江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初722号原告：马惠，女，1986年3月15日出生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：刘雪琴，上海创兆律师事务所律师。被告：梅文章，男，1992年11月11日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被告：殷带楠，女，1993年8月20日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。两被告共同委托诉讼代理人：魏学琴，江苏德瀚律师事务所律师。原告马惠与被告梅文章、殷带楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告马惠的委托诉讼代理人刘雪琴、被告梅文章及两被告共同委托诉讼代理人魏学琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马惠向本院提出诉讼请求:1、两被告向原告支付未按期签订网签合同违约金44600元；2、两被告向原告支付2019年7月1日至2019年11月27日房租15000元；3、两被告承担律师费7000元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月24日，原告与两被告签署《房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定原告将位于苏州市相城区元和街道水漾花城花苑33幢1802室出售给两被告，总价为1730000元。合同约定应在2019年7月21日前网签即进行网上合同备案，但因被告原因直至2019年11月27日双方才进行网签。依据合同约定，两被告应向原告支付未按期签订网签合同违约金。两被告未支付2019年7月至11月房租，且原告与两被告无法协商一致。综上，原告诉至法院。被告梅文章、殷带楠共同辩称，1、案涉《苏州市存量房买卖合同》网签合同于2019年7月3日完成，符合约定。按照苏州市存量房交易流程，签订网签合同后，才能签订《资金托管协议》，所以被告不存在延迟网签的情形。2、原告主张2019年7月1日至11月27日的房租没有合同依据。该期间是双方约定办理网签、办理贷款、过户的合理时间，该时间段的租金已经包含在双方合同约定的三个月房租5400元中，虽然时间可能长于三个月，但5400元是结合房屋买卖价款、被告一次性支付大额定金的多重因素协商而成；原告主张3000元/月租金标准没有依据，即使法院支持租金，租金标准也应是1800元/月。3、双方合同约定诉讼产生的律师费、诉讼费由违约方承担，本案被告在合同履行过程中不存在违约事实，不应承担原告的律师费，且原告现有提供材料不能证明律师费的发生。综上，原告的诉讼请求无事实依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2018年11月24日，原告马惠（甲方）与被告梅文章、殷带楠（乙方）签订《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，第一条约定：甲方将其坐落在苏州市相城区元和街道水漾花城花苑33幢1802室房屋出售给乙方，建筑面积89.22㎡。第三条约定：该房屋成交价格1730000元，乙方于2018年1月24日向甲方交付定金20000元，11月26日前向甲方追加定金130000元，定金共计150000元，乙方采用部分房款以商业贷方式付款。甲乙双方约定于2019年7月21日前签订该房屋的网签合同，于2019年7月25日前签订该房屋的资金托管协议以及相关的资金托管手续；乙方承诺在资金托管后3个工作日内递交银行贷款材料，办理银行购房贷款。如果由于乙方自身原因(材料不全或者不及时、还款能力不够等)未能获得贷款，或者获得贷款金额不足的，乙方须在资金托管协议订立后20日内自筹资金，并汇入资金托管账户。甲乙双方约定于银行贷款下放后三个工作日内办理产权过户手续，并且缴纳税费。甲乙双方均同意通过苏州邦友家房地产经纪有限公司推荐的机构办理贷款等金融服务。第五条约定：甲方承诺于2018年1月30日(审理中双方一致确认该处为笔误，应为2019年1月30日)之前将该房屋交付于乙方。乙方承担甲方3个月租金为5400元。第七条约定：如果甲乙双方未能按照第三条约定的条款按期履行合同的，守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并且要求违约方继续履行合同。第九条约定：合同在履行中若发生争议，甲乙双方应友好协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼所产生的律师费、诉讼费由违约方承担。合同还就其他事项作出约定。该合同由马惠及梅文章、殷带楠分别签字确认。同日，原告马惠出具定金收据一份，载明收到梅文章支付的涉案房屋定金20000元，并手写载明“乙方已付租金3个月补偿共计5400元”。