山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初1608号原告：杨鼐，男，1991年7月3日出生，汉族，中国重汽集团医院职工，户籍所在地山东省高青县，现住济南市委托诉讼代理人：郭浩亮，北京市京大（济南）律师事务所律师。被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市,现办公地址济南市市中区共青团路绿地中心32、33层。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：姜文明，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐路遥，山东辰静律师事务所律师。原告杨鼐与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨鼐及其委托诉讼代理人郭浩亮，被告绿地公司的委托诉讼代理人齐路遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨鼐向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿地公司在一个月内对杨鼐购买的位于绿地中央广场C-1地块C栋113号房屋修缮完毕；2.请求绿地公司赔偿杨鼐经济损失35万元；3.请求判令绿地公司承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2014年1月21日，杨鼐与绿地公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同编号：销售（字）201410576628，由杨鼐购买绿地公司开发的绿地中央广场C-1地块C栋113号房屋。杨鼐依约定全部履行了合同义务。2016年10月16日绿地公司向杨鼐交付房屋，杨鼐发现房屋严重漏水，绿地公司告知杨鼐找他们自己的物业公司处理，物业公司在登记备案几个月后，告知是房屋内部漏水，属于建筑问题，不归物业公司管理。在推诿拖延近一年后，杨鼐伙同其他几名购房者一起去找绿地公司，绿地公司已经不在原注册地址办公。杨鼐认为，依据双方《济南市商品房买卖合同》第16条约定，绿地公司对所售房屋负有保修责任，绿地公司的违约行为导致至今房屋无法使用，给杨鼐造成巨大经济损失，现杨鼐依据法律规定，特诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，杨鼐放弃其第一项诉讼请求，并变更其第二项诉讼请求，要求绿地公司支付经济损失226552.48元，其中租金损失：租金按照整月计算，从收房的次月开始计算，即自2016年11月1日至2018年2月28日，计16个月，面积173.95平方米，按照评估报告每月71.40元/平方米，共计198720.48元；其中物业费损失：173.95平方米，共缴纳16个月，每平方米10元，共计27832元。综上，要求绿地公司支付上述两项费用共计226552.48元。绿地公司辩称，1.杨鼐未提供任何证据证明涉案房屋是否存在漏水以及漏水的原因，绿地公司及涉案商品房所在的物业公司也均未收到杨鼐要求处理房屋漏水的通知；2.涉案商品房所在的建筑工程已验收合格，不存在任何问题；3.绿地公司不存在任何违约行为，且杨鼐所称的房屋无法使用并不是绿地公司造成的；4.绿地公司同意按照合同约定为杨鼐修缮房屋，但绿地公司未给杨鼐造成任何损失，不应承担杨鼐所称的经济损失。综上，请求法院依法驳回杨鼐的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即杨鼐提交的商品房买卖合同、物业费发票、交房通知书、房屋验收单及钥匙留取条等，绿地公司提交的商品房预售许可证、建设工程规划核实证及其附表、房屋建筑工程竣工验收备案单等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月21日，绿地公司作为出卖人与作为买受人的杨鼐签订《济南市商品房买卖合同》,合同编号为销售（字）201410576628，合同约定杨鼐购买绿地公司开发的绿地中央广场C-1地块C栋113号房屋，建筑面积173.95平方米，套内建筑面积131.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积42.5平方米，该商品房的用途为商业用房。其中第八条“交付期限”约定出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十六条“保修责任”约定，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。该合同另包括附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：合同补充协议。合同补充协议第四条为关于房屋质量、装饰装修、设备标准的补充约定，该约定中未对商业用房的保修范围及期限进行特别约定。上述合同及附件还约定了其他事项。