河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1723民初1281号原告：苗苏艳，女，汉族，1981年8月19日出生，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：彭国富，男，汉族，1955年3月11日出生，住河南省平舆县。被告：李四伟，男，汉族，1972年12月15日出生，住河南省平舆县。被告：李永萍，男，汉族，1978年12月17日出生，住河南省平舆县。被告：史展宇（曾用名：史现成），男，汉族，1982年8月16日出生，住河南省平舆县。被告：李影（曾用名：李颖），女，汉族，1977年3月11日出生，住河南省平舆县。与被告史展宇系夫妻关系。四被告委托诉讼代理人：刘凌，河南北纬律师事务所律师。原告苗苏艳与被告李四伟、李永萍、史展宇（史现成）、李影（李颖）确认合同无效纠纷一案。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苗苏艳及其委托诉讼代理人彭国富，被告李四伟、李永萍、史展宇、李影的委托诉讼代理人刘凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗苏艳向本院提出如下诉讼请求：1、要求依法解除与被告签订的《合约建房协议书》及《房屋（住宅）调换协议》；2、要求被告支付违约金50万元；3、庭审中原告增加要求被告返还两份国有土地使用证;4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月1日其与被告签订一份《合约建房协议书》，2016年6月10日又签订一份《房屋（住宅）调换协议书》，合同对占用土地面积、给付房屋间数、位置、交付期限、违约责任等均作了约定。合同签订后，其将所使用的土地交付给被告建房，而被告在约定的两年内仍不能将房屋交付给其本人，造成合同目的不能实现。后经其多次催促，被告仍不能履行合同的约定，已严重违约，特提起诉讼，请求支持。被告李四伟、李永萍、史展宇、李影辩称，一、原告要求解除合同缺乏法律依据。二、被告开发的建设工程原系旧城改造，双方在签订合同时，相关开发手续处于待办状态。三、原告要求支付违约金50万元，没有事实和法律依据。四、被告史展宇、李影根据法律规定，因担保中的除斥期已过，不再承担担保责任。原告苗苏艳提交如下证据，1、2015年6月1日原、被告双方签订的《合约建房协议书》一份。证明（1）合同第九条明确约定，有双方单独解除合同的约定，原告可以单方解除合同的条件；（2）证明合同第九条双方已明确约定有违约金，原告没有引用合同的第七条。2、2016年6月10日双方签订的《房屋置换协议书》。证明在原来协议基础上房屋重新进行了调整，如果解除合同该份协议书就没有意义。3、平舆县政府颁发的土地使用证，平国用2011租06号、08号土地使用证。证明与被告双方签订合同就是履行的土地（14米×14.5米）。签订合同的时候其已经把土地使用证交给被告，现在要求被告返还。四被告质证意见为，对原告提交的《合约建房协议书》以及《国有土地使用证》真实性没有异议。关于《房屋调换协议》，因原告提交的是复印件，待庭后进行核实。对原告证明目的有异议，原告要求解除合同引用的是双方的合约建房协议的第九条，本条虽然是双方约定，但是本案被告不是故意违约，之所以逾期交房是因为政府行为等各种原因导致，目前土地证还在办理中，尤其是两份纪要相互替代，原被告签订协议时依据的是2011年的会议纪要，进行旧城改造，签订协议后由于政府官员的变更对该会议纪要迟迟没有落实，直到2016年又重新出台一份会议纪要，仍然对诉争的土地进行旧城改造。因为2016年38号文出台以前，2019号文件的内容县政府均要求停止执行，因此正是政府行为的变更对被告构成了不可抗力，导致逾期交房。四被告提交如下证据，1、【2011】9号平舆县会议纪要一份。证明诉争土地于2011年经县委研究决定进行旧城改造。但是因政府人员的更换，导致该文没有实施。2016年38号文再次出台会议纪要，仍同意对诉争处实行旧城改造，导致工程延误。