襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0606民初2381号原告：卞秋菊，女，汉族，1961年9月19日出生，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：张帆、郑鹏，均系湖北亘恒律师事务所律师。被告：襄阳雅可商务区开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区解放路电信大楼**。法定代表人：陈道圆，襄阳雅可商务区开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：何贵林、王虎，均系湖北思扬律师事务所律师。原告卞秋菊与被告襄阳雅可商务区开发有限公司(以下简称雅可公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理原告卞秋菊的委托诉讼代理人张帆、郑鹏，被告雅可公司的委托诉讼代理人王虎等到庭参加诉讼。庭审后，当事人申请庭外和解，无果。本案现已审理终结。原告卞秋菊向本院提出诉讼请求：判令雅可公司向卞秋菊出具不动产发票、交付房屋、协助办理产权登记手续，并承担逾期交房违约金34630.64元(以购房款761113元为基数，暂计算至2019年3月31日，此后按日万分之一继续计算交房之日止)。事实和理由：卞秋菊与中亿佰联襄阳投资管理有限责任公司(以下简称中亿佰联公司)签订《合作放贷协议》及《出借咨询与服务书》，中亿佰联公司受卞秋菊委托，将卞秋菊的资金出借给雅可公司使用，后因雅可公司不能依约履行还款义务，卞秋菊与雅可公司、中亿佰联公司经协商达成协议，2016年3月30日，卞秋菊与雅可公司签订《商品房买卖合同》，约定卞秋菊购买雅可公司开发的房屋位于樊城区××“××天地××”××单元××号房屋，雅可公司以所欠卞秋菊的部分款项冲抵购房款。雅可公司应在2017年12月30日前交付房屋，但截止卞秋菊起诉时，雅可公司仍未向卞秋菊交付房屋，故诉至人民法院。被告雅可公司辩称，1.卞秋菊的《商品房买卖合同》真实性存疑;2.即使《商品房买卖合同》是真实的，也是无效合同，双方之间商品房买卖合同不能成立，因合同无效的原因是由卞秋菊造成的，所以不存在雅可公司承担违约金的情形；中亿佰联公司、张国俊从卞秋菊以及其他不特定群体所吸纳的存款放贷给雅可公司，中亿佰联公司、张国俊的行为已被人民法院认定为非法吸收公众存款罪，那么这些存款属于赃款应当予以追缴，卞秋菊的债是不合法的，基于不合法的债产生的《商品房买卖合同》是无效的，卞秋菊所主张借款应当以追缴的方式取得。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年11月18日，张国俊以自己的名义借给雅可公司1000万元，该款系多人筹集资金集中于张国俊名下并以张国俊的名义对外出借，其中包括卞秋菊的资金。借款到期后，因雅可公司急需资金周转，卞秋菊、张国俊及中亿佰联公司就原来的借款重新签订合作放贷协议及延期协议，约定由张国俊代表卞秋菊与雅可公司签订借款合同，月利率2%期限为3个月，利息在张国俊与雅可公司结清后2日内按出借金额应得利息一次性付给卞秋菊。中亿佰联公司作为中介见证方在协议上盖章。后因雅可公司违约，无力偿还借款本息，导致卞秋菊借款本息未能收回(截至2016年3月19日)。经协商，2016年3月10日，中亿佰联公司与雅可公司签订《“襄阳新天地-江天苑”在售房屋抵偿协议》，雅可公司愿意用在售进行资产冲抵对外借款。同年3月18日，中亿佰联公司与卞秋菊签订“雅可项目”投资客户资金处置协议，卞秋菊同意在“雅可项目”未收回投资本金及利息将有“襄阳新天地-江天苑”在售房屋进行等价冲抵。根据张国俊与雅可公司总经理杨庆签订《抵工程款6套房源》及《协议书》的约定，雅可公司将位于襄阳××××区解放路“襄阳新天地”的项目的共计31套房屋抵给张国俊，并按照张国俊指定的购房人，与其签订正式的《商品房买卖合同》；同时约定雅可公司不代张国俊收取房款，同时不接受张国俊指定的购房人办理银行按揭手续等等。