上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初72442号原告：廖贵亮，男，1966年3月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄贤明，上海高达律师事务所律师。被告：上海华徐工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐志谦，总经理。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁宏，上海市现代律师事务所律师。第三人：上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心，住所地上海市浦东新区川沙新镇新德西路XXX弄XXX号。法定代表人：桂琦，主任。委托诉讼代理人：储志明，男。委托诉讼代理人：张根兰，上海雷曼律师事务所律师。原告廖贵亮与被告上海华徐工贸有限公司(以下简称华徐工贸)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，案件审理中，根据案情需要，转为普通程序并追加上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中心(以下简称川沙新镇管理中心)作为本案的第三人参加诉讼。本案由审判员黄政担任审判长，与审判员张盈、人民陪审员田有娣组成合议庭，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告廖贵亮的委托诉讼代理人黄贤明，被告华徐工贸的法定代表人徐志谦及委托诉讼代理人刁宏，第三人川沙新镇管理中心的委托诉讼代理人储志明及张根兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖贵亮向本院提出诉讼请求：判令被告华徐工贸依据租赁合同及补偿协议书将其中原告享有2,744.20平方米的房屋拆迁补偿款人民币5,029,033元(以下币种相同)向原告廖贵亮予以支付，其中包含：1.原告自建房屋2,744.20平方米的房屋补偿金1,794,475元；2.2,744.20平方米房屋中的装修补偿554,558元；3.租赁区域中配套设施补偿费785,390元；4.设备设施搬迁费71,915元；5.物资搬迁费45,800元；6.停工停业损失补偿费960,470元(项目单位在回函中注明的按照250元每平方米*2,744.20平方米)；7.配合动迁奖励费421,260元(上述1-6合计金额的10%计算)；8.过渡费395,165元(2,744.20平方米*144天*1元)。事实和理由：2005年起，原告廖贵亮与被告华徐工贸就相关房屋、场地建立租赁关系。2009年9月29日，双方签署最后一份租赁合同，约定原告廖贵亮承租上海市浦东新区川沙路XXX号内由被告华徐工贸管理的占地约1,500平方米的场地和四间约250平方米房屋(以下统称承租部位)，按现状租赁给原告廖贵亮用于家具生产；租赁期自2009年4月1日起至2012年3月31日止，合同期间，原告廖贵亮为了自己生产经营之需，在租赁场地上自行投资增建了房屋。2010年，承租部位所在地块因上海市浦东新区川沙新镇人民政府实施润川路市政工程项目建设，列入动拆迁范围，2010年6月29日，由上海万千土地房地产估价有限公司对廖贵亮自建房屋及设施设备进行了初次评估，认定原告廖贵亮所建房屋总面积为2,744.20平方米，评估价值为3,252,138元。2012年1月18日，原告与案外人上海弘虞南北干货市场经营管理有限公司(以下简称干货公司)签订《资产转让协议》，约定原告以310万元的价格整体转让承租部位上原告建造的房屋、装修、设备设施等财产，但因之后华徐工贸的干扰，无法实际履行，故解除了该份《资产转让协议》。2016年5月12日，由拆迁人与龙游县国有资产监督管理委员会、龙游县住房和城乡建设局以及被告华徐工贸签订了《润川路新建工程协议动迁补偿协议书》(以下简称补偿协议)，其中包含了原告自建并已进行评估的房屋，原告所应获得的动迁补偿也包含在该补偿协议中。原告认为，原告在租赁期间自建的2,744.20平方米房屋在拆迁补偿前通过评估实物锁定，原告及相关单位获得的拆迁补偿款中包含了原告的利益，为维护原告合法权益，原告提起本案诉讼。