上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初7316号原告(反诉被告)：徐正军，男，1965年12月14日生，汉族，住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：程玉鹏，上海君慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超，上海君慈律师事务所律师。被告(反诉原告)：甘氏工业(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：KUO-YINGKAN(甘国英)，执行董事。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。原告徐正军与被告甘氏工业(上海)有限公司(以下简称“甘氏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法受理，并于2018年7月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为适用普通程序再次于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告徐正军及其委托诉讼代理人程玉鹏、徐超，被告的委托诉讼代理人顾叶青到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告徐正军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年9月7日签订的《研发楼租赁合同》于2018年3月16日解除；2、判令被告赔偿原告装修费损失2,470,000元；3、判令被告返还原告租赁保证金92,656.80元。事实和理由：2015年9月7日，原、被告签订《研发楼租赁合同》，由原告承租被告的坐落于上海市松江区新桥镇新润路XXX号研二、研三房屋用于办公、住宿等，租赁期限15年，自2015年9月7日起至2030年9月6日止，年租金751,549.60元，房租按季度支付，免租期3个月，自2015年12月7日至2016年3月6日。合同另约定保证金92,656.80元。原告承租房屋后对上述房屋进行装饰装修，支出2,470,000元。2017年12月1日，接新桥镇安全监督检查管理事务所、新桥镇消防安全委员会办公室《安全隐患告知书》，原告被告知因系争房屋“厂房用于居住，无消防喷淋、烟感器，存在三合一现象”，要求原告立即搬离。同日，新桥镇工业园区管委会也下发《告知书》，限原告于2017年12月31日前搬离系争房屋。接上述通知后，原、被告多次沟通交涉未果，被告于2018年3月16日致函原告，书面通知解除《研发楼租赁合同》。原告认为，签订合同时，合同约定原告租赁目的为住宿，被告也表示系争房屋可以用于住宿，原告才出资租赁并装修房屋。被告作为出租方，提供的房屋性质导致合同目的无法实现，且经原告多次要求也未提供产权证明，造成原告损失。故原告诉至法院，望判如诉请。被告甘氏公司辩称，对于诉请一无异议，但解除理由不认可。对于诉请二，不同意赔偿装修损失。对于诉请三，要求按合同约定处理，可以抵充相关费用，不同意返还保证金。同时，被告甘氏公司提出反诉请求：1、确认原、被告于2015年9月7日签订的《研发楼租赁合同》于2018年3月17日解除；2、判令原告限期将上海市松江区新桥镇新润路XXX号研二、研三房屋返还被告，并判令原告赔偿被告恢复原状费用；3、判令原告支付自2018年3月18日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费(按总面积3,028平方米×0.68元/平方米×1.03×实际使用天数计算)；4、判令原告支付逾期付款违约金191,465.52元；5、判令原告支付违约金123,542.40元。审理中，被告甘氏公司变更第三项反诉请求为：原告支付被告2018年6月7日起至实际返还承租房屋之日止的房屋占有使用费(按总面积3,028平方米×0.68元/平方米×1.03×实际使用天数计算)；被告甘氏公司变更第四项反诉请求为：原告支付逾期付款违约金312,827.39元。原告徐正军针对被告的反诉辩称，同意反诉诉请一，确认解除时间为2018年3月17日。对于反诉诉请二，同意返还房屋，但不同意恢复原状或赔偿恢复原状的费用，因合同约定恢复原状需正常到期后才进行恢复，而本案系提前解除合同，且过错在于被告，故不同意恢复原状。不同意反诉诉请三，原告已经实际支付租金至2018年6月6日，后因涉诉故未支付2018年6月6日之后的租金。如果需要支付占有使用费，也应按照751,549.60元的年租金标准支付。不同意反诉诉请四，之前原告均是按期支付租金，即使存在迟延付款的情况，也是经过被告同意的。