河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0724民初78号原告：河南天地大建材有限公司，住所：获嘉县亢村镇产业集聚区**。法定代表人：丁勋华，总经理。委托诉讼代理人：肖正，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：回忆，河南豫和律师事务所律师。被告：河南德泰建筑防水材料有限公司，，住所：郑州市金水区鸿宝路扬金工业园**法定代表人：丁根亭，总经理。原告河南天地大建材有限公司（以下简称天地大公司）诉被告河南德泰建筑防水材料有限公司（以下简称德泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情较为复杂，本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天地大公司委托诉讼代理人肖正、回忆到庭参加了诉讼。被告德泰公司经本院依法送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天地大公司诉称，原、被告于2015年7月签订了一份《厂房租赁协议》，合同约定：租赁期限从2015年7月起租赁期限为10年，租金前三年每年为人民币20万元，三年后每三年递增一次，每次递增10%，租金支付时间为每半年支付一次，租金到期前十天乙方向甲方支付下半年度租金。按照双方约定2018年7月被告应当支付下一期房租，被告始终拒绝支付，且被告的机器设备等依然存放在原告的出租房屋内，导致原告房屋始终无法继续出租。经原告多次催促要求，被告依然不将机器设备等迁离，并拒不支付房屋租金。故原告诉至本院，要求：一、解除原、被告之间签订的《厂房租赁协议》；二、被告立即将设备迁离、房屋恢复原状；三、被告偿还所欠房屋租金11万元（自2018年7月暂计算至起诉之日止），按照合同约定租金每年22万元计算至被告迁离设备、房屋恢复原状、所欠租金全部偿还完毕之日止；四、本案诉讼费用由被告承担。被告德泰公司未到庭，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。原告天地大公司向本院提交的证据材料有：1、《厂房租赁协议》一份，证明原、被告签订厂房租赁协议，明确约定租赁期限及租金计算方式；2、河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书一份、河南省企业投资项目备案确认书一份，证明案涉房屋所有权归原告；3、原告律师向被告法定代表人丁根亭发送短信记录，证明被告明知与原告签订的《厂房租赁协议》已到期半年之久，经原告多次向被告法定代表人丁根亭发送信息通知，被告既不支付租金也不将其设备拉走，故意损害原告的权益；4、德泰公司向原告交付房租明细表一份、付款记录9份，证明被告第一次向原告交租金时间是2016年2月，交的是2015年7月至9月的房租。截止2018年12月份，被告尚欠11万元房租未支付；5、获嘉县规划设计条件通知书一份，证明出租人虽未取得建设工程规划许可证，但持有获嘉县城乡规划局出具的获嘉县规划设计条件通知书，满足工程规划条件和出租条件，且建设工程规划许可证正在办理当中。被告德泰公司未向本院提交证据材料，也未对原告提交的上述证据材料向本院提交书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。经核查，原告提交的证据1、2、3、4客观真实，与本院有关联，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据5系复印件，原告未能提交原件进行核对，故对该证据5的证据效力本院不予确认。根据上述有效证据及原告的当庭陈述，本院认定案件事实如下：原告天地大公司（甲方）与被告德泰公司（乙方）于2015年7月份签订《厂房租赁协议》一份，约定内容如下：“第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.1甲方将位于亢村南中原家具产业园03地块的厂房或仓库（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为1800平方米，及生活办公配套房350㎡。1.2本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限2.1租赁期限为10年，即从甲方厂区的水、电及配套设施完全具备乙方的生产条件之日起为起租日……第三条免租期及租赁物的交付在本出租合同生效之日起十五日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四条租赁费用4.1租金前三年每年为人民币20万元，三年后每三年递增一次，每次递增10%。4.2支付方式及周期租金每半年支付一次，租金到期前十天乙方向甲方支付下半年度租金……甲方（加盖“河南天地大建材有限公司合同专用章”）丁勋华（签字）乙方（加盖“河南德泰建筑防水材料有限公司”公章）丁根亭（签字）联系电话：133××******”。协议签订后，被告德泰公司自2015年7月起开始租赁使用原告的房屋，并按合同约定向原告支付了自2015年7月1日至2018年6月31日期间的租金，之后未再支付租金，但被告的机器设备仍存放在租赁房屋中。本案诉讼过程中，原告委托诉讼代理人回忆于2019年3月26日向被告法定代表人丁根亭发送信息，通知被告于2019年3月31日前处理其存放在租赁房屋中的机器设备。2019年4月8日，原告委托诉讼代理人又向丁根亭发送信息，通知被告于2019年4月10日前处理存放在租赁房屋中的机器设备。但被告均未作回应。2019年4月13日，原告将被告存放在租赁房屋中的机器设备予以处理，处分价款为55620元。另查明，原告上述所出租房屋尚未取得建设工程规划许可证。原告于庭审中放弃了第二项诉讼请求，又进一步明确诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的《厂房租赁协议》；2、被告自2018年7月份开始支付原告房屋租金至2019年3月31日（自2018年7月份暂计算至起诉之日租金为11万元）；3、诉讼费用由被告承担。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告天地大公司、被告德泰公司签订《厂房租赁协议》，将其位于获嘉县亢村南中原家具产业园03地块的房屋租赁给被告德泰公司使用，但由于该出租房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，上述《厂房租赁协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求解除其与被告签订的《厂房租赁协议》，不符合法律规定，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，原、被告签订的《厂房租赁协议》无效，但被告应按合同约定租金标准向原告支付房屋占有使用费。尽管《厂房租赁协议》中未载明协议签订时间，也未明确起租日期，但原告起诉状中称原、被告签订租赁协议的时间是2015年7月份，厂房租赁期限从2015年7月份开始计算。被告德泰公司收到起诉状后只是对本案的管辖权提出异议，其对原告起诉状中所称的厂房起租日期并未提出异议，故本院确定被告租赁原告厂房的起租日为2015年7月份。被告已支付原告房租至2018年6月份，且原告已于2019年4月13日将被告存放在租赁房屋中的机器设备以55620元的价款予以处理，故原告要求被告支付自2018年7月至2019年3月31日的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。根据原、被告租赁协议中第四条关于“租金前三年每年为人民币20万元，三年后每三年递增一次，每次递增10%，租金每半年支付一次，租金到期前十天乙方向甲方支付下半年度租金”的约定，自2018年7月份起，被告应按每年22万元（20万元＋20万元×10%）的标准向原告支付厂房占有使用费。扣除原告处理被告存放在租赁房屋中的机器设备价款55620元，被告德泰公司还应支付原告厂房占有使用费109380元（220000元÷12个月×9个月－55620元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南德泰建筑防水材料有限公司应于判决生效后五日内支付原告河南天地大建材有限公司房屋占有使用费109380元；二、驳回原告河南天地大建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2500元，由被告河南德泰建筑防水材料有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  高素兰审 判 员  王光利人民陪审员  王瑞芳二〇一九年九月三十日书 记 员  王艳红