宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民终105号 上诉人（原审被告）：王学红，女，个体工商户，住宁夏回族自治区海原县。 委托诉讼代理人：张丹，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司。住所地：宁夏回族自治区海原县 委托诉讼代理人：李风宝，该公司法律顾问。 上诉人王学红与被上诉人宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司（以下简称鑫祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区海原县人民法院（2018）宁0522民初2748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。审理过程中上诉人王学红于2019年3月7日向本院提出中止审理申请，经审查本院受理了该申请，遂依法作出（2019）宁05民终105号民事裁定书，中止诉讼了本案。2020年5月11日中止诉讼的情形已消失，本院依法恢复审理，本案现已审理终结。 上诉人王学红上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人承担房屋租赁费及违约金共计220809元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》已经解除。2016年3月16日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，将海盛国际小区40号楼3、4号商铺出租给上诉人，租期为三年，从2016年3月16日至2019年6月16日，其中2016年3月16日至2016年6月16日为免租期。第一年的租金为233539元，第二年的租金为232820元，第三年的租金为258689元。上诉人于2017年与案外人李某某签订转让协议，将青春主体宾馆（涉案房屋）一并转让给李某某，并告知了被上诉人与李某某另行签订租赁合同，被上诉人不予理睬。按照《商铺租赁合同》第六条第一项的约定，上诉人在租赁期内不允许对商铺进行转让，一经发现，合同自动解除，被上诉人无条件收回房屋，上诉人的商铺租赁保证金不予退还。二、被上诉人于2018年9月25日将该案起诉至一审法院时，上诉人就退租事宜与被上诉人协商未果。后上诉人于2018年11月7日将涉案房屋及钥匙退还给被上诉人，已实际退租，故2018年11月7日至2019年6月16日共计221天房租不应再计算。根据《商铺租赁合同》第九条第四项约定，上诉人中途擅自退租的，按合同承担剩余租期应交租金的8%即12530元。三、一审法院关于违约金参照最高人民法院民间借贷司法解释的规定不妥，应以被上诉人的实际损失即同期银行贷款利率认定实际损失，在此基础上不超过30%予以计算。四、在租赁期间上诉人因经营状况不好，与被上诉人协商后将房屋租金从2017年6月16日起按照18000元每月的标准支付，支付方式为按月支付。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人鑫祥公司答辩称，上诉人上诉状中陈述的上诉理由及事实均不属实，被上诉人于2019年元月收到上诉人以邮寄方式送达的解除合同告知书后便诉至海原县人民法院，海原县人民法院在审理过程中上诉人又提出管辖权异议，至今本案没有审理终结，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人鑫祥公司向一审法院起诉请求：判决王学红支付租赁费364909元，承担违约金3万元。 一审法院查明事实：2016年3月16日，鑫祥公司与王学红签订商铺租赁合同，由王学红租赁鑫祥公司位于海盛国际小区40号楼3、4号商铺经营，约定租期为3年，租期从2016年3月16日起至2019年6月16日，第一年租金为233539元，第二年租金为232820元、第三年租金为258689元，第一年租金在签订合同时交清，其余租金在上期租金届满前15日内付清，如不按期付清，王学红每日按应交付租金的20%承担违约金。合同签订后，鑫祥公司按照约定向王学红交付房屋，王学红也按照约定缴纳第一年租金和第二年租金126660元。到2018年3月1日，王学红没有按照约定缴纳第二期部分租金和第三期租金，鑫祥公司遂起诉至法院。 一审法院认为，鑫祥公司与王学红签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，该合同不违反法律法规的规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。