广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2345号原告深圳市方兴叶氏实业有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：被告深圳市恒辉泰实业有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：委托代理人姚华，广东港仁律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市方兴叶氏实业有限公司（以下简称方兴叶氏公司）的法定代表人，被告深圳市恒辉泰实业有限公司（以下简称恒辉泰公司）的法定代表人及其委托代理人姚华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，双方于2017年12月20日签订了厂房租赁合同，合同约定租赁期限为2017年11月20日至2020年11月19日。被告须向原告缴纳租赁保证金55000元，并于每月5日前支付租金25750元，逾期10天未付租金，原告有权终止合同，并按未缴纳租金收取每天0.5%的滞纳金。被告签署合同后，不仅未按合同约定交期租赁保证金（实际收到保证金16000元），私自占用2间非租赁房屋，甚至在2018年4月开始拒绝缴纳租金，原告根据双方签订的租赁合同第十二条以及相关法律法规，请求判令：1、解除原被告于2017年12月20日签订的厂房租赁合同；2、被告向原告返还租赁房屋及合同外私自占用的房屋，并支付拖欠的2018年4月1日起，暂计至2018年12月30日租金，共计231750元；3、被告向原告支付拖欠租金产生的滞纳金自2018年4月10日起，暂计至2018年12月30日，合计145486元；4、被告支付原告私自占有使用房屋费20440元（被告私自占用2间房屋72㎡和14㎡，自2017年11月20日起，暂计至2018年12月30日。）；5、被告支付因违约给原告造成的损失（中介佣金及装修费）55000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、原告的主张与事实不符，实际上是其侵犯了被告的权益。原告与案外人“龙岗镇龙东三和一经济合作社”（实际为深圳市龙岗三和一股份合作公司，以下简称三和一公司）的租赁期限为15年，自2003年1月1日起至2017年12月30日止。原告明知租赁期限已届满，而故意隐瞒真相，利用虚假欺诈的手段与被告签订了为期三年的租赁合同，期限从2017年12月20日起至2020年11月19日止。原告当时还口头承诺被告三年合同期满以后不加租金，继续把厂房租给被告使用。后原告明知合同无法履行，而借口故意把被告签字盖章的租赁合同拿走，原告未将签字盖章的合同归还给被告，且其没有在租赁合同上签字盖章确认，并非双方真实意思表示。根据合同法第32条第52条第一项第五项之规定，该租赁合同属无效合同，不具备法律效力。二、被告不存在任何的违约行为。被告一直依约履行押金及租金的交付义务，每月按时将款项支付至原告指定的银行账户。直到2018年3月，被告才知道原告与三和一公司的租赁合同期限届满，原告并非原始房东，原始房东依法具备主体资格的是三和一公司。2018年4月11日，被告陆续收到三合一公司委托律师发出的律师函告知书，此时被告才知道事实真相。经与三和一公司多次沟通，被告了解到原告与三和一公司存在法律纠纷及厂房租赁合同承租期限早已失效，并被告知所有厂房租金不要支付给原告，原告与三合一公司的合同到期后，不是有权收取厂房租金的主体，所交租金也可以委托第三方监管，或可自行管理，待纠纷解决后，再履行交付租金的权利和义务。三、原告明知与三和一公司之间签订的租赁合同已到期，仍采用欺诈手段，与被告签订租赁合同，给被告造成搬厂、装修等经济损失，被告保留起诉追究的权利。综上，原告的诉请缺乏法律事实依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原被告双方于2017年12月20日签订了《厂房租赁合同》，主要约定有：1、原告将深圳市方兴叶氏实业有限公司三楼整层厂房、三间宿舍、二楼办公室2间（以下简称涉案房屋）租赁给被告使用；2、租赁期限为2017年11月20日起至2020年11月19日止；3、不含税租金27500元/月，被告于每月5日前支付，逾期10天未支付租金，原告有权终止合同，并按未缴纳租金收取每天0.5%的滞纳金；4、被告向原告缴纳租赁保证金55000等条款。合同签署后，被告向原告交付了租赁保证金16000元，并依约缴纳每月租金至2018年3月（按照合同推算具体日期为2018年3月19日）。后原告与案外人深圳市龙岗三和一股份合作公司（以下简称三和一公司）就涉案房屋的权益归属问题存在争议并产生诉讼。被告先后收到了三和一公司委托律师发出的2018年4月11日《律师函》，《律师函》显示三和一公司要求被告返还所有物业；以及三和一公司发出的2018年5月2日《告知函》，《告知函》显示：三和一公司通知原告的租户（包括被告在内）：在诉讼期内，租户可以将租金转入第三方（宝龙街道龙东社区、深圳市龙东股份合作公司）进行监管，或自行保管租金。双方均确认被告未向原告缴纳从2018年4月（按合同推算具体日期为2018年3月20日）起的租金。另查，关于原告与案外人三和一公司之间的房屋租赁合同纠纷一案，经两审审理，深圳市中级人民法院于2019年6月4日作出了（2018）粤03民终23661号民事判决（该判决已于2019年7月3日生效），确认了方兴叶氏公司与三和一公司之间的《租用厂房合同》无效，并判决深圳市方兴叶氏实业有限公司于判决之日起十日内向深圳市龙岗三和一股份合作公司返还位于深圳市龙岗区龙岗镇龙东三和村方兴路的“涉案房屋”共计7775.11平方米。