上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2195号原告：戴佳，女，1977年10月1日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘炫，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海来亚达置业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈国宝，执行董事。委托诉讼代理人：胡曦妍，京衡律师集团上海事务所律师。被告：上海易好房网络科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：孙伟平，执行董事。委托诉讼代理人：吴鹏、喻振宇。原告戴佳与被告上海来亚达置业发展有限公司(以下简称来亚达公司)、上海易好房网络科技有限公司(以下简称易好房公司)间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘炫、被告来亚达公司的委托诉讼代理人胡曦妍、被告易好房公司的委托诉讼代理人吴鹏、喻振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告来亚达公司签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告来亚达公司退还已支付的购房款人民币93万元(以下币种均为人民币)并支付相应利息(利息均按中国人民银行同期贷款利率为标准，其中以47万元为基数，自2016年6月4日起计算至实际清偿之日止；以46万元为基数，自2016年11月7日起计算至实际清偿之日止)；三、被告易好房公司退还团购费6万元并支付相应利息(以6万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年6月4日起计算至实际清偿之日止)，被告来亚达公司对此承担连带责任；四、被告来亚达公司赔偿原告已支付的银行利息(自2016年12月7日起计算至判决生效之日止，按照判决当月贷款银行出具的还款明细为准)；五、被告来亚达公司支付逾期交房违约金201,069元(自2017年1月1日起计算至合同解除之日止，按已付房款的万分之三为标准，暂算至2018年11月8日)；六、被告来亚达公司支付解除合同违约金29,700元。事实和理由：2016年6月4日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区胜辛北路1888弄《嘉隆国际广场》2号6层616室房屋(以下简称讼争房屋)，总价为93万元。被告应于2016年12月31日前交付讼争房屋，交付条件为被告通过竣工验收并取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》及《建设工程竣工验收备案表》。另外，原告支付了团购费6万元。但时至今日，被告仍未向原告交付讼争房屋。被告来亚达公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的请求权基础已经丧失，因为被告在2018年10月10日已向原告发函要求收房，根据合同约定，原告应在催告后10天内办理交接手续，未办理的视为已完成交付，因此原告不再具有合同约定的单方解除权。即便合同解除，关于利息的标准应按照合同约定的同期银行存款利率为准，应自合同解除之日起算。团购费与被告无关，不应承担连带责任。原告的银行贷款利息与被告无关，系原告与银行之间的法律关系。因被告已完成交房，且原告起诉要求解除合同，原告主张的逾期交房违约金与其要求解除合同的诉请相互矛盾。原告在支付房款时同样存在逾期情形，且解除合同违约金不适用原告单方解除的情形，故不应予以支持。被告易好房公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告已通过优惠价格购得讼争房屋，双方间的合同已履行完毕，不存在返还团购费的情形，要求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月4日，原告与被告来亚达公司签订一份《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买讼争房屋。房屋总价暂定为93万元。房屋的规划用途为办公。原告应于2016年6月4日支付首付款14万元，2016年6月10日前支付房款33万元,2016年6月30日前支付房款46万元。原告若未按合同约定时间付款，应当向被告支付违约金，违约金为逾期未付款额的日万分之五。逾期超过30天的，被告有权解除合同，原告应支付总房价款10%的赔偿金。被告来亚达公司应于2016年12月31日前交付讼争房屋，除不可抗力外。房屋交付的标志为被告来亚达公司取得竣工备案证明。交付条件为被告来亚达公司通过竣工验收并取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》及《建设工程竣工验收备案表》。被告来亚达公司如未在约定期限内交付讼争房屋的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款的日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告行使合同约定的单方解除权时，应书面通知，被告来亚达公司应当在收到书面通知之日起90天内将原告已付房款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担总房价款3%的赔偿金。补充条款一约定，被告取得《建设工程竣工验收备案证书》后即符合了房屋交付条件。原告未按交房通知书约定的日期办理房屋交接手续的，被告将发出催告函要求原告在10天内办理交接手续。若原告未按书面催告的日期办理房屋交接的，视为被告已完全履行了交房义务。原告行使合同约定的单方解除权时，被告除承担总房价款3%的赔偿款外，不承担其他任何赔偿责任。合同另对其他事项作了约定。同日，原告与被告易好房公司签订一份《团购协议书》，约定原告自愿加入“6万抵12万”的团购优惠活动，并同意向被告易好房公司支付团购活动服务费6万元。团购优惠价为93万元，不包括团购活动服务费6万元。原告通过被告易好房公司组织的团购活动，选中意向房源并于开发商签署《商品房预售或出售合同》后，团购活动服务费将不再退还。