上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初22990号原告：上海和茂企业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶月明，执行董事。委托诉讼代理人：贺伟跃，上海九洲丰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张轶，上海九洲丰泽律师事务所律师。被告：上海久善企业管理有限公司，注册地上海市虹口区。法定代表人：张青，总经理。被告：张青，男，1984年5月4日出生，汉族，住上海市宝山区。上述两被告共同委托诉讼代理人：朱广平，上海市天华律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘怡雯，上海市天华律师事务所律师。原告上海和茂企业发展有限公司(以下简称和茂公司)与被告上海久善企业管理有限公司(以下简称久善公司)、被告张青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，依法组成合议庭于2018年9月14日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告和茂公司的委托诉讼代理人贺伟跃、张轶，被告久善公司、被告张青的共同委托诉讼代理人朱广平、刘怡雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和茂公司向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告久善公司签署的《房屋租赁合同》于2018年7月6日解除；2.判令被告久善公司向原告支付拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)2,689,870.75元(暂计至2018年7月6日，以实际履行之日为准)、逾期利息651,071.6元(自各期租金欠付之日起算，利率按照中国人民银行同期贷款基准利率两倍计算，暂计至2018年7月6日，以实际履行之日为准)、逾期违约金1,661,871.28元(其中首期租金自欠付之日分段计算，利率按照每日千分之一计算；以后年度租金，自租金欠付之日起算，利率按照每日万分之五计算，暂计至2018年7月6日，以实际履行之日为准)；3.判令被告久善公司向原告支付公共事业费用176,545.54元(暂计至2018年6月30日，以实际履行之日为准)；4.判令被告久善公司向原告支付房屋占用费(自2018年7月22日起，按照合同终止当月的日租金二倍，计算至被告久善公司实际履行之日止)；5.判令被告久善公司向原告支付合同终止补偿金11,991,126元。以上1至5项诉讼请求合计17,170,485.17元，扣除保证金3,057,367.75元后为14,113,117.42元；6.被告张青就上述租金5,002,813.63元和公共事业费用176,545.54元，合计5,179,359.17元承担连带责任；7.判令被告久善公司按合同约定的时间和方式向原告返还位于上海市闵行区颛兴东路XXX弄XXX号的建筑物和所在地块。诉讼中,原告撤回了关于公共事业费用及租金利息的诉请，并对部分诉请进行了调整，故原告现明确其诉请为：1.确认原告与被告久善公司签署的《房屋租赁合同》于2018年7月7日解除；2.判令被告久善公司向原告支付至2018年7月7日止的租金2,722,723.15元，至2015年9月28日止预付租金的逾期付款违约金296,117.64元，至2018年7月5日止租金的逾期付款违约金1,352,119.11元，及自2018年7月7日起，以2,722,723.15元为本金，按照每日万分之五的标准，计算至实际履行之日止的逾期付款违约金；3.判令被告久善公司向原告支付自2018年7月8日至2018年7月22日止的房屋占用费(参照合同终止当月的日租金单倍作为标准计算)及自2018年7月23日起，按照合同终止当月的日租金二倍作为标准，计算至被告久善公司实际履行之日止的房屋占用费；4.判令被告久善公司向原告支付合同终止补偿金11,991,126元；5.被告张青就上述欠付的租金承担连带责任；6.判令被告久善公司按合同约定的时间和方式向原告返还位于上海市闵行区颛兴东路XXX弄XXX号的建筑物和所在地块。事实和理由：原告系坐落于上海市闵行区颛兴东路XXX弄XXX号建筑物和所在地块(以下简称“租赁物业”)的产权人。2015年7月10日，原告与被告久善公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告将租赁物业出租给久善公司，建筑面积为39,550平方米，租赁期限为12+3年，自交付之日起算。租金包含地上建筑部分和地下室部分，其中地上建筑第一年租金为11,276,091元，后每三年在前三年基础上进行递增。地下室部分第一、第二年免租金，第三、第四年年租金为715,035元，第五年起作相应递增。租金每季度付一次，先付后用。第一年度租金应于《房屋租赁合同》签订起7日内支付，以后各期租金应于前一支付期限的最后一个月的20日前支付。合同签署后，原告依约交付了系争租赁物业，但被告久善公司一直存在各项违约行为，包括但不限于擅自破坏租赁物业围墙基地、将规划绿地占为私用、擅自变更房屋主体结构，更是长期欠付租金。针对被告久善公司的上述违约行为，原告曾多次以书面形式进行催告，被告虽承诺纠正(包括由被告张青个人承诺支付部分欠款)，但实际上却屡屡懈怠于履行自身的合同义务。根据《房屋租赁合同》第18.1.4条、第20.4条约定，被告久善公司逾期支付租金连续超过三个月和/或累计超过六个月的，原告有权解除合同并要求被告承担相应违约责任。截止2018年6月6日，被告久善公司应付租金24,047,379元，实际仅支付租金14,356,768.75元。据此，原告于2018年6月6日发出书面通知解除《房屋租赁合同》，并要求被告结清欠款，限期清场退租。原告认为，原告和被告久善公司签订的房屋租赁合同合法有效，被告久善公司长期拖欠租金等费用，且经催告不予纠正，已构成根本违约，原告依法享有解除权。被告久善公司答辩称，不同意原告诉请1，被告不存在根本违约，截止庭审之日的所有水电费已经支付完毕。