上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初89688号原告：朱建华，男，1964年9月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告：汪金娣，女，1963年5月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：孟令友，上海必和律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：潘婷，上海必和律师事务所律师。被告：朱少强，男，1994年11月8日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告：深圳御明非融资性担保有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：张鸣亮，董事长。委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊颖，上海市白玉兰律师事务所律师。原告朱建华、汪金娣与被告朱少强、深圳御明非融资性担保有限公司(以下至判决主文前简称御明公司)抵押合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告朱建华、汪金娣及委托诉讼代理人孟令友、被告朱少强、被告御明公司的委托诉讼代理人许婷婷到庭参加庭审。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员张志军、邬晓红及人民陪审员顾玲玲组成合议庭，于2018年4月24日第二次公开开庭进行了审理。原告朱建华、汪金娣及委托诉讼代理人孟令友、被告朱少强以及被告御明公司变更的委托诉讼代理人熊颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建华、汪金娣向本院提出诉讼请求：1.确认被告朱少强与被告御明公司于2017年2月22日签订的《反担保抵押合同》无效；2.被告朱少强与被告御明公司注销位于上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称涉案房屋)(沪[2017]浦字不动产权第017965号)的抵押权；3.本案诉讼费由被告朱少强与被告御明公司负担。事实与理由：涉案房屋为两原告与被告朱少强共同共有，房地产权证号为：沪房地南(2008)第023932号。2017年1月12日案外人朱晓伟持以虚假材料办理的内蒙古自治区化德县(2017)化证字第06号《公证书》及《委托书》冒用两原告名义与被告朱少强签订了《上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)》，2017年2月15日涉案房屋被核准登记至被告朱少强一人名下。2017年2月22日，被告朱少强与被告御明公司签订《反担保抵押合同》，并办理抵押权登记。两原告于2017年6月1日向本院起诉被告朱少强，本院作出(2017)沪0115民初42284号《民事判决书》判决确认《上海市房地产买卖合同(编号XXXXXXX)》无效。据此，被告朱少强基于该合同取得的房产权利自始无效，两被告签订《反担保抵押合同》系无权处分行为也应无效。被告朱少强辩称，两原告系其父母。其在2017年春节前因赌博向案外人刘某某(音)借了10万元钱，没过一个月对方要其归还20万元其还不出，刘某某就让其到“点融网”做了抵押借款并要用其与两原告共有的房屋抵押。刘某某、朱晓伟等人通过冒签两原告签名等手段带其去办理了房屋所有权变更登记及抵押登记，共获得抵押贷款170万元，其只拿到9万余元，剩余的钱均被朱晓伟等人以手续费、利息等名义拿走，对此诈骗行为其已经向上海市公安局浦东分局祝桥派出所报案。故其同意两原告提出的诉讼请求。被告御明公司辩称，其公司与被告朱少强间系融资担保关系，被告朱少强通过案外人上海点荣金融信息服务公司(以下至判决主文前简称点荣公司)运营的点融网平台(www.dianrong.com)向案外人陆某某等共计89,977人借款170万元，由其公司提供担保，被告朱少强以自有的涉案房屋向其公司提供反担保，后因被告朱少强未按时清偿借款，其公司已对该债务进行了代偿，故有权向被告朱少强追偿，且其公司已将被告朱少强起诉至上海市黄浦区人民法院要求实现抵押权。其公司与被告朱少强签订的《反担保抵押合同》未违反相关法律法规，是合法有效的，签约时涉案房屋产权登记记载的权利人为被告朱少强一人，其公司也已办理完抵押登记手续。被告朱少强与两原告间的房屋买卖合同无效并不能导致该《反担保抵押合同》无效，故按照《物权法》规定，其公司善意取得涉案房屋抵押权，因而不同意两原告诉请。审理中，两原告提出：1.