上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初16487号原告：上海张罗投资管理有限公司。法定代表人：张健，执行董事。委托诉讼代理人：金嘉韵，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬云，上海嘉富诚律师事务所律师。原告：上海波月实业有限公司。法定代表人：惠某甲，执行董事。委托诉讼代理人：吴珈，男，上海波月实业有限公司工作。委托诉讼代理人：李冬云，上海嘉富诚律师事务所律师。被告：上海屿盛资产管理有限公司。法定代表人：李立娟，执行董事。委托诉讼代理人：陶冰忻，上海市汇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈幸根，上海市汇中律师事务所律师。原告上海张罗投资管理有限公司（以下简称张罗公司）、上海波月实业有限公司（以下简称波月公司）与被告上海屿盛资产管理有限公司（以下简称屿盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告张罗公司的委托诉讼代理人金嘉韵、李冬云，波月公司的委托诉讼代理人吴珈、李冬云，屿盛公司的陶冰忻、陈幸根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张罗公司、波月公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋使用合同》及附加条款无效；2.要求被告返还给原告张罗公司保证金450,166.66元（人民币，下同）；3.被告退还给原告张罗公司使用费450,166.66元（2018年2月24日至4月23日）；4.被告赔偿原告张罗公司经济损失164,525（装修损失:150,000元×45%=67,500元、保安服务费：35,612.90×45%=16,025元；墙体复原费180,000元×45%=81,000元。事实和理由：2017年11月，原告张罗公司与被告屿盛公司签订了《房屋使用合同》及附加条款，合同约定：原告张罗公司向被告屿盛公司约定使用闵行区厂房的无证房屋，房屋面积1,850平方米，使用期为5年，使用费为首二年225,083.33/月，免租期3个月，押二付二，先付后用。本合同与同日双方签订的另一份《房屋租赁合同》为一整体项目。上述合同签订后，原告向被告支付了2个月的使用费及保证金，共计900,333.32元。原告因经营需要，需对房屋进行外墙改建及内部装修。然因房屋无产权证，故内外装修均被政府叫停。原告不断地与被告交涉，被告作出承诺但始终未能解决。波月公司于2018年2月9日成立。原告的撤场时间为2018年4月26日。因房屋无产权证，故合同应为无效。鉴于房屋无法进行外墙改建及内部装修，原告整体使用南北楼的合同目的无法实现，过错在被告，原告为保障自己的权益，提起诉讼。被告屿盛公司辩称，房屋虽未办理相应的产权手续，但因系集体企业集体财产公改商，产权手续一直在沟通办理中，故合同不能认定为无效合同。原告的撤场时间是2018年6月29日。本案所涉合同的相对方是原告张罗公司，波月公司系张罗公司的受托人，受托人的行为应由委托人承担责任，合同项下的所有权利义务应当归属原告张罗公司。不同意返还保证金，原告还拖欠被告使用费。在合同实际履行过程中，原告张罗公司拖欠的租金、使用费已经超过了保证金的数额，故应当优先抵扣。原告已经实际长时间占用房屋，故理应支付租金及使用费，被告不应返还。保安费用是原告对房屋内的物品等进行安全保护的措施，受益人是原告，不应当由被告承担。装修费不应当是被告承担，实际使用人是原告，而且装修也没有完成。提前解除合同系因原告没有支付租金导致，装修残值的赔偿不符合法律的规定。对于墙体恢复费用，根据双方合同约定，是原告在返还房屋时应尽的义务，应当由原告承担费用。双方合同有约定，返还房屋必须符合诸多条件，其中包括恢复原状、将注册在租赁房屋内的公司迁走或注销、包括搬离所有物品，原告直至2018年6月底才完成上述合同义务，故原告返还房屋的时间是在2018年6月底，而非2018年4月，对于这期间原告占用租赁房屋的行为，原告应当承担相应的民事责任。本院经审理认定事实如下：2017年11月，原告张罗公司（乙方、承租方）与被告屿盛公司（甲方、出租方）签订了《房屋使用合同》，约定：租赁标的物为上海市闵行区的无证房屋，房屋面积1,850平方米。本合同签订前，甲方已告知乙方该房屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证。