上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初8867号原告(反诉被告)：钱国祥，男，1956年6月2日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李青，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭斌，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：俞粉莲，女，1936年2月8日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张瑜，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵智功，上海瀚元律师事务所律师。第三人：上海宜尚房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区闵驰二路****。法定代表人：刘裕坤，董事长。委托诉讼代理人：於海城，男。委托诉讼代理人：徐同临，上海瀛泰律师事务所律师。原告钱国祥与被告俞粉莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案受理。本案诉讼期间，俞粉莲提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，先适用简易程序于2018年6月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年9月20日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院于2018年11月16日依法追加了上海宜尚房地产经纪有限公司作为第三人参加了诉讼，并适用普通程序分别于2018年12月20日、2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)钱国祥的委托诉讼代理人李青，被告(反诉原告)俞粉莲的委托诉讼代理人赵智功，第三人上海宜尚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人於海城、徐同临到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱国祥向本院提出诉讼请求：1.俞粉莲继续履行其与钱国祥就上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》；2.俞粉莲协助钱国祥将上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至钱国祥名下，过户产生的所有税、费由钱国祥、俞粉莲按国家规定各自承担；3.俞粉莲向钱国祥支付逾期违约金，以已支付房屋价款人民币(币种下同)1,350,000元为基数，按照日万分之五计，自2018年1月1日起付至实际履行义务完毕之日止。事实和理由：经房屋中介公司提供中介服务，就钱国祥购买俞粉莲所有的位于上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)，双方经友好协商后于2015年11月30日签署了《上海市房地产买卖合同》。依据房屋买卖合同约定，房款总计1,350,000元，由钱国祥按照付款协议约定分期支付；俞粉莲需于2015年12月1日前向钱国祥腾空并交付房屋，双方须在2017年12月31日之前前往房产交易中心办理转让过户手续。钱国祥已经按照约定履行了义务，同时俞粉莲也已经交付房屋给钱国祥居住使用，唯因涉案房屋属动迁安置房需待满三年到约定的过户期限再办理过户手续。然约定的过户期限临近，俞粉莲突然发函要求解约，虽钱国祥多次与俞粉莲沟通，多次发函催促其协助办理过户手续，但俞粉莲一直置之不理，以致于至今俞粉莲未予协助钱国祥办理过户手续，故钱国祥起诉至法院。针对钱国祥的诉讼请求，俞粉莲辩称，不同意钱国祥的诉讼请求。事实是钱国祥违约，俞粉莲行使解除权，双方的合同已于2017年12月12日解除，故钱国祥的诉讼请求缺乏法律和事实依据。同时，俞粉莲向本院提出反诉请求：1.