河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0730民初329号 原告：万崇燕，女，1978年6月19日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人:郎小凤，北京市德鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄婧，北京市德鸿律师事务所律师。 被告：怀来荣峰房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市怀来县东花园镇人民政府院内。 法定代表人：王璐，董事长。 委托诉讼代理人：田禾，河北华研律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑永生，河北华研律师事务所律师。 被告：北京意家科技有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。 法定代表人：秦德生，总经理。 委托诉讼代理人：苑顺青，公司员工。 被告：北京房悦惠网络科技有限公司，住所地北京市通州区经济技术开发区聚富苑产业园区聚和六街1号-1007。 法定代表人：王佳亮，公司经理。 委托诉讼代理人:王素燕，河北梁雪冬律师事务所律师。 委托诉讼代理人:孙政，河北梁雪冬律师事务所实习律师。 被告：中国农业银行股份有限公司怀来县支行，住所地怀来县沙城镇府前街燕京路北段新东方小区门口商业楼101号。 法定代表人：郝东升，怀来县支行负责人。 委托诉讼代理人：肖继光，怀来县支行职工。 委托诉讼代理人：丁有钟，怀来县支行职工。 原告万崇燕与被告怀来荣峰房地产开发有限公司（以下简称荣峰公司）、北京意家科技有限公司（以下简称意家公司）、北京房悦惠网络科技有限公司（以下简称悦惠公司）、中国农业银行股份有限公司怀来县支行（以下简称怀来支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告万崇燕及其委托代理人黄婧，被告荣峰公司委托代理人田禾、被告意家公司委托代理人苑顺青到庭参加诉讼，被告悦惠公司、被告怀来支行经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万崇燕向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告荣峰公司签订的《商品房买卖合同》（备案号：ＨＦＢ20170829010357）及其相关补充协议。并依据合同第九条第（2）项，在判决生效之日起30日内返还原告已支付认购金10000元和首付款365575元及所有利息损失；2.请求依法判令被告荣峰公司依据合同第九条第（2）项向原告支付违约金12255.75元；3.请求依法判令被告意家公司返还已交团购费15000元，判令被告荣峰公司承担连带清偿责任；4.请求判令被告惠悦公司返还已交电商费25000元，被告荣峰公司承担连带清偿责任；5.请求依法判令解除原告与被告荣峰公司、被告怀来支行签订的《个人购房担保借款合同》，被告荣峰公司向原告返还原告已经向被告怀来支行支付的银行贷款及利息，具体金额截止到《个人购房担保借款合同》解除之日为止，被告荣峰公司将已收取的购房贷款（扣除原告已偿还的贷款部分）返还给被告怀来支行；6.依法判令本案诉讼费用由被告荣峰公司、被告意家公司、被告惠悦公司承担。事实和理由：2017年8月29日，原告购买被告荣峰公司位于怀来县怀来大爱城养老住宅项目Ａ区0单元Ｄ8栋1层103号房屋一套，房屋面积为84.90平方米，地下储藏室11.81平方米，成交总价为人民币1225575元。2018年10月5日，被告荣峰公司向原告发了一份告知函，其主要内容为：依据被告荣峰公司与原告签订的《商品房买卖合同》，原约定于2018年9月30日交付房屋，由于受到环京区域大气治理影响，导致房屋无法交付，被告荣峰公司决定将房屋交付时间延期，具体交房时间无法确定。依据《河北省大气污染防治条例》和2018年9月21日生态环境部印发的关于《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知，与被告荣峰公司告知函中的迟延交付理由严重不符。同时，经业主申请，2018年12月6日，怀来县住房和城乡规划建设局向八达岭阿尔卡迪亚项目业主出具了一份《怀来县住房和城乡规划建设局关于申请公开政府信息的回复》，内容为：经调查八达岭阿尔卡迪亚项目未竣工验收，尚未达到竣工条件，所以无法提供此项目的建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。