湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初3877号原告：王正华，女，1975年10月16日出生，汉族，居民，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：仝宝森，湖南三腾律师事务所律师。被告：唐助力，男，1971年7月25日出生，汉族，居民，住湖南省衡阳县。被告：陈龙，男，1982年12月27日出生，汉族，居民，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：肖磊，湖南居安律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：朱珊，湖南居安律师事务所律师。第三人：长沙格富房地产经纪有限公司，住所地宁乡经开区二环东路88号（富贵世家27栋101号）。法定代表人：龙凤丽。委托诉讼代理人：宁富华，男，1981年3月17日出生，汉族，居民，住湖南省衡南县，系该公司员工。原告王正华与被告唐助力、陈龙、第三人长沙格富房地产经纪有限公司（以下简称格富房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王正华及其委托诉讼代理人仝宝森、被告唐助力、被告陈龙的委托诉讼代理人肖磊、朱珊、第三人格富房地产公司的委托诉讼代理人宁富华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王正华向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2、依法判令两被告双倍返还原告定金合计100000元；3、依法判令两被告退还原告首付购房款350000元；4、依法判令两被告赔偿原告违约金143600元；5、依法判令两被告赔偿原告律师费30000元；6、本案诉讼费、保全费、评估费、执行费用由两被告承担。本案审理过程中，原告王正华撤回第4项诉讼请求，事实和理由：2017年9月21日，被告唐助力与被告陈龙签订了《协议》，唐助力以其名下宁乡市未来方舟1栋3104号房产作价69万卖给陈龙。后因无法办理网签更名手续，被告陈龙联系并委托长沙格富房地产经纪有限公司将其购买的前述房屋进行出售。原告看中该房屋后，经格富地产居间，原告与被告陈龙反复磋商，最终对房屋出售事宜和价格等达成一致，约定于2017年11月8日签订正式买卖合同。合同签订当日，陈龙提出该房屋尚未能过户至其名下，为有利于过户，缩减过户流程和开支费用，所以由唐助力、原告以及格富地产签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告将其名下宁乡市未来方舟1栋1301号房地产（建筑面积121.36）作价718000元出售给原告，并对原被告之间的权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告陈龙账户支付了定金50000元以及购房款350000元，已经履行了合同义务。但随后，原告发现，因被告债务纠纷，衡阳市中级人民法院已将该房租查封，并已经进入了拍卖程序，导致前述《房地产买卖合同》根本履行不能。因此，原告认为被告已经构成根本违约，现已对原告造成来巨大的经济损失，并导致原告无房可住的困难境地，为维护合法权益，故起诉至法院。被告唐助力辩称：愿意将得到的四万元还给原告，只承担答辩人自己的责任，其他款项不承担。因答辩人欠案外人刘青34万元，答辩人已于2017年1月5日将涉案房屋作价69万抵给案外人刘青，房屋剩余款35万元还给被告陈龙及案外人谢某，至于房子出售问题，答辩人不清楚，只负责签字。至于房子衔接问题，要问中介公司。被告陈龙辩称：被告陈龙不是本案适格主体：1、根据合同相对性原则，陈龙不是本案适格主体。《房地产买卖合同》是甲方（卖方）唐助力、乙方（买方）王正华及丙方（经纪方）格富公司之间设立的特定权利义务协议。其效力仅及于特定当事人，而不能及于陈龙。2、合同实际履行过程中，陈龙即非合同权利的行使主体，也非合同义务的履行主体，不应当承担责任。