上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2453号原告（反诉被告）：上海娥淇埠实业有限公司。法定代表人：崔某某。委托诉讼代理人：孙振东，上海江三角律师事务所律师。委托诉讼代理人：高英美，上海江三角律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁波迈向食界餐饮管理有限公司。法定代表人：付良瑜。委托诉讼代理人：吴文俊，上海鑫钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：江丽，上海鑫钧律师事务所律师。被告：付良瑜。委托诉讼代理人：吴文俊，上海鑫钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：江丽，上海鑫钧律师事务所律师。原告（反诉被告）上海娥淇埠实业有限公司（下称娥淇埠公司）与被告（反诉原告）宁波迈向食界餐饮管理有限公司（下称迈向公司）、被告付良瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，先适用简易程序于2019年3月5日、4月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年9月20日公开开庭进行了审理。娥淇埠公司的法定代表人崔某某及委托诉讼代理人高英美，迈向公司及付良瑜的共同委托诉讼代理人吴文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娥淇埠公司向本院提出诉讼请求：1、确认娥淇埠公司与迈向公司签订的《A美食公园联营合同》于2018年10月13日解除;2、判令迈向公司与付良瑜连带返还娥淇埠公司进场费30,000元、履约保证金30,000元、物业费押金3,000元、意向金8,000元;3、判令迈向公司支付娥淇埠公司解除合同违约金44,800元;4、判令迈向公司退还娥淇埠公司2018年8月18日至2018年9月22日期间的租金7,000元;5、判令迈向公司赔偿娥淇埠公司厨房设备及广告牌损失50,000元、食材损失6,000元、用工损失3,000元。事实与理由：2017年10月23日，付良瑜为法定代表人及股东的上海枝洋餐饮管理有限公司（下称枝洋公司）与娥淇埠公司签订《商铺预定意向书》，就预定上海市闵行区×路×号(A美食公园)商铺一层×号收取娥淇埠公司意向金8,000元。同日，枝洋公司出具收据。意向书约定申报审核后签订正式合同，意向金转为定金。2017年11月7日娥淇埠公司支付了3万元履约保证金（迈向公司出具押金收据）。2017年11月22日，迈向公司与娥淇埠公司签订《A美食公园联营合同》。娥淇埠公司认为该合同性质是房屋租赁关系。娥淇埠公司支付的每月6,000元的运营管理费实质是房屋租金。娥淇埠公司承租房屋用于经营快餐。迈向公司提供统一保洁、统一管理，不参与快餐店经营利益分成，合同约定娥淇埠公司独立经营，独立核算。迈向公司于2017年11月22日向娥淇埠公司交付了房屋。娥淇埠公司支付进场费3万元、物业押金3,000元，并将租金支付至2018年9月22日。因房屋出租方上海A超市有限公司（下称A公司）与迈向公司解除租赁合同，房屋被A公司收回，致娥淇埠公司合同目的无法实现，故娥淇埠公司要求解除合同。2018年10月10日，娥淇埠公司按合同约定的地址向迈向公司发解除函被退回，根据合同约定寄出3日内为送达，故要求确认双方签订的《A美食公园联营合同》于2018年10月13日解除，要求迈向公司退还相关款项，并承担解除合同违约金。迈向公司共有2个股东，为付良瑜、祝某某。娥淇埠公司的钱款是付至付良瑜个人账户，付良瑜是收款人，且是迈向公司的实际控制人、法定代表人、股东，公司财产和个人财产混同，故应由付良瑜承担连带责任。迈向公司、付良瑜辩称：对合同于2018年10月13日解除无异议。涉案商铺已于2018年10至11月间被业主收回，目前正在装修。商铺内遗留的物品现仍在内。迈向公司收到进场费30,000元、履约保证金30,000元、物业费押金3,000元。双方口头约定进场费不退。因娥淇埠公司违约，根据合同第10.6.2条约定，履约保证金不退。物业费押金由物业公司收取，非迈向公司收取，故不应由迈向公司退还。解除合同违约金标准过高，娥淇埠公司实际损失没有这么多，要调整。娥淇埠公司已实际占有使用了房屋，且物品一直没有搬离，故不同意退还租金。迈向公司与A公司于2018年8月25日解除合同，A公司于2018年11月收回房屋。娥淇埠公司的广告牌等损失可适当考虑。双方沟通时，迈向公司提议将冰箱等设备另找场地堆放，娥淇埠公司不同意，放任损失进一步扩大，娥淇埠公司也要承担相应责任。迈向公司共有两个股东，为付良瑜、祝某某。娥淇埠公司付款至付良瑜个人账户，但由迈向公司出具收据，故不应由付良瑜承担连带责任。