江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0303民初3567号原告：徐州金洋紫金房地产开发有限公司，住所地徐州市新城区行政中心二期东区综合楼D403。法定代表人：孙艳莉，该公司董事长。委托代理人：陈梓祺，江苏彭城律师事务所律师。委托代理人：朱璇，江苏彭城律师事务所实习律师。被告：刘江龙，男，1987年5月12日生，汉族，住徐州市铜山区。委托代理人：刘鹏，徐州市鼓楼区求是法律服务所法律工作者。委托代理人：姜爱荣，女，1955年5月6日生，汉族，住徐州市铜山区。第三人：中国银行股份有限公司徐州青年路支行，住所地徐州市青年路皇城大厦A座1层08、1夹层09、06。负责人：孙桂军，该支行行长。委托代理人：**，该支行员工。原告徐州金洋紫金房地产开发有限公司（以下简称金洋紫金公司）与被告刘江龙、第三人中国银行股份有限公司徐州青年路支行（以下简称中行青年路支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭，并于2018年11月7日公开开庭进行审理。原告金洋紫金公司的委托代理人陈梓祺、被告刘江龙及其委托代理人刘鹏、姜爱荣、第三人中行青年路支行的委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告协助原告办理注销商品房网上备案合同登记（合同编号为0390051），后于2018年7月31日申请追加中行青年路支行为本案被告，于2018年9月14日申请变更追加中行青年路支行为第三人，并增加第二项诉讼请求即依法判令解除被告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》（编号为2014年ZF字57号），于2019年1月4日撤回第二项诉请。诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的紫金奥邻小区第24幢2单元1302号商品房，后被告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，向第三人贷款人民币35万元支付购房款。2015年5月13日，被告起诉原告请求解除商品房买卖合同，云龙区人民法院作出（2016）苏0303民初2172号民事判决，解除上述《商品房买卖合同》，但未处理《个人一手住房贷款合同》，一审判决作出后，原告提起上诉，后又撤回上诉申请，徐州市中级人民法院作出（2017）苏03民终3454号民事裁定书，裁定准许原告撤回上诉，上述一审判决、二审裁定已生效。原告多次尝试履行返还被告房款、支付利息及赔偿损失，但被告拒不配合，无奈原告将上述款项支付至法院。被告拒不配合原告办理注销商品房网上备案合同手续，原告只能申请强制执行，然而虽然判决解除主合同但作为从合同的《个人一手住房贷款合同》仍然存续，预抵押登记仍然存续，执行工作无法推进。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告刘江龙辩称：原、被告在（2016）苏0303民初2172号判决解除涉案房屋买卖合同后，双方又达成了新合意，原被告对新合意内容也实际履行，表现为2172号判决书判决后原告于2017年5月份（即上述判决后的时间）通过原被告协商并且以被告向原告承诺放弃逾期上房违约金及逾期办证违约金及赔偿银行利息等相关事项为协商条件，换取了原告将2172号判决书解除的房屋归还给被告所有。开发公司并于2017年5月4日出具给被告交房通知书。被告于2017年5月29日收到了由原告邮寄的交房通知书，后经上述协商后原告于2017年5月31日将钥匙交付给被告，并于2017年11月份经原告准许被告又向由原告聘请的物业公司交纳了装潢保证金1000元。被告也与物业公司签订了装潢装修协议。同时被告在2172号判决后因与原告达成新的合意，所以被告也一直交付银行的按揭贷款至今。后因该房屋价格上涨，原告出尔反尔，始终不给被告办理新合意的上房手续（指办理房产所有权证），也阻止被告进行装修，在前几天也断送房屋的水电。根据双方达成新的合意且形成履行的事实，2172号判决书从新的合意开始即对原被告双方不产生约束力。但原告又自食其言以房屋价格上涨带来利益想单方解除终止合意内容，仰仗2172号判决书要求被告再次退房。根据原有判决书及判决的相关内容，出现了房屋差价，无法满足被告以当时价款购买同一区域的房屋，在原告的逼迫下被告为维护自己合法权益向云龙区人民检察院提起司法监督，云龙区人民检察院经审查认为本院的2172号判决书出现严重的程序错误，也超过了审理期限，正因为审理期间房价上涨造成了被告失去当初起诉的初衷，又加上开发公司出尔反尔违反新的合意，造成了被告不可弥补的损失。