广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初1657号原告：邱志伟，男，汉族，1981年5月17日出生，住四会市，原告：四会市腾达恒电脑设备有限公司。住所地：四会市东城区陶塘村委流布地段四会加州阳光****商铺（申报制）。统一社会信用代码：91441284MA4X76CA7P。法定代表人：陈梅芳。两原告共同委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。被告：四会市华生房地产开发有限公司。。住所地：四会市东城街道陶塘村委会流布地段统一社会信用代码：914412846698355013。法定代表人：王炳奎。委托诉讼代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。被告：肇庆市益华实业有限公司，住所地：肇庆市信安五路**华生商住中心**楼第**206卡。统一社会信用代码：91441200MA4UTXYT3G。法定代表人：黄永彬。委托诉讼代理人：蒋超，公司法务经理。被告：何健华，男，汉族，1977年11月9日出生，住四会市。委托诉讼代理人：吴小龙、何星珍，广东天胜律师事务所律师。原告邱志伟、四会市腾达恒电脑设备有限公司诉被告四会市华生房地产开发有限公司、肇庆市益华实业有限公司、何健华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因案情较为复杂、双方争议较大，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告邱志伟、四会市腾达恒电脑设备有限公司（以下简称“腾达恒公司”）法定代表人陈梅芳及两原告共同委托诉讼代理人邓增共，被告四会市华生房地产开发有限公司（以下简称“华生公司”）的委托诉讼代理人温锡棋，被告肇庆市益华实业有限公司（以下简称“益华公司”）的委托诉讼代理人蒋超，被告何健华的委托诉讼代理人吴小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱志伟、腾达恒公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告邱志伟与被告益华公司签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告华生公司、被告益华公司连带退回2018年1月21日至5月15日共计3个月24日的租金合计7600元和合同押金4000元给原告；3、判令被告华生公司、被告益华公司连带赔偿6个月的租金共计12000元作为违约金支付给原告；4、判令三被告连带向原告赔偿2018年1月21日至5月15日共计3个月24日的停业损失合计103029.78元；5、判令三被告连带向原告赔偿案涉商铺装修损失50000元；6、判令被告华生公司、被告益华公司连带支付律师代理费15000元给原告（以上1-6项合计金额为191629.78元）。7、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年5月22日，原告邱志伟（乙方）与被告益华公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同主要内容为：原告邱志伟承租坐落在广东省四××市××道××村委会××座××号商铺（房产证地址：四××市××街道××大道××路××座××商铺（首层）），面积76.04平方米，租赁用途为电脑维修，租金为2000元/月，每半年交租一次，租期为3年。即自2017年5月15日至2020年5月14日止；业主方将该物业所有权转让给第三方时，本合同对新的物业所有者继续有效；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律规定的，除按本合同约定承担违约责任外还应赔偿守约方因主张权利支出的律师费、案件受理费、差旅费、邮寄费、公证费等相关的一切费用等等。实际上，案涉商铺的产权为被告一华生公司所有，华生公司委托益华公司与原告邱志伟签订租赁合同。上述合同签订后，益华公司将案涉商铺交给原告邱志伟使用，原告也向益华公司支付了每月2000元的租金及押金4000元。原告邱志伟与妻子陈梅芳于2017年10月11日共同在案涉商铺成立了原告腾达恒公司。公司成立后，经营良好，收入稳定，从公司财务报表显示每月有27113.21元的利润收入。2018年1月21日，被告何健华称其是案涉商铺的新业主，提出不再履行上述租赁合同，并将原告使用的商铺拉闸加锁。