江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初1235号原告：何小云，女，1956年4月30日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区。原告：陈高云，男，1953年9月16日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区。两原告的委托诉讼代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：张禄林，广东粤鑫律师事务所实习律师。被告：刘素，女，汉族，1989年1月14日出生，住江西省萍乡市开发区。委托诉讼代理人：林铠，江西尚颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君奕，江西尚颂律师事务所实习律师。被告：陈焱宇，男，汉族，1989年1月18日出生，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：王有华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告何小云、陈高云与被告刘素、陈焱宇合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，被告刘素在答辩期间提出管辖权异议，本院于2019年5月14日作出（2019）赣0302民初1235号民事裁定书，裁定驳回被告刘素对本案管辖权提出的异议。被告刘素不服，上诉至萍乡市中级人民法院，萍乡市中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）赣03民辖终31号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年7月29日，被告刘素向本院申请对外委托鉴定借条上“刘素”字迹真伪及两句话的形成时间。本院于2020年4月3日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗敏、张禄林、被告刘素及委托诉讼代理人林铠、杨君奕、被告陈焱宇委托诉讼代理人王有华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何小云、陈高云向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告首付款720000元；2.两被告向原告支付房屋升值款2930000元；3.依法解除合同；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中两原告变更第2项诉讼请求为：两被告向原告支付房屋升值款2920000元。事实与理由：被告陈焱宇系两原告儿子，由于陈焱宇在惠州工作，两原告于2011年在惠州以自己名义购置了房屋一套，准备退休以后搬去和儿子同住。2015年1月9日，被告陈焱宇与刘素登记结婚，刘素一直在广州工作，陈焱宇也表示以后会把工作调去广州，并希望一家人以后在广州定居，于是两原告决定在广州买房。但由于受广州限购政策影响，两原告及被告陈焱宇无法以自己名义买房，而因刘素具备买房资格，于是两原告只能通过刘素购房，并将房屋登记在两被告名下。原、被告就此事达成合意后原告全权委托陈焱宇看房并办理相关登记手续。房屋首付款等费用均是由原告出资，在不过户的情况下，房子的收益、升值部分均归两原告所有。2015年1月25日，被告陈焱宇通过中介公司看中位于广州市天河区103平方米的房屋后签订购房合同，交付定金30000元，首付款680000元，中介费23700元。自2015年1月26日起至2015年3月12日止，两原告通过银行转账、取现等形式累计给与陈焱宇786000元用于支付购房款、税费等各项费用。两被告向原告承诺，确认首付款由两原告出资720000元，该房屋产生的收益和升值所得均归原告所有。该房产过户两年双方均未居住，一直用于出租，并用收取的150000余元的租金用于房屋装修。自买房以后原告也未再要求被告陈焱宇尽任何经济上的赡养义务。随着广州房价的上涨，该套房屋成交价从2560000元已涨至现在的5560000元。2018年开始被告刘素对原告不仅口头谩骂更甚至动手，原告已无法在该房屋内正常居住。同时，被告刘素于2018年6月26日向法院提起离婚诉讼，请求法院判决该房产归其个人所有，该案件已在惠州市惠城区法院审理。