山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初2086号 原告（反诉被告）：济南捷运商贸有限公司，住所地济南市。 法定代表人：闫文静，经理。 委托诉讼代理人：沈卫杰，山东鲁泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李龙民，山东鲁泉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南天下第一泉风景区管理中心，住所地济南市。 法定代表人：方李明，主任。 委托诉讼代理人：黄利群，山东博瀚源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晖，山东博瀚源律师事务所律师。 原告（反诉被告）济南捷运商贸有限公司（以下简称捷运商贸公司）与被告（反诉原告）济南天下第一泉风景区管理中心（以下简称天下第一泉管理中心）房屋租赁合同一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）捷运商贸公司的委托诉讼代理人沈卫杰、李龙民，被告（反诉原告）天下第一泉管理中心的委托诉讼代理人黄利群、孙晖均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 捷运商贸公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿因提前解除房屋租赁合同给原告造成的各项经济损失共计6785746.2元；2.受理费等诉讼费用由被告承担。后原告捷运商贸公司将第一项诉讼请求变更为：依法确认原被告签订的房屋租赁合同无效；第三项诉讼请求变更为：受理费及鉴定费等诉讼费用由被告承担。其当庭将诉讼请求变更为：1.依法确认原被告签订的房屋租赁合同无效；2.依法判令被告赔偿原告造成的各项经济损失共计5716906.9元；3.受理费及鉴定费等诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年11月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于济南天下第一泉风景区管理中心趵突泉景区西南角的房屋租赁给原告经营趵突泉食府使用，双方就租金及支付方式等进行了约定，合同签订后，原告即对租赁房屋进行了装饰装修投入3950898元，并添置了大量用于经营餐厅专用的设备和器具，并且正常营业，2017年8月17日，被告单方通知原告终止双方的租赁合同，否则停水停电，原告无奈只得关停该经营项目。原告作为一家餐饮经营企业，为使用涉案房屋进行经营，投入了大量的人力和物力，现被告突然单方提前解除本合同，由此给原告造成巨大损失，就该赔偿问题进行过多次协商，均未达成一致意见，请求法院维护原告的合法权益。 天下第一泉管理中心辩称，一、原告对合同无效具有过错，应按其过错承担相应损失。承租人在签订租赁合同时理应对租赁房屋可出租的合法性具有审慎的注意义务。尤其是在《济南天下第一泉风景区房屋租赁合同》第一条已明确“该房屋无房产证”的情况下，原告更应加倍注意房屋建设手续的完备性，但原告没有尽到审慎义务，对合同无效具有主观过错。根据法律规定，原告应按其过错程度承担已形成附合的装饰装修物的现值损失，损失数额应通过司法鉴定予以确认。 二、原告要求被告赔偿除已形成附合的装饰装修物以外的各项损失均没有事实及法律依据。（一）房屋租赁合同的效力与原告是否存续没有必然的因果关系。原告主张的基于各种动产及对人员的支出并非必然损失，要求赔偿没有法律依据。原告所主张的各种设备、库存等均为动产，未与租赁房屋形成附合，均可移动。原告可将其搬离继续使用，故购买该部分物品的支出并非必然的损失。原告主张的工资、经济补偿金、保险等支出，不是房屋租赁合同无效与终止的必然损失。首先，工资、保险、宿舍租金等支出是原告作为用工单位向劳动者履行的义务，与租赁场地是否变更没有必然联系。其次，经济补偿金的支出是劳动合同建立后必然发生的，在劳动合同有效期内一直持续计算，在劳动合同解除或终止时才支出，其金额只与劳动者的工资数额和劳动合同存续期间的长短有关，与租赁场地是否变更也没有任何关系，更何况是由原告自主遣散员工而发放的。上述支出损失是原告自行决定终止经营所致。（二）原告关于会员卡退费、预期经营利润损失的主张，理由不当，不应得到支持。原告的证据尚不能证明会员卡退费、预期经营利润损失的真实性，况且，即便能证明以上损失是真实的，依法也不应当得到赔偿。原告可以变更地点继续经营，故租赁合同无效与终止并不必然导致原告终止经营，况且原告至今仍占有使用租赁房屋，被告也从未采取任何强制措施，故原告清退会员卡、终止经营等完全是其自主行为，要求被告对原告的行为所导致的损失承担赔偿责任没有任何法律依据。且清退会员卡的损失与可得利润损失间存在重复计算。该部分各项损失均超出了原告的信赖利益，可得利益损失也应以合同的有效成立为前提，故本案均不应当予以支持。（三）各项支出与预期利润损失原告不得重复主张。利润是成本性支出经过经营活动后的增值，是各项成本的价值实现。故，利润损失与成本损失不得重复主张。 天下第一泉管理中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告腾退租赁房屋；2.请求判令反诉被告参照租赁合同标准支付房屋占用费至腾退房屋之日止，暂计算至2018年7月19日为1603666.44元；3.