河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初6185号原告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组。住所地：驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组。负责人王根柱，组长。委托代理人曹勇，河南胜蓝律师事务所律师。被告吴文良，男，1967年6月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人卢勇、徐海阔，河南同立律师事务所律师。原告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组（以下简称王楼东组）诉被告吴文良房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王楼东组的组长王根柱及其委托代理人曹勇，被告吴文良及其委托代理人卢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王楼东组诉称，2010年6月10日，原告与被告吴文良签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：将原告所有的位于解放路南王楼北门门面房五层全部租给被告有偿使用。租赁期限自2010年6月10日至2018年6月10日，租金为每年60000元。此后在合同的履行过程中，被告将房屋转租给案外人孔凡建、聂青臣，且被告自2014年年底拒绝向原告支付租金，原告多次催要无果后向被告发出解除房屋租赁合同通知书，并要求被告结清全部房屋租金。案外人孔凡建、聂青臣为了继续使用房屋，自愿承担被告拖欠的房租。此后，在原、被告签订的租赁合同期限届满时，被告起诉案外人孔凡建要求其依据与被告签订的房屋租赁合同向被告支付房租，孔凡建以代替支付拖欠原告房租为由进行抗辩，后经驿城区人民法院及驻马店市中级人民法院两审认定孔凡建应向被告支付租金。判决生效后，孔凡建起诉本案的原告以不当得利要求原告返还其代替被告支付的租金，在案件审理期间，原告多次与被告沟通协商未果。请求：一、判令被告向原告支付2015年1月1日至2018年6月10日的租金197400元及利息37562.2元（自2015年6月10日起暂计至2019年5月10日，2019年5月11日至判决实际履行完毕之日止的利息以19400元为本金，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告吴文良辩称，对原告起诉的租金总金额无异议，但因为原告违约在先，被告不应当支付利息，同时因原告的违约导致被告损失的部分，在租金中应当予以扣除。经审理查明，一、2010年6月10日，原告王楼东组（甲方）与吴文良（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将解放路南王楼北门门面楼五层全部租给乙方有偿使用；2、房屋租用时间从2010年6月10日至2018年6月10日止。共为8年，租赁期满后，需经双方协商后再续合同，如乙方继续使用，可由乙方优先租用；3、门面楼每年租金60000元，每年要一次性结清一年的租金。水电按表计算，用多少由乙方自负；4、乙方在承租期内，有房屋出租和转让权，但乙方无论出租和转让给谁，甲方只承认乙方，一切事物及每年房屋租金仍由乙方负责，任何人不能代替……等条款。《房屋租赁合同》签订后，被告将案涉房屋一层转租给案外人孔凡建经营虾客一品饭店，将四至五层转租给案外人聂青臣使用。自2009年12月24日起至2014年11月10日止，被告向原告交纳租金共计282600元，其中包含了：①2010年6月10日至2014年6月9日共计4年的租金240000元；②2014年6月10日之后第5年的部分租金42600元。原告要求被告支付下欠租金197400元未果，以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2015年原告王楼东组另案起诉被告吴文良支付拖欠租金27780元及利息，王楼东组在诉状提出其与吴文良签订的《房屋租赁合同》已经于2014年11月26日通知解除。吴文良在该案中提出反诉请求要求继续履行《房屋租赁合同》。该案经本院审理后于2016年7月18日作出了（2015）驿民初字第6213号民事判决书，判决王楼东组主张通知解除《房屋租赁合同》不符合法律规定的解除条件，双方应继续履行《房屋租赁合同》，吴文良应向王楼东组支付拖欠的租金27780元及利息等内容。宣判后，吴文良不服提起上诉，驻马店市中级人民法院于2016年12月7日作出判决（2016）豫17民终2936号民事判决书，该判决书改判王楼东组请求吴文良支付拖欠的租金无事实依据，驳回了王楼东组要求吴文良支付拖欠租金27780元及利息的诉讼请求，维持了双方继续履行《房屋租赁合同》等内容。现（2016）豫17民终2936号民事判决书已经生效。诉讼中，被告吴文良提交了：1、案外人孔凡建的证明一份，用以证明在2014年12月11日至2015年7月31日期间，王楼东组将孔凡建经营的虾客一品饭店锁门的事实。原告质证称，对证言的真实性不予认可，证人未到庭，原告无法质证，不符合证据规则。且该证人证言所称的锁门无事实依据。