上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34339号原告：创秩星孚企业发展(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：施润天，执行董事。委托诉讼代理人：周俊岭，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘珉玥，上海市锦天城律师事务所律师。被告：优创空间(上海)商务管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城路XXX号XXX楼XXX-XXX室。法定代表人：叶曙东,执行董事。被告：上海贝肯盛创生物科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：刘次圣，执行董事。上列两被告共同委托诉讼代理人：涂建新，上海璟祐律师事务所律师。原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司(以下至判决主文前简称“星孚公司”)与被告优创空间(上海)商务管理有限公司(以下至判决主文前简称“优创公司”)、上海贝肯盛创生物科技有限公司(以下至判决主文前简称“盛创公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭审理。原告星孚公司的委托诉讼代理人周俊岭、佘珉玥，被告优创公司、盛创公司的共同委托诉讼代理人涂建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星孚公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.优创公司支付2018年11月9日至2019年2月25日期间占有使用费2,556,569.02元(按照日租金的2倍标准即每日25,247.74元计算)；2.优创公司支付2019年1月至2019年2月期间水电费23,602.79元；3.优创公司支付逾期支付租金违约金16,816.23元、逾期支付物业费违约金2,139.74元及逾期支付水电费违约金1,227.41元；4.优创公司支付免租期租金2,063,481.92元；5.优创公司支付律师费及保全保险费5,595.30元；6.盛创公司对优创公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：其与上海瑞博置业有限公司(以下简称“瑞博公司”)就位于本区银城路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订租赁合同，约定其向瑞博公司承租系争房屋。2017年11月，其又与优创公司签订租赁合同，约定其向优创公司出租系争房屋。后优创公司拖欠其2018年10月的租金和管理费超过30日，其于2018年11月6日向优创公司发送附条件解除通知，因优创公司未能按通知要求于2018年11月8日付款，故双方间的租赁合同于该日解除。租赁合同因其行使解除权而解除，故其有权按约没收优创公司支付的保证金。优创公司系一人有限责任公司，盛创公司为其现有唯一股东，因盛创公司不能证明公司财产独立于股东财产，故应对优创公司的债务承担连带责任。审理中，星孚公司表示因其认为租赁合同于2018年11月8日解除，合同解除之后主张以两倍租金计算占有使用费，故未再另行计算物业费；若法院认定上述两份租赁合同解除时间一致，则其主张优创公司应按实际使用系争房屋期间支付2019年1月至2月期间物业费126,238.70元。被告优创公司辩称，星孚公司于2018年11月8日发送的函件因缺少解除合同的意思，故该函件不能视为解约函；其与星孚公司之间的租赁合同因星孚公司与瑞博公司之间的租赁合同解除而解除。双方已同意自2018年11月起将租金标准从7元/天/平方米调整为5.2元/天/平方米，故未付租金标准应作相应调整。其认可2019年1月至2月期间欠付物业费126,238.70元、2019年1月至2月期间欠付水电费230,602.79元、认可2019年12月至2020年2月期间欠付租金625,718.05元。要求星孚公司将租赁保证金和物业保证金抵扣上述欠付费用后退还。被告盛创公司的答辩意见与优创公司相同，认为两被告是相互独立的主体，两者之间不存在财务混同的情况，不同意对优创公司的债务承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方递交的证据和庭审陈述，本院经审理认定事实如下：2017年11月，星孚公司(出租方、甲方)与优创公司(承租方、乙方)签订租赁合同。补充条款第十六条“租赁期”约定，租赁房屋交付日为2017年11月1日，租赁期自交付日计算10年，具体结束月日与出租方和瑞博公司签署的租赁合同租期结束月日一致，装修期为6个月，为2017年11月1日至2018年4月31日。补充条款第十七条“租金及其他费用”约定，在装修期内，承租方无需支付租金，但需支付全额物业管理费、公用事业费、水、电等费用；装修期结束之次日起算的第1个月开始至第6个月结束每月租金为383,976.05元，即每日每平方米7元；从交付日起算的第2年每月基本租金为每月383,976.05元，即每日每平方米7元；乙方须按每个月为一期的标准支付租金；首期租金应于合同签订后15日内与租赁保证金一同支付；之后每个月，承租方应当在当月的25日之前向出租方支付下期租金，如最后一期不满一个月的，按日计算。