河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初1137号原告：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地：洛龙区开元大道219号二栋101。法定代表人：许××董事长。委托诉讼代理人：许文、赵剑锋（实习），河南王城律师事务所律师，特别授权。被告：张东豪，男，汉族，1988年2月20日出生，住洛阳市洛龙区。原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告张东豪为商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后依法适用普通程序对该案进行了公开开庭审理。原告委托诉讼代理人许文和赵剑锋与被告张东豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房预售合同》已经于2018年11月15日解除，被告办理的物权预告登记已经于2015年1月24日失效，判令被告配合原告办理洛阳宝龙城市广场AB区I-9幢2单元2-1001号商品房的预售合同登记备案注销手续。2.判令被告立即将洛阳宝××广场××区××单元××号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用，若被告未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，原告有权自行恢复原状，费用从应退还的房款中先行扣除。3.判令被告从2018年12月16日起至2018年12月30日共15天每日按照总房款662417元的万分之五向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金4968元。4.判令被告从2018年12月31日起每日按总房款662417元的万分之六向原告支付违约金至元至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止（暂计至2019年2月15日共47天，违约金为18680元）。5.判令被告从2014年7月14日收房之日起至实际向原告返还房屋之日按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付房屋使用费（每套每月按1200元，暂计至2019年1月，54个月房屋使用费为64800元）。6.判令被告按照总房款662417元的20%支付违约金132483.4元。7.要求被告归还银行扣划原告贷款本息（暂计至2017年11月29日已扣划10652.72元）和从2017年9月29日起按照银行同期逾期贷款利率计算计至实际归还完毕之日的扣划款的利息。8.确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的银行贷款、利息以及房屋使用费、物业费、违约金等费用。9.判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。事实与理由：2012年12月30日，原告与被告订立《商品房预售合同》，购买原告位于洛阳宝××广场××区××单元××号商品房，用途为住宅，总建筑面积137.43平方米。总房价款为662417元，被告选择按揭贷款方式付款，其中首期款199417元，按揭款463000元。2013年中国银行股份有限公司洛阳分行与原、被告三方订立《个人一手住房贷款合同》，银行向被告提供贷款463000元，用于购买上述商品房，贷款期限240个月，被告以所购原告的商品房作贷款抵押物，原告提供阶段性连带保证责任担保。银行如约发放贷款后，被告未如约履行还款义务。银行于2017年9月29日、2017年11月29日分别扣划原告帐户存款5841.05元、4811.67元，共计10652.72元。原告于2018年10月13日通过特快专递向被告邮寄了《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》但被告置之不理。2018年11月9日，原告通过特快专递向被告邮寄了《解除合同告知函》。依据《商品房预售合同》附件四第十四条对商品房预售合同解除的补充约定“4、(3)如乙方已实际接收了该房屋(包括赠与物如有下同)，则其应按同时期同区域的通常租金标准向甲方支付使用费。如乙方已实际入住，则乙方还应将房屋恢复至甲方交付时的状态。且此前发生的所有相关费用，均由乙方承担。若乙方未将该房屋恢复至甲方交付的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同乙方已放弃一切权利，甲方有权处理。上述费用及甲方将该房屋恢复到交付状态所需的费用，甲方有权从应向乙方退还的房款中先行扣除。5、乙方未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合甲方办妥本条上述第4款所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给甲方造成的全部损失(包括但不限于甲方向乙方主张权利发生的费用，包括诉讼费、律师费仲裁费等，甲方需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失)。”以及“第二十一条按揭担保第1项第一款“1、在甲方为乙方的按揭贷款提供担保期间，如果因乙方逾期归还按揭贷款本息及(或)其他应付款项而导致按揭银行追究甲方的担保责任的，乙方应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)与其他损失(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等)30%的违约金”；第二款“如果出现下述情况之一，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价(以较低者为准)收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究买受人违约金；(i)乙方未按本款前述期限偿付甲方被扣划的款项及其损失，并向甲方支付违约金”的约定。另外第十六条第2项约定合同一方按照购房合同中所留地址和联系人投递的情况下，若出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。故双方签订的《商品房预售合同》已经于2018年11月15日解除。同时，根据附件四第十五条对“物业管理”的补充规定3、“乙方确认：同意接受出卖方选聘的前期物业管理公司，并遵守物业项目相关公共管理制度，认可《前期物业管理服务协议》的物业收费标准及服务标准，自觉缴纳物业管理费用及能耗费用。”2014年10月24日洛阳市不动产登记中心已经给原告办理了，包含本案房屋在内的洛龙区开元大道219号1-9幢2-1004等256套房的洛房权证市字第××号房产证，被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登于2015年1月24日失效。综上所述，为维护原告合法权益，防止损失进一步扩大，无奈将被告起诉到法院，望依法准予所请。