大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0293民初2635号 原告：任世忠，男，1968年1月24日出生，汉族，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：冯娜，北京大成（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱佩，北京大成（大连）律师事务所律师。 被告：中合（大连）置业有限公司，住所地大连高新技术产业园区高能街****，统一社会信用代码：912102315655331039。 法定代表人：孙海生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙杰，北京德恒（大连）律师事务所律师。 原告任世忠与被告中合（大连）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任世忠的委托诉讼代理人冯娜、被告中合（大连）置业有限公司的委托诉讼代理人孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任世忠向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以5,156,610元为计算基数，自2015年5月2日起至实际交房之日止，按日万分之二的标准计算，暂计算至起诉日约为1,301,528元）。事实与理由：原、被告于2013年11月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于大连南海壹号第F5座1单元1层4号公建，房屋建筑面积202.22平方米，总金额5,156,610元。合同约定，被告应于2015年5月1日前将符合国家规定的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告给付全部购房款。根据合同约定，被告应于2015年5月1日前交房，但该房屋作为公建至今尚不具备交付条件，被告也未通知原告接收房屋，已构成违约。应依约按照总房款5,156,610元的日万分之二的标准自2015年5月2日起向原告支付违约金。现原告诉至贵院，望判如所请。 被告中合（大连）置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.根据案涉合同第八条第二款第二项的约定，因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。而被告未能依约交付案涉房屋的原因正系该房屋所在地块市政供电工程至今尚未完工，并非被告过错，故被告未按期交付房屋属于合同约定的免责原因，不应承担违约责任。2.原告主张的按日支付违约金，部分已经过诉讼时效，依法不应获得支持。3.根据合同补充协议约定，原告未按照合同约定的期限支付购房余款的，被告有权延期交付房屋，直至原告补足优惠房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的商品房买卖合同及补充协议、购房发票、律师函及快递单，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供了《建设工程消防设计备案抽查结果公告》、《建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告》、《设计工程消防设计审核公告》、《工程竣工验收备案管理》、行政处罚信息、《公众聚集场所使用、营业前消防安全检查“办理指南”》及《公众聚集场所使用、营业前消防安全检查公告》的网络截图，拟证明被告F地块中的F5号建筑在2017年10月20日才通过消防设计审核，此前不能取得竣工验收消防备案审核；根据《建设工程质量管理条例》的规定，被告私自进行的F5号楼的竣工验收工作系不合法，亦因此于2016年4月12日被行政执法部门处罚；被告至今未取得条例规定的认可文件，也未通过竣工验收消防备案审查；被告所购买系公建房屋，因被告至今不具备合法的竣工验收手续，导致案涉房屋无法按公建用途进行经营使用，购房目的无法实现。对此，被告认为上述证据均为网络截屏，对真实性不予认可，同时认为行政机关的管理行为不能否定原、被告合同约定的效力，且被告延期交房的原因系市政供电未能竣工导致消防验收必然无法完成，该情况符合合同约定的免责条款。本院认为，原告提交的上述证据拟证明涉案房屋不具备交房条件，但该交房条件系其对合同的条文理解有误，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予审查。 2.原告提供了《楼宇按揭合作协议》，拟证明贷款银行系被告指定，贷款银行逾期放贷的责任不应由原告承担。被告认为，原告系向贷款银行申请贷款，根据合同相对性，原告应向贷款银行主张责任，而不应就原告逾期付款向被告主张免责。本院认为，该协议将综合其他证据予以认定。 3.被告提供了案涉房屋F地块的五方验收报告，拟证明案涉房屋于2015年6月25日通过了五方竣工验收，符合合同约定，而至今无法交付房屋是因为市政工程未竣工所导致。