广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初385号原告：清远市海泰房地产开发有限公司，住所：广东省清远市。法定代表人：汤洪。委托代理人：谭岸，系广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：何春，女，汉族，住江西省。被告：邓伟煜，男，汉族，英德市人，住广东省英德市，被告：邓培哲，男，汉族，英德市人，住广东省英德市，两被告共同的委托代理人：刘永坤，系广东德众律师事务所律师。两被告共同的委托代理人：刘思妤，系广东德众律师事务所律师。原告清远市海泰房地产开发有限公司诉被告邓伟煜、邓培哲商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，于2019年4月2日依法作出（2019）粤1881民初385号民事裁定书，裁定本案转为普通程序继续审理，并由审判员张伟明担任审判长，与人民陪审员戴玫琼、邝荣锴组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告清远市海泰房地产开发有限公司的法定代表人汤洪、委托代理人谭岸，被告邓伟煜，被告邓伟煜、邓培哲的委托代理人刘永坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市海泰房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、判令被告邓伟煜向原告支付剩余购房款350,000元，并按照双方约定向原告支付逾期利息，利息以35万元为基数，自2016年12月1日起至2016年12月30日按银行同期贷款利率的2倍计算，自2016年12月30日至付清款项之日止按银行同期贷款利率的4倍计算;2、判令被告邓培哲对上述请求承担连带责任;3、诉讼费由被告邓伟煜、被告邓培哲共同承担。庭审中，原告增加诉讼请求4、由两被告承担本案的鉴定费6160元。事实与理由：原告与被告邓伟煜于2012年8月1日签订了《维多利广场天台花园绿化承包合同》，双方约定由被告邓伟煜承包原告的维多利广场天台花园绿化工程，现该工程己全部完成。经协商，被告邓伟煜同意原告以其所有的位于英德市和平中路东、富强东路南维多利广场9幢401号房屋抵扣原告欠被告邓伟煜的工程款，原告须协助被告邓伟煜将该抵债房屋的所有权变更到被告邓培哲名下。双方经对账清算后于2014年4月14日签订了《以物抵债合同》，该合同第一条第二款中己确认：房屋抵扣工程款后，被告邓伟煜仍需向原告支付房屋差价450,000元。为保证商品房买卖程序规范进行，原告又与被告邓培哲于2015年6月6日签订了《商品房买卖合同》，确认了抵债房屋相关信息及双方权利义务。后被告邓伟煜于216年11月1日向原告出具《欠条》，声明原告已履行完办理产权过户手续的义务，而被告邓伟煜尚欠原告购房款共计350,000元，并承诺30日内一次性结清剩余购房款项，逾期未付清则按《以物抵债合同》第一条第二款约定向原告承担违约责任。后被告邓伟煜只支付10万元，对于剩余款项仍未按期支付，为此，原告于2017年3月29日向被告邓伟煜发出《催款通知书》，通知其在限期内支付所欠房款及利息共计375,375元，被告邓伟煜仍没有履行付款义务。被告邓培哲作为抵债房屋的受让人，在被告邓伟煜未履行付款义务的情况下，等于也没有按照《商品房买卖合同》约定履行支付购房款义务，因此，被告邓培哲也应当对被告邓伟煜的欠款行为承担连带责任。但两名被告至今仍未履行其付款义务。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。被告邓伟煜答辩称,一、《以物抵债合同》未实际履行。1.2014年4月14日至2015年6月6日期间，双方未对《维多利广场天台花园绿化承包合同》应付工程款进行结算，未确定被答辩人应付工程款的总额及尚欠工程款的总额，《以物抵债合同》不具备履行的条件。2.2014年4月14日至2015年6月6日期间，双方未签订《商品房买卖合同》，双方未明确购买维多利广场9幢401号房的价格，双方也未明确抵销工程款的具体金额；3.2014年4月14日至2015年6月6日期间，双方未办理以物抵债手续，未发生债务抵销的法律后果。