广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0302民初808号 原告（反诉被告）:桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会,住所地:桂林市秀峰区东莲村。组织机构代码:C2115910-6。 负责人:熊顺发,主任。 委托诉讼代理人：刘娟，广西君美律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂林市桂响旅游发展有限公司,住所地:桂林市秀峰区甲山乡路口村。统一社会信用代码:91450302718836157A。 法定代表人:苏庆响,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王崎，广西伏波律师事务所律师。 原告（反诉被告）桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会（以下简称：东莲村委会）与被告（反诉原告）桂林市桂响旅游发展有限公司（以下简称：桂响公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年9月12日、2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告东莲村委会的负责人熊顺发及其委托诉讼代理人刘娟、被告桂响公司的法定代表人苏庆响及其委托诉讼代理人王崎到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，被告（反诉原告）桂响公司于2019年1月2日向本院提出司法鉴定申请，鉴定时间不计入审限。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）东莲村委会向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2000年6月18日签订的《甲山乡东莲村委会综合大楼承包合同书》,桂响公司交还承包的甲山乡东莲村委会综合大楼,大楼中所有配套设施归东莲村委会所有;2.桂响公司支付欠付东莲村委会的租金共1072222元(暂计至2018年4月20日,之后产生的房屋占用费用按400000元/年的标准计至桂响公司实际归还租赁物之日止);3.桂响公司向东莲村委会支付违约金200000元；4.本案诉讼费由桂响公司承担。事实和理由：2000年6月18日,东莲村委会与桂响公司签订了《甲山乡东莲村委会综合大楼承包合同书》（以下简称：承包合同）,约定:东莲村委会将座落在桂林市xxx北侧综合大楼承包给桂响公司经营,期限为二十年,从2001年2月30日（笔误，以下同）起至2021年2月30日止;承包费用从2001年2月30日至2006年2月30日止,每年承包费为180000元人民币；从2006年2月30日至2011年2月30日止，每年承包费为200000元人民币；从2011年2月30日至2016年2月30日止，每年承包费为300000元人民币；从2016年2月30日至2021年2月30日止，每年承包费为400000元人民币。承包费从2001年3月1日开始计算:当年的承包费交纳期限分别为当年的7月20日交50%，余款于11月20日前结清给东莲村委会，逾期缴款视桂响公司违约；承包合同期满后，桂响公司投入到大楼内的全部配套设施不得拆除，完整交给东莲村委会，东莲村委会不再支付任何费用等等。合同同时约定：该大楼水、电及消防配套设施600000元，由东莲村委会负担，先由桂响公司垫付（施工、材料及费用由桂响公司包干），东莲村委会同意桂响公司从前十年的承包费中抵扣。合同还约定了违约方应向守约方赔偿发生的实际损失，并支付守约方违约金200000元人民币等等。合同签订后，东莲村委会如期将租赁物交付桂响公司使用，并将桂响公司垫付的600000元大楼水、电及消防配套设施费用从承包费中抵扣。但桂响公司在履约过程中，不断拖欠东莲村委会的承包费用。东莲村委会多次催收无果的情况下，于2018年3月26日向桂响公司发送律师函，书面催告其于7日内交纳拖欠的承包金，但桂响公司于次日收到律师函后至今未作出回应，至东莲村委会起诉之日止，桂响公司已拖欠承包金共计1066667元。桂响公司的行为已构成严重违约，导致东莲村委会如期获取承包金的合同目的不能实现。为维护东莲村委会的合法权益，故诉至法院，提出如前所诉。 被告桂响公司答辩称，1.