广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1383号原告：罗蕾。原告：罗超仪。委托诉讼代理人：姚厅，广东易恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢焦，广东易恒律师事务所实习律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告罗蕾、罗超仪诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚厅、被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告于2018年9月11日签订的两份《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还已经收取的款项200777元；3.被告向原告支付原告因本案而支出的律师费10000元、保全保费2000元；4.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年9月，被告销售人员联系原告罗蕾，表示有价格实惠的优质房源出售，双方约定于2018年9月11日到被告的售楼处商谈具体事宜。2018年9月11日，两原告以及朋友共同来到被告位于禅××××路的售楼处。被告的销售人员向原告推荐了一套面积为26.25平方米，价格为330777元的公寓，并且表示该房屋产权合法有效。因此，原告未经深入了解即与被告签订了《物业使用权转让合同》，并且支付了购房款200777元。其后，原告领取《物业使用权转让合同》后发现合同内容与被告销售人员所表述完全不一样，该合同根本就不是公寓出售合同，而是一份租期为40年的房屋租赁合同，根本无法办理房屋产权登记，为了规避法律，被告还将租期拆分为两份租期各为20年的租赁合同，合同内容更是显失公平，被告完全就是在以合法形式掩盖其非法目的。其后，原告多次到被告的售楼处沟通相关事宜。但是被告却表示不管销售人员承诺什么，一切以书面的合同为准，如果有异议，只能起诉解决。因此，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1.被告开发的项目加德公馆手续齐备，符合商业楼盘开发的法定要求；2.双方签订的合同不违反法律的有关禁止的行为，合法有效，不存在解除或撤销合同的法定理由。诉讼中，两原告举证的证据如下：1.原告身份证复印件、被告营业执照、全国统一社会信用代码信息核查表复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.视频及文字说明。证明被告虚假宣传，以出售公寓的形式欺骗客户签订《物业使用权转让合同》的事实。3.《物业使用权转让合同》两份。证明原、被告签订合同的具体情况及合同的具体约定。4.收款收据。证明原告为购买公寓支付了款项200777元的事实。5.担保函及收据。证明原告为本案支付保函担保费2000元的事实。6.委托代理合同。证明原告为本案支出律师费10000元的事实。7.《关于加德公馆项目近期有关情况的说明》、项目现场照片。证明涉案物业尚未动工，不具有交付条件的事实。8.《回复》。证明物业属于集体物业，该项目未申请作为集体建设用地建设租赁住房项目，被告无权签订《物业使用权转让合同》，以及在签订合同过程中存在欺诈行为。诉讼中，被告举证的证据如下：1.被告营业执照、法定代表人证明书。证明被告的诉讼主体资格。2.《集体土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《使用标准地名许可证》。证明涉案楼盘明福加德公馆是具有合法的建筑手续的。3.《情况说明》。证明被告有权将涉案物业使用权提供给原告使用。4.《关于王敏信访事项的答复》。证明涉案加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由加德公馆业主王敏向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调取《复函》一份及附件两份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、3、4、5、6、7、8，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2为视频及文字说明，无其他有效佐证聊天对象的身份，被告亦不予确认，本院不予采信。被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年9月11日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0327），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目（以下简称‘该项目’）的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第5栋837房（以下简称‘该物业’）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额260777元。2、乙方选择下列付款方式二支付物业使用权转让款：……付款方式二分期付款：（一）首期转让款131777元，于2018年9月11日前付清（包含定金）。（二）二转让款21500元，于2018年12月11日前付清。（三）三期转让款21500元，于2019年3月11日前付清……同日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0327），合同主要内容为：“第一条转让物业1、甲方同意将该项目第5栋837房（以下简称‘该物业’）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2038年6月30日至2058年6月29日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额70000元。2、乙方须于本合同签订（即2018年9月11日内）向甲方支付转让款即69000元。剩余转让款1000元于2058年6月29日前付清……”2018年9月11日，被告分别出具《收款收据》，确认收取原告支付的租赁期为2018年6月30日至2038年6月29日的公寓使用权租赁款131777元、租赁期为2038年6月30日至2058年6月29日的公寓使用权租赁款69000元。根据两原告提供的照片反映，加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。根据被告于2019年2月18日出具的《关于加德公馆项目近期有关情况的说明》显示，加德公馆（二期）项目原施工建设单位施工机构暂缓，被告在与其他公司就项目的合作开发建设事宜在洽谈当中。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年3月8日佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”另查明，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。再查明，2018年6月8日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社出具《情况说明》，确认：明福加德公馆项目已取得《集体土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《使用标准地名许可证》和《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。本院同时期立案加德公馆项目的承租人起诉被告房屋租赁合同纠纷系列案共多少件。诉讼中，被告陈述，一、涉案加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋，本案合同标的为5栋837房，属于地块二。涉案加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由加德公馆业主王敏向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。被告在相同系列案中陈述：加德公馆共售出物业516间，目前被告已停售。诉讼中，本院询问原告，根据调取佛山市自然资源局禅城分局作出《复函》以及被告的答复，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《物业使用权转让合同》应属无效，原告是否变更诉讼请求。原告认为无论是撤销合同还是合同无效，被告均应当退还原告收取的款项，故不再变更诉讼请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告确认，涉案房屋位于地块二，故原、被告于2018年9月11日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。因本案合同自始无效，故原告诉请撤销没有依据，本院不予支持。关于原告诉请返还租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋。故被告应将收取的租金200777元返还给原告。原告诉请于法有据，本院予以支持。关于律师费和财产保全费。因上述费用并非两原告的必然损失，且原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务致租赁合同无效，也应承担相应的责任。故原告该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告罗蕾、罗超仪于2018年9月11日就加德公馆第5栋837房签订的两份《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗蕾、罗超仪返还租金200777元；三、驳回原告罗蕾、罗超仪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2246元、财产保全费1584元，合计3830元，由原告罗蕾、罗超仪负担230元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年六月十四日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。