河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初1275号原告：李晓坡，男，汉族，1982年10月3日出生，住伊川县。委托代理人：刘乐乐，男，汉族，1978年6月20日出生，住河南省伊川县。特别授权。委托代理人：申伟刚，河南首正律师事务所律师，一般代理。被告：王育，男，汉族，1989年9月1日出生，住洛宁县。第三人：洛阳家天下房地产经纪有限责任公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路29号奥体花城B1幢04号。法定代表人：刘继欣。第三人：洛阳家天下房地产经纪有限责任公司湖滨苑分公司，住所地：洛阳市洛龙区牡丹大道188号9幢205号。负责人：刘继欣。原告李晓坡诉被告王育、第三人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司及洛阳家天下房地产经纪有限责任公司湖滨苑分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李晓坡的委托代理人刘乐乐、申伟刚到庭参加诉讼，被告王育及第三人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司（以下简称：家天下公司）、洛阳家天下房地产经纪有限责任公司湖滨苑分公司（以下简称：家天下湖滨苑分公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按其缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李晓坡向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行《房屋买卖（居间）合同》，将合同标的物洛龙区古城路北盛唐至尊16号楼1幢804的房屋过户至原告名下；2、依法判决被告向原告支付违约金15.4万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月21日，原告与被告、第三人签订了《房屋买卖（居间）合同》，根据合同约定，被告将洛龙区古城路北盛唐至尊16号楼1幢804的房屋卖给原告，房屋价格为154万元。合同签订当日，原告如约向第三人缴纳了定金、中介费、代办费、评估费、担保费等费用，又陆续向被告支付了132万元购房款，被告应当清偿银行房屋贷款并将房屋过户至原告名下，而被告却迟迟不予履行。为此，依法提起诉讼，请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告王育未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人家天下公司未到庭，其向本院提交书面意见内容为：关于买方李晓坡与卖方王育通过我公司购买洛龙区盛唐至尊16号楼1单元804室房屋，原告代理人所述情况其他与事实一致，现有两点不符，现做以下说明：1、根据合同约定，买方向我公司缴纳定金57250元。卖方王育为净落价，买方李晓坡负责该房屋过户全部费用包含卖方王育办不动产证费用所产生的契税、维修基金及不动产证工本费共计28382.13元从定金中扣除，有买方李晓坡妻子刘会格于2018年1月2日所写证明一份，故剩余定金为28867.87元。2、王育收到李晓坡所转捌拾贰万整（820000元整）用于还中国银行贷款并解押。但王育却挪作他用，后经我公司调解后王育通过我公司退还李晓坡贰拾万元整（200000元），有李晓坡妻子刘会格于2018年3月20日所签退款结算单为证。第三人家天下湖滨苑分公司未到庭，亦未提交书面意见。经法院审理查明，认定事实如下：2017年12月21日，王育作为卖方（甲方）、李晓坡作为买方（乙方）、家天下公司作为中介方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于洛龙区古城路北盛唐至尊16号楼1幢804号的房屋出售给乙方；该房屋建筑面积149.23平方米；房屋成交价格154万元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，此价格下该房屋包含的相关配套费用有维修基金，包含的装修、附属设施有双气、地暖；该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；乙方须向丙方交纳中介服务费人民币22000元；由乙方向丙方交纳代办服务费人民币5000元，于甲、乙、丙三方签订本合同之日一次性付清；乙方于2017年12月21日向甲方交付定金人民币57250元，甲方同意该购房定金由丙方代为保管，并视为甲方已实际收到乙方支付的购房定金，且同意购房定金在办理房屋过户手续前由丙方代为保管；首付款人民币740000元于2018年元月10日前准备齐全；乙方按约定准备齐首付款后，甲、乙双方按丙方要求在3日内将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交于丙方；甲、乙双方有义务根据丙方安排在银行审核材料后3个工作日内办理贷款、过户手续，如任何一方不按约定配合办理贷款、过户手续，视其违约，将按合同第七条追究其违约责任；乙方应在过户当日，向甲方账户打入除购房定金外的首付房款，同时定金冲抵首付款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部及时、完整交割完毕时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据向丙方领取物业交割保证金；乙方委托丙方为其购买该房屋办理商业形式贷款；乙方申请贷款金额为人民币800000元；签订本合同时乙方应向丙方交纳按揭担保费8000元；甲方于本合同签订之日将房屋权属证明预售合同（YS0350333）交于丙方代为保管，并承诺于收到尾款后腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方，并于收到尾款后将该房屋产权名下的所有户籍迁出。