河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终473号上诉人（原审周胜军）：周胜军，男，1978年11月1日出生，汉族，住濮阳市华龙区长庆路金龙湾小区8号楼1单元1403号。身份证号：410928197811019631。委托诉讼代理人：王振峰，河南哲维律师事务所律师。上诉人（原审周胜军）：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地：濮阳市中原路东段枫林水岸。法定代表人：吕红星，公司董事长。委托诉讼代理人：杨善卿，河南逐鹿律师事务所律师。上诉人周胜军因与上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902民初8140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周胜军的委托诉讼代理人王振峰，上诉人中瑞公司的委托诉讼代理人杨善卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周胜军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判在一审判决基础上增加违约金额23417.67元（之后的违约金计算至被上诉人取得房屋建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告时止）。2.本案诉讼费由中瑞公司承担。事实与理由：周胜军没有拒绝接受房屋不代表房屋已达到交房条件。更不代表周胜军放弃了主张违约金的权利。周胜军没有拒绝接受房屋不能免除中瑞公司的交付义务，中瑞公司至今未取得建设工程施工竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告，故中瑞公司至今未完成交付义务。取得竣工验收备案证明文件是法律强制性规定，是房屋验收合格的标签，也是交付的先决条件，竣工验收应当向建设行政主管部门备案，且行政主管部门发现有违反规定的行为，责令停止使用的，重新组织竣工验收，如果无法通过备案，则需重新组织竣工验收，因此中瑞公司提交的竣工验收合格证据不能证明房屋已符合验收标准。中瑞公司辩称，根据合同约定，双方选择的交付方式是商品房经验收合格，本案单体工程经验收合格即视为达到了交付条件，周胜军对交付条件的上诉理由存在误解，周胜军要求增加计算逾期交房的主张，不符合双方约定，也不符合法律规定。在原审中，中瑞公司已经向法庭出示了本案楼房验收合格证明，事实上周胜军也接受了本案的楼房并入住，现周胜军继续要求中瑞公司承担逾期交付房的违约责任，其上诉理由无法成立，应予以驳回。中瑞公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判在原判逾期交房违约数额基础上减少14542元。2.涉诉一、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：周胜军的贷款未能按照约定到达中瑞公司账户，逾期时段按约定为中瑞公司延期交房的免责顺延期，原审法院错误支持免责顺延期间的逾期交房违约责任明显不当，且无视双方签订的原始合同，仅以约定不明确的备案合同作为定案依据，明显是不正确的。根据双方约定，如逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并同意给予出卖人60日的免责展期。上诉人抗辩要求60日期限的延期交房免责期，应得到法院支持。周胜军辩称：《建筑法》第六十一条规定及《建设工程质量管理条例》第四十九条、第十六条均规定，竣工验收应当向建设行政主管部门备案，若备案不通过应重新组织竣工验收，因此，即使中瑞公司提交了一份竣工验收证明，但上面的竣工日期并没有备案，不是最终的验收日期，存在被推翻的可能，《城市房地产开发经营管理条例》也规定了商品房需综合验收，验收结果是为了检验商品房是否符合进入市场进行交易的条件。中瑞公司提交的合同并非是备案合同，该合同签订在前，周胜军提交的合同在后，应以周胜军提交的备案合同为准，中瑞公司主张的逾期付款以及逾期交房的免责期，在备案中均没有约定。中瑞公司的两个上诉理由所依据的合同条款，属于格式合同条款，根据《合同法》第三十九条、第四十条规定，该条款加重了周胜军的责任，这种合同及其不合理，属于无效的格式合同。无论合同内容、补充协议内容全由中瑞公司提供，合同内容不允许业主更改，这种格式条款不应有双方约定就是有效的，应是无效的。中瑞公司辩称：周胜军引用的法律依据，是在建筑施工合同中所使用的法律条文，本案是商品房买卖合同纠纷不是建筑施工合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的稀释》第十一条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，本案周胜军所持有的证据没有显示交付条件，而中瑞公司持有的证据显示，就是涉案房屋经验收合格，并没有约定周胜军所谓的其他条件，当然中瑞公司开发的楼房及小区，是要进行综合备案验收，但这些手续并不造成周胜军任何经济损失和利益。周胜军与中瑞公司签订的合同附件补充协议第十条，明确约定凡与本案合同不一致的，均以本合同为准，仅以此合同为最终依据，很显然这是双方真实意思表示，对双方均有约束力，备案合同仅仅是为了履行合同备案需要而完善的手续，并不是最终双方约定的执行合同，不存在格式条款解释问题。周胜军向一审法院起诉请求：：1、中瑞公司支付周胜军逾期交房违约金37425.5元（自2016年10月1日起计算至2018年8月31日，按总房款的日万分之一计算；之后的违约金计算至中瑞公司取得房屋建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告时止）；2、本案诉讼费用由中瑞公司承担。一审法院审理查明：周胜军向一审法院提交了一份周胜军、中瑞公司签订的并经濮阳市房产局备案登记的商品房买卖合同，备案号为00062458，主要内容为：周胜军购买中瑞公司开发的位于金龙湾小区8幢1单元14层1403号房屋一套，建筑面积103.64㎡，房屋总价款534650元；付款方式为公积金贷款，买受人应于七日前支付首付款224650元，余款310000元申请贷款支付；房屋交付期限为2016年9月30日前，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告；由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交房的责任，在发出入住通知15日以后，计收物业管理费；逾期交房责任为：逾期在60日内，自合同约定的交付期限届满之次日起之实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同不显示签订时间。