江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初3179号原告：苏州宝盛道谷酒店有限公司，住所地江苏省苏州市相城区嘉元路858号。法定代表人：来振里，总经理。委托诉讼代理人：郭巍、郭立萍，江苏尚韬律师事务所律师。被告：苏州台家开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区嘉元路858号。法定代表人：翁国维，董事长。被告：苏州彩莲谷商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道兴太路1号。法定代表人：朱进，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：周芳、潘金山，江苏熠达律师事务所律师。原告苏州宝盛道谷酒店有限公司（以下简称原告道谷酒店）与被告苏州台家开发有限公司（以下简称被告台家公司）、苏州彩莲谷商业管理有限公司（以下简称被告彩莲谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员黄坚担任审判长并主审、人民陪审员周福林、陈雪梅参加评议。本案分别于2019年7月10日、2020年5月18日、2020年5月28日公开开庭进行了审理，并于2019年11月5日组织双方当事人进行质证。本案现已审理终结。原告道谷酒店向本院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租赁合约》及《合同主体变更四方协议》；2、判令两被告立即返还原告合同保证金400000元，并支付该款自起诉之日起至实际履行日止按照年利率4.35%计算的利息损失；3、判令两被告立即返还原告租金2408964.96元，并支付该款自2019年7月10日起至实际履行日止按照年利率4.35%计算的利息损失；4、判令两被告立即赔偿原告损失4000万元，并支付上述款项自起诉之日起至实际履行日止按照年利率4.35%计算的利息损失；5、判令两被告立即支付原告行政处罚款滞纳金5520元；6、被告承担本案诉讼费。原告主张的事实与理由：2018年4月23日，浙江宝盛道谷酒店管理有限公司（以下简称浙江宝盛）与被告彩莲谷公司签订《租赁合约》一份，合同约定：浙江宝盛向彩莲谷公司租赁其所有的位于苏州市相城区的不动产，不动产总建筑面积为8250.08平方米(以实际产证面积为准)，租赁期限为15年，自被告彩莲谷公司向浙江宝盛交付承租物业及协议约定的免租金的装修届满之次日即2019年5月1日起至2034年4月30日止(暂定，具体以装修届满之次日起算)。因彩莲谷公司原因(包括但不限于无产权证、未取得整体一次性消防验收手续和竣工验收手续等)导致浙江宝盛无法办理与经营酒店相关证照(包括但不限于消防、特行、卫生、餐饮、环保等政府部门)等合法营业手续的，浙江宝盛应书面通知彩莲谷公司，彩莲谷公司自收到浙江宝盛书面通知之日起30日内应自付费用办理必要的补救手续，同时，自发生浙江宝盛无法办理相关证照等合法营业手续之日起至彩莲谷公司完成补救手续之日止的期间，彩莲谷公司免收租金。若该期间在免租期外的，则第一次免租期应顺延至浙江宝盛取得相关证照足以合法开业之日；如因上述情况导致浙江宝盛无法开业的，浙江宝盛有权解除本协议。在合同双方签订后，浙江宝盛需在10个工作日内支付相当于一个月租金的金额40万人民币作为履约保证金，浙江宝盛在房屋交付验收合格后的5个工作日内支付第一期租金。第一期租金为6个月的租金，同时40万人民币的履约金自动转为合同保证金。租金为1.6元/平方米/日计算，租赁面积以实际租赁的产证面积为准计算。租赁期间，因甲方原因导致本协议全部或部分无效或致使本协议不能继续履行的，甲方应赔偿乙方的经营损失及装修损失，经营损失以违约当年年度租金金额的8倍为标准社算，装修损失按折旧后的30%进行计算赔偿金额。2018年10月1日，原告道谷酒店与浙江宝盛建设集团有限公司签订《苏州宝盛道谷酒店有限公司装饰装修工程施工合同》一份，合同约定：浙江宝盛建设集团有限公司为原告道谷酒店提供装饰装修工程，开工日期为2018年10月1日，工期为180天，工程合同价款为1200万元。2018年10月13日，浙江宝盛、原告道谷酒店、被告彩莲谷公司、被告台家公司签订《合同主体变更四方协议》一份，合同约定：台家公司取代彩莲谷公司成为原合同的一方，彩莲谷公司基于原合同享有的权利和承担的义务均由台家公司享有和承担。彩莲谷公司继续对原合同的履行承担连带责任。原告道谷酒店取代浙江宝盛成为原合同的另一方，浙江宝盛基于原合同享有的权利和承担的义务均由原告享有和承担。浙江宝盛继续对原合同的履行承担连带责任。彩莲谷公司归还浙江宝盛履约保证金肆拾万元；同时原告道谷酒店支付台家公司合同履约保证金肆拾万元，履约保证全的生效时间仍按照2018年6月27日开始计算。