广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3558号原告：中海怡高控股有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路411号3014房。法定代表人：郑文达，董事长。委托诉讼代理人：潘艳萍，广东穗港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菀蓉，广东穗港律师事务所律师。被告：广州润荣房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号401房。法定代表人：何建信，董事长。委托诉讼代理人：孙高峰，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡开欣，女，该公司工作人员。被告：颐和地产集团有限公司，住所地广州市白云区颐和北街63号6楼。法定代表人：何建梁，董事长。委托诉讼代理人：范嘉君，女，该公司工作人员。原告中海怡高控股有限公司与被告广州润荣房地产开发有限公司（以下简称润荣公司）、颐和地产集团有限公司（以下简称颐和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘艳萍、李菀蓉，被告润荣公司的委托诉讼代理人孙高峰，被告颐和公司的委托诉讼代理人范嘉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.立即解除原告与被告润荣公司于2018年3月2日签订的《协议书》；2.被告润荣公司向原告退还购房款2109360元；3.被告润荣公司向原告退还税费63281元；4.被告润荣公司向原告支付逾期退还购房款及税费的利息，利息分别以购房款、税费金额为本金，按中国人民银行逾期贷款利率的3倍自被告润荣公司收取相应购房款、税费之日起计至实际退还全部款项为止，暂计算至起诉之日为217372.73元；5.被告润荣公司赔偿原告装修损失383006.31元；6.被告润荣公司赔偿原告一倍购房款2109360元；7.被告颐和公司对被告润荣公司的上述第一项至第六项诉请债务内容承担连带清偿责任；8.本案的案件受理费全部由被告润荣公司、被告颐和公司共同承担。事实和理由：2018年2月，原告与被告润荣公司达成买卖商品房合意，由原告向被告润荣公司购买位于广州市越秀××××号2层214号，建筑面积41.36平方米，套内建筑面积为28.08平方米，总价款人民币2109360元。2018年3月2日，原告与被告润荣公司就购买该商品房签订《协议书》。原告依约向被告润荣公司缴纳了全部购房款2109360元，并对该商品房进行装修，共花费装修费383006.31元。但被告润荣公司未为原告办理商品房网签备案手续，原告多次要求尽快办理房产证，被告润荣公司一直拖延。至起诉前原告得知被告润荣公司在订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押给第三方的事实，致使原告签订合同的目的无法实现，故原告有权要求解除协议书，同时要求被告润荣公司退还全部购房款、赔偿经济损失及承担一倍购房款的赔偿责任。同时，作为被告润荣公司的控股公司，被告颐和公司与原告达成协议，对被告润荣公司的上述房屋未能办理房产证所产生的全部责任承担连带保证责任。被告颐和公司应对被告润荣公司的上述债务承担连带清偿责任，故提起本案诉讼。被告润荣公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告请求解除《协议书》没有依据。原告与被告润荣公司签署合同时，原告已如实告知涉案房产的现状，包括因项目局部调整手续办理中，暂时不能签订网签合同版本办理备案手续，不能办理房地产权证，原告对该商品房只有使用权等，原告知悉并接受这一状况，并不因此向被告润荣公司主张任何权利。约定办理网签手续的条件也尚未成就。合同没有约定原告单方解除权，合同签订日期为2018年3月2日，原告起诉受理之日为2019年3月26日，已超过法定解除期限。涉案房产在签约前已经抵押，原告对此知情同意，不存在隐瞒。第二，双方应继续履行合同，原告要求退还房款、税费的请求没有依据。第三，即使解除合同，被告润荣公司没有任何违约行为，责任完全在原告，其要求支付购房款及税费的利息、赔偿一倍购房款等没有依据。第四，即使解除合同，原告是通过工程款抵扣支付购房款，工程款尚未完成结算，抵扣效力待定，应视为原告实际未付购房款，其请求退还购房款、支付购房款和税费的利息均无依据。