淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初3055号原告：淮安清河新区投资发展有限公司，住所地淮安市清河新区广州路****。法定代表人：岳波，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宋崇迪、薛峰，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：淮安市翠和饭店管理有限公司，住，住所地淮安市淮安区南门大街**/div>法定代表人：章丽青，该公司董事长。被告：章丽青，男，1957年6月24日出生，汉族，淮安市翠和饭店管理有限公司董事长，住淮安市清江浦区。上列被告委托诉讼代理人：赵卫青，淮安市淮安区溪河法律服务所法律工作者。原告淮安清河新区投资发展有限公司（下称新区投资公司）与被告淮安市翠和饭店管理有限公司（下称翠和饭店）、章丽青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法适用普通程序于2019年9月30日进行第二次开庭审理。原告新区投资公司委托诉讼代理人宋崇迪、薛峰，被告翠和饭店、章丽青共同委托诉讼代理人赵卫青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新区投资公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告翠和饭店将位于淮安市清江浦区店铺（建筑面积约1600平方米）恢复原状并返还原告；2、判决两被告向原告支付房屋占用费（暂定）1012800元及逾期付款利息（以每年度逾期租金为基数，自逾期之日起按年利率6%支付至实际支付之日）；3、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告新区投资公司明确第一项诉讼请求为判决被告翠和饭店将位于淮安市清江浦区店铺（建筑面积约1600平方米）腾空并返还给原告。事实和理由：2012年8月28日，原告与被告翠和饭店签订《租赁协议书》一份，该协议书约定原告将位于淮安市清江浦区店铺（建筑面积约为1600平方米）租赁给被告翠和饭店经营，协议约定前三年即2013年1月1日至2015年12月31日为免租金期，租赁期限为10年，从2016年1月1日起至2025年12月31日止，前三年免缴租金，第四、五年租金为8元/平方米/月,第六年租金为10元/平方米/月,以后租金以上年度的10%递增，租金每年收取两次每年1月1日和7月1日前收取当年上、下半年租金，超过30日未付，出租方有权终止协议，收回租赁物。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，但被告翠和饭店未依约支付租金。另，被告章丽青系翠和饭店的唯一股东。原告认为，被告翠和饭店未依约支付房屋占用费，原告有权要求其返还房屋，同时，被告章丽青作为翠和饭店唯一股东，应就房屋占用费承担连带责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告翠和饭店辩称，原告诉称没有事实和法律依据，涉案店铺存在严重的质量问题，被告在2015年初不再使用并停止了经营，由原告主管部门新区管委会指派的物业及维修人员控制。根据管委会要求，同时也为了维护财产和相关设施安全，被告派人留守看管自己的财产，并根据维修人员的施工要求，履行随时转移相关设施的义务。被告看管的财产为装潢设施及需由原告估价补偿损失的财产。因此，从2015年初起到目前为止，涉案店铺一直都不是被告控制，被告不负有返还房屋和承担占用费的义务。双方之间的租赁关系已经解除，从原告诉请和诉称的内容来看，也可以印证双方之间的租赁合同已经解除的事实成立，因为原告在本案中没有主张租赁合同的解除请求权，同时，在第四年租金支付期限届满后，也一直未向被告主张租金请求权的事实，可以印证被告实际没有占有控制租赁物的事实成立。客观上被告在三年的免租期间因房屋质量问题已经停止经营，并搬离了租赁物，由原告实际接管并控制。即使本案租赁关系没有解除，原告主张占用费损失，也没有依据。因为合同没有解除，原告只能主张租金给付请求权，租金给付请求权的诉讼时效为1年，因此原告仅能主张2019年2月27日前一年租金。事实上双方租赁关系因房屋质量问题及区政府关闭了景区淮河老街餐饮政府接待窗口，于2015年初停止了营业，导致双方租赁关系处于终止状态。维修开始后，原告一直未向被告交付房屋。期间，被告一直向原告主张因店铺不能使用而解除合同的损失补偿请求权，但原告及其主管部门一直以会办程序推诿不作明确答复。被告于2016年11月20日又向原告书面报送了店铺现状汇报和店铺装修决算表及物品统计明细，请求原告考虑被告解除合同的损失补偿事宜。综上，原告主张被告支付占用费损失缺乏依据。