钱国祥向俞粉莲支付逾期违约金，以150,000元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年10月29日起计算至判决生效之日止；2.钱国祥向俞粉莲支付房款总价一倍金额的违约金1,350,000元；3.解除钱国祥与俞粉莲之间的《上海市房地产买卖合同》。诉讼过程中，俞粉莲明确上述第3项反诉请求为确认钱国祥与俞粉莲之间的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月12日解除。事实和理由：2015年11月30日，钱国祥与俞粉莲就买卖涉案房屋签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，约定上述房屋转让价款为1,350,000元，并对付款方式及付款期限进行了详细的约定：2015年10月28日钱国祥支付房款650,000元整；2015年11月22日钱国祥应支付房款300,000元整；2016年1月15日做公证当日钱国祥应支付房款400,000元整。对于首笔房款650,000元，钱国祥并未按照合同约定的时间及金额支付，钱国祥仅于2015年10月29日支付了500,000元，仍有首笔款项150,000元未支付。根据房屋买卖合同第九条第(三)款的规定，若钱国祥未按本合同约定的时间付款，每逾期一日，钱国祥应按应付而未付款额的万分之五每日支付逾期违约金给俞粉莲，逾期违约金自本合同规定的钱国祥应付款日之第二天起至实际付款之日止。若逾期超过15日，则俞粉莲有权通知钱国祥单方面解除合同。钱国祥除收到上述书面通知之日五日内支付逾期违约金外，还应按房款总价的一倍支付违约金给俞粉莲，俞粉莲可在钱国祥已付的房款中扣除该笔款项，剩余款项俞粉莲应在五日内返还给钱国祥。俞粉莲经过多次与钱国祥催讨及协商，钱国祥均消极表示拒绝支付应付款项，俞粉莲于2017年12月8日以委托律师发送律师函的形式正式向钱国祥发送了解约通知，依法行使解除权的同时，并再次明确告知钱国祥的违约责任，然而钱国祥至今未履行其义务，给俞粉莲造成了严重的经济损失，故俞粉莲提起了反诉。针对俞粉莲的反诉请求，钱国祥辩称，不同意俞粉莲的反诉请求。钱国祥已按照双方的合同履行完毕支付房款的义务，不存在违约，也不存在支付逾期违约金。钱国祥没有违约，是俞粉莲逾期过户，故俞粉莲没有权利解除合同。虽然双方约定的价款是1,350,000元，但双方都清楚俞粉莲要求的到手价是1,300,000元，50,000元为俞粉莲原应承担的中介费，所以俞粉莲的中介费是由钱国祥承担的，钱国祥也按照俞粉莲的指示付到了中介公司，故钱国祥是足额支付房款的，不存在拖欠的情形。俞粉莲发出的律师函落款时间为2017年12月8日，而双方签订合同的时间是2015年11月30日。根据合同约定，只要逾期超过15天付款，俞粉莲就有权解除合同，但俞粉莲时隔2年才提出要求解除合同并发律师函，明显不符合常理，且在此之前俞粉莲也从未提出过款项不足。根据买卖合同约定，最后一笔款项支付完毕后俞粉莲也已经将产证给了钱国祥，故双方在钱款上已经全部结清。因为涉案房屋是动迁安置房，必须3年后才能过户，所以双方之间只差过户，且俞粉莲主张的两项违约金均过高，违约金和逾期违约金二项相加不应超过房屋总价款的20%，逾期违约金也不应计算至判决生效之日止，故俞粉莲的反诉请求没有事实和法律依据。针对钱国祥的诉讼请求以及俞粉莲的反诉请求，第三人上海宜尚房地产经纪有限公司述称，第三人没有参与本案的交易，故对于钱国祥和俞粉莲之间的诉争事实并不知情。钱国祥所称的经办人蒲某曾在上海市闵驰二路XXX号以第三人的名义经营业务，导致了一系列的民事纠纷，蒲某的经营行为没有经过第三人的授权，第三人对此并不知晓，蒲某在开展业务过程中所使用的印章也并非是第三人的印章，是蒲某私自刻制的，且蒲某开展业务所收取的所有费用，包括中介费和代收的房款等也从未交付给第三人，第三人从未收到过任何费用，故本案的争议和第三人无关。本院经审理认定事实如下：2014年10月20日，俞粉莲登记为涉案房屋的权利人。2015年10月29日，钱国祥向案外人戴XX转账支付了500,000元。同日，案外人戴XX出具《收款收据》1份，载明：兹收到由钱国祥买受人直接支付本人的款项计人民币550,000元整，本人确认，上述款项系钱国祥买受人用于“上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室”房地产的部分房款，特立此据，以资证明。