甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0725民初2349号 原告：闫某，男，1969年1月15日出生，汉族，河南省邯郸县宁平镇三所徐楼行政村三所徐楼村001号居民。公民身份号码：×××。联系电话：153XXXXXXXX 委托诉讼代理人：车某，甘肃金寅律师事务所律师。 被告：甘肃艾黎酒店管理有限公司。住所：张掖市山丹县艾黎大道东侧焉支山庄旁。统一社会信用代码：9162072559120360XP。 法定代表人：唐某，该公司经理。 委托诉讼代理人：马某，山丹县东乐镇法律服务所法律工作者。 原告闫某诉被告甘肃艾黎酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫某及其委托诉讼代理人车某，被告甘肃艾黎酒店管理有限公司的委托诉讼代理人马某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫某提出诉讼请求：要求被告赔偿原告损失1249210元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将要求被告赔偿的损失数额变更为693904元。事实和理由：2015年12月26日，原、被告签订《房屋经营合同》一份，约定原告租赁被告所有的艾黎酒店南侧副楼的房屋从事歌厅营业，租期6年，租金每年200000元，逐年按5%递增。合同签订后双方均按合同履行，遇到相关事宜双方均能友好协商解决。但2018年1月以来，先是被告酒店的暖气管爆裂，维修好长时间才恢复供暖，后又由于被告未缴纳暖气费而导致供暖公司停止对该酒店供暖，经原告多次找被告，被告才协调供暖公司恢复供暖。由于正值天气最冷之时，两次停暖及室内升温，导致原告停业长达一个多月。在停暖初期被告为原告提供电暖气设备取暖，但在第一天使用时便由于超过歌厅原配线路负荷而起火烧毁部分电器设备。2018年5月1日，被告以原告未交电费为由单方面停止歌厅供电，致使歌厅停业至今。对上述造成原告的损失，原告多次找被告协商解决，但被告一直推诿不予解决。故起诉提出上述诉讼请求。 被告甘肃艾黎酒店管理有限公司辩称，原告在本案中的诉讼请求不能成立，请求法庭依法驳回。被告认可2015年11月21日双方签订的合同属实，对合同的内容、时间及价款没有异议。在该合同签订和履行过程中，原告自2015年12月26日至2017年5月25日期间免交经营管理费。在合同履行期间原告存在违约行为，没有按合同约定向被告交纳相应的2017年房屋租金、取暖费、电费。因原告违约，被告于2018年5月14日向山丹县人民法院提起合同违约之诉，该案审理过程中，被告对没有交纳租金等费用都是认可的。在原告承租期间的损失与被告无关，因为原告不履行交费义务，是自己造成的。被告方有权终止合同，被告认为原告在履行合同中因自己的行为造成的损失，与被告无关。因此原告的诉讼请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据举证、质证情况如下： 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.提交2015年11月21日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，租赁期开始日是11月26日。证明被告作为房屋出租方，有义务保证其出租的房屋在房屋质量、供暖等方面符合正常的标准及符合原告为租赁该房屋的目的。原告租赁房屋就是经营KTV，现在由于被告提供的房屋在2018年1月以来，连续因供暖管道破裂、供暖单位停暖、房屋漏水、墙内电线不符合经营的要求，而导致长时间的停暖，最终导致原告无法正常经营。并且造成原告装潢、电气设备损毁。被告无故在合同期内停止供电，导致原告无法正常经营。 2.提交照片19张和视频资料1份，证明租赁房屋供暖管道破裂的地方及停暖后的情况、漏水情况，被告在停暖后向原告提供电暖气，但墙内的电线超负荷而起火，烧毁了点歌系统。视频资料是房顶漏水的情况。 上述证据，经被告质证认为，对视频资料、照片证据的真实性无异议，对关联性有异议。该证据无法证明漏水的原因和对原告实际造成的损失，也无法证明出现损失是被告的责任，无法证明原告具体的诉请。照片也没有办法证明原告实际停业的时间。对房屋租赁合同的真实性、合法性无异议，合同双方没有争议，2016年、2017年完全没有问题，因此租赁房屋符合出租标准。合同仅仅对租金的收取、租赁期限、违约责任承担等进行约定，对原告陈述无法证明，因此被告不应承担责任。 3.提交原告自己书写的损失清单一份，说明原告要求被告承担损失的原因是无故停暖、漏水、停电三个方面，而造成的KTV经营损失。