包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初180号 原告：苗震，男，1996年5月13日出生，个体工商户，住包头市。 委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彬彬，内蒙古金矢律师事务所律师。 被告：包头九原万达广场投资有限公司。 法定代表人：曲晓东，经理。 委托诉讼代理人：乌兰托亚，内蒙古辰星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董雨婷，内蒙古辰星律师事务所律师。 被告：包头九原万达广场商业管理有限公司。 法定代表人：王志彬，经理。 委托诉讼代理人：乌兰托亚，内蒙古辰星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董雨婷，内蒙古辰星律师事务所律师。 原告苗震与被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗震及其委托诉讼代理人张斌、李彬彬、被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人乌兰托亚、董雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苗震向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月28日依法解除，二被告立即返还原告履约保证金37407元，装修押金1万元，pos机押金3800元，质保金1万元，物业保证金13715.9元，能源费5000元，以上合计79922.9元，并自起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、请求二被告依法赔偿原告装修损失115800元；3、请求二被告返还原告租赁屋内物品，具体明细附后；4、诉讼费由被告承担。事实和理由，2018年8月17日原告与被告包头九原万达广场投资有限公司签订由被告提供的格式合同《商铺租赁合同》。合同约定原告租赁被告位于××街商铺，签订协议前被告口头承诺保证每日进万达广场消费并经过租赁商铺的自然人达到一万人以上，确保商铺有足够的客源。合同签订后，原告按照合同约定履行各项合同义务，并投入大额的资金对被告提供的毛坯房屋进行装修开业经营。但被告商场内的人流量并未达到承诺标准，为此被告以在广场内走一圈便能免费领取鸡蛋或水杯的方式拼凑经过各租赁店铺人数，但绝大多数人都是没有消费意愿的老人，其进商场的目的仅是领取鸡蛋或水杯，而不是进入商场消费，这导致承租商铺没有足够的客源而不能继续经营。后原告为降低损失欲转让承租商铺，但是承租意愿人过来看了几次因为人流量的问题均放弃承租。2018年11月28日，原告无奈向被告发出解除租赁合同的函，被告收到后要求原告另行缴纳三个月的房租及物业费后方可搬离，原告多次到被告处协商被告均不让原告进入承租商铺，为此原告报警但仍未解决。原告认为，被告承诺每日客流量达到一万人以上属于合同的重要组成部分，被告应该按照承诺履行义务。因其违约行为导致原告无法达到合同签订之初目的，因此双方协议已在原告函告解除时便已解除。被告无权扣留原告物品，为保护原告自身合法权益，诉至法院。 包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司辩称： 一、依据本案案由租赁合同纠纷以及原告与答辩人之间的租赁合同关系，本案应当依据租赁合同中权利义务的约定，以确认各自的责任。2018年8月17日，原告与答辩人在平等自愿、协商一致的基础上，出于真实的意识表示签订的《包头九原万达广场（筹备期）商铺租赁合同》（以下简称：租赁合同）已经依法成立并生效，依据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及民法意思自治原则即约定优于法定，本案双方权利义务应当以合同约定为准。 二、租赁合同的解除时间并非2018年11月28日。首先原告的单方解约行为并无法律及合同依据，系无效行为，不对答辩人发生法律效力。在答辩人严格按照合同约定交付房屋后，原告作为承租人拖欠租金、作为商铺经营者擅自停业，系单方违约，故其并无法定的合同解除权。