上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初63259号原告：曹某某，男，1957年10月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：季建新，江苏扬子江律师事务所律师。被告：斯某某，男，1958年11月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：窦贤尚，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上某某，住所地上海市浦东新区高桥镇通园路XXX号第五层。法定代表人：张鸿祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹，上海韩明志律师事务所律师。原告曹某某与被告斯某某、第三人上某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序。原告于2018年8月31日提出财产保全申请，本院裁定准许。本案公开开庭进行了审理，原告曹某某及其委托诉讼代理人季建新，被告斯某某的委托诉讼代理人窦贤尚，第三人上某某的委托诉讼代理人彭亚斌到庭参加诉讼。审理过程中，各方当事人申请延长审限2个月。本案现已审理终结。原告曹某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付迟延履行房屋产权过户之违约金150万元；2.判令被告办理本市浦东新区学后街XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋的过户手续，第三人协助办理过户手续。庭审中，原告变更诉讼请求为判令被告支付迟延履行房屋产权过户之违约金150万元，撤回其他诉讼请求。事实和理由：本市浦东新区学后街XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋系被告从第三人处受让而来，至今未过户。2006年11月1日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，合同约定，被告将学后街XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋出售给原告。房屋总价为2,553,240元。协议约定，由被告负责办理原告的产权证，办理产权证过程中的税、费由双方按国家有关规定各自承担，尚欠购房款余额由被告协助原告在银行办理按揭贷款。被告收到原告的首付款，未及时办理原告的产权证(或办理产权证未实现)被告应退回原告的首付款，并按月息1.5%承担占用原告首付款的利息。原告在签订协议时给付首付款90万元，该协议生效。但被告违约未办理产权过户登记。此后，在被告再付一点价款就办理产权过户的不断承诺中，原告不断支付，至2007年9月17日，购房款已支付至220万元，占总价款86.165%。2007年9月下旬，被告向原告交付了4套房屋。2008年8月，在被告“只要签订了补充协议就办理产权过户”的承诺下，原告不得已在补充协议上签了字。事后，被告或玩失联，或以各种借口拖延。2018年1月30日，被告隐瞒了部分房屋已被法院查封之事实，原告在被告再一次的办证承诺下又汇付了20.324万元，此时购房款共计支付了240.324万元，占全部购房款的94.125%。根据补充协议，剩余15万元已远不足支付被告应承担的产权过户之税费。原告认为，被告在过户登记税费调整之风险已转嫁、所剩尾款已不足以支付其应缴纳至过户税费、房价不断上涨的情况下，已缺乏办理产权过户之动力，产权至今未过户，其中已有2套房屋与因被告债务被其他法院查封。被告之行为，违反了诚实信用之原则，严重损害了原告的合法权益。现为维护其自身权益，原告提起本案诉讼。斯某某辩称，不同意原告的诉请。涉案房屋登记在第三人名下，原、被告签订的是房屋买卖意向合同，原告主张过户，应向第三人主张，被告没有义务也不具备办理过户的条件。原告主张的违约金没有事实与合同依据。被告只要同意原告与第三人办理过户，并将房屋交给原告，就完成了全部的义务。现在被告不反对原告过户，而且房屋也实际交付，被告履行完全部义务，故不存在违约。即使确有违约，违约金也过高。原告尚有房款没有付清，具体是10楼应收1,924,800元，实收1,399,720元，11楼应收2,553,240元，实收998,400元，原告逾期支付购房款存在违约。上某某辩称，其非适格当事人，原、被告之间的诉争法律关系，和第三人没有直接的法律关系。原、被告之间的合同由他们履行，涉及到第三人的根据被告与第三人的合同，由被告向第三人主张权利。第三人和原告之间没有法律关系。本院经审理认定事实如下：2001年9月8日，被告与第三人签订《房屋资产及土地转让协议》，约定被告出资购买本市浦东新区高桥镇海高路学街后转角处的12层大厦房地产权。