北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初749号原告：北京金世源建筑工程有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区美安路********。法定代表人：高君，经理。委托诉讼代理人：李海滨，男，1966年8月23日出生，该公司经理。委托诉讼代理人：汪学锋，北京市国信律师事务所律师。被告：北京易博投资有限公司，住，住所地北京市朝阳区外馆东街**商业**/div>法定代表人：邓培，执行董事。委托诉讼代理人：刘蔚，北京市易和律师事务所律师。被告：北京裕发房地产开发有限公司，住所地北，住所地北京市平谷区东高村镇门楼庄村南街**v>法定代表人：田志强，总经理。委托诉讼代理人：马学刚，男，1978年5月10日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：濮忠富，男，1977年11月14日出生，该公司职员。第三人：北京鹏达伟业房地产开发有限公司，住所地北，住所地北京市丰台区大井东里**院**楼**v>法定代表人：钱雪花，执行董事。委托诉讼代理人：付成武，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡梦薇，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝，住所地北京市朝阳区红坊路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：王永柱，男，1961年3月22日出生，该公司职员。原告北京金世源建筑工程有限公司（以下简称金世源公司）与被告北京易博投资有限公司（以下简称易博公司）、北京裕发房地产开发有限公司（以下简称裕发公司），第三人北京鹏达伟业房地产开发有限公司（以下简称鹏达伟业公司）、北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年4月10日，经审查，因本案案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告金世源公司于2019年4月9日向本院申请财产保全，请求对登记在北京市裕发房地产开发集团名下的位于北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2号楼的土地使用权进行查封，并提供了担保。本院作出（2019）京0109民初749号民事裁定书，裁定查封登记在北京市裕发房地产开发集团名下的位于北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2号楼的土地使用权。原告金世源公司的委托诉讼代理人李海滨、汪学锋，被告易博公司的委托诉讼代理人刘蔚，被告裕发公司的委托诉讼代理人马学刚，第三人鹏达伟业公司的委托诉讼代理人胡梦薇，第三人江南公司的委托诉讼代理人盘什尔、王永柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金世源公司提出诉讼请求：1、请求确认位于北京市丰台区顺二条15号住宅2号楼的建设使用权归原告所有；2、请求判令二被告协助原告将上述土地使用权变更至原告名下。诉讼中，金世源公司变更诉讼请求为：1、请求确认原被告之间的《长城商住2号住宅楼项目合作协议》有效；2、请求判令二被告继续履行合同，按照合同约定配合办理销售许可证并为购房者过户。事实与理由：本案所涉位于北京市丰台区顺二条15号住宅2号楼的建设项目，其土地使用权、规划许可证、建设工程开工证等全套证书，均登记于被告裕发公司名下。2001年6月26日，易博公司与裕发公司订立《联合建设长城商住楼（2号楼）协议书》，约定双方联合建设该住宅项目。2008年12月19日，被告裕发公司向被告易博公司法定代表人邓培出具委托书，委托其代表裕发公司办理有关丰台区顺二条15号住宅1、2号楼继续开发事宜。2014年1月10日，易博公司持有上述合同和委托，与金世源公司签订了《长城商住2号住宅楼项目合作协议》。根据该协议：易博公司（甲方）将其办理土地使用证、拆迁、开工许可等前期开发手续，和后期负责办理销售许可证的全部费用，连同其应得收益，打包4500万元，转让给金世源公司（乙方），由金世源公司独立完成工程建设和销售，并独享项目收益。该协议还约定：合同签订时乙方向甲方支付3500万元；甲方完成其负责的现场拆迁拆除，乙方进场开工时，支付500万元；甲方办理完成销售许可证时，乙方支付其余500万元。金世源公司合计向易博公司付款3700万元。2016年10月，原告意外得知二被告竟然“一地多卖”，此前已分别于2012年5月22日与鹏达伟业公司、2013年2月8日与江南公司就同一项目签订了合资、合作开发合同和转让合同，造成多次诉讼。为维护原告合法权益，现诉至法院。被告易博公司辩称，同意原告的诉讼请求，诉争土地、各种证件等手续在签订合同时已移交给原告公司实际控制，只是所有权属证书都在裕发公司名下。我方同意继续履行合同，需要办理相关证件时我公司协助原告办理，现在还没有到那个程度。