江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0803民初279号原告：吉安阳光房地产开发有限公司，住所地吉安市青原区文天祥大道8号，统一社会信用代码913608007419888885。法定代表人：曾春玉，执行董事。委托诉讼代理人：吴福星，江西吉泰律师事务所律师。被告：王昭平，男，1990年8月25日出生，汉族。原告吉安阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产公司）与被告王昭平房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告阳光房地产公司的委托诉讼代理人吴福星到庭参加诉讼，被告王昭平经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的备案合同编号为：2016XXXXXX16的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理该商品房买卖合同的备案撤销手续；3.判令被告自合同解除之日腾交位于吉安市青原区井冈山学院商业服务中心4号地块XXXXXXXXXXXXXXX房产；4.判令被告向原告支付违约金46000元；5.判令上述第4项款项在被告已付房款中抵扣；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年10月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于井冈山学院XXXXXXXXXXXXXXXX，总价款230000元。被告首付款115000元，被告于2016年11月17日与吉安农村商业银行股份有限公司广场支行（以下简称农商行广场支行），签订《个人购房借款/担保合同》约定，被告向农商行广场支行贷款115000元支付余款，原告为贷款保证担保人。自2018年8月起，被告未能按照借款合同约定履行还款义务，导致原告承担了保证责任，并在原告的保证金账户扣划了2018年8月至11月的还贷金额。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第5条约定：“买受人如在贷款期内未按银行规定按期还贷的，发生该类似情况连续三个月或累计六个月，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应按合同总房价的20%向出卖人支付违约金，并承担为此给出卖人造成的全部损失。”第6条：“买受人以银行按揭方式支付房款时，如因买受人违反借款合同约定未依约归还贷款，导致出卖人为其承担保证责任的，视为买受人对出卖人违约，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回所售房屋，由此产生的一切后果和经济损失由买受人承担。”据此，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，被告应按合同总房价的20%向出卖人支付违约金，并承担为此给出卖人造成的全部损失。被告逾期还款后，原告多次催促被告还款，但被告至今未履行，并导致原告承担了保证责任，为此原告特向法院起诉，请支持原告诉请。被告王昭平未作答辩。本院经审理查明，2016年10月，被告王昭平（买受人）与原告阳光房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（备案合同编号2016XXXXXX16）约定：买受人购买出卖人开发的XXXXXXXXXXXXXXX（现为青原区XXXXXX号），井大阳光城XXXXXXXXXXXXXX用房，建筑面积67.71平方米，单价3396.84元/㎡，总价230000元；买受人以按揭贷款方式付款，在签署本合同之日支付壹拾壹万伍仟元整（￥115000），余款人民币壹拾壹万伍仟元整（￥115000）办理银行按揭贷款手续；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经〖验收合格〗条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时双方签订合同补充协议约定：第1条“买受人已经仔细阅读并充分理解商品房买卖合同中的全部文字和条款，并且同意这些文字和条款所表达的意思。本补充协议条款自双方签订之日起生效，与《商品房买卖合同》具有同等法律效应。”第5条“买受人如在贷款期内未按银行规定按期还贷的，发生该类情况连续三个月或累计六个月，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应按合同总房价的20%向出卖人支付违约金，并承担为此给出卖人造成的全部损失。”第6条“买受人以银行按揭方式支付房款时，如因买受人违反借款合同约定未依约归还贷款，导致出卖人为其承担保证责任的，视为买受人对出卖人违约，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回所售房屋，由此产生的一切后果和经济损失由买受人承担。”第10条“买受人保证记载在本合同上的地址是正式通讯地址，出卖人在书面信函寄达上述地址，即视为买受人已收到。上述地址如有变更买受人应及时书面通知出卖人，否则承担由此产生的一切后果。”等等内容。原告阳光房地产公司在该《商品房买卖合同》《合同补充协议》的出卖人（签章）处加盖了公司印章、法定代表人曾春玉印章，被告王昭平也在买受人（签章）处签名和捺指印。2016年10月24日，吉安市青原房地产交易所对该《商品房买卖合同》进行了备案登记。2017年2月12日，原告将经验收合格的井大阳光城XXXXXXXX商用房交付给被告。2016年11月17日，借款人王昭平与贷款人农商行广场支行、保证人阳光房地产公司签订《个人购房借款/担保合同》约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商业用房贷款人民币115000元，用于购置坐落于青原区XXXXXXXXXXXXXXXXXX商业用房，建筑面积67.71㎡，房屋总价款（不含税费）人民币贰拾叁万元整，其中借款人已支付人民币壹拾壹万伍仟元整，占总价款50%；贷款期限为10年，自2016年11月17日至2026年11月16日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以本合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（即年利率4.9%）上浮10%，据此确定年利率5.39%（月利率为4.4917‰），并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；借款人授权贷款人将贷款划入下列账户，贷款利息自实际放款日起计算：户名阳光房地产公司井大阳光城项目部，账号17×××22，开户行农商行广场支行；经协商一致，借款人按月等额还款法（按月计息），每期还款日为实际放款日次月起的每月21日，最后一期还款日为贷款到期日；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对同时满足之日后借款人的债务免除保证责任：A.