四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初305号 原告：成都新中泰然商务服务有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路**********。 法定代表人：黄庆洪，董事长。 委托诉讼代理人：梅莎，四川和骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付琳，四川和骏律师事务所律师。 被告：晋商睦家信息技术（北京）有限公司四川分公司，经营场所成都市武侯区人民南路四段**********。 负责人：员靖非，职务不详。 被告：晋商睦家信息技术（北京）有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区立清路**院**楼****2005> 法定代表人：颜喜宽，职务不详。 原告成都新中泰然商务服务有限公司（以下简称“新中泰然公司”）与被告晋商睦家信息技术（北京）有限公司四川分公司（以下简称“晋商睦家四川分公司”）、被告晋商睦家信息技术（北京）有限公司（以下简称“晋商睦家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，并于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告新中泰然公司的委托诉讼代理人梅莎和付琳到庭参加诉讼，被告晋商睦家四川分公司与晋商睦家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 新中泰然公司向本院提出诉讼请求：1.判令晋商睦家四川分公司、晋商睦家公司共同赔偿经济损失共计162224元（包含房屋空置期租金损失61600元，居间费损失100624元）以及承担为追究晋商睦家四川分公司、晋商睦家公司违约而支出的律师费，暂计4000元；2.本案诉讼费用由晋商睦家四川分公司、晋商睦家公司承担。事实与理由：新中泰然公司与晋商睦家四川分公司通过中介公司居间服务于2017年11月10日签订两份《房屋租赁合同》，约定晋商睦家四川分公司分别向新中泰然公司承租位于成都市高新区蜀锦路88号新中泰国际大厦1号楼24楼07号、25楼05号两套房屋。其中2407号房屋租期为两年，从2017年11月15日起至2019年11月14日止，月租金为29951.17元，2505号房屋租期为两年，从2017年11月28日起至2019年11月27日止，月租金标准为26020.93元。合同签署后，双方按照合同约定履行了各自的合同义务，然后晋商睦家四川分公司于2018年2月9日向新中泰然公司出具《退租告知函》，载明因自身战略调整，决定从2018年2月15日起退还房屋，单方提前终止房屋租赁合同，之后将两房屋腾退并交付给新中泰然公司。晋商睦家四川分公司单方解约的行为严重违反了《房屋租赁合同》的约定，根据第七条第九项“在租赁期间及免租期间内若乙方擅自提前解约，必须提前三个月书面通知甲方，同时甲方所收的保证金不退还乙方，并承担由此给甲方造成的经济损失包括但不限于甲方已支付的居间费、由此造成甲方对产权方等第三方违约而应承担的违约金、赔偿金等，以及未履行期间的全部租金损失等，同时甲方有权要求乙方按照本合同约定的第一个租赁月的租金计算标准支付免租期的租金。”晋商睦家四川分公司系晋商睦家公司的分公司，应共同承担违约赔偿责任。故提出以上诉请。 被告晋商睦家四川分公司、晋商睦家公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见及证据材料。 本院经审理认定事实如下：新中泰然公司与晋商睦家四川分公司于2017年11月10日签订《房屋租赁合同》，载明：甲方（新中泰然公司，下同）同意将坐落在成都市高新区蜀锦路88号新中泰国际大厦1号楼2407号房屋出租给乙方（晋商睦家四川分公司，下同）办公，建筑面积为336.53平方米，租赁期为二年，从2017年11月15日起至2019年11月14日，每月租金为29951.17元，租金以每3个月为一期之方式支付，第一期租金为89853.51元；乙方须于2017年11月15日向甲方支付履约保证金59902.34元，租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由其承担的相关费用，且物业归还甲方时无任何设施设备损坏情况下（自然损耗除外），同时乙方无任何违约情形下，保证金由甲方一次性全部退还给乙方（不计利息）；在租赁期及免租期内若甲方擅自提前解约，必须提前三个月书面通知乙方，同时甲方所收的保证金退还乙方，并赔偿乙方一个月的租金，乙方已交租金扣除实际使用天数的租金及其他费用后，剩余已交未使用的租金由甲方退还乙方（不计利息）；在租赁期及免租期内