上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初18043号原告：上海宝星物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周定宝，总经理。委托诉讼代理人：冯珏，上海宏翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪青婷，上海宏翰律师事务所律师。被告：刘明智，男，1972年4月22日出生，汉族，住福建省。被告：朱相山，男，1966年7月8日出生，汉族，住江苏省兴华市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：李平，上海市协力律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：孔庆，上海市协力律师事务所律师。被告：李友弟，男，1971年7月17日出生，汉族，住福建省周宁市。被告：李桂英，女，1962年6月19日出生，汉族，住福建省周宁市。被告：谢郑成，男，1973年12月5日出生，汉族，住福建省周宁市。被告：李平，女，1974年11月6日出生，汉族，住福建省周宁市。被告：刘丽，女，1984年2月19日出生，汉族，住福建省周宁市。原告上海宝星物业管理有限公司(以下简称宝星物业公司)与被告刘明智、朱相山物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，经刘明智、朱相山申请，依法追加李友弟、李桂英、谢郑成、李平、刘丽作为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。宝星物业公司的委托诉讼代理人倪青婷律师，刘明智、朱相山的共同委托诉讼代理人李平律师到庭参加诉讼。李友弟、李桂英、谢郑成、李平、刘丽经本院公告送达起诉状副本、开庭传票，无正当理由，拒不到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。宝星物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘明智、朱相山向宝星物业公司支付2013年11月1日至2018年2月28日期间的物业管理费989,035.23元；2、判令刘明智、朱相山向宝星物业公司支付2013年11月1日至2018年2月28日期间拖欠物业管理费的滞纳金(按欠费金额的日万分之二分段计算至实际清偿之日)；3、本案诉讼费由刘明智、朱相山负担。事实与理由：2012年11月，宝星物业公司与开发商上海中星(集团)有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由宝星物业公司为上海市虹口区凉城地区中心办公楼提供物业服务，商铺用途类物业的物业服务费为建筑面积每平方米8.83元/月，按月缴纳，如逾期，可按日万分之二收取滞纳金。李友弟、李桂英、谢郑成、李平、刘丽五人系上海市虹口区水电路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人，于2011年12月入住系争房屋，后将系争房屋出租给刘明智使用，并约定由刘明智缴纳物业管理费。自2013年7月1日起，刘明智开始拖欠物业管理费。宝星物业公司多次向刘明智催讨，未果。刘明智、朱相山曾于2014年12月28日向李友弟、李桂英、谢郑成、李平、刘丽出具《付租金承诺书》，表明朱相山也是系争房屋的承租人，刘明智、朱相山将共同承担自2013年8月1日起系争房屋的租金。上海舜璟工艺品有限公司(以下简称舜璟公司)曾于2015年5月6日向宝星物业公司出具《还款计划书》，承诺于2015年5月20日代刘明智、朱相山支付所欠物业管理费中的12万元，并于2015年6月18日前分三笔共计支付18万元，该18万元物业管理费中的10万元已用于抵扣2011年12月1日至2012年10月31日期间所积欠的物业管理费，剩余8万元用于抵扣2013年7月1日至10月31日期间的物业管理费76,079.60元，剩余3,920.40元用于抵扣水电费，至此18万元已全部抵扣完毕。刘明智、朱相山自2013年11月起未再缴付物业管理费，其行为严重损害宝星物业公司的合法权益，故起诉至法院，判如所请。刘明智、朱相山辩称，不同意宝星物业公司的诉讼请求。宝星物业公司与刘明智、朱相山没有签订过《物业服务合同》，刘明智、朱相山不是合同相对方，不应当承担支付物业管理费的责任。刘明智在承租系争房屋时仅约定承担物业管理费，但并未约定物业管理费计算标准，即便双方构成事实上的物业服务关系，宝星物业公司并未提供相应的物业管理服务，因此对宝星物业公司主张的物业管理费计算标准有异议，认为计算标准过高。刘明智承租系争房屋后将该房屋交付舜璟公司经营使用，双方虽未签订任何协议，但在系争房屋内实际经营的是舜璟公司，承担物业管理费的主体应当是舜璟公司或系争房屋的权利人。且舜璟公司曾经做出支付物业管理费的《还款计划书》，并已经向宝星物业公司支付了18万元物业管理费。刘明智、朱相山在2013年7月进场装修时，系争房屋就因权利人对外的债务纠纷被司法查封，并被政府部门责令停止使用，采取停电措施，这样的状态自2013年10月持续至2015年3月，在此期间系争房屋无法正常使用。2015年5月，宝星物业公司答应配合供电后，系争房屋的实际使用人舜璟公司曾经向其支付了18万元的物业管理费，但宝星物业公司收取款项后依然未按其承诺对系争房屋恢复供电。