第五，原告要求赔偿装修损失没有依据。涉案房产装修是原告的自主行为，原告未能证明涉案房产已装修和装修费用金额，装修后原告也已使用，装修成本应自行承担。第六，被告颐和公司的担保无效。被告颐和公司称未取得该公司合法有效担保的授权，系原告欺诈取得。被告颐和公司辩称，不同意原告的诉讼请求。同意被告润荣公司的上述答辩意见。原告提供的担保协议是通过欺诈手段取得，并非被告颐和公司的真实意思表示，并且该担保协议的作出没有经过股东会或董事会决定，违反了公司法的规定，对被告颐和公司不发生效力。经审理查明：被告润荣公司的经营范围为房地产开发经营。2018年3月2日，原告（乙方，买方）与被告润荣公司（甲方，卖方）签订《协议书》，约定合同签订地广州市白云区颐和山庄，乙方向甲方购买位于颐和雅轩北塔自编号214物业，乙方购买的商品房作为在建商品房，地址位于越秀××××号，建筑面积41.36平方米，套内建筑面积为28.08平方米，总价款为2109360元；甲方同意在2018年2月11日前支付购房款2109360元，乙方逾期支付款项超过210个工作日的，甲方有权单方解除本协议书，乙方须承担房屋总价款10%的违约金；甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2017年3月2日前向乙方交付该商品房，但在甲方交房前乙方须付清全部房款，否则甲方有权延迟交房；鉴于该项目已取得预售证，但因项目局部规划调整，所购物业的手续正在办理过程中，因此暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权，乙方知悉并接受这一状况，且不因此向甲方主张任何权利；若甲方达到网签合同条件后，且乙方也同时满足广州市网签条件的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本，否则乙方每逾期一天，按总房价万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%支付违约金；甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，本协议房屋单价与认购协议的单价一致，双方均不得再提高或降低，如因签约时房管部门对房屋价格有特殊要求的，双方按要求的价格签约，双方各执承担相应的税费，并另行签订补充予以确定；甲方在乙方未签订《广州市商品房买卖合同》前，承诺不将该房另行出售，否则，甲方承担相应的责任，但是因乙方自身原因而未签订《广州市商品房买卖合同》的除外；如因本协议发生纠纷，双方当事人任何一方可向合同签订地人民法院提起诉讼；本协议自甲方盖章，乙方签字之日起生效等。为证明涉案房产已办理预售证，被告润荣公司提交了阳光家缘网站颐和雅轩项目基本信息及《广东省广州市商品房预售许可证》。阳光家缘网站信息显示颐和雅轩项目预售证2010XXXX，项目地址为洪桂新街1、3、5号，开发商为被告润荣公司，本期报建总面积29839.60，本期预售总建筑面积23737.52。广州市国土资源和房屋管理局于2010年3月25日核发的编号穗房预（网）字第××号-2《广东省广州市商品房预售许可证》载明被告润荣公司开发座落于应元路洪××、××、××号的颐和雅轩项目，预售房屋建筑面积为23737.52平方米260套，预售北塔、南塔及16层、25层，发证时各栋已建层数为封顶。2018年2月11日，被告润荣公司开具编号为0330307的收款收据，确认收到原告交来购颐和雅轩公寓214单元房款（越秀××××号）2109360元。同日，被告润荣公司开具编号为0330309的收款收据，确认收到原告交来购颐和雅轩公寓214单元税费（越秀××××号）63281元。被告润荣公司主张涉案房产是以工程款进行全款抵扣，工程施工方不是原告，且工程款并未真正结算，现在无法确定工程款，并提交了工程款抵扣房款材料以证明上述主张。原告确认是以工程款抵扣涉案房产的购房款和税费。另，双方确认涉案房产已交付。为证明涉案房产已交付原告并使用，被告润荣公司提交了房屋交接手续材料、物业管理费、水电费缴费单及物业出租材料。根据收楼通知书，涉案房产于2018年3月2日交付原告使用。