青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3367号 原告：青岛市住房公积金管理中心，住所地青岛市市南区山东路2号甲。 法定代表人：王春芳，主任。 委托诉讼代理人：孙海艳，山东中诚信律师事务所律师。 被告：徐登亮，男，1990年1月28日出生，汉族，住青岛市四方区。 被告：李剑剑，女，1990年1月19日出生，汉族，住青岛市市北区。 被告:青岛铸成置业有限公司，住所地青岛市市南区香港中路73号17层。 法定代表人：胡建民，职务总经理。 委托诉讼代理人：姚坤，山东復泰律师事务所律师。 原告青岛市住房公积金管理中心与被告徐登亮、李剑剑、青岛铸成置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原告青岛市住房公积金管理中心委托诉讼代理人孙海艳、被告李剑剑、被告青岛铸成置业有限公司委托诉讼代理人姚坤到庭参加诉讼，被告徐登亮经本院送达开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛市住房公积金管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《住房公积金贷款抵押借款合同》;2、判令被告徐登亮、李剑剑共同偿付原告借款本金417481.77元及至实际清偿之日的利息、罚息；3、判令被告徐登亮、李剑剑共同支付原告律师费24100元；4、原告对青岛市市北区XXXXXXXXXX户房屋享有抵押权，有权就该房屋折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权5、判令被告青岛铸成置业有限公司对上述债务承担连带偿还责任;6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月5日，原告与被告签订了《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》，合同约定原告为被告徐登亮发放45万元的住房公积金贷款，贷款期限300个月，用于购买位于青岛市市北区XXXXXXXXXXXXXX户房屋。被告徐登亮同意原告委托银行以转账方式将所借款项以被告徐登亮的名义划转到售房人在银行开立的账户，被告采取等额本息的方式还款。根据上述合同约定，被告徐登亮同意以涉案房屋向原告提供抵押担保，并依法办理了不动产登记。被告青岛铸成置业有限公司对上述借款合同项下的全部债务提供连带责任保证担保，本合同项下的担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金以及实现贷款债权、抵押权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费等。在保证期间内，原告有权就全部债权选择先行使抵押物权或先行要求被告青岛铸成置业有限公司承担保证责任，被告青岛铸成置业有限公司对原告如何主张担保权利，放弃抗辩。上述借款发生在被告徐登亮与李剑剑婚姻关系存续期间，且被告李剑剑以配偶身份在贷款申请审批表中签字，并承诺对上述借款合同项下全部债务承担连带保证责任。上述借款合同签订后，原告如约发放了贷款，现被告已出现21期贷款逾期。故原告提起本案诉讼。 李剑剑辩称，涉案房产系其与被告徐登亮婚后购买，双方已于XXXX年X月XX日办理离婚手续，其已经协助徐登亮将涉案房产卖给案外人，案外人已经入住。李剑剑已经告知原告其与被告徐登亮离婚，并在原告处办理了相关手续。 青岛铸成置业有限公司辩称，按照担保法的规定同一债权既有物的担保又有人的担保，优先执行物的担保。且涉案房屋已经可以办理房产证，其多次通知被告徐登亮，徐登亮没有办理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据该宗证据，本院确认的事实如下： 一、2016年4月5日被告徐登亮向原告提交“青岛市住房公积金贷款申请审批表”，申请公积金贷款45万元用于购买青岛市市北区XXXXXXXXXXXXX户房屋。被告李剑剑以被告徐登亮配偶身份在申请表中签字，同意以购买的房产办理公积金贷款抵押担保，并承诺为被告登亮的公积金贷款承担连带保证责任。 二、2016年4月5日，原告与被告徐登亮、被告青岛铸成置业有限公司签订“住房公积金贷款抵押借款合同”。合同约定：被告徐登亮从原告处贷款人民币45万元用于从被告青岛铸成置业有限公司处购买青岛市市北区大都汇.公元2栋1单元202户房屋；借款期限自2016年4月5日至2041年4月4日，共计300期；贷款年利率为3.25%，采取等额本息的还款方式如遇法定利率调整，按中国人民银行规定作相应调整；采取等额本息的还款方式，每月偿还贷款本息2192.92元；被告徐登亮未按借款合同约定连续超过三个月以上，或累计六个月以上，或原告送达催收通知单后三十天内仍不能偿还贷款本息的，原告有权解除合同，要求被告一次性清偿全部借款本息，并要求被告承担合同约定的违约金、赔偿金、实现债权的费用等；被告徐登亮未按合同约定期限或金额归还贷款贷款的金额为逾期贷款本息额，原告有权对逾期贷款本息额在逾期期间按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%计收利息；被告徐登亮同意原告委托交通银行青岛市南第三支行将借款转入合同约定的被告青岛铸成置业有限公司的账户；被告徐登亮与被告李剑剑同意将所购上述房屋抵押给原告，作为向原告还款的担保；被告青岛铸成置业有限公司提供连带责任保证的共同担保，保证期间为自涉案借款合同生效之日起至被告青岛铸成置业有限公司协助被告徐登亮办妥房地产产权登记并办妥正式抵押登记之日止；在保证期间，原告有权就全部债权选择行使抵押物权或先行要求青岛铸成置业有限公司承担保证责任，青岛铸成置业有限公司对于原告如何主张担保权利，放弃抗辩；前述担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金以及实现贷款债权、抵押权的费用（包括但不限于诉讼费用、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费等）。