广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24136号原告（反诉被告）：徐立强，男，1996年6月29日出生，汉族，住湖南省华容县，委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗诚，广东金腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市华和汇富物业管理有限公司,住所地广东省佛山市禅城区江湾一路12号之一欧宝大厦二楼208室，统一社会信用代码91440604MA4X8FEU3D。法定代表人：黎迅轩，总经理。委托诉讼代理人：李涛，广东润正律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宁西，广东润正律师事务所律师。原告徐立强诉被告佛山市华和汇富物业管理有限公司（以下简称华和汇富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，适用简易程序由审判员侯德独任审理。被告在答辩期内提出管辖异议，本院作出一审裁定驳回其异议申请，被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉、维持原裁定。案件审理过程中，被告提起反诉，本院接纳反诉后与本诉合并审理。本案于2018年12月20日公开开庭审理。原告及委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐立强向本院提出本诉请求：1、请求确认徐立强与华和汇富公司之间签订的《铺位（楼房）租赁合同》无效；2、请求判令华和汇富公司向徐立强立即返还保证金69600元、建设费120000元，共计189600元；并从2018年7月3日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；3、判令华和汇富公司承担本案诉讼费。事实与理由：2017年10月26日，徐立强与华和汇富公司签订《铺位（楼房）租赁合同》（下简称涉案合同），华和汇富公司将位于佛山市禅城区江湾一路12号三层楼首层自编7-11号铺出租给徐立强，租赁期限从2017年10月26日起至2022年10月25日止。涉案合同签订时，华和汇富公司向徐立强收取了保证金69600元及进场建设费120000元。后徐立强经营过程中需要扩大经营范围时，徐立强应工商部门的要求多次请求华和汇富公司提供涉案物业的产权证明，但华和汇富公司每次均以各种不同理由一再拖延，直到徐立强2018年4月2日向佛山市禅城区发展规划和统计局查询涉案场地的规划建设资料并收到该部门书面回复时才知道该部门根本没有收到过涉案场地的规划报建的申请，徐立强才知道涉案物业是违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，涉案合同属于无效合同，在此种情形下，徐立强为防止损失扩大，多次向华和汇富公司要求终止合同并将相关款项退还，但华和汇富公司均不予理睬。无奈，徐立强不得不在2018年7月3日将涉案场地腾空并返还给了华和汇富公司，但华和汇富公司一直没有将保证金和进场建设费退还给徐立强。据此，徐立强为维护自身的合法权益，特具状至法院，请求依法支持徐立强的诉讼请求。华和汇富公司辩称：一、徐立强自开始，就对租赁的物业状况十分清楚，并非如徐立强所言，直至2018年4月2日才知情。徐立强与华和汇富公司双方签订的涉案合同第一条已注明：涉案物业无房产证。另，涉案物业未取得规划许可证，并不影响徐立强的经营和使用，且徐立强经营的佛山市禅城区正强汽车美容中心注册地址亦是华和汇富公司管理的物业之一，即佛山市禅城区江湾一路12号之二首层自编7-8号铺。二、徐立强违反徐立强与华和汇富公司双方签订的涉案合同的约定，未按期交纳租金、管理费及水电费，保证金69600元按约定不予退还。自2017年12月起，徐立强开始拖欠管理费、水电费及租金，经华和汇富公司多次催收，徐立强只支付了部分租金及水电费。在未通知华和汇富公司的前提下，徐立强擅自离场，至今未与华和汇富公司办理退场手续，根据徐立强与华和汇富公司双方签订的涉案合同第九条第（二）款第一点，如乙方欠交租金及其他费用达3天的，乙方同意甲方有权解除本合同并所交保证金归甲方所有不予退还。三、在徐立强入场前后，华和汇富公司均有对涉案物业进行装修升级改造，按涉案合同第五条约定，该费用本该由徐立强承担，但徐立强与华和汇富公司口头约定，徐立强缴纳一次性建设费后，华和汇富公司即使产生超过其缴纳的费用，亦不再向徐立强收取。建设费为涉案物业装修升级改造的费用，华和汇富公司已经支出且在收据上亦有注明：徐立强，一次性建设费不予退还。因此，建设费120000元不应退还。