河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初892号原告（反诉被告）：郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司，住所地郑州港区新港大道北段。法定代表人：沈立，该公司董事长。委托诉讼代理人：王术军，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌兴高，河南国基律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱学伟，男，1978年11月6日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：蔡志军，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑茜，河南信行律师事务所律师。被告：刘建伟，男，1974年2月28日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：朱秩成，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿斌，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州航空港区华豫之星洗浴服务有限公司，住所地郑州航空港区四港联动大道与郑港十路交叉口。法定代表人：吕新义。委托诉讼代理人：蔡志军，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑茜，河南信行律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司（以下简称建投公司）与被告（反诉原告）朱学伟、本诉被告刘建伟、郑州航空港区华豫之星洗浴服务有限公司（以下简称港区华豫之星）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建投公司的委托诉讼代理人凌兴高，被告（反诉原告）朱学伟及其委托诉讼代理人蔡志军、许淑茜，本诉被告刘建伟及其委托诉讼代理人朱秩成、耿斌，本诉被告港区华豫之星的委托诉讼代理人蔡志军、许淑茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建投公司向本院提出诉讼请求:1.朱学伟、刘建伟、港区华豫之星支付建投公司租金9575000元；2.朱学伟、刘建伟、港区华豫之星支付拖欠租金给建投公司造成的利息损失4982500元（自每笔租金应付之日起按照月利率20‰的标准暂计算至2019年1月15日）；3.朱学伟、刘建伟、港区华豫之星返还建投公司租赁的房屋；4.朱学伟、刘建伟、港区华豫之星向建投公司支付逾期返还房屋期间的房屋使用费562500元（自2019年1月1日起暂计算至2019年3月15日，此后使用费计算至实际返还之日）；5.朱学伟、刘建伟、港区华豫之星返还租赁的原有配套物品和设施（详见租赁合同附件《锦绣枣园餐厅冲凉房设施统计明细》），如有损坏，按照市场价格赔偿；6.本案诉讼费用、保全费由朱学伟、刘建伟、港区华豫之星负担。事实与理由：2013年10月21日，朱学伟以河南华豫之星酒店管理服务有限公司（以下简称河南华豫之星）的名义与建投公司签订《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》一份，约定建投公司将位于锦绣枣园的面积为5000平方米的富士康员工餐厅和冲凉房出租给河南华豫之星，由河南华豫之星用于经营餐饮和洗浴，租赁期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，租金第一年按每月15元/㎡计算，第二年按每月25元/㎡计算，第三年按每月35元/㎡计算，从第四年起按每月45元/㎡计算，租金按先付后用的原则，每3个月交纳一次，如逾期交纳，则按应交纳总金额的1%/天收取滞纳金，逾期时间超过15日，建投公司有权终止该协议。协议签订后，河南华豫之星于2014年1月向建投公司交纳了第一个租期的租金后，剩余租金就不再交纳。2018年9月14日，朱学伟到建投公司处商议偿还拖欠租金一事时认可拖欠租金和收到建投公司的催缴函等事项，其表示河南华豫之星已经注销，拖欠的租金由他本人和港区华豫之星承担，并表示建投公司于2018年1月16日收到的100000元租金就是其安排港区华豫之星的股东吕新义支付的。