九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0421民初185号原告：冯敏，男，1991年4月18日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：蔡佩佩，柳林，江西际民律师事务所律师，特别授权。被告：九江欧亚美房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区庐山北路西侧（原沙河乡农贸市场旁），统一社会信用代码：91360421096621185X。法定代表人：魏志斌，该公司股东。委托诉讼代理人：徐小毛，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞翔海，该公司原董事。原告冯敏与被告九江欧亚美房地产开发有限公司（以下简称欧亚美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告冯敏的委托诉讼代理人蔡佩佩、被告欧亚美公司委托诉讼代理人徐小毛、虞翔海到庭参加诉讼。在审理过程中，本院通知原告就原告要求被告立即履行交房义务的诉讼请求补缴诉讼费用，因原告未在指定的期限内补缴诉讼费用，视为原告撤回该项诉讼请求。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告欧亚美公司按照日万分之二的标准，自2018年4月29日起暂计算至2019年1月11日，向原告支付违约金共计人民币22138元，并按照该标准向原告支付违约金至房屋实际交付之日止；二、判决被告欧亚美公司立即向原告履行交房的合同义务（按原告撤回该项诉讼请求处理）；三、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月16日，原告就购买位于九江市九江县庐山北路西侧江州财富广场B902号房屋事宜与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，房屋总价款为428328元，首付款为93328元，余款335000元申请贷款支付，交房时间为2018年4月28日。原告按照合同约定支付了购房款。但截止至2019年1月11日，被告一直未向原告交房，被告怠于履行合同义务的行为已经严重损害原告的合法权益，根据双方签订的购房合同第九条约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行”。原告特提出上述诉请。被告欧亚美公司辩称：欧亚美公司开发的江洲财富广场项目至今作为被告走上法庭不能说公司没有责任，但也存在实际情况，本项目按照卖房时签约是2018年的4月28日交房。原告代理人所述交房的条件，从专业角度，交房是分两步，并不是交房就是办房产证，这个是不符合事实，也是不专业的，交房是取得了建设过程中的验收合格登记备案，具备了硬性方面的交房条件，就可以交房，就叫交钥匙，按照惯例交了钥匙以后，按照合同常规做法是在交房之日起后以180个工作日应该把产权证办理好，就是交房和办产权证，按照我们理解或者按照通常做法应该是这样的，这是交房与办产权证相互之间的关系和区别。第二点，公司作为被告走上法庭是有原因的，但是公司也有些无奈，像原告类似的业主共有92户，这两次开庭的约有40户，另有50多户与在座各位原告的情况一样，交房日期为2018年4月28日，按照建设进度，这个是可以交房的，交房也是分硬指标和软指标，硬指标是我们建设建筑已经具备了这个交房的条件、达到了这个交房的标准，在92户业主中已有2户，和我们公司及物业公司签署了收房合同，承认公司已经具备交房条件。从软件方面说或者按照原告的要求来说，从法律的角度要求备案登记表、验收合格证，这栋楼在春节的时候就具备交房条件的，原告的住房在商业楼的楼上，是连体的，还有公寓楼，消防方面的验收拖了时间，人防也有点情况，但现在2、3、4楼有大概80%都收了房，现在规划验收要求整改，公司从11月份就开始在做整改，现在公司就是等验收合格报告。我们相信法律、服从法律，原告要求赔偿，如数额大公司赔不起，我们有信心尽快办房产证，争取在半个月内消除障碍拿回验收报告然后正式交房，被告知道约定的交房期限已经到期快一年，公司已经交税并开具了发票给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。证据二、《商品房买卖合同》1份。证明：1.原告于2017年5月16日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了位于九江市九江县庐山北路西侧江州财富广场B902号房屋的事实，合同约定房屋总价款为428328元，首付款为93328元，余款335000元申请贷款支付，交房时间为2018年4月28日。2.合同第九条约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行”，原、被告双方就违约金作出明确约定的事实。证据三、收款收据1张、发票1张。证明：原告按照合同约定支付购房款429034元的事实。证据四、九江市柴桑区建设规划局的办理陈忠林等人信访事项处理意见书一份。证明本案房屋不能正常验收的原因是由于开发商违反了规划条件导致，九江市柴桑区建设规划局已经下达整改通知书，被告还未就此进行整改，本案房屋仍未达到验收条件。被告对原告提交的证据一、二、三无异议，对证据四规划部门要求整改的意见，按照规划部门的意见执行。本院对上述证据的真实性、合法性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月16日，原告冯敏与被告欧亚美公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201703359），约定原告购买被告欧亚美公司开发的位于九江市柴桑区江州财富广场B902号房屋,建筑面积103.03平方米，房屋总价款为428328元，双方约定买受人（原告）应于2017年5月16日前一次性支付购房款93328元；双方并对交付期限及出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，《商品房买卖合同》第八条交付期限，“出卖人应当在2018年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.国家法律法规及政策发生重大变化引起的额延期，因政府行为。等非出卖人所能控制的原因导致的延期，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；如遇上述两种情况，出卖人不承担违约责任”；第九条出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二［该比率应不小于本条第（1）项中的比率］的违约金。”合同签订后，原告向被告欧亚美公司支付了购房首付款93328元，被告于2017年5月16日向原告出具了93328元的首付款收据，2018年11月6日,被告向原告开具了购房款429034元的增值税发票。合同约定的交房期限（2018年4月28日前）届满后，被告欧亚美公司至今未依约向原告交付房屋。本院认为，原告冯敏与被告欧亚美公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告已按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告即应按合同约定的条件和时间履行交付房屋的义务，但被告逾期至今未交付房屋，已构成违约，被告应当按照合同约定承担逾期履行的违约责任。关于原告诉请被告支付违约金的认定和处理问题。原告诉请判决被告向原告支付违约金，按照日万分之二自2018年4月29日起暂计算至2019年1月11日共计22138元，并按照该标准向原告支付违约金至房屋实际交付之日止。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了逾期交付的违约责任，除不可抗力或非出卖人所能控制的原因导致的延期，逾期超过90日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现本案被告逾期交房已超过90日，且被告未按约交房并非不可抗力或非出卖人所能控制的原因导致，因而，原告要求被告继续履行合同义务并承担逾期违约金，被告应当依约自合同约定交付期限（2018年4月28日前）的次日起按照买受人已交付房价款日万分之二的计算标准支付逾期履行违约金。因至原告起诉之日被告尚未交房，实际交房日期尚不确定并需经审理认定逾期情形，故本院对原告该项请求支持自2018年4月29日起至本案起诉之日（2019年1月21日）止的违约金22996元（429034元×0.0002×268天）。2019年1月22日起至房屋实际交付款交付之日止的违约金，原告方可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、被告九江欧亚美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冯敏支付逾期交房违约金22996元（自2018年4月29日起计算至2019年1月21日止）；二、驳回原告冯敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由被告九江欧亚美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  万新成审判员  胡 菲审判员  廖晓文二〇一九年三月二十七日法官助理刘校宇书记员朱慧芳