江西省上栗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0322民初1号 原告：叶继良，男，1976年11月8日出生，汉族，住萍乡市上栗县。 委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。 被告：萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司，所在地：萍乡市安源区跃进北路259号，统一社会信用代码：913603007485251655。 法定代表人：刘雷，公司总经理。 被告：赣州银行股份有限公司上栗支行，所在地：上栗县上栗镇平安北路88号，统一社会信用代码：913603225965273476。 法定代表人：张华，行长。 委托诉讼代理人：叶臻意，客服部副经理。 原告叶继良与被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司、赣州银行股份有限公司上栗支行房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告叶继良的委托诉讼代理人钟鹏程、被告赣州银行股份有限公司上栗支行（以下简称赣州银行上栗支行）的委托诉讼代理人叶臻意到庭参加诉讼，被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司（以下简称鑫乐园公司）经本院送达传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告叶继良向法院提起诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与鑫乐园公司于2014年1月18日签订的《萍乡市商品房买卖合同》合法有效；2.请求人民法院依法判决被告鑫乐园公司在法院判决生效后第二日将“上栗花炮世贸中心”B301、B302号房与《萍乡市商品房买卖合同》报送上栗县房产管理局办理书面备案确认手续，并与原告共同完成申请办理商品房预告登记；3.请求人民法院依法确认原告对“上栗花炮世贸中心”B301、B302号房的权利优先于被告赣州银行上栗支行的抵押权；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告及叶贤桂与被告鑫乐园公司于2013年12月17日签订了《房屋置换协议》，协议约定由原告及叶贤桂归还原告及叶贤桂于2009年7月31日向被告鑫乐园公司购买的由其所开发的“祥景明珠”项目一楼101号房，经双方约定该号房折价1850万元，作为对价，原告及叶贤桂应向被告购买被告在上栗县李畋大道与平安大道交汇处开发的“上栗花炮世贸中心”房产，包括门面830.24平方米（房号为A106、A107、A108、A109、110），单价为1.96万元/平方米，写字楼2980.62平方米（房号为A401-419、B301、B302、A1915、A1916），单价为4200元/平方米。原告及叶贤桂与鑫乐园公司签订该协议后，于2014年1月18日双方签订《萍乡市商品房买卖合同》，原告叶继良向鑫乐园公司购买了“上栗花炮世贸中心”A106-A110（由荣联登代持）、A1915、A415-A419、B301、B302号房，房款为15832012元；付款方式除置换款外原告向银行按揭贷款740万元，原告按照《萍乡市商品房买卖合同》的约定履行了合同义务，但被告鑫乐园公司未按规定办理预告登记。2018年6月份，原告在申请执行其与鑫乐园公司合同纠纷一案的过程中了解到，2015年8月7日因萍乡市鑫凯贸易有限公司（以下简称鑫凯公司）向被告赣州银行上栗支行借款，被告鑫乐园公司将已出售给原告的B301、B302等房屋为鑫凯公司向赣州银行上栗支行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。因鑫凯公司在借款期限内未按其与被告赣州银行上栗支行签订的借款合同偿还借款。2017年被告赣州银行上栗支行向人民法院提起诉讼，要求其偿还借款并请求将被告鑫乐园公司提供的抵押房产优先偿还其借款。该案已于2017年5月18日作出判决。在被告赣州银行上栗支行起诉鑫凯公司及被告鑫乐园公司金融借款纠纷一案中，被告鑫乐园公司未将其已于2014年1月18日将抵押物B301、B302号房出售给原告的事实向法庭陈述。导致法院无法按照相关规定通知原告参加诉讼，为此，向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告赣州银行上栗支行辩称：在2013年7月19日B301、B302号房就已经办理了相关的抵押登记，相关部门出具了证明。原告所述交易房产时间是在抵押期限之内，我们抵押在前，且在交易过程中，也没有收到抵押人说有这个交易或购买抵押物的要求。 被告鑫乐园公司未提供答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供了以下证据：1.