河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初576号原告：康恺，女，1964年1月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王卫国，北京市瑞得律师事务所律师。被告：怀来荣峰房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市怀来县东花园镇人民政府院内。法定代表人：王璐，经理。委托诉讼代理人：郑永生，河北华研律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆园园，怀来荣峰房地产开发有限公司法务。第三人：北京嘉祺房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村东美联居尚B座东楼熙居宏业酒店内8317室。法定代表人：贺岩，总经理。第三人：北京意家科技有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。法定代表人：秦德生，总经理。第三人：中国农业银行股份有限公司怀来县支行，住所地怀来县沙城镇府前街燕京路北段新东方小区门口商业楼101。负责人：郝东升，行长。委托诉讼代理人：肖继光，该行客户经理。原告康恺与被告怀来荣峰房地产开发有限公司（以下简称荣峰公司）、第三人北京意家科技有限公司（以下简称意家公司）、北京嘉祺房地产经纪有限公司（以下简称嘉祺公司）、中国农业银行股份有限公司怀来县支行（以下简称农行怀支）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法驳回原告对第三人意家公司、嘉祺公司、农行怀支的起诉，原告不服上诉；张家口中级人民法院以（2019）冀07民终1610号民事裁定书撤销了本院（2019）冀0730民初576号民事裁定并指令本院审理。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康恺及其委托诉讼代理人王卫国、被告怀来荣峰房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人郑永生、陆园园到庭参加诉讼，第三人嘉祺公司、意家公司、农行怀支经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康恺向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的HFB20171108012155号《商品房买卖合同》、及《商品房买卖合同补充协议》，被告立即退还原告已经缴纳购房款506115元（293615元首付+150000元垫付+22500元地下室+40000元VIP会员费）；2.要求同时解除原告、被告、中国农业银行股份有限公司怀来县支行三方签订13020120170147978号《个人购房担保借款合同》，由被告承担返还原告已经缴纳的月供121582.15元和承担全部违约责任；3.要求被告按照补充协议第二十二条第4项约定，向原告支付被告收到购房款1010000元之日至退还日的同期存款利率，被告收到贷款部分121582.15元元至退还日的同期贷款利率；4.要求被告支付不能按期交房导致解除合同而应承担的违约金6277元（506115元房款+121582.15元月供=627700元累计已付款×1%）；5.要求被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月21日，经被告怀来荣峰房地产开发有限公司工作人员多次宣传和说教，只要缴纳4万元，就能成为被告八达岭阿尔卡迪亚项目VIP会员，享有优惠团购价购房和选房的权利。原告按照被告的要求，当天向被告转账25000元，第二天交付现金15000元。事后原告才注意到，这40000元的2张收据均是第三人北京嘉祺房地产经纪有限公司（原北京征途房地产经纪有限公司）、和北京意家科技有限公司的公章。经询问后被告工作人员答复称，这些都是总公司（荣盛房地产发展股份有限公司）的下属公司，由总公司安排，全部业主都这样做的，被告之后的收据也是总公司抬头票据。2016年10月22日，原告康恺选房，并交付了1万元的认购金。2016年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》补充协议，原告购买被告八达岭阿尔卡迪亚项目D8栋1单元1704号商品房。由于双方签订购房协议约定的首付比例20.20%不符合国家对银行首付比例规定，2017年8月13日，原告、被告、及被告的关联公司廊坊荣盛物业服务有限公司怀来分公司共同签订的《借款协议书》借给原告150000元作为原告的首付，实际是由被告代为原告缴纳部分首付以符合国家政策后。原告按照约定分期归还了该15万元的代垫费。2017年10月30日，原、被告和农行怀来支行签订13020120170147978号《个人购房担保借款合同》，原告借贷1010000元，银行已经支付。原告缴纳月供7756.13元、至2019年2月24日，15期共计116341.95元。2018年9月15日、2018年11月13日,被告向原告快递《入住通知书》，二次编造理由要求原告办理入住，但被告不具备双方约定的入住条件，均得到原告拒绝。至2018年11月30日，被告交房逾期超过60日。