2018年10月30日，原告道谷酒店支付台家公司租金2408964.96元。后因被告台家公司未能按照合同约定及承诺交付符合要求的不动产，致使原告道谷酒店无法办理施工许可证、消防报批及后续酒店开业报审，并导致浙江宝盛建设集团有限公司于2019年2月26日接到苏州市住房和城乡建设局行政处罚通知，罚款137000元。为此原告道谷酒店多次发函要求台家公司完成不动产使用性质变更并承担相应的行政处罚罚金，至今台家公司仍未完成不动产使用性质变更，也未承担相应的行政处罚。为此，特向法院起诉，恳请法院依法判准原告所请。被告台家公司、被告彩莲谷公司共同辩称，1、同意解除租赁合约及四方协议；2、同意返还保证金400000元，但是原告主张的利息无合同依据和法律依据；3、同意返还租金2408964.96元，但是原告主张的利息无合同依据和法律依据；4、本次租赁合约的达成是双方的共同意愿，签约前其方依约提供了房屋及土地性质的资料，原告作为酒店的专业品牌和专业集团，应知晓并且判断该份合约项下的房屋能够满足原告的经营条件。根据双方签订的合约第3.3条以及补充协议第1条的约定：“双方确认原合同约定的11个月免租金装修期暂定由甲方将承租物业使用权全部交付乙方之日，即2018年8月27日起计算，至2019年7月26日止。”由此可知原告在此之前不存在经营，亦不存在所谓的经营损失。5、原告在未取得建筑工程施工许可证的情况下擅自开工，导致原告诉讼中的装修损失，故自身违法行为产生的后果应当由违法主体自身承担，与被告无关。原告在明知未取得许可证的情形下，违法进场施工属于恶意扩大损失。另外，根据双方签订的租赁合同第6.5条的规定，原告因装修需要与第三人签订的相关装修协议应作为本合同的组成部分之一，由此可知，凡原告签订的相关装修协议均应告知被告，但被告至今未收到相关装修协议或装修管理协议，因此被告不认可原告的装修损失。6、综合上述理由，因为免租期已顺延至合法开业之日，因此原告不存在经营损失，装修损失是原告自身违法行为导致并有恶意扩大损失之意，因此被告不应当承担。此外，原告方认为的土地性质导致原告无法开酒店导致合同不能履行，因而提出相应赔偿是不能成立的，因为根据协议约定，相关问题属于可补救手续，该行为的发生只是导致免租期顺延至问题消失直至原告能够开业为止，而被告一直在为此配合原告做相应的补救措施，因此不能适用合同8.4条，并不触发合同8.4条的赔偿问题，事实及法律都不存在可赔偿的依据。即使上述损失真实存在，作为惩罚性条款的违约赔偿标准8倍的约定远远高于法律标准，应当予以调整，建议调整至当年度租金的20%以下。综上，请求驳回原告的第4、5、6项诉讼请求。经审理查明，2018年4月25日，被告彩莲谷公司作为出租人（甲方），浙江宝盛作为承租人（乙方），双方签订《租赁合约》一份，约定承租物业位于苏州市相城区，甲方应确保承租物业处于良好的可正常使用状态，包括楼体结构安全(提供当地政府相关指定机构出具的《房屋安全检测鉴定书》)、消防通道畅通、建筑、外墙安全可使用且符合法定要求，公共设施设备可正常使用等，并确保承租物业能够由乙方及/或其关联机构用于酒店、旅馆及相关配套业务(比如配套餐饮、办公等)的经营；在本协议的有效期限内乙方能够保持对承租物业不间断的、完整的、安全的占有和使用。合约约定租赁期限为15年，自甲方向乙方交付承租物业并且协议约定的免租金的装修期届满之次日起算，甲方给予乙方11个月免租金装修期供乙方营业准备工作，免租金的装修期自甲方将承租物业使用权全部交付乙方次日即2018年6月1日起算，至2019年5月1日（暂定，具体以交付之日起算），倘若因乙方承租的物业存在相关瑕疵(包括但不限于房屋/土地的规划用途与本协议下的实际租赁用途不一致，出租房屋全部或部分未取得相关建设规划许可证或房屋产权证等，未就乙方承租的物业的出租取得相关政府部门的批准，未就出租取得抵押权人的事先同意或因抵押权实现影响本协议的继续履行、或所用地为集体土地、租赁合同未进行备案登记等)或因甲方的其他原因，导致乙方无法办理相关证照等合法营业手续的，甲方应自负费用办理必要的补救手续(包括但不限于负责办理变更房屋/土地用途、办理产权证、取得必要的政府批准、办理租赁备案、取得抵押权人或相关房屋受让方的同意等)以确保乙方能够顺利开业，同时，首期免租期应顺延至乙方取得相关证照足以合法开业之日且租期相应顺延。租金为1.6元/平方米/日(不含物业管理费，不含水，电，热能、通讯费、排污费、电视收视费、卫生费、上网费费用)，租赁面积以实际租赁的产证面积为基准进行计算。递增幅度为每三年递增一次，即免租期结束后的第四年租金在第三年的基础上递增6%，第七年租金在第六年的基础上递增7%，第十年租金在第九年的基础上递增8%，第十三年租金在第十二年的基础上递增9%。除本协议另有约定外，租金支付金额及时间详见《租金支付明细表(暂定)》(附件四)。