文书内容安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1502民初4975号原告:张宇，男，1997年3月1日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人（特别授权）：王康健，安徽中仪律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：田吟霜，安徽中仪律师事务所实习律师。被告：张本树,男,1967年10月5日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。被告：沈亚洲，男，1990年10月8日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈英杰，安徽英锐律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：赵德玖，安徽英锐律师事务所律师。第三人：六安市康居房屋销售咨询有限公司,住所地安徽省六安市解放中路名仕苑1幢六号,统一社会信用代码91341500798133557Q。法定代表人：刘必能,该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张应卫，该公司员工。原告张宇与被告张本树、沈亚洲、第三人六安市康居房屋销售咨询有限公司（以下简称康居销售公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张宇及其委托诉讼代理人王康健、田吟霜，被告沈亚洲及其委托诉讼代理人赵德玖到庭参加诉讼，被告张本树经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，第三人康居销售公司经本院送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。第二次开庭，原告张宇及其委托诉讼代理人王康健、田吟霜，被告沈亚洲及其委托诉讼代理人陈英杰、赵德玖，第三人康居销售公司的委托诉讼代理人张应卫到庭参加诉讼，被告张本树经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告张本树、沈亚洲签订的案涉六安市曙光龙泽府第小区40幢2单元2407室的房屋买卖合同无效；2、判令被告张本树、沈亚洲协助将案涉六安市曙光龙泽府第小区40幢2单元2407室房屋转移登记到原告张宇名下；3、判令被告沈亚洲立即协助原告到国网安徽省电力有限公司六安供电公司和六安市城东供水有限公司恢复六安市房屋的供水供电；4、本案评估费2400元及诉讼费用由被告张本树、沈亚洲承担。事实与理由：2014年9月15日，在第三人康居销售公司居间下，原告和被告张本树签订一份《存量房买卖合同》。被告张本树将其所有的位于六安市回迁房屋出售给原告，房屋面积90平方米，房屋价款288000元（闭口价），一次性付款，被告张本树就前述288000元房款为原告出具了收条，收条上由第三人康居销售公司见证盖章。2016年12月份，被告张本树将房屋的所有钥匙交付给原告。随后原告进行装修后全家即入住。由于案涉房屋系回迁房屋，不能及时办理房产证，后虽经原告及原告叔叔张某多次催促被告张本树办理房屋转移登记手续，但被告张本树总是推诿。2018年8月13日，被告沈亚洲来到原告家中，告知原告，被告张本树已经将该房屋出售给了被告沈亚洲，出示了房产证，要求原告全家2018年8月16日搬离，原告予以拒绝。被告沈亚洲于2018年8月15日到供电部门办理案涉房屋停止供电手续，当天上午停止供电，原告向供电部门申请，恢复未果。被告沈亚洲于2018年8月16日向六安市城东供水有限公司申请将案涉房屋供水水表拆除，当天下午三点停止供水，经原告报警和向供水部门申请恢复，均无果。目前，原告全家五口人均居住在案涉房屋，家里还有个一周岁婴儿，停水停电后生活无以为继。原告认为，原告于2014年9月15日就购买了案涉房屋，2016年12月份接收房屋后便装修入住至今，水电煤气及物业费等均一直由原告交纳，从未有人来看房，更未听说房屋另售他人。两被告行为为恶意，严重侵害原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，诉讼至贵院，请求贵院依法判如所请。被告张本树未作答辩。被告沈亚洲辩称，1、被答辩人张宇诉请答辩人沈亚洲与张本树房屋买卖合同无效，其诉请无事实和法律依据，依法不能成立。