上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初1155号原告：潘国兴。委托诉讼代理人：冯恬,上海星瀚律师事务所律师。被告：陈国桂，女，1958年8月26日出生，汉族，住上海市松江区。被告：王黎明，男，1969年8月28日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：胡淑萍(系被告王黎明之妻)，1968年9月29日出生，汉族，住上海市松江区。第三人：上海佘山集镇建设开发有限公司,住所地上海市松江区佘山镇桃源路**XXX、XXX号门面。法定代表人：钟维雄，经理。委托诉讼代理人：吴益清,上海盈仑律师事务所律师。原告潘国兴与被告王新官、第三人上海佘山集镇建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序,于同年1月29日公开开庭进行了审理。原告潘国兴的委托诉讼代理人冯恬、被告王新官的委托诉讼代理人王黎明、胡淑萍、第三人上海佘山集镇建设开发有限公司的委托诉讼代理人吴益清到庭参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，故本院依法于2019年4月8日将本案转为普通程序审理。审理中，被告王新官因病去世，本院经原告申请依法追加陈国桂、王黎明作为本案被告参加诉讼。2019年7月18日，本院依法对本案公开开庭进行了审理。原告潘国兴的委托诉讼代理人冯恬、被告陈国桂、被告王黎明及其委托诉讼代理人胡淑萍、第三人上海佘山集镇建设开发有限公司的委托诉讼代理人吴益清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘国兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈国桂、王黎明继续履行王新官与原告签订的房屋买卖合同；2、判令第三人上海佘山集镇建设开发有限公司协助将上海市松江区千新公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至被告陈国桂、王黎明名下；3、判令被告陈国桂、王黎明协助原告潘国兴办理上述房屋产权过户手续，将上述房屋产权转移登记至原告潘国兴名下。事实和理由：王新官在2008年因其原有的位于上海市松江区佘山镇佘山村的宅基地房屋动迁而享受拆迁安置待遇,系争房屋为王新官根据拆迁政策享有的动迁安置房,该房屋由原告在2010年9月选定。2009年3月26日,原告与王新官签订《房票买卖合同》,随后原告与王新官又于2010年9月18日签订《补偿协议》对原《房票买卖合同》进行补充。根据《房票买卖合同》和《补偿协议》的约定,王新官将系争房屋的产权转让给原告所有,系争房屋买卖所发生的一切费用均由原告承担。为此,原告依约分别在2009年3月26日和2010年9月18日以现金方式向被告支付了人民币80，000元和人民币35，000元,王新官向原告出具了收据。2010年9月18日,王新官另外向原告出具了一份《承诺书》,承诺系争房屋一切权利归属原告所有,王新官必须配合原告办理一切权利证明手续。2010年9月20日,王新官与第三人签订《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX),由王新官向第三人购买系争房屋,购房总价为人民币292,447元,全部款项由原告代王新官向第三人支付。截至2010年9月20日,原告为购买系争房屋共计支付人民币407,447元,履行了其与王新官双方约定的原告向王新官购买系争房屋产权的全部付款义务。王新官于2010年9月20日当日将系争房屋交付给原告,原告装修并实际使用系争房屋至今。现系争房屋早已可以办理过户手续,原告近几年来一直与王新官沟通过户事宜,但王新官拒不配合原告办理上述手续。被告陈国桂辩称，房屋买卖是真实的，其他不清楚，由法院依法审核、判决。被告王黎明辩称，认可房屋买卖关系。原告已支付100平方米的购房凭证(房票)款,其余7.98平方米的购房凭证(房票)款没有支付，要求原告按照现在的市场价支付并依据《房票买卖合同》的约定加付购买房票总价300%的违约金,但不提起反诉。原告按约履行上述义务后,同意协助原告办理系争房产过户登记手续。第三人上海佘山集镇建设开发有限公司辩称，同意按规定协助办理系争房产过户登记手续。本院经审理查明如下事实：2009年3月26日,原告与王新官签订《房票买卖合同》一份,约定王新官向原告出让用于购买松江区佘山镇江秋新苑三期(后称“翠鑫苑”)100平方米的拆迁户安置房购房凭证(房票)，房票价格为每平方米800元，合同标的金额为80,000元；付款方式：一次性现金交付；王新官收取原告现金后，必须无条件协助原告办理购置拆迁户安置房所需的一切相关手续；若今后原告购置的拆迁户安置房转为产权房，王新官不得以任何理由反悔，且必须配合原告办理一切房屋产权过户手续。此外，合同还对违约责任等作了约定。合同签订后，原告于同日依约给付王新官现金80,000元,王新官收款后向原告出具了收据。2010年9月18日,王新官通过抽签方式选购了拆迁户安置房二套,分别为翠鑫苑54幢110单元302室(建筑面积为107.98平方米)、翠鑫苑37幢141单元102室(建筑面积为86.81平方米)。同日，原告与王新官签订《补偿协议》一份，约定由原告在100平方米房票款80,000元的基础上一次性补偿王新官35,000元，双方今后不再发生任何经济纠纷，购房发生的一切费用由原告承担。《补偿协议》签订后，原告依约于同日给付了王新官房票补偿款35,000元，王新官收款后向原告出具了收据。同日，王新官在明确了系争房屋面积为107.98平方米后向原告出具《承诺书》一份，称“本人王新官向潘国兴出让佘山翠鑫苑B块54号楼110单元302室房屋实有面积购买凭证，并同时作出承诺：潘国兴由此所购买的房屋的一切权利(包括今后的产权)全部归属于潘国兴。本人必须配合潘国兴办理今后涉及房屋产权等一切权利证明的手续，且提供必需的证件、材料。