上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初7555号原告：上海金蓉建筑工程设备安装有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王联成，执行董事。委托诉讼代理人：王俊民，上海佳铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈波，上海佳铎律师事务所律师。被告：上海驭昱实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：林梦娟，总经理。委托诉讼代理人：杨春梅，上海兰盾律师事务所律师。第三人：上海安江汽车修理联营厂，住所地上海市嘉定区封浜镇纪家村。法定代表人：童建华，厂长。委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。原告上海金蓉建筑工程设备安装有限公司(以下简称金蓉公司)与被告上海驭昱实业有限公司(以下简称驭昱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人王联成及其委托诉讼代理人王俊民、陈波、被告委托诉讼代理人杨春梅到庭参加了第一次庭审。因案情复杂，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，根据原告的申请，本院依法追加上海安江汽车修理联营厂(以下简称安江公司)作为第三人参与诉讼，原告委托诉讼代理人王俊民、陈波、被告委托诉讼代理人杨春梅、第三人委托诉讼代理人李明其到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。金蓉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除金蓉公司、驭昱公司的房屋租赁合同；2、判令驭昱公司返还金蓉公司已缴纳2017年8月及9月租金33,300元及押金10,000元，赔偿违约金33,300元(2个月租金)；3、判令驭昱公司赔偿金蓉公司拆违奖励费180,000元(按每平方米300元，共600平方米计算)；4、判令驭昱公司赔偿提前解除租赁合同给金蓉公司造成的各项损失1,087,943元(承租房装修、监控设备重置费260,000元、隔墙费4,500元、重新找新仓库租金差价237,500元、搬运人工费、装卸车费210,000元、停业损失173,283元、停业期间人员工资202,660元)。事实和理由：2016年3月28日，金蓉公司为生产经营建筑工程设备，与驭昱公司签订租赁合同，租赁驭昱公司位于嘉定区倪家桥路XXX号内部分厂房(以下简称系争厂房)。驭昱公司承诺出租给金蓉公司的厂房系合法建筑，可以办理营业执照等。鉴此，双方在租赁合同中约定甲方应积极协助乙方合法生产营业提供必要的帮助和配合，确保乙方能开具营业执照等相关文件。合同另约定，自2016年4月1日起至2020年3月31日，金蓉公司每年支付年租金20万元，押金1万元。金蓉公司入住承租的厂房前，经驭昱公司同意，对承租的厂房进行装修、安装设备，共计支出26.45万元。2017年6月13日，江桥镇政府告知金蓉公司，驭昱公司出租给被告的房屋系违章建筑，要求在2017年9月1日之前拆除，驭昱公司仍向金蓉公司表示系争厂房不会被拆除。2017年10月19日，江桥镇政府、红光村委会对系争房屋停水停电，导致金蓉公司无法生产经营，停工停业，寻找新的生产经营场所及搬迁，产生经济损失。因驭昱公司故意隐瞒系争厂房系违章搭建，被政府拆除，导致租赁合同无法继续履行，根据法律规定，应赔偿给金蓉公司造成的各项损失，为维护自身合法权益，故金蓉公司起诉至本院。驭昱公司辩称，1、同意解除租赁合同，双方合同已于2017年底解除；2、不同意退还2017年8、9月租金及押金，金蓉公司使用厂房至2017年年底，租金及押金抵扣了房屋使用费；3、不同意支付违约金，驭昱公司已经提前2个月通知系争厂房要拆除，驭昱公司不存在违约行为；4、拆违奖励费未支付给驭昱公司，故不同意支付；5、不认可金蓉公司列举的各项损失，驭昱公司确认收到金蓉公司支付的隔墙费4,500元，但对其余装修不知情，金蓉公司在经营过程中实际产生了各项费用，该费用支出不是基于租赁合同解除而产生的，责任不在驭昱公司，故不同意支付；6、驭昱公司在双方签订合同时就已经将房屋的性质以及证明房屋权属的相关材料出具给了金蓉公司，不存在金蓉公司所谓的驭昱公司隐瞒房屋性质的情况，驭昱公司与金蓉公司系在同一时间知晓系争厂房被列为违章，需要被拆除，期间双方一直在协商处理拆违事宜。综上，请求驳回金蓉公司的全部诉请。