广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初412号 原告：广西金源置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区玉蟾路3号金源城·金源悦府35号楼105号，统一社会信用代码：91368000619301552P。 法定代表人：吴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄锡婷，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 张汝钢，男，1982年4月24号出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市南木镇三鼎村下村屯**，公民身份号码：4525231982××××××××。 第三人：中国光大银行股份有限公司南宁分行，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路**东方曼哈顿大厦，统一社会信用代码：91368000898229310R。 负责人：李守靖，该分行行长。 委托诉讼代理人：黄芳莲，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈中宁，广西国海律师事务所律师。 原告广西金源置业集团有限公司与被告张汝钢，第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告广西金源置业集团有限公司的委托代理人黄锡婷、韦毅，第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行的委托诉讼代理人陈中宁到庭参加诉讼，被告张汝钢经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西金源置业集团有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告广西金源置业集团有限公司与被告张汝钢签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为：ＹＳ00308789）;2、被告张汝钢协助办理注销位于南宁市兴宁区预告登记手续，并将房屋腾空交还原告；3、被告张汝钢向原告广西金源置业集团有限公司支付违约金23681元（违约金计算方法为：按总房款526258元每日万分之六计算，自2018年8月9日起暂计至2018年10月22日，此后违约金计算至被告办理完毕房屋注销手续及腾空房屋之日止）；4、被告张汝钢向原告广西金源置业集团有限公司支付总房款10%的违约金52625.8元；5、被告张汝钢向原告广西金源置业集团有限公司支付房屋折旧费126518元（折旧费计算方法：按房屋总价款5%的年折旧率计算，自2014年1月6日办理入住手续之日起暂计至2018年10月22日，此后计算至合同登记注解手续及腾空房屋之日止）；6、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由:2013年1月31日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00308789），约定被告以526258元价格购买原告开发的位于南宁市兴宁区房屋。《合同补充协议》第三条第五、六、七点分别约定因被告逾期偿还银行按揭贷款导致原告承担担保责任的，原告有权主张解除《商品房买卖合同》、要求被告配合办理注销手续及腾空房屋并要求被告赔偿损失及支付违约金。合同签订后，被告向第三人申请购房贷款并签订了《个人贷款合同》，原告作为贷款保证人。因被告逾期偿还贷款，第三人多次划扣原告保证金，并向南宁市青秀区人民法院提起诉讼。原告已于2017年4月24日被南宁市青秀区人民法院一次性划扣了385906元，总计代偿金额476611.12元，代被执行人被告承担了担保责任。原告已向被告发出《解除合同通知书》主张权利，被告均对此置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉请如前。 被告张汝钢未进行法庭答辩，亦未提交证据。 第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行陈述称：请求人民法院依法判决，对原告各项诉请没有异议。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月31日，原告（出卖人）、被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00308789）及补充协议，约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区房，总金额526258元，定金及首期房款共计158258元，余款368000元以银行按揭贷款方式支付。该合同附件六《合同补充协议》第三条第五点约定，买受人办理银行按揭或公积金贷款的，在出卖人有承担担保责任期间，买受人如果连续三个月未能按期偿还贷款本息致银行提前解除借款合同而使出卖人承担连带责任，提前偿还买受人所欠贷款余款的，应于出卖人发出书面通知后十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款及罚息，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，解除合同自出卖人向买受人发出书面通知第五日起生效，并且买受人应在解除合同约定生效之日起五天内协助出卖人办理撤销合同登记备案等相关手续……；第七点约定，如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除合同权力，买受人应在解除合同约定生效之日起五天内，与出卖人到政府相关部门办理完成撤销抵押及合同销售登记注销手续，如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至合同登记注销手续及腾空房屋之日止的房屋费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），逾期办理注销手续及逾期腾空房屋的，每逾一日，按总房款的万分之六支付违约金给出卖人……。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。 2013年2月21日，案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（登记编号：201302061133）；2013年3月10日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记（邕房预字第××号）；涉案房屋尚未办理不动产权证登记。原告已于2014年1月6日将案涉房屋交付被告。 商品房买卖合同签订后，原、被告与第三人签订《个人贷款合同》，约定第三人向被告发放贷款368000元，第三人为该贷款提供连带责任保证。后因被告未能按时偿还第三人贷款，第三人于2015年6月24日向南宁市青秀区人民法院起诉被告及原告，要求解除合同、被告偿还所欠借款并要求原告承担连带清偿责任。该院于2016年3月11日作出（2015）青民二初字第1412号民事判决书，判决解除借款合同、被告向第三人归还贷款本金、利息及支付律师并由原告承担连带清偿责任。该案已发生法律效力并已经执结完毕，原告已代被告向第三人支付代偿款共计476611.12元。 