成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初823号 原告：成都美好房屋开发有限公司，住所地：四川省成都市新津县。 法定代表人：鲁力，董事。 委托诉讼代理人：裴德伟、张鑫，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：王国柱，男，汉族，1968年7月12日出生，住新疆温泉县。 被告：何青，女，汉族，1973年1月14日出生，住四川省成都市双流区。 二被告的委托诉讼代理人：官莉、曾宪充，四川法也律师事务所律师。 第三人：谢进宁，女，汉族，1971年10月2日出生，四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：何丽芳、向阳，四川锦沐律师事务所律师。 原告成都美好房屋开发有限公司（以下简称:美好公司）与被告王国柱、何青、第三人谢进宁商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，谢进宁申请作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，本院予以准许。原告美好公司的委托诉讼代理人裴德伟、张鑫、被告王国柱及二被告的委托诉讼代理人曾宪充、第三人谢进宁及其委托诉讼代理人何丽芳、向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美好公司向本院提出诉讼请求如下：1、判决解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；2、判令二被告将位于成都市双流区机场路181号（现地址为：）美好花园二期6栋1单元5楼9号的房屋完整返还于原告，并向原告支付违约金10.8043万元（按房款的10%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：王国柱、何青于2010年10月13日与我方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，由王国柱二人采用首付加按揭贷款的方式购买我方开发的位于成都市双流区机场路181号美好花园二期6-1-5-9号商品房一套，房款共计1080430元。同日，王国柱二人与中信银行成都分行签订了《个人购房借款》，向中信银行成都分行借款75万元，由我方对王国柱二人的借款提供担保。王国柱二人与我方签订了《银行贷款补充协议》，约定王国柱二人未按时偿还中信银行成都分行按揭贷款，造成我方被中信银行成都分行从我方账户扣除贷款本息后果的，我方可解除与王国柱二人签订的买卖合同，处理王国柱二人购买的房屋并要求王国柱二人支付房款10%的违约金。此后，中信银行成都分行向王国柱二人发放了借款75万元。因王国柱二人严重逾期偿还借款，中信银行成都分行申请双流区法院强制执行后，法院于2018年11月29日扣划我方银行账户725894.81元。此后，王国柱一直未偿还我公司代还款项。由于王国柱二人的严重违约行为，导致我公司被执行和纳入失信人名单，给公司造成了巨大的经济损失和声誉损失。按照合同约定，我公司有权要求王国柱二人解除合同、返还房屋，并按约支付违约金。案涉房屋的小区的分户产权证从2011年就开始办理，交房就交契税的业主都拿到了产权证，由于王国柱二人一直没有交契税，我公司无法为二人办理产权。在王国柱2018年2月交契税后，我公司去申请办证时，房屋已经被高新法院查封了，无法办理分户产权，未办理产权证并不是我公司的责任，我公司没有违约。 被告王国柱、何青辩称：两被告是夫妻关系。1、美好公司提出解除合同的法律和事实依据不充分。合同已全部履行完毕，我方已全部付清房款，美好公司已交付了房屋，只是美好公司没有给我们办理房产证，物权的转移是以登记为准，只是管理性规定。美好公司为我方代还的银行贷款是原美好公司承担的担保责任，美好公司可以依据协议向我方追偿。2、2017年3月，我方将房屋出售给了谢进宁，现在谢进宁已经入住，谢进宁的付款还有70万元没有支付给我方。如果退还房屋，谢进宁将无房可住。3、如果法院判决解除合同，应按照房屋现在的价格进行计算。4、我方没有违约情况，已把办理房产证的钱交给了美好公司，是由于美好公司违约导致没有给我方办理房产证，我方不承担责任。５、我方没有按期还贷，不是我方没有归还银行贷款，是因为房屋被查封，还款交不进去了。我方认为不应解除合同，如果解除合同，将给我方、美好公司及谢进宁造成非常复杂局面，不利于纠纷的解决。 第三人谢进宁向本院提出诉讼请求如下：1、确认本诉原被告争议的案涉房屋为谢进宁所有；2、请求本诉原告协助申请人（即谢进宁）办理案涉房屋产权过户手续。