广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初4631号反诉原告：曹军，男，1979年12月26日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：欧绮雯，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜飞，广东品峰律师事务所律师。反诉被告：黄智柔，男，1977年7月18日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：杨军，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼委托人：刘土清，广东展豪律师事务所实习律师。反诉原告曹军与反诉被告黄智柔租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理，由审判员熊丹独任审判，后变更为由审判员叶敏华独任审判，并公开开庭进行了审理。反诉原告曹军及其委托诉讼代理人欧绮雯，反诉被告黄智柔的委托诉讼代理人杨军、刘土清到庭参加诉讼。本案审限届满前，双方均同意继续适用简易程序，延长三个月审限。双方有调解意愿，申请本院给双方六十天庭外和解期限，该期间不计入审限。本案现已审理终结。反诉原告曹军向法院提出诉讼请求:1黄智柔向曹军支付拖欠租金135000元；3.黄智柔向曹军支付滞纳金320850元（按超期未付租金每天1%计算滞纳金，从2018年6月15日起算，暂计至2019年3月10日为320850元，45000元×1%×30天＋90000元×1%×31天＋135000元×1%×207天=320850元）；4.黄智柔承担本案全部诉讼费用。事实与理由：曹军与黄智柔双方就厚街镇体育路1号签订《租赁合同》，约定场地每月租金为45000元。黄智柔须在每月15日前将租金转账至曹军的指定账户，如超期未付租金的即按每天1%收取滞纳金。如黄智柔未按时缴交租金超过1个月的，曹军有权单方解除合同，不退还已收押金，追回拖欠款项，并收回空地，由此造成黄智柔经济损失的不予赔偿。2018年6月，黄智柔未按时向曹军缴纳租金，曹军还在微信上向黄智柔的指定联系人催收。在曹军多次催促下，黄智柔仍未向曹军支付租金。直至2018年8月底自行搬离。曹军认为，双方在合同上已明确约定租金支付的时间和违约责任，黄智柔未按时支付租金，应承担相应的违约责任。故曹军有权要求黄智柔支付拖欠的租金，并按照合同违约条款的约定，要求黄智柔支付滞纳金，并解除《租赁合同》，不退还押金，造成的损失由黄智柔自行承担。庭审中，曹军明确，如果法院认定案涉租赁合同于2018年6月解除，将诉讼请求第2项变更为“判令黄智柔向曹军支付拖欠的2018年6月至2018年8月的场地占有使用费共计135000元。反诉被告黄智柔答辩称，案涉租赁合同无法得到履行的原因在于曹军，因案涉场地被政府征收，当时案涉场地已不能满足双方约定的正常使用用途；黄智柔出租案涉场地后对案涉场地进行与租赁用途相适应的投资，案涉场地不能被正常使用后，黄智柔多次与曹军协商要求退还押金以及赔付相应的投资问题，但曹军没有诚意导致本案诉讼。曹军自签订案涉租赁合同后，未出示任何有权处分案涉场地的文件资料，也没有出示任何资料证明其有能力继续履行合同，因此，黄智柔无须支付曹军主张的租金及滞纳金，且曹军应退还押金给黄智柔并赔偿黄智柔的相应损失。本院经审理查明认定事实如下：关于《租赁合同》的签订及履行情况。曹军作为出租方（甲方），与黄智柔作为承租方（乙方），于2016年12月26日签订《租赁合同》，约定甲方将位于厚街镇体育路1号其中5000平方米的空地的使用权出租给乙方用于机动车驾驶证考试培训场地及业务使用，租赁期为3年，即从2017年3月1日起至2020年2月29日止。场地每月租金45000元，乙方须在每月1至10号交清当月租金，如超期未付租金的即按每天1%收取滞纳金，超期一个月不交租金的，甲方有权将土地收回并另租他人，所交押金归甲方所有，且按甲方规定时间内搬走。乙方须先交付甲方3个月租金共计135000元作为押金。第八条免责条件中约定，租赁期间，因政府政策、政府建设需要征用、征收空地的，甲方应及时通知乙方，乙方必须无条件服从上级部门的征用、征收决定及补偿标准等，且应自收到甲方通知后三个月内搬迁完毕，同时，甲方应退回押金给乙方，并对乙方的场地投资建设折旧返还给乙方。签订《租赁合同》后，黄智柔于2017年1月7日向曹军支付押金135000元，并将案涉租赁物用作东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司的训练场使用。关于案涉租赁物的现状。