关于诉请2，被告拖欠租金是因为，2015年7月10日合同签订后被告需要装修，一直到2016年4月15日原告才取得颛桥镇人民政府的装修审批，即从2015年7月10日到2016年4月15日期间被告不能进行装修。从2016年4月15日拿到装修批复后到2016年7月15日，颛桥镇人民政府发函给原告，要求被告停止施工。直到2017年1月10日，被告才能开始装修，导致被告拖欠支付租金的情况。关于原告诉请的预付租金及之后租金的违约金，双方约定均过高，要求予以调整，且原告将拖欠的原因完全归在被告一方对被告不公平。关于诉请3、6，被告久善公司没有根本性违反租赁合同的约定，故不同意支付诉请提出的费用及返还房屋。关于诉请4，造成拖欠租金是原告没有及时完成装修报批和报备，故被告不同意原告主张的合同终止补偿金。另外，关于原告诉称被告损坏房屋、毁坏绿化，被告认为其已经将房屋修复并支付绿化的恢复费用50万元，且被告认为在其将绿化已修复的情况下，该50万元应抵作租金。被告张青答辩称，其只是久善公司的法定代表人，其作出承诺是代表公司的行为，该承诺书签署日期是2017年8月3日，在此之前已经将相关费用支付完毕，因此请求法院驳回原告对被告张青的起诉。原告和茂公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、编号为DXXXXXXXXXXX的《不动产权证书》，证明原告系坐落于上海市颛兴路XXX弄XXX号建筑物和所在地块的产权人；2、原告与被告久善公司签订的《房屋租赁合同》，证明合同约定租赁物业的建筑面积、租赁期限、租金标准及支付期限、承租方逾期支付租金后出租方有权解除合同并要求承租方承担违约责任等内容；3、原告与被告久善公司于2015年7月10日签订的《补充协议》，证明双方约定了当被告久善公司不能按补充协议第2条约定的期限支付款项的，每日需支付欠款的千分之一作为违约金；4、租金及租赁保证金支付明细表、代付款说明及支付凭证，证明合同签署后原告依约交付了租赁物业，但被告一直存在各项违约行为，尤其是长期欠付租金等费用；5、催款函、律师函等及送达凭证，证明原告多次对被告久善公司长期拖欠租金并存在包括但不限于擅自破坏围墙基地、将规划绿地占为私用、擅自变更房屋主体结构等违约行为进行催告；6、《承诺书》，证明久善公司及张青个人承诺在2017年8月15日前支付5,968,062.01元租赁保证金、租金、水电费和尾款；7、2018年2月12日原告发送给被告久善公司和张青的《房屋租金及水电费用催讨函》及送达凭证，证明原告再次对被告久善公司长期拖欠租金、水电费等相关费用发函催告；8、2018年6月6日原告发送给被告久善公司的《终止合同通知书》及送达凭证，证明2018年6月6日原告发出书面通知解除《房屋租赁合同》，并要求久善公司结清欠款，限期清场退租；9、说明，证明被告欠租情况非常严重，并非被告所述已经将租金支付完毕；10、告知函及邮件；11、责令停止施工通知书及照片，证据10-11证明被告未办理相关手续进行装修，原告出于良善义务督促被告；12、会议记录及处理结果，证明对于打人事件的处理及对装修需办理审批手续及报备的重申；13、告知函，证明被告搭建的违章建筑被责令拆除。被告久善公司及张青对证据1、2、3的真实性无异议；对证据4没有异议，但对证明目的有异议，被告已经支付完毕；对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告对于绿化已经重新维护并支付了50万元绿化恢复费用，围墙在被告装修过程中可能变动过但目前已经全部恢复好，变更主体结构的情况不存在；对证据6的质证意见同张青在庭审中的辩称意见；对证据7的真实性无异议，但认为被告拖欠租金的原因是原告收了租金不开发票，导致被告无法抵税；对证据8的真实性无异议，被告于2018年6月7日收到，但原告没有解除合同的理由，原告的说法不存在；对证据9，该份内容是原告打印的，被告可能是为了维护好关系而签了字，该内容上的时间节点是原告提出的；对证据10的真实性无异议，该情况是存在的；对证据11的真实性无异议，但与拖欠租金没有关联性；对证据12认为均是处理施工过程中的打人事件，与本案无关；对证据13认为是施工中搭的棚，施工结束后也已经拆除了。被告久善公司为了证明其抗辩意见，向法院提供了下列证据：1、2018年8月7日原告与被告久善公司就租金与水电费进行对账而形成的《会议纪要》(附：租赁保证金3,057,367.75元及绿化恢复费用50万元已支付的收据)，证明截止2018年7月6日，久善公司欠租金2,689,870.75元，截止2018年6月30日，久善公司欠水电费共计67,363.40元；2、涉案房屋租赁前毛坯房的照片及涉案房屋在被告装修后的照片，证明被告为涉案房屋投入了巨额装修费用；3、原告发出的《情况通报》、《通告》、《关于与久善公司解除租赁合同的通告》、《通知函(三)》、《关于撤回安保的告知》及上海阅尚酒店管理有限公司的《上海市特种行业许可证》及视频资料，证明原告擅自向颛新东路XXX弄XXX号楼内租户发放通报和通告，并派安保人员打算强行收回房屋，致使楼内的租户无法正常经营，楼内租户拒不向被告久善公司支付租金；4、《关于配合办理颛新大厦水、电、煤等表具过户的通知函》、《关于开具收款发票的通知函》及快递单，证明久善公司于2018年7月24日向原告发出该两份函件，要求原告按照合同约定配合办理水、电、煤等表具的安装或过户手续，请求原告向久善公司开具有效发票；5、《颛桥镇人民政府关于同意颛新东路XXX弄XXX号楼二次装修工程项目立项的批复》，证明2016年4月15日久善公司对涉案房屋的装修工程项目已获颛桥镇人民政府的批复同意，并不存在原告所说的擅自改变房屋主体结构的情形；6、《告知书》，证明闵行区颛桥镇招商服务中心于2016年7月5日向原告和被告久善公司告知要求停止内部装修，恢复原样，不得改变用途。久善公司按要求停止装修，造成后续装修、招租等事宜延迟；7、《颛桥镇人民政府关于颛兴东路XXX弄XXX号楼大楼使用性质变更的函》，证明大楼的使用性质变更批复是在2017年1月10日作出，久善公司在取得批复后才开始恢复装修、进行招租，这是造成延期支付租金的主要原因；8、照片，说明被告久善公司的装修以及绿化的情况。