北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初16459号原告：赵春霞，女，1976年4月2日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：汤力，男，1977年11月2日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告共同委托诉讼代理人：王萍，北京广衡律师事务所律师。被告：北京橙爱体育发展有限公司（曾用名：北京橙爱健身俱乐部有限公司），住所地北京市丰台区南四环路188号十八区12号楼一层103。法定代表人：张子良。第三人：李龙，男，1977年11月17日出生，蒙古族，住北京市西城区。被告及第三人共同委托诉讼代理人：李雁领，北京美辰律师事务所律师。原告赵春霞、汤力与被告北京橙爱体育发展有限公司（以下简称橙爱公司）、第三人李龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告赵春霞、汤力的共同委托诉讼代理人王萍，被告北京橙爱体育发展有限公司及第三人李龙的共同委托诉讼代理人李雁领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵春霞、汤力向本院提出诉讼请求：1．法院确认原告与被告北京橙爱健身俱乐部有限公司签署的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月23日解除；2．被告北京橙爱健身俱乐部有限公司支付2017年7月15日至2017年8月23日的房屋租金196224．9元，并自2017年7月16日起按每日4978．22元的标准支付迟延支付租金的违约金至付清之日止；3．被告北京橙爱健身俱乐部有限公司支付迟延支付租金的违约金共995644元（履行过程中，已付租金的延迟给付违约金，延迟支付时间共计200日）；4．被告北京橙爱健身俱乐部有限公司支付提前解除合同违约金1000000元；5．被告北京橙爱健身俱乐部有限公司支付燃气费1373．74元；6．第三人李龙在未实缴的出资范围内对被告的上述债务承担连带责任。本案诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：被告北京橙爱健身俱乐部有限公司支付2017年7月15日至2017年8月23日的房屋租金199128．8元，并自2017年7月16日起按每日4978．22元的标准支付迟延支付租金的违约金至付清之日止。事实和理由：2015年12月5日，赵春霞、汤力与橙爱公司签订了《北京市房屋租赁合同》及补充协议，赵春霞、汤力将其所有的位于昌平区回龙观镇回龙观西大街××号院××号建筑面积为1382．84平方米的商铺租赁给被告使用，约定租赁期限自2015年12月15日至2026年4月14日，免租期4个月。房租租金前两年为每年1817051元，以后每两年递增年租金的8%。房屋押金为150000元。合同约定：橙爱公司未按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按照日租标准支付违约金；若橙爱公司未按照约定支付租金达15日的，赵春霞、汤力有权解除合同，收回房屋；若合同期限内前三年出现因橙爱公司违约而解除合同的情形，橙爱公司应向赵春霞、汤力支付违约金100万元。合同签订后，除第一期租金外，橙爱公司一直迟延支付租金。2017年7月底，橙爱公司提出解约。2017年8月22日，因橙爱公司迟延支付租金超过15日，赵春霞、汤力向橙爱公司发出《解除租赁合同通知》。2017年8月23日，橙爱公司将房屋退还。赵春霞、汤力认为，橙爱公司迟延支付租金，应支付迟延付款违约金。因橙爱公司违约在三年之内解除合同，橙爱公司应支付违约金100万元。李龙作为橙爱公司股东并未对该公司实缴注册资本，应当在未出资范围内对橙爱公司债务承担连带清偿责任。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告橙爱公司辩称，首先，认可第1项诉讼请求，对赵春霞、汤力主张的双方于2017年8月23日实际解除合同，橙爱公司尚欠部分煤气费和2017年7月15日到2017年8月23日房租，没有异议。但赵春霞、汤力的具体陈述和事实有差别。其次，赵春霞、汤力要求支付迟延违约金于法无据。根据租赁合同第十条第三款，应按照合同约定日租的四倍给付赵春霞、汤力违约金。赵春霞、汤力的第2、3项诉讼请求与其主张的第4项诉讼请求重复。再次，赵春霞、汤力要求的提前解除合同的违约金过高，请求法院调整。最后，赵春霞、汤力的第6项诉讼请求没有相关法律规定，本案签订合同的一方主体是橙爱公司，股东是否承担责任应该是执行后解决的问题，本案中李龙不应直接承担责任。