上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初15564号原告（反诉被告）：上海万颛企业管理有限公司。法定代表人：叶某。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告（反诉原告）：曹军美。委托诉讼代理人：祖某某。委托诉讼代理人：沈洋，上海名知律师事务所律师。原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司（以下简称万颛公司）与被告（反诉原告）曹军美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理，先适用简易程序审理,后因案情复杂,依法组成合议庭适用普通程序于2018年10月8日、2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万颛公司的委托诉讼代理人汪滢、被告（反诉原告）曹军美的委托诉讼代理人沈洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万颛公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月26日解除；2、判令曹军美支付万颛公司自2017年11月16日起至2018年3月26日止的租金52,523.81元；3、判令曹军美支付万颛公司以23,040.63元为基数，自2017年11月26日起至实际支付之日止；以9,847.50元为基数，自2018年1月11日起至实际支付之日止；以19,643元为基数，自2018年2月11日起至实际支付之日止，均按每日千分之三计算的逾期付款违约金；4、判令曹军美支付万颛公司自2017年12月16日起至2018年3月26日止的物业管理费25,557.83元；5、判令曹军美支付万颛公司以3,932.76元为基数，自2017年11月11日起至实际支付之日止；以7,575元为基数，自2017年12月11日起至实际支付之日止；以7,575元为基数，自2018年1月11日起至实际支付之日止；以6,475.07元为基数，自2018年2月11日起，至实际支付之日止,均按每日千分之一计算的逾期付款违约金；6、判令曹军美支付万颛公司自2017年12月16日起至2018年3月26日止的推广宣传费3,587.06元；7、判令曹军美支付万颛公司2017年11月至2018年2月的水费275.60元；8、判令曹军美支付万颛公司以275.60元为基数，自2018年3月27日起至实际支付之日止，按每日千分之一计算的逾期付款违约金；9、判令曹军美支付万颛公司2017年11月至2018年2月的电费13,336.70元；10、判令曹军美支付万颛公司以13,336.70元为基数，自2018年3月27日起至实际支付之日止，按每日千分之一计算的逾期付款违约金；11、判令曹军美支付万颛公司租金的补偿金92,162.52元；12、判令曹军美已支付的租赁保证金91,848元由万颛公司没收；13、判令曹军美支付万颛公司自2018年3月27日起至2018年6月5日止，按原租金标准的2倍即1,666.50元/天计算的房屋使用费；14、判令曹军美支付万颛公司自2018年3月27日起至2018年6月5日止，按7,575元/月计算的物业管理费；15、判令曹军美支付万颛公司自2018年4月26日起至2018年6月4日止，按每日833.25元计算的逾期工商注销违约金；16、判令曹军美赔偿万颛公司律师代理费22,939元；17、判令曹军美支付万颛公司提前解除租赁合同违约金92,411.14元。事实和理由：涉案房屋系案外人上海A房地产发展有限公司所有，万颛公司向产权人整体包租，租赁期15年，至2032年6月14日止，产权人允许万颛公司转租。2017年11月22日，万颛公司、曹军美签订《上海市房屋租赁合同》,约定由曹军美承租上海市闵行区×路×弄×号×“×”商场×层×号单元，租赁期限自2017年11月16日至2021年12月15日。合同签署后,万颛公司依约履行自身各项义务。但曹军美却自2017年11月起拖欠该单元的租金、物业管理费、推广宣传费及水电费等款项。为此,万颛公司于2018年2月6日以律师函形式要求曹军美支付拖欠款项并继续履行合同,以及告知拒不履行的法律后果,但曹军美仍未履行。因此,万颛公司于2018年3月23日以律师函形式通知曹军美于2018年3月26日解除合同,并要求曹军美支付拖欠的款项并承担违约责任。万颛公司认为,租赁合同系双方的真实意思表示、合法有效,双方均应恪守。合同履行过程中，曹军美拖欠租金、物业管理费及推广宣传费等款项超过一个月，经多次催告仍不履行，万颛公司行使合同约定的解除权，故诉至法院。曹军美辩称，万颛公司所述其不付租金、物业管理费构成违约，与事实不符，其于2017年11月8日以银行转账方式支付了租赁保证金100,938元，根据实际履行方式，该款即是意向金。根据合同第5-5条约定，其已选择以意向金方式抵扣首期租金及物业费，即已足额支付了租金。首期租金截止日期至2018年2月15日。其承租房屋经营餐饮，万颛公司在首期租金期限内，即2018年2月9日对其断水断电，影响其经营，万颛公司违约在先，其未交有关费用系履行不安抗辩权，故对万颛公司关于违约金的相关主张均不认可。推广费用于市场开发，全体商户对推广费均享有知情权、参与权，开业后商场经营惨淡，全体商户曾联名提出抗议，名为推广费实为万颛公司的租金收入。其从未明确拒绝支付推广费，且延迟支付也非其个人行为，其他商户也有此情况，系为敦促万颛公司公开透明使用推广费。