截至目前，案涉租赁场地一直由港区华豫之星和朱学伟使用，港区华豫之星和朱学伟已拖欠建投公司租金9575000元，按照合同的约定，因拖欠租金产生的滞纳金高达70000000余元。建投公司认为，河南华豫之星违反租赁合同约定，拒不支付租金，应依法承担违约责任，赔偿因拖欠租金给其造成的经济损失；河南华豫之星在未通知建投公司的情况下，将公司注销，其股东朱学伟、刘建伟应当就拖欠的租金和损失与河南华豫之星承担连带赔偿责任；港区华豫之星系河南华豫之星注销前专门成立用于继续履行租赁合同的实际承租人，该公司系朱学伟实际设立控制，应当与河南华豫之星承担连带责任；现案涉房屋租赁合同履行期限已届满，朱学伟、刘建伟、港区华豫之星应按照合同约定向建投公司返还租赁房屋及租赁物的附属设施，还应支付逾期返还房屋的房屋使用费。为维护建投公司的合法权益，遂诉至法院，请求判令如诉。朱学伟辩称，在承租过程中，朱学伟积极配合建投公司履行与富士康之间的政策，进行配套建设，但建投公司在明知没有建设工程规划许可证的情况下，将案涉房屋出租给朱学伟，案涉租赁合同应属无效，建投公司也存在较大过错，应承担因合同无效给朱学伟造成的全部损失；建投公司明知其与富士康之间的合同即将到期仍将案涉房屋出租给朱学伟，导致在开业一个多月后因富士康人员撤离无法继续经营，存在过错。刘建伟辩称，案涉房屋没有建设工程规划许可证，租赁合同应属无效合同；朱学伟私自以河南华豫之星的名义与建投公司签订合同，刘建伟对此不知情，河南华豫之星也没有实际使用案涉房屋，也没有支付过租金，根据权利与义务相对等的原则，河南华豫之星也不应支付占有使用费，故河南华豫之星在注销时也没有义务通知建投公司，注销后刘建伟作为股东也不应承担支付占有使用费的义务；河南华豫之星不是港区华豫之星的股东，两个公司之间没有关联性。港区华豫之星辩称，案涉租赁合同系建投公司与朱学伟所签，与港区华豫之星不存在合同关系；港区华豫之星与朱学伟及河南华豫之星之间不存在控制与被控制的关系，实际上港区华豫之星的法定代表人与朱学伟之间存在借贷关系，由于朱学伟不能及时返还借款，遂将案涉房屋的经营权转让给了港区华豫之星，以经营收益冲抵双方之间的借款；港区华豫之星也并非本案的次承租人，故建投公司主张港区华豫之星承担责任没有事实和法律依据。朱学伟向本院提出反诉请求：1.确认案涉《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》无效；2.判令建投公司赔偿朱学伟10570368.10元；3.建投公司向朱学伟支付300000元押金；4.本案诉讼费用由建投公司负担。事实和理由：2013年10月21日，朱学伟与建投公司签订《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》一份，约定由富士康委托的经营单位在原建设基础上投资建设，增加硬件，对现有设施进行彻底的升级改造，以适应和满足富士康员工餐饮和洗浴的需求，升级改造后要保证房屋及设施的安全；协议签订后，朱学伟根据协议要求履行约定的义务，在原址上修建房屋，并进行配套装修，为此朱学伟支付装修设备、消防材料、装修人员工资等各项费用共计10030368.10元，但经朱学伟了解，案涉出租物未经规划许可，且用地手续不合法，消防也不合格，系违章建筑，致使朱学伟损失惨重，为维护朱学伟的合法权益，故提起反诉，请求判令如诉。建投公司对朱学伟的反诉辩称，朱学伟不是租赁合同的当事人，无权对租赁合同的效力提出无效的诉讼请求，河南华豫之星在注销之后，朱学伟作为原股东和清算人，直接代表河南华豫之星向建投公司来主张赔偿于法无据，故朱学伟的反诉主体不适格；案涉房屋是由政府委托第三方建好之后移交给建投公司的，应当认定是经过政府批准建设的临时建筑，即使这种临时建筑的手续不完善，建投公司也没有任何的过错，而且本案截止至诉讼时，合同已经履行完毕，双方在合同履行的过程中从来没有因为合同的效力产生过争议，朱学伟、刘建伟、港区华豫之星在拖欠建投公司巨额租金后，不是积极地去支付租金，而是直接主张合同无效，意图逃避责任，该行为违背了诚实信用原则，故建投公司认为案涉租赁合同应当认定为有效合同；河南华豫之星对承租房屋进行改建和装修，是用于其自身的经营使用，改建和装修的投入在整个租赁期限内已经全部摊销完毕，并没有造成实际损失，在合同约定的五年期限内河南华豫之星已经完