审理中，原告认可收到该3个月租金5400元。2018年11月26日，原告马惠出具定金收据一份，载明收到梅文章支付的涉案房屋定金130000元。2019年7月29日，原告马惠（甲方）与被告梅文章、殷带楠（乙方）及苏州市相城区房产交易管理所(丙方)签订《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》(协议编号：40219071360)，约定甲方与乙方在2019年7月29日签订《存量房交易信息确认书》，将座落相城区元和街道水漾花城花苑33幢1802室房屋出售给乙方，成交价格1550000元，建筑面积89.22平方米。乙方将购房款155000元存入托管账户，买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入规定的资金托管账户。该协议由三方签字盖章确认。同日，原、被告及苏州安美投资管理有限公司三方签订《存量房交易信息确认书》一份，载明涉案房屋交易事实，并以黑体字载明“房屋交易双方当事人对在出售房源挂牌核验、网上草拟合同、购房资格审核时上传的资料和信息的真实性、合法性、有效性负责。该确认书由三方签字盖章确认。2019年7月30日，梅文章将首付款470000元支付到指定资金托管账户。2019年11月4日，涉案房屋的贷款资金1080000元支付至指定资金托管账户。2019年11月27日，原告马惠（出卖人）与被告梅文章、殷带楠（买受人）签订《苏州市存量房买卖合同》（苏房存相城合同201911270199），约定出卖人将坐落于相城区元和街道水漾花城花苑33幢1802室房屋出售给买受人，成交价格1550000元，建筑面积89.22平方米。双方约定于2019年8月1日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起30日内办理银行贷款事宜，按照房管局资金托管流程支付。合同还就房屋交付、不动产转移登记、违约责任等进行了约定。该合同由原告马惠与被告梅文章、殷带楠分别签字确认，落款处签署日期空白，打印日期载明2019年11月27日。同日，涉案房屋转移登记至梅文章、殷带楠名下。另查明，马惠购房涉案房屋时，于2017年7月21日缴纳契税8797元，并取得税收缴款书一份，涉案房屋于2017年8月2日登记在马惠名下，为其单独所有。又查明，苏州乐鑫居建筑装饰设计有限公司企业信用信息公示报告显示，梅文章为该公司法定代表人，因2019年3月1日至2019年6月20日个人所得税、印花税未按期进行申报等情况，苏州市税务局于2019年8月14日对该公司作出罚款2010元的行政处罚决定。审理中，双方一致确认，该行政处罚决定未在梅文章的个人信用报告中体现。再查明，原告为本案诉讼与上海创兆律师事务所签订《聘请律师合同》一份，并支出律师费7000元。审理中，原告明确以《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》为其诉请的事实依据。双方一致确认，在签订《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》时，因需要配合涉案房屋契税缴纳满两年后过户，故约定于2019年7月21日前签订该房屋的网签合同，于2019年7月25日前签订该房屋的资金托管协议。双方另一致确认，涉案房屋已于约定时间即2019年1月30日前由原告交付给两被告。以上事实，由原告提供的《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《苏州市存量房买卖合同》（苏房存相城合同201911270199）、《聘请律师合同》、律师费发票、苏州乐鑫居建筑装饰设计有限公司企业信用信息公示报告打印件、税收缴款书（复印盖章件）、不动产证复印件，两被告提供的《存量房交易信息确认书》、《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》复印件、不动产登记证书复印件、定金收据、首付款及贷款支付凭证打印件及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、两被告是否存在未按期签订涉案房屋网签合同的违约行为？二、两被告是否应向原告支付2019年7月1日至11月27日的房屋租金？如应支付，房屋租金应为多少？关于争议焦点一。原告主张，根据《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》的约定，双方应于2019年7月21日前签订涉案房屋的网签合同，而实际上双方于2019年11月27日签订《苏州市存量房买卖合同》（苏房存相城合同201911270199），2019年11月27日是合同签订日期而非合同打印日期，故两被告存在未按期签订房屋网签合同的违约行为。两被告辩称，涉案房屋的存量房购房资格审核已于2019年7月3日提交，苏州市相城区房产交易管理所于2019年7月9日审核通过购房资格，说明涉案房屋网签合同在7月3日前已经签署完成，2019年11月27日是合同打印日期，故两被告不存在未按期签订房屋网签合同的违约行为。