上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初13306号原告：上海卡莎生物科技有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：翁宇晨，副董事长。委托诉讼代理人：潘杰，上海德传律师事务所律师。被告：上海伽顿商业广场有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：侍宏根，执行董事。委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。原告上海卡莎生物科技有限公司与被告上海伽顿商业广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序审理，进行了证据交换。2018年8月27日，原告上海卡莎生物科技有限公司就上海市长宁区延安西路XXX号伽顿商业广场A幢三层A333室三楼、四楼的建筑面积和装修造价向本院提出评估申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司进行司法鉴定。2018年9月3日，原、被告双方一致向法院申请延长和解期限两个月。后因案情复杂，本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘杰，被告的委托诉讼代理人谷源玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海卡莎生物科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.变更上海市长宁区延安西路XXX号伽顿商业广场1幢3层A333单元房屋租赁合同第五条第一款为租赁期第一阶段：2017年3月1日至2020年2月29日，月租金为90,946元，折算到天时，每天为2,290元；租赁期第二阶段：2020年3月1日至2023年2月28日，月租金为109,135元，折算到天时，每天为3,588元；租赁期第三阶段：2020年3月1日至2023年2月28日，月租金为127,324元，折算到天时，每天为4,186元；2.被告继续履行房屋租赁合同及补充协议，立即恢复A333和A312单元的供水供电，并赔偿原告装修违章的损失1,997,016元；3.诉讼期间(2018年6月10日至被告向原告返还房屋之日止)的租金、物业费和诉讼费由被告承担。审理中，由于原告在(2018)沪0105民初12925号案中同意解除双方的租赁合同，本院于2019年6月25日向原告再次释明，原告明确坚持继续履行的诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2016年及2017年分别签订了就原告承租被告位于上海市长宁区延安西路XXX号嘉顿商业广场1(幢)三层A333、A312单元(以下简称涉案房屋)的《房屋租赁合同》及扩租的《补充协议》。《租赁合同》约定：原告向被告承租涉案房屋，作人体健康医疗康复中心用途。双方约定了具体的租期、租金以及违约责任。2016年9月1日,被告将A333单元房屋交付给原告。2017年1月1日,被告将A312单元房屋交付给原告。房屋交付后，原告按约履行了相关义务，但被告隐瞒四楼违建的事实，诱导了原告签订租赁合同，构成缔约过失责任，且涉案房屋一直存在漏水问题未能解决，导致原告无法正常使用房屋。原告为维护自己的合法权益，故起诉。被告上海伽顿商业广场有限公司辩称，违章搭建是原告自行搭建的，并未被消防部门责令停业，或被城管部门要求拆除，原告违法使用涉案房屋，并且自2018年6月8日开始拖欠租金，因此被告向原告发送解除函，双方的租赁合同已经解除，且房屋需要维修，被告也一直积极履行配合，渗水并不严重不会影响原告的正常使用，故不同意原告的全部诉讼请求。如果法庭认为合同解除，对于原告要求处理合同解除的后果：对于保证金，应该抵扣欠付的租金、物业管理和水电费后多余的返还；不同意返还四楼的租金，根据合同约定，被告出租给原告的只有三层并没有四层；不同意支付违约金和赔偿损失，被告并无违约行为，相反是原告存在违约行为。