上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34390号原告：上海源耀投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈韧，董事长。委托诉讼代理人：成洪华，上海衡孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹珍妮，上海衡孚律师事务所律师。被告：扬威建材(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张创兴。原告上海源耀投资有限公司诉被告扬威建材(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告上海源耀投资有限公司的委托诉讼代理人成洪华、曹珍妮到庭参加诉讼。被告扬威建材(上海)有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海源耀投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《租赁合同》于2019年3月28日解除；2.判令被告迁出并返还租赁房屋及场地；3.判令被告支付原告自2019年2月11日起至2019年3月28日止的租金人民币(以下币种同)157,400元；4.判令被告按照市场公允标准每月156,015元支付原告自2019年3月29日起至实际搬离之日止的占用费；5.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金(以590,250元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年2月21日起算至实际支付之日止)；6.判令被告支付原告解除合同违约金295,125元(三个月租金)；7.判令被告支付原告代办排水证的费用55,250元；8.判令被告支付水费246.36元，电费41,300元。事实与理由：2005年6月3日，原、被告就航头镇大麦湾工业园A1号地块厂房及部分场地签订《租赁合同》，约定由被告承租，租期自2005年6月11日起至2020年6月10日止；租金每年96万元，每三年调整一次，现租金标准为每年1,180,500元；租金每六个月支付一次，逾期10日不交租，自第11天起每日按照欠付租金万分之五支付违约金，逾期一个月不交租金，视为被告单方解除合同，一切责任由被告承担。根据合同约定，被告应于2019年2月10日之前支付租金590,250元，但其未支付，并于2019年2月10日致函原告不再支付后续租金。经原告多次催款，被告一直无回应。被告已停业，但租赁厂房及场地内堆放了其大量物品。后原告于2019年3月28日发函告知被告，双方合同自该日起解除。另外，原告曾为被告代办排水证花费的55,250元也应由被告承担。综上，原告认为被告的行为已经构成违约，故为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告扬威建材(上海)有限公司未作答辩。本院经审理确认如下事实：原告系上海市浦东新区航头镇航头路105、107、109号房地产权利人。被告原名称为双威建材(上海)有限公司，于2016年10月变更为现名称。2005年6月3日，上海源耀生物科技有限公司(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》。该合同第一条(位置、面积、功能、用途及配置标准)约定，1.1甲方将其位于上海市南汇区航头镇大麦湾工业园区A1号地块上海源耀生物科技有限公司的厂房(二车间)及部分场地租赁给乙方使用。1.5乙方的用水、用电等需要设立的水表、电表等，甲方配合乙方争取申请单独设表，在此情况下，相关水费、电费等由乙方自行向有关单位交付，若无法获得批准，甲方同意乙方在甲方总电表、总水表等下面设立分表。相关水、电等费用由乙方交由甲方代交，甲方应出具正式发票给乙方。第二条(定金、租赁期限、免租期、租金及支付)约定，2.1乙方在签署本合同之日起7日内向甲方支付15万元作为本合同的定金……2.4租金3年一定，头3年每年租金为96万元，而后每3年调整一次，租金调整应参考上海市土地租赁的市场价格确定，租金上涨和下调的幅度应控制在前3年租金标准的8%以内。2.5租赁期限为15年，从2005年6月11日起至2020年6月10日止。2.6租赁物采用先付后租的原则，租金每6个月支付一次，并应在每个租金支付期限的前十天内支付给甲方。2.7乙方应严格履行交租义务，逾期10日不交租，从第11日起每日按欠交租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期一个月不交租，视为单方解除合同，一切损失由乙方负责。第十条(违约责任)约定，10.1本合同一经生效，双方均应严格履行合同义务，任何不履行或不完全履行本合同项下义务的行为均构成违约，违约方应向守约方赔偿由此引起的一切损失。2012年11月20日，原、被告及上海源耀生物科技有限公司签订《变更协议》，约定自本协议签订之日起，《租赁合同》出租方由上海源耀生物科技有限公司变更为原告，合同其他内容保持不变。2014年11月17日，原、被告签订《补充协议》，载明：一、双方约定2014年8月11日至2017年8月10日的年租金金额为1,124,291.8元(以1,050,740元为基础上涨7%)；二、上述日期之后年租金在上期基础上每三年上调5%，即2017年8月10日后至2020年6月10日期间的租金在原有基础上上调5%，为每年1,180,500元……2018年7月25日，被告致函原告，要求原告配合办理排水许可证，并同意承担办证费用。2018年10月10日，上海源耀生物股份有限公司取得项目地址为航头路XXX号的《城镇污水排入排水网管许可证》，支出费用55,250元。原告称，当时整个厂区以原告关联企业上海源耀生物股份有限公司的名义办理了环评手续，故上述许可证亦以该公司名义办理。2019年2月10日，被告向原告发《函》称，因原告领导就未提供排水许可证而产生的一系列赔偿问题一直回避，故在未收到经济赔偿金前，就2019年2月起至租赁合同期满之日止的租金从经济赔偿金中扣除，无需再另外支付租金；原告通过收取电损费变相卖高价电，被告决定追偿多年以来多支付的电费；被告已于2019年1月1日停产，故从1月起不再分摊电损费。2019年2月13日，原告向被告寄送《催款函》称，被告未按约于2019年2月10日前支付2019年2月11日至2019年8月10日的租金590,250元已构成违约；请被告于收函后一日内付清，继续履行合同；逾期支付则按合同第2.7条的约定履行。