上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初1949号原告：印强，男，1980年12月9日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。被告：陈凤娟，女，1958年6月7日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被告：徐艳，女，1983年10月28日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：黄冬艳，上海律宏律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：朱沙，上海律宏律师事务所律师。被告：徐惠祥，男，1959年10月20日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告印强诉被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经审理作出了(2018)沪0114民初435号之一民事裁定书，以涉嫌刑事犯罪驳回了原告印强的起诉。陈凤娟、徐艳对该裁定不服提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理驳回上诉，维持原裁定。后因公安部门未予刑事立案，故原告印强再次起诉。因被告徐惠祥出境后下落不明，需公告送达，本案依法适用普通程序公开开庭审理。原告一方、被告陈凤娟及徐艳一方到庭参加诉讼。被告徐惠祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令三被告继续履行2015年3月21日就上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同，并配合原告办理该房屋的产权过户手续。事实与理由：2015年3月，原告经居间方介绍向被告购买了系争房屋。被告向原告提供了该动迁房的相关材料，并承诺其有权处理。原告看房后与被告协商，并签订了房屋买卖合同，约定总价为人民币(以下币种同)120万元，被告承诺等可以办理产证后便与原告过户。原告陆续支付了购房款计100万元，并于2015年5月入住系争房屋至今。后原告得知系争房屋的小产证已办出，但却无法联系到被告办理过户。原告认为被告严重违约，基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告徐惠祥未进行辩称。被告陈凤娟、徐艳辩称：1、被告徐惠祥与答辩人虽为夫妻、父女，但家庭关系恶劣。被告徐惠祥在外有大额高利贷，自2015年中旬离境前往美国后再未回国。答辩人仅以微信方式和其联系，且沟通不多，不知其在美国的具体地址。2、虽拆迁补偿安置协议由被告徐惠祥一人签名，但拆迁利益属于家庭成员共有，原告作为上海人应对本市拆迁政策有所了解。系争房屋为三被告共同所有，转让应当经过全部产权人同意，而答辩人对系争房屋出售给原告毫不知情。被告徐惠祥未经答辩人同意出售系争房屋，侵犯了答辩人的合法权益，故其与原告签订的房屋买卖合同构成无效。而在此过程中，原告仅与被告徐惠祥一人签约，自身未能尽到审慎的注意义务。3、被告徐惠祥在2015年3月21日出具了金额为70万元及50万元的收据，但当日对应的转账仅为50万元，时隔两个月后原告才再次转账50万元。以上，与房屋买卖合同的约定不符，亦不符合通常的房屋买卖交易惯例，答辩人有理由怀疑房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，并非存在真实的房屋买卖关系。4、系争房屋在2012年前后由被告徐惠祥与开发商交房，答辩人从未上门查看过。原告于2017年起诉后，答辩人未向被告徐惠祥仔细询问过相关情况，被告徐惠祥亦未向答辩人告知。综上，请求驳回原告的诉请。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、房屋买卖合同，证明原告通过居间方介绍认识被告徐惠祥，欲向其购买系争房屋并签订了房屋买卖合同，约定系争房屋总价为120万元，被告徐惠祥并承诺系争房屋无任何纠纷，若有纠纷由其承担责任。2、收据、转账凭证，证明被告徐惠祥于2015年3月21日出具了收到70万元及50万元的收据，因系争房屋为动迁房，原告与被告徐惠祥口头协商先扣留房款20万元待房屋能够过户时再行支付，故原告实际于2015年3月21日向被告徐惠祥转账50万元，于2015年5月20日向被告徐惠祥转账50万元。3、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，证明被告徐惠祥动迁安置所得三套房屋，系争房屋为其中一套。4、有线电视费、电费、水费单据，证明系争房屋自签约后一直由原告居住至今。5、委托书，证明被告徐艳自称于2017年收到被告徐惠祥出具的委托书，并以该委托书将另一套动迁房(即嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋，下称“901室房屋”)过户给案外人，足以反映三被告一直保持联系，被告陈凤娟、徐艳早已知晓系争房屋出售给原告。6、三被告的身份证复印件及户籍信息资料，证明三被告原户籍地在嘉定区南翔镇南华新村XXX号XXX室，现均迁移至嘉定区南翔镇真南路XXX弄XXX号XXX室，足以说明三被告保持联系，被告陈凤娟、徐艳早已知晓系争房屋出售给原告。7、不动产登记簿，证明系争房屋登记在三被告名下，目前仅有原告案件的相关查封，不存在过户障碍。8、个人不动产登记信息查询记录，证明原告为上海户籍，目前单身，具有购房资格。被告陈凤娟、徐艳对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1，三性均不认可，房屋买卖合同上未有陈凤娟、徐艳签字，且该合同侵犯了陈凤娟、徐艳的权益。对证据2，真实性无法确认，收据的出具时间均为2015年3月21日，金额分别为70万元和50万元，但转账凭证显示的时间却为2015年3月21日和5月20日，显示的转账金额分别为50万元、50万元，与正常的交易习惯不符。