续，依据《借款合同》第十一条关于保证担保的约定，东隆公司的担保责任仍存在。而张庆文于2019年4月出现第一次未按时偿还银行借款情形后，东隆公司即依据《现房买卖合同》文首约定的送达地址及联系方式向张庆文邮寄了催告函，要求张庆文依据《现房买卖合同》附件九第3.7条的约定提供担保或提前偿还全部银行贷款。虽张庆文否认实际收到过该催告函，但既然《现房买卖合同》附件九第十四条约定了双方文首约定的地址即为东隆公司向张庆文送达文件的唯一有效地址，东隆公司的送达行为应当被认定为有效送达。在东隆公司催告张庆文提供担保及提前还款后，张庆文并未提供担保或提前还款，符合了《现房买卖合同》附件九第3.7条约定的合同解除条件。二、《现房买卖合同》及其附件和《借款合同》不应予以解除。本案中，根据《现房买卖合同》及其附件的性质，东隆公司的主要合同目的是向张庆文出售涉案房屋并取得房屋价款，张庆文的主要合同目的是从东隆公司处购买涉案房屋并取得房屋所有权。《借款合同》中张庆文的主要合同目的是从兴业银行取得贷款以向东隆公司支付购房款，兴业银行的主要合同目的是向张庆文提供贷款并获得贷款收益，而东隆公司在《借款合同》中作为保证人，系义务负担方，通过提供保证以获得兴业银行贷款并实现其取得全部房屋价款的合同目的。现《现房买卖合同》及其附件签订履行三年有余，东隆公司已将案涉房屋向张庆文出售，并取得了全部房屋价款，其合同目的已经实现。张庆文在履行《借款合同》过程中出现的逾期还款行为，虽导致兴业银行要求东隆公司代张庆文偿还了贷款本金、利息、罚息等共计1727118.59元，但兴业银行并未要求解除《借款合同》而收回贷款，相较于合同履行状态下东隆公司已取得的11500万元房款，该违约行为导致的损害后果明显轻微。而东隆公司之所以承担担保责任，系因未将涉案房屋办理产权变更登记及抵押登记所致，对其损失东隆公司依据《现房买卖合同》及其附件的约定尚有其他救济途径。而要求解除合同并非最优途径，合同解除不仅不利于维护交易的稳定性，还会造成违约行为与违约后果的严重失衡。因此，本院认为，张庆文的违约程度显著轻微，不影响东隆公司合同目的实现，并未达到东隆公司可以行使合同约定解除权的严重程度，《现房买卖合同》及其附件和《借款合同》不应予以解除，故本院对东隆公司要求解除合同及基于合同解除所产生的诉讼请求均不予支持。但东隆公司要求张庆文偿还其向兴业银行代偿的贷款本金1006250.01元、应收利息715967.84元、罚息4900.74元等共计1727118.59元的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。戴芙蓉系张庆文的配偶，涉案房屋在双方夫妻关系存续期间购买，东隆公司主张由戴芙蓉共同偿还上述款项，符合我国法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、张庆文、戴芙蓉于本判决生效之日起7日内向北京东隆房地产开发有限公司偿还其代张庆文、戴芙蓉向兴业银行股份有限公司北京分行支付的贷款本息等共计1727118.59元。二、驳回北京东隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616800元由北京东隆房地产开发有限公司负担596456元（已交纳）；张庆文、戴芙蓉负担20344元（于本判决生效后七日内交纳）。保全申请费5000元，由北京东隆房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  江 惠审 判 员  玄明虎审 判 员  闫 慧二〇一九年十二月三十日法官助理  卢圆圆法官助理  赵 纳书 记 员  刘 欣书 记 员  田亚男书 记 员  陈 猛