原告围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、补充协议、整改通知、谈话通知书、撤场通知书、解除合同函、收款通知单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月16日，被告登记成为上海市长宁区延安西路XXX号1幢(全幢，建筑面积4925.58平方米，房屋类型为商场，层数3层)、7幢(全幢，面积3496.06平方米，房屋类型体育馆，层数2层)的权利人。2016年，原告(乙方)与被告(甲方)签订房屋租赁合同，约定甲方将上海市长宁区延安西路XXX号嘉顿商业广场1(幢)3层A333单元(以下简称A333房屋)房屋出租给乙方，租赁部位及其周界附平面图标注。乙方向甲方承诺租赁该单元用作人体健康医疗康复中心用途。房屋交付日期：2016年9月1日。租赁期第一阶段为3年6个月,自2016年9月1日(房屋交付日期)起至2020年2月29日止,第二阶段为3年,自2020年3月1日起至2023年2月28日止。第三阶段为4年,自2023年3月1日起至2027年2月28日止。甲方同意租赁期内乙方享有6个月的免租期,免租期自房屋交付之日起计,自2016年9月1日起至2017年2月28日止。如本合同由于乙方的原因(包括但不是限于乙方提前解约、因乙方原因甲方提前解除合同)提前终止,则不影响本合同项下甲方其他权利的前提下,视为乙方自始不享有前述免租期(如有),乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金。租赁期第一阶段：2017年3月1日一2020年2月29日,月租金为125,013元。折算到天，每天4,110元。租赁期第二阶段：2020年3月1日一2023年2月28日,月租金为150,015元。折算至天，每天为4,932元。租赁期第三阶段：2023年3月1日一2027年2月28日,月租金为175,018元。折算到天时,每天为5,754元。租金先付后租。乙方应于本合同签定时向甲方支付免租期(如有)以后第一期的租金、待甲方收到后,合同方生效。本合同第一期支付租金时,如非完整月的首日开始计算的情形,以实际计租日到完整月份的月底(即自2017年3月1日到2017年5月31日)的累加天数计算该期的租金(即375,039元)。除第一期支付租金情况以外,今后乙方均按完整月每壹个月为一期支付租金。支付日为每一期租金到期日的前7天支付下一期产生的租金。为保证本合同的顺利履行，乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金487,035元,保证金包含三个月的合同期平均月租金及三个月的物业管理费,待甲方收到后,合同方生效。租赁期满,甲方依据本合同的约定对乙方的相关费用结算时,若乙方没有拖欠租金或任何其他费用的情形,甲方则将上述保证金不计利息返还乙方：若乙方存有拖欠租金或其他费用的情形,甲方则在上述保证金中扣除拖欠的租金和有关费用后,将剩余部分在15个工作日内不计利息返还给乙方;若乙方拖欠的租金和有关费用超过上述保证金数额的,甲方则先将上述保证金予以抵扣,不足部分有权再向乙方追偿。双方租赁关系一旦消灭,乙方应在30日内向工商、食品卫生、公共场所、酒类专卖、燃气、电信等相关部门办理变更以租赁房屋为经营场所的登记(以相关部门受理单原件为准)。逾期未办理的,乙方无权要求甲方退还保证金,并承担因乙方未办理公司注册、经营场所变更手续,致使其他承租人不愿承租,或拒付租金等费用,给甲方造成经济损失。租赁期间,乙方自行承担水、电、煤、通讯(电话)等费用。甲方先行支付的。乙方应在收到付款通知后7日内,支付给甲方。租赁期间,乙方支付给甲方的物业管理费为每月人民币12,330元。物业管理费支付原则为先付后用,首次在房屋交付日支付,支付方式按照租金支付方式支付,待甲方收到后,合同方生效。本合同第一期支付物业管理费时,如非完整月的首日开始计算的情形,以实际交房日到完整月份的月底(即自2016年9月1日到2016年11月30日)的累加天数计算该期的物业管理费(即36,990元)。除第一期支付物业管理费情况以外。今后乙方均按完整月每一个月为一期一次支付。支付日为每一期物业管理费到期后的前7天支付下一期产生的物业管理费。