内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内2221民初4028号 原告：李成玉，男，1959年10月8日出生，汉族，个体，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：杨春宇，内蒙古磬声律师事务所律师。 被告：赵立铭，男，1967年6月3日出生，汉族，个体，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 被告：刘会军，女，1972年1月26日出生，满族，税务局职工，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：孙伟平，内蒙古蒙通律师事务所律师。 第三人：赵景和，男，1939年7月1日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：王庄，内蒙古天厚律师事务所律师。 原告李成玉诉被告赵立铭、刘会军房屋买卖合同纠纷一案，经兴安盟中级人民法院指定本院管辖后，本院于2018年8月20日立案受理。审理过程中，本院依原告申请追加赵景和为本案第三人并依法三次公开开庭进行了审理。原告李成玉及其委托诉讼代理人杨春宇、被告赵立铭、刘会军三次到庭参加诉讼，第三人赵景和的委托诉讼代理人王庄到庭参加了第一次、第二次开庭审理，第三次经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、诉请判令二被告履行购房协议，协助原告办理房屋产权变更登记，协助办理不动产登记（房屋具体位置：盖亚花园C区8号楼1单元402、401两户及8号楼1、2号车库）。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告赵立铭与刘会军是夫妻关系。原告与二被告是朋友关系。2013年3月6日，经双方经协商，二被告以200万元价格将二被告所有的位于乌市盖亚花园C区8号楼1单元402、401两户及8号楼1、2号车库出售给原告。在签订协议后二被告就将房屋及车库交付给原告使用至今。二被告一直没有协助原告办理房屋产权登记及不动产登记。原告多次找被告协商未果，现提起诉讼。 被告赵立铭、刘会军辩称，原、被告不存在房屋买卖合同关系，双方是民间借贷法律关系，双方签订的《房屋买卖合同》是名为买卖实为抵押。2012年8月开始，原、被告共计发生11笔借贷关系合计金额1176万元，已归还554.62万元，借款时原告强行扣留好处费，双方签订的房屋买卖合同实际是抵押而非真实的买卖关系。原告不但强占涉案房屋，还强行占有被告所有的城中城商品房及被告开发的欧洲风情休闲时代广场一楼商品房网签合同作为抵押。原告多次强行索债，收取高额利息，强行占有被告几千万财产，原告的行为符合“套路贷”的犯罪构成，请求移送公安机关处理。原、被告不存在房屋买卖合同关系，请求法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》予以裁判。 第三人赵景和述称，第三人没有与原告签订房屋买卖合同，经与二被告了解，原告与二被告之间是借贷关系，房屋抵押没有经过第三人同意，原、被告签订房屋买卖合同未经第三人同意，第三人也未授权任何人对该房屋进行处分，第三人对被告的行为不予追认，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 本院依据原、被告的诉辩意见归纳本案争议焦点为：原、被告及第三人之间系房屋买卖关系还是民间借贷关系。 原告针对争议焦点提交如下证据:1、乌兰浩特市人民法院笔录，证明赵立铭与李成玉达成过以房抵债的协议。被告质证，对证据的真实性没有异议，证据能证明原、被告间是民间借贷关系而非房屋买卖关系。第三人质证，同意被告的质证意见，第三人不知道将第三人名下房屋抵押的事实，没有经过第三人同意。2、《还款协议》1份、《房地产买卖契约》2份，证明2012年9月6日借款是用房产作为抵押物，还款日期为2013年3月6日，后还不上双方形成了房屋买卖关系。被告质证，对还款协议的真实性没有异议，能够证明原、被告系民间借贷的抵押而非房屋买卖。对两份契约的真实性、合法性有异议，均是刘会军代赵立铭、赵景和签的字，不是本人书写。第三人质证，不知道房屋被抵押变卖的事实，没有经过第三人同意。3、房屋买卖合同4份、销售不动产发票—办证联4份、销售不动产发票—发票联4份、住宅专项维修资金专用收据4份，证明双方是真实的买卖关系，被告方已将房屋的原始收据交付给原告。被告质证，对证据的真实性没有异议，房屋买卖合同签订时间是2013年。不动产发票是2015年，2015年是被告去办理的相关手续，当时把原件交给原告的原因是不能办理抵押登记，应原告要求交付了原件。第三人质证，登记在第三人名下的房屋买卖合同及相关手续的办理没有经过第三人同意。