湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1002民初1304号原告：赵文章，男，汉族，1978年9月8日出生，住湖南省邵东县。委托代理人：张国彬、戴琳，湖南通程律师事务所律师。被告：荆州市荆恒商贸有限公司，住所地：荆州市沙市区月堤路尾。法定代表人：夏美勇,该公司经理。委托代理人：刘艳军，湖北今天律师事务所律师。被告：夏美勇，女，汉族，1982年11月23日出生，住荆州市沙市区。被告：李霞光，男，汉族，1972年11月25日出生，住荆州市沙市区。系被告夏美勇之夫。三被告共同委托代理人：史国俊，湖北恒祥律师事务所律师。原告赵文章诉被告荆州市荆恒商贸有限公司（以下简称荆恒公司）、被告夏美勇、被告李霞光房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张国彬、三被告委托代理人史国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文章诉称：2016年7月9日，原告与被告荆恒公司签订《租赁合同》，约定原告承租被告荆恒公司所有的位于荆州市沙市区××金石小镇××、××层房屋，租赁期限为5年6个月（免租期6个月），租金为248万元每年，履约定金为50万元；被告荆恒公司负责在一楼进口通道修建一条宽度为3.5米的步行楼梯通往二楼、二楼通往三楼，时间为合同签订后一个月内建设完成；3、在合同期内一方违约的，违约方应向守约方支付违约金200万元，违约金不足以弥补损失的，还需赔偿相关损失。其后，原告完全按合同约定履行其义务，并投入700余万元开设“衣博汇”服装商城，但被告荆恒公司未按合同约定修建步行梯，导致原告在经营商场过程中对客流无法进行有效引导，严重影响客户体验及购物舒适度，进而造成商场处于严重亏损状况。为此，原告多次要求被告荆恒公司履行修建步行梯义务，并委托湖南通程律师事务所向被告荆恒公司发送律师函，催促其履行义务，要求其支付违约金200万元，并告知被告荆恒公司：基于其违约行为，原告将自行使用履行抗辩权，暂停支付租金，同时，原告告知被告荆恒公司，原告将对租赁房屋进行布局调整、改造升级，要求被告荆恒公司在此期间同时进行步行梯修建工作，但被告荆恒公司至今未有任何实质性行动。另，被告李霞光和夏美勇系夫妻关系，同时系被告荆恒公司的股东，被告荆恒公司利用被告李霞光、被告夏美勇的私人帐户收取款项，违反了公司法相关法律法规，构成公司人格混同，依法应对被告荆恒公司的义务承担连带责任。现诉争房屋已经被被告荆恒公司收回且出租给案外人，合同事实上无法履行，原告为维护自身合法权益诉至法院请求判令：1、被告荆恒公司退还原告定金50万元；2、被告荆恒公司向原告支付违约金150万元；3、被告李霞光、夏美勇对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任；4、由三被告承担本案诉讼费用。原告公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《租赁合同》，拟证明合同相关约定及该合同约定以被告夏美勇个人账户收取租金，构成公司人格混同。2、付款说明、收据一组，拟证明被告荆恒公司以被告夏美勇个人账户收取租金，构成公司人格混同。3、《借名开店协议书》、《展柜设计制作合同》、《装修合同》、《合同书》、《荆州市沙市区北京中路金石广场二、三楼（衣博汇）施工合同》、领款单、收据、银行流水，拟证明原告履约。4、短信记录、律师函，拟证明双方当事人沟通事实。经庭审质证，三被告对原告提交的证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不足以构成被告夏美勇与被告公司人格混同；对证据2真实性无异议，总额是298万，部分款项支付比约定时间迟；对证据3中的《借名开店协议书》，虽然被告方不是协议当事人，但可以肯定该两份协议是事后伪造，因为两份协议签署时间均是2016年7月16号，而宋*挥、赵*明成立个体工商户时间为2016年8月23日，签协议时，该两家个体工商户还没有成立，正好说明原告赵文章根本违约，对证据3中其他部分，除了展柜设计制作合同的当事方是原告赵文章以外，其他文书中原告赵文章均不是当事人，不能证明原告赵文章支付了相关的费用；对证据4的真实性无异议，只能表明双方2017年6月17日以后进行过沟通，事情发生的起因是原告赵文章于2017年6月17日撤柜，之后双方沟通多次无果。