湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初3657号原告马箭，女，1987年7月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人陈力虹，湖南普特律师事务所律师。被告长沙华湘房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路300号（望兴小区），统一社会信用代码：91430104730538304T。法定代表人殷倩文，任执行董事兼总经理。委托代理人蔡海涛，湖南耀银律师事务所律师。第三人湖南通程典当有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路112号天心电子大楼裙楼，统一社会信用代码：91430100785373199D。法定代表人钟再德，任董事长。委托代理人盛岚，女，1983年4月8日出生，汉族，系公司员工，住长沙市岳麓区。原告马箭诉被告长沙华湘房地产开发有限公司（以下简称“华湘公司”）、第三人湖南通程典当有限责任公司（以下简称“通程公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法由审判员秦海松适用简易程序进行公开开庭审理，书记员苏萌担任庭审记录。原告马箭的委托代理人陈力虹，被告华湘公司的委托代理人蔡海涛，第三人通程公司的委托代理人盛岚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马箭向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决确认位于长沙市岳麓区房屋归原告所有；2、请求依法判决解除第三人对长沙市岳麓区房屋的抵押登记；3、请求依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2009年12月11日与被告华湘公司签订了关于长沙市岳麓区房屋（以下简称涉诉房屋）的《长沙市商品房买卖合同》，缴纳了全额购房款，并实际占有使用该房屋，随后，原告要求被告办理房屋所有权证及国土证，被告拖延不办。在原告不知情的情况下，被告于2011年12月9日与第三人通程典当签订《房地产抵押合同》，将原告所有的房屋抵押给了第三人通程典当。原告认为涉诉房屋归原告所有，第三人对该房屋的抵押权侵害了原告对房屋的所有权，依法应当解除第三人的抵押登记，并确认涉诉房屋归原告所有。一、原告对涉诉房屋依法享有所有权；1.原告与被告华湘公司签订了涉诉房屋合法有效的书面买卖合同，并向其全额支付了购房款。依据（2014）岳民初字第04680号《民事调解书》第一条：“原告马箭与被告长沙华湘房地产开发有限公司双方确认于2009年12月11日签订的关于买卖长沙市岳麓区望兴景园项目中的第9幢11层1103号房的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200644991104）真实有效。”以及审理查明：“购房总金额为778000元，原告支付购房款后……”。原告于2009年12月11日与被告华湘公司签订的关于涉诉房屋的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，并一次性全额支付了购房款。2.原告于2009年已经合法占有涉诉房屋，并一直在持续使用该房屋。原告于2009年合法占有该房屋后，对涉诉房屋进行装修并入住，至今已经占有并使用达九年。原告持续合法占有并使用涉诉房屋的事实有物业管理公司于2012年、2014年出具的物业管理发票及收据佐证。3.涉诉房屋未办理过户登记至原告马箭名下，系被告华湘公司拖延办理所致。3.1依据《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条之约定：“买受人同意委托出卖人办理该项房地产权属证书，出卖人应在交付后18个月内办妥房屋所有权证。”以及（2014）岳民初字第04680号《民事调解书》第一条：“被告长沙华湘房地产开发有限公司自愿在本调解协议生效后180日为原告马箭所购买的上述房屋办理好房屋所有权证；在房屋所有权证办妥后180日内为原告所购买的上述房屋办理好国有土地使用权证。”