广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1882民初1500号原告（反诉被告）：廖镜星，男，1965年2月4日出生，汉族，广东连州市人，住连州市。委托代理人：林海宝，系广东正鑫律师事务所律师。委托代理人：李楚君，系广东正鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：连州市高旭新材料有限公司，地址：连州市龙坪镇丘泉村。法定代表人：刑保嘉，职务：董事长。委托代理人：王彦波，系广东法制盛邦律师所律师。原告（反诉被告）廖镜星与被告连州市高旭新材料有限公司（反诉原告）（以下简称“连州市高旭公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，同年12月6日，本院根据被告申请，查封担保人刑兰芝名下号牌为粤Ａ×××××的小型越野客车一辆以及冻结了原告廖镜星在中国农业银行股份有限公司连州市支公司、连州市农村信用合作联社（现连州市农商银行）的银行存款。2019年1月31日,因本案不宜适用简易程序审理,本院裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林海宝、李楚君，被告连州市高旭公司法定代表人及其委托代理人王彦波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖镜星向本院提出诉讼请求：1、依法确认《解除的通知》无效，判令被告继续履行《租赁合同》，并恢复供电及提供涉案租赁物的消防合格证给原告。2、依法判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月6日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将其位于连州市高旭新材料有限公司的生产厂房空地以每月租金46000元的价格出租给原告做生产经营使用，租期为15年，并约定被告应向原告提供正常经营所需的水、电等基本设施以及提供涉案租赁物的消防合格证。《租赁合同》签订后，原告向被告支付了92000元作为押金。2018年10月12日，被告以原告拒付2018年7月10日至10月9日间的租金为由向原告发出《解除的通知》，要求原告搬离现场。但事实上，原告已按合同约定每月向被告支付租金，不存在拖欠或拒付租金的行为，被告无权解除《租赁合同》，被告单方发出的《解除的通知》无效。同年11月22日，原告向本院申请增加诉讼请求为：1、判令被申请人向申请人支付违约金184000元；2、判令被申请人返还税金人民币102288.59元；3、判令被申请人按6000元/日的价格赔偿申请人从2018年10月23日停电之日起至恢复用电之日止的损失（暂计至起诉之日共计6000元×17天=102000元）4、本案诉讼费由申请人承担。同时增加了增加请求的事实理由如下：根据2017年6月6日申请人与被申请人签订的《租赁合同》约定：“任何一方在合同期内提前终止合同都视为违约，需支付违约金。如乙方违约，要赔偿二个月押金做违约金给甲方；如甲方违约，双倍退回押金（含违约金）”以及“乙方每月用电电费表的度数计算，电费每度元（不含税）”，然而被申请人要求申请人每月到供电所交纳电费，并未扣减税收部分，与合同约定是不相符的。而且，被申请人对申请人断电的行为导致申请人生产经营活动被迫停止，造成申请人巨大的损失，面临工人失业、上访，面临客户追究申请人的违约责任，赔偿损失等，因此，根据《中华人民共和国合同法》第107条、第113条的规定，被申请人应对申请人的损失承担赔偿责任。特此增加上述请求。被告连州市高旭公司辩称：1、关于原告是否存在拖延拒付租金的事实。截止被告出具《关于解除的通知》时，原告实际拖欠租金达5个月（自2018年6月起计）之久租赁金计230000元。被告通知原告解除《租赁合同》，并要求原告在接到该通知后五日内搬离现场，符合《中华人民共和国合同法》第94条3款之规定。原告认为租赁保证金是这一租赁合同履行的一种保证，它不仅保证租赁金得到足额支付，还包括保证租赁物的安全交还、相关第三人权益的保证等，故不能以保证金抵顶租金。被告多次向原告追索拖欠的租赁金，每一次原告或指示被告向原告的其他股东追索，或以其他接口拖延，最使被告忍无可忍的是，原告用及其下流的语言侮辱被告工作人员，很难认为原告是一名正经的商人。2、关于原告诉请向其提供租赁物的消防合格证事项。首先，合同第二条8款约定：“甲方不负责办理环保、消防及相关许可手续”；其次合同第一条约定承租范围是被告的“生产厂房空地”，政府消防管理部门没有要求被告办理消防许可手续。综上，原告的诉请没有合同依据。同时，被告向本院提出反诉请求：判令被反诉人偿付租金276000元，税金138414元，租金违约金191130元，共计605544元。