江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0205民初5740号 原告（反诉被告）：无锡伟硕久海纳物流有限公司，住所地无锡市新吴区春潮花园******。 法定代表人：胡银芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张娟，江苏雅言律师事务所律师。 被告（反诉原告）：无锡慧谷供应链管理有限公司，住所地无锡，住所地无锡市锡山区锡北镇锡港路张泾东段**> 法定代表人：赵见明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆许勇，江苏陆陈单律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，江苏陆陈单律师事务所律师。 原告无锡伟硕久海纳物流有限公司（以下简称伟硕公司）与被告无锡慧谷供应链管理有限公司（以下简称慧谷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序审理，于2018年12月5日组织证据交换。（2018）苏0205民初6079号慧谷公司诉伟硕公司租赁合同纠纷案，本院于2018年11月8日受理后，经审查认为前述两案系基于同一事实发生的纠纷，遂作出裁定：（2018）苏0205民初6079号案件并入（2018）苏0205民初5740号案件审理。本院将（2018）苏0205民初5740号案件作为本诉，（2018）苏0205民初6079号案件作为反诉，合并审理，并于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伟硕公司的委托诉讼代理人张娟，被告（反诉原告）慧谷公司的委托诉讼代理人陆许勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告伟硕公司向本院提出诉讼请求：1、判令慧谷公司立即给付伟硕公司违约金1065434.64元及30万元保证金；2、判令慧谷公司立即赔偿净值损失共计2717900.17元；3、判令慧谷公司立即给付伟硕公司搬迁及应急费用共计1120627.08元。诉讼中，伟硕公司增加诉讼请求：4、判令解除伟硕公司、慧谷公司之间的租赁合同；5、判令慧谷公司支付伟硕公司新建场地所需的费用5481270元；6、判令慧谷公司赔偿其于2018年11月28日、29日被封堵大门而产生的损失67000元。事实和理由：慧谷公司与无锡市伟硕运输有限公司（以下简称伟硕运输公司）于2015年5月26日签订租赁合同，后慧谷公司、伟硕公司、伟硕运输公司于2015年6月5日签订三方协议，约定伟硕运输公司将其与慧谷公司签订的租赁合同项下的全部权利义务转让给伟硕公司。根据前述租赁合同约定，慧谷公司将其名下的位于无锡市锡山区的工业用地出租给伟硕公司用于汽车的存放和分拨；合同租期5年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止。合同签订后，伟硕公司投入大量的人力、物力、财力对上述土地进行填埋、硬化、消防等建设，将此块荒芜之地建设成可用之地。2017年8月8日，慧谷公司通知伟硕公司，因慧谷公司的原因导致合同无法继续履行，但双方并未协商赔偿事宜。2018年9月30日，伟硕公司和慧谷公司就相关违约金及赔偿金数额商议不成的情况下，慧谷公司采取断水、断电的方式强迫伟硕公司搬离上述场地，给伟硕公司造成严重的损失及不良影响。伟硕公司认为，慧谷公司单方面解除合同，应当按照租赁合同的约定给付三个月租金的违约金，并且应当赔偿伟硕公司为此所遭受的损失，包括：伟硕公司投入大量资金用于上述土地的建设，租期本为五年，现由于慧谷公司的原因导致剩余月份无法继续租用，故相应的固定资产未折旧部分即固定资产净值属于伟硕公司的直接损失；伟硕公司租用上述土地主要用于存放汽车，因慧谷公司单方面违约，伟硕公司需将上述土地上停放的属于第三方的车辆、维修房、喷字房、洗车机等转移至新的场地，所需要的费用也应由慧谷公司赔偿；慧谷公司在未经伟硕公司同意的情况下采取断电、断水的行为，伟硕公司为了维持正常经营采取接电、发电机发电、购水等措施，产生额外的应急费用，应由慧谷公司赔偿。