广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初271号 原告：广西兴安农村合作银行，住所地：广西兴安县兴安镇志玲路506号。 法定代表人：莫训武，该行董事长。 原告：东兰县农村信用合作联社，住所地：东兰县东兰镇五峰路231-1号。 法定代表人：谭泽，该行理事长。 两原告共同委托诉讼代理人：黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：古诗，广西铁痕律师事务所律师。 被告：兴安县裕泰农业发展有限公司，住所地：广西兴安县兴安镇双灵路164号。 法定代表人：旷问艺。 被告：桂林龙兴房地产开发有限公司，住所地：广西兴安县兴安镇西环路（水印城市花园4栋1单元101号房）。 法定代表人：熊晓辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄涛，广西昊旺律师事务所律师。 被告：熊晓丽，女，壮族，1988年10月13日出生，住广西兴安县。 被告：张永新，男，汉族，1986年11月24日出生，住广西兴安县。 被告：熊世猛，男，壮族，1962年11月25日出生，住广西柳江县。 被告：韦美清，女，壮族，1960年4月14日出生，住广西柳江县。 两被告共同委托诉讼代理人：张永新，男，1986年11月24日出生，住广西兴安县。 被告：旷问艺，男，汉族，1989年10月17日出生，住广西兴安县。 被告：旷少刚，男，汉族，1965年1月21日出生，住广西兴安县。 被告：罗秀芳，女，汉族，1965年1月23日出生，住广西兴安县。 被告：侯命生，男，汉族，1969年9月29日出生，住广西兴安县。 被告：旷小玉，女，汉族，1970年5月7日出生，住广西兴安县。 五被告共同委托诉讼代理人：丁浩，广西磊诚律师事务所律师。 原告广西兴安农村合作银行（以下简称“兴安农合行”）、东兰县农村信用社合作联社（以下简称“东兰信用社”）与被告兴安县裕泰农业发展有限公司（以下简称“裕泰公司”）、桂林龙兴房地产开发有限公司(以下简称“龙兴公司”)、熊晓丽、张永新、熊世猛、韦美清、旷少刚、罗秀芳、侯命生、旷小玉、旷问艺金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄鹏、古诗，被告裕泰公司法定代表人旷问艺，被告龙兴公司委托诉讼代理人黄涛，熊世猛和韦美清的共同委托诉讼代理人张永新，被告熊晓丽，被告张永新，被告旷问艺，被告旷少刚、罗秀芳、侯命生、旷小玉、旷问艺的共同委托诉讼代理人丁浩到庭参加诉讼。本案审理期间，原告申请庭外调解时间6个月，调解未果，不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告裕泰公司偿还原告借款本金900万元及利息1227935.37元（暂算至2019年1月7日，其后利息以900万元为基数按照合同约定的利率计算至借款还清时止）；2、判决原告对抵押的位于兴安县宗国有土地使用权【面积约：4728.81㎡，土地证号：兴国用（××）第××号、兴国用（××）第××号、兴国用（××）第××号、兴国用（××）第××号】及截止2015年10月30日该土地上未销售的160套商品房【房号分别是：(1)3-1-402、（2）3-1-501、（3）3-1-601、（4）3-1-602、（5）3-2-102、（6）3-2-201、（7）3-2-202、（8）3-2-401、（9）3-2-402、（10）3-2-501、（11）3-2-502、（12）3-2-601、（13）3-2-701、（14）3-2-702、（15）3-3-101、（16）3-3-102、（17）3-3-201、（18）3-3-202、（19）3-3-302、（20）3-3-401、（21）3-3-402、（22）3-3-502、（23）3-3-601、（24）3-3-701、（25）3-3-702、（26）3-4-101、（27）3-4-102、（28）3-4-202、（29）3-4-301、（30）3-4-302、（31）3-4-401、（32）3-4-402、（33）3-4-701、（34）3-4-702、（35）3-5-101、（36）3-5-102、（37）3-5-201、（38）3-5-302、（39）3-5-501、（40）3-5-601、（41）3-5-701、（42）4-1-401、（43）4-2-301、（44）4-3-401、（45）4-3-701、（46）4-4-701、（47）4-5-701、（48）4-6-302、（49）4-6-