北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初10946号原告：晏琰，女，1983年10月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：徐景春（系晏琰之夫），男，1978年6月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘楠楠，北京市中银律师事务所律师。被告：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院11号楼11层1103。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：王春，男，该公司职员。原告晏琰与被告绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称京永公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晏琰及其委托诉讼代理人徐景春、刘楠楠，被告京永公司委托诉讼代理人王春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晏琰向本院提出诉讼请求：1.判令京永公司因变更商品房土地规划用途的赔偿94580元；2.判令京永公司支付市政基础设施未达条件的违约金73677.82元（以945800元为基数，日万分之一为标准，自2017年1月1日起至实际完善之日止，暂计到2019年2月18日）；3.判令京永公司向晏琰返还临时用电费用500元；4.本案诉讼费由京永公司承担。诉讼过程中，晏琰增加了一项诉讼请求：判令京永公司向晏琰支付未按合同约定条件交付房屋的违约金672936.7（1345873.4×50%）元，并将第三项诉讼请求变更为：判令京永公司向晏琰赔偿临时用电费用500元。事实和理由：2015年5月，晏琰因公司业务发展需要准备购买写字间，经多处选房，被京永公司销售宣传的纯商业写字楼、整层“智慧办公”的设计以及赠送商铺3年无偿使用权等承诺所吸引。后晏琰于2015年6月23日向京永公司购买了1张3万元抵5万元的优惠券用于支付一间办公间房款使用，并于2015年7月30日与京永公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，购买坐落在房山区拱辰街道办事处及长阳镇×地块×#商务办公楼×层×室，并支付房款945800元。预售合同约定该商品房所在土地用途为办公；因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的赔偿；出卖人于2016年12月31日前向买受人交付房屋，商品房实际交付之日市政基础设施达到开通条件，否则每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之一的违约金以及其他设施在该商品房实际交房之日达到使用条件等条款；出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照合同第十四条的约定承担阶梯式违约金。晏琰于2017年1月1日收房时，发现商品房是为了居住，而不是办公使用，且未兑现“智慧办公”、赠送商铺3年无偿使用权的承诺。同时，房屋存在墙板不稳等不同程度的质量问题。收房之后每个月时常发生不定时、多次无故停电。经了解，×号楼商品房供电是临时用电，且京永公司还收取临时用电的电费。晏琰至今已经为×号办公间缴纳临时用电电费500元，根据法律规定，京永公司无权收取临时电费。另外，小区排水问题一直没有解决，上水也存在问题。商品房小区内非市政道路也未达到使用条件。综上所述，京永公司变更土地规划用途的行为违反了预售合同的约定，致使晏琰无法邀请公司的客户到办公区域参观，丧失了诸多商机，给晏琰带来了不可挽回的经济损失。同时，京永公司市政基础设施及其他设施未达到合同约定的标准不但构成违约，也给晏琰带来诸多不便及一定程度的经济损失。京永公司未按照预售合同第十二条约定的条件交付房屋，擅自变更了规划设计且未将变更向有关部门提交申请并获得批准，所以京永公司向晏琰交付的房屋时没有取得规划验收批准文件和建设竣工验收备案表及商品房面积实测报告书，故其应当按照预售合同第十四条约定承担逾期交房责任，违约期限计算至起诉之日，本案中逾期交房违约金的数额只主张按照预售合同第十四条约定计算出来的一半。京永公司辩称，晏琰主张的房款多了3万元，该3万元款项系北京安宇嘉业房地产经纪有限公司收取，与我公司无关，不应成为计算违约金的基数。涉案商品房的规划审批及土地用途一直是办公商业用途，并未变更过，晏琰主张我公司事实上变更了商品房的用途没有证据证明。