大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初2107号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地辽宁省大连市普兰店区丰荣街153号。统一社会信用代码：91210282818713920B。负责人：王淼，系该行行长。委托诉讼代理人：范纪晖，系辽宁莲城律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟晓琳，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：范炳盛，男，1969年11月29日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈雷，系辽宁瑾宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆玉娇，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：大连裕达房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市西岗区先进街30号。统一社会信用代码：91210200759937130T。法定代表人：庞宝良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵辉，男，汉族，系该公司员工，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称“建行普兰店支行”）与被告范炳盛、大连裕达房地产开发有限公司（以下简称“裕达公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行普兰店支行的委托诉讼代理人牟晓琳及被告范炳盛的委托诉讼代理人陆玉娇到庭参加诉讼，被告裕达公司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行普兰店支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告范炳盛立即清偿借款本金人民币344506.36元及自2018年9月17日起至借款还清日止的利息、罚息、复利；2、请求确认原告对被告范炳盛抵押的房产享有优先受偿权；3、请求判令被告裕达公司对被告范炳盛的借款承担连带清偿责任；4、诉讼费及一切相关费用由二被告承担。事实和理由：2014年11月13日，原告与被告范炳盛签订212907000-2012-20140208639号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下：借款用途：购置第一套商品房，房屋坐落于普兰店市；借款金额：人民币39万元整；借款期限为270个月，自2014年11月13日至2034年11月13日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上不浮动；罚息利率：贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入大连裕达房地产开发有限公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年3月14日，原告与被告裕达公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告裕达公司就被告裕达公司开发建设并依法销售的坐落于普兰店区地号为100149号（或地段）的经批准命名为“裕达法兰溪谷”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日，第四条甲方承诺（即被告裕达公司）：由于被告裕达公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方（即被告裕达公司）应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方（即原告）为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方（即原告）对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方（即原告）与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方（即原告）核对无误、收执之日止。原告于2014年11月17日，依约发放贷款39万元，而被告范炳盛没有完全履行还款义务，自2018年9月17日起开始违约，已拖欠多期贷款本息。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求二被告立即清偿全部借款本金人民币344506.36元及自欠款之日2018年9月17日起至借款还清日止的利息、罚息和复利以及实现债权所发生的相关费用。被告范炳盛辩称：不同意原告的诉讼请求。因被告裕达公司借用被告范炳盛的名义套取贷款，以非法形式掩盖非法目的，且原告与被告裕达公司存在恶意串通情形，被告范炳盛未实际收到原告发放的贷款，原告提供的《个人贷款支付凭证》上的签字非被告范炳盛本人书写。故原告与被告范炳盛签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告范炳盛与被告大连裕达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》均属于无效，被告范炳盛无需向原告承担还款责任。被告裕达公司在本院限定时间内未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提供了预告登记证、《楼宇按揭合作协议》、被告范炳盛身份证及户口本、大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初5773号及大连市中级人民法院（2019）辽02民终9843号民事判决书，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告范炳盛对上述证据的真实性无异议。