湖南省宁乡市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘0124民初7204号 原告：单义娟，女，1963年12月15日出生，汉族，居民，住长沙市岳麓区。 原告：单馨，女，1966年4月24日出生，汉族，居民，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：单仁趾，男，1938年8月13日出生，汉族，居民，住长沙市岳麓区，系两原告父亲。 委托诉讼代理人：龚师满，湖南良光律师事务所律师。 被告：湖南嘉运置业有限责任公司，住所地宁乡市玉潭镇新山村（楚沩西路42-36号）。 法定代表人：吴建根，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所。 原告单义娟、单馨与被告湖南嘉运置业有限责任公司（以下简称嘉运公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，根据原告的申请，本院依法对被告嘉运公司名下的财产采取了保全措施，并于2018年12月17日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人单仁趾、龚师满，被告的委托诉讼代理人刘大均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告单义娟、单馨向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》、《宁乡市商品房买卖合同》；2、判令被告返还二原告购房款160万元及利息17786.67元（暂计算至2018年10月4日，此后利息按同期同类银行贷款利率计算至付清之日止）；3、判令被告向二原告赔偿160万元整；4、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年6月29日，二原告与被告签订了《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》及《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》，约定二原告共同购买被告开发的位于“宁乡·义乌小商品批发城”项目第一层117、119、120、121、122、123号六个商铺，建筑面积共有579.35㎡,总价款1100万元；还约定因被告已将六个商铺出租给广发银行股份有限公司长沙分公司，房产过户后该房产的出租权属二原告；被告承诺网签后5个工作日内办好房屋权属证书。二原告于签约当日向被告交付了定金20万元。7月4日，二原告与被告网签了上述六个商铺中117号商铺的《宁乡市商品房买卖合同》，合同编号为716010833117，该商铺建筑面积74.63ｍ²,总房价1031763元。该合同明确约定该商品房未设定抵押，且被告承诺该商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到交易限制的情况。考虑到之后还需办理其他商铺的相应手续，二原告于网签合同当日按被告的要求给其支付了140万元房款。付款之后，因被告差欠税款开不出发票，其余五个商铺的网签只能停止。7月10日，当二原告通过宁乡市国税局取得相关已开发票证明及凭据，宁乡市住房保障局对117号商铺办理合同备案登记时，发现上述六个商铺已被全部抵押，不能办理备案登记和产权过户手续。经了解，被告于2017年1月24日因向邢佳借款已将六个商铺全部抵押给邢佳，并在宁乡市不动产中心办理了抵押登记。此时，二原告方知被被告欺诈。2018年7月23日，被告向二原告书面承诺：8月10前退还定金20万元，8月31日前办理好117号商铺产权证。可被告至今未履行。截止目前，涉案房屋抵押仍未解除，房地产管理部门对房屋合同登记备案及房屋所有权转移登记不予办理。 综上，被告在明知上述六个商铺已被抵押的情形下，故意隐瞒该事实，仍将六个商铺出售给二原告，已构成欺诈，二原告在违背真实意思情况下与被告签订上述认购书、补充协议及房屋买卖合同，依法可以撤销，被告应承担相应的法律责任。因此，二原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求人民法院支持二原告的诉请。 被告嘉运公司辩称：1、根据被答辩人援引的合同编号为716010833117的117号商铺《宁乡市商品房买卖合同》，被答辩人认为“该合同明确约定该商品房未设定抵押，且被告承诺该商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到交易限制的情况”，据此认为答辩人未告知抵押状态有欺诈行为而应当撤销合同。但答辩人认为，合同就交易限制的隐瞒行为约定了解决方案，但不适应撤销合同：合同第十二条1第四款、“如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金，并有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起10日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人。”根据约定优先于法定的合同法精神，该条款约定了该等隐瞒情形适应在一定条件下解除合同的解决方案，因此不适应撤销合同的情形。 