广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初6396号原告（反诉被告）：谢焕深，男，1949年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邸楠岚，广东联顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：李昭卓，男，1965年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：杜丽云，广东华法（三水）律师事务所律师。第三人：谢志超，男，1978年12月26日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，原告谢焕深诉被告李昭卓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理后，被告李昭卓申请追加第三人谢志超参加诉讼，本案依法适用普通程序进行审理。本案在审理过程中，被告李昭卓提起反诉，本院依法将本诉和反诉进行合并审理，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告谢焕深的委托诉讼代理人周澎、被告李昭卓的委托诉讼代理人杜丽云到庭参加诉讼。第三人谢志超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢焕深向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告的租赁合同关系已经于2018年10月8日解除；2.判令被告将佛山市三水区西南街道德兴北路五巷2号和佛山市三水区西南街道文锋东路2号三水恒福广场4座2401、2402物业返还给原告；3.判令被告向原告支付2015年至2018年11月20日期间的租金40000元及利息（从2018年11月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际支付之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年起，原告将佛山市三水区西南街道德兴北路五巷2号房屋出租给被告使用。2013年起，原告又将佛山市三水区西南街道文锋东路2号三水恒福广场4座2401、2402房屋出租给被告使用。双方约定被告按月向原告支付租金，原告有权随时收回出租房屋，但应当给予被告适当的准备时间。2015年起，被告开始拖欠租金、不按时支付租金，基本上都是在原告多番催促之下才向原告支付。2018年9月28日，原告要求与被告解除租赁合同，于2018年10月8日后不再将案涉房屋出租给被告使用，被告结清2015年至2018年9月20日期间拖欠的租金20000元。但是，经过村委会工作人员组织双方调解，被告仍未向原告支付所拖欠租金，至今不肯将案涉房屋交还原告。根据合同法的有关规定，原、被告双方订立的是无固定期限租赁合同，原告有权解除租赁合同关系，并收回案涉房屋。被告拒不返还案涉房屋的行为已经违反了相关法律规定，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告李昭卓答辩及反诉称：一、原告儿子谢志超有权就涉案房屋出租事宜进行处分。答辩人从2005年起租赁佛山市三水区西南街道德兴北路五巷2号及104车库（除该幢房屋的第四层外），时间长达13年，期间均由谢焕深儿子谢志超负责与答辩人进行沟通，包括房屋的交接和租金的收取。2013年，经谢志超介绍，答辩人租下原告所有的佛山市三水区西南街道文锋东路2号三水恒福广场4座2401、2402房屋。答辩人按约定交纳租金给谢志超，对此谢焕深从未提出异议，由此可推断谢志超有权对谢焕深的房屋出租事宜进行处分。二、谢志超长期出租涉案房屋给答辩人，并同意答辩人对房屋进行装修并用于出租，应预见答辩人对收益的期待。三、因谢志超同意答辩人装修，为弥补答辩人装修损失，谢焕深无权要求在2018年10月8日解除涉案租赁合同。答辩人在取得谢志超同意装修的承诺后，对涉案房屋作出了大金额的投入，装修完毕在短时间使用涉案租赁房屋后，谢焕深就提出解除租赁合同关系，有失公平。就算根据不定期租赁合同的规定，谢焕深提出解除租赁合同关系亦应给予答辩人充分的时间准备。基于答辩人现在还存在租客及部分租客租期未到期的情况下，答辩人认为谢焕深应给予一年的准备时间，让答辩人有充足的时间与租户解除关系并让房屋装修的价值充分给答辩人带来回报。四、双方存在继续履行租赁合同的合意。原告诉称其在2018年9月28日要求与被告解除租赁合同，但此后原告仍继续收取答辩人的租金。基于租赁合同双方最主要的权利义务为交付房屋和支付租金，现原告以实际行为表示继续履行合同。因此，原告主张租赁合同于2018年10月8日解除没有依据。五、答辩人没有拖欠任何租金。答辩人和谢志超约定的租金共7900元，答辩人均有每月向谢志超支付。谢志超收到租金后没有出具收据。答辩人已支付租金至2019年1月20日，没有拖欠任何租金。谢焕深主张答辩人拖欠2015年至2018年9月20日的租金没有依据。首先，若答辩人拖欠租金长达三年，谢焕深作为出租人却未向答辩人主张，不符合常理；其次，每月租金为7900元，现谢焕深主张拖欠租金是40000元，所主张数额构成不符合双方的约定。综上，请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。