上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初12824号原告：袁银凯，男，1983年9月10日生，汉族，住重庆市。原告：曾玉芳，女，1982年6月30日生，汉族，住安徽省。两原告共同委托诉讼代理人：宋时涛，上海九泽律师事务所律师。被告：上海金山万达广场投资有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：于修阳，执行董事。委托诉讼代理人：龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正勤，上海东方环发律师事务所律师。被告：大连万象美物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。负责人：李传玉，经理。委托诉讼代理人：嵇红英。委托诉讼代理人：卞霭霆。原告袁银凯、曾玉芳诉被告上海金山万达广场投资有限公司(下称万达公司)、大连万象美物业管理有限公司上海分公司(下称万象美公司)房屋买卖合同纠纷一案，本案于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，于2019年2月26日、2019年4月3日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人宋时涛、被告万达公司委托诉讼代理人龙昌军、被告万象美公司委托诉讼代理人嵇红英(第一次)、卞霭霆(第二次)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、两被告对原告的房屋进行维修；2、被告万达公司赔偿原告租金损失(自2016年2月1日起至房屋维修完毕之日止，按月租金人民币3,500元计算)、物业费损失人民币7,500元及装修成本上涨损失人民币100,000元。审理中，因被告万达公司履行了维修义务，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2015年11月13日，两原告与被告万达公司签订《上海市商品房预售合同》，约定两原告向被告万达公司购买上海市金山区海汇路625弄《上海金山万达广场》12号3层301室(下称案涉房屋)。2016年1月24日，被告万达公司向原告交付案涉房屋。原告在对案涉房屋装修过程中发现地板处有6条裂缝，其中4条裂缝开裂贯穿整个房间楼面，且在案涉房屋楼下住户的天花板相同位置也清楚看见相同裂缝(裂缝是在楼下住户装修完成后呈现)。原告遂联系被告万象美公司，要求予以维修。被告万象美公司未予妥善处理。后，原告又反馈至金山区房管局，经现场勘查后确认房屋的质量问题并提出相关建议。后被告及相关方面仅按照建议在裂缝表面做灰饼，并未按照建议进行后续工作。原告等待近一年时间后又通过市民热线反馈至相关主管部门，相关主管部门通知原告、被告万达公司及案涉房屋承建方当面协调，但被告仍未拿出解决问题的方案，亦未能有任何处理结果。案涉房屋的裂缝导致原告无法入住，在外租房，造成租金等各项损失。原告为维护自身权益诉至法院。被告万达公司辩称，不同意赔偿原告损失。根据双方合同约定，对于保修期内的质量问题，被告仅对维修费用支出承担赔偿责任。原告主张的各项损失没有事实依据，案涉质量问题系一般房屋质量问题，不影响装修或使用，原告无证据证明其实际租赁房屋并支付租金，物业费及其他费用应由原告承担。房屋交付后进行维修需要原告配合，但原告并未进行配合，相关损失系扩大损失，应由原告自行承担。被告万象美公司辩称，相关质量问题应由开发商承担维修责任，其不应承担相关责任。经审理查明，2015年11月13日，两原告与被告万达公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：两原告向被告万达公司购买案涉房屋；被告万达公司交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告万达公司除免费修复外，还须按照修复费用的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自该房屋验收交接之日起，被告万达公司对该房屋负责保修。保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定等等。该合同补充条款约定：被告万达公司或其委托的物业服务公司或其他第三人对原告或其毗邻业主履行保修义务时，原告应予配合，否则因此导致的扩大损失由原告承担；对于在保修期内确属被告万达公司应当承担保修责任的质量问题，被告万达公司除履行保修义务外，仅对由此造成的原告直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任。未免疑议，双方明确原告直接损失仅指质量问题造成的维修费用支出等等。同时，被告万达公司向两原告出具《上海市新建住宅质量保证书》作为上述合同的附件，上载：住宅质量保修受理部门接到住户的保修申请(书面或电话)后，3日内应予以答复，10日内应进行维修；住宅质量保修受理部门为大连万达物业管理有限公司上海分公司等等。后，被告万达公司将案涉房屋交付原告。2016年3月7日，原告向被告万象美公司反映案涉房屋楼板开裂问题，形成《上海金山万达广场返修单》(下称《返修单》)，戴得立在项目公司签收处签字。2016年4月5日，原告向金山区房管局投诉案涉房屋质量问题，金山区房管局出具《住宅工程施工质量投诉处理(调解)意见书》(下称《意见书》)，上载：核查情况：地板可见裂缝6条，较明显4条，201室天花板可见2条同一位置裂缝；处理意见：1、在裂缝表面做灰饼，观察裂缝发展情况；2、由建设单位请原设计单位人员至现场，提出设计方案；3、总包单位按设计方案编制施工方案；4、将设计方案、施工方案交业主核定，业主同意后按方案实施；5、维修完毕后，由建设单位组织相关单位验收。原告袁银凯及戴得立在该《意见书》上签字。