上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初19327号原告(反诉被告)：太麻里(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。被告：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：苏波。委托诉讼代理人：秦韬，德恒上海律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区。负责人：苏波。委托诉讼代理人：郑珊珊，德恒上海律师事务所律师。原告(反诉被告)太麻里(上海)餐饮管理有限太麻里(以下简称太麻里公司)与被告上海新华联房地产开发有限公司(以下简称新华联公司)、被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司(以下简称仁合分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，后发现本案有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。太麻里公司的法定代表人程强及其委托代理人陈勇、仁合分公司的委托代理人郑珊珊到庭参加诉讼，新华联公司经本院依法传唤因故未到庭参加庭审，提交了书面意见。本案现已审理终结。原告(反诉被告)太麻里公司诉称，原告与被告新华联公司的仁合分公司于2016年7月签订了关于上海新华联购物中心的租赁合同，约定仁合分公司同意在上海市闵行区申滨路XXX号将位于LG2层05铺位的计租区域出租给原告使用；租赁用途为经营餐饮；租赁期限为4个租约年。原告在进场装修后营业时，于2017年3月23日被上海市闵行区市场监督管理局责令停止经营，并被告知该房屋性质为非商业用途，无法用于经营。原告认为，原告与仁合分公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，受法律保护，仁合分公司隐瞒了租赁房屋的性质致使合同目的不能实现。原告有权解除合同并要求赔偿损失。仁合分公司系被告新华联公司的分支机构，没有注册资金，不能独立承担民事赔偿责任，故应由被告承担相应的责任。原告的诉讼请求：1、判令解除上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司与太麻里(上海)餐饮管理有限公司关于上海新华联购物中心的租赁合同。2、判令二被告退还原告租赁意向金20,000元(人民币,下同)。3、判令二被告赔偿原告损失424,484.84元(以评估报告为准)。4、本案诉讼费由二被告承担。太麻里公司提供的证据证明如下：1、租赁合同证实双方就系争场所签订租赁合同。2、上海市闵行区市场监督管理局出具的《责令停止生产、经营活动通知书》、《询问通知书》证实，因出租方仁合分公司的原因，太麻里公司未取得食品经营许可证等相关资质，导致合同无法履行。3、两份资产评估报告(2017年12月14日评估结论151,710元，2018年9月20日评估结论68,329元)证实太麻里公司餐厅装潢等实际投入。4、损失明细，建筑装饰施工合同及工程预算表、清单及对应凭证证实，太麻里公司的损失金额。5、支付凭证证实，太麻里公司向仁合分公司付款20,000元意向金的情况。6、《律师函》证实在经营期间，由于仁合分公司无法提供备案手续，导致太麻里公司餐厅被上海市闵行区市场监督管理局责令停业，致使合同目的无法实现。根据合同约定，太麻里公司于2017年5月5日发函通知仁合分公司解除合同的情况。被告新华联公司书面答辩称，一、被告上海新华联房地产开发有限公司，作为开发商依法新建涉案的上海新华联国际中心商业广场项目，并依法取得项目的建设工程规划许可证和建设工程竣工验收备案等证书。在本案中没有过错，不承担责任。二、本案中与原告太麻里公司直接签署涉案房屋租赁合同的签约主体和实际履约主体为上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，其具有独立资质、独立运营能力和履约偿付能力。因此，在本案中，若仁合分公司应承担责任，则应由仁合分公司先行承担，不能清偿的再由本公司承担，本公司仅对分公司承担补充责任，不应承担连带责任。三、涉案房屋租赁合同及其履行、解约、违约及责任等具体事项和争议的具体答辩意见，本公司完全认同仁合分公司的全部答辩意见，原告违约在先，且不当解约，全部解约责任和损失应由原告自行承担，并应支付拖欠各项费用和房屋占用费。四、庭审中的其他意见，与仁合分公司的意见一致。特此书面答辩。被告(反诉原告)仁合分公司辩称，第一，原告于2017年5月5日发函解约的依据不足，系不当解约。1、系争租赁房屋依法可用于商业用途并可办理营业执照、食品经营许可证等经营所需证照。