广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1998号 原告：汤岩峰。 原告：阮桂芝。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：梁晴，广西万益（防城港）律师事务所实习律师。 被告：广西客尚居房地产有限公司，住所地广西防城港市港口区江山大道**北部湾财经中心国际港时代广场**楼****。统一社会信用代码：91450600MA5MTDQC3F。 法定代表人：杨奎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄小麦，广西诚上金律师事务所律师。 被告：李林建。 原告汤岩峰、阮桂芝与被告广西客尚居房地产有限公司（以下简称客尚居公司）、李林建商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤岩峰、阮桂芝的共同委托诉讼代理人杨秀秦，被告客尚居公司的委托代理人黄小麦到庭参加诉讼，被告李林建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤岩峰、阮桂芝向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖三方合同》；2.被告客尚居公司、李林建共同退还原告购房款本金35万元，违约金7万元；3.被告客尚居公司退还原告居间费6300元；4.被告客尚居公司、李林建承担本案律师服务费15000元；5.被告客尚居公司、李林建承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：2018年8月6日，原告汤岩峰、阮桂芝与被告客尚居公司签订《购房认购协议》，预定购买被告李林建坐落于防城港市中央商务区房屋，该房屋建筑面积为125.63平方米，总价为63万元。2018年8月6日，原告阮桂芝通过手机银行向被告客尚居公司的法定代表人杨奎汇房屋预付款5万元。2018年8月9日，原告阮桂芝与被告客尚居公司、李林建共同签订《房屋买卖三方合同》，并就有关事项进行约定。2018年8月10日，原告汤岩峰通过银行转账和微信转账的方式分别向被告客尚居公司的法定代表人杨奎汇房款30万元和居间费6300元。原告汤岩峰、阮桂芝共计向被告客尚居公司的法定代表人杨奎转账356300元，其中35万元为购房款，6300元为居间费。被告客尚居公司分别于2018年8月6日及2018年8月10日向原告汤岩峰、阮桂芝出具356300元的收据。原告汤岩峰、阮桂芝如约向被告客尚居公司支付购房款35万元后，请求被告李林建向银行申请解押该房屋，但被告李林建以只收到被告客尚居公司转账312200元购房款为由拒绝履行解押该房屋的相关手续。被告客尚居公司以该差价为其与被告李林建协商的房屋溢价款收益为由拒绝向被告李林建补齐35万元的购房款，导致原告无法如期办理房屋解押和交付手续。经多次沟通，被告客尚居公司、李林建拒绝履行合同义务，均已构成严重违约。综上所述，被告客尚居公司、李林建的行为损害了原告汤岩峰、阮桂芝的合法权益，为维护自身权益，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告客尚居公司辩称，2018年8月8日，被告李林建与被告客尚居公司约定，4700元/平方米出售其房屋，并约定房屋单价与买家达成的交易是5000元，高出的部分为被告客尚居公司的销售奖励，该奖励从原告的35万元首付款中扣除。被告李林建、客尚居公司与原告阮桂芝订立《房屋买卖三方合同》，出售被告李林建的涉案房屋，成交价是63万元，并就有关事项进行约定。2018年8月9日、10日，被告客尚居公司通过中国银行将原告支付的首付款转交给被告李林建312200元。被告李林建已出具收款证明，当时被告李林建并未对房款有异议。2018年8月25号，被告李林建才告知被告客尚居公司没有能力解押，让被告客尚居公司协助解押。被告李林建并未将房款用来解押，而是用于其他用途，违法了合同约定，导致房屋买卖合同不能继续履行的责任在于被告李林建。综上所述，被告客尚居公司已经促成原告与被告李林建的买卖合同，被告客尚居公司在提供服务中并非当事人，也不是买卖双方的代理人，而是起协助介绍作用的中间人，合同是否能够履行，责任都不在被告客尚居公司，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告李林建未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年，被告李林建以按揭贷款方式购买广西富乐华房地产开发有限公司开发的位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区（以下简称501号房），建筑面积125.63平方米，总金额417092元。2018年5月，被告李林建委托被告客尚居公司转让501号房。 原告汤岩峰与原告阮桂芝系夫妻关系。