贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初4850号 原告：遵义京熙联合物业服务有限公司。住所地：遵义市播州区遵南社区华诚都汇物业办**。统一社会信用代码：91520321314244075Y。 法定代表人：王毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张寅，代理权限为一般授权。 被告：王永亮，男，1980年2月5日出生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市播州区。 原告遵义京熙联合物业服务有限公司（以下简称京熙物业公司）诉被告王永亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告京熙物业公司的委托诉讼代理人张寅到庭参加诉讼。被告王永亮经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 京熙物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告王永亮支付2017年12月31日-2019年12月31日期间拖欠的物业服务费及违约金2195元；2、本案诉讼费用由被告王永亮负担。事实和理由：原告系遵义市播州区遵南社区华诚都汇小区的物业服务公司，被告系此小区业主，原告于2015年4月20日与华诚都汇小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，被告王永亮从2017年12月31日起至2019年12月31日欠物业服务费及违约金2195元，经原告多次催收未果，特诉至法院请求依法处理。 被告王永亮辩称：因原告公司未完全履行合同，我户申请按50%交纳物业管理费。我有遵义市中级人民法院（2020）黔03民终1364号民事判决书证据提供。 根据当事人的陈述及所举证据，本院对本案事实作如下认定： 2015年4月20日，遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与原告京熙物业公司签订了《物业管理服务合同》，由原告为遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区提供物业服务，合同第四条约定“物业服务期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止，共五年，合同期满后由甲乙双方根据遵义县物业行业市场收费标准及服务质量再确定是否续约”；第五条（1）约定“2015年1月1日至2015年12月31日止，住宅高层电梯房：1元/月/㎡，4#5#步梯房0.7元/月/㎡······。注：物业费由业主按每户总建筑面积向乙方按季度、半年或年度交纳均可，但不可跨年度缴费”。从2015年1月起，京熙物业公司便开始对华诚都汇小区进行物业服务。在服务过程中，涉案小区存在卫生状况较差、物业设施不完备、管理混乱等较为严重的问题；京熙物业公司未按照合同约定全面履行合同义务。 2016年6月，遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司因确认合同效力纠纷一案起诉到我院，请求确认遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司于2015年4月20日签订的《物业服务管理合同》无效······，我院（2016）黔0321民初3224号民事判决，驳回了遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会的诉讼请求，遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会不服提出上诉，遵义市中级人民法院（2017）黔03民终1775号民事判决，驳回上诉，维持原判。 由于华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司之间的意见分歧，2016年5月21日，小区业主委员会在小区张贴通知，通知小区业主从2016年5月21日起暂缓交纳物业服务费，导致部分业主至今未交物业服务费，但京熙物业公司仍在该小区服务。至2019年12月31日，原告与华诚都汇小区业主委员会签订合同终止，原告已实际未在该小区进行物业服务。 被告王永亮的住房位于华诚都汇小区7号楼25-3号，属于物业服务合同中电梯楼范围，其房屋建筑面积为83.8平方米。经京熙物业公司通过书面、公告等方式催收，王永亮从2017年12月31日-2019年12月31日未向京熙物业公司交纳物业管理费。 上述事实，有原告代理人陈述及举证的《物业管理服务合同》、贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03民终1775号民事判决书、报告、申请、遵义市播州区住房和城乡建设局文件、催款通知书、京熙物业公司履行工作职责照片、供电所公共部分电费清单、被告提供的照片、遵义市中级人民法院（2020）黔03民终1355、（2020）黔03民终1364号民事判决书等证据在卷佐证，经庭审核实，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2015年4月20日遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与原告京熙物业公司签订《物业管理服务合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力······”之规定，王永亮系华诚都汇小区的业主，《物业管理服务合同》对其应具有约束力。被告王永亮从2017年12月31日-2019年12月31日未向京熙物业公司交纳物业管理费，且经京熙物业公司通过书面、公告等方式催收也一直未予交纳，京熙物业公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”、第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本案的原告已实际为本小区业主进行了物业服务在服务过程中，涉案小区存在卫生状况较差、物业设施不完备、管理混乱等较为严重的问题，为此，本院对原告王永亮所持京熙物业公司存在重大瑕疵的理由予以采信，原告提供证据不能完全证明其已全面履行合同义务，结合该案证据材料，对原告物业服务费的标准酌情予以调减30%，故王永亮应缴纳涉案物2017年12月31日-2019年12月31期间的物业费为1407元（83.8平方米×1元/平方米×24个月×70%）。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案被告王永亮经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告王永亮在本判决生效后十日内支付原告遵义京熙联合物业服务有限公司物业服务费1407元。 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  陈兴发 二〇二〇年九月二十三日 法官助理梁萍 书记员谢将