本人不再以任何理由向潘国兴提出任何经济物质上的要求，为便于潘国兴办理与房屋相关的事宜，本人另出具委托书一份，作为潘国兴今后以其个人名义办理各类手续，获得相关权利的凭证。”。同日，王新官向原告出具了《委托书》一份，称“本人王新官全权委托潘国兴办理与佘山翠鑫苑B块54号楼110单元302室房屋有关的一切手续。”2010年9月20日,原告受王新官委托以王新官的名义与第三人签订《上海市商品房预售合同》,由王新官向第三人购买坐落于上海市松江区千新公路XXX弄XXX号XXX室房屋(原翠鑫苑54幢110单元302室)。该房屋建筑面积为107.98平方米(用安置面积为100平方米的0056号房票，使用调剂面积7.98平方米)，总房价款为人民币292,447元。同日，原告代王新官向第三人支付了上述房款。至此，原告为购买上述房屋共计支付了407，447元。王新官于当日将上述房屋交付原告，后原告对该房屋予以了装修并实际使用至今。上述房屋目前登记在第三人名下。另查明：根据政府动迁部门相关规定，因建造的安置房房型不可能与安置面积相对应，故拆迁人允许拆迁户超过安置面积购买安置房，但最高不得超过安置面积的10%，即允许拆迁户以安置面积的10%作为选购安置房时的调剂面积。审理中,王新官因病过世。被告陈国桂(系王新官之妻)、王黎明(系王新官之子)系王新官的第一顺位法定继承人，被告陈国桂、王黎明均未明确放弃对王新官遗产的继承。以上事实，有拆迁补偿安置协议、房屋居间买卖合同、房屋交接书、收款收条、发票、不动产登记簿、上海市商品房预售合同及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原告与王新官就有关拆迁户安置房买卖所签订的《房票买卖合同》、《补偿协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，当属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点：一、系争房屋中超过拆迁户安置房购房凭证(100平方米房票)的7.98平方米的调剂面积是否一并由王新官转让给了原告；二、原告是否给付了王新官相应的对价。庭审查明，原告与王新官在2010年9月18日签订的《补偿协议》中明确由原告在100平方米房票款80,000元的基础上一次性补偿王新官35,000元，双方今后不再发生任何经济纠纷。《补偿协议》签订当日，王新官在明知选定的系争房屋面积为107.98平方米后向原告出具《承诺书》，再次明确不再以任何理由向原告提出任何经济物质上的要求，并于同日向原告出具委托书委托原告全权办理购买上述系争房产事宜。据此，本院可以确认原告与王新官在实际履行系争房产买卖过程中已经变更了原双方签订的《房票买卖合同》、《补偿协议》项下的主要权利义务，即王新官向原告转让的系争房屋面积为107.98平方米(含100平方米房票及7.98平方米调剂面积),原告应给付王新官的对价为115,000元(未含原告代王新官向第三人支付的其余购房款292,447元)。现原告已按约履行了全部付款义务，故王新官应按约履行协助将系争房产过户的义务。王新官因病过世，但该事实不导致其与原告之间的房屋买卖合同关系当然终止。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限，继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。被告陈国桂、王黎明作为被继承人王新官的第一顺位法定继承人均未放弃对王新官遗产的继承，故应当继续履行对于被继承人王新官生前的债务，该债务并非专指金钱债务，当然包括房屋买卖合同项下的义务。因此，原告要求被告陈国桂、王黎明继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋产权过户登记手续，将系争房屋过户至其名下的诉请，于法有据，本院予以支持。鉴于系争房产目前登记在第三人名下，故对于原告要求第三人协助被告陈国桂、王黎明办理系争房产过户登记手续，将系争房产过户至被告陈国桂、王黎明名下的诉请，于法有据，本院予以支持。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告王黎明称原告未支付7.98平方米购房款构成违约，但其提供的证据不足以证明该事实主张，故其辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国继承法》第三十三条之的规定，判决如下：一、被告陈国桂、王黎明继续履行原告潘国兴与王新官于2009年3月26日签订的《房票买卖合同》和2010年9月18日签订的《补偿协议》,协助原告潘国兴办理上海市松江区千新公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记手续;二、第三人上海佘山集镇建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告陈国桂、王黎明办理房屋产权过户手续，将上海市松江区千新公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记至被告陈国桂、王黎明名下(所涉全部税费由原告潘国兴负担)；三、被告陈国桂、王黎明于上述房屋产权转移登记至其名下后十日内协助原告潘国兴办理该房屋产权过户手续，将上海市松江区佘山镇千新公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记至原告潘国兴名下(所涉全部税费由原告潘国兴负担)。案件受理费7,411.70元，由原告潘国兴自愿负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  姚伟勇审 判 员  梁志泉人民陪审员  丁世勤二〇一九年九月二十七日书 记 员  孙绮远附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超出遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。