四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初248号 原告：王久辉，男，汉族，生于1965年6月12日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：鲁开燕，四川博思律师事务所律师。 被告：唐志军，男，汉族，生于1972年5月21日，住四川省仁寿县。 被告：阳运芬，女，汉族，生于1970年2月14日，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：母正平，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔巧，四川临龙律师事务所律师。 被告：绵阳科创区天铭苑酒店，住所地：绵阳科创区园艺东街**东辰阳光清华********。 经营者：阳运芬，女，汉族，生于1970年2月14日，住四川省中江县。 原告王久辉与被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王久辉的委托诉讼代理人鲁开燕、被告阳运芬并作为被告绵阳科创区天铭苑酒店的经营者以及阳运芬的委托诉讼代理人母正平到庭参加诉讼，被告唐志军经本院传票传唤逾期未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告王久辉向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带支付原告房屋租金286888元；2.判令三被告腾退原告房屋，并向原告支付逾期腾退房屋占用费至退完为止；3.判令三被告连带向原告支付违约金6万元；4.判令三被告连带向原告支付4个月免租的租金146666.67元（按444000元/年计算）；5.判令三被告结清租赁之日至实际腾退房屋之日止产生的水电气物业费等费用；6.本案诉讼费用被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令三被告连带支付原告2018年6月6日至2019年6月5日的租金277288元，将第5项请求变更为；判令被告支付2011年11月6日至2019年3月13日的水电费82057元、物业费62700元。事实和理由：2016年11月6日，原告与被告唐志军签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于绵阳市园艺商铺出租给三被告作为中餐和住宿经营使用。2016年11月17日，原告与被告唐志军签订《房屋租赁补充协议》，约定每年6月6日前支付6月6日至12月5日租金。合同签订后，原告向三被告交付租赁房屋。三被告从2018年6月6日起开始欠付租金，原告多次与三被告就支付租金、腾房事宜进行协商，被告阳运芬于2018年7月2日出具承诺书，承诺于2018年7月7日前交清所欠房租16.7万元。经原告多次催收，三被告均未履行缴纳房租的义务。原告函告三被告于2018年10月23日前退房，缴纳欠付租金等。三被告今仍未腾房，严重侵害原告合法权益。为维护原告合法权益，望判如所请。 被告唐志军未作答辩。 被告阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店共同辩称，被告未按合同约定支付租金是因为出租房屋在租赁期间有个楼道的使用受到第三方的侵害；出租的房屋在2018年6月、7月份时下大雨二楼漏水，导致宾馆无法使用；我方已足额支付2018年全年租金，且多交一万元；原告出租的房屋无产权证书，无法取得消防许可证，公安机关于2019年3月12日要求被告停业，被告只好停业；原告出租的房屋存在产权争议，原告要求解除合同的主张，不应支持。 本院经审理认定事实如下：2016年11月6日，原告王久辉作为甲方与被告唐志军作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方使用，合同租赁房屋坐落于绵阳园艺东街10号8栋二层及一层8-3号：东辰阳光清华D区8栋2层图示（34）-（1）轴线交（A）-（H）列及1层（29）-（26）轴线交（A）一（H）列实际现状分隔范围（以下简称该房屋）租赁面积约1100㎡（非套内面积，以实际办房产证测量为准，据此租金多退少补），租赁用途为中餐和住宿，乙方不得擅自改变租赁房用途，租赁期限自2016年11月6日至2026年11月6日止。合同第三条第（2）项约定免租期为4个月，从2016年11月5日至2017年3月6日止，租赁期满10年此免租期乙方无需支付甲方的房租，若乙方提前退租不享受有上述免租期，租金标准按照首年年租金标准支付。