内蒙古自治区阿荣旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0721民初253号原告：阿荣旗天顺物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区阿荣旗。法定代表人：曲殿林，职务：总经理。被告：杨薇，女，1972年5月5日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区阿荣旗。委托诉讼代理人：姜正斌（系被告丈夫），男，1969年12月24日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区阿荣旗那吉镇北洋经典小区3号楼2门市。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司（以下简称天顺物业）与被告杨薇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告天顺物业法定代表人曲殿林、被告杨薇的委托诉讼代理人姜正斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺物业向本院提出诉讼请求：要求被告杨薇给付2014年1月11日至2018年12月31日期间的物业费13800元、违约金6531元（按日万分之五计算）。事实和理由：原告天顺物业负责阿荣旗那吉镇北洋经典小区的物业服务，2014年1月11日至2015年12月31日商服物业费每月每平方米0.72元，2016年1月1日至2018年12月31日商服物业费为每月每平方米0.85元。被告杨薇系该小区3号楼2号门市业主，面积290.41平方米。2014年1月11日至2018年12月31日期间未交纳物业管理费。被告杨薇辩称，不同意交纳物业费，理由是2014年五家商服共用电缆损坏，2018年商服2户、住宅12户共用脏水管道改造，由业主自行出资维修，该维修款应由维修资金或物业公司承担，因此不同意交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、2018年10月2日诉前欠费告知短信，因被告没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告天顺物业提交的2015年12月18日《欠费诉前告知单》、2017年3月31日《催缴物业费通知》，被告提出没有收到的异议，但有照片予以佐证，且上述证据可以互相印证，本院予以确认。2、被告提供的2014年9月21日维修电缆费用收据2张，2018年7月1日维修污水管道费用收据1张。原告提出异议，认为电缆维修是业主自己负责维修，不应动用维修资金，污水管道维修是改造项目，应履行维修资金使用相关手续，但被告没有等待上级答复，自行集资维修，产生的费用与原告无关。本院经审核认为，该组证据被告无法提供证据来源的合法性，且两项维修项目的资金数额没有经过相关部门审核，无法认定，故该组证据不具备证明力，本院不予确认。依据当事人的陈述及本院确认的证据认定本案事实如下：2011年12月1日，原告天顺物业与满洲里振兴房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，为阿荣旗那吉镇北洋经典小区提供物业管理服务，合同期限为至2016年11月30日止，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商服每平方米0.72元/月。2016年1月1日，原告天顺物业与阿荣旗那吉镇北洋经典小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同期限为2018年12月31日止，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商服每平方米0.85元/月。同时在《前期物业管理服务合同》、《物业管理委托合同》中约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业费用的，按日3‰支付违约金。被告杨薇系该小区3号楼2号门市业主，房屋面积为290.41平方米。2014年1月11日至2018年12月31日期间未交纳物业费。2015年12月18日、2017年3月1日、2018年10月2日原告分别向被告发出《欠费诉前告知单》、《催缴物业费通知》、诉前欠费告知短信。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告根据与阿荣旗振兴房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》和与北洋经典业主委员会签订的《物业管理委托合同》，为被告所在的北洋经典小区提供物业管理服务，该合同合法有效。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，于法不悖，本院予以支持。本案争议的焦点在于电缆维修和污水管道改造是否应使用维修资金或由物业公司承担的问题。1、根据《物业管理条例》第五十一条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。中华人民共和国建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第二款规定，依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备维修、养护费用不得从专项资金中列资。因此该案争议的电缆维修费用不应由天顺物业承担。2、《物业管理服务委托合同》中约定，天顺物业负责室外上下水管道、化粪池等共用设施、设备的维修养护运行，但同时约定，共用设施设备每项每次100元以下为小修，费用由物业公司承担，大中维修费用由相关部分业主承担。因此，该案争议的污水管道维修费用不应由天顺物业承担。被告以此抗拒物业费的交纳与法无据、与理相悖。关于物业管理费的数额，按照服务合同的约定，2014年1月11日至2015年12月31日期间，应为0.72元/月×23.5个月×290.41平方米=4913.73元，2016年1月1日至2018年12月31日期间，应为0.85元/月×36个月×290.41平方米=8886.54元，合计13800.27元，原告要求给付13800元，没有超出实际部分，应予支持。关于违约金，《前期物业管理服务合同》和《物业管理委托合同》中约定违约金标准为日千分之三，原告诉求中要求按照日万分之五标准，没有超过合同约定，应予以支持。被告在原告催告后未能交纳物业费，且拒绝交纳无正当理由，其行为构成违约，被告应向原告支付违约金。原告要求违约金至起诉时止，应予支持。违约金具体数额应为：1、2014年1月11日至2015年12月31日物业费为4913.73元，至2019年1月10日，违约金2714.83元；2、2016年1月1日至2016年12月31日物业费为2962.18元，至2019年1月10日，违约金为1096元；3、2017年1月1日至2017年12月31日物业费为2962.18元，至2019年1月10日，违约金为555.4元；4、2018年1月1日至2018年12月31日物业费为2962.18元，至2019年1月10日，违约金为14.81元；违约金合计为4381.04元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条、《物业管理条例》第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告杨薇于本判决生效之日起三日内支付原告阿荣旗天顺物业服务有限公司2014年1月11日至2018年12月31日期间的物业费共计13800元，违约金4381.04元。二、驳回原告阿荣旗天顺物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308.28元，减半收取154.14元（已由原告预交），由被告杨薇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  王凤辉二〇一九年三月二十七日书记员  刘 磊附：本判决所依据的相关法律一、《物业管理条例》第四十一条物业费收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第五十一条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。二、《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第二款依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备维修、养护费用不得从专项资金中列资。三、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判员、书记员署名，加盖人民法院印章。