同时，原告解除合同的形式不符合双方签订的租赁合同中约定的方式，通知的主体与合同名称均出现错误，答辩人已经回函拒绝其解除行为，故原告主张合同解除于2018年11月28日于法无据。依据租赁合同第8.1.2条，原告未按照合同约定于2018年11月20日之前，向答辩人一次性足额支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金，同时，在原告向答辩人邮寄解除租赁合同通知到达之日（2018年11月29日），原告拒绝接待顾客，其行为已经严重违反租赁合同的根本目的，导致合同不能继续履行，已经构成单方违约，依据关于单方解除权的法律规定，原告作为违约在先的一方，其并无单方解除权。依据租赁合同第21.8条明确约定，经双方协商一致，原告提前九十天通知答辩人，可解除合同。但原告并未满足上述两个条件，甚至于2018年11月26日向答辩人提出《关于港岛记缴费及撤铺相关问题的申请》，让答辩人充分相信其继续履行合同的意识表示，为了减轻原告的压力，才未严格按照合同约定追究其延迟履行的违约责任。在答辩人收到该解除通知后，立即回函拒绝其单方解约的行为，并要求原告缴纳租金，恢复营业，但原告置之不理，才导致双方损失的不断扩大。其次，因为原告的严重双重违约行为已经符合租赁合同中所约定的合同解除情形，答辩人已向原告有效送达了《解除租赁合同通知函》、律师函，故租赁合同已于2018年12月21日解除。依据租赁合同第19.7.3条约定，原告不得擅自停止营业；第21.4条，原告延迟缴纳租金、物业服务费超过30日，答辩人有权单方解除本合同，并由原告承担导致合同终止的违约责任。因原告的违约行为已经符合上述条款，故答辩人严格按照合同约定，于2018年12月22日向原告有效送达了解除租赁合同的律师函，故租赁合同因原告的重大违约而于2018年12月21日解除。 三、原告单方违反合同约定，故无权要求答辩人退还相关费用。鉴于租赁合同系因原告违约解除，根据租赁合同第21.7条约定，答辩人有权拒绝返还履约保证金；根据《物业管理服务协议》第六条第2款约定，包头九原万达广场商业管理有限公司有权拒绝返还物业保证金。其次、因原告违约导致合同不能继续履行，质量保证金、装修押金、POS机押金，在未经核算确认的情况下，原告无权要求返还。原告需严格按照租赁合同约定内容，将房屋腾空，完全履行完毕房屋交还手续，并经答辩人确认无任何遗留问题纠纷后，答辩人将剩余的质量保证金、装修押金予以退还。同时，原告对于各项款项所主张的利息，并无合同及相关法律的依据，应当予以驳回。 四、原告违约导致租赁合同解除，装修费用应当由其自行承担。原告作为违约方，应当自行承担装修残值损失。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。”的规定，原告无权要求答辩人赔偿其装修损失。 五、因原告与答辩人从未清点屋内物品，答辩人对屋内物品的具体种类和数量并不知情。而且答辩人有权禁止原告将屋内物品移出房屋。依据租赁合同第21.4条约定，原告欠付租金、物业费等费用期间，不得将涉案房屋内物品移出房屋。故双方争议解决前，原告无权要求答辩人返还物品。 六、答辩人认为诉讼请求的理由并不成立。原告以开业后客流量未达到被告承诺的数量为由，要求答辩人承担违约责任并不成立。首先、原告与万达广场投资有限公司形成的是租赁关系，与万达广场商业管理有限公司形成的是物业服务管理关系，并非其他任何代理、联营或合伙等其他合作关系，答辩人无需对原告的经营承担任何责任。其次、租赁合同中并未约定客流量等自然情况，答辩人也未承诺过客流量的数量，原告主张并无依据。再次、原告作为商铺经营者，拥有完全独立的自主经营权，营业收入因其自身经营管理能力受限，在获取利益以及面对经营风险的考量中，不应遇到经营不善时就将矛盾源头转移到出租人和物业管理部门，而应当自行承担商铺投资和经营的风险。 综上所述，原告与答辩人签订的租赁合同是真实、合法、有效的，对双方均有法律上的约束力，对于合同双方行使权利和履行义务，优先适用本租赁合同。答辩人的所有行为均是在严格履行合同，并正当行使权利的行为。反而是原告违约在先，将商业行为视为儿戏，毫不在意其行为对双方造成的不良影响以及严重损失，应当承担相应责任。 本案经审理认定事实如下，2018年8月17日原告与被告包头九原万达广场投资有限公司签订由被告提供的格式合同《商铺租赁合同》。