河南省洛宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0328民初365号原告：洛阳中邦置业有限公司。住所地：洛宁县永宁大道，统一社会信用代码:914103280951440735。法定代表人：邱守波，执行董事。委托诉讼代理人：张娅姝，河南先为律师事务所律师，特别授权。被告：乔伟伟，男，汉族，1987年6月24日出生，住河南省洛宁县。被告：周丽芬（系乔伟伟之妻），女，汉族，1990年3月18日出生，住河南省洛宁县。第三人：中国工商银行股份有限公司洛宁支行统一社会信用代码：91410328871670421M。住所地：洛宁县兴宁中路法定代表人：郭锐，行长原告洛阳中邦置业有限公司诉被告乔伟伟、周丽芬、第三人中国工商银行股份有限公司洛宁支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洛阳中邦置业有限公司委托诉讼代理人张娅姝、被告周丽芬到庭参加了诉讼，被告乔伟伟、第三人中国工商银行股份有限公司洛宁支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳中邦置业有限公司诉称:1.请求依法解除原、被告于2017年10月23日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0100941），包括合同附件及补充协议。2.依法判令被告乔伟伟、周丽芬向原告返还公园壹号14幢2单元2401号房屋。3.被告乔伟伟、周丽芬配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续。4.被告乔伟伟、周丽芬向原告支付原告代其偿还的款项30436.14元（暂计算至2019年5月31日，之后按贷款银行出具的扣划清单为准），并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除。5.被告乔伟伟、周丽芬向原告支付违约金112815.6元，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除。6、本案诉讼费、保全费、担保费、邮寄费、公告费、律师费等费用均由被告乔伟伟、周丽芬承担。事实与理由：2017年10月23日，原告与被告乔伟伟、周丽芬签订了编号为YS0100941的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），被告购买原告开发的位于洛宁县永宁湖北侧公园壹号14幢2单元2401号房屋，合同总价款为376052元。付款方式为商业贷款，其中首付款为116052元，贷款金额26万元。现因被告违反《商品房预售合同》的约定，累计三次未能按期归还银行贷款本息，致使原告向中国工商银行股份有限公司洛宁支行承担了保证责任。按照《商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同，被告应配合办理商品房预售合同备案登记注销手续并按照房屋总价款的30％支付违约金，并从已付购房款中直接扣除。因目前原告仍不断承担保证责任，为维护自身合法权益，原告无奈提起诉讼，请法院支持诉讼请求。被告乔伟伟未答辩。被告周丽芬辩称，我现在无力偿还贷款，没有办法继续履行合同，乔伟伟现下落不明，联系不上。第三人中国工商银行股份有限公司洛宁支行未答辩。原告向本院提交如下证据：证据1：商品房预售合同及合同补充协议一份；证据2：个人购房借款、担保合同一份；证据3：洛宁支行个人贷款逾期不还扣取保证金情况若干份；证据4：河南先为律师事务所律师函及邮寄信息一份；证据5：委托合同一份；证据6：律师费发票一份；证据7：裁定书及担保函一份；证据8：担保费发票一份；被告周丽芬质证：对证据1，2真实性无异议，都属实对证据3还款一直是乔伟伟还的，具体情况我不了解；对证据4没有收到；对证据5，6，7，8，无力承担。经审理查明，2017年10月23日，原告与被告乔伟伟、周丽芬签订了编号为YS0100941的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），二被告购买原告开发的位于洛宁县永宁湖北侧公园壹号14幢2单元2401号房屋。合同总价款为376052元，其中二被告已付购房款为116052元，剩余260000元付款方式为商业贷款，被告作为借款人，原告作为担保人，与第三人中国工商银行股份有限公司洛宁支行签订了《个人购房借款、担保合同》。后被告累计三次以上未能按期归还银行贷款本息，致使原告向中国工商银行股份有限公司洛宁支行承担了保证责任，截止2019年5月31日，第三人已从原告保证金账户划扣30436.14元。另查明，1.原、被告签订的《商品房预售合同》及补充协议约定：如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款的30％的违约金，并承担解除合同的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除。2.本案所涉房屋原告未向二被告予以交付，二被告并未实际占有该房屋。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告中邦置业与被告乔伟伟、周丽芬签订的《商品房预售合同》,未违反国家强制性法律法规的规定,系双方当事人真实意思表示,应当依法认定为有效;现被告在贷款实际办理成功后,未按照约定履行向银行的还款义务,致使银行扣划作为保证人的原告的款项予以代偿,应当承担相应的法律责任。结合被告的具体违约情形及合同约定,且被告周丽芬已明确表示无力履行合同，故对于原告要求解除双方于2017年10月23日签订的《商品房预售合同》(合同编号为YS0100941)含合同附件及补充协议的诉讼请求,本院予以支持。进而对于原告提出的要求被告配合其办理《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续的诉讼请求,本院亦予以支持。合同解除后，原告应向二被告返还其已支付的购房首付款116052元。对于原告要求被告向其支付代偿款的诉讼请求,该诉求符合合同约定及相关法律规定,应当予以支持。但是,根据目前银行实际扣划款项的具体情况,尚不能确定原告代偿款项的最终数额,故本院确定被告向原告支付代偿款项的具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司洛宁支行实际取得的代偿款数额为准，暂计至2019年5月31日。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,按照双方约定违约金按照房屋总价款的30%计算，明显过高，显失公平。鉴于并无有效证据证明原告因被告违约行为遭受损失的具体情况,结合本案被告违约的具体形式,本院依法确定违约金的数额为房屋总价款的10%即37605.2元。对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，因该房屋未向被告交付，本院依法不予支持。对于原告主张的实现债权而产生的律师费、诉讼费、保全费等相关费用，因原告提供的律师费转账转记录及发票所记载的时间与本案受理时间不符，其数额不能说明其与本案的关联性，根据原告类似案件实收律师费数额，本院确定为4000元。其它费用根据合同约定，结合原告开庭举证情况，考虑费用产生的必要性及合理性，本院酌定由二被告承担60%的责任。对于原告要求从被告已付房款中抵扣的诉讼请求，因二被告的履行数额暂无法确定，不具有实际操作性，为督促双方及时行使权利，本院判令双方各自履行各自的义务。被告乔伟伟无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为对其诉讼权利的放弃。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,经合议庭评议，判决如下:一、解除原告洛阳中邦置业有限公司与被告乔伟伟、周丽芬于2017年10月23日签订的《商品房预售合同》(含合同附件及补充协议，合同编号:YS0100941)；二、被告乔伟伟、周丽芬配合原告洛阳中邦置业有限公司办理《商品房预售合同》(含合同附件及补充协议)的备案登记注销手续；三、被告乔伟伟、周丽芬向原告洛阳中邦置业有限公司支付原告洛阳中邦置业有限公司代其偿还的款项(截止2019年5月31日暂计数额为30436.14元，之后具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司洛宁支行出具的划扣保证金证明为准)；四、被告乔伟伟、周丽芬向原告洛阳中邦置业有限公司支付违约金37605.2元；五、本案律师费4000元，由被告乔伟伟、周丽芬共同负担。六、原告洛阳中邦置业有限公司退还被告乔伟伟、周丽芬已支付的购房款116052元；上述第二、三、四、五、六项确定的义务应当于本判决生效后30日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告洛阳中邦置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8736元、保全费2400元、保全担保费598元，合计11734元，由被告乔伟伟、周丽芬负担7040元，原告洛阳中邦置业有限公司负担4694元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  裴 震审 判 员  杨鹏飞人民陪审员  杨小伟二〇一九年六月十九日书 记 员  杜阳艳