被告裕达公司经本院合法传唤未出庭应诉，应视其放弃当庭质证和抗辩的权利。故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》，拟证明被告为购买普兰店市房屋，向原告贷款39万元，并自愿以案涉房屋为上述借款提供抵押。被告范炳盛的质证意见为对证据的真实性没有异议，系本人签署，但并不是本人真实意思表示，其目的是被告裕达公司借用被告范炳盛的名义套取银行贷款，应属于无效合同。本院认为，被告范炳盛曾于2018年向大连市西岗区人民法院起诉，请求确认原告与被告裕达公司签订的《商品房买卖合同》无效；请求确认原告与被告建行普兰店支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》无效，由被告裕达公司负责偿还被告建行普兰店支行的贷款。大连市西岗区人民法院于2019年8月19日作出（2018）辽0213民初5773号民事判决书，判决“驳回原告范炳盛的诉讼请求”。范炳盛不服上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终9843号民事判决书，判决：“一、撤销大连市西岗区人民法院（2018）辽0213民初5773号民事判决；二、范炳盛与大连裕达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回范炳盛其他诉讼请求”，该判决现已生效。在该判决书中认定：《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人贷款申请表》系范炳盛本人签署，且范炳盛亦陈述系裕达公司找其配合套取银行贷款，及范炳盛对以自己名义从建行普兰店支行借款之事是明确知晓的，贷款也已实际发放，《个人住房（商业用房）借款合同》不存在合同无效的法定情形，应为有效，范炳盛此点上诉请求不能成立。故案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应为有效合同，本院对原告提供的上述证据予以确认，对其举证意见予以采信，对被告的质证意见不予采纳。2、原告提供的个人贷款支付凭证、对账单及被告拖欠明细，拟证明原告已按借款合同约定向被告范炳盛发放了案涉贷款39万元，其亦在个人贷款支付凭证上签名确认，现被告范炳盛出现拖欠贷款情况。被告范炳盛的质证意见为上述证据的真实性均有异议，个人贷款支付凭证上的签名不是其本人签署，被告范炳盛未实际收到原告发放的贷款，故被告也不认可原告提供的对账单及拖欠明细，原告应向被告裕达公司主张还款。本院认为，在上述大连市中级人民法院作出的（2019）辽02民终9843号民事判决书的判项中认定范炳盛与大连裕达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，驳回范炳盛其他诉讼请求，及认定部分“关于范炳盛主张《个人贷款支付凭证》上的签字并非其本人所签，申请鉴定一节，因《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人贷款申请表》系范炳盛本人签署，不能仅以《个人贷款支付凭证》非范炳盛签署而认定《个人住房（商业用房）借款合同》不是范炳盛真实意思表示，故对范炳盛提出的鉴定申请不予支持”，而案涉借款合同中关于借款的发放是原告与被告范炳盛约定贷款人（原告）将款项一次性划入被告裕达公司账户。现原告已按借款合同约定将案涉贷款发放至被告裕达公司账户中，故可以认定原告已向被告范炳盛实际发放案涉贷款。而原告提供的对账单及被告拖欠明细，能够证明被告范炳盛存在拖欠贷款的事实。故本院对原告提供的上述证据予以确认，对其举证意见予以采信，对被告的质证意见不予采纳。3、被告范炳盛提供的社会保险缴费证明、个人收入证明、大连信兴贸易有限公司企业信用信息公示报告、与裕达公司赵辉微信记录、个人信用报告和《零售客户交易明细清单》，拟证明因被告范炳盛与被告裕达公司签订《商品房买卖合同》是虚假的，所以案涉贷款是被告裕达公司为了骗取银行贷款，原告不仅对案涉贷款未尽到审查义务，也未将贷款交付给被告范炳盛而是直接给付被告裕达公司，故被告范炳盛不应承担还款责任。原告对上述证据的质证意见为与本案无关，不能证明本案借款合同无效。本院认为，被告范炳盛提供的上述证据无法证明案涉借款合同无效，故对上述证据本院不予确认，对被告举证意见不予采信，对原告质证意见予以采纳。根据当事人庭审陈述意见，结合庭审举证、质证和本院确认的证据，本院确认如下事实：2014年11月13日，原告与被告范炳盛签订编号为212907000-2012-20140208639号《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定原告向被告范炳盛提供借款本金39万元，借款用于购置被告裕达公司开发的坐落于普兰店市房屋一套；借款期限为240个月，自2014年11月13日至2034年11月13日；贷款利率为浮动利率；借款的发放为贷款人将款项一次性划入账户户名为大连裕达房地产开发有限公司，账号为21×××13的账户；约定还款日为自起息日次月起，每月对日的前一日，当月无起息日对日的，约定还款日为每月最后一日的前一日；还款方法为等额本息；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款中约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利；……有权采取的其他救济措施。被告范炳盛以其购买的位于普兰店市，建筑面积85.25平方米的房屋为该借款提供抵押，抵押担保的方式为抵押加阶段性保证；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告范炳盛分别在合同借款人、抵押人处签名盖章。合同签订后，被告范炳盛将其所购房屋于2014年11月14日在普兰店市房地产管理处办理预购商品房抵押权预告登记，证号为：普房预普他证字第××号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告范炳盛。