河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初2186号原告周创业,男，1980年9月20日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托代理人张良波，河南旷奇律师事务所律师。被告张素梅，女，1980年9月25日出生，汉族，住商丘市。委托代理人邓广志，商丘市梁园区平原法律服务所法律工作者。被告商丘世家房地产中介有限公司，住所地商丘市示范区南京路建业桂园5号楼2单元401。统一社会信用代码91411400MA4578DNXN。法定代表人王喜中，职务总经理。委托代理人吴秀娟，系该公司员工。原告周创业与被告张素梅、商丘世家房地产中介有限公司（以下简称世家公司）租赁合同纠纷一案。本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周创业及委托代理人张良波，被告张素梅的委托代理人邓广志到庭参加了诉讼，被告世家公司及委托代理人吴秀娟未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周创业向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告张素梅签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告租金及转让费合计560000元；3、判令被告世家公司返还原告中介费13000元；4、判令被告连带赔偿原告各项损失共计180000元；5、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月，原告看到被告世家公司发布的房屋出租及店铺转让信息遂与被告世家公司联系看房及其他事宜，从被告世家公司口中得知本案所涉房屋坐落在商丘××神火大道天伦华府168号1+2楼，房主为焦玲。被告张素梅承租焦玲的该房屋从事饭店经营，租赁期限截止日期为2020年4月24日。经被告世家公司从中磋商，2018年7月16日原告分别与焦玲和被告张素梅签订了房屋租赁合同，原告按合同约定向被告张素梅支付了房租和转让费共计560000元并向被告世家公司支付13000元中介费。合同签订完毕后，原告就开始装修房屋用于经营饭店，花费了大量的装修费用和购置物品等费用。2018年10月，原告接到白云派出所电话，要求原告去派出所配合调查，原告到派出所后发现焦玲涉嫌非法处置查封、扣押、冻结财产罪，而焦玲非法处置的财产就是本案所涉租赁房屋，且焦玲因涉嫌非法处置查封、扣押、冻结财产罪已被批捕。原告得知情况后随即关闭了饭店，并为会员卡客户办理了退费手续。2019年1月30日，济南市天桥区人民法院在涉案房产处张贴公告，要求房产占用人自公告发布之日起从房屋搬出。综上，两被告采用隐瞒事实真相的方法欺骗原告签署租赁合同，且该涉案房屋在查封、扣押、冻结期间也不允许非法处置，因此原告与被告签订的合同应属无效合同，被告张素梅应返还原告支付的房屋租金及转让费，被告世家公司因未尽到合理义务应返还原告支付的中介费。对于原告的损失，两被告应连带赔偿。原告保留追究被告张素梅非法处置查封、扣押、冻结财产罪的刑事责任的权利。基于上述事实与理由，原告特诉至法院，望判如所请。被告张素梅辩称：原告实际签订的租赁合同是与焦玲签订，不存在被告转租的情况。原告主张返还租赁费和转让费没有事实和法律依据，原告支付给被告张素梅的款项系原告让被告张素梅代交原告使用焦玲房屋的租赁费和原告购买被告经营该租赁房屋饭店期间的餐饮设备及相关的配套设备的费用。配套费用包括餐饮餐具、装修费用、实际餐饮操作设备、燃气及燃气开口费、冰箱空调等相关的经营期间使用的配套设施的费用。被告张素梅不存在隐瞒房屋存在查封的情况及事实。如果知道有查封等事实，被告张素梅也不会租赁该房屋及装修经营餐饮。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告世家公司未提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：经被告世家公司居间介绍，被告张素梅将其经营的千寻餐厅及该餐厅使用的房屋转让给原告。2018年7月16日，原告（承租方.乙方）与被告张素梅（出租方.甲方）签订房屋租赁合同一份，该合同主要内容为：一、甲方将自有的坐落在神火大道天伦华府1681+2楼房屋出租给乙方使用。二、租赁期限共21个月，甲方从2018年7月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年4月24日收回。三、租金按年结算，年租金为260000元。四、乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、物业及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方需交清欠费。六、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，需提前2个月向甲方提出。同日，原告向被告世家公司支付中介费13000元。