福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初835号 原告：袁军，男，1984年1月18日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 原告：袁乖，女，1984年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：袁军（系袁乖哥哥），住湖南省醴陵市。 原告：匡碧如，女，1963年10月7日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：袁军（系匡碧如儿子），湖南省醴陵市。 被告：任洪，女，1983年1月10日出生，汉族，住广东省高州市。 被告：许坤泉，男，1983年4月26日出生，汉族，住福建省平和县。 原告袁军、袁乖、匡碧如与被告任洪、许坤泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁军到庭参加诉讼，被告任洪、许坤泉经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁军、袁乖、匡碧如向本院提出诉讼请求：1.解除袁仲秋与任洪、许坤泉于2014年9月12日签订的两份《房产买卖协议书》（编号：0025281和编号0025282）；2.退还所有购房款和一切经济损失：2014年9月12日付定金60000元，协议签订之后，每月按约定及时支付银行按揭款6000元，共支付16个月96000元，2014年10月20日支付购房款80000元，2014年10月30日支付50000元，2014年11月5日支付457714元，2015年6月入住装修款300000元。以上款项合计1043714元，按银行利息赔偿至还款日；3.任洪、许坤泉共同承担本案诉的全部诉讼费用、保全费用。庭审中，袁军、袁乖、匡碧如变更诉讼请求如下：1.解除袁仲秋与任洪、许坤泉于2014年9月12日签订的《房产买卖协议书》（编号：0025281）；2.任洪、许坤泉退还所有购房款共计610604元；3.任洪、许坤泉赔偿袁军、袁乖、匡碧如违约金267592元（按房屋总价1332960元的20%计算）；4.任洪、许坤泉共同承担本案诉的全部诉讼费用、保全费用。庭审中，袁军、袁乖、匡碧如主张被告任洪、许坤泉应返还扣除车位价款后的购房款609004元（742114元-133110元），并撤回保全费诉讼请求。事实和理由：2014年9月12日，袁仲秋和被告任洪、许坤泉双方签订两份《房产买卖协议书》（编号：0025281和编号0025282）约定：任洪、许坤泉同意将座落于厦门市中海锦城国际11号楼22层2204室房产及地下一层1102号车位出售给袁仲秋，房屋总成交价为1332960元，车位总成交价为133110元；协议签订之日袁仲秋应向任洪、许坤泉支付购房定金50000元和购车位定金10000元（已支付购房定金可冲抵首期购房款），于办理全权委托公证当日支付购房款459604元及车位款133110元，合计592714元，剩余银行按揭余额由袁仲秋自2014年9月12日开始支付。任洪、许坤泉同意在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至袁仲秋或袁仲秋指定的第三方名下；任洪、许坤泉应于开发商交房当日将房产交付给袁仲秋使用，双方保证于2014年10月10日前（后延期至2014年11月5日）到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给袁仲秋或袁仲秋指定的第三方，若在办理产权及产权交易过程中需被告任洪、许坤泉协助办理或签字的，被告应无条件配合。协议签订当天，袁仲秋按约定支付购房、车位定金60000元，并自协议签订之后每月按月及时支付讼争房产银行按揭款。2014年10月20日，袁仲秋向任洪、许坤泉支付购房款80000元；2014年10月30日，在任洪、许坤泉的要求下袁仲秋再次支付50000元。2014年11月5日任洪、许坤泉将房产办理全权委托公证给袁仲秋的妹夫易长告，袁仲秋在公证当天转账支付购房款457714元，至此，袁仲秋已经履行了其对任洪、许坤泉全部的付款义务，且为了合同的顺利履行，袁仲秋早已准备好了办理过户所需的材料，并多次催促任洪、许坤泉到房产交易中心办理过户事宜，但任洪、许坤泉不予配合。袁仲秋于2015年9月21日死亡，现三原告作为袁仲秋第一顺位法定继承人，根据合同法及协议书的约定，请求判令被告退还所有购房款并赔偿经济损失。为维护原告合法权益，恳请法院依法判决允上列诉讼请求。 任洪、许坤泉未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2014年9月12日，任洪、许坤泉（甲方）与袁仲秋（乙方）、厦门丹厦房产行销策划有限公司签订一份《房产买卖协议书》（0025281），约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他相关法律法规之规定，甲、乙、双方在平等自愿的基础上友好协商，就房产买卖相关事宜达成一致，特订立以下条款，以兹共同遵守。第一条甲方同意将其已购买座落于厦门市集美区房产，用途住宅，转让给乙方，原购房合同号为03079305，建筑面积111.08平方米。该房产尚未竣工交付使用，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意受让上述房产。甲方愿意在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下。该房产目前已抵押至农业银行。第二条甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币（大写）壹佰叁拾叁万贰仟玖佰陆拾（￥1332960）元整。……本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币（大写）伍万（￥50000.-）元整……第五条甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分贰次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于办理全权委托公证当日向甲方支付人民币（大写）肆拾伍万玖仟陆佰零肆（￥459604.-）元整（含定金）；……4.乙方于2014年9月12日之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期叁次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。5.本条第壹款规定的支付数额是以甲方在签订本协议当日提供的贷款余额人民币捌拾柒万叁仟叁佰伍拾陆元（￥873356.-）计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为：成交总价减银行实际贷款余额。贷款余额以银行出具单据为准。第六条甲方应于开发商交房当日将房产交付给乙方使用。……第十三条甲、乙双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金；交房后甲方同意乙方将该房进行装修，若甲方悔约，甲方另向乙方支付违约金人民币以实际装修票据为准作为装修补偿。