上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初3426号原告：张文强(CHEUNG,ManKeung)，男，1961年2月1日出生，香港特别行政区居民。原告：徐珺(TSUI,KwanAmelia)，女，1972年2月25日出生，香港特别行政区居民。两原告共同委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈帆，上海市朝华律师事务所律师。被告：上海领众教育信息咨询有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：许豪樑，执行董事。被告：爱伦克，男，1983年2月26日出生，蒙古族，户籍地上海市松江区。两被告共同委托诉讼代理人：周荆，上海市金茂律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：乐立恒，上海市金茂律师事务所律师。原告张文强、徐珺与被告上海领众教育信息咨询有限公司、爱伦克房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，爱伦克于2019年2月4日向本院提出管辖异议，本院依法进行处理后于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告张文强、徐珺的委托诉讼代理人段宗元、陈帆、被告上海领众教育信息咨询有限公司、爱伦克的委托诉讼代理人周荆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文强、徐珺向法院提起诉讼请求：1.上海领众教育信息咨询有限公司支付张文强、徐珺房屋租金2,240,000元；2.上海领众教育信息咨询有限公司支付张文强、徐珺利息，以2,240,000元为基数，自2018年11月9日计算至实际支付之日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算；3.爱伦克对上述两项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告负担。庭审中，原告明确诉讼请求一房屋租金为2017年6月至2017年9月期间的4个月免租期租金1,280,000元和2018年2月至2018年4月期间的3个月租金960,000元，共计2,240,000元。事实和理由：2017年4月28日，两原告作为出租方与上海领众教育信息咨询有限公司(以下简称上海领众公司)签订《上海市房屋租赁合同》，由上海领众公司承租位于上海市徐汇区安福路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积500平方米。《上海市房屋租赁合同》约定：一、房屋租赁期自2017年6月1日起至2027年5月31日止；二、前五年房屋月租金为320,000元；三、上海领众公司应于每月29日前向原告支付次月租金，逾期支付的，逾期一日，则上海领众咨询有限公司需按月租金的万分之五支付违约金;四、上海领众公司不支付租金累计超过叁个月的，原告可书面通知被告解除合同，上海领众公司应向原告按月租金的贰倍支付违约金，给原告造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；五、租赁期间，非本合同规定的情况，上海领众公司中途擅自退租的，上海领众公司应按提前退租天数的租金的壹倍向原告支付违约金。合同签订后，自2018年2月起，上海领众公司逾期不支付房屋租金累计超过三个月。2018年6月15日，原告与上海领众公司签订《解约协议》，约定：一、原告与上海领众公司同意自《解约协议》签订之日起解除《上海市房屋租赁合同》；二、原告与上海领众公司签署本解约协议后100个工作日内(截止2018年11月8日)，上海领众公司需向原告支付2,240,000元，其中包含拖欠租金累计960,000元，免租期租金1,280,000元。但截至起诉之日，上海领众公司仍未按照《解约协议》中的约定向原告支付相应款项，已经构成违约。上海领众公司为自然人独资有限责任公司，爱伦克为自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，爱伦克不能证明公司财产独立于自己财产的，应对上海领众公司的债务承担连带责任，故提出如上诉讼请求。上海领众公司、爱伦克辩称，不同意原告的全部诉请。原告主张依据的租赁合同不是上海领众公司与原告签订。