综上，伟硕公司提出前述诉讼请求。 被告（反诉原告）慧谷公司辩称及反诉称，2015年5月26日，慧谷公司与伟硕运输公司签订租赁合同。2015年6月5日，慧谷公司、伟硕运输公司、伟硕公司签订三方协议，约定由伟硕公司受让伟硕运输公司在租赁合同中约定的所有权利义务。2016年3月17日，慧谷公司与无锡市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，支付4664万元受让案涉地块使用权，2016年5月9日取得不动产权登记。该地块用途明确为二类工地，一类物流仓储用地。根据国有建设用地使用权出让合同约定，上述地块在未按合同约定完成建设前，不得出租、转让、抵押，建设周期自2017年3月31日至2019年3月31日，慧谷公司随即将上述情况告知伟硕公司，要求其早日寻找其他场地，上述地块当时尚存在其他问题，开工建设前，伟硕公司仍可暂用上述场地，但最迟不超过2018年5月。2018年5月，慧谷公司根据政府规定拟开始开工建设上述地块，遂要求伟硕公司迁出，但伟硕公司不予理睬。租赁合同签订后，伟硕公司未按约定方式支付租金，仅于每月支付次月租金，至2018年9月，伟硕公司未支付次月租金，并委托律师发函明确表示不再支付任何费用。2018年10月2日，慧谷公司回函通知伟硕公司因伟硕公司明确表示不再支付租金，双方合同立即解除，伟硕公司应当立即迁出承租场地，但伟硕公司至今未迁出。慧谷公司认为，案涉租赁合同违反了国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，应属无效，双方均有责任，应各自承担损失，且伟硕公司尚应按租金标准支付至实际迁出之日的实际使用费。另外，伟硕公司无权继续占有承租的土地，应当立即迁出，伟硕公司拒不迁出将使慧谷公司无法按照政府规定及出让合同约定完成建设，案涉土地已被认定为闲置土地，将有可能被征收土地闲置费，金额为土地出让金的20%即928万元，如土地被收回还将造成当初购买土地使用权价格与现在市场购买价格差价5000多万元损失，该两部分损失完全是伟硕公司拒不迁出造成的扩大损失，应由伟硕公司承担赔偿责任。据此，慧谷公司向本院提出反诉请求：1、依法确认慧谷公司与伟硕公司签订的租赁合同无效；2、判令伟硕公司立即迁出承租场地，将承租场地恢复原状，并赔偿慧谷公司自2018年10月1日起至实际迁出之日、按每月355144.88元计算的实际使用费；3、判令伟硕公司赔偿慧谷公司经济损失928万元。 经审理查明： 一、租赁合同的订立及转让。2015年5月26日，慧谷公司与伟硕运输公司签订一份租赁合同，约定：1、伟硕运输公司租赁慧谷公司所有的位于无锡市锡山区的场地；2、土地性质为工业用地；3、租赁期间，伟硕运输公司可根据双方审定的方案对场地进行改造，费用由伟硕运输公司负担；4、慧谷公司拥有租赁标的的土地使用权，如因土地使用权问题发生争议，造成伟硕运输公司不能正常使用该标的土地，伟硕运输公司有权单方面解除合同，慧谷公司支付20万元违约金，慧谷公司损失自负；5、慧谷公司同意并确认租赁标的能用于汽车（商业用途车）的存放及分拨；6、租期五年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止；7、慧谷公司提供的土地（C地块）共计120亩，租金为3万元/年/亩；土地租金每一个自然年度涨幅为5%，即2015年6月1日至2015年12月31日，租金为3万元/年/亩；2016年1月1日至2016年12月31日，租金为31500元/年/亩（3万元×1.05）；2017年1月1日至2017年12月31日，租金为33075元/年/亩（31500元×1.05）；以此类推，2018年租金为34728.75元/年/亩，2019年租金为36465.18元/年/亩，2020年租金为38288.45元/年/亩；第一自然年度租金为210万元，第二自然年度租金为378万元，第三自然年度租金为3969000元，第四自然年度租金为4167450元，第五自然年度租金为4375822