广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1007号原告：赵建伟，男，1957年5月30日出生，汉族，住北京市宣武区，委托诉讼代理人：吴姿虹，北京朱雀律师事务所律师。被告：惠东县汇商房地产有限公司，住所地惠东县吉隆镇磨坑小区鞋业城。法定代表人：林国平。委托诉讼代理人：邝宏胜，广东合典律师事务所律师。原告赵建伟与被告惠东县汇商房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人吴姿虹、被告的委托诉讼代理人邝宏胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告双方签订的吉星豪园认购协议书为可撤销合同，并依此判决被告退还原告20万购房定金、100万购房款，共计120万元；2.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉请为：1.请求依法确认案涉认购协议书为可撤销合同，并判决予以撤销，判令被告退还原告10万购房定金、110万元购房款，共计120万元及利息（自2018年3月24日起至同年6月27日止，以本金10万元为基数按同期人民银行贷款4.35%利率计付为1087.5元;2018年6月28日至实际支付之日止以120万元为基数按同期人民银行贷款4.75%年利率计付为42750元，暂合计43837.5元）；2.被告承担本案诉讼费15600元，法院诉讼保全费5000元，保险公司反担保费用2000元，合计22600元。事实和理由：原告赵建伟于2018年3月24日与被告惠东县汇商房地产有限公司签订吉星豪园认购协议书一份，该协议载明：赵建伟认购吉星豪园62号别墅，销售金额为3881415元，成交金额为3149999元，定金20万元，首付款100万元；如未于2016年6月30日前交齐首期并网签，则收回准签折扣，则最终网签价为3742601元。原告赵建伟已于2018年6月28日缴清了该定金及首付款，共计120万。由于被告惠东县汇商房地产有限公司将销售金额定为显著高出当地政府指导价(340万元)48万余元之多的3881415元，且基于此形成所谓的成交价3150000元。被告行为已明显违反了《合同法》、《价格法》、国家发展改革委《商品房明码标价的规定》和原广东省物价局《关于商品房销售明码标价的规定》商品房应严格按照“一房一价，明码标价＂的规定，其在故意隐瞒建委备案价的同时，虚假抬价后又佯装给予大幅降价优惠，直接导致赵建伟陷入错误认识，并基于该错误认识而签订了认购书，被告的行为构成对消费者的价格欺诈，直接损害了原告的知情权、选择权、价格公平权等消费者权益；若该协议被认定为有效协议，不仅对原告而言显示公平，对于当地房地产市场的诚信机制建立也将产生负面消极的引导作用。本协议属效力待定的可撤销合同，恳请支持原告法定期限内的撤销诉请，并判令被告依法承担原告的相应损失，以维护原告的合法权益。被告惠东县汇商房地产有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《吉星豪园认购协议书》合法有效，不存在可撤销的情形。2018年3月24日，被答辩人与答辩人签订《吉星豪园认购协议书》，被答辩人依约向答辩人支付定金及首期款。2018年10月18日被答辩人因资金困难，向答辩人提出申请，委托郑基智代为销售其认购的房屋。2018年12月21日被答辩人因个人原因，自愿放弃所认购的房屋并向答辩人提出退房退款申请，要求退回定金及已付房款共计120元。现被答辩人以答辩人违反相关规定为由要求撤销合同，实际上是被答辩人因无法支付剩余房款而为自己的违约行为找借口。签订该认购协议书前，被答辩人也了解了答辩人的相关意思，认购协议书中也明确了销售价格及优惠折扣，该情况双方在签订合同时均予以认可。二、答辩人对所销售的房屋均已明码标价，不存在欺诈的行为。虽然答辩人备案价格与销售价格存在差异，但答辩人与被答辩人签订该认购协议书时，答辩人已将《商品房销售价目表》及《广东省惠东县商品房预售许可证》进行了公示，《商品房销售价目表》已经明确了房屋的价格，对销售房屋已进行了明码标价，符合一房一价的规定，在签订该认购协议书时，被答辩人已知悉该商品房的备案价。虽然在未给予被答辩人折扣时该房屋的价格略高于备案价，但给予被答辩人折扣后，该房屋的价格低于备案家且未低于备案价的10%，也就是说该价格符合政策的要求。三、签订认购协议书前被答辩人应知悉相关的法律、法规等。房屋属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，被答辩人在于答辩人认购协议书前必定对房屋各方面进行综合的考虑以及对相关法律、法规及相关政策进行了了解，并且对可能影响房屋买卖和价格条款进行充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示，对答辩人制定的价格，被答辩人有权选择接受或者不接受交易的自由。即使答辩人的销售价格违反备案价格，也不影响合同的效力。