上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初20506号原告（反诉被告）：太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司。法定代表人：山下某某。委托诉讼代理人：程甦，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈啸，上海市光明律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海久帅工贸有限公司。法定代表人：牟某某。委托诉讼代理人：滕云，上海市锦天城律师事务所律师。原告（反诉被告）太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司（以下简称太阳晶鑫公司）与被告（反诉原告）上海久帅工贸有限公司（以下简称久帅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理，先适用简易程序审理。后因案情复杂,依法组成合议庭适用普通程序于2019年2月20日公开开庭进行了审理。太阳晶鑫公司的委托诉讼代理人陈啸、久帅公司的委托诉讼代理人滕云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。太阳晶鑫公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》于2018年3月31日解除；2、判令久帅公司退还租赁保证金144,076.03元；3、判令久帅公司退还太阳晶鑫公司2018年4月1日起至2018年6月7日期间的租金及物业管理费计105,655.76元。事实和理由：2016年3月3日,双方签订了一份《厂房租赁合同》。合同中约定久帅公司将上海市闵行区×镇×路×号的×号厂房租赁给太阳晶鑫公司使用,租期5年,自2016年6月7日至2021年6月6日止。久帅公司向太阳晶鑫公司收取租赁保证金144,076.03元。2017年9月,太阳晶鑫公司发现由政府安排的人员来厂测绘丈量,后经了解才得知承租的场地在2016年就已经被上海市人民政府纳入征地拆迁范围。久帅公司在续签合同时,故意对太阳晶鑫公司进行了隐瞒。由于所租赁场地政府已经启动实施征地拆迁,导致双方所签订的《厂房租赁合同》无法继续履行。太阳晶鑫公司于2017年9月28日向久帅公司发出《提前终止合同告知书》,告知久帅公司《厂房租赁合同》于2018年3月31日解除。然而,久帅公司却置事实于不顾,在明知上述合同已无法继续履行的情况下,依然拒绝了太阳晶鑫公司的合理要求。太阳晶鑫公司认为双方在续签合同时,久帅公司就所出租的场地已经被国家征用的事实,对太阳晶鑫公司故意进行隐瞒,属于欺诈行为。久帅公司的行为已经构成违约,理应承担法律责任。为此,太阳晶鑫公司现特依据法律的有关规定,向法院提起诉讼,请公正裁决。久帅公司辩称，太阳晶鑫公司主张合同解除的理由不成立，其以闵行区人民政府颁布的拟征地告知书作为其法定解除的相关事由，但本案所涉的情况是，久帅公司作为涉案房屋的所有权人，至今日开庭为止，也从未和闵行区的征地事务机构就动拆迁补偿安置事宜开展过任何形式的磋商，更没有签订过会影响租赁合同正常履行的有关协议，涉案房屋至今可以正常使用，没有断水断电。太阳晶鑫公司退租的真实原因是其自身决策所作出的决定，与其所述的动拆迁无关。太阳晶鑫公司租金及物业管理费均支付至2018年6月6日。保证金也已全部收到。厂房租赁合同第13.3条约定，如在合同期限内政府发出拆迁或征用公告，但租赁合同期内未实施拆迁工作，太阳晶鑫公司正常使用至租赁期满。太阳晶鑫公司作为房屋承租方，也应当意识到，即使政府发布动拆迁公告，其仍可以继续享受到租赁期限内的租赁权益，而不应以此作为退租理由。合同11.1条约定，一方提前告知另一方终止合同，必须得到合同相对方同意，如未经同意，提出退租的一方则需按11.3条支付相当于半年租金的违约金及不退还租赁保证金，如租赁保证金与违约金有差额，则需补足。故应驳回太阳晶鑫公司的诉讼请求。久帅公司提起反诉：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》于2018年6月30日解除；2、判令太阳晶鑫公司支付久帅公司2018年6月7日起至2018年6月30日，24天的租金37,024.51元；3、判令太阳晶鑫公司支付久帅公司2018年6月7日至2018年6月30日，1个月的物业管理费1,101.92元；4、判令太阳晶鑫公司支付久帅公司2018年2月至2018年6月30日拖欠的水费27.34元，电费11,550元（基本电费2,310元/月）；5、判令太阳晶鑫公司支付久帅公司解除合同违约金288,152.08元。