成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初4436号 原告（反诉被告）：夏磊，男，1977年11月23日出生，汉族，住四川省江油市。 原告（反诉被告）：陈星佚，女，1981年6月24日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：刘乃豪，四川法也律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁正行，男，1987年4月7日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告（反诉原告）：吴艳宏，女，1989年4月5日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：吕沁文，四川谷雨律师事务所律师。 被告：成都通瑞永立置业有限公司，住所地成都市双流区公兴街道牧华路三段259号。 法定代表人：谢永。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行，营业场所成都市高新区芳草街28号。 负责人：曾海洪，副行长。 委托诉讼代理人：廖杰，男，1970年6月11日出生，汉族，住成都市成华区，系中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行员工。 委托诉讼代理人：冯毅，女，1979年12月27日出生，汉族，住成都市锦江区，系中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行员工。 第三人：成都大唐房屋中介有限公司，住所地成都市双流区东升街道西航港大道中二段130号。 法定代表人：唐军。 委托诉讼代理人：张洪强，男，1980年10月20日出生，汉族，住成都市天府新区，系成都大唐房屋中介有限公司员工。 委托诉讼代理人：吴阳，女，1989年9月18日出生，汉族，住成都市锦江区，系成都大唐房屋中介有限公司员工。 原告（反诉被告）夏磊、陈星佚与被告（反诉原告）梁正行、吴艳宏、成都通瑞永立置业有限公司（以下简称“通瑞公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称“工商银行高新支行”）、成都大唐房屋中介有限公司（以下简称“大唐房屋”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏磊及其委托诉讼代理人刘乃豪、被告（反诉原告）梁正行、吴艳宏及其委托诉讼代理人吕沁文、第三人工商银行高新支行的委托诉讼代理人冯毅、第三人大唐房屋的委托诉讼代理人张洪强、吴阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏磊、陈星佚向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认夏磊、陈星佚与梁正行、吴艳宏签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效；2.请求判令梁正行、吴艳宏在判决生效后10日内，向双流区房管局办理产权递件手续；3.请求判令梁正行、吴艳宏在房屋产权证下发后10日内，配合夏磊、陈星佚完成过户手续。本案在审理过程中，夏磊、陈星佚向本院提出变更诉讼请求申请，将诉讼请求变更为：1.请求判令夏磊、陈星佚与梁正行、吴艳宏签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效；2.请求依法判令通瑞公司协助梁正行、吴艳宏在判决生效10日内，向双流区房管局办理产权递件手续；3.请求依法判令梁正行、吴艳宏在房屋产权证下发后10日内，配合夏磊、陈星佚完成过户手续；4.请求依法判令由夏磊、陈星佚向工商银行高新支行偿还梁正行、吴艳宏所欠的全部抵押贷款，具体数据以工商银行高新支行的核算为准，并依据核准的金额抵扣房款；5.请求依法判令工商银行高新支行在夏磊、陈星佚偿还完全部贷款后，为案涉房屋办理抵押解除手续证明。事实和理由：2016年11月6日，夏磊、陈星佚与梁正行、吴艳宏签订了《房屋买卖合同》，合同约定：梁正行、吴艳宏将其位于成都市房屋，建筑面积为110.13平方米的房屋以630000元的价格出售给夏磊、陈星佚。合同第二条第二款约定：夏磊、陈星佚以全款购买案涉房屋，分三次付清房款；合同第五条约定：在梁正行、吴艳宏取得产权证十个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续；合同第八条约定：交房时间为夏磊、陈星佚支付梁正行、吴艳宏房屋首付款起三个工作日内。