.5元，第六自然年度租金为1914422.5元，慧谷公司收款后在十个工作日内，为伟硕运输公司开具增值税发票；8、合同签订后，慧谷公司保证伟硕运输公司在5月31日前进场，以便伟硕运输公司对场地进行改造施工，自进场改造至2015年5月31日，慧谷公司不收取此期间的场地租赁费用；9、租金支付的方式采取押一付三形式，即慧谷公司正式通知伟硕运输公司进场前，伟硕运输公司需向慧谷公司支付30万元作为土地租赁保证金，之后每一个季度向慧谷公司交付一季度租金，租金交付日期应在下一季度开始前一天缴付完毕，即2015年6月1日至2015年8月31日期间的租金，应在2015年5月31日前缴纳。双方合同期结束后，慧谷公司退还保证金30万元；10、自合同生效之日起，场地水、电费用由伟硕运输公司自行负担，慧谷公司提供水、电接口;11、慧谷公司依约收取租金并开具发票，慧谷公司提供的租赁标的，由此合同引起的土地中介费用由慧谷公司全部承担，如需改造，费用由伟硕运输公司承担；12、慧谷公司应提供土地证明，如暂时无法提供，则需说明土地证明交付时间，以保护伟硕运输公司权益，在伟硕运输公司施工及竣工后使用运营过程中，如被政府职能部门终止或勒令拆除，伟硕运输公司应配合慧谷公司进行整改，整改费用全由慧谷公司承担；13、双方一致确认C地块所有青苗补偿以及当地农民的任何赔偿均由慧谷公司承担；14、合同解除或到期后，伟硕运输公司在慧谷公司地面上自建及安装的所有附件和设施归伟硕运输公司所有（不含地面），伟硕运输公司承诺在两个月内清除所有场内物资；15、租赁期间，双方不得违法解除合同，如因任何一方违约造成本合同不能履行而解除，违约方应当向守约方赔偿相当于三个月租金的违约金，如因政府原因造成此合同无法继续履行，涉及任何赔偿问题由双方友好协商解决。2015年6月5日，慧谷公司、伟硕运输公司和伟硕公司签订一份三方协议，约定：慧谷公司与伟硕运输公司就伟硕运输公司租赁慧谷公司无锡市锡山区锡北镇锡东大道以西、泾阳路东的地块达成一致签订了租赁合同，租赁期间自2015年6月1日起至2020年5月31日；2015年6月5日起，伟硕运输公司自愿将合同项下的全部权利、义务一并转让给伟硕公司且伟硕公司同意接受。 二、国有建设用地使用权的取得。2016年3月17日，出让人无锡市国土资源局和受让人慧谷公司签订一份国有建设用地使用权出让合同，约定：出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施；本合同项下出让宗地编号为XDG（XS）-2015-12号，宗地总面积81810平方米，出让宗地面积为81810平方米，本合同项下的出让宗地坐落于锡山区；本合同项下出让宗地的用途为二类工业、一类物流仓储用地；出让人同意在2016年6月30日前将出让宗地交付给受让人；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为4664万元，每平方米570元；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2017年3月31日前开工，在2019年3月31日前竣工；受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年；受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变，在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记；……。2016年1月1日，慧谷公司向无锡市国土资源局支付4664万元。2016年5月9日，慧谷公司办理了上述国有建设用地使用权的登记，领取了编号为苏（2016）无锡市不动产权第0047553号不动产权证书，载明权利人慧谷公司、单独所有、坐落锡山区、权利性质出让、本宗地用途为二类工业、一类物流仓储用地、宗地面积81810平方米。 三、租赁合同的履行。租赁合同签订后，慧谷公司即将案涉地块交付伟硕运输公司使用。