王学红在使用房屋后，没有按照合同约定支付租金，鑫祥公司主张王学红支付租金364909元，符合法律规定予以支持；鑫祥公司主张王学红支付违约金3万元，虽然双方合同约定了违约金，但该违约金约定明显太高应予适当调整，违约金应参照最高人民法院关于民间借贷司法解释，由王学红承担逾期支付的利息，利息不超过年利率24%计算比较公平、合理，从王学红最后一期违约之日即2018年3月1日至原告起诉之日即2018年9月25日，计364909元×24%×204天÷12÷30=49627.62元，现鑫祥公司主张30000元，符合法律规定予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：王学红于判决生效后15日内支付鑫祥公司房屋租赁费364909元，违约金30000元，共计394909元。案件受理费7224元，减半收取3612元，由王学红负担。 二审期间，上诉人王学红向法庭提交五组证据证明其上诉主张的事实： 第一组证据：商铺租赁合同（原件）一份。证明：双方当事人签订商铺租赁合同，《商铺租赁合同》第九条第四项约定，上诉人中途擅自退租的，按合同承担剩余租期应交租金的8%。 第二组证据：收据三张（原件）。证明：在租赁期间上诉人因经营状况不好，与被上诉人协商后将房屋租金从2017年6月16日起按照18000元每月的标准支付，支付方式为按月支付。 第三组证据：宾馆转让协议及收据两份（原件）。证明：上诉人于2017年9月10日将涉案房屋转让给第三人，并达成新的约定，租金按照18000元每月的标准支付，支付方式为按月支付。后李某某将租金直接交于被上诉人。 第四组证据：退租告知书、快递单、快递跟踪表各一份（原件）。证明：2018年12月28日上诉人通过快递方式告知被上诉人退租事宜。 第五组证据：证人马某某、马某甲的当庭证言。证明：上诉人于2018年12月28日告知被上诉人退租事宜后，2019年1月16日实际清空租赁房屋的事实。 经质证，被上诉人鑫祥公司对上诉人提交的第一组证据无异议，但不能达到上诉人主张的证明目的；对第二、三组证据的真实性无异议，但不能达到上诉人主张的证明目的；第四组证据不能证明上诉人陈述的2018年11月7日合同已经解除的事实；第五组证据证人证言不属于新证据，且上诉人搬空房屋与解除合同没有关系。 被上诉人鑫祥公司向法庭提交解除合同告知书、退租告知书、民事诉状、受理案件通知书、传票各一份（原件）。证明：上诉人于2018年12月28日以邮寄方式向被上诉人送达解除合同通知书与退租告知书，被上诉人已起诉到海原县人民法院，海原县人民法院于2019年1月16日受理，并定于2019年2月25日开庭，因上诉人提出管辖权异议，本案至今没有审理及判决。 经质证，上诉人王学红认为本案重要证据合同是否解除还没有定论，在此种情况下上诉人是否应该支付全部租金也不明确，本案应以被上诉人所诉的解除合同一案的结果为依据，故应中止审理本案。 本院认为，上诉人王学红二审提交的第一组证据与被上诉人一审时提交的证据相同，对其证明效力予以确认；第二组证据只能证明王学红向鑫祥公司交纳租赁费的事实，达不到王学红主张的证明目的，对其证明效力部分予以采信；第三组证据与本案诉争的案件事实不具有关联性，对其证明效力不予确认；第四、五组证据已经本院另一案件审理确认王学红单方解除合同无效，故对其证明效力均不予确认。被上诉人鑫祥公司二审提交的证据经本院审理已作出生效判决，对其证明效力均予以确认。 本院二审除对一审查明的事实予以确认外，另查明，2019年1月16日，鑫祥公司作为原告向海原县人民法院提起诉讼，要求确认王学红2018年12月28日邮寄给公司的解除合同告知书无效。海原县人民法院审理后判决支持了鑫祥公司的诉讼请求。后王学红不服该判决结果上诉至本院，本院二审经过审理判决驳回了王学红的上诉，维持原判。 本院认为，本案中，对于王学红上诉主张其与鑫祥公司签订的《商铺租赁合同》已解除的意见，因在本案审理过程中就王学红向鑫祥公司送达的《解除合同告知书》效力问题，鑫祥公司向原审法院提起诉讼，该案件经过一审、二审，最终判决认定《解除合同告知书》无效，因此双方当事人签订的《商铺租赁合同》并未解除。但截至本案二审判决前，该合同租赁期限已届满。对于租赁期限内的部分租金因王学红未向鑫祥公司交纳，应承担继续履行的责任，故原审依据合同约定的租金数额判决王学红向鑫祥公司支付房屋租赁费并无不当。王学红上诉认为其于2018年11月7日将房屋钥匙交予鑫祥公司，因此已退租不应承担2018年11月7日至2019年6月16日的房屋租赁费及与鑫祥公司协商将2017年6月16日之后的租赁费按照每月18000元支付的意见未提交证据证明，对该上诉意见本院均不予采纳。对于违约金，双方合同约定的违约金计算标准过高，鑫祥公司在起诉时已进行了调整，原审亦依据相关司法解释调整后计算了王学红应承担的违约金，该计算方法不违反法律规定，对王学红上诉认为原审据以调整违约金的依据不妥的意见亦不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人王学红的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7224元，由上诉人王学红负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国宏 审判员  孙 静 审判员  杨 涛 二〇二〇年五月二十七日 书记员  李红艳 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。