上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初24623号原告(反诉被告)：上海诺保健身服务有限公司,住所地上海市长宁区天山支路XXX弄XXX号楼1楼101室。法定代表人：姚远，执行董事。委托诉讼代理人：周维能，上海市君悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海火火健身管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：贾烔伟，经理。原告上海诺保健身服务有限公司与被告上海火火健身管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告上海火火健身管理有限公司提出反诉。后本案因审理需要，依法组成合议庭，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)上海诺保健身服务有限公司的委托诉讼代理人周维能，被告(反诉原告，以下简称被告)上海火火健身管理有限公司的法定代表人贾烔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海诺保健身服务有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除；2.被告支付自2018年8月24日起至2019年1月30日止的房屋使用费160,000元(以每月30,000元为基数，共计160日)；3.被告支付违约金100,000元及迟延履行违约金350,000元(以每日2,000元为基数，自2018年8月9日起计算至2019年1月30日止，共计175日)；4.被告支付律师费损失20,000元。审理中，原告将诉讼请求第2项变更为要求被告支付自2018年9月15日起至2019年1月30日止的房屋使用费276,000元(以每月60,000元为基数，共计138日)，将诉讼请求第3项变更为要求被告支付违约金100,000元及迟延履行违约金72,000元(以每日2,000元为基数，自2018年8月9日起计算至2018年9月14日止，共计36日)。事实和理由：2017年4月24日,原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告将上海市长宁区天山支路XXX弄XXX号一楼房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用。合同约定：房屋用途为开设健身工作室，租赁期限自2017年4月24日起至2020年4月23日止，每两个月支付一次租金，实行先付后用原则，每期租金提前15日支付完毕。2017年4月24日至2018年4月23日年租金额250,000元，其后两年年租金额360,000元，免租期两个月，押金50,000元。后原告按约交付涉讼房屋供被告使用，被告支付押金50,000元并支付至2018年8月23日止的房租。2018年8月9日(租金支付日)，被告拒绝支付租金，原告与被告多次协商要求被告补交租金，但被告始终拖延，至今未予支付。现被告逾期交付租金早已超过15日，属于《房屋租赁合同》约定的“严重违约”情形，原告有权追究被告违约责任并采取相应措施。此外被告拒绝支付租金，且拒不清空涉讼房屋，导致原告进一步损失。开庭审理后，被告才同意对涉讼房屋清场。2019年1月29日，被告签署《清场入场确认书》并开始对涉讼房屋进行清场。2019年1月30日，被告清空涉讼房屋内留置的物品，返还原告房屋使用权，并签署《清场完毕确认书》。原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼，请求本院依法判准原告的诉请。被告上海火火健身管理有限公司本诉辩称及反诉诉称，涉讼房屋存在严重安全隐患。被告承租涉讼房屋系为开设健身工作室，各部门对涉讼房屋检查验收均符合要求，但因原告至今未能向被告提供涉讼房屋的大楼验收意见书，导致被告无法办理消防验收手续。原告自2018年8月28日起强占涉讼房屋，无权主张该日之后的房屋租金，并对涉讼房屋内的物品负有保管责任，原告的上述行为也对被告造成了重大损失。综上，原告违约在先，被告有权拒付房屋租金，并享有解约权。被告仅同意按照租金金额支付2018年8月24日至2018年8月28日期间的房屋使用费，不同意原告本诉诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年8月28日解除；2.原告返还房屋租赁押金50,000元；3.