广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4267号原告:陈姗，女，1984年8月1日出生，汉族，住广州市花都区,原告：宋永强，男，1985年7月4日出生，汉族，住广州市花都区,两原告共同委托诉讼代理人：肖秋梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：唐文俊，男，1986年1月18日出生，汉族，住广州市海珠区,被告：杨俐，女，1986年11月25日出生，汉族，住广州市白云区,两被告共同委托诉讼代理人：王钲，广东广信君达律师事务所律师。第三人：广州市昌建房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街建设北路215号之101商铺，统一社会信用代码91440101583356796U。法定代表人：赵康。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。原告陈姗、宋永强与被告唐文俊、杨俐,第三人广州市昌建房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理，原告陈姗及原告陈姗、宋永强的共同委托诉讼代理人肖秋梅，被告唐文俊、杨俐及其共同委托诉讼代理人王钲，第三人广州市昌建房地产代理有限公司（以下简称昌建公司）的委托诉讼代理人龚婉娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈姗、宋永强向本院提出诉讼请求:1．请求法院判令两被告返还定金20万元和赔偿中介代理费1.5万元；2.请求法院判令两被告支付违约金23.5万元；3.请求法院判令两被告向原告赔偿因被告违约而遭受的涉案房屋差价损失10万元；4.请求法院判令两被告承担本案诉讼费，保全费，律师费，鉴定费等。事实和理由：原、被告双方于2018年9月10日签订《房地产买卖合同》（合同编号为1800125号），合同约定：卖方同意向买方出售位于广州市花都区叶榕街6号雪域澜庭3区2栋1梯2101单位房屋，建筑面积为95.97平方米，总楼价235万元，中介费3.8万元。同时合同约定该房地产产权现状为已经办理商品房房地产证，无抵押或者任何其他权利负担。合同第九条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并需退回买方己支付的所有费用。合同签订之后，原告于签订合同当天向被告支付了20万元购房定金，被告当即向原告出具了己收20万元购房定金的收款收据。原告已经向第三人支付了1.5万元中介代理费。原告房屋买卖合同签订后才得知被告的正在办理房产证过程中，原告碍于情面同意被告在2018年12月31日前提供房屋材料申请银行按揭，直至1月份被告的房产证也没有办理，原告在2019年春节之后多次催促中介和被告提供房产证和办理申请按揭的房屋材料，被告均以房产证尚未办理为由拖延，而且被告无法给出明确的出证时间，被告行为已经构成违约。直至2019年3月7日原告委托律师向被告出具律师函，律师函明确要求被告在7个工作日内向原告出具涂销抵押的书面证据和提供房地产证等材料协助原告申请银行贷款，否则原告将解除合同。被告在收到律师函后，依然以尽快办理房产证为由拖延，直至2019年3月29日，被告仍然没有办理出来房产证，原告委托律师出具第二封律师函告知被告双方房屋买卖合同于2019年3月28日解除，要求被告在收到律师函的5日内向原告返还20万元定金。被告收到律师函后明确表示不予退还。被告收取定金后不依合同条款将物业售予原告，已严重违反合同。根据合同第九条约定，被告除返还定金外，还需按总楼价的l0%支付违约金。原告因被告违约而遭受的涉案房屋差价损失属于守约方损失，被告应赔偿原告房价上涨造成的损失。综上所述，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判如所请。被告唐文俊、杨俐辩称，一、原告在签订合同前已知晓我方还未取得房产证的事实，其作为多次房屋买卖的完全民事行为能力人，足以能够预见涉案房屋何时能办理好产权登记。在存量房交易过程中，买方实地看房、核实房屋的产权及他项权是必备程序和基本的交易习惯。