对证据3，真实性认可，虽然拆迁补偿安置协议为被告徐惠祥一人所签，但拆迁安置所得的房屋属于三被告共同所有，原告作为上海人应对本市动迁政策有所了解，而原告仅与被告徐惠祥一人签约未能尽到审慎的注意义务。对证据4，真实性无法确认，两被告不知道被告出售系争房屋一事，也不知道系争房屋的水电煤更名情况。对证据5，真实性认可，被告陈凤娟从未去过美国，委托书系被告徐惠祥独自在美国办出后托人带回国内，被告徐艳持该委托书将901室房屋出售并过户给了案外人。对证据6，真实性认可，被告徐艳生育一子需申报户口，但原南华新村的房屋不能落户，故被告徐艳在2018年7月联系了被告徐惠祥，拿到被告徐惠祥出具的委托书后将三被告的户口均迁移至真南路。对证据7及证据8，真实系认可，但与本案无关，原告无权要求过户系争房屋。被告陈凤娟、徐艳未就其抗辩主张提供证据。结合原、被告的当庭陈述及上述证据，本院确认如下事实：2009年6月4日，被告徐惠祥与拆迁人签订了《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》，安置得到系争房屋、901室房屋及上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“902室房屋”)。901、902室房屋的配套商品房供应单即俗称的五联单显示，有关部门最后盖章日期为2014年7月，确定的购房人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳。2015年3月21日，徐惠祥(出卖人、甲方)与印强(买受人、乙方)在上海平原房地产经纪事务所居间下签订房屋买卖合同，其中约定：系争房屋权利人为徐惠祥，房屋为动迁安置房，建筑面积83.94平方米；甲、乙双方协商一致，系争房屋的转让价为120万元，房屋建成交房后，实际面积出现增多或减少，总价不变。该合同补充条款约定：……2、在签署合同三日内，乙方支付甲方定金70万元，且甲方交房给乙方。3、乙方于2015年5月20日前支付甲方房款50万元。如乙方逾期付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的1%违约金。4、该房屋产证满三年后或按国家关于动迁房交易政策许可，甲方在30日内积极配合乙方办理过户手续。……7、乙方所有房款必须打入甲方指定账户(徐惠祥，上海农商银行，卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。该合同第13页另附承诺书载明：本人徐惠祥郑重承诺，系争房屋归本人所有，本人有完全支配权，不受任何人影响，自愿将该房产以120万元的价格向印强出售，在该房屋办理过户手续前不得以任何理由变化价格或反悔交易……承诺人处徐惠祥签名并捺印。当日，徐惠祥向印强出具收据两份，载明收到印强支付的系争房屋购房款70万元、50万元。实际上，印强于2015年3月21日、5月20日分别向徐惠祥指定的上海农商银行账户转账50万元、50万元。2015年3月21日，徐惠祥将系争房屋交于印强使用至今。又查明，徐惠祥于2015年5月出境前往美国后再未有入境记录。2016年10月27日，徐艳持相关材料并代陈凤娟、徐惠祥与开发商签订了系争房屋及901室、902室房屋的出售合同。2017年8月14日，系争房屋及901室、902室房屋均登记在徐惠祥、陈凤娟、徐艳三人名下。审理中，印强陈述：居间方及其本人均未向徐惠祥了解过其他被安置人情况，也未要求徐惠祥的家人在房屋买卖合同上签字。徐艳陈述其在同一时间办理了三套房屋的五联单。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现印强提供了房屋买卖合同、转账凭证、收据等证据，虽然转账凭证记载的付款金额与合同约定及收据稍有出入，但印强在提供第二组证据时已作了相应说明，该解释较为合理，并不存在明显矛盾之处，可予采信，据此本院认定印强与徐惠祥就系争房屋签订的房屋买卖合同系买卖双方真实意思，在缔约双方间合法有效。本案中，陈凤娟、徐艳否认房屋买卖关系的真实性，却未能提供任何证据证明，故本院对该主张不予采纳。陈凤娟、徐艳又以徐惠祥擅自处分共有财产而主张房屋买卖合同构成无效，无法律依据，本院亦不予采纳。因动迁房实际交付到产权证领取时间跨度长，其间存在的不确定因素较多，故相较于一般商品房买卖有着高度风险。印强作为本地人，应当知晓动迁房交易中存在的高风险，亦应了解本市动迁的相关政策，故在购买系争房屋时理应仔细核实权利人情况，特别需要关注徐惠祥的家庭情况及相关被拆迁安置人口等。而徐惠祥一户的五联单显示2014年7月即确定了购房人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳，并且在相关部门存档备案。该五联单具有确定动迁安置房屋最终物权权利人的效力，至此陈凤娟、徐艳已享有安置房屋明确的权利。在此情况下，印强既未核实五联单情况，亦未向徐惠祥了解过其他被安置人情况，也未要求徐惠祥的家人在房屋买卖合同上签字，自身未能尽到审慎的注意义务，致使合同侵犯其他共有人的权利，负有过错。现在陈凤娟、徐艳既不追认徐惠祥一人签字的房屋买卖合同，也不同意配合过户，故对印强的诉请，本院难予支持。至于印强与徐惠祥就房屋买卖合同所生纠纷，可另行解决。本案中，徐惠祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告印强的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。公告费560元，由被告徐惠祥承担，该款由被告徐惠祥于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  岳 华审 判 员  许雯雯人民陪审员  王玉祥二〇一九年八月二十九日书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。