广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初2650号原告（反诉被告，以下简称原告）：东莞市大朗碧桂园实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇大井头社区朗东路18号大朗碧桂园1#商业楼206号。统一社会信用代码：91441900MA4UKEDL3B。法定代表人：陈军，该公司经理。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖觉规，广东宏尚律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：温丽嫦，女，1980年5月20日出生，汉族，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：梁海连，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳琴，广东常正律师事务所实习律师。原告东莞市大朗碧桂园实业投资有限公司（以下简称：大朗碧桂园公司）诉被告温丽嫦商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，后本案转为适用普通程序，被告向本院提起反诉，本院于2019年4月22日受理了该反诉。本院对案件的本诉部分及反诉部分合并处理，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖觉规，被告的委托诉讼代理人梁海连、周艳琴均到庭参加了诉讼。本案因反诉及调解扣除审限45天，现已审理终结。原告大朗碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：20171011E7D1A9821899）（以下简称：商品房买卖合同）及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》（以下简称：补充协议）自原告起诉之日起解除；2.被告向原告支付违约金235,942.4元及律师费6,000元；3.被告协助原告办理《买卖合同》的注销备案登记手续（其中包括终止合同备案登记、办理专项维修资金退费等手续）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告将位于东莞市××路××广场××商业、办公楼办公室1108号（以下简称：案涉商品房）出售给被告，总价款为1,179,712元；付款方式及付款期限为：被告必须在2017年11月11日前，支付该商品房总房价款的50.86%给原告，即600,000元；被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按照购房款1,179,712元20%的标准向原告支付违约金，即235,942.4元；因被告违约行为导致合同解除，原告为此支付的费用（诉讼费、律师费等），原告有权在被告已付款中予以扣减。截至原告起诉之日，被告仍拖欠原告购房款600,000元，已超过约定的付款期限90天。虽经原告多次催讨，被告仍无履行付款义务。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告温丽嫦辩称，1.其确认双方签订的《买卖合同》及《补充协议》已解除；2.其认为《商品房买卖合同》约定的违约金过高。对于原告诉请的律师费及违约金，被告认为，其不存在违约情形，系原告单方提出解除合同，其同意解除合同，故被告无需承担违约责任，而原告应当向被告退还已付购房款；3.其同意协助原告办理注销备案手续。被告温丽嫦向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除；2.原告向被告退还购房款619,712元；3.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2017年10月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告将案涉商品房出售给被告，总价款为1,179,712元，以银行按揭分期付款，在签订《商品房买卖合同》时支付总价款的49.14%即579,712元，被告必须在2017年11月11日前，支付该商品房总房价款的50.86%给原告，即600,000元。合同签订后，被告按照原告的要求共支付了款项619,712元，也应原告的指示签订了包括货款合同在内的各种文件。《商品房合同备案登记证明书》（以下简称：备案证明）是申请办理银行按揭必须提供的证明材料，但原告直到2017年11月24日才向东莞市不动产交易中心办理备案登记，却通过格式条款约定被告必须于2017年11月11日支付银行按揭款项600,000元，该格式条款免除了原告责任，加重了被告的责任，应属于无效。2017年12月9日，原告及按揭银行以银行按揭贷款不得超过总价款50%为由，要求被告补交20,000元楼款。后来按揭银行又称具体放款时间无法保证。2018年6月26日，按揭银行的工作人员以被告之前提交的银行流水已超过6个月，让被告再次补交了一次银行流水。2018年12月4日，原告才通知被告，由于被告有涉诉案件导致房产被查封，不能放款。案涉房产的银行按揭贷款拖了一年多都未放款，并非是由于被告的原因而导致的。即使被告无法获得银行按揭贷款，按照合同的约定，被告可以通过支付剩余楼款给原告继续履行合同，但原告并未给被告合理的付款期限，直接于2019年1月16日提出解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。被告认为，原告无权单方解除合同，但鉴于原告解除合同，现被告同意解除合同，但原告应当将已支付的房款619,712元退还给被告。为维护自身的合法权益，被告提起反诉，请求判如所请。原告大朗碧桂园公司针对被告的反诉请求答辩称：1.被告作为案涉商品房的买受人，购房款的支付义务在于被告，被告拒不支付购房款的行为已构成严重违约，依据合同约定，原告诉请解除合同并由被告承担违约责任，有理有据，应予支持，另外，被告向原告支付的购房款金额为599,712元，而不是被告主张的619,712元；2.被告是自愿选择以银行按揭的方式支付购房款，因银行按揭潜在风险（如银行审查条件提高、银行政策紧缩等）所带来的不利后果应由其自身负担；3.办理案涉《买卖合同》备案登记、按揭登记等手续系被告或者被告指定的委托人自行申办的，如因《买卖合同》备案延迟而造成的不良影响不应归责于原告；4.