华和汇富公司提出反诉请求如下：1、请求判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的租金139200元及滞纳金12349.33元（按年利率24%计算滞纳金，详见滞纳金计算表）；2、请求判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的管理费6388.20元；3、请求判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的水电费1108.04元；4、本案本诉、反诉的诉讼费用全部由徐立强承担。案件审理过程中，华和汇富公司变更第1项诉讼请求为请求判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的租金240400元及滞纳金29453.59元（按年利率24%计算滞纳金，自欠缴月5号开始计算，算至实际清偿之日止，详见滞纳金计算表）；变更第2项诉讼请求为请求判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的管理费8304.66元；变更第3项诉讼请求为请求判令徐立强向华和汇富公司支付尚欠的水电费900.31元。反诉的事实与理由如下：2017年10月26日，华和汇富公司与徐立强签订涉案合同，华和汇富公司将位于佛山市禅城区江湾一路12号三层楼首层自编7－11号铺出租给徐立强，租赁期限从2017年10月26日起至2022年10月25日止。华和汇富公司按约定交付铺位，但徐立强未按合同约定，按期支付租金、管理费及水电费。综上，华和汇富公司认为，华和汇富公司已经按约定交付了铺位，履行了全部合同义务，徐立强理应支付拖欠华和汇富公司的租金、管理费、水电费，徐立强违反约定，理应立即还款并承担滞纳金。为维护华和汇富公司的合法权益，特具诉至贵院，诚望判如所请。徐立强辩称：1、徐立强与华和汇富公司签订涉案合同时华和汇富公司向徐立强隐瞒了涉案铺位没有取得相关报建手续，徐立强不清楚涉案铺位是违章建筑，根据租赁合同司法解释，涉案合同属于无效合同；2、徐立强经过多方了解并到禅城区规划部门核实涉案铺位属于没有取得任何报建手续的违章建筑后，为了防范经营风险的经营考虑，基于法律规定的租赁物违章导致合同无效规定，于2018年7月3日搬离了涉案铺位，并且事前告知过华和汇富公司负责人，在搬离的过程中，也告知过华和汇富公司的工作人员，不存在华和汇富公司说的没有办理交接的情况，因此徐立强从2018年7月3日至今并没有占有涉案铺位，华和汇富公司诉称徐立强拖欠租金没有事实和法律依据；3、搬离之前的租金清结算有相应的银行转账凭证。诉讼中，徐立强举证的证据如下：1、徐立强身份证、华和汇富公司企业信用公示信息，证明徐立强、华和汇富公司的诉讼主体适格。2、《铺位（楼房）租赁合同》、保证金收据、建设费收据、中国农业银行个人明细对账单，证明2017年10月26日，徐立强与华和汇富公司签订《铺位（楼房）租赁合同》，华和汇富公司向徐立强收取了保证金69600元及进场建设费120000元。3、关于政府信息公开的答复（禅发规统信息复[2018]22号），证明华和汇富公司出租给徐立强的涉案铺位是违章建筑，没有取得规划部门的任何报建手续，涉案合同属于无效合同。4、徐立强搬离涉案铺位照片，证明徐立强得知涉案合同属于无效合同后，为防止损失扩大，多次向华和汇富公司要求终止合同并将相关款项退还，但华和汇富公司均不予理睬，徐立强无奈，于2018年7月3日将涉案铺位腾空并返还给了华和汇富公司。5、租金收据、转账凭证、《核准变更登记通知书》，证明徐立强缴纳租金的情况。经质证，本院认证如下：华和汇富公司对徐立强提供的证据1、4、5的真实性无异议，本院予以采信。证据2，徐立强提供了证据原件予以质证，本院对证据2的真实性予以采信。证据3，为政府职能部门作出的答复，对其真实性本院予以采信。诉讼中，华和汇富公司举证的证据如下：1、佛山市禅城区正强汽车美容中心公司工商信息，证明①徐立强为佛山市禅城区正强汽车美容中心公司的法定代表人；②涉案物业尚未取得规划许可证，不影响徐立强经营佛山市禅城区正强汽车美容中心公司，而该汽车美容中心注册地址亦是华和汇富公司管理的物业之一，即佛山市禅城区江湾一路12号之二首层自编7-8号铺；③徐立强通过华和汇富公司出具场地使用证，通过消防和环评的相关手续，已获得营业执照。2、收据（编号：0004350）、现场图片、部分销售单、装修及施工费用收据及转账明细，证明①在徐立强与华和汇富公司双方签订涉案合同前后，徐立强的父亲就涉案铺位的要求（面积、内外部装修、隔墙、材料、水电布置等）与华和汇富公司进行沟通，华和汇富公司也根据徐立强父亲要求，装修建筑外立面、搭建及装修涉案商铺等。华和汇富公司已支出超过120000元的建设费，且从收据亦可以看出，双方当时协商好建设费不予退还，因此120000元建设费不应退还；②从外立面的颜色和正强汽车美容中心招牌字的颜色、靠街正强汽车美容中心的地板色也可以看出呼应的效果。