不同意反诉诉请五，解除合同的过错在于被告，原告无须支付解约违约金。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市松江区新桥镇新润路XXX号房产权利人系被告，房屋用途为厂房。原、被告于2015年9月7日签订《研发楼租赁合同》，约定原告向被告承租坐落于上海市松江区新桥镇新润路XXX号研二(权状第3幢)、研三(权状第4幢)的房屋，租赁用途为办公室、住宿等使用，租赁期限为15年，自2015年9月7日起至2030年9月6日止，免租期3个月，自2015年12月7日起至2016年3月6日止，租金约定为日租金2,059.04元，年租金751，549.60元，前两年租金不变，第三年开始及以后每两年递增率为3%，保证金为92,656.80元。该合同6.5条约定双方租赁关系终结后，原告应当自租赁关系终结之日起5日内恢复原状、拆除增设的附属设施和设备，如原告逾期未拆除，则视为原告放弃对增设的附属设施和设备的所有权，被告有权予以处理。该合同9.3条约定，原告当期租金逾期未付，经被告书面催告后10日内仍不支付或原告逾期未付租金累计超过15日的，被告有权解除合同，并由违约一方按月租金的2倍支付违约金。该合同10.3条约定原告未征得被告书面同意或者超出被告书面同意的范围和要求装修房舍或者增设附属设施的，被告可以要求原告恢复房舍原状。该合同另对其他事项作出约定。原、被告于同日签订《补充协议》，约定原告根据需要在房屋顶层建盖房舍，被告同意原告建盖，一切相关费用及责任由原告承担，被告不再收取原告费用。被告于2015年9月11日向原告出具收据一份，确认收到原告保证金92,656.80元。2017年10月25日，被告发出通知，要求所有生产企业通过环评和第三方公司的检测；要求无生产性质的企业在环保局网站进行注册企业信息及备案，证明该公司不再从事生产。2017年11月1日，被告发出通知，告知各租户经消防及公安部门检查，各租户均存在不同程度的消防安全隐患，要求各租户及时整改现有消防隐患。2017年12月1日，新桥工业园区管委会出具《告知书》，载明：鉴于你们所承租居住的上海甘氏工业企业(地址：新润路XXX号)租赁公寓房，存在消防、治安等重大安全隐患问题，希望各位租户在2017年12月31日之前，尽快撤离，以避免本人人身财产不必要的损失。若逾期不搬离的，政府相关部门将依法对此处各类安全隐患予以整治处理，后果自负。2017年12月1日，新桥镇安全监督检查管理事务所和新桥镇消防安全委员会办公室联合发出《安全隐患告知书》，告知甘氏工业企业各租户，新桥镇新润路XXX号厂房办公楼已被列入上海市消防隐患重点排查单位，经检查存在厂房用于居住、无消防喷淋、烟感器，存在三合一现象的安全隐患。以上安全隐患直接威胁到你处和周边人员生命和财产安全，特此告知立即搬离此处，如因此造成后果将承担法律责任。对拒不搬离的，将即日进行联合整治，确保安全。2017年12月20日，被告向原告发出通知，载明：接上海市松江区新桥镇政府通知，你处租赁的研二、研三楼内所有租客于2017年12月31日必须全部清空，2018年1月1日起政府如发现还有租客在内，将采取强制措施，所产生的后果由你处全权负责。2018年3月12日，安徽亭城律师事务所受原告委托，向被告发出律师函，以被告构成违约为由，要求：1、原告暂停支付2017年12月8日后的房租；2、被告接到函件后，7日之内主动和原告前往有关部门补办相关审批手续。2018年3月16日，上海市长江律师事务所受被告委托，向原告发出律师函，以原告拒不支付租金为由，通知原告即日起解除《研发楼租赁合同》，并要求原告在收悉该函后十日内将承租房屋恢复原状、腾空后退还被告，同时结清至实际返还之日的应付租金及使用费、滞纳金、违约金及其他应付费用。2018年4月13日，被告向原告发出通知，载明：接上海市松江区新桥工业园区管委会通知，你处存在消防、治安等重大安全隐患问题，厂房用于居住，无消防喷淋、烟感器，存在三合一现象。我司已于2017年12月20日发通知告知过，政府有关部门要求所有租客于2017年12月31日必须全部清空，2018年1月1日起政府有关部门如发现还有租客在内，将采取强制措施，所产生的后果由你处全权负责。今日再次发函告知，请你处积极配合政府行动，避免不必要的麻烦。另查明，被告于2018年1月17日向原告发出通知，告知原告2018年3月7日至2018年6月6日期间房租于2018年2月6日到期，金额为195,114.63元，并要求原告支付上述租金。被告于2018年2月6日发出催告函，要求原告支付2018年3月7日至2018年6月6日期间房租195,114.63元。2018年10月16日，被告向原告回函，对于原告在2018年10月13日提出的要求办理退房交接手续的要求予以拒绝。租赁期间，被告另通过微信等形式向原告催讨房租。