合同签订后，绿地公司于2016年10月11日向杨鼐发出交房通知书。2016年10月16日，杨鼐实际接收了涉案房屋，并在房屋验收单及钥匙留取条中签字，其中房屋验收单中记载：门口及楼梯漏水，漏水处墙皮脱落，二楼严重漏水，屋内已经有漏水处变色变形，金属材质锈蚀等等相关问题。当日，杨鼐缴纳了2016年10月17日至2017年3月31日期间的物业费9618.47元，上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司向其出具了收款收据。庭审中，证人叶剑霞、叶汝雄出庭作证，叶剑霞称，其和杨鼐一起在绿地中央广场买的房子，房屋都出现了同样的漏水问题，杨鼐房子漏水很严重，但其不清楚漏水原因。叶汝雄称，杨鼐房屋二层楼顶漏水，在靠近玻璃墙外面的边缘处漏水，二楼地面也有积水，一楼地面不知道从哪漏的，也有积水，2017年10月份其与杨鼐两个人一起去杨鼐的房子里拍的照片。2018年3月，绿地公司对涉案房屋及二、三楼之间的平台进行了维修，绿地公司认可公用部分与涉案房屋交接处漏水，涉案房屋屋内具体漏水处为二楼的天花板。审理过程中，杨鼐向本院申请对涉案房屋的月租金价格进行鉴定，本院对外委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行司法鉴定，该鉴定机构于2018年9月14日出具鲁舜鉴字【2018】第4015号《房地产咨询报告书》，鉴定结论为：济南市西客站绿地中央广场C-1地块C栋113号房屋，（商业用房）2018年8月22日价值时点的房屋租金为：月租金单价：71.40元/㎡.月。绿地公司对该鉴定结论提出异议，认为该报告仅采用一种评估方法，缺乏对比，得出的结论不具有科学性、合理性，不应作为本案的定案依据。杨鼐同意鉴定机构的鉴定报告意见。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方争议的焦点为：一、绿地公司是否应当支付杨鼐的经济损失；二、损失数额如何确定。关于争议焦点一，绿地公司是否应当支付杨鼐的经济损失。本院认为，杨鼐与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及合同附件，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，绿地公司在与杨鼐签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故上述合同合法有效，双方均应当全面履行上述合同的义务。该合同第十六条第三款约定：“买受人购买的商品房为非住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”本案涉案房屋的用途为商业用房，虽然双方签订的补充协议中并未对保修范围、保修期限和保修责任等进行明确约定，但是杨鼐提供的证据能够证明，涉案房屋自交付时就存在漏水问题，经过绿地公司的维修，至2018年3月漏水问题才得以改善的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，对于涉案房屋自交付时就存在的漏水问题，绿地公司未在合理期限内予以修复，客观上影响了杨鼐对涉案房屋的支配使用，由此给杨鼐造成的损失，绿地公司应当承担赔偿责任，故杨鼐要求绿地公司支付经济损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点二，损失数额的确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，因涉案房屋为一、二层，漏水点为二层公共平台与涉案二层房屋交接处，杨鼐认可2018年3月通过维修其房屋漏水问题已得到改善且涉案房屋现已出租，综合考虑漏水点所影响的区域、本案杨鼐的报修情况及其所负的防止损失扩大的义务、涉案房屋所在的商业环境的影响因素及双方诉辩主张，参照上述法律规定，本院酌定绿地公司宜按照鲁舜鉴字【2018】第4015号《房地产咨询报告书》评估的月租金单价（71.40元/㎡.月）标准的50%向杨鼐支付自2016年11月1日至2018年2月28日期间的租金损失。根据上述评估租金标准，经计算，2016年11月1日至2018年2月28日期间绿地公司应支付杨鼐租金损失99360.24元（71.4元/㎡.月×173.95㎡×16个月×50%）。杨鼐要求绿地公司支付物业费损失及超出上述范围的租金损失，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨鼐支付租金损失99360.24元。二、驳回原告杨鼐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，由原告杨鼐负担4750元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担1900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李巧英人民陪审员  郑乃民人民陪审员  王 杰二〇一九年一月三十日书 记 员  白 璐