根据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年1月11日的房产登记号2005国用字319号《广州市不动产登记查册表》，房产地址越秀区应元路南侧洪桂新街东侧地段，登记附注栏载明2017年12月8日被告润荣公司、南洋商业银行（中国）有限公司东莞支行申请在建工程抵押（含涂销再抵押），2017登记字17213xx号（颐和雅轩（自编北塔）301）、2017登记字17213xx号（颐和雅轩裙楼及地下室101）、2017登记字17213xx号（颐和雅轩裙楼及地下室201）存案。根据原告提交的“阳光家缘”查询信息，预售证2010xxxx，越秀××××号（裙楼及地下室），2层201已经抵押。被告润荣公司确认“2017登记字1721345号（颐和雅轩裙楼及地下室201）”中的颐和雅轩裙楼及地下室是一个项目，201指的是颐和雅轩第二层所有房间。庭审中，被告润荣公司主张虽然《协议书》中没有签署涉案房产抵押情况，但其已告知原告，并且基于原告与两被告多年的业务关系，原告对涉案房产的抵押情况是知情的。诉讼过程中，被告润荣公司抗辩双方签订的《协议书》已约定因项目局部规划调整，所购物业的手续正在办理工程中，暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，原告对涉案房产只有使用权等，且实际上原告已收楼并使用，故原告不能依据未办理网签合同和房地产权证提出本案诉讼。为此被告润荣公司向本院提交了广州市规划局于2013年10月22日核发的编号穗规验证[2013]693号《广州市建设工程规划验收合格证》及其附件1《建筑功能指标规划验收明细表1》。该验收合格证载明被告润荣公司建设的位于越秀区应元路南侧、洪桂新街东侧地段的新建商住楼工程符合城乡规划要求，验收合格；建筑规模为1幢地上25陈（部分2、11、15层），地下3层，总建筑面积30940平方米，其中地上面积24344平方米，地下面积6596平方米；另备注栏载明本工程竣工测量面积计30940平方米，原报建批准面积29839.6平方米，超出规划许可或土地出让合同约定的建筑面积部分应到相关部门补交配套设施建设费、防空地下室易地建设费、土地出让金等费用。被告润荣公司表示验收合格证中备注栏载明的竣工测量面积与报建批准面积不一致，就是《协议书》中所称的规划调整，根据该备注内容需要补缴费用，故无法办理涉案房产的手续。原告表示根据《协议书》，其知道的是因规划调整无法办理涉案房产产权证这一情况，而非涉案房产已办理抵押登记。原告主张已对涉案房屋进行装修，请求赔偿装修款，并提交了《颐和雅轩公寓建设工程装修施工合同》、《结算清单审批表》及业务回单予以证明。《颐和雅轩公寓建设工程装修施工合同》约定建设单位为原告（甲方），承包单位为东莞市高得装饰工程设计有限公司（乙方），工程名称为颐和雅轩公寓楼项目精装修工程，工程地点为越秀××××号2层自编号203、206、209、210、211、212、213、214号，工程范围及内容为颐和雅轩公寓楼项目精装修工程，合同暂定总价为4500000元等。《结算清单审批表》载明项目名称越秀××××号2层212号，项目部费用和成本包括工程税金、主材费、辅材费、人工费、其他项目费（措施、机械及其他）及管理费合计383006.31元。业务回单显示原告分别于2018年11月13日、2018年11月15日、2018年11月16日向收款人东莞市高得装饰工程设计有限公司共计汇款4500000元，摘要为装修费、工程款。原告主张被告颐和公司对被告润荣公司的债务承担连带保证责任，并提交了被告颐和公司为被告润荣公司的债务承担连带保证责任的文件。该文件载明“致：何建梁董事长及颐和公司，因我郑文达及中海怡高控股有限公司购入贵集团及下属公司之以下附件物业，一直未能给办理房产证及确认权属，现我郑文达及中海怡高控股有限公司向贵集团及下属公司提出按有关规定办理退房、返还房款、赔付损失等申请，请予同意及确认。以上回复：同意及确认上述附件内容，颐和公司就以上内容及责任承担连带保证责任”。颐和公司在回复处加盖公章，落款日期为2018年12月12日。附物业附表的房屋包括被告颐和公司确认上述文件的公章为该公司公章，但表示上述文件不是其真实意思表示，是原告通过欺诈的手段取得，且没有经过股东会或董事会决议，并提交了证人张建丽的证言、《颐和地产集团有限公司董事会决议》、财务部会签表、委托贷款借款展期协议书及致何建梁董事长及颐和公司的文件，该文件上有何建梁签字确认，所附物业附表包括涉案房产。被告润荣公司为外商投资企业法人独资，其股东为被告颐和公司。