上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初3655号原告(反诉被告)：上海市徐汇区佳安公寓业主委员会，住所地上海市徐汇区。负责人：郑春杰，主任。委托诉讼代理人：谢庆，上海励精律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈云，上海励精律师事务所律师。被告(反诉原告)上海佳安物业管理有限责任公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈志荣，董事长。委托诉讼代理人：刘芥鑫，上海宝申律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某某，男。第三人：上海佳安置业有限公司，住所地上海市崇明区崇明工业园区秀山路XXX号。法定代表人：吴中枏，执行董事。委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁明明，上海市华亭律师事务所律师。原告上海市徐汇区佳安公寓业主委员会(以下简称佳安公寓业委会)与被告上海佳安物业管理有限责任公司(以下简称佳安物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，召开两次庭前会议，上海佳安物业管理有限责任公司提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。2019年4月17日，原、被告均提出司法审计申请，本院报请上海市高级人民法院委托立信会计师事务所(特殊普通合伙)进行审计鉴定。后本院依法追加上海佳安置业有限公司(以下简称佳安置业)作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。佳安公寓业委会负责人郑春杰、委托诉讼代理人谢庆，佳安物业的委托诉讼代理人刘芥鑫、李某某，佳安置业的委托诉讼代理人张建仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳安公寓业委会向本院提出诉讼请求：1、判令佳安物业立即向佳安公寓业委会返还2007年7月1日至2018年7月31日期间佳安公寓业主大会公共收益(停车位收入，包括地面临时停车和地面固定停车位和架空层停车位)的75%即3,588,649.75元(扣除税金后)；2、判令佳安物业立即向佳安公寓业委会返还2007年7月1日至2018年7月31日期间佳安公寓业主大会公共收益的75%(电梯广告收入)182,241.90元；3、判令佳安物业立即向佳安公寓业委会返还2016年10月15日至2018年7月31日期间佳安公寓业主大会公共收益的75%(社区便利仓收入)31,016.35元；4、判令佳安物业立即向佳安公寓业委会返还佳安公寓的全部物业管理相关资料，包括：(1)小区共有部分经营管理档案；(2)小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；(3)水箱清洗记录及水箱检测报告；(4)住宅装饰装修管理资料；(5)业主清册；(6)物业服务企业与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；(7)物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的相关资料；(是概括性要求)。事实和理由：佳安公寓本届业主委员会于2018年1月29日正式成立并备案。2005年6月，佳安公寓业委会与佳安物业签订《物业管理服务合同》，约定佳安物业为上海市徐汇区宛平南路404弄建筑面积63814.40平方米的佳安公寓提供物业管理服务，合同期为二年，自2005年7月1日9时起至2007年7月1日9时止。第二十三条约定，车位和使用管理费由佳安物业按露天车位每辆每月150元的标准向车位使用人收取；补充条款第二条约定，小区停车费按徐汇区物价局制定的收费标准执行，佳安物业实施管理并根据规定提取25%的收益作为管理费用，余额作为佳安公寓业委会收益；附件四约定，架空层车库管理费收取按物价部门的批文执行。在此期间，佳安物业除收取停车费外，还将小区的9部电梯广告位出租给上海德峰广告传播有限公司。2007年7月1日，双方未续签物业服务合同，但此后实际仍由佳安物业为佳安公寓小区提供物业管理和服务。2018年6月12日，佳安公寓业主大会审议通过“立即终止原物业的管理和服务关系，临时委托其他物业公司进行托管”，同日，进行公告，并于2018年6月13日通知佳安物业。佳安物业于2018年7月31日撤离佳安公寓。但佳安物业始终拒绝就其服务期间的公共收益及其预收物业费等与佳安公寓业委会结算并返还，故提起如上述讼请求。佳安物业辩称，本诉诉请第1、2、3项中，除停车费中架空层停车费不同意返还，其余均无异议。架空层产权属于佳安置业(开发商)，其收益×75%得出1,338,182.68元不属于业委会公共收益。佳安物业并不是第一手物业公司，进入小区时就没有什么物业资料。