上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初2567号原告：应祺煜，男，1989年12月28日生，汉族，住北京市。原告：奚雯倩，女，1989年9月23日生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同的委托诉讼代理人：陆江，浙江泽大律师事务所律师。被告：上海茸善置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄欢，董事长。委托诉讼代理人：李臻，男。原告应祺煜、奚雯倩与被告上海茸善置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月2日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序,于2019年7月2日第二次公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人陆江，被告的委托诉讼代理人李臻两次均到庭参加诉讼。原告应祺煜、奚雯倩到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告应祺煜、奚雯倩向本院提出诉讼请求：判令被告支付两原告逾期交房违约金137,597.76元。本案审理过程中，原告变更其诉请为：判令被告支付两原告逾期交房违约金580,060.56元(以已付购房款6,879,888元为基数，自2017年7月1日起计算至2019年3月31日止，按照银行同期同类贷款利率4.75%计算)。事实与理由：2016年6月16日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市松江区佘山镇勋业东路300弄佘北家园荟萃园XX号X层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，约定交房时间为2017年6月30日。被告应当在约定期限前7日通知原告交房，原告在收到通知起7日内会同被告进行验收交接，房屋交付标志为签署《准予入住通知书》，且房屋交接验收时，被告应向原告出示并提供《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》(以下简称“两书”)。否则两原告有权拒绝收房。其后，原告按约履行了付款义务等。2017年7月2日，原告收到被告邮寄的《交房通知书》，并于2017年7月9日会同被告对房屋进行验收交接。然被告未向原告出示两书，且原告发现系争房屋存在严重漏水、渗水、墙体霉变等影响正常居住使用的质量问题。2017年7月16日，原告向被告寄送《上海恒大佘山首府新建住宅商品房未达到交付条件并拒收的通知确认函》，(以下简称“通知函”)，表明因系争房屋未达到交付条件而拒收，并要求被告进行整改。其后两原告多次维权，均与被告协商未果，遂涉诉。被告上海茸善置业有限公司辩称,被告取得了系争房屋交付许可证，也履行了交房义务。被告现场收楼手续分为两步流程，第一步是在被告营销人员处核对业主身份信息，签署《准予入住通知书》，第二步由被告营销人员引导至售楼处隔壁的物业公司领取系争房屋钥匙、两书并验房。2017年7月9日，两原告前来收房时，被告已明确告知收房流程，两原告也曾验看了系争房屋、签署《准予入住通知书》，但却自行撕毁，故两原告系因其自身原因拒绝收房。而原告主张的系争房屋装修质量问题，并不属于合同约定无法入住的相关事由。此外，双方已明确约定了逾期交房违约金计算方式及标准，即便被告存在违约行为，也是按照合同约定承担责任。经审理查明：2016年6月16日，被告作为甲方(卖方)、原告作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“涉案合同”)，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂定总房价款为6,879,888元。合同第十一条约定，甲方定于2017年6月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，如未在上述期限内交付，甲方应向乙方支付违约金，按乙方已付房款的日万分之1.00计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天，乙方有权单方面解除合同，如乙方要求继续履行合同，则甲方应向乙方支付违约金，按乙方已付房款的日万分之1计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%。合同第十三条约定，系争房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付房屋手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署《准予入住通知书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关材料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同补充条款一第六条约定，……(3)除本合同另有约定外，若乙方因其他事由迟延或拒绝办理该房屋交接手续，则因此造成的相关损失由乙方自行承担。乙方经甲方按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告中规定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，甲方对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格，同时该商品房的风险责任自实际交付之日或视为交付之日起由甲方转移给乙方。……(5)乙方在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收记录表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，但乙方接收房屋的，不视为甲方所应当承担的保修义务予以免除。乙方主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得上海市有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。合同补充条款一第八条约定，……(3)在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交付……：a、质量问题(主体结构不合格除外)……。