江西省永修县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0425民初159号原告（反诉被告）：彭雪锦，男，1972年10月27日出生，汉族，住江西省永修县新城区。委托诉讼代理人：卢全，江西法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭铭群，男，1954年12月10日出生，汉族，住江西省永修县，（系永修县涂埠镇富民社区推荐）被告（反诉原告）：王伟，男，1964年9月4日出生，汉族，住江西省永修县。委托诉讼代理人：汪斌，系被告王伟内弟，男，1973年10月25日出生，汉族，住江西省永修县。被告：汪航玲，女，1964年10月29日出生，汉族，住江西省永修县。第三人：汪斌，男，1973年10月25日出生，汉族，住江西省永修县新城新华路王伟住宅楼602号，居民身份证号码：360425197310250519。第三人：姜静，女，1973年3月29日出生，汉族，住江西省永修县。原告（反诉被告）彭雪锦（下称原告）与被告（反诉原告）王伟、汪航玲（下称被告），第三人汪斌、姜静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年2月20日、2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告彭雪锦的委托诉讼代理人卢全、彭铭群，第三人汪斌、姜静到庭参加诉讼。被告王伟、汪航玲第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告彭雪锦向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告立即履行责任和义务，为原告办理房屋产权、土地使用权过户手续，并承卖方应承担的过户费用，房屋按144㎡计算，评估单价2750元/㎡，总价396000元：1、增值税5%，应交税款19800元；2、个人所得税1%，税费3960元；3、城建，教育、附加税0.5%，税费1980元；4、商业土地出让金二类土地（住宅）超出51平方米按1640元/㎡计算，税费8364元；5、土地出让金契税4%，税费334.56元；6、评估费500元/户，测量费500元/户，两项合计：1000元；7、房屋测量评估费：1440元,7项房屋过户卖方应交税、费合计；36878.56元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2005年9月1日，与被告王伟、汪航玲的建房、售房委托人本案第三人汪斌、姜静就被告座落在新城新华路王伟住宅楼302房签订了一份《购房协议书），同时按第三人汪斌、姜静的要求交纳了20000元购房款。2007年2月15日，原告又按第三人的要求，交纳了购房款75000元。至此，原告共计向被告支付了100000元购房款，完成了合同的全部约定，第三人也出具了收款收据。同时，原告也获得了该套房屋的事实产权，一直居住至今。第三人汪斌、姜静当时口头承诺：“未付清购房余款作为押金，待甲方办理好了房产证后一并交清”。十多年过去了，被告一直未兑现办理房屋产权过户手续的承诺。原告于近期获悉：该栋住宅楼的实际拥有人是被告王伟、汪航玲，俩被告是第三人的亲姐夫、姐姐。在第三人汪斌处得到被告王伟的联系电话，特委托原告的父亲彭铭群与被告王伟就该房产办理过户手续进行沟通，被告王伟也承认收到了购房款。在进一步沟通无果，万般无奈的情况下，原告为维护自身的合法权益，依法对被告提起诉讼。被告王伟、汪航玲未作答辩。第三人汪斌、姜静述称，1、原告要求办理房屋产权证、土地使用权证过户手续已过期，导致该结果的过错责任由原告承担。本案房屋于2005年8月开始建造，2006年8月竣工，2008年3月办好房产证。房屋一共出售给了十户人家，在办理房屋产权证和土地使用权证过户手续时，第三人除了电话告知他们外，同时为了避免买卖双方的矛盾，第三人对办理房屋产权证和土地使用权证过户手续事宜都进行了书面通知，但原告对此不置可否，才引起此次诉讼；2、原告依据双方签订的房屋买卖合同，应缴纳未缴清的购房款和水电开户代缴费及利息。原告至今仅缴纳购房款100000元，其所欠购房款和书店开户代缴费第三人多次催讨，原告一直未支付。针对原告的起诉，被告王伟向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告归还拖欠房款及水电开户费18172元；2.依法判令反诉被告支付因拖欠房款及水电开户费导致的利息34890元；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2005年9月1日，反诉被告购买了反诉原告的302号房屋，《购房协议书》明确约定：在王伟住宅楼竣工后十五日内，反诉被告应向反诉原告缴清房款，房款及反诉被告代缴的水电开户费合计113172元，但反诉被告仅支付了95000元，欠18172元，反诉原告数次向反诉被告索取，其以各种借款拒不支付。