涉案商品房的市政基础设施符合交付条件，并经过北京市房山区住房和城乡建设委员会工程竣工验收，故我公司未违约。晏琰缴纳的电费是正常使用的费用，且晏琰的电费并非我公司收取，我公司不应承担返还责任。晏琰要求赔偿电费我公司也不同意，因为晏琰没有实际损失，无论哪种形式的供电，都要产生电费，而且晏琰要求的违约金与赔偿属于重复主张。预售合同第十四条约定的是逾期交房责任，我公司已经按时交付商品房且商品房已经过规划验收和竣工验收备案，且有实测报告，故我公司不存在逾期交房的违约情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月6日，晏琰之夫徐景春（乙方）与京永公司（甲方）签订《绿地新都会（拱辰）订购协议》，约定徐景春订购×号楼×单元×、×、×、×及×号楼×室五套房屋，预测建筑面积240.46平方米，付款方式为贷款，房屋总价4081901元。于定房当天交定金15万，于2015年5月28日付齐20%签约，于6月25日前付齐50%并交齐电商，可享受最低价3905525元。该订购协议甲方签章处为空白，销售员签字处由王小帅签字，销售经理签字处由周亚芳签字。其后，晏琰向北京安宇嘉业房地产经纪有限公司（以下简称安宇嘉业公司）交纳15万元。2015年6月23日，安宇嘉业公司就该15万元向晏琰出具《电商VIP卡银行收据》一张，载：今收到购房人晏琰电商VIP卡服务费金额15万元。晏琰主张该15万元亦属于购房款，每套房屋为3万元。2015年7月30日，晏琰与京永公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定晏琰向京永公司购买位于房山区拱辰办事处及长阳镇×地块×#楼商务办公楼×层×房屋（以下简称案涉房屋）一套，该商品房的用途为商务办公，其预测建筑面积共56.54平方米，其中套内建筑面积41.53平方米，按照套内建筑面积计算，总价款901474元。预售合同第九条关于规划变更的约定为：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十条关于设计变更的约定为：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人已付房款，并按照本合同生效时中国人民银行公布的活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（2）【市政双路供电√】【过渡性供电】于该商品房实际交房之日达到开通条件；……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之壹的违约金；（2）X。2、其他设施：（1）公共绿地于该商品房实际交房之日，达到使用条件；（2）小区非市政道路于该商品房实际交房之日达到使用条件；……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人继续采取措施使以使上述设施达到条件，但买受人不会以此为由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任；（2）X。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，并于该商品房实际交付之日起15个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，按合同附件八的第七条的相关规定执行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期交房时间在60日以内的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之伍的违约金；逾期交房时间大于60天并小于等于90天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之拾的违约金，逾期交房时间大于90天并小于等于120天的部分，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之拾伍的违约金，逾期交房时间大于120天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰拾的违约金。并于实际支付应付款之日起15个工作日内向买受人支付违约金。第十六条交接手续约定：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（1）出卖人应当于×日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起×日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。