江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0121民初1117号原告：江西华顺物流有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县豫章桥头，统一社会信用代码：9136010074429315XB。法定代表人：刘保根，系该公司总经理。委托代理人：胡建平，江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601199420847519。被告：陈瑞存，男，1959年4月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：南昌新成玻璃有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县蒋巷镇西大道**，统一社会信用代码：91360100787275111A。法定代表人：陈瑞存，系该公司总经理。以上两被告共同委托代理人：毛斌，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201010918738。以上两被告共同委托代理人：刘翀，江西华邦律师事务所实习律师，实习证号：36001709110068。原告江西华顺物流有限公司（以下简称华顺公司）与被告南昌新成玻璃有限公司（以下简称新成公司）、陈瑞存租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用普通程序，由审判员邓小强担任审判长，与人民陪审员聂弟华、黄凤梅组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华顺公司委托代理人胡建平，被告新成公司、被告陈瑞存委托代理人毛斌、刘翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华顺公司诉称：2010年3月22日，新成公司因生产经营需要与我司洽谈南昌市南昌县蒋巷镇西大道8号的土地租赁问题，双方经协商一致，签订了《仓储合同》，约定新成公司租我公司约30000m2左右的场地，租期从2010年3月31日至2029年12月31日，租金3元/m2，给新成公司九个月的建设装修期，租金从2011年1月1日起计算，双方还对付款方式等都进行了约定。2010年9月3日，被告新成公司又因生产经营需要，租赁原告的房屋，双方为此签订了《合同2》约定被告新成公司租赁原告位于南昌县蒋巷镇西大道8号两栋房屋的第2、3、4层，其中一栋有3个单元，共12套房屋，每套月租金300元，另一栋面积约1500m2，每平方米月租金4.27元，每月租金合计10000元（实际是10005元），双方对押金、租金支付方式、水电费计算等进行了约定。2013年3月27日，因被告新成公司拖欠租金较多，且一时无力支付，但对所欠租金进行核对，经双方确认后，陈瑞存（被告法定代表人）、徐介花（原告法定代表人刘保根之妻）、新成公司三方签订了一份《协议》协议确认截止到2013年9月30日，被告新成公司拖欠原告租金400万元，三方同意，将该欠款债务转为被告陈瑞存的个人债务，被告新成公司承担保证责任，并约定被告陈瑞存于2015年9月30日前支付上述租金，该租金从2013年4月1日起按每月利息9万元计算利息。同日，被告陈瑞存向原告代表人徐介花出具一张《欠条》再次认可拖欠金额为400万元，并按月利息9万元支付利息。2013年5月6日，双方在对前期事务清理之后，就后续土地租赁问题进行进一步明确和细化，为此双方签订了《合同1》替代2010年3月22日的《仓储合同》约定租赁面积为25500平方米，租赁期限从2013年10月1日起至2029年12月31日止。租金按下列方式递增计算。从2013年10月1日起至2015年9月30日止，租金3.63元/m2，每月租金为92565元，年租金1110780年；从2015年10月1日起至2020年9月30日止，租金3.993元/m2，每月租金为101821.5元，年租金1221858年；从2020年10月1日起至2025年9月30日止，租金4.3923元/m2，每月租金为112003.65元，年租金1344043.8年；从2025年10月1日起至2029年12月31日止，租金4.83153元/m2，每月租金为123204.02元，年租金1478448.18年；采用先付款后使用的原则，同时约定乙方（被告）承担保安费1560元/月、卫生费1666.67元/月（每年2万元），并对押金、违约等进行了约定。