上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初52219号原告：赵作为，男，1984年12月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：罗宇姣，女，1986年9月23日生，汉族，户籍地长沙市。委托诉讼代理人：汪小玉，上海汉盛律师事务所律师。被告：熊阿龙，男，1952年2月21日生，汉族，户籍地上海市闸北区。被告：王书梅，女，1953年2月12日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。两被告共同委托诉讼代理人：严寒，上海四维乐马律师事务所律师。第三人：农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇沪南路5962弄11幢12号101、102室。法定代表人：杜高强，总经理。委托诉讼代理人：王帅，男。原告赵作为与被告熊阿龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。审理中因审理需要，本院依法追加农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司作为第三人。后本院于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告赵作为及其委托诉讼代理人罗宇姣、汪小玉、被告熊阿龙、第三人农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司的委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼。2018年8月23日，原告向本院申请追加王书梅作为共同被告，本院经审核予以准许。后本院于2018年10月10日再次公开开庭进行了审理。原告赵作为及其委托诉讼代理人罗宇姣、汪小玉、被告熊阿龙、王书梅的共同委托诉讼代理人严寒到庭参加诉讼。第三人农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵作为向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合办理上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房屋的产权证，其税费由被告承担，第三人予以协助；2.判令被告协助原告办理将系争房屋产权过户登记至原告名下的手续；3.判令被告支付逾期过户违约金人民币33,250元(自2018年5月1日起至实际过户之日止按总房价的日万分之五标准计算即每日475元，暂计算至2018年7月9日)；4.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2013年11月10日，原告经上海腾达房地产经纪事务所(以下简称中介)居间介绍向被告熊阿龙购买其动迁安置所得的系争房屋，双方以转让价950,000元签订《房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。后原告按约分别于2013年11月11日及15日向被告支付房款480,000元、200,000元。2014年7月27日，原告向被告支付177,000元，其中175,000元系购房款，2,000元系办理入户手续时支付的杂费。现原告已按约支付房款855,000元，剩余房款95,000元按照合同约定待系争房屋过户当日再行支付。2014年7月，系争房屋由第三人向被告熊阿龙办理入户手续后，被告熊阿龙将系争房屋交付给原告使用至今。现系争房屋已具备过户条件，按照合同约定被告理应配合原告办理系争房屋的过户手续。但原告多次与被告沟通，被告均以各种理由推诿拒绝，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告熊阿龙辩称，不同意原告所有的诉讼请求。事实和理由：原告所述就系争房屋签订《买卖合同》的过程属实，也确实收到原告支付的房款855,000元，但此事均由其经办，妻子王书梅事先并不知情，其当时对王书梅讲系争房屋出租给他人，2014年7月开发商交房其将房屋交给原告后，王书梅才知道系争房屋已出售。另外，系争房屋系丈母娘傅某某动迁安置所得，后《订房回执》明确系争房屋登记至老婆王书梅名下，其非被动迁安置人，系争房屋也不是其名下的房产，且因没有按照动迁协议交纳系争房屋的差额房款，现无法办理系争房屋小产证，故其无法配合原告办理系争房屋的过户手续。被告王书梅辩称，不同意原告的诉请。事实和理由：1.原告第一项诉请不明确，未明确是被告自行办理产权证还是配合原告办理，故第二项诉请在第一项诉请的基础上也不成立。