原告和茂公司对证据1的真实性无异议，被告有违约事实，原告享有解除权；对证据2的真实性无法确认，且与本案无关；对证据3中情况通报、通告、解除租赁合同的通告的真实性均无异议，对证据3中通知函(三)是其他主体发给被告的，原告对真实性无法确认，对证据3中撤回安保的告知无异议，对证据3中上海市特种行业许可证的真实性无法确认，而且均产生于原告解除合同之后，对证据3中光盘视频资料，与原告了解的情况正好相反；对证据4的真实性无异议，但认为与本案无关，因为均是在合同解除后发生的；对证据5、6、7的真实性无异议，但认为合同的5.1条等有明确约定，被告有违法施工的情况，原告要求被告对此进行整改；对证据8的真实性原告认为无法确认，且与本案无关。被告张青对于被告久善公司提交的证据，表示同意久善公司举证意见。被告张青未向本院提交证据。本院对各方无异议的原告提交的证据1-13及久善公司提交的证据1、4-7及证据3中的情况通报、通告、解除租赁合同的通告、撤回安保的告知均予以确认并在卷佐证。对久善公司提交的证据3中的通知函(三)及上海市特种行业许可证均有原件与之核对，且与待证事实相关，本院确认其证据效力。对久善公司提交的证据2、证据8及证据3中光盘视频资料，因与本案无关联性，对其证据效力本院不予确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案所涉租赁物业位于上海市闵行区颛兴路XXX弄XXX号建筑物及所在地块，为原告和茂公司单独所有。2015年7月10日，原告和茂公司(出租方、甲方)与被告久善公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市闵行区颛兴东路XXX弄XXX号建筑物，包括主体建筑13层，地上12层，地下1层以及甲方提供的设施设备，作为本合同项下的租赁标的物出租给乙方承租并经营，乙方确认对该建筑物的现状及用途有充分的了解，并拟自行经营管理或设立项目管理公司经营管理该运营项目。乙方承诺，租赁物业根据国家现行法律、法规规定用于可以获取政府部门审批的多功能用途(如需另行审批或前置许可的由乙方负责并承担相关费用，甲方积极支持并予以全力配合)。租赁物业的建筑面积为39,550平方米，甲方提供的设施设备按现状，乙方使用或做出调整时应符合中国法律、法规及租赁物业所在地规定的使用条件或限制，租赁期内，乙方及其转承租方不得改变上款约定的使用用途。合同在“交付日期和租赁期限”项下约定租赁期限暂定为12+3年(自交付之日起算)，免收乙方租金的装修期为十个月。合同在“租金及支付期限、方式”项下约定，租赁物业的日租金起租金额标准为每日每平方米1元，考虑到乙方先期装修装饰有一定投入等因素，甲方同意第一年至第三年的日租金暂按0.9元/日/平方米计收，月租金为939,674.25元，年租金为11,276,091元。租赁物业的租金标准在第四租赁年度起开始递增，自第四租赁年度至第六租赁年度，租赁物业的日租金为1.2元/日/平方米，月租金为1,252,899元，年租金为15,034,788元。租赁物业的地下室部分，甲方同意第一至第二租赁年度免收租金，第三至第四租赁年度的日租金按0.5元/日/平方米的75%计收，月租金为59,586.25元，年租金为715,035元。第五至第十二租赁年度的日租金全额计收，月租金为79,448.3元，年租金为953,380元。合同约定，租金支付应遵循“先付后用”的原则，一年分四期支付，每期为三个月。租赁期间，各期租金支付应在前一支付期限的最后一个月的20日前(即提前10日)支付，租金支付到账日为乙方实际付款日。乙方应于本合同签订之日起的七日内，支付相当于十二个月的月租金合计11,276,091元至甲方或甲方指定的账户，预付租金抵扣完的最后一个月20日前，乙方支付三个月为一期的下一期租金，并以此类推。乙方应一次性如期足额付清每期租金，逾期付款的每逾期一日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率两倍支付逾期利息。甲方应在每一期租金支付期限前一个月向乙方提供应付费用的付款通知单，乙方应在收到付款通知单并确认金额后向甲方支付该期的租赁费用及其他应付款项(如有)，甲方收到乙方支付后的七日内出具相应的有效发票，包括租金发票及其他发票(如有)。合同在“保证金和其他费用”项下约定，乙方应于免租期最后一个月20日前，向甲方一次性付清相当于三个月的月租金计2,819,022.75元的租赁保证金，同时按79,448.30元的月租金统一标准支付地下建筑部分的租赁保证金计238,345元。甲方收取租赁保证金后，应向乙方开具收款凭证，保证金不计利息。合同在“公用事业”项下约定，合同期内，因乙方使用包括但不限于水、电、煤气、空调、电话、通讯和其他公用事业以及其经营管理租赁物业行为所涉工商、税务、消防、公安、环保、卫生、城管等一切与相关政府职能部门或公共服务事务机构所应当或可能发生的实际费用，由乙方自行承担。甲方应积极配合乙方办理水、电、煤等表具的安装或过户(如需要)手续。在办理完毕前述手续后，乙方应立即自行与相应的公用事业部门签订供应合同，并按供应合同约定向公用事业部门缴纳公用事业费。关于装修与改造，合同约定，除非甲、乙双方另有约定，乙方对租赁物业进行装修与改造的成果，包括但不限于乙方增添的设施和设备，其所有权在租赁期内归属于乙方，并由乙方负责检查、维修、养护及更新，租赁期终止或因乙方的违约行为而导致本租赁合同提前终止的，乙方(包括其转承租方)对于物业的装修及无法移除的设施和设备，应按“无偿归属于甲方”或“恢复原状”二原则，友好协商具体的处置方式，以维持租赁物业的正常运营及其使用功能。但无论如何，甲方在上述情形下均没有义务对乙方(包括其转承租方)的任何装修利益作出任何形式的补偿或赔偿。双方还约定，乙方对租赁物业进行装修与改造应遵守有关法律法规的规定，并不得影响租赁物业结构安全，也不得改变租赁建筑外立面，但因商业经营需要，在征得甲方书面同意和有关部门许可的前提下，甲方承诺给予乙方协助及配合，提供相关政府部门批准所需的相关资料。乙方在“甲、乙双方的保证与承诺”项下保证，根据甲乙双方的约定按时足额支付租金及其他应付费用，并明确，如乙方的承诺和保证的任何一项与实际情况有实质性不符或被违反，甲方有权要求乙方改正或采取补救措施，如给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿；如该等不符或违反导致本合同无法继续履行的，则甲方还有权单方面解除本合同。