二、答辩人不是《商品房买卖合同》的当事人，被答辩人无权以《商品房买卖合同》向答辩人主张权利。1.2015年6月6日，邓培哲与清远市海泰房地产开发有限公司对买卖维多利广场9幢401号房签订《商品房买卖合同》，双方约定买卖维多利广场9幢401号房的价格为70万元人民币。签订该合同后，被答辩人没有与答辩人办理工程款结算手续，也没有办理债务抵销手续。上述事实证明答辩人不是《商品房买卖合同》的当事人，被答辩人不能依据《商品房买卖合同》向答辩人主张权利。2、被答辩人提供2016年11月1日的欠条，欠款人的签名不是邓伟煜本人的签名，属于被答辩人伪造的欠条，被答辩人以伪造的欠条向答辩人主张权利没有法律依据。3.2014年4月14日，答辩人与被答辩人签订的《以物抵债合同》约定应该由答辩人指定的承受人向被答辩人出具欠条，由承受人承担欠款的责任。现被答辩人以商品房预售合同纠纷提起诉讼，显然答辩人无须对邓培哲与清远市海泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》承担法律责任。综上所述，答辩人认为，被答辩人所起诉的事实无法律依据，为维护答辩人的合法权益，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告邓培哲未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2012年8月1日，原告与被告邓伟煜签订了《维多利广场天台花园绿化承包合同》，约定由原告将其维多利广场天台花园工程发包给被告邓伟煜承包，工程范围和内容为英德市维多利广场天泰花园园建及绿化（各项工程详见工程一览表）包工、包料、包工期、包安全、质量，预算造价685,466.55元。付款方式为“按进度付款；签订合同后预付合同价款10%作为定金，完成园建及土方工程支付至合同总价款50%，工程全部完成支付至实际完成工程量总价款90%的工程款，竣工验收后3个月，付至实际完成工程量总价款清95%，余款在壹年保养期满后一次性付清”。2014年4月14日，原告与被告邓伟煜签订了《以物抵债合同》，该《以物抵债合同》中载明：“债权人（甲方）：邓伟煜，身份证号码：……债务人（乙方）：清远市海泰房地产开发有限公司……第一条债权债务关系一、甲方与乙方签订‘维多利广场天台花园绿化承包合同’，工程已全部完成，剩余款项甲、乙同意以物抵债进行偿还，鉴于目前该物业已由他人认购，已办理网签手续，经与其协商，同意转让；第三方关系由乙方进行处理。二、经双方协商：以物抵债抵扣乙方欠款后，甲方需支付剩余抵债物价款人民币肆拾伍万元（￥450,000元），在办理网签手续的同时甲方支付人民币贰拾伍万元（￥250,000元）给乙方；乙方把《英德市房地产权属证明书》交付给甲方的同时，甲方指定的承受人出具《欠条》给乙方，并写明欠原购房客户房款人民币贰拾万元（￥200,000元）、欠款30天内甲方必须一次性支付乙方，逾期一个月内（即第30天到第60天）按银行同期贷款利率2倍的利息支付乙方，逾期61天起按银行同期贷款利率4倍的利息支付乙方；确保乙方的债权的实现；三、以物抵债手续办妥后，甲、乙双方于2012年8月1日签定的《维多利广场天台花园绿化承包合同》工程款项全部结清。因该合同造价不含税，如乙方工程款需开税务发票，由乙方另外补税金给甲方，税点按税务局规定计取。第二条抵债物的情况：乙方提供的房屋壹套位于：英德市和平中路东、富强东路南维多利广场9幢401号；第三条产权登记……二、权属登记后，乙方按甲方的要求将房产过户至甲方指定人员的名下，甲方指定承受人为：邓培哲，身份证号：；乙方须配合相关的手续办理……”2015年6月6日，原告与被告邓培哲签订了合同编号为：201506052939429的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》中载明：“合同双方当事人：出卖人：清远海泰房地产开发有限公司……买受人：邓培哲…身份证号码：……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为现房（以下简称该商品房……）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：英德市和平中路东、富强东路南维多利广场9幢401房……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：……该商品房属现房，按套出售，总价款为（人民币）柒拾万（700,000）元整……”此后，2016年原告协助被告邓培哲将坐落于英德市和平中路东、富强东路南维多利广场9幢401房的房屋[产权证号：（2016）英德市不动产权第0011787号]登记在被告邓培哲名下。