包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0204民初699号 原告（反诉被告）：包头市乾诚担保有限公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新区。 法定代表人：张培林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王欢，该公司职工。 委托诉讼代理人：马宝杰，内蒙古鹿城律师事务所律师。 原告（反诉被告）：王欢，男，1972年7月2日出生，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。 委托诉讼代理人：马宝杰，内蒙古鹿城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：招商银行股份有限公司包头分行，住所地内蒙古自治区包头市青山区。 负责人：常冠群，该分行行长。 委托诉讼代理人：马越，该公司职工。 委托诉讼代理人：付延，该公司职工。 原告（反诉被告）包头市乾诚担保有限公司（以下简称乾诚担保公司）、原告（反诉被告）王欢与被告（反诉原告）招商银行股份有限公司包头分行（以下简称招商银行）抵押权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乾诚担保公司与王欢的委托诉讼代理人马宝杰、被告（反诉原告）招商银行的委托诉讼代理人马越、付延到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）乾诚担保公司与王欢向本院提出诉讼请求：１、依法判令被告办理包头市昆区××××号房屋抵押权注销登记手续，解除被告对上诉房屋的抵押权；2、依法判令被告协助原告王欢办理上述房屋的所有权变更登记；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告（反诉被告）乾诚担保公司申请执行周某1、席某某、周某2、周某3、王某某借款纠纷一案中，包头市中级人民法院作出（2013）包执字第139-4号执行裁定书，将位于包头市昆区××××号房屋裁定给原告包头市乾诚担保有限公司抵偿相关债务。此外，周某2以包头市昆区××××号房屋的抵押向被告贷款370000元，贷款到期后，周某2未能全额还款，被告向昆区人民法院申请强制执行，执行标的351408.66元。原告王欢交付了上述执行案款。昆都仑区人民法院（2018）内0203执恢295号执行裁定书作出明确说明：被告的抵押债权为37万元（叁拾柒万元），已全部实现。被告招商银行提出周某2还有其他利息等权利，属于一般债权，不属于抵押债权优先受偿范围，就包头市昆区××××号房屋已无其他优先受偿权。该案已终结本次强制执行程序。原告乾诚担保公司将上述房屋抵偿给原告王欢，原告王欢缴纳了案件执行款351408.66元，由于被告招商银行拒绝解除抵押，无法办理房屋所有权过户手续。综上，被告招商银行怠于解除该房产抵押权的行为违反诚实信用原则，严重损害了原告乾诚担保公司利益，更损害原告王欢的利益，二原告多次提请被告招商银行解除抵押权均无果，无奈之下二原告根据相关法律规定诉至法院，请求法院依法判决，支持二原告的诉讼请求。 被告招商银行（反诉原告）辩称：一、涉案抵押物基本情况。答辩人与案外人周某2于2010年3月15日签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定周某2向答辩人申请贷款37万元，以包头市昆区××××号住房作抵押，并办理了抵押登记。后周某2未按约定支付剩余贷款351408.66元，答辩人依据（2013）包方证执字第8号执行证书向包头市昆区法院申请强制执行。在执行过程中，因另案纠纷（被答辩人乾诚担保公司诉周某1、席某某、周某2、周某3、王某某借款合同纠纷）致使上述房产被包头市中级人民法院查封。后包头市中院于2014年8月14日作出（2013）包执字第139-4号执行裁定，要求被答辩人乾诚担保公司在清偿答辩人贷款后，方可解除抵押并办理产权过户手续。二、被答辩人未足额清偿答辩人贷款本息共计人民币547635.25元，故答辩人有权拒绝解除抵押登记。包头市中院于2014年8月14日作出（2013）包执字第139-4号执行裁定后，被答辩人乾诚担保公司并未按照裁定内容按时清偿答辩人剩余贷款本息547635.25元。直至2018年4月18日，被答辩人王欢才将答辩人申请执行时的金额351408.66元交付至包头市昆区法院账户。