乙方承诺：使用期间，因该房屋未取得建设工程规划许可证或房地产权证而造成乙方损失的，由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。甲方协助乙方办理相关执照，如因该房屋没有房产证而未能成功办理的，甲方不承担任何责任。乙方承诺使用该房屋仅用于从事文化创意园区办公展示及配套的经营活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的相关规定，不从事包括但不限于桑拿会所、夜总会、游戏机房、非法办学、p2p金融理财等经营活动（上述禁止准入的经营活动种类具体以负面清单为准）。未经甲方同意，乙方不得擅自改变本条款约定的经营活动内容。双方交付房屋的时间（交付日）以双方签署完成所有书面房屋交接手续为准。乙方确认，其已事先对使用房屋进行了实地查验，已经了解使用房屋的现状，能够满足乙方的使用需求。甲方以现场实际情况进行交付（即现状交房），同意按照现状及本合同附件《交付条件》所列的设备、设施明细等作为交付条件。若租赁房屋符合本合同约定交付条件的，则双方应当签署《房屋交接书》。房屋使用期限为5年，使用起始日期为签订附件《房屋使用交接书》之次日起，装修免租期为3个月，仅限免去3个月的使用费，但其他实耗水电费用需正常按时缴纳。使用期满，乙方如需继续使用房屋的，须在期限届满前提前3个月书面通知甲方，明确提出继续使用要求，乙方在同等条件下享有4年优先续约权，协商一致的，双方另行签订使用合同。使用费标准及支付方式：房屋首2年月使用费为225,083.33元/月……甲乙双方约定：采用“押贰付贰”先付后用的方式，每贰个月支付一次。乙方应于每期使用费到期前30日向甲方支付下一期的使用费。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应向甲方支付当期应付未付使用费万分之五的违约金。使用保证金和其他费用：甲、乙双方约定，乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付使用保证金，相当于贰个月使用费，计450,166.67元。本合同终止或提前解除后，甲方应在乙方将房屋归还给甲方并经甲方验收合格后，将保证金一次性无息退还给乙方。房屋返还时的状态：乙方应于本合同终止或者提前解除之日起的10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，甲方可自行进入该房屋并进行清理，房屋内未搬离的物品，视为乙方已放弃，由甲方无偿处置。乙方返还该房屋时应当将该房屋恢复原状或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态。若乙方拒绝恢复原状的，甲方有权自行恢复，费用由乙方承担。返还时，应经甲方书面验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。嗣后，原告张罗公司（乙方）与被告屿盛公司（甲方）签订了《房屋使用合同附加条款》，约定：1.3原文：本合同签订前，甲方已告知乙方该房屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证。乙方承诺：使用期间，因该房屋房地产权证而造成乙方损失的，由甲方承担责任。修改为：本合同签订前，甲方已告知乙方该房屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证。甲方承诺：租赁使用期间，因该房屋未取得建设工程规划许可证或房地产权证而造成乙方损失的，由甲方承担责任。1.4原文：甲方协助乙方办理相关执照。如因该房屋没有房产证而未能成功办理的，甲方不承担任何责任。修改为：甲方按乙方办证需求，协助及配合乙方办证，因该标的物原因办不出办公用途相关证照的，由甲方负责。2.3原文：乙方在该房屋处进行经营所需的各类证照（包括但不限于工商营业执照、卫生许可证、税务登记证、二次装修消防许可等），全部由乙方自行负责办理，风险和费用概由乙方承担，甲方给予一定的配合和协助。若因该房屋没有房地产权证而未能成功办理上述证照的，甲方不承担任何责任。修改为：乙方在该房屋处进行经营所需的各类证照（包括但不限于工商营业执照、卫生许可证、税务登记证、二次装修消防许可等），全部由乙方自行负责办理，风险和费用概由乙方承担，甲方给予一定的配合和协助。若因该房屋没有房地产权证而未能成功办理上述证照的，所有责任由甲方承担，并赔偿前期相关损失。