中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初30696号原告：李政恩(LEEJUNGEUN)，女，1984年8月4日出生，现住韩国。委托诉讼代理人：李明姬，上海朝健律师事务所律师。被告：许炳日，男，1983年8月22日出生，朝鲜族，户籍地吉林省吉林市。被告：叶迎春，女，1973年9月15日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。原告李政恩(LEEJUNGEUN)与被告许炳日、被告叶迎春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，后因公告送达，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李政恩委托诉讼代理人李明姬到庭参加诉讼。被告许炳日、叶迎春经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。李政恩向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.两被告返还原告支付的房租132,000元及应付房租日2017年4月12日起至实际返还房租日止的按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，违约金10,000元。事实和理由：被告叶迎春系闵行区虹许路XXX弄XXX号XXX室的合法产权人，自2016年7月16日起被告许炳日获得被告叶迎春的合法授权，代理房屋租赁事宜，代理期限为六年。原告与被告许炳日、上海生高房产经纪事务所在2017年3月17日签订了房屋租赁合同，租期为2017年3月28日至2018年3月27日。原告在2017年3月17日，支付了一年期房租、定金及中介费。原告与被告许炳日、上海生高房产经纪事务所在2017年4月12日又签订了房屋租赁合同，租期为2018年3月28日至2019年3月27日，且原告在2017年4月12日就已经全部履行了自己的义务，将一年的租金132,000元交给被告许炳日，将中介费3,650元交给上海生高房产经纪事务所。事后被告叶迎春告知原告，2018年3月28日至2019年3月27日期间不允许原告使用租赁的房屋，这一行为构成根本违约，现原告要求解除与被告许炳日签订的房屋租赁合同，并要求两被告返还原告支付的一年租金132,000元及利息2,485.58元(暂算到2017年9月17日)，违约金10,000元。中介费不再主张。被告许炳日、叶迎春未作答辩,亦未向本院提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告叶迎春系上海市闵行区虹许路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称案涉房屋)的权利人。2016年7月16日，被告叶迎春(作为委托方)就案涉房屋出具《授权委托书》1份，内载：“本委托方上海市闵行区虹许路XXX(弄/号)XXX(号/幢)XXX室(小区名称名都城一期)物业业主，特委托许炳日先生，为本委托方的代理，就办理该物业租赁事宜全权代表本委托方履行下列权利：1.代为签订房屋租赁合同；2.代为收取房屋押金和租金……4.代为办理租客退房的相关手续，退押金以及相关事宜；5.代为办理与该物业单元房地产出租相关的一切手续……10.授权期限以代理签署合同期限为准(2016年7月15日至2022年9月14日)。2017年3月14日，原告李政恩(作为承租方，签约乙方)与被告叶迎春(许炳日代，作为出租方，签约甲方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁案涉房屋。该合同载明：“三、交付日期和租赁甲方于2017年3月28日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年3月28日起至2018年3月27日止。租赁期限为12个月……四、租金、支付方式和限期(一)月租金为12,000元整。(二)甲方指定以现金形式支付或以银行划账方式付至如下甲方指定银行账户：开户银行为中国银行，户名为许炳日，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。(三)付款方式：年付先付后住。五、保证金和其他费用(一)2017年3月17日前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1万元……九、解除本合同的条件……(二)甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月押金的1倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；2.甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3.乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损害的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4.乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。十、违约责任……(二)租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月押金的1倍向乙方支付违约金，若支付违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿……”。