2、被告制作的误工时间表一份及往返的交通费票据22张，用以证明王楼东组的违约行为致使被告不断与次承租人及案外人产生纠纷，因诉累给被告造成的经济损失，其中务工时间85天，交通费1881元。原告质证称，对车票的真实性无异议，但是与本案无关联性。因为2016年驻马店市中级人民法院终审判决认定被告交纳的租金自2014年6月10日起算，多缴纳的42600元，也即八个半月的房屋租金，大约到2015年1月后被告就未再向原告支付租金，属于严重违约。对被告制作的误工时间表真实性不予认可，被告没有按照合同约定向原告支付租金，被告违约在先。3、被告与原告组长王根柱的手机短信记录照片三张，用以证明双方于2015年因租金产生纠纷，判决生效后原告一直不理会被告，被告无法履行交纳租金的义务，且原告从未向被告催收租金，直到2019年3月份才联系被告，因此原告主张租金利息无事实依据。原告质证称，对手机短信记录的真实性无异议，但该手机短信内容不能显示这几年完整的联系内容，而其提交的说明只是其在春节期间所发的祝福短信，而在第三张短信照片中显示原告的组长一直要求被告到原告处见面的事实，并且双方签订的房屋租赁合同明确约定租金每年一次性付清，作为承租人的被告，支付租金是其义务，而不是其所称出租人向其索要，同时其所称没有向其索要无事实依据。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、已生效的民事判决书，被告提交的证人证言、交通费票据、短信截图等及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告王楼东组与被告吴文良签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为为有效的租赁合同。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了诉争房屋，被告占有使用该房屋至2018年6月15日，被告应依约向原告交纳相应的租金，合同约定年租金60000元，租赁期限8年的租金共计480000元，现扣除被告已经交纳的租金282600元，被告仍拖欠有2014年6月10日至2018年6月10日期间的租金197400元（480000-282600=197400元）未支付，被告拖欠租金至今未支付，构成违约，现原告请求被告支付下欠租金及利息损失，于法有据，本院予以支持。关于原告请求的下欠租金的利息损失。租赁合同中合同约定：“门面楼每年租金60000元，每年要一次性结清一年的租金。”但未约定年租金的具体支付时间，根据法律规定，年租金应在每个租赁年度届满时支付，本案中，被告应在每届满1年租赁期限的6月10日前向原告交纳年租金，被告未能按期交纳租金，给原告造成了资金占用的损失，原告请求该利息损失按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利息计算，于法有据，本院予以支持；被告应支付的利息损失应当按照租赁年度分段计算，原告请求超出部分，本院不予支持。关于被告提出原告违约在先，被告不应支付利息的辩解。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”2015年，王楼东组提起（2015）驿民初字第6213号民事案件诉讼，在该案中，王楼东组主张原告与被告之间的租赁合同已经解除，并请求吴文良支付下欠租金，吴文良在该案中提出反诉要求继续履行合同，后经本院审理支持了吴文良继续履行租赁合同的反诉请求。在该案的审理中吴文良依然占有使用诉争房屋，因此不论是审理中还是该案判决以后，被告均负有依据租赁合同约定的支付时间向原告交付租金的义务，被告至今未向原告交纳下欠租金，构成违约，依法应承担相应的违约责任；依据上述法律规定，如原告存在违约，被告可另行主张权利要求原告承担相应的违约责任，而不是以违约行为应对违约行为，故被告的该项辩解，于法无据，本院不予采纳。同理，关于被告提出因原告违约给被告造成的损失应在租金中扣除的辩解，如因原告违约给被告造成了损失，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告吴文良于本判决生效后十日内向原告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组支付下欠租金197400元及利息损失（1、以17400元为基数，自2015年6月10日起计至租金支付完毕之日止；2、以60000元为基数，自2016年6月10日起计至租金支付完毕之日止；3、以60000元为基数，自2017年6月10日起计至租金支付完毕之日止；4、以60000元为基数，自2018年6月10日起计至租金支付完毕之日止，以上利息损失均按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）。二、驳回原告驻马店市驿城区橡林街道王楼社区居民委员会王楼东居民组的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4600元，财产保全费1620元，合计6220元，由被告吴文良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  董铁柱人民陪审员  邢红敏二〇一九年十一月十二日书 记 员  张园园