湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初898号 原告（反诉被告）：姜兵，男，1980年10月27日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 被告（反诉原告）：湖南宝强文化旅游有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道白芙塘社区兴邦花城1栋209号。 法定代表人：张鑫。 委托诉讼代理人：周媞娟，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。 第三人：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司，住所地长沙市望城区铜官街道铜官窑路1号铜官窑古镇游客服务中心2楼。 法定代表人：张春华。 委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。 原告（反诉被告）姜兵诉被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司（以下简称宝强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案，宝强公司于2019年3月25日向本院申请中止对本案的审理，本院依法裁定予以准许，后于2019年12月4日恢复本案审理，并依职权追加长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司（以下简称新华联公司）作为第三人参加诉讼。宝强公司于2019年12月11日向本院提起反诉，本院依法予以受理，并于2019年12月24日对该案公开开庭进行审理。原告（反诉被告）姜兵、被告（反诉原告）宝强公司的委托诉讼代理人周媞娟、第三人新华联公司的委托诉讼代理人李巨星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 姜兵向本院提出诉讼请求：1、依法解除与宝强公司签订的租赁合同；2、宝强公司退还所交租金和押金共计298840元；3、宝强公司承担诉讼费。庭审中，姜兵增加诉讼请求：要求宝强公司赔偿损失2万元。事实与理由：2018年6月1日和8月18日，姜兵与宝强公司在宝强公司驻铜官窑古镇办事处签订租赁合同，宝强公司同意将滨湖休闲街A01-09-03-05及A01-05-03(2)铺位出租姜兵进行专业经商，租赁期限为五年。合同签订后，姜兵按约履行全部合同义务，并投入大量资金进行装修和经营。2018年9月11日，新华联公司函告姜兵，称宝强公司在未经该公司书面批准情况下，存在大面积商铺转租行为，认为宝强公司在未享有转租权的前提下与实际承租人签订转租或联营合同，存在严重违约行为，新华联公司将解除与宝强公司之间的租赁关系，要求姜兵与新华联公司重新签订合同。故姜兵与宝强公司签订的合同无法继续履行，该合同应予解除。 宝强公司辩称，1、姜兵诉请解除合同依据不足，我方已提出解除合同的反诉请求，应以我方诉请的理由为准；2、我方确实收取了姜兵的租金和押金298840元，但其提出退还租金证据不足，因为姜兵已实际使用了房屋，不存在退还租金，姜兵在支付首期租金后，存在延付和拖欠租金的行为，按照合同约定应当没收押金；3、关于姜兵主张因新华联公司阻止装修要求宝强公司赔偿损失2万元的事实应该不存在，宝强公司已将首期租金全部交给新华联公司，新华联公司不会这么做。即使有这种情况发生，侵权人也是新华联公司，姜兵应向新华联公司主张权利。 宝强公司向本院提出反诉请求：1、解除与姜兵签订的租赁合同并腾房；2、没收姜兵交纳的履约保证金67210元；3、姜兵补交应交未交的租金126430元（暂计算至2019年3月27日，2019年3月28日后的场地占用费按双倍租金标准支付至腾房之日；4、姜兵支付违约金67210元；5、反诉费由姜兵负担。事实与理由：姜兵与宝强公司于2018年6月6日签订两份租赁合同，8月18日签订一份租赁合同。2018年6月6日的租赁合同约定铺位号为A01-09-03-05，租金标准为100元/月/平方米，计租面积172平方米；支付方式为按季度支付，履约保证金17200元。另一份合同约定铺位号为A01-05-04（01-04共4个），租金标准为120元/月/平方米，计租面积170平方米，支付方式为按季度支付，履约保证金20400元；2018年8月18日的租赁合同约定铺位号为A01-05-03（2），租金标准为105元/月/平方米，计租面积为282平方米，支付方式为按季度支付，履约保证金29610元。