据此，原告有理由确认，被告荣峰公司在2018年9月30日给原告出具的延期交房《告知函》中延期交房真正的原因不是被告荣峰公司所说的大气治理等原因，而是争议房屋未竣工验收尚未达到竣工条件，无建筑工程质量认证书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。原告与被告荣峰公司签订的备案号为ＨＦＢ20170829010357《商品房买卖合同》中第八条规定：出卖人的交付时间为2018年9月30日，且交付条件为该商品房经验收合格。第九条规定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2017年原告与被告荣峰公司签订《商品房买卖合同》及其相关协议，按照被告荣峰公司指示进行刷卡付费。事后原告发现在当时购房的系列收据中有一张是被告意家公司开具的“团购费”，收据时间为2016年10月23日，共计15000元。另一张是被告惠悦公司开具的“电商费”，收据时间为2016年10月25日，共计25000元。原告与被告意家公司、被告惠悦公司无服务关系，其收取“团购费”无任何依据。被告荣峰公司作为涉案房屋的开发商及售楼现场的组织者和管理者，致使购房人违背真实意思表示多支付了房款成交价，从而遭到被告意家公司、被告惠悦公司的欺诈。被告荣峰公司作为开发商没有尽到合理的义务，致使缴费现场混乱无序，原告无法区分责任主体，对此负有不可推卸的责任，故理应与被告意家公司、被告惠悦公司共同承担连带赔偿责任。被告荣峰公司的违约导致原告无法继续履行与被告怀来支行的借款合同之付款义务，故被告荣峰公司应退还原告已还贷款及利息，退还被告怀来支行剩余购房贷款。综上，依据《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《中华人民共和国合同法》规定，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法利益。 荣峰公司辩称，一、原告与我公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，体现双方对合同条款均是认可的。2017年8月29日原告与我公司签订《商品房买卖合同》，购买位于怀来县怀来大爱城养老住宅项目Ａ区Ｄ8幢0单元103号房屋，成交总价为人民币1225575元。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，且被告于《商品房买卖合同》签订前已经取得商品房土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，该合同及补充协议合法有效。另外，原告对上诉两份合同均签字认可，表明对合同条款是没有异议的。二、被告的交房时间并未违反合同约定，原告无权解除合同。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：被告在2018年9月30日前将“经验收合格”的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同补充协议》第九条第三款约定“双方协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”。被告于2018年11月5日取得《建设工程竣工验收报告》（六方验收），工程质量等级为合格，并于2018年11月6日取得建设工程竣工验收消防备案证。故该交付条件已经成就，符合合同约定的交房标准。《商品房买卖合同》第九条第二款约定“出卖人于合同约定的日期60日后交付房屋的，买受人有权解除合同”，涉案房屋于2018年11月5日竣工验收合格，被告于2018年11月15日通知原告接收涉案房屋；《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定“因政府及社会不安定因素导致无法正常交房的，出卖人可以据实予以延期”，被告因为环境大气综合治理，停工74天，属于合法的工程延期，所以被告没有逾期交房，不满足触发合同解除条款的条件，《商品房买卖合同》所规定的合同解除条件未成就；同时，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条的约定：“无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议”，故原告无权解除合同。