租赁合同、解约协议以及回函上的章均是上海领众公司的合同专用章，并非公司的公章(公章在爱伦克处)，该合同专用章可能是李伟明私刻，李伟明使用合同章也没有经过公司股东的同意，签订租赁合同是李伟明的个人行为。公司注册资金为50万元，但租赁房屋的租金为32万元/月，租金债务远远超过公司注册资金，合同的订立有违常理，原告与李伟明存在恶意串通的可能，李伟明作为公司法定代表人超越权限订立租赁合同，其代表公司的行为亦应属无效，该行为只能约束李伟明个人。根据不动产登记资料，系争房屋属于花园住宅，原告与李伟明订立的合同约定房屋用途是办公、商业、会所及教育培训项目，根据《上海市房屋租赁条例》规定，改变房屋用途需要经过批准，未经批准的不得出租，所以系争房屋属于违规出租，该租赁合同只能做解除处理。对于爱伦克是否要承担连带责任，根据审计报告，爱伦克只向公司投入10万元，与公司无其他资金往来，不存在股东财产与公司财产不独立的问题，爱伦克无需承担连带责任。本院经审理认定事实如下：张文强、徐珺原系上海市安福路XXX弄XXX号(2幢、4幢)房屋的产权人，建筑面积为500平方米，房屋类型为花园住宅，用途为居住。2019年4月12日，系争房屋权利人变更为案外人上海岱淳企业管理有限公司。2017年4月28日，张文强、徐珺(出租方、甲方)与上海领众公司(乙方、承租方)通过德佑房地产经纪有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方作为系争房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。房屋建筑面积500平方米，房屋类型为花园住宅，用途为居住。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公、商业、会所及教育培训项目使用。月租金为320,000元，该房屋租金伍年内不变。自第陆年起，以壹年为周期，月租金递增5%。甲方应于2017年5月31日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2017年6月1日起至2027年5月31日止。其中2017年6月1日起至2017年9月30日为乙方装修期，甲方不收取租金。乙方应于每月29日前向甲方支付次月租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的万分之五支付违约金。甲方收取租金账户如下：户名MANKEUNGCHEUNG，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行为中国银行上海市中银大厦支行营业部。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，保证金为叁个月的租金960000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……3、乙方逾期不支付租金累计超过叁个月的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的壹倍向甲方支付违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。甲方落款处由张文强签字，徐珺并未签字，乙方处由李伟明签字并盖上海领众公司合同专用章。徐珺称其委托张文强代表其签字并提供《委托书》。合同签订后，原告与上海领众公司于2017年5月27日办理了房屋交接并签订了《房屋交接书》。原告于2017年5月27日收到系争房屋保证金880,000元，原告与李伟明称该笔款项系李伟明向中介支付了保证金960,000元，中介在扣除张文强应承担的80,000元中介费后向原告转账880,000元，并提供2017年5月27日中介费发票(金额80,000元)。2017年10月至2018年1月的房屋租金1,280,000元由李伟明账户向原告给付。自2018年2月起，原告未收到任何租金。被告称公司财务由原法人李伟明控制，公司股东爱伦克并不知情。2018年6月15日，张文强、徐珺(甲方、出租方)与上海领众公司(乙方、承租方)签订《解约协议》，约定，因乙方逾期不支付租金累计超过叁个月，符合合同解除条件。甲、乙双方同意自本协议签订之日起解除租赁合同。待本协议各方履行完毕本协议事项后，甲、乙双方就该合同租赁事项再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任；甲方收取的房屋保证金960,000元不予退还；双方签署本解约协议后100个工作日内，乙方需向甲方支付2,240,000元，其中包含拖欠的租金累计960,000元，免租期间租金1,280,000元。