上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34383号原告(反诉被告)：上海张江(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路XXX号XXX幢。法定代表人：袁涛，董事长。委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文，上海市恒泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海森旻众创空间有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳春路XXX号XXX幢XXX层。法定代表人：周爱芬，总经理。被告：叶慧华，女，汉族，1976年11月3日生，住上海市浦东新区。上述两被告共同委托诉讼代理人：拜守华，上海市海燕律师事务所律师。被告：葛家敏，男，汉族，1984年3月31日生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：缪贯中，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁培佳，上海融孚律师事务所律师。原告(反诉被告)上海张江(集团)有限公司(以下简称“张江集团”)与被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司(以下简称“森旻公司”)、被告叶慧华、被告葛家敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙加锋、杨文(参加第二次庭审)，被告森旻公司、叶慧华的委托诉讼代理人拜守华，被告葛家敏的委托诉讼代理人缪贯中、袁培佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张江集团向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告森旻公司、葛家敏之间签署的《上海张江(集团)有限公司租赁合同》；2、判令被告森旻公司将房屋恢复原状后迁出房屋；3、判令被告森旻公司向原告支付2018年7月15日至森旻公司实际迁出之日的租金和使用费(暂算至2019年3月31日，共计人民币(以下币种相同)992,699.26元，按3.50元/平米/天计算，2019年7月15日后按3.85元/平米/天计算)；4、判令被告森旻公司向原告支付2018年3月1日至2019年3月31日期间的物业费184,627.56元。5、判令森旻公司向原告支付2018年3月1日至3月31日、2018年11月1日至2019年3月31日期间的电费11,700元(2018年3月1日至2018年3月31日为2,100元，2018年11月1日至2019年2月28日为9,600元)；6、判令被告森旻公司向原告支付逾期支付租金的违约金190,272.19元(从2018年7月1日暂计至2019年3月31日，按合同约定每逾期一天按未付金额千分之一计算)；7、判令被告叶慧华、葛家敏对被告森旻公司的上述支付义务承担连带责任；8、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告张江集团与被告森旻公司、葛家敏于2016年6月7日签署了《上海张江(集团)有限公司租赁合同》，约定原告向被告森旻公司出租上海市张江高科技园区纳贤路XXX号XXX幢B座1楼房屋及6楼房屋，约定租期60个月，自2016年6月30日起至2021年6月29日为止；其中纳贤路XXX号XXX幢B座1楼房屋的租金标准自2016年6月30日至2019年6月29日止为每日每建筑平方米3.50元，2019年6月30日起为每日每建筑平方米3.85元。该合同中详细约定了租金支付时间、物业管理费用、违约条款等条款，并约定被告森旻公司的担保方是葛家敏，承担无条件连带保证责任。2016年8月2日，原告与被告森旻公司、葛家敏签署了《房屋租赁合同补充协议》，修改租期为2016年7月15日至2021年7月14日止。2017年3月24日，原告与被告森旻公司、葛家敏又签署了《房屋租赁合同补充协议二》，约定自2017年3月20日起，被告森旻公司不再承租一部分房屋，继续约定葛家敏为该合同和两份补充协议承担连带保证责任。