被告章丽青辩称，被告章丽青虽系翠和饭店的唯一股东和执行董事，但其个人财产与公司财产并未混同，因此原告主张被告章丽青共同承担支付房屋占用费的责任，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告对被告章丽青的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告新区投资公司系国有控股公司，被告翠和饭店系自然人独资的有限责任公司，被告章丽青系该公司法定代表人、股东。淮安市清河新区古淮河整治二期工程美食街分项工程（又称淮河老街），位于淮安市清河新区，系原告新区投资公司投资建设，该工程未取得建设工程规划许可证。2012年3月，原告新区投资公司接受原淮安市清河区新区管理委员会（下次新区管委会）的招商引资，投资淮河老街店铺经营，后原告新区投资公司将淮河老街内第1号、2号、4号、5号店铺交付给被告翠和饭店进行室内装修。同年8月28日，被告翠和饭店（乙方）与新区管委会（甲方）签订招商协议书一份，协议约定：双方议定在淮安市清河新区投资经营品牌餐饮、淮安特色小吃等项目，主要经营品牌餐饮、乾隆御宴、淮安特色小吃、商品零售，乙方确认甲方为唯一的招商引资单位，甲方积极协助乙方办理项目的立项、工商、税务登记、环保等相关手续的办理，做好项目实施建设过程做好的服务工作，乙方项目的工商、税务登记应在清河区办理，并确保项目产生的所有税收在清河区缴纳，项目的投资风险、经营活动等由乙方负责，甲方协助乙方开拓淮安市场。同日，原告新区投资公司（甲方）和被告翠和饭店（乙方）签订租赁协议书一份，该协议书载明：乙方租赁淮河老街内第1号、2号、4号、5号店铺，店铺建筑面积约1600平方米（具体面积以实际测量经双方现场确认），用途为商业经营，经营范围为品牌餐饮、乾隆御宴、淮安特色小吃、商品零售，前三年（2013年1月1日至2015年12月31日）为免租金期，该物业的租赁期限为10年（即从2016年1月1日至2025年12月31日止，租赁期从乙方正式营业时算起）。前三年免缴租金，第四、五年租金为8元/建筑平方米/月，第六年租金为10元/建筑平方米/月，以后每年租金以上年租金的10%递增。租金每年收取两次，每年1月1日和7月1日前收取当年上、下半年的租金，超过30日内未付，甲方有权终止协议，收回租赁物。甲方负责在2012年6月20日前将上述物业交付给乙方，保证乙方进场使用。甲方交付房屋标准为主体结构封顶，铺装屋面瓦，清水墙，安装门窗，外墙粉刷到位，水、电、气安装到室内接口；在本协议租赁期内房屋如出现自然损坏和质量问题，由甲方负责及时维修；乙方负责在接手物业后按向甲方汇报的装修方案施工，乙方拥有上述物业的使用权，确保2012年9月28日前营业；乙方在房屋装修、经营营业时增加的添附物，在合同期满后，乙方可移走或转售；本协议签订并乙方在三个工作日内交付20万元履约保证金后生效，该保证金在项目正式营业后退还。合同签订后，被告翠和饭店并未依约向原告新区投资公司交纳履约保证金。2012年9月30日，被告翠和饭店在上述店铺开业开始进行餐饮经营。2014年5月23日，上述店铺中第4号店铺（建筑面积为147.08平方米）经双方协商一致，由被告翠和饭店退还给原告新区投资公司作为淮河老街的控制室用途使用。经营期间，上述店铺系砖瓦和实木混合结构，曾因房屋质量问题出现过零星瓦片和木方坠落的现象，被告翠和饭店向新区管委会反映，新区管委会亦派人修复。2015年7月28日，被告翠和饭店最后一次缴纳了燃气费，充值金额为4000元（充值气量为1000立方）。2016年，上述店铺中的“和畅楼”出现瓦面大面积塌陷、店铺内木质立柱多处开裂等房屋质量问题，被告翠和饭店停止经营，后被告翠和饭店将工作人员和店铺部分设备设施从上述店铺撤离，留守值班人员负责看守剩余设施。2016年10月下旬，被告翠和饭店的留守值班人员发现店铺内部分木质立柱出现腐朽、断裂、倾斜，内部装修大面积损坏。被告翠和饭店遂于2016年11月20日向原告新区投资公司递交《关于翠和餐饮淮河老街店现况的汇报》一份，商请原告新区投资公司向新区管委会提出清算评估请求。同月，被告翠和饭店与新区管委会开始商谈解除合同以及店铺装修、投资设施赔偿问题未果。2017年左右，新区管委会派人对店铺的瓦面和实木立柱进行更换维修，后被告翠和饭店使用木板从店铺内将入口封堵，不在留守人员看管。截止目前，双方一直未办理店铺交接手续。另查，第1号、2号、5号店铺建筑面积分别为593.41平方米、332.296平方米、716.01平方米，合计1641.716平方米。2015年3月20日、2015年5月5日、2015年6月11日，被告翠和饭店分别缴纳了燃气费，充值金额为4000元（充值气量为1000立方）。审理中，本院会同双方对上述店铺内部进行现场勘查，店铺内现场仍遗留部分脚手架支架和大量用于支撑维修的木质立柱，店铺内约有十余根木质立柱被更换，其中部分仍有开裂现象，原有未更换的木质立柱大部分出现开裂现象，店铺内多处木质横梁出现开裂现象。目前，上述店铺内尚存部分餐桌椅、灯具、空调和部分厨房集成灶具等。审理中，根据原告新区投资公司的申请，本院依法对被告翠和饭店、章丽青的有关财产进行了保全。