广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0307民初11528号 原告：刘少鹏，男，汉族。 委托诉讼代理人：张明君，广东德纳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王笔正，广东德纳律师事务所律师。 被告：赵福阳，男，汉族。 委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。 上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘少鹏的委托代理人张明君、王笔正，被告赵福阳及其委托诉讼代理人周争锋、翁媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年10月10日，案外人贺觅取得了抵押权人中国建设银行股份有限公司深圳盐田支行出具的《同意出租函》。2014年10月17日，原告与贺觅签订了《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》，约定贺觅将位于深圳市龙岗区布吉街道德兴花园XX房屋出租给原告，租期自2014年10月16日至2022年10月16日止。同日，贺觅向原告出具了收条，确认收到原告一次性支付的租金15万元。2014年10月23日，原告与贺觅就涉案房屋办理租赁登记备案，并取得了深圳市龙岗区人民政府租赁管理办公室出具的房屋租赁凭证，原告一直居住使用涉案房屋2018年5月31日，该日被告趁原告外出办事，强行更换涉案房屋门锁，并在房门上贴示了一张纸条，称其为业主，门锁已更换。2018年4月21日，深圳市盐田区人民法院依据（2016）粤0308执418号之十五执行裁定书，依法委托淘宝网司法拍卖涉案房屋，其中法院拍卖公告中拍卖标的物调查情况表披露了原告的租赁事实。租赁情况：房屋有租赁合同，期限为2014年10月16日至2022年10月16日，月租金1500元，承租人租金已交至2022年10月16日。2018年4月22日被告竞拍成功，被告于2018年5月31日取得不动产证。原告认为，原告承租涉案房屋，经过原业主和抵押权人同意并由抵押权人出具《同意出租函》，且法院在拍卖涉案房屋时也已经公告了带租约拍卖，被告清楚涉案房屋存在租赁合同关系，而仍参与竞拍，被告既然竞拍涉案房屋成为新业主，涉案房屋的租赁合同关系也应当对其有约束力。被告在未通知原告的情况下，擅自更换涉案房屋的门锁，致使原告无法使用涉案房屋，被告的行为恶意侵犯原告合法的租赁权益，已构成严重违约，应当赔偿原告损失。故诉请判令：1、确认原告与被告之间的房屋租赁合同关系；2、被告向原告赔偿合同目的无法实现造成的损失122430元；3、被告向原告返还两台空调、一台热水器、一套厨具、一台电视机、一台冰箱、一台跑步机、两张床、三张桌子、两套被子、四个枕头、一台洗衣机、一架电风扇及衣物一批；4、被告向原告返还蝴蝶犬一只；5、由被告承担本案全部诉讼费用。 被告辩称：1、涉案房屋抵押在前，出租在后，原告作为承租人依法不得对抗买受人。本案原产权人贺觅于2014年5月22日把涉案房产抵押给中国建设银行有限公司深圳盐田支行用于担保借款，并办理抵押登记；2014年10月17日原产权人贺觅与原告签订租赁合同，出租涉案房屋并办理租赁备案登记。后因抵押权人与案外人贺觅借款合同纠纷，抵押权人申请强制执行。本案属于房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形。原告作为承租人完全清楚知晓其所承租房产早已用于抵押担保的事实。2016年12月27日原告的代理人出具的《法律意见书》表明，在签订买卖合同时承租人明确知晓在抵押权人抵押权实现的时候无法对抗竞买人；2、抵押权人中国建设银行股份有限公司深圳盐田支行的《同意出租函》仅仅是同意出租，并不代表其放弃处分房产的权利，也不代表买受人要受租赁合同的限制；3、原告在明知涉案房产已经抵押的情况下，签订低于市场价的长期租赁合同，一次性支付租金且放弃优先购买权的行为不合常理；4、被告是从案外人陈向新处得到的房产钥匙，原告不曾在房间内居住生活，其诉讼请求缺乏事实依据，原告与原产权人贺觅于2014年10月17日签订的《房屋租赁合同》第九条约定“未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋全部或者部分转租与他人...乙方擅自转租的，甲方有权解除本合同”；5、被告通过拍卖途径竞买房产，支付的购房款里面包含了家私。 经审理查明，位于深圳市龙岗区布吉街道**房屋于1993年12月6日登记在案外人贺觅名下。