黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0129民初410号原告：黑龙江中暖房地产开发有限公司，统一社会信用代码912301295513453638（1-1），住所延寿县延寿镇胜利街8委星光小区1楼东往西数1号门市1-2层。法定代表人：刘桂荣，经理。委托诉讼代理人：田秀丽，黑龙江哈田律师事务所律师。被告：杨宏图男，1986年12月22日生，汉族，无职业，户籍住所地黑龙江省尚志市，现羁押于尚志市看守所。委托诉讼代理人：任天一，黑龙江明正律师事务所律师。第三人：辛洪来男，1961年8月27日生，汉族，无职业，户籍住所地黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：辛喜斌男，1987年1月1日生，汉族，无职业，户籍住所地黑龙江省尚志市，现住黑龙江省尚志市。原告黑龙江中暖房地产开发有限公司（以下简称中暖公司）与杨宏图、第三人辛洪来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中暖公司及其委托代理人田秀丽，被告杨宏图及其委托代理人任天一、第三人辛洪来委托代理人辛喜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中暖公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的房屋买卖合同，被告赔偿因合同解除造成的损失206448.85元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月15日原告与被告依法签订房屋买卖协议，双方约定：被告杨宏图在原告处购买星光小区B区4号楼，从东往西数第5号门市（一至二楼）、延寿县星光小区C区17号楼，从东往西数1至6号门市（一至二楼）、延寿县××花园××楼××号门市共八套房屋，被告杨宏图要求房屋登记在第三人辛洪来名下，房款于2018年9月30日前一次性交清。协议签订后，原告积极履行义务，已于2018年7月将房屋登记在辛洪来名下，办理了房屋不动产登记证。办理房屋登记手续花费206448.85元，原告先行垫付。但至今杨宏图没有交付房款和办理房屋登记手续的钱，已经构成实际违约，合同目的不能实现，原告要求解除合同，被告作为违约方应赔偿原告因为履行合同造成的损失。原告多次找杨宏图要求解除房屋买卖协议，变更房屋产权登记，但第三人辛洪来拒不配合变更登记。现原告为了维护合法权益，诉至本院，请求法院依法查明事实，支持原告诉请。2019年6月26日中暖公司提出变更诉讼请求，1.判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，被告赔偿因合同解除造成的损失223608.19元；2.判令登记在辛洪来名下的案涉房屋返还给黑龙江中暖房地产开发有限公司；3.判令保全费用由被告承担；4.判令诉讼费用由被告承担。杨宏图辩称：原告方说的事实部分属实，没有意见。第三人辛洪来辩称：对原告说的事实没有异议，属实。但辛喜斌于2018年7月2日给中暖公司赵东风转款100000元，是付的一部分房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示下列证据：证据A1.2018年6月15日中暖公司与杨宏图签订的《房屋买卖合同》一份，拟证明：1.中暖公司将坐落在延寿县星光小区B区4号楼，从东往西数第5号门市（一至二楼）、延寿县星光小区C区17号楼，从东往西数1至6号门市（一至二楼）、坐落在延寿县××花园××楼××号门市，共计八套房产以4000000元的价格出卖给杨宏图，约定被告应在2018年9月30日前将房款付清。2.约定中暖公司出卖给杨宏图的八套房产，均登记在第三人辛洪来名下，并约定原告垫付办理产权登记的费用，被告未按约定给付价款，原告有权解除合同。被告质证意见：对证据A1的真实性、关联性及证明的内容均认可，无异议。第三人质证意见：对证据A1不知情。证据A2.6本案涉房屋不动产权证书。拟证明：2018年7月4日原告按照与被告约定，将案涉房屋登记在第三人辛洪来名下，有6本不动产权证书在原告处保存，有两本在第三人辛洪来处保存。