上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初35920号原告：陈洪生。委托诉讼代理人：郭鹏飞，上海蓼源律师事务所律师。委托诉讼代理人：于水影，上海蓼源律师事务所律师。被告：胡俊华。被告：金珍娥。两被告共同的委托诉讼代理人：王昊洁，上海红三权律师事务所律师。原告陈洪生与被告胡俊华、被告金珍娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，并分别于2019年1月8日、3月19日、4月2日公开开庭进行了审理。原告陈洪生及其委托诉讼代理人郭鹏飞，被告胡俊华、被告金珍娥共同的委托诉讼代理人王昊洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洪生向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告胡俊华双方签订的房屋租赁合同于2018年10月8日解除；2、判令被告胡俊华支付原告自2018年8月10日起至2018年10月8日的房屋租金人民币(以下币种相同)218,427.30元及之前尚欠的50,000元租金，共计268,427.30元；3、判令被告胡俊华支付原告逾期支付房屋租金的违约金348,625.55元及因违约而应支付的免租租金203,865.48元，共计552,491.03元;4、判令两被告支付原告2018年10月9日至今的房屋占有使用费，按每日7,280.91元计算，暂算至2018年11月6日金额为211,146.39元(实际计算至付清之日止)；5、判令两被告立即搬离上海市闵行区XX路XXX弄XXX号楼XXX、XXX室的房屋，并将该房屋返还给原告；同时要求两被告将涉案房屋恢复原状；6、判令被告金珍娥将A餐饮管理有限公司的工商注册地址信息迁出租赁房屋；7、判令被告胡俊华向原告支付水、电、能源费、燃气费共计29,338.43元，截至2019年3月31日拖欠上述水、电、能源费、燃气费费用合计85,102.89元；8、判令被告金珍娥对被告胡俊华所负全部债务承担连带清偿责任；9、判令诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年9月15日,原告与被告胡俊华签订《房屋租赁合同》,约定原告将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号楼103、104室的房屋转租给被告胡俊华,租赁期限为2017年9月15日起至2022年11月9日止,月租金为110,730.5元(租金采取分年递增的方式递增),租金按每三个月预付的方式支付,自起租日起,被告胡俊华应于每期房租到期前5日向原告支付租金。合同签订后,原告依约向被告胡俊华交付了房屋,被告胡俊华于2017年10月15日向原告预付了部分租金。两被告系母子关系,上述《房屋租赁合同》签订后,被告金珍娥在上述房屋注册了A餐饮管理有限公司(以下简称A公司),并开展餐饮经营,且租金均由被告金珍娥支付。自合同签订之日起至今,被告胡俊华不仅欠付原告租金(实际上,被告胡俊华此前已多次逾期支付租金),并且,被告胡俊华欠付物业管理公司能源费、水费、电费等相应费用。在被告胡俊华未依约履行合同后,原告及物业公司采取函告、上门磋商、利用第三方调解等各种方式要求被告支付租金等其他费用,但均未果。根据双方在《房屋租赁合同》中的约定,被告因欠付租金已超过30日,原告在多次催缴无果的情况下,于2018年10月6日正式发函解除合同。相应的,原告享有向被告胡俊华主张相应违约责任的权利。原告认为,合法的租赁关系应当受到法律的保护,被告胡俊华无故拖欠租金的行为已构成根本违约,原告无奈诉诸贵院,要求判令两被告搬离房屋(包括迁出公司工商登记信息),并支付拖欠租金、房屋占有使用费及相应的违约金,望贵院保障原告合法权益,支持原告诉请。被告胡俊华、被告金珍娥共同辩称，本案被告不应该为被告胡俊华，而应为A公司，被告胡俊华与原告签订合同是为了A公司经营，在签订合同时，A公司营业执照未办出，但当时被告胡俊华明确表示了签订合同是为了A公司经营所用，原告是明知的，且A公司也是实际经营者，原告也是向A公司收取租金；签订合同是受原告欺骗而签订的，A公司暂停支付租金是有合理合法的理由。在签订合同时，原告欺骗被告胡俊华自称其为B开发商股东之一，由于大股东长期在美国，委托原告进行管理及招租，称是合股购买，并承诺在装修结束后将总部搬至涉案房屋处，并进行经营等，之后证明是虚假陈述。A公司一直以为原告为涉案房屋的产权人，原告一直借口大股东长期在美国，未提供身份证及产证信息，直到2018年8月份左右，A公司从物业人员处听说原告既不是股东也不是产权人，而是以自己开店的名义从产权人处低价承租后转租给被告，故被告方认为是受骗签订合同的，为找到真正的产权人，经调查发现，在工商登记部门备案留底的租房合同不是原始合同，因为营业执照是原告主动帮助办理的，合同中的出租人并非原告，而是真正的产权人，且租房合同上所留的权利人电话无法打通，后取得联系方式，真正产权人明确了原告既不是股东也不是产权人，其是自己租房，每日每平方米7元单价承租；产权人明确其未同意转租，是受原告欺骗，一直以为是原告自营餐饮公司；办理营业执照工商部门的留底合同上签字不是产权人所签，是伪造的；另外按照个人所得税相关法律规定，出租房屋应缴纳税费，A公司要求原告提供完税证明，但原告均拒不提供。