广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初16806号原告：东莞市睿源汽车贸易有限公司（以下简称“东莞睿源公司”）。住所地：广东省东莞市大朗镇佛子凹村富民南路52号志邦科技大厦1楼商铺01号。统一社会信用代码：91441900MA51PMFH8P。法定代表人：马艳萍。委托诉讼代理人：陈思敏，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢靖怡，广东星旭律师事务所辅助人员。被告：东莞市志邦物业管理有限公司（以下简称“东莞志邦公司”）。住所地：广东省东莞市大朗镇佛子凹村富民南路52号101。统一社会信用代码：91441900MA4W6L046K。法定代表人：曾彩云，该公司经理。被告：曾彩云，女，1980年10月20日出生，汉族，住广东省东莞市。两被告共同委托诉讼代理人：李元祥，广东大同律师事务所律师。上列当事人租赁合同纠纷一案，本院于受理后适用普通程序进行审判，于2018年12月26日、2019年7月16日两次公开开庭进行审理。本案因鉴定扣减审限112天，现已审理终结。原告诉称，2018年5月15日，原告股东向被告东莞志邦公司承租位于东莞市佛子凹志邦科技大厦的两商铺，作为原告的经营场所，在征得被告东莞志邦公司同意的情况下，原告将两商铺打通并进行了装修。但是，在原告装修时却发现被告东莞志邦公司并非商铺的实际权利人，且在签订合同前，被告东莞志邦公司与实际权利人发生了租赁纠纷，而商铺实际权利人在得知此事后要求原告交还商铺，原告多次就退还保证金、租金等问题与被告东莞志邦公司交涉未果，故诉请法院判令：1.被告向原告返还双倍履约保证金102000元；2.被告返还原告2018年7月16日至31日的租金12750元及利息（以12750元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年5月16日计算至清偿之日，暂计至2018年8月30日为154.06元）；3.被告赔偿因违约造成原告的经济损失172832元；4.诉讼费由被告负担。被告东莞志邦公司和曾彩云共同辩称：1.被告并没有向原告提出过解除合同，原告亦没有提出过解除合同，案涉物业的租赁合同被法院认定为无效，被告不存在违约的情况；2.因为整体租赁合同无效，被告被判决向业主即东莞市欣华实业投资有限公司（以下简称“东莞欣华公司”）归还整栋租赁物并支付使用费，所以案涉的租金被告也需要向欣华公司转交，因为案涉合同无效，原告应当向东莞欣华公司主张权利；3.原告诉请装修损失应向东莞欣华公司主张。原告占有和使用案涉租赁物，应当从免租期结束之日起即2018年7月16日开始支付使用费，直至原告搬离租赁物为止；4.被告曾彩云是被告东莞志邦公司的唯一股东，但被告东莞志邦公司刚成立完全为了出租案涉物业，并没有其他业务，仅收取过几笔案涉物业的押金和租金，被告曾彩云不应承担连带责任；5.东莞欣华公司与本案有利害关系，请求追加东莞欣华公司作为第三人参加诉讼。经审理查明以下事实：2018年5月15日，原告方工作人员与被告分别签订两份租赁合同，约定：1.租赁物地点为，东莞市佛子凹村富民南路52号志邦科技大厦1楼商铺01、02号；2.租赁期限均从2018年5月15日至2024年5月15日，2018年5月15日至7月15日为装修期，租金免除；3.租金分别为前两年12000元、13500元。履约保证金分别为24000元、27000元。以上合同签订后，被告东莞志邦公司将租赁物交付原告装修，原告依约支付了履约保证金51000元及2018年7月份的租金12750元（6000元+6750元）。以上合同签订后，原告按照装修公司进场进行装修。2018年7月8日，根据租赁物所有人东莞欣华公司的要求，原告将商铺交还东莞欣华公司并停止装修。装修公司经结算，认定已完成工程量需支付172832元，扣除已支付的120000元，原告仍需支付52832元。根据原告的申请，本院委托鉴造价咨询公司对商铺装修价格进行评估。2019年5月24日，评估公司出具工程造价报告书，意见为：1.总造价71996.94元；2.存在争议的造价3105元（弱电线路铺设工程）。2018年1月17日，案外人东莞欣华公司起诉广东志邦速运供应链科技有限公司（以下简称“广东志邦公司”）租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤1972民初1296号，该案中本院查明以下事实：2016年10月29日，东莞欣华公司与广东志邦公司签订租赁合同，约定：1.东莞欣华公司将东莞市佛子凹村富民南路52号楼房1-9楼出租给广东志邦公司使用，租赁物面积为5748平方米；2.租期10年，前5年租金为每平方米13.8元，租金每月为79322.4元。合同签订后，东莞欣华公司将租赁物交付广东志邦公司使用。案涉房屋无建设工程规划许可证，亦未办理房地产权证。2016年12月，双方签订补充协议，约定东莞欣华公司为案涉楼房办理消防安装，费用由东莞欣华公司负责。2017年7月，案涉房屋因消防问题被有关部门罚款5000元并部分查封。2017年8月，广东志邦公司以案涉房屋未办理前述证件，不能通过消防验收为由通过短信提出租金按七折支付，东莞欣华公司未回复该短信。