合同计租日均为2018年8月28日，按合同约定姜兵在签订合同当日应交纳三个合同的租金和履约保证金共268840元，应在2018年6月1日缴纳第二份合同的保证金和首季租金150400元，8月31日交纳8月18日签订的合同履约保证金和首季租金118440元，三份合同均缴纳了装修押金共3万元。因开业日期比预定日期晚十天，故免租期相应顺延。2018年6月6日签订的第二份合同的第二季度为免租期（2018年11月28日至2019年2月27日），第三季度的租金按合同约定应在2018年2月7日前支付，欠付租金为37600元。2018年8月18日签订的合同免租期为第三季度（2018年2月28日至2019年4月27日），第二季度租金按合同约定应在2018年11月8日前支付，欠付的租金为88830元，共计欠租金126430元。姜兵行为已经构成违约，故诉至法院。 姜兵辩称，同意解除合同并腾房；不同意宝强公司没收保证金，因为宝强公司根本没有履行相应义务；不同意继续缴纳租金和场地占用费，因为刚开业，店铺就被封，并未实际营业；宝强公司违约在先，我方没有违约行为，不应承担违约金。 关于本诉及反诉，新华联公司述称，宝强公司确实存在大量转租行为，新华联公司依法提起诉讼，望城区人民法院认定宝强公司违约，确认双方的合同已于2018年9月11日解除，宝强公司未提起上诉，故新华联公司认为与宝强公司之间的租赁合同已经解除。同时，不存在姜兵陈述的新华联公司阻止装修的事实。 经审理查明：2018年6月1日，宝强公司（甲方）作为出租方，姜兵（乙方）作为承租方，双方签订“小吃”《租赁合同》一份，约定：甲方将A01-05-04-01、A01-05-04-02、A01-05-04-03、A01-05-04-04共4个铺位出租给乙方使用，乙方作为餐饮的专业经营商，同意承租租赁场所。计租面积为170平方米；租赁期限为3个租约年，自计租日起算；约定进场日为2018年4月15日，开业日暂定为2018年8月18日（姜兵与宝强公司当庭确认计租日为2018年8月28日）；免租期为2018年11月19日起至2019年2月18日止；合同期内起始月租金为120元/平方米/月；乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳20400元的履约保证金，甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。同日，宝强公司（甲方）作为出租方，姜兵（乙方）作为承租方，双方签订“古镇酒吧”《租赁合同》一份，约定：甲方将A01-09-03-05出租给乙方使用，乙方作为清吧的专业经营商，同意承租租赁场所。计租面积为172平方米；租赁期限为5个租约年，自计租日起算；约定进场日为2018年4月15日，开业日暂定为2018年8月18日（姜兵与宝强公司当庭确认计租日为2018年8月28日）；免租期为2018年11月18日起至2019年2月18日止；合同期内起始月租金为100元/平方米/月；乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳17200元的履约保证金，甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。2018年8月31日，宝强公司（甲方）作为出租方，姜兵（乙方）作为承租方，双方签订“茶楼”《租赁合同》，约定：甲方将A01-05-03（2）铺位出租给乙方使用，乙方作为茶楼的专业经营商，同意承租租赁场所。计租面积为282平方米；租赁期限为5个租约年，自计租日起算；约定进场日为2018年4月15日，开业日暂定为2018年8月18日（姜兵与宝强公司当庭确认计租日为2018年8月28日）；免租期包括2019年2月28日起至2019年4月27日止及2020年10月30日起至2020年12月29日止；合同期内起始月租金为105元/平方米/月；乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳29610元的履约保证金，甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。上述合同均约定：月租金=月租金单价*计租面积，租金按季度进行支付，首付租金应于本合同签订当日内支付3个月的租金，甲方在收到该笔款项后有义务向乙方交付房屋。