上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初3971号原告：北京万方恒泰资产管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：李强，经理。委托诉讼代理人：肖斌，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许振佳，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：中民联合运输有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区德堡路****楼****。法定代表人：何流。原告北京万方恒泰资产管理有限公司(以下简称万方公司)诉被告中民联合运输有限公司(以下简称中民公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告万方公司的委托诉讼代理人许振佳到庭参加诉讼，被告中民公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告万方公司向本院提出诉讼请求：1.中民公司支付万方公司2018年1月1日至2018年8月21日的租金1,948,343.89元及截止至2018年12月31日的滞纳金420,250.78元，并分别以671,328元、1,277,015.89元为基数，均按每日万分之五的标准，支付自2019年1月1日起至租金实际付清之日止的滞纳金；2.中民公司支付万方公司保证金差额145,456.94元；3.中民公司支付万方公司2018年4月1日至2018年8月21日物业费150,294.66元；4.中民公司支付万方公司因未按时支付租金导致万方公司多缴纳的税费19,294.47元；5.中民公司支付万方公司违约金816,782.94元。事实与理由：2016年9月,万方公司和中民公司签订《隆宇国际商务广场办公楼租赁合同》,约定万方公司将位于上海市静安区恒丰路XXX号隆宇国际商务广场办公楼23楼01/02/03/05室房屋(以下简称涉案房屋)出租给中民公司,租赁期限为2015年7月1日至2018年3月31日,建筑面积共计1,147.57平方米,并约定了租金标准,其中,2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金为每日每平方米建筑面积6.50元,月租金为223,776元,租金支付方式为按季度支付,每期租金到期10个工作日前支付下期租金。2018年3月27日,万方公司与中民公司续签合同,约定租赁期限为2018年4月1日至2020年3月31日,租金标准为每日每平方米建筑面积7.80元,月租金为272,260.98元,租金支付方式为按月支付,首期租金于合同签订之日起5日内一次性支付,此后在每期租金到期10个工作日前支付下期租金。上述两份租赁合签订后,万方公司均依约向中民公司交付房屋,但中民公司并未按时支付房屋租金,至今一直拖欠2018年1月1日至2018年8月21日的租金及物业费。万方公司认为,中民公司未依约支付租金,在多次催收后仍未支付,已严违反合同约定,因此,万方公司起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告中民公司未应诉，亦未答辩及举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月,万方公司作为涉案房屋的所有权人，与中民公司签订《隆宇国际商务广场办公楼租赁合同》,约定：万方公司将涉案房屋出租给中民公司,建筑面积共计1,147.57平方米；租赁期限为2015年7月1日至2018年3月31日；其中2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金为每日每平方米建筑面积6.50元,月租金为223,776元,租金支付方式为按季度支付,每期租金到期10个工作日前支付下期租金；若逾期支付租金，每逾期一日，中民公司向万方公司支付日租金的万分之五作为滞纳金，滞纳金的计算期自该租金应付之日起开始计算，直至付清该租金本金；若中民公司逾期不支付租金，经书面催告后仍不支付超过30日的，万方公司可书面通知中民公司解除本合同，违约方应向另一方按当月租金的3倍支付违约金，如果给对方造成损失，还应赔偿对方所造成的损失与违约金的差额部分；中民公司应承担承租房屋的物业管理费，由中民公司根据其与恒御行物业管理(上海)有限公司(以下简称恒御行公司)签署的《物业管理服务合同》直接支付给恒御行公司；中民公司在签约前支付万方公司租赁保证金671,328元，在租期届满后十个工作日内，万方公司应将依本合同扣除了其他费用后的保证金的剩余部分无息退还中民公司；合同还对其它租赁相关事项进行了约定。签约后，万方公司将涉案房屋交付中民公司，中民公司向万方公司支付租赁保证金671,328元，双方开始履行合同。上述合同租期届满，双方于2018年3月27日续签了合同,合同主要内容有变更的如下：租赁期限为2018年4月1日至2020年3月31日；租金标准为每日每平方米建筑面积7.80元,月租金为272,260.98元，租金支付方式为按月支付,首期租金于合同签订之日起5日内一次性支付,此后在每期租金到期10个工作日前支付下期租金；逾期支付租金，每逾期一日，中民公司向万方公司支付日租金的千分之一作为滞纳金，滞纳金的计算期自该租金应付之日起开始计算，直至付清该租金本金；中民公司支付万方公司租赁保证金816,784.94元，在租期届满后十个工作日内，万方公司应将依本合同扣除了其他费用后的保证金的剩余部分无息退还中民公司；其它合同内容与先前合同基本相同。履约期间，中民公司共计向万方公司支付租金至2017年12月31日，此后租金未付，亦未补缴两份合同约定的租赁保证金差额。