原告支付违约金100,000元；4.原告支付停业营业损失200,000元(2018年8月28日至2019年1月29日，共计5个月，每月40,000元)；5.原告支付另行择址异地经营的营业损失120,000元(择址2个月，装修1个月，每月40,000元)；6.原告支付不可移动装修损失95,000元。原告上海诺保健身服务有限公司反诉辩称，本案因被告严重违约导致合同解除，故被告应向原告承担违约责任。房屋租赁押金应折抵被告未支付费用或赔偿。被告未能举证证明原告出租涉讼房屋时隐瞒房屋存在安全隐患，被告至合同解除前夕还在正常经营，故不存在安全隐患问题。被告未能举证月营业额，且要求支付停业营业损失没有合同依据，并与违约金重合。被告另行择址异地经营的营业损失应由被告承担，被告也未能就其标准进行举证。根据合同约定，不可移动、拆除的设备归原告所有。不同意被告的反诉诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了《房屋租赁合同》，《房屋交接确认书》，《关于解除租赁合同之函告》及EMS快递单、妥投信息，《关于解除租赁合同之公告》及张贴照片，《律师函》及EMS快递单、妥投信息，《承诺书》，录音录像及相关文字整理，《聘请律师合同》及律师费发票，《通知书》及张贴照片，微信聊天记录，《委托书》及案外人高烨身份证复印件，《清场入场确认书》，《清场完毕确认书》等证据，被告提供了消防安全检查材料清单，消防移动执法平台发送的短信记录及《责令立即改正通知书》，《上海市消防监督检查意见通知书》，微信聊天记录，《关于虹桥电子广场建筑工程消防验收基本合格的意见》，涉讼房屋产权证，《房屋租赁合同》，装修明细表，网购明细表，网页订单等证据。根据当事人陈述和在案证据，本院认定如下事实：2017年4月24日，原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将有转租权的涉讼房屋租给乙方经营使用；乙方承租房屋用途为其他(开设健身工作室)；房屋租赁期限自2017年4月24日起至2020年4月23日止；2017年4月24日起至2018年4月23日止的年租金额250,000元，2018年4月24日起至2019年4月23日止的年租金额360,000元，2019年4月24日起至2020年4月23日止的年租金额360,000元；甲方向乙方每两个月收取一次租金，实行先付后用原则，每期租金提前15日支付完毕，免租期两个月；合同生效当日，乙方向甲方一次性支付房租50,000元、押金50,000元；租金于2017年4月24日起至2018年4月23日止，应于上述租赁年份的8月24日、10月24日、12月24日、2月24日前15日分别支付完毕；于2018年4月24日起至2019年4月23日止，应于上述租赁年份的4月24日、6月24日、8月24日、10月24日、12月24日、2月24日前15日分别支付完毕；于2019年4月24日起至2020年4月23日止，应于上述租赁年份的4月24日、6月24日、8月24日、10月24日、12月24日、2月24日前15日分别支付完毕；本租赁合同终止时，甲方向乙方无息返还该保证金，若乙方尚有未付费用或赔偿的，则甲方在该保证金内折抵，保证金不足以折抵乙方未付费用或赔偿的，乙方应另行赔偿甲方损失；乙方应负责承租房屋内的保洁工作、消防安全，并承担相应费用；乙方逾期交付租金、租赁保证金或损失补偿费达15日的，属于严重违约，甲方有权解除合同；甲方出租时隐瞒承租房屋存在严重安全隐患的，属于严重违约，乙方有权解除合同；乙方应在返还房屋前将添置可以移动、卸除的设备拆除，不能移动、卸除的设备归甲方所有；乙方逾期支付租金的，迟延履行违约金按每日双倍租金计算；任意方违反下述约定的，守约方有权要求违约方支付违约金100,000元(若乙方对甲方违约，则保证金100,000元用以冲抵违约金)，若违约金不足以赔偿守约方实际损失的，则违约方应另行赔偿，该违约金可与上述迟延履行违约金一并主张；本合同在履行过程中发生的争议，由双方友好协商解决，协商不成的，可向房屋所在地法院提起诉讼；由败诉方承担胜诉方的律师费、诉讼费、鉴定费等合理费用。2017年4月24日，原、被告另签署《房屋交接确认书》，载明原告于当天将涉讼房屋移交给被告，原告移交的场地符合租赁合同约定的交付条件。此外，被告还于当天向原告出具《承诺书》，内容包括被告对涉讼房屋进行室内装修，保证不得破坏房屋主体结构、公共区域设施、水电管线、外墙及其他附属设施。其后，被告使用涉讼房屋开设健身工作室。