安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0824民初466号 原告：中国农业银行股份有限公司潜山市支行，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路544号，统一社会信用代码91340824485705614W。 负责人：余华开，该行行长。 委托诉讼代理人：郑文斌，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：余乐水，安徽天柱律师事务所律师。 被告：章金，男，1960年5月13日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。 被告：丁爱莲，女，1965年8月9日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。 上述两位被告共同委托诉讼代理人：王光灿，男，住安徽省潜山市。 被告：潜山县城市建设开发有限公司，住所地安徽省安 庆市潜山市余井镇田乐村，统一社会信用代码91340824675894129N。 法定代表人：余江龙，该公司总经理。 原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行(以下简称农行潜山市支行)与被告章金、丁爱莲、潜山县城市建设开发有限公司（以下简称城市开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序审理。在审理时，发现被告城市开发公司尚停止经营活动，2019年2月14日依法转为普通程序审理，于2019年5月5日公开开庭进行了审理。原告农行潜山市支行的委托诉讼代理人郑文斌、余乐水，被告章金、丁爱莲的委托诉讼代理人王光灿到庭参加诉讼，被告城市开发公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行潜山市支行向本院提出诉讼请求：1、判令章金、丁爱莲立即偿还农行潜山市支行借款本金212133.40元和已到期贷款利息、罚息计18112.55元（计算至2019年1月10日），并自2019年1月11日起至实际还清日止，按欠借款本金数额日万分之五比例向农行潜山市支行承担违约金；2、判令章金、丁爱莲承担本案实现债权的律师代理费用8900元；3、判令农行潜山市支行对章金、丁爱莲预告登记抵押的位于潜山市房屋享有优先受偿权；4、判令城市开发公司对章金、丁爱莲的上述全部债务承担连带清偿责任。 事实与理由：2014年9月11日，农行潜山市支行与章金、丁爱莲、城市开发公司共同签订《个人购房担保借款合同》，约定，章金、丁爱莲购买位于余井镇乔家名邸小区商铺房屋，借款金额为273000元整，借款期限是180个月，即2014年9月24日至2024年9月23日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定；还款方式为等额本息还款，借款担保为阶段性保证＋抵押，由城市开发公司提供保证担保，由章金、丁爱莲以其位于潜山市房屋提供抵押担保；如借款人、担保人未按约定偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费。同时，丁爱莲向农行潜山市支行出具《共同还款承诺书》。2014年9月11日，章金、丁爱莲办理了商品房预售抵押预告登记。2015年5月24日，章金、丁爱莲就有多期违约行为，截至2019年1月10日尚欠借款本金212133.40元，已到期贷款欠利息、罚息18112.55元。城市开发公司未履行担保责任，且未能按合同约定办理房地产权属证书登记和房地产抵押登记。农行潜山市支行多次催促还款未果，遂具状诉讼。 章金、丁爱莲辩称，农行潜山市支行诉称借款结余本金不是事实，实际所欠借款金额为173289.46元；农行潜山市支行对利息计算有误，农行潜山市支行没有按照合同约定收取利息，应收利息计算至2019年1月10日为12964.20元；本案律师费用过高；根据法律的相关规定，农行潜山市支行对该房产不享有优先受偿权。 城市开发公司未作答辩。 农行潜山市支行为支持自己的主张提供8组证据：证据1是《营业执照》、《金融许可证》及《负责人身份证明书》，证明其主体资格；证据2是章金、丁爱莲身份证复印件，证明章金、丁爱莲身份情况；证据3是《商品房买卖合同》、《购房合同备案证明》，证明章金、丁爱莲购房事实；证据4是《个人购房担保借款合同》、《预告抵押登记》，证明章金、丁爱莲借款和办理预告抵押登记的事实；证据5是《借款凭证》，证明借款事实；证据6是《还款明细》、《试结算清单》，证明章金、丁爱莲还款情况；证据7是《委托代理合同》、《律师费发票》，证明农行潜山市支行委托律师参加诉讼及支付费用情况；证据8是《明细表》1份，证明银行在城市开发公司保证金账户上扣除30718.53元归还章金、丁爱莲住房借款19568.41元、利息11150.12元。 章金、丁爱莲对农行潜山市支行提供的证据质证意见如下：证据1、2、3、4的三性没有异议；对证据5有异议，农行潜山市支行提供的借款余额没有异议，其借款利率均是按照月利率7.5325‰计算；证据6有异议，该证据是农行潜山市支行单方面制作出来的，章金、丁爱莲没有违约，如章金、丁爱莲没有还款，可以从城市开发公司保证金中直接扣除；证据7有异议，农行潜山市支行向法院起诉的案件10件，一共支付律师代理费为20000元，每个案件只付2000元；在本案诉求中，农行潜山市支行主张律师代理费8900元，与事实不符；证据8的事实不清楚，其与本案诉讼没有关系，但城市开发公司已承担了担保责任。 章金、丁爱莲为支持自己的主张提供8组证据：证据1是章金、丁爱莲的《身份证》、《结婚证》复印件，证明其主体资格；证据2是《房产备案证明》、《潜山房产局转移申请书预告登记证书》、《抵押物清单》，证明章金、丁爱莲、城市开发公司按照农行潜山市支行要求办理相关手续；证据3是《保险单》1份，证明章金、丁爱莲按照农行潜山市支行要求购买了借款保险，是农行潜山市支行变相提高借款利率；证据4是《保证金凭证》1份，证明农行潜山市支行在借款时直接从章金、丁爱莲借款中扣除保证金27300元；证据5是《房产首付款凭证》1份，证明章金、丁爱莲按规定足额交纳房屋首付款；证据6是《贷款凭证》，证明章金、丁爱莲向农行潜山市支行借款时间、金额、月利率及每期还款数额；证据7是《还款单据》及《中国人民银行历年利率调整表》各1份，证明农行潜山市支行未按合同中1.4.1.2第一项的规定计算利率，其有违约行为；证据8是农行潜山市支行向章金、丁爱莲收取的利率标准不是按中国人民银行2015年10月24日实施的月利率4.9‰上浮15%的计算；证据9是余胜全、丁颖惠作出的《结算明细》1份，证明章金、丁爱莲所欠借款本息情况。 