被告有为原告办理涉诉房屋所有权证及国有土地使用权证的义务，涉诉房屋至今未办理过户登记至原告名下，系被告拖延办理所致。3.2（2014）岳民初字第04680号《民事调解书》生效后，由于被告华湘公司未在《民事调解书》规定的有效期限内为马箭办理产权证及国土证，马箭遂向岳麓区法院申请了强制执行，该案执行案号为（2015）岳执字第1670号。因此，自签订房屋买卖合同以来，原告马箭已经通过多种途径积极敦促被告办理房屋产权证及国土证，涉诉房屋至今未办理过户至原告马箭名下，系被告拖延办理所致。二、由于涉诉房屋归马箭所有，第三人通程公司的抵押权侵害了原告对涉诉房屋的所有权，请求法院依法解除第三人对涉诉房屋的抵押登记。1.依据《物权法》第179条、第180条、第185条之规定，债务人或者第三人只能以自己所有的财产设立抵押权。因涉诉房屋归原告马箭所有，因此，第三人与被告对涉诉房屋办理的抵押侵害了原告对涉诉房屋的所有权。如果不解除该抵押登记，原告就无法办理不动产登记。2.依据法释［2002］16号最高人民法院对《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》的答复：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”马箭作为消费者购买了开发商开发的涉诉房屋，支付了全部房屋价款，也实际占有该房屋，其对涉案房屋的权利优于通程公司对涉案房屋享有的抵押权，通程公司即使对涉案房屋享有抵押权也不得对抗马箭对涉案房屋享有的合法所有权。请求法院依法解除第三人对涉诉房屋的抵押登记。综上，依据《物权法》第33条，《民事诉讼法》第265条等法律法规之规定，原告特诉请贵院判允前列诉讼请求。被告华湘公司辩称：一、答辩人已根据与被答辩人之间的房屋买卖合同将涉案房屋交付使用，答辩人未能给被答辩人办理产权证书系本案第三人造成的。答辩人与被答辩人之间关于涉案房屋的买卖合同合法有效，被答辩人拥有涉案房屋的所有权等事实也已为岳麓区法院（2014）04680号民事调解书所确认。涉案房屋虽未办理产权登记，但不影响被答辩人拥有涉案房屋的所有权。同时，未办理产权登记的原因系本案第三人的原因造成的。本案第三人向法院申请执行（2013）芙民初字第2212号民事判决书，导致涉案房屋被查封，无法办理产权证书。答辩人不服（2013）芙民初字笫2212号民事判决并申请再审，长沙市中院于2019年2月22日作出（2018）湘01民申201号民事裁定书，裁定再审，同时中止对（2013）芙民初字第2212号民事判决书的执行，现案件仍在进一步审理当中。二、第三人通程公司不享有涉案房屋的抵押权，退一万步讲，即便其享有，也无法对抗被答辩人依法获得的所有权。（一）通程公司的证据及其答辩状已表明，通程公司对涉案房屋不享有抵押权，答辩人和被答辩人之间的房屋买卖合法有效，没有也不可能损害第三人的抵押权；从通程公司的证据可知，涉案房屋系通典字【2008】第04015号典当合同其中的当物。根据该合同的约定，当期从2008年4月9日至2008年10月8日。在合同约定的当期结束后，第三人通程公司应当及时处置当物，但通程公司并没有及时处置，责任不在答辩人。且答辩人在2010年6月28日已全部结清【2008】第04015号典当合同下的债务，正如通程公司答辩状中所说，涉案房屋“取得首次抵押权的存续时间是2008年4月9日其至2010年6月25日”，即自2010年6月25日后通程公司已不再享有涉案房屋的抵押权，答辩人于2009年12月11日将涉案房屋出售给被答辩人没有也根本不可能损害第三人的抵押权。因此，答辩人与被答辩人之间房屋买卖行为应合法有效，被答辩人获得涉案房屋所有权没有任何障碍。（二）通程公司据以执行的判决已被裁定再审，该判决所涉及的典当合同发生于2011年8月份，假定涉案房屋系2011年8月份典当合同下的当物，也根本不能对抗答辩人与被答辩人之间涉案房屋的买卖。第三人通程公司对涉案房屋申请执行的依据是（2013）芙民初字第2212号民事判决，该判决所裁决的纠纷是答辩人和第三人之间2011年8月份签署的典当合同。