成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0116民初11137号 原告：兰华，女，1990年7月28日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告：温朝建，男，1989年11月8日出生，汉族，成都市高新区。 二原告委托诉讼代理人：杜兴，四川全兴律师事务所律师。 被告：翁呢特，男，1992年6月24日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：底学章，成都市天府新区华阳法律服务所法律工作者。 第三人：钟会兰，女，1969年9月4日出生，汉族，住成都市高新区。 第三人：成都银行股份有限公司高新支行，住所地成都市高新区天顺路66号天府民居营业房一、二层。 主要负责人：姚国徽，行长。 委托诉讼代理人：林杰，男，1972年3月21日出生，汉族，住成都市武侯区，系该公司工作人员。 第三人：成都中环互联房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区领事馆路7号1栋1单元23层2301号。 法定代表人：余国福，总经理。 委托诉讼代理人：王徐霞，女，1992年12月25日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，系该公司工作人员。 原告兰华、温朝建与被告翁呢特及第三人钟会兰、成都银行股份有限公司高新支行（以下简称“成都银行高新支行”）、成都中环互联房地产经纪有限公司（以下简称“中环房产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰华、温朝建的委托诉讼代理人杜兴，被告翁呢特及其委托诉讼代理人底学章、第三人钟会兰、成都银行高新支行的委托诉讼代理人林杰、中环房产经纪公司委托诉讼代理人王徐霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰华、温朝建向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令翁呢特继续履行合同，配合兰华、温朝建办理贷款审批、收取首付款、房屋产权过户等所有事宜；2、请求法院判令翁呢特向兰华、温朝建支付其违约行为给兰华、温朝建造成的损失38000元（包括购买财产保全责任保险费用3000元、律师费35000元）。诉讼过程中，兰华、温朝建增加诉讼请求：过户履行由兰华、温朝建代翁呢特清偿成都银行高新支行的按揭贷款，成都银行高新支行在兰华、温朝建代翁呢特结清银行贷款之后，协助兰华、温朝建注销涉案房屋的抵押登记。事实与理由：2017年2月18日，在中环房产经纪公司的居间介绍下，翁呢特委托其母亲钟会兰与兰华、温朝建签订了一份房屋买卖合同，约定兰华、温朝建购买翁呢特位于成都市天府新区房屋，房屋总价为990000元。翁呢特应在取得房屋产权证后与兰华、温朝建共同配合办理贷款审批手续，共同到该房屋所在地的相关登记部门办理产权过户。合同签订后，兰华、温朝建于签订合同当日支付了购房定金50000元。后兰华、温朝建一直跟进、催促翁呢特办理房屋产权证事宜，且兰华、温朝建也早已准备好相应的购房首付款，但翁呢特对于办理房屋产权证一事以各种理由进行推诿，后兰华、温朝建了解到翁呢特早已取得房屋产权证，兰华、温朝建多次要求翁呢特履行合同义务，但翁呢特拒绝履行合同义务。兰华、温朝建委托律师于2017年11月16日再次致函翁呢特要求其继续履行合同，但翁呢特仍然置若罔闻。兰华、温朝建为维护自身的合法权益，诉至法院。 翁呢特辩称，1、本案系一房二卖，钟会兰系翁呢特母亲。