（3）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，买受人不能以此作为拒绝接收该商品房的理由（不满足国家相关质量标准的除外）。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。预售合同附件八补充协议第二条第3款约定，该商品房房屋性质为办公，水费、电费及采暖费用的收费标准均以办公类房屋收费标准收取。补充协议第八条约定，出卖人以样板间、户型单页、沙盘、模型等方式对房屋和房屋所在小区进行的展示以及其他宣传材料，除出卖人特别明示构成合同内容外，仅供参考，可在国家相关法律、法规允许的范围内，根据客观情况的需要进行调整。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。晏琰依照预售合同约定交纳了购房款。京永公司称其于2016年12月31日前向晏琰发出入住通知书，晏琰否认收到该通知，但称自2016年6月开始跟销售沟通收房事宜，其于2016年12月31日时已知晓可以收房。因晏琰购买的涉案项目×号楼×与规划图不符、案涉房屋墙皮脱落、门框外斜以及销售时承诺的智慧办公未满足等原因，晏琰未实际接收房屋。2017年4月1日，晏琰与京永公司签订《面积确认及房款结算协议》，确认经北京市公安局房山分局核准该套商品房的正式地名和楼号为：房山区卓秀北街×号院×号楼×层×，经政府房地局测绘部门实测，买受人所购房屋实测建筑面积为57.33平方米；实测套内建筑面积为42.19平方米；该房屋实测总价应为915800元。经买卖双方同意，最终以915800元为立契价款。2017年4月2日，晏琰向绿地京永公司补交了面积差价款。2017年4月1日，晏琰与京永公司就案涉房屋签订《智盈商业中心房屋交接单》。同日，晏琰签订《确认函》，载：“本人晏琰购买了贵司开发建设的大学城B项目×号楼×、×、×、×号房屋及×号楼×号房屋（以下简称房屋），并与贵司签署了相应的《北京市商品房预售合同》。本人收房时发现房屋实际状况与合同约定存在不一致，房屋户型结构与合同附图存在差异等情形，及原承诺赠送的商铺三年使用权不再赠送等情况。现本人同意贵司就上述问题免费向本人提供位于大学城B项目×#楼地下一层房屋的三年使用权作为一次性补偿，使用期限为自2017年5月4日至2020年5月3日止。本人承诺不会再就上述问题提出任何主张及赔付要求，并按贵司通知时间收房对房屋交付户型结构、交付现状等不再提出任何异议，并不会向任何政府机关、法院提起任何投诉、诉讼或仲裁。”双方均确认晏琰于2017年4月2日领取案涉房屋钥匙。晏琰之夫徐景春于2017年4月2日在《业主入住房屋验收表》验房情况处上签署了“墙有裂纹、墙面不平、顶不平”的意见。2017年4月17日，晏琰与京永公司签订《房山诺亚方舟项目免租合同》，约定京永公司将位于北京市房山区卓秀北街×号院×号楼-×层×室建筑面积为138.86平方米的房屋出租给晏琰使用。晏琰承诺免租租赁该房屋用于经营办公或库房等相关的业务，租赁期为2017年5月4日起至2020年5月3日止，在租赁期内，租金费用为0元。晏琰称在租赁期间内，该免租的地下室因下雨浸水给晏琰造成财产损失，晏琰已另案提起损害赔偿诉讼，该案正在审理过程中。另查，案涉房屋所在的×号楼于2016年7月29日进行竣工验收备案，于2016年11月1日取得房屋面积测算技术报告书。晏琰称其在收房之后才得知案涉房屋所在楼栋全楼的上下水已开通，使×号楼具备住宅使用功能，无法达到商务办公的目的。该行为属于擅自变更规划、设计，且未征得晏琰同意，隐瞒实情欺诈晏琰，案涉房屋商务办公的目的根本无法达到，给晏琰造成极大经济损失。关于涉案项目的供电情况，本院向国网北京市电力公司（以下简称电力公司）进行调查。电力公司客户服务中心于2019年6月27日回函称智盈商业中心项目目前不具备送电条件，原因为京永公司内部配电室未报竣工验收。关于涉案项目的上水、下水情况，本院向北京市房山区水务局进行调查。北京市房山区水务局于2019年7月18日对上水作出的复函称涉案项目于2015年1月29日取得《临时用水指标审批单》，用水性质为建筑用水，目前该项目尚未申办正式用水指标，用水性质仍为临时建筑用水。目前该项目临时用水使用正常，该项目大市政供水主管网方面已具备开通条件。目前该项目未办理正式用水指标，待建设单位完成建设项目节水设施竣工验收后，方可向我局申办正式用水指标。同时，该项目正式供水时，需经良泉水业有限公司为其办理正式用水手续、签订供水协议，经测试水质、水压等合格后，方可正式供水。由于该项目尚未办理相关手续，故项目区内部供水（上水）是否达到开通条件应由建设单位或委托的管理单位负责。北京市房山区水务局于2019年6月20日对下水（污水、雨水）开通情况回复如下：1.