但原告诉状中有如下内容与事实不符：一、原告公司的范铁男一直参与了案涉项目恢复重建的办理，所以原告一直知道这个项目，在鹏达伟业公司与我方合作的时候，原告也参与过竞争，只是没有竞争过鹏达伟业公司，我们就跟鹏达伟业公司签订了合作协议，所以原告早就知道这个项目；二、在江南公司成为我们案涉项目的合作方期间，江南公司、裕发公司、金世源公司在平谷参与了很多项目的洽商，江南公司以刘家窑项目为担保开展了平谷项目，以及后来的纠纷原告是自然知道的，而非原告诉状所称在2016年突然知道的；三、现场拆除情况无法确定。原告称目前现场正在拆除中，而根据于德宁的陈述，他移交时已完成至少拆迁工作的三分之一，原告证据中只有一个17平米的拆迁合同，我方对原告拆迁工作的性质不持异议，只是不同意原告陈述的工作量。被告裕发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉合同无效，易博公司法定代表人超出了委托书的权限，易博公司的法定代表人邓培与金世源公司签订的是项目转让合同；二、我方委托邓培的是继续开发项目事宜，并非进行项目转让；三、项目转让协议是易博公司与金世源公司签订的，我方没有给易博公司相关项目转让委托；四、原告民事诉状诸多事实与实际情况不符：合同签订问题，合同是在2014年1月签订，但原告证据中显示原告是在合同并未实际履行的2013年即付款，且是个人转账，原告起诉书中称其在2016年才知道易博公司与我公司签订合作协议，这点与事实不符，事实上，原告在2013年11月即知道两个第三人与易博公司签订了项目转让合同；五、现在江南公司与原告公司手中都有一份国有土地使用权证，我公司与鹏达伟业公司、金世源公司协商后让金世源公司报案，因为原告是最后一家进入的公司，我方认可邓培与第三人鹏达伟业公司、江南公司的项目转让，只有原告我方是不认可的，原告知道后并未报案，而是继续与易博公司邓培合作，直至其起诉的时间。所以我方认为原告知道其被骗后不主动采取措施，放任不利后果扩大，相应后果应自行承担。我方并非合同主体，原告不应当将我方列为被告。裕发公司在北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）曾表态可以配合江南公司办理土地转让手续，我方现在仍是这个意见。第三人鹏达伟业公司述称：不同意原告诉讼请求。一、不同意原告诉状中的事实，2014年9月，鹏达伟业公司与易博公司因为合资合作开发纠纷在丰台法院起诉，庭审中为证明易博公司一地多卖，已经向北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）提交过原告与易博公司的项目开发合作协议，我方并未故意隐瞒原告与易博公司签订合同的事实，而是因为原告与当时的案件并无法律上的利害关系，丰台法院没有通知原告参与该案件；二、原告提交的《长城商住2号住宅楼项目合作协议》约定在2014年2月15日前易博公司完成2号楼地上物拆除工作，否则承担违约责任，而原告向法院首次立案的时间是2017年年底，案件已超过诉讼时效；三、鹏达伟业公司与易博公司之间已经过生效法院判决确认鹏达伟业公司享有1285万及利息的债权，易博公司尚未履行，本案中的项目土地已经鹏达伟业公司查封，中间江南公司提出异议也被驳回，土地进入执行程序后，进行过第一次评估，评估过程中必然有人会与金世源公司进行交涉，因此原告对于项目的查封是知情的，但是并没有提出过任何主张，目前该土地因第一次评估涉及违建房屋，评估中止了，现在启动的是第二次评估程序，因此，原告将国有土地使用权证变更至其名下的诉请，因案涉土地面临评估拍卖，面临履行不能，原告不享有足以排除评估拍卖强制执行的民事权益，无权要求对土地进行过户；原告与易博公司签订的《长城商住2号住宅楼项目合作协议》中，已经约定易博公司的相关违约责任，包括支付逾期违约金和退还已经支付的资金，在法院已经释明并询问是否并更诉请的情况下，原告要求办理销售许可证，目前案涉土地在评估中，可能被拍卖，而原告不享有法律上能够解封案涉土地的民事权益，该项请求的继续履行存在法律上的不能，应予驳回；四、原告要求为最终购房者做过户，因房屋未完成拆迁，新房子未建成，最终的购房者处于不确定状态，故该项不适合作为诉讼请求。第三人江南公司述称，不同意原告的诉讼请求。一、原告与易博公司签订的《长城商住2号住宅楼项目合作协议》为无效合同，根据协议内容为原告出资建设并取得全部收益，名为投资合作，实为项目转让，根据相关规定，易博公司经营范围没有房地产开发，原告与易博公司签订的这个协议违反了合同法第五十二条，属于无效；现在案涉土地处于查封状态，最终的权利归属不确定，因此原告的诉讼请求属于法律上不能履行的情形；二、我方与易博公司在2013年签订的合同合法有效，我方已经支付了2000万项目转让款，易博公司也已将相关证件转交给我方，后经朝阳法院、北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）审理，确认我方与易博公司签订的合同有效，我方对该协议已经实际履行；三、原告与易博公司合作协议签订时间在2014年，但付款在2013年11月至12月之间完成，原告在没有与易博签订合同的情况下就支付大量款项，不符合常理，原告在明知该项目已经转让于我方后还签订转让协议，说明原告与易博公司恶意串通而签订；四、从《长城商住2号住宅楼项目合作协议》的签订时间和协议效力来看，易博公司存在合同诈骗的刑事犯罪，按照相关规定，应当驳回原告的诉讼请求，并将案件移交至公安机关。