河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初1846号原告:董珈汛，女，汉族，1986年6月6日生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：王娜娜，河南焦点律师事务所律师，特别授权。被告：河南天地辉煌置业有限公司，住所：栾川县栾川乡方皮路南枫丹白露小区，统一社会信用代码：914103247112760978。法定代表人：黄永闯，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆东芳，河南广文律师事务所律师，特别授权。李婷，河南广文律师事务所律师，特别授权。原告董珈汛与被告河南天地辉煌置业有限公司（以下简称“辉煌置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，2019年5月14日被告向本院提出管辖权异议，本院予以驳回，被告上诉后，洛阳市中级人民法院于2019年7月5日裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行审理。原告董珈汛及其委托诉讼代理人王娜娜到庭参加了诉讼，被告辉煌置业公司诉讼代理人陆东芳、李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董珈汛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告按照与原告签订的《龙门一号入会协议书》中约定的价款和房号，与原告签订正式关于龙门一号159栋2单元1101室的《商品房预售合同》；2.判令被告协助原告对上述《商品房预售合同》进行登记备案；3.判令被告向原告交付上述房屋；4.撤销被告向原告发出的解除《龙门一号入会协议书》告知函；5.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2016年1月21日，原告董珈汛与被告签订《龙门一号入会协议书》，以交纳会费的形式向被告预约购买了被告在龙门一号开发的房产一套，《龙门一号入会协议书》中约定，原告向被告交纳83124元，预约龙门一号159栋2元1101室房源，房屋面积85.43平方米，价格为每平方米3080元，房屋总价款为263124元。后原告根据被告的要求于2016年3月2日前向被告共计交款83124元，又于2018年1月16日又向被告缴纳了19322元，交完钱之后被告又让原告卖掉名下的其他房产，以求达到当时符合首套按揭的房贷标准。原告赶紧低价出售了名下仅有一套房屋。结果到了2018年底，被告通知原告由于银行贷款政策收紧不能办理按揭贷款，原告需将剩余房款结清方可与被告签订《商品房预售合同》。原告又一次根据被告的要求在2019年2月28日前多次到被告售楼部交纳剩余房款，但是被告却以种种理由不予接待，拒绝收取被告交纳的剩余房款。之后原告多次找被告协商处理此事，被告方始终不安排工作人员收取原告的剩余房款。在此过程中，原告却收到了被告解除《龙门一号入会协议书》告知函。原告认为，依法成立的合同受法律保护，原告在履行《龙门一号入会协议书》的过程中，无违约行为，被告无权单方解除合同，被告应当按照《龙门入会协议书》的约定与被告签订正式的《商品房预售合同》。被告辉煌置业公司辩称，原告未按约定支付购房款，被告解除《龙门一号入会协议书》符合法律规定和合同约定，被告认为原告主张签订《商品房预售合同》并对该合同进行备案登记及交付房屋的诉讼请求于法无据。原告董珈汛为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《龙门一号入会协议书》1份，欲证明原告董珈汛与被告辉煌置业公司签订了有效的协议书；2.被告给原告出具的收据5张，欲证明原告董珈汛按照协议向被告交付款项，共计102446元；3.被告邮寄给原告的解除《龙门一号入会协议书》告知函，欲证明原、被告争议的房屋已具备签订房屋预售合同的条件；4.原告工商银行的银行流水一份，欲证明告知函的最后签约日2019年2月28日前，原告的银行存款足以支付剩余房款。被告辉煌置业公司质证称：对证据1的真实性无异议。对证明方向有异议。该份证据约定原告应该于2016年2月28日付清会费83124元，但实际上原告于2016年3月2日才付清，属于违约。《龙门一号入会协议书》约定的有效期是一年，如果说协议届满后，双方未签订《商品房买卖合同》，被告将原告的会费无息退还，但考虑到原告当时的贷款办不下来，被告一直为她保留了房源，未予向他人销售。对证据2的真实性无异议，其中的1张2016年1月21日的收据是在合同约定的期限内交的，剩余的4次交款都是在2016年1月28日后交的；对证据3真实性无异议。对证据4的真实性有异议，应该是网上打印的，流水上面显示2019年1月1日每天是进进出出，明显是有意制造的银行流水。且自2019年2月26日起，账户资金都是通过刷POS机、中间业务后台方式流走，所以这上面的资金非原告可自主支配资金，应该是其为了满足贷款而制造的流水，假如原告可以自主支配该工行卡上的资金，完全可以按照被告的通知，到被告公司刷POS机交清余款。被告单位催促原告的时候，原告还说等其丈夫4、5月份回来的时候交清余款。被告辉煌置业公司为反驳原告主张，向本院提交如下证据：1.《龙门一号入会协议书》1页，欲证明原告应在2016年1月28日前交清会费，原告直至2016年3月2日才将合同约定的会费交清，签入会协议之初即违约；2.催告函及邮件派件存根2页，欲证明被告多次电话通知原告签订《商品房预售合同》并支付购房款，原告董珈汛一直拖延，被告辉煌置业公司发出催告函后，原告也未在约定的时间内交付房款。3.