广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终118号上诉人（原审原告）：始兴县骏源房地产开发有限公司，住所地：广东省始兴县太平镇兴平后街八幢二楼B201-1室。法定代表人：马汉波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林松武，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪华，广东天行健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张祥明，男，1969年3月27日出生，汉族，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：张伟城，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶程文，广东合邦律师事务所律师。原审第三人：郭毅，男，1975年5月18日出生，汉族，住湖南省。原审第三人：贺晓军，男，1971年8月17日出生，汉族，住湖南省。上诉人始兴县骏源房地产开发有限公司（以下简称骏源公司）因与被上诉人张祥明、原审第三人郭毅、贺晓军房屋买卖合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2017）粤0222民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案在审理期间，发现与（2018）粤0222民初1249号案件的审理标的有重合，（2018）粤0222民初1249号的审理结果对本案处理可能存在影响，故本案于2019年2月2日中止审理。2020年7月，因中止原因消除，本案恢复审理。上诉人骏源公司的委托诉讼代理人林松武、被上诉人张祥明的委托诉讼代理人叶程文到庭参加诉讼。原审第三人郭毅、贺晓军经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持骏源公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由张祥明负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院查明贺晓军收取了张祥明的购房款，但没有查明贺晓军收取张祥明购房款的依据是什么。骏源公司没有委托贺晓军收取购房款，贺晓军也不是骏源公司的财务收款人员，贺晓军依据什么向张祥明收取购房款。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院查明张祥明向贺晓军支付了购房款，但在本院认为部分却得出张祥明与骏源公司已实际完成交易的结论，适用法律错误。2.一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，是否认为郭毅与贺晓军是被告地位，从而做出缺席判决。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决并改判。张祥明辩称，张祥明已依约支付购房款并实际装修、占有、使用涉案房屋，应依法取得涉案房屋所有权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回骏源公司全部诉讼请求。一、张祥明提交的《建设工程施工补充合同（二）》反映，郭毅、贺晓军有权出卖涉案房屋。本案没有任何证据证明骏源公司与郭毅已通过书面形式对《建设工程施工补充合同（二）》的内容进行了变更。张祥明已依约支付购房款276000元。骏源公司对涉案房屋的交易过程均知情。涉案房屋认购协议是在雅和东郊城售楼部签订，张祥明支付购房款亦在雅和东郊城售楼部进行，骏源公司在同日向张祥明出具了收取维修基金等费用的收据。张祥明依约向骏源公司所属的物业公司提出了装修申请，按月足额支付了物业费。二、张祥明作为普通购房者，已尽合理的审查义务。张祥明作为一名普通购房者，在涉案房屋售楼部看房、交付房款及维修基金等费用，随后也获得物业公司、骏源公司的装修许可，并实际占有使用涉案房屋。张祥明有理由相信涉案房屋确实是骏源公司作为工程款抵给了郭毅，郭毅委托贺晓军出卖涉案房屋。三、从签订涉案认购协议至骏源公司向法院提起本案诉讼期间，骏源公司从未要求张祥明支付购房款。