东莲村委会诉请没有事实与法律依据，东莲村委会在与桂响公司履行合同过程中，没有完全履行约定义务，主要表现：①至今未能办理和提供合法有效的证件，包括房屋验收合格证、房产证、土地使用证给桂响公司，导致桂响公司无法开展需要房产证的经营活动，故只能以低于市场价分包他人，造成桂响公司经济损失至少在正常经营范围所得收益20%以上；②水电增容及保障大楼水电正常供给是东莲村委会的义务，在2003年大楼变压器损坏之后，其一直未为桂响公司修理或更换新机，导致桂响公司自此在长达15年时间中，额外以每年7000元租金租用他人变压器；③东莲村委会未按约在2000年12月底前安装好垂直电梯，直到2001年10月份以后才安装，致使大楼延期开业一年；④东莲村委会未按约缴纳房地产税，在管理部门查处后，为保证桂响公司的正常经营，亦是由桂响公司出面协调和缴纳税费的。在承包合同初期，东莲村委会就已开始违约，但因为合同没有约定解除条款，东莲村委会亦没有能力赔偿桂响公司的损失，才继续履行合同。2.东莲村委会所诉桂响公司拖欠承包金1072200元，无计算明细无法核对，且应由东莲村委会对依约应予抵扣、冲减和因其违约造成桂响公司损失的费用等均未予计入和抵缴，其中：①未抵扣项目：东莲村委会在2002年2011年期间在桂响公司经营的旅店、餐厅、旅行社消费挂帐500000元以上；②桂响公司每年以7000元标准租用变压器15年合计105000元；③代办、代交房屋租赁税费约120000元；④因大楼无房产证，被告公司无法进行工商注册，另行租用其他场地经营损失100000元以上；⑤因大楼无法办理消防安全合格证、备案，导致桂响公司追加安装432000元设施设备后才能经营；⑥大楼前场地硬化约900平方米硬化工程款47700元至今未付；⑦因大楼无房产证，导致被告至少每年损失300000元。3.双方在2014年之前的账目虽然没有正式结算，但从桂响公司支付东莲村委会承包金的数额来看，2014年之前的租金账目已经结清，互不相欠。即便东莲村委会不认可2014年之前应抵扣冲账桂响公司就维护大楼正常经营的支出和经营损失，但其诉请已经超过了诉讼时效，应不予保护。桂响公司确认欠付东莲村委会2017年承包金70000元和2018年4月之前的承包金122200元，但应抵扣2015年10月1日至2018年4月20日变压器租金16139元、房屋租赁税费约30000元以及因无合法房产手续经营损失691700元，东莲村委会还应补偿桂响公司。综上，请求驳回东莲村委会的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）桂响公司向本院提出反诉请求：1.东莲村委会赔偿桂响公司2005年至2018年期间支出的变压器维护及租用费用92500元；2.东莲村委会赔偿桂响公司经营损失2250000元；3.东莲村委会赔偿桂响公司加建房屋以及大楼装修损失2306763元；4.反诉案件受理费由东莲村委会负担。 原告（反诉被告）东莲村委会就反诉部分答辩称，桂响公司的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回桂响公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.桂响公司提交的挂账(结算)清单（5份），东莲村委会对其中有一份“唐永城2003.10.14”签字的1050元单据真实性无异议，但认为已超过诉讼时效，其他无东莲村委会工作人员签字的单据不予认可。经审查，本院对有“唐永城”签字的1050元单据的真实性予以确认，其他单据无东莲村委会工作人员签名确认，且亦无相关他关证据予以佐证系东莲村委会的消费，本院对其真实性不予确认。 2.桂响公司提交的《桂响饭店承包合同》2份，《桂响饭店内部承包协议书》以及《桂响饭店内部承包协议书之补充协议》（一），东莲村委会对此不予认可，认为与本案无关且无法证明桂响公司的经营损失。本院认为：该证据证明了桂响公司将涉案大楼再次进行分包转租他人的事实，与本案具有关联性，故本院对此真实性予以认可。 本院根据桂响公司的申请，依法委托广西评值价格事务所有限公司对其承包的涉案综合大楼装修设施进行价值评估，并由该公司出具了价格评估结论书，该结论书相关部分载明：“1.经现场勘察，标的房屋为一栋六层的大楼，大楼有使用人另加建的建筑，大楼门前招牌为桂响饭店，大楼大部分现已分租，分别为桂响旅游发展有限公司（三楼）、桂响饭店（一楼大堂、四至五楼）、昌明酒家（二、三楼）、恭城油茶馆（一楼）、星海汽车服务有限公司（一楼）、骏发租车行（一楼）、新贵响休闲会所（地下一楼）、漓江农村合作银行（一、二楼）；2.根据标的的使用情况，标的分项目为：桂响旅游发展有限公司办公室、桂响饭店、昌明饭店、恭城油茶馆、骏发租车行、新贵响休闲会所、加建部分。因未能对漓江农村合作银行室内进行勘察，故无法对其室内装修设施进行鉴定。3.根据标的项目和数量及鉴定基准日（2019年5月27日）各项目市场平均价格确定标的重置价格为5870475元（取整）。4.根据标的使用时间和规定的寿命年限及标的现状确定标的成新率。5.根据标的重置价格和标的成新率，确定标的价值为2306763元（取整）……”。