萍乡市中级人民法院（2018）赣03民终25号判决书复印件一份，证明原告向被告鑫乐园公司购买了B301、B302房屋的事实，并且支付全部的购房款。2.《萍乡市商品房买卖合同》一份，证明原告向被告鑫乐园公司购买房屋的事实。3.（2018）赣0322民初198号判决书一份，证明本案被告赣州银行上栗支行起诉本案被告鑫乐园公司及案外公司鑫凯公司的金融借款纠纷，鑫凯公司向赣州银行上栗支行借款4800000元，用于周转。4.海南省第一中级人民法院作出的（2017）琼96民终769号判决书，该判决书的案情与本案一样，可供法庭参考。 被告赣州银行上栗支行对原告提供的证据1三性予以认定，但是我行认为原告购买该房产的交易金额是3000000元左右，对于原告这么大金额的交易，原告应该去房管局查证该房产是否有被抵押，那么这个责任是原告应当承担的。对证据2的合同三性予以认定，但是该合同签订时间是在2014年1月18日，这个时间是在我行对于该房产的抵押期限内。对证据3我需要陈述的是在2013年发放贷款，该抵押物在我行就进行了抵押，也到相关部门进行了抵押登记，抵押合同和手续都是合法有效的。对证据4我认为与本案无关。本院对原告提供的上述证据的三性均予以认定采信并附卷佐证。 被告赣州银行上栗支行提供了以下证据：上栗县房屋产权管理局登记受理审批表、抵押登记申请表三份，抵押物清单1份、抵押登记证明书两份，2015年8月7日上栗县房地产市场管理局颁发的栗房建2015字第650号房屋他项权证一份，证明在2013年、2014年已将B301、B302号房产办理了抵押登记，2015年办理了该两套房屋的抵押权证。原告叶继良对被告赣州银行上栗支行提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对证明目的有异议，银行在抵押房产时应该查证该房产是否被转让，即使被告赣州银行上栗支行陈述说2013年就办理了抵押，但是在借款到期后已经偿还，该抵押权在2015年8月之前就已经解除了，所产生的损失应该由赣州银行上栗支行自行承担。本院对被告提供的上述证据的三性予以认定并采信附卷佐证。 根据当事人陈述并结合证据的分析与认定，本院认定的事实如下：2013年12月17日，原告叶继良和案外人叶贤桂与被告鑫乐园公司签订一份《房屋置换协议》，鑫乐园公司以其开发的位于萍乡市上栗县李畋大道与平安大道交汇处的上栗花炮世贸中心（龙凤山庄）的房屋（房号A106、A107、A108、A109、110的门面房830.24平方米，单价为1.96万元/平方米；房号为A401-419、B301、B302的写字楼四楼1848.91平方米以及房号为A1915、A1916的十九楼1131.71平方米，单价为4200元/平方米），与原告叶继良和案外人叶贤桂位于萍乡市跃进北路的祥景明珠一楼（房屋为101号，作价1850万元）的房屋进行置换，差额部分由原告及叶贤桂按照市场价格以银行按揭贷款的方式支付给被告鑫乐园公司，协议第五条约定:“双方先签订花炮世贸中心的上述房号的购房合同并协助办理银行按揭，乙方（原告及叶贤桂）应向银行缴纳花炮世贸中心所购房产的首付款暂时由甲方（被告鑫乐园公司）垫付，乙方出具首付款等额的借条给甲方，代花炮世贸中心的按揭贷款发放下来以后乙方应立即还清祥景明珠101号房的按揭款并要到房管局办理该房产的撤销备案手续，之后将其房产以双方协商的作价直接冲抵世贸中心购房首付款（金额多退少补）。”该《房屋置换协议》签订后，原告叶继良与被告鑫乐园公司双方于2014年1月18日签订《萍乡市商品房买卖合同》一份，合同第二条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房的批准机关为上栗县房地产市场管理所，许可证为（栗）房预售证第2012-006号，预售房屋为上栗花炮世贸中心B幢3单元301、302号房，房屋建筑面积共237.01平方米，房价款为每平方米4200元，总金额为995442元。”合同第六条约定付款方式为：“买受人于2013年12月28日之前付清首付款505442元，余款490000元办理银行按揭。”合同第八条约定：“出卖人应当在2014年3月30日前将该商品房经验收合格交付买受人使用，并对出卖逾期交房约定了违约责任。”合同第二十四条约定“商品房预售的自本合同生效之日起三十日内由出卖人向房管部门申请登记备案。”合同签订后，被告鑫乐园公司因自身原因违反合同约定没有按合同约定按期交付该房屋，亦未为买受人叶继良向上栗县房产市场管理局申请登记备案。又查明，被告鑫乐园公司曾先后于2013年7月19日、2014年7月24日两次将包括原告叶继良所购买的B301、302号在内的18间房屋向上栗县房地产市场管理所办理在建工程抵押登记证明，以该18间房屋为借款人萍乡市鑫凯贸易有限公司提供抵押担保向被告赣州银行上栗支行借款4800000元。借款偿还后，2015年8月7日，被告鑫乐园公司再次与被告赣州银行上栗支行签订《最高额抵押合同》以上述18间房屋作为抵押物为案外人萍乡市鑫凯贸易有限公司提供抵御担保，担保限额为4800000元，并办理栗房建2015字第650号房屋他项权证。