但若免租金装修期的起始时间发生变更，则《租金支付明细表》同时发生相应的变更，双方可在免租金装修期结束后另行签章确认《租金支付明细表》。在双方签订合同后，乙方需在10个工作日内支付相当于一个月租金的金额40万人民币作为合同履约金，乙方在房屋交付验收合格后的5个工作日内支付第一期租金。第一期租金为6个月的租金，同时40万人民币的履约金自动转为合同保证金。关于违约责任，该合约约定租赁期间，因乙方违约致使本协议全部或部分无效或致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方的经营损失，该损失以违约当年年度租金金额的8倍为标准计算，装修损失按折旧后的30%进行计算赔偿金额。租赁期间，因甲方原因导致本协议全部或部分无效或致使本协议不能继续履行的，甲方应赔偿乙方的经营损失及装修损失，经营损失以违约当年年度租金金额的8倍为标准计算，装修损失按折旧后的30%进行计算赔偿金额。该合约还对其他事项进行了约定。2018年10月13日，被告彩莲谷公司作为甲方、浙江宝盛作为乙方、被告台家公司作为丙方，原告道谷酒店作为丁方，四方签订《合同主体变更四方协议》（以下简称四方协议），约定：甲乙双方于2018年4月25日签订的《租赁合约》(合同编号：BSLY-ZL-201801，以下简称原合同)正在履行中，现甲、乙、丙、丁四方经协商一致，就合同主体变更相关事宜达成以下协议：本协议各方同意丙方取代甲方成为原合同的一方，甲方基于原合同享有的权利和承担的义务均由丙方享有和承担。甲方继续对原合同的履行承担连带责任。本协议各方同意丁方取代乙方成为原合同的另一方，乙方基于原合同享有的权利和承担的义务均由丁方享有和承担。乙方继续对原合同的履行承担连带责任。3、因原合同主体变更，为确保资金与合同主体的一致性，乙方于2018年6月27日已支付给甲方的履约保证金肆拾万元，由甲方返还至原付款账户；同时丁方按照原合同约定支付丙方合同履约保证金肆拾万元，履约保证金的生效时间仍按照2018年6月27日开始计算。除本协议明确所作修改的条款之外，原合同其他内容完全继续有效。2018年10月29日，被告台家公司作为甲方，原告道谷酒店作为乙方，双方签订《租赁合同补充协议》一份，约定双方就免租期、租赁面积事宜达成以下协议：经本协议双方确认原合同约定的11个月免租金装修期暂定由甲方将承租物业使用权全部交付乙方之日，即2018年8月27日起计算，至2019年7月26日止。经本协议双方确认本协议实际租赁的产证面积为8249.88平方米，首期租金为2408964.96元。除本协议明确所作修改的条款外，原合同其他内容完全继续有效。上述合同签订后，2018年10月29日，原告道谷酒店向被告台家公司转账支付了保证金人民币400000元，2018年10月30日，原告道谷酒店向被告台家公司转账支付了租金人民币2408946.96元。另查，2019年1月4日，原告道谷酒店向被告台家公司发送工作联系函，表示现其承租房屋规划使用性质为商务金融用地/办公，根据相关规定不能用于经营酒店，其公司在办理施工许可证、消防报批等手续时遇到该问题，导致无法正常办理上述手续，希望被告台家公司尽快解决大楼租赁区域使用性质问题。对此被告台家公司于2019年1月22日回函，关于房屋性质变更预计在2019年4月1日前完成，原告道谷酒店工程可继续施工，如果相关部门进行罚款，由其公司出面协调解决，如果因房屋性质问题影响开业时间，可按租赁协议进行处理。2019年1月24日，原告道谷酒店又向被告台家公司发函，要求被告台家公司必须在2019年4月1日前完成租赁区域规划使用性质变更事宜，而非预计完成这样模棱两可的回复，请告知能否在2019年4月1日完成规划使用性质的变更，如果不能予以明确回复，为避免损失的扩大，将在2019年1月28日全面停工，所有损失均由被告台家公司承担，免租期相应顺延。此外，因租赁物业区域规划使用性质问题导致其不能正常办理施工许可证而产生的行政主管部门的罚款事宜，被告台家公司不但需要进行协调，而且产生罚款、行政处罚等损失均应承担，请被告台家公司予以明确。另如被告台家公司不能在2019年4月1日完成租赁物业区域规划使用性质变更事宜的，其将有权依据《租赁协议》8.4条之约定，要求被告台家公司返还其司已支付的400000元的合同保证金、2408964.96元合同首期租金并赔偿其司装修损失2030万元、当年年度租金金额的8倍的经营损失，请被告台家公司予以确认。对此被告台家公司回复：1.关于房屋性质变更其司确认会在2019年4月1日前完成办理。2.原告道谷酒店的工程可继续进行，如发生相关主管部门罚款事宜，由其司出面协调解决。3.如果确因房屋性质问题而影响原告道谷酒店预定开业日期，可按双方已签订的《租赁协议》进行处理。