四川省自贡市贡井区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0303民初1248号 原告（反诉被告）：周富全，男，1975年5月出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：刘世洪，自贡恐龙法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：邱晓虹，女，1973年3月出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：詹燕,四川信与和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文科，四川信与和律师事务所律师。 原告周富全诉被告邱晓虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理，诉讼中，被告邱晓虹于2019年1月15日提起反诉，本院依法受理。本案由审判员兰霞适用简易程序于2019年2月20日在本院公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）周富全及其委托诉讼代理人刘世洪，被告（反诉原告）邱晓虹的委托诉讼代理人詹燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告所交纳的房屋租赁履约保证金30000元；3.被告承担违约责任，赔偿原告违约金150000元；4.被告赔偿原告因违约行为，致使本合同无法继续履行的各项经济损失240235.34元（其中包括合同继续履行后可以获得的利益，剩余租赁期内装饰装修残值损失和设施设备财产损失）；5.本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：原、被告于2016年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于自贡市某地的私有商业用房（面积约314.59平方米）租赁给原告作为经营超市的营业场所；租赁期限为3年，截止日期为2019年8月1日；年租金约定为130000元，并按年度交纳，先交费后使用；原告一次性向被告交纳租赁保证金30000元；为切实保证在租赁期间本租赁合同严格按约履行，双方约定在本租赁合同履行期间不得违约，若一方违约，违约方一次性赔偿对方违约金150000元，并承担由此造成的直接经济损失。原告为开办经营该超市，不仅办理了营业执照、税务登记证、消防安全检查合格证、食品经营许可证等合法的经营手续，购置和添置超市运营的必要设施设备，又在房屋租赁期间，投入了大量的资金多次对经营场所进行装饰和装修，在正常经营活动期间，原告也取得了较好的经济收益，且双方均按合同约定履行，租赁关系一直进行得较顺利，相互合作关系良好。由于涉案出租房在租赁之前即2014年10月28日被告因借款合同纠纷一案，已将其设立了抵押权担保，并与债权人办理了抵押的公证书手续，赋予了抵押权人具有对抵押房屋强制执行的权利，且被告也作出了自愿接受强制执行的意思表示。依据上述事实，抵押权人依法向成都市某人民法院申请强制执行本案出租房屋的主张，法院于2017年5月27日公告送达被告，责令被执行人邱晓虹在2017年6月18日迁出位于自贡市某商业用房，逾期仍不履行，将依法强制执行。对此原告作为涉案房屋的承租人，先后依法向成都市某人民法院、成都市某某人民法院提出执行异议和复议，申请主张享有继续承租权。但由于原告与被告就涉案商业用房建立的租赁关系时间晚于招商银行股份有限公司某支行就上述房屋享有的抵押权设立时间，原告的异议请求均被依法驳回，且被法院裁定去除了承租人享有的租赁权。由于被告的过错及违约行为，将设立了强制执行的涉案房出租给原告，在当初签订租赁合同时，故意隐瞒，也未告知实情，导致承租人的继续租赁权不能按约定，客观上已无法得以实现，致使租赁合同提前终止，给原告造成了包括装修费、搬迁费、人员工资、租金差价、营业损失等经济损失，被告应当给予相应的赔偿。故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告辩称，租赁合同是事实，但是租赁物原告还在正常使用；被告不存在违约行为；原告从2018年8月1日开始就没有交付房租，存在违约行为；原告同时要求被告支付违约金和赔偿损失，没有法律依据，原告已经履行了合同约定的义务，故请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付房屋租金130000元及违约金，违约金的计算方式以130000元为基数，从2018年8月1日起至实际付清之日止，按每日1%计算；2.被反诉人承担反诉费。事实和理由：反诉人于2016年7月6日将诉争房屋出租给被反诉人，至2019年8月1日到期，目前租赁合同未到期，但被反诉人已拖欠了原告房租，故反诉人反诉至法院，请求支持其反诉请求。 原告（反诉被告）反诉辩称，反诉人的反诉请求没有法律依据，从本案的事实来看，双方在签订合同之后，签订了一份补充协议，将房租变更为130000元，被反诉人已履行了合同约定的全部义务，但反诉人在租赁合同签订时并未告知被反诉人涉案租赁房屋已设立了抵押，因而双方签订的租赁合同的时间晚于抵押权设立的时间，因此成都法院去除了被反诉人的承租资格，故本案的过错责任在于反诉人，且反诉人没有证据证明其享有涉案租赁房屋，应当驳回被告的反诉请求。 