另由于涉案租赁合同为无效合同，原告于2018年10月24日采取断电措施之后，被告并未实际经营，故不应产生水电煤的费用。被告于2018年10月15日缴纳清了物业费、水电费、能源费。针对房屋占用费被告不认可，原告于2018年10月24日停电，涉案商铺无法营业，无法实现合同目的，故被告不应支付2018年10月24日之后占用使用费。本院经审理认定事实如下：坐落于闵行区XX路********、XXX室房屋的权利人为案外人黄某1、黄某2。案外人黄某1、黄某2与原告陈洪生于2017年7月5日签订《虹桥B中心房屋租赁合同》，案外人黄某1、黄某2将上述房屋出租给原告陈洪生。2017年8月18日案外人黄某1与原告陈洪生签订补充协议一份，协议载明：双方于2017年7月5日共同签署《虹桥B中心房屋租赁合同》，现双方订立补充协议：案外人黄某1同意原告陈洪生转租、转让、分租给他人，在合同期内，被告陈洪生转租、转让或者分租后任何风险、经济纠纷与案外人黄某1无关，案外人黄某1只与原告陈洪生发生本合同关系。本补充协议可作为之前租赁合同的组成部分，与租赁合同具有同等的法律效力，原合同中的其余部分完全有效。2017年9月15日由原告作为甲方(出租人)、被告胡俊华作为乙方(承租人)签订《虹桥B中心房屋租赁合同》一份，合同编号为：虹桥B中心X号楼XXX、XXX室，合同载明：第一条出租房屋情况：1-1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市闵行区XX路XXX弄B中心X号楼XXX、XXX室;1-2甲乙双方确认，本合同中XXX室、XXX室三间商铺的建筑面积分别为226.23平、120.48平(该房屋的建筑面积以上海市房地产权证上记载的建筑面积为准)合计346.71平方米。该房屋的租金、物业管理费或其他根据该房屋建筑面积计算的款项均以本条规定的建筑面积为基数；第二条租赁用途：2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在合同期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。2-2甲乙双方应在签订本合同时提供有效身份证件(包含但不限于营业执照、法定代表人身份证明等所有合法营业所需的证件复印件并加盖公章)。第三条交付日期：3-1在乙方已支付本合同第5-3条约定租金的情况并且完成了第3.2款的规定的义务后，甲方最迟应于2017年9月15日前将该房屋交付给乙方；3-2乙方应向甲方付清根据本合同第5-3条首期租金、6-1条租赁保证金等规定的应于该房屋交付之前或交付同时支付的所有款项，否则甲方无义务将该房屋交付给乙方，在甲方全额收到该等支付后，甲方应向乙方交付该房屋；第四条租赁期：4-1免租期为50日(五十日)，自交付日起开始计算，即免租期自2017年9月15日起至2017年11月9日止。免租期满后的首日为起租日，租赁期自起租日起五年，即租赁期为2017年11月10日(起租日)起至2022年11月9日止。免租期内，乙方无须支付该房屋的租金，但仍需支付该房屋的物业管理费(含中央空调能耗费)及本合同项下乙方应付的其他费用。若本合同因乙方违约而提前终止，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的租金；4-2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；4-3乙方如希望在租赁期满后继续承租该房屋，乙方应于本合同到期前三个月向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后可续租该房屋。同等条件下,乙方享有优先承租权；4-4如甲方同意乙方继续租赁该房屋,则乙方应于本合同到期前的两个月与甲方重新签署该房屋的租赁合同,有关续租的条件和条款应由双方共同协商确定;第五条租金及支付方式：5-1免租期内甲方免收乙方租金,但乙方必须支付本合同第7-1条所规定的物业管理费以及本合同第八条规定的其他费用。5-2租赁期内,乙方以公历月为计算单位缴付该房屋每月的租金,具体金额如下：租金按建筑面积计算,每天每平方米为人民币(以下币种相同)10.5元,月租金为110,730.5元。(计算公式：每天每平方米租金*建筑面积*365天/12月)。此租赁金额不包含租赁发票及物业管理费(含中央空调能耗费)。租金递增方式：第壹年和第贰年,月租金均为110,730.5元,第叁年起每年递增10%。即：2017年11月10日至2018年11月9日期间,月租金110,730.5元;2018年11月10日至2019年11月9日期间,月租金为110,730.5元;2019年11月10日至2020年11月9日期间,月租金为121,804元;2020年11月10日至2021年11月9日期间,月租金为133,984元;2021年11月10日至2022年11月9日期间,月租金为14,382.3元;5-3乙方应于本合同的交付日向甲方预付3个月的租金，而后每叁个月按时支付租金。