上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34144号原告：任鹤山，男，1951年9月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海紫旺房地产开发经营有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈少东。委托诉讼代理人：邹博君，上海市衡平律师事务所律师。原告任鹤山与被告上海紫旺房地产开发经营有限公司(以下简称紫旺房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告任鹤山，被告紫旺房地产公司的委托诉讼代理人邹博君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任鹤山向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方于2003年10月26日签订的《购房协议书》，被告返还房款人民币(币种下同)190,909元；2.被告赔偿损失1,500,000元；3.被告支付违约金(按照已付房款190,909元为基数，按照每日千分之三，自2005年4月1日计算至实际支付日止)。事实和理由：2003年10月26日，原、被告双方共同签订协议书一份，该协议书约定原告购买被告开发的上海中电紫旺电子城XXX区第XXX号楼XXX室及XXX区第XXX号楼XXX室房屋。签约后，原告按约定支付了首期房款190,909元。2006年7月，被告向原告发出《关于办理电器城商务房交易签约的有关事项的通知》。原告如约于2006年7月16日到被告公司办理签约手续。但被告公司却以房屋未达成签约标准为由，表示签约时间另行通知。原告要求被告人员在通知单上注明该情况，以此证明并非原告不来签约。故被告接待人员写下“任鹤山先生收信后在2006年7月16日来我公司办理签约手续，但因为房屋未达到签约标准，故签约时间另行通知”，并由被告现场负责人翟XX亲笔签名确认。此后被告未再通知原告前来签约，也未向原告交付房屋。几年后房价不断攀升，被告方由于种种原因也未能履行合同。2015年6月，原告向贵院提起诉讼，经法院审理认定：楼盘规划变更导致房屋交付不能的过错在被告一方。该过错给原告造成很大的经济损失，故原告提起诉讼，要求解除合同、返还首付款、赔偿各项损失。被告上海紫旺房地产开发经营有限公司辩称，第一，不同意原告要求解除双方签订的协议书之诉讼请求，由于双方签订的协议书自始无效，故不存在解除的问题。第二，被告同意返还购房款本金190,909元，并同意支付以190,909元为本金，按年利率百分之十的标准计算的自2003年10月27日起至2010年5月31日止的资金占用费。第三，被告不认可原告主张的赔偿损失和违约金，请求法院予以驳回。第四，本案并非个案，是被告维稳项目中一系列经济案件中的一个，该维稳项目是为了解决被告非法吸收公众存款刑事案件所引发的一系列后续经济纠纷，属于刑事案件的延展，涉及上千名平等债权人的利益，应该按照上海市和浙江省两省政府相关部门达成的一揽子方案进行处理。2009年底，被告及其法定代表人涉嫌犯非法吸收公众存款罪被逮捕后，被告面临以下几大问题：1、紫旺电器城严重缺乏资金无法继续建设；2、涉及紫旺电器城的参联建协议书达800多份，此类协议书不仅本身存在重大法律瑕疵，而且客观上无法履行；3、被告涉及非法吸收公众存款的金额超过3亿元，受害人多达600多人。因该项目地处上海，受害人多在浙江，故上海市和浙江省两省有关部门对该项目进行了深入的调查，本着对众多债权人负责的态度，形成了对“紫旺电器城”的一揽子解决方案，并将紫旺电器城交由案外人A公司进行托管。案外人A公司、B公司与被告共同向原告发函告知项目的具体情况并提出了解决方案，即返还本金和资金占用费；或者按照紫旺项目恢复销售的房屋平均价的9.2折重新购买紫旺项目的房屋。但原告收到方案后并没有回应，故被告于2011年4月18日再次发出通知，将一揽子方案实施的截止时间、法律后果及救济途径告知了原告，但原告始终未予以回应。被告认为，一揽子解决方案是为了能最大化维护众多平等债权人之利益的前提下形成，在方案中，众多平等债权人必须兼顾整体利益和个人利益，将自身利益向整体利益做出一定的让步，这也是紫旺维稳项目最终得以完成之不可或缺的因素。迄今为止，依据一揽子方案得以最终解决的参联建业主共计830多户，本案作为一例个案没有特殊性，亦应该严格按照一揽子方案进行处理。