针对诉讼请求第4项，小区共有部分经营管理档案是佳安物业内部资料，不属于移交范围，不同意移交；同意移交电梯、水泵运行、维修、养护记录，但小区几乎没有监控、没有电子防盗门；同意移交水箱清洗记录及水箱检测报告；没有住宅装饰装修管理资料，业主没有报备也不好管理；同意移交业主清册；没有签订过供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议。佳安物业提出反诉请求：1、判令佳安公寓业委会支付2007年7月1日至2018年7月31日期间6个停车管理人员工资费用XXXXXXX.80元；2、判令佳安公寓业委会支付2007年7月1日至2018年7月31日期间佳安物业垫付的佳安小区维修费881,980.73元及支出110,977元，总计992,957.73元；3、判令佳安公寓业委会支付2018年7月15日由佳安物业垫付给环卫公司的垃圾清运费16,900元。事实与理由：佳安物业在对佳安公寓小区进行物业服务期间，双方达成一致，从小区的停车费收益中，支付小区外通道6个秩序维护人员的费用。另外，在服务期间，佳安物业也为小区维修及清运垃圾支出了相关费用，应当从其应给付佳安公寓业委会的公共收益中扣除。佳安公寓业委会辩称，不同意支付增设6名保安人员的工资。协议约定在佳安公寓管理费中包含了小区保安费用，最多只能雇佣12名保安人员，不能满足车辆管理，才决定增设6名车辆管理人员。实际上佳安物业在原有的保安人员中使用，并没有另外购买，没有“增设”，因此没有实际发生此项费用。专项维修费用的使用及实际金额的发生要以审计结果为准，对佳安物业提出的维修费支出，很大一部分没有经过法定程序，由业委会审核签字报批手续，其中22项(附表说明)不予认可。业委会会出110,977元，同意抵扣。由个别业主装修产生的垃圾清运费，应当由佳安物业直接向装修的个别业主收取，并非为小区公共支出。佳安物业撤离时垃圾也没有清运。佳安置业述称，佳安公寓外有一块地，即原“6号楼”所在的空地，归佳安置业所有，空地地面上的停车费应归佳安置业收取。关于佳安公寓架空层停车位，佳安置业从没有收取过停车费。本院经审理认定事实如下：2005年6月，佳安公寓业委会(甲方)与佳安物业(乙方)签订《物业管理服务合同》(以下简称物业合同)，约定由乙方为上海市徐汇区宛平南路404弄佳安公寓提供物业服务，委托管理期限为两年，自2005年7月1日起至2007年7月1日止。甲方负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起/日内向乙方提供。本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，并保证设备完好，可正常使用。车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：1、露天车位：每辆每月150元。2、车库车位：待定。补充条款第二条约定，小区停车收费按徐汇区物价局制订的收费标准执行，乙方实施管理并根据规定提取25%的收益作为乙方管理费用，余额作为甲方收益。对停车费未收到部分，由双方共同做工作。第三条约定，为了做好宛平南路404弄的车辆的管理工作。现增设6名车辆管理员，车辆管理员的工资等相关费用，应从404弄通道停车收入中支出。如不能满足车管员支出的，再从小区内停车甲方收益中支付。物业合同附件四为《关于增设车辆管理员的说明》，主要内容为佳安公寓业主进出通道长期以来与上海皮鞋厂多家单位共同使用，形成车辆繁多混杂，业主进出困难。根据物价局对佳安公寓管理费的核价批文，此标准最多只能雇用12名保安人员。只能满足佳安公寓小区内门岗的保安工作。根据目前实际情况，1、增加6名车辆管理人员(日班2人，夜班1人)，车管员的费用按补充条款第三条执行。2、车辆管理员的门岗应设到弄堂口。3、在弄口增加一道闸机，费用应从停车费的收益中支出。补充内容：第二章第十六条应修改为：1、机动车辆管理收费。2、非机动车辆管理收费。3、属佳安置业产权的架空层车库由其与佳安物业签订委托管理事项。架空层车库管理费收取按物价部门的批文执行。2018年6月13日，佳安公寓业委会向佳安物业发函，告知2018年6月12日佳安公寓业主大会审议通过了“立即终止原物业(佳安物业)的管理和服务关系，临时委托其他物业公司进行托管”的决议。同年7月23日，佳安物业回复“通知”，本司将于2018年7月31日撤离小区并停止一切物业服务。1、针对拖欠物业费未缴的业主……4、小区相关书面图纸及资料，请业委会与本司联系时间统一进行移交。……6、本司预收7月份以后的物业费及停车费，请业委会安排下任物业公司与本司进行对接，勿对广大业主正常生活带来困扰。2018年9月26日，佳安公寓业委会向佳安物业发函，表示贵司已于7月31日撤离佳安公寓，但时至今日，贵司尚未与本小区托管物业交接预收取的物业费、停车费以及公共收益等。现要求贵司择一方案解决，请于2018年10月10日前将选择的解决方案告知本业委会。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有业主大会决议公告、物业合同、公函、通知等证据证实，本院予以认定。