反诉被告彭雪锦辩称，1、要求反诉被告支付利息，缺乏事实及相关法律的约定；2、反诉的诉讼请求第一项，反诉被告已经付清了，向电力公司及供水公司支付了该诉争房屋的开户费用；3、关于反诉原告要求反诉被告支付房屋尾款有异议，应当按照合同第三条履行，综上，要求驳回反诉原告的诉讼请求。本案当事人围绕双方的诉请主张向本院提交了下列证据。本诉部分原告提供下列证据：证据1.原告身份信息，证明原告主体资格；证据2.被告户籍信息，证明被告主体资格；证据3.房屋认购协议，证明原被告之间商品房买卖合同关系；证据4.收条，证明原告已履行支付购房款义务，被告收到相应购房款；证据5.水电费及相关发票，证明原告已持有、合法、占有、使用所购房屋；证据6.房屋产权证、土地使用权证，证明涉案房屋产权及土地使用权仍登记在被告名下，被告未履行办理房屋产权、土地使用权过户手续。证据7.通话录音、微信聊天记录，证明第三人的售房行为经被告授权，被告收到原告交付的购房款，被告同意购房合同的约定及为5位购房户办理过户手续；原告委托代理人一直就房屋过户事宜与被告进行沟通。针对上诉证据，第三人的质证意见为：对证据1、2三性均没有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，具体见协议。对证据4记载在协议书上的收款，对证明目的没有异议，确实收到了购房款，收到10万元购房款属实；对证据5房屋水电确实开了户，但是开户的相关费用是由其垫付的。原告至今已接受房屋且居住。对证据6对相关部门出具的材料真实性没有异议，对证明目的有异议，只证明了房屋在被告名下，但不能证明被告没有履行过户手续，被告也催原告交付剩余房款，但原告未履行。对证据7中的录音真实性无法确定，对通话内容不认可。对微信的聊天与第三人单人的聊天真实性没有异议，但是微信聊天记录存在断章取义，并且违背了事实的真相。第三人汪斌提交下列的证据：证据1.2008年5月26日的通知一份，证明房产证办理好后向原告催缴购房尾款；证据2.新华路住宅楼价格表两份，证明已经十户中除来法院起诉的五户没有交房屋尾款，其他五户人家都交了钱；证据3.新华路“王伟住宅楼”房屋交款及办证事宜登记表，证明五户已经办理了过户手续住户，交清了所有的办证费用并领取了房产证的依据。原告对第三人提交的证据质证意见为：对三组证据三性均有异议，这三组证据都是第三人单方面制作的，电脑打印无法辨别真伪，没有签字确认，不能证明被告通知原告交清尾款并办理过户手续，同时这三组证据恰恰证明被告在有能力、有条件为原告办理房屋过户手续的基础上，违反双方买卖合同约定，违背法律强制性规定，拒不办理房屋过户手续的事实。反诉部分，反诉原告向本院提交的证据及反诉被告的质证意见同本诉部分第三人提交的证据一致，反诉被告的质证意见亦同其在本诉部分的质证意见：上列证据，当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：本诉部分第三人提交的证据与反诉部分反诉原告提交的证据一致，本诉原告在本诉与反诉中的质证意见均为对其三性均有异议，认为该三组证据都是第三人单方制作的，电脑打印无法辨别真伪，没有签字确认，不能证明反诉原告通知了反诉被告缴清尾款并办理过户手续，同时这三组证据反而证明本诉被告在有能力、有条件为本诉原告办理房屋过户手续的基础上违反双方买卖合同约定及法律的强制性规定拒不办理房屋过户手续的事实，对于其中的证据1即2008年5月26日的通知因无证据证明本诉原告收到了该通知，故对该通知本院不予采信；对于证据2、3，因该证据的证明目的本案诉争的王伟住宅楼中另5户确已办理房屋产权过户手续本院调取的证据已查明，故对该证据的证明目的本院予以采信；对本诉原告提供的证据7，因第三人提出异议，不作为本案的定案证据。为查明本案事实，本院依法向诉争的王伟住宅楼的另一户李福春（已办理房屋产权过户手续）的妻子徐春霞制作了询问笔录并向永修县税务局去函了解2009年及2019年房屋交易税费缴纳涉及的税费收取及相关政策，双方当事人就此两组证据进行了质证，且对该两组证据的真实性、合法性无异议，本院对该两组证据予以确认，作为认定案件事实的依据。本院经审查认定事实如下：2005年9月1日，原告彭雪锦与被告的委托人即第三人姜静签订房屋认购协议书，双方约定：彭雪锦购买本诉被告位于永修县新城开发区新华路的住宅楼502号房屋，建筑面积135㎡，单价为860元/㎡，储藏室建筑面积10㎡，认购单价400元/㎡，认购总价120100元，另外水电开户费、房产证及土地证过户费等一切费用约7800元。