上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初65797号原告：徐玉平(曾用名徐玉萍)，女，1967年5月17日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：杨陈，上海聚隆律师事务所律师。被告：王士忠，男，1953年5月22日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。被告：陆应珍，女，1954年8月9日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。上列两被告之共同委托诉讼代理人：骆宏斌，上海融孚律师事务所律师。被告：王嘉懿，女，1981年10月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：朱凯，男，1982年4月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：朱桓丞，男，2010年6月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人：朱凯(系被告朱桓丞之父)，住上海市杨浦区延吉东路XXX弄XXX号XXX室。原告徐玉平与被告王士忠、陆应珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序,于2019年1月8日公开开庭进行了审理。后经原告申请，本院依法追加王嘉懿、朱凯、朱桓丞为本案共同被告参加诉讼，并分别于2019年2月25日、4月23日二次公开开庭进行了审理。原告徐玉平的委托诉讼代理人杨陈，被告王士忠、陆应珍共同的委托诉讼代理人骆宏斌，被告王嘉懿，被告朱桓丞的法定代理人暨被告朱凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐玉平向本院提出变更后的诉讼请求：1、确认原告与被告王士忠、陆应珍于2012年11月5日订立的房屋买卖合同有效；2、判令被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞涤除设立在上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)上的抵押权(如被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞拒绝涤除，原告愿意先行垫付以涤除抵押)，抵押权涤除后判令被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞配合原告徐玉平办理将涉诉房屋过户至原告名下的手续(因产证办出不满两年而多缴纳的税费原告不承担，其余过户所产生的税费均由原告方承担)；3、判令本案诉讼费、保全费由五被告承担。事实和理由：原告徐玉平与被告王士忠、陆应珍系亲戚，被告王士忠、陆应珍系夫妻关系。2012年10月，被告王士忠、陆应珍居住的房屋遇动迁，按政策可以购买两套动迁房，但因资金不够，王士忠、陆应珍准备放弃购买涉诉房屋。后经协商，两人同意将涉诉房屋转让给原告，并由王士忠、陆应珍出面代为购买。10月30日，原告一次性向王士忠、陆应珍支付了购房款562,030元，而王士忠、陆应珍也在次月5日出具收款证明，确认原告购买涉诉房屋事实并收到原告支付的购房款。2013年6月，被告王士忠、陆应珍拿到涉诉房屋钥匙后交于原告，原告随即对涉诉房屋进行装修并入住至今。现涉诉房屋限制交易期满，但被告王士忠、陆应珍拒绝配合过户，被告王士忠、陆应珍的行为已严重违反房屋买卖合同的约定，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉请。被告王士忠、陆应珍共同辩称，原告的诉讼请求多次变更，第二次庭审中原告曾经明确变更诉请为要求依法解除原告与被告王士忠、陆应珍之间的买卖合同关系。因为合同解除权属于形成权，合同一方当事人只要提出后就会使合同效力发生重大变化。解除合同的意思表示对合同双方当事人均应发生不可逆转的约束力，这种约束力是当事人依据诚实信用原则而授予信赖义务保护的必然要求。故在解除合同后，如果当事人仍希望实现合同原有目的，则应当依照合同的订立要求重新缔约，而无权单方要求继续履行原有合同，因此，本案所涉合同在上次庭审原告要求解除时已经解除，故原告的第一、二项诉请均无事实和法律依据。另外，原告变更诉请已经在举证期限之后，违反了证据规则的变更诉请的时限规定。关于原告第一项诉请，即便假设有事实依据，买卖合同关系也是无效的，理由如下：1.