在红色外立面的衬托下，可以看出正强汽车美容中心的字样会更加醒目。3、《铺位（楼房）租赁合同》，证明租金和管理费计算的依据。4、水电费清单及水电表照片，证明5至9月水电费的计算的依据。经质证，本院认证如下：证据1显示的主体信息为徐立强成立，本院予以采信。证据2中编号为0004350的收据，没有徐立强签名，本院不予采信；现场图片，提供原件进行质证，本院予以采信，对证据2中的部分销售单、装修及施工费用收据及转账明细采信详见本院认为部分。证据3，徐立强对其真实性无异议，本院予以采信。证据4，有原件予以质证，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月26日，徐立强（承租方，乙方）与华和汇富公司（出租方，甲方）签订《铺位（楼房）租赁合同》，合同约定：甲方将位于佛山市禅城区江湾一路12号三层楼首层自编7-11号铺出租给乙方作为汽车美容使用，租赁面积约为212.94平方米（暂未有房产证，协助办理企业经营场地使用证明），租赁期限从2017年10月26日至2022年10月25日止，从2017年12月1日开始计收租金；乙方必须向甲方缴交租金每月23200元（不含税费），即每季度缴交租金69600元，每满两年缴交金额在上一年基础上递增8%；采用先交款后使用的原则，乙方在每季度为一期，应当在每一期第一个月的5号前交清当季度的租金；综合服务费：供水、供电、安保、公共设施的管理、维修及公共场所清洁卫生等综合服务，按3元每月每平方米收取，乙方必须在当月5号前交清；乙方应在本合同签订同时向甲方交纳三个月租金69600元作为租赁铺位的保证金；乙方在装修前须向甲方提出书面申请（并附装修图纸及装修要求）待获甲方书面批准后方能施工，装修费用由乙方承担。租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更承租物的结构或拆建、改建（包括广告牌、门面雨蓬等），如要改变或者增加门面、广告招牌及户外、临时、流动宣传广告牌的，须事前向甲方提出书面申请（附图纸），待获甲方同意后由甲方统一施工，甲方实行有偿服务，乙方应按甲方的收费标准支付相关费用；水电费由乙方承担，于下月的5日前缴交上月水电费；乙方未依本协议第三条约定交纳租金及其它费用，按实欠金额每日百分之五向甲方支付逾期付款滞纳金，如乙方欠交租金及其它费用达到3天的，乙方同意甲方有权解除本合同并所交保证金归甲方所有不予退还。合同签订当日，徐立强向华和汇富公司缴纳了69600元的租赁保证金。2017年11月15日，徐立强还向华和汇富公司支付了一笔120000元的建设费，华和汇富公司按约定将涉案商铺交付给徐立强使用，徐立强于2017年11月13以涉案商铺为住所地登记成立了佛山市禅城区正强汽车美容中心。徐立强缴纳租金如下：2018年1月8日缴纳24000元，2018年4月14日缴纳19000元，2018年5月缴纳19000元。2018年8月30日，徐立强经营的佛山市禅城区正强汽车美容中心变更经营场所至佛山市禅城区佛山大道石紫银塘22-23号。另查一，2018年4月2日，徐立强向佛山市禅城区发展规划和统计局申请公开禅城区江湾一路12号之一的规划审批资料，2018年4月17日，佛山市禅城区发展规划和统计局答复“经查核，我局未收到关于禅城区江湾一路12号之一的规划报建申请。”另查二，据徐立强提供的2018年7月12日拍摄的照片显示，商铺已搬空、有外来车辆停放在商铺内。另，根据华和汇富公司提供的抄表记录显示，徐立强未结水费196元、电费704.31元。2019年1月10日，本院对涉案商铺进行了现场勘查，涉案商铺现状如下：商铺东南向有“正强汽车美容中心”招牌，有两卷闸门均未上锁，进入商铺内未见到办公设备，处于已搬空状态。商铺是由钢架机构支撑而成，商铺西面有一卫生间，有简易吊顶。商铺东北向两卷闸门临街，门外墙体上有“正强汽车美容中心”招牌，卷闸门处于上锁状态。庭审中，徐立强陈述双方协商将租金下调至19000元每月。华和汇富公司陈述：签合同之前原告父亲就与被告谈商铺的要求，四个卷闸门和玻璃门都是依原告父亲要求装的。靠街边招牌的底板、整层楼的两面外立墙（朝街边和园区内）、商铺里面的钢结构、商铺内外的水电、商铺内顶上的钢板、隔墙、厕所、水电、插座是被告做的。签合同之前就已经在谈装修事宜，从2017年9月底到2018年1月进行装修，应原告父亲要求进行调整。本院认为，华和汇富公司将佛山市禅城区江湾一路12号三层楼首层自编7-11号铺出租给徐立强，双方订立了《铺位（楼房）租赁合同》。但华和汇富公司出租的涉案商铺并未取得建设工程规划许可，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此规定，华和汇富公司与徐立强签订的涉案《铺位（楼房）租赁合同》自始无效。关于徐立强诉请返还铺位保证金69600元、建设费120000元及2018年7月3日起的利息的问题。