综上所述，上述事实说明，被告违反合同第八条、第九条之约定，导致至今不能交房和违约，原告依据双方合同约定、和《最高人民法院关审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，要求解除该商品房的买卖合同、及购房担保借款合同，被告立即退还全部购房款6276971.15元并承担全部违约责任、和约定的利息。对商品房买卖合同之外所收取的40000元，被告已经部分涉嫌犯罪，我原告将视被告行为做出相应的选择，以维护我原告的合法权益不受侵犯。荣峰公司辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，是双方真实意思表示，双方对合同条款均认可。原告与被告签订《商品房买卖合同》前被告已经取得商品房土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证,《商品房买卖合同补充协议》是该合同的协商补充所以均合法有效。另外,原告对于上述两份合同均签字认可表明对合同条款是没有异议的。原、被告签订的《商品房买卖合同》示范文本是由张家口市住房和城乡建设局及张家口市人民政府法制办公室监制的，具有法律效力，不存在无效的情形。《商品房买卖合同补充协议》的相关条款是原、被告双方真实的意思表示，且被告在最后以黑体字标明，被告已经尽到了告知义务。二、涉案房屋交房条件并未违反合同约定,原告无权解除合同。《中华人民共和国建筑法》对交付条件有明确的规定，同时《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出,建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后,公安消防、环保部门也会进行验收,但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴,是公安消防、环保部门履行行政权利的行为,履行的是一种监督权,而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式,也不属于竣工验收的范畴。所以原、被告约定:“房屋经竣工验收合格即具备交付条件”符合上述法律规定。所以涉案房屋交付条件已经成就,符合合同约定的交房标准。原告所声称的应当以取得《工程竣工验收备案表》为交付条件是指除要达到单体竣工验收的条件外，还要水电暖等配套均开通且经相关水务、电力、供热单位盖章，小区硬化、绿化完工并验收等等，才具备综合验收条件，并由政府出具《工程竣工验收备案表》，这些不是本案《商品房买卖合同》约定的情形。《商品房买卖合同》第8条第一款约定:被告在2018年9月30日将“经验收合格”的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同补充协议》第9条第三款约定“双方协商一致,商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”。被告于2018年11月5日取得《建设工程竣工验收报告》(六方验收),工程质量等级为合格。于2018年11月6日取得建设工程竣工验收消防备案证。《商品房买卖合同》第9条第二款约定“出卖人于合同约定的日期60日后交付房屋的,买受人有权解除合同”,涉案房屋于2018年11月5日竣工验收合格,被告于11月13日以邮寄的方式通知原告,涉案房屋被告确定实际交付日期为2018年11月15日。截止2018年11月15日，被告延期交房的天数为36日，不符合《商品房买卖合同》第9条第二款约定的原告可以解除合同的情形。而且《商品房买卖合同补充协议》第10条约定“买受人承诺在任何情况下均同意不解除合同”。三、被告延期交房有客观原因，且符合合同约定。《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定“因政府及社会不安定因素导致无法正常交房的,出卖人可以据实予以延期”，环境及大气综合治理是国家的重大决定，同时涉案项目处于京津冀重点治理范围，被告因为环境大气综合治理及安全检查造成的停工行为，属于合法的工期顺延,由于大气综合治理等原因造成涉案房屋累计延误工期74天。据此，被告并没有延迟交房，《商品房买卖合同》所规定的合同解除条件未成就,原告无权解除合同。四、原告要求被告承担返还团购费、排卡费、电商费于法无据。原告在签署认购书时的房屋价值是依据怀来县物价局出具的一房一价备案表所确认的价格，原告在享受了交4万抵8万的团购、电商优惠后又享受了两个99折，同时以上费用由原告交付给了渠道公司，已经享受了渠道公司的相关服务，要求退款于法无据。综上,被告并未违反合同约定,也未违反法律规定的交付条件。所以原告的诉讼请求于法无据,请求贵院依法予以驳回。意家公司提交书面答辩意见，辩称，一、意家公司与原告存在居间合同关系。根据居间合同约定，意家公司为原告提供居间服务，原告向意家公司提供报酬（即团购服务费）。原告欲购买荣峰公司开发的“八达岭阿尔卡迪亚”项目房屋，经意家公司接待服务后,告知其通过意家公司推荐购买八达岭阿尔卡迪亚项目房屋可享受锁定房源、房款优惠、代办手续、贷款服务等一系列购房服务，原告欣然同意。后意家公司沟通荣盛公司，荣盛公司同意原告享受购房优惠并为其锁定房源，原告与荣盛公司于2016年10月22日签订《八达岭阿尔卡迪亚项目认购书》，2016年10月28日签订《商品房买卖合同》，成功购买八达岭阿尔卡迪亚项目D8栋1704号房屋；2017年11月8日签订网签备案合同。