北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初8127号原告：北京天桥粉末冶金有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇。法定代表人：刘起，董事长。委托诉讼代理人：靳双权，北京市东卫律师事务所律师。被告：王静懿，女，1947年9月20日出生，汉族，北京市无线电三厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘庆发，北京市中合律师事务所律师。被告：任悦，女，1973年7月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘庆发，北京市中合律师事务所律师。第三人：马建丰，男，1960年4月23日出生，满族，自由职业，住河北省承德市滦平县。本院于2018年5月4日立案受理原告北京天桥粉末冶金有限责任公司（以下简称“天桥粉末公司”）与被告王静懿、任悦合同纠纷一案，本院受理后，于2018年9月6日作出（2018）京0102民初19679号民事判决书。王静懿、任悦不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）京02民终11188号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2018）京0102民初19679号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院于2019年1月16日重新受理后，依法追加马建丰作为第三人参加诉讼，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天桥粉末公司委托诉讼代理人靳双权，被告任悦，被告王静懿、任悦之委托诉讼代理人刘庆发到庭参加诉讼，第三人马建丰于2019年3月20日庭前谈话时到庭参加诉讼，2019年7月24日庭审，第三人马建丰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天桥粉末公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告王静懿协助将北京市西城区（原宣武区）XX号3幢1层（原房屋所有权证地址：北京市宣武区XX号房号3）房屋转移登记至北京天桥粉末冶金有限责任公司名下，并立即交还给北京天桥粉末冶金有限责任公司；2．判令解除北京天桥粉末冶金有限责任公司与任茂林关于北京市西城区（原宣武区）XX号1幢、4幢等两幢（原房屋所有权证地址：北京市宣武区XX号房号1、4）的借名买房合同关系，房屋归王静懿及任悦所有，王静懿、任悦连带赔偿北京天桥粉末冶金有限责任公司擅自抵押无法过户造成的损失625．13万元；3．本案诉讼费用由被告王静懿、任悦承担。事实和理由：北京粉末冶金二厂是老国有企业，于2002年9月28日名称变更为北京天桥粉末冶金有限责任公司。1987年，原告想通过解决住房问题的方式留住人才，租赁了张文斌所有宣武区XX号私房，该私房共八间，原告租赁了其中的三间。后，原告与张文斌协商：由原告购买该私房，但根据当时政策，国有企业不能购买私房，因此，原告决定以副厂长陈连生和原告下属公司经理罗英名义购买，由该二人签订买卖合同并负责支付房款事宜，合同签订后，经了解陈连生、罗英名下有公房，无法购买私房。原告单位的尹洪亮、任茂林负责原告单位房屋的修缮维护工作，为了管理方便，原告与尹洪亮、任茂林协商，将37号房屋分成两个四间，四间登记在尹洪亮名下，另四间（即涉案的四间房屋）登记在任茂林名下，房屋归原告所有，原告作为宿舍安排有学历的人才居住。交付房屋后，尹洪亮名下的房屋包括：瓦2、瓦5、瓦6、瓦7，原告安排了龙秀芹、赵庆文、王振强居住三间；任茂林名下的房屋包括瓦1、瓦3、瓦4，原告安排职工赵华瓦4、汪永善住瓦1东；另，卖方张文斌之子张清芳暂居住瓦3。侯丙子居住瓦5及瓦1西。被告王静懿、任悦是任茂林的妻子、女儿，1991年，任茂林去世。2000年左右，张清芳搬离瓦3，被告强行占有瓦3；2004年，侯丙子搬往别处，被告强行占有瓦1西；2010年左右，汪永善去世，该房屋一直空闲，直至2017年，被告强行占有瓦1东；2018年4月25日，被告又纠集多人强行占有了赵华居住的瓦4；至此，被告以产权人是任茂林名为由，强行占有了上述四间房屋。2001年，原告与尹洪亮及被告在北京市宣武区法院发生过纠纷，经法院调解，原告与尹洪亮达成《民事调解书》，尹洪亮已按调解书过户给原告单位的其他职工，纠纷已解决。