江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初10081号原告：赵生才，男，1966年8月21日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：周芙蓉，江苏华脉律师事务所律师。被告：江苏新天房地产开发有限公司（统一社会信用代码91321322772034841T），住所地沭阳县台州北路1号。法定代表人：杨奇争，该公司总经理。委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。原告赵生才诉被告江苏新天房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序二次公开开庭进行了审理。原告赵生才及其委托诉讼代理人周芙蓉、被告江苏新天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高中新分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵生才向本院提出诉讼请求：原告赵生才民事诉状中的诉讼请求：判决被告江苏新天房地产开发有限公司返还原告3笔按揭贷款保证金计63180元；在第一次庭审法庭调查阶段，原告赵生才增加诉讼请求：判决被告江苏新天房地产开发有限公司支付按揭贷款保证金63180元的利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年6月13日起计算至实际返还之日止）；在第一次庭审法庭辩论阶段，原告赵生才变更利息部分的诉讼请求，将保证金利息的起算时间变更为保证金被扣留之日；本院要求原告提交其变更利息部分诉讼请求后的利息计算明细表，原告将利息部分的诉讼请求又一次变更为：判决被告支付9笔按揭贷款保证金的利息计约49126元（以16560元、8400元为基数，从2012年7月13日起计算至2017年11月8日为7987元；以17040元、21420元、16260元为基数，从2012年11月6日起计算至2017年11月8日为16416元；以14160元为基数，从2013年2月21日起计算至2017年11月8日为4035元；以23580元为基数，从2012年12月17日起计算至实际支付之日为8017元；以21180元为基数，从2013年4月9日起计算至实际支付之日为6777元；以18420元为基数，从2013年4月28日起计算至实际支付之日为5894元；均按年利率6%计算）。事实和理由：2011年原告承建被告开发的阳光天地小区工程，被告以9套房屋冲抵工程款给原告，在原告向他人出卖房屋时，该部分房屋办理了按揭贷款，被告扣留部分按揭贷款作为按揭贷款保证金，没有向原告支付。2017年11月8日，被告通过签订退款协议的方式向原告退还6套房屋的按揭贷款保证金93840元，另3套房屋（D2-2-1102、A33-1-1701室、A21-1-1002室）的按揭贷款保证金计63180元（分别为23580元、21180元、18420元）被告至今未向原告退还。原告认为，被告在以房抵款后，工程款完成支付，房屋出售款项应由原告所有，被告在收到银行拨付的按揭贷款后，以按揭贷款保证金的名义扣留部分款项，应当向原告返还该款项并向原告支付该款项被扣留期间的利息。请求支持原告的诉讼请求。被告江苏新天房地产开发有限公司对原告主张的事实无异议，认可涉案9套房屋的按揭贷款已经到账、抵押行为已经完成，按正常程序被告应向原告返还该3套房屋的按揭贷款保证金63180元；但同时辩称：1、被告开具房票给原告抵充工程款，原告将房票转让给指定买房人，被告和指定买房人签订商品房买卖合同，被告作为开发单位向银行缴纳按揭贷款保证金，基于反担保的关系，被告是经过和原告协商收取了原告的贷款保证金；2、本案诉讼产生系因原告在江苏省高级人民法院（2017）苏民终762号民事案件一、二审过程中没有诚信诉讼导致，原告从被告处领取了560余万元的房票，其中包括涉案的3套房屋，但在该案件中原告否认该3套房屋抵充给原告及原告将另100多万元的房票交由其债权人抵充混凝土款的事实，在第一次庭审中仅承认以房抵款260余万元，后经二审审理查明才认定该3套房屋已冲抵原告工程款；3、因为原告领取的房票让案外人冲抵房屋，导致被告损失103万元，涉案按揭贷款保证金63180元不足以冲抵原告给被告造成的房票损失，所以被告不欠原告任何款项。4、按揭贷款保证金是经过原、被告协商，由原告支付给被告，被告支付给银行，原告不应当主张利息；原告主张的利息起算点错误，房屋在办理房产证转抵押登记后保证金才具备退还的条件，而不是被告出具收据给原告的时间；在2017年11月28日原、被告就前6套房屋贷款保证金的达成退还协议，并退还相应款项，在原告主张退款后，被告没有退款才应当支付利息；原告一直不认可3套房屋系以房抵工程款，直到江苏省高级人民法院判决生效后，原告于2018年4月4日才向被告主张该3套房屋的贷款保证金，但因原告没有将收据交付给被告，无法退款，原告主张被告应支付保证金利息没有事实和法律依据。