答辩人与张本树签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，价格合理，不存在任何无效情形。《合同法》第五十二条规定了合同无效的五类情形，而被答辩人张宇提供的全部证据，并不能证明张本树与沈亚洲签订的房屋买卖合同违反了《合同法》五十二条任一情形。因此，答辩人与张本树签订的房屋买卖合同是有效的，应当得到法律的平等保护。2、答辩人与张本树签订的房屋买卖合同合法有效，答辩人已经支付完合同价款，合同义务履行完毕且已经办理不动产登记证书，实际取得房屋所有权。因此，答辩人系该房屋的合法物权所有人，根据合同法》和《物权法》，其所有权应当受到法律保护，被答辩人的诉讼请求无实际履行可能。3、被答辩人与张本树就案涉房屋签订买卖合同时，张方（张本树女儿）系该房屋共同共有所有人，张本树签订该合同时，未得到张方同意，事后也未得到张方追认。因此，该合同不能生效，被答辩人张宇诉请要求过户则侵犯了张方的权益。4、张宇虽然在涉案房屋中正常生活居住，答辩人沈亚洲并不知情，也与沈亚洲没有任何关系。而本案中，答辩人也是受害人之一，答辩人工作多年，才在六安买了一处住宅。如确认答辩人与张本树的房屋买卖合同无效，导致答辩人丧失房屋所有权，答辩人也买不起其他房屋，张本树又失去联系，答辩人的损失由谁来承担？综上，请求结合本案的证据，依法驳回被答辩人的诉请，公平保护答辩人的合法权益。第三人康居销售公司述称，原告与被告张本树的买卖合同是他们双方去我公司由我公司代办的，房屋价格是28.8万元，一次性付款，但是他们之间付款不是现金，原告购买被告张本树的房屋，钱由许某付给张本树，28.8万元的条子打了，钱也是收到了，张本树打的条子，他们三个人之间办的，但是当时没有过户，许某是担保人，后期资料全了，我公司再帮他们代办过户，交房、转户等我公司不知道。原告张宇为支持其诉讼请求，提交证据如下：证据一原告身份证、被告人口信息2份、第三人企业信息，证明原被告、第三人身份及诉讼主体资格适格。证据二《存量房买卖合同》、收条一份、中国工商银行个人业务凭证（填单）一份、证明一份、结婚证复印件一份、借条一张、证人证言2份、银行流水，证明1、2014年9月15日，原告与被告张本树在第三人康居销售公司的居间下，签订案涉房屋的《存量房买卖合同》，约定案涉房屋位于六安市，房屋成交价格为288000元，约定房款一次性支付；2、原告张宇的案涉房屋购房款已经由许某全额支付给被告张本树［其中先付定金88000元，2014年5月5日通过银行汇款方式向被告张本树中国工商银行账户（卡号：62×××79）汇款尾款200000元］；3、张某与文士君系夫妻关系，2013年3月19日，许某、金胜兰向张某与文士君夫妇借款40万元。许某支付给被告张本树的购房款从所欠张某与文士君夫妇借款40万元中予以比除288000元。即张某为其侄子张宇垫付案涉购房款288000元；4、原告张宇已经陆续将案涉购房款全部支付给其叔叔张某。以上证据充分证明，案涉房屋的《存量房买卖合同》真实有效，原告已一次性支付购房款。证据三证明1份、收据3份、入住证1份，证明案涉房屋系由被告张本树一人独自所有，没有其他的共有人；2、2016年12月22日，办理案涉房屋入住时被告张本树陪同原告张宇一同在案涉房屋小区六安曙光精英物业服务有限公司物业办办理的。2016年12月22日，被告张本树正式将案涉房屋交付给原告张宇；3、原告张宇全家自2016年12月份至今一直居住生活在案涉房屋，每年正常缴纳物业费用。证据四被告张本树与被告沈亚洲《存量房买卖合同》（六安市存量房网上备案系统检索内容）、《估价报告书》1份、评估费发票，证明1、2017年11月24日，被告张本树与被告沈亚洲签订案涉房屋的《存量房买卖合同》约定案涉房屋成交价格为329900元；2、案涉房屋经博文房地产评估造价集团有限公司评估：案涉房屋在2017年11月24日的市场价值为房地产总价59.63万元，在2014年9月15日的市场价值为房地产总价29.91万元。原告购买案涉房屋时支付的购房款是合理市场价，而被告沈亚洲的购房价格达不到交易时市场交易价的70%，购买价格仅为市场交易价格的55.32%，系明显不合理的低价；4、有足够的证据证明，被告张本树与被告沈亚洲存在恶意串通，损害原告的合法权益，故两被告签订的案涉房屋的《存量房买卖合同》系无效合同；5、房屋评估费2400元系原告垫付，应当由两被告承担。证据五证人张某、许某出庭作证的证言，证明案涉房屋买卖合同是真实交易，原告一次性支付了合同价款28.8万元，案涉房屋在原告购买时原告尽到了注意事项，查明当时的案涉房屋是被告张本树一人所有，无其他共有人。