南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第8084号原告江苏康缘药业股份有限公司，住所地江苏省连云港市连云港经济技术开发区江宁工业城。法定代表人肖伟，董事长。委托代理人董淑远，江苏海郡律师事务所律师。委托代理人吕宏伟，江苏维尔利律师事务所律师。被告华夏银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市鼓楼区中山路81号。负责人何羽，行长。委托代理人周会耀，江苏中盟律师事务所律师。委托代理人侯丹，江苏中盟律师事务所律师。原告江苏康缘药业股份有限公司（以下简称康缘药业公司）与被告华夏银行股份有限公司南京分行（以下简称华夏南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康缘药业公司的委托代理人董淑远、吕宏伟，被告华夏南京分行的委托代理人周会耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康缘药业公司诉称，2011年11月，原、被告双方签订《南京市存量房买卖合同》，约定原告将其所有的华夏大厦二楼2801.07平方米的房屋出售给被告，房屋转让价款为2332.84万元，合同对付款时间、违约责任等均做了约定。合同签订后，被告支付了第一期50%的房屋转让款1166万元。2014年12月29日，原、被告双方办理了涉案房屋的权属转移登记手续。按照合同约定，被告应于2015年1月上旬支付第二期30%的房屋转让款699.85万元，但被告至今仍未支付。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方所签订的关于本市鼓楼区中山路81号华夏大厦第二层房屋的《南京市存量房买卖合同》，将上述房屋恢复登记至原告名下；2、被告华夏南京分行支付违约金116.64万元。被告华夏南京分行辩称，一、原告违约在先，无权要求解除合同。按照原、被告双方所签订的《南京市存量房买卖合同》约定，原告应于2012年12月31日前将房屋交付被告并转移变更权属登记，但原告直至2014年12月31日才将涉案房屋转移登记至被告名下，存在重大在先违约行为，无权要求解除合同；二、原告未履行先合同义务，至今未向被告交付房屋，被告享有先履行抗辩权，故原告无权要求解除合同赔偿损失；三、原告于2015年7月19日向被告发函，要求将房屋交付时间调整为2015年12月4日，被告付款时间调整为2015年12月底原告交付房屋后，被告对原告上述要求予以同意，但保留追究原告迟延交房的违约责任；四、被告已于2011年11月28日支付首付款1166万元，但原告至今未向被告交付房屋，占有使用被告款项达三年之久，给被告造成了重大损失；五、原告主张的违约金标准过高，请求予以调整。综上，请求依法判决。经审理查明，本市鼓楼区中山路81号华夏大厦第二层房屋（建筑面积2801.07平方米，以下简称涉案房屋）原登记的房屋所有权人系原告康缘药业公司，房屋用途为办公。江苏康缘集团有限责任公司（以下简称康缘集团公司）系有限责任公司，萧伟是康缘集团公司法定代表人及股东（截至2015年7月8日）。康缘药业公司系股份有限公司（上市），康缘集团公司及萧伟均系康缘药业公司股东（截至2015年7月8日）。2010年11月，康缘集团公司（甲方）与被告华夏南京分行（乙方）签订合作备忘录，约定双方就全面银企合作和华夏大厦二楼转让事宜达成一致意见，双方合作模式为采取全面业务合作模式，合作对象包括康缘集团公司及其下属分公司、全资子公司、控股公司及实际控制公司与华夏南京分行及其各地分支机构；华夏南京分行将在符合监管部门和总行有关信贷政策、制度和程序的前提下，根据康缘集团公司的实际需求，为包括康缘集团公司、康缘药业公司、江苏南星药业有限责任公司、连云港康缘医药商业有限公司、连云港康贝尔医疗器械有限公司，提供授信总额度不超过人民币59000万元的融资服务；根据江苏省南京市中级人民法院《协助执行通知书》（〈2006〉宁执字第202号之2），原告康缘药业公司于2007年3月5日取得南京市中山路81号华夏大厦第二层的房产，建筑面积2801.07平方米，为取得上述房屋的产权，原告康缘药业公司支付拍卖款1922.82万元，装修款151.34万元，铝合金窗21.33万元，相关税费237.35万元（营业税及所得税1609399.59元，契税748557.95元，物业维修基金14005.30元，登记费1500元），合计2332.84万元。