该合同不是当事人真实意思表示，是在徐玉平垫付购房款后，王士忠、陆应珍应徐玉平的要求而单方出具的。徐玉平从未当场参与此事，由徐玉平妹妹、妹夫操作。王士忠、陆应珍在购买系争房屋时，缺80多万元，因被告王士忠与原告徐玉平系姨表兄妹关系，于是约定由徐玉平代王士忠、陆应珍垫付562,030元购买涉诉房屋，王士忠、陆应珍取得涉诉房屋后给徐玉平居住，该款是要归还的，什么时候还清什么时候就不再让徐玉平居住，期间没有利息，也没有借条。后徐玉平让其妹夫张利兵通过银行转账给王士忠562,030元，王士忠随即将该笔款项付至拆迁办并取得涉诉房屋。2.王士忠、陆应珍出具收款证明时未经过其他共有人同意。因参与动迁的人员总计6人，除王士忠、陆应珍外还有4个同住人，分别为：王嘉懿、王某某、朱桓丞、朱凯，原告对王士忠、陆应珍的行为以及涉诉房屋共有人的情况均系明知，故王士忠、陆应珍出具的收款说明应当被认定为无效。3.原告并非适格的购房人，从王士忠、陆应珍出具的收据及说明来看，王士忠、陆应珍并没有从所谓的代原告购买涉诉房屋中获得任何溢价，因此也能证明原告所出的562,030元的行为是垫付行为，而非买卖行为。4.从涉诉房屋物业费承担情况来看，原告仅负担了2015年12月31日之前的物业费，自2016年1月1日起原告不再支付物业费。涉诉房屋的维修基金、契税均由王士忠、陆应珍承担。这些也证明原告的出资系垫付行为。5.(2018)沪0115民初55121号民事调解书、(2018)沪0115民初80290号民事判决书载明王士忠、陆应珍已不再是涉诉房屋的产权人，该房屋产权已经依法归被告王嘉懿、朱桓丞、朱凯共同共有。王士忠、陆应珍此次动迁共安置获得了包括涉诉房屋在内的两套房屋，早在2012年王士忠、陆应珍就向女儿王嘉懿、女婿朱凯承诺涉诉房屋归女儿、女婿所有，并出具过相关说明。原告在2018年第一次起诉王士忠、陆应珍时，女儿、女婿才知晓王士忠、陆应珍曾向原告出具过收款证明并将涉诉房屋出售给原告的事实。后王士忠、陆应珍被女儿、女婿及外孙起诉，经浦东法院周浦法庭调解，王士忠、陆应珍才不得不将涉诉房屋产权归女儿、女婿、外孙三人共有。王某某系王士忠父亲，其于2014年时已将动迁利益转让给被告王士忠。被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞共同辩称，不同意诉请1，三被告从未签署过房屋买卖合同，三被告对此不知情也不同意。不同意诉请2，三被告直到2018年7月才得知被告王士忠、陆应珍因涉诉房屋被起诉了，涉诉房屋本由被告王士忠、陆应珍暂时持有，王嘉懿、朱凯、朱桓丞知晓涉诉房屋2018年10月份才能上市交易，打算待该房屋可以上市交易后便将其出售，将所得款项用于归还住房贷款。王嘉懿、朱凯、朱桓丞了解到原告与被告陆应珍、王士忠就涉诉房屋有买卖纠纷后立即就起诉了陆应珍、王士忠，并保全了涉诉房屋，后该案在周浦法庭调解结案。但是刚走出法庭，陆应珍、王士忠便又反悔，表示不会配合王嘉懿、朱凯、朱桓丞将涉诉房屋过户至其三人名下。因陆应珍、王士忠不配合，原先达成的调解协议无法强制执行，王嘉懿、朱凯、朱桓丞到法院咨询后，只能再行起诉，并最终确认了涉诉房屋归王嘉懿、朱凯、朱桓丞所有。涉诉房屋于2018年12月24日过户至王嘉懿、朱凯、朱桓丞名下。针对被告陆应珍、王士忠关于原告多次变更诉讼请求的答辩意见，原告作如下解释：1.庭审后被告朱凯至涉诉房屋强行驱赶原告之子，逼迫其搬离并报警。在警察调解下原告之子与被告朱凯签了和解协议，和解协议中要求原告之子在规定期限内搬离。原告认为，公安机关在涉诉房屋买卖合同的案件审理过程中不应当插手民事纠纷。因为朱凯的恶劣表现，原告坚持变更诉请，哪怕原告借钱涤除抵押，也要求将房屋过户，不再要求解除买卖合同。2.关于买卖合同效力的问题，原告认为，涉诉房屋由被告王士忠出面购买，最早登记在被告王士忠名下，并不违反拆迁政策。2016年产证才变更登记至被告陆应珍名下。王士忠、陆应珍在涉诉房屋买卖中是否获得溢价不影响买卖合同的效力。针对被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞的答辩意见，原告认为并不属实，理由如下：1.五名被告系家庭近亲属关系，对房屋拆迁安置情况系明知，包括王士忠、陆应珍将涉诉房屋出售给原告，被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞也系明知并同意的。