关于租赁物业的返还，合同约定，除双方另行签署续租合同外，乙方应在本合同期限届满日或由于任何原因达成终止或解除协议所确定的终止日返还租赁物业。乙方有逾期返还租赁物业情形的，每逾期一日，乙方应按合同终止当月的日租金二倍支付该房屋占用期间的使用费。在关于“违约事件”的表述中，约定乙方逾期不交付租金连续超过三个月和/或累计超过六个月的，为“乙方违约事件”。合同在“终止”项下约定，如果发生乙方违约事件，则该事件发生后的任何时间，甲方有权书面通知乙方终止本合同，在该书面通知根据本合同第二十六条规定送达乙方之后的第三十日，本合同视为终止。在上述合同终止之后：乙方应在收到上述终止通知之日后四十五日内向甲方归还租赁物业，并向甲方支付相当于租赁期限内当期十二个计租月的租金和相关费用作为补偿，赔偿金(如有)另计。甲方也有权与租赁物业的转承租方就转承租方相对独立的租赁单元建立新的租赁关系。合同在“其他违约责任”项下约定，乙方逾期或未足额支付租金的违约金按应付未付租金金额日万分之五支付。在“通知”项下合同约定了双方各自的书面通知地址及通讯方式。合同还对其他事项作了相应的约定。上述合同签订当日，原告与被告久善公司又签订《补充协议》一份，确认免租装修期自2015年7月10日正式起算，期限仍为起算日起的10个月；《房屋租赁合同》约定的“乙方应于本合同签订之日起的7日内，支付相当于12个月的月租金合计11,276,091元至甲方或甲方指定账户”，现经乙方请求，甲方同意，上述预付租金将分两期支付：本合同签订之日起的7日内，乙方支付上述预付租金的50%计5,638,045.5元，剩余50%乙方应于《房屋租赁合同》签订之日起的三周内支付完毕；若乙方不能按上述约定的期限支付预付租金的，乙方则应按应付未付部分日千分之一的比例承担逾期支付的违约金，逾期支付超过10日的，甲方有权终止《房屋租赁合同》的履行，并有权按照《房屋租赁合同》6.12款的约定，要求乙方承担违约赔偿责任。上述《房屋租赁合同》和《补充协议》签订之后，双方即进入实际履行过程。按照上述《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，被告久善公司应按下列时间进度支付预付租金：2015年7月17日前支付预付租金5,638,045.5元，2015年7月31日前支付预付租金5,638,045.5元。久善公司在上述期限内实际支付情况是：2015年7月17日(张青代久善公司支付的形式)支付了1,000,000元；2015年7月28日支付了2,000,000元；2015年8月17日支付了4,000,000元；2015年8月20日支付了2,000,000元；2015年9月24日支付了276,091元；2015年9月25日支付了1,500,000元；2015年9月29日支付了500,000元。上述付款，其中7月28日支付的2,000,000元逾期11天；8月17日支付的4,000,000元中的2,638,045.50元逾期31天，另1,361,954.50元(为第二期应付之预付租金)逾期17天；8月20日支付的2,000,000元逾期20天；9月24日支付的276,091元逾期55天；9月25日支付的1,500,000元逾期56天；9月29日支付的500,000元逾期60天。因久善公司未能依约支付预付租金，2015年9月2日，原告向久善公司发出《公函》一份，称截止发函日久善公司对应付的11,276,091元仅支付了9,000,000元，剩余2,276,091元预付租金未付，认为久善公司借故拖延支付合同约定款项的行为已经并将继续给原告带来严重不便，希望久善公司在合同建立之始就能自觉履行合同义务，表现出足够的履约诚意，否则原告将重新评估合同的履约风险，并采取进一步的措施以维护自身合法的合同权益。原告同时希望久善公司租赁的房屋能更好更快地运营，能尽快进场装修。2015年11月13日，原告向久善公司暨张青发出《催讨函》一份，称原告已于2015年7月15日将租赁物业交付久善公司，截止2015年9月底，久善公司在使用租赁物业的过程中已发生水、电费100,177.32元，期间原告曾多次致电久善公司催讨，但久善公司至今仍未能付清上述费用。此外，久善公司在承租租赁物业后，在未征得原告同意的前提下私自拆除围墙地基，造成原地基损坏及部分绿化破坏，2015年10月12日双方曾协商一致，久善公司需在2015年11月1日前向原告支付赔偿款50,000元，但该项承诺久善公司也未能按约履行。为此原告要求久善公司在收到本催付函的3日内，立即付清水电费100,177.32元，同时承担并支付该项费用的滞纳金8,951.26元及逾期未支付该费用产生的利息735.71元；原告要求久善公司在收到10月份水电费用付款通知5日内支付2015年10月份水电费用42,705.14元；原告还要求久善公司在收到本催讨函的3日内，按约定向原告支付因损坏地基而应承担的赔偿款50,000元。原告慎重提请久善公司注意，并希望久善公司能够立即、妥善的解决欠款支付事宜，以避免事态向双方均不乐见的方向发展，同时原告保留不经进一步通知而对久善公司采取一切适当的法律行动的权利，届时久善公司将承担包括信用贬损、更多经济损失在内的各种不利后果。2016年4月15日，上海市闵行区颛桥镇人民政府向原告发出《颛桥镇人民政府关于同意颛兴东路XXX弄XXX号楼二次装修工程项目立项的批复》。2016年4月25日，久善公司向原告发出《延期付款说明》一份，称因受国际和国内经济环境波动之影响，同时为更进一步将项目打造成功等原因，造成久善公司现金流零(临)时出现问题，在应付期内无法兑付，请求原告予以宽限，久善公司预计在2016年7月25日前可将足额押金转入原告账户，原告可按双方签订《租赁协议》中相关规定按实际逾期天数收取罚金。2016年5月6日，上海市闵行区颛桥镇人民政府规划建设和环境保护办公室向建设单位久善公司发出《颛桥镇限额以下小型建设工程施工许可证》。2016年7月5日，闵行区颛桥镇招商服务中心向原告、上海颛桥房地产有限公司、久善公司发出《告知书》一份，关于和茂公司将位于都会路1280弄3幢工业厂房出租给久善公司，按照土地出让协议及拟批各类手续中的明确规定，仅用于工业厂房及辅助车间。