原告得知购房养老的希望全无，故诉至法院，请求判如所请。被告刘素辩称，1.刘素结婚前在广州已经工作多年，符合当地购房政策条件，该条件属于人身权利。购房后刘素除房屋出租两年外，一直居住在该房屋，刘素购房非用于投资而是用于居住。2.被告刘素与原告不存在借名买房之合同约定，亦未签订合同，请求驳回原告第二、三项诉讼请求。该房屋所有的权利均归两被告，与两原告无关。两被告系小学同学，从小认识且恋爱多年，因结婚而购买婚房，符合事实与中国传统生活习惯。3.两被告只是向两原告借款买房，也有部分还款。两被告以自身能力及婚姻存续期间的共同收入支付了房款（首付、贷款、装修等），其中刘素在首付中支付了60,000元，装修中刘素父母支付了270,000元，刘素用个人公积金即房屋出租的租金偿还贷款。4.两原告转给被告陈焱宇的钱，不能证明完全用于购房。陈焱宇将大部分钱直接转入股市，经营一段时间后转回给两原告。5.两原告并未转账720,000元给被告，实际原告陈高云只转账500,000元给陈焱宇。有一笔转账108,000元之后，陈焱宇转回给两原告130,000元。除此之外，两原告再未转账给被告，至于原告ATM机取款，被告刘素一律不予认可，且被告陈焱宇也未与刘素说过此事。综上，被告刘素只同意由两被告共同偿还原告借款478,000元。请求法院驳回原告的其他诉讼请求。被告陈焱宇辩称，对借款事实无异议，书面材料注明借款720,000元，实际两原告给了780,000余元。当时原告想买房，所以两被告才作出了房屋增值款归原告所有的承诺。在两被告的离婚案件中，惠州法院对本案诉争房屋价值进行了评估。被告陈焱宇同意解除合同，诉讼费按各自的责任承担。两原告针对其诉讼请求向法庭提供了如下证据，两被告当庭进行了质证。本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认定：1.银行交易明细6份，证明原告累计支付给被告786,000元用于支付首付款、中介费、税费等各项费用。被告刘素质证后认为该4份综合账户发生额明细文件（查询结果）均系ATM机小额取款，不符合支付购房款实际情况，不予认可；中国工商银行500,000元汇款凭证无异议。被告陈焱宇质证后对证据真实性及证明目的无异议，除中国工商银行ATM机31,000元及500,000元转账外，其他均是两原告给付的现金。本院认为，两被告对中国工商银行500,000元汇款凭证无异议，予以确认；其他证据待结合其他证据在说理部分予以阐述。2.合同一份，证明两被告向原告作出书面承诺，即承诺房屋的首付款720,000元由原告支付，房屋收益和升值由原告享有。被告刘素质证后对证据三性有异议，虽然经鉴定字据上“刘素”系被告刘素所书写，但其他字均是被告陈焱宇书写，不能代表刘素的意思，且该字据上没有落款时间，原告所称的出借金额与购房的实际金额也不符，不能达到原告的证明目的。被告陈焱宇质证后对证据三性无异议。本院认为，该组证据在说理部分予以阐述。3.房屋买卖合约、贷款合同、发票5张、担保服务费发票，证明原告委托被告陈焱宇与卖家、中介签订房屋买卖合同购买位于广州市，房屋由原告出资并享有收益和增值，被告支付担保服务费5200元。被告刘素质证后对房屋买卖合约不予认可，该合约上价格不真实，实际交易金额为2660000元，购房和贷款利用了被告刘素的公积金和购房资格。贷款合同及发票三性无异议，恰好证明房屋贷款均是由两被告承担，其中公积金贷款800000元，商业贷款1060000元，担保服务费真实性无异议，关联性有异议。被告陈焱宇对证据三性均无异议，但认可房屋实际交易价格为2660000元。本院认为，两被告对贷款合同、发票5张、担保服务费发票真实性无异议，予以确认；房屋买卖合约与被告刘素提供的第一组证据中的广州市存量房买卖合同相矛盾，且时间在前，故对该证据不予采信。4.被告刘素起诉陈焱宇离婚材料复印件一组、报警回执一份、何小云病历一份、影像学检查申请书1份，证明被告刘素已起诉要求与陈焱宇离婚并要求案涉房产归其个人所有；刘素曾殴打原告，刘素的上述行为导致原告合同目的无法实现。被告刘素质证后对起诉离婚材料真实性无异议，关联性有异议；报警回执三性无异议，原、被告确实发生过争执，但是刘素先报警，不能实现原告的证明目的；病历三性均不认可，内容上存在修改，且是何小云自述；影像学检查申请单没有医院盖章，也没有诊断结论。被告陈焱宇质证后对证据三性无异议。本院认为，两被告对起诉材料真实性无异议，予以确认；报警回执、病历、影像学检查申请书相互印证，具有真实性，但仅能证明原、被告曾发生过争执。