上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初4921号原告：上海市青浦第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐朝辉，总经理。原告：上海盛青房地产发展有限公司，住所地上海市盈港东路。法定代表人：陈晓燕，总经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。被告：盛丹，女，1987年10月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：金雪荣，男，1964年9月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：金苗英，女，1964年7月5日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：金雪荣，男，1964年9月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告上海市青浦第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“征收事务公司”)、上海盛青房地产发展有限公司(以下简称“盛青公司”)诉被告盛丹、金雪荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序进行。本案于2019年4月2日第一次公开开庭进行审理，两原告的共同委托诉讼代理人蔡新，被告盛丹、金雪荣到庭参加诉讼。经原告申请，本院依法追加金苗英为共同被告参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年5月28日依法组成合议庭，适用普通程序审理本案。本案于2019年6月26日第二次公开开庭进行审理，两原告的共同委托诉讼代理人蔡新，被告盛丹、金雪荣(并作为被告金苗英的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告征收事务公司、盛青公司向本院提出诉讼请求：1、判令盛青公司与盛丹于2006年10月20日、与金雪荣于2006年11月2日签订的《上海市商品房预售合同》无效；2、判令盛丹将坐落于上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室、被告金雪荣、金苗英将坐落于上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给盛青公司。事实与理由：2004年8月17日，上海市青浦区市政管理署(现更名为上海市青浦区市政管理所、甲方，以下简称“青浦市政管理署”)为拆迁人、上海青浦新城区房屋拆迁置换有限公司(后更名为征收事务公司)为拆迁实施单位与被拆迁人(乙方)盛建新、盛丹、顾锦明签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“补偿安置协议”)，约定对乙方位于陆湾村X号房屋进行拆迁，甲方补偿乙方人民币(以下币种均同)544,500元。落款乙方处由盛建新、盛丹签字。2006年9月5日，盛丹出具承诺书，自愿将动迁所得房屋加名金雪荣，将其中一套分户为金雪荣，另一套为盛丹所有。后拆迁人与金雪荣、盛丹签订了与上述协议内容一致的另外一份补偿安置协议，落款时间仍为2004年8月17日，落款处乙方仅有盛丹签字。此后，拆迁单位出具配套商品房供应单，将浩泽家园114号902室房屋分配给金雪荣，浩泽家园XXX室房屋分配给盛丹，原告依据该动迁协议及配套商品房供应单，与盛丹、金雪荣签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，并办理了房屋相关交付手续。2016年5月18日，盛建新向上海市青浦区人民法院(以下简称“青浦法院”)提起诉讼，要求确认拆迁人与金雪荣、盛丹签订的补偿安置协议无效，最终法院支持了盛建新的诉讼请求。为纠正错误，征收事务公司于2017年8月28日与盛建新、盛惠明、盛丹签订《协议书》，一次性补偿盛建新2**,000元，安置盛建新一套110平方米左右的房屋，又约定盛丹不当得利部分由青浦第一征收事务所向盛丹等人通过法律途径追索。原告认为，盛青公司与盛丹、金雪荣签订的预售合同，是基于被判决认定无效的补偿安置协议，因此该两份预售合同同样无效，故而诉至法院做如上诉请。被告盛丹辩称，对诉请一，预售合同是在拆迁办的操作下签订的，经过拆迁办同意的，合理合法，合同有效。对诉请二，现在房屋无法返还，两套房屋均没有登记在其名下，已经对外出售并过户了，案外人合理合法取得了房屋。被告金雪荣、金苗英共同辩称，预售合同有效，不同意返还房屋，因为自己是通过正常买卖手续获得的系争房屋，现在房屋在其两人名下。经开庭审理查明，2004年8月17日，青浦市政管理署(甲方)作为拆迁人、上海青浦新城区房屋拆迁置换有限公司(2003年由原上海青开房屋拆迁有限公司、上海青浦安业房屋拆迁置换有限公司撤销、合并组建成立，后更名为征收事务公司)作为拆迁实施单位与被拆迁人(乙方)盛丹、盛建新、顾锦明签订补偿安置协议，约定由甲方对乙方位于陆湾村8队76号房屋进行拆迁，并由甲方支付乙方拆迁补偿款共计544,500元。落款乙方处由盛建新、盛丹签字。2006年9月5日，盛丹出具《承诺书》，载明：本人盛丹自愿将动迁所得房屋浩泽家园原编号X室原编号X室，加名金雪荣，并分户原X室为金雪荣，原编号X为盛丹所有，如今后发生任何产权纠纷均由本人负责，与他人及动迁公司无关。2006年，拆迁单位又与盛丹、金雪荣签订与上述补偿安置协议内容一致的另外一份补偿安置协议，落款时间仍为2004年8月17日，但落款处乙方仅由盛丹签字。此后，拆迁单位出具配套商品房供应单，将浩泽家园X室(以下简称“X室”)房屋分配给金雪荣，浩泽家园Y室(以下简称“Y室”)房屋分配给盛丹。