内蒙古自治区新巴尔虎右旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0727民初113号 原告：满洲里振兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市扎赉诺尔区校园街综合楼公寓206号。 法定代表人：耿凤玉，经理。 委托诉讼代理人：刘金彪，男，该公司监事。 被告：乌日嘎，女，1990年12月10日出生，蒙古族，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。 被告：王志慧（与乌日嘎系夫妻关系），男，1991年5月3日出生，蒙古族，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。 共同委托诉讼代理人：赵金山，男，1965年10月18日出生，蒙古族，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。 共同委托诉讼代理人：张保安，男，1984年11月14日出生，蒙古族，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。 原告满洲里振兴房地产开发有限责任公司（以下简称“振兴房地产公司”）与被告乌日嘎、王志慧商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告振兴房地产公司的委托诉讼代理人刘金彪，被告乌日嘎、王志慧及其共同委托诉讼代理人赵金山、张保安到庭参加诉讼。本案审理过程中，被告乌日嘎、王志慧向本院提出反诉后其撤回反诉，本院予以准许。本案现已审理终结。 振兴房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令乌日嘎、王志慧给付欠款325,851元及利息159,009.87元；2.诉讼费用由乌日嘎、王志慧负担。诉讼过程中，其变更第1项诉讼请求为：判令乌日嘎、王志慧给付房款366,144.98元，并自2014年9月24日至2019年2月28日（53个月）为止按照月利率2%计算利息为70,013.68元。自2014年9月24日至2019年2月28日为止以本金300,000元按照年利率6%计算为95,400元，利息合计为165,513元，房款本金及利息合计531,657.98元，并自2019年2月28日至实际付清为止，以本金531,657.98元为基数，按农村信用合作联社月利率0.98%支付利息。事实和理由：2014年9月27日，振兴房地产公司与乌日嘎、王志慧签订欠条，约定乌日嘎、王志慧于2014年10月中旬付清欠款，否则按3分利息计算。振兴房地产公司将新巴尔虎右旗X镇X小区X室及车库出售于乌日嘎、王志慧，房款尚欠366,144.98元，利息165,513元。当时振兴房地产公司要给乌日嘎、王志慧贷款，但其二人找不到担保人，贷款无法贷成，振兴房地产公司多次催要剩余房款无果，故诉至法院。 乌日嘎、王志慧辩称，对振兴房地产公司主张的房款金额有异议，利息计算的期限和利率均过高，对利息期限53个月有异议，已超出承受能力。振兴房地产公司承诺给乌日嘎办理公积金贷款，但没有给办理房贷，后期又让乌日嘎、王志慧申办营业执照要给办贷款，但还是没办成拖延至今，所以该期限不应计息，所以只同意自2019年3月1日起至实际付清为止按年利率6%支付利息。振兴房地产公司最后按房款359,799元主张权利，乌日嘎对该金额当中的销售不动产税的一半28,322元有异议，认可除此之外的剩余款项。振兴房地产公司销售给乌日嘎、王志慧的房屋质量不合格。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。 振兴房地产公司为自己的主张向本院提供的证据如下： 1.欠条一份，证明乌日嘎、王志慧欠振兴房地产公司房款366,144.98元及利息165,513元。乌日嘎、王志慧质证称，欠条上是乌日嘎签名，欠款本金为66,000元，利息为30,000元，所以对该利息部分不认可。 2.房屋产权证、销售不动产统一发票，证明振兴房地产公司于2014年11月份办理了涉案房屋的房权证，2014年11月份振兴房地产公司多次要为王志慧、乌日嘎办理贷款时其二人故意拖延时间，其以更换身份证、结婚证为由推迟半年之久，2015年4月末住房公积金管理政策发生变化必须有两个公职人员进行担保，但其找不到担保人办理不了贷款。乌日嘎、王志慧质证称，没有拖延办贷款，而且为了能够办理公积金贷款乌日嘎、王志慧还申办了营业执照，因振兴房地产公司答应给办理住房公积金贷款才购买涉案房屋。车库的合同价格为4900元，实际交易价格为4200元，住宅的合同价格为3380元，实际交易价格为2700元，所以销售不动产税是振兴房地产公司为了获得更多贷款产生的。对上述3组证据，本院认证为，上述证据合法有效，与本案具有关联性，本院予以采信。 3.建筑工程质量竣工验收备案册，证明振兴房地产公司开发的巴尔虎小区工程经过多部门验收后出具的合格证书、竣工验收备案表等，所以不存在质量问题。乌日嘎、王志慧质证称，房屋实际上存在质量问题。本院认证为，该证据与本案无关联性，本院不予采信。 