河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初4688号原告：焦传敬，男，1979年3月20日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：刘建民，河南兴言律师事务所律师（特别授权）。被告：张伟浩，男，1990年3月15日出生，汉族，住河南省新郑市。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，住所地郑州市郑东新区商都路**（商都路与黄河东路交叉口东南角），统一社会信用代码：914101009718502009。负责人：李宝。原告焦传敬与被告张伟浩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告申请追加中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行作为第三人参加诉讼，本院予以准许。原告焦传敬的委托诉讼代理人刘建民、被告张伟浩到庭参加了诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行的负责人李宝经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告焦传敬向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张伟浩继续履行2016年8月10日与原告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（房屋价款540000元）；2、请求依法判令被告配合原告将坐落于新郑市孟庄镇林丰路东、双湖大道北宽视界A4号楼1单元1001室房产过户至原告名下；3、判令被告支付原告违约金50000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月10日，原、被告双方经郑州市元正房地产经纪有限公司居间签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定被告将其名下位于新郑市孟庄镇林丰路东、双湖大道北宽视界A4号楼1单元1001室房产出售给原告，建筑面积96.44平方米，房屋总价款540000元，被告保证自本合同签订后，房产证拿到及契税满两年后60日内完成注销抵押手续，并积极配合原告办理银行按揭手续，原告在银行按揭审批通过后10日内到当地房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续。合同签订当日，被告将本合同约定的房屋及附属物交付给了原告，并向有关部门申请办理水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续。合同签订后，原告依约于2016年8月10日向被告支付购房定金50000元，于2016年8月15日向被告支付首付款100000元。2019年2月，被告取得了本案房屋的房屋产权证，原告通过郑州市元正房地产经纪有限公司多次催促被告按照合同约定办理房屋注销抵押登记手续并配合办理银行按揭及过户手续，被告均不予配合履行，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告所诉本案涉及的房屋买卖属实，被告愿意配合原告将本案涉案的房屋进行过户，并非原告所诉的被告不同意过户。原告并未说明的是本案涉案房屋系分期贷款购买的事实，原、被告自2016年8月10日签订房屋买卖合同后，原告已经入住该房屋，当时房产证并未办理，所以当时未能过户至原告名下，原告也仅支付了150000元的定金，而非原告所说的540000元全款购买了房屋。2019年2月份，本案涉案房屋的不动产权证办理后，被告与原告协商，原告不同意将被告在签订合同后缴纳的房屋贷款归还给被告，故至今并未办理过户手续，被告自2016年8月10日至今，共计支付房贷大约69300元，应由原告承担。第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行没有到庭，亦没有向本院提交答辩意见及任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2015年7月23日，被告张伟浩作为买受人与作为出卖人的河南昭元置业有限公司签订了编号为150××××****的《商品房买卖合同》，约定由张伟浩购买河南昭元置业有限公司开发的位于新郑市××、××大道北××视界××单元××号的房屋，面积为96.44平方米。2019年2月，新郑市不动产登记中心为张伟浩颁发了豫（2018）新郑市不动产权第0065911号的权属证书。2015年9月15日，被告张伟浩作为借款人与作为贷款人的中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定张伟浩向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行借款299000元，用于购买位于新郑市××、××大道北××视界××单元××号的房屋，张伟浩同时以该房屋作为抵押并办理了抵押登记手续，河南昭元置业有限公司对张伟浩的上述借款提供连带保证责任担保。各方当事人在合同中对各自的权利义务均进行了具体的约定。现该房屋分期付款一直由张伟浩正常还款至今。2016年8月10日，经丙方郑州元正房地产经纪有限公司（居间方）介绍，被告张伟浩作为出售方（甲方）与作为买受方的原告焦传敬（乙方）签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份。合同主要约定了如下内容：1、甲方将其位于新郑市××、××大道北××视界××单元××号的房屋出售给乙方，房屋建筑面积96.44平方米；2、成交价格：房产及配套设施总价款为540000元；3、乙方在签订合同之日支付丙方佣金8000元，乙方在签订合同时支付购房定金50000元，双方在办理房屋过户手续时的税款及相关费用由乙方承担；4、付款方式：按揭贷款。甲乙双方于合同签订后甲方房权证拿到手及契税满两年后5个工作日内共同到银行办理按揭贷款手续，乙方应在签订本合同后5日内将首付款150000元存入存量房交易资金监管账户，剩余房款390000元，由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户；5、房产过户：被告保证自本合同签订后，房产证拿到及契税满两年后60日内完成注销抵押手续。甲、乙双方应在乙方银行按揭贷款审批通过后10个工作日内共同到房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续；6、交付房屋：甲方在签约当日将房产及附属物交付给乙方，并向有关部门申请办理水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续；7、违约责任：甲乙双方同意在乙方无法全部支付房款时，乙方不承担违约责任，甲乙双方解除合同，甲方应退还乙方已支付房款，并协助办理存量房网签合同注销及监管协议的注销手续。甲方未能按上述第6条的约定按期履行相关义务的，除继续履行外，还应承担每逾期一日100元的违约金；8、其他约定事项：（1）首付款包含定金；（2）本合同所指的资金监管账户为甲方名下银行账户；（3）甲方保证契税满两年后过户约定的总房款不变，如有违约，甲方赔偿乙方所有损失及装修费用。甲、乙、丙三方还在合同中约定了其他的权利和义务，但双方对签订合同后的房屋按揭贷款应由谁承担并没有做出约定。原、被告在《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》签订后，原告焦传敬于同日向被告张伟浩支付房屋的定金50000元，并于2016年8月15日支付被告首付款100000元。被告张伟浩于合同签订的当日将涉案房屋及水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备手续等附属物交付给了原告，原告将房屋装修后入住至今。