原告在签订协议书时，明知道被告所开发的项目处于尚未开工建设、没有预售许可证且资金不足等不利状态，根本不具备签订协议的法律条件和现实条件，原告作为一个认知健全，具有完全民事行为能力的成年人，完全能够意识到这一行为属于违法行为，存在巨大风险；但原告为了获取巨大利益还是签订了协议书，属于明知不可为而为之，本身具有明显的过错。如果法院支持原告的诉讼请求，无异于支持原告从违法行为中获取巨大利益，这有违基本的法律精神。本院经审理认定事实如下：2003年10月26日，原告任鹤山(签约乙方)与被告上海紫旺房地产开发经营有限公司(签约甲方)签订《协议书》1份，约定甲乙双方参建上海中电·紫旺电器城房屋；房屋建筑工程经竣工验收合格交付乙方后，由乙方提供办证资料，甲方在十二个月内为乙方统一办理《土地房屋产权证》；铺面位置XXX区第XXX号楼XXX室，建筑面积49.14平方米，每平方米4,000元，共计196,560元；商务套房位置XXX区第XXX号楼XXX室，建筑面积49.14平方米，每平方米3,770元，共计185,258元；以上共计381,818元；双方签订参建协议书时支付总参建款的50％即190,909元，建筑封顶时支付余款的50％即190,909元；竣工时间为2004年12月30日；甲方原则上在约定时间内将验收合格房屋交付使用，但考虑到办理相关手续的复杂性和施工的不可预见性等因素，因此甲方在约定的竣工时间内超出三个月(含三个月)起计算违约，若甲方违约按超出违约时间计算，向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付金额日千分之三计算赔偿；乙方逾期支付各期资金的，须缴纳滞纳金，滞纳金按应缴款金额以日千分之三的标准累加计算，逾期时间超过一个月，则视为乙方自愿放弃，甲方有权作出处理或有权单方面解除本协议；甲方不能如期办理产权证，如乙方有要求退约的，甲方可以退还乙方全部已交金额并根据银行贷款利息支付利息。该协议还对其他内容进行了约定。当日，原告向被告支付了参建房XXX区XXX号楼XXX室首付款计98,280元及207室首付款计92,629元，合计190,909元，余款未付。2006年7月13日，被告向原告发出《关于办理电器城商务房交易签约的有关事项的通知》1份，载明：上海中电·紫旺电器城商务房已于2006年7月13日办理房屋预售许可证，许可证号为闵行房地(2006)预字XXXXXXX号，根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》规定，自2004年7月1日起，上海市商品房项目全部列入网上备案和登记系统；未经备案和登记的商品房，无法办理房屋产权证，收到通知7日内，到紫旺房地产公司签订《上海市商品房预售合同》并办理预售合同网上备案和登记手续；同时须付清房屋剩余款项，……若收到通知后未在通知期限内前来签订《上海市商品房预售合同》造成被他人签售，紫旺房地产公司将不负任何责任。2006年7月16日，原告至被告处欲办理签约手续，但因房屋面积和房型变化未能签约。被告工作人员翟XX在被告发出的上述《关于办理电器城商务房交易签约的有关事项的通知》中注明“任鹤山先生于收信后在2006年7月16日来我公司办理签约手续，但因为其房屋未达到签约标准，故签约时间另行通知”。2010年3月15日，上海市闵行区马桥镇人民政府出具了《关于紫旺电器城项目问题一揽子解决原则方案》1份，载明：紫旺电器城项目由紫旺房地产公司开发，原定于2007年上半年交房，但由于诸多原因迟迟无法竣工，导致房屋至今无法交付，项目目前处于停工状态；紫旺房地产公司法定代表人周如众亦因涉嫌非法吸收公众存款案被公安机关立案侦查，现已逮捕；由于项目停工，且紫旺房地产公司严重资不抵债，无法完成配套工程，无法按期交房，购买该项目房屋的购房人、前期的参、联建者和民间借贷放贷者等数千相关当事人为解决各自的问题不断上访，要求政府对紫旺项目予以关注，并协调解决；闵行区政府对群众反映的紫旺项目问题高度关注，已责成有关单位深入调查，并将在此基础上依法进行分类、分批、分步一揽子解决。……对紫旺项目的相关当事人，实行分类、分批、分步骤解决：1、签订商品房预售合同并办理了预告登记的当事人、签订商品房预售合同(标的房屋取得预售许可证)，未办理预告登记的当事人以交付房屋为原则；2、参建联建(合同)协议当事人以终止履行、返还本金为原则；3、一房二卖的当事人以预告登记的享有优先权为原则；4、非法吸收公众存款案涉案当事人以归还本金为原则；5、对外借款包括银行以归还本金为原则；6、工程款以清偿应付工程及材料款为原则。