上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初2695号原告(反诉被告)：江苏康城置业有限公司，住所地江苏省兴化市。法定代表人：朱斌，总经理。委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。被告(反诉原告)：嘉兴皓起房地产营销策划有限公司，住所地浙江省嘉兴市。法定代表人：王站起，执行董事。委托诉讼代理人：杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏阳，上海市志致远律师事务所律师。原告江苏康城置业有限公司(以下简称康城公司)与被告嘉兴皓起房地产营销策划有限公司(以下简称皓起公司)商品房代理销售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序审理。同年3月11日，皓起公司向本院提起反诉,本院立案后决定与本诉合并审理于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告康城公司的委托诉讼代理人周芝均、顾超，被告皓起公司的委托诉讼代理人夏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康城公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告签订的《安丰万象广场独家销售代理合同》于2019年2月2日正式解除；2.判令被告支付原告起诉产生的律师费人民币10,000元。事实和理由：原、被告于2018年4月4日签订《安丰万象广场独家销售代理合同》，约定由被告代理销售原告开发的安丰万象广场项目。合同约定，项目整体销售任务的中心底价住宅每平米不低于7,000元，商业每平米不低于13,500元。如被告无法完成上述目标任务，则原告有权解除合同并没收保证金。如因(当地限购、限售、限贷)等国家政策调控房产市场导致被告无法完成销售目标则乙方的保证金正常退还。2019年1月31日，原告开发的项目，受当地限价政策调控，住宅部分经兴化市商品房价格备案中心批准的备案价价格仅为6,199元，该价格远低于原被告约定的住宅中心底价7,000元的标准，故造成原、被告之间签订的合同客观已无法履行。2019年2月1日，原告依据合同约定，向被告寄送了《告知函》，明确自收到《告知函》之日，原被告之间签订的《安丰万象广场独家销售代理合同》正式解除，并于同日通过原告公司的工作人员朱小军，通过微信将《告知函》的图片发送给了被告的法定代表人王站起。原告认为，被告作为专业的房地产销售代理公司，在前期市场调研及政策调研过程中未尽职责，与原告签订了7,000元的住宅中心底价，却受到房地产调控影响，备案价被限定在6,199元以内，导致合同客观无法继续履行。原告履行了通知解除的义务，被告也已确认签收，原被告之间签订的《安丰万象广场独家销售代理合同》应在被告签收之日正式解除，故提出如上诉讼请求。被告皓起公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告解除合同的依据是错误的，原告没有解除双方代理合同的权利。根据合同目标任务第五条约定，只有在原告取得预售许可证，被告制定销售任务，开始真正销售的时候，被告没有达标时原告才有权解除合同。现在原告没有取得预售许可证，原告也没有通知被告开始销售，就以没有完成销售目标为由解除合同，显然是无权解除；6,200元是原告备案价格，不是被告制定的销售中心底价。因为原告是擅自解除合同，所以原告要求被告负担其律师费没有依据。同时，被告提出反诉请求：1.判令原告向其返还保证金500,000元；2.判令原告支付违约金1,000,000元；3.判令原告赔偿实际损失8,000,000元(包括原告应当向其支付的报酬400万元及可得利益损失400万元)；4.判令原告赔偿本案支付的律师费400,000元。事实和理由：《安丰万象广场独家销售代理合同》订立后，其依约支付项目销售保证金500,000元，并且配齐销售工作人员、组建项目策划销售小组、进行市场调研、客户访谈、进行营销发单、草拟《一房一价中心底价表》、《销售执行用公开价目表》、意向客户登记，已登记达800多人、培训销售工作人员等，被告竭尽全力投入大量财力、人力、物力，时间长达8个多月。自2018年11月左右，原告借口房地产市场行情有重大变化，口头提前解除双方之间的独家销售合同，被告随即聘请律师与原告协商，但协商没有结果。但被告并未停止工作，一如既往履行合同约定。2019年1月1日，原告在售楼处张贴《放假通知》，通知被告自2019年1月10日起到2019年2月28日为放假日，被告按此要求安排被告员工放假。2019年2月1日，被告收到原告以微信形式发出的《告知函》，内容为“自你收到本函之日，你司与我司之间签订的《安丰万象广场独家销售代理合同》立即解除”。经被告了解原告于2019年2月16日开盘售楼，并已签订商品房销售《预约单》。原告无信的行为已构成违约，同意解除合同，并提出反诉。针对被告反诉，原告辩称，其基于合同约定解除合同，不应当支付违约金，造成合同解除的原因被告存在明显过错，原告并无过错，不应当承担责任，但考虑到本案情况，自愿补偿被告35万元。被告提出的预期可得利益原告不予认可，没有任何合同的约定，被告的举证中也看不出具体由哪些组成。关于律师费反诉没有发票凭证，也不认可。本院经审理认定事实如下：2018年4月3日，江苏省兴化市物价局、兴化市住房和城乡建设局及兴化市国土资源局共同发布了《关于加强商品住房销售行为监管促进房地产市场健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)，要求严格商品房价格备案管理，新开发项目统一采取“开发成本+合理收益”的原则确定备案指导价格。通知还对其他事项做了要求并在发文之日起执行。2018年4月4日，原告康城公司作为甲方与被告皓起公司作为乙方签订了《安丰万象广场独家销售代理合同》一份，约定由被告代理销售原告开发的安丰万象广场项目。合同第四条“每套销售佣金计算标准及结算支付周期”约定：……2、乙方同意向甲方支付项目销售保证金1,000,000元，在本合同签订后的5日内先向甲方支付500,000元，剩余500,000元于甲方取得本项目预售许可证后的5日内支付。第五条目标任务约定：……乙方制定的整体销售任务的中心底价住宅每平米不能低于7,000元，商业每平米不能低于13,5000元。若乙方未能完成以上目标任务，则甲方有权提前终止合同，甲方有权没收1,000,000元保证金，如因(当地限购、限售、限贷)等国家政策调控房产市场导致乙方无法完成销售目标，则乙方的保证金正常退还。甲方按照实际销售房源套数支付销售佣金。