中瑞公司当庭自认涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告。根据中瑞公司提供的工程综合验收意见表显示，金龙湾8号楼验收日期为2017年5月27日，经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位综合验收，合格率为92.8%，评定为合格。2015年1月11日，中瑞公司收取周胜军购房款224650元；2015年9月11日，中瑞公司收取周胜军购房款310000元；2015年9月11日，中瑞公司收取周胜军购房款200000元。2016年4月22日，中瑞公司为周胜军开具了收取购房款534650元发票一份。2017年6月20日，周胜军领取了房屋钥匙，办理了入住手续。一审另查明，中瑞公司亦向一审法院提交了一份周胜军、中瑞公司签订的商品房买卖合同，主要内容为：周胜军购买中瑞公司开发的位于金龙湾小区8幢1单元14层1403号房屋一套，建筑面积103.64㎡，房屋总价款534650元；付款方式为买受人在接到出卖人通知五日内付清首付款224650元，余款310000元买受人须在合同签订之日起30日内办理完毕贷款手续，并保证剩余房款到达出卖人账户；约定的交房条件为：该商品房经验收合格。该合同附件四第二条约定，如贷款未能按时到达出卖人账户，逾期时段视为出卖人交房期限的免责顺延期；该合同附件四第四条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并同意给予出卖人60日的免责展期，从展期届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该合同显示的签订日期为2015年1月11日。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。周胜军、中瑞公司各持一份双方共同签订的商品房买卖合同，内容不完全一致，周胜军、中瑞公司均要求以自己所持的合同为准，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定，（二）、物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”，周胜军所持的商品房买卖合同经濮阳市房产局登记备案，其证明效力应大于中瑞公司所持的合同，故一审法院以周胜军所持的编号为00062458合同为判断双方权利义务内容之标准。周胜军要求中瑞公司承担逾期交房违约责任，即要求中瑞公司自2016年10月1日起向其支付违约金至中瑞公司取得房屋建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告时止，中瑞公司辩称其所售房屋已于2017年5月27日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知周胜军交房，中瑞公司已完成了交房义务。对此一审法院认为，周胜军、中瑞公司虽然对房屋交付的标准进行了较高的约定，但周胜军于2017年6月20日领取了房屋钥匙，办理了入住手续，并未以不符合约定的交付条件为由拒绝接受房屋，且涉案房屋已在2017年5月27日验收合格，故应视为中瑞公司已经完成了交房义务，但中瑞公司未能在合同约定的时间内交房，存在违约，应当承担违约责任，向周胜军支付逾期交房违约金。中瑞公司称其于2017年5月30日通知了周胜军办理入住手续，未提供证据证明，一审法院对其该项辩解意见，不予采信。根据合同约定，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，自2016年10月1日至2017年6月20日，违约金金额为14007.83元。中瑞公司辩称因全市环保专项治理工作等政策原因导致增加工程量及停工整改，构成不可抗力免责事由，应免除或部分免除逾期交房的违约责任，对此本院认为，政府部门要求中瑞公司停工整改系中瑞公司自身环保不达标所致，并非不可抗力因素或政府重大事项安排，不属于免责事由，一审法院对中瑞公司的该项答辩意见，不予采信。中瑞公司还辩称周胜军存在逾期付款情形，应承担逾期付款违约责任，主张债务抵消，因当事人双方对银行按揭方式付款并未约定明确的付款期限，中瑞公司可待调查取证后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：濮阳市中瑞房地产开发有限公司支付周胜军逾期交房违约金14007.83元，于判决生效后十日内履行完毕。本院二审期间双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。关于周胜军请求增加逾期交房违约金数额的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的稀释》第十一条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。本案中，周胜军、中瑞公司虽然对房屋交付的标准进行了较高的约定，但周胜军于2017年6月20日领取了房屋钥匙，办理了入住手续，并未以不符合约定的交付条件为由拒绝接受房屋，且涉案房屋已在2017年5月27日验收合格，故应视为中瑞公司已经完成了交房义务，但中瑞公司未能在合同约定的时间内交房，存在违约，应当承担违约责任，向周胜军支付逾期交房违约金，违约金数额应计算至2017年6月20日周胜军领取房屋钥匙之日，故周胜军主张增加违约金的上诉请求，本院不予支持。关于中瑞公司上诉主张延期交房免责顺延期及逾期付款的问题。周胜军、中瑞公司各持一份双方共同签订的商品房买卖合同，内容不完全一致，周胜军所持的商品房买卖合同经濮阳市房产局登记备案，其证明效力应大于中瑞公司所持的合同，故一审法院以周胜军所持的编号为00062458合同为判断双方权利义务内容之标准，并无不当。中瑞公司主张周胜军存在逾期付款情形，应承担逾期付款违约责任，主张债务抵消，因当事人双方对银行按揭方式付款并未约定明确的付款期限，中瑞公司可待调查取证后另行主张。综上所述，周胜军、濮阳市中瑞房地产开发有限公司的上诉请求不成立,应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费549元，由濮阳市中瑞房地产开发有限公司负担164元，由周胜军负担385元。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 李瑞玲审判员 崔树峰二〇一九年四月十日书记员 李淑敏