迈向公司提出反诉：1、确认娥淇埠公司与迈向公司签订的《A美食公园联营合同》于2018年10月13日解除；2、判令娥淇埠公司补足自2018年3月15日起至2018年7月15日止的公摊费用10,073.90元；3、判令娥淇埠公司补足自2018年3月15日起至2018年8月15日止的运营管理费5,000元；4、判令娥淇埠公司支付自2018年9月22日起至2018年10月22日止的房屋占用费6,000元；5、判令娥淇埠公司支付提前解除合同违约金43,200元。事实和理由：2016年11月22日双方签订的《A美食公园联营合同》约定运营管理费每月6,000元，公摊费用按实际产生后各商户予以分担。自2018年3月起，娥淇埠公司以人流不足，运营成本较高，擅自将运营管理费降至每月5,000元。公摊费用亦未足额缴纳，经迈向公司多次催讨仍未补足。基于娥淇埠公司的违约行为，迈向公司要求解除合同并主张损失赔偿，故提起反诉。娥淇埠公司针对反诉辩称：双方签订的合同于2018年10月13日解除。关于公摊费用，娥淇埠公司在合同履行期间已按月支付，每月金额不固定。履行期间根据实际情况调整公摊费用，最高时为2018年1月16日至2月15日支付4,443.40元，最低时为2018年2月16日至3月15日支付963元。关于运营管理费，2018年1月23日至2018年3月23日，娥淇埠公司按每月6,000元支付，自3月24日起至合同解除按每月5,000元支付。商场原有商户十几家，在2018年3月时仅剩四户，生意清淡，娥淇埠公司向迈向公司申请，迈向公司微信回复同意娥淇埠公司按每月5,000元支付。迈向公司对此认可，并未提出过异议，故不同意补足。关于房屋占用费，娥淇埠公司经营至2018年8月17日，商铺内物品未搬离，仍遗留在现场。娥淇埠公司将房租支付至2018年9月22日。娥淇埠公司去年至现场查看时，物品早已不知去向。故不同意支付房屋占用费。解除合同的责任在迈向公司，故其要求娥淇埠公司承担违约金无法律及合同依据。本院经审理认定事实如下：2017年，迈向公司（甲方）与娥淇埠公司×路第一分公司（乙方）签订《A美食公园联营合同》，约定甲方将上海市×路×号一层13号建筑面积约15平方米的经营场所授权乙方经营小吃，品牌“卷饭拿啦”，经营品类为快餐。乙方独立经营、独立核算。协议有效期为4年，自2017年11月22日起至2021年11月21日止，合作费用自2017年11月22日起开始计算。乙方应每月支付甲方运营管理费6,000元，支付方式为每两个月为一期，每期费用的支付应提前15日付清，第一期费用12,000元应在本合同签订之日一次性支付给甲方。以上费用如逾期支付，每逾期一天向甲方支付违约金500元，逾期超过十日，甲方有权解除合同。若商户经营不善，营业额过低不足以支付运营管理费的，且乙方也不愿意另外补足运营管理费的，则乙方同意甲方终止本联营合同，甲方无需对乙方做出任何赔偿。公摊费用按各商家分摊。清洗碗筷阿姨工资、公共空调电费由各商家均摊，以实际公摊为准或以定额方式支付。定额费用以实际为准，乙方应在收到甲方通知之日起3日内支付上述款项，物业费押金3,000元。乙方须将该场地物业费及公共费用的押金共计3,000元在签订本协议时一次性支付甲方。乙方须缴纳履约保证金30,000元。在合作期内，因乙方原因单方提前终止本协议并搬场，则已付履约保证金归甲方所有。在本协议有效期内，若客观条件发生变化，如国家政策调整、市场情况发生变化、大业主合同变更及关店等，一方可提前2个月向另一方书面提出终止协议请求，双方通过协商，经另一方同意后可终止本协议。合同10.8条约定，双方同意，如在租赁期间出现上手租赁合同因任何原因被终止、撤销或失效，任何一方可解除本合同，甲方仅需将乙方已付履约保证金及预交租金无息退还乙方，而无需支付任何其他违约金或赔偿金，双方也互不承担其他责任。乙方逾期支付经营管理费或水电费以及其他费用的，每逾期一日，应按欠缴金额的千分之三向甲方支付违约金。逾期10日未支付时，甲方有权解除本合同收回场地。任何一方违约，守约方提前解除本租赁协议的，违约方应向守约方支付本协议剩余期限总经营管理费用20%的违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应承担继续赔偿责任。如乙方无故单方面终止本协议，则甲方有权将乙方所缴纳的保证金视为违约金没收，并可继续要求乙方补偿不足部分。甲方收款账户为：付良瑜的工商银行账户。双方另对其余事项作了约定。2017年11月22日，迈向公司向娥淇埠公司交付了房屋。娥淇埠公司购买了经营所需的物品，以“卷饭拿啦”作店招开展韩式快餐的经营。合同签订后，娥淇埠公司计向迈向公司支付了意向金8,000元、履约保证金30,000元、物业费押金3,000元、进场费30,000元。