5.司法鉴定意见书一份，证明字据上“刘素”系被告刘素所写。被告刘素质证后只认可字据中两处“刘素”的签名，其他内容不予认可。被告陈焱宇质证后对证据三性无异议。本院认为，被告刘素对签名无异议，被告陈焱宇对证据三性无异议，本院对证据真实性予以确认。被告刘素为支持其答辩意见，向法庭提供了如下证据，两原告、被告陈焱宇进行了质证。本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认定：1.广州市政府穗府办【2013】44号文件、广州市存量房买卖合同、银行支付凭证3份，证明广州市政府规定必须在广州市5年内连续购买3年以上的社保,才享有在广州市区购房资格,只有被告刘素才具有该资格;2015年2月2日被告刘素、陈焱宇以其夫妻名义购买位于广州市天河区,其中合同约定总价为2660000元，首付款为800000元,支付定金30000元,贷款为1860000元,中介费用23700元并交纳契税与交易手续费。两原告质证后对广州市政府穗府办【2013】44号文件、银行支付凭证三性无异议；广州市存量房买卖合同真实性无异议，但房屋成交价为2570000元，不是2660000元。当时出卖方加价200000元，合同上签署的2660000元是因贷款所需，房屋首付款应为779110元，非800000元。被告陈焱宇质证后对广州市政府穗府办【2013】44号文件三性无异议，对广州市存量房买卖合同、银行支付凭证真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院认为，两原告及被告陈焱宇对广州市政府穗府办【2013】44号文件三性无异议，予以采信；两原告及被告陈焱宇对广州市存量房买卖合同、银行支付凭证真实性无异议，予以确认。2.刘素中国建设银行尾号9269的银行卡交易明细统计表、交易明细14份，中国建设银行尾号0309银行卡统计表、交易明细1份，中国工商银行尾号4289银行卡统计表、交易明细1份，证明至原告起诉之前，贷款本息一直是由被告刘素上述两张银行卡偿还。房屋装修款系由刘素母亲转至刘素银行账户再转至陈焱宇账户。两原告质证后对建设银行两张银行卡真实性、合法性无异议，具体数额由法庭核定；对工商银行卡流水及交易明细三性不予认可，与本案没有关联性，其交易明细发生在2016年、2017年期间，房屋系2015年购买，不应该用于了房屋装修。被告陈焱宇质证后对交易明细真实性无异议，但对统计数据持疑，关联性不予认可。原、被告约定房屋收益和增值归两原告所有。本院认为，交易明细具有真实性，本院予以确认，统计表系根据交易明细制作，金额予以确认。3.陈焱宇银行交易明细表一份、银行账户流水记录汇总表一组，证明在本案起诉之前，原告并未偿还案涉房屋贷款；原告陈高云虽然存在转款至被告陈焱宇账户的行为，但是由陈焱宇代持基金、股票，与购房无关。陈焱宇账户流水中显示2017年7月19日刘素转账50,000元、2017年8月29日转账100,000元给陈焱宇。两原告质证后认为该证据系打印件，三性不予认可，交易时间与购房时间不吻合。对陈焱宇银行流水真实性无异议，但与本案没有关联性。被告陈焱宇质证后对真实性有异议，即便具有真实性，与本案没有关联性，且被告刘素统计不完整。本院认为，结合被告刘素当庭陈述未偿还两原告款项的事实，该组证据与本案没有关联性，不予采信。被告陈焱宇未提供证据。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系，两被告系两原告的儿子与儿媳。2015年2月2日，两被告与案外人蔡小琴签订《存量房买卖合同》，由两被告向案外人购买位于广州市天河区，房屋所有权证号为粤房地权证穗字第**、第××号，房屋建筑面积为103.27平方米，房屋价格为2660000元。并约定合同签订之日支付购房定金30000元，房管部门出具成功受理本次交易的递件问执当天支付首期购房款800000元。之后两被告于同年2月28日向中国建设银行广州越秀支行贷款1060000元、于3月9日以被告刘素住房公积金贷款800000元用于支付剩余购房款，贷款年限20年。刘素每月用其中国建设银行尾号9269的银行卡偿还商业贷款6754.74元，偿还公积金贷款4547.32元。庭审中原、被告对房屋现市场价格作价为5560000元。2015年3月12日，被告陈焱宇、刘素向卖房者支付购房款770000元，交易手续费310元、契税39900元、担保服务费5200元。购买房屋后两被告前两年用于出租，之后对该房屋进行装修并使用。