湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初87号原告：湖南大凯楼商务有限责任公司，住所地湘潭市九华经开区。法定代表人：吴辉娥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李罗桥，男，1957年7月29日出生，汉族，住湘乡市，系该公司总经理。被告：湘潭市恒远房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华示范区。法定代表人：陈皓烨，该公司董事长。委托诉讼代理人：周瑶婷，湖南融邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奥，湖南融邦律师事务所律师。原告湖南大凯楼商务有限责任公司（以下简称大凯楼公司）与被告湘潭市恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大凯楼的委托诉讼代理人李志伟、李罗桥、被告恒远公司的委托诉讼代理人周瑶婷、李奥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大恺楼公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告立即支付原告开办费236755元，并自2014年12月1日开始按照同期贷款利率计算利息至清偿之日止；2、判令被告立即支付原告物业服务费2968051元并自2015年12月1日开始按月利率3%计算利息至清偿之日止；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月6日，原、被告签订《滨湖名苑小区前期物业服务合同》，合同约定原告对被告开发的位于湘潭市九华经济示范区宝马东路滨湖名苑小区提供物业服务。合同第六第约定，该小区建筑面积共105056.03M2，高层住宅按1.48元/M2/月标准收取，办公楼和商业物业按2.8元/M2/月标准收取，地下停车位按40元/个/月标准收取。合同第七条约定纳入物业管理范围的房屋和车库未出售或者因被告原因未交付的，由被告交纳物业服务费，物业服务费在每年度的首月按年交纳。合同第十三条约定如未按约定交纳物业服务费，以欠交金额3%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告于2014年8月份开始多次到小区查勘了解，就物业服务的问题与被告沟通、建议。应被告要求，原告于2014年12月份全面接管滨湖名苑小区并提供物业服务。原告接管小区物业后，全面履行了合同义务，但被告未按合同约定支付物业费。原告多次催收无果，经向业主公告、向有关部门报告及通知被告后，于2016年11月1日零时撤出小区物业。自原告撤出小区物业后原告多次向被告催收物业费无果，只好诉诸法院。庭审过程中，原告将开办费变更为192919.80元，将物业服务费变更为3225181.84元，并向本院主张了办公设备等费用162310元及前期介入费32000元。被告恒远公司辩称：1、原告主张的开办费及利息没有事实及法律依据，请求依法驳回。原、被告双方签订的前期物业服务合同约定，对于开办费的约定是在小区交房两个月前由原告提交方案，被告审定后协商数据，如所需费用低于报备的费用则据实结算。原告没提交开办费用方案，也没与被告进行结算开办费，故被告方无需支付开办费用，且双方也没约定相关利息；2、原告主张的物业服务费用金额远远高于实际应当支付的费用，应当依法核减。因为原、被告双方在约定的物业合同中收费定价过高，违反了省物业服务收费办法及湘潭市相关意见，在法律规定的对二级高层的最高收费标准为1.2元/M2/月，而原、被告双方在合同中约定的对于住宅的为1.48元/M2/月，双方的约定违反法律法规，应当按法律规定的最高标准计算。且原告方在提供物业服务期间，也未按1.48元的标准向业主收取物业费，被告作为平等主体，也应当享受同等待遇；物业费的支付以原告实际提供的服务为对价，在签订合同时，小区正在建设之中，规划的总面积为105056.50平方，该约定只是事前的初步核算，但原告方并没对小区上述全部面积提供服务。因为关于商业和停车场的物业在原告方退场前都不满足交付条件，特别是商业部分未对外进行销售的商业规划。所以原告方只为住宅部分提供了实际的物业服务，同时合同第7条也约定了收费范围是纳入物业管理范围的房屋及车库已竣工但未交付，或因被告原因未交付物业买受人的物业。商业部分及地下停车场是在2016年9月26才竣工，故原告不可能提供物业服务。且住宅部分已交付的房屋应当由业主承担，原告方未收到该部分的费用，不应当要求被告支付。合同也明确约定盈亏由原告承担或享有；原告未提供双方约定的二级标准的合格物业服务，证据有很多，如被告自2015年1月至次年10月，被告支付了水费及公共电费等总计613423.49元。而上述费用不管是物业管理办法还是双方的合同，均有明确约定由原告承担。同时基于上述，原告方未在退场前提供结算依据和完成合格约定标准的证明，被告方未经核算未支付费用，属于正当行为，故双方应当进行公允的核算被告才能予以支付。基于此，被告方无需承担违约责任，更无需承担利息，且双方也没对上述费用约定利息。