被告华徐工贸辩称，不同意原告的诉讼请求。被告华徐工贸向上海浦东沙龙工贸公司承租了上海市浦东新区川沙新镇南高桥3队(川沙路XXX号、5705号)的土地，实际控制拆迁房屋，并将相关房屋及土地对外出租。原、被告间的租赁关系早已到期终止，2012年2月，被告向原告发函，告知2012年3月31日合同到期，双方不再续租，要求原告搬离；租赁合同到期后，因原告迟迟不愿搬离，故被告曾经提起过诉讼，该案件经一审、二审判决后生效，生效后被告申请了强制执行，相关承租部位已经通过法院于2014年4月予以收回，交还给被告的承租部位状态都是被告自己搭建的，没有原告的搭建。租赁期间，被告曾在2010年3月31日及6月29日分别向原告发函，要求其拆除私自搭建的违法建筑，原告有一部分搭建在承租的土某某，还有一部分搭建在案外人高桥镇政府土某某，被告当时要求原告拆除搭建在案外人土某某的建筑物，但原告所有的搭建行为都是擅自搭建，都不被租赁合同所允许。发函时，原告是准备搭建尚未搭建，收到函件后则停止搭建并将原有搭建部位均已拆除。合同履行中，被告通知过原告可能要动迁了，但实际在租赁期间并没有启动评估及动迁，被告不认可原告提供的2010年的评估报告，该报告没有告知被告，被告也不清楚，其中的内容不予确认。另外，根据原告表述，2010年其就已得知要进行动迁，但直到现在才主张相关权益，早已超过诉讼时效，即使按照2014年1月14日政府动迁的公告开始计算，至今时效也已超过。2014年，被告得到通知进行动迁，2015年2月进行了评估，根据该评估被告参与签署了补偿协议，所有承租部位的房屋已经于2015年4月12日全部拆除，就动迁补偿的支付也通过诉讼主张，目前取得一部分。第三人川沙新镇管理中心述称，包含系争的承租地块在内的作为市政道路项目已于2010年开始动迁，因为时间较紧，没有取得动迁许可证，都是按照协议动迁进行，没有官方的材料。动迁是针对被告及其他被拆迁人同步进行，因被告方提出的价格太高，双方始终无法达成一致的补偿意见，由此延续到2016年才签署补偿协议。为动迁，评估公司已在2010年6月就对包含原告承租部位的房屋进行了评估，对实物进行了锁定，原告表示取得评估报告就自愿搬离，第三人也向原告提供了评估报告，后原告从承租部位搬离。补偿协议于2016年5月签署，该补偿协议依据2014年2月18日评估公司出具的评估报告签署，2014年的评估报告与2010年的评估报告确实存在不同，不同在于地上物的建筑面积有所增加。2010年评估固定现场后，因双方一直谈不拢，2014年时，被告方提出建筑物有所变化，由此2014年重新评估，第三人至现场查看，建筑占地未发生改变，存在加层等使建筑面积增加，而原告廖贵亮搭建的建筑物仍未改变，还在原处。2018年原告廖贵亮曾向第三人发函，针对这份函件，第三人向各方询问后进行了回复。2016年时场地上所有的房屋已经全部拆除，被告及相关当事人作为被拆迁人曾向法院提起诉讼，要求支付剩余拆迁补偿款，现该案也生效，就款项目前已全部支付。第三人认为，法院应当支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年9月29日，被告华徐工贸作为甲方与原告廖贵亮作为乙方签订租赁合同一份，约定甲方将坐落于川沙路XXX号内由甲方管理的占地约1,500平方米的场地和四间约250平方米房屋按现状租赁给乙方用于家具生产；租赁期为叁年，自2009年4月1日起至2012年3月31日止，租金为每年人民币捌万伍仟元正；……租赁期间，乙方不得将房屋、场地分租转让，不得擅自改变房屋结构，租赁期内房屋自然损坏由乙方修理并承担费用；租赁期间遇市政动迁，国家规划建设需要征用该场地，双方必须服从，签订终止协议书，租金按实计算，其中涉及到乙方自建房屋的补偿由乙方享受：……合同到期前一月，乙方若需继续租赁，应以书面形式向甲方提出，若甲方同意，双方应另签合同，租金重新计算，否则，合同自然终止；……备注处记载，2008年4月1日至2009年3月31日租金和2009年3月31日至2010年4月1日租金合计12.30万元，乙方于本协议签订之日同时付清。2012年5月29日，华徐工贸作为原告向本院就与廖贵亮的租赁合同提起诉讼，要求廖贵亮立即迁出承租部位并支付2012年4月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。