其与万颛公司是租赁合同关系，非推广协议关系,但万颛公司不能保证曹军美的承租权利。曹军美实际经营至2018年2月9日，在此之前的租金应当支付。之后被万颛公司断水断电，曹军美无法经营，故不应支付后续租金并承担相应责任。且违约金、赔偿金重复累计计算，数额远超出订立合同时当事人能预见的损失。综上，对万颛公司的诉讼请求均不予认可。曹军美提出反诉请求：1、要求确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月26日解除；2、判令万颛公司退还其租赁保证金91,848元、公用事业费押金9,090元、装修押金7,575元；3、判令万颛公司退还其在装修准备阶段缴纳的装修期间物业费3,788元、装修管理费1,515元、装修许可证工本费30元、消防放水费1,500元、公共区域保护费900元、工程一切险1,500元（曹军美审理中表示该款付至保险公司，不在本案中主张）；4、判令万颛公司返还其在装修阶段支出的商铺装修费损失204,335元；5、判令万颛公司赔偿其因从商铺搬迁、撤离、拆除、恢复原状所发生的费用损失合计53,000元。事实与理由：2017年11月22日万颛公司与其签订了《上海市房屋租赁合同》，合同约定万颛公司将位于上海市闵行区×路×弄×号×“×”商场×层×号单元出租给其，约定用途为经营餐饮，租期为2017年11月16日至2021年12月15日，装修免租期为2017年11月16日至2017年12月15日，第一期自2017年11月16日至2018年2月15日止，第一期租金共计23,040.63元。其按照合同约定，以意向金抵扣的方式向万颛公司支付了2017年11月16日至2018年2月15日第一期租金及相应的装修押金、物业管理费，且在取得万颛公司的同意后，根据经营需要对该租赁房屋进行了装修、添置经营用家具、各项厨房设备等数十万元。之后，万颛公司于2018年2月9日对其切断供电、供水，导致其关门歇业。2018年3月26日，万颛公司未经双方协商并取得其同意，单方通知其解除租赁合同，并强令其于当天17点腾空该租赁房屋并恢复原状，上述事项产生的装修费、搬迁费用、恢复原状费用及关门歇业的营收缺失给其造成了重大经济损失，应当由违约方万颛公司承担。其认为万颛公司无法律依据的任意切断供电、供水行为，无正当理由的单方解除未到期合约的行为，已构成根本违约，致使其已无法实现合同目的。根据法律的相关规定，该租赁合同应依法予以解除，同时万颛公司应当退还其租赁保证金、公用事业费押金、装修押金、装修管理费，并赔偿由此给其造成的经济损失。万颛公司针对曹军美的反诉辩称：同意于2018年3月26日解除双方签订的上海市房屋租赁合同，但不同意曹军美其余反诉请求。租赁合同解除系曹军美长期不支付租金、物业管理费、推广费，经催告后仍不支付的违约行为导致。对曹军美所述100,938元系意向金转为租金，其不认可，双方未就此签订过意向书。且100,938元与租赁保证金金额相符。曹军美未提供有效证据证明其实际损失，根据合同约定，曹军美应将房屋恢复原状后返还。本院经审理认定事实如下：上海A房地产发展有限公司系上海市闵行区×路×弄×号房屋的房地产权利人。2017年6月15日，上海A房地产发展有限公司（甲方、出租方）与案外人上海B投资管理有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方所有的上海市闵行区×路×弄×、×、×、×、×、×、×、×、×、×、×、×、×号房屋，租赁起租日为2017年6月15日，租期15年。2017年8月2日，万颛公司（丙方、新承租方）与上海A房地产发展有限公司（甲方、出租方）、上海B投资管理有限公司（乙方、原承租方）签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定：甲、乙、丙三方共同确认，自2017年7月31日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方承继履行；自转让生效日起，丙方应成为租赁合同的新承租方，继续执行租赁合同，并作为租赁合同中承租方行使权利和履行义务。2017年11月22日，万颛公司（甲方、出租人）和曹军美（乙方、承租人）签订了《上海市房屋租赁合同》，双方约定：房屋座落于上海市闵行区×路×弄×号××商场×层×单元，该单元的租赁面积为151.50平方米；甲方应于2017年11月16日前将该单元交付乙方；双方应在租赁期届满之日的6个月之前签署续租合同，超过上述期限双方无法达成续租合同的，租赁期满本合同自然终止，甲方有权收回该单元，乙方应如期归还；租赁期自2017年11月16日起至2021年12月15日共计49个月。合同第五条关于租金、支付方式和期限，双方约定：在乙方租满根据规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该单元约定交付日起31日的装修期，即2017年11月16日至2017年12月15日；装修期内乙方须支付本合同第5-3条规定的租金，本合同第6-7条所规定的物业管理费以及本合同第6-10条所规定的其他费用。如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的,乙方除须承担本合同第14-2条、第14-3条所规定的违约责任外,还应向甲方支付相当于第一期保底租金4倍的金额作为补偿金。自交付日起，该单元的租金收取方式为第一期租金按照该期间保底租金总额或2018年1月16日至2018年2月15日期间累计营业额提成租金两者取高方式，由乙方向甲方支付；自第二期开始，该单元的租金按照月保底租金或月营业额提成租金两者取高计取。