案涉房屋登记在翁呢特名下，而翁呢特本人是不愿意出售案涉房屋的，因翁呢特的母亲钟会兰的经济出现困难，急需用钱，翁呢特不得已同意出售案涉房屋，并委托其母亲钟会兰出售。钟会兰对外宣称其准备出售案涉房屋，王茉莲系翁呢特父亲的朋友，王茉莲一直在做房屋投资，王茉莲得知后想要购买案涉房屋，就约了钟会兰并来成都实地查看案涉房屋，2017年1月31日钟会兰以翁呢特代理人的名义与王茉莲签订了《房屋买卖合同》，约定王茉莲购买案涉房屋，房屋成交价为800000元。该《房屋买卖合同》签订后，钟会兰收取了王茉莲支付的购房款定金50000元。后来钟会兰见房价不断上涨，想要重新出售以获得更高的价格，于是钟会兰隐瞒已经与王茉莲签订了《房屋买卖合同》的事实，将案涉房屋准备出售的信息放在网络上，后经中环房产经纪公司居间服务，2017年2月18日，钟会兰以翁呢特代理人的名义与兰华、温朝建签订了《房屋买卖合同》，约定兰华、温朝建购买案涉房屋，房屋总价为990000元。合同签订后，钟会兰收取了兰华、温朝建支付的定金50000元。钟会兰原本是打算在收取了兰华、温朝建支付的购房款后就将王茉莲已支付的购房款退还给王茉莲，并解除与王茉莲之间签订的《房屋买卖合同》，因钟会兰当时急需用钱归还信用卡，钟会兰就找到兰华、温朝建商量，让兰华、温朝建先支付部分购房款，可以办理公证，但兰华、温朝建不同意钟会兰提出的先支付部分购房款的要求，坚持按照合同约定履行。在此情况下，钟会兰于2017年4月28日收取了王茉莲支付的购房款500000元。2、王茉莲已向翁呢特支付购房款共计550000元，翁呢特也向王茉莲交付了案涉房屋。兰华、温朝建向翁呢特支付了购房定金50000元。现翁呢特已经无法履行与兰华、温朝建签订的房屋买卖合同，翁呢特愿意继续履行与王茉莲签订的房屋买卖合同。综上，请求驳回兰华、温朝建的全部诉讼请求。 钟会兰述称，1、案涉房屋登记在钟会兰的儿子翁呢特名下，起初翁呢特不愿意出售案涉房屋，但因钟会兰当时急需用钱归还信用卡，翁呢特才勉强同意委托其母亲钟会兰出售案涉房屋。2、本案系一房二卖，2017年1月31日，钟会兰以翁呢特代理人的名义与王茉莲签订了《房屋买卖合同》，约定王茉莲购买案涉房屋，房屋成交价为800000元。该《房屋买卖合同》签订后，钟会兰收取了王茉莲支付的购房款定金50000元。后来钟会兰见房价不断上涨，想要重新出售以获得更高的价格，于是钟会兰隐瞒已经与王茉莲签订了《房屋买卖合同》的事实，将案涉房屋准备出售的信息放在网络上，后经中环房产经纪公司居间服务，2017年2月18日，钟会兰以翁呢特代理人的名义与兰华、温朝建签订了《房屋买卖合同》，约定兰华、温朝建购买案涉房屋，房屋总价为990000元。合同签订后，钟会兰收取了兰华、温朝建支付的定金50000元。钟会兰原本是打算在收取了兰华、温朝建支付的购房款后就将王茉莲已支付的购房款退还给王茉莲，并解除与王茉莲之间签订的《房屋买卖合同》，然后履行与兰华、温朝建签订的《房屋买卖合同》。因钟会兰当时急需用钱归还信用卡，钟会兰就找到兰华、温朝建商量，让兰华、温朝建先支付部分购房款，可以办理公证，但兰华、温朝建不同意钟会兰提出的先支付部分购房款的要求，坚持按照合同约定履行。因确实急需用钱，钟会兰没有办法，只好在2017年4月28日收取了王茉莲支付的购房款500000元。现钟会兰已经收取了王茉莲支付的购房款550000元，翁呢特、钟会兰无力退还王茉莲已支付的购房款，所以现在只能继续履行与王茉莲签订的房屋买卖合同，无法履行与兰华、温朝建签订的房屋买卖合同。 成都银行高新支行述称，翁呢特所签订的两份房屋买卖合同均与我方无关，案涉房屋如果要进行过户交易需要将银行按揭全部结清，结清后我方可以协助注销案涉房屋的抵押登记，目前尚有240000元左右的贷款尚未结清。 