若乙方擅自提前解约，必须提前三个月书面通知甲方，同时甲方所收的保证金不退还乙方，并承担由此给甲方造成的经济损失包括但不限于甲方已支付的居间费、因此造成甲方对产权方等第三方违约而应承担的违约金、赔偿金等，以及未履行期间的全部租金损失等，同时甲方有权要求乙方按照本合同约定的第一个租赁月的租金计算标准支付免租期的租金；若甲乙双方通过中介公司提供的居间服务而缔结的本租赁合同，则乙方同意若因其自身原因致使本租赁合同提前终止而实际承租期限未满二年的，乙方自愿承担由此给甲方造成的部分居间损失共计74877元，甲方有权从乙方支付的履约保证金中直接扣除；任何一方违约除按照本合同约定承担违约责任、赔偿责任外，违约方还应承担守约方为追究其违约责任而支出的相关费用，如律师费（按违约时最新四川省律师法律服务收费行业指导标准收取）、诉讼费、调查取证费、公证费、鉴定费等。 同日，双方再次签订《房屋租赁合同》，载明：甲方（新中泰然公司，下同）同意将坐落在成都市高新区蜀锦路88号新中泰国际大厦1号楼2505号房屋出租给乙方（晋商睦家四川分公司，下同）办公使用，建筑面积为292.37平方米，租赁期为二年，从2017年11月28日起至2019年11月27日，每月租金为26020.93元，租金以每3个月为一期之方式支付，第一期租金为78062.79元；乙方须于2017年11月15日向甲方支付履约保证金52041.86元，租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由其承担的相关费用，且物业归还甲方时无任何设施设备损坏情况下（自然损耗除外），同时乙方无任何违约情形下，保证金由甲方一次性全部退还给乙方（不计利息）；在租赁期及免租期内若甲方擅自提前解约，必须提前三个月书面通知乙方，同时甲方所收的保证金退还乙方，并赔偿乙方一个月的租金，乙方已交租金扣除实际使用天数的租金及其他费用后，剩余已交未使用的租金由甲方退还乙方（不计利息）；在租赁期及免租期内若乙方擅自提前解约，必须提前三个月书面通知甲方，同时甲方所收的保证金不退还乙方，并承担由此给甲方造成的经济损失包括但不限于甲方已支付的居间费、因此造成甲方对产权方等第三方违约而应承担的违约金、赔偿金等，以及未履行期间的全部租金损失等，同时甲方有权要求乙方按照本合同约定的第一个租赁月的租金计算标准支付免租期的租金；若甲乙双方通过中介公司提供的居间服务而缔结的本租赁合同，则乙方同意若因其自身原因致使本租赁合同提前终止而实际承租期限未满二年的，乙方自愿承担由此给甲方造成的部分居间损失共计74877元，甲方有权从乙方支付的履约保证金中直接扣除；任何一方违约除按照本合同约定承担违约责任、赔偿责任外，违约方还应承担守约方为追究其违约责任而支出的相关费用，如律师费（按违约时最新四川省律师法律服务收费行业指导标准收取）、诉讼费、调查取证费、公证费、鉴定费等。 后晋商睦家四川分公司支付了2407号房屋租金（三个月租金）89853.51元、保证金59902.34元，预存电费3365.3元；支付了2505号房屋租金（三个月租金）78062.79元、保证金52041.86元，预存电费2923.7元 2017年11月15日，新中泰然公司将2407号房屋交付至晋商睦家四川分公司。 2017年11月28日，新中泰然公司将2505号房屋交付至晋商睦家四川分公司。 2018年2月9日，晋商睦家四川分公司提交《退租告知函》，主要载明晋商睦家四川分公司从2018年2月15日起退租2407号、2505号房屋。后晋商睦家四川分公司腾退2407号、2505号房屋。 新中泰然公司于2018年3月2日与成都集微电子商务有限公司签订《房屋租赁合同》，主要载明成都集微电子商务有限公司承租成都市高新区蜀锦路88号新中泰国际大厦1号楼2407号房屋，租赁期间为2018年3月7日至2019年3月6日，免租期3天，从2018年3月4日至2018年3月6日止。每月租赁费为28558.3元。 新中泰然公司于2018年4月16日与四川澹真律师事务所签订《房屋租赁合同》，主要载明四川澹真律师事务所承租成都市高新区蜀锦路88号新中泰国际大厦1号楼2505号房屋，租赁期间为2018年4月17日至2019年4月16日，免租期1天，从2018年4月17日至2018年4月17日止，每月租赁费为25958.4元。 截止2018年1月24日，2407号、2505号房屋剩余电费为4906.6元。 另查明，新中泰然公司于2017年12月8日通过中国建设银行向成都远行嘉业房地产经纪有限公司支付中介佣金100624元。其中，2407号房屋中介佣金为53844.8元，2505号房屋中介佣金为46779.2元。 再查明，晋商睦家信息技术（北京）有限公司四川分公司系晋商睦家信息技术（北京）有限公司设立的分公司。 