襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初834号原告：襄阳致力物业服务有限公司（下称致力物业公司）。住所地：襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：李燕南，湖北佑佑律师事务所律师。代理权限:一般代理。被告：钟艳杰，女，1977年1月20日出生，汉族，住襄阳高新区。原告致力物业公司诉被告钟艳杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案，因本案需以另案审理结果为依据，本院于2018年7月中止该案审理。2019年4月8日另案审结，本案恢复审理。2019年5月6日，本院对本案开庭进行了审理。原告致力物业公司及其委托诉讼代理人李燕南，被告钟艳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告致力物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2015年5月1日起至2018年2月28日期间的物业服务费、垃圾处置费等共计5416.30元，并自2018年3月1日起，按照物业服务费1.4元/月/㎡、垃圾处置费4元/月的标准向原告支付物业服务费、垃圾处置费；2.被告向原告支付违约金1624.9元（欠费总额的30%）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月1日，被告办理位于襄阳××新区××北××路“艺苑·景观豪庭”7-2-5-4室房屋接收手续，房屋建筑面积为110.92㎡。后被告正常向原告交纳物业服务费、垃圾处置费至2015年4月30日。自2015年5月1日起，被告未再向原告交纳任何费用，原告通过电话、律师函等方式向被告催交欠费无果，故诉至法院。被告钟艳杰辩称，1.原告诉称不属实，原告与其之间没有物业服务合同，与艺苑·景观豪庭小区签订物业服务合同的是长城物业集团股份有限公司襄阳分公司；2.原告自2017年7月1日在小区滞留至今期间，单方提供的服务未达物业服务的标准，对于原告不合格的服务享有抗辩权，有权在物业提供了对等的服务后才应支付对等的服务费，否则不应支付；3.原告主张按照1.4元/月/㎡物业服务费的标准，无任何依据；4.原告主张的违约金无法律依据且标准过高，依法应当驳回；5.交给物业的装修押金2000元应当抵扣所欠物业费。原告致力物业公司为证明其主张依法提交了《前期物业管理委托合同》、《湖北省服务价格监审证》、房屋产权查询结果、《艺苑·景观豪庭前期物业管理服务协议》、商品房接收单、收据、律师函、EMS特快专递单、民事裁定书、民事判决书等证据，被告钟艳杰为证明其主张依法提交了33张照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2011年2月21日，原告致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2011年5月1日，钟艳杰办理了艺苑·景观豪庭小区7-2-5-4房屋的接收手续，并在商品房接收单上签字。同年5月3日，钟艳杰与致力物业公司签订艺苑·景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：高层住宅按建筑面积1元/㎡/月、固定垃圾处置费每月每户4元。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规【2012】214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层带电梯收费标准为1.4元/月/㎡，致力物业公司将收费标准在物业公司门前予以公示。钟艳杰按其房屋面积110.92㎡交纳物业服务费至2015年4月30日，后未再交纳物业服务费。2018年2月9日，致力物业公司向钟艳杰邮寄了催要自2015年5月1日起至2018年1月31日累欠交致力物业公司物业服务费、垃圾处置费等合计5257元的律师函，钟艳杰收到后，仍未支付，故引起纠纷。另查明，致力物业公司至今未退还钟艳杰的装修押金2000元，庭审中，致力物业公司同意未退还的装修押金抵扣相应的物业服务费。还查明，2017年6月11日，艺苑业主委员会选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为涉案小区新的物业服务公司，后因致力物业公司不退出该小区，导致长城物业公司无法进驻该小区。2018年6月4日，艺苑业主委员会向本院起诉致力物业公司，要求致力物业公司退出艺苑·景观豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。本院于2018年11月19日、2018年11月29日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回艺苑业主委员会要求致力物业公司退出物业管理的诉讼请求。艺苑业主委员会不服提起上诉，2019年3月19日，襄阳市中级人民法院作出（2019）鄂06民终375号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。目前艺苑·景观豪庭小区的物业服务仍由致力物业公司负责。诉讼中，致力物业公司向本院撤回了要求钟艳杰承担违约金的诉讼请求。本院认为，致力物业公司作为艺苑·景观豪庭小区的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》提供物业服务，因《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，故《前期物业管理委托合同》为附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为《前期物业管理委托合同》终止之日。现艺苑业主委员会在未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律和行政法规的规定选聘新的物业服务企业的前提下，即依据新的《物业管理委托合同》要求致力物业公司退出小区并移交相关设施及资料，该诉讼请求已被法院依法驳回，致力物业公司依据《前期物业管理委托合同》继续履行合同，并无不当。钟艳杰称其不是《前期物业管理委托合同》的相对人，其不应向致力物业公司支付费用，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定不符，该抗辩意见不能成立。现致力物业公司仍为艺苑·景观豪庭小区提供物业服务，致力物业公司有权要求钟艳杰按照合同约定交纳物业服务费、垃圾处置费。致力物业公司主张支付截止2018年2月28日期间的物业管理费、垃圾处置费5416.30元，及自2018年3月1日起按照物业服务费1.4元/月/㎡、垃圾处置费4元/月的标准向其支付物业服务费、垃圾处置费的请求，符合合同约定，本院予以支持。因庭审中双方一致认可2000元装修押金未退还并同意抵扣相应的费用，故本院依法支持所欠的物业费用为3416.30（5416.30-2000）元，超出部分不再支持。被告钟艳杰辩称致力物业公司提供的服务未达到物业服务的标准，因其所举的照片不足以证明其辩称理由，故本院不予采信。对于致力物业公司要求钟艳杰支付违约金1624.9元的请求，因庭审后，致力物业公司已撤回了该项请求，故本院不再予以评判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、钟艳杰于本判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费、垃圾处置费共计3416.30元，并按照物业服务费1.4元/月/㎡、垃圾处置费4元/月的标准支付自2018年3月1日起至《前期物业管理委托合同》终止之日止的物业服务费、垃圾处置费；二、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由被告钟艳杰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时,预交上诉案件受理费,款汇至湖北省襄阳市中级人民法院,开户银行：中国农业银行襄阳万山支行,户名:湖北省襄阳市中级人民法院,账号:17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交至襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的,按自动撤回上诉处理。审 判 长 臧    玉    红人民陪审员 朱星星人民陪审员曹艳芳二〇一九年五月十六日书 记 员 闫    莉    敏