江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初7001号原告：上海丽仁行房地产经纪股份有限公司，统一社会信用代码913101100559371757，住所地上海市杨浦区平凉路1730号2A005室。法定代表人：顾宏羚，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈怡，江苏东恒律师事务所律师。被告：昆山时代房地产开发有限公司，统一社会信用代码913205837473396193，住所地江苏省昆山市锦溪镇文昌路196号。法定代表人：卢游，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒲晶琰，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨介寿，浙江震瓯律师事务所律师。原告上海丽仁行房地产经纪股份有限公司（以下简称“丽仁行公司”）诉被告昆山时代房地产开发有限公司（以下简称“时代公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2019年6月5日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，组成合议庭于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈怡（参加两次庭审），被告时代公司的委托诉讼代理人蒲晶琰（参加两次庭审）、杨介寿（参加两次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告丽仁行公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付销售代理佣金1258875元及滞纳金310419.04元(其中以445500元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年1月1日起，暂计至2018年12月31日，计算至被告实际支付之日止；以813375元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年1月1日起，暂计至2018年12月31日，计算至被告实际支付之日止)；2.被告向原告支付交房佣金2647215元及滞纳金498830.54元(其中以201875元为基数，从2017年1月1日起，按照每日万分之五的标准，暂记至2018年12月31日，计算至被告实际支付之日止；以2290615为基数，从2018年1月1日起，按照每日万分之五的标准，暂记至2018年12月31日，计算至被告实际支付之日止；以154725为基数，从2018年9月14日起，按照每日万分之五的标准，暂记至2018年12月31日，计算至被告实际支付之日止)；3.被告向原告支付渠道佣金200000元。(以上三项共计4915339.58元);4、本案诉讼费用、保全费用、诉讼担保费用由被告承担。在审理中，原告对诉请事实和理由部分补充2015年、2016年共销售房屋435套，2017年销售房屋1套，且时至今日原告工作人员仍在XX项目现场工作，继续提供销售代理服务，其他同诉状一致。在庭审中原告明确了其主张的佣金的滞纳金计算标准的依据是根据2015年12月的销售代理合同第三项甲方权责中的第六点。针对于回款佣金及交房佣金，不同的起算基数是从回款的时间、交房的约定时间予以计算的，其中交房的时间由于数量繁杂无法统一，故针对于2016年前已交房的，从2017年起计算滞纳金，2017年前交房的，从2018年起计算滞纳金。有几套是2018年交房的，从最后一套即2018年8月14日按照合同的约定，被告应当于交房一个月内支付交房佣金，故交房佣金计算节点从2018年9月14日计算（均可反映在原告提供的证据2中）。原告在庭审中还明确了其主张的渠道佣金20万元的依据是上述20万元仅针对黄俊一户，依据委托代理销售合同第六项第二点。由于该客户已将团购认筹金付款至被告，但该费用应当系客户交至原告处，故原告认为被告应当返还该20万元的渠道佣金费。事实和理由：2015年4月，原告与被告签订《XX内外场联合销售代理服务合同》，约定原告为被告的“XX“项目提供营销策划及代理销售服务，被告支付原告销售代理费。2015年12月，原告与被告就案涉项目再次签订了《XX内外场联合销售代理服务合同》(以下简称“销售代理合同”)，约定原告继续为“XX”项目提供内外厂联合销售代理服务。合同签订后，原告按照合同约定履行相应义务。截至目前，原告于2015年、2016年共销售房屋432套，2017年销售房屋1套。此后，原告多次向被告请款要求支付佣金，但被告一直拖延，迟迟未能支付相应价款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，为维护当事人的合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告时代公司辩称，一、被答辩人的名称与诉争合同签署的乙方主体名称不一致，两者是否属于同一主体，请法院予以核实。二、答辩人与被答辩人签订的《XX内外场联合销售代理服务合同(2015-XX)》《XX内外场联合销售代理服务合同(2015-XX)》的代理期限已经分别于2015年12月31日及2016年12月31日按约终止，且没有展期或事实上延长。被答辩人所述不是事实。2015年5月13日，答辩人与被答辩人签订了《XX内外场联合销售代理服务合同(2015-XX)》(以下简称《2015-XX合同》)，其中约定：“二、本合同服务代理期限为：自2015年3月12日起，至2015年12月31日止”。“八、违约责任、合同生效及终止1、本合同自双方签字盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。(按实际到账金额进行结算)”。后，答辩人又与被答辩人签订《XX内外场联合销售代理服务合同(2015-XX)》(以下简称《2015-XX合同》)，其中约定：“二、本合同服务代理期限为：自2016年1月1日起，至2016年12月31日止”。