从2014年8月14日至今，答辩人依据与案外人周某2签订的《个人购房借款及担保合同》之约定，一直在计算贷款利息、罚息、复息等金额；又依据合同第23条“本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用”之约定，答辩人有权在前述抵押担保范围内就贷款本息共计人民币547635.25元享有优先受偿权。被答辩人应当按照前述金额足额进行偿还。因被答辩人尚未足额偿还答辩人上述贷款本息，故答辩人有权拒绝解除抵押登记。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，以维护正常的社会经济秩序和答辩人的合法权益。 反诉原告招商银行向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付尚未偿还的贷款利息、复利196226.59元（截至2019年4月4日），实际金额按照反诉原告与案外人周某2签订的《个人购房借款及担保合同》约定利息、复息计算标准直至反诉被告全部结清日止；2.请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据相关法律规定，反诉原告与周某2签订的《个人购房借款及担保合同》以及包头市中级人民法院（2013）包执字第139-4号执行裁定书，反诉原告认为反诉二被告尚未完成偿还贷款本息义务，具体理由如下：一、包头中院裁定已确认反诉被告一履行偿还贷款义务后方可申请解除抵押，根据包头中院裁定，“周某2所有的位于昆区××××号房屋在银行有按揭贷款，申请人需清偿贷款解除抵押后方可办理产权过户手续。”因此，在反诉被告一未履行偿还义务前，反诉原告有权不予办理解除抵押手续。二、截至2019年4月4日，二被告有196226.59元贷款偿还义务尚未履行。第一，反诉二被告本应于2014年8月即履行完毕的义务，因其延期履行，351408.66元执行案款已不足以覆盖反诉原告至2018年4月18日的银行贷款本息，且截至2019年4月4日利息、复利仍在计算。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条第2款的规定，以物抵债债权的承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。同理，以物抵债的承受人也应及时履行偿还抵押物优先受偿债权的义务，因反诉被告一未及时履行义务，造成优先受偿债权范围的进一步扩大，对此反诉原告有权继续主张。第二，截至2019年4月4日，二被告有196226.59元贷款偿还义务尚未履行，根据反诉原告与案外人周某2签订的《个人购房借款及担保合同》第23条抵押担保的范围约定，本合同抵押担保的范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。因此，该未偿还部分属于的抵押范围，反诉原告理应优先受偿。第三，反诉被告一申请的以物抵债行为不影响反诉原告对抵押物的优先受偿权。根据《担保法司法解释》第55条规定，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。也就是说，抵押权的效力不受法院执行强制措施的影响。此处不影响抵押权的效力，不仅指在采取强制措施阶段，也包括在抵押财产被最终执行时，也不影响抵押权的效力，即使在抵押物最终被强制执行完毕，抵押权人仍可对抵押物主张享有优先受偿权。因此，反诉被告一的以物抵债行为不影响反诉原告对抵押物的优先受偿权，反诉原告仍可继续主张对抵押权优先受偿。此外，根据反诉原告与案外人周某2签订的《个人购房借款及担保合同》第2条约定，贷款用途及所购房产第2.4评估值为620970元。第22条约定，抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第2条所指房产（下指抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。根据上述合同约定，反诉原告与案外人约定的担保范围应为抵押物的所有收益，根据购房时的评估值，其收益至少应不少于620970元。因此，因反诉被告未及时履行贷款偿还义务所造成的贷款利息、复息继续扩大范围，属于反诉原告与案外人周某2签订的《个人购房借款及担保合同》范围，反诉原告享有优先受偿权。综上，为维护反诉原告的合法权益，请法院依法予以支持。 反诉被告乾诚担保公司及王欢辩称：一、反诉原告主张的利息等债务已超过抵押金额，不属于优先受偿权范围，并已经有生效法律文书所确认。根据反诉原告在包头市不动产登记中心所办理抵押登记手续时的《房地产抵押合同》第三条约定“担保债务为37万元”，可见反诉原告关于案涉房屋的抵押担保限额为37万元，超出37万元的部分均为一般债务，不属于优先受偿权范围。