如果计租日不是该月第一天，则当月租金按实际天数计算；租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。如果乙方认为自己利益受到侵害，乙方有权在交纳上述费用后与甲方协商，协商不成可以通过司法途径解决纠纷；如果乙方未按约定向甲方支付或者补交租金、物业服务费、履约保证金等或其他应付款项，则每迟延一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不支付或补交的，甲方有权单方解除本合同，乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过十日的情况累计逾3次，甲方有权解除合同；租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正，若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业服务费；经双方协商一致，可以解除本合同。甲方有权在下列情形下解除合同：乙方未能在合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金，逾期达到5日的，履约保证金中被扣除的费用达到50%时，乙方迟延进场进行装饰装修超过10日的，乙方逾期开业超过30日的，乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或乙方延迟缴纳资金或其他费用累计超过3次的等等。乙方有权在下列情况下解除合同：因甲方原因导致乙方无法合法独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法独占使用权的，由于甲方原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形，法律规定的其他情形；甲方依照约定行使解除权或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴未缴的租金、其他费用以及违约金。乙方依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方应向乙方退还多收款项；因租赁期限届满，甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费，但因乙方违约导致合同提前终止或解除在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括本合同约定乙方应当承担的违约金等其他费用。 上述合同签订后，姜兵于2018年6月1日缴纳装修保证金20000元、“小吃”及“清吧”商铺的租金、押金共150400元，还于2018年8月31日缴纳“茶楼”商铺装修保证金10000元及租金、押金118440元。后，姜兵装修“小吃”及“清吧”商铺开展营业。2018年9月11日，第三人新华联公司向包括姜兵在内的商户发出告知函，主要内容为：新华联公司与宝强公司于2018年4月25日签订《租赁合同》，宝强公司未经新华联公司书面批准，存在大面积商铺转租行为，新华联公司将依据《租赁合同》约定解除与宝强公司之间的租赁关系。鉴于部分商户已进驻并已对店铺进行装修、运营，为保障商户实际利益、减少商户实际损失，同意在依法合规，并符合新华联公司招商业态的前提下，按照优惠价格与实际承租人重新签订《租赁合同》，函告商户于收到此《告知函》后七日内与新华联公司招商运营部联系确认。如无法重新签订《租赁合同》达成一致或承租业态不符合新华联公司招商业态要求，将收回商铺，由此产生的所有经济损失由商户及宝强公司自行承担。 庭审中，姜兵陈述涉案“小吃”及“清吧”店铺自2018年8月28日开业后一直处于关关停停状态，“清吧”店铺基本是零客源，已向新华联公司提出退铺申请，“茶楼”店铺虽签订合同，但一直未交由其装修使用。新华联公司向本院提交六份租赁合同，签订日期均为2019年9月29日，其中“清吧”店铺A01-09-03-05租赁合同，姜兵作为承租人在合同尾部签名，“小吃”店铺A01-05-04-01、A01-05-04-02、A01-05-04-03、A01-05-04-04租赁合同，由案外人姜德生、李长三、高飞、刘清作为承租人在合同尾部签名（姜兵向法院陈述该四人原系由姜兵代为与宝强公司签署合同，相应款项亦由姜兵代为交纳），“茶楼”店铺A01-05-03-02租赁合同，由案外人左小良作为承租人在合同尾部签名，但新华联公司并未在出租人处签字盖章。