被告质证意见：无异议。第三人质证意见：无异议。证据A3.农业银行交易清单，账号为62×××72，户名赵东风。2018年7月3日向账号62×××62，户名刘某转账2笔200000元。以及中国建设银行账号62×××62，户名刘某的交易流水及广发银行两笔交易记录。拟证明：原告中暖公司指示赵东风委托案外人刘某办理案涉八套房屋的不动产登记证书，共花费223608.19元。被告质证意见：对证据A3无异议，认可。第三人质证意见：对证据A3无异议。证据A4.八套案涉房屋的房屋买卖增值税、产权转移数据费、权利许可证照费、共八张票据，共计200201.75元。不动产登记费八张票据，每张550元，共计4400元。大项维修金八张票据，共计19006.44元。该组证据与证据A3相互印证。拟证明：原告为被告办理产权登记共计花费223608.19元，因解除合同，该费用应由被告赔偿。被告质证意见：对证据A4无异议。第三人质证意见：对证据A4无异议。证据A5.证人刘某证人证言。原告质证意见：对证人证言无异议，证人刘某证言与原告提供的证据A3、A4相互印证，可以证实原告按约花费款项的数额，因此产生损失。被告质证意见：对证人证言无异议。第三人质证意见：对证人证言无异议。本院认定：证据A1、A2、A3、A4、A5来源合法、内容真实，且与本案有关联性，故本院予以采信。第三人举示下列证据：证据B1.哈尔滨银行股份有限公司尚志珠河支行调取的对对账明细单。账户名称为辛喜斌，卡号62×××43.拟证明：辛喜斌在2018年7月2日向卡号62×××72，户名为赵东风的账户内转账2笔，每次付款50000元，共计100000元。该款为交付给赵东风100000元购房款。原告质证意见：对证据的真实性无异议，对关联性有异议。本案房屋买卖是在原、被告之间进行，支付房款也应该是被告杨宏图的义务，如果是被告指示辛喜斌向赵东风支付此款，那么杨宏图与辛喜斌之间形成债权债务关系，且赵东风不是原告的法定代表人，不能证明此款支付给中暖公司。被告质证意见：该证据与购房款没有关系，是我与辛喜斌之间的债权债务关系，因为我也给辛喜斌打过款，与本案无关。这笔钱是我让辛喜斌转账给赵东风的，是我哥杨宏涛与赵东风之间有借贷关系，我委托辛喜斌将钱转给赵东风，与本案无关。本院认定：证据B1来源合法，内容真实，但与本案无关联性，故本院不予采信。为调查本案事实，本院依原告申请在延寿县不动产登记中心调取的证据：证据C1.1.坐落在延寿县××镇××星光小区××区××楼××商××层[产权证号：黑（2018）延寿县不动产权第0002165号]2.坐落在延寿县××镇××星光小区××区××楼××商××层[产权证号：黑（2018）延寿县不动产权第0002164号]3.坐落在延寿县××镇××星光小区××区××楼××商××层[产权证号：黑（2018）延寿县不动产权第0002163号]4.坐落在延寿县××镇××星光小区××区××楼××商××层[产权证号：黑（2018）延寿县不动产权第0002166号]5.坐落在延寿县××镇××星光小区××区××楼××商××层[产权证号：黑（2018）延寿县不动产权第0002162号]6.坐落在延寿县××镇××星光小区××区××楼××商××层[产权证号：黑（2018）延寿县不动产权第0002159号]7.坐落在延寿县××镇××星光小区××区××楼××单元××商××层[产权证号：黑（2018）延寿县不动产权第0002160号]8.坐落在延寿县××镇××盛世花园××楼××商××层，[产权证号：黑（2018）延寿县不动产权第0002161号]房屋产权材料。原告质证意见：上述证据是案涉八套房屋。但原告与第三人之间的《商品房买卖合同》，并非原告方的真实意思表示，签订此合同是为了完成原、被告之间的《房屋买卖协议》，所以登记在第三人名下的，并非原告与第三人之间有房屋买卖关系。所以原告与第三人之间的《商品房买卖合同》属于无效合同。被告质证意见：对法院调取的证据无异议。第三人质证意见：对法院调取的证据无异议。证据C2.坐落在延寿县延寿镇胜利街9委星光小区一期C区17号楼1号商服至6号商服1-2层抵押登记材料及依兰惠鑫村镇银行有限责任公司出具的证明及解除抵押的材料。原告质证意见：无异议。原告为被告办理完登记后，被告为了办理贷款将案涉房屋进行了抵押，但此款并未被银行批准，原告于2019年解除了抵押。