702、（50）7-1-101、（51）7-1-102、（52）7-1-103、（53）7-1-201、（54）7-1-202、（55）7-1-203、（56）7-1-301、（57）7-1-302、（58）7-1-303、（59）7-1-401、（60）7-1-402、（61）7-1-403、（62）7-1-501、（63）7-1-502、（64）7-1-503、（65）7-1-601、（66）7-1-602、（67）7-1-603、（68）7-1-701、（69）7-1-702、（70）7-1-703、（71）7-2-101、（72）7-2-102、（73）7-2-201、（74）7-2-202、（75）7-2-301、（76）7-2-302、（77）7-2-401、（78）7-2-402、（79）7-2-501、（80）7-2-502、（81）7-2-601、（82）7-2-602、（83）7-2-701、（84）7-2-702、（85）7-3-101、（86）7-3-102、（87）7-3-201、（88）7-3-202、（89）7-3-301、（90）7-3-302、（91）7-3-401、（92）7-3-402、（93）7-3-501、（94）7-3-502、（95）7-3-601、（96）7-3-602、（97）7-3-701、（98）7-3-702、（99）7-4-101、（100）7-4-102、（101）7-4-201、（102）7-4-202、（103）7-4-301、（104）7-4-302、（105）7-4-401、（106）7-4-402、（107）7-4-501、（108）7-4-502、（109）7-4-601、（110）7-4-602、（111）7-4-701、（112）7-4-702、（113）7-5-101、（114）7-5-102、（115）7-5-201、（116）7-5-202、（117）7-5-301、（118）7-5-302、（119）7-5-401、（120）7-5-402、（121）7-5-501、（122）7-5-502、（123）7-5-601、（124）7-5-602、（125）7-5-701、（126）7-5-702、（127）8-1-102、（128）8-1-402、（129）8-1-601、（130）8-1-702、（131）8-2-102、（132）8-2-202、（133）8-2-302、（134）8-2-402、（135）8-2-501、（136）8-2-502、（137）8-2-602、（138）8-2-701、（139）8-2-702、（140）8-3-101、（141）8-3-401、（142）8-3-402、（143）8-3-501、（144）8-3-701、（145）8-3-702、（146）8-4-101、（147）8-4-102、（148）8-4-202、（149）8-4-301、（150）8-4-402、（151）8-4-502、（152）8-4-602、（153）8-4-701、（154）8-4-702、（155）8-5-102、（156）8-5-401、（157）8-5-501、（158）8-5-602、（159）8-6-201、（160）8-6-301】和65间车库【车库号及面积分别是：(1)3-3，25.55㎡、(2)3-4，19.09㎡、(3)3-7，25.55㎡、(4)3-8，19.09㎡、(5)3-9，19.09㎡、(6)3-11，25.55㎡、(7)3-14，25.55㎡、(8)3-15，25.55㎡、(9)3-16，19.7㎡、(10)3-17，19.7㎡、(11)3-18，25.55㎡、(12)3-19，25.55㎡、(13)3-20,20.43㎡、(14)3-21，43.67㎡、(15)4-1，35.24㎡、(16)4-3，26.16㎡、(17)4-4，26.16㎡、(18)4-5，17.88㎡、(19)4-8，26.16㎡、(20)4-9，18.61㎡、(21)4-13，17.88㎡、(22)4-14，17.88㎡、(23)4-15，25.16㎡、(24)4-17，17.88㎡、(25)4-18，17.88㎡、(26)4-19，23.73㎡、(27)4-22，28.5㎡、(28)4-23，33.54㎡、（29)4-25，27.45㎡、(30)4-26，27.45㎡、(31)4-27，37.5㎡、(32)4-30，27.45㎡、(33)4-31，38.45㎡、(34)4-32，43.35㎡、(35)4-33，27.45㎡、(36)4-34，27.45㎡、(37