2016年6月4日、6月10日、11月7日，原告分别向被告支付了房款5万元、9万元、33元、46万元(贷款)。原告最后一笔房款46万元系贷款(由案外人上海农商银行嘉定支行发放)，其于2016年12月7日开始还贷。还贷本金为3,833.33元，利息金额不等。2017年11月28日，被告取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。2017年12月5日，被告取得《建设工程竣工验收备案证书》。2018年6月14日，被告取得大产证。2018年9月30日，被告向原告发送一份《交房通知书》，载明被告再次通知原告于2018年10月10日前前来办理交房手续。被告至今未能向原告交付讼争房屋，原告遂涉讼。另查，2017年1月7日，上海市住房和城乡建设管理委员会发出一份《本市集中清理核查商业办公项目，在此期间暂停此类项目的网上签约》通知，载明经调查发现，本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自2017年1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。2017年5月9日，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门联合出台一份《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，载明各区要组织开展全面检查和集中整治，严肃查处违法行为并公布典型案例；本市停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管；对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿；对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。2017年6月12日，上海市住房和城乡建设管理委员会发出一份《坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作，依法督促开发商整改，切实维护购房人权益》通知，载明为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合。购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据查明的事实，虽然原告的购房贷款未如期发放以致原告未如约付清房款，但在原告未按约付款时，被告未曾要求原告在约定期限内现金补足，也未在约定付款日届满后30天内向原告主张解除合同。而被告直至2017年12月5日才取得讼争房屋所在商业办公项目的《建设工程竣工验收备案证书》，该取得时间晚于合同约定的交房时间，即原告无法在合同约定的时间交房，其行为同样构成违约，亦应承担相应的违约责任。被告逾期交房并非因原告未付清全款导致，而是由于房屋在客观上不具备交付条件，因此，被告逾期交房已达到合同约定的解除条件，原告有权依约行使合同解除权。合同的解除时间以本院确定的时间为准。合同解除后，被告理应将房款退还予原告。因被告违约导致合同解除，给原告造成损失，被告应当予以赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。本案中，原告已付款利息损失是原告的实际损失，被告应依法承担赔偿该损失的违约责任。利息按中国人民银行同期贷款利率为标准，自原告付款之次日(即分别以14万元为基数、33万元为基数，自2016年6月5日起、2016年6月11日起)计算至被告实际清偿之日止。原告以贷款形式支付的房款46万元的利息，以贷款银行出具的《个人贷款还款计划表》及原告实际支付贷款的情况(还贷记录)为准。鉴于原告有逾期付款的违约行为，且本院已认定合同已解除，本院根据本案的实际，对原告要求被告支付逾期交房及解除违约金的诉讼请求，本院均不予支持。关于团购费，现因被告的违约行为致使原告的合同目的无法实现，当然其参加团购的目的亦无法实现，故被告易好房公司应当向原告退还团购费。而团购费利息，因合同解除系因被告逾期交房所致，且原告在合同履行过程中亦由逾期付款的行为，故原告要求被告易好房公司支付该利息的诉讼请求，本院不予支持。至于退还团购费的连带责任问题，根据查明的事实，团购费由被告易好房公司收取，且原告亦未提供被告来亚达公司承担该连带责任的依据，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告戴佳与被告上海来亚达置业发展有限公司于2016年6月4日签订的《上海市商品房预售合同》于本生效判决之日起解除；二、被告上海来亚达置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告戴佳返还购房款人民币93万元；三、被告上海来亚达置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告戴佳支付利息(其中以人民币14万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年6月5日起计算至实际清偿之日止；以人民币33万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，2016年6月11日起计算至实际清偿之日止；以贷款形式支付的房款人民币46万元的利息，以贷款银行上海农商银行嘉定支行出具的《个人贷款还款计划表》及原告戴佳实际支付贷款利息的情况为准)；四、被告上海易好房网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告戴佳退还团购费人民币6万元；五、原告戴佳的其余诉讼请求，均不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案实际受理费16,190元，减半收取8,095元，由原告负担1,476元，被告上海来亚达置业发展有限公司负担6,235元，被告上海易好房网络科技有限公司负担384元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一九年八月二十九日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。