河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0281民初1978号 原告：遵化市遵化镇教厂村村民委员会，住所地：遵化市教厂镇教场村。 法定代表人：李志臣，村主任。 委托诉讼代理人：郝树江，河北定邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：唐山广鑫房地产开发（集团）有限公司，住所地：遵化市西二环北路。 法庭代表人：韩瑞广，公司经理。 委托诉讼代理人：张子平，河北子鲲律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人：张俊峰，男，1968年8月7日出生，汉族，居民，现住遵化遵化。 委托诉讼代理人：李晓江，河北承唐律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告遵化市遵化镇教厂村村民委员会（以下简称教厂村委会）与被告唐山广鑫房地产开发（集团）有限公司（以下简称广鑫公司）、第三人张俊峰确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人李志臣、委托诉讼代理人郝树江，被告广鑫公司委托诉讼代理人张子平，第三人委托诉讼代理人李晓江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告教厂村委会的诉讼请求：1、依法确认原、被告于2008年9月8日签订的《土地转让协议》合法有效，并依据原、被告于2014年12月15日签订的《房屋交付协议书》继续履行交付房屋；2、依法确认被告与第三人签订的门市楼预订协议及交付协议无效（庭审中变更）。3、判令被告承担诉讼费用及保全费用。事实和理由为：2008年9月8日，原告教厂村委会与被告广鑫公司签订了《土地转让协议》，约定教厂村委会转让土地总计23248平方米，广鑫公司用将来建设完毕的临街商业楼共2800平米予以置换，不再另外支付给教厂村委会土地补偿金，所置换的商业楼达到质量标准，内装为毛坯，相关房产证手续由广鑫公司负责办理，费用由教厂村委会负责。《土地转让协议》签订后，被告广鑫公司即报备并施工。2014年12月15日，原、被告广鑫公司签订了《房屋交付协议书》，约定被告将业已建设完毕的幼儿园门市西数第一间至第八间交付给原告，注明附有2008年9月8日签订的协议，用以说明此次门市交付是根据原置换协议。原告实际占有后，一直进行有效看管。2018年11月，第三人带领人员突然来到幼儿园门市西数第三幢进行装修，原告当场予以制止，第三人拿出其与被告签订的门市楼预订合同有效的民事判决，因该生效判决致原告行使所有权和处分权受阻。综上，案涉土地所有权人为原告，原告与被告所签订的《土地转让协议》系附条件的民事行为，即出让土地置换商业临街门市，现所附条件已然成就且已交付，而遵化市人民法院作出（2016）冀0281民初5082号民事判决书没有涉及真正的所有权人，确认被告广鑫公司与第三人签订的门市楼预订协议书有效实为错误，损害了原告教厂村委会的合法权益。 被告广鑫公司辩称：1、原告教厂村委会与被告广鑫公司签订的《土地转让协议》第三条约定的“甲方按实际占用有效用地面积置换南临二环路三层商业2800平方米（不含地下室）”并非涉案争议的商业门市楼，涉案的商业门市楼已于2008年6月23日以预售的方式出卖于第三人张俊峰。2、《土地转让协议》中约定置换的2800平方米商业门市楼因各种因素并未承建完工。3、原告与被告广鑫公司于2014年12月15日签订的《房屋交付协议书》属于虚假协议。因被告广鑫公司的高息债权人申请法院将幼儿园南门市楼予以了查封，为保住该房屋，时任原告教厂村委会书记张广山找到被告要求与原告签订交房协议，被告告知原告查封房产早已卖予第三人张俊峰，并于2013年与第三人签订了《交房协议书》，实际交付了第三人。教厂村委会的时任书记张广山并未听从被告的解释，强行让被告于2018年与其协商写了一份假的《房屋交付协议书》，用以对抗法院执行程序。另外，依据2008年9月8日《土地转让协议》第三条第一项的约定，原告需向被告交付办理产权手续费用的前提下，被告才将置换商业门市楼交付于原告，而原告并未交付相关费用，进一步证明原告与被告广鑫公司签订的《房屋交付协议书》的虚假性。 