合同签订当日，夏磊、陈星佚支付了定金50000元，中介费12600元。2017年1月8日，夏磊、陈星佚支付房屋首付款250000元。夏磊、陈星佚与梁正行、吴艳宏签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系真实意思表示，合同有效，应按照约定履行合同义务。梁正行、吴艳宏现拒不履行合同，经夏磊、陈星佚多次催促，仍不补交办理产权证的相关资料，通瑞公司作为案涉房屋开发商，在房屋交付后，拖延办理手续，梁正行、吴艳宏、通瑞公司的行为致使夏磊、陈星佚无法完成过户手续。工商银行高新支行作为案涉房屋的抵押权人，因夏磊、陈星佚现有足额资金可以向工商银行高新支行偿还抵押贷款，夏磊、陈星佚按工商银行高新支行核算的金额履行完毕后，应当对夏磊、陈星佚偿还的金额进行房款抵扣，并且在贷款还清后为案涉房屋办理抵押手续证明。为维护夏磊、陈星佚合法权益，特向法院提起诉讼。 梁正行、吴艳宏辩称，1.夏磊、陈星佚与梁正行、吴艳宏签订的《房屋买卖合同》应属无效合同，夏磊、陈星佚属于购买梁正行、吴艳宏没有产权证的房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，双方签订的《房屋买卖合同》违反法律规定，应当属于无效合同；2.双方均已同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，双方经过协商解除合同，双方焦点是定金规则，夏磊、陈星佚要求定金及首付款都是定金，我方只认50000元定金。 梁正行、吴艳宏向本院提出反诉请求：请求判令解除梁正行、吴艳宏与夏磊、陈星佚签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。事实和理由：2016年11月6日，梁正行、吴艳宏与夏磊、陈星佚签订了《房屋买卖合同》，约定将梁正行、吴艳宏位于成都市房屋以630000元价格出售给夏磊、陈星佚，由于没有产权证，约定了定金50000元，首付250000元，剩余的款项待办理产权过户手续后支付给梁正行、吴艳宏。因一直未拿到产权证，双方于2017年1月8日签订了《补充协议》，约定的首付款250000元已交付梁正行、吴艳宏，如2018年1月8日还没有拿到产权证，则夏磊、陈星佚就再支付230000元，直到现在案涉房屋产权证仍未办理下来。2017年成都房产限购政策于2017年3月24日正式执行，由于梁正行、吴艳宏都不是成都户口，继续卖房将居无定所，于是与夏磊、陈星佚协商解除合同，夏磊、陈星佚同意解除，但要求梁正行、吴艳宏赔偿400000元。因政府的政策限制是不可归责于双方的原因，梁正行、吴艳宏愿意按照法律规定归还夏磊、陈星佚定金50000元，房屋首付款250000元，总计300000元。 夏磊、陈星佚辩称，1.双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方应当按照约定履行合同；2.梁正行、吴艳宏的请求为解除《房屋买卖合同》，与其认为《房屋买卖合同》无效冲突，如果合同无效，不需要解除，所以梁正行、吴艳宏所述矛盾，应当予以驳回。 通瑞公司未到庭，但向本院出具了书面代理意见，1.依据合同的相对性原则，通瑞公司与夏磊、陈星佚之间没有建立任何合同关系，通瑞公司对夏磊、陈星佚不承担任何法律上的义务，通瑞公司不是本案适格被告，依法应当驳回夏磊、陈星佚对通瑞公司的全部诉讼请求；2.按照夏磊、陈星佚的起诉状，“在梁正行、吴艳宏取得产权证十个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续”，证明夏磊、陈星佚知道梁正行、吴艳宏尚未取得案涉房屋产权证，梁正行、吴艳宏与夏磊、陈星佚之间是房屋的第二次转让交易，是附有条件的转让行为，即梁正行、吴艳宏取得产权证之后，房屋物权归属于梁正行、吴艳宏之后，第二次交易才能生效执行，并且梁正行、吴艳宏与夏磊、陈星佚之间并没有约定第二次交易的时限。因此，夏磊、陈星佚起诉办证条件未成就，夏磊、陈星佚对此项主张对梁正行、吴红艳尚无请求权，夏磊、陈星佚也没有要求通瑞公司为梁正行、吴艳宏办理产权证的请求权，其主张依法应当驳回；3.通瑞公司暂没有给梁正行、吴艳宏办理房产证是有客观原因的，通瑞公司没有过错。通瑞公司与梁正行、吴艳宏签订的《商品房买卖合同》第19条及《补充协议》第9条，业主所购商品房应于交房后720个工作日办理分户房产证，于分户房产证办理后3年办理分户国土证，即取得全部房屋产权证书的最后时限为交房（2014年8月31日）之后的5年（即2019年8月31日前），通瑞公司在此时限内为业主办理完毕房屋权证均为合理。