证据六不动产登记薄，证明被告张本树的房产登记和被告沈亚洲过户房产的时间是同一天，沈亚洲没有看到张本树的房产证书。被告沈亚洲对上述证据的质证意见:对证据一主体信息无异议。对证据二中的存量房买卖合同，因被告张本树未到庭，所以真实性不予认可，对收条真实性不认可，需要张本树本人确认，据我方了解张本树并没有收到该笔款项，且从内容看付款人是张某，张某付款行为和原告无关联性，对借条与本案无任何关联，借条上面写的借款人和本案当事人无任何关联性，对其证明目的不予认可，同时，从收条的时间看，结合原告证明内容，可以看出原告方陈述在9月15日和张本树在康居销售公司签订的存量房买卖合同，主张的依据是2014年5月5日汇给张本树的款项，该款项汇出时间是在双方签合同4个月前，因此该付款凭据不能证明原告向张本树支付过购房款，证人证言因证人未到庭，形式不合法不能采纳，另外，结合原告自己的陈述，张某是原告叔叔，他所做的陈述不具有客观性，证明力较弱依法不能采信，另一个证人证言涉及到的是借款问题，应当由张本树本人确认，对其真实性和证明目的均不认可，对第三人证明的真实性不予认可，对银行流水三性有异议，只是表格，不能反映真实的交易情况，庭审中代理人也向许某发问要求出具收条，但是其不愿意出具，故性质无法定性。对证据三中的物业证明予以认可，原告确实在这地方居住过，对其证明目的不予认可，仅能证明原告在涉案房屋居住的事实，不能证明原告对该房屋拥有合法的权利以及原告和被告张本树签订的合同有效。对证据四，被告张本树与被告沈亚洲签订的《存量房买卖合同》约定的价格为329900元，实际上沈亚洲付的价格是40万元，且沈亚洲为了卖方承担了契税义务，沈亚洲已经付税25072元，对估价报告书的真实性合法性予以认可，但对证明目的不予认可，根据估评报告内容可以看出，评估价值时间是2017年11月24日房屋装修的情况下进行评估，其中装修价值为6.5万元，该6.5万元应当扣除，因此沈亚洲所购买的款项应当至少以40万元除以房屋评估的价格53.13万元，比例是75.28%，不包括沈亚洲为张本树交付的税款，原告认为购买价格仅为市场交易价格的55.32%，系明显不合理的低价，这是错误的，双方合同不存在恶意串通行为，应当是合法有效的，对评估费发票客观性、真实性无异议，该费用和沈亚洲无关系，也不应承担。对证据五，即使证人所言属实，证人许某是通过抵账的方式抵给了张某，充其量是以房抵债的约定，房款是否交付给被告张本树，张本树未作答辩，故对该证人证言真实性和关联性不予认可，同时，上述证人证言不能证明原告直接就能获得该房屋所有权，需要张本树亲自确认，即使原告不能取得所有权，原告或张某可以向许某或者张本树追究他们的违约责任来获得赔偿，而不能要求法院否认沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》的效力。对证据六真实性无异议。第三人康居销售公司对上述证据的质证意见:对证据一无异议。对证据二中的存量房买卖合同、收条、证明、结婚证无异议，对中国工商银行个人业务凭证（填单）、借条、银行流水不清楚，证人证言与签订合同的事实情况相符。对证据三不清楚。对证据四中的存量房买卖合同、估价报告书不清楚，评估费不是我公司交的。对证据五没有意见，认可证人张某、许某说的话。对证据六不清楚。被告沈亚洲为支持其辩解意见，提交证据如下：证据一契税情况证明、六安开发区房屋拆迁安置协议书，证明涉案房屋系张本树以及张方父女两人所有，张本树与原告签订的房屋买卖合同未经张方同意，张方也没有追认，因此，原告要求过户涉案房屋侵犯了张方的合法权利，原告和张本树的房屋买卖合同不能生效，也不能履行。证据二银行转账凭证、契税完税证明两份、涉案房屋不动产登记证书一份、存量房买卖合同一份、银行流水，证明1、沈亚洲购买的涉案房屋是经过张本树父女两人共同同意的，是三方真实意思表示，且合同已经履行，因此，沈亚洲签订的房屋买卖合同是合法有效的；2、2017年11月24日沈亚洲与张本树签订的房屋买卖合同虽然约定是329900元，但是该价格不是真实交易价格，而是为了少交税而做低房价，实际成交价是40万元，且沈亚洲交税25072元，沈亚洲实际支付的购房款应当是412536元；3、沈亚洲办理了涉案房屋过户登记手续，已经取得该房屋所有权。而原告与张本树签订的合同系债权，物权优先于债权，故原告不能要求取得该房屋所有权，应当将房屋交付给沈亚洲占用使用。