管理费为35元/月/平方米，每月管理费为63，119元，自交付日开始起算；管理费按每月为一期支付，首期管理费应当在本合同签订之日起15日内支付，之后每期管理费应当在上个月25日前支付，且不得以任何方式进行抵扣；水费、电费及其他公用事业费用按实际发生计算，在甲方根据抄表通知乙方之日起三个工作日内，由乙方支付。补充条款第十八条“租赁保证金”约定，保证金由租金保证金1,151,928.15元和管理费保证金189,358.05元组成；该保证金不视为预付的租金或其他费用，即乙方不得主张以该保证金抵销前述债务；甲方有权在乙方违反本合同致使甲方产生损失的时候，将乙方已支付的该租赁房屋保证金冲抵甲方因乙方该等违反而蒙受的一切损失、损害(包括但不限于租金的损失)。补充条款第二十五条“租赁房屋的返还”约定，乙方应在本合同租赁期限届满的当日或本合同因任何原因提前解除的当日内，把房屋交还甲方。若乙方未按约返还房屋的，乙方应自逾期返还该房屋之日其至实际返还之日止支付租赁期内最后一个月日基本租金2倍的占用费。补充条款第31-1条约定，若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费、保证金、其他费用等任何一项费用的，每逾期一天，乙方应向甲方按应付未付款的万分之五每日向甲方支付违约金，若乙方拖欠支付上述任何一项费用超过30日的，乙方除继续支付违约金外，甲方还可以按31-2条、31-3条解除合同并要求乙方承担其他违约责任。补充条款第31-2条约定，在租赁期内若乙方违反本合同项下的任何付款义务或31-3列明的任何一项或多项违约行为且经甲方通知在限定时间内整改但未整改的，乙方同意甲方有权采取如下一种或同时采取集中或全部措施追究乙方违约责任：乙方已支付的租赁保证金作为违约金予以没收；违约金不足以补偿甲方损失的，甲方可继续要求乙方赔偿给甲方造成的损失；甲方可立即单方解除本合同。补充条款第31-3条约定，乙方的违约行为包括但不限于，乙方未能按照本合同规定支付租金、管理费、保证金及其他费用中的任何一项，且逾期支付超过30日等情况。补充条款第三十二条“合同的终止及解除”约定，甲方按本合同约定行使解除合同权利的，乙方已支付的保证金作为违约金予以没收；乙方应按比例支付剩余租赁期对应的免租期租金；违约金不足以补偿甲方损失的(包括但不限于律师费、诉讼费用等为追索和实现债权所支出的费用)，甲方可继续要求乙方赔偿。2018年11月6日，星孚公司向优创公司发函：就贵司欠付费用事宜我司再次向贵司发出如下通知，请于2018年11月8日前向我司书面提出除联络函中所述款项外其他欠款的支付方案；请按照联络函所述时间支付相应款项。如贵司未能完成上述通知之任意一项要求的，我司将立即：切断该房屋水、电、煤气、网络供应或其他服务；将贵司支付的租赁保证金作为违约金予以没收；要求贵司赔偿给我司造成的全部损失；立即单方解除本合同并收回房屋。2018年12月26日，星孚公司向瑞博公司发函，要求瑞博公司于2018年12月29日下午17时切断租赁房屋的水电供应。2019年3月7日，星孚公司向优创公司发函：因贵司未能于2018年11月8日前支付前述款项，贵我双方的租赁合同已于2018年11月8日解除。优创公司在租赁合同签订后支付保证金共计1,341,286.20元。2018年1月至2019年1月期间，优创公司支付租金共计2,819,095.65元、物业费共计883,670.90元、水电费共计115,635.71元。另查明，系争房屋为星孚公司从瑞博公司处承租而来。星孚公司与瑞博公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日作出(2019)沪0115民初59918号民事判决，查明瑞博公司于2019年3月1日收回涉案房屋，并确认瑞博公司与星孚公司就涉案房屋签订的租赁合同于2019年2月26日解除。再查，优创公司为有限责任公司，现盛创公司为优创公司的唯一股东。以上事实由当事人提交的证据材料及庭审笔录予以佐证。为证明承租双方对2018年11月起的租金标准调整为5.2元/平方米/天达成合意，优创公司提交申请函两份及微信聊天记录。申请函载明“我司特向贵司提出申请，将房屋租金价格调整为5元/平方/天，……，望贵司同意我司提出的价格调整申请”，本院认为该函件仅能证明优创公司曾向星孚公司提出过降低租金标准的申请。2018年12月25日，针对优创公司提出降低租金标准的申请，星孚公司员工在微信中回复“如果他11月12月的租金不补，降租金我们肯定没得谈。……他如果觉得可以按5.2元付一个月的，就月底前赶紧付”，本院认为，该微信聊天记录至能证明星孚公司表达在优创公司补足2018年11月、12月欠付租金的前提下可再就租金标准进行调整的意愿，并不能证明星孚公司已同意降低租金标准。因此，本院对该组证据的证明目的不予确认。本院认为，星孚公司与优创公司签订的房屋租赁合同是双方的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。