骏源公司明知涉案房屋已作为工程款折抵给郭毅，且郭毅已将涉案房屋出卖给了张祥明，但是骏源公司基于其他虚假诉讼目的而恶意提起本案诉讼，该诉讼后果不应由善意的张祥明承担。综上，张祥明已尽购房者合理审查义务，按时足额支付了购房款、契税、维修基金、办证费用及物业管理费，且已实际装修、占有、使用涉案房屋，依法应取得涉案房屋的所有权。因此，请求二审法院依法驳回骏源公司的上诉请求。郭毅述称，其没有收到涉案1301号房款，该房款也未抵扣骏源公司应支付的工程款。根据郭毅与骏源公司签订的《建设工程施工补充合同（二）》第四条第2点：“本工程的工程款必须转入由广州市核建筑工程公司指定的承包人郭毅的账户，其他账户均无效。所有抵扣工程款的房产必须办理在广州市广核建筑工程公司指定的承包人郭毅名下或广州市广核建筑工程公司指定的承包人郭毅（书面委托）指定的第三人的名下”的约定，郭毅特作以下情况说明：一、该两套房子是贺晓军在郭毅不知情的情况下出售给第三人。二、按规定骏源公司需郭毅本人的书面委托才能办理相关房产手续，郭毅并没有书面委托骏源公司办理1301与1601的房产手续至第三人名下。三、开发商办理了该两套房子的房产手续至第三人名下，但是该房款并未按规定转入郭毅本人账户。贺晓军未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。骏源公司向一审法院起诉请求：判决张祥明向骏源公司支付购房款390060元及逾期付款利息（从2015年12月1日起按6%利率计至欠款付清之日止）。一审法院认定事实：2015年11月2日，张祥明与骏源公司签订《雅和·东郊城商品房认购协议》。该协议抬头将骏源公司列为甲方（出售方），将张祥明和郭毅列为乙方（买方），内容有：“乙方自愿购买由甲方开发建设的雅和·东郊城商项目1栋13层01单元物业”；“其建筑面积130.02平方米”；“售价390060元”。其中，协议第1条有：“甲、乙双方在签定本认购书时，乙方同意支付279933元给甲方作为认购该物业的定金”；第3条第1款为：“选择一次性付款，乙方在签定本认购书之日起＼日内，即2015年11月日前交清总购房款390060元”；第4条为：“所有公证费、契约鉴证费、印花税或其它政府有关此交易之税费概由乙方负责。乙方在签定本认购书之日起七日内交付办证税费预收款11050元。”。落款处甲方有骏源公司公章，乙方有张祥明签字、捺印。一审另查明，同日，张祥明与贺晓军签订《雅和、东郊城商品房认购协议》，甲方（出售方）系贺晓军，乙方（买方）系张祥明，其中第一条约定：甲方自愿卖一套雅和、东郊城商品房给乙方，项目为1栋13层1单元其建筑面积130.02平方米，售价一口价总价￥316000元；第三条约定：乙方于2015年11月2日下午签定协议后一次性付清购房款276000元。同时，贺晓军向张祥明出具《收据》，并由骏源公司另行出具《收据》，内容为：“今收到雅和东郊城1栋1301房张祥明交款（对应金额为11050元”。一审又查明，2015年9月2日，骏源公司与郭毅签订《建筑工程施工补充合同（二）》，发包人（甲方）系骏源公司，承包人（乙方）系郭毅。根据合同约定，涉案1301房屋（房屋建筑面积为130.02㎡），系由骏源公司指定的1号楼玖套住房之一，用于折抵工程款（详见该合同第二条第4款）。合同上有骏源公司及其法定代表人、郭毅的盖章或签名。同时，张祥明提供由涉案房屋所在地的始兴县涌泉物业服务有限公司出具的《收费专用收据》多张（期间为2015年至11月至2017年6月，项目分别有“物业＜管理＞费”、“水费”等）。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。结合骏源公司与张祥明各自提供的证据材料以及庭审陈述来看，骏源公司与张祥明就涉案房屋业已实际完成交易，可以确认张祥明业已付清上述合同所约定的购房款，况且张祥明现已实际占有、使用涉案房产，据此，张祥明依法取得相关的房产权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第四条、第六条、第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2018年2月12日作出（2017）粤0222民初847号民事判决：驳回始兴县房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费3575元，由始兴县房地产开发有限公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。