安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初36号原告：高百安，男，1980年7月24日出生，汉族，淮北胜东医疗科技有限公司总经理，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：黄崇河，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，安徽亚星律师事务所律师。被告：郭祥，男，1983年10月24日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，现被羁押于江苏省浦口监狱。原告高百安与被告郭祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，因被告郭祥下落不明，本院于2019年3月21日依法裁定转为普通程序进行审理，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告高百安及其委托诉讼代理人黄崇河到庭参加诉讼；被告郭祥经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。后发现被告郭祥涉嫌刑事犯罪被羁押，本案于2019年12月19日在江苏省浦口监狱第二次开庭进行了审理，原告高百安及其委托诉讼代理人王磊，被告郭祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高百安向本院提出诉讼请求：1、解除高百安与郭祥伟购买淮北市相山区蓝湖绿城小区30幢1703室房地产的房屋买卖合同；2、判令郭祥向高百安双倍返还定金14万元，并另外返还购房款9000元；3、判令郭祥赔偿高百安的装修费用62000元；4、本案诉讼费、公告费等，以及高百安为实现债权的其他一切费用由郭祥承担。事实与理由：2017年7月23日，高百安与郭祥签订了房屋买卖合同，约定，郭祥将位于淮北市相山区蓝湖绿城小区39幢1703室的房产出卖给高百安，该房屋为抵押状态，郭祥承诺40天内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。房款总价36万元，定金7万元，剩余29万元房款待注销抵押能够过户时一次性付清。协议签订后，高百安实际向郭祥支付了79000元购房款，其中包括70000元定金。但郭祥一直未能办理抵押权注销手续，所以房屋一直未能过户。之后，郭祥将房屋交付给了高百安，高百安已经花费了62000元的资金装修，并已经缴纳了各项物业费。但是，2018年淮北市相山区人民法院突然对涉案房屋采取了强制性措施，此时高百安才了解到，涉案房屋出卖给高百安之前，已经被相山区人民法院保全，无法办理过户登记手续。因郭祥迟迟不能过户，高百安的合同目的无法实现，高百安要求与郭祥解除合同，并要求郭祥向高百安返还双倍定金14万元，返还9000元购房款，并赔偿高百安实际支出的装修费损失62000元。为了维护高百安的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。郭祥辩称，我一共只收了定金5万元，其中卡地亚手表抵2.6万元、现金转账有2.4万元，转账有转账记录，打了5万元的收条；卖房子的时候，房子是毛坯房，装修的事情我不知情，当时我已经被羁押了；对解除合同无异议。本院经审理认定事实如下：2016年2月13日，郭祥给高百安出具欠条一份，载明“今借高百安现金26000元，于2016年6月5日前还清。保证卡地亚表真表，如假表无条件退货”。2017年7月13日，郭祥（甲方）与高百安（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于淮北市相山区蓝湖绿城39幢1703室房屋出售给乙方，建筑面积为79.23m2，房屋成交总价款为36万元，定金为7万元；该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本合同生效之日起40日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；甲方双方签订此合同后并约定2017年8月30日到房地产交易中心办理该房屋的相关过户手续；乙方首先支付7万元定金，甲方配合乙方去办理房屋过户登记的手续，在办理房屋过户登记手续时一次性支付余款29万元；甲方违约责任，如过户前甲方违约则双倍返还乙方定金；如该房产权有任何经济纠纷或过户后，甲方逾期交房，由甲方赔偿乙方所有损失，并按成交价的20%支付违约金给乙方。合同签订当日，高百安向郭祥转账2.4万元。连同2016年2月13日郭祥欠付高百安2.6万元，郭祥为高百安出具收条一张，载明“今收高百安买房款5万元”。签订合同当日，郭祥将房屋钥匙交给高百安，并将商品房买卖合同、借款担保合同、住房贷款合同、首付款发票、贷款申请审批表、离婚证等手续及证据交付给高百安。2017年7月20日，高百安分两笔向郭祥账户共计转账5000元。高百安于2018年4月16日开始对该房屋进行装修，并支付装修费6.2万元。高百安在该房屋居住至今，但一直未能办理房屋过户手续。另查，2014年9月11日，郭祥、董明与安徽悍马房地产开发有限公司（以下简称悍马公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买淮北市相山区蓝湖绿城39幢1703室房屋，购房总价409767元。合同签订当日，郭祥、董明支付购房首付款129767元，悍马公司出具相应发票。2015年8月5日，郭祥、董明向中国银行申请购房贷款21.5万元，并办理预售商品房抵押权预告登记，至今该贷款一直未能还清。2016年3月28日，郭祥与董明办理离婚登记。再查，涉案房屋于2017年1月6日被淮北市相山区人民法院（2017）皖0603财保5号裁定书查封，于2018年3月7日被河南省永城市人民法院（2018）豫1481执660-1号裁定书轮候预查封。以上事实，有高百安提交的商品房买卖合同、收条、欠条复印件、转账凭证、房屋装修合同复印件、物业费收据3张、装修发票2张、委托书、（2018）皖0603执异63号民事裁定书复印件、房产查询信息、商品房买卖合同、借款担保合同、住房贷款合同、首付款发票、贷款申请审批表、离婚证、公告费发票，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。本院认为，郭祥、高百安双方签订的房屋买卖居间合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同。因涉案房产已经被司法查封，双方无法继续进行交易。故高百安请求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，于法有据，本院予以支持。双方无法继续履行合同系基于郭祥的违约行为导致，郭祥应按合同约定承担违约责任。虽然双方签订的合同约定定金7万元的条款，但高百安实际仅支付了5.5万元，且郭祥出具收条一份，载明收到的是房款5万元，并未注明系收到款项的性质系定金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。高百安未提供任何证据证明其支付7万元定金，故高百安主张郭祥双倍返还定金7万元即14万元，没有事实及法律依据，本院不予支持，但郭祥应当返还已支付的购房款5.5万元。高百安装修涉案房屋花费6.2万元，其中部分装修项目如床等并未与房屋形成附合，本案房屋买卖合同解除后，高百安可以继续另行使用，该部分费用不应计入装修损失，另考虑到高百安在双方未按照约定的时间办理房屋过户登记，也没有核实涉案房屋权属状况的情况下，就急于对涉案房屋装修，故本院酌定郭祥赔偿高百安对涉案房屋的装修损失5.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告高百安与被告郭祥于2017年7月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告郭祥于本判决生效之日起十五日内返还原告高百安购房款5.5万元，赔偿损失5.5万元，合计11万元；三、驳回原告高百安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4465元，由原告高百安负担2065元，被告郭祥负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判长  陈永战审判员  张传奇审判员  唐晓芳二〇一九年十二月二十七日书记员  张 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。