广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初21750号原告：李某，男，2003年1月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，法定代理人：邓某，女，1979年9月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：袁誉斌，广东顺恒律师事务所律师。被告：李润波，男，1979年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：郑雅琼，广东上游律师事务所律师（代理期间为2018年12月5日至2019年1月21日）。被告：何丽华，女，1980年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。原告李某与被告李润波、何丽华确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，于2018年12月25日依法由审判员刘兴适用简易程序公开开庭进行第一次审理，于2019年4月29日由审判员刘兴、人民陪审员邝贤棋、人民陪审员黄琰组成合议庭适用普通程序进行二次公开开庭审理。第一次开庭时，原告李某的法定代理人邓某及委托诉讼代理人袁誉斌、被告李润波的委托诉讼代理人郑雅琼、被告何丽华的委托诉讼代理人陈尚安到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告李某的委托诉讼代理人袁誉斌、被告何丽华的委托诉讼代理人陈尚安到庭参加诉讼。第二次开庭时被告李润波及何丽华本人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令确认两被告于2017年11月10日签订的《房地产买卖合同》无效并将合同所涉的位于伦教街道办事处熹涌村委会镇东路四巷5号的房产过户到原告名下，房屋价值为55万元；2.判令本案诉讼费、财产保全费由两被告承担。事实和理由：2016年7月28日，被告李润波与邓某签订《离婚协议书》，协议约定“夫妻共同所有的位于佛山市顺德伦教街道镇东路四巷5号住房，现协商双方同意将该住房所有权赠于李某拥有，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费由双方负责共同承担”。因被告李润波未依照协议履行过户的义务，原告李某向佛山市顺德区人民法院提起诉讼并经佛山市中级人民法院二审开庭审理，李某与被告达成调解协议，佛山市中级人民法院作出(2018)粤06民终10082号民事调解书。因被告李润波未履行上述调解书，李某向佛山市顺德区人民法院申请强制执行，佛山市顺德区人民法院于2018年5月4日作出(2018)粤0606执2970之一民事裁定书并于2018年5月8日送达原告，李润波于2017年11月10日将上述涉案房产转让给何丽华，顺德区人民法院终结执行。被告李润波在和邓某离婚前就一直与何丽华保持非法的男女关系，并于2012年共同生育女儿何幸桐，曾就读于顺德伦教荔村爱玲幼儿园，现就读于熹涌陈佐乾纪念学校。被告李润波和邓某离婚后一直与被告何丽华共同居住在顺德伦教金业名居，晚上则在荔村市场大门口共同经营烧烤档(肥婆烧烤档)。其间被告何丽华与邓某多次产生纠纷并经过当地派出所处理。何丽华对李某与李润波之间的纠纷了若指掌，明知道上述房产已经由李润波和邓某赠与李某却仍然与李润波串通于2017年11月10日签订《房地产买卖合同》，刻意损害原告李某的利益，依法应当认定双方签订的《房地产买卖合同》无效，原告李某为此特提起诉讼。被告李润波辩称，其出售涉案房屋时系合法的所有权人，与被告何丽华签订的《房地产买卖合同》合法有效，未损害原告的合法权益，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。涉案房屋原登记在李润波名下，在李润波将涉案房屋通过中介进行出售时，并没有生效的法律文书确认涉案房屋的所有权归属原告所有，李润波一直系涉案房屋的所有权人有权出售涉案房屋。2017年10月19日，李润波通过中介佛山市顺德伦教常教拓展地产中介服务部与被告何丽华就涉案房屋买卖事宜达成了一致，三方在中介处签订了《房屋买卖合同》，答辩人以人民币60万元的市场价格将涉案房屋出售被告何丽华，被告何丽华也按照合同约定分期向答辩人支付对应的房款。2017年11月23日，涉案房屋的所有权已变更登记至被告何丽华名下，由被告何丽华成为合法的所有权人。之后的2017年11月28日，佛山市中级人民法院作出的(2017)粤0606民终10082号民事调解书才确认涉案房屋的所有权归原告所有。可知，李润波出售涉案房屋时系完全具有合法处分权的，并没有侵害原告的合法权益。此外，答辩人系通过中介出售涉案房屋的，房屋买卖事宜也系通过中介方进行沟通、协商，答辩人与被告何丽华根本不存在原告在诉状中陈述的不正当关系或串通一事，事实上原告也没有证据予以证明，原告根本系无中生有。另外，涉案房屋本来是李润波父母所有的农村宅基地住房，在李润波与原告母亲邓某的婚姻存续期间，李润波的父亲将涉案房屋已卖给李润波，但李润波并没有支付房款，事实上是赠与李润波。