上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初15788号原告：开根明，男，1956年8月5日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。被告：王蔚，女，1980年4月21日生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：詹志铨，上海市凤凰律师事务所律师。被告：贺龙强，男，1970年8月13日生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。第三人：贺根令，男，1952年10月16日生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号。原告开根明诉被告王蔚、贺龙强、第三人贺根令房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月15日公开开庭进行审理。根据原、被告申请，本院依法追加贺龙强为被告、追加贺根令作为第三人参与诉讼。后因被告贺龙强下落不明，本案依法转为适用普通程序，并采用公告方式送达，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告开根明及其委托诉讼代理人陈晓华、被告王蔚的委托诉讼代理人詹志铨、第三人贺根令到庭参加诉讼。被告贺龙强经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告开根明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王蔚签订的《房地产定金及买卖协议》；2、判令被告王蔚返还原告已付购房款636,300元；3、判令被告王蔚承担违约金1,412,600元；4、判令被告王蔚承担装修费250,000元。审理中，原告变更诉请为：1、判令解除原告与被告王蔚签订的《房地产定金及买卖协议》；2、判令二被告共同返还购房款636,600元；3、判令二被告共同承担违约金1,412,600元；4、判令二被告共同承担装修损失90,194元。事实和理由：2015年11月1日，原告与被告王蔚经上海世凯房地产经纪事务所(以下简称“世凯房产”)介绍，签订了《房地产定金及买卖协议》，约定被告将位于上海市松江区德悦路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)动迁房出卖给原告，房屋总价为706,300元，双方并就付款方式、付款时间以及违约责任等进行了约定。合同签订后，被告于2015年10月15日将房屋钥匙交付给原告，原告依约支付了相应款项，截止2015年11月4日，原告共计支付房款636,300元(余款70,000元待过户之日一并支付)。原告入住后，于2015年12月份开始装修，至2016年4月底装修结束。房屋交付后，原告及世凯房产就房屋过户事宜找被告协商，然被告一直无法联系。原告为维护其合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告王蔚辩称，同意解除《房地产定金及买卖协议》，但并非因被告违约，而是因为无法继续履行，合同目的无法实现，系争房屋经生效判决认定认购权归第三人所有。系争房屋是动迁安置房，被告贺龙强祖父贺某1是被安置对象，被告是被安置人的同住人，被告王蔚只是系争房屋的订购人，变卖系争房屋不是被告王蔚一个人决定的。2014年12月13日，贺某1将系争房屋卖给了世凯房产的中介吴亚平，通过中介又卖给了原告，被告通过中介拿到了房款300,000元和270,000元。2015年11月4日，原告和被告王蔚补签了合同。故被告王蔚认为其并不是房屋买卖合同的唯一主体，出卖人还应该包括被拆迁房屋的承租人、其他同住人，现承租人贺某1已经死亡，其子女应作为第三人参加诉讼，承担补充民事责任。购房款636,300元已经收取，用于家庭生活和还款了，这笔款项应当归还给原告，但不是被告王蔚一个人归还，应当由有法律关系的人共同归还。对于违约金，被告王蔚没有过错也没有恶意；原告有过错，没有对限制交易的房子尽到审慎的义务，在2016年4月他案生效判决确认系争房屋认购权属于第三人后，原告仍要求继续履行合同，延误了两年多时间，应当按照实际损失和公平原则确定违约金标准。本案不存在购房机会损失的问题，鉴定的时间节点不妥当，鉴定报告不应当被采纳。对于装修款，第一份报告已经包含了形成附合的装修残值，二次审价增加了诉讼成本。被告多次告知原告不要继续装修，原告仍继续装修，原告自身也要承担责任，对于鉴定报告显示的装修残值9万余元不认可，原告入住时间应当考虑，折旧率法律规定为5年，且占有系争房屋的主体是第三人，不应当由被告王蔚承担装修损失。