贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初2846号 原告彭凯，男，1977年2月8日生，汉族，小学文化，住贵州省毕节市七星关区。现住威宁县。 委托代理人何华，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610359950。特别授权代理。 委托代理人赵波，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610396291。特别授权代理。 被告贵州威宁浩正农业发展有限公司。 住所地：威宁县广园路奥体花园C1-4-2。 法定代表人邹宝忠，董事长。联系。 统一社会信用代码:915205263374275952。 委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224200810360802。特别授权代理。 委托代理人陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224201611488319。特别授权代理。 原告彭凯诉被告贵州威宁浩正农业发展有限公司（以下至判决主文前简称：浩正公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理，被告在答辩期间提出管辖权异议，认为本案应由贵州省毕节市中级人民法院管辖，本院经审查认为被告的管辖权异议不成立，依法裁定驳回被告的管辖权异议申请，被告不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院认为被告的上诉理由不成立，依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法由简易程序转换为适用普通程序由审判员马芬团和人民陪审员孔碧松、陈惠组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭凯及委托代理人赵波、何华，被告浩正公司委托代理人陇康、陆桢兰到庭参加了诉讼。本案经本院审委会讨论决定，现已审理终结。 原告彭凯诉称：原、被告于2017年3月28日签订了一份《浩正商业广场铺位认购书》（以下简称：认购书），合同约定原告向被告认购位于威宁县（原定名：浩正商业广场）项目1-1-7、1-1-8号商铺，商铺面积为79.04平方米，每平方米单价52000.00元，销售总价款4110080.00元。原、被告双方在认购书第三条、第四条、第五条约定了定金罚则。原告于认购书签订当日即向被告支付了定金100万元；又于2017年11月1日向被告支付50万元首付款。被告于2017年11月17日短信通知原告前往被告处办理相关购房按揭业务，原告于2017年11月21日赴被告浩正公司营业点通过被告ＰＯＳ机缴纳49万余元按揭款后，即分别收到房易通服务平台向原告发来的关于浩正商业广场房号为1-1-7、1-1-8的合同已通过威宁县产事业局签约完成的短信提醒，网签成功，原告已履行认购合同义务。但被告不顾原告的合法权益，在原、被告双方签订的认购合同依然有效的前提下，擅自将原告已付按揭购房款转回原告账户并删除网签平台信息，公然违反认购书约定，并于2017年12月4日与邓超签订1-1-7号商铺《铺位认购书》，于2018年8月8日将该房屋售予邓超；于2017年12月4日与裴锋签订1-1-8号商铺《铺位认购书》，于2018年8月8日将该房屋售予裴锋。因原被告约定的定金数额超过了总房款的20%，特自愿调至法律允许的主合同标的额20%范围内诉请被告承担双倍返还定金责任，即请求判决：1、判令被告返还原告已付定金100万元，首付款50万元；2、判令被告向原告支付惩罚定金82，2016.00元（总房款4110080×20%＝822016元）；3、被告的违约行为导致原告已付购房款50万元首付款由被告占用，给原告造成损失，请求按中国人民银行同期同类人民币基准利率上浮30%计算资金占用费46312.5元。本案诉讼费由被告承担。 在审理过程中，原告认为，被告浩正公司除前期存在的《铺位认购书》签订行为和定金收取行为外，还存在两次收取原告购房款的行为，足以说明被告有与原告订立正式商品房买卖合同的真实意思表示，并且已通过网签成功。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原、被告双方已不再是单纯的商品房订购合同关系，而是正式的商品房买卖合同关系。被告浩正公司违法将涉案房屋转卖给他人的行为已构成根本违约。