本合同第15.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B.贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在贷款人处所有账户中扣收相应款项用以清偿等内容。2016年12月14日，被告王昭平与农商行广场支行又签订《借款凭证》约定：借款115000元已转入借款人指定账户；借款用途购买井大阳光城楼盘；借5.39%，贷款期限2016年12月14日至2026年11月15日。借款后，被告归还了2018年7月以前的借款本息，自2018年8月始，被告不按合同约定向贷款人农商行广场支行归还借款本息，并且连续三个月不还。经催促无效，贷款人农商行广场支行因此要求保证人阳光房地产公司承担保证责任，并于2018年11月12日，从原告阳光房地产公司开设在该行的账户（尾号0240）内扣收4108.73元，用于归还被告所欠的2018年8月至10月的借款本息。2018年12月28日，贷款人农商行广场支行又从阳光房地产公司开设在该行的账户（尾号0240）内扣收2777.5元，用于归还被告所欠的2018年11月、12月的借款本息。原告用电话与被告无法取得联系后，便于2018年12月17日，按被告在《商品房买卖合同》上填写的地址，以邮寄方式向被告王昭平发送《律师函》，要求被告履行按揭贷款合同，归还原告垫付的银行按揭款，否则将依《商品房买卖合同》约定，请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告承担违约责任及由此产生的费用。因原址查无此人，邮件被退回。原告因此诉至本院。诉讼期间，根据原告的财产保全申请，本院作出（2019）赣0803民初XXX号民事裁定，查封了被告购买的井大阳光城XXXXXXXX房屋。另查明，原告阳光房地产公司于2000年1月3日设立，注册资本5008万元，经营范围为房地产开发经营、农业开发、建筑材料销售、自有房屋租赁。上述事实，原告阳光房地产公司向本院提交了公司《营业执照》《商品房买卖合同》《合同补充协议》《个人购房借款/担保合同》各1份及《特种转账凭证》5张、《贷款本金利息收回凭证》4张、律师函和快递单各1份等证据，被告王昭平未向法庭提供证据，也未到庭质证。本院经审查后，对原告的上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，被告王昭平与原告阳光房地产公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约定诚实全面履行合同义务，被告王昭平以按揭贷款方式购买原告开发的房屋，就应当按商品房买卖合同和借款合同的约定履行按期归还借款的义务，否则应承担违约责任。现被告自2018年8月开始不按期归还借款，导致原告承担保证责任，至今连续10个月为被告垫付借款本息合计13743.54元。根据《合同补充协议》第5条、第6条约定：买受人在贷款期内未按期还贷，发生该情况连续三个月或累计六个月的，或者因买受人违反借款合同约定未依约归还贷款，导致出卖人为其承担保证责任的，出卖人均有权解除《商品房买卖合同》，收回所售房屋，买受人按合同总房价的20%向出卖人支付违约金，并承担因此给出卖人造成的经济损失。我国《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》、被告支付合同总房价20%的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告签订的《商品房买卖合同》既然已经解除，被告对井大阳光城XXXXXXXXXX房屋不再享有所有权，其继续占有已无法律依据，应当恢复到签订合同前的状态，故作为出卖人的原告请求被告返还该房屋的诉讼请求，合理合法，本院予以支持；《商品房买卖合同》既然已经解除，其对双方当事人已无约束力，对该合同的备案是否撤销已无实际必要，所以原告请求被告协助办理《商品房买卖合同》的备案撤销手续的诉请，予以驳回。综上所述，原告阳光房地产公司要求解除其与被告王昭平签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号2016XXXXXX16）、被告支付合同总房价20%即46000元的违约金的诉讼请求，本院予以支持，该46000元违约金在被告已经支付给原告的购房款（115000元+2017年1月至2018年7月归还的贷款本金）中扣除后，剩余部分原告应当退还给被告；原告要求被告返还井大阳光城25幢1单元2004房屋的诉讼请求，也予以支持，被告应在合理期限内腾房；驳回原告要求被告协助办理《商品房买卖合同》的备案撤销手续的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告吉安阳光房地产开发有限公司与被告王昭平签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号2016XXXXXX16）；二、被告王昭平购买的吉安市青原区XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房产，应当返还原告吉安阳光房地产开发有限公司，并在本判决生效之日起三十日内腾房交付原告；三、被告王昭平向原告吉安阳光房地产开发有限公司支付违约金46000元；四、驳回原告吉安阳光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告王昭平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元，由被告王昭平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 欧阳根金人民陪审员 肖 建 宁人民陪审员 余 敏 婕二〇一九年七月九日法官助理刘春梅书记员张钰附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期间为二年。