为此，两被告另提供证据1：苏州市相城区房产交易管理所证明1份、苏州安美投资管理有限公司情况说明1份，载明：涉案房屋买方梅文章、殷带楠通过苏州安美投资管理有限公司于2019年7月3日提交存量房购房资格审核(需经纪机构签订网签合同后)，我部门于2019年7月9日通过购房资格审核。证据2：《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》及附件流程图打印件1份，拟证明根据《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》及其附件流程图的规定，在苏州市市区购买存量房，应由负责提供合同网签服务的机构通过操作系统网上草拟存量房买卖合同然后由买卖双方根据在线打印的合同草稿或在线校对、修改合同内容，确认无误后由受托经纪机构将拟定好的存量房买卖合同电子文本提交上传至网签管理系统，合同内容不得变更；草拟合同提交后，再进行购房资格审核，通过审核后双方签订交易信息确认书及签订托管协议，然后支付首付款，办理银行贷款手续，银行贷款资金到达资金托管账户后，双方通过“一窗受理”流程办理打印购房合同、纳税、不动产登记等手续；上述流程与苏州市相城区房产交易管理所证明的流程一致。经质证，原告认为，对被告提供的证据1、2真实性均无异议，但不能证明本案网签合同于2019年7月3日前签订，同时，情况说明中陈述的电子版网签合同原告没有见到。本院认为，两被告不存在未按期签订房屋网签合同的违约行为，无需向原告支付未按期签订房屋网签合同的违约金。其一，双方在《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中约定，2019年7月21日前签订涉案房屋网签合同，7月25日前签订资金托管协议，如按照原告主张，2019年7月21日前应签订的为最终打印版的房屋网签合同，根据《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》及附件流程图的规定，签订资金托管协议在先，打印合同在后，即原、被告的时间约定先后顺序与住建部门的规定不符，客观上无法实现。其二，若双方在《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中约定2019年7月21日前签订的房屋网签合同系《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》中规定的系统草拟存量房买卖合同，则根据苏州市相城区房产交易管理所出具的证明，该草拟合同已于2019年7月3日前签订，故两被告的履行行为符合《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》的约定。综上，两被告不存在未按期签订房屋网签合同的违约行为，原告要求两被告应支付未按期签订房屋网签合同的违约金的主张无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二。原告主张，双方《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》时仅就2019年6月30日前的房屋租金进行了约定，即涉案房屋自交付起至2019年3月底免费给两被告使用，两被告承担2019年4月至6月的租金5400元，就7月1日后的租金没有约定，故两被告应支付2019年7月1日至11月27日的房租15000元，即月租金为3000元。为此，原告另提供微信聊天截图复印件两份，拟证明原告于2019年9月25日、9月28日、10月25日多次要求中介去和被告谈后期房租问题。证据2：租房合同1份、收款收据2份、客户结算单手机截图打印件2页、客户结算单照片打印件1份，拟证明涉案房屋月租金在本案交易前为3350元，涉案房屋原告于2018年8月11日与案外人杨艺颖签订房屋租赁合同一份，由原告将涉案房屋出租给杨艺颖，租金为3350元，杨艺颖支付了2018年8月12日至2019年1月份的租金20100元，每月支付的3544.3元与租金3350元的差额为杨艺颖向我爱我家支付的服务费；我爱我家收到杨艺颖支付款项后，再将租金支付给原告。经质证，两被告认为，对原告提供的证据1，因两被告不是聊天记录当事人，故真实性无法核实；对证据2真实性无异议，但原告主张3000元/月租金没有依据，即便法院支持租金，也应按1800元/月的标准。两被告辩称，原、被告双方不存在租赁关系，涉案房屋在约定时间即2019年1月30日已交付给两被告。因为《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中约定的房屋交付时间早于过户时间，所以才约定了两被告补偿原告三个月租金5400元；两被告于2020年3月17日的质证中陈述，该三个月是哪三个月没有约定，双方关于2019年7月后是否有房租没有约定；两被告于2020年4月22日的庭审中陈述，上次质证没有听清楚，现在明确这三个月的房租补偿是2019年1月30日至11月27日整个期间的补偿。