安江公司陈述，金蓉公司与驭昱公司之间的纠纷与安江公司无关，安江公司系与案外人上海驭锐实业发展有限公司(以下简称驭锐公司)签订租赁协议，并约定不得转租，并已告知系争厂房是无证的，其对驭昱公司将系争厂房转租给金蓉公司不知情；拆违奖励费、土地补偿款均是政府支付给安江公司的，与驭锐公司无关，安江公司与驭锐公司签订了终止协议，搬迁时间不计算租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月24日，安江公司(出租方，甲方)与驭锐公司(承租人，乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将包括系争厂房在内建筑面积3120平方米厂区出租给乙方用于乙方营业执照核准的经营范围内生产仓储经营，租期自2016年2月1日至2018年1月31日止，政府若不动迁，该合同继续履行至动迁为止；协议第二条约定，禁止擅自转租；协议第九条约定，本协议签定之前，甲方已经明白无误告知乙方本协议所涉及的租赁物目前暂无有关部门核发的合法权属证照，对此乙方明确表示知晓要求承租的租赁物系无证并承诺由此造成的经济或法律后果由乙方自行承担。2016年1月1日，驭锐公司出具《委托书》，委托驭昱公司自2016年2月1日起负责管理、出租、收益系争厂房。金蓉公司(承租方，乙方)与驭昱公司(出租方，甲方)于2016年3月28日签订《租赁合同》，约定甲方将系争厂房出租给乙方作为生产、加工、仓储使用，期限自2016年4月1日至2020年3月31日；年租金200,000元，以六个月支付一次，实付租金100,000元，租金税由乙方承担，先缴费用后用房，每期租金应提前十五天交齐；租金递增第一期从2018年4月1日至2020年3月31日，租金递增10%即每年220,000元；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付1万元作为租赁押金，租赁关系终止时乙方出具押金收据，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方应积极协助乙方合法生产营业提供必要的帮助和配，确保乙方能开具营业执照等相关文件；如遇政府动迁或旧居改造，政府有补偿乙方搬迁费，由乙方所得；本合同租赁期满以及因动迁等不可抗力因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和原有设备，包括乙方租赁期间进行的装修应保持原状。合同签订后，驭昱公司将系争厂房交付金蓉公司使用，金蓉公司向驭昱公司支付了押金1万元、隔墙费4,500元及截止至2017年9月30日的租金30万元，租金均通过转账方式支付至合同约定的卓加祥的私人账户，驭昱公司收取租金后并未转交给驭锐公司。2017年6月13日，上海市嘉定区江桥镇人民政府(以下简称江桥镇人民政府)出具《告知书》，载明：江桥镇人民政府将依法于即日起对京沪高铁沿线和星华公路南侧倪嘉桥南路西侧的违法建筑依法实施整治，要求在2017年9月1日前拆除违法建筑，未在规定期限内拆除的，江桥镇人民政府将依法强制拆除。因政府拆违事宜，安江公司与驭锐公司于2017年8月27日签订《协议书》，约定政府若不拆除，合同续签履行至厂房拆除为止，另约定了租金调整方式，原合同其他条款不变。2017年8月30日，安江公司与驭锐公司签订《终止租赁协议》，约定双方2015年12月14日所签订的《租赁协议》，一致同意于2017年7月31日终止；协议终止之日前，乙方应付租金已结清，协议终止之日起至实际拆迁日作为乙方搬迁期限，在此期内甲方不收取乙方租金，协议另对其他事宜作出约定。2017年10月19日，江桥镇人民政府与上海市嘉定区江桥镇红光村民委员会出具《关于对上海安江汽车修理联营厂企业停水停电告知单》，通知各企业，因未能在已通知的时间节点内搬离，现对企业内部实施停水停电工作，停水停电时间为2017年10月20日。另查明，1、2004年3月9日，上海市嘉定区人民政府向江桥镇人民政府出具沪嘉府[2004]第56号《关于同意上海安江汽车修理联营厂建造厂房使用土地的批复》，载明：同意安江公司按镇规划要求，在金宝工业园区内择址建造厂房3850平方米；同意安江公司建造厂房使用江桥镇纪家村桥西村民小组耕地(旱地)6610平方米；建设用地单位接此批复，与土地所有单位办妥经济补偿事宜后，向区房地局申领建设用地批准书。该文件在金蓉公司与驭昱公司签署租赁合同时，驭昱公司出示给金蓉公司。2、系争厂房的建造未经合法审批，无建设工程规划许可证。3、拆违奖励费系政府支付给安江公司，安江公司未支付给驭锐公司，驭昱公司亦未收到拆违奖励费。4、金蓉公司在第一次庭审中称，其于2017年10月底陆续搬迁，于2017年12月20日全部搬离，驭昱公司确认金蓉公司于2017年年底搬离系争厂房；金蓉公司在第二次庭审中称其搬离系争厂房时间为2017年11月。