广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初792号原告：戴伏生，男，汉族，1963年7月14日出生，户籍地址江西省九江市永修县，委托代理人：戴慧娟、李菁，分别系广东喻宝律师事务所律师、律师助理。被告：深圳市展恒实业有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道五联将军帽路18号，统一社会信用代码91440300MA5EC4KF59。法定代表人：李尚华。委托代理人：黄志妙，广东法广律师事务所律师。被告：何国平，男，汉族，1960年6月19日出生，户籍地址深圳市龙岗区，委托代理人：张宝松、曾娅，分别系北京市盈科（深圳）律师事务所律师、实习律师。关于原告戴伏生诉被告深圳市展恒实业有限公司、何国平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴伏生及其委托诉讼代理人戴慧娟，被告深圳市展恒实业有限公司委托诉讼代理人黄志妙，被告何国平委托诉讼代理人张宝松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告深圳市展恒实业有限公司（以下简称展恒公司）双方于2017年3月27日签订一份《房屋租赁合同纠纷》，约定原告租赁被告展恒公司位于深圳市龙岗区龙岗街道五联社区将军帽小区18号工业园306主厂房（以下简称涉案厂房），厂房出租面积3000平方米。每月租金、管理费51300元（币别：人民币，下同），租赁期限自2017年6月1日至2027年6月1日。在合同签订当日支付102600元押金、水电押金50000元。合同签订后，原告即对涉案房屋进行装修，装修完毕后并开始经营。2018年5月28日，被告展恒公司、何国平之间签订一份《协议书》，约定被告展恒公司将涉案厂房交回给何国平，涉案厂房权利义务由何国平承担，原告每月向何国平交付租金等费用。原告得知涉案房屋系违章建筑，消防验收无法通过，涉案厂房被消防部门查封，无法正常使用。原告于2018年10月28日开始搬离涉案厂房，造成原告各项经济损失达一百六十多万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、确认原告与被告深圳市展恒实业有限公司于2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》无效；2、两被告赔偿原告经济损失1671260元；3、两被告承担本案诉讼费。被告展恒公司答辩称：1、2018年5月28日答辩人与被告何国平签订协议，约定将涉案厂房交回被告何国平管理，被告何国平承诺其后的一切事务，包括客户押金及被告何国平在客户合同期内需要清偿而产生的费用及纠纷与答辩人无关。答辩人向法院提交了何国平与答辩人签订的协议书。2、答辩人于2018年5月底就已经搬离了涉案的厂房，并与所有的客户即被告何国平交接好所有的租赁事宜，由被告何国平接受涉案厂房的所有租赁事宜。3、答辩人在2018年6月2日将上述协议书的复印件交付原告，原告收到并同意与答辩人因租赁所产生的一切权利义务由被告何国平承担。在此基础上，答辩人向原告交付书面通知，通知2018年6月后产生的租金交付给何国平的代理人钟仕有。钟仕有与被告何国平为亲戚关系，系被告何国平二儿子的岳父，详见证据《通知》。4、原告同意答辩人因租赁所产生的一切权利义务由被告何国平承担。并向被告何国平代理人钟仕有交付2018年6月后产生的所有租金及费用。综上，原告在充分知悉答辩人解除与被告何国平的租赁关系的前提下，多次以口头及行为的方式表示同意确认与答辩人因租赁所产生的所有权利义务由被告何国平承担，所以答辩人不需承担任何责任。原告意思表示真实有效，可以作为本案定案依据。根据《中华人民共和国合同法》第88条的规定，当事人经相对方同意的，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。请求贵院驳回原告对答辩人的所有诉讼请求。被告何国平辩称，1、答辩人非租赁合同的相对方，根据合同的相对性原则答辩人不应承担任何法律责任。2018年6月2日展恒公司出具的通知，也是以展恒公司决定的名义，从2018年6月份起将租金指定转至钟仕有的账户。自始至终并未改变《房屋租赁合同书》权利义务人及履行主体。2、原告依据与展恒公司签订的《房屋租赁合同书》之约定，向《房屋租赁合同书》支付了保证金及水电费押金，并未给到答辩人，据此答辩人并无返还义务。《合同法》第六十五条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”3、如前所述，合同关系具有相对性，如因展恒公司与原告签订《房屋租赁合同书》造成了损失，也应当是由展恒公司对外承担赔偿义务，与答辩人无关。《合同法》第六十五条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”4、《民法总则》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”综上，合同无效的后果均是恢复原状及给予返还，答辩人并未收到过保证金、水电费押金，也就无返还义务。展恒公司与原告之间的租赁合同关系并未解除，在合同无效的情况下，无论是返还还是赔偿均是展恒公司的义务。《协议书》中已明确注明“由于展恒公司无能力付给甲方租金，展恒公司自愿将本工业园交回何国平方管理”，已经表明答辩人仅为代为管理，转租合同的双方当事人为展恒公司及原告，且二者之间并未对所签订的《房屋租赁合同书》予以解除，2018年6月2日展恒公司发布通知要求租户将租金支付至钟仕有的银行账户，也说明仍然处于有效及履行状态，且展恒公司也未退还保证金及水电押金给原告。