江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0923民初2601号原告：江苏省阜宁经济开发区管理委员会，住所地阜宁县开发区协鑫大道15号。法定代表人：徐静平，该管委会主任。委托诉讼代理人：周应青，江苏苏一律师事务所律师。被告：阜宁县安康房地产开发有限公司，住所地阜宁县阜城街道阜城西大街7-8号（城西村一组）。法定代表人：许志兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建林，男，该公司员工。原告江苏省阜宁经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）与被告阜宁县安康房地产开发有限公司（以下简称安康公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，先后于2019年8月5日、8月22日两次公开开庭进行了审理。原告开发区管委会的委托诉讼代理人周应青、被告安康公司的委托诉讼代理人刘建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开发区管委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告安康公司立即偿还原告为其垫付的土地出让金等费用合计8342104.48元，并支付利息（利息计算方法：自起诉之日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.本案诉讼费、保全保险费由被告安康公司负担。诉讼过程中,原告开发区管委会变更诉讼请求为:1.判令被告安康公司立即偿还原告为其垫付的土地出让金5870000元、办理土地使用权服务费12011元、土地用途变更费9609元、办理土地的契税234800元，合计6126420元，并支付利息（利息计算方法：自起诉之日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。其他费用另行起诉，不要求在本案中一并主张；2.本案诉讼费、保全费由被告安康公司负担。事实和理由：2007年6月16日，开发区管委会与安康公司签订协议书1份，约定开发区管委会委托安康公司在开发区大道和花园交叉处新建三幢小高层住宅楼，建设所需资金和经费由开发区管委会支出，另向安康公司支付合作服务费50000元。为便于开发，开发区管委会委托安康公司通过招投标程序取得7.2亩国有建设用地使用权，但土地出让金、交易契税等合计6150000元均由开发区管委会实际缴纳。后由于建设成本较高，双方于2007年10月6日重新签订协议书1份，约定由安康公司自行开发建设，安康公司开发建设的房屋首先提供给开发区管委会的职工和开发区企业管理人员购买，开发区管委会垫付的土地出让金等先以该单位职工预交的房款冲抵，不足部分由安康公司在工程竣工时按实退还给开发区管委会。安康公司自行开发后，由于建设周期太长，开发区管委会职工和开发区企业管理人员无人购房，由安康公司自行销售所建房屋。但开发区管委会为该工程垫付了土地出让金、办理土地使用权服务费、土地用途变更费、办理土地的契税，经不断向安康公司催要，安康公司一直以资金困难为由予以拖延。为维护合法权益，开发区管委会向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。被告安康公司辩称，1.开发区管委会要求被告偿还案涉工程（龙湖花园）土地出让金等费用及利息无事实和法律依据。开发区管委会为案涉工程项目的开发主体，开发该项目初衷是管委会为改善开发区投资环境，解决重点企业高层行政管理人员居住问题，安康公司仅为该项目施工、服务的合作方，并分期收取合作服务费50000元。安康公司是经开发区管委会授权竞拍案涉工程项目宗地的开发权，相关费用也是由管委会出资，主导权在管委会。对开发区管委会垫付了土地出让金和土地交易契税等费用合计6126420元的金额予以认可，对诉称的其他费用不予认可，且开发区管委会垫付合计6126420元的费用是其真实意思表示，是为案涉项目开发服务的，安康公司作为施工方仅根据工程进度向开发区管委会申请支付工程所需费用。综上，开发区管委会与安康公司签订协议书的目的是规避国家关于房地产开发相关审批程序，案涉工程项目的开发方是开发区管委会，一切资金理应由其支出。2.案涉工程项目系拟建三幢小高层，目前一号楼、二号楼已经建成，并已经部分售出、交付使用。后因剩余5000多平方米宗地的《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》等审批手续未能办成，后期工程未能继续施工，且造成截止目前一号楼仍有相当一部分房屋未能销售，安康公司也未收到开发区管委会职工预交的购房款及订金。另，在施工过程中，有一人意外死亡，开发区管委会未进行任何补偿。综上所述，安康公司的损失都是因开发区管委会严重违约造成的，且该损失远远大于其主张的土地出让金等费用，故请求驳回开发区管委会的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月16日，开发区管委会作为甲方、安康公司作为乙方签订《协议书》1份，书面约定：开发区管委会根据县城总体规划和开发区大道街景规划要求，在开发区大道和花园交叉处新建三幢小高层住宅楼。根据国家相关政策规定，该项目需按房地产开发程序依法规范运作。为此，开发区管委会委托安康公司共同负责该项目的开发运作。