上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0106民初42386号 原告(反诉被告)：李明兰，女，1992年10月4日出生，汉族，户籍地湖北省。 委托诉讼代理人：邹容，上海市海华永泰律师事务所律师。 被告(反诉原告)：李加友，男，1963年4月28日出生，汉族，户籍地河南省。 原告李明兰诉被告李加友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告李加友向本院提起了反诉，本院依法进行了合并审理，于2018年11月28日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年6月4日第二次公开开庭进行审理。原告(反诉被告)李明兰及委托代理人邹容，被告(反诉原告)李加友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李明兰向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告双方之间签订的《商铺租赁合同》。二、判令被告返还原告房租及押金48,000元(房租为24,000元，押金为24,000元)，租房定金12,000元，进场费15,000元。以上合计75,000元。三、判令被告赔偿原告各项损失共计127,000元(营业执照变更代理费12,000元，装修费61,200元，设备38,800元，空调5,700元，招牌、门头制作费3,500元，垃圾清理费2,800元，环境评估3,000元)。(第三项诉讼为本案纠纷原告方所产生的实际损失，合同约定的违约金不足以弥补原告的实际损失)。四、判令被告向原告给付违约金24,000元。依据：租赁合同第10条第1款约定违约金条款(月租金的两倍)。关于原告的实际损失是高于违约金的，因此对于第四项诉请请求法院酌情处理。五、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告表示，第三项诉讼请求中的设备、空调均是可移动的，后期原告已经拆走，故撤回对于设备、空调的费用的诉请。事实和理由：2018年5月26日,原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于上海市静安区长兴路XXX号XXX层B的商铺(以下简称系争商铺)出租给原告用于蛋糕面包房经营，每月租金12,000元，租赁期限自2018年6月10日起至2020年6月9日止。因该地址已以被告配偶许明俊的名义办理了名为“上海市静安区许友餐厅”的营业执照，但其营业执照的经营范围不包括蛋糕面包的经营，故双方在协议的补充条款专门约定“甲方(即被告)协助乙方(即原告)成功变更营业执照经营范围内添增加现制现售糕点、裱花蛋糕加工等经营所需的范围以及蛋糕、面包房经营所需的许可证……若执照变更及办理的相关许可证不符合乙方经营条件,甲方应退还全额的已收的房租及押金。”协议第十条第一款约定“若甲方(即被告)未按本合同约定履行相关义务，视为甲方违约，并赔偿乙方(即原告)违约金，违约金为月租金的两倍，若乙方已对商铺进行装修添附的，甲方还应根据乙方装修情况进行相应额外补偿。”在《商铺租赁合同》式签订前，2018年4月26日，被告的代理人何昌信收取原告定金12,000元，约定双方于2018年5月8日签订合同。2018年5月9日，何昌信又以进场费的名义向原告收取15,000元。2018年7月3日，经何昌信介绍，原告认识并委托洪楼生代为办理营业执照经营范围的变更手续，原告支付代理费12,000元。后洪楼生以各种理由拖延并关机，直到2018年9月18日原告报警后，洪楼生才于2018年9月21日主动联系原告并告知该地址不准做餐饮。2018年10月12日，原告已将所租赁的房屋退还给被告，但被告拒绝按照合同的约定赔偿原告损失。请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李加友辩称，对于第一项诉讼请求，双方的租赁合同事实上已经解除，不同意原告其余四项的诉请。