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，原告新区投资公司就该房屋出租与被告翠和饭店签订的《租赁协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。现原告新区投资公司作为案涉房屋的权利人主张被告翠和饭店腾空并交还房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。出租人应当履行租赁物的维修义务。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，虽然案涉《租赁协议书》无效，但被告翠和饭店实际占用案涉房屋，应参照《租赁协议书》约定的租金标准，向原告新区投资公司支付房屋占有使用费。因案涉房屋于2016年出现的木质立柱腐朽断裂及瓦面大面积坍塌等严重质量问题，确实造成被告翠和饭店无法正常使用，结合2015年7月28日最后一次充值燃气费以及中央“八项规定”贯彻执行的事实，亦能看出被告翠和饭店之后停止经营系综合考量对公餐饮市场整体不景气等因素后作出的商业决策，因此，对于被告翠和饭店抗辩提出其因案涉房屋出现严重质量问题，于2015年7月停止经营将案涉房屋交由原告新区投资公司控制维修，与事实不符，本院不予采信。关于2016年出现的严重房屋质量问题具体时间，从被告翠和饭店提供的《关于翠和餐饮淮河老街店现况的汇报》中有关内容来看，其自认留守人员于2016年10月下旬发现严重房屋质量问题后向其报告的事实，据此本院认定案涉房屋于2016年10月出现了严重房屋质量问题。关于房屋占用使用费，2016年10月之前的房屋占用使用费，考虑到案涉房屋已经出现的部分房屋质量问题，确实影响到被告翠和饭店的经营使用，应当酌情减免部分房屋占用使用费，结合案涉房屋质量问题的影响程度，本院酌情房屋占用使用费按双方约定标准的70%计收。此后因案涉房屋出现严重房屋质量问题而无法使用进行维修，从案涉房屋内仍遗留的维修材料和工具以及维修现状来看，亦能看出案涉房屋并未维修到可以消除安全隐患的程度，因此，此后房屋占用使用费应当予以免收。参照双方关于“房租计算标准”的约定，本院认定被告翠和饭店应支付的房屋占有使用费为：1、2013年1月1日至2015年12月31日，免交；2、2016年1月1日至2016年9月30日为82742元（8元/建筑平方米/月×9月×1641.716平方米×70%）；3、2016年10月1日至今免收。因此，被告翠和饭店应向原告新区投资公司支付房屋占用使用费82742元。关于原告新区投资公司主张逾期付款利息，被告翠和饭店应当及时支付房屋占用使用费，现原告新区投资公司主张其支付逾期付款利息，实为主张利息损失。因原告新区投资公司未举证证明其向被告翠和饭店主张过房屋占用使用费，故本院认定以其起诉之日（即2019年4月2日）视为主张付款，被告翠和饭店应自2019年4月2日起，以82742元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息支付至实际支付之日。关于本案诉讼时效，案涉《租赁协议书》无效，被告翠和饭店至今仍占有案涉房屋，其侵害原告新区投资公司财产权利的状态处于持续过程中，故原告新区投资公司提出被告翠和饭店支付房屋占用使用费的主张未超过法定诉讼时效。关于被告章丽青的责任，被告章丽青虽系被告翠和饭店法定代表人、唯一股东，但被告章丽青并非案涉租赁合同当事人，原告新区投资公司亦未举证证明存在被告章丽青与翠和饭店的财产混同的情形，故其主张被告章丽青就房屋占用使用费承担支付义务，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安市翠和饭店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于淮安市清江浦区店铺并向原告淮安清河新区投资发展有限公司交付；二、被告淮安市翠和饭店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告淮安清河新区投资发展有限公司支付2016年1月1日至2016年9月30日期间房屋占用使用费82742元及利息（自2019年4月2日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际支付之日）；三、驳回原告淮安清河新区投资发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13915元，保全费5000元，合计18915元，由原告淮安清河新区投资发展有限公司负担12778元，被告淮安市翠和饭店管理有限公司负担6137元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  程 军人民陪审员  许新飞人民陪审员  成 丽二〇一九年十月二日书 记 员  乔慧子附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。