关于停暖的问题，出租方有义务保证供暖正常，根据合同相对性，原告应该找被告承担。漏水的问题，不论是前两年是否漏水，在2018年该房屋漏水，出租方应保证房屋质量。2018年5月1日被告突然停电，原告与被告签订合同，与被告单位的法定代表人说好，由于被告欠原告工程款，并且被告单位的投资人也欠原告的工程款，约定原告在经营KTV的租赁费、取暖费等均予被告欠原告工程款中扣除。双方只是在每年清算一次，对于被告辩解原告没有交纳取暖费和电费而导致的停暖、停电与事实不符。电器损坏主要是点歌系统损坏，第二次停暖的当天，由被告单位的主管经理为了让原告正常经营，向原告提供了四个电暖气，但该房屋墙内电线不堪负荷，而导致起火，引发了房屋内的灭火喷水系统，而导致点歌系统损坏。双方提前解除合同，也是被告提出解除，装潢损失应当由被告承担。 上述证据，经被告质证认为，对该清单有异议，该证据不具有证据效力，不符合法律规定。原告认为双方签订合同，被告有义务提供供暖，停暖是因导管破裂而导致，因此不是被告方的责任，损失也不应当由被告承担。漏水停业的问题，具体停业的时间都是原告自己计算的，对于停业导致的实际损失原告没有证据证实。停电问题是因原告违约，水、电、暖都是原告自己承担，租赁合同中没有明确约定用工程款抵顶水电暖的费用，因此原告应交纳相关费用，但原告并没有交纳费用的凭据，因此是原告自己违约而造成的损失。电器损坏责任不在被告而在于原告，被告向原告提供电暖气，因为原告自己的疏忽大意造成喷淋，导致点歌系统损坏。原告方没有交纳相关费用，按合同约定，被告可以解除合同。因此原告的各项诉讼请求依法不能成立。 4.证人任XX（山丹县霍城镇下西山村四社居民）当庭作证。证人陈述，证人系原告经营KTV期间前台收银员，证明原告经营的KTV暖气于2018年1月7日停暖，第一次停暖11天，2018年2月12日第二次停暖19天，停暖的原因是管道破裂漏水导致。2018年2月13日三楼房顶太阳能热水器没有处理好导致KTV漏水停业3天。第二次停暖时被告的张经理打电话让我们过去拿了3个电暖气，使用后导致电路起火，其他情况我不太清楚。整体停业期间员工都放假了。 上述证人证言，经原告质证认为，证人在原告处工作过，陈述的停业事实及点歌系统被损坏的过程是亲身经历，完全可以采信。被告质证认为，证人系原告员工，工作近一年时间，证词有明显倾向性。证人证言结合原告陈述情况存在矛盾之处，原告并没有陈述被告通知供暖公司向原告停止供暖，说明证人作了不实证词，不能证明原告员工停业放假的情况，请求法庭不予采信。 5.证人杜XX（武山县嘴头乡杜井村一组64号居民）当庭作证。证人陈述，证人系原告经营KTV期间保安员，期间有两次停暖的情况，停暖的时间第一次是在2018年1月7日至17日，第二次是在1月25日至2月12日。第二次停暖的原因听说是酒店向供热公司的暖气费没有交。供暖水管冻裂后，水漏到大厅里，我们每天都除冰。有一次漏水后把电源烧毁了，所以不能营业，具体情况不清楚。 上述证人证言，经原告质证无异议。被告的质证意见与对前一证人的意见相同。 （二）被告针对其反驳原告主张或理由，向本院提交了山丹县人民法院（2018）甘0725民初1603号民事调解书一份，证明在双方在租赁合同履行期间，原告首先违约，被告于2018年5月14日向山丹县人民法院提起合同违约诉讼。该调解书证明被告的诉讼请求是很清楚的，有五项诉讼请求。结合庭审笔录，原告认可没有交纳取暖费、电费等相关费用。按照合同，原告存在违约行为，所以被告诉讼要求解除合同。 上述证据，经原告质证认为，对该调解书及庭审笔录的真实性、合法性无异议，但上述证据不能证明被告的主张。因为解除合同首先由被告提出，原告之所以也同意解除合同，是由于被告不按照合同履行，无故停电而导致原告无法正常经营，在这种情况下同意解除合同。在上一案庭审过程中，原告提交了被告公司实际控制人向原告出具的关于房租抵顶工程款的证明，所以不存在原告继续交纳房租的问题。原告承租后到现在从来没有另行给被告交纳费用，在实际履行合同过程中，与被告后来的经营人协商，所有的费用不另行交纳，均从工程款中扣除。后来原告继续给被告大酒店提供服务，款项也没有付。双方约定每年年末清算一次，之前的费用都在年底原告向被告索要工程款的时候进行清算，2018年双方发生纠纷后，没有清算，所以无法提供这些费用的票据，被告应当提供这些证据来证明。2018年上一案诉讼是由于2017年年底被告酒店实际经营者发生变更，酒店后来的经营者不认可这些情况。因此被告存在违约行为，在上一案庭审过程中，被告放弃其他诉讼请求，仅仅解除了合同，被告对此是认可的。 （三）为进一步查明案件事实，本院依法调取的相关证据： 1.调取了本院（2018）甘0725民初1603号案件中相关的证据材料，由双方当事人进行质证。 上述证据，经双方当事人质证均无异议。 2.