河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初2988号原告杨自正，男，汉族，1972年5月22日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师。特别授权。被告杨光爱，女，汉族，1966年8月15日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人权忠振，河南省法治建设新闻部南阳工作站法律顾问。特别授权。原告杨自正诉被告杨光爱房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年4月11日诉至本院，本院于同日作出受理决定并依法组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告杨自正及其委托代理人闫文帅、被告杨光爱及其委托代理人权忠振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月8日，被告（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《房产买卖协议》，协议约定甲方将征收安置住房意向书0549号户型面积为第三款100平方米房屋卖给乙方，每平方米单价2200元人民币，共计22万元。甲方如有反悔按房价总值的两倍赔偿乙方的经济损失。过渡费按0549号意向书签订时间起24个月内归甲方所有，24个月后产生的过渡费归乙方所有。安置房基本达到入住条件后，甲方必须帮助乙方按先后顺序挑选楼栋号、楼层、面积及户型。协议签订后原告向被告交付了全部购房款。现该房屋已经交房，被告不仅未协助原告挑选房屋，而且至今不向原告交付房屋并履行为原告办理更名手续的合同义务。现向法院提起诉讼，请求判令：一、确认2015年4月8日原被告签订的《房产买卖协议》有效；二、被告向原告交付所出卖的房屋即北区7号楼1单元4楼西南户，面积为102.29平方米，并履行为原告办理更名手续的合同义务；三、被告支付原告安置费22000元；四、被告承担相应的违约责任，即赔偿原告购房款的20%，数额为44000元的违约金；五、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称，1、本案涉及的房产买卖协议是无效的，不符合我国房地产管理办法，房产在取得合法证照之前不允许上市，本案上市房产也没有房管局颁发的证件，因此本合同为无效合同。此外也没有取得房屋的产权证。2、本案产生争议是由于政府行为造成的，南阳市城乡一体化姜营社区示范区存在过错，房屋面积存在误差，居民上访，至今未解决，该现象为不可抗力因素，不可抗力造成的结果，双方当事人均不承担责任。3、关于安置费和违约金，安置费是指政府对拆迁居民的补偿，是城镇居民应该享有的待遇，不属于辖区的居民不应该享受这个待遇，原告所诉请的安置费属于无效的请求，应该驳回。4、所涉案的房产的位置，上述所说的南阳市城乡一体化姜营社区示范区拆迁协议上不显示房屋拆迁的具体的位置及拆迁面积，这个也是政府行为造成的，被告方不具备处理该问题的能力。原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：一、原告身份证。证明原告基本身份信息。二、2014年11月14日，南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造0549号《安置意向书》一份。证明：1.依据政策法律规定，被告依法取得原告购买的面积为100平方米的安置房。2.该安置意向书约定安置房过渡期为24个月，自签订补偿协议书和安置意向书起，按照房屋合法建筑面积每平米8元计算，一次性支付24个月过渡费。超过期限未能交房，按双倍支付过渡费，按每平米16元计算。3.根据意向书中手写的内容，证明被告将100平米的安置房转让给原告。三、2015年4月8日，原被告签订的《房产买卖协议》一份。证明：1.被告将自己合法取得的100平米的拆迁安置房出卖给原告。2.双方约定合同价款为每平米2200元；协议约定过渡费按0549号意向书签订时间起24个月内归被告所有，24个月后产生的过渡费归原告所有；安置房基本达到入住条件后，被告必须帮助原告按先后顺序挑选楼栋号、楼层、面积及户型；双方约定如有违约行为被告必须按照该房产总值的两倍赔偿给原告。四、2015年4月8日，被告向原告并出具的《收到条》一份。证明原告依约一次性向被告交付了全部购房款22万元。被告对原告所举证据的质证为：对证据一无异议，对证据二、三、四的真实性均无异议。被告向本院提交如下证据：一、2019年4月3日签订的产权调换协议书复印件2张。