成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初5242号 原告（反诉被告）：雷梅，女，1989年4月14日出生，汉族，住湖南省安乡县。 委托诉讼代理人：刘力华，四川全兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜兴，四川全兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：樊竹青，男，1964年9月7日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：张明军，四川中沛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高贤花，女，1976年4月27日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：张明军，四川中沛律师事务所律师。 被告：成都瑞兴永和个人消费担保有限公司，住所地成都市金牛区荷花池市场五楼北区6号。 法定代表人：倪肖斌。 委托诉讼代理人：陈澜曦，女，1985年9月6日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 被告：倪肖勇，男，1972年11月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 第三人：成都鑫润德房地产经纪有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道龙灯山路一段158号1幢2号。 法定代表人：郭庆。 原告雷梅与被告樊竹青、高贤花、成都瑞兴永和个人消费担保有限公司（以下简称“瑞兴永和有限公司”）、倪肖勇及第三人成都鑫润德房地产经纪有限公司（以下简称“鑫润德有限公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷梅的委托诉讼代理人刘力华、杜兴，被告樊竹青及其委托诉讼代理人张明军，被告高贤花的委托诉讼代理人张明军，被告瑞兴永和有限公司的委托诉讼代理人陈澜曦，被告倪肖勇，到庭参加诉讼，第三人鑫润德有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，对本案缺席进行审理，本案现已审理终结。 雷梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除雷梅与樊竹青、高贤花签订的《房屋买卖合同》，以及雷梅与樊竹青签订的《委托监管服务协议》；2.请求法院判令樊竹青、高贤花向雷梅返还购房定金200000元；3.请求法院判令樊竹青、高贤花向雷梅支付违约金440000元；4.请求法院判令瑞兴永和有限公司、倪肖勇退还雷梅购房款1800000元。在本案的审理过程中，雷梅向本院提出变更诉讼请求申请，将第4项诉讼请求变更为：请求法院判令瑞兴永和有限公司、倪肖勇退还雷梅购房款1800000元及利息，该款项应计算资金占用利息具体方式为：450000元自2017年11月29日起计算，500000元自2017年12月7日起计算，50000元自2017年12月8日起计算，80000元自2018年1月20日起计算，300000元自2018年2月7日起计算，300000元自2018年2月12日起计算，120000元自2018年2月28日起计算，均应计算至实际还清之日止，计算标准为同期银行贷款利息。事实和理由：2017年9月26日，雷梅在鑫润德有限公司的介绍下，与樊竹青、高贤花签订了购买成都市天府新区华阳街道龙灯山路一段299号房屋的《房屋买卖合同》，雷梅于2017年9月26日支付购房定金200000元，后雷梅与樊竹青签署了《委托监管服务协议》，雷梅按照该协议约定将购房款1800000元转账支付至倪肖勇的账户中。但时至今日，樊竹青、高贤花未能按照合同约定解除案涉房屋的司法查封、抵押，且目前案涉房屋又有新增查封，雷梅多次要求尽快办理过户，但是樊竹青、高贤花却说因为有查封有抵押无法过户，甚至又提出让雷梅支付剩余购房款，樊竹青、高贤花的要求已经超过了合同的约定，且雷梅按约支付购房款后一直在促进樊竹青、高贤花解除查封、抵押的事情，但樊竹青、高贤花未能如约办妥，没有按照合同约定将案涉房屋交付、过户给雷梅，已构成违约。樊竹青、高贤花的行为已经严重损害了雷梅的合法权益，为维护雷梅的合法权益，特向法院提起诉讼。 樊竹青、高贤花辩称，1.