2015年9月18日，伟硕公司向慧谷公司发出商务协调函，告知案涉场地已于2015年8月6日正式完工并启用，要求慧谷公司按约提供正常、有效的消防用水及土地证明，并告知案涉承租地块实测面积为110亩要求按实际面积结算租金。2015年12月8日，慧谷公司向伟硕公司出具一份承诺书，载明：“兹有慧谷公司在锡山区余亩，建设物流园区，其中南侧C地块122亩土地已经省人民政府批复，按照计划锡山区国土分局将于2015年12月下旬将该地块挂牌。根据我公司与锡北镇人民政府协议，我公司将于2016年1月摘牌取得该块土地使用权，并承诺于2016年1月底前办妥该地块国有土地使用权证。”2015年7月至2018年8月，伟硕公司共计向慧谷公司支付2015年6月至2018年9月的租金12922109.6元（按实测面积，对照租赁合同约定的租金标准计算），另支付保证金30万元。伟硕公司、慧谷公司确认2018年月租金为355144.88元。 四、闲置土地的认定及双方协商解除合同。2018年2月1日，无锡市国土资源局锡山分局向慧谷公司发出闲置土地提醒书，提醒慧谷公司双方于2016年3月17日签订的国有建设用地使用权出让合同所涉宗地，约定的动工日期为2017年3月31日前，但慧谷公司仍未开工，要求抓紧时间开工建设，如延迟开工一年以上二年以下的，将按照合同约定征收闲置费。2018年5月4日，无锡市国土资源局向慧谷公司发出闲置土地调查通知书，要求慧谷公司配合调查上述宗地是否因未开工建设构成闲置土地。2018年11月5日，无锡市国土资源局向慧谷公司发出锡锡国土资闲定告[2018]51号闲置土地认定告知书，认定上述宗地为闲置土地，闲置满一年，未满两年，闲置原因为：用地单位自身原因造成土地闲置，应按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。 2017年8月8日，慧谷公司向伟硕公司发出书面通知，告知伟硕公司其于2017年4月5日接到无锡市国土资源局对案涉承租地块限期开工的通知，且与政府协商延期开工未果的情况下，正式通知伟硕公司其拟于2017年9月在C地块东北侧开建约4000㎡建筑占地的仓库。2018年5月2日，慧谷公司书面通知伟硕公司，因政府原因造成合同无法继续履行，请伟硕公司于2018年5月30日前搬离案涉地块，其将按约承担违约责任。2018年7月26日，慧谷公司书面通知伟硕公司，要求于2018年8月15前在案涉地块东北侧前让出空地12亩供其前期开工准备，其将及时签订退出协议并支付违约金。2018年8月18日，慧谷公司书面通知伟硕公司，要求：2018年8月25日前在案涉场地东北侧让出10亩土地以供其开工建设，其将在泾祥路北侧无偿提供临时停车场地；2018年12月31日前全部交出租用场地，相关补偿协议根据约定执行。2018年9月30日，慧谷公司书面通知伟硕公司：1、建议伟硕公司于当天下午即完成与华方建设公司场地租赁签约，如不行则可由其负责与华方建设公司签约，后续相关责任由其承担；2、补偿金方案应在其提出的合理基础上协商；3、如拒绝以上两条建议，一切后果由伟硕公司承担。2018年9月30日，伟硕公司向慧谷公司发出律师函，载明：双方之间的租赁合同约定租赁期限至2020年5月31日，现慧谷公司单方面提出解除合同，双方于2018年9月30日就违约金及赔偿事宜进行协商未果，伟硕公司认为：1、慧谷公司违约在先，应当按约赔偿相当于三个月租金的违约金即为1041862.5元；2、由于合同约定的租赁期限未到期，而伟硕公司在入场时投入大量的资金及人力、物力用于土地硬化和配置相关设施。故要求赔偿相应资产未折旧部分、收益损失、场地搬迁人工物流费、间接损失等；3、伟硕公司与上汽大通汽车有限公司（以下简称上汽公司）签订了场地租赁协议，租期为2015年7月1日至2020年6月30日，现由于慧谷公司违约导致伟硕公司与上汽公司之间的合同也无法继续履行，如因此而产生赔偿将向慧谷公司追偿；4、伟硕公司并未与华方建设公司达成租赁其场地的一致意见；5、由于慧谷公司向伟硕公司发出解除租赁合同的通知，现就慧谷公司应当支付的违约金及赔偿金额商谈未果，故伟硕公司暂不支付后期租金，待上述问题处理后另行协商。 审理中，双方对以下事实存有争议：第一，案涉租赁合同是否有效？第二，如租赁合同无效，慧谷公司、伟硕公司是否对造成合同无效有过错？