另在原告提交的证据中，关于实际服务时间前后矛盾，被告基于原告提交的证据，认为原告实际只提供了14个月的物业服务。综上请求法院依法判决。原、被告围绕诉讼请求依法提供了证据，本院对当事人无异议的证据予以认定并在卷佐证，对于当事人有异议的证据本院认定如下：对于原告提交的2013年6月6日双方签订的《滨湖名苑小区前期物业服务合同》，虽然在庭审时被告对合同的完整性提出了异议，但根据原告补充提交的2013年9月23日双方再次签订的《滨湖名苑小区前期物业服务合同》（合同内容基本一致，仅将服务期限由3年改为5年）证实2013年6月6日的合同的完整性，并结合被告亦将2013年6月6日的合同作为证据提交，故本院对此证据的证据三性予以认定。另本院对被告当庭申请的对2013年6月6日签订的《滨湖名苑小区前期物业服务合同》中的被告公章、法定代表人签字的鉴定不予准许。对于原告提交的《关于滨湖名苑小区临近竣工提请注意解决的几个问题建议函》、《关于滨湖名苑小区前期物业管理服务工作联系函》、《关于滨湖名苑小区商住小区急需解决几个问题的函》、《关于滨湖名苑商住小区前期物业管理服务急需解决问题的联系函》、《关于召开业主座谈会的函》、《关于解除滨湖名苑前期物业管理合同的函》及《关于再次催缴欠费的函告》，部分函件有被告单位工程人员签字及相关部门签收，另内容与本院在庭审时查明的事实一致，本院对以上证据的证据三性予以认定。对于原告提交的2019年4月23日的社区证明，因被告提交了2019年5月4日的社区证明，因两份证据均无社区负责人或经办人签字，故本院对此两份证据形式上的合法性不予认定。对于原告提交的投标文件，本院对其真实性予以认定，但因无其他证据证明开办费的具体费用，本院对其关联性不予认定。对于原告提交的2014年12月31日被告向全体业主发布的公告，本院对其真实性予以认定。对于原告提交的2015年6月13日被告向全体业主发布的公告，本院对其真实性予以认定，同时结合证人易某、王某的证言可以证实原告自入场后即对车库进行了管理，且商业门面在2015年上半年因被告为方便业主将一个门面出租开设小卖部。对于原告提交的收款收据及送货单，本院认为此费用系确需产生的费用，且购买时间与庭审中查明的事实相符，故本院对此组证据予以认定。对于原告提交2015年8月3日业主侯玉华向原告出具的承诺支付物业费凭证。因系业主作出的承诺，对于此部分费用原告应当向业主侯玉华主张，故本院对其关联性不予认定。对于原告提交的结算表，因系原告单方制作，本院对其证据三性不予认定。对于被告提交的原告向被告发出的［2015］第01号函及关于解除合同的函，本院对其真实性予以认定。对于被告提交的小区合同签订统计表、交房情况统计表，虽然在庭审质证时原告对此证据不予认可，但在之后的庭审过程中又以被告提交的此组证据作为物业费计算依据，故本院对此组证据的证据三性予以认定。对于被告提交的水费发票、电费发票、电梯等维修发票、电梯（扶梯）日常维护保养合同及报价联系函，本院对其真实性予以认定。对于被告提交的湘潭市规划局城乡规划条件核实证书及工程竣工验收备案表，本院对其真实性予以认定。对于被告提交的谢顺飞、汪洋、载波涛等住宅业主物业收费收据本院对其真实性予以认定。对于被告提交的《湖南省物业服务收费管理办法》及附件，本院对其真实性予以认定，对关联性不予认定。对于被告提交的对谢斌辉、谢顺飞、刘立春、戴金泉作出的调查笔录，因被调查人员未出庭接受询问，本院对其真实性不予认定。对于被告提交的商业门面、地下车库的相关装修、施工合同因提供相应证据佐证合同已实际履行，本院对其关联性不予认定。对于被告当庭提交的情况说明及照片，本院认为被告不能证实架空层封闭的时间，故本院对其关联性不予认定。本院经审理认定本案事实如下：2013年6月6日原、被告双方签订《滨湖名苑小区前期物业服务合同》。合同约定由原告对被告开发的位于湘潭市九华经济示范区宝马东路滨湖名苑住宅小区提供前期物业服务。物业服务范围为：物业共用部位及相关设施设备的维修、养护、管理；公共卫生保障；绿化养护及管理；车辆停放管理；维护公共秩序及安全防范的协助管理；装饰、装修管理；物业档案资料管理。此外其他服务还包括代收水电费、代接邮件以及其他有偿服务。服务质量按76号二级标准执行。服务费用约定为：高层住宅按1.48元/M2/月，办公楼及商业物业按2.8元/M2/月，地下停车位按40元/个/月，其他物业按2.8元/M2/月标准收取。合同第七条约定纳入物业管理范围的房屋和车库已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交付给业主的物业，其物业服务费用（半年内免交物业服务资金，半年后按标准价格）由被告向原告交纳；被告在入伙活动中赠送业主的物业服务费和在物业方面的优惠费用，由被告按实际费用的70%按月和补贴一并支付给原告，但优惠总额不超过10000元；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的资费约定，业主应及时书面告知原告；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每一收费年度的首月履行交纳义务。入住时预交一年的物业服务费。在物业交付使用前60日，被告负责提供能够直接投入使用的物业管理用房和开办物资的添置（物业用房装修、桌椅、空调、斗车、指示招牌、智能监控等由被告负责），办公电脑、复印机、办公制度、流程牌、办公纸笔等由原告负责。