涉案的新华联购物中心属于虹桥商务区重点建设开发的新建商业综合体项目，依法取得了建设用地批准书、建设工程规划许可证、规划与建设方案设计、建设工程施工许可证、竣工验收备案等建设审批文件。其中，加盖上海市规划和国土资源管理局专用章的规划与建筑设计方案明确载明：“地下一层主要功能为商业，停车，卸货区以及设备用房，建筑面积为23606平方米，其中商业面积为l5107平方米，地下**主要功能为商业，停车以及设备用房，建筑面积为23725平方米，其中商业面积为l9892平方米”。系争租赁房屋所在的商场地下二层区域可合法用于商业用途。2、涉案商铺只是客观上出现办理证照延迟的情况，原告在办证出现迟延后立即单方发函擅自解约依据不足，系不当解约。仁合分公司不认可也不同意原告发函解约。涉案的新华联购物中心作为虹桥商务区重点建设项目，政府要求该项目于2016年按期完工、如期开业。根据该要求，仁合分公司将2016年招商工作及开业准备情况汇报政府，政府在2016年10月协调各主管部门召开专项会议协调涉案商场开业事宜。涉案商铺于2016年7月招商签约完成；2016年9月原告认可并接收房屋；2016年10月原告正式进场装修；2016年11月19日，涉案商场整体开业试营业。原告与仁合分公司在2016年进行的涉案商铺招商、签约、进场、施工、装修、开业试营业等一系列活动，均是由双方配合协作、有序进行的。原告接收系争租赁房屋进场装修时，涉案商场的主体项目施工装修也在同时进行，在此背景下，仁合分公司推进办理涉案商场竣工验收备案、房屋产权登记等工作均须一定的周期，原告对此情况明确知悉且认可。涉案商场地下部分的竣工验收备案于2017年2月23日办出。政府要求仁合分公司配合商户统一申报办理营业执照，涉案商场地下**、二层商铺在2017年的证照办理进度客观上也出现延迟。自2017年3月起，仁合分公司与政府积极协调推进商户证照办理事宜，同时与商户积极协商迟延办证期间的可能优惠政策等支持商户继续履行系争合同。在仁合分公司的努力下，自2017年11月起，涉案商场地下一层、二层已可以正常办理证照，未提出解约诉讼主张的地下商铺也陆续于2018年1月起拿到了营业执照及食品经营许可证等证照。因此，上述客观事实情况证明，系争租赁房屋只是客观上暂时出现办理营业执照延迟的情况，本身不存在出租承租、商业用途和办理证照的根本性障碍，且原告与仁合分公司均对于涉案商铺投入了较大的成本，原告在发函解约前其商铺也一直处于经营收益状态，原告急不可耐地、贸然地、草率地、不计成本地在2017年5月5日发函自行单方解约理由不充分，行为不当，故仁合分公司对于原告擅自发函解除合同的行为既不认可、也不同意。并且，原告发函后始终未将系争租赁房屋恢复原状返还仁合分公司，而是一直占用房屋至今。原告的擅自解约行为有违双方一直以来的友好合作与互谅互信，解约依据不足且造成了原告与仁合分公司双方较大的损失，属不当解约，原告对此应承担相应的法律责任。第二，原告的其余各项诉讼请求依据不足，依法依约不应得到支持。1、原告无权要求仁合分公司向其退还履约保证金(租赁意向金)。系争合同第21.7.1条明确约定：“原告单方面擅自解除合同的，仁合分公司有权没收原告的履约保证金并要求原告补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金”。本案中，原告系单方擅自发函解除合同，仁合分公司依照系争合同约定有权没收原告已缴纳的履约保证金，同时要求原告补缴各项应付费用及违约金。据此，原告要求仁合分公司向其退还履约保证金(租赁意向金)的诉讼请求没有任何依据，依法依约不应得到支持。2、原告无权要求仁合分公司赔偿装修及物品设备损失。(1)涉案商场自始不存在出租承租、商业用途和办理证照的根本性障碍，原告所主张的损失全部系由其单方擅自解约导致的，故原告应自行对其所主张的损失承担法律责任。(2)原告确认、接收系争房屋并进场装修时，商场地下部分的主体工程施工也仍在进行当中。在此情况下，涉案商场地下部分办理完成竣工备案及产权登记等手续均需一定的周期，存在可能导致商铺办理证照出现迟延情况的客观商业风险，原告对于前述事实及情形明确知悉认可并依约接收了房屋，明确认同并接受了这一商业风险。涉案租赁合同第4.4条明确约定：“本诉被告已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件”。因此，原告以系争租赁房屋存在办理证照延迟的商业风险为由单方擅自解约明显违反了风险共担、诚实信用的原则，原告要求仁合分公司向其赔偿因其单方擅自解约而给自己造成的损失，明显缺乏事实与法律依据，依法依约不应得到支持。(3)涉案租赁合同第22.1条明确约定：“原告应在合同终止(或解除)之日起20日内将仁合分公司交给原告保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还仁合分公司，并自行承担费用拆除、搬离由原告所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、租赁场所内原告安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归仁合分公司所有)，并将租赁场所恢复到符合原告最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态(正常使用及时间因素造成的合理损耗除外)，以及保持租赁场所干净、整洁交还仁合分公司。