上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初14999号原告(反诉被告)：孟枭，男，1993年1月25日出生，汉族，户籍所在地江苏省徐州市。委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海亿贝实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李木金，总经理。委托诉讼代理人：夏松，男。第三人：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号。法定代表人：潘恩华，镇长。委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。第三人：上海三达汽车配件有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号。法定代表人：沈根荣，董事长。委托诉讼代理人：朱天翔，男。原告孟枭诉被告上海亿贝实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年10月24日第一次公开开庭进行审理，原告孟枭及其委托诉讼代理人顾建明，被告委托诉讼代理人夏松到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉。本案于2019年1月7日第二次公开开庭进行审理，原告孟枭及其委托诉讼代理人顾建明，被告委托诉讼代理人夏松到庭参加诉讼。为查明案件事实，本院依法追加案外人上海市青浦区徐泾镇人民政府为本案第三人。本案于2019年4月16日第三次公开开庭进行审理，原告孟枭及其委托诉讼代理人顾建明，被告委托诉讼代理人夏松，第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府委托诉讼代理人陈圆满到庭参加诉讼。鉴于案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，为查明案件事实，本院依法追加案外人上海三达汽车配件有限公司为本案第三人。本案于2019年9月16日第四次公开开庭进行审理，原告孟枭，被告委托诉讼代理人夏松，第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府委托诉讼代理人陈圆满，第三人上海三达汽车配件有限公司委托诉讼代理人朱天翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟枭向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告保证金人民币(以下币种均为人民币)35,000元；2、判令被告赔偿原告物品损失2万元；3、判令被告支付原告补偿款10万元。事实和理由：2017年6月12日,原、被告订立《租赁合同》,被告将位于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号C幢08号房屋出租给原告经营银饰品店,租赁期从2017年6月16日到2018年6月15日,年租金14万元。原告承租房屋后,按经营需要进行大量的装修、添附,并按约支付租金、交付保证金35,000元。2018年3月,原告从其他租户处得知涉案房屋即将拆迁,后政府也张贴过相关通知,但均遭被告撕毁,其存在故意隐瞒涉案租赁房屋即将面临拆迁的事实。2018年3月中旬,评估机构陆续对租赁物进行拆迁评估。2018年5月起,原告与被告交涉拆迁的搬迁补偿事项,但被告不是回避就是只要原告搬迁,对原告的补偿不予答复。2018年7月5日,涉案租赁房屋遭政府强制拆迁,原告对此促不及防,店内诸多设施、设备以及店内物品均未能及时搬离,造成严重的财产损失。为此,原告先后向被告及相关政府部门寻求解决,提出应对原告在租赁物拆迁中作补偿的主张,但至今无果,且被告也拒绝将拆迁中涉及的各项评估价值告诉原告。故原告诉至法院。被告上海亿贝实业发展有限公司辩称：不同意全部诉请。确认系争房屋于2018年7月被拆除。针对诉请1，被告收到原告的保证金35,000元。双方签订的租赁合同，期限自2017年6月16日至2018年6月15日，2018年4月27日被告通知原告租赁期满，不再续约，且要求原告于租赁期满前腾退系争房屋，并将该房屋返还被告。原告支付租金至2018年6月15日，之后原告未向被告支付租金。根据合同第9条约定，若原告不再续租，需在租赁期内提前三个月书面通知被告，否则保证金不予退还。但实际上原告未书面通知过被告，故被告有权没收保证金。针对诉请2，物品损失并非被告造成，系争房屋不是被告拆除，系由徐泾镇政府拆除，原告应另行主张侵权责任。针对诉请3，无法律依据以及事实依据。且动迁是在租赁期满后发生的，与原告无关。第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府提供的针对原告的评估明细表，该份明细表不能证明评估的金额归原告所有，之所以有原告的名称，是因为双方合同到期后，为了方便区分评估区域，故采用了原告名称。根据租赁合同第3条C6款，对于原告主张的搬迁费用有明确约定，装饰装修不作任何赔偿。