上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初28682号原告：李月仙，女，1938年11月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：汪名达，男，1955年1月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。第三人：上海董家渡房地产经纪有限公司第二分公司，住所地上海市黄浦区人民路**。负责人：汪名达，经理。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。第三人：上海北方企业(集团)有限公司，住，住所地上海市静安区天目中路**/div>法定代表人：朱贤麟，董事长。委托诉讼代理人：潘梦芝。第三人：袁玺忠，男，1962年11月24日出生，汉族，住上海市杨浦区市光四村****。原告李月仙与被告汪名达、第三人上海董家渡房地产经纪有限公司第二分公司(以下简称董家渡公司)、第三人上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方公司)、第三人袁玺忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2018年9月12日第一次对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年3月11日第二次对本案公开开庭进行了审理。原告李月仙的委托诉讼代理人高兴，被告汪名达，被告汪名达及第三人董家渡公司的共同委托诉讼代理人汪涛，第三人北方公司的委托诉讼代理人潘梦芝，第三人袁玺忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李月仙向本院提出诉讼请求：1、确认2005年12月23日就上海市静安区天目东路XXX弄XXX号亭子间(以下简称系争房屋)签订的《上海市公有住房差价交换合同》(合同编号：闵交05-0951，以下简称《差价交换合同》)及差价交换行为无效；2、第三人北方公司撤销系争房屋上汪名达的承租户名。事实及理由：系争房屋系公有住房，承租人为袁一峰，出租人为北方公司。袁一峰于2008年3月7日去世，未婚未育。原告系袁一峰的母亲，袁一峰的父亲袁明棠早年已去世，袁玺忠系袁一峰弟弟。2015年，原告得知系争房屋即将动迁，但承租户名早已变更至被告名下，故诉至法院。诉讼中，所谓“袁一峰”签署的《差价交换合同》、《房屋转让协议》等文件中“袁一峰”的签名均被鉴定为非本人所签，闵行区房地产交易中心的印章及文件也系伪造，袁玺忠承认是他用袁一峰名下房屋套取资金，袁一峰本人对此并不知情，而被告明知。后该案被移送公安机关，但公安机关认为没有合同诈骗犯罪事实，不予立案。原告认为，系争房屋公有住房承租户名变更材料中“袁一峰”的签名及交易中心印章和文件均系他人伪造，袁一峰并无转让房屋使用权的真实意思表示，故《差价交换合同》及差价交换行为应属无效。被告并非善意，公房租赁户名变更也不适用物权法上的善意取得；即使在物权法范畴，冒用权利人名义对不动产进行无权处分也不能适用善意取得。因此，被告的承租户名应予以撤销。若法院认为《差价交换合同》未成立，原告也可以接受。被告汪名达辩称，不同意原告的诉请。第一，公有住房承租人死亡的，其直系亲属应当在一年内主张相应的承租权，超过一年则其相关权利不应受到保护。原告在2008年袁一峰去世时已知晓系争房屋的存在，但直到2015年才向法院起诉主张该房屋权益，已超过诉讼时效期间。第二，原告不是该公房同住人，主体不适格。第三，签约时袁玺忠称自己就是袁一峰，袁玺忠是袁一峰胞弟，两人在外貌上具有相似性和欺骗性，且袁玺忠携有袁一峰的身份证、户口簿、租赁凭证、房屋钥匙等。被告无法辨别该人到底是袁一峰还是袁玺忠，也没有理由怀疑该人不是袁一峰本人，对交易的真实性有合理的信赖。即使袁玺忠没有获得袁一峰的同意及授权，但其自始至终都以为其交易的对象就是袁一峰，并要求“袁一峰”提供了所有交易所需材料，履行了审慎义务，故袁玺忠的行为不构成“冒名处分”，而是“表见代理”。第四，其虽然是中介公司负责人，但公司在原南市区，其对原闸北区的公房操作口径并不清楚。“袁一峰”表示可以办理，所以其将身份证、名章给了“袁一峰”，但对《差价交换合同》完全不知情，其名下没有所谓的上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称银都路房屋)，也没有在合同上签字。租赁户名变更手续也是“袁一峰”一手操办的，后来其收到物业公司通知去领取了租赁凭证。但其具有购买系争房屋承租权的真实意思表示，也支付了对价，故其是基于履行《房屋转让协议》取得承租权的。