山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0302民初3000号原告：白念伟，男，1966年3月7日出生，汉族，住淄博市淄川区。委托诉讼代理人：王小宁，山东子诚律师事务所律师。被告：梁学辉，男，1965年5月5日出生，汉族，原住淄川区,现下落不明。被告：张月红，女，1966年3月19日出生，汉族，淄川区医院工作人员，住淄川区。原告白念伟与被告梁学辉、张月红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年12月7日、2019年2月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告白念伟及其委托诉讼代理人王小宁、被告张月红到庭参加诉讼；第二次庭审原告白念伟的委托诉讼代理人王小宁、被告张月红到庭参加诉讼，被告梁学辉经两次公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白念伟向本院提出诉讼请求：1.确认白念伟与梁学辉签订的买卖合同有效，位于淄川区商用房归白念伟所有；2.协助白念伟办理不动产转移登记手续。审理过程中，白念伟变更诉讼请求为：1.确认白念伟与梁学辉签订的买卖合同无效；2.白念伟、张月红返还白念伟购房款15万元及利息4350.00元；3.白念伟、张月红赔偿白念伟15万元。审理过程中，白念伟将第一项诉讼请求变更为解除白念伟与梁学辉签订的买卖合同，并申请撤回要求赔偿15万元的诉讼请求，本院依法予以准许。事实和理由：2018年1月9日，梁学辉隐瞒其已经于2009年10月28日将位于淄川区抵押给中国工商银行股份有限公司淄博分行的事实，又与白念伟签订该商用房的买卖合同。梁学辉的欺诈行为致使双方签订的合同目的根本无法实现，为此诉至法院。梁学辉未作答辩。张月红辩称，白念伟与梁学辉所签订的购房协议，张月红并不知情，也未签字确认，且涉案房产已经被查封，故该协议无效。梁学辉是否收到该15万元的房款，张月红并不知情，也未在收据上签字确认。张月红与梁学辉于2018年5月离婚，此前已经分居数月，梁学辉长时间未提供资金用于家庭生活，请求驳回对张月红的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年底，梁学辉欲出售其位于淄川区的房产一处，并与白念伟进行过协商。2017年12月14日，梁学辉给白念伟出具借条一份，注明：“今借到现金伍万元，梁学辉，2017.12.14号”。2018年1月9日，梁学辉与白念伟签订《商用房买卖合同》一份，合同约定：梁学辉将位于淄川区（建筑面积85.68平方米，所有权证号：04-1005955）卖给白念伟；交易价格为69万元；付款方式：合同签订之日白念伟支付19万元（含定金5万元）作为首付款，剩余房款50万元于办理产权过户当日付给梁学辉；违约责任：若梁学辉中途违约，应书面通知白念伟，并自违约之日起3日内应以白念伟所付定金的双倍及已付款返还给白念伟。梁学辉与白念伟在合同上签字，杨明、解小刚作为见证人在合同上签名。当日，白念伟支付给梁学辉壹拾万元房款，梁学辉给白念伟打下收到条一份，注明：“今收到房款壹拾万元整，梁学辉，2018.1.9”。2018年1月9日下午，淄博市淄川区人民法院因（2018）鲁0302民初150号民事案件，查封了涉案的房产。梁学辉没有与白念伟继续办理过户手续，白念伟也没有继续交付剩余房款。白念伟多次催促梁学辉办理过户手续或返还房款未果，为此诉至法院。另查明，张月红与梁学辉于1989年4月11日登记结婚，于2018年5月15日办理离婚登记手续。白念伟起诉后，向不动产登记机构查询，梁学辉隐瞒了其已经于2009年10月28日将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司淄博分行，并办理了抵押登记（他项权证号：T04-1004255）抵押贷款19万元，现尚欠贷款5万元未偿还的事实。中国工商银行淄博分行于2018年7月5日向淄博市张店区人民法院起诉了梁学辉、张月红，该案尚在审理过程中。庭审中，张月红对其了解的事实经过陈述如下：2017年11月份以前，张月红、梁学辉曾经和白念伟见过面，并在一起吃过饭，白念伟有意要买张月红、梁学辉的房子。