若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金，若已对该房进行装修、添附将无偿赠予甲方。任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。第十四条若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期十五日视为悔约。第十五条甲乙双方保证于2014年10月10日前到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给乙方或乙方指定第三方，所产生的公证费用由乙方承担，公证书由乙方执管；若在办理产权及交易过程中须甲方协助办理的，甲方须及时办理。如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由乙方执管；并约定于/签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期壹拾伍日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。……第十八条本协议壹式叁份，经叁方签名盖章后生效，甲、乙双方各执壹份，丙方执壹份，各份均具同等法律效力。若有未尽事宜，甲、乙双方日后可再行协商，经协商所签订的补充协议与本协议具有同等法律效力。”协议书并对双方的其他权利义务进行了约定。任洪、许坤泉在协议书落款的甲方处签名捺印，袁仲秋在该协议的乙方处签名捺印，厦门丹厦房产行销策划有限公司在该协议的居间方丙方处盖章。任洪、许坤泉（甲方）与袁仲秋（乙方）、厦门丹厦房产行销策划有限公司并于同日签订一份《房产买卖协议书》（0025282），约定任洪、许坤泉将坐落于厦门市集美区车位转让给袁仲秋，房产成交价为133110元。 上述两份《房产买卖协议书》签订后，任洪、许坤泉与袁仲秋双方协商同意“公证交易时间延迟到2014年11月05日”。2014年11月5日，任洪、许坤泉将案涉房屋和车位办理全权委托公证给袁仲秋的妹夫易长告。袁仲秋依约向任洪、许坤泉支付了647714元，具体为：2014年9月12日支付60000元；2014年10月20日支付80000元；2014年10月30日支付50000元；2014年11月5日支付457714元（庭审中袁军陈述其中5000元系延迟付款的补偿）。2014年9月至2015年8月期间，袁仲秋按照《房产买卖协议书》（0025281）的约定，每月支付案涉房屋的按揭款5900元，合计70800元。 匡碧如系袁仲秋配偶，袁军、袁乖系袁仲秋子女。袁仲秋于2015年9月21日死亡，其第一顺序继承人为匡碧如、袁军、袁乖。袁仲秋去世后，袁军于2015年9月至2015年12月期间每月通过银行转账向任洪支付房屋按揭款5900元，共23600元。 案涉房屋、车位因任洪、许坤泉涉及民事诉讼，分别于2015年5月8日、2016年1月7日被厦门市思明区人民法院查封，匡碧如、袁军、袁乖向厦门市思明区人民法院提出执行异议，请求解除对案涉房产及车位的查封措施。厦门市思明区人民法院于2016年5月4日作出（2015）思执字第5969号之二执行裁定，裁定如下：一、中止对厦门市车位的执行；二、驳回案外人匡碧如、袁军、袁乖的其他执行异议请求。该裁定已经发生法律效力。匡碧如、袁军、袁乖并以陈秀斌为被告、任洪与许坤泉为第三人，向厦门市思明区人民法院提起案外人执行异议之诉，诉讼请求为：立即停止对袁仲秋购买的址于厦门市集美区房产的强制执行，并解除对该房屋的冻结、查封。厦门市思明区人民法院于2017年2月27日作出（2016）闽0203民初9345号判决，判决驳回袁军、袁乖、匡碧如的诉讼请求。袁军、袁乖、匡碧如不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2017年10月26日作出（2017）闽02民终3501号判决，判决驳回上诉，维持原判。此后，厦门市集美区房屋被厦门市思明区人民法院司法拍卖。 本院认为，袁仲秋与被告任洪、许坤泉于2014年9月12日签订的两份《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。袁仲秋在签订协议书后死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”袁仲秋的继承人袁军、袁乖、匡碧如均未放弃继承，因此概括承受袁仲秋生前签订的两份《房产买卖协议书》的债权债务，《房产买卖协议书》继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”案涉房屋因任洪、许坤泉所涉民事纠纷已被厦门市思明区人民法院司法拍卖，房屋买卖合同目的已经不能实现，现袁军、袁乖、匡碧如主张解除《房产买卖协议书》（0025281），于法有据，本院予以支持。 关于原告袁军、袁乖、匡碧如主张返还购房款609004元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房产买卖协议书》（0025281）解除后，袁军、袁乖、匡碧如有权主张任洪、许坤泉返还购房款，袁仲秋、袁军通过银行转账、偿还按揭款等方式支付案涉房屋和车位的购房款共742114元（647714元+70800元+23600元=737114元），扣除案涉车位价款133110元，任洪、许坤泉应当返还袁军、袁乖、匡碧如案涉房屋价款609004元，该部分诉讼请求本院予以支持。 关于原告袁军、袁乖、匡碧如主张支付违约金267592元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”两被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，根据《房产买卖协议书》（0025281）第十三条约定：“甲、乙双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金”现原告要求两被告支付违约金，其中按照案涉房屋总价款百分之二十计算的违约金266592元（133296020％），于法有据，本院予以支持。其余部分违约金诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 被告任洪、许坤泉经本院公告送达未到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除袁仲秋与任洪、许坤泉于2014年9月12日签订的《房产买卖协议书》（0025281）； 二、任洪、许坤泉应于本判决生效之日起十日内返还袁军、袁乖、匡碧如购房款609004元； 三、任洪、许坤泉应于本判决生效之日起十日内向袁军、袁乖、匡碧如支付违约金266592元； 四、驳回袁军、袁乖、匡碧如的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12566元，由袁军、袁乖、匡碧如负担14元（已预缴），由任洪、许坤泉负担12552元，任洪、许坤泉应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林福赞 人民陪审员  林国伟 人民陪审员  周雅娟 二〇一九年九月二十六日 法官 助理  王 悦 代书 记员  陈 凉 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。