湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0113民初1090号原告：郭大姣，女，1972年11月17日出生，汉族，住武汉市汉南区。委托诉讼代理人：范晨旭，湖北朋来律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢雅琦，湖北朋来律师事务所律师。被告：武汉鼎顺置业有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽镇薇湖路79号。法定代表人：许天晓，公司总经理。委托诉讼代理人：胡俊，湖北维勒律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯晓，湖北维勒律师事务所实习律师。原告郭大姣与被告武汉鼎顺置业有限公司（以下简称鼎顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2019年2月19日裁定转为普通程序，并于2019年4月18日第二次公开开庭审理。原告郭大姣的委托诉讼代理人范晨旭、卢雅琦，被告鼎顺公司的委托诉讼代理人胡俊、侯晓到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并经审委会讨论决定，现已审理终结。原告郭大姣向本院提出诉讼请求：一、判令被告承担逾期交房违约金91725.74元（按已支付购房款的万分之二，自2015年1月1日计算至2017年12月30日），被告承担逾期办理房地产权属证书违约金2094.2元，共计93819.94元；二、判令被告协助原告办理房地产权属证书；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月27日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买被告建设的位于武汉市汉南区纱帽街纱帽正街汉南天地1-2-2602号商品房，总价款418839元，被告应于2014年12月31日前交房。同时约定：被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，因被告的原因致使原告不能办理房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告已履行了付款义务，但被告因未完成验收，无法按约如期交房。经查询得知，该房屋所在的项目工程于2017年12月30日才竣工备案，符合交房条件，所以被告应当承担逾期交房违约金，因被告未及时办理房地产初始登记及未向原告出具办理房地产权属证书的相关手续，导致原告无法依约办理房产登记。因对有关争议，原、被告未能达成协议，因此诉至法院，请求法院判如所请。被告鼎顺公司辩称，原告三项诉讼请求中，除了迟延办理房地产权属证书需承担违约金外，其他诉讼请求应驳回。理由：一、从现有证据足以证实延迟交房的原因系政府公共设施建设滞后，造成被告开发项目的供电工程不能按期完工。1、被告在合同约定的交房期间内完成了项目的主体工程、土建工程。2、延期交房的原因是政府公共基础设施滞后，导致供电工程迟延施工，从而造成项目迟延竣工验收。原告2016年9月2日已经入住。从上述二方面的事实可以看出，被告本项目迟延竣工交付的直接原因，是区政府公共基础设施建设滞后，导致供电工程不能按期建设而造成的，并不是被告自身原因导致的。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，因政府基础设施造成的延期交房，被告不应当承担违约责任。三、被告已经尽到合理义务，避免原告发生客观损失，因此原告要求支付违约金的事实也不成立。综上所述，从本项目迟延竣工客观原因及合同约定的责任条件上讲，被告在本案中不应当承担违约责任。为此，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据中：证据3（承诺书2016年3月17日），承诺书中所承诺的内容涉及逾期交房的具体细项及违约金的承担，关于逾期交房的具体细项均为逾期交房将承担的违约责任，违约责任的承担由下文中本院认为部分重点论述，在此不再赘述。证据11（汉南区房管局关于对彭玉琴反映汉南天地逾期交房问题的处理意见书）、证据12（两份地方领导留言板），均为其他机关督促处理汉南天地项目逾期交房、逾期办证问题，其真实性本院予以采信。证据7（竣工验收备案查询单），本院经与原件核对无异，与本案具有关联性，依法予以采信。证据9（施工进度安排），该证据系施工过程中的施工进度安排，工程是否按施工进度进行仍然系合同违约的问题，关于合同违约前文已作论述。被告提供的第二组证据、第三组证据，其证明目的均为因政府基础设施建设滞后导致延期交房。基础设施配套建设应当是签订合同时必须具备的，也是其应当履行的义务，合同中载明政府原因是指政府管制、征用或政府相关职能部门对本合同项下房屋所涉及的水、电、气或其他公共基础设置等项目规划进行变更的政府行为及法律规定的其他情形。被告并没有提供证据证明其存在公共基础设施项目规划进行了变更，或者有法律规定的其他情形。被告以此类证据证明其延期交房不应当承担违约责任的证明目的，本院不予采信。本院对事实作如下认定：2013年11月27日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买被告建设的位于武汉市汉南区纱帽街纱帽正街汉南天地一期（B地块）第1幢2单元26层2号商品房（武汉市商品房买卖合同编号：南130231156）一套，建筑面积114.44平方米，总价款418839元，被告应于2014年12月31日前交房。同时约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（即2014年12月31日）的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同还约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2013年10月18日支付首付款168839元，余款250000元于2014年1月2日通过贷款方式支付。另查明，鼎顺公司所开发的“汉南天地”项目共1143户，分A地块、B地块，其中B地块有一号楼、二号楼，共有469户（已经销售390户），A地块有三号楼、四号楼、五号楼，共有674户。目前，三号楼、四号楼、五号楼尚处于银行抵押和法院多轮查封状态。