另，宝强公司陈述虽与姜兵就“茶楼”商铺签订合同，但姜兵确实未装修营业。 另查明，2018年4月25日，新华联公司与宝强公司分别签订了编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017001、ＴＧＹ-ＢＨ-2017003、ＴＧＹ-ＢＨ-2017006、ＴＧＹ-ＢＨ-2017007、ＴＧＹ-ＢＨ-2017010的《租赁合同》五份，其中：1、编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017007号租赁合同约定宝强公司承租原告位于长沙市望城区房屋（涉案“清吧”商铺包含其中），租赁面积为2104.25平方米，租赁场所的租赁用途为经营品类及具体产品（酒吧及餐饮）。2、编号ＴＧＹ-ＢＨ-2017001号合同约定宝强公司承租原告位于长沙市望城区湘江慢街Ａ01-05-04-01-20号房屋（涉案“小吃”商铺包含其中），租赁面积为2391.63平方米，租赁场所的租赁用途为经营品类及具体产品（餐饮、烤鸭）。3、编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017003的租赁合同约定新华联公司将位于长沙市望城区房屋（涉案“茶楼”商铺包含其中）出租给宝强公司，租赁面积为561.91平方米，租赁场所的租赁用途为经营品类及具体产品（人文茶楼）。上述合同均约定：租赁期限为10个租约年，自计租日起算。合同期内起始月租金单价为60元／平方米／月，租金支付方式为按季度进行支付，首付租金应于合同签订当日支付3个月租金。2018年10月25日，第三人新华联公司以宝强公司违约转租为由将宝强公司起诉至我院，诉请：1、分别确认上述三《租赁合同》已依约解除；2、判令宝强公司立即腾空承租场地并交还给新华联公司，并自2018年10月2日起至实际交还房屋之日止，按2元／天／平方米的双倍标准支付违约交还房屋的场地占用费；3、判令宝强公司向新华联公司支付解除合同违约金，履约保证金不予退还；4、由宝强公司承担本案全部诉讼费用。2018年12月24日，我院分别作出（2018）湘0112民初3846号、3850号及3848号判决：确认上述三《租赁合同》已于2018年9月11日解除；判令宝强公司将全部租赁场地退还给新华联公司及支付场地占用费，同时对宝强公司应承担的违约责任也作出判定。上述判决作出后，宝强公司未提起上诉，新华联公司上诉至长沙市中级人民法院，该三案二审判决对确认合同已于2018年9月11日解除的判项予以维持。 上述事实有姜兵向本院提交的《租赁合同》、收据、转款记录、《关于湖南宝强文化旅游有限公司转租商户告知函》，宝强公司向本院提交的（2018）湘0112民初3846、3848、3850号民事判决书、新华联公司向本院提交的六份《租赁合同》及各方在庭审中的陈述予以证实，本院依法认定并在卷佐证。 本院认为，宝强公司与新华联公司签订《租赁合同》后，在承租期内与姜兵签订《租赁合同》，将其从新华联公司处承租的商铺A01-05-04-01、A01-05-04-02、A01-05-04-03、A01-05-04-04（“小吃”商铺）、A-01-09-03-05（“清吧”商铺）、A01-05-03（2）（“茶楼”商铺）转租给姜兵。新华联公司系出租人，宝强公司系承租人，而姜兵系次承租人。宝强公司未经新华联公司同意转租，新华联公司诉至我院，现（2018）湘0112民初3846号、3850号及3848号判决已确认宝强公司与新华联公司就涉案商铺签订的《租赁合同》于2018年9月11日解除，宝强公司未提起上诉，而二审判决对该判项予以维持。由于宝强公司违约转租导致其与新华联公司签订的合同解除，承租人与出租人之间的租赁关系消灭，宝强公司丧失租赁权，导致姜兵已不能实现其合同目的，宝强公司与姜兵之间的三份转租合同也因其赖以存在的基础不复存在应予终止。本案中姜兵与宝强公司都诉请解除该三份合同，对双方提出解除《租赁合同》的诉请，本院均予以支持。 《中华人民共和国合同法》九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。根据本院查明的情况，新华联公司在2018年9月29日就涉案“清吧”商铺已与姜兵协商签订租赁合同，就“小吃”商铺及“茶楼”商铺与案外人协商签订租赁合同。宝强公司已无需要求姜兵就“小吃”商铺及“清吧”商铺腾房，而姜兵虽与宝强公司就“茶楼”商铺签订《租赁合同》，但并未占有使用该商铺，故对宝强公司诉请姜兵腾房的反诉请求，本院均不予支持。 