自2013年6月原告之子入住涉诉房屋至2018年原告第一次起诉王士忠、陆应珍的5年时间里，被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞从未提出过异议，证明被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞系明知涉诉房屋已经出售给原告且已由原告方实际入住的事实。2.原告认为本案房屋买卖合同关系真实有效，原告已经付清购房全款，且2013年6月涉诉房屋已经交付原告使用，各方主要义务已经履行完毕，只是欠缺了形式上的登记要件而已。3.虽然被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞提出分家析产，但这与本案房屋买卖关系没有冲突，原告要求被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞配合过户的要求是符合法律规定的。本院经审理认定事实如下：原、被告系亲属关系。被告王士忠、陆应珍系夫妻关系，被告王嘉懿系两人之女。被告王嘉懿、朱凯系夫妻关系，被告朱桓丞系两人之子。涉诉房屋系2012年8月31日被告陆应珍动迁安置所得的两套房屋之一，根据《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》第七条(补偿方式)载明：涉诉房屋总价为562,030元，此次被安置人员为五被告及案外人王某某，共计六人。后原告徐玉平与被告王士忠、陆应珍就涉诉房屋的买卖达成意向，遂于2012年10月30日通过其妹夫张利兵向被告王士忠转账562,030元。同年11月5日，被告王士忠、陆应珍向原告出具收款证明，内容如下：“收到代为徐玉萍购航瑞路XXX弄XXX号XXX室房款伍拾陆万贰仟零叁拾元整。待收到该房钥匙后交徐玉萍。并适时将房产过户给徐玉萍。该房实际购买人为徐玉萍。并由徐玉萍全额购买。办理房屋过程产生的费用也有徐玉萍负担。(落款人)王士忠、陆应珍”。收款证明中的徐玉萍即为本案原告徐玉平。2013年6月，被告王士忠、陆应珍取得涉诉房屋后交给原告徐玉平，徐玉平装修后由其子顾凯杰入住并使用至今。涉诉房屋于2016年10月31日登记于被告陆应珍名下。另查明：1.2018年5月17日，原告起诉来院，要求被告王士忠、陆应珍将涉诉房屋过户至原告名下，案号为(2018)沪0115民初36590号。在该案审理中，原、被告曾于7月19日到庭均表示愿意与对方协商，后因双方对于补偿金额未能达成一致，遂调解不成。原告后于8月14日申请撤诉，并解除了涉诉房屋上的保全措施。同年9月3日，原告再次以王士忠、陆应珍为被告起诉来院，要求两被告将涉诉房屋过户至原告名下。本案原定于2018年10月24日第一次开庭，被告陆应珍、王士忠签收了诉状副本、证据及开庭传票等材料，但未到庭应诉。经电话询问，被告陆应珍称被告王士忠患病住院，开庭当日恰逢手术，本案遂取消开庭。庭后，王士忠、陆应珍的代理人向本院提交的王士忠的出院小结显示：入院日期为2018年10月12日，出院日期为2018年10月26日。住院时主要症状及体征：因“间断胸闷痛9年余，加重半年”入院。诊疗过程：“……患者冠脉CTA提示左前降支近端钙化斑块，局部管腔轻微狭窄，后排除禁忌于2018.10.24行冠脉造影检查……”。2.2019年9月6日、11月12日，王士忠、陆应珍至本院周浦法庭参加了由王嘉懿、朱凯、朱桓丞提起的(2018)沪0115民初55121号及(2018)沪0115民初80290号所有权确认纠纷两案的开庭审理，王嘉懿、朱凯、朱桓丞在(2018)沪0115民初55121号案件审理中将涉诉房屋进行了财产保全措施。2018年9月6日的(2018)沪0115民初55121号调解书载明：原告朱凯、王嘉懿、朱恒丞提出诉讼请求为要求上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋归三原告所有。本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：“一、上海市浦东新区航头镇航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告朱凯、王嘉懿、朱恒丞共同共有，办理房屋产权变更登记所需的各项税、费由原告朱凯、王嘉懿承担；二、案件受理费人民币23,978元，减半收取计11,989元，保全费5,000元，合计16,989元，由原告朱凯、王嘉懿、朱恒丞负担(已交纳)。”2018年11月12日的(2018)沪0115民初80290号判决书载明：“被告王士忠、陆应珍于本判决生效之日起十日内配合原告朱凯、王嘉懿、朱桓丞办理上海市浦东新区航头镇航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续。”