变更诉讼请求为：一、判决解除原、被告双方就浩正商业广场1-1-7、1-1-8号房屋于2017年11月21日形成的商品房买卖合关系；二、判决被告在10日内返还原告已付购房款150万元，并以100万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍赔偿原告自2017年3月28日起至债务履行完毕之日止的资金占用损失；以50万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍赔偿原告自2017年11月1日起至债务履行完毕之日止的资金占用损失；三、判决被告在10日内支付原告已付购房款1倍的赔偿金150万元；四、本案受理费、保全费等费用全部由被告承担。 在举证期限内，原告向本院提交的证据有： 1、原告的身份证，证明原告具备适格的诉讼主体资格； 2、《浩正商业广场铺位认购书》，证明原、被告就涉案房屋的认购事宜签订协议； 3、短信记录（2017年11月17日）、收据3份、个人账户明细查询表，证明：（1）被告浩正公司于2017年11月17日向原告发出短信通知，要求原告在该月22日前到公司办理贷款手续，原告按照通知要求在11月21日前往被告浩正公司办理商品房买卖合同签约事宜，并不存在迟延签约等违约行为。（2）原告于2017年3月28日向被告支付了购房定金100万元，并分别在2017年11月1日、11月21日向被告支付了购房款50万元、494，962.00元。（3）被告两次受领购房款的行为证实其具有签订正式商品房买卖合同的意愿和行为。 4、短信记录（2017年11月21日、2017年11月22日）、贵州省农村信用社借款借据，证明：（1）威宁县房产事业局发出的信息，原、被告双方就涉案房屋的正式买卖合同已经于2017年11月21日完成签约，双方建立正式商品房买卖合同关系；（2）2017年11月22日，被告浩正公司谎称原告征信存在问题无法办理贷款，要求原告办理退铺手续，被告的行为已表示其不再履行双方于2017年11月21日达成的商品房买卖合同，构成违约。（3）2017年12月时原告还提供银行获得贷款，由此证实被告声称原告存在征信问题不能获得贷款的理由完全不能成立。 5、查询结果、查询回复，证明：（1）被告浩正公司在2017年11月21日与原告方达成商品房买卖合同并完成网签程序后又单方违法申请将网签备案的商品房买卖合同撤销，其行为表示其不再履行双方达成的商品房买卖合同，已经构成违约。（2）被告将涉案房屋出售原告并签订商品房买卖合同后又将该房屋出售给他人，使得原告合同目的不能实现。 被告浩正公司辩称：涉案合同已经于2017年12月3日通过送达原告解除通知时就一并解除，原告诉请解除合同没有事实依据。原、被告签订的是商品房预约合同而非商品房买卖合同，原告试图主张一房二卖，要求双倍赔偿没有事实依据及法律依据。 在举证期限内，被告浩正公司提交的证据有： 1、《浩正商业广场铺位认购书》，证明原告应当在约定的期限内交齐首付款2，110，080.00元，并与被告签订正式的商品房买卖合同。 2、收据、聊天记录、询问笔录，证明：（1）原告应当交付的定金为100万元；（2）经被告多次催促，原告未在约定的时间内交齐首付款2，110，080.00元；（3）房产事业局发送的网签完成信息不具有合同成立的备案效力，原、被告双方并未签订正式的商品房买卖合同。 3、违约退款公函、违约退款公函现场照片，证明因原告违约，被告于2017年12月3日书面通知其解除合同。 4、威宁县人民法院（2018）黔0526民初500号判决书，证明因原告违约，被告已经于2018年1月提起诉讼，要求解除合同。 5、被告浩正公司与邓超、裴锋签订的商品房买卖合同，证明：（1）被告在通知与原告解约后，为回笼资金于2017年12月4日与案外人邓超、裴锋签订《铺位认购书》，并于2018年8月8日与邓超、裴锋签订《商品房买卖合同》；（2）被告与案外人邓超、裴锋签订的商品房买卖合同约定的价格为2，055，040.00元，与原告认购的价格一致，不存在高价牟利的情形。 经本院主持质证，被告浩正公司对原告提交的各组证据的质证意见为：对原告提交的第一组证据身份证无异议。对第二组证据《浩正商业广场铺位认购书》的三性均无异议，认为该证据恰好证明原、被告双方签订的合同属于预约合同，而非商品房买卖合同，认购书上手写的备注说明了原告缴纳的100万元定金中的8万元系从双方签订的另外一份租赁合同的款项中凑足。对第三、四、五组证据的三性均无异议，对证明目的有异议，短信记录不能全面反映双方就合同事宜协商的全过程，原告缴纳的购房款属于其履行预约合同的义务，不能证实双方可以直接签订商品房买卖合同。