广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初6256号原告：廖锦棠，男，1981年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：孙海燕,广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁燕珍,广东国智律师事务所律师。被告：潘锡池，男，1967年1月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈伟朝,广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁倩洁,广东兴顺律师事务所律师。原告廖锦棠诉被告潘锡池因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖锦棠的委托诉讼代理人孙海燕、梁燕珍及被告潘锡池的委托诉讼代理人陈伟朝、梁倩洁到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款及税金共计16977662.06元及利息2099706.10元(暂计至2018年3月31日)；3.判令被告向原告返还定金1400万元;4.判令被告向原告赔偿损失700万元；5.判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、担保费等。事实与理由：原告与被告于2015年6月15日签订《房屋买卖合同》(以下简称“案涉合同”)，合同约定：被告以人民币3500万元的价格将位于佛山市顺德区XXXXXX房屋(以下简称“案涉房屋”)售予原告，案涉房屋建筑面积为877.73平方米。案涉合同签订当日，原告向被告支付定金1500万元，支付定金后五个工作日内，被告无条件协助原告与开发商签订《商品房购房协议书》，案涉合同签订后三十日内，被告无条件协助原告与开发商签订《商品房买卖合同》；原告通过银行住房按揭方式向被告支付案涉合同的购房余款2000万元。案涉合同签订当日，原告依约向被告支付定金1500万元。其后，原告在2015年7月至2016年4月间，向被告分七期支付购房款共计705万元。2016年8月3日，原告又向被告支付税金1927662.06元。但被告未按合同约定履行其义务，原告多次催促无果。综上，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是合同双方的真实意思表示，合法有效，双方应当恪守履行。被告的行为严重损害了原告利益，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，原告特提起诉讼，恳请法院依法判如所请。被告潘锡池辩称，1.原被告双方签订的房屋买卖合同不存在解除的问题。首先原被告双方的房屋买卖合同自原告与华侨城签订商品房买卖合同之日起被告在合同中的义务已经履行完毕；其次在原告与第三人陈灼华签订退还协议之日起原告已经免除被告的全部合同责任。2.原告已经明晰涉案房屋的整个交易情况，即涉案房屋是通过第三人陈灼华向华侨城办理并支付相关购房款，陈灼华也已经通过被告收取了原告所支付的款项，并且原告在涉案房屋迟迟未能最终交易时与陈灼华达成退房协议，该退房协议实际上是退款协议，陈灼华承诺赔偿3200万元给原告，原告承诺不再以任何理由索取任何赔偿，相关商品房买卖合同解除，因此原告就涉案房屋的处理事宜已经与陈灼华达成赔偿协议，所以原告无权要求被告返还购房款、税金以及利息。3.涉案房屋是由于陈灼华的行为而导致无法完成交易，不能归咎于被告的责任，更不属于被告违约，因此原告不能适用房屋买卖合同中的违约条款要求被告返还订金以及赔偿损失，而且自原告与陈灼华达成赔偿协议之日起，应视为原告已经免除被告的全部合同责任。4.原告所主张的所谓购房款并非全部都是购房款，除了1500万元是涉案房屋的定金以外，其他705万元是属于过户款、沟通款，1927662.06元属于税金。另外，在原被告签订案涉合同前即2015年6月15日包括案涉房屋款项在内，被告因购买华侨城房屋共转账了6166万元给陈灼华，因此被告在收到原告款项后已经全部支付给陈灼华，当时被告已经协助原告与华侨城签订了商品房买卖合同，之后又与陈灼华达成退款协议，因此案涉房屋买卖合同的责任已经由陈灼华承担。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院予以采信并记录在案，对于当事人有异议的证据，本院结合其他已查明的事实在论述部分进行综合认证。经审理查明：2015年6月15日，原告与被告潘锡池签署《房屋买卖合同》，约定：潘锡池自愿把坐落于佛山市顺德区大良碧桂路与南国东路交界处华侨城天鹅湖一期别墅A08号房屋出售给原告，并将所出售该房屋的相关土地使用权同时出售给原告，该房屋建筑面积为877.73平方米，建基面积为432.67平方米；上述房地产总转让价格为人民币35000000元；本合同签订当日，原告向被告支付购房定金15000000元，在原告支付定金五个工作日内，被告无条件协助原告到华侨城签订《商品房购房协议书》，并由房地产开发商开具全额收据，之后原告通过银行按揭方式向被告支付购房余款20000000元；被告保证在收取定金后三十日内无条件协助原告到华侨城签订《商品房买卖合同》，并由房地产开发商开具全额购房发票；被告承诺负责向房地产开发商支付该房屋总价购房款，承诺其本人是合同涉及房屋产权的合法和唯一的所有者，承诺一切法律责任全部由被告自行承担；若因被告虚假陈述或权属发生纠纷导致房屋无法转让视为违约，被告必须双倍返还定金，并按合同约定总价的20%赔偿给原告，本合同自动解除。