此后，两被告不按约支付租金等，经过计算：从2014月1日至2016年8月31日两被告应付本金利息等共计11804064元(4000000+7804064)，从2013年4月1日至2016年9月2日止（此后未付款），两被告共支付6910000元，还欠4894064元。2016年7月18日，原告向被告新成公司发出了《告知函》，要求被告新成公司在收到函后五天内来协商解除合同事宜，被告新成公司不予配合。原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告新成公司支付拖欠2013年10月1日至2016年8月31日的租金752091元、保安费68640元、卫生费73333元，共计894064元（计算至2016年8月31日）；2、被告陈瑞存支付拖欠2013年9月30日前的租金400万元及利息152万元（按月息2分计算，从2016年8月31日至2018年3月31日，19个月共计152万元，直到还清为止）；3、被告新成公司对被告陈瑞存拖欠的400万元租金及利息承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。被告新成公司辩称：一、答辩人对被告陈瑞存承担的400万元及利息这一债务连带清偿责任已过保证期间，依法不应当承担连带赔偿责任。即使承担相应的连带责任，答辩人的答辩意见也同陈瑞存一致，该债务不符合实际情况，是无效的。依照法律规定，保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为6个月，自主债务履行期届满之日起计算，债权人未在保证期间对债务人起诉或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。《协议》约定的履行期为2015年9月30日，至今保证期间已过，故而答辩人不承担保证责任，对400万元及其对应的利息不承担任何责任。即使应当承担连带责任，答辩人也认可陈瑞存的答辩意见，该笔400万元及对应利息的债务是无效的，不应承担相应的责任。二、答辩人已支付600余万元，对此华顺公司已承认大部分的付款，华顺公司在对账单中显示的利息金额答辩人不认同，这不是答辩人应当承担的债务，依照去掉利息等不合理的费用，答辩人不仅未欠付华顺公司的租金，还有多付。根据华顺公司提供的《新成玻璃明细表》显示，其中每个月都将9万元的利息计入，最后算出答辩人欠付租金等费用共计894064元。根据第一点答辩意见，答辩人是不应当承担这9万元的利息的，实际上将利息等不合理的费用（234万元利息）刨除，答辩人还多付了大量的租金，对该部分多付的利息，答辩人也依法保留另行起诉的权利。三、对华顺公司提交的《新成玻璃明细表》，有几处漏记的付款，答辩人在此予以补充。2014年12月9日，答辩人通过农村信用社转账给华顺公司20万元，2015年1月14日，答辩人又通过农村信用社转账给华顺公司10万元，2015年7月31日，答辩人又通过农村信用社向华顺公司转账10万元，以上付款系华顺公司对账时漏记的付款，均有转账凭证为据，应计为答辩人的付款。综上，华顺公司的诉请不合理，答辩人并未欠付华顺公司的租金，反而还有多付，且不应承担陈瑞存债务的连带清偿责任，即使应当承担连带责任，也应按陈瑞存所主张，该债务自始不存在，与事实不相符合，是无效的。为维护答辩人合法权益，请求贵院依法驳回华顺公司的诉讼请求！被告陈瑞存辩称：一、《协议》无原债权人华顺公司的合意，有恶意串通，损害华顺公司利益之嫌，应系无效，且华顺公司并非适格的诉讼主体。《协议》本质上系债权债务转让协议，系华顺公司将债权让渡给徐介花，且答辩人自愿替南昌新成玻璃有限公司承接该债务，将公司对公司的债务，转为个人对个人的债务。但是《协议》上并无华顺公司的认可，徐介花也未出具任何华顺公司的债权转让凭证，该债权债务协议当时并无原债权人华顺公司的书面认可，由答辩人直接给付给徐介花租金及利息，在当时无疑损害了华顺公司的利益，应系无效。华顺公司出具的《协议》及欠条载明，答辩人的债权人为徐介花，华顺物流不是适格的债权人，无权主张《协议》及欠条所对应的债权，不是适格的诉讼主体。二、双方签订的《协议》约定并非本人的真实意思表示，只是迫于华顺公司的租方优势地位被迫签订，且欠付的租金存在偷税漏税之嫌，损害了国家利益，内容不符合实际情况，不符合法律的强制性规定，应属无效。