2006年10月20日，盛丹与盛青公司就501室签订预售合同，约定房屋面积93.35平方米，房价款186,957.65元；2006年11月2日，金雪荣与盛青公司就902室签订预售合同，约定房屋面积125.12平方米，房价款301,905.80元。2008年3月6日，盛丹、金雪荣支付完全部房款后办理房屋交接书，领取安置房。2013年3月，盛丹与案外人张某1、陈某、张某2签订上海市房地产买卖合同，将Y室出售，合同中约定的房价款为965,000元。截止庭审之日，X室经更名申请登记在金雪荣、金苗英名下，Y室由盛丹对外出售登记在案外人张某1、陈某、张某2名下。另查明，2016年5月18日，盛建新在青浦法院起诉，要求确认盛丹、金雪荣签字的补偿安置协议无效，案号为(2016)沪0118民初5137号，青浦法院经审理后判决该补偿安置协议无效。该案上诉后经二审维持原判。2017年8月28日，征收事务公司(甲方)、盛建新(乙方)、盛惠明(丙方)、盛丹(丁方)签订协议书，载明，甲方为弥补工作中的过失，同时纠正错误，四方达成协议：一、甲方一次性补偿乙方215,000元；二、甲方安置建筑面积110平方米左右浩泽佳苑的房屋一套给乙方，乙方表示同意……；六、关于盛丹不当得利部分，由甲方向盛丹等人通过法律途径追索，乙方表示协助。如果法院认为乙方实得利益已超过法定应得利益，超出部分应予以返还甲方……八、丙方、丁方对甲、乙双方上述协议表示同意，也就此次拆迁利益补偿不再提出任何权利主张。以上事实，由原、被告的陈述，补偿安置协议、配套房供应单、预售合同、(2016)沪0118民初5137号民事判决书、(2017)沪02民终5317号民事判决书、承诺书、协议书、上海市房地产买卖合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，501室房屋登记在案外人名下，要求盛丹按照现在的市场价赔偿折价款。902室要求金雪荣返还，若无法返还，要求法院判决。签订2017年8月28日的协议书，是按照2004年签订的有效补偿安置协议，给予盛建新的协议之内的补偿，同时也约定要向盛丹追偿不当得利。根据该有效补偿安置协议，在收回系争两套房屋后，还需另补给盛建新户一套房屋。钱款已经补偿完毕，本案只涉及补偿的房屋面积问题。若按有效协议重新安置，安置面积与系争两套房屋的面积总和一致，因此现多出来的安置面积为108.34平方米，即安置给盛建新的面积。诉请二是向盛青公司返还。认可盛丹与金雪荣之间的买卖关系，直接与金雪荣签订合同、办手续是不规范的做法，本应该先过户到盛丹名下，再过户给金雪荣。盛丹表示，同意按有效的安置协议计算，多安置的面积作为本案无效的后果来处理，损失按拿房时候的价格即预售合同上的价格计算，要求法院考虑到原告的过错程度。出售501室实际于2006年向案外人收取房款35万元，没有协议及支付凭证，签完预售合同后就把钥匙和房产证直接给了案外人，2013年网签合同，是为了过户办理的，2016年完成过户。与金雪荣是正常的交易买卖，902室出售给金雪荣是按当时的市场价50多万，金雪荣直接支付预售合同的房款，另外剩余的20多万再给到自己这边。金雪荣、金苗英表示，购买系争房屋时是毛坯，现已经装修入住。2006年购买的系争房屋，给盛丹的房款以每平方米4,150元计算，125.12平方米共计51万余元。根据庭审查明的事实，本院认为，拆迁单位与盛丹、金雪荣签订的补偿安置协议经生效判决认定为无效合同，本院予以确认，据该无效合同签订的两份预售合同因而亦无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。预售合同无效，系争房屋、房款等本应双向返还，由原被告按照过错比例分担损失，但因其中的501室已过户登记于案外人名下，两套房屋均已被装修入住，且按有效安置补偿协议的约定，收回系争两套房屋后，原告还应再行补偿一套房屋，因此本院综合考虑补偿的后续事宜、返还房屋的难度及必要性、当事人对于折价赔偿的意见、原被告的举证情况、造成合同无效的原因、原被告双方的过错责任、盛丹对外出售房屋的获利情况、金雪荣获取房屋的过程、实际安置面积与应安置面积的差额、系争房屋的使用现状等因素，在本案中一并处理系争房屋的返还及补偿安置协议的后续履行事宜。X室虽系金雪荣直接与盛青公司签订的预售合同，但实为盛丹将安置给其户的房屋售予金雪荣，只是因手续操作上的不规范，由金雪荣直接购买，盛丹已取得X室的溢价款、X室也已过户至金雪荣夫妻名下，因此902室的买卖关系实际发生于盛丹与金雪荣之间，与Y室先过户至盛丹名下再过户案外人名下并无二致，故要求金雪荣返还房屋、承担损失有违公平原则，更何况原告对于合同无效亦负有一定的责任。Y室的网签备案合同显示房价款为965,000元，盛丹称实际出售价格为35万元，但对此未提供证据证明，因此对盛丹的该项意见，本院不予采纳。同时基于以上理由，对于原告申请对市场价进行评估，要求按当前的市场价对系争房屋折价赔偿的要求，本院不予采纳，并综合上述所有因素考量，酌情确定就系争两套房屋中超出补偿安置协议补偿面积的108.34平方米，盛丹应补偿盛青公司折价款200万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海盛青房地产发展有限公司与被告盛丹于2016年10月20日签订的《上海市商品房预售合同》无效；二、原告上海盛青房地产发展有限公司与被告金雪荣于2016年11月2日签订的《上海市商品房预售合同》无效；三、被告盛丹应于本判决生效之日起十日内补偿原告上海盛青房地产发展有限公司折价款200万元；四、原告上海市青浦第一房屋征收服务事务所有限公司、上海盛青房地产发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,632.90元，由被告盛丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汪宇婧人民陪审员  王丽华人民陪审员  曹炳泉二〇一九年九月四日书 记 员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。