整的不受影响地使用了案涉房屋，并且取得相关的收益，且根据合同约定在合同期满后，需将装修剩余部分全部无偿地移交给建投公司，即在签订合同的时候就应当预见到整个合同装修及合同履行期内全部投入将通过取得房屋使用的收益来摊销完毕，剩下的残值已经不再构成损失，故朱学伟反诉要求赔偿其装修损失是不成立的；合同效力不影响河南华豫之星对案涉房屋的使用，如果合同无效的话，法律保护的是信赖利益，如果合同有效得到履行，朱学伟得到的利益是合同履行的利益，也就不能再就所谓的信赖利益提出自己的主张，而且根据我国目前司法实务或者法律规定的相应原则，合同的信赖利益不应当大于履行利益；根据合同约定对房屋进行改建时，应征得建投公司同意，但朱学伟的证据不能证明其改建行为得到了建投公司的同意，相应的责任应由承租人自行来承担；在朱学伟拖欠巨额租金的情况下，其向法庭主张返还300000元的押金不应当得到支持；综上应当依法驳回朱学伟的反诉请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月9日，郑州航空港区管理委员会与河南豫发置业有限公司签订《郑州航空港区新农村建设项目—“锦绣枣园小区”委托代建合作协议》，委托河南豫发置业有限公司负责锦绣枣园项目建设工作。2011年5月15日，郑州航空港区经济发展局向建投公司作出《关于的批复》，同意建投公司提出的郑州航空港区新农村建设项目锦绣枣园小区（一期）项目建设，项目位于郑州航空港区国道107辅线以西、京珠高速以东、好想你工业园以北区域，用地面积92109平方米，总建筑面积150829平方米，其中：住宅建筑面积为84164平方米；公寓建筑面积为46374平方米；小学建筑面积为6000平方米；幼儿园建筑面积为2712平方米；地下建筑面积为3654平方米。2013年1月8日，鸿富锦精密电子（郑州）有限公司向综保区富士康项目建设指挥部报送《关于协调解决富士康员工住宿区生活便利问题的函》，就富士康员工吃饭难问题恳请协商解决；同日，鸿富锦精密电子（郑州）有限公司向建投公司出具《枣园社区富士康员工生活社会化服务试点委托书》，将其公司原用于员工餐厅及洗浴的枣园社区北面的钢架房（约5000平方米）委托给河南华豫之星全权管理。2013年8月26日，建投公司向实验区（综保区）管委会报送《关于枣园社区员工餐厅和浴房有关情况的报告》，载明枣园富士康员工餐厅及淋浴房为轻钢彩板房，建筑面积5000平方米（餐厅3000平方米、冲凉房2000平方米），是应急用于富士康枣园员工就餐和冲凉的临时设施；该设施建成后，富士康总务通过调查最终没有启用该设施，现空闲两年有余，为了盘活该块资产，建投公司根据富士康有关意向进行沟通和洽谈，达成三项共识，一是由富士康委托的经营单位在原建设基础上投资建设、增加硬件、对现有设施进行彻底的升级改造，二是清点物品、妥善保管，一方面对可使用的原有配套物品和设施，双方共同清点登记并签名，另一方面对拆除的设施双方清点及签字后由富士康无条件如数保管，三是经营合同到期后，所有升级改造的装修及设备无偿交予建投公司；根据框架约定签订了框架租赁协议，富士康及委托经营方河南华豫之星在没有将改造方案报建投公司审查及办理手续的情况下，直接组织了改造施工，对原来的设施进行部分置换和拆除，因该块资产还没有审计和决算，建投公司及时责成河南华豫之星停止了施工，为便于该项目的审计和决算工作不受大的影响，同时又能保证该项目改造工作顺利推进，建议管委会有关部门能及时完善相关手续，现场进行拍照取证及认定。2013年10月21日，建投公司与河南华豫之星签订《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》，合同约定建投公司将锦绣枣园面积为5000平方米的富士康员工餐厅和冲凉房（餐厅3000平方米，冲凉房2000平方米）租给河南华豫之星，用途为餐饮和洗浴，若用于经营合同约定之外的用途，应事先取得建投公司的书面同意，否则建投公司有权终止合同；租赁期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；房屋租金第一年按每月15元/㎡计算，第二年按每月25元/㎡计算，第三年按每月35元/㎡计算，从第四年起按每月45元/㎡计算，租金按先付后用的原则，每3个月交纳一次，合同签订5日内，河南华豫之星应交纳300000元押金，如逾期交纳上述各项费用，则按应交纳总金额的1%/天收取滞纳金，逾期时间超过15日，建投公司