广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4452号原告：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，行长。委托诉讼代理人：叶则节，男，1963年3月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：文承海，男，1975年11月5日出生，汉族，身份证住址海南省东方市。被告：符国芳，女，1978年10月2日出生，汉族，身份证住址海南省东方市。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。法定代表人：何建信，经理。委托诉讼代理人：范嘉君，女，1982年8月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，1995年12月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称白云支行）诉被告文承海、符国芳、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白云支行的委托诉讼代理人刘运全，被告东湛公司的委托诉讼代理人范嘉君到庭参加了诉讼。被告文承海、符国芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行向本院提出诉讼请求，并明确为：一、解除原告与被告文承海签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告文承海向原告偿还贷款本金计人民币360758.81元及相应利息和罚息【利息以360758.81元为本金，按执行的贷款利率即基准利率（中国人民银行同期同类贷款利率）水平下调5%，罚息利率按执行的贷款利率的水平上再上浮50%，暂计至2018年10月8日为3743.26元，至被告文承海实际全部清偿之日止】；三、原告对被告文承海的抵押房产（广州市花都区颐和盛世花园14栋13层1303房）享有优先受偿权；四、被告符国芳对被告文承海的债务承担连带责任；五、被告东湛公司履行连带保证责任、对被告文承海的债务承担连带责任；六、三被告承担原告为实现债权而支付的律师费14580元；五、三被告承担本案的全部诉讼费用。被告东湛公司辩称：在原告主张的债权中有被告文承海、符国芳提供的房屋作为担保，原告应就该物的担保实现债权。根据原告提供的证据显示，律师实行全部风险代理收费，按照变现方式和到账金额计算，现本案尚未结案，律师费尚未实际发生，且无法计算，原告在现阶段主张律师费没有依据。被告文承海、符国芳无答辩。经审理查明：2012年6月28日，东湛公司（甲方）与白云支行（乙方）签订《楼宇按揭贷款合作协议》，约定：甲乙双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于花都××炭步镇的经批准命名为“颐和盛世花园”的商品楼宇进行按揭贷款合作；该商品楼宇是房产预售楼宇项目，乙方为甲方上述项目的住宅购房人提供相关的贷款业务；甲方推荐购房人向乙方贷款；乙方对甲方推荐申请按揭贷款的购房人，经审查，决定是否发放贷款；最高额保证：甲方在楼宇销售期间，对乙方向购房人发放的个人住房按揭贷款，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；乙方承诺甲方的保证责任随着购房人逐期还贷而相应递减；保证范围：甲方保证责任的范围包括：1.按揭贷款本金；2、按揭贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；3、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）；甲方承诺：甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房预购销合同项下之房产及有关权益抵押予乙方以取得贷款；甲方对乙方每一笔按揭贷款的保证期间是从《个人住房借款合同》生效之日起，至甲方为购房人办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交乙方保管之日止；甲方同意在购房人未依约履行《贷款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠合同约定的款项；本协议合作期限为五年，从本协议生效之日起计算，合作期满后，双方就是否延长合作期限可另行商议。但合作期满后，甲方依照本协议的约定对购房人在《贷款合同》中的有关义务所承担的最高额连带保证责任条款和乙方依本协议的约定所承担的与甲方连带保证责任相应的责任条款均不受合作期限限制，继续有效。2015年1月12日，原告（贷款人）与被告文承海（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号440490013-2012-20150802696号），约定：被告文承海向贷款人借款390000元，用于购买东湛公司出售的位于广州市花都区颐和盛世五街17号（14栋）1303号房产，商品房买卖合同（编号201412160841）；该款项于本合同生效之后一次划入东湛公司的建行账户（账号44×××59）；借款期限为300个月（即2015年1月19日至2040年1月19日），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5％，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率为在本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；采取委托扣款方式，从被告文承海的建行账号为62×××06账户中扣款；还款方式为等额本息，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2475.36元；借款人如不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等，即构成违约，贷款人有权行使包括：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等违约救济措施。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；本合同项下抵押财产为广州市花都区颐和盛世五街17号（14栋）1303房[商品房买卖合同（编号201412160841）]；除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同项下的债权在编号为4404900132013000001《楼宇按揭合作协议》保证范围之内。