鉴于华夏南京分行业务发展需要，康缘药业公司同意将该房屋转让给华夏南京分行，转让金额为2332.84万元，办理转让手续发生的税费按相关法规要求各自承担，康缘药业公司向华夏南京分行承诺交付房屋不迟于2012年12月31日，并配合完成产权转移手续，双方签订正式房屋转让协议起7日内，华夏南京分行向康缘药业公司支付转让金额的50%，办理完房屋产权转让手续后7日内支付转让金额的30%，2012年12月31日交付到期日后支付余额款项，康缘药业公司收到房款全款后如仍继续使用该房产须向华夏南京分行支付租金，租金标准为66元/月/平方米，月租金金额为18.49万元。2011年8月8日、2011年8月11日、2011年8月17日，被告华夏南京分行向康缘集团公司发送了《关于商请尽快办理房产转让手续的函》，要求康缘集团公司尽快办理房产转让手续。2011年11月28日，被告华夏南京分行向原告康缘药业公司支付转让款1166万元。2011年12月29日，原告康缘药业公司（甲方、卖方）与被告华夏南京分行（乙方、买方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为23328400元，本合同签订后7日内，乙方向甲方支付转让金额50%，办理完转让手续后7日内，乙方向甲方支付转让金额30%，2012年12月31日交付到期日支付剩余20%；乙方未按规定支付房价款的，承担违约金，乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金，乙方逾期支付房价款超过60天，且所欠应付到期房价款超过500万元的，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同后10天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款百分之五的赔偿金；甲、乙双方定于2012年12月31日前正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2012年12月31日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方应在2013年3月31日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；甲乙双方应在申请办理房屋权属转移登记前通过南京市房地产交易市场的网上操作服务打印房屋所有权转移登记申请书，并在3日内持申请书及其他登记资料向房屋权属登记机构申请房屋权属转移登记，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担等等。2012年1月10日，康缘集团公司向被告华夏南京分行发送《关于商请撤销房产证过户手续的函》，载明房产过户材料已于2011年12月29日送至房产交易中心，正在审核中。2012年1月初，康缘药业公司聘请会计师事务所对公司进行审计，审计过程中发现此笔交易超出董事长和总经理权限，需经董事会审批，存在重大内控管理问题，由于双方合作基于集团层面，未充分考虑上市公司的相关情况，鉴于目前遇到的问题，希望贵行能配合暂时撤销房产过户手续，待上市公司完善相关手续后，定尽快配合贵行办理房产转让手续等。2012年5月7日，康缘集团公司向被告华夏南京分行发送了《关于商请房产过户相关缴税事宜的函》，载明我公司的转让价格为实际取得支出，不可能再承担任何其他费用，否则此次转让将出现亏损，不但很难通过上市公司股东大会审查，同时也违背双方合作的初衷。房产转让给贵行时，按照房产评估值3368万元计算，将产生地税291.33万元，双方契税各101.04万元，本着公平合理的原则，我公司在取得房产时已缴纳了地税，望贵行能缴纳291.33万元的地税，以尽快达成此次转让事宜等等。2014年6月16日，被告华夏南京分行向康缘集团公司发送了《关于商请办理房产转让手续的函》，载明贵公司提出由我行缴纳291.33万元地税，我行经过认真研究，考虑到双方的合作关系，同意由我行承担并于2012年8月28日与贵方商妥解决办法等。2014年12月29至12月31日，双方到房产部门办理了涉案房屋权属转移登记。涉案房屋现登记在被告华夏南京分行名下。2015年6月19日，被告华夏南京分行向康缘集团公司发送了《关于商请办理房屋交付的函》，载明经过友好协商，去年12月我行与贵公司办理了华夏大厦二楼房屋产权过户手续，并取得房屋产权证及土地使用权证，贵公司鉴于新的办公场所正在施工过程中，当时预计今年上半年可以完成施工，在6月末前迁址，现6月末将至，我行商请贵公司尽快办理华夏大厦二楼房屋的交付手续，以及我行应付剩余购房款等事宜。