被告贺龙强未作答辩。第三人贺根令辩称，原告与二被告之间的房屋买卖其未参与不清楚，在知道房子卖给原告之后，其立即联系原告，告知原告法院已将系争房屋判给第三人贺根令，在二审判决生效之前不要继续装修，以免损失扩大。然原告仍然继续装修，原告对于自己的装修损失也有责任。第三人已尽到了告知义务，原、被告之间关于装修的补偿问题第三人没有责任。装修评估残值与实际不符，应当在鉴定金额的30%至40%。经审理查明：2014年9月12日，案外人上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司(甲方)、上海百群拆迁服务有限公司作为房屋拆迁实施单位与案外人贺某1(乙方)就上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号房屋签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，乙方选择房屋产权调换，产权调换房屋计4套，系争房屋为其中一套。贺某2作为贺某1的代理人在上述安置协议上签名。2014年11月25日，贺某1签订《订房回执》，明确系争房屋购房人为王蔚。2015年9月11日，案外人上海松江新城投资建设有限公司(以下简称“新城公司”)办理完成系争房屋的大产证登记。2015年10月15日，被告王蔚与新城公司签订《上海市商品房预售合同》，载明王蔚向新城公司购买系争房屋。后新城公司向王蔚交付了系争房屋。2015年11月4日，原、被告在案外人世凯房产的居间下签订关于系争房屋的《房地产定金及买卖协议》，约定房款总额706,300元，支付方式为2015年11月4日前支付首期款336,300元，被告交付钥匙给原告，待双方办理过户后，原告支付尾款70,000元；房屋为毛坯房；若已收到房款后违约，导致双方无法办理该房屋产权过户等相关手续，则被告王蔚自愿赔偿原告违约金1,412,600元，且自愿赔偿原告装修费用。世凯房产的法定代表人伍某某于2014年12月13日向被告王蔚支付房款300,000元；2015年1月1日，原告向伍某某支付房款300,000元；2015年11月4日，原告向被告王蔚支付房款336,300元。被告王蔚在庭审中陈述购房款636,300收取后用于家庭生活和还款，其中290,000元给了动迁办，270,000元给了案外人伍某某，剩余的给了被告贺龙强。原告对系争房屋进行装饰装修并居住在系争房屋内另查明，2015年1月19日，上海市杨浦区人民法院受理了贺根令诉王蔚及贺某1、贺某2、贺龙强、贺莅茗共有物分割纠纷一案。该案中，贺根令要求判令：1、其享有上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的订购权；2、贺某1支付2014年11月至2015年1月的租房过渡费6,000元。上海市杨浦区人民法院于2015年5月17日作出(2015)杨民四(民)初字第467号民事判决：一、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋由贺根令订购，贺根令应向贺某1支付订房差价款人民币244,000元；二、贺根令的其余诉讼请求，不予支持。后王蔚、贺某1、贺某2、贺龙强和贺莅茗不服上述判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。二审法院判决：一、维持上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第467号民事判决第二项；二、撤销上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第467号民事判决第一项；三、上海市德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋由贺根令订购，贺根令应向贺某1的继承人贺某2、贺根令、贺某3、贺某4、贺某5支付订房款人民币525,569.89元。2016年11月7日，原告开根明同贺某2、贺龙强、王蔚、贺莅茗向上海市第二中级人民法院申请就上述案件进行再审。2016年11月20日，该院作出民事裁定书，驳回再审申请。2016年6月27日，本院受理了原告开根明诉被告王蔚及第三人新城公司、贺根令、世凯房产房屋买卖合同纠纷一案。该案中，开根明要求判令：1、被告继续履行《房地产定金及买卖协议》；2、被告将上海市松江区德悦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；3、被告支付逾期交房违约金，从2016年1月1日起计算至系争房屋产证办至原告名下为止，每日按总房价千分之一计算。