上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初31758号原告：王应奎。原告：税霞。原告：王菲菲。三原告共同委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。被告：上海森博实业有限公司。法定代表人：龚某某。委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。被告：上海杨王建筑材料经营有限公司（原上海杨王综合市场经营管理有限公司）。法定代表人：季某某。委托诉讼代理人：张永奇，上海大可以律师事务所律师。原告王应奎、税霞、王菲菲与被告上海森博实业有限公司（以下简称森博公司）、上海杨王建筑材料经营有限公司（以下简称杨王公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告王应奎及三原告共同委托诉讼代理人高震，被告森博公司的委托诉讼代理人周国涛、童丽雯，被告杨王公司的委托诉讼代理人张永奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王应奎、税霞、王菲菲向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告森博公司签订的《房屋使用权出让合同》有效，被告森博公司继续履行合同；2、判令被告森博公司向原告赔礼道歉；3、判令被告森博公司赔偿原告房屋买入卖出的差价损失241,908元；4、判令被告森博公司赔偿原告自2017年2月11日起至房屋通水通电时止，按1,800元/月计算的租金损失；5、要求被告杨王公司对诉请3和诉请4承担连带赔偿责任。事实和理由：三原告系一家三口。森博公司系上海市奉贤区×路×弄×单元×室房屋产权人。杨王公司系森博公司指定的物业管理公司。2009年12月20日，原告与森博公司签订《房屋使用权出让合同》，约定森博公司向原告出让上述房屋，总价383,092元，使用权出让期限50年，作厂房使用，森博公司已选聘杨王公司从事前期物业管理。合同签订后，原告支付大部分款项，尾款2万余元于2015年支付，森博公司于2015年7月7日补开发票。2009年12月20日至2012年12月19日期间，原告委托杨王公司对外出租涉案房屋，月租金2,037元。2012年12月20日至2017年2月，原告自行对外出租，月租金1,000元。2017年2月11日，原告与将涉案房屋转售给案外人尹某某，转让价625,000元。原告交房后，尹某某进行装修，然杨王公司阻扰装修，自2017年6月28日断水断电至今。后原告与尹某某间的房屋买卖合同经奉贤法院判决解除，原告于2018年9月收回涉案房屋，然因断水断电无法使用，原告在外租房每月1,800元。现原告基于与森博公司间的合同关系，要求森博公司承担相应责任。杨王公司与森博公司主体混同，经济、人员相互交叉，应承担连带责任。故诉至法院。被告森博公司辩称，不同意原告全部诉请。《房屋使用权出让合同》并不成立，合同上没有森博公司公章，对沈某某签字真实性不予认可。沈某某于2015年5月25日至2016年4月29日期间担任森博公司法定代表人，但出让合同签订时沈某某不是森博公司的法定代表人，森博公司也未授权沈某某签订合同。森博公司财务凭证上没有查到原告支付的款项，也没有查到发票。原告所述房屋地址、座落不明确，现场并无110单元302室房屋。房屋所在土地为工业用地，根据相关规定，工业用地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，不可以办理房产变更登记，原告与尹某某因此解除合同。森博公司对原告与尹某某签订合同的情况不知情，也从未阻挠，且涉案房屋的所有权始终归属森博公司，原告无权转让。2017年6月，奉贤区南桥镇政府通过行政手段关停房屋所在的杨王综合市场，市场关停并非森博公司造成。现政府在市场门口加盖隔离墙，目前整片区房屋属空置状态。2017年2月11日至2018年9月期间，原告擅自将房屋对外出售，无权向森博公司主张相关租金损失。要求森博公司赔礼道歉亦无任何法律依据。现合同无法继续履行，政府要求对涉案土地统一规划，正逐步有序筹资回购。森博公司与杨王公司是两个独立的法律个体，不存在主体混同的情况。被告杨王公司辩称，其并非涉案房屋产权人，不是合同相对方，在房屋使用权转让及房屋使用过程中，没有不当行为。其确依约将原告房屋出租三年，已履行完毕。房屋应是客观存在的。2017年6月，政府强制关停市场，停水停电。市场不能继续经营，杨王公司无法继续履行相应的物业管理合同，也遭受了重大的损失，不应当对原告与森博公司间合同产生的纠纷承担连带责任。本院经审理认定事实如下：森博公司系上海市奉贤区×路×弄×-×号不动产权利人，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，土地用途为工业，房屋用途为厂房，使用期限2005年11月2日至2055年11月1日。