三被告辩称：作为被告荆恒公司，认为本案中违约方是原告赵文章，因此被告荆恒公司不同意原告诉请，同时因为原告赵文章违约，被告荆恒公司将另案追究原告赵文章的违约责任；作为被告李霞光、夏美勇，认为与被告荆恒公司不构成人格混同，不同意原告赵文章的诉请。被告荆恒公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1、被告荆恒公司营业信息，拟证明被告主体资格。2、“沙市区宋*挥服装城”、“沙市区赵*明服装城”个体工商户基本信息，拟证明原告赵文章并未在承租场所经营。经庭审质证，原告对被告荆恒公司提交的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，宋*挥、赵*明均系原告赵文章经营的衣博汇员工，以该两人名义开设的个体工商户仅系借其名字开设的经营主体，实际所有人和管理人均系原告赵文章，从原告方提交的证据3中可明确看出该借名关系，且装修类的合同均以衣博汇为指向，若宋*挥、赵*明两人如被告方所称系转租关系的话，显然该装修类合同以及对外经营不会以衣博汇为相对方。被告李霞光、夏美勇对被告荆恒公司提交的两份证据无异议。被告李霞光、夏美勇未向本院提交任何证据。庭审后原告补充提交了以下证据：1、手写账目一组，拟证明用于办理营业执照的赵*明、宋*挥是原告方衣博汇员工。2、被告公司与赵*明、宋*挥分别签订的《租赁合同》，拟证明原告没有转租，被告荆恒公司对原告以赵*明和宋*挥名义设立个体工商户明知且予以认可，并与赵*明和宋*挥签订了该租赁合同以配合办理工商登记事宜。关于补充提交的证据1，被告荆恒公司认为系手写帐，真实性无法判断，被告李霞光、夏美勇认为合同签订方是原告个人，赵*明、宋*挥是否是衣博汇员工与本案无关；关于证据2，三被告表示对真实性无异议，此两份合同仅是为办理营业执照所用，随后赵*明和宋*挥又与他人签订了租赁合同，事实上进行了转租。庭审后被告荆恒公司补充提交了以下证据：1、荆州市公安消防支队荆公消审（2016）第0079号《建设工程消防设计审核意见书》，拟证明被告荆恒公司与原告赵文章于2016年7月9日签订租赁合同后，被告荆恒公司在一个月内积极向荆州市公安消防支队报送了在金石商贸城二楼、三楼加装楼梯的设计方案，但荆州市公安消防支队认为加装楼梯破坏了防火分隔，于2016年8月1日作出了不同意金石综合商贸城加装楼梯工程设计的审核意见，被告荆恒公司没有违反租赁合同约定。2-1、荆州市公安消防支队荆公消审凭字（2018）第0370号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》。2-2、荆州市公安消防支队荆公消审字（2018）第0370号《建设工程消防设计审核意见书》。2-3、荆州市公安消防支队荆公消审凭字（2018）第0444号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》。2-4、荆州市公安消防支队荆公消审字（2018）第0444号《建设工程消防设计审核意见书》。证据2拟证明原告赵文章起诉后，被告荆恒公司又于2018年7月2日和2018年8月7日分别向荆州市公安消防支队报送在金石商贸城二楼、三楼加装楼梯设计方案，但均因违反消防法规、《建筑设计防火规范》未审核通过，双方在租赁合同中约定的修建步梯的条款违反了《合同法》第52条规定，系无效条款，被告荆恒公司不存在违约。3、《荆州市金石商贸城（沙市区北京路217号金石小镇）增设楼梯的可行性评估报告》，证明目的同证据2。4、金石商贸城入口、升降电梯、自动手扶梯、步行楼梯照片、设计图一组，拟证明金石商贸城有一部升降电梯，每层楼各安装了四部自动手扶梯，另外每层楼还配有四个步行楼梯，完全能够满足经营需要，并且金石商贸城自建成以来一直经营运转良好。5、荆州市工商行政管理局沙市分局沙工商处字（2017）49号《行政处罚决定书》、《接处警工作登记表》、《110接处警登记表》，拟证明原告是因在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好或者以不合格产品冒充合格产品，被行政处罚且在打伤被告荆恒公司工作人员后突然退出，并非因被告公司未加装楼梯而无法经营。