原告张宇对上述证据的质证意见:对证据一中的安置协议字迹不是很清楚，真实性、合法性请法庭核实，以原件为最终质证意见，安置协议里面看到了共有2套房屋，第一套是正阳三期706室，另一套房屋曙光龙泽府第40号楼2407室，交房日期是手写的“此户已开具结算单据，需凭收费，单办理入住手续”，但原告提交的案涉房屋入住单是2016年12月21日，该入住单明确的写明了回迁户姓名为被告张本树，原告也尽到了注意义务，假设安置协议中存在案涉房屋共有权人张方，原告从2016年12月居住至今且就该房屋进行了装潢，所谓的共有权人张方怎能不知，拆迁安置协议结算的时间是2016年8月31日，房子交付给原告的时候，被告张本树已经知道房子具有交付的条件，所谓的共有权人张方也应得知，但是张方至今未行使撤销权。对证据二中的转账凭证都是2017年11月24日，且2张单据的业务流水号均一致，对其三性和证明目的均有异议，对存量房买卖合同，涉案房屋的成交价格是329900元，并非被告沈亚洲所述40万元，被告张本树和被告沈亚洲并未在中介公司签订买卖合同，他们的购房款应当以其在六安市不动产登记中心签订的存量房买卖合同所约定的329900元为准，不以备案为准以转账为准是不予采纳的，转账凭证达不到被告的证明目的，因为房产局的房屋价款的备案价格为329900元，被告沈亚洲转账给被告张本树共计40万元，多转了7万元不能视为购房款，应当以房产局备案的为准，对契税证明和不动产登记均有异议，因被告张本树是以明显不合理的低价购买房屋的，对银行流水三性均有异议，被告张本树和被告沈亚洲于2017年11月24日签订的买卖合同第三条约定房屋成交价格为329900元，而沈亚洲转账给张本树合计40万元，可见该款项并不是真实的购房款项，达不到其相应的证明目；张本树和沈亚洲在第一次开庭后双方来到法庭，张本树还出具了书面证明，张本树也向法庭承诺第二次开庭到场，但是并没有到庭，其提交的证明材料是虚假不真实的，为何沈亚洲让张本树到庭他就到，在此不得而知。第三人康居销售公司对上述证据的质证意见:张本树把房子卖给沈亚洲的事情我公司不知道，张本树也没讲到房子是他和他女儿的共同财产，关于房屋的交税以及过户我公司也不清楚。被告张本树于本案第一次庭审后向本院提交证明一份。原告张宇对该证明的质证意见:对该证明的三性及证明目的均有异议，张本树作为被告，依法应当到庭并接受各方的询问，其第一次开庭未到庭，庭后出具该份证明可见张本树有意规避责任，对其一房二卖的行为故意躲避，该份证明不具有合法性。被告沈亚洲对该证明的质证意见:对该证明的三性及证明目的无异议，从该证明内容来看，沈亚洲陈述给付给被告张本树40万元购房款属实，张本树没有收到原告购房款，原告的存量房买卖合同并未实际履行。第三人康居销售公司对该证明表示不清楚。第三人康居销售公司未向本院提交证据。本院对上述证据审查后认证如下：一、对原告提交的证据一予以确认。对原告提交的证据二、三的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提交的证据四中的《存量房买卖合同》的真实性予以确认，对《估价报告书》、评估费发票的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提交的证据五，能够证明原告与被告张本树就涉案房屋的交易及购房款支付等事实，本院对此予以确认。对原告提交的证据六的真实性予以确认。二、对被告沈亚洲提交的证据真实性予以确认。三、对被告张本树提交的证明所提出的其未收到与原告之间的涉案房屋购房款的主张，因该主张与本院查明的事实不符，故本院对此不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张某与文士君系夫妻关系。2013年3月19日，许某、金胜兰向文士君、张某夫妇借款40万元。2014年许某从张本树处购买位于六安市房屋，购房款为288000元，许某并向张本树给付购房款计288000元［其中先付定金88000元，2014年5月5日许某通过银行汇款方式向张本树在中国工商银行账户（卡号：62×××79）汇款200000元］。因许某欠张某、文士君夫妇40万元借款，且张某的侄子张宇需要购买房屋，经协商，许某支付给张本树的购房款288000元从所欠张某、文士君夫妇借款40万元中予以比除，即张某为其侄子张宇垫付涉案购房款288000元，由张宇与张本树就涉案的房屋签订买卖合同。2014年9月15日，张某、许某、张本树、张宇来到康居销售公司，张宇（买受方，乙方）在康居销售公司（经纪方，丙方）和张本树（出卖方，甲方）签订一份《存量房买卖合同》。该合同约定:甲方将位于六安市回迁房屋出售给乙方，房屋结构为钢混，房屋建筑面积约90平方米，房屋成交价格为288000元，乙方为一次性付款购买；现甲方产权证尚未办理，办理第一本产权证费用由甲方承担，待甲方产权证办好之后通知乙方办理产权转户手续，费用由甲、乙双方共同承担。