北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初4473号原告：华电（北京）热电有限公司，住所地：北京市西城区。法定代表人：王吉平，该公司党委书记、执行董事。委托诉讼代理人：李振军，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨，北京市隆安律师事务所律师。被告：北京智恒泰科技有限公司，住所地：北京市海淀区信息路28号1层A5-5011号。法定代表人：乐磊，该公司总经理。委托诉讼代理人:赵侃，北京市昊方律师事务所律师。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师原告华电（北京）热电有限公司（以下简称华电公司）诉被告北京智恒泰科技有限公司（以下简称智恒泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华电公司的委托诉讼代理人李振军、张馨，被告智恒泰公司的委托诉讼代理人赵侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华电公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决被告向原告支付2015年7月1日至2020年4月30日期间的房屋租金35252952元；2.请求法院判决被告向原告支付迟延支付租金的违约金37826620.24元（暂计算至2018年12月21日，每日按照年租金千分之三计算至实际支付全部拖欠租金之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年8月签订房屋租赁合同，租赁范围为地上建筑面积7110平方米，地下一层建筑面积2030平方米，共计9140平方米。租期15年，自2013年8月5日至2029年4月30日，其中2013年8月5日至2014年4月30日为装修期，起租日为2014年5月1日。2016年11月原告与被告达成补充协议，原告将租赁物的地上一层建筑面积1420平方米。期间第一年至第三年，每年租金为14345230元，自第四年起至租赁期满每年比上年递增，递增率10%，租期15年，承租总价为380515566元。2015年7月1日至今被告仅实际支付租金14225118元。原告多次催促被告支付拖欠租金，被告以各种理由拖延至今。现诉至法院，望判如所请。被告智恒泰公司辩称，原告所述我公司已支付租金和欠付租金的情况属实。我公司后续未支付租金是由于原告没有取得消防验收及竣工备案的许可证且在2015年12月31日之前没有取得房产证，在该房屋内无法办理工商登记注册手续。在原告未能够履行先义务的前提下，我公司可以晚付租金，直至原告将上述条件完善，我方才同意继续支付租金。我公司是通过招投标程序取得涉案房屋租赁权的，所以租金的标准是跟同地区的均价比是比较高的，由于原告提供的房屋现房未经消防验收且未取得产权证书，因此，租金标准应该相应降低。另外，我公司在合同履行过程中，为了完善配套的公建水暖气及房屋主体结构一共支付了15180896.30元，该费用应由原告承担，应从我公司应付租金中扣减。关于违约金，原告违约在先，我公司有理由拒绝支付租金，原告要求我方承担违约责任没有依据。如果法院认定我方违约，原告请求的违约金数额过高，请求法院调整减少。原告请求我公司支付租金至2020年4月30日，但因为消防未进行验收的原因，安监局最近一直在联系我们，涉案房屋可能随时都有被关停的危险，所以这部分租金虽然在合同中约定是预先支付，但这个楼是不是能够继续使用处于一个未定状态。综上所述，不同意原告的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月，原告就华电（北京）热电有限公司西厂区配套公建楼对外进行招租，原告的招标文件对房屋概况作如下表述：房屋地址：北京市宣武区广外手帕口北街小马厂东里10号院5号楼配套公建。房屋概况：该配套公建项目地上建筑面积约为8606平方米（另有人防148平方米），设计形式是L型裙房，地上5层，其中局部3层。局部三层部分建筑结构，约1496平方米已外租给另一家公司，作为茶楼使用，不在本次招标范围内。地下共二层，建筑规模约为4046平方米，其中地下一层2030平方米；地下二层为车库，不在此次招标范围内，中标方可根据自身需要，另行整租或部分租赁。该项目主体目前满足公共建筑设计要求，给排水、暖气、电气、燃气、室内二次结构、消防系统、通风空调系统及设备没有施工及安装，给排水、暖气、电气、燃气主管线已接至负一层；项目整体没有验收。承租单位可根据自身需要做二次结构、装修、消防系统及通风空调系统及设备安装工作，招标人全力配合。由于项目整体没有验收，房产证在装修完成，项目通过整体验收后办理。被告参加了本次招标活动，并向原告递交了投标文件。被告在投标文件中表示已经详细审查全部招标文件，包括修改意见（如有），以及全部参考资料和有关附件，完全理解并同意放弃对这方面有不明产生误解而要求招标人解释和承担责任的权利。被告投标租金报价总价为380515566元。2013年8月5日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋租赁范围：华电（北京）热电有限公司西厂区配套公建楼位于北京市宣武区广外手帕口北街小马厂东里10号院。租赁范围为地上建筑面积7110平方米，地下一层建筑面积2030平方米，共计9140平方米。二、租赁房屋用途及经营范围：租赁房屋不得用作经营卡拉OK、洗浴、餐饮、医院等气味大、噪音大的场所，也不得从事违法或不道德活动。