张月红听梁学辉说过房子的价格是72万元，当时没有商量成。2018年1月9日，因家里有事，张月红给梁学辉打电话，梁学辉说正好和白念伟在一块吃饭，梁学辉只说要卖房子，房子的价格是69万元，张月红说太便宜不同意，梁学辉没有再和张月红说。后来，张月红问梁学辉这个房子怎么还没卖成，白念伟这么拖拉，等着用钱怎么还没成交。梁学辉说：白念伟的父亲生病住院，又经常出发，白念伟做的买卖的钱在外面，钱不到账，再等等。张月红、梁学辉大约离婚一个半月后，白念伟曾经找到张月红问为什么不去和白念伟过户，张月红才了解情况。张月红后来设法找梁学辉的姐姐，想问问是不是收了白念伟的钱，结果也联系不上。本院认为，本案的焦点问题之一是买卖合同的效力。涉案房产属于张月红、梁学辉婚后所得，张月红也主张该涉案房产为夫妻共同财产，根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的该项涉案房产，应归张月红、梁学辉共同所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。梁学辉出售房产的行为属于对夫妻共同财产做重要处理，张月红、梁学辉二人应取得一致意见。综合本案事实予以分析，应当认定该买卖合同为有效合同。理由如下：1、张月红对梁学辉与白念伟签订房屋买卖合同的过程是知情的，虽然当时张月红嫌价格低，但是从张月红后来催促白念伟履行过户手续的意思表示来看，张月红对买卖合同也是知情同意的。2、涉案房产登记在梁学辉一人的名下，白念伟有理由相信梁学辉有权处理涉案房产。3、涉案房产存在抵押问题，根据《物权法》的规定，白念伟如果在办理不动产权证前，代为清偿了欠工商银行淄博分行的债务消灭抵押权，对所有权存在的瑕疵进行消除，合同仍能够履行，故涉案房产已经办理了抵押登记，并不是合同无效的原因。4、根据本院查明的事实，本院查封该涉案房产是在买卖合同签订的当天下午，并不是合同签订之前，故张月红认为买卖时涉案房产已经被查封，该合同无效的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。本案中，涉案的房产存在抵押登记未解除、现已经被法院多次查封、梁学辉又下落不明的情况下，实际已经无法履行买卖合同，故白念伟有权要求行使合同的解除权，其要求解除合同的诉讼请求，应当予以支持。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。白念伟在签订合同之前交付给梁学辉的5万元借款，在合同中已经转化为定金，加上签订合同当天交付给梁学辉的10万元房款，梁学辉共计收到白念伟15万元。梁学辉应当返还白念伟支付的购房款并赔偿经济损失。该债务是由梁学辉、张月红基于房屋买卖的共同意思表示产生，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，应当认定为夫妻共同债务，梁学辉、张月红签订的离婚协议中，对债务的承担没有约定，张月红应当对该债务承担共同清偿责任。张月红称自己对该房款不知情、也未在收据上签字确认不应承担民事责任的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。梁学辉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对答辩权和质证权的放弃，并承担对自己不利的法律后果。综上所述，白念伟要求解除与梁学辉于2018年1月9日签订的《商品房买卖合同》并要求梁学辉、张月红返还购房款15万元及利息4350.00元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、白念伟与梁学辉于2018年1月9日签订的《商品房买卖合同》解除；二、梁学辉、张月红于本判决生效之日起十日内将购房款15万元及利息4350.00元返还给白念伟。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3387.00元，财产保全费2042.00元，由梁学辉、张月红共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  唐 峰审 判 员  黄衍凯人民陪审员  王光东二〇一九年二月十四日书 记 员  岳金霞