河北省石家庄市藁城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0109民初4170号 原告（反诉被告）：石家庄经济技术开发区久源纺织有限公司，住所地石家庄经济技术开发区规划路1号。 法定代表人：樊某某。 委托诉讼代理人：李永广，河北文源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：石家庄天元酒店经营管理有限公司，住所地石家庄市桥西区平安南大街3号。 法定代表人：杨某某,总经理。 委托诉讼代理人：王超，河北天捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂某某，被告办公室主任。 原告石家庄经济技术开发区久源纺织有限公司（以下简称久源纺织公司）与被告石家庄天元酒店经营管理有限公司（以下简称天元酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄经济技术开发区久源纺织有限公司、被告石家庄天元酒店经营管理有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告久源纺织公司诉称，1.判令被告立即给付拖欠原告的暖气费、房租、电费等共计196078.04元；2.判令被告承担违约金150000元；3.判令被告继续按合同履行按季度预付房租的义务；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于石家庄市藁城良村开发区建筑（房屋所有权证号：藁房权证良村字第××号），合同约定租期20年，年租金470000元，第一年房租一次性付款，第二年起租金按季度缴纳。合同签订后，原告按约定将房屋提供给被告，但被告前两年按合同约定支付租金，其后不再按合同约定的按季度支付租金义务，经常拖欠，至今拖欠2017年12月份租金39166元、拖欠2018年9、10、11月租金117498元。并且被告未按合同约定支付暖气费和电费，至今拖欠暖气费29791元、2018年7月份电费9623.04元。以上款项经原告多次催要，被告一直推托不付。被告行为已构成违约，根据双方合同，被告应承担违约金150000元。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望贵院查明事实，依法判如所请。 庭审时原告变更诉讼请求，要求被告支付拖欠原告的暖气费、房租、电费等共计196078.04元变更为185613.65元。所欠租金改为2017年12月房租39166元、2018年12月房租39166元、2019年1月租金39166元。 被告天元酒店公司辩称，一、被告不拖欠原告2017年暖气费，2017年12月的租金，2018年9月、10月、11月的租金以及2018年7月份的电费。二、双方在合同履行过程中已通过实际履行的方式变更了房租的支付时间。三、合同履行过程中原告方存在违约行为，表现为电费恶意加价，收取租金不出具增值税发票，被告方不存在违约，不应承担违约责任。 反诉原告天元酒店公司反诉请求：1、请求判令被反诉人返还反诉人于2017年11月16日交付的取暖费22792.05元。2、请求判令被反诉人返还反诉人自2016年8月至2018年8月多收取的电费，暂计111053.32元（以法院调查取证的电价为准）。3、请求法院判令被反诉人向反诉人开具自2017年8月至2018年9月的租金增值税专用发票。4、请求法院依法判令被反诉人承担违约金15万元。5、案件反诉费用由被反诉人承担。事实与理由，反诉人与被反诉人于2015年8月1日签订《房屋租赁合同》，合同第八条第2（1）a约定被反诉人收取租金及相关费用，第九条第1款约定了相关费用包含水电暖等费用，同时约定水电暖单价依据当地政府有关部门规定的价格计算执行，合同约定电价1.01元/度。合同签订后，反诉人按照约定履行合同义务,在2017年11月16日反诉人向被反诉人交付取暖费25000元,因环保部门督查酒店周围企业放假，客房入住不高,反诉人为了降低酒店经营成本，变更取暖方式为空调取暖,并于2017年11月20日向被反诉人发出停止供暖通知，被反诉人不再供暖，但是一直没有返还反诉人已交付的取暖费22792.05元。被反诉人在合同约定的电价1.01元/度,其告知反诉人是根据政府指导价收取,反诉人在收到起诉书并向电力部门核实得知，房屋所在地的电价平均约为0.53元/度，严重损害了反诉人的合法权益。根据《中华人民共和国供电法》第44条规定，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。《中华人民共和国合同法》第52条有下列情形之一的合同无效：第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定。《房屋租赁合同》第九条关于电价的价格约定违反法律强制性规定，因此无效。被反诉人于2016年8月至2018年8月未按照政府指导价格多收取的反诉人电费合计111053.32元，依法应当返还。《房屋租赁合同》第三条约定，租金包含租赁税、第四条约定被反诉人收取租金应当提供税务部门认可的正规租赁发票。