即使《差价交换合同》无效，也不当然表示该购买行为无效。其支付的13万元转让价格，在当时是高于市场价的。系争房屋也完成了过户手续并由其实际占有，故其为“善意取得”。第五，《房屋转让协议》约定系争房屋由董家渡公司包销，即董家渡公司应确保将房屋按期出售，否则由包销人自行或指定第三方承购。因董家渡公司不具备成为公房承租人的资格，所以其作为公司负责人才买下承租权，全部房款也由其个人支付。第三人董家渡公司述称，同意被告的答辩意见，被告所述属实。当时其与“袁一峰”签订包销合同，约定2005年8月15日前完成销售，被告先支付部分房款。后系争房屋未销售成功，所以只能以被告个人名义买下，没有另外签订买卖协议。第三人北方公司述称，不发表意见，由法院依法判决。其只负责办理租赁户名变更手续，差价是否实际支付、银都路房屋是否存在，其都不负责审查。因年代久远，承租户名变更手续由谁办理已经无法核实。第三人袁玺忠述称，同意原告的诉请。当时其缺钱，通过朋友介绍认识了被告，以袁一峰的名义签了《房屋转让协议》及收条。被告知道其不是袁一峰本人，所以要求签《差价交换合同》时袁一峰本人到场，但因其是瞒着袁一峰的，所以没有同意。《差价交换合同》上袁一峰的身份证照片不是本人的，身份证是被告让其提供自己的照片伪造的。其知道袁一峰本人不到场无法进行交易、过户，所以就把自己的照片给了被告。其收了被告13万元房款，其他事情都不清楚，《差价交换合同》及变更租赁户名的手续都是被告办理的。之后其去了外地，与被告失联，后来再去系争房屋找被告但一直没找到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系公房，承租人原为袁一峰。袁明棠(1978年6月24日报死亡)、李月仙、袁玺忠分别系袁一峰的父亲、母亲、弟弟。袁一峰未婚未育，于2008年3月7日报死亡。2005年6月28日，袁玺忠冒充袁一峰签名(甲方)与董家渡公司(乙方)签订《房屋转让协议》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价为13万元，预付定金1万元。甲方须提供身份证、户口簿、私章、房地产权证、租用公房凭证等有效证件，由乙方办理房屋进出户手续。其中，协议第六条手写内容为“1、上述房屋由乙方包销，房款于2005年8月15日前全额付清；2、甲方户口由乙方配合迁出；3、交易中产生的其他费用均由乙方负责。”合同落款的“甲方”处签名为“袁一峰”；“乙方”处有董家渡公司公章。同日，袁玺忠冒充袁一峰签名出具的《收条》载明，确认收到董家渡公司房款1万元。2005年8月5日、8月11日、8月19日、8月30日，袁玺忠冒充袁一峰签名，分别出具《收条》四张，确认共计收到房款10万元。2005年12月23日，“汪名达”(甲方)与“袁一峰”(乙方)签署《差价交换合同》，约定甲方将银都路房屋与乙方承租的系争房屋进行交换，甲方住房成交价格为15万元，乙方住房成交价格为11万元，交换差价为4万元，由乙方向甲方支付，具体支付时间和金额在补充条款中进行约定。双方同意自办妥住房租赁关系的变更手续之日起5天内各自交出空房，相互进行验收交割及办妥户籍迁移手续。合同补充条款中附有甲、乙双方的身份证复印件，“住房之间交换差价的支付时间和金额的约定”一栏空白。合同落款处有甲、乙双方的签名及盖章，备注栏盖有“上海市闵行区房地产交易中心业务专用章”。2005年12月26日的《准予差价换房通知书》上亦盖有“上海市闵行区房地产交易中心业务专用章”。2006年1月6日，系争房屋《租用公房凭证》上登记的承租人变更为汪名达，发证类别为“交换”(文号：闵交05-0951号)。2006年1月10日，袁玺忠冒充袁一峰签名出具《收条》，载明收到房款2万元，确认房款全额结清。另查明，2015年3月26日，原上海市闸北区人民法院立案受理李月仙诉汪名达、上海北站物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案【案号：(2015)闸民三(民)初字第748号，以下简称前案】。李月仙要求确认《差价交换合同》无效，上海北站物业管理有限公司撤销系争房屋上汪名达的承租户名并依法确定新的承租人。该案审理中，李月仙向法院申请调查令，前往上海市闵行区房地产交易中心调取“闵交05-0951”公有住房差价交换档案材料。交易中心于2015年6月5日回复“未查到银都路房屋登记信息，我中心亦未使用过‘上海市闵行区房地产交易中心业务专用章’。”审理中，李月仙申请对《房屋转让协议》、《差价交换合同》、2005年6月28日、8月5日、8月11日、8月19日、8月30日、2006年1月10日的收条上共八处“袁一峰”的签名进行鉴定。