开发商的行为是造成被告申请抗诉的直接原因。既然检察院受理抗诉请求就说明2172号判决书存在错误，既然存在错误原告就不应在原错误判决的基础上对本案被告提起诉讼。为了防止错了再错，请求综合考量依法驳回原告的诉请。原告的无理诉请也不应得到支持。原告追加第三人要求解除第三人与被告的贷款合同，根据合同相对性原则，贷款合同的主体是第三人与被告，与原告没有任何关系，且被告与原告达成新的合意后也一直按照贷款合同的约定没有违约向第三人支付贷款的义务。因此原告追加第三人参与诉讼没有事实根据和法律依据。关于原告诉请，被告用证据来抗辩其诉请。综上请求依法驳回原告诉请。第三人述称：我们与被告签订的贷款合同与其购房合同有直接的利益关系，如果本案最终判决将会影响到我们贷款合同的履行。作为第三人我们对案件的纠纷没有任何意见，但最终判决结果无论如何我们依法要求维护我们的债权和抵押权。根据原告的起诉、被告的答辩及第三人陈述，归纳本案的争议焦点为：1、原告要求被告协助办理注销本案诉争商品房网上备案合同登记的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据；2、被告辩称与原告在本案生效判决后有新的合意是否有相应的事实予以支持。经审理查明：2014年7月16日，刘江龙购买金洋紫金公司开发的紫金奥邻小区第24幢2单元1302号房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定总金额为546029元，交付期限为2016年1月20日前，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘江龙交纳了首付款196029元，并于2014年9月4日与第三人中行青年路支行签订《个人一手住房贷款合同》贷款350000元，以银行按揭贷款形式支付给金洋紫金公司。2016年4月28日，刘江龙以金洋紫金公司逾期交房超过90日为由诉至本院，请求：1、解除与金洋紫金公司签订的商品房买卖合同、返还已付购房款546029元；2、金洋紫金公司给付购房首付款利息损失（以196029元为基数，以中国银行贷款利率自2014年8月12日计算至实际给付之日）；3、金洋紫金公司给付刘江龙已支付的银行贷款利息损失40261.04元（暂计算至2016年9月10日）；4、金洋紫金公司支付违约金5460.29元。本院经开庭审理后，于2017年3月17日作出（2016）苏0303民初2172号民事判决：一、解除刘江龙与金洋紫金公司于2014年7月16日签订的编号为0390051的《商品房买卖合同》；二、金洋紫金公司返还刘江龙购房款546029元、支付违约金5460.29元、赔偿2016年9月10日止银行贷款利息损失40261.04元、首付款利息损失（以196029元为本金自2014年8月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至金洋紫金公司实际给付之日）。金洋紫金公司不服该判决提起上诉，后因未交上诉费被江苏省徐州市中级人民法院于2017年6月7日裁定按自动撤回上诉处理。2017年12月19日，金洋紫金公司向法院申请强制执行该判决第一项，2018年1月10日，刘江龙向法院申请强制执行该判决第二项。2017年5月25日，金洋紫金公司通过EMS向刘江龙邮寄《交房通知书》，该邮件于5月28日被签收。2017年8月1日，刘江龙向徐州市中级人民法院申请再审，称：1、金洋紫金公司2017年5月4日，书面通知刘江龙上房通知书，通知书上说：《2016年10月20日书面通知上房办理上房手续》这不是事实，我们在2017年3月17日之前（判决下达时间）从未收到过书面上房通知书。2、本案2016年4月28日立案。2017年3月17日送达判决书，因开发商违约不交房，遂提出退钱，开发商不同意，只好立案解决。因申请人急用房子结婚，起诉退房，就是想拿到退房的钱，快速买房子，希望早日住上房子，想不到判案用了很长的时间，造成房屋差价，现在我们拿着判决的钱永远买不到房子了，申请人是老百姓、低收入。3、因原判决违反了法定程序，造成房屋差价，买不上房子，耽误了刘江龙结婚。接到判决后，申请人主动找到被申请人开发商协商，要求把房子留下，赔偿该赔的违约金，开发商不同意，说一定要把房子收回再卖。4、申请人2014年7月份购房那时房价是6000元每平方米，到现在已经3年，房价上升一万多元每平方米。差价已经达到每平米5000元，我们90平米的房子差价就是45多万，我们面临着重大的房屋差价，我们全家都快要崩溃了。请法院支持申请人的请求。徐州市中级人民法院听证后于2017年10月26日作出（2017）苏03民申360号民事裁定书，驳回刘江龙的再审申请。