4、兴安盟维德物业管理有限责任公司物业服务费交款明细8张，证明从2013年至今房屋已经交付原告，原告已占有使用多年，证明双方存在房屋买卖关系。被告及第三人质证，对证据的真实性没有异议，原告是2015年强行占有的涉案房屋，票据能够证明是原告补交了被告所欠的物业费等费用。5、垃圾清运费、取暖费、物业费收据6张、购房收据1张，证明被告方将垃圾清运费、取暖费、物业费收据交给原告，双方为房屋买卖关系，如为抵押没有必要将收据交给原告，物业费、垃圾清运费的收据的交款人都是刘会军。交款收据证明写赵景和名字的房屋所有人为赵立铭，二被告给赵景和买的房屋，并没有交付给赵景和，刘会军是实际所有人有权处置。被告质证，对证据的真实性没有异议，房屋登记在赵景和名下应为其所有，没有其本人授权，任何人无权出售该房产。第三人质证，该组证据能证明被告对第三人的房屋有相应的管理权，没有处分权。6、乌兰浩特市人民法院(2016)内2201执144号执行裁定书及（2016）内2201执144号协助执行通知书，证明乌市法院已将车库扣押予以解除。被告质证，该份裁定书及协助执行通知书解除的是两个车库，而原、被告之间签订的所谓房屋买卖协议中未包含这两个车库，车库的查封与本案无关。第三人质证，与其无关。7、乌兰浩特市法院（2017）内2201民撤1号判决书、兴安盟中级人民法院（2017）内22民终1274号民事裁定书，证明原告提出案外人异议时，市法院是以房屋没有过户未产生效力驳回的，对双方的抵债协议予以认可。被告质证，对证据的真实性没有异议，判决书明确写明李成玉要求执行的诉讼请求不能成立。第三人质证，与其无关。8、4份房屋所有权转移登记申请书、4份房地产买卖契约，证明我方已与被告协商用两处房屋及两处车库抵顶借款本息200万元，被告同意将房屋过户到原告名下，开发商出具了手续，因后期税费过高没有继续办理过户手续。被告质证，契约和登记书上没有二被告签字，没有法律效力。第三人同意被告质证意见。9、二被告的结婚证复印件，证明被告为原告办理过户手续时已向原告提供了结婚证复印件。被告质证，对结婚证的真实性没有异议，但原告怎么取得的不清楚。第三人质证，与其无关。10、2014年10月28日借据1枚，证明原告陈述的93万元是另一笔借款。被告质证，该93万元是用的蒙FF5**号凌志车做的抵押，车现还在原告处，这笔钱是用房子做的抵押。 二被告针对争议焦点提交证据如下：1、银行往来明细3页、票据48张，证明原、被告系民间借贷关系。原告质证，被告提交的证据与本案无关。第三人质证，同意被告的举证意见。2、公证书，证明原、被告之间不单这一处房产还有其他房产做抵押，3200平米的房屋价值4500万元，仅仅抵押了7318800元。原告质证，该证据与本案没有关联性，三方达成的房屋买卖合同，已经过公证部门的公证，能证明双方是房屋买卖合同关系。第三人质证，同意被告的举证意见。3、乌兰浩特市人民法院（2017）内2201执异13号执行裁定书，证明原告曾对涉案房产提出过执行异议已被驳回。原告质证，该裁定已失效，市法院已将车库扣押予以解除。第三人质证，与第三人没有关系。4、报案材料，证明被告就涉案财产已经报案。原告质证，不能作为证据使用，是被告单方行为，没有提供公安机关相应手续。第三人质证，与我方无关。5、还款协议2份，证明城中城、盖亚花园均系抵押。原告质证，与本案无关，字不是我签的，应以公证书为准，对盖亚花园的抵押没有异议，城中城的还款协议与本案无关。第三人质证，用第三人房产抵押没有经过第三人同意。5、中国银行客户回单1份，证明二被告还给原告的93万元中包含59万元借款的本息。原告质证，被告陈述不属实，93万元是另一笔借款，2014年10月28日借据可以证明。6、还款协议、起诉状、执行笔录、《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》，还款协议证明原告虚高借款本金，高额违约金构成套路贷犯罪。起诉状证明原告不以还款为目的以占用他人财产为目的。执行笔录证明原告以暴力、威胁方式通知被告的行为构成犯罪，要求移送公安机关。 第三人针对争议焦点提交如下证据：1、商品房买卖合同、不动产发票，证明原告请求交付的房屋在第三人赵景和名下，第三人是盖亚花园******的房屋所有权人。原告质证，虽然写的是赵景和，但是二被告出资，房屋没有实际交付给赵景和，原始手续都在刘会军手里，房子抵押给李成玉，第三人从未主张过权利。2、提交乌兰浩特市法院为安丽杰所作执行笔录，证明原、被告之间确实存在借贷关系，当时抵押物是这两个房屋，402室在第三人名下，抵押没有经过第三人同意。原告质证，该份笔录中能证明用房子协商顶账，协商是200多万，与我方起诉事实一致。被告质证，对笔录的真实性没有异议，能够证明顶账没有谈成。 原、被告及第三人提交的以上证据中除被告提交的报案材料外，本院对三方提交的其他证据的真实性均予以采信。 