上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初33866号原告：吴杰锋，男，1982年12月19日出生，汉族，住江苏省南通市。委托诉讼代理人：厉佳，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：高玉珍，女，1945年2月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：何宇杰，男，1972年1月28日出生，汉族，住上海市上海市黄浦区。上列二被告共同委托诉讼代理人：王镇生，上海市弘正律师事务所律师。被告：陆幼，女，1989年7月8日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：骆琼，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：马艺林，京衡律师集团上海事务所律师。被告：张跃弟，男，1959年2月28日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：杨爱丽，女，1958年1月17日出生，汉族，住上海市闵行区。上列二被告委托诉讼代理人：高成所，上海申浩律师事务所律师。原告吴杰锋与被告高玉珍、何宇杰、陆幼、张跃弟、杨爱丽确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月8日受理，并适用简易程序于2019年4月24日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月21日公开开庭予以审理。原告吴杰锋及其委托诉讼代理人厉佳，被告高玉珍、何宇杰的委托诉讼代理人王镇生，被告陆幼的委托诉讼代理人骆琼、马艺林，被告张跃弟、杨爱丽的委托诉讼代理人高成所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴杰锋向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告高玉珍与被告何宇杰之间就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求确认被告何宇杰与被告陆幼之间就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋买卖合同》无效；3.请求法院确认被告陆幼与被告张跃弟、杨爱丽之间就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋买卖合同》无效；4.判令将上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋不动产产权回复至被告高玉珍名下；5.本案诉讼费由被告方同承担。事实与理由：被告高玉珍与被告何宇杰系母子关系。2016年5月，被告高玉珍因其担任法定代表人的公司经营需要，向原告借款。原告于2016年5月30日、2016年6月8日分别向被告高玉珍所在的公司账户转款10万元(共计20万元)。双方约定，被告高玉珍的还款时间为2017年12月31日。2018年初开始，因被告高玉珍未向原告偿还上述钱款及支付相应利息，原告多次向被告高玉珍索要未果的情况下，原告于2018年7月，向上海市黄浦区人民法院起诉，要求被告高玉珍向原告偿还借款及利息20余万元。2018年10月8日上海市黄浦区人民法院作出(2018)沪0101民初14928号民事判决，支持原告的诉讼请求，现在该案已经生效。原告向被告高玉珍主张还款期间，为逃避债务，与被告何宇杰恶意串通，与被告何宇杰签订《房屋买卖合同》，将其名下上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋恶意转移至被告何宇杰名下。此后，被告何宇杰又将本案房屋过户至被告陆幼名下。被告陆幼又在三个月不到的时间内，将系争房屋过户至被告杨爱丽、张跃弟名下，以达到帮助被告高玉珍逃避债务之目的。被告上述行为明显损害原告合法利益，被告之间《上海市房地产买卖合同》系无效合同，本案系争房屋应恢复至被告高玉珍名下，故原告以讼称事由诉至法院。被告高玉珍、何宇杰辩称，被告高玉珍将系争房屋出售给被告何宇杰是有很多原因，虽然没有支付对价款，但不等于没有代价，主要是为了承担债务的。此后被告何宇杰将房屋出售给被告陆幼是没有问题的，因为当时二被告在法院有其他案件，经法院调解需要及时归还欠款，故才将房屋出售给被告陆幼，并不存在恶意串通的问题，也不存在转移财产的目的。被告高玉珍、何宇杰与被告陆幼并不认识，系通过他人介绍进行房屋交易，后续的房屋交易也是没有问题的。被告陆幼辩称，不同意原告的诉讼请求。1、其与被告高玉珍、何宇杰系通过中介，并支付对价后购买了系争房屋，并无恶意。在购买系争房屋时其在交易中心要求被告何宇杰拉出产调，房屋并无抵押和查封，才予以放心购买，与被告何宇杰协商后以合理价格购买。即使被告何宇杰属于无权处分，陆幼也系善意取得。2、原告主张的债权金额为20万元，被告陆幼支付给被告何宇杰的房款可以用来偿还原告的债权，故被告陆幼无需通过恶意串通逃避远小于房价的债权债务。且原告的债权债务是与被告高玉珍产生的，被告高玉珍、何宇杰转让财产导致原告可能债权无法受偿，系原告自身未保全被告高玉珍的财产所致，与被告陆幼无关。3、被告陆幼将房屋再次出售系真实交易，原告质疑签订的补充协议，但该系符合生活常理的，且双方有银行流水可以佐证。被告张跃弟、杨爱丽辩称，不同意原告的诉讼请求。1、在购买系争房屋之前，其并不认识被告陆幼。其出于居住需要，通过上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)居间介绍，与被告理由签订买卖合同。在房屋交易期间，我爱我家公司向其出示了上海市不动产登记簿，明确权利人为被告陆幼，故基于对公示信息的信赖，确认被告陆幼为权利人，其为善意购买。2、系争房屋的转让价格为316万元，系合理的市场价格，相关交易税费其也予以支付，税费机关对于房价并无质疑。