2010年6月17日，被告紫旺房地产公司、案外人B公司(以下简称B公司)及案外人A公司(以下简称A公司)向原告发出《通知》1份，载明：鉴于原告曾就“紫旺城”项目签订联建协议，因后续资金未及时到位，导致工程无法及时竣工，紫旺房地产公司的法定代表人亦于2009年底因涉嫌非法吸收公众存款案被逮捕。政府对紫旺项目问题高度关注，责成有关单位深入调查，形成对紫旺项目问题一揽子解决方案，案外人A公司对紫旺项目进行托管，清理债权债务和善后工程。根据上海公安部门转来调查材料表明，B公司已向原告发通知告知，紫旺项目已由紫旺房地产公司建设，原告原与B公司签订的《协议书》已无法履行。紫旺房地产公司已于2004年12月取得紫旺项目施工许可证，2005年至2006年紫旺项目主体结构封顶。据查明的资料，未见原告支付后续款项的凭证。现依据一揽子解决方案，对紫旺项目中联建协议处理通知如下：1、对签订的联建协议终止履行，由各方签订《和解协议》，紫旺房地产公司负责退还相关当事人已付钱款，并对已付钱款按每年利率10%给予资金占有使用费；2、联建协议终止后，给予该批当事人按紫旺项目恢复销售的房屋平均价(可按9,500元/平方米左右计，一房一价)的9.2折重新购买该项目内一套房屋的优惠购买政策(购买者仅限原参联建协议签订方本人，且优惠购买申请期限至2010年8月31日止)，并通知了相应的操作流程。2010年8月15日，被告紫旺房地产公司、案外人B公司及A公司再次向原告发出《通知》1份，通知原告至上海市闵行区江川路XXX号进行洽谈并告知相关流程。2011年4月13日，被告紫旺房地产公司、案外人B公司再次向原告发出《通知》1份，载明：鉴于原告与其签订的参联建协议中相关约定，双方的协议已实际解除，其于2010年5月31日前向原告发通知告知专项解决方案，且要求原告按照通知的方案前来办理退款及领取补偿金手续，后又多次函告5月31日的通知内容。根据各方要求和为切实保护原告的利益，现特别告知：有关解决参(联)建问题一揽子方案将实施至2011年4月30日止，资金占用补偿费计算至2010年5月31日止；原告在收到通知15个工作日内，如不来办理相关手续，其将不再另行通知，视作原告放弃上述方案；逾期办理退款，其将不再支付资金占用补偿费，而只退还本金；因各人履约和违约的情况不同，原告也可选择通过诉讼途径主张和维护权利。2015年6月10日，本院以(2015)闵民五(民)初字第1428号立案受理了原告任鹤山与被告紫旺房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，该案中原告以被告在2006年后未再通知原告前来签约，也未向原告交付房屋，且被告也不愿按合同房屋原价与原告签订房屋预售合同，而是通知原告按9,500元/平方米左右的单价签约为由，要求判令：(一)被告按《协议书》的约定与原告签订《上海市商品房预售合同》，以便协助原告办理按揭贷款，支付剩余房款；(二)被告向原告交付房屋，并协助原告办理产权过户手续；(三)被告支付原告逾期交房违约金(以已付房款190,909元为基数，按日千分之三自2005年4月1日起算至交房日止)。本院经审理后认为双方签订的《协议书》有效，原告仅是根据图纸比对认为其诉请中主张的房屋与《协议书》中约定的房屋位置最相近，却未能提供充分有力之证据证明房号的对应关系，故原告要求被告继续履行《协议书》并办理交房过户手续及支付逾期交房违约金之诉请，均缺乏相应依据，本院不予支持。在《协议书》客观上无法继续履行的情况下，原告可另行向被告主张相应的经济赔偿。本院据此于2016年7月15日做出一审判决，判决驳回原告任鹤山的全部诉讼请求。因原告任鹤山不服该判决，提起上诉。后经上海市第一中级人民法院审理，于2016年11月29日作出(2016)沪01民终10405号二审判决，维持了(2015)闵民五(民)初字第1428号案的一审判决，该二审判决现已生效。2018年11月12日，原告任鹤山以诉称之理由向本院提起诉讼。庭审中，原告任鹤山确认其在2011年左右看到过一揽子解决方案，并表示其虽然收到了方案，但其不同意这个方案。原告亦确认收到过三份《通知》，其于2011年11月28日找过被告进行咨询。诉讼中，被告紫旺房地产公司表示愿意支付原告以190,909元为本金，按年利率百分之十的标准计算的自2003年10月27日起至2010年5月31日止以及以190,909元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的自2010年6月1日起至实际支付之日止的资金占用费。