上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32092号原告：上海市闵行区建筑建材业管理所，住所地上海市闵行区。法定代表人：张秀俊，副所长。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。被告：马红妹，女，1959年01月30日出生，汉族，住上海市闵行区。原告上海市闵行区建筑建材业管理所(以下简称建筑建材业管理所)与被告马红妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月19日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人何芬到庭参加诉讼。被告马红妹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建筑建材业管理所向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告间的租赁关系于2018年1月1日解除；2.判令被告立即腾空搬离位于闵行区广贤路36、38号租赁房屋，并将系争房屋返还原告；3.判令被告向原告支付自2018年1月1日起至实际搬离之日止的房屋实际使用费,参照市场评估价标准每日每平方米人民币(币种下同)4.08元计算(自2018年1月1日至2019年4月30日为60.84万元)；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月11日，原告作为签约甲方，被告作为签约乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于闵行区广贤路36、38号合计307.52平方米出租给被告使用。租赁期限为壹年，自2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金为97,420元，租金按半年结算，先付后用，以银行转账方式支付的则资金到原告账号时间为被告付款时间。租赁期满后，本合同即终止，届时被告须按时将房屋退还给原告。被告若需继续承租，需提前一个月书面提出，并参加原告的公开竞租，在“公开竞租、价高者得”原则的同等条件下，被告有优先承租权，否则视被告放弃此项权利。上述租赁合同期满后，双方因磋商续租事宜而暂保持不定期租赁关系。2017年下半年，原告告知被告因上级部门需按审计意见收回对外出租的房屋，故双方2018年1月1日起不再续约。2018年2月28日，原告发出通知告知被告因房屋自用、自管的要求，原告单位自2018年1月1日起不再与被告签订房屋租赁合同，不再将租赁房屋继续出租给被告使用，被告表示已知晓，但需考虑一段时间，未有明确表态。2018年4月1日，原告再次作出书面告知并通知被告当面签字与会商。会议中，原告再次明确双方不定期租赁关系终止，请被告在30日内将租赁房屋清空归还给原告，被告表示同意并愿意配合出租人收回租赁房屋自用的意见，但认为存在转租事实，清退需时。原告要求被告立即通知次承租人搬离和收回租赁房屋。2018年5月30日，原告委托律师致函被告，要求被告在2018年6月30日前将租赁房屋清空归还给原告。但被告收函后，至今为止仍未能将租赁房屋腾空归还给原告。原告认为原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方均应按约履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人均可以随时解除合同，并应当在合理期限之前通知承租人。原、被告双方租赁期限至2015年12月31日届满，此后双方存在不定期的事实租赁关系，但自2017年开始至2018年4月期间，原告即已多次口头或书面告知被告自2018年1月1日起终止双方不定期租赁关系，不再将租赁房屋提供给被告使用,要求被告将租赁房屋腾空归还给原告。但被告表示同意终止租赁关系后却至今为止仍未能将租赁房屋归还给原告，显属不当。据此,原告以讼称事由诉至法院。被告马红妹未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区广贤路xx、xx、xx、xx号房屋产权人为闵行区建筑企业管理所职工技术协会，房屋建筑面积为667.79平方米。2003年12月31日，闵行区建筑企业管理所职工技术协会注销。2011年3月19日，上海市闵行区机构编制委员会出具《关于撤销上海市闵行区建设工程质量监督站等3个事业单位的通知》，撤销上海市闵行区建设工程质量监督站(上海市闵行区建设工程安全监督站、上海市闵行区建设工程材料质量监督站、上海市建设工程质量检测中心闵行区分中心)、上海市闵行区建筑企业管理所、上海市闵行区建筑节能办公室等3个事业单位，78名事业编制由区编委核销收回，人员和职能统一划入新建立的上海市闵行区建筑建材业管理署。2015年1月13日，上海市闵行区机构编制委员会出具《关于印发上海市闵行区建筑建材业管理所职能配置、内设机构和人员编制方案的通知》。现原闵行区建筑企业管理所职工技术协会注销后的债权债务由原告承继。