双方的债权债务应以正式签订的租赁合同为准。《协议》约定，答辩人欠付租金达400万元，但是根据双方当时签订的租赁合同约定，月使用费为3元/㎡，面积约30000平方米，以实际占地面积为准（实际占地面积根据附图为23739.43平方米），依据该合同约定，月租金为71218.29元，另外答辩人还租赁了两栋房屋的2、3、4层，每月租金合计10000元，月租金即为81218.29万元/月，租期自2011年1月1日起计算至《协议》约定的截止日期即2013年9月30日为1033天即33个月13天，租金共计也只有约2715127.43元，且答辩人在此期间支付了2295500元，在此期间实际只欠付419527.44元，该欠付金额明显与实际的租金金额完全不相符合，当时只是答辩人在华顺公司作为租方的胁迫下无奈签下。且答辩人支付给华顺公司的租金，华顺公司并未依法纳税，有偷税漏税的嫌疑，该刑事案件已由公安机关立案侦查。由于租金是需要纳税的，而个人债务可以方便避税，该协议将公司对公司的租金债务转为个人对个人的民间借贷债务，实际上也是一种偷税漏税的行为，损害了国家的利益，依照法律规定，应属无效。《协议》金额的由来，据了解，系华顺公司强加的迟延履行租金的明显违反国家规定的高利贷利息，及强加的各种苛刻、无厘头的双方并未约定也未发生的费用项目，该内容明显违反了法律的强制性规定，应属无效。《协议》约定，该债务为个人债务，且按民间借贷计息，亦开具了相应的欠条，应属民间借贷合同的一种，应参照民间借贷纠纷案件的处理意见处理。即内容在与实际情况不符合的情形下，应以实际发生的租金债务为准，比如，借款的金额应当以实际借款的金额为准，借条只是作为债权债务关系的确权那一环形成证据链。欠付的租金当然也应以实际欠付的租金为准，在《协议》内容与实际情况严重不符时，《协议》只是作为债权债务关系的确权那一环形成证据链。答辩人并未欠付400万元的租金，实际在《协议》约定的时间内答辩人只欠付419527.44元，应以实际欠付的金额为准。三、对欠付的419527.44元债务，答辩人已于后续的转账中返还，并且多付了巨额的租金，对此，答辩人保留另行起诉的权利。答辩人于2013年10月至2016年9月，累计付款多达600余万元，即使按照后续重新签订的租赁合同计算租金，也已多付，不存在答辩人欠付华顺公司租金的事实。对华顺公司胁迫答辩人，从而多付的租金，答辩人亦保留另行起诉的权利。综上，华顺公司一方面并非适格的诉讼主体，答辩人也并未欠付华顺公司租金，对多付的租金，答辩人亦保留另行起诉的权利，为维护答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回华顺公司对答辩人的诉讼请求！本案在第一次庭审后，原、被告双方又向法庭提交了新的证据材料，为查明案件事实，法庭进行了第二次庭审，原告在本案审理过程中，增加变更诉讼请求：1、判令解除原告华顺公司与被告新成公司于2013年5月6日签订的《合同1》；2、本案诉讼费由被告承担。原告将在解除双方于2013年5月6日签订的《合同1》后，重新计算租金及利息，另案起诉。被告新城公司、陈瑞存则不同意解除合同。一、合同期限到2029年12月31日，还有十年时间，现在还未到期，且被答辩人在第二次开庭变更增加诉讼请求，不符合法律规定；二、不是答辩人不开厂，而是被答辩人强行关停答辩人厂房，被答辩人不让答辩人开厂，答辩人被逼无法开厂，主要责任在被答辩人。因被答辩人强行关停答辩人厂，所以从2016年8月开始到现在的租金依法不能计算；三、被答辩人强行关闭答辩人厂房，至今两年多，该两年多的营业利润损失、还有厂房、设备、产品等损失，剩余十年租期营业利润损失，共计7000万元，被答辩人应当予以赔偿给答辩人；四、因为答辩人签订的合同是20年，所以答辩人盖厂房，添设备，产品材料等，光投入就5000万元，现在只过9年多，还有10年期限，如果合同解除，答辩人的厂房，设备、产品材料等怎么办？后期能够预见的营业利润怎么办？所以解除合同之前，这些损失应当一并算账，并由被答辩人给付答辩人；五、答辩人要求被答辩人将财务对账，并将答辩人多支付的200多万元租金退还给答辩人；六、等厂房、设备、材料、损失款算清结账后，答辩人才同意解除合同。请求贵院依法支持答辩人以上答辩请求，依法驳回原告诉请！