何健华的行为导致原告无法使用商铺，至2018年5月15日止，达3个月24天之久。事情发生后，原告多次向被告华生公司、被告益华公司提出要求其出面解决被告何健华阻碍使用商铺的问题，但未果。导致原告腾达恒公司自2018年1月21日至今无法开门营业，造成巨大的经济损失。原告认为，被告华生公司、被告益华公司将案涉商铺出租给原告使用，但没有保障原告正常使用商铺，已构成违约，应承担违约责任，赔偿原告的所有损失。而被告何健华采取非法手段，阻碍原告使用商铺，导致原告无法正常营业，对原告的损失应与被告华生公司、被告益华公司承担连带赔偿责任。为了向三被告主张权利，原告聘请了广东圣禾律师事务所代理本案的诉讼，向该律师所支付了15000元。根据《商铺租赁合同》的约定，原告因主张权利支付的律师费应由违约方被告华生公司、被告益华公司承担。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请！为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：1.原告身份证和结婚证、原告腾达恒公司营业执照（副本），证明原告诉讼主体资格。2.被告华生公司、被告益华公司企业信用信息、被告何健华个人身份信息，证明三被告诉讼主体资格。3.商铺租赁合同，证明原告邱志伟向被告华生公司、被告益华公司承租案涉商铺用于电脑维修。4.房产证（粤房地权证四字第**）、通知，证明案涉商铺的权属人为被告华生公司，被告华生公司授权被告益华公司向原告出租该商铺。5.广发银行《结算业务申请书》、收据、中国工商银行现金存款凭条、现金存款凭证，证明原告已向被告益华公司交付了1年租金共计24000元和合同押金4000元。6.EMS返单、函，证明原告使用的商铺被何健华拉闸锁门后，原告向被告华生公司、被告益华公司发函要求排除妨碍。7.不受理信访事项告知书，证明被告何健华锁原告案涉商铺后，原告曾报警处理。8.人民调解调查笔录，证明原告与被告何健华曾到四会市东城街道司法所调解，但调解不成。9.资产负债表、利润表，证明原告在使用案涉商铺时，平均每月利润为27113.21元。10.委托代理协议书、发票、结算业务申请书，证明原告为维护自身合法权益，聘请广东圣禾律师事务所代理本案诉讼。庭前补充提交证据：11.微信聊天记录，证明2018年1月21日开始被告何健华用锁锁住原告使用的商铺至今；原告一直要求被告益华公司出面解决该商铺被锁一事，但益华公司没有尽到合同义务，至今没有为原告解决，构成违约。庭后原告补充证据：12.2018年4月2日东城街道维稳中心调解现场录音（摘录，附录音光盘），证明被告何健华亲口承认用锁锁住案涉商铺的事实。被告华生公司向本院提交答辩状，辩称：导致原告不能正常使用案涉物业，是由于被告何健华不履行合同及侵权行为而引起的，应由其承担全部责任。具体理由如下:一、案涉物业已经出卖给被告何健华，应由被告何健华继续履行与原告的义务。2017年10月27日，华生公司与被告何健华签订《商品房买卖合同》约定将案涉物业出卖给被告何健华，由于案涉物业在出卖给被告何健华时，已经出租给原告，而华生公司与被告何健华签订的《商品房买卖合同》中的补充协议第二十一条第2点明确约定是带租销售的，并且也在该条的第4点明确约定，在交付案涉物业给被告何健华前，相关的租金由华生公司收取。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租货物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，因案涉物业已经出卖给被告何健华，根据买卖不破租赁的原则，应由被告何健华继续履行与原告的义务。二、原告不能正常使用案涉物业，是由于被告何健华的非法侵权导致。如原告所述，由于被告何健华的原因，其对原告租赁的物业加锁或其他方式进行侵权，导致原告不能正常使用案涉物业，由此而造成的损失应由被告何健华承担，与华生公司无关。三、华生公司无需退还租金、押金给原告。如本答辩状第一点所述，根据买卖不破租赁的原则，现因物权己变更登记在被告何健华名下，相关的义务由被告何健华承担，这里包括原告所请求的退还租金及押金的义务。而至于四会华生或益华公司与被告何健华之间关于在此期间的租金收取或押金处理的问题，属于另一法律关系。四、被告何健华的违约行为造成原告的损失，应由其承担。根据买卖不破租赁的原则，被告何健华购买了带租销售的案涉物业，其理应按照合同及法律的规定依法履行其义务，但是被告何健华却罔顾合同的约定及法律的规定，对原告租赁的物业进行上锁等行为，导致原告不能正常使用租赁的物业，这是被告何健华的恶意违约及侵权行为，应由其承担相应的违约责任。