)4-35，37.5㎡、(38)4-36，37.5㎡、(39)7-1，27.13㎡、(40)7-8，31.74㎡、(41)7-11，31.74㎡、(42)7-12，26.15㎡、（43)7-19，26.15㎡、(44)7-20，26.15㎡、(45)7-23，22.72㎡、(46)7-24，22.2㎡、(47)7-40，22.89㎡、(48)7-41，23.55㎡、(49)8-1，13.71㎡、(50)8-3，26.16㎡、(51)8-4，17.88㎡、(52)8-5，17.88㎡、(53)8-6，26.16㎡、(54)8-7,26.16㎡、(55)8-8，17.88㎡、(56)8-9，17.88㎡、(57)8-13，18.81㎡、(58)8-16，17.88㎡、(59)8-17，17.88㎡、(60)8-18，26.16㎡、(61)8-19，26.16㎡、(62)8-21，35.24㎡、(63)8-23，23.45㎡、(64)8-24，23.45㎡、(65)8-25，31.65㎡】拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判决被告龙兴公司、熊晓丽、张永新、熊世猛、韦美清、旷问艺、旷少刚、罗秀芳、侯命生、旷小玉对上述债务承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告裕泰公司于2015年10月30日以缺少流动资金为由向原告兴安农合行申请借款100万元，东兰信用社申请借款800万元，双方签订了《流动资金借款合同》，双方约定借款年利率为6.525%，借款到期日为2016年10月20日。被告龙兴公司用位于兴安县宗土地作为抵押担保，土地证号分别为：兴国用（××）第××号、兴国用（××）第××号、兴国用（××）第××号、兴国用（××）第××号，被告龙兴公司、旷问艺、熊晓丽、张永新、熊世猛、韦美清、旷少刚、罗秀芳、侯命生、旷少玉作为担保。原告依约向被告裕泰公司发放了贷款。2016年10月14日，原告与被告裕泰公司签订了借款展期协议，双方约定借款年利率为7.125%，借款展期至2017年10月11日到期。贷款到期后，经原告多次催收，被告以资金紧张为由，拒不归还，为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告裕泰公司辩称：借款是事实，请法院公正判决。 被告龙兴公司辩称：1、本案是金融借款合同纠纷，龙兴公司不是借款人，在2015年10月10日向广西兴安农村合作银行界首支行作出的《借款保证承诺书》担保的借款金额是1500万元（该借款并未实际发放），而不是本案的900万元，也不是向本案的两原告出具的；2、龙兴公司与两原告签订的《抵押担保合同》无效，在2015年10月28日之前，四块土地上的大部分房屋已经预告登记在第三人名下，龙兴公司与两原告签订土地抵押合同，未经业主同意，不发生物权效力，而且他项权证的有效期限为一年，抵押权已消灭；3、原告向房产局出具了《关于同意桂林龙兴房地产开发有限公司办理预售房屋按揭贷款预告登记的函》及《关于终止水印城市花园项目办理预售预告登记的函》，说明原告在2018年12月18日前是同意将房屋所有权转移给业主的，视为放弃了对涉案房屋的优先受偿权，水印城市花园3栋3单元702号房为物业管理用房，属于全体业主共同所有，原告无优先受偿权；4、《借款展期协议》提高了借款的利率，增加了借款人和担保人的责任，应为新的债权债务关系；5、原告在发放贷款时信贷员到现场查看房屋已建成，部分房屋办理了预售预告登记，原告仍继续办理土地使用权的抵押登记，存在一定过错，抵押合同无效；6、原告主张的利息过高，混同了罚息和复利，将逾期不能支付的利息当本金，加重了被告的还款义务；综上所述，请求驳回原告对被告龙兴公司的诉讼请求。 被告熊晓丽、张永新、熊世猛、韦美清辩称：本案已过 担保期限，请求法院公正判决。 被告旷问艺、旷少刚、罗秀芳、侯命生、旷小玉辩称：1、被告龙兴公司用位于兴安县宗土地的使用权为被告裕泰公司的借款提供抵押担保，当时该四宗土地属于在建工程，原告诉请的160套房屋中的21套（7-5-601、4-4-702、8-3-702、3-5-701、8-1-601、3-3-701、4-5-701、3-4-701、3-4-702、4-3-701、3-2-701、3-2-702、8-2-701、7-5-701、4-4-701、8-2-602、7-1-702、8-1-702、7-5-702、8-3-701、7-3-102）属于抵押后新增建筑物，不属于抵押财产，且上述房屋在原告诉请前已进入执行程序，兴安县人民