事实与理由：2017年3月2日，谢进宁与王国柱二人通过中介机构签订了《房屋买卖合同》，约定王国柱二人将位于双流区美好家园6幢1单元5楼9号房屋以1450000元转让给我方，双方还约定了房款支付方式，部分房款为我方向银行贷款支付。此后，我方向王国柱支付了定金5万元。2017年4月12日，双方到四川省成都市蜀都公证处办理了《预约合同》公证。我方于当日向王国柱转账支付了52万元、18万元购房首付款，王国柱二人也将房屋交付我方，我方已装修并已实际入住，具有明显的物权公示与公信的作用，其行为已发生了物权效力，房屋事实上已不能返还。从维护交易稳定兼顾公平原则出发，本案不适宜解除合同。同时，美好公司与王国柱二人建立的担保关系，是基于借贷法律关系，美好公司承担了保证责任后，相当于中信银行将其抵押权人的法律地位让渡给了美好公司，即美好公司取得了抵押权人的法律地位，依据担保法第40条规定，抵押合同中不能约定抵押人无力承担还款义务时，抵押物直接归抵押权人所有。在房屋没有拍卖的情况下，美好公司直接取得房屋有违公平原则及抵押权的本质属性，违反了抵押权留置契约禁止性规定。由于美好公司未及时办理案涉房屋的产权证，远远超过了约定办理产权时间，如果美好公司及时办理了产权，则王国柱二人办理了房屋抵押后，美好公司将不再为王国柱二人的银行贷款承担保证责任，因此，中信银行通过法院扣划美好公司的款项系美好公司过错在先造成。美好公司解除合同的法定和约定条件均不成就，美好公司的请求应全部驳回。 针对第三人谢进宁的请求，美好公司辩称：1、请求驳回谢进宁的诉请。谢进宁仅与王国柱二人有合同债务的法律关系，与我方没有任何法律关系，与本案诉讼没有关联性。谢进宁应当另案提起诉请，且仅向王国柱二人提起；2、谢进宁与王国柱二人之间的买卖关系，我方不知情，王国柱二人和谢进宁没有告知过我方。他们签订的合同，不具有公示性，不能和我方发生任何法律关系。3、房屋的签约备案登记只是行政部门的管理方式，不是物权变动依据，由于房屋所有权人是我公司，王国柱无权处分房产，买卖合同不具有法律效力，双方签订这份合同有重大过错。谢进宁的诉求没有法律和事实依据，请求法院驳回谢进宁的诉请。 王国柱、何青辩称：同意谢进宁的意见。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2010年10月13日王国柱二人与美好公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定王国柱二人购买美好公司开发的位于成都市双流区房屋，房屋总价为1080430元；买受人采用按揭付款方式支付房价款：买受人与《买卖合同》签订之日起当日内，向出卖人支付购房首付款330430元（含买受人已付定金），余款人民币75万元，买受人以向银行贷款的方式进行支付；买受人委托出卖人办理本合同下商品房的房屋产权证，买受人须于合同约定的交房日内向出卖人提交办理房屋产权所需资料以及相关税、费（以成都市房管局、税务局的最新规定为准）提交给出卖人等等。合同签订后，王国柱二人支付了购房首付款，美好公司向王国柱二人交付了房屋，交房时王国柱二人未向美好公司缴纳委托办证的契税。上述合同进行了商品房买卖合同备案登记，房屋现地址现已变更为：成都市双流区西航港街道办事处希望路115号6栋1单元5楼9号。美好公司代何青于2018年2月5日向税务局缴纳了案涉房屋的买卖契税。 2010年10月13日，借款人何青、共同借款人王国柱（甲方）与贷款人中信银行股份有限公司成都分行（乙方，以下简称：中信银行）、保证人美好公司（丙方）签订了《个人购房借款合同》，并于同日向四川省成都市律政公证处（以下简称：律政公证处）申请对上述合同进行公证并赋予其强制执行效力，公证处出具了（2010）川律公证字第56287号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。在上述借款合同中，三方约定：甲方向乙方贷款75万元，贷款期限为240个月，自2010年12月1日至2030年12月1日止；还款方式为等额本息还款法，每月1日还款5040.65元；甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲主偿还贷款的担保；丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任；如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。担保范围：本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）等等。