二、姜营村安置房选房公告（第32号）两张。证明被告与城乡一体化示范区姜营街道办事处所签订的调换房屋的位置、价格和面积，也印证了被告方所说的这些行为均为政府行为，为不可抗力。三、2019年4月5日杨光爱与苏幸所签订的协议。四、2015年5月23日杨光爱与刘平一所签订的房屋买卖协议。证明因为政府补偿的面积不到位，在原告签订房产买卖协议的时候提出的补偿房屋的面积已经达不到补偿的要求了。原告对被告所举证据的质证意见为:对证据一无异议，根据该协议书被告已经合法取得了本案争议的房屋。该协议书证明了过渡费已经发放至2018年8月30日。虽然该产权的安置协议书的房屋面积与双方签订房屋买卖协议的面积有部分出入，但是并不存在争议房屋交付不能的情形。对证据二有异议，该证据没有任何单位的盖章，真实性有待核实，在选房公告真实的情况下，证明了被告依法享有对该房屋处置的权利。对证据三有异议，该证据为复印件，也没有交付房款的相关证明，真实性无法核实，原告不予认可。即使在协议真实的情况下，存在被告与苏幸相互串通侵害原告的情形；被告明知该房屋已经出售给原告仍然隐瞒该事实，将房屋一房多卖，骗取他人财物，请法庭核实。对证据四有异议，该证据为复印件，没有交付房款的凭证，真实性无法核实，即使在真实的情况下，该买卖协议晚于原告与被告签订的协议，并且该争议房产原告已经查封保全，不存在交付不能的情形。经审理查明：2014年11月14日，被告杨光爱作为乙方与作为甲方的南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订0549号南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造《安置意向书》。第二条约定安置面积：被征收户经四级认定合法置换面积560㎡，意向户型面积为140㎡，面积120㎡，面积为100㎡，面积100㎡，面积为100㎡（实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准）。置换户型面积与实际户型面积不符的，按同地段经济适用房销售价格交纳面积差价。第三条约定过渡费：安置房过渡期为24个月，自签订补偿协议书和安置意向书之日起，按照房屋合法建筑面积每平米8元计算，一次性支付24个月过渡费。超过期限未能交房，按双倍支付过渡费，按每平方米每月16元计算。第四条约定，在本协议上代表乙方签字者承诺其能够代表乙方所有相关家庭成员签订本协议，保证所签订的本协议对乙方所有相关家庭成员具有法律约束力。对因此产生的后果负责并承担相关全部法律责任。2015年4月8日，杨光爱作为甲方与作为乙方的杨自正签订《房产买卖协议》，内容为：“因南阳新区白河街道办事处姜营城中村改造，甲方经四级认定置换的安置房面积560平方米，具体内容按0549意向书为准，甲方现将其征收安置住房意向书0549号意向户型面积第三款100平方米卖给乙方，经双方平等自愿协商达成协议如下：一、甲方须保证房产合法性，否则承担一切法律责任。二、甲方卖给乙方100平方米，每平方米按单价2200元人民币，总计22万元人民币（大写贰拾贰万元人民币），协议签订后，乙方将一次性支付给甲方。三、双方签字盖章（或指印）后房屋产权归乙方所有。甲方如若反悔按房价总值的两倍赔偿乙方的经济损失。四、过渡费按0549号意向书签订时间起24个月内归甲方所有，24个月后产生的过渡费归乙方所有。五、自协议签订后，该房产新产生的费用由乙方承担。六、安置房基本达到入住条件后，甲方必须帮助乙方按先后顺序挑选楼栋号、楼层、面积及户型，房屋过户费由乙方承担。七、本协议签订后，甲方不得以任何方式将此房出售给第三方，如有违约行为甲方必须按该房产总值的两倍赔偿给乙方。八、安置房入住后按规划配置的户均车位归乙方使用，车位费由乙方承担。九、甲乙双方如有违约行为经协商不能达成一致意见时，甲乙双方都有申请司法或人民法院介入的权利。十、本协议自签订之日起生效，一式三份，甲乙双方、见证人各一方，具有同等效力。”同日，原告杨自正向被告杨光爱交付全部房款后，被告杨光爱向原告出具收到条一份。2019年4月3日，南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处姜营街道姜营村民委员会作为甲方与被告杨光爱作为乙方签订《产权调换协议书》，约定：根据《姜营村城中村改造征收拆迁补偿安置方案》，双方达成以下产权调换协议，一、安置位置：已建成姜营村安置小区内予以安置。二、安置面积：乙方根据安置意向书，原协议书应置换安置面积为380.18平方米，分配安置房时转入7.18平方米，购买6.71平方米，实际安置面积合计393.53平方米。分别为：1.