经现场查看，从承租方目前装修进度及现场迹象判断，该厂房将用于居住租赁房和旅馆经营使用。该中心告知：一、立刻停止内部装修，恢复原样，不得改变用途；二、该项目立项已超出200万元以下小型工程立项的规定，须重新申报立项；三、如该项目继续以居住租赁房及旅馆项目建设，在申报消防备案时颛桥镇人民政府将不予以发文备案。2016年8月1日，原告向久善公司暨张青发出《租赁押金及水电费用催讨函》一份，要求久善公司在收到本催讨函的7日内立即付清拖欠的房屋租赁押金3,057,367.75元和水电费用180,269.01元。原告重申，希望久善公司在合同建立之始就能自觉履行合同义务，表现出足够的履约诚意，否则原告将重新评估合同的履约风险，并采取进一步的措施以维护自身合法的合同权益。2016年11月8日，原告又向久善公司暨张青发出《租赁押金及水电费用催讨函》一份，称至今仍未收到久善公司应于免租期最后一个月20日之前一次性支付相当于三个月的月租金3,057,367.75元的租赁保证金。此外，截止2016年10月底，久善公司还有181,788元水电费用未付，为此原告要求久善公司于收到本催讨函的7日内支付上述费用，并又重申了前两次催讨函关于将维护自身权益的主张。2016年12月15日，久善公司向原告发出《押金支付说明》一份，称久善公司拟定的支付承租原告颛兴东路XXX弄XXX号楼项目押金的时间：2017年1月30日前支付应付押金的一半，2017年3月30日前支付剩余的一半，如未能于此日期前支付的，久善公司同意按租赁合同规定支付相应延期日期产生的滞纳金，此日期之后仍未支付的部分延期产生的滞纳金按双倍计算。同日，久善公司还向原告发出《水电费说明》一份，称久善公司将于2016年12月30日之前将承租原告颛兴东路XXX弄XXX号楼项目水电费全部结清。如在此日期前仍未付清的，久善公司同意承担该笔费用合同规定的违约金，并从2017年1月1日起双倍计算该笔费用合同规定的违约金。2016年12月21日，原告再一次向久善公司暨张青发出《租赁押金及水电费用催讨函》一份，称至今仍未收到久善公司应在免租期最后一个月20日之前一次性支付相当于三个月的月租金3,057,367.75元的租赁保证金。此外，截止2016年11月底，久善公司还有228,377.54元水电费用未付，为此原告要求久善公司于收到本催讨函的7日内支付上述费用，并支付因逾期支付押金而产生的利息237,930.22元及逾期支付水电费而产生的利息10,023.74元。原告又重申了前三次催讨函关于将维护自身权益的主张。2017年1月10日，上海市闵行区颛桥镇人民政府向闵行区公安消防支队发出《颛桥镇人民政府关于颛兴东路XXX弄XXX号大楼使用性质变更的函》一份，确认经镇相关部门研究，支持企业引进高科技含量高、研发能力强、人才优势突出的产业项目和专业管理团队，同意和茂公司3号大楼地上建筑面积34178.41平方米使用性质由厂房变更为产业办公。2017年1月12日，上海九洲丰泽律师事务所贺伟跃、张轶律师受原告之委托，向久善公司、张青发出《律师函》一份，称截止2016年12月31日，原告仍未收到久善公司应在免租期最后一个月20日之前一次性支付相当于三个月的月租金3,057,367.75元的租赁保证金及拖欠的水电费用275,479.16元。久善公司确认上述欠款并书面承诺2016年12月31日前付清水电费用，租赁保证金将分两期于2017年3月30日支付完毕。律师认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，其相关条款理应得到双方的尊重和全面履行；久善公司逾期履行各项费用的支付义务，且置原告多次催讨于不顾，不仅有违诚信，且于法有悖，已构成了根本性违约。依照房屋租赁合同约定以及合同法等相关法律法规的规定，原告已有权对久善公司采取包括向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，要求久善公司承担违约责任并赔偿相关损失等维权措施。鉴于此，律师代表原告要求久善公司必须在2017年1月27日前，向原告付清拖欠的全部水电费用，同时支付一半的租赁保证金计1,528,683.88元。若久善公司未能对上述事项予以配合，原告将保留不经进一步通知而针对久善公司采取其认为适当的任何法律行动的权利，届时久善公司将承担十分不利的法律和经济后果。2017年5月2日，久善公司提出《保证金租金支付计划》一份，称保证金将于2017年5月30日之前支付2,000,000元，2017年6月30日前支付余款1,057,367.75元；租金将于2017年7月30日之前支付1,409,511.38元，2017年8月31日之前支付1,409,511.38元。2017年5月31日，原告向久善公司暨张青发出《通知函》一份，称根据房屋租赁合同第7.1款的约定，久善公司的免租期到期日为2016年5月10日；根据房屋租赁合同第6.7款的约定，本期应付租金应于2017年4月20日前支付，然而久善公司却一直以经营困难为由，拖欠应付的租赁保证金、租金及水电费尾款等合计已达5,877,882.5元。2017年4月26日，原告约谈久善公司法定代表人张青，张青及久善公司均明确承诺，将于2017年5月30日前，先行支付2,000,000元的租赁保证金，同时对余款的支付也做出了承诺安排，但时至今日，原告仍未能收到久善公司的任何支付。久善公司的行为不仅给原告造成严重的经济负担和不应有的经济损失，同时也已构成对房屋租赁合同的根本性违约。为此，原告郑重通知久善公司：在久善公司未按约定支付拖欠的租赁保证金、租金期间，久善公司应立即暂停对租赁物的各类装修、装饰活动；应立即暂停与任何其他单位开展项目合作，合作挂牌或任何形式的对外招租活动；应立即与原告就原告参与监管租赁场地事宜进行磋商，并努力寻求协商解决纠纷的可行性方案；因久善公司未按约定支付拖欠的租赁保证金、租金而暂停上述活动所产生的一切经济损失及法律后果概由久善公司承担。2017年7月24日，原告向久善公司发出《告知函》一份，称根据约定，久善公司应于2017年4月20日前，2017年7月20日前分别支付两季租金合计5,638,045.5元(滞纳金另计)；应支付2017年6月产生的水电费及之前拖欠的水电费合计44,719.76元。