第三人江南公司提出独立主张，请求：判令金世源公司与易博公司于2014年1月10日签订的《长城商住2号住宅楼项目合作协议》无效。原告金世源公司针对江南公司的独立请求辩称：程序上，江南公司的诉讼请求超过了三年诉讼时效；实体上，江南公司的起诉无事实和法律依据：一、我方与易博公司签订的合同不属于合同法第五十二条规定的五种情形；二、江南公司在之前的多次诉讼中均口头陈述并以自己的行为表示放弃继续履行合同的权利，其对案涉土地不享有独立的请求权，请法院予以驳回。易博公司针对江南公司的独立请求辩称：一、江南公司不具有有独立请求权第三人的法律地位，法律上规定的有独立请求权第三人是对原被告间的争议标的享有另外的、独立的、明确的权利，现江南公司依据其与易博公司曾经签订的合同提出诉讼请求，该合同经过江南公司与易博公司、鹏达伟业公司之间包括执行异议之诉的多次诉讼，已经查明江南公司只履行了该合同的一部分，且其明确表示不再履行其余的合同义务，对此，易博公司也同意江南公司不再履行双方签订的合同；另外，江南公司在起诉易博公司要求支付违约金的诉讼中也表示江南公司不准备再继承履行与易博公司的这份合同，表示其放弃即将有可能取得的权利，易博公司与江南公司之间存在的问题实际上是原合同解除后的善后问题，在此前提下，江南公司对本案诉争土地并无有独立请求权第三人的权利；二、江南公司请求确认易博公司与金世源公司签订的合同无效，其理由为金世源公司没有房地产开发资质，该理由与本案实际情况不相符合，易博公司与金世源公司之间签订的合同，实际上是金世源公司替易博公司履行开发过程中的基建部分，合同约定销售部分仍由易博公司进行，不涉及资质问题，也不需要裕发公司的认可；根据易博公司与金世源公司的合同，办理销售许可证和过户是易博公司的义务，金世源公司只负责把房子盖起来，房地产开发包括很多环节，金世源公司仅仅承担了一个基建环节，本案的合同与江南公司的项目转让是完全不同的，是不涉及资质的；另，江南公司多次在答辩中声称其与易博公司签订的合同有效，但江南公司同样也没有房地产开发资质，而法院也确认江南公司与易博公司签订的合同是有效的，所以有无房地产开发资质并不能影响合同效力。故不同意江南公司的诉讼请求。裕发公司针对江南公司的独立请求辩称，同意江南公司的诉请，经过朝阳法院和三中院的审理，法院均认可易博公司与江南公司签订和合同是合法有效的，我方同意配合将案涉国有土地使用权过户给江南公司。第三人鹏达伟业公司针对江南公司的独立请求述称，同意江南公司作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，其诉请请求内容为确认合同无效，合同效力是人民法院必须审查的问题，无论江南公司是否有权提出，法院均应当审查，案涉合同是否有效取决于江南公司以及裕发公司后续的转让行为，而这些转让行为我公司未参与，故对协议有无效力暂时不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：一、易博公司与裕发公司的合作协议情况2001年6月26日，易博公司（甲方）与裕发公司（乙方）签订《联合建设（2号楼）协议书》（以下简称《联建协议》），该协议约定：联建项目名称：长城商住楼（2号楼），项目位置：北京市丰台区顺二条，联建内容及规模：本项目为6层建筑，总建筑面积约3657平方米，甲乙双方联建范围约3657平方米。联建规则为：甲方提供建设用地及全部建设资金，并提供项目规划、设计，办理项目建设用地开工前后的一切手续及保证高质量的完成前期工程、建安、四源、大市政等工程项目。乙方提供本项目开发资质、销售房产为联建条件，享有相应的证件名称权。“联建”是指甲方提供已获市规划部门批准，具备开工条件，并享有产权及转让权、销售权的“长城商住楼”（2号楼）项目。“建筑用地”是指甲方根据协议所规定的项目所提供的楼基规划线用地、建设附用地、料场施工通道等，以及项目建成后，居住户所必须的通道和公共使用场地。2008年12月19日，北京市裕发房地产开发集团出具委托书，委托邓培代表集团进行丰台区铁营顺二条15号商住1#楼、住宅**楼有关继续开发的事宜办理。二、易博公司与鹏达伟业公司之间的合同情况2009年6月16日，易博公司（甲方）与鹏达伟业公司（乙方）签订《联合开发建设协议》，该协议约定：项目概况：本项目位于丰台区顺二条15号，项目名称为“北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2号楼。”鹏达伟业公司因与易博公司履行合同产生纠纷向丰台法院起诉。丰台法院于2015年6月18日作出（2014）丰民初字第16139号民事判决，确认双方协议解除，易博公司给付鹏达伟业公司1685万元及逾期付款违约金。后因易博公司给付鹏达伟业公司部分款项，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）于2015年12月28日作出（2015）二中民终字第09285号民事判决书，变更易博公司对鹏达伟业公司的给付金额为1285万元及相应逾期付款违约金。2016年2月1日，鹏达伟业公司向丰台法院申请强制执行。