商品的价格实际上由市场定价，至于是否过高或者过低由政府进行调控，虽然《价格法》规定对物价的涨跌进行干预，但该法所规定的条款并非属于“强制性规定”。另外，即使被答辩人的销售价格违反了价格法，也应由行政机关对答辩人进行行政处罚，与认购协议书无关，不影响其效力。庭审中，被告对原告增加诉请部分口头答辩称：对于新增的诉请，本案纠纷是由于原告违约在先引起本案的，请法庭在认证事实的基础上驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于本案证据及事实，本院认定如下：2016年3月24日，原告赵建伟（乙方）与被告惠东县汇商房地产有限公司（甲方）签订《吉星豪园认购协议书》(编号：0001352)，主要内容如下：甲方开发的位于惠东县吉隆镇××环城北路地段“吉星豪园”项目，双方就购买该项目商品房事宜，经过平等协商，签订本认购书：一.乙方自愿购买“吉星豪园62栋别墅单位（以下简称“该物业”），该商品房建筑面积为412.6平方米，套内面积为399.5平方米。销售金额为（人民币）3881415元。二.乙方在签订本认购书同时向甲方缴纳定金（人民币）20000.00元作为履行签订相应的《商品房买卖合同》之担保。于2018年3月24日交10万元，剩余10万元2018年6月30日前交清。三.优惠折扣：×0.99-10万成交单价为（人民币）建筑面积/平方米9070.77元，成交金额为（人民币）3742601元，（大写叁佰柒拾肆万贰仟陆佰零拾壹元整）。备注：准时签约折扣（自签订认购书当日起7天内签署《商品房买卖合同》）：-592602折后成交单价为（人民币）建筑面积/平方米7634.51元，成交金额为（人民币）3149999元，（大写叁佰壹拾肆万玖仟玖佰玖拾玖元整）。四.乙方选择下列第1种方式付款：1.一次性付款：乙方须于2018年6月30日前向甲方支付首期购房款为（人民币）100万元（不含定金），并同时签署《商品房买卖合同》。余款（即￥1949999元）须于2018年12月30日前付清（如乙方未能按约定日期支付剩余房款，乙方每天按未交房款的千分之一向甲方支付违约金）。……3.如未于2018年6月30日前交齐首期并网签，则收回准签折扣，则最终网签价为￥3742601元。五.定金条款：1.乙方须于签订认购书七天内携带《认购须知》中要求携带的文件、房款并在甲方指定地点缴交相关办理房产证等费用后签署《商品房买卖合同》，逾期办理签约的视为放弃认购，本认购书自动失效，甲方有权不返还乙方已缴付的购房定金及首期款，并将该物业另行出售。因转售而获得之一切利息全部归甲方所有，与乙方无关。……”上述认购协议书载明销售员为郑基智。同日，原告向被告支付定金100000元，并由被告开具收据，载明款项为定金。2018年6月28日，原告向被告支付1100000元，被告向原告开具收据，载明款项为房款。后原、被告双方因上述款项的退款事宜发生纠纷，原告遂于2019年2月21日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。关于退款原因。原告主张在签订认购协议之时被告并未将政府备案价向其出示，销售价格与备案价相差巨大，造成原告违背真实意思表示，基于被告的欺诈提出返还购房款和定金。被告辩称系原告因资金原因自愿放弃所认购房屋并申请退款，提交了委托转卖书、销售事务特殊申请表。委托转卖书载明“本人赵建伟在2018年3月24日认购吉星豪园62号别墅单位，因本人资金问题现无法支付剩余房款，现决定放弃购买该单位。并委托郑基智代为专卖”，原告在委托人处落款及捺指印，受委托人落款为郑基智。销售事务特殊申请表显示2018年12月21日，原告以本人特殊原因放弃购买该单位，申请在15工作日将已交120万元退回指定账户，被告的销售代表郑基智及销售经理官伟锋在该表上签名确认，发展商审批意见一栏为空。被告对该申请表进一步述称：销售代理是基于与原告的个人感情帮原告向被告申请退款，当时被告只同意退还100万房款，20万定金不予退还，但原告硬是在特殊申请表里填写了120万的退款申请才导致退款没成功，才引发本纠纷。原告对上述两份证据的真实性予以认可，但认为：2018年10月18日所谓的委托代为销售实际系被告欺诈行为的延续，原告是在合同约定的2018年6月30日之前即将网签之际，在当地建委网站发现建委的知道价格仅为338万余元；距离合同定价388万已超过50万余元巨大的差距，并就此欺诈事实就开发商及销售代理提出撤销合同的申请，被告一方面同意退回原告100万首付款及20万定金，同时以资金在监管账户取出困难为由向远在外地的原告方提出了代售的方案，原告出具善良的体谅配合被告做了以上的处理，但该行为本身既不能显示原告方资金困难，也不能构成有效的授权，众所周知，正式网签之前本房产尚属开发商所属，谈不上由原告进行授权的问题，这完全是被告的套路；到此事已经是2018年年底，时隔网签已经有半年之久，这期间原告与开发商经过多次的交涉均无果；至2018年12月21日，开发商给到原告一份制式表格，这显然是由开发商单方出具的格式性条款，在表格的下方几乎看不见的字体，也未经提示再次蒙骗的情况下让我方当事人签字；但即便是在上面签了字，这个字本身也不能说明原告的过错，从而违约的证据，字里行间表述很明确，由于我方的特殊原因，这个特殊原因就是因为被告方的欺诈导致了我方要求撤销合同的果，这个果造成我们要求退回120万的原因；同时，在盖章单据上明显记载有认购协议上的销售员郑基智，以及其直接主管经理官伟锋的签字，该二人签字作为开发商的销售代理其直接后果直接由开发商承担，退一万步讲，也就120万元由被告退给原告的合意，而不是被告以此忽悠的手段拿来作为认定原告违约的所谓证据。