乙方在享有的免租期内物业管理费不免除,由交房日当天即自2016年9月1日开始计算缴纳物业管理费。乙方租赁标的广场所产生的水、电费用由甲方按照国家地区的相关收费标准并结合广场的实际情况,统一代所有承租方先行支付;乙方单元内所产生的水、电费用由甲乙双方确认的独立计费表具独立计费,甲方每月向乙方收取;乙方需在收到甲方相关收费通知后7日内,支付所应缴纳费用：经甲、乙双方确认无异议：电费的收费标准为人民币1.10元/度,水费的收费标准为人民币5.23元/m;如租赁期间收费标准发生变化,具体价格参照国家地区相关调价政策并结合广场的实际情况有权予以调整。甲方现委托上海伽顿商业广场有限公司物业管理处对乙方承租单元所在区域及相关服务和设施进行管理(如有变更的,甲方另行书面通知乙方)。嘉顿广场办公地址：上海延安西路XXX号嘉顿广场地下停车库内。甲方所委托的物业管理公司可以行使租赁合同约定的原由甲方享有的收取物业管理费及代收租金、水、电等公用事业费的全部权利。乙方应在承租单元交付日与甲方委托的物业管理公司签订《物业管理公约》或《程户手册》。乙方的装潢方案需经甲方确定认可,并至物业管理公司办理装潢手续。除租赁房屋内已有装修和设备设施(消防、中央空调、承重墙等)外,乙方如要求重新装修或变更原有设施或添置设备的,应事先征得甲方的书面同意。按规定应向有关部门办理申报手续的,须办妥有关手续后,方可进行。租赁期满后,甲方要求恢复原状的,乙方必须恢复原状;乙方拆除添置的设备时,不得损坏房屋结构,经甲方验收认可后,方可办理退租手续。否则,乙方无权要求甲方退还保证金,并应向甲方承担赔偿责任。乙方独立经营,根据国家的法律法规自行到相关部门办理营业必须的营业执照和经营执照。若存在下述任何情况的,则甲方有权在合同租赁期第一阶段履行期限满后的任何时间单方解除本合同,并属于因乙方原因甲方提前解除合同的情形。(1)乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中,发生过拖延支付租金、滞纳金、物业费、水电费等任何应由乙方承担之款项的情形,而不论合同解除权行使时是否已缴纳;(2)乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中,发生过违反本合同任何合同约定条款的情形,而不论合同解除权行使时是否已改正;(3)乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中,发生过不遵守商业广场运营或物业等各项管理制度的情形,而不论合同解除权行使时是否已改正;(4)乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中,发生过乙方因负面事件被媒体曝光或被行政机关处罚的情形,而不论合同解除权行使时是否已改正。(5)乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中,因经营状况不良,对甲方广场整体品牌造成负面影响且月营业额达不到月租金3倍数额的情况及经常向甲方隐瞒真实营业收入,而不论合同解除权行使时是否已改正。任何情况下,乙方均不得向甲方主张租赁物固定装潢损失赔偿。乙方若有下列情形之一的,甲方有权单方面解除本合同：拖欠租金或其他应缴费用超过10日的；免租期外,闲置租赁房屋或连续中止营业超过15日的,或一年内闲置租赁房屋、中止营业累计超过30日的；未经甲方书面同意,擅自拆改、变动房屋结构,公共部位或公共设备设施的,或损坏房屋及公共设施而未在甲方通知的修复期限内予以纠正、修复的…。乙方未按本合同约定,交付租金及其他费用的,每逾期一日,按欠款额的5%承担违约金。一方违约,另一方行使合同解除权,违约方赔偿守约方因合同解除的损失为解除生效当时六个月的租金。甲方的通知送达地址为虹桥路XXX号洛城广场六楼,乙方为本合同中注明的地址及租赁房屋地址。任何一方向彼方按此地址邮寄挂号信函,即视为彼方收到(以邮局挂号函件收据为准)。倘上述地址发生任何变更,变更方应即时通知彼方,否则,仍旧以原地址为有效送达地址。合同附件1“房屋建筑设计平面及相邻关系平面布局”，该图中用红线框出范围为乙方承租物业，标明“822㎡待租”。