诉讼费用由反诉被告承担。 事实理由：2015年11月21日，原被告签订《济南天下第一泉风景区房屋租赁合同》，由反诉被告承租该房屋，并约定了租金标准，反诉被告目前仅支付房屋租赁费1585000元，2017年8月18日，双方终止合同履行，反诉被告至今没有交还房屋，另租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同无效。反诉原告认为，双方的租赁合同已经终止履行，反诉被告应腾退房屋，并按照合同约定的租金标准支付房屋占用费至房屋腾退之日止，请求法院维护原告的合法权益 捷运商贸公司辩称，一、反诉被告同意腾退租赁房屋。2017年8月17日反诉原告单方终止租赁合同后，反诉被告立即停止营业，在双方协商处理合同终止后事宜期间，反诉被告一直派人看护租赁房屋和设备设施及物品，并为此支出大量的经济费用。2018年4月26日、2018年5月10日反诉被告分两次书面告知反诉原告前来办理房屋交接手续，但反诉原告一直未予前来办理房屋及设备设施物品的交接手续，为避免造成更大的经济损失，反诉被告也希望双方尽快办理腾房和交接手续。二、反诉原告主张按租金标准支付至2018年7月19日占有使用费1603666.44元无事实依据和法律依据。反诉被告与反诉原告签订房屋租赁合同的目的是用于餐饮经营。2017年8月17日反诉原告单方终止租赁合同后，反诉被告经营的趵突泉食府一直处于停业状态，国税、地税全部报停，用于经营的水、电和燃气也都基本停用，反诉被告投入大量资金用于装饰的房屋和设备实施及库存物品都处于闲置状态，根本无法实现当初签订租赁合同用于餐饮经营的合同目的，而且以上都是反诉原告单方终止租赁合同造成的。并且，在反诉原告所发出的通知中也明确提出后续双方开展协商合同终止后的相关事宜。故反诉原告诉求的租金请求没有事实依据和法律依据，请依法驳回该诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对双方当事人提交的证据进行质证和审核认定，结合双方当事人陈述，本院认定事实如下： 捷运商贸公司与天下第一泉管理中心之间签订的涉案房屋租赁合同之前，捷运商贸公司的法定代表人闫文静就涉案房屋与天下第一泉管理中心及其前身济南市趵突泉公园管理处,自2008年1月20日起签订租赁合同至2016年1月19日，即涉案租赁合同签订之前，涉案房屋一直由闫文静经营的济南历下鑫艺趵突泉食府实际使用。 2015年11月21日，天下第一泉管理中心（甲方）与捷运商贸公司（乙方）签订《济南天下第一泉风景区房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定：甲方拥有坐落于济南天下第一泉风景区管理中心趵突泉景区西南角的房屋建筑使用权的房屋出租给乙方经营餐饮，该房屋无房产证，但产权无争议，该房屋地上三层、地下一层，建筑面积约为2528.13平方米；房屋租赁期限自2016年1月20日至2021年1月19日，共5年；该房屋第一年租金为1265000元，租金每两年递增一次，每次递增5%，年租金按季度支付；保证金206000元。合同还约定了其他相关权利义务。 上述合同签订后，捷运商贸公司交纳涉案房屋租金共计1585000元。虽涉案租赁合同约定了保证金条款，但捷运商贸公司并未实际支付。 因投诉人周睿向12345电话投诉，天下第一泉管理中心于2017年8月17日向捷运商贸公司发出《终止的通知》，提出与捷运商贸公司终止涉案房屋租赁合同，并提出“接到本通知后立即停止营业，后续双方开展协商合同终止后的相关事宜。即日起如不停止营业，我方将采取停水停电措施，由此引发的一切责任和损失由你方承担”。捷运商贸公司收到通知后即停止营业，但未腾退房屋，并分别于2018年4月26日、2018年5月9日向天下第一泉管理中心发出涉案房屋办理交接的通知书，天下第一泉管理中心分别于2018年4月28日、2018年5月10日收到该通知书。涉案房屋一直由捷运商贸公司派人看管，未交付天下第一泉管理中心。 另查明，天下第一泉管理中心出租的涉案房屋无房屋所有权证，也没有办理建设工程规划许可证。 诉讼期间，经捷运商贸公司申请本院委托山东海天资产评估不动产评估有限公司对涉案房屋（趵突泉食府）内装修、经营餐厅设备、器具、物品价值以及经营月利润进行了评估.2018年9月13日，山东海天资产评估不动产评估有限公司做出鲁海资评鉴字（2018）第22号《资产评估报告》，评估结论为：“经分析计算，在评估基准日2017年8月18日，涉案房屋（趵突泉食府）内装修、经营餐厅设备、器具、物品等评估值为327.73万元；经营月利润为13.85万元”。捷运商贸公司为此评估支出资产评估费90000元。 以上事实有双方无异议的的房屋租赁合同、终止《济南天下第一泉风景区租赁合同》的通知、租赁费专用发票、济南市12319工单信息、通知书、函、快递邮寄单予以佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效”。本案中，涉案房屋无产权登记证，亦无建设工程规划许可证，故本院认为原告捷运商贸公司与被告天下第一泉管理中心签订《济南天下第一泉风景区房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，原告捷运商贸公司应当将涉案房屋返还给被告天下第一泉管理中心。 对因合同无效造成的实际损失，应当包括经营投入、购置设备、经营利润，由双方按照过错比例承担。