被告华生公司向本院提交以下证据：《商品房买卖合同》，证明案涉商铺已经出卖给被告何健华，相关的义务应由被告何健华承担的事实。被告益华公司辩称：与华生公司的答辩意见一致。被告益华公司未向本院提交证据。被告何健华辩称：1.原告起诉本案被告华生公司、被告益华公司是以租赁合同纠纷为案由提起诉讼，对被告何健华应是以侵权责任纠纷为由起诉，租赁合同纠纷与侵权责任纠纷并非同一法律关系，而且被告何健华也不属于租赁合同一方的当事人，因此法院不应当将租赁合同纠纷和第三者的侵权责任纠纷合并审理。2.被告何健华不同意原告对其诉讼请求，至于原告对被告华生公司、被告益华公司的诉讼请求与被告何健华无关。被告何健华对原告不存在侵权行为，因此请求法院判决驳回原告对被告何健华的诉讼请求。被告何健华向本院提交以下证据：1.信访事项受理告知书。证明本案的被告何健华在2018年1月23日就该纠纷向四会市信访局反映情况，因为原告没有出示任何的租赁合同，被告华生公司、被告益华公司也没有披露任何的租赁，因此被告何健华认为原告是非法占据自己的商铺，要求原告退出商铺、补交租金，或者双方签订租赁合同确认租赁关系以解决纠纷。2.信访事项处理意见书。该意见书记载原告拒绝配合导致调解无法进行，如果原告认为被告何健华对其租赁的商铺进行上锁是构成侵权的话，原告一定会积极配合政府部门进行调解，解决双方的纠纷。但原告却拒绝配合导致调解无法进行，该行为与其对被告何健华侵权的指控是相互矛盾的。因此原告对被告何健华的指控是一面之词，是不可信的。庭后补充证据：光盘，证明原告亲自打开案涉店铺的门锁，被告没有对原告租赁的店铺上锁。经审理查明，原告租赁案涉商铺时，该商铺权属人为被告华生公司。被告华生公司曾在2016年时向其租户发送《通知》，提出因其与被告益华公司开展商业合作，故授权益华公司全权代表其以出租人身份与各租户签署《商铺租赁合同》，各租户应直接将租金、保证金等一切费用直接支付给益华公司。同时为理顺关系，华生公司将与各租户解除《商铺租赁合同》，然后又按原《商铺租赁合同》的条件由益华公司与各租户重新签订《益华商铺租赁合同》，请各租户予以配合并签署相关文件。被告益华公司庭审中对其与被告华生公司的合作关系予以确认。2017年5月22日，原告邱志伟与被告益华公司签订《商铺租赁合同》（合同编号：YHSH11-20170515），约定益华公司将坐落于四××市××街道××村委会××座××号商铺以现状出租给原告，租赁用途为电脑维修。租赁期限共计3年，自2017年5月15日起至2020年5月14日止。租金自2017年5月15日起至2020年5月14日止，以建筑面积计算，月租金2000元，每半年缴纳一次，先缴纳后使用。双方签署合同后，原告应先向被告益华公司缴纳6个月租金，自第一次缴纳后，原告以后每次应当提前一个月缴纳下一个半年的租金。每半年的缴费日分别为4月15日和11月15日。原告通过银行转账形式向被告益华公司支付租金，被告益华公司指定专门银行账户接收原告的租金。双方签署本合同时，原告应向被告益华公司支付该物业租赁保证金，保证金金额为两月租金，即4000元，被告益华公司收取保证金后向原告开具收款凭证。合同因履行期限届满而终止后，被告益华公司在原告腾退该物业并付清租期内原告应付的各项租金、税费且原告无其他违约行为后七日内一次性无息退回上述保证金。合同还约定：业主方将该物业所有权转让给第三方时，本合同对新的物业所有者继续有效。业主方转让该物业时，在任何条件下，原告自愿放弃该物业的优先购买权。对合同终止，双方约定：原告应自合同终止之日起七日内腾退该物业给被告益华公司。逾期腾退，原告应按本合同第四条约定租金标准向被告益华公司支付该物业的占用费。原告腾退该物业时，应将自有动产、未形成该物业添附的其他物品搬走，逾期未搬走的则视为原告放弃其所有权，被告益华公司有权自行处理，原告不得因此向被告益华公司追究任何责任。对违约赔偿，双方约定任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律规定的，除按本合同约定承担违约责任外还应赔偿守约方因主张权利支出的律师费、案件受理费、差旅费、邮寄费、公证费等相关的一切费用。原告在2017年5月16日通过广发银行向被告益华公司指定收款账户汇入6个月租金12000元及押金4000元。被告益华公司也向原告出具了4000元的保证金收据。签订合同后，被告益华公司将案涉商铺交付原告使用。2017年12月29日，原告再次向被告益华公司账户存入6个月租金12000元，租金交至2018年5月14日。被告益华公司确认均收到原告上述租金及保证金，但辩称被告何健华不予接收其移交的租金和保证金。