天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0104民初11254号原告：杨京歌，女，1982年9月29日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：赵明（杨京歌之夫），1984年3月8日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：赵福忠，山东润洲律师事务所律师。被告：天津市金港置业投资有限公司，住所地天津市南开区红旗南路奕聪花园**。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：任鹏，天津华盛理律师事务所律师。原告杨京歌与被告天津金港置业投资有限公司（以下简称金港置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨京歌及其委托诉讼代理人赵明、赵福忠，被告金港置业公司的委托诉讼代理人任鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨京歌向本院提出诉讼请求：1.判令金港置业公司自2017年5月27日起至2018年9月4日止，按照购房价款12758400元为基数，按照银行同期贷款利率给付贷款利息；2.判令金港置业公司自2017年5月27日起至2018年9月4日止，以12758400元为基数每日按照万分之五的标准支付逾期交房的违约金；3.判令金港置业公司自2018年9月4日起至房屋维修合格之日止，仍然按照上述标准支付银行贷款利息和违约金；4.请求法院对工程造价及施工工期进行司法鉴定；5.由杨京歌自行维修，由金港置业公司承担维修费用；6.如法院不支持杨京歌自行维修，则判令金港置业公司承担维修责任，按照司法鉴定机构出具的维修方案进行维修。并判令在维修过程中由杨京歌指派监理人员、由第三方对涉诉房屋维修完毕后就是否达到质量合格标准进行鉴定、维修过程中造成的楼房下沉及其他问题由金港置业公司承担；7.鉴定费用及诉讼费由金港置业公司负担，诉讼费由金港置业公司直接给付杨京歌。事实和理由：2016年，杨京歌与金港置业公司签订了《天津市商品房买卖合同》，由杨京歌购买金港置业公司开发建设的房屋，总价款1300多万元（包括税费）。2017年5月27日杨京歌付清了全部房款。同年6月初，正当杨京歌准备接收房屋进行装修时却发现该房屋存在着诸多质量问题，特别是漏水严重，根本无法装修入住，杨京歌当即提出异议。当时，金港置业公司的工作人员见问题严重，便如实记录了现场查看所见到的质量问题并给领导打电话，该领导承诺对存在的质量问题尽快给予解决，这样导致该房屋未能交接。后杨京歌见金港置业公司迟迟没有进行施工维修，便多次催促金港置业公司尽快维修。2018年3月份，在杨京歌的多次催促下，金港置业公司又以“原工作人员已离职，质量问题记录找不到了”为由，要求杨京歌与其一同再次查看房屋存在的问题，并答应立马联系工程人员进行维修。2018年6月，金港置业公司突然通知杨京歌，说房屋已维修好，要求双方验收交接房屋。当时，杨京歌就怀疑金港置业公司肯定又是在敷衍，果然进屋后杨京歌发现金港置业公司仅是用水泥浆对室内屋面渗漏部分进行涂抹，其他地方根本未动，意图掩盖渗漏的事实，继续逾期交付房屋，但金港置业公司却称防水等问题已解决，于是杨京歌提出可先行交接房屋，双方签署书面协议，如今年夏天雨季再出现漏水问题，造成的所有经济损失由金港置业公司承担，并由双方委托第三方进行维修，费用也由金港置业公司承担，该公司工作人员答应将协议带回签字盖章，但后来又称领导一直在研究。2018年7月一场大雨后，涉案房屋屋内水深达十几公分，金港置业公司物业人员只好用抽水机往外抽水，至今还存在许多积水。成讼后，金港置业公司一直坚称不存在渗漏问题，且当庭表示已经维修合格，但结果是几个月后该房屋又出现了大面积渗漏问题，故杨京歌申请法院进行司法鉴定，且因房屋不合格所应承担的违约责任，合同第五条有明确规定。综上，杨京歌花费1300多万元购买的房屋在交涉了一年多的时间，仍不能入住使用，给杨京歌造成了很大的经济损失和精神伤害，现房屋漏水问题仍未解决。为维护自身合法权益，故提起诉讼。金港置业公司辩称，自签订商品房买卖合同后，金港置业公司一直严格履行合同义务，积极配合杨京歌解决因商品房质量瑕疵引发的各种问题，按约交付房屋且交付的房屋已经竣工验收合格并取得竣工工程质量验收证明书，不存在交付的商品房质量不合格问题。根据相关法律规定，金港置业公司作为出卖方，若房屋在保修期内出现质量问题，应当承担修复责任。故金港置业公司向杨京歌承诺，尽快制定修复方案，对涉案房屋出现的渗漏等质量瑕疵问题进行修复。另外，杨京歌根据合同第三条要求金港置业公司承担逾期交房的违约责任，但杨京歌狭义的将该条款理解为未经其本人验收合格，房屋不得交付使用。