文书内容青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0212民初3893号原告于业泽，男，住青岛市崂山区被告青岛心美健瑜伽文化传播有限公司，住所地青岛市崂山区法定代表人姚建波，职务董事长。被告姚建波，男，住青岛市市南区被告宁丽辉，女，住青岛市市南区被告崂山区会景翡翠餐厅，住所地青岛市崂山区负责人朱丽丽。被告尹亚青，女，住青岛市李沧区被告于德奎，男。住平度市云山镇原告于业泽与被告青岛心美健瑜伽文化传播有限公司（以下简称心美健瑜伽）等六被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2016年10月28日作出（2015）崂民一初字第556号民事判决书，原告于业泽不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院，该院于2017年10月16日作出（2017）鲁02民终2558号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清，可能影响本案的正确处理为由发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于业泽到庭参加诉讼。其他被告经本院依法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月11日，原告与被告宁丽辉、心美健瑜伽签订租赁合同，约定租期3年，自2012年5月12日至2015年5月12日止，但实际使用方为崂山区会景翡翠餐厅、尹亚青、于德奎等。后在合同履行期间，原告方发现房屋损坏严重，遂与被告协商赔偿事宜，并由被告出具了《租赁房屋维修协议》和《承诺书》，但被告并未依约履行相关承诺，并于合同到期一个月前集体逃跑，合同到期后，被告没有办理房屋交接手续就不辞而别，致使原告的损失无法得到弥补。重审期间，原告追加诉讼请求为：判决被告赔偿原告1、司法鉴定赔偿财产损失金额25776元；2、房屋租金损失赔偿123356元；3、诉讼费、公告费、评估费等23238元；4、物品清理费2000元；5、银行利息30340元。上述共计204710元。六被告均未到庭，也未提交答辩状。经审理查明，2012年5月11日，原告于业泽（甲方）与被告心美健瑜伽、宁丽辉（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将坐落于崂山区颐景园小区户房屋租给乙方使用，接受押金1000元。2、房屋租赁时间为3年，本合同自签字之日起生效至2015年5月12号止。3、乙方在使用房屋时要注意防火、防电、防污染等，不可大声喧哗、打架、斗殴，影响其它人正常生活。不可随意改动房屋内建设，对墙壁和地板加强保护，不得在墙面上乱写乱画。保证室内卫生标准。4、乙方在使用租赁房屋时按时缴纳各种费用：水电费、煤气、有线、宽带。物业等一切使用费用，缴纳各种费用后的复印件交甲方备存一份。5、约定最多不能超过15人居住。6、甲方留给乙方使用的物品好好爱护，如使用不当造成损坏的负责修复，修复不了的按价赔偿。2015年2月8日，原告于业泽（甲方）与被告心美健瑜伽、宁丽辉（乙方）签订《租赁房屋维修协议》，内容：因乙方在承租甲方的房屋期间使用不当造成很多地方及物件损坏。部分损坏物件经甲乙双方查看已确认，未查看确认的以后再确认。乙方愿意给全部损坏物件进行修理或更换赔偿。因现在快过年了，乙方公司事务较忙，暂不能及时修理。决定年后过了正月十五开始修理。期限从2015年3月6日至2015年3月20日。为保证修理质量和时间，乙方交给甲方押金叁仟元整（押金于2015年2月9日支付）待全部被损物件修复好后，甲方将叁仟元押金返还给乙方。修理期间甲、乙双方到现场。目前被确认的部分被损坏物件有：1、木门锁掉下来了；2、间的壁子拆掉；3、房内和阳台地板多处开缝脱落；4、有的地砖破碎；5、纱门破碎；6、墙上打孔；7、卫生间木门和门框损坏；9、卫生间地漏盖没了。3月22日，被告于德奎向原告出具《承诺书》，载：“承租颐景园小区户房东房屋纠纷问题，在2015年3月26号之前给予协商解决并达成一致，如果解决不成房东有权停止租房并提前收回房屋，乙方把钥匙交给房东。若乙方不交钥匙，甲方有权自行开门，一切后果乙方自负，甲方不负责任。”落款处签有“青岛心美健瑜伽文化传播有限公司”字样，但未盖章。承诺书签订后，被告支付3000元押金后，没有对租赁房屋进行维修。合同到期后，也没有对房屋进行交接便离开所租赁的房屋。原审期间，本院依法委托山东琴咨资产评估有限公司就涉案房屋恢复原状需要费用进行鉴定，结果为：本次委评房屋恢复原状所需费用在评估基准日时的评估值为25776元。原告支付评估费5000元。