2019年7月到2019年11月27日之间总计五个月，从8月3日至27日、11月4日至27日之间都是原告出差个人原因导致时间延后，扣除此期间之外的时间都是正常合理的交易时间，而且两被告所有的履行时间均符合双方合同约定，不存在逾期，故不需要支付租金。两被告另陈述，2019年7月30日，中介带两被告去向银行申请贷款，2019年8月3日左右中介陶进华电话及微信告知原告，原告及其丈夫需要去贷款银行签字，原告本人因为在外出差，所以在一周多后8月十几日才去银行签字，其丈夫因在大连，所以在8月27日才去银行签字。为此，两被告另提供微信聊天记录打印件一份，拟证明贷款资金于2019年11月4日转入托管账户后，被告方联系中介陶进华要求原告来办理过户，但11月25日中午中介仍回复原告没有时间过来办理。经质证，原告认为，对被告提供的证据真实性无异议，认可贷款资金于2019年11月4日进入托管账户，但那时原告在出差，所以11月27日才来办理过户。原告陈述，其在中介通知后于2019年8月17日去银行签字，中介8月30日才微信告知原告其丈夫也需要去签字，原告丈夫是9月6日去银行签字的。为此另提供微信聊天记录打印件一份，拟证明上述签字时间。原告另陈述，双方2018年11月24日签订《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》时，没有就2019年7月1日后的租金进行约定，是因为当时中介告诉其所有手续包括过户可以在2019年7月31日前办完，原告当时想办手续只要一个月，所以想着给被告合理时间，7月份的租金就不谈了，但原告没有想到后面会出现这么多问题。本院认为，结合原、被告举证质证及陈述，可以认定，双方在签订《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》时就涉案房屋交付后的租金做出过三个月5400元的约定，即双方形成了房屋租赁关系。关于两被告是否应向原告支付2019年7月1日至11月27日的房租。原告主张2019年7月31日前可以完成房屋过户等所有手续，但未提供任何证据予以证明，本院对此不予采信。两被告认为，双方约定的三个月租金5400元系双方约定到过户前的全部租金，但其前后陈述矛盾，且未提供任何证据予以证明，本院对此亦不予采信。根据双方的约定，两被告同意配合原告待涉案房屋原契税缴纳满两年时办理房屋交易手续，原告于2019年1月30日前将涉案房屋交付给两被告，两被告已支付三个月租金5400元给原告。2019年7月1日后，两被告持续占有涉案房屋，但双方直至11月27日才完成房屋过户手续，本院综合原告自认7月份为合理房屋交易时间、原告自身出差及丈夫在外地等原因导致的延迟交易时间、两被告申请至获得贷款的合理时间等情况，依据公平原则，酌情认定两被告还应向原告支付两个半月的房租。关于房租标准，原告主张应参照涉案房屋在本案交易前的租金标准，按3000元/月计算。两被告认为，即便法院认定应当支付租金，也应按双方约定的1800元/月的标准。本院认为，原告主张房屋交付至过户完成之间部分期间的租金，该租金与房屋买卖事宜密切相关，故应以交易双方即原、被告曾做出的约定为准，故本院认定涉案房屋的租金标准应为1800元/月。综上，两被告应向原告支付2019年7月1日至11月27日的房屋租金共计4500元（1800元/月×2.5个月）。综上，本院认为，原告马惠与被告梅文章、殷带楠于2018年11月24日签订的《苏州市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，该合同合法、有效，双方均应按约履行合同义务。其一，两被告不存在未按期签订房屋网签合同的违约行为，原告要求两被告应支付未按期签订房屋网签合同的违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。其二，原告主张两被告支付2019年7月1日至11月27日的房屋租金，本院认为，双方关于该期间租金不存在明确约定，故综合全案案情并依据公平原则，认定两被告应向原告支付2019年7月1日至11月27日的房屋租金共计4500元。其三，关于原告要求两被告承担律师费7000元的诉讼请求，本院认为，两被告不存在原告主张的违约行为，故不应承担相应的律师费，故原告该项诉请无事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梅文章、殷带楠于本判决生效之日起十日内向原告马惠支付2019年7月1日至2019年11月27日的房屋租金共计人民币4500元。二、驳回原告马惠的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币732.5元，由原告马惠负担682.5元，由被告梅文章、殷带楠共同负担50元（两被告负担部分原告已自愿垫付，本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 孙墨琪二〇一九年五月二十九日法官助理 林静宜书 记 员 居丹丹