2014年5月22日，案外人贺觅将该房屋抵押给中国建设银行股份有限公司深圳盐田支行，并办理了抵押物登记。2014年10月10日，抵押权人中国建设银行股份有限公司深圳盐田支行向原产权人贺觅出具《同意出租函》，书面同意原产权人贺觅将位于深圳市龙岗区布吉街道XX号房屋进行出租。2014年10月17日，原告刘少鹏与原产权人贺觅签订一份《房屋租赁合同》，约定原产权人贺觅将涉案房屋出租给原告，租期自2014年10月16日至2022年10月16日止，月租金1500元。同日，原产权人贺觅向原告出具一张《收条》，载明：今收到刘少鹏深圳市龙岗区布吉街道德兴花园德福苑2栋705号房屋一次性租金150000元。 2018年4月21日，广东省深圳市盐田区人民法院依法发出网络司法拍卖公告，对涉案房屋进行公开拍卖。拍卖公告中记载：房屋及资产情况以现场看样为准；房屋目前有租约，拍卖成交后法院不负责清场，如买受人与房屋租赁人不能达成协议，需另寻法律途径解决。2018年5月14日，广东省深圳市盐田区人民法院作出（2016）粤0308执418号之十七执行裁定书，裁定深圳市龙岗区布吉街道XX号房屋的所有权及相应的其他权利归买受人赵福阳所有。2018年5月31日，涉案房屋登记在被告赵福阳名下。当日，被告更换涉案房屋门锁，原告认为被告侵犯其权利遂具状本院并提出上列诉讼请求。 原告为证明其已一次性向案外人贺觅支付所有租金，向本院提交中国民生银行账户交易明细清单，该证据显示银行账户为贺觅，2014年10月17日案外人刘建分三次向贺觅共计转账15万元，摘要记载为借款。被告对该证据的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可。 被告主张其于2018年5月28日从案外人陈向新处取得涉案房屋钥匙，于2018年5月31日入住涉案房屋。当时接收涉案房屋时涉案房屋内有部分物品，陈向新带走了部分物品，被告提交了案外人陈向新个人物品清单，清单中记载：沙发1个、婴儿床1个、阳台2个锅、洗手间内的塑料桶和塑料盆各1个、拖把和拖把桶各1个、小卧室衣柜1个、黑色风扇1台、塑料鞋架等小件，以上物品陈向新本人不需要了，业主赵福阳可自行处理。原告对该证据不予认可，并称其不认识陈向新。 被告向本院申请调取涉案房屋的居住信息，深圳市龙岗区布吉街道德兴社区工作站于2018年12月12日出具一份《居住证明》，内容为：兹有我辖区深圳市龙岗区XX，2016年10月19日之前登记居住贺觅等；2016年10月19日到2018年5月31日登记居住陈向新等；2018年6月28日至今登记居住赵福阳。 被告向本院提交《违法行为通知书》证明蝴蝶犬已由物业公司按照深圳市养犬条例交给城管大队处理。原告对该证据不予认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋先抵押后出租，被告通过竞拍竞得涉案房屋并支付了相应对价，取得房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形，原告作为承租人依法不得对抗买受人。据此，原告与案外人贺觅签订的《房屋租赁合同》对被告不具有约束力。原告要求被告继续履行原租赁合同，于法无据，本院不予支持。因抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可依据《房屋租赁合同》进行合同救济权利。同理，原告诉请被告赔偿合同目的无法实现造成的损失122430元，本院亦不予支持。 关于原告诉请被告返还两台空调、一台热水器、一套厨具、一台电视机、一台冰箱、一台跑步机、两张床、三张桌子、两套被子、四个枕头、一台洗衣机、一架电风扇及衣物一批。根据深圳市龙岗区布吉街道德兴社区工作站出具的居住证明显示，2016年10月19日到2018年5月31日登记居住人员为陈向新等，即被告收房时涉案房屋的使用人为陈向新，被告与陈向新就涉案房屋内物品办理交接并无不当，原告在庭审称上述物品除衣物外均为其个人所有，未提交证据予以证明，故本院对原告该项诉请不予支持。 关于原告诉请被告返还蝴蝶犬，由被告提交的《违法行为通知书》可知，蝴蝶犬已由物业公司按照《深圳市养犬条例》交给城管大队处理，原告主张被告返还，没有事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘少鹏的全部诉讼请求。 案件受理费1276元、保全费1082.87元（原告均已预交），由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 王 华 二〇一九年五月三十日 书记员 陈丽莉