截至2016年9月22日，沈某某是森博公司的股东，其中2015年5月25日至2016年4月29日期间担任森博公司的法定代表人。2009年11月10日，森博公司（甲方，出让方）与王应奎、税霞、王菲菲（乙方，受让方）签订《房屋使用权出让合同》，约定甲方向乙方出让的厂房位于上海市奉贤区×路×弄×单元×室，建筑面积88.50平方米，每平方米出让单价4,328元，出让款为383,092元，房屋使用权出让期限为50年；乙方应于合同签订之日起40日内付清全部房屋出让款；乙方支付全部房屋出让款之日起3天内，甲方交付房屋；甲方出让的房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和用途；甲方已经选聘杨王公司从事厂房所在的物业管理区域的前期物业管理。原告向法院先提供的上述合同复印件甲方签章处森博公司未盖章，“沈某某”在甲方委托代理人处签字。审理中，原告又提供该合同原件，上有森博公司盖章。2009年12月20日，王应奎（出租方，甲方）与杨王公司（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市奉贤区×路×弄×单元×室房屋租赁给乙方作为建材市场或仓储使用，租赁期自2009年12月20日起至2012年12月19日止，第一年甲方免收租金，自第二年起每半年租金12,226元。2015年7月7日，森博公司就上述房屋开具发票：房屋租赁费383,092元。2017年2月11日，王应奎、税霞、王菲菲（出卖人，甲方）与尹某某（买受人，乙方）签订《房地产居间合同》，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价格625,000元。该居间合同后经奉贤法院生效判决予以解除，王应奎、税霞、王菲菲向尹某某返还全部购房款。2017年6月，涉案房屋所在的杨王综合市场被关停，涉案房屋被断水断电。2017年7月21日，杨王公司出具《情况说明》：上海市奉贤区×路×弄×-×号产权为森博公司属有，性质为工业厂房，其中110-302室规划为办公楼性质，按照国家现行法律规定，在未经房地产部门核准分割的情况下，是不能也不允许转让、交易。另查明,2018年6月14日,上海杨王综合市场经营管理有限公司名称变更为上海杨王建筑材料经营有限公司。上述事实，由原告提供的房屋使用权出让合同、上海市房地产权证、发票、上海市房屋租赁合同、情况说明等，被告森博公司提供的不动产权证、上海市不动产登记簿、企业信用信息公示报告等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，虽然森博公司向原告开具的发票为房屋租赁，但根据《房屋使用权出让合同》条款内容、实际履约情形和双方真实意思表示，原告王应奎、税霞、王菲菲与被告森博公司签订的《房屋使用权出让合同》实为房屋买卖合同。合同所涉房屋系同宗工业用地上厂房的一小部分，森博公司将厂房分割后转让的行为虽然违反了本市规划国土资源局制定的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》中的相关限制性管理规定，但该规定非法律或行政法规的效力性强制性规定，且该合同未损害国家及社会公共利益，故双方之间的合同有效。由于前述规定禁止分割转让工业用地，双方合同存在不能履行的客观障碍，此亦原告不能正常使用涉案房屋的根本原因。对此后果，合同双方当事人均有责任。原告现要求继续履行合同，本院不予支持。原告在本案中选择的请求权基础是合同纠纷，故原告要求赔礼道歉，本院不予支持。关于原告主张的涉案房屋买入卖出的差价损失，该损失没有实际产生，故缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的租金损失，原告在签订合同时明知涉案房屋性质为工业用地和厂房用途，并非供原告一家居住使用，故原告家庭在外租房产生的费用与本案无关，本院不予支持。由于合同继续履行存在障碍，原告可从解除合同的角度主张相关损失的赔偿。原告要求两被告承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告王应奎、税霞、王菲菲与被告上海森博实业有限公司于2009年11月10日签订的关于上海市奉贤区×路×弄×单元×室房屋的《房屋使用权出让合同》有效；二、驳回原告王应奎、税霞、王菲菲其余诉讼请求。案件受理费5,576.62元，由原告王应奎、税霞、王菲菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一九年四月十八日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。