本院审查后认定如下事实：2011年3月2日，华徐工贸向廖贵亮发送通知一份，表示承租部位被列入市政项目动迁范围内，请廖贵亮方做好动迁评估准备，但在案件审理中，双方确认，承租部位所在地块未有拆迁公告。由此法院认为，合同期满，廖贵亮继续占用承租部位已无合同及法律依据，理应迁出，并支付房屋使用费，故作出了廖贵亮应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区川沙路XXX号全部房屋及场地内迁出，并将该房屋及场地返还给华徐工贸，同时廖贵亮需承担2012年4月1日至返还房屋之日止的使用费。一审判决后，廖贵亮不服提起上诉，提出其承租后在原有房屋的基础上作了大量的添附，面积达1,000平方米，现该部分房屋已由廖贵亮出售给案外人，无法向华徐工贸予以归还承租部位。华徐工贸表示承租人理应在合同期限届满后向出租人归还租赁房屋及场地，并支付实际占用期间的房屋使用费；廖贵亮在场地上擅自搭建房屋，应当依法予以拆除。二审法院审理后认为，租赁合同约定的租赁期限已届满，作为承租人理应向出租人承担返还租赁物的义务。廖贵亮以其在租赁房屋中作了大量添附，并已将添附的房屋另售他人为由，拒绝返还租赁物并支付房屋使用费，其理由不成立，不予采纳。由此于2013年1月作出了驳回上诉，维持原判的判决。案件生效后，2013年3月华徐工贸申请了强制执行，2013年5月，承租部位被执行移交给华徐工贸。上海万千土地房地产估价有限公司根据上海致力诚建设工程有限公司的委托，以委托方协议搬迁估价对象提供参考依据为目的出具评估报告，估价时点为2014年2月18日。2016年5月12日，由上海致力诚建设工程有限公司作为拆迁单位、第三人川沙新镇管理中心作为责任单位、上海浦东城厢房屋拆迁有限公司作为拆迁实施单位共同作为甲方与龙游县住房和城乡建设局、龙游县国有资产监督管理委员会以及上海浦东沙龙工贸公司(被告华徐工贸)作为乙方签订补偿协议，约定：“润川路新建工程”建设项目规划红线范围内，乙方所建的房屋、建筑物及设施、场地被列入该工程拆迁范围内，需要进行拆迁，拆迁范围内的建筑物和各类设施等已委托上海万千土地房地产估价有限公司进行了拆迁评估；乙方所有非居住房屋坐落在川沙新镇南高桥3队(川沙路XXX号、5705号)，经评估房屋评估总建筑面积为13,783.71平方米，未见证建筑面积为13,783.71平方米；建筑物补偿款为13,168,851元；装修补偿款为3,189,334元；附属设施补偿款2,098,605元；机器设备搬迁补偿款为2,617,965元；物资搬迁补偿款为281,220元；配电增容费27,000元；停工停业损失补偿费为4,824,298元；配合动迁奖励费2,623,227元；过渡费1,984,854元；证照费25,000元；共计补偿款总金额为30,840,354元，补偿的总金额包括了所有一切地上建筑物补偿费用，本协议签订后乙方不得再提出其他补偿等要求；经补偿后，乙方自行建造的建筑物、附属设施及租赁的建筑物内所有物品必须在2016年5月15日前交拆房队拆除，如逾期不交，甲方将取消上述各项补偿费、搬迁费等费用并报请新区执法部门，实施强制拆除，所发生的一切后果都有乙方自负……。2016年评估报告中建筑物全部清空拆除。华徐工贸为相关补偿款未支付到位曾于2017年2月向本院提起诉讼，要求支付剩余补偿款，本院依法追加了相关拆迁人及被拆迁人后，判决上海致力诚建设工程有限公司、第三人川沙新镇管理中心、上海浦东城厢房屋拆迁有限公司向本案被告华徐工贸、龙游县住房和城乡建设局、龙游县国有资产监督管理委员会支付剩余未付补偿款及逾期付款利息。该案判决后，廖贵亮及案外人上海弘虞南北干货市场经营管理有限公司向本院提起第三人撤销之诉，要求分得川沙新镇南高桥3队(川沙路XXX号、5705号)未见证建筑面积13,783.71平方米中属于其2,744.20平方米建筑物的补偿款；本院审查后认为上述判决处理的是拆迁单位与被拆迁单位之间的拆迁补偿纠纷，并未确定2,744.20平方米建筑物的归属，如欲主张该部分建筑物的拆迁补偿权益，应根据租赁合同另行提起民事诉讼，对该撤销之诉裁定不予受理。第三人川沙新镇管理中心表述，判决生效后，就相关拆迁补偿款已交至法院。