此后，王国柱二人与美好公司签订了一份《银行贷款补充协议》（协议无签订时间），约定：第二条，出卖人在承担担保责任后，有权向买受人追偿；买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起七日内，应向出卖人清偿由出卖人向银行支付的贷款本息并每日按照逾期未付款的万分之三向出卖人支付逾期违约金；如买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起三十日内仍不向出卖人清偿债务并支付违约金，出卖人有权解除双方签定的相关合同并采取收回房屋另行销售等方式弥补因买受人上述行为造成的损失及产生的所有费用；第三条，若买受人连续或累计六个月不能按时归还按揭银行贷款，造成出卖人按银行规定被迫无条件回购买受人抵押给银行的房产或导致银行从出卖人账户扣除该笔贷款本息的后果，出卖人可解除双方签定的相关合同、处理本项目房屋并要求买受人支付房款的10%的违约金，出卖人可用处理买受人房屋后所得款项补偿出卖人因承担担保责任导致的损失以及违约金，买受人自行承担由此造成的装修等损失；第四条约定了处理买受人房屋所得款项的顺序：首先抵扣买受人在银行的贷款余额、拖欠银行贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用等经济损失，抵扣完毕后，买受人还需向出卖人支付买受人贷款总额的5%作为违约金，如仍有不足出卖人有权继续向买受人追偿等等；处理买受人房屋所得款项按上述程序扣除后，若有余额则由出卖人退给买受人；如因买受人逾期偿还贷款造成诉讼或给出卖人造成其他的经济损失，买受人赔偿出卖人由此导致的一切损失等等。 上述协议签订后，中信银行按约向何青、王国柱发放了购房贷款75万元用于二人购买案涉房屋。何青的中信银行《业务凭证/客户回单》载明：2017年9月1日应还贷款本息共计579801.81元，从该月起何青逾期未归还贷款。中信银行于2018年9月19日分别向何青、王国柱、美好公司邮寄送达了向三方追收欠款的《律师函》（附件1：2018年4月20日中信公司出具的《贷款提前收回通知》；附件2：2018年8月29日四川省成都市律政公证处出具的《核实函》，并在律政公证处对邮寄送达过程进行了保全证据公证。此后，何青、王国柱及美好公司均未按律师函要求在收到律师函后五日内向中信银行归还所欠借款本息。2018年9月29日，经中信银行申请，律政公证处出具了（2018）川律公证执字第211号《执行证书》，主要内容有：申请执行人为中信银行，被执行人为何青、王国柱、美好公司；经核实，借款人何青、王国柱截至2018年2月3日拖欠中信银行贷款本金579801.81元，相应利息、罚息合计12415.27元；中信银行可持公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行；执行标的为，本金579801.81元，截至2018年2月3日拖欠相应利息、罚息合计12415.27元，实现债权的全部费用（包括但不限于执行公证费1000元，律师费35530元等）。 2018年10月23日，本院受理（2018）川0116执6659号中信银行申请强制执行公证债权文书一案，被申请人为何青、王国柱、美好公司，申请执行事项为：被申请人偿还申请人借款本金579801.81元；支付截至2018年2月3日拖欠的利息、罚息合计12415.27元，自2018年2月4日至付清之日止的利息、罚息、复利（按合同约定计算）；支付实现债权的全部费用（包括但不限于执行公证费1000元，律师费35530元等），支付迟延履行期间的债务利息（以616331.81元为基数，自2018年9月30日开始计算至付清之日止，按照日万分之一点七五计算），上述费用暂计为716331.81元。本院执行局于2018年11月29日分两笔扣划被执行人美好公司银行账户存款共725894.81元至法院案款专户。此后，本院将其中657529.4元执行款划转给申请人中信银行，并收取了执行费9563元，将剩余案款58802.41元退还给了美好公司，该案已执行完毕。此后，何青、王国柱未向美好公司偿还代付银行欠款及执行费用。 又查明，王国柱、何青于2017年3月2日与谢进宁签订了一份房屋买卖合同，约定将案涉房屋以145万元的价格出卖给谢进宁。谢进宁向王国柱二人支付了部分购房款。经成都美好家园物业服务有限责任公司出具的《入住证明》载明，谢进宁于2017年5月1日入住案涉房屋。谢进宁提交了一份装修合同及装饰装修管理协议，但未提交已实际装修的证据。谢进宁已于2019年1月22日向本院另案起诉王国柱、何青房屋买卖合同纠纷案。 