4.1原文：房屋使用期限为5年，使用起始日期为签订附件《房屋使用交接书》之次日起，装修免租期为3个月，仅限免去3个月的使用费，但其他实耗水电费用需正常按时缴纳。使用期满，乙方如需继续使用房屋的，须在期限届满前3个月书面通知甲方，明确提出继续使用要求，乙方在同等条件下享有4年优先续约权，协商一致的，双方另行签订使用合同。修改为：房屋使用期限为5年，使用起始日期为签订附件《房屋使用交接书》之次日起，装修免租期为3个月，仅限免去3个月的使用费，但其他实耗水电费用需正常按时缴纳。使用期满，乙方如需继续使用房屋的，须在期限届满前提前3个月书面通知甲方，明确提出继续使用要求，乙方享有4年优先续约权，在此期间内，乙方享有唯一续约权，甲方不得与除去乙方外的第三方签约，协商一致的，双方另行签订使用合同。9.3原文：乙方返还该房屋时应当将该房屋恢复原状或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态。若乙方拒绝恢复原状的，甲方有权自行恢复，费用由乙方承担。返还时，应经甲方书面验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。同时，须将通向该房屋各部分的锁匙交还甲方。修改为：租赁使用期满后，或双方协商终止合同后，乙方现状交付给予甲方。十七条、其他条款：新增17.4本合同由张罗公司先行签订及支付合同金，等项目所在地营业执照办理完毕后，由新公司承接合同的义务及条款，并打入四个月合同金，甲方在收到合同金后无息退还先期张罗公司所支付的四个月合同金。2017年10月30日，案外人何某甲代张罗公司向屿盛公司付款522,581元；2017年11月20日，案外人张某甲代张罗公司向屿盛公司付款1,000,000元，2017年11月21日，案外人张某甲代张罗公司向屿盛公司付款494,744元；上述款项合计2,017,325元，该款包含南侧有证房屋的付款。2017年12月10日，人民政府向被告屿盛公司出具安全生产行政检查复查意见书，载明：根据2017年12月4日在你单位进行安全生产检查时发现的问题，经复查：1.未经施工报备手续，私自作业，必须立即全面停工；2.必须落实安全生产主体责任，严禁违法违规作业。2017年12月25日，某甲公司出具承诺书，载明：为进一步为地方经济发展做贡献，现我司租户屿盛公司对厂房外立面进行装修，拟投资1,792,231.17元，拟施工日期为2017年12月28日。装修方案经我公司审核认为可行，同意其出资进行装修。在装修过程中，我公司将对其进行全过程的安全监督和指导，以确保工程的正常开展和安全，并且承诺在装修过程中不搭建违法建筑、不改变房屋原有结构等。2018年1月31日，租赁房屋现场的某乙公司收到了安全生产检查意见书，要求：必须严格落实安全生产主体责任，严禁违法违规作业；必须做好施工报备手续，未经报备严禁施工作业。2018年1月30日至1月31日期间，原告张罗公司向被告屿盛公司反映租赁房屋没有进行过土建消防报审，据原告张罗公司了解，是无法进行装修消防报审的。也因为此原因，原告张罗公司暂缓了消防供应商的挑选，等被告屿盛公司的答复。被告屿盛公司答复次日其去村里咨询一下。2018年3月2日，波月公司出具问题沟通-02，载明：3月1日，我司项目负责人汤某甲与贵司项目负责人朱某甲至某乙公司，与相关部门主管人员一行，洽谈消防报审可行性事项。经镇政府、贵司、我司、消防单位四方反复磋商，共同确认如下事实：1.北侧无产证房屋，现阶段无法办理包括工商注册、消防报批在内的任何相关手续，贵司之前所提议的出具第三方检测报告的方案，仅能暂时确保不拆除该违章建筑，无法解决其他任何问题。2.南侧有产证房屋，现阶段即使我司按照消防规范完成整体的消防施工，租户也无法进行消防报审，这点严重影响我司对外招租工作，恳请贵司尽快协调。因我司已与多家租户签订租赁合同，现阶段部分租户已筹备装修工作（施工图已出），且要求自行进行相关消防报审工作。因此迫使我司与贵司双方必须及时解决相关问题，减少租户已投入的各项损失，也避免将损失不断扩大。望贵司尽快解决，我司也会全力配合。力争早日解决上述问题，实现双方合作共赢，顺颂商祺！另2月27日向贵司的发文《关于承接合同的通知与缺失房地产权证、缺失主体消防资料的沟通》，请贵司及时回复，感谢。该函件朱某甲于2018年3月5日签收。2018年3月5日、3月30日，原告波月公司的工作人员与被告屿盛公司的工作人员就消防报审等问题进行沟通。同时，双方亦约定了合同主体变更的问题。