文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初194号原告：王西玉，男，1970年10月19日出生，汉族，住重庆市南川区。原告：刘尚琼，女，1973年3月14日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：重庆市大凡房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处小南街（盛丰源**），统一社会信用代码915001197093034471。法定代表人：肖代华，该公司总经理。委托代理人：杨勇，重庆红刚律师事务所律师。被告：重庆东正物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区朝东路**，注册号500103000056071。法定代表人：卢平，职务不详。原告刘尚琼、王西玉与被告重庆市大凡房地产开发有限公司、重庆东正物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法由审判员李雄适用简易程序独任审理。后因采取除公告外的其他方式无法向重庆东正物业管理有限公司送达民事起诉状副本等相关法律文书，遂裁定转入普通程序，由审判员李雄担任审判长，与人民陪审员李仁平、陈明容组成合议庭共同审理。原告刘尚琼、王西玉、被告重庆市大凡房地产开发有限公司（以下简称大凡公司）委托代理人杨勇已到庭，被告重庆东正物业管理有限公司（以下简称东正公司）经本院公告向其送达传票传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘尚琼、王西玉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告立即支付下欠原告的2016年4月至2018年12月份商铺委托经营管理租金72270元，并向原告支付违约金22000元，并由被告重庆市大凡房地产开发有限公司从2016年4月1日起至起诉之日按月租金0.05%/日向原告支付滞纳金；2、请求法院判令二被告严格执行《委托经营管理合同》，重庆市大凡房地产开发有限公司下发终止《委托经营管理合同》通知书无效；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2011年9月11日，原告与被告大凡公司以及被告东正公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：由原告刘尚琼、王西玉（甲方）将位于水江金街购物广场282号商铺全权委托被告东正公司（乙方）经营管理，该合同对委托期限、委托方式、相关费用、三方义务进行了约定，合同期限为十年，自2011年10月1日至2021年9月30日止。合同签订时，原告方收到三年租金89618元，自合同签订第四年起，按照月租金2190元，季度租金6570元计算，按季支付租金。合同第五项三方义务第5.4项写明：“乙方（被告东正公司）应按时收取经营者租金并交与丙方（被告大凡公司），由丙方（被告大凡公司）足额的向甲方支付租金，超过约定日支付租金时，每逾期一天，丙方（被告大凡公司）按月租金0.05%/日向甲方（原告）支付滞纳金”，同时第7.1项约定：“合同三方任何一方违反本合同相关规定的，每违约一次，违约方向守约方支付贰仟元违约金”。截止2018年12月，被告未按时支付2016年4月至2018年12月的租金共计72270元和违约金22000元。2018年11月20日，被告大凡公司下发了终止《委托经营管理合同》通知书，单方面终止《委托经营管理合同》，应属无效。被告东正公司的违约行为侵害了原告的合法权益，被告大凡公司在合同中作为见证担保方应对上诉行为承担连带责任，特诉至法院，请求依法判决。被告大凡公司辩称，原告诉称委托经营事实属实，从2016年4月7日起未支付租金也属实，但租金只能计算至2017年6月12日，因东正公司从该日起已吊销营业执照，丧失市场经营主体资格，不再具有履行委托经营管理合同的民事行为能力，因主合同无法履行，大凡公司基于此产生的担保从合同义务也无法履行，因此委托经营管理合同应终止，从该日起，大凡公司不再承担该租金担保责任。2018年11月23日，大凡公司已通知原告终止委托经营管理合同，并应及时移交房屋，因此后续损失应由原告承担。民事中无滞纳金概念，原告已主张了违约金，不应重复计算。被告东正公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经本院审理查明，2011年9月11日，原告与被告大凡公司以及被告东正公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：由原告刘尚琼、王西玉（甲方）将位于水江金街购物广场282号商铺全权委托被告东正公司（乙方）经营管理，乙方按时收取经营者租金并交于被告大凡公司（丙方），丙方在收到乙方支付的标的物租金后按季度向甲方支付。不论乙方收取并交予丙方的租金是否达到或超过本合同约定的租金，丙方均应按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金，不足部分由丙方自行承担。合同期限为十年，自2011年10月1日至2021年9月30日止。合同签订时，原告方收到三年租金89618元，自合同签订第四年起，按照月租金2190元，季度租金6570元计算，按季支付租金。合同第五项三方义务第5.4项写明：“乙方（被告东正公司）应按时收取经营者租金并交与丙方（被告大凡公司），由丙方（被告大凡公司）足额的向甲方支付租金，超过约定日支付租金时，每逾期一天，丙方（被告大凡公司）按月租金0.05%/日向甲方（原告）支付滞纳金”，同时第7.1项约定：“合同三方任何一方违反本合同相关规定的，每违约一次，违约方向守约方支付贰仟元违约金”。截止2018年12月，被告未按时支付2016年4月至2018年12月的租金共计72270元。另查明，2014年11月起，被告东正公司终止经营，并离场。2017年6月12日，重庆市工商行政管理局渝中区分局以被告东正公司因开业后自行停业连续6个月以上为由作出渝中工商企吊字【2017】第020177号行政处罚决定书对被告东正公司作出吊销营业执照的行政处罚决定。2018年11月20日，被告大凡公司向原告下发了《终止通知书》，《通知书》载明：2017年6月12日，重庆市工商行政管理局渝中区分局作出《渝中工商吊字（2017）第020177号行政处罚决定书》吊销了重庆东正物业管理有限公司营业执照。