广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初8930号原告：冯揆，男，汉族，1984年12月8日出生，住址广东省深圳市龙华新区。委托代理人：麦源献，广东旭晨律师事务所律师。委托代理人：苏子华，广东旭晨律师事务所实习律师。被告：刘向东，男，侗族，1978年7月30日出生，住址广东省深圳市南山区。被告：王梅，女，1991年11月25日出生，户籍地安徽省太和县。委托代理人：曾柏承，广东华商（龙岗）律师事务所律师。委托代理人：邬曼红，广东华商（龙岗）律师事务所律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花。原告冯揆与被告刘向东、王梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法追加深圳市乐有家房产交易有限公司作为第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告冯揆及其委托代理人麦源献、苏子华，两被告共同委托代理人曾柏承、邬曼红，到庭参加诉讼，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月28日，原告冯揆与被告刘向东签订了编号为50333092739的《二手房买卖及居间服务合同》，双方就房屋价款、交易定金、交房条件、交房时间、双方权利义务以及违约责任进行了明确约定。其中《二手房买卖及居间服务合同》第十条第一款约定，“如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所产生的律师费、诉讼费等由卖方承担”。合同签订后，原告依约向被告刘向东支付定金50万元。在原告准备办理资金监管前，通过中介得知被告所出售的房产于2018年7月被贵院查封【案号为：（2018）粤0304执保第3320号】，原告多次积极与被告沟通，协商通过查封置换方式先将房产解封，甚至是与案外人进行三方协商，而被告截止起诉之日仍未对出售的房产进行解封继续履行合同，被告刘向东与案外人顾青青纠纷以及另案与中国农业银行股份有限公司深圳福田支行纠纷更导致本案交易无法进行，原告不得不另寻房源交易，被告的行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，原告迫于无奈只能诉诸法院。被告王梅为被告刘向东现任妻子，被告王梅清楚并知悉被告刘向东出售涉案房产的事实，且被告刘向东在收到原告支付的定金后，向被告王梅银行帐号转款，因此本案出售房屋的行为是两被告的共同行为，故，因本房屋买卖合同而产生的债务应为两被告的共同债务，被告王梅应对被告刘向东应返还的定金及赔偿的违约金承担连带清偿责任。综上所述，被告的行为已经严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，请求判令：1、解除原、被告于2018年5月28日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（编号为50333092739）；2、被告刘向东返还定金50万元；3、被告刘向东支付违约金175万元；4、被告王梅对上述刘向东需要支付的款项承担连带清偿责任；5、由两被告承担原告本案的诉讼费用、保全费、律师费。被告刘向东口头答辩称，第一，原告冯揆及其妻子王娟的微信朋友圈显示他们与被告刘向东的前妻顾青青认识，并知晓刘向东与顾青青之间的离婚纠纷，三人存在提前串通，由原告冯揆与被告刘向东签订《二手房买卖及居间服务合同》，再由案外人顾青青通过另案查封该房，导致其无法交房，从而主张违约赔偿。根据合同法第五十二条第二项，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的合同无效，被告刘向东请求法院认定该《二手房买卖及居间服务合同》无效，被告刘向东仅需返还定金即可，无需承担违约金责任；第二，涉案房屋暂时无法继续交易，并非被告刘向东恶意违约，因此我方不应承担违约责任，首先原告与我方签署涉案合同时，其清楚了解房屋存在抵押的情况，合同第二条第一点明确规定卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，原告也清楚房屋的产权现状确实未被查封，此时被告刘向东并未与任何人产生法律纠纷，在得知房产被查封后，我方有积极与原告商议寻找解决方案，一直是愿意继续履行合同的。