骏源公司向本院提交以下证据：1.传票、应诉通知书、民事起诉状、证据清单、收据，拟证明郭毅不认可涉案1301房屋折抵工程款的事实；2.（2017）粤0222民初671-782号案庭审笔录，拟证明郭毅认为贺晓军与其是供应商关系；3.地下停车位使用权买卖合同、收据，拟证明骏源公司与郭毅达成协议，涉案1301房屋改用地下停车位折抵工程款。张祥明质证称，对证据1的真实性、合法性和关联性不予认可，该证据未明确指出涉案1301房未被折抵工程款，且《建设工程施工补充合同二》第二条第四款明确规定了涉案1301房作为工程款抵扣给郭毅，且张祥明已经提交贺晓军出具的收据证明贺晓军收取了涉案房屋的房款。一审庭审时，贺晓军亦向一审法院承认收取了涉案房屋的购房款。郭毅在另案中未提供1301房的收据并不代表其没有，郭毅是因为其与骏源公司有矛盾，出于诉讼目的才不提供该证据。对证据2的真实性、合法性和关联性不予认可，贺晓军一审中已认可其收取了涉案房屋的购房款，骏源公司已将涉案房屋作为工程款折抵给了郭毅。证据3的时间为2016年2月1日，张祥明已于2015年11月2日签订购房协议，且交纳了契税，贺晓军亦已收取了315000元购房款，房屋买卖交易已经完成。郭毅、贺晓军未发表质证意见。对于当事人二审提交的证据，本院认定如下：证据1、2系另案诉讼中的相关材料，故本院对证据1、2的真实性予以确认。证据3与涉案1301房购房款之间并无直接联系，故骏源公司的证明目的不能实现。二审期间，本院向始兴县公安局城镇派出所调取了2015年8月2日贺晓军被殴打案中郭毅、贺晓军、马元、马永华等人在始兴县公安局城镇派出所所做的询问笔录等材料。郭毅询问笔录第五页中，郭毅陈述其与贺晓军是合作伙伴关系，即郭毅和贺晓军是共同承建雅和东郊城的项目工程建设。郭毅与贺晓军没有签订合同，都是口头协议。因为郭毅与贺晓军是很要好的朋友，互相都很信任，平时贺晓军负责雅和东郊城工地的日常事务管理。颜翠（贺晓军配偶)询问笔录第三页中，颜翠陈述郭毅与贺晓军是合伙人。周灿（郭毅司机)询问笔录第三页中，周灿陈述郭毅与贺晓军是合伙人，都是雅和东郊城的承建商。刘中良（郭毅工人)询问笔录第五页中，刘中良陈述郭毅与贺晓军是一起承包雅和东郊城的合作伙伴，郭毅和贺晓军是承建商。马永华询问笔录第四页中，马永华陈述贺晓军与郭毅是雅和东郊城的承建商，马永华是开发商。马元询问笔录第四页中，马元陈述其是雅和东郊城的开发商，郭毅是承建商，贺晓军与郭毅自称是合伙人关系。本院组织骏源公司、张祥明、郭毅、贺晓军对上述材料进行了质证，骏源公司质证称，对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，该证据证明了郭毅和贺晓军是承建涉案工程的合作伙伴，但骏源公司并没有委托张祥明向贺晓军付款。针对郭毅等人提及的骏源公司股东等人殴打贺晓军的说法，骏源公司予以否认。张祥明质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据中郭毅等人的陈述，均能确认郭毅与贺晓军系合作伙伴关系，而非贺晓军系郭毅的材料供应商。郭毅、贺晓军未发表质证意见。2020年6月4日，本院就相关事实对郭毅进行了调查询问。郭毅陈述贺晓军向一审法院提交的微信聊天中郭毅的微信账号系以郭毅本人身份信息实名注册，郭毅对该聊天记录予以认可。但郭毅主张其在微信聊天记录中委托贺晓军出售的房屋系其他房屋，而非涉案1301号房。2020年6月12日，郭毅向本院提交雅和东郊城1502号房预售合同、收据、委托付款书、欠条等证据，佐证其委托贺晓军出售的房屋系雅和东郊城1502号房屋。本院组织骏源公司、张祥明、贺晓军对上述材料进行了质证，骏源公司质证称，对询问笔录的真实性、合法性和关联性无异议，郭毅在笔录中陈述其的确委托贺晓军处理了几套房子，但其现仅认可委托贺晓军处理了1502号房屋，明显存在矛盾。对郭毅提交的雅和东郊城1502号房预售合同、收据、委托付款书、欠条等证据的真实性、合法性和关联性无异议，委托付款书同时证明了张祥明在没有骏源公司的委托付款书的情况下擅自将购房款支付给贺晓军，由此带来的法律后果应由其自行承担。张祥明质证称，对询问笔录的合法性、关联性和来源的真实性没有异议，对实质的真实性不予确认，郭毅的陈述并没有客观反映真实情况。对郭毅提交的雅和东郊城1502号房预售合同、收据、委托付款书、欠条等证据的真实性无法确认，对其合法性无异议，对其关联性不予认可。