执行中，丰台法院于2016年5月11日作出（2016）京0106执894号执行裁定书及协助执行通知书，查封了裕发公司名下但易博公司实际所有的位于北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2号楼的国有土地使用权（京丰国用（2005出）第000810号），查封期限为三年，自2016年5月11日至2019年5月10日。在执行过程中，江南公司提出执行异议，请求中止执行上述执行裁定书，解除对上述国有土地使用权的查封。裕发公司在该案诉讼中表示位于北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2号楼的国有土地使用权实际权利人是易博公司。丰台法院于2016年7月15日作出（2016）京0106执异136号执行裁定书，裁定中止（2016）京0106执894号案对上述国有土地使用权的执行。后鹏达伟业公司提出执行异议之诉，请求恢复对上述国有土地使用权的执行。丰台法院于2016年12月27日作出（2016）京0106民初16724号民事判决书，判决许可（2016）京0106执894号案对上述国有土地使用权的执行。江南公司、易博公司不服该民事判决，向二中院提起上诉。二中院于2017年5月26日作出（2017）京02民终4493号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。丰台法院于2019年4月26日作出（2016）京0106执894号执行裁定书及协助执行通知书，续查封期限为三年，自2019年4月28日至2022年4月27日。三、易博公司与江南公司之间的合同情况2013年2月8日，江南公司（甲方）与易博公司（乙方）签订《房地产项目转让协议》（以下简称转让协议），该协议约定：项目概况：本项目位于丰台区顺二条15号，项目名称为长城商住楼（2号楼），以下简称“本项目”。转让方式：鉴于本项目各项证件均在北京市裕发房地产开发集团名下，甲乙双方签订转让协议后，北京市裕发房地产开发集团保证协助办理本项目的转让手续，且保证乙方按本协议履行合同义务。双方签订协议后，甲方按协议的约定如期支付乙方第一笔项目转让金后，甲方即取得了本项目的全部权益，包括但不限于本项目产权、在建工程所有权、销售权、租赁权以及销售款所有权等与项目有关的全部权益。乙方的权利义务：乙方保证北京市裕发房地产开发集团同意转让给甲方。乙方负责协调北京市裕发房地产开发集团给该项目转让和办理其他手续盖章及出具相关证件。付款方式：签订本协议的同时，乙方同意根据项目进度将本项目的《国有土地使用权证》转至甲方。甲方向乙方指定账户支付转让金人民币1500万元整，乙方应当在收到甲方付款后当时向甲方出具加盖公章的收款证明。乙方负责2013年2月25日之前北京市裕发房地产开发集团在本协议上签字盖章后甲方支付给乙方500万元。合同签订3个月内，乙方将本项目国有土地证转到甲方同时，甲方向乙方指定账户支付转让金人民币1500万元整，乙方应当在收到甲方付款后当日向甲方出具加盖公章的收款证明。该协议上加盖了北京市裕发房地产开发集团的公章。乙方为本项目取得竣工备案表后5个工作日内，甲方向乙方指定账户支付转让金人民币300万元整，乙方应当在收到甲方付款后当日将甲方出具加盖公章的收款证明。2014年，江南公司以项目转让合同纠纷将易博公司、裕发公司诉至朝阳法院，要求易博公司在判决生效之日起两个月内完成拆迁工作、易博公司及裕发公司在判决生效之日起七日内将国有土地使用权证过户至江南公司名下；易博公司提起反诉，要求确认《转让协议》无效、江南公司返还《国有土地使用权证》。朝阳法院经审理于2016年1月12日作出（2014）朝民初字第42526号民事判决书，判决：一、易博公司与裕发公司于判决生效后三十日内协助江南公司将北京市丰台区东铁营顺二条15号住宅2#楼的土地使用权人登记至江南公司名下；二、驳回江南公司的其他诉讼请求；三、驳回易博公司的全部反诉请求。易博公司不服判决，向三中院提起上诉。三中院于2017年6月20日作出（2016）京03民终6179号民事判决，判决撤销朝阳法院（2014）朝民初字第42526号民事判决第一项、第二项，驳回江南公司的诉讼请求。2016年，江南公司将易博公司诉至朝阳法院，请求判令易博公司赔偿违约金，按每日2万元的标准，自2013年5月8日计算至易博公司完成全部拆迁工作之日止，暂计至2017年7月31日为3092万元。朝阳法院于2018年10月29日作出（2016）京0105民初39305号民事判决书，判决驳回江南公司诉讼请求。2016年7月21日，丰台法院向江南公司发送（2016）京0106执894号之一协助执行通知书，“请协助执行下列项目：一、江南公司协助冻结易博公司对江南公司享有的债权（在1300万元范围内）。二、冻结期限为三年，自2016年7月21日起至2019年7月20日止。冻结期限内禁止向被执行人易博公司支付。”另查，北京市裕发房地产开发集团于2013年12月经企业改制，更名为北京裕发房地产开发有限公司。金世源公司、易博公司均认可其不具备房地产开发经营资质。各方当事人对金世源公司与易博公司于2014年1月10日签订的《长城商住2号住宅楼项目合作协议》及履行情况相关事实存在争议：金世源公司主张其于2013年下半年，通过于德宁、范铁男的介绍知道了案涉项目，并且跟易博公司有了接触，商谈过程比较顺利，商谈过程中签订过几份协议，但以最后于2014年1月10日签订的协议为准。