在本案中，双方在签订《房地产买卖合同》前，原告已清楚知悉涉案房屋为从未入住使用的新房，且还未取得产权证书，为此，我方向原告提供了《广州市商品房买卖合同（预售）》，以此证明我方对涉案房屋享有所有权，第三人广州市昌建房地产代理有限公司对涉案房屋的信息亦向原告作了充分说明和告知，因此，根本不存在原告所称事后才得知涉案房屋未办理房产证的情形。作为完全民事行为能力人，原告在详细核查《广州市商品房买卖合同（预售）》的情况下，完全能够知悉涉案房屋开发商在房屋交付后360个工作日内办理房产证的约定。原告在与我方签订《房地产买卖合同》前，名下已拥有两套房屋，且有一手楼的交易经验，其足以能够预见我方何时能够办理好产权证明进而与原告办理过户登记，原告与我方签订《房地产买卖合同》的行为即明示其接受涉案房屋还未办理房产证、何时能够办理房产证的风险。二、原告自身不具备购房资格的过错导致约定期限内不能办理网签、按揭贷款等手续，此后双方仍继续履行合同且未再约定过户期限。原告与我方签订合同前直至2019年2月，其夫妻名下拥有两套房屋产权，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》关于本市户籍居民家庭执行限购2套住房的政策，原告夫妇已不再具备购房资格，其连网签都无法办理，更遑论在2018年12月31日约定期限内办理银行按揭手续。因此，在约定期限内原告未办理按揭手续主要的违约责任在于原告而非我方。2018年12月31日后，双方订立的《房地产买卖合同》继续履行，原告与我方的行为事实上已经变更了办理银行按揭期限的书面约定，且双方并未就何时办理网签、银行按揭和过户登记再进行补充约定，相关办理期限已处于约定不明的状态。三、涉案房屋产权证书的办理主要依赖于第三方开发商而非我方，我方已积极履行合同随附义务，不存在任何违约行为。签订《房地产买卖合同》后，我方于2018年9月13日即向相关银行清偿涉案房屋贷款，由于贷款行系统升级问题，我方于2018年12月14日还清涉案房屋的全部按揭贷款，并涂销抵押登记。2019年1月18日，我方根据涉案房屋开发商提供的测绘结果和要求补交了涉案房屋契税。此时，涉案房屋已完全具备领取房屋产权证明和办理变更登记的客观条件，我方已积极履行合同义务。由于双方交易的房屋为一手楼新房，该房屋何时能取得产权证明完全取决于该楼房的开发商，开发商于2019年4月20日才通知包括我方在内的业主办理房产证，但我方为了促成与原告的交易，已千方百计通过特殊途径于2019年4月4日前往相关部门办理申领房产证手续，并于2019年4月9日取得涉案房屋房产证，远远早于开发商通知办证的时间。因此，前述事实足以证明我方在积极履行与原告的合同义务。在原告未提供任何证据证明我方存在怠于履行合同的情况下，不能认定系由于我方的原因导致涉案房屋未能办理好房产证。四、原告并无法定解除涉案合同的权利，其违反诚实信用原则，因房价下跌恶意单方解除合同，应当承担违约责任。我方得知，原告于2019年3月初才将其一套房屋出售，取得购房资格，原告并未直接与我方沟通希望我方尽快办理房产证事宜，而是直接委托律师发函要求我方7个工作日内办理好涉案房屋房产证，否则解除合同。在本案中，我方没有迟延履行合同主要义务，并且原告虽有催告，但其仅给予7个工作日时间要求办理房产证不属于合理期间。因此，原告根本无权依据《合同法》第九十四条的规定行使法定解除合同的权利，其于2019年3月29日解除涉案合同系单方解除合同行为，属于根本违约。根据我方提供的证据，在本案房屋交易过程中，原告反复多次自认花都区包括涉案房屋所在小区房价下跌的事实，原告欲解除合同的根本原因系想借机购买更低价的房屋。原告违反诚实信用原则违约解除合同，基于房价下跌的客观事实，已经给我方造成了巨大经济损失，根据《房地产买卖合同》的约定及法律规定，我方有权拒绝返还原告已支付的定金20万元。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人昌建公司述称，签订合同时我方已经把涉案房屋的产权情况告知双方，原告在知悉涉案房屋尚未取得房产证的情况下也是同意签订涉案合同。经审理查明：2018年9月10日，唐文俊、杨俐（卖方）、宋永强、陈姗（买方）与昌建公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方同意向买方出售广州市花都区叶榕街6号2栋1梯2101房（以下统称涉案房屋），建筑面积95.97平方米，房产证号以房产证为准。