上述《收款收据》落款收款人注明戴XX(代)俞粉莲。2015年11月22日，钱国祥向案外人戴XX转账支付了300,000元。2015年11月30日，钱国祥(作为买受人，签约乙方)与俞粉莲(作为卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海力赢房地产咨询有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积为75.41平方米，转让价款为1,350,000元；甲、乙双方同意，甲方于2015年12月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2017年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定：若乙方未按本合同约定的时间付款，则每逾期一日，乙方应按应付而未付款额的万分之五每日支付逾期违约金予甲方，逾期违约金自本合同规定的乙方应付款日之第二天起至实际付款之日止，若逾期超过15天，则甲方有权通知乙方单方面解除合同，乙方除收到上述书面通知之日五日内支付逾期违约金外，还应按房款总价的一倍支付违约金给甲方，甲方可在乙方已付的房款中扣除该笔款项，剩余款项甲方应在五日内返还给乙方；该合同第十条约定：如甲方拒绝配合办理相关手续超过15天，或者未征得乙方同意挂失补办产证及密码、再次抵押房产、房屋被查封、要求提高房屋售价等情况出现，导致合同无法继续履行，视为甲方根本违约，乙方可书面通知甲方解除合同，甲方须向乙方支付合同总价一倍的违约金，如乙方的实际损失超过该违约金的，甲方还须据实赔偿，上述经济损失包括实际发生的和预期的直接和间接损失，包括：乙方为签订本合同所支出的费用，签订本合同时与违约时房屋市场价格的差额，乙方为此房屋支付的各种费用(物业费、装修费、搬迁费等)，乙方支付的中介费、公证费，乙方为实现自身权益而支付的合理费用和损失(诉讼费、律师费、交通费、误工费等)，甲乙双方确认：上述经济损失在签订合同时完全可以预见并且是合理的；该合同第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款(一)约定：因该房地产为配套商品房，自产证登记期日起三年内不得转让，在该房地产可上市交易时甲方同意将该房地产以1,350,000元整出售给乙方，并协助乙方办理房地产产权过户手续，另达成如下补充协议：在办理产权过户交易时，由乙方承担甲、乙双方所有相关的税费、交易费用及居间服务费，从签订本合同之日起，如遇国家和地方政府出台相关政策而产生的增加费用也由乙方承担和享受；若乙方未按本合同约定的时间付款，则每逾期一日，乙方应按应付而未付款额的万分之五每日支付逾期违约金予甲方，逾期违约金自本合同规定的乙方应付款日之第二天起至实际付款之日止，若逾期超过15天，则甲方有权通知乙方单方面解除合同，乙方除收到上述书面通知之日五日内支付逾期违约金外，还应按房款总价的一倍支付逾期违约金给甲方，甲方可在乙方已付的房款中扣除该笔款项，剩余款项甲方应在五日内返还给乙方，之后甲方有权另行将房屋出售给第三人而无须告知乙方；若甲方未按时履行本合同包括未按合同约定的期限到房地产交易中心过户或验收交付房屋给乙方，则每逾期一日，甲方应按乙方已支付的房价款的万分之五每日支付逾期违约金给乙方，逾期违约金自本合同规定的甲方应履行义务给最后期限之第二日起到实际履行之日止，若逾期超过15天，则乙方有权通知甲方单方面解除本合同，如此甲方除在接到该通知之日起五日内返还乙方已支付的房款和滞纳金另双倍返还乙方已支付的房款；若在该时间内甲方没有履行之前所签订的《买卖合同》相关条约，则甲方应双倍赔偿乙方对该房屋固定装修等费用，同时若乙方未履行所签订的《买卖合同》相关条约，则该房屋的固定装修费无偿赠送甲方；在甲方没有将该房地产产权过户给乙方时，甲方同意无条件将该房地产交付给乙方使用；若该房屋在约定的过户时间内未满国家规定的上市交易时限，甲、乙双方免责；甲方产权百分之百转让；从签订本合同之日起，如遇国家和地方政府出台相关政策而导致该房屋过户时限延长，甲乙双方同意顺延本合同第六条款约定的过户日期为相关政策规定的可过户日期，本合同的其他条款不变更，双方继续履行合同。