且装饰装修并非原告装修，而是被告装修后提供给原告使用。第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府述称：原告的诉请与第三人无关。确认2018年7月系争房屋被拆除。对于原告孟枭评估明细表，第三人对第三人上海三达汽车配件有限公司征收补偿时，评估中包含系争房屋的评估明细，第三人对于上述补偿究竟归属谁不清楚。第三人就相关补偿款已经支付给第三人上海三达汽车配件有限公司，至于第三人上海三达汽车配件有限公司向谁补偿，第三人不清楚，也没有意见。评估时，原告租赁系争房屋，但对于评估对象及内容是否属于原告，第三人也不清楚。第三人上海三达汽车配件有限公司述称：原告的诉请与第三人无关。确认2018年7月系争房屋被拆除。第三人是系争房屋的权利人，第三人上海三达汽车配件有限公司与第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府签订补偿协议，第三人将系争房屋出租给被告，第三人与被告之间也签订了补偿协议，且相关补偿款已经支付给被告。被告表示，合同签订后，被告按照合同约定将房屋交付原告使用，按照合同约定，租赁合同于2018年6月15日期满。被告于2018年4月27日明确告知原告租赁期满后不再续租，并告知提前做好搬离准备，期满时将房屋返还被告。可是，经被告多次要求返还仍不返还，且原告未能依约支付水电费用，原告的行为已经严重违约并给被告造成严重损失，故提起反诉请求判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订租赁合同从2018年6月15日终止；2、反诉被告向反诉原告支付拖欠的水电费770元；3、反诉被告向反诉原告支付拖欠水电费的滞纳金7,469元；4、反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金46,667元。原告针对被告的反诉请求辩称：租赁期满后，被告强行收回了房屋，相反在收回工程中造成了原告财产的损失。被告向原告主张水电费没有任何依据，原告并不存在违约行为，故请求驳回被告的全部反诉请求。经开庭审理查明：2017年6月12日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订租赁合同一份，约定，甲方将位于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号内C幢08号房屋,出租给乙方仅经营银饰品店使用。租赁期限从2017年6月16日至2018年6月15日止。年租金14万元。租赁协议签订时,乙方在缴纳完首次付款后同时应向甲方支付35,000元作为租赁保证金。租赁关系终止时,甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。租赁期内如遇市政动迁或旧区改造等不可抗拒的因素造成双方损失的,甲方与乙方互不承担赔偿责任,甲方应退还给乙方未使用的房租。但乙方不得向甲方索取任何搬迁费用,同时无条件放弃任何赔偿或补偿费用,合同即终止。甲乙双方在合同生效期内,不得提前终止合同,否则被视为违约处理。租赁期满如乙方不再续租,需在租赁期内提前三个月书面通知甲方,否则保证金不予退还。合同另对其他事项做了约定。合同签订后,被告向原告交付了房屋，原告也已经向原告支付了相应的租金至2018年6月15日。被告在收取原告35,000元租赁保证金后，尚未退还。该合同租期届满后已经自然终止。2018年7月3日，第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府向第三人上海三达汽车配件有限公司及各承租户发出告知书，该告知书载明：本次老集镇“城中村”改造的征收补偿工作正在有序进行中，根据工作安排，徐泾镇人民政府将协调相关职能部门对老集镇“城中村”改造区域进行公共安全整治，现就有关事项告知如下：本镇将于近期组织相关职能部门，针对上海三达汽车配件有限公司区域内房屋店招牌等外墙设施进行违建清理，望业主及各承租户积极配合公共安全整治工作。涉案房屋经第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府委托的评估公司进行评估，评估时间段为2018年1月19日至2018年5月15日，并于2018年5月15日出具评估报告，其中写明原告名称的评估明细表列明，房屋装修及设备设施估价金额为86,190元。该估价金额既包括库存货物、展台、展柜、货架、办公家具、空调、电话宽带、监控设施等搬迁费用，也包括附着于房屋内的装饰装修损失费用。2018年6月20日，第三人上海三达汽车配件有限公司(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订协议书一份，该协议载明，甲、乙双方根据2017年7月18日签订的《房屋租赁合同》,就返还该房屋事宜,经友好协商,达成协议如下：一、乙方应于2018年7月15日前清退所有商户或该房屋实际使用人。二、乙方按照合同第7.3条的约定于2018年7月15日返还该房屋,并于2018年9月15日前结清所欠租金及其它费用。