2018年4月24日，被告屿盛公司向原告张罗公司、波月公司出具解除通知函，载明：根据我司于2017年11月与张罗公司签订的《房屋租赁合同》第十二条第三款：“乙方拖欠甲方租金等费用超过30天的，乙方除应支付以合同规定的拖欠的相应费用和收取滞纳金外，甲方有权采取包括但不限于暂停乙方使用房屋，解除合同等法律措施。”签约后，我司按约交付了房屋，贵司应于2018年3月23日缴纳2018年4月23日至6月22日的租金及物业管理费，截止2018年4月23日，贵司已拖欠我司超过30天的房屋租金及物业管理费，逾期付款超过了30天。我司虽进行多次催缴，但均无果。根据合同约定，我司于2018年4月24日起正式与贵司解除《房屋租赁合同》终止租赁关系。并将保留追究法律责任的权利。现正式通知贵司于10日内返还该房屋，自行清理现场，将物品搬离。如未经我司同意逾期返还房屋，视为贵司放弃房屋内未搬离的物品，我司有权代为清理。且我司有权追究因贵司未清理物品而造成的现场清理费用或物品占用场地而产生的费用。2018年5月8日，原告波月公司向被告屿盛公司发送告知函，载明：我司于2018年4月24日收到贵司《解约通知函》，鉴于前期合同履行过程中种种原因和障碍，我司同意解除合同。为此我司于4月26日即告知贵司：同意解除合同及撤场，并于当日撤走了我方的保安（贵司已于5月1日派驻保安至现场）。贵司表示需要上报公司，让我司等待答复，经我方不断催促后，双方于5月4日召开会议，会议达成下列事项：1.5月8日完成撤场，为弥补4月26日耽误至今的时间损失，贵司承诺我司最后撤场日期算为5月3日；2.为贵司约谈脚手架供应商，贵司与脚手架供应商自行协商保留脚手架事宜，以及是否需要我司进行墙体修复等。但贵司人员表示要上报公司，故当日未形成书面纪要。现脚手架供应商不同意保留脚手架，贵司却不允许拆除；5月8日我司准备撤场时，贵司却拒绝任何确认工作，从而导致撤场无法实施。现我司物件及车辆均被贵司恶意扣押，故我司正式函告贵司：1.我司同意贵司的意见4月24日解除《房屋租赁合同》，终止《房屋使用合同》；2.我司积极主动办理房屋返还及物品搬离工作，因贵司的不配合导致交接工作受阻。房屋不能交付的责任在于贵司，且我司保留追索物品被贵司扣押所造成损失的合法权利。另查明，原告波月公司于2018年4月18日在工商部门核准登记，成立时间为2018年2月9日。2018年4月8日，被告屿盛公司收到原告张罗公司提交的变更租赁合同申请书，载明：2017年11月，贵司和我司就租赁房产事宜签订了《租赁合同》。根据合同约定，我司已就项目设立了新公司——波月公司。现申请将上述租赁合同中承租人变更为波月公司，今后由波月公司承接合同的义务和条款。2018年6月29日，张罗公司及波月公司（乙方）与屿盛公司（甲方）签署《协议书》，约定：甲、乙双方经协商，就上海市闵行区房屋恢复房屋租赁前原状事宜达成如下一致意见：一、乙方于本协议签订之日起三日内向甲方支付房屋恢复原状费用180,000元。甲方收到上述款项后，视为已将上海市闵行区租赁房屋恢复原状。二、甲方收到上述款项后，自行委托有关施工单位将上述房屋恢复原状。三、若乙方未在本协议第一条约定的期限内付清款项的，本协议失效。协议当日，波月公司向屿盛公司支付了180,000元。再查明，上海市闵行区房屋的产权人系案外人某甲公司，房屋用途为厂房。从工商部门调取的材料可知，2017年5月，某甲公司作为出租方与被告屿盛公司作为承租方签署了《租赁合同》，屿盛公司向某甲公司承租了位于上海市闵行区房屋，房屋的性质为工业。2017年6月，某甲公司出具授权书，载明：兹有某甲公司将本公司位于上海市闵行区自有房产，房产面积总计为4,017.69平米租赁予屿盛公司。为了保障楼宇经济稳步发展，营造合法、良好、有序的投资环境，对承租方作如下要求：严格遵守《国有、集体权属楼宇产业准入负面清单》中所规定准入行业要求；严格执行租赁合同中：“租赁用途”及“转租、转让、交换及其他”相关条款。鉴于以上事实和相关协议，为了便于承租方开展招商工作及日常经营管理，特做如下授权：授权屿盛公司将本项目转租用于从事文化创意园区办公展示及配套对外的经营活动，转租期限不得超过主体合同期限。2017年7月，双方办理了房屋交接。2018年2月1日，某甲公司出具授权书，授权屿盛公司将该楼2层203室，面积80平方米，转租于波月公司（暂定名），法人惠某甲，注册资金5,000,000元，作为高新创意办公使用，年税收达到1,500,000元，转租期限不得超过主合同期限。2018年3月20日，人民政府出具“关于同意存量工业用房使用用途变更的函”，载明：某甲公司7,908.46平方米，全部为地上建筑，1,868.83平方米为框架结构，2,167.69平方米为框架结构，3,871.94平方米为框架结构。