2001年，原告与被告一也签订《民事调解书》，约定：“原告同意给被告一间房屋，被告同意将房屋中的两间过户给原告指定的职工赵华和汪永善名下，侯丙子继续居住直至拆迁”，但被告要求调解书需要公证后生效，后，被告拒绝公证，因此，该调解书未生效。原告认为：涉案房屋为原告购买的合法私房，由原告职工任茂林代持，房屋所有权归属于原告，原告从未准许任茂林及家属居住使用。任茂林已去世，二被告强行占有房屋，没有法律依据。原告与任茂林属于借名买房合同关系，二被告作为任茂林的继承人，现应配合将上述四间房屋过户到真实产权人原告的名下，并应将房屋返还给原告。被告王静懿、任悦辩称，一、原告所称借名买房合同，没有事实根据及充分、有效、合法证据予以证明，其借名买房合同依法不能成立。1、原告前身原为北京粉末冶金二厂，系全民所有制企业，购置固定资产并借自然人之名买房，是企业重大事项，必须经厂办工会讨论决定。对资金来源及支付、借何人之名并签订何种协议加以约定、购房后的房屋管理、房屋所有权证的保管等应当作出明确约定，否则既不符合常理，也不符合常规。原告没有提供充分有效合法证据予以证明（如原告与任茂林之间存有借名买房合同关系事实的协议书或任茂林的承诺书），也没有提供关于借名买房的厂办公会讨论决定、确切直接的经手人领取购房款的支出凭证、付款收据证明等，更没有提供原告与任茂林之间存有债权、债务关系的证据加以证明，依法应由原告承担举证不能的法律后果。2、根据民事诉讼法的规定，书证应当提供原件。原告提交的证据材料，全部为复印件，来源和形式不符合法律规定，不能依法查证属实，不排除伪造可能（协议书复印件明显有伪造痕迹），因此原告提供复印件依法不能作证据使用。3、原告提供2001年11月10日页底写有“王静懿“的民事调解书复印件，无论是否真实，不能作为认定案件事实根据。王静懿表示同意协商解决不是对调解书内容的认可。调解书未依法生效。调解中妥协认可事实不得在后续诉讼中作为对其不利的根据。二、原告不具有诉讼主体资格。1、根据工商登记档案记载，北京粉末冶金二厂原系北京冶金公司下属全民所有制非独立核算经营单位，不具有独立的法人资格，2002年改制时二厂资产所有权界定为北京粉末冶金公司所有。2、粉末冶金二厂与粉末冶金公司实验厂合并组建为现在的原告，但不是公司法意义上合并，而是主办单位批准改制而成。3、原告提交的北京粉末冶金有限公司证明，不具有合法性，不能作为原告依法享有诉讼主体资格的根据。三、即使存在借名买房合同，该合同规避国家房地产调控限购政策规定，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，应归于无效。被告合法继承取得房屋所有权，依法受法律保护。四、原告要求被告赔偿无法过户造成的损失，没有法律根据。1、被告将依法属于自己所有房屋进行抵押登记，行为合法并无过错，对不能过户不承担责任。2、不能过户根本原因是违反了企事业单位不能购买私有房屋的规定。3、合同无效属原告一方过错，原告应当承担由此造成的后果和责任。被告不承担任何赔偿责任。五、关于诉讼时效。1、借名买房行为不合法，依法归于无效，只能是债权债务关系，应当适用诉讼时效。2、任茂林1991年去世，被告依法办理继承手续，继承手续合法有效。原告知道义务人没有依法办理变更手续的情况下，应该知道权利已经受侵犯，已经27年，原告改制到现在16年，显然超过诉讼时效规定。3、原告不是物权法规定的有效合法的权利人，不适用民法总则第196条规定。六、原告诉求1与诉求2本身相互矛盾，解除借名买房合同，房屋归被告所有，就不存在诉求1被告协助过户的问题。第三人马建丰未参加本次庭审，但在庭前谈话中述称：把我钱还清了我就解押，还欠我本金利息共计235．1万元。本院经审理认定事实如下：任茂林与王静懿系夫妻关系，婚后育有一女任悦。北京市西城区（原宣武区）XX号1、3、4号房屋于1985年9月登记在张文斌名下。1987年8月，北京粉末冶金厂向北京市宣武区房管局房屋交易所出具函件，载明：“我单位职工任茂林同志因个人住房困难，要求私人购买XX号平房八间，特此证明”。1987年10月20日，在北京市宣武区房产交易管理所出具的《房屋买卖征询意见通知》，其中载明：“兹有宣武区XX号房屋4间，产权人张文斌已向宣武区房产交易申请以4500元出卖，今特向房屋共有人及承租户征询购买与否意见，请于1987年10月30日前将您的意见填写在答复意见栏内，送达本所，逾期则视为放弃权利，由本所按有关规定办理。”同日，张文斌与任茂林签写了《私房买卖保证书》并向北京市宣武区房产交易所提交关于涉案房屋的《北京市房屋买卖登记审批表》。