第三人述称，李龙虽然是橙爱公司的法定代表人，公司目前正常经营，且李龙是认缴出资，还没有到达认缴的期限，赵春霞、汤力要求李龙作为本案第三人于法无据，要求李龙承担责任没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月5日，赵春霞、汤力（出租人，甲方）与橙爱公司（承租人，乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》及补充协议。合同约定：甲方将其所有的位于昌平区回龙观镇回龙观西大街××号院××号商铺（建筑面积为1382．84平方米）租赁给乙方作为商业使用；租赁期限自2015年12月15日至2026年4月14日，其中2015年12月15日至2016年4月14日为免租期；前两年租金为每年1817051元，自2018年4月14日起对租金进行调整，每两年递增年租金的8%；租金支付方式为押一付六，签订合同7个工作日内，乙方向甲方支付首期租金，即2016年4月15日至2016年7月14日的租金，共计448040．16元；房屋押金为150000元，与首笔租金一起支付；租赁期满或合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方；本合同履行前三年内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并赔偿对方违约金1000000元；乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同；乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按日租金标准支付违约金；本合同履行期第一年，付款方式为押一付三，具体付款日期为6月15日、9月15日、12月15日，免租期内只免租金，不免除其他费用。该合同签订后，橙爱公司按照约定支付押金150000元及第一期租金，但此后橙爱公司一直迟延支付租金。2016年6月15日应支付2016年7月15日至2016年10月14日租金454262．75元，橙爱公司于2016年7月20日支付300000元，于2016年7月26日支付154262．75元；2016年9月15日应支付2016年10月15日至2017年1月14日租金454262．75元，橙爱公司于2016年10月21日支付454262．75元；2016年12月15日应支付2017年1月15日至2017年4月14日租金454262．75元，橙爱公司于2017年1月22日支付100000元，于2017年2月16日支付354262．75元；2017年3月15日应支付自2017年4月15日起至2017年10月14日租金908525．5元，橙爱公司于2017年4月17日支付150000元，于2017年5月8日支付150000元，于2017年5月14日支付154262．75元，合计454262．75元，即橙爱公司实际支付2017年4月15日至2017年7月14日租金454262．75元。经催告租金无果后，赵春霞于2017年8月向橙爱公司发出解除通知。庭审中，双方确认合同于2017年8月23日解除，均同意以押金抵扣相应租金，且橙爱公司认可其尚未支付2017年7月15日至2017年8月23日租金199128．8元，尚欠燃气费1373．74元；赵春霞、汤力另提交前述涉案房屋租赁合同两份，以证明其之后另行将该房屋分租给两家公司，起租期均为2017年11月9日，租期均为6年，橙爱公司对此不予认可。审理过程中，北京橙爱健身俱乐部有限公司更名为北京橙爱体育发展有限公司，法定代表人由李龙变更为张子良，李龙将其对橙爱公司享有的股权全部转让给张子良。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵春霞、汤力与橙爱公司一致认可双方签订的租赁合同于2017年8月23日解除，本院对此不持异议。故，对于赵春霞、汤力要求确认双方签署的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月23日解除的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，橙爱公司对赵春霞、汤力主张的2017年7月15日至2017年8月23日期间的租金数额199128．8元及欠付的燃气费用1373．74元均没有异议，本院对此亦不持异议。故，本院对于赵春霞、汤力要求橙爱公司支付2017年7月15日至2017年8月23日的房屋租金196224．9元及燃气费1373．74元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院均予以支持。