上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初12551号原告：上海徐房物业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：龚燕，董事长。委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，上海市兴业律师事务所律师。被告：里贤(上海)科技有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：杨永锋，董事长。委托诉讼代理人：王海龙，男。原告上海徐房物业有限公司(以下简称“徐房物业”)与被告里贤(上海)科技有限公司(以下简称“里贤公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年8月7日、2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜涛，被告委托诉讼代理人王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海徐房物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方2016年9月29日签订的房屋租赁合同及2018年11月29日签订的补充协议于2019年4月6日解除；被告支付解除合同违约金85,696元；2、判令被告支付原告2019年1月14日至2019年4月6日期间的租金118,546元，并以该应付租金金额为基数，自2018年12月31日起按每日千分之一的标准支付逾期付款违约金，直至付清租金之日为止；3、判令被告自2019年4月11日(合同解除之日5日后)起按合同约定租金标准(42,848元/月除以30日)的1.5倍支付原告房屋使用费直至2019年5月14日止，共计70,699.2元；4、要求被告支付由原告垫付的电费3,251.61元。事实和理由：上海市徐汇区康健路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)系全民所有的非居住公有房屋，原告为系争房屋管理人。2016年9月，原、被告就系争房屋签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2016年10月14日起至2021年10月13日止，并对租金进行了约定。合同签订后被告尚能按约履行付租金的义务，并正常支付租金至2019年1月13日。2018年11月初，被告向原告提出因经营不善导致其资金紧张，希望将租金支付周期从六个月变更为三个月，于是双方于2018年11月29日签订了《补充协议》，确认被告应于2018年12月30日支付2019年1月14日至2019年4月13日期间的租金128,544元，同时就其他付款节点应付租金也做了详尽约定。但2018年12月30日付租期限届满后被告一直拖延支付租金，原告多次催讨未果。2019年5月14日，原、被告签署了退房交接清单，并就使用的电费抄表确认，但被告至今未付上述款项。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。里贤(上海)科技有限公司辩称，确认原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年4月6日解除，同意向原告支付解除合同违约金；原告主张的自2019年1月14日至2019年4月6日止的租金，被告予以确认且同意支付，但原告主张的逾期付款违约金标准过高，要求法院依法调整。确认双方已经于2019年5月14日就系争房屋办理了交接手续，但原告主张的解除合同后至2019年5月14日的占用费标准过高，被告不予认可。就原告主张的电费，被告同意支付。要求保证金50,000元在本案中予以抵扣。本院经审理认定事实如下：原告系上海市徐汇区康健路XXX号(即系争房屋)的管理人。2016年9月，徐房物业(出租方，甲方)与里贤公司(承租方，乙方)签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积223.43平方米。租赁期限5年，自2016年10月14日起至2021年10月13日止。系争房屋租金采取月固定租金，乙方应按时向甲方交纳租金。2016年10月14日至2017年10月13日期间的月租金37,382元；2017年10月14日至2018年10月13日期间的月租金41,600元；2018年10月14日至2019年10月13日期间的月租金42,848元……，租金按先付后用原则每六个月支付一次。乙方还须另行支付租赁保证金50,000元。乙方自交房之日起应承担该房屋实际使用的水、电、通讯费等公用事业费用。乙方须及时主动向物业管理部门缴纳上述费用。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或本合同解除之日起的5日内根据本合同约定的返还状态返还该房屋，未经甲方同意逾期或未根据本合同约定的状态返还房屋的，每逾期一日，乙方应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金两倍向甲方支付违约金。双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当年月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿实际损失与违约金的差额部分；如违反本合同其他约定的，还应按照本合同的约定，另行支付其他违约费用……(5)乙方逾期不支付或不全额支付租金或物业管理费累计超过30日的；乙方逾期支付租金及本合同约定应由乙方支付的费用，每逾期一日，乙方应按未付费用总额的0.5%向甲方支付违约金。