北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初37507号原告（反诉被告）：韩晓茹，女，1983年10月26日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：魏威，北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣芳倩，北京市当代律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐漪雯，女，1988年11月19日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：宋建忠，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）韩晓茹与被告（反诉原告）徐漪雯合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩晓茹的委托代理人魏威、荣芳倩，被告（反诉原告）徐漪雯的委托代理人宋建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韩晓茹向本院提出诉讼请求1.判令徐漪雯支付转让金20万元；2.判令徐漪雯依据协议第七条，按每日浅粉之一支付违约金（按20万元为基数，从2018年5月19日起至实际支付日）3.判令徐漪雯承担诉讼费用。事实和理由：2018年4月18日，韩晓茹与徐漪雯签订转让店铺协议，约定韩晓茹将其位于东城区鼓楼大街北锣鼓巷93号名为猫耳茹咖啡的店铺转让给徐漪雯。双方商定转让费为30万元，签订当时支付10万元。2018年5月19日支付剩余20万元，如徐漪雯逾期支付转让金，则按日千分之一支付违约金。现徐漪雯尚欠转让费20万元未付，韩晓茹为维护自身利益提起本次诉讼。被告（反诉原告）徐漪雯辩称：不同意原告的诉讼请求。双方之间系企业承包经营合同关系，该合同是无效的。被告（反诉原告）徐漪雯向本院提出反诉请求：1.判决确认双方于2018年4月18日签订的《店铺转让协议》无效；2.判令韩晓茹返还转让费49438元；3.判令韩晓茹支付违约金3万元。事实和理由：2018年4月18日，韩晓茹与徐漪雯签订转让店铺协议，约定韩晓茹将其位于东城区鼓楼大街北锣鼓巷93号名为猫耳茹咖啡的店铺整体转让给徐漪雯。转让费为30万元。协议签订当日，徐漪雯支付转让费10万元。在经营过程中，我方得知韩晓茹在转让之前的2018年3月20日，安定门街道办事处已经通知整治开墙打洞、违法违规经营。由于治理工作，致使我方无法正常营业。韩晓茹在此经营两年，对此街道办事处的通知应当是明知的。2018年9月28日，经街道办事处调解，房东张蕊莲从我手中收回了房屋。我将添置的物品取回，将韩晓茹的物品交还给她。韩晓茹明知政府将要对以开墙打洞方式进行经营的行为认定为违规经营并进行整治，其却将无法正常经营的风险转嫁给不知情的我，且在未征得房东本人同意的情况下将营业执照、房屋给我方使用。导致房屋被房东收回，合同目的无法实现。由于我经营不足3个月，韩晓茹应当返还租金和其他转让费，并支付违约金。原告（反诉被告）韩晓茹针对反诉辩称，不同意所有的反诉请求。1.双方之间的合同是有效的。2.双方签订转让合同前就知道当地有治理开墙打洞的政策，房东张蕊莲知晓并同意韩晓茹将房屋转让给徐漪雯。3.涉案房屋现在还在经营酒吧，未收到治理影响。4.徐漪雯认为合同是无效的，那么无权要求支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月18日，韩晓茹（甲方）与徐漪雯（乙方）签署转让店铺协议，约定：一、甲方将位于鼓楼东大街北锣鼓巷93号的店铺（原为猫耳茹咖啡）转让给乙方使用，建筑面积50平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2019年3月14日止，年租金为202248元，租金为每年交付两次，并于3月15日/9月15日两次交至房东。三、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应有甲方交纳的水电费及其他各项费用。四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归乙方所有。