事实与理由：2017年6月6日，反诉人与被反诉人订立了一份《租赁合同》。合同主要约定：被反诉人租赁反诉人所有位于连州市龙坪镇丘泉村的生产厂房空地一块，承租期15年，即从2017年6月1日至2032年5月30日止，建筑面积全部，每月租金46000元（不含税）。反诉人从2017年6月10日开始交付给被反诉人，从2017年7月10日起计算租金。被反诉人每月5日之前交付当月租金，逾期交付租金，需每天向反诉人交付千分之三的滞纳金。被反诉人如拖欠租金满30日，视为被反诉人违约，以及同意反诉人直接进入租赁场地，收回厂房。上述合同履行中，被反诉人经常出现拖欠租金的情况，反诉人多次向被反诉人追索，被反诉人每次或指示反诉人向被反诉人的其他股东追索，或以其它借口拖延。现在，被反诉人拖欠自2018年6月10日至2018年11月10日止，计6个月的租金276000元。依据合同约定，被反诉人应向反诉人支付租金之违约金191130元及税金138414元。2019年2月19日，被告增加反诉请求：1、增加2018年12月10日至2019年2月10日的租金138000元、税金24426元、租金违约金89700元以及至原告实际搬出租赁房前的租金、税金及租金违约金。反诉被告廖镜星辩称：一、被答辩人在第一次开庭法庭辩论结束后才提出反诉请求变更申请，不符合民事诉讼中关于变更诉讼请求的程序规定，请求法院依法予以驳回。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第156条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理，人民法院应当合并审理”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条“第三人增加、变更诉讼请求或者提起反诉，应当在举证期限届满前提出”的规定，被答辩人提出反诉请求的变更申请应在法庭辩论终结前提出，因此，被答辩人在第一次开庭法庭辩论结束后才提出反诉请求变更申请，不符合民事诉讼法关于变更诉讼请求的程序规定，请求法院依法予以驳回。二、被答辩人未按照合同的约定提供符合条件的租赁场地已构成违约，答辩人无需支付被答辩人停电期间任何租金。根据双方签订的《租赁合同》第三条第二款“甲方应向乙方提供正常经营所需的水、电等基本设施，并保证移交时消防合格。但若遇电力、水力部门停水、停电，属于甲方免责范围。乙方承租期内，所承租的范围即为该范围的防火责任人”的约定，被答辩人有义务向答辩人提供正常经营所需的供电条件，但被答辩人于2018年10月22日向连州市供电局龙坪供电所申请暂停答辩人所承租厂房空地的用电，造成答辩人严重的经济损失，因此，被答辩人未按照合同约定提供符合条件的租赁场地已构成违约，答辩人无需支付被答辩人停电期间的任何租金。请依法驳回被答辩人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、从原告提供的《广东省农村信用社/农村商业银行机读资料》显示，2017年6月7日，廖镜星通过其在上述银行的账号62×××99将296000元转账给了被告法定代表人刑保嘉在中国工商银行股份有限公司的账号62×××93内，附加信息及用途栏内写明为往来款。二、从原告提交的中国农业银行股份有限公司连州市支行（下称“农行连州市支行”）出具的《业务凭证》、《收据》、《收款收据》、中国工商银行股份有限公司连州南门支行（下称“工行连州南门支行”）出具的《转账汇款回单》、中国建设银行股份有限公司连州东门支行（下称“建行连州东门支行”）出具的《个人账户支出交易明细》显示，2017年10月16日廖镜星通过中国农业银行账号62×××79转账支付了46000元到刑保嘉的62×××93账号内、同年12月20日现金支付了一个月租金46000元、2018年1月20日被告收取2017年11月5日至12月5日、12月5日至2018年1月5日共两个月租金92000元。2018年3月15日、4月20日、5月17日，原告通过户名陈美兰在工行连州南门支行卡号为62×××22的账号转账了三个月的租金各46000元给被告高旭公司的银行卡20×××14内。2018年6月20日、7月23日、8月31日，原告通过户名陈美兰在建行连州东门支行账号62×××31转账了三个月的租金各46000元到被告银行卡20×××14内。