商谈过程中，其陆续向易博公司支付过一部分款项，易博公司向其公司交付过一部分证照手续，并且移交了现场。金世源公司提交了以下证据证明其上述主张：1、签署日期为2014年1月10日的《长城商住2号住宅楼项目合作协议》（以下简称2014年协议）。该协议书易博公司盖有公章，其法定代表人处有“邓培”的签字；金世源公司处仅盖有公章。易博公司认可2014年协议的真实性。裕发公司对2014年协议不认可，认为该协议系新签或后补，其公司于2013年7、8月份期间，口头了解到易博公司与鹏达伟业公司、江南公司、金世源公司均签订了合同，就易博公司涉嫌经济诈骗向朝阳分局报案。且2014年协议系易博公司隐瞒与合同有关重大事实下签订的，合同应属无效。鹏达伟业公司对2014年协议的真实性认可，但不认可证明目的，认为该协议不能证明金世源公司依据此协议取得案涉项目的开发权。江南公司对2014年协议不认可，称该协议系易博公司隐瞒与合同有关重大事实下签订，合同属于违法或伪造，应属无效合同。且金世源公司在诉讼过程中提交的《评估报告书》中附有一份其与易博公司签订的《长城商住2号住宅楼项目合作协议》（编号：20131206），该协议签订日期为2013年12月6日，裕发公司不认可该协议第7页确认方处其公司的公章。2014年协议系金世源公司与易博公司签署，协议双方均认可该协议的真实性，本院对该协议的真实性予以确认，对协议的效力将在本院认为部分予以评述。2、金世源公司已支付易博公司3700万元的相应银行转账记录。2013年11月18日，李海渤转账给邓培1000万元和210万元；2013年12月1日，高爱平通过珠江村镇银行转账给邓培1000万元；2013年12月6日，高爱平转账给邓培250万元；2013年12月16日，北京巨擎国际贸易发展有限公司通过跨行汇款支付易博公司200万元；2013年12月18日，李海渤通过转账支付邓培800万元；2014年1月24日，高爱平通过工商银行网上银行转账汇款给邓培70万元；2014年1月25日，高爱平转账汇款给邓培30万元和100万元。易博公司认可上述证据。裕发公司不认可上述证据，认为上述付款单据均是金世源公司、易博公司法定代表人或工作人员间或与案外第三人间的转账或还款记录，且都发生在协议转让前，故该组证据不能证明转账记录是协议双方项目转让款的支付情况。鹏达伟业公司不认可上述证据，认为付款单据中显示的付款人和收款人并不是金世源公司和易博公司，且就金额来讲，并未足额支付合同款项。江南公司亦不认可上述证据，称除2013年12月16日的付款外，均为自然人之间的资金往来，且付款日期均在转让协议之前，故对证明目的亦不认可。尽管金世源公司提交的付款单据记载的付款主体并非金世源公司，而是其法定代表人或其公司指定的工作人员或第三人，收款人均为易博公司的法定代表人邓培，但易博公司认可收到金世源公司支付2014年协议项下的3700万元，故本院对上述证据的真实性和证明目的予以确认。3、《土地登记卡》、《规划许可证》、《开工证》、《北京市规划委（2013）950号函》、《北京市住建委（2013）施函字第010号函》，证明案涉项目已取得政府开发核准，易博公司、裕发公司认可该项目交由金世源公司开发，并依合同向金世源公司交付了前期开发手续。庭审中，金世源公司提交案涉土地《国有土地使用权证》原件，主张该原件系易博公司在签订2014年协议时向其移交。江南公司亦提交了其持有的《国有土地使用权证》原件，称该证系易博公司邓培与其公司签订合同时向其交付。易博公司认可该组证据，提出土地登记卡与江南公司持有的土地证并非同一东西。裕发公司不认可上述证据，称项目手续已经移交江南公司，金世源公司持有的《国有土地使用权证》系伪造，裕发公司曾多次建议金世源公司向公安机关报案，确认其被诈骗的事实。鹏达伟业公司称不可能同时有两个《国有土地使用权证》原件，其中应该有一个假证。江南公司主张其公司与易博公司签订合同和取得土地使用权证在先，请求法院对易博公司涉嫌伪造相关证件采取措施。本院于2019年5月5日到北京市丰台区不动产登记中心核实，经北京市丰台区不动产登记中心审核确认，金世源公司持有的国有土地使用权证系假证，该中心在该证上标注“假证”字样。金世源公司认为证虽然是假的，但权属是真的，不影响其主张权利。金世源公司提交的《国有土地使用权证》系伪造，其他证件在易博公司与江南公司有在先合作协议且移交相关证件的情况下，真实性亦难以确认，故本院对上述证据均不予采信。对诉讼过程中发现的易博公司涉嫌伪造相关证件的行为，本院已依法移送公安机关。4、北京越扬房地产评估有限责任公司出具的《地上物价格咨询报告》（证据11）、《住宅房屋货币腾退补偿协议》（证据12）、2013年1月进场前和2017年10月进场后的两份《房屋土地测绘技术报告书》（证据13）、拆迁腾退补偿办法（证据14）、给被腾退人的一封信（证据15）、入户调查被腾退人员名单（证据16）、拆迁补偿协议（证据17）、项目申请请示文件和照片（证据18）、房屋户型设计（证据19），证明金世源公司已经着手进行项目的开发建设，并实施部分拆迁工作。其中，评估报告书显示委托方为金世源公司，评估事项为丰台区刘家窑桥东南侧的顺二条部分房屋在现状利用条件下的拆迁补偿价格。2014年4月18日，北京越扬房地产评估有限责任公司确定估价对象在估价时点2014年4月10日的补偿价格为2796770元。