合同第四条第（1）项约定租金标准：10号8栋二层房屋起始租价33元/㎡.月，每两年在上年租价的基础上按8%递增。每年租金如下：第一年、第二年每年按33元/㎡.月，第三年、第四年每年按35.64元/㎡.月……免租期满后2017年3月6日前乙方支付甲方2017年3月6日至2017年9月6日半年的租金共计222000.00，签订合同当日乙方向甲方缴纳租房保证金6万元。合同第九条第（2）约定乙方未按约定时间支付租金达3日的，甲方有权解除合同，乙方应按保证金标准向甲方支付违约金。 2016年11月11日，原告王久辉与被告唐志军签订《房屋租赁补充协议》，约定被告2017年3月6日前10日内支付2017年3月6日-2017年12月5日九个月租金共计333000.00元，2017年12月6日前10日内支付2017年12月6日至2018年6月5日半年租金共计222000.00元，2018年6月6日前10日内支付2018年6月6日期2018年12月5日半年租金共计222000.00元，2018年12月6日前10日内支付2018年12月6日-2019年6月5日半年租金共计230888.00元。 上述合同签订后，原告王久辉收取被告唐志军保证金6万元。 2018年6月9日，被告阳运芬向原告作出《承诺书》，承诺于2018年6月10日24时之前支付房租费共计152000元，并保证承诺在下一次支付房租时提前一星期，如不能按支付，本酒店自愿放弃酒店一切投入，自动退出。2018年6月21日，被告阳运芬向原告王久辉出具欠条，载明：今欠到房东房租（2018年6月6日至2018年12月6日），合计15.8万元，违约金9000元，总合计16.7万元。2018年7月2日，被告阳运芬向原告王久辉作出《承诺书》，承诺于2018年7月7日前交清所欠房租16.70万元，如未交清本酒店自动关门，并且不带走酒店任何东西，本人阳运芬及合伙人唐志军所欠一切债务，均与新的承租人和房东无关。 被告阳运芬于2018年7月7日转款支付原告王久辉10万元，于2018年8月31日通过微信向原告王久辉转款1000元、于2018年9月15日通过微信向原告王久辉转款5000元、于2018年12月9日通过微信向原告王久辉转款9600元，故被告阳运芬在2018年7月7日至2018年12月9日共计向原告王久辉支付房租115600元。 由于被告唐志军和阳运芬未向原告交纳租金达四月之久，2018年10月15日，原告王久辉向被告唐志军和阳运芬发出《律师函》，从即日起解除与唐志军签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，要求二被告在2018年10月23日前结清全部款项（包括租金、物业费、水电气、房屋占用费），并于2018年10月23前搬离案涉房屋。 2019年3月18日，绵阳市东辰物业服务有限公司向王久辉、阳运芬等人发出《关于要求支付物业服务费、水电费的函》，载明截止2019年3月13日案涉房屋尚欠物业公司物业服务费62700元、水电费82057元。被告阳运芬认可上述费用金额，但称该费系被告唐志军所欠。 被告绵阳科创区天铭苑酒店由被告唐志军和阳运芬合伙经营，酒店工商登记为个体工商户，经营者为阳运芬。 2019年3月18日，绵阳市公安局城北分局元通派出所向绵阳科创区天铭苑酒店发出《公告》，载明：被告绵阳科创区天铭苑酒店未取得公安机关相关许可证件，责令酒店立即停业经营活动，并依法予以取缔。被告唐志军、阳运芬从2019年3月13日起停业经营绵阳科创区天铭苑酒店。 审理中，原告提供《绵阳市驰龙混凝土有限公司的商品混凝土购销合同》及绵阳市驰龙混凝土有限公司的法定代表人李行超与原告王久辉之妻李梅签订的《房屋租赁合同》，称原告出租案涉房屋合法有效；被告阳运芬称根据该《房屋租赁合同》约定，原告是不能转租的，原告出租的房屋存在瑕疵。 审理中，被告阳运芬，绵阳科创区天铭苑酒店提供《律师函》，证实案外人任婕委托四川巨帆律师事务所于2018年7月6日向其发出《律师函》，称案涉出租房中有123.48平方米的房屋产权为任婕所有，要求被告将未支付的相应部份房屋租金交至产权人或委托代理人处，停止向原告租赁合同出继续支付租金。原告称被告收到该《律师函》后未向原告告知该情况，且被告欠付原告租金在收到律师函之前，原告有权按合同约定解除合同。 本院认为，被告唐志军经本院传票传唤逾期未到庭应诉和提出答辩意见，亦未提供任何证据，本院视其放弃对原告王久辉主张事实和诉讼请求的反驳，由此而产生的不利法律后果由其自行承担。原告王久辉与被告唐志军签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》时，被告唐志军并未对原告出租房屋的产权提出异议，被告唐志军、阳运芬已支付租赁期间大部分租赁费，双方形成了租赁关系，故双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》对原、被告具有效力。 