事实和理由：双方于2016年3月3日签署了《厂房租赁合同》，由太阳晶鑫公司承租位于上海市闵行区×路×号第1幢厂房，租期自2016年6月7日至2021年6月6日。租赁合同约定，自起租之日起3年内，房屋租金为每天每平方米1.40元，按每年365天计算，年租金为563,081.12元；物业管理费为每月每平方米1元，共1,101.92平方米，物业管理费每年为13,223.04元。太阳晶鑫公司应于本合同签订之后3日内，向久帅公司一次性支付租赁保证金144,076.03元。租金和物业管理费支付方式为每半年一付，先付后用。合同生效开始，首期房屋租金和物业管理费共288,152.08元等。然而，2017年9月28日，太阳晶鑫公司向久帅公司发出《提前终止合同告知书》，以不符合租赁合同约定及法律规定的事由要求在2018年3月31日提前终止租赁合同。久帅公司于2017年9月30日书面回复表示不同意其提前退租，并向其发送《关于提前退租问题的回复》。2017年10月12日久帅公司再次向太阳晶鑫公司重申，如若其提前退租，属于根本违约，须按合同约定承担违约责任。2018年5月25日，久帅公司向太阳晶鑫公司发送《房屋租金和物业管理费及水电费催交函》，催交租金、物业管理费及水电费，2018年5月29日，再次以邮件形式发送前述催交函。2018年6月10日，太阳晶鑫公司以邮寄方式寄回厂房及仓库钥匙，并在未经久帅公司同意的情况下单方提前退租并擅自搬离厂房，未办理任何移交及复原手续。因太阳晶鑫公司已经以实际行动拒绝继续善意履约，为避免损失进一步扩大，久帅公司已将涉案厂房出租于第三方。太阳晶鑫公司未按照租赁合同约定履行合同义务、且违法解除租赁合同，致使久帅公司产生了重大经济损失，故提起反诉希望得到法院支持。太阳晶鑫公司针对反诉辩称，合同应于2018年3月31日解除。太阳晶鑫公司已搬离，对2018年4月1日后所产生的租金、物业费、水电费，不同意支付。合同解除系久帅公司的责任，与太阳晶鑫公司无关。要求驳回久帅公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：久帅公司系上海市闵行区×路×号×幢房屋的房地产权利人。2016年3月3日，太阳晶鑫公司（承租方、乙方）与久帅公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，双方约定：甲方将位于上海市闵行区×镇×路×号×号厂房租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为1,101.92平方米；租赁物功能为工业用厂房；租赁期限为5年，从2016年6月7日起至2021年6月6日止；乙方如需续租，则应在租赁期限届满日的6个月以前向甲方书面提出续租申请，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先承租权；本合同的租赁保证金为首月租金的3倍，即144,076.03元；自起租之日起三年内，房屋租金为每天每平方米1.40元，按每年365天计算，年租金为563,081.12元，物业管理费为每月每平方米1元，共1,101.92平方米，合计物业管理费每年13,223.04元，此后每年房屋租金和物业管理费以上一年为基准各递增10%；乙方应于本合同签订之后3天内，向甲方一次性支付租赁保证金144,076.03元，甲方开出收款收据给乙方；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费以及依据本合同约定乙方因其租赁行为所应承担的一切费用后，甲方应按本合同规定向乙方交还租赁保证金；房屋租金和物业管理费支付方式为每半年一付，先付后用，合同生效开始首期房屋租金和物业管理费共288,152.08元，自签订之后三天内一次性付清。合同第十一条关于提前终止合同，双方约定：未经对方书面同意任何一方不得擅自提前终止本合同，如确需提前解约，须提前6个月书面通知对方，在双方法定代表人书面签字并盖章同意前提下，乙方缴清合同终止日为止的全部费用并将租赁物交还给甲方验收后，甲方将保证金还给乙方（双方互不追究对方违约责任）；未经对方同意情况下，一方擅自解除合同的，守约方有权按合同11.3条执行，追究对方违约责任。如甲方违约提前终止合同，应支付半年租金288,152.08元违约金给乙方。如乙方违约提前终止合同，应支付288,152.08元违约金给甲方（甲方不退还乙方租赁保证金且乙方应另外向甲方补足差额）。合同第十三条免责条款，双方约定：在租赁期内，该地块遇国家征地拆迁等事宜，双方无条件服从，本合同自然终止，乙方搬迁事项由乙方自行负责，并且双方互不作任何赔偿，租赁费计算到乙方实际搬迁之日。政府拆迁补偿安置费用按相关法律法规的规定进行分割。若乙方未按拆迁公告指定的时间搬迁的，乙方无权享受相应拆迁安置补偿，全部拆迁安置补偿费用由甲方享有，乙方因此给甲方造成的任何损失均由乙方赔偿。