甲方落款处由张文强签字，乙方处由李伟明签字并盖上海领众公司合同专用章。《解约协议》签订后，原告自行收回系争房屋。因原告未收到协议约定的款项，2018年11月11日，张文强向上海领众公司发送《律师函》，要求上海领众公司按照《解约协议》的约定向原告支付租金2,240,000元。李伟明称其收到该《律师函》。后李伟明向原告回函称，因公司行政管理人员出现问题，正在配合政府部门调查，在调查过程中，公司将会负责对延迟付款而产生的利息问题。回函底部由李伟明签字并盖有上海领众公司的合同专用章。另查明，上海领众公司自2015年7月变更为一人有限责任公司(自然人独资)，注册资本为500,000元，法定代表人为李伟明(执行董事)，股东为爱伦克(监事)。根据章程显示，股东爱伦克的出资额为500,000元，出资方式为货币，第一期为100,000元，出资时间为2009年8月20日，第二期为400,000元，出资时间为2019年8月27日之前。2019年9月3日，上海领众公司法定代表人变更为许豪樑，并将出资时间变更至2039年8月26日。审理中，被告提供《张文强与上海领众公司资金往来的审计报告》，拟证明张文强2017年7月7日至2017年10月4日期间，曾汇款给上海领众公司16,380,000元，但领众公司未划款至张文强账户用于支付租金，领众公司收到张文强汇款后汇给李伟明11,800,000元，经质证，原告对该证据的真实性不予认可,认为系被告单方制作，张文强汇入上海领众公司的钱款系投资款，被告应负担的租金已通过李伟明账户支付给原告张文强的账户。审理中，原告提供张文强与上海领众公司签订的《学校股份合作协议书》，拟证明张文强与上海领众公司在上海大虹桥开办足球寄宿学校，张文强的出资系投资款，经质证，被告称虽协议书盖有上海领众公司的合同章，但并不能体现公司行为，系李伟明个人行为，由李伟明负责。李伟明对该合作协议书没有异议，系其签字盖章，并称足球寄宿学校并非本案租赁合同要合作的项目，租赁系争房屋是用于开幼儿园，并非原告投资。审理中，被告提供《上海领众教育信息咨询有限公司与股东爱伦克往来款项专项审计报告》(2019年5月10日)，显示根据上海领众公司提供的2016年3月1日至2019年1月31日止的记账凭证、会计账册及其他相关会计资料，经审计未发现股东爱伦克第二期出资400,000元的有效原始会计资料，未发现股东爱伦克此期间在上海领众公司报销或列支费用、开支等情况，亦未发现在此期间股东爱伦克与上海领众公司有相关业务往来及发生应收、应付往来款项的情况。经质证，原告对该审计报告真实性不认可，认为系被告单方制作，且根据《张文强与上海领众公司资金往来的审计报告》显示，资金进入上海领众公司后就转入李伟明账户，李伟明与爱伦克为共同行为人，李伟明是受爱伦克委托实际经营管理公司，故上海领众公司与爱伦克存在着财产混同，且爱伦克第二期出资并未到位，亦应承担连带责任。审理中，原告提供李伟明2017年8月15日至2017年9月18日期间招商银行交易明细，拟证明上海领众公司通过法人李伟明的账户与爱伦克进行资金往来，两被告财产发生混同，被告爱伦克应对上海领众公司的债务承担连带责任。经质证，两被告对证据的真实性没有异议。交易明细表载明，2018年8月16日-8月18日、8月21日-8月22日期间，上海领众公司每日分别向李伟明转账20万元、25万元，李伟明于当天转账给爱伦克20万元；2017年8月24日，上海领众公司转账给李伟明20万元，当天，李伟明转给爱伦克20万元；2017年8月28日-2017年9月15日期间，李伟明又多次转账给爱伦克钱款。爱伦克称因李伟明与爱伦克存在借贷关系，故双方有大笔资金往来，并提供一份爱伦克招商银行2012年8月1日至2018年7月28日期间的交易明细表，称2015年4月24日开始爱伦克与李伟明开始有资金往来，李伟明分别于2015年4月24日、5月5日、5月6日、5月9日、5月14日、5月19日向爱伦克转账。原告对该银行交易明细真实性无异议，但认为根据被告提供的交易明细，均显示李伟明向爱伦克转账，无法证明双方存在借贷关系或其他经济往来纠纷。审理中，李伟明到庭称，公司具体事务由李伟明出面运营，但爱伦克对公司所有事务均是明知的。合同章虽由其保管，但由爱伦克刻好后交给李伟明保管。公章和营业执照在爱伦克处。合同虽未盖有公章，但爱伦克在合同签订后至系争房屋处看过房屋，其对签订合同是明知的。