天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初689号原告（反诉被告）：郑康利,男,1968年5月24日出生,汉族,住。委托诉讼代理人：王姝丽，津南区天行健法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张贤敏，原告之妻，1969年11月27日出生，汉族，住。被告（反诉原告）：王凤芝，女，1981年4月18日出生，汉族，住。第三人：天津超群房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇耀华新天地底商1138号。法定代表人：刘胤超，经理。委托诉讼代理人：孙志刚，该公司职员。原告郑康利与被告王凤芝、第三人天津超群房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑康利的委托诉讼代理人王姝丽、张贤敏，被告王凤芝、第三人天津超群房地产经纪有限公司的法定代表人刘胤超、委托诉讼代理人孙志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑康利向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告及第三人签订的房屋买卖居间合同中房屋买卖部分；2.请求法院依法判令被告赔偿原告定金100000元、赔偿中介费5000元；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告王凤芝在2018年6月2日与原告郑康利及第三人签订了房屋买卖居间合同，原告将以上房屋以1180000元出售给被告，合同约定被告于当日支付原告购房定金100000元，在交易过程中该定金款项自动转为房款，并与被告交付房款时共同交付房屋所属资金监管机构，被告承诺于2018年10月1日之前筹齐首付款354000元，并且约定如果被告违约，就上述定金100000元以及被告支付的各种费用原告均不予退还。合同签订后，被告向原告支付了定金100000元，2018年10月12日，原告将以上定金100000元转到被告账户按约定由被告支付房屋首付款，被告收到以上100000元后却不再配合原告办理房屋买卖的相关手续，并明确表示不再购买以上房屋，原告的行为导致原被告之间房屋买卖合同无法履行，被告的行为已经构成根本违约，被告违约给原告造成了经济损失，故原告诉至人民法院，请求法院判如所请。被告王凤芝辩称，其没有违约，被告已准备好房屋相关的首付款及贷款手续，但因为原告一直推脱，没有清理涉案房屋的全部贷款，故被告无法继续购买涉案房屋，因此被告王凤芝向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令解除或撤销原告与被告及第三人签订的天津市津南区房屋买卖居间合同中房屋买卖部分；2.请求法院依法判令原告赔偿被告除定金之外的损失100000元;3.判令第三人退还中介费11000元；4.本案诉讼费用及反诉费用由原告承担。原告郑康利针对被告王凤芝的反诉辩称，同意被告的第一项诉讼请求，但不认可被告其余诉请。理由为，原告确实没有清贷，但是因为被告不具备购房资格，为了避免原告造成损失，原告须待被告具备购房资格后才能进行清贷。在被告具备购房资格后，原告曾要求被告找第三人协商促成合同的履行，但是被告明确表示不再购买该房屋，被告在未告知原告的情况下擅自将存入首付款中的100000元定金取走，不积极准备首付款，以上理由均是导致合同不能履行的根本原因。第三人天津超群房地产经纪有限公司述称，原被告双方买卖天津市津南区房屋事宜由其负责中介，三方共同签订了房屋买卖居间合同。在2018年8月30日其公司联系被告将办理购房的相关手续发来，原告与第三人去房管局办理网签手续，但房管局工作人员称被告的社保和完税手续在2018年10月31日前不能符合国家限购要求，被告需要把社保及完税手续完善，在2018年11月以后才能办理网签。事后，第三人也在积极调解原被告双方购买房屋的事宜。同时，第三人不同意被告要求其退还中介费的请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方有争议的事实及证据，本院确认如下：1.原被告双方房屋买卖合同约定的内容。本案中，原被告双方并未单独订立房屋买卖合同，而是与第三人共同签订了《房屋买卖居间合同》，该居间合同中对房屋买卖权利义务部分进行了约定。庭审中原被告双方均认可合同内容，但不认可其自身负有违约责任。本院认为该份居间合同具有真实性、合法性、关联性。结合该份证据与庭审陈述，本院确认如下事实：为原告郑康利名下房屋，被告王凤芝欲购买该房屋，于2018年6月4日原被告及第三人签订了房屋买卖居间合同。合同第一条第2款约定原告自行清除房屋贷款。第二条约定了房屋成交价为1180000元，第二条第1款约定了被告于签订当日支付原告购房定金100000元，在交易过程中该笔款项自动转为房款，并于被告交付房款之时共同交付房屋所属资金监管机构，履行资金监管程序。第二条第2.1款约定了被告采取银行贷款方式筹集房款，第2.2款约定了被告应于2018年10月1日之前筹齐首付354000元（包含已支付的购房定金），剩余房款826000元通过贷款形式支付给原告。第2.3款约定了待被告的贷款申请经贷款银行审核通过后，原被告双方在第三人陪同下办理房屋产权过户及抵押登记手续。合同第六条对违约责任作出约定，若原告或被告违反合同约定，违约方应向守约方支付相当于合同约定的该房屋实际成交价10%作为违约金，被告未按合同第二条约定付款的，视为被告单方违约，并承担相应的违约责任。合同中原被告双方另补充约定了定金罚则，若原告违约双倍赔偿被告定金及被告支付的各种费用，若被告违约此定金不退，被告支付的各种费用概不退还等内容。原被告双方在房屋买卖履行期间，产生纠纷，故未能到津南房管局签订存量房买卖协议。2.定金的给付及退回情况。