李润波与原告母亲邓某接受赠与时承诺涉案房屋仍由两老一直居住至其俩百年归老并且负责照顾父母的生养病死。后李润波发现原告的母亲与李润波结婚后仍与其前男朋友(现为丈夫)保持不正当关系导致夫妻感情破裂，李润波在盛怒之下才签了全部财产归原告母亲所有的极不公平的离婚协议。离婚后不到两个月，原告的母亲便与其前男朋友登记结婚并欲将赠与给原告的涉案房产进行处分。李润波为了确保涉案房产留给原告李某而不被其母亲占有擅自变卖，不得已的情况下才把涉案房屋进行出售，把房款留着原告李某成年后再以原告的独立名义购买房屋。李润波出售涉案房屋的目的在于保护作为未成年原告李某的合法权益。综上所述，在李润波出售房屋时至房屋买卖合同全部履行完毕时，原告都不是房屋的合法所有权人，李润波有权进行处分，且李润波出售涉案房屋的目的在于保护原告的合法权益，故请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护合法的市场交易被告何丽华辩称，涉案房屋系何丽华通过房屋中介公司以合理的市场价格购买的，并已办理了产权过户登记手续，何丽华系善意第三人，因善意取得的财产依法应当予以维护。原告的诉求无事实和法律依据，请求贵院驳回其全部诉讼请求。何丽华购买涉案房屋时并不知道被告李润波与原告因涉案房屋存在纠纷，更不可能知道涉案房屋已经法院判决归原告所有，原告在诉状的陈述全是虚假、捏造的，毫无任何事实依据。何丽华在微信朋友圈中看到佛山市顺德伦教常教拓展地产中介服务部(以下简称中介公司)发布的房屋出售广告，随后经中介公可了解到房屋的情况(涉案房屋当时登记在被告李润波名下，房屋不存在查封、抵押等影响过户等情况)。何丽华在中介公司的陪同下到涉案房屋观看，觉得房屋符合何丽华的要求，何丽华便要求中介公司与被告李润波就购房事宜进行沟通。2017年10月19日，三方在中介公司处签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价为人民币60万元，由何丽华分三期支付。签订合同当天，答辩人已按合同约定向被告李润波转账支付了18万元，现金支付了2万元，共支付了定金20万元，被告李润波出具收据予以确认。2017年11月10日，被告何丽华与被告李润波及中介公司来到房地产交易中心递交过户材料，2017年11月15日何丽华向被告李润波转账支付了第二期房款人民币20万元。2017年11月24日领取房地产权证当天，何丽华以银行转账的方式向李润波支付15万元、以现金的方式支付了5万元(有被告李润波出具收据的确认)共支付第三期房款20万元，双方的房屋买卖合同已履行完毕。《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定:受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”被告何丽华认为，其在购买涉案房屋时已审查过被告李润波确系房屋所有权人，涉案房屋也不存在查封、抵押或者异议登记等情况，被告何丽华不可能知道被告李润波事实上没有出售房屋的权利，何丽华已尽基本的审查义务，不存在任何过失，何丽华受让涉案房屋时明显是善意的。而且，何丽华受让涉案房屋已支付了合理的市场价格，也办理了变更登记手续，根据上述法律规定，答辩人已合法取得涉案房屋的所有权，原告依法可向无权处分请求赔偿，但无权要求涉案房屋所有权。另外，若原告认为何丽华不学构成善意的，其应当提供相应的证据予以证明，但原告却未提供证据证明，其应当承担举证不能的不利后果。综上所述，被告何丽华与被告李润波签订的房屋买卖合同系合法有效的，被告何丽华是善意的第三人，依法取得的财产应当予以保护，请求驳回原告毫无事实和法律依据的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经双方质证对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据当事人陈述和经审查认证的证据，查明事实如下：邓某与被告李润波于2001年9月28日登记结婚，婚后于2003年1月29日生育儿子即原告李某。2016年7月28日，邓某与被告李润波办理协议离婚。离婚时，双方签订了一份《离婚协议书》，约定离婚后婚生儿子李某由邓某携带抚养，邓某与被告李润波将夫妻共有的位于佛山市顺德伦教街道镇东路四巷5号房屋（当时登记产权人为被告李润波）赠与给原告李某所有，被告李润波必须协助邓某办理变更的一切手续，过户费用由双方共同承担。协议签订后，邓某与被告李润波到民政部门办理了离婚手续，并于2016年7月28日领取了离婚证。其后，被告李润波一直未配合办理涉案房产的过户手续。经双方协商无果，原告李某遂于2017年6月1日向法院提起诉讼。本院于2017年7月24日作出（2017）粤0606民初8306号民事判决书，对上述事实进行认定，并判决被告李润波应于上述判决发生法律效力之日起十日内，将位于佛山市顺德伦教街道镇东路东四巷5号房产中被告李润波所占的产权份额过户给原告李某。