江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民初17号原告：黄城，男，1971年11月22日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原告：黄军，男，1973年9月25日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原告：黄赟，男，1977年1月7日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。三原告的共同委托诉讼代理人：许春林，江西赣鹰律师事务所律师。三原告的共同委托诉讼代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师。被告：鹰潭市美亚置业有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路**，统一社会信用代码9136060007428507XY。法定代表人：祝胜太，总经理。被告：汪美荣，男，1978年6月16日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江区。二被告的共同委托诉讼代理人：宋鸣，江西华星律师事务所律师。原告黄城、黄军、黄赟与被告鹰潭市美亚置业有限公司（以下简称美亚公司）、汪美荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告黄军、三原告的委托诉讼代理人许春林、二被告的委托诉讼代理人宋鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄城、黄军、黄赟向本院提出诉讼请求：1、判令被告鹰潭市美亚置业有限公司退还原告黄城、黄军、黄赟已付购房款、银行按揭款及利息共计人民币28192463.11元【已付购房款、银行按揭款及利息结算至2019年1月18日止，自2019年1月19日之后的利息仍以已付购房款、银行按揭款（15997238.73元）+每月新增银行按揭款（数额为143765.33元）为基数，按月息2%计算至全部清偿之日止】；2、如被告鹰潭市美亚置业有限公司未能支付上述款项，则依法拍卖、变卖或折价担保物【备案至原告黄城、黄军、黄赟名下的位于鹰潭市胜利西路美亚汇金广场北区1#楼第3、4层（鹰潭市商品房买卖合同编号YT2014007047、YT2015000339、YT2015000340、YT2015000336、YT2015000343、YT2014007054、YT20140007056、YT2014007050、YT2015000337）的商铺，建筑面积3045.28m2】，优先偿还原告黄城、黄军、黄赟已付购房款、银行按揭款及利息；3、判令被告汪美荣对被告鹰潭市美亚置业有限公司上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用（含诉讼财产保全保险费、律师代理费等）由被告鹰潭市美亚置业有限公司、汪美荣负担。事实与理由：原告黄城、黄军、黄赟与被告美亚公司就美亚汇金广场北区1#楼第3、4层商品房（商铺）买卖事宜，于2014年11月15日签订了“房屋（商铺）买卖协议书”、于2014年12月12日签订了补充协议。该两份协议签订后，原告黄城、黄军、黄赟与被告美亚公司签订了九份“鹰潭市商品房买卖合同”(合同编号YT2014007047、YT2015000339、YT2015000340、YT2015000336、YT2015000343、YT2014007054、YT20140007056、YT2014007050、YT2015000337)，并办理了备案登记。后因被告方的原因，导致上述两份协议无法履行，故原告黄城、黄军、黄赟与被告美亚公司于2016年12月18日又签订了一份“退房协议”，2018年7月4日，被告汪美荣作为保证人在该“退房协议”上签字、捺印。2018年9月19日，原告黄城、黄军、黄赟与被告美亚公司、汪美荣再次签订了一份“退房协议的补充协议”，约定：经结算，截至订立本协议日，被告美亚公司应归还原告26813409.08元（具体包括：已支付的购房款9296004.4元及利息8506154.57元、已偿还的银行按揭款6269938.34及利息2741311.78元）。自订立本协议之日起，被告应以已付购房款及银行按揭款15565942.74元为基数，以月息2%的标准，继续向原告支付利息至被告美亚公司还清全部款项之日止。