北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初29777号原告（反诉被告）：北京京航正天装饰有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇双河路**，统一社会信用代码91110113769384170H。法定代表人：鲍正文，总经理。委托诉讼代理人：王玲，北京市天咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳恒伟，上海汉盛（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京武盛昌汽车销售服务有限公司，，住所地北京市顺义区仁和镇外二环西侧塔河村**统一社会信用代码91110113754661972N。法定代表人：史武，总经理。委托诉讼代理人：许力生，男，1957年6月12日出生，汉族，北京市顺义区光明街道法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）北京京航正天装饰有限公司（以下简称京航公司）与被告（反诉原告）北京武盛昌汽车销售服务有限公司（以下简称武盛昌公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京航公司之委托诉讼代理人靳恒伟，被告（反诉原告）武盛昌公司之法定代表人史武、委托诉讼代理人许力生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京航公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原被告签订的《租赁协议书》并判令被告自合同解除之日起三日内搬离北京市顺义区仁和镇双河路18号库房并将库房和相关场地交还给原告；2.被告支付2018年度未付租金400000元及逾期利息（以150000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月1日其至实际付清之日止；以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月1日起至实际付清之日止）；3.判令被告自2019年1月1日起，按照1369.86元/日的标准支付房屋占有使用费至被告实际腾退并交还房屋之日止，并以该日租金为基础按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息至清偿之日；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年1月1日，原被告就北京市顺义区仁和镇双河路18号库房及库房周边空地（库房东部以南围墙为准向北延伸113米长，18.9米宽，库房西部以南围墙为准向北延伸113米长，宽2.5米，库房北部自建房260平方米，南部自建房184.21平方米）协商一致，签订《租赁协议书》，约定原告将上述房屋及土地租赁被告使用，租赁期限为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。租赁期前5年租金为每年500000元，后5年租金为每年600000元，交纳方式为每年支付两次，半年一次，先期付款。合同签订后双方一直如约履行合同，直至合同签订后的第三年，即2018年。按照合同约定被告应分别于2018年1月1日及2018年7月1日向原告支付租金共计500000元，但被告仅支付了100000元租金后便不再继续支付。原告经多次沟通无果，于2018年9月11日向被告出具《催款函》，要求原告于收到该函后的3日内支付剩余租金，但被告至今仍未支付。无奈诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）武盛昌公司答辩并反诉称：不同意解除合同，双方应继续履行合同。双方于2015年1月13日签订《租赁协议书》后一直如约履行。2018年4月30日，反诉被告找来建筑队，将反诉原告承租场地北部的自建房260平方米用于摆放商品车的展厅、接待室和储物间共计320平米予以拆除，称是为了变更国有土地证，承诺三个月之内盖成二层展厅。但至今工程仍处於停工状态，造成反诉原告无法使用汽车展厅，直接损失426267.18元。