上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初1801号原告：邵根发，男，1963年8月10日生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告：朱红英，女，1969年8月17日生，汉族，户籍地上海市松江区。原告：邵莹，女，1991年7月19日生，汉族，户籍地上海市普陀区。共同委托诉讼代理人：沈凯石，上海市锦天城律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：余海龙，上海市锦天城律师事务所律师。被告：宋荣荣，男，1964年4月22日生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告邵根发、朱红英、邵莹诉被告宋荣荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，先依法适用简易程序进行审理。后因被告宋荣荣下落不明，需公告送达，本案依法转为普通程序公开开庭审理。原告邵根发、朱红英及三原告的共同委托诉讼代理人余海龙到庭参加诉讼。被告宋荣荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《房地产买卖协议》，配合原告办理位于上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)的抵押注销手续，并配合将系争房屋过户至原告名下。事实与理由：2009年8月7日，被告取得了系争房屋的产权证，系争房屋作为配套商品房，5年内不得转让或出租。2010年7月10日，原、被告签订了《房地产买卖协议》，其中约定：被告将系争房屋作价人民币(以下币种同)77.5万元出售给原告；原告应于双方共同向房产交易中心办理抵押登记手续当日支付首期房款30万元，于2010年7月28日前支付房款22万元，于2010年9月10日前支付房款20.5万元，于过户当日支付剩余房款5万元；被告应于2010年7月11日前将房屋钥匙交于原告；双方同意于2014年10月7日前签署《上海市房地产买卖合同》并申请办理抵押注销手续十日内，共同向房产交易中心申办过户手续。合同签订后，原告已支付房款73.5万元，被告将系争房屋交由原告居住使用。因系争房屋为动迁安置房，满5年才能上市交易，为防止被告到期不配合办理过户手续，也为更好地保护原告合法权益，双方另在《房地产买卖协议》中约定，双方于2010年7月11日就系争房屋办理抵押权登记，抵押权人为原告朱红英及邵莹。目前系争房屋已符合上市交易条件，被告却不配合原告办理过户手续。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告未进行辩称。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、《房地产买卖协议》、上海市不动产登记簿，证明：(1)被告于2009年8月7日取得了系争房屋，房地产权证编号为沪房地嘉字(2009)第021556号；(2)原、被告于2010年7月10日签署了《房地产买卖协议》，原告向被告购买系争房屋；(3)系争房产属于5年内不得转让或出租的动迁安置房。2、电费发票、水费发票、物业费收款收据、固话/宽带费缴纳凭证，证明系争房产自交付之日起至今，一直由原告实际居住，相关水电费等一直由原告支付；3、上海市房地产登记证明、《抵押借款合同》，证明根据《房地产买卖协议》的约定，为更好地保护原告权益，防止被告到期不配合办理过户手续，原、被告对系争房屋办理了抵押登记；4、工商银行个人业务凭证、农业银行取款业务回单、收据，证明原告按照《房地产买卖协议》之约定，按期并超额支付了购房款，现总计支付73.5万元；5、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、房地产权证、上海市不动产登记簿，证明：(1)被告作为系争房屋的唯一产权人，有权将系争房屋出售给三原告；(2)系争房屋目前已符合上市交易条件；6、个人不动产登记信息查询记录(现状)，证明：(1)三原告名下无其他房产，具有购房资格；(2)系争房屋为三原告唯一居住、生活、使用的房产；7、嘉定区江桥镇金佳社区居民委员会出具的证明，证明三原告从2010年7月11日起至今，一直居住于系争房屋内。结合原告的当庭陈述及上述证据，本院确认如下事实：2009年4月，宋荣荣与拆迁人签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份。2009年8月7日，系争房屋登记至宋荣荣名下，作为配套商品房，5年内不得转让或者出租。2010年7月10日，宋荣荣(甲方、出卖方)与邵根发、朱红英、邵莹(乙方、买受方)签订《房地产买卖协议》，其中约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价款77.5万元；乙方应于双方共同向房产交易中心办理抵押登记手续当日支付首期房款30万元，甲方应在收到首期房款当日将房地产权证等权属证明、发票等文件交乙方保管，在甲乙双方产权过户时由交易中心收缴，乙方应于2010年7月28日前支付房款22万元，于2010年9月10日前支付房款20.5万元，待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并办理抵押注销登记手续后十日内，甲、乙双方共赴上海市嘉定区房地产交易中心申请办理产权过户，乙方应直接支付甲方剩余房款5万元；甲方应于2010年7月11日前将房屋钥匙交于乙方，交付房屋后，该房屋物业费由乙方承担；双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在2014年10月7日前签署《上海市房地产买卖合同》并申请办理抵押注销手续后十日内，共同向嘉定区房地产交易中心申请办理过户手续。