房产事业局网签完成信息属于房开公司登录网站后该网站发送的信息，该信息可以随时由房开公司撤销。正式的商品房买卖合同需由买卖双方签订纸质版商品房买卖合同后提交房产局登记备案后才形成正式的商品房买卖合同。原告提交的农村信用社贷款凭证不能证实与被告合作的银行就可以发放贷款。被告出售涉案房屋属于行驶出卖人的权利，属有权处分，不构成违约。 原告对被告浩正公司提交的各组证据的质证意见为：对被告提交的第一、二两组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。聊天记录只能证实被告通知原告签订合同并办理相关手续，原告并未明确或以其他方式表示不再履行合同义务，被告通知原告在2017年11月22日前办理合同签订手续时，原告完全按照被告的通知前往被告浩正公司签订合同并支付购房款，不构成违约。对毕节市中级人民法院的询问笔录真实性、合法性不持异议，但不能达到被告浩正公司的证明目的，威宁县房屋交易中心主任对网签流程以及备案的解释并不专业，与现行法律法规的操作规范不一致，不排除其陈述具有主观性的议论。对第三组证据的三性均不予认可，2017年12月3日原告确有收到被告浩正公司商谈涉案纠纷的事实，但被告浩正公司并未向原告送达违约退款公函，且该公函并没有原告签收的依据，不符合合同法的规定。对第四组证据威宁县人民法院的判决书的三性均无异议，该证据刚好证明被告浩正公司的第三组证据不能达到其证明的事实，合同解除权为形成权，当事人一方一经作出即产生合同解除的效力，被告既然主张2017年12月3日书面通知原告解除合同，但又在2018年1月提起诉讼要求解除合同，其矛盾可以得出结论，在2018年1月被告浩正公司提起诉讼时，涉案合同尚处于有效状态，并未因2017年12月3日书面通知原告解除合同的效果，该案因被告撤诉，并未产生解除效力。对第五组证据被告与他人签订的铺位认购书及商品房买卖合同的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可。该证据刚好证明被告与原告达成商品房买卖合同有效期内，违法将合同标的物另行出卖给第三方，导致原告的合同目的不能实现，被告浩正公司已构成根本违约，原告有权要求与被告解除合同，并要求被告承担违约责任。 经本院审查，原告提交的第1、2、3、5四组证据均具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对第4组证据，具有证据的真实性、合法性，但不能达到证明双方的合同关系属商品房买卖合同的证明目的，对其关联性不予采信。 对被告提交的第1组证据，第2组证据中的收据、询问笔录具有证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。对第2组证据的聊天记录、第3、4、5组证据具有证据真实性、合法性，但不能达到被告浩正公司的证明目的，不予采信。 经审理查明，原告彭凯（乙方）与被告浩正公司（甲方）于2017年3月28日签订《浩正商业广场铺位认购书》，约定彭凯向浩正公司认购其开发的和风世纪购物中心（原定名：浩正商业广场）项目1-1-7、1-1-8号商铺。建筑面积合计79.04平方米，建筑面积单价为52，000.00元/㎡，房屋总价款为4，110，080.00元。认购书第三条约定：“签订本认购书时，乙方需支付定金100万元，该定金作为乙方购买上述物业并签订《商品房买卖合同》的担保。在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。乙方违反本认购书约定或不与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件，不与甲方指定的物业公司签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》，无权要求甲方返还定金。反之，甲方违反本认购书约定或不与乙方签订《商品房买卖合同》及附件，甲方指定的物业服务公司不与乙方签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》，则甲方向乙方双倍返还定金”。合同第四条约定：“在认购期限内，乙方享有上述铺位购买权，甲方无权另售，否则视为违约，向乙方双倍返还定金；乙方采用实名制签约，不得转让或改换名称。”合同第五条约定：“乙方须于接到甲方电话通知之日起七日内与甲方完成所认购物业的《毕节市商品房买卖合同》全部签约手续，同时缴纳当期房款及其他相关费用。双方的联络方式以本认购书记载的电话、传真、通讯地址为准。