上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5251号原告：谭慧洪，男，1976年7月6日出生，汉族，住上海市金山区。原告：袁洪霞，女，1974年3月1日出生，汉族，住上海市金山区。两原告共同委托诉讼代理人：杨雪元，上海市浦南律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王创建，上海市浦南律师事务所律师。被告：徐忠欢，男，1970年2月2日出生，汉族，住上海市金山区。被告：顾玉文，女，1968年11月20日出生，汉族，住上海市金山区。原告谭慧洪、袁洪霞与被告徐忠欢、顾玉文房屋买卖合同纠纷一案，上海市金山区人民法院于2019年1月10日立案后，向上海市第一中级人民法院报请指定管辖，上海市第一中级人民法院于2019年2月26日裁定指定由本院审理，上海市金山区人民法院将案件移送本院。本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序审理。因被告徐忠欢、顾玉文下落不明，故转为普通程序审理。审理中，原告谭慧洪、袁洪霞申请追加上海农村商业银行股份有限公司金山支行(以下简称“农商银行金山支行”)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房置业担保公司”)作为本案第三人参加诉讼。本案于2019年12月4日公开开庭进行审理。原告谭慧洪、袁洪霞及其委托诉讼代理人杨雪元，第三人农商银行金山支行的委托诉讼代理人黄鲲到庭参加诉讼。第三人上海市住房置业担保有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。被告徐忠欢、顾玉文经公告送达开庭传票，亦未到庭参加诉讼。此后，依原告谭慧洪、袁洪霞申请，本院决定第三人农商银行金山支行、住房置业担保公司退出诉讼，并另行组成合议庭于2020年7月20日再次公开开庭进行审理。原告谭慧洪、袁洪霞及其委托诉讼代理人杨雪元到庭参加诉讼，被告徐忠欢、顾玉文经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭慧洪、袁洪霞向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行房屋买卖协议书，将位于上海市金山区朱行亭林镇恒顺路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的原来由两被告办理的银行贷款归还掉；2.判令被告在归还了银行贷款后，将系争房屋过户至两原告名下。审理中，两原告变更诉讼请求为：1.判令两被告继续履行原被告签订的房地产买卖合同；2.判令两被告将系争房屋过户至两原告名下。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。2016年4月15日，在上海众闵房地产经纪事务所的居间下，原被告签订系争房屋的买卖协议书，约定由两被告将系争房屋转让给两原告，转让价格226万元。另协议约定付款方式为：第一笔40万元，于2018年4月20日之前由银行转帐给两被告；第二笔73万元，两原告卖掉其他一套房子后，银行转帐给两被告；第三笔110万元，由两原告以本次的转让标的履行公积贷款以后，由相关的银行直接转帐给两被告；第四笔1万元，交房时给两被告。两原告已经分别于2018年4月15日微信转账2万元、4月19日转帐40万元、5月15日转帐5万元、6月7日转帐68万，合计支付115万元。两被告本应在收到上述款额后，迅速归还系争房屋上两被告办理的房屋贷款，以便两原告迅速办理公积金贷款扫除障碍，但是两被告没有归还，导致两原告的公积金贷款无法办理，后两原告多次催促无果。期间，两被告于2018年6月20日将系争房屋钥匙通过中介交给两原告，实际交付系争房屋，两原告实际入住系争房屋至今。此后，两原告为解除系争房屋的司法查封代为清偿了被告徐忠欢所负的债务，并代两被告偿还了第三人农商银行金山支行及第三人住房置业担保公司在系争房屋上的抵押贷款，消除了履行障碍，但两被告至今未履行过户义务。因此，两原告为维护自己的合法权益，诉至法院请求判如所请。被告徐忠欢、顾玉文未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2014年3月24日经核准登记至两被告名下。同日，系争房屋分别设立由第三人农商银行金山支行、住房置业担保公司为抵押权人，住房商业性贷款为49万元、住房公积金贷款为24万元的抵押权登记。同年7月1日，系争房屋设立由第三人农商银行金山支行为抵押权人，最高债权数额为15万元的最高额抵押权登记。另查明，2018年4月15日，两被告作为甲方(卖方)与两原告作为乙方(买方)签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为226万元。协议第四条约定，签协后，乙方预付定金2万元由甲方收取；第一笔40万元于2018年4月20日之前由银行转账给甲方；第二笔73万元到乙方卖掉的亭林镇恒顺路XXX弄XXX号XXX室贷款收到后，由银行转账给甲方；第三笔110万元，由银行贷款给甲方；第四笔1万元到交房时给甲方。