北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初11788号原告（反诉被告）：中新华（北京）教育科技有限公司，住所地北京市西城区北礼士路****楼。法定代表人：吴焱，总经理。委托诉讼代理人：王坤，北京市君永律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈念，男，1991年9月13日出生，汉族，原告单位员工。被告（反诉原告）：北京新华文博物业管理有限公司，住，住所地北京市西城区北礼士路****楼**西侧/div>法定代表人：汪春荣，董事长。委托诉讼代理人：段志敏，北京嘉润律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：孙向东，男，1967年9月24日出生，汉族，被告单位副总经理。原告（反诉被告）中新华（北京）教育科技有限公司（以下简称中新华公司）与被告（反诉原告）北京新华文博物业管理有限公司（以下简称文博物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中新华公司委托诉讼代理人王坤、陈念，被告（反诉原告）文博物业公司委托诉讼代理人段志敏、孙向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新华公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告完全履行双方签订的《北礼士路135号新华文创科技园项目物业管理服务合同》（框架协议）、《物业保洁服务合同》《物业保安服务合同》；2．判决被告赔偿因其停电、停水、停暖违法行为给原告造成的损失人民币12867435．5元（其中油画损失需进行评估后确定）；3．判令被告严格按照原告的授权实施停车管理，停止对园区租户已经报备公用车辆停止收取停车费用；4．判令被告支付律师费50000元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告就北京市西城区北礼士路135号院先后签订了《北礼士路135号新华文创科技园项目物业管理服务合同》（框架协议）、《物业保洁服务合同》、《物业保安服务合同》（以下统称《物业服务合同》）。《物业服务合同》约定：原告委托被告对北京市西城区北礼士路135号院进行物业管理，由被告向原告及由原告改造、改建而成的北京市西城区北礼士路135号院整个创意园区提供物业管理服务。鉴于原告委托被告进行物业管理的客观事实及《物业管理服务合同》约定，被告理应依照合同约定向原告及整个园区企业全面履行提供物业管理服务的义务。但是，被告违背合同相对性原则和违反《物业服务合同》之约定，在两会召开前夕，以原告与被告上级单位新华书店总店在法院有法律纠纷为由，对原告及整个园区采取停水、停电、停暖、破坏园区企业生产经营等违法行为。据此，原告认为：被告的行为严重违法和违约，是对原告和园区企业赤裸裸的侵害，是对国家法律的公然挑衅和践踏，严重侵害了原告及整个园区企业的根本利益，已给原告和园区企业造成巨大损失。此外，被告于2019年5月5日开始对进入园区的车辆实施停车收费，原告已就停车问题向其做出了明确的授权。但是被告并不履行相关授权，其行为严重违反了原告与其签订的《物业服务合同》的相关内容。综上，鉴于被告的违法和违约行为已经给原告和园区企业造成了巨大损失，另外实施了新的违约行为。故此，原告现依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向法院提起诉讼。被告文博物业公司辩称，第一项诉讼请求同意继续履行合同，第二项诉讼请求原告拖欠物业费、水电费，拖欠新华书店总店的租金没有支付，给原告停水停电是行使合理的抗辩权，原告提供的证据不足以证明其损失。第三项诉讼请求被告根据产权方的授权对园区停车进行管理，与原告无关。第四项诉讼请求没有合同依据。反诉原告文博物业公司向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人支付综合物业服务费3039241．73元；2．判令被反诉人支付律师80000元。事实和理由：反诉人与被反诉人就北京市西城区北礼士路135号院先后签订了《物业服务框架协议》、《物业服务合同》、《物业保洁服务合同》、《物业保安服务合同》（以下统称《物业服务合同》）。协议约定被反诉人委托反诉人对北京市西城区北礼士路135号院提供物业服务，被反诉人依约向反诉人支付物业管理服务费。