上述《房屋买卖合同》签订后，原告于2015年6月15日通过银行转账向被告支付定金15000000元。2016年4月2日，被告书写收据一份，确认收到原告通过银行转账方式支付的购房款7050000元。2016年8月31日，被告书写收据确认收到原告通过银行转账支付的代收税金1927662.06元。在上述房产交易过程中，被告通过案外人陈灼华购买案涉华侨城天鹅湖一期别墅A08号房屋，但陈灼华持伪造的《准予行政许可决定书》、《收款收据》、《提交资料回执》、《顺德区房地产登记业务收文清单》等资料虚假出售。因原告发现案涉房屋并未登记在其名下，即找被告退款。2017年5月1日，陈灼华持伪造的《退房协议》与原告约定，由于广东顺德华侨城实业发展有限公司的原因导致不能按时将A08房屋办理网签手续及交付使用，因此由广东顺德华侨城实业发展有限公司向原告赔偿，陈灼华对赔款义务负担保责任。佛山市人民检察院于2018年3月22日向佛山市中级人民法院提起公诉，指控陈灼华、何志康等人犯合同诈骗罪。2018年10月12日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06刑初45号刑事判决书，判决陈灼华犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。潘锡池于2018年11月1日向佛山市人民检察院提出抗诉，佛山市人民检察院于2018年11月2日作出抗诉请求答复书，决定不予提出抗诉。佛山市人民检察院出具的不抗诉理由说明书写明，对于潘锡池的抗诉申请书提出的应将廖锦棠列为被害人的意见，本院认为全案证据能够证实A08房产系由潘锡池先向陈灼华、何志康购买后再转卖给廖锦棠，廖锦棠是向潘锡池购买房产，购房款也是支付给潘锡池，陈灼华、何志康虚假出售房产针对的是潘锡池，相关购房款也是由潘锡池支付，具体潘锡池以何人名义办理购房手续并不影响房屋买卖双方身份的认定，潘锡池是被诈骗的对象，廖锦棠并非直接被骗对象。本院认为，原告廖锦棠与被告潘锡池之间签订的房屋买卖合同权利义务清晰，意思表示真实，没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护；虽然原告廖锦棠与被告潘锡池之间的房屋买卖合同关系是基于案外人陈灼华的诈骗行为而进行，但原被告之间的意思表示明确，交易对象指向案涉华侨城A08房产，被告承诺享有案涉房产的合法且唯一产权，自愿将其出售给原告，并无条件协助原告办理房地产权属证书；原告按照合同的约定将购房款及定金直接转账支付给被告，在整个合同履行过程中的价款支付、资料交接、手续办理等均在原被告之间进行；而且，案外人陈灼华涉合同诈骗案件也显示，廖锦棠并非直接被骗对象；故本案房屋买卖合同的相对方应确定为原告廖锦棠与被告潘锡池，即便潘锡池是受人诈骗也不能免除其基于合同约定应承担的相应的民事责任。至于之后原告与陈灼华签订的《退房协议》，由于该《协议》及协议加盖的华侨城公章均是陈灼华伪造的，且陈灼华根本没有权利代表华侨城签署该协议，因此《退房协议》不具有法律效力；且从《退房协议》的内容来看，原告也并没有不追究潘锡池责任的意思表示，协议中写明原告获得华侨城的退款赔偿后不再追究，相关商品房买卖合同解除，但事实上原告并未获得过任何退款赔偿。因此潘锡池认为原告签署了《退房协议》之后就无权再向其主张退还购房款的抗辩本院不予采纳。对于原告主张解除合同、返还购房款、税金及定金的诉请，基于上述分析，被告潘锡池与原告廖锦棠签订《房屋买卖合同》，并收取原告定金、购房款及税金，现由于案外人陈灼华等人的诈骗行为，交易目的无法实现，原告主张解除案涉《房屋买卖合同》合法有据，本院予以支持。鉴于在合同履行过程中，系因为被告违约导致合同目的不能实现，故原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院应予采纳；但是依法定金不能超过合同总标的额的20%，原告主张按照7000000元计算定金，符合法律规定，本院应予支持。扣除原告缴纳的定金部分，原告尚支付给被告购房款及税金16977662.06元，合同解除后，应当恢复原状，原告主张潘锡池返还已收取的购房款16977662.06元有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的利息，因《房屋买卖合同》没有明确约定，本院酌定从起诉之日，即2018年4月8日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际清偿日止。对于原告要求被告赔偿损失7000000元的诉请，因其没有提供证据证明实际产生的具体损失，其仅仅依据合同条款约定主张权利，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告廖锦棠与被告潘锡池于2015年6月15日签订的《房屋买卖合同》于本判决发生效力之日解除；二、被告潘锡池应于判决发生法律效力之日起十日内向原告廖锦棠返还购房款和税金16977662.06元及利息（自2018年4月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项清偿完毕之日止）；三、被告潘锡池应于判决发生法律效力之日起十日内向原告廖锦棠返还定金14000000元；四、驳回原告廖锦棠其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费242186.84元，保全费5000元，合共247186.84元，由原告负担47186.84元，被告负担200000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  刘 兴人民陪审员  钟玉香人民陪审员  梁静雯二〇一九年五月八日书 记 员  林婉妮