浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0723民初3366号 原告：武义程亮休闲用品有限公司，住武义县桐琴镇东干村凤凰山工业区（浙江洪帆工贸有限公司内）。 法定代表人：朱慧如，总经理。 委托诉讼代理人：唐丽娅（特别授权代理），浙江律明律师事务所律师。 被告：浙江武义海宇五金工具有限公司，住武义县桐琴镇东干村凤凰山工业区。 法定代表人：杨海波，总经理。 委托诉讼代理人：何姹（特别授权代理），浙江今日律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司武义支行，住武义县武阳中路8号。 法定代表人：黄澄，行长。 委托诉讼代理人：许自强（特别授权代理），男，1962年2月7日出生，汉族，住武义县，公司员工。 原告武义程亮休闲用品有限公司（下称“武义程亮公司”）诉被告浙江武义海宇五金工具有限公司（下称“浙江武义海宇公司”）、中国工商银行股份有限公司武义支行（下称“工行武义支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人、委托诉讼代理人，被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武义程亮公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告浙江武义海宇公司协助原告武义程亮公司对位于武义县皋凤凰山工业区的房地产办理过户手续；2、判令被告立即腾空厂房并交付给原告使用；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年4月5日，原、被告及中介服务方永康市四联投资管理有限公司签订三方《房地产买卖合同》，由原告购买被告位于武义县皋凤凰山工业区的房地产（房屋产权证号：05××75、05××76、05××77、05××78号；土地使用证号：武国用（2004）第006409号）。 有关上述房屋买卖纠纷，生效判决确定《房地产买卖合同》有效。但现实是，涉案房产抵押借款已经到期，被告未履行消除抵押义务，原告到第三人工行武义支行代为清偿，但第三人不接受，导致原告无法清偿，抵押权也无法消除，原告不能过户。 另外，《房地产买卖合同》约定，厂房应由甲方（浙江武义海宇公司）于2018年3月31日交付给乙方（武义程亮限公司）。现期间早已届满，但被告未履行交付义务。现厂房已经空出来。 因此，为维护原告自身合法权益，特提起诉讼，请求法院按上述诉请依法作出裁决。 被告浙江武义海宇公司辩称：1、原被告虽然在2017年有关于房屋买卖的两个案件，但是经过武义县人民法院和金华市中级人民法院的审理已经做出判决。虽然判决已经生效但是我们对于判决不认可，被告方认为实际上合同是已经解除了，既然已经解除就不需要将房地产交给原告。2、原告诉请要求被告协助原告过户，但是现在有两个不能过户的原因，首先是案涉房屋已经抵押给第三人，其次2018年12月4日案涉厂房已经被婺城区人民法院依法查封依据（2016）浙0702民初6501号判决，即使被告有义务配合但是存在客观不能过户的原因也不能履行这个义务。综上原告的诉请没有事实与法律依据。 第三人工行武义支行称，没有意见。 原告为证明其起诉的事实，在庭审中出示了如下证据： 1、（2018）浙07民终2205号民事判决书（复印件，原件在执行庭），证明原、被告之间的买卖合同经过武义县人民法院、金华市中级人民法院的判定认定是有效的事实。2、房地产买卖合同（复印件，原件在武义法院另一案件中），证明该房地产买卖合同中第一条第三项明确约定，乙方在全部办理过户手续之后就取得产权，在其他事项中，签订时厂房租赁给其他人租期到2018年3月31日从该份合同中看出被告是保留所有权的，且租期早已届满的事实。3、浙江省金华市公信公证处的公证书，证明原告已经将购房余款交给公信公证处保管，原告是有履约能力和积极履约行为的。 被告为证明其答辩的事实，在庭审中出示了如下证据：1、金华市婺城区的判决书（复印件）、不动产查询结果单，证明房屋已经被抵押、查封的事实。 