原告对被告荆恒公司补充提交的证据1三性均不认可，无原件核对，该份审核意见书与其提交的之后的2018年的格式、内容等各方面均不同，认为其系伪造，且其主体是金石商贸城并非被告荆恒公司，从侧面反映了被告荆恒公司在合同签订之后根本没有履行合同义务，连申报启动都没有；对第二组证据，真实性认可，认为该组证据均为2018年7月以后形成，且申请时间也是在2018年7之后，本案约定是在2016年7月应履行此义务，2018年7月时本案的诉争房屋已经被被告荆恒公司强行收回将近一年，该组证据不能证明被告荆恒公司当时不违约，在审核意见书中，明确载明了未审核通过是因为设计瑕疵导致，且此申请应当是被告荆恒公司基于其新的承租人发起，因为原告赵文章从未收到对方愿意履行相关义务以及同意履行相关义务的通知，庭审时可看出，双方当事人之间有多次短信往来，被告荆恒公司对证据2中提到的消防设计加装楼梯情况在双方的往来中没有任何体现，所以原告方认为证据2与本案无关联性，达不到证明目的；对证据3，该评估报告系被告荆恒公司单方委托，合法性存疑，不能作为能否设立楼梯的孤证，且该评估机构并非消防或其他有权部门，其所作出的报告不具有相应的法律效力；对证据4，因确实未到现场看过，真实性无法确定，但原告方记得仅在北京路出口一楼到二楼、二楼到三楼各有两部自动扶梯，其拟证明的完全能满足经营需要，显然双方的标准不同，原告赵文章要求增设步行梯，不仅是上下客的问题，而是要求把一楼同质化经营的商户有所遮挡，形成引流，是出于商业考虑；对证据5的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据仅能证明原告在经营过程中有极少量的商品不合格被处罚，且处罚金额仅为几千元，被告以该行政处罚做为原告跑路的证据显然没有事实和法律依据。被告李霞光、夏美勇对被告荆恒公司补充提交的证据无异议。综合各方质证意见，本院对当事人提交证据的证明效力分析认定如下：原告赵文章提交的证据1、2、4及庭后补充提交的证据2，被告荆恒公司提交的2份证据及庭后补充提交的证据2、5，因对方当事人对该证据或证据的真实性没有异议，且上列证据来源合法，与本案具关联性，故本院采信该证据作为认定本案事实的依据。关于原告当庭提交的证据3中的《借名开店协议书》系原件，能与原告庭后提交的、被告表示认可的证据2相印证，本院对该证据的真实性予以采信，作为认定事实的依据；关于证据3中的其它部分系原件，其真实性本院予以认可，来源合法，与本案具关联性，对该证据的证明效力本院予以采信。关于原告庭后提交的证据1，系手写件，真实性无法确认，对该证据的证明效力不予采信。关于被告庭后提交的证据1，系复印件，真实性不能核实，不予采信。关于被告庭后提交的证据3，能与证据2消防部门出具的文书相印证，对该证据的证明效力予以采信。关于被告庭后提交的证据4，系原件，真实性本院予以认可，来源合法，与本案具关联性，予以采信。根据本院确认的有效证据，综合各方当事人陈述，查明本案事实如下：2016年7月9日，被告荆恒公司与原告赵文章签订了《租赁合同》，约定被告荆恒公司将位于沙市区××金石小镇××、××层（不包括在该协议签订前二、三层已出售的店铺及二楼走道口门面及其它公共区域）房屋出租给原告，以实际交付面积为准；租赁期限为5年6个月，自2016年7月9日起至2022年1月8日止，被告荆恒公司给予原告6个月的免租期供准备和装修使用；房屋租金为每年248万元；合同签订后七日内，原告向被告荆恒公司缴纳50万元履约定金，原告没有违约行为并且合同到期后无息退还；该合同有关金额汇入收款人为被告夏美勇的帐户；原告应当在国家法律法规、政府允许的范围内合法经营，如果有违法经营，在受到国家机关行政处罚的，视为原告违约；租赁期内不允许单方面转租、转让或者由第三方参股经营等方式变相转租转让，原告转租转让的，应当提前壹个月向被告荆恒公司书面申请，如其同意，由原告向被告荆恒公司一次性交纳转租转让转借手续费，否则视为原告违约；应原告要求，为原告经营所需，在不影响房屋构造的整体结构，不违反国家法律法规的情况下，由被告荆恒公司负责在一楼进口通道修建一条宽度为3.5米的步行楼梯通往二楼，二楼通往三楼，时间为合同签订后一个月内建设完成，费用由被告荆恒公司负担，因时间要求紧迫，增加步行梯的行政审批手续无法完成，双方一致同意边建边报，原告不得以该步行梯未有合法审批或违建为由主张被告荆恒公司违约或者以此为由解除合同；在合同期内一方违约的，违约方应向守约方支付200万元的违约金，若违约金不足以弥补损失的，还需要赔偿相关经济损失；等。