5-4除上述约定外,自起租日起,乙方应于每期房租到期前5日向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的10%支付违约金给甲方。5-5本合同项下乙方对甲方的所有付款,应以人民币电汇至甲方书面指定的下述帐号(若甲方指定的收款账号为非产权人账号的,则视为甲方收到),或以甲方届时指定的其他方式支付。如甲方同意乙方以银行票据或现金方式支付的,乙方应在甲方规定的时间内支付。如该等付款以美元或其他外币支付,则该等付款的数额以甲方实际结汇收到的人民币之数额为准。乙方付款所发生的任何银行手续费应由乙方承担。如甲方变更银行账户,应提前以书面形式通知乙方。第六条租赁保证金及支付方式：6-1甲乙双方约定,乙方应向甲方支付租赁保证金110,000元。在整个租赁期内租赁保证金由甲方保管,甲方无须向乙方支付租赁保证金的利息。6-2乙方向甲方支付的租赁保证金,作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定,而致甲方行使解除本合同权利,甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方。合同期内退租或转让,需提前三个月书面形式告知甲方同意后,租赁保证金押金退还给乙方。6-3本合同履行期间,除非征得甲方事先书面同意,乙方无权自行以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。6-4租赁关系终止时,在乙方已结清该房屋的租金、物业管理费、水、电、煤气、通讯、设备、有线电视费、宽带网络费等费用及各种税费、办妥该房屋的租赁终止登记备案手续(如有)以及以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续,并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状或为可租赁状态(自然损耗除外)的前提下,甲方应在乙方交还该房屋后且上述条件均满足后的三十个工作日内将租赁保证金一次性退还乙方(不计利息)。第七条物业管理费及支付方式：7-1租赁期内,该房屋的物业管理费和中央空调能耗费由乙方支付。除本合同第5-3款约定的首期租金外,乙方还应于免租期和租赁期内代甲方支付该房屋的物业管理费和中央空调费用。该房屋目前的物业管理费按照建筑面积每平方米每月15.8元计算,即该房屋的每月物业管理费为5,478.018元(具体以B中心物业收费为准)。乙方应按照物业管理公司的规定按时足额支付物业服务费用。7-2免租期和租赁期内若乙方未能按时足额支付上述费用的,甲方可代为垫付,并有权从乙方缴纳的租赁保证金中予以扣除以偿还甲方代垫款项;同时有权要求乙方补足,并依据本协议约定追究乙方违约责任。7-3若甲方已经预付乙方交付日之后的物业管理费,则乙方应将结算后的对应金额同首期房租一起支付给甲方。第八条其他费用及支付方式：8-1乙方须自行负责该房屋部分公用设施(如水、电;煤气设备、有线电视费、宽带网络费)(如有需要)之账户申请及开通手续的办理并负责缴付有关之费用。8-2房屋交付时应具备餐饮商铺标准,室内煤气开通及室内中央空调安装,所需费用由乙方负责。8-3免租期和租赁期内因使用该房屋公用设施所发生的一切费用均由乙方承担。各项费用的支付方式、时间及标准,应按有关公用事业单位通知为准。第九条乙方装修：装修期间,乙方所进行的任何装修活动应遵守国家法律法规以及上海市地方相关规定,此外还应遵守《B中心--用户手册》以及《B中心--装修手册》的相关规定并服从物业公司的管理。乙方进行动工前需将完整施工图纸交由物业公司客户服务中心,由其进行审核通过并书面确认,由其开具施工许可证后,方能进场施工。第十条房屋使用要求和维修责任：10-1乙方对该房屋或对其装修、附属设施及设备进行的装修、增建、增设或改建部分,应由乙方自行负责维修和保养。10-2乙方应负责保持该房屋及甲方提供的装修(如有)、设施和设备处于良好和可使用状态(自然损耗除外)。该房屋内易耗品(如灯泡)的更换或添置,由乙方自行更换或通知物业工程部进行更换,费用由乙方承担。除因甲方过失造成外,若该房屋的窗户或玻璃破损、毁坏,乙方必须向甲方支付或偿还因甲方更换该房屋所有破损的窗户和玻璃而引起的一切费用或者乙方自行负责修复至原状。10-3乙方如发现该房屋及列于本合同附件二中甲方提供的装修(如有)、附属设施或设备出现损坏或故障(非乙方使用原因),应及时通知物业客户服务中心前来维修而不得擅自处理,物业应及时通知甲方并进行报价,经甲方确认后由物业工程维护中心在合理期间内及时安排维修。如乙方或其雇佣的人员、承包商或代理人擅自处理,由此造成与此有关的损坏、人身伤害及财产损失,均由乙方负责赔偿。10-4若在合同期内,因乙方装修原因导致政府任何主管部门对该房屋的装修(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求,乙方均须按照政府主管部门的要求修改其装修并独自解决该等修改带来的一切责任及费用,包括但不限于影响相邻房屋的承租人和物业而产生的责任与费用。