2018年8月6日，原告汤岩峰、阮桂芝为买方与被告客尚居公司为居间方分别签订一份内容相同的《购房认购协议》，约定：501号房尚未取得房产证，该房产的交易总额为63万元，即每平方米的单价为5014.73元；买方付款方式为全款；买方应在本合同签字之时支付认购金及首付款5万元以确立买卖关系；签订《房屋买卖第三方合同》同时，买卖双方应按照《房屋买卖第三方合同》第七条约定的标准，将居间报酬（即中介佣金）一次性支付给居间方；本《购房认购协议》经买卖双方签字认可后，如因可归责于买方事由解除合约者，已付全部认购金不予退还，归卖方所有；如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付全部房款并按照房产评估的溢价进行赔偿，并向买方进行自购房之日起每日万分之五的赔偿。本《购房认购协议》被解除后，买卖双方应以本条约违约所得的50%为标准，向居间方支付居间的相关费用。《购房认购协议》签订当日，原告阮桂芝向被告客尚居公司转账支付5万元。 2018年8月9日，被告李林建为甲方、原告阮桂芝为乙方、被告客尚居公司为丙方签订了一份《房屋买卖三方合同》，约定：第三条：成交价格、付款方式及资金划转方式，经甲、乙双方协商一致，该房产成交价格为63万元(即每平方米的单价为5014.73元)。该成交价格包含该房产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气(管道煤气）初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修基金等）及附随房产一并转让的设施、设备的价格，此次交易的款项暂由甲方实收。（一）乙方采取下列第A项付款方式:A、一次性付款方式:1、乙方应于本协议签订后，将购房首付款35万元用于银行解押（专款专用），第二笔付款时间为房产解押完成并公证当日完成付22万元)，第三笔付款时间为房产证下来过户完成当日付完剩余6万元。2、特别备注：等开发商把甲方房产证办理下来同时收到丙方的书面通知当日计算30个工作日内甲方必须无条件配合乙方进行房产过户相关手续，否则，产生的一切纠纷以及相关法律责任由甲方承担。如超过一日甲方须按已付金额的万分之五的违约金进行计算；第七条：居间报酬及支付方式。1、作为本次买卖交易的居间方，丙方负责甲乙双方提供居间方服务并促成买卖交易，房产过户完成即意味丙方促成买卖交易的居间义务己经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日向丙方支付居间报酬(中介佣金）共计6300元（乙方向丙方支付居间服务费6300元）。同时，丙方应对付款方出具收款凭证。2、本条所叙述居间报酬（中介佣金）不包括：本合同第五条约定甲、乙双方所需支付给有关部门的交易税费和相关手续费，以及第六条规定的产权过户代理服务费。3、本合同签订后甲乙双方未能交易成功的，居间报酬（中介佣金）不予减免；若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部居间费用；第八条：房产的交付。甲方应当在公证当日（约定时间或约定条件)将该房产交付给乙方；第九条：违约责任。（一）逾期交房责任。除不可抗力外，甲方未按照第八条约定的期限和条件将该房产交付乙方的，按照下列A方式处理。A、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在15日之内(含本数)，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按照日计算向乙方支付已交付房款（包含监管款项及定金）5%的违约金，并于该房产实际交付之日起七日之内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日(该日期应对与第（1）项中的日期相同，不含本数）后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起七日之内退还全部已付款，同时按照乙方全部已交款的5%向乙方支付违约金。（二）逾期付款责任。乙方未按照约定的时间付款的，按照下列A方式处理。A、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在15日之内（含本数），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款5%的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日(该日期应对与第（1）项中的日期相同，不含本数）后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达七日内按照累计的逾期应付款的5%向甲方支付违约金，同时甲方退还乙方全部已付款。B、特别备注：如果乙方过户完成当日未给付甲方剩余房款，甲方有权不退还之前所付房款；第十条：丙方责任。1、为甲乙双方提供订立合同的中介服务，并见证甲乙双方签订《房屋买卖三方合同》之事实。2、在甲乙双方权属过户、申请按揭贷款过程中，为甲乙双方办理相关手续提供咨询，根据合同约定为甲乙双方联系居间方权证中心签订金融（包括但不限于代办按揭贷款、担保、资金监管业务）房屋产权过户相关协议。