第三人张俊峰辩称：原、被告就涉案土地是转让关系，不是置换关系。2014年12月15日原、被告签订的房屋交付协议书，应属无效，该协议属于原、被告相互串通，损害了第三人的合法权益，应属无效。第三人与被告签订的幼儿园门市楼预订协议书已经法院确认合法有效，根据一事不再理的原则，应驳回原告的该项诉讼请求。 本案争议焦点为： 一、原、被告于2008年9月8日签订的《土地转让协议》的效力问题； 二、原告依据2014年12月15日的房屋交付协议书要求被告交付案涉幼儿园西数第三幢临街门市楼是否合法合理。 三、被告与第三人于2008年6月23日签订的《幼儿园门市楼预订协议》、2013年5月19日签订的《交接协议》的效力问题及该项内容是否属于本案审理范围。 经审理查明:2008年9月8日，原告教厂村委会（作为甲方）与被告广鑫公司（作为乙方）签订《土地转让协议》一份，主要内容为：“一、甲方转让土地范围及位置：甲方转让土地23248平方米（合34.872亩），其中按规划总体要求实际占用有效用地面积12500平方米（合18.75亩），海东路、北二环退线等道路占地10741平方米（合16.122亩），详见勘测地形图（附件）。此地段位于，东临燕山果菜批发市场，西临教厂村民宅，北临流水沟村农用地，南临，该地块用于建幼儿园。……三、转让条件：1、甲方按实际占用有效用地面积置换南临二环路三层商业2800平方米（不含地下室），乙方所建商业楼达到国家质量标准（通水、通电、通暖），内装为毛坯，乙方不负责装修，外装按市规划局要求与相邻的商业楼装饰一致，待到有关部门验收合格后并按乙方应付面积交付给甲方，相关房产证手续乙方办理，费用由甲方自己负责。……2、甲方要求市政规划道路占地按20800元／亩，计33.534万元转让给乙方。……六、签订协议后，甲乙双方积极相互配合办理上述土地过户的相关手续，所需费用由乙方承担。七、如乙方需改变原土地用途，甲方应无偿全力配合乙方办理城市规划行政主管部门批准手续和办理土地使用权登记手续，所需费用由乙方承担。交楼日期2010年12月30日，如不能按时交楼，按实际占用亩数每年每亩3000元交给村委会粮食补偿款……”。2014年12月15日，原、被告签订的《房屋交付协议书》一份，主要内容为：“甲方：广鑫公司，乙方：教厂村委会，由于乙方根据协议、要求交房。据甲乙双方协议，现将、路北、幼儿园门市西数第一间至第八间（三层）房屋交付给乙方具体事宜如下：1、、路北幼儿园门市第一间至第八间房屋主体及外装甲方已经建设完成，现交付给乙方。2、交付给乙方的该八间房屋及所在小区均没进行竣工验收，和办理不动产证手续，以后随小区建设完成后统一办理验收和不动产证手续。3、交付给乙方的该八套房屋，执行2008年9月8日甲乙双方签订协议第三条、第1条的规定，办理不动产证手续由甲方负责办理，办理不动产证所产生的一切费用由乙方承担。4、，此协议一式两份，甲乙双方各执一份，并附2008年9月8日甲乙双方签订的协议。” 2008年6月23日，被告广鑫公司与第三人张俊峰签订《遵化市广鑫房地产开发有限公司幼儿园门市楼预定协议书》一份，主要内容为：“一、（1）预定人购买的门市楼为遵化市广鑫幼儿园的门市楼，该楼共叁间叁层约534.6平方米，地下室178.2平方米，坐落地点在，果蔬批发市场西，长城公寓东，紧临二环路，座北面南。二、计价方式与房价款该门市楼单价2000元每平方米，总金额1069200元，地下室单价1500元每平方米，总金额267300元。四、付款方式：门市三间三层，首先预交85万元现金作为准定房款，等工程开工再交35万元，余下房款主体完工后一次性交清。五、交房期限：建设方应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该房交付订房人使用。建设方如遭遇不可抗拒的因素，建设方在发生之日起15日内告知订房人，可据实延期。……”同日，被告广鑫公司为第三人出具了收到预收款（幼儿园门市3间）35万元的收据。2013年5月19日，被告广鑫公司与第三人张俊峰签订《交接协议书》一份，主要内容：“甲方：广鑫公司、乙方：张俊峰，1、甲方同意2013年5月19日之前将坐落于遵化市北二环路路北，甲方开发的幼儿园门市楼西侧第3幢（三间及阁楼，建筑面积540平方米）一至三层及阁楼交付给乙方，交付的房产以现状为准。