云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0502民初2626号 原告:方惠芳，女，1974年12月14日生，汉族，隆阳区人，住隆阳区。 原告：裴唯益，男，1996年8月11日生，汉族，隆阳区人，住址，系方惠芳之子。 二原告共同委托诉讼代理人：夏润兰，云南春裕律师事务所律师，代理权限为特别授权。 二原告共同委托诉讼代理人：李林杭，云南春裕律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 被告:保山佳龙园房地产开发有限责任公司。 统一社会信用代码：91530502683654977J。 住所地：隆阳区兰城街道九龙路**。 法定代表人：黄浩，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄斌，云南德天律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：梁锦银，云南德天律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告方惠芳、裴唯益与被告保山佳龙园房地产开发有限责任公司（以下简称保山佳龙园地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告方惠芳及二原告共同委托诉讼代理人夏润兰到庭参加诉讼，被告保山佳龙园地产公司委托诉讼代理人梁锦银、黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方惠芳、裴唯益向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行合同，为原告办理房屋产权证。2、判令被告向原告支付违约金194671元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年7月开发位于西北侧和谐家园电梯住宅楼，原告向被告购买了一层1-4号房屋，面积85.27平方米，价格973357元。原告全额支付了价款，于2016年4月13日接房，并向被告支付了办理房屋产权证的各项手续及相关费用30197元。购销合同约定，被告在交房之日起90日内为原告办理产权证书，违约承担总房价20%的违约金。现交房已近三年，被告尚未全面履行合同全部义务，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告保山佳龙园地产辩称：一、请人民法院依法驳回原告第二、三项诉讼请求。原被告双方虽然签订了《商品房购销合同》，但是根据合同第十二条执行补充协议第（3）条，被告仅代办产权登记申请手续，原被告双方是产权办理委托代理关系，产权办理人应该是原告本人，被告仅代为申请，被告也已经向相关部门提交了办证申请，是否给予办证是原告与办证部门的关系，与被告并无关联。二、关于违约责任和违约金的问题，执行补充协议第（4）项，被告只是代办产权证明，并且已经将办证手续提交，并不存在违约行为。商铺自交付之后一直由原告在使用。根据合同约定，被告并无违约，不应该承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《商品房购销合同》、发票、《收款收据》、缴费明细、清单，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据及事实，本院认定如下： 1、原告申请证人陈某出庭作证，证人陈述证人系和谐家园住房业主，其于2013年向被告交纳了契税及相应费用，被告多次承诺办证均未办理，直至2016年7月部分业主诉讼后，被告才向有关部门交纳办证手续及费用办理产权证。 2、原告申请证人赵某出庭作证，证人陈述其系和谐家园住房业主，证人买房后，被告承诺在90日内办理权属证明，但是交房一年后都没有办到权属证明。2016年被告公司姓宋的一个负责人来小区院场上开业主会议，承诺在2016年6月份给业主办理权属证书，但是并没有兑现。直至业主起诉后，才办到了权属证书。当时开会人很多，记不清楚是否有本案原告在场。证人起诉后，住宅业主才知道办不了权属证书是因为被告没有交契税。 经质证，被告对证人陈某、赵某二人证言的真实性、关联性、合法性均不认可。 本院认为，证人陈某、赵某系和谐小区住户业主，二人陈述情况为住宅用房的办证情况，无法证实和谐小区内住宅用房与案涉商铺的办证情况是否一致，故本院不做为本案证据使用。 3、原告提交的《情况说明》，经质证，被告不予认可。本院认为，该《情况说明》属于证人证言，出具人并未出庭接受质询，被告亦不认可，无法核实其真实性，故本院不予采信。 4、被告提交的税收缴款书及专项维修资金收据，加盖相关部门公章，来源真实合法，能够证实本案事实，故本院予以采信。 5、被告提交的(2016)云0502民初3368号民事判决书及（2017）云0502民终335号民事裁定书，其中(2016)云0502民初3368号民事判决书宣判后，被告提起上诉并在上诉阶段撤诉，该判决书即生效，故本院对该判决书中认定的法律事实依法引用。 6、对原被告双方争议的交房时间，原告主张在2014年1月21日交纳代办证书费用及契税时接房，被告辩称在2016年4月13日交房。本院认为，原被告双方在合同中约定被告应以短信和公示形式通知办理交接手续，但被告并未提交证据证实在2016年4月13日向原告通知办理交接。故对原告的主张，本院予以支持，对被告的辩解，本院不予采纳。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 原告方惠芳、裴唯益于2013年11月6日与被告保山佳龙园地产公司签订《商品房购销合同》（合同编号：HXJY1-4），约定原告向被告购买位于西段北侧和谐家园1幢1层1-4号房地产，房产总价款为973357元，原告在签订合同时一次性支付房款，同时约定被告应当采用短信和公示的方式于2013年10月30日前向原告交房。双方在《商品房购销合同补充协议书》第三条约定：“由原告委托被告以原告的名义向当地产权登记机关办理产权登记手续，原告接房后被告在90个工作日内完成代办产权登记申请手续。（备注：按照国家关于产权办理的相关规定，被告受原告委托，仅办理产权登记申请手续。）”。合同签订后，原告于2014年1月3日向被告交付了购房款973357元。2014年1月21日，原告向被告交纳代收契税及其他费用合计30197元并接房，2016年4月13日，原告向被告交纳代办产权费用（维修资金）6573元。2016年7月18日，被告代原告交纳住宅专项维修资金7078元。2016年8月9日，被告代原告交纳房屋契税29200元。被告至今未能为原告办理不动产权属证明。另查明，案涉房产已由原告投入使用。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。”，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，本案中，原告依照合同约定履行了付款义务，并向被告交清了办理产权证书的相关费用。被告依法应当履行为原告办理权属证明的义务。被告辩称双方在合同中约定其仅承担代办登记申请手续的义务，但依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房预售合同的出卖人负有转移标的物所有权于买受人的义务，商品房为不动产，不动产的所有权转移以不动产权属证明登记为准，被告依法应当为原告办理不动产权证书。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。对原告要求被告为其办理房屋产权证的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界止、面积等必要材料。”，本案中，原告于2016年4月13日向被告交纳专项维修资金后，被告办理权属证书的前期工作方准备完毕，才具备办理权属证书的条件。另原被告双方在《商品房购销合同》中并未就逾期办证违约责任进行明确的约定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定违约金计算如下：以合同价款973357元为基数，按年利率5.65%（以2016年同期银行贷款利率4.35%，上浮30%确定），自原告补充交纳专项维修资金后两个月即2016年6月14日计算至案涉房屋所有权转移给原告之日止。 对被告在庭后提交的代理词中提出原告起诉时已经超过诉讼时效的辩称，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当在交房后90日内为原告办理不动产权属证书，但被告至今未履行该义务，其违约行为持续至今，且自被告向原告交房后，原告多次向被告要求办理权属证书未果。其次，在一审庭审中，被告并未明确提出诉讼时效的抗辩。故对被告该辩称意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告保山佳龙园房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告方惠芳、裴唯益办理不动产权登记证书。 二、由被告保山佳龙园房地产开发有限责任公司支付原告方惠芳、裴唯益逾期办证违约金（以房屋价款本金973357元为基数，自2016年6月14日按年利率5.65%计算至案涉房屋所有权转移给原告方惠芳、裴唯益之日止）。 三、驳回原告方惠芳、裴唯益的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4293元，减半征收2146.5元，由原告方惠芳、裴唯益负担146.5元，由被告保山佳龙园房地产开发有限责任公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  何丽洁 二〇一八年八月二十二日 书记员  付云浩