成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初6485号 原告（反诉被告）：程容，女，1986年1月16日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：严瑾，四川广都律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李伟，男，1958年4月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师。 第三人：成都大唐房屋中介有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道西航港大道中二段**。 法定代表人：唐军,董事长。 委托诉讼代理人：刘海龙，男，1988年4月29日出生，汉族，住四川省射洪县，系公司员工。 委托诉讼代理人：王成军，男，1994年1月10日出生，汉族，住四川省金堂县，系公司员工。 原告(反诉被告)程容与被告（反诉原告）李伟及第三人成都大唐房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)程容及其委托诉讼代理人严瑾，被告（反诉原告）李伟的委托诉讼代理人杨莉及第三人成都大唐房屋中介有限公司的委托诉讼代理人刘海龙、王成军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 程容向本院提出诉讼请求：1.依法判令李伟继续履行《房屋买卖合同》，协助程容办理位于双流区房屋的过户登记手续，将房屋过户至程容名下；2.依法判令程容享有位于双流县的使用权，待该车库能够办理过户登记手续后，李伟协助程容办理过户登记手续（以上房屋价值共计640000元）；3.依法判令李伟支付程容违约金20000元；4.判令李伟承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月22日，程容与李伟通过成都大唐房屋中介有限公司签订《房屋买卖合同》。合同约定：李伟将其所有的位于双流区房屋及车库出售给程容；房屋及车库总售价640000元；签订本合同当日，程容向李伟支付购房定金20000元；办理公证当日支付580000元并交房；办理过户当日支村尾款40000元；如未按合同履行义务，除合同继续履行，违约方向守约方支付违约金20000元。程容按照合同约定支付了定金20000元及购房款580000元后，李伟也按合同约定将房屋及车库交付于程容使用至今。现房屋已达到过户条件，而李伟至今未为程容办理过户手续。程容认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，应受法律保护。对此，程容根据法律相关规定，特具状诉来院，请求法院支持程容的诉讼请求。 李伟辩称，李伟在合同履行过程中一直按约积极履行合同义务并无违约行为；无法过户是因为2018年5月15日成都市住房限购政策导致程容无购房资格，双方签订的《房屋买卖合同》丧失了继续履行的客观条件，故程容的诉讼请求均不应当予以支持。如果法院认为李伟需要承担违约责任支付违约金，李伟认为程容主张的违约金过高，请求依法调减。 第三人成都大唐房屋中介有限公司未发表陈述意见。 李伟向本院提出反诉请求：1.判令解除程容与李伟签订的《房屋买卖合同》；2.判令程容承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月22日，李伟与程容签订《房屋买卖合同》，约定李伟将其所有的成都市双流区×号房屋及车位出售给程容，过户时间为李伟取得产权证后三十个工作日内。合同签订后李伟按约将房屋及车位交付给程容。李伟取得案涉房屋《不动产权证书》后，在合同约定时间内联系程容办理转移登记，程容以在外地、在国外等理由拖延办理，后通过第三人得知，程容拖延办理的原因是其按照成都市住房限购政策不具备购房资格，双方签订的合同已丧失继续履行的客观条件。程容延迟办理转移登记已构成违约，导致李伟因名下房屋未办理转移登记而无法实现自身购房需求，给李伟造成了严重损失。为维护合法权益，请求贵院判如所请。 程容针对李伟的反诉辩称：双方签订的《房屋买卖合同》是限购政策出台前签订的，程容不存在没有购房资格一说，且房屋已经交付使用，程容根据合同的约定支付了购房款，程容不存在任何的违约责任，故请求法院驳回李伟的所有反诉请求。 第三人成都大唐房屋中介有限公司也未发表陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2014年11月22日，程容与李伟通过成都大唐房屋中介有限公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定：李伟向程容出售其位于双流区房屋，总售价为640000元。房屋设施为清水带车位。合同第二条第（二）款对付款方式及付款时间约定：签订本合同当日，程容向李伟支付定金20000元；办理公证当日程容向李伟支付580000元；办理过户当日，程容向李伟支付尾款40000元。合同第五条约定：双方约定在李伟取得产权证后三十个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若李伟房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商。如果双方清楚房屋为未办理产权证的房屋，事后任何一方又以无产权证为由主张合同无效或解除合同，违约方不因合同是否有效均承担不低于约定违约金的赔偿责任，实际损失大于违约金的仍应承担赔偿责任。合同第六条约定：成都大唐房屋中介有限公司负责协助甲乙双方办理房屋交易网上备案和产权交易过户手续，双方应积极予以配合。合同第九条约定：双方如未按照本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列第二种方式追究违约方责任：2.合同继续履行，违约方向守约方支付违约金20000元。以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。合同第十五条特别约定：1.上述房屋价格640000元，包括地下车位一个（车位编号：Ｂ区15组204号）；2.