桂响公司对该结论书无异议，东莲村委会对此不予认可。并提出异议，认为，1.价格鉴定基准日确定在2019年5月27日有误，而应确定为房屋返还之日；2.装修日期无法确定，标的的所有人或实际承租人都无法提供任何装修凭证，因此装修时间无法确定，从而得出的成新率显然没有依据；3.评估未考虑房屋装修的使用期限，因租赁合同到期日为2021年2月28日，即至该日装修残值为零（归出租人）。因此即便能确定装修时间，结合租赁合同的到期日计算评估标的成新率亦不可能达到50%。尔后，广西评值价格事务所有限公司对上述问题进行了说明：1.价格鉴定基准日问题。2019年5月27日系根据本次鉴定的委托书确定，即一般以委托日期或现场勘察日期为价格鉴定基准日。2.装修日期问题。装修日期为当事人提供，亦经鉴定人员现场勘察时通过装修材料及装修的新旧程度进行核实，标的成新率非仅根据装修日期确定，标的现状才是确定标的成新率的重要依据。鉴定结论已经明确：根据标的使用时间和规定的寿命年限及标的现状确定标的成新率。3.房屋装修的使用期限问题。房屋装修寿命年限和房屋租赁合同年限是不同的概念和范畴，房屋装修在寿命年限内，其价值是客观存在的，而本次鉴定的要求是对装修设施现有价值进行鉴定，故结论反映的是装修设施现有价值。本院认为，因双方均无法提供涉案大楼的建筑图纸以及装修的正式收据，故广西评值价格事务所有限公司是在双方当事人见证下对现场进行了现场测量勘验，并由此出具了上述鉴定报告。本院对于该鉴定报告中的现场测绘数据及由此得出的评估结论的真实性予以确认，并在确定桂响公司在涉案大楼的装修设施部分残值时作为参考。 综合对上述证据的确认及双方当事人在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实： 2000年6月18日，东莲村委会作为甲方（发包方）与桂响公司作为乙方（承包方）共同签订了《甲山乡东莲村委会综合大楼承包合同书》（以下简称：承包合同），载明（节录）：“一、该大楼座落在桂林市xxx北侧，威达集团电表厂生活区西面，占地面积约2450平方米，建筑面积5299.18平方米。二、甲方一致同意将该楼房承包给乙方经营……期限为二十年，从二〇〇一年二月三十日（笔误，以下同）起至二〇二一年二月三十日止。三、承包费用（1）从二〇〇一年二月三十日至二〇〇六年二月三十日止，每年承包费为壹拾捌万元人民币。（2）从二〇〇六年二月三十日至二〇一一年二月三十日止，每年承包费为贰拾万元人民币。（3）从二〇一一年二月三十日至二〇一六年二月三十日止，每年承包费为叁拾万元人民币。（4）从二〇一六年二月三十日至二〇二一年二月三十日止，每年承包费为肆拾万元人民币。四、承包费从二〇〇一年三月一日开始计算。当年的承包费交纳期限分别为当年的七月二十日交50%，余款于十一月二十日前结清给甲方，逾期缴款视乙方违约。五、乙方负责该大楼的管理和维护。六、承包合同期满，乙方所投入到大楼内的全部配套设施，不得拆除，完整交给甲方，甲方不再支付任何费用。七、各方责任甲方：（1）甲方交付该大楼时，房产手续合法有效。大楼前的配套设施临时停车场一块归乙方使用（临时停车场见附件）……(2)该大楼水、电及消防配套措施陆拾万元。由甲方负担（先由乙方垫付，施工、材料及费用由乙方包干，甲方同意乙方从前十年的承包费中抵扣。（3）甲方负责出资安装该大楼符合质量技术的垂直电梯一部（安装时间见附件）（4）甲方承担该楼房的房产、土地税费，并负责乙方所需办理证、照的相关手续。办理证照的费用由乙方支付……乙方：（1）乙方负责客房、大楼内外装修工程，一切费用由乙方承担。（2）乙方负责垫付水、电及消防设施材料安装配套费陆拾万元整。（5）乙方在经营期间，应交纳的税收纳入甲方区域的上级财税部门，1%企业收取的管理费由乙方负担……（6）乙方在经营中，未经甲方同意，不得将整座大楼转包他人经营。否则甲方有权立即收回该大楼……八、违约责任：甲、乙双方必须按照各自责任，严格履行合同，如单方违约，违约方应向守约方赔偿双方发生的实际损失，并支付守约方违约金二十万元人民币”。同日，双方另行签订了一份《补充协议》，载明（节录）：“1、该大楼取得验收合格证后3个月内，甲方（东莲村委会）将水、电增容到位（按水、电管理部门，根据大楼所需实际水、电量增容）。2、二〇〇〇年七月底前甲方将临时停车场修建好交付乙方（桂响公司）使用（用水泥铺平）……4、二〇〇〇年十二月底前，甲方将该楼内一部垂直电梯安装完工，临时停车场、雨棚须经市规划、城建部门待批准后，由甲方出资完成结构，装饰由乙方出资完成。5、甲方为了照顾乙方业务。凡村委会的各种会议、接待等，必须在乙方经营的该楼内接洽消费，其费用甲方同意从当年的乙方所交的承包费中抵扣，乙方在同等条件下予以优惠……8、甲方已于二〇〇〇年六月把该大楼钥匙交给乙方，并已取得验收合格证”。