原告（反诉被告）和被告（反诉原告）在举证期限内，为证明自己的主张，就本诉与反诉进行了合并举证。 原告（反诉被告）的证据如下： 1.原告（反诉被告）身份证复印件、营业执照复印件，证明原告（反诉被告）的主体资格、户籍信息情况及原告（反诉被告）租赁涉案房用于超市经营场所的事实。 2.被告（反诉原告）的身份证复印件，证明被告（反诉原告）的主体资格及身份情况。 3.房屋产权复印件、《房屋租赁合同》复印件、《补充协议》复印件、承租房移交清单复印件、收条复印件，证明房屋所有权人即本案的被告（反诉原告）与承租人双方平等协商，由原告（反诉被告）承租涉案房屋用于超市经营，且已将房屋交付给原告（反诉被告）承租并实际占有使用；双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，该合同合法有效，应当受到法律保护，且承租人依约履行了约定义务；本案被告（反诉原告）作为出租人却没有严格按照合同约定履行义务，其行为已构成违约，应当承担相应的法律责任。 4.房屋租赁保证金收条复印件，证明双方在签订合同时原告（反诉被告）一次性向被告（反诉原告）缴纳租赁保证金30000元的事实。 5.贡井区某超市装修及设施设备投入资金费用支出记账统计表复印件、贡井区某超市2017年度营业额收银员对账单复印件、毛利润分析表复印件，证明原告（反诉被告）投入了大量的资金对涉案出租房屋，用于超市经营进行装饰装修和购置超市运营的必要设施设备所支付的费用情况及因被告（反诉原告）的违约行为而引起的现实财产损失，而且还包括对因合同履行而得到的利益。 6.成都某人民法院公告复印件、执行异议申请书复印件、邮政特快专递单复印件、受理案件通知书复印件、执行裁定书复印件、执行异议复议申请书复印件、成都市某某人民法院受理案件通知书复印件、成都市某某人民法院执行裁定书复印件，证明涉案出租房在租赁之前即2014年10月28日已设立了抵押权担保，并办理了抵押公证书手续，且赋予了抵押权人具有对抵押房屋强制执行的权利；被告（反诉原告）明知该房屋已设立了抵押权，却故意隐瞒实情，不讲诚信，没有书面告知涉案出租房已设立了抵押权，并赋予了强制执行的事实，将设立了强制执行的涉案房出租给原告（反诉被告），致使其原告（反诉被告）处于房屋租赁的法律风险于不顾，导致本案原告（反诉被告）在租赁期间的合法租赁权在客观上不能得以实现的可能，权益得不到保障，其过错违约行为严重侵害了原告（反诉被告）的合法权益，应当承担相应的法律责任，赔偿原告（反诉被告）的各项损失；在房屋租赁期间，人民法院对涉案房屋采取强制措施程序过程中，原告（反诉被告）为维护其自身合法权益，依法提出执行异议，但均被驳回，且原告（反诉被告）的承租权也被裁定除去的法律后果。 7.《合伙协议》复印件，证明该租赁房系原告（反诉被告）与其他合伙人共同经营好乐意超市的事实。 被告（反诉原告）举示的证据如下： 1.《房屋租赁合同》复印件、《补充协议》复印件，证明《房屋租赁合同》第6.1-6.4条约定了被告（反诉原告）的义务，被告（反诉原告）不存在违约行为。同时，根据《补充协议》第1条约定租金为130000元及《房屋租赁合同》第7.2条关于原告（反诉被告）没有缴纳租金时应收取违约金的约定。 2.小票复印件及照片复印件，证明原告（反诉被告）至今仍在使用租赁房屋，没有任何合同目的不能实现的情况。 经过庭审举证质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）举示的证据认为，证据1、2无异议，证据3真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性，被告（反诉原告）已将房屋交由原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）的合同目的已经实现，证据4无异议，但因租赁期限尚未届满，被告（反诉原告）不应当退还保证金，证据5不予认可，系原告（反诉被告）单方提供，证据6的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，证据7三性均不予认可。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）举示的证据认为，证据1无异议，但不能证明被告（反诉原告）的主张，证据2小票的真实性无异议，照片系复印件，均不能达到被告（反诉原告）的证明目的。 对于原告（反诉被告）和被告（反诉原告）所举示的证据，本院经审查，认为原告（反诉被告）举示的证据5不足以证明原告（反诉被告）的实际损失，证据7与本案不具有关联性，本院不予采信；其余证据，均符合证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院依法予以采信。 