第八条违约责任约定：……2、乙方出现未经甲方同意将代理权转让给第三方经纪机构，甲方有权解除合同并没收1,000,000元保证金；3、在本合同服务代理期限内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，违约方构成根本违约并须一次性支付违约金1,000,000元给守约方。违约方还应承担对守约方造成的全部损失，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、住宿费等全部费用。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，被告皓起公司于2018年4月8日交付了一半的保证金500,000元。2018年8月23日，兴化市(县级市)的所在地级市泰州市物价局、泰州市住房和城乡建设局及泰州市国土资源局发布了《关于加强全市商品住房价格监管的通知》，也提出新开发项目统一采取“开发成本+合理收益”的商品房价格备案的要求。2019年1月10日，原告康城公司在售楼处张贴《放假通知》一份，通知被告皓起公司安丰万象商业广场项目全体员工放假，放假时间为2019年1月10日至2019年2月28日。2019年1月31日，原告康城公司开发的安丰万象商业广场项目经兴化市物价局批准的商品房销售平均价格6,199元/平方米。备案表中说明，商品房实际成交价格均不得高于备案价格，也不得低于备案价格的92%。2019年2月1日，原告康城公司向被告皓起公司寄送《告知函》一份，明确自收到《告知函》之日，原、被告之间签订的《安丰万象广场独家销售代理合同》正式解除。被告皓起公司于2019年2月2日签收该函。审理中，被告还提供，1、商品房预约单照片,证明2019年2月9日，被告虽然签订的独家委托，但原告在另外销售涉案项目。原告对证据真实性不予认可，认为该照片打了马赛克，退一步而言，该签约也不是被告的客户，而且时间上也是在原告通知解除与被告合同之后。2、来访客户确认单、与销售员签订的分销合同、律师合同证明其为履行合同做的工作，为诉讼聘请的律师，但尚未实际支付律师费。原告对证据真实性也不认可，认为是单方材料，而且客户来访不等于购买房屋。以上事实，有《安丰万象广场独家销售代理合同》、《兴化市商品房价格备案表》、《告知函》、兴化市《关于加强商品住房销售行为监管促进房地产市场健康发展的通知》、泰州市《关于加强全市商品住房价格监管的通知》、保证金收据、《放假通知》、及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的《安丰万象广场独家销售代理合同》系当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，被告销售房屋底价住宅每平方米不低于7,000元、商业每平米不能低于13,5000元，此销售目标显然高于与当地兴化市物价局给予备案的普通住宅高层商品房销售平均价格每平方米6,199元。而当地的政策要求商品房实际成交价格不得高于备案价格。故双方实际无法按照上述合同约定的销售价格销售房屋，导致合同难以履行应予以解除。在此情况下，原告于2019年2月2日函告被告解除合同，于法不悖，且被告亦同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，被告已付的保证金原告应当退还，故被告反诉要求退还保证金的主张，本院予以支持。至于，被告反诉主张的损失问题。本院注意到，双方合同项目所在的兴化市出台商品房销售备案指导价格的《通知》发文和执行早于双方所签合同仅有一天时间，也许双方在签约时难以第一时间充分掌握政策执行细则，但此种市场风险，双方在签约时已经有所预见，因为双方合同约定如因(当地限购、限售、限贷)等国家政策调控房产市场导致乙方无法完成销售目标，则被告的保证金应正常退还，原告按照实际销售套数付佣。现因合同签订后，政府准许的备案销售价格低于原先约定的销售最低价而无法履行，并非因原、被告一方责任不能履行，故被告以原告违约而主张的相关损失，本院不予支持。但考虑到，被告确实已经开始履行合同，势必也付出相关时间提供了一定的事务，相关的支出损失原告应给予相应的补偿。庭审中，被告提供了数量众多的来访客户确认单、与销售员签订的分销合同等证据材料拟证明其工作情况，但此系其单方资料，原告不予认可，而且无法与其支出的费用直接关联。现原告自愿补偿被告35万元，并无不当，本院根据合同履行情况，根据公平合理原则，酌情确认。最后，关于被告主张的违约金及双方均主张的律师费，均系合同约定一方擅自解约导致合同无法履行的违约责任，与本案合同解除的情况并不符合，故本院对相应主张均不予支持。被告辩称原告另行销售的意见，本院认为，因合同事实上无法履行，原告发函解除并无不当，即使其之后有自行销售的情况，也不构成违约。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十条第一项、第三百九十八条、第四百零五条、第四百一十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)江苏康城置业有限公司与被告(反诉原告)嘉兴皓起房地产营销策划有限公司于2018年4月4日签订的《安丰万象广场独家销售代理合同》于2019年2月2日解除；二、原告(反诉被告)江苏康城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)嘉兴皓起房地产营销策划有限公司销售保证金500,000元;三、原告(反诉被告)江苏康城置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)嘉兴皓起房地产营销策划有限公司损失350,000元;四、驳回原告(反诉被告)江苏康城置业有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)嘉兴皓起房地产营销策划有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，减半收取65元，反诉案件受理费40,550元，保全费5,000元，合计诉讼费45,615元，由原告(反诉被告)江苏康城置业有限公司负担5,570元(已付130元，其余5,440元于本判决生效之日起七日内交付本院),被告(反诉原告)嘉兴皓起房地产营销策划有限公司负担40,045元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数出具副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一九年五月三十日书记员 何正为附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。