若未特别说明或特别注明不含税，本合同项下的租金、物管费及推广费等费用均为含税价。月保底租金按租赁面积计算，第一期自2017年11月16日起至2018年2月15日止，月租金为7,695.57元，该期间保底租金总额为23,040.63元；第二期自2018年2月16日起至2019年12月15日，月租金为23,040.63元，该期间保底租金总额为506,893.75元；第三期自2019年12月16日起至2021年12月15日止，月租金为25,344.69元，该期间保底租金总额为608,272.5元。提成租金计算方式为，自2017年11月16日起至2019年12月15日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额的8%；自2019年12月16日起至2021年12月15日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额的9%；乙方承诺,自开业日起,乙方应达到以下月营业额最低预定指标:第二期租金计收期限内每个租赁月营业额不低于60,000元的最低预定指标额；第三期租金计收期限内每个租赁月营业额不低于人民币100,000元的最低预定指标额；乙方应最迟于装修期届满20日前向甲方预付第一期(首期)的租金23,040.63元。若乙方根据租赁意向书已向甲方支付的意向金,可用于抵扣首期租金及首期物业管理费。此后,租金每一(1)个日历月为一个支付期,先支付后使用；乙方应于每月的第10日之前向甲方提前付清下一个月的保底租金(如当月第10日为节假日的,则于之前最近的工作日支付)；如预付的第一个月保底租金对应的期间首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月,或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月,则该等月份的保底租金应根据上述第5-3条规定的保底租金的日租金标准乘以该月内的实际租赁天数计算;该等月份的提成租金根据相应期间的营业额计算。乙方逾期支付租金的,每逾期一日,则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金；若逾期累计超过30日的,则按照第14-2(6)条处理。合同第六条关于保证金和其他费用，双方约定：甲乙双方约定,乙方应于本合同签署之日,向甲方支付房屋租赁保证金。乙方需缴纳相当于第二期3个月之保底租金及3个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁保证金,保证金为91,848元。如乙方违反本合同之规定,则甲方有权(但并无义务)以保证金抵付乙方应付款项,和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。如甲方持有的保证金由于作该等抵付和/或赔偿和/或扣收而少于上述第6-1款规定之金额,则乙方应根据甲方的通知,立即向甲方补交该等差额。本合同履行期间,除非征得甲方同意,乙方无权自行以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。租赁关系终止时,在乙方已结清该单元的租金、物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费等各种税费、办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(餐饮商铺需注销煤气、食品卫生许可证、公共场所许可证)、结束所有经营事务,并且乙方所交还的该单元及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下,甲方应在乙方交还该单元且上述条件均满足且乙方向甲方提交保证金原始收据后的30个工作日内将保证金一次性无息退还乙方;若乙方发售任何形式的预付费卡或券(包括但不限于会员卡、储值卡、折扣卡、代金券等),则甲方应在乙方交还该单元且上述条件均满足且乙方向甲方提交保证金原始收据后的3个月内将保证金一次性无息退还乙方(本合同另有约定的除外)。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金及装修期间的其他费用。如甲方因乙方装修该单元而遭受任何损失,则甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方因此遭受的损失。乙方装修结束后应通知甲方和管理公司,经甲方和管理公司对该单元的验收合格且通过政府部门各项验收后30个工作日内,甲方应将装修押金在扣除因乙方装修该单元给甲方造成的损失(如有)后一次性无息退还乙方。装修期后乙方如需对该单元再次实施装修的,适用上述规定。乙方应当在本合同签署之日按60元/平方米的标准向甲方支付公用事业押金9,090元。若乙方在开业后半年内最高月金额的公用事业费高于预估金额的,甲方有权通知乙方在5日内补充公用事业费押金,用于担保乙方支付包括但不限于水、电、燃气及其他公用事业有关费用。在甲乙租赁关系终止时,甲方收到公用事业费用最后一个月的账单30个工作日内,就公用事业押金与乙方予以结算。乙方应按本合同约定向甲方或者甲方委托的管理公司支付该单元的物业管理费。该物业管理费包括营业时间内的空调费、商场公共区域的保安清洁费。如租赁期内甲方和/或管理公司需提高物业管理费的,与乙方另行协商。