合同租赁期为2018年6月10日-2020年6月9日，签订合同后，原告向被告支付了首期租金24,000元、押金24,000元，原告诉请中的进场费15,000元、租房定金12,000元被告并未收到。原告在系争商铺内自2018年6月10日开始经营，直至2018年10月12日。根据合同约定，先付后用，但原告在支付首期租金后一直未支付租金。由于对方的逾期付租，构成违约，之后双方解除了合同，因此押金应不予退还。对于原告诉请三中的实际损失，环境评估费3,000元为原告委托没有资质的咨询公司进行评估产生的费用，被告不予认可。原告交付给被告的商铺是空的，不存在所谓的空调及设备设施，因此不认可空调及设施设备费作为原告的损失。双方在交接清单里约定原告自愿归还系争商铺，无其他纠纷，之后被告处理或租赁系争商铺，原告均无异议。被告李加友并提起反诉请求：1、要求李明兰支付2018年8月10日-2018年10月12日的租金25,120元，滞纳金1,256元，共计26,346元。依据：合同第3条第2款约定滞纳金按照日百分之五的标准支付。2、要求李明兰支付所欠水费48元，电费1,095.9元物业费2,589.5元，合计3,733.4元。(上述费用李加友已代为支付。)3、要求李明兰支付违约金24,000元，该款与李明兰支付的押金相抵扣。4、要求李明兰赔偿证照及附件遗失的损失200,000元。依据：营业执照的借用协议和补充协议。事实与理由：2018年5月15日，李明兰、李加友签订了《商铺租赁合同》，约定了租赁期两年，月租金12,000元，每两个支付一次，先付后用。第一次租金应在签订合同的当天支付，以后支付日期为该期首月的5日前，同时也约定了乙方的逾期缴纳租金10日以上，视为乙方擅自终止租赁关系，并承担违约责任。而且在2018年5月26日签订的补充协议第一条已明确了物业费647.37元/月，先付后用，每六个月支付一次。同时在2018年5月26日签订的《营业执照借用协议》第三条也明确乙方如因任何原因提前终止协议，乙方应将借用的全部执照完整交还给甲方。因乙方原因导致所借证照及其附件遗失或失效过期，由乙方负责补办，如未补办则赔偿200,000元作为补偿。根据以上约定，李明兰不仅当日未支付首期租金，同时也拖欠租金、物业费、水电费至今，有关证照及附件也未归还，已构成根本性违约。故请求法院支持反诉请求。 反诉被告李明兰辩称，不同意第一项反诉诉请，2018年6月10日租期开始后，因为证照问题李明兰从未开业，故不同意支付租金与滞纳金。同意支付第二项反诉诉请中的金额，可以从反诉被告本诉诉请中的费用扣除。不同意第三项反诉诉请，补充条款约定被告应协助原告变更营业执照的营业范围，原告租赁系争商铺是制作蛋糕面包，但实际营业执照是不符合原告的经营范围的，被告未履行此义务，应视为违约。因此不存在反诉被告支付违约金的情况。不同意第四项反诉诉请，被告向原告提供了营业执照(许友餐厅营业执照及印章)，营业执照在2018年10月12日双方商铺交接时已归还。借用协议的内容与租赁合同补充协议并不矛盾，不存在取代的问题；只有营业执照上的经营者才有资格进行学习，许明俊作为许友餐厅的经营者已经取得三证，不存在被告所述因为原告规避学习导致无法办出证照的情况，且被告一直在拖延协助办理证照的义务。就营业执照项下的权利义务同意在本案一并处理，当时被告即代表许友餐厅。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月15日，李明兰(承租人、乙方)与李加友(出租人、甲方)就系争商铺签订的《商铺租赁合同》载明，乙方承租系争商铺的用途为蛋糕面包房；租期共2年，自2018年6月10日起至2020年6月9日止；租金12,000元/月，每两个月交一次，第一次租金于合同生效后当天内交给甲方，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前。如乙方无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金5%另加收滞纳金。乙方逾期缴纳租金10日以上，在双方协商无果的情况下视为乙方擅自终止租赁关系，乙方需按合同该约定承担违约责任。乙方向甲方支付24,000元的押金。合同期满终止后，在乙方交清租金、水电费、违约金等相关费用并对有损失的部分进行补偿后，甲方需在5日内无息退还乙方押金。