后双方就合同签订之日至向本院提起诉讼之日期间的房屋按揭贷款应由谁承担的问题发生纠纷，原告于2019年5月5日向本院提起诉讼，请求依法判令被告张伟浩继续履行双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，并配合原告将坐落于新郑市孟庄镇林丰路东、双湖大道北宽视界A4号楼1单元1001室房产过户至原告名下，判令被告支付原告违约金50000元。另查明：1、自2016年8月10日原、被告签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》至2019年5月15日期间，被告张伟浩向第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行缴纳的房屋按揭贷款本息共计65864.99元；2、由于被告张伟浩购买的涉案房屋采取的是向贷款银行分期付款方式支付的购房款，故原、被告于2016年8月10日签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》时，该房屋的房屋所有权证尚未办理；3、原、被告于2016年8月10日签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》时，涉案房屋的分期付款尚未偿还完毕，该房屋的抵押权仍归原贷款银行享有，至今尚未解除，且原、被告双方的买卖行为亦未征得抵押银行的同意；4、原、被告在《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定：如被告未能按照约定按期将房产及附属物交付给乙方，并向有关部门申请办理水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续的，除继续履行外，还应承担每逾期一日100元的违约金。庭审中，原告认为合同约定的违约金过高，故将其违约金数额主张为50000元，但原告并没有向本院提交其违约金损失的证据材料；5、原告向本院提交的税收完税证明、个人所得税纳税记录及郑州元正房地产经纪有限公司出具的证明等证据能够证明其符合在郑州市辖区内购买房屋的条件。以上事实有原、被告向本院提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、豫（2018）新郑市不动产权第0065911号权属证书、《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》、房屋购房发票、契税发票、收据、银行交易明细等证据与原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行的负责人李宝经本院传票传唤无正当理由没有到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃，原告焦传敬及被告张伟浩提交的证据符合证据的关联性、真实性、合法性原则，本院依法予以采信。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告焦传敬与被告张伟浩签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应为有效合同，双方均应按照该合同的约定履行相应的义务。原、被告双方在签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》后，原告依约向被告交付了购房定金及首付款共计150000元，被告依约将涉案房屋交付给了原告使用至今。但由于双方在合同中没有对自签订合同之日起至完成房屋产权变更之日止期间的原房屋按揭贷款由谁承担的问题作出约定，而该期间的原房屋按揭贷款一直由被告偿还，致使涉案房屋在符合过户条件时被告不同意为原告办理转移登记，从而引起了本案诉讼的发生，双方对此均应承担相应的责任。根据双方的过错程度，本院确认原、被告均应各自承担50%的责任为宜，即原告对于被告偿还2016年8月10日至2019年5月15日期间的中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行的按揭贷款本息65864.99元中应承担32932.495元；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。因此，如果买受人愿意且也有能力出资帮助出卖人偿还银行贷款的，可以将房产之上的抵押涤除，涤除之后，房产转让的障碍消除，买受人可以要求出卖人继续履行合同，配合办理房产的过户手续，且买受人代为清偿债务的金钱可以要求冲抵剩余的房款。本案在审理过程中已经查明被告张伟浩在购买涉案房屋时向第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行申请了贷款，并将房屋抵押给了第三人，且该房屋的按揭贷款至今尚未偿还完毕。原、被告签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》时虽然没有征得抵押权人（第三人）的同意，但只要按照张伟浩与抵押权人签订的贷款合同约定按时足额向抵押权人交纳分期付款，第三人的抵押权并不会因此受到侵犯，且原告在庭审中明确表示愿意一次性将剩余按揭贷款以被告的名义偿还给第三人。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，并依据合同法中规定的诚实信用、公平公正的原则，本院出于维护交易安全兼顾双方签订合同目的的初衷，对于原告焦传敬请求继续履行合同的诉讼请求依法应予以支持；对于原、被告在合同中约定的剩余房款390000元的问题，原告在庭审中明确表示，其愿意在扣除解押款后将剩余的购房款一次性支付给被告，对此本院亦应予以支持；关于原告主张的违约金50000元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。基于上述规定，结合本案的基本情况及当事人双方提交的证据材料，考虑到原告主张违约金时并没有向本院提交因被告的违约给其造成直接损失的具体依据，且双方在庭审中均确认涉案房屋所在地的房屋涨价明显，导致本案诉讼产生是由于原、被告双方在合同中约定不明等原因，故对原告主张的违约金本院依法不予支持。对于被告辩称的2016年8月10日至2019年5月15日期间的中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行的按揭贷款本息65864.99元全部应由原告承担没有事实依据，对其辩称本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告焦传敬应于本判决生效后十日内代被告张伟浩向第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行结清位于新郑市孟庄镇林丰路东、双湖大道北宽视界A4幢1单元10层1001号房屋2019年5月15日之后的全部按揭贷款（具体数额以第三人出具的明细为准）；二、第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行应在收到原告的上述款项后十日内配合为原告焦传敬办理解除上述房屋的抵押登记手续；三、被告张伟浩应于上述房屋解押手续办理完毕后十日内协助原告焦传敬到有关部门办理该房屋的过户手续，相关过户费用由原告承担；四、原告焦传敬应于上述房屋解押手续办理完毕后十日内支付被告张伟浩2016年8月10日至2019年5月15日期间的中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行的按揭贷款本息32932.495元；五、原告焦传敬应于上述房屋解押手续办理完毕后十日内以剩余的购房款390000元为基数，在扣除其代被告张伟浩已经向第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行偿还的按揭贷款后（以第三人出具的结清证明为准）偿还给被告张伟浩；六、驳回原告焦传敬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取为525元，财产保全费3470元，共计3995元，由被告张伟浩负担3000元，由原告焦传敬负担995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高安民二〇一九年六月十二日书记员  李明展