北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初1489号原告：孙明利，女，1990年1月12日出生，汉族，农民，住被浸湿怀柔区，现住北京市怀柔区。原告：李洪玺（兼孙明利委托诉讼代理人，孙明利之夫），男，1990年2月14日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告：北京慧友房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街12号三层。法定代表人：张静，经理。委托诉讼代理人：杨丽，北京大成律师事务所律师。原告李洪玺、孙明利与被告北京慧友房地产开发有限责任公司（以下简称慧友公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洪玺、孙明利，被告慧友公司的委托诉讼代理人杨丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李洪玺、孙明利向本院提出诉讼请求：要求慧友公司履行北京市怀柔区人民法院民事判决书（2018）京0116民初903号判决中第一项判决，承担连带责任。事实理由：原告与和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称和谐置家公司）于2016年3月9日签订了《八龙桥雅苑房屋认购书》，原告向和谐置家公司交付购房款380000元整，用于定购北京市怀柔区八龙桥雅苑1号楼1单元502室（以下简称502室房屋）。后由于和谐置家公司未能履行合同，2017年5月17日双方协商达成一致，和谐置家公司于2018年1月1日前将上述房屋过户给原告，如未在规定期间内将房屋过户给原告，和谐置家公司承担违约责任，违约金200000元。2018年1月11日，原告将和谐置家公司起诉至北京市怀柔区人民法院，案件受理后于2018年4月12日判决，判决支持原告要求返还购房款及补偿金共计580000元的诉讼请求。2018年初该案被怀柔公安分局以合同诈骗立案。现经北京市第三检察院鉴定，被告与和谐置家公司的商品房买卖包销协议真实有效，故申请被告履行（2018）京0116民初903号的判决决定。慧友公司辩称，原告的诉求没有证据支持，也没有相应的法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：一、在法律事实上，慧友公司与原告不存在任何合同关系。涉案的合同主体为原告与和谐置家限公司，慧友公司并非房屋买卖合同的主体，根据合同的相对性，针对该份合同慧友公司不应承担任何权利与义务。原告自行将购房款直接交付于和谐置家公司，慧友公司与原告没有任何经济上的往来。后原告与和谐置家公司达成解除协议，该二者之间已经形成了债权债务关系，同样根据合同的相对性，慧友公司不是该债权债务关系中的法律主体，慧友公司没有履行解除协议的法定义务和责任。根据（2018）京0116民初903号判决，和谐置家公司对原告应当承担返还债务的法律责任。二、在法律、法规的规定上，慧友公司对原告不存在法定的连带责任。原告与和谐置家公司房屋买卖合同纠纷已于2018年初被怀柔公安分局以合同诈骗罪立案，慧友公司在本案中是被和谐置家公司冒名的受害人，而非承担连带责任的主体。和谐置家公司应当是以欺骗的手段骗取原告的财产，包括但不限于冒用慧友公司的名义诱骗原告签订购房合同和虚假承诺继续履行合同的情形。故慧友公司应当为该案件中的受害人，而非应当对和谐置家公司的诈骗行为承担连带责任。自2016年3月9日原告与和谐置家公司签署房屋认购书、2017年5月17日签署补充协议书、2018年1月11日提起诉讼，直至2018年4月12日法院作出判决，慧友公司对此均不知情，这期间慧友公司从未收到原告或是和谐置家公司交来的购房款，原告及和谐置家公司未曾向慧友公司索要房子。合同约定要购买的502室房屋至今都仍然登记在慧友公司名下，未曾销售。和谐置家公司在销售房屋期间，虽然与慧友公司之间签有包销协议，但是和谐置家公司虚构要将房屋出售、过户的事实，欺骗原告交纳购房款并占为己有，这是和谐置家公司单方的诈骗行为，应由和谐置家公司自行承担相应的法律责任。