另外，宝星物业公司从未向刘明智、朱相山催讨过物业管理费，其诉讼请求超过了诉讼时效。2018年2月7日，虹口法院执行庭已经将系争房屋清场，该日起系争房屋已经无法使用，不应再发生物业管理费。李友弟、李桂英、谢郑成、李平、刘丽未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李友弟、李桂英、谢郑成、李平、刘丽系系争房屋权力人，该房屋建筑面积2,154.01平方米，房屋用途为店铺。系争房屋存在多个抵押，并存在多个司法查封。2012年11月23日，案外人上海中星(集团)有限公司与宝星物业公司签订《前期物业服务委托合同》，委托宝星物业公司对包含系争房屋在内凉城地区中心办公楼进行前期物业管理；委托物业管理服务期限：根据有关规定，鉴于该物业前期物业管理实际早已经交接并实施，且较多单元物业已经转让给了相关业主，双方同意本委托合同委托前期物业管理期限暂定二年为期，至该物业已具备规定的业主委员会成立条件后的最长三个月届满之时，本合同自动终止；合同对物业管理委托事项等进行了约定，并约定宝星物业公司每月按照以下收费标准向购房业主或房屋使用人收取物业服务费用，并提供发票票据：商铺(1层)：建筑面积每平方米8.83元/月。以上费用包括本物业公共部位、共用设备、设施日常维修保养、公共区域水电能耗费用以及公共区域的安保秩序维护、环境保洁、环境绿化、应缴税金和企业利润等……；物业服务费用按月交纳。如逾期缴纳物业管理费的，宝星物业公司可以从逾期之日起按每逾期一日应缴费用的万分之二向欠费业主或使用人加收滞纳金。该合同附件四《临时管理公约》亦对商铺用途房屋的物业管理费作出了约定。签约后，宝星物业公司即对系争房屋所在物业进行了管理，至今系争房屋所在的凉城地区中心办公楼尚未成立业委会。《前期物业服务委托合同》到期后，系争房屋所在范围仍由宝星物业公司实际进行物业管理服务至今。2011年12月1日，李友弟签收《凉城地区中心公寓式办公楼楼宇业主进户确认书》，确认进户日期为2011年12月1日。2012年7月30日，李桂英、谢郑成、李平、刘丽共同委托权利人之一李友弟与刘明智签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给刘明智使用，租期自2012年8月1日起2032年1月31日，并约定物业费由刘明智承担。2012年11月5日，宝星物业公司、刘明智及李友弟签订《协议》：“原李友弟方应缴水电路XXX号XXX室面积2,154.01㎡。自2011年12月至2012年10月物业费总共贰拾万整(零头免除)，由李友弟方(业主)先付壹拾万整，剩余拾万由刘明智帮李友弟方垫付，垫付款壹拾万整从付给李友弟方房租中扣除。2013年5月之前付清给物业。合同签订日后的物业费由刘明智按约定付给物业。”2015年5月6日，舜璟公司出具《还款计划书》：“上海舜璟工艺品有限公司今欠物业公司物业费，首期付款人民币伍万元整(50,000元)，余款柒万元整(70,000元)在2015年5月20日前付清。”舜璟公司出具该《还款计划书》后，向宝星物业公司支付了共计18万元物业管理费。因本院执行生效判决，系争房屋于2018年2月7日被清场，刘明智、朱相山搬离系争房屋。审理中，宝星物业公司提供落款时间为2017年2月1日的《催款通知单》一份，要求刘明智于2018年2月6日前，支付系争房屋2018年1月-2月期间的物业管理费。对该催款单宝星物业公司未能提供送达刘明智、朱相山的依据。另查明，2013年9月25日，上海市虹口区建筑业管理署向刘明智出具《上海市建设工程质量安全监督责令停工单》，因该项目造价约为500万元，未办理相关施工手续，擅自施工。要求你工地相关责任单位立即停工，在办理完施工手续后依法施工。现要求自2013年9月25日17时起，立即停止施工……。2014年12月28日，刘明智、朱相山共同出具《付租金承诺书》，表示：本人朱相山、刘明智承租李桂英、谢郑成、李平、刘丽的系争房屋。于2013年8月1日起未付租金，经双方协商，以贰佰万折价付清。……2016年10月9日，上海市虹口区人民法院出具《民事调解书》：刘明智、朱相山应向李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟支付2013年8月1日至2016年10月31日的租金共计200万元，……；刘明智、朱相山应自2016年11月1日起于每月的月底前向李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟支付当月租金151,666.7元；……再查明，宝星物业公司曾于2018年3月30日向本院提起诉讼[(2018)沪0109诉前调2619号]，要求：1、判令刘明智、舜璟公司向宝星物业公司支付2014年5月1日至2018年3月31日期间的物业服务费人民币893,935.69元;判令刘明智、舜璟公司向宝星物业公司支付2014年5月1日至2018年3月31日期间拖欠物业服务费的滞纳金人民币130,335.78元;3、判令刘明智、舜璟公司向宝星物业公司支付2017年11月1日起至2018年2月28日期间的水费、电费合计人民币69,950.15元;4、判令李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟对刘明智、舜璟公司的上述债务承担连带还款责任，该案宝星物业公司撤诉结案。