签约后，朱红英于2010年7月11日向宋荣荣转账25万元、于2010年7月12日向宋荣荣转账5万元。宋荣荣于2010年7月11日向朱红英出具了收到系争房屋房款30万元的收据。2010年7月23日，宋荣荣向朱红英出具收到系争房屋房款2万元的收据。2010年7月28日，朱红英向宋荣荣转账20万元，当日，宋荣荣向朱红英出具收到系争房屋房款22万元的收据。2010年9月3日，朱红英向宋荣荣转账20.5万元，宋荣荣当日出具来的收到系争房屋房款20.5万元的收据。2010年12月8日，宋荣荣向朱红英出具收到系争房屋房款1万元的收据，该收据上同时载明房款剩余4万元。此外，宋荣荣按约于2010年7月11日将系争房屋交付给邵根发、朱红英、邵莹居住至今，另将系争房屋的房地产权证、拆迁安置补充协议原件交予邵根发一方保管。又查明，2010年7月10日，宋荣荣(甲方、抵押人)与朱红英、邵莹(乙方、抵押权人)签订《抵押借款合同》，其中约定：甲方向乙方借款77.5万元，借款期限自2010年7月11日至2014年10月7日止，利率为同期银行贷款利率的五倍；乙方于2010年7月11日前向甲方支付借款30万元，于2010年7月28日前支付借款22万元，于2010年9月10日前支付借款20.5万元，于2014年10月7日前支付借款5万元；借款到期后甲方一次性偿还所有借款及利息；抵押物为系争房屋，价值77.5万元；抵押期限自2010年7月11日至2014年10月7日止，该期限不经双方一致同意，任何一方不得擅自变更；甲、乙双方一致同意在本合同签订后当日共同到系争房屋所在地抵押登记部门办理抵押登记手续，届时若登记部门需要对本借款合同修改的，甲、乙双方一致同意，在不改变本合同本意的基础上按照登记部门的要求进行适当修改或另行订立抵押合同；乙方有权利对该房地产居住、出租使用，该权利不受甲方干涉；甲方不按期偿还借款的，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于清偿借款及利息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。2010年7月15日，双方就系争房屋办理了抵押权登记手续，抵押权人为朱红英、邵莹，债权数额为77.5万元。再查明，1、邵根发与朱红英系夫妻关系，邵莹为二人之女。2、邵根发、朱红英、邵莹均为上海户籍，目前三人名下在本市均无房屋登记信息。3、本院依邵根发、朱红英、邵莹申请查封了系争房屋。4、邵根发、朱红英、邵莹于2019年6月25日向本院支付了剩余房款4万元。审理中，邵根发、朱红英、邵莹明确，与宋荣荣间并不存在77.5万元的借款关系，签订《抵押借款合同》并办理抵押权登记系为保障案涉《房地产买卖协议》的顺利履行。本院认为，邵根发、朱红英、邵莹和宋荣荣签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，邵根发一方已按约支付房款，同时将剩余房款付至本院，宋荣荣亦将系争房屋交付邵根发一方居住至今。目前，系争房屋已具备上市交易条件，根据诚信原则，宋荣荣理应将系争房屋过户至邵根发一方名下。至于系争房屋上登记的债权数额为77.5万元的抵押权，邵根发一方明确，系为保障本案《房地产买卖协议》顺利履行而办理，与宋荣荣间并无真实的借款关系，结合双方关于签署《上海市房地产买卖合同》并申请办理抵押注销手续后十日内即申办过户的约定，故宋荣荣亦应予以协助注销抵押权。宋荣荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋荣荣应于本判决生效之日起十日内协助原告朱红英、邵莹注销上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权登记；二、被告宋荣荣应于上述房屋抵押登记注销十日内，协助原告邵根发、朱红英、邵莹办理产权过户手续，将上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告邵根发、朱红英、邵莹名下；三、原告邵根发、朱红英、邵莹应于上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋过户当日向被告宋荣荣支付剩余房款4万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，保全费5,000元，诉讼费用合计5,080元，由被告负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  陆燕波人民陪审员  李 杰二〇一九年六月二十八日书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。