上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初33809号原告：樊少霞，女，1977年11月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李闯，中豪律师集团(上海)事务所律师。被告：秦毅，男，1982年3月11日生，汉族，住上海市静安区。被告：乐翔，男，1982年8月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告樊少霞与被告秦毅、乐翔房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊少霞的委托诉讼代理人李闯到庭参加诉讼。被告秦毅、乐翔经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付租金共计人民币207,791元(以下币种同)(按照10,703元每月的标准支付2017年2月1日至2017年8月31日的租金74,921元，按照13,287元每月的标准支付2017年9月1日至2018年6月30日的租金132,870元)；2、两被告向原告支付违约金32,109元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告就上海市浦东新区启帆路XXX号XXX室二层房屋(以下简称系争房屋)签订租赁期限为2015年7月1日至2020年8月31日止的房屋租赁合同，约定分段式租金，租金支付方式为每月20日前支付下月租金，实际履行当中租金支付方式为每三个月进行一次支付。两被告自2017年2月起不再向原告支付租金，随后原告多次向两被告催告要求支付应付租金，询问是否不再继续租赁，两被告一直以需要自己内部协商为由未作出任何意思表示。2018年6月30日原告实际收回房屋。截止2018年6月30日，两被告已拖欠租金合计207,791元，原告于2018年9月26日向两被告发出催告解除函，申明由于两被告的违约行为，双方之间租赁合同自2018年6月30日解除，同时要求两被告于2018年9月30日前支付拖欠的租金207,791元和违约金32,109元，两被告逾期未支付亦未予以回应。原告庭后提供书面补充说明，认为租赁保证金为案外人盛至隆公司收取，在本案拖欠房租事实发生之前，被告亦拖欠过房租，盛至隆公司曾从租赁保证金中扣抵人民币8,039元。并表示，该笔租赁保证金的处分将由原告与盛至隆公司自行核对处置，不需在本案中处理。被告秦毅、乐翔未作答辩，亦未提交证据材料。经审理查明：原告于2013年12月22日与上海欣昊泽房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》购买浦东新区启帆路阳光商都430号2层252室房屋，并于2015年6月29日接收该房屋。2015年4月13日，被告秦毅、乐翔(乙方)与案外人上海盛至隆投资发展有限公司(甲方)(以下简称盛至隆公司)签订《阳光商都项目房屋租赁合同》，约定由两被告承租上海市浦东新区启帆路251和252室房屋。房屋租赁期限自2015年7月1日起至2020年8月31日止。合同第四条约定，2015年7月1日至2017年8月31日期间月租金标准为17,962元，2017年9月1日起至2019年8月31日期间月租金标准为22,298元，2019年9月1日起至2020年8月31日期间月租金标准为26,634元。租金支付方式为：首期租金为计租日起至第1个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准(日租金标准为月租金标准/30日)的乘积计算。除首期租金外，其他交租期固定租金均按每1个完整的自然月(即每月的第一日至最后一日)为一个交租期交纳。被告应当在每个交租期最后一个月的20日前(遇法定节假日自动顺延)向盛至隆公司一次性足额支付下个交租期固定租金。合同14-3条约定，有下列情形之一的，违约方应向守约方按保证金金额的1倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同……(11)被告逾期支付租金、物业管理费及/或合同项下任何付款项累计超过30天，经盛至隆公司书面催告仍未缴纳的……。(17)本合同约定或法律法规允许盛至隆公司解除合同的其他情形。合同签订后，盛至隆公司按约将房屋交付被告。2016年6月2日，原告(甲方)、两被告(乙方)签订、案外人盛至隆公司(丙方)签订《三方协议书》，协议书载明：原告系位于上海市浦东新区阳光商都项目启帆路XXX号XXX室二层房屋的业主，该房屋建筑面积约121.34平方米。盛至隆公司系该项目的经营管理单位，对该项目进行统一招商和运营管理；盛至隆公司受原告委托于2015年7月1日与两被告签订房屋租赁合同。并载明，三方一致确认，原告为该房屋的实际出租人。自本协议签订之日起，房屋租赁合同项下就该房屋的租赁相关约定的主体由盛至隆公司和两被告变更为原告和两被告。自协议签订之日起，盛至隆公司不再作为房屋租赁合同的出租主体，房屋租赁合同中盛至隆公司就该房屋租赁相关的权利义务由原告概括承受。协议书第二条约定，该房屋租赁期限为五年，即从2015年7月1日至2020年8月31日止。装修期及经营优惠期自2015年7月1日至2015年11月30日止，租金自2015年12月1日起计。协议第三条约定，该房屋从2015年12月1日至2017年8月31日的月租金为10,703元，从2017年9月1日至2019年8月31日的月租金为13,287元，从2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为15,870元。固定租金支付方式为每月支付一次，两被告应当在每个交租期最后一个月的20日前(遇法定节假日自动顺延)，向甲方一次性足额支付下个交租期固定租金。协议第五条约定，盛至隆公司在租赁合同项下向两被告收取该房屋的租赁保证金32,109元，自本协议签订之日起，原告不可撤销地授权盛至隆公司继续按照房屋租赁合同的约定代为收取、持有、保管、处分该房屋的租赁保证金。未经盛至隆公司事先书面同意，原告不得以任何方式处份该租赁保证金，包括但不限于：直接、间接、变相转让该租赁保证金。以该租赁保证金设立质押或为其他第三方提供担保，或在该租赁保证金上设置任何权利限制。协议第十条约定，本协议构成对房屋租赁合同的有效变更和补充。本协议与房屋租赁合同约定不一致的，以本协议内容为准。本协议未尽事宜，三方可协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。但是，未经盛至隆公司书面同意，原、被告双方不得签署任何损害盛至隆公司在房屋租赁合同和本协议项下的权利的协议；否则，原、被告双方签署的该等协议自始无效。被告自2017年2月1日起欠付租金，原告于2018年6月30日收回了系争房屋。2018年9月26日，原告向两被告发出《解除催告函》，告知两被告租赁关系于2018年6月30日解除，并要求两被告支付拖欠的租金及违约金共计239,900元。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、房屋交接书、《阳光商都项目房屋租赁合同》、《三方协议书》、《解除催告函》及法庭审理笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《阳光商都项目房屋租赁合同》、《三方协议书》系各方真实意思表示、合法有效，两被告承租系争房屋，理应依约支付租金。被告长期拖欠租金，导致原告租赁目的不能实现，原告要求解除合同并要求被告承担违约责任，符合合同约定，本院亦予准许。被告秦毅、乐翔经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告秦毅、乐翔于本判决生效之日起十日内支付原告樊少霞2017年2月1日至2018年6月30日的租金207,791元；二、被告秦毅、乐翔于本判决生效之日起十日内支付原告樊少霞违约金32,109元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,898元，保全费1,244元，均由被告秦毅、乐翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 婉人民陪审员 李 敏人民陪审员 李 萱二〇二〇年一月九日书 记 员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。