2018年6月19日，东莞市城乡规划局批准了东莞市厚街镇人民政府关于厚街镇2018年008地块用地性质为C2（商业金融业用地）的规划，该场地于2018年10月8日在东莞市公共资源交易网挂牌出让，于2018年10月24日被东莞市厚实置业投资有限公司竞得。双方均确认案涉租赁物在东莞市土地资源局未有登记信息，包含在上述被东莞市厚实置业投资有限公司竞得的地块中。关于黄智柔交纳租金的情况。双方均确认黄智柔交纳租金至2018年5月，2018年6月开始没再交纳租金。关于搬离案涉租赁物的时间及原因，对此双方有争议。黄智柔主张曹军于2018年6月口头通知因案涉租赁物被政府征收征用，要求黄智柔搬迁，故黄智柔于2018年7月中上旬被迫搬离。黄智柔曾于2018年7月3日与曹军协商征收征用后的补偿及退回押金的问题。对双方协商情况，黄智柔提交黄智柔指定的联系人与曹军的微信聊天记录为证。该微信聊天记录中显示，2019年7月3日曹军称“你上个月六月份的租金怎么逾期一个月还没有转过来？”，黄智柔指定的联系人回复称“你约个时间跟我老板谈谈吧”，“就是场地准备收回去，如果提前收回去，涉及那个赔付的问题”，曹军回复称“……如果是政府中途要征收回去，是没得赔偿的，因为政府租给我们的时候也是这样说的，那个合同只是一个形式，难道你们要按合同来办事吗？”。曹军则主张因黄智柔在2018年6月后未依约交纳租金，达三个月，已根本违约，案涉《租赁合同》从本案起诉材料送达给黄智柔时解除。曹军是在2018年8月前一两个月获知政府要征收征用案涉租赁物的情况，但没有通知黄智柔，认为案涉租赁物虽然被政府征收征用，但实际上仍可正常使用，是黄智柔自行搬离。曹军主张黄智柔实际使用案涉租赁物到2018年8月底，并提交案涉租赁物停车系统监控调出来的一系列照片为证。从该系列照片可以看出，车牌为粤S1010学，车身印着冠骏安达，副驾室搭载了乘客的车辆，在2018年6月2日至2018年8月30日期间多次从案涉租赁物的万达进口和嚎畔进口驶入案涉租赁物。黄智柔主张是因为要处理搬离之后的事宜才偶有出入案涉租赁物。关于案涉租赁物使用权的性质和来源，曹军主张案涉租赁物为政府储备用地，由东莞市厚街经济发展总公司出租给曹军，并提交《临时租地合同书》、《租地合同书-补充协议》、《租地合同书-补充协议（二）》为证。《临时租地合同书》中记载的甲方是东莞市厚街经济发展总公司，乙方是东莞市厚街万达广场商业管理有限公司，约定甲方同意将位于省道S256侧一空置地块[原科技电业厂（原TTI）地块]临时出租给乙方作临时停车场使用，租赁时间自2016年12月5日起至2017年12月4日止，每月租金为76500元。《临时租地合同书》落款处均有东莞市厚街经济发展总公司、东莞市厚街万达广场商业管理有限公司的公章，曹军是作为乙方的签约代表在该《临时租地合同书》上签名并按捺指印。2018年5月10日，甲乙双方签订《租地合同书-补充协议》，约定租赁期延长至2018年6月30日，即从2017年12月5日至2018年6月30日为续租期，其他条款维持原合同条款不变。2018年6月30日，甲乙双方又签订《租地合同书-补充协议（二）》，约定租赁期延长至2018年8月31日，即从2018年7月1日至2018年8月31日为续租期，其他条款维持原合同条款不变。《租地合同书-补充协议》及《租地合同书-补充协议（二）》落款甲方处均有东莞市厚街经济发展总公司的公章，乙方处均有曹军签名并按捺指印。2018年8月30日，甲方作为接收方，乙方作为移交方，签订《物业移交书》，约定原科技电业厂（原TTI）地块临时租地合同已于2018年8月31日到期。经双方现场清点后，从2018年8月31日起将原科技电业厂（原TTI）地块正式移交回东莞市厚街经济发展总公司管理。落款处移交方东莞市厚街万达广场商业管理有限公司负责人处有曹军签名并按捺指印，接收方东莞市厚街经济发展总公司处有加盖公章。黄智柔质证认为《临时租地合同书》无体现土地的范围，无法确定是否与案涉租赁物是属于同一地块，曹军未能充分证明其有权处分案涉租赁物，并处分到2020年2月29日。以上事实，有《租赁合同》、微信聊天记录、照片、《临时租地合同书》、《租地合同书-补充协议》、《租地合同书-补充协议（二）》以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点一是案涉租赁合同是否有效，如有效，何时解除；二是曹军请求黄智柔支付2018年6月至2018年8月租金及滞纳金能否支持。关于争议焦点一，案涉《租赁合同》的效力。曹军认为案涉《租赁合同》有效，而黄智柔则认为因曹军未能举证证明其对案涉租赁物有处分权利故《租赁合同》属于效力待定的合同，后原告主张案涉《租赁合同》违反法律法规强制性规定而无效。