乌日嘎、王志慧为自己的抗辩意见向本院提供的证据如下： 1.图片11张，证明涉案房屋存在质量问题。振兴房地产公司质证称，涉案楼房于2013年年末交付使用，因为新巴尔虎右旗热力公司出水温度到达该小区时不足于50度，回水温度不足于20度，通过这几年热力公司和政府的协调，建立几处加热泵站后才达到出水温度，所以房屋冷的责任不在于开发公司。房屋质量是经过质检站、监理公司、设计院等多部门进行验收，质量好坏是由国家质检部门所认证。本院认证为，该证据与本案无关联性，本院不予采信。 2.收据5张，证明乌日嘎、王志慧向振兴房地产公司支付房款45,000元，支付住房公积金4800元。振兴房地产公司对5张收据无异议，并称为其缴存的住房公积金4800元在乌日嘎的公积金专户中。经质证振兴房地产公司无异议，本院予以采信。 根据当事人和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年9月23日，振兴房地产公司与乌日嘎、王志慧签订商品房买卖合同，合同约定：1.振兴房地产公司出售给乌日嘎、王志慧位于新巴尔虎右旗X镇X小区X室，面积为95.29平方米，价格为每平方米3380元，价款为322,080元，X号车库，面积为22.18平方米，价格为每平方米4900元，价款为108,682元，总价款为430,762元。2.双方约定贷款付款，乌日嘎、王志慧于2014年8月30日前一次性存入商品房首付款97,080元，其余价款办理贷款。3.乌日嘎、王志慧未按合同约定的日期付款，逾期在180日内的，振兴房地产公司有权追究其逾期付款及其利息，利息自合同约定应付款项之日的次日至实际付款日为止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，振兴房地产公司有权要求合同继续履行，乌日嘎、王志慧应当支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。4.乌日嘎、王志慧还应每日按商品房价款的0.0050%向振兴房地产公司支付违约金。振兴房地产公司于2014年12月30日交付房屋。经本院查证，振兴房地产公司、乌日嘎、王志慧均承认涉案房屋实际交易价格为：住宅价格每平方米2700元，价款为257,283元，车库价格每平方米4200元，价款为93,156元，总价款合计350,439元。双方签订的合同价格是乌日嘎、王志慧为了获得更多住房公积金贷款额度而抬高房屋价格。在庭审过程中双方经过核算，振兴房地产公司承认乌日嘎、王志慧自2014年8月20日起至12月20日期间给付房款合计49,800元。 另查明，双方签订商品房买卖合同当日乌日嘎向振兴房地产公司出具一份欠据，约定其欠振兴房地产公司房款80,544元，此款于2014年10月中旬付清，否则按三分利息计算。对此，振兴房地产公司表示该欠款是双方对代缴涉案房屋办证手续费和部分未支付房款的结算，具体包括：销售不动产税28,322元，乌日嘎为了多获得贷款额度将涉案房屋实际交易价款350,439元抬高至合同价款430,762元，并按照合同价款交纳销售不动产税56,644元，双方约定该税金各承担一半28,322元，交易税8091元、维修基金3533元，房权证工本费80元、车库登记费550元、印花税215元、水电费150元、车库电费100元、住宅水费100元、电视入网费300元、物业费1409元、设立住房公积金专户的介绍费10,000元。 装修保证金1000元、垃圾清理费500元、缴存公积金4800元等，合计59,160元，余款21,384元是欠条形成之前的欠付房款，总计80,544元。 在本案诉讼过程当中，振兴房地产公司最后明确表示房屋价款按350,439元主张诉讼权利，手续费按59,160元主张诉讼权利。乌日嘎、王志慧最后明确表示其认可手续费金额59,160元，但不认可在该金额中的销售不动产税28,322元。 另查明，双方签订欠条之后振兴房地产公司给乌日嘎、王志慧办理了房权证，并按照合同价款交纳了销售不动产税56,644元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案合同履行过程中，因乌日嘎、王志慧未获得住房公积金贷款导致双方合同能否继续履行产生争议。本案系房屋买卖合同纠纷，签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方均有约束力，双方均应遵守。本案中，乌日嘎、王志慧表示振兴房地产公司向其承诺给他们办理公积金贷款，但未能办理贷款导致其购房成本增加，超出其承受能力，合同目的无法实现。振兴房地产公司表示是因住房公积金贷款政策调整后乌日嘎没有提供贷款保证人导致其未获得公积金贷款。对此，本院认为，合同能否继续履行的判断，应对合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素综合进行考量。如购房出资的履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行。涉案房屋合同总价款为430,762.2元，拟贷款金额为333,681.8元，贷款金额占合同总价款的80%，即涉案合同的绝大部分房款为申请贷款。