2019年2月26日，原告道谷酒店向被告台家公司发送关于台家大厦（宝地广场）施工处罚事宜的工作联系函，内容为：“苏州台家开发有限公司：贵我双方自签订酒店租赁协议以来，我司均按照约定履行合同，但贵司却一直未能按照合同约定及承诺完成大楼租赁区域使用性质变更事宜，导致我司无法正常办理施工许可证、消防报批及后期酒店开业报审。现因贵司原因导致我司不能办理施工许可证，2019年2月26日收到苏州市住房和城乡建设局行政处罚通知，因未取得施工许可证擅自施工，拟对我司该项目建设单位罚款13.7万元(大写人民币壹拾叁万柒仟元整)。根据2019年1月22日贵司回复我司函件第二条之承诺：未取得施工许可证继续施工，发生相关主管部门罚款事宜由贵公司负责解决，我司现要求如下：1、贵公司尽快完成大楼租赁区域使用性质变更事宜；2、贵公司应解决苏州市住房和城乡建设局对我司行政处罚事宜，如不能解决的，由贵司承担苏州市住房和城乡建设局对我司处罚的全部罚款，并赔偿我司因此所受的损失。3、贵司应协调后续因租赁物业区域规划使用性质问题导致我司不能正常办理施工许可证而产生的行政主管部门的处罚事宜，产生的罚款、行政处罚等损失均应由贵司承担。4、我司为避免损失进一步扩大，于2019年1（此处笔误，应为2）月27日起全面停工，因此产生的所有损失均由贵司承担，同时免租期相应顺延”。2019年4月10日，被告台家公司向原告道谷酒店发送一份回复函，内容为：“贵司4月8日的工作联系单已收悉。非常感谢贵司一直以来的大力支持!对于贵司的要求，回复如下：1、对于因我司原因造成的行政处罚13.7万元，由我司承担相应的责任；2、关于租赁物业区域规划使用性质变更事宜，我司目前在与政府相关部门接洽过程中，我司将继续加速推进此事。时机合适时，希望贵司与我司一起向政府说明情况，请领导支持并解决我司的困难局面。3、请贵司继续装修施工，不要影响正常开业的时间，我司将予以积极配合。我司目前处于困难时期，贵司的支持对我司非常重要，再次感谢”。庭审中，被告明确原告承租的房屋的土地性质为商务用地，不能用于酒店经营，另庭审中原、被告双方一致确认以2019年7月12日作为租赁合约和四方协议的解除时间。此外，浙江宝盛还向本院提供情况说明一份，表示本案中原告道谷酒店的主张均予以认可，同时，其公司不作为诉讼主体参加本案诉讼。以上事实，由租赁合约、四方协议、银行付款凭证、双方往来的函、情况说明及当事人的陈述为证，本院予以确认。争议焦点：被告赔偿原告的损失金额。原告主张由被告赔偿损失4000万元，具体包括两块，第一块是经营损失38543439.36元，根据租赁合约第8.4条约定，按照年租金的8倍来计算的，即年租金4817929.92元×8=38543439.36元。第二块是装修和其他实际损失，由三部分组成，合计21440812.93元，具体为：一、装修工程款1600万元。二、为酒店经营采购各类物资4199213.81元。三、酒店开业的准备期间的员工工资、社保费用、印花税、日常支出费用等1241599.12元。以上各项费用的总和超过4000万元，在本案中只主张4000万元。一、关于装修工程款，对此提供其与浙江宝盛建设集团有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》、决算书、工程结算及支付协议、网上银行电子回单打印件予以证明，主张其中装饰工程款为1300万元，但是因被告的原因造成工程停工，造成浙江宝盛建设集团有限公司人工、设备等停工损失超过300万元，但是原告与浙江宝盛建设集团有限公司协商后赔偿300万元，原告总计向浙江宝盛建设集团有限公司支付了1600万元。该300多万元的损失具体组成为：1、因为工程款延期支付，故赔偿延期付款滞纳金78万元；2、因案涉工程的突然停工，施工方撤场需要赔偿施工方7个班组共140万、赔偿管理人员20万元；3、材料费损失，两份非标材料合同价款447200元，已支付定金126940元，不打算再让供货方生产，所以定金的损失126940元，另已经生产还在供货商处未送货的损失有259425.88元，还有材料已经送到在租赁物业的价款488237.49元，此外，上述材料正常安装进行结算的话会获得利润119486.34元，以上损失合计是3374089.71元，最后按照300万元来结算。经质证，被告对上述证据真实性不予认可，认为工程承包人为原告所属的集团公司的下属公司，属于利害关系人，且300万元停工损失没有任何依据，不认可工程结算及支付协议的的金额。庭审中，原告陈述，其司是属于浙江宝盛旅业集团有限公司下属的子公司，浙江宝盛建设建设集团有限公司与浙江宝盛旅业集团有限公司都是属于宝盛控股集团有限公司，但是都是独立的子公司，独立经营核算。经本院查询，原告由浙江宝盛道谷酒店管理有限公司100%持股，浙江宝盛道谷酒店管理有限公司由浙江宝盛酒店管理有限公司100%持股，浙江宝盛酒店管理有限公司由浙江宝盛旅业集团有限公司100%持股，浙江宝盛旅业集团有限公司由宝盛控股集团有限公司100%持股，浙江宝盛建设集团有限公司由宝盛控股集团有限公司持有88.26%的股份。