时至今日，原告仍未能收到上述款项。2017年7月14日，久善公司胡冬梅股东及苏建先生曾在双方举行的协调会上明确承诺，久善公司将于2017年7月31日前完成对租赁保证金3,057,367.75元，及一季租金2,819,022.75元的支付。为此，原告郑重告知：久善公司务必于2017年7月31日前兑现承诺，完成对拖欠的租赁保证金及一季租金合计5,876,390.5元的支付；若久善公司未能在上述时间内履行承诺，完成对上述租赁保证金、租金及水电等公用事业费用的支付，原告将根据房屋租赁合同约定，行使单方面解约权，并收回该租赁房屋。2017年8月3日，久善公司及其法定代表人张青出具《承诺书》一份，称久善公司及张青本人承诺，在2017年8月15日前，支付5,968,062.01元租赁保证金、第一季度租金(2017年5月10日至8月9日)、2017年6月份及7月份水电费和尾款。久善公司同时保证，将严格履行上述支付款项，若未按照承诺履行的，除应按照房屋租赁合同的约定承担违约责任，支付违约金外，同意原告于2017年8月15日直接接管颛兴东路XXX弄XXX号房园区，因原告行使解约权而产生的一切经济和法律后果都将由久善公司承担。2017年9月29日至12月15日期间，久善公司分四次向原告支付总额为3,057,367.75元的租赁保证金。因久善公司一方在装修过程中存在毁损绿化的情况，经双方协商后久善公司于2017年11月22日向原告支付了500,000元的绿化恢复费用。2018年2月12日，原告向久善公司暨张青发出《房屋租金及水电费用催讨函》一份，称截止2018年2月12日，久善公司拖欠原告租金9,431,689.50元、水电费用161,010.89元，虽经原告多次致电、微信至久善公司及张青总经理催讨，但久善公司至今未能付清上述两项费用。为此原告明确声明：久善公司上述行为已构成对租赁合同的严重违约，原告要求久善公司在收到本函的3日内立即付清上述房屋租金及水电费用。如久善公司在上述确定的时间内仍不支付拖欠的租金及水电费用的，原告将保留不经进一步通知而针对久善公司采取停电停水等措施及适当的任何法律行动的权利。届时久善公司将承担包括商誉贬损、更多经济损失在内的各种不利后果。2018年6月6日，原告向久善公司发出《终止合同通知书》一份，称自双方签订房屋租赁合同以来，久善公司有违诚信，一再违反合同的约定，长期拖欠租赁保证金，不按时支付房屋租金，不按约缴付水电等公用事业费用，擅自改变绿化规划又拒不履行绿化恢复义务，未经政府有关部门同意或不履行报备义务，擅自违法对租赁物进行改建装修。期间原告或者委托律师曾多次以书面形式催讨押金、租金和要求整改。2017年8月1日，鉴于久善公司上述违约行为，原告还致函久善公司，要求即日起终止双方2015年7月10日签订的房屋租赁合同的履行。但久善公司却置若罔闻，始终未能全面履行房屋租赁合同约定的承租人义务及相关保证和承诺。根据房屋租赁合同相关条款的约定，久善公司上述违约行为已经构成了对房屋租赁合同的根本性违约，房屋租赁合同也已丧失继续履行的可能，且依法依约原告单方面终止合同的条件已经成就，为此原告慎重并正式通知久善公司，双方于2015年7月10日签订的房屋租赁合同即日起终止履行。原告希望久善公司自收到本《终止合同通知书》后的7个工作日内，立即着手进行租赁物业清退、搬离及返还的相关准备工作，并根据原告的进一步要求，向原告移交租赁物业及其设备设施。原告愿意就合同终止的善后事宜(包括久善公司如何向原告支付应付未付的租金、结清公用事业欠费等)与久善公司进行进一步的磋商，以寻求合理的解决方案。该《终止合同通知书》用快递的方式送达久善公司，久善公司前台于次日签收。同日，原告在颛兴东路XXX弄XXX号园区张贴了《通告》一份，称因久善公司自与原告签订《房屋租赁合同》以来，一再违反合同约定，长期拖欠租赁保证金和房屋租金，始终未能全面履行房屋租赁合同约定的承租人义务及相关保证和承诺，其行为已构成对房屋租赁合同的根本性违约，房屋租赁合同已无法继续履行，为此原告已正式通知久善公司，即日起终止原告与久善公司于2015年7月10日签订的房屋租赁合同的履行。为了避免房屋租赁合同终止履行可能给相关公司带来不利影响，原告慎重披露房屋租赁合同终止的相关事实。原告相信，原告有依据、有能力处理好与久善公司房屋租赁合同终止后的一切善后事宜；原告愿意与各公司就广泛的议题展开坦诚、务实的磋商，听取各相关公司的意见和建议，以寻求对合作各方都有利的解决方案。2018年6月9日，原告向涉案租赁物业的次承租人上海开元曼居酒店管理有限公司、上海朗诗寓商业管理有限公司等发出《情况通报》，称因久善公司的一系列违约行为，原告已依法终止了与久善公司原签订的《房屋租赁合同》的履行，并于2018年6月6日在颛兴东路XXX弄XXX号园区张贴了《关于终止房屋租赁合同的通告》。原告将于2018年6月20日正式进驻颛兴东路XXX弄XXX号颛新大厦，并接管租赁物业，望受通报方及时携带能证明其有权合法使用租赁物业的有关合同文件至原告方洽谈有关合作或善后事宜。2018年7月24日，久善公司向原告发出《关于配合办理颛新大厦水、电、煤等表具过户的通知函》一份，称由于在日常经营中颛兴东路XXX弄XXX号楼内的公用事业收费用户为原告，公用事业费均由原告缴付后再向久善公司收取，而公用事业单位开具的收费发票缴款人为原告，导致久善公司在缴纳上述费用后无法得到缴款发票，久善公司财务无法做账。依据《房屋租赁合同》第8.2条之规定，原告应积极配合久善公司办理水、电、煤等表具的安装或过户手续，上述手续完成后，由久善公司直接向公用事业单位缴纳相关费用。截止本通知函发出之日，久善公司已向原告缴付公用事业费累计696,712.75元，请原告开具相关收款收据。同日，久善公司还向原告发出《关于开具收款发票的通知函》一份，称久善公司按合同约定累计向原告支付房屋租金23,823,948.14元，但截止本通知函发出之日止，原告尚有11,823,948.14元租金未开具发票。按照合同第6.10条规定，原告应当在收到久善公司支付的租金后7日内开具相应的有效发票。久善公司要求原告收到本通知函后三日内开具上述应开未开具的增值税专用发票，以方便财务做账。