“八、违约责任、合同生效及终止1、本合同自双方签字盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。费用结算按终止之日乙方成功回款的金额作为销售代理费结算的基数，按本合同第六、第七条进行销售代理费费率进行结算及支付，已经销售但未回款的房屋不产生销售代理费。”“十一、其他”。2、本合同约定的内容应当严格遵守，任何一方无权擅自变更合同；对本合同的任何变更均应在双方协商同意后签订补充协议，补充协议在双方签字盖章后生效，与本合同具有同等法律效力。”根据上述合同约定，双方签订的《2015-XX合同》已经于2015年12月31日终止，《2015-XX合同》已经于2016年12月31日终止。前述合同终止后，被答辩人曾向答辩人提供了一份《XX内外场联合销售代理服务合同(2016-12)》(以下简称《2016-XX合同》)文本，但因双方未达成一致意见，《2016-XX合同》最终并未签订。此外，答辩人与被答辩人双方未就《2015-XX合同》《2015-XX合同》合同延期达成一致意见或签订书面协议。被答辩人所称的“双方的销售代理合同已经展期”“销售代理期限事实上已经延长”，不是事实。另，答辩人对于被答辩人是否在合同期外提供过营销策划或代理销售服务存在争议。即使存在被答辩人在合同期外从事相关工作的事实，该类事实行为也是独立于原合同关系的行为，不等同于原合同期限的延长或展期，不适用原合同约定处理。三、答辩人己实际向被答辩人支付了43517490.25元，被答辩人若认为答辩人应当在该些费用之外另行支付费用，应就其主张进行充分举证。四、被答辩人的各项诉讼请求均缺乏事实和法律依据。1.被答辩人主张2015、2016年共销售房屋432套，2017年销售1套，与答辩人核对的情况不符。根据答辩人核对，2015年销售265套，2016年销售161套，2017年不存在被答辩人销售的情况(该年度是否销售亦与被答辩人提供的2份合同无关)。2.被答辩人对于其各项请求项目、金额、方法所依据的合同条款出处未作清晰说明，且提供的请佣总明细表模糊不清、难以识别，也未附有反映相应数据来源的原始依据，不足以证明其主张成立。3.因被答辩人的明细表难以核对，答辩人根据自己的数据结合合同约定，经核对统计，涉案合同项下应付佣金为44667854元，答辩人已向被答辩人支付43517490.25元，实际未付金额仅应为1150360元，与答辩人主张要求支付的不一致。答辩人如对其主张举证不能，应承担举证不能钓后果。答辩人、被答辩人双方就本案涉案项目的销售任务及考核、费用结算等在《2015-XX合同》约定如下：“五、销售任务及考核1、本合同销售任务考核：2)2015年12月31日之前，以项目可售房源签约6.0亿元作为年度考核要求。”“六、费用结算1、销售代理费率：(一)销售代理费率：2。5)当乙方在2015年12月31日之前，销售业绩考核达到年度销售目标的100%以上(含100%)，甲方当月开始以代理费率5.0%为系数计算代理费。(六)每次支付佣金保留佣金10%作为交房保证金”；在《2015-XX合同》约定如下：“五、销售任务及考核1、本合同销售任务考核：1)2016年12月31日之前，以项目可售房源回款8.0亿元作为年度考核要求。”“六、公费用结算1、销售代理费率：(一)销售代理费率：1.3)当乙方销售业绩考核(回款)达到年度销售目标的70%，未达到年度销售目标的80%时，甲方当月开始以代理费率2.5%为系数计算代理费。7)2016年1月1日-2016年1月31日期间销售的房源回款按2016年新合同结佣标准结算。8)2016年1月1日-2016年1月31日期间回款的2015年销售的房源结佣标准按照2015年合同执行。(具体结算佣金仍按照2016年合同执行，待2016年12月再补足此部分回款的佣金)(六)每次支付佣金保留佣金10%作为交房保证金”在《2015-XX合同》《2015-XX合同》履行过程中，被答辩人在2015年期间销售房屋265套、2016年销售房屋161套，合计426套。根据合同约定，涉案合同项下佣金为44667854元，答辩人已向被答辩人支付43517490.25元。五、即使被菩辩人有权提出相应金额的付款要求，其要求答辩人支付滞纳金亦不能支持。涉案合同约定的日万分之五的滞纳金，约定过高，如需支付，亦应予调低。六、本案中被答辩人在2017年初纠结多人在涉案项目售楼部聚众吵闹，严重影响了答辩人的正常工作以及涉案项目的销售活动，给答辩人造成了严重的经济损失和声誉贬损。答辩人保留追究其责任的权利。综上所述，被答辩人诉请无理，其诉请不应予以支持。原告围绕诉讼请求依法提交了2015年4月《XX内外厂联合销售代理服务合同》、2015年12月《XX内外厂联合销售代理服务合同》、昆山XX花园请佣总明细表、2017年黄俊一户销售材料（1）签约确认单、（2）XX花园商品房认购书、（3）商品房购销合同。（4）付款凭证、项目现场照片、昆山市住房和城乡建设局房地产管理处出具的XX花园网签合同备案明细表、付款明细表及十份佣金请款报告、委托担保合同及付款凭证、发票、由江苏省昆山市正信公证处出具的公证书、手机载体、原告名称核准变更通知书、序号218及243的回款及交房佣金明细等证据。被告提供了银行业务回单、XX内外场联合销售代理服务合同（2016-XX）、时代集团营销合同审批表、XX看房确认单、御湖花园销售套数说明、回款及交房佣金明细表以及说明等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月，原告丽仁行公司（乙方）与被告时代公司（出甲方）与签订《XX内外场联合销售代理服务合同》一份，合同约定原告与被告就“XX”项目的内外场联合销售签订了销售代理合同，由原告为该项目提供营销策划服务及代理销售服务。合同还就销售代理费的支付时间、逾期支付产生的滞纳金及具体结算费率进行了约定。合同具体约定:一、委托项目及销售任务1、项目名称：XX；2、项目位置：昆山锦淀路XX号；3、项目可售总建筑面积：28万平米；4、项目性质：住宅；5、委托营销策划及代理销售范围：项目的可售面积按甲方指派销售量为准。