娥淇埠公司以每月6,000元的标准向迈向公司支付了2017年11月23日至2018年3月22日的租金，以每月5,000元的标准向迈向公司支付了2018年3月23日至9月22日的租金，还支付了2018年8月15日之前的公摊费等费用。据2018年7月娥淇埠公司法定代表人崔某某与迈向公司冯店长的微信聊天记录显示，美食公园收款通知单中月固定租金为5,000元。2018年8月18日，迈向公司向娥淇埠公司发出“公司函”，向娥淇埠公司催要“2018年3月15日至2018年7月15日”少支付的公摊费用计10,073.90元。另查明，2016年8月26日，A公司与迈向公司签订《店铺/专柜租赁合同》，迈向公司承租上海市×路×号600平方米房屋作餐饮使用，租赁期限自2016年11月1日起至2020年10月31日。2018年8月23日，A公司诉至本院称因迈向公司长期迟延支付租金，对经营场地管理不善且未作整改，要求与迈向公司解除租赁合同，即（2018）沪0112民初32248号案。2019年2月25日，经本院主持调解，双方确认于2018年8月25解除上述租赁合同，A公司退还迈向公司履约保证金、装修押金、支付装修补偿费37,917.77元。迈向公司支付A公司水电费29,371.77元。还查明，因迈向公司迟延向A公司支付租金，A公司于2018年8月5日将商场停水，至迈向公司支付租金后于2018年8月8日恢复供水。A公司于2018年8月8日在商场内张贴通知“美食广场由于拖欠租金及水电费将于今天（2018-8-8）22:00停止营业，给您带来的不便尽请谅解！！！”。2018年8月18日起，A公司未再对商场恢复供电。娥淇埠公司自认经营至2018年8月17日，商铺内物品未搬离，均留在现场。2018年10月9日，娥淇埠公司向迈向公司、付良瑜发出律师函要求解除联营合同。2018年11月15日，A公司收回了上述房屋。又查明，迈向公司向A公司承租房屋时，对房屋进行过装修。上述事实，由娥淇埠公司提供的《A美食公园联营合同》、收据、A公司停业通知、催告信、解约函、商铺预定意向书、支付宝付款凭证、商铺经营照片、娥淇埠公司法定代表人崔某某与迈向公司店长冯彪彪的微信聊天记录、收款通知单等，迈向公司、付良瑜提供的2018年8月18日催款函、室内装饰工程委托合同、预算书及装修图、工程竣工验收单、银行流水等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，娥淇埠公司下属分公司与迈向公司签订的《A美食公园联营合同》名为联营，但从合同约定的权利义务内容来看，迈向公司主要权利为提供场地并收取确定的费用，双方并未约定共享权利、共担风险，而是由娥淇埠公司独立经营、独立核算，故该合同性质为租赁合同，所约定的运营管理费实际就是租金。迈向公司作为出租人，有义务提供符合合同目的适用的房屋。现其因与上家出租方的纠纷导致系争商铺停水停电，影响承租人正常经营，致合同目的无法实现，构成违约，应当承担违约责任。娥淇埠公司以此为由要求解除合同，合理合法，本院予以支持。双方在上述合同中约定固定租金每月6,000元，公摊费用“按各商家分摊。清洗碗筷阿姨工资、公共空调电费由各商家均摊，以实际公摊为准或以定额方式支付。定额费用以实际为准，乙方应在收到甲方通知之日起3日内支付上述款项”。故在实际履行过程中，娥淇埠公司系根据迈向公司的付款通知支付各款。至于租金由每月6,000元减至每月5,000元，根据双方微信聊天记录和迈向公司收款情况，可知迈向公司对租金减少是同意和认可的。娥淇埠公司经营期间，每月支付公摊费，期间迈向公司从未向娥淇埠公司主张租金欠费和公摊费欠费，直至该商场被停止经营后才催交公摊费，且对公摊费催交部分如何形成并未给出合理解释，故迈向公司以娥淇埠公司未足额支付相关费用要求解除合同之反诉请求明显属于逃避责任，有违诚信，本院不予支持。2018年8月8日之后，娥淇埠公司已无法正常使用涉案房屋开展经营活动，但根据双方在审理中对合同解除日期形成的一致意见，本院确认《A美食公园联营合同》于2018年10月13日解除。合同解除后，迈向公司应向娥淇埠公司返还收取的意向金8,000元、履约保证金30,000元、物业费押金3,000元。关于进场费30,000元，合同并未明确该款的性质。迈向公司主张其对租赁场地进行过统一设计和装修施工，符合商业惯例，故进场费应与装修费用有关联。娥淇埠公司进场经营了一段时间，实际享受了相关利益，故本院酌情由迈向公司退还进场费23,000元根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约，仍应向合同相对方承担违约责任。故即使《A美食公园联营合同》约定租赁期内上手租赁合同因任何原因被终止、撤销、失效，任何一方可以解除合同，出租人仅需将履约保证金及预交租金无息退还，无需支付任何违约金或赔偿金，但该合同系由出租方提供，系重复使用预先订立的合同，未与承租方协商，属于格式条款，明显免除出租方的责任，排除承租方的法定权利，且未以合理方式提醒，应为无效，迈向公司以此为由要求免除违约责任和赔偿责任，本院不予采纳。