上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初13827号原告：周健，男，1990年10月11日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：汤胜男，女，1994年1月8日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。被告：叶炳胜，男，1962年7月3日生，汉族，住上海市。法定代理人：叶鼎，男，系被告之子。委托诉讼代理人：严佳晨，上海市东泰律师事务所律师。原告周健、汤胜男诉被告叶炳根房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周健、汤胜男的共同委托诉讼代理人赵成刚，被告叶炳根的法定代理人叶鼎及其委托诉讼代理人严佳晨均到庭参加诉讼。审理中，根据当事人的申请，本院依法委托上海市精神卫生中心司法鉴定所进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告周健、汤胜男向本院提出诉讼请求：1、解除双方就上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号XXX室所签订的房屋买卖合同，并承担违约金人民币(以下币种同)54万元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告经中介居间介绍，于2018年10月14日就上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订房屋买卖合同，双方约定由原告在签订示范合同当日支付首期房款110万元，第二期房款158万元通过银行贷款方式支付，余款2万元在交房当日(银行贷款到帐后5日内)支付。合同并约定在77天内，即2018年12月30日之前网签，在2019年1月20日前向房地产交易中心申请办理过户手续。合同明确所支付的定金目的为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。合同第12条约定，被告未按约定期限交付房地产的，违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。合同第18条约定，双方产生争议协商不成的，应向房地产所在地人民法院起诉。合同签订后，被告当即称定金需支付8万元，原告即在当日支付8万元；后被告又称定金需要20万元，原告又应其要求于10月28日另外支付12万元定金。之后中介多次联系被告催促其前来签订示范合同，但被告又以产证未办出，其正在与其岳母就房产继承问题诉讼为由，拒不签订示范合同。2019年1月7日晚上，被告又以退还定金为由，向原告转款15万元。综上，原告认为，自合同签订至今，原告未办出房屋的产权证，也拒不签订示范合同，故其行为已构成违约，被告应承担相应违约责任。被告叶炳胜辩称：双方买卖合同于12月30日原告要求被告返还定金时已经解除，不同意承担违约金。被告没有违约，被告是XXX残疾，不具有签订买卖合同的民事行为能力。若法院认定被告存在违约，被告认为违约金金额过高，原告只支付了20万元定金，且定金被告已经提前返还。本院经审查认定如下事实：系争房屋系陈建珏与被告动迁安置所得；陈建珏死亡后，被告与陈建珏父母就系争房屋继承、共有进行诉讼，本院于2019年8月29日出具(2019)沪0115民初63081号民事调解书：“上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号1701是房屋由原告陈福才、沈丽荣、被告叶炳胜按份共有，陈福才的产权份额为22.5%、沈丽荣的产权份额为22.5%、叶炳胜的产权份额为55%；二、双方就本案再无其他争议……”2018年10月14日，原、被告及上海德到房地产经纪有限公司签订房地产买卖居间协议，约定由原告购买系争房屋，总价270万元；同时约定，双方约定的违约成本为捌万元整，若月底前被告产证办不出，则原告追加定金至贰拾万元，双方违约成本为贰拾万元整。同日，原、被告签订房屋买卖合同，明确系争房屋权利人为被告，原告以270万元购买系争房屋，双方于本合同签署后77天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同；首期房价款110万元(含定金)原告应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日内，通过居间方转付或自行支付被告，第二期房价款158万元由原告于签订示范合同并申请公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，尾款2万元由双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，并由原告自行或通过居间方支付；双方应于2019年1月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第十二条约定，原告未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付被告逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，被告有权单方解除本合同；被告未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按原告已付房款的日万分之五支付原告逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，原告有权单方解除本合同；原、被告任何一方依据本条约主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。2018年10月14日，被告出具收款收据，确认收到定金8万元；2018年10月28日，被告分别出具收款收据，确认收到定金4万元及定金8万元。之后，双方就合同的履行等进行沟通；被告于2019年1月7日退还原告15万元；于2019年1月8日退还原告5万元。被告确认至2019年12月2日止系争房屋产权仍登记在开发商名下。审理中，根据被告方申请，本院依法委托上海市精神卫生中心司法鉴定所对被告的精神状态及民事行为能力进行司法鉴定，上海市精神卫生中心司法鉴定所于2019年10月29日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、鉴定诊断：其他非器质性精神病障碍；2、民事行为能力的评定：无法评定被鉴定人叶炳胜在2018年10月与原告(周健、汤胜男)签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》时及目前的行为能力。上述事实，由《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、(2019)沪0115民初63081号民事调解书、司法鉴定意见书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订房地产买卖居间协议、房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应参照履行。被告提出其系XXX残疾，不具有签订买卖合同的民事行为能力，但司法鉴定意见为无法评定被告签订合同时与目前的行为能力，故本院难以认定被告与原告签订合同时系无民事行为能力人，对于被告提出的合同无效理由本院不予采纳。被告与原告签订合同后，理应按照合同约定办理系争房屋产证、与原告签订示范文本的上海市房地产买卖合同，并协助原告于2019年1月20日前向交易中心申请办理过户手续；被告虽于2019年1月初将定金退还原告，但此时系争房屋未取得小产证，根据相关申请手续所需时间，被告事实上亦无法与原告签订示范合同并在2019年1月20日前协助原告办理过户手续，且实际上被告直至2019年8月才处理完系争房屋的产权纠纷，至2019年12月仍未办理系争房屋的权属登记，故被告的行为已经构成违约，原告据此解除合同并要求被告承担违约责任并无不当。对于违约金的数额，本院酌情考虑原告支付定金情况、房价因素等，确定为20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告周健、汤胜男与被告叶炳胜于2018年10月14日就上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告叶炳胜于本判决生效之日起十日内支付原告周健、汤胜男违约金20万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9,200元，鉴定费3,150元，均由被告叶炳胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇二〇年一月二十日书 记 员  陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。