审理中，双方摇号选定诚信金泰建设管理（苏州）有限公司对原告承租范围内装饰装修的工程价款进行评估鉴定，该公司于2020年4月29日作出《工程造价咨询报告书》，其中装饰部分的工程造价为6225800元，安装部分的工程造价为5514713元。合计工程价款人民币11740513元。原告为此支付鉴定费122000元。本院认为，关于装修工程款，专业的评估鉴定机构作出的《工程造价咨询报告书》对工程价款的认定具有客观性，故本院以此认定装修价款为11740513元。至于原告主张的赔偿浙江宝盛建设集团有限公司人民币300万元，首先，原告与浙江宝盛建设集团有限公司均为同一控股集团公司，即宝盛控股集团有限公司旗下的公司，两个公司之间具有一定的利害关系，其双方之间的结算凭证证明效力较弱，不足以证明原告的主张；其次，从原告陈述的赔偿名目来看，第一项为工程款延期支付的违约金，此系原告自己延迟支付工程款所造成，要求被告赔偿于法无据，其他关于班组的赔偿和管理人员的赔偿，以及材料费用的支出等，也没有提供相应的证据。故对原告主张的300万元赔偿款本院不予支持。二、关于为酒店经营采购各类物资费用，原告提供如下证据：包括12份采购合同，1、青瓷买卖合同、发票复印件、银行电子回单打印件，金额24185元。2、台灯买卖合同、发票复印件、网上银行电子回单打印件、催款函，在合同附件中关于原告所使用产品的金额为44260元，已经支付了13278元，余款尚未支付。3、厨房设备定制安装合同、补充协议、网上电子银行回单打印件、催款函，合同总金额409156元，原告所用的产品金额为326718元，已经支付了98015元，余款228703元尚未支付。其中67968元的厨房设备已经安装在现场，其余尚未送货。4、酒店服装定制合同、网上银行电子回单打印件、发票复印件、催款函，总金额是66801元，已付29696元，余款37105元未付。5、原木家具定制安装合同、网上银行电子回单打印件，金额651246元、发票复印件、催款函，合同的总金额为1837548元，发票的总金额为1842166元，之所以发票的价款增加，由出卖方提供了一份物差说明，催款函中出卖方是以合同价款来催款的，但是现在是以发票的金额扣减已付款项剩余未付款项1190902元计算。6、前厅杂件买卖合同、网上银行电子回单打印件、催款函、发票复印件，合同总金额为99909.9元，属于原告所用产品的金额为45769.4元，已付13730元，尚有32039.4元未付。7、床垫床托定做合同、网上银行电子回单打印件、发票复印件、催款函，合同总金额是219072元，已付65721元，尚有153351元未付。8、圆盘、转盘购销合同、网上银行电子回单打印件、催款通知书，合同总金额是30054元，已付9016元，尚有21038元未付。9、客房布草定制合同（战略补充协议）、客房布草定制合同（战略）、网上银行电子回单打印件、发票复印件，合同总金额为138515.14元，已付41554元，尚有96961.14元未付。10、窗帘布买卖合同、发票复印件、网上银行电子回单打印件、催款函，总金额57967元，已付17390元，尚有40577元未付。11、客房布草定制合同（战略）、催款函，合同总金额369836元，该公司的款项尚未支付。12、电器类、客房杂件买卖合同（战略）、网上银行电子回单打印件、紧急催款函，合同金额为148609.4元，已付95168.4元，尚余31662元未付。庭审中，原告陈述，上述合同所涉的物品除开67968元的厨房设备已经安装在现场，其他的物品尚未交付原告，还在供应商处。经质证，被告认为，原告所提交的合同及催款函格式雷同，签约时间也集中在2018年12月，合同付款的时间大多集中在2019年1月25日，而该时间原告已向被告发了全面停工的告知函，所有这些合同也没有根据双方之间的租赁合同第6.5条的约定向被告备案，催款函只是表明已经生产，但未显示发货签收，而且是原告的集团公司为旗下公司统一采购，并非原告单独购买，因此对合同真实性不予认可。对各项合同质证意见如下：对证据1，合同采购方不是原告，该合同也未按原被告双方的租赁合约第6.5条约定备案，故合同真实性无法确认，被告也不予认可合同内容，发票、付款凭证（有原件的前提下）予以认可，但证明目的不予认可，原告即使付款也是按其集团指令操作，并不能证明用于被告出租场所，并且该项属于装饰不属于装修，属可带走再利用产品，不存在产生损失，更不是装修损失。对证据2，质证意见同1，另外该项发票金额仅为13278元，被告认为原告提交的损失清单明细中金额44260元没有依据。对证据3，质证意见同1，另外该项没有发票，也没有任何物流签收证据，无法证明是否是真实交易，汇款金额仅为98015元，也不认可原告提交的损失清单明细中的金额。