上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初20711号原告：上海白玉兰国际旅行社有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：孙双洪，董事长。委托诉讼代理人：胡修发。被告：上海文强餐饮企业管理有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：张训强，总经理。被告：张训强，男，1976年2月1日生，汉族，住安徽省宿州市。被告：张刘扬，男，1988年12月20日生，汉族，住安徽省。三被告共同委托诉讼代理人：包永祥，上海文飞永律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：周梦原，上海文飞永律师事务所律师。第三人：上海醉卧兰亭餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区真新街道定边路XXX号XXX幢XXX层XXX室。法定代表人：孙双洪，董事长。委托诉讼代理人：陈海波。原告上海白玉兰国际旅行社有限公司(以下简称白玉兰公司)与被告上海文强餐饮企业管理有限公司(以下简称文强公司)、张训强、张刘扬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员岳华独任审判。审理中，本院依法追加上海醉卧兰亭餐饮有限公司(以下简称醉卧兰亭公司)作为第三人参与诉讼，原告委托诉讼代理人胡修发、三被告共同委托诉讼代理人周梦原、第三人委托诉讼代理人陈海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白玉兰公司向本院提出诉讼请求：1、解除白玉兰公司与文强公司的《合作协议》，判令文强公司立即归还白玉兰公司位于上海市嘉定区定边路XXX号底楼酒店及房屋并偿还白玉兰公司酒店装潢投资款250,000元；2、判令文强公司、张训强共同偿还2017年尚欠租金171,900元，张刘扬承担连带清偿还款责任；3、判令文强公司支付2018年8月、9月租金85,000元；4、判令文强公司支付占用期间的租金(按每月54,000元计算至实际搬离之日止)。事实和理由：2017年1月1日、1月3日，白玉兰公司先后与文强公司签订了《合作协议》、《合作协议补充条款》，约定白玉兰公司将位于上海市嘉定区定边路XXX号底楼“上海醉卧兰亭餐饮有限公司”酒店(以下简称系争房屋)出租给文强公司使用，合作期限2017年1月1日至2019年12月31日止；合同另外对付款结算方式、装修费进行约定。合同签订后，白玉兰公司按约将系争房屋交付文强公司使用并支付了装修费250,000元，但文强公司存在拖欠租金的行为，并未经白玉兰公司同意改变装修用途、改变系争房屋的经营。因拖欠2017年房租171,900元，张训强出具还款计划，张刘扬作为担保人签字。2018年8月23日，张训强代表文强公司出具《终止还款协议》，确认拖欠2018年8月、9月租金85,000元，承诺于2018年9月5日之前付清，如不能付清，则终止合同。至今文强公司仍拖欠租金未支付，经催讨无果，为维护自身合法权益，故白玉兰公司起诉至本院。文强公司、张训强、张刘扬共同辩称，1、同意解除双方的合作协议，不同意偿还白玉兰公司装修投资款250,000元，白玉兰公司与文强公司系合作关系，双方约定合作经营系争房屋，收益共分，白玉兰公司亦应承担亏损的风险，白玉兰公司支付的款项实际是投资款，且白玉兰公司实际仅支付230,000元，故白玉兰公司无权要求返还；2、双方合作模式于2018年5月进行变更，双方约定不再继续合作经营，由文强公司另行独自经营超市，只需按约支付租金；3、不同意白玉兰公司的第二项诉请，该金额实际包括2017年11月、12月租金及偷电的罚款，自2018年5月，文强公司每月支付给白玉兰公司的款项是65,000元，高于房租54,000元，多支付的部分系还款，已还款44,000元，故对白玉兰公司主张的2017年租金有异议，张刘扬作为担保人签字时并不知金额是包括偷电的罚款，非其真实意思表示，故不同意承担连带责任；4、不同意支付2018年8月、9月租金，2018年8月租金文强公司已经支付，2万元实际是之前欠条中的一笔款项，9月租金的金额亦不予认可，因文强公司未于2018年9月5日及时支付租金，白玉兰公司进行了断水、断电，打砸店铺，给文强公司造成了巨大损失，白玉兰公司应承担赔偿责任。综上，请求驳回白玉兰公司除了解除合同以外的全部诉请。