在上述约定房屋范围内，2016年3月30日，卞秋菊与雅可公司签订《商品房买卖合同》一份，约定卞秋菊购买雅可公司开发的位于襄阳××××区解放路“襄阳新天地”2幢1单元41层6号商品房，总成交金额761113元，交房时间为2017年12月30日；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，雅可公司出具收据一份，载明收到卞秋菊761113元，收据上注明为购房款并加盖有公司销售收款专用章，但时至今日，雅可公司尚未向卞秋菊交房。另据襄阳高新技术产业开发区人民法院生效的（2018）鄂0691民初1742号民事裁定查明的事实：雅可公司是从事房地产开发的企业法人，张国俊时任中亿佰联公司总经理，雅可公司认可与张国俊存在以房抵款的事实。本院认为，因雅可公司拖欠张国俊借款未能偿还，雅可公司用其开发的31套房屋之一(位于襄阳××××区解放路“襄阳新天地”的**房屋)抵偿给张国俊指定的购房人卞秋菊，雅可公司与卞秋菊签订了《商品房买卖合同》并出具购房收据。上述当事人经协商一致达成的以房抵债协议，是双方当事人真实意思表示，以物抵债是债务清偿方式之一，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是合法、有效的，双方均应按约履行自己义务。雅可公司违反合同约定，至今未向卞秋菊交付房屋、办理房屋网签备案手续等是违约行为，应承担相应的民事责任。卞秋菊要求雅可公司出具购房款发票，因雅可公司收到购房款后开具发票是其应承担的法定纳税义务，而非民事义务，不属于人民法院受理民事诉讼范围，故对卞秋菊该项诉请不子支持，其他诉讼请求合法，本院予以支持。雅可公司辩称《商品房买卖合同》真实性存疑，没有提供相反的证据证实，对该辩称理由不子支持。雅可公司辩称《商品房买卖合同》无效的原因是由卞秋菊造成的，雅可公司不承担违约金的理由与事实不符，对该辩称理由不予支持。雅可公司还辩称中亿佰联公司、张国俊从卞秋菊以及其他不特定群体所吸纳的存款放贷给雅可公司，中亿佰联公司、张国俊的行为已被人民法院认定为非法吸收公众存款罪，那么这些存款属于赃款应当予以追缴，卞秋菊的债是不合法的，基于不合法的债产生的《商品房买卖合同》是无效的，卞秋菊所主张借款应当以追缴的方式取得，本院认为，张国俊借贷行为已经生效的判决认定构成犯罪，但由此引出卞秋菊与雅可公司之间的债权债务关系并不当日无效，本案涉及的借贷合同不存在违反《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定的情形，基于此签订的《商品房买卖合同》亦是合法、有效，故对雅可公司该辩称理由不子支持。雅可公司辩称卞秋菊出借的款项很多是息转本或高于月利率3%后累计形成的，卞秋菊未足额支付购房款，本院认为，卞秋菊、张国俊、中亿佰联公司及雅可公司共同对出借款项核对后确认的，且利率不高于法律规定的上限，雅可公司并向卞秋菊出具购房款收据，说明雅可公司已认可卞秋菊交纳足额购房款；雅可公司若有证据证明部分款项应当返还，可以另行主张要求补交剩余购房款，但并不影响本案购房合同的成立，对雅可公司该辩称理由不予支持。雅可公司还辩称应当追加张国俊、中亿佰联公司作为第三人参与本案的诉讼以查明案件事实，本院认为三方对借贷、以房冲抵欠款等达成一致意见，无须追加即可查明案件事实，因此，雅可公司的申请没有事实和法律依据，本院对该辩称理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定，判决如下：一、被告襄阳雅可商务区开发有限公司于本判决生效之日起15日内将位于裹阳市樊城区解放路“襄阳新天地”2幢1单元41层6号房屋交付原告卞秋菊，并为该房屋办理权属登记需要提供的资料报房屋产权登记机关备案，协助办理房屋产权证书；二、被告襄阳雅可商务区开发有限公司支付原告卞秋菊逾期交付房屋违约金（违约金以购房款761113元为基数，按购房合同约定的日万分之一，自2018年元月1日计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回原告卞秋菊对被告襄阳雅可商务区开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取333元、财产保全费4320元，均由被告襄阳雅可商务区开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张小明二〇一九年十月二十七日书记员  邵泽润