现双方就此项目的合作事宜，达成如下协议：一、开发区管委会全面负责该项目的组织管理工作，其中包括：1.资金筹集和经费支出；2.开发项目各项手续的申办；3.开发建设工程的管理；4.房屋销售与前期管理；5.协调处理项目运作过程的矛盾和问题；6.项目建设竣工交付后的物业管理；7.该项目运作过程中所涉及的其它各项工作。二、安康公司协助开发区管委会做好该项目的组织管理工作。其中包括:1.提供符合该项目条件的合法、有效的房地产开发企业的资质和相关证照;2.协助甲方办理该项目的相关手续：其中包括：（1）土地上市竞买；（2)开发规划建设用地许可证申办；（3)土地证申办;(4)项目环评审批意见书办理；（5)开发基建项目立项申办；（6)建筑施工图纸的消防审查；（7)建设工程规划许可证的申办；（8)建设工程招投标的办理；（9)建筑工程质量监督申报；（10)建筑工程白蚁防治手续办理；（11)建筑工程质量监理办理；（12)商品房销售许可证的申办；（13)商品房公共部位维修资金的办理；(14)商品房建设竣工验收合格后总房产证和分户房产证的申办；（15）开发小区配套用水、电、汽的申办；（16)建筑工程竣工验收申办；（17)开发小区竣工综合验收的办理；（18)建设工程竣工后资料整理归档；（19)开发小区物业管理的移交。三、该项目一切相关证照、手续的办理均以安康公司名称为主体申办；建设工程招标工作在县招投标中心组织进行，按本县房屋开发建设工程的招标方式运作，建筑工程施工合同以安康公司为主体与施工单位签订，由开发区管委会提供担保；其它有关协议合同在不影响办理房地产开发相关手续、证照的前提下均由开发区管委会为主体与第三方签订。凡涉及该项目需安康公司名称申办的手续和签订的协议（合同）均须由开发区管委会同意认可，以双方派驻项目代表人签字为准，否则无效。该项目一切经济和民事责任均由开发区管委会承担，与安康公司无关。但未经开发区管委会同意，安康公司擅自作主所产生的相关责任由安康公司承担，与开发区管委会无关。四、该项目建筑工程竣工验收交付前由施工企业负责维护管理，竣工验收交付后的物业管理和其它一切事宜均由开发区管委会负责，与安康公司无关。……六、安康公司为该开发项目提供所需的相关证照手续和服务,开发区管委会向安康公司支付合作服务费用50000元。服务费用的支付方式：建筑工程项目开工后10日内支付10000元；办理房屋销售许可证时支付10000元；余款在办理房屋总证前付清。双方在该协议上签字盖章。2007年10月6日，开发区管委会作为甲方、安康公司作为乙方另行签订《协议书》1份，书面约定：开发区管委会规划在204国道西侧推出一宗4804.3㎡土地用于商业住宅开发，拟建三幢小高层商住楼。经国土局土地挂牌上市竞卖，由安康公司竟得该宗地的开发权，现就该宗地房屋开发建设等相关问题，双方经充分协商一致达成协议如下：—、该宗地安康公司按开发区管委会的前期规划设计方案为基础结合该宗地的地形实际，进行开发建设。具体规划设计方案是：建三幢小高层住宅楼，住宅楼底层和楼与楼之间沿道路部分建一至二层商业用房，在其余空地建设相应的车库和其它配套工程。二、在开发建设实施过程中，开发区管委会提供优质的跟踪服务，协调处理好周边的矛盾和相关的问题，积极帮助安康公司方办理建设工程相关证照手续，并帮助协调免交建设工程相关规费，以保障安康公司开发建设工程的顺利实施。三、安康公司在该地块上开发的房屋首先提供给阜宁经济开发区的职工和开发区企业的管理人员购买。上述人员凡在2007年10月31日前订购的，一律按该宗地房屋建设成本价结算（该成本价由双方审计核定为准）。超出期限的，则不再享受上述优惠条件。凡在10月31日前订购房屋的人员，须在2008年2月31日前按暂定价1700元/㎡交齐60%购房款，待主体结构封顶时交付购房款90%，余款在交付钥匙时付清，否则不予享受购房优惠。10月31日后剩余房屋由安康公司按市场价对外销售。四、开发区管委会负责垫付（用职工预交的购房款）该宗地的土地出让金和土地交易契税。预收的购房金剔除垫付土地费用剩余部分在工程开工后按工程进度支付给安康公司；预交的购房金不足垫付部分，待工程竣工时由安康公司按实退还给开发区管委会。五、安康公司在开发区管委会协助下，在2007年10月办理好立项手续，并协助安康公司办理好建设工程规划许可证和建设工程的其它相关手续。安康公司于2007年10月开工建设，11月底完成桩基工程，2008年6月完成主体工程，2008年12月底工程竣工交付使用。六、安康公司与银行机构签定按揭贷款协议，确定按揭比例。需按揭付款的购房者，房款必须在2008年1月31日前把首付款付清，并提供齐全按揭贷款所需的全部手续。七、开发区管委会参与工程招标和大宗资金支付的把关，并与安康公司共同核定住宅房、门市房、车库的成本价格。八、安康公司的有关税费必须向开发区管委会相关部门交纳。2008年6月10日，安康公司作为建设单位取得龙湖花园1#楼（建筑面积9678.2㎡、11层）、龙湖花园2#楼（建筑面积4225㎡、11层）、龙湖花园沿街商业用房（建筑面积891㎡、2层）的建设工程规划许可证。其中，龙湖花园1#楼、2#楼已经建成，并已由安康公司部分出售、交付使用。龙湖花园沿街商业用房至今未能完成开发建设。2011年3月8日，阜宁经济开发区规划基建局出具了《关于开发区龙湖花园建设规划情况说明的函》，内容为：开发区“龙湖花园”是2008年实施改造的建设项目，县委、县政府要求抓紧动工建设。由于工程设计图纸尚未完成，为办理施工许可手续，该局按照安康公司上报的初步方案数据发放建设工程规划许可证附本。