广东志邦公司自2017年8月起按约定租金的70%向东莞欣华公司支付租金至2017年11月，并在交付的租金中自行扣减了被消防部门罚款的5000元。东莞欣华公司因广东志邦公司未足额交付租金，先后于2017年8月、9月发函与广东志邦公司交涉。诉讼中，被告声称因无法办妥消防手续，被消防部门罚款5000元，要求在租金或占有使用费中抵扣。双方对合同无效无异议，经本院释明，被告声称未收到原告赔偿前，不同意将目前仍空置房屋移交原告。因协商未果，东莞欣华公司诉请判令：1.确认双方签订的租赁合同于2017年9月30日解除；2.广东志邦公司支付场地使用费、滞纳金等；3.广东志邦公司立即搬离并返还租赁物。以上案件本院认定并判令：1.案涉房屋未办理建设工程规划许可手续，亦未办理房地产权证，案涉租赁合同应认定为无效。广东志邦公司应将租赁房屋交还东莞欣华公司并参照合同约定租金标准支付占有使用费；2.2018年7月16日，本院判令：（1）广东志邦公司于判决生效之日起五日内将案涉租赁物返还东莞欣华公司；（2）广东志邦公司支付东莞欣华公司占有使用费至房屋返还之日；（3）驳回东莞欣华公司其他的诉讼请求。东莞欣华公司和广东志邦公司均不服以上判决并提出上诉，二审维持。以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、微信记录、生效民事判决及庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉房屋未办理建设工程规划许可手续，亦未办理房地产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案租赁合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，自合同签订之日至2018年7月8日，为租赁物的装修免租日期，原告并未实际使用租赁物，因此，被告相应获得的12750元，应返还原告。原告相应的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但款项利息的诉请缺乏依据，不予支持。同理，因合同无效，被告收取的履约保证金51000元应返还原告。原告诉请被告双倍返还缺乏依据，本院不予支持。本院认定装修损失应由被告承担70%、由原告自行承担30%，理由如下：1.租赁物装修的价格，应以评估意见为准。根据评估意见，本院认定装修总造价为71996.94元、争议造价按50%确定即1552.5元（3105元×50%），以上共计73549.44元；2.房屋未办理建设工程规划许可手续或房地产权证的，租赁合同无效。以上情形有明确的规定，双方当事人理应清楚，并均存在相应的过错。另外，根据本案与1296号案件的审理时间节点可见，被告在明知案涉租赁物整体存在诉讼纠纷，并且东莞欣华公司明确提出要求返还租赁物的情况下，仍与原告签订租赁合同并收取保证金和租金，并未向原告提示相应风险；3.综上分析，被告在涉案租赁纠纷中主观过错明显，本院认定被告应承担70%的赔偿责任。即由原告自行承担22064.83元（73549.44元×30%）、由被告承担51484.61元（73549.44元×70%）。根据合同相对性原则，被告主张原告应向东莞欣华公司主张权利和赔偿损失的理由缺乏依据，本院不予采纳，并已裁定驳回被告追加东莞欣华公司的申请。另外，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告东莞志邦公司作为被告曾彩云个人投资的一人公司，两被告未提供证据证明被告东莞志邦公司的财产与股东被告曾彩云的财产相互独立，因此，被告曾彩云应对被告东莞志邦公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及以上的规定，判决如下：一、限被告东莞市志邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告东莞市睿源汽车贸易有限公司保证金51000元；二、限被告东莞市志邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告东莞市睿源汽车贸易有限公司2018年7月16日至7月31日的租金12750元；三、限被告东莞市志邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告东莞市睿源汽车贸易有限公司装修损失51484.61元；四、被告曾彩云对被告东莞市志邦物业管理有限公司以上第一、二、三项承担连带责任；四、驳回原告东莞市睿源汽车贸易有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费5616元（原告已预交），由原告负担2246元，由两被告负担3370元。评估鉴定费29440元（原告已预交），根据以上认定的过错比例，由原告负担8832元，由两被告负担20608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张卓林人民陪审员  陈献惠人民陪审员  刘绮琪二〇一九年十一月二十一日书 记 员  卢凤英陈瑞卿强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。