合同约定原告租赁被告位于××街商铺，建筑面积223.64㎡，套内建筑面积124.69㎡，租赁期限为33个月，即2018年8月17日至2021年5月16日，租金起始标准为每月每平米人民币150元，月租金为18703.50元，自2019年8月17日至2020年8月16日，月租金标准在起始月租金标准基础上递增百分之五，即每月租金为19638.68元，自2020年8月17日至2021年5月16日，月租金标准在上一个交租期租金标准基础上递增百分之五，即每月租金为20620.61元。原告虽然和被告包头九原万达广场投资有限公司签订的租赁合同，但合同项下约定合同内容，均由被告包头九原万达广场商业管理有限公司来承管，如收取租金、履约保证金、物业费、能源费、物业保证金等等。原告承租被告的商铺是未经装修的毛墙毛地，按照租赁合同的约定，由原告自行装修，其装修标准必须按照被告的要求执行，由被告来审核承揽装修的施工资质及施工质量，合同终止后，由承租方恢复初始状态。原告于租赁合同签订当日向被告包头九原万达广场商业管理有限公司支付了首期租金，即2018年8月17日至2018年11月30日，租金65462.25元，向被告包头九原万达广场商业管理有限公司支付履约保证金37407元、装修押金10000元，POS机押金3800元、质保金10000元、物业保证金13715.9元、能源费11000元。原告为装修租赁商铺支出83000元、购买厨房灭火设备支出7000元、购买改造消防喷淋设备支出5300元。原告自开业以来至2018年11月28日，其经营的特色小吃，因客流量不足及经营问题每况愈下，原告决定撤摊儿，即解除租赁合同，便向被告发出书面解除合同函，被告收到解除合同函后，认为原告解除合同是单方违约行为，未予同意，嗣后，被告多次向原告发出继续履行合同的函告通知。原告自2018年11月28日停业后，原告多次准备回租赁商铺，均遭到被告拒绝，被告为了万达广场营业形象，擅自将包括原告租赁商铺在内的区域整体外围拦住装裱，并在诉讼过程中，未经任何人同意的情况下，将原告租赁商铺内的所有物品清理并搬出。2018年12月21日，被告向原告发出解除合同通知函，要求原告缴纳2018年12月至2019年2月的租金、物业费及七日内退场。原、被告协商未妥，原告诉至本院，被告提出上述答辩意见。 上述事实，有原、被告提供的《包头九原万达广场商铺租赁合同》、《包头九原万达广场步行街物业管理服务协议》、缴费通知单、银行流水、《包头市溶沁工程服务有限公司施工合同》、厨房设备灭火装置安装验收单、POS机签收单、喷淋改造费用收据、解除租赁合同通知、电话录音、解除租赁合同通知函、擅自停业整改通知函、解除合同通知函、律师函，庭审记录等，在案证实。 本院认为，本案的争议焦点有三：一、解除租赁合同的责任在那一方？二、解除租赁合同的时间确定；三、原告的诉讼请求能否支持。 原、被告所签订的租赁合同及物业管理服务协议，是当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，当事人对租赁合同及物业管理服务协议的效力不持异议，对当事人具有约束力。合同当事人应当按照租赁合同及物业管理服务协议严格履行各自的合同义务。原告诉称的“被告承诺每日客流量达到一万人以上属于合同的重要组成部分，被告应该按照承诺履行义务。”合同解除原因，第一查无实据，二则原告未能举证，导致租赁合同解除的原因，是原告租赁的商铺地理位置、客流量不足及经营者经营艺术多个原因造成，据此，本院认为，解除租赁合同的责任一方在原告，故原告请求返还履约保证金37407元的诉讼请求，不予支持。 原告虽然于2018年11月28日书面提出解除合同，被告收到解除合同通知函后，不同意解除合同，原告提出解除合同的理由不具备合同解除的条件，而被告在书面催促原告履行合同，原告拒不履行合同义务的情况下，于2018年12月21日函告原告解除租赁合同，被告的解除合同通知函送达原告之时，本院认为，才是租赁合同解除的时间，即2018年12月21日。因此，自2018年12月1日至2018年12月20日产生的租金及物业费，即租金12469元、物业费4572元，应由原告给付被告。 原告请求的履约保证金37407元，如上所述、本院不予支持。装修押金10000元、质保金10000元，旨在验收装修、质量是否合格，被告已经验收合格，并交付使用，装修押金10000元、质保金10000元，按照物业管理服务协议的规定，应由被告如数退还原告。