原告认为被告提交的五方竣工验收报告显示填表时间为2015年6月25日，该证据可以证明涉案房屋在商品房买卖合同约定的交付期限（即2015年5月1日）前并没有竣工，而且被告即使取得了五方竣工验收报告，但因涉案房屋性质为商业公建，可用于商业经营用途，而公建所在楼宇没有通过消防验收、规划验收、竣工验收备案，且至今未有正式电，导致该公建无法办理正常的经营手续，因此涉案房屋至今仍不符合交付使用的条件。本院认为，竣工验收报告均有各方签字盖章，本院对真实性予以确认。 4.被告提供了其与大连高新技术产业园区管理委员会签署的《大连高新区中国供销集团东北基地项目合作框架协议书》、大连建设工程信息网公示中标结果的网页截图及中标通知书、《关于申请中合（大连）置业有限公司项目正式用电的函》，拟证明政府负责案涉地块的市政供水供电工程，但案涉房屋所在地块市政供电工程至今未竣工验收。而根据合同约定，因市政配套延误，被告可以延期交房。原告认为上述证据不能证明逾期交房系因市政配套设施接通延误所导致，而被告至今未取得规划、消防、环保等验收手续才是案涉房屋不能交付的真正原因。本院认为，被告提交的上述证据拟证明涉案房屋不具备交房条件，但该交房条件系其对合同的条文理解有误，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予审查。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连房屋，建筑面积为202.22平方米，房屋总价款为5,156,610元，房屋用途为商业公建。合同第六条约定，买受人于2013年11月20日交付首付款606,610元，于2013年11月27日前交付200万元，余款255万元于本合同签订后三十个工作日内以银行贷款形式支付。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.……；2.……；3.……；4.……；5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可拒绝交付本房屋，因买受人逾期付款，出卖人相应推迟交房期限。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。 《合同补充协议》1.1条约定，买卖双方确认《合同》第四条的该房屋单价及总房款均为优惠后的价格。该房屋优惠前的单价为人民币每平方米31,800元/平方米（建筑面积），优惠前的总房款为人民币6,430,596元。若买受人未能按照《合同》第六条及补充协议约定的付款期限按时支付房款，则取消全部房款优惠（即买受人需按优惠前的单价支付房款）。届时买受人除承担合同第七条约定的违约责任外，还应将已计算的优惠房款（即人民币1,273,986元）在房屋交付前（或出卖人另行通知的时间）向出卖人付清，否则，出卖人有权推迟房屋的交付期限；即使出卖人向买受人交付房屋或出具了商品房销售结算发票，也不视为出卖人放弃要求买受人补交优惠部分房款的权利。 合同签订后，原告交付房款5,156,610元。其中关于银行贷款255万元部分，系原告和案外人中国建设银行股份有限公司大连市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同中约定借款期限为2013年12月18日至2023年12月18日。2014年3月3日，银行将该笔贷款存入被告账户。据此，被告分别于2013年11月20日、2013年11月29日、2014年3月11日向原告出具涉案房屋金额为606,610元、200万元和255万元的发票。 2013年6月28日，被告与中国建设银行股份有限公司大连市分行星海广场支行签订了《楼宇按揭合作协议》，约定被告开发建设并依法销售的坐落于高新园区凌水湾填海区G、E、F地块南海壹号商品楼宇进行按揭合作，合作期间是2013年7月至2018年6月28日。 2015年6月25日，勘察、设计、监理、施工及建设单位作出中合（大连）置业凌水湾填海区F地块项目F5#楼《工程竣工验收报告》。 2018年4月9日，原告委托律师向被告发送了《律师函》，要求被告交付房屋并支付违约金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据庭审情况来看，本案争议焦点为：1.案涉房屋是否符合合同约定的交付条件以及被告是否违约。2.在被告构成违约情况下，原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。 关于争议焦点一，《中华人民共和国建筑法》第五十二条第一款规定：“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”住建部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。以上法律、法规、部门规章表明，现行法律法规对建设工程竣工验收实行的是建设工程质量监督管理制度，工程竣工验收由建设单位组织实施，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准，验收后，由工程质量监督机构对工程进行监督备案。 本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年5月1日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。