惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初3699号原告：惠州大亚湾中联房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾西区龙海二路3号。法定代表人：黄福阳。委托诉讼代理人：曾保育，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：观文春，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。被告：赵建华，男，1967年8月21日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司（下称“中联公司”）与被告赵建华商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序审理，审理过程中因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人观文春到庭参加诉讼。被告赵建华经本院传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》(预售合同备案登记号：HW201304836)及注销预购商品房预告登记（粤房地预登惠州3300073407号），返还涉案房产，并登记到原告名下；2.判令被告向原告支付41300元违约金（违约金按累计应付款的10%计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月27日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同）。双方在合同中约定，被告购买原告开发的三远怡和园第15栋2102号预售商品房，建筑面积共72.92平方米，总价是460775元。被告须支付首付款为140775元，余款计320000元由被告办理按揭贷款。双方签订的合同及《补充协议》明确约定，如按揭银行不同意办理按揭、拒绝发放贷款的，则被告须在接到原告通知后15日内一次性向原告付清余款，否则视为逾期付款。如被告逾期付款超过30天的，被告在原告催告5天后仍未支付应付款的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告共支付了47775元的购房款。2013年6月19日，涉案房屋在惠州房产管理局办理了预购商品房预告登记（粤房地预登惠州3300073407号）。后原告协助被告办理个人住房按揭贷款，但因被告自身征信不良导致按揭银行最终否决了被告的按揭申请。因此，被告应当向原告一次性付清余款。2018年6月13日，原告委托律师发函至被告处，要求被告在限期内一次性付清余款。2018年9月14日，原告再次委托律师发函至被告的指定住所及户籍地，要求被告限期内前往原告售楼处一次性付清余款，否则原告有权依据双方签订的合同之《补充协议》的相关规定行使解除权并要求注销涉案房屋的预告登记及被告应当向原告支付累计应付款10%的违约金。但截止至起诉之日，被告仍未向原告一次性付清余款及支付相应的违约金。现原告为维护自身的合法权益特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1.原告的工商登记信息，2.被告的身份证，3.《商品房买卖合同》（预售合同备案登记号：HW201304836），4.预购商品房预告登记（粤房地产预登惠州3300073407号），5.收款收据，6.（2018）粤宝晟（湾）律函字第181号律师函、EMS邮单，物流跟踪信息，7.（2018）粤宝晟（湾）律函字第2-1号律师函、EMS邮单，物流跟踪信息。被告赵建华未予答辩和提交证据。本院组织原、被告进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：1.由被告购买原告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园第15栋21层02号房，总价款为460775元；2.被告应当于2013年3月27日之前付清首期款140775元，余款320000元于办理银行按揭贷款；3.如被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。当天，双方还签订了附件四《补充协议》，对被告逾期支付房款补充约定：被告未按原合同及本协议约定的时间付款的，逾期超过30天的，被告在原告催告5天后仍未支付应付款的，原告有权解除合同，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。上述合同签订后，被告向原告支付部分首期款47775元,并缴纳其他费用4861元。2013年6月19日，涉案房屋已办理房地产预告登记证明，证号为：粤房地预登惠州字第××号，依据合同号为：HW201304836。此后，被告没有在约定的时间内支付剩余的首期款，也未能如约取得银行贷款承诺及相应的按揭贷款。原告多次催款，并于2018年6月13日、2018年9月12日向被告合同地址邮寄律师函。2018年10月19日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告刊登于2018年12月27日人民法院报G37版面。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。按照合同约定，被告应当向原告支付460775元总房款，其中签订合同当天支付首期款140775元。被告在支付了47775元首期款后未按再向原告支付剩余首期款，也未能取得银行按揭贷款，存在逾期付款行为构成违约，应承担违约责任。依照双方签订的合同约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同。至法庭辩论终结前，被告逾期支付房款已超过30日，故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期付款违约金计算问题。商品房买卖合同约定，因被告逾期支付房款超过30日导致原告解除合同的，按照累计应付款的3%承担违约金；而补充协议约定，应按照累计应付款的10%承担违约金。商品房买卖合同与补充协议均是原告提供的格式条款，补充协议中对逾期付款违约金的约定明显加重了被告的责任，应适用商品房买卖合同中所约定的违约金计算方式。因此，被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金，即（460775-47775）×3%=12390元，原告主张违约金超过12390元部分，本院不予以支持。合同解除后，原告应退还被告已支付的房款47775元及其他费用4861元，被告应协助原告办理注销涉案商品房的预告登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司与被告赵建华签订的关于购买惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园15栋2102号房的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告赵建华于本判决生效后十日内协助原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司办理上述商品房预告登记注销手续（预告登记号为：粤房地预登惠州字第××号；预告登记依据合同号为：HW201304836）;三、被告赵建华应向原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司支付违约金12390元，上述款项应在被告赵建华已付购房款47775元及其他费用4861元中抵扣，抵扣后的余款40246元原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向被告赵建华退还，若无人领取，原告可依法提存款项；四、驳回原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8212元、公告费600元，由被告赵建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  李海仁代理审判员  钟丹燕二〇二〇一九年三月二十九日书记员曾晓诗