庭审中双方均同意橙爱公司以其交纳的150000元押金抵偿欠付租金数额，本院对此亦不持异议。围绕当事人的诉辩理由，本院认为本案的争议焦点：一、橙爱公司迟延支付租金产生的违约金认定问题；二、合同中约定的解除合同违约金1000000元是否过高；三、李龙是否应对橙爱公司的债务承担连带责任。针对以上争议焦点，本院分析如下：一、橙爱公司迟延支付租金产生的违约金认定问题。赵春霞、汤力主张，橙爱公司应按每日租金4978．22元的标准支付违约金。橙爱公司主张，每次迟延支付租金应按照一天租金的标准支付违约金，不能累计计算。如果累计计算，违约金过高。其迟延支付租金四次，故同意支付相当于四天租金的违约金。本院认为，赵春霞、汤力主张的违约金数额过高，其年化利率相当于迟延支付租金数额的100%，且橙爱公司存在分期支付的情况，赵春霞、汤力简单以完全付清之日止计算迟延天数亦欠妥当。橙爱公司将合同条款解释为每次迟延支付租金只应支付相当于一天租金的违约金，亦不合常理。按照合同约定，橙爱公司应于2017年3月15日向赵春霞、汤力支付2017年4月15日至2017年10月14日租金908525．5元，但鉴于合同已于2017年8月23日解除，且赵春霞、汤力另请求支付2017年7月15日至8月23日的租金及相应迟延付款违约金，因此本院确认2017年3月15日橙爱公司应支付2017年4月15日至2017年7月14日的租金454262．75元。本院认为，在合同履行过程中，橙爱公司迟延支付租金对赵春霞、汤力造成的损失主要是租金的利息损失，确定违约金数额的关键在于确定恰当的利率，并根据橙爱公司的付款义务和实际付款情况，计算出橙爱公司迟延付款的数额及天数，最终确定违约金。结合本案案情，本院酌情认定橙爱公司已付租金的迟延支付违约金为35650元（不包括尚未支付的租金199128．8元的迟延付款的违约金）。二、合同中约定的解除合同违约金1000000元是否过高。赵春霞、汤力主张，橙爱公司应按合同约定支付1000000元的违约金。橙爱公司主张违约金数额过高，请求法院调减。本院认为，赵春霞、汤力的实际损失主要为房屋的免租期租金损失。在本案前述涉案合同中，双方约定承租期为10年，另行附加免租期4个月。虽然赵春霞、汤力在双方合同解除后不久即将房屋签约出租，但仍需给予新的承租人两月有余的合理免租期，且租赁期限相对较短。因此，结合以上情况及橙爱公司的违约过错，并重视双方当事人的约定，本院认为，1000000元违约金无需调整。三、李龙是否应对橙爱公司的债务承担连带责任。赵春霞、汤力主张李龙应在未实缴的出资范围内承担连带责任，李龙对此予以否认。本院认为，公司具有独立法人人格，公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则，公司的债务应由公司依法对债权人承担法律责任，且在注册资本认缴制下，股东对其认缴的出资依法享有期限利益。本案系赵春霞、汤力与橙爱公司之间的房屋租赁合同纠纷，李龙并非涉案合同的当事人，根据合同的相对性原则，赵春霞、汤力无权要求李龙承担合同义务。现赵春霞、汤力以李龙作为橙爱公司股东且未对公司实缴注册资本为由主张李龙应在其未出资范围内对橙爱公司的债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认赵春霞、汤力与北京橙爱体育发展有限公司签署的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月23日解除；二、北京橙爱体育发展有限公司给付赵春霞、汤力自2017年7月15日至2017年8月23日的房屋租金199128．8元（扣除押金150000元，被告北京橙爱体育发展有限公司实际应给付赵春霞、汤力49128．8元），于本判决生效后七日内支付；三、北京橙爱体育发展有限公司给付赵春霞、汤力迟延支付欠付租金的违约金（以49128．8元中的未付款为基数，按日万分之三计算，自2017年7月16日起计算至本判决生效之日止），于本判决生效后七日内支付；四、北京橙爱体育发展有限公司给付赵春霞、汤力已付租金的迟延支付违约金35650元，于本判决生效后七日内支付；五、北京橙爱体育发展有限公司给付赵春霞、汤力解除合同违约金1000000元，于本判决生效后七日内支付；六、北京橙爱体育发展有限公司给付赵春霞、汤力燃气费1373．74元，于本判决生效后七日内支付；七、驳回赵春霞、汤力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，由原告赵春霞、汤力负担4400元（已交纳），由被告北京橙爱健身俱乐部有限公司负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  陈利霞人民陪审员  张淑珍二〇一九年五月三十一日书 记 员  李圣楠