河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初2249号原告：洛阳市宏伟置业有限公司，住所地：洛阳市涧**青岛路芙蓉购物中心****。法定代表人：彭伟；职务：总经理。委托诉讼代理人：穆宇涵，河南魏征律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告:李玉莹，女，1962年7月19日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳市宏伟置业有限公司诉被告李玉莹为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛阳市宏伟置业有限公司的委托诉讼代理人穆宇涵到庭参加了诉讼，被告李玉莹经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；本院依法按其缺席对案件进行了审理。本案现已审理终结。原告洛阳市宏伟置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告洛阳市宏伟置业有限公司与被告李玉莹于2013年7月20日签订的《商品房预售合同》（编号：YS0208017）；2、判令被告将洛阳市涧西区景华路12号广发大厦1801号住宅用房退还给原告；3、判令被告偿还原告为其代付的银行贷款本息30728.4元；4、判令被告向原告支付违约金40061.8元；5、判令被告支付原告为实现债权所支付的律师费20000元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年7月20日原告洛阳市宏伟置业有限公司与被告李玉莹签订了《商品房预售合同》(编号:YS0208017),约定被告购买原告开发的位于洛阳市涧西区××大厦××房产（以下简称1801号房产）,建筑面积共52.27平方米,总价款为400618元人民币。其中24万元申请银行按揭贷款。2013年9月4日，原、被告与中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行（以下简称农业银行涧西支行）签订了《个人购房担保借款合同》(合同序列号:ABC(2012)5006-1),合同约定被告向农业银行涧西支行借款24万元用于购买1801号房产,借款期限96个月,担保方式为房产抵押和由原告提供连带责任保证。被告自2016年6月开始逾期偿还银行按揭贷款,截至2019年2月原告已经替被告代偿30728.4元。2019年2月至今被告仍然不能按时偿还农业银行涧西支行按揭贷款,导致银行一直在依据合同约定扣划原告保证金。现因被告的连续违约行为,农业银行涧西支行要求原告依据合同约定履行担保义务，偿还全部借款。原被告双方签订的《商品房预售合同》附件五:合同补充协议第二条、第三条约定,房屋买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担连带担保责任代为偿还的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人。如买受人在出卖人发出告知函3日内拒绝按照上述规定履行，出卖人有权解除商品房买卖合同,并对合同约定商品房另行出售,同时扣除买受人总房款的10%作为违约金。买受人同时承担出卖人因通过诉讼等方式追究其法律责任所产生的一切费用。综上,依照合同约定及相关法律规定，原告特诉至人民法院，望依法支持原告的诉讼请求。被告李玉莹未向本院提出答辩意见。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案法律事实如下：2013年7月20日，原告洛阳市宏伟置业有限公司与被告李玉莹签订《商品房预售合同》一份，(合同编号:YS0208017；房屋代码：595626),约定被告购买原告开发的1801号房产,建筑面积52.27平方米,房屋总价款为人民币400618元。买受人应于2013年7月1日交纳首付款120618元，剩余房款申请银行按揭贷款支付。该合同附件五合同补充协议第二条、第三条主要约定，房屋买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担连带担保责任代为偿还的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人。如买受人在出卖人发出告知函3日内拒绝按照上述规定履行，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定的商品房另行出售，同时买受人退还合同发票收据等原件并扣除买受人总房款的10%作为违约金，其余已付房款无息退还买受人。合同还对其他事项进行了约定。2013年9月4日，原告洛阳市宏伟置业有限公司、被告李玉莹、农业银行涧西支行三方签订了《个人购房担保借款合同》(合同序列号:ABC(2012)5006-1),合同约定被告李玉莹向农业银行涧西支行借款24万元用于购买1801号房产,借款期限为96个月,还款方式为等额本息还款法，每月20日为还款日。担保方式为房产抵押和由原告提供阶段性连带保证责任。合同还对其他事项进行了约定。另查明，被告李玉莹自2018年3月至2018年12月共计10个月未按期向农业银行涧西支行偿还贷款月供，农业银行涧西支行扣划了原告保证金30728.4元，用于偿还李玉莹拖欠的房屋贷款月供。之后，被告李玉莹仍不能按期向银行偿还贷款。还查明，2019年4月1日，原告洛阳市宏伟置业有限公司向被告李玉莹邮寄了催款告知函，要求被告在3日内向原告支付上述代偿款30728.4元。2019年4月8日，原告又向被告邮寄了解除合同通知书，告知被告因其未按合同约定期限向原告支付代偿款，原告依约通知被告解除双方签订的《商品房预售合同》。该邮件2019年4月9日被签收。在庭审中，被告向本院出具书面承诺，对被告李玉莹已交纳的购房款等其他权利，原告给予充分保障。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告洛阳市宏伟置业有限公司与被告李玉莹签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。因被告李玉莹未按期偿还银行贷款，导致原告履行担保义务，其保证金账户资金被扣划，为被告代偿银行贷款共计30728.4元。原告按照合同约定向被告发出催款告知函，被告李玉莹未在约定期限内向原告支付上述代偿款，被告李玉莹已构成违约。按照《商品房预售合同》附件五合同补充协议第二条的约定：“出卖人为买受人提供阶段性贷款担保，若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担连带担保责任代为偿还的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人。……”、第三条约定：“如买受人在出卖人发出告知函3日内拒绝按照本协议第二条规定履行的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定的商品房另行出售，同时买受人退还合同发票收据等原件并扣除买受人总房款的10%作为违约金，其余已付房款无息退还买受人”。现被告李玉莹已违反上述合同约定，原告有权解除双方签订的《商品房预售合同》。2019年4月8日，原告向被告邮寄了解除合同通知书，2019年4月9日该邮件被签收。现原告诉至本院要求判令解除双方于2013年7月20日签订的《商品房预售合同》，并要求被告将1801号房产退还给原告，该诉求符合合同约定，且有事实依据，本院依法予以支持。原告为被告向银行代偿的30728.4元，被告应当予以偿还。被告李玉莹违约，导致双方签订的《商品房预售合同》解除，被告应当承担违约责任；原告要求被告支付违约金40061.8元，符合合同约定，且有事实依据，本院依法予以支持。原告的其他诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告李玉莹在该房产中的相关权利，双方可另行协商解决。被告李玉莹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：一、原告洛阳市宏伟置业有限公司与被告李玉莹签订的《商品房预售合同》（编号：YS0208017）于本判决生效之日解除；二、被告李玉莹于本判决生效后十五日内将位于洛阳市涧西区景华路12号广发大厦1801号房屋退还给原告洛阳市宏伟置业有限公司；三、被告李玉莹于本判决生效后十五日内向原告洛阳市宏伟置业有限公司支付代偿款30728.4元；四、被告李玉莹于本判决生效后十五日内向原告洛阳市宏伟置业有限公司支付违约金40061.8元；五、驳回原告洛阳市宏伟置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8671元，减半收取4335元，保全费1720元，共计6055元，由被告李玉莹承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  胡晓光二〇一九年九月二日书记员  王丽媛