上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初17124号原告：上海虹正资产经营有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳春路XXX号XXX幢一层。法定代表人：潘尧波，董事长。委托诉讼代理人：刘志强，上海君澜律师事务所律师。被告：上海懿叶投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳春路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：叶丽娟，执行董事。被告：叶丽娟，女，1985年9月22日生，汉族，住安徽省。两被告共同委托诉讼代理人：武传华，上海锦天城律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王涛，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告上海虹正资产经营有限公司诉被告上海懿叶投资管理有限公司(以下简称懿叶公司)、叶丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，叶丽娟提出管辖权异议，本院于2019年4月8日驳回叶丽娟对本案提出的管辖权异议。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上海虹正资产经营有限公司的委托诉讼代理人刘志强、懿叶公司以及叶丽娟的共同委托诉讼代理人武传华、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹正资产经营有限公司向本院提起诉讼请求：一、判决原告与懿叶公司之间就上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX层，一层102、103室以及300室的房屋租赁合同关系于2018年10月21日解除；二、判令懿叶公司将从上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX层，一层102、103室房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告；三、判令懿叶公司支付上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX层，一层102、103室房屋的占有使用费及物业费，自2018年10月21日起按照每日5,600元标准计算至2019年4月30日，自2019年5月1日按照每日12,000元标准计算至懿叶公司实际迁出之日止；四、判令懿叶公司支付上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX室房屋自2018年10月21日起按照每日88元标准计算至2018年11月7日的使用费；五、判令懿叶公司支付欠付的芳春路XXX号XXX幢XXX室房屋水电费的逾期付款违约金，计算方式：以3,576.25元为本金，自2018年9月1日起按照每日千分之三的标准计算至2019年3月22日止；六、判令懿叶公司支付律师费12万元；七、判令叶丽娟对懿叶公司上述付款责任承担连带责任；八、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年8月28日，原告与懿叶公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX层、一层102、103室厂房(以下简称系争厂房)出租给懿叶公司使用，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日。2014年10月11日，原告与懿叶公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争办公房)出租给懿叶公司使用，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日。2017年8月15日，原告与懿叶公司、叶丽娟签订《续租协议》，约定原告将系争厂房、办公房出租给懿叶公司使用，租赁期限为不定期租赁，叶丽娟承担全部保证责任。2018年9月20日，原告通知懿叶公司在寄到通知后一个月终止租赁合同。懿叶公司于2018年11月7日返还系争办公房。懿叶公司自2019年5月1日起拖欠租金，经催讨，未果，故诉请来院。被告懿叶公司、叶丽娟共同辩称，根据《续租协议》约定，原告在对房屋另有用途时才有解除权，被告认为另有用途有别于出租用途，现原告仍将房屋出租。如法院判决解除房屋租赁合同关系，则懿叶公司同意迁出并返还房屋。诉请3缺乏事实依据，双方对合同解除存有争议，原告不应按2倍租金标准计费，2倍租金标准及滞纳金的标准均过高，要求法院予以调整。律师费不是必须发生的费用，是否发生不清楚。不同意原告的全部诉请。如判决懿叶公司承担付款责任，叶丽娟同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，证据在开庭审理时进行了质证。对于案件事实，本院认定如下：2014年8月28日，原告与懿叶公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区芳春露400号2幢4-7层、一层102、103室厂房出租给懿叶公司使用，建筑面积4,000平方米，租赁期限三年，自2014年9月1日至2017年8月31日。合同第4.1条约定，本合同的租赁保证金为127,750元。合同第十二条约定，本合同有效期届满，双方未达成续租协议的，懿叶公司应于租赁期限届满之日或之前迁离租赁物，并将租赁物恢复至本合同签订后移交租赁物时原状后返还原告。懿叶公司不迁离或不返还租赁物的，应按房屋同期租金的两倍标准向原告支付房屋占用费。2014年9月1日，原告将系争厂房交付给懿叶公司。2014年10月11日，原告(甲方)与懿叶公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX室房屋出租给懿叶公司使用，建筑面积20平方米，租赁期限三年，自2014年9月1日至2017年8月31日。合同第十一条第2款约定，在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，应按上述费用总额的0.3%支付甲方滞纳金。第5款约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。同日，原告将系争办公房交付给懿叶公司使用。2017年8月15日，原告(甲方)与懿叶公司(乙方)、叶丽娟(丙方)签订《续租协议》，约定甲乙丙方曾于2014年10月11日签订过两份《房屋租赁合同》，甲方向乙方出租上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX层、一层102、103室、2幢300室作宿舍使用，两份《房屋租赁合同》期限均自2014年9月1日至2017年8月31日止，现就到期后的续租事宜，达成如下协议：一、两份《房屋租赁合同》到期后，甲方继续向乙方出租上述房屋，但租赁期限不固定，如甲方需要对房屋另有用途时，提前一个月通知乙方终止合同即可。