本院于2017年4月21日作出(2016)沪0117民初10882号民事判决：驳回原告开根明的全部诉讼请求。原告开根明不服上述判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。后，原告开根明向上海市高级人民法院申请就上述案件进行再审。2018年3月26日，该院作出民事裁定书，驳回再审申请。再查明，案外人贺某1于2015年11月13日死亡，其继承人为第三人贺根令与案外人贺某2、贺某3、贺某4、贺某5。被告贺龙强系贺某2之子，与被告王蔚系夫妻关系。审理中，被告王蔚申请追加案外人贺某3、贺某4、贺某5、世凯房产及其法定代表人伍某某、贺龙强、贺某2、贺根令作为第三人参加诉讼，原告申请追加贺龙强为本案被告，本院审查后依法追加贺龙强为被告，追加贺根令作为第三人参加诉讼。2019年4月22日原告将系争房屋交付给了第三人贺根令。审理中，原告申请对系争房屋市场价值以及装修残值进行评估，2019年1月3日上海国衡房地产估计有限公司受上海市高级人民法院及本院对系争房屋市场价值进行了鉴定，该公司出具编号为沪国衡估字(2018)第0428号房地产估价报告，鉴定结论显示系争房屋的总价格为1,651,000元；2019年5月8日上海联合工程监理造价咨询有限公司受上海市高级人民法院及本院委托对系争房屋装修残值进行鉴定，出具编号为Z19014B006-ZJFY001鉴定意见书，结论为：系争房屋内形成附和的装饰装修工程造价原值经鉴定金额为112,743元，按现场成新率八折计算残值为90,194元。原告分别预缴鉴定费用5,900元和6,000元。以上事实，由上海市城市房屋拆迁补偿安置协议、订房回执、上海市房地产登记簿、上海市商品房预售合同、房地产定金及买卖协议、银行交易明细、装修合同、照片、联系单、收据、现金结款单、民事判决书、民事裁定书、房地产估价报告、房屋内形成附和的装饰装修的残值工程造价鉴定意见书、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告王蔚签订的《房地产定金及买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告王蔚主张变卖系争房屋不是其一个人决定，其并不是房屋买卖合同的唯一主体，无事实和法律依据，本院不予采信。系争房屋已由他案生效判决由第三人贺根令订购，合同目的无法实现，故原告要求解除《房地产定金及买卖协议》并要求被告返还已付购房款636,300元的请求，于法有据，本院予以支持。被告王蔚未按约定向原告交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任，结合合同约定的价款、系争房屋现在的市场价格、合同履行的情况、原告的损失以及双方的过错，本院酌情调整被告王蔚需支付原告的违约金金额为944,700元。系争房屋买卖合同因被告王蔚违约而解除，原告要求赔偿装修损失并无不当，经鉴定，系争房屋装修现值为90,194元，故原告要求被告赔偿装修损失90,194元的诉请，本院予以支持。被告王蔚要求第三人承担装修损失，非本案法律关系内事项，本案中本院不予处理。被告王蔚向原告出售房屋、收取房款等行为发生在其与被告贺龙强夫妻关系存续期间，且被告王蔚陈述房款用于家庭生活和还款，部分给了被告贺龙强，故因该房屋买卖合同关系引发的债务应由被告贺龙强与被告王蔚共同承担，原告主张的要求两被告共同承担上述全部债务的诉请，于法有据，本院予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告贺龙强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告开根明与被告王蔚于2015年11月4日签订的《房地产定金及买卖协议》；二、被告王蔚、贺龙强于本判决生效之日起十日内返还原告开根明已付购房款636,300元；三、被告王蔚、贺龙强于本判决生效之日起十日内支付原告开根明违约金944,700元；四、被告王蔚、贺龙强于本判决生效之日起十日内支付原告开根明装修损失90,194元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,841元，鉴定费11,900元，合计诉讼费31,741元，由被告王蔚、贺龙强负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  练 斌人民陪审员  丁世勤二〇一九年八月三十日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……五、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。