福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初6691号 原告：张超，曾用名张林超，男，1980年2月14日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林明轩、林莉，福建正实律师事务所律师。 被告：吴家云，男，1967年11月16日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所律师。 被告：何吉秋，男，1944年8月23日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：陈水金，男，1965年7月1日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：何亦姐，女，1966年12月6日出生，汉族，住福建省福清市。 原告张超与被告吴家云、何吉秋、陈水金、何亦姐案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张超的委托诉讼代理人林明轩、林莉，被告吴家云的委托诉讼代理人陈国亮以及被告何吉秋、陈水金、何亦姐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张超向本院提出诉讼请求：1.依法停止对福清市龙舟塘1＃303号房屋及1＃107杂物间的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.依法确认原告张超与被告何吉秋、陈水金、何亦姐签订的福清市龙舟塘1＃303号房屋及1＃107杂物间卖断契合法有效，房屋价值约103000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2002年初，原告张超因结婚需要买房，经乡邻介绍得知被告陈水金、何亦姐夫妇有位于福清市杂物间准备出售。双方磋商过程中，被告陈水金夫妇确认龙田镇二村龙舟塘1＃楼303号房产即门牌号为××塘）2-2-301房产，并称该龙舟塘1＃楼303号房产及1＃107杂物间系被告何吉秋向龙田镇二村村民委员会购得的房屋，被告何亦姐与被告陈水金结婚时，被告何吉秋将该套房及杂物间作为陪嫁赠与被告何亦姐夫妇，故房屋所有权证上所有权人为被告何吉秋，实际权利人为被告陈水金、何亦姐夫妇。经合意，双方确认房屋交易价格为103000元，其他费用由原告张超承担。2002年2月18日，原告张超向被告陈水金交付定金现金10000元，被告陈水金收款后出具了收条。为免日后纷争，原告张超要求房屋卖断契需由何吉秋父子及被告陈水金、何亦姐夫妇共同签字确认。2002年2月20日，被告何吉秋父子及被告陈水金、何亦姐夫妇以《房屋卖断契》形式，将位于福清市龙船（舟）塘1＃303套间房屋及底层107＃杂物间（房屋所有权证号：榕融Ｓ字第**）以时价103000元卖断给原告张超为永久己业，并确认该屋并无遗赠及其他隐患之事，“如有上述情况，何吉秋父子及陈水金愿负一切责任”，“本契约即日付款，即日交房屋所有权证，即日生效”。同时，原告即将购房余款93000元现金付给被告陈水金，被告陈水金亦向原告交付上述房屋产权证原件、锁匙一套。原告张超于2002年7月入住至今，期间经历了娶妻、生子，原告之父因病截肢只能住在底层107＃杂物间直至其寿终之日，房屋水、电、电视等相关费用均由原告及其家人自行缴交。因案涉房屋系福清市村民委员会以村集体土地所建，仅有房屋所有权证，无集体所有建设用地使用权证，故原告多次向福清市房管部门申请办理过户变更登记均被拒，至今未能将房屋产权变更至原告名下，该房屋相关水、电户名亦无法更改。因被告吴家云与被告何吉秋等民间借贷纠纷一案，贵院作出（2017）闽0181民初2072号民事判决书及（2018）闽0181执653号执行通知书，查封了原告合法占有使用至今的讼争房屋。