除非另有特别约定，甲乙双方同意以政府批复的预售测绘面积为准进行指标考核及结算支付；6、委托销售价格：甲乙双方根据剩余房源的情况，编制《XX项目房源销售价格明细表》作为本合同的附件一，附件中需包括剩余的所有的可售物业。当已售或已定房源生退房退定时，经甲乙双方书面确认，此房源应当计入可售房源；7、甲方委托乙方作为该物业房源的内外场联合代理商，并承诺在本合同有效履约期间不再自行在江苏、上海或其他地区公开发售该物业或进行展销，也不再委托除乙方以外任何第三方作为其代理人在江苏、上海或其他地区发售该物业。经过甲方书面同意，乙方可将其代理甲方之物业交由第三方独立经纪人或者机构进行销售。对于甲方在签订本合同之前已经委托第三方销售及分销的代理人及机构，甲方应当结束相应的委托销售及分销合同，现有第三方销售及分销的代理人及机构可以与乙方继续签订分销合同进行销售。二、本合同服务代理期限。本合同服务代理期限为：自2015年3月12日起，至2015年12月31日止。五、销售任务及考核1、本合同销售任务考核：1)2015年6月30日之前，以项目可售房源签约3.2亿元作为半年度考核要求；2)2015年12月31日之前，以项目可售房源签约6.0亿元作为年度考核要求。2、销售任务考核的成功销售定义为：甲方与客户签订《购房合同》，且客户房款到款金额比例达到30%以上。3、月度累计销售任务明细：3月销售任务500万元，4月销售任务7000万元，5月销售任务12500万元，6月销售任务12000万元，7月销售任务3000万元，8月销售任务4000万元，9月销售任务6000万元，10月销售任务7000万元，11月销售任务4000万元，12月销售任务4000万元。六、费用结算1、销售代理费：(一)销售代理费费率：1.2015年6月30日之前的销售代理费结算：甲方以基础代理费率1.5%为系数计算代理费。1)当乙方在2015年6月30日之前，销售任务考核未达到半年度销售目标的80%时，甲方以代理费率1.5%为系数计算代理费；2)当乙方在2015年6月30日之前，销售任务考核达到半年度销售目标的80%时，甲方当月开始以代理费率2.5%为系数计算至2015年6月30日前成功签约房源的代理费，且补足之前以较低费率计算的代理费；2.2015年12月31日之前的销售代理费结算：甲方以基础代理费率1.5%为系数计算代理费。1)当乙方在2015年7月1日至2015年12月31日，销售业绩考核未达到年度销售目标的50%时，甲方以代理费率1.5%为系数计算代理费，含2015年6月30日前成功签约的房源；2)当乙方在2015年12-月31-日之前，销售业绩考核达到年度销售目标的50%，未达到年度销售目标的70%时，甲方当月开始以代理费率2.5%为系数计算代理费，且补足之前以较低费率计算的代理费，含2015年6月30日前成功签约的房源；3)当乙方在2015年12月31日之前，销售业绩考核达到年度销售目标的70%，未达到年度销售目标的80%时，甲方当月开始以代理费率3.5%为系数计算代理费，且补足之前以较低费率计算的代理费，含2015年6月30日前成功签约的房源；4)当乙方在2015年12月31日之前，销售业绩考核达到年度销售目标的80%，未到年度销售目标的100%时，甲方当月开始以代理费率4.5%为系数计算代理费，且补足之前以较低费率计算的代理费，含2015年6月30日前成功签约的房源；5)当乙方在2015年12月31日之前，销售业绩考核达到年度销售目标的100%以上(含100%)，甲方当月开始以代理费率5.0%为系数计算代理费，且补足之前以较低费率计算的代理费，含2015年6月30日前成功签约的房源。(二)佣金支付条件及结算方式：具备支付代理费的回款额：是指已售并在房地产网上备案客户支付的所有购房款及该部分获得银行批准且实际支付至甲方银行账号内的按揭贷款金额，具备支付条件的销售代理费按照月度、按照实到金额进行结算。即：若客户为一次性付清购房款的，则甲方应当在客户的购房款到账后予以结算销售代理费；若客户为按揭付款或者分期付款的，则根据客户首付款、银行按揭款或分期款项到账情况，甲方根据当月到款金额予以结算销售代理费。(三)乙方销售代理费=每套销售价格*销售代理费费率。(四)若因购房人违约导致《购房合同》解除并退房和退还已付款项的，乙方应当全额退还该套房源的代理佣金及溢价分成佣金。甲方应当在购房人的违约金或者赔偿款中提取30%的费用支付给乙方作为销售补偿佣(五)若本合同在履行期间无论因何原因终止或解除的，乙方应当在合同解除(终止)之日起10个工作日内办理完成相关资料移交及退场，对于成功销售的房源实际产生的销售代理费，甲方在乙方项目资料移交及退场完成之日起15日内支付乙方。(六)每次支付佣金保留佣金10%作为交房保证金，保证金双方约定于交房后1个月内给予结算。2、团购费用：甲方同意乙方可自行向客户收取客户团购认筹金，具体团购费用及收取方式由乙方根据市场情况提出建议，由甲方同意后方可执行。乙方自行向客户开具合法票据。七、结算时间及程序1、乙方每月3日将本月佣金结算单(结算期3日提交的为上个自然月月底)，提供给甲方审算，甲方在3日内将签章确认的佣金结算单交回给乙方，乙方在收到甲方确认结算单后提交税务部门认可的代理服务费发票。甲方收到乙方代理服务费发票后7工作日内将服务费划转至乙方账户。甲方的付款方式应当以银行转账或电汇方式支付，不应当以期票或者承兑汇票方式支付。八、违约责任、合同生效及终止1、本合同自双方签字盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。(按实际到账金额进行结算)2、因股东变更、产权交易或其他原因导致本项目产权方变更的，不影响本合同的效力，甲方应向新委托方说明本合同的有效性，三方应就本合同的权利义务转移和债权债务关系等事宜另行签订协议，甲方不构成根本违约.3、若乙方在2015年6月30日之前，未完成项目可售房源签约2.8亿元或连续3个月未完成月度销售指标，甲方有权单方终止合同，甲方通知终止之日起10个工作日内乙方须无条件移交项目资料并撤出案场.4、若甲方在合同约定的结佣日期后30天之内未能及时与乙方结佣，则乙方有权终止合同，甲方需按照本合同第六大条、第(五)条向乙方支付代理费佣金。