上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初21943号原告：赵某某，女，1980年2月18日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：黄培明，上海正策律师事务所律师。被告：郑某1，男，1979年3月9日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市长宁区。被告：郑某2，男，1948年11月25日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市长宁区。被告：孙某某，女，1952年10月14日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市长宁区。上述三被告共同委托诉讼代理人：冷雪琴，上海市申云律师事务所律师。原告赵某某与被告郑某1、郑某2、孙某某分家析产纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，于同年11月13日开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院委托上海信衡房地产估价有限公司对坐落于本市长宁区水城路XXX弄XXX号XXX室房屋的价值进行了评估。之后，因案件审理需要，本案转为适用普通程序，并于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托诉讼代理人黄培明，被告郑某1、郑某2、孙某某及其共同委托诉讼代理人冷雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某某向本院提出诉讼请求：1、依法分割上海市长宁区水城路XXX弄XXX号XXX室房屋，判决三被告支付房屋折价款人民币186万元(以下币种同)；2、诉讼费由三被告负担。后因系争房屋的评估价为624万元，原告遂变更诉讼请求为：1、依法分割上海市长宁区水城路XXX弄XXX号XXX室房屋，判令系争房屋归三被告所有，三被告支付原告房屋折价款1,552,483元；2、房屋评估费与案件受理费由三被告负担。事实和理由：被告郑某2与被告孙某某系被告郑某1的父母，原告与被告郑某1原系夫妻关系，于2007年2月2日结婚。2010年4月，原告与三被告以255万元的价格购入上海市长宁区水城路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，产权登记在原告与三被告四人名下。原告作为主贷人向上海银行贷款60万元，截止2019年3月31日剩余贷款为30,067.53元。2018年8月22日，原告与被告郑某1在上海市长宁区人民法院调解离婚。因系争房屋涉及第三人，故未在离婚案件中予以处理。因原告与被告郑某1已离婚，无法共有上述房屋，故起诉至法院，提出上述诉讼请求。被告郑某1、郑某2、孙某某共同辩称，认可原、被告之间的身份关系，也认可系争房屋是在原告与被告郑某1婚姻关系存续期间购买，同意分割系争房屋，且也同意系争房屋归三被告所有，但不同意原告要求的折价款金额。三被告认为，系争房屋的首付款是由被告郑某1出售婚前房屋得款以及被告郑某2与被告孙某某出售自己房屋得款组成，故原告只能分割婚后还贷及其增值部分的一半，约为房屋价值的5%。经审理查明：郑某1系郑某2、孙某某之子。原告赵某某与郑某1原系夫妻关系，双方于2007年2月2日登记结婚，2008年9月20日生育一子名郑某3。郑某1曾三次起诉要求与赵某某离婚，后经本院主持调解，于2018年8月22日调解离婚。离婚时，因系争房屋涉及他人利益，故未在离婚案件中处理。郑某1于1994年全款购入本市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，后于2010年4月2日以109万元售出。郑某2、孙某某于2004年7月9日购入本市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，后于2009年12月7日以106万元售出。2010年4月4日，本案原、被告四人与案外人袁某某签订《上海市房地产买卖合同》一份及《补充协议》一份，购买位于本市长宁区水城路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，产权登记在原告与三被告四人名下，附记部分注明为“共同共有”。房屋总价255万元，契税58,500元，中介费25,500元。三被告支付了首付款195万元，余款由原告作为主贷人向上海银行贷款支付，截止2018年8月剩余贷款本金为44,656.80元,截止2019年3月31日剩余贷款本金为30,067.53元。诉讼中，本院根据原告的申请，通过上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司对本案系争房屋进行了评估，估价结果：在全部假设和限制条件下估价对象房地产于价值时点的市场价值为624万元，折合建筑面积单价为55,163元/平方米。原告为此支付评估费15,000元。上述事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、系争房屋房地产权证、《个人住房借款担保合同》、(2018)沪0105民初15814民事调解书、上海银行还款对账单及被告提供的《房地产买卖合同补充协议》一份、殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋买入及卖出合同、武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋买入及卖出合同及原、被告陈述等证据佐证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，因双方对三被告应当支付原告的房屋折价款的金额差距太大，致本院调解不成。本院认为，系争房屋系在原告与被告郑某1婚姻关系存续期间出资购买，产权登记在原、被告四人名下，应认定为原、被告家庭共有财产。原、被告四人之间未就系争房屋的共有份额有过约定，系争房屋产权证上亦写明为“共同共有”，故系争房屋应由原、被告四人共同共有。现原告以已与被告郑某1离婚，且双方未对系争房屋进行分割等理由，主张分割系争房屋，并要求获得房屋折价款，符合共有人在共有基础丧失时可以请求分割的相关规定，故本院应予支持。原、被告就由三被告取得系争房屋产权，并向原告支付折价款的分割方式意见一致，本院予以采纳。关于原告在系争房屋中应得的产权份额，本院认为，系争房屋的首付款195万元，从三被告提供的证据看，的确系被告郑某1出售其婚前房屋以及被告郑某2与被告孙某某出售其房屋得款所付，对此原告也予以认可。但三被告仍同意原告作为系争房屋的共有产权人进行登记，且在登记产权时，也没有明确约定原告按份共有的产权份额，由于我国不动产物权取得的方式采用不动产登记生效主义，即出资方决定买房，在决定谁为登记产权人时，反映出出资方对购买的房屋产权归属的真实意愿，故系争房屋产权登记为四人共同共有，可认定四人在系争房屋中的产权份额均等。综合考虑本案系争房屋的购买时间、共有状况、出资情况、剩余贷款金额等实际因素，结合本案评估结果，本院酌情确定三被告应支付原告系争房屋折价款为140万元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十九条、第一百条第一款、第一百零三条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)》第二十二条第二款之规定，判决如下：坐落于上海市长宁区水城路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归被告郑某1、郑某2、孙某某共同共有；被告郑某1、郑某2、孙某某于本判决生效之日起二十日内支付原告赵某某上述房屋的财产折价款1,400,000元；在被告郑某1、郑某2、孙某某付清房屋折价款后十日内，原告赵某某协助被告郑某1、郑某2、孙某某办理上述房屋的产权变更登记手续，产权变更登记所产生的费用由原告赵某某，被告郑某1、郑某2、孙某某按相关规定各自承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费人民币55,480元，司法评估费15,000元，合计70,480元，由原告赵某某负担15,812.82元，被告郑某1、郑某2、孙某某负担54,667.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾 颖审 判 员  徐叶芳人民陪审员  陆建敏二〇一九年五月十日书 记 员  赵杨杨附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。二、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》第二十二条……当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。