有权终止该协议，合同期满后，建投公司无息退还押金；河南华豫之星在房屋改造、修缮时需得到建投公司审批后方可实施，建投公司向河南华豫之星提供所改造修缮房屋的原设计图纸或各项荷载依据，并委派工程技术人员审查确认各项改造、修缮方案，对河南华豫之星违规的行为及时制止和修正；租赁期内，河南华豫之星不能按时足额交纳租金的，建投公司有权终止合同，收回房屋；由富士康委托的河南华豫之星在原建设基础上投资建设，增加硬件，对现有设施进行彻底的升级改造，以适应和满足富士康员工餐饮和洗浴的需求，升级改造后要保证房屋及设施的安全，出现问题均由河南华豫之星负责，一方面可使用的原有配套物品和设施（空调、快餐桌、暖气片等），双方共同清点登记并签名确认，另一方面对拆除的一些设施(浴室柜子、喷淋、小床及淋浴挡板等）双方清点及签字后，由河南华豫之星无条件如数保管，如造成损坏，由河南华豫之星承担全部责任，合同期满后，所有升级改造的装修及设施无偿交予建投公司；该合同后附《锦绣枣园餐厅冲凉房设施统计明细》载明格力空调10匹19台、6人快餐桌250张、力威常压热水锅炉CWNS2.8-85/65-Y(Q)2台、暖气片50、出风机9台、消防水带消防箱9套、彩板1539平方米、钢材（单管）共1050米21个、铁皮衣柜92、淋浴头481个、吊灯日光灯130、PVC水管455米、木质颗粒板大板231、小板504、陶瓷便池21、陶瓷洗手池4、塑胶板592块。2013年10月31日，朱学伟向建投公司交纳押金300000元。2015年3月6日，建投公司向河南华豫之星发送《关于催缴商铺租金的通知函》，载明河南华豫之星已于2014年1月交纳了第一个季度（2014年1月1日至2014年3月31日）的租金225000元，现河南华豫之星需要交纳2014年4月至2015年3月的租金1050000元，河南华豫之星应于通知发出日期10天内清缴上述未交纳款项，若逾期未能清缴所有拖欠的租金，河南华豫之星应承担赔偿损失的责任。2016年1月13日，建投公司向河南华豫之星发送《关于督促河南华豫之星酒店管理服务有限公司经营范围限期整改的通知函》，载明河南华豫之星未经过建投公司的允许将物业用于经营酒吧违反双方合同约定，现通知河南华豫之星于2016年1月31日前整改完毕，逾期整改，建投公司有权终止合同；同日，建投公司向河南华豫之星发送《关于催缴商铺租金的通知函》，载明河南华豫之星已于2014年1月交纳了第一个季度的租金225000元，仍需要交纳2014年4月1日至2016年1月31日的租金2350000元，河南华豫之星应于通知发出日期10天内清缴上述未交纳款项，若逾期未能清缴所有拖欠的租金，建投公司将按照租赁合同约定终止租赁协议，并追偿相应的违约金。2016年11月8日，朱学伟与港区华豫之星的法定代表人吕新义签订《经营权转让合同》，将案涉房屋的经营权转让给吕新义，转让期限截止至2018年12月9日，转让总价款为2300000元。2018年1月16日，吕新义向建投公司转款100000元，并附言租金。2019年3月6日，朱学伟向刘建伟出具《债务承担承诺书》一份，载明其瞒着刘建伟以河南华豫之星的名义与建投公司签订了《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》，其未将案涉房屋作为公司经营使用，房屋租金也由个人交纳，刘建伟对该事件不知情，其承诺对建投公司主张的租金和利息承担责任，所有费用也由其个人承担。另查明，2011年4月13日，河南华豫之星注册成立；2016年4月27日，港区华豫之星注册成立；2016年6月16日，港区华豫之星的股东从河南华豫之星、吕新义变更为吕新义、宋文武；2017年4月28日，河南华豫之星申请注销登记，并提交了清算报告，清算报告显示债权人申报的债权为0元；2013年4月30日起，朱学伟陆续与他人签订《建筑工程施工劳务合同》、《安装工程施工劳务合同》、《装饰装修工程施工合同》等合同，对案涉房屋进行升级改造。同时查明，2019年8月2日，本院组织各方当事人对建投公司所申请的清单物品和设施价值鉴定进行鉴定机构选择，最终选定河南省中州评估有限公司和河南诚联资产评估有限公司；同日，本院组织各方当事人对朱学伟所申请的升级改造工程造价鉴定进行鉴定机构选择，最终选定河南安泰工程管理有限公司；2019年8月13日，河南省中州评估有限公司以涉案评估范围内有部分物品无法确定其现状，也无法出具具体的评估值为由，将鉴定材料退回本院；2019年8月29日，河南诚联资产评估有限公司以建投公司不能补充必要的评估资料为由，将鉴定材料退回本院；2019年9月8日，河南安泰工程管理有限公司以朱学伟不能提供鉴定材料为由，将鉴定材料退回本院。