广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初698号原告：珠海市二城物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲北环街28号6栋2单元103房。统一社会信用代码:91440400192560466Q。法定代表人：吴培根，董事长。委托诉讼代理人：邓美莲，广东海鸥律师事务所律师。被告：邓茜月，曾用名邓一奇，女，1995年9月21日出生，汉族，住址：珠海市香洲区。委托诉讼代理人：孙成，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧尧，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告珠海市二城物业管理有限公司与被告邓茜月物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市二城物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓美莲、被告邓茜月的委托诉讼代理人孙成、张婧尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市二城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2005年1月1日至2018年11月30日物业管理费（路灯、智能化照明、冲洗广场、管理费、维修费、公用水费、公摊费、公摊智能化照明、其他）12205.45元及从2005年3月1日开始计算至付清止的滞纳金（至2018年12月1日为88526.68元），共计100732.13元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为珠海市富祥花园提供物业服务的公司，一直为含被告在内的富祥全体业主提供整体相应物业管理服务。被告作为富祥花园的X栋XX房业主，一直享受原告提供的物业管理服务，却没有按时向原告支付物业管理费。被告应按物业服务项目收费标准（2015年7月前按建筑面积0.8元/㎡、2015年7月后按建筑面积1元/㎡）向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应按欠费金额×逾期天数×3‰的标准支付滞纳金。被告共拖欠2005年1月1日至2018年11月30日的物业费12205.45元、滞纳金88526.68元。原告多次向被告催交未果，特提起诉讼。原告珠海市二城物业管理有限公司为其诉称提交以下证据：1.资质证书、广东省经营服务性收费许可证；2.珠海市香洲区拱北街港昌社区居民委员会的证明；3.富祥花园催缴通知单、照片（2018年12月）；4.物业服务项目收费标准公示（住宅：0.80元/平方米）；5.物业服务项目收费标准公示（住宅：1元/平方米，从2015年7月开始执行）；6.富祥花园现场照片；7.管理制度及流程照片；8.2018年度收费及开支表公示；9.缴款通知单及张贴照片（2018年11月）；10.入住合约；11.意见征询表；12.2018年12月富祥花园业主交纳管理费的发票；13.珠海市二城物业管理公司工商变更登记及改制的批复、证明等资料；14.不动产权登记查询结果；15.新办企业核定名称登记表。被告邓茜月辩称：一、原告不具有向被告收取物业费的合法依据，应驳回其全部诉讼请求。在法律关系上，原告提起物业服务合同纠纷一案，前提是原告应当具有合法的物业管理权利来源。根据我国《物业管理条例》第二十一条、第三十四条，由建设单位选聘的物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同，由业主大会选聘的物业服务企业，业主委员会应当与该物业服务企业订立书面的物业服务合同。本案中，原告既无前期物业服务合同，富祥花园也没有成立业主大会和业主委员会，故原告没有收取物业费的合法依据。原告提交的港昌居委会《证明》，也不足以证明原告进行了事实管理行为。在物业费标准的合法性上，原告主张收取物业费的标准既没有合同约定，也没有法律依据，被告不予认可。