2018年2月5日，原告与被告森旻公司、叶慧华签署了《房屋租赁合同补充协议三》，确定被告森旻公司承租地址为纳贤路XXX号B座1楼101室(以下简称系争房屋)，建筑面积1035.14平方米，并约定叶慧华作为森旻公司担保方，就森旻公司履行该合同和三份补充协议承担连带保证责任。合同签署后，原告按约将房屋交付于被告森旻公司，森旻公司支付了2016年7月15日至2018年7月14日的租金。但森旻公司至今尚未支付2018年7月1日起的租金；另拖欠2018年3月1日至2019年3月31日期间的物业费184,627.56元，2018年3月1日至3月31日、2018年11月1日至2019年3月31日期间电费11,700元，经原告多次催讨无果，森旻公司已经构成根本违约，葛家敏、叶慧华也没有履行担保的责任，故原告诉至法院，诉请如前。本案在审理过程中，原告撤回诉请4，并明确诉请1中主张解除租赁合同包含解除三份《补充协议》。被告森旻公司、叶慧华辩称，1、不同意原告全部诉请，在租赁合同履行中由于原告将同一地址交由第三人注册，导致森旻公司不能实现运营众创空间的目的，所以停止支付租金是行使抗辩权，不构成违约。2、被告森旻公司认为诉请4涉及物业管理合同，物业管理合同提供方是上海金晨物业管理经营有限公司，原告无权向被告主张物业管理费。3、如果支持原告违约金诉请，则违约金达到年化36.5%，过高，请求法院按照银行贷款利率年化4.35%调整违约金。被告葛家敏辩称，同意被告森旻公司对诉讼请求和事实理由的意见，不同意原告诉请7，因为租赁合同实际发生了变更，最后一次变更了连带责任的担保人，将葛家敏变更为叶慧华。在葛家敏退出前，森旻公司已经按期支付租金，且债权人张江集团没有在主合同期满之日6个月内主张权利，因此葛家敏不应承担连带担保责任，应当由被告叶慧华承担连带保证责任。对于原告诉请1，该诉请与事实不符。该合同发生了多次变更，补充协议三对补充协议二做了变更，所以实际上原告应解除是《房屋租赁协议补充协议三》。被告森旻公司向本院提出反诉请求：1、请求判令原告张江集团向被告森旻公司赔偿因其违约造成的各项经济损失1,761,748.16元；2、反诉费由原告承担。事实及理由：2016年6月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市纳贤路XXX号XXX幢B座1楼及6楼房屋出租给被告，并同意被告进行不超过30户的分租，租期自2016年6月30日至2021年6月29日。2017年3月24日，原被告签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定被告不再承租纳贤路XXX号XXX幢B座6楼以及部分1楼区域，保留承租1楼A区共计1035.14平方米。2017年4月1日，原告与案外人倍升互联公司签订另一份《房屋租赁合同》，具体承租区域为纳贤路XXX号XXX幢B座1楼B区。然而，案外人倍升互联公司将其上海分公司注册地址登记为“纳贤路XXX号XXX幢B座1层”，使得被告无法将自己承租的“纳贤路XXX号XXX幢B座1层A区”作为注册地址，丧失潜在交易机会，直到2018年2月5日原被告双方签订《房屋租赁协议补充协议三》修改了被告承租地址方才解决争议。另外，承租房屋没有设置排水沟，导致室内地板损坏发生修复费用，原被告双方交涉未果。又因为承租房屋通道设置不合理，导致招商商户不能正常通行，搁置数月后原告才同意打通通道。以上自2017年4月28日至2018年2月5日，共计造成被告租金损失(含通道封闭损失)、物业费损失、装修分摊成本损失及渗水修复损失共计1,761,748.16元，故被告提起反诉。原告张江集团辩称，不同意反诉请求。1、不存在注册地址问题导致被告森旻公司无法招商的情况，注册地址可以通过虚拟注册、集中注册等方式解决。且森旻公司在《房屋租赁协议补充协议三》签订之前也未提出注册地址导致无法招商的问题。2、房屋渗水造成的损失无充分证据，也不存在影响租金的问题。3、合同解除是由于森旻公司违约引起，故若有装修损失，由森旻公司自行承担。本院经审理认定事实如下：沪房地浦字(2016)第025116号《上海市房地产权证》载明上海市浦东新区纳贤路XXX号1-2,4幢房屋权利人为原告张江集团。2016年6月7日，原告张江集团作为出租方(甲方)，被告森旻公司作为承租方(乙方)，被告葛家敏作为乙方的担保方，三方签署了《房屋租赁合同》。