在庭审中，新中泰然公司述称，从实际交付房屋时开始计租；2407号房屋空置损失费为18969.07元，2505号房屋空置损失费为39898.75元；新中泰然公司在晋商睦家四川分公司提出退租申请后，已于房屋再次出租前同意退租。 以上事实，有原被告的身份信息、当庭陈述、《租赁合同》四份、《银行单位客户专用回单》、发票、收据、《退租告知函》、《关于2407和2505转租的相关事宜》、《付款申请书》、《委托代理合同》、支付凭证等证据在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。 本院认为，晋商睦家四川分公司与新中泰然公司签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，双方均应当按照合同的约定履行义务。晋商睦家四川分公司于2018年2月15日单方退租并腾退房屋，合同目的已不能实现，已构成根本性违约，应当承担违约责任。在庭审中新中泰然公司述称在房屋再次出租前已同意退租，租赁合同已解除。《中华人民共和国合同法》第一百一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”晋商睦家四川分公司应当弥补对新中泰然公司造成的损失，但约定的违约金和损失赔偿总额不应超过其实际损失。 关于房屋空置损失。2407号房屋：晋商睦家四川分公司已经支付2017年11月15日（实际交付之日）至2018年2月14日的租金，故还应支付2018年2月15日至2018年3月3日的空置损失费，共计16天，产生的费用为15973.96元（计算方式为：29951.17元×16天/30天）。2505号房屋：晋商睦家四川分公司已经支付2017年11月28日（实际交付之日）至2018年2月27日的租金，故还应支付2018年2月28日至2018年4月16日，共计47天，产生的租赁费为40766.12元（计算方式为：26020.93元×47天/30天）。2407号和2505号房屋空置损失费共计56740.08元。 关于中介佣金损失。2047号房屋：合同约定的租赁期为24个月，实际支付的中介佣金为53844.8元，晋商睦家四川分公司已支付房屋租赁费和空置损失费至2018年3月3日，故造成的中介佣金实际损失应为2018年3月4日至2019年11月14日期间的费用即47768.03元（计算方式为53844.8元×621天/700天）。2505号房屋：合同约定的租赁期间为24个月，实际支付的中介佣金为46779.2元，晋商睦家四川分公司已支付房屋租赁费至2018年4月16日，故造成的中介佣金实际损失应为2018年4月17日至2019年11月27日期间的费用即39361.36元（计算方式为46779.2元×589天/700天）。中介佣金损失共计87129.39元。 上述费用共计143869.47元，与已支付的履约保证金111944.2元及剩余电费4906.6品迭后，晋商睦家四川分公司还应支付各项损失费共计27018.67元（计算方式为56740.08元+87129.39元-111944.2元-4906.6元）。 关于律师费。租赁合同约定“违约方还应承担守约方为追究其违约责任而支出的相关费用，如律师费......”，新中泰然公司已实际支付律师费4000元。故该项诉请，本院予以支持。 关于晋商睦家四川分公司和晋商睦家公司的法律责任。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”《中华人民共和国公司法》第四十条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”晋商睦家四川分公司是晋商睦家公司设立的分公司，故晋商睦家四川分公司的民事责任由晋商睦家公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告晋商睦家信息技术（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告成都新中泰然商务服务有限公司各项损失费用共计27018.67元； 二、被告晋商睦家信息技术（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告成都新中泰然商务服务有限公司因实现债权而产生的律师费4000元； 三、驳回原告成都新中泰然商务服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3624元，由被告晋商睦家信息技术（北京）有限公司负担575元，由原告成都新中泰然商务服务有限公司负担3049元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈 思 人民陪审员 苏 丽 人民陪审员 王 鑫 二〇一九年九月三十日 法官 助理 李 双 书 记 员 周金平