宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初3100号 原告：买挺博，男，1988年11月27日出生，回族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张晓静，宁夏天盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。 被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：王桂芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯维刚，男，公司职员。 原告买挺博与被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回了被告的管辖权异议，被告不服提起上诉，银川市中级人民法院裁定驳回了被告的上诉。后因主审法官休假，本院变更承办人并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告买挺博及其委托诉讼代理人张晓静、被告康民房地产公司的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告买挺博向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金（按央行同期贷款利率4.35%/年计算，计算至2018年8月8日为107986元）732488元×4.35%/÷365天×1237天；2、判令被告向原告按日支付逾期交房违约金14800元（按日万分之0.5计算至2016年10月17日为：732488元×0.00005×667天=14800元）；3、依法判令被告退还代收原告办理房产证的契税10987.32元，支付占用期间的利息1696元（按照年息4.35%÷365天×逾期1295天=1696天），以上三项合计为124482元；4、本案的诉讼费由被告承担。 庭审中变更诉讼请求为：1、判令被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金（按央行同期贷款利率4.35%/年计算，计算至2018年8月8日为107986元）732488元×4.35%/÷365天×1237天；2、判令被告向原告按日支付逾期交房违约金24428元（按日万分之0.5计算至2016年10月17日为：732488元×0.00005×667天=24428元）；3、判令被告退还代收原告办理房产证的契税10987.32元，支付占用期间的利息1696元（按照年息4.35%÷365天×逾期1295天=1696天），以上三项合计为145097.32元；4、本案的诉讼费由被告承担。 事实及理由：2014年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于金凤区某某室房屋出售给原告，该房屋总价款732488元；房屋交付时间为2014年12月20日前；被告自房屋交付之日起90日内给原告办理房屋产权证书，合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，但是被告未能依据合同约定及时履行房屋所有权转移登记的义务，被告直至2018年8月8日才协助原告办理了房屋权属登记证书，至起诉前被告逾期时间长达1237天。被告未能按照合同约定履行房屋权属转移登记，其代收原告的契税等费用被长期占用并未及时退还的违约行为，侵害了原告的合法权益。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，被告应当按照合同于2014年12月20日后的90天内为原告办理房屋所有权转移登记证书，原告的合法权益未能依合同约定实现，被告应当承担违约责任。故诉至法院，请求人民法院判如所请。 被告康民房地产公司辩称，原、被告签订的《银川市商品房屋买卖合同（预售）》是双方真实意思的表达，真实、合法有效。原告在签署商品房屋买卖合同前，也清楚自己的权利和义务，合同中也明确约定了逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证违约金，被告已经将涉案房屋交付原告实际入住，原告已经对该房屋使用、占有，已经享有了收益权，没有给原告造成实际损失。按照合同第九条约定，被告取得银川市新建商品房交付使用证才达到了涉案交房条件，而被告于2016年11月30日取得银川市新建商品房配套设施交付使用证，才能视为房屋已交付。双方合同中明确约定，逾期交房违约金为日万分之0.5，被告于2015年1月20日已经向原告支付逾期交房违约金215元，原告本人也签字确认，所以被告不应再支付原告逾期交房违约金。被告在2018年7月6日已经取得该栋住宅楼房屋初始登记证书，所以原告已经可以办理房屋不动产权证书了。逾期办理房产证的违约金应该从2016年11月30日的90天之后到2018年7月6日，按照双方合同约定的违约金日万分之0.1计算。原告主张的办理房产证的逾期违约金的计算时间与逾期交房违约金属于重复计算。且原告在购买涉案房屋时，合同中明确约定该房屋土地在银行设定抵押的情况，原告作为房屋的买受人对此知晓，原告也要承担一定风险。所以人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。故恳请法院依法对原告的诉讼请求予以核减或驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《销售不动产统一发票》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《宁夏回族自治区物业专项维修资金缴存凭证》、收据、《中华人民共和国税收缴款书》真实性、合法性、关联性予以认定；被告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《逾期交房违约金收据》、《银川市不动产权证书》的证据效力予以确认。