点融网并非被告朱少强寻找的借款平台，案外人陆某某等人并非被告朱少强寻找的出借人，被告御明公司也并非被告朱少强寻找的担保人，被告朱少强并无加入涉案的借款合同和《反担保抵押合同》的意思表示。2.被告朱少强既然能够用房屋担保，不直接向出借人设立抵押，却通过被告御明公司设立反担保不符合常理。本案涉及到合同诈骗，被告朱少强取得房屋所有权系朱晓伟等人通过违法手段取得，侵害了两原告的权利，两原告作为无过错的受害人应得到优先保护，而不应适用善意取得来对抗受害人权利。3.本案涉及的借款涉嫌套路贷，两原告及被告朱少强于2017年3月已经向公安机关报案，目前还在侦查阶段没有确切的结果。4.本案中被告御明公司与点荣公司存在关联性，不属于法理上的善意第三人，且不管是担保合同还是反担保合同都未支付合理对价，失去了善意取得的基础。对此被告御明公司称：1.被告朱少强系完全民事行为能力人应当为其所签的合同负责。2.因为点融网是P2P平台，实际出借人是批量的，而房地产交易中心办理抵押权要求抵押权人到场，被告朱少强要直接以房产抵押担保有困难，故点荣公司的借款一般都是采取第三方担保，由借款人向第三方设定反担保。被告御明公司在签订《反担保抵押合同》当时对被告朱少强是如何取得房屋所有权并不知情，且查看了其身份证、房产证原件，办理抵押登记时，房屋所有权确登记在被告朱少强名下，故根据公示原则已经尽到了审查义务，并且进行了抵押权登记。3.若原告认为其公司构成合同诈骗，可以通过报案等途径解决。4.其公司与点荣公司是合作关系，但并不存在原告所称的关联性。且其公司也支付了相应对价。另在审理中，两被告均确认签订《反担保抵押合同》的地点在位于上海市黄浦区局门路XXX号的点荣公司营业点，签约时被告朱少强提交了身份证、房产证及银行卡原件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院基于相关证据及原、被告的庭审陈述，查明以下事实：两原告系夫妻关系，被告朱少强系两原告儿子。2008年9月9日，涉案房屋登记在两原告及被告朱少强三人名下。2017年1月10日，内蒙古自治区化德县公证处出具(2017)化证字第06号《公证书》，公证申请人为两原告，公证事项为“委托”，公证内容为两原告委托案外人朱晓伟全权办理关于涉案房屋的买卖、抵押、租赁等事项。2017年1月12日，案外人朱晓伟作为两原告的代理人与被告签订《上海市房地产买卖合同(编号XXXXXXX)》一份，约定两原告作为售卖人将涉案房屋以80万元的价格出售给被告朱少强。2017年1月20日，案外人朱晓伟作为两原告的委托代理人与被告朱少强向房地产登记部门提出变更涉案房屋登记申请。2017年2月15日核准后涉案房屋变更登记至被告朱少强一人名下，产权登记证号为沪(2017)浦字不动产权第017965号。2017年2月22日，被告朱少强与被告御明公司及点荣公司签订《融资服务协议(编号XXXXXXX)》，载明被告朱少强通过点荣公司运营的点融网平台(www.dianrong.com)发布借款信息：借款金额170万元，借款期限3个月，借款用途耐用消费品，由点荣公司提供融资居间信息发布，以及通过实时匹配交易服务功能为被告朱少强提供与条件相符的出借人达成借款合意的金融信息居间服务。由被告御明公司为被告朱少强通过点融网平台与出借人达成的《借款协议》项下的借款的债务履行提供无限连带保证担保责任。被告御明公司提供的《借款协议(协议编号XXXXXXX)》(电子合同)显示，借款本金170万元，借款期限自2017年2月22日起至2017年5月22日止，年利率为9%，出借人数众多，详见附件一的出借人列表。被告御明公司与债权人陆某某签订《保证合同(合同编号XXXXXXX)》，该合同第七条第12款约定：由于点融网平台出借人众多，为了办理抵押登记的需要，由债权人代表全体出借人签署借款协议、保证合同等文件，对此保证人明确知晓并同意继续为债务人的债务承担连带保证责任。当天，被告朱少强与被告御明公司签订《反担保抵押合同》，将涉案房屋作为反担保抵押的抵押物。2017年2月27日，涉案房屋经核准进行抵押权登记，抵押权人为被告御明公司，登记证明号为沪(2017)浦字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额为170万元，期限从2017年2月22日至2017年5月22日。2017年5月9日，内蒙古自治区化德县公证处出具(2017)化证撤字第40号《撤销公证书的决定》，明确因(2017)化证字第06号《公证书》申办过程中提供虚假证明材料，故撤销该《公证书》。2017年6月1日，两原告因涉案房屋被擅自买卖并变更登记起诉至本院，本院于2017年9月1日作出判决确认《上海市房地产买卖合同(编号XXXXXXX)》无效。2017年10月17日，被告御明公司起诉被告朱少强担保合同纠纷一案被上海市黄浦区人民法院受理，案号为(2017)沪0101民初29905号。