同时，原告在与和谐置家公司签署涉案居间合同及补充协议时，原告自身风险意识不高，忽视商业交易风险，在未对房屋产权信息进行基本核实的情况下，与并不是房屋产权人的和谐置家公司签署了房屋买卖居间协议，也是导致和谐置家公司诈骗犯罪得逞的因素之一，在与和谐置家公司的交易纠纷中，原告对此应自行承担相应的商业风险及责任。三、慧友公司与和谐置家公司之间的《包销协议》的权利义务主体是慧友公司及和谐置家公司，与本案原告无关，包销协议不是慧友公司应承担连带法律责任的依据，包销是诸多房地产销售形式的一种，与自行销售、代理销售不同。慧友公司是需要按照包销协议的约定来确定诉讼地位及承担相应的法律责任。本案是和谐置家公司单方的诈骗犯罪行为，慧友公司没有任何犯罪的故意或共同犯罪行为，也未进行任何承诺或书面许可，不存在虚构房源、虚假承诺要将房屋过户等行为，慧友公司不应就此承担任何连带法律责任。综上所述，应当驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月15日，李洪玺、孙明利以房屋买卖合同纠纷为案由将和谐置家公司诉至法院，要求和谐置家公司返还李洪玺、孙明利购房款380000元、违约金200000元，并按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2018年1月2日起至实际给付之日止的利息。李洪玺、孙明利在该案中起诉的事实和理由如下：李洪玺与孙明利系夫妻关系。2016年3月9日，李洪玺与和谐置家公司签订《八龙桥雅苑房屋认购书》，约定李洪玺认购和谐置家公司的502室房屋。认购书签订后，李洪玺向和谐置家公司支付购房款380000元，但和谐置家公司迟迟未按时履约。为此，李洪玺、孙明利与和谐置家公司于2017年5月17日签订《补充协议》，约定和谐置家公司于2018年1月1日前将涉案房屋过户给李洪玺、孙明利，否则承担违约责任，违约金数额为200000元，合同自动终止。但和谐置家公司至今未履行过户义务，亦未支付违约金，故李洪玺、孙明利诉至法院。和谐置家公司在该案庭审中承认李洪玺、孙明利所主张的事实及其提出返还购房款及违约金的诉讼请求，但不同意支付利息，认为双方约定的违约金包括利息损失。本院经审理认为：和谐置家公司承认李洪玺、孙明利主张的事实，本院予以确认。在涉案《八龙桥雅苑房屋认购书》履行期间，和谐置家公司因迟延履行构成违约，经与李洪玺、孙明利协商后又达成了《补偿协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。现和谐置家公司同意返还李洪玺、孙明利购房款380000元并支付违约金200000元的诉讼请求，故本院予以支持。关于利息一节，因无事实和法律依据，故本院不予支持。2018年4月12日，本院作出（2018）京0116民初903号民事判决书，判决如下：“一、和谐置家（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还李洪玺、孙明利购房款38万元、支付违约金20万元，共计58万元；二、驳回李洪玺、孙明利的其他诉讼请求。”判决后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力，但和谐置家公司未如期履行判决确定的给付义务。2019年2月4日，李洪玺、孙明利以房屋买卖合同纠纷为案由将慧友公司诉至本院，要求慧友公司对上述（2018）京0116民初903号民事判决书中第一项判决内容承担连带给付责任。本案庭审中，李洪玺、孙明利提供的证据如下：1、八龙桥雅苑房屋认购书。内容为：买受人李洪玺所认购的商品房为出卖人所购买的502室房屋，房款总价910000元，贷款金额640000元，包括各项费用在内的房款总计1020000元。该认购书未体现出卖人信息，认购书落款买受人处有李洪玺签名。2、部分收据、银行交易信息，显示和谐置家公司收取孙明利交纳的502室房屋的房款首付款360000元，定金20000元，共计380000元。3、和谐置家公司与李洪玺、孙明利于2017年5月17日签订的补充协议，约定和谐置家公司承诺于2018年1月1日前将502室房屋过户给李洪玺、孙明利，如未在约定期间内过户，和谐置家公司承担违约责任，违约金200000元，合同自动终止。以上证据用以证明李洪玺、孙明利与和谐置家公司约定购买502室房屋并交纳部分房款，后因合同未及时履行双方签订补充协议对过户时间及逾期过户的违约责任进行约定。