2017年10月27日，被告华生公司（出卖人）与被告何健华、案外人罗玉珠（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017105434），约定被告华生公司将案涉商铺出售给被告何健华、案外人罗玉珠。合同附件四第二十一条约定：关于该商铺带租约销售的特别约定（带租约销售的商铺适用）。1、买受人已经明知该商铺是现房，而且已经了解该商铺签订合同时的状况（包括但不限于现承租人装修情况、使用情况等），并且同意以该商铺的现状进行本次交易。2、买受人已经明知该商铺是带租约销售，而且已经了解该商铺签订本协议时的租约、租赁情况（详见附件《商铺租赁合同》（合同编号：YHSH11-20170515）复印件），买受人同意该商铺带租约销售。3、双方一致同意本商铺的交付条件和交付方式变更为：（1）买受人支付完毕全部购房款（如买受人分期付款的，以收到最后一期购房款为准；如买受人通过按揭方式付款的，以收到银行按揭款为准。）、契税、专项维修资金、办证费等所有费用之日起七个工作日内，出卖人将商铺交付给买受人。（2）出卖人将该商铺的《商铺租赁合同》、《权利义务转让协议》（如有）、租赁保证金交付给买受人、并通知现承租人租金转交给买受人时，视为出卖人完成了商铺交付行为。4、双方一致同意，现商铺承租人在商铺交付之前的租金交付给出卖人，该商铺交付之后租金交付给买受人。出卖人将商铺交付给买受人之后，买受人对现承租人享有权利和承担义务。案涉商铺于2017年12月20日登记在被告何健华与案外人罗玉珠名下。2018年1月21日，被告何健华将案涉商铺拉闸上锁，禁止原告继续使用，该纠纷曾经四会市信访局、四会市东城派出所及东城街道司法所处理，本院对此予以确认。2018年3月14日，原告邱志伟分别向华生公司和益华公司邮寄《函》，均反映自2018年1月21日起，被告何健华自称案涉商铺新业主，提出不再履行案涉《商铺租赁合同》，并将案涉商铺拉闸加锁，原告因此无法使用商铺，至当日已52天之久。经多次向益华公司要求解决被告何健华阻碍其使用商铺的行为，但未果的事实。原告认为华生公司作为原业主出租案涉商铺，有责任、有义务保证其正常使用商铺，要求华生公司收函后3天内排除障碍，恢复其对商铺的正常使用。而益华公司代表华生公司出租上述商铺，也有责任和义务保证其正常使用商铺，要求益华公司收函后3天内排除障碍，恢复其对商铺的正常使用。诉讼中，原告申请对案涉商铺的装修价值委托鉴定。本院依法委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对案涉租赁商铺的装修工程进行造价鉴定。广东诚安信工程造价咨询有限公司在现场查证测量后，作出工程造价鉴定报告书【粤诚价（2018）03047号】，鉴定认定案涉商铺装修工程（硬装部分）总造价36846.44元，剩余残值32752.39元；装修工程（联想办公台、展示柜、净水器及器具）总造价7061.76元，剩余残值6277.12元；装修工程（可移动部分物品）争议造价7430元，争议剩余残值6604.44元。原告为此支付了本次评估费用10500元。对上述评估结论，原告质证对其三性无异议。被告华生公司、被告益华公司对其三性无异议，但认为该评估报告中涉及的可移动或拆卸部分的价值不应计算在损失范围内。被告何健华则质证认为原告未对案涉商铺进行装修，对评估项目中的联想办公台、展示柜、净水器及器具及可移动部分物品认为不属于装修范围，不应列入评估范围。另查明，腾达恒公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人为陈梅芳，经营范围为零售：计算机及电脑配件、电子设备、电子教学设备、办公用品、文具、音响设备、五金配件；销售、维护：监控设备；计算机维修服务；网络安装及维护；承接：水电安装工程。原告邱志伟与陈梅芳为夫妻关系。为证明其经营情况，原告自行制作资产负债表及利润表（2017年10月-2018年1月），同时还向本院提供相关的销售单据等拟证明其每月利润收入平均为27113.21元。为主张权利，原告聘请了广东圣禾律师事务所代理本案诉讼，并支付了15000元律师费。经审查，认定原告腾达恒公司主体不适格，故本院以（2018）粤1284民初1657号民事裁定书驳回其起诉。以上事实，有经庭审质证的各方提交的证据、开庭笔录、询问笔录、鉴定报告书等证据予以证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原告与被告益华公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护。