如在交还期届满后，租赁场所仍有原告未搬离的物品的，视为原告放弃对该等物品的所有权，仁合分公司有权以任何方式处理，对原告不承担任何责任，处理费用由原告承担，仁合分公司有权在其履约保证金中扣除”。涉案租赁合同解除后，原告依约应于合同解除后20日内搬离物品、清空租赁房屋并将房屋恢复原状返还仁合分公司。原告至今仍未能搬离店内物品，更未能将租赁房屋恢复原状返还仁合分公司，显然违反了合同约定，其已经自愿放弃了系争租赁房屋内所有物品的所有权，仁合分公司有权对于租赁房屋内物品做任何处理而无需承担相应法律责任。因此，原告显然无权要求仁合分公司对于其租赁房屋内物品设备进行赔偿。(4)涉案租赁合同系因原告的严重违约行为而解除，故原告作为承租人依法无权要求仁合分公司赔偿其装修损失等费用。(5)原告诉请主张的损失是否实际发生、是否与本案及仁合分公司有关、主张的金额是否合理、造成损失的法律责任应由谁来承担等关键问题均存在疑问(例如原告所称的损失系由其自身单方擅自不当解约造成的；鉴定得出的装修费用过高；相关设备仍可继续使用，损失并未实际发生；原告已实际使用系争租赁房屋用于经营，主张招退工产生的损失无法成立)，需要法院进行认定，对此问题的意见请详见仁合分公司在法庭质证环节的详细阐述。第三，原告长期拖欠租金、物业费等各项应付费用，存在诸多严重违约行为，应当承担相应的法律责任，仁合分公司已就此向法院提起反诉。综上所述，原告单方发函擅自解约系不当解约，应承担相应的法律责任，其提出的各项诉讼请求均依据不足，依法依约不应得到支持。原告长期拖欠涉案租赁合同项下租金等各项应付费用，存在诸多严重违约行为。特此恳请法院依法依约驳回原告的全部诉讼请求。仁合分公司提供的本诉证据证明如下：1、2016年11月21日会议纪要证实，新华联购物中心是虹桥的重点建设项目，2016年按期完工如期开业。2016年10月，政府协调各管理部门办理验收、消防、工商注册、商场开业事宜。新华联仁合分公司按照正常程序履行合同义务，没有拖延办证。2、2017年政府办公函证实，，地下**二层可以办理营业执照，政府要求各部门协商办理营业执照，客观上具备办理证照的基础。3、部分商户营业执照及食品经营许可证证实，部分商户都办理了营业执照。被告(反诉原告)仁合分公司反诉称，太麻里公司与仁合分公司于2016年7月29日签订了《关于上海新华联购物中心的租赁合同》，约定：甲方新华联仁合分公司将上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心LG2层O5铺位的计租区域出租给乙方太麻里公司使用，该租赁房屋的计租面积为84平方米；从进场日(2016年9月18日)至开业日前一日(2016年11月17日)为免租装修期，装修管理费5,O00元于乙方办理进场装修手续时一次性收取；租金自计租日(2016年11月18日)计取，第一年实际应付租金单价为100元每平方米每月，月租金为8,400元；租金支付方式以一个季度(三个月)为一个缴租期；首付租金应于本合同签订后5个工作日内支付，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算，此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；双方约定合同签订后l5日内，乙方支付甲方16,800元履约保证金；物业服务费标准为50元每月每平方米，即4,200元每月，乙方应在每月20日前向物业服务公司支付下一季的物业服务费；乙方应按照本合同规定按期足额支付租金、物业服务费及其他应付款项；双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳本合同项下乙方承担的各项费用，即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付欠费金额千分之五的延迟履行违约金；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的，甲方有权立即解除合同。甲方依照约定行使解除权或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交欠付的租金、其他费用以及违约金；双方特别确认，无论甲方是否取得该房屋的房产证或者租赁许可证或办理完毕本合同的登记备案手续，乙方在本合同项下租金等缴费义务均不受影响，甲方对乙方实际经营状况不承担任何责任。双方还约定了其他事项。