吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初1561号 原告：吴冰，男，1988年11月11日出生，汉族，现住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：杜明，吉林钧诺律师事务所律师。 被告：魏翠，女，1985年10月7日出生，苗族，住所地黑龙江省依安县。 被告：包文权，男，1984年5月9日出生，汉族，住所地黑龙江省依安县。 被告：长春市北澳房地产代理有限公司，住所地长春市宽城区青年路西青年城A区A-20/36幢0单元127号房。 原告吴冰与被告长春市北澳房地产代理有限公司（以下简称北澳公司）、魏翠、包文权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吴冰及其委托诉讼代理人杜明，被告北澳公司的法定代表人高峰到庭参加诉讼，被告魏翠、包文权经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 吴冰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长春市北澳房地产代理有限公司、被告魏翠签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告魏翠向原告退还定金10万元，向原告支付违约金17.8万元，共计27.8万元；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告长春北澳房地产代理有限公司、魏翠于2018年9月10日在北澳房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告魏翠所有的长春市宽城区九台路吴中印象小区A23栋1门502号房屋，成交价178万元，付款方式为合同签订时由原告向被告魏翠交纳购房定金10万元，其余款项于2018年10月1日被告配合原告将房屋所有权变更至原告名下时支付。原告依约定在中介处向被告魏翠支付购房定金后，魏翠以各种理由迟迟不与原告办理房屋所有权变更手续，直至起诉之日被告仍拒绝配合原告办理相关手续。根据合同及相关法律规定，本合同履行地及被告住所地均在宽城区，因此为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告北澳公司未发表答辩意见。 被告魏翠、包文权未到庭，亦未提交答辩意见。 原告为证实自己的主张，向法庭提交如下证据： 1.房屋买卖合同，证明原被告于2018年9月10日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告魏翠、包文权共有的坐落于长春市宽城区九台路吴中印象小区A23栋1门502号房屋。经当庭质证，被告北澳公司对该份证据的真实性及证明问题均没有异议； 2.收条、结婚证、中国工商银行股份有限公司长春宽府路支行出具的转账汇款凭证，证明原告配偶张爽依约向魏翠转账支付10万元定金，魏翠出具收条确认收到上述定金。被告北澳公司对该份证据的真实性及证明问题均没有异议； 3.原告与魏翠微信聊天截图29页、原告与包文权的微信聊天截图、原告与魏翠、包文权的通话录音，证明原告自合同签订后，多次与被告魏翠、包文权夫妇联系，要求进行过户，被告以各种理由拖延不与原告过户，被告的行为已经构成违约。经当庭质证，被告北澳公司对聊天记录的真实性有异议，无法核实； 4.长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初2198号《民事判决书》、《民事裁定书》、《协助执行通知书》、（2019）吉0102民初692号《协助执行通知书》，证明魏翠、包文权在与原告签订买卖合同前与中国民生银行股份有限公司长春分行存在债务纠纷，南关区法院于2018年8月6日即出具裁定书冻结包文权、魏翠名下银行存款1652654.8元或查封相应等值财产，原告所购房屋于2018年10月24日被南关区人民法院查封，房屋买卖合同因被告的根本违约行为而无法继续履行。经当庭质证，被告北澳公司对该份证据无异议。 经审理查明，被告魏翠、包文权系夫妻。2018年9月10日，原告吴冰作为乙方与被告魏翠作为甲方以及中介方被告北澳公司签订《房屋买卖合同》，约定被告魏翠将坐落于长春市宽城区九台路吴中印象小区A23栋1门502号，商品房产权证号：3060123317，丘地号：6-12/49-4-23502，建筑面积为211.92平方米的房屋以人民币1780000元的价格出卖给原告。合同第二条第6项约定：原、被告于2018年10月1日前共同到长春市产权交易中心办理产权更名手续，在办理产权更名手续交件的同时乙方再付甲方购房款人民币壹佰陆拾捌万元整￥1680000元整。合同第六条约定：此合同签订后如果乙方不买此房定金不返，如果卖方不卖此房则双倍返还乙方所交定金，并由违约方承担中介方的中介费用。甲乙丙三方任何一方违背此协议任何一款或有欺诈行为者均视为违约，另一方有权解除合同，违约或欺诈方将赔付总房款的10%罚金给对方，并负担由此而引起的损失和费用及中介方的中介服务费。合同签订后，原告的配偶张爽将买房定金100000元通过银行转账的方式支付给了被告魏翠，并由魏翠出具收条，内容为：今收到吴冰购买长春市宽城区吴中印象小区A23栋1门502室，房屋定金人民币壹拾万元整￥100000元整。收款人：魏翠。合同签订后，被告并未按照合同约定配合原告办理案涉房屋更名过户等相关手续，原告吴冰亦未向中介方北澳公司支付中介费及其他相关费用。 另查明，被告魏翠、包文权以案涉房屋作为抵押向中国民生银行股份有限公司长春分行（以下简称民生银行长春分行）借款人民币1100000元。南关区人民法院于2018年8月24日作出（2018）吉0102民初2198号协助执行通知书，查封了被告魏翠名下的位于长春市宽城区九台路东、规划二路南、规划一路、乙一路北吴中印象A区23幢502号，权利证号：3060123317号，丘地号：6-12/49-4-23（502）号房屋的产籍。2018年11月12日，南关区人民法院作出（2018）吉0102民初2198号民事判决书，判令被告包文权、魏翠给付民生银行长春分行截至2018年1月10日的借款本金1100000元、利息7890.91元、罚息241585.01元及利息，并对被告魏翠名下坐落在长春市九台路东、规划二路南、规划一路、乙一路北吴中印象A区23［幢］502号房（抵押权证号：长房权字第XXXX号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 本院认为，一、关于原告与被告魏翠、北澳公司签订的《房屋买卖合同》是否应当解除的问题。原告与被告魏翠及北澳公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告与被告约定2018年10月1日前共同到长春市产权交易中心办理产权更名手续，但案涉房屋已经被其他法院查封，客观上无法办理房屋所有权转移登记，无法实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于原告是否应当退还100000元定金及支付违约金178000元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告包文权、魏翠返还定金100000的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金178000元一节。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中，虽然原告与被告在合同中约定若一方违约需向对方赔偿总房款10%的违约金，但该违约金要求过高，被告虽然未到庭，鉴于公平原则，原告基于此合同所遭受的损失即为利息损失，故将违约金确定为按年利率24%计算为宜。 被告魏翠、包文权经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应由其承担对其不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吴冰与被告魏翠、长春市北澳房地产代理有限公司于2018年9月10日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告魏翠、包文权于本判决生效后十日内返还原告吴冰购房定金100000元及违约金（以100000元为基数，自2018年10月1日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）； 三、驳回原告吴冰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5470元，保全费1910元，合计7380元，由被告魏翠、包文权负担5905元，由原告吴冰负担1475元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  颜美华 人民陪审员  金浩然 人民陪审员  武 艺 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  李 莹