2000年8月25日，双方签订一份《协议书》，载明（节录）：“（一）1、原定：甲方（东莲村委会）负责出资安装的电梯壹部，现经双方商定，按肆拾伍万元人民币由乙方（桂响公司）负责安装施工包干。＜注其中包括楼顶机房，电梯楼层通道的建筑、施工＞今后电梯的一切维修、保养费用，全部由乙方承担。2、大楼前的停车场由乙方负责施工。按实际标准要求施工。结算方式每平方米按实际丈量面积伍拾叁元计算。3、大楼门前的雨棚由乙方负责施工包干，计价为叁万元人民币。（二）①以上项目的资金甲方在2000年11月底以前付清给乙方……”。 上述合同协议签订后，东莲村委会按约定将综合大楼交付桂响公司进场装修施工并经营使用。桂响公司亦按承包合同书约定，出资600000元将大楼水、电及消防配套设施工程施工完毕；按补充协议约定，出资450000元在大楼内安装垂直电梯一部，修建大楼前停车场、雨棚。双方同意上述工程项目中600000元的大楼水、电及消防配套工程从承包金扣减，电梯450000元、停车场以及雨棚费用由东莲村委会另行支付桂响公司。尔后，桂响公司收到了东莲村委会支付的电梯费450000元、停车场以及雨棚费106138.17元。2003年1月1日，双方再次签订了第二份《补充协议》，载明：“一、甲方（东莲村委会）因供电设施影响承包方（桂响公司）的开业时间，经双方协商决定如下：（1）原定2001年3月1日起至2001年10月31日止收取的承包金不予计算；（2）承包金从2001年11月1日起开始计算。二、双方同意从2001年11月1日起至2002年12月31日止，由乙方垫资的以下三项费用在承包金中充减：（1）未报建消防项目罚款贰万元整；（2）欠桂林市自来水公司安装自来水入网费贰万元整；（3）安装配电房设施壹拾万元整。三项合计人民币壹拾肆万元整从承包金中扣除。2002年12月31日以前的双方账务全部结清。三、承包金从2003年元月一日起开始计算，其他按原协议执行”。 根据上述协议约定，2003年1月1日，涉案大楼承包金开始计算，桂响公司先前垫资的600000元大楼水、电及消防配套设施工程款亦开始以每年60000元的标准共分10次抵扣租金至2012年。 桂响公司从2003年1月至2018年4月20日，实际向东莲村委会交纳承包金共计2290000元，其明细如下：2003年交60000元（45000元+15000元）、2004年交120000元（20000元+100000元）、2005年交160000元（80000元+80000元）、2006年交0元、2007年交0元、2008年交0元、2009年交280000元、2010年交140000元、2011年0元、2012年0元、2013年交600000元（300000元+300000元）、2014年交0元、2015年交300000元、2016年交300000元、2017年交330000元（180000元+80000元+70000元）、2018年4月20日交0元。 2018年3月26日，东莲村委会向桂响公司发送律师函，书面催告其于7日内向东莲村委会交纳拖欠的承包金，但桂响公司仍未缴纳。故东莲村委会诉至本院，提出如前本诉。 本案在审理过程中，依桂响公司申请，本院依法委托广西评值价格事务所有限公司对涉案大楼装修设施进行价格评估，该公司出具的价格鉴定结论书上载明，上述标的价值在评估基准日2019年5月27日所表现的市场价值为2306763元[根据标的的使用情况，确定标的分项目等鉴定价值包含：①桂响公司办公室（三楼）45929.34元、②桂响饭店（一楼大堂、四至六楼）1045045.77元、③昌明酒家装修工程518832.55元、④恭城油茶店（一楼）129190.21元、⑤星海汽车服务有限公司修理厂81002.53元、⑥骏发租车行5400.27元、⑦新贵响休闲会所（地下一楼）213372.28元、⑧广告招牌161031.15元、⑨加建部分106958.56元）]。该结论书同时载明，因大楼使用人之一的漓江农村合作银行（一、二楼）未同意鉴定人员和参加现场勘察的其他人员进入室内进行现场勘察，故未对此进行分项并鉴定。桂响公司遂提出如前反诉。 2005年因涉案大楼原有的变压器损坏，东莲村委会未及时更换，致使桂响公司不得不另行租用他人变压器以维持大楼水、电正常供应。2005年至2018年，桂响公司支出租用变压器相关费用共计92500元。 桂响公司在租用大楼后，用于开展饭店、旅游等经营活动，也将大楼部分转租他人承包经营使用。东莲村委会工作人员在桂响公司经营饭店期间，向其挂账消费1050元至今未支付。 涉案综合大楼于1996年8月14日取得桂林市建设规划局建设用地规划定点，1997年取得桂林市土地管理局用地批复，但至今未办理房屋所有权证。2012年10月23日，大楼办理了桂市国用（2012）第000331号土地使用权证，东莲村委会系土地使用权人。 