其次，法院查封使双方之间买卖合同的履行存在阻碍属于不可抗力，在无证据证明系卖房人故意的情形下，不可归责于任何一方，卖房人不构成违约不承担违约责任，即使我方有债务纠纷也与房屋买卖被查封没有必然的因果关系，这与房屋买卖双方在签订房屋买卖合同之前，标的房屋就已经被查封，卖房人违反如实告知的义务和故意隐瞒事实不同；第三，即使认定我方存在违约行为，原告主张的违约金也过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十九条，请求法院予以减少，原告应举证证明其实际损失；第四，被告刘向东收到50万元的定金后并没有使用，待偿还银行贷款，综上请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告王梅口头答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，被告王梅并非本案房屋买卖合同关系的合同相对方，并未与原告签订二手房买卖及居间服务合同，也没有收取过原告的定金，根据合同的相对性原理，原告无权要求合同以外的第三人履行合同义务承担连带责任，涉案的二手房买卖及居间服务合同对被告王梅不发生法律效力，原告要求被告王梅承担基于合同所产生的返还定金支付违约金的义务没有事实和法律依据，且被告王梅不是涉案房屋的所有权人，无权处理该房屋，被告王梅并不知晓原告与被告刘向东的房屋交易事实也未参与过售房，与本案无关，不应承担连带责任。被告王梅与被告刘向东结婚时间约两个多月后，被告刘向东就将涉案房产出售，被告王梅没有使用过该房产也未享有收益，却需要承担连带责任，与常理不符；第二，涉案房屋是被告刘向东的婚前个人财产，根据婚姻法司法解释一第十九条，婚姻法第十八条规定夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产，该房屋是被告刘向东婚前拥有的，刘向东拥有独立处分该房屋的权利。根据权利与义务一致的原则，被告王梅没有义务承担被告刘向东因婚前财产引起的债务；第三，原告诉请被告王梅承担连带责任属于恶意捆绑责任，无事实依据。被告刘向东没有给被告王梅使用50万元定金，原告冯揆无证据证明被告刘向东将收取的50万元定金转给了被告王梅，王梅也未收到刘向东的售房款项，原告不能证明该50万元定金和175万元违约金属于刘向东与王梅的夫妻共同债务。综上，被告王梅与本案无关，无需对被告刘向东所欠款项承担连带责任。第三人未到庭参加诉讼，提交情况说明称，原告冯揆与被告刘向东、王梅于2018年5月28日在第三人（居间方）居间服务下签订了《二手房买卖及居间服务合同》及相关补充协议，由被告刘向东出售位于深圳市福田区××北××房给原告，合同约定交易定金为500000元，其中450000元由原告直接向被告支付，剩余50000元托管在第三人处，目前除预留了10000元交房保证金，其余40000元已按合同约定放给被告刘向东。合同约定双方于2018年10月15号进行首期款监管并向银行或者公积金管理中心申请按揭，但2018年7月26号，因得知有731政策影响，第三人对涉案房产再次查档发现涉案房屋于2018年7月12日被深圳市福田区人民法院查封。2018年9月10号第三人组织原被告双方见面协商，原告表示如果房屋能解封，还是可以继续交易的意向，被告刘向东也表示会想办法解封，但在解封的过程中，因被告刘向东月供断交，断交三个月后被银行第二次查封。第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原被告发生争议之后一直积极协调，促成原告与被告多次进行协商。第三人诚挚地希望原被告协商解决本案争议，无奈双方一直洽谈不拢。请法院依据事实，公正判决。经审理查明，原告（买方）与被告刘向东（卖方）、第三人（居间方）于2018年5月28日签订了编号为50333092739的《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告刘向东购买深圳市福田区莲花路北豪峰园6栋3A（以下简称涉案房产）房屋一套，价款875万元。合同载明涉案房产有抵押，无查封，有租约。合同约定定金50万元，买方同意在合同签订时向卖方支付5万元，合同签订后5个工作日内再向卖方支付45万元。买卖双方同意卖方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司、经买方书面同意，并查档确认产权清晰，有抵押无查封状态后的5个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户。合同第十条违约责任约定，如卖方逾期履行超十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同第十三条约定，合同三方将相关文件及通知书等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。若任何一方上述通讯地址发生变更，须另行书面通知其余两方。