10-5若在合同期内,政府任何主管部对该房屋相邻房屋(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求,乙方必须根据政府有关部门和/或甲方的要求提供所有必须的合理协助。乙方因此而遭受的任何损失(若有)由乙方与其相邻房屋的承租人协商解决,但乙方不得以该等损失为由拒绝或迟延给予上述协助。甲方不承担因此产生的责任与费用。10-6物业出于该房屋的维修、保养、卫生、安全、防火或人员救护等需要,经事先联系乙方后,可进入该房屋进行检查或采取适当措施,物业应避免对乙方的经营造成妨害或干扰。但如遇紧急情况(包括但不限于火灾、水灾、抢劫、人员伤亡等),事先无法与乙方取得联系时,物业及受雇人员也可不经乙方许可进入该房屋采取必要措施,事后再尽快与乙方取得联系。如因本款规定的原因,致使该房屋发生损坏或使乙方发生损失,物业及受雇人员均不承担任何责任。10-7如因不可抗力原因,导致该房屋损坏或造成一方损失的,双方互不承担责任。10-8对由于下列确因乙方的过错导致的事故而直接或间接造成甲方或任何其他人的人身或财产损失、损害,乙方须作出赔偿并承担全部责任。(1)该房屋内的任何电器装置、电器用品或电线的故障或失修;(2)该房屋水管通道或厕所(若有)堵塞或损坏;(3)火或烟雾在该房屋内扩散：(4)任何来源的水在该房屋或其任何部分泄漏或满泻：(5)乙方对该楼宇任何公共地方造成破坏。乙方于本款项下的责任包括但不限于任何修理、维修费用,以及任何其他人士因前述情形向甲方索赔或主张其权益而导致甲方支出的任何款项,和甲方因向乙方索赔所发生的一切开支和费用。10-9倘乙方未能遵守本条规定的修缮或工程,甲方或其雇员、代理人有权进入该房屋进行该等修缮或工程。乙方须承担所有因该等修缮或工程而引起的费用。第十一条房屋的交还：11-1乙方应最迟于租赁期届满之日或本合同提前终止之日,与甲方联系交还该房屋事宜,且乙方应在本合同终止的当日内的17：00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋,乙方除应向甲方支付该房屋在占用期间内的占用使用费外(每日的占用使用费的金额为本合同约定的该房屋日租金金额*2),还应承担该房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的,乙方还应承担赔偿责任。11-2乙方应当于本合同租赁期满之日或本合同提前终止之日后的30日内办妥该房屋的租赁终止登记备案手续(如有)以及以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。第十二条转租、转让、分租：12-1合同期内,乙方转租或转让或分租房屋给他人使用,但需告知甲方同意确认。否则按乙方违约本合同之约。12-2合同期内,乙方转租或分租后的任何风险均与甲方无关,甲方只与乙方发生本合同关系。12-3在租赁期内,甲方如需出售该房屋,应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。若乙方不予购买,应在约定的承租期内配合甲方所认可的购买方进入室内看房。在租赁期内,若因甲方出售该房屋而提前通知解约,则甲方在按照本合同相关条款进行赔付后,乙方不得以任何其他借口有意拖延时间,并恶意勒索其他无依据的赔付款项。第十三条甲方之义务：除本合同其他条款规定的甲方义务外,甲方还应履行下列义务：13-1甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的房屋。13-2除本合同项下及其他该物业管理制度项下应由乙方承担的税费外,甲方应承担作为出租人应付的与该房屋有关的税费。13-3除按本合同规定行使甲方的权利外,甲方不得对乙方正常合理使用该房屋进行干扰或妨碍。13-4合同中,若因甲方抵押房屋而导致租赁合同无法履行时,甲方应承担相应赔偿责任。13-5乙方同意,在下述情况下,甲方对所发生的损失没有责任(且本合同项下之租金及其它费用不得减免或中止支付)：(1)因对该房屋进行维修保养或因按本合同规定的程序对该房屋进行装修、增建或改建或其他非甲方原因,致使公用设施临时性停止使用,或导致该房屋的水、电、电话、传真或空调服务停止供应或该办公楼的任何公共设施停止运作或其他有关服务或供应临时性中断,从而使乙方或乙方的雇员、代理人或访客发生损失的,但如甲方能够事先预见公用设施停用的,则可根据其对乙方影响的判断决定是否需要事先提醒乙方;(2)因发生任何甲方无法控制的其他不可抗力事件或事故,致使乙方或乙方的雇员、代理人或访客发生损失的;(3)由于乙方或第三者的原因造成的任何损失和/或伤害。第十四条乙方之义务。除本合同其他条款规定的乙方义务外,乙方还应履行下列义务：14-1乙方应严格遵守物业所制定和修改并书面提供给乙方的关于该物业管理的其他规定(包括但不限于用户手册、装修手册)。乙方其雇员和承包商不得影响或干扰物业对该物业的正常管理。14-2乙方必须遵守中华人民共和国及上海市的有关法律、法规和规定。如有关法律、法规和/或规定因乙方原因而被违反,由此造成物业的任何损失(包括物业因乙方的行为而可能遭受的行政处罚),乙方必须承担一切经济及行政责任。