农行潜山市支行对章金、丁爱莲提供的证据质证意见如下：证据1、2无异议。证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，与农行潜山市支行无关，章金、丁爱莲与保险公司是保险合同关系，保险费是保险公司收取的，投保是章金、丁爱莲的自愿行为，投保是合法的，不能达到章金、丁爱莲的证明目的。证据4是城市开发公司便于自己的房屋销售，与银行建立的合作关系，向银行缴纳保证金，银行向购房户发放贷款，城市开发公司支付10%的保证金，与借款人没有关系；证据5、6均无异议。证据7的还款单真实性没有异议，对证明目的有异议；证据8的真实性无异议，证明目的有异议，住房按揭贷款调整利率是按照次年1月1日起执行的，合同中也是这样约定的。证据9有异议，银行结算是按照电脑计算的。 经过庭审举证、质证，双方当事人对真实性无异议的证据，本院应予认定，双方对真实性有异议的证据，本院结合本案的事实情况进行综合分析，予以认定。 查明事实如下：2014年3月30日，章金与城市开发公司签订《商品房买卖合同》，约定：章金购买城市开发公司开发的位于安徽省潜山市商铺的商品房，面积101.46㎡，总价款547884.00元；章金首付房款274884元，余款273000元通过银行按揭给付；城市开发公司于2014年7月30日前向章金交房。2014年4月28日，章金、丁爱莲在潜山县房地产管理局办理《购房合同备案证明》。 2014年9月11日，农行潜山市支行与章金、城市开发公司共同签订《个人购房担保借款合同》，约定，章金、丁爱莲购买位于余井镇乔家名邸小区3幢3单元109室商品房，借款金额为273000元，借款期限是120个月，即2014年9月24日至2024年9月23日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期贷款基准利率为基础上浮15%后确定；还款方式为等额本息还款法，借款担保是以阶段性保证+抵押，由城市开发公司提供保证担保，并由章金、丁爱莲提供乔家名邸小区3幢3单元109商铺的商品房进行抵押担保。又约定：借款人未按约定偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。同时，丁爱莲向农行潜山市支行出具《共同还款承诺书》。合同签订后，2014年9月11日，章金、丁爱莲办理了商品房预售抵押预告登记。2014年9月24日，农行潜山市支行向章金发放借款273000元。章金将该借款支付城市开发公司购房款。章金、丁爱莲向农行潜山市支行归还借款至2017年9月30日，共计34期，下欠农行潜山市支行借款本金212133.40元及利息。农行潜山市支行多次向章金、丁爱莲催促还款未果，遂具状诉讼。 又查，章金与丁爱莲系夫妻关系。2015年10月24日，中国人民银行贷款基准利率调整至月利率4.9‰。在本案诉讼中，农行潜山市支行实际支付本案律师代理费2000元， 本院认为，农行潜山市支行与章金、城市开发公司共同签订《个人购房担保借款合同》，应当合法有效，章金与丁爱莲系夫妻关系，丁爱莲向农行潜山市支行出具《共同还款承诺书》，丁爱莲应系该借款的共同还款人，章金、丁爱莲未按照合同约定归还借款，其行为违约，农行潜山市支行主张章金、丁爱莲归还借款本息的诉求，应予支持；借款时，双方约定逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；现中国人民银行贷款基准利率调整至月利率4.9‰；逾期借款利息应在月利率4.9‰的基础上上浮15%，再在该基础上50%计收罚息；农行潜山市支行主张超出该部分利息和违约金的诉求不予支持；保证时，农行潜山市支行与城市开发公司约定的保证方式不明，应当视为连带保证责任，城市开发公司对该借款本息的偿还承担连带清偿责任；在本案诉讼中，农行潜山市支行委托律师参与诉讼，农行潜山市支行实际支付律师代理费2000元，应当由章金、丁爱莲和城市开发公司承担，农行潜山市支行主张超出该部分律师代理费不予支持；因章金、丁爱莲位于余井镇乔家名邸小区3幢3单元109商铺的商品房只进行预售抵押预告登记，尚未与农行潜山市支行办理抵押登记，农行潜山市支行主张对该商品房主张享有优先受偿权的诉求，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条和《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告章金、丁爱莲于本判决生效之日起三十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行借款本金212133.40元及相关利息（利息从2017年10月1日起至付清之日止，按中国人民银行贷款基准利率调整至月利率4.9‰，逾期借款利息应在月利率4.9‰的基础上上浮15%，再在该基础上50%计收罚息）；被告潜山县城市建设开发有限公司对此借款承担连带清偿责任； 二、被告潜山县城市建设开发有限公司承担保证责任后，有权向被告章金、丁爱莲追偿； 三、被告章金、丁爱莲于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行律师代理费2000元； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4888元，原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行负担1888元，被告章金、丁爱莲、潜山县城市建设开发有限公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  郭万流 人民陪审员  张正意 人民陪审员  高满应 二〇一九年八月二十八日 书 记 员  葛 冰 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第九十条合法的借贷关系受法律保护。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关 规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。