二、该房地产产权现状为：1、已经办理商品房房地产证，无抵押或者其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；2、处于抵押或其他权利负担，赎楼方式按卖方赎楼；3、卖方自签署本合同后三天之内向银行申请提前还款手续，并与银行答复还款之日起七日内还清欠款。四、该房地产转让成交价为235万元。定金20万元为第一部分楼款，买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金20万元，215万元为第二部分楼款，支付方式为银行按揭付款，买方申请银行按揭贷款70万元（具体贷款金额以银行同意贷款书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约，买方须于2018年12月31日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需得法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。买方首期款（除已付之定金外）145万元按其他方式支付；在银行出具同意贷款书之日（若卖方赎楼的，则在赎出房产证原件并注销抵押登记之日）起七日内双方须签署《广州市存量房买卖合同》并办理缴纳税费及过户手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管。五、买方支付全部税费。六、卖方须在收齐楼款时将该房地产交予买方使用。八、买方须于本合同签署当天向经纪方支付3.8万元作为居间服务费。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房产不影响上述收取居间服务费权利的实现且已收取的不予退还。九、1.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将物业售予买方，应向买方支付该物业成交价10%作违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交的10%作为违约金。2.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖家支付违约金，买方未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，直至实际履行之日止……合同还就各方其他权利义务进行了约定。合同签订当天，宋永强、陈姗向唐文俊、杨俐支付购房定金20万元，并在2018年9月15日向昌建公司支付居间服务费1.5万元。宋永强、陈姗表示其是在签订合同之后才得知涉案房屋尚未取得不动产权证，同时其亦明确在签订合同时只看到涉案房屋的商品房预售合同。唐文俊、杨俐认为宋永强、陈姗在签订合同时已知悉涉案房屋尚未办证，唐文俊、杨俐在2018年9月13日向银行申请提前还贷，银行告知当月已超过还款日，需等到下个月，2018年10月银行又告知系统升级，需等到2018年12月，遂唐文俊、杨俐在2018年12月14日提前还清贷款，为此提交个人贷款还款凭证。宋永强、陈姗表示唐文俊、杨俐并未告知提前还贷一事，由于申请按揭贷款需提供房屋的不动产权证，因此从签订合同之后一直通过昌建公司催促唐文俊、杨俐办证，但唐文俊、杨俐均表示无法得知确切的办证日期。宋永强、陈姗在2018年12月出售其名下一套房屋，并在2019年1月30日到房管部门办理递件过户手续将房屋过户给其他人，此时已具备购房资格，但此时唐文俊、杨俐仍未办妥涉案房屋的不动产权证，之后经过多次催促，并在2019年3月7日委托律师寄送律师函，要求卖方在7个工作日内办理涂销抵押登记并领取不动产权证等，之后仍未收到唐文俊、杨俐的相关回复，遂宋永强、陈姗在2019年3月29日委托律师向唐文俊、杨俐寄送律师函，要求解除合同并退回定金。对此，唐文俊、杨俐表示其一直在积极履行合同，未能在2018年12月31日前取得不动产权证是由于开发商的原因，并非故意拖延，另外，宋永强、陈姗未能在2018年12月31日前出售其名下的其中一套房屋以获得购房资格亦是涉案合同无法按期履行的原因之一。后来，唐文俊、杨俐在2019年1月18日交纳房屋契税，收到宋永强、陈姗于2019年3月7日发出的律师函后，唐文俊、杨俐不断催促开发商，开发商告知交完契税还有其他手续，之后是通过特殊渠道才在2019年4月4日取得受理回执，并在2019年4月9日取得涉案房屋不动产权证，对此，唐文俊、杨俐提交其与开发商工作人员的微信对话记录予以佐证。