江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初1563号 原告：孙晋花，女，1973年11月23日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：吴金明，江苏金合律师事务所律师。 被告：张学成，男，1953年12月10日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：张文雪，女，1951年3月3日生，汉族，住徐州市云龙区。 两被告的委托诉讼代理人：董祥云，江苏金朝阳律师事务所律师。 原告孙晋花与被告张学成、张文雪合资建房合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告均有委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令两被告按照双方签订的合资建房协议给付原告孙晋花应得征收收益折款105.6万元。诉讼费由被告负担。 事实和理由：2007年3月27日，原告与二被告签订了位于云龙区间的合资建房协议，约定由被告享有一层房屋所有权，面积75平方米，原告享有二层房屋所有权，面积96平方米，如征收原被告双方按照约定的所有权面积享有征收补偿。2015年双方所建房屋征收，现原告有权按照建房协议约定分配征收收益，为维护原告合法权益，请求判如所请。 被告张学成辩称，我在征收前有四间起脊屋平房，我自己把四间起脊屋推倒重建了四间平房。原告在2013年通过亲戚找到我，她说她家庭困难，让我给她解决住房问题，让我给她看看能不能找个地方。我说我这也没有地方，除了在我的房屋上再往上加盖。原告同意这么做，原告在我的四间平房的基础上加盖了一整层，也就是二楼新增建了四间房屋。但是原告并没有住在她加盖的这一层房屋内，原告的父亲在她加盖的房屋内住了大概半年。后来原告的父亲回老家了，原告把她加盖的二楼出租出去了。2015年征收的时候，我走的晚，我是2017年12月份才从被征收的房子里搬走的。二楼租原告房子的人是2017年6月份左右搬走的，因为他听说要征收了。在二楼加盖房屋是违章盖的房子，直到现在我从征收办还没有收到安置房，也没收到征收款，我不同意原告的诉讼请求，请求依法处理本纠纷。 并且，双方合资建房实际面积并非96平方，而是70平方左右。征收认定二楼双方的合资建房是违章建筑，应拆除，在计算费用时按照每平米260元计算。该征收收益105.6万元没有相应的合法计算依据，同时原告主张的给付安置房96平是按照合法面积计算的，双方合资所建房屋是违章建筑，原告主张不符合事实，同时因本案原告并非被告所在村居民，因其户籍为山东，当时来徐州打工无居住地找到本案被告（因被告女婿王金宝和原告是老表关系），请求双方合资在被告原西屋二层上接房，当时村委会不同意，后被告做工作方允许接房，同时告知该房屋是违章建筑，该点本案原告是明知的，所以原告的主张无事实及法律依据。 被告张文雪辩称，我和被告张学成是夫妻关系，我的意见同张学成意见一致。 本院经审理认定事实如下：张学成、张文雪是夫妻关系，2007年3月27日，张文雪、张学成（甲方）与孙晋花（乙方）签订《合资建房协议》，约定：一、甲方将其位于本市云龙区间（二层）翻建（一层75㎡、二层96㎡）。二、由乙方出资翻建成二层楼，一层四间（面积75㎡）、二层四间（面积96㎡）。三、该楼房所有权由甲方享有一层的所有权，乙方享有该楼房二层的所有权。四、由甲方办理建房许可证等手续。五、如征收，甲、乙双方按其约定的所有权面积享有征收补偿的权利，乙方权利的实现由甲方协助办理。六、如因政策、法律规定，甲、乙双方无法实现权利，责任自负。双方如约翻建了上述房屋。 2015年3月16日，甲方徐州市黄山街道办事处和乙方张文雪、张颖、张祥祥、张祥芬签订《房屋征收补偿协议》，被征收房屋坐落在本市，用途住宅，建筑面积323.46平方米，补偿方式产权调换，乙方被征收房屋补偿总额1638935元。房屋价值1455570元，附属物79304元、搬迁、过渡、奖励等费用104061元。该被征收房屋征收编号5-25，在涉案《徐州市黄山村改造暨轨道交通一号线狮子山站项目合法面积确认单》上载明，房屋产权人张文雪，产权证号徐房云字第02213，房证面积154.2平方米，公示面积396平方米，合法面积154.2平方米，奖励型面积169.26平方米即（396-154.2）*70%。 涉案住宅房屋征收补偿核算表载明：征收项目黄山村，项目征收日2015年3月16日，征收编号5-25，被征收人姓名张文雪，安置方式产权调换，权证面积154.2平方米，两层以下房屋测量面积396平方米。征收补偿项目为房屋补偿即房屋评估价款693900元（154.2平方*4500元/平方）、奖励性面积761670元（169.26平方*4500元/平方），合计1455570元；附属物补偿即装潢等附属物补偿60444元、违建材料回收费18860元（72.54平方*260元/平方），合计79304元；搬迁、过渡、奖励等费用即提前奖35711元、搬家费6469元、误工费200元、预付过渡费61681元，补偿总额为1638935元。产权调换方式为，调换四套安置房，分别是本市康馨园C24-03-0402,云龙区工业园I05-02-1102、I01-01-0603、I01-01-0604。张学成、张文雪、张颖、张祥祥、张祥芬于2015年3月16日签订了《徐州市黄山村改造暨轨道交通一号线狮子山站项目征收析产具结书》，对上述征收安置房屋进行了约定分配。 本院认为，涉案合资建房协议为无效合同，理由是：本案中，原告并非房屋所在地的该农村集体经济组织的成员，而两被告为该农村集体经济组织成员。原、被告签订合资建房协议，但并未依法取得规划、建设等施工许可手续，擅自在集体土地上翻建房屋，原、被告合资建房行为违反了有关房屋建设、规划审批流程管理规定。并且，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的专属权利，与特定的集体组织成员身份相关联，不允许转让或出让给集体组织之外的他人使用，原被告间的合资建房行为，实际上是变相的将涉案房屋的宅基地使用权分配给了并非集体组织成员的原告使用，此行为是法律法规所禁止的。合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。故涉案合资建房协议无效。 合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告对签订无效的合资建房协议均有过错，双方过错程度相当。原告投入的资金物化为翻建后的房屋，该房屋被征迁拆除后，已经无法返还房屋，其财产形态转化表现为征迁补偿收益折款，从合资建房协议可以反映出，对房屋第二层面积双方当时认可为96平方米，两被告在诉讼中虽然提出实际建成面积不是96平方米，但是未提供充分证据证实二层实际面积，故原告有权按照96平方米取得相应的征收补偿收益折款，其他房屋面积的征收收益与原告无关。 原告应取得征收补偿款的数额问题。两被告应得征收补偿款总额为1638935元。被征收房屋两层以下房屋测量面积为396平方米，其中权证面积为154.2平方米，权证面积对应补偿款与原告无关。原、被告合资所翻建的房屋面积中约定由原告享有权利的房屋面积96平方米应包括在奖励性面积中即（396-154.2）*70%得169.26平方米中，该奖励面积的对应可预期收益为761670元。据此，可参照约定面积比例，原告应得征收补偿收益折款为761670元*（96平方米/171平方米）得426535.2元。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、被告张学成、张文雪于本判决生效后十日内，给付原告孙晋花征收补偿收益折款426535.2元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14304元，财产保全费5000元，原告负担11582元，两被告共同负担7722元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马 宁 人民陪审员  侯保存 人民陪审员  夏文化 二〇一九年四月十五日 书 记 员  马雪羽