本案中，反诉原告设定的抵押金额37万元已全部清偿，不存在未清偿的优先权。上述事实已经在昆都仑区人民法院（2018）内0203执恢295号执行裁定书中确认，该裁定书已生效。二、反诉原告主张抵押权、优先受偿权抗辩的法律依据均不适用于本案情形。1、包头市中级人民法院（2013）包执字第139-4号执行裁定书中关于“周某2所有的位于昆区××××号房屋在银行有按揭贷款，申请人需清偿贷款解除抵押后方可办理产权过户手续”的表述为该类法律文书的惯例表述，应根据案件的具体情况进行适用。本案中，贷款本金37万元已全部清偿，已符合“清偿贷款”条件。现反诉原告主张的均为利息，已超出抵押金额37万元，不属于优先受偿权。因此，反诉被告的诉讼请求没有违背包头市中级人民法院执行裁定书的要求。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条第2款的规定，以物抵债债权的承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。反诉被告向包头市中级人民法院申请强制执行周某1、席某某、周某2、周某3、王某某一案中，执行标的仅借款本金为1030万元，抵债财产价值为190万余元，抵债财产价额远远低于债权价额，同样不适用该条款。3、反诉原告根据《担保法司法解释》第55条规定，认为其仍具有优先受偿权是错误的。该条款适用于查封、扣押等财产保全或者执行措施，不适用于本案中的拍卖情形。相反，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条明确规定“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭”。因此，反诉原告在案涉房屋上的优先受偿权因拍卖而消灭。三、反诉原告关于利息等损失可以继续向债务追偿而获得司法救济。反诉原告主张的利息等经济损失虽然不再享有优先受偿权，但并不会导致债权的消灭，其仍可以依据其与债务人的借款合同，继续向债务人追偿。四、反诉被告王欢已经按照法院要求支付了反诉原告方主张的全部执行标的351408.66元，应当获得案涉房屋的所有权。综上所述，反诉原告方抗辩理由没有法律依据，也不符合其与债务人签订的抵押合同约定，其反诉请求不应支持。本诉原告诉请事实清楚。法律依据充分，应予以支持。 本院经审理查明事实如下：2010年3月15日，被告招商银行（反诉原告）与案外人周某2签订了《个人购房借款及担保合同》《房地产抵押合同》及《还款协议书》，合同约定周某2向被告招商银行申请贷款37万元，以包头市昆区××××号住房作抵押，并办理了抵押登记，2010年5月19日，被告招商银行与案外人周某2在包头市方正公证处对上述合同及协议进行了公证。同日，包头市方正公证出具了（2010）包方证经字第10952号具有强制执行力的还款协议公证书。案外人周某2偿还部分贷款后未按约定支付剩余贷款351408.66元。2013年5月被告招商银行依据（2013）包方证执字第8号执行证书向包头市昆区法院申请强制执行。2014年8月14日，包头市中级人民法院在执行包头市乾诚担保有限公司申请执行被执行人周某1、席某某、周某2、周某3、王某某借款纠纷一案时，作出了（2013）包执字第139-4号执行裁定书，裁定书主要内容为：本院受理包头市乾诚担保有限公司申请执行周某1、席某某、周某2、周某3、王某某借款纠纷一案，执行中对被执行人周某1所有的位于包头市青山区××××号底店，周某2所有的位于昆区××××号房屋，周某3所有的位于包头稀土高新技术产业开发区××××号房屋进行了评估拍卖，因无人报名而流拍。申请执行人包头市乾诚担保有限公司提出申请，同意以第一次拍卖保留价1904334元接收上述房产以物抵债。其中周某2所有的位于昆区××××号房屋在银行有按揭贷款，申请人需清偿贷款解除抵押后方可办理产权过户手续。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、将被执行人周某1所有的位于包头市青山区××××号底店，周某2所有的位于昆区××××号住宅，周某3所有的位于包头稀土高新技术产业开发区××××号住宅交付申请执行人包头市乾诚担保有限公司抵偿本案1904334元的债务。二、申请执行人包头市乾诚担保有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年4月11日，包头市乾诚担保有限公司作为甲方与作为乙方的王欢签订了一份协议书，协议书主要内容为：一、经双方结算，截止本协议签订之日甲方尚欠乙方工资、奖金及提成共计70万元。双方同意以位于包头市昆区××××号住房，折抵乙方的工资奖金。二、包头市昆区××××号房屋面积147．