原告提交农业银行交易明细及汇款申请一份，被告对此没有异议，结合庭审陈述，本院确认如下事实：2018年6月4日房屋买卖居间合同签订后，被告于当日将购房定金100000元给付原告，原告于2018年11月2日将该款定金退回被告作为房款的首付，但被告一直没有给付首付款。3.被告是否具备购房资格及对合同履行的影响。庭审中原告提交的被告王凤芝的社保单据及完税证明，证明被告不具备购房资格，原告及第三人称，被告非天津市户籍，必须具备完税和社保证明才能办理购房手续，对于完税证明，政策要求两年内的断档间隔不能超过3个月，但被告2016年8月份至12月份五个月的红桥区完税证明不符合要求，对于社保证明，政策要求三年内连续缴纳两年以上个人社保，但被告只累计交了22个月，还差2个月未缴纳，须等到2018年11月10日之后才具备购房资格。被告认为，原告提供的完税证明不齐全，所讲的相关情况也不属实，被告为北京户口，但在天津市有正式工作，所要购买的房屋为名下首套住房，对于完税证明被告手续齐备，对于社保证明被告确实差了一两个月，但完税与社保两个条件满足其一就可以购房，被告现已具备购房资格。对于被告是否具有购房资格这一事实及对合同履行的影响，本院认为，虽然被告购房资格的办理在房屋买卖居间合同中没有直接约定，但被告作为买方，应保证自身具备购房资格，方能办理房屋买卖及产权过户手续。合同中约定被告于2018年10月1日前给付首付款354000元，但被告因购房资格问题未能及时办理贷款及网签，存在迟延履行的行为。4.对于被告给付首付款与原告清理房屋贷款的问题。庭审中，原告称，只有在被告办理完毕房屋贷款手续后，原告联系的贷款公司才能放款清贷，因被告购房资格尚不具备，也不积极办理贷款手续筹集首付款，导致原告无法办理清贷。庭审中，原告提交天津市房产买卖协议一份、第三人工作人员与被告微信聊天记录一份、第三人公司经理与被告的通话录音一份，以此证明被告同意采取被告贷款、原告清贷同时办理的方式，并对此办理过程知情。原被告曾一同去工商银行申请办理贷款，但对此被告辩称，在贷款银行处仅签署了申请表，没有签订正式贷款合同，因为需要房管局买卖网签合同。且房屋买卖居间合同约定的首付是354000元，但贷款银行要求首付为380000元，被告为准备多出的首付又准备了一段时间，对原告所讲的被告贷款、原告清贷须同时办理的程序被告不予认可，在房屋买卖居间合同中没有约定，被告认为原告须自行清贷。但原告及第三人没有按照流程顺序，而是要求被告配合原告及第三人一同办理银行贷款手续。被告考虑到已给付原告定金10000元，担心原告不予退回，故没有明确拒绝。被告在2018年11月份具备购房资格之后，得知原告仍没有清贷，合同不能正常履行，故不再想购买房屋，不再积极办理贷款手续。对此本院认为，原告怠于履行己方清偿房屋贷款的义务，在房屋买卖居间合同中，没有对原告清贷、被告给付首付款履行顺序进行约定，而原被告均应积极履行己方义务完成房屋买卖及产权过户的合同目的，故原告清贷不应以被告给付首付款及贷款为前提条件，被告给付首付款及贷款与原告清贷应同时履行，二者没有先后顺序。原告称与被告口头约定采取被告贷款、原告清贷同时办理的方式，双方均同意，但原告并未提供充足的证据予以证实，本院不予采信。5.原告自行清贷与被告购房资格的关系问题对网签合同的影响。根据原被告提供的证据及庭审情况，本院亦到津南区不动产登记部门进行调查，针对本案的实际问题，原被告双方应同时具备上述条件，才能签订正式房屋买卖合同，二者之间没有先后顺序问题，必须同时具备。原被告没有签订正式房屋买卖合同，双方均有一定的过错，应各自承担相应的责任。本院认为，2018年6月4日原被告及第三人签订了房屋买卖居间合同，原告将其名下位于的房屋出卖给被告，该房屋买卖居间合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定及法律规定履行己方义务。房屋买卖居间合同中约定了定金条款，且被告于合同签订当日将购房定金100000元给付原告，该定金条款成立并生效。房屋买卖居间合同约定原告自行清除房屋贷款，被告采取银行贷款方式筹集房款，于2018年10月1日之前给付原告首付354000元，但在合同履行过程中双方就被告是否具备购房资格、原告清贷是否须待被告银行贷款办理完毕方才进行产生争议，导致被告未能按照约定按期给付首付款，原告也未清理房屋贷款，双方未到房管局签署存量房买卖协议。本院认为，在房屋买卖法律关系中，被告的给付房款义务与原告的办理过户义务均是履行合同的主要义务。被告因未能及时办理自购房资格所需材料，导致未能按照合同约定的时间内办理银行贷款手续，存在迟延履行的行为，此后原告经过催告，被告于2018年11月份在合理期限内办理完毕购房资格。对于原告而言，清理房屋贷款为办理过户的前提条件，亦应积极履行，在2018年11月份，被告具备购房资格之后，原告仍未办理清贷，怠于履行了已方义务。综上所述，在房屋买卖过程中，原被告双方均存在违约行为，致使不能实现房屋买卖合同目的，同时，原被告双方均同意解除该房屋买卖合同，故该房屋买卖居间合同中房屋买卖部分应当依法解除。对于本诉、反诉其余诉讼请求，本院认为，当事人双方都违反了合同中的相关义务，应当各自承担相应的责任，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。结合原被告双方违约过错大小，且当事人未举证证明其遭受的违约损失，故本院不予支持本诉、反诉的其余诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、解除原被告之间就房屋买卖居间合同中房屋买卖部分。二、驳回原告其他的诉讼请求。三、驳回被告其他的反诉请求。本案本诉案件受理费2400元，由原告郑康利负担。反诉案件受理费2520元，由被告王凤芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  薛春斌审 判 员  关 怀人民陪审员  张凤香二〇一九年六月十二日书 记 员  孙瑞祥速 录 员  周明静