根据2001年2月1日生效、2016年3月1日废止的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第五条、第六条，原告收取物业收费标准应该在政府指导价范围标准上下20％的幅度内提出，经香洲区价格主管部门核定后，报市价格主管部门批准。故原告主张的物业费应有政府备案，但原告并没有提交备案相关证据，其主张物业费不应得到支持。滞纳金的主张更是既无合同约定、也无法律依据，其全部诉讼请求应予驳回。二、即便原告能够证明其具有向被告收取物业费的合法依据，并且最终能够计算出符合法律规定的物业费标准，原告在本案中主张的大部分物业费已超过诉讼时效，对该部分物业费的主张应予驳回。原告没有提供证据证明原告与之前管理富祥花园的珠海市第二城市开发公司物业管理分公司之间的关系。物业费作为普通债权，应适用诉讼时效制度。原、被告之间没有物业服务合同，原告未经法定程序进入富祥花园进行管理、违规收费、不进行备案手续，若不适用诉讼时效规定，不仅侵害被告合法权益，更助长了类似原告一样的擅自进入各小区进行所谓物业管理、违规收费的行为，对社会产生严重不良效果。三、原告向被告主张的物业费起算时间为2005年1月1日，但此时被告并不是案涉房屋业主，原告该项诉讼请求没有事实依据，应予驳回。原告还针对被告取消了室内可视对讲机替换安装服务，室内防盗系统均废弃无人修缮。因原告没有对被告提供服务，故无权向被告收取费用。四、原告自称在2003年1月1日进驻富祥花园并提供相应整体服务，但其服务内容任何一项均不符合其发出的收费标准协商咨询表内容，引发大量业主投诉，存在问题延续至今已十余年，而且情况日益恶化，无权向被告收取费用。1.原告承诺的各类管理人员人数实际只有10人，年龄普遍较大甚至很多已届退休年龄。原告将富祥花园门口保安亭擅自改为杂物间，不仅影响富祥花园安全，也违反《物业管理条例》第三十七条。2.富祥花园水电、消防存在严重安全隐患，地面的照明、景观灯均已损坏废弃，无法发挥功效，因对绿化没有定期修剪也存在安全问题。根据被告的证据可见，富祥花园电线裸露在外、消防位没有消防设备，存在严重安全隐患。照明、景观灯早已损坏但始终无人维修。因没有定期修剪，大片树枝、树叶掉落容易砸伤行人，原告未履行其承诺的服务。3.原告没有提供承诺的富祥花园智能化、封闭式管理并因此给被告带来重大不利影响。对比2001年珠海特区报的报道和富祥花园实际情况可见，①“富祥花园大门可视对讲、IC卡门禁系统和富祥花园红外电子围墙防范系统”中三项设备接手不久即全部废弃再未使用过；②“电子巡更系统和楼宇可视对讲系统”服务原告也没有提供过；③住宅内的安防设施在原告接手后很快被废弃。原告没有对原有智能化系统履行修缮、维护义务，没有提供其承诺的该项服务。4.原告用于寻租的广告牌却接入公共电源侵占业主利益；富祥花园音乐喷泉在重大节假日都没有开放过，也很久没有再播放背景音乐，原告未提供承诺的服务。此外，原告擅自将车库改变为商铺进行收益，且收益去向不明，违反《物业管理条例》第四十九条、第五十四条之规定。因原告没有提供承诺的服务，并引发业主大量持续投诉，其无权向被告收取费用。另，原告主张的滞纳金明显过高，不论是否有合同约定，都无法律依据，应予驳回。被告邓茜月对其辩称提交以下证据：1.《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》；2.《珠海市人民政府关于废止珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法的决定》；3.《关于施行〈珠海市物业服务收费管理办法〉落实相关工作的通知》；4.富祥花园小区各处照片；5.刘忠民的询问笔录；6.陶波的询问笔录；7.珠海特区报2001年9月3日刊登的《走进富祥花园的智能化物业管理》；8.住宅内安防设施照片；9.富祥花园智能化改造调查表；10.富祥花园物业管理服务内容、收费标准协商咨询表；11.关于富祥花园物业管理存在的问题的情况反映；12.富祥花园绿化、路灯、小区门口、广告牌照片；13.商事登记簿；14.户口本复印件及情况说明。本院依职权调取的证据：案涉房屋的不动产权登记表。本院经审理查明：位于珠海市香××区××号的“富祥花园”为珠海市第二城市开发公司开发建设的住宅小区，由原珠海市第二城市开发公司物业管理分公司负责管理。