张祥明并非1502号房屋的交易方，对该材料的真实性无法曲仁，且1502房屋的交易时间与郭毅微信委托贺晓军处理房屋的时间相差半年，1502房屋并非微信中涉及的房屋，贺晓军未发表质证意见。对郭毅提交的雅和东郊城1502号房预售合同、收据、委托付款书、欠条等证据，本院认定如下：因骏源公司认可该1502房屋交易的真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。至于郭毅主张的证明目的能否实现，本院将在下文本院认为部分予以确认。本院查明，2015年11月2日，贺晓军向张祥明出具收据一张，其中载明今收到雅和东郊城1栋1301房张祥明购房一次性付款叁拾壹万伍仟元（315000），已付贰拾柒万陆仟元（276000）尚欠肆万元（40000）办好产权证付清。2016年3月16日，张祥明与始兴县涌泉物业服务有限公司签订前期物业服务合同，并于同日提交了装修申请表，并按期交纳了物业管理费等费用。张祥明陈述，涉案房屋钥匙系骏源公司交付。另查明，2012年12月21日，郭毅与骏源公司签订《建设工程施工补充合同》，约定骏源公司名下开发的雅和东郊城地产项目由郭毅承包承建。2015年9月2日，郭毅与骏源公司因工程款问题，签订《建设工程施工补充合同（二）》，其中第二条第4点约定：……甲方（本院注：骏源公司）指定的玖套住房为：韶关市始兴县雅和东郊城1号楼1201房（房屋建筑面积为130.02㎡），1301房（房屋建筑面积为130.02㎡），1501房（房屋建筑面积为130.02㎡），1601房（房屋建筑面积为130.02㎡），1002房（房屋建筑面积为130.02㎡），1102房（房屋建筑面积为130.02㎡），1202房（房屋建筑面积为130.02㎡），1402房（房屋建筑面积为130.02㎡），1502房（房屋建筑面积为130.02㎡），共玖套房屋，按3000元/㎡出售给乙方郭毅，购房款折抵工程款。甲方于2015年12月20日前将上述玖套房屋办理网签备案至乙方或乙方书面委托指定第三方名下并协助乙方或指定第三方办理预告登记证手续，甲方应当在乙方提交工程备案资料后90天内将上述房屋产权办理至乙方名下或乙方书面委托指定第三方名下（注：此玖套房屋中叁套以内，若乙方在竣工验收后至结算结果出来前有客户需要，甲方配合乙方办理购房协议并办理产权登记手续）。又查明，2018年1月8日，贺晓军向一审法院出具《情况说明》，其中载明：一、贺晓军与郭毅是合伙人关系，是骏源公司开发始兴县雅和东郊城的合伙承建方。2015年9月2日郭毅与骏源公司签订《建设工程施工补充合同（二）》，约定郭毅可以处理1栋1301房及1栋1601房等九套房屋，进行抵扣拖欠贺晓军与郭毅的工程款。二、贺晓军也是承建方，在2015年期间，贺晓军及郭毅、骏源公司还处于合作期间，关系和谐。经过骏源公司同意和郭毅的同意，授权贺晓军处理涉案房屋。2015年10月5日及2015年11月2日及其他时间，郭毅微信也确认了贺晓军处理涉案房屋。三、贺晓军在处理涉案房屋的时候，是在东郊城销售中心进行，在东郊城销售中心签订协议，而且骏源公司也是知道由贺晓军处理了该涉案房屋，但贺晓军还带张祥明去了骏源公司财务处缴纳了相关税款，贺晓军也向贺晓军出示了《建设工程施工补充合同（二）》。签订合同的时候贺晓军在现场，合同原件由销售中心工作人员提供并与张祥明签订合同，其中张祥明现场把现金交予给贺晓军，贺晓军与张祥明再一起拿过去银行转出给郭毅指定的人员账号上，骏源公司工作人员也知道。四、贺晓军根据郭毅指示把涉案房屋收取的款项交由了指定的人员陈泽国及赵新阳，贺晓军并未实际收取涉案房屋款项。五、当时骏源公司跟贺晓军及郭毅商量了，每一套房子按照3000元每平方米一套出卖抵扣工程款，贺晓军、郭毅卖一套房子后，骏源公司需要开具一个房屋的发票给郭毅。同时，贺晓军向一审法院提交了其与郭毅的微信记录，其中2015年11月2日的聊天记录内容为：郭毅：军哥：房子处理好没有？赵阳新明天一定要钱啊；贺晓军：正在进行中急死人；郭毅：不管用什么方法都要搞定，辛苦你。对于一审法院认定的事实中，除与本院审理查明的事实不相符的部分外，其余认定的事实部分本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕骏源公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点为：骏源公司要求张祥明支付涉案房款及逾期付款利息能否支持。关于骏源公司要求张祥明支付涉案房款及逾期付款利息能否支持的问题。