原告与被告润荣公司、颐和公司商品房预售合同纠纷同批次系列案共15件，案号为（2019）粤0104民初3361、3548-3561号，涉案房产为越秀××××号颐和雅轩自编号211、215、210、209、206、203、303、222、221、220、219、214、218、213、212。以上事实有《协议书》、收款收据、《颐和雅轩公寓建设工程装修施工合同》、《结算清单审批表》、业务回单、担保文件、《广州市不动产登记查册表》、“阳光家缘”查询信息、润荣公司企业信用信息公示报告、阳光家缘网站颐和雅轩项目基本信息、《广东省广州市商品房预售许可证》、穗规验证[2013]693号《广州市建设工程规划验收合格证》及其附件1、房屋交接手续材料、物业管理费、水电费缴费单、物业出租材料、工程款抵扣房款材料、《颐和地产集团有限公司董事会决议》、财务部会签表、委托贷款借款展期协议书、致何建梁董事长及颐和公司的文件及庭审笔录为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告润荣公司提交了编号穗房预（网）字第××号-2《广东省广州市商品房预售许可证》，预售房屋包含涉案房产。该预售许可证信息与原被告提交的阳光家缘网站查询信息一致，且原告与被告润荣公司签订的《协议书》亦载明“鉴于该项目已取得预售证”，故被告润荣公司已取得涉案房屋预售许可证明。原告与被告润荣公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律及行政法规的强制性规定，依法对缔约各方产生约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。涉案房屋在原告与被告润荣公司签订《协议书》前已抵押给第三人，在被告润荣公司未清偿债务消除抵押权时，进行房屋产权转移登记在法律上存在暂时客观不能登记的障碍。原告据此以合同目的不能实现为由请求解除合同于法有据，本院对其主张予以支持。被告润荣公司抗辩双方签订的《协议书》已约定因项目局部规划调整，所购物业的手续正在办理工程中，暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，但原告主张解除合同的依据是因涉案房屋已办理抵押导致合同目的无法实现，与因项目局部规划调整导致暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续、不能办理房地产权证无关，故本院对被告润荣公司的该项抗辩不予采信。涉案房产抵押时间是2017年12月8日，双方于2018年3月2日签订《协议书》，《协议书》签订前房产已经抵押。作为专门从事房地产业务的公司，被告润荣公司在签订《协议书》时应当将房产已经抵押之事实告知原告，也应该清楚不告知该情况的法律责任。从《协议书》内容来看，被告润荣公司对因项目局部调整无法办理房产证的风险以合同条款形式明文告知原告，对于可能引发更大法律责任的房产已经抵押的事实却不载明于《协议书》，以此推断，签订《协议书》时，被告润荣公司在主观上具有隐瞒所售房屋已经抵押的故意。被告润荣公司抗辩在双方签订合同时已向原告披露涉案房屋办理抵押的情况，主观上无隐瞒的故意，缺乏证据证实，本院对该项抗辩不予采信。被告润荣公司抗辩双方签订的《协议书》已约定因项目局部规划调整，所购物业的手续正在办理工程中，暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，但原告主张解除合同的依据是因涉案房屋已办理抵押导致合同目的无法实现，与因项目局部规划调整导致暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续、不能办理房地产权证无关，故本院对被告润荣公司的该项抗辩亦不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。本案因被告润荣公司订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同解除，故原告可以请求被告润荣公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。庭审中原告及被告润荣公司确认涉案房产是通过工程款抵扣。被告润荣公司主张工程款并未真正结算，无法确定工程款，原告未实际支付涉案房屋购房款及税费。但是，第一，被告润荣公司于2018年2月11日已出具收款收据，确认收到原告交付的购涉案房产购房款2109360元、税费63281元。