上述证据，经质证，认证如下：对原告的证据1，被告对形式上真实性予以认可，但是判决内容被告不予认可，在房屋买卖逾期付款中原告存在过错，被告认为已经和原告解除合同。第三人无异议。本院对真实性予以确认。对原告的证据2，被告对形式上的真实性没有异议，对证明目的有异议，根据合同第三条原告在2017年5月8日之前支付购房款，但实际上原告没有履行。第十二条原本约定在2018年3月31日把厂房交付原告使用，但是被告认为原告之前已经违约，我们已经发出解除合同的通知，合同已经解除不需要再有交付的义务。第三人无异议。本院对真实性予以确认。对原告的证据3，被告对形式上真实性没有异议，但是对原告的证明目的有异议，公证书的落款时间是2018年12月6日，我们的合同约定付款的时间和原告提存的时间不一样，证明原告在当时需要付款的时间没有进行履约。第三人无异议。本院对真实性予以确认。对被告的证据1，原告对真实性没有异议，但是关联性有异议，从不动产查询结果单不能证明查封的是被告提交的判决书的内容，该款项被告是担保人，而且查封是在原、被告买卖合同判决生效之后，即房屋买卖在前，婺城法院查封在后。第三人无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 经审理，本院结合确认的证据和原告方的陈述、被告方的答辩，第三人的陈述，认定案件事实如下：2017年4月4日，武义程亮公司按约定将定金50万元交付永康市四联投资管理有限公司（下称“永康四联公司”）代管。2017年4月5日，浙江武义海宇公司（合同中卖方、甲方）、武义程亮公司（合同中买方、乙方）、永康四联公司（合同中中介服务方、丙方）签订《房地产买卖合同》一份，合同第一条约定，甲方将坐落于武义县皋凤凰山工业区的房地产（土地使用证号武国用（2004）第006409号、房屋产权证号05××75、05××76、05××77、05××78号）出售给乙方，价格为815.88万元。合同第二条约定，定金50万元，在交易过程中交丙方代管（不计息），丙方出具加盖公司公章的收据；定金抵作购房款，待房地产办理过户领证后由中介方当日转给甲方；如违约的按违约条款处理。合同第三条约定，在2017年5月8日前支付购房款145万元，剩余购房款600万元由乙方银行贷款下发当日直接打入甲方账户，剩余房款20万元在过户前转入丙方暂时保管，在甲、乙双方物业交接后由丙方转给甲方。合同同时约定费用支付方式为乙方开具银行本票（收款人必须是甲方）在过户前交由丙方监管，待甲乙双方到房管等部门办理房产过户签字手续后当场由丙方将本票交给甲方入账。合同第四条约定，双方到相关部门办理过户手续时间为2017年5月8日。合同第七条约定，乙方在签订合同后当日向丙方提供办理房地产转让的相关材料及办理房地产转让过户的相关手续。合同第八条约定，交易税费由乙方承担，过户至乙方名下的房产证、土地证费用由乙方承担，过户过程中产生的相关费用均由乙方承担。合同第九条违约责任约定，甲、乙双方在转让本房产时应自行做充分了解、对于房产转让过程中发生的一切经济纠纷及法律责任均与丙方无关。合同第十二条其他事项约定，如果支付房款与过户系同一天且先付款再过户的，乙方需在产权登记机关下班前二个小时按合同约定将房款支付给指定方，让甲方有充足的时间办理过户手续。现甲方厂房出租给他人，租期到2018年3月31日到期，故该厂房于2018年3月31日交给乙方。承租期间租金不找补。武义县工业用地转让审批表显示，2017年8月8日，武义县公安消防大队在消防部门审核意见处签字盖章。2017年8月30日，浙江武义海宇公司、武义程亮公司、永康四联公司就涉案房地产买卖进行协商。2017年5月16日至2017年12月1日，武义程亮公司支付测绘费、房产评估费自来水管道安装款、可行性研究报告服务费等共计41411元。武义程亮公司代浙江武义海宇公司于2017年9月4日缴纳私营企业所得税147226.54元，于2017年9月6日缴纳房产税、城镇土地使用税共计45461.37元。2017年10月13日，本院受理武义程亮公司以浙江武义海宇公司为被告、永康四联公司为第三人的起诉，案号为（2017）浙0723民初3293号。2017年10月25日，浙江武义海宇公司向武义程亮公司送达关于解除《房地产买卖合同》的通知，并抄送永康市四联房地产经纪有限公司。