被告邓培哲于2016年7月13日向原告支付了100,000元的购房款，原告出具的编号为NO.0002026《清远市海泰房地产开发有限公司收据》中载明“今收到邓培哲邓伟煜代交购维多利广场9幢401房款金额（大写）壹拾万元￥100,000。”原告主张被告邓伟煜于2016年11月1日向原告出具《欠条》一张，并提供该《欠条》作为证据使用，该《欠条》载明：“根据2014年4月14日甲方：邓伟煜与乙方：清远市海泰房地产开发有限公司签订以物抵债合同的第一条第二款：经双方协商，乙方把《英德市房地产权属证明书》交付给甲方的同时，甲方指定的承受人出具《欠条》给乙方，2016年7月13日已转入海泰地产农行账号购房款人民币壹拾万元正，还欠购维多利广场9幢401房款共计人民币叁拾伍万元（￥350,000元），现已收到房屋产权证，该欠款30天内甲方必须一次支付乙方，逾期一个月内按以物抵债合同第一条的第二款约定执行。”被告邓伟煜对此予以否认，并主张上述《欠条》系原告伪造的。因对证据《欠条》的真实性存疑，被告邓伟煜向本院书面申请对原告提供的“欠条”中欠款人“邓伟煜”的签名是否本人书写进行司法鉴定；同时，原告亦向本院书面申请对原告提交的证据《欠条》中“邓伟煜”签名处的指纹是否为被告邓伟煜所捺进行鉴定，本院依法审查后依法准予原告及被告邓伟煜。本院依法组织原告及被告邓伟煜、邓培哲三方当事人协商确定司法鉴定机构，后经三方同意通过摇珠方式随机抽取三家鉴定机构，并一致同意上述两项鉴定事项由同一件司法鉴定机构进行鉴定。经本院组织摇珠抽取，最后确定首选的鉴定机构为广东中一司法鉴定所，原、被告三方亦当场对此予以确定。本院依法委托广东中一司法鉴定所对上述两项鉴定事项进行鉴定，原告因此向广东中一司法鉴定所缴纳鉴定费6610元；被告邓伟煜因此向广东中一司法鉴定所缴纳鉴定费6850元。广东中一司法鉴定所于2019年11月19日分别出具了编号：粤中一鉴[2019]文鉴字第3002号及粤中一鉴[2019]痕鉴字第2949号两份《司法鉴定意见书》。其中，编号：粤中一鉴[2019]文鉴字第3002号《司法鉴定意见书》载明的鉴定意见为“日期：2016、11、1《欠条》欠款人处‘邓伟煜’签名笔迹是邓伟煜所写。”编号：粤中一鉴[2019]痕鉴字第2949号《司法鉴定意见书》载明的鉴定意见为“英德市人民法院提供的，日期为：2016年11月1日，《欠条》宗中‘欠款人’处‘邓伟煜’签字上的检材指印，均是样本捺印人邓伟煜左手拇指所留。”原、被告对上述鉴定结果均无异议。另查明，被告邓培哲为被告邓伟煜的儿子，两人为父子关系。两被告在《欠条》交原告收执后，均未再向原告支付购房款。庭审中，被告邓伟煜主张《以物抵债合同》不是被告邓伟煜自愿签订的，是因为原告说没有钱支付工程款，才被迫签下上述合同的。被告邓伟煜主张原告提交的证据《欠条》是伪造的，原告对此予以否认。被告主张《商品房买卖合同》的主体是邓培哲，由邓培哲跟原告方发生商品房买卖合同关系，而原告主张《商品房买卖合同》是为实现《以物抵债合同》的目的签订的，并非单独的商品房买卖合同。被告主张被告邓培哲支付给原告的100，000元，不是《以物抵债合同》的款项，是商品房买卖合同的款项，支付的是购房款，并提供了《清远市海泰房地产开发有限公司收据》予以证明；原告则认为被告邓培哲支付给原告的100,000元，是属于被告邓培哲替其父亲被告邓伟煜履行《以物抵债合同》的付款义务而支付的款项，是被告邓伟煜的履行款项。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、被告邓伟煜主张《以物抵债合同》不是被告邓伟煜自愿签订的，是因为原告说没有钱支付工程款，才被迫签下上述合同的。本院认为，以房屋充抵工程款并未违反法律规定，原告提出以房屋充抵工程款本身就是为解决欠被告邓伟煜工程款的一种方案，被告邓伟煜对此有权同意或拒绝，现被告邓伟煜在《以物抵债合同》上签名确认，因此说明被告邓伟煜同意以物抵债的方式处理工程欠款问题，故被告邓伟煜上述主张不符合事实，本院不予采信。