本案的争议焦点是：1、被告扣留的按揭贷款保证金63180元是否应当退还给原告?2、对按揭贷款保证金是否应当计息；如果应当计息，计息时间及计息标准如何确定。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、3套房屋的按揭贷款保证金收据、房款及相关费用明细，房号分别是D2-2-1102号、A33-1-1701、A21-1-1002,保证金数额分别为23580元、21180元、18420元，合计63180元，以房抵款时间分别为2013年1月25日、2012年8月16日、2013年2月5日，证明被告在该3个时间节点应向原告支付以房抵款该金额，原告主张自保证金收据出具时间计算利息。2、退款协议，系原、被告于2017年11月28日针对另外6套房屋的按揭贷款保证金签订的退还协议，证明同期抵房的6套房屋的按揭贷款保证金已经退还，涉案3套房屋的按揭贷款保证金具备返还条件。被告对原告提供证据的质证意见：1、对证据1无异议，但无法达到原告的证明目的，对按揭贷款保证金被告同意返还，但该款不足以冲抵原告应该赔偿被告的损失，该3张收据还可以证明原告在另案中不诚信诉讼，原告不承认该3套房屋冲抵其工程款，直到（2017）苏民终762号民事判决书确认该事实后，原告才拿出相关凭证向被告主张权利，原告主张不仅与申请书的主张矛盾，也和另案主张相矛盾。2、证据2真实性无异议，但与本案没有关联性，退款协议中未约定利息。被告为证明其答辩主张，提供了下列证据：（1）、（2017）苏民终762号民事判决书（复印件），该判决书第16、17、19、27页对以房抵款情况均有记载，原告在该案中自认已抵款的6套房屋是2017年11月28日退款协议中的6套房屋（抵款金额是2694378元），二审认定以房抵款的金额是4584910元，含原告不认可的涉案3套房屋（抵款金额是1890532元），因原告之前不认可，现原告要求主张相应利息与之矛盾；（2）、2017年11月28日原、被告就前6套房屋的按揭贷款保证金签订的退还协议、退还凭证（结算业务申请书）（复印件）、第二次3套房屋的按揭贷款保证金退款协议（原告未签字），证明2018年4月4日原、被告协商退还本案3套房屋按揭贷款保证金的事项，因原告没有签字也没有将保证金收据退给被告，导致被告无法退还。原告的质证意见：1、对证据（1）民事判决书的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，在该民事判决书中第27页第一行记载，被告要求认定以房抵款数额是562余万元，该数额也是被告一审、二审一直主张的数额，但被告出具的房票没有载明以房抵款的具体房号、面积等内容，未完成其举证责任，原告根据手中持有证据自认被告向原告抵款的6套房屋外即退款协议中的6套房屋，二审中在被告出示3套房屋的具体抵款手续后，原告予以认可，被告以原告自认抵款6套房屋推理原告不认可另外的以房抵款是错误的；在被告出具按揭贷款保证金手续时，原告已经向被告主张该款项，否则被告无需向原告出具该手续；该民事判决书认定以房抵款的事实，包括以房抵款的金额及时间，同时印证原告主张的按揭贷款保证金应当由被告退还并承担利息。2、对证据（2）6套房屋的退还协议、退还凭证的真实性无异议，但达不到被告的证明目的，其能印证原告要求保证金的计息时间分别是2012年7月13日、2012年11月6日、2013年2月21日；对第二次退款协议的真实性无异议，但达不到被告的证明目的，该协议系被告单方制作形成，原告未同意，故未签字，因该协议中添加圈套性语言的内容，即房票没有退还的相关内容。本院认证意见：对上述证据的真实性双方均无异议，本院予以确认。原告的证据1记载了涉案3笔贷款保证金被扣留的相关内容；证据2证明6套房屋的贷款保证金原、被告经协商已经由被告无息退还原告；被告的证据（1）民事判决书证明在该案诉讼过程中，因原告否认涉案6套房屋之外的以房抵款事实，被告未能提供证据，一审判决仅认定涉案6套房屋的以房抵款事实，在二审过程中经被告提供相关证据，二审法院判决认定该3套房屋的抵款事实成立；证据（2）中涉及6套房屋贷款保证金的退还材料能够证明经过江苏省高级人民法院的审理判决，原告向被告提供了6套房屋的抵款明细表及原收款收据，双方经协商由被告无息退还该部分款项；涉及3套房屋保证金的退还协议证明被告同意将涉案3笔保证金退还原告，原告应将原收款收据原件退还被告，协议中另说明该部分房票原告没有退还给被告，根据原告质证意见可认定，因原告不同意该协议中记载关于房票没有退还的表述内容导致协议未能签订并履行。