若在本合同期限内，政府发出了拆迁或征用、征收公告，但在本合同租赁期内未实际进行拆除工作，乙方正常使用租赁物至合同期满的，乙方无权享有政府拆迁安置补偿，全部安置补偿费用由甲方享有。合同第十八条关于通知，双方约定：根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以乙方租赁甲方地址为准并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。双方另对其余事项作了约定。上述《厂房租赁合同》签订后，太阳晶鑫公司向久帅公司支付了租赁保证金144,076.03元以及2018年1月7日至2018年6月6日的租金288,152.08元。2016年7月29日，×区规划和土地管理局向×村被征地范围内集体经济组织和村民发布《拟征地告知书》，内容为：根据沪闵规土许选[2016]第×号批文，国家拟征收你村东西黄组范围内集体土地；位置东至×港，南至×路，西至×港，北至×支线；用途为土地储备；本告知书发布后，×区房屋土地征收中心会同镇(乡)人民政府或者街道办事处以及村(居)民委员会在拟征地范围内组织开展下列调查确认工作：对拟征土地的权属、地类、面积等现状进行调查、对地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查、对房屋及宅基地的权属、面积、房屋用途等情况进行调查；拟征收土地范围内的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人,在本告知书发布之日起十五日内,持土地权属证书、房屋权属证书和财产权凭证或其他有关证明材料,到×镇建设管理办公室确认征地财物调查结果,征地财物调查结果确认期限至2016年8月12日。2016年10月11日，上海市闵行区人民政府发布《征收土地方案公告》，内容为：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施(中华人民共和国土地管理法)办法》，2016年9月21日上海市人民政府以沪府土[2016]567号批文批准征收集体土地。批准征收集体土地的机关:上海市人民政府；建设用地用途:商业办公；征收土地的位置(四至范围):东至×港、南至×路、西至×港、北至×支线。被征地单位和征地面积:闵行区×镇安乐村21,339.90平方米,其中农用地0平方米、建设用地21,339.90平方米、未利用地0平方米。闵行区×镇×村×村民小组17,298.70平方米,其中农用地3,822.40平方米、建设用地12,548.80平方米、未利用地927.50平方米，合计征收土地38,638.60平方米,其中农用地3,822.40平方米、建设用地33,888.70平方米、未利用地927.50平方米。在征收土地范围内,根据《拟征地告知书》(沪[闵]拟征地告[2016]第×号、沪[闵]拟征地告[2016]第×号)的要求,尚未办理补偿登记的土地所有权人(农村集体经济组织)、土地使用权人、宅基地使用人和房屋所有人、在本公告发布之日起十五日内,持土地权属证书、房屋权属证书、财产权凭证,到颛桥镇建设管理办公室办理征地补偿登记。征地补偿登记期限至2016年10月25日。本公告公布后,由闵行区土地管理部门组织征地事务机构拟定土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿安置方案,经×区人民政府批准后,依法组织实施。太阳晶鑫公司得知涉案厂房已被列入政府征收土地的范围内，故于2017年9月28日向久帅公司以邮寄方式送达《提前终止合同告知书》，内容为：我司太阳晶鑫公司向贵司租赁以下两处厂房（上海市闵行区×路×号×号厂房），因我司方面的原因需要提前在2018年3月31日提前终止合同。依据贵我双方签署的厂房租赁合同关于提前终止合同之相关条款第十一条11.1款的约定，今以书面方式告知贵司，具体事宜有待贵我双方另行商榷。久帅公司于2017年9月29日收到该信件。2017年9月30日，久帅公司向太阳晶鑫公司发送《关于提前退租问题的回复》，称：希望继续按新合同约定承租使用厂房，履行到租赁期满为止，因此不同意提前退租。若未经同意提前退租，系根本违约，太阳晶鑫公司除须支付截止到2018年3月31日的全部租金外，还须额外支付六个月租金数额的违约金。2017年10月12日，久帅公司通过电子邮件向太阳晶鑫公司告知：不同意太阳晶鑫公司提前退租或根据合同约定除须支付到期租金同时须额外支付违约金。2018年3月，太阳晶鑫公司搬离了涉案厂房，并将厂房钥匙于2018年6月邮寄给久帅公司，双方未办理交接手续。2018年5月25日，久帅公司向太阳晶鑫公司邮寄《房屋租金和物业管理费及水电费催交函》，要求太阳晶鑫公司支付租金和物业管理费、水电费及上述费用的滞纳金。邮件被太阳晶鑫公司拒签后退回。