文书内容广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初2224号原告：中国建设银行股份有限公司惠州市分行，住所：广东省惠州市云山西路12号德赛大厦。负责人：范题。委托代理人：朱明丽，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：刘奕思，广东卓凡律师事务所律师。被告一：苏江红，男，汉族，1964年7月1日，住址：广东省珠海市香洲区。被告二：游杨巧，女，汉族，1971年2月16日出生，住址：广东省珠海市香洲区。被告三：惠东县第三建筑工程公司，住所：广东省惠东县平山镇建设路八十六号。法定代表人：莫伟发。委托代理人：欧阳武，广东港惠律师事务所律师。委托代理人：谭建丰，广东港惠律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行诉被告苏江红、游杨巧、惠东县第三建筑工程公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行委托代理人刘奕思、被告苏江红、被告惠东县第三建筑工程公司委托代理人欧阳武到庭参加诉讼，被告游杨巧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行诉称，2012年3月6日，被告一、被告二与原告签订编号为440717353-011-2012000223号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：（1）被告一向原告申请抵押贷款，贷款金额为人民币60万元，贷款期限为120个月，自2012年3月6日起至2022年3月6日止；（2）贷款利率为年利率，执行浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，即贷款利率为7.05%，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本金，每月归还本金金额为人民币5000元，利息逐期结算还清；（3）若被告一、被告二未按时还清借款本金和利息，原告有权按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；（4）若被告一、被告二不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项时，原告有权宣布借款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用、解除借贷关系、行使担保权利、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等权利；（5）被告一、被告二以其名下位惠东县××地段××楼××单元××房房产对借款本息及原告实现债权费用提供抵押担保，并办理抵押权预告登记手续，领取了预告登记证明；（6）担保范围包括借款本金、利息（包括复利与罚息）、违约金、赔偿金和原告实现债权发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；（7）本合同项下的争议向原告所在地人民法院起诉，此外双方还约定了其他权利义务。2016年7月26日，原告下属支行中国建设银行股份有限公司惠东支行代原告与被告三签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告三承诺为上述债务承担连带保证担保，担保范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。合同签订后，原告于2012年3月21日发放贷款人民币60万元，依约履行了合同项下所约定的义务。借款期间，被告一、被告二使用借款后，累计已还本金人民币295156.11元、利息人民币140865.28元，截止2018年6月9日，被告一、被告二仍拖欠原告借款本金人民币304843.89元、利息人民币17803.33元、罚息人民币4448.90元。原告多次催收未果。鉴于上述事实，原告认为，被告一、被告二未能依约还本付息，被告三又未能履行担保义务,其行为已严重损害了原告的合法权益，导致原告发放贷款目的落空。另外，原告聘请律师代理本案支付律师费人民币18600元，原告为实现债权发生的一切费用应由被告一、被告二、被告三共同承担。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，望判如上所请。诉讼请求：1.依法解除原告与被告一、被告二签订的编号为440717353-011-2012000223《个人住房（商业用房）借款合同》（借款金额为人民币60万元）；2.依法判令被告一、被告二立即偿还借款本金人民币304843.89元及利息（利息计算如下：暂计至2018年6月9日利息人民币17803.33元、罚息人民币4448.90元，自2018年6月10日起至清偿之日止利息、罚息、复利按借款合同约定利率水平计收）给原告；3.依法判令被告一、被告二、被告三共同承担原告实现债权支付的律师费人民币18600元；4.依法判令被告一、被告二以其名下位惠东县××地段××楼××单元××房房产对借款本息及原告实现债权发生的费用承担抵押担保责任，原告在抵押物价值范围内享有优先受偿权；5.依法判令被告三为被告一、被告二的借款本息及原告实现债权费用承担连带清偿责任；6.本案的保全费、公告费及诉讼费等一切诉讼费用由上述三被告共同承担。被告苏江红辩称，没有意见。当时签订借款合同不知道有保证人的存在，合同中也没有反映有保证人，且原告提供的保证合同中页码顺序不对，但内容却衔接的，我记得当时签订的合同并非是这样的。被告惠东县第三建筑工程公司辩称，被答辩人诉请答辩人承担连带清偿责任没有合同依据：1、被答辩人提供与答辩人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同第四条明确保证期限，而事实上，依据被答辩人早已认可并办理好的抵押预告登记行为，依据该合同第四条约定，答辩人保证期间己届满，且已办理抵押预告登记。2、答辩人与被答辩人在2016年7月26日续签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同主要针对当时尚未办理抵押预告登记行为的借款人，而非针对本案另外两被告即借款人；对于该事项，本案被答辩人是明确知悉。3、被答辩人已实际扣除答辩人部份保证金，对于扣除款项部份，被答辩人应当予以返还。二、被答辩人已用借款人房产办理抵押预告登记，并用借款人房产抵押，答辩人不需承担连带清偿责任。1、依据《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案被答辩人、答辩人均对该抵押房产办理抵押预告登记，因此具有抵押权的效力。2、依据《物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”综上，答辩人认为，被答辩人诉请要求答辩人承担连带清偿责任依据不足，借款人的房产已办理抵押预告登记，可以通过抵押权实现其债权。