期间新增的银行按揭款，被告美亚公司按照原告实际偿还的日期计算利息。被告汪美荣为被告美亚公司向原告履行上述还款义务承担连带责任保证。该“退房协议的补充协议”还就被告还款期限、金额、违约责任、担保物、担保物的处置、原告实现债权费用的承担及管辖等事项进行了约定。该“退房协议的补充协议”签订后，原告向银行支付的每月新增银行按揭款为143765.33元，但被告未能按协议约定向原告支付购房款及利息，且在原告的多次催促下，被告均已种种理由搪塞，至今未支付分文。原告为维护自身合法权益，特依法具状起诉，望法院支持原告的诉讼请求。二被告当庭答辩称，1、原、被告双方买卖的上述房屋，签订了正式的商品房买卖合同，并经过房管局备案，上述买卖合同至今为止尚未解除，仍然是合法有效的，因此不存在退房退款的问题；2、双方签订的退房协议及其补充协议并未对上述备案的买卖合同作出解除的约定，也未涉及正式的买卖合同，因此相关退房协议尚未发生法律效力；3、原告要求拍卖的房屋现在均登记在原告的名下，不存在拍卖的问题，第二项请求不能成立；4、双方正式备案的买卖合同约定了解除合同的违约金，如果原告要对本案的买卖合同进行解除，应按合同约定的违约条款来解除，违约金为银行同期存款利率；5、原被告双方约定的按照月息2%的标准计算违约金明显属于约定过高，根据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金不应高于其损失的30%，就原告庭前提供的证据来看，原告并没有提供任何证据证明其损失数额，因此，我们认为其要求按月息2%的标准来计算利息不符合法律规定，本案不属于民间借贷，性质是商品房买卖，被告要求法庭如果计算违约金应当按照法律规定核减。原告黄城、黄军、黄赟围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一：身份证照复印件、企业信息查询表各1份。证明：原、被告的诉讼主体资格。证据二：房屋（商铺）买卖协议书1份、补充协议1份、“鹰潭市商品房买卖合同”(合同编号YT2014007047、YT2015000339、YT2015000340、YT2015000336、YT2015000343、YT2014007054、YT20140007056、YT2014007050、YT2015000337)9份。证明：1、2014年11月15日，原告黄城、黄军、黄赟与被告美亚公司签订了一份“房屋（商铺）买卖协议书”；2、2014年12月12日，双方签订了一份“补充协议”；3、2014年12月13日，双方签订了九份“鹰潭市商品房买卖合同”，并办理了备案登记。证据三：退房协议、退房协议的补充协议各1份。证明：1、2016年12月18日，双方又签订了一份“退房协议”，2018年7月4日，被告汪美荣作为保证人在该“退房协议”上签字、捺印；2、2018年9月19日，原告黄城、黄军、黄赟与被告美亚公司、汪美荣三方签订了一份“退房协议的补充协议”；3、经结算，截至2018年10月18日，被告美亚公司应归还原告26813409.08元（具体包括：已支付的购房款9296004.4元及利息8506154.57元、已偿还的银行按揭款6269938.34及利息2741311.78元）；4、自2018年10月19日起，被告应以已付购房款及银行按揭款15565942.74元为基数，以月息2%的标准，继续向原告支付利息至被告美亚公司还清全部款项之日止；5、期间新增的银行按揭款（每月新增银行按揭款为143765.33元），被告美亚公司按照原告实际偿还的日期以月息2%的标准计算利息；6、被告汪美荣为被告美亚公司向原告履行上述还款义务承担连带责任保证；7、该“退房协议的补充协议”还就被告还款期限、金额、违约责任、担保物、担保物的处置、原告实现债权费用的承担及管辖等事项进行了约定。证据四：委托代理协议及律师费发票各1份。证明：原告为实现债权已支付律师代理费30000元。二被告依法提交了以下证据：营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证照复印件各一份。证明：当事人的诉讼主体资格。经庭审质证，被告对原告提交的证据一，三性没有异议。对证据二和证据三，真实性没有异议，合法性和关联性有异议，1、房屋（商铺）买卖协议书及其补充协议书没有法律效力，在该两份协议之后双方签订了正式的商品房买卖合同，并经正式登记，根据后合同优于前合同的原则，应按后合同来确定双方的权利关系，前合同不再具有法律效力；2、退房协议及其补充协议是对房屋（商铺）买卖协议书及其补充协议进行约定解除，但未对正式备案的纠纷买卖合同解除或进行任何处理，因为（商铺）买卖协议书没有生效，所以退房协议也无效；3、因为本案中双方签订的正式合同目前仍是有效，要求退房是相互矛盾的。