第三，如合同有效，伟硕公司是否有权要求解除合同?是否有权要求慧谷公司赔偿损失？损失如何确定？ 关于争议事实一，案涉租赁合同是否有效？伟硕公司认为，案涉租赁合同有效。慧谷公司则认为：1、案涉租赁合同违反了其与政府签订的土地出让合同的约定，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条的规定，本案符合条款中没有按照出让合同规定期限和条件投资开发、利用土地的情形，土地使用权不得出租，故案涉租赁合同为无效合同；2、慧谷公司先后于2018年5月2日、2018年7月26日、2018年8月18日、2018年9月30日书面通知要求伟硕公司迁出承租场地；2018年9月30日，慧谷公司还发出律师函，当时误认为合同有效，根据伟硕公司的行为，明确提出解除合同；在2018年12月5日的证据交换中，伟硕公司增加诉讼请求要求解除合同，慧谷公司当即表态，如果租赁合同认定为有效，则合同已经于2018年9月30日解除，最迟也于伟硕公司诉状载明的2018年10月15日解除。 关于争议事实二，如租赁合同无效，慧谷公司、伟硕公司是否对造成合同无效有过错？慧谷公司认为：1、案涉2015年5月26日的租赁合同违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，应属无效，双方均有责任，应各自承担损失；2、伟硕公司在主张解除合同的前提下仍然占用土地，所以一旦慧谷公司被征收土地闲置费，该部分损失属于伟硕公司继续占有导致的扩大损失，应当由伟硕公司承担。土地出让金4664万元，如果慧谷公司被征收闲置土地费，金额为土地出让金的20%即9328000元，反诉诉请中计算为928万元有误，因为该损失目前尚未发生，但考虑到诉讼周期较长，有可能会产生，故暂时不做调整。伟硕公司则认为，合同法规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，案涉租赁合同如被认定无效，伟硕公司并无过错，慧谷公司应当返还其已支付的租金1200余万元及其在该土地上的建设投资，并且是补偿土地填埋、硬化、消防等所有建设的现有价值而不是现主张的未使用月份进行折价。 关于争议事实三，如合同有效并解除后，伟硕公司损失如何确定？伟硕公司主张因合同解除所产生的损失包括：1、提供仓建、消防、场地增建等支出凭证，证明2015年5月至7月，伟硕公司对案涉地块进行仓建、消防、场地增建等建设，本在租期内折清，现因合同解除而产生净值损失，共计2717900.17元。①第一项仓建，总额原值6295482.2元，计提原值6295482.2元，租期5年折清即折旧60个月，单月计提折旧额104924.7元，从租期开始即2015年6月1日至2018年10月1日计40个月，累计折旧104924.7×40=4196988元，净值=计提原值-累计折旧为6295482.2-4196988=2098494.2元；②第二项消防，总额原值278223.5元，计提原值278223.5元，起算点是该项消防建设完工并投入使用的时间点2016年10月31日，租期内折清即折旧43个月，单月计提折旧额6470.31元，从2016年10月31日开始至2018年10月1日计23个月，累计折旧278223.58÷43×23=148817.13元，净值=计提原值-累计折旧为278223.5-148817.13=129406.37元；③第三项场地增建，总额原值735000元（发票总金额是147万元，涉及两块地，讼争中的土地只占一半，故讼争土地中的增建部分原值主张为735000元），计提原值735000元，起算点是该项场地增建部分完工并投入使用的时间点2017年12月1日，租期内折清即折旧30个月，单月计提折旧额24500元，从2017年12月1日开始至2018年10月1日计10个月，累计折旧735000÷30×10=245000元，净值=计提原值-累计折旧为735000-245000=490000元。