2015年1月19日，原告将借款390000元发放至合同指定的收款账户，即被告东湛公司的账户。2015年4月24日，被告文承海与原告就上述抵押房产（产权情况表显示的房产地址为广州市花都区颐和盛世五街17号1303房）办理了抵押权预告登记手续。预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告文承海，预告登记依据的商品房买卖合同号为201412160841，登记字号系15预登03339199。2018年7月1日，原告（甲方）与北京大成（广州）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定甲方委托乙方处理甲方的有关个人住房按揭贷款诉讼事宜，乙方代理实行全部风险代理付费。原告确认所主张的律师费尚未实际产生。诉讼中，原告主张被告文承海自2018年7月19日起开始逾期还款，现尚欠原告借款本金360758.81元。对此，原告提交了中国建设银行个人贷款对账单作为证据。原告明确表示在本案中无主张复利。另，原告提交了结婚证复印件和同意抵押声明、个人借款基本信息，拟证明本案借款发生在被告文承海和被告符国芳的夫妻关系存续期间，被告符国芳同意被告文承海向原告借款并将房产抵押给原告。被告文承海、符国芳于2019年2月21日签收本案的起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。以上事实，有《楼宇按揭贷款合作协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、房地产预告登记证明、建行个人贷款对账单以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告东湛公司签订的《楼宇按揭贷款合作协议》、与被告文承海签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行各自义务。借款合同签订后，原告已按约发放贷款390000元，被告文承海自2018年7月19日起出现逾期还款，拖欠借款本金及相应的利息、罚息，应承担相应的违约责任。原告主张解除涉案借款合同符合合同约定，本院予以支持。根据合同法有关规定，当事人按合同约定在解除合同的条件成就时主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告并未提交证据证实已通知被告文承海解除借款合同，因此，本院认定《个人住房（商业用房）借款合同》自本院向被告文承海送达起诉状副本之日即2019年2月21日解除。合同解除后，被告文承海应偿还尚欠原告的全部借款本金360758.81元及相应的利息。合同解除日之前的利息及罚息应按合同的约定计付，合同解除日起至清偿之日止的利息则应按合同约定的罚息利率计付。案涉房产仅办理了抵押权预告登记，并非抵押权登记，因此，原告主张对案涉房产享有抵押优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张文承海与符国芳是夫妻关系，涉案贷款为夫妻共同债务，就此提交了结婚证复印件和同意抵押声明、个人借款基本信息，被告符国芳未应诉，视为其放弃抗辩权利，对原告的前述主张，本院予以确认。被告符国芳应对被告文承海未能偿还的前述债务承担共同清偿责任。根据《楼宇按揭贷款合作协议》，被告东湛公司自愿为原告向购买颐和盛世花园商品楼的购房人发放的贷款提供连带担保责任，且本案原告尚未取得涉案房产的抵押他项权证，因此被告东湛公司仍应对被告文承海未能偿还的本金、利息等承担连带保证责任，被告东湛公司关于原告应就物的担保实现债权的抗辩理由本院不予采纳。被告东湛公司在承责后有权向被告文承海追偿。原告的律师费实行全部风险代理付费，且未有证据证实原告已实际支付律师费，故对原告主张的律师费，本院不予支持。被告文承海、符国芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第三十二条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行与被告文承海于2015年1月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2019年2月21日解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告文承海、符国芳共同偿还原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行借款本金360758.81元；三、自本判决生效之日起五日内，被告文承海、符国芳共同偿还原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行截止至2019年2月21日的利息和罚息（利息、罚息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付）；四、自本判决生效之日起五日内，被告文承海、符国芳共同偿还原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行合同解除后的利息（利息以360758.81元为本金，自2019年2月22日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率标准计至上述借款清偿之日止）；五、被告广州东湛房地产开发有限公司对被告文承海的上述债务承担连带保证责任，并在承担责任后有权向被告文承海追偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3493元、保全费2415.41元，由原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担受理费134元，被告文承海、符国芳、广州东湛房地产开发有限公司共同负担受理费3359元、保全费2415.41元。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行已预交受理费3493元、保全费2415.41元，中国建设银行股份有限公司广州白云支行同意由被告文承海、符国芳、广州东湛房地产开发有限公司在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  曹曼琦二〇一九年四月二十二日书记员  刘艳珍