2001年11月，珠海市第二城市开发公司决定将其属下全资子公司珠海市888商业街物业管理公司更名为珠海市二城物业管理公司，并把原珠海市第二城市开发公司物业管理分公司并入珠海市二城物业管理公司，由珠海市二城物业管理公司承接原两家公司的债权债务。2002年9月30日，珠海市联昊控股有限公司批复同意珠海市第二城市开发公司对属下全资子公司珠海市二城物业管理公司进行产权制度改革。后经公开竞价，吴培根等九人中标受让珠海市二城物业管理公司产权。2003年1月，珠海市二城物业管理公司更名为珠海市二城物业管理有限公司即本案原告现名称。原告亦主张自此开始接管富祥花园小区。富祥花园小区所在社区居民委员会于2018年11月25日出具证明，证明富祥花园自2003年1月起至今一直由珠海市二城物业管理有限公司进行管理。被告邓茜月（邓一奇）于2009年1月向案外人伍某某购买了富祥花园X栋XX房，该房屋建筑面积80.16平方米，已办理不动产权登记。伍某某于2001年3月签署《入住合约》，该合同载明的主要内容有：业主确认第二城市开发公司物业管理公司对其区内楼宇的所有主要结构、公共场地和设施、场地拥有管理权；业主按规定交纳管理费，服从小区管理；物业管理公司按规定收取管理费和公共设施管理维修基金、维护小区公共设施、维持小区秩序；住户在入住前缴纳小区公共设施维护基金1000元，在住户搬出本小区时无息退还；小区管理费标准为每户（按每平方米）0.8元，须在每季度第一个月10日前交纳当季的管理费，逾期每日加收1%的滞纳金；住户须每月按时交纳水电费，每逾期一日加收1%的滞纳金，超过一个月不交，予以停水、停电处理。等等。在庭审中，原告珠海市二城物业管理有限公司主张，富祥花园小区的物业管理费原来是按照房屋建筑面积每平方米0.8元的标准收取，之后通过征询意见的方式，经大多数业主同意后，物业管理费的标准自2015年7月起调整为每平方米1元，被告邓茜月拖欠2005年1月至2018年11月的物业管理费11372.36元，以及智能化照明公摊、公用水费等合计828.09元，已经书面催交。被告邓茜月认为原告没有提供物业服务，无需向原告交纳物业管理费，并否认原告向其催交过物业管理费。被告邓茜月认可其在2009年1月取得案涉房屋所有权，不同意承担之前的物业管理费。另查明，富祥花园小区至今没有设立业主大会和选举业主委员会，但有50%以上业主在物业交付前签署了《入住合约》，与前述伍某某所签署的合约内容基本一致。本院认为，本案争议的焦点，一是原、被告之间是否存在物业服务关系；二是被告拒交物业管理费的理由是否正当；三是富祥花园小区物业服务的收费标准是否合法；四是原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此，作如下评析：关于原、被告之间是否存在物业服务关系的问题。本案现有的证据表明，富祥花园小区50%以上业主包括本案被告名下案涉房屋前业主伍某某在物业交付使用前都签署了《入住合约》，确认第二城市开发公司物业管理公司为富祥花园小区住户提供有偿服务，并约定了管理费标准，由此可以证明原珠海市第二城市开发公司物业管理分公司是经富祥花园小区过半数的业主授权同意为该小区业主提供物业服务的，且已实际为富祥花园小区整体提供了物业服务，双方已形成物业服务关系。2001年11月，原珠海市二城物业管理公司因承继原珠海市第二城市开发公司物业管理分公司的债权债务而接管富祥花园小区，并于2003年1月更名为珠海市二城物业管理有限公司即本案原告现名称，此后一直在富祥花园小区持续提供物业服务至今，被告邓茜月名下的案涉房屋属于富祥花园小区范围内，也实际享受了物业服务，因此，原、被告之间存在物业服务关系，被告邓茜月应当依约向原告支付物业管理费用。被告邓茜月抗辩称，小区的治安防范、消防安全、智能化系统及小区共用设施维护等方面都存在问题，原告没有提供承诺的服务，并引发业主大量持续投诉，故原告无权向被告收取费用。本院认为，业主是否如约履行交纳物业管理费的义务，关乎物业服务企业能否正常运营，从而影响到全体业主所得到的服务质量，而物业服务企业承担的义务是多方面的，包括治安防范、消防管理，以及公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维护等，故即使物业服务企业存在管理服务质量问题，业主行使先履行抗辩权，也应与对方违约程度相对应，对于物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不能仅以未享受某项物业服务或者服务质量存在瑕疵而拒交全部物业服务费。