广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初2521号原告：东莞市众茂实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市桥头镇岭头社区丰兴路1号二楼202室，统一社会信用代码：91441900MA51AJE53U。法定代表人：冯晓桃。委托诉讼代理人：陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何淑玲，广东宏尚律师事务所律师。被告：阳智慧，女，1963年6月13日出生，汉族，住湖南省衡阳县，被告：东莞市启赋教育咨询有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道星城社区环城东路400号景天花园A1-A6栋48号商铺，统一社会信用代码：91441900MA4URYN834。法定代表人：王红梅。以上两被告共同委托诉讼代理人：凌文珍，广东大洲律师事务所律师。原告东莞市众茂实业投资有限公司诉被告阳智慧、东莞市启赋教育咨询有限公司（以下简称启赋公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓彬、何淑玲，被告启赋公司的法定代表人王红梅，两被告的共同委托诉讼代理人凌文珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告之间的《东莞联华国际集团.联华花园城物业租赁合同书》（编号：SP-2017-0331）；2、两被告立即腾空东莞市××环城东路××景天花园××号商铺，并在2天内撤场归还商铺给原告；3、两被告向原告支付2018年11月起至归还铺位之日止的租金（现暂计至2018年12月拖欠租金为10530元），并从每月第6日起以每月租金为本金按每日5‰的标准支付滞纳金（即逾期付款违约金），现暂计至2018年12月31日滞纳金为2106元；4、原告无需退还两被告押金9750元；5、本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求中的租金为从2018年10月起至归还铺位之日止的租金，暂计至2018年12月31日为15795元。原告增加诉讼请求：被告拆除占用公共通道搭建的儿童游乐设施和游乐场所。事实和理由：2017年4月1日，被告阳智慧以自己的名义与东莞景天房地产开发有限公司（下称“景天公司”）签订了一份《东莞联华国际集团.联华花园城物业租赁合同书》（编号为：SP-2017-0331），承租了东莞市××环城东路××景天花园××号商铺，租赁合同加盖启赋公司的公章。2018年7月，阳智慧与景天公司、原告三方签订了《协议书》（协议书加盖启赋公司公章），约定景天公司将上述租赁合同中的权利义务概括转移给原告。在上述合同文件中，因为合同承租人均为阳智慧，落款处又加盖了启赋公司的公章，故阳智慧与启赋公司应为共同承租人。两被告本应按约履行与原告之间的租赁合同，按时支付租金，但2018年11月起，被告却出现拖欠租金之违约行为，直至2018年12月21日，原告向被告发出《租金催收函》，被告仍然拒绝履行支付租金义务。根据租赁合同第8.2条、9.5条约定，被告逾期支付租金超过一个月（30天）的，原告有权单方解除合同，并按欠付租金金额每日5‰要求被告支付滞纳金。根据租赁合同第9.4条约定，被告逾期支付租金超过一个月导致原告解除合同的，原告有权不予退还押金。被告辩称，1、物业租赁合同书是被告与涉案商铺的开发商东莞景天房地产开发有限公司签订，被告理应向景天公司支付租金。2018年5月在原告与景天公司发生涉案商铺转让关系后，虽然有要求被告向原告交租，但是，原告、景天公司并没有向被告提供正式的书面通知或签署有关的协议，正式地要求被告从何时开始向原告交租。在这种情况下，被告贸然将租金交给原告显然存在风险。在接收租金的主体尚没有明确的情况下，2018年11月、12月的商铺租金被告暂时未支付具有合理理由，但是被告并未表示拒付。直至2018年12月19日，被告、原告、景天公司才签署关于租赁合同权利义务转移的协议书。被告在2019年1月份准备向原告交纳全部欠付的租金时，原告即以财务已放假和已起诉为由拒收。