文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终972号上诉人(原审原告)：陈梦，女，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：董进，重庆静航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈加鸿，男，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人陈梦因与被上诉人沈加鸿买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初15934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈梦上诉请求：1.撤销2018渝01**民初15934号民事判决书第二项并改判沈加鸿支付陈梦逾期交房违约金15660元，个人所得税3618元；2.上诉费由沈加鸿承担。事实和理由：一审法院认定《二手房买卖合同》系合法有效的合同，双方都应按照约定履行义务。该案中，沈加鸿在一审时未提供任何证据证明其主张，一审法院依据其单方陈述用于认定案件事实，没有事实依据和法律依据。签订的合同既是确定双方权利和义务的依据，也是处理纠纷的基础。有约定，应当从其约定。综上，请求二审法院支持陈梦的上诉请求。沈加鸿二审辩称：由于合同总房款并没有记载于《二手房买卖合同》，因此该合同应以口头约定为主。当时双方口头约定在沈加鸿的新房装修后才把案涉的房屋交付陈梦，以及税费由陈梦负担，沈加鸿净收房款58万元。若沈加鸿差欠陈梦款项，在出具欠条时，陈梦就应主张表示扣减。而且按照二手房交易的惯例，税费不应由卖方即沈加鸿负担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院认定事实：2017年7月11日，陈梦、沈加鸿签订《二手房买卖合同》。该合同系陈梦从网上下载后打印出来，除了房屋信息及买卖双方身份信息及签名是用笔手写的以外，其余内容均为打印。合同约定：沈加鸿将其名下位于重庆市九龙坡区白市驿镇志龙苑X栋X单元X-X的房屋出售给陈梦，合同签订之日起3日内，双方向登记部门办理权属转移登记手续，卖方于房屋过户到买方名下后30日内将房屋交付给买方，房屋交付时应当记录水电气的读数。逾期交房的，卖方按日向买方支付已交房款万分之五的违约金。卖方应当承担的税费包括个人所得税等。但是合同对成交价格及付款方式没有约定，为空白。对于房屋价款，沈加鸿陈述是净收580000元，税费由陈梦承担，陈梦认可房价是580000元，但是税费按照合同执行。2017年8月24日，沈加鸿将房屋过户给陈梦，陈梦为沈加鸿缴纳个人所得税3618元。陈梦、沈加鸿双方于2017年11月24日完成交房手续。2017年12月20日，沈加鸿向陈梦出具《收条》1份，《收条》载明：今收到陈梦房款50000元，还欠房款8000元，水、电费手续过户完一次性付完。陈梦在收条上签名确认。2018年4月23日，沈加鸿以陈梦欠付房款8000元为由，诉至重庆市九龙坡区人民法院。重庆市九龙坡区人民法院于2018年6月8日作出判决，判决陈梦支付沈加鸿8000元，该判决已经生效。另查明，给房屋过户后，陈梦为沈加鸿缴纳了垃圾处置费64元、电费131元、物管费785元。对于逾期交房的问题，沈加鸿陈述自己房屋在装修，和陈梦口头约定了等房屋装修好了再交房，陈梦同意了的，因此不构成违约。对于个人所得税，沈加鸿陈述与陈梦协商好是房款净收，自己不承担税费，所有税费均由陈梦承担。陈梦对沈加鸿关于逾期交房和个人所得税的陈述均不予认可。一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。陈梦、沈加鸿之间签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，虽然对主要条款合同价款没有书面约定，但是双方均认可580000元的合同价款，故应当视为双方对合同价款作了约定，该合同未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方都应按照约定履行各自的义务。同时，民事活动应当遵循诚信，秉持诚实，尊重习惯。本案争议焦点为沈加鸿是否与逾期交房及承担违约责任，沈加鸿是否应当支付陈梦个人所得税。一、一审法院认为沈加鸿不构成逾期交房，不承担违约责任。双方过户时间为2017年8月24日，根据合同约定，沈加鸿应当于2017年9月23日前将房屋交付给陈梦，但是实际交房日期为2017年11月24日，沈加鸿逾期交房近两个月，但是沈加鸿陈述自己房屋在装修，和陈梦口头约定了等房屋装修好了再交房，陈梦同意了的，虽然陈梦对此不予认可，但是本案已经存在口头约定的情况，即房屋价款580000元在合同中没有约定，是双方口头约定的，故双方又口头中约定交房时间具有可能性，且实际履行合同时双方按照口头约定履行的可能性较大。