在租赁房屋期间，李昭卓于2008年对租赁房屋进行了装修，如安装水电、监控以及灶台、厕所、防盗网等，并购买了家具家电等，还为德兴北路五巷2座房屋的车库安装了夹层。恒福广场四座2401、2402号房产装修好后，因该两处房产的水压一直不稳定，加上谢志超有恐吓租客的行为和语言，导致李昭卓未能顺利转租，造成了损失。另外，2006年李昭卓与谢志超签订德兴北路五巷2座房屋租赁合同时，谢志超针对每个套间和铺位收取了李昭卓的押金，共5282元。被告李昭卓提出反诉请求如下：1.判令谢焕深向李昭卓赔偿因装修租赁房屋、购置家具和家电的残值损失共110000元；2.判令谢焕深赔偿李昭卓因恒福广场四座2401、2402号房产不符合使用条件以及谢志超对李昭卓的违约行为造成李昭卓无法转租的损失25000元；3.判令谢焕深向李昭卓赔偿因谢焕深恐吓租户造成涉案房屋无法出租造成的损失13000元；4.判令谢焕深向李昭卓返还涉案房屋押金5282元；5.诉讼费用由谢焕深承担。经审理查明：佛山市三水区西南街道德兴北路五巷2号房屋原由谢焕球、谢焕深、谢焕棠、谢焕忠共同共有[佛三国用(2010)第20101101278号]。2014年9月28日，谢焕深因赠与取得上述房屋所有权（粤房地权证佛字第××号）。佛山市三水区西南街道文锋东路2号三水恒福广场4座2401、2402房所有权人为谢焕深。2005年至2007年期间，谢志超陆续与被告李昭卓（用名黄海奇）签订多份《房屋租赁合同》，就佛山市三水区西南街道德兴北路五巷2号各房租赁事宜进行约定，租期从6个月至12个月不等。同时，谢志超收取李昭卓房屋租赁押金5282元。租赁合同到期后，由李昭卓继续承租，双方无再签订租赁合同。2013年，原告向被告出租佛山市三水区西南街道文锋东路2号三水恒福广场4座2401、2402房屋，双方没有签订租赁合同。被告租赁后对上述房屋进行了装修，并购置了部分家具家电。被告每月向谢志超支付租金共7900元，支付方式有微信转账、银行转账及现金支付等。2018年9月5日，谢志超到三水区文锋东居委会反映李昭卓拖欠租金不付一事。同年9月28日，谢焕深与李昭卓到文锋东居委会进行协商，谢焕深要求解除租赁关系，并把解除房屋租赁通知书给李昭卓，但李昭卓不认可该份解除通知书，双方调解不成。此后，被告继续每月向谢志超支付7900元的租金，谢志超均已收取。另查明，谢焕深与谢志超系父子关系。本院认为，被告李昭卓租赁原告谢焕深所有的房屋，由谢焕深的儿子谢志超与李昭卓签订《房屋租赁合同》，且由谢志超每月收取租金，原、被告双方对此事实均无异议，谢志超在谢焕深与李昭卓的房屋租赁合同关系中有代理权，其代理行为有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据该法第二百三十二条规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。在不定期租赁中，只要出租人没有收回租赁物的意思表示，也没有收回租赁物的实际行为，并且仍然继续收取租金的，就表明双方租赁关系继续存续。本案中，租赁期间届满后，被告继续使用涉案房屋并支付租金，原告未持异议，应视为双方以实际行为表明租赁关系继续存在，依照上述法律规定，双方签订的原租赁合同继续有效。但由于双方对租赁期限没有另行约定，双方形成的是不定期租赁的法律关系，当事人均可以随时解除合同，但须在合理期限之前通知对方。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对《合同法》第九十六条、第九十七条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。该条规定实际上赋予了相对方对合同解除在一定期间内享有异议权。本案中，原告于2018年9月28日向被告发出了解除合同的通知，被告收到该通知后随即提出了异议，此后原告继续收取被告交纳的租金，因此，在本案未约定合同解除异议期间的情形下，被告对合同解除提出异议，并未超过法定的三个月异议期间。其次，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或其他形式。其他形式包含了默示形式，即行为人用语言外的、而为一般人可容易推知其含义的作为间接表达内心意思的，即为推定。本案中，原告虽然没有明确地发出撤销其解除合同的意思表示，但是后来被告继续交付每月租金，并为原告所收取，且原告无提供相应证据证明其再行向被告表示要解除涉案合同。因此，可视为原告以积极作为的方式向被告收取租金，应推定为其撤销先前解除合同的意思表示，双方之间的租赁合同关系继续存续。原告主张被告未依时足额交付租金，但未能提供充分证据证明，且对于被告拖欠未付的是何时租金，也未能作出说明。综上，本院对于原告主张双方的租赁合同已于2018年10月8日解除不予确认，对原告主张被告返还涉案租赁房屋和支付拖欠租金的诉讼请求不予支持。关于李昭卓提出反诉部分，李昭卓辩称不同意解除涉案房屋租赁合同，且在诉讼中确认在涉案房屋租赁合同不解除的前提下，李昭卓不向谢焕深主张残值损失、租赁损失、退还押金等诉讼请求，属于其意思自治，没有违反法律规定，故本院对李昭卓各项诉请不予审查。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告谢焕深的诉讼请求。驳回反诉原告李昭卓的诉讼请求。本诉案件受理费800元，由原告谢焕深负担。反诉案件受理费1683元，由被告李昭卓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  郭建宁人民陪审员  李友辉二〇一九年七月十七日书 记 员  程秋燕