双方同意以甲方于2012年6月1日向乙方借款100万元中23万元抵顶相应数额的房款23万元，剩余借款77万元及利息甲方承诺在2015年5月31日前偿还2、因上述楼房的附属设施水、暖、电、天然气仍不完备，乙方同意自行处理，费用由乙方承担。3、甲方同意按照单位面积计算乙方应补交的房款抵顶乙方完善附属设施水、暖、电、天然气的费用，不在向乙方收取。4、自签订本协议之日上述房产归乙方所有，任何人不得干涉。5、自签订本协议之日乙方可自行对上述房产进行装修。6、本协议一式二份，甲乙双方签字或签单后生效。”后，张俊峰曾向本院起诉被告广鑫公司，要求确认其与被告广鑫公司于2008年6月23日签订的《门市楼预订协议》合法有效，本院于2018年11月16日作出民事判决，判决确认张俊峰与被告广鑫公司于2008年6月23日签订的门市楼预订协议书有效。 2018年8月22日，李俊因一中北门口发生经济纠纷打架进行报警；2018年12月16日，占小东因一中北门口对面工地发生治安纠纷进行报警；2019年3月12日，詹晓东因一中后边广鑫楼发生治安纠纷，有村民阻止施工进行报警；2019年4月2日，詹晓东因一中后面广鑫幼儿园发生治安纠纷，有教厂村民去店里挂条幅进行报警；上述警情均由遵化市公安局文化路派出所的民警出警。 另查，2008年1月7日，遵化市国土资源局出具遵国土字（2008）第4号关于遵化市广鑫房地产开发有限公司建高标准省级示范幼儿园及配套设施项目的选址意见，符合遵化市土地利用总体规划，同意规划进行建设。2008年7月25日，遵化市城乡建设规划局就被告广鑫公司拟在北侧建设高标准省级示范幼儿园及配套设施的建设项目制作了建设项目选址意见书，符合城市总体规划，同意选址。2008年12月17日，遵化市环境保护局出具遵环发［2008］65号关于遵化市广鑫房地产开发有限公司新建高标准省级示范幼儿园项目的环境影响报告表的批复，依据批复意见，同意广鑫公司到有关部门办理相关手续。2012年12月27日，河北省人民政府作出［2012］1513号关于遵化市2012年度第九批次建设用地的批复。2014年9月29日，遵化市城乡规划局出具关于北侧、海东路西侧、海安街南侧、朝阳路东侧区域征收搬迁的审查意见，该区域用地性质为居住用地，实施征收搬迁，进行住宅和相应服务设施及道路建设，符合城乡规划的有关要求。2019年1月30日遵化市国土资源局出具2019第5号政府信息不存在告知书，经核实唐山广鑫房地产位于遵化市（教厂村北）门市住宅楼土地尚未供地，出让信息不存在。 上述事实，双方均无异议，本院予以确认。 本院认为：原告教厂村委会与被告广鑫公司在涉案土地的建设项目办理规划审批及选址意见等手续后，于2008年9月8日以置换商业门市楼作为转让条件签订了《土地转让协议》，该协议系双方真实意思表示，现涉案土地的相关手续仍在办理过程中，所涉土地上已经实际建设房屋，且双方对该协议均无异议，故原告主张与被告签订的《土地转让协议》合法有效，理据充足，本院予以支持。《土地转让协议》第三条对土地转让条件及置换商业楼交付条件均进行了约定，原告依据《房屋交付协议书》要求被告广鑫公司交付房屋，但案涉土地上的房屋尚不具备交付条件，故对原告的该项主张，本院依法不予支持。被告广鑫公司与第三人张俊峰于2008年6月23日签订的《幼儿园门市楼预定协议书》，已经本院作出民事判决，确认合法有效，原告在本案中请求确认无效，于法无据，本院不予支持。原告主张被告广鑫公司与第三人张俊峰签订的《交接协议书》无效，理据不足，本院依法不予支持。为维护双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告遵化市遵化镇教厂村村民委员会与被告唐山广鑫房地产开发（集团）有限公司于2008年9月8日签订的《土地转让协议》合法有效。 二、驳回原告遵化市遵化镇教厂村村民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，合计5050元，由原告遵化市遵化镇教厂村村民委员会负担5000元，被告唐山广鑫房地产开发（集团）有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  汪艳君 二〇一九年十二月十日 书记员  张丽红