本院认为，虽然曹军提交的《临时租地合同书》、《租地合同书-补充协议》、《租地合同书-补充协议（二）》无法充分证明曹军为案涉租赁物的承租人，但是租赁物的权利瑕疵，并不属于导致合同无效的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”的规定，若有第三人对案涉租赁物主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，而不是主张合同无效。本案中，《租赁合同》上有黄智柔、曹军签名，是双方的真实意思表示，其内容没有违反相关法律法规等禁止性规定，是合法有效之合同，双方应当全面履行自己的义务。关于案涉《租赁合同》解除的时间，曹军主张因为黄智柔逾期交纳租金达三个月，已构成根本违约，故其通过起诉的方式行使解除权，案涉《租赁合同》于黄智柔收到本案应诉材料时解除。曹军从未要求黄智柔搬离，即使案涉租赁物被征收，黄智柔仍能继续使用案涉租赁物。黄智柔则主张因案涉租赁物将被征收，曹军于2018年6月口头通知其必须搬离，故《租赁合同》于2018年6月解除。对此，本院认为，案涉租赁物确实存在在租赁期内被征收的情况，曹军于2018年8月前一两个月已获知这个信息，根据《租赁合同》的约定，曹军应提前三个月通知黄智柔，黄智柔必须无条件服从征收决定。从黄智柔提交的2018年7月3日的微信聊天中可以看出，双方就“场地准备收回去”的事宜进行过协商，且从双方提交的证据可知，案涉租赁物实际于2018年8月31日正式移交回给东莞市厚街经济发展总公司，并于2018年10月8日在东莞市公共资源交易网挂牌出让，故本院认为黄智柔关于曹军于2018年6月口头通知其搬离的主张更为可信。若如曹军所主张的，在案涉租赁物出现征收情况下，双方还能继续履行《租赁合同》，曹军该主张实际是对《租赁合同》的变更，曹军应就该情况与黄智柔协商并达成一致意见，方能决定是否继续履行《租赁合同》，而曹军对此并未举证证明，对曹军的主张本院不予采信。至于《租赁合同》具体解除时间，因《租赁合同》约定如在租赁期内收回空地，须提前三个月通知黄智柔，结合曹军庭审中称在2018年8月的前一两个月知悉征收的信息，及案涉租赁物实际于2018年8月31日正式移交回给东莞市厚街经济发展总公司的情况，本院推定曹军通知黄智柔搬离案涉租赁物及解除《租赁合同》的时间为2018年6月1日。关于争议焦点二，曹军请求黄智柔支付2018年6月至2018年8月租金及滞纳金能否支持。如前所述，案涉《租赁合同》于2018年6月1日解除，曹军依据《租赁合同》请求租金及滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。因案涉《租赁合同》于2018年6月1日解除后，黄智柔还实际占有使用案涉场地，应支付占有使用费。黄智柔虽然主张其在2018年7月中上旬被迫搬离案涉场地，但从曹军提交的案涉场地停车系统监控调出来的一系列照片可以看出，车牌为粤S1010学，车身印着冠骏安达，副驾室搭载了乘客的车辆，在2018年6月2日至2018年8月30日期间多次从案涉租赁物的万达进口和嚎畔进口驶入案涉租赁物，故对曹军关于黄智柔实际使用案涉场地至2018年8月30日的主张，本院予以采信。至于场地占有使用费的计算标准，因案涉租赁合同于2018年6月1日解除后，于2018年8月31日即正式移交回给东莞市厚街经济发展总公司，考虑到黄智柔撤离场地的正常耗时以及场地在征收征用过程中可能对黄智柔正常使用案涉场地的影响，场地占有使用费应参照租金标准适当予以减少，本院酌定黄智柔应向曹军支付从2018年6月1日至2018年8月31日的场地占有使用费45000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第四款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确定反诉原告曹军与反诉被告黄智柔于2016年12月26签订的《租赁合同》于2018年6月1日解除；二、限反诉被告黄智柔于本判决生效之日起五日内向原告曹军支付场地占有使用费45000元；三、驳回反诉原告曹军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉受理费为4069元，反诉原告曹军已预交，由反诉原告曹军承担3669元，由反诉被告黄智柔承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  叶敏华二〇一九年十月十八日书记员  尹丽君附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十八条第一款因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。