双方一致确认该822平方米为建筑面积。附件2为“租户进户房屋交接确认及设备配套标准”，约定了交房时间(2016年9月1日)及交房标准。后被告于2016年9月1日将A333房屋交付给原告。2017年3月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订补充协议，在原租赁A333房屋的基础上，乙方扩租甲方位于上海市长宁区延安西路XXX号嘉顿商业广场1(幢)3层A312单元房屋(以下简称A312房屋),该单元租赁面积为234平方米。甲方于2017年1月1日将该房屋交于乙方使用,合同结束日为2027年2月28日,与原合同约定时间同步。A312单元承租方在2017年1月25日之前支付租赁保证金138,645元(按照平均每平方米6元的房租金计算)(三个月平均租金保证金128,115元十三个月物业管理费保证金10,530元)乙方在2017年1月25日之前支付首三个月租金为106,763元(首三个月租金在2017年3月1日至2017年5月31日的租期中抵扣)甲乙双方同意将乙方扩租单元合同期2017年6月1日至2018年2月28日9个月的租金总计320,288元在2018年3月1日至2020年2月29日的租期中分24个月作为分摊租金偿还甲方,每月分摊租金为13,346元。(以下简称“分摊租金”)。签订补充协议后,乙方承租A333、A312单元,双方约定租赁期内的租金调整如下：租赁期第一阶段：2017年3月1日一2017年5月31日,(按照每平方5元/天),月租金为160,601元。折算到天时,每天为5,280元。(按原租赁面积租金125,013元增加面积租金35,588元)(234平方米租金35,588元计算,三个月共计106,763元)2017年6月1日一2018年2月28日,(按照每平方5元/天),月租金为125,013元。折算到天时,每天为4,110元。(按原租赁面积租金计算)2018年3月1日一2020年2月29日,月租金为173,947元。折算到天时,每天为5,719元。(按原租赁面积租金125,013元增加面积租金35,588元＋分摊租金13,346元)。租赁期第二阶段：2020年3月1日一2023年2月28日,(按照每平方6元/天)月租金为192,720元。折算到天时,每天为6,336元。(按原租赁面积租金150,015元+增加面积租金42,705元)。租赁期第三阶段：2023年3月1日一2027年2月28日(按照每平方7元/天)月租金为224,840元。折算到天时,每天为7,392元。(按原租赁面积租金175,018元＋增加面积租金49,822元)。签订补充协议后,乙方承租A333、A312单元,双方约定租赁期内的物业管理费调整如下：2017年1月1日一2027年2月28日,乙方支付给甲方的物业管理费为每月人民币15,840元。(按照原租赁面积增加面积计算)。在乙方所腾出的露台位进行装修完毕启用之前,甲方露台可免费给乙方使用,用于乙方作为高端客户推广活动的场地,但乙方须提前一周将活动内容申请报备甲方。甲方承诺赠送店招于乙方,并协助乙方可把店招事宜通过相关部门申请下来,直至可用。补充协议其它未约定事项仍按原租赁合同约定条款执行。被告于2017年1月1日将A312房屋交付给原告。2017年5月16日，原告称曾向被告发送房屋漏水维修申明，申明内容为涉案房屋穹顶于屋顶漏水问题从去年10月份施工开始一直在漏水，反映多次至今一直没有解决，施工期间三楼一直出现漏水现象，为了避免以后继续发生漏水问题，经专业厂商评估后，现拿出一个整改方案和报价，费用从原告2018年起每月房租里抵扣。另因装修工期较原预估多了三个月(3月、4月、5月)，也请同意这三个月的房租也将从2018年起的房租里抵扣。被告对该份申明不予认可。2017年6月20日，上海市长宁区公安消防支队出具公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证：场所名称为原告，地址为A333单元，使用面积为620平方米。2017年7月10日，原告称曾向被告发送申请报告：……现阶段房屋顶漏水事宜，导致原告内部3楼4楼多处存在漏水渗水现象，给原告造成了不必要的困扰……。