该合同附件三《付款协议》约定：1、2015年10月28日乙方向甲方支付房款650,000元整；2、2015年11月22日乙方向甲方支付房款300,000元整；3、2016年1月15日做公证当日乙方向甲方支付房款400,000元整。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，案外人戴XX出具《收条》1份，载明：今收到钱国祥部分购房款300,000元整。2016年1月16日，钱国祥向案外人戴XX转账支付了400,000元。2017年12月8日，俞粉莲委托律师向钱国祥发出《律师函》1份，告知首笔房款650,000元，钱国祥并未按照合同约定的时间及金额支付，仅于2015年10月29日支付了500,000元，仍有首笔款项150,000元未支付，直至本律师函发函之日，仍未支付150,000元，钱国祥的行为已经构成严重的合同违约，现正式发函通知钱国祥：因钱国祥违约事宜，根据《上海市房地产买卖合同》约定，书面通知《上海市房地产买卖合同》在钱国祥收到本律师函之日立即解除，钱国祥在收到本律师函后5日内应向俞粉莲支付逾期违约金57,900元(暂计金额，按日计算至钱国祥实际付款之日止)，同时钱国祥应向俞粉莲支付房款总价一倍金额的违约金1,350,000元，俞粉莲保留一切追究钱国祥因违约导致合同解除给俞粉莲造成损失赔偿责任的权利，如钱国祥逾期未履行上述义务，俞粉莲将采取一切法律途径追究钱国祥的全部责任。2017年12月26日，钱国祥发出《回函》1份，载明：双方系通过中介办理交易的，房屋买卖合同签署后，其即自觉、全面地履行合同约定的义务，购房款已经按照约定全部支付出去，并无拖欠，故俞粉莲发函所称其拖欠房款与事实不符，俞粉莲无权要求解除房屋买卖合同，房屋买卖合同仍合法有效，俞粉莲理应严格遵守。基于此，其要求俞粉莲于2017年12月31日前前往上海市闵行区房产交易中心协助其申请办理过户手续，俞粉莲前往办理的须提前一日通过居间方上海力赢房地产咨询有限公司或者直接与其沟通、确认具体办理的时间。2018年1月2日，钱国祥向俞粉莲发出《敦促办理过户手续的函》1份，载明：其于2015年11月30日与俞粉莲签署了《上海市房地产买卖合同》，约定其向俞粉莲购买房屋，房款总计1,350,000元，双方应当在2017年12月31日之前前往房产交易中心办理转让过户手续。后其按照约定的方法向俞粉莲支付了购房款。然而，经其发函提醒，俞粉莲未如约前往办理过户手续。其郑重告诉俞粉莲：房屋关系其重大利益，尽管房屋已经交付其使用，但只要有一天不过户，其心不安，其一定会拼着全力，维护其合法权益，作为宽限，其现要求俞粉莲于2018年1月5日上午10：00前前往上海市闵行区房产交易中心协助其申请办理过户手续，如果以上时间不方便，请致电重新确认新的时间，没有致电的，视为同意以上时间。2018年2月11日，钱国祥向俞粉莲发出《再次敦促办理过户手续的函》1份，再次书面通知俞粉莲尽快与其办理过户手续，并要求俞粉莲于2018年2月14日上午10：00前前往上海市闵行区房产交易中心协助其申请办理过户手续。2018年3月8日，钱国祥以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，第三人上海宜尚房地产经纪有限公司于2015年10月5日向钱国祥出具《收据》1份，上载交款人姓名为钱国祥，地，地址为上海市闵行区先新路******项类别为购房意向金，金额为50,000元，该《收据》上加盖了第三人上海宜尚房地产经纪有限公司的合同专用章。第三人上海宜尚房地产经纪有限公司于2015年10月29日向钱国祥出具《收据》1份，上载交款人姓名为钱国祥，地址为上海市闵，地址为上海市闵行区先新路******意向金，金额为54,000元，该《收据》上加盖了第三人上海宜尚房地产经纪有限公司的收据专用章。还查明，案外人蒲某于2015年10月29日向俞粉莲出具《收据》1份，载明：今收到先新路XXX弄XXX号XXX室房屋房产证原件一本。该《收据》上除了有案外人蒲某签名外，还盖有第三人上海宜尚房地产经纪有限公司的合同专用章。案外人蒲某于2017年12月26日死亡。审理中，双方确认俞粉莲已向钱国祥交付了涉案房屋，钱国祥自2016年1月起在涉案房屋居住使用至今。