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月12日，原告买挺博（买受人）与被告康民房地产公司（出卖人）签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：##），约定：被告将位于银川市金凤区某某室房屋出售给原告，房屋建筑面积147.18平方米，单价4880元/平方米，总价款718238元；于2014年8月7日前支付首付款218238元，2014年8月27日前用商业贷款500000元付清余款；商品房交付条件为取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》；被告应当在2014年12月20日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告；被告未按合同约定期限交付房屋按以下方式处理：1.逾期不超过90日的，自约定交付期限次日至实际交付日，被告按买受人已付房款万分之0.1支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人继续履行合同的，自约定交付期限次日至实际交付日，被告按买受人已付房款万分之0.5支付违约金；被告自房屋交付之日起90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限办理房屋权属证书的，双方按以下约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内退还全部已付款，并按全部已付款0.1%向买受人支付违约金；2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金；3.上述1、2项约定不适用于已办理公积金贷款或银行贷款且尚未还清贷款的买受人。合同签订后，原告依据双方的约定向被告支付了首付款，并通过商业按揭贷款向被告付清余款，贷款至今未还。2015年1月20日被告向原告支付了逾期交房违约金215元，同时，被告收取了原告办理房产证的契税21974.64元。原被告于2016年10月17日向原告交付房屋，交付时经测量房屋面积为150.10平方米，总价为732488元，原告补交了房屋差价款。2016年11月30日，被告取得了案涉房屋《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。2018年7月6日，被告取得了房屋产权证（相当于原来所称的初始登记证）。2018年8月8日，原告办理了案涉房屋不动产登记证，被告在代收款中支付了税金10987.32元，剩余税金10987.32元未向原告退还。现双方为逾期办证、逾期交房违约金产生争议，故涉诉。 庭审中，原告确认被告于2016年10月17日向原告交付房屋时虽未取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，但视为被告在此时间向其交付了符合合同约定的房屋。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。虽然被告在2016年10月17日向原告交付房屋时未取得合同约定的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，但原告认可该时间交付的房屋符合合同约定条件，故交付时间确认为2016年10月17日。按照合同约定，被告应于2014年12月20日向原告交付房屋，其于2016年10月17日向原告交付房屋违约，应自2014年12月21日起按日支付总房款0.005%的违约金，至2016年10月17日为24428元，扣除已付215元为24213元，故被告应支付原告逾期交房违约金24213元。合同约定被告应在房屋交付后90日内给原告办理房屋产权登记证，被告于2016年10月17日向原告交付了房屋，应于2017年1月14日前取得办理产权证书的资料，被告未按期取得办理房屋产权登记证书所需资料违约，应自2017年1月15日起支付逾期办证违约金。合同约定被告未按期取得《初始登记证》承担违约责任，是否办理产权证是原告的自愿行为，在被告取得《初始登记证》后，被告即完成了合同约定的义务，故逾期办证违约金计算至被告取得《初始登记证》（被告取得房屋产权证）之日即2018年7月6日止；合同约定“出卖人自房屋交付之日起90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限办理房屋权属证书的，双方按以下约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内退还全部已付款，并按全部已付款0.1%向买受人支付违约金；2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金；3.上述1、2项约定不适用于已办理公积金贷款或银行贷款且尚未还清贷款的买受人。”因合同属于被告提交的格式合同，该条第3项属于提供格式条款一方免除其责任，依《合同法》四十条属于无效条款，该条款无效意味着不能排除未还清贷款买受人在被告违约的情况下适用该条第1、2项，故被告依然应按全部已付款每日万分之0.1向买受人支付逾期办证违约金，经核算，2017年1月15日至2018年7月6日的逾期办证违约金为3940.79元。原告主张按年息4.35%计算违约金不当，本院不予采纳。被告代收原告税金属于代理行为，本不应在本案中调整，但考虑到该代理行为与涉案房屋买卖相关，且原告再另行提起诉讼会增加双方的诉累，故被告代收的剩余部分税金10987.32元应退还给原告，但原告主张的利息无依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下： 一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告买挺博逾期交房违约金24213元，逾期办理不动产权登记证书违约金3940.79元，退还代收税金10987.32元，合计39141.11元； 二、驳回原告买挺博的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1601元（已减半），由原告买挺博负担1169元，被告银川康民房地产开发有限公司负担432元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  杜成军 二〇一九年十二月十二日 书记员  刘燕丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排 除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。