三、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中关于交付条件的约定，符合法律规定的交付标准，该约定合法有效。根据《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权力的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行政管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。所以原、被告约定：“房屋经竣工验收合格即具备交付条件”符合上述法律规定。我公司的履约行为，并未违反法律合同约定，也未违反法律规定的交付条件的标准。所以，原告的关于解除合同的诉讼请求于法无据，请求法院依法予以驳回。关于认购金问题，我公司认为认购金包含于首付款内，且双方合同不具备解除条件，故我公司不同意返还认购金、首付款、利息损失及已交付款的1%违约金。四、团购费、电商费是原告在购房时享受的购房折扣优惠。以上各种费用均不是我公司收取，故不存在返还义务，不应承担连带责任。依据怀来县商品房预（销）售明码标价基础信息公示表的登记内容“开盘99折，按时签约99折，按揭99折，一次性98折，高层电商4万抵8万，叠拼电商5万抵10万，联排电商10万抵20万”，团购费、电商费属于被告的让利行为，备案价格打两次99折后，扣减抵顶的价格为合同签订价格，故以上费用已在房屋总价款中予以扣除，不应返还。综上，请法庭在查明事实的基础上，作出裁判。 意家公司辩称，原告称在不知情的情况下交付我公司15000元，不属实。房款和服务费是分别收取，且我公司向原告出具了盖有我公司财务专用章的收据。从2016年10月23至今，原告一直持有此收据。原告称不知情，有违常理。第一、原告与我公司系服务关系。原告欲购买荣峰公司所开发房屋，联系到我公司及惠悦公司，我公司向原告告知服务内容并提供了服务，原告自愿缴纳了服务费，并在我公司出具的收据上签名确认，交费时不存在胁迫、欺诈。第二，原告已享受到我公司提供的服务，及团购优惠。我公司员工负责接待并提供信息服务。所提供的服务包括但不限于购房导购、楼盘信息介绍、楼盘推荐活动、协助办理相关手续、以及团购优惠服务等。在我公司人员的推荐下，原告与荣峰公司签订了商品房买卖合同，并享受了价格优惠。我公司的义务已履行完毕。第三，我公司与荣峰公司均为独立法人，我公司收取服务费已告知原告，并出具我公司收据，并非原告所述的混乱无序。第四，我公司与原告服务合同已履行完毕，而且我公司无任何过错，就商品房买卖合同是否被撤销与我公司无关原告无任何合同依据、法律依据要求我公司退还服务费。综上所述，原告对我公司的诉讼请求，应予驳回。 悦惠公司向本院提出书面答辩意见辩称，原告第1、2、3项诉讼请求与我公司无关，我公司不发表答辩意见。我公司不同意原告的第4、6项诉讼请求。一、我公司与原告属于服务合同关系。虽然双方并未签订书面合同，鉴于服务合同为非要是式合同，原告以双方未签订书面合同为由否认双方之间的服务合同关系，无事实及法律依据。二、我公司为原告提供房源信息、提供车接车送服务、带原告到售楼部为其讲解区域沙盘、项目沙盘、带看样板间、带选商品房、带签认购书，并最终促成原告与开发商签订《商品房买卖合同》，带原告办理完毕银行按揭手续。最重要的是，通过原告签订的认购书与商品房买卖合同的价格差额可见，原告确实享受到了4万抵8万的优惠政策，已切实受益。原告已依约支付了4万元服务费。双方的权利义务已履行完毕。因此，不存在返还服务费的问题。三、原告作为一名成年人，具有完全民事行为能力。25000元并非小数目，又是在购房款外单独支付，并有收据，不可能如原告所说，服务费是在其不知情，违背真实意思表示情况下支付的。 怀来支行向本院提交书面答辩意见辩称，一、我行作为本案被告，主体不适格，应将我行列为有独立请求权第三人。二、即使原告与被告荣峰公司所签订的商品房买卖合同被确认无效，或者被撤销、解除，我行也有权要求借款人和开发商一并承担还款责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告的陈述、被告的答辩及当事人提交的证据，本院认定事实如下：2016年10月23日，原告与被告荣峰公司签订《八达岭阿尔卡迪亚项目认购书》，原告向被告荣峰公司交纳房屋认购金10000元。同日，原告向被告意家公司交纳团购费15000元。2016年10月25日，原告向被告悦惠公司交纳电商费25000元。同日，原告向被告荣峰公司交纳购房款235575元。被告荣峰公司于2017年3月31日取得商品房预售许可证，并于2017年5月9日，就商品房销售明码标价向怀来县物价局予以备案。