上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85736号原告：卫杨敏，男，1982年7月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。被告：朱健花，女，1989年10月8日生，汉族，户籍所在地江苏省启东市。被告：沈屹东，男，2007年10月9日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：沈琪，系其父亲，1980年9月14日生,汉族,住上海市浦东新区康桥环桥路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人：朱健花，系其母亲，1989年10月8日生，汉族，户籍所在地江苏省启东市合作镇臣义村十二组87号。第三人：沈琪，男，1980年9月14日生,汉族,住上海市浦东新区康桥环桥路XXX弄XXX号XXX室。第三人：姚国珍，女，1956年1月11日生，汉族，住上海市浦东新区康桥环桥路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：沈荣根，系其丈夫，1953年12月1日生，汉族，住上海市浦东新区康桥环桥路XXX弄XXX号XXX室。第三人：沈荣根，男，1953年12月1日生，汉族，住上海市浦东新区康桥环桥路XXX弄XXX号XXX室。第三人：上海周康房地产有限公司，注册地上海市浦东新区康桥工业区沪南路XXX号。法定代表人：苏正康，董事长。原告卫杨敏与被告朱健花、沈屹东，房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据当事人的申请，依法追加沈琪、姚国珍、沈荣根、上海周康房地产有限公司为本案第三人。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫杨敏及其委托代理人唐建，被告朱健花的代理人蒋中清，第三人沈琪、沈荣根并作为第三人姚国珍的委托代理人到庭参加了诉讼，第三人上海周康房地产有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理；之后，第三人朱健花解除对其代理人蒋中清的授权委托。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告卫杨敏向本院提出诉讼请求：要求确认《房地产买卖预售合同》有效,被告朱健花、沈屹东及第三人沈琪、姚国珍、沈荣根办理系争房屋产权证后将房屋产权过户至原告名下,第三人上海周康房地产有限公司给予协助。事实与理由：位于上海市浦东新区康桥镇环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋是被告和沈琪等人的动迁安置房。朱健花与沈琪于2014年6月经法院调解离婚，沈屹东是两人所生育儿子，随朱健花共同生活。离婚当日，朱健花和沈琪等人对系争房屋产权进行了协议，约定系争房屋归两被告所有。2015年3月2日，原告和朱健花签订《房地产买卖预售合同》，朱健花将系争房屋以115万元转让给原告，房款分五次支付，在被告办好产证后将房屋交付，在国家政策允许交易时办理产权过户手续。合同签订后，原告按约支付了相关房款，朱健花也于当日将房屋交付给了原告，现在被告未按约定办理小产证并协助原告办理过户手续，故原告起诉被告朱健花辩称：被告与第三人在法庭主持下签订动迁房协议书，已经以合同的形式确认产权将来归两被告，朱健花为了生活和改善房屋而处分、出售房屋，没有损害儿子的权益。出售房屋是有权处分。至于房屋没有办理产证，是因为第三人的阻止，第三人不配合导致产权证迟迟未办理。对买卖的事实没有异议，确实将房屋卖给了原告，由于房产证还没办理，所以暂时只收了60万元，其余房款过户的时候再给。原告购买动拆迁房屋，应当预料到这样的风险，让被告承担违约责任是没有道理的。第三人沈琪、姚国珍、沈荣根共同述称：原、被告的合同是不合法的，按照拆迁房产协议书的约定，卖房应当经过沈琪同意，未经同意，合同无效。且被告朱健花的行为损害了沈屹东的利益，合同更是无效的。离婚时约定沈屹东跟朱健花生活，但实际上沈屹东一直和第三人沈琪、姚国珍、沈荣根居住。系争房屋做在朱健花和沈屹东名下就是为了沈屹东的生活。不管是作为沈屹东的法定代理人还是第三人，都不同意出售系争房屋。即使房子出售，朱健花也不能一个人乱花费房款。第三人上海周康房地产有限公司提交书面意见称：系争房屋确系朱健花、沈琪、沈屹东、沈荣根、姚国珍等人的动迁安置房，该房屋大产证办理在第三人上海周康房地产有限公司名下，现已可办理小产证。