支付租金和保证金的钱款均来自公司的投资款，由公司打款给李伟明后由李伟明支付给原告，打款均经爱伦克同意。合同签订后，被告并未对系争房屋进行装修，后爱伦克称办学的项目没有审批下来，故与原告解除了合同。本院认为，李伟明为上海领众公司的法定代表人和执行董事，负责公司的日常运营，李伟明在合同及协议上签字并盖公司合同专用章的行为，对外是一种公司行为，上海领众公司应当受合同和协议的约束，被告辩称合同及协议上未盖有公章且公司股东爱伦克对此并不知情，这系被告公司内部经营管理问题，不能当然地否定李伟明作为法定代表人的身份以及盖章效力，其内部管理及人员管理问题不影响公司签章以及公司法定代表人的对外效力，故对被告的辩称意见，本院不予采信。且从合同履行情况看,合同约定租赁目的为办公、商业、会所及教育培训项目，与被告公司的经营范围具有一定的关联性，原告作为出租人已履行了交房的义务，李伟明亦代上海领众公司向原告支付了租金，合同实际已经履行，至于系争房屋是否使用并不影响合同的效力和履行，审计报告显示的张文强与上海领众公司的资金往来与本案亦不具有关联性，被告辩称原告与李伟明恶意串通合同应属无效，没有事实依据，本院不予采信。被告辩称合同租赁目的与房屋性质不符，合同在成立时已解除，没有法律依据，本院亦不予采信。现张文强与上海领众公司已协议解除租赁合同，徐珺虽未在《上海市房屋租赁合同》及《解约协议》中签字，但因其已出具《委托书》委托张文强签字，其有权行使受托人对第三人的权利，故两原告依据《解约协议》主张拖欠的租金和免租期的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。张文强与上海领众公司在《解约协议》中虽未约定逾期支付租金的利息，但因上海领众公司未按期向原告支付租金使原告产生了利息损失，原告按照中国人民银行贷款利率的标准主张自2018年11月9日开始的利息损失，于法无悖，本院亦予以确认。至于原告要求爱伦克对上海领众公司的债务承担连带清偿责任，根据《公司法》的规定，一人公司股东需对其个人财产独立于公司财产承担相应的举证责任。现被告虽提供了《上海领众教育信息咨询有限公司与股东爱伦克往来款项专项审计报告》以证明爱伦克的财产独立于上海领众公司的财产，但该报告系被告单方事后制作，根据《公司法》六十三条的规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计，现被告未能提供每年财务审计报告，且被告在庭上称公司财务由原法人李伟明控制，但现又根据公司2016年3月1日至2019年1月31日止的记账凭证、会计账册及其他相关会计资料编制了专项审计报告，故该审计报告无法客观真实反映被告公司财务情况，亦无法充分证明公司财产独立于爱伦克个人财产，根据原告提供的李伟明的转账记录，公司转给李伟明的资金有多次在短时间内流向爱伦克账户，爱伦克称与李伟明之间存在借贷关系，但未提供相关证据予以佐证，不能排除两被告之间财产存在混同，因被告未进一步举证，故对原告要求被告爱伦克承担连带清偿责任的诉请，本院依法予以支持综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，判决如下：一、上海领众教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向张文强、徐珺支付2018年2月至2018年4月期间的房屋租金960,000元以及2017年6月至2017年9月房屋免租期内的租金1,280,000元；二、上海领众教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向张文强、徐珺支付逾期支付租金的利息(以2,240,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年11月9日计算至实际支付之日止)；三、爱伦克对上海领众教育信息咨询有限公司在本判决主文第一、二项中的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计12,552元，由上海领众教育信息咨询有限公司、爱伦克负担。如不服本判决，张文强、徐珺可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，上海领众教育信息咨询有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕二〇一九年十月十八日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。