解除《龙门一号入会协议书》告知函1页，欲证明被告向原告发出解除《龙门一号入会协议书》的告知函，并另外通知原告办理结算退费手续，被告行为并无不当；4.原告提交的建设银行个人账户交易明细单6页；5.原告个人信用报告6页，证据4-5欲证明被告多次催告原告提交贷款审查的资料并联系工商银行有充分的履约诚意。因原告个人征信、银行流水不足未能通过工商银行贷款审查，不符合贷款条件。因原告不积极合作拒绝提供结婚证及丈夫的银行流水，导致不能满足按揭贷款的条件。原告董珈汛质证称：对证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，原告在签订入会协议时交了3万元，之后的每一笔交款都是根据被告要求的时间去交的，而不是原告随意选择时间去交，因此原告未在2016年1月28日前付清83124元，并不是原告有意为之，且如果2016年1月28日原告就违约，被告为何一直不提原告违约的行为，可见原告并没有违约事实；对证据2的真实性及证明方向都有异议，该存根不能证明被告向原告发出了催告函，也不能证明原告已签收该催告函；对证据3的真实性无异议，对证明方向有异议，该告知函不能证明原告已构成根本违约，因为原告从来没有收到过被告告知原告签订《房屋预售合同》的任何通知。对证据4的真实性无异议，对证明方向有异议，该流水只能证明原告打流水当时情况不符合贷款条件，但不能证明原告没有购买该房屋的实力及诚意；对证据5的真实性有异议，个人基本信息中显示原告已婚，但实际原告是未婚状态。该证据也不能证明原告不积极配合被告，因原告未婚，且原告为了符合相应的贷款条件，还把自己名下唯一的房子卖了，即使如此仍然不符合贷款条件，但是原告有绝对的实力付清余款。本院根据当事人的陈述、举证及庭审情况认定本案以下事实：2016年1月21日，原告董珈汛（乙方）与被告辉煌置业公司（甲方）签订《龙门一号入会协议书》，协议约定乙方应向甲方交纳会费人民币83124元，会费高不封顶。乙方在本协议签订时交纳入会费人民币3万元，剩余会费在2016年1月28日前付清。……乙方在入会期间可以购买甲方开发房产，以会费抵偿甲方相应房款。乙方预约甲方龙门一号159栋2元1101室房源，房屋面积85.43平方米(该面积约为约定面积,最终面积以房产部门核准面积为准),甲方同意保留该房源,并给予会员优惠单价为3080元/㎡，优惠后房屋总价为263124元。如乙方购买甲方保留财产，按照甲方购房规定支付购房款并办理相关手续,方可享受会员价,如乙方未按时间付清入会费的,则甲方取消预留房源,乙方不能享有购房优惠价。本协议期限为壹年,至双方签订商品房买卖合同或协议届满时终止。如协议届满后双方未签订商品房买卖合同,甲方将乙方所交会费无息退还。双方就乙方入会后权利义务已充分沟通,乙方对此知悉无歧义。如双方就协议履行事宜产生争议,应平等互谅进行协商,协商不成,由伊川县人民法院解决。2016年1月21日，原告交纳入会费3万元，2016年1月29日，原告交纳入会费13124元，2016年2月24日，原告交纳入会费2万元，2016年3月2日，原告交纳入会费3万元，合计交纳入会费83124元。后被告协助原告办理购房按揭贷款，由于原告个人征信和银行流水不足等原因，按揭贷款未办理成功。2018年1月16日，原告交纳房款19322元，综上，原告合计交款102446元。2019年2月21日，被告向原告出具催告函，催告函第二条列明了被告的意见“根据法律规定和协议约定,您有义务继续履行协议义务,我公司诚望您对此事子以重视,采取积极的合作态度,立即履行义务,于2019年2月28日前向我方一次性付清余款。如您仍借故拖延拒绝履行上述义务,致使协议目的不能实现的则构成根本性违约,我方将根据法律规定与协议约定采取解除协议,另行销售房源的措施,并保留通过法律途径追究违约责任的权利”。该催告函于2019年2月21日寄出，原告于2019年3月14日收到。2019年4月2日，被告向原告出具解除《龙门一号入会协议书》的告知函，通知解除2016年1月21日签订的《龙门一号入会协议书》，被告不再继续保留房源，另通知原告办理结算退费手续。被告收到该解除告知函后，和被告因协议书的效力问题产生纠纷，协商无果后，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中的《龙门一号入会协议书》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行合同义务。被告于2019年2月21日向原告出具催告函，明确表示原告有义务继续履行龙门一号入会协议，视为对《龙门一号入会协议书》中协议期限的变更。因该催告函原告于2019年3月14日才收到，被告据此认为原告未按催告函的要求于2019年2月28日前向被告一次性付清余款，从而违约应解除龙门一号入会协议书的观点，本院不予采纳。原告诉求撤销被告向原告发出的解除《龙门一号入会协议书》告知函，本院予以支持。原、被告双方应当继续按照《龙门一号入会协议书》履行双方的义务。按照该协议约定，如原告购买被告保留的房产，按照被告购房规定支付购房款并办理相关手续，方可享受会员价。因原告并未付清全部房款，故原告诉求签订正式的《商品房预售合同》，进行备案以及诉求被告向原告交付房屋，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、撤销被告河南天地辉煌置业有限公司向原告董珈汛发出的解除《龙门一号入会协议书》告知函。二、驳回原告董珈汛的其他诉讼请求。案件受理费5248元，减半收取为2624元，由原告负担1312元，被告负担1312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 黄 园二〇一九年十一月十一日书记员 杨志娟