85平方米，评估价格1035000元。第一次拍卖保留价格683000元。双方同意以第一次拍卖保留价格683000元折抵债务。如有金额差异，不再互相找零。房屋产权过户后，双方债权债务全部结清。三、现该房屋已裁定到甲方名下，为解决房屋抵押的问题，乙方须先行向昆区法院执行局支付执行案款351408.66元。甲方负责协调招商银行办理解除抵押手续，协助乙方办理过户手续。协议签订后，2018年7月8日，王欢委托周某向包头市昆都仑区人民法院缴纳了招商银行申请执行周某2一案的案款351408.66元。 本院认为，2014年8月14日，包头市中级人民法院在执行包头市乾诚担保有限公司申请执行被执行人周某1、席某某、周某2、周某3、王某某借款纠纷一案时作出的（2013）包执字第139-4号执行裁定书中已明确了周某2所有的位于昆区××××号房屋的价值，裁定以其价值抵偿了包头市乾诚担保有限公司的债务，该房屋已被实际处分。该房屋在招商银行抵押担保的按揭贷款数额已确定，之后贷款人周某2所欠招商银行的贷款不应在该房屋担保的范围，其贷款所产生的利息、罚息等债务也不应从该房屋的价值中清偿，否则，与包头市中级人民法院作出的（2013）包执字第139-4号执行裁定书中对该房屋的价值不符。同时，该裁定书中已明确说明了“该房屋在银行有按揭贷款，申请人需清偿贷款解除抵押后方可办理产权过户手续”。本诉被告向包头市昆都仑区人民法院请强制执行的标的351408．66元，本诉原告王欢已交付上述执行案款。昆都仑区人民法院（2018）内0203执恢295号执行裁定书中作出明确说明：被告招商银行的抵押债权为37万元（叁拾柒万元），已全部实现，被告招商银行在该房屋设定的抵押权已实现，其抵押权登记应注销。本诉原告请求本诉被告办理包头市昆区××××号房屋抵押权注销登记手续符合法律规定，本院予以支持。本诉二原告请求本诉被告协助本诉原告王欢办理上述房屋的所有权变更登记，该房屋所有权登记权人为周某2，包头市中级人民法院作出的（2013）包执字第139-4号执行裁定书中已裁定包头市乾诚担保有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，因此，该房屋抵押权注销登记后，本诉原告可持包头市中级人民法院的（2013）包执字第139-4号执行裁定书自行办理。 关于反诉原告招商银行诉反诉被告乾诚担保有限公司、王欢一案，本院认为，反诉原告与案外人周某2签订了《个人购房借款及担保合同》，周某2偿还了部分贷款。2014年8月14日，包头市中级人民法院在执行包头市乾诚担保有限公司申请执行被执行人周某1、席某某、周某2、周某3、王某某借款纠纷一案时作出的（2013）包执字第139-4号执行裁定书中已裁定以其价值抵偿了包头市乾诚担保有限公司的债务，该房屋已被实际处分，反诉被告王欢已按照裁定书要求向包头市昆都仑区法院执行局交付了执行案款351408.66元，该房屋在反诉原告招商银行股份有限公司包头分行抵押担保的剩余按揭贷款及所产生的利息、罚息等债务应由周某2继续偿还，反诉被告包头市乾诚担保有限公司及反诉被告王欢不是《个人购房借款及担保合同》的当事人，因此反诉原告招商银行股份有限公司包头分行请求反诉被告包头市乾诚担保有限公司及反诉被告王欢支付尚未偿还的贷款利息、复利196226.59元（截至2019年4月4日）无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）招商银行股份有限公司包头分行于本判决书生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）包头市乾诚担保有限公司、原告（反诉被告）王欢办理包头市昆都仑区××××号房屋抵押权注销登记手续； 二、驳回原告（反诉被告）包头市乾诚担保有限公司、原告（反诉被告）王欢的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告招商银行股份有限公司包头分行的所有诉讼请求。 案件受理费100元，由被告招商银行股份有限公司包头分行负担。反诉案件受理费2113元，退还反诉原告招商银行股份有限公司包头分行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  王满祥 二〇一九年四月二十六日 书记员  董富超 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第十九条拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。 有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。