后原告提出执行异议，贵院作出（2018）闽0181执异46号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，第一，讼争房屋被查封时间在2018年5月2日，而原告与被告何吉秋、陈水金、何亦姐就该讼争房屋早在2002年2月20日达成了合法有效的房屋卖断契；第二，原告从2002年7月入住至今，缴纳了所有水、电、电视等费用，通过长期、公开、合法占有形式公示了其对案涉房屋的所有权；第三，签订房屋卖断契当日，原告即依约支付了全额购房款，合同付款义务已履行完毕；第四，无法办理过户手续，是历史遗留及相关房产政策原因所致，原因不在原告，原告对此亦无过错。上述情形完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法院应予支持的合法有效买卖情形，原告的合法权益依法应受保护，贵院作出查封讼争房屋的裁定应予撤销。原告请求依法判如所请。 被告吴家云辩称，1.原告张超所述的购房、居住情况以及缴交水、电、电视等费用，证据不足。原告当时刚毕业，购房款103000元从何而来，亦无证据证实被告何吉秋收取了该购房款。原告陈述讼争房屋是被告何吉秋的，实际上是向被告陈水金、何亦姐购买，而卖断契是被告何吉秋所签，被告陈水金、何亦姐只作为见证人签字。收条中载龙船唐2-2-301，卖断契中载幢号一＃、房屋号为303，房屋所有，水务票据地址为龙福路2-2-301号、交款人为陈水金。原告主张用电户名“张在官”系原告之父张在言名字的笔误，没有依据。电视闭路费地址为侨兴5＃套间302、陈水金，直到2017年1月2日才是原告张超的名字。龙田镇二村村委证明不足以证明地址的名称多次变化。2.房屋所有权仍登记在被告何吉秋名下，依法具有排他性。综上，原告提出案外人执行异议之诉，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告吴家云未向本院提供证据。 被告何吉秋辩称，被告何吉秋以卖断契方式将讼争房屋有偿卖给原告十几年，当时被告何吉秋并未欠被告吴家云的钱。现讼争房屋是原告张超的财产，并非被告何吉秋的财产。卖房后的房屋水电费、电视费均由原告交纳。原告曾在十几年前要求被告方过户，被告何吉秋也一同去过房产中心，但因仅有单本证无法过户。本案与被告何吉秋无关。被告何吉秋未向本院提供证据。 被告陈水金辩称，对原告起诉内容没有意见，认可被告何吉秋所述。被告何亦姐是被告陈水金之妻，被告何吉秋是被告何亦姐之父，当时被告陈水金作为见证人在卖断契中签字。房屋价款为103000元，被告陈水金对其中定金10000元有出具收条，并已收到剩余的93000元，但已不记得具体付款经过。原告已付清购房款，否则不可能住进去。被告陈水金未向本院提供证据。 被告何亦姐辩称，对原告所述事实没有意见，讼争房屋确已卖给原告并由原告居住，但被告何亦姐是见证人，原告不能将其列为被告。被告何亦姐未向本院提供证据。 经审理查明，案涉房屋即坐落于福清市杂物间，案涉房屋所有权登记在被告何吉秋名下，房屋所有权证证号为榕融Ｓ字第26444号，其上记载权利来源1992年6月14日买受福清市村委会产业。 就吴家云与何吉秋等民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月22日作出（2017）闽0181民初2072号民事判决。在该案审理中，本院根据吴家云的财产保全申请，于2017年4月12日查封了登记在被告何吉秋名下的上述讼争房屋。吴家云根据上述生效判决申请执行，进入执行程序后，上述财产保全措施自动转为执行中的查封措施。后张超以其于2002年2月20日已受让讼争房屋，并于同年7月即入住至今等为由，提出执行异议，请求撤销裁定，终止对讼争房屋的查封。本院于2018年8月11日作出（2018）闽0181执异46号执行裁定，驳回张超提出的异议。原告张超对该执行裁定不服，遂诉至本院。 另查明，张在言（已故）、林秀明、张怡分别为原告的父亲、母亲、妹妹。原告张超提交的签订日期为2002年2月20日的《房屋卖断契》中约定被告何吉秋将讼争房屋以103000元的价格卖断给原告张超，本契约即日付款，即日交房屋所有权证，即日生效等。被告何吉秋在《房屋卖断契》中签字捺印，被告陈水金、何亦姐以见证人身份签字等。现原告张超持有该《房屋卖断契》、《房屋所有权证》以及被告陈水金以收款人身份所出具的《收条》。其中《收条》上所载日期为2002年2月18日，并载有暂收10000元为定金，搬家时间为七月左右等内容。 