《房地产买卖合同》是唐助力、王正华、格富公司之间签订的，《购房款收条》也表明唐助力收的房屋首付款，格富公司给唐助力开具的收取唐助力5万元的涉案房屋产权更名代表费及1万元的售房保证金收据也证实唐助力是案涉房屋的所有权人及案涉房屋的履行主体。根据物权法关于不动产所有权的规定，陈龙不是案涉房屋所有权人，其不是本案适格主体。本案中，唐助力通过从案涉房屋开发商处购得该处房屋，并办理了网签备案登记（合同网签备案号：201580093104），可见，陈龙并未本案涉案房屋所有权人。3、唐助力、陈龙之间的《协议》并未履行。基于唐助力拖欠陈龙玻璃货款，陈龙与唐助力签订《协议》，唐助力拟将涉案房屋卖给陈龙并以房款偿还所欠债务，然而，因案涉房屋转售时间长，税费高、流程长，因此，《协议》签订之后并未实际履行，唐助力也并未将房屋交付、网签、过户到陈龙名下，陈龙也从未享有涉案房屋的所有权，而是唐助力直接将房屋销售，售房款用于优先偿还所欠陈龙的货款，为防止唐助力将收房款移作他用，在陈龙的强烈要求下，唐助力才主动作为涉案房款收款人，王正华将部分售房款代唐助力支付给陈龙是基于陈龙与唐助力之前的债权债务关系，而不是唐助力与王正华之间的房屋买卖关系。王正华与唐助力签订《房屋买卖合同》之前，已从格富公司获悉了《协议》的内容，也知道《协议》并未实际履行，因此才与唐助力而不是陈龙签订了《房地产买卖合同》及后续合同，后续的实际履行，包括唐助力的系列签字也可印证王正华明知唐助力才是房屋的所有权，另《协议》的另一当事人刘青在《协议》签订之后，本案原告起诉之前已经在衡阳市珠晖区人民法院就《协议》中的款项提起诉讼，要求唐助力归还欠款，进一步证实《协议》未实际履行。第三人格富房地产公司述称：2017年7月左右，刘青、陈龙、廖向军在我司放出涉案房屋出售消息，同年10月，原告王正华确定购买本案房屋。被告陈龙当时说房屋是他的，我公司查看证件后发现商品房买卖合同、契税、发票、买受人等信息与陈龙不符，陈龙拿出以房抵债的协议书及所有房屋票据证明房屋归其所有。半个月以后，陈龙带唐助力、刘青一起来我公司签订合同，在陈龙与王正华洽谈期间，唐助力不在场，在车上睡觉，陈龙强调房子与唐助力无任何关系，在唐助力签字时也一再强调房款必须打入陈龙账户，电话号码也是留的陈龙而非唐助力。当时约定原告以71.8万元包过户的手续成交，房屋查封的事情是2018年4月份由原告告知的。本案房屋出售人为陈龙，我公司作为第三人不应承担责任。本院组织本案当事人进行了举证、质证。原告王正华向本院提供的证据有：1、原、被告身份信息；2、房地产买卖合同；3、授权委托书；4、购房款定金收条；5、补充协议；6、购房款收条；7、银行流水；8、售房保证金收据；9、产权过户代办费收据；10、协议；11、律师代理合同及发票；12、诉讼费、保全费发票；13、拍卖通知；14、通话记录和短信记录截图；15、证人李某到庭作证证言。被告唐助力向本院提供的证据为两份协议复印件。被告陈龙向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、衡阳市石鼓区人民法院执行裁定书（2017）湘0407执257-1号；3、四方签订协议；4、（2018）湘0405民初472号民事判决书；5、衡阳市石鼓区人民法院传票；6、收据；7、证人谢某到庭作证证言。对以上证据，本院综合认证如下：对原告提交的证据1-13，本院认为内容真实、来源合法且与本案相关联，本院予以采信；对证据14，对其关联性不予采信；对证据15有其他证据佐证的部分，本院予以采信。对被告唐助力提交的两份协议复印件，本院予以采信。对被告陈龙提交的证据1-3，本院认为内容真实、来源合法且与本案相关联，本院予以采信；对证据4、5真实性、合法性予以确认，对其关联性不予采信；对证据6予以采信，对证据7有其他证据佐证的部分，本院予以采信。根据上述认证的证据及当事人在庭陈述，本院综合认定事实如下：2017年1月2日，被告唐助力从案外人长沙润怡城乡开发有限公司处全款购买坐落于宁乡城郊乡罗宦村（未来方舟）的1幢31层3104号房屋。2017年1月5日，被告唐助力与案外人刘青签订《还款协议》，约定将该房屋抵押给案外人刘青以换回所抵押车辆。