成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初5054号 原告：童霞，女，1972年11月25日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：杨林，四川珪璋律师事务所律师。 被告：凌伟，男，1987年9月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告童霞与被告凌伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童霞及其委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼；被告凌伟经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告童霞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令凌伟继续履行与童霞签订的《房屋买卖合同》及经过公证的房屋买卖《预约合同》，依照合同约定向童霞交付其购买的位于成都市双流区×号房屋（合同备案号：×）；2.本案诉讼费由凌伟承担。事实和理由：童霞与凌伟经成都大唐房屋中介有限公司中介于2017年4月22日签订《房屋买卖合同》，合同约定童霞以780000元的价格购买凌伟所有的位于成都市双流区×号房屋，该买卖合同经成都市蜀都公证处公证为童霞与被告签订的关于前述房屋买卖的《预约合同》。童霞依据合同约定支付给凌伟定金及首付款共计430000元。现童霞获悉案涉房屋开放商已通知凌伟交房。依据童霞与凌伟签订的合同约定，凌伟应当与开发商办理交房手续，并将房屋交付给童霞，但是凌伟拒绝配合交房给童霞，也不接童霞电话，拒绝与童霞联系。据此，童霞为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 凌伟未提供答辩意见，也未向本院提交相关的证据材料。 本院经审理认定事实如下：凌伟与童霞于2017年4月10日通过居间服务方成都大唐房屋中介公司签订编号为×的《房屋买卖合同》。合同约定甲方（凌伟）将位于双流区×号房屋出售给乙方（童霞），房屋建筑面积为84.09平方米。合同第二条约定（一）签订合同时乙方向甲方支付50000元整作为购房定金；（二）付款方式及付款时间约定为：双方约定2017年4月22日前去往公证处做公证，并支付首付款300000元（首付款公证当天支付250000元，剩余50000元乙方于2017年5月30日前支付甲方）另；甲方申请揭按还款后……乙方贷款380000元，由贷款银行于过户后打入甲方指定账户。合同第五条约定甲乙双方约定甲方注销它权后且乙方贷款审批通过后10个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若甲方房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商，协商结果以本合同特别约定内容为准。合同第八条第一款约定甲乙双方约定交房时间为开发商交房时间为准。合同第十四条特别约定第二款约定由于房屋不动产证（产权证、国土证）正在办理中，三方对过户时间作如下约定：甲方承诺此房无冻结，无任何个人不良贷款高利贷，积极配合丙方工作，禁止私人与乙方解约；乙方承诺自身征信良好，能正常贷款，个人无不良记录，无外债贷款；此房未下产权，具体时间依据开放商而定，开放商通知甲方结房后，甲方在十个工作日内进行结房工作，乙方公积金贷款，放款时间偏长，甲方能够接受，公证前，乙方付清首付款及丙方中介费。 签订合同当日，童霞向凌伟支付了购房定金50000元，凌伟出具了相应收条。此后，双方于2017年4月22日就案涉房屋又签订了《预约合同》，并在四川省成都市蜀都公证处对该预约合同进行了公证。该预约合同对双方买卖案涉房屋再次进行了约定，合同具体约定为：一、甲方（凌伟）购买了位于成都市双流区（×号房屋（合同签约备案号：×）不动产（清水房）。鉴于该房屋尚未取得房屋不动产权证书，故尚不具备出售的条件，现甲方承诺在取得不动产权证书后只将该房屋出售给乙方（童霞），并在取得不动产权证书后十个工作日内与乙方签订正式的房屋买卖合同（合同中对房屋转让金额等主要事项不得变更）。二、乙方对甲方拟转让房屋的现状、权属等情况均已充分知悉。三、甲、乙双方约定该房屋的交易总价款为柒拾捌万元整（特别强调：该价格系甲、乙双方的真实意思表示，且该价款为不变价款，不受市场价格的变化影响。无论甲乙双方在本合同第一条约定的出售时间时，该房屋价格是涨还是跌，甲乙双方均同意按本条约定价格执行，该总价款是以一套房屋为计算单位），今后上述房屋不动产权证书上房屋面积有偏差，仍以该价格为准，双方互不多退少补。四、乙方向甲方支付履约保证金共计伍万元整，甲方表示已收到该款项；第二次：乙方于本合同公证当日以现金或转账方式一次性向甲方支付购房款贰拾伍万元整，同时甲方将上述房屋的相关合同、票据等交付乙方；第三次：乙方于2017年5月20日前向甲方支付购房款伍万元整。甲方承诺于2018年7月前向乙方移交上述房屋。五、乙方向银行申请贷款审核通过后，待上述房屋产权过户到乙方名下，由贷款银行直接将剩余房款肆拾叁万元整放款到甲方指定账户（放款后的十日内双方须按银行实际放款金额进行多退少补），若乙方不能办理贷款，则乙方以现金支付剩余房款。六、甲方保证上述房产的真实性、合法性、无任何经济纠纷，甲方在办理该房屋不动产权证书的过程中及领取不动产权证书之后，向乙方承诺不会将此房屋另行卖给本合同之外的第三方。七、开发商通知领取不动产权证书后的十个工作日内，甲方应到开发商处领取不动产权证书，并及时办理完房屋结按、注销抵押登记手续。上述房屋初始登记的税、费均由甲方承担。八、甲方领取不动产权证书、结按、注销抵押登记后，根据政策允许上市交易的十个工作日内无条件协助乙方办理该房屋所有权更名过户手续，买卖过户产生的相关税费由乙方承担……。 