雷梅与樊竹青、高贤花之间的买卖合同不应当解除，该买卖合同真实合法有效，应当继续履行，并应当配合瑞兴永和有限公司监管的1800000元用于清偿债务；2.雷梅没有按照双方合同约定的期限及时履行支付房款的义务，存在多次违约，侵害了樊竹青、高贤花的利益。本案所涉房屋买卖合同很特殊，因为案涉房屋存在查封，我方也告知了雷梅，雷梅在明知查封的情况下购买房屋，并且在房屋买卖合同中，为了帮助樊竹青、高贤花解决查封，提前支付首付款用于协助樊竹青、高贤花解除查封，雷梅愿意提前支付款项用于查封所对应的债务款项，雷梅将款项支付给房屋查封债权人可以解除查封，在实际履行过程中，雷梅迟延履行，将款项转给瑞兴永和有限公司后，不愿意将款项用于查封的债务，导致房屋无法解封，款项一直在监管方，是雷梅的原因导致合同履行障碍，因为之前的查封没有解决导致后面的查封，后面的查封樊竹青、高贤花无法控制，时间是雷梅可以控制的，雷梅按照合同约定将相应将相应款项支付给查封债务人，事实上债务可以解决，买卖合同可以继续履行，雷梅在房屋买卖合同的履行过程中存在违约，因此不应当退还定金；3.因雷梅存在违约，樊竹青、高贤花不应当支付违约金。 瑞兴永和有限公司辩称：瑞兴永和有限公司在整个买卖合同中立场很简单，雷梅与樊竹青、高贤花达成买卖合同后找瑞兴永和有限公司进行资金监管，本公司的责任是保证资金监管及安全，资金支付到哪里需要双方的协商于书面告知，以书面的方式进行支付，本公司没有接到过书面通知，对于雷梅要求返还资金，如果雷梅与樊竹青、高贤花解除合同，本公司理应返还资金，但是我们没有承担资金占用利益的责任。 倪肖勇辩称：我们要求雷梅积极配合按合同的金额到期支付，由于雷梅没有及时履行，造成案涉房屋再次查封，我们多次协调各方，没有达成和解意见，且多次催促雷梅资金到位达到买房资格，雷梅一直没有办到，给我们造成了很多不必要的拖延。 樊竹青、高贤花向本院提出反诉请求：1.请求法院判令雷梅立即履行《房屋买卖合同》，配合将瑞兴永和有限公司监管的购房款1800000元用于清偿查封债务；2.请求法院判令雷梅向樊竹青、高贤花支付违约金440000元。事实和理由：2017年9月26日雷梅与樊竹青、高贤花签订了《房屋买卖合同》，雷梅购买樊竹青、高贤花位于成都市天府新区华阳街道龙灯山路一段299号房屋，双方就相关权利义务等做了约定。其中，房屋成交价4400000元，首付款1800000元，鉴于房屋存在查封，雷梅愿意提前支付首付款（合同约定首付款金额为1800000元）协助樊竹青、高贤花解除查封。但在合同签订后，雷梅并未及时支付首付款，并且在迟延支付首付款至瑞兴永和有限公司购房监管方之后，拒绝配合将首付款用于清偿查封债务，致使案涉房屋在之后再次查封。在此情况下，樊竹青、高贤花仍愿意在雷梅以1800000元用于清偿债务的情况下，不足部分由樊竹青、高贤花另行解决，但雷梅仍拒不配合，导致查封状况至今未能解决。樊竹青、高贤花认为，即便在目前存在查封的情况下，只要及时清偿查封债务，解除查封，房屋就可以继续交易过户，因此，樊竹青、高贤花诉请法院判决雷梅立即履行《房屋买卖合同》，配合将瑞兴永和有限公司监管的购房款1800000元用于清偿查封债务。雷梅存在违约行为，并导致合同至今不能继续履行，依据《房屋买卖合同》第15条的约定“买方不能按合同约定买入案涉房屋，或因违约行为而无法买入房屋，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金”，雷梅的行为导致目前无法买入房屋，应当向雷梅支付房屋成交价4400000元的10%即440000元。为维护樊竹青、高贤花的合法权益，特向法院提起诉讼。 雷梅辩称：1.本案所涉房屋买卖合同不具备履行条件，案涉房屋在雷梅与樊竹青、高贤花签订买卖合同后，除雷梅申请的诉讼保全外，另有限制登记5个，且有4个限制登记是雷梅与樊竹青、高贤花签订《房屋买卖合同》之后才产生的，产生的查封导致雷梅没有办法按照合同约定购买房屋，产生的查封是因为樊竹青、高贤花有过多的债务导致的，案涉房屋不具有过户的履行条件；2.雷梅按照约定支付了200000元定金及1800000元资金监管款，没有用于实际清除债务的原因如下，1800000元资金已经被倪肖勇进行了挪用，并没有进行专款专用，2017年12月14日，瑞兴永和有限公司告知雷梅现在解封安全风险过高，并不是不愿意解决查封，是因为监管款项不能解决查封需要瑞兴永和有限公司垫资，瑞兴永和有限公司不愿意垫资，雷梅一直在催促瑞兴永和有限公司解查封，雷梅并没有任何违约行为，无需支付违约金。 