同日，张本树就上述《存量房买卖合同》的购房款出具了收条，收条上载明“今收到张某购房人民币288000元”，张本树在该收条收款人处签名、捺印，许某以担保人身份在收条的下方签名、捺印，该收条证明单位一栏加盖了“六安市康居房屋销售咨询有限公司业务受理章”印章。后张宇已经陆续将上述购房款288000元全部支付给其叔叔张某。2016年12月22日，张本树与张宇共同到六安曙光精英物业服务有限公司办理涉案房屋入住手续，该公司将六安市房屋的所有钥匙交付给张宇。后张宇对该房屋进行装修后全家即入住、生活至今。2017年11月24日，张本树在房产部门办理了六安市房屋的登记手续，取得该房屋的不动产登记证书（权属证书号0064345），该房屋不动产登记薄载明“所有权人张本树，共有情况为房屋单独所有”。同日，沈亚洲（买方，乙方）与张本树（卖方，甲方）签订一份《存量房买卖合同》。该合同约定，张本树将位于六安市住宅房出售给沈亚洲，房屋结构为钢混，房屋建筑面积86.36平方米。该合同第二条房屋现状约定，买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售，该房屋产权现状为：1、该房屋已办理房屋所有权证，没有法律、法规规定限制交易的情形，卖方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理。‥‥‥。3、‥‥‥双方同意由卖方在实际交付房地产时处理与承租人的租赁关系事宜。‥‥‥。该合同还约定，房屋的成交价格为329900元，房款交付为房款结清，甲、乙双方于2017年11月30日前到不动产登记部门办理该房屋产权交易过户手续，买卖过户所涉及所有税费由买方支付。该合同第八条房屋交付约定，在交付房屋时，买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋钥匙。但该合同对交房时间未作约定。2017年11月24日沈亚洲两次通过银行转账向张本树汇款计40万元，同日，张本树将六安市曙光·龙泽府第40号楼（原Ｇ19）2407室房屋过户给沈亚洲，沈亚洲并取得该房屋的不动产登记证书［权属证书号：皖（2017）六安市市不动产权第0064354号］，沈亚洲为房屋过户支付契税计25072.4元。本案庭审中，沈亚洲陈述“我与程振阳是朋友，合伙开网吧，张本树与程振阳也是朋友，我在2016年8月份和程振阳一起去张本树家看涉案房屋的时候认识张本树的，我与张本树签合同前没有到涉案房屋看房子，合同约定价款329900元，我实际支付房款40万元，是为了少缴税，我是2018年8月去看涉案的房屋才知道该房屋已出卖给他人，合同签订前我没去现场看房，是因张本树讲他家亲戚在租住该房，2018年8月份才愿意走，房价给我降一点”。沈亚洲的人口信息载明，沈亚洲的服务处所为天一典当行。2018年8月，沈亚洲来到张宇家中，告知张宇，张本树已经将六安市房屋出售给了沈亚洲，并出示了房产证，要求张宇全家搬离此房，在张宇拒绝后，沈亚洲于2018年8月办理了该房屋停止供电、供水手续。本案审理过程中，张宇就位于六安市曙光·龙泽府第40号楼（原G19）2407室住宅房地产在2014年9月15日（此时房屋为毛坯房）、2017年11月24日（此时房屋为已经装修完毕的房屋）的市场价格向本院申请司法鉴定，经本院委托的博文房地产评估造价集团有限公司于2018年12月20日出具了《估计报告书》，估计结果为：涉案房地产在2017年11月24日的市场价值为房地产单价6905元/㎡、房地产总价59.63万元（房屋是已装修状况下进行评估的，其中装修价值为6.5万元）；涉案房地产在2014年9月15日的市场价值为房地产单价3463元/㎡、房地产总价29.91万元（房屋是毛坯状况下进行评估的）。张宇为评估支付评估费2400元，因涉案房屋的保全支付保全费3770元。本案第二次开庭审理中，张宇向本院撤回其第三项诉请。本院认为，张宇在本案诉讼中自愿撤回“判令被告沈亚洲立即协助原告到国网安徽省电力有限公司六安供电公司和六安市城东供水有限公司恢复六安市房屋的供水供电”的诉请，本院依法予以准许。归纳诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、张宇和张本树签订的《存量房买卖合同》的效力问题。二、沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》的效力问题。