原告已达到购房目的并向意家公司支付团购费40000元，意家公司与原告的居间合同成立，双方建立了居间服务合同关系，且已履行完毕。二、原告自愿交纳团购服务费,交费时不存在欺骗、隐瞒，且已过除斥期间，原告要求退还的主张没有事实、法律依据。原告在购房过程中，意家公司就需缴纳团购服务费可享受购房优惠、锁定房源等系列服务事宜已向原告反复告知，在原告通过银行卡向意家公司支付服务费后，意家公司出具了收款收据，在收据中记载该团购费为未来城商铺团购费用，原告也在收据、POS机消费小条上签字确认。原告做为完全民事行为能力人，清晰、明白地知道其系列行为的后果，也应承担相应的后果。在原告购房期间不存在原告所述欺骗、隐瞒之情形，原告于2016年10月22日向意家公司支付团购服务费，至今已将近3年时间，如存在欺诈违背真实意愿之可撤销情形，原告应当在支付该款项之日起一年内行使撤销权。三、意家公司向原告提供大量的居间服务，原告成功与荣盛公司签约，并享受到购房优惠，其要求退款的请求应予驳回；本案中，原告已与房地产公司签署了商品房买卖合同，双方建立了购房合同关系，通过原告与荣盛公司之间签订的《八达岭阿尔卡迪亚项目认购书》与《商品房买卖合同》中可以体现原告已享受到了购房优惠。原告已向意家公司支付全部居间服务费，意家公司的居间义务已履行完毕且不存在任何违约及过错情形，至此双方的居间合同已结束。无论商品房买卖合同是否被解除，意家公司均不应退还服务费。众所周知，中介公司的服务更多是信息服务，是繁杂琐碎的，如项目楼盘的推荐、优惠政策的介绍、秩序的维护、不特定人员的接待、参观、选房、协助签约等服务工作。通常接待数十位客户，成交寥寥，中介公司收取的服务费是诸多员工奔走的辛苦费，是中介公司发放工资、交纳保险、运营推广的收入来源，只要客户成功购房，中介公司就不应退还服务费，除非中介公司自身存在重大过错。客户签订购房合同的履约风险，应由买受双方承担，中介公司不应突破合同相对性，承担购房风险。四、如果原告对意家公司的主张得到支持，未来将有成百上千的业主提起此项诉请，影响恶劣，社会效果极差。有鉴于上，意家公司认为，交易应当得到保护，契约必须遵守，诚实信用的交易原则应贯彻交易的全过程。否则，市场秩序无从建立，商业信用无法得到遵从，交易的可预测性无法保障，据此，原告的请求应予驳回。嘉祺公司提交书面答辩意见，辩称，一、原告与嘉祺公司已经形成了事实合同关系，其收取团购费于法有据。原告从接收买房信息到看房选房，最终向开发商付款签约的整个过程，一直都在接受我公司工作人员提供的居间服务，根据《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”嘉祺公司已经履行了服务的主要义务，当事人已经成功签订了认购协议，对我方提供的服务接受并且未提出异议，即已经向我方支付了团购费25000元。双方已经形成了事实上的居间服务关系，所以我方收取团购费于法有据。二、原告自愿交纳服务费,交费时不存在胁迫、欺诈，原告要求退还的主张没有法律依据。本案中，原告通过银行卡支付服务费，一系列的交费行为均由原告确认，如果原告不同意支付此费用，完全可以拒绝。该系列行为表明，原告做为完全民事行为能力人，清晰、明白地知道其前述系列行为的后果，只有接受该后果，才能完成前述一系列的行为。在原告付款后，嘉祺公司出具了收款收据，在收据中记载该服务费为八达岭阿尔卡迪亚项目高层团购费用，原告也在收据上签字确认。前述行为清楚地表明，被告自愿支付团购服务费，嘉祺公司也同意收取，双方建立了中介服务合同关系，嘉祺公司的义务是促成原告购买八达岭阿尔卡迪亚项目，双方合同关系权利义务明确具体，应予维护。三、嘉祺公司已完成居间服务，原告成功签定认购书，并且在履约过程中答辩人自身并没有过错，即使房地产公司与原告解除合同，我方已经实际完成居间服务，其要求退款的请求应予驳回；四、如果原告对嘉祺公司的主张得到支持，未来将有成百上千的业主提起此项诉请，影响恶劣，社会效果极差。农行怀支提交书面答辩意见，辩称，即使原告与被告所签订的商品房买卖合同，被确认无效或者被撤销、解除，答辩人要求应由借款人和开发商一并承担还款责任。本案中我行没有过错，不同意解除合同。如果判定合同无效，我们请求法院判令原告方承担还款义务，担保方承担连带责任。原、被告围绕诉辩依法提交了证据，并在庭审中进行了证据交换和质证。根据双方的诉辩以及对证据的认证，本院认定事实如下：2016年10月22日，原告与荣峰公司签订《八达岭阿尔卡迪亚项目认购书》，原告先后向意家公司交纳团购费15000元、向被告荣峰公司交纳房屋认购金10000元、向嘉祺公司交纳团购费25000元。原告自愿购买被告八达岭阿尔卡迪亚项目D8栋1704号商品房，约定建筑面积108.19平米、单价14448元/米、认购总价1563129元。2016年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。期间原告先后交纳首付款293615元+150000元（向第三方借款垫付）及地下室款22500元。荣峰公司于2017年3月31日取得商品房预售许可证，并于2017年5月4日，就商品房销售明码标价向怀来县物价局予以备案。2017年11月8日原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称备案合同），合同约定：房屋座落于怀来县怀来大爱城项目A区D8幢0单元17层1704号，建筑面积108.19平方米，单价为13435.76元，价款为1453615元，地下储藏室面积15平方米，单价为1500元，价款为22500元，该商品房包含地下储藏室，总价款为1476115元。