上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初72322号原告：王凤宝。原告：王跃峰。上列二原告的共同委托诉讼代理人：葛洪浩，上海融孚律师事务所律师。被告：韩华。原告王凤宝、王跃峰与被告韩华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凤宝、王跃峰的共同委托诉讼代理人葛洪浩到庭参加诉讼。被告韩华经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王凤宝、王跃峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告王凤宝、王跃峰与被告韩华于2016年10月31日签订《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》；2、判令被告韩华向原告王凤宝、王跃峰返还购房款人民币2,550,000元(以下币种相同)；3、判令被告韩华向原告王凤宝、王跃峰支付违约金59,000元(5,900,000元×万分之五×20天)；4、判令被告韩华向原告王凤宝、王跃峰支付赔偿金1,180,000元(5,900,000元×20%)；5、本案诉讼费由被告韩华承担。审理中，原告明确诉讼请求为：1、判令解除原告王凤宝、王跃峰与被告韩华于2016年10月31日签订《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》；2、判令被告韩华向原告王凤宝、王跃峰返还购房款2,550,000元；3、判令被告韩华向原告王凤宝、王跃峰支付赔偿金1,180,000元(5,900,000元×20%)，并申请撤回要求被告韩华支付违约金59,000元(5,900,000元×万分之五×20天)的诉请；4、本案诉讼费由被告韩华承担。事实和理由：二原告(买受人)与被告(卖售人)经中介方上海中原物业顾问有限公司浦东分公司居间磋商，于2016年10月31日签订《上海市房地产买卖合同》，约定二原告向被告购买位于上海市浦东新区硕川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，面积160.16平方米，合同转让价款共计5,900,000元，实际价格为6,680,000元，合同外780,000元房款以装修补偿款的形式支付给被告。《上海市房地产买卖合同》第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。《上海市房地产买卖合同》附件三约定：签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若有)后3日内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书等注销所需材料原件交上海中原物业顾问有限公司；签订本合同当日，乙方应支付给甲方首期购房款1,770,000元(包含已支付定金100,000元)；甲方同意乙方通过向银行贷款的形式支付第二期购房款4,130,000元。《上海市房地产买卖合同》签订当日，二原告向被告支付了合同约定的首期购房款1,770,000元(包含100,000元定金)和合同外780,000元购房款，共计支付首期款项2,550,000元。被告收到首期购房款后，二原告屡次催告被告办理系争房屋注销抵押手续，并办理过户手续，但被告至今未办理系争房屋的注销抵押手续，而被告于2016年12月15日将系争房屋交付给二原告。2017年5月8日，原、被告签订《协议书》，约定给予被告90天宽限期，被告承诺在签订本协议90日内还仍未撤销系争房屋的所有抵押及限制交易情形，视为被告根本违约，原告根据买卖合同约定追究被告违约责任。《上海市房地产买卖合同》签订后被告至今不予办理买卖房屋的注销抵押登记手续，致使买卖双方无法办理房屋过户手续。2018年3月，被告又因其他案件导致法院查封了系争房屋，被告的行为致使合同无法继续履行，严重违反双方签订《上海市房地产买卖合同》。综上，二原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》合法有效，二原告在支付首期购房款并贷款获银行通过的情况下，被告拒不办理系争房屋的注销抵押登记手续，且经催告后在合理期限内仍未履行，其行为已严重违反了合同约定，构成根本违约，致使合同无法继续履行。为此，原告提起诉讼，要求判如诉请。被告韩华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。二原告为证明其主张，提供下列证据：1、上海市房地产买卖合同1份、委托书复印件1份，以证明二原告与被告就上海市浦东新区硕川路XXX弄XXX号XXX室签订房屋买卖合同，合同约定了房屋买卖的价款、违约责任等，且合同签订事宜由被告的委托代理人管某某处理；2、2016年10月21日收款收据1份，以证明夏某某支付系争房屋定金100,000元，而夏某某系原告王凤宝的丈夫；3、2016年10月31日收款收据1份、中国银行个人结算业务受理单1份，以证明原告王跃峰支付系争房屋购房款1,670,000元，此款由原告王跃峰从其名下银行卡账户内转账至被告名下银行卡账户内；4、2016年10月31日收款收据1份、中国银行个人结算业务受理单1份，以证明原告王跃峰支付被告购房款780,000元，系合同之外以装修补偿款名义约定的款项，此款由原告王跃峰从其名下银行卡账户内转账至被告名下银行卡账户内；5、协议书1份，以证明原告王跃峰与被告于2017年5月8日签订协议书，给予被告90天宽限期，被告承诺如仍未撤销系争房屋内的抵押及限制交易情形，视为根本违约，而原告王凤宝的名字系由原告王跃峰代签，由于签订上海市房地产买卖合同时，被告承诺撤销系争房屋的抵押权，但二原告按约支付了房款后，被告未撤销抵押权，故双方补充签订了协议书，且被告承诺在约定期限内撤销抵押权；6、房地产买卖居间协议复印件1份、房屋买卖合同1份，以证明二原告与被告经上海中原物业顾问有限公司浦东分公司居间磋商，原告王凤宝之夫夏某某与被告的委托代理人管某某签订了居间协议，约定系争房屋的实际购房款为6,680,000元；7、上海市不动产登记簿1份，以证明系争房屋的抵押权情况，抵押权至今仍未撤销，且被法院司法查封，故系争房屋无法办理产权过户手续；8、户口簿复印件1份，以证明房地产买卖居间协议、房屋买卖合同系由原告王凤宝之夫夏某某代为签署。本院经审理认定事实如下：2016年9月16日，案外人管某某代韩华(出卖方、甲方)与案外人夏某某(买受方、乙方)及案外公司上海中原物业顾问有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋坐落浦东新区硕川路XXX弄XXX号XXX室；总房价款(含车位价格)人民币￥6,680,000元(大写：陆佰陆拾捌万元整)(实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金人民币￥100,000元(大写：壹拾万元整)，作为与甲方进行洽谈之用；如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行等。