上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初30569号原告：彭引仙。原告：张玉英。原告：张晓钦。上述三原告的委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。被告：李丽娟。原告彭引仙、张玉英、张晓钦与被告李丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序审理，后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭引仙、张玉英、张晓钦的委托诉讼代理人朱耀华、被告李丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭引仙、张玉英、张晓钦向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2018年5月16日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年9月20日解除；2.判令被告支付原告赔偿金人民币(币种下同)3,610元；3、判令被告支付原告违约金716,000元。事实与理由：原、被告于2018年5月16日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，由被告购买原告位于上海市闵行区XX村XXX号XXX室房屋，总价3,580,000元，被告应按合同约定的付款期限付款，逾期则按未付款日万之五计算赔偿金，逾期超15日仍未付款的，原告有权单方解除合同，并主张房屋总价的20%作为违约金。合同附件三约定了付款进度。被告支付2期总计100,000元房款，约定第三期房款100,000元应于2018年8月10日前支付、第四期房应于2018年9月16日支付，然经过催告被告依然未支付。2018年9月19日，原告通过邮寄方式向被告发送《解除房屋买卖合同通知函》，告知解除合同，并要求主张被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告李丽娟辩称，一、原告故意欺骗与订立合同有关的重要事实，严重损害被告的合法权益。原告在合同签约前曾告知被告该房屋免增值税，当被告、中介和原告去房产交易中心查询时，因该查询处不能确定该房产不存在增值税，于是签合同时要求将“该套交易房产免增值税”写进合同，原告拒绝，声称其已经给闵行房地产交易中心提交了相关资料，还特别在《补充协议》第4条双方约定，15个工作日以内查询确认没有增值税，若有的情况下，双方和平解决，互不追究违约责任。但是到了最后期限2018年6月6日，原告无任何回复。6月11日晚，原告给出无效信息，被告再次提出给予“该套房屋免增值税，如果过户需要交增值税，该笔费用由原告承担”的书面承诺，原告未予理睬。在查询过程中，该房屋在交易之前存在6,000元的费用未缴纳，被告当场要求原告缴纳，双方发生争执，不欢而散。二、双方所签合同的基础是本案所涉房屋不需要被告缴纳增值税约20万元。现原告对于该房产是否需要缴纳增值税一事不能明确，无法提供确认的证据且又不同意书面承诺，如果过户需要交增值税，该笔费用由原告承担，同时也不愿意立即和平解约，合同出现根本性争议，被告出于及时止损目的，暂停执行合同，并提前通知原告。三、在被告以多种努力力求促成该笔交易的同时，原告并未履行合同义务，缺乏履约诚意，同时违背诚实信用原则，应对其违约行为向被告承担违约责任，并赔偿由此造成的损失，但对原告应承担的违约责任，被告将另案主张。故被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，上海市闵行区XX村XXX号XXX室产权人为原告彭引仙、张玉英、张晓钦。2018年5月16日，原告彭引仙、张玉英、张晓钦作为甲方与被告李丽娟作为乙方就上海市闵行区XX村XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定，甲方同意将该房屋卖给乙方，总金额3,580,000元，乙方于签约当日支付甲方房款50,000元，于2018年5月23日前支付甲方房款50,000元，于2018年8月10日前支付甲方房款100,000元，于2018年9月16日前支付甲方房款780,000元，于2018年11月26日前支付房款2,580,000元，于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方20,000元。甲乙双方确认在2018年11月26日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同付款期限之第2日起计算至实际付款日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照总房价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方付款中扣除相当于全部款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日，向甲方支付。合同对其他事项还作了约定。2018年5月11日，被告支付原告房款50,000元；2018年5月23日，被告又向原告支付50,000元。