经质证，慧友公司对上述证据的真实性无法确认，对关联性不予认可。本案在审理过程中，本院依李洪玺、孙明利申请向北京市第三中级人民法院调取王晓东、王国栋合同诈骗案的部分卷宗材料。经查，北京市公安局怀柔分局在上述案件侦查过程中委托北京市公安局司法鉴定中心进行公章比对鉴定，鉴定检材如下：1、甲方为北京慧友房地产开发有限责任公司，乙方为和谐置家（北京）房地产经纪有限公司，日期为2015年8月1日的《商品房独家包销协议》1份。2、名称为“北京慧友房地产开发有限责任公司”的《营业执照（副本）》复印件1张（上盖有“北京慧友房地产开发有限责任公司”红色印文）。样本如下：单位提供“北京慧友房地产开发有限责任公司”印文样本。鉴定意见为：检材1～2上的2枚“北京慧友房地产开发有限责任公司”印文（骑缝间除外）与样本上相同的印文均是同一枚印章盖印的。该鉴定意见中所附的作为鉴定检材的《商品房独家包销协议》内容如下：甲（慧友公司）乙（和谐置家公司）双方经友好协商，就甲方委托乙方独家包销怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑房屋一事达成以下条款：第一条：甲方对产权的声明及房屋价格。甲方已依法取得八龙桥雅苑销售房屋的完全产权并确定房屋销售价格（具体房屋信息见附表一）。第二条：甲方对买卖权的声明。甲方保证房屋为合法出售，并且保证能够配合乙方或乙方指定的第三方做房屋产权变更与贷款手续。第三条：钱款收付。乙方有权利代表甲方全权收取房屋购房款、定金及其他款项。乙方应于收到购房款七十工作日内将房款打入甲方指定账户。第四条：手续办理。甲方应无条件配合乙方办理房屋后续手续，包括但不限于房屋销售、入住手续、房屋贷款、房屋过户等。第五条：备注说明。在甲乙双方签订此协议之日起，甲方不得自行销售或通过其他渠道进行销售，如自行销售协议中指定房屋的，甲方应按销售价格的10%向乙方缴纳违约金，违约金最低为10万/套。……第六条：时间。本协议自签订之日起，至房屋销售完毕、手续全部结清为止。该协议附件一为房屋明细表，表中序号5的房屋房号为1-1-502室，建筑面积57.38平方米，单价6000元，总房款344280元。李洪玺、孙明利称该房屋即为和谐置家公司向其出售的502室房屋。经本院询问，李洪玺、孙明利称其是在和谐置家公司员工的带领下进行的合同约定的看房、选房，和谐置家公司员工持有502室房屋的钥匙。公安机关还曾向慧友公司负责人梁丽燕询问有关情况。其中2018年3月21日的询问笔录内容如下：……问：你的单位及职务？答：北京市慧友房地产开发有限责任公司实际负责人。问：你能代表北京慧友房地产开发有限责任公司吗？答：我能代表。问：八龙桥雅苑项目是你公司开发的吗？答：是我公司开发的。问：你认识和谐置家的王晓东吗？答：认识，我公司是搞房地产开发的，他是做二手房中介的，以前有过合作。问：在八龙桥雅苑项目房产销售方面，你公司与和谐置家是否有过业务合作吗？答：有过合作。问：都有什么合作？答：当时我公司让其代办过43套商品房产权证。问：当时是否让其代销八龙桥雅苑的房产？答：口头上说过。问：当时你公司谁与和谐置家王晓东进行的口头约定？答：当时是我和王晓东说的。问：你公司与和谐置家签订过合同或协议书吗？答：签订过商品房产权代办委托协议，我代表公司与和谐置家签订的。问：是否签订过代销合同或协议？答：没签订过，当时口头上说过。问：当时怎么口头约定的代销？答：当时就说我公司开发的八龙桥雅苑项目房产和谐置家公司可以帮着带客户看房，有人要买，来我公司办手续。问：你公司是否委托和谐置家代收房款？答：没委托过。问：当时约定销售八龙桥雅苑项目房产有没有具体哪几套房产？答：没具体约定具体销售哪套，哪套都可以带客户看房。问：什么时候口头约定？答：2016年年初四、五月份，具体什么时间记不清了。问：和谐置家是否向你公司交过房款？答：没有，我们都是直接和客户签合同，客户要买我们的房都是直接把钱交给我们。问：八龙桥雅苑4号楼1单元202号、八龙桥雅苑4号楼3单元501号、八龙桥雅苑1号楼1单元501号、八龙桥雅苑1号楼2单元402号、八龙桥雅苑1号楼3单元501号、八龙桥雅苑1号楼2单元501号、八龙桥雅苑4号楼1单元503号，这七套房产是否还在北京慧友房地产开发有限公司名下？答：还在我公司名下，还没销售出去。