2、被告邓伟煜主张原告提交的证据《欠条》是伪造的，原告对此予以否认。本院认为，经原、被告申请，由广东中一司法鉴定所对证据《欠条》中被告邓伟煜的签名及指模进行了鉴定，鉴定结果表明证据《欠条》中被告邓伟煜的签名及指模均为被告邓伟煜本人的。此外《欠条》的内容也是与原、被告自愿签订的《以物抵债合同》的约定是相当对应的，因此，本院对原告提交的证据《欠条》的真实性予以确认。被告的主张证据不足，本院不予采信。3、被告主张《商品房买卖合同》的主体是邓培哲，由邓培哲跟原告方发生商品房买卖合同关系，而原告主张《商品房买卖合同》是为实现《以物抵债合同》的目的签订的，并非单独的商品房买卖合同。本院认为，原告与被告邓伟煜签订的《以物抵债合同》，该合同实质是包括了原告向被告邓伟煜支付工程款，原告按被告邓伟煜指定的被告邓培哲交付涉案商品房，但商品房属于特殊的不动产，需通过一定形式方可登记在被告邓培哲名下，原、被告邓培哲通过签订《商品房买卖合同》，并由原告完善手续后依法登记在被告邓培哲，该方式并没有违反法律规定，但原告至今未要求被告邓培哲履行该合同的付款义务，被告邓培哲也确实没有履行该合同的付款义务，而且两被告是父子关系，被告邓培哲不可能不清楚《以物抵债合同》约定，因此其也清楚知道支付涉案商品房价款的义务人是其父亲被告邓伟煜，签订《商品房买卖合同》只是为了原告履行《以物抵债合同》约定的交付涉案商品房的义务，《商品房买卖合同》合同不是原告与被告邓培哲单独确立权利义务的合同。因此被告上述主张不符合事实，本院不予采信；原告上述主张符合事实，本院予以采信。4、被告主张被告邓培哲支付给原告的100，000元，不是《以物抵债合同》的款项，是商品房买卖合同的款项，支付的是购房款，并提供了《清远市海泰房地产开发有限公司收据》予以证明；原告则认为被告邓培哲支付给原告的100,000元，是属于被告邓培哲替其父亲被告邓伟煜履行《以物抵债合同》的付款义务而支付的款项，是被告邓伟煜的履行款项。本院认为，《以物抵债合同》中被告邓培哲，签订《商品房买卖合同》只是为了将涉案商品房登记在被告邓培哲名下，被告邓培哲对此也无需履行该合同的义务，而且提供的上述收款收据专门写上了被告邓伟煜的名字，并且该部份的款项确实也是超过工程款部份应付的房款；此外被告邓伟煜立下的《欠条》的内容也可说明上述款项是用于履行《以物抵债合同》的付款义务的。因此被告上述主张，不符合事实，本院不予采信；原告的上述主张，符合事实，本院予以确认。本院认为，原告与被告邓伟煜自愿签订的《以物抵债合同》，该合同没有违反法律法规强制性规定，合法有效，原告与被告邓伟煜应当自觉履行合同约定，原告已按照上述合同约定将坐落于英德市和平中路东、富强东路南维多利广场9幢401房的房屋所有权登记在被告邓培哲名下，并将该房屋的不动产权证[产权证号：（2016）英德市不动产权第0011787号]交付给了被告邓伟煜，原告已履行了合同义务，但被告邓伟煜仅通过其儿子即被告邓培哲向原告支付了10万元，为此被告邓伟煜还向原告出具了《欠条》，再次确认其仍欠原告350.000元，并言明在30日内付清该欠款，但被告邓伟煜至今未付，被告邓伟煜已违反上述合同约定，被告邓伟煜应当向原告支付上述款项，并按《以物抵债合同》和《欠条》约定向原告支付约定利息。因此原告诉请判令被告邓伟煜向原告支付剩余购房款350,000元，并按照双方约定向原告支付逾期利息，利息以35万元为基数，自2016年12月1日起至2016年12月30日按银行同期贷款利率的2倍计算，自2016年12月30日至付清款项之日止按银行同期贷款利率的4倍计算，符合法律规定及约定，本院予以支持。《欠条》本身是被告邓伟煜本人所立并交付给原告，但在审理过程中被告邓伟煜却认为《欠条》是伪造的，对此原告向本院书面申请对证据《欠条》中“邓伟煜”签名处的指纹是否为被告邓伟煜所捺进行鉴定，经鉴定机构鉴定后确认《欠条》中的指纹是被告邓伟煜的，原告因此损失了上述鉴定支付的鉴定费6160元，该损失属于被告邓伟煜履行过程中造成原告的损失，被告邓伟煜应当予以赔偿。因此原告诉请要求被告邓伟煜承担鉴定费6160元，符合法律规定，本院予以支持。