被告辩称：按揭贷款其按时还款了，没有预期，其认为其没有违约，不应当支持原告诉讼请求。经审理查明：2012年12月30日，原告作为出卖人与被告作为买受人就位于洛龙区××大道宝××广场××区××号建筑面积为137.43平方米的房产签订《商品房预售合同》一份，约定：总房价款为662417元，被告选择按揭贷款方式付款，其中首期款199417元，按揭款463000元；出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等等。原告交清首付款199417元后，2012年12月31日该合同经洛阳市房地产市场管理处备案。针对上述合同约定的房产被告已进行预告登记，登记号为洛房预市字第00134276号。双方在《商品房预售合同》外又签订附件四作为合同补充协议，约定：第十四条仅约定了乙方的解除权及解除权行使后的相应事宜；第二十一条：按揭担保,在甲方为乙方的按揭贷款提供担保期间，如果因乙方逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究甲方的担保责任的，乙方应于收到甲方通知之日起10日内偿付甲方被划扣的款项及其他损失，同时应向甲方支付等值于被划扣金额（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）与其他损失（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费等）30%的违约金；如果出现下述情况之一，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究乙方违约金：（ⅰ）乙方未按本款前述期限偿付甲方被划扣的款项及其他损失，并向甲方支付违约金的，或（ⅰi）甲方被起诉或代乙方偿还的按揭贷款本息累计金额或者甲方遭受的损失超过按揭本金的10%；乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除购房合同及相关补充协议，要求乙方按照补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先清偿乙方的银行贷款本金、利息、罚息、违约金等费用等等。2013年被告作为借款人和原告作为保证人（开发商）与中国银行股份有限公司洛阳分行签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（本合同约定的贷款利率水平上加收50%）按日计收利息，直至清偿本息为止；借款人同意贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商的专用账户；贷款金额为463000元，期限为240个月，自贷款人实际放款日起算；按月结息和付息，每月10日为结息日和付息日；本合同下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应按本合同签署后30日内与贷款人到有关登记机关办理预告抵押登记，在该期房竣工交付取得房屋所有权证后30日内办理正式抵押登记等等。双方在《个人一手住房贷款合同》外又签订附件二抵押物清单作为合同补充协议，约定：抵押人为被告，抵押权人为中国银行股份有限公司洛阳分行。针对上述《个人一手住房贷款合同》约定的担保，位于洛龙区××大道宝××广场××区××号建筑面积为137.43平方米的房产已进行预购商品房抵押预告登记，登记号为洛房预市字第00134278号，抵押权人为中国银行股份有限公司洛阳分行。2017年9月29日中国银行股份有限公司洛阳分行自原告账户向被告作为收款人的账户扣划贷款还款5841.05元。2017年11月29日中国银行股份有限公司洛阳分行自原告账户向被告作为收款人的账户扣划贷款还款4811.67元。2019年9月左右被告名下的位于洛龙区××大道宝××广场××区××号建筑面积为137.43平方米的房产因被告与他人之间的债务纠纷被洛阳市西工区人民法院拍卖成功，现该房产已不属于被告。2019年10月12日中国银行股份有限公司洛阳分行将该房产拍卖成交后剩余的属于被告的款项向原告作为收款人的保证金账户划回归还保证金10652.72元。本院认为，2012年12月30日原告作为出卖人与被告作为买受人就位于洛龙区××大道宝××广场××区××号建筑面积为137.43平方米的房产签订《商品房预售合同》，以及2013年被告作为借款人和原告作为保证人（开发商）与中国银行股份有限公司洛阳分行签订《个人一手住房贷款合同》，除《商品房预售合同》按揭担保的约定外，均系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。各方应按有效部分享有权利和履行义务。双方签订《商品房预售合同》的目的，对作为开发商的卖方来说系收回约定房款让渡房屋所有权，对作为消费者的买方来说系支付约定房款取得合格房屋所有权，双方为此目的针对房屋质量、交付期限、装修装饰标准、房款的支付数额及方式和期限、相应的违约责任等的约定系《商品房预售合同》的主要内容，系主合同。各方签订《个人一手住房贷款合同》的目的，对作为开发商的卖方来说系在贷款人与借款人之间的融资行为过程中捷径取得《商品房预售合同》中约定房款的差额部分，对作为消费者的借款人来说系为足额支付《商品房预售合同》中约定的房款向贷款人进行融资，对作为差额房款提供者的贷款人来说系附条件提供差额房款以服务国家经济建设和满足当前特定居民的住房需求，各方为此目的针对差额房款数量、支付路径、利息标准、偿还期限和方式、担保方式、相应的违约责任等的约定系《个人一手住房贷款合同》的主要内容，系从属于《商品房预售合同》的合同，系从合同。被告违反《个人一手住房贷款合同》的约定未及时向贷款人中国银行股份有限公司洛阳分行偿还贷款，导致贷款人以扣收被告拖欠贷款本息为由从原告保证金账户两次共扣划10652.72元。作为贷款人的中国银行股份有限公司洛阳分行，在已有经登记的抵押担保合同存续时，当作为借款人的被告违反《个人一手住房贷款合同》约定后，径直扣划在《个人一手住房贷款合同》中仅作为开发商身份原告保证金账户中的资金无法律根据和合同依据。此外，2019年9月左右被告名下的位于洛龙区××大道宝××广场××区××号建筑面积为137.43平方米的房产因被告与他人之间的债务纠纷被洛阳市西工区人民法院拍卖成功，现该房产已不属于被告。更何况，2019年10月12日中国银行股份有限公司洛阳分行将此前扣划的款项向原告的保证金账户全额归还。原告基于被告违反《个人一手住房贷款合同》的约定导致贷款人从其保证金账户扣划款项的事由主张解除《商品房预售合同》的基础事实已不存在。被告辩称：不应当支持原告诉讼请求。该辩解证据充足，理由充分，应予支持。综上所述，原告所有诉求证据不足，理由不充分，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费4974元，保全费1682元，共计6656元，由原告洛阳宝龙置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本七份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王忠民人民陪审员  杨 柳人民陪审员  马兰兰二〇一九年十二月十六日书 记 员  李 珊