上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7643号原告：朱志翔。原告：付雪荣。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄海姣，上海国瓴律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐森森，上海国瓴律师事务所律师。被告：金国平。被告：谢菊琴。被告：金罗捷。原告朱志翔、付雪荣与被告金国平、谢菊琴、金罗捷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，后因无法向被告谢菊琴、金罗捷直接或邮寄送达诉讼文书，转为普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告朱志翔、付雪荣的共同委托诉讼代理人徐森森到庭参加诉讼，被告金国平、谢菊琴、金罗捷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱志翔、付雪荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告金国平、谢菊琴、金罗捷将上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋过户到原告朱志翔、付雪荣名下；2.判令被告金国平、谢菊琴、金罗捷向原告朱志翔、付雪荣支付违约金5万元；3.诉讼费由被告金国平、谢菊琴、金罗捷承担。事实和理由：2014年8月12日，两原告与三被告在居间方介绍下就上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)买卖签订《地产居间协议》及《补充协议》，约定双方的相关权利义务，并特别约定三被告无条件等两原告符合购房政策条件再进行过户手续，后双方在履行协议时出现瑕疵争议，三被告不予配合履行过户义务，导致在2016年3月25日上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，将购房缴纳社保的年限从2年调整为5年及以上。三被告就此曾于2016年在上海市闵行区人民法院起诉两原告要求解除购房合同。经一审、二审，驳回了三被告要求解除合同的诉请，并认定是由于三被告不予配合过户才导致新政出台后续过户手续未能办理，新政出台导致过户时间进一步延长的主要原因在于三被告，三被告有义务等待协议履行时机再次成熟。因此,三被告依据上述判决应当遵循诚实信用原则，根据双方《补充协议》第四条的约定，待两原告再次符合过户条件时，无条件配合进行过户。截止到2018年12月,原告缴纳社保的时间有66个月，达到了新政要求的缴纳5年及以上的政策要求，再次符合了购房条件，根据上述生效判决认定的事实，双方履行协议的时机再次成就，三被告依法依约应当履行过户手续。但是经两原告多次催促，三被告均以各种理由拒绝推托，故诉至法院。三被告未作答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的登记权利人为三被告。2014年8月12日，三被告(甲方)与两原告(乙方)经上海源年华房地产经纪事务所(丙方)居间，三方签订《地产居间协议》，约定：两原告向三被告购买其所有的涉案房屋，总房价2,250,000元。首期房款与二期房款总计2,150,000元，分别于三被告归还银行贷款当日、2014年10月30日前付清。尾款100,000元的支付时间是“甲乙双方于交易中心过户当日”。第十一条约定“甲乙双方约定总房价计贰佰贰拾伍万元整为甲方到手价，交易中产生的费用由乙方承担。为合理避税，甲方同意作底合同价。任何一方不得以任何理由违约。违约金为总房价的百分之二十。”协议还就户口迁出、违约责任等其他事项进行了约定。同日，三被告(甲方、出售方)与两原告(乙方、购买方)签订《补充协议》，对涉案房屋的既有产权纠纷解决、银行还款手续办理、抵押注销手续等进行了约定，第四条约定“乙方目前因政策问题不能同甲方办理过户手续，甲乙双方约定待乙方社保满两年进行过户手续。甲方不得以任何理由拖延，否则视甲方违约。在此期间甲方承诺不再产生任何产权纠纷问题，否则所产生的后果一切由甲方承担。双方约定如政策问题导致乙方不能于居间协议上面的时间进行交易，甲方承诺愿意无条件等乙方符合条件再进行过户手续。”两原告于2014年8月12日支付定金150,000元，于同年8月26日、9月1日、9月27日分别支付房款200,000元、700,000元、1,100,000元。前述共计2,150,000元。2014年8、9月间，被告方将涉案房屋钥匙交付原告方，原告一家居住至今。2014年10月9日，经核准，原告朱志翔被登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额为2,150,000元，债务履行期限为2014年9月27日至2015年11月30日。2015年12月19日，被告金国平与两原告分别就签约事宜进行电话沟通。被告金国平表达了履约的意思，两原告表示家庭内部有矛盾，原告付雪荣称人在外地，如需签约将返沪；原告朱志翔亦表示因家庭内部事务不能如期签约。2015年12月21日，居间方约原、被告签约，因两原告不能同时到场，被告方不同意签约。此后，居间方再行联系双方签约，原告方无异议，被告方未同意。2016年3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见明确：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。2016年7月4日，三被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求解除与两原告之间的房屋买卖关系，并要求两原告支付违约金450,000元。本院于2016年10月28日作出(2016)沪0112民初18723号民事判决，认为原告方因家庭纠纷未能同时按约定时间办理过户手续，虽违约定，但尚不构成根本违约，原告方按约支付了大部分购房款，其主要合同义务已完成，仅余100,000元尾款应于过户之日支付，被告方亦将涉案房屋实际交付，被告方不能仅以原告方未能在2015年12月20日按约办理过户手续为由行使法定解除权。新政出台导致过户时间进一步延长的主要原因在被告方而非原告方，因此，被告方有义务等待协议履行时机成熟。原告方延迟签约的行为虽不构成根本违约，但也应就迟延履行的违约行为承担责任。据此，本院判决：一、朱志翔、付雪荣于本判决生效之日起十日内向金国平、谢菊琴、金罗捷支付违约金50,000元；二、驳回金国平、谢菊琴、金罗捷的其余诉讼请求。2017年5月8日，上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民终2745号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，经两原告申请，本院于2019年5月9日查封涉案房屋。两原告于2019年9月19日向本院代管款账户汇入涉案房屋尾款100,000元。另查明，截至2018年11月，原告付雪荣名下参保个人城镇基本养老保险缴费账户缴费累计66个月。以上事实，由上海市不动产登记簿、《地产居间协议》、《补充协议》、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况、(2016)沪0112民初18723号民事判决书、(2017)沪01民终2745号民事判决书等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，三被告与两原告签订《地产居间协议》和《补充协议》确定房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示。《地产居间协议》中，双方当事人有关“为合理避税，甲方同意作底合同价”约定不当，其他内容依法成立且生效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。两原告已支付了大部分购房款，三被告亦将涉案房屋实际交付，两原告实际居住至今。现查明两原告已符合本市购房资格，可以进行涉案房屋的产权过户，涉案房屋亦不存在另案查封或抵押，涉案房屋已具备过户条件，同时两原告已将剩余房款支付至本院代管款账户，故三被告应当将涉案房屋产权变更登记至两原告名下。此外，三被告应当就迟延过户的违约行为承担责任，根据《地产居间协议》的约定“任何一方不得以任何理由违约”“违约金为总房价的百分之二十”，两原告主张违约金50,000元，本院综合考量双方协议的履行情况、当事人过错程度、迟延履行的时间等，认为尚属合理，予以支持。三被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告金国平、谢菊琴、金罗捷于本判决生效之日起十日内协助原告朱志翔、付雪荣将上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告朱志翔、付雪荣名下，本次产权变更登记所产生的交易税费由原告朱志翔、付雪荣及被告金国平、谢菊琴、金罗捷各自承担；二、被告金国平、谢菊琴、金罗捷于本判决生效之日起十日内向原告朱志翔、付雪荣支付违约金50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,200元，保全费5,000元，公告费560元，共计30,760元，由被告金国平、谢菊琴、金罗捷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱秋晨人民陪审员  尹 萍人民陪审员  邓红霞二〇一九年九月二十九日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。