原告针对双方争议的“红场娱乐会所”整体装饰修价值及营业损失等问题，向本院书面申请进行司法鉴定评估确认。经本院依法委托甘肃至信资产评估事务所进行鉴定评估，该所出具甘至信评报字（2019）第004号资产评估报告书，评估结论为受托评估的红场娱乐会所停止营业期间每日纯利润为883.38元，装饰工程评估现值为529177.90元。评估费用为25000元。 上述证据，经原告质证认为，该评估对会所日平均利润没有计算房租，对人工工资、暖气费也扣除了，由于停暖导致的停业，如果被告要求原告交纳房租的话，应该把这三项费用计算进去。在计算停电之后的损失时，在合同期2018年5月25日之前的也应该把前面三项计算进去，5月25日之后的应按照评估价格883.39元计算。被告质证认为，对资产评估报告书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。根据原告诉讼请求，原告在经营过程中，被告没有侵权，因原告没有交纳费用，才进行了停暖，原告的损失应该向供暖公司主张。根据被告向法庭提交的民事调解书，在合同履行期间，原告存在违约行为，所以原告的诉讼请求不能成立。根据山丹县人民法院2018年7月10日调解处理，双方已经解除了合同，所造成的损失不应由被告承担。 根据以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月21日，原、被告签订《房屋经营合同》一份，合同约定（其中被告系甲方，原告系乙方）：甲方将其艾黎酒店南副楼一楼（部分）、二楼、三楼提供给乙方经营管理；该房屋使用期共6年，自2015年12月26日起至2020年12月25日止；乙方保证该房屋仅作经营KTV、足疗之用途；该房屋经营费为200000元，逐年5%递增，依次类推，在合同期内从2015年12月26日至2017年5月25日止为免收经营管理费；房屋使用费支付方式为乙方以现金或支票方式交存甲方指定账户，甲方收款后应提供给乙方收据；乙方于签订合同后在免期内的最后一个月（即2017年4月份）一次性支付下一年度经营管理费200000元整，第二年度开始使用费在前一年度到期前的60天内一次性交清；甲方有权要求乙方按期交付使用费，甲方负责将乙方经营范围内的主（水、电、暖）接口接好安装到位；室内所有分项部分水、电、暖及相关事项费用全部由乙方负责并自行承担施工；经营合同终止履行时，乙方应将其场地及附属设施完整地向甲方交接，乙方不得拆除装饰物，甲方对不拆除的装饰物不予经济补偿，但乙方自行购置的的电器设备及招牌由乙方收回并搬出经营场地。合同签订后，原告即将约定房屋交由原告使用，原告对该房屋进行了装饰装修后用于经营“红场娱乐会所”。在原告正常经营过程中，2018年1月7日至1月17日共11天期间，以及同年1月25日至2月12日共19天期间，原告经营的娱乐会所因外部主暖气管道爆裂进行维修等原因而无法正常营业。2018年2月13日至2月15日3天期间内，又因屋顶太阳能热水器漏水导致停业，停暖及漏水均给原告正常经营造成了经济损失。2018年5月1日，被告又因原告未交纳电费为由，停止向原告经营的娱乐会所供电，致使该娱乐会所停业。经双方协商解决未果，被告遂于2018年5月14日向本院提起诉讼，诉讼要求：1.依法解除原、被告签订的《房屋经营合同》；2.要求被告支付租金200000元；3.要求被告支付电费、取暖费75087.5元；4.要求被告承担违约金20000元。该案经本院审理，双方达成调解协议，本院于2018年7月10日以（2018）甘0725民初1603号民事调解书确认，协议为：一、解除原告甘肃艾黎酒店管理有限公司与被告闫某于2015年11月21日签订的《房屋经营合同》；二、原告甘肃艾黎酒店管理有限公司主张的房屋租金、取暖费、电费、违约金等费用原被告双方自行核算账务后协商解决。该民事调解书生效后，该“红场娱乐会所”由被告锁闭，双方对相关财产处置未能达成一致意见。故原告起诉提出上述诉讼请求。 本院认为，原、被告协商签订的《房屋经营合同》实为房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告在合同履行过程中因故发生纠纷，经诉讼调解达成一致意见，该合同已自2018年7月10日依法解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，根据具体情形对装饰装修残值损失进行处理。本案中，双方在合同中明确约定“经营合同终止履行时，乙方应将其场地及附属设施完整地向甲方交接，乙方不得拆除装饰物，甲方对不拆除的装饰物不予经济补偿”，据此，可以认定被告作为出租人对于装饰装修物是同意利用的，被告在上一案中诉讼要求解除合同，双方经协商一致同意提前解除合同，并未确定归责于何种事由导致合同解除，故对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，可由双方按照公平原则分担，现被告应在利用价值范围内，即经评估确认的装饰装修残值范围内对原告予以50%的适当补偿。