2018年5月，反诉被告更换车间库房的顶棚防火板墙板向东加宽3米库房工程没有及时恢复防水，漏雨造成反诉原告巨大的经济损失118363.18元。此后双方协商，反诉原告于2018年7月16日将100000元租金通过手机银行转给反诉被告，要求尽快恢复展厅使用及经济损失的补偿，反诉被告不予理睬，反而诉至法院。依据合同法的相关规定，特提起反诉，请求：1.反诉被告赔偿因违约施工造成的经济损失544630.36元；2.反诉费由反诉被告负担。反诉被告京航公司辩称：1.反诉原告无故拖欠租金，其主张的不支付租金的理由不能成立：按照合同约定，反诉被告应于2017年12月31日之前支付2018年上半年租金，但其主张的汽车展厅拆除的时间为2018年4月30日，漏雨时间为2018年9月，上述时间均为约定的租金支付日期之后，不构成其不支付租金的理由；2.反诉原告的自建汽车展厅并非租赁合同约定的租赁标的，反诉原告就该展厅不具有合法的所有权，因拆除该展厅产生的纠纷不属于本案反诉的受理范围。反诉原告的自建展厅未取得相关政府部门审批，并非合法建设，反诉原告就其不具有合法所有权。双方签订的《租赁协议书》中，租赁标的为库房及库房周边空地，不包括反诉原告在空地上自建的房屋，故因该展厅拆除引发的纠纷不属于本案中的纠纷，应以侵权纠纷为由另案起诉。2018年3月23日，反诉被告接到顺义区国土局规划科发出的《仁和违法建设查处整改通知》，要求在2018年4月2日前拆除库房周边空地上的搭建房，反诉被告已通知反诉原告拆除，但拆除并非由反诉被告实施，反诉被告不承担因此产生的损失。三、漏雨并非反诉被告引起，即便存在漏雨情况，反诉原告也应自行维修，以避免损失，与反诉被告无关。反诉原告未举证证明漏雨与反诉被告更换彩钢板之间存在因果关系，且依据双方签订的租赁协议，应由反诉原告承担租赁物的维修义务。反诉原告主张的漏雨时间在2018年9月，而彩钢板的更换是在5月份，如果反诉原告认为有防水问题，也因及时采取措施避免损失发生，而非将责任推给反诉被告并依此作为拒付租金的理由。经审理查明：京航公司主张其与武盛昌公司存在租赁关系，向本院提交了《租赁协议书》，主要内容如下：甲方：北京航润物流配送中心（本院备注：为机打字体）、京航公司（本院备注：为手写字体）乙方：北京武盛昌汽车销售服务有限公司一、库房位置：甲方是北京市顺义区仁和镇双河路18号库房的合法拥有者，乙方有意向租赁该建筑——库房及库房周边空地（库房东部以南围墙为准向北延伸113米长，18.9米宽，库房西部以南围为准向北延伸113米长，宽2.5米，库房北部乙方自建房260平方米，南部自建楼房260平方米，南部自建房184.21平米。二、库房情况：库房结构:钢结构，大库房面积是2052平方米三、租赁期限：租赁期10年：2015年1月1日-2024年12月31日四、租金：租金按照租赁期前5年每年年租金为500000元（人民币伍拾万元整）后5年每年租金600000元(人民币陆拾万元整）。缴纳方式为每年支付两次。半年一次，先期付款。五、经营规定：在租赁期间内，乙方需要进行合法、正常的经营活动，不得进行违反国家相关规定、法律的具体要求，从事不正当的生产经营活动。六、在租赁期间，乙方应进行安全生产经营活动，需要加强建筑物周围的卫生环境建设，做到干净整齐。七、乙方在租赁期间产生的水、电费费用均按照相应的国家标准执行，电费按照每度电1.5元，水费按照每吨5元，如遇到价格调整，乙方需要执照新的价格标准支付甲方。八、在租赁期间，若库房的设备设施需要更新与维修，由乙方出资进行相关的维护。九、乙方经甲方同意，可对库房内部进行扩建或改造。由乙方出资添置或者更换的设备，所有权归乙方。甲方为乙方无偿在库房东部空地建造厨房。在租赁期满后，对于不可拆除的设备设施，甲乙双方可以通过协商确定价格，由甲方受让。可以拆除的设备由乙方自行解决。十、甲乙双方的权利与义务：1.甲方有按照合同要求收取租金的权利。2.乙方在进行改造时，由甲方协助办理相关的各种手续。3.在租赁期满，乙方具有优先的承租权。4.乙方在租赁期间内，不得进行非法经营活动。5.严格执行消防安全有关规定，健全防火、防盗设施。由于违规经营造成的损失乙方自负。十一、在合同期内，如果遇到不可抗力的原因致使合同无法履行，合同就此终止，甲乙双方不承担责任。十二、本协议受法律保护，任何一方不可擅自更改或解除，甲方遇到违约负责赔偿乙方的经济损失。