五、甲乙双方商定转让费用共计30万元。费用分两次支付：初次乙方向甲方支付第一笔款10万元，乙方在2018年5月19日前甲方支付剩下的转让费共计20万元。六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务，商品欠款均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。七、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。转让费包含2018年4月18日至2018年9月14日房租。店铺转让设备清单：咖啡机1台、咖啡磨豆机1台、咖啡soe磨机1台、卧式冷柜1台、展示柜1台、冷冻柜1台、制冰机1台、搅拌机（汁）1台、空气炸锅1台、书架2个、桌子8个、高脚桌1个、高脚凳5个、沙发4个、椅子12个、消毒柜1个、空调1个、风扇1个。双方均认可，转让费30万元包含租金、装修、设备、债权债务和店铺经营权。其中包含房屋租金8万元多，其他费用无法在上述项目内进行分配。合同签订当日，徐漪雯支付转让费10万元，并接手经营店铺。2018年3月20日，安定门街道办事处发布《关于依法整治违法建设、违规开墙打洞告知书》，要求相关居民和商户于2018年4月20日前自行纠正违法行为，拆除房屋外被扩建、违法建设、台阶、广告牌及违规设置的电子显示屏、卷帘门、店门等等。同年4月13日，安定门街道办事处发布《致居民群众的一封信》，告知居民涉案的街巷胡同已被列入2018年综合整治区域，要求居民配合整改。同年7月2日，北京东城区住房和城市建设委员会、安定门街道办事处等六家单位联合发布《关于依法开展分司厅社区临街违规开墙打洞综合治理的通知》，告知临街房屋的所有权人及使用人，相关部门于2018年7月23日期对尚未整改的违规开墙打洞、违法建设等违法行为进行强制整改。2018年9月17日，徐漪雯在店铺门口张贴公告，声明即日停止营业。徐漪雯主张，9月17日是政府不让营业的，但是其正常营业仅3个月，其后是断断续续经营。在此之后，韩晓茹、徐漪雯与房东张蕊莲，在安定门街道办事处主持下进行多次协调。徐漪雯提交2018年9月25日、28日的协商录音，用于证实韩晓茹在明知有整治影响店铺正常经营的情况下，仍将店铺转让给徐漪雯。徐漪雯陈述韩晓茹曾带其见过张蕊莲，张蕊莲也同意徐漪雯经营，并且承诺涉案房屋不存在整治对象。韩晓茹在庭审中也认可上述事实。但录音中，张蕊莲并未认可同意转租。此外，韩晓茹在录音中还认可转让费包含其交给张蕊莲的租房押金3万元。2018年9月28日，徐漪雯之父徐斌与张蕊莲之子关盛签署水电费结算单，确认截止2018年9月28日的水电费已结清，明确再产生水电费徐漪雯不再承担。同月30日，徐漪雯与张蕊莲之夫关琨签署字条，确认当日徐漪雯从涉案房屋拿走油烟机一台、床1个。同日，徐漪雯与关盛共同在店铺转让协议的物品清单上确认店铺仍有以下物品：咖啡机1台、咖啡磨豆机1台、咖啡soe磨机1台、卧式冷柜1台、展示柜1台、冷冻柜1台、制冰机1台、搅拌机（汁）1台、空气炸锅1台、书架2个、桌子8个、高脚桌1个、高脚凳5个、沙发4个、椅子12个、消毒柜1个、空调1个、风扇1个。徐漪雯陈述上述物品均留在涉案店铺内，韩晓茹陈述张蕊莲曾几次通知其取回物品，但其已告知张蕊莲屋内物品属于韩晓茹，所以其没有去拿任何物品。庭审中，徐漪雯表示放弃店铺内上述物品。庭审中，通过比对涉案房屋整治前后的照片，可看出原房屋墙面有一扇门，一扇窗户，部门墙面被拆除搭建了避风阁，二层有一间棚子。现房屋有一扇门和一扇窗户。现该房屋用于经营餐饮。在本案审理中，本院前往安定门街道办事处了解涉案房屋的整改情况。该单位答复：2018年3月20日、4月13日和7月23日的三份通知，均按规定逐户送达。涉案房屋违规开墙打洞，私自搭建避风阁和二层有加建。2018年10月31日涉案房屋整改完毕。整改结果是保留门和窗户。按规定涉案房屋的门应该是朝向院内，不允许保留临街门，但由于该房屋的院内通道被其他违建堵住。为了保障居民的正常生活，才允许房屋保留临街门。另查一，2016年1月10日，出租人（甲方）张蕊莲与承租人（乙方）韩晓茹签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市东城区北锣鼓巷93号建筑面积50平方米出租给乙方，经营用途咖啡厅。