关于娥淇埠公司主张的厨房设备及广告牌损失50,000元、食材损失6,000元、用工损失3,000元，就娥淇埠公司的举证来看，大部分为购买单据，与实际损失尚不能一一对应，但从生活常识出发，提前解除合同娥淇埠公司必然遭受各项损失。本院考虑到娥淇埠公司主张的解除合同违约金44,800元，相比合同约定的“任何一方违约，守约方提前解除本租赁协议的，违约方应向守约方支付本协议剩余期限总经营管理费用20%的违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应承担继续赔偿责任。”系就低主张，且相比娥淇埠公司的损失并未过高，故本院支持娥淇埠公司主张的解除合同违约金44,800元，对娥淇埠公司赔偿损失的请求，本院依法不予重复支持。迈向公司反诉主张补足2018年3月15日起至2018年7月15日止的公摊费用10,073.90元，系其于2018年8月18日商场内停止经营后向娥淇埠公司主张“少支付的”公摊费用，由于娥淇埠公司在经营期间每月均向迈向公司支付过公摊费用，故迈向公司有义务证明“少支付的”原因和计算方法，现迈向公司对此均未举证，本院对其反诉请求难以支持。迈向公司反诉要求娥淇埠公司补足2018年3月15日起至2018年8月15日止的运营管理费5,000元，鉴于上述原因，本院也不予支持。迈向公司反诉主张2018年9月22日起至2018年10月22日止的房屋占用费6,000元，因娥淇埠公司自认商场停止经营后商铺内物品未搬离，均留在现场，且娥淇埠公司已将租金支付至2018年9月22日止，故至2018年10月13日合同解除前，娥淇埠公司仍应支付租金。合同解除后，应支付房屋占用费。鉴于该时商场已经停水停电，故本院酌情支持2018年9月23日起至2018年10月13日止的租金及2018年10月14日起至10月22日止的房屋占用费合计3,000元。娥淇埠公司要求退还2018年8月18日至2018年9月22日期间的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。迈向公司对涉案合同的解除负有责任，故其反诉主张解除合同违约金，显属无理，本院不予支持。娥淇埠公司×路第一分公司系娥淇埠公司的非独立核算的分支机构，故其签订的《A美食公园联营合同》项下的权利义务依法由娥淇埠公司承担。付良瑜系迈向公司的法定代表人，娥淇埠公司向其银行账户转账款项，系遵守双方在《A美食公园联营合同》中的约定。娥淇埠公司仅以本案合同项下的付款方式来主张付良瑜与迈向公司财产混同，本院不能认同。娥淇埠公司要求付良瑜对迈向公司的相关债务承担连带付款责任之请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海娥淇埠实业有限公司与被告（反诉原告）宁波迈向食界餐饮管理有限公司签订的《A美食公园联营合同》于2018年10月13日解除；二、被告（反诉原告）宁波迈向食界餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）上海娥淇埠实业有限公司意向金8,000元、履约保证金30,000元、进场费23,000元、物业费押金3,000元；三、被告（反诉原告）宁波迈向食界餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）上海娥淇埠实业有限公司解除合同违约金44,800元；四、原告（反诉被告）上海娥淇埠实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）宁波迈向食界餐饮管理有限公司自2018年9月23日起至2018年10月22日止的租金和房屋占用费计3,000元；五、驳回原告（反诉被告）上海娥淇埠实业有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宁波迈向食界餐饮管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,776元，由原告（反诉被告）上海娥淇埠实业有限公司负担1,300元，被告（反诉原告）宁波迈向食界餐饮管理有限公司负担2,476元。反诉案件受理费减半收取计715.93元，由原告（反诉被告）上海娥淇埠实业有限公司负担25元，被告（反诉原告）宁波迈向食界餐饮管理有限公司负担690.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  石定伟人民陪审员  高桂庆二〇一九年九月二十七日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。