本院经审理后认定事实如下：2017年9月26日，雷梅与樊竹青、高贤花签订《房屋买卖合同》，约定雷梅购买樊竹青、高贤花位于成都市天府新区华阳街道龙灯山路一段299号4栋4单元1号房屋，房屋总价款为4400000元。合同第5条约定，定金：在本合同签订时买方向卖方交付定金200000元。……按揭贷款：在结清按揭当日内，买方将首付款1800000元支付给卖方，剩余房款2400000元由房贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。第15条约定，买方不能按本合同约定买入该房屋，或因违约而无法买入该房屋，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。……第16条约定卖方不能按照本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。……第23条约定的其他事项：买方知晓此房被查封，自愿成交此房，同时买方愿意提前支付首付款，协助卖方配合卖方，买方在卖方解封当日支付首付款。…… 2017年11月27日，雷梅（乙方）与樊竹青（甲方）、瑞兴永和有限公司（丙方）签订《委托监管服务协议》，委托瑞兴永和有限公司（丙方）提供案涉房屋交易资金监管服务。该协议第二条约定，本协议约定乙方将部分房款存入丙方指定银行账号并委托丙方办理。由丙方监管并协助甲乙双方完成本次房地产交易。交易完成后由丙方将监管资金划入甲方账户，乙方的按揭贷款多出交易部分由甲方退还乙方。丙方对监管资金的安全负责。第三条约定甲乙双方委托丙方监管购房款为1800000元。乙方于2017年11月27日支付甲方购房监管资金450000元，乙方于2017年12月5日支付甲方购房监管资金550000元，乙方于2017年12月12日支付甲方购房监管资金800000元。第五条约定根据甲乙双方相关协议，乙方自本协议签订之日起，将监管房款存入丙方指定人银行：交通银行新华支行，账号62×××29，户名：倪肖勇。 2017年9月26日，雷梅向樊竹青支付现金20000元，微信转账30000元，2017年9月30日，雷梅通过雷正兴建设银行账户向樊竹青转账100000元，2017年10月2日雷梅通过雷正兴工商银行账户向樊竹青转账50000元，共计向樊竹青支付定金200000元。根据《委托监管服务协议》的要求，2017年11月28日，雷梅通过雷正兴工商银行账户向倪肖勇转账450000元，2017年12月6日、12月7日、2018年1月19日、2月6日、2月11日、2月27日，雷梅通过雷正兴建设银行账户向倪肖勇分别转账500000元、50000元、80000元、300000元、300000元、120000元，共计向倪肖勇账户转账1800000元。 另查明，签订合同时，案涉房屋设有抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第九支行，抵押金额为1400000元，且双流区人民法院对该房屋采取了查封措施。合同签订后，案涉房屋又分别被成都高新技术产业开发区人民法院进行了三次查封，时间分别为2017年11月3日、2017年11月29日、2018年5月9日。 从2017年12月14日起，雷梅一方多次打电话询问瑞兴永和有限公司工作人员案涉房屋的解封情况，并催促尽快办理解封手续。 另查明，本院于2018年7月6日向樊竹青、高贤花、瑞兴永和有限公司送达了民事起诉状副本等材料。 以上事实，有雷梅、樊竹青、高贤花、瑞兴永和有限公司及倪肖勇的陈述、《房屋买卖合同》、《委托监管服务协议》、房屋信息摘要、收条、转账明细、电话录音等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，雷梅与樊竹青、高贤花签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。合同签订时雷梅知晓房屋存在限制登记的情况，限制登记时间为2016年11月4日，但愿意支付首付款并协助樊竹青、高贤花办理解封手续，并按照《房屋买卖合同》及《委托监管服务协议》的约定，向樊竹青支付了定金200000元，向倪肖勇的账户转账1800000元作为案涉房屋首付款用于清偿查封债务。《房屋买卖合同》签订之后，因樊竹青、高贤花的原因，导致案涉房屋又被法院多次采取查封措施。虽然签订合同时雷梅知晓案涉房屋存在查封并愿意协助办理解封仅限于合同签订前存在的查封，对于合同签订后新增加的查封雷梅没有义务配合樊竹青、高贤花解除。