易博公司认为《地上物价格咨询报告》与本案没有关联性，根据双方的合同约定，拆迁工作均是由金世源公司负责；《腾退补偿协议》真实性无法确认，不能代表拆迁现场情况，与本案无关联；对证据13-证据19的真实性予以认可。裕发公司对证据11-13《地上物价格咨询报告》、《住宅房屋货币腾退补偿协议》、两份测绘报告书不认可；对证据14-19，认为没有经过项目所在地政府的认可，不予认可。鹏达伟业公司对证据11-12不认可，对证据13的真实性不认可，因为2013年存在着两份相矛盾的测绘报告，2017年的测绘报告书不完整；证据14-19，均为金世源公司单方制作，不予认可，其中证据17，付款记录载明的用途为还款，支付人高爱平与本案无关，金世源公司无拆迁公司的资质，无法完成拆迁事项。江南公司对金世源公司的证据13两份测绘报告书不予认可，认为两份报告书不符合测绘规定；对证据14-19均不予认可，此为金世源公司自行制作或出具，拆迁是由有拆迁资质的公司完成的，金世源公司并无拆迁资质；且根据金世源公司与易博公司之间的合同约定，金世源公司负责拆迁与合同约定冲突；对证据17中的张连旺的真实性无法核实，且如果是支付拆迁款，支付的交易方式与常规做法不符合。易博公司在庭审质证中说明，易博公司与金世源公司在协议签订后口头补充约定认可拆除整改工作由金世源公司进行。金世源公司提交的《地上物咨询报告》、《住宅房屋货币腾退补偿协议》、《房屋土地测绘技术报告书》系证据原件，有相关评估公司、测绘公司的公章，且上述证据中记载的丰台区东铁营顺二条案涉土地上的相关房屋所有权人、拆迁告知内容以及腾退补偿协议等内容基本能够吻合，综合上述证据能够证明金世源公司已履行其与易博公司签订的2014年协议约定的部分义务，至于金世源公司是否具有履行上述证据涉及的拆迁资质，与其主张的证明目的无直接关系，本院对金世源公司提交上述证据的证明目的予以采信，对于金世源公司具体履行2014年协议的程度和效力问题将在本院认为部分予以评述。本院根据上述认证认定如下事实：易博公司与金世源公司就位于丰台区东铁营顺二条十五号，项目名称为长城商住2号住宅楼的项目进行合作协商，双方于2013年12月6日订立了协议。双方认可在协商过程中订立过多份协议，最终以2014年1月10日的书面协议为准。2014年协议载明：易博公司（甲方）与金世源公司（乙方）。一、项目概况：本项目位于丰台区东铁营顺二条十五号，项目名称为长城商住2号住宅楼，项目用地面积3563.77平方米（部分），规划用地性质为商业住宅用地，土地使用年限70年。2号楼建筑面积3657平方米。二、合作形式：1、甲方负责该项目办理土地证、拆迁拆除、前期所有开发手续、开工建设手续和后期办理销售许可证、开售房发票等相关手续。费用甲方先行垫付，乙方承担以上所有投资。2、甲方将完成以上工作所需费用和收益打包为4500万元人民币，作为甲方在该项目中全部所得，乙方除支付甲方4500万元人民币，还要全额投资后期建设、销售、物业等工作，并独立享受该项目全部收益。3、甲方在本协议生效之日开始，2014年2月15日前完成2号楼地上物的拆除工作及该场地的平整，乙方随拆除进度，配合进入工地工作。上述费用由甲方承担。如未能按时完成拆除或该场地的平整，甲方承担违约责任，按每延误一天2万元赔偿乙方经济损失。4、乙方负责项目的建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目全部权利和收益权。三、甲方权利与义务：3、甲方乙方在签订本协议当日，乙方向甲方支付第一期款之日起到2014年2月15日前，向乙方移交项目地块以及现场临时供水、供电、并保证项目用地无界址纠纷，项目产权清晰，无抵押等他项权利。4、甲方应按本协议第六条约定的移交方式向乙方移交相关的行政手续与本项目的全部资料与图纸文件。6、甲方负责项目建成后，可供居民正式投入使用的“七通”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通暖气），并要根据乙方的要求或项目施工进程，及时完成项目的七通工程。9、甲方在项目所建楼房达到“正负零”，在45天内办理项目的《商品房销售许可证》，并交付给乙方。四、乙方权利与义务：2、乙方在项目的拆除过程中，对甲方的拆除工作享有知情权，甲方有义务配合乙方了解拆除工作的实际进程。3、乙方对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部所有权和收益权。4、该项目销售的所有资金必须汇入乙方指定的账户。5、项目开发完毕后，该项目2号楼的物业管理权和收益权归乙方所有。6、乙方对该项目具有独立的管理权。五、付款方式：第一、乙方支付甲方总金额人民币4500万元整。该款项包括取得土地证、土地出让金、项目土地上的拆迁、拆除费、准许该项目开发、开工建设的所有前期手续费、直至房屋售罄过程中的配合费和甲方全部收益，按以下条款支付。乙方在支付上述款项后，不再支付甲方及其他第三方任何费用（除项目的施工费用外）。第二，签合同同时乙方应向甲方支付人民币3500万元，先支付人民币1250万元（现金或转入乙方法人个人卡）。两周内本合同甲乙方共同盖章后，以电子汇兑、转账划拨等形式向乙方账户支付人民币2250万元。第三、拆除工作2014年2月15日完成，乙方进入现场，达到正式开工建设时，乙方再向甲方支付人民币500万元。第四，该工程取得销售许可证时乙方再向甲方支付人民币500万元。