2017年11月13日，本院对（2017）浙0723民初3293号案件进行了公开开庭审理，各当事人均参与庭审。2017年11月16日，武义程亮公司以浙江武义海宇公司为收款人，开具145万元银行本票一张交予永康四联公司，永康四联公司向浙江武义海宇公司发出办理过户通知书，同日，浙江武义海宇公司《答复函》告知永康四联公司无权在诉讼期间单方擅自收取武义程亮公司本票，并抄送武义程亮公司。2017年11月20日，武义程亮公司以补充证据为由申请撤回起诉，本院于同日作出（2017）浙0723民初3293号民事裁定准许撤诉。另，2014年6月13日，浙江武义海宇公司与工行武义支行签订《最高额抵押合同》，以涉案房地产为武义工力实业有限公司2014年5月31日至2016年5月30日期间的债务提供最高额为810万元的抵押担保。2017年6月23日，浙江武义海宇公司与工行武义支行签订《最高额抵押合同》，以涉案房地产为武义工力实业有限公司2017年6月23日至2018年6月5日期间的债务提供最高额为810万元的抵押担保。 本院于2017年11月22日受理浙江武义海宇公司诉武义程亮公司、永康四联公司房屋买卖合同纠纷案[（2017）浙0723民初3857号]。浙江武义海宇公司诉请要求确认解除《房地产买卖合同》等。经审理依法做出（2017）浙0723民初3857号民事判决书，判决：浙江武义海宇公司、武义程亮公司、永康四联公司于2017年4月5日签订的《房地产买卖合同》有效，驳回浙江武义海宇公司的诉讼请求等。浙江武义海宇公司不服判决提起上诉。经审理金华市中级人民法院于2018年7月4日做出（2018）浙07民终2205号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 另，涉案房地产抵押的借款已到期，并债权人工行武义支行就借款合同纠纷于2018年6月29日向本院起诉，本院受理后于2018年7月30日经调解达成协议，约定尚欠借款本金500万元及利息于2018年10月31日前归还，工行武义支行对原涉案抵押的房地产享有相应的优先受偿权。但该债务现仍未偿还。 武义程亮公司为合同履行安全于2018年12月5日将准备支付的房款620万元汇入浙江省金华市正信公证处保管。 浙江武义海宇公司名下坐落武义县皋凤凰山工业区的房地产[土地使用证号武国用（2004）第006409号、房屋产权证号05××75、05××76、05××77、05××78号]，于2017年12月21日因本院（2017）浙0723民初3857号房屋买卖合同纠纷案被查封，2018年7月9日因本院（2018）浙0723民初2081号金融借款合同纠纷案又被查封，2018年12月4日因金华市婺城区人民法院（2016）浙0702执3854号金融借款合同纠纷案件再被查封。 本院认为，涉案的《房地产买卖合同》经本院生效判决确认有效，原、被告双方应本着诚信原则履行义务。被告有义务交付房地产、协助办理产权过户登记手续，若存在产权交付、过户的法律障碍，可待障碍消除后交付，但交付前原告也应付清房款。现涉案房地产尚抵押在工行武义支行，被告拒不积极消除抵押，并因金华市婺城区人民法院执行案查封涉案房地产，办理过户手续存在障碍，但被告仍有义务协助办理相关产权的过户义务。被告的抗辩有悖诚信原则，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 浙江武义海宇五金工具有限公司于本判决生效后十五日内向武义程亮休闲用品有限公司交付坐落武义县皋凤凰山工业区的房地产[土地使用证号武国用（2004）第006409号、房屋产权证号05××75、05××76、05××77、05××78号]，并协助办理相关产权的过户登记手续；若存在法律障碍，则浙江武义海宇五金工具有限公司于障碍消除后在十五日内交付上述房地产，并协助武义程亮休闲用品有限公司办理相关产权的过户登记手续。（办理过户手续前武义程亮休闲用品有限公司应交清所有房款） 案件受理费34456元（已减半），由浙江武义海宇五金工具有限公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 杜建跃 二〇一九年三月十三日 代书记员 刘 丽