2018年1月10日，刘江龙将金洋紫金公司再次诉至本院，并提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因解除商品房买卖合同造成的房屋差价损失（暂为20万元，最终以鉴定机构评估价为准）；2、赔偿原告自2014年8月12日至2016年9月10日支付银行贷款利息40261.04元所产生的损失4831.32元（以40261.04元为本金自2014年8月12日起按照中国人民银行同类贷款利率计算至2016年9月10日止，之后损失继续计算至被告实际给付之日止）；3、赔偿原告自2016年9月11日至2018年1月10日已付银行贷款利息20673.49元及利息损失1736.57元（以20673.49元为本金自2016年9月11日起按照中国人民银行同类贷款利率计算至2018年1月10日止，之后损失继续计算至被告实际给付之日止）。本院经开庭审理后，于2018年3月13日作出（2018）苏0303民初293号民事判决，判令：一、被告徐州金洋紫金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘江龙银行贷款利息损失19276.81元；二、驳回原告刘江龙的其他诉讼请求。后刘江龙不服该判决，提起上诉。徐州市中级人民法院于2018年7月18日作出（2018）苏03民终293号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审过程中，被告刘江龙提供钥匙、照片等证据，欲证明在（2016）苏0303民初2172号民事判决后金洋紫金公司与刘江龙达成新的交房合意，并将涉案房屋钥匙交给刘江龙，刘江龙已经实际占有并居住在该房屋，应视为金洋紫金公司对房屋的交付。本院认为。关于原、被告是否就涉案房屋达成新的房屋买卖合意的问题。首先，由于商品房价值的问题，其不等同于一般商品的买卖，要经过买卖合同的备案和产权的公示登记等一系列的程序，才能合法拥有一套完整的商品房，本案中，被告刘江龙称在（2016）苏0303民初2172号民事判决解除商品房买卖合同后，与原告金洋紫金公司重新达成新的房屋买卖合意，但却没有签订新的书面商品房买卖合同，有悖常理，亦不符合法律规定。其次，关于刘江龙提出在（2016）苏0303民初2172号送达后金洋紫金公司又向其邮寄《交房通知书》，能够证明在判决解除买卖合同后双方又达成新的合意，但经本院查询，金洋紫金公司的EMS邮件发出时间为2017年5月25日，该时间节点正处于金洋紫金公司不服（2016）苏0303民初2172号民事判决上诉阶段，（2016）苏0303民初2172号民事判决解除双方的买卖合同尚未生效，金洋紫金公司邮寄《交房通知书》系履行合同义务的行为，并不能证明刘江龙抗辩双方在判决后重新达成新的买卖合意的事实。再次，关于刘江龙提供钥匙及照片欲证明金洋紫金公司交付涉案房屋并由刘江龙占有使用的事实，但依照法律规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，交付使用不仅包含移转占有还包括交付的合意，实践中通常表现为开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》，双方共同签署《房屋验收交接单》等，刘江龙提供的钥匙及照片仅能证明实际占有该房屋，却不能证明与金洋紫金公司具有交付使用的合意，事实上紫金公司并未将上房手续交付给被告，故对其上述主张，本院依法不予采信。综上，（2016）苏0303民初2172号民事判决系根据当时刘江龙的诉求对原被告之间的商品房买卖合同予以解除，且已发生法律效力，相应的网上备案登记亦应相应予以注销，即使原被告之间达成新商品房买卖合意，亦应重新签订书面合同并重新办理商品房网上备案登记手续。关于原告主张被告协助办理注销商品房网上备案登记的问题。本院作出的（2016）苏0303民初2172号民事判决，解除金洋紫金公司与刘江龙于2014年7月16日签订的编号为0390051的《商品房买卖合同》，已经发生法律效力，该合同的网上备案手续已无存在的必要，原告主张被告协助办理注销商品房网上备案登记，符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告刘江龙协助原告徐州金洋紫金房地产开发有限公司办理注销商品房网上备案合同登记（合同编号为0390051）。案件受理费100元，保全费3020元，由原告负担3070元，被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 姚 凯人民陪审员 梁 波人民陪审员 路振亚二〇一九年二月十六日书 记 员 刘珊珊