从2016年底开始，国家政策发生了变化，实施“两证合一”，成都市双流区停办两证，改为办理统一的不动产权证。因双流区政府重新组建不动产中心，政府机构调整，国土证手续被前置了，加上双流区申请办证的房屋数量特别巨大，政府人手不够，办证时间较长。此外，本小区业主3000多户，由于新的不动产权证所需的手续与原两证手续有所不同，通瑞公司又通知业主到客户服务中心前来更换手续和补足资料，再次分批次为业主办证，时间也较长，鉴于上述政策变化及客观原因，通瑞公司暂时未给梁正行、吴艳宏办证没有过错。通瑞公司为梁正行、吴艳宏办理完毕不动产权证后，至于夏磊、陈星佚与梁正行、吴艳宏之间的买卖合同是否应当继续履行或者解除与通瑞公司无关。 工商银行高新支行述称，梁正行、吴艳宏在我行办理了房产按揭贷款，我行发放了商品房贷款380000元，目前梁正行、吴艳宏在我行贷款正常没有欠息，案涉房屋办理了预抵押登记，对于夏磊、陈星佚诉请代梁正行、吴艳宏偿还按揭贷款的问题，我方以法院判决为准。 大唐房屋述称，2016年11月6日，夏磊、陈星佚与梁正行、吴艳宏在我司签订了《房屋买卖合同》，梁正行、吴艳宏以630000元的价格将案涉房屋出卖给夏磊、陈星佚，三方约定等到房产证下来后办理过户，中途付款时梁正行、吴艳宏拒收，说自己不能另行买房了，不愿意继续出售房屋。 本院经审理后认定事实如下：2016年11月6日，在大唐房屋的介绍下，梁正行、吴艳宏（甲方）与夏磊、陈星佚（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定夏磊、陈星佚购买梁正行、吴艳宏位于成都市双流区×号房屋，房屋总价款为630000元。合同第二条约定甲方将房屋以630000元出售给乙方，并达成如下约定：（一）签订合同时乙方向甲方支付50000元作为购房定金……（二）付款方式及付款时间甲乙双方约定为：①乙方以全款方式购买此房，因甲方未取得产权证，则客户分三次付清房款，第一次在签订合同当日支付定金50000元，第二次付款在2016年12月底之前能确定此房房产证、国土证关联能正常过户，则乙方支付甲方首付款250000元，第三次在过户成功当日乙方支付甲方剩余尾款330000元。合同第五条约定：甲乙双方约定在甲方取得产权证十个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续……合同第八条约定房产交接：（1）甲乙双方约定交房时间为乙方支付甲方首付款的当日起三个工作日内……合同第十四条特别约定：（2）由于房屋不动产证（产权证、国土证）正在办理中，三方对过户时间作如下约定：①甲方保证此房无查封、无纠纷；②甲方在收到乙方支付第二次房款250000元，甲方用于还清银行贷款；③因双流区房管局不动产证的实施，房产证与国土证不能关联导致房管局不能办证过户给乙方，则甲方退还乙方所付房款，甲、乙、丙三方免责；④在交房之前此房的所有物业费等由甲方承担。合同签订当日，夏磊、陈星佚向梁正行、吴艳宏支付定金50000元。 2017年1月8日，夏磊、陈星佚（乙方）与梁正行、吴艳宏（甲方）签订了《补充协议》，协议约定：“经双方协商，达成以下协议：1、2017年1月8日，乙方支付甲方首付款人民币250000元；2、乙方支付甲方首付款当日，甲方交房给乙方；3、甲方结清交房前水、电、物业等费用；4、乙方拿房之日起，以后所产生的水、电、物业等费用由乙方自行承担；5、若开发商，税务局，房管局原因不能办理甲方房产证，导致甲方不能过户给乙方，则甲方不赔偿乙方拿房后的装修、水、电、物业等费用；6、从2017年1月8日到2018年1月7日后甲方还未拿到房产证，则乙方追加房款230000元给甲方，剩余100000元等甲方房产证下来后过户给乙方，乙方支付甲方。”协议签订当日，夏磊、陈星佚支付梁正行、吴艳宏房屋首付款250000元，梁正行、吴艳宏将案涉房屋钥匙交予夏磊、陈星佚。 后大唐房屋工作人员多次联系梁正行、吴艳宏，催促其按照《补充协议》的约定收取尾款，但梁正行、吴艳宏不予配合。此后，大唐房屋工作人员、夏磊、陈星佚、梁正行、吴艳宏进行了约谈，梁正行、吴艳宏表示不愿意再继续履行合同。 经核实，案涉房屋已经可以办理权属证书,现还未办理过户手续的原因是梁正行、吴艳宏未交齐办理分户产权的资料。 