物业管理用房建筑面积应符合市房产局有关规定。物业管理用房建筑面积665.8M2，位于1号栋。在小区交接两个月前，被告原则上按原告在本项目人员成本两个月的费用支付给原告作为开办费用（原告提交方案，被告审定后协商具体数额），如所需费用低于开办费用，则据实结算。违约责任约定：如被告、业主或物业使用人违反合同约定未能足额交纳物业服务费用的，按欠交金额3‰/日的标准向原告支付违约金。双方另约定本合同有效期限自2013年6月8日至2016年6月7日。被告的《招标文件》及被告的《投标文件》是本合同的附件，原告承诺将履行《招标文件》、《投标文件》中的全部内容。如《招标文件》、《投标文件》与本合同相冲突，则以本合同约定为准。2013年6月份，被告委托湘潭天祥招标咨询有限责任公司对涉案小区的物业服务进行招标。2013年7月15日原告发出投标文件，文件中前期物业建设单位应付费用清单中原告根据湘潭市场调查及小区现场实际情况提出的被告应当配备价值138860元开办物资。前期物业介入费按每月8000元计算。2013年7月16日被告委托的湘潭天祥招标咨询有限责任公司向原告发出了中标通知书。2013年9月23日原、被告双方再次签订了一份《滨湖名苑小区前期物业服务合同》，合同内容与双方于2013年6月6日签订的合同内容基本一致，仅将服务期限变更为自接管之日起5年。合同签订后，原告于2014年8月至9月进行前期物业介入，安排4人到涉案小区进行现场勘察了解，并向被告提出了相关问题建议函。2014年12月份，原告正式接手小区物业管理。2014年12月31日陆续有小区业主开始入住小区后并对房屋进行装修。因前期原因原告向业主的物业费收费标准为1.38元/M2/月。2015年上半年，被告将4号栋一商业门面出租用于开设小卖部，其他商业部分至原告退场后均未出租或经营，被告陈述此小卖部面积为80M2左右。因原告提供物业服务期间，被告未按约定支付其应当承担的物业服务费用，故原告于2016年8月21日向被告发出解除物业服务合同的函，通知被告，原告将于2016年9月30日零时退出小区的物业管理。另根据被告提交的原告对小区小卖部的物业费收据显示，原告的服务期限至2016年10月31日。但原告当庭陈述其服务至2016年11月30日。根据被告提交的竣工测量情况反馈表查明小区商业面积为8999.27M2，住宅建筑主楼面积为70219.51M2。车位672个（其中地下两层车位共计600个，一楼架空层车位72个）。本院认为，原、被告于2013年6月6日签订《滨湖名苑小区前期物业服务合同》，虽然此合同系双方在被告中标前所签订，但物业服务合同不是我国招投标法规定的必须进行招投标项目。故此合同是双方的真实意思表示，合同不违反国家有关规定，合法有效，本院予以确认。另双方签订的合同中约定了：《招标文件》与《投标文件》是本合同的附件。故双方当事人在招投标文件中约定的内容也应当视为双方合同一部分。本案的争议焦点为物业服务时间计算问题、物业费及基于物业服务合同而产生的其他费用的计算与认定问题与双方是否有违约行为及违约金认定标准的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、对于原告服务时间认定的问题。根据原、被告之间的函件及庭审中查明的事实本院认定原告全面入驻小区的时间为2014年12月1日。而根据被告方提供的小卖部物业费收据可以认定原告退场时间为2016年10月31日。故原告的服务时间本院认定为23个月。二、对于物业费及基于物业服务合同而产生的其他费用的计算与认定问题。根据双方合同第七条约定纳入物业管理范围的房屋和车库已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交付给业主的物业，其物业服务费用（半年内免交物业服务资金，半年后按标准价格）由被告向原告交纳。此约定系双方的真实意思表示，故被告应当支付给原告的物业服务费用应当自2015年6月1日计算至2016年10月31日，总计17个月。对于住宅部分物业费，根据被告提交的竣工测量情况反馈表住宅建筑主楼面积为70219.51M2。根据被告提交的交房情况统计表2015年6月1日前的面积为16400.99M2，在此之前的未交付面积53818.52M2不应当计算物业费。2015年6月份至2016年10月份的交付面积依次分别为：2246.62M2、1803.02M2、2456.67M2、998.66M2、1115.05M2、639.67M2、597.55M2、139.38M2、480.60M2、1191.23M2、492.79M2、1586.32M2、434.25M2、482.91M2、277.15M2、1038.08M2、1126.30M2。故依此计算至2016年10月31日被告共计应当支付住宅区物业费1137864.60元。此外还应当计算原告证据中被告向原告发出的函中同意另行支付的11648元。对于车位物业服务费问题，根据原、被告招投标文件中显示车位为672个（其中地下一、二层共计600个，地上一层架空层72个），故按合同计算的车位物业服务费用为456960元（40元/个/月×17月×672个）。根据被告提交的车库照片可见，诉讼过程中确有部分车位未完成装修，但此系合同中约定的“因被告原因未能按时交付给业主的物业”。