当日，久帅公司又通过电子邮件的形式向太阳晶鑫公司发送催交函。2018年6月23日，久帅公司向太阳晶鑫公司邮寄《关于退租房屋恢复原状及办理交接事项的函》，告知太阳晶鑫公司即使提前退租也必须将厂房恢复原状交付久帅公司后才视为退租完成，现太阳晶鑫公司对现状未做任何清理导致久帅公司无法交接使用，要求太阳晶鑫公司对厂房恢复原状后交付久帅公司作为退租日。2018年7月1日，久帅公司将涉案房屋另行出租他人。另查明，涉案房屋截止2018年2月的水电欠费为2,799.34元、3月的电费为2,772元。以上事实，由太阳晶鑫公司提供的《厂房租赁合同》、闵行区规划与土地管理局《拟征地告知书》、闵行区人民政府《征收土地方案公告》、《提前终止合同告知书》及其邮寄收据，久帅公司提供的《厂房租赁合同》、《关于提前退租问题的回复》及其回执单、电子邮件、《房屋租金和物业管理费及水电费催交函》及其邮寄收据、《关于退租房屋恢复原状及办理交接事宜的函》及其邮寄收据、公共事业收费单据等证据以及太阳晶鑫公司、久帅公司的庭审陈述所证实。本院认为，太阳晶鑫公司与久帅公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。关于拆迁问题，双方约定“若在本合同期限内，政府发出了拆迁或征用、征收公告，但在本合同租赁期内未实际进行拆除工作，乙方正常使用租赁物至合同期满的，乙方无权享有政府拆迁安置补偿，全部安置补偿费用由甲方享有。”故即使涉案地块发生拆迁，只要未到拆除阶段，太阳晶鑫公司仍可正常使用房屋的，即应继续履行租赁合同直到租期届满。由于太阳晶鑫公司于2017年9月28日向久帅公司寄送之《提前终止合同告知书》中记载“因我司方面原因需要提前终止合同”，故合同解除系太阳晶鑫公司单方面提出，且未得到久帅公司同意。鉴于太阳晶鑫公司于2018年3月已实际搬离涉案房屋，久帅公司对此也明确知晓，故本院确认上述合同于2018年3月31日解除，导致合同解除的责任在于太阳晶鑫公司。合同解除后，太阳晶鑫公司应及时与久帅公司办理交接手续，付清各项欠费，将房屋恢复原状后返还久帅公司。太阳晶鑫公司搬离时未及时与久帅公司办理交接手续，直到2018年6月方才将房屋钥匙寄给久帅公司，故太阳晶鑫公司要求退还2018年4月1日起至6月7日止的租金及物业费，本院不予支持。至2018年7月1日，久帅公司将房屋另行出租，但2018年6月7日至6月30日期间，房屋空置，相应的租金和物业管理费38,000余元系久帅公司遭受的损失。由于双方对合同解除的违约责任有明确约定“如甲方违约提前终止合同，应支付半年租金288,152.08元违约金给乙方。如乙方违约提前终止合同，应支付288,152.08元违约金给甲方（甲方不退还乙方租赁保证金且乙方应另外向甲方补足差额）。”，故没收保证金也是承担违约责任的一种方式。太阳晶鑫公司认为违约金过分高于久帅公司的实际损失，要求调低，本院以久帅公司的空置损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为由久帅公司没收保证金足以弥补合同解除后其遭受的经济损失，且能体现违约金的惩罚性，故支持由久帅公司没收太阳晶鑫公司的租赁保证金，此系太阳晶鑫公司承担解除合同违约金的方式。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司与被告（反诉原告）上海久帅工贸有限公司签订的《厂房租赁合同》于2018年3月31日解除；二、现在被告（反诉原告）上海久帅工贸有限公司处的租赁保证金144,076.03元归被告（反诉原告）上海久帅工贸有限公司所有；三、原告（反诉被告）太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海久帅工贸有限公司截止2018年2月的水电欠费2,799.34元、2018年3月的电费2,772元；四、驳回原告（反诉被告）太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）上海久帅工贸有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,045.98元、财产保全费1,240.38元，由原告（反诉被告）太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计4,202.80元，由原告（反诉被告）太阳晶鑫紧固件（上海）有限公司负担25元，由被告（反诉原告）上海久帅工贸有限公司负担4,177.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群审 判 员  刘 锋人民陪审员  邓红霞二〇一九年五月三十日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。