因借款人萍乡市鑫凯贸易公司逾期未偿还借款，导致赣州银行上栗支行起诉。本院于2017年5月18日作出（2017）赣0322民初198号民事判决书，判决赣州银行上栗支行对被告鑫乐园公司上述18间房屋享有优先受偿权，该判决书已发送法律效力。又查明，因为被告鑫乐园公司的过错，故意隐瞒上述抵押房屋中B301、302已预售给原告叶继良的事实，导致原告没有依法以享有独立请求权第三人的身份参与该抵押借款案件的审理。本院在执行该抵押借款案中依法将上述18间房屋予以查封。原告叶继良在得知此情况后于2018年7月3日向本院提出书面异议，以消费者在交付所购商品房的全部或者部分款项后，抵押权人及建筑工程承包人的优先受偿权均不得对抗买受为理由请求解除对B301、302号房屋的查封。本院以房屋置换时因不具备交付条件而未交付，且异议人叶继良未提供已全部付清款项的证据，亦未到房管部门办理产权过户程序，查封措施亦无不当为理由。于同年7月16日作出（2018）赣0322执异15号执行裁定书，驳回原告叶继良的异议请求。 本院认为，原告叶继良与被告鑫乐园公司双方签订的《萍乡市商品房买卖合同》基于双方之间签订的《房屋置换协议》，该商品房预售合同是合同相对双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，原被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告叶继良按照合同约定的房屋价款支付方式履行了付款义务。被告鑫乐园公司因自身原因违反合同中双方约定的时间不能及时交付房屋，又不到房管部门为原告叶继良申请房屋登记备案，更为严重的是被告鑫乐园公司不守诚信，对买受人叶继良和抵押权人赣州银行上栗支行均采取欺骗手段，故意隐瞒事实真相，在第二次抵押贷款已到期后，将已出售给原告叶继良的房屋B301、B302号房屋作为抵押物再次为案外人萍乡市鑫凯贸易公司向被告赣州银行上栗支行借款提供担保，引起纠纷，应负本案全部责任。原告叶继良和被告赣州银行上栗支行均无过错。本案原被告双方争议的焦点是原告叶继良作为房屋买受人，其享有的对该B301、B302号房屋的所有物权能否对抗被告赣州银行享有的对该两套房屋的抵押权，即两者的权利谁更优先，本院认为，首先原告叶继良与被告鑫乐园公司双方所订买卖合同有效，原告已全部履行了自己的首付款支付义务和办理银行按揭贷款义务。在整个房屋买卖法律关系与房屋抵押借款法律关系相冲突的事件中，原告叶继良对此不存在过错，是该涉案房屋善意的买受人。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定。作为商品房买卖合同的买受人叶继良，在支付完合同约定的购房款后，出卖方被告鑫乐园公司应按照合同约定将涉案房屋的所有权转移给原告叶继良，在涉案房屋未办理过户手续的情况下，原告叶继良享有的是涉案房屋的物权期待权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容可以看出，已经支付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其享有的对该涉案房屋的物权期待权优先于建设工程价款，抵押权和其他债权。第三，本院做出的生效判决内容被告赣州银行上栗支行对涉案房屋B301、B302号房屋享有优先受偿权不能对抗原告叶继良对涉案房屋的物权期待权，但两者并不相互矛盾。综上所述，原告叶继良诉请依法确认其与被告鑫乐园公司签订的《萍乡市商品房买卖合同》合法有效，判令被告鑫乐园公司将涉案房屋B301、B302号房屋报送房管部门申请登记备案，并确认其对该涉案房屋的物权期待权优先于被告赣州银行上栗支行的抵押权的诉讼请求合法有据，理由充分，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告叶继良与被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司双方所签订的《萍乡市商品房买卖合同》合法有效。 二、被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司应按《萍乡市商品房买卖合同》约定内容，于本判决生效之日起30日内向房管部门为原告叶继良申请涉案房屋B301、B302号登记备案等其他手续。 三、确认原告叶继良依法享有的对涉案房屋B301、B302号房屋的物权期待权优先于被告赣州银行股份有限公司上栗支行享有的对该涉案房屋B301、B302号房屋的抵押权。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费13754元，由被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院，自判决生效之日，权利人可以向一审人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。 审 判 长 陈 宏 林 人民陪审员 刘 兰 英 人民陪审员 欧阳辉明 二〇一九年三月十三日 代书 记员 周  敏