安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1881民初609号 原告:汪少春，男，1963年2月8日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：韩俊，南山法律服务所法律工作者。 被告：王少业，男，1962年3月16日出生，汉族，住安徽省长丰县。 被告：宋士文，女，1967年4月2日出生，汉族，住安徽省长丰县。 被告：王少永，男，1978年9月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 第三人：宁国市正大房产经纪有限公司，住所地安徽省宁国市宁川西路3幢6号，统一社会信用代码91341881075630269R。 法定代表人：董玉忠。 原告汪少春与被告王少业、宋士文、王少永，第三人宁国市正大房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院在2019年1月30日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告汪少春及诉讼委托代理人韩俊，第三人宁国市正大房产经纪有限公司法定代表人董玉忠到庭参加诉讼，被告王少业、宋士文、王少永经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年10月20日签订的《二手房买卖合同》，并判令三被告向原告返还购房定金20000元并支付违约金40000元，共计60000元；2、依法判令三被告承担本案诉讼费。 事实与理由，2017年10月20日，原告通过第三人购买被告王少业、宋士文共同所有的位于宁国市。被告王少永作为被告王少业、宋士文的代理人于当日与原告在第三人处签订《二手房买卖合同》，约定“乙方于2017年10月20日支付首付款含定金贰万元，剩余房款于2017年11月15日一次性付清，甲方于2017年11月15日前办理产权过户手续”。当日，原告向被告王少永支付定金2万元。后原告要求三被告办理过户手续，三被告一直拖延。2018年1月19日，双方签订《补充协议》，约定“2018年9月10号之前完成过户，如未完成的，违约金由二万元提高到四万元”。然到期后，三被告均以各种理由推脱拒不过户，故原告诉至法院。 被告王少业、宋士文、王少永未向本院提交书面答辩意见，亦未提供证据材料。 第三人称：案涉房屋虽登记于被告王少业、宋士文名下，但实际为被告王少永所有。被告王少永在宁国市幸福城做工程，房屋抵作工程款。被告王少永就将房屋通过第三人对外出售。开始原告儿子和第三人联系买房事宜。因被告王少永将房屋用于抵押贷款，买房前原告、第三人、被告王少永也去贷款行进行了核实。类似的房屋，第三人已帮被告王少永处置几次，都顺利过户了。但因案涉房屋与其他房屋一同被抵押，无法单独解除抵押，致使房屋产权不能过户。 本院经审理认定事实如下，2017年10月20日，被告王少永以被告王少业、宋士文委托人身份与原告签订《二手房买卖合同》，约定，乙方（原告）同意购买甲方（被告王少业、宋士文）拥有的坐落在宁国市；甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定乙方于2017年10月20日支付首付款含定金2万元，剩余房款26.5万元于2017年11月15日一次性付清，甲方于2017年11月15日前办理产权过户手续；如因甲方原因在延长期后仍不能交房，因甲方原因造成不能办理产权过户的。则甲方应退回乙方所付所有房款及定金，并赔偿乙方违约金贰万元。被告王少永在协议上承诺“代理出售此房已取得产权人同意并愿意承担由此带来的一切法律责任”。当日，原告支付2万元定金，被告王少永收取后出具收条一份。2018年1月19日，被告王少永仍以被告王少业、宋士文委托人身份与原告签订“补充协议”，约定“2018年9月10日之前必须完成过户。如由于哪一方原因造成不能完成过户，则原合同约定的违约金贰万元提高到肆万元”。现原告以三被告未按约办理房屋产权过户为由，诉至本院，要求判如所请。 本院认为，被告王少永签订《二手房买卖合同》及“补充协议”时，未取得被告王少业、宋士文的授权，且至今未经被告王少业、宋士文的追认，《二手房买卖合同》及“补充协议”对被告王少业、宋士文不发生效力，应由被告王少永自行承担相应法律责任。原告诉称被告王少永作出了拥有代理权的承诺，且与被告王少永核实了案涉房屋抵押贷款事宜，被告王少永的代理行为构成表见代理，其代理行为有效。表见代理系指相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。然仅被告王少永的单方承诺及行为，不能构成使人相信其有代理权之理由。本院对原告的此节诉称，不予采信。故原告诉请被告王少业、宋士文承担相应法律责任，无事实法律依据，本院不予支持。 虽第三人称案涉房屋实际所有人为被告王少永，但房屋登记于被告王少业、宋士文名下。被告王少永履行《二手房买卖合同》约定的房屋产权过户义务，事实上已不可行。原告的合同目的已不能实现。因此，对原告诉请解除于2017年10月20日签订的《二手房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，原告可以要求恢复原状、赔偿损失。对原告要求返还定金2万元，本院亦予支持。当事人约定了违约金，又约定定金的，一方违约，对方可选择适用。本案中，原告选择适用违约金条款，系对其自己权利的合法处分。故对原告要求被告王少永按约支付违约金4万元，本院予以支持。被告王少业、宋士文经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第一款（四）、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告汪少春、被告王少永于2017年10月20日签订的《二手房买卖合同》； 二、被告王少永于本判决生效之日起二十日内返还原告汪少春定金20000元，并给付违约金40000元； 三、驳回原告汪少春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1300元，公告费260元，合计1560元，由被告王少永负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  王 鹏 人民陪审员  占家兵 人民陪审员  王贤琴 二〇一九年七月三十日 书 记 员  赵 晗 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。