法院已采取查封拍卖措施；2、其一五被告出具的《借款保证承诺书》是向广西兴安农村合作银行界首支行作出的，借款金额是1500万元，故该承诺书与本案无关；其二2016年10月14日，原告与裕泰公司、龙兴公司签订《借款展期协议》并未告知五被告，也没要求五被告重新《保证担保合同》，《借款展期协议》第五条第2款明确约定担保人为抵押人龙兴公司，原告已放弃了五被告为900万元贷款承担担保的责任；其三2015年10月28日，五被告与原告分别签订的《保证担保合同》，担保期限为借款期满后二年，借款期限为一年，故担保期限在2018年10月20日到期，在此之前，原告并未向五被告主张权利；综上所述，故请法院驳回对被告旷问艺、旷少刚、罗秀芳、侯命生、旷小玉承担连带偿还责任的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存有异议的证据，本院将结合庭审和其他证据予以综合分析认证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年10月9日，被告裕泰公司以公司扩大经营规模，自有资金明显不足为由向广西兴安农村合作银行界首支行申请借款1500万元，同年10月10日，被告龙兴公司、旷问艺、熊晓丽、张永新、熊世猛、韦美清、旷少刚、罗秀芳、旷小玉、侯命生向广西兴安农村合作银行界首支行出具了《借款保证承诺书》。同年10月28日，两原告与被告裕泰公司签订了一份《流动资金借款合同》（合同编号：308829150029841），合同约定：原告兴安农合行向被告裕泰公司提供贷款100万元，原告东兰信用社向被告裕泰公司提供贷款800万元，借款期限自2015年10月28日起至2016年10月20日止，借款利率执行年利率6.525%，按月结息，到期还本，结息日为每月的20日。同日，被告龙兴公司与两原告签订了《抵押担保合同》，承诺用其名下的四宗土地:兴国用（××）第××号、兴国用（××）第××号、兴国用（××）第××号、兴国用（××）第××号为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告旷问艺、熊晓丽、张永新、熊世猛、韦美清、旷少刚、罗秀芳、侯命生、旷小玉分别与两原告签订了《保证担保合同》，合同约定：九被告为涉案的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、执行费等债权人实现债权和担保权的费用承担连带保证责任，保证期间为债务到期日起两年。合同签订后，原告依约向被告裕泰公司发放借款900万元。2016年10月14日，两原告与被告裕泰公司签订了《借款展期协议》，协议约定：借款展期期限自2016年10月14日起至2017年10月11日，借款利率执行年利率7.125%，被告龙兴公司作为抵押人在该协议上签名捺印。借款期限届满后，被告未按约定还本付息，2018年4月11日，被告张永新、熊晓丽在原告兴安农合行的《贷款催收通知书》上保证人一栏签字，表示愿意积极归还贷款本息。截至2019年1月7日，被告裕泰公司尚欠借款本金900万元及利息1227935.37元。原告催收未果遂诉至本院，请求判如所请。 另查明，被告龙兴公司在2015年已取得抵押土地上房屋的预售许可证。抵押土地上共建成房屋296套，在抵押登记即2015年10月28日前已有136套商品房的买卖合同在兴安县房地产管理所备案登记。原告提供的广西正华房地产土地评估有限公司出具的土地估价报告上载明评估土地上已建有楼房（附评估时的土地现状照片）。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案《流动资金借款合同》及《借款展期协议》的效力问题；二、本案《抵押担保合同》的效力问题；三、被告龙兴公司、熊晓丽、张永新、熊世猛、韦美清、旷问艺、旷小玉、侯命生、旷少刚、罗秀芳是否承担连带担保责任。 关于争议焦点一，两原告与被告裕泰公司于2015年10月28日签订的《流动资金借款合同》，双方约定借款金额为900万元，借款期限为一年。借款到期后，两原告与被告裕泰公司、龙兴公司于2016年10月14日签订了《借款展期协议》，被告裕泰公司作为借款人，被告龙兴公司作为抵押人在合同上签字。上述两份合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当恪守履行。合同签订后，原告依约向被告裕泰公司发放了借款，履行了合同义务。