中环房产经纪公司述称，兰华、温朝建与翁呢特签订的《房屋买卖合同》系其居间办理。 本院经审理后认定事实如下：2017年2月18日，钟会兰以翁呢特（甲方，卖方）代理人的名义与兰华、温朝建（乙方，买方）、中环房产经纪公司（丙方，居间方）签订了《成都市房屋存量房买卖居间合同》，约定甲方将坐落于成都华阳华府大道996号（光明城市）8栋3单元7层705号房屋出售给乙方。权证编号：0389552。房屋附属设施有：专修带家具家电（详见清单）。甲乙双方商定房屋买卖价款为990000元整。本合同签订后当日内乙方支付购房定金50000元（冲抵房款）直接支付给甲方。甲乙双方同意自本合同签订之日起的取得产权证后申请贷款审批手续，并同意自产权注销抵押完善后之日起的30个工作日内共同到该房屋所在地的相关登记部门办理产权过户，待办理产权过户受理（即双方签字并捺印）见房屋登记申请受理单后由乙方支付给甲方首付款320000元。剩余房屋620000元由银行直接支付给甲方。如贷款审批未通过导致此合同无法履行，三方另行协商，协商不成，则甲乙丙三方同意解除此合同，均可免责。甲方同意在收到全部房款当日内，通知乙方办理房屋交接手续，甲方应在交接前结清该房交房前的水电气等费用。甲乙双方任何一方不履行合同本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，如甲方违约，须双倍返还乙方定金，即除退还乙方定金外，另须支付乙方购房定金等额的赔偿。如乙方违约，则定金赔偿给甲方。其他约定事项（如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）：1.甲乙双方均知晓该房屋未取得产权证，但是已有备案号查到权号，自愿购买。2、甲乙双方协商一致，乙方自愿拿首付款替甲方结按，前提是拿到产权证。甲方预约银行还款，还款金额及时间以银行通知为准，甲方还款当天，乙方拿首付款存入甲方指定还款账户，专款专用，当天办理全权委托和顺位抵押。3、甲乙双方协商一致，不做预约合同公证，除非政策或不可抗力原因，任何一方违约的，除本合同第十五条外，另赔偿守约方双倍定金100000元。4、甲乙双方协商一致，甲方收到全款当日交付房屋于乙方，并且结清水电气物业费等，另处理好租客事宜。5、甲乙双方协商一致，因产权本人今日未到场，今日先手写委托书拍照存档，并尽快快递原件至丙方处。乙方承诺首次贷款，且银行无不良征信记录，贷款金额及利率以银行审批为准。6、甲乙双方协商一致，若该房国土与产权未关联导致无法递件，过户、取证则另行协商。 2017年2月18日，翁呢特出具一份《委托书》，载明“今本人翁呢特因个人原因没有时间打理光明城市8栋3单元705号房，特此委托钟会兰代理此房屋出售事宜。特此委托，此委托具有法律效应。” 合同签订后，兰华、温朝建于2017年2月18日向钟会兰支付购房款定金50000元。 另查明，2018年1月3日，王茉莲以房屋买卖合同纠纷将翁呢特、钟会兰诉至本院，案号为（2018）川0116民初196号，王茉莲主张继续履行合同。 另查明，位于成都市天府新区房屋已于2017年10月27日取得不动产登记（业务件号：2017101742Ｆ00162），登记在翁呢特名下。目前案涉房屋存在抵押登记（业务件号：抵0138628；抵押权人：成都银行高新支行；权利价值：330000元），案涉房屋现存在两个查封，（2017）川0116民初11137号一案先行保全查封，（2018）川0116民初196号一案轮候查封。 另查明，2017年1月31日，钟会兰以翁呢特（出卖方，甲方）的名义与王茉莲（购买方，乙方）签订了《房屋买卖合同》约定，房屋基本状况，房屋位置：华阳街道华府大道一段996号8栋3单元7层5号。