按照规划该项目污水可接入卓秀北街污水管线流经良乡东路污水管线、良乡16号路污水管线最终汇入良乡污水处理厂达标处理。2.该项目雨水可接入卓秀北街管线流经明理路、致美北街、致美南街、高教园区十六号雨水管线最终汇入刺猬河。3.该项目雨、污水管线下游均畅通，京永公司未办理完成与卓秀北街市政管线接驳手续，故尚未与外围市政管线连通。京永公司于2019年5月22日办理了污水入网咨询意见，初步明确污水排放下游，但未向我局申请办理雨水入网咨询意见，无雨水入网依据。2019年6月12日申请办理了雨污水入网方案审查手续，目前该项目污水已具备接入卓秀北街污水管线条件，可以施工。雨水因未完成入网咨询及入网方案审查手续尚不具备接入卓秀北街雨水管线条件。鉴于京永公司否认其在供水、供电方面存在违约，本院于庭审过程中进行了释明，京永公司表示市政基础设施违约金按预售合同第十三条的约定来，全部房价款不包含晏琰主张的3万元，其他按上述条款的标准计算。本院认为，晏琰与京永公司在自愿基础上签订的预售合同及《面积确认及房款结算协议》，均为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据双方提供的证据，×号楼通过规划验收及竣工验收备案，商品房规划用途为商务办公。晏琰主张京永公司变更了商品房土地规划用途，但其未提交充分证据对此予以证明。×号楼的其他业主将购买的房屋作为住宅使用并不能改变房屋及土地的规划用途。同时，晏琰所述的商机受多方面因素的影响，具有不确定性。故对于晏琰要求京永公司赔偿变更商品房土地规划用途的损失的诉讼请求，本院不予支持。京永公司在合同约定的交房日期届满时已经具备了法定以及预售合同第十二条约定的交房条件，且晏琰已知晓可以收房，但其以×号楼×与规划图不符、案涉房屋墙皮脱落、门框外斜及销售时承诺的智慧办公未满足等原因未实际接收房屋。首先，×号楼×并非本案预售合同所涉房屋，×号楼×存在的问题不能构成拒收案涉房屋的理由。其次，墙皮脱落、门框外斜以及晏琰在《业主入住房屋验收表》验房情况处上签署的“墙有裂纹、墙面不平、顶不平”等情况均为房屋质量表面瑕疵，根据预售合同第十六条的约定，买受人不能以此作为拒绝接收商品房的理由，买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。再次，晏琰于实际收房时出具的《确认函》中已明确同意就房屋实际状况与合同约定存在不一致、房屋户型结构与合同附图存在差异等情形及原承诺赠送的商铺三年使用权不再赠送等情况由京永公司向其免费提供×号楼地下一层房屋的三年使用权作为一次性补偿，且承诺不会再就上述问题提出任何主张及赔付要求。最后，如前所述，案涉房屋不存在商品房土地规划设计变更，故不能以此认定京永公司存在未按合同约定条件交房的情形。因此，对于晏琰按照预售合同第十四条主张的未按合同约定条件交付房屋的违约金，本院不予支持。根据查明的事实，预售合同约定的上水、下水未于实际交房之日达到开通条件，预售合同约定的市政双路供电亦未于实际交房之日达到开通条件。在双方未另行作出约定的情况下，京永公司虽向晏琰提供了替代性履行方式，但京永公司的行为违反了预售合同的约定。根据预售合同第十三条的约定，供水、供电等市政基础设施未达到条件，每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之壹的违约金。京永公司应当按该条款约定向晏琰支付违约金。其中，“全部房价款”应为《面积确认及房款结算协议》确认的最终价款。因晏琰主张的3万元的电商服务费并非京永公司收取且其后签订的预售合同及《面积确认及房款结算协议》均未对此予以确认，故该款项不应计入违约金计算基数。违约金的起算时间，本院根据预售合同约定自晏琰实际接收房屋之日起算。考虑到京永公司正在完善供水、供电设施，本案违约金的截止时间，暂计算至起诉之日。需要说明的是，预售合同对于供水、供电等市政基础设施未达到条件单独约定了违约条款，且京永公司提供了替代性履行方式，该种情形下京永公司交付商品房属于交付瑕疵，不适用预售合同第十四条的逾期交房责任。因晏琰交纳的临时用电的费用为其实际使用支出，不存在相应损失，故对其主张的临时用电费用赔偿，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、绿地集团北京京永置业有限公司于本判决生效后十日内向晏琰支付市政基础设施未达到条件的违约金66395.5元；二、驳回晏琰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6109元，由晏琰负担5627元（已交纳），由绿地集团北京京永置业有限公司负担482元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇一九年十月二十五日书记员  李长凤