此外，根据俞粉莲提供的借记卡账户历史明细清单显示，案外人蒲某于2017年6月20日向戴XX通过支付宝转账10,000元，案外人张某某分别于2017年6月27日及2017年7月1日向戴XX通过支付宝转账25,000元及5,000元。钱国祥认为上述款项系中介方代为保管的房款，俞粉莲认为上述款项与涉案房屋买卖无关，系戴XX与蒲某的个人业务往来。另外，俞粉莲认为双方的买卖系通过案外人上海力赢房地产咨询有限公司居间介绍，具体经办人是案外人蒲某；钱国祥认为双方买卖的居间方系第三人上海宜尚房地产经纪有限公司，为了快速签订合同才向案外人上海力赢房地产咨询有限公司借用了密钥，具体经办人是案外人蒲某和马某。诉讼中，钱国祥承诺其非限购对象，若因购房资格受限而导致过户不成由其自行承担后果。钱国祥认为其已经付清了房款，俞粉莲未收到的款项应向中介方追讨，并表示如果法院认为应由其支付，其同意予以支付，且已将100,000元缴至本院代管款账户，并同意在俞粉莲配合办理过户时一次性将法院认定其应付的款项支付给俞粉莲。以上事实，由钱国祥提供的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《收款收据》、中国工商银行转账凭证、《收条》、《回函》、《敦促办理过户手续的函》、《再次敦促办理过户手续的函》、《收据》、EMS邮寄凭证、水费发票、电费发票、燃气费发票、有线电视费发票、物业费发票、《死亡注销户口证明》、户籍摘抄，俞粉莲提供的《上海市房地产买卖合同》、借记卡账户历史明细清单、《律师函》、EMS邮寄凭证、邮件查询结果、《收据》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，钱国祥还提供了对案外人马某的律师调查笔录、案外人马某的上海市居住证、案外人马某的工作牌及对案外人陈某的律师调查笔录、案外人陈某的身份证明，以证明买卖双方是通过上海宜尚房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，约定的房价款是1,350,000元，其中的50,000元是俞粉莲应承担的中介费，且为了让俞粉莲配合过户，中介方已经先付了40,000元给俞粉莲；俞粉莲对上述证据的形式予以认可，但对笔录内容的真实性不予认可；第三人上海宜尚房地产经纪有限公司对上述证据表示不知情，不能认定真实性。此外，钱国祥还提供了委托购房协议书、委托购房协议、购房意向书、上海宜尚房地产经纪有限公司店铺门面照片、蒲某微信朋友圈截屏、马某名片照片、马某手机里保存的戴XX电话号码截屏及戴XX电话的来电提醒短信、马某微信朋友圈截屏，以证明涉案房屋的买卖由第三人上海宜尚房地产经纪有限公司提供中介服务，案外人马某、蒲某系第三人上海宜尚房地产经纪有限公司的员工，且是涉案房屋买卖的经办人；俞粉莲认为上述证据的客观性和关联性与本案无关，没有证明效力，故也无需验证真实性，亦无法证明案外人马某系涉案房屋买卖的经办人；第三人上海宜尚房地产经纪有限公司对上述证据表示不知情，认为与其无关。审理中，为进一步查明有关事实，应钱国祥的申请，本院传唤证人马某到庭作证。证人马某述称，其曾在上海宜尚房地产经纪有限公司工作，于2013年7月27日入职，于2017年10月离职，只有入职单，没有劳动合同。钱国祥和俞粉莲都是其客户，其参与经办了涉案房屋的买卖，由其与其老板蒲某一起与戴XX谈的，当时钱国祥要买房，房屋没有看到就看了房型，就让钱国祥付了意向金50,000元在其公司，2015年10月就带钱国祥去和戴XX签了居间合同，现公司不在了，居间合同也找不到了，之后签了买卖合同，合同价是1,350,000元，实际到手是1,300,000元，因为是两家公司合作的，所以和戴XX讲清楚50,000元是中介费，都是口头说的。2016年初，房屋已经交付。备案合同上的上海力赢房地产咨询有限公司是借用老板朋友的密钥做的。付款方式是直接打了650,000元，其中550,000元是支付给俞粉莲的，100,000元现金放在其老板账户保管，买卖双方互相不相信，房款放在中介比较安全，对此买卖双方都是口头同意的，本来约定是2017年1月1日做公证的时候将100,000元全部给俞粉莲，但俞粉莲年纪大了，做不了公证，所以又约定在过户的时候再给俞粉莲，后面两笔房款是300,000元和400,000元。此后，其老板给了俞粉莲90,000元，其中30,000元有转账凭证的，其他没有，其认为其老板除了涉案房屋外与俞粉莲和戴XX无其他经济往来，其在本案中没有收过房款。