为满足该公司所在地区的居民、企业与环境发展需求，根据该公司申请和镇相关部门意见。经研究，同意该公司由工业厂房变更为商务配套用房。特函请贵支队按照上述用房要求，对该公司存量厂房进行消防审批。还查明，屿盛公司收回涉案租赁房屋后另行出租。2018年10月23日，案外人房屋办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。又查明，本院受理了案外人某乙公司诉案外人张某甲装饰装修合同纠纷一案后于2018年5月2日进行了调解，双方达成了调解协议：双方合同于2018年3月19日解除；张某甲支付某乙公司工程款150,000元，此款于2018年5月31日前支付10,000元，于2018年6月30日前支付20,000元，于2018年7月31日前支付20,000元，于2018年8月31日前支付20,000元，于2018年9月30日前支付20,000元，于2018年10月31日前支付20,000元，于2018年11月30日前支付20,000元，于2018年12月31日前支付20,000元。上述款项已由波月公司支付完毕。以上事实，由原告提供的《房屋使用合同》、《房屋使用合同附加条款》、银行流水单、业务受理单、工商资料（含《租赁合同》、房屋使用交接书、授权书）、2017年12月10日安全生产行政检查复查意见书、关于“厂房外立面装修项目”工程承诺书、2018年1月31日的安全生产检查意见书、11号文件、微信、问题沟通-02、2018年3月5日及3月30日录音、解约通知函、告知函、营业执照、变更租赁合同申请书、何某甲及张某甲的情况说明，庭前会议笔录、民事调解书及付款凭证、协议书及付款凭证，被告提供的授权书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、上海市不动产登记簿、上海市房地产权证等证据及当事人的陈述为证。原告提供的安全生产行政检查复查意见书、关于“厂房外立面装修项目”工程承诺书、2018年1月31日的安全生产检查意见书，被告就关联性提出了异议，但本院认为上述证据与问题沟通-02、及民事调解书，及被告提供的授权书可形成证据锁链，故对该组证据本院予以采信。原告提供的2018年2月27日波月公司出具的《关由承接合同的通知与缺失房地产权证、缺失主体消防资格的沟通》的函件被告否认收到，且原告也未进一步举证该证据已经送达被告，故对该函件本院不予采信。原告提供的波月公司的保安服务费回单、发票系原告与案外人之间发生，被告对关联性有异议，原告未能进一步举证，本院不予采信。本院认为，原告张罗公司与被告屿盛公司之间的《房屋使用合同》所涉使用房屋无产权手续，亦无相应建设工程规划许可，故该合同无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，原告张罗公司与被告屿盛公司之间《房屋使用合同附加条款》已约定了相应的权利义务，故双方应参照相应条款承担责任。因此，原告张罗公司要求被告屿盛公司退还保证金、承担装修损失有相应依据，本院予以支持。原告张罗公司承租房屋后实际占用了房屋，故原告张罗公司要求被告屿盛公司返还使用费不符合法律规定，本院不予支持。对于原告张罗公司要求被告墙体修复费用、保安费用的诉讼请求，不符合法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认《房屋使用合同》及附加条款无效；二、被告上海屿盛资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告上海张罗投资管理有限公司保证金450,166.66元；三、被告上海屿盛资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海张罗投资管理有限公司装修费67,500元；四、驳回原告上海张罗投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,710.59元，由原告上海张罗投资管理有限公司负担4,733.93元，被告上海屿盛资产管理有限公司负担8,976.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  尹 萍人民陪审员  石定伟二〇一九年四月十九日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。