房屋所有权证：权03895522，该房有抵押……房价款：该房屋的成交价为800000元。付款方式及交易方式：合同签订后，乙方同意按下列第1种方式交付房款：1、一次性付款：A、签合同时乙方缴纳交纳定金50000元给甲方。B、于2017年5月1日前支付房屋首付款500000元。C、项付款约定见备注……其他约定如下：1、税费：办理房屋过户登记产生的一切税、费由乙方承担（甲方应缴的营业税、个人所得税及交易手续费由乙方承担）若有继承税、赠予税由甲方承担。2、上述房屋以乙方实地勘察为准，甲方须在收到首付款柒日前，将该房交付给乙方，交割此房时须结清全部水、电、气、光纤、宽带、物管等相关费用……备注：备注条款内容与上述条款内容不一致的，以备注条款为准。1、尾款250000元于产权过户当日付清。2、甲乙双方均知晓该房屋未取得产权证，备案号，可查到产权号，已核实，自愿购买。3、甲乙双方协商一致，不作任何公证，除非政策或不可抗拒因素，任何一方违约，将按照总房款的20%支付违约金或继续履行合同。4、甲乙双方协商一致，因产权人本人未到场，手写委托并房屋出售事宜委托母亲钟会兰办理。 2017年1月29日，翁呢特出具一份《委托书》，载明“今本人翁呢特因个人原因没有时间出售成都市华阳街道华府大道一段996号8栋3单元7层5号房屋，特此委托母亲钟会兰代理此房屋出售事宜。特此委托，此委托具有法律效应。” 诉讼中，王茉莲提交两张建行ATM机上拍下的向钟会兰账户存入现金的照片，王茉莲陈述其于2017年2月4日将50000元现金分5次在ATM机上存入钟会兰的账户上，分别是10000元、10000元、10000元、10000元、9800元，因为其中有200元钞票不能识别，故200元是直接支付的现金，因当时王茉莲并不知道之后会产生诉讼，故当时王茉莲用手机只拍下了ATM上其中2笔转款的截图，没有全部拍照。对此，钟会兰认可2017年2月4日王茉莲向钟会兰支付购房款定金50000元。同时，钟会兰向王茉莲出具收条，载明今收到王茉莲购买翁呢特名下成都市华阳街道华府大道一段996号8栋3单元7层5号购房定金50000元。 诉讼中，王茉莲还提交了一份李某的2017年4月1日至2017年4月30日的中信银行银行卡流水明细（卡号：62×××76），用以证明王茉莲用李某的银行卡于2017年4月28日使用钟会兰提供的ＰＯＳ机刷卡支付49800元、447000元，该两笔款项系支付的购房款。但该流水明细中无法体现转出的对方账户。钟会兰认可其已经收到了上述49800元、447000元款项。 诉讼中，钟会兰提交了一份邓某的2017年4月28日至2017年4月30日的农业银行银行卡流水明细（卡号：62×××71），用以证明钟会兰已经收到了王茉莲支付的49800元、447000元款项。但该流水明细中无法体现转入的对方账户，2017年4月28日至2017年4月30日无转入49800元、447000元的记录，该流水明细显示2017年4月29日至2017年4月30日存在多笔转入49900元，但无法显示转入的对方账户。庭审中钟会兰陈述邓某系其第二任丈夫，钟会兰使用邓某的一个农业银行账户开通了ＰＯＳ机，该ＰＯＳ机一直由钟会兰使用，钟会兰让王茉莲使用其提供的ＰＯＳ机支付购房款，王茉莲使用李某的银行卡用钟会兰提供的ＰＯＳ机进行刷卡交易，王茉莲于2017年4月28日使用ＰＯＳ机转账49800元、447000元，因该ＰＯＳ机是过一天后再到账，并且被分开成了多笔，每笔均在50000元左右，上述款项实际是在2017年4月29日到账分六笔，每笔49900元，共计299400元。2017年4月30日到账四笔，三笔为49900元，一笔为46656.5元，共计196356.5元，上述款项转入邓某的银行账户后，钟会兰又将上述款项从邓某的银行账户中转入钟会兰自己的账户（卡号:62×××79）。 