其中，《房屋租赁合同》(协议条款)第2.1条约定，乙方为在园区从事众创空间经营管理的企业。协议条款第3.1条约定，甲方将上海市张江高科技园区纳贤路XXX号XXX幢B座1楼房屋及6楼房屋出租给乙方，双方确认实测建筑面积共计3735.2平方米(其中，1楼实测面积1554.30平方米，6楼实测面积2180.90平方米)，不再异议，作为乙方项目生产经营的场所。协议条款第4.1条中约定，乙方租赁该房屋仅作为生产经营、科技研发用途，……。协议条款第5.1条约定，乙方向甲方租赁本合同所定租赁房屋，租期为60个月，自2016年6月30日起至2021年6月29日止。其中2016年7月1日起至2016年8月31日止为贰个月免租期，2017年7月1日起至2017年7月31日为壹个月免租期，免租期内该租赁房屋免收租金，但相关物业管理费乙方仍需照常支付。协议条款第6.1条约定，纳贤路XXX号XXX幢B座1楼房屋的租金标准自2016年6月30日起至2019年6月29日止为每天每建筑平方米3.50元(其中净价3.33元，另有税率5%增值税0.17元)；自2019年6月30日起至2021年6月29日止为每天每建筑平方米3.85元(其中净价3.67元，另有税率5%增值税0.18元)。协议条款第7.1条中约定，本合同生效后十五日内，乙方应支付给甲方1,153,128.07元作为本合同的履约保证金。协议条款第9.1条约定，除本合同约定外，对非金钱违约行为，违约方应承担日违约金12,637元。《房屋租赁合同》(标准条款)第7.2.1条约定，租金每三个月(自租期开始起算)支付一次，先付后用。乙方应于本合同签订后15天内(但不迟于租赁房屋交付日之前)，向甲方预付租赁房屋3个月的首期租金；其后各期应付的每3个月租金，应于各期开始前提前10日向甲方支付。标准条款第18.1.1约定，乙方应在租赁合同满或本合同提前终止时，将其所租赁的房屋拆除装修及乙方自设的附属设施(如果有)，恢复房屋至交房时的状态，交房时的状态无法确定的，恢复至毛坯状态。标准条款第19.3条约定，除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：……19.3.5未按期支付租金及其它费用。标准条款第19.5条约定，乙方未按期支付租金或物业管理费、水电费等其它费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金。乙方逾期支付租金或其它费用款项超过30天的，甲方还有权解除本合同，收回租赁房屋且不退还履约保证金，乙方同时应承担其他相应违约责任。标准条款第20.9约定，乙方的担保方葛家敏(身份证见附件六)在此不可撤销地承租对上海森旻众创空间管理有限公司履行本合同无条件承担连带保证责任。2016年8月1日，原告张江集团作为甲方、被告森旻公司作为乙方，被告葛家敏作为乙方的担保方，三方签署《补充协议》，其中第一条约定将房屋起租日由原定的2016年6月30日推迟至2016年7月15日。第二条将《房屋租赁合同》(协议条款)第5.1条中租期变更为自2016年7月15日起至2021年7月4日止，同时对免租期的起止日期亦作了相应变更。第三条将《房屋租赁合同》(协议条款)第6.1条中租金支付标准的起止日期作了相应变更，该条其余内容不变。2017年3月24日，原告张江集团作为甲方，被告森旻公司作为乙方，被告葛家敏作为丙方，三方又签订《补充协议(二)》，其中第一条约定，甲方同意乙方变更该房屋租赁面积的请求，即乙方于2017年3月20日起不再承租纳贤路XXX号B座1楼部分房屋(建筑面积约519.16平方米，具体方位详见附件平面图)及B座6楼房屋(建筑面积约2180.90平方米，具体方位详见附件平面图)，保留承租上海市纳贤路XXX号B座1楼部分房屋(建筑面积约1035.14平方米，具体方位详见附件平面图)；第三条约定，乙方支付给甲方作为履约保证金的1,153,128.07元中的822,530.23元……无息退还给乙方，即该合同的履约保证金金额变更为330,597.84元。第四条约定，丙方作为乙方的担保方，不可撤销地承诺继续就乙方履行该合同、该协议及本协议无条件承担连带保证责任。2018年2月5日，原告张江集团作为甲方，被告森旻公司作为乙方，被告叶慧华作为丙方，三方签署了《补充协议三》，其中第一条约定，甲乙丙三方确认：乙方的承租地址为上海市纳贤路XXX号B座1楼101室(计租建筑面积为1035.14平方米，具体方位详见附件一：平面图，与该协议二中乙方保留承租的房屋范围相同)，不再异议；第二条约定，丙方作为乙方的担保方，不可撤销地承诺继续就乙方履行该合同、该协议、该协议二及本补充协议三无条件承担连带保证责任。