3、协助甲乙双方办理物业交割手续；第十一条：争议解决方式。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商解决不成的，各方均有权向房屋所在地的人民法院起诉，因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担。 2018年8月10日，原告汤岩峰将中介费6300元及上述《房屋买卖三方合同》约定的购房款30万元支付给被告客尚居公司，原告汤岩峰、阮桂芝累计向被告客尚居公司支付房款35万元。截至2018年8月10日，被告客尚居公司向被告李林建支付501号房屋转让款累计312200元。 另查明，2018年9月27日，原告汤岩峰、阮桂芝为甲方与广西万益（防城港）律师事务所为乙方签订了一份《委托代理合同》，约定原告汤岩峰、阮桂芝委托广西万益（防城港）律师事务所代理原告与被告客尚居公司房屋买卖合同纠纷的案件，法律服务费为15000元。广西万益（防城港）律师事务所向原告汤岩峰、阮桂芝出具一张《收据》，表示收到原告汤岩峰、阮桂芝交来与被告客尚居公司房屋买卖合同纠纷案法律服务费15000元。 本院认为，一、关于本案案由的问题。虽本案立案案由为商品房预售合同纠纷，但本案在审理过程中，从原告提交的证据材料可知，涉案房屋属于现房且是自然人之间的房屋买卖合同，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。 二、关于原告请求解除《房屋买卖三方合同》的问题。原告阮桂芝与被告李林建、客尚居公司签订的《房屋买卖三方合同》是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，原告阮桂芝的丈夫汤岩峰已向被告客尚居公司支付35万元房款及6300元居间服务费，履行了合同的付款义务，而被告李林建却以只收到312200元购房款为由拒绝配合申请解押涉案房屋，迟延履行合同约定的义务，明显已经违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，对原告请求解除《房屋买卖三方合同》的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于原告请求退还购房款、居间费及赔偿违约金的问题。本案中，在《房屋买卖三方合同》解除后，被告李林建收取原告汤岩峰、阮桂芝的312200元购房款及被告客尚居公司扣留的378000元购房款，均应予以如数退还给原告汤岩峰、阮桂芝，且因原告阮桂芝并非导致《房屋买卖三方合同》解除的违约方，故本院予以支持原告汤岩峰、阮桂芝要求被告李林建退还购房款312200元，被告客尚居公司退还购房款37800元、居间服务费6300元。关于原告请求违约金的问题，因《房屋买卖三方合同》中并未约定具体的交付日期，原告依据《房屋买卖三方合同》第九条中的逾期交房责任请求赔偿违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于原告请求律师费的问题。根据《房屋买卖三方合同》第十一条争议解决方式“本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商解决不成的，各方均有权向房屋所在地的人民法院起诉，因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担”的约定，因被告李林建的行为导致《房屋买卖三方合同》的解除，原告汤岩峰、阮桂芝有权要求被告李林建支付实现该债权所支付的律师费，且原告汤岩峰、阮桂芝提供的《委托代理合同》及《收据》证明原告因本案诉讼支出了律师费15000元，未超出《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本院予以支持。原告请求被告客尚居公司承担律师费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告阮桂芝与被告李林建、广西客尚居房地产有限公司于2018年8月9日签订的《房屋买卖三方合同》； 二、被告李林建在本判决生效之日起十日内向原告汤岩峰、阮桂芝退还购房款312200元，并支付律师费15000元，两项合计327200元； 三、被告广西客尚居房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告汤岩峰、阮桂芝退还购房款37800元、居间服务费6300元，两项合计44100元； 四、驳回原告汤岩峰、阮桂芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费7919.5元，减半收取计3959.75元，保全费2620元，两项合计6579.75元，由被告李林建承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7919.5元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 员  王 丽 二〇一九年三月十二日 法官助理  姚国荃 书 记 员  简汇财