在2017年9月23日前，陈梦未向沈加鸿催收房屋，也未向沈加鸿主张接房；2017年11月24日交房时，陈梦也未向沈加鸿提出沈加鸿逾期交房的问题；在2017年12月20日沈加鸿向陈梦确认尚欠8000元房款时，陈梦也未提出沈加鸿逾期交房是否应当抵扣房款的问题，直至2018年4月23日沈加鸿起诉陈梦要求陈梦支付购房尾款8000元时，陈梦才提出逾期交房违约的问题。虽然不提出逾期交房违约责任用以抵扣的问题是陈梦的权利或者陈梦自己的打算，但是这些时间段和时刻点陈梦均未提出沈加鸿逾期交房违约或者抵扣房款的问题，一审法院有理由相信沈加鸿的陈述真实，即双方对交房的时间口头达成约定，就是等沈加鸿新装修房屋装修好了以后就交房，而且这种情况在实际交易中也是常见的，因此一审法院认定双方口头约定了等房屋装修好了再交房，沈加鸿不构成逾期交房违约，对于陈梦要求沈加鸿承担逾期交房的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。二、对个人所得税的问题。双方在2017年8月24日房屋过户，陈梦在过户的同时为沈加鸿支付了个人所得税3618元。当然，这时的支付可以理解为是陈梦垫付，或者是沈加鸿陈述的房款净收，所有税费本就由陈梦支付，具体怎样还不能确定。在三个月后陈梦、沈加鸿双方于2017年11月24日交房时，陈梦未向沈加鸿提出个人所得税的问题。这时仍旧不能判断该个人所得税是陈梦垫付还是自己支付。时间再过一月，2017年12月20日，沈加鸿向陈梦出具《收条》时明确：“今收到陈梦房款50000元，还欠房款8000元”，这时陈梦依然没有提出个人所得税的问题，如果陈梦是垫付，在此时明明自己还要支付8000元的情况下，应当提出抵扣个人所得税后仅支付剩余款项，但是陈梦没有提出。考虑到陈梦多次均未提出个人所得税抵扣的问题，结合合同中没有约定房款的事实，且沈加鸿陈述房款净收的交易习惯在生活中客观存在，故一审法院认定沈加鸿和陈梦口头已经协商一致，沈加鸿是净收房款580000元，个人所得税由陈梦承担，因此对于陈梦主张沈加鸿支付个人所得税的请求，一审法院不予支持。三、对于房屋过户后陈梦为沈加鸿缴纳的垃圾处置费64元、电费131元、物管费785元共计980元的问题，由于该部分金额在交房后本应当由沈加鸿承担，且沈加鸿也无异议，故一审法院予以确认。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：1.沈加鸿于一审判决生效之日起十日内给付陈梦980元。2.驳回陈梦的其他诉讼请求。一审案件受理费306元，减半收取153元，由沈加鸿负担。二审中，陈梦、沈加鸿未举示证据。本院二审对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1.沈加鸿是否存在因逾期交房而存在违约。2.房屋个人所得税是否由沈加鸿承担。关于沈加鸿是否存在逾期交房而导致违约的问题。本院认为，从案件的进展来看，双方过户时间为2017年8月24日，根据合同约定，沈加鸿应当于2017年9月23日前将房屋交付给陈梦，但是实际交房日期为2017年11月24日。在此期间陈梦并没有提供相应的证据来表述其有催房的意图，并且在2017年12月20日沈加鸿向陈梦确认尚欠8000元房款时，陈梦也未提出沈加鸿逾期交房而产生的违约金应当抵扣房款的问题，直至2018年4月23日沈加鸿起诉陈梦要求其支付购房尾款8000元时，陈梦才提出逾期交房问题。且《二手房买卖合同》是陈梦从网上下载的，双方对合同的条款都未变更，仅仅只填写了当事人的信息及房屋信息，至于合同的主要条款房屋价款并未记载于合同中，而是由当事人口头约定房屋价款为580000元。因此沈加鸿称与陈梦约定，待沈加鸿新房装修完毕后再交付房屋，本院认为具有高度可能性。因此本院认为《二手房买卖合同》缺乏买卖主要素，不能体现当事人真实的意思表示，应遵从双方的口头约定，陈梦在履行合同过程中既未有催房意图，也未提出逾期交房产生的违约金以抵扣房屋尾款。因此本院认为陈梦与沈加鸿达成了口头协议，陈梦认可沈加鸿待新房装修完毕后，再进行交付。因此一审判决认定沈加鸿不构成逾期交房违约并无不当，本院予以维持。关于房屋个人所得税是否由沈加鸿承担的问题。本院认为，陈梦在2017年8月24日房屋过户时缴纳了个人所得税3618元，但在2017年11月24日沈加鸿交付房屋至2017年12月20日沈加鸿向陈梦出具《收条》时，都没有提出应由沈加鸿缴纳个人所得税，直至2018年4月23日沈加鸿起诉陈梦要求其支付购房尾款8000元时，陈梦才提出以税费抵扣房屋尾款。根据本院前述认定，《二手房买卖合同》不能体现当事人的真实意思表示，而现实中二手房买卖过户产生的个人所得税应由买方承担更符合交易惯例。沈加鸿主张双方达成口头约定其净收房款58万元，相关税费由陈梦负担具有高度高能性。因此一审判决认定陈梦缴纳房屋个人所得税并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈梦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由上诉人陈梦负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈秀良审 判 员 王丽丹审 判 员 吴宝山二〇一九年三月二十日法官助理 晏侣偲书 记 员 李 娜