以上事实，有夏磊、陈星佚、梁正行、吴艳宏、通瑞公司及工商银行高新支行、大唐房屋的陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、收据等在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，夏磊、陈星佚与梁正行、吴艳宏签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”之规定，以及最高人民法院在2009年7月7日下发的《关于当前形势下审理民商事合同案件若干问题的指导意见》中指出的：“人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理型强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理型强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”，而《中华人民共和国城市房地产管理法》属管理型规定，梁正行、吴艳宏以案涉房屋在签订合同时未取得房屋权属证书违反了该法第三十八条第（六）项规定为由主张合同无效无事实和法律依据，本院不予采信。 因案涉房屋已经可以办理产权证，通瑞公司作为案涉房屋的开发商，有义务协助梁正行、吴艳宏办理案涉房屋的相关产权证，但因梁正行、吴艳宏拒不向通瑞公司提交办理房屋权属证书，导致案涉房屋至今未取得权属证书，梁正行、吴艳宏的行为属拒不履行合同义务的行为，违反了诚实信用原则，现案涉房屋的办证条件已经具备，通瑞公司应当协助梁正行、吴艳宏将案涉房屋的权属证书办理至梁正行、吴艳宏名下。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，梁正行、吴艳宏在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即工商银行高新支行同意，但庭审中，夏磊、陈星佚明确表明愿意代夏磊、陈星佚向工商银行高新支行还清贷款本息以解除抵押权，工商银行高新支行也对夏磊、陈星佚代偿贷款本息不持异议，故夏磊、陈星佚主张由其代梁正行、吴艳宏向工商银行高新支行偿还债务以解除抵押权符合法律规定，本院予以支持。夏磊、陈星佚代梁正行、吴艳宏偿还清债务后，工商银行高新支行应协助夏磊、陈星佚办理房屋抵押权注销手续。 综上，待涉案房屋登记于梁正行、吴艳宏名下且抵押权注销后，梁正行、吴艳宏应当协助夏磊、陈星佚办理房屋过户登记手续。夏磊、陈星佚代梁正行、吴艳宏支付的银行贷款部分实为其支付的购房款，在扣除已经支付的房款及代为支付的银行贷款本息后，为减少诉累，夏磊、陈星佚应将余下购房款及时支付给梁正行、吴艳宏。 在合同的履行过程中，既不存在合同的约定解除事由，也不存在合同的法定解除事由，梁正行、吴艳宏不享有合同解除权，故对梁正行、吴艳宏请求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）夏磊、陈星佚与被告（反诉原告）梁正行、吴艳宏签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效； 二、被告成都通瑞永立置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）梁正行、吴艳宏办理位于成都市房屋的不动产权登记证书； 三、原告（反诉被告）夏磊、陈星佚于本判决书生效之日起十日内代被告（反诉原告）梁正行、吴艳宏向第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行偿还位于成都市房屋的余下贷款本息（具体金额以原告（反诉被告）夏磊、陈星佚支付该款项时第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行处系统内结清的总金额为准）； 四、第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行于原告（反诉被告）夏磊、陈星佚支付完毕上述第三项款项后七日内协助原告（反诉被告）夏磊、陈星佚办理位于成都市房屋的抵押权注销手续； 五、被告（反诉原告）梁正行、吴艳宏于位于成都市房屋登记于其名下且抵押权注销之日起七日内协助原告（反诉被告）夏磊、陈星佚办理该房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告（反诉被告）夏磊、陈星佚名下；夏磊、陈星佚于梁正行、吴艳宏完成前述房屋过户手续当日向梁正行、吴艳宏支付剩余购房款（330000元减去夏磊、陈星佚实际代梁正行、吴艳宏支付的银行贷款本息）； 六、驳回被告（反诉原告）梁正行、吴艳宏的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5050元，反诉案件受理费50元，共计5100元，由被告（反诉原告）梁正行、吴艳宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年三月十二日 法官助理 陈 妮 书 记 员 冯子豪