上海周康房地产有限公司对原告卫杨敏与被告朱健花、沈屹东之间的房屋买卖事宜均不知晓，也从未参与。若法院判决，上海周康房地产有限公司愿意按法院生效判决及相关强制执行文件配合执行。经审理查明：2011年7月1日，以上海浦东康桥(集团)有限公司为拆迁人、第三人沈荣根、姚国珍、沈琪、被告朱健花、沈屹东为被拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。2014年6月26日，被告朱健花(甲方)与第三人沈琪(乙方)、沈荣根(丙方)、姚国珍(丁方)签署《拆迁房产协议书》，协议书第一条约定：“经甲乙双方协商后决定，甲、乙双方的儿子沈屹东由甲方抚养，因沈屹东由甲方来抚养，所以乙将位于五街坊(秀沿路周川公路五街坊)7幢1门601室，面积为79.7平方米的房屋给甲方及儿子沈屹东共同居住及所有，房屋在办理产权证时，房屋产权必须登记在甲方及儿子沈屹东名下，且各占50%的份额……”协议第六条约定：“甲方若要扩大房屋居住面积、改善甲方和沈屹东的居住环境的，要将五街坊(秀沿路周川公路五街坊)7幢1门601室房子转售时，必须及时通知乙方，同时，甲方必须考虑沈屹东的利益问题。在没有经过乙方同意的状况下，甲方不得转售。”2015年3月2日，原告卫杨敏(乙方)与被告朱健花(甲方)签订《房地产买卖预售合同》，约定被告朱健花以115万元的价格将康桥镇环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告卫杨敏。并约定预售款分五次支付给原告卫杨敏：第一次：2015年3月2日付20万元作为定金；第二次：2015年3月30日前付20万元；第三次：甲方办理第一个产证前乙方付款20万元；第四次：甲方办理好第一个产证后乙方付款45万元；第五次：双方交易过户时乙方支付尾款10万元。被告朱健花分别于2015年3月2日、2015年3月30日、2017年4月18日出具收条，确认收到原告支付的购房款共计60万元。2015年3月2日，被告朱健花另出具房屋交接书，确认房屋已交付原告。2015年12月4日，康桥镇环桥路XXX弄XXX-XXX号等产权登记至上海周康房地产有限公司名下。审理中，被告朱健花称因为经济困难，故出售房屋，并明确已收取的60万元中一部分已被其花费，另一部分用于投资。另就合同效力问题本院依法向原、被告及第三人进行释明，原告、被告朱健花均表示合同无效后果无须在本案中一并处理，将另案主张权利；其余当事人则表示无其他无效后果在本案中一并处理。认定上述事实，由经庭审质证的《房地产买卖预售合同》、房屋交接书、收条、转账凭证、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、不动产登记簿、协议书等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。根据被告朱健花及第三人沈琪、沈荣根、姚国珍之间的协议，系争房屋为两被告共有的财产，被告沈屹东为未成年人，未成年人的财产及相关权益应当受到法律的保护。原告与被告朱健花签订的房地产买卖预售合同中，被告朱健花虽作为被告沈屹东的法定代理人处理了沈屹东的份额，但根据被告朱健花及第三人沈琪、沈荣根、姚国珍之间的协议，其为扩大居住面积改善其与沈屹东的居住条件出售系争房屋，必须通知第三人沈琪、沈荣根、姚国珍，在未经同意的情况下不得转售；而且根据被告朱健花在审理过程中的陈述，即其因为经济困难出售房屋，并消费了已收取的60万元中的一部分，可以看出系争房屋的处分，作为被告沈屹东法定代理人朱健花并未保证未成年人的财产利益得到应有的保障，因此被告朱健花作为被告沈屹东的法定代理人在买卖合同上签字的行为，实质侵害了被监护人沈屹东的合法权益，故房地产买卖预售合同对被告沈屹东不具有约束力，被告朱健花与原告之间签署的系争房屋房地产买卖预售合同，依法应当认定为无效。综上，原告基于合同有效提出主张，本院难以支持。第三人上海周康房地产有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告卫杨敏与被告朱健花于2015年3月2日签署的《房地产买卖预售合同》无效；二、驳回原告卫杨敏的其余诉讼请求。案件受理费15,150元，减半收取为7,575元，财产保全费5,000元，均由原告卫杨敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇一九年五月二十一日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。