以上事实，有原告提交的居民身份证、居民户口簿、常住人口登记表、死亡户口注销单、本院（2018）闽0181执653号查封公告及（2018）闽0181执异46号执行裁定书、《房屋所有权证》、房产登记总册、《收条》、《房屋卖断契》等证据以及原、被告在审理中的陈述为证，经本院审查核实，予以确认。原告提交的水务公司发票、电费收据、有线电视客户受理登记表、收视费用票据、照片、村委证明、账户交易明细、历月电费明细以及原告所申请的三位证人即张青、施某、方某证言，本院将在裁判部分再予以综合认定。 本院认为，案涉《房屋卖断契》有被告何吉秋、陈水金、何亦姐等人的签字确认，系各方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告吴家云虽对其真实性有异议，但未提供足以反驳的证据，本院不予采纳。故原告张超请求确认案涉《房屋卖断契》有效，本院予以支持。诉讼中，被告吴家云抗辩没有证据证实何吉秋已收取购房款等；鉴于原告张超与被告何吉秋、陈水金、何亦姐均确认原告方已付清案涉购房款，且有《收条》为证，同时结合《房屋卖断契》中约定有本契约即日付款，即日交房屋所有权证，即日生效，以及多年来原告与被告何吉秋、陈水金、何亦姐未就购房款产生过争议等情形，本院对原告张超主张已支付全部房价款，予以采纳。 原告张超主张其于2002年7月即已入住讼争房屋至今，并提交了水务公司发票、电费收据、有线电视客户受理登记表、收视费用票据、照片、村委证明、账户交易明细、历月电费明细，原告还申请了三位证人即张青、施某、方某出庭作证。以上证据及证人证言经被告何吉秋、陈水金、何亦姐质证均无异议，经被告吴家云质证有异议。对此，本院综合分析认定如下：原告张超主张在案证据中“张在官”系原告之父张在言名字的笔误；鉴于户名分别为“张在官”（2008年5月-2013年12月）、“张超”（2014年1月-2018年8月）的两份历月电费明细中（均加盖有“国网福建福清市供电有限公司龙田营业厅业务专用章”）所记载的户号、抄表段、用电地址均一致，且福清市村民委员会亦出具《证明》证实该用电地址与“福清市龙舟塘1＃303＃”系同一个地址。且原告之母林秀明的账户交易明细中2008年5月至2009年5月的电费扣款明细，与以上历月电费明细中对应月份的总电费金额完全一致。故原告主张本案证据中“张在官”系原告之父张在言名字的笔误，本院予以采信。另，在受理日期为2014年5月3日的有线电视客户受理登记表中客户信息一栏中填写的是原告张超本人的公民身份号码，客户确认一栏中显示为原告之妹张怡签字字样。以上证据、证人证言可以相互印证，本院对其证明力均予以采信，足以证实原告方在讼争房屋被查封前已实际占有使用讼争房屋多年。 综上，本案系案外人执行异议之诉，原告张超应就其对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据已查明的事实可知，案涉《房屋卖断契》签订时间在讼争房屋被查封之前，原告张超作为讼争房屋的买受人，已依约付清全部房价款，并已实际占有使用讼争房屋多年，且原告对讼争房屋未办理过户登记手续亦不存在过错。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，本院认定原告张超对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故原告张超请求停止对讼争房屋的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。原告张超请求解除对讼争房屋的查封，应通过法律规定的相关执行程序救济，而非通过诉讼方式解决，在本案中不作处理。原告张超超过部分的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、确认签订日期为2000年2月20日的案涉《房屋卖断契》有效； 二、停止对坐落于福建省福清市杂物间（房屋所有权证号：榕融Ｓ：榕融Ｓ字第**； 三、驳回原告张超的其他诉讼请求。 案件受理费2360元，由被告吴家云负担，限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  高丽钦 人民陪审员  陈 琳 人民陪审员  薛娟兰 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  张一芳