河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0225民初2077号原告：孔艳丽，女，汉族，1979年5月6日生，住兰考县。确认地址同上。委托诉讼诉讼代理人：白建飞，河南亚飞律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张华，女，汉族，1993年3月15日生，住兰考县。确认地址同上。委托诉讼代理人：张清静，郭鑫鑫，河南金山佳律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：兰考恒兴房地产营销策划有限公司。统一社会信用代码：91410225MA4558F38E。法定代表人：王媛媛，系该公司经理。住所地：兰考县城区兴兰大道北侧（九润泓郡第3幢10号商铺）。委托诉讼代理人：刘腾飞，男，1987年2月16日生，住兰考县。系该公司员工，代理权限为特别授权。原告孔艳丽与被告张华、第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔艳丽的委托代理人白建飞，被告张华及其委托诉讼代理人张清静、郭鑫鑫，被告兰考恒兴房地产营销策划有限公司的委托代理人刘腾飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同或赔偿原告违约金155750元；2、判令被告双倍返还定金100000元；3、本案诉讼费、保全费由被告方承担。事实与理由：2019年3月22日，原、被告自愿签订了《房屋买卖合同》，合同中双方约定：若乙方违约，违约方向守约方支付20%全部房款违约金。原告依约履行合同各项义务，等待缴纳200000元首付款时被告却突然告知原告房子不再出售，将原告的微信拉黑，不接原告的电话。原告无奈，只能开车到被告的工作单位，找到被告后原告当面与其协商，向被告要其银行账户，准备将首付款转入其账户，被告拒不提供银行账户，坚持不再将房出售给原告。后被告的朋友又在微信上联系原告，称被告可以将房子出售给原告，但是房子可以过户时不给原告过户，问原告还敢不敢卖房。原告考虑到被告的种种违约行为，已对其没有信任，不敢再将首付款打入其账户。被告的行为严重违反合同约定，现原告为维护自身合法权益特诉至法院。原告孔艳丽当庭变更诉请为：1、要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、要求被告支付违约金155750元违约金；3、判令被告双倍返还定金100000元。被告张华辩称：1、合同不能继续履行因为情势有重大变更，房管局不能办理过户手续，合同目的不能实现并非被告原因。从合同第四条中的支付方式可以看出，被告不能办理过户手续会致使合同目的无法实现，此种情况是在房屋买卖合同签订后发现不能过户，属于无法过户的重大情势变更不属于被告违约；2、定金、违约金不能同时主张，本案仅适用定金罚则，定金数额是42770元不是50000元，定金应以合同为主；3、被告不存在任何违约行为，原告起诉无事实和法律依据应驳回原告的诉请；合同没有继续履行是原告造成，原告违约在先。第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司辩称，对原告起诉的事实没有意见，我们代收的定金50000元包括佣金（中介费）6230元、代办费1000元，剩余的42770元作为定金是原告交的。我公司认为，哪一方违约，佣金（中介费）应该由违约方承担。经审理查明，2019年3月22日，原告孔艳丽与被告张华经第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司介绍，原、被告双方签订了编号为0000276号《房屋买卖合同》一份，合同中双方约定：“卖方（甲方）：张华，买方（乙方）孔艳丽……第一条房屋状况：甲方拥有位于兰湾国际B7号楼2单元8楼西户的房产，房屋所有权人为张华，商品房买卖合同书号为201808060003，房屋建筑面积为151.94平方米，房屋所在总楼层为11层，该房产在8层（以上内容《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。第二条成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及配套设施的总价款为人民币陆拾贰万叁仟元整。（小写623000.00）。第三条丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金人民币陆仟贰佰叁拾元整（小写6230.00），代办费1000元由乙方支付。现乙方于本合同签订时支付人民币伍万元整（小写50000.00），其中佣金人民币陆仟贰佰叁拾元整，代办费1000元整，余额作为丙方代为保管的定金。甲方同意该定金在办理完过户手续前由丙方保管……第五条双方同意在签订本合同后房产证下来后契税票时间满两年后10个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。过户税费分配方式：甲方负担税费的零%乙方负担税费的佰%……第七条甲乙双方约定甲方及其家庭以及抚养所有人员户口于2019年8月1日前从该房屋迁出……第九条违约责任：1、甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权取回，丙方有权将定金给付乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行）。2、乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行）。3、若甲、方任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款的2%违约金。第十条其他约定事项：甲、乙双方约定：维修基金甲方无偿过户给乙方，个人所得税由甲方承担，首付款贰拾万元整于本合同签定之日起3个工作日内由乙方向甲方付清，月供由甲方负责还款，解押款甲方承担壹拾万元整，剩余解押款由乙方负责，剩余房款乙方过户当日一次性付给甲方。如甲、乙一方违约，则违约方向未违约方支付房款的百分之20，如甲方违约甲方除违约金外，另向乙方支付装修价值的双倍。第十二条本合同自叁方签字之日起成立。落款分别有被告张华、原告孔艳丽、第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司的签字、盖章，2019年3月22日”。2019年3月22日，原告孔艳丽依约交纳了50000元，交由第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司代为保管。第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司给原告孔艳丽出具了50000元的收据。经核实，第三人代管的50000元包括佣金（中介费）6230元，代办费1000元，定金42770元。原告孔艳丽在2019年3月25日交给被告张华首付款时，被告张华拒绝出售该房屋。本院在审理过程中，本院依职权追加兰考恒兴房地产营销策划有限公司为第三人。上述事实有原告、被告、第三人的陈述，原、被告签订的房屋买卖合同、兰考恒兴房地产营销策划有限公司给原告出具的收据一份，录像光盘一个，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》由双方当事人签名，第三人盖章确认，系真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效合同。双方当事人在合同第十二条中约定“本合同自叁方签字之日起成立”。双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。被告张华未在合同约定的期限内办理房屋交易相关手续,且拒绝继续履行合同义务将房屋出售给原告孔艳丽,已构成违约。对于定金,根据第三人出具的收条,房屋买卖合同内容的确认，应认定50000元中的42770元为定金。因导致合同无法履行的责任在被告张华,应由其承担相应违约责任,被告张华应返还原告孔艳丽双倍的定金。因定金42770元实际由第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司代为保管,故实际应由被告张华和第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司各自向原告孔艳丽返还42770元。对原告主张过高部分，本院不予支持。被告张华提出其本人没有违约，向法庭提交的微信聊天记录的双方均不是本案的当事人，不具备证明效力，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。依照法律规定，当事人协商一致,可以解除合同。本案中原、被告及第三人均同意解除签订的《房屋买卖合同》,本院应予以准许原告主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，定金和违约金不能同时主张。原告孔艳丽主张被告张华支付违约金155750元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定,判决如下:一、解除原告孔艳丽、被告张华、第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司签订的编号为0000276号《房屋买卖合同》;二、被告张华于本判决生效后十日内向原告孔艳丽返还定金42770元;三、第三人兰考恒兴房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告孔艳丽返还代为保管的定金42770元;四、驳回原告孔艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3415元，由被告张华负担1939元，由原告孔艳丽负担1476元。保全费1299元，由被告张华负担876元，由原告孔艳丽负担423元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省开封市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款人：开封市财政局非税收入财政专户，账号：41×××21，开户银行：建设银行开封市金明支行）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长  蔡雪琴审判员  李三民审判员  邱进锋二〇一九年九月九日书记员  聂 芳本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。