2018年8月8日，原告根据合同约定地址分别向被告发出《解除合同通知书》，主张解除合同、办理抵押及合同销售登记注销手续。因与被告解除合同之纠纷，原告遂诉至本院，诉请如前。 另查明，南宁市不动产登记中心于2019年6月5日出具《不动产档案查询告知单》载明：案涉房屋存在南宁市青秀区人民法院预查封（2017桂01**执1974号）。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于案涉合同效力及应否解除问题。 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方已在合同附件《合同补充协议》第三条第五点对合同的解除条件进行了明确约定，即被告未按期偿还贷款本息致使原告承担连带责任后，又未于原告通知后十日内偿还代为支付款项的，原告有权解除《南宁市商品房买卖合同》。现因被告未按第三人贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，构成违约，而案涉房屋尚未实际办理不动产权利登记，即合同尚未履行完毕，故原告享有合同解除权的条件已经成就，有权主张解除合同。原告已于2018年8月8日向被告送出《解除合同通知书》并通过诉讼方式行使其合同解除权利，故对于原告诉请解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。 二、关于原告主张的协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续并腾空交还房屋问题。 根据合同附件六《合同补充协议》第三条第七点规定，因被告违约导致原告行使解除房屋买卖合同权力，被告应在解除合同约定生效之日起五天内，与出卖人到政府相关部门办理完成撤销抵押及合同销售登记注销手续，如买受人已入住的，须在前述期限内腾空房屋。现案涉房屋已经办理了商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记，则根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定及原、被告在合同附件中关于协助办理解除合同相关登记手续之约定，在双方合同解除后，被告有义务协助原告办理注销上述登记手续，剔除各项权利瑕疵，将案涉房屋权属恢复到原始状态，并将案涉房屋腾空交还原告。至于该房产所涉的其他预查封问题，因预查封措施并非是针对该不动产本身的查封，而系对被执行人因商品房买卖合同备案登记而取得的物权变动请求权及其预期利益所采取的保全措施，且预查封措施并未限制商品房买卖合同的合法解除，基于此，在本案《南宁市商品房买卖合同》被依法解除后，两被告不再享有过户请求权，此时其他执行法院对案涉房产进行继续预查封的的基础条件也已丧失，故不影响原告作为该房产原始所有权人及守约方主张两被告协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预售商品房预告登记手续。综上，对原告诉请被告协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续并将房屋腾空交还原告，有事实及法律依据，本院予以支持。 三、关于违约金及折旧费的认定和计算问题。 根据合同附件六《合同补充协议》约定，因被告违约导致原告行使解除房屋买卖合同权力的，原告有权要求被告按照全部购房款的10%支付违约金，同时被告应在解除合同约定生效之日起五天内腾空房屋并按总房款5%/年支付自办理入住手续之日起至合同登记注销手续及腾空房屋之日止的房屋折旧费，被告逾期办理注销手续及逾期腾空房屋的还应按总房款的万分之六每日支付违约金。现原告主张被告按照协议约定支付解除合同违约金、逾期办理注销手续违约金及房屋折旧费，符合协议约定，被告亦未提出异议，故本院予以支持。由于协议约定的逾期腾空房屋违约金与房屋折旧费的计算期间存在重合，故本院认定被告按总房款每日万分之六标准支付违约金应支付至办理完毕注销手续之日，并按总房款5%/年标准支付房屋折旧费应支付至腾空房屋之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人行使约定解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；合同亦约定解除合同自发出书面通知第五日起生效。原告已于2018年8月8日根据合同约定的送达地址向被告发出了《解除合同通知书》，故合同解除之日应为2018年8月13日，则根据协议约定，被告应于合同解除之日起五天内即2018年8月18日前与原告共同办理房屋注销登记手续。 综上，本院认定被告应按照总房款的10%向原告支付合同解除违约金52625.8元；并向原告支付逾期办理注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续违约金（计算方式：以526258元为基数，从2018年8月19日计算至被告办理完毕注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续之日止，按每日万分之六计付）；同时还应向原告支付房屋折旧费（计算方式：以526258元为基数，从房屋交付之日即2014年1月6日起计算至被告腾空房屋之日止，按5%每年计付）。考虑到合同解除后，原告可以通过另行出售案涉房屋而继续享受因房价上涨带来的市场红利，同时为避免因违约金及房屋折旧费用的累计导致违约金及折旧费赔偿数额畸高、显失公平，本院认定上述解除合同违约金、逾期办理房屋注销登记手续违约金及房屋折旧费的累计总额应以《南宁市商品房买卖合同》中记载的房屋总价款526258元的30%为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西金源置业集团有限公司与被告张汝钢签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00308789）； 二、被告张汝钢应在本判决生效之日起十日内配合原告广西金源置业集团有限公司办理注销南宁市兴宁区的商品房买卖合同备案登记手续（登记编号：201302061133）及预购商品房预告登记手续（邕房预字第××号），并将房屋腾空交还给原告广西金源置业集团； 三、被告张汝钢向原告广西金源置业集团有限公司支付逾期办理注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续违约金（计算方式：以526258元为基数，从2018年8月19日起计算至被告张汝钢履行完毕注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续之日止，按每日万分之六计付）； 四、被告张汝钢向原告广西金源置业集团有限公司支付解除合同违约金52625.8元； 五、被告张汝钢向原告广西金源置业集团有限公司支付房屋折旧费（计算方式：以526258元为基数，从2014年1月6日起计算至被告腾空房屋之日止，按5%每年计付）； 六、上述第三、四、五项付款义务的总金额以《南宁市商品房买卖合同》中记载的房屋总价款526258元的30%为限。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4342元，财产保全费1534元，公告费350元，由被告张汝钢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  张 捷 人民陪审员  许丽新 二〇一九年七月十八日 书 记 员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。