审理中，依照原告的申请，本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对原告主张的装饰装修工程在剩余租赁期内的残值损失进行司法鉴定。该公司出具编号为SUECC/Z18017B043-ZJQT001的《工程造价鉴定意见书》一份，载明的鉴定结论意见为：1、上海市松江区新桥镇新润路XXX号研二(权证第3幢)、研三(权证第4幢)房屋内徐正军完成装饰装修工程造价原值为1,973,574.15元；2、该装修使用至今折旧后的价值：折旧年限按合同规定的租赁期限15年记取，故折旧后房屋固定装修残值为：1,582,806.47元。审理中，原、被告均确认涉案房屋处于空置状态。以上事实，有《研发楼租赁合同》、《补充协议》、收据、通知、《告知书》、《安全隐患告知书》、律师函、催告函、《工程造价鉴定意见书》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《研发楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，对双方均有拘束力。本案中，被告称系因原告未及时足额支付租金，故其享有法定的合同解除权。原告称系因涉案房产经消防等监管部门检查并要求整改，无法继续用于宿舍使用，故未支付相应租金。对此，本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现原、被告在《研发楼租赁合同》中明确约定涉案房屋可以用于住宿等用途，但涉案房屋经消防部门检查，存在厂房用于居住等问题，明确无法继续作为居住使用，并要求相关人员搬离。因消防等问题，原、被告所约定的合同目的无法实现，双方之间的租赁合同可予解除。现原、被告均同意解除合同，并认可以2018年3月17日作为合同解除时间，本院予以确认。至于合同解除的过错，根据新桥镇安全监督检查管理事务所和新桥镇消防安全委员会办公室联合出具的《安全隐患告知书》，可以反映系因厂房用于居住、无消防喷淋、烟感器，存在三合一现象的安全隐患，导致消防等部门依法对涉案房屋要求进行整改、清空。因原、被告在签订合同时对于涉案房屋用于居住的用途均属知情，且根据上述告知书可以反映原、被告对于涉案房屋无法继续用于居住，合同目的无法实现均存在过错，故结合双方的权利义务及告知书明确的问题，本院酌情确定原、被告对于合同解除各承担50%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均确认合同于2018年3月17日解除，故原告应将涉案房屋返还于被告，对此原告亦无异议，故对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。关于涉案房屋返还是否需要恢复原状，本案中，原、被告在合同中约定涉案厂房可用于居住，因原厂房系用于研发，实际用于居住必然需要进行一定的装饰装修，且原告实际使用时间也较长，被告亦从未对装修提出过任何异议。故本院采信原告的主张，认定原告对涉案房屋的装饰装修系经被告同意。现原、被告双方对于租赁合同的解除均有过错，原告并无恢复原状的法定义务。至于合同约定的恢复义务，应以双方合同正常终结为前提，本案合同系因双方过错而提前解除，故不应直接适用该条款的规定。退一步说，即使根据该合同条款，在租赁关系终结后承租人有恢复原状之义务，但同样根据该条款，如承租人未拆除，其后果系承租人放弃对增设的附属设施和设备的所有权，而非直接由承租人实际恢复原状。再退一步说，被告也未提供证据证实涉案房屋的原始状态。综上，对于被告反诉要求原告恢复房屋原状的请求，本院不予支持。故对于被告主张进行的鉴定，也无必要，本院未予准许。合同解除后，原告仍继续占有使用涉案房屋，故原告仍应支付相应的房屋占有使用费。现被告确认原告租金支付至2018年6月6日，故被告应自2018年6月7日开始支付占有使用费。至于占有使用费具体应付至何时，原告在2018年10月13日已经向被告提出交还房屋，而被告于2018年10月16日回函予以拒绝，但在上述时间经原告申请的鉴定机构仍在对于装修残值损失进行鉴定，尚不具备交接条件。在鉴定结论作出后，原告于2019年1月29日庭审中再次提出交房，并提供证据证实相应水电费于2019年1月9日已经结清，在此情形下，被告仍不同意接受涉案房产，故对于2019年1月29日之后的占有使用费，原告无须继续支付。综上，原告应支付被告2018年6月7日至2019年1月29日期间的房屋占有使用费。至于支付标准，本院认为考虑到涉案房屋经消防检查需要整改，难以继续使用，且合同于2018年3月17日即已解除，原告未能及时返还系争房屋的原因主要是由于双方的纠纷未予了结，且需要进行鉴定等事宜所造成，故本院根据公平原则，考虑双方对合同解除的过错程度，酌情将房屋占有使用费标准调整为1,060元/天。故原告应支付2018年6月7日至2019年1月29日期间的房屋占有使用费250,160元。