另查明，美好公司提交的2019年2月26日查询的《房屋信息查询记录》显示：案涉房屋的房屋所有权人为美好公司，房屋所有权证书编号为：双权0279575号；高新区法院于2017年10月16日作出了限制登记，限制登记文书文号为：（2017）川0191民初10107号、执保1965号；都江堰市人民法院于2019年2月13日作出限制登记，限制登记文书号为：（2019）川0181民初5526号、执保58号。上述法院受理案件的被告及被执行人均为王国柱、何青，美好公司不是被执行人。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原告工商信息，二被告的身份证复印件，第三人的身份证复印件；2、商品房买卖合同及合同附件：商品房买卖合同补充协议；3、公证书及个人购房借款合同，银行贷款补充协议；4、公证书及律师函、贷款提前收回通知书、核实函，EMS邮寄单；5、本院（2018）川0116执6659号《执行通知书》、《执行完毕通知书》，中国工商银行网上电子回单2张（本院2018.11.29分两笔从美好公司扣划595153元、130741.81元）；6、本院（2018）川0116执6659号案件执行卷宗复印件：执行申请书，执行证书（公证处出具），本院《案款付款通知书》结算通知联3份（通知本院财务收费处将执行款725894.81中的657529.4元支付给中信银行，本院收取执行费9563元，将58802.41元退回美好公司），本院出具的《资金往来结算票据》，中信公司出具的收据1张（收到何青案执行款657529.4元）、收条1张（收到双流法院退款58802.41元）；7、房屋信息查询记录；8、何青提交的中信银行业务凭证/客户回单1张（个人住房贷款还款明细）。9、高新区法院（2017）川0191民初10107号民事判决书、网签合同信息查询记录；10、第三人谢进宁提交材料：房屋买卖合同复印件（被告与第三人签订），何青的个人及家庭房屋登记记录信息证明，定金收条，中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单，中国工商银行凭证，装修合同，入住证明，装饰装修管理协议，物管费、水电费收据，购水充值卡照片复印件1张。11、当事人陈述等等。上述证据，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 被告提交的自述为美好公司售楼部财务室人员为其查询2017年3月已交契税凭证的历史缴纳费用的电脑截屏照片，在质证时美好公司对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，被告也未提供证明该照片来源合法、内容真实的其它证据佐证。本院认为，该证据不具有真实性和合法性，依法不予采信。 本院认为，美好公司与王国柱、何青签订的《商品房买卖合同》及补充协议、银行贷款补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行。现各方当事人对解除合同、是否返还房屋、违约责任的承担以及案涉房屋是否为第三人谢进宁所有均有争议。本院根据各方提交的有效证据，以及审理查明事实，针对各方争议焦点及诉讼请求评判如下： 一、解除合同的诉讼请求。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二条规定：“当事人可以约定一方解除事同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人在《银行贷款补充协议》的第二条、第三条中约定:“出卖人在承担担保责任后，有权向买受人追偿；……若买受人连续或累计六个月不能按时归还按揭银行贷款，造成出卖人按银行规定被迫无条件回购买受人抵押给银行的房产或导致银行从出卖人账户扣除该笔贷款本息的后果，出卖人可解除双方签定的相关合同、处理本项目房屋并要求买受人支付房款的10%的违约金”，根据审理查明事实，王国柱、何青从2017年9月开始拖欠中信银行个人住房贷款，连续六个月以上不能按时还款，导致美好公司银行账户的存款在2018年11月29日被法院强制执行扣划，法院扣划的王国柱二人欠银行贷款本息等执行案款最后支付给了申请人中信银行，且王国柱二人至今未向美好公司支付代还银行贷款等款项，双方约定的解除房屋买卖合同的条件已成就，依据合同约定及法律规定，美好公司有权解除房屋买卖合同及补充协议，故对美好公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 王国柱二人关于原告行使合同解除权的事实和法律依据不足的抗辩意见，不成立。谢进宁不是案涉合同的相对人，关于美好公司在房屋没有拍卖的情况下，直接取得房屋有违公平原则及抵押权的本质属性，违反了抵押权留置契约禁止性规定，合同不宜解除的陈述意见，缺乏事实和法律依据，其抗辩不成立。 