被告裕泰公司未按合同约定偿还借款本金及利息已构成违约，应当承担违约责任，故原告诉请裕泰公司承担涉案借款本息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《流动资金借款合同》第十四条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），根据《人民币利率管理规定》第二十条规定，贷款逾期后改按罚息利率计收复利，涉案借款在签订的借款合同中约定有复利的，且未违反法定利率的上限规定，属于当事人之间的自由约定，本院予以支持。 关于争议焦点二，根据《物权法》第182条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则，被告龙兴公司抵押涉案土地时，土地上已有136套房屋预售，那么该土地中的部分份额及地上相应建筑物的所有权应视为已转移给购房者所有，原告也自行放弃了已预售136套房屋的优先受偿权。原告兴安农合行在2016年10月8日及2017年1月11日向兴安县不动产登记中心出具了《关于同意桂林龙兴房地产开发有限公司办理预售房屋按揭贷款预告登记的函》，允许抵押办理房屋按揭贷款。2018年12月18日，原告兴安农合行向兴安县不动产登记中心出具了《关于终止水印城市花园项目办理预售预告登记的函》，视为在此期间原告放弃了已办理预售按揭贷款房屋及每套房屋所占份额的土地的优先受偿权。原告对在2018年12月18日前已在兴安县不动产登记局办理了预售商品房抵押权预告登记的房屋及每套房屋所占份额的土地不再享有优先受偿权，故被告龙兴公司与两原告签订的《抵押担保合同》部分有效，部分无效。原告诉请的车库均未在兴安县不动产登记中心办理登记手续，因此原告在其债权范围内对其诉请的160套房屋及65间车库中在2018年12月18日前未在兴安县不动产登记中心办理预售房屋按揭贷款预告登记的房屋及每套房屋所占份额的土地和车库及每间车库所占份额的土地享有优先受偿权。 关于争议焦点三，被告龙兴公司在2015年10月10日向广西兴安农村合作银行界首支行出具的《借款保证承诺书》，作为保证担保（限额）借款合同的附件，承诺保证期间直至全部借款本息还清为止，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。两原告与被告旷问艺、熊晓丽、张永新、熊世猛、韦美清、旷少刚、罗秀芳、侯命生、旷小玉在2015年10月28日分别签订了《保证担保合同》，约定为涉案债务提供连带保证责任，保证期间为涉案债务到期日2016年10月20日后的二年，即保证期间在2018年10月20日到期。但两原告与被告裕泰农业在2016年10月14日为同笔贷款重新签订了《借款展期协议》，视为新的合同，其效力不能及于原担保效力，故被告龙兴公司、旷问艺、熊世猛、韦美清、旷少刚、罗秀芳、侯命生、旷小玉对被告裕泰公司的涉诉债务不承担连带清偿责任。被告张永新、熊晓丽在2018年4月11日的《贷款催收通知书》上作为保证人签字，视为重新向原告出具了承担连带保证责任承诺书，故被告张永新、熊晓丽应对涉案债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条、第三十二条第二款、第三十四条第二款的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告兴安县裕泰农业发展有限公司偿还原告广西兴安农村合作银行、原告东兰县农村信用合作联社借款本金9000000元及利息1227935.37元（暂算至2019年1月7日，此后利息以9000000元为基数按合同约定的利率计算至清偿借款之日止）； 二、原告广西兴安农村合作银行、原告东兰县农村信用合作联社在其上述债权范围内对其诉请的160套房屋及65间车库中在2018年12月18日前未在兴安县不动产登记中心办理预售房屋按揭贷款预告登记的房屋及每套房屋所占份额的土地和车库及每间车库所占份额的土地享有优先受偿权； 三、被告熊晓丽、张永新对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费83168元，由被告兴安县裕泰农业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费83168元[收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院，上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  朱回香 审 判 员  宾艳芳 人民陪审员  陈 张 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  李云姣