涉案租赁合同无效，华和汇富公司继续占有徐立强缴纳的铺位保证金69600元缺乏合同及法律依据，应予以返还，本院对徐立强主张的铺位保证金69600元予以支持。至于建设费的问题，华和汇富公司称收取的建设费应徐立强父亲对涉案商铺装修产生的费用，本院认为，首先华和汇富公司未能举证证明徐立强父亲与公司商议装修的事宜；其次，华和汇富公司提供的证据销售单、装修及施工费用收据及转账明细仅能显示是对地铺的建设及装修，而非特指对涉案商铺；最后，经过现场勘查，涉案商铺为钢架结构搭建而成的简易商铺，几乎不存在任何装修，结合华和汇富公司提供的装修单据及单据显示的时间，可以认定华和汇富公司支付的费用实际上是建设商铺所产生的费用，而华和汇富公司将该商铺的建设成本转嫁由租户承担，于法无据。综上，华和汇富公司收取徐立强的建设费120000元无合同及法律依据，华和汇富公司应向徐立强返还，本院对徐立强主张返还的120000元予以支持。至于利息的问题，徐立强主张从2018年7月3日起算利息，于法无据，本院调整为从起诉之日起算利息，诉请超出部分不予支持。关于华和汇富公司反诉的尚欠租金240400元及滞纳金的问题。租赁合同无效，承租人仍应按租金标准支付占用商铺期间产生的占用使用费。至于徐立强返还商铺的时间问题，徐立强称2018年7月3日已返还，但其未能举证证明。本院对涉案商铺进行现场勘查时发现商铺已搬空，商铺东南向面的两卷闸门均未上锁外人可以自由进出，状况与徐立强提供的2018年7月12日拍摄的照片显示商铺状况一致，而商铺在华和汇富公司的管理区域内，即在2018年7月12日华和汇富公司已能控制并使用涉案商铺，应视为2018年7月12日徐立强向华和汇富公司返还商铺。因此，徐立强应向华和汇富公司支付至2018年7月12日的占有使用费。另，徐立强称双方租金已下调至每月19000元，但其未能举证证明，本院不予确认，应参照合同约定的每月23200元的标准计算占有使用费，经计算，需支付的占有使用费为86980.65元（23200元/月×3个月+4200元×2+23200元/月÷31天×12天），华和汇富公司诉请超出部分不予支持。至于滞纳金，因涉案租赁合同无效，相应的滞纳金条款亦归于无效，华和汇富公司主张的滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。关于华和汇富公司反诉的管理费8304.66元的问题。虽涉案合同无效，但徐立强占有使用涉案商铺期间客观上享受了华和汇富公司提供的管理服务，应参照合同约定的标准支付占用使用期间的管理费4719.03元（212.94平方米×3元/平方米.月×7个月+212.94平方米×3元/平方米.月÷31天×12天），华和汇富公司诉请超出部分不予支持。关于华和汇富公司反诉尚欠水电费900.31元的问题。徐立强在2018年7月已返还涉案商铺，但其未能举证证明其已结清水电费，虽华和汇富公司诉称的是2018年5月至9月的水电费，徐立强还铺后商铺一致空置客观上不会产生水电费，即使华和汇富公司9月份去抄表事实上读取的数据仍然是徐立强使用商铺期间产生的水电费，徐立强应予以缴纳，本院对华和汇富公司主张的水电费900.31元予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐立强与被告（反诉原告）佛山市华和汇富物业管理有限公司签订的《铺位（楼房）租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）佛山市华和汇富物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）徐立强返还保证金69600元、建设费120000元并支付利息（以189600元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2018年9月11日计至实际返还之日止）；三、原告（反诉被告）徐立强在本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）佛山市华和汇富物业管理有限公司支付占有使用费86980.65元、管理费4719.03元、水电费900.31元；四、驳回原告（反诉被告）徐立强的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市华和汇富物业管理有限公司的其他反诉请求。如双方未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2046元，由被告（反诉原告）佛山市华和汇富物业管理有限公司负担。反诉受理费2743元，由被告（反诉原告）佛山市华和汇富物业管理有限公司负担1838元，原告（反诉被告）徐立强负担905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年一月二十九日书记员 方紫盈