第二，根据《协议书》约定，原告需2018年2月11日前支付房价款2109360元，逾期支付款项超过210个工作日的，被告润荣公司有权单方解除本协议书，原告须承担房屋总价款10%的违约金；交房前原告须付清全部房款，否则被告润荣公司有权延迟交房。根据合同约定及交易常理，如果原告未支付涉案房屋购房款，被告润荣公司有权单方解除合同、延迟交房、要求原告承担房屋总价款10%的违约金，但被告润荣公司于《协议书》签署当天即向原告交付涉案房屋，也没有向原告主张解除合同及房屋总价款10%的违约金。第三，被告润荣公司没有充分证据证实抵扣的工程款未结算。故本院依法认定原告已向被告润荣公司支付涉案房屋购房款2109360元及税费63281元，对被告润荣公司的主张不予采纳。至于涉案房款及税费的利息，原告主张按中国人民银行逾期贷款利率的3倍自被告润荣公司收取购房款、税费之日起计至实际退还全部款项为止。本院认为，对按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，足以弥补原告支付购房款及税费的损失赔偿。故被告润荣公司应向原告返还购房款2109360元、税费63281元及支付利息，利息分别以购房款、税费为本金，自被告润荣公司出具相应收款收据之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际退还全部款项为止。对原告主张被告润荣公司赔偿一倍购房款的请求。本院结合原告付款情况及原告实际损失，本院酌定被告润荣公司承担原告支付购房款2109360元的20%赔偿责任，即421872元。原告主张被告润荣公司赔偿装修损失问题。原告提交证据不足以证明原告对涉案房屋进行装修的实际支出情况。并且，被告润荣公司承担20%购房款的赔偿责任已足以弥补原告的装修损失，对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求被告颐和公司承担连带清偿责任问题。原告提交被告颐和公司承担连带保证责任的担保文件，载明“颐和公司就以上内容及责任承担连带保证责任”，且物业附表包含涉案房产，故原告主张被告颐和公司对被告润荣公司的上述债务承担连带清偿责任，符合约定，本院予以支持。被告颐和公司辩称该担保文件未经股东会或董事会通过，是原告通过欺诈方式取得，不是被告颐和公司的真实意思表示。但庭审中被告颐和公司确认担保文件上的盖章为该公司公章，且其提交的证据不足以证实该文件是原告以欺诈方式取得，对被告颐和公司的上述抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、原告中海怡高控股有限公司与被告广州润荣房地产开发有限公司于2018年3月2日签订的《协议书》于本判决发生法律效力之日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州润荣房地产开发有限公司向原告中海怡高控股有限公司返还购房款2109360元及支付利息（以2109360元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2018年2月11日起计至实际退还之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州润荣房地产开发有限公司向原告中海怡高控股有限公司返还税费63281元及支付利息（以63281元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2018年2月11日起计至实际退还之日止）；四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州润荣房地产开发有限公司向原告中海怡高控股有限公司支付赔偿款421872元；五、被告颐和地产集团有限公司对被告广州润荣房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告中海怡高控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费45859元，保全费5000元，合计50859元，由原告中海怡高控股有限公司负担22474.44元，被告广州润荣房地产开发有限公司、颐和地产集团有限公司共同负担28384.56元。如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判长 欧阳福生审判员 方 卓 迪审判员 陈 婉 君二〇一九年八月六日书记员 刘 嘉 琳法庭记录李剑宇