2014年11月17日，原告按照借款合同约定向被告范炳盛发放贷款39万元，原告将款项一次性划入售房人大连裕达房地产开发有限公司账户，账号为：21×××13。另查，被告范炳盛自2018年9月17日起发生逾期。截至2020年5月20日，被告尚欠贷款本金344506.36元及利息28478.21元、罚息3475.05元未还，被告已还本金45493.64元。再查，被告范炳盛曾于2018年向大连市西岗区人民法院起诉，请求确认被告范炳盛与被告裕达公司就案涉房屋于2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》无效；请求确认原告与被告建行普兰店支行签订的上述《个人住房（商业用房）借款合同》无效，由被告裕达公司负责偿还被告建行普兰店支行的贷款，大连市西岗区人民法院作出（2018）辽0213民初5773号民事判决书，判决驳回原告范炳盛的诉讼请求。被告范炳盛不服（2018）辽0213民初5773号民事判决书，提起上诉，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终9843号民事判决书，判决：“一、撤销大连市西岗区人民法院（2018）辽0213民初5773号民事判决；二、范炳盛与大连裕达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回范炳盛其他诉讼请求”。在该判决书中认定：“《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人贷款申请表》系范炳盛本人签署，且范炳盛亦陈述系裕达公司找其配合套取银行贷款，及范炳盛对以自己名义从建行普兰店支行借款之事是明确知晓的，贷款也已实际发放，《个人住房（商业用房）借款合同》不存在合同无效的法定情形，应为有效，范炳盛此点上诉请求不能成立。关于范炳盛主张《个人贷款支付凭证》上的签字并非本人所签，申请鉴定一节，因《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人贷款支付凭证》非范炳盛签署而认定《个人住房（商业用房）借款合同》不是范炳盛真实意思表示，故对范炳盛提出的鉴定申请不予支持”。还查，2014年8月14日，被告裕达公司与原告就被告范炳盛购买的房屋所属楼盘签署《楼宇按揭合作协议》。协议甲方为被告裕达公司，乙方为原告建行普兰店支行。其中协议第四条第四款约定：“由于甲方原因，造成购房人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师费代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核定无误、收执之日止”。该款第二项还约定，对甲方承担连带保证责任的借款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主张的借款本金余额及利息、罚息和复利是否具有事实和法律依据；2、原告对被告范炳盛抵押的房产是否享有优先受偿权；3、原告要求被告裕达公司对被告范炳盛的借款承担连带清偿责任是否有事实及法律依据。关于第1个争议焦点，因大连市中级人民法院作出的（2019）辽02民终9843号生效判决书中认定原告与被告范炳盛之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》不存在合同无效的法定情形，应为有效，故双方应当按约履行合同。原告已按合同履行了发放贷款的义务，而被告范炳盛未按合同约定履行及时还款义务，已经构成违约，按照合同约定，原告可以宣布借款提前到期，并有权要求被告立即清偿本息（含复利）。故对原告要求被告立即偿还原告借款本金344506.36元及自2018年9月17日起至上述款项还清日止的利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。关于第2个争议焦点，本案中案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，而不动产抵押权预告登记的作用是限制现实登记人对不动产的另行处分权，是对案涉不动产办理权属证明后申请办理抵押登记的请求权，并不能直接设立抵押权。本案中，因案涉房屋没有按照法律规定办理抵押登记所以不能设立抵押权，故原告要求对被告范炳盛抵押的房产享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。关于第3个争议焦点，因原告与被告裕达公司签订合作协议，约定因不能办理房屋权属证眀，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致借款人不履行还本付息义务时，被告裕达公司应承担连带保证责任。而案涉房屋至今没有办理正式抵押登记，是因被告裕达公司未能为案涉房屋办理权属登记。故原告要求被告裕达公司对被告范炳盛的借款承担连带清偿责任，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告相关抗辩意见，因无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告范炳盛本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行贷款本金344506.36元并自2018年9月17日起至借款还清日止，按照双方于2014年11月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付利息及罚息、复利；二、被告大连裕达房地产开发有限公司对本判决主文第一项的给付内容承担连带清偿责任。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6467元、保全费2242元，共计8709元（原告已预交），由被告范炳盛、大连裕达房地产开发有限公司连带负担，二被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  张亚南二〇二〇年六月四日书记员  张露宇本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。