上述事实，经庭审质证，另由双方当事人的陈述、不动产登记簿、资质证书、《前期物业服务委托合同》、证明、《进户确认书》、《房屋租赁合同》、《协议》、《付租金承诺书》、《民事调解书》、《还款计划书》、房地产权证、催款通知单、情况说明、虹口法院谈话笔录、短信截屏、《上海市建设工程质量安全监督责令停工单》、《装修工程施工合同》、照片等证据佐证。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。本案所涉物业服务系前期物业服务，宝星物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》对小区全体业主或实际使用人均具有约束力。在刘明智与李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟签订的租赁合同中约定，由刘明智承担系争房屋的物业管理费。之后在朱相山与刘明智共同向李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟作出的《付租金承诺书》中，朱相山明确表示与刘明智共同承租系争房屋，可以视为其主动参与并承担了刘明智与李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟签订的租赁合同中的全部权利义务。在宝星物业公司为系争房屋所在小区提供物业服务后，作为系争房屋的承租人，即系争房屋的实际使用人理应按照《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准向宝星物业公司履行支付物业服务费的义务，迟延履行的，应当承担相应的滞纳金。虽然《前期物业服务合同》约定了逾期付款的滞纳金计算标准，但综合考虑系争房屋本案实际情况，按每逾期一日应缴费用的万分之二的计算标准明显过高，故对刘明智、朱相山提出的要求调整滞纳金计算标准的辩称意见本院予以准许，对滞纳金金额本院酌情予以调整。刘明智、朱相山认为宝星物业公司的物业服务质量与收费标准不符，对物业管理费计算标准有异议，对此未提供证据予以证明，本院不予采信。关于刘明智、朱相山所提诉讼时效的抗辩意见，根据法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，宝星物业公司对催缴物业费的事实仅提供了一份落款时间为2017年2月1日，催款内容为催缴2018年1月-2月物业管理费的《催款通知单》，该通知单的催缴内容明显不符合常理，且宝星物业公司亦未提供相应送达凭证，故对宝星物业公司对刘明智、朱相山催讨系争房屋物业管理费的事实，本院不予采信。宝星物业公司曾于2018年3月30日向本院提交民事起诉状，主张系争房屋的物业管理费，该行为可引起诉讼时效的中断，故宝星物业公司主张的2015年3月31日至2018年3月30日期间的物业管理费在人民法院保护的诉讼时效期间内。2015年5月6日，舜璟公司曾出具《还款计划书》，从该《还款计划书》的内容看，未对欠付款项所对应的期间作出表述，应当视为对出具该计划书之日前的全部欠付物业管理费总额的确认。宝星物业公司在收到该《还款计划书》后并未提出异议，且在收取了舜璟公司支付的系争房屋的物业管理费之后亦未再向刘明智、朱相山就2015年5月6日之前系争房屋的物业管理费进行催缴，因此可以视为系争房屋在2015年5月6日之前的物业管理费已经结清。至于舜璟公司的付款金额超出《还款计划书》中确认的欠款金额，因舜璟公司不是本案诉讼当事人，故不属本案审理范围。至于刘明智、朱相山认为系争房屋的实际使用人为舜璟公司，对此并未提供完整的证据链予以证明，仅凭舜璟公司就系争房屋的物业管理费出具的《还款计划书》，不能排除可能存在的其它因素，如舜璟公司自愿承担刘明智、朱相山与宝星物业公司之间的部分债务等，故对该辩称意见本院不予采信。至于刘明智、朱相山提出承租系争房屋后因权利人对外债务原因，以及装修期间被相关部门责令停工而无法正常使用系争房屋的辩称意见，均未提供证据证明其无法正常使用系争房屋的原因系宝星物业公司所致，故不应以此作为拒付物业管理费的理由。系争房屋因存在多个抵押及司法查封，于2018年2月7日因本院执行生效裁判文书被全面清场，故2018年2月8日起的物业管理费，宝星物业应向系争房屋的权利人主张。因本案中宝星物业公司未对权利人提出诉讼请求，故本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，刘明智、朱相山支付上海宝星物业管理有限公司2015年5月7日至2018年2月7日期间的物业管理费399,418.07元。二、自本判决生效之日起10日内，刘明智、朱相山向上海宝星物业管理有限公司支付滞纳金8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,539.36元，由上海宝星物业管理有限公司负担10,337.90元，刘明智、朱相山负担5,201.46元；财产保全费5,000元，由上海宝星物业管理有限公司负担3,327元，刘明智、朱相山负担1,673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  毛济平人民陪审员  郭 瑛二〇一九年四月二十八日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……