2、《商铺认购书补充协议》才是双方必须遵守的真实意思协议。按照非格式条款优于格式条款、特殊约定优于通用条款的原则，原、被告签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》（以下分别简称《商铺认购书》、《商铺认购书补充协议》）在理解双方的交易目的、交易意志方面具有优先性。该两份合同对存在抵押状态是否撤销或解除合同没有明确约定，只约定了结果状态，即被答辩人支付了1100万元购房款并网签后五个工作日内未出证的，答辩人需要支付一倍赔偿。目前没有达到该状态，答辩人因而不需要支付赔偿款，合同应当继续履行。被答辩人没有交付1100万元购房款之前，都属于一种违约状态，其在违约状态下是无权谈受到欺诈说法的，是想逃避违约责任的做法。 3、答辩人并未隐瞒商铺抵押、交易受到限制的情形，反而是口头告知了有抵押的事实，并且设计了能解决该问题的付款方式，比如一般交易多为按揭方式，但按揭首付款不足以解决抵押解押问题，因此未选择按揭方式。付全款的交易方式说明已告知了抵押情形。全款与按揭的价格是不一样的，付款压力也存在很大区别，双方是充分沟通了抵押状态只有全款才能顺利过户的方案，才达成的付款方式。鉴于全款的付款方式及抵押状态风险，双方也约定了高额违约金，正是交易风险包括抵押状态的充分考量所拟定的违约条款。 4、本案争议发生后的协商调解过程中，包括被答辩人的多方举报投诉，均只要求答辩人为其办证，并不涉及欺诈问题。双方的协商结果，答辩人于2018年7月23日出具的承诺书，亦是承诺为其办证，该承诺书是双方协商的结果，被答辩人接收了该承诺书，在本案中又作为证据提交，说明该承诺书是经过被答辩人当时认可了的，而其起诉状陈述7月10日已自行到了房产局得知无法办证，知晓商铺抵押状态，承诺书完全是其知晓抵押后的协商结果。答辩人认为，被答辩人提交的证据《承诺书》可以说明，本案只涉及到答辩人是否违约问题，并不涉及欺诈销售，因而不适应合同撤销。 5、从欺诈构成要素来看，答辩人不构成销售欺诈：一、答辩人没有欺诈故意，答辩人没有故意隐瞒抵押，答辩人口头告知了抵押情况，在事后房产局投诉协调时双方亦认可了交易时口头告知了抵押状况并形成了办证的承诺；交易方案考虑了抵押状况，不会影响正常交易；二、被答辩人指认的答辩人文书承诺非答辩人主动作出，是政府部门标准文本，被答辩人没有修改权限；三、交易行为不违反法律规定，答辩人名下房产抵押融资合情合理，为社会所通行接受，强迫要求答辩人要卖房就不能有抵押是不道德的；四是答辩人不足以造成被答辩人错误决策的后果，不具有因果关系，被答辩人及其代理人父女是经验丰富的企业主，具有充分的认知判断能力。 6、答辩人提供的交易标的是实实在在的实物，与被答辩人签订了房产局等政府部门认可的实实在在备案合同，交易房源唯一锁定，且开具了不动产发票，缴纳了维修基金和契税，如果这样的交易还是欺诈交易的话，则违背了社会大众对欺诈含义的理解。被答辩人向房产局、税务局、经侦队等多个部门的投诉举报，没有一个部门认可其看法。交易标的是现房，非期房，有实物，已建成并出租使用多年，租金价值不菲；在现实经济环境中，现房交易存在抵押的情形众多，一般也不影响转移登记过户的顺利进行，对现房进行抵押也是资产充分流转利用的情形，有利于充分发挥资本价值。被答辩人姐妹父女，长期从事企业经营管理，对资产的财务利用和不动产抵押也具有充分的认识，具有较高文化素质和认知能力，以房屋存在抵押为由来认为答辩人存在欺诈情形，与其自身认知能力不符，被答辩人签约后，一会怀疑网签合同是不是有假，一会怀疑答辩人不能开发票，投诉税务问题、违反合同约定自行开具完税证明私自去办证等等，都是不必要的一些错误认知，阻碍了本案交易的顺利进行。 7、争议商铺系初次销售，备案合同有承诺无抵押、无限制交易的情形，但亦有隐瞒抵押和限制交易情形的解决方案，只要求60天内能解除抵押不影响办证。而该备案合同中承诺无抵押、无限制交易的文字表述，非答辩人主观故意所为，这是房地局的标准格式文本，答辩人无权修改，修改了即无法生成合同、无从实现房源号唯一对应。因此，在没有抵押的承诺中，答辩人无主观故意情形。 8、现实交易程序不允许合同撤销，只能再转让。至于办证问题，属于答辩人的法定义务问题，可以由答辩人自觉履行义务，或通过法律途径要求答辩人承担责任。本案两被答辩人（原告）已经办理117号商铺商品房买卖合同网签手续，开具了不动产发票，并已缴纳维修基金和契税，网签具有排他性优先性，依法依规只能办理转让手续，合同不具有撤销的现实可操作性，请求法庭驳回其撤销合同、返还购房款的诉讼请求。 9、答辩人湖南嘉运置业有限公司是国有控股企业，一直以来规范经营、守法经营，不存在销售欺诈的主观故意和欺诈动机；对被答辩人随意套用欺诈的说法表示愤慨。希望被答辩人以理性正确、建设性的态度解决合同争议和纠纷。 10、如果被答辩人坚称被欺诈，则答辩人也可辩称被答辩人有欺诈答辩人的情形。本案合同，尤其是商铺认购书补充协议是双方平等自愿、充分沟通后被答辩人自己提供版本签订的协议，理应得到全面履行，尤其里面约定了高额赔偿金。