自2017年1月1日开始，反诉人开始向被反诉人提供物业服务，被反诉人却迟迟未向反诉人支付物业管理服务费，经反诉人多次催要，至今仍未支付。截止到2019年3月1日，被反诉人共计欠付反诉人基础物业费、保洁服务费及保安服务费共计3039241．73元。被反诉人迟延交纳上述费用的行为给反诉人公司运营造成了严重的困难，严重侵害了反诉人的合法权益。为维护反诉人的合法权益，现反诉人特向法院提起反诉请求，望法院判如所请。反诉被告中新华公司辩称，2017双方签订物业服务合同，被告没有完成物业服务，被告提供物业服务条件尚未成就。2017年1月1日-12月31日，该期间是建筑改造期，不具备提供物业服务的条件。新1、2、4、5、6、7、8号楼和相关市政工程，不需要物业服务。被告负责保洁保安安全维护等。已施工两年的工程，有缺陷，施工单位承担保证责任。相关保修责任与物业服务有重叠。没有其他租户办公，不存在安保、监控服务的条件。2017园区绿化没有配置，被告没有服务的对象。电力改造管径配电箱移动，质量保修期由我方协调第三方单位施工。物业公司履行合同义务条件未成就，我公司支付物业费条件未成就。2017年末，我们本着实现合同目的原则签订协议，实际在新华书店要求下签订，要牵制我方。被告未按合同履行应尽义务，应减免费用。2017年11月27日出于维护合作关系考虑支付了20万元费用。我司有权按照实际履行情况支付物业费，已经支付完毕。保洁保安，被告未按合同约定提供相关服务。绝大部分是被告服务新华书店总店，与我方无关。被告保洁人员没有到位。新4号楼和美术馆办公区没有保洁人员，是我们自己提供。我们根据实际履行情况支付。不同意按照合同约定支付。园区提供服务票据，我们对真实性认可再付款。物业保安服务对象是总店，否则不会阻止我方车辆进出。被告直接锁门。保洁费用应减除，保安费用不同意支付。框架协议第5条第3项，因为未完全交付，未完全使用，所以2018之后物业服务我们只要求保洁保安，不需要其他服务。不同意物业费计算标准。其他服务我们是单付费。本院经审理认定事实如下：案外人新华书店总店系文博物业公司的大股东。2015年10月10日，案外人新华书店总店（甲方）与中新华公司（乙方）签订《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》，协议约定：甲方将位于北京市西城区北礼士路135号院内1-12号自有建筑以租赁使用方式交付给乙方出租使用，由乙方负责投资改造改建，双方联合运营。甲乙双方以每栋建筑物交房时间分别作为起算时间，对每一栋建筑物分别签订《房屋租赁使用合同》。合作期间，该园区的物业管理须由文博物业公司负责，物业管理费按市场标准收取，但不得低于目前实际执行标准（3．85元/平方米/月）。此后，新华书店总店与中新华公司就改造改建后的房屋分别签订了11份《房屋租赁合同》，合同中约定物业服务费标准为3．85元/平方米/月。2017年12月22日，中新华公司（甲方）与文博物业公司（乙方）签订《北礼士路135号院物业服务合同》，约定：乙方为北礼士路135号院提供物业服务，总服务面积19634．7平方米，服务期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日。在改造期间按物业总面积19634．7平方米，单价3．85元/月/平方米收取基础物业服务费，待改建工程陆续完工，甲方与新的物业使用人签订租赁协议后，乙方收取的物业管理费随之提升为8元/月/平方米。物业费差额部分（4．15元/月/平方米）由甲方按照实际出租面积及期限向乙方支付，另行签订物业服务补充协议。2017年12月28日，中新华公司（甲方）与文博物业公司（乙方）签订《北礼士路135号新华文创科技园项目物业管理服务合同（框架协议）》，约定：甲方委托乙方提供新华书店总店135号院新华文创科技园项目的物业管理服务，乙方确保为园区提供优质的物业服务，协议有效期10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止。协议第五条服务费用约定：1、甲乙双方以该项目所需提供物业服务项目的实际人数及服务范围分项测算物业费用，并签订《物业服务专项协议》。2、甲方若对单栋建筑物有物业延伸服务需求时，需另行签订《物业服务合同》，明确物业管理服务内容及费用。3、园区整体工程完工并全部交付使用后，甲乙双方可视情况签订该项目的整体物业服务合同。4、服务费用以实际交付且实际提供服务为准计算缴费面积。