2018年8月1日，原告在颛兴东路XXX弄XXX号园区张贴《关于与久善公司解除租赁合同的通告》，称原告已于2018年6月6日书面通知久善公司解除租赁合同，并于近期向上海市闵行区人民法院提起诉讼。根据相关法律规定，租赁合同解除后，久善公司已无权使用、出租租赁物业或收取相关款项，为了避免房屋租赁合同的终止履行可能给相关公司带来不利影响，原告郑重披露房屋租赁合同终止的相关事实，并希望所有租户慎重履行向久善公司的任何支付行为，并等待原告的进一步通知。同日，原告向久善公司发出《关于撤回安保的告知》，称房屋租赁合同解除后，原告多次要求久善公司移交租赁物业，并办理其他善后事宜，但久善公司一直拒绝履行自身义务，为此根据相关主管部门“维持现状，双方共管，政府监管”的要求，镇政府、原告及久善公司共同委派安保人员共管租赁物业。考虑到法院已受理此案，且久善公司至今仍拒绝向原告移交租赁物业，原告决定撤回安保人员，以遵循司法机关对本案的最终处理意见。原告同时提请久善公司注意，在租赁物业移交前，久善公司仍有良善管理之义务，请务必依法依约执行。如久善公司未能遵守前述义务而造成原告任何损失的，原告将保留一切追索权利。2018年8月6日，上海开元曼居酒店管理有限公司致函久善公司，其收到了原告关于解除与久善公司租赁合同的通告，现就有关事宜进一步通告如下：原告与久善公司之间房屋租赁合同终止的变故严重影响了发函方和久善公司的租赁合同的继续履行；发函方要求久善公司及时采取得当的措施积极化解与原告之间纠纷，避免可能给发函方经营造成的影响，如造成发函方权益受损，久善公司需承担发函方所有的损失；为避免房屋租赁合同的终止履行给发函方带来的不利影响，在久善公司未处理好与原告租赁合同纠纷前，发函方暂不支付久善公司任何款项。久善公司在经营租赁房屋期间，除向原告支付了预付租金11,276,091元外，于2017年8月15日至2018年7月6日止分九次向原告支付了总额为11,080,677.75元的租金。久善公司应支付之各期租金均存在逾期支付的情形，其中：2017年8月15日支付的500,000元逾期107天；同年8月22日支付的1,819,022.75元逾期114天；同年12月15日支付的61,655元逾期229天；2018年5月22日支付的500,000元中的438,345元逾期387天，61,655元逾期326天；同年6月5日支付的200,000元中的117,103.75元逾期340天，82,896.25元逾期309天；同年6月7日支付的1,000,000元逾期311天；同年6月21日支付的2,000,000元中的1,736,126.5元逾期325天，178,758.75元逾期264天，85,114.75元逾期233天；同年6月22日支付的3,000,000元中的2,733,908元逾期234天，178,758.75元逾期173天,87,333.25元逾期142天；同年7月6日支付的2,000,000元逾期156天。2018年8月7日，原告与久善公司就久善公司租金和水电费的收支进行对账，双方确认：1、自2015年7月10日至2018年7月6日止，久善公司尚欠原告租金共计2,689,870.75元；2、自2015年7月10日至2018年6月30日止，久善公司尚欠原告水电费67,363.4元；3、久善公司已向原告支付租赁保证金3,057,367.75元；4、久善公司已支付绿化恢复费500,000元；5、道路擅自拆除的现未(有)具体明细价格，另行计算(大门进口西面围墙基础)；6、以上计算未包括后期新增租金及水电费。由于久善公司之后仍未支付拖欠租金及其他费用，原告遂起诉至法院。本院认为，原告和茂公司与被告久善公司于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于，被告久善公司拖欠租金的行为是否达到根本性违约，原告是否享有解约权。对此，双方所签订合同对于预付租金和租金的支付都约定了严格的制约条件，而久善公司对该两部分应付款除首期预付租金中的1,000,000元外均有不同程度的逾期支付情形，久善公司长达三年的严重的逾期付款情形达到了双方约定的原告有单方面解除租赁合同的条件，原告行使合同解除权既有约定的依据也有法定的依据。久善公司提供了《关于同意二次装修工程项目立项的批复》，用以证明直到2016年4月15日原告才取得装修审批，导致久善公司装修第一次延误；及2016年7月5日收到《告知书》,被要求“不得改变用途，立刻停止内部装修，恢复原样”而造成第二次装修延误；直到2017年1月10日才解决了无法装修的情况。久善公司认为，因原告没有及时完成装修报批和报备，故上述两次装修延期的责任在原告不在久善公司，久善公司延期支付租金因上述情况造成。本院认为，结合双方签订的合同，不但约定了“租赁物业根据国家现行法律、法规规定用于可以获取政府相关部门审批的多功能用途，如需另行审批或前置许可的由久善公司负责并承担相应费用，原告积极支持并予以全力配合”。同时还约定了，“久善公司对租赁物业进行装修与改造应遵守有关法律法规的规定，因商业经营需要，在征得原告书面同意和有关部门许可的前提下，原告承诺给予久善公司协助及配合，提供相关政府部门批准所需的相关资料”。上述约定可以看出，第一，从涉案房屋用途变更办理的责任主体来看，久善公司并未提供证据证明房屋用途由厂房变更为产业办公用房长达一年半未审批通过的具体原因，恰恰合同约定了房屋用途变更的主要义务与责任主体系久善公司，作为出租人的原告仅负有辅助性的配合义务，且其配合义务主要基于久善公司的通知。对此久善公司并未能进一步提供该期间其已向原告提出相关要求，而原告拒绝配合的证据。第二，关于装修及改造，合同同样约定义务与费用承担主体系久善公司。对于久善公司二次装修审批通过后又被告知不得改变用途立刻停止装修，直到2017年1月10日租赁标的物使用性质变更后才继续装修的情况，应该是久善公司对租赁标的物使用性质变更时间段长短的预判不精准所造成。因此，久善公司的上述抗辩理由，并不当然使其满足可以不按照约定履约的充分条件。根据合同约定，终止履行合同生效之日为通知送达后的第三十日，而久善公司收到终止合同通知书为2018年6月7日，因此本院确认涉案《房屋租赁合同》于2018年7月7日解除。