因“汉南天地”项目开发商鼎顺公司资金链断裂，公司处于非正常经营状态，深陷债务危机、诉讼危机、信访维稳危机，该项目部分业主自2015年开始持续到不同政府部门上访、维权，要求鼎顺公司协助其办理不动产权属证书，并向其支付逾期交房及逾期办证违约金，均无果。2018年，因业主上访的人数、次数越来越多，矛盾越来越激化，多个部门先后多次呼吁请求本院整体处理汉南天地项目“烂尾”事宜。本院于2018年10月23日、24日立案受理包括原告在内的汉南天地项目共87名业主诉鼎顺公司商品房销售合同纠纷系列案件，其中84件系汉南天地B地块一号楼、二号楼业主，另外3件系A地块三号楼业主，因三号楼涉及房屋抵押另案处理。本院受理该批案件后，经到房屋管理部门调查了解，因鼎顺公司一直未缴纳汉南天地项目一号楼、二号楼的房屋维修基金，导致一号楼、二号楼的房屋均未办理不动产权初始登记，初始登记未予办理，业主要求办理不动产权属证书（即不动产权转移登记）亦无法实现。考虑到鼎顺公司目前资金缺乏，而缴纳房屋维修基金及为业主开具税务发票需要800余万元资金。为了能及时解决业主购房后长期无法办证的问题，有效化解社会矛盾，经本院多方努力，引入第三方资金代鼎顺公司交纳房屋维修基金，第三方将房屋维修基金先期汇入本院案款账户，由本院直接将房屋维修基金支付给房屋管理部门。汉南天地B地块一号楼、二号楼已于2019年3月5日前办理不动产权初始登记，业主办理不动产权属证书才具备前提条件。第三方同时承诺，涉及汉南天地B地块一号楼、二号楼的84件案件调解结案后，在不加重鼎顺公司负担情况下，为业主开具发票产生的税款亦由第三方垫付。经本院主持调解，该84件案件中，调解结案65件，自愿撤诉4件，调解未果等待判决15件。目前，第三方资金代交房屋维修基金及税费800多万元，接受调解和申请撤诉的业主均已办理了不动产权属证书。65件调解的案件中，调解方案均为鼎顺公司协助原告办理不动产权属证书，关于违约金的部分：逾期交房和逾期办理不动产权证书的违约金以鼎顺公司代替业主向物业公司交纳一定年限物业管理费或物业管理费加停车费的方式抵扣。经测算，接受调解的65户物业管理费（按照收费标准每月1.6元/㎡，结合每户业主抵扣年限及房屋建筑面积实际计算）、停车费（按照收费标准每月200元，结合每户业主抵扣年限实际计算）共计770827.39元，房屋面积共计6645.24平方米，物业管理费、停车费、办证违约金换算为116元每平方米（770827.39元÷6645.24平方米）。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”公平原则是民法的一项基本原则。公平原则就是以公平观念作为人们价值辨别是非曲直的判断标准，可以用来协调关系人主体之间利益，最后达到判定各关系人应当承担的权利义务。公平原则的核心是平等，既包括涉事双方内部平等，即双方当事人之间的地位平等、权利平等，也包括非法律关系外的平等，即“同等案件同等对待”等等。“汉南天地”项目面临严重资金短缺，处于非正常经营，深陷债务危机，诉讼危机，信访维稳危机。由于前述原因本院多方寻求引入第三方资金的情况下，逐步解除了部分房屋查封状况，并在交纳房屋维修基金及补交税款后，房屋的初始登记才得以逐步进行，才可具备办理不动产证书的条件，本院在审理87件案件时，在充分考虑双方当事人的合法权益的情况下，鼎顺公司在最大承受能力范围内，经本院主持调解，87件案件中，撤诉5件，调解65件，调解未果17件。65件调解的案件中，物业管理费、停车费、办证违约金共计770827.39元，该65户的房屋建筑面积为6645.24平方米，经核算，物业管理费、停车费、办证违约金换算为116元每平方米。根据《中华人民共和国民法总则》第一条“为了保护民事主体的合法权益，调整民事法律关系，维护社会和经济秩序……”，根据上述法律规定，当事人在维护自己合法权益的同时还要兼顾维护社会秩序和经济秩序，个人利益的实现还要兼顾整体利益和社会利益。判决书本身具有示范效应，个案判决如果按照少数个人或少数集团利益要求，按照合同约定判决鼎顺公司承担违约金，其民事权利可充分满足，判决的示范效应所带来的连锁反映将直接影响鼎顺公司实际履行能力，更多民事主体权利的平等保护难以实现，从而也直接影响其自身民事权利的实现，面对鼎顺公司目前的状况和实际履行能力，只有根据公平原则，平衡各方当事人民事权利，才能平等保护更多民事主体的民事权利，才能从真正意义上实现各方当事人民事权利，从而也才能促成自身民事权利的实现，否则，其他民事主体都要求鼎顺公司按合同超过其实际履行能力履行，将产生更多民事主体的民事权利不能得到实现，从而进一步影响社会秩序和经济秩序。综上所述，结合公平原则以及更多其他当事人的平等保护，并综合考虑鼎顺公司实际情况，鼎顺公司在其最大承受能力范围内按照上述调解方案116元/㎡的标准承担逾期交房违约金及逾期办证违约金，符合本案实际，也符合原告能及时实现自己权利的诉讼目的，按此标准计算鼎顺公司应支付原告郭大姣违约金13275.04元（116元/㎡×114.44㎡）。因此，原告要求被告承担逾期交房违约金91725.74元（按已支付购房款的万分之二，自2015年1月1日计算至2017年12月30日），被告承担逾期办理房地产权属证书违约金2094.2元，共计93819.94元的诉讼请求，本院部分予以支持；由于被告于2019年3月5日已对房屋进行了初始登记，已具备转移登记条件，原告要求被告协助原告办理不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉鼎顺置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告郭大姣办理坐落于武汉市汉南区纱帽街纱帽正街汉南天地一期（B地块）第1幢2单元26层2号商品房（武汉市商品房买卖合同编号：南130231156）的不动产权属证书；二、被告武汉鼎顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭大姣逾期交房违约金及逾期办证违约金13275.04元；三、驳回原告郭大姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2146元，由被告武汉鼎顺置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘友保人民陪审员  肖有武人民陪审员  李启发二〇一九年五月二十七日书 记 员  钟雨萌