本院认为，本案的主要争议焦点问题为：1、承包合同的效力；2、东莲村委会主张欠付的房屋占有使用费是否成立；3、桂响公司反诉的经济损失是否成立。 一、承包合同的效力。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，东莲村委会与桂响公司签订的承包合同约定将涉案综合大楼出租给桂响公司承包经营，但涉案大楼截至法庭辩论终结之日并未能取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此依据上述规定，该承包合同应属无效，其他相关的补充协议、协议书亦为无效合同。无效的合同，自始不具备法律效力，故东莲村委会主张解除承包合同并要求桂响公司支付违约金的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，涉案大楼的实际占有、使用人是东莲村委会，故其要求桂响公司立即腾退综合大楼的主张，本院予以支持。 %1、东莲村委会主张欠付的房屋占有使用费是否成立。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，双方签订的承包合同自始无效，但根据上述法律规定，桂响公司仍应按照合同约定的承包金标准向东莲村委会支付大楼租赁期间的房屋占有使用费。 根据承包合同约定，2003年1月至2006年2月（38个月）按每年承包金180000元计为570000元（180000元÷12个月×38个月），每年再抵扣60000元，则桂响公司应交此期间承包金为390000元（570000元-60000元/年×3年）。 2006年3月至2011年2月按每年承包金200000元计，则2006年3月至当年12月（10个月）为166667元（200000元÷12个月×10个月），抵扣当年的60000元，则此期间承包金为106667元（166667元-60000元）；2007年1月至2011年2月（50个月）承包金为833333元（200000元÷12个月×50个月），每年再抵扣60000元，则此期间的承包金为593333元（833333元-60000元/年×4年）。故，桂响公司在上述期间的应交承包金为700000元。 2011年3月至2016年2月按每年承包金300000元计，则2011年3月至当年12月（10个月）为250000元（300000元÷12个月×10个月），抵扣当年的60000元，则此期间承包金为190000元（250000元-60000元/年）；2012年1月至2016年2月（50个月）为1250000元（300000元÷12个月×50个月），再抵扣2012年的60000元，则此期间的承包金为1190000元（1250000元-60000元）。故，桂响公司在上述期间的应交承包金为1380000元（190000元+1190000元）。 2016年3月至2021年2月按每年承包金400000元计，则2016年3月至当年12月（10个月）承包金为333333元（400000元÷12个月×10个月）；2017年全年承包金为400000元；2018年1月至当年4月20日承包金为120548元（400000元÷365天×110天）。故，桂响公司在上述期间的应交承包金为853881元。 综上，从2003年1月起至2018年4月20日，桂响公司应交承包金为3323881元，实际交纳承包金为2290000元，故桂响公司尚欠东莲村委会房屋占用费1033881元。另，因东莲村委会工作人员在桂响公司有挂账消费1050元未支付，系其基于无效承包合同“东莲村委会为了照顾桂响公司业务，凡村委会的各种会议、接待等，必须在桂响公司经营的该楼内接洽消费，其费用东莲村委会同意从当年的桂响公司所交的承包费中抵扣”约定取得，其应向桂响公司支付，并从房屋占有使用费中予以抵扣。故桂响公司应向东莲村委会给付从2003年1月起至2018年4月20日拖欠的房屋占有使用费1032831元（1033881元-1050元）。 三、桂响公司反诉的经济损失是否成立。 鉴于承包合同无效，合同约定的内容自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 1、关于变压器维护及租用损失92500元。根据双方补充协议约定，东莲村委会负责涉案大楼的水、电增容。本案中，东莲村委会依约将大楼水、电增容到位。因大楼原变压器损坏，故桂响公司从2005年起开始租用他人变压器至2018年4月20日已支出租赁费、设备维护等相关费用合计92500元。东莲村委会辩称已经履行了大楼水、电增容义务，且桂响公司从未向东莲村委会提出过该项费用的负担，其可能因为使用不当造成变压器损坏，故该项损失应由其自行承担。本院认为，根据双方的协议约定，东莲村委会履行大楼水、电增容义务，势必要向大楼提供可用的变压器，保证大楼符合双方约定的用途，这也是出租人的主要义务。