上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初51831号原告：刘俊，男，1980年7月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：冒彦哲，上海彦哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏青，上海彦哲律师事务所律师。被告：黄喆，男，1982年2月4日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：刘晓燕，女，1980年12月9日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。第三人：招商银行股份有限公司上海静安寺支行，住所地上海市静安区北京西路XXX号XXX层XXX室、XXX层XXX-XXX室、XXX室。负责人：林允情，支行行长。委托诉讼代理人：赵嘉戌，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张雨竹，北京市中咨律师事务所上海分所律师。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：陆颖。原告刘俊诉被告黄喆、刘晓燕及第三人招商银行股份有限公司上海静安寺支行(以下简称招商银行)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房担保公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理，原告刘俊的委托诉讼代理人冒彦哲、夏青，第三人招商银行的委托诉讼代理人张雨竹到庭参加诉讼，被告黄喆、刘晓燕及第三人住房担保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，并于2019年12月5日再次公开开庭进行了审理，原告刘俊的委托诉讼代理人夏青到庭参加诉讼，被告黄喆、刘晓燕及第三人招商银行、住房担保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告刘俊向本院提出诉讼请求，请求判令：1.两被告协助办理上海市静安区长安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权过户登记，将该房屋所有权转移至原告名下；2.两被告向原告支付违约金1万元；3.两第三人协助配合原告注销涉案房屋的抵押手续(相关剩余款项原告同意代两被告向第三人清偿)。事实和理由：两被告系夫妻关系。原告于2016年9月27日与被告黄喆及案外人上海房好多网络科技有限公司签订二手房买卖服务合同,约定原告向两被告购买涉案房屋,价格为508万元。同日,原告与被告黄喆签订《定金合同》,约定原告向两被告购买涉案房屋,价格为508万元,第一期房款(定金)20万元于签订《定金合同》当日由原告向被告指定账户支付,第二期房款180万元于签订买卖合同当日支付,第三期房款206万元于2016年10月30日前支付,第四期房款100万元以贷款方式支付,第五期房款2万元于交房当日支付。同时约定双方于2017年4月30日前办理房屋过户手续。2016年9月28日,原告将20万元定金转账至被告黄喆账户,被告黄喆出具了收据。2016年9月30日,原告与两被告签订《房地产买卖合同》,约定原告向两被告购买上述房屋,价格为380万元,除已支付的定金外,第一期房款88万元于签订该合同当日支付,第二期房款170万元于2016年10月30日前支付,第三期房款100万元由原告贷款支付,尾款2万元于交房当日支付,另外鉴于该房屋存在抵押贷款情况,约定两被告应于签订上述买卖合同后5个工作日内前往贷款银行申请提前还款并在贷款银行约定的第一个还款期限内办理还款手续和注销抵押登记。在签订买卖合同时,双方另签订了《买卖合同补充协议书》,约定原告向两被告支付装修补偿款128万元,并在签约当日支付其中的62万元,剩余66万元于2016年10月30日前支付。上述买卖合同与补充协议书签订当日,原告向两被告支付了房款88万元和装修补偿款62万元。