。2018年12月24日涉诉房屋产权经核准变更登记至王嘉懿、朱凯、朱桓丞三人名下。2019年1月8日本案第一次庭审时，原告的诉讼请求是：判令被告王士忠、陆应珍协助原告办理将涉诉房屋产权过户登记至原告名下的手续。庭审中，被告陆应珍、王士忠向法庭陈述其在周浦法庭进行的两次诉讼及涉诉房屋产权已过户至王嘉懿、朱凯、朱桓丞三人名下的事实，原告于庭后申请调取了涉诉房屋的房地产登记信息，发现产权确已变更至王嘉懿、朱凯、朱桓丞三人名下，且已于2019年1月9日设立了金额为80万元的抵押，原告遂向本院申请追加王嘉懿、朱凯、朱桓丞三人为本案共同被告，并在2019年2月25日第二次庭审时表示要求解除与被告王士忠、陆应珍之间的房屋买卖合同。2019年2月27日，被告朱凯带人撬锁进入涉诉房屋内要求原告一家搬离，并与原告之子案外人顾凯杰就涉诉房屋的归属问题发生纠纷，朱凯遂以租房纠纷为由报警。后经上海市公安局浦东分局航头派出所调解，朱凯与顾凯杰达成协议：顾凯杰于2019年3月10日之前清空涉诉房屋并搬离该房，若逾期将承担每月5,000元的房租。原告得知此事后至本院，要求变更诉讼请求为确认原告与被告王士忠、陆应珍的房屋买卖合同有效，要求被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞配合办理涉诉房屋过户至原告名下的手续并承担因产证不满两年而产生的交易税费。以上事实，由原告提供的上海市国有土地征收补偿安置协议、被告王士忠、陆应珍于2012年11月5日出具的收款证明、村委会出具的证明、个人活期明细信息、案外人张利兵出具的情况说明、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息、上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初36590号及(2018)沪0115民初65797号受理通知书，被告陆应珍、王士忠提供的入住文件及物品签收清单、航武嘉园物业管理费收缴分户明细账、涉诉房屋物业费收款收据、上海市商品住宅维修基金收款凭证、上海市个人住房房产税认定通知书、(2018)沪0115民初55121号之一裁定书，被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞提供的原告之子顾凯杰出具的承诺书一份，原告徐玉平与被告王士忠、陆应珍共同提供的(2018)沪0115民初55121号民事调解书、(2018)沪0115民初80290号民事判决书，原告徐玉平与被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞共同提供的上海市公安局案(事)件接报回执单、治安案件调解协议书，本院调取的(2018)沪0115民初36590号案件中对原告与被告王士忠、陆应珍的谈话笔录及原、被告的庭审陈述等在案佐证。审理中，被告王士忠、陆应珍提供王士忠与案外人王某某于2014年8月24日签订并由崇明县竖新镇惠民村村民委员会人民调解委员会作为见证人盖章的协议及中国农业银行的转账凭证一份，证明王某某与王士忠于2014年8月24日就本次动迁利益已经达成一致意见，在王士忠按照约定将40,000元款项支付王某某后，该协议已于2016年4月18日履行完毕。原告对该节事实不予确认。因该协议的见证人崇明县竖新镇惠民村村民委员会人民调解委员会系与原、被告无利益关系的第三方，该协议具有客观性，本院对其真实性予以确认，但该证据系被告家庭内部就动迁利益的分配，与本案无关。本院于2019年7月2日通知涉诉房屋的抵押权人宋俊峰到庭接受询问，宋俊峰向法庭提供了其与被告王嘉懿、朱凯(并代朱桓丞)签订的不动产借款抵押合同，王嘉懿、朱凯出具的借条，朱凯出具的收条及宁波银行网上银行交易凭证，证明被告王嘉懿、朱凯向其借款80万元的事实，同时宋俊峰向法庭表示其不愿意参与本案诉讼，只要有人归还或代为归还其80万元借款就愿意配合涤除加设在涉诉房屋上的抵押。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告王士忠、陆应珍于2012年11月5日出具的收款证明系两人真实意思表示，其两人与原告就涉诉房屋达成的买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定以及法律的规定全面履行各自的义务。原告已按约履行了付款义务，完成了合同的全部义务。被告王士忠、陆应珍亦在取得涉诉房屋后向原告徐玉平履行了交房义务，完成了合同的主要义务，显然双方之间就涉诉房屋的买卖合同已切实得到履行。