依据双方签订的商品房买卖合同附件6补充协议第三条，即对原合同第三条的补充之约定，验收合格是指出卖人取得五方单位出具的证明书，且金港置业公司交付的房屋已经竣工验收备案合格并取得天津市竣工工程验收备案登记书，涉案房屋防水质量合格，不存在杨京歌所谓的防水质量不合格问题，故金港置业公司交付的房屋系经竣工验收合格的，不存在验收不合格或质量问题。杨京歌依商品房买卖合同第四条付款形式及付款时间的约定向金港置业公司主张权利，金港置业公司在杨京歌逾期交付购房款，构成先期违约的情形下，非但未追究杨京歌的违约责任，而是在杨京歌交付购房款第二日即2017年6月5日就向其发出交房通知书，但杨京歌在收到交房通知后迟迟不予验收房屋，且反复要求金港置业公司进行整改，以各种质量瑕疵或故意挑房屋瑕疵等为由拒收房屋，属于故意拖延收房。故金港置业公司不存在逾期交房的违约情形，亦不应该承担逾期交房的违约责任。退一步讲，即便金港置业公司交付的房屋质量存在瑕疵，依据商品房买卖合同附件6补充协议第八条第四款的约定，买受人在办理商品房交付手续过程中认为有需要维修的事项应按天津市商品住宅质量保证书的规定要求出卖人承担保修义务，但是维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。双方在房屋交接过程中，杨京歌一直以涉案房屋存在的质量瑕疵问题违反合同约定，恶意拒收房屋，故金港置业公司不应对此承担逾期交房的违约责任。此外，现杨京歌要求金港置业公司承担逾期交房责任，请法庭查明该项诉请的金额。同时，保修责任与逾期交房责任，虽都为金港置业公司所应承担的不利法律责任，但系截然不同且毫不相关的两个法律责任，希望法庭予以查明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于天津市南开区房屋系金港置业公司开发建设的房屋。该房屋为地上一层（三层楼）、地下、地下**（地下室）15年2月13日，上述房屋所在的奕聪花园17号取得天津市城乡建设委员会颁发的《天津市建设工程竣工验收备案书》。2016年9月7日，杨京歌与金港置业公司签订编号为《天津市商品房买卖合同》（合同编号为2010-0192496），约定：杨京歌购买金港置业公司开发建设的坐落于天津市南开区房屋，设计用途为混合型公寓（非住宅），建筑面积为433.31平方米，总价款为12758400元。该合同第三条商品房交付和交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。金港置业公司于2017年1月2日前将符合上述条件的商品房交付杨京歌使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按附件六补充协议第三条处理。合同第四条付款形式及付款时间约定：杨京歌应于2016年9月2日前一次性存入首付款6388400元，2016年10月2日前一次性存入二次房款6370000元。合同第五条金港置业公司逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，金港置业公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，杨京歌有权向金港置业公司追究已付款利息，利息自合同约定金港置业公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，杨京歌在向金港置业公司追究已付款利息的同时，还有权按照下列约定，追究金港置业公司违约责任：继续履行合同。金港置业公司应支付杨京歌已付款利息，利息自合同约定金港置业公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，金港置业公司还应每日按商品房价款的万分之五向杨京歌支付违约金。合同第八条商品房质量及保修责任约定：金港置业公司交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和承诺，未达到国家规定标准和承诺的，金港置业公司应承担责任。合同第十一条商品房交接约定：商品房交付时，金港置业公司应书面通知杨京歌办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。该合同附件六《补充合同》第三条对合同第三条的补充，约定：合同第三条所述“商品房竣工，经验收合格后，方可交付。”中的“经验收合格”是指出卖人取得以下五方工程验收单位包括：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位签署的《竣工工程质量验收证明书》，即视为经验收合格。发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但出卖人应出具相关证明文件方能作为免责依据：1.执行法律、法规和政府规章等强制性文件：2.其他自然灾害或意外事件；如在合同履行期间发生上述不可抗力事件，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因不可抗力导致出卖人逾期交付商品房的，则交付日期相应顺延。