其中被告刘向东在合同中的通讯地址为：广东省深圳市南山区科技园科发路1号。同日，各方签订的交易节点确认书载明，卖方须于签订原合同之日起叁个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼费用项目以赎楼公司的服务合同为准。买方须于2018年10月15日之前支付首期款人民币贰佰壹拾叁万至银行监管账户。原告提交的银行交易显示，2018年5月31日深圳市乐有家房产交易有限公司向被告刘向东转款4万元；2018年6月1日转款20万元；2018年6月2日转款20万元；2018年6月3日转款5万元；合计49万元。原告提供的不动产信息查询结果单显示，涉案房屋被本院查封【案号为：（2018）粤0304财保1516号之一】，查封期限从2018年7月12日至2021年7月11日。原告提供了部分微信聊天记录，主张原告一直积极与各方协商，力争能够解除查封，履行合同。原告于2019年1月16日出具《催告函》、《解除合同通知书》称，由于涉案房产被查封，致使订立合同的根本目的不能实现，通知被告刘向东解除合同，并要求被告刘向东支付违约金175万元。原告提交的EMS邮单显示原告向广东省深圳市龙岗区坂田佳兆业城市广场二期3栋B座28楼地址邮寄了相关邮件，邮寄结果为“妥投，他人收、蜂巢。”原告于2019年1月10日与广东旭晨律师事务所签订了《委托代理合同》，委托该所委派律师代理原告与被告的房屋买卖纠纷案件，约定基础律师费2万元，另外按实际执行回款的10%支付剩余律师费。原告提交了2万元的律师费发票。不动产权资料电脑查询结果表显示涉案房产系被告刘向东于2016年11月4日购得。两被告于2018年3月2日登记结婚。以上事实有原告提交的证据及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告与被告刘向东之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告刘向东主张原告系与他人串通，损害被告刘向东合法权益，涉案合同无效的主张，因无证据足以证明，本院不予采信。现因涉案房产被他案查封，导致无法过户，合同目的不能实现的责任在被告刘向东，原告请求解除涉案房屋买卖合同关系并要求被告刘向东返还已支付的定金50万元、支付违约金，本院予以支持。涉案房产因被告刘向东另案查封而未能继续履行，考虑到被告刘向东主观上不存在违约的故意，合同仅履行至支付定金的阶段，在双方签署合同时房产的交易价格相对稳定，原告并未举证证实因被告刘向东违约给其造成了其他的损失，被告刘向东亦对违约金的标准提出异议的情况下，原告要求被告刘向东按合同约定支付成交价20%的违约金过分高于因被告刘向东违约而给原告造成的损失，综上，本院酌定被告刘向东按合同成交价10%的标准向原告支付违约金87.5万元（875万元×10%），对原告过高的违约金请求，本院不予支持。至于仍托管在第三人处的1万元交房保证金，被告刘向东可另循途径解决。原告为提起本案的诉讼实际支付了律师费2万元，虽然原告与被告刘向东签署合同约定被告刘向东违约的情况下应承担原告因维权所支付的律师费，但律师费并非必要费用，且本院认定的被告刘向东应向原告支付的违约金亦足以弥补被告刘向东违约所给原告造成的损失，故对原告主张的律师费，本院不予支持。关于原告要求被告王梅对被告刘向东的债务承担连带清偿责任的请求。本院认为，案涉合同系原告与被告刘向东之间所签，王梅并非该合同的相对方，且被告刘向东购买涉案房产的时间早于双方登记结婚的时间，现有证据不足证明被告王梅收取或使用了涉案的合同款，就涉案房屋买卖所属被告刘向东的债务不宜认定为夫妻共同债务，对原告要求被告王梅承担连带责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告冯揆与被告刘向东之间签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》成立的房屋买卖合同关系；二、被告刘向东应于本判决生效之日起十日内向原告冯揆返还定金50万元；三、被告刘向东应于本判决生效之日起十日内向原告冯揆支付违约金87.5万元；四、驳回原告冯揆的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元（原告已预交），由原告负担9644元，被告刘向东负担15156元。保全费5000元（原告已预交），由被告刘向东承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  胡淑艳人民陪审员  吴日莲二〇一九年八月二十日书 记 员  王 芸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。