通程公司认为涉案房屋是其2011年8月份典当合同下的当物，故其享有执行涉案房屋的权利。这是站不住脚的。因为暂且不论2011年8月份的典当合同是否是真实的，退一万步讲，即便其是真实的，其也发生于答辩人和被答辩人买卖涉案房屋之后，无法对抗被答辩人对涉案房屋的所有权。更何况2011年8月份典当合同是否真实、第三人在2011年8月份以后对涉案房屋的抵押权是否存在需要在再审中才能确定。第三人通程公司辩称：华湘公司始终是诉争房产的登记所有人，我司取得的抵押权合法合理。首先，关于所有权，该诉争房产为华湘公司开发，2008年1月所有权就已经登记在华湘公司名下，并办理了栋证。房屋买卖时已是现房，并且所有权已经登记在华湘公司名下，原告在购买之后的长达5年多的时间从未有过异议登记和变更登记，这说明华湘公司是房产的合法拥有者。根据我司提供的《房地产抵押典当合同》及房屋产权证上的记载，可以明确我司取得首次抵押权的存续时间是2008年4月9日起至2010年6月25日，原告的购买时间为2009年12月11日，可以看出，原告购买房产的时间在第三人登记的抵押权存续期间内。也就是说，被告华湘公司系将抵押财产转让给原告马箭且未经抵押权人同意，依据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定，被告华湘公司向原告马箭转让涉案房屋的行为因违反法律禁止性规定而无效。关于抵押权，我司跟华湘公司从2008年起开展典当业务，华湘公司多次以其开发的房产（包含诉争房产）来我司进行抵押借款，目前该诉争房产的抵押权尚在第三人名下。原告购买房屋的时间为2009年12月11日，根据我司提供的房屋产权证信息，异议人购买时间晚于我司首次抵押权登记时间，且在我司抵押权解除后至再次办理抵押时也未进行权利主张，我司也通过不动产登记部门再次合法登记了抵押权。可知，第三人通过正常的典当借款业务取得的抵押权合理合法。该诉争房产的三次抵押登记，抵押权人均为第三人。三、原告仅有的是一个合同请求权，不能对抗我司已取得的他物权。首先，根据我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。从2008年开始，我司与华湘公司办理抵押权登记时，华湘公司就是涉案房屋的产权登记人，我司有合理理由相信其为所有权人。而原告马箭与被告华湘公司签订的《商品房买卖合同》，第三人认为原告仅有的只是一个存疑的合同请求权。理由如下：1、该合同无条形码，是一个非备案的房屋买卖合同，而在其购买房屋时，网签购买商品房业务已经盛行，其未采取安全的交易方式取得所有权，购买存疑；2、该合同的签订时间存疑，其在购买之后的多年从未主张过过户的权利，如果不是第三人强制执行，原告都不会拿出买卖合同，第三人有理由申请对《商品房买卖合同》进行笔迹年代鉴定；3、合同约定的交付房屋的时间有违常理，其签订买卖合同的时间为2009年12月11日，而合同约定交付房屋的时间为2009年10月30日前；4、原告仅仅提供了一个华湘公司开具的发票，而未提供任何银行付款凭证，第三人有理由认为其支付的行为存疑；5、原告在2009年12月购买、2012年3月开始装修并入住，其一直未主张过户，双方的买卖行为存疑。综上，第三人认为原告仅有的是对被告的一个合同请求权，并且还是一个存疑的合同请求权，是一个相对权，原告马箭只能基于其与华湘公司签订《房屋买卖合同》向华湘公司主张权利；根据合同的相对性，异议人如果不能取得该房产的所有权，其可依据其与华湘公司签订的《房屋买卖合同》，要求华湘公司承担双倍返还房款的违约责任。而第三人依据被告华湘公司提供的房产证在不动产登记部门办理了涉案房屋的抵押权登记手续并取得了他项权证，享有的是一个合理合法的抵押权，是一个绝对权，根据法学原理，我们认为一个存疑的合同请求权是不能对抗一个合法存在的他物权的。其次，根据原告提供的《民事调解书》可知，其在2014年9月匆忙诉讼，是在第三人已经申请强制执行并查封了诉争房产之后进行的，在该次诉讼中，原告已经知晓了抵押权人的存在，也知晓了房产已被抵押并查封。一方面原告故意不引入抵押权人进入诉讼；二方面欺骗法院，明知存在抵押无法过户又起诉，我们认为这是一个行为违法的诉讼行为。