对于被告抗辩提出原告因没有按时缴纳房屋租金等费用违约而导致提前解除合同，不同意承担上述责任的主张。经审查，双方在本院（2018）甘0725民初1603号案件诉讼过程中已提交证据证明，确实存在由山丹县博文房地产开发有限公司从闫某在该公司名下施工中所发生的工程款直接扣除，并与艾黎酒店结算房屋租金的事实。故被告的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。 至于原告主张其经营的娱乐会所在2018年1月7日至1月17日期间和同年1月25日至2月12日期间，因暖气管道爆裂导致停业合计30天，以及2018年2月13日至2月15日期间内，又因屋顶太阳能热水器漏水导致停业3天，要求被告赔偿营业损失的诉讼请求。被告对暖气管道爆裂和漏水导致原告停业的事实无异议，但抗辩主张导致停暖和漏水的责任不在己方，对原告的停业损失不应承担赔偿责任。经审查，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务。本案中，双方在合同中明确约定“乙方保证该房屋仅作经营KTV、足疗之用途”、“甲方负责将乙方经营范围内的主（水、电、暖）接口接好安装到位”，被告作为该房屋的出租人，应当对原告的娱乐会所正常经营的供暖和用水安全提供保障，以实现租赁房屋用途。原告所提交的相关证据证明由于被告出租的房屋使用中出现瑕疵，未能提供上述保障导致其停业，给其造成了营业收入的损失。据此，被告应对原告在此停业期间损失的每日纯利润承担赔偿责任。因资产评估报告书中明确指出，在纯利润的计算中未考虑承租人的租赁费用，根据客观实际情况，原告已经由山丹县博文房地产开发有限公司在相应的工程款中扣除结算房屋租金，故应当依法认定为原告的损失，另行计算在内。 同时，对于原告要求被告赔偿因停止供电而导致其停业25天营业损失的诉讼请求。被告对己方因原告未交纳电费于2018年5月1日停止向其经营的娱乐会所供电，该娱乐会所停业的事实予以认可，但辩解认为原告没有依约交纳相关费用，被告有权解除合同，损失都是原告造成的。经审查，根据双方合同约定，在经营期内，承租人逾期交纳本合同约定的应由承租人负担的费用，应按上述费用总额10%支付出租方违约金。由此可以看出，原、被告之间并不存在供用电合同关系，在原告作为承租人拖欠电费的情况下，只有供电企业可以依据国家相关法律法规规定做停电处理，原、被告之间合同中无此约定，被告也未提交任何证据证明已代为交纳电费的情况。故被告擅自对原告经营的营业场所停止供电，对所造成的经济损失应承担赔偿责任。但原告作为承租人不依约按时交纳电费，在被告擅自停止供电的情况下，未及时交纳电费或采取积极措施防止损失进一步扩大，反而放任停业损失持续扩大，也应当承担相应的责任。根据双方过错情况，以各承担50%的损失为宜。 综上所述，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告甘肃艾黎酒店管理有限公司支付原告闫某“红场娱乐会所”装饰装修残值补偿款264588.95元（529177.90元×50%）； 二、被告甘肃艾黎酒店管理有限公司赔偿原告闫某经营“红场娱乐会所”期间停业损失65125.52元（房屋租金200000元/年÷365天＝每日房屋租金547.95元。每日房屋租金547.95元+纯利润883.38元=每日损失总额1431.33元。其中，停暖、漏水停业计33天×1431.33元/日＝47233.89元；停电停业25天×1431.33元/日×50%＝17891.63元。合计65125.52元）； 上述一、二项，合计329714.47元，均限于本判决生效后三十日内付清； 三、驳回原告闫某在本案中的其他诉讼请求。 案件受理费10734元（原告闫某预交16043元，按其变更诉讼请求后的数额计算），由原告闫某负担5630元（已交纳），被告甘肃艾黎酒店管理有限公司负担5104元；评估费25000元，由原告闫某负担13112元（已交纳），被告甘肃艾黎酒店管理有限公司负担11888元。均限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  卢殿宏 审 判 员  孟儒海 人民陪审员  王春香 二〇一九年五月二十二日 书 记 员  吴 涛 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行事项告知： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。