2、2016年10月12日平舆县古槐办事处对涉案的土地实行挂牌出让的请示报告一份，即【2016】133号。证明原、被告签订合同在前，旧城改造程序滞后，导致被告实施旧城改造工程进展缓慢。3、2017年2月24日信访台账、2017年4月10日信访处理意见各一份。证明被告承揽的旧城改造工程容积率、土地证、规划证等手续一直没有解决，导致信访，要求办理相关手续的客观事实。同时也证明延期交房非被告主观故意所导致。4、2017年3月31日纪工委书记贾一凡，副主任韩文峰的调查报告一份。证明涉案旧城改造，因容积率问题没有动工的客观事实。5、2018年6号会议纪要一份。证明直至此时，关于容积率问题才予以解决。上述证据主要证明原、被告签订合同时，涉案工程仅有会议纪要，决定进行旧城改造，但相关手续均未办理。后期由于办理相关手续的缓慢，导致工程延期，但非是被告之过错，则是因手续办理缓慢导致的不可抗力。6、照片一张。证明原、被告合同中约定的房屋已于2018年底已经竣工，合同目的可以实现。原告苗苏艳质证意见为，该组证据部分属于复印件，且与本案没有关联性，几份文件显示都是旧城改造，但与被告签订的是《合约建房协议书》，并非旧城改造，况且其提供的两份国有土地使用证上土地是空闲的，没有任何障碍物，不属于旧房改造的范围，因而被告提供的文件和本案没有关联性，更不是其延期交付的理由，请求法院对组证据不予采信。本院经审查认定事实如下：2015年6月1日，以被告李四伟为甲方，原告苗苏艳为乙方，被告史现成、李颖、宋启平为丙方（担保人），三方签订一份《合约建房协议书》。主要约定：经甲乙双方充分协商，乙方自愿将自己所属国有土地（位于平舆县××××段东侧农贸市场对面靠东南面）两处各宽14.5米，长14米，共计406平方米，交给甲方开发，甲乙双方要按合作共赢的原则共同开发建房。一、甲方建好楼房后，甲方要按规范承诺给乙方位于自己国有土地证上门面房上下连体两层，每层四间（四间门面房，三个山中到中）占地宽14米，长14米，合计门面总面积392平方米。甲方同意给乙方门面不低于392平方米，如因建筑规划或其他原因，少于392平方米，甲方将要按每平方米6000元补给乙方，因在签本合同时，甲方建房图纸还没让乙方见过，甲方同意乙方在乙方的土地使用面积基础上，无论向西多建几米，多出部分都归乙方所有，甲方不再要求乙方交任何费用。二、另外给乙方三套住房，二套应在门面房二号楼住宅三楼（如在合同期内乙方不愿意要三楼，可选择其他楼层），另一套应在本楼从上到下第二层即可。三套住房合计面积共为360平方米，甲方承诺给乙方住房面积不少于360平方米，如少于总面积360平方米，甲方应以每平方2500元补给乙方，等合同到期时，甲方以现金的形式一次性付给乙方，甲方同意给乙方储藏室一间（不低于8平方米）。三、以上门面和住宅，甲乙双方本着互相协商，如果在以上要求的房屋基础上多出的平方米数归乙方所有，乙方不需要向甲方交任何费用。四、甲方给乙方签订合同后，甲方要在两年保质保量交钥匙、交房，保证水电到户，进户门窗齐全。五、甲方给乙方14米宽的门面以及以西的地方不得出现扯皮现象，如有任何纠纷或赔偿由甲方全部负责。六、甲方要保证两年交房，在建房中，土地出让金由甲方负责交纳，属于乙方的房子，契税由乙方负责交纳（不属于乙方的房屋，建在乙方的土地使用面积上的房子，谁买房谁交契税）。乙方负责提供土地使用证所有证件。七、协议签订后，由甲方办理建筑相关手续，如土地使用证出现任何异议，乙方负责协助与甲方一起共同协商。双方签字后，甲乙双方都不能给第三方签任何协议，如违约，需向对方承担50万元违约金。八、安全责任，甲方开发过程中，应按相关法律规定文明施工，如违反安全施工要求产生的一切损失，以及在施工中所出现的不可预见的问题和财产损失全部由甲方负责。九、如甲方逾期交付房屋，乙方有权解除合同，门面房、住房，乙方可按市场价要求甲方支付现金375.2万元（门面房392平方米乘以6000元即235.2万元，住房360平方米乘以2500元即90万元，再加违约金50万元，共计375.2万元）。十、门面西到路边所有路面已规划到开发范围内，在交付房屋后有人出现扯皮，由甲方负责赔偿给乙方375.2万元。