经审理查明：在被告开发建设阳光天地小区三期工程过程中，部分工程由原告实际施工，原、被告间曾多次以房抵款，金额达数百万元，原告将抵款得到的房屋转卖他人或交给其债权人用以抵充其本人债务。经原、被告协商，在被告与购房人办理购房手续过程中，由被告从售房款中扣留部分款项用作按揭贷款保证金，其中涉及A22-4-202等6套房屋的贷款保证金计93840元，涉及D2-2-1102等3套房屋的贷款保证金计63180元，扣留时间为2012年7月-2013年4月。2015年至2017年间，原、被告及长广工程建设有限责任公司（以下简称长广公司）间因建设工程施工合同纠纷引发诉讼，在该诉讼一审过程中，长广公司主张其与原告间以房抵款数额为560余万元，赵生才予以否认，根据原告自认内容，一审判决认定以房抵款房屋为上述A22-4-202等6套，数额为260余万元（含99840元按揭保证金）；在二审过程中，被告提供涉案3套房屋的以房抵款材料，二审认定上述涉及D2-2-1102等3套房屋的以房抵款事实成立，数额计1723105元，包括贷款保证金63180元。在该案诉讼过程中，赵生才主张6套房屋的贷款保证金99840元可在按揭贷款办理后退还，应按照退还的原则冲减应扣款项，江苏省高级人民法院审理认为待按揭贷款下来后，赵生才可持收据自行至新天公司退款，如计入应付工程款数额，将来赵生才又凭票退款，势必造成重复获利，故在该案中未支持赵生才对按揭贷款保证金的诉讼请求。被告新天公司陈述，（2017）苏民终762号民事判决书于2017年10月底发生法律效力。2017年11月28日，原、被告就A22-4-202等6套房屋的按揭贷款保证金退还签订退款协议，该协议记载，经过江苏省高级人民法院的审理判决，原告向被告提供了6套房屋的抵款明细表及原收款收据，双方经协商进行部分判决款项结算，扣除赵生才应当支付的二审案件受理费21239元，被告退还原告按揭贷款保证金72601元（93840元-21239元），赵生才将收款收据原件退还给被告。关于涉及D2-2-1102等3套房屋贷款保证金的退还问题，原被告曾协商由被告向原告退还，被告要求原告应将收款收据原件退还被告，另在第二次退款协议中记载该部分房票原告没有退还给被告，原告认为被告要求在该协议中记载房票没有退还的内容是圈套性语言，导致协议未能签订履行，原告也未将该部分保证金收款收据退还给被告。后引发本案诉讼。本院认为，原、被告在以房抵款过程中，经双方协商，由被告扣取部分房款作为按揭贷款保证金，该款项已冲抵原告债权，应由被告向原告退还，被告主张因原告之前不诚信诉讼给被告造成损失不应退还的理由不能成立，被告如存在损失可另行主张。关于保证金的退还时间，双方未明确约定，原告在（2017）苏民终762号案件中曾主张应在按揭贷款办理后退还；关于6套房屋的保证金93840元，原、被告2017年11月28日退款协议经协商一致约定不计利息退还，原告现主张该款的利息不能成立。关于3套房屋的贷款保证金63180元，因之前诉讼中原告并不认可该抵款事实，在（2017）苏民终762号民事判决发生法律效力后才确认该抵款事实的存在，原、被告针对该款的退还曾进行协商，被告要求在第二次退款协议书中载明房票未返还是为叙明事实的需要，原告称其为圈套性语言不能成立，为此双方未能达成退还协议，原告未向被告退还原收款收据，致保证金未能退还，责任不在被告，而在原告，原告要求被告支付起诉之前的保证金利息不能成立。关于利息标准，应按照中国人民银行同期同档贷款利率计算。对原告依法成立的诉讼请求本院予以支持；对被告的答辩意见本院部分采信。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏新天房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵生才返还按揭贷款保证金63180元及并支付利息（以63180元为基数，从2018年6月14日起，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算至判决确定之日止）；二、驳回原告赵生才的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2408元，由原告赵生才负担1054元、被告江苏新天房地产开发有限公司负担1354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2408元。审 判 长  王 霞人民陪审员  司兴国人民陪审员  武东霞二〇一九年一月二十九日书 记 员  周纪昕附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。