本案中，被告天下第一泉管理中心将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告捷运商贸公司，应对合同无效的后果承担主要责任。原告捷运商贸公司作为承租人，在明知涉案房屋无产权、无建设工程规划许可证等手续的情况下，租赁涉案房屋进行经营，应对合同无效的后果承担次要责任。本院酌定被告天下第一泉管理中心对因合同无效导致的损失（内容如下）承担75%的责任，原告捷运商贸公司承担25%的责任。 对于原告捷运商贸公司主张的经济损失，本院认定如下： 一、装饰装修、经营投入、购置设备损失：被告天下第一泉管理中心只认可对已形成附和的装饰装修损失予以赔偿，认为原告捷运商贸公司所主张的各种设备、库存等均为动产，未与租赁房屋形成附合，均可移动，原告捷运商贸公司可将其搬离继续使用，故购买该部分物品的支出并非必然的损失。但本院认为，未形成附和的装饰装修及各种可搬离的设备、库存物品，亦是原告捷运商贸公司经营投入，属于应予赔偿的范围。本院在认定责任承担比例时考虑到一些物品具有搬离使用的可能，将被告天下第一泉管理中心承担责任比例由80%减至75%。山东海天资产评估不动产评估有限公司做出鲁海资评鉴字（2018）第22号《资产评估报告》载明，涉案房屋（趵突泉食府）内装修、经营餐厅设备、器具、物品等评估值为3277300元，被告天下第一泉管理中心应当按照75%的比例承担赔偿责任，即2457975元。 二、经营利润损失：被告天下第一泉管理中心通知原告捷运商贸公司停止营业后，原告捷运商贸公司作为承租人再行安置合理期间内的损失，应当由双方按责任比例承担，本院酌定再行安置合理期间为六个月。经山东海天资产评估不动产评估有限公司做出鲁海资评鉴字（2018）第22号《资产评估报告》载明，涉案房屋（趵突泉食府）经营月利润为138500元。该《资产评估报告》虽依据原告捷运商贸公司单方制作的会计报表，但也结合原告捷运商贸公司提供的消费机打小票作为经营月利润的评估参考，本院对评估报告予以采信。根据《资产评估报告》得知，六个月的经营利润损失为831000元（138500元×6个月），按照责任分配比例，被告天下第一泉管理中心应当按照75%的比例承担赔偿责任，即623250元。对于原告捷运商贸公司主张的员工保险费用、员工工资、经济赔偿金、员工宿舍租金和床位费用、花卉租摆费、善后处理事务人员劳务费用及退还会员卡、退还婚宴退订费造成的利润损失等，本院不予支持。 以上两项损失共计3081225元。 三、原告捷运商贸公司支付资产评估费用90000元，由被告天下第一泉管理中心按照75%的比例承担赔偿责任，即67500元。 对于反诉原告天下第一泉管理中心的房屋占用费，本院认为，反诉被告捷运商贸公司虽未搬离涉案房屋，但双方处于协商过程中，且曾书面通知对方要求交接涉案房屋。反诉被告捷运商贸公司提交的有关证据及电费、水费的单据能够证实其在2017年8月17日之后已停止营业。因此，对反诉原告天下第一泉管理中心主张反诉被告捷运商贸公司停止营业后的房屋占用费，本院不予支持。反诉原告天下第一泉管理中心认可反诉被告捷运商贸公司已经交纳租金1585000元，根据涉案租赁合同约定的年租金计算，反诉被告捷运商贸公司已经交纳2017年4月20日之前的房屋租金。反诉被告捷运商贸公司应当支付2017年4月21日至2017年8月17日期间的房屋占用费，即407803.68元（1265000元÷12个月×4个月-1265000元÷365天×4天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告济南捷运商贸有限公司与被告济南天下第一泉风景区管理中心于2015年11月21日签订的涉案房屋租赁合同无效； 二、被告济南天下第一泉风景区管理中心于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南捷运商贸有限公司损失3081225元； 三、反诉被告济南捷运商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告济南天下第一泉风景区管理中心支付房屋占用费407803.68元； 四、反诉被告济南捷运商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空房屋并搬离济南天下第一泉风景区管理中心趵突泉景区西南角的房屋； 五、驳回原告济南捷运商贸有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告济南天下第一泉风景区管理中心的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费52450元，由原告济南捷运商贸有限公司负担24127元，被告济南天下第一泉风景区管理中心负担28323元；反诉案件受理费19334元，减半收取9667元，由反诉原告济南天下第一泉风景区管理中心负担7250.25元，反诉被告济南捷运商贸有限公司负担2416.75元；鉴定费90000元，由原告济南捷运商贸有限公司负担225000元，被告济南天下第一泉风景区管理中心负担67500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  姚文辉 人民陪审员  王群群 人民陪审员  宋海玲 二〇一九年三月十三日 书 记 员  吴 玥