由于戴XX有两套房屋，一套是戴XX的，一套是俞粉莲的，一开始以为出售的是1101室，之后看了材料才知道出售的是1103室，所以出具的第一张收据上的地址是错的，但付的就是1103室房屋的意向金。二张收据的金额不一致，所以收取的是两笔钱。对于证人马某的证言，钱国祥表示基本无异议；俞粉莲表示对真实性、客观性均有异议，认为证人不是真实的参与人，其证明的内容都是口头的，无书面材料佐证，其说法是单一的，无法作为本案的参考依据，且证人与钱国祥存在利益关系，其证言不具备客观性；第三人上海宜尚房地产经纪有限公司表示证人提到的公司财务张某某不是其公司雇佣的，是蒲某个人雇佣的，且张某某也不具备财务的资格，张某某在业务中所使用的全部都是蒲某个人或张某某个人的银行账户，从未出现过第三人上海宜尚房地产经纪有限公司的账户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，钱国祥与俞粉莲就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。现钱国祥要求俞粉莲继续履行合同并承担逾期过户的违约责任，俞粉莲则以钱国祥逾期付款为由要求解除合同并要求钱国祥承担违约责任，故本案争议焦点在于双方合同履行过程中违约责任的认定及处理。一、关于钱国祥是否按约支付了购房款。俞粉莲认为根据双方合同约定房价款为1,350,000元，钱国祥应于2015年10月28日支付首期房款650,000元，但钱国祥只支付了500,000元；钱国祥则认为双方合同约定的房价款虽为1,350,000元，但俞粉莲实际到手价为1,300,000元，钱国祥已按合同约定支付了所有房款。对此，本院认为，关于涉案房屋的转让价款，根据双方于2015年11月30日签订的《上海市房地产买卖合同》约定，涉案房屋的转让价款为1,350,000元，钱国祥虽然主张俞粉莲实际到手价为1,300,000元，剩余50,000元属于俞粉莲应承担的中介费，但俞粉莲对此予以否认，对该主张钱国祥仅提供了中介公司员工的证言予以证明，未能进一步提供其他书面证据予以佐证，且根据双方合同约定，涉案房屋的居间服务费由钱国祥承担，故对于钱国祥的上述意见，本院不予采信，涉案房屋的转让价款应以双方的合同约定为准，即涉案房屋的转让价款为1,350,000元。关于房款的支付时间和金额，合同约定涉案房屋的房款由钱国祥向俞粉莲于2015年10月28日支付650,000元，于2015年11月22日支付300,000元，于2016年1月15日做公证当日支付400,000元。双方对于钱国祥于2015年11月22日支付了300,000元房款以及于2016年1月16日支付了400,000元房款的事实均无异议，但对首期房款的支付金额存在争议。根据双方提供的证据来看，虽然钱国祥于2015年10月29日向案外人戴XX转账的金额为500,000元，但案外人戴XX出具的《收款收据》上明确确认了收到钱国祥购买涉案房屋的购房款为550,000元，故对于俞粉莲称只认可收到500,000元房款的意见，本院不予采信。虽然钱国祥主张其已经全额支付了首期房款，并提供了第三人出具的购房意向金《收据》，认为其系向中介方支付了该款项，且该款项也已由经办人蒲某及第三人财务张某某转账给了戴XX，但俞粉莲对此予以否认，认为案外人蒲某及张某某的转账系案外人蒲某与戴XX之间的个人业务往来，与本案无关，第三人对此表示蒲某曾以第三人的名义对外经营，蒲某收取的钱款未交付给第三人，第三人对于蒲某的经营行为不知情，对于买卖双方的交易也不知情，故在没有充分证据证明俞粉莲已授权中介方可以代为收取并保管房款，且钱国祥亦未能进一步举证上述资金往来与涉案房屋购房款存在必然联系的情况下，钱国祥认为其已经向俞粉莲付清全部购房款主张显然不能成立，因此，钱国祥还应向俞粉莲支付涉案房屋的购房款金额为100,000元。二、关于俞粉莲能否以钱国祥逾期付款为由行使合同解除权。本院认为，根据合同约定，首期房款的支付时间为2015年10月28日，但在后续的合同履行过程中，钱国祥分别于2015年11月22日支付了300,000元房款，并于2016年1月16日支付了400,000元房款，履行了大部分的合同付款义务，并于2016年1月起在涉案房屋内实际居住至今，而俞粉莲在签订合同以及钱国祥支付后续购房款时并未提出异议，也未提出过首付款不足，在此情形下，俞粉莲更应诚信行使合同权利，现俞粉莲直至2017年12月8日临近合同约定的过户时，直接以钱国祥未按约支付房款为由解除双方合同，明显不能视为合同权利的正当行使，该解除通知并不发生解除合同的效力，故对于俞粉莲要求确认双方的买卖合同于2017年12月12日解除之反诉请求，本院不予支持。