第六条对合同第八条的补充，约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。买受人认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面方式向出卖人提出，出卖人应在三个工作日内派员予以答复和检修，依据《天津市住宅质量保证书》及时给予保修服务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任……。第八条对合同第十一条的补充，约定：买受人持商品房交付通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付。自交付之日起……。买受人在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《天津市商品住宅质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。上述合同签订后，杨京歌于2016年9月30日给付金港置业公司首付款6388400元，于2017年5月27日给付金港置业公司购房款6370000元，合计12758400元。2017年6月5日，金港置业公司向杨京歌邮寄《交房通知书》，通知杨京歌务必于2017年6月6日之前到物业管理处办理房屋交接手续。同年6月6日，杨京歌按时到物业管理处办理房屋验收及交接手续，杨京歌在验收房屋时发现地下一层（地下（地下室漏水情况，金港置业公司表示尽快进行维修，因此双方未在当日办理房屋交接手续。同年8月1日，杨京歌与金港置业公司双方就上述房屋进行验房，《入住验房记录单》显示：1.墙面：地下：地下室地面潮湿泡过，配电管道内有水……；2.二层南卧顶部有渗过水的痕迹。当日，双方未能办理房屋交接手续。后双方于2018年3月26日再次验房，《入住验房记录单》显示：1.地面：地下：地下室防水不好下雨时泡水10公分左右）、三楼……；2.墙面：地下：地下室楼梯旁有多处泡水痕迹1.5米左右）、二楼南卧墙面漏水痕迹、三楼……；3.三楼卧室墙角漏水痕迹……；4.门窗：一楼餐厅落地窗下有泡水痕迹、二楼……；设备及其他：地下：地下室排污井无法排水排水管道坏，地下，地下室外部楼梯下积水门……。杨京歌发现上述问题后，要求金港置业公司予以维修，金港置业公司同意对上述问题进行维修，双方于当日未办理房屋交接手续。后金港置业公司查找漏水原因。同年6月，金港置业公司通知杨京歌，涉诉房屋的漏水问题已经维修完毕，要求杨京歌到场验收及办理房屋交接手续。后杨京歌在验房过程中发现金港置业公司仅是简单的进行了维修，并未彻底解决漏水问题，遂要求金港置业公司彻底解决漏水问题，金港置业公司则表示漏水问题已维修完毕，为此双方发生争议，没有办理房屋交接手续。2018年7月23日，涉诉房屋的地下室被水浸泡，随后金港置业公司及物业公司的相关工作人员于同年7月25日使用抽水机往外抽水。后金港置业公司对漏水原因进行排查，确定系地下室排水泵的排水套管漏水。同年12月份，杨京歌向金港置业公司提出对涉诉房屋进行验收，但未果。后杨京歌自行前往涉诉房屋进行查看，发现地下室漏水问题仍未彻底解决。现涉诉房屋地下室的墙壁仍存在水渍、返潮等情况，双方至今也未办理涉诉房屋的交接手续，杨京歌没有接收涉诉房屋。庭审中，杨京歌表示仅要求对地下室存在的漏水问题予以解决。另，金港置业公司表示地下室存在的漏水问题已经维修完毕，对此杨京歌不予认可。诉讼期间，杨京歌向本院提出司法鉴定申请，要求：1.对坐落于天津市南开区房屋的地下一层（包括墙壁、车库）存在的渗水、漏水、返潮、返碱等原因进行鉴定；2.对上述房屋的地下一层防水工程是否合格进行司法鉴定；3.对上述房屋彻底解决渗漏水、返潮、返碱等问题的维修方案进行鉴定；4.对上述房屋彻底解决渗、漏、返潮、返碱等问题的防水工程工程造价以及地下管道、线路、设备修复费用进行鉴定或评估。后杨京歌撤回第一项鉴定申请。接受本院委托的天津深城建筑检测有限公司对涉诉房屋防水工程出具深法鉴评字（2019）第006号《房屋司法鉴定评估报告书》，结论为：该建筑地下室防水不满足《地下工程防水技术规范》ＧＢ50108-2008中强制性条文中3.2.1地下防水工程标准。同时，该鉴定机构对涉诉房屋地下室的维修方案出具了《房屋司法鉴定评估报告附件》，其中载明了：地下：地下室防水墙体及地面修复、健身区和储藏室墙面及地面修复、卫生间墙体及地面修复、21-22轴～Ｇ-1／Ｈ轴室外地下室顶板修复、23-24轴～Ａ轴区域室外地下室顶板修复的维修部位及维修步骤。杨京歌支付鉴定费30000元。本院认为，杨京歌与金港置业公司签订的合同编号为2010-0192496《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，涉案合同签订后，杨京歌已履行了支付全部购房款的义务。根据涉案合同第三条约定，金港置业公司应于2017年1月2日前将经验收合格的涉诉房屋交付杨京歌使用，但金港置业公司并未依约向杨京歌交付涉诉房屋，而是于2017年6月5日才向杨京歌邮寄《交房通知书》，通知杨京歌办理交接手续，其行为违反了合同约定，对杨京歌构成违约，应承担违约责任，向杨京歌支付逾期交付房屋的利息及违约金。