2018年9月3日，被告御明公司提出撤诉申请，上海市黄浦区人民法院于2018年9月7日裁定准许撤回起诉。被告朱少强针对刘某某、朱晓伟等人的行为已向公安部门报案，但截至目前尚无结果。两原告认为被告朱少强与被告御明公司签订反担保抵押合同系无权处分侵害了两原告房屋所有权，应属无效，故诉来本院。上述事实，由《民事判决书》、《反担保抵押合同》、《案件基本信息》、《融资服务协议(编号XXXXXXX)》、《保证合同(合同编号XXXXXXX)》、《借款协议(协议编号XXXXXXX)》、《抵押权证》及原、被告陈述等证据证实。本院认为，涉案房屋原先系两原告及被告朱少强三人共有，虽因房屋买卖被变更到被告朱少强一人名下，但生效的法律文书已经确认该房屋买卖合同无效，故涉案房屋所有权仍属于两原告及被告朱少强三人共有。因此，被告朱少强以涉案房屋为抵押物向被告御明公司设立反担保抵押权的行为侵害了两原告的所有权，属于无权处分行为。本案争议的焦点在于无权处分人签订的反担保抵押合同的效力以及本案反担保抵押权是否适用善意取得。我国物权法及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷件适用法律问题的解释》确立了物权变动与原因关系区分原则，即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的。人民法院不予支持。”本案中，被告朱少强将登记在自己名下的房屋抵押给被告御明公司，并签订《反担保抵押合同》，其是否有权处分，并非认定买卖合同效力的条件，对合同效力的判断应考察是否具有合同法第五十二条规定的情形。现有证据难以证明签约时被告御明公司存在欺诈、胁迫、恶意串通或者以合法形式掩盖非法目的等情节，故本院认定该合同合法有效，但被告朱少强设立抵押权的处分行为缺乏处分权而无效。对被告御明公司提出其公司善意取得抵押权的主张，本院认为，根据物权法的相关规定，抵押权的善意取得参照不动产所有权的善意取得，本案中应考察以下几个方面：其一，被告御明公司在抵押权设立时是否知晓被告朱少强无处分权。根据在案的证据及两被告的陈述，签订《反担保抵押合同》的地点在点荣公司营业点，签约时被告朱少强提供了其身份证原件、房产证原件和银行卡原件供被告御明公司核实，据此可认定被告御明公司尽了审查义务，应为善意。因登记时涉案房屋系登记在被告朱少强一人名下，具有公示公信力，被告朱少强庭审中亦称办理抵押登记是朱晓伟带其本人去交易中心办理的，现两原告作为涉案房屋真实权利人主张被告御明公司非善意，但未能举证证明被告御明公司在抵押权登记时知晓登记簿登记错误或者房屋真实权利状况，应承担举证不利的后果。其二，对于两原告质疑被告御明公司未支付合理对价的问题，一方面以合理价格转让系法律对不动产转让中适用善意取得的要求，在抵押权设立中并不适用；另一方面，因被告御明公司为被告朱少强的借款提供了连带责任保证，该行为亦可视作反担保抵押权设立的对价。其三，对原告提出的被告朱少强既然能够用房屋担保，不直接向出借人设立抵押，却通过被告御明公司设立反担保不符合常理的主张，庭审中被告御明公司作出了解释，即因点融网平台上的出借人人数众多，难以满足房地产交易中心规定抵押权人到场的要求，故而采取了反担保的形式。该解释显属合理，故本院难以据此认定该抵押权设立违背交易习惯，亦难以认定被告御明公司在抵押权设立过程中存在重大过失。综上，被告御明公司依法善意取得涉案房屋上的反担保抵押权，在该抵押权涤除以前，两原告作为涉案房屋真实权利人请求注销抵押权登记的主张本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十一条的规定，判决如下：驳回原告朱建华、汪金娣的全部诉讼请求。案件受理费20,100元(原告朱建华、汪金娣已预交)，由原告朱建华、汪金娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张志军审 判 员  邬晓红人民陪审员  顾玲玲二〇一九年三月二十八日书 记 员  叶子晖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权人订立的合同无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条可撤销合同下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条善意取得无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的。人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第十七条受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。