同年4月11日，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具青习房评字[2016]-F021号《房地产估价报告》，确定涉案房屋2015年度及2016年度（第一季度）市场月租金价格为：2015年度月租金：2078元折合单位面积日租金：0.51元/平方米·天；2016年度（第一季度）月租金：2200元折合单位面积日租金：0.54元/平方米·天。原告支付评估费2000元。因原告对青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具的估价报告不服，提出书面异议。重审期间，根据原告要求重新对租金进行评估的申请，本院另行委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对2015年5月13日至2018年12月3日的市场租金价值进行了评估，结果为：2015年0.63年的租金为20645元；2016-2018年每年的租金为：33259元、34237元、36215元。合计租金为123356元。原告对上述评估结论均无异议。另查明，青岛心美健瑜伽文化传播有限公司系由被告姚建波和被告宁丽辉两人于2010年11月8日登记成立，注册资金5万元。该注册资金于同年12月8日-13日以现金形式取出。根据原告提供的工商登记查询，心美健瑜伽公司被列入经营异常和违法失信名单名录。还查明，被告姚建波和宁丽辉于2013年6月4日登记结婚。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原告于业泽本人的庭审陈述以及2012年5月11日的《房屋租赁合同》和2015年2月8日《租赁房屋维修协议》的签订情况，可以认定房屋租赁关系的双方当事人应为原告于业泽和被告心美健瑜伽、宁丽辉。根据合同相对性原则，原告有权向被告心美健瑜伽和宁丽辉主张合同项下的相关权利，并有权要求其履行合同项下的相关义务或在其违约时赔偿原告合法损失。因心美健瑜伽公司处于非正常经营状态，结合公司注册资金到位后抽逃的实际情况，作为公司股东的姚建波和宁丽辉应当对公司的债务承担连带责任。宁丽辉作为本案合同当事人，应当对自己的债务承担责任。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，承租人在未经出租人同意的情况下，将租赁物转租给第三人，出租人于业泽有权要求解除合同，并要求承租人赔偿损失。故原告要求被告翡翠餐厅、尹亚青、于德奎等非合同当事人赔偿损失的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于承担责任的数额问题。1、根据青岛中天华资产评估有限公司的《资产评估报告书》，房屋恢复原状所需费用25776元的事实，本院予以确认。2、关于租金损失。根据合同法的有关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因被告心美健瑜伽公司和宁丽辉在房屋租赁期间，对租赁物使用不当造成部分损坏，尽管承诺给予修复，但没有兑现承诺。2015年5月12日租赁合同到期后，被告没有将符合约定的房屋返还给原告，致使原告无法正常使用该房屋，造成期间的租金损失。本院结合原告房屋的损坏情况，以及后续维修的时间，酌情支持原告部分租金损失。超出部分，本院不予支持。故被告心美健瑜伽和宁丽辉应承担的租金损失期间为自2015年5月13日起至2016年12月31日止，共计53904元。3、关于原告要求被告赔偿的其他损失，因无事实和法律依据，故本院不予支持。综上，被告心美健瑜伽和宁丽辉应当向原告于业泽赔偿房屋修理费25776元、租金损失53904元，扣除原告已经分别收取押金1000元和3000元后，被告心美健瑜伽和宁丽辉还应赔偿原告75680元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第二百二十四条、二百三十五条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛心美健瑜伽文化传播有限公司、宁丽辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告于业泽损失75680元；二、被告姚建波对青岛心美健瑜伽文化传播有限公司的上述债务承担连带赔偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回原告对其他被告的全部诉讼请求。原审案件受理费1439元、重审受理费4293元、保全费497元、公告费1800元、鉴定费9000元，共计17029元，由原告负担6296元、被告青岛心美健瑜伽文化传播有限公司、姚建波、宁丽辉负担10733元。如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张国全人民陪审员  李 宏人民陪审员  王正宝二〇一九年二月二十八日书 记 员  许梦梦