上述事宜由甲方（被告）统一办理，到时以实际发生费用进行结算。同时还约定原告认购该房屋于签署本认购协议书时，必须向甲方付定金100000元，剩余购房款28000元作为押金，等房产证等证件办好时一次交清。原告于签署房屋认购协议书的当日交付定金100000元。该房屋于2007年2月交付原告。2009年4月涉案房屋可以办理产权变更登记手续，且其中五户（李福春、邓小燕、张林英、熊小珍、汪斌）已办理了房屋产权过户手续，李福春办理房屋过户手续前由第三人汪斌打电话并上门通知可以办理产权过户。本案审理过程中，当事人均同意按办理房产证的实际建筑面积乘以房屋认购协议上载明的单价计算房屋的总价并以此作为房屋的结算价格，本案诉争房屋的实际面积为143.83㎡，单价为860元/㎡，另储藏室价款4000元。故本案房屋的总价应为127693.8元，扣除反诉被告已支付的100000元，反诉被告尚欠反诉原告购房款27693.8元。另查明，两被告为夫妻关系，其委托被告汪航玲的弟弟第三人汪斌、弟媳第三人姜静办理涉案住宅楼的出售、过户事宜。本院认为，原、被告之间所签订的房屋认购协议，是双方在自愿平等的基础上签订的，尽管双方未在该认购协议后另行签订房屋买卖合同，但原告已按该协议书的约定缴纳了大部分购房款，被告亦按该协议书的约定将原告所认购的房屋于2007年2月15日交付给原告，因而该认购协议合法、有效，应受法律保护，双方当事人均应全面履行各自的义务。对本诉部分，因双方在认购协议中，未对房屋过户产生的税费等由谁承担作明确的约定，因而双方应按相关税费收取规定各自承担自己的义务。从本案查明的事实上看，2009年初被告通过电话、上门通知等方式，告知了各购房户可以办理房屋产权过户手续等事宜，其中有5户已经办理了产权过户手续，而此时原告亦居住在该住宅楼中，因而可以推定办证之事被告当时已通知原告，此时原、被告双方应当互相配合办理房屋产权过户手续。审理中，原告无充分的证据证明，诉争房屋至今未办理产权变更登记是被告或第三人不配合办理过户手续所致，而被告已在2019年4月与同批购买的其他5位购房户办理了产权过户手续。因而可以认定，本案在2019年4月就可以完成产权转移手续。因当时原告的过户手续未及时办理，导致现时因房屋增值引起税费增加，而涉案房屋已于2007年2月由原告实际占有、使用，故增加的税费应由原告自行承担。综上所述，原告要求被告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持；至于过户费用，以2009年4月底为时间节点，以涉案房屋此时的评估过户价格为基数，按法律规定应由原告承担的税费由其自行承担，应由被告（出卖人）承担的费用由被告承担，因增值部分导致增加的税费，由原告自行承担（参考永修县税务局提供的数据，本诉被告应承担的税费为12941.55元）。关于反诉部分，按双方的约定，住宅楼竣工后15日内反诉被告应按合同的约定缴清房款，参照其他购房户过户完成时间等因素。本院认定，反诉被告所欠购房款最晚应当在2009年4月底前缴清，逾期未支付应当按中国人民银行同期贷款利率承担利息。本案中反诉被告所欠购房款为27693.8元，尽管原、被告在合同中约定余款28000元作为押金，待房产证办好以后再支付，但该约定到本院认定的过户时间时亦应当缴清。故对反诉原告要求按月利率2%计算逾期付款的利率之诉请，本院酌情支持自2009年5月1日起按年利率6%计算至款项实际付清之日止的利息。至于反诉原告主张的水电开户费用，不属本案法律关系调整的范畴，本案不作处理，对此可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，判决如下：一、限被告王伟、汪航玲于本判决生效之日起1个月内协助原告彭雪锦办理位于江西省永修县新华路王伟住宅楼502号房屋的房屋所有权、土地使用权过户手续，并承担该房屋以2009年4月底的过户评估价格为基数，按相关规定计算的应由卖方承担的各项税费；二、限反诉被告彭雪锦于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王伟购房欠款27693.8元，并支付以27693.8元为本金。自2009年5月1日起按年利率6%计算至付清之日止的利息；三、驳回本诉原告梁平的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7793.00元，由原告彭雪锦负担5793元，被告王伟、汪航玲承担2000元；反诉案件受理费1019元，由反诉被告彭雪锦负担500元，由反诉原告王伟负担519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  杨小品人民陪审员  陈吴龙人民陪审员  李青春二〇一九年六月二十六日书 记 员  何海涛