…”合同第八条约定：“乙方在接到甲方电话或书面通知签订《商品房买卖合同》时，补足该铺位首付余款1，110，080.00元，余款200万元办理按揭。”认购书还对其他事项进行了约定。认购书签订后，原告彭凯于当日缴纳定金100万元（其中8万元用其他租赁房屋装修保证金折抵）。2017年10月11日，被告浩正公司工作人员通知原告到其公司签订合同，原告妻子陈琼即用微信告知被告浩正公司负责人其在外出差，原告身份证遗失正在办理要求延期签订合同，该负责人回复必须在15日内签合同，否则退款另卖。2017年11月1日，原告向浩正公司缴纳50万元首付款。2017年11月10日，被告浩正公司工作人员短信通知原告于2017年11月15日前交齐首付款，原告于2017年11月21日通过被告浩正公司POS机缴纳首付款494，962.00元，原告即收到房易通短信服务平台发送的涉案两份合同已通过威宁县房产事业局签约完成信息。同日，该笔494，962.00元首付款于当日被浩正公司退回原告。2017年11月23日、同年12月3日，被告浩正公司以原告的征信不符合按揭贷款要求，原告已单方违反认购书约定，分别以短信、书面通知彭凯解除《铺位认购书》，办理退款手续，原告收到通知后未作出回应。被告在通知与原告解约后，于2017年12月4日与案外人邓超、裴锋签订《铺位认购书》，并于2018年8月8日与邓超、裴锋签订《商品房买卖合同》，将1-1-7号商铺卖给邓超，将1-1-8号商铺卖给裴锋。 同时查明，2018年1月19日，被告浩正公司向本院提起诉讼，请求判决解除与原告签订的《铺位认购书》，本院经审理后于2018年3月5日作出（2018）黔0526民初500号民事判决书，判决解除原、被告双方签订的《浩正商业广场铺位认购书》。后原告不服判决，向毕节市中级人民法院提出上诉，毕节市中级人民法院经审理认为原判认定事实不清，以（2018）黔05民终1834号民事裁定书裁定撤销本院（2018）黔0526民初500号民事判决，发回本院重审，在发回审理期间被告浩正公司撤回起诉。上述事实，有原、被告双方的陈述及双方提交的书证在卷相互印证，事实清楚。 本院认为，根据本案双方当事人的诉、辩理由和举证、质证意见，双方争议的焦点归纳为：一、本案应定性为商品房预约合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷；二、原告在本案中是否构成违约；三、原告请求解除涉案合同并要求双倍返还购房款并给付资金占用利息的主张是否成立。 关于焦点一，涉案合同的名称为《浩正商业广场铺位认购书》，合同的目的是定购涉案的两个商铺，该认购书未对商铺的基本状况、交付使用条件、公共配套基础设施、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记的有关事宜进行明确约定，虽被告浩正公司已经收受原告的购房款，但该合同缺乏《商品房销售管理办法》第十六条列举的《商品房买卖合同》的主要条款，故双方签订的涉案认购书不构成商品房买卖合同法律关系。原告主张按商品房买卖合同处理，缺乏法律依据，本院不予采纳。对原告认为买卖合同已通过网签，应认定买卖合同已成立的主张，根据《城市商品房管理办法》第十条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记手续可以委托代理人代理。委托代理人办理的，应当有书面委托书”，结合威宁县房产事业局房屋交易管理中心负责人的解释：“网签是指合同文本已经录入系统，网签是必经程序，方便网上审核，网签成功后需通过双方签字确认的纸质合同用于备案，在未备案前双方可以修改、撤销合同，在未备案前，申请撤销网签合同无需征得对方同意。”，可以认定，网签只是一种形式，网签成功不等于买卖合同已成立，买卖双方应当签订正式商品房买卖合同双方的商品房买卖合同关系才正式成立，故原告的该项主张亦不能成立。另外，原告在本院审理（2018）黔0526民初500号案件及提起上诉期间，以及提起本案诉讼时均认可双方属商品房预约合同法律关系。综合以上分析认定，原告认为与被告浩正公司已形成商品房买卖合同法律关系无事实依据及法律依据，本案应定性为商品房预约合同纠纷。 关于焦点二，根据双方签订的合同第五条约定，原告（乙方）接到甲方（被告）电话或书面通知之日起七日内与甲方完成签约手续，同时缴纳当期房款及其他费用。从该约定看，原告可以在签订正式商品房买卖合同时交清全部首付款，被告浩正公司在未与原告签订《商品房买卖合同》前，即要求原告交齐全部首付款，本身已突破了合同约定。同时，从原告妻子陈琼与被告浩正公司负责人的微信聊天记录来看，原告有继续履行合同的诚意，原告积极缴纳首付款的行为也印证了该事实。