5、在本合同履行期限内及合同终止(包括中途终止)后一年内，未经乙方书面同意，甲方不得以入股、合作、建立劳动关系、代理、聘为顾问等形式与乙方工作人员建立联系、让乙方工作人员服务本项目，否则甲方应向乙方支付赔偿金15万元，乙方亦有权解除本合同。6、若双方合作提前终止，则需按照年度考核任务(6亿)完成率结算佣金，合作终止当日完成年度考核任务目标50-70%的，甲方按总销售额2.5%为系数计算代理费；合同终止当日完成年度考核任务70-80%的，甲方按总销售额3.5%为系数计算代理费：合同终止当日完成年度考核任务80-100%的，用方按总销售额4.5%为系数计算代理费；合同终止当日完成年度考核任务100%以上(含100%)的，甲方按总销售额5%为系数计算代理费，且补足之前以较低费率计算的部分。(按实际到账金额进行结算)。合同还约定甲乙双方的权责、保密条款等其他合同内容。其中关于双方权责条款中，合同第三条第2款第（六）项约定：甲方按时向乙方支付报酬，若逾期支付，则按拖欠金额每日万分之五的标准支付滞纳金。2015年12月，原告丽仁行公司（乙方）与被告时代公司（甲方）又签订《XX内外场联合销售代理服务合同》一份，合同约定的条款与2015年4月签订的《XX内外场联合销售代理服务合同》的内容基本一致。该份合同约定的合同服务代理期限为自2016年1月1日起至2016年12月31日。关于销售任务及考核，该合同约定1)2016年12月31日之前，以项目可售房源回款8.0亿元作为年度考核要求。2、销售任务考核的成功销售定义为：甲方与客户签订《购房合同》，且客户房款到款金额比例达到30%以上。3、月度累计销售任务明细(回款指标)：2016年2月销售任务2000万元，3月销售任务5000万元，4月销售任务6000万元，5月销售任务6000万元，6月销售任务7000万元，7月销售任务8000万元，8月销售任务9000万元，9月销售任务10000万元，10月销售任务12000万元，11月销售任务9000万元，1,2月销售任务6000万元。关于销售代理费，合同约定：(一)销售代理费费率：1.2016年12月31日之前的销售代理费结算：甲方以基础代理费率1.5%为系数计算代理费。1)当乙方销售业绩考核(回款)未达到年度销售目标的50%时，甲方以代理费率1.5%为系数计算代理费；2)当乙方销售业绩考核(回款)达到年度销售目标的50%，未达到年度销售目标的70%时，甲方当月开始以代理费率2%为系数计算代理费，且补足之前以较低费率计算的代理费；3)当乙方销售业绩考核(回款)达到年度销售目标的70%，未达到年度销售目标的80%时，甲方当月开始以代理费率2.5%为系数计算代理费，且补足之前以较低费率计算的代理费；4)当乙方销售业绩考核(回款)达到年度销售目标的80%，未达到年度销售目标的90%时，甲方当月开始以代理费率3%为系数计算代理费，且补足之前以较低费率计算的代理费；5)当乙方销售业绩考核(回款)达到年度销售目标的90%，未达到年度销售目标的100%时，甲方当月开始以代理费率3.5%为系数计算代理费，且补足之前以较低费率计算的代理费；6)当乙方销售业绩考核(回款)达到年度销售目标的100%以上时，甲方当月开始以代理费率4%为系数计算代理费，且补足之前以较低费率计算的代理费；7)2016年1月1日-2016年1月31日期间销售的房源回款按2016年新合同结佣标准结算。8)2016年1月1日-2016年1月31日期间回款的2015年销售的房源结佣标准按照2015年合同执行。(具体结算佣金仍按照2016年合同执行，待2016年12月再补足此部分回款的佣金)。合同约定的违约责任、合同生效及终止的内容为：1、本合同自双方签字盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止；费用结算按终止之日乙方成功回款的金额作为销售代理费结算的基数，按本合同第六、第七条进行销售代理费费率进行结算及支付，已经销售但未回款的房屋不产生销售代理费。2、因股东变更、产权交易或其他原因导致本项目产权方变更的，不影响本合同的效力，甲方应向新委托方说明本合同的有效性，三方应就本合同的权利义务转移和债权债务关系等事宜另行签订协议，甲方不构成根本违约。3、若乙方连续3个月未完成月度销售指标，甲方有权单方终止合同，甲方通知终止之日起10个工作日内乙方须无条件移交项目资料并撤出案场。4、若甲方在合同约定的结佣日期后30天之内未能及时与乙方结佣，则乙万有权终止合同，甲方需按照本合同第六大条、第(五)条向乙方支付代理费佣金。5、在本合同履行期限内及合同终止(包括中途终止)后一年内，未经乙方书面同意，甲方不得以入股、合作、建立劳动关系、代理、聘为顾问等形式与乙方工作人员建立联系、让乙方工作人员服务本项目，否则甲方应向乙方支付赔偿金15万元，乙方亦有权解除本合同。两份合同签订后，原告开始从事房屋销售代理活动。通过昆山市住房和城乡建设局房地产管理处出具的XX花园网签合同备案明细,可以反映自2015年3月12日至2018年12月31日期间,XX花园共销售房屋442套。审理中原告明确备案明细中2018年所涉6套房屋经核实，系由原告协助办理售房手续，不再纳入本次销售佣金的主张中，故原告2015年3月至今共计销售房屋应当为436套，其中2015、2016年销售435套，2017年销售1套。在2015年5月31日至2016年12月31日期间，原告先后十次向被告发送关于《昆山XX花园》项目住宅佣金请款报告，并附签约合格完成明细表。被告对佣金请款报告均盖章确认。十份请款报告的具体内容为：1、关于《昆山XX花园》项目住宅佣金请款报告。昆山时代房地产开发有限公司：《昆山XX花园》项目截止到2015年5月31日为止，由上海丽仁行房地产经纪有限公司合格完成销售签约住宅68套，销售合同总金额为177676648元，实际成交单价为12744.59元/平方米，实际销售面积为13941.34平方米。根据贵司与我司达成的《昆山XX花园》全程营销代理销售合同协议约定，具体情况如下：本次销售代理佣金：本次销售代理佣金=签约金额总回款*1.5%*90%(10%预留佣金待交房后按照合同约定支付)故本次实际可结销售代理佣金为：签约销售回款*1.5%*90%=81329648.00*1.5%*90%=1097950.25元。