2018年5月11日，中新华公司（甲方）与文博物业公司（乙方）签订《物业保洁服务合同》，约定：乙方为北礼士路135号院新华文创科技园区室外公共区域、四号楼一层及美术馆办公区提供保洁服务，服务期限自2018年5月1日至2019年12月31日，保洁服务费每年240000元。同日，中新华公司（甲方）与文博物业公司（乙方）签订《物业保安服务合同》，约定：乙方为北礼士路135号院新华文创科技园区提供安保服务，服务期限自2018年1月1日至2019年12月31日，安保服务费每年594000元。2018年8月，新华书店总店与中新华公司就双方签订的《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》及11份《房屋租赁合同》发生诉讼，在诉讼过程中，2019年2月20日，新华书店总店向中新华公司发出《关于拟对已交付中新华（北京）教育科技有限公司但欠缴租金的物业采取停水停电措施的函》，主要内容为：中新华公司长期拖欠租金及相关费用，如不能在2019年2月27日前按照合同约定支付到期租金，新华书店总店将从2月28日上午8时开始对已交付但欠缴租金的物业采取停水停电措施，直至相关欠费缴清为止。2019年2月27日，新华书店总店再次向中新华公司发函，如不能如期支付到期费用，将从2月28日上午8时不再对所有已交付但欠缴费用的物业提供相关水、电、暖等服务。2019年2月28日，文博物业公司对北京市西城区北礼士路135号院新编7号楼、8号楼采取了断电措施。2019年3月1日，文博物业公司对北京市西城区北礼士路135号院新编7号楼、8号楼、新编4号楼采取断水措施，3月2日中新华公司自行打开水闸，并用车辆停在水闸井盖上。2019年3月6日，中新华公司向本院申请先予执行，要求文博物业公司立即恢复供电、供水，本院于2019年3月13日出具先予执行裁定书，裁定：立即恢复北京市西城区北礼士路135号院新编7号楼、8号楼的供水供电、新编4号楼的供水。2019年3月15日，文博物业公司恢复了供电、供水。审理中，中新华公司主张文博物业公司停电、停水、停暖给其造成了以下损失：1、2019年2月28日保障办公场所正常办公雇用两辆应急发电车支出5000元。针对该损失，中新华公司提交了专业技术服务供电技术服务费发票予以证明；2、景观鱼缸因停电报废，损失27590元。针对该项损失，中新华公司提交了鱼缸发票、鱼缸维护费发票予以证明；3、食堂海鲜等食材，损失150000元。针对该项损失，中新华公司未提交证据予以证明；4、高级盆景死亡，损失189240元。针对该项损失，中新华公司提交了购买盆景的发票予以证明；5、停水停电导致房屋没法使用，新编7、8号楼房屋租金及利润损失1219200元。针对该项损失，中新华公司提交了其与新华书店总店签订的《房屋租赁合同》予以证明；6、因停水停电，导致人员没法办公闲置，还要支付工人工资及安保人员费用，共计200000元。针对该项损失，中新华公司未提交证据予以证明；7、停水停电导致垃圾成堆，自行清理额外支出保洁费用6000元。针对该项损失，中新华公司未提交证据予以证明；8、原定于新编7、8号楼进行商务洽谈，因停水停电停暖被迫外出进行，支出7791元。针对该项损失，中新华公司提交了茶水费、餐费发票予以证明；9、员工外出用餐费21914．5元、瓶装水、桶装水费700元。针对该项损失，中新华公司提交了餐费发票、瓶装水发票予以证明；10、因停水停电，另外聘请公司加大保洁保安服务，支付生活服务及物业服务费40000元。针对该项损失，中新华公司提交了物业服务费发票予以证明；11、文博物业公司阻止车辆进入园区，导致客户取消签约，可得利益损失1100万元。针对该项损失，中新华公司未向本院提供证据予以证明；12、停电导致空调无法使用，温度无法控制在油画适合的范围，对油画产生损害，具体损失需要进行评估鉴定。针对该项损失，中新华公司主张该公司目前未发现油画有损害，但有可能存在损害。文博物业公司主张该公司采取停电、停水等措施的原因为：一、中新华公司拖欠新华书店总店租金等费用，该公司应新华书店总店的要求采取停电停水等措施；二、中新华公司拖欠该公司物业费及水费未予支付。中新华公司主张该公司在2017年11月向文博物业公司交纳了物业费200000元。文博物业公司认可收到了该笔费用，主张该笔费用不是物业费，但同时表示该笔费用算作物业费该公司予以认可。