14-3乙方应取得在该房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等,且应适时更新此等批准、营业执照及许可证;并遵守此等批准、营业执照或许可证中规定的条件(若有)。14-4在租赁期届满前叁个月内,甲方有权事先通知乙方而带领预期的承租人察看该房屋,但不得影响乙方的正常经营。在租赁期内,甲方有权事先通知乙方而在合理时间内陪同可能的新租户参观该房屋。第十五条解除本合同的条件：15-1甲、乙双方同意,在合同期内有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任：(1)该房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的。(2)该房屋因社会公共利益被依法征用的;(3)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的;(4)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；(5)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押,现被处分的;(6)因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏,本合同不能继续履行的(但该等损坏在180天内能够修复的,本合同不得终止)。15-2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,守约一方可书面通知违约一方解除本合同,违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金;给守约方造成损失的,如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的,违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的房屋存在严重缺陷并危及乙方人身安全的;2、乙方未征得甲方同意改变该房屋的租赁用途的;3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方逾期支付租金或其他应付费用超过30日的;5、乙方违反本合同的约定或严重违反装修指南和/或用户手册的规定,经甲方发出书面的改正通知后,在7日内未能改正的;6、乙方利用该房屋进行违法活动被投诉或依法查处的；7、乙方未征得甲方书面同意改变该房屋建筑设计及建筑结构的；8、乙方将该房屋用于任何非法目的的;9、乙方未征得物业书面同意或超出物业书面同意的范围,对该房屋及其装修、附属设施及设备进行任何装修、改建、增建或增设的；10、乙方被强迫或自愿进入清算程序(以重组或合并为目的者除外),或乙方之财产被强制执行,或乙方被接管人接收的；11、本合同约定或法律法规允许一方解除合同的其他情形。15-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的,甲方除有权依据前述的约定要求乙方承担违约金,甲方还有权向乙方追索乙方在免租期内所免去的所有租金(若有),并没收乙方交付的租赁保证金。第十六条违约责任：16-1该房屋交付后,非本合同规定的情况,乙方擅自中途退租的,即构成乙方的违约(但本合同并不因此而解除),在此情况下,甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔;或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同。16-2乙方未于本合同第11-2条规定的期限内办妥该房屋的租赁终止登记备案手续(如有)以及以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续的,每逾期一天,向甲方支付违约金(每日的违约金计算公式：当年度日租金与日物业管理费之和的2倍)。16-3若乙方向甲方逾期支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、租赁保证金等本合同约定应由乙方向甲方支付的任何费用的,在不影响甲方其他权利或补救的前提下,每逾期一日,则乙方需按未付款项千分之三(0.3%)的标准向甲方支付违约金。违约金自上述各项费用应付之日起开始计算,直至乙方付清所有前述的费用。16-4因甲方未在该合同中告知乙方,该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制,造成乙方损失的,甲方应负责赔偿。16-5租赁期间,甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任,致使房屋损坏,造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方应承担赔偿责任。16-6在租赁期间,非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按租赁保证金的贰倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿。16-7乙方未征得甲方同意或者超出甲方同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状。16-8在租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,应按租赁保证金的五倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。另查明，A公司于2018年1月12日登记设立，公司注册资本为5,000,000元，公司注册地址为上海市XX路****楼**，公司的法定代表人为金珍娥，股东分别为金珍娥与胡俊华，其中金珍娥持有99.90%的股份，胡俊华持有0.10%的股份。庭审中，原告及被告胡俊华一致确认被告胡俊华实际支付租金至2018年8月10日，2018年8月10日之前尚欠的租金金额为50,000元，期间被告胡俊华支付了一笔租赁保证金110,000元，上述已付款中涉及到的付款主体有被告胡俊华、被告金珍娥、案外人邵某某，但在上述租赁合同履行过程中，并未有A公司直接支付租金给原告的行为。且自2018年8月11日起被告胡俊华未再支付过租金。2018年10月6日，原告向被告胡俊华发出《告知书》，以拖欠商铺租金超过30日、构成根本违约为由，要求解除租赁合同。2018年10月16日，原告再次《函告》被告胡俊华、金珍娥，称其已于2018年10月6日致函解除租赁合同，但被告胡俊华、被告金珍娥一方拒绝搬离且继续经营，其将于2018年10月18日15时许停止该租赁房屋的供水或供电，并要求对方做好停水停电期间的相关准备工作。2018年10月19日，原告及案外人黄某1以涉案房屋合法承租人和业主身份分别向被告胡俊华出具《申请书》，称X号楼XXX、XXX室XX坊实际使用者在使用房屋时，逾期未缴纳租金且多次沟通无效，故要求物业单位对该房进行空置处理，停止对该户供水、供电、供能源等房屋功能。期间原、被告及物业公司就上述事项进行协商，但未果。2018年10月24日，物业公司对上述房屋采取停电措施，原告之后又数次通知被告胡俊华搬离，均未果。在本案诉讼过程中，本院虽要求双方于诉讼过程中尽快完成涉案房屋返还的交接手续，以避免各方损失的进一步扩大，但是原、被告之间因矛盾较大，对于房屋返还的交接手续始终未能完成。针对以上事实，原告陈洪生向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份，合同编号虹桥B中心X号楼XXX、XXX室，证明原、被告之间存在租赁合同关系。2、房产证复印件一份，证明房屋权属来源。3、2018年8月21日告知书、2018年10月2日告知书、邮寄凭证一组，证明原告已向被告催缴租金。4、2018年10月6日告知书一份，证明原告已发函解除房屋租赁合同。5、2018年10月16日函告、2018年10月27日函告、邮寄凭证一组，证明原告已通知被告限期搬离，但被告未搬离。6、租金欠条一份，证明被告尚欠前期即2018年5月10日至2018年8月10日租金50,000元。7、营业执照复印件一份，证明被告将相关公司A公司注册登记在涉案房屋名下。8、顺丰邮寄凭证的快递查询结果三份，证明2018年10月6日的告知函被告已经于10月8日签收，2018年10月16日显示他人签收，10月28日显示他人签收。9、中国银行交易流水明细清单一份，证明被告支付给原告992,808元，除以上金额外另收到2017年9月8日原告收到被告店铺的定金30,000元，2017年9月15日原告收到被告租金50,000元，以上两笔都是现金支付，总计金额是1,072,808元，应扣除当时102至104三家共同建筑的隔油池及其他费用，被告应扣除费用23,487元，被告已经支付给原告的金额是1,049,321元。10、原告与案外人黄某1签订的房屋租赁合同及补充协议一组，证明房屋的权属来源及原告有权将涉案房屋转租给被告，被告在实际使用过程中，并未受到产权人的任何异议。11、协议承诺、借条一组、证人证言两份、物业公司的物业费告知函一组，证明被告方的经济能力差，无市场信用，被告不支付租金的根本原因是资金短缺，并非原告不开票或欺诈所造成。12、物业费、电费、水费、能源费、煤气费等缴费通知单一组，证明被告截止2019年3月31日拖欠以上费用共计85,102.89元，对于上述费用原告并未代付。被告胡俊华、被告金珍娥对原告陈洪生所提供的证据经质证后认为：对证据1的真实性无异议，但认为该份合同为无效合同；对证据2的真实性无异议，恰好证明产权人并非原告；证据3-5均是邮寄至涉案房屋处，对于证据的真实性无异议，但认为内容不合法，暂停支付房租的抗辩理由已经向原告明确提出；对证据6认为是被告所签，真实性无异议；对证据7的真实性无异议；对证据8中的涉及到他人收到的函件不予认可，且被告并未收到；对于10月6日的解除告知函确认看到，且本人签收，对此予以认可；对证据9认为被告已经支付了1,109,321元，被告在2018年8月10日之前已经支付了9个月的租金和1个月的押金合计1,107,305元，另缴纳了9月15日至10月1日的物业费2,016元，合计1,109,321元，原告提及的扣除23,487元是被告另外支付给原告的，对于流水清单无异议；对证据10认为原告每平米每日加价三元进行转租牟利，被告向产权人进行核实，产权人表示不知道原告进行了转租，故认为同意转租的补充协议的真实性无法认可，如果是后补的协议那就是恶意串通；对证据11认为与本案无关，而且这些费用已经支付，两份证人证言所载的证人都某某出庭，故对证人证言不予认可，收到物业公司的告知函后，被告就按期缴纳了费用，没有如原告所述的拖欠付费情况，且物业费已经缴纳到2018年年底；对证据12认为自2018年10月24日之后未再营业,故这些缴费单并未收到,不认可在没有营业的情况下收取这些费用,这些费用也不应该由原告主张,原告还未支付。