1987年10月27日，承租户张清芳、侯丙子在上述《房屋买卖征询意见通知》的页底填写答复意见为“同意”。1987年10月31日，宣武区房管所房产组向宣武区房产管理交易所出具《房管所回复》：“……关于我界XX号产权人张文斌出售房屋4间给任茂林所有，根据我们调查核实情况如下：产权无纠纷，同意买卖。”任茂林于1988年9月8日取得北京市西城区（原宣武区）XX号1、3、4号房屋的所有权证。任茂林于1991年4月11日去世。同年，北京市宣武区公证处作出[91]京宣证字第830号公证书，载明：“……查任茂林于一九九一年四月十一日在北京死亡。死亡后在北京市宣武区XX号遗有四间房产。死者生前无遗嘱。其父任长福、母穆玉英分别于一九七六年八月十日、一九七五年十二月廿三日在北京死亡。”1992年1月14日，任悦、王静懿通过继承方式取得北京市西城区XX号房号1、3、4号房屋产权，任悦、王静懿各占有房屋产权成数二分之一。2001年，北京粉末冶金二厂将王静懿、任悦诉至法院，后撤回起诉。2002年9月28日，北京市工商行政管理局出具证明，载明：“北京粉末冶金二厂于2002年9月28日经我局核准，名称变更为北京天桥冶金有限责任公司”。2015年11月4日，王静懿与任悦签订《析产协议》，约定“XX号1号、4号南房两间，东房壹间归任悦所有；XX号3号北房壹间归王静懿所有”。北京市西城区XX号3幢1层于2015年11月12日登记于王静懿名下；同日，北京市西城区XX号1幢1层；4幢1层登记于任悦名下。2017年10月31日，任悦将北京市西城区XX号1幢1层；4幢1层房屋抵押给马建丰并在房管部门办理了抵押登记，担保债权数额为200万元。庭审中，天桥粉末公司提交协议书复印件、账目表复印件、发票复印件、支出证明单复印件，证明原北京粉末冶金二厂从张文斌处购买XX号房屋八间并支付房屋价款，其中涉案房屋四间由任茂林代持，另外四间由尹洪亮代持。王静懿、任悦对上述证明材料的真实性不予认可，且认为上述材料无法证明系北京粉末冶金二厂购房。另，天桥粉末公司提交双方自行书写的《民事调解书》两份，其中写有“尹洪亮”签字的民事调解书证明2001年尹洪亮已将其代持房屋中三间分别按照民事调解书约定过户给其他三人；另一份《民事调解书》载明：“……北京粉末冶金二厂和王静懿、任悦同志为妥善处理历史遗留问题，经协商达成如下协议：一、甲方同意XX号北房一间产权归原北京粉末冶金二厂职工任茂林同志遗属王静懿、任悦所有。二、乙方同意将东房1间、南房1间向居住职工赵华、汪永善办理产权赠与手续……四、由于乙方任悦同志目前在俄罗斯工作，暂时不能回国，目前无法办理公证赠与手续。双方同意待任悦同志回国后及时办理公证赠与手续……五、乙方任悦同志对此调解书内容无异议，同意授权王静懿同志代表乙方签字”，该《民事调解书》乙方处未有签字，在该调解书底部，王静懿手写“本人同意协商解决，此协议经公证后，房屋赠与手续办理后生效”。王静懿、任悦认为尹洪亮签订的《民事调解书》与本案无关，对于后一份民事调解书，二被告主张双方并未达成一致意见，签名处没有王静懿、任悦的签字，该《民事调解书》并未生效。天桥粉末公司提交书面证人证言复印件、备忘录复印件、会议记录复印件并申请王某出庭证明XX号房屋的购买过程以及涉案房屋系借用任茂林名义购买，由任茂林代持。王静懿、任悦认为书面证言的证人未出庭，故不予认可，且会议纪要、证明材料均为复印件，真实性不予认可；王静懿、任悦认为证人王某原为2001年作为北京粉末冶金二厂的委托代理人，现作为本案的证人，与天桥粉末公司存在利害关系，且证人证言不能证明房屋系北京粉末冶金二厂出资并归北京粉末冶金二厂所有。王静懿、任悦提交工商管理档案证明天桥粉末公司并不具备本案的主体资格，其中北京粉末冶金有限公司于2002年9月11日出具京粉企字[2002]第05号文，载明：“……经北京粉末冶金有限公司董事会研究，同意将北京粉末冶金二厂、北京粉末冶金公司实验厂合并，组建北京天桥粉末冶金有限责任公司现批复如下：一、结构关系：北京天桥粉末冶金有限责任公司是在北京粉末冶金公司整体转制的基础上设立的分支机构。该机构与北京粉末冶金有限公司是子公司与母公司的关系。二、关于资产：母公司是原企业整体转制脱胎出来的，净资产整体处置后为负值，按零价格出售给本企业职工。子公司的设立仍不涉及资产问题……北京粉末冶金二厂、实验厂资产已并入北京粉末冶金有限公司，企业原有的债权债务由改制后的北京天桥粉末冶金有限责任公司继承……”。天桥粉末公司认可上述材料真实性，但不认可证明目的，并另行提交了北京粉末冶金有限公司出具的《证明》，表明涉案房屋系由任茂林代持，并确认天桥粉末公司有权对任茂林继承人主张权利。