上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初9532号原告：胡军，男，1980年9月10日出生，汉族，户籍地安徽省。原告：吴庆勤，女，1986年1月8日出生，汉族，户籍地安徽省六安市。上述两原告共同委托诉讼代理人：张炯骅，上海九泽律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。原告胡军、吴庆勤与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称绿茵公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人张炯骅、被告绿茵公司委托诉讼代理人陈焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1．解除两原告与被告签订的《上海市商品房出售合同》(合同编号XXXXXXXXXXXX)，被告返还两原告购房款人民币(以下币种同)1,531,038元；2．被告支付两原告违约金153,103.8元、律师费15,000元、保全担保费2,000元。事实与理由：2016年6月25日，两原告与被告签订1份《上海市商品房出售合同》，约定被告将坐落于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给两原告，总价3,051,038元，两原告应于2016年6月25日、同年9月30日分别支付950,000元、581,038元购房款，剩余房款1,520,000元以贷款方式支付。两原告按约支付了前期房款1,531,038元，后因被告公司内部原因导致两原告贷款无法审批通过。嗣后，被告于2017年10月30日出具《承诺书》承诺：现因绿茵置业内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应违约责任；同时承诺，绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米，未能达到开业标准，绿茵置业承诺全额退房退款并赔偿实际到账款的10%的违约金，因其违约产生的律师费、诉讼费、办证费等相关费用均为绿茵置业承担。至今，系争房屋仍处于“烂尾”状态，两原告曾多次要求被告按约退款并承担违约责任，被告始终不予理睬，现被告已构成严重违约，两原告遂诉至法院。审理中，两原告变更诉讼请求为：1．解除两原告与被告签订的《上海市商品房出售合同》(合同编号XXXXXXXXXXXX)，被告返还两原告购房款1,531,038元；2．被告支付两原告违约金153,103.8元、律师费15,000元、保全担保费2,000元；3．被告返还两原告团购服务费100,000元；4．被告支付两原告利息损失(以1,711,141.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月17日计算至被告实际履行之日止)。被告辩称，不同意两原告全部诉请，根据两原告与被告签订的《上海市商品房出售合同》，两原告应当在2016年9月30日前向被告支付房款1,520,000元。但两原告并未向被告支付该笔房款，两原告违约在先，两原告无权要求解除合同并要求被告返还购房款，也无权要求被告支付因合同解除产生的违约金。两原告要求被告支付律师费、保全担保费以及利息，没有任何依据。被告从未收到过两原告支付的团购服务费，故两原告无权要求被告退还100,000元团购服务费。本院经审理认定事实如下：1．2016年6月18日，胡军在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付50,000元，对应的POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”。胡军于同日收到1张《收据》，金额为50,000元，收款事由为“定金”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。2．2016年6月25日，绿茵公司(甲方)与胡军、吴庆勤(乙方)签订1份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积36.97平方米，总房价款3,051,038元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙双方商定2016年12月25日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2017年6月25日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年6月25日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方将通过订立补充条款、补充协议或变更协议进行约定；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2016年6月25日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款950,000元；2、乙方于2016年8月30日前向甲方支付房款581,038元；3、乙方以贷款方式于2016年9月30日前应支付房款1,520,000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。3．2016年6月25日，胡军在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付900,000元，对应的POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”。胡军、吴庆勤于当日收到1张《收据》，金额为900,000元，收款事由为“首付款”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。同日，胡军在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向案外人上海翠达企业管理服务事务(以下简称“翠达事务所”)所支付100,000元，POS机签购单上商户名称标注为“翠达企业管理银翔路店”。胡军、吴庆勤于当日收到《收据》一张，收款事由为“团购服务费”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。4．2016年8月29日，胡军在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付581,038元，对应的POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”。胡军于当日收到1张《收据》，金额为581,038元，收款事由为“首付款补款”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。5．2016年9月29日，吴庆勤、胡军向绿茵商业广场工作人员刘旻彦提交了1份《绿茵商业广场项目延期付款申请书》，该申请书载明“本人因绿茵置业公司尚未与盈石中国签运营管理合同，故申请在绿茵与盈石中国签约开发布会后15天以内办理贷款，办理贷款152万元正”，刘旻彦在该申请书的案场负责人处签字。本院另查明：2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵置业承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵置业内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵置业承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。本院认为，胡军、吴庆勤与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。根据《上海市商品房出售合同》约定，胡军、吴庆勤负有按期办理贷款并在贷款未能办出的情况下自行补足房款的支付义务，现其仅支付首付款1,531,038元，贷款1,520,000元至今未付。虽然胡军、吴庆勤已向绿茵公司提交了《绿茵商业广场项目延期付款申请书》，但根据《上海市商品房出售合同》约定，合同在履行过程中需变更的事宜，双方将通过订立补充条款、补充协议或变更协议进行约定，胡军、吴庆勤提交的现有证据仅能证明其已向绿茵公司提交了申请，而不足以证明双方就变更贷款时间已经达成了一致。现胡军、吴庆勤以绿茵公司经营状况、财产状况出现严重问题为由行使不安抗辩权，进而要求解除双方签订的《上海市商品房出售合同》，综合绿茵商业广场的经营现状，合同无法继续履行确也存在绿茵公司的因素，故双方签订的《上海市商品房出售合同》以解除为宜。合同解除后，绿茵公司应将胡军、吴庆勤已付的购房款1,531,038元予以返还。因胡军、吴庆勤未按合同约定办理贷款手续，也未自行补足该房款，其尚不满足办理系争房屋产证的条件，故本院对胡军、吴庆勤以绿茵公司出具的《承诺书》为依据主张违约金、利息、律师费和保全担保费的诉请不予支持。关于团购服务费，胡军、吴庆勤支付的团购服务费并非《上海市商品房出售合同》约定的内容，该部分费用实际是由翠达事务所收取，而并非绿茵公司实际收取，收据上亦注明为“团购服务费”，与房款无关，故该费用不应由绿茵公司返还。综上，胡军、吴庆勤要求绿茵公司退还团购服务费的诉请缺乏依据，本院不予支持，胡军、吴庆勤就此可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告胡军、吴庆勤与被告上海绿茵置业有限公司于2016年6月25日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告胡军、吴庆勤已付房款1,531,038元；三、原告胡军、吴庆勤的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21,010元，减半收取10,505元，保全费5,000元，合计诉讼费15,505元，由原告胡军、吴庆勤负担2,325.75元，由被告上海绿茵置业有限公司负担13,179.25元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇一九年十一月二十日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。