安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初2413号原告：缪成玲，女，1990年1月4日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：戈运龙，安徽皖通律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈勇，安徽皖通律师事务所律师。被告：王龙英，女，1973年6月6日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：李雨，安徽吉和律师事务所律师。被告：盛某，女，1996年8月23日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：张健，安徽仝人律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦梦甜，安徽仝人律师事务所律师。原告缪成玲与被告王龙英、盛某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告缪成玲及其委托诉讼代理人戈运龙、戈勇，被告王龙英及其委托诉讼代理人李雨，被告盛某及其委托诉讼代理人秦梦甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告共同协助原告将鸠江区竹秀清苑13幢1单元501室产权转移登记至原告名下；2、案件受理费等全部诉讼费用由被告承担；3、本案律师代理费25200元由被告方承担。事实和理由：2014年1月9日，原告与王龙英签订《房屋买卖协议》（合同签订时盛某未满18周岁，为限制民事行为能力人），约定原告向王龙英购买位于竹秀清苑13幢1单元501室的房屋一套，房屋总价款19万元整。协议第五条约定：“将来可以办理房地产权证时，买方应当及时办理该房的房地产权证，并办理产权变更登记手续；卖方应当给与协助和配合。”协议签订当日，原告通过网银向王龙英尾号为6935的账户一次性支付了购房款19万元，王龙英向原告出具了收条，双方签订了《交接手续》，载明：“买方已经将房款全额支付给了卖方，经双方现场查看房屋，符合买方要求，现将房屋移交给买方居住、使用。”后原告一直在该房屋内居住。案涉房屋为王龙英2008年拆迁时的安置房屋中的一套。2018年案涉房屋已经达到了办理不动产登记证的条件，原告多次与王龙英联系，要求王龙英配合其办理不动产登记手续，但王龙英均以各种理由拖延。2019年2月，原告突然收到法院传票，王龙英之女即盛某起诉原告要求腾空涉案房屋，并支付房屋占用费，原告才得知王龙英虽然早在2014年便将涉案房屋卖给原告，却在2018年又将涉案房屋的所有权登记至盛某名下，盛某更是不顾该房系王龙英拆迁安置房，已经出卖给原告，原告在该房已经居住5年之久这些客观事实，在房管部门登记时，作虚假陈述，谎称其拥有独立的所有权，骗取产权登记，有违诚实守信的价值观。综上所述，原告与王龙英之间存在合法的房屋买卖关系，现办理不动产登记的条件已经成就，因此，王龙英具有协助原告办理过户登记手续的合同义务。盛某和王龙英恶意串通，不顾房屋5年前已经出售给原告的客观事实，在房管部门做虚假陈述，并将房屋登记在自己名下，恶意侵害原告的合法权益，盛某存在过错，因此，盛某因自己的过错产生了协助义务。原告为维护自身的合法权益诉至贵院，希望判如所请。被告王龙英辩称：1、本案诉争房屋是拆迁安置所取得的是由原来的家庭共同共有的房产拆迁置换而来，是家庭成员共同共有的财产。王龙英在与原告签订房屋买卖协议的时候，系出于归还赌债的一个紧迫性，并未告知家庭其他成员，也没有取得家庭其他成员的同意。按照合同法第52条相关规定，违反法律法规的强行性的规定的合同无效，而依据物权法第97条之规定，处分共有的不动产或者动产，应当经全体共同共有人同意，可见王龙英在没有取得其他共同共有人同意的情况下，与原告缔结的房屋买卖合同应当归属于无效。2、物权具有排他性性质，物权变动也产生排他的效力。本案诉争的房产已经办理了不动产权登记手续，盛某已经实际取得了诉争房产的房地产权证，应该认定该房屋已经发生物权变动的法律后果，相应的债权请求权不能与物权请求权混同，因此原告的诉请无法律依据。3、即使法院认定双方的房屋买卖协议是有效的，原告的诉请也不能成立。本案中，诉争的房产已经办理了不动产权证，而且已经实际登记到了盛某的名下。盛某也在2019年2月向鸠江区法院提起了相关的诉讼，要求缪成玲腾空房屋，由此可见盛某不同意原告要求过户的诉请。因此，合同不具备继续履行的条件。综上应驳回原告的诉讼请求。被告盛某辩称：1、本案盛某诉讼主体资格不适格，其并不是房屋买卖合同签订的主体；2、案涉房屋系家庭成员共同共有，王龙英签署房屋买卖协议，并未征的其他共同共有人同意，系无权处分，根据物权法相关规定，处分共有的不动产或者动产应当经有份额2/3以上按份共有，或者全体共同共有人同意，王龙英要履行合同要征得其他共同共有人同意，本案客观上不能够办理房屋过户登记手续，在法律事实上得不到履行。3、本案盛某已经在芜湖市公证处办理继承公证。公证内容真实有效，现在案涉房屋已经登记在盛某名下并办理了过户登记，其取得房屋产权并非像原告诉称的与王龙英恶意串通，而是依据涉案房屋系家庭共同共有，家庭成员放弃继承转让得来，合法有效。综上应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年1月9日，原告与王龙英签订《房屋买卖协议》，约定原告向王龙英购买位于竹秀清苑13幢1单元501室的房屋一套，约定房屋总价款19万元整。协议第四条约定“该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵，交易后，如有上述未清事项，由卖方承担，买方不负任何责任。”