广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1323民初5015号原告：陈庆源，男，1970年7月2日出生，汉族，广东省海丰县人，住海丰县，委托诉讼代理人：欧阳武，广东港惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭建丰，广东港惠律师事务所实习律师。被告：陈勇，男，1978年9月25日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县，第三人：惠东县安泰房地产开发有限公司，住所地惠东县黄埠镇海滨大道。法定代表人：邱庆伟。委托诉讼代理人：苏志辉，男，1986年4月20日出生，汉族，广东省龙门县人，住龙门县，系该司法务，原告陈庆源与被告陈勇、第三人惠东县安泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈庆源的委托诉讼代理人欧阳武，第三人惠东县安泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏志辉开庭到庭参加诉讼；被告陈勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆源向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2018年6月17日签订的《房屋买卖合同协议书》合法、有效；2.判令被告继续履行《房屋买卖合同协议书》约定的义务，即被告协助原告办理位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾11栋3层304号房房屋权属证书；3.判令第三人协助原告办理位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾11栋3层304号房房屋产权属证书；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月26日，被告在惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾营销中心与第三人惠东安泰房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定第三人将其开发的惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾11栋3层304号房以626216元出售给原告折抵工程款。双方签订合同后，该房屋在惠东房产交易中心办理备案。2018年4月10日，被告为偿还债务将该房屋以628000元出售给原告并收取原告28000元定金。2018年6月17日，原、被告双方签订《房屋买卖合同协议书》，约定被告将该房屋以628000元出售给原告。原告于合同签订日支付400000元给被告，剩余的200000元于2019年7月份付清。上述款项由原告支付至被告指定收款人冯少卿的工商银行账户。此外，双方还约定，被告收到原告400000元购房款30日内协助原告办理房屋过户手续；房屋权属证书办出后，原告一次性付清余款。当日，原告依约向被告指定收款人冯少卿的工商银行账户支付400000元购房款。后来，原告催促被告协助原告办理房屋过户手续，被告以各种理由敷衍原告，甚至避而不见。原告请求第三人协助原告办理房屋过户手续，第三人却以需要被告授权及提供有关资料为由拒绝原告办理过户手续。因此，原告提起诉讼。庭审时，原告对其诉讼请求作如下变更：第一项诉请不变；第二项变更为判令被告继续履行房屋买卖合同协议书约定的义务及被告陈勇在其转让的房产具备办理房产证的条件下协助原告将位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾11栋3层304号房屋的权属证书，登记在原告名下；第三项变更为请求判令第三人在房产具备办理房产证的条件下协助原告将位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾11栋3层304号房屋的权属证书，登记在原告名下；其他不予变更。被告陈勇未作答辩，亦未提供任何辩解证据。第三人惠东安泰房地产开发有限公司述称，1、不同意陈勇与陈庆源的房屋买卖行为。案涉房产位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾11栋3层304房，系我方开发建设的。我方与被告陈勇于2016年8月26日签订《广东省商品房买卖合同》，系我方与中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）以房抵扣工程款的方式抵给中太公司合作单位陈勇。由于当时只有中太公司在安泰商贸城项目实际负责人陈海波的签字，未有中太公司任何印章，现中太公司未予以承认本项以房抵工程款金额。我方于2018年11月8日向被告陈勇发出《通知函》，被告陈勇于2018年11月14日向向我方提供材料中，委托书只有陈海波的签字，未有中太公司盖章，我方至今未收到中太公司关于以房抵工程款的任何书面确认材料。《通知函》明确要求，如被告陈勇无法取得中太公司的书面确认材料，我方有权根据相关法律法规规定，撤销我方与被告陈勇的《广东省商品房买卖合同》，收回案涉房产。所以，为了避免事态复杂和不必要的麻烦，在中太公司确认案涉房产抵工程款之前，我方不同意被告陈勇私自出售未办不动产证的房产。如被告陈勇的非法转让行为所造成的所有损失，由被告承担，我司不承担任何责任。2、请求法院判令原告与被告的《房屋买卖合同》无效。