2017年2月28日，被告万象美公司向中建二局发《关于金山万达华府、SOHO、底商、房屋质量维修的公函》(下称《公函》)，称：金山万达华府自2015年10月19日入伙至今，已多次发生住宅、SOHO板开裂等情况。2015年经金山住宅管理处、项目公司工程部沟通后，贵公司于2015年11月-2017年1月来金山维修过几次，但从2016年1月至今还有多户住宅、SOHO开裂等情况发生，严重影响业主正常入住，负面意见层出不穷且越演越烈。在约定时间内贵公司未能采取有效整改措施，由此产生的一些列影响、维修费用、业主要求赔偿损失等费用(详附件维修清单及明细)将从贵公司工程质量尾款中扣除等等。附件维修清单中包含案涉房屋楼板开裂。该《公函》抄送被告万达公司项目营销部、工程部、成本部等。2017年4月13日，被告万象美公司就业主维修滞后问题组织召开万达项目、物业房屋质量沟通会，会上项目公司提出近期先行解决3月30日有问题的8家业主等等。虞锦江代表销售中心、龚华代表项目公司、戴得立代表总包在会议签到表上签字。2017年5月18日，被告万象美公司再次组织项目公司、中建二局、山阳镇房管所等召开金山万达房屋维修问题跟进沟通会，主要内容为根据住宅、SOHO业主报修记录与项目公司、中建二局、营销中心、万象美物业对房屋维修滞后问题进行再次沟通协商，要求质保期之前反馈给各项目公司质保问题的都需安排人员全部维修完成等，并要求各项目公司于5月22日之前对相关问题做一个回复反馈给被告万象美公司，如果回复不了的物业与项目公司协商好请第三方进行维修等等。虞锦江代表被告万达公司在会议签到表上签字。另查明，两原告已缴纳2016年2月1日至2017年1月31日物业费2,721.48元。审理中，在本院主持下被告万达公司出具维修方案，原、被告于2019年3月26日对案涉房屋楼板开裂问题完成维修。两原告及被告万象美公司一致确认案涉房屋同地段毛坯房租金价格为1,750元/月左右。被告万象美公司另称，其公司先将《返修单》交给被告万达公司营销部经理虞锦江，后根据营销部指示将《返修单》交给总包单位；《意见书》系原告、其公司及总包单位共同在房管局形成的；其还称案涉房屋维修过程中因业主认为地面多处裂缝属重大质量问题，并据此要求开发商赔偿，但未能达成一致。因业主担心一旦修复便不利于向开发商索赔，所以坚持谈好赔偿问题再允许开发商进行维修。以上事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》及《上海市新建住宅质量保证书》、《返修单》、《意见书》、《房屋租赁合同》、付款凭证、发票、网页截图，被告万达公司提交的《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市商品房预售合同》、《施工总承包合同》，被告万象美公司提交的《返修单》、《意见书》、会议纪要二份、《公函》、《关于金山万达海汇街XXX弄XXX号XXX室维修情况说明》、《情况说明》以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，两原告与被告万达公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。被告万达公司作为出卖人，理应交付符合质量要求的房屋，否则应承担质量瑕疵担保责任。双方对于案涉房屋存在楼板裂缝问题均无异议，双方争议焦点在于由此造成的损失赔偿问题。首先，合同中被告万达公司仅赔偿维修费用损失的约定免除了被告万达公司的质量问题损失赔偿义务，且未采取合理措施提示原告该约定，故该格式条款应属无效。其次，关于原告的损失。鉴于楼板裂缝多达6条，在修复前势必影响原告铺设地板、装修入住等，原告主张无法使用的租金损失系为合理。关于租金标准，1,750元/月的标准由原告与被告万象美公司一致确认，也符合该地区的实际情况，本院可予确认。关于起算时间，应以原告报修之日即2016年3月7日起算，原告主张有误，本院予以纠正。据此，原告租金损失合计52,500元(1,750元/月×37月)；关于物业费，原告已经缴纳物业费2,721.48元，本院予以确认。对于其他未实际产生的物业费，本院难以认同；关于装修成本上涨损失，原告并未提供证据予以佐证，本院无从支持。据此，原告各项损失合计55,221.48元。最后，关于损失承担。一方面，被告万达公司多次参与了质量问题的协商，但均未及时对质量问题进行修复。在金山区房管局提出具体处理意见后，被告万达公司并无证据证明其曾按照要求提供修复方案，直至本案诉讼中其才在本院要求下提出修复方案。被告万达公司辩称原告对案涉房屋维修不配合也并未提供证据予以佐证。而被告万象美公司的《公函》及其主持召开的沟通会均反映出被告万达公司在履行维修义务上存在拖延。另一方面，原告在被告万达公司拖延修复的情况下可以自行或者委托他人修复。原告放任案涉房屋处于空置状态，对于造成的损失也应承担相应的责任。本院综合上述情况，酌定被告万达公司赔偿两原告损失33,132.89元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海金山万达广场投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告袁银凯、曾玉芳损失人民币33,132.89元；二、驳回原告袁银凯、曾玉芳其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4,488元，由原告袁银凯、曾玉芳负担人民币3,860元。被告上海金山万达广场投资有限公司负担人民币628元。被告上海金山万达广场投资有限公司所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金志荣审 判 员  顾红顺人民陪审员  袁贞康二〇一九年五月六日法官 助理  李梦娜书 记 员  张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。