以上三项的总原值是7308705.7元，累计净值合计为2717900.57元；2、搬迁及应急费用损失共计1120627.08元，包括移库费用（驳运805000元、人工费35000元、维修房搬迁费10万元、喷字房搬迁费8万元）、洗车机拆装费用65500元、应急费用35127.08元，其中移库及洗车机拆装费用未发生，应急费用已经实际发生，提供上汽大同公司出具的车辆移库费用清单、第三方出具的洗车机拆装费用清单，证明伟硕公司移库产生的必要费用；提供应急费用凭证，包括：2018年10月17日费用报销单以及定额发票2张、发票1张、农行银行回单1张，购买油桶、机油及复印费390元；2018年10月17日费用报销单以及收据3张、定额发票6张、农行银行回单1张，用于雨棚、饮水机、水票1130元；2018年10月17日费用报销单以及发票3张、农行电子回单1张，用于购买水箱、增压泵、抽水泵共计5342元；2018年10月17日费用报销单以及发票3张、农行电子回单1张，购买电缆、发电机、水电辅料共计23039.92元；2018年11月27日费用报销单以及电表初装费单据，电表初装费5708.08元，证明因慧谷公司自2018年10月1日起单方面采取断水断电的措施要求伟硕公司搬离，伟硕公司为通电用水所支出的应急费用；3、新建场地所需的费用5481270元，提供自行制作的重建仓库费用预估单、损失清单，证明伟硕公司新建场地预估费用5481270元，该部分损失尚未产生，但没有该笔费用就无法搬迁；4、慧谷公司于2018年11月28日、29日封堵大门禁止伟硕公司进出租赁场地造成其损失67000元，相关凭证尚未取得，损失金额系按照每天的营业额估算的。慧谷公司则认为：1、就伟硕公司主张的仓建、消防、场地增建的净值损失，对于伟硕公司关于仓建、消防、场地增建三项净值的计算方式以及折旧起算时间、原值数额均没有异议，但是上述净值的计算截止点是2018年10月1日，净值随着伟硕公司实际占有在不断减少，法院裁决时应考虑按照每月减少金额在裁决中列明；2、伟硕公司主张的搬迁费用，尚未发生，且相关单位均无价格评估、鉴定方面的资质，相应证据不应采信；伟硕公司主张的应急费用，与本案并无关联；3、伟硕公司主张新建场地所需费用5481270元，慧谷公司不应赔偿，且伟硕公司并无仓库，不存在重建仓库的问题；4、伟硕公司主张2018年11月28日、29日被封堵大门的损失67000元，伟硕公司亦主张解除合同，其即应立即迁出场地，慧谷公司组织施工机械在自己的场地上进行施工，合法合理。 上述事实，有伟硕公司提供的租赁合同、三方协议，慧谷公司提供的国有建设用地使用权出让合同、出让金收据、闲置土地认定告知书及当事人提供的其他证据、当事人陈述在案佐证。 本院认为，慧谷公司与伟硕运输公司签订案涉租赁合同，之后伟硕公司通过与慧谷公司、伟硕运输公司签订三方协议，承继伟硕运输公司在案涉租赁合同项下的全部权利义务，伟硕公司即为案涉租赁合同的承租人。 本案的争议焦点主要为：第一，案涉租赁合同是否有效？第二，如合同有效，伟硕公司是否有权要求解除合同?是否有权要求慧谷公司赔偿损失？第三，慧谷公司及伟硕公司主张的违约责任、赔偿责任如何确定？ 关于争议焦点一，合同的效力问题。本案中，慧谷公司与出让人无锡市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同约定，宗地建设项目于2017年3月31日前开工，于2019年3月31日前竣工。但是，慧谷公司并未按出让合同约定进行建设即将相应的国有土地使用权出租给伟硕公司。国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。本院认为，上述行政法规的相关规定，属于对土地使用权出租的管理性规定，而非效力禁止性规定。案涉租赁合同违反了上述土地使用权出租的管理性规定，并不导致合同无效的法律后果。慧谷公司主张合同无效，与法律规定不符，本院依法认定案涉租赁合同合法有效。 关于争议焦点二，合同的解除问题。基于争议焦点一的论述，案涉租赁合同合法有效。关于合同的解除，慧谷公司自2017年8月即书面通知伟硕公司其拟将对案涉地块进行开工建设，2018年5月慧谷公司书面告知伟硕公司其无法继续履行合同，2018年7月、8月、9月，慧谷公司再次书面通知伟硕公司搬离承租场地。