再查明，2013年富士康员工在锦绣枣园社区入住959人、退宿851人，2014年富士康员工在锦绣枣园社区入住11人、退宿10167人，2015年富士康员工在锦绣枣园社区入住17848人、退宿17848人，2016年富士康员工在锦绣枣园社区入住14735人、退宿11210人，2017年富士康员工在锦绣枣园社区入住14224人、退宿9952人，2018年富士康员工在锦绣枣园社区入住13597人、退宿18172人。2015年8月31日、2017年2月8日、2017年4月23日、2017年6月7日、2017年7月18日、2017年8月10日、2017年10月2日、2017年10月8日、2017年11月22日、2018年1月3日、2018年11月19日郑州市公安局航空港区分局治安管理服务大队、郑州市公安局航空港区分局均因案涉房屋未取得消防检验合格证而出具《治安管理通知书》、《责令整改通知书》责令停业整顿。2018年1月9日，郑州航空港经济综合实验区公安消防支队向港区华豫之星出具《行政处罚决定书》，认为该公司未经消防安全检查擅自投入使用，责令停止营业，并处罚款30000元。庭审中，建投公司认可《锦绣枣园餐厅冲凉房设施统计明细》中目前保存完好的有4台空调、2台锅炉、50片暖气片、9台出风机、9套消防水带消防箱，朱学伟则称是在建投公司的同意下将拆卸下来的物品堆放在一处。本院认为，关于合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，建投公司在一审法庭辩论终结前并未向本院提交证据证明其已经取得建设规划许可证，《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》应认定为无效合同，建投公司辩称案涉租赁房屋系政府批准的临时建筑，与本院查明的事实不符，本院不予采信。关于朱学伟、刘建伟是否应当承担支付案涉建筑物的租金、占有使用费并返还案涉建筑物及附属设施的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因案涉合同为无效合同，建投公司主张租赁期间的租金应为建筑物的占有使用费，另结合本院查明的河南华豫之星是案涉建筑物的实际占有使用人及河南华豫之星已经注销登记的事实，且河南华豫之星的股东朱学伟、刘建伟又未提交证据证明其清算程序合法，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条“未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记的，股东应对公司的债务承担清偿责任”的规定，朱学伟、刘建伟应当对河南华豫之星的债务承担清偿责任；朱学伟、刘建伟辩称河南华豫之星由朱学伟实际经营，刘建伟对朱学伟签订合同的行为不知情的辩解意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。关于朱学伟、刘建伟应当支付建投公司案涉建筑物占有使用费的数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》被认定无效后，根据诚实信用原则，应在当事人之间合理分配责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，当事人所承担的缔约过失责任也不应超出合同履行利益，结合本案查明的事实，《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》签订之前，案涉建筑物建成后因富士康未启用该设施而空闲两年，而建投公司租赁给河南华豫之星的目的是为了解决富士康在枣园社区内员工的洗浴及就餐问题，但合同签订后枣园社区富士康人员的入住情况未达到合同签订时的预期；《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》签订后，河南华豫之星未按照合同约定按期支付租金时，建投公司仅在2015年3月6日、2016年1月13日两次函告河南华豫之星主张租金，且在河南华豫之星拒不支付租金的情况下，仍不采取合理的措施防止损失的扩大，致使案涉建筑物在合同无效的情况下被河南华豫之星长