庭审中，钟会兰提交了其银行账户（卡号：62×××79）从2015年10月26日至2018年2月5日的银行流水明细，该银行流水明细显示钟会兰于2017年2月11日向王茉莲银行账户分别转入5030元、20元。钟会兰陈述，上述款项是应该是钟会兰支付给王茉莲的机票钱，因为钟会兰一房二卖，王茉莲很不高兴，王茉莲就要求钟会兰赔偿其机票损失。兰华、温朝建对此提出异议，认为钟会兰说法前后矛盾，2017年2月18日钟会兰才以翁呢特代理人的名义与兰华、温朝建签订房屋买卖合同，钟会兰何以在2017年2月11日就向王茉莲支付一房二卖的损失。 庭审中，证人李某陈述，案涉的李某中信银行银行卡是李某交给王茉莲使用的，王茉莲如何使用该中信银行银行卡李某并不过问，该中信银行银行卡上的钱均是属于王茉莲个人的。对于证人李某的上述陈述内容，翁呢特、钟会兰表示没有异议，成都银行高新支行、中环房产经纪公司表示没有意见，兰华、温朝建则认为证人证言不真实。 庭审中，证人邓某陈述，邓某与钟会兰曾系夫妻，现已离婚，案涉的邓某农业银行银行卡一直是由钟会兰使用的，该农业银行银行卡绑定了一个ＰＯＳ机，但开卡后邓某从未使用过该农业银行银行卡，该农业银行银行卡中的资金往来均是钟会兰的资金往来，邓某并不清楚该农业银行银行卡的资金往来。对于证人邓某的上述陈述内容，翁呢特、钟会兰表示没有异议，成都银行高新支行、中环房产经纪公司表示没有意见，兰华、温朝建则认为证人证言不真实。 庭审中，王茉莲陈述其还向钟会兰支付了剩余的3200元以及部分POS机手续费共计5000元，系王茉莲通过现金方式直接向钟会兰支付。对此，钟会兰予以认可，钟会兰于2017年4月28日共计收到王茉莲支付的购房款500000元。 此外，王茉莲、翁呢特、钟会兰一致陈述案涉房屋的钥匙已经于2017年春节后交付给王茉莲，王茉莲偶尔来成都就居住在案涉房屋内，但翁呢特、钟会兰仍持有案涉房屋的钥匙。 认定上述事实的证据有：兰华、温朝建、翁呢特、钟会兰的身份信息及成都银行高新支行、中环房产经纪公司工商信息，《房屋买卖合同》，收条，庭审笔录以及双方的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，本案系因翁呢特“一房二卖”引起的纠纷，翁呢特全权委托其母亲钟会兰进行房屋买卖事宜，就涉案房屋，翁呢特与兰华、温朝建于2017年2月18日签订《房屋买卖合同》，翁呢特与王茉莲于2017年1月31日签订《房屋买卖合同》。上述两份《房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院对上述两合同的效力亦予以确认。在兰华、温朝建及王茉莲均要求继续履行己方与翁呢特签订的房屋买卖合同的情况下，应综合考虑两份合同的签订情况、履行情况以及本案的具体案情来确定权利归属。 本案中，从房屋交付方面来看，王茉莲、翁呢特、钟会兰一致陈述案涉房屋的钥匙已经于2017年春节后交付给王茉莲，王茉莲偶尔来成都就居住在案涉房屋内，但翁呢特、钟会兰仍持有案涉房屋的钥匙，案涉房屋的交付明显与常理不符；从房款支付方面来看，虽然翁呢特、钟会兰与王茉莲都认可购房款由王茉莲于2017年2月4日将50000元现金分5次在ＡＴＭ机上存入钟会兰的账户上，分别是10000元、10000元、10000元、10000元、9800元，另外有200元是直接支付的现金。王茉莲用李某的银行卡于2017年4月28日使用钟会兰提供的ＰＯＳ机刷卡支付49800元、447000元，剩余的3200元购房款以现金方式支付。但翁呢特、钟会兰与王茉莲提供的银行明细单中并未体现转入、转出的姓名、账户等相关信息，王茉莲主张的定金50000元付款情况与案涉房屋买卖合同约定的签合同时交纳定金50000元付款时间不一致。