被告在尚未付清购房款的前提下，案涉商品房因其自身原因导致另案查封，其行为已构成违约，应由其承担违约责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告的陈述和提交的证据，认定事实如下：原告于2017年9月28日办理了《商品房预售许可证》。2017年10月11日，原告（作为卖方）与被告（作为买方）共同签订了一份《商品房买卖合同》（包括附件）和《补充协议》，合同约定：原告将案涉商品房出售给被告，总价款为1,179,712元；付款方式及付款期限为：以银行按揭分期付款，在签订《商品房买卖合同》时支付总价款的49.14%即579,712元，被告必须在2017年11月11日前，支付该商品房总房价款的50.86%给原告，即600,000元；《买卖合同》附件十一第三条约定：被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按照购房款的20%标准支付违约金；第十五条第3款约定：原告因向被告追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、律师费用等）由原告承担；《补充协议》约定：该商品房的总价款为1,179,712元，其中的50.86%（即贷款600000元）被告以商业银行按揭贷款的方式支付给原告；被告必须在双方约定的《商品房买卖合同》约定的时间内或者原告书面通知的时间内办妥以后贷款手续，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同，被告应向原告支付该商品房总价款的20%作为违约金。2017年10月3日，被告向原告支付了定金120,000元，原、被告签订上述合同后，被告于2017年10月11日支付了首期款459,712元，后原告于2017年12月9日支付二期楼款20,000元，以上共计599,712元。原告已于2017年11月24日向东莞市不动产交易所办理了《商品房备案证明书》。2018年9月29日由于案涉商品房被案件纠纷被东莞市第三人民法院查封，导致被告截至原告起诉之时仍未获得银行贷款，从而没有履行支付剩余房款580,000元的义务。2018年12月2日，原告向被告发出《已到期应缴款通知书》，要求被告于2019年12月9日前将剩余房款交至原告账户，但被告没有按时向原告交付。2019年1月23日，原告将纠纷诉至法院，请求解决。另查明，原告为本案诉讼委托了相关律师参与诉讼，原告为此支付了律师费6,000元，并向本院提交了《民事代理委托合同》及律师费发票予以证明。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》是原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认其效力。在涉案合同的履行过程中，由于案涉商品房被东莞市第三人民法院查封，导致被告没有按照约定向银行取得贷款，从而无法向原告支付剩余房款580,000元，逾期远远超出90日，经原告催告，被告仍没有履行付款义务，在本案中，属于被告严重违约，依据“被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同”的约定，原告有权解除上述案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告也明确表示同意解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款的规定，本院确认双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于原告起诉之日即2019年1月23日解除。对于原告诉请的违约金，由于本院认定由于被告违约导致涉案合同已解除，依据“被告逾期付款超过90日后……原告解除合同的，被告按照购房款1,179,712元20%的标准向原告支付违约金”的约定，故原告诉请要求被告支付违约金235,942.4元，于法有据，本院予以支持。对于诉请的律师费，由于双方在合同中约定：“原告因向被告追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、律师费用等）由被告承担”，在本案中，由于被告违约，造成双方解除合同，原告为此支出的律师费6,000元，被告应予以承担。故原告诉请要求被告支付律师费6,000元，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请要求被告协助原告办理《买卖合同》的注销备案登记手续（其中包括终止合同备案登记、办理专项维修资金退费等手续）的问题，是合同解除后的附带问题，被告同意予以配合，本院予以支持。对于被告反诉要求原告退回购房款的问题，由于本院认定被告向原告支付的购房款为599,712元，由于双方均同意解除案涉买卖合同，故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告应退还被告购房款599,712元。对于被告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市大朗碧桂园实业投资有限公司与被告温丽嫦于2017年10月11日签订的《商品房买卖合同（预售）（编号：20171011E7D1A9821899）》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》于2019年1月23日起解除；二、限被告温丽嫦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告支付违约金235,942.4元及律师费6,000元；三、限被告温丽嫦于本判决发生法律效力之日起三十内协助原告东莞市大朗碧桂园实业投资有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：20171011E7D1A9821899）的注销备案登记手续（其中包括终止合同备案登记、办理专项维修资金退费等手续）；四、限原告东莞市大朗碧桂园实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告温丽嫦退还购房款599,712元；五、驳回被告温丽嫦的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费17,594元（原告已预交），由被告温丽嫦承担；反诉受理费7,709元（被告已预交），由原告东莞市大朗碧桂园实业投资有限公司负担7,460元，由被告温丽嫦负担249元。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  魏万能人民陪审员  刘伟荣人民陪审员  张跃铭二〇一九年九月二日书 记 员  陈瑞卿卢凤英