在取得不动产权证后，唐文俊、杨俐要求继续履行合同，但对方不同意。宋永强、陈姗则表示唐文俊、杨俐在合同履行期间一直未明确办证的时间，之后发送两次律师函亦协商要求解除合同退回定金，但就此双方协商不成，遂诉至本院成讼。关于合同履行过程，昌建公司表示在签订合同时已向宋永强、陈姗告知涉案房屋尚未取得不动产权证，当时唐文俊、杨俐亦知悉宋永强、陈姗不具备购房资格，双方在此情况下仍同意签署合同。签订合同之后，昌建公司表示一直催促唐文俊、杨俐办证，但唐文俊、杨俐均表示由于开发商原因而无法明确办证日期，关于提前还贷及涂销抵押之事，唐文俊、杨俐均未告知昌建公司，昌建公司确认因涉案房屋尚未办证，故宋永强、陈姗无法申请按揭贷款，之后在2019年3月宋永强、陈姗表示不想购买涉案房屋，遂通过昌建公司告知唐文俊、杨俐，后续事情昌建公司表示其未参与，并不清楚。本院认为，唐文俊、杨俐与宋永强、陈姗及昌建公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查唐文俊、杨俐与宋永强、陈姗之间的房屋买卖合同关系。本案的争议焦点为合同未能如期履行的责任应归责于何方。对此，本院分析如下：在宋永强、陈姗支付定金20万元后，唐文俊、杨俐已在2018年12月完成提前还贷，此时涉案房屋的不动产权证尚未取得，宋永强、陈姗客观上无法申请按揭贷款，但宋永强、陈姗未能举证证明唐文俊、杨俐故意拖延办证时间导致涉案房屋的不动产权证无法在2018年12月31日前取得。唐文俊、杨俐明知涉案房屋尚未办理不动产权证仍出售房屋，宋永强、陈姗在签订合同时未查看涉案房屋的权属证书亦同意签署买卖合同，故本院认定双方对于因涉案房屋未取得不动产权证导致合同无法按期履行负有同等过错。此后，唐文俊、杨俐在2019年1月缴纳房屋契税，宋永强、陈姗亦在2019年1月30日将名下一套房屋递件过户给他人以获得购房资格，即双方均为履行涉案合同创造条件，表明双方同意继续履行合同。之后，宋永强、陈姗在2019年3月7日通过发送律师函的方式要求在7个工作日内取得不动产权证以继续履行合同，根据唐文俊、杨俐提交的证据可知，在2019年3月仍无法确定何时领取涉案房屋的不动产权证，故唐文俊、杨俐客观上无法在2019年3月提供资料给宋永强、陈姗办理按揭贷款，此时双方对于何时申请按揭贷款，何时办理过户等后续交易事项并未进行重新约定，至2019年3月29日，涉案房屋仍未确定何时领取不动产权证，此时距离合同约定的宋永强、陈姗应申请按揭贷款的期限已有三个月，即双方对于新的合同条款未能重新约定，在此情况下宋永强、陈姗要求解除合同，合理有据，本院予以确认。之后，涉案房屋在2019年4月取得不动产权证，涉案合同具备继续履行的条件，唐文俊、杨俐要求继续履行合同，但宋永强、陈姗已不同意，双方对于继续履行合同产生争议无法达成一致意见，故本院确认涉案合同已于2019年3月29日解除。综上，涉案合同无法按期履行不能完全归咎于其中一方，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故宋永强、陈姗要求唐文俊、杨俐支付违约金23.5万元及房价差损失10万元，依据不足，本院均不予支持。因涉案合同已解除，根据前述分析，合同解除无法归咎于其中一方，故宋永强、陈姗要求唐文俊、杨俐返还购房定金20万元，合理有据，本院予以支持。关于居间服务费，宋永强、陈姗支付的1.5万元居间服务费属于其正常履行合同而产生的费用，因合同已解除，双方对此均有过错，故因该合同产生的居间服务费，双方应共同承担，故宋永强、陈姗要求唐文俊、杨俐承担已付居间服务费的一半即7500元，合理有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告唐文俊、杨俐于本判决生效之日起十日内向原告陈姗、宋永强返还定金20万元；二、被告唐文俊、杨俐于本判决生效之日起十日内向原告陈姗、宋永强支付居间服务费7500元；三、驳回原告陈姗、宋永强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4650元，由原告陈姗、宋永强负担2444元，被告唐文俊、杨俐负担2206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年五月二十一日书记员  邓国靖