翁呢特、钟会兰与王茉莲均未能提供确实充分证据证实王茉莲已经实际支付550000元购房款。在钟会兰、王茉莲均知晓对方银行账户的情况下，王茉莲用李某的银行卡于2017年4月28日使用钟会兰提供的ＰＯＳ机刷卡支付49800元、447000元购房款的方式明显与常理不符；此外，钟会兰陈述其2017年2月11日向王茉莲银行账户分别转入5030元、20元，上述款项系钟会兰一房二卖赔偿给王茉莲的机票损失，钟会兰的上述陈述与常理不符。综合以上几点，虽然王茉莲、翁呢特双方之间签订有房屋买卖合同，但王茉莲未能提供确实充分证据证明其已经向翁呢特支付了案涉房屋买卖合同项下550000元购房款。综上，综合考虑兰华、温朝建、王茉莲与翁呢特房屋买卖合同的签订时间先后、合同的具体履行情况以及本案的具体情况，本院酌情认定兰华、温朝建与翁呢特之间的房屋买卖合同继续履行，对兰华、温朝建要求翁呢特协助将案涉房屋转移登记到兰华、温朝建名下的主张，予以支持，对王茉莲要求继续履行的主张不予支持。 合同签订当日，兰华、温朝建已按约向翁呢特支付了定金50000元。后双方在合同继续履行中发生争议，翁呢特未能结清其银行按揭贷款并解除案涉房屋上设定的银行按揭贷款抵押权，致案涉房屋不能办理房屋过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，本案兰华、温朝建在诉讼中承诺自愿代翁呢特提前一次性结清尚欠第三人成都银行高新支行的全部银行按揭贷款本息以消灭抵押权；并承诺于上述银行按揭贷款抵押登记解除后，一次性给付翁呢特扣除兰华、温朝建代翁呢特结清上述银行按揭贷款全部本息后的购房余款，并由翁呢特协助兰华、温朝建办理案涉房屋的过户登记手续。由此，兰华、温朝建、翁呢特双方签订的《房屋买卖合同》具备继续履行的客观基础和条件。故翁呢特要求兰华、温朝建继续履行合同义务，并协助翁呢特办理案涉房屋不动产权过户登记手续的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。关于兰华、温朝建主张翁呢特支付违约行为给兰华、温朝建造成的损失38000元（包括购买财产保全责任保险费用3000元、律师费35000元）的诉请，因无合同约定，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、兰华、温朝建于本判决发生法律效力之日起十五日内代翁呢特向成都银行股份有限公司高新支行一次性提前结清其尚欠的全部银行按揭贷款本息（截止2018年1月21日，翁呢特尚欠成都银行股份有限公司高新支行按揭贷款本金247878.83元，全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）； 二、翁呢特与成都银行股份有限公司高新支行于兰华、温朝建代翁呢特结清上述尚欠的全部银行按揭贷款本息后十日内协助办理案涉房屋（位于成都市天府新区房屋）的抵押登记注销手续； 三、兰华、温朝建于上述案涉房屋抵押登记注销后十日内给付翁呢特扣除兰华、温朝建代翁呢特结清上述按揭贷款全部本息(包括已付定金50000元)后的购房余款； 四、翁呢特应于兰华、温朝建给付其上述第三项购房余款后立即协助兰华、温朝建办理案涉房屋（位于成都市天府新区房屋）的不动产权过户登记手续。 五、驳回兰华、温朝建的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7026元，诉讼保全费5000元，合计12026元，由翁呢特负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  梁 宪 二〇一九年三月十日 法官助理  何晓娇 书 记 员  聂 华