关于姜兵已向宝强公司缴纳的298840元费用的处理，该费用包含“小吃”商铺及“清吧”商铺的装修押金20000元、履约保证金37600元及租金112800元、“茶楼”商铺的装修押金10000元、履约保证金29610元及租金88830元。1、关于“小吃”及“清吧”商铺费用处理。装修押金及履约保证金的作用是担保承租人在装修期间及承租期间妥善保管租赁物，促使承租人及时履行租金给付义务，现涉案租赁合同因宝强公司无出租权而解除，该部分费用57600元应退还给姜兵；至于租金，涉案“小吃”及“清吧”商铺所有权人新华联公司已于2018年9月29日将上述商铺重新出租，新华联公司之前即已实现对涉案商铺的实际占有使用。涉案租赁合同解除均因宝强公司的过错造成，本院结合实际情况，确认姜兵应向宝强公司支付涉案合同的计租日2019年8月28日起至2018年9月28日止的租金，后段租金，因宝强公司并无出租权，多收取的相关费用应予以退还。经计算，宝强公司应向姜兵退还租金72693元（120*170/30*32=21760元；172*100/30*32=18347元，112800-21760-18347=72693元），共计应退还130293元。2、关于“茶楼”商铺费用处理。姜兵与宝强公司就该商铺订立合同时间为2018年8月31日，后2018年9月宝强公司与新华联公司就转租事宜发生纠纷，新华联公司函告各租户要求重新签订租赁合同。姜兵及宝强公司均陈述姜兵未对该商铺进行装修、使用，而新华联公司陈述该商铺与姜兵并无关系。本院经审查认为，宝强公司与姜兵就“茶楼”商铺订立的《租赁合同》并未得到实际履行，作为出租人的宝强公司并未提供适租商铺交由姜兵使用，姜兵亦未使用该商铺获益，宝强公司无权向姜兵主张租赁费用，其收取姜兵的装修押金、履约保证金及租金共128440元均应予以退还。综上，对姜兵诉请宝强公司退还298840元的诉讼请求，本院予以部分支持；对宝强公司诉请没收姜兵交纳的履约保证金67210元及承担违约金67210元的反诉请求，既无事实依据，亦无法律支撑，本院不予支持。 关于宝强公司诉请姜兵补交应交未交的租金126430元（暂计算至2019年3月27日，2019年3月28日后的场地占用费按双倍租金标准支付至腾房之日的诉讼请求），宝强公司在庭审中陈述系因为“在新华联公司诉宝强公司案件中，未追加姜兵作为案件当事人参加诉讼，实际使用商铺的系姜兵，新华联公司要求宝强公司支付场地占用费直至将场地返还给新华联公司之日止”，故在本案中向姜兵提出上述主张。本案审理过程中，本院已依法向新华联公司释明，因实际占用场地的仅为一方主体，无论新华联公司系依据其与宝强公司之间的合同向宝强公司主张场地占用费，还是依据与实际承租户之间的合同向租户主张租金，新华联公司仅能择一进行，不能重复主张权利。但在本案中，本院认为，涉案租赁合同因宝强公司的过错解除，宝强公司既非涉案商铺所有权人，亦非合法出租人，其诉请姜兵再支付后段场地占用费并无依据，对宝强公司该项反诉请求，本院不予支持。 关于姜兵主张新华联公司存在阻碍装修行为，应由宝强公司赔偿2万元损失的诉讼请求，因未提交证据予以证明，本院在本案中不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）姜兵与被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司于2018年6月1日签订的两份《租赁合同》及于2018年8月31日签订的一份《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）姜兵退还258733元； 三、驳回原告（反诉被告）姜兵的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5782元，因适用简易程序审理减半收取计2891元，由原告（反诉被告）姜兵负担388元，由被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司负担2503元。反诉受理费2606元，由被告（反诉原告）湖南宝强文化旅游有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨恋 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  肖娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。