在被告有合理理由延付2018年11月、12月租金，且原告在2018年12月19日才取得收取租金等的商铺租赁合同权利，原告的合同目的并非不能实现的情况下，原告即在2019年1月份就拒收被告支付的租金并迅速起诉被告，其目的就是希望迅速解除与被告的租赁关系，以实现涨租。这不符合合同法相关规定精神及民法总则“诚实信用”原则。2、被告在2016年向景天公司租赁涉案商铺时，就投入超过750000元巨资对商铺的教学环境进行装修装饰、添置孩子游乐设施设备，2017年4月份续租后，又于2018年10月份再投入超过185000元对商铺的教学环境进行装修装饰、添置孩子游乐设施设备。如果按照原告的诉请，解除租赁合同，被告所有的投资将全部打水漂，商铺全部的装修装饰、全部儿童游乐设施设备无法回收利用，将造成巨大浪费，给被告造成巨大的损失。3、目前有150名幼童在被告处接受服务，如果按照原告的诉请，解除租赁合同，被告公司将无法继续存在，无法继续为这些孩子提供原定的服务，将会给孩子、家长造成极大的混乱，引发被告与这150名儿童家长的矛盾冲突。同时，在被告处服务孩子的工作人员有17名，如果按照原告的诉请，解除租赁合同，被告公司将无法继续存在，这些工作人员亦将失业。所有这些都不利于社会的和谐与稳定。综上，原告诉请于法不符，于理不合，请求法院予以驳回。同时，被告愿意迅速向原告支付全部未付租金，并承担违约赔偿责任。经审理查明，2017年4月1日，东莞景天房地产开发有限公司（以下简称景天公司）作为出租方（甲方），被告阳智慧作为承租方（乙方），双方签订一份编号为SP-2017-0331的《东莞联华国际集团.联华花园城物业租赁合同书》，约定：甲方将位于东莞市××环城东路××景天花园××号商铺出租给乙方使用；租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止；乙方将该商铺作早期教育使用；2018年4月1日至2019年3月31日期间的每月租金为5265元，2019年4月1日至2020年3月31日期间的每月租金为5686元；乙方须于每月5日前一次性交付当月租金；乙方于合同签订当日向甲方支付9750元作为押金；乙方在租赁期间应合理使用公共场所，包括停车场、过道、通道等；乙方不得随意占用公共过道、通道，否则，甲方有权排除障碍；乙方逾期一个月仍未交纳租金的，甲方有权单方解除本合同；因乙方违反本合同约定导致甲方解除合同的，乙方交付的押金不予退还，装修损失由乙方自行承担；因乙方逾期支付租金，每逾期1日，须按日向甲方支付欠付租金金额5‰的滞纳金。该合同落款的乙方处加盖了被告启赋公司的公章。另查，案涉商铺于2018年5月由景天公司转让给原告，该商铺已办理房地产权证。原告、被告及景天公司三方于2018年签订一份《协议书》，该协议书约定：1、景天公司与被告签订的租赁合同属于景天公司的权利义务自2018年7月25日起全部转移给原告；2、被告已交押金9750元，景天公司已移交给原告；3、自2018年7月25日起，被告向原告支付租金及履行其他合同义务。该协议书落款处的签订日期没有填写，原告主张该协议书的签订时间为2018年7月底或8月初，被告则主张签订时间为2018年12月19日，被告提交启赋公司法定代表人王红梅与原告经理**的微信聊天记录为证，该聊天记录显示**于2018年12月18日要求王红梅在协议上盖章，2018年12月19日称到王红梅处取协议。被告于2018年10月26日向原告支付了2018年8月及9月的租金共计22974元，之后未再向原告支付租金。原告于2018年12月21日向被告发出《租金催收函》，要求被告在收到该函三日内向原告支付2018年11月及12月的租金10530元，并按照合同约定按逾期金额每日5‰的标准支付滞纳金。被告主张其曾于2018年12月25日到原告处要求支付租金，但因原告财务人员不在而无法支付，被告又于2019年1月24日到原告处，但原告的财务人员已放假，被告提交启赋公司法定代表人王红梅与原告员工李柱威的微信聊天记录为证，被告并提交视频以证明其分别于2019年2月21日、3月14日、3月18日到原告处要求支付租金，但原告拒收。另，被告提交合同书、收款收据等证据以证明其花费巨资对案涉商铺进行了装修，并提交学员名单、工资表、照片等证据以证明其租赁案涉商铺用于儿童教育，租赁合同的解除将影响到在被告处接受教育的儿童及为被告工作的员工，不利于社会稳定。