对证据4，服装定制合同是原告集团所签，并且其不属于装修一项，更与装修损失无关，故该证据真实性、关联性均不认可，催款函三性不予认可。对证据5，该合同也未按原、被告双方的租赁合约第6.5条约定备案，被告不认可该合同，并且该项订购产品属于可带走的装饰物不属于装修，不存在产生损失．另外从催款函中可知实际仅支付了定金551264元，也没有实际交货，该交易还未真正达成，故也不认可原告提交的损失清单明细中的金额。对证据6，质证意见同1，另外没有任何物流签收证据，无法证明是否是真实交易，汇款金额仅为13730元，故也不认可原告提交的损失清单明细中的金额。对证据7，质证意见同1，该项证据中的催款函显示原告仅支付了预付款65721元，对方也未发货仅表示已生产完毕，该交易还未真正达成，故也不认可原告提交的损失清单明细中的金额。对证据8，质证意见同1，另外该项没有发票，催款函显示，原告仅支付了预付款9016元，该交易还未真正达成，故也不认可原告提交的损失清单明细中的金额。对证据9，质证意见同1，另外合同中的采购方作为原告的集团公司，为旗下众多子公司采购产品，而且催款函显示，原告支付41554元属于预付款，该交易还未真正达成，也无法证明原告实际采购多少，故也不认可原告提交的损失清单明细中的金额。对证据10，质证意见同1，另外催款函显示，对方并未实际交付产品，原告也实际支付17390元，故也不认可原告提交的损失清单明细中的金额。对证据11，该项合同签订方不是原告，原告也未实际付款，也没有发票，故三性不予认可。对证据12，质证意见同1，另外催款函显示，双方实际签约为2019年1月份，原告于2019年7月8日支付预付款14140.4元，对方也未发货，从付款时间以及实际支付的金额，以及标的交付判断，该证据三性均不予认可，故也不认可原告提交的损失清单明细中的金额。综上，该采购类交易真实性被告不予认可，另外所有采购均为原告集团统一采购产品，均为可移动带走的装饰品，供货方也均未发货，因此被告认为，原告不存在该项损失，故有关采购类的损失均不予认可。审理中，本院组织原、被告双方对厨房设备定制安装合同中已安装的部分设备进行核对，双方确认现场有沥油式油烟罩、沥水式抽烟罩、厢式风机等的厨房设备已经安装。本院认为，厨房设备定制安装合同中的部分设备已经进行了安装，该部分安装的对应合同的价款为人民币67968元，厨房设备定制安装合同原告支付了价款人民币98015元，故对该67968元已经安装的厨房设备价款本院予以认定。其他物品原告明确尚未交付，仍然在供货商处。因大部分的物品仅支付了30%左右的价款，上述合同后续是继续履行还是解除尚不能确定，故该部分损失尚不能确定，因此本院对原告主张的该部分损失在本案中不予理涉，后续原告可待损失确定后另行主张权利。三、酒店开业的准备期间的员工工资、社保费用、印花税、日常支出费用等费用。原告提供：1、房屋租赁合同、网上银行电子回单打印件、发票复印件、收据，证明支付了租金和押金合计25133元，其中押金可退，故主张租金23321.66元；房屋租赁合同、网上银行电子回单打印件、发票复印件、收据复印件，其中第一笔支付22383.42元，合同约定半年的房租是21600元，差额就是开具发票的税金，第二笔支付21600元，发票开具的金额为22153.85元，差额为原告向税务部门申请代开发票的税金，另外还支付了5400元，其中3600元是定金，对应收据，另外1800元是中介费，对应发票，该份租赁合同原告主张租金46337.27元（含税），证明为员工租赁房屋居住支出租赁费。2、建设工程监理合同、网上银行电子回单打印件1张、发票复印件一张、催款函1张，合同金额为80000元，已付40000元，剩余40000元未付。3、建设工程设计合同、催款函、网上银行电子回单打印件，合同金额为300000元，已付300000元。4、建设工程设计合同（一）、催款函，金额为11万元，尚未支付。5、道谷酒店苏州店项目委托设计协议、网上银行电子回单打印件2份、发票复印件3份，合同金额30万元，已付30万元。6、道谷酒店空港店项目委托设计协议、网上银行电子回单打印件1张、发票复印件1张，金额25000元，已经支付。以上四份设计合同分别是不同位置以及不同项目的设计。7、员工工资，金额713204.83元，提供员工工资结算表、网上银行电子回单打印件一组。8、印花税1250元，提供电子回单打印件2张、退税申请表复印件，先交了2500元，后退了1250元。9、员工社保费86982.02元，提供网上银行电子回单打印件7张、与之对应的为员工缴纳社保的网上申报平台信息截屏打印件。10、日常报销费用121552.99元，提供日常费用报销流程单打印件以及网上银行电子回单打印件一组。11、日常经营费用347636.66元，提供发票复印件以及网上银行电子回单打印件一组。