被告胡俊华、被告金珍娥针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、虹桥B中心房屋租赁合同一份，系产权人黄某1与原告签订的租赁合同，系另案中物业公司提供，证明原告转租需经过黄某1同意，但该份协议第五条故意缺失，原告欲隐瞒加价转租的事实。2、工商局备案的虹桥B中心的房屋租赁合同一份，证明原告伪造了真正产权人黄某1、黄某2签字，伪造了虚假的租赁合同提供给工商登记部门。3、聊天记录的截图一份，证明产权人黄某1表示工商备案的租赁合同上的签字不是其本人签字。4、录音证据一份，证明原告欺骗A公司其为真正的产权人，并不予提供完税证明。5、录音证据一份，证明被告转租未经产权人黄某1的同意。6、告知函、申请书一组，证明原告及产权人黄某1联合商铺所在的物业公司于2018年10月24日强制切断涉案商铺电力供应。7、A公司的营业执照、法定代表人身份证明**，证明涉案商铺由A公司实际承租并进行了餐饮经营活动。8、发票一组，证明原告已在断电之前足额缴纳了水电、能源费、物业费，其中物业费已缴纳至2018年年底。原告陈洪生对被告胡俊华所提供的证据经质证后认为：对证据1的真实性认可，对于证明目的不认可，原告转租是经过大房东同意的；对证据2、3真实性认可，但是对其证明的对象和内容不认可，签字不是原告所签，关联性不予认可；对证据4真实性认可，对于证明内容不认可，原告确实之前打算买下系争房屋的产权，但后期因资金不足故退出，之后原告承租了房屋转租给被告。原告是出租房屋给被告，即使原告讲的与事实不符，也不能认为欺诈与合同无效，原、被告约定的租金是不含税的，要开票需要被告先行支付税金，之后再由原告去税务部门代开发票。出租方是原告，开票也是租赁合同中原告的从给付义务，不能成为被告拒付租金的理由；对证据5真实性不认可，证明目的亦不认可，不是原告所述，故不认可，原告获得产权人黄某1的同意享有转租权；对证据6真实性无异议，对于证明对象和内容不认可，被告不支付租金及其他费用的情况下，原告及案外人不得已采取限电的自救措施，维护自身的合法权益；对证据7真实性无异议，对于证明对象和内容不认可，原告是与被告签订的租赁合同，不是A公司承租，至于被告承租后将房屋交予何人使用，原告无从得知，也不予干涉；对证据8真实性无异议，证明对象和内容不认可，被告说断电之前足额缴纳了费用，根据原告所知被告尚欠2018年9月至今的水电、能源费及其他费用，物业费从2019年年初开始一直未缴纳。本院结合原告陈洪生、被告胡俊华、被告金珍娥对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告陈洪生、被告胡俊华、被告金珍娥所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告胡俊华所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告与被告胡俊华均应按照合同的约定全面善意的履行合同的权利义务。诚然被告胡俊华系案外人A公司的发起人股东，并且被告胡俊华作为发起人股东以自己的名义与原告签订租赁合同，之后A公司确实依法设立，但是从租赁合同履行内容来看，A公司并未实际参与过租赁合同中租金的支付。即使案外人A公司确实在涉案商铺内开展经营活动，并且凭借上述商铺地址办理了工商登记手续，但是作为出租人的原告有权就合同相对人或设立的公司作为合同承担民事责任的主体进行选择，现原告明确选择要求以合同相对方即被告胡俊华作为承担民事责任的主体符合法律规定。虽然被告金珍娥代被告胡俊华支付了部分租金，但是被告金珍娥并非租赁合同的承租人，故原告无权要求被告金珍娥承担合同责任，对于原告主张要求被告金珍娥承担连带清偿责任缺乏合同及法律依据，对此诉请不予支持。根据合同的履行情况，被告胡俊华确实存在拖欠租金支付的行为，双方一致确认被告胡俊华支付租金至2018年8月10日，且被告胡俊华确认截至2018年8月10日尚有50,000元的租金未能支付给原告，显然被告胡俊华的逾期支付租金的行为已经构成违约，且在原告方多次发函催讨之后，被告仍未能及时支付相应的租金，原告作为守约方依据合同约定行使合同解除权符合合同约定，故原告在多次催讨租金未果之后，遂于2018年10月6日向被告胡俊华发出解除合同的通知函，且被告胡俊华亦确认于10月8日收到上述告知函，故本院确认原告与被告胡俊华所签订的《房屋租赁合同》于2018年10月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故从2018年8月11日起至2018年10月8日的房屋租金217,770.18元，被告胡俊华理应支付给原告。