六、项目相关资料手续的移交：1、甲方自本协议签订当日，向乙方移交本项目的《国有土地使用证》及前期相关的全部资料正本、包括项目的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、相关批文、经审核的方案图纸、相关的行政手续和项目全部资料的原件、供乙方进行项目的开发准备工作。2、在乙方向甲方付清4500万全部费用时，甲方向乙方移交本项目的《商品房预售许可证》的原件。七、违约责任：2、甲方未能及时按约定完成拆除、交付平整的土地、项目的“七通”及相关的各自手续。甲方赔偿乙方按协议规定的时间，每超过一日，应赔偿乙方2000元人民币作为逾期违约金。逾期10日，乙方有权单方解除合同，并要求甲方在10日内双倍返还乙方支付给甲方所有资金款项。4、如本项目因甲方提供的手续不完整，导致本项目无法进行，属甲方违约，乙方有权单方解除合同，并要求甲方在10日内退还乙方支付给甲方所有款项的本金及利息（利息以一方总投资额为基数，按月息2%计算）。5、甲方未能在规定的时间内办理项目建设或销售楼房的相应手续或证件，甲方属于违约并承担违约责任，并赔偿乙方所有损失（包括但不限于乙方的全部投资和所建房屋的市场销售价值及其总金额3%的违约金）。八、适用法律及争议解决：3、协议的双方，需当场提供易博公司、裕发公司和金世源公司的营业执照副本，税务登记证副本，组织机构代码证副本，法人身份证，授权代表身份证等，现场复印，并加盖双方公章。4、本合同的附件：北京易博投资有限公司与北京市裕发房地产开发集团在本协议之前签署的关于《北京丰台区东铁营顺二条15号住宅2号楼》《长城商住楼》联合建设的相关协议、委托书等复印件加盖原当事人双方公章；以上附件有违背本协议内容的以本协议为准。庭审中，金世源公司与易博公司认可，金世源公司已给付易博公司3700万元，双方在2014年协议履行过程中变更了部分履行事项，案涉土地上的房屋实际由金世源公司实施了部分拆迁腾退工作。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否涉嫌合同诈骗刑事犯罪，应否移送公安机关；二、江南公司是否具有本案有独立请求权第三人诉讼主体资格；三、金世源公司与易博公司签订的2014年协议性质及效力；四、如2014年协议有效，金世源公司主张继续履行合同是否存在履行障碍。本院分项予以评述。一、本案是否涉及合同诈骗刑事犯罪，应否移送公安机关裕发公司、鹏达伟业公司、江南公司均主张，易博公司在先与江南公司签订协议并收取对价后，伪造公章和土地证与金世源公司再行签订合同，“一地两卖”，涉嫌合同诈骗，应先移交公安机关审理。裕发公司、江南公司均称已就易博公司涉嫌合同诈骗向朝阳公安分局报过案，但未向本院提交公安机关予以立案的证据。经法庭询问，金世源公司表示其签订合同时向丰台国土局核实了土地使用权证情况，且其已对土地实际控制，认为没有诈骗的问题。本院认为，“一房数卖”“一地数卖”并不当然涉及合同诈骗的问题，需审查出卖人是否有以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。本案中，金世源公司作为合同相对方，并不主张己方因受到诈骗而遭受损失，而裕发公司、江南公司均称已向公安部门报案，但未提交公安机关刑事立案的相关证据。易博公司涉嫌伪造国家机关证件的行为，本院已向公安机关移送犯罪线索，但对伪造国家机关证件犯罪行为的追诉并不影响本案诉争的2014年协议效力的认定问题，故本案不符合移送公安机关的条件，对裕发公司、江南公司、鹏达伟业公司的相应辩称意见，本院不予采纳。二、江南公司是否具有有独立请求权第三人诉讼主体资格《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人。根据我国民事诉讼法理论，对当事人双方的诉讼标的有独立请求权的，为有独立请求权的第三人。诉讼标的为当事人之间发生争议，请求法院裁判的民事法律关系。本案中，原、被告之间的争议为2014年协议的效力和继续履行，属于民事合同法律关系。根据合同法第五十二条之规定，违反法律强制性规定或公序良俗的合同，属于绝对的、当然的无效；而损害特定第三人利益的合同属于相对无效，只有合同当事人或特定第三人主张合同无效时，法院才进行审查。江南公司提出独立的诉讼请求，确认金世源公司与易博公司签订的2014年协议无效，主张其与易博公司就同一项目签订的合作协议先于金世源公司与易博公司签订的2014年协议，且金世源公司明知该项目已经转让江南公司后，仍与易博公司签订协议，说明双方恶意串通；且金世源公司与易博公司所签订的协议实际上是项目转让协议，而金世源公司、易博公司均不具有房地产开发资质，故该协议应属无效。江南公司系针对原被告之间法律关系，即2014年协议提出合同无效的诉讼请求，符合法律规定的有独立请求权第三人的条件。故本院对江南公司提起的该项诉讼请求予以实体审理。金世源公司、易博公司关于江南公司对本案诉讼标的不具有独立请求权的辩称意见，没有法律依据，本院不予采纳。三、金世源公司与易博公司2014年协议的性质及效力问题对于2014年协议的性质，各方当事人意见不一。金世源公司主张系易博公司以其实际拥有的土地使用权以及承诺提供的全套开发、销售合法手续作为投入与金世源公司合作建设并取得固定收益的合作合同。