针对物业服务费，文博物业公司主张2018年1月1日之后，双方虽未重新签订物业服务合同，但该公司实际提供了物业服务，中新华公司应当支付物业服务费，物业服务费的标准为中新华公司与租户签订出租合同前按照3．85元/月/平方米计算，签订出租合同后按照8元/月/平方米计算，面积按照中新华公司与租户签订的出租合同中的约定计算。中新华公司主张文博物业公司未提供物业服务、物业服务不符合约定，不同意支付物业费，且物业费标准没有依据，即便需要支付，面积也应按照该公司与新华书店总店签订的租赁合同约定的面积计算。另查：一、2017年5月31日，中新华公司与北京文创汇智投资有限责任公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为1176平方米，物业费标准为30元/月/平方米。2017年7月13日，双方签订《补充协议》，约定：实际租赁面积为976平方米。二、2017年6月12日，中新华公司与北京华联电影院线有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为1642．8平方米，物业费标准为30元/月/平方米。2018年3月5日，双方签订《补充协议》，承租面积变更为453．4平方米。三、2017年7月5日，中新华公司与北京市文化科技小额贷款股份有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为800．11平方米，物业费标准为30元/月/平方米。四、2017年8月2日，中新华公司与北京市文化创意产业投资基金管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为243平方米，物业费标准为30元/月/平方米。五、2017年8月2日，中新华公司与北京文资汇众投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为567平方米，物业费标准为30元/月/平方米。六、2017年8月11日，中新华公司与北京市西城区亲育代幼儿园签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为2856平方米，租金标准为5元/日/平方米，租金包含物业费。七、2018年1月25日，中新华公司与青岛海信日立空调营销股份有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为660平方米，物业费标准为1元/天/平方米。八、2018年1月29日，中新华公司与北京汉鼎中天文化传媒有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为550平方米，物业费标准为1元/天/平方米。九、2018年6月10日，中新华公司与首泰金信（北京）股权投资基金管理股份有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为2330平方米，物业费标准为30元/月/平方米。十、2018年10月29日，中新华公司与中福国泰健康保险投资有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为1139．19平方米，物业费标准为1元/天/平方米。文博物业公司另主张：一、华鼎国学研究基金会使用面积738．54平方米的房屋；二、中新华公司自用办公楼及美术馆面积3738．3平方米；三、中新华公司自用新编3号楼面积1428．2平方米；四、中新华公司自用新编9号楼一层面积801．5平方米。中新华公司对上述房屋面积均予以认可，主张新编3号楼、9号楼已经改造完毕但尚未出租，处于闲置状态。本案审理中，经中新华公司申请，本院对文博物业公司的银行存款1861700元采取了保全措施。本院认为：中新华公司与文博物业公司签订的《北礼士路135号院物业服务合同》、《北礼士路135号新华文创科技园项目物业管理服务合同（框架协议）》、《物业保洁服务合同》、《物业保安服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。中新华要求文博物业公司继续履行双方签订的《北礼士路135号新华文创科技园项目物业管理服务合同（框架协议）》、《物业保洁服务合同》、《物业保安服务合同》，文博物业公司予以同意，本院不持异议。关于中新华公司要求文博物业公司赔偿因停电、停水造成损失的诉讼请求。