2004年1月8日，被告与第三人签订《补充协议书》，确认被告已经全部付款履约完毕，并约定2004年12月30之前，第三人将房屋产权证过户到被告名下，如不能履约，第三人承担2001年9月8日至房地产权证办理转让完毕止之日的银行贷款利息，合同总价10%违约金，并承担全部损失。2004年12月10日，被告作为甲方，第三人作为乙方，案外人上海福金工贸有限公司房地产置换分公司作为丙方，三方签订《办公楼代销协议书》，约定代销事宜，并说明：“高桥镇学后街XXX号XXX层商办大楼(原门牌号为欧高路XXX号)由乙方立项，……2000年通过资产重组方式将其12层的商办大楼产权转归甲方所有。由于立项单位名称无法更改，在做产证时，必须先把大产证做到乙方名下，再由乙方转到甲方名下，这项工作已由乙方委托丙方正在办理之中。”2006年2月23日、2006年3月23日，原告及案外人姜建兰、曹锴共同作为买受人，第三人作为出卖方，分别签订《上海市房地产买卖合同》，原告购买了学前街XXX号XXX室、XXX室房屋，并已将产权登记在原告及姜建兰、曹锴名下。2006年11月1日，被告作为卖出方(甲方)，原告作为买入方(乙方)，双方签订《购房协议》一份，约定原告购买被告位于学后街XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房产，实际售价总额为2,553,240元。《购房协议》第4条“双方责任”约定：“(1)双方签订本协议时，乙方应付给甲方首付款玖拾万元，本协议生效。双方随后即签订《上海市房屋买卖合同》正式文本，由甲方负责办理乙方的产权证。办理产权证过程中的税、费，由双方按国家有关规定各自承担。……(8)如甲方收到乙方的首付款，未及时办理乙方的产权证(或办理产权证未实现)，甲方应退回乙方的首付款，并按1.5%/月承担占有乙方首付款的利息。”当日，案外人陈某某向原告出具《收据》，内容为：“实收现金陆拾陆万元正。”同日，上海铼赛仪表有限公司向诸暨霓虹灯变压器厂电汇支付24万元。后，被告将涉案4套房屋交付原告。2008年8月，原、被告签订《补充协议》一份，就税费问题达成补充协议。另查明，本市浦东新区学后街XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋目前登记在第三人名下。庭审中，原、被告确认，陈某某系斯某某的妻子，其是斯某某的合同代理人，双方签署的《购房协议》已生效。另，被告确认上海铼赛仪表有限公司支付给诸暨霓虹变压器厂的24万元为购房款。以上事实，有购房协议、原、被告的补充协议、收据、银行储蓄存单、银行利息及代扣税款清单、房屋资产及土地转让协议、关于上海市浦东新区高桥镇银桥大楼房屋产权界定的确认书、承诺书、债务重组协议、履约证明、被告与第三人的补充协议书、办公楼代销协议书及当事人的陈述为证。本院认为，原、被告签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告主张原告仅支付了898,400元首付款，尚有1,600元未支付，与案外人陈某某出具的《收据》及当事人陈述不符，故本院不予采纳。原告依据《购房协议》，主张支付首付款90万元后，应由甲方负责办理乙方的产权证，且由于被告未能办理产权证，故应承担以首付款90万元为基数，按每月1.5%计算的利息作为违约金。被告认为，原告只要按约支付购房款，即可与第三人签订正式房屋买卖合同并办理网签过户手续，且之前已经有类似过户操作，故过户无须被告配合；《购房协议》第四条第八项约定的是占用首付款的利息，而非违约金，且违约金明显过高，即使真有违约利息，也不应高于同期银行贷款利率。原告不要求被告退还首付款或办理过户手续，而仅主张违约金，不符合常理，属于恶意，故不应得到支持。本院认为，根据协议，被告有为原告办理过户的义务，亦无原告阻碍过户的充分证据，被告迄今未予过户显属违约。违约金由本院参照被告的违约状况、给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为55万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告斯某某应于本判决生效之日起十日内支付原告曹某某迟延履行房屋产权过户的违约金55万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,300元，减半收取计9,150元，财产保全费5,000元，共计14,150元，由原告负担9,480元，被告斯某某负担4,670元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 钰二〇一九年二月一日书记员 吴文荣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。