即本次应向贵公司佣金请款金额为：1097950.25元(大写人民币：壹佰零玖万柒仟玖佰伍拾元贰角伍分)，望贵公司审核后，将该款尽快支付给本公司。户名：上海丽仁行房地产经纪有限公司。开户行：中国民生银行股份有限公司七宝支行。账号：69×××64。2015年5月31日。2、昆山时代房地产开发有限公司：《昆山XX花园》项目截止到2015年6月30日为止，由上海丽仁行房地产经纪有限公司合格完成销售签约住宅99套，销售合同总金额为255311064.00元，实际成交单价为12564.92元/平方米，实际销售面积为20319.358平方米。根据贵司与我司达成的《昆山XX花园》全程营销代理销售合同协议约定，具体情况如下：本次销售代理佣金：本次销售代理佣金=(签约金额总回款*2.5%-(已请款金额+预约房款))*90%(10%预留佣金待交房后按照合同约定支付)故本次实际可结销售代理佣金为：(签约金额总回款*2.5%-(已请款金额+预约房款))*90%=(138964064.00*2.5%-(1097950.25+121994.47)*90%=2028741.19元即本次应向贵公司佣金请款金额为：2028741.19元(大写人民币：贰佰零贰万捌仟柒佰肆拾壹元壹角玖分)，望贵公司审核后，将该款尽快支付给本公司。户名：上海丽仁行房地产经纪有限公司。开户行：中国民生银行股份有限公司七宝支行。账号：69×××64。2016年6月30日。3、昆山时代房地产开发有限公司：《昆山XX花园》项目截止到2015年9月30日为止，由上海丽仁行房地产经纪有限公司合格完成销售签约住宅201套，销售合同总金额为513552240元，实际成交单价为12756.58元/平方米，实际销售面积为40257.82平方米。根据贵司与我司达成的《昆山XX花园》全程营销代理销售合同协议约定，具体情况如下：本次销售代理佣金：本次销售代理佣金=(签约金额总回款*4.5%-(已请款金额+预约房款))*90%(10%预留佣金待交房后按照合同约定支付)故本次实际可结销售代理佣金为：(签约金额总回款*4.5%-(已请款金额+预留房款))*90%=(386716240.00*4.5%-(1097950.25+121994.47)-(2028741.19+225415.69)*90%=12535316.28元即本次应向贵公司佣金请款金额为：12535316.28元(大写人民币：壹仟贰佰伍拾叁万伍仟叁佰壹拾陆元贰角捌分)，望贵公司审核后，将该款尽快支付给本公司。户名：上海丽仁行房地产经纪有限公司。开户行：中国民生银行股份有限公司七宝支行。账号：69×××64。2015年9月30日。4、昆山时代房地产开发有限公司：《昆山XX花园》项目截止到2015年11月30日为止，由上海丽仁行房地产经纪有限公司合格完成销售签约住宅243套，销售合同总金额为660632240元，实际成交单价为13301.14元/平方米，实际销售面积为49667.34平方米。根据贵司与我司达成的《昆山XX花园》全程营销代理销售合同协议约定，具体情况如下：本次销售代理佣金：本次销售代理佣金=(签约金额总回款*5.00%-(已请款金额+预约房款))*90%(10%预留佣金待交房后按照合同约定支付)故本次实际可结销售代理佣金为：(签约金额总回款*5.00%-(已请款金额+预留房款))*90%=(523516240.00*5.00%-(1097950.25+121994.47)-(2028741.19+225415.69)-(12535316.28+1392812.92)*90%=7896223.08元-85500元(佣金：陈红/张卫明605-101#退户)=7810723.08元。截止2015年11月30日合计交房双拼4套，联排26套，合计交房佣金：368238.84元(总房款*5%*10%)即本次应向贵公司佣金请款金额为：8178961.92元(大写人民币：捌佰壹拾柒万捌仟玖佰陆拾壹元玖角贰分)，望贵公司审核后，将该款尽快支付给本公司。户名：上海丽仁行房地产经纪有限公司。开户行：中国民生银行股份有限公司七宝支行。账号：16×××64。2015年11月30日。5、昆山时代房地产开发有限公司：《昆山XX花园》项目截止到2015年12月31日为止，由上海丽仁行房地产经纪有限公司合格完成销售签约住宅266套，销售合同总金额为729031120元，回款金额为600201120元，实际成交单价为13196.03元/平方米，实际销售面积为55246.26平方米。根据贵司与我司达成的《昆山XX花园》全程营销代理销售合同协议约定，具体情况如下：本次销售代理佣金：本次销售代理佣金=(签约金额总回款*5.00%-(已请款金额+预约房款))*90%(10%预留佣金待交房后按照合同约定支付)故本次实际可结销售代理佣金为：本月签约金额总回款*5.00%*90%=78534880*5%*90%=3534069.6元。2015年12月合计交房双拼3套，联排6套，合计交房佣金：129033.24元(交房总房款*5%*10%)即本次应向贵公司佣金请款金额为：3663102.84元(大写人民币：叁佰陆拾陆万叁仟壹佰零贰元捌角肆分)，望贵公司审核后，将该款尽快支付给本公司。户名：大海丽仁行房地产经纪有限公司。开户行：中国民生银行股份有限公司七宝支行。账号：69×××64。2015年12月31日。6、昆山时代房地产开发有限公司：《昆山XX花园》项目2016年度签约截止到2016年6月30日为止，由上海丽仁行房地产经纪有限公司合格完成销售签约住宅115套，销售合同总金额为310909500.00元，回款金额为273459500.00，实际成交单价为12612.58元/平方米，实际销售面积为24650.74平方米。根据贵司与我司达成的《昆山XX花园》全程营销代理销售合同协议约定，具体情况如下：本次销售代理佣金：本次销售代理佣金=(签约金额总回款*1.5%-(已请款金额+预约房款))*90%(10%预留佣金待交房后按照合同约定支付)故本次实际可结销售代理佣金为：本周期签约金额总回款*1.5%*90%=273459500(267246000)*1.5%*90%=3607821.00元。