问：当时你公司与和谐置家签订商品房产权证代办委托协议中所指的43套商品产商品房产权证是否包含上述七套房产？答：不包括上述七套房产。……。2018年4月12日询问笔录内容如下：……问：八龙桥雅苑项目是你公司开发的吗？答：是我公司开发的。问：你说一下八龙桥雅苑项目基本情况？答：2003年左右，我公司开始开发八龙桥雅苑项目，后来陆陆续续向外销售，直到现在还有商品房对外销售。问：现在该项目商品房销售情况？答：现在还有20多套商品房未向外销售。问：在八龙桥雅苑项目商品房销售方面，你公司与和谐置家是否有过业务合作吗？答：有过合作。问：都有什么合作？答：当时我公司让其公司代办过43套商品房产权证，这43套房屋具体坐落门牌号码我可以提供给公安机关。……问：你公司是否让和谐置家代卖过商品房？答：我和和谐置家王晓东口头上说过。问：你们什么时候口头说的。答：2016年年初四、五月份，具体什么时间记不清了。问：你把当时的情况说一下？答：好的。2016年四、五月份，王晓东来公司找我，在我办公室里和我说，想帮我公司代卖八龙桥雅苑的商品房，我就说行，谁卖都行，任何一个中介公司都可以带客户来买我们公司的商品房，我们达成了一个口头约定。问：当时口头约定怎么说的？答：当时就说我公司开发的八龙桥雅苑项目商品房和谐置家销售可以帮着带客户看房，有人要买，来我公司办手续。买房人交的所有房屋款项都要交到慧友公司，和谐置家只收取房屋买卖中介服务费。问：当时口头约定销售的八龙桥雅苑项目哪些商品房？答：没有具体约定具体销售哪套，哪套都可以带客户看房。问：你公司与和谐置家就销售八龙桥雅苑商品房一事签订过合同或协议书吗？答：没有。问：你公司是否委托过和谐置家代收房款、定金？答：从没委托过。问：和谐置家是否向你公司交过房款？答：没有，我们都是直接和客户签合同，客户要买我们的房都是直接把买房的所有款项的钱交给我们。……问：和谐置家是否成功为你公司销售过商品房？答：有过，和谐置家带客户买过我们的商品房，但是具体时间我记不清了。……。公安机关向和谐置家公司实际负责人王晓东于2018年4月11日的讯问笔录内容如下：……问：宽沟九号院一手房的业务是怎么一个情况，你说一下？答：宽沟九号院的开发商委托我们公司销售，我们公司也也从开发商买过一批房屋对外销售。问：你和宽沟九号院的开发商有委托销售的协议吗？答：我和宽沟九号院的开发商慧友房地产开发有限公司销售部签订过一份协议。问：当时签订的协议在哪？答：应该在公司呢，我让律师去找找给你们送过去。问：你把当时的情况说一下？答：2015年，具体时间我记不清了，慧友房地产开发有限公司销售部经理郭颂和我在我公司谈宽沟九号院尾房销售的事，他说公司还有几十套尾房想外卖，说每个中介都可以卖，我说别人我不管，我公司必须要有一个协议书，郭颂就和我说，那你拟一个协议，我们签一下，我就拟了一个协议，具体内容我现在记不清了，就是关于宽沟九号院1号楼、4号楼的房屋产权销售代理，和谐置家与慧友房地产开发有限公司都在协议上盖了章。然后我们就开始对外销售宽沟九号院1号楼和4号楼的房屋，后来2017年，慧友房地产开发有限公司就叫停了我们公司销售代理，后来就不再往外卖了。问：慧友房地产开发有限公司是否让和谐置家公司代收房款？答：我记得协议上写了可以代收房款和定金。问：你公司是否收取了购买宽沟九号院人的房款？答：都是我们公司先收房款，然后再去慧友公司交钱。问：你是否将收取的这些房款都给慧友房地产开发有限公司？答：都给慧友房地产开发有限公司。问：你卖了宽沟九号院多少套房？答：我记不清了。……。于2018年4月25日的讯问笔录内容如下：问，谷怀广你认识吗？答：我不认识。问：谷怀广通过和谐置家购买了怀柔区宽沟九号院4号楼1单元302室的房子，有这事吗？答：这事我不知道，我就知道我们代理过慧友房地产开发有限公司出售宽沟九号院的房子，签过一个代理销售协议，然后卖了几套宽沟九号院的房子，后来慧友叫停了，我第二天通知的业务员，我知道有一、两套房子收了客户的房款，我让业务员与客户沟通，把房子退了，但是房款一直没退，我不知道这套房子在没在内。问：为什么房款没退？答：公司没有资金。问：没有退房款的客户，你知道是谁吗？答：我不知道，都是公司业务员办。问：怀柔区宽沟九号院4号楼3单元501号房子，你有印象吗？答：没有印象。