王静懿、任悦认为房屋属于固定资产，不属于债权债务问题，天桥粉末公司享有债权并不能证明享有财产所有权；并如属于债权已经超过诉讼时效。就涉案房屋价款问题，天桥粉末公司主张其购买XX号房屋八间共计支付25000元；在2018年6月12日原审庭审中，王静懿、任悦称支付具体金额不清楚，并称当时任茂林出了10000元购买了涉案房屋；在2018年6月27日原审庭审中，王静懿、任悦又称当时购买涉案的1、3、4号房屋支付款项为15000元。就涉案房屋款项的来源，经询王静懿、任悦，二人称购房时任茂林、王静懿每月工资各70多元，但当时任茂林在外承包饭馆经商，王静懿、任悦未提交证据予以佐证。就涉案房屋的居住情况，天桥粉末公司称任茂林及其家人并未实际居住，但分别于不同时段予以强占。王静懿、任悦称1号房屋西侧由侯丙子租住，2000年其搬走，其将房屋收回，1号房屋东侧房屋由汪永善借住，汪永善去世后于2015年收回房屋；3号房屋原由张清芳居住，2000年张清芳解决住房后搬离，王静懿、任悦将房屋收回；4号房屋由龙某抢占又出租，王静懿、任悦于2018年4月25日将房屋收回。王静懿、任悦主张即便天桥粉末公司与任茂林之间形成借名买房合同，因该合同违反了当时的法律规定，也应属无效。审理中，天桥粉末公司申请对北京市西城区XX号1幢1层；4幢1层房屋的市场价值进行鉴定。2019年6月25日，北京仁达房地产评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果：2019年5月23日房地产价值总额573．88万元，提示说明：根据估价委托人提供的资料，估价对象属于平房，尚未办理《国有土地使用证》，根据北京市相关规定，平房上市出售，在办理房屋交易权属转移登记手续时产权人需要缴纳政府土地出让收益为51．25万元，政府土地出让收益的具体数额以实际交易时相关部门确定的实际缴纳金额为准。估价结果中不包含应缴纳的政府土地出让收益。天桥粉末公司支付评估费16847元。王静懿、任悦主张该评估报告包括了土地的价格，不应将土地的价值评估在内，应扣除地产的价值。经天桥粉末公司申请，本院对北京市西城区XX号3幢1层房屋采取了查封措施。本院认为：马建丰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。关于北京粉末冶金二厂与任茂林之间就涉案房屋是否形成借名买房合同关系一节，北京粉末冶金二厂虽并未与任茂林就涉案房屋订立书面借名买房协议，但从购房动机、价款金额及支付、房屋居住情况，本院有理由确信北京粉末冶金二厂系借用任茂林名义购买涉案房屋，理由如下：1、从购房动机方面，北京粉末冶金二厂因受限于国务院1983年12月17日所颁布的《城市私有房屋管理条例》第十三条：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”之规定，其于1987年为解决职工住宿问题，存在借用个人名义购房之可能，又因任茂林于上述期间为北京粉末冶金二厂职工，存在借用任茂林名义进行购房之可能；而任茂林购买涉案房屋前已有居所，房屋档案显示，其于1987年申请购买涉案房屋八间系因个人居住困难，经批准进行购买为其中四间，依据王静懿、任悦自述收回房屋时间，其最早收回部分房屋的时间为2000年，故在相当长时期内，任茂林及其家人并未对涉案房屋实际居住，任茂林缺乏购房动机；2、从购买人支付购房价款以及支付能力方面，天桥粉末公司未能提交付款凭据原件，而王静懿、任悦称涉案房屋为任茂林自行购买，亦未能提交任茂林与原XX号房屋张文斌之间的房屋买卖合同原件以及付款凭证，且经本院询问，王静懿、任悦亦表示对涉案款项实际支付金额及款项来源不明确，故结合双方提交证据、当事人陈述、证人证言以及购房人支付能力的办理过户的情况，本院有理由认为，XX号1号、3号、4号房屋的购房款系由北京粉末冶金二厂支付；3、从居住情况方面分析，王静懿、任悦称涉案房屋因存在他人借住或租住情况未能自己使用，但其二人未提交收取租金之凭证，亦未能提交证据证明其与借住人汪永善存在何种关系，而涉案房屋中部分房屋在相当长时期内实际使用人汪永善、赵华均系北京粉末冶金二厂职工；4、2001年11月10日页底写有“王静懿”的“民事调解书”，虽不足以显示王静懿与北京粉末冶金二厂就涉案房屋的处理最终予以确认，但王静懿并未对该“民事调解书”内容提出异议，并表示同意协商解决。