本院对本案争议焦点认定如下：一、关于合同的解除。租赁合同约定承租人逾期付款超过30日的，出租人可以单方解除合同。现优创公司确存在拖欠付款超过30日的情况，星孚公司据此享有合同解除权。但就星孚公司于2018年11月6日向优创公司发出解约函的内容来看，该函件缺少明确解除合同的意思表示，故租赁合同并未因优创公司签收该函件而解除。合同补充条款第十六条约定本合同租期结束月日与出租方和瑞博公司签署的租赁合同租期结束月日一致，现瑞博公司与星孚公司之间的租赁合同于2019年2月26日解除，故星孚公司与优创公司之间的租赁合同也于同日解除。二、关于支付租金(占有使用费)、水电费、物业费的诉请。如上述，优创公司提交的申请函和微信聊天记录不能证明承租双方就2018年11月起降低租金标准达成过合意，优创公司仍应按租赁合同的约定按期足额支付租金。现租赁合同于2019年2月26日解除，而星孚公司主张占有使用费计算至2019年2月25日止，故对优创公司以合同约定租金标准支付2019年2月25日之前欠付租金的诉请予以支持，即优创公司应支付2018年11月至2019年2月25日期间欠付租金952,285.55元。至于水电费23,602.79元、物业费126,238.70元的诉请，因优创公司对此均无异议，本院予以支持。三、关于逾期付款违约金的诉请。根据合同第三十一条的约定，因优创公司逾期支付租金、物业费、水电费，其理应按照合同约定支付上述欠款的逾期付款违约金，星孚公司主张的起止时间和计算方式均符合合同约定，故本院对该项诉请依法予以支持。逾期付款违约金的计算以合同解除之前应付未付的租金、物业费、水电费为基数，自合同约定的付款日起按应付款项的日万分之五分别计算至实际支付之日止(具体如下：2019年6月22日之前的逾期付款违约金为134,510.89元；2019年6月23日之后的逾期付款违约金，以1,102,127.04元为基数，按日万分之五计算至实际支付之日止)。五、关于免租期租金诉请。星孚公司依据租赁合同第三十一条、第三十二条提出本项诉请，并要求没收保证金。本院认为，上述条款为特定条件下的解约违约金条款，只有在出租人享有解除权，并行使解除权而使合同解除的情形下才适用上述条款。如上所述，星孚公司与优创公司间的租赁合同并非因星孚公司解除合同而解除，而是因瑞博公司与星孚公司间的租赁合同解除而解除，故上述条款不能适用于本案。本院认为，星孚公司的本项诉请不具有合同依据，不予支持。关于保证金，本院为解决当事人诉累在本案中一并处理，星孚公司可将保证金抵扣优创公司在本判决确定的付款义务后予以退还。六、关于律师费和保险费的诉请。合同第三十二条约定在星孚公司行使解除权并解除合同的情形下，其有权主张不限于律师费、诉讼费等为追索和实现债权所支出的费用。同第五项争议焦点中的论述，因该条款不能适用于本案，故对其诉请不予支持。七、关于盛创公司是否应当为优创公司的上述付款义务承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明个人财产独立于公司财产的，应对公司债务承担连带责任。本案中，优创公司系一人有限责任公司，盛创系该公司股东，而盛创公司未能提供有效证据证明其财产独立于优创公司，故应对优创公司的上述付款义务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告优创空间(上海)商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司支付2018年11月至2019年2月25日期间欠付租金952,285.55元、2019年1月至2月期间欠付物业费126,238.70元、2018年12月至2019年2月期间欠付水电费23,602.79元；二、被告优创空间(上海)商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司支付欠付租金、物业费和水电费的逾期付款违约金(具体如下：2019年6月22日之前的逾期付款违约金为134,510.89元；2019年6月23日之后的逾期付款违约金，以1,102,127.04元为基数，按日万分之五计算至实际支付之日止)；三、原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向被告优创空间(上海)商务管理有限公司退还保证金1,341,286.20元(本项可与第一项、第二项内容抵扣)；四、被告上海贝肯盛创生物科技有限公司对被告优创空间(上海)商务管理有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费43,994元，减半收取计21,997元，由原告创秩星孚企业发展(上海)有限公司负担14,032元，由被告优创空间(上海)商务管理有限公司、上海贝肯盛创生物科技有限公司负担7,965元。保全费5,000元，由被告优创空间(上海)商务管理有限公司、上海贝肯盛创生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年二月二十六日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。