另被告主张的车位处于封闭状态，但未提交证据证明封闭时间。故本院对其抗辩理由不予支持。同理商业部分面积也应当按此约定进行计算。被告主张的小卖部原告按1.48元/M2/月的标准收取物业费，本院认为此行为系原告与业主自行协商的结果，原告有权处分自身相关权益。故被告应当支付的商业部分物业费为419797.25元［（8999.27M2－80M2）×2.8元/M2/月×17月］对于原告主张的前期介入费32000元，因原告出具建议函的时间为2014年9月22日，且建议函中明确表明原告派出4人对小区进行勘查。故本院根据双方合同约定酌情认定一个月工资，即8000元。对于原告主张的办公设备等费用162310元及开办费192919.80元，因双方合同中约定：办公电脑、复印机、办公制度、流程牌、办公纸笔等由原告负责。此两项费用有部分系重复计算，但考虑到此两项费用系原告投入物业服务中必需生产的费用，本院结合案情按投标文件中约定的138860元综合认定原告的办公设备等费用及开办费。综上，被告共计应当支付原告物业费2026269.85元（1137864.60元＋11648＋456960元＋419797.25元），办公设备费用、开办费138860元及前期介入费8000元。对于被告提交的水电费交费凭证，因小区水电费不是原告承担范围，故本院不予支持。三、双方是否存在违约行为及违约金标准的认定问题。结合全案，被告未提交有效证据证明原告提供物业服务期间有明显违约行为。相反在原告自2014年进场之日至2016年退场之日直至原告起诉之日，被告按合同约定未支付相应的物业费用，故被告方应当承担相应违约责任。在原、被告签订的合同中已对违约金标准作出了约定，但原告自愿对标准进行调整，即请求按月利率3％标准主张资金占用利息。被告认为该标准计算过分高于其造成的损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失,包括依约履行的可得利益。本案中，虽然双方于合同中已对违约金计算标准作出约定，但原告认为该约定过高，主动将约定的违约金计算标准调整为按月利率3％计算，至于该调整是否仍然过高的问题，本院认为，在现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常要高于银行同期贷款基准利率，故银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准。本案中，违约方逾期付款的行为使得原告资金未能及时收回，造成其利息损失实际相当于经济活动中的借款或者贷款收益的损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。对于违约金起算时间的认定问题，本院认为，在物业服务过程中，原、被告双方未对物业服务费用进行结算，故违约金应当自原告退场之日开始计算。据此，可以认定，除经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为“过高”。原告主张按月利率3％标准计算资金占用利息“过高”，超过了受法律保护的年利率24%，故应予调整。对于原告请求判令被告支付开办费并自2014年12月1日开始按照同期贷款利率计算利息至清偿之日止的诉讼请求，本院认为利息标准符合法律规定，但起算时间应当自原告独立开设物业办公场所的2015年6月1日开始计算。综上所述，本院对原告请求判令被告支付物业费3225181.84元的诉讼请求予以部分支持，对原告请求判令被告支付开办费192919.80元及利息、办公设备等费用162310元及前期介入费32000元的诉讼请求予以部分支持，对原告请求判令被告支付违约金的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告湘潭市恒远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告湖南大凯楼商务有限责任公司物业费、办公设备费用、开办费及前期介入费共计2026269.85元并支付违约金（违约金以2026269.85元为基数自2016年11月1日起按年利率24%计算至清偿之日止）；二、被告湘潭市恒远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告湖南大凯楼商务有限责任公司办公设备费用、开办费138860元并计算延期付款违约金（延期付款违约金以138860元为基数自2015年6月1日按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至清偿之日止）及前期介入费8000元；三、驳回原告湖南大凯楼商务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36754元，财产保全申请费5000元，共计41754元，由原告湖南大凯楼商务有限责任公司负担14700元，被告湘潭市恒远房地产开发有限公司负担元27054元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  李育君代理审判员  何婵娟人民陪审员  杨小玲二〇一九年八月十六日代理书记员  杨 韬附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。