2018年6月间，万方公司将涉案房屋出售给上海喜盈置业有限公司(以下简称喜盈公司)，同年8月22日，涉案房屋所有权被核准从中民公司名下转移登记至喜盈公司名下。为此，万方公司和喜盈公司就涉案房屋的应收租金等相关费用进行结算，万方公司于2018年9月25日支付给喜盈公司涉案房屋的租赁保证金816,784.94元。另外，因中民公司欠缴相关物业管理费，万方公司向恒御行物业管理(上海)有限公司支付了涉案房屋自2018年4月1日至2018年8月21日期间的物业管理费150,294.66元。此后，万方公司因向中民公司催讨相关欠款无着，遂起诉至法院，要求判如所请。审理中，万方公司同意将其诉讼1中主张滞纳金的标准统一调整至按照每日万分之五计算。此外，万方公司提供了价税金额合计272,260.98元的北京增值税专用发票三张作为证据，并认为由于中民公司未按约支付2018年8月份的租金，导致万方公司未能将2018年8月22日起的房租支付给案外第三方公司，案外第三方公司也不能向万方公司开具发票以冲抵万方公司开具发票所需缴纳的增值税、城建税及教育费附加，造成了万方公司多缴纳税费合计19,294.47元，主张该费用应由中民公司承担。该三张发票记载开票日期均为2018年10月16日。本院认为，万方公司和中民公司签订的《隆宇国际商务广场办公楼租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。中民公司作为承租方，其主要合同义务为按约及时足额向万方公司支付租金，然而中民公司未支付2018年1月1日之后的租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然涉案房屋的所有权在涉案租期内发生变化，但根据买卖不破租赁的原则，《隆宇国际商务广场办公楼租赁合同》依然合法有效，万方公司有权主张中民公司支付涉案房屋所有权转让之前的欠付租金及相应的逾期付款违约金，现中民公司要求万方公司支付2018年1月1日至2018年8月21日的租金1,948,343.89元及相应的滞纳金，并在审理中将计算滞纳金的标准统一调整为每日万分之五，其诉请合法有据，本院予以支持。因中民公司未在续签合同时按约补缴租赁保证金的差额，而万方公司在将涉案房屋的所有权转让时按照补缴后的金额将全部租赁保证金转移给新的所有权人，其行为并无不妥，现万方公司要求中民公司支付租赁保证金差额145,456.94元，其主张有事实和法律依据，本院予以支持。此外，因中民公司未能及时支付物业管理费，万方公司在转让涉案房屋时就相关欠费与物业服务企业进行了结算并垫付了相关费用，现主张中民公司支付已垫付的物业管理费150,294.66元，其主张合法有据，本院亦予支持。关于万方公司要求中民公司承担因未按时支付租金导致万方公司多缴的税费19,294.47元的诉请，如果中民公司应支付相关租金，那么相应的税费依法应由万方公司自行承担，而万方公司该项诉请所涉的2018年8月份租金中，8月21日之前的部分租金本院已依法认定应由中民公司支付给万方公司，故万方公司要求中民公司承担相应税费于法无据；而对于此后部分税费存在已开票未付款问题，本院注意到万方公司提供的发票开票日期在2018年10月16日，此时其早已将涉案房屋转让给案外人，亦晚于其与案外人结算并支付应收租金的时间，此时万方公司应当明知其无权要求中民公司向其支付8月22日以后的租金，却仍然向其开具了全额的发票，导致可能存在多缴税费的问题，该后果应当由万方公司自行承担；故本院认为万方公司要求中民公司承担相关税费的诉请于法无据，本院不予支持。关于万方公司要求中民公司支付违约金816,782.94元的诉讼请求，合同中关于该违约金的约定性质为解约违约金，其适用的前提是一方违约导致合同提前解除，本案中虽然中民公司存在欠付租金的违约行为，但万方公司并未就此行使合同解除权，故万方公司径行要求中民公司支付违约金于法无据，本院不予支持。被告中民公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中民联合运输有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告北京万方恒泰资产管理有限公司2018年1月1日至2018年8月21日的租金1,948,343.89元；二、被告中民联合运输有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告北京万方恒泰资产管理有限公司逾期支付租金的违约金(分别以671,328元、272,260.98元、272,260.98元、272,260.98元、272,260.98元、187,971.97元为基数，自2017年12月17日、2018年4月1日、2018年4月16日、2018年5月17日、2018年6月14日、2018年7月17日起，计算至实际清偿相应欠款之日止)；三、被告中民联合运输有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告北京万方恒泰资产管理有限公司保证金差额145,456.94元；四、被告中民联合运输有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告北京万方恒泰资产管理有限公司垫付的2018年4月1日至2018年8月21日物业费150,294.66元；五、对原告北京万方恒泰资产管理有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告中民联合运输有限公司负担。案件受理费34,811元，由原告北京万方恒泰资产管理有限公司负担6,697元，被告中民联合运输有限公司负担28,114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强人民陪审员  张 虹人民陪审员  陈洪林二〇一九年八月二十六日书 记 员  王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。