原告虽未按被告浩正公司指定的期限签订合同，但确属事出有因，不能当然认定原告已构成违约。2017年11月1日、11月21日，原告两次分别向被告浩正公司缴纳首付款50万元、494，962.00元，被告浩正公司以自身行为表明其愿意继续履行合同，即便在原告不能办理按揭贷款的情况下，双方亦可以通过补充协议或其他方式要求原告一次性支付全款，如原告确实无力支付全款时，被告浩正公司可以要求解除合同。而被告浩正公司在未与原告进行平等磋商的情况下，仅以原告不能办理按揭贷款为由单方解除合同，确属有失公允。况且被告浩正公司提交的所有证据均不能证明原告有不良征信，银行不予贷款。相反原告提交了2017年12月11日在贵州省农村信用社的贷款凭证证实其可以在金融机构贷款的事实，原告是否真正存在不良征信问题存疑。故原告在本案中不应认定构成违约。 关于焦点三，前述已认定原告不构成违约，被告浩正公司认为已书面通知原告解除合同的理由不能成立。在双方签订的《浩正商业广场铺位认购书》继续有效的情况下，被告浩正公司在（2018）黔0526民初500号案件发回重审审理期间，合同尚未协议解除或法定解除的情况下，于2017年12月4日与案外人邓超、裴锋签订《铺位认购书》，并于2018年8月8日与邓超、裴锋签订《商品房买卖合同》，将1-1-7号商铺卖给邓超，将1-1-8号商铺卖给裴锋，致使合同目的不能实现，被告浩正公司的行为属主观故意，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于被告浩正公司的违约行为致使涉案合同目的不能实现，原告请求判令被告浩正公司承担违约责任于法有据，应予支持。对违约金的处理，本案属商品房预约合同法律关系，原告请求双倍返还已付购房款的理由不能成立，应适用定金罚则处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当折抵价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，由于被告浩正公司的违约，应按双方的合同约定，由被告浩正公司双倍返还定金。因合同总标的为4，110，080.00元，原告缴纳的定金100万元已超过法律规定20%的上限，原告在未变更诉讼请求前要求给付惩罚性定金822，016元属合理请求，应予支持。由于被告浩正公司收取原告定金100万元，原告已主张双倍返还定金的定金罚则，故本院不应再支持原告要求按银行贷款利率的1.3倍给付利息的请求。对原告于2017年11月1日缴纳的购房款50万元，被告已使用近两年，原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付自2017年11月1日起至债务履行完毕之日止的资金占用利息属合理请求，应予支持。 综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告彭凯与被告贵州威宁浩正农业发展有限公司于2017年3月28日签订的《浩正商业广场铺位认购书》； 二、由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司返还原告彭凯已支付的购房款150万元；限本判决书生效后10日内履行； 三、由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司给付原告彭凯惩罚性定金822，016.00元；限本判决书生效后10日内履行； 四、由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司以50万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付原告彭凯自2017年11月1日起至债务履行完毕之日止的资金占用利息。 五、驳回原告彭凯的其他诉讼请求。 案件受理费30，800.00元由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司负担25，746.00元，原告彭凯负担5，054.00元。保全费5，000.00元由被告贵州威宁浩正农业发展有限公司负担。 如不服本判决，应自本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  马芬团 人民陪审员  孔碧松 人民陪审员  陈 惠 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  杨 堃