一、关于张宇和张本树签订的《存量房买卖合同》的效力问题。本院认为，张宇和张本树签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，张宇的叔子张某通过与许某抵账的方式为张宇垫付涉案购房款288000元，张本树亦将房屋实际交付给张宇占有使用，张宇已经陆续将购房款288000元支付给其叔叔张某，该合同内容不违背法律和行政法规的强制性规定，张宇和张本树之间的《存量房买卖合同》应认定为合法有效。张本树及其女儿张方虽在涉案房屋的拆迁安置协议书上签字，有关契税尽管也是以张本树、张方的名义缴纳的，但不能由此确认该房屋即归张本树及其女儿张方共同所有，且2017年11月24日张本树在房产部门办理的涉案房屋的不动产登记证书载明“所有权人张本树，共有情况为房屋单独”，同时，张宇从2016年12月办理涉案房屋的入住手续并居住至今，但张方至今并未向张宇主张其权利，故本院对沈亚洲主张的“张宇和张本树的房屋买卖合同不能生效”的辩解意见不予采信。二、关于沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》的效力问题。本院认为，张本树在将涉案房屋出售给张宇、收取了涉案房屋全部房款，并将房屋实际交付给张宇占有使用的情况下，按理张本树应在房屋过户条件成就后及时通知并配合张宇办理房地产过户登记手续，但张本树在房屋的过户条件成就后却未通知张宇、也未与张宇办理过户手续，而是与沈亚洲再签订《存量房买卖合同》将系争房屋出卖给沈亚洲，并将房屋过户到沈亚洲名下，其行为客观上损害了张宇的利益，主观上具有明显的恶意。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。在张本树主观上存在恶意，客观上又损害了张宇利益的情况下，判断沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》是否有效，关键在于沈亚洲是否存在与张本树恶意串通的行为。在本案中，沈亚洲与张本树在签订《存量房买卖合同》之前即相识，沈亚洲的人口信息载明其服务处所为天一典当行；沈亚洲在明知所购涉案房屋内有人居住使用的情况下却未进所购房屋实地查看、了解，而购房属家庭重大支出项目，系家庭重大事项之一，不对所购房屋进行现场查看就作出购买决定有违常理；沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》载明的成交价格为329900元，沈亚洲向张本树汇款计40万元，而涉案房地产在2017年11月24日的市场价值为房地产总价59.63万元（房屋是已装修状况下进行评估的，其中装修价值为6.5万元），在房地产价格大幅上涨后，双方以如此不合理低价达成买卖协议不符合常理；沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》的当日，张本树取得涉案房屋的不动产登记证书，同日，张本树又将涉案房屋过户至沈亚洲名下，而沈亚洲与张本树对交房时间未作书面约定，未进行房屋的实际交接沈亚洲就一次性支付购房款亦有违常理，且《存量房买卖合同》签订后相隔八个多月即2018年8月沈亚洲才去看涉案的房屋。鉴于沈亚洲的上述行为明显不合常理，现有证据本院无法确认沈亚洲是出于善意而购买系争房屋，故本院确认张本树与沈亚洲之间就系争房屋的买卖行为系恶意串通，其行为严重损害了张宇的合法利益，张本树与沈亚洲签订的《存量房买卖合同》应认定为无效合同。综上，张宇要求确认沈亚洲与张本树签订的《存量房买卖合同》无效，本院依法予以支持。张宇要求张本树、沈亚洲协助将案涉六安市曙光龙泽府第小区40幢2单元2407室房屋转移登记到张宇名下，因张宇对沈亚洲取得的房屋不动产权证书尚未提起诉讼，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告沈亚洲与被告张本树于2017年11月24日签订的《存量房买卖合同》无效；二、驳回原告张宇的其他诉讼请求。案件受理费6620元，保全费3770元，评估费2400元，合计12790元，由被告张本树、沈亚洲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。                  审 判 长  殷向阳审 判 员  袁刚锋人民陪审员  曾 斌二〇一九年四月十八日书 记 员  段晓强附本案相关法条《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。