宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书 （2019）宁0122民初1623号 原告：金纹波，女，汉族，群众，1975年2月15日出生，身份证号码XXX，宁夏回族自治区银川市人，高中文化,个体户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区 。委托诉讼代理人：任月明，宁夏综义律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区银川 。法定代表人：王宝华，男，汉族，1965年7月8日出生，身份证号码×××，江苏省如皋市人，系该公司总经理，住江苏省如皋市 。委托诉讼代理人：周钢，男，汉族，1977年6月4日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，系该公司法务，住宁夏回族自治区银川市兴庆区 。原告金纹波与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金纹波的委托诉讼代理人任月明、被告金冠公司的委托诉讼代理人周钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金纹波向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年10月21日至2O18年10月2O日期间欠付的租金79993元(499959元×8%×2套)；2.依法判令被告向原告承担逾期付款违约金l9998元（499959元×2%×2套）；以上合计99991元； 3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年10月20日签订了二份《代租协议》，约定由被告代为租赁、管理原告所有的位于XXX号商铺，期限为2013年10月20日至2025年10月20日。合同期限的前6年，由被告按总房款8%向原告返还租金；后6年按总房款9%返还租金。返还租金的时间为每年的10月2O日前支付当年的租金，逾期付款的，逾期6O日内，以欠付金额为基数按每日千分之三赔偿滞纳金；逾期超过60日，则以总房款的l3%承担违约金。案涉两套商铺由原告从被告处购得，每套商铺房款均为499959元。上述《代租协议》签订后，被告曾出现多次违约，多次逾期支付租金。原告曾于2018年向法院诉请2014年10月21日至2O17年10月2O日期间被告欠付的租金，法院依法作出了(2018)宁0122民初4634号民事判决书。现被告再次违约，2017年10月21日至2018年10月20日期间的租金至今末支付。经原告多次催要，被告均予以推诿。原告认为，虽然《代租协议》约定的总房款13%违约金较高，但法院在(2018)宁0122民初4634号民事判决书中以"补偿为主，惩罚为辅，引导当事人积极履行合同义务"的出发点，酌情按总房款1%作为违约金的初衷并未得到被告的理解与重视。现被告又再次违约，再次拖欠原告租金。被告反复违约的行为严重损害了原告的合法权益，不仅给原告造成经济损失，还给原告带来了重大诉累，因此原告主张以总房款2%计取违约金，请求予以支持。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告金冠公司辩称，原告所诉与事实相符，被告拖欠原告两套房屋的租金为79993元，因被告经营状况不佳，无钱及时给付，非被告主观具有恶意拖欠的行为，另外原告主张的违约金过高，且原告没有经济损失，所以请求法院对违约金调整至日万分之一。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《代租协议》二份、《银川市商品房买卖合同》二份（均质证原件留存复印件），（2018）宁0122民初4634号民事判决书打印件一份，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月20日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》二份，约定原告购买由被告开发建设的德胜工业园区XXX房，每套房屋价格为499959元，合计999918元。同日，原、被告就上述二套房屋签订《代租协议》二份，约定：一、原告将上述二套商铺交于被告代为租赁、管理，管理期自2013年10月20日起至2025年10月20日止；二、从被告代租及管理期的第一年开始，每年的返租基数以原告购买本协议所涉商铺的总房款（即商品房买卖合同所签订的总房款）进行计算，在代租及管理的前六年按照总房款的8%返还租金，即每套应返租金为39996.72元（499959元×0.08）；三、从第一年开始，被告每年在10月20日之前，一次性交付给原告当年的租金。若逾期60天以内，被告以应交而未交金额为基数按照每天千分之三的标准向原告赔偿滞纳金，若逾期超过60天，被告未将应交而未交金额及滞纳金全部付给原告，视为被告违约，被告以购房款总额为基数的13%作为违约金加付给原告。后因被告违约，原告于2018年7月30日诉至本院，本院对截止2017年10月20日前被告欠付的租金进行了处理，现因被告欠付涉案二套房屋自2017年10月21日至2018年10月20日期间的租金79993元再次诉至本院，望判如所请。本院认为，原告与被告签订的《代租协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。因此，对于原告要求被告支付2017年10月21日至2018年10月20日期间欠付租金79993元的诉讼请求，根据庭审采信的证据，本院予以支持。关于原告以被告再次违约为由要求被告按照总房款2%支付逾期违约金19998元的诉请，根据《代租协议》有关租金于每年10月20日之前支付的约定，本院认为每年支付租金的行为系独立的，且原告庭审亦未提交证据证明其因被告逾期支付返租租金给其造成的损失，但考虑被告逾期支付租金原告有一定的损失，结合合同履行情况、被告违约程度、银行贷款利率等，本院考虑以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务为出发点，酌情调整为按原告已付房价款每套499959元的1%计算违约金9999元（499959元×1%×2套≈9999元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告金纹波2017年10月21日至2018年10月20日期间欠付的租金79993元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告金纹波逾期支付租金的违约金9999元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（已减半收取），由原告金纹波负担115元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担1035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                      审  判  员     田彦宏                      二〇一九年五月二十七日               法官助理     柯玉平                    书  记  员      蔡嘉彬          附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二) 》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。  当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。