华东政法大学司法鉴定中心受法院委托，于2015年7月27日出具《文检鉴定意见书》一份，鉴定意见为：检材《房屋转让协议》、《差价交换合同》及以上六张收条，共八处的“袁一峰”签名字迹与样本1993年11月26日的《治安管理处罚裁决书》、1993年4月18日的讯问笔录、1993年11月29日的讯问笔录上的“袁一峰”签名字迹均不是同一人所写。2015年12月14日，原上海市闸北区人民法院出具民事裁定，认为该案涉嫌犯罪，不属于法院主管范围，故将全案移送公安机关立案侦查，并终结诉讼。2017年7月1日，上海市公安局静安分局出具《不予立案通知书》载明，我局经审查认为没有合同诈骗犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定不予立案。再查明，系争房屋于2015年5月8日被政府征收，汪名达作为承租人与征收单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，目前征收利益被法院保全。审理中，汪名达表示，关于交易中心的业务专用章的真假，其并不清楚，转让手续都是袁玺忠一手操办的。关于笔迹鉴定结果，其对于鉴定程序及样本的客观性有异议，样本上的签名是袁一峰被关押并戴着手铐的情况下签的，笔迹势必会受到影响，《治安管理处罚裁决书》在前案中未经过质证。李月仙、袁玺忠则均表示认可笔迹鉴定结果。审理中，关于诉讼时效。汪名达表示，公房承租权系债权，应适用诉讼时效的保护。原告及其家人在长达十多年的期间内，从未向其主张过房屋的权利，显然已超过诉讼时效期间。李月仙则表示，公房租赁户名不是公开信息，若无人发现并告知，其无法得知户名变更。其直至房屋拆迁的时候才去查询，故不存在超过诉讼时效期间的问题。关于《差价交换合同》的效力。李月仙表示，第一，本案不适用“善意取得”。首先，本案所有“袁一峰”的签名均不是本人所签，而是袁玺忠冒充其兄签署的，属于“冒名处分”，“冒名处分”不适用善意取得。其次，汪名达绝非“善意”，其是房产中介公司的负责人，有能力掌握系争房屋面临拆迁的信息、规避公房转让的方法、虚构所谓“银都路房屋”的外区置换房屋、伪造交易中心公文和公章等达成非法交易，汪名达称对《差价交换合同》的签署和交易过程概不知情，但却不能合理解释系争房屋为何过户到了其名下，显然违背常理。而袁玺忠根本不可能具备这样的专业知识来操作交易流程。再次，系争房屋是公房，本案争议的是公房承租权，不能适用物权法上的“善意取得”。第二，本案也不适用“表见代理”。首先，表见代理的前提是要有形式上的“代理人”出现，使汪名达有理由相信无权代理人具有代理权，但汪名达自述交易过程中一直认为袁玺忠就是袁一峰，故在汪名达看来，并不存在“袁一峰的代理人”。其次，汪名达强调袁玺忠与袁一峰是兄弟关系，若其想表达的是构成“家事代理”，则该情况仅适用于夫妻之间，而非兄弟之间。袁玺忠冒名处分袁一峰名下房产，故《差价交换合同》应属无效。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。合同是双方当事人意思表示一致的产物。根据本案在案证据及当事人陈述，系争房屋承租权之所以变更到汪名达名下，实际系他人冒充原承租人袁一峰的名义签署了《差价交换合同》。但双方从未对承租权交换事宜达成过一致的意思表示，本院认为《差价交换合同》尚未成立，即尚不具备生效条件，亦不符合合同无效的法定情形，故对原告主张确认合同及行为无效之诉请，难以支持。鉴于《差价交换合同》未成立，汪名达不应基于该合同而变更成为系争房屋承租人。但是，根据本案查明的事实，系争房屋已因政府征收被拆除，系争房屋上原有物权已消灭，作为公房承租人也不再具备重新确定的可能性。因此，李月仙主张要求撤销承租人，本案中不予处理。但若李月仙认为其有权取得征收补偿利益，可另行依法主张。关于汪名达抗辩提出的李月仙诉讼主体资格问题。根据公房承租权变更的相关规定，其主张明显缺乏依据。至于诉讼时效，本院认为本案纠纷虽系由公房承租权变更引起，但李月仙要求确认合同无效的诉请并非基于债权请求权，故亦不适用诉讼时效的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：确认2005年12月23日就上海市静安区天目东路XXX弄XXX号亭子间签订的《上海市公有住房差价交换合同》(合同编号：闵交05-0951)不成立。案件受理费80元(原告李月仙已预缴)，由被告汪名达、第三人袁玺忠各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  高贵荣人民陪审员  陈名玲二〇一九年七月二十三日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。