被告李剑剑作为涉案房产产权共有人出具了“房屋产权共有人抵押担保承诺书”，承诺以与被告徐登亮共有的涉案房产为涉案借款提供抵押担保。 三、上述借款合同签订后，原、被告双方就涉案房产办理了鲁（2016）青岛市不动产证明第0089698号不动产登记证明，记载权利人为原告，义务人为被告徐登亮、李剑剑，房屋坐落市北区九江路XXXXXXXXXX户，登记类别为预购商品房抵押预告。 四、2016年4月26日，原告依照合同约定委托银行将借款45万元以被告徐登亮购房款名义划转至借款合同约定的账户。后被告徐登亮出现多次还款逾期及未按合同约定还款的情况，截至2019年4月7日尚欠原告借款本金为417481.77元，逾期利息、罚息等共计3410.14元。 五、2019年4月16日，青岛市自然资源和规划局向被告青岛铸成置业有限公司出具了鲁（2019）青岛市不动产权第0023050号“房地产登记明细”，通知该公司投资开发的青岛市九江路XXXXXXXXX号楼具备了房地产登记条件，准予登记。 六、原告委托山东中诚信律师事务所代理本案，花费律师代理费24100元，该律师事务所所为原告开具了相应的律师费发票。 本院认为，原告与被告徐登亮、李剑剑、青岛铸成置业有限公司等签订的《住房公积金贷款抵押借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。在合同履行期内，被告徐登亮多次逾期还贷，已经构成违约。故原告要求解除《住房公积金贷款抵押借款合同》，并要求被告徐登亮、李剑剑偿还借款本金417481.77元、及至实际清偿之日的利息、罚息（截至2019年4月7日逾期利息、罚息为3410.14元），符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。原告主张的律师费24100元系为实现债权的合理支出，符合合同约定，且不超出山东律师费收费标准，故对于原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。 本案争议的焦点是：一、原告对预抵押房产的处分价款是否享有优先受偿权；二、青岛铸成置业有限公司是否应当承担阶段性保证责任。 关于焦点一，首先，徐登亮与原告、青岛铸成置业有限公司等签订《住房公积金贷款抵押借款合同》，徐登亮依约就涉案房产办理了预购商品房抵押预告登记【证号：鲁（2016）青岛市不动产证明第0089698号】，该预抵押登记具有公示外观性，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；第二，青岛铸成置业有限公司已履行对上述预抵押房产竣工、验收、交付义务，且该房产已经具备办理房产证，并可依据房产证办理正式抵押登记的条件；第三，关于为何没有办理房产抵押登记，原告称涉案房屋没有办理房产证，青岛铸成置业有限公司称其无法联系到徐登亮，根据现行不动产登记条例的相关规定，在徐登亮不能联系的情况下无法办理房产证及正式抵押登记。本院认为，本案审理过程中被告徐登亮经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃以及对原告主张的认可，本院据此采信原告及青岛铸成置业有限公司的上述主张，确认系因购房者徐登亮的原因无法办理正式抵押登记。本院认为，在预抵押房产已经具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，以保护商品房交易市场的安全性以及诚信方的合法权益，亦符合设立预告抵押登记的目的。综上，涉案房产已符合办理正式抵押登记的条件，因购房者的原因未办理正式抵押登记，原告关于对预抵押房产处分价款享有优先受偿权的主张本院予以支持。 关于焦点二，根据本案《住房公积金贷款抵押借款合同》的约定，在未办理正式抵押登记的情况下，开发商青岛铸成置业有限公司对案涉借款承担保证责任，保证期间为自合同生效之日起，至抵押房屋竣工验收、青岛铸成置业有限公司协助徐登亮办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。上述关于保证期间的约定恰能够证明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中，青岛铸成置业有限公司就该预抵押房产已经竣工、验收并交付至徐登亮，且该房产也已经具备办理房产证的条件，但因徐登亮的原因无法办理房产证及正式抵押登记，本院已将此视为办理正式抵押登记的条件已经成就，且确认了原告对预抵押房产处分价款的优先受偿权，故青岛铸成置业有限公司的阶段性保证责任应予免除。 被告徐登亮经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告青岛市住房公积金管理中心与被告徐登亮、被告青岛铸成置业有限公司等于2016年4月5日签订的《住房公积金贷款抵押借款合同》解除； 二、被告徐登亮、李剑剑于本判决生效后十日内共同清偿原告青岛市住房公积金管理中心借款本金417481.77元、至2019年4月7日的利息、罚息3410.14元，以及2019年4月8日至实际清偿之日的利息及罚息（以本金417481.77元为基数，利率执行年3.25%，罚息上浮50%计算）； 三、被告徐登亮、李剑剑于本判决生效后十日内共同偿还青岛市住房公积金管理中心律师费24100元； 四、原告青岛市住房公积金管理中心对被告徐登亮、李剑剑共有的位于青岛市市北区XXXXXXXXXXXXX户房产享有抵押权，对该房屋折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权； 五、驳回原告青岛市住房公积金管理中心其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7975元、诉讼保全费3020元、合计10995元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  费晓娥 审判员  魏慧慧 审判员  丁 卉 二〇一九年七月二日 书记员  邹 荣