被告质证意见：对证据及原告方质证意见均无异议。第三人质证意见：对抵押和解除抵押的两份材料没有异议。本院认定：证据C1、C2来源合法、内容真实，且与本案有关联性，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日原、被告签订《房屋买卖合同》：约定将坐落在延寿县星光小区B区4号楼，从东往西数第五号门市（一至二楼），建筑面积148.03㎡房屋、延寿县星光小区C区17号楼，从东往西数1-6号门市（一至二楼），建筑面积959.3㎡房屋、延寿县××花园××楼××号门市，面积157.14㎡房屋共计八套房屋以4000000元的价格出售给杨宏图。杨宏图应于2018年9月30日前一次性将房款付清。并将上述房屋产权登记办理到第三人辛洪来名下，原告负责办理产权登记，并先行垫付办理产权登记的所有费用，杨宏图在约定时间内交付房款时一次性结清办理产权的费用。2018年7月2日中暖公司与第三人辛洪来为履行中暖公司与杨宏图之间《房屋买卖合同》，中暖公司与辛洪来签订全部案涉房屋的《商品房买卖合同》，并于2018年7月3日将8套案涉房屋办理到第三人辛洪来名下[不动产权证号为：黑（2018）延寿县不动产权第0002159号、黑（2018）延寿县不动产权第0002160号、黑（2018）延寿县不动产权第0002161号、黑（2018）延寿县不动产权第0002162号、黑（2018）延寿县不动产权第0002163号、黑（2018）延寿县不动产权第0002164号、黑（2018）延寿县不动产权第0002165号、黑（2018）延寿县不动产权第0002166号]，后杨宏图未履行给付房款义务，且无法继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》。原告诉至本院，请求1.判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，被告赔偿因合同解除造成原告的损失223608.19元；2.判令登记在辛洪来名下的案涉房屋返还给黑龙江中暖房地产开发有限公司；3.判令保全费用由被告承担；4.判令诉讼费用由被告承担。本院认为，中暖公司与杨宏图之间形成的房屋买卖关系，系双方意思自治，对双方当事人均有约束力,合同有效。《房屋买卖合同》第二条约定：“乙方应于2018年9月30日前一次性将房款付清”。杨宏图与中暖公司房屋买卖关系中，杨宏图应承担给付房款的义务。《房屋买卖合同》第三条约定：“本合同签订后，乙方在规定时间内付清房款后，甲方向乙方交付本合同约定的房屋；交付之日甲、乙双方另行签订交付手续确认”。第四条约定：“1.甲乙双方约定，此买卖合同涉及的房屋均登记在第三人辛洪来名下，甲方负责办理产权登记，并先行垫付办理产权登记的所有费用，乙方在约定时间内交付房款时一次性结清办理产权的费用；2.甲方将房屋登记在乙方指定的辛洪来名下后，甲方办理登记的义务完成”。中暖公司与杨宏图房屋买卖关系中，中暖公司承担的义务是将案涉房屋均登记在第三人辛洪来名下及办理产权登记并垫付办理产权登记的所有费用。中暖公司与杨宏图签订《房屋买卖合同》后，于2018年7月3日将案涉房屋均登记在辛洪来名下，并垫付了办理产权登记所需的费用，已完成双方房屋买卖关系中的义务。杨宏图未能在2018年9月30日前将房款一次性结清，故杨宏图未完成《房屋买卖合同》给付房款的义务。《房屋买卖合同》第五条约定：“乙方未按照约定时间支付价款，乙方构成违约，甲方有权单方解除合同，且乙方的所有装修归甲方所有”。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中原、被告《房屋买卖合同》第五条约定了双方违约责任，中暖公司积极履行合同义务，系无过错方。杨宏图未能支付购房款的行为已违反合同约定构成违约，且其庭审中明确表明无法继续履行合同义务。故中暖公司请求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同的请求，予以支持。本案中原、被告签订《房屋买卖合同》时约定将双方买卖的房屋均登记在第三人辛洪来名下，中暖公司为完成与杨宏图的合同约定，于2018年7月2日与辛洪来签订了八份《商品房买卖合同》并将案涉房产均办理产权过户到辛洪来名下。