根据2018年9月30日伟硕公司律师函所载内容可知，当日双方已就合同解除及赔偿问题进行协商，但因分歧较大而无法达成一致意见。本院认为，慧谷公司将未经开发建设的国有建设用地使用权进行出租，并在租赁期限届满之前明确表示不再履行租赁合同，其行为已构成违约，伟硕公司有权要求解除合同。本案中，伟硕公司以提起解除合同诉请的形式主张解除案涉租赁合同，且该部分诉请系其于2018年12月5日证据交换时当庭提出。据此，本院认为，合同自解除通知到达对方时解除，故案涉租赁合同于2018年12月5日解除。慧谷公司对案涉租赁合同的解除时间点有异议，主张其因伟硕公司拒付2018年10月起的租金而有权解除合同，认为案涉租赁合同于2018年9月30日已解除。对此，本院认为，承租人伟硕公司已通过律师函的形式明确告知慧谷公司，系因合同解除产生赔偿争议、赔偿数额无法确定而暂时停止支付租金，并非无正当理由未支付或迟延支付租金的情形，慧谷公司无权以此为由行使合同解除权。本院认为，案涉租赁合同解除后，慧谷公司应返还伟硕公司保证金30万元，伟硕公司清场后并迁出。又因伟硕公司仅支付租金至2018年9月30日且至本案结案时仍占用案涉场地，故伟硕公司尚应向慧谷公司支付自2018年10月1日起至合同解除之日的租金及合同解除后至实际迁出之日的实际使用费。本案中，慧谷公司、伟硕公司确认2018年每月租金为355144.88元，现慧谷公司在租赁合同约定的租金数额逐年递增的范围内按每月355144.88元主张租金及实际使用费，于法有据，应予支持。 关于争议焦点三，慧谷公司及伟硕公司主张的违约责任、赔偿责任。 关于伟硕公司的主张。首先，损失的分担。本院认为，案涉租赁协议的解除系出租人慧谷公司在约定的租赁期限届满之前明确表示不再履行合同的违约行为所致，但是本院亦认为，伟硕公司对己方损失的产生亦有过错。案涉租赁合同约定租赁期限为五年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止。租赁合同签订时，慧谷公司尚未与国土资源局签订土地出让合同，虽慧谷公司在后如约受让了案涉国有建设用地使用权并取得了权属证书，但其却未按出让合同约定自2017年3月31日起至2019年3月31日前进行宗地建设，仍将案涉地块出租给伟硕公司使用，致使案涉地块被国土资源局认定为闲置土地，面临被罚款或被收回的可能。本院认为，伟硕公司作为承租方，在订立租赁合同时并未对租赁物进行必要的注意，在合同履行过程中亦未及时注意出让合同关于宗地建设的约定以及出租人不履行宗地建设义务可能导致的法律后果，及时要求对租赁合同的相关内容进行变更。本院认为，伟硕公司因合同解除所致的损失，其自身对该损失的产生亦有部分过错，本院酌定相应减少慧谷公司的赔偿责任，由慧谷公司赔偿伟硕公司损失的70%。其次，伟硕公司损失的认定。伟硕公司主张损失及认定如下：其一，伟硕公司主张仓建、消防、场地增建等建设项目的净值损失，共计2717900.17元。对此，本院认为，慧谷公司对于伟硕公司关于仓建、消防、场地增建三项净值的计算方式以及折旧起算时间、原值数额均无异议，本院予以确认，但考虑到伟硕公司尚实际占有案涉地块，故上述净值的截止点应计算至伟硕公司实际迁出之日，据此，①第一项仓建，计提原值6295482.2元，从2015年6月1日起至实际迁出之日止，单月计提折旧额104924.7元，折旧60个月；②第二项消防，计提原值278223.5元，从2016年10月31日起至实际迁出之日止，单月计提折旧额6470.31元，折旧43个月；③第三项场地增建，计提原值735000元，从2017年12月1日起至实际迁出之日止，单月计提折旧额24500元，折旧30个月。以上三项净值=计提原值-累计折旧，折清为止；其二，伟硕公司主张搬迁及应急费用共计1120627.08元、新建场地所需费用5481270元，对此，本院认为，伟硕公司主张的搬迁及新建场地费用尚未实际发生，且并非因案涉租赁合同提前解除而产生的损失，故本院不予认定；其中主张的35127.08元应急费用，伟硕公司举证该部分费用系慧谷公司停止供电供水后实际发生费用，经本院审核其中部分费用亦属合理，本院酌情认定该部分损失为3万元；其三，伟硕公司主张2018年11月28日、29日被封堵大门产生的损失67000元，因伟硕公司并未提供相应的证据予以证明，故本院对该部分损失不予认定。