2016年1月至6月合计交房独栋0套，双拼0套，联排0套，合计交房佣金：0元(交房总房款*1.5%*10%)即本次应向贵公司佣金请款金额为：3607821.00元(大写人民币：叁佰陆拾万柒仟捌佰贰拾壹元整)，望贵公司审核后，将该款尽快支付给本公司。户名：上海丽仁行房地产经纪有限公司。开户行：中国民生银行股份有限公司七宝支行。账号：69×××64。2016年6月30日。7、昆山时代房地产开发有限公司：《昆山XX花园》项目签约截止到2015年12月31日为止，由上海丽仁行房地产经纪有限公司合格完成销售签约住宅266套，销售合同总金额为729031120.00元，回款截止到2016年8月31日为止，回款金额为672391120.00元，实际成交单价为13132.58元/平方米，实际销售面积为55513.17平方米。根据贵司与我司达成的《昆山XX花园》全程营销代理销售合同协议约定，具体情况如下：本次销售代理佣金：本次销售代理佣金=(签约金额总回款*5.00%/1.5%-(已请款金额+预约房款))*90%(10%预留佣金待交房后按照合同约定支付)故本次实际可结销售代理佣金为：2016年1月份回款总额*5.00%*90%=45571000*5%*90%=2095695元；2016年2月至8月31日回款总额*1.50%*90%=25619000*1.5%*90%=345856.5元；2016年1月至8月31习合计交房独栋0套，双拼5套，联排27套，合院26套，合计交房佣金：703154.12元(交房总房款*5%*10%)即本次应向贵公司佣金请款金额为：3144705.62元(大写人民币：叁佰壹拾肆万肆仟柒佰零伍圆陆角贰分)，望贵公司审核后，将该款尽快支付给本公司。截止2016年8月31日未结佣金金额为：3174543.80元(大写人民币：叁佰壹拾柒万肆仟伍佰肆拾叁圆捌角整)，待满足结佣条件后结佣。户名：上海丽仁行房地产经纪有限公司。开户行：中国民生银行股份有限公司七宝支行。账号：69×××64。2016年8月31日。8、昆山时代房地产开发有限公司：《昆山XX花园》项目2016年度签约截止到2016年10月31日为止，由上海丽仁行房地产经纪有限公司合格完成销售签约住宅165套，销售合同总金额为561804500.00元。实际成交单价为14301.03元/平米，实际销售面积为39284.19平米。本次申请可结佣回款金额为235290000.00元。根据贵司与我司达成的《昆山XX花园》全程营销代理销售合同协议约定，具体情况如下：本次销售代理佣金：本次销售代理佣金=(签约金额总回款*1.5%-(已请款金额+预约房款))*90%(10%预留佣金待交房后按照合同约定支付)故本次实际可结销售代理佣金为：本周期签约金额总回款*1.5%*90%=241350000.00(235290000.00)*1.5%*90%=3176415.00元即本次应向贵公司佣金请款金额为：3176415.00元(大写人民币：叁佰壹拾柒万陆仟肆佰壹拾伍元整)，望贵公司审核后，将该款尽快支付给本公司。户名：上海丽仁行房地产经纪股份有限公司。开户行：中国民生银行股份有限公司七宝支行。账号：69×××64。2016年10月31日。9、昆山时代房地产开发有限公司：《昆山XX花园》项目签约截止到2016年12月31日为止，由上海丽仁行房地产经纪有限公司合格完成销售签约住宅435套，销售合同总金额为1304305620.00元，回款金额为1284535620.00元，实际成交单价为13632.67元/平方米，实际销售面积为95826.09平方米。根据贵司与我司达成的《昆山XX花园》全程营销代理销售合同协议约定，我公司销售业绩考核(回款)已达到年度销售目标的70%-80%，甲方当月开始以代理费率2.5%为系数计算代理费，并补足之前以较低费率计算的代理费，补足代理费率为1%。具体情况如下：本次销售代理佣金：2015年销售代理佣金=(签约金额总回款*5.00%/1.5%-(已请款金额+预约房款))*90%(10%预留佣金待交房后按照合同约定支付)故本次实际可结销售代理佣金为：本次申请佣金共计873615元整(大写：捌拾柒万叁仟陆佰壹拾伍元整)，明细如下：1.2015年签约2016年2-8月回款佣金补佣230571元整；2、2015年签约2016年9-12月回款佣金59625元整；3、2015年签约2016年9-12月已交房佣金583419元整；本次申请已回款及已交房佣金截止2016年12月31日。即本次应向贵公司佣金请款金额为：873615元整(大写：捌拾柒万叁仟陆佰壹拾伍元整)，望贵公司审核后，将该款尽快支付给本公司。户名：上海丽仁行房地产经纪股份有限公司。开户行：中国民生银行股份有限公司七宝支行。账号：69×××64。2016年12月31日。10、昆山时代房地产开发有限公司：《昆山XX花园》项目签约截止到2016年12月31日为止，由上海丽仁行房地产经纪有限公司合格完成销售签约住宅435套，销售合同总金额为1304305620.00元，回款金额为1284535620.00元，实际成交单价为13632.67元/平方米，实际销售面积为95826.09平方米。根据贵司与我司达成的《昆山XX花园》全程营销代理销售合同协议约定，我公司销售业绩考核(回款)已达到年度销售目标的70-80%，甲方当月开始以代理费率2.5%为系数计算代理费，并补足之前以较低费率计算的代理费，补足代理费率为1%。具体情况如下：本次销售代理佣金：2016销售代理佣金=(签约金额总回款*1.5%-(已请款金额+预约房款))*90%(10%预留佣金待交房后按照合同约定支付)。本次申请已回款及已交房佣金截止2016年12月31日。本次申请2016年7-12月签约回款、交房、补点佣金共计2200415元整(大写：贰佰贰拾万零肆佰贰拾伍元整)，明细如下：1、补足16年7-10月销售回款佣金1760940元整；2、16年销售11月-12月回款佣金349650元整；3、16年销售16年7-12月已交房佣金89825元整；本次申请2016年1-6月签约回款、交房、补点佣金共计3010449元整(大写：叁佰零壹万零肆佰肆拾玖元整)，明细如下：1、补足16年1-6月销售回款佣金2761884元整；2、2016年销售1-6月已交房佣金248565元整：即本次应向贵公司佣金请款总金额为：5210864.00元(大写人民币：伍佰贰拾壹万零捌佰陆拾肆元整)，望贵公司审核后，将该款尽快支付给本公司。