系争合同签订后，仁合分公司依约履行了交付房屋等合同义务，并协助太麻里公司办理了消防等申报手续且垫付了相关费用；太麻里公司接收租赁房屋并实际经营。但太麻里公司未能依约足额交纳且长期拖欠租金、物业服务费、水电费、装修管理费、消防报验费、油烟清洗费等各项应付费用；经反诉原告仁合分公司多次催讨，反诉被告太麻里公司仍未履行上述付款义务。鉴于太麻里公司存在长期拖欠各项应付费用等严重违约行为，根据合同约定，仁合分公司解除合同后，产生的相应损失应由太麻里公司予以承担。综上，请求法院依法支持反诉原告仁合分公司各项反诉请求：1、判令反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司与反诉原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司之间签订的《关于上海新华联购物中心的租赁合同》于2018年5月l4日解除。2、判令反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司将位于上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心LG2层05铺位的房屋恢复原状并返还反诉原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司。3、判令反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司支付反诉原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司尚欠租金暂计138,193元，按租金标准8,400元每月，自2017年1月1日起暂计至2018年5月14日。租金逾期付款违约金331,476元，应以各期逾期欠付款项为基数，按每日千分之五的标准，自逾期之日起暂计至2018年ll月12日(应继续计算至实际履行之日止)。4、判令反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司支付反诉原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司房屋交还期内占用费5,600元(交还期为2018年5月15日至6月3日，按租金标准280元每日计算)。交还期届满后占用费88,480元，按租金标准l6,800元每月，自2018年6月4日起暂计至2018年ll月12日(应继续计算至实际履行之日)。5、判令反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司支付反诉原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司尚欠物业服务费25,200元，按照4,200元每月的标准计算，自2017年1月1日起至2017年6月30日。物业服务费逾期付款违约金81,396元，应以各期逾期欠付款项为基数，按每日千分之五的标准，自逾期之日起暂计至2018年ll月12日(应继续计算至实际履行之日止)。6、判令反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司支付反诉原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司尚欠装修管理费5,000元。装修管理费逾期付款违约金l8,125元，以5,000元为基数，按照每日千分之五的标准，自2016年11月17日免租装修期满之日起暂计至2018年11月12日(应继续计算至实际履行之日止)。7、判令反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司支付反诉原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司尚欠水、电费共计4,810元。尚欠水、电费逾期付款违约金16,354元，以4,810元为基数，按照每日千分之五的标准，自2017年1月1日起暂计至2018年ll月l2日(应继续计算至实际履行之日止)。8、判令反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司支付反诉原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司消防报验费10,000元。消防报验费逾期付款违约金36,250元，以10,000元为基数，按照每日千分之五的标准，自2016年11月17日免租装修期满之日起暂计至2018年11月12日(应继续计算至实际履行之日止)。9、判令反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司支付反诉原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司消防图纸费1,260元。