福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初2676号 原告：林桂明男，1989年2月28日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：张胜，福建泰岚律师事务所律师。 被告：丁秋仙女，1972年10月7日出生，汉族，住福建省连江县。 第一次开庭委托诉讼代理人：包乾风、林珊，福建名仕律师事务所律师。 第二次开庭委托诉讼代理人：包乾风、郑仕权，福建名仕律师事务所律师。 原告林桂明与被告丁秋仙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因本案的审理结果须以另案的处理结果为依据，本院依法裁定中止审理。原告林桂明委托诉讼代理人张胜，被告丁秋仙第一次开庭委托诉讼代理人林珊，第二次开庭委托诉讼代理人郑仕权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林桂明向本院提出诉讼请求：1.依法判令丁秋仙继续履行与林桂明于2016年10月24日签订的《房屋存量房买卖合同》并立即将福州市仓山区东侧闽江世纪城53地块Ｂ区Ｂ-×＃楼×号房产过户至林桂明名下；2.依法判令丁秋仙立即支付林桂明违约金194575元（以2150000元为基数，每日按万分之五计算，从2016年12月3日起计算至丁秋仙全部履行合同之日为止）；3.判令丁秋仙承担本案诉讼费用。诉讼过程中，林桂明变更诉讼请求为：1.依法解除林桂明与丁秋仙于2016年10月24日签订的《房屋存量房买卖合同》，丁秋仙退还已付购房款600000元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年3月29日计至丁秋仙实际还清款项之日止）；2.丁秋仙支付林桂明预期可得利益损失2474000元及违约金430000元；3.判令丁秋仙向林桂明支付全部物业管理费、水电公摊储备金、住宅专项维修资金、按揭款等费用38588.2元；4.判令丁秋仙承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月26日，丁秋仙的胞兄丁永坤经丁秋仙口头授权，与林桂明签订一份《房屋转让协议》，约定丁秋仙将自己购买的坐落于福州市仓山区东侧闽江世纪城53地块Ｂ区Ｂ-×＃楼×号的面积为141.71平方米的商品房以2055331元（原价2155331元优惠100000元）转让给林桂明。林桂明于签订当日与2016年3月29日，分别向丁秋仙指定的丁永坤账户支付300000元及200000元，共计500000元。签约当日，丁秋仙即委托丁永坤向林桂明交付了房产的钥匙以及丁秋仙购买上述房产的《商品房买卖合同》原件及商品房预告登记申请表，林桂明即接收、使用房屋至今，并为之缴纳了从2016年3月26日至今的全部物业管理费、水电公摊储备金、住宅专项维修资金等费用。上述协议签订后，因丁秋仙主张房价不予优惠100000元即要求林桂明按2150000元总价履行合同，所有长期不配合办理房产过户手续。2016年10月24日，双方经协商又就上述房产买卖签订了一份《存量房买卖合同》，约定：房产成交价为2150000元整；甲方（丁秋仙）需在上述房产可办理《不动产权证》的三个工作日内携带相关材料到场配合办理相关办证手续；乙方（林桂明）在签订本合同前支付给甲方（丁秋仙）指定收款人丁永坤的购房款500000元冲抵本合同项下部分购房款。2016年10月份起的上述房产月供由乙方（林桂明）承担，直到上述房产解押完毕，月供部分冲抵房款。林桂明委托其母亲林喜仙于2016年10月31日向丁秋仙转账100000元（由丁永坤代为出具收条），又于2016年11月8日由其本人向丁秋仙转账支付了第一笔月供款9000元。上述合同签订后，丁秋仙于2016年11月9日向福州市不动产登记和交易中心提交了全部办证材料，并拟定于2016年12月2日领取不动产权证书。2016年12月2日，领证时间届至，丁秋仙未能提供不动产权证书，以继续履行合同。林桂明多次催告继续履行合同，丁秋仙方均以各种理由推脱。林桂明遂主张同时履行抗辩权，中止支付月供给丁秋仙，但物业、水电等因林桂明使用房产所产生的费用仍由林桂明继续缴纳。 上述房产因在连江县人民法院被执行，林桂明、丁秋仙双方签订的《存量房买卖合同》已无法继续履行，现林桂明申请变更诉讼请求。由于房屋价格上涨，造成林桂明预期可得利益损失，丁秋仙应予赔偿；同时，丁秋仙还应按照合同第十六条第二款的规定，向林桂明支付违约金430000元。现诉至法院，请求判如所请。 丁秋仙辩称，1.讼争房屋已被另案执行，林桂明、丁秋仙签订的《存量房买卖合同》已无继续履行的可能性，请求法院依法驳回林桂明的诉讼请求。讼争房屋即丁秋仙名下位于福州市仓山区东侧闽江世纪城53地块Ｂ区Ｂ-×＃楼×号房产已在另案中进入执行程序。申请执行人张良锦与丁秋仙强制执行案件已由连江县人民法院依法受理，讼争房屋已被冻结查封，进入执行拍卖程序。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，由于讼争房产现因另案已被司法查封，在此情形下，林桂明诉请丁秋仙继续履行买卖合同并进行房产过户的义务存在履行障碍，已无继续履行的可能性。据此，请求法院依法驳回林桂明的诉讼请求。3.丁永坤从未取得丁秋仙的正式书面授权，故丁永坤与林桂明于2016年3月26日签订的《房屋转让协议》并非丁秋仙的真实意思表示，房屋价款及支付方式的约定应以2016年10月24日双方正式签订的《存量房买卖合同》为准。