被答辩人单家姐妹及其代理人单父隐瞒自身购买能力、夸大自身经营企业资历，交易意志不稳定，欺诈骗取答辩人与其签约购铺，事后不计后果诋毁交易对手，违背了1100万元大额交易所应有的尊重交易对手、和平处理相关争议的理性交易基础，又因一些微小瑕疵放弃购买意愿（市场上有抵押交易很多），并且事实上导致答辩人涉诉、进退不能自主、资产贬损的后果，该情形理应得到法庭充分考虑，即使撤销合同，也应当互不负赔偿责任，甚至因被答辩人违约在先应承担更多赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、商铺认购书及补充协议各一份，拟证明被告于2018年6月29日向原告出售六个商铺且并未告知原告商铺已被抵押的事实； 2、宁乡市房屋买卖合同及网签证明各一份，拟证明原告就购买被告的117号商铺进行了网签，对该商铺的面积、价格、无抵押等内容进行了明确约定，且被告在合同中承诺该商铺无债权纠纷； 3、网上银行电子回单及转账结果各一份，拟证明原告依约于2018年6月29日向被告支付定金20万元； 4、汇款凭据二份及收据一份，拟证明原告依约于2018年7月4日向被告付款140万元； 5、税收缴款书和维修基金专用收据各一份，拟证明原告缴纳了购买117号商铺的税费及维修基金； 6、宁乡市国土资源局不动产信息登记表六份，拟证明被告向原告销售的六个商铺于2017年1月24日已全部被抵押给案外人邢佳； 7、核实证明及发票，拟证明原告通过国税局取得117号商铺销售发票开出证明及发票复印件； 8、承诺书一份，拟证明被告于2018年7月23日向原告承诺8月10日前退还定金20万元，8月31日前为原告办理好117号商铺产权证； 9、房屋租赁合同一份；证明被告于2017年4月11日将6个商铺出租给广发银行长沙分行，租赁期为8年，共计租金8762417.95元。 被告嘉运公司对原告提交的证据1、3、4、5、6、7、8、9无异议。对证据2真实性无异议，证明目的有异议，相关的无抵押承诺非被告真实意思表示，该合同是房产局的标准备案合同版本，被告无权修改。 被告嘉运公司提交了如下证据： 1、原告单义娟、单馨及其代理人父亲单仁趾投资或参股或任法人的企业工商登记，拟证明原告及代理人是具有充分专业知识、管理能力和投资判断能力的投资人，不可能在抵押这种常识问题上受到欺诈； 2、协助调查通知书、承诺书，拟证明双方于房产局达成办证承诺后仅三天，原告又单方面违反承诺，继续投诉举报被告，破坏双方合作协商解决问题的基础，难以认定其具有善意目的； 3、涉案117号商铺增值税发票、维修基金和契税票据，拟证明本案117号商铺交易已经实际履行，不具有撤销的可操作性，无论税务、房产局或者维修基金部门均无法操作撤销； 4、被告工商登记及股东情况，拟证明被告系国有控股企业，不存在欺诈销售的主观故意和动机，欺诈之说明显乱扣帽子。 原告单义娟、单馨对被告嘉运公司提交的证据1的真实性无异议，关联性及证明目的有异议，与无本案无关。对证据2的真实性无异议，关联性及证明目的有异议，该证据恰恰证明原告一直在主张自己的权利。对证据3真实性无异议，关联性及证明目的有异议，被告提出合同是不可撤销没有法律依据，该证据也不能证明被告的行为合法，因为长沙市有明文规定在网签后七个工作日内必须缴纳契税和维修基金。对证据4真实性无异议，关联性及证明目的有异议，被告系国有控股企业不存在欺诈行为没有法律依据，不能到达其证明目的。 本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、3、4、5、6、7、8、9被告未提出异议，经合议庭评议审查认为来源合法，内容真实，与本案相关联，依法予以采信。原告方的证据2被告对其真实性无异议，但认为是格式合同无权修改，经合议庭审查该合同虽是在网上自动生成，但其中的条款是可以根据实际情况进行选择的，被告并非无权修改，故对原告方的证据2亦予采信。被告提交的证据1、2、3、4真实性、合法性予以采信，关联性不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月4日，原告在网上看到被告发布的关于“宁乡·义乌小商品批发城”项目商铺的销售资料，遂与被告联系，经反复协商，双方于2018年6月29日签订了《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》，认购书主要约定两原告自愿认购被告所开发的位于宁乡县连城国际项目（商业部分推广名为“宁乡·义乌小商品批发城”）项目第一层117、119、120、121、122、123号商铺，建筑面积为579.35㎡；销售价格为人民币壹仟壹佰万元；原告签订本认购书时即须支付购房定金贰拾万元整（¥200000元），本定金不退，在签订正式的《商品房买卖合同》时抵作购房款，原告在签订本认购书后七日内签订《商品房买卖合同》，并依照付款方式付清该套商铺应付之款项；本认购书未尽事宜，双方同意以最后签署的《商品房买卖合同》为准。同日，双方签订了《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》，主要约定原告购进被告的商铺已由被告出租给广发银行股份有限公司长沙分公司，被告已收房租到2019年4月10日，以后房租费属于原告；广发银行已使用门面后方的过道（无产权）原告有永久使用权；停车位、广告位等按被告与广发银行合同相关条款永久有效，权利属于原告；原告留贰拾万元，产权过户后被告协助原告办理广发银行与原告的房屋租赁合同变更后原告支付给被告；本合同签订后原告付给被告订金贰拾万元整，五日内网上签约后原告付给被告壹仟零陆拾万元整，被告承诺网签后五个工作日内出证，任一方如有违约应赔偿对方一倍违约金。