《以物抵债合同》是原告与被告邓伟煜签订，被告邓培哲不是该合同的签订人，该合同未约定被告邓培哲有任何付款义务，而原告与被告邓培哲签订的《商品房买卖合同》（编号：201506052939429），其目的只是为了将《以物抵债合同》约定的涉案商品房登记在被告邓培哲名下，涉案商品房登记在被告邓培哲名下后，原告欠被告邓伟煜《维多利广场天台花园绿化承包合同》的工程款这一债务也同时消灭，并且被告邓伟煜还应向原告支付工程款与商品房的差价款450,000元，原告对此也无权根据《商品房买卖合同》要求被告邓培哲支付任何款项。因此，原告诉请判令被告邓培哲对上述请求承担连带责任，缺乏证据，不符合《以物抵债合同》的约定及法律规定，本院予以驳回。《以物抵债合同》尽管未确定原告欠被告邓伟煜的数额，以及涉案商品房的价款，但原告与被告邓伟煜此前自愿签订了《维多利广场天台花园绿化承包合同》，该合同没有违反法律法规强制性规定，合法有效。作为定作人的原告和承揽人的被告邓伟煜，双方即使没有对涉案工程进行结算，双方对完成工程的数量，以及总的工程款均是有基本的认识的，特别是被告邓伟煜，其作为承揽人，其对自己所做的工程总量及应付的工程款应当非常清楚的，而对于涉案商品房的价值，因为该商品房就是原告在该地段发售的商品房中的其中一套，其他商品房也是按照市场化进行交易，被告邓伟煜是能够对涉案商品房的价值进行合理判断的，因此在签订《以物抵债合同》前，尽管原告与被告邓伟煜没有结算工程款，也未商定涉案商品房价值，但被告邓伟煜心中对于原告欠其工程款的数额及涉案商品房的价值是有基本认识的，其对于以工程款及450，000元款项交换原告的涉案商品房，并使其儿子被告邓培哲得到该涉案商品房的所有权的协议是认同，也是符合其自身利益的选择和取舍，并因此自愿签订《以物抵债合同》。《以物抵债合同》主要内容一方面是消灭了原告在《维多利广场天台花园绿化承包合同》中欠被告邓伟煜工程款的债务，另一方面使被告邓培哲得到了涉案商品房的所有权，该合同不是原告与被告邓伟煜互相到期债务抵消问题，不需要在合同中明确所欠工程款数额及商品房的价款。此外，双方签订《以物抵债合同》后超过两年，原告已按照《以物抵债合同》约定将涉案商品房登记在了被告邓培哲名下，被告邓伟煜收取了涉案商品房的不动产权证，并立下《欠条》给原告，明确其欠原告上述款项，更进一步说明被告邓伟煜对其与原告签订《以物抵债合同》的约定及原由是非常清楚并且也是自愿的，并非是盲目和不自愿的，对于原告的上述履行情况也是认可的。因此被告抗辩称《以物抵债合同》签订时，《维多利广场天台花园绿化承包合同》约定的工程没有结算，涉案商品房价款没有确定，《以物抵债合同》无法履行，也没有实际履行，而且签订该合同也不是自愿的，要求驳回原告诉讼请求，不符合事实和约定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邓伟煜欠原告清远市海泰房地产开发有限公司购房款350,000元和利息（利息计算标准：以未还欠款为本金，自2016年12月1日起至2016年12月30日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算的利息；自2016年12月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的利息；以及从2019年8月20日起至还清借款止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的利息，上述计算的利率均不得超过年利率24%，超过部份无效），限被告邓伟煜于本判决生效之日起10日内付清上述款项给原告清远市海泰房地产开发有限公司；二、被告邓伟煜欠原告清远市海泰房地产开发有限公司司法鉴定费用6160元，限被告邓伟煜于本判决生效之日起10日内付清该款项给原告清远市海泰房地产开发有限公司；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6550元，由被告邓伟煜负担；保全费2396.87元，由原告清远市海泰房地产开发有限公司负担。（原告清远市海泰房地产开发有限公司预交案件受理费及保全费共计8946.87元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  张伟明人民陪审员  戴玫琼人民陪审员  邝荣锴二〇二〇年二月二十一日书 记 员  吕 茜附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。