具体收费标准如下:(1)装修期物业管理费:每平方米租赁面积每月25元,每月合计为3,788元,收取时间从2017年11月16日至2017年12月15日。(2)经营期物业管理费:每平方米租赁面积每月50元,每月合计为7,575元,收取时间从2017年12月16日至2021年12月15日。乙方应在每个月的第10日前向甲方交付租金时一并向甲方或管理公司支付下个月的物业费。如果支付的第一个月的物业管理费对应的期间自首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月,则该等月份的物业管理费按照该月内的实际租赁天数计算,计算公式:每月物业管理费*12/365*该月实际租赁天数。管理公司作为该单元所在商场物业服务的提供方,不影响本合同中甲、乙双方的主体地位和相关权利义务,乙方不得以管理公司未适当履行物业管理服务为由而拒绝履行承租人的义务。除本合同规定的上述费用外,有关该单元的水费、电费、煤气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用以及附件四约定的各项费用从该单元交付当日起均应由乙方承担。乙方使用该单元所发生的水费、电费等费用,乙方应依据甲方针对该商场制定的公用事业费标准及计量结果在收到甲方或管理公司通知后按期将相应费用交付给甲方或管理公司,甲方或管理公司向乙方提供收款凭据,并由甲方或管理公司统一向公用事业部门缴纳。乙方所缴纳的公用事业费的单价会根据公用事业单位单价的调整相应调整。非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件三以及本合同附件四所列的各项费用的支付方式和时间及标准,应以甲方和/或管理公司的书面通知为准。租赁期间,乙方需承担并向甲方缴纳该商场的推广宣传费,推广宣传费:自2017年12月16日至2021年12月15日止,计费标准为7元/月/平方米,每月合计为1,061元;乙方应在每个月向甲方支付租金时一并向甲方支付下个月的推广宣传费。如果支付的第一个月的推广费对应的期间自首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月,则该等月份的推广费按照该月内的实际租赁天数计算,计算公式:每月推广费*12/365*该月实际租赁天数。在《×2049装修手册》中，万颛公司制定的收费标准为：电费装修期间为2元/度，营业期间为1.30元/度；临时用水费为装修期间若100立方米以下150元，若在100立方米至500立方米之间为300元，营业期间若有水表为5.40元/立方米；消防放水费1,500元/次。合同第九条关于房屋的交还，双方约定：乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17:00时之前向甲方和管理公司交还该单元。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元,乙方除应按最后一个租赁年日平均租金的2倍向甲方支付占用使用费外,还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该单元而造成甲方其他损失的,乙方还应承担赔偿责任。乙方向甲方交还该单元前,应自负费用对该单元进行打扫和清理,使该单元处于清洁、完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建,则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状,由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该单元恢复原状,甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理,由此发生的一切费用由乙方承担,此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费,甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用。如届时甲方书面同意乙方无需将该单元恢复原状的,则甲方无任何义务就乙方对该单元和/或其装修、设备和设施进行的增建、增设或改建作出任何补偿和/或赔偿。如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该单元,则甲方除有权按照本合同的规定向乙方收取本合同第9-1条规定的占用使用费及其他费用以外,还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该单元的门锁并更换门锁,将该单元内的所有物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该单元,并将该单元腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该单元内的物件,甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用,并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件,并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。但不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项,乙方亦无权要求甲方支付搬迁费、腾退费等。