协议签订后，原告依约向被告交付了定金200000元。2018年7月4日，原告与被告就涉案六个商铺中的117号商铺签订了合同编号为716010833117的《宁乡市商品房买卖合同》，合同对原告购房位置、单价等进行了约定，同时明确该商品房未设定抵押。合同签订当日，原告向被告支付了购房款1400000元，因被告无法开具发票，剩余五个商铺网签停止。2018年7月10日，原告取得117号商铺的发票，后原告在办理合同备案登记时，发现涉案六个商铺已被全部抵押，不能办理房屋备案登记和产权过户手续。2018年7月23日，被告向原告书面承诺：8月10前退还定金200000元，8月31日前办理好117号商铺产权证。后被告未履行。原告认为被告将承诺未设定抵押而事实上已设置抵押登记的商品房销售给自己，已构成欺诈，酿成本案诉讼。 另查明，2017年1月24日，被告的法定代表人吴建根向案外人邢佳借款5000000元，被告为该笔借款提供抵押担保，将涉案六个商铺全部抵押给案外人邢佳，并在宁乡市不动产中心办理了抵押登记。2018年5月3日，案外人邢佳因吴建根未偿还其借款将被告及吴建根、吴建根之妻陈罕龙诉至长沙市天心区人民法院，经天心区法院调解结案后未按约定履行，邢佳于2018年11月6日向天心区人民法院申请强制执行，现涉案房产已进入执行程序。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》、《宁乡县商品房买卖合同》是否可撤销；二、被告是否应向原告退还已付购房款、支付已付购房款利息及利息计算标准；三、被告是否应向原告支付赔偿款及赔偿款的标准。 关于争议焦点一，依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照合同的约定,全面履行自己的义务。本案中，原、被告在商铺认购书及补充协议中未对涉案房屋是否存在抵押的事实进行约定，但约定认购书未尽事宜，双方同意以最后签署的《商品房买卖合同》为准，而《商品房买卖合同》第三条中明确约定涉案房屋未设定抵押，且纵观全案，在整个订立合同过程中被告并未提交充分的证据证实将涉案房屋已设立了抵押登记的事实告知原告。故被告关于未隐瞒商铺抵押、交易受到限制的情形，已口头告知原告，且设计了相应的解决方案，不存在欺诈的主张，因无充分证据证实，本院不予支持。因被告未将涉案房屋已设立了抵押登记的事实告知原告,导致原告无法办理不动产登记权证，双方多次协商未能解决，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）…一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”之规定，原告请求撤销与被告签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》、《宁乡县商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。关于争议焦点二，根据《最高人民法院》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”之规定，涉案房屋买卖合同被撤销后，原告要求被告返还原告已付购房款1600000元及按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年7月4日起至实际返还之日止利息的诉讼请求，本院亦予支持。关于争议焦点三，原告要求被告承担已付购房款一倍即16000000元的赔偿责任的请求，根据《最高人民法院》第九条的规定，房屋买卖合同撤销后，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，根据本案的具体情况，本院酌情支持被告按已付购房款的25%承担赔偿责任，即被告应向原告承担合同撤销后的赔偿责任400000元（1600000元×25%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、撤销原告单义娟、单馨与被告湖南嘉运置业有限责任公司签订的《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书》、《“宁乡·义乌小商品批发城”商铺认购书补充协议》、《宁乡市商品房买卖合同》； 二、被告湖南嘉运置业有限责任公司返还原告单义娟、单馨购房款1600000元及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的自2018年7月4日起至实际返还之日止利息； 三、被告湖南嘉运置业有限责任公司赔偿原告单义娟、单馨400000元； 上述二、三项限被告湖南嘉运置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告单义娟、单馨的其他诉讼请求。 案件受理费32542元，财产保全费5000元，合计37542元，由原告单义娟、单馨承担7542元，被告嘉运公司负担30000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 周 攀 人民陪审员 何 平 人民陪审员 周朝秋 二〇一九年二月十三日 书 记 员 杨浩波 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。