案涉房屋未办出不动产证，不具备法律法规要求的交易的条件，原被告私下协议买卖，既不合法又对我方实际利益有很大的损害风险。为了维护法律的严肃性，保障我方的合法权益不被侵害，请求法院判令原被告《房屋买卖合同》无效。3、原告将案涉房产进行装修，我方有权要求原告暂停所有改造行为，并承担复原责任或经济赔偿。我方在巡查房产时发现，原告已在物业公司办理装修并进行了大量的改造。我方要求原告在该案未有明确裁决时，暂停一切改造行为。之前的改造行为，如我方造成损失，我方有权要求原告予以承担相关赔偿责任或复原责任。原告陈庆源围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1原、被告身份证；证据2企业信息资料；证据3商品房买卖合同；证据4银行转账凭证；证据5房屋买卖合同协议书；证据6抵债声明。第三人惠东安泰房地产开发有限公司对原告提供的上述证据均无异议。第三人惠东安泰房地产开发有限公司庭审结束后提供如下证据：委托书、付款承诺书、安泰商贸城劳务结算书、借条、证明、收据、通知函、通知函。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：第三人惠东安泰房地产开发有限公司取得位于惠东××××海滨大道大线滩涂地段123627.95平方米国有土地使用权后，开发安泰海景湾商品房，并取得《商品房预售许可证》（证号为惠东房预许字第××号）。第三人惠东安泰房地产开发有限公司于2016年8月26日与被告陈勇签订《广东省商品房买卖合同》，将安泰海景湾11栋3层304号房（建筑面积176.30平方米，套内面积154.92平方米）以总房价626216元卖给被告陈勇，采取以房抵工程款的方式支付购房款626216元。目前涉案房产已备案至预购人陈勇名下。该《广东省商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。经磋商，原告陈庆源有意向被告陈勇购买上述涉案房产，于2018年4月10日转账28000元至黄素娟在中国农业银行卡号为62×××79的账户，被告陈勇以所得购房款用于抵偿给债权人黄华波，于2018年6月17日出具《抵债声明》，该《抵债声明》明确其将涉案房产以628000元价格出售，款项由债权人黄华波代为收取，作为偿还部分债务。被告陈勇（甲方）在出具《抵债声明》的同一天，与原告陈庆源（乙方）签订《房屋买卖合同协议书》约定如下条款：一、房屋位置、面积、状况：1、甲方所出让的房屋位于惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾11栋3层304号；2、房屋套内面积为154.92平米，房屋现为毛坯，具体状况以甲方提供给乙方与惠东安泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HT0033237）为准；3、现今甲方仍未取得房产证，但甲方实际付清购房款，甲方声明不存在拖欠安泰公司购房款。二、价款及付款方式：1、双方约定甲方所出让房产总价款为628000元；2、乙方于签订本合同时支付款项428000元（含此前交付定金，实际交付428000元），剩余200000元于2019年7月份付清；3、上述款项由乙方直接支付于甲方指定收款人冯少卿收款（开户行：中国工商银行惠东黄埠支行；账号：62×××25；户名：冯少卿）。三、房屋交付及办证：1、甲方于收到乙方第一笔购房款当日应当将房屋的钥匙交付给乙方，并协助乙方办理房屋物业管理的相应手续，或者甲方将所出让房屋第一手资料[包括但不限于：《商品房买卖合同》、付款凭证（抵债凭证）、物业管理资料等]给乙方；双方约定交付钥匙视为交付房屋；2、甲方在收到乙方第一笔款项30日内协助乙方办理房屋过户手续，但房屋产权证办出后，由乙方一次性付清剩余购房款。但乙方最迟付款不得迟于2019年7月。四、双方权责：（一）甲方权责：1、甲方保证所出让的房屋没有权利瑕疵，没有查封、抵押等事项发生；2、甲方所收取的款项为净收益，相应的税款及办证费用由乙方自行承担，甲方先行交付的费用可视为乙方交付，由乙方享有相应的权利；3、甲方保证在约定的期限协助乙方办理相应的房屋产权过户手续；（二）乙方权责：1、乙方按约定交付购房款；2、及时办理相应收房手续；3、及时要求甲方办理房屋过户手续；4、承担办理房屋过户手续中需缴交税费等费用。五、违约责任：1、如果乙方迟延支付款项，则乙方承担违约责任，并按约定总价款20%支付违约金。2、如果甲方所出让的房屋存在交易过程中被查封，甲方应承担违约责任，按房屋交易合同法30%支付违约金，并同时退还购房款。《房屋买卖合同协议书》签订后，原告陈庆源于2018年6月19日将400000元购房款转账至合同约定的冯少卿名下的账户。被告陈勇履行了将涉案房屋钥匙交付给原告陈庆源及协助其办理物业相关手续，现涉案房屋已由原告陈庆源占用使用。庭审时，原告陈庆源陈述于2018年4月10日转账支付28000元给黄素娟，于2018年6月19日转账400000元给冯少卿；并陈述冯少卿是黄华波的妻子，黄素娟是黄华波的妹妹。经询黄华波、冯少卿，其两人确认是夫妻关系，收到原告陈庆源转账支付的涉案购房款428000元。庭审时，第三人惠东安泰房地产开发有限公司陈述因与承建商中太建设集团股份有限公司有工程纠纷，承建商中太建设集团股份有限公司不配合工程验收，无法办理产权证明。为查明涉案房产办理不动产权证需要完善何手续，本院具函惠东国土资源局，该局复函如下：一、预购商品房的预售人和预购人订立商品房买卖合同后，为保障实现物权，双方当事人可向登记机构申请预告登记。申请预告登记，申请人提交的材料包括：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、当事人关于预告登记的约定；4、属于下列情形的，还应当提交下列材料：⑴预购商品房的，提交已备案的商品房预售合同。