上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初37947号原告：上海深信进出口有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区菲拉路XXX号第二幢第九层905室。法定代表人：张升恒，总经理。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶燚波，上海市东高地律师事务所律师。被告：上海鑫斌广告制作有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张成友，执行董事。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。原告上海深信进出口有限公司与被告上海鑫斌广告制作有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海深信进出口有限公司委托诉讼代理人陈辉，被告上海鑫斌广告制作有限公司法定代表人张成友、委托诉讼代理人彭亚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海深信进出口有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离并返还位于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号480平米厂房及厂房门口5*48米即240平方米水泥空地；2.判令被告支付自2018年10月1日起至租赁房屋实际返还之日止的房屋占用使用费，按每天人民币569.90元(以下币种均为人民币)计算，暂计至起诉日2019年2月12日共计76,366.60元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号480平方米厂房及厂房门口5*48米水泥空地和厂区门口左手边两层小楼楼上5间楼下2间房屋(以下简称：系争房屋及空地)出租被告使用，租赁期限为一年，自2017年10月1日起至2018年9月30日止，年租金为208,000元。租期届满后，虽经原告多次催促，但被告拒不返还租赁房屋，现原告起诉来院，要求判如诉请。被告上海鑫斌广告制作有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、系争房屋及空地已纳入“合庆镇川沙北社区D04A-02地块土地储备”，并已就相关的房屋、附属设施、装修、机器设备、物资和苗木进行了评估，该场地将由政府收回列入储备用地，使用权已经不属于原告，故原告无权向被告主张租金；二、2018年8月27日，被告已配合对承租房屋中违建的办公楼和职工宿舍楼予以拆除，该二处违建拆除后被告已无法正常经营，且原告还于2018年12月7日、14日对被告断水、断电，故被告不应承担2018年8月27日之后的租金；三、原、被告就系争房屋动拆迁后的补偿款归属存在争议，一旦被告向原告返还系争房屋及空地，原告即可领取全部的补偿款并占为己有，故也不同意返还系争房屋及空地。本院经审理认定事实如下：2017年9月底，原、被告签订《房屋租赁协议》约定原告将坐落于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号厂区出租被告开设广告制作，租赁物包含工作区域即建筑面积为480平方米的厂房及厂房门口5米×48米的水泥空地及办公、生活区域即厂区大门口左手边两层小楼，原告指定的二楼房间5间，一楼房间2间；租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止；年租金208,000元，被告应于2017年9月30日之前一次性支付一年租金，先付后用；在租赁期满后，被告如需再次续租，享有优先租赁权，但必须提前一个月签订续租协议，原告不得以任何借口不续租(除市政动迁外)，租金为原租赁价格。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，被告按约承租系争房屋。2018年8月27日前后，涉案《房屋租赁协议》中所涉及的原告厂区大门口左手边二层小楼被拆除。2018年9月30日租期届满后，原、被告未再签订新的租赁协议，被告未向原告返还承租的部分厂区，也未支付相应的费用。2018年12月4日，原告向国网上海市电力公司提交了销户申请，所销户名为原上海市浦东新区蔡路市政工程队现原告公司；申请销户的用电地址为：蔡路华星村四队，理由为：因原告内部部分房屋已拆，为防止用电事故发生故申请销户；最终销户日期为2019年1月15日。2018年12月14日，原告向上海浦东新区自来水有限公司营业所申请水表销户。另查明，系争房屋及空地所在的上海浦东新区华夏东路XXX弄XXX号现门牌号为上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号；系争房屋未取得建设工程规划许可证；另，《上海华星商务公司(上海深信进出口有限公司)国有土地协议搬迁补偿价值评估报告》中《未见权证房屋查勘表》显示，原告厂区大门口左手边两层小楼建筑面积为272.28平方米。审理中，原告明确因被告在合同到期后拒绝搬离，遂于2018年12月底对被告停水停电并销户；被告则表示就原告处已拆除的厂区大门口左手边二层小楼内的该二层小楼共有十间用房，被告承租的七间办公、生活区域用房面积约为200平方米。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《门牌号证明》、《房屋租赁协议》，被告提供的并经质证《用电销户申请》及用电客户基本信息、《水表停用、复装、销户申请表》、《上海华星商务公司(上海深信进出口有限公司)国有土地协议搬迁补偿价值评估报告》及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》的租赁物系包含未取得建设工程规划许可证的厂房及厂区大门口左手边两层小楼内七间用房、空地。因该租赁合同的主要标的物均未取得建设工程规划许可证，故涉案《房屋租赁协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。审理中被告辩称因系争房屋及空地已纳入动迁范畴且双方就动迁款的分配存在争议，故不同意支付房屋占有使用费并返还系争房屋及空地，对此本院认为，原告与拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，在原告未向拆迁人移交被拆除房屋前，原告作为被拆迁房屋的所有权人仍享有该所有物占有、使用、收益的权利，故原告有权向被告主张系争房屋及空地的占有使用费，而原、被告关于动迁补偿存在争议并非被告拒绝返还系争房屋及空地的法定理由，应由被告就此另行起诉，因此本院对被告的该二项抗辩均不予采信，故被告仍负有向原告返还租赁物并支付欠付的自2018年10月1日起占有使用费的义务。关于占有使用费的支付标准，原告主张按照《房屋租赁协议》约定由被告按每日569.86元的标准支付，对此本院认为该约定标准系原告向被告出租厂房、空地以及厂区大门口左手边二层小楼七间办公、生活用房的对价，因该七间办公、生活用房已于2018年8月27日前后拆除，故被告在支付占有使用费时不需再支付该部分对价，本院根据已拆除的七间办公、生活用房的面积情况，结合系争房屋被原告停水、停电的具体情况，根据公平合理和诚实信用原则酌定被告应支付的占有使用费标准为每日350元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、原告上海深信进出口有限公司与被告上海鑫斌广告制作有限公司于2017年9月底签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告上海鑫斌广告制作有限公司应于本判决生效之日起十日内自上海浦东新区华夏东路XXX弄XXX号建筑面积为480平方米的厂房及厂房门口5米×48米的水泥空地搬离并将该房屋及空地返还原告上海深信进出口有限公司；三、被告上海鑫斌广告制作有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日350元标准支付原告上海深信进出口有限公司自2018年10月1日起至被告实际返还上述房屋及空地之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告上海深信进出口有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,709元，减半收取计854.50元，财产保全费886元，合计1,740.50元；由原告上海深信进出口有限公司负担580.50元，由被告上海鑫斌广告制作有限公司负担1,160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇一九年七月十七日书记员  邱静雅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。