根据本案的实际情况，无法律规定应由答辩人承担连带责任。之所以由答辩人开始代为管理，本身就是因展恒公司无力交租金的过错才无奈开始接手，经核算展恒公司尚欠答辩人190多万元的租金没有交付。答辩人是否接手管理，与合同是否有效不存在必然的联系。本案核心问题并非消防，焦点在于合同无效以后恢复原状的问题。综上，本案中答辩人并未与原告建立任何形式的租赁合同关系，原告把答辩人作为被告予以起诉没有任何的事实和法律依据，答辩人不应承担连带责任。根据原告提交的银行流水可知，原告最后缴纳租金费用及其他费用的时间是2018年1月1日，两被告签订协议书的时间是2018年5月28日，所以原告诉请中要求答辩人承担法律责任没有事实和法律依据。经审理查明，2017年3月27日，原告与被告展恒公司签订了《房屋租赁合同书》，约定原告向被告展恒公司承租面积约3000平方米的涉案厂房，租金51300元/月，租赁期限十年，自2017年6月1日至2027年6月1日止，从2017年6月1日起计算租金。合同约定后，原告向被告展恒公司支付了租赁押金102600元、宿舍押金6000元、水电押金50000元，合计158600元。其后，原告对涉案厂房进行了装饰装修，并按合同约定向被告展恒公司支付租金和水电费。2018年5月28日，被告展恒公司与何国平签订协议书，因展恒公司无能力付给何国平租金，自愿将涉案厂房交回何国平管理。2018年6月2日，被告展恒公司向租户发布通知，自6月份起要求租户将租金支付至钟仕有的银行账户。2018年8月2日，因涉案厂房存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，经深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队作出《临时查封决定书》（深公龙消封字[2018]第18746号），对涉案厂房进行查封，查封期限自2018年8月2日至2018年9月1日。原告于2018年8月27日搬离涉案厂房。另查，涉案房产无建筑规划许可证。根据《临时查封决定书》（深公龙消封字[2018]第18746号）显示，涉案厂房系被告何国平经营管理的物业。以上事实有《房屋租赁合同》、协议书、通知、收据、《临时查封决定书》以及当事人陈述等证据证实。本院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方订立的租赁合同无效。因此，原告有权要求被告返还租赁押金102600元、宿舍押金6000元、水电押金50000元，合计158600元本院在此予以确认。关于装饰装修费。原告提交自制损失统计清单，证明其对涉案厂房进行装饰装修花费了480000元。两被告均主张原告关于装修费的诉求没有发票，也没有相关的装修合同，故不予认可。经查双方《房屋租赁合同》第六条第5项约定“乙方（即原告戴伏生）在出租物业投资装修、安装的可动产部分归乙方所有，不动产部分包括但不限于水电照明设施、消防设施、固定装修以及附着物等无偿归甲方（即被告展恒公司）所有，乙方不得拆迁或搬迁。甲方对乙方投入的装修财产不作任何赔偿，乙方也不得以其投入的装修安装的财产作抵押甲方的押金或各种费用。”本院认为，上述合同条款约定系双方关于装饰装修的真实意思表示，故装饰装修可参照该约定处理，即原告可将装修的动产收回，不动产及附着物归被告所有。故对原告请求的装饰装修费用，本院不予支持。关于搬厂损失费。原告主张因被告方违约导致其被迫搬迁厂房，由此产生搬迁费用360000元应由被告方承担，并提交了自制统计清单为证。本院认为，原告向本院主张搬厂损失没有相关的合同、发票予以佐证，故本院对上述证据真实性不予认可,对搬厂损失费的诉请不予支持。关于营业损失费的问题。原告提交“查封期间和搬厂造成的损失清单”证明其因被告的厂房被查封，导致原告不能生产，造成营业损失669660元。被告辩称该证据为原告的自制统计表，没有相关合同、发票、转账记录予以佐证，故不予认可。因原告主张的营业损失费没有提交具体的证据予以证明，理应承担举证不能的不利后果。故，原告的诉讼请求本院不予支持。关于债务责任承担。被告展恒公司依据其与何国平签订的协议书，主张其已于2018年5月28日将涉案厂房交回被告何国平管理，故其不承担任何责任。本院认为，被告展恒公司与被告何国平签订的协议不得对抗原告，被告展恒公司应承担因合同无效本院所确认的上述责任，对被告展恒公司的意见本院不予采纳；同时，根据被告展恒公司与被告何国平签订的协议，后者作为涉案物业的实际经营管理人，理应承担涉案物业纠纷所产生的责任。被告何国平作为涉案物业的实际经理管理人、受益方，对被告展恒公司的上述义务应承担连带责任，对其不承担责任的意见本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、确认原告戴伏生与被告深圳市展恒实业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市展恒实业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告戴伏生租赁押金102600元、宿舍押金6000元、水电押金50000元，合计158600元；三、被告何国平对被告深圳市展恒实业有限公司上述义务承担连带责任；四、驳回原告戴伏生的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币19842元（原告已预交），由原告承担16370元，两被告连带承担3472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄丽仲人民陪审员  萧国伟人民陪审员  殷宇燕二〇一九年七月二十九日书 记 员  陈海锋