四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1381民初1361号 原告：缪加春，男，生于1964年8月21日，汉族，户籍住址为四川省阆中市，经常居住地为阆中市。 委托诉讼代理人：杜筠，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：阆中市阆城一品小区一期业主委员会。 负责人：赵天干，主任。 第三人：阆中天鸿物业服务有限公司，公司住所地阆中市较场路西段8号附1号。 统一社会信用代码：91511381MA6290FE92。 法定代表人：李雪玲，负责人。 委托诉讼代理人：李伟、王仕武，公司员工。 第三人：阆中盛凯物业服务有限公司，公司住所地阆中市七里办事处华胥路1栋1-5号。 统一社会信用代码：91511381399355662W。 法定代表人：杨波，负责人。 委托诉讼代理人：王剑，项目经理。 原告缪加春与被告阆中市阆城一品小区一期业主委员会（以下简称业委会）、第三人阆中天鸿物业服务有限公司（以下简称天鸿公司）、第三人阆中盛凯物业服务有限公司（以下简称盛凯公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告缪加春之委托诉讼代理人杜筠，被告业委会法定代表人赵天干，第三人天鸿公司之委托诉讼代理人李伟，第三人盛凯公司之委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缪加春向本院提出诉讼请求：1、撤销被告业委会于2018年11月28日做出的《解聘阆中盛凯物业服务有限公司前期物业公司的决定》（以下简称《解聘决定》）；2、撤销被告业委会与第三人天鸿公司于2018年12月31日签订的《物业服务合同》；3、本案诉讼费由被告业委会承担。事实和理由：2017年8月8日，被告业委会在未召开业主大会的情况下，非法做出解聘前期物业公司和选聘新物业公司的决定。2018年12月20日，被告业委会再次违法召开业主大会进行违法选聘物业服务企业招投标会议。会议期间，业主共计816户，未接房和未出售为11户，应到805户，参会165户，未参会达640户，现场统计投票结果未达到相关法律规定的双过半的要求。嗣后，部分在场业主向阆中市七里街道办等部门和赵天干反映相关问题皆无结果。2018年12月29日，被告业委会作出天鸿公司为小区物业的服务企业的中标通知书。业委会在召开业主大会时，不仅程序上出现了严重的瑕疵，在实体上也严重侵害了业主的权利，故诉至法院。 被告业委会辩称，1、业主大会召开的时间是我方在小区公告栏公示了召开此次会议的通知，符合法律规定；2、从业主大会召开的形式来看，我方采用了书面、微信、手机短信征集意见的形式，实际是采用挨家挨户通知业主现场参会表决；3、《物业服务合同》对应的票数完全符合物权法及物业管理条例对于最低票数的规定，因此对广大业主具有法律约束力；4、《物业服务合同》的表决、决议、公告均是在阆中市七里街道办事处和居委会等部门的监督下进行的，同时也进行了事后的备案。我方不同意原告缪加春的诉求，请法院予以驳回原告缪加春的诉讼请求。 第三人天鸿公司述称，与被告业委会的答辩意见一致，我公司与业委会签订的《物业服务合同》合法有效。 第三人盛凯公司述称，我公司与开发商签订的物业服务合同仍在有效期内，业委会组织召开的业主大会解聘我公司完全违背法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案原告缪加春系阆中市阆城一品一期小区的业主。2017年9月28日，被告业委会在阆中市人民政府七里街道办事处办理了备案手续。2014年12月29日，原告缪加春与第三人盛凯公司签订《前期物业服务协议》，约定前期物业管理是指：自协议签订之日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。同时，另有王彪、马在红等业主与第三人盛凯公司签订《前期物业服务协议》。 2018年5月8日，被告业委会发出《通知》，载明拟定于2018年5月12日上午9时在本小区召开业主大会，主要内容为关于小区物业服务企业招聘相关事宜。2018年9月9日，被告业委会发出《通知》，载明拟定于2018年9月16日上午9时在本小区召开业主大会。2018年9月30日，被告业委会发出《公告》，载明由阆中市人民政府七里街道办事处、社区居委会、小区业主委员会和业主代表组成的物业服务企业招投标评标委员会。2018年11月25日，被告业委会发出《公告》，载明选聘新物业服务企业，实行全体业主投票方式（投票方式可以为现场投票、微信投票、短信投票方式），参加评标人员须超过小区业主过半数（到会业主人数不包含，联系不上的、主动弃权的和房屋未出售的）。2018年12月20日上午9时，业主大会竞聘物业参选大会。次日，被告业委会作出《关于阆城一品一期小区招聘物业服务投票情况的报告》，载明小区共计住户816户，业主身份资格证402户，在外务工短信355条，未装修入户22户，弃权37户，现场参会人员237人。另，得票情况为阆中天鸿公司票数为95票，阆中盛凯公司票数为57票，四川金利源物业票数为11票，阆中鹏程物业票数为2票，阆中和润物业票数为0票。公示期为7日。2018年12月31日，被告业委会与第三人天鸿公司签订《物业服务合同》，载明：物业名称为阆城一品一期小区；总建筑面积为99,379.60平方米；委托管理期限为1+3年，自2018年12月31日12时起至2022年12月31日12时止，该合同还对其他事项进行了约定。 同时查明，开庭前，马在红、王彪向本院申请撤诉，本院于2019年4月30日作出（2019）川1381民初1361号民事裁定书，裁定准许原告马在红、王彪撤回起诉。截止起诉之日，第三人盛凯公司仍在阆城一品一期小区从事物业服务。 上述事实，有身份信息复印件、《通知》、《物业服务合同》、《公告》、《报告》、《前期物业服务协议》、电话短信、微信截图、《情况说明》、民事裁定书，和双方当事人的当庭陈述等为据。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，缪加春所主张撤销的《物业服务合同》涉及上述《物权法》第七十六条第四款所规定的物业服务企业或者其他管理人事项，故应对涉案《物业服务合同》所作出的过程是否符合《物权法》第七十六条第二款规定的程序要求进行审查。本案中，被告业委会已自认选聘物业公司当日，小区共计住户816户，业主身份资格证402户，在外务工短信355条，弃权37户，而实际选聘天鸿公司票数为95票，占业主总人数的23.63%；被告业委会辩称在外务工短信未到场的应当计入得票范围，但被告业委会向在外务工人员发出的短信，仅仅告知了物业公司选聘事宜，但未举示证据证明在外务工人员同意选聘物业公司的明确意思表示。同时，被告业委会也未举示证据证明选聘天鸿公司的业主专有部分建筑总面积超过建筑物总面积（99,379.60平方米）二分之一的事实，故被告业委会应承担举证不能的法律后果。综上所述，本案被告业委会举示的证据不足以认定涉诉选聘天鸿公司的决议符合须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定，小区业主的共有权及共同管理权受到了侵害，故原告缪加春作为业主主张被告业委会作出的涉诉选聘物业公司的决议违反法定程序的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告缪加春要求撤销被告业委会作出的《解聘决定》，因案涉《前期物业服务协议》系开发商与业主个人之间签订的合同行为，并非被告业委会与第三人盛凯公司之间签订的协议，根据合同的相对性原理，故本案原告缪加春存在主体不适格情形，故本院对原告缪加春的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、撤销被告阆中市阆城一品小区一期业主委员会与第三人阆中天鸿物业服务有限公司于2018年12月31日签订的《物业服务合同》。 二、驳回原告缪加春的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取50元（原告已预交），由被告业委会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李大敏 二〇一九年五月六日 书记员  陈玉娇