广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初5311号原告：钟奕林，男，1964年4月17日出生，畲族，住中华人民共和国香港特别行政区，委托代理人：杨军飞，广东国欣律师事务所律师。被告：谢献球，男，1960年11月5日出生，汉族，住广东省英德市，第三人：英德市大站镇人民政府。地址：广东省清远市英德市大站镇广场南路20号。法定代表人：吴锦全，系该镇镇长。委托代理人：丘颖涛，系英德市大站镇人民政府经发办工作人员。委托代理人：龙晖，系英德市大站镇司法所工作人员。原告钟奕林诉被告谢献球及第三人英德市大站镇人民政府建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，由于被告谢献球需公告送达，需适用普通程序审理，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨军飞及第三人的委托代理人丘颖涛、龙晖到庭参加了诉讼。被告谢献球经本院依法传唤后，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2008年1月26日，被告与第三人之间签订了一份《协议书》，该份《协议书》约定：第三人把位于第三人处的印山中学周边的育才路南边的东平行道西边的第一排第二间的面积为480平方米的建设用地的使用权预售给被告；土地转让款为240000元，签订本协议后支付100000元，余款140000元在三个月内付清；本协议由被告、第三人、广东省英德市规划局大站分局、广东省英德市国土局大站分局各执一份等内容。后原告经过案外人袁细妹的介绍与被告协商该建设用地使用权转让事宜。2009年11月27日，原告与被告达成该建设用地使用权转让款1100000元的口头协议。该建设用地使用权转让款中包含被告已经向第三人支付的该建设用地使用权出让款100000元、被告未向第三人支付的该建设用地使用权出让款140000元以及办理该建设用地使用权转让手续所需要的费用423960元等。同日，原告通过向案外人袁细妹汇款、再由案外人袁细妹向被告转账的方式支付该建设用地使用权转让款290000元，该款包含被告已经向第三人支付的该建设用地使用权出让款100000元；被告收到原告支付的该建设用地使用权转让款290000元后，向原告出具了一份《收条》；另外，该建设用地使用权转让款的余款246040元，原告与被告之间约定待该建设用地使用权转让手续办理完毕之后支付。另外，为了妥善处理被告未向第三人支付的该建设用地使用权出让款余款140000元和便于办理该建设用地使用权转让手续，被告与原告、第三人之间约定由原告与第三人签订该建设用地使用权出让及其手续的协议。2009年11月27日，原告与第三人之间签订了两份《协议书》。同日，原告向第三人支付该建设用地使用权出让款余款140000元。2009年12月9日，原告又向第三人支付办理该建设用地使用权出让手续所需要的相关费用423960元。至今为止，第三人未为原告办理该建设用地使用权出让手续；被告也未与原告一起办理该建设用地使用权转让手续。因此，原告为了维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院在查清案件事实的基础上依法支持原告的诉讼请求：一、判令被告与原告继续履行关于位于广东省××市大站镇××山中××周边××育才路南边的东平行道西边的第一排第二间的面积为480平方米的建设用地使用权转让合同；二、判令被告协助原告办理上述建设用地使用权转让手续；三、判令第三人协助原、被告办理上述建设用地使用权转让手续；四、本案受理费由被告承担。庭审前，原告钟奕林向本院提交变更诉讼请求申请书，申请将民事起诉状中第二项诉讼请求变更为“判令被告协助原告办理上述建设用地使用权转让手续和用地手续”；将第三项诉讼请求变更为“判令第三人协助原、被告办理上述建设用地使用权转让手续和用地手续”。被告没有提交书面答辩意见，亦没有出庭参加诉讼。第三人没有提交书面答辩意见，在庭审时主要辩称，第三人对于原告要求的办理土地相关手续，可以予以办理。但由于现在的政策有所变动，第三人无法保证原告一定能够取得土地的使用权。经审理查明，被告谢献球与第三人英德市大站镇人民政府于2008年1月26日签订了《协议书》，其中主要约定：一、由乙方（被告）在甲方（第三人）处预购位于育才路南边，东平行道西边土地，第一排第二间用地面积为480平方米的土地；二、土地价款为24万元，签订协议后支付10万元，余下14万元在三个月内付清。协议签订后，被告向第三人支付了10万元，第三人亦于2008年1月26日向被告出具了《广东省其他非税收通用票据》。后来原、被告通过袁细妹介绍相识后，原、被告双方口头约定，由被告转让上述480平方米的土地使用权给原告，并于2009年11月27日由被告出具《收条》给原告，但没有写明转让款多少，还注明上述480平方米的土地使用权转让给原告。当天（即2009年11月27日），原告与第三人签订了二份《协议书》，其中一份与之前被告与第三人签订的《协议书》内容一致。