合同第十二条关于乙方之义务，双方约定：除本合同其他条款规定的乙方义务外,乙方还应履行下列义务:乙方应保持该单元包括但不限于本合同附件三所列的装修、设施和设备等的清洁完好并使其处于可使用状态。乙方应严格遵守租户守则及装修守则以及甲方和/或管理公司所不时制定和修改的关于商场管理的其他规定。乙方发生违约行为且未纠正前,未经甲方事先书面同意,不得将属于乙方的设备、器具、货物及其他财产搬离该单元。乙方必须遵守中华人民共和国及上海市的有关法律、法规和规定。如有关法律、法规和/或规定因乙方原因而被违反,则乙方必须对由此而为甲方造成的任何损失(包括甲方因乙方的行为而可能遭受的行政处罚)承担一切经济及行政责任。为配合甲方经营管理,乙方必须:(1)每月如实向甲方提供月营业额上报表;(2)将有关营业额的资料完整、准确和真实地保存在该单元内或甲方同意的其它地点,并应至少保存三年;(3)同意甲方和/或经甲方授权的人有权随时查核有关营业额的资料(包括但不限于有关营业额的数据、记录、发票、单据、报税单、完税凭证及其他凭证等)并进行复印,并同意甲方和/或经甲方授权的人有权随时对乙方在该单元内经营活动的情况及有关账目进行查核。乙方须于每月第3日内(如遇节假日提前)向甲方提供有关前一月之真实、完整、准确的月营业额上报表,以供甲方查阅,月营业额上报表必须由乙方之法定代表人或经乙方书面授权的代理人签署或加盖乙方公章证明正确无误。乙方确认,为了配合甲方或者甲方关联企业的市场推广计划,乙方同意甲方及其关联方有权在商场使用乙方所经营商品(或服务)的品牌名称、LOGO及图片用于甲方活动或相关推广宣传活动。乙方在签订本合同时，已对该单元的权属、规划性质、现场状况、附属设施、周边环境、交通流量、噪音污染及相关商业环境作了充分了解及评估，乙方将自行承担日后经营行为的所有商业风险。乙方不得以商业环境、商业风险等为由向甲方提出减免租金或解除合同的要求。合同第十四条关于解除本合同的条件，双方约定：甲、乙双方同意在本合同有效期内,有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任;(1)该单元占用范围内的土地使用权依法被提前收回的:(2)该单元因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或被依法列入房屋拆迁许可范围的:该单元毁损、灭失,但该情形必须不是由乙方或其雇员、承包商或代理人的过错所致;(3)其他第三方原因或不可抗力导致本合同根本目的无法实现。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利:(1)甲方交付的房屋存在严重缺陷并危及乙方人身安全的;(2)本合同签署后,乙方单方面提出解除本合同的;(3)乙方未征得甲方同意改变该单元的租赁用途的;(4)乙方未征得甲方同意擅自转租该单元、转让该单元承租权或与他人交换各自承租或拥有的房屋的;(5)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;(6)乙方逾期不支付租金或其他应付费用,逾期付款累计超过30日的;(7)乙方违反本合同的约定,经甲方和/或管理公司发出书面的改正通知后,在指定期限内未能改正的;(8)乙方未能在正式开业日办妥在该单元经营所需的手续(包括但不限于乙方未能取得营业执照或必要的许可证或乙方承诺注册设立的公司未完成等);(9)因乙方原因,乙方于开业日起5日内未能对外营业而无正当理由的;(10)乙方未经甲方事先书面同意于正常工作时间在该单元暂停或停止营业(因甲方原因或不可抗力造成的除外)的;(11)乙方利用该单元进行违法活动被投诉或依法查处的;(12)乙方未征得甲方书面同意改变该单元房屋建筑设计及建筑结构的;(13）乙方将该单元用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外之目的的,若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的,乙方已支付的保证金将不予退还,且甲方有权依据本合同第14-2条约定要求乙方承担违约金,除此之外,乙方还应向甲方支付相当于第一期保底租金(4)倍的金额作为补偿金,并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施,乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原状除外)。甲乙双方特此同意,在本合同有效期内,如乙方的现有股东结构发生变更,从而使得乙方的现有控股股东不再成为乙方的直接或间接控股股东,则乙方应于有关该股东变更之协议书签署之日或该股东变更经政府有关部门批准或登记之日(以上述两者较早者为准)起三天内通知甲方,甲方有权(但无义务)在接到该通知后或在甲方知道乙方该等控股股东结构发生变更之日后解除本合同,收回该单元,由此而造成甲方损失的,乙方应予以赔偿。合同第十五条关于违约责任，双方约定：租赁期间,甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任,致使由于房屋损坏而造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方应承担赔偿责任。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方有权要求乙方改正,如造成甲方损失的还应向甲方赔偿损失。