乙方必须在接到通知后的一个月将房屋交还甲方。二、本续租协议期限内租金及物业费标准为：租金1.4元/平方米/天，物业服务费0.2元/平方米/天。三、本续租协议期限内，甲方不再给予免租期，乙方交纳租金及物业费时间为每月10日前。四、除本续租协议中与原两份《房屋租赁合同》中的条款约定不一致之处外，甲乙丙三方在本续租协议期限内，仍按照原两份《房屋租赁合同》中的其他条款约定的内容履行。五、本续租协议期限内，全部保证责任均由保证人叶丽娟承担。2018年9月20日，原告通知懿叶公司在寄到通知后一个月终止租赁合同，懿叶公司于当日收到该份通知。懿叶公司于2018年11月7日返还系争办公房。懿叶公司先后共交给原告租赁保证金168,000元。2019年5月1日起，懿叶公司拖欠使用费。本院认为，原告与懿叶公司签订的《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》以及《续租协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《续租协议》约定，如原告对房屋另有用途时，提前一个月通知懿叶公司终止合同即可。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2018年9月20日，原告书面通知懿叶公司一个月后终止合同，符合协议和法律规定，懿叶公司于当日收到该份通知，故原告与懿叶公司之间就上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX层，一层102、103室以及300室的房屋租赁合同关系于2018年10月20日解除。房屋租赁合同关系解除后，懿叶公司理应从系争厂房中迁出。根据《厂房租赁合同》约定，懿叶公司逾期不迁离或不返还房屋，应按房屋同期租金的2倍标准支付房屋占用费，懿叶公司认为该标准过高，要求法院予以调整，本院综合考虑原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、懿叶公司的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌定懿叶公司按照房屋同期租金的1.3倍标准支付房屋占用使用费。原告要求懿叶公司按照房屋同期物业服务费的2倍标准支付物业费缺乏依据，本院难以支持。懿叶公司自2019年5月1日起欠付使用费和物业费，故懿叶公司支付芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX层，一层102、103室房屋自2018年10月21日起按照每日1,680元标准计算至2019年4月30日的占有使用费，自2019年5月1日起按照每日8,080元标准计算至懿叶公司实际迁出之日止的房屋使用费及物业费。根据《房屋租赁合同》约定，懿叶公司逾期归还系争办公房，则每逾期一日应向原告支付原日租金3倍的滞纳金。懿叶公司主张其于2018年10月1日要将系争办公房返还给原告，原告对此予以否认，懿叶公司对其主张未提供相关证据予以佐证，故对懿叶公司主张，本院难以采信。懿叶公司于2018年11月7日将系争办公房钥匙邮寄给原告，故懿叶公司应承担自2018年10月21日起计算至2018年11月7日期间的使用费。懿叶公司认为按照租金3倍标准过高，要求法院予以调整，本院综合考虑原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、懿叶公司的过错程度等综合因素，调整为房屋同期租金的1.3倍，物业费按实结算，故懿叶公司应支付给原告系争办公房自2018年10月21日起按照每日40.4元标准计算至2018年11月7日期间房屋使用费。原告要求懿叶公司承担逾期支付水电费的违约金，懿叶公司称原告从未告知过应缴水电费金额，懿叶公司于2019年3月在本次诉讼中才知道，原告称曾催讨过，懿叶公司予以否认，原告未能提供书面证据予以佐证，故对原告要求懿叶公司承担逾期支付水电费违约金的诉请，本院难以支持。原告要求懿叶公司支付律师费12万元，缺乏合同和法律依据，本院难以支持。叶丽娟同意对懿叶公司的付款责任承担连带责任，本院依法予以准许。本案在审理过程中，原告表示同意将收取的押金168,000元返还给懿叶公司，系对自身诉讼权利的处分，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告上海虹正资产经营有限公司与被告上海懿叶投资管理有限公司就上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX层，一层102、103室以及300室的房屋租赁合同关系于2018年10月20日解除；二、被告上海懿叶投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX层，一层102、103室房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告上海虹正资产经营有限公司；三、被告上海懿叶投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹正资产经营有限公司上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX层，一层102、103室房屋自2018年10月21日起按照每日1,680元标准计算至2019年4月30日的房屋使用费，自2019年5月1日起按照每日8,080元标准计算至懿叶公司实际迁出之日止的房屋使用费及物业费；四、被告上海懿叶投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海虹正资产经营有限公司上海市浦东新区芳春路XXX号XXX幢XXX室房屋自2018年10月21日起算按照每日40.4元标准计算至2018年11月7日房屋使用费；五、被告叶丽娟对被告上海懿叶投资管理有限公司上述第三、四项主文的付款责任承担连带责任；六、原告上海虹正资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还给被告上海懿叶投资管理有限公司租赁保证金人民币168,000元；七、驳回原告上海虹正资产经营有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21,270元，减半收取计人民币10,635元，保全费人民币5,000元，上述共计人民币15,635元，由原告上海虹正资产经营有限公司负担人民币3,545元，由被告上海懿叶投资管理有限公司、叶丽娟负担人民币12,090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇一九年七月十六日书记员  沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。