对证据四，真实性没有异议，合法性和关联性有异议，该请求没有法律依据。原告对被告提供的证据，三性没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据二及证据三中的房屋（商铺）买卖协议书及其补充协议、9份“鹰潭市商品房买卖合同”、退房协议及其补充协议是当事人的真实意思表示，本院对该两组证据予以采信；2、原告提交的证据四能够证明原告因为本案委托律师代理，支付了律师费30000元。本院经审理认定事实如下：原告黄城、黄军、黄赟与被告美亚公司就美亚·汇金广场北区1#楼第3、4层商铺（建筑面积3045.28平方米）买卖事宜，于2014年11月15日签订了“房屋（商铺）买卖协议书”，于2014年12月12日签订了补充协议。该两份协议签订后，原告黄城、黄军、黄赟与被告美亚公司签订了九份“鹰潭市商品房买卖合同”(合同编号YT2014007047、YT2015000339、YT2015000340、YT2015000336、YT2015000343、YT2014007054、YT20140007056、YT2014007050、YT2015000337)，并办理了备案登记，九份合同约定的商铺总价款为26186800元，其中首付款为13166800元，商业贷款为13020000元。后因被告美亚公司未按房屋（商铺）买卖协议书及其补充协议履约，原告黄城、黄军、黄赟与被告美亚公司于2016年12月18日签订了一份“退房协议”，2018年7月4日，被告汪美荣作为保证人在该“退房协议”上签字、捺印。2018年9月19日，原告黄城、黄军、黄赟与被告美亚公司、汪美荣签订了一份“退房协议的补充协议”，约定：经结算，截至订立本协议日，被告美亚公司应归还原告26813409.08元（具体包括：已支付的购房款9296004.4元及利息8506154.57元、已偿还的银行按揭款6269938.34及利息2741311.78元）。自订立本协议之日起，被告美亚公司按照原告已支付的购房款及已偿还的银行按揭款为基数，以月息2%的标准，继续向原告支付利息至被告美亚公司还清全部款项之日止。期间新增的银行按揭款，被告美亚公司按照原告实际偿还的日期计算利息。被告汪美荣为被告美亚公司向原告履行上述还款义务承担连带责任保证。该“退房协议的补充协议”还就被告美亚公司还款期限、金额、违约责任、担保物、担保物的处置、原告实现债权费用的承担及管辖等事项进行了约定。该“退房协议的补充协议”签订后，原告向银行支付的每月新增银行按揭款为143765.33元，因被告美亚公司迟迟未能按协议约定向原告支付购房款及利息，原告遂诉至法院，请求判如所请。另查明，备案至原告黄城、黄军、黄赟名下的位于鹰潭市胜利西路美亚·汇金广场北区1#楼第3、4层案涉商铺至今尚未办理过户交易手续，仍登记在原告名下。本案的焦点是：退房协议及其补充协议是否应继续履行下去。本院认为，原告与被告美亚公司签订的房屋（商铺）买卖协议书及其补充协议、九份“鹰潭市商品房买卖合同”系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。退房协议及其补充协议签订后，原告和被告美亚公司至今未对案涉商铺办理过户交易手续，被告美亚公司也未退回购房款及利息，退房协议及其补充协议并未实际履行。市场交易应稳定、有序的发展，原告的权利固然重要，但被告的合法权益亦应受到保护。原告的诉求是名为退房实为赚取高额利息和利差，不符合相关法律、法规的规定。原告和被告美亚公司应按九份“鹰潭市商品房买卖合同”的约定行使权利和履行义务，原告要求被告美亚公司退还原告已付购房款、银行按揭款及利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条规定，判决如下：驳回原告黄城、黄军、黄赟的诉讼请求。案件受理费182762元，诉讼保全费5000元，共计187762元，由原告黄城、黄军、黄赟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  徐文辉审判员  程志军审判员  黄景洪二〇一九年四月四日书记员  陈 娟附：与本案有关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。