此后,原告与被告黄喆分别于2016年10月28日和12月16日签订补充协议,约定将原告第二期房款和剩余装修补偿款的支付日期延期至2017年1月30日,但在上述合同履行期间,原告已分别于2016年11月9日支付30万元,2017年1月19日支付236万元。2017年1月19日,被告黄喆将房屋交付于原告,原告为此又支付2万元。目前,原告一共支付房款和装修补偿款438万元,尚有70万元房款尚未支付。在履行合同期间,原告发现被告除了向本案第三人的银行抵押贷款外,还有向其他人的抵押贷款280万元,并已办理房屋抵押登记。在原告强烈要求下,被告黄喆同意将原告已支付的部分房款转账至该抵押权人的账户,并向原告出具了支付凭证(分别支付230万本金和13.8万元利息)。2017年1月19日,被告黄喆向原告出具承诺书,承诺不晚于2017年1月25日完成全部房屋解除抵押事宜,并将产证送交房产中介保管,如未按约定完成,则向原告支付1万元,并承担一切后果及责任。此后,两被告一直拖延,虽在原告坚持下将其他抵押权人的抵押予以注销,但仍未按约定完成本案第三人的抵押注销手续。原告认为,两被告在签订《房屋买卖合同》后,应忠实履行合同义务,按约完成房屋抵押注销手续,以保证房屋产权过户顺利进行。但两被告在收到原告支付的房款后,未按约定办理抵押登记的注销手续,导致房屋无法过户,已构成违约,故原告要求其立即履行房屋过户手续。同时,原告愿意将尚未支付的款项用于履行被告对第三人的偿还借款义务,故要求第三人协助办理房屋抵押登记注销手续。原告为维护自身合法权利,遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告黄喆、刘晓燕未到庭应诉，亦未答辩及举证。第三人招商银行述称，其对涉案房屋享有抵押权，且已就其与被告之间的相关债务纠纷诉至法院并由法院作出判决，相关判决已生效，若原告代被告足额清偿生效判决确定的金钱给付义务，其同意协助配合办理抵押权注销手续。第三人住房担保公司未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记的产权信息为黄喆和刘晓燕共同共有，建筑面积76.06平方米。2016年9月27日，刘俊与黄喆在案外人上海房好多网络科技有限公司的居间下，签订了《二手房买卖服务合同》,约定刘俊向黄喆和刘晓燕购买涉案房屋,价格为508万元。同日,刘俊与黄喆签订《定金合同》,约定刘俊向黄喆和刘晓燕购买涉案房屋,价格为508万元,第一期房款(定金)20万元于签订《定金合同》当日由刘俊向黄喆指定账户支付,第二期房款180万元于签订买卖合同当日支付,第三期房款206万元于2016年10月30日前支付,第四期房款100万元以贷款方式支付,第五期房款2万元于交房当日支付，同时约定双方于2017年4月30日前办理房屋过户手续。2016年9月28日,刘俊将20万元定金转账至黄喆账户,被告黄喆出具了收据。2016年9月30日,刘俊与黄喆、刘晓燕签订《上海市房地产买卖合同》,该合同约定刘俊向黄喆和刘晓燕购买涉案房屋,价格为380万元,除已支付的定金外,第一期房款88万元于签订该合同当日支付,第二期房款170万元于2016年10月30日前支付,第三期房款100万元由刘俊贷款支付,尾款2万元于交房当日支付,另外鉴于该房屋存在抵押贷款情况,约定黄喆和刘晓燕应于签订上述买卖合同后5个工作日内前往贷款银行申请提前还款并在贷款银行约定的第一个还款期限内办理还款手续和注销抵押登记。同时,双方另签订了《买卖合同补充协议书》,约定刘俊向黄喆和刘晓燕支付装修补偿款128万元,并在签约当日支付其中的62万元,剩余66万元于2016年10月30日前支付。当日,刘俊向黄喆和刘晓燕支付了房款88万元和装修补偿款62万元。此后,刘俊与黄喆分别于2016年10月28日和12月16日签订《买卖合同补充协议书》两份,约定将第二期房款和剩余装修补偿款的支付日期延期至2017年1月30日。但在上述合同履行期间,刘俊已分别于2016年11月9日支付30万元,2017年1月19日支付236万元。2017年1月19日,黄喆将涉案房屋交付与刘俊，刘俊为此又向黄喆支付2万元。因黄喆此前已将涉案房屋抵押给案外人杨定巍并办理了抵押权登记，致存在办理过户登记障碍，在刘俊要求下，黄喆于2017年1月19日出具了《承诺书》，承诺不晚于2017年1月25日前完成涉案房屋解除抵押事宜(抵押权人为杨定巍)，并将产证送交中介公司保管，如未能按约定完成上述事项，则向刘俊支付1万元，并承担一切后果及责任。