后被告荆恒公司向原告赵文章交付了标的房屋，原告向被告荆恒公司交纳了50万元定金和一年租金248万元。2017年7月上旬，原告退出租赁场地。2017年7月2日，原告向被告荆恒公司送达《律师函》，告知其未履行修建步梯的义务，损害了原告的合法权益，望被告荆恒公司在收函之日起30内完成步梯的修建并支付违约金200万元，同时原告履行先履行抗辩权，暂停支付租金。2017年7月7日，原告再次向被告方送达了《律师函》。另查明，1、2017年6月20日，荆州市工商行政管理局沙市分局制发沙工商处字（2017）49号《行政处罚决定书》，认定“沙市区宋*挥服装城”销售未标注信息的产品、将不合格产品以合格品的名义进行销售，根据《中华人民共和国产品质量法》等相关法律规定，作出了相应的行政处罚。2、2018年7月12日，荆州市公安消防支队制发荆公消审字（2018）第0370号《建设工程消防设计审核意见书》，对被告公司提交的关于本案诉争的加装楼梯的申请，认定该工程消防设计不合格，不得施工。本院认为，原告赵文章与被告荆恒公司于2016年7月9日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。关于《租赁合同》中双方约定修建步行梯条款的效力问题，被告荆恒公司认为，该修建计划报消防部门后未能获得审批，故因该约定违反了消防法规，按《合同法》第52条规定系无效条款；本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中步行梯的修建未能获得消防部门的审批系违反了消防法规的管理性强制性规定，非效力性强制性规定，因此《租赁合同》中该条款仍属有效。根据查明事实，消防部门于2018年7月12日明确了修建步行梯不能实现，根据《租赁合同》第6-6条约定：“乙方（即原告）不得以该步行梯未有合法审批或违建为由主张甲方（即被告荆恒公司）违约或者以此为由解除合同。”因双方当事人有约在先，且约定有效，故现原告赵文章以步行梯不能修建为由主张被告荆恒公司承担违约责任与约定不符，本院不予支持。原告还认为，《租赁合同》中约定了修建步行梯的时间在合同签订后一个月内建设完成，而被告提交的消防部门不予准许修建步行梯的行文系在2018年7月原告提起诉讼之后，故即使有消防部门的意见书，原告仍然违约。本院认为，在双方当事人正常履行《租赁合同》的一年间，是否就修建步行梯的问题进行过磋商，双方各执一词，但在2017年6月之前，原告方确实不能提交曾经就此问题催促过被告而被告怠于履行的证据，相反，被告方在诉讼后补强了消防部门确实对修建步行梯不予准许的行文，能与被告方的陈述相吻合，并且不能修建步行梯经过消防部门的认定已无疑义，故本院认定被告就未修建步行梯无需承担违约责任。关于50万元定金应否退还的问题，根据《租赁合同》约定：原告应当在国家法律法规、政府允许的范围内合法经营，如果有违法经营，在受到国家机关行政处罚的，视为原告违约，原告没有违约行为并且合同到期后无息退还。本案中，原告租赁期间，卖场在经营过程中确实被处以行政处罚；且《租赁合同》未能履行至合同约定期限届满之日是由于原告退场，而原告主张的退场理由是被告未修建步行梯，《租赁合同》第6-6条约定，不能以此为由解除合同，故原告的主张没有法律和约定的依据，因此50万元定金不予退还。据此，原告主张被告方承担给付责任的诉请未被支持，故而不存在审查被告公司人格是否混同、股东应否承担连带责任的问题。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告赵文章的诉讼请求。本案案件受理费22800元，保全费5000元，由原告赵文章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审判长 张 华审判员 李 娅审判员 周 备二〇一九年二月二十二日书记员 徐雪峰