经质证，被告认为，对证据1房屋租赁的有关证据不予认可，该项支出属于原告内部管理事项，与本案无关；对证据2，因该合同原告未按双方租赁合约6.5条向被告备案，故被告对合同内容不予认可，且催款函显示原告只支付了40000元，不存在80000元的损失。对证据3至证据6的设计合同，合同原告未按双方租赁合约6.5条向被告备案，故被告对合同内容不予认可，部分催款函显示没有支付款项，该部分不存在损失，对于已付款项，也不认可损失金额。对于证据7至证据11的其他费用，属于原告的内部管理费用，不属于装修损失，与被告无关，因此对证据的三性均不予认可，也不认可该损失金额。对上述原告主张的损失，本院认定如下：1、关于原告为员工租赁房屋支出的租金，本院认为：酒店开业前的装修准备阶段，原告租赁两套房屋供员工居住使用符合客观实际需要，原告主张的租金也符合市场行情，其有相应的支付凭证予以佐证，故对原告主张的该部分租金69658.93元予以认定。2、监理费用，本院认为：因装饰装修工程已完成了大部分，但尚未完工，建设工程监理合同约定的价款为80000元，原告现仅支付了40000元，后续实际支付的监理费金额尚不能确定，但监理合同已履行的部分已经超过50%，故对已付的40000元予以认定，剩余的监理价款待实际支付后原告可另行主张权利。3、四份设计合同的价款，本院认为：因现场的装饰装修工程已经完成了大部分，故四份设计合同约定的设计方案已经交付，其中三份设计合同约定的设计费已经实际支付，故对已付的设计费625000元予以认定，剩余一份合同的设计费110000元尚未支付，本案中不予理涉，原告可待实际支付后另行主张权利。4、员工工资，本院认为：原告与被告签订四方协议的时间为2018年10月13日，双方的协议在2019年7月10日解除，庭审中，原告确认员工的工资系当月发上月，其装饰装修工程在2019年4月15日全面停工，按照常理，装饰装修期间需要的员工数量较多，停工后所需人员应减少，现原告主张的员工工资期间为2018年9月起算至2020年4月为713204.83元，主张的期间超过双方租赁合同存续的时间，且2019年6月、7月所发放的工资仍较多，故没有尽到及时止损的义务，相应扩大的损失应由原告自行承担。本院综合考量上述因素，结合实际发放工资的情况，根据社会经验法则，酌定该部分人员工资为人民币50万元，剩余的工资属于损失扩大的部分，由原告自行承担。5、原告支付的员工社保费用，本院认为：原告主张社保费用为86982.02元，本院根据上述本院认定的员工工资与原告主张的员工工资的比例70.1%计算社保费用为60979.69元。6、印花税1250元，有相应的凭证证实，本院予以认定。7、日常报销费用，本院认为：从原告提供的报销单的名目来看，该部分费用有刻章费用、快递费用、员工宿舍水电费、员工宿舍用品费、香烟费、住宿费、购物卡费、办公用品费、餐费、用车及过路费、至其他酒店学习费等费用，其中如员工宿舍水电费、用品费、餐费、至其他酒店学习费等费用属于合理开支的范畴，但香烟费、购物卡费等费用并非合理开支的范畴，故本院根据必要性和合理性，酌情认定日常报销费用人民币100000元。8、日常经营费用，本院认为，从原告提供的报销单和发票的名目来看，有采购电脑的费用、施工许可证审图费、宽带费、酒水费、广告费、住宿费、保险费、律师费、财产保全保险费、公证费、通过银行转账支付款项的手续费等费用，其中电脑费、审图费、宽带费、广告费、住宿费等日常经营所花费的合理开支，但其中律师费、财产保全保险费、公证费属于为本次诉讼花费的费用，不属于日常经营费用，原告主张这些费用没有法律依据，而通过银行转账支付的手续费系原告公司运营使用公司账户所产生，要求被告赔偿没有依据，酒水费没有相应的发票，该项也不合理，故扣除这几项后的金额36581.09元本院予以认定。以上合计人民币1433469.71元。关于原告主张以年租金的8倍计算的经营损失，本院认为：租赁合约第8.3、8.4条约定的经营损失系指酒店开业正常经营后因一方违约需赔偿对方的经营损失，故该约定不适用本案的情形，且该两条约定的经营损失本身畸高，不符合客观实际，现原告可以确定的损失本院已予以认定，故原告主张的经营损失38543439.36元本院不予支持。本院认为：原、被告之间的租赁合约系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。租赁合约中约定被告出租给原告的房屋应确保原告能用于酒店、旅馆及相关配套义务经营，现因被告出租的房屋不能满足上述需求，导致合同解除，被告应承担相应的违约责任。庭审中，双方确定租赁合约、四方协议于2019年7月10日解除，本院对此予以认定，另附属于租赁合约和四方协议的补充协议也应一并予以解除。