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下,若乙方违反本合同项下任何义务,尤其是任何付款责任时,则甲方经事先通知乙方后有权切断该单元水、电供应或其它服务或者采取合法的其它措施、行动,直到乙方前述的违反得到改正,在前述切断水、电供应或其它服务期间乙方仍须按照本合同的规定支付租金、物业管理费,乙方并应承担因此而产生的一切其它后果及所有因此而引起的费用(包括重新接驳水电供应的费用)。乙方应当于本合同租赁期满,或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且不再使用该单元地址。否则,每逾期一天,应向甲方支付相当于最后一个租赁年该单元日平均租金作为违约金。乙方未按本合同第6-1条之规定支付保证金的,每逾期一天,则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。逾期超过7天的,甲方有权经书面通知乙方而解除本合同,并有权将乙方于签署租赁意向书阶段所支付的意向金款项没收,除此之外,甲方还有权要求乙方以整个租赁期间内3个月平均保底租金与3个月物业管理费之和的标准支付违约金,若该违约金不足以弥补甲方全部损失的,乙方还应补足甲方全部损失与前述违约金的差额部分。乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费、煤气/天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用或本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件四所列的任何费用,每逾期一天,则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。乙方销售的商品或提供的服务,在国家质量抽查中被判为不合格,或消费者在购买或接受服务后因质量问题投诉并经权威部门认定,由此导致的一切责任由乙方承担。在经营者因此产生与消费者的纠纷最终解决前,甲方有权决定是否实施先行赔付,若甲方实施了先行赔付,则甲方有权向乙方追偿已经先行赔付的全部款项,并有权但无义务以保证金抵付该等款项,乙方不得拒绝,并应赔偿由此给甲方造成的一切损失。若乙方向甲方申报之营业额与实际营业额有差异,或乙方不按约定向甲方提供或向甲方提供了虚假的或不准确的营业额记录、月营业额上报表、审计报告、发票、报税单或其它资料,或乙方不使用甲方已提供的专用收银系统收银,则乙方的营业额以甲方认定的为准,乙方应向甲方补交其因此而欠缴之租金及其按同期人民银行贷款利率计算的利息,并赔偿甲方由此产生的损失及费用(包括但不限于甲方聘用会计师事务所进行查核之费用)。甲方还有权对乙方按以下方式收取违约金:按乙方未按本合同约定及时、完整、真实、准确的录入到收银系统中的营业额的10倍计收违约金。前述的违约金数额不足3,000元的,则按3,000元计收。甲方负责按照本合同的约定对该单元及附属设施进行维修和保养,但如因乙方的故意、过错、过失或/和疏忽行为对该单元造成损害的(包括但不限于房屋灭失的),从而影响该单元甚至是商场正常运营的,乙方承诺将自费负责有关损害的修复工作或者赔偿甲方的实际损失并继续按本合同向甲方支付租金及物业管理费等相关费用直至租赁期满为止。尽管有上述第15-1条至第15-9条的约定,任何一方因其它违反本合同约定的行为而给对方造成损失而无法定或者约定的免责理由时,受损失方有权要求赔偿该等损失。合同第十八条关于通知，双方约定:本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码或电子邮件地址发出,本合同中所称书面形式包括纸质版本文件、传真或电子邮件；甲方:上海万颛企业管理有限公司，地址:上海市闵行区×路×弄×中心；乙方:曹军美,通讯地址：闵行区×路×号×-×室。对于任何通知或联络,如直接交付,在交付时视为收讫;如用传真或电子邮件,在发出后视为收讫,但应有收件人随后的书面确认;如用挂号信邮寄,在寄出五天后视为收讫。如以快递交付,应于交予快递服务发送后三天后视为收讫。甲方有权选择本合同第18-1条规定的乙方任一通讯地址或联系方式向乙方邮寄或递交通知。若甲方提供电子授权平台,乙方凭账户名和密码登陆,甲方在该平台向乙方发布的通知视为送达。除通知中清楚列明通知生效日期之外,任何通知均自接收方收讫之日起生效。如无生效内容的,收讫日视为接收方知晓通知所载内容之日。合同第二十条关于其他事项，双方约定：截止本合同签署之日,本合同为甲乙双方关于该单元租赁事宜截止本合同签署之日的最终文本。本合同签署前,有关甲乙双方就该单元租赁事宜所形成的书面或口头承诺与本合同有冲突的,均以本合同内容为准。双方另对其余事项作了约定。2017年11月8日，曹军美以租赁保证金名义向万颛公司转账100,938元,该款包含租赁保证金91,848元和公用事业押金9,090元。2017年12月20日，曹军美以房租名义向万颛公司转账15,308元。当日，万颛公司向曹军美出具收据一张，上载：收到曹军美装修押金转账7,575元。2018年1月17日，万颛公司向曹军美开具发票两张，所载项为：物业管理费3,788元、公共区域保护费900元、消防放水费1,500元、装修许可证工本费30元、装修管理费1,515元。另查明,2017年11月16日，万颛公司向曹军美交付了上海市闵行区×路×弄×号×“×”商场×层×单元，并给予曹军美31天的装修期。曹军美进行装修、购置了物品。曹军美向法院称，其投入装修费20余万元。