后被告森旻公司向原告支付了租赁保证金330,597.84元及至2018年7月14日的租金。2019年2月26日，被告森旻公司向原告张江集团发出《关于租赁地址无法作为注册地址租金损失、以及外墙浸水、修复损失补偿的公函》，其中载明系争房屋地址无法作为注册地址及2016年10月22日由于系争房屋漏水导致被告森旻公司的修复损失等问题。原告确认其于2019年2月27日收到此份公函。2019年4月19日，原告向本院递交民事起诉状及证据副本，被告森旻公司于2019年5月20日收到本院寄送的本案民事起诉状副本、证据副本、应诉通知书及举证通知书等诉讼材料。另查明，原告张江集团与案外人北京中科金财电子产品有限公司于2017年4月1日签订了《房屋租赁合同》一份，租赁房屋地址为上海市张江高科技园区纳贤路XXX号XXX幢B座一层部分房屋(519.16平方米)。案外人北京中科金财电子产品有限公司成立日期为2017年4月28日，营业场所为中国(上海)自由贸易试验区纳贤路XXX号XXX幢B座一层。庭审中，原告张江集团向本院陈述，原告租赁给案外人的租赁部位于租赁给被告森旻公司的租赁部位不同，系将被告森旻公司申请退租的一部分租赁部位租给了案外人。诉请2中恢复房屋原状就是按照合同约定将装修隔断拆除，恢复至毛坯状态。租赁保证金要求抵扣欠付租金。庭审中，被告森旻公司、叶慧华向本院提交了各类装修合同及各类装修费发票和支付凭证，原告对此均不予认可。同时，被告森旻公司向本院陈述,对原告诉请5中的电费金额无异议；如果认定合同解除，对原告主张的逾期支付租金的违约金标准应按照银行同期贷款利率计算。其提起的反诉请求系基于合同继续履行情况下的损失赔偿。本院认为，原告张江集团与被告森旻公司就系争房屋签订的《上海张江(集团)有限公司租赁合同》及三份《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按照双方合同约定，被告森旻公司未按期支付租金及其它费用构成违约，逾期支付租金或其它费用款项超过30天的，原告有权解除合同。现被告森旻公司已逾期支付租金超过30天，系被告违约，现原告诉请解除合同符合双方合同约定，本院予以支持，双方签订的房屋租赁合同及三份《补充协议》自被告森旻公司收到民事起诉状副本之日即2019年5月20日解除。合同解除后，被告森旻公司应将系争房屋恢复原状，鉴于原告与被告森旻公司对系争房屋交房时的状态无法确定，根据双方租赁合同约定，被告森旻公司应将系争房屋恢复至毛坯状态并迁出系争房屋。对原告主张的自2018年7月15日起计算的租金和房屋占有使用费的诉请，符合双方合同约定,本院予以支持。对原告主张的2018年3月1日至2018年3月31日及2018年11月1日至2019年3月31日期间的电费11,700元，被告森旻公司对此不持异议，本院予以支持。对原告主张的逾期支付租金的违约金，现双方合同既已解除，故逾期支付租金的违约金应截止至合同解除日即诉状副本送达之日，被告提出违约金的标准过高要求法院调整，由本院根据双方合同的履行情况、原告损失、被告过错程度等因素酌情调整，2018年7月15日至2019年1月14日期间的租金逾期支付违约金调整为92,000元，2019年1月15日至2019年5月19日的租金逾期支付违约金调整为25,000元。对原告主张要求被告叶慧华、葛家敏对被告森旻公司承担连带责任的诉请，《房屋租赁合同》及2016年8月1日的《补充协议》、2017年3月24日的《补充协议(二)》中均明确约定被告葛家敏作为担保方对被告森旻公司继续履行租赁合同及两份补充协议承担连带保证责任；2018年2月5日的《补充协议三》亦明确约定叶慧华对被告森旻公司继续履行租赁合同及三份补充协议承担连带保证责任，但鉴于《担保法》规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证。”本案中原告主张的未付租金中，根据合同约定，2018年7月5日被告森旻公司应支付2018年7月15日至2018年10月14日的租金，2018年10月5日应支付2018年10月15日至2019年1月14日的租金，以上两笔租金支付期限届满后，原告未向法庭举证其曾向被告葛家敏或叶慧华要求承担保证责任，故该被告葛家敏、叶慧华对该两段期间的租金应免除保证责任，并免除该两段期间租金逾期支付违约金的保证责任。