江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初35号 原告：程果。 原告：刘红梅。 委托诉讼代理人：郑铭、龚信，江苏孚佑律师事务所律师（以上二原告共同委托） 被告：马金辉。 被告：张珊珊。 委托诉讼代理人:马玉海。（以上二被告共同委托） 委托诉讼代理人：赵中华，北京市中银（苏州）律师事务所律师。（以上二被告共同委托） 原告程果、刘红梅与被告马金辉、张珊珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法由本院审判员沈文春独任审判，于2019年3月7日公开开庭审理了本案，原告程果、刘红梅的委托诉讼代理人郑铭，被告马金辉、张珊珊的委托诉讼代理人马玉海到庭参加诉讼；于2019年6月27日公开开庭审理了本案，原告程果、刘红梅的委托诉讼代理人郑铭，被告马金辉、张珊珊的委托诉讼代理人马玉海、赵中华到庭参加诉讼；后因案情复杂，组成合议庭，于2019年12月31日公开开庭审理了本案，原告程果、刘红梅的委托诉讼代理人郑铭，被告马金辉、张珊珊的委托诉讼代理人赵中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程果、刘红梅诉称：2018年7月5日，由苏州名古屋房地产经纪有限公司（下称“中介公司”）提供居间服务，案外人马玉海作为俩被告的代理人与原告就苏州市高新区狮山天街生活广场9幢***室房屋签订了《房屋买卖协议》（以下简称“该协议”），编号：0008288。原告为此向中介公司支付了佣金83700元。根据该协议约定上述房屋成交价为558万元，购房定金50万元。该协议签订后，原告按约向被告支付定金50万元，被告亦出具收条予以确认。 该协议第四条约定被告应于2018年12月20日前配合原告办理网签、资金托管、贷款手续。原告和中介公司多次催促被告配合办理资金托管、贷款手续，但被告一直未予理会，且拒不提供该房屋的不动产权证书原件以及其他相关证件。2018年12月20日，原告及中介公司再次致函被告，要求被告于2018年12月22日前配合办理网签、资金托管手续。被告于2018年12月20日接函后仍未配合办理。鉴于被告经原告多次催告后仍然拒绝履行合同义务的行为构成根本违约，原告于2018年12月29日致函被告解除了该协议，被告于2019年1月2日接函。 由于被告的原因导致协议不能继续履行，且房价飞涨，给原告造成巨大的损失。原告诉至法院，1、请求判令解除原被告之间的房屋买卖合同，时间以申请评估的日期即2019年7月29日为准；2、请求双倍返还定金100万元；3、请求判令二被告赔偿原告损失204.59万元,计算方式按照评估价804.22万元减去合同成交价558万元再减去第二项诉请中已经主张的50万元再加上中介费损失8.37万元；4、请求判令两被告承担本案的诉讼费用及评估费用。 被告马金辉、张珊珊辩称：在2018年7月5日下午四点多，当时接到中介电话，让我过来办手续，但是当天我没能见到买方，只是和中介谈了价格是558万元，当时我要求和买方见面，后来当时商量的时候买方和我说资金困难，以12月20日截止之前买方交付房款，我就给付房屋。当时买方给了50万元定金，因为房屋当时是贷款的，后来我在12月20日之前，提前将房屋贷款给还了，就等着对方付清尾款了。但是到了12月20日过后，买方说就开始做网签之后再去作贷款，因为之前说好的是12月20日之前结清尾款的。所以和原告方产生了纠纷，与中介也产生了矛盾。所以后来让我们去办理网签的时候没有配合。之后在2019年1月5日左右，我又联系了中介，同意房屋继续过户。但是后来中介那就没有音讯了。我方同意解除合同，但解除合同的时间应当以原告发出解除函的时间为准，对于其主张的违约责任，我方认可双倍返还定金，但不认可其主张的其他损失。 经审理查明：2018年7月5日，由苏州名古屋房地产经纪有限公司（下称“中介公司”）提供居间服务，案外人马玉海作为俩被告的代理人与原告就苏州市高新区狮山天街生活广场9幢***室房屋签订了《房屋买卖协议》（以下简称“该协议”），编号：0008288，该房建筑面积142.31平方米，为二被告共同共有，根据该协议约定上述房屋成交价为558万元，购房定金50万元。 该协议第四条约定原告向被告支付房款的方式为：原告需办理住房贷款，房款不足部分现金补足，双方约定于2018年12月20日前配合原告办理网签、资金托管、贷款手续。 该协议第十三条约定：该协议即该房屋的买卖合同，适用买卖合同的相关规定，如任一方拒绝履行协议，由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。 该协议签订后，原告通过手机银行于签订当日向被告马金辉账户支付定金50万元，被告出具收条予以确认。原告于2018年7月10日向中介公司支付了佣金83700元。 