经本院审理，查明事实如下：2016年7月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）将其与兰某共同共有坐落于四川省自贡市某商业用房租赁给原告（反诉被告）使用；租赁期限为三年，自2016年7月6日起至2019年8月1日止；租金为12000元/月；为确保租赁房屋公共设施的安全完整性及合同的履约性，签订合同时原告（反诉被告）向被告（反诉原告）一次性缴纳保证金30000元，租赁期满后，双方结清债权债务，办理清退租手续，经被告（反诉原告）验收完好予以退房时，被告（反诉原告）一次性将保证金退还给原告（反诉被告）；按照先付租金使用原则，按年支付，原告（反诉被告）在签订合同时将首笔租金支付给被告（反诉原告），从第二次付款开始须于每年7月15日前支付一个年度的房屋租金等相关费用给被告（反诉原告）；在租赁合同终止时、解除租赁关系时，原告（反诉被告）装修或者改造与房屋有关的设施全部归被告（反诉原告）所有（可移除设施除外）；双方都应严格遵守、切实履行，不得违约，若一方违约，违约方一次性赔偿对方违约金150000元，并承担造成的直接经济损失等内容。上述《房屋租赁合同》签订后，被告（反诉原告）按约向原告（反诉被告）交付了租赁房屋，原告（反诉被告）也按约向被告（反诉原告）交纳了保证金30000元。2017年4月2日，双方签订了《补充协议》，约定房屋租金为每年130000元/年；原告（反诉被告）须在2017年4月2日前支付2017年8月1日至2018年7月31日的房租130000元。《补充协议》签订后，原告（反诉被告）按约向被告（反诉原告）支付租金至2018年7月31日。 2016年7月15日，成都某人民法院裁定查封了涉案租赁房屋，该房屋已于2014年10月28日登记抵押给招商银行股份有限公司某支行。2017年10月11日，成都某人民法院作出了（2016）川0191执22**号执行裁定书，认为周富全与邱晓虹签订的《房屋租赁合同》位于招商银行股份有限公司某支行办理抵押登记之后，且未取得招商银行股份有限公司某支行同意，裁定：“一、除去第三人周富全对被执行人邱晓红、兰某所有的位于自贡市某商业用房的租赁权。二、第三人周富全在收到本裁定之日起15日内自行搬离自贡市某商业用房，逾期本院强制执行，由此而造成的后果和损失由其自行承担”。周富全对该执行裁定不服，向成都某人民法院提出了执行异议，2018年2月28日成都某人民法院作出了（2018）川0191执异4*号执行裁定书，驳回了异议人周富全的异议请求。周富全对该异议裁定不服，向四川省成都市某某人民法院申请复议，该院于2018年5月31日作出了（2018）川01执复12*号执行裁定书，裁定：“驳回周富全复议申请，维持成都某人民法院（2018）川0191执异4*号执行裁定书。本裁定为终审裁定”。该裁定作出后，原告（反诉被告）至今仍未搬离租赁房屋。现原告（反诉被告）以双方签订的《房屋租赁合同》无法实现为由诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告（反诉原告）以租赁合同未到期，原告（反诉被告）未按约向其支付剩余租金为由，反诉至法院，请求支持其反诉请求。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因成都某人民法院（2016）川0191执22***号执行裁定书，裁定除去了周富全对涉案房屋所享有的租赁权，自该执行裁定书生效之日即2018年5月31日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）租赁合同的权利义务关系已终止，故对原告（反诉被告）要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，双方的《房屋租赁合同》约定“租赁期满后，双方结清债权债务，办理清退租手续，经被告（反诉原告）验收完好予以退房时，被告（反诉原告）一次性将保证金退还给原告（反诉被告）”，现原告（反诉被告）并未与被告（反诉原告）办理清退租手续，也未退还房屋给被告（反诉原告），至今仍在使用租赁房屋，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还其保证金30000元的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定：“……抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任……”，被告（反诉原告）将涉案房屋租赁给原告（反诉被告）时，并未书面告知原告（反诉被告）该房屋在租赁前已有抵押，由此给原告（反诉被告）造成的损失应当承担赔偿责任，但因原告（反诉被告）所举示的证据不足以证明其实际损失为240235.34元，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿其各项经济损失240235.34元的诉讼请求，本院不予支持。因双方租赁合同的权利义务关系已于2018年5月31日终止，合同权利义务关系终止后，原告（反诉被告）仍占有使用租赁房屋的行为，系另一法律关系，本院不予审查，故对被告（反诉原告）以租赁合同未到期，要求原告（反诉被告）支付其租金130000元及违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）周富全的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）邱晓虹的反诉请求。 本案本诉案件受理费5951元，由原告（反诉被告）周富全负担，反诉案件受理费795元，由被告（反诉原告）邱晓虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  兰霞 二〇一九年三月十八日 书记员  缪俊