之后的租金支付及相应的逾期付款违约金的保证责任被告葛家敏、叶慧华应予承担。同理，2018年3月1日至2018年3月31日的电费2,100元亦免除被告葛家敏、叶慧华的保证责任。原告在本案审理过程中撤回诉请4，系自行处分诉讼权利，并不违反法律规定，本院予以准许。合同解除的情况下，现原告未要求没收租赁保证金，并要求抵扣租金，对租赁保证金作为合同解除的后果，原告应于返还。针对被告森旻公司提出的反诉请求，被告以租赁房屋地址无法为其招商企业办理企业登记注册手续以及租赁房屋外墙渗水为由要求被告赔偿租金、物业费、装修分摊成本及渗水修复费用等各项损失，本院认为，首先，尽管被告森旻公司租赁系争房屋系为了通过打造众创空间方式进行招租赢取合法利润，其中可能会涉及到招商企业的注册登记问题，但原告与被告森旻公司的租赁合同中并未对被告的招商企业的登记注册问题作出明确约定，对租赁房屋的修缮被告亦未举证系原告应负之责；其次，被告庭审中明确其提出的反诉请求系基于合同继续履行情况下的损失赔偿，现在租赁合同解除的情况下，且本院认定合同解除系被告违约造成，对被告提出的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海张江(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司签订的《上海张江(集团)有限公司租赁合同》及三份《补充协议》于2019年5月20日解除；二、被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上海市纳贤路XXX号B座1楼101室房屋(建筑面积1035.14平方米)恢复原状，并迁出上述房屋；三、被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海张江(集团)有限公司2018年7月15日至实际迁出上述房屋之日的租金及房屋占有使用费(2018年7月15日至2019年7月14日止按1035.14平方米*3.50元/平方米/天计算，2019年7月15日至实际迁出之日按1035.14平方米*3.85元/平方米/天计算)；四、被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海张江(集团)有限公司电费11,700元；五、被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海张江(集团)有限公司逾期付款违约金117,000元；六、被告叶慧华对被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司上述第三项中2019年1月15日至实际迁出上述房屋之日的租金及房屋占有使用费、第四项中电费9,600元、第五项中逾期付款违约金25,000元承担连带清偿责任；七、被告葛家敏对被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司上述第三项中2019年1月15日至实际迁出上述房屋之日的租金及房屋占有使用费、第四项中电费9,600元、第五项中逾期付款违约金25,000元承担连带清偿责任；八、原告(反诉被告)上海张江(集团)有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司租赁保证金330,597.84元；九、驳回被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,552元(原告已预交，未减半)，减半收取计7,776元，财产保全费5,000元，共计12,776元，由原告(反诉被告)上海张江(集团)有限公司负担783元，被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司负担11,993元；反诉案件受理费10,328元(被告森旻公司已预缴，已减半)，由被告(反诉原告)上海森旻众创空间有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇一九年十二月十九日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。