成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初5055号 原告：李秋彤，女，1993年9月30出生，汉族,住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 被告：张芳鹏，男，1984年3月13日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：鲁雪，四川法典律师事务所律师。 第三人：成都大唐房屋中介有限公司，住所地成都市双流区东升街道西航港大道中二段130号。 法定代表人：唐军。 委托诉讼代理人：杜娟，系公司房产经纪人。 委托诉讼代理人：杨晨溪，系公司房产经纪人。 原告李秋彤与被告张芳鹏及第三人成都大唐房屋中介有限公司（以下简称“大唐中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秋彤的委托诉讼代理人李勇，被告张芳鹏的委托诉讼代理人鲁雪及第三人大唐中介公司委托诉讼代理人杜娟、杨晨溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李秋彤向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认李秋彤与张芳鹏签订的《房屋买卖合同》（合同编号:×）合法有效；2.请求法院依法判令张芳鹏继续履行合同,将位于成都市×号房屋（合同总价72万元）所有权转移登记至李秋彤名下；3.请求法院依法判令本案的诉讼费、保全费由张芳鹏承担。事实和理由:李秋彤与张芳鹏于2017年5月29日签订《房屋买卖合同》（合同编号:×），约定张芳鹏将成都市×号房屋出售给李秋彤，房屋总价为720000元。在合同签订当日李秋彤向张芳鹏交付定金100000元,并约定在2017年8月31日前到产权交易中心办理产权过户手续,过户递件成功后支付首付款170000元,尾款450000元由李秋彤申请银行贷款后一次性支付。后李秋彤依约履行了阶段性付款义务,但由于张芳鹏未能在合同约定时间内将房产证办理完成,因此双方又于2017年8月21日签署《补充协议》约定将过户时间定于张芳鹏不动产证办理完成后30日内完成转移登记手续。但现因为房价上涨,张芳鹏要求李秋彤加价数十万购买诉争房屋且李秋彤发现张芳鹏违反合同约定并已将房屋委托其他中介公司进行二次出售。此不诚信行为不能为李秋彤所接受,也严重侵害了合同的契约精神。综上所述,针对张芳鹏的严重违约行为及合同所约定的管辖,为维护李秋彤的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求依法判决。 被告张芳鹏辩称，1.该房屋买卖合同因成都市的限购政策已失去继续履行的基础而无法继续履行；2.张芳鹏并未全部收到李秋彤诉称的100000元定金，虽然张芳鹏在2017年5月28日向李秋彤出具过收条，但结合证据显示收据在先，李秋彤付款在后，应当认定张芳鹏只收到了李秋彤定金50000元；3.结合我市相关限购政策以及李秋彤属于学历入户的事实，李秋彤已不具有购买天府新区房屋的资格且案涉房屋也属限购范围，故应依法驳回李秋彤的诉讼请求。 第三人大唐中介公司述称，李秋彤按约已支付了100000元给张芳鹏；按照合同约定100000元中押了30000元在中介方。 本院经审理后认定事实如下：2017年5月29日，李秋彤与张芳鹏通过大唐中介公司居间签订了编号为×的《房屋买卖合同》。合同约定，张芳鹏将其所有的位于成都市天府新区房屋出售给李秋彤，建筑面积为71.52平方米，备案合同号为：373106号，房屋总价为720000元。合同第二条付款方式及付款时间约定为：1.签订合同当天，买方支付定金拾万元整；2.过户当天递件成功后，支付首付款壹拾柒万元整；3.尾款人民币肆拾伍万元整，由买方所申请的贷款银行一次性支付卖方。合同第五条约定：双方约定于2017年8月31日之前到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若张芳鹏的房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商，协商结果以本合同特别约定内容为准。合同第九条约定：双方如未按本合同履行合同义务，双方任何一方违约，违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金，在扣除居间服务费后支付给守约方。合同第十四条第2款特别约定：未尽事宜协商解决，1.卖方因产权证暂时拿到手，故定金留叁万元于中介方，拿到产权证后，将产权证存于中介方保管，中介方支付剩余定金；2.