三、乙方履行上述义务的,甲方自愿补偿乙方5,100万元,所涉税费,由乙方自行负担。合同第11.6条不再适用。四、本协议订立后三日内(即2018年6月22日),甲方在乙方商户实际清退户数达55%的前提下(实际清退户数按徐泾镇征收补偿小组确认为准),向乙方支付首期补偿款2,000万元；乙方按照本协议第一条约定履行完毕的,甲方将于2018年7月15日后两日内(实际按徐泾镇征收补偿办出具的空房接管单日期为准)支付给乙方补偿款1,500万元;剩余1,600万元补偿款甲方将于2018年9月15日前支付给乙方,如遇法定节假日的,则顺延至下一工作日。五、乙方逾期未履行本协议第一条约定的义务,甲方不再给付乙方剩余补偿款,并有权要求乙方返还已收补偿款及偿付甲方按照每日15万元计算的违约金。六、乙方依约履行义务,甲方违背承诺不向乙方支付补偿款的,乙方有权要求甲方偿付乙方按照每日15万元计算的违约金。协议签订后，第三人上海三达汽车配件有限公司已将5,100万元补偿给了被告。另查明：系争房屋于2002年3月27日取得上海市房地产权证，权利人登记为上海三达汽车配件有限公司，产证上土地用途是工业，权属性质属于集体所有。2009年3月5日青浦区徐泾镇人民政府村镇规划建设科出具关于临时调整上海三达汽车配件厂厂房用途的证明，该证明载明：位于集镇区内京华路XXX号“上海三达汽车配件有限公司”约7,000平方米工业厂房，由于长期闲置，现考虑到招商引资的需要，且在京华路商业街范围内，故在不改变其土地性质、房屋性质的前提下，可临时调整为商业房用途。以上查明的事实，由原告、被告及第三人的陈述、租赁合同、收款收据、证明、告知书、协议书、上海市房地产权证、评估明细表等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。因系争房屋涉及征收，且于2018年7月被拆除，原、被告双方所签订的租赁合同租期也已届满。被告收取原告的保证金理应退还，故本院对原告主张被告返还保证金予以支持。原告主张被告赔偿原告物品损失2万元，损失金额为原告自行估算，未提供该损失系由被告造成的相关证据，其该项诉请主张难以成立，故本院不予支持。原告主张补偿款10万元，依据是第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府提供的评估报告，针对评估明细表，原告项下所列评估项目及总金额为86,190元，并认为该补偿款系针对原告的补偿。被告认为,第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府提供的针对原告的评估明细表，该份明细表不能证明评估的金额归原告所有，之所以有原告的名称，是因为双方合同到期后，为了方便区分评估区域，故采用了原告名称。根据租赁合同第3条C6款，对于原告主张的搬迁费用有明确约定，装饰装修不作任何赔偿。本院认为,虽然2017年6月12日原告与被告签订的租赁合同约定，租赁期内如遇市政动迁或旧区改造等不可抗拒的因素造成双方损失的,原、被告双方互不承担赔偿责任,被告应退还给原告未使用的房租。但原告不得向被告索取任何搬迁费用,同时无条件放弃任何赔偿或补偿费用,合同即终止。但本院也注意到，评估时间段为原告租赁系争房屋期间，原告名称的评估明细表列明，房屋装修及设备设施估价金额为86,190元。该估价金额既包括库存货物、展台、展柜、货架、办公家具、空调、电话宽带、监控设施等搬迁费用，也包括附着于房屋内的装饰装修损失费用。鉴于合同已经租期届满，该房屋内的装饰装修，被告依据合同约定不同意补偿。但对于包括库存货物、展台、展柜、货架、办公家具、空调、电话宽带、监控设施等搬迁费用，该部分费用显然并不应归属于被告，且被告已从第三人上海三达汽车配件有限公司处取得评估明细表列明的估价费用，被告又未能提供证据证明租赁房屋内的装饰装修由其添附，故本院依照公平原则和诚实信用原则，综合合同履行以及评估补偿事项等实际情况，酌情确定被告支付原告补偿款24,000元。被告要求原告支付水电费、滞纳金、违约赔偿金的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海亿贝实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告孟枭保证金人民币35,000元；二、被告上海亿贝实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孟枭补偿款人民币24,000元；三、驳回原告孟枭的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告上海亿贝实业发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3,400元，由原告孟枭负担人民币2,125元，被告上海亿贝实业发展有限公司负担人民币1,275元；本案反诉受理费人民币586.33元，由反诉原告上海亿贝实业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  陆秋云人民陪审员  陆 晔二〇一九年九月三十日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。