易博公司主张2014年协议不涉及土地过户，也不是整个房地产开发项目的转让，只是易博公司将自己实际拥有的土地自己进行房地产开发，将其中的一部分环节与金世源公司进行合作。江南公司主张，2014年协议虽名为开发协议，但根据合同第四条第三款和第六条的约定，金世源公司对项目享有独立的开发权与经营权，合同实际上属于项目转让协议。因金世源公司不具有房地产开发资质，因此双方才以合作协议名义签订。对此，本院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险，合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案诉争的2014年协议约定，易博公司收取金世源公司4500万元人民币作为该项目中全部所得，金世源公司负责项目后期投资建设、销售、物业等工作，并独立享受该项目全部收益。金世源公司亦认为易博公司在项目合作中系取得固定收益。双方的协议虽名为合作协议，但并未以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产作为基本内容，且易博公司作为土地使用权的实际所有人仅提供土地使用权证及相关开发、开工建设、销售手续，并收取固定收益，而不承担房地产开发的经营风险，因此，该协议实际上属于土地使用权转让合同。案涉的丰台区东铁营顺二条十五号土地使用权证虽登记在裕发公司名下，但裕发公司认可该土地的实际使用权人为易博公司，故易博公司系以其实际拥有的土地使用权转让于金世源公司。金世源公司与易博公司均主张2014年协议系双方当事人的真实意思表示，且该协议内容并未违反有关法律效力强制性规定，应当认定合同有效。至于裕发公司有无在金世源公司与易博公司的合作协议上盖章以及裕发公司公章是否真实，均不影响金世源公司与易博公司之间的合同约定及效力。故对裕发公司相应辩称意见，本院不予采纳。2014年协议并非合作开发房地产合同，故合同双方是否具备房地产开发经营资质的，不影响其作为土地使用权转让合同的效力。易博公司就案涉项目先后与鹏达伟业公司、江南公司、金世源公司签订的数份协议，应根据法律规定结合协议当事人意思表示、协议内容合法性等情况分别确定各份协议的效力。金世源公司与易博公司签订的2014年协议晚于江南公司与易博公司签订的协议，此非2014年协议无效的事由，而江南公司并未提供证据证明2014年协议系金世源公司与易博公司恶意签订、且损害了其合法利益。综上，本院对金世源公司要求确认2014年协议有效的诉讼请求予以支持，江南公司关于确认合同无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、金世源公司主张继续履行合同是否存在履行障碍依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金世源公司与易博公司应当依照约定全面履行各自的合同义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。金世源公司在诉讼中最后明确其诉讼请求为要求易博公司继续履行合同，办理销售许可证。根据城市房地产管理法的相关规定，取得商品房预售许可证明的前提为已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。本案即使按照金世源公司所称双方合同未明确销售许可证办理到哪方名下，办给金世源公司或易博公司都可以，案涉项目取得销售许可证的前提为金世源公司或易博公司已取得土地使用权证书。案涉国有土地使用权现处于依法查封状态，其最终权利归属具有不确定性。根据法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。现金世源公司要求易博公司继续履行合同、办理预售许可证，实质为要求易博公司、裕发公司将案涉国有土地使用权登记至其名下，属于法律上不能履行之情形。预售许可证尚无法办理的情况下，金世源公司要求易博公司给购房者办理过户的诉讼请求，更不具备履行条件。故对金世源公司要求继续履行合同、办理预售许可证并为购房者过户的诉讼请求，本院不予支持。鹏达伟业公司主张金世源公司要求继续履行的诉讼请求已逾诉讼时效，与事实不符，且金世源公司该项诉讼请求并未得到本院支持，故鹏达伟业公司该项辩称意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十条、第二十四条之规定，判决如下：一、北京易博投资有限公司与北京金世源建筑工程有限公司于2014年1月10日签订的《长城商住2号住宅楼项目合作协议》有效；二、驳回北京金世源建筑工程有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京江南投资集团有限公司的诉讼请求。案件受理费二十六万六千八百元，由北京金世源建筑工程有限公司负担七十元，已交纳，由北京易博投资有限公司负担二十六万六千七百三十元，于本判决生效之日起七日内交纳；（有独立请求权第三人提起的）案件受理费二十六万六千八百元，由北京江南投资集团有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  梅 宇人民陪审员  王金锁人民陪审员  陈国翠二〇一九年九月二日法官 助理  李智慧书 记 员  王睿涵