王静懿、任悦在庭审中称王静懿因与任茂林关系不好，故在对房屋购买情况不了解的情况下签写上述内容，但购买房屋系家庭生活中的重大事项，即便依王静懿、任悦所自认的购买涉案房屋价款为10000元或15000元，在20世纪80年代亦属家庭重大支出，王静懿作为任茂林配偶称其对此并不知情，但于任茂林去世次年即与其女任悦办理涉案房屋的继承手续，王静懿及任悦上述意见亦有悖常理，本院对王静懿、任悦上述意见不予采纳。综上，天桥粉末公司与任茂林之间就涉案房屋形成了借名买房合同关系，该合同关系并不违反现行法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效合同，王静懿、任悦关于合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。关于天桥粉末公司是否有权就涉案房屋主张权利一节，因天桥粉末公司系由北京粉末冶金二厂以及北京粉末冶金公司实验厂合并组建，依照法律规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继，故天桥粉末公司有权承继北京粉末冶金二厂的相关权利。另，庭审中，作为原管理单位的北京粉末冶金有限公司亦表示确认本案所涉房屋权利由天桥粉末公司进行主张，故天桥粉末公司为本案适格原告。王静懿、任悦通过继承方式将涉案房屋登记至二人名下，后二人进行析产，将XX号3幢1层房屋登记于王静懿名下，XX号1幢1层；4幢1层房屋登记于任悦名下。因出名人任茂林与借名人北京粉末冶金二厂存在借名买房合同关系，故王静懿、任悦作为任茂林的继承人，应当在继承遗产范围内承担任茂林在借名买房合同中义务。天桥粉末公司要求王静懿协助办理XX号3幢1层房屋过户手续并交还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因任悦将XX号1幢1层；4幢1层房屋进行抵押，导致房屋不能变更登记，合同目的无法实现，天桥粉末公司要求解除关于XX号1幢1层；4幢1层房屋的借名买房合同关系的诉讼请求，于法有据，但由于任茂林已经去世，相应合同的权利义务已由任悦继承，故应当解除的是天桥粉末公司与任悦之间的借名买房合同关系，对天桥粉末公司的该项诉讼请求，本院予以调整。天桥粉末公司要求任悦赔偿损失的诉讼请求，于法有据，赔偿数额应为评估报告确定的房地产价值总额，天桥粉末公司主张还应赔偿土地出让金，缺乏依据，对此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。天桥粉末公司要求王静懿连带赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。天桥粉末公司要求确认XX号1幢1层；4幢1层房屋归王静懿及任悦所有，不属于合同纠纷审理范围，本院不予支持。关于天桥粉末公司的诉讼请求是否超过诉讼时效一节，因借名人请求出名人协助办理房屋产权转移登记手续，该项请求权与一般债权请求权不同，具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定，对王静懿、任悦关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二百四十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，王静懿协助将北京市西城区XX号3幢1层房屋转移登记至北京天桥粉末冶金有限责任公司名下。二、本判决生效之日起七日内，王静懿将北京市西城区XX号3幢1层房屋交还北京天桥粉末冶金有限责任公司。三、解除北京天桥粉末冶金有限责任公司与任悦就位于北京市西城区XX号1幢1层；4幢1层房屋的借名买房合同关系。四、本判决生效之日起七日内，任悦赔偿北京天桥粉末冶金有限责任公司损失5738800元。五、驳回北京天桥粉末冶金有限责任公司其他诉讼请求。如果任悦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71002元，由北京天桥粉末冶金有限责任公司负担4302元（已交纳），由王静懿负担18521元（本判决生效之日起七日内交纳），由任悦负担48179元（本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由王静懿负担（本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费16847元，由任悦负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 俊审 判 员  周 斌审 判 员  高 磊二〇一九年九月二日法官助理  王德林书 记 员  林 彤