2017年9月21日，被告唐助力、陈龙与案外人刘青、证人谢某就四方债权债务关系共同了签订《协议》，其中约定被告唐助力以所有的涉案房屋作价69万卖给被告陈龙，并约定“四方债权债务关系以本协议依据执行，本协议与甲乙丙丁四方签订的相关协议有冲突的以本协议为准。”2017年11月8日，原告王正华与被告唐助力通过第三人格富房地产公司签订《房地产买卖合同》，被告唐助力于同日出具《购房定金收条》（定金50000元）。2017年12月18日，原告王正华与被告陈龙在第三人格富房地产公司的见证下，共同签订《补充协议》，就房款支付延期事项达成了补充约定，补充协议的内容为：“甲、乙双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，就原方甲（陈龙）乙（王正华）双方原签订的《房屋买卖合同》中，乙方没有按原合同期限支付房款一事，甲乙双方协商一致，甲方同意把最后的付款时间延期到2018年1月10日前，如再未按时付款，视为乙方违约，将按原合同条例处理。同时在2017年12月20日乙方需支付50000元购房款给甲方”。2018年1月10日，被告唐助力出具了《购房款收条》（购房款350000元）。原告支付的定金50000元及购房首付款350000元均最终转入陈龙账户。另查明：坐落在湖南宁乡市罗宦村（未来方舟）第1栋3104号的涉案房屋于2017年9月18日被湖南省衡阳市石鼓区人民法院下达执行裁定书予以查封；并于2018年6月4日-6月5日期间被湖南省衡阳市中级人民法院依法拍卖并拍卖成功。本案的争议焦点为：一、涉案合同是否应当解除；二、原告王正华的损失由谁承担；三、原告王正华请求双倍返还定金及请求被告支付律师费的诉讼请求是否应得到支持。本院认为：对于争议焦点一，本院认为，涉案房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，因此，涉案房屋买卖合同为有效合同。合同签订后原告依约交付了定金及购房首付款，但因涉案房屋因已被拍卖，无法实现合同目的。故对于原告要求被告解除合同诉讼请求，本院予以支持。对于争议焦点二，本院认为，本案中，原告王正华有权就损失问题得到赔偿。《房地产买卖合同》、《购房定金收条》及《购房款收条》均系被告唐助力亲笔出具，且被告唐助力系涉案房屋的所有人，被告唐助力对原告损失应承担赔偿责任。另原告王正华诉称实际是与被告陈龙签订房屋买卖合同，原告所支付的房屋定金及购房款最终全部支付至被告陈龙账户，被告陈龙亦单独于2017年12月18日与原告王正华就房款支付延期事项达成了补充约定，另依据前文所认证的证据，足以形成完整证据链相互印证，被告陈龙亦系房屋的共同出卖人，对原告损失亦应承担赔偿责任。故原告的损失由被告唐助力与陈龙共同承担。对于争议焦点三，根据本院查明的事实，原告与被告唐助力签订房屋买卖合同及原告与被告陈龙签订补充协议时，涉案房屋被已查封，现因房屋被拍卖，导致房屋买卖合同无法履行，原告在房屋买卖过程中并无过错，故对原告要求返还首付款350000元及双倍返还定金100000元的诉请，本院予以支持；对律师费赔偿酌情支持10000元。综上，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告王正华与被告唐助力于2017年11月8日签订的《房地产买卖合同》解除；二、限被告唐助力、陈龙于本判决生效之日起五日内双倍返还原告王正华定金100000元；三、限被告唐助力、陈龙于本判决生效之日起五日内退还原告王正华首付购房款350000元；四、限被告唐助力、陈龙于本判决生效之日起五日内赔偿原告王正华律师费10000元；五、驳回原告王正华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，诉讼保全费3638元，合计7888元，由原告王正华负担688元，由被告唐助力、陈龙共同负担7200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  皮艳红二〇一九年三月六日书记员  杨浩波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当折作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。