租赁期限自2016年3月15日至2019年3月14日，2016年1月10日到2016年3月14日为免租期。租金标准及支付方式：每月1.5万元，每年递增900元，第一年租金180000元，第二年租金190800元，第三年租金202248元，总计573048元。租金按半年支付，各期租金支付日期为2016年3月15日、2016年9月15日、2017年3月15日、2017年9月15日、2018年3月15日、2018年9月15日。押金3万元。2018年1月8日，张蕊莲以房屋租赁合同纠纷在北京市东城区人民法院起诉韩晓茹，主要理由是韩晓茹擅自转租房屋，并逾期未交租金。同年11月12日，北京市东城区人民法院出具（2018）京0101民初20920号民事调解书，张蕊莲与韩晓茹达成如下协议：一、双方之间的房屋租赁合同关系即日解除；二、韩晓茹在张蕊莲处的押金30000元归张蕊莲所有，张蕊莲无需退还；三、韩晓茹于2018年11月15日之前支付张蕊莲逾期付款违约金15000元；四、双方纠纷一次性解决，再无其他争议。另查二，张蕊莲系个体工商户，字号为北京市东城区茂盛饰品店，经营地位于北京市东城区北锣鼓巷93号。本院认为：韩晓茹与徐漪雯签订的店铺转让协议系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应切实履行。涉案店铺使用的是个体工商户执照而非企业执照，双方之间是转让也不是承包管理，故徐漪雯主张双方之间系企业承包经营合同，进而要求确认协议无效，事实依据不足，本院不予采信。徐漪雯在接手店铺时，安定门街道办事处已经两次发布整治通知。徐漪雯自述在签订合同之前找张蕊莲也曾问过涉案房屋是否属于整治对象，这也证实其知晓涉案街道正在进行整治的事实。但徐漪雯陈述张蕊莲和韩晓茹均表示涉案房屋不属于整治对象。韩晓茹亦认可上述事实。徐漪雯受让店铺目的在于经营盈利，依常理推断，如涉案房屋属于被整治对象，其自然不会受让店铺。因此，可知徐漪雯在签订合同之时，虽知晓涉案店铺所在街道属整治范围，但在询问韩晓茹和张蕊莲之后误以为涉案店铺不属于整治对象，进而与韩晓茹签订店铺转让协议。在经营过程中，涉案房屋因违规开墙打洞，私自搭建等原因，被相关政府部门要求强制整改。经过整治后，虽涉案房屋仍在经营酒吧，但涉案房屋在整治期间如何处理仍有不确定性，从安定门街道办事处的答复也可以得出此结论。涉案房屋面临街道方位不应当有门，仅是由于其他违建阻断通行才保留此门。此外，从房屋现状来看，原有的避风阁被拆除墙面被封堵，仅留下一扇门和一个小窗，与原来的门面格局变化较大。徐漪雯在此经营咖啡店，门面的大规模封堵势必会影响到其经营。在此情况下，徐漪雯未依约履行义务，不构成违约。相反，韩晓茹在转让店铺是在安定门街道办事处发布的两次整治通知之后，其对整治情况应当了解。徐漪雯受让店铺正是基于韩晓茹承诺此处不属于整治对象。从现有证据来看，整治已经影响到店铺的经营，故本院认定韩晓茹违约在先，其应当向徐漪雯支付违约金。韩晓茹要求徐漪雯支付剩余转让费和违约金，于法无据，本院不予支持。徐漪雯于2018年9月17日停止营业，其应当依约支付经营期间的费用，考虑合同的履行情况，本院酌定为10万元。徐漪雯要求退还费用，于法无据，本院不予支持。另，徐漪雯表示放弃店铺转让协议中包含的物品，则上述物品可由韩晓茹自行取回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）韩晓茹于本判决生效后七日内支付徐漪雯违约金30000元；二、驳回原告（反诉被告）韩晓茹的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）徐漪雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，反诉案件受理费2900元，由原告（反诉被告）韩晓茹负担4590元（已交纳4300元，剩余费用290元于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）徐漪雯负担2610元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李冬冬人民陪审员  姚元军人民陪审员  王恒伟二〇一九年十二月三十日书 记 员  高 婧