2017年9月1日，上海市长宁区公安消防支队向被告发送《责令立即改正通知书》，载明该支队于当天进行消防监督检查，发现被告存在下列消防安全违法行为，责令立即改正：1.未办理消防开业检查擅自营业；2.安全出口标志，应急灯未配置存在消防器材配置不符合标准的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项。2017年9月12日，被告通过微信向原告法定代表人姚远发送信息，要求提供大楼验收意见书，姚远回答“OK”。2017年10月26日，上海市公安局长宁分局周家桥派出所就涉讼房屋向被告开具《上海市消防监督检查意见通知书》，并在“合法性”项下载明“消防验收进行中”。2017年11月30日，上海市长宁区公安消防支队再次向被告发送《责令立即改正通知书》，载明该支队于当天进行消防监督检查，发现被告存在下列消防安全违法行为，责令立即改正：未经消防开业检查擅自营业。2018年8月24日，原告在涉讼房屋张贴《通知书》，载明原告根据合同约定收回涉讼房屋并解除与被告签订的《房屋租赁合同》，押金不予返还，同时限定被告于2018年8月27日前搬离涉讼房屋。被告表示涉讼房屋在此之前均正常经营，被告工作人员应该将此事通知了店长郭辉。2018年8月28日，原告对涉讼房屋进行锁门。2018年9月4日，原告委托诉讼代理人通过EMS向被告发送《关于解除租赁合同之函告》，其中发往被告住所地的EMS于2018年9月5日被签收。当天，原告另在涉讼房屋门上张贴《关于解除租赁合同之公告》。2018年9月7日，原告与上海九州通和律师事务所签订《聘请律师合同》，约定原告于合同签订后5日内支付第一期律师服务费10,000元，于案件送至法院立案后5日内支付第二期律师服务费10,000元。该所于2018年10月19日、9月11日向原告开具金额为10,000元、10,000元的律师服务费发票。2018年9月12日，原告委托诉讼代理人通过EMS向被告住所地发送《律师函》，该EMS于2018年9月14日被签收。2019年1月29日，被告进入涉讼房屋清场。2019年1月30日，被告完成对涉讼房屋的清场。审理中，被告提出办理消防验收手续需要提供涉讼房屋的大楼验收意见书，原告在2017年9月12日表示同意提供，但实际提供了与涉讼房屋无关的《关于虹桥电子广场建筑工程消防验收基本合格的意见》，鉴于被告没有涉讼房屋的大楼验收意见书，致其无法办理涉讼房屋的消防验收手续。原告对此表示其并无义务提供涉讼房屋的大楼验收意见书，且也未向被告提供过《关于虹桥电子广场建筑工程消防验收基本合格的意见》。2019年5月8日，本院赴涉讼房屋所在物业公司上海嘉平物业管理有限公司了解上述情况，该物业公司表示虹桥电子广场与涉讼房屋非属一处，其未向原告或被告提供过《关于虹桥电子广场建筑工程消防验收基本合格的意见》。审理中，原、被告陈述被告支付了租赁保证金50,000元并支付至2018年8月23日止的房屋租金，被告另陈述其仅同意按照租金金额支付2018年8月24日至2018年8月28日期间的房屋使用费。关于租赁保证金50,000元，原告表示先冲抵迟延履行违约金，再冲抵房屋使用费，被告表示若有尚未支付的费用，应按照租金、使用费、违约金的顺序冲抵。因原、被告意见差距过大，致本院调解不能。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应于2018年8月24日前15日支付房屋租金，但是被告未按约履行。被告对此辩称涉讼房屋存在严重安全隐患，因原告未能提供涉讼房屋的大楼验收意见书，导致被告无法办理消防验收手续，被告有权拒付房屋租金。然而，根据当事人陈述及在案证据，被告于2017年4月24日接收涉讼房屋，签署《房屋交接确认书》确认涉讼房屋符合《房屋租赁合同》所约定的交付条件，并开设健身工作室至2018年8月28日原告锁门，基于以上事实，涉讼房屋不仅不存在被告所述“严重安全隐患”，而且在被告占有使用期间均被用于经营。关于被告所述消防验收手续问题，两份《责令立即改正通知书》分别发生在2017年9月及11月，所涉及的消防安全违法行为有：1.未办理消防开业检查擅自营业，2.安全出口标志，应急灯未配置。从内容上看，均应系被告原因所致。同时，也无在案证据证明原告对被告无法办理消防验收手续，存在有过错。何况被告自2017年4月承租涉讼房屋，其在2017年9月即应知晓消防问题，但被告仍按约支付房屋租金，直至2018年8月才以消防问题为由拒付租金，其拒付租金的时间点也与常理不符。综上，被告并无理由拒付房屋租金，被告未按约支付房屋租金的行为已构成违约。根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期交付租金达15日的，属于严重违约，原告有权解除合同。