由乙方自行向物业管理公司按期缴纳物业费；水电费由乙方缴纳给甲方，或乙方自行交给相关部门。若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同，或甲方未按合同约定履行相关义务，视为甲方违约，并赔偿乙方违约金，违约金数额为月租金的两倍，若乙方对商铺进行装修添附的，甲方还应根据乙方装修情况进行相应额外补偿。若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金为月租金的两倍。补充条款：甲方保证协助乙方成功变更营业执照经营范围内添增加现制现售、糕点、裱花蛋糕加工等经营所需的范围以及蛋糕、面包房经营所需的许可证，所产生国家规定的相关费用由乙方承担。若执照变更及办理的相关许可证不符合乙方经营条件，甲方应退还全额的已收房租及押金。 2018年5月23日，李明兰向李加友支付了两个月房租24,000元及押金24,000元。 2018年5月26日，李明兰、李加友另行签订了《补充协议》，约定系争商铺每月基本水电费及物业管理费为647.37元，由李明兰承担，每六个月支付一次。同日，李明兰(乙方)还与案外人上海市静安区许友餐厅(甲方，以下简称许友餐厅)签订了《营业执照借用协议》，甲方同意将系争商铺的商铺营业执照、营业许可及其附件借给乙方使用；使用期限自协议签订日起至乙方不再租赁系争商铺为止；乙方不再租赁系争商铺后，乙方应无条件将所借用的商铺执照、营业许可及其附件完整归还甲方。乙方如因任何原因提前终止协议，乙方应将借用的全部执照完整交还给甲方。协议生效期间，如因乙方原因导致所借证照及其附件遗失或由于乙方原因未年检导致证照失效过期的，由乙方负责补办，如未补办则赔偿甲方二十万元作为补偿。 2018年10月12日，李加友出具《收条》，确认收到李明兰借用的营业执照正副本，公章仍未归还。同日，原告男友赵剑代原告(乙方)与被告(甲方)签署的《归还交接清单》载明，甲、乙双方于2018年10月12日晚8点30分就系争房屋现场进行实地归还交接。店内无任何有价值物品。乙方自愿归还，无任何纠葛。甲方凭此清单处理以后的房屋事宜，乙方无异议。 另查明，被告李加友之妻许明俊曾在系争房屋内注册了名为“上海市静安区许友餐厅”的个体工商户。 审理中，原告于第二次庭审时向被告归还了许友餐厅的公章。对于原告在系争房屋内的装修残值，原、被告均要求法院酌情处理。 原告表示，原告在网上发布租赁房屋的需求，后有中介联系上原告，并介绍了何昌信，中介和何昌信均表示为被告的代理人，并当着原告的面与被告通电话，且原告要求对方提供相关材料，何昌信将系争房屋的产证及被告与烟草公司的合同的照片发给原告，因此原告由此相信何昌信是被告代理人，也未再要求其出具相关的委托书。一开始，何昌信称进场费为30,000元，何昌信称该款的收取房东是同意的，原告也不清楚这笔钱最后的去向。2018年4月，原告向被告的代理人何昌信支付过定金12,000元。2018年5月9日，何昌信向原告出具收条，确认收到原告支付的进场费15,000元。其中定金12,000元已经抵扣了进场费，还有3,000元因为最后证照没有办出因此未付。因原、被告签订租赁合同时间仓促，所以没有将已支付的进场费写进合同条款中。原告承租系争房屋后，相关部门最开始说证照以原告方名义办理，可能办不下来的，之后原告与被告协商借用被告的执照，在被告的执照中添加原告的经营所需的范围。在借用协议签订后，原告按照工商要求进行装修，被告也帮忙提交变更所需要的资料。原告才进行了环评手续的网上备案，通过后，原告提交材料经工商所确认，才进行的装修，但装修完后，原告向工商申请变更经营范围时，工商答复称系争房屋的环评不符合要求。据原告了解，因为工商的领导有变化，因此前后答复不一致。后何昌信给原告介绍了营业执照经办人洪楼生,原告向何昌信支付经办费12,000元让他转交给洪楼生。后经原告多次催促，2018年9月21日，洪楼生明确答复称系争房屋建造时即不准做餐饮。原告认为，根据双方签订的租赁合同补充协议明确被告保证协助原告变更营业执照，现没有变更成功，故被告应承担违约责任。当初原告只借用了许友餐厅营业执照的正副本、公章(原件)、被告和商家的租赁合同复印件、产证复印件，从没有收到产品经营许可证，现已相关原件已全部归还被告。