另外，其表示评估公司曾于2011年出具过评估的初稿，估价时点为2010年6月29日，经评估房屋评估总建筑面积为9,314.82平方米，未见证建筑面积为9,314.82平方米；建筑物补偿款为7,575,171元；装修补偿款为1,905,592元；附属设施补偿款1,393,794元；机器设备搬迁补偿款为2,262,915元；物资搬迁补偿款为183,850元；其中包含了廖贵亮方自建房屋2,744.20平方米，评估房屋价值为1,794,475元，装修554,558元，附属设施785,390元，机器设备搬迁71,915元，物资搬迁45,800元。对第三人提供的估价时点为2010年6月29日的评估报告，原告廖贵亮方不持异议，被告华徐工贸不予认可，表示从未看到过，未经得其认可。另查，2009年2月，华徐工贸向本院就与廖贵亮的租赁关系提起诉讼，表示2006年3月起将其管理的上海市浦东新区川沙路XXX号约1556平方米场地及仓库租赁给廖贵亮，双方年租金为38,000元，没有签订合同也未约定租赁期限，在未经华徐工贸同意下廖贵亮擅自搭建部分建筑，因华徐工贸要求增加租金并签署合同未得到廖贵亮同意，由此提起诉讼要求承租方迁出并支付租赁费，并对擅自搭建物拆除恢复原状。该案2009年4月29日庭审中，廖贵亮方表示2006年3月开始整理场地，搭建了1000平方米左右的房屋用于家具加工及个人生活使用，华徐工贸表示廖贵亮确实在上述场地上自己搭建房屋，但从未得到其同意。2009年7月22日谈话中，法庭就合同终止对廖贵亮在土某某的搭建释明是否需要进行评估，廖贵亮表示“东西方向两层楼八间，其余一层楼的厂房都是我间的，在我两层楼房的西南方向有四间房屋是华徐工贸建的”“厂房使用砖块和C型钢搭建的，屋顶是加工板，上述所有房屋当时的造价有40多万元，是2006年3月开始建造6月完工的”“不愿意评估，我要求拿回我的本钱40多万元，如果评估达不到这个价格就不愿意做评估”；2009年7月23日，本院又就合同终止对廖贵亮在土某某的搭建是否评估询问华徐工贸，其表示“我同意评估，我出租给被告(廖贵亮)的时候有四间房屋，该房屋是在现在被告所建房屋的西南面，我实际租给被告土地面积1,500平方左右，具体没量过。如果被告不同意评估，那么对他的违章建筑两层楼房屋八幢，长度为占地东西方向二十七米，在四周他搭建了临时用于车间的厂房，是平房。他建的房屋的总面积我现在没法说清，需要量一下。如果他不同意评估，我最多给对方每平方米200元，要么拆走”“我知道这些建筑总的造价最多为十五、六万元”。2009年9月，华徐工贸以双方已在协商解决为由撤回该案诉讼。同年9月底双方签署本案所涉租赁合同。涉案租赁合同履行期间，2011年4月，华徐工贸曾向本院对廖贵亮提起诉讼，要求对双方租赁合同予以解除，并要求廖贵亮承担使用费及违约金，拆除违法搭建的建筑物(约2000平方米)。华徐工贸在诉状中表示，2010年3月，发现廖贵亮在承租的场地内违法搭建建筑物，华徐工贸多次口头劝阻并于2010年3月21日、6月29日二次书面通知要求廖贵亮停止施工，恢复原状，但廖贵亮一意孤行，继续违法搭建。在2011年3月31日，廖贵亮也未按约支付租金，由此提起诉讼。该案在2011年5月31日的庭审中，华徐工贸提供了违章建筑的照片，要证明廖贵亮存在违法搭建的事实及违建建筑物的情况，其中为两层办公楼和一平房为违章搭建，廖贵亮表示确实搭建一些房子，其中2层楼的房屋为2006年搭建，部分房子是2010年搭建，2010年搭建的是一个停车库。双方庭审中对2010年搭建了300平方米厂房以及2006年搭建了1000多平方米建筑物均予以确认，另外，廖贵亮方确认2011年4月1日至2012年3月31日的租金未支付，因为担心房子拆迁后，多付的钱款拿不回来。在法院2011年9月14日的庭审中，在法庭询问“租赁合同范围内的房屋是否已经进行评估”：廖贵亮表示已经进行评估，表示房屋的测量及机器的登记，廖贵亮方进行了配合；华徐工贸表示，经其了解，由川沙新镇建设指挥部对可能动迁的地块进行预先调查评估，但实际到目前为止，系争地块尚未纳入拆迁范围。2011年12月20日，华徐工贸因廖贵亮已将租金付至2012年3月31日且租赁期限即将届满，故撤回该案的诉讼。之后在2012年合同到期后，华徐工贸以租赁到期为由要求廖贵亮迁出向本院再行提起诉讼。再查，根据廖贵亮表述，2012年1月18日，由廖贵亮经营的上海市浦东新区川沙新镇贵亮木器加工场作为乙方与案外人上海弘虞南北干货市场经营管理有限公司作为甲方订立《资产转让协议》，约定乙方转让其在上海市浦东新区川沙路XXX号内的全部投资(自建房屋、装修、设备、设施等)，折价为310万元，签订协议后七个工作日在现场清点交接，合同自转让资产交接之日生效。