另外，2011年7月28日原告与被告三所签订的个人住房商业住房最高额保证合同，该合同的第四条明确了保证期间，而同时在合同签订以后本案的第三人也已经履行完该房屋的抵押预告登记手续即2012年3月20日已办理好，所以也印证了第三人保证期间已经届满，不应当承担保证责任。故此，请一审法院驳回其对答辩人诉讼请求。被告游杨巧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据。审理查明的事实经审理查明，2012年3月6日，原告与被告一、被告二签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440717353-011-2012000223号），约定：一、被告一、被告二向原告借款人民币60万元，借款期限为120期，按月等额本金偿还，执行浮动利率，在基准利率上浮0%，贷款年利率为7.05%，遇国家法定利率调整时，于下年的1月1日开始，按相应档次利率执行新利率。二、本合同项下借款逾期的，原告有权对贷款余额按合同执行利率计收利息，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%，被告未按时还清借款本金和利息，原告有权按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利。三、被告一、被告二以合同项下借款所购的位于惠东县××路××单元××房产为上述借款提供抵押担保。四、若被告一、被告二违约，原告有权宣布借款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用。2011年7月29日，原告与被告三签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2011房按字第4407173532011000004），约定：一、为确保原告与因购置座落于惠州市××县××地段“××”（××、××、××楼）项目所属之住房房产发生借贷关系的债务人《个人住房（商业用房）借款合同》的履行，被告三愿意为上述债务人的债务承担连带保证责任；二、担保的债权是指自2011年7月6日至2014年7月26日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房（商业用房）借款而形成的全部债权，包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；三、保证期间为签订本合同之日起至借款合同项下的抵押已生效,抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。后原告委托中国建设银行股份有限公司惠东支行《中国建设银行股份有限公司惠州市分行2016年转授权书》授权与被告三签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》[编号：2016(延期)房按字第4407173532011000004]将保证合同“债权确定期间”由2014年7月26日延长至2017年7月26日。合同签订后，原告依约于2012年3月21日发放贷款60万元，并于2012年3月20日对涉案房产惠东县××地段××楼××单元××房办理了预告抵押登记。被告借款后于2017年9月开始逾期，截至2018年6月9日，尚欠本金304843.89元、利息17803.33元、罚息4448.90元。原告委托广东卓凡律师事务所代理诉讼事宜，约定风险代理付费。原告表示律师费尚未实际产生。另查一，被告三在答辩期间，提出管辖权异议，本院依法作出（2019）粤1302民初2224号《民事裁定书》，裁定：驳回被告三惠东县第三建筑工程公司对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提起上诉，惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民辖终223号《民事裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原裁定。另查二，本院依原告申请，于2019年6月14日依法作出（2019）粤1302民初2224号之二《民事裁定书》，裁定：查封预告登记在被告苏江红、游杨巧名下的位于惠东县××地段××楼××单元××房[不动产证（明）号：粤房地预登惠东字第××号，建筑面积：217.24平方米]的所有权；查封价值人民币35万元为限（查封期限为三年）。裁判理由与结果本院认为，原告与被告一、被告二签订的《个人住房（商业用房）借款合同》,原告与被告三签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已依约足额向被告一、被告二发放了贷款，履行了合同约定义务，但被告一、被告二未依约按期偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。现原告要求解除合同，被告一、被告二归还本金及支付利息、罚息，有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定被告三对上述债务承担连带担保责任，保证期间为《个人住房（商业用房）借款合同》签订之日起至借款合同项下的抵押已生效,抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。同时约定以涉案房产为原告债权提供担保，但涉案房产至今尚未取得房屋所有权证且仅办理了预告抵押登记，预告抵押登记并不等于不动产抵押登记，抵押未生效，原告尚未真正取得抵押权，在保证期间内，故对原告请求被告三承担连带清偿责任的诉求，本院予以支持。被告三承担连带责任后，可以向被告一、被告二追偿。对原告要求对该房屋的处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予以支持。关于律师费，双方约定风险代理付费，且尚未实际产生，故本院暂不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告一苏江红、被告二游杨巧于2012年3月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告一苏江红、被告二游杨巧应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行偿还贷款本金304843.89元、利息17803.33元、罚息4448.90元（暂计至2018年6月10日，此后的利息、罚息按照合同约定计至付清之日止，但总计不能超过年利率24%）。三、被告三惠东县第三建筑工程公司对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行的其他诉讼请求。本案受理费4900元、保全费2270元，合计7170元（原告已预交12070元），由被告苏江红、游杨巧、惠东县第三建筑工程公司连带负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  杨燕红二〇一九年十月二十九日法官助理张岳灵书记员李诗琪