协议第六条约定，甲方定于全款付清后5天内搬出(除承诺保留器物外)，并将钥匙交给乙方。协议第七条约定，过户、办证由中介方负责完成，甲乙双方配合。协议第八条约定，过户时，上下家税费全部由乙方承担。2018年9月19日，两被告作为卖售人(甲方)与两原告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定，系争房屋转账价款226万元。合同第六条约定，在2018年8月31日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另附件三付款协议约定：1.定金：签订本合同之前，乙方已支付甲方定金2万元，待支付首期房款时抵住房款。2.首期房价款：乙方于2018年4月20日前支付甲方首期房价款42万元，包括上述定金。3.还贷：甲方应于双方至交易中心办理过户手续前办理完成还贷手续。4.贷款审批：乙方应于双方至交易中心办理过户手续前办理完成贷款审批手续。若银行未批准乙方之贷款申请或贷款不足，则任何不足部分均由乙方在过户前支付给甲方。5.第二期房款：乙方应于2018年7月25日前支付给甲方第二期房价款73万元。6.第三期房款：乙方应于交房当天付给甲方1万元。7.产权过户：参照本合同第六条过户日期。8.放贷：乙方应在房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押人的他项权利证明后五个工作日内将银行放贷所需材料送交至贷款银行。同时乙方应委托贷款银行将贷款部分110万元放至甲方指定账号，具体放贷日期参照银行实际放贷日。9.交房：甲、乙双方应于贷款银行放贷后五个工作日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用。确认无误后，双方签订房屋交接书。原告袁洪霞分别于2018年4月15日、4月19日、5月15、6月7日支付被告徐忠欢购房款2万元、40万元、5万元、68万元，合计115万元。后两被告将系争房屋交付给两原告，两原告实际入住至今。又查明，2018年9月25日，因(2018)沪0116民初11243号案纠纷，系争房屋被司法限制(正式查封)。2019年1月16日，因(2019)沪0116民初92号案纠纷，系争房屋再次被司法限制(轮候查封)。2019年2月20日，系争房屋因本案纠纷被司法限制(轮候查封)。2020年4月14日，两原告为解除系争房屋上(2018)沪0116民初11243号、(2019)沪0116民初92号案件的司法限制，分别代被告徐忠欢偿还申请执行人朱国连债务25万元、申请执行人徐红欢债务16万元。2020年4月17日，两原告为解除系争房屋上第三人农商银行金山支行的抵押贷款，代两被告偿还贷款本息468,000元、146,673元，合计614,673元。2020年6月5日，两原告为解除系争房屋上第三人住房置业担保公司的抵押贷款，代两被告偿还贷款本息合计196,640元。以上事实，由上海市不动产登记簿、房屋买卖协议书、上海市房地产买卖合同、收据存根、银行回单、授信及领用合同、最高额抵押合同、个人房屋抵押借款合同、执行裁定书、协议书、个人贷款还款凭证、客户回单、现金解款单、转账凭单及当事人在庭审中的陈述等证据证实。本院认为，原、被告签署的上海市房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应恪守履行。两被告应当依照约定涤除设定在系争房屋上的抵押，并协助两原告办理系争房屋的产权过户手续，但两被告在收取两原告的购房款115万元后，怠于履行该项义务，未涤清系争房屋上的抵押权。本案审理中，两原告自愿代两被告向系争房屋上的抵押权人农商银行金山支行及住房置业担保公司归还欠款并涤除抵押登记，同时代被告徐忠欢归还所负债务并完成了系争房屋上司法查封的解除手续，已全面履行了合同约定的付款义务并消除了合同履行的障碍。因此，两原告要求两被告继续履行合同并办理系争房屋的产权过户的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于两原告多支付的款项，可另行主张权利。两被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告谭慧洪、袁洪霞与被告徐忠欢、顾玉文于2018年9月19日签订的关于上海市金山区亭林镇朱行恒顺路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告徐忠欢、顾玉文于本判决生效之日起十日内协助原告谭慧洪、袁洪霞办理上述房屋的产权过户手续，房屋产权过户的相关税费由原告谭慧洪、袁洪霞负担。案件受理费24,880元，财产保全申请费5,000元，合计29,880元，由被告徐忠欢、顾玉文负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  陆望舒人民陪审员  吴婷婷二〇二〇年七月二十四日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。