关于违约责任，合同第七条约定1、甲方须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封；明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2、甲方或甲方经手人在签订本合同时已经过该房屋所有权属人的一致同意，若因甲方或甲方经手人未征得房屋产权人或其他利害关系人的同意出售该房屋造成相关责任，则由甲方或甲方经手人承担违约责任；……4、（如贷款）甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款手续的顺利办理，甲方不得借故拖延，否则承担贷款延期的责任；……6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第十条补充约定：经甲乙双方友好协商，乙方购买甲方房屋，乙方承担所有费用（包含甲方办证、契税、维修基金等费用）及甲方向乙方过户所产生的费用；乙方帮助甲方偿还该房屋银行贷款，此款项冲抵首付款；若因甲方原因导致不能履行则退还前期乙方支付所有费用（含前期办证及解押费用）。上述合同签订当天，李晓坡向家天下公司缴纳中介费22000元、代办费5000元、评估费7750元、担保费8000元及购房定金57250元。2018年1月1日，李晓坡向王育转款10万元；2018年1月10日李晓坡分多笔共向王育转款40万元；2018年3月18日李晓坡分多笔共向王育转款82万元。交易过程中为办理卖方王育的不动产证产生的契税、维修基金及不动产证工本费共计28382.13元，买方李晓坡的妻子刘会各于2018年1月2日向第三人家天下公司出具证明，同意该费用从其已支付的购房定金中扣除。2018年3月19日，王育向李晓坡出具《声明》一份，载明：“本人王育，身份证，于2017年12月21日在洛阳家天下房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同（900012）出售洛龙区古城路216号16幢1-804房屋给李晓坡，身份证：，本人于2018年1月1日收到第一笔房款壹拾万元整（￥100000元），当时打借条一张，又于2018年1月10日收到第二笔房款肆拾万元整（￥400000元），当时打借条一张，于2018年3月18日收到房款捌拾贰万元整（￥820000元）。根据合同约定第三笔房款捌拾贰万元整用于还清该房屋中国银行贷款所用，不得用于它途，但因本人原因将此房款挪用，本人承诺尽快凑齐该笔钱款，用于该房屋中国银行贷款还款所用，并配合买方过户，本人对此行为负全责，与买方及家天下房产无关。”该声明出具后，王育又向李晓坡退回购房款20万元。合同签订后，王育向李晓坡交付了房屋，李晓坡已装修入住，但因王育未按照约定解除案涉房屋的抵押权并配合李晓坡办理过户手续，致李晓坡提起本案诉讼。根据洛阳市不动产登记中心于2019年7月12日出具的《不动产权登记记载表》显示，案涉房产所有权人为王育；产权证号为豫（2018）洛阳市不动产权第00533798号；该房产设置有抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司洛阳车站支行，债权数额为830000元，设定日期为2016年5月26日，终止日期为2046年5月25日。2020年2月27日，李晓坡代王育向中国银行股份有限公司洛阳车站支行偿还款项合计910375.74元，其中即包含案涉房产的剩余未还贷款；就案涉房产所涉贷款，中国银行股份有限公司洛阳车站支行于2020年2月27日出具《贷款结清通知书》，载明：“借款人王育在中国银行洛阳车站分（支）行申请贷款（人民币大写）捌拾叁万元整，用于购买河南省洛阳市洛龙区古城路216号16幢1-804，贷款期限30年，自2016年6月1日至2046年6月1日止。现该笔贷款已于2020年2月27日全部结清，结清金额为（人民币小写）830000元。该笔贷款相关的爱家分期业务未结清”。本院认为，原告李晓坡与被告王育、第三人家天下公司签订的《房屋买卖（居间）合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。原告已向被告王育支付购房款112万元，被告王育在收到房款后未用于办理案涉房屋的解押手续，未配合原告办理房屋的过户手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房产上虽设置有抵押权，但原告李晓坡已经代被告王育向抵押权人中国银行股份有限公司洛阳车站支行清偿债务，根据前述法律规定，原告起诉要求被告王育继续履行案涉《房屋买卖（居间）合同》，将案涉房产过户至原告名下，本院依法予以支持，因涉案房产办理过户登记产生的税费根据合同约定承担；就原告李晓坡因代被告向银行归还贷款而支出的超出合同约定房屋成交价格部分的款项，原告可与被告另行解决。关于原告主张的违约金，因被告王育的违约行为致使原告无法通过银行按揭贷款的形式购买房屋且额外垫付款项代被告王育偿还了银行贷款，被告王育应承担相应的违约责任；但考虑到被告王育已向原告及时交付了房屋，并未影响原告居住使用，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定违约金按照房屋成交价的5%即7.7万元计算，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭合议，判决如下；一、被告王育应继续履行2017年12月21日与原告李晓坡及第三人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告王育应于本判决生效后十日内协助原告李晓坡将洛龙区古城路北盛唐至尊16号楼1幢804号房屋［产权证号：豫（2018）洛阳市不动产权第00533798号］的产权过户至原告李晓坡名下；三、被告王育应于本判决生效后十日内支付原告李晓坡违约金7.7万元；四、驳回原告李晓坡的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6910元、保全费5000元，由被告王育承担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李改飞人民陪审员  宋朝刚人民陪审员  徐宏伟二〇二〇年三月三日书 记 员  商格格