2018年7月27日原告与被告张素梅之夫赵建签订天然气转让合同一份，该合同内容为“有赵建神火大道天宇大酒店对面天伦花园168号天然气用户转让给周创业，一切债务没有.店里一切归周创业所有”。2018年8月13日被告张素梅为原告出具收条一份，确认收到原告支付的千寻餐厅转让费300000元和房屋租金260000元。上述合同签订后，原告对涉案房屋进行了装修并投入商业经营，经营的店铺名称为饭湘饭店。2018年10月份期间，原告知悉其承租的房屋已被山东省济南市天桥区人民法院查封。2019年1月30日山东省济南市天桥区人民法院在涉案房屋所在的小区处张贴公告，责令位于河南省××市神火大道××号天伦花园小区房地产占有人自公告发出之日起45日内迁出房屋，退出土地。现原告与被告就上述纠纷事宜协商未果，形成纠纷。另查明，2015年4月25日被告张素梅之夫赵建与案外人焦玲签订房屋租赁协议一份，案外人焦玲将涉案房屋出租给赵建，租赁期限为2015年4月25日至2020年4月24日。2018年7月16日原告与被告张素梅签订房屋租赁合同的当日，原告与案外人焦玲就涉案房屋又另行签订房屋租赁合同一份，双方约定涉案房屋的租赁期限从2020年4月24日起至2023年7月24日止，租赁期限共计39个月。2016年2月17日山东省济南市中级人民法院作出（2016）鲁01执104号民事裁定书，依法查封了位于商丘市梁园区神火大道168号天伦花园小区住宅楼四栋、商铺一栋以及地下室、车库等全部房产及设施。查封期限自2016年2月18日起至2019年2月17日止。本案涉案房屋位于上述查封房产范围内。现焦玲因涉嫌非法处置查封、扣押、冻结财产罪已被采取刑事强制措施。本案审理期间，原告自愿撤回了对焦玲的起诉。上述事实有双方当事人提交的证据及双方当事人陈述和庭审笔录在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。结合本案，被告张素梅与原告签订的房屋租赁合同实际是店铺转让合同，双方就涉案房屋签订租赁合同时，被告张素梅已明确知悉该涉案房屋被人民法院查封执行的事实，且被告张素梅亦未提交有效证据证明其已将涉案房屋被人民法院查封的事实告知了原告，故被告张素梅明知涉案房屋已被人民法院查封执行的情况下与原告就涉案房屋签订的房屋租赁合同，属于无效合同。综上，对原告要求确认其与被告张素梅签订的房屋租赁合同为无效合同的诉讼请求，本院依法予以支持。因双方签订的租赁合同属无效合同，故被告张素梅收取原告的转让费及租金应当返还给原告。因原告已实际经营使用了涉案房屋，故原告使用期间的租金及转让费应予扣除，结合双方提交的证据，本院确认原告使用涉案房屋的时间按双方签订合同之日即2018年7月16日计算至山东省济南市天桥区人民法院张贴公告之日即2019年1月30日，共计198天。按上述计算，原告应承担的费用为235326.81元【（260000元÷365天×198天）+（300000元÷630天×198天）】。扣除上述原告应承担的费用后，被告张素梅应返还原告租金、转让费共计324673.19元（560000元-235326.81元）。综上所述，对原告要求被告返还租金及转让费的合理诉讼请求，本院依法予以支持。被告世家公司作为居间人，就居间事项应充分了解，并如实向委托人进行报告，结合本案，被告世家公司在涉案房屋被人民法院查封执行的情况下，仍居间双方签订租赁合同，被告世家公司未尽到谨慎注意义务，故被告世家公司收取原告的居间费用，应当返还。综上，对原告要求被告世家公司返还居间费用的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院综合分析认为，原告提交的据以证明其损失的证据达不到其证明目的，且原告与被告签订租赁合同时亦未尽到谨慎注意义务，对涉案合同的无效，亦应承担一定责任，综上，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院依法不予支持。因原告已撤回对焦玲的起诉，故对原告要求确认与焦玲签订的租赁合同为无效合同的诉请，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下:一、原告周创业与被告张素梅于2018年7月16日签订的房屋租赁合同无效；二、被告张素梅返还原告周创业租金及转让费共计324673.19元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；三、商丘世家房地产中介有限公司返还原告周创业中介费13000元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；四、驳回原告周创业的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5665元，保全费4070元，合计9735元，原告周创业负担4455元，被告张素梅负担5220元，被告商丘世家房地产中介有限公司负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  杨建辉二〇一九年十一月十二日书记员  孙亚楠