然在上述合同解除之后，被告胡俊华并未及时将涉案商铺返还给原告，且在本院的要求下，本院出于避免双方损失的进一步扩大的考量，被告胡俊华仍未将涉案商铺返还给原告，显然构成违约，原告据此主张要求被告胡俊华返还涉案商铺并承担上述占用商铺期间的占用使用费符合法律规定，关于原告主张的房屋占有使用费损失的标准，本院认为该占用使用费的计算标准实际上是一种违约责任的约定，考虑到2018年10月24日之后原告及产权人在依法行使合同解除权，并出于自力救济之需在合同解除之后，经多次催告及事先通知之后采取了断电的措施，断电措施实际上确实对于被告胡俊华对涉案商铺的使用构成实际的障碍，但本院本着妥善处理双方纠纷之需，且避免双方损失进一步扩大，要求双方及时进行房屋的交接，但是被告胡俊华仍然拒绝将涉案商铺返还，仍占用上述商铺不予返还，故被告胡俊华仍应支付上述占用期间的使用费，但对于使用费的标准本院予以酌情调整。至于原告主张的恢复原状的诉请，一方面合同中并未约定具体的房屋原状，而且本院注意到目前被告胡俊华占用涉案房屋，不愿意进行搬离，且被告胡俊华对于涉案商铺进行过装饰装修，双方针对装饰装修部分尚有可能存在其他的诉讼，故本院认为目前对于房屋的恢复原状不宜处理。可待另案双方对于房屋妥善交接之后再行处理。同时考虑到被告胡俊华确实存在逾期支付租金的违约行为，原告有权依据租赁合同的约定主张相应的逾期付款违约金。然被告胡俊华始终认为该份租赁合同为无效的合同，且认为其拒付租金存在客观事由，但结合被告胡俊华的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告胡俊华在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的逾期付款违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于逾期付款违约金的金额予以调整，酌定逾期付款违约金以80,331.05元计。同时考虑到合同解除后，原告理应返还被告胡俊华所支付的租赁保证金110,000元。关于原告主张的免租期期间的租金损失诉请，根据合同约定，由于被告胡俊华的违约，其应当向原告补足上述免租期的租金作为其承担违约责任的方式之一，考虑到由于被告胡俊华的违约行为导致涉案商铺租赁合同被解除，故原告有权要求被告承担免租期的租金损失203,865.48元，作为被告承担违约责任的一种方式。另对于原告主张的要求被告胡俊华将A公司的工商注册地址信息迁出涉案房屋的诉请，由于A公司并非合同相对方，而且A公司迁出相应的注册地址属于市场监督管理部门的行政职权范围，并非属于人民法院受理的民事案件的范围，故本院对此诉请不予处理。最后对于原告主张的水、电、能源费诉请。由于上述费用的支付对象并非本案原告，而且原告亦未代被告胡俊华支付上述费用，故本院认为原告主张上述诉请缺乏合同依据，对此诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、确认原告陈洪生与被告胡俊华于2017年9月15日所签订的《虹桥B中心房屋租赁合同》于2018年10月8日解除；二、被告胡俊华应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈洪生截至2018年8月10日所拖欠的租金50,000元，及自2018年8月11日起至2018年10月8日产生的租金217,770.18元,合计金额为267,770.18元；三、被告胡俊华应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈洪生逾期支付租金的违约金80,331.05元；四、被告胡俊华应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈洪生免租期的租金203,865.48元；五、被告胡俊华于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX、XXX室商铺，并将上述商铺返还给原告陈洪生；六、被告胡俊华应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈洪生自2018年10月9日起至被告胡俊华实际搬离涉案商铺之日止，按照每日2,000元的标准向原告陈洪生支付房屋占用使用费；七、原告陈洪生于本判决生效之日起十日内返还给被告胡俊华租赁保证金110,000元；八、驳回原告陈洪生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14,265.83元，财产保全费5,000元，合计19,265.83元。由原告陈洪生负担4,000元，由被告胡俊华负担15,265.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年四月十八日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。