河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0205民初81号原告：何志刚，男，1967年8月9日出生，回族，住河南省开封市禹王台区。原告：何志广，男，1971年7月6日出生，回族，住河南省开封市龙亭区。原告：何美君，女，1962年12月27日出生，回族，住河南省开封市顺河回族区。三原告委托诉讼代理人：曹永强，河南源翔律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：何珊珊，女，1989年9月9日出生，回族，住址河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：璩亮，河南正言律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：裴龙，男，1992年2月2日出生，汉族，住河南省杞县。原告何志刚、何志广、何美君与被告何珊珊、裴龙确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告何志刚、何美君及何志刚、何志广、何美君的委托诉讼代理人曹永强，被告何珊珊及其委托诉讼代理人璩亮到庭参加诉讼。被告裴龙经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因案情复杂，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告何志刚、何志广、何美君向本院提出诉讼请求：1．请求贵院依法判令被告何珊珊与裴龙在2015年12月3日签订的《房地产买卖契约》为无效合同（位于开封市××王××区新政北街××号的两层建筑面积82.52平方米的房地产）；2．判令诉讼费由被告承担。事实与理由：三原告与被告何珊珊的父亲何志强系兄妹关系，开封市××王××区新政北街××号两层建筑面积82.52平方米的房屋系三原告和何志强的父亲何文才、母亲王树兰生前所建。该房屋原登记在何文才名下。2005年9月4日王树兰去世，遗产未予以分割继承。之后何文才在三原告不知情的情况下，于2011年6月28日将上述房屋过户给何志强。2015年1月1日，何文才去世，三原告发现何志强的侵权行为后将其诉至法院，请求确认上述房屋的所有权。一审期间，法庭通过调查发现2015年5月25日，在三原告不知情的情况下，何志强将上述房屋过户给其女儿何珊珊，原一审法院不予支持，并且判决该房屋为原告与何志强四人共有。何志强不服提出上诉，2015年12月13日，市中院判决维持原判。三原告与何志强长期协商未果，于2017年11月21日向开封市禹王台区人民法院提起行政诉讼，要求开封市国土局撤销颁发给何珊珊的房产证。审理中发现何珊珊在2015年12月3日将该房屋转让给裴龙。2018年9月10日，开封市禹王台区人民法院判决确认何志强与何珊珊之间关于该房产的买卖协议无效。开封市××王××区新政北街××号的两层建筑面积82.52平方米的房产有房地产权证，还有13.20平方米的房屋有建筑许可证，无产权证的房屋面积125.00平方米，上述建筑是一体不可分割的，在审理中，原告申请对房产进行价值评估，经鉴定机构评估，上述房产2015年12月市场价值332,500元，被告何珊珊与裴龙在明知道该房产存在所有权争议的情况下，仅以100,000元的价格进行交易，串通买卖，侵犯三原告合法权益。根据《合同法》的相关规定，何珊珊与裴龙之间关于该房屋所有权买卖合同为无效合同，请求贵院支持原告所请。被告何珊珊辩称，被告何珊珊拥有该房屋的合法有效文书即房产证，具有合法处置自己财产的权利，在没有任何证据证明何珊珊违法交易的情况下，何珊珊与裴龙的房屋买卖合同交易是合法的。被告何珊珊和裴龙买卖房屋前并不相识，双方是按照2015年12月5日签订《房屋买卖合同》房屋转让价170,000元履行的，双方2015年12月3日的合同转让价100,000元是为了省税签订的，被告何珊珊将新政北街86号的两层建筑面积82.52平方米以170,000元的价格卖给裴龙，该交易价格与房地产估价报告中对82.52平方米房屋的评估价178,200元价值相当的，何珊珊与裴龙的交易不属于低价转让。无证房屋是何珊珊父亲何志强盖的，与原告无关。被告何珊珊提交2015年12月5日《房屋买卖合同》一份及裴龙银行转款160,000元记录一份。被告裴龙未出庭亦未答辩。经审理查明，原告何志刚、何志广、何美君与被告何珊珊的父亲何志强系兄妹关系。位于开封市××王××区新政北街××号两层建筑面积为82.52平方米的房屋原登记在三原告和何志强的父亲何文才名下（证号：329395），三原告和何志强的母亲王树兰于2005年9月4日去世，王树兰的遗产未予以分割继承。2011年6月28日，何文才与何志强签订房屋买卖合同一份，约定何文才将房屋82.52平方米及只有建筑许可证（证号：9600072）房屋13.20平方米以100,000元的价格卖给何志强。2011年11月21日，证号为329395的82.52平方米的房屋过户登记在何志强名下（房屋产权证号：33××86）。2015年1月1日，何文才去世。