二、美好公司要求返还房屋的诉讼请求。 关于解除合同后的处理，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，在无特殊约定的情况下，房屋买卖合同解除后，双方当事人一般采取据实结算抵扣各项费用后互相返还财产方式处理，即由出卖人在扣除买受人应承担的违约责任等应付款项后，将买受人支付的剩余购房款返还买受人，由买受人向出卖人返还房屋，出卖人对买受人返还后的房屋有权自行处置。但在本案中，双方当事人在《银行贷款补充协议》第二条、第三条、第四条中，对解除合同后的结算和清理方式进行了特殊约定：在解除合同后，美好公司有权用收回后的房屋销售所得款项来补偿因承担担保责任造成的各项损失，包括代偿款项、违约金、诉讼费用等各项损失，如有剩余款项还应退还王国柱、何青。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，因此，美好公司要求收回房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 王国柱二人辩称美好公司将房屋交付给二人，已有物权公示效力，二人已将房屋出卖给第三人，退房后第三人将无房居住，不同意解除合同，缺乏法律依据。根据我国物权法规定，不动产的物权变动依法登记才产生法律效力，未经登记，不发生法律效力，美好公司虽然将房屋交付王国柱二人，但二人尚未取得案涉房屋的产权，房屋的所有权人仍然是美好公司，王国柱二人与第三人之间的房屋买卖合同关系属于另一法律关系，应由王国柱二人与第三人谢进宁另案解决，本案原告美好公司无法定义务要协助其解决纠纷。王国柱二人的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。 三、美好公司要求支付违约金10.8043万元的诉讼请求。根据审理查明事实，由于王国柱二人逾期六个月以上拖欠中信银行的贷款未还，导致美好公司向中信银行承担了担保责任，被法院强制执行扣划了银行存款支付给中信银行，属于《银行贷款补充协议》第三条约定的应承担违约责任的违约行为，美好公司要求王国柱二人按协议第三条的约定支付购房款10%的违约金108043元，符合合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本院予以支持。 王国柱二人抗辩称自己无违约行为，是美好公司违约没有为其办理房产证，导致美好公司承担了担保责任，自己不承担责任，与审理查明事实不符，也缺乏法律依据。经审查，美好公司承担担保责任，是由于王国柱二人违约拖欠中信银行贷款，导致中信银行向美好公司主张担保责任所致，并非美好公司未办理房产分户产权所致，美好公司是否办证与美好公司承担担保责任之间并无直接因果关系，王国柱二人的抗辩不成立。 四、第三人谢进宁要求确认案涉房屋的所有权归谢进宁所有的诉讼请求。经审查，谢进宁虽然与王国柱二人签订了房屋买卖合同，并支付了部分房款，王国柱二人也将房屋交给谢进宁居住，但房屋的所有权人为美好公司，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。”之规定，出卖房屋的王国柱二人尚未取得案涉房屋的所有权，在本院已依法判决解除美好公司与王国柱二人的商品房买卖合同的情况下，王国柱二人已不可能依据商品房买卖方式取得案涉房屋的所有权，谢进宁履行与王国柱二人签订的房屋买卖合同，并不能产生取得案涉房屋的所有权的法律后果，谢进宁的上述诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，依法予以驳回。第三人谢进宁与王国柱二人的房屋买卖合同纠纷应另案解决。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告成都美好房屋开发有限公司与被告王国柱、何青签订的《商品房买卖合同》及补充协议。 二、被告王国柱、何青在判决生效后十日内将位于成都市双流区东升街道双楠大道中段333号1栋1楼22号房屋交还给原告成都美好房屋开发有限公司，用于双方签订的《银行贷款补充协议》中约定的合同解除后的结算、清理。 三、被告王国柱、何青向原告成都美好房屋开发有限公司支付违约金108043元，该违约金在原告销售上述房屋所得款项中直接抵扣。 四、驳回第三人谢进宁的诉讼请求。 案件受理费1230元及财产保全费5000元，由被告王国柱、何青负担。 案件受理费8925元，由第三人谢进宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一九年五月十三日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