关于合同相对主体问题。虽被告华生公司、被告益华公司均主张案涉商铺已转让给被告何健华，本案的租赁关系应由被告何健华与原告之间发生，故原告的损失应由被告何健华承担。但原告及被告何健华均不认可两者形成租赁关系，两者亦没有另行合意订立租赁合同。而按被告何健华与被告华生公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定，出卖人将该商铺的《商铺租赁合同》、《权利义务转让协议》（如有）、租赁保证金交付给买受人、并通知现承租人租金转交给买受人时，视为出卖人完成了商铺交付行为。双方一致同意，现商铺承租人在商铺交付之前的租金交付给出卖人，该商铺交付之后租金交付给买受人。出卖人将商铺交付给买受人之后，买受人对现承租人享有权利和承担义务。被告华生公司、被告益华公司均没有举证其已依照上述合同的约定将租赁保证金、租金等移交给被告何健华，故被告何健华尚未能依据合同对原告享有权利和承担义务。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，房屋买卖不破租赁，是指租赁房屋的所有权发生变动时，为保护承租人利益，承租人可请求与房屋买受人继续履行原租赁合同。但本案中原告并未要求与被告何健华继续履行合同。又根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”及第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人……”，作为原业主的被告华生公司将案涉商铺变卖，原告自愿放弃该商铺的优先购买权，为法律所允许，但仍应提前通知承租人即原告，但被告华生公司、被告益华公司均未能举证其已依照上述《合同法》的规定通知原告，故其债权转让的行为对原告不发生效力。综上，被告华生公司、被告益华公司以案涉商铺转让为由主张被告何健华与原告发生了租赁关系，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，根据合同相对性原则，本院认为案涉《商铺租赁合同》的相对方仍为原告邱志伟与被告益华公司。关于合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，案涉商铺于2018年1月21日被被告何健华拉闸上锁，原告自此不能继续使用该商铺，无法达到使用收益的目的，且迫于经营需要，原告已另行租赁其他商铺经营。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。被告益华公司未能及时排除商铺使用障碍，造成原告租赁案涉商铺的合同目的已不能实现，故原告要求解除与被告益华公司之间签订的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于退还租金及租赁保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及公平原则，由于原告在2018年1月21日商铺被被告何健华拉闸上锁后无实际使用该商铺从事经营活动，被告益华公司依据租赁合同收取原告的租赁保证金4000元及2018年1月21日至2018年5月14日（经核，该时间段为3个月25天，原告主张被告退回3个月24天的租金，本院予以支持。）的商铺租金7548.39元[（12000元÷6个月×3个月24天]，在合同解除后，应由被告益华公司予以退还。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，被告华生公司将案涉商铺出售给被告何健华、案外人罗玉珠，而被告何健华强行将案涉商铺拉闸上锁，导致原告不能继续经营使用该商铺，对此造成的损失应由出租方即被告益华公司承担相应的违约责任。案涉商铺的《租赁合同》中并未约定具体违约责任，但鉴于原告因无法继续使用案涉商铺需寻找新的营业场所的事实确实存在，可能会造成原告搬迁或装修新场所需要过渡期而产生经济损失，故本院酌情确定由被告益华公司赔偿原告相当于一个月月租的违约金2000元。原告主张被告益华公司向其赔偿6个月的租金12000元作为违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于停业损失问题。原告请求的损失赔偿额依法应以违约方在缔约时应当预见到的因违约所造成的损失为限。原告以其在案涉商铺经营期间每月利润收入27113.21元主张预期停业期间营业损失，但任何经营活动均有风险，对于经营盈亏难以预料，该停业损失不属于出租人在订立合同时能预见或应当预见的损失。