经审理查明：2002年9月5日，南昌华顺运输有限公司暂代华顺公司作为乙方，与甲方南昌县蒋巷镇政府签订《协议书》，约定甲方出让豫章大桥北端上游50米左右堤内侧征地100亩左右，投资兴建华顺物流有限公司；2003年1月3日，原告华顺公司作为丙方，与甲方南昌县蒋巷镇政府、乙方南昌县蒋巷镇高梧村青洲自然村签订《协议书》，征用乙方约130亩土地；2003年7月8日，华顺公司取得蒋规地2003-002号《建设用地规划许可证》，用地位置蒋巷豫章桥头工业区高梧村，用地面积150亩；2003年7月15日，南昌县国土资源局作为甲方，南昌县蒋巷镇高梧村委会作为乙方，签订《征地协议》，约定甲方征用位于乙方境内豫章大桥桥头北端堤内侧，面积为93.89亩土地；2013年12月29日，原告华顺公司取得国用（2013）第00238号土地使用证，使用权类型为出让，终止时间为2063年11月29日，使用权面积为62593m2（93.89亩）。2010年3月22日，原告华顺公司作为甲方，被告新成公司作为乙方，签订《仓储合同》，约定甲方同意将座落在江西华顺物流有限公司面积为3000m2的场地有偿给乙方作为仓储使用，使用期限自2010年3月31日至2029年12月31日，月使用费按3元/m2，甲方将2010年3于31日至2010年9月30日作为建设施工时间不计费用。2013年5月6日，原告华顺公司作为甲方，被告新成公司作为乙方，签订《合同（1）》，约定甲方将位于南昌县蒋巷镇西大道8号的土地使用权供乙方有偿使用，双方共同确认面积为25500m2，使用期限自2013年10月1日至2029年12月31日止。费用采取按年支付先付后用的方式进行，乙方应在每年度9月30日将下一年度的费用付给甲方。租金按下列方式递增计算：2013年10月1日起至2015年9月30日，月使用费3.63元/m2，年租金1110780年；2015年10月1日起至2020年9月30日，月使用费3.993元/m2，年租金1221858元；2020年10月1日至2025年9月30日，月使用费4.3923元/m2，年租金1344043.8元；2025年10月1日至2029年12月31日，月使用费4.83153元/m2，年租金1478448.18元。乙方于本合同签订生效之日起三日内必须缴交229500元押金。同时约定乙方承担保安费1560元/月、卫生费1666.67元/月。使用期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，并经双方协商同意后签订终止合同书，未依法律规定或本合同的约定以及未经对方同意，任何一方不得终止或解除合同。如乙方单方面提前终止合同，除所建房屋及增加固定设施无偿归甲方所有外，乙方剩余费用抵作违约金，所交押金不予退回。如甲方单方面提出终止合同，应承担三个月的租金作为违约金。同时查明，由于原、被告因租金计算方面发生纠纷，被告2016年12月已离开了案涉租赁地。上述事实有原告华顺公司提供的《协议书》、《征地协议》、《建设用地规划许可证》、《不动产权证书》、《仓储合同》、《合同（1）》、《告知函》，以及原告华顺公司和被告新城公司、陈瑞存的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《合同（1）》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。因原告在本案中放弃租金给付的请求，根据民商法不诉不理原则，对于双方的租金争议，本案不予处理，双方可以另行主张权利。且原、被告均认可2016年12月被告新成公司已离开了案涉租赁地，合同实际履行至2016年12月。双方《合同（1）》约定“如甲方单方面提出终止合同，应承担三个月的租金作为违约金。”属于约定解除的条款，双方的租金等争议，导致不能实现合同的目的，为避免损失的扩大，理应解除合同，但合同的解除不影响涉案合同的结算和清理条款的效力。原告华顺公司于2019年2月28日向本院提出解除合同，符合合同约定，未违反法律规定，但应按合同的约定在双方结算中承担三个月租金作为违约金，被告可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条、第九十七条之规定，判决如下：解除原告江西华顺物流有限公司与被告南昌新成玻璃有限公司于2013年5月6日签订的《合同（1）》。案件受理费56698元，由原告江西华顺物流有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邓小强人民陪审员  聂弟华人民陪审员  黄凤梅二〇一九年四月十日法官助理杨慧书记员熊文丽