2018年5月16日，原(甲方)、被告(乙方)签订《补充协议》，约定：1、本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴的所有税费均由乙方承担并支付。2、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。3、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。4、甲乙双方约定，甲方再15个工作日以内查询确认此房屋没有增值税，若有的情况下，甲乙双方和平解约，互不追究违约责任。5、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。6、本协议经双方当事签章当日成立并生效。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。7、本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。8、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。2018年8月31日，原告向被告发出《催告函》，告知被告应按买卖合同附件三(付款协议)约定于2018年8月10日前支付房款100,000元，即被告在2018年9月5日前支付，逾期不履行原告有权解除合同，由被告承担违约责任，按合同约定房屋总价的20%支付违约金。并告知被告，原、被告和中介三方已到闵行区房地产交易中心税务窗口确认此房屋无增值税。2018年9月13日，原告发函再次催告被告按合同及原告宽限的期限履行付款义务，并告知不履行义务的后果。2018年9月19日，原告向被告发出《解除房屋买卖合同通知函》，载明经原告多次催告，被告仍未在2018年9月16日前支付原告房款780,000元，至2018年9月19日，原告仍未收到房款，故根据买卖合同约定通知被告解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。《解除买卖合同通知函》于2018年9月21日到达被告处。另查明，2018年9月3日，被告出向原告发出《催告函》，告知要求原告在9月8日前尽快承诺所涉房产免增值税，如不能免除，则应由原告自行承担税费进行书面承诺并解决合同执行中产生的新问题，保留追究原告的违约责任，且愿意在解决两个问题后继续履行。如不解决这两个问题，应按合同约定由原告承担违约责任。上述事实，由上海市房地产权证、《上海市房屋买卖合同》、《补充协议》、《催告函》、《解除房屋买卖合同通知函》、邮寄凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告与被告所签订的《上海市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，对双方当事人均具有合同约束力。合同签订后，被告按合同约定支付了两期合计10万元房款。随后，双方因增值税事宜等又签订《补充协议》。而原告已明确通过书面函的方式向被告告知不存在增值税情况，不存在履行合同的障碍，故被告应按合同以及原告宽限的履行期限支付相应房款。退一步而言，在原告告知被告无增值税情况后，被告按合同约定以及原告宽限期限内支付房款，但在今后合同履行过程中发生与原告告知不符的情形时，被告才能根据买卖合同以及补充协议约定行使自己的解除权等。故就本案目前在案证据及情节，原告两次向被告发出要求履行合同约定支付房款并给予被告一定的宽限履行支付房款期限的函后，被告仍未在相应期限内支付房款，被告已构成违约，原告有权按合同约定行使解除权，其发出的《解除房屋买卖合同通知函》于2018年9月21日到达被告，故双方的买卖合同于2018年9月21日解除。合同解除后，原告有权按合同约定要求被告承担违约责任。考虑到原告针对被告的同一违约行为，主张了多项违约责任，且原告主张的标准过高，故本院根据被告的违约行为酌情确定的被告承担违约金10万元。本院确定的违约金与被告应承担的违约责任大体相当，故对原告主张的逾期付款违约金之请求，本院不予支持。根据合同约定，乙方承担违约责任的，甲方可从乙方付款中扣除相当于全部款项的价款，现被告已经支付房款10万元，故该款可抵扣被告应承担的违约金，原告无需再向被告返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告彭引仙、张玉英、张晓钦与被告李丽娟于2018年5月16日就上海市闵行区XX村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年9月21日解除；二、被告李丽娟于本判决生效之日起十日内支付原告彭引仙、张玉英、张晓钦违约金10万元(被告李丽娟已向原告彭引仙、张玉英、张晓钦支付房款10万元，该款可予以抵扣违约金，其无需再向原告彭引仙、张玉英、张晓钦支付)；三、驳回原告彭引仙、张玉英、张晓钦其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,498.05元、财产保全费4,118.05元，二项合计9,616.10元，由被告李丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  邢晓莲人民陪审员  高桂庆二〇一九年四月八日书 记 员  李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。