若因李秋彤学历入户失败，三方不计违约。 合同签订后，李秋彤按照合同约定通过现金和转账等方式先后向张芳鹏支付了定金100000元（其中30000元按约由中介方代为保管），且张芳鹏于2017年5月28日也向李秋彤出具收条载明：今收到购房方李秋彤购房定金壹拾万元整，购房位于成都市×号。此后，因案涉房屋产权证办理时间延后，双方又于2017年8月21日拟定了一份补充协议约定：“案涉房屋因产权证办理时间延后，现过户时间约定于不动产证办理下来后30日内，双方必须无条件配合中介方到产权交易中心办理房屋过户手续，并提供所需真实合法资料”。该协议上由张芳鹏签名，且庭审中李秋彤对此补充协议也予以认可。之后，双方在合同继续履行过程中因办理案涉房屋权属转移登记等发生争议，李秋彤认为张芳鹏因房价上涨故意拖延办证过户构成违约，张芳鹏则主张因成都市住房限购政策变化李秋彤已无购房资格，且合同已失去继续履行的基础。双方经多次协商未果，故诉至法院，呈请如上请求。 另查明，李秋彤已于2017年8月5日将户籍迁入成都市天府新区；案涉房屋已于2018年3月16日取得房屋不动产权证书，权证号为川（×）成天不动产权第×号。 在诉讼中，李秋彤承诺愿意一次性向张芳鹏支付购房尾款。 认定上述事实的证据有：李秋彤、张芳鹏及大唐中介公司的相关身份及工商信息，双方签订的《房屋买卖合同》，中国建设银行个人活期账户交易明细，定金收条，补充协议，房屋信息摘要，相关微信记录、录音录像以及各方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的相关规定，本案中，李秋彤和张芳鹏双方是在平等互利、协商一致的前提下签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。虽然案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时尚未取得房屋权属证书，但并不影响双方签订房屋买卖合同的有效性。签约后，李秋彤按照合同约定向张芳鹏支付了定金100000元（其中有30000元按约由中介方代为保管），并于2017年8月5日将其户籍转入购买房屋所在地，在此期间，上述合同履行的基础和条件并没有发生根本的变化，合同仍然存在继续履行的可能。此后，案涉房屋也于2018年3月16日取得了权证号为川（×）成天不动产权第×号房屋不动产权证书，且该房屋也没有设定抵押和其他查封，已经实际具备了双方合同继续履行的条件，故李秋彤要求张芳鹏继续履行《房屋买卖合同》，将案涉位于成都市天府新区房屋办理过户手续的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。 此外，虽然成都市人民政府于2018年5月15日开始实施新的限购政策，但由于双方当事人签订的房屋买卖合同事实交易发生在该新政实施之前，且李秋彤在合同履行过程中也符合当时购买天府新区房屋的购房资格。故对于张芳鹏提出李秋彤未足额支付定金、不具备购房资格且案涉房屋也属于限购范围导致合同无法继续履行的抗辩主张，因缺乏充分的事实上和法律上的依据，且张芳鹏也没有提供充分的反驳证据予以反驳，故本院在本案中不予支持。另外，依照公平和诚实信用原则，为减少诉累，平衡双方当事人合法利益，李秋彤也应按照合同约定及其承诺及时向张芳鹏支付购房款项。对于第三人按约代为收取的30000元，第三人也应按照合同约定及时予以支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李秋彤与被告张芳鹏于2017年5月29日签订的《房屋买卖合同》（合同编号:×)合法有效； 二、原告李秋彤应于本判决生效后十五日内给付被告张芳鹏购房款450000元； 三、被告张芳鹏应于原告李秋彤向其支付上述450000元购房款后十五日内协助原告李秋彤到相关部门办理案涉位于成都市天府新区房屋（川（×）成天不动产权第×号）的不动产权过户登记手续至原告李秋彤名下； 四、原告李秋彤应于被告张芳鹏协助其办理完毕上述案涉房屋过户登记手续至原告名下后三日内给付被告张芳鹏购房余款170000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500元，保全费4120元，两项共计9620元，由被告张芳鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  周 卫 二〇一九年四月二日 法官助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