原告租赁系争房屋后，因为没有经营许可，没有对外经营，只曾试过设备，只有试设备制作的产品，原告制作的礼品为被告在家里做的礼品。被告确曾向原告催讨过租金，但原告认为证照一直变更不成功，无法营业，故未支付租金。后期原告委托洪楼生办理，也是告知过被告的。对于交接清单中的双方无任何纠葛，赵剑表示无任何纠葛只是针对双方的交接，与合同的其他纠纷无关。对于原告实际使用系争房屋期间的占有使用费原告愿意承担，但认为应当按照被告和上家的租赁合同的租金标准，具体请求法院酌情处理。现在洪楼生、何昌信已经无法联系，原告无法提供证据证明洪楼生、何昌信和被告的关系。 被告表示，系争房屋的权利人为烟草集团，授权委托被告管理系争房屋。在原告承租之前系争房屋为空关，被告一直在对外招租。当时是原告先给被告打电话称要承租系争房屋，从2018年4月中旬原告就开始看房，为店面的用途做考察，原告曾告知被告系争房屋准备用于做面包、蛋糕，原、被告双方口头及合同均有相关关于证照的约定。被告在系争房屋注册有许友餐厅的证照，但只要再办一个食品许可证，即可用于原告的经营用途。被告也曾带原告去工商部门咨询，被告知个体工商户不能变更，只有注销后才能重新办理，但注销需要时间且再办不一定能办出来。为节省时间，因此原告同意不变更营业执照，只是在食品流通许可证添加糕点类的经营范围，于是双方在2018年5月26日签订了一份执照借用协议及补充协议，但仍需要原告取得食品许可三证、通过环评才能添加糕点类的经营范围。办理相关证照的相关材料被告于2018年5月底陪同原告递交给相关部门，工商所签收了相关材料。后在工商所验收时，原告与工商所的工作人员发生争执，因此证照没有办出。系争房屋的门牌号为222号，隔壁同样条件的220号则已经办出，目前220号在正常经营，经营范围包括糕点类食品制售(蒸煮类糕点)。租赁合同的确约定了被告承诺通过办理或变更执照达到原告经营需要，因为此约定无法实行，在原告同意的前提下，才出现了后来的借用证照的协议，因此借证协议替代了之前的租赁合同的补充条款，补充条款失去效力。签订借用协议时，被告将许友餐厅营业执照的正副本、公章、食品经营许可证原件、被告和上家的租赁合同原件、房产证复印件(盖红章)交于原告，但没有办理交接清单。现在除营业执照的正副本、公章外，其余材料均未收到，且是否为原来的公章被告也不清楚。被告曾催租原告缴纳租金，但原告答复称其男朋友的父亲得了癌症，且生意不好做，申请减免或缓交，但没有提过任何证照的问题。如按原告所述在去工商交材料后得知系争房屋不能做烘烤类餐饮后，仍向被告借执照，且委托洪楼生继续办理，前后矛盾。原告曾咨询过工商，可以借用被告的证照经营才同意签订借用协议的，原告没有进行环评及相应的学习手续，导致证照无法办理，因此是原告违约，与被告无关。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按约履行。根据合同约定，原告承租系争房屋的用途为蛋糕面包房，原、被告还以合同补充条款的形式进行了特别约定，即被告保证协助原告成功变更营业执照经营范围内添增加现制现售、糕点、裱花蛋糕加工等经营所需的范围以及蛋糕、面包房经营所需的许可证，若执照变更及办理的相关许可证不符合原告经营条件，被告应退还全额的已收房租及押金。现系争房屋无法办理出相应的证照，被告提供的房屋不能实现原告的经营目的，被告应按约定退还已收房租及押金。被告认为，双方之后还签订过许友餐厅执照的借用协议，故借证协议替代了之前的租赁合同的补充条款，补充条款已失去效力。本院认为，双方就许友餐厅执照签订的借用协议实为原、被告双方为继续履行租赁合同，对于办理出可用于原告经营范围证照的变通方式，但之后亦无法通过许友餐厅的证照办理合法的经营手续，被告关于取代补充条款的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现对于《商铺租赁合同》双方均同意解除，本院予以确认，合同解除日期应为双方2018年10月12日办理房屋交接之日。根据合同约定，被告应退还已收房租24,000元及押金24,000元。