2019年3月22日，原告向被告寄送《告知书》，要求被告于2019年3月27日前付清上述拖欠租金，否则将解除合同。2019年3月28日，原告向被告寄送《解除通知书》(被告于次日收到)，称双方签订的《租赁合同》自2019年3月28日起解除；被告于2019年4月8日前搬离、清空并返还租赁厂房；被告若逾期搬离、清空，则自2019年3月29日起支付房屋、场地占用费，原告有权自行收回厂房。2019年4月9日，原告向被告寄送《清退通知书》，要求被告在接函后三日内清空、返还房屋，否则原告将按目前市场公允标准自2019年3月29日起计算房屋、场地占用费；原告保留自行收回租赁厂房的权利，在收回前如被告仍未完成清空工作，将视为被告放弃所有物品所有权。关于水、电费，原告提交了2018年12月被告的水、电费清单，其中电表上月抄见18766、本月抄见18827，本月实用电量61，金额22,700元(61×200×1+10,500=22,700)；水表上月抄见33585、本月抄见33785，本月实际用量200，金额1,119.80元(200×5.09×1.1=1,119.80)。原告表示，水、电费都是按照被告处的分列小表抄表数计算的，电费倍率200、单价1元、每月基本电费10,500元，水费单价5.09元、税率1.1；被告已支付2018年12月的水、电费；2019年3月底被告电表抄见数18876、水表抄见数33829，诉请主张的水、电费计算方式同上述12月的计算方式。审理中，原告称，被告承租区域是独立的，包括产权证上航头路105、107、109号第3幢厂房及产权证宗地图东北角的场地，宗地图所示第8幢为门卫，也是给被告使用的，但合同中未约定；原告依据合同第十条主张解除合同违约金；双方未约定保证金，合同约定的定金已在履约过程中冲抵了租金；被告已停止经营，但还有门卫，租赁物仍由被告控制。以上事实，有上海市房地产权证、《租赁合同》《变更协议》《补充协议》《催款函》《函》《告知书》《解除通知书》《清退通知书》、邮寄凭证、工商变更信息、水费及电费清单、水表及电表读数照片以及原告的当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案《租赁合同》《变更协议》《补充协议》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应遵照履行。被告作为承租人，支付租金系其主要合同义务，现被告未按约支付租金已达原告行使合同解除权的条件，原告寄送解约函具有合同依据与法律依据，但合同解除日期应为被告收到解除函之日即2019年3月29日。合同解除后，被告再行占有租赁物已无依据，原告要求其迁出并返还的诉请，本院予以支持。同时，双方应按实结清相关费用，原告要求被告支付欠付租金(应计算至2019年3月29日)以及截至2019年3月底的水、电费，均具有事实依据。关于水、电费金额，虽未经被告确认，但原告提供的抄表照片经本院审查，数值在合理范围内，可以认定，且被告已经支付此前的水、电费，说明其对原告所述计算方式予以认可，故本院对于原告主张的水、电费金额予以确认，被告应予支付。被告逾期支付租金，应按约承担逾期付款违约责任，但合同解除后，双方进入结算清理阶段，原告主张合同解除后的逾期付款违约金已无合同依据，该项违约金计算至合同解除之日止。被告在合同解除后继续占用租赁物，应支付占用费。关于占用费标准，原告主张按市场公允标准计算，但未能提供证据，故参照原租金标准计算。原、被告在《补充协议》中已约定2017年8月11日至2020年6月10日期间的租金标准上涨为每年1,180,500元，被告应按该标准支付占用费。对于原告主张的代办排水许可证费用，被告在函件中明确同意支付，本院对原告的该项诉请予以支持。对于原告主张的解除合同违约金，原告称其依据为《租赁合同》第十条，即“违约方应向守约方赔偿由此引起的一切损失”，但本院认为该条款既未约定违约金的具体金额，也未约定损失赔偿额的计算方法，原告在未举证证明其损失的前提下，直接按三个月的租金金额主张解除合同违约金，没有合同依据，故本院不予支持。若合同解除造成原告损失的，原告可另行主张，要求被告赔偿损失。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海源耀投资有限公司与被告扬威建材(上海)有限公司之间的《租赁合同》《补充协议》于2019年3月29日解除；二、被告扬威建材(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内迁出位于上海市浦东新区航头镇大麦湾工业区A1地块的厂房(二车间)及部分场地，并将上述厂房及场地返还原告上海源耀投资有限公司；三、被告扬威建材(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海源耀投资有限公司自2019年2月11日起至2019年3月29日止的租金158,669元；四、被告扬威建材(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内以590,250元为本金，按每日万分之五的标准支付原告上海源耀投资有限公司自2019年2月21日起至2019年3月29日止的逾期付款违约金；五、被告扬威建材(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内按每年1,180,500元的标准支付原告上海源耀投资有限公司自2019年3月30日起至实际返还上海市浦东新区航头镇大麦湾工业区A1地块的厂房(二车间)及部分场地之日止的占用费；六、被告扬威建材(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海源耀投资有限公司代办排水许可证费用55,250元；七、被告扬威建材(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海源耀投资有限公司水费246.36元、电费41,300元，合计41,546.36元；八、驳回原告上海源耀投资有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,009元，保全费4,124元，合计15,133元，由原告上海源耀投资有限公司负担6,018元、被告扬威建材(上海)有限公司负担9,115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  夏利明人民陪审员  梅丽华二〇一九年十一月七日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。