云南省砚山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2622民初614号 原告：林家敏，女，1991年9月13日出生，汉族，云南省砚山县人，住云南省砚山县。 委托诉讼代理人：王春云，源泉法律服务所法律工作者。特别授权代理。 被告：胡自华，男，1985年12月21日出生，汉族，云南省砚山县人，住云南省砚山县。 委托诉讼代理人：龙建磊，缘和法律服务所法律工作者。 原告林家敏与被告胡自华买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林家敏及其委托诉讼代理人王春云，被告胡自华及其委托诉讼代理人龙建磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林家敏向本院提出诉讼请求：1.判决胡自华协助林家敏办理位于砚山县房屋及其占地（房屋产权证号为：砚房权证平远镇字第××号、土地证号为：砚集用（2011）第00021号）的过户变更登记手续，变更登记至林家敏名下。在诉讼过程中，另增加诉讼请求：或胡自华协助林家敏将土地证号砚集用（2011）第00021号）的土地权属由集体变更为国有。事实和理由：2014年9月15日林家敏与胡自华签订《房屋转让协议》（以下简称协议），协议对相关事宜进行了约定，其中约定：胡自华将位于砚山县房屋及其占地（房屋产权证号为：砚房权证平远镇字第××号、土地证号为：砚集用（2011）第00021号）以166000元的价格转让给林家敏，甲方胡自华必须提供相关材料，配合乙方林家敏办理相关过房手续。协议签订之后，林家敏已按约支付了转让款，并由砚山县公证处于2014年9月21日出具了（2014）云砚证字第495号公证书。事后，经林家敏多次向胡自华催促协助办理房屋过户变更登记手续未果。为此，诉至人民法院，请求支持其诉讼请求，维护其合法权益。 胡自华辩称，1.双方签订的协议无效，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同违反相关法律、法规时合同无效。原、被告双方不是同一集体经济组织成员，根据《中华人民共和国宪法》第十条宅基地属于集体所有，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》地随房走的原则的相关规定，房屋的转让必然导致宅基地的处分，如果转让就违反了《中华人民共和国土地管理法》中的强制性规定，必然导致合同无效；2.胡自华愿意将林家敏已经支付16.6万元购房款退还林家敏，但需要4至6个月时间筹备该款；3.原被告双方不是同一集体经济组织成员，该土地无法转让。新增的诉讼请求，根据现行的法律及相关规定，只有征收才能将将集体土地转为国有土地，所以林家敏的诉讼请求不应得到支持。 综合当事人的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.双方签订的《房屋转让协议》是否合法有效；2.林家敏要求胡自华协助办理过户登记手续或变更土地性质（集证变更为国证）是否应得到支持。 林家敏针对其诉讼请求依法提交了3组证据：1.林家敏身份证复印件，证明林家敏诉讼主体资格及身份；2.《公证书》，证明2014年9月15日原被告双方签订了《房屋转让协议》，协议对转让事宜进行了约定，明确了双方的权利义务关系；3.《房屋所有权证》、《土地使用证》，证明原被告双方转让的房屋位于砚山县，房屋产权证号为：砚房权证平远镇字第××号，房屋所有权人为胡自华；房屋土地证号为：砚集用（2011）第00021号，土地使用人为胡自华，土地所有权人为丰湖社区。 经质证，胡自华对林家敏提交的第1组证据《身份证复印件》真实性无异议，第2、3组证据《公证书》《房屋所有权证》《土地使用证》，真实性及关联性无异议。但是证明观点有异议，因为协议已经违反了《中华人民共和国宪法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，原、被告双方不是同一集体经济组织成员，所以签订的转让协议无效。 胡自华为证明其答辩意见，向本院提交了2组证据：1.地基调查表、集体土地建设用地使用权登记卡，证明本案双方交易房屋时建盖在集体建设用地上，该地属于平远一村村集体的事实。2.林家敏的户口册复印件、胡自华的户口证明、证明各一份，证明原被告的户籍地属于平远镇丰湖社区，但林家敏是社区二村村民，胡自华是社区一组村民，根据规定，原被告双方不是同一集体经济组织成员，胡自华不能将集体建设用地转让给林家敏的事实。 