本案审理中，佳安公寓业委会、佳安物业提出司法审计的申请，要求对佳安物业在佳安公寓小区2007年7月1日起至2018年7月31日期间的公共收益；佳安公寓业委会支出；佳安物业的支出进行审计。本院报请上海市高级人民法院委托立信会计师事务所(特殊普通合伙)(以下简称鉴定单位)进行审计鉴定。2019年10月24日，鉴定单位出具司法审计报告，审计结论为：(一)2007年7月1日至2018年7月31日期间，佳安物业账面实收公共收益-停车位收入3,145,703.29元、架空层停车位收入1,866,590.45元、电梯广告收入252,989.28元、社区便利仓收入41,615.24元。(二)2007年7月1日至2018年7月31日期间，佳安公寓业委会支出为110,977.00元。(三)2007年7月1日至2018年7月31日期间，佳安物业提供的增加6名停车管理人员工资费用1,513,828.80元。(四)2007年7月1日至2018年7月31日期间，佳安物业垫付佳安公寓维修费支出为881,980.73元。(五)2007年7月1日至2018年7月31日期间，佳安公寓停车位、架空层停车位、电梯广告及社区便利仓收入相应的税金支出为237,687.58元。经质证，审计结论(一)，佳安物业认为架空层停车位收入1,866,590.45元不应归佳安业委会收取，架空层停车费始终是单独列账的。审计结论(二)，双方均无异议。审计结论(三)，佳安业委会认为实际上并没有增设6名人员不产生工资费用；即便认定增设6名人员，佳安物业亦应当分摊承担25%。审计结论(四)，佳安业委会认为其中存在28项(合计金额426,480.17元)的支出不符合《佳安公寓业主公约》和《佳安公寓物业专项维修资金管理规约》设置的程序，故不同意支付。审理中，佳安物业提供2018年7月14日由上海东湖环保科技有限公司开具的劳务+垃圾清运费发票，价税合计16,900元。佳安物业并提供了几张小区堆有垃圾的照片。上海市徐汇区徐家汇住房保障和房屋管理所出具《关于佳安公寓建筑垃圾清运费的说明》，内容为：2018年7月中旬佳安公寓有多名业主向我所反应(此处系笔误，应为“映”)小区内建筑垃圾堆积。为此我所要求佳安物业清运建筑垃圾。佳安物业就此向专业垃圾清运公司支付16,900元来清运相关建筑垃圾。同时清运公司于2018年7月14日开具建筑垃圾费发票。对此，佳安公寓业委会表示佳安物业收取业主的垃圾清运费却没有实际使用，造成小区环境脏乱，这笔费用本应由佳安物业支出。本院认为，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。佳安公寓业委会与佳安物业签订物业合同约定委托管理期限为两年，但期满后，双方虽未签订新的物业服务合同，仍然按原合同约定履行至2018年7月31日，故双方之间的权利义务关系应受该合同调整。关于争议的架空层停车位停车费，本院认为，物业合同约定：属佳安置业产权的架空层车库由其与佳安物业签订委托管理事项。虽然架空层车库管理并未约定在物业合同内容之中，而事实上，佳安物业并未与佳安置业或他人就架空层车库签署过委托管理协议，佳安物业在对佳安公寓小区进行物业服务管理期限内，对架空层车库与地面临时停车、地面固定停车一并进行了管理并收费，佳安物业并未就架空层车位单独聘用管理人员，故佳安物业与佳安公寓业委会(业主)之间就架空层停车管理形成事实上的委托管理关系。现佳安物业已撤离佳安公寓小区，在管理期间收取的停车费收益应当返还给佳安公寓业委会(业主)。佳安公寓业委会同意佳安物业参照物业合同类似约定提取25%管理费用，并无不当，本院予以准许。至于架空层停车位的权利归属，不属于本案所涉范围，佳安公寓业委会基于物业服务合同主张相关收益，并未基于产权人或物权人主张，故佳安物业关于架空层物权不属于佳安公寓业主的抗辩理由，不能成立。关于争议的6名停车管理人员工资费用，本院认为，物业合同附件四特别约定：“根据目前实际情况，1、增加6名车辆管理人员(日班2人，夜班1人)，车管员的费用按补充条款第三条执行。”佳安物业对佳安公寓小区物业服务管理期间长达十三年，佳安公寓业委会未能提供证据证明在此期间向佳安物业针对“车管员人员不足”或“未按合同约定增设车管员”提出过质疑，现双方合同终止，佳安物业已撤离佳安公寓小区后，佳安公寓业委会再提出佳安物业未全面履行合同的抗辩，缺乏事实依据，本院认为增设的6名停车管理人员工资费用应当按照合同约定支付。关于争议的28项垫付维修费支出，本院认为，物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。故涉及小区物业保修期满后物业专有部分以外的共用部位、共用设施的维修和更新、改造等费用，应由业主共同承担。在2007年7月1日至2018年7月31日期间，佳安公寓小区的共用部位、共用设施的维修、更新等费用，从没有通过小区的专项维修资金账户中使用，而是由佳安物业代为支付。现佳安物业已撤离该小区，关于垫付的维修费，佳安公寓业委会(业主)应与其结算支付。从项目内容来看，根据审计报告中所附维修费支出明细表，佳安公寓业委会提出异议的28个项目，全部属于佳安公寓小区共用部位、公用设施设备的维修、更新项目，并无超出“共用”和“公有”的范围。