现原告主张被告退还保证金40万元，并支付该款自起诉之日起的利息损失，于法有据，故被告台家公司应返还原告保证金40万元，并支付该款的利息损失（以40万元为基数，自起诉之日，即2019年5月5日起至2019年8月19日，以中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止，以同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。此外，原告已付的租金2408946.96元亦应当由被告台家公司返还原告，并支付该款的利息损失（以2408946.96元为基数，自2019年7月10日起至2019年8月19日，以中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止，以同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如前所述，原告主张的经营损失本院不予支持，其余现可确定的损失人民币13173982.71元应当由被告台家公司支付原告，并支付该款自本判决生效之日起至实际付款之日止，以同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。关于行政处罚的滞纳金5520元，在2019年4月10日被告台家公司的回复函中确认行政处罚款137000元愿意承担，但因其未及时支付，导致滞纳金的产生，故该费用应当由被告台家公司承担。因四方协议确认被告彩莲谷公司对租赁合约的履行承担连带责任，故被告彩莲谷公司应对上述债务承担连带清偿责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告苏州宝盛道谷酒店有限公司与被告苏州台家开发有限公司、被告苏州彩莲谷商业管理有限公司之间的《租赁合约》及《合同主体变更四方协议》、《租赁合同补充协议》于2019年7月10日解除。二、被告苏州台家开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告苏州宝盛道谷酒店有限公司保证金人民币400000元，并支付该款的利息损失（以400000元为基数，自起诉之日，即2019年5月5日起至2019年8月19日，以中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止，以同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告苏州台家开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告苏州宝盛道谷酒店有限公司租金人民币2408946.96元，并支付该款的利息损失（以2408946.96元为基数，自2019年7月10日起至2019年8月19日，以中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止，以同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告苏州台家开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告苏州宝盛道谷酒店有限公司损失人民币13173982.71元，并支付该款的利息损失（以13173982.71元为基数，自本判决生效之日起至实际付款之日止，以同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、被告苏州台家开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告苏州宝盛道谷酒店有限公司行政处罚滞纳金人民币5520元。六、苏州彩莲谷商业管理有限公司对上述被告苏州台家开发有限公司的债务承担连带清偿责任。上述款项如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。七、驳回原告苏州宝盛道谷酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币457658元、财产保全费人民币5000元，合计人民币462658元，由被告苏州台家开发有限公司、苏州彩莲谷商业管理有限公司共同负担（该款由两被告于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331041594，原告预交款项本院予以退还）；本案鉴定费人民币122000元，由被告苏州台家开发有限公司、苏州彩莲谷商业管理有限公司共同负担（该款原告已经交纳至鉴定机构，由两被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  黄 坚人民陪审员  周福林人民陪审员  陈雪梅二〇二〇年五月三十日书 记 员  张慧敏