2015年3月11日，原告陈高云通过中国工商银行卡62×××32向陈焱宇银行卡转账500000元。陈高云于2015年1月26日通过其中国工商银行卡62×××32分四次，每次5000元，共计取款20000元；于2015年2月9日分四次，每次5000元，共计取款20000元；于2015年1月30日分5次，依次取款5000元、5000元、2000元、2000元、1000元，共计取款15000元；于2015年2月17日分四次，每次5000元，共计取款20000元，同日，通过ＡＴＭ机转账31000元，陈焱宇自认其收到了该31000元。上述款项共计106000元。两原告称除转账500000元之外，其他均是以现金方式支付给陈焱宇。在购房过程中两被告曾出具一份字据给两原告：“今陈焱宇和刘素借何小云、陈高云人民币柒拾贰万元整用于广州购买房屋，特立此据证明。本次购房所产生的升值所得和收入，全部归何小云、陈高云所有”。字据中除两处“刘素”系刘素书写之外，其他内容均是由陈焱宇书写。字据上没有落款时间。两原告及被告陈焱宇自述因当时两原告与两被告约定由两原告借被告刘素资质购房，才约定购房产生的升值和收入归两原告所有。后因被告刘素向其他法院起诉要求与被告陈焱宇离婚，并要求案涉房屋归其所有，两原告认为，被告刘素的行为损害了其利益，故诉至本院，请求判如所请。另查明，在本案审理过程中被告刘素申请鉴定字据中“刘素”签名的真伪及两句话的形成时间。本院司法技术处通过对外委托，江西警察学院物证鉴定所于2019年10月22日向本院出具补充材料函，鉴定所回复本院其尚未开展笔迹形成时间的鉴定业务。2019年10月30日，被告刘素要求重新委托对两句话的形成时间进行鉴定。在庭审中，被告刘素明确不再对外重新委托鉴定。江西警察学院物证鉴定所于2019年11月18日出具赣警院（文鉴）[2019]第37号司法鉴定意见书，鉴材（字据）上2处“刘素”的签名笔迹与提供的7份“刘素”样本笔迹肯定同一。本院认为，本案焦点为两被告出具给两原告证据的性质认定。该字据含有两部分内容，第一部分为“今陈焱宇和刘素借何小云、陈高云人民币柒拾贰万元整用于广州购买房屋，特立此据证明。”该内容可以确定两原告与两被告之间形成的是借款关系。关于借款金额问题。虽然原告仅能提供证据证明通过银行转账的为500,000元，但原告通过ATM机取现均在两被告签订购房合同时间相近，且现金交付亦是一种交易方式，结合两被告出具的字据中表述720,000元借款的内容及原、被告之间的亲属关系等因素，本院认定借款金额为720,000元。关于第二部分内容为“本次购房所产生的升值所得和收入，全部归何小云、陈高云所有”，该内容系对房屋升值的约定，两原告及被告陈焱宇均在庭审中自述如此约定的原因是两原告欲借被告刘素名义购房，才约定房屋升值和收益归两原告所有，故属于两原告借名买房。但案涉房屋购房款为2,660,000元，购房手续、房屋贷款、税费、手续费用等均是由两被告办理，之后两被告装修并使用该房屋，并按月偿还房屋贷款，两原告仅向两被告提供购房款中部分首付款，加上两原告与陈焱宇的关系，则原告所称的借名买房观点与实际不符，本院不予支持。但从字据内容的连贯性看，该条约定系对原告出资720,000元的利益分配约定，结合上述对事实的认定，原告就争议房屋仅提供部分购房款，却要求享有房屋所有的升值和收益明显显失公平，故对原告针对该内容提出的主张，本院不予支持。但该内容含有对原告出资予以回报的意思表示，故本院结合原告借款所占购房比例和房屋升值后的价款，酌情认定两原告应得的回报款为785,000元（720,000元÷2,660,000元×5,560,000元-720,000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈焱宇、刘素在本判决生效之日起十日内向原告何小云、陈高云返还出借的购房首付款720,000元；二、被告陈焱宇、刘素在本判决生效之日起十日内向原告何小云、陈高云返还房屋升值款785,000元；上述款项合计1,505,000元，于判决生效之日起10日付清。三、驳回原告何小云、陈高云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,000元、财产保全费1,020元，由原告何小云、陈高云负担17,700元，被告陈焱宇、刘素负担19,320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  黎 莉审 判 员  尹天兰人民陪审员  文松萍二〇二〇年六月十五日代理书记员  彭怡楚