本案涉案房屋在前述判项“涉案房屋”范畴内。再查，至本案一审辩论终结，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设。以上事实有《厂房租赁合同》《律师函》《告知书》、（2018）粤03民终23661号民事判决书以及当事人陈述等证据证实。本院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》无效。双方因此取得的财产应当予以返还，即由恒辉泰公司返还涉案房屋，由方兴叶氏公司返还租赁保证金。即被告应当向原告返还位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东三和村方兴路的涉案房屋三层整层厂房、三间宿舍、二楼办公室2间；被告实际向原告交付16000元的租赁保证金，原告应予返还。根据原被告诉辩主张，综合本案情况，本院对双方争议焦点处理如下：一、关于房屋占有使用费的支付问题原告依据双方《厂房租赁合同》，请求被告支付拖欠的2018年4月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费。被告辩称其自2018年4月开始，知道涉案房屋实际权利人系三和一公司而非原告，以及原告与三和一公司之间就涉案房屋的纠纷未妥善解决的事实，故其行使不安抗辩权，中止向原告缴纳自2018年4月起的房屋占有使用费。本院认为，虽然原被告之间的《厂房租赁合同》无效，但被告是基于该租赁合同关系从原告处取得对涉案房屋的占有使用，故在原告有权间接占有期间，被告作为承租人仍应当向原告给付相应占有使用房屋的费用。而原告在其与三和一订立的《租用厂房合同》被确认无效前，其对涉案房屋的占有仍属于有权的间接占有；《租用厂房合同》被确认无效后，原告才变更为无权占有，即无权再要求被告支付房屋占有使用费。鉴于深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终23661号生效民事判决书已对涉案房屋的权属作出处理，确认了《租用厂房合同》无效，并判决原告向案外人三和一公司返还包括涉案房屋在内的物业，故被告主张的不安抗辩事由消除，应当继续向相关权利主体支付占有使用涉案房屋期间的费用。就本案而言，被告应当向原告支付中止履行期间，即2018年3月20日起至2019年7月2日止（即原告丧失有权间接占有之前）的房屋占有使用费。原告请求按照合同约定的租金标准27500元/月计算，与法不悖，本院予以支持。综上，被告应当支付原告2018年3月20日至2019年7月2日期间的房屋占有使用费共计425333.33元【27500元/月×15个月+27500元/月÷30天×14天】。二、关于滞纳金问题原告依据双方《厂房租赁合同》第五条的约定，要求被告承担拖欠租金产生的滞纳金。被告以原告与案外人三和一公司之间就涉案房屋权属争议未解决为由主张其有权中止合同履行，无需为此支付滞纳金。本院认为，如前所述，原被告签订的《厂房租赁合同》无效，相关的滞纳金约定亦属无效。但是，若被告确实存在无正当事由逾期交租的违约行为，则原告依法可请求被告承担利息损失等违约责任，而本案被告中止交付房屋占有使用费是否存在合法的抗辩事由？基于上述查明的事实，被告从2018年4月开始知道其所承租的涉案房屋陷入权属争议，原告可能存在丧失履行双方《厂房租赁合同》的条件，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，被告有权中止履行其所负合同义务，故其无需向原告承担违约责任。对原告请求被告支付滞纳金及违约损失55000元的请求，本院不予支持。三、关于被告占用非合同项下房屋问题原告称被告私自占用了面积分别为72平方米和14平方米的2间房，应当返还并支付相应占有使用费，并提交照片为证。被告对照片真实性予以认可，但辩称按照双方《厂房租赁合同》约定，被告没有额外占有使用其他房屋。本院认为，原告提交的照片仅能证明被告占有使用照片中的房屋，但不能证明该房屋并非合同项下的涉案房屋，而原告未能提交其他证据证明，应当承担举证不能的不利后果，故本院对原告关于被告返还非合同项下房屋及支付相应占有使用费的请求不予支持。综上，被告应当向原告返还涉案房屋，并支付2018年4月至2019年6月期间的房屋占有使用费，扣除应退还的租赁保证金16000元，剩余409333.33元，应予支付。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十八条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市恒辉泰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市方兴叶氏实业有限公司返还位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东三和村方兴路涉案房屋（三楼整层厂房、三间宿舍、二楼办公室2间）；二、被告深圳市恒辉泰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市方兴叶氏实业有限公司支付房屋占有使用费409333.33元；三、驳回原告深圳市方兴叶氏实业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8090元（原告已预交），由原告承担1000元，被告承担7090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  翟新立人民陪审员  廖自飞人民陪审员  谢召荣二〇一九年七月三十日书 记 员  谭俊杰