2017年12月26日，曹军美在涉案房屋中设立了上海渝颛餐饮管理有限责任公司，2018年6月4日，该公司被注销。还查明，2018年2月6日，万颛公司委托律师向曹军美发出《律师函》，要求其尽快支付拖欠的租金、物业管理费及其他费用，并要求继续履行合同。2018年2月7日，×营运部向曹军美发出《停水停电通知函》，通知其及时向万颛公司账户缴纳未缴的物业费、水费、电费、租金、推广费，如未在规定时间内缴纳或出示相应付款凭证，物业将在2月9日后停水停电。2018年2月10日下午，万颛公司对涉案商铺进行断水断电，曹军美于该日停止经营。2017年11月16日至2018年2月24日期间，曹军美承租的涉案商铺用水量为52立方米，用电量共计为10,259度。2018年3月23日，万颛公司委托北京C（上海）律师事务所向曹军美发出《律师函》，要求自该函发出之日起第3日，双方签订的租赁合同即告解除；同时要求曹军美在合同解除之日起3日内向万颛公司支付拖欠的费用和相关违约金。2018年3月27日，曹军美向万颛公司邮寄《联系函》，告知其对违约赔偿金等事宜不予认可，并认为万颛公司存在违约行为。2018年4月2日，万颛公司（甲方）与北京市D律师事务所上海分所（乙方）签订了《聘请律师合同》，双方约定：乙方接受甲方委托，指派律师为甲方就上述案件的代理人；本诉部分律师费为13,732元，若本案相对方提起反诉，则甲、乙根据《上海万科商管公司法律诉讼服务框架合同》约定的律师费计算标准，按照反诉标的额另行协商确定反诉部分律师代理费。后北京市D律师事务所上海分所开具两张发票，上载的律师费金额（价税合计）分别为10,985元和11,954元。2018年4月11日，曹军美在报纸发出公告，告知债权人其公司决定注销，请债权人自登报之日起45天内申报债权。次日，主管税务机关（国、地税）发出清税证明，内容为根据《税收征收管理法》，我局对企业上海渝颛餐饮管理有限责任公司所有税务事项均已结清。2018年4月24日，曹军美向万颛公司邮寄《告知函》，要求其尽快回复，并承诺尽快做好交房离场、工商注销等工作。2018年5月8日，曹军美欲搬离物品，因商铺大门上锁，未果。2018年5月17日，曹军美向万颛公司申请将涉案房屋内物品搬出并恢复原状；2018年5月19日，万颛公司向曹军美发出装修施工证；2018年6月5日，曹军美将房屋恢复至毛坯房，万颛公司于该日验收后收回。以上事实，由万颛公司提供的《上海市房屋租赁合同》、律师函及其邮寄凭证、房地产权利信息、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《聘请律师合同》、律师费发票两张、×1月水表读数、×1月2月电表读数、×装修手册、进场收费清单及相关收据发票、《设备拆搬及装修拆除时间申请》、装修施工证，曹军美提供的《上海市房屋租赁合同》、《停水停电函》、银行转账凭证、《联系函》、《告知函》、《关于收回租赁房屋的通知》、工商登报注销公告、照片、清税证明等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，万颛公司和曹军美签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效的合同，对合同当事人产生约束力。合同签订后，曹军美仅支付了装修期内的部分费用及租赁保证金等费用，未依约支付租金，经万颛公司多次催告仍未支付，万颛公司依据合同约定有权主张解除合同，现双方当事人对合同于2018年3月26日解除均无异议，本院予以确认。导致合同解除的责任在于曹军美。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故曹军美在合同履行期间拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费、水电费、租金补偿金等，因合同有明确约定，曹军美应按照合同约定的标准向万颛公司支付。对于曹军美的各项违约行为，双方约定了逾期付款的违约金，本院应予支持。但曹军美抗辩违约金存在累计计算、重复计算，且约定标准明显过高，远远超过其订立合同时能够预见的违约造成的损失，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到万颛公司的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定曹军美按照每日万分之五的标准向万颛公司赔付逾期付款违约金。租赁合同虽然约定因曹军美违约导致合同解除的，已支付的租赁保证金不予退还，曹军美还应支付解除合同违约金，万颛公司现合并主张，但从本质上看没收租赁保证金和支付解除合同违约金均系曹军美应承担的因逾期付款导致合同解除的违约责任，考虑到万颛公司已经收回房屋，各项逾期付款的违约金本院已适当支持，从制裁违约和平衡利益原则出发，万颛公司要求没收租赁保证金的诉讼请求本院予以支持。万颛公司未举证证明其已遭受高额的经济损失，故本院对其主张的解除合同违约金不予支持。从万颛公司主张水电欠费的情况、发函催告的情况及双方当事人的当庭陈述，本院可以认定涉案房屋于2018年2月10日被停水停电。在合同履行期间，万颛公司鉴于曹军美长期欠费而停水停电具有合同依据。但合同解除后至房屋实际归还前，曹军美应按万颛公司的实际损失进行赔偿。鉴于涉案房屋水电不通，本院酌情支持每月16,000元的房屋使用费。万颛公司要求按原租金标准的2倍赔偿房屋使用费、支付物业管理费，缺乏事实依据，本院不予支持。曹军美在合同解除后2018年4月1日起即前往工商税务部门办理注销上海渝颛餐饮管理有限责任公司的相关手续，并无迟延办理注销手续的恶意，万颛公司主张逾期工商注销违约金，无事实依据，本院不予支持。