经协商，双方约定房屋总价为2150000元，不予优惠100000元，后因林桂明迟迟未将差额100000元交付，违约在先，丁秋仙才未再继续按合同约定办理产权过户手续，并非丁秋仙单方违约。3.房屋自始至终都未交付给林桂明占有使用。虽然在签订《房屋转让协议》后，丁永坤私自将房屋钥匙交付给林桂明，但在丁秋仙回国后，因丁秋仙未对其胞兄签订的协议进行追认，就将房屋钥匙更换，林桂明根本无法进入房屋。且房屋目前仍处于毛坯状态，从未装修过，林桂明不可能实际占有使用。林桂明提供的物业费收据及发票并不能证明房屋交付使用的事实。4.林桂明、丁秋仙签订的《存量房买卖合同》是因为客观原因无法履行。合同签订后，丁秋仙按照合同约定交付了合同的发票并办理了物业交接手续。丁秋仙按照合同约定与林桂明去房管局办理过户登记，然因为讼争房产被第三方保全而导致合同无法履行。并且丁秋仙在其中也未获得任何收益。5.林桂明主张预期可得利益损失，无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第113条规定，对于林桂明履约后可获得的利益，不得超过订立合同时预见或者应该预见的可能违反合同造成的损失，而林桂明所主张的房价上涨损失，根本不在丁秋仙所能预见的范围之内。另外，双方所签订的合同并没有对预期利益进行约定，根据双方所签订的合同16条违约条款规定，只对滞纳金、违约金进行约定，故林桂明预期可得利益损失无任何依据。6.林桂明主张的430000元违约金过高，根据相关司法解释的规定，林桂明的损失只限于银行同期贷款利率。7.林桂明新增加的诉讼请求没有事实和法律依据。丁秋仙主观上并没有违约的故意，客观上也不存在违约的行为，因此，林桂明主张的以上损失不应由丁秋仙承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认证如下：1.丁秋仙对林桂明提交的房屋转让协议、收条、代付款确认书及身份证、不动产登记和交易业务受理单、(2017)闽0122民初4438号案件受理通知书、评估报告及发票真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以确认。林桂明有提交收据及缴款凭证、汇款记录、情况说明等证据原件核对，对上述证据的形式真实性本院予以采信。2.林桂明对丁秋仙提交的连江县人民法院(2017)闽0122执异19号执行裁定书、房屋现场照片、《承诺书》（2016年8月30日）、(2017)闽0122民初4438号民事判决书、(2018)闽01民终8106号民事判决书真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于仓山区秋仙以支付首付款加上向银行按揭贷款的方式向福州闽江世纪城置业有限公司购买，双方于2014年7月28日签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，于2014年8月11日预告登记在丁秋仙名下，权证号为榕房预ＦＺ购字第××号；于2014年9月12日预告抵押登记在中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行名下，主债权数额为人民币1500000元，权证号为榕房预ＦＺ押字第××号。 2016年3月26日，丁永坤在未取得丁秋仙书面授权情况下与林桂明签订一份《房屋转让协议书》，约定丁秋仙将位于福州市仓山区闽江世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-×＃楼×号单元房产（建筑面积为141.71平方米）以2055331元价格转让给林桂明等内容。林桂明分别于2016年3月26日、2016年3月29日向丁秋仙指定的丁永坤账户支付300000元及200000元，共计500000元。2016年10月24日，丁秋仙与林桂明经协商又就上述房产签订了一份《存量房买卖合同》，约定：丁秋仙将上述房产以2150000元价格出卖给林桂明，2016年10月份起上述房产的银行按揭贷款月供由林桂明承担，直到上述房产解押完毕，月供部分冲抵房款；林桂明在签订本合同前自行支付给丁秋仙指定收款人丁永坤上述房产部分房款500000元，交易成功后冲抵部分购房款，若交易不成功，则丁秋仙应于交易不成功后贰日内将上述钱款退还给林桂明且丁秋仙支付林桂明500000元，月利息3%；除合同特殊约定外，任何一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房屋成交价款20%金额的违约金，即420000元，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等。 上述合同签订后，林桂明于2016年10月31日通过林喜仙向丁秋仙账户转账支付购房款100000元。2016年11月8日，林桂明代丁秋仙向福州市住宅专项维修资金管理中心转账缴纳上述房产物业专项维修资金21273元、并向丁秋仙转账9000元用于支付房屋按揭款。2016年3月26日，林桂明代丁秋仙向北京世纪城物业管理有限公司福州分公司缴纳了上述房产2016年物业管理费和水电公摊储备金合计4156.4元。2017年3月21日，林桂明代丁秋仙向北京世纪城物业管理有限公司福州分公司缴纳了上述房产2017年物业管理费和水电公摊储备金合计4158.8元。 