2.两被告虽为夫妻关系，但被告王书梅直至法庭追加其作为本案被告且收到诉讼材料后，才知晓熊阿龙与原告就系争房屋签订《买卖合同》，其从没有追认过熊阿龙与原告签订《买卖合同》的效力,故被告熊阿龙向法庭的陈述不能代表王书梅的意思表示，仅是熊阿龙一人的陈述，不构成王书梅的表见代理。3.系争房屋系动迁安置房，在动迁协议中，两被告仅作为居住困难人口，不是当然的动迁安置人，也未注明被安置人的份额，故被安置人仅为被告王书梅的母亲傅某某。且签订《买卖合同》时间为2013年11月10日，当时并未明确系争房屋的权属。直至2014年12月24日签订《订房回执》，明确系争房屋订房人为被告王书梅。另根据相关法律规定，被安置人即案外人傅某某动迁所得的系争房屋登记至被告王书梅名下，系对子女的赠予，属于个人财产，并不是夫妻共同财产,故被告熊阿龙不是适格主体，其与原告签订的《买卖合同》系无效合同。4.因王书梅并不知道出售系争房屋的情况，故本案的违约责任仅在于被告熊阿龙，如该合同系无效，原告可以另行向熊阿龙主张。如法庭判令继续履行合同，要求法庭对原告主张的违约金标准予以调低。综上，认为被告熊阿龙与原告签订的《买卖合同》无效，要求驳回原告的诉请。第三人农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司辩称：系争房屋大产证仍登记在其公司名下。根据现有政策、房屋征收补偿协议、五联单、订房回执及预售合同，系争房屋产权证需办在被告王书梅名下。其将根据法院判决结果积极配合协助办理产权过户手续。根据原、被告及第三人的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：两被告系夫妻关系。2013年11月10日，原告(乙方)与被告熊阿龙(甲方)经中介居间就系争房屋的转让签订《买卖合同》，约定转让价为950,000元，建筑面积71.68平方米。合同第三条房款支付期限及方式约定原告分别于2013年11月10日、11月16日支付购房款480,000元、200,000元，甲方交钥匙当日支付购房款175,000元，双方办理过户手续当日支付95,000元。第七条关于税、费和其他相关费用的承担约定“甲方办理甲方为权利人的房产证时，所需费用由甲方自行承担，甲方无异议。甲方配合乙方办理产权过户登记，在办理乙方为产权人的上海市房地产产权证时，产生的所有税、费由乙方承担……”。第十条约定双方应于根据国家及上海市的有关规定允许系争房屋上市交易日期起5个工作日内至房屋所在地房地产交易中心办理产权过户手续。第十五条违约责任约定“……4、甲方违反本协议第十条约定，每延迟一日应向乙方支付总房价万分之五的违约金，直至为乙方办理产权过户之日止……。”当日被告熊阿龙出具收到钱款680,000元的《收款收据》，其中手写部分载明“今天收到赵作为人民币肆拾捌万元正。本月15日银行转账贰拾万元以银行转账为准”。后原告分别于2013年11月11日、15日通过银行转账向被告熊阿龙支付房款480,000元、200,000元，合计680,000元。2014年7月27日，原告通过银行转账向被告熊阿龙支付177,000元(房款175,000元及杂费2,000元)。后被告熊阿龙将系争房屋交付原告使用，原告予以装修后居住至今。原告多次与被告协商要求办理系争房屋的过户手续未果，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2013年9月12日，由被告王书梅作为案外人傅某某(乙方)的代理人与拆迁人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(甲方)就征收上海市临青路XXX弄XXX号房屋(建筑面积19.72平方米，承租人为案外人傅某某)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《征收补偿协议》)，该协议认定乙方符合居住困难的条件，符合居住困难条件的人口信息为被告熊阿龙、王书梅及案外人傅某某、王素琴、袁丽萍、王弟弟、王本和合计7人，因乙方选择补偿方式为房屋产权调换，故后共获得产权调换房屋5套(含系争房屋)。2014年12月24日，《订房回执》确认系争房屋的订房人为被告王书梅。2015年4月1日，系争房屋大产证登记于第三人农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司名下。现系争房屋的限制交易期限已届满。审理中，原告表示依据第三人的陈述，要求被告熊阿龙、王书梅办理系争房屋产权登记至被告王书梅名下的手续后，将系争房屋的产权过户登记至原告名下。同时要求剩余房款95,000元在本案中一并处理。