退一万步来讲，即使认为原被告双方的买卖是真实有效的，第三人通过正常合规的典当借款业务，取得了诉争房屋的抵押权，也构成善意取得。根据《物权法》第106条第三款的规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述规定，当事人取得所有权以外的其他物权的，参照前面两款（关于所有权善意取得）的规定。因此，如果认为原告马箭的购买行为合法有效，华湘公司恶意欺诈，处分了他人财产，我司也应当参照所有权善意取得的规定，取得抵押权，有权行使相应的优先权；更通俗的说，如果我司通过不动产登记机构办理的抵押权得不到保护，那么《物权法》中关于不动产的登记制度将是一纸空文。正常的市场交易还有何安全性可言。因此，第三人认为，原告所谓的确权诉讼不可能成立，自《物权法》实施以来。不动产的所有应以登记为准，而本案的所有权的权证登记一直在华湘公司名下，原告如何能请求法院确定一个已登记的所有权的归属，并解除一个已登记的抵押权？法律并无明确办理抵押时的注意义务，即使认为，我司善意取得的抵押权也应该受到保护，在我司的债权未足额清偿之前，抵押权是不能随意撤销的。三、诉争房屋在原告购买时、第三人抵押时已是现房，并不是在建工程，不能机械适用【2002】16号最高法《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》的答复。诉争房产并不是在建工程，早在2008年就已是登记并可以交付的现房，该案中并没有承包人优先受偿权的存在，原告仅仅用算数方法推导出买房人权利优于抵押权，是明显错误的。因此，第三人已登记的抵押权应当具有优先受偿权，即使因为原告的购买使第三人不能强制执行该诉争房产，第三人可以自行选择其他实现债权的方式和可能。但在第三人的债权未被足额清偿之前，已登记的抵押权是不能被随意解除的。经审理查明，原告马箭与被告华湘公司于2009年12月11日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200644991104，以下简称《商品房买卖合同》），原告马箭购买华湘公司开发的位于长沙市岳麓区房屋，购房总金额77.8万元。原告马箭支付了购房款后，华湘公司将房屋交付给了原告马箭使用至今，但华湘公司一直未为原告马箭办妥上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。本院于2014年7月29日受理原告马箭诉被告华湘公司商品房预售合同纠纷一案，在案件审理过程中，马箭与华湘公司达成如下调解协议：1、原告马箭与被告华湘公司双方确认于2009年12月11日签订的关于买卖长沙市岳麓区望兴景园项目中的第九栋11层1103号房屋的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200644991104）真实有效；被告华湘公司自愿在本调解协议生效后180日内为原告马箭所购买的上述房屋办理好房屋所有权证；在房屋所有权证办妥后180日内为原告所购买的上述房屋办理好国有土地使用证；2、原告马箭自愿放弃对被告华湘公司主张的在本调解协议生效前已经产生的以及在上述第一条约定的期间内逾期办证违约金等。对上述协议内容，本院作出（2014）岳民初字第04680号民事调解书予以确认。原告马箭于2015年5月27日申请强制执行，本院以申请执行人不能提供被执行人可供执行的财产线索，终止本次执行。2008年4月9日，被告华湘公司与第三人通程公司订立《房地产抵押典当合同》《长沙市房地产抵押合同》，以被告华湘公司名下房产（包括长沙市岳麓区望兴景园项目中的第九栋11层1103号房屋）作抵押担保债务530万元。后，被告华湘公司以涉案房产作为担保财产多次与第三人通程公司订立《房地产抵押典当合同》。2011年12月9日，通程公司与华湘公司签订《房地产抵押典当合同》，并于2011年12月12日办理了抵押登记（他项权证号为：511063823）。