同日，案外人管某某代韩华(出卖方、甲方)与案外人夏某某(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司(以下简称“居间方”)居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称“该房地产”)，具体状况如下：坐落上海市浦东新区硕川路XXX弄XXX号XXX室、权利人韩华、房屋建筑面积160.16平方米、房地产权证号沪房(地)浦字(2016)第033801号、房屋类型住宅、抵押权人张顺权；该房地产转让价款为人民币￥6,680,000元(大写：陆佰陆拾捌万元整)；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后45天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“示范合同”)；除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)人民币￥2,580,000元等。2016年10月31日，二原告(买受人、乙方)与被告的代理人管某某(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》，约定：甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司浦东分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：甲方依法取得的房地产权证号为浦XXXXXXXXXX、房地产座落硕川路XXX弄XXX号XXX室、房屋类型公寓、结构钢混、房屋建筑面积160.16平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为5,900,000元(大写：伍佰玖拾万元整)；甲、乙双方确认，在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金等。《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》的附件三《付款协议》中约定：签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后3日内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书等注销所需材料原件交上海中原物业顾问有限公司(下称“上海中原”)；签订本合同当日，乙方应通过上海中原或自行支付给甲方的首期房价款共计人民币壹佰柒拾柒万元整(RMB1,770,000)(该款包含乙方已支付甲方的定金计人民币壹拾万元整)等。2016年10月21日，案外人夏某某支付被告的代理人管某某定金100,000元。2016年10月31日，原告王跃峰从其名下银行卡账户内转账至被告名下银行卡账户内1,670,000元，用于支付购房款。同日，原告王跃峰又从其名下银行卡账户内转账至被告名下银行卡账户内780,000元，用于支付购房款。2017年5月8日，原告王跃峰、王凤宝(乙方、买受方)与被告(甲方、出售方)签订《协议书》，内容为：“甲、乙双方就买卖上海市浦东新区硕川路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“买卖房屋”)及地下车位1号地下1层车位124号，于2016年10月31日签订《上海市房地产买卖合同》(下称“该合同”)。由于甲方没有根据该合同的附件三付款协议第1条约定，在签订买卖合同后3日内撤销抵押，甲方已违约。现为更好地履行该合同，双方达成协议如下：1、乙方已给予甲方宽限，并不代表乙方放弃追究甲方的违约责任的权利，而是乙方给甲方一个继续履约的机会。若在签订本协议90日内甲方仍没有撤销该买卖房屋的所有抵押及限制交易情形，视甲方为根本性违约，乙方根据买卖合同约定追究甲方违约责任。2、本补充协议双方签章后生效，一式两份，双方各执一份，均具有同等效力。”。原告王跃峰与被告均在上述《协议书》上签名署期，而原告王跃峰亦代原告王凤宝在上述《协议书》上签名。另查明，系争房屋权利人登记为被告。目前，系争房屋上登记抵押权人为万向信托有限公司、张顺权，且被法院司法查封。再查明，2016年12月15日，被告将系争房屋交给二原告居住使用。审理中，原告王凤宝表示，原告王跃峰与被告签订《协议书》时，其确实授权原告王跃峰代为签名，故其对该《协议书》真实性予以确认。另二原告表示，若被告返还购房款，二原告则同意将系争房屋返还给被告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，二原告与被告的代理人管某某签订《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守诚信，按约履行。《上海市房地产买卖合同》签订后，二原告依约支付了相应房款，但被告未按约定注销系争房屋的抵押登记及办理系争房屋的转让过户手续。嗣后，二原告虽与被告又签订了《协议书》，但被告仍未按照约定撤销系争房屋的所有抵押及限制交易情形，导致合同无法继续履行，故被告构成了根本违约，现二原告要求解除二原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》于法有据，本院予以支持。《上海市房地产买卖合同》因被告违约而解除，故二原告要求被告承担赔偿金具有事实和法律依据，本院予以支持。《上海市房地产买卖合同》解除之后，房款理应返还，故二原告要求被告返还购房款的诉请，本院予以支持。鉴于二原告同意将系争房屋返还给被告，故本案中予以处理。二原告申请撤回要求被告支付违约金59,000元的诉请，系二原告对其民事权利的处分，不违背法律规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，系其自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告王凤宝、王跃峰与被告韩华于2016年10月31日签订《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》；二、被告韩华应于本判决生效之日起十日内返还原告王凤宝、王跃峰购房款2,550,000元；三、被告韩华应于本判决生效之日起十日内支付原告王凤宝、王跃峰赔偿金1,180,000元；四、原告王凤宝、王跃峰应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区硕川路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告韩华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,640元，诉讼保全费5,000元，共计41,640元，由被告韩华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨 敏人民陪审员  褚凤英人民陪审员  吴凤鸣二〇一九年三月二十五日书 记 员  杨 柳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。