消防图纸费逾期付款违约金4,567元，以1,260元为基数，按照每日千分之五的标准，自2016年11月17日免租装修期满之日起暂计至2018年ll月12日(应继续计算至实际履行之日止)。10、判令反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司支付反诉原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司油烟清洗费386元。油烟清洗费逾期付款违约金1,400元，以386元为基数，按照每日千分之五的标准，自2016年11月17日免租装修期满之日起暂计至2018年11月12日(应继续计算至实际履行之日止)。11、本案诉讼费用由反诉被告太麻里(上海)餐饮管理有限公司承担。总计768,497元。仁合分公司提供的反诉证据证明如下：1、新华联购物中心租赁合同证实合同双方的租赁关系。2、解除租赁合同函及快递签收单证实合同双方解除合同的手续。3、相关费用清单、发票、合同及付款凭证证实合同履行期间的相关费用及支付情况。4、太麻里公司付款凭证证实太麻里公司的实际付款情况。原告(反诉被告)太麻里公司辩称，一、对反诉原告提出的所有反诉请求均不认可。二、反诉原告提及的“双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延…”，“双方特别确认，无论甲方是否取得该房屋的房产证…乙方在本合同项下租金等缴费义务均不受影响”等条款均为格式条款。认为提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，而上述条款内容免除了出租方责任，过分加重承租方责任，应为无效。三、太麻里公司发函解除合同及拒付租金均为其解除权与履行抗辩权的合法行使，均因仁合分公司违约而造成事态的逐渐恶化。租赁合同中对解除权与履行抗辩权的约定不能与《中华人民共和国合同法》的规定相抵触。四、对上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司提交的政府办事函、营业执照等证据材料，均是在诉讼以后所取得，不合法且不认可其证明内容。五、对仁合分公司提交的民事判决书，《中华人民共和国民事诉讼法》没有任何关于遵循判例的规定，且该案的基本事实与本案存在很大的差别，对本案没有任何参考价值。经审理查明，2016年7月29日，被告(反诉原告)仁合分公司(作为出租方，签约甲方)与原告(反诉被告)太麻里公司(作为承租方，签约乙方)签订《关于上海新华联购物中心的租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市闵行区申滨路XXX号的新华联购物中心区域LG2层05号铺位区域出租给乙方使用，乙方作为商业配套业态的专业经营商，承租租赁场所。双方确认该房屋的计租面积为84平方米，租赁用途为经营餐饮,乙方应在租赁场所统一以“太麻里”作为品牌对外持续营业。甲方有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件。乙方应当是在该房屋所在地设立的具备合法经营资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地依法设立具备法人资格的经营主体。租赁期限为4个租约年，自计租日起算。双方约定本合同进场日为2016年9月18日。届时该房屋应达到的交付条件为满足现状交付。自该房屋交付日起，乙方可享有60日的装修免租期。装修免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费(办理进场时一次性收取5,000元)、以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。本合同项下开业日暂定为2016年11月18日，第一年的租金为100元／平方米／月，支付方式为一个季度为一个缴租期，首付租金应在本合同签署后的5个工作日内支付，此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前支付。本合同签署后的15个工作日内，乙方向甲方支付16,800元履约保证金，甲方在收到履约保证金7个工作日内向乙方开具收据。如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。乙方自进场日起应承担和支付租赁场所发生的水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等公用事业费；物业服务费标准为50元/月/平方米，即4,200元/月，乙方应在每月20日前缴纳下期的物业服务费。甲方应提供有关法律要求的租赁房屋的相关房屋所有权证明文件，应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续给予必要的协助。乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书后方可正式投入商业使用。双方对违约责任和合同解除约定，任何一方违反合同项下的责任或义务给对方造成损失的，均应赔偿另一方因此遭受的全部损失；除合同有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用，即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间乙方仍应继续履行各项缴费义务。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应当支付欠款金额千分之五的违约金。乙方延迟缴纳租金及其他费用等超过30日或乙方延迟缴纳租金或其他费用等累计超过3次的，甲方有权解除合同；由于甲方的原因致使合同目的无法实现或合同无法履行的情形，乙方有权解除合同；合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除；甲方依约行使解除权(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金；乙方依照约定解除合同(不可抗力除外)或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收的租金和其他费用(如有)。上述租赁合同对双方的其他权利义务亦作了约定等。2016年7月13日，太麻里公司已向仁合分公司支付租赁意向金20,000元。上述租赁合同签订后，仁合分公司向太麻里公司按约交付租赁的场所后，太麻里公司进行了装修和餐厅开业的设备购置等投入，并于2016年11月17日向仁合分公司支付17,640元。同年11月19日，上海新华联购物中心开业试营业，太麻里公司在租赁场所经营餐饮。2017年3月，太麻里公司等在上海新华联购物中心内从事相关食品餐饮的商户通过各种方式向仁合分公司提出要求，主要内容是：因新华联仁合分公司未提供相应备案(产权证等)资料致使其未能办出食品经营许可证等相关证照，望能履行合同约定的协助办证义务。3月23日，上海市闵行区市场监督管理局向太麻里公司发出《责令停止经营活动通知书》，该通知书根据《无照经营查处取缔办法》第四条第(一)项、第九条第(一)项的规定，“应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动”，责令其即日起停止无照经营活动。2017年5月5日，太麻里公司委托律师向仁合分公司发出《律师函》，告知其由于仁合分公司隐瞒了租赁房屋的性质致使合同目的不能实现，导致太麻里公司的餐厅于2017年3月23日被上海市闵行区市场监督管理局责令停止经营活动。鉴于以上事实，通知其租赁合同于2017年3月23日解除。并要求在收函三日后，与太麻里公司联系收回房屋。该《律师函》于当月8日寄至仁合分公司。此后，双方产生纠纷，涉案场所一直未交接，目前由仁合分公司实际控制管理。在上述合同履行期内，仁合分公司为涉案场所支付了消防报审费用10,000元、图纸费1,260元，排油烟清洗费用386元及水、电费。本案审理过程中，本院根据太麻里公司申请，委托上海申元工程投资咨询有限公司对上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号区域LG2层05铺位装修工程费用进行司法鉴定，并于2017年12月14日出具了《司法鉴定意见书》，经鉴定，该工程造价为151,710元。此后，又根据太麻里公司申请，本院委托上海大宏资产评估有限公司对涉案场所内用于经营的厨房用品设备和消防设施进行资产评估，评估公司于2018年9月20日出具了《资产评估报告书》，评估结论为：所涉标的物评估值为68,329元。预付的鉴定费6,000元。另查，2014年11月19日，上海市规划和国土资源管理局向新华联公司颁发了上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场建设项目的《建设工程规划许可证》。上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场包括1号楼、2号楼和商业广场地下室，其中1号楼和2号楼均为2层，使用性质为商业，商业广场地下室-3层，使用性质为其他。太麻里公司承租的区域位于商业广场地下室。2016年10月20日，上海虹桥商务区管理委员会商务发展处主持召开了上海新华联购物中心开业相关事宜协调会议并形成了会议纪要，其中关于工商注册及开业事项：新华联公司指派专人集中准备好招商入驻企业(特别是餐饮商户)的各项基础资料，由区市场监管局提前进行预审，以加快商户工商注册，新华联在取得一次消防验收和房屋安全质量证明后出具正式执照，确保新华联购物中心如期开业。