以上事实，有原告提交的租赁合同书、协议书、房地产权证、权属证明书、商铺买卖合同、租金催收函、签收回单、收款收据、银行流水、照片，被告提交的协议书、收据、微信聊天记录、收款收据、合同书、学员名单、工资表、照片、新闻报导、视频，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁合同显示承租方为被告阳智慧，被告启赋公司在该合同上盖章，两被告确认其为案涉商铺的共同承租人，本院对此予以认定。案涉租赁合同由景天公司与两被告签订，该合同是其双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。景天公司与原、被告签订协议书，将其在租赁合同中的权利义务全部转移给原告，故原告取得了案涉租赁合同中出租方的权利，与两被告存在租赁合同关系。协议书虽然约定被告自2018年7月25日起向原告支付租金及履行其他合同义务，但在该协议书签订后，原告才取得案涉商铺出租人的相关权利，被告才应向原告履行支付租金的义务。该协议书未填写签订日期，原、被告双方对协议书的签订时间有不同主张，原告对其主张的签订时间未提交证据予以证明，根据被告提交的微信聊天记录，对被告主张协议书的签订时间为2018年12月19日，本院予以采信。故自2018年12月19日协议书签订后，原告取得了案涉商铺出租人的相关权利，被告应向原告支付租金。但在协议书签订前，在未有书面协议确认景天公司将其在案涉租赁合同中的权利义务转移给原告的情况下，被告未向原告支付租金具有合理理由，不应视为被告存在违约行为。在协议书签订后，被告确应按租赁合同的约定向原告支付租金，被告在收到原告发出的《租金催收函》后未及时向原告支付租金的行为确有不当，但原告于2019年1月16日即已提起本案诉讼，要求解除合同，而依据案涉租赁合同的约定，被告逾期一个月未支付租金的，原告才有权单方解除合同，至原告起诉之日止，被告逾期支付租金的时间尚不足一个月，故案涉租赁合同约定的上述解除合同的条件并未成就，被告不能依据合同约定解除合同。从被告提交的微信聊天记录、视频等证据来看，被告在2019年1月至3月期间均有要求向原告支付租金，但因原告财务人员放假或原告拒收等原因，导致被告至今仍未能支付租金给原告，故被告不存在拒不支付租金的故意。被告表示其有继续履行合同的意愿，案涉租赁合同亦具备继续履行的条件，故原、被告双方应继续履行案涉租赁合同，案涉商铺应由被告继续使用，对原告提出的解除合同、被告腾空商铺归还给原告、原告无需退还被告押金9750元、被告拆除搭建的儿童游乐设施和游乐场所等四项诉讼请求，本院均不予支持。被告对原告诉请的租金及滞纳金均没有异议，同意支付，故被告应向原告支付2018年10月至本判决作出当月即2019年4月期间的租金，按租赁合同约定的租金标准，2018年10月至2019年3月期间的租金按每月5265元的标准计算，2019年4月的租金按每月5686元的标准计算，上述租金共计37276元。被告应向原告支付滞纳金：2018年10月至2019年3月的滞纳金，应以5265元为基数，分别从2018年10月至2019年3月的每月6日起按每日5‰计至实际清偿之日止；2019年4月的滞纳金，应以5686元为基数，从2019年4月6日起按每日5‰计至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告阳智慧、东莞市启赋教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市众茂实业投资有限公司支付2018年10月至2019年4月期间的租金37276元及滞纳金（以5265元为基数，分别从2018年10月至2019年3月的每月6日起按每日5‰计至实际清偿之日止；以5686元为基数，从2019年4月6日起按每日5‰计至实际清偿之日止）。二、驳回原告东莞市众茂实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费179.83元，已由原告预交，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邓艳霞二〇一九年四月十六日书记员  曾妍纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。