反诉人在2017年8月至2018年9月按合同约定支付相应的租金，被反诉人至今未开具增值税专用发票，严重影响反诉人的财务管理，被反诉人构成违约，依法应当承担违约责任。综上，反诉人为了维护其合法权益，特提起反诉，望予以准许。庭审时另补充如下：电费根据河北省物价局文件第115号的规定，因反诉人不掌握被反诉人的变压器，属于单一制还是两部制用电分类，故对其平段电价在1到10千伏范围内是按照0.652元每度，还是0.5629元每度计算，需被反诉人给出变压器的用电分类。 反诉被告久源纺织公司辩称，一、被告尚欠原告暖气费，被告反诉要求原告返还暖气费与事实不符，没有事实和法律根据。二、原被告对电价有明确约定，原告按照约定电价以及被告的使用度数收取电费合法有据，被告声称多收取其电费不成立。三、发票事宜属于行政管理范畴，不属于法院审理范围，不具备可诉性，被告反诉要求判决发票事宜于法无据。四、本案中被告存在违约行为，原告没有任何违约责任，被告反诉要求原告承担违约金没有事实和法律依据。综上应当驳回被告反诉请求。 经审理查明，原、被告于2015年8月1日达成《房屋租赁合同》，约定原告将位于石家庄经济技术开发区建筑（总面积2408.69平方米）及相关附属设施出租给被告，租赁期限20年，自2015年8月15日至2035年8月14日止;租赁房屋年租金470000元，租金从第六年开始递增，之后每三年递增一次，递增幅度每3年递增3%;第一年房租一次性付款，用于房屋装修，已抵销；第二年租金按季度缴纳，即被告按照合同签署日期按季度第一个月10日前向原告一次性付清本季度租赁费；以转账方式支付，原告必须提供明确的账户信息，因账户信息不准确造成延迟支付租金的被告不承担责任;原告收取租金时应提供税务部门认可的正规发票;原告保证正常经营所需水、电、暖、热水的使用;租赁期间，水电费等由被告负担，其中，水电暖单价依据当地政府有关部门规定的价格计算执行（如遇政府调整价格时随之调整），按照实际用量进行结算（电费1.01元／度，水4.5元／方）;除本合同另有约定，任何一方违反合同约定的，另一方有权解除本合同，并要求对方支付违约金150000元，因此给对方造成损失的，应当予以赔偿;该合同还约定了其他事项。2017年5月22日原告向被告出具变更说明，原告变更打款账户信息，由原账户变更为，户名张某某，账号62×××74，开户行中国农业银行股份有限公司石家庄开泰街分理处。 2017年11月14日被告向上述张某某账号转账25000元（取暖费一半费用）。 原告提交其员工澎沛与被告员工（良村店店长）段某某于2017年10月24日至2018年11月28日微信聊天记录、原告员工夏某某与段某某于2018年5月22日微信聊天记录，显示，截止庭审之日，被告尚欠原告2017年12月、2018年12月、2019年1月租金117498元;2017至2018年度暖气费25000元（总暖气费的一半)；2018年7、8、9、10、11月份电费9623.04元、8094.72元、3041.28元、2958.2元、14607.36元，计38324.6元；以上共计180822.6元。 本院认为，原、被告于2015年8月1日达成《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同有效，原、被告均应按合同约定履行自己的义务。截止庭审之日，被告尚欠原告租金、电费、暖气费共计180822.6元，应当予以支付。被告反诉称原告多收电费、未开具发票违反法律规定，本院认为，被告可就原告上述行为向有关物价、税务部门反映，相关部门作出相应处理后，被告可另行主张权利，故本院在此不予处理。被告违反合同约定不及时支付租金、电费、取暖费用，构成违约，故原告要求被告按合同约定支付违约金，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告石家庄天元酒店经营管理有限公司继续履行与原告石家庄经济技术开发区久源纺织有限公司于2015年8月1日达成的《房屋租赁合同》。 二、被告石家庄天元酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告石家庄经济技术开发区久源纺织有限公司欠款180822.6元（包括2017年12月、2018年12月、2019年1月租金117498元;2017至2018年度暖气费25000元；2018年7、8、9、10、11月份电费38324.6元）。 三、被告石家庄天元酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告石家庄经济技术开发区久源纺织有限公司违约金150000元。 四、驳回被告石家庄天元酒店经营管理有限公司要求原告石家庄经济技术开发区久源纺织有限公司返还2017年11月16日交付取暖费22792.05元及支付违约金150000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6491元，减半收取计3246元，反诉费2779元，由被告石家庄天元酒店经营管理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  朱永博 二〇一九年一月七日 书记员  王改霞 ——