涉案合同另对其他事项进行了约定。2017年7月1日，被告向原告寄送《恒大佘山首府(佘北家园荟萃园)收楼通知书》，载明收楼时间为2017年6月30日。原告于2017年7月2日收到上述通知书。2017年7月9日，原告收房时，被告要求其先签署《准予入住通知书》。原告表示先验看房屋，并要求被告出示竣工表、两书等，被告工作人员称，其只是销售，质量保证书按照流程将由物业交给原告，并坚持要求原告签署《准予入住通知书》。其后，原告在《准予入住通知书》上签字，被告工作人员又称需要摁印，原告表示拒绝，并称被告未让其验房就签字的行为违反相关规定。被告坚持只有上述事项完毕后，方才能安排原告验房。双方为此僵持，被告工作人员将涉案合同退还原告，原告向其讨要《准予入住通知书》，被告工作人员称其上有章，按作废处理，原告遂当场撕毁《准予入住通知书》。此后，原告联系了被告工程部人员，经工程部人员与物业沟通，在物业陪同下验看了系争房屋。2017年7月16日，原告向被告寄送通知函一份，载明因系争房屋缺少两书且质量存在严重缺陷，装修问题过多，装修质量不能保证，且被告的相关行为疑存违法等情况，故原告拒绝收房，待被告及时整改达标、消除问题，并经原告验收后，才能收房。上述通知函附件处载明的问题包括房屋渗漏水、发霉、装修及卫生等2017年10月至2018年10月期间，原告就系争房屋渗水、发霉、踢脚线等修复问题，多次与被告工作人员鞠宏伟、陈敏杰进行沟通。2019年3月31日，原告与被告签署《上海恒大佘山首府准予入住通知书》。原告在该通知书尾部注明“房屋漏水严重，维修至今基本解决，仍有部分区域存在漏水隐患，故签收本入住通知书”字样。审理中，原、被告一致确认，就系争房屋原告支付的购房款为6,879,888元。对于2017年7月9日原告前往收房时被告是否持有两书。原告称对于被告是否有两书不清楚，但被告要求其先签署准予入住通知书，再进行带看流程，原告要求提供两书，对方未提供，也未告知原告两书在何处。被告称，当日两书在现场，并就此提供交付许可证、2017年6月30日及2017年7月9日的其余业主《收楼物品领用登记表》一组。原告对交房许可证三性无异议，但认为被告2017年6月30日方才取得该许可证，却在2017年6月25日发出交房通知，提前安排交付事宜显有不当；对于收楼物品领用登记表真实性无法确认，关联性不予认可，且涉及房屋并无与系争房屋同单元的，故并无参考意义。对于2017年7月9日原告验看系争房屋后为何未再进行交房手续。原告称看房后发现装饰装修及渗漏水问题等，遂要求被告及物业给出处理方案，但被告没有给出涉案合同约定的文件，对如何修复也无法当场答复。被告则称，系原告拒绝办理交房手续所致，当日两书在现场，也可补办准予入住通知书，如原告愿意收房，即可在验房后办理相关手续。对于被告何时按照原告要求对系争房屋进行维修。原告称2017年7月下旬时陆续按照其要求维修，但也中断过几次。被告则称，2017年中旬开始便按照原告要求进行维修，但由于原告直接与工程部联系，故物业处没有保修记录。对于系争房屋装修问题等何时修复。原告称直至2019年3月31日方才基本修复。被告称已于2017年7月底一次性修复完毕。以上事实，主要有上海市商品房预售合同、恒大佘山首府(佘北家园荟萃园)收楼通知书、准予入住通知书、房屋未达到交付条件并拒收的通知确认函、邮寄凭证、微信聊天记录、收楼物品领用登记表、视频资料及当事人的陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案合同系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。本院予以确认。现根据双方约定，被告应在2017年6月30日前将系争房屋交付给原告，且应在交付日前7天书面通知原告办理交房手续，原告在收到通知7日内会同被告对系争房屋进行验收。然被告直至双方约定的交房时间届满后，方才发出收楼通知书，显属违约，原告按约于收到交房通知后7日内即2017年7月9日前往收房，故被告应按约向原告支付2017年7月1日至9日的逾期交房违约金共计6,191.91元(687.99元/日×9日)。但对于2017年7月9日之后，被告是否仍应向原告支付逾期交房违约金，本院作如下认定：首先，根据双方约定，准予入住通知书签署的前提为双方对房屋进行验收、被告向原告提供两书等，故被告在未完成上述事宜时，无权要求原告径行签署准予入住通知书。被告擅自变更合同约定的交付流程，于法无据，原告有权拒绝。然对于当日被告是否持有两书，结合其余业主签收材料，本院对此做肯定推断。其次，原告在拒绝签署准予入住通知书后，经被告工作人员及物业带领，验看了系争房屋。当日验房后，原告本可与被告办理后续交接事宜(包括收受两书、钥匙及签署准予入住通知书等)，但原告却以被告整改方案未明确为由，未办理后续手续。然原告所称的装饰装修及渗漏水等问题，并非双方约定的房屋地基基础和主体结构质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，故原告以上述问题未解决为由拒绝接收房屋，依据不足，应对此承担不利后果。再次，原告又称，根据双方约定，即便其因其他事由迟延或拒绝办理系争房屋交接手续，也应在被告对其书面催告后，方才视为完成房屋交接手续。然对于原告的该项意见，本院实难采信，理由有二：一则，该条款本身应视为买受人拒绝前往接受房屋时的风险转移条款，本案中原告方已至被告处收房，故不应适用。二则，收房当日，原告已对系争房屋完成了验看，并向被告提出整改要求，此后被告也按此进行了整改，故应视为其已对系争房屋进行了接收。最后，双方纠纷的症结在于，原告认为系争房屋存在诸多装饰装修等质量问题，而被告进行了长期、多次的整改，方才达到其基本认可的交付标准，对此，在本院依法认定的系争房屋交付时间即2017年7日9日之后，如上述问题确实存在且影响了原告的使用并给其造成相应损失，原告有权据此另案主张损失，但非本案中的逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告上海茸善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告应祺煜、奚雯倩逾期交房违约金6,191.91元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,600元，由原告应祺煜、奚雯倩负担9,575元(已付)，由被告上海茸善置业有限公司负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  沙 莎人民陪审员  黄坤生二〇一九年七月三十一日书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……