被告对该份申请报告不认可。2017年8月17日，原告向被告物业部递送信函，称针对4楼VIP室漏水问题，经双方会勘，发现是双层玻璃中外层玻璃破损，已报请物业维修，并要求物业尽速协助修缮。2017年11月28日，原告向被告发送申请报告暨严正申明称：请被告提供完善且安全无虞的租屋空间，1.彻底解决房屋内外漏水问题，提出完整的防水整改方案，非单点补强，并保证今后不再漏水；2.房屋内不时有异味(烤肉、炒菜油烟味)与烟雾问题，请速查明问题原因……原告承租涉案房屋，自2016年10月施工起，已多次反映漏水问题，都未能来处理……2017年11月16日，又发生严重漏水问题，整个房间一直滴水……。2017年12月26日，原告向被告出具屋面漏水施工申请报告，“根据我司与贵司协商拟定由案外人上海虹帆防水工程有限公司承接工程，并恳请贵司于2018年农历年前完成竣工，确保完工后不再有漏水问题”。2017年12月26日，被告向原告发送催款通知书(邮寄地址为合同约定的承租地址A312、A333)，称截止到2017年12月底，原告欠付租金、物业管理费以及水电公共事业费合计142,450.50元，要求原告在2017年12月29日前付清所有欠款，否则追究其违约责任。2018年1月23日，被告(甲方)、案外人河南省建安防腐绝热有限公司(以下简称建安公司，乙方)与原告(丙方)签订装修工程承包合同书，约定就伽顿商业广场4F屋面防水保温工程事宜订立合同,乙方负责采购施工范围内材料并进行施工,开工日期为2018年5月10日,竣工日期为2018年6月15日;工程采取固定综合单价包干形式,包工、包料、包机械设备、包质量、包安全生产、包文明施工的大包干方式，合同总建筑面积约为1200平方米；合同签订生效后施工前10日内，甲方、丙方(按面积分摊)按合同约定总价的30%作为工程预付款，乙方完成隐蔽工程且经甲方验收合格后10天内，甲方、丙方(按面积分摊)向乙方支付合同约定总价的35%,竣工验收合格移交给甲方，且工程结算文件经三方签字后10日内甲方向乙方支付合同总金额的30%；全面履行房屋建筑质量保修协议书(有防水要求的防渗漏为5年，其他项目均为6个月)上义务无争议后的20个工作日内，甲方向乙方支付总金额的5%。后因故，该工程并未实际施工。2018年2月6日，原告向被告出具申请报告，称原告暂未对外营业及资金紧张，特申请将2018年2月的租金、物业费以及水电费在春节假期后2018年3月1日前支付。庭审中，双方一致确认，原告尚欠2018年3月的租金48,934元，2018年4月后的租金及物业费原告未付。2018年5月28日，被告向原告寄送解除租赁合同通知函，称原告积欠租金未付，要求解除与原告签订的租赁合同及补充协议，并要求原告最晚于2018年6月8日前将承租房屋内的物品搬离并恢复至交付时毛坯状态退还被告，逾期未退的，被告保留对屋内物品的处置权利并有权停水、电等。2018年6月4日，本市长宁区公安消防支队向原告出具责令立即改正通知书，理由为：在消防监督检查时发现原告在三楼擅自加层改建成办公室使用，且加层部分存在安全出口数量不足，存在消防安全违法行为，须立即停止使用。当日，原告予以了签收。2018年6月7日，被告向原告的法定代表人以及原告分别寄送撤场告知函，告知原告在2018年6月8日24点前搬离承租房屋并恢复至毛坯状态交付给被告。同时，被告还将该函张贴于原告承租的涉案房屋外。2018年6月11日，长宁公安分局新虹桥派出所接到报警，民警到场后了解到，报警人系原告员工，因被告与原告存在租赁合同纠纷，当日被告派其保安将原告玻璃外墙砸坏，无人伤。2018年6月12日，原告收到上海市长宁区城市管理行政执法局发出的谈话通知书，称原告擅自搭建建筑物的行为涉嫌违法，要求原告于2018年6月14日接受该局的调查询问。2018年6月15日，被告起诉原告，案号为(2018)沪0105民初12925号，诉讼请求为要求解除双方的租赁合同、要求原告支付租金(使用费)、物业管理费、水电费并支付违约金等。2018年6月26日，原告提起本案诉讼。2018年9月6日，出门单记载：原告搬离了空调机室外机一台、内机20台、锅生产一台、锅炉风机3台。2018年9月12日，鉴定单位上海第一测量师事务所有限公司派出专业工程师到现场会同原、被告双方进行现场踏勘及测量，原告明确当日是原告的员工打开涉案房屋的门并未将涉案房屋的钥匙交付给被告。