置换安置房共385.89平方米；北区7号楼1单元2层西南户102.29㎡，北区7号楼1单元4层西南户102.29㎡，南区10号楼1单元13层南户120.64㎡，南区1号楼中单元10层2户60.67㎡。2.置换储藏室共13.75平方米，所用安置面积7.64平方米，北区5号楼-1层35号13.75㎡。三、逾期过渡费发放至2018年8月30日止。四、本协议经甲乙双方签字盖章，视为甲方将安置房移交归乙方所有，乙方带本协议到物业公司登记注册，领取安置房钥匙。五、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份。2019年4月12日，经原告申请，本院对北区7号楼1单元4楼西南户面积为102.29平方米的房产进行了查封保全。本院认为，一、被告取得房屋系征收安置住房，该房产系个人合法取得的财产，被告依法享有自由处分的权利，原、被告签订的安置房买卖协议系双方真实意思表示，不违背法律法规，系有效合同。原、被告应按合同约定履行各自义务，现原告已经向被告足额缴纳购房款，被告应按约定交付房屋给原告。被告辩称该房产买卖协议为无效合同的辩解本院不予采信。二、根据双方签订的《房产买卖协议》，安置房基本达到入住条件后，被告必须帮助原告挑选安置房屋。现根据被告提交的《产权调换协议书》，安置房屋已经分配到位，并且原告申请对被告置换的姜营社区北区7号楼1单元4楼西南户，面积为102.29平方米的房屋进行了查封，该选择符合双方《房产买卖协议》约定。但超过双方《房产买卖协议》约定的100平方米之外的部分，原告应当按照当前市场价补足差价。被告辩称已于2019年4月5日将姜营北区7号楼1单元403室出卖给苏幸、2015年5月23日将0549号意向书第四款面积为100平方米的出卖给刘平一，因被告提交的为买卖协议的复印件，也未向法庭提交支付房款的证明，真实性无法确认，本院不予采信。并且本案原被告双方签订的《房产买卖协议》及原告交付购房款的时间早于被告声称将100平米房产出卖给苏幸、刘平一的时间，2019年4月12日，经原告申请，本院对北区7号楼1单元4楼西南户面积为102.29平方米的房产进行了查封保全。因此被告应当继续履行双方签订的《房产买卖协议》将姜营社区北区7号楼1单元4楼西南户，面积为102.29平方米的房屋交付原告。三、关于安置费问题。2014年11月14日被告与南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订0549号安置意向书，并约定安置房过渡期为24个月，自签订补偿协议书和安置意向书起，按照房屋合法建筑面积每平方米8元计算，一次性支付24个月过渡费。超过期限未能交房，按双倍支付过渡费，按每平米每月16元计算。根据原被告双方签订的《房产买卖协议》第四条过渡费按0549号安置意向书签订时间起24个月内归甲方所有，24个月内归被告所有，24个月后产生的过渡费归原告所有。庭审中被告提交的《产权调换协议书》显示安置费支付至2018年8月30日。依此计算被告应当支付原告2016年11月14日至2018年8月30日的安置费，原告请求被告支付20000元未超过双方约定，本院予以支持。四、关于违约责任。原被告双方在《房产买卖协议》中约定，双方签字盖章（或按指印）后房屋产权归原告方所有。被告如若反悔按房价总值的两倍赔偿原告的经济损失。被告不得以任何方式将此房出售给第三人，如有违约行为被告必须按房产总值的两倍赔偿给原告，该违约条款系对被告将原告购买房屋另行出售给第三人的约定。而本案中，不能证明被告已将争议房屋出售，且被告仍具有履行双方《房产买卖协议》的能力，不符合双方约定的违约情形，原告要求支付违约金，本院不予支持。五、关于被告辩称的房屋分配面积减少、不能履行其交房义务，这属于被告在缔约过程中不慎造成的，该过错属被告自身原因所致，本案原告并无过错，对该辩称本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、确认原告杨自正与被告杨光爱于2015年4月8日签订的《房产买卖协议》有效。二、被告杨光爱于本判决生效后十五日内向原告杨自正交付姜营社区北区7号楼1单元4楼西南户面积为102.29平方米的房产，并为原告杨自正办理更名手续；原告杨自正应当依据当地现有市场价补足超出部分2.29㎡的差价。三、被告杨光爱于本判决生效十五日内向原告杨自正支付安置费20000元。四、驳回原告杨自正的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5560元，保全费2270元，由原告杨自正负担660元，由被告杨光爱负担7170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李林峰助理审判员  来新群助理审判员  王 彬二〇一九年十二月九日书 记 员  柴西军