户名：上海丽仁行房地产经纪股份有限公司。开户行：中国民生银行股份有限公司七宝支行。账号：69×××64。2016年12月31日。上述请款后，被告先后支付了原告佣金共计43517490元。原告确认收到该金额。庭审中，原被告经核实，发现请款报告中包含的一户，房号为XX-XX（业主毛维东）存在重复请款的情况，被告多支付了交房佣金23000元。原告同意扣减。2015年12月的销售代理合同到期后，原被告未再签订书面的《XX内外场联合销售代理服务合同》。但关于2017年的XX内外场联合销售代理服务，原被告有过沟通，被告提供了一份2016年12月《XX内外场联合销售代理服务合同》，该份合同原被告并未签字，在被告内部的OA系统中，对该份未签字的合同，被告内部的审核流程为：2017年8月17日，经办人朱兵的意见为：请领导审批；2017年8月17日，部门经理薛新祥的意见为：同意，跟2016年合同条款基本一致，要点摘要：1、指标考核回款2.5亿。佣金点数1.5-3.0（2016年合同点数1.5-4.0）。3、团购费按照现行政策开发商支付。请领导审批！2017年8月18日，城市公司总经理彭刚毅的意见为：同意。2017年8月18日，集团营销管理中心高胜的意见为：同意。2017年11月2日，经办人朱兵的意见：金额已修改，请领导审批！2017年11月2日，部分经理薛新祥的意见为：同意请领导审批！2017年城市公司总经理彭刚毅的意见为：同意。2017年11月5日，集团营销管理中心高胜的意见为：同意。另经查：上海丽仁行房地产经纪股份有限公司原企业名称上海丽仁行房地产经纪有限公司。再查明：2017年9月，被告与案外人黄俊签订XX花园商品房订购书，黄俊认购被告开发的XX花园XX-XX室。该认购书中被告的经办人为原告的工作人员。被告公司的工作人员朱杰也在签约确认单中签字。后，黄俊与被告签订了正式的昆山市商品房购销合同。合同约定的房款为6600000万元，合同约定的付款方式为分期付款，第一期买受人签订《昆山市商品房购销合同》当日支付不低于总房款56%的首付款，计3700000元；第二期买受人在2017年10月15日前支付总房款44%，计2900000元。被告于2017年10月16日付清了被告所有房款。审理中，原被告确认双方现存有争议的是原告提供的昆山XX花园请佣总明细表中涉及的257户房屋的销售代理佣金及交房佣金。在该昆山XX花园请佣总明细表中，还列出了每栋房屋的交房时间等信息。被告确认结欠原告的交房佣金为748350元，确认结欠原告的交房佣金为86500元。本院认为，原告与被告于2015年4月及12月签订的《XX内外场联合销售代理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案的主要争议焦点为有三：被结欠原告的销售代理佣金的具体金额。争议焦点二为，被告结欠原告交房代理佣金的具体的金额。争议焦点三为被告是否结欠原告渠道佣金20万元。以下分别论述：关于焦点一：审理中，被告并不否认尚结欠原告销售代理佣金，但关于金额存有争议。原告主张的销售代理佣金为1258875元。庭审中，被告确认结欠的金额为748350元，对于多出的佣金510525元，被告认为不应支付，被告认为，一、合同期满后后签约的房屋，不应计算在合同范围内，不应该计算销售代理佣金148500元。该类型的房屋就只有一户，即2017年销售的房屋。房号为XX-XX室（黄俊）；二、2016年12月31日后资金回笼的，不应计算销售代理佣金362025元，即该类型的房屋有9户，房号分别为XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX。本院认为，经核实上述房号分别为XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX,XX-XX的房屋，房屋销售合同签订后，售房款的回收均在2016年12月31日之后。本院认为，原告与被告签订的两份《XX内外场联合销售代理服务合同》对于销售代理佣金均有明确约定。其中，2015年4月的合同第八条约定：1、本合同自双方签字盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。(按实际到账金额进行结算)。2015年12月的合同第八条约定：1、本合同自双方签字盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止；费用结算按终止之日乙方成功回款的金额作为销售代理费结算的基数，按本合同第六、第七条进行销售代理费费率进行结算及支付，已经销售但未回款的房屋不产生销售代理费。根据上述条款约定，已经销售但未回款的房屋不产生销售代理费，上述9户的售房虽发生在合同期限内，但房款的回款均在合同期后，故根据合同约定对于该9户计算的销售佣金362025元，本院不予支持。关于2017年原告代理销售的房屋（房号为XX-XX室），该户是否应当计算销售代理佣金，本院认为，原被告签订的《XX内外场联合销售代理服务合同》到期后，双方未再签订新的书面《XX内外场联合销售代理服务合同》。在2017年9月，原告为被告向黄俊销售双拼别墅一套（房号为365-101室），《签约确认单》有原被告双方工作人员的签字。本院认为，如被告未继续委托或认可由原告售卖房屋，原告根本无法继续销售代理且成功售出房屋。双方虽未签订新的书面《XX内外场联合销售代理服务合同》，但本院认为，对于售房的佣金可以参照2015年12月年签订的《XX内外场联合销售代理服务合同》约定的标准主张相应价款。由于原被告签订的《XX内外场联合销售代理服务合同》对于年度销售目标均有约定，而双方关于2017年度并未签订新的书面约定，故对于原告2017年代理销售的房屋（房号为XX-XX室），本院认为，可以参照按照2015年12月年签订的《XX内外场联合销售代理服务合同》约定的基础代理费率1.5%为系数计算代理费，根据该约定，核算出的销售代理佣金为89100（6600000*1.5%*0.9）元。综上，本院认定，被告还应当支付给原告的销售代理费用共计为837450元。