期占有使用五年多；另建投公司作为国有资产的管理者更应清楚将未取得建设规划许可证的建筑物出租后会引发的后果，特别是涉及人员密集的洗浴和餐饮行业，且该出租行为已导致河南华豫之星因没有建筑规划许可证而多次被有关部门勒令停业整顿；而河南华豫之星在明知案涉建筑物没有建筑规划许可证的情况下仍进行升级改造并投入使用，其自身也存在过错，综合分析双方的过错程度，本院认定建投公司应承担60%的过错责任，河南华豫之星应承担40%的过错责任，参照河南华豫之星与建投公司约定的第一年租金支付标准，本院酌定朱学伟、刘建伟应支付建投公司建筑物占有使用费的期限为2014年1月1日至2019年3月31日，扣除建投公司已经收到的租金及押金625000元（300000元+225000元+100000元），朱学伟、刘建伟应支付建投公司建筑物占有使用费1265000元（5000㎡×15元/㎡/月×63个月×40%-625000元）。建投公司主张的利息损失，没有法律依据，本院不予支持。关于建投公司主张的返还配套设施和物品，并按照市场价格赔偿损失物品的问题。结合本院查明建筑物现场保存完好的设施有4台空调、2台锅炉、50片暖气片、9台出风机、9套消防水带消防箱，对上述物品朱学伟、刘建伟在返还案涉建筑物的同时应当予以返还，就不能返还的物品，因为建投公司无法举证证明该物品的价值，本院暂不予处理。关于港区华豫之星是否应当对上述义务承担责任的问题。建投公司主张港区华豫之星系朱学伟实际控制，因建投公司提交的证据不足以证明其事实主张，且朱学伟、刘建伟、港区华豫之星又均不予认可，对建投公司的该项主张，本院不予支持。关于朱学伟反诉主张的升级改造的损失赔偿和押金的返还问题。结合河南华豫之星与建投公司签订《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》中的约定，河南华豫之星实际占有案涉建筑物5年多的事实，以及考虑到装饰装修物的装修时间和本院对双方过错程度的责任划分，对朱学伟主张赔偿升级改造损失的诉讼请求，本院不予支持；朱学伟交纳的300000元押金的目的是为了保证合同的履行，且庭审中建投公司也已经明确表示在房屋占有使用费中进行抵扣，故对朱学伟的该项反诉请求，本院也不予支持。综上所述，确认《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》属于无效合同；朱学伟、刘建伟支付建投公司建筑物占有使用费1265000元，并返还案涉建筑物及配套设施（4台空调、2台锅炉、50片暖气片、9台出风机、9套消防水带消防箱）；建投公司诉讼请求超出部分，本院不予支持；朱学伟反诉请求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十二条、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司与河南华豫之星酒店管理服务有限公司于2013年10月21日签订的《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》无效；二、朱学伟、刘建伟于本判决生效之日起30日内支付郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司建筑物占有使用费1265000元，并返还郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司位于锦绣枣园的面积为5000平方米的富士康员工餐厅和冲凉房及附属设施（4台空调、2台锅炉、50片暖气片、9台出风机、9套消防水带消防箱）；三、驳回郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回朱学伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112520元，保全费5000元，共计117520元，由郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司负担103106元，由朱学伟、刘建伟共同负担14414元；反诉案件受理费43511元，由朱学伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵世英人民陪审员  韩江涛人民陪审员  王书钦二〇一九年十二月十二日书 记 员  李佳贝