醉卧兰亭公司陈述，未收到文强公司、张训强所述的款项，文强公司多次偷电，电力公司亦对其进行罚款，现文强公司、张训强、张刘扬严重违约，应解除合同、返还房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，白玉兰公司(出租方，甲方)与文强公司(承租方，乙方)签订《合作协议》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，合作期限自2017年1月1日至2019年12月31日止；合作期间每月基本租金5.4万元整，在此基础上按以下比例分成：乙方每月营业额30万元，甲方收18%，即甲方每月最低不得少于5.4万元租金；乙方每月营业额60万元，甲方收15%，即甲方在原来基础上增加营收4.5万元，计收9.9万元整；乙方每月营业额90万元，甲方收10%，即甲方在原来基础上增加营收3万元，计收12.9万元整；双方一致协商合计装修总费用50万元整，甲方一次性投资装修费、更新餐具、桌椅、空调等25万元整(转让费26万元整由甲方支付)，不足部分由乙方承担，甲方不再投资；如果乙方在连续经营三个月内无法经营，无收入上交，甲方收回租赁经营场地，乙方所投资的(装修费、更新餐具、桌椅、空调等)均属甲方所有，如有欠付均由乙方一方承担，甲方不承担任何责任和费用，甲方将租赁场地设施收回；乙方使用场地期间，不得转租、转让、转借，如有违约，甲方有权收回出租场地；本租赁协议到期，乙方需在到期日内全部搬离，每拖延一日租金按日租金五倍收取；乙方须依法制定有关治安、消防、卫生、用电等内容的各项规章制定，并负责管理实施，如发生违法、违规的行为除接受处罚外，应及时整改，拒不按政府部门要求整改导致影响甲方时，乙方应承担一切因违法违规造成的责任和经济损失，甲方有权收回出租场地。同年1月3日，白玉兰公司(甲方)与文强公司(乙方)签订《合作协议补充条款》，约定双方协议中第五条中甲方应承担该店装潢费25万元整，分五批打入乙方(每次5万元整)，具体打款方案如下：第一次打款为工人、材料进场打50,000元；第二次打款为软装潢完工打50,000元；第三次打款为装潢全部完工打50,000元；第四次打款为餐具桌椅包括火锅所用配套餐具进店后打50,000元；第五次打款为试营业开始打50,000元。上述合同签订后，白玉兰公司按约将系争房屋交付文强公司使用。张训强分别于2018年8月1日、8月2日向醉卧兰亭公司转账支付30,000元、20,000元。2018年4月，张训强出具《欠款》，载明：今欠醉卧兰亭公司自2018年3月30日合计欠款171,900元，承诺60天还清。张刘扬作为担保人签字。双方于2018年5月停止合作经营，后文强公司将酒店变更为超市经营。2018年8月23日，张训强出具《终止还款协议》，载明：张训强欠醉卧兰亭公司9月房租65,000元，8月欠款20,000元，必须在2018年9月5日下午5点之前一次性付清，如不能付清，终止合同，无偿退出并付清原营业欠款。张刘扬作为见证人签字。另查，案外人上海真新资产经营管理有限公司与上海曹安长途客运站有限公司(以下简称曹安公司)于2004年2月27日签订《合作协议书》，约定真新新村街道将系争房屋所在约4亩场地交与曹安公司负责投资建设和经营管理，合作期限自2004年2月27日至2029年2月26日。位于嘉定区定边路XXX号建筑面积2934.87平方米的房屋于2006年5月15日核准登记于上海市嘉定区人民政府真新新村街道办事处名下。2012年5月8日，曹安公司与白玉兰公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定曹安公司将嘉定区定边路XXX号房屋出租给白玉兰公司，面积2934平方米，场地3157平方米，期限自2012年5月8日至2028年5月7日。曹安公司于2012年5月8日出具《委托书》，曹安公司将嘉定区定边路XXX号租赁场地委托白玉兰公司经营管理。再查，白玉兰公司与醉卧兰亭公司的法定代表人为同一人，醉卧兰亭公司系白玉兰公司的子公司，文强公司将租金交付给醉卧兰亭公司。庭审中，文强公司确认白玉兰公司支付装修费为23万元，认为房屋装修、结构并未变动，仅在原厨房中加了冷库，经双方协商一致改变经营，白玉兰公司对此不予认可。审理中，白玉兰公司与醉卧兰亭公司表示张训强于2018年8月支付的50,000元与欠款中的款项无关。文强公司认为2018年8月租金已经付清，《终止还款协议》中称8月欠款20,000元并非拖欠的租金，该款包含在欠款171,900元中。