在（2017）粤0606民初8306号民事判决作出后，被告李润波不服，上诉至广东省佛山市中级人民法院。在案件审理过程中，被告李润波自愿与原告李某达成协议：双方同意于调解协议签订后三个月内互相配合把案涉位于佛山市顺德伦教街道办事处熹涌村委会镇东路东四巷5号房屋过户到原告李某名下，房屋全部产权归李某一人所有。广东省佛山市中级人民法院于2017年11月28日作出（2017）粤06民终10082号民事调解书对上述调解内容进行确认。该调解书于2017年11月28日生效。因被告李润波未履行生效调解书内容，原告李某于2018年3月13日向本院申请执行（2017）粤06民终10082号民事调解书。本院在执行过程中查明，被告李润波与被告何丽华于2017年11月10日签订《房地产买卖合同》，约定李润波作为卖方将案涉房屋转让给被告何丽华，案涉房屋于2017年11月23日登记在何丽华名下，故本院于2018年5月4日裁定（2018）粤0606执2970号案终结执行。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据原被告的诉辩，本案的争议焦点归纳为：两被告之间的《房地产买卖合同》是否属于恶意串通的无效合同？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……。”恶意串通的合同是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。本案中，就两被告是否存在恶意串通行为，本院作以下分析：1、根据本院作出（2017）粤0606民初8306号民事判决书的内容显示，被告李润波须将案涉房产过户至原告李某名下，该判决虽因被告李润波不服提出上诉而未生效，但在案件二审期间，被告李润波自愿与原告达成协议，对过户事宜进行确认，在此基础上广东省佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终10082号民事调解书，可见被告李润波非常清楚自己的义务。但被告李润波在明知自己有义务将案涉房产过户到原告李某名下，却在向广东省佛山市中级人民法院申请调解后、调解书生效前，将系争房产转让给被告何丽华，并办理了房产过户登记手续，显然其存在主观恶意；2、被告李润波于2018年12月5日委托广东上游律师事务所律师郑雅琼作为其代理人参加本案诉讼，又于2019年1月21日撤销对该律师的委托，且经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，进一步证明其主观意图；3、从我院调取的询问笔录中，虽未能明确显示被告何丽华作为被询问人出现在笔录当中，但本院结合笔录内容及邓某本人的陈述进行合理推断，被告何丽华早已介入邓某及被告李润波的家庭纠纷中，且在本院合法传唤被告何丽华本人到庭接受调查询问时，其本人没有到庭，更进一步证实本院对被告何丽华存在主观恶意的推断。4、虽然针对案涉房屋的买卖，被告何丽华提供了顺德农商银行转账回单及收据作为证据证明其合法且善意取得案涉房屋，但如上所述，被告何丽华的行为存在主观恶意，本院有理由相信其提供的买卖房屋价款转账凭证是为了掩盖两被告恶意串通的行为，属于以合法形式掩盖非法目的，也是法律所不允许的。综上分析，本院认为两被告存在恶意串通行为，其恶意串通所订立的合同是无效合同。原告诉请确认两被告签订的《房屋买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。因案涉合同被确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告何丽华对案涉房产的产权取得归于无效，两被告应当将产权已经登记于何丽华名下的案涉房产恢复原来的产权登记状况，即恢复登记至被告李润波名下。原告李某享有请求两被告返还原物、履行协助办理房产变更转移登记手续的物上请求权的权利，即两被告负有履行协助办理案涉房产产权恢复登记至被告李润波名下的义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然案涉合同是无效合同，不具有法律约束力和不发生履行效力，但被告何丽华已经取得案涉房产的权属证书，案涉房产至今仍然登记在何丽华名下，在尚未办理转移登记恢复至被告李润波名下之前，案涉房产的产权法律上仍然属于被告何丽华，原告请求判决直接将案涉房产过户到原告名下，存在客观上的障碍，故其请求理由于法无据，依法应予驳回。但原告可在本案判决生效后案涉房产恢复到合同订立前的状态，另行主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认被告李润波与被告何丽华于2017年11月10日签订的《房地产买卖合同》无效；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费9300元、财产保全费3270元，合计12570元（原告已预缴），由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  刘 兴人民陪审员  邝贤棋人民陪审员  黄 琰二〇一九年五月二十四日书 记 员  林婉妮