2014年12月11日，原告建筑建材业管理所(出租方、签约甲方)与被告(承租方、签约乙方)马红妹签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将广贤路XXX号、XXX号房屋出租给乙方，结构为砖混结构，承租面积307.52平方米；该房屋用途(商业)，经营项目为商业；未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途，不得将房屋向他人转租、出借及承包经营；租赁期为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日止；租金自2015年1月1日至2015年12月31日,年租金为97,420元；租金按(半年)结算，先付后用，以银行转帐方式支付的，资金到甲方帐号时间为乙方付款时间；乙方应于本合同签约之日起向甲方支付租金上半年六万元，下半年七万元整，押金五万元；押金待本合同期满后，乙方结清所有费用，并迁出或注销乙方注册在该房屋中的营业执照、税务登记等信息后，甲方无息退还(迁出或注销期限为合同到期后15天内)；甲方应于本合同租期生效之日起当日内,将该房屋及现状交付乙方，双方当场填写“租赁房屋设备及其附属设施清单”；甲方应当保证乙方租赁期内对房屋的合法使用权，如发生租赁房屋的产权纠纷，甲方应当负责协调解决，产权纠纷未影响房屋使用的，乙方不得随意解除房屋租赁合同；租赁期间，甲方对房屋及其附着设施至少每隔半年检查一次,乙方应予积极协助，不得阻挠检查工作；因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；乙方在承租期间不得损坏房屋结构及设施，如需要改变房屋的内部结构和装修，或需改变对房屋结构有影响的设备、设施，需先征得甲方书面同意。投资由乙方自理。但是，乙方不得对房屋主体结构及影响房屋质量的主要结构进行改变和改装。退租时，装修及附属于建筑物上不可移动的设备无偿归甲方所有，否则甲方有权要求乙方恢复原状,或要求乙方向甲方交纳恢复原状工程所需的费用；在房屋租赁期间,以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期支付的违约责任，水电费、物业管理费、燃气费、清洁环卫费、电话费；在租赁期间，如果发生政府有关部门征用合同未列出项目，但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；租赁期满后,本合同即终止,届时乙方须按时将房屋退还给甲方。乙方若需继续承租，需提前一个月书面提出，并参加甲方的公开竞租，在“公开竞租、价高者得”原则的同等条件下，乙方有优先承租权，否则视乙方放弃此项权利；租赁期满后，乙方涉及本房屋的其他费用(包括但不限于装潢费、转让费等)双方认定为摊销完毕后，与甲方无关；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。擅自将承租的房屋转租、转借他人或调换使用、承包经营的，擅自改变承租的房屋用途的，擅自拆、改承租房屋结构的，拖欠租金达壹个月的，利用承租房进行违法活动的；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；如因国家市政建设、政府规划调整文件规定须终止合同的，甲方不构成违约，但应提前壹个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿；租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定按本年度须向对方交纳年度租金20%作为违约金；乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的0.05%向乙方加收延迟履行滞纳金；乙方承租此房用于经营业务所需的各类证件、许可证等，由乙方根据本市有关规定，向有关部门自行申请办理，经批准后合法经营，并将营业执照、法人代表身份证、许可证等复印件交与甲方留存备案等。该合同签订后，被告支付了租赁押金5万元，并支付了租期内租金97,420元。被告于承租过程中，将系争房屋转租于案外人。该租赁合同到期后，被告继续承租使用系争房屋，双方未再签订书面租赁合同。2016年，原、被告双方协商租金标准变更为每年134,700元，被告于2017年1月16日向原告支付了2016年度部分租金74,800元，于2017年2月11日(由朱俭怀代付)向原告支付了2016年度部分租金2万元，于2017年1月16日向原告支付了2016年度部分租金39,800元；被告于2018年1月5日(由朱俭怀代付)向原告支付了2017年度部分租金8万元，于2018年3月9日(由朱俭怀代付)向原告支付了2017年度部分租金54,700元。2018年2月28日，原告在承租房屋张贴《通知》，表示自2018年1月1日起不再与被告签订房屋租赁合同，不再将房屋继续出租给被告使用。要求自2018年1月1日起终止双方租赁关系，并要求被告在收到通知后30日内将租赁房屋清空归还。2018年4月3日，原告工作人员、原告的委托诉讼代理人、被告方代表朱俭怀及另一承租人丁家春、杜洁敏共同协商房屋收回事宜。承租人表示因房屋转租多位小租客，且旅馆、餐馆等存在大量装修，旅馆实际使用中打通了多处房屋等问题，立即收回房屋并不现实。承租人表示考虑到现实困难可能在2019年底才能清退全部小租客。原告要求尽快清退收回房屋。2018年5月30日，原告委托律师向被告发送催告函，要求被告在2018年6月30日前将租赁房屋清空归还。上述事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、《说明》、《企业注销通知书》、《情况说明》、《关于撤销上海市闵行区建设工程质量监督站等3个事业单位的通知》、《关于印发上海市闵行区建筑建材业管理所职能配置、内设机构和人员编制方案的通知》、《通知》、《会谈纪要》及签到表、《律师催告函》及邮寄凭证、租金支付凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，原告为证明系争房屋自2018年1月1日起的租金市场价格，向本院申请对租金进行评估。