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：“（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实……”。中暖公司与辛洪来签订案涉房屋的《商品房买卖合同》是民事法律行为，中暖公司作出该民事法律行为真实意思表示是为了完成其与杨宏图之间的《房屋买卖合同》约定的义务，而非与辛洪来之间形成真实的房屋买卖关系。故中暖公司与辛洪来之间签订案涉房屋的《商品房买卖合同》非真实意思表示，第三人辛洪来在庭审中亦认可其与中暖公司签订《商品房买卖合同》系为了杨宏图与中暖公司之间的房屋买卖，故该民事法律行为无效，中暖公司与辛洪来所签订的八套《商品房买卖合同》自始无效。中暖公司与杨宏图在《房屋买卖合同》解除后，有请求恢复原状及请求赔偿损失的权利。恢复原状应为买受人将房屋返还给出卖方，已经办理了房屋过户手续的，买受人须将房屋产权过户到出卖方名下。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况的合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。庭审中，中暖公司对因合同解除造成的损失提交了证据予以证明，中暖公司请求杨宏图赔偿因合同解除造成原告的损失223608.19元的请求，应予支持。恢复原状应为杨宏图将房屋返还给中暖公司，且需将房屋产权过户到中暖公司。因原、被告签订《房屋买卖合同》时约定将双方买卖的房屋均登记在第三人辛洪来名下，中暖公司已经履行完毕，且中暖公司与辛洪来所签订案涉房屋的《商品房买卖合同》无效，故返还房屋需第三人辛洪来协助杨宏图将其名下的案涉房屋过户到中暖公司的名下。故对中暖公司请求将辛洪来名下的案涉房屋返还给中暖公司并过户登记在中暖公司名下的请求，予以支持。《诉讼费用缴纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外……”故对于中暖公司请求被告承担诉讼保全费的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（当事人应当提供证据）、《诉讼费用缴纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告黑龙江中暖房地产开发有限公司与杨宏图的房屋买卖关系；二、被告杨宏图于判决生效之日给付原告黑龙江中暖房地产开发有限公司各项损失费用223608.19元；三、第三人辛洪来将坐落在延寿县延寿镇胜利街9委星光小区一期C区17号楼1号楼1号商服1-2层[房屋产权证号黑（2018）延寿县不动产权第0002165号]、坐落在延寿县延寿镇胜利街9委星光小区一期C区17号楼2号商服1-2层[黑（2018）延寿县不动产权第0002164号]、坐落在延寿县延寿镇胜利街9委星光小区一期C区17号楼3号商服1-2层[黑（2018）延寿县不动产权第0002163号]、坐落在延寿县延寿镇胜利街9委星光小区一期C区17号楼4号门市1-2层[黑（2018）延寿县不动产权第0002166号]、坐落在延寿县延寿镇胜利街9委星光小区一期C区17号楼5号商服1-2层[黑（2018）延寿县不动产权第0002162号]、坐落在延寿县延寿镇胜利街9委星光小区一期C区17号楼6号商服1-2层[黑（2018）延寿县不动产权第0002159号]、坐落在延寿县延寿镇胜利街9委星光小区一期B区4号楼7单元4号商服1-2层[黑（2018）延寿县不动产权第0002160号]、坐落在延寿县延寿镇胜利街7委盛世花园一期2号楼13号商服1-2层[黑（2018）延寿县不动产权第0002161号]房屋的产权返还给黑龙江中暖房地产开发有限公司；四、诉讼保全费5000元，被告杨宏图于判决生效之日给付原告黑龙江中暖房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4654.12元，由杨宏图负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长  殷洪伟审判员  汪彦昆审判员  周丽靖二〇二〇年七月十五日书记员  刘宪龙