第五条约定“将来可以办理房地产权证时，买方应当及时办理该房的房地产权证，并办理产权变更登记手续；卖方应当给与协助和配合。”协议签订当日，原告通过网银向王龙英一次性转账支付购房款19万元，王龙英向原告出具了收条，双方还签署了《交接手续》，载明：“买卖双方已经签订房屋买卖协议，买方已经将房款全额支付给了卖方，经双方现场查看房屋，符合买方要求，现将房屋移交给买方居住、使用。房屋交付完毕。”后原告一直居住使用该房屋至今。另查明：因拆迁安置协议及相关发票遗失，王龙英在2014年1月9日与原告签订《房屋买卖协议》时向原告出示了“芜湖市鸠江区清水街道三友集体资产管理筹备委员会”出具的证明，该证明载明“王龙英，女，身份证号码，原系三友社区红星居民，该户房屋于2008年文化科技产业园项目拆迁，房屋已安置于万春花园、竹秀清苑各一套。因保管不慎，将房屋拆迁协议及办理的相关发票遗失。”再查明：盛大荣与王龙英户在2008年拆迁时，安置了万春花园大套房屋和竹秀清苑中套房屋。其中竹秀清苑中套房屋即为本案诉争房屋竹秀清苑13幢1单元501室。盛大荣于2009年10月12日死亡。2018年11月20日，经盛伯英（盛大荣父亲）、水从兰（盛大荣母亲）、王龙英、盛某、盛习康（盛大荣之子）家庭成员共同协商一致，同意将万春花园21栋3单元401室房屋登记在盛习康名下，涉案竹秀清苑13幢1单元501室房屋登记在盛某名下。盛伯英和水从兰在情况说明中表示放弃相关继承权利。2018年12月27日，盛某办理了竹秀清苑13幢1单元501室房屋不动产权登记手续，将该房屋登记在自己名下。2019年2月19日，盛某以其系涉案房屋所有权人为由向本院起诉要求缪成玲腾空房屋并支付占用费等。因原告又另行提起本案诉讼，故该案本院已裁定中止审理。上述事实有原告提交的竹秀清苑安置房通知单、房屋买卖协议、收条、交接手续、房屋产权登记信息、拆迁补偿安置协议书、清水街道三友集体资产管理筹备委员会出具的证明、不动产登记申请表、微信聊天记录，被告盛某提交的三份情况说明、皖20**芜湖市不动产权第0597501号不动产权登记证书在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、缪成玲与王龙英系2014年1月9日签订的《房屋买卖协议》。虽然在此之前，盛大荣已经去世，但是根据盛某提供的情况说明可以认定盛大荣的父亲盛伯英、母亲水从兰同意放弃相关继承权利。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第51条规定：“放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间”。因此，王龙英在2014年1月9日出卖房屋时，涉案房屋的权利人实际为王龙英以及其子女盛习康和盛某。当时，盛习康及盛某不满18周岁，均为未成年人。因此，王龙英作为子女唯一的监护人或法定代理人，可以以自己的名义处分或代为处分上述共有财产。缪成玲在购房涉案房屋时，已支付了合理的对价，并且自2014年1月9日后一直在该房屋居住至今。由于卖房时王龙英遗失了拆迁补偿安置协议，其在签订合同当日还要求所属社区出具了相应的权利证明，该证明上也未载明相关安置房屋有除王龙英之外的其他权利人。因此，原告在购买涉案房屋时，主观上不仅为善意，且完全有理由相信王龙英有权处分涉案房屋。王龙英在明知涉案房屋早已出卖给原告的情况下，却表示放弃对涉案房屋的继承及所享有的共有权利，协助将房屋登记在女儿盛某名下，主观上存在恶意，该行为违反了民法诚实信用原则，不应予以维护。综上，应当认定王龙英与缪成玲在2014年1月9日签订的《房屋买卖协议》合法有效，该协议在签订时对于王龙英的未成年女儿盛某亦产生法律效力，盛某应当按照该协议的约定，履行相应的合同义务。至于王龙英出卖房屋后所获得的房款是用于还债还是用于维护盛某的利益，属王龙英家庭内部事宜，缪成玲作为善意购房人显然无审查义务。如王龙英的处分行为确给盛某造成了损失，盛某可另行向王龙英主张要求赔偿。二、盛某目前已经办理涉案房屋的不动产登记证，鉴于《房屋买卖协议》对于盛某具有法律效力，故盛某应当按照该协议第五条的约定，履行将房屋不动产权转移登记至缪成玲名下的义务。同时，缪成玲也应当按照协议第六条的约定，支付办理不动产权转移登记手续过程中发生的全部费用。三、虽然因王龙英家庭内部原因，导致本次诉讼，但原告主张要求被告支付律师费缺乏相应法律依据，对此不予支持。对于案件受理费和财产保全费，根据本案实际情况，本院确定由被告王龙英负担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十七条第一款、第三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第51条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告盛某于本判决生效后十日内将芜湖市鸠江区竹秀清苑13#楼1单元501室不动产权转移登记至原告缪成玲名下，原告缪成玲应积极予以配合，在办理上述手续过程中所需交纳的全部费用由缪成玲负责交纳；二、驳回原告缪成玲其他诉讼请求。案件受理费减半收取2050元、财产保全费1470元，合计3520元，由被告王龙英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 周 恒二〇一九年六月十九日书记员 丁志鹏附：本案相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第二十七条第一款父母是未成年子女的监护人。第三十四条第一款监护人的职责是代理被监护人事实民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第51条放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。