被告唐志军、阳运芬未按约向原告王久辉支付租金已构成违约，原告王久辉于2018年10月15日向被告唐志军和阳运芬发出《律师函》，解除与唐志军签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，故《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》已经解除。被告阳运芬于2018年6月21日向原告出具《欠条》，该《欠条》明确载明，所欠原告2018年6月6日至2018年12月6日的房租为15.80万元、违约金9000元共计16.70万元，该欠条应视为原、被告对2018年6月6日至2018年12月6日房租和违约金的结算。被告阳运芬于2018年7月2日再次向原告王久辉作出承诺，承诺于2018年7月7日前付清所欠房租，但被告阳运芬仅在2018年7月7日至2018年12月9日期限支付原告房租115600元。所以，被告唐志军、阳运芬未支付原告2018年6月6日至2018年12月6日的房租为51400元。由于绵阳市公安局城北分局元通派出所于2019年3月13日责令被告绵阳科创区天铭苑酒店停业，被告唐志军、阳运芬于2019年3月13日起停业后并无经营收入，如按租赁合同的租金约定来计算停业后2019年3月13日至2019年6月5日之间的租金，明显对被告唐志军、阳运芬不公，2019年3月13日之后的房屋占用费，由于双方未在租赁合同中明确房屋占用费的计算方法，故本院支持原告主张的租金为2017年3月6日至2019年3月12日期间的未付租金，2019年3月13日之后房屋的占用费，原告王久辉可另行主张。按《房屋租赁补充协议》的约定，2018年12月6日-2019年3月12日期间租金为128271.11元（230888.00元÷180天×100天）。故被告唐志军、阳运芬应支付原告王久辉2018年6月6日至2019年3月12日期间未付房租179671.11元。被告唐志军、阳运芬作为租赁合同的债务人，且二被告共同经营绵阳科创区天铭苑酒店，故三被告应当共同承担履行本案债务的责任。现原告要求三被告支付未付租金277288元，本院支持其中的179671.11元，其余部分不予支持。原告要求三被告立即腾退房屋，本院予以支持。由于被告阳运芬向原告出具欠条时，承诺支付原告违约金9000元，该约定视为原、被告对违约金的结算，且已包含在未付租金16.70万元中，现原告要求三被告支付违约金6万元的主张，本院不予支持。由于被告唐志军、阳运芬未按约支付原告租金，现原告要求三被告支付4个月免租期的租金146666.67元（按444000元/年计算），符合《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的约定，本院予以支持。绵阳市东辰物业服务有限公司向王久辉、阳运芬等人发出《关于要求支付物业服务费、水电费的函》，要求支付尚欠物业公司物业服务费62700元、水电费82057元，由于该费系被告在经营期间产生，故物业费62700元、水电费82057元，应由三被告向原告王久辉支付，再由原告王久辉向物业公司缴纳。至于原告王久辉出租的房屋是否存在产权争议问题，可由其权利人向侵权人主张权利。原告王久辉的其他诉请，本院予以驳回。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内支付原告王久辉2018年6月6日至2019年3月12日期间未付房屋租金179671.11元； 二、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内搬离并腾空原告王久辉位于绵阳的房屋； 三、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内支付原告王久辉4个月免租期的租金146666.67元； 四、被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店在本判决生效后十日内支付原告王久辉物业服务费62700元、水电费82057元； 五、驳回原告王久辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4352元，由被告唐志军、阳运芬、绵阳科创区天铭苑酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  李明 二〇一九年六月二十一日 书记员  杨珊