该约定系双方当事人的真实意思表示，且与上述法律文件的相关规定相符，应为合法有效。被告提交了由勘察、设计、施工、监理单位分别出具的《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》及《工程质量评估报告》，以及由勘察、设计、施工、监理及建设单位于2015年6月25日共同作出的中合（大连）置业填海区F5《工程竣工验收报告》，现并无任何证据推翻该《工程竣工验收报告》上五方项目负责人签字的真实性，故本院对该《工程竣工验收报告》予以确认。至于工程竣工验收是否备案登记，本院认为，未备案登记实施验收可能引发相应的行政处罚，但并不能改变工程业经五方竣工验收合格的事实，与合同约定的房屋交付条件也并不矛盾。故案涉房屋于2015年6月25日符合合同约定的交付条件。 《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”虽然双方在《合同补充协议》第八条第1款中约定“买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或者指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。”但是，《工程竣工验收报告》作出时间是2015年6月25日，晚于双方《商品房买卖合同》约定的交房时间。也就是说，在双方约定的交付时间截止时期到来时，案涉房屋尚不具备双方约定的交付条件。因此，不能适用补充协议中约定的买受人到指定地点自行收房的约定，被告应按照《商品房买卖合同》约定，在房屋具备交付条件后，书面通知买受人办理交付手续。本案中，在房屋具备交付条件后，被告未以书面形式通知原告交接房屋，现被告未履行相应义务致使原告未能按时收房，故应当对逾期交房承担违约责任。 关于争议焦点二，本院认为，双方约定房屋交付时间为2015年5月1日前，自约定交房次日起即2015年5月2日起已构成逾期交付，但双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任为按日支付违约金，逾期交房违约金的诉讼时效应按日计算。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，2015年5月2日至2015年10月1期间的逾期交房违约金适用此前两年诉讼时效的规定，即至2017年9月30日在施行民法总则前诉讼时效期间已届满，故2015年5月2日至2015年10月1日期间案涉房屋虽已构成逾期交付，但因逾期交房违约金已过诉讼时效，原告诉请该时间段的逾期交房违约金不应得到支持。而2015年10月2日起算的逾期交房违约金，因至2017年10月1日施行民法总则时未过两年诉讼时效，则适用民法总则关于诉讼时效三年的规定，即应至2018年10月1日诉讼时效期间届满。但因原告曾于2018年4月9日以律师函的方式向被告主张过违约金，根据《民法总则》第一百九十五条的规定，构成诉讼时效中断，讼时效期间重新计算，故2015年10月2日起算的逾期交房违约金的诉讼时效期间从2018年4月9日重新计算。本案原告起诉状记载日期为2018年10月15日，故2015年10月2日之后的违约金诉讼时效期间均未届满。关于计算逾期交房违约金的截止时间，至2018年12月12日本案第一次庭审时，被告提交案涉楼盘的《工程竣工验收报告》，原告知道或应当知道案涉房屋符合合同约定的五方验收的交房条件，但原告仍怠于接收房屋、主张案涉房屋的交付应在办理竣工验收备案手续之后，该主张系其对《商品房买卖合同》条款理解有误。故本案逾期交房违约金的截止时间应为2018年12月12日。按照《商品房买卖合同》约定的总房款的日万分之二标准计算，被告应向原告支付自2015年10月2日至2018年12月12日逾期交房违约金1,204,584元（5,156,610元×1168天×日万分之二）。 关于被告主张原告逾期支付房款，在原告补足优惠款之前被告有权延迟交付案涉房屋一节，原告系与被告合作的相关银行签订贷款合同，且合同中约定的借款期限为2013年12月18日至2023年12月18日，该期限在约定的银行贷款付款日期前，应视为原告已尽到了履行合同的相关义务，被告不能以此主张延迟交付房屋。因此，被告此点主张没有事实基础，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》一百八十八条、一百九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告任世忠自2015年10月2日起至2018年12月12日期间逾期交房违约金1,204,584元； 二、驳回原告任世忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,514元，保全费5,000，合计21,514元，原告任世忠负担1,231元，被告中合（大连）置业有限公司负担20,283元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  高琳琳 人民陪审员  张付勇 人民陪审员  刘忠广 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  张 旭 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。