但原告自2018年6月10日至2018年10月12日实际占用系争房屋，原告亦表示愿意酌情承担房屋租金，考虑到系争房屋及本案的实际情况，本院酌情确定原告需向被告支付24,000元，故被告还需向原告退还24,000元。原告还要求被告退还租金定金12,000元、进场费15,000元，但上述款项系案外人何昌信收取，原告认为何昌信为被告的代理人，但被告对此予以否认，原告亦无法提供证据证明何昌信与被告的关系，且如上述费用构成需向被告支付费用的一部分，在之后双方签订的租赁合同中并未涉及上述费用的负担或抵扣问题，与常理不符，故原告要求退还租金定金、进场费的诉讼请求本院不予支持。对于原告的第三项要求被告赔偿实际损失的诉讼请求，其中营业执照变更代理费12,000元系原告向案外人洪楼生支付，原告亦无法提供证据证明洪楼生与被告的关系，故要求被告承担该项费用缺乏依据，本院不予支持。对于原告为系争房屋装修支付的装修费、招牌及门头制作费、垃圾清理费，合同解除后，守约方有损失的，可以向违约方主张赔偿。原告承租系争房屋后为经营所需对房屋进行装修，并无不当。现原告的经营目的无法实现，向违约方主张赔偿装修损失，本院认为可以支持。至于赔偿的数额，本院认为，被告未尽出租人适租义务构成违约，固然应负主要责任，但原告在签署租赁合同时未尽审慎义务，且根据原告的陈述，其对于自身装修损失的发生也难辞其咎。综合考虑原告提供的装修明细、系争房屋的面积、使用时间的长短、装修折旧及原告实际支出的上述费用等具体情形，本院酌定被告需向原告赔偿装修损失的数额为30,000元。至于原告支付的环境评估3,000元，因原告提供的证据不足以证明其主张，故该笔费用本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告已向被告主张了实际损失，再行要求被告承担违约金缺乏法律依据，本院不予支持。 对于被告的第一项反诉请求，本院对于原告需承担的租金已在本诉部分进行了论述，被告要求被告支付滞纳金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于被告要求原告承担水费48元、电费1,095.9元、物业费2,589.5元的第二项反诉请求，原告同意支付，本院予以确认。因被告原因导致合同解除，被告无权要求原告承担违约金。对于第四项反诉诉讼请求，根据在案证据显示，原告之前已向原告归还了许友餐厅的营业执照正、副本，被告在确认收到营业执照正、副本时，也仅注明公章未归还，现原告已当庭归还了公章，故被告要求原告承担遗失损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)李明兰与被告(反诉原告)李加友就上海市静安区长兴路XXX号XXX层B室房屋签订的《商铺租赁合同》于2018年10月12日解除； 二、被告(反诉原告)李加友应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)李明兰返还押金24,000元； 三、被告(反诉原告)李加友应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)李明兰赔偿装修损失30,000元； 四、原告(反诉被告)李明兰应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李加友支付水费48元、电费1,095.9元、物业费2,589.5元； 五、驳回原告李明兰的其余诉讼请求； 六、驳回反诉原告李加友的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4,690元，由原告李明兰负担3,569元，被告李加友负担1,121元。反诉案件受理费2,556元，由反诉原告李加友负担2,277元，反诉被告李明兰负担279元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  董 锟 人民陪审员  葛安基 人民陪审员  吴春林 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  郇 鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。