审理中，原告申请就涉案房屋装修及面积进行评估，本院通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋的装修及面积进行鉴定，并出具了鉴定意见书及补充鉴定意见书。鉴定意见为：(1)A333单元四层装修工程项目所涉工程造价为人民币570，324.52元(未包含折旧计算)；(2)A333单元三层装修工程项目所涉工程造价为795,187.61元(未包含折旧计算)；(3)A312单元装修工程项目所涉工程造价为450,215.97元(未包含折旧计算)；(4)A333单元三层建筑面积为609.63平方米，其中公摊面积176.96平方米；A333单元四层建筑面积为230.61平方米。庭审中双方一致确认装修的折旧期限为租赁期限即10年6个月。2019年4月11日，在(2018)沪0105民初12925号案的庭审中，原告在最后陈述中曾明确同意解除双方的租赁合同，但并未在该案中提出一并处理合同解除的后果。2019年4月12日，本院到涉案房屋进行勘察并组织双方当事人进行交接，发现A333房屋四层已经被拆除，整个三层房屋装修全部被拆，地面以及墙面一片狼藉(地面以及墙面洞开)，大门敞开。2019年4月19日，本院开庭审理本案，原告表示仍然要求继续履行租赁合同。2019年6月25日，本院就原告在本案和(2018)沪0105民初13306号案中关于双方的租赁合同是否解除的表述不一致向原告进行调查，原告在调查中明确其在(2018)沪0105民初12925号案件中同意有条件的解除，但在本案中坚持要求继续履行合同。审理中，本院向长宁区城市管理行政执法局核实，涉案房屋四层在2019年3月上旬左右由被告自行拆除。另查明，A333房屋所在的大楼总楼层为三层，其中A333房屋中的四层属于内部隔层，与三层房屋融为一体。本院认为，原告与被告就A333房屋及A312房屋建立了租赁合同关系，A333房屋的租赁合同明确双方的承租面积为822平方米，但从鉴定结论来看A333房屋三层的建筑面积为609.63平方米，与双方就A333房屋签订房屋租赁合同时约定的租赁面积822平方米相差甚远，由此可以推断，原、被告双方关于A333房屋签订的房屋租赁合同所约定的租赁面积中已经包括了四层的面积，即就A333房屋而言被告是将三层、四层一起出租给原告的，并以三层、四层的整体面积为标准计算租金的，虽然A333房屋的三层有房地产权证，但A333房屋的四层已经被确定为属于违法搭建，并未在房地产权证的规划许可内，但双方又在签订租赁合同时将A333房屋四层面积作为房屋租赁合同中约定的计租面积，且从位置上看，四层属于内部隔层，与三层房屋融为一体，故双方就A333房屋所签订的租赁合同应属无效；后双方就A312房屋的租赁签订了补充协议，由于A312房屋具有房地产权证，在建设规划区域内，该补充协议应为有效，但就A333房屋的租金和A312房屋的租金双方约定是合并一起由原告向被告一并支付，可见被告是将A333房屋和A312房屋作为一个整体出租给原告，由此可以看出就A312房屋无法单独继续履行，且就目前房屋的实际情况来看，补充协议也无履行的可能。综上，原告基于合同有效诉请要求双方就A333房屋和A312房屋签订的租赁合同及补充协议继续履行，并提出变更合同条款、赔偿装修损失以及免除相应租金、物业费，本院不予支持。对于合同无效的后果，由于被告已经另案就双方房屋租赁纠纷的后果向本院提起诉讼，若原告需要基于无效提出相关主张，可在该案中请求一并处理。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告上海卡莎生物科技有限公司的全部诉讼请求。诉讼保全费5,000元，由原告上海卡莎生物科技有限公司负担；案件受理费22,800元，由原告上海卡莎生物科技有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞审 判 员  吴怡聂人民陪审员  赵扬扣二〇一九年七月二十八日书 记 员  汤 慧附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。