2017年11月21日，上海市闵行区新虹街道办事处向闵行区市场监督管理局出具《关于上海新华联购物中心地下空间商户申请办理营业执照的函》，根据虹桥商务区管委会会议纪要精神，将新华联购物中心附属地下空间商户需办理营业执照情况申请如下：新华联购物中心地下二层办证区域面积约10,000平方米，计72家商户；新华联购物中心地下一层办证区域面积约9,410平方米，计32家商户。希望闵行区市场监督管理局给予支持，按相关要求为新华联购物中心地下商户办理注册落地手续。2018年1月起，上海新华联购物中心商业广场地下室多家公司办理了营业执照，自2018年3月起多家公司办理了食品经营许可证。上述事实，有双方当事人依法提供的有关证据，经当庭宣读和出示并经质证的证据予以证实，双方当事人的当庭陈述在案佐证。本院予以确认。本院认为，太麻里公司与仁合分公司签订的《关于上海新华联购物中心的租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务。根据已经查明的事实，涉案租赁合同开始履行后，双方按照约定，已由出租方交付租赁场所给承租方，并将承租方此前交付的合同意向金转为履约保证金，承租方也按照约定的餐饮类别对场所进行装修，购置经营所需设备及其他资金投入后开始经营。按照合同的约定，“甲方应提供有关法律要求的租赁房屋的相关房屋所有权证明文件，甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续给予必要的协助”。但是在此后的合同履行中，因仁合分公司未能履行上述合同约定的协助办证义务，致使太麻里公司无法办理相关食品经营许可证等餐饮经营所需的证照，并因此于2017年3月23日受到上海市闵行区市场监督管理局责令停止经营活动的行政处理，给太麻里公司履行该合同造成根本性的阻碍。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情形的，当事人可以解除合同。依照该主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。上述合同也约定，“因甲方原因导致乙方无法正常经营的或按时开店经营连续超过30日的，乙方有权立即解除合同”。因此，在出现上述阻碍合同正常履行的事由超过30天且无法排除的情况下，表明仁合分公司在合理期间内不能履行合同约定的相关义务，构成根本性违约。太麻里公司为避免给其造成更大的损失，被迫于2017年5月5日委托律师致函仁合分公司通知解除租赁合同的行为，符合双方租赁合同的约定和法律规定。在仁合分公司于当月8日收到律师函以后，双方的租赁合同已经解除。太麻里公司要求确认合同解除之诉请，本院依法予以支持，但应当认定于2017年5月8日解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于本案租赁合同的解除原因系仁合分公司的根本性违约行为所致，其应承担相应的违约责任。太麻里公司要求由仁合分公司返还履约保证金以及仁合分公司反诉请求涉及的租赁场地返还的理由，符合合同约定和法律规定，本院将根据履约保证金的实际使用情况和涉案场地的实际占用控制情况予以据实处理。关于太麻里公司主张由仁合分公司赔偿用于经营的厨房用品设备等损失计68,329元之诉请，本院考虑上述用品设备属用于餐饮经营而投入，且上述物品的数量较大，适用范围有限，在合同解除后如因搬离、被拆除而损坏则会产生新的实际损失。因此，结合经营期间的使用折旧率，予以酌情支持，确定赔偿金额为54,663元。太麻里公司同时主张的赔偿装修损失151,710元之诉请，也可采取相同标准的折旧率，确定赔偿金额为121,318元。鉴于仁合分公司系新华联公司的分支机构，不具备独立法人资格，依法不能独立承担民事责任，相关的民事责任应当由该分公司与新华联公司共同承担。此外，据已查明的事实，合同开始履行后，仁合分公司按照约定，已交付租赁场所给太麻里公司，并垫付了有关费用，太麻里公司应当按照合同约定和法律规定及时支付全额租金、物业管理费、装修保证金并结算相关费用，借故拖欠，应当承担相应的法律责任。根据合同约定，“如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任”。所以，仁合分公司对于上述欠款可先行从合同的履约保证金中予以扣除。仁合分公司以太麻里公司拖欠租金、物业费、装修保证金为由要求太麻里公司支付上述款项并承担违约金的诉请理由符合法律规定，但合同约定和诉请的违约金计算标准超出法律规定范围，依法应予调整。太麻里公司应当按照合同约定支付日,向仁合分公司支付拖欠的上述款项和延迟付款违约金。由于双方均未向本院提供证据证明已根据上述合同约定的款项抵扣方法，将太麻里公司已支付的履约保证金20,000元和单笔17,640元款项如何实际抵扣项目、金额和截止时间，本院酌定延迟付款违约金的计算起止时间为合同解除的次日即自2017年5月9日起至2018年11月12日止(该截止时间为仁合分公司诉请项)，并予以据实支持自2016年9月18日起至2017年5月8日止的租金(免租期除外)、物业费、装修保证金。