再次，违约金请求权和损害赔偿请求权。伟硕公司在本案中除主张损失赔偿之外同时主张慧谷公司应支付按三个月租金计算的违约金1065434.64元，对此，本院认为，前述相当于三个月租金的违约金符合双方合同约定，但是违约金和损失赔偿不应同时支持，又因本案中伟硕公司仍占用案涉场地，慧谷公司所应承担的损失赔偿数额尚在变化中。本院认为，根据合同法的规定，至本判决生效之日，如违约金数额1065434.64元高于慧谷公司的损失赔偿数额，则慧谷公司应向伟硕公司支付违约金1065434.64元；如违约金数额1065434.64元低于慧谷公司的损失赔偿数额，则慧谷公司承担损失赔偿责任。 关于慧谷公司的主张。本案中，慧谷公司主张伟硕公司应赔偿其928万元损失。本院认为，该部分损失并未实际发生，且慧谷公司主张的928万元损失系因行政处罚而可能产生，本院不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、无锡慧谷供应链管理有限公司与无锡伟硕久海纳物流有限公司之间的租赁合同于2018年12月5日解除； 二、无锡伟硕久海纳物流有限公司于本判决生效之日起15日内清场并迁出承租的位于无锡市锡山区的场地； 三、无锡慧谷供应链管理有限公司于本判决生效之日起15日内向无锡伟硕久海纳物流有限公司返还保证金30万元； 四、无锡伟硕久海纳物流有限公司于本判决生效之日起15日内向无锡慧谷供应链管理有限公司支付租金及实际使用费（自2018年10月1日起至实际迁出之日止，按每月355144.88元计算）； 五、至本判决生效之日，如违约金数额1065434.64元高于无锡慧谷供应链管理有限公司的损失赔偿数额【仓建，计提原值6295482.2元，从2015年6月1日起至实际迁出之日止，单月计提折旧额104924.7元，折旧60个月；消防，计提原值278223.5元，从2016年10月31日起至实际迁出之日止，单月计提折旧额6470.31元，折旧43个月；场地增建，计提原值735000元，从2017年12月1日起至实际迁出之日止，单月计提折旧额24500元，折旧30个月，折清为止。以上三项净值=计提原值-累计折旧。损失赔偿数额=（三项净值之和+30000元）×70%】，则无锡慧谷供应链管理有限公司于本判决生效之日起15日内向无锡伟硕久海纳物流有限公司支付违约金1065434.64元；如违约金数额低于损失赔偿数额，则无锡慧谷供应链管理有限公司于本判决生效之日起15日内向无锡伟硕久海纳物流有限公司按前述损失赔偿数额进行赔偿； 六、驳回无锡伟硕久海纳物流有限公司的其他本诉诉请； 七、驳回无锡慧谷供应链管理有限公司的其他反诉诉请。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费197095元，财产保全费5000元，二项合计202095元，由伟硕公司负担50524元，由慧谷公司负担151571元（伟硕公司同意其预交的诉讼费中的50524元，本院不再退还，由慧谷公司在本判决生效之日起15日内向其直接支付）。反诉案件受理费60957元，财产保全费5000元，二项合计65957元，由慧谷公司负担65304元，由伟硕公司负担653元（慧谷公司同意其预交的诉讼费中的653元，本院不再退还，由伟硕公司在本判决生效之日起15日内向其直接支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  蔡永芳 人民陪审员  邵兴祖 人民陪审员  周 演 二〇一九年二月十八日 书 记 员  高 婷 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。 租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 第三十条土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。