现涉诉房屋的交易限制期已经届满，房屋过户条件已经成就，被告王士忠、陆应珍在与原告就补偿款协商未果的前提下私自将涉诉房屋产权通过另案诉讼的方式转移至女儿王嘉懿、女婿朱凯及外孙朱桓丞名下的行为显然属于恶意串通，损害原告利益。即使五被告内部曾对涉诉房屋的归属有过约定，但不影响被告王士忠、陆应珍与原告对该房的买卖另达成协议并收取其交付的全部房款后将涉诉房屋交付原告使用的事实，涉诉房屋理应归属原告所有。被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞的权益若因此受到损害，应当向被告王士忠、陆应珍主张。被告朱凯曾于2019年2月27日闯入涉诉房屋，与原告之子顾凯杰发生纠纷，后顾凯杰在公安部门的调解下向朱凯出具限期搬离涉诉房屋的承诺书。本院认为，顾凯杰并非涉诉房屋的买受人，其所作的承诺书仅能约束其自身。被告王士忠、陆应珍在本院通知开庭的日期以王士忠手术为由未参加庭审，亦未委托诉讼代理人，但却在相距甚近的日期出庭参加另两案的审理，直接导致涉诉房屋产权人由被告王士忠、陆应珍变更为被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞，增加了原告将涉诉房屋过户至己方名下的阻碍，且被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞在取得涉诉房屋产权后即刻将该房屋抵押，并采取上门驱赶的方式逼迫原告一家从涉诉房屋内搬离，从而使得原告不得不一而再，再而三的变更本案的诉讼请求。五被告上述有违常理的行为无论串通与否，均不能掩盖被告王士忠、陆应珍根本违约的事实，亦无法达到否定原告与王士忠、陆应珍之间就涉诉房屋达成的买卖合同关系的目的。至于被告王士忠、陆应珍辩称其与原告之间不存在房屋买卖合同关系，双方仅为借款关系，涉诉房屋系两人无息出租给原告居住使用的辩称意见，并无证据支撑，本院不予采信。被告王士忠、陆应珍另辩称原告曾在本案第二次庭审时已经明确要求解除与被告王士忠、陆应珍的房屋买卖合同，该表示为形成权，故无权再提出根据该买卖合同要求被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞配合原告将涉诉房屋过户至原告名下。本院认为，引起原告一再变更诉讼请求的根本原因在于五被告在本案诉讼期间不断引发新的事实，干扰本案的正常处理，而这些新事实直接影响原告对于自身权益的处分，原告在本案审理终结前明确其诉讼请求，于法不悖，本院予以许可。抵押权人宋俊峰向本院表示，只要有人归还其80万元的借款，其愿意配合涤除加设在涉诉房屋上的抵押。而现原告已当庭明确，如被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞拒绝涤除涉诉房屋上的抵押，其愿意先行代三人归还宋俊峰的债务以涤除其加设在涉诉房屋上的抵押权。如此，涉诉房屋过户的障碍可消除，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十九条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十二条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告徐玉平与被告王士忠、陆应珍于2012年11月5日订立的关于上海市浦东新区航头镇航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同(形式为收款证明)有效；二、被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞于本判决生效之日起十日内涤除设立在上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权后将该房屋过户登记至原告徐玉平名下(因产证办出不满两年而多缴纳的税费由被告王嘉懿、朱凯、朱桓丞承担，其余过户所产生的税费均由原告徐玉平承担)。案件受理费9,420元、财产保全费5,000元，由被告王士忠、陆应珍、王嘉懿、朱凯、朱桓丞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  左翠莲人民陪审员  孙 鹏人民陪审员  丁丽芳二〇一九年七月八日书 记 员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十二条当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。