万颛公司要求赔偿律师代理费，无合同依据，本院不予支持。合同解除后，万颛公司收取的公用事业费押金9,090元、装修押金7,575元应向曹军美退还。关于反诉，由于曹军美迟延支付租金等款项导致合同解除，故对合同解除负有责任。故其反诉要求退还装修期间物业费3,788元、装修管理费1,515元、装修许可证工本费30元、消防放水费1,500元、公共区域保护费900元，因其实际享有了装修期利益，本院不予支持。根据约定，曹军美亦无权主张装修补偿费用。合同解除后，曹军美应将涉案房屋恢复原状后归还万颛公司，故其再主张从商铺搬迁、撤离、拆除、恢复原状所发生的费用，显属无理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司与被告（反诉原告）曹军美于2017年11月22日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月26日解除；二、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司自2017年11月16日起至2018年3月26日止的欠租52,523.81元；三、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司以欠租23,040.63元为基数，自2017年11月26日起至实际支付之日止；以9,847.50元为基数，自2018年1月11日起至实际支付之日止；以19,643元为基数，自2018年2月11日起至实际之付之日止，均按每日万分之五计算的逾期付款违约金；四、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司自2017年12月16日起至2018年3月26日止的物业管理费25,557.83元；五、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司以物业管理欠费3,932.76元为基数，自2017年11月11日起至实际之付之日止；以7,575元为基数，自2017年12月11日起至实际之付之日止；以7,575元为基数，自2018年1月11日起至实际之付之日止；以6,475.07元为基数，自2018年2月11日起，至实际之付之日止，均按每日万分之五计算的逾期付款违约金；六、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司自2017年12月16日起至2018年3月26日止的推广宣传费3,587.06元；七、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司自2017年11月至2018年2月的水费275.60元；八、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司以水费欠费275.60元为基数，自2018年3月27日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；九、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司自2017年11月至2018年2月的电费13,336.70元；十、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司以电费欠费13,336.70元为基数，自2018年3月27日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；十一、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司租金的补偿金92,162.52元；十二、被告（反诉原告）曹军美已支付的租赁保证金91,848元由原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司没收；十三、被告（反诉原告）曹军美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司自2018年3月27日起至2018年6月5日止，按每月16,000元计算的房屋使用费；十四、原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）曹军美公用事业费押金9,090元、装修押金7,575元；十五、驳回原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司其余诉讼请求；十六、驳回被告（反诉原告）曹军美其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,171.62元，由原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司负担4,260元，由被告（反诉原告）曹军美负担3,911.62元。反诉案件受理费减半收取计3,451.86元，由原告（反诉被告）上海万颛企业管理有限公司负担3,343.86元，由被告（反诉原告）曹军美负担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一九年四月二十九日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。