同日，黄喆转账给杨定巍2,438,000元。然而，黄喆未能按前述约定涤除相关抵押权登记，刘俊遂于2017年2月起诉至法院，要求黄喆、刘晓燕等涤除涉案房屋的抵押权登记并完成过户登记手续，该案案号为(2017)沪0106民初8096号。此时，涉案房屋上存在两个抵押权登记，分别为：1.抵押权人为招商银行和住房担保公司，债权数额为945,000元的抵押权登记；2.抵押权人为杨定巍，债权数额为2,800,000元的抵押权登记。2017年11月13日，刘俊向本院申请撤诉，本院依法裁定予以准许。此后，登记于涉案房屋上抵押权人为杨定巍的抵押权登记被涤除。2018年8月15日，招商银行向本院起诉黄喆、刘晓燕，要求两人偿还贷款本金及利息等，本院审理后作出(2018)沪0106民初27256号民事判决，支持了招商银行的诉讼请求。该案生效后，黄喆、刘晓燕未能自动履行付款义务，招商银行向本院申请强制执行。2018年12月，刘俊再次向本院提起诉讼，是为本案。在本案审理过程中，刘俊代黄喆、刘晓燕分别向招商银行偿付了贷款本息等共计233,124.02元，向住房担保公司偿付了贷款本息等共计326,424.70元。为此，招商银行向本院提交书面文件确认其与黄喆、刘晓燕之间的金融借款合同纠纷案件已执行完毕，所涉债务已全部收回。住房担保公司也向本院提交书面文件确认黄喆欠其的代偿款本息已全部结清。此外，刘俊将140,451.28元支付至本院账户代管，以作为支付给黄喆、刘晓燕的剩余房款。据不动产登记簿记载，截止2019年12月9日，涉案房屋上无抵押权登记，但存在上海市闵行区人民法院于2017年4月14日采取的司法查封［限制文件编号(2017)沪0112民初9546号］，另有本院采取的轮候查封3件。据原告所述，其已为实现诉讼权利积极向相关案件所在法院申请解除对涉案房屋的查封。但由于相关司法查封仍未解除，涉案房屋在客观上无法过户至刘俊名下，故在本案中变更其诉讼请求为仅要求确认其与黄喆、刘晓燕之间的《上海市房地产买卖合同》有效并继续履行，暂不要求将涉案房屋过户至刘俊名下，待相关案件处理完毕及司法查封解除后，再行要求黄喆、刘晓燕过户涉案房屋，并保留追究对方违约责任的权利。本院认为，刘俊与黄喆、刘晓燕就系涉案屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同补充协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在履约过程中，刘俊已按约履行了向对方支付房款的主要合同义务，虽然黄喆和刘晓燕已将涉案房屋交付给刘俊居住使用，却因自身原因未能及时涤除涉案房屋的抵押权登记，导致涉案房屋无法过户登记至刘俊名下，已属违约，应当承担相应的违约责任。根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现刘俊已通过直接向黄喆付款、代黄喆和刘晓燕偿付相关案件执行款项、将剩余房款交至法院代管等方式，完成了支付全部房款508万元的义务，而涉案房屋因黄喆、刘晓燕之故被法院司法查封导致无法过户至刘俊名下，刘俊迫于客观情况在本案中仅要求确认双方之间的买卖合同合法有效并继续履行，而暂不要求将涉案房屋过户至其名下，其诉请依法可予支持。至于买卖合同是否可过户登记至刘俊名下，刘俊可待过户登记的障碍消除之后再另行主张权利。被告黄喆、刘晓燕经本院合法传唤无正当理拒不到庭，本院依法对其缺席判决。第三人招商银行、住房担保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：原告刘俊和被告黄喆、刘晓燕就上海市静安区长安路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同补充协议书》合法有效并继续履行。财产保全费5,000元，由被告黄喆、刘晓燕共同负担。案件受理费80元，由被告黄喆、刘晓燕共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强人民陪审员  葛安基人民陪审员  陈洪林二〇一九年十二月二十四日书 记 员  王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。