2017年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（此合同为备案合同，以下简称备案合同），备案合同约定，原告购买房屋面积84.9平方米，单价为14226.85元，价款为1207860元，地下储藏室面积11.81平方米，单价为1500元，价款为17715元。该商品房包含地下储藏室，总价款为1225575元。2017年9月23日，原告与被告怀来支行签订《个人购房担保借款合同》，借款850000元交纳部分房款。至此，原告以转账、借款，包括认购金在内等方式，实际交付房款1225575元。2018年10月5日，被告荣峰公司向业主发出《告知函》，其内容为，合同约定于2018年9月交付房屋，由于受到环京区域大气治理等情况影响，无法正常交房，被告荣峰公司依据合同规定可据实予以延期。2018年11月5日，被告荣峰公司就原告所诉房屋取得了竣工验收合格报告。2018年11月13日，被告荣峰公司向原告发出《入住通知书》，通知原告于2018年11月15日到荣峰公司售楼处办理房屋入住手续。2018年12月6日，怀来县住房和城乡规划建设局因业主陶莉对八达岭阿尔卡迪亚项目的建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格申请公开政府信息，予以回复“经调查，因该项目未竣工验收，尚未达到竣备条件，所以无法向您提供前述相关证明材料。”后原告以被告荣峰公司逾期交付房屋构成违约等为由，向本院提起诉讼，请求判令所请。 本院认为，原、被告对备案合同的真实性无异议，属双方当事人真实意思的表达，且此合同已经行政主管部门予以备案，本合同真实有效。就原告请求解除补充协议，原告只提供了部分协议，故对原告提供的协议的真实性，本院不予审查。本案中双方主要的争议有以下几点：一是房屋交付条件。就此，原告认为，依照原告与被告荣峰公司之间签订的备案合同的约定，被告荣峰公司应于2018年9月30日前将开发建设项目竣工综合验收合格的房屋交付原告。且经业主申请，怀来县住房和城乡规划建设局2018年12月6日作出的答复，证明被告荣峰公司未取得项目竣工综合验收合格证，故被告荣峰公司的房屋未达到竣工验收标准，且逾期交付超过60日，故按照合同约定，原告可要求解除备案合同及补充协议。被告荣峰公司认为，交付条件为房屋经竣工验收合格，并非综合验收备案，且交付房屋并未达到可解除的条件。其理由为，备案合同第八条约定，被告荣峰公司应当在2018年9月30日前，将具备“经验收合格”的房屋交付原告、补充协议第九条第3项约定“商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”，故交付条件仅限于房屋经竣工验收合格。就竣工验收，被告荣峰公司提供了《河北省建设工程竣工验收报告》，证明2018年11月5日由勘验单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位出具的竣工验收结论为竣工验收合格，已符合了约定的“经验收合格”的交付条件。本院认为，原告及被告荣峰公司对备案合同真实性均无异议。备案合同第八条规定“出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。并在第八条列举了四种交付条件：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。本院认为，备案合同第八条就交付条件予以约定，并四项交付条件为并列选项，双方当事人在合同中约定交付条件为第1种，即“该商品房经验收合格”，故原告认为交付应取得综合验收合格证，不符合合同约定。故对原告认为交付房屋应取得综合验收合格证的观点，本院不予支持。本院认为，按照合同约定及被告荣峰公司提供的证据，达到了合同约定的商品房“经验收合格”的交付条件。原告提交的证据，不能证明其上述观点，故本院对原告的观点不予采纳。二是被告荣峰公司交付房屋时间。原告与被告荣峰公司对合同约定交付房屋日期为2018年9月30日无异议。就实际交房时间，被告荣峰公司向本院提交了《入住通知书》、快递单各一份，证明被告荣峰公司于2018年11月13日通知原告2018年11月15日办理入住手续。就《入住通知书》真实性原告不予认可。本院认为，虽然原告对被告荣峰公司提供的证据真实性不予认可，但快递单上有原告签名，且原告就此抗辩事实未提交证据予以证明，故对原告的抗辩意见，本院不予采信。同时对被告荣峰公司于2018年11月13日向原告发出《入住通知书》的真实性，本院予以确认。《入住通知书》主要内容为被告通知原告于2018年11月15日携带相关证件到被告荣峰公司售楼处办理入住手续。