2015年5月10日，何志强与被告何珊珊签订《房屋买卖契约》，约定何志强将位于开封市××王××区新政北街××号（房屋产权证号：33××86）的房屋出卖给何珊珊。2015年5月25日，该房登记在何珊珊名下（房屋产权证号：34××05）。2015年5月19日，何志刚、何志广、何美君向本院提起共有权确认纠纷诉讼，本院于2015年9月7日作出（2015）禹民初字第364号民事判决书，判决上述房屋由三原告与何志强共同共有。何志强不服提出上诉，2015年12月13日，开封市中级人民法院作出（2015）汴民终字第1862号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年12月3日，被告何珊珊与被告裴龙签订《房地产买卖契约》，该合同在开封市房地产屋交易登记中心备案。合同约定：裴龙购买何珊珊位于新政北街86号（房屋产权证号：34××05），建筑面积82.52平方米的房屋，成交价100,000元，裴龙于2015年12月3日前一次性付清，付款方式为现金。审理中，被告何珊珊又提交2015年12月5日签订的《房屋买卖合同》内容为：何珊珊与裴龙商定开封市新政北街86号房屋转让价格为170,000元，裴龙于2015年12月5日向何珊珊支付首付10,000元，待房屋过户后公积金贷款支付剩余房款160,000元…。2015年12月18日房屋登记在裴龙名下。2015年12月24日，裴龙经中国工商银行手机银行（卡号为62×××62）转入何珊珊账户（卡号为62×××57）160,000元整。经河南中正房地产资产评估有限公司评估，于2019年12月2日出具豫郑中正评字［2019］12918号房地产估价报告，评估结论为：价值时点2015年12月，开封市××王××区新政北街××号房屋有房地产权证的建筑面积82.52平方米，总价178,200元，有建筑许可证13.20平方米，总价28,500元，无产权证125.00平方米，总价125,800元，合计332,500元。2018年3月13日，三原告向本院提起诉讼，请求确认何志强与被告何珊珊于2015年5月10日签订的关于开封市××王××区新政北街××号的《房屋买卖契约》无效。本院于2018年9月5日作出（2018）豫0205民初639号民事判决书，判决何志强与何珊珊于2015年5月10日签订的《房屋买卖契约》无效。另查明，开封市××王××区新政北街××号房屋有房地产权证的面积为82.52平方米，有建筑许可证的面积为13.20平方米，无产权证的面积为125.00平方米，上述建筑为一整体，不可分割。诉讼中，被告何珊珊认可将上述房屋整体卖给被告裴龙。以上事实，有《房地产买卖契约》、《房屋买卖合同》、房地产所有（使用）权登记信息查询结果、房地产转移（让）登记申请书、借记卡账户历史明细清单、《房地产权证》询问笔录、房地产估价报告、开封市禹王台区人民法院（2015）禹民初字第364号、（2018）豫0205民初639号民事判决书、开封市中级人民法院（2015）汴民终字第1862号民事判决书及当事人陈述等证据在卷为证。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，但该合同的订立、履行，应当以不违反法律、行政法规的禁止性规定为前提，不违背社会公序良俗，不得损害他人合法权益。本案中，何志强在三原告提起开封市××王××区新政北街××号房产共有权确认纠纷的诉讼过程中，将房产过户给何珊珊，被告何珊珊在明知该房产经法院判决确认三原告与何志强共同共有的情况下，未经共有人同意，将房产卖给裴龙，其主观上明显存在恶意，且何志强与何珊珊的《房产买卖契约》亦经法院判决无效。关于被告裴龙是否善意取得问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”。本院在审理中查明，开封市××王××区新政北街××号房屋有产权部分及无产权部分是一个不可分割的整体，经资产评估该房地产于价值时点的市场价值为332,500元。被告何珊珊和裴龙签订的备案合同的房屋交易价为100,000元，即便按被告何珊珊所称170,000元卖与裴龙，其双方交易价格也明显低于市场价。何珊珊称其与裴龙素不相识，却以明显低于市场价格将房屋卖于被告裴龙，也不符合常理。故本院认为裴龙的买受行为不构成善意取得。三原告主张被告何珊珊与裴龙在2015年12月3日签订《房地产买卖契约》无效的理由成立，本院予以支持。被告何珊珊辩称无产权证的房屋为其父何志强所建，但未提供证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告何珊珊与被告裴龙于2015年12月3日签订的开封市禹王台区新政北街86号两层建筑面积82.52平方米《房地产买卖契约》无效。案件受理费500元、保全费1,000元，公告费520元及下次公告费300元，共计2,320元，由被告何珊珊、裴龙各负担1,160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  曹兴华审 判 员  武东升代理审判员  杨迎春二〇二〇年四月八日书 记 员  孙艳艳