2017年10月30日，原告与被告及农行怀支三方签订《个人购房担保借款合同》，原告以借款101万元交纳部分购房款。至此，原告共向被告付清1476115元的房屋总价款。2018年10月5日，被告荣峰公司向业主发出《告知函》，其内容为:备案合同约定于2018年9月30日交付房屋，由于受到环京区域大气治理等情况影响，无法正常交房，被告依据合同规定可据实予以延期。2018年11月5日，被告荣峰公司就案涉房屋取得了竣工验收合格报告。2018年11月13日，荣峰公司向原告发出《入住通知书》，通知原告于2018年11月15日到荣峰公司售楼处办理房屋入住手续。2019年3月25日，案涉房屋所在的怀来大爱城项目A区综合验收备案。后，原告以被告荣峰公司违反合同第八条、第九条之约定，逾期交付房屋构成违约等为由，向本院提起诉讼，要求判令所请。庭审中，原告表明仅要求第三人参加诉讼，不要求承担责任。以上事实由双方提供的如下证据：1、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、《个人购房担保借款合同》；3、房款交付收据及借款协议；4、团购费收据及团购推荐单；5、《入住通知书》2份及《告知函》；6、商品房五证；7、《河北省建设工程竣工验收报告》；8、《建设工程竣工验收消防备案证》；9、《住宅质量保证书》；10、省市县政府大气综合治理及安全检查相关文件；11、大气综合治理及安全检查停工监理、施工记录；12、《八达岭阿尔卡迪亚项目认购书》；13、怀来县商品房预（销）售明码标价基础信息公示牌（表）。14、河北省建设工程竣工验收备案证明书2份及建设工程竣工验收备案表2份。本院认为：一、原告请求解除与被告的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，主要看合同约定的解除条件是否成就。首先，原、被告之间的商品房买卖合同补充协议及备案合同是双方真实意思表示，合法有效，应依约遵守履行。其次，备案合同第八条交付期限中第一款约定被告应当在2018年9月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告；第二款第2项约定如遇政府及社会不安定因素导致无法正常交房的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。补充协议第九条第3项“双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”。备案合同第九条出卖人（被告）逾期交房的违约责任中约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（被告）如逾期交房超过60日，买受人（原告）有权解除合同。第三，关于竣工验收。被告提供了《河北省建设工程竣工验收报告》，证明2018年11月5日由勘验单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位出具的竣工验收结论为竣工验收合格，已符合了约定的“经验收合格”的交付条件。第四、关于逾期交付。被告通知原告于2018年11月15日办理入住手续，与合同约定的交付期限超过46日，但未超出合同约定的原告有权解除合同的60日；况且依据被告提供的《工程暂停令》，确认项目监理机构分别于2017年11月7日至2017年11月15日、2018年3月3日至2018年3月22日、2018年4月21日至2018年4月25日、2018年7月5日至2018年7月9日、2018年8月11日至2018年8月18日、2018年8月22日至2018年8月31日、2018年9月11日至2018年9月14日、20118年9月17日至2018年9月23日、2018年9月25日至2018年9月30日要求被告停工，共计停工74天。环境保护是我国的一项基本国策，任何企业应该积极履行这项职责。由于环境治理督查等原因，项目监理机构根据省市县文件精神，要求被告停工，应视为政府行为，且不可预见，符合合同约定；被告可以据实顺延。第五，关于交房。被告已向原告履行了通知交接入住的义务，原告拒绝接收不能视为原告认为交房继续延期的理由。综上所述，对原告根据案涉合同第八条、第九条的规定认为房屋交付条件是综合验收备案、案涉房屋交付已逾期的观点不予采纳。案涉商品房备案合同及补充协议约定的合同解除条件未成就，因此，原告的诉求不能得以实现。二、对于请求被告返还40000元VIP会员费。该项费用实际为团购费，由第三人意家公司和嘉祺公司收取。原告要求被告返还，无事实和法律依据。三、对于请求解除《个人购房担保借款合同》。该合同是基于上述合同所设立，上述合同未予解除，且原告也未提供符合该合同解除的其他证据，故对此诉求不予支持。综上，对原告请求解除合同、返还房款、承担违约责任的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告康恺的全部诉讼请求。案件受理费5,012.0元，由原告康恺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。（此页无正文）审判员  范怀成二〇一九年十月三十日书记员  王 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。