签订《预约合同》当日，童霞向凌伟支付购房款250000元，凌伟向童霞出具了房款收条。此后，童霞又先后于2017年5月22日、2017年12月19日、2017年12月25日通过银行转账分别向凌伟支付了50000元、50000元和30000元房款。 本案在审理过程中，童霞向本院提出调查取证申请，要求本院向成都国嘉中渝置业有限公司调查案涉房屋的交付情况。为查明案件事实，本院向成都国嘉中渝置业有限公司出具调查函，2019年4月25日，成都国嘉中渝置业有限公司向本院提交关于成都市双流区人民法院核实业主凌伟购买南湖逸家项目8栋1单元2001号房屋交付等情况的回函，函中表示，案涉房屋的约定交付日期为2018年6月30日，成都国嘉中渝置业有限公司已于2017年12月29日取得了房屋《竣工验收报告》和于2018年3月13日取得了《房屋建筑面积测绘报告书》，达到了该房屋的交付条件。成都国嘉中渝置业有限公司已于2018年6月21日通过EMS快递向业主凌伟邮寄《收房通知书》，但凌伟并未按买卖合同约定及我司通知时间前往我司办理收房手续，且截止本函邮寄之日，凌伟仍未办理收房手续，也未向我司缴纳契税、维修基金、产权登记费等代收费用。同时，因凌伟在该房屋已达到买卖合同约定交付条件的情形下未按时交房，依据买卖合同约定应视为凌伟已收房。 另查明，案涉房屋现仍备案登记于凌伟名下，尚未办理房屋不动产权证书，该房屋上无抵押。另外，童霞具备当时双方签订房屋买卖合同时的购房资格，并且童霞向本院表示，如合同能够继续履行，其愿意一次性付清剩余全部房款。 认定上述事实的证据有：童霞与凌伟身份信息，《房屋买卖合同》、预约合同、商品房买卖合同摘要、公证书（含补正）、房款收条、转款凭证、社保证明、个人账户交易明细、房屋信息查询记录、调查回函、庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方当事人也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院在本案中予以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，本案中，童霞与凌伟签订的《存量房居间买卖合同》及补充协议以及《预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。 （一）关于双方签订的《存量房居间买卖合同》及补充协议和《预约合同》属于预约合同还是本约合同的问题。本院认为，通常情形下，预约乃约定将来成立一定契约之契约。是相对于本约而言的一种特殊合同，其指向为本约的缔结。预约合同存在之必要，是由于相关交易中存在着事实或法律的障碍而暂且不宜签订本约，故预约合同的标的为缔结本约而并不具备本约合同中具体权利义务的可履行性。但如果预约实际上已具备本约之要点而无须另订本约的，应视为本约，即将来依所订之契约履行而无须另订本约者，纵名为预约仍非预约。意指所有内容完备的预约应视为本约。此外，预约与本约之间也具有可转化性。即在预约合同中载明了本约合同的主要内容，并且一方或双方当事人已经实际履行，当初限制交易不成熟的条件也已消除，即使双方未按预约合同签订本约合同，其预约亦已转化为本约性质，故此可以认定为本约合同。本案中，虽然双方未按预约合同约定另行签订正式的房屋买卖合同，但上述两份合同均已具备正式房屋买卖合同本约的全部要件和主要内容，且约定了确定的付款及房屋交付履行期限，双方当事人之间的合同权利义务具体、明确；签约后，童霞已按照合同的明确约定向凌伟支付了大部分购房款，凌伟也实际接受了购房款，双方签订的《房屋买卖合同》和《预约合同》已经具备了本约的全部要件及可履行性，且已经开始实际履行主要义务，该预约合同应当属于本约的性质。另外，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于形式不完备合同效力的规定，即当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的规定，故双方签订的《存量房居间买卖合同》及补充协议和《预约合同》应具备本约的性质。另外，虽然案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时尚未取得房屋权属证书，但从双方在合同中相关约定可见，双方当事人在签约时均知晓案涉房屋本身尚没有办理权属证书且认可等待权属证书办理后再继续办理本案房屋买卖合同的过户手续，上述房屋买卖合同属于部分附履行条件的对于将来可能取得所有权房屋的买卖合同，也应属于本约的范畴。故双方均应当按照合同的约定履行义务。 （二）关于凌伟是否应向童霞交付案涉房屋的问题。本案中，根据双方签订的《房屋买卖合同》和《预约合同》的约定，凌伟应于2018年7月前向童霞交付房屋，且案涉房屋目前也实际已经具备了交付条件，系凌伟自身原因未到开发商处办理收房手续；此外，童霞也表示愿意一次性向凌伟支付购房余款。故双方签订的相关房屋买卖合同仍具备继续履行的条件和可能，故童霞要求凌伟按照双方约定交付案涉位于成都双流区×号房屋的请求，符合事实和法律的规定，本院在本案中予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告凌伟应继续履行与原告童霞签订的《房屋买卖合同》及经过公证的房屋买卖《预约合同》，且被告凌伟应于本判决发生法律效力后十五日内按照合同约定向原告童霞交付案涉位于成都市双流区×号（合同备案号：×）房屋。 案件受理费11600元，保全费4420元，二项共计16020元，由被告凌伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 周 卫 人民陪审员 刘 芳 人民陪审员 古十月 二〇一九年四月三十日 法官 助理 彭 先 书 记 员 喻鸿凯