另一份《协议书》则约定由甲方（第三人）负责为乙方（原告）办理上述土地的有关手续，一切费用由乙方（原告）负责，甲方（第三人）如不能按本协议的约定办理好土地使用手续，则应将乙方（原告）所缴交的代办用地手续相关费用如数返回等主要条款。同日，原告向第三人支付了余下土地价款14万元，有《广东省行政事业性收费统一票据》，票号：AC75645982为凭，又通过袁细妹向被告支付了29万元转让款，被告亦向原告出具了一份《收条》予以证实。2009年12月9日，原告按照第三人的要求支付了办理土地手续的费用423960元，有《广东省行政事业性收费统一票据》，票号：AC75646028为凭。但自签订《协议书》后，原告已按约定向被告及第三人履行了支付相应款项的义务，但第三人一直未为原告办理涉案土地的出让手续，而被告亦未与原告一起办理涉案土地的转让手续。时至今日，原告仍无法使用涉案土地，经多次协商均无果，故提起诉讼要求被告及第三人为其办理涉案土地的相关手续。第三人表示由于涉案土地暂未转为建设用地，无法办理手续，且原告欲取得土地使用权，需通过公开招拍挂的形式竞拍所得。以上事实，有原告提供的三份《协议书》，一份《收条》，一份《广东省其他非税收通用票据》，二份《广东省行政事业性收费统一票据》及庭审笔录佐证。本院认为，本案争议焦点：一、原告与被告口头约定转让涉案土地480平方米的使用权法律效力问题；二、原告与第三人签订二份《协议书》的法律效力问题；三、原告的请求有否法律依据问题。一、原告与被告口头约定转让涉案土地480平方米的使用权法律效力问题。被告最初与第三人签订的《协议书》，是以被告出资24万元的地价款（不包括办理土地变更、规划报建等相关手续费）购得涉案土地480平方米的使用权。从该《协议书》约定的内容来看，其实质是第三人通过出让涉案土地480平方米的使用权获得地价款，而被告则在支付地价款来取得土地使用权。但在被告未取得该涉案土地使用权证书时，又与原告口头约定概括转让《协议书》所涉的土地480平方米的使用权。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“出让方是指市、县人民政府土地管理部门将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议”及第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，反之，合同无效。本案至起诉前，被告都没有取得该土地使用权证书，亦没有取得有批准权的人民政府同意转让，因此，原告与被告口头约定转让涉案土地480平方米的使用权行为无效。二、原告与第三人签订二份《协议书》的法律效力问题。在被告与原告口头约定转让涉案土地480平方米的使用权后，原告又与第三人就涉案土地480平方米的使用权签订了一份《协议书》，内容与被告和第三人签订的《协议书》一致。另一份《协议书》约定办理上述土地的有关手续事宜。对该二份《协议书》，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“出让方是指市、县人民政府土地管理部门将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议”及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地…”第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，涉案土地仍是农用地，没有依法转为建设用地。因此，原告与第三人签订的二份《协议书》，除了签订主体第三人不符合市、县人民政府土地管理部门外，《协议书》内容还违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”据此，原告与第三人签订二份《协议书》违反了法律的强制性规定，因而该二份《协议书》无效。三、原告的请求有否法律依据问题。上述已对三份《协议书》进行了阐述，该三份《协议书》均为无效合同，因此，原告请求被告、第三人履行上述《协议书》，没有法律依据，本院不予支持。被告不到庭，不影响本院依法作出处理。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十三条、第四十四条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第九条之规定，判决如下：驳回原告钟奕林的全部诉讼请求。本案受理费4900元、公告费300元，共计5200元，由原告钟奕林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  陈国雄人民陪审员  蒲燕玲人民陪审员  余益勤二〇一九年六月二十六日书 记 员  华敏蕾附相关法律法规《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。