依法应当备案的商品房预售合同，经县级以上人民政府房产管理部门或土地管理部门备案，作为登记的申请材料；⑵以预购商品房等不动产设定抵押权的，提交不动产登记证明以及不动产抵押合同、主债权合同；⑶不动产转移的，提交不动产权属证书、不动产转让合同；⑷不动产抵押的，提交不动产权属证书、不动产抵押合同和主债权合同。5、预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。6、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。二、办理不动产登记证明产生的税费不属我局职能范围。三、预告登记的申请主体应当为买卖房屋或者其他不动产物权的协议的双方当事人。预购商品房的预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记时，预购人可以申请预告登记。另查，涉案房产没有查封、抵押等情形，第三人惠东安泰房地产开发有限公司尚未将已备案的涉案房屋为被告陈勇办理不动产权属证书。原告提供其名下位于黄埠镇新城开发区的地产[国土证号：惠东国用（20**）第××号]作担保，申请查封陈勇购买的位于惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾11栋3层304号房的房产，本院于2018年12月3日作出（2018）粤1323民初5015号民事裁定，裁定查封了上述两项财产，对陈勇购买的涉案房产的查封属首查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告陈勇与第三人惠东安泰房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，采取以房抵工程款的方式付清购房款，该《广东省商品房买卖合同》已在惠东房产管理局备案，备案的预购人为被告陈勇。涉案房产虽尚未经初始登记，但被告陈勇作为预购人，将涉案房屋已实际交付给原告陈庆源，其与原告陈庆源签订《房屋买卖合同协议书》并未违反法律法规强制性效力性规定，且原告陈庆源提供被告陈勇出具的《抵债声明》、债权人黄华波夫妇的陈述等证据能够证明《房屋买卖合同协议书》是被告陈勇与原告陈庆源的真实意思表示，合同成立并生效。第三人惠东安泰房地产开发有限公司认为该《房屋买卖合同协议书》为无效合同，理由不充分，不予采纳。第三人惠东安泰房地产开发有限公司采取以房抵债的方式将涉案房屋抵债给被告陈勇，在与被告陈勇签订了《广东省商品房买卖合同》后已为被告陈勇办理了备案、预购登记手续，该《广东省商品房买卖合同》已经生效，且抵债行为已经履行完毕。被告陈勇已将涉案房屋实际交付给原告陈庆源，其将预购的涉案房屋出让给原告陈庆源，不违反法律法规强制性效力性规定，无需经第三人惠东安泰房地产开发有限公司同意，至于第三人惠东安泰房地产开发有限公司与被告陈勇之间的权利义务关系属其两者之间的内部关系，与原告陈庆源无关，第三人惠东安泰房地产开发有限公司如认为自己的权利受损，可另行向被告陈勇主张权利。因原告陈庆源诉请被告陈勇、第三人协助将涉案房产在条件成就时登记至其名下，鉴于涉案房屋尚未经初始登记，根据第三人惠东安泰房地产开发有限公司与被告陈勇签订的《广东省商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案”的约定，第三人惠东安泰房地产开发有限公司有义务办理涉案房产初始登记相关手续，也有义务协助被告陈勇将涉案房产不动产权证登记至被告陈勇名下，至于办证涉及的相关契税费用由谁负担问题，由约定按约定，没有约定的情况下按法律规定，故该费用由被告陈勇承担；根据《房屋买卖合同协议书》的约定，办证涉及的相关契税费用由原告陈庆源负担。另，《房屋买卖合同协议书》约定的涉案房屋总价款628000元，原告陈庆源已支付了428000元，尚欠200000元未付，根据合同“最迟付款不得迟于2019年7月”的约定，原告陈庆源应于2019年7月31日前付清200000元给被告陈勇，付款方式可按合同约定支付至冯少卿名下的账户。综上所述，被告陈勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告陈庆源与被告陈勇于2018年6月17日签订的《房屋买卖合同协议书》合法有效；二、第三人惠东县安泰房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力后60日内将位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾11栋3层304号房屋为被告陈勇办理不动产权证至被告陈勇名下（所需办证费用由被告陈勇负担）；三、被告陈勇应在上述第二项判项条件成就（登记至其名下）之日起30日内协助将其名下位于惠州市惠东县黄埠镇海滨大道大线滩涂地段安泰海景湾11栋3层304号房屋产权转移登记至原告陈庆源名下（所需办证费用由原告陈庆源负担）；四、自本判决发生法律效力后，原告陈庆源应于2019年7月31日之前支付剩余购房款200000元给被告陈勇。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10062元、财产保全费3651.08元，合计13713.08元（原告已预交），由被告陈勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  杨光辉人民陪审员  叶卓谊人民陪审员  柯容花二〇一九年二月二十五日法官助理李琦书记员朱嘉敏