本院认为，白玉兰公司与文强公司签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方签订的合同存在房屋租赁关系，现文强公司在租赁房屋期间，未按约支付租金，且擅自改变房屋经营方式和用途，构成严重违约，白玉兰公司行使合同约定的解除权合法有据，本院予以支持。合同解除后，文强公司理应将系争房屋返还白玉兰公司，并向白玉兰公司支付拖欠的房屋租金，故白玉兰公司要求文强公司返还系争房屋并按照合同约定的标准支付房屋租金合法有据，本院予以支持。关于双方争议的欠款金额，张训强对其出具的《欠款》、《终止还款协议》真实性不持异议，张训强向醉卧兰亭公司转账支付款项的时间早于其出具《终止还款协议》的时间，故其称2018年8月租金已付清的抗辩意见，本院不予采信。关于2018年8月的欠款20,000元是否包含在欠款171,900元中一节，本院认为《欠款》形成在先，如果《终止还款协议》中8月欠款20,000元系欠款171,900元中的款项，双方应在《终止还款协议》中予以确认，故文强公司的该节抗辩显然与常理不符，本院难以采信。现白玉兰公司将文强公司2018年8月的欠款20,000元作为租金计算并无不妥，故白玉兰公司要求文强公司支付2018年8月、9月租金85,000元，本院予以支持。文强公司、张训强未提交证据证明其对《欠款》中确认的欠款171,900元进行过还款，白玉兰公司与醉卧兰亭公司均予以否认，故本院难以采信。张训强出具的《欠款》系对债的加入，欠款中包含租金，故白玉兰公司要求文强公司、张训强支付拖欠的款项，合法有据，本院予以支持，但是《欠款》形成于2018年4月，其应是对截止2018年3月30日欠款的确认，故本院认定该款并非仅仅是2017年拖欠的租金，应是2018年3月30日前的欠款。关于张刘扬称其在《欠款》上作为担保人签字并非其真实意思表示，张刘扬未提交证据予以证明，本院不予采信。根据法律规定，当事人对保证方式没有约定的，按照连带责任保证承担保证责任，故白玉兰公司要求张刘扬承担连带责任的诉请，本院予以支持。至于双方争议的装修费，文强公司未提交证据证明其改变经营经过白玉兰公司同意，现文强公司将与白玉兰公司约定的合作经营酒店改变成经营超市，势必对原有装修进行了改变，故白玉兰公司要求返还装修费本院予以支持，但白玉兰公司提交的证据不足以证明其已支付了250,000元装修费，故本院以文强公司确认的230,000元装修费为准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、解除原告上海白玉兰国际旅行社有限公司与被告上海文强餐饮企业管理有限公司于2017年1月1日签订的上海市嘉定区定边路XXX号底楼房屋《合作协议》；二、被告上海文强餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区定边路XXX号底楼房屋返还原告上海白玉兰国际旅行社有限公司；三、被告上海文强餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海白玉兰国际旅行社有限公司装修费230,000元；四、被告上海文强餐饮企业管理有限公司、张训强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海白玉兰国际旅行社有限公司欠款171,900元；五、被告上海文强餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海白玉兰国际旅行社有限公司2018月8月、9月的租金85,000元；六、被告上海文强餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海白玉兰国际旅行社有限公司房屋租金(自2018年10月1日至实际返还房屋之日止，按54,000元/月计算)；七、被告张刘扬对上述第(四)项付款义务承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8870元，减半收取4435元，由原告上海白玉兰国际旅行社有限公司负担175元，由被告上海文强餐饮企业管理有限公司、张训强各负担2130元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳华二〇一九年五月三十一日书记员  张耐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。