关于涉诉房屋地下室的修复问题及涉诉房屋逾期交付的逾期时间问题。案涉合同第三条对于涉诉房屋的交付条件作出了明确约定，即商品房竣工，经验收合格后，方可交付。金港置业公司虽提供了涉诉房屋所在楼宇的《天津市建设工程竣工验收备案书》，但杨京歌在2016年6月6日验房时已经发现地下室存在漏水情况，且该漏水问题在之后的验房中仍然存在，尤其是2018年7月23日该地下室被水浸泡，漏水情况严重，金港置业公司并未对此问题彻底予以解决，且地下室的防水工程经鉴定不满足国家强制性规定的地下防水工程标准，故地下室的漏水并非房屋质量瑕疵问题，而是存在严重的质量问题，对杨京歌的正常使用造成重大影响，杨京歌拒绝接收涉诉房屋于法有据，并无不当。因此，金港置业公司应承担修复责任，并按照鉴定机构出具的维修方案对地下室存在的漏水问题予以修复，至符合国家强制性规定的地下防水工程标准，不再漏水止。同时，案涉合同第三条对于涉诉房屋的交付日期也作出了明确约定，即金港置业公司应于2017年1月2日前将经验收合格后交付杨京歌使用，但由于金港置业公司向杨京歌交付的涉诉房屋地下室存在严重漏水的质量问题，且至今未能彻底解决，杨京歌拒绝接收涉诉房屋系因金港置业公司的责任所致，故金港置业公司应承担逾期交房的违约责任。鉴于杨京歌自2017年5月27日主张利息和违约金，系自行处分民事权利和诉讼权利，予以准许。故金港置业公司应以12758400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向杨京歌支付自2017年5月27日至2019年8月19日期间的已付款利息，并以12758400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至涉诉房屋地下室防水符合国家强制性规定的地下防水工程标准，不再漏水止的已付款利息；同时，金港置业公司以12758400元为基数，每日按万分之五向杨京歌支付自2017年5月27日至涉诉房屋地下室防水符合国家强制性规定的地下防水工程标准，不再漏水止的违约金。关于杨京歌主张的由其自行维修，由金港置业公司承担维修费用的请求。根据相关法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，买受人可以自行修复。本案中，双方至今没有办理涉诉房屋的交接手续，金港置业公司未将涉诉房屋交付杨京歌使用，地下，地下室漏水理应由金港置业公司承担修复责任港置业公司并没有拒绝修复，其在庭审中承诺对渗漏问题进行修复，故杨京歌的该项请求，没有法律依据，不予支持。杨京歌主张对工程造价及施工工期进行司法鉴定的请求是基于其自行修复，现该项请求缺乏事实基础，故不予支持。关于杨京歌主张的在维修过程中由其指派监理人员、由第三方对涉诉房屋维修完毕后就是否达到质量合格标准进行鉴定的请求，不属于人民法院民事纠纷的受案范围，故不予涉及。对于杨京歌主张的维修过程中造成的楼房下沉及其他问题由金港置业公司承担的请求，因该情况至今尚未产生，其可待实际发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、本判决生效后六十日内，被告天津市金港置业投资有限公司按照鉴定机构确定的维修方案对坐落于天津市南开区房屋地下室予以修复，至符合国家强制性规定的地下防水工程标准，不再漏水止；二、本判决生效后十五日内，被告天津市金港置业投资有限公司以12758400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告杨京歌自2017年5月27日至2019年8月19日期间的已付款利息，并以12758400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告杨京歌自2019年8月20日至房屋地下室防水符合国家强制性规定的地下防水工程标准，不再漏水止的已付款利息；三、本判决生效后十五日内，被告天津市金港置业投资有限公司以12758400元为基数，每日按万分之五向杨京歌支付自2017年5月27日至房屋地下室防水符合国家强制性规定的地下防水工程标准，不再漏水止的违约金；四、本判决生效后十五日内，被告天津市金港置业投资有限公司给付原告杨京歌鉴定费30000元；五、驳回原告杨京歌的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告天津市金港置业投资有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告杨京歌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝家琨人民陪审员  陶永利人民陪审员  王俊萍二〇二〇年四月十五日法官助理尹晴晴书记员谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。