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”之规定，因雷梅签订案涉房屋买卖合同的目的在于取得房屋的所有权，现案涉房屋被查封导致房屋不能转让，雷梅的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，雷梅享有合同解除权，其请求解除双方签订的《房屋买卖合同》诉求符合法律规定，本院予以支持，双方签订的《房屋买卖合同》于本院向樊竹青、高贤花送达民事起诉状副本之日即2018年7月6日予以解除。雷梅与樊竹青、高贤花签订《房屋买卖合同》后，雷梅、樊竹青、高贤花与瑞兴永和有限公司三方共同签订了《委托监管服务协议》，约定雷梅将部分房款存入瑞兴永和有限公司指定银行账号，瑞兴永和有限公司监管并协助雷梅与樊竹青、高贤花完成本次房地产交易，《委托监管服务协议》签订的目的在于保证案涉房屋交易安全，属于从合同，现因主合同《房屋买卖合同》依法予以解除，雷梅请求解除《委托监管服务协议》符合法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，雷梅与樊竹青、高贤花之间签订的《房屋买卖合同》解除后，樊竹青、高贤花应当向雷梅返还定金200000元。 因案涉合同解除的原因在樊竹青、高贤花，樊竹青、高贤花系违约方，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，雷梅与樊竹青、高贤花签订的《房屋买卖合同》第16条约定，卖方不能按照本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。本院结合樊竹青、高贤花的违约程度、合同的履行情况、雷梅可能存在的损失等因素，同时考虑雷梅在履行合同过程中亦存在迟延支付款项的情形，故本院酌情支持樊竹青、高贤花向雷梅支付违约金250000元为宜。 《委托监管服务协议》解除后，瑞兴永和有限公司应当将其监管的1800000元退还雷梅，且倪肖勇系收款方，在收到雷梅转入的监管资金后，未提供证据证明其已经将款项转入瑞兴永和有限公司账户，倪肖勇也应承担共同偿还责任，故对于雷梅请求瑞兴永和有限公司及倪肖勇退还1800000元的诉讼请求本院予以支持。案涉合同解除的原因归责于樊竹青、高贤花，瑞兴永和有限公司系资金监管方，雷梅与樊竹青、高贤花并未通知瑞兴永和有限公司退款，故雷梅主张瑞兴永和有限公司和个支付资金占用利息无事实和法律依据，本院不予支持。 虽然雷梅在履行合同的过程中存在迟延支付合同约定款项的违约行为，但其违约程度较轻，且本庭在判定樊竹青、高贤花应当支付给雷梅的违约金时已经对雷梅的违约行为进行了酌情考量，且案涉合同解除系樊竹青、高贤花的违约行为导致，故对樊竹青、高贤花要求雷梅支付违约金440000元，本院不予支持。案涉合同解除条件已经成就，樊竹青、高贤花主张继续履行合同无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）雷梅与被告（反诉原告）樊竹青、高贤花签订的《房屋买卖合同》于2018年7月6日解除； 二、原告（反诉被告）雷梅与被告（反诉原告）樊竹青、高贤花、被告成都瑞兴永和个人消费担保有限公司签订的《委托监管服务协议》于2018年7月6日解除； 三、被告（反诉原告）樊竹青、高贤花于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）雷梅返还定金200000元； 四、被告（反诉原告）樊竹青、高贤花于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）雷梅支付违约金250000元； 五、被告成都瑞兴永和个人消费担保有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）雷梅返还购房监管资金1800000元； 五、驳回原告（反诉被告）雷梅的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）樊竹青、高贤花的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13160元，保全费5000元，反诉案件受理费12360元，共计30520元，由被告（反诉原告）樊竹青、高贤花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年三月十四日 法官助理 陈 妮 书 记 员 冯子豪