对于仁合分公司要求太麻里公司支付拖欠水、电费的诉请，具有合同依据。太麻里公司应结合仁合分公司提供的缴费凭证和相关商户的分配清单，在合同解除后及时结清水、电等欠费，本院对此予以确认。另外，根据合同约定，消防工程由太麻里公司负责，有关费用也应由该公司支付。鉴于涉案场所是经营餐饮，故仁合分公司要求太麻里公司支付消防报验费、图纸费、油烟清洗费之诉请，本院均予以支持。关于仁合分公司主张的从合同解除日至返还租赁场地日止的占用费之诉请，因合同解除前涉案租赁场地被政府有关行政管理部门责令停止营业，且仁合分公司在接到太麻里公司委托律师发出的合同解除通知后合理期限内未协助办理场地交接，也未与太麻里公司进行协商解决,人为扩大了损失并致双方诉至法院。因此，本院对仁合分公司的此项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认太麻里(上海)餐饮管理有限公司与上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司于2016年7月签订的位于上海市闵行区申滨路XXX号的新华联购物中心区域LG2层05号铺位区域的《关于上海新华联购物中心的租赁合同》于2017年5月8日解除；二、上海新华联房地产开发有限公司、上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿太麻里(上海)餐饮管理有限公司装潢损失121,318元；三、上海新华联房地产开发有限公司、上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿太麻里(上海)餐饮管理有限公司厨房用品设备损失54,663元；四、太麻里(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付拖欠的租金47,600元；五、太麻里(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付拖欠的物业管理费32,200元；六、太麻里(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付拖欠的装修保证金5,000元；七、太麻里(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付拖欠的水、电费共计4,810元；八、太麻里(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付消防报验费10,000元、图纸费1,260元、油烟清洗费386元；上述四、五、六、七、八项判决内容涉及金额，太麻里公司在扣除已付履约保证金和其他款项总计37,640元之后，将剩余的63,616元支付给仁合分公司，并按照每日万分之五的标准支付自2017年5月9日起至2018年11月12日止的延迟付款滞纳金。九、太麻里(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案场所返还给上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司(办理交接手续)；十、太麻里(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案的厨房用品设备(根据评估报告确定的项目和数量)交付给上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司；十一、驳回上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,967.27元，由太麻里(上海)餐饮管理有限公司负担1,594.27元，上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司共同负担6,373元；反诉案件受理费11,484.97元，由太麻里(上海)餐饮管理有限公司负担1,484元，上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司共同负担10,000.97元。评估鉴定费用6,000元，由太麻里(上海)餐饮管理有限公司负担1,200元，上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、上海新华联房地产开发有限公司共同负担4,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨 超审 判 员  董莉平人民陪审员  仇 萍二〇一九年一月二十二日书 记 员  庞一超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。