十一、甲方在建房期间不能用乙方所属国有土地证贷款等其他事情，如有此类现象出现，乙方均不承担所有出现的后果，后果均由甲方负责。十二、本合同式三份，甲乙丙各执一份。甲、乙、丙三方人员分别签名、按印。在该合同书的下方，有手写部分，内容为：“苗长长、苗苏艳土地使用证以西到路边属于我的，不能有任何人、任何时出现纠纷。证明西面是宋启平的。宋启平2015-6-1。”2015年6月10日，以永泰花园为甲方，原告苗苏艳为乙方，双方签订一份《房屋（住宅）调换协议》，主要约定：1、苗苏艳在与永泰花园签订的原合同中所标注的2#楼住宅三层东户、住宅三层西户、住宅十五层西户三套房屋，自愿调换到2号楼住宅、十四号楼住宅西户一套、十五楼层东西两户，共三套。2、乙方承诺房屋调换后和永泰花园不存在任何纠纷。3、本次调换为最终调换，不得随便提出调换，如需调换甲乙双方协商后方能调换。4、甲方要为乙方以上所定的三套住宅办理房产证（在办理乙方三套住宅，该乙方缴纳的税收由乙方出）。5、本协议是原合同的住宅部分的补充，另外其他条款以原合同为准。6、本协议双方签字（盖章）后生效。7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。另查明，原告苗苏艳于2011年2月11日办理平国用（2011租）第006号国有土地使用证（该证土地使用权人为苗长长），平国用（2011租）第008号国有土地使用证（该证土地使用权人为苗苏艳）。该两份土地使用证均显示：坐落于文化路××段北侧；地类用途为住宅，使用权类型为承租，使用权面积为203平方米，独用面积为203平方米，并注明：本宗地为国有承租土地，土地使用权年限为70年（自2007年元月31日至2077年元月31日）按照国有土地租赁合同约定，应当每五年缴纳一次土地使用权租金。合同签订后，原告将两份国有土地使用证及土地交付给被告，被告根据整体规划，在原告的部分土地上建成楼房,目前已建成两栋楼房。本案在审理中,原告苗苏艳以宋启平的签字非本人所签,申请撤回对宋启平的起诉,本院裁定予以准许。本院认为，原告苗苏艳与被告李四伟、史现成、李颖，宋启平签订《合约建房协议书》后，原告将两份土地使用证及土地交付给被告，被告在原告的土地上建房。根据双方约定，被告李四伟要保证两年交房，即应在签订合同日即2015年6月1日至2017年6月1日交房。由于被告至今未向原告交付约定房屋，已构成违约。根据协议第九条约定，被告李四伟逾期交付房屋，原告苗苏艳有权解除《合约建房协议书》；关于被告李永萍与原告苗苏艳签订的《房屋（住宅）调换协议》，因该协议是根据2015年6月1日原告与被告李四伟、史现成、李颖签订《合约建房协议书》的内容进行签订，前合同符合约定解除条件，后合同已无根据，且该协议书原告既没有提供被告李四伟、史现成、李颖的授权，也没有事后对李永萍行为追认的相关证据，故亦应解除。关于原告请求的违约金50万元，根据证据分析，被告没有按协议约定时间向原告交付房屋，也有政府的部分原因，本院酌定被告李四伟向原告苗苏艳支付25万元违约金。原告请求被告退还两份国有土地使用证,因被告已对原告交付的土地进行综合规划、开发、建设，并实际占用了原告的部分土地建成楼房，故原告的此项请求本案不予支持，由此产生的其他问题，原告可另行主张权利。因被告史展宇、李影系担保人，原告没有提交在保证期限向史展宇、李影主张权利的相应证据加以证明，故被告史展宇、李影在本案中不应承担责任。综上所述，对原告苗苏艳的请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告苗苏艳与被告李四伟、史展宇（史现成）、李影（李颖）于2015年6月1日签订的《合约建房协议书》及2016年6月10日原告苗苏艳与被告李永萍签订的《房屋（住宅）调换协议》；二、被告李四伟于本判决生效后十日内向原告苗苏艳支付违约金25万元；三、驳回原告苗苏艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告李四伟负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张文萍审 判 员  王晓颖人民陪审员  李玉华二〇一九年八月二十八日书 记 员  张梦琳