上述事实，由原、被告及第三人的当庭陈述及原告提供的《买卖合同》、招商银行个人转账汇款业务受理回单、《收款收据》、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《订房回执》(同被告提供)、上海市不动产登记簿、房屋收费账单(代收据)(住户收存)、上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本、常住人口居民身份证申领登记表等证据予以佐证。本院认为，本案原告要求两被告在第三人配合下办理系争房屋产权登记至被告王书梅名下后，将系争房屋的产权过户登记至原告名下，并承担相应的违约责任。两被告则辩称系争房屋系傅某某动迁安置所得，《订房回执》中明确系争房屋仅为被告王书梅个人财产，系母亲对子女的赠予，并非夫妻共同财产。另被告熊阿龙不是动迁安置人，而被告王书梅对原告与被告熊阿龙就系争房屋签订《买卖合同》一事不知情，故被告熊阿龙的一切行为不构成被告王书梅的表见代理，被告熊阿龙与原告签订《买卖合同》系无效合同。本院认为，系争房屋系两被告与案外人傅某某、王素琴、袁丽萍、王弟弟、王本和7人因房屋征收共同调换产权所得。2014年12月24日《订房回执》明确系争房屋订房人为被告王书梅，而被告王书梅作为系争房屋的订房人，在审理中辩称对自开发商交房后系争房屋的使用等基本状况表示不知情，不合常理，被告熊阿龙在法庭审理过程中亦当庭陈述被告王书梅自2014年7月后已知晓系争房屋出售于他人，同时也没有证据证明被告王书梅在原告提起本案诉讼之前就系争房屋的买卖提出过异议，而从合同的订立及履行情况来看，原告已按约支付相应房款并实际入住系争房屋，故本院有理由相信原告系善意购买人。综上，被告的上述辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。由于系争房屋系被告王书梅在与被告熊阿龙的婚姻关系存续期间取得，属两人的夫妻共同财产，故被告熊阿龙与王书梅均负有在系争房屋的产权登记至被告王书梅名下的手续后将系争房屋产权过户登记至原告名下的义务。鉴于系争房屋产权仍为初始登记人的权利人第三人，故第三人应协助将系争房屋产权登记至被告王书梅名下。原告相应的诉讼请求，本院予以支持。另根据《买卖合同》第七条约定，被告办理其为权利人的房产证时，所需费用由其自行承担，故原告要求相应税费由被告承担的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付自2018年5月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金的诉讼请求，被告则表示不愿承担违约金。本院认为，《买卖合同》中约定了办理过户手续的期限及相应的违约责任，原告诉请有合同依据，本院予以支持。对于逾期过户违约金的计算标准，原告主张以950,000元为基数按日万分之五标准计算，对此被告要求予以调低。本院结合原、被告的意见及本案查明的事实，酌定逾期过户违约金以总房款950,000元为基数按日万分之三标准计算。审理中，原告表示愿意在被告协助办理过户手续时支付剩余房款95,000元，于法无悖，本院照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告熊阿龙、王书梅于本判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至被告王书梅名下的手续，第三人农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司予以协助，相应税费由被告熊阿龙、王书梅承担；二、被告熊阿龙、王书梅于上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至被告王书梅名下之日起十日内协助原告赵作为办理将前述房屋产权过户登记至原告赵作为名下的手续；三、被告熊阿龙、王书梅于本判决生效之日起十日内支付原告赵作为自2018年5月1日起至实际过户之日止以总房款950,000元为基数按每日万分之三标准计算的逾期过户违约金；四、原告赵作为于与被告熊阿龙、王书梅办理上述第二项产权过户手续的当日支付被告熊阿龙、王书梅剩余房款95,000元；五、驳回原告赵作为的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费13,632元，减半收取计6,816元，财产保全费5,000元，合计11,816元(原告赵作为已预交)，由被告熊阿龙、王书梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇一九年一月二十二日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。