经质证，林家敏对胡自华提交的第1组证据真实性、合法性、关联性认可，但证明观点不予认可，因为胡自华提交的证据中只是登记交易房屋的坐落位置，并未注明所有权人就是平远一村的事实。其次就算该组证据能证明该房屋属于平远一村集体所有，但结合该组证据中集体土地建设用地使用权登记卡中备注的一栏内容，2011年4月7日变更为胡自华、胡自忠与林家敏提交的集体土地登记中的土地所有人平远镇丰湖社区的内容就可以推断出原被告交易房屋的占地所有人已经由平远一村变更为平远丰湖社区。至少可以说明在原被告双方交易时该土地所有权人是平远镇丰湖社区，而非平远一村。第2组证据的真实性、合法性、关联性认可，但证明观点不予认可，虽然林家敏属于丰湖社区二组村民，胡自华属于丰湖社区一组村民，但双方又同时属于平远丰湖社区这一集体组织的成员，而交易房屋占地所有权人为丰湖社区，所以原被告双方签订的协议合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院予以认定如下：本院认为，林家敏提交的三组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。胡自华提交的两组证据的真实性予以采信，但对其证明观点，本院结合全案证据及庭审查明的事实予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：2014年9月15日,胡自华、张永婷、林家敏签订《房屋转让协议》一份，约定：“甲方（转让方）胡自华，男，汉族，1985年12月21日生，砚山县人，现住砚山县，居民，身份证号：5326221985××××××××；张永婷，女，汉族，1992年12月28日生，砚山县人，现住砚山县，居民，身份证号：5326221992××××××××（系胡自华妻子）。乙方（受让方）林家敏，女，汉族，1991年9月13日生，砚山县人，现住砚山县，居民，身份证号：5326221991××××××××。甲、乙双方在平等、自愿的基础上，甲方就属于自己所管理使用位于平远镇团结路165号砖混结构房屋一幢有偿转让给乙方，达成协议如下：一、甲方胡自华、张永婷自愿将属于自己所管理使用的位于平远镇团结路165号砖混结构房屋一幢一层有偿转让给乙方管理使用。二、房屋土地面积122.01平方，土地使用权证号：砚集用（2011）第00021号，房屋面积88.23平方，房屋使用权证号：砚房权证平远镇字第××号。三、甲、乙双方商定的房屋转让款为人民币拾陆万陆仟圆整（￥166000.00元整）。四、付款方式一次性付清。五、乙方林家敏付清房屋转让款后，甲方胡自华将房屋交由乙方管理使用，任何人不得干涉乙方管理使用房屋。六、甲方胡自华必需提供相关材料，配合乙方办理相关过房手续，所产生的费用由乙方自己承担。七、违约责任，甲方违反协议双倍支付给乙方房屋转让款，乙方违约所支付的房屋转让款甲方不予退还，房屋归甲方所用。八、此协议系甲、乙双方自愿达成，是双方的真实意思表示，应认真履行。九、本协议自甲、乙双方签字捺手印后即生效。十、本协议一式三份，甲、乙双方各持一份，留一份公证机关存档备案。”《房屋转让协议书》中有林家敏及胡自华的签字捺印。林家敏于支付购房款后，2014年11月份胡自华将房产证（砚房权证平远镇字第××号，房屋所有权人胡自华，单独所有，房屋座落平远镇团结路165号）和土地证（砚集用2011第0021号，土地使用权人胡自华，土地所有权人丰湖社区，座落平远镇团结路165号）交付林家敏，并将房屋交付林家敏管理使用。胡自华、张永婷与林家敏于2014年9月21日到云南省砚山县公证处，对该《房屋转让协议》进行公证，并由砚山县公证处出具（2014）云砚证字第495号公证书。林家敏于2019年3月20日以胡自华未协助其办理过户变更登记手续为由提起诉讼。 本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权。原被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，本案中林家敏不是平远镇丰湖社区一组村民，不具备该区域内购置房产的权利。胡自华将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的林家敏，双方签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条规定，判决如下： 驳回林家敏的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由林家敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  韩红超 二〇一九年六月六日 书记员  王 夕