2018年12月11日，被告马金辉归还了本案所涉房屋狮山天街生活广场9幢3805室贷款159万元，注销了该不动产权抵押。 2018年12月20日，原告委托江苏孚佑律师事务所律师郑铭向二被告发出《催告函》，该函载明“委托人委托本律师郑重致函：请贵方于2018年12月22日前联系居间方及委托人配合办理上述房屋的网签、资金托管等过户手续；否则，委托人将按照法律规定及合同约定解除该协议并追究贵方的违约责任”。 由于二被告未能与原告办理网签、资金托管等过户手续，2018年12月29日，原告委托江苏孚佑律师事务所律师郑铭向二被告发出《解除函》，该函载明“根据委托人的要求，本律师郑重致函：本函为解除函。自贵方接函之日起。贵方与委托人签订的该协议予以解除。委托人将根据法律规定和该协议追究贵方的违约责任”。 由于二被告未能履行办理网签、资金托管等过户手续，原告于2019年1月3日诉至本院。 2019年7月30日，原告申请对高新区狮山天街生活广场9幢***室房屋的市场价值进行评估，本院于2019年8月14日委托江苏苏地行土地房地产评估有限公司对高新区狮山天街生活广场9幢***室房屋市场价值进行评估，该公司于2019年9月6日出具《房地产司法鉴定估价报告》，确定该估价对象在价值时点2019年7月30日的市场总价为804.22万元。原告为此支付评估费46061元。 以上事实有原告提供的《房屋买卖协议》、定金收条、中介费收据、《催告函》、《解除函》、《房地产司法鉴定估价报告》，被告提供的《贷款还款证明》《不动产权抵押注销申明》、庭审笔录等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告程果、刘红梅与被告马金辉、张珊珊签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。依据合同约定，被告马金辉、张珊珊应于2018年12月20日前签订网签合同，但被告马金辉、张珊珊在2018年12月20前未与原告签订网签合同，且在原告催告后仍未与原告签订网签合同，诉讼中被告最后亦明确表示不愿意签字过户，上述行为已表明其不履行合同主要义务，构成根本违约，故原告据此主张解除合同并要求被告马金辉、张珊珊返还定金50万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的房屋差价损失，根据《房地产估价报告》，案涉房屋在评估基准日2019年7月30日价值为804.22万元，双方约定的房屋价值为558万元，房屋差价为246.22万元，被告认为按照合同约定其仅应承担双倍返还定金，其他损失不予认可。对此，本院认为，因被告违约给原告造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告于2019年1月3日诉至法院，后于2019年7月30日申请房屋价值评估，结合苏州市房屋成交价于2019年上半年大幅上涨的实际情况，以2019年7月30日评估节点确定的房屋差价确定被告应承担的损失赔偿额，一定程度上超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，再考虑到本案所涉房屋价值金额较大，原告在合同履行过程中仅支付了定金50万元未而支付购房预付款的事实。综上，结合本案合同对违约金的约定、被告单方违约的过错及违约行为发生的节点、双方合同履行的状态、原告的实际损失及预期利益等因素，根据公平原则和诚信信用原则予以综合考量，本案酌定由被告赔偿原告损失150万元。至于原告提出的居间服务费的主张，亦属于损失范围，本案中不再另行支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告程果、刘红梅与被告马金辉、张珊珊于2018年7月5日签订的关于苏州市高新区狮山天街生活广场9幢***室房屋的《房屋买卖合同》。 二、被告马金辉、张珊珊应于本判决生效之日起十日内返还原告程果、刘红梅定金50万元。 三、被告马金辉、张珊珊应于本判决生效之日起十日内支付原告程果、刘红梅违约损失150万元。 四、驳回原告程果、刘红梅的其余诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：6228400406149423564。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31168元，保全费5000元，评估费46061元，合计82229元，由被告马金辉、张珊珊负担49000元，由原告程果、刘红梅负担33229元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。 审 判 长  沈文春 人民陪审员  王雪红 人民陪审员  顾建云 二〇二〇年一月二日 书 记 员  沈道真