关于装修费损失，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对于剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，原、被告在合同中约定涉案厂房可用于居住，因原厂房系用于研发，实际用于居住必然需要进行一定的装饰装修，且原告实际使用时间也较长，被告亦未对装修提出过任何异议。故本院采信原告的主张，认定原告对涉案房屋的装饰装修系经被告同意。现双方对于合同解除均有过错，故应根据各自的过错比例承担相应的装饰装修残值损失。根据司法鉴定意见，装饰装修工程造价为1,973,574.15元，其中包括电器、活动家具及专业设备费用46,325.55元。因上述电器、活动家具等属于可移动设备费用，原告可将设备自行搬离，故该部分费用46,325.55元不可视为原告的损失，应在工程造价中予以扣除。故原告因合同解除产生的损失为1,927,248.60元。原、被告对司法鉴定意见提出的异议，鉴定人员出庭时均已作出明确说明及回复，双方提出的异议，依据不足，本院不予采信。因合同解除时原告已经使用系争房屋2年有余，原告的装饰装修损失应为剩余租赁期限内的装饰装修残值损失。现本院以鉴定意见确定的折旧方式作为计算残值损失的依据，确定剩余租赁期限内的装饰装修残值损失为1,545,653.38元[1,927,248.60/15×(15-2.97)]。结合鉴定结论得出的造价及残值金额，考虑到双方的过错比例，本院酌定被告承担50%的装饰装修残值损失772,826.69元(1,545,653.38元×50%)。关于租赁保证金，现原、被告之间的租赁合同已经解除，故原告要求被告返还租赁保证金92,656.80元，于法有据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，现原告确有逾期支付房租的情形，依约应支付相应的逾期付款违约金。原告称逾期付款均经被告同意，但未提供证据证实，也未能举证证明被告放弃主张相应违约责任的权利，故对于原告的意见，本院不予采纳。现被告反诉要求原告支付逾期付款违约金，于法有据，但其主张的违约金明显过高，本院依法予以调整。根据实际付款时间及金额，本院酌定原告应支付被告逾期付款违约金31,282.74元。关于解除合同的违约金，因原、被告双方对于本案系争租赁合同的解除均有过错，故被告反诉要求原告支付解除合同违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)徐正军与被告(反诉原告)甘氏工业(上海)有限公司就坐落于上海市松江区新桥镇新润路XXX号研二(权状第3幢)、研三(权状第4幢)房屋签订的《研发楼租赁合同》于2018年3月17日解除；二、原告(反诉被告)徐正军于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区新桥镇新润路XXX号研二(权状第3幢)、研三(权状第4幢)房屋返还被告(反诉原告)甘氏工业(上海)有限公司；三、被告(反诉原告)甘氏工业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)徐正军装饰装修残值损失772,826.69元；四、被告(反诉原告)甘氏工业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐正军租赁保证金92,656.80元；五、原告(反诉被告)徐正军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)甘氏工业(上海)有限公司2018年6月7日至2019年1月29日期间的房屋占有使用费250,160元；六、原告(反诉被告)徐正军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)甘氏工业(上海)有限公司逾期付款违约金31,282.74元；七、驳回被告(反诉原告)甘氏工业(上海)有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,301元，反诉案件受理费3,332元，鉴定费34,759元，合计诉讼费65,392元，由原告(反诉被告)徐正军负担34,986.49元(已付)，由被告(反诉原告)甘氏工业(上海)有限公司负担30,405.51元(已付3,332元，余款27,073.51元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  杨 名人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年五月十六日书 记 员  伍怡雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。