虽原告提供了其营业期间的营业账目，但这些营业账目即使记载真实，亦仅能反映出原告店铺营业期间的收入状况，而不能证明原告预期营业利润的损失数额，故此，原告以其营业期间的收入数额主张其停业期间的预期营业利润损失的主张，本院不予支持。被告何健华在辩论终结后要求本院向税务部门调取腾达恒公司2018年1月21日至2018年5月15日期间开具发票情况，但不能完全反映原告的营业情况，且本院对原告停业损失的诉求亦不予支持，故对被告何健华该调查取证申请不予采纳。关于装修损失问题。根据原告申请，本院依法委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对案涉商铺的装饰装修物价值予以评估，各方当事人仅对评估项目存在分歧，故本院依法采纳广东诚安信工程造价咨询有限公司《评估报告》中对装饰装修物的评估价值，仅对评估项目应否计入损失范围进行甄别。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除……”，第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”。故对于装修装饰物残值损失处理，有约定从约定，没有约定按法律规定。本案中，《商铺租赁合同》约定，原告腾退该物业时，应将自有动产、未形成该物业添附的其他物品搬走，故评估项目中可移动部分物品不应计入装修残值损失中，其余已形成附合的装饰装修物应计算为原告的装修损失。根据广东诚安信工程造价咨询有限公司评估，各项不可搬迁的装修装饰物剩余残值合计为39029.51元（32752.39元+6277.12元），本院依法予以认定。本案属出租人违约导致租赁合同解除，依法应由被告益华公司向原告赔偿该项损失39029.51元。对于广东诚安信工程造价咨询有限公司的评估报告中注明可移动部分的物品，按双方合同约定处理。对于评估费用10500元，按诉讼胜败情况由被告益华公司负担8196元，原告负担2304元。关于原告主张的律师费问题。根据《商铺租赁合同》约定，双方任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律规定的，除按本合同约定承担违约责任外还应赔偿守约方因主张权利支出的律师费、案件受理费、差旅费、邮寄费、公证费等相关的一切费用。原告为处理案涉商铺纠纷，委托律师代理诉讼并支付律师费15000元，有委托代理协议书、律师费发票及银行单据佐证，本院予以认定，原告诉请被告益华公司赔偿该律师费，本院予以支持。被告华生公司作为案涉商铺的原所有权人，与被告益华公司合作对外出租商铺，因此被告益华公司对外出租行为同时代表了被告华生公司的意志，被告华生公司应对被告益华公司在合作范围内的行为连带承担民事责任。因此，原告主张被告华生公司对被告益华公司应退回的租金、租赁保证金，赔偿的违约金、装修损失、律师费承担连带责任，本院予以支持。至于被告何健华应否承担责任的问题。本案为租赁合同纠纷，原告以被告何健华侵权为由要求其赔偿装修损失，与本案并非同一法律关系，故本院对原告该主张不予支持，原告可另行主张。至于被告华生公司、被告益华公司与被告何健华之间由此产生的纠纷，亦可另行协商或通过法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十四条，第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条，第二百三十条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邱志伟与被告肇庆市益华实业有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、被告四会市华生房地产开发有限公司、被告肇庆市益华实业有限公司应在本判决生效之日起十日内连带退还原告邱志伟房屋租金7548.39元和租赁保证金4000元；三、被告四会市华生房地产开发有限公司、被告肇庆市益华实业有限公司应在本判决生效之日起十日内连带赔偿原告邱志伟房屋违约金2000元，装修损失39029.51元和律师费15000元；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4133元，评估费10500元，合共14633元，由原告邱志伟负担4980元，被告四会市华生房地产开发有限公司、被告肇庆市益华实业有限公司负担9653元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长 邱 毅审判员 廖雪梅审判员 陈 智二〇一九年四月九日书记员 梁碧琪