另查，因丁秋仙与案外人张良锦之间存在民间借贷纠纷，根据张良锦的申请，福州市晋安区人民法院于2016年10月31日作出（2016）闽0111民初4648号民事裁定，冻结丁秋仙价值110万元的财产，于2016年11月1日作出（2016）闽0111民初4648号《协助执行通知书》，冻结丁秋仙坐落于仓山区（预告登记证明号：ＦＺ购×××）；并于2016年11月14日冻结该房产，查封期限自2016年11月11日至2019年11月11日止。丁秋仙在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，认为其户籍所在地在福建省连江县，其在福州市晋安区没有经常居住地，该案应由连江县人民法院管辖。2016年11月9日，福州市晋安区人民法院作出（2016）闽0111民初4648号之一民事裁定书，裁定该案移送连江县人民法院处理。连江县人民法院于2017年1月16日重新立案后，经公开审理作出（2017）闽0122民初456号民事调解书，并发生法律效力。2017年5月23日，因丁秋仙未按约定履行还款义务，张良锦向连江县人民法院申请强制执行，连江县人民法院予以立案执行，上述房产的保全措施自动转为执行中的冻结措施。林桂明于2017年8月14日向连江县人民法院提起执行异议，要求不得执行讼争房产并要求解除对该房产的冻结查封。连江县人民法院于2017年8月30日裁定驳回林桂明的异议。2017年9月6日，林桂明向连江县人民法院提起执行异议之诉，要求判令不得执行位于福州市仓山盖山路林浦路东侧闽江世纪城53地块Ｂ区，并依法解除对该房产的冻结查封；该案经一审、二审审理，福州市中级人民法院于2018年11月17日作出终审判决，驳回林桂明的诉讼请求。 再查，诉讼过程中，根据林桂明的申请，本院依法委托福州瑞尔房地产评估有限公司对讼争房屋在2018年12月29日的市场价值进行评估。2019年4月10日，福州瑞尔房地产评估有限公司出具榕瑞估字第FZ×××号评估报告书，讼争房屋在2018年12月29日评估单价为32629元，总金额4624000元。林桂明为上述评估支付评估费11200元。 本院认为，林桂明与丁秋仙于2016年10月24日就讼争房产签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立且合法有效，本院予以确认。上述《存量房买卖合同》在履行过程中，因讼争房产被另案查封，无法继续办理转移登记手续，无法实现合同目的，现林桂明要求解除讼争的《存量房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。讼争合同解除后，丁秋仙已收取的购房款600000元应予退还林桂明。同时，林桂明为履行合同为丁秋仙垫付的专项维修资金21273元、向丁秋仙转账用于支付房屋按揭款的9000元，向北京世纪城物业管理有限公司福州分公司缴纳的讼争房产2016年、2017物业管理费和水电公摊储备金合计8315.2元，丁秋仙应当予以偿还。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”以及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，讼争《存量房买卖合同》因丁秋仙的原因导致无法继续履行而解除，故林桂明可以提出对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，这种差价是守约方的期待利益损失，也是买卖双方在订立合同时应该可以预见的，故对林桂明要求丁秋仙预期可得利益损失的诉请，本院予以支持。讼争房屋经依法委托评估，在2018年12月29日的房地产市场价值进行评估价值为4624000元，综合考虑林桂明仅支付了部分购房款600000元、丁秋仙未履行合同系因讼争房屋被另案查封、房地产市场价值存在波动等因素，本院酌定丁秋仙赔偿林桂明房屋差价损失的30%[（4624000元-2150000元）×30%]即742200元。上述差价损失足以弥补林桂明已付购房款的利息损失以及因合同解除导致所应获得的违约金损失，故对林桂明要求丁秋仙支付已付购房款利息损失及违约金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、解除林桂明与丁秋仙于2016年10月24日签订的关于福州市仓山区东侧闽江世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-×＃楼×号单元房屋的《房屋存量房买卖合同》； 二、丁秋仙于本判决生效之日起十日内退还林桂明购房款600000元； 三、丁秋仙于本判决生效之日起十日内偿还林桂明垫付的物业管理费、水电公摊储备金、住宅专项维修资金、按揭款等共计38588.2元； 四、丁秋仙于本判决生效之日起十日内向林桂明赔偿房屋差价损失742200元； 五、驳回林桂明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18750元，由林桂明负担1470元，丁秋仙负担17280元（丁秋仙应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。财产保全费5000元，由丁秋仙负担（该款已由林桂明代垫，丁秋仙应于履行判决时一并支付林桂明）；评估费11200元，由丁秋仙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一九年五月十五日 书记员  付静思 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 附注二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。