关于焦点二：交房佣金，原被告在两份《XX内外场联合销售代理服务合同》中第六条费用结算中均明确了关于交房佣金的约定，即“每次支付佣金保留佣金10%作为交房保证金，保证金双方约定于交房后1个月内给予结算”。该约定中，并没有约定以期限内的回款作为支付交房佣金的前提条件，故该款款项的支付应以交房及符合交房条件为依据，本案中，原被告《XX内外场联合销售代理服务合同》合同期内的销售代理售房，是发生在2015、2016年度。原告为被告向黄俊销售双拼别墅一套（房号为XX-XX室），发生在2017年9月，上述售房行为发生的时间距今已有数年，庭审中，被告对原告提供的昆山XX花园请佣总明细表中具体佣金计算虽有异议，但对该表中所列出的交房期限未提出异议。本院认为，原告虽为被告御湖花园的销售代理，但商品房购销合同均为被告与购房者签订。被告对于所售房屋的交房期限是明知的，被告未能提供相关资料反映上述房屋未交付或未满交付期，故本院认可原告提供的昆山XX花园请佣总明细表中所列的交付期，认定上述列表中约定的交付期限。经核算，原被告《XX内外场联合销售代理服务合同》合同期内涉及争议的256户房屋的交房佣金，根据约定的代理费率，经核算金额为2630715元。原告2017年代理销售的（房号为XX-XX室），参照按照2015年12月年签订的《XX内外场联合销售代理服务合同》约定的基础代理费率1.5%为系数计算代理费，算出的交房佣金为9900（660000*1.5%*0.1）元。综上，本院认定，被告还应当支付给原告的交房佣金共计为2640615元。另外，由于原告在向被告佣金请款报告过程中，房号为XX-XX（业主毛维东）存在重复请款的情况，被告多支付了交房佣金23000元。原告同意扣减，故扣除该23000元，被告还应当支付给原告的交房佣金共计为2617615元。关于焦点三被告是否结欠原告渠道佣金20万元。本院认为，原被告《XX内外场联合销售代理服务合同》中并未约定渠道佣金，被告对于该渠道佣金也不予认可，原告并未充分举证该渠道佣金之约定，故本院对原告的该项诉讼不予支持。关于滞纳金，原告主张销售代理佣金，其中以445500元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年1月1日起，暂计至2018年12月31日，计算至被告实际支付之日止；以813375元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年1月1日起，暂计至2018年12月31日，计算至被告实际支付之日止。本院认为，原被告两份《XX内外场联合销售代理服务合同》第三条第2款第（六）项均约定：甲方按时向乙方支付报酬，若逾期支付，则按拖欠金额每日万分之五的标准支付滞纳金。被告拖欠原告销售代理金未及时支付，原告主张滞纳金符合合同约定，本院根据核算的未付的销售代理佣金，调整销售代理佣金滞纳金为以445500元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年1月1日起，计算至被告实际支付之日止；以391950元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年1月1日起，计算至被告实际支付之日止。关于交房佣金滞纳金，原告主张201875元为基数，从2017年1月1日起，按照每日万分之五的标准，暂记至2018年12月31日，计算至被告实际支付之日止；以2290615为基数，从2018年1月1日起，按照每日万分之五的标准，暂记至2018年12月31日，计算至被告实际支付之日止；以154725为基数，从2018年9月14日起，按照每日万分之五的标准，暂记至2018年12月31日，计算至被告实际支付之日止。本院根据核算的未付的交房佣金及约定的交房期限，调整交房佣金滞纳金为以178875元为基数，从2017年1月1日起，按照每日万分之五的标准，计算至被告实际支付之日止；以2239590为基数，从2018年1月1日起，按照每日万分之五的标准，计算至被告实际支付之日止；以199150为基数，从2018年9月14日起，按照每日万分之五的标准，计算至被告实际支付之日止。另外，原告主张其向担保公司交纳的诉讼保全担保费应当由被告承担，本院认为，该费用并无约定依据，也并非诉讼必须产生之费用，本院对原告该诉讼请求不予支持。综上，据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告昆山时代房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海丽仁行房地产经纪股份有限公司销售代理佣金837450元及滞纳金（以445500元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年1月1日起，计算至被告实际支付之日止；以391950元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年1月1日起，计算至被告实际支付之日止）；二、被告昆山时代房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海丽仁行房地产经纪股份有限公司交房佣金2617615元及滞纳金（以178875元为基数，从2017年1月1日起，按照每日万分之五的标准，计算至被告实际支付之日止；以2239590为基数，从2018年1月1日起，按照每日万分之五的标准，计算至被告实际支付之日止；以199150为基数，从2018年9月14日起，按照每日万分之五的标准，计算至被告实际支付之日止。三、驳回原告上海丽仁行房地产经纪股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费46122元，财产保全费5000元，二项合计51122元，由原告上海丽仁行房地产经纪股份有限公司负担6109元，由被告昆山时代房地产开发有限公司负担45013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  夏国栋人民陪审员  包壮全二〇二〇年三月二十四日书 记 员  陈晓红