（分别询问宽沟九号院1号楼2单元501号、1号楼3单元501号、1号楼1单元501号、1号楼2单元402号、1号楼1单元503号房屋有无印象，是否认识李保刚、李洪玺、孙明利，均答没有印象，不认识）。……。于2018年4月26日的讯问笔录内容如下：问：杨瑞芹这个人，你还有印象吗？答：我有印象，他也通过和谐置家订购了宽沟九号院的房子。问：你把他订购宽沟九号院房子的情况说一下？答：杨瑞芹的妹妹杨瑞霞是我们公司的员工，杨瑞霞找到我说想定宽沟九号院的房子，因为我跟员工说，宽沟九号院的房子还有几套是内部价订购，比市场价便宜，杨瑞霞找过我以后我就同意了，杨瑞芹就在和谐公司交了30万定金，后来慧友房地产开发公司叫停了宽沟九号院的销售，我就让他们办理退房手续，但是当时公司没有钱，我就和杨瑞芹说算借的，可以支付她利息。公安机关向案外人杨瑞霞的询问笔录，内容如下：问：和谐置家房屋中介公司有销售八龙桥雅苑的销售权吗？答：这个我不太清楚，但是2015年王晓东说和谐置家把八龙桥雅苑1号楼和4号楼部分房子买下来了，我们在2015年卖过八龙桥雅苑的房子，所以我们内部员工就很放心购买这的房子。当时我也介绍我姐姐购买这里的房子。……。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条对包销合同的法律关系进行了明确规定。其中第二十条规定：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十二条规定：对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。从上述法律规定可知，在包销法律关系中，包销人对外销售房屋时，仍应当以房屋的开发建设主体作为出卖人进行销售，即房屋买卖合同中的出卖人应为房屋的产权人或房屋的开发建设主体。本案中和谐置家公司系以自己作为出卖人与李洪玺订立房屋买卖合同，并同时作为房屋买卖合同的居间方。据此可以认定，即使慧友公司与和谐置家公司之间的包销协议合法有效，和谐置家公司在实际的房屋销售中以自己为出卖人销售所包销房屋，既不符合包销销售房屋的操作规范，亦违背了国家法律法规有关房地产中介机构从事经纪行为的准则。和谐置家公司及李洪玺作为房屋买卖合同主体，该合同仅约束和谐置家公司及李洪玺双方，不应对慧友公司产生约束力。同时，李洪玺、孙明利在房屋买卖合同不能及时履行的情况下其无论是以自行协商的方式与和谐置家公司达成协议，还是以提起诉讼的方式向和谐置家公司主张权利并获得生效判决，其相对人均为和谐置家公司。按照上述司法解释的规定，买受人因商品房买卖合同与出卖人发生纠纷，包销人应当参加诉讼。包销人在该诉讼中的法律地位应为无独立请求权的第三人。但在李洪玺、孙明利与和谐置家公司之间的房屋买卖合同纠纷中，李洪玺、孙明利既未起诉慧友公司，和谐置家公司在诉讼中亦未提出房屋的出卖人为慧友公司及慧友公司应当参加诉讼的主张。故此可以认定李洪玺、孙明利自认与其订立房屋买卖合同的相对人为和谐置家公司，和谐置家公司亦认可并同意以房屋出卖人的法律地位向李洪玺、孙明利承担相应的责任。因此和谐置家公司与李洪玺、孙明利之间订立的房屋买卖合同与慧友公司无关，慧友公司不应对上述合同解除后的法律后果承担责任。另外，根据本院调取的公安机关向梁丽燕、王晓东、杨瑞霞等人所做笔录可知，慧友公司负责人梁丽燕明确表示，虽委托和谐置家公司销售涉案房屋所在项目房产，但在实际销售中仍应以慧友公司为出卖人办理房屋买卖手续，且购房款应交付给慧友公司；王晓东虽主张和谐置家公司已收取的涉案房屋所在项目购房款已全部交给慧友公司，但在钱款返还的有关问题上王晓东均表述称和谐置家公司资金不足，无力偿还或以借款的形式延期给付；结合和谐置家公司在与李洪玺、孙明利的房屋买卖合同纠纷中未提出慧友公司应当参加诉讼的主张，本院难以认定和谐置家公司将已收购房款给付慧友公司。基于此，李洪玺、孙明利亦无权要求慧友公司承担已付购房款的返还责任。综上所述，李洪玺、孙明利要求慧友公司承担连带责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条之规定，判决如下：驳回李洪玺、孙明利的全部诉讼请求。案件受理费9600元，减半收取计4800元，由李洪玺、孙明利负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姜丽娜二〇一九年五月二十三日书记员  董立志