如乙方擅自解除合同，乙方需对甲方支付本季度的租金。十四、其它：乙方应为甲方预留东西通道（以燃气站为准，宽15米，长以机场东路到库房（大门为准）和南北通道（宽8米，长延伸至双河大街路为止）。甲方：北京航润物流配送中心（本院备注：加盖京航公司公章）乙方：武盛昌公司（本院备注：签订日期处为空白）庭审中，武盛昌公司不认可该份租赁协议，另提交了一份《租赁协议书》，该协议书的甲方为北京航润石油制品经销部（以下简称航润石油经销部），乙方为武盛昌公司，合同结尾处有甲乙双方的公章以及法定代表人签字，签订日期为2015年1月1日。合同其它内容与京航公司提交的合同基本一致，差别主要在：一是库房位置：甲方是北京市顺义区仁和镇双河路18号库房的合法拥有者，乙方有意向租赁该建筑——库房及库房周边空地（库房东部以南围墙为准向北延伸113米长，18.9米宽，库房西部以南围为准向北延伸113米长，宽2.5米，库房北部乙方自建房260平方米，南部自建房184.21平米;二是武盛昌公司提交的租赁协议中有第十五条：登记、印花税及其它税款：甲方应负责根据中国人民共和国有关的法律法规办理本库房的土地使用税，房产税等相关税费。乙方负责本合同的印花税事宜。庭审中，双方一致确认库房位置应为“库房北部乙方自建房260平方米，南部自建房184.21平米”，而非“库房北部乙方自建房260平方米，南部自建楼房260平方米，南部自建房184.21平米”，后者为笔误。就应当适用哪个租赁协议确定租赁关系中的出租方，双方存有争议：京航公司认为其为适格主体，而武盛昌公司则认为租赁协议的甲方为航润石油经销部，而非京航公司。后武盛昌公司申请就京航公司提交的租赁协议进行公章及笔迹鉴定，经本院依法委托，北京民生物证科学司法鉴定所出具鉴定文书，鉴定意见为：检材上盖印的“北京武盛昌汽车销售服务有限公司”印文与样本上盖印的北京武盛昌汽车销售服务有限公司印文是同一枚印章盖印；检材上“史武”签名与样本上史武签名不是同一人所写。鉴定费8600元，由武盛昌公司预交。就本诉与反诉主张，双方当事人另提交了如下证据：京航公司：1.北京市规划委员会建设工程规划许可证以及许可证附件、建设工程规划核验（验收）意见、集体土地使用证，用以证实租赁合同合法有效。该集体土地使用证显示北京市顺义区外二环西侧土地的使用权人为航润石油经销部，用途为仓储；规划许可证显示1#库房的建设单位为航润石油经销部。2.2018年9月11日催款函以及顺丰快递存根和照片，证明京航公司曾向武盛昌公司发出催款通知。催款函的主要内容如下:依据贵司与我司于2015年1月1日就北京市顺义区仁和镇双河路18号库房及库房周边空地签订的《租赁协议书》之约定，我司已履行合同义务，按合同要求将库房交付贵司使用。合同约定的年租金为500000元，缴纳方式为每年支付两次。截止目前，今年贵司应当支付的租金为500000元，但实际贵司仅支付100000元，尚欠我司租金400000元。就上述问题，我司曾多次与贵司沟通，以期顺利解决，但贵司一直置之不理。为此，我司特致函贵司，望贵司收到本函后于3日内付清所有剩余租金。否则，我司将依法解除租赁协议，届时产生的一切责任和后果均由贵公司承担。落款加盖有京航公司公章。该催款函于2018年9月10日投递，并于当日被签收。3.2015年5月31日租赁补充协议和照片，证实双方就租赁期间广告牌的使用达成了补充协议。该补充协议由甲方京航公司与乙方武盛昌公司签订。4.2018年11月26日航润石油经销部出具的证明，用以证实京航公司有权利出租涉案库房并收取租金。上述证明的内容如下：京航公司与武盛昌公司关于北京市顺义区仁和镇双河路18号库房及库房周边空地的租赁协议是经过我方授权签订的。京航公司有权以自己的名义签订、履行、解除或终止租赁协议，以及处理因租赁协议产生的一切纠纷。就上述证据，武盛昌公司质证认为：1.认可规划许可证等材料；2.认可收到催款函，但武盛昌公司在收到催款函后与鲍正文协商过（鲍正文系京航公司、航润石油经销部的法定代表人），因武盛昌公司的自建房被拆除，当时鲍正文承诺建新楼，协商过程中武盛昌公司支付了100000元租金；3.租赁补充协议认可，当时加盖京航公司的公章是因为鲍正文称航润石油经销部已经注销；4.航润石油经销部的证明没有意义。武盛昌公司：1.