2017年4月12日，原告李政恩与被告叶迎春(许炳日代)签订《房屋租赁合同》1份，约定房屋租赁期自2018年3月28日起至2019年3月27日止。月租金为11,000元，付款方式为壹年付先付后住。2018年3月17日之前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10,000元。其他权利义务同上述《房屋租赁合同》。同日，原告通过银行转账向被告许炳日指定的陈东杰账户支付135,650元,附言注明名都城第2年租金。当日,被告许炳日出具收据1份,载明：“今收到上海市闵行区虹许路XXX号XXX号XXX室的租金人民币壹拾叁万贰仟元整(2018年3月28日至2019年3月27日)”。另查明，2017年8月27日，被告许炳日向被告叶迎春出具《承诺书》1份，载明：“之前跟您签订关于上海市XXX房产的管理协议。根据协议约定的条款，截止到2017年8月16日，我共拖欠应付房租5万元。按照约定，您有权终止之前的协议，并收回房屋。这都是因我个人原因引起的租金拖欠问题。我愿意一人一定会承担所有责任。考虑到我在接下来几个月内财务情况会有很大改善，特别希望您能够延续原协议。我努力在2017年11月底前尽量结清所欠租金，能不拖到12月份就不拖！如本人履行不了上述内容，本人愿意承担所有责任，并无条件立即把所租名都城6-404房屋返还给房东，由此造成我对转租的租客(实际租住为李政恩)的违约责任，全部由我本人承担”。还查明，原告李政恩于2017年11月16日诉至本院，要求解除与被告叶迎春之间的租赁合同，要求被告叶迎春、许炳日支付剩余的房租52,800元(2017年11月15日至2018年3月27日)及违约金10,000元、保证金10,000元，本院以(2017)沪0112民初35205号立案受理，并于2018年10月26日作出一审判决,该案中查明合同签订后被告许炳日将案涉房屋交付原告使用,后被告叶迎春要求收回案涉房屋,2017年11月15日,原告应权利人要求搬出案涉房屋。该判决现已生效。庭审中，原告李政恩陈述因被告许炳日无法及时交付被告叶迎春房租，导致被告叶迎春要求其搬出案涉房屋。被告叶迎春是通过微信方式要求其搬离，被告叶迎春在2017年8月18日的微信中称：“是的，我跟他的约定是每月支付我房租，超过40天，我可以取消合同，收回房子。至于他自己住，空关着，还是租给别人，一般我并不关心。”本院认为,代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告叶迎春授权被告许炳日办理房屋租赁事宜,因此被告许炳日代表被告叶迎春与原告李政恩所签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，合同对原告李政恩、被告叶迎春均具有约束力。根据当事人的陈述，并结合被告许炳日出具的承诺书，可见原告所述由于两被告之间的纠纷导致原告无法继续租赁使用案涉房屋的情况属实，原告已于2017年4月12日将2018年3月28日至2019年3月27日的房屋租金132,000元交付给被告许炳日，履行了合同约定的义务，然被告叶迎春以其要取消合同、收回房子之意思表示，表明其不再履行合同义务，以致于合同无法继续履行，过错在出租方，原告并无过错，故原告主张要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求被告叶迎春返还原告已支付2018年3月28日至2019年3月27日的房屋租金132,000元，于法有据，本院予以支持。双方在合同约定“租赁期间非合同规定的情况甲方擅自解除合同、提前收回该房屋的，甲方应按月押金的1倍向乙方支付违约金，”本案合同无法继续履行之责任在于被告叶迎春，故其理应承担违约责任，现原告主张违约方按合同约定赔偿违约金10,000元，符合法律规定，本院予以支持。被告许炳日在承诺书中明确作出对于造成实际承租人李政恩的违约责任，愿意由其承担的意思表示，故原告主张要求被告许炳日对上述各项费用承担共同赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求两被告支付利息之请求，因原告已主张违约金，现原告无证据证明还有其他损失，故原告主张两被告支付该利息损失之请求，本院不予支持。被告许炳日、叶迎春经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李政恩与被告叶迎春于2017年4月12日就上海市闵行区虹许路XXX弄XXX幢XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告许炳日、叶迎春于本判决生效之日起十日内返还原告李政恩自2018年3月28日起至2019年3月27日止的房屋租金132,000元；三、被告许炳日、叶迎春于本判决生效之日起十日内支付原告李政恩违约金10,000元；四、驳回原告李政恩的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,392.20元、公告费560元，合计3,952.20元,由被告许炳日、叶迎春负担。如不服本判决，原告李政恩可在判决书送达之日起三十日内，被告许炳日、叶迎春可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄秉璋人民陪审员  张秉馨人民陪审员  樊 燕二〇一九年二月二十七日书 记 员  姜晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。