对于买受人乌日嘎来说，支付购房款系其主要合同义务，但要分析乌日嘎是否有无继续履行合同的意思，首先要看，乌日嘎并没有向本院提供证据证明其个人资信符合当时的申办公积金贷款条件，但经本院查证，乌日嘎的资信恰恰有不符住房公积金贷款条件的情形存在，表现为乌日嘎无职业且未长期缴存公积金的情况下为了能够贷款其向振兴房地产公司支付10,000元介绍费后设立的公积金专户，且没有证据证明其为了贷款提供过贷款保证人，可见乌日嘎在签订合同时对无法取得公积金贷款是有所预见的，所以，其未获得公积金贷款的结果过错不能归咎于振兴房地产公司。其次要看，涉案房屋交付之日自2014年12月30日起至本案立案之日2019年1月16日为止，在这长达五年之久，乌日嘎在能否获得公积金贷款存疑或者贷款未能获得的情况下，其从未向振兴房地产公司要求过变更合同履行方式或者解除合同，而是乌日嘎、王志慧在涉案房屋内居住至今。最后要看，本案诉讼过程中，乌日嘎、王志慧虽然向本院提出反诉请求解除合同，退回涉案房屋，但其在诉讼过程中撤回反诉。综上理由，这些情形能够反映乌日嘎、王志慧具有继续履行合同的意思表示。 关于乌日嘎、王志慧应当继续履行房款多少的问题。振兴房地产公司的诉讼请求包括乌日嘎未支付的涉案房屋价款和购房手续费产生的税、费。 首先，双方均认可房屋实际交易价格，故本院予以认定涉案房屋总价款为350,439元，扣除乌日嘎、王志慧已付49,800元，未付房屋价款应当为300,639元。逾期利息的问题，双方约定“乌日嘎、王志慧未按合同约定的日期付款，逾期在180日内的，振兴房地产公司有权追究其逾期付款及其利息，利息自合同约定应付款项之日次日至实际付款日为止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，振兴房地产公司有权要求合同继续履行，乌日嘎应当支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。”根据合同的该约定，逾期在180日内就应当付息，因乌日嘎、王志慧不能贷款付款，振兴房地产公司应当给予乌日嘎、王志慧合理付款期限，在逾期180日内可不计息，自逾期180日后的次日起开始计息较合理。双方在合同中只约定了银行同期同类贷款利率，没有约定依据哪一银行，属约定不明，故本院予以认定应按照中国人民银行同期同类贷款利率计息。综上，乌日嘎、王志慧给付振兴房地产公司房屋价款300,639元，并自2015年4月24日至欠款付清为止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。 其次，乌日嘎给振兴房地产公司出具欠条的问题。欠条是振兴房地产公司与乌日嘎之间对代缴购房手续费的一个约定，故该约定是双方的真实意思表示，属真实有效。在诉讼过程当中，乌日嘎最后对手续费总金额59,160元无异议，但其不同意承担其中的销售不动产税28,322元。振兴房地产公司交纳销售不动产税56,644元，要求其一半28,322元由乌日嘎、王志慧承担。本院认为，双方签订的商品房买卖合同和欠条中均未约定销售不动产税的承担主体，属无约定。但是转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，纳税人销售不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税，销售不动产税系营业税的科目，振兴房地产公司将其开发建设的商品房销售给乌日嘎、王志慧，故应当由振兴房地产公司纳税，而双方没有特殊约定的情况下，不能由乌日嘎、王志慧承担一半税金即28,322元，该部分税金不应当计入欠款金额59,160元当中，本院最后予以调整为30,838元。欠条约定的月利率为3%，振兴房地产公司按照月利率2%主张权利，其请求不违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。综上，乌日嘎、王志慧给付振兴房地产公司欠款30,838元，并自2014年11月1日至欠款付清为止按照月利率2%支付利息。 综上所述，振兴房地产公司的部分诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告乌日嘎、王志慧于本判决生效后立即给付原告满洲里振兴房地产开发有限责任公司房屋价款300,639元，并自2015年4月24日至欠款付清为止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。给付欠款30,838元，并自2014年11月1日起至欠款付清为止按照月利率2%支付利息； 二、驳回原告满洲里振兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8572元，由被告乌日嘎、王志慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  包振荣 人民陪审员  孟 兰 人民陪审员  马金玲 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  田黎明 附：本案判决所依据的相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。