大楼变压器损坏，其亦负有维修义务。现其未能提供证据证明变压器的损坏系桂响公司使用不当损坏的，故对其上述辩解，本院不予采信。其应支付桂响公司变压器维护及租用损失92500元。 2、关于经营损失2250000元。桂响公司主张因涉案大楼无法取得房产证，导致其不得不降低转租租金。本院认为，桂响公司就此项主张仅提供了其与次承租人签订的承包合同，故其应承担举证不能的法律后果，该项主张，本院不予支持。 3、关于装修设施损失2306763元。 本案中，根据双方承包合同“甲方交付该大楼时，房产手续合法有效”约定可知，东莲村委会将涉案综合大楼承包（租赁）给桂响公司使用时，应当提供大楼的房屋产权证明，而桂响公司也应对此进行审核。但双方都没有履行各自的义务，对于合同无效，双方均有过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”桂响公司及其他次承租人均对涉案大楼进行了装修改造，且已与大楼整体形成附合。在双方履行承包合同长达十八年的时间里，东莲村委会对于桂响公司或其他次承租人的装修改造及加建添附行为知晓且无异议，现双方合同无效，桂响公司将承包大楼退还东莲村委会，该部分损失应按照上述法律规定由双方各按比例进行分担。本案中，根据双方承包协议“承包合同期满后，乙方投入到大楼内的全部配套设施，不得拆除，完整交给甲方，甲方不再支付任何费用”的约定，考虑到承包合同约定的二十年履行期，且现离履行期限届至不满两年的特殊情况，以及引发本案纠纷系桂响公司未能及时、足额交纳承包金。为避免合同一方因合同无效而获益，一方所承担的过失不应超过合同履行利益，桂响公司应承担主要过错责任，东莲村委会承担次要过错责任，故双方按7﹕3的比例分担上述损失。综上，本院参考鉴定结论书确认桂响公司的装修设施残值为：2306763元。东莲村委会应当分担并给付桂响公司692028.9元（2306763元×30%）。 另，至于桂响公司主张的其他损失，因其未能提供证据证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会与被告（反诉原告）桂林市桂响旅游发展有限公司签订的《甲山乡东莲村委会综合大楼承包合同书》以及相关补充协议、协议书无效； 二、被告（反诉原告）桂林市桂响旅游发展有限公司退还原告（反诉被告）桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会甲山乡东莲村委会综合大楼（大楼座落于桂林市琴潭路北面、电表厂生活区西面）； 三、被告（反诉原告）桂林市桂响旅游发展有限公司支付原告（反诉被告）桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会2003年1月1日至2018年4月20日甲山乡东莲村委会综合大楼占有使用费共计1032831元，自2018年4月21日起至实际腾退全部租赁房屋之日止，被告（反诉原告）桂林市桂响旅游发展有限公司按每月33333元的标准支付原告（反诉被告）桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会房屋占有使用费； 四、原告（反诉被告）桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会支付被告（反诉原告）桂林市桂响旅游发展有限公司变压器维护及租用损失92500元、装修设施现值损失692028.9元； 五、驳回原告（反诉被告）桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）桂林市桂响旅游发展有限公司的其他反诉请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案本诉案件受理费16250元、保全费5000元、公告费350元，合计21600元（桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会已预交）、反诉案件受理费21997元，（桂林市桂响旅游发展有限公司已预交），由桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会负担13079元，由桂林市桂响旅游发展有限公司负担30518元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，各自同时预交上诉本诉案件受理费16250元、上诉反诉案件受理费21997元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  蒋 峰 人民陪审员  林婉玉 人民陪审员  杨林珍 二〇一九年十二月十一日 法官 助理  黄婉飞 书 记 员  唐建蕗