以上事实，由原告任鹤山提供的《关于办理电器城商务房交易签约的有关事项的通知》、收款收据、《协议书》、上海中电·紫旺电气城总平面图、(2015)闵民五(民)初字第1428号民事判决书、(2016)沪01民终10405号民事判决书，被告紫旺房地产公司提供的(2010)闵刑初字第1471号刑事判决书、(2011)沪一中刑终字第497号刑事判决书、《关于紫旺电器城项目问题一揽子解决原则方案》、《通知》、邮寄凭证、(2016)沪0112民初34395号民事判决书以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告任鹤山与被告紫旺房地产公司签订的《协议书》已经生效判决确认系双方当事人真实意思表示，且符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应属合法有效。在(2015)闵民五(民)初字第1428号一案中，原、被告双方均确认涉案楼盘规划发生过变更，该《协议书》所附平面图与涉案楼盘最终总平面图在整个楼盘布局上存在较大变化，且双方在2006年被告通知原告至房屋现场办理签约手续时亦未对符合交付条件的房屋室号进行过确认，因此在无法确定《协议书》约定之标的物的情形下，双方签订的《协议书》客观上已无法继续履行，故原告据此要求解除双方签订的《协议书》，于法有据，本院予以支持。《协议书》解除后，被告理应向原告返还已收取的房款190,909元。关于原告主张的损失赔偿及违约金，本院认为，根据本案查明的事实，在被告紫旺房地产公司、案外人周XX、周XX涉嫌非法吸收公众存款罪后，相关部门为维护众多平等债权人之利益而形成了“紫旺项目一揽子解决方案”，此后，被告及案外人B公司、A公司共同发函将被告紫旺房地产公司的实际情况据实告知了原告，并向原告提出了具体的解决方案，即在终止履行《协议书》，由被告负责退还款项、赔偿损失的前提下，可由原告按紫旺项目恢复销售的房屋平均价的9.2折重新购买该项目内一套房屋的优惠购买政策，但原告表示不同意该方案。被告及案外人B公司于2011年4月13日再次向原告发出《通知》，告知原告双方的协议已实际解除，并告知了联建问题一揽子方案实施的截止时间、可能产生的法律后果及救济途径，但原告收到《通知》后仍未予以回应。因此，在被告已通过发《通知》的形式明确告知原告《协议书》已无法继续履行的情况下，原告作为守约方应及时在合理的期限内行使解除权并主张损失赔偿以避免自身损失的扩大，现原告至今才行使解除权，并在没有支付全部购房款项的前提下，要求以目前的房屋差价为基础主张赔偿并主张违约金，且原告对于其主张的具体损失亦未提供充分有效的证据予以证明，故对于原告的主张，本院难以支持。诉讼中，被告紫旺房地产公司表示愿意支付原告以190,909元为本金，按年利率百分之十的标准计算的自2003年10月27日起至2010年5月31日止以及以190,909元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的自2010年6月1日起至实际支付之日止的资金占用费，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告任鹤山与被告上海紫旺房地产开发经营有限公司于2003年10月26日签订的《协议书》解除；二、被告上海紫旺房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告任鹤山房款人民币190,909元；三、被告上海紫旺房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告任鹤山以房款人民币190,909元计，自2003年10月27日起至2010年5月31日止按年利率10%计算及自2010年6月1日起至实际返还房款之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的资金占用费；四、驳回原告任鹤山的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,018.18元，由原告任鹤山负担人民币10,009.09元，被告上海紫旺房地产开发经营有限公司负担人民币10,009.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  林 叶人民陪审员  石定伟二〇一九年十月十一日书 记 员  潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。