3、系争房屋已经完成交易过户手续，其现取得房屋产权。经审理查明，上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人原为被告高玉珍。被告高玉珍与被告何宇杰系母子关系。被告高玉珍系方恩公司的法定代表人。2016年5月31日及6月8日，原告向方恩公司分别转账各10万元，共计20万元。2018年6月12日，被告高玉珍向原告出具欠条一份，载明高玉珍欠吴杰锋248,000元等。后被告高玉珍未能按期偿还欠款，原告于2018年7月起诉至上海市黄浦区人民法院，请求判令被告高玉珍归还借款20万元并支付利息。上海市黄浦区人民法院审理后于2018年10月8日作出(2018)沪0101民初14928号民事判决，判令被告高玉珍归还借款20万元及利息。该案现已生效。2018年4月18日，被告高玉珍(卖售人、签约甲方)与被告何宇杰(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售于乙方，房屋建筑面积为68.11平方米，房地产转让价格为308万元等。该合同签订后，被告何宇杰未向被告高玉珍支付购房款，双方此后办理了系争房屋的交易过户手续，系争房屋于2018年4月18日变更登记至被告何宇杰名下。2018年8月6日，被告何宇杰(卖售人、签约甲方)与被告陆幼(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲乙双方通过上海中房盟在线企业发展有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；房地产座落罗阳路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型为公寓，结构为混合，房屋建筑面积68.11平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计228万元；甲、乙双方确认，在2018年8月8日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后且于2018年8月7日，乙方应直接支付给甲方首期房价款10万元；待上海市闵行区不动产登记事务中心出具以乙方为所有权人的不动产权证后且办理交房手续当日内，乙方应直接支付给甲方第二期房价款218万元；待可交税之日起五个工作日内，甲、乙双方需共同(或委托第三方)前往该区不动产登记事务中心完税；甲、乙双方应于2018年8月10日前对该不动产进行验看、清点，甲方应将该不动产交付乙方并签署《房屋交接书》等。2018年8月7日，案外人林某某向被告何宇杰转账支付4万元；2018年8月8日，案外人林某某向被告何宇杰转账支付6万元。2018年8月10日，案外人林某某向被告何宇杰转账支付100万元、117万元、1万元。2018年8月9日，被告何宇杰与被告陆幼完成了房屋交易的税费缴纳，被告何宇杰应缴纳税费共计135,058.28元、契税24,891.43元。税费发票原件均在被告陆幼处。被告陆幼取得系争房屋后进行了装修。2018年10月10日，被告陆幼(卖售人、签约甲方)与被告杨爱丽、张跃弟(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲乙双方通过我爱我家公司居间介绍，由乙方受让甲方自由房屋，房地产座落于罗阳路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型为公寓，房屋建筑面积68.11平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计228万元；甲、乙双方确认，在2018年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于过户当日将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；乙方于2018年10月10日支付甲方定金10万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于2018年10月31日之前将房款12万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证；待上海市相关房地产交易中心出具以乙方为权利人的《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》之前，由乙方将房款204万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《不动产权证书》)且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，由乙方将房款(尾款)2万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据等。同日，被告陆幼与被告杨爱丽、张跃弟还签订《协议》一份，约定：购买方张跃弟、杨爱丽于2018年10月10日购买了业主陆幼位于上海市罗阳路XXX弄XXX号XXX室的房屋，现双方协议，购买方另行补偿业主装修费88万元，并于2018年10月31日之前支付予业主，若交易中心实际评估价格高于该房屋买卖合同价的，则双方同意按照交易中心实际评估价格缴纳相关税费，若购买方未按照上述时间将该笔装修费支付业主的，则购买方按照该房屋买卖合同第九条第三款之约定承担违约责任。2018年10月10日，被告杨爱丽、张跃弟向被告陆幼支付定金10万元，被告陆幼签订《收据》。2018年10月21日，被告张跃弟向被告陆幼转账支付房款100万元，被告陆幼出具《收据》。2018年11月21日，被告张跃弟向被告陆幼转账支付房款204万元，被告陆幼出具《收据》。被告张跃弟、杨爱丽此后向我爱我家公司支付了此次交易之佣金。2018年11月27日，被告张跃弟向被告陆幼支付房款2万元，被告陆幼出具《收据》。被告张跃弟、杨爱丽支付购房契税24,891.42元，被告陆幼支付了增值税、地方教育附加费等税费共计135,658.28元。