案件审理期间，上海弘虞南北干货市场经营管理有限公司表示已于2017年12月解除了该份《资产转让协议》，对廖贵亮现作为本案的原告主张相关诉讼权利，不持异议。以上事实，由《租赁合同》，(2009)浦民一(民)初字第2219号案件庭审笔录、谈话笔录，(2011)浦民一(民)初字第13789号案件庭审笔录、谈话笔录，(2012)浦民一(民)初字第17329号案件庭审笔录、民事判决书，(2012)沪一中民二(民)终字第3425号民事判决书，(2017)沪0115民初13050号民事判决书，(2017)沪0115民撤34号民事裁定书等及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告廖贵亮是基于与被告华徐工贸间的租赁关系而在上海市浦东新区川沙路XXX号场地及房屋上使用并予以经营的。双方的租赁关系已于2012年3月31日履行终止，为合同履行到期的相关后果，也曾引发诉讼，案件生效后，承租部位也予以执行交还出租方华徐工贸。在租赁期间，华徐工贸虽发送过要求廖贵亮配合评估的函件，但根据租赁案件的调查以及双方当时的陈述，在合同履行期届满前，客观上确实未发生动迁及补偿行为，而承租部位在内的地块又系协议动迁，拆迁补偿协议于2016年签署，所适用的补偿依据也以2014年时点评估的评估报告为准，上述行为均发生在双方租赁合同到期及场地返还完毕之后，由此原告廖贵亮依据租赁合同中“租赁期间遇市政动迁，……其中涉及到乙方自建房屋的补偿由乙方享受”主张相关权利，没有事实及法律依据。再则，华徐工贸等被拆迁人所签署的补偿协议中是否包含了廖贵亮搭建的权益；虽第三人书面及到庭表述，补偿利益中包含了廖贵亮在场地上的搭建利益，然而2013年承租部位被执行返还时的状态与估价时点2014年2月18日(评估报告正稿于2015年12月10日出具)的建筑物状态是否一致，无论是第三人还是原告均没有提供充足的证据证明，即使依照第三人提供的2010年6月29日估价时点的评估报告与用于拆迁补偿的评估报告进行比较，原有报告中2,744.20平方米建筑物的结构、层数、檐高、建造年份、建筑面积等不能在之后的评估报告中予以对应体现，在被告不予确认存有原告建造房屋下，本院也很难仅凭第三人的陈述认定其中包含原告廖贵亮在租赁期间的搭建，基于以上认定，被告在动迁补偿中获得的补偿利益，均与原告不存在关联。至于原、被告租赁关系期间，原告廖贵亮在承租场地上进行了搭建一节，被告华徐工贸虽在本案中一概不予确认，但本院根据之前诉讼中双方各自的陈述，可以确认原告租赁期间为其经营之需在承租场地上确实进行了搭建的事实。被告华徐工贸还提出搭建行为均未得到出租方的同意，数次发函或诉讼要求拆除的意见，对此本院认为，被告华徐工贸确实在租赁合同的诉讼中对廖贵亮的搭建提出异议，但之后又都以撤诉的形式撤回起诉，撤诉后，双方也将租赁合同继续履行至到期，由此可以视为出租人默认对承租人搭建行为的认可。双方在租赁合同到期后，对于原告没有合法建设手续的搭建费用，在没有约定的情形下，可以按照双方过错予以分担。原告廖贵亮交还承租部位前对其搭建当且应当知晓主张相应的权利，案件审理中，被告华徐工贸提出原告并未向其主张过搭建权益，现提起本案已经超过诉讼时效，原告廖贵亮表示其一直在主张并将其意愿向第三人表达过，对此本院认为，原告廖贵亮表示在租赁案件执行中已经表达对其搭建要另行向被告主张处理的意见，根据当时的法律规定，原告的主张得到法院保护的期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。现原告没有证据证明在之后的两年内向本案被告的提起明确的主张或诉讼，由此被告华徐工贸现以诉讼时效已过为由予以抗辩，于法有据。综上，本院对原告要求被告支付其承租部位的补偿款请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回原告廖贵亮的诉讼请求。案件受理费47,003元，诉讼财产保全费5,000元，由原告廖贵亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 盈人民陪审员  田有娣二〇一九年五月二十七日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。