本案中，被告邓茜月所提供的证据不足以证明原告没有提供物业服务或者提供的物业服务存在严重瑕疵，被告邓茜月拒交全部物业管理费的抗辩理由不能成立。如果被告邓茜月认为原告在物业管理过程中确实存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张权利。关于富祥花园小区物业服务的收费标准问题。根据《入住合约》的约定，富祥花园小区的物业管理费按每月每平方米0.8元计算。该标准高于《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（2001年2月1日施行）规定的物业管理服务收费政府指导价。根据珠海市法制局、珠海市发展计划局《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》〔珠府法（2002）51号〕第四条规定，若物业公司与50%以上业主就物业管理及收费签订协议约定高于政府指导价的物业服务费的，暂按协议的收费标准执行，待物业主管部门定级后，按实际评定的等级标准执行，即珠海市行政主管部门已对高于政府指导价收取物业管理费的情形作出了规定。富祥花园小区的情况是符合上述规定的，原告主张富祥花园小区业主按照该标准交纳物业管理费，应予支持。另，原告主张富祥花园小区物业管理收费标准自2015年7月起调整为每月每平方米1元，自此被告应按照该标准交纳物业管理费。鉴于该标准已经过富祥花园小区50%以上业主的同意并已公示，且大部分业主也实际按照此标准交纳了物业管理费，本院对原告的主张予以支持。根据以上标准，被告邓茜月应当向原告交纳2009年1月1日至2018年11月30日的物业管理费共计8288.54元（80.16㎡×0.8元×78个月+80.16㎡×1元×41个月）。被告邓茜月自2009年1月才取得案涉房屋的所有权，原告主张2005年1月至2008年12月期间产生的物业管理费由被告邓茜月承担，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。除物业管理费之外，原告还请求被告邓茜月给付路灯、智能化照明、公用水费等各项费用，因原告未能提交证据证明上述费用已实际发生及原告已经垫付，该项请求缺乏依据，故本院不予支持。关于滞纳金的问题。虽然《入住合约》有约定逾期交纳管理费和水电费要加收滞纳金，但从履约的实际情况来看，原告从未主张加收滞纳金，而原告在2018年12月向被告发出缴款通知单进行催交时，明确要求被告在当月20号之前缴清所欠款项，逾期则按每天3‰加收滞纳金，因此，对于原告主张的滞纳金，本院确定从2018年12月21日起算，以欠费本金8288.54元为基数，按照每天3‰的标准计算至付清之日止，但滞纳金总额以不超过欠费本金8288.54元为限。关于本案诉讼时效的问题。原告自接管富祥花园小区后为该小区业主包括本案被告邓茜月提供物业服务，双方形成的物业服务关系至今持续，被告邓茜月自称从未收到催交物业管理费的通知也不合常理，故被告邓茜月认为原告的诉讼请求已过诉讼时效期间的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告邓茜月于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市二城物业管理有限公司支付2009年1月1日至2018年11月30日的物业管理费共计8288.54元；二、被告邓茜月于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市二城物业管理有限公司支付滞纳金（以欠费本金8288.54元为基数，按照每天3‰的标准，从2018年12月21日起计算至付清之日止，且以不超过欠费本金8288.54元为限）；三、驳回原告珠海市二城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2314元，由原告珠海市二城物业管理有限公司负担2014元、被告邓茜月负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  冯丽萍人民陪审员  黄永康人民陪审员  马莅夏二〇一九年五月二十四日法官助理郭莎书记员朱迪李洁仪