骏源公司上诉主张其并未授权贺晓军收取涉案房款，贺晓军收取涉案购房款与骏源公司无关，张祥明仍应向其履行支付涉案房款的义务。对此，本院认为，贺晓军出具的《情况说明》载明其与郭毅系合伙人关系，系骏源公司与郭毅同意，授权贺晓军处理涉案房屋。为此，贺晓军提供了其与郭毅的聊天记录予以佐证，郭毅亦确认了该微信聊天记录的真实性。虽郭毅主张其在微信中委托贺晓军出售的房屋系其他房屋，非涉案房屋，并提供了雅和东郊城1502房屋的认购协议等材料予以佐证。但根据贺晓军提交的微信聊天记录，郭毅委托贺晓军出售房屋发生在2015年11月2日，该时间与涉案1301号房的交易时间一致。而郭毅提交的雅和东郊城1502号房屋的交易时间为2016年3月18日，明显与微信中郭毅委托贺晓军出售房屋的时间不符。故郭毅主张的证明目的并不能实现。同时，从1502号房屋的交易过程来看，郭毅并未向骏源公司提交书面委托手续，但郭毅却认可1502号房屋系其本人委托贺晓军处理。因此，郭毅以涉案房屋交易过程中没有郭毅书面委托手续为由，主张涉案房屋并非其委托贺晓军出售的理由不能成立。另外，根据本院从始兴县公安局城镇派出所调取的郭毅等人的询问笔录，郭毅自认其与贺晓军系合伙关系，共同承建雅和东郊城。颜翠、周灿、刘中良等人亦陈述郭毅与贺晓军系合伙关系，两人都是雅和东郊城的承建商。现郭毅主张贺晓军系其供应商，其陈述前后矛盾，明显存在不实之处。综上，郭毅提供的拟证明其委托贺晓军出售的房屋非涉案房屋的证据及其陈述，不足以证实其主张的事实，本院不予采信。贺晓军陈述其与郭毅系合伙关系，两人系雅和东郊城的共同承建方有郭毅及其他相关人员的询问笔录予以佐证。贺晓军陈述系郭毅授权其出售涉案房屋有其与郭毅的微信聊天记录、涉案房屋交易材料等予以佐证。因此，贺晓军的陈述具有高度可能性，根据《最高人民法院关于的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”规定，本院认定涉案房屋系郭毅授权贺晓军处理。根据《建设工程施工补充合同（二）》的约定，涉案房屋已出售给郭毅折抵工程款，郭毅有权将合同中约定的玖套房屋（叁套内）出售给第三人。故贺晓军经郭毅授权将涉案房屋出售给张祥明，具有法律和事实依据。同时，从骏源公司收取张祥明税费、房屋维修基金、向张明祥交付钥匙、张祥明顺利收楼、装修、入住，并与涉案房屋的前期物业公司签订了物业服务合同等情况来看，骏源公司明显知晓涉案房屋交易情况，亦同意张祥明将涉案房屋直接支付给贺晓军。骏源公司主张其并未同意由贺晓军收取涉案房屋购房款，与事实不符，本院不予采信。在骏源公司和郭毅同意的情况下，张祥明已按照合同约定向贺晓军支付了相应的购房款，骏源公司再要求张祥明应向其另行支付涉案房款及逾期付款利息明显有违诚实信用原则，本院不予支持。一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。至于涉案房款不能折抵骏源公司支付给郭毅工程款的问题。本院认为，在民事关系中，因经济地位、信息优势等原因导致的当事人缔约地位不平等，很可能对当事人的利益造成实质性影响。对于普通消费者等民事主体而言，其并非行业专业人员，不可能苛求其承担过重的注意义务。就本案而言，骏源公司系房地产开发商，张祥明系一般购房消费者，对于涉案房屋的权属情况，骏源公司对比张祥明明显处于优势地位，其应承担更多的注意义务。骏源公司在引荐贺晓军与张祥明交易前，完全可以核实贺晓军是否已取得郭毅的书面授权委托。或者，骏源公司要求郭毅直接向其出具相关书面授权委托手续并及时开具收取涉案房款的收据。骏源公司在涉案房屋交易过程中，未履行上述注意义务，致使出现涉案房款出现不能折抵工程款的风险，该风险应由骏源公司负担。但骏源公司作为涉案房屋开发商，仍可另行合法途径向贺晓军、郭毅主张返还涉案房款，以维护自身权益。另外，郭毅、贺晓军虽系涉案第三人，而非被告，但郭毅、贺晓军经合法传唤未到庭参加诉讼，并不影响案件的审理。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条依法作出判决，并无明显不当，本院予以维持。骏源公司主张一审法院适用法律不当，依据不足，本院不予支持。综上所述，骏源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3575元，由始兴县骏源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  神玉嫦审判员  黄颖红审判员  梁晓芳二〇二〇年七月三十日书记员  陈 灿