重庆东正物业管理有限公司已丧失市场经营主体资格，不再具有履行《委托经营管理合同》的民事行为能力。三方签订的《委托经营管理合同》无法继续履行，依法应当终止。现通知你方5日内办理2018年11月30日前租金结算确认手续。从2018年12月1日后起，重庆市大凡房地产开发有限公司不再承担租金支付担保责任。二原告不同意解除合同，并要求二被告继续履行合同义务并支付下欠租金和违约金。双方协商无果引发本案诉讼。庭审中，原告自愿变更违约金计算方式为按年利率6%计算资金占用利息，自愿放弃违约金22000元和按月租金0.05%/日计算的滞纳金。上述事实，有原告的陈述、被告的辩解以及原告提交的《委托经营管理合同》、《不同意大凡房地产开发有限公司解除的回复》、对账表，被告大凡公司提交的《终止通知书》、国家企业信用信息系统（重庆）公示信息截图等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，首先，对原告主张二被告立即支付下欠原告的2016年4月至2018年12月份商铺委托经营管理租金72270元的诉讼请求，结合2011年9月11日，原告与被告大凡公司以及被告东正公司签订了《委托经营管理合同》来看，虽然二原告为委托方，被告东正公司为受托方，被告大凡公司在本合同中为见证担保方，但结合《委托经营管理合同》第四条第二款来看，该款明确约定了被告大凡公司实际承担的是租金支付责任，即合同中表述为：“丙方在收到乙方支付的标的物租金后按季度向甲方支付。不论乙方收取并交予丙方的租金是否达到或超过本合同约定的租金，丙方均应按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金，不足部分由丙方自行承担”。同时，根据法律规定，担保的定义为：“保证人与债权人约定，当债务人不履行义务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任”。而在本案中，租金是由被告东正公司收取后交与被告大凡公司，被告大凡公司再向二原告支付租金，无论被告东正公司收取并交予被告大凡公司的租金是否达到或超过本合同约定的租金，被告大凡公司均应按照本合同约定的租金标准向二原告支付租金，不足部分由被告大凡公司自行承担。而如果如被告大凡公司所言，其在本合同中承担租金支付的担保责任，那就应该是被告东正公司直接向二原告支付租金，如被告东正公司未按时支付租金或支付租金金额不足，则被告大凡公司对未支付租金部分承担担保责任。因此，无论是合同约定还是法律规定，被告大凡公司都是承担的租金支付义务，而不是被告大凡公司所称的租金担保责任，故应由被告大凡公司应当承担租金的直接支付义务，被告大凡公司承担租金支付义务后，可按照合同向被告东正公司追偿。因被告大凡公司未及时支付租金，理应承担延迟支付的违约责任，故二原告主张按年利率6%计算迟延支付租金所造成的租金占用利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。其次，对于二原告诉称《委托经营管理合同》应继续履行，被告大凡公司下发的终止《委托经营管理合同》通知书无效，被告大凡公司辩称被告东正公司丧失市场经营主体资格，不具备履行《委托经营管理合同》的民事行为能力，因此三方签订的《委托经营管理合同》无法再继续履行，依法应当终止履行的意见，本院认为，对合同履行来讲，合同需合同各方当事人自愿履行，当事人不履行的情况下，只能是在合同未解除前，守约方可依据合同规定向违约方主张违约责任，但针对当事人履行合同这种诉讼请求，无法强制判决，也无法强制执行，故对原告的该请求，本院不予支持。对被告大凡公司下发的终止《委托经营管理合同》通知书是否有效的问题，二原告及其他租房户书面回复不同意被告大凡公司的该解除行为，且从本案的情况来看，被告东正公司是被告大凡公司依法选定的前期物业服务企业，被告大凡公司在出售商铺的过程中，以被告东正公司向业主办理委托经营管理的模式促销商品房，并以租金折抵房款，自身就是受益人，同时，被告大凡公司还在《委托经营管理合同》承担租赁房屋的租金支付义务，因此，本案实际应是业主以租金折抵部分房款的方式购买商铺后，将商铺返租给被告大凡公司经营管理，再由被告大凡公司支付租金的前提下，被告大凡公司将房屋交由被告东正公司对外出租经营，被告大凡公司才是被告东正公司的实际委托人，根据合同法规定，鉴于被告东正公司已离场并被吊销营业执照，被告大凡公司可以随时基于任意解除权解除对被告东正公司的委托，同时，因该合同中被告大凡公司系二原告的实际委托人，在不满足法定解除合同和约定解除合同的条件下，被告大凡公司应另行委托有资质的公司来继续履行该委托经营合同，故被告大凡公司单方面发出的终止《委托经营管理合同》通知书无效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、由被告重庆市大凡房地产开发有限公司向原告王西玉、刘尚琼支付从2016年4月起至2018年12月止的租金72270元，并由被告重庆市大凡房地产开发有限公司承担自2016年7月1日起至付清之日止按年利率6%计算的资金利息，其中，自2016年7月1日起至2016年9月30日以6570元为基数，自2016年10月1日起至2016年12月31日以13140元为基数，自2017年1月1日起至2017年3月31日以19710元为基数，自2017年4月1日起至2017年6月30日以26280元为基数，自2017年7月1日起至2017年9月30日以32850元为基数，自2017年10月1日起至2018年12月31日以39420元为基数，自2018年1月1日起至2018年3月31日以45990元为基数，自2018年4月1日起至2018年6月30日以52560元为基数，自2018年7月1日起至2018年9月30日以59130元为基数，自2018年10月1日起至2018年12月31日以65700元为基数，自2019年1月1日起至付清之日止以72270元为基数。二、被告重庆市大凡房地产开发有限公司于2018年11月20日下发的《终止通知书》无效。三、驳回原告王西玉、刘尚琼的其他诉讼请求。本案案件受理费2156.75元（原告已预交），由被告重庆市大凡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  李 雄人民陪审员  李仁平人民陪审员  陈明容二〇一九年七月二日法官 助理  甘悦倩书 记 员  韦 维