原告于2018年8月24日在涉讼房屋张贴《通知书》，通知解除合同，鉴于被告对此陈述涉讼房屋在此之前均正常经营，被告工作人员应该通知了店长郭辉，故原告的该解约通知应于当日送达被告，系争《房屋租赁合同》应于2018年8月24日解除。关于原告所主张的2018年9月15日起至2019年1月30日止的房屋使用费276,000元(以每月60,000元为基数，共计138日)，尽管被告直至2019年1月30日才对涉讼房屋清场完毕，但是，原告自2018年8月28日起即对涉讼房屋采取锁门措施，导致损失进一步扩大，而被告在收到《通知书》后未能及时将物品搬离涉讼房屋，亦应承担一定责任，故本院酌情确定被告按每月6,000元的标准支付房屋使用费。经核算，被告应支付原告上述期间内的房屋使用费27,200元。关于原告所主张的违约金100,000元，因合同解除系被告违约所致，故本院对此予以支持。关于原告所主张的迟延履行违约金72,000元(以每日2,000元为基数，自2018年8月9日起计算至2018年9月14日止，共计36日)，因被告应于2018年8月24日前15日支付房屋租金但未付，故应根据合同约定支付迟延履行违约金。同时鉴于《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除，故本院对原告迟延履行违约金的主张支持至该日为止。关于原告所主张迟延履行违约金的标准，本院酌情以应付房屋租金60,000元为基数，日万分之五的标准予以支持。经核算，原告可获支持的迟延履行违约金金额为450元。根据原、被告陈述，被告向原告支付了租赁保证金50,000元，本院对此不持异议。合同约定若被告违约，则租赁保证金用以抵充违约金，故该50,000元租赁保证金应用于抵充违约金。关于原告所主张的律师费损失20,000元，合同约定律师费由败诉方承担，鉴于原告的诉讼请求仅获本院部分支持，故本院酌情支持5,000元。因被告违约在先，故其主张原告支付违约金100,000元、停业营业损失200,000元、另行择址异地经营的营业损失120,000元及不可移动装修损失95,000元，缺乏依据，本院均不予支持。尽管被告在审理中陈述同意按照租金金额支付2018年8月24日至2018年8月28日期间的房屋使用费，但其真意应系仅同意支付该笔费用，结合原告未在本案中提出该项诉请，故本院难以据此判令被告应向原告承担该笔费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海诺保健身服务有限公司与被告(反诉原告)上海火火健身管理有限公司2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除；二、被告(反诉原告)上海火火健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海诺保健身服务有限公司房屋使用费27,200元；三、被告(反诉原告)上海火火健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海诺保健身服务有限公司违约金100,000元，以租赁保证金50,000元先行抵充，不足部分由被告(反诉原告)上海火火健身管理有限公司继续清偿；四、被告(反诉原告)上海火火健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海诺保健身服务有限公司迟延履行违约金450元；五、被告(反诉原告)上海火火健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海诺保健身服务有限公司律师费损失5,000元；六、驳回原告(反诉被告)上海诺保健身服务有限公司其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海火火健身管理有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,020元，由原告(反诉被告)上海诺保健身服务有限公司负担5,067元，由被告(反诉原告)上海火火健身管理有限公司负担2,953元。反诉案件受理费4,725元，由被告(反诉原告)上海火火健身管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  臧佳俊人民陪审员  朱康乐二〇一九年七月二十六日书 记 员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。