2015年7月9日，康缘集团公司向被告华夏南京分行发送《关于商请延期办理房屋交付的函》，载明由于我公司新的办公场所目前正在施工过程中，施工单位未能兑现在今年上半年完成施工，现预期12月末完成施工，在2015年12月末迁址。现7月初，我公司商请华夏南京分行待我公司新的办公场所建成投入使用后交付华夏大厦二楼房屋，届时办理华夏大厦二楼房屋的交付手续，以及贵行应付剩余购房款项等事宜。2015年11月17日，被告华夏南京分行向康缘集团公司发送《关于商请房屋搬迁的函》，载明2014年末华夏大厦二楼房屋产权已过户至我行名下，鉴于贵公司办公新址尚未竣工，我行同意贵公司继续使用该房屋。2015年6月，经与贵公司联系，贵公司来函确认将于2015年年底前完成华夏大厦二楼房屋的搬迁工作。现已进入11月中旬，根据总行要求，我行需启用华夏大厦二楼房屋作为办公场所，现商请贵公司履行承诺，在2015年年底前交付华夏大厦二楼房屋，如该房产还涉及未尽事宜，我们双方本着诚信友好、互利互让的原则，及时协商解决。另查明，涉案房屋现由康缘药业公司借给康缘集团公司占有使用。由于原、被告双方就房屋交付及款项支付等问题产生纠纷，故原告诉至法院，请求判如所请。双方分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有双方当事人陈述、南京市存量房买卖合同、银行转账凭证、发票、合作备忘录、函件等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照诚实信用原则和合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《南京市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。关于原告主张的解除合同及涉案房屋恢复登记问题。本案中，原、被告双方在合同签订后，原告按约支付了首付款，被告未按照合同约定协助办理房屋所有权转移登记手续及交付房屋，其行为构成违约。被告抗辩原告之后对房屋交付时间及购房款支付时间进行了变更，由于被告提交的函件系与康缘集团公司之间的往来，康缘集团公司与康缘药业公司均系独立法人，被告无证据证明康缘集团公司的上述行为取得了康缘药业公司的授权或得到其认可，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。原、被告双方仍应按照签订的《南京市存量房买卖合同》的约定履行。被告在原告协助办理房屋所有权转移登记后未在约定期限内支付购房款的行为亦构成违约。由于原、被告双方在合同履行中均存在违约行为，结合原、被告双方违约行为的先后及程度、过错程度、合同履行等情况，对原告要求解除原、被告双方所签订的《南京市存量房买卖合同》并将涉案房屋恢复登记至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方均存在违约行为，应当各自承担相应的违约责任。对于原告主张的违约金，被告认为过分高于因其违约给原告造成的实际损失，请求予以调低，本院结合双方违约情形、过错程度及原告实际损失等情况，调整为未付购房款6998520元自逾期付款之日即2015年1月8日起至判决确定的给付之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。对于原告违约行为应当承担的违约责任，被告在本案中未予主张，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告华夏银行股份有限公司南京分行于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏康缘药业股份有限公司未付购房款6998520元自2015年1月8日起至判决确定的给付之日止按银行同期同类贷款利率计算的违约金；二、驳回原告江苏康缘药业股份有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164274元，减半收取82137元，由原告江苏康缘药业股份有限公司负担80729元，被告华夏银行股份有限公司南京分行负担1408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱玉梅二〇一六年三月二十一日见习书记员  王 进