为此，原告补充提交微信聊天记录，主张有委托转卖书的电子文档，与书面的代卖申请的内容一致，是郑基智发给其妻子的。被告对此不予认可，认为无法核实聊天双方身份。关于备案价格公示。被告辩称案涉房屋已明码标价并进行了公示，且属于是实行市场调节价，具体定价由被告自主定制，并提交了商品房销售价格相关信息公示表、商品房销售价目表。上述公示表载明了涉案楼盘代收代办收费情况、车辆停车服务收费等价格信息，其中在其它一栏载有“本商品房实行市场调节价，由经营者自主制定，具体房价请查阅价目表”。商品房销售价目表显示涉案房屋的总售价为3384615元,优惠折扣及其条件为无。原告对此表示不清楚公示制度，被告也没有告知有公示价格。另，诉讼过程中，原告申请查封涉案房产，并提供了阳光财产保险股份有限公司惠州中心支公司提供的诉讼财产保全责任保险作担保。经审查，原告的申请符合法律规定，本院依法查封了涉案房产。本院认为，本案的争议焦点在于被告的销售行为是否构成欺诈。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，原告主张被告故意隐瞒涉案房屋的备案价格，虚假抬价后又大幅降价优惠，导致原告基于该错误认识而签订了认购协议书。首先，被告辩称已向原告公示涉案房屋的备案价格，但未提供证据予以证实，原告对此亦不予认可。其次，在被告制作的认购协议书上明确载明涉案房屋的销售金额为3881415元，优惠折扣成交金额为3742601元，准时签约折扣成交金额为3149999元，逾期签约的最终网签价为3742601元，并未列明备案价格3384615元，且该3149999元外的价格均与备案价3384615元存在较大幅度的差距。最后，本案原告作为一般消费者，为退回涉案数额较为巨大的购房款而配合被告填写相应的表格或申请，具有一定的合理性，且无论是转卖或者退款，原告的诉求均为已付的全额房款。因此，综合本案证据及上述因素，原告的上述主张较为合理可信，而被告辩称原告因资金问题退款则缺乏证据予以证实，故本院对原告的上述主张予以采信，认定原、被告在签订上述认购协议书时，被告存在欺诈行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，现原告诉请撤销上述认购协议书，理据充分，本院予以支持。因上述认购协议书已经本院判决撤销，无需另行判决确认为可撤销合同，故原告诉请确认涉案认购协议书为可撤销合同，本院不作处理。对已付定金、房款及利息诉请。因涉案认购协议书已被撤销，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告诉请被告返还已付款项120万元，理由充分，本院予以支持。对利息诉请，即损失赔偿问题，本案原告的损失主要为已付款占用期间的孳息损失。因原、被告已明确约定定金条款，即使被告认定原告存在违约行为，亦不应占用非定金部分，对相关资金占用损失存在主要过错。同时因原、被告双方对涉案认购协议书的效力存在争议，亦进行较长时间的和解协商，相关资金占用损失并非被告单方造成。因此，综合上述案情，对原告的利息损失诉请，本院酌定以已付款120万元为基数自原告申请退房退款之日即2018年12月21日起至付清款日按中国人民银行同期同类贷款利率计付。另，原告诉请被告承担保险公司反担保费用2000元，缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销原告赵建伟与被告惠东县汇商房地产有限公司于2018年3月24日签订的《吉星豪园认购协议书》。二、被告惠东县汇商房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告赵建伟返还已付款项1200000元及其利息损失（以1200000元为基数自2018年12月21日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。三、驳回原告赵建伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，保全申请费5000元，合计20600元，由被告惠东县汇商房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  练新贵审 判 员  张鉴洋人民陪审员  黄伦辉二〇一九年七月十五日法官助理吴明华书记员黄文基