POS机押金3800元，POS机由原告退回被告后，被告返还原告POS机押金3800元。能源费原告交付被告11000元，因原告已经花费一部分，原告请求5000元，被告从系统查实为4121.86元，由被告退还原告4121.86元。物业保证金13715.9元，租赁合同已解除，应由被告如数退还原告。在被告退还原告上述款项时，应扣除原告在2018年12月1日至2018年12月20日产生的租金及物业费，即租金12469元、物业费4572元。原告请求“自起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息”，无法律依据，本院不予支持。原告请求装修损失费115800元，根据原告举证情况，本院认定95300元。关于该项损失，原、被告签订的租赁合同及物业管理服务协议均没有约定，在没有约定的情况下，应当适用社会习俗，可以适用公平原则。按照租赁合同的约定，装修费用应在三年租赁期内逐年转化，现原告实际租赁期限不到三个月，投入的大量资金还未来得及转化，双方就解除了租赁合同，一分钱不给原告补偿，有失公允。但鉴于解除租赁合同的原因归则于原告的实际情况，也只能由被告适当给予原告一点补偿，即装修费的三分之一28590元（95300元×30%）。关于被告要求原告撤场时恢复毛墙毛地原状状态的辩称意见，因原告装修的水暖及地面是刚刚装修完毕的，如再破坏性拆除，一方面造成成本的浪费，另一方面它也可以继续利用，所以，本院不予采纳。关于原告请求返还租赁店铺的物品，开庭前，法官组织双方对原告的物品已经进行了清点，并登记造册，由双方签字认可，以此为准可移动的物品，由原告搬走。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（二）、（三）、（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十一条（二）、（三）、（四）的规定，判决如下： 一、确认原告苗震与被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司签订的租赁合同及物业管理服务协议的解除时间为2018年12月21日； 二、被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司退还原告苗震装修押金10000元、质保金10000元、POS机押金3800元、物业保证金13715.9元、能源费（水电费）4121.86元； 三、被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司补偿原告苗震装修残值损失费28590元； 四、原告苗震给付被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司自2018年12月1日至2018年12月20日产生的租金及物业费17041元（租金12469元、物业费4572元）； 五、原告苗震租赁店铺内的可移动的物品由原告苗震自行搬走，被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司不得阻拦，物品的数量以双方签字认可的明细为准（明细附后）； 六、驳回原告苗震其他诉讼请求。 案件受理费4216元，减半收取2108元（原告已预交），由原告苗震负担1475元，由被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司负担633元。 以上执行款项，于本判决书生效后十五日内执行完毕。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  程德军 二〇一九年三月二十八日 书记员  张 静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 物品清单 1、电脑 2、点菜机 3、吧台 4、双人桌5张 5、四人桌8张 6、长条桌2张 7、椅子26把 8、沙发9套 9、髙凳10把 10、吊灯（自行车灯2套、五火投光灯2套、其他12套） 11、移动铁桶5个 12、干粉灭火器6组 13、大板车1个 14、四门冷柜1个 15、平冷1个 16、操作台 17、保险柜2个 18、三星池1套两星池1套 19、蒸车1个 20、小操作台1个 21、保温车 22、水箱（热水器） 23、吸、补风机 24、防爆门