本院应原告申请，经上海市高级人民法院摇号，委托上海xx房地产土地估价有限公司对上海市闵行区广贤路xx、xx号1-2层商业房地产市场租金进行估价。上海xx房地产土地估价有限公司于2019年5月21日出具评估报告，载明：遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)等有关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公证、合法等原则，按照严谨的估价程序，运用比较法，进行了专业分析、测算和判断，满足本次估价的全部假设和限制条件下估价对象在价值时点(自2018年1月1日至2019年4月30日止)的市场租金为60.84万元，折合平均日租金标准为每日每平方米4.08元。经庭审质证，原告对该评估报告无异议。评估人员到庭陈述到，评估过程中走访了中介，选取了3个租金参考样本，修正后得出了评估价格，已经考虑了房屋实地地理位置的不利影响。评估人员实地勘察后询问过装修状况，确定自2018年起系争房屋内就是装修现状。自2018年至今租金市场价格起伏不大，租金价格非常平稳。本院认为，此次评估程序合法，评估结论客观，本院确认评估报告之效力。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。租赁期间届满，被告继续使用系争房屋，原告并未提出异议，双方并就租金标准重新达成一致。原《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。又不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，原告主张解除合同的，应给予被告合理期限清场搬离。就解除之通知，原告认为2017年收到审计局审计整改通知后，即在2017年下半年与被告协商，表示自2018年起不再续租，但原告并未能提供证据证明自2017年年底已明确提出解除合同之要求，而现原告于2018年2月28日明确发函要求解除，2018年4月原、被告双方共同协商解除事宜，此后又于2018年5月30日发函要求于2018年6月30日前腾空房屋予以返还。现原告于2018年2月28日明确要求解除，应给予被告合理期限。又双方于2018年4月协商中，被告已明确说明了承租情况，考虑到系争房屋系商铺，清场搬离并另行求租所需时间较长。原告再次发函，亦给予被告相应之清场时间，故本院确认双方租赁合同于2018年6月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应当搬离并向原告返还租赁物。关于原告主张的房屋占有使用费，如前所述，本院确认双方的租赁合同于2018年6月30日解除，自2018年1月1日起至2018年6月30日止的期间，仍处双方租赁合同期内。且双方于2017年起重新议定了租金标准为每年134,700元，此后该标准并未予以变更，被告应依据双方之租金标准向原告支付自2018年1月1日起至2018年6月30日止的租金67,350元。而自2018年7月1日起，双方租赁合同已解除，且在原告于2018年2月28日明确不再续租，至2018年6月30日合同解除已四个月，该期限内被告足以处理返还事宜，但此后被告未能按期搬离，就此期间仍然占用系争房屋，对原告造成了损失，原告要求参照评估报告支付房屋占有使用费的请求，本院予以支持。依据评估报告，自2018年7月1日起至2019年4月30日止的占有使用费381,422.72元，被告应予以支付。故现被告还应向原告支付自2018年1月1日起之2019年4月30日止的租金及房屋占有使用费，共计448,772.72元(67,350元+381,422.72元)。而自2019年5月1日起的占有使用费，原告主张按照平均每日每平方米4.08元，即日租金1,254.68元(4.08元/平方米×307.52平方米)的标准，并无不当，本院予以支持。至于被告支付的押金5万元，考虑到双方租赁合同已解除，为避免当事人讼累，本院于本案中一并处理，原告应予以返还。综上，被告马红妹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海市闵行区建筑建材业管理所与被告马红妹签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；二、被告马红妹于本判决生效之日起十五日内搬离并向原告上海市闵行区建筑建材业管理所返还上海市闵行区广贤路36、38号之租赁房屋；三、被告马红妹于本判决生效之日起十五日内向原告上海市闵行区建筑建材业管理所支付448,772.72元；四、被告马红妹于本判决生效之日起十五日内，按照每日1,254.68元的标准，向原告上海市闵行区建筑建材业管理所支付自2019年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；五、原告上海市闵行区建筑建材业管理所于本判决生效之日起十五日内向被告马红妹返还租赁押金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,884元，由原告上海市闵行区建筑建材业管理所负担2,593.29元，由被告马红妹负担7,290.71元；鉴定费37,000元，由原告上海市闵行区建筑建材业管理所负担18,500元，由被告马红妹负担18,500元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  石定伟人民陪审员  王晓蕾二〇一九年六月二十日书 记 员  高 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。