在施工阶段，该局同意安康公司按新规划方案的施工图进行建设，但安康公司未能及时与该局对接办理新规划方案的建设工程规划许可证附本。2010年11月，县规划局在组织检查中发现，“龙湖花园”1号楼建设项目实际施工与发放的建设工程规划许可证附本不符。现致函县规划局，特予说明经批准的“龙湖花园”规划方案许可的建设规模为：1号楼，11+1层（12层），建筑面积14700㎡（楼长92.47米，宽13.24米）；2号楼，11+1层（12层），建筑面积5300㎡；沿开发区大道（老204国道）附房（门市）2-3层，建筑面积1100㎡，地下人防一层，建筑面积1530㎡；自行车库，2层，建筑面积1307㎡。案件审理过程中，根据开发区管委会的申请，本院于2019年4月28日作出（2019）苏0923民初2601号民事裁定，查封、冻结安康公司10000000元的银行存款或其他等值财产。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉2007年10月6日双方签订的《协议书》的效力认定及双方之间系何法律关系？2.开发区管委会主张的费用是否于法有据？要求安康公司给付的条件是否已经成就？（一）关于案涉2007年10月6日双方签订的《协议书》的效力及双方之间法律关系的认定。本案中，安康公司具备房地产开发经营资质，依法取得案涉土地的使用权。安康公司与开发区管委会于2007年10月6日签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效。根据开发区管委会与安康公司在该《协议书》中的约定：安康公司负责开发建设案涉工程项目，开发区管委会负责协调办理证照手续；安康公司在该地块上开发的房屋，开发区管委会的职工及开发区企业的管理人员享有优先、优惠购买条件。虽然开发区管委会为安康公司垫付了土地出让金和土地交易契税等费用，并协助安康公司办理建设工程规划许可证等手续，但其并不参与利润分配，亦不与安康公司共担风险，开发区管委会签订该协议的初衷系开发区管委会的职工及企业管理人员能优先、优惠购买安康公司开发建设的房屋，从该《协议书》所约定的双方权利义务内容分析，不具有《合同法》所规定的有名合同类型的典型特征，属于无名合同。（二）关于安康公司向开发区管委会返还垫付的土地出让金、办理土地使用权服务费、土地用途变更费、办理土地的契税的条件是否成就的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。安康公司作为案涉土地的使用者应当向土地管理部门支付土地使用金，并缴纳与之相关的土地用途变更费、办理土地使用权服务费等费用。同时，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。安康公司作为土地使用权的受让方应当缴纳契税。另，因履行无名合同发生纠纷，必须按照合同约定的内容来明确当事人各自的权利义务，确定各自的民事责任。2007年10月6日，开发区管委会与安康公司签订的《协议书》中约定：开发区管委会负责用职工预交的购房款垫付案涉宗地的土地出让金和土地交易契税。预收的购房金剔除垫付土地费用，剩余部分在工程开工后按工程进度支付给安康公司；预交的购房金不足垫付部分，待工程竣工时由安康公司按实退还给开发区管委会。根据该约定，土地出让金和土地交易契税虽然由开发区管委会先行垫付，但该费用的最终承担者为安康公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。因开发区管委会职工和开发区企业管理人员无人购买案涉房屋，故开发区管委会自然无法用职工预交的购房款垫付案涉土地的出让金和交易契税，上述约定事实上已无法履行。此外，因案涉房屋的建筑面积超过建设工程规划许可证批准的面积，而安康公司又未能及时取得相应建筑面积的建设工程规划许可证，安康公司事实上已无法将案涉剩余工程全部竣工结束。但安康公司作为案涉土地的使用权人及其开发建设房屋的初始所有权人，且其已经售出了部分房屋，根据公平原则，安康公司应向开发区管委会返还为其垫付的案涉土地的土地出让金5870000元、办理土地使用权服务费12011元、土地用途变更费9609元、办理土地的契税234800元，合计6126420元。关于开发区管委会主张自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付利息，符合法律规定，本院予以支持。关于安康公司抗辩开发区管委会存在违约行为并给其造成重大损失，安康公司可以另行主张。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，判决如下：被告阜宁县安康房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告江苏省阜宁经济开发区管理委员会返还土地出让金5870000元、办理土地使用权服务费12011元、土地用途变更费9609元、办理土地的契税234800元，合计6126420元，并支付利息（利息计算方法：以6126420元为基数，自2019年4月18日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54685元（原告已预交70195元），保全费5000元，合计59685元，由被告阜宁县安康房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  谢爱红人民陪审员  殷 欣人民陪审员  李卫国二〇一九年十月九日法官 助理  张 慧书 记 员  王菲菲