再查，2016年4月6日，金蓉公司与案外人上海日天建筑装潢设计有限公司(以下简称日天公司)签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定金蓉公司将系争厂房以包工包料形式交给日天公司装修，总价款26万元，自2016年4月6日开工至2016年5月竣工，工期30天。合同签订后，金蓉公司以现金形式分别于2016年4月6日、2016年4月20日、2016年5月1日、2016年6月8日向日天公司支付装修款10万元、8万元、5万元及3万元，共计支付26万元。审理中，驭昱公司确认收到金蓉公司支付的押金1万元，并表示不同意返还押金，要求抵扣金蓉公司2017年10月至2017年12月的房屋使用费，折抵后剩余的房屋使用费不再向金蓉公司主张。庭审中，金蓉公司撤回要求驭昱公司支付违约金、赔偿搬运人工费、装卸车费损失210,000元的诉请。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，系争房屋未取得房屋产权证也未取得规划许可，故金蓉公司与驭昱公司之间就系争厂房建立的《租赁协议》应确认为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订租赁合同时，驭昱公司已将批复文件出示给金蓉公司，金蓉公司未提交证据证明驭昱公司隐瞒该节事实，故本院难以采信，双方对于系争厂房没有产权登记及规划许可的事实系明知的，双方对于合同的无效均具有过错，但考虑到安江公司与驭锐公司之间的租赁协议明确约定不得擅自转租，现驭昱公司将系争厂房转租给金蓉公司主观恶意更大，故对于合同无效的过错本院认定驭昱公司应承担60%的责任，金蓉公司承担40%。金蓉公司对搬离系争厂房时间陈述前后不一，且未提交证据予以证明，驭昱公司则确认金蓉公司已于2017年年底搬离，故本院认定金蓉公司已于2017年年底搬离系争厂房，故不涉及房屋返还事宜。虽然系争厂房于2017年10月停水停电，但在此之前金蓉公司系正常使用系争厂房，金蓉公司要求退还2017年8月及9月的租金无事实与法律依据，本院不予支持。关于押金，驭昱公司要求抵扣金蓉公司2017年10月至2017年12月的房屋使用费，于法不悖，本院予以准许，故金蓉公司要求退还押金的诉请本院不予支持。关于金蓉公司主张的拆违奖励费，拆违奖励费系补偿给系争厂房权利人，安江公司收到后并未支付给驭锐公司，驭昱公司亦未收到该笔费用，金蓉公司要求驭昱公司支付拆违奖励费本院难以支持。关于金蓉公司主张的装修损失、隔墙费，确属合同无效造成的损失，本院综合双方对合同无效的过错程度、合同履行时间情况等因素，酌情确定由驭昱公司承担60%的剩余装修损失、隔墙费，经计算装修损失为87,750元、隔墙费为1,519元。至于金蓉公司主张的监控设备重置费，监控设备属于未构成附和的装饰装修物，金蓉公司搬离系争厂房时可自行拆除，故本院不予支持。至于金蓉公司主张租金差价损失、停产停业损失、停业期间人员工资损失，因本案所涉的房屋租赁合同无效，金蓉公司主张上述费用缺乏依据，故本院难以支持。金蓉公司庭审中撤回要求驭昱公司支付违约金、赔偿搬运人工费、装卸车费损失的诉请系其处分自己的权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条、《最高人民法院》第二条第(一)款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第(一)款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定之规定，判决如下：一、确认原告上海金蓉建筑工程设备安装有限公司与被告上海驭昱实业有限公司于2016年3月28日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海驭昱实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金蓉建筑工程设备安装有限公司装修损失87,750元；三、被告上海驭昱实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金蓉建筑工程设备安装有限公司隔墙费1,519元；四、驳回原告上海金蓉建筑工程设备安装有限公司的其余诉请。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,591元，由原告负担13,408元，由被告负担1,183元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 岳 华人民陪审员 张 灏人民陪审员 叶育琪二〇一九年五月二十八日书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。