上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初22533号原告：金建国，男，1965年7月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨沛，上海申浩律师事务所律师。被告：张凌，女，1974年3月15日出生，汉族，住上海市普陀区。原告金建国与被告张凌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金建国及其委托诉讼代理人杨沛到庭参加诉讼。被告张凌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金建国向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年10月4日签订的关于上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市动迁安置房买卖合同》；2.被告返还原告购房款人民币(币种下同)176万元；3.被告赔偿原告房屋差价损失150万元及违约金434,000元；4.被告赔偿原告律师费15万元。事实和理由：2016年10月4日，原、被告签订《上海市动迁安置房买卖合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，原告依约向被告支付定金30万元及首付款146万元。原告在2019年3月12日发现，系争房屋被上海市长宁区人民法院和上海市浦东新区人民法院查封，被告手机停机，无法联系，严重违约，导致无法办理过户手续，故原告诉请如前。被告张凌未进行答辩，也未提供证据。经审理查明，2016年6月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《定金协议》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，总价款220万元，乙方为表示预购诚意，支付预购意向金10万元。待甲方签订本协议后二十日内乙方应补定金20万元。乙方应于2016年10月1日前支付甲方首期房价款176万元。乙方于双方约定赴交易中心当日支付甲方房价款24万元。同日，被告出具《承诺书》，承诺其为系争房屋唯一产权人，出售系争房屋得到被拆迁人黄永娟和沈蔚雯的同意，其有权与原告签订《房地产买卖居间协议》并收取定金10万元。被告出具《账号确认书》，同意买受人转账给张国胜的款项视为购房定金。被告还出具《收款收据》，言明收到原告支付的10万元定金。2016年7月14日，原告支付张国胜20万元，被告出具《收款收据》。2016年8月29日，原、被告签订《协议书》，将《房地产定金协议》中约定的系争房屋买卖价格由220万元变更为217万元。同日，被告再次出具《账号确认书》，同意原告将全部购房款支付至张国胜账户。张国胜出具《承诺书》，承诺权利人授权其签订协议书并收取定金50万元。同日，原告支付张国胜30万元，被告出具《收款收据》。2016年10月4日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市动迁安置房买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积78.3平方米，总价款217万元。甲方于2016年10月4日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。在大产证所登记的日期延后三年的三日内，甲乙共同至上海唯宝房地产经纪有限公司处签订网签版《上海市房屋买卖合同》，并于签订合同后30日之内共同前往房地产交易中心申请办理过户手续。甲方未按本合同期限交接房地产、未按时完成配合乙方办理过户手续或有合同约定其他违约情形的，按下列条款处理：(1)乙方选择解除合同的应书面通知甲方，甲方未提出书面异议的，甲方应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还已收款及已付款利息，并向乙方支付该房屋市场增值部分的差价，同时支付房屋总价款100%作为违约惩罚金。另对乙方在该房屋内的装修进行赔偿。……(4)违约方除按照上述标准承担违约责任外，还需承担因解决此问题所付出的直接维权成本，包括但不限于交通费、查档费、公证费、律师服务费、诉讼费等全部费用。附件三付款协议约定，1、双方签订房地产买卖预购协议已交付的意向金10万元转为定金，同时应补定金20万元，构成全部定金30万元。2、乙方根据甲方的要求于2016年8月29日向甲方支付购房款30万元。3、双方签订本合同后当天，乙方需向甲方支付首付116万元，由此构成全部首付款176万元。4、待双方共同赴浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续当日，乙方需向甲方支付剩余购房尾款40万元。同日，被告出具《账号确认书》，要求原告将购房款支付至被告名下。原告支付被告116万元，被告出具《收款收据》。同日，原、被告还签署了《房地产交接书》，被告将系争房屋交付原告。2019年3月13日，原告向被告发送催告函，要求被告于2019年3月17日前解除司法查封，并继续履行双方的买卖合同。另查明，2016年10月28日，系争房屋产权证核准登记至被告名下。2017年5月23日，上海市长宁区人民法院对系争房屋进行司法查封。2017年10月26日，我院对系争房屋进行轮候查封。因本案诉讼，原告支付律师费15万元。审理中，原告申请对系争房屋的价格进行评估，评估时间为2019年4月3日，即原告提交《变更诉讼请求申请书》，主张解除合同之日。上海城市房地产估价有限公司对系争房屋进行评估后出具了《房地产估价报告》，认定系争房屋于2019年4月3日的市场价值为319万元，单价40,741元/平方米。原告认可评估结论，并依照评估结论将第三项诉讼请求调整为：被告赔偿原告房屋差价损失102万元及违约金434,000元。原告另表示，1、张国胜系被告父亲，部分房款由张国胜代被告收取；2、原告对系争房屋进行了简单装修，为节约诉讼成本，不再主张装修损失；3、若损失与违约金无法同时得到支持，放弃违约金的主张；4、《上海市动迁安置房买卖合同》解除后，同意将系争房屋返还被告。本院认为，原、被告签订的《上海市动迁安置房买卖合同》系当事人真实意思表示，并无违反法律禁止性规定之情形，应为合法有效。现系争房屋被司法查封，继续履行、办理过户手续存在障碍，原告要求解除《上海市动迁安置房买卖合同》，具有合法依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已支付的购房款176万元，并同意将系争房屋返还被告，本院予以支持。根据我国《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《上海市动迁安置房买卖合同》约定被告未按时完成配合办理过户手续时应赔偿原告房屋市场增值部分的差价、支付房价款100%违约金及承担包括律师费在内的直接维权成本等违约责任，虽然原告主动将违约金数额调整为房价款20%，但如同时支持原告上述主张，被告的违约责任显然过重，结合系争房屋于2017年5月便被法院司法查封，原告近两年后才提起本案诉讼，以及庭审时原告关于若损失与违约金无法同时得到支持则放弃违约金的表述，本院酌情判令由被告承担原告房屋差价及律师费损失的违约责任，违约金的诉请不再支持。被告张凌经本院合法传唤，拒不到庭应诉，视为对自身权利的放弃，产生的不利后果由其自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告金建国与被告张凌就上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市动迁安置房买卖合同》；二、被告张凌应于本判决生效之日起十日内返还原告金建国购房款176万元；三、被告张凌应于本判决生效之日起十日内赔偿原告金建国房屋差价102万元及律师费15万元;四、原告金建国应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋返还被告张凌；五、驳回原告金建国的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,976元,保全费5,000元，鉴定费9,420元，合计41,396元，由原告金建国负担1,736元，被告张凌负担39,660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  陈裕国人民陪审员  田有娣二〇一九年十一月二十七日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。