所有通知、通信往来，手递交付的，在递送后即视为送达；快递交付的，在投放快递之次日即视为送达。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，被告按时支付租金至2019年1月13日，自2019年1月14日起，未支付租金。2018年11月29日，徐房物业(甲方)与里贤公司(乙方)签订补充协议一份，约定：甲乙双方一致同意，自本补充协议签订之日起，租金标准由原合同的第四条1款中约定的租金标准维持不变。甲乙双方约定将租金支付周期从每六个月支付一次，调整为每三个月支付一次，乙方应于2018年12月30日支付2019年1月14日至2019年4月13日止的租金128,544元。原合同中的其他条款保持不变。本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力。原合同与本补充协议相冲突的，以本补充协议为准。本补充协议未涉及的，按照原合同执行。因被告拖欠租金，原告于2019年3月19日向被告发函催讨并于2019年4月1日，向被告发出缴付催告及解除合同通知函，要求被告立即支付2019年1月14日至2019年4月13日期间的租金128,544元；依据租赁合同10-2条第(5)项之约定，现通知被告在收函后三日内不能支付应付租金的，则原告确认于被告收函后第四日解除房屋租赁合同和补充协议；被告于合同解除之日按合同约定腾退并向原告返还系争房屋，并结算应付违约金及其他应付相关费用。该函于当日寄出，该两份函件被拒收。2019年5月14日，原、被告签订退房交接清单。甲乙双方已对房屋及附属物品、设备设施及水电使用情况进行了验收，对房屋及附属物品、设备设施的返还、水电等费用的承担无异议。庭审中，原、被告均同意保证金在本案中一并予以处理。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、补充协议、退房交接清单、函、缴付催告及解除合同通知函、电费发票等证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容并未违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，被告对于原告主张原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年4月6日解除、支付拖欠的租金、电费并支付解除合同违约金不持异议，本院依法予以准许。就被告认为原告主张的逾期付款违约金标准过高，要求法院依法予以调整，本院酌情将逾期付款违约金标准调整为按日万分之五计算。原、被告已经于2019年5月14日就系争房屋办理了交接手续，现原告要求被告支付2019年4月11日起至2019年5月14日期间的房屋占有使用费的诉请，本院依法予以支持。现原告主张按照月租金标准1.5倍计算房屋占有使用费，被告则认为该支付标准过高。对此，本院认为，原告主张的房屋占有使用费实际系对被告逾期返还房屋给原告造成损失的约定，本质上为违约金性质。被告以该违约金约定存在过分高于损失的情形要求予以调整，本院参照合同履行情况、双方过错程度等因素，根据公平原则诚信原则予以综合衡量，酌情将里贤公司应当支付的房屋占有使用费标准调整为以月租金为标准。原、被告均同意保证金在本案中一并予以处理，此系双方当事人自行处分自己的民事权利，于法不悖，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、确认上海徐房物业有限公司与里贤(上海)科技有限公司就上海市徐汇区康健路XXX号房屋于2016年9月29日签订的房屋租赁合同、2018年11月29日签订的补充协议于2019年4月6日解除；二、里贤(上海)科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司支付自2019年1月14日起至2019年4月6日止的租金118,546元；三、里贤(上海)科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司支付解除违约金85,696元；四、里贤(上海)科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司支付逾期付款违约金(以118,546元为本金，按每日万分之五的标准，自2018年12月31日起至租金付清之日止)；五、里贤(上海)科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司支付自2019年4月11日起至2019年5月14日止的房屋占有使用费48,561元；六、里贤(上海)科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐房物业有限公司支付垫付的电费3,251.61元；七、上海徐房物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还里贤(上海)科技有限公司租赁保证金50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,027.70元，由上海徐房物业有限公司负担1,347.70元，由里贤(上海)科技有限公司负担4,680元。保全费1,767元，由上海徐房物业有限公司负担224.50元，由里贤(上海)科技有限公司负担1,542.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李嶔操人民陪审员  王兰芳人民陪审员  李桂琴二〇一九年十一月二十二日书 记 员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。