租赁合同解除，久善公司应向原告返还房屋，且应向原告付清其使用该房屋期间拖欠的各项费用，对于原告主张的至2018年7月7日止的租金及自2018年7月8日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，本院均予以支持。对于自2018年7月8日起至同年7月22日止的房屋使用费，原告主张参照合同终止当月的日租金单倍作为标准计算，此项主张于法不悖，本院予以准许，故上述期间的房屋使用费合计为492,786元[(11,276,091+715,035)÷365×15=492,786]。久善公司提出按合同终止当月的日租金二倍支付使用费的约定过高，本院予以调整并酌情确定以1.3倍计算，即自2018年7月23日起每日使用费为42,708.12元[(11,276,091+715,035)÷365×1.3=42,708.12]。对于被告久善公司认为其已经将绿化修复，故之前支付的50万元绿化恢复费用应抵作租金的抗辩意见，本院认为该绿化恢复费用系对于被告发生绿化毁坏后双方对此达成的处理方案，并在当时已按照上述方案履行完毕，之后双方并未就该款项的抵扣达成新的合意，故被告此项抗辩意见，本院不予采纳。因久善公司至今未向原告付清上述拖欠费用，根据双方《补充协议》约定，逾期支付预付租金的，久善公司应按应付未付部分日千分之一的比例承担逾期付款违约金。久善公司提出该违约金约定比例过高，要求予以调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定逾期支付预付租金的违约金按日万分之五的比例计算。另外，关于逾期付款的责任承担，《房屋租赁合同》6.9条约定，每逾期一日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率两倍支付利息，而合同在“其他违约责任”项下又约定未足额支付租金的违约金按应付未付租金日万分之五支付。应当指出，逾期付款的行为为违约行为，当承担违约责任。逾期支付租金后应当承担的责任是以利息的方式计付还是以承担违约金的方式处理，当事人可以在合同中予以约定，但两项同时主张显然不当，经本院释明后，原告明确选择以日万分之五的比例计算，本院对此予以准许。对于终止合同补偿金，本院综合考虑久善公司拒付租金的主观恶意及对原告造成的实际损失等因素，支持金额酌情调整为当月租金的6倍，即5,995,563元[(939,674.25+59,586.25)×6=5,995,563]。关于被告张青是否于本案承担连带责任的问题，本院认为，久善公司与张青于2017年8月3日出具的《承诺书》中虽有久善公司及张青本人承诺“在2017年8月15日前支付……”，对“上述支付款项，我公司将保证严格履行。若未按照承诺履行的……”，“产生的一切经济和法律后果都将由本公司承担”的表述，但该承诺中没有明确的张青愿意介入此债务的意思表示，而是明确表示经济和法律后果都将由久善公司承担，因此，被告张青的抗辩成立。原告要求被告张青于本案对久善公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。最后，因本案《房屋租赁合同》被确认解除，久善公司所支付的租赁保证金亦于本案结算中予以退还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海和茂企业发展有限公司与被告上海久善企业管理有限公司于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年7月7日解除；二、被告上海久善企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离并向原告上海和茂企业发展有限公司返还位于上海市闵行区颛兴东路XXX弄XXX号建筑物(包括主体建筑13层，地上12层，地下1层)；三、被告上海久善企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海和茂企业发展有限公司支付至2018年7月7日止的租金2,722,723.15元；四、被告上海久善企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海和茂企业发展有限公司支付至2018年7月5日止的逾期付款违约金1,500,177.93元；及自2018年7月7日起，以2,722,723.15元为基数，按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止的逾期付款违约金；五、被告上海久善企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海和茂企业发展有限公司支付合同终止补偿金5,995,563元；六、被告上海久善企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海和茂企业发展有限公司支付自2018年7月8日起至2018年7月22日止的房屋使用费492,786元；七、被告上海久善企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海和茂企业发展有限公司支付自2018年7月23日起，按42,708.12元/日的标准，计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费；八、原告上海和茂企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海久善企业管理有限公司房屋租赁保证金3,057,365.75元；九、驳回原告上海和茂企业发展有限公司要求被告张青承担连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币106,478.70元，由原告上海和茂企业发展有限公司负担人民币52,698.5元，被告上海久善企业管理有限公司负担人民币53,780.2元。保全费人民币5,000元，由被告上海久善企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁审 判 员  沈旺迪人民陪审员  尹 萍二〇一九年五月三十日法官 助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。