双方应积极配合学校或开发商办理上述房屋产权证，待学校或开发商通知办理或领取上述房屋产权证时，双方应于十五个工作日内积极处理；3.双方约定于2014年11月30日之前办理上述房屋公证手续，中介服务费于公证当天支付。 上述合同签订后当日，程容向李伟支付购房定金20000元，李伟向程容出具了定金收条；2014年11月25日，程容的丈夫王宁通过银行转账的方式向李伟的儿子李昂峰支付了购房款580000元，且李伟向程容出具了相关收条。庭审中，双方均认可案涉房屋与车位在签约后即已实际交付给程容使用。 另查明，李伟已于2018年4月12日取得涉案房屋的不动产权证书，权证号为川（2018）双流区不动产权第××号。诉讼中，程容承诺愿意在案涉房屋过户前一次性将购房余款40000元支付给李伟。 认定上述事实的证据有：程容与李伟身份信息，《房屋买卖合同》，收条，转款凭证，不动产权证书，微信聊天记录、庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方当事人也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院在本案中予以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，本案中，程容和李伟双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。虽然案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时尚未取得房屋权属证书，但双方当事人在签约时均知晓且认可等待权属证书办理后再继续进行本案房屋买卖合同的交易，故上述合同的效力对双方当事人仍具有法律上的约束力，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。 （一）关于双方签订的《房屋买卖合同》是应当继续履行还是应当予以解除的问题。本院认为，双方签订《房屋买卖合同》后，程容即已依约支付了房屋定金和大部分房款，李伟也实际将案涉房屋和车位交付给程容占有和使用。此后，双方在合同继续履行过程中，双方因对相关限购政策的理解等发生争议导致案涉房屋没有及时办理过户。本院认为，双方于2014年11月22日签订《房屋买卖合同》时，本市尚未有相关房屋限购政策，也尚未将二手房纳入限购的范围（2017年3月23日才正式将二手房纳入限购范围），故程容和李伟双方签订并已实际履行的《房屋买卖合同》事实交易并不受其后发布的相关限购政策的影响。此外，案涉房屋实际已于2018年4月12日办理了不动产权证书，上述《房屋买卖合同》继续履行的基础和条件并未发生根本的改变，双方签订的《房屋买卖合同》具备继续履行的条件和可能。故程容要求李伟继续履行《房屋买卖合同》并协助其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，符合事实和法律的规定且不违反相关限购政策的规定，本院在本案中予以支持。另外，为减少诉累，平衡双方当事人的合法利益，程容也应按照其承诺及时向李伟支付购房尾款40000元。此外，因双方签订的《房屋买卖合同》明确约定房屋设施为清水带车位，上述房屋价格640000元包括地下车位一个（车位编号：×区×组×号）且双方均认可案涉车位已实际交付程容使用，故对于程容要求依法判令程容享有位于双流县地下车位的使用权的请求，本院在本案中予以支持。对于程容要求依法判令待该车位能够办理过户登记手续后，李伟协助程容办理过户登记手续的请求，因其并未提供案涉车位目前已具备办理权属证书条件的充分依据，故本院在本案中不予支持。若办理车位权属证书的条件成就以后，其可依法另行主张。 基于以上同样的理由，对于李伟反诉要求解除与程容签订的《房屋买卖合同》的主张，因双方签订的《房屋买卖合同》有效存续且仍具备继续履行的条件和可能，而李伟在本案中并不具备解除合同的法定或约定条件，故本院对李伟的反诉请求在本案中不予支持。 （二）关于李伟是否应当向程容支付违约金20000元的问题。本院认为，李伟在合同有效存续期间，单方面以程容不具有购房资格、合同不能继续履行为由没有及时履行其合同义务，且提出了要求解除合同的请求，导致案涉房屋不能及时办理相应的过户手续，应当承担相应的违约责任。故程容要求李伟支付合理违约金的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。故本院兼顾双方合同实际履行情况、当事人双方的过错程度及预期利益等综合因素以及双方可能基于对相关限购政策的错误理解而导致违约等情形，根据公平和诚实信用原则酌情确定违约金为3000元为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）程容应于本判决发生法律效力之日起十五日内给付被告（反诉原告）李伟购房余款40000元。 二、被告(反诉原告)李伟应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）程容支付违约金3000元；以上两项经品迭后，原告（反诉被告）程容应于本判决发生法律效力之日起十五日内实际给付被告（反诉原告）李伟购房余款37000元。 三、被告（反诉原告）李伟应于原告（反诉被告）程容给付上述购房余款后五日内，协助原告（反诉被告）程容到相关部门办理案涉位于双流区房屋（不动产权证号为川（2018）双流区不动产权第××号）的过户登记手续至原告（反诉被告）程容名下。 四、原告（反诉被告）程容享有位于双流区地下车位的使用权。 五、驳回原告(反诉被告)程容在本案中提出的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）李伟提出的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费5200元，反诉案件受理费50元，保全费3720元，三项共计8970元，由原告（反诉被告）程容负担897元，被告（反诉原告）李伟负担8073元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  周 卫 二〇一九年四月十七日 法官助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