本院认为，新华书店总店系涉案房屋的产权人，也是文博物业公司的大股东，根据新华书店总店给中新华公司发送的停电停水函件及文博物业公司的当庭陈述可知，停水停电措施虽系文博物业公司实施，但实际是在新华书店总店要求下所为，本质上应属于新华书店总店与中新华公司因《框架协议》及《房屋租赁合同》争议而采取的相应措施，该措施是否合理，应在新华书店总店与中新华公司的案件中予以认定。即便文博物业公司存在一定过错，中新华公司拖欠物业费及水费亦存在过错。针对具体损失：一、中新华公司提交的专业技术服务供电技术服务费发票，无法证明与本案的关联性；二、中新华公司主张鱼缸报废，无法证明与停电之间的因果关系；三、中新华主张海鲜等食材损失，未提交证据予以证明；四、中新华公司主张盆景死亡，根据双方当庭陈述，断水时间短暂，无法证明与停水之间的因果关系，且中新华公司完全可以从其他房屋取水；五、中新华公司主张房屋租金损失、员工工资及保安人员费用损失，缺乏依据；六、中新华公司主张额外保洁费用，未提交证据予以证明；七、中新华公司主张的外出洽谈、员工就餐、桶装水费用、物业服务费用，无法证明与停电停水之间的因果关系；八、中新华公司主张的可得利益损失，未提交证据予以证明；九、中新华公司主张未发现油画损坏，仅以怀疑为由申请司法鉴定，缺乏依据，本院不予准许。综上所述，对中新华公司要求文博物业公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。中新华公司要求文博物业公司按照该公司的授权实施停车管理，停止对园区租户已经报备公用车辆收取停车费用的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。关于文博物业公司要求中新华公司支付物业费的诉讼请求。本院认为，中新华公司主张文博物业公司未提供物业服务及提供的物业服务不符合约定，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。中新华公司应当按照合同约定支付物业服务费。《北礼士路135号院物业服务合同》中约定的物业费，《物业保洁服务合同》、《物业保安服务合同》中约定的保洁费、保安费，中新华公司应当按照约定支付。2018年1月1日之后，双方虽未单独签订物业服务合同，但双方签订有物业服务框架协议，且文博物业公司实际提供了物业服务，中新华公司仍应支付物业费，关于物业费的标准，结合双方2017年物业服务合同的约定及中新华公司对外出租房屋收取物业费的标准，文博物业公司主张的物业费标准合理，本院予以采纳，在物业费中应当扣减相应期间的保洁费、保安费。综上，文博物业公司要求中新华公司支付物业费的反诉请求，于法有据，但数额有误，本院予以调整，调整后的物业费为3013641．73元，扣除中新华公司已交纳的200000元，中新华公司还应交纳物业费2813641．73元。中新华公司要求文博物业公司支付律师费的诉讼请求及文博物业公司要求中新华公司支付律师费的反诉请求，缺乏依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、中新华（北京）教育科技有限公司与北京新华文博物业管理有限公司继续履行双方于二〇一七年十二月二十八日签订的《北礼士路135号新华文创科技园项目物业管理服务合同（框架协议）》、二〇一八年五月十一日签订的《物业保洁服务合同》、《物业保安服务合同》。二、本判决生效之日起七日内，中新华（北京）教育科技有限公司支付北京新华文博物业管理有限公司物业费2813641．73元。三、驳回中新华（北京）教育科技有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京新华文博物业管理有限公司的其他反诉请求。如果中新华（北京）教育科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49652元，由中新华（北京）教育科技有限公司负担（已交纳49502元，余款150元于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费15877元，由北京新华文博物业管理有限公司负担1556元（已交纳），由中新华（北京）教育科技有限公司负担14321元（本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由中新华（北京）教育科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年七月二十六日法官助理  王德林书 记 员  林 彤