2013年7月31日，长沙市芙蓉区人民法院受理通程公司诉华湘公司、沈定湘典当纠纷一案，就2011年12月9日通程公司与华湘公司签订的《房地产抵押典当合同》债权债务关系进行了审理，并于2013年12月25日作出（2013）芙民初字第2212号民事判决书，判决：1、由华湘公司归还通程公司当金3681500元；2、由华湘公司向通程公司支付综合费和利息共计613796元；3、由华湘公司向通程公司支付违约金（违约金以当金3681500元为基数，从2012年12月31日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至判决生效之日止）；以上金钱给付义务，华湘公司应在本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；4、如华湘公司未在规定期限内履行上述金钱给付义务，通程公司有权行使抵押权，依法处置华湘公司名下的位于长沙市岳麓区，长沙市岳麓区西二环一段1618号望兴景园9栋104、1103、1104号，望兴景园1栋202号及望兴景园7栋1106号房屋，所得价款由通程公司优先受偿；处置后，价款超过债权数额的部分归华湘公司所有，不足部分由华湘公司继续清偿；5、沈定湘对本判决第一、二、三项确定的华湘公司的金钱给付义务承担连带清偿责任；六、驳回通程公司的其他诉讼请求等。经长沙市中级人民法院指定，上述判决生效后，通程公司向本院申请执行，在执行过程中，马箭提出执行异议，本院作出（2019）湘0104执异8号执行裁定书，以通程公司享有的抵押权不得对抗马箭的合法权利为由裁定中止对长沙市岳麓区房屋的执行。通程公司不服，于2019年1月31日向本院提起执行异议之诉，案号为（2019）湘0104民初2325号。该案以（2013）芙民初字第2212号案件已发回重审，已无执行依据为由，驳回了通程公司的全部诉讼请求。因沈定湘不服（2013）芙民初字第2212号民事判决书，向湖南省长沙市中级人民法院申请再审，该院于2019年2月22日作出（2018）湘01民申201号民事裁定书裁定提审该案。后，该院作出（2019）湘01民再101号民事裁定书，认为原审认定事实不清，撤销（2013）芙民初字第2212号民事判决书，发回重审。目前，通程公司诉华湘公司、沈定湘典当纠纷一案仍在审理过程中。上述事实，有当事人当庭陈述，原告马箭提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、购房发票及缴纳办证费用的收据、物业费及相关生活票据、（2014）岳民初字第04680号民事调解书、（2019）湘0104执异8号执行裁定书，被告华湘公司提交并经庭审质证的《当金归还确认书》、（2018）湘01民申201号民事裁定书，第三人通程公司提交并经庭审质证的房地产抵押典当合同、他项权证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的所有权确认问题；二、原告关于抵押权解除的诉请处理问题。一、关于涉案房屋所有权确认的问题。首先，原告马箭与被告华湘公司之间签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》已经生效法律文书确认真实有效，且马箭于《商品房买卖合同》签订之后，全额支付购房款并实际占有使用至今。其次，第三人通程公司就其主张的抵押权负有举证责任，但其在本案中提交的证据均不足以证明其在马箭与华湘公司签订《商品房买卖合同》之前享有依法登记的抵押权，即其所主张的抵押权不足以对抗马箭对涉案房屋的善意取得。综上，本院对马箭诉请确认涉案房产所有权，予以支持。二、原告关于抵押权解除的诉请处理问题。关于被告华湘公司与第三人通程公司的抵押权纠纷，已经长沙市芙蓉区人民法院受理并尚在审理过程中，故本案中不再予以重复处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决如下：一、确认长沙市岳麓区房屋为原告马箭所有；二、驳回原告马箭的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5790元，由原告马箭承担2895元，由第三人湖南通程典当有限责任公司承担2895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二〇年三月九日法官助理任青书记员苏萌