此后被告陆幼将系争房屋交付被告张跃弟、杨爱丽，被告张跃弟、杨爱丽自2018年12月初在系争房屋内居住至今。2018年11月28日，系争房屋过户登记至被告张跃弟、杨爱丽名下。另查明，案外人上海畅辰纸箱包装有限公司起诉至本院，请求判令被告高玉珍与被告何宇杰签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2018年10月16日的法庭审理中，被告高玉珍、何宇杰的代理人陈述到，被告高玉珍系将房屋赠与被告何宇杰，因二人系母子关系，故买卖合同中签的比较随意，除了房屋价款、房地产座落等内容外，其他未予填写。上述事实，由原告提交的《上海市不动产登记申请书》、被告高玉珍与被告何宇杰签订的《上海市房地产买卖合同》、(2018)沪0101民初14928号民事判决书、上海市不动产登记簿、被告何宇杰与被告陆幼签订的《上海市房地产买卖合同》、《契税已申报办理证明》、税费发票一组、被告陆幼与被告杨爱丽及被告张跃弟签订的《上海市房地产买卖合同》、《上海市不动产登记申请书》、上海市不动产登记簿，由被告陆幼提交的《协议》、案外人林某某转账记录、照片一组、税费发票一组，由被告张跃弟、杨爱丽提交的上海市不动产登记簿、佣金发票、居委会证明、《上海市房地产买卖合同》、《协议》、转账记录及《收据》一组、完税证明及税费发票，由本院调取的(2018)沪0112民初23938号案件庭审笔录等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案有关联，本院确认其证据效力。本院认为，关于被告高玉珍与被告何宇杰签订的《上海市房地产买卖合同》，仅就房屋地址、房屋面积、转让价款及过户时间作出约定，合同约定极为简单。且在该合同签订后，被告何宇杰并未支付房款，就此被告高玉珍、何宇杰在(2018)沪0112民初23938号案件中于2018年10月16日的法庭审理中，陈述到系被告高玉珍将房屋赠与被告何宇杰。但在签订该买卖合同之前，被告高玉珍于2016年已向原告借款20万元，且存在他处多项债务。在此情况下，被告高玉珍仍采用无偿转让的方式将房屋过户至被告何宇杰名下，存逃避债务之意，显然存在恶意。而被告何宇杰系被告高玉珍之子，对于被告高玉珍的经济情况应予以明知，在此情况下受赠系争房屋亦存在恶意。被告高玉珍与被告何宇杰之间的上述行为显然损害了原告的合法权益，原告要求确认其二人签订买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于被告何宇杰与被告陆幼签订的《上海市房地产买卖合同》，被告陆幼认为其系通过中介，在购买房屋时查看了房屋的产调信息，在支付对价后购买了系争房屋，双方间系真实的房屋买卖合同关系。首先，双方合同中约定的居间方为“上海中盟在线企业发展有限公司”，该居间方的营业地址位于浦东新区，与系争房屋相距甚远。且被告陆幼陈述该房源信息系金融小贷公司告知中介公司，中介公司工作人员朱耀武告知其，再由朱耀武介绍了上海中盟在线企业发展有限公司提供居间服务。被告何宇杰并陈述支付了3万元中介费。该房源信息的取得实有别于正常交易中的居间介绍，且在朱耀武已为中介工作人员的情况下，再次经过其他工作人员经手，亦不符合常理。且被告陆幼、被告何宇杰也未能向本院提交中介费支付凭证。其次，被告陆幼陈述已全额支付购房款228万元，该款项均由案外人向何宇杰转账支付。被告陆幼陈述系朋友代为支付，但就该笔大额的钱款，被告陆幼未能出示与林某某之间的借贷协议，且在其已经再次出售房屋取得房款的情况下，也未能提交偿还凭证，实不符合常理。再次，被告何宇杰将系争房屋以228万元的价格转让于被告陆幼，被告陆幼在2个月后即以316万元的价格出售于被告张跃弟、杨爱丽。该两个月中房地产价格并无巨大波动，该转让价格228万元明显低于正常市场价格。即使如被告陆幼所述因被告何宇杰需资金，对付款条件有较高要求，但以如此低价处分房屋，实非合理行为，难以认定为善意所为。最后，如前所述，被告陆幼在系争房屋过户登记至其名下后2个月内，即再次以较高价格出售系争房屋获取差价，系较为明显之套现行为。综上所述，被告陆幼并非善意购房人，其购房中存在诸多不符合常理之行为，被告何宇杰、被告陆幼就系争房屋之买卖，存恶意串通逃避债务之意，损害了原告的合法权益，原告要求确认其二人签订买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于被告陆幼与被告张跃弟、杨爱丽签订的《上海市房地产买卖合同》，被告张跃弟、杨爱丽通过上海我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，在对房屋产权信息进行了解，对房屋实地验看后，以合理对价购买了系争房屋。并支付了相应之中介佣金，且已全额支付房款，同时实际取得房屋予以入住。被告张跃弟、杨爱丽购房履行过程并无不当，难以认定与被告陆幼存在恶意串通之意，原告要求确认该《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，本院难以支持。另现系争房屋已过户登记至被告张跃弟、杨爱丽名下，原告要求将系争房屋恢复登记至被告高玉珍名下的诉讼请求，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认被告高玉珍与被告何宇杰于2018年4月18日就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋买卖合同》无效；二、确认被告何宇杰与被告陆幼于2018年8月6日就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋买卖合同》无效；三、驳回原告吴杰锋的其余诉讼请求。案件受理费31,440元，由被告高玉珍、被告何宇杰、被告陆幼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  邓红霞人民陪审员  曹文进二〇一九年七月二十六日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。