现双方约定的过户时间已届满，钱国祥已依约支付了大部分房价款，并已实际占有使用涉案房屋，且钱国祥在诉讼中已将100,000元缴至本院代管款账户，并同意在俞粉莲配合办理过户时一次性将应付款项支付给俞粉莲，其行为已显示了其履约的诚意及能力，涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》具备继续履行条件，故钱国祥要求俞粉莲继续履行合同，协助钱国祥将涉案房屋的产权过户至钱国祥名下的诉讼请求，本院予以支持。因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税、费，根据双方的合同约定应由钱国祥负担，钱国祥要求按国家规定由钱国祥和俞粉莲各自承担，缺乏依据，本院不予支持。三、关于违约金的承担。鉴于合同继续履行，俞粉莲基于合同解除提出的要求钱国祥支付房款总价一倍的违约金之反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于钱国祥未能足额支付涉案房屋的购房款，在钱国祥未付清款项的情况下，钱国祥要求俞粉莲支付逾期过户的违约金，缺乏依据，本院不予支持。根据双方合同约定，钱国祥未按合同约定的时间付款，则每逾期一日，钱国祥应按应付而未付款额的万分之五每日向俞粉莲支付逾期违约金，现俞粉莲要求钱国祥支付逾期付款的违约金，钱国祥在诉讼中提出违约金过高，考虑到钱国祥已将100,000元缴至本院代管款账户，同时本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定钱国祥应承担的逾期付款违约金金额为20,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)钱国祥与被告(反诉原告)俞粉莲就位于上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)俞粉莲于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)钱国祥办理位于上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)钱国祥名下；因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税、费，由原告(反诉被告)钱国祥负担；三、原告(反诉被告)钱国祥于办理上海市闵行区先新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续的当日支付被告(反诉原告)俞粉莲购房款人民币100,000元；四、原告(反诉被告)钱国祥于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)俞粉莲逾期付款违约金人民币20,000元；五、驳回原告(反诉被告)钱国祥的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)俞粉莲的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币16,950元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币21,950元，由原告(反诉被告)钱国祥负担人民币10,975元，被告(反诉原告)俞粉莲负担人民币10,975元。反诉案件受理费减半收取计人民币8,735.55元，由原告(反诉被告)钱国祥负担人民币124.09元，被告(反诉原告)俞粉莲负担人民币8,611.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 叶人民陪审员  邓红霞人民陪审员  王晓蕾二〇一九年二月二十六日书 记 员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。