三、租赁期限：15年，自2013年8月5日起至2029年4月30日止，其中2013年8月5日至2014年4月30日为装修期，起租日为2014年5月1日。四、租赁期间租金及支付方式：1、租金租赁期间第一年至三年每年租金为14345230元；自第四年起至租赁期满每年比上年递增，递增率10%。租赁期十五年承租总价为380515566元。2、支付方式：租金每年一次性支付。第一年租金在合同签订后，起租前一个月内一次性付清。从第二年起每年租金再上一合同年的最后一个月内一次性付清（即每年4月30日次年租金最后缴纳日）。六、甲乙双方责任：1、甲方责任：甲方在合同期内保证租赁房屋符合国家房屋出租的有关规定，租赁房屋房产证于2015年12月31日前办理完毕。八、房屋交付及收回的验收1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。十一、违约责任3、在本合同期内，乙方逾期交纳本合同约定的年租金，每逾期一天，按当年租金的3‰支付甲方违约金。十五、其他招标文件、投标文件与本合同密切相关，均为本合同附件，具有同等法律效力，若附件内容与本合同相关内容发生冲突或不一致时，以本合同内容为准。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。2016年11月，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房屋租赁合同变更协议》，约定：一、变更内容：1、租赁期限因租赁房屋动力电源接入施工延期影响，租赁期限变更如下：变更后租赁期限15年。自2013年8月5日起至2030年4月30日止，2014年5月1日至2015年4月30日期间因租赁房屋动力电源接入施工延期影响不计算租期及收取租金，起租日为2015年5月1日。2、租赁房屋范围：变更后地上建筑面积5690平方米，地下一层建筑面积350平方米，共计6040平方米。3、租赁期间租金：变更后租赁期间第一年因租赁房屋动力电源接入施工延其影响，租金自2015年7月1日起计收，至2016年4月30日按10个月（305天）收取。因租赁房屋范围变更，其中2015年7月1日至2015年9月30日（92天）按照原租赁范围9140平方米收取租金。2015年10月1日至2016年4月30日（213天）按照变更后租赁范围6040平方米收取租金，合计第一年租金为9120218元；第二年至三年每年租金为9479780元；自第四年起至租赁期满每年比上年递增，递增率10%。租赁期十五年承租总价为251069914元。二、双方已签订的《房屋租赁合同》除本协议涉及的变更内容外维持不变，继续有效。本案审理中，双方当事人共同认可，被告承租该房屋后，累计向原告支付租金14225118元，尚欠2020年4月30日之前的租金35252952元未支付。现原告诉至本院，要求被告支付租金并支付违约金。被告以其答辩意见，不同意原告的诉讼请求。庭审中，原告主张涉案房屋消防未经验收是因为被告对消防设备设施安装和装修改造不当所致，原告对此未提交证据加以证明。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同签订后，原告虽向被告交付了涉案房屋，但该房屋建成后并未通过包括消防验收在内的项目整体验收，即使被告投标时对此情况知情，也不能免除原告提供的房屋应当满足包括消防验收在内整体项目验收合格的责任。庭审中，原告认可涉案房屋消防验收至今未通过的事实，但主张系因被告安装的消防设施和承租后对房屋的装修不当所致，但原告针对该项主张未向本院提交证据加以证明，对于原告的此项主张，本院不予采纳。由于原告提供的房屋未经消防验收，且至今未取得房屋产权证明，应认定涉案房屋不能充分满足被告的租赁目的，被告因此拖欠租金的行为不属于恶意违约，对原告要求被告支付逾期缴纳租金的违约金的请求，本院不予支持。关于租金，被告主张其承租涉案房屋后，因为涉案房屋消防未经验收且没有产权证明，对其经营造成重大影响，原告应当减少租金，被告同时主张其承租涉案房屋后，为完善配套的公建、水、暖气、及房屋主体结构一共支付了15180896.30元，该笔费用应从租金中扣减。本院认为，原告提供的房屋虽然未经消防验收，也未取得产权证书，但被告一直占有使用，被告并未提交证据证明因为涉案房屋存在的上述问题，直接影响其经营，本院同时考虑，被告自接收涉案房屋后持续使用至今，仅向原告支付了租金14225118元，尚欠2020年4月30日之前的巨额租金未支付，被告迟延支付租金导致原告丧失了取得该租金而获得收益的机会，因此，即便被告因房屋瑕疵产生一定损失，该损失与占用原告应收租金的收益也可相抵，基于上述理由，结合双方合同签订、履行的实际情况，对被告提出减租的抗辩意见本院不再考虑。被告另主张其对涉案房屋的公建、水、暖气、结构投入巨额资金进行完善，该费用应由原告承担，因被告对此部分请求未提出反诉，被告可另行主张权利，本案对此不作处理。对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告北京智恒泰科技有限公司给付原告华电（北京）热电有限公司二〇二〇年四月二十日前的租金35252952元。二、驳回原告华电（北京）热电有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407198，由原告华电（北京）热电有限公司负担210769元（已交纳），由被告北京智恒泰科技有限公司负担196429元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩进红人民陪审员  李丹萍人民陪审员  安 然二〇二〇年一月二日法官 助理  白指洋书 记 员  苏晓明