经审理查明，2011年10月22日被告赵立铭、刘会军夫妇与兴安盟盖亚房地产开发有限公司签订商品房买卖合同四份，约定由被告赵立铭夫妇购买盖亚花园C8-1-401室（总价款为627,331.90元）、C8-车库-1（总价款为1358550元）、C8-车库-2（总价款为84915元）三处房产，第三人赵景和购买盖亚花园C8-1-402室(总价款为627,331.90)，四份购房合同均是由委托代理人刘会军与开发公司签订。2012年9月6日二被告因欧洲风情三期工程建设所需在原告处借款59万元，双方签订还款协议一份，约定于2013年3月6日还清，如逾期欠款人按欠款总额的20%支付违约金，抵押物为:盖亚花园C8座1单元401室、402室，两户商品房买卖合同、房款收据、取暖费收据、物业费收据等入户手续两套（含两个车库）。欠款还清后，债权人把购房合同和交款收据交还给欠款人。按月付利，如逾期一天还利款，欠款人自愿加利息的20%。还款协议签订后，二被告将其与兴安盟盖亚房地产开发有限公司的购房、购车库的四份商品房买卖合同及乌兰浩特市住宅专项维修资金专用收据、装修垃圾清运费、物业服务费、取暖费收据交付原告。二被告于2012年9月将两套房屋、两套车库交付原告。2013年3月6日二被告与原告签订房地产买卖契约两份，约定二被告将盖亚花园C8-1-401室以总价款627331.90元，C8-1-402室以总价款627331.90元出售给原告，买卖契约签订后原告并没有向二被告交付房款，而是用二被告向原告的借款抵顶的房屋价款。二被告后将开发公司于2015年2月26日为其开具的所购房产的销售不动产统一发票的办证联交付原告。原告入住后交付了诉争房屋和车库2013年6月至2016年12月的物业费、加压费及电梯费等费用。现原告诉至本院要求二被告及第三人履行购房协议，协助原告办理房屋产权变更登记，协助办理不动产登记。另查，2016年乌兰浩特市人民法院应二被告债权人韩仁海的申请对盖亚花园C区8号楼1、2号车库予以扣押，原告对该案向乌兰浩特市人民法院提出了案外人执行异议申请，申请停止对车库的扣押，确认车库为原告所有。原告申请后经乌兰浩特市法院（2017）内2201民撤1号民事判决书判决驳回原告诉讼请求。原告后提出上诉，在原告上诉过程中因乌兰浩特市法院解除对盖亚花园C区8号楼1、2号楼的扣押，原告申请撤回上诉，兴安盟中级人民法院（2017）内22民终1274号民事裁定书裁定撤销乌兰浩特市人民法院（2017）内2201民撤1号民事判决，并准予原告李成玉撤回起诉。 本院认为，二被告对用涉案盖亚花园两处住宅、两处车库为在原告处的借款提供抵押担保的事实予以认可。借款到期后，因二被告不能履行还款义务，双方协商用抵押房产抵顶欠款，并就此签订房屋买卖合同两份，房屋买卖合同是在平等、自愿的基础上签订，合同内容未违反法律规定，原告用借予二被告的借款200万元抵顶应给付二被告的购房款，二被告陆续将涉案房屋及购房合同、购房收据等手续交付原告，双方的房屋买卖合同已合法生效并履行，二被告虽主张抵顶200万元借款为受原告胁迫，但庭审中二被告对此并未提交证据予以证实。二被告虽针对两个车库并未与原告签订买卖合同，但因双方还款协议约定抵押的房产中包含两处车库，且两处房产的购房款加上两处车库的价款总额才达到双方协商的近200万元的抵账金额，二被告也是将车库与房屋一并交付与原告的，由此可以认定双方针对两处车库已经形成了事实上的买卖关系。本案中的第三人赵景和为被告刘会军的公公，涉及赵景和所购房产的购房手续、交款手续均为刘会军代为办理，房屋也是二被告交付于原告，二被告代为处理赵景和房产的行为已构成表见代理，即二被告与原告针对赵景和房产签订的房屋买卖合同合法有效。原告现已使用涉案房产近五年，期间二被告及第三人针对涉案房屋并未提出过异议，依据房屋买卖合同的约定，二被告及第三人负有为原告办理房屋产权登记手续的义务，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵立铭、刘会军于本判决生效后二十日内协助 原告李成玉办理盖亚花园C8-1-401室、盖亚花园C8-车库-1、盖亚花园C8-车库-2房屋的产权登记手续。 二、第三人赵景和于本判决生效后二十日内协助原告 李成玉办理盖亚花园C8-1-402室房产的产权登记手续。 案件受理费100元由被告赵立铭、刘会军共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期 不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年。逾期申请本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  陈永梅 人民陪审员  王春香 人民陪审员  韩志富 二〇一九年一月七日 书 记 员  胡 萍 适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。