故本院认定被告荣峰公司交付房屋时间为2018年11月15日。按照原、被告合同约定，被告荣峰公司应于2018年9月30日前交房，原告认为被告荣峰公司交付房屋逾期，被告荣峰公司认为交付房屋并未逾期。且被告荣峰公司认为：根据备案合同第八条第二款第2项约定，因政府及社会不安定因素导致无法正常交房的，出卖人可以据实予以延期，被告荣峰公司因为环境大气综合治理停工74天，属于合法的工程延期，所以被告荣峰公司没有逾期交房。被告荣峰公司就此抗辩理由向本院提交了省市县政府职能部门相关文件及监理机构出具的《工程暂停令》，以证明可延期交房的理由及依据。原告对被告荣峰公司提交的省市县政府职能部门相关文件真实性不予确认，并申请对《工程暂停令》中监理人员“赵立波”签名形成时间进行司法鉴定，以证明此签名为荣峰公司荣峰公司事后伪造。对原告提出的鉴定申请，开庭后，本院向监理机构即张家口市建筑设计院有限责任公司（以下简称设计院）予以核查。2019年10月15日，设计院向本院提交说明一份，其主要内容为被告荣峰公司与设计院签订有建设工程监理合同，设计院委派赵立波为被告荣峰公司一期项目监理负责人；设计院出具的《工程暂停令》是真实的，并部分《工程暂停令》有先口头通知后补签下发情况。本院认为，原告提出解除合同的理由为被告荣峰公司交付房屋逾期超过60日。从前述事实可以认定被告荣峰公司交付房屋时间为2018年11月15日，就合同约定时间延迟45日，未达到可解除合同的约定。即使被告荣峰公司提交的《工程暂停令》有相同时间签发的情况，也不能证实《工程暂停令》系被告荣峰公司伪造的证明目的，同时也不影响本案的定性，故原告提出的申请对本案认定事实并无实质意义，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定，对原告提出的申请，本院不予准许。三是团购费、电商费是否应予返还。原告认为其与被告意家公司、被告悦惠公司无服务关系，二被告收取团购费、电商费无法律依据，二被告行为属欺诈行为。被告意家公司、被告悦惠公司认为其公司为原告提供服务，并促成原告与被告荣峰公司签订房屋买卖合同，且在购房总价款中享受了4万抵8万的优惠，故二被告收取的服务费合情合法，不予退还。2016年10月23日原告与被告荣峰公司签订《八达岭阿尔卡迪亚项目认购书》，同日原告向被告意家公司交纳团购费15000元，2016年10月25日原告向被告悦惠公司交纳电商费25000元。原告交款当日，二被告向原告出具了收据，在收据上有二被告公司签章。本院认为，原告具有完全民事行为能力，其陈述在不知情、二被告欺诈的情况下，在不同时间分别向二被告交费15000元、25000元，不符合常理，且原告对二被告陈述的服务内容，未提供证据予以驳斥，故对原告陈述的事实，本院不予确认；同时对二被告陈述的向原告提供了服务的事实予以确认。本院认为，虽然原告未与被告意家公司、被告悦惠公司签订书面服务合同，但原告在购房过程中，接受了被告意家公司、被告悦惠公司提供的一定的服务，故可认定原、被告之间形成了事实上的服务关系，且原告与被告荣峰公司之间签订了房屋买卖合同，二被告的义务已经完成，故对原告要求二被告返还所交费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告与被告荣峰公司签订的备案合同合法有效。原告以被告荣峰公司交付房屋不符合约定及交付房屋逾期超过60日为由提出解除备案合同及补充协议证据不足，故对此诉讼请求，本院不予支持。同时对原告基于解除合同要求返还认购金、首付款、并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告意家公司、被告悦惠公司返还团购费、电商费的诉讼请求，因原告提交的证据不足，本院不予支持。因房屋买卖合同不予解除，故原告提出的解除个人购房担保借款合同的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条第一款规定，判决如下： 驳回原告万崇燕的全部诉讼请求。 案件受理费7718元，由原告万崇燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  李玉冬 审 判 员  侯宝芸 人民陪审员  赵成国 二〇一九年十二月二十九日 书 记 员  程佳琪 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百二十一条第一款当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。 ——