收据以及《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、录音等，用以证实自建房被京航公司拆除，该自建房价值413467.18元以及拆除该自建房造成损失12800元；2.报价单、图纸、票据、照片、视频等，用以证实库房漏水的事实以及因漏雨造成的损失118363.18元；3.卫星图及照片，用以证实自建房并非违建，而是在规划范围内；4.交纳租金的收据以及银行回单，用以证实其履行了交纳租金的义务。该收据的收款单位为京航公司，银行回单显示收款人为鲍正文。就上述证据，京航公司经质证认为：1.收据以及《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》等证据的真实性、关联性、合法性均不认可，自建房系违建，应由武盛昌公司自行承担相应责任。录音中第三人身份无法核实且内容无法核实，史武的陈述存在明显诱导嫌疑，该录音未经第三人同意，该第三人也未出庭，因此该录音不具有合法性；2.对报价单、图纸、票据、照片、视频的真实性、关联性、合法性均不认可，证明目的不认可，视频中显示漏水发生在9月，而票据发生在该时间之前，且租赁协议约定维修义务由武盛昌公司承担，与京航公司无关；3.卫星图及照片不认可，自建房没有规划许可手续，系违建；4.交纳租金的收据以及银行回单认可，收据由京航公司出具，京航公司为本案中的适格主体。就自建房问题，经本院明确询问，双方一致确认：该自建房系经京航公司同意，由武盛昌公司建设于租赁协议签订前，没有相应的规划许可。就库房漏雨问题，经本院明确询问，双方一致确认：因消防检查的问题，京航公司于2018年5月份出资更换了库房房顶。京航公司另陈述其在更换房顶时就做了防水，后来发生漏水，京航公司另外又做了一次防水。经本院明确询问，武盛昌公司表示如租赁协议被依法确认应予解除，则要求京航公司赔偿其库房装修改造费用合计770489.46元并赔偿经济损失6675000元。就此，京航公司则认为:原告主张的经济损失没有任何证据证实，且其中的部分损失载明是在2014年，在租赁关系之前，其主张的利润损失更是没有任何事实和法律依据。京航公司诉请解除合同的理由是武盛昌公司逾期不支付租金，按照相关法律规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求赔偿剩余租期内的装饰装修残值，人民法院不应予以支持。京航公司现不同意利用其装修残值，武盛昌公司应当腾退并恢复原状，且为保障租金的执行，京航公司保留在租金和利息范围内留置物品的权利。上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议、许可证、收据等证据等在案佐证。本院认为：一、关于京航公司是否为本案中适格主体的问题：庭审中，双方当事人各持一份租赁协议，内容大体一致但甲方不同，武盛昌公司主张京航公司提交的租赁协议系伪造，但经公章及笔迹鉴定，该租赁协议中的公章系武盛昌公司的公章，虽然该协议中史武的签名并非其本人签订，但本院结合双方提交的租赁协议、鉴定结论、武盛昌公司一方提交的租金收据以及京航公司与航润石油经销部的法人信息、航润石油经销部的证明等，确定京航公司系本案中的适格主体。二、关于租赁协议是否应当予以解除的问题：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，按照租赁协议的约定，武盛昌公司应当于2017年12月31日之前支付2018年上半年租金、于2018年6月30日前支付2018年下半年租金，但武盛昌公司仅于2018年5月支付了2018年度的租金10万元，已构成违约。武盛昌公司主张京航公司拆除了其自建房并因更换库房房顶导致库房漏雨造成其财产损失，但武盛昌公司就自建房被京航公司拆除未能提交充分证据予以证实，本院难以采信其该项辩解意见；而就漏雨造成财产损失的问题，该漏雨发生在雨季，早已超过武盛昌公司应当依约交纳租金的日期，且该理由也不足以构成其不交纳租金的理由，综上，本院认为武盛昌公司拒不支付租金已构成根本违约，京航公司享有合同解除权。京航公司于2018年9月10日向武盛昌公司送达了《催款函》，并在该函中明确要求武盛昌公司在收到函后的3日内交纳租金否则将依法解除合同，故本案租赁协议的解除时间应为2018年9月14日。租赁协议解除后，武盛昌公司负有腾退并交还房屋的义务，同时需要将合同解除前的租金支付京航公司。