其次，上述争议项目经审计，均具备凭证，上述费用已实际发生，并由佳安物业向有关单位支付。综上本院认为，只要项目内容合规、支付的费用实际发生，佳安公寓全体业主或部分共有业主亦相继接受或获益服务内容及实施后果的，业委会(业主)就应当归还维修费用。佳安公寓业委会以佳安物业启动维修行为或垫付维修费用之前未完全履行业委会相关招标、审批、审核、表决等程序拒绝支付维修费，违背诚信原则，其抗辩理由，本院不予采信。至于每一项具体的维修费用由小区全体业主共同承担还是部分共有业主按比例承担，维修基金的列支等系小区内部管理事务，与佳安物业无关。关于垃圾清运费的争议，本院认为，根据上海市徐汇区徐家汇住房保障和房屋管理所出具《关于佳安公寓建筑垃圾清运费的说明》、照片及发票可认定，2018年7月在佳安物业撤离佳安公寓小区前，佳安物业为小区清运建筑垃圾确向专业垃圾清运公司支付16,900元费用。根据物业合同及保洁服务服务标准的约定，由佳安物业负责清理、处理的垃圾、废弃物中并未明确是否包含建筑垃圾。从佳安物业管理小区十三年的历史来看，小区内的建筑垃圾清运并没有专项收取、清算或由双方专门约定，故对于这一次建筑垃圾清运而产生的特殊费用，本院难以认定系超出物业服务范围外的增项，佳安物业要求佳安公寓业委会支付，本院不予支持。其余本诉中佳安物业同意返还的地面固定停车位收入、临时停车收入、电梯广告收入、社区便利仓收入，反诉中佳安公寓业委会同意返还的业委会支出、部分维修费支出，均于法不悖，本院予以支持。关于本诉诉讼请求第4项，佳安物业同意移交电梯、水泵运行、维修、养护记录、水箱清洗记录及水箱检测报告、业主清册，符合法律规定，本院予以准许。佳安公寓业委会并无证据证明佳安物业处存有监控、电子防盗门资料，业主上报的住宅装饰装修管理合同，供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面合同资料且佳安物业拒不移交，故佳安物业表示不存在这些资料无法移交，亦属合理。佳安公寓业委会要求佳安物业提供内部经营管理档案，并无合同及法律依据，佳安物业不同意移交理由成立。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第二条、第三十六条第一款的规定，判决如下：一、上海佳安物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向上海市徐汇区佳安公寓业主委员会返还地面停车位收益共计2,250,467.07元；二、上海佳安物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向上海市徐汇区佳安公寓业主委员会返还架空层停车位收益共计1,338,182.69元；三、上海佳安物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向上海市徐汇区佳安公寓业主委员会返还电梯广告收益共计182,241.90元；四、上海佳安物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向上海市徐汇区佳安公寓业主委员会返还社区便利仓收益共计31,016.36元；五、上海市徐汇区佳安公寓业主委员会于本判决生效之日起十日内向上海佳安物业管理有限责任公司返还2007年7月1日至2018年7月31日期间管理人员工资共计1,513,828.80元，该款项可与本判决第一、第二项应付款项抵扣；六、上海市徐汇区佳安公寓业主委员会于本判决生效之日起十日内向上海佳安物业管理有限责任公司返还2007年7月1日至2018年7月31日期间上海市徐汇区佳安公寓业主委员会支出费用共计110,977元；七、上海市徐汇区佳安公寓业主委员会于本判决生效之日起十日内向上海佳安物业管理有限责任公司返还2007年7月1日至2018年7月31日期间佳安公寓维修费支出共计881,980.73元；八、上海佳安物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向上海市徐汇区佳安公寓业主委员会移交在其管理服务期间掌握的上海市宛平南路420弄佳安公寓电梯、水泵运行、维修、养护记录、水箱清洗记录及水箱检测报告、业主清册等资料；九、驳回上海市徐汇区佳安公寓业主委员会的其余诉讼请求；十、驳回上海佳安物业管理有限责任公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计36,781元、保全费5,000元，合计41,781元，由上海佳安物业管理有限责任公司负担；反诉案件受理费13,458元，由上海市徐汇区佳安公寓业主委员会负担13,368元，上海佳安物业管理有限责任公司负担90元；鉴定费合计175,700元，由上海市徐汇区佳安公寓业主委员会负担87,850元，上海佳安物业管理有限责任公司负担87,850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇二〇年二月十八日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。……