因武盛昌公司未能及时腾退、目前仍占有使用涉诉房屋，故应自合同解除之后按照合同约定的租金标准向京航公司支付占有使用费。经本院明确询问，武盛昌公司表示如租赁协议被确认解除，则要求京航公司赔偿其装修改造损失以及利润损失，京航公司则认为按照相关法律规定，承租人违约导致合同解除的，无权要求出租人赔偿装饰装修损失，且京航公司也不同意利用。就此，本院认为，双方签订的租赁协议中对装修改造损失如何承担并未明确约定，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因武盛昌公司违约导致租赁合同被解除，在京航公司不同意赔偿其装饰装修残值损失，也不同意利用的情况下，本院对于武盛昌公司要求京航公司赔偿装修改造损失的主张难以支持。另，武盛昌公司要求京航公司赔偿其利润损失依据不足，本院不予支持。三、关于武盛昌公司主张的拆除自建房损失以及漏水财产损失问题：武盛昌公司主张其在库房周边空地上的自建房被京航公司拆除，但就此未能提交充分证据予以证实，京航公司亦予以否认，故本院对其该项反诉请求，难以支持。武盛昌公司主张其因库房漏水产生财产损失，并就此提交了视频、照片等予以证实，本院对其因漏水造成财产损失的主张予以支持。京航公司主张租赁协议约定的维修义务由武盛昌公司承担，但涉案库房更换房顶系因北京地区消防检查而进行的，并非一般租赁协议履行过程中的维修，京航公司在更换库房房顶后未能完善防水，致使雨季发生漏水造成武盛昌公司损失，应当就此承担赔偿责任。就武盛昌公司的具体损失金额，因现场已被修复，无法进行相关评估鉴定，故本院结合其提交的证据以及京航公司的质证意见酌情予以确定。四、关于京航公司主张的利息损失的问题：首先，租赁协议中并未约定如果武盛昌公司迟延支付租金应当向京航公司支付利息；其次，如前所述，京航公司在履行租赁协议过程中确有瑕疵；综合全案案情，对于京航公司主张的利息损失，本院酌情不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京京航正天装饰有限公司与被告北京武盛昌汽车销售服务有限公司签订的《租赁协议书》于2018年9月14日解除；二、被告北京武盛昌汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十五日内将北京市顺义区仁和镇双河路18号库房及库房周边空地（库房东部以南围墙为准向北延伸113米长，18.9米宽，库房西部以南围墙为准向北延伸113米长，宽2.5米）腾退并交还原告北京京航正天装饰有限公司；三、被告北京武盛昌汽车销售服务有限公司支付原告北京京航正天装饰有限公司2018年1月1日至2018年9月14日期间的剩余租金291780.82元，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告北京武盛昌汽车销售服务有限公司支付原告北京京航正天装饰有限公司占有使用费（自2018年9月15日起至实际腾退之日止，按照1369.86元/日的标准计算），于本判决生效之日起七日内执行；五、反诉被告北京京航正天装饰有限公司赔偿反诉原告北京武盛昌汽车销售服务有限公司因漏水产生的经济损失80000元，于本判决生效之日起七日内执行；六、驳回原告北京京航正天装饰有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告北京武盛昌汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元(已由原告北京京航正天装饰有限公司全部预交），由被告北京武盛昌汽车销售服务有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费9246元（已由反诉原告北京武盛昌汽车销售服务有限公司全部预交），由反诉原告北京武盛昌汽车销售服务有限公司负担7446元（已交纳），由反诉被告北京京航正天装饰有限公司负担1800元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费8600元，由被告（反诉原告）北京武盛昌汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  朱建娜人民陪审员  王 颖人民陪审员  郝金环二〇一九年十月十日法官 助理  梁 栋书 记 员  张晓红