三、原告提供的《广东省增值税电子普通发票》（发票号码082××××8456、08208457、08208458、08208374、08208379、08211654、08211659）以及广东电网清远供电局《缴纳电费收费凭据》显示，原告于2018年3月21日和4月16日支付了2017年10月至2018年9月应缴纳的税金102288.59元；于2018年2月26日、3月21日、4月16日、5月15日、6月20日、7月19日、8月20日、9月18日、10月18日分别缴交了2018年2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月份电费及电费违约金为49526.21元、25520.35元、63982.27元、61635.32元、70352.32元、31112.22元、72020.84元、61858.1元、59143.32元，共计375150.95元。四、从原告提供的与AAA惠州冠宇老板、广州新塘老板、广州市上邦建材有…公司（邓光求）、徐老板石潭、博罗公庄林总微信聊天记录以及原告自制的发货明细表显示，2018年8月、9月、10月原告供向惠州冠宇分别销售325目石粉404吨、304吨、367吨共计货款132173元；广州新塘老板426吨、699吨、691.5吨共货款236145元；广州市上邦建材有…公司（（邓光求）8月份销售622吨共货款121185元；石潭徐老板销售8月、9月份200吨、242吨共货款64820元；博罗公庄林总8月份262.5吨共货款34125元。从揭阳袁志强、广州多邦胡总的微信聊天反映，原告销售给上述两家公司石粉货款分别为7140元和15120元。五、根据原告提供的10月份工资单显示，2018年10月份共发放工人工资49964.5元。六、根据原告提供的《广东增值税专用发票》（No46529206）、《场（厂）内专用机动车辆产品合格证》、《叉车定期（首次）检验报告》显示，2018年7月5日广东省特种设备检验研究院清远检测院对连州市广润化工有限公司的产品型号为CPCD、产品编号为010308F9827、010308F9828的两台叉车进行了首次检验，检验结果合格。七、根据原告提交的微信头像、粤Ｂ×××××号汽车及其车辆信息显示，粤Ｂ×××××号奥德赛牌属于郭某的非营运车。该车背门玻璃上写有“广东清远连州市高旭粉体有限公司，主营：双飞粉325目、白度90%、石英粉、碳酸钙、超细粉600目-3000目，电话188××××7386、138××××5195郭生”等字样，该车曾在原告厂区出现。八、从原告提交的《建设项目环境影响报告表》反映，建设单位：连州市高旭新材料有限公司，项目：年产10万吨超细重钙项目，建设项目基本情况表内工程内容及规模第（4）主要设备（如下表）：1、方解石料仓2座、规格型号30KW/台破碎机2台、5KW/台提升机4台、126KW/套球磨机（雷蒙磨）2套、30KW/套涡流分析机2台、旋风收集器4台、布袋除尘室4座、55KW/台风机2台、7.5KW自动封包机4台。九、根据反诉原告提交的反诉原告法定代表人手机于2017年6月7日拍摄的照片显示，2017年6月7日被告连州高旭公司立下一张《收条》给原告，内容为“收到廖镜星交来租房押金人民币146000.00元（壹拾肆万陆仟元），购旧设备款人民币150000.00元（壹拾伍万元）。”，上有被告公司的盖章确认。此外，拍摄的另四张照片上显示的是原、被告签订租赁合同时被告公司原有的机器设备。本院认为：本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点主要是：一、原、被告所签的合同书是否可以解除；二、被告应否向原告支付租金及违约金、税金；三、被告应否赔偿原告损失。关于焦点一，从本案查明的事实可见，原、被告于2017年6月6日所签的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方应按照约定履行各自权利义务。合同生效后，被告已将涉案租赁厂房空地交付原告使用，原告也依约定支付了押金及履行了支付部分租金义务，双方实际已按所签合同开始履行。要确认涉案租赁合同是否解除，首先要理清原告有否依约定的期限、租金金额及支付租金方式向被告支付租赁金。根据原告提供的转账凭据，原告在双方签订租赁合同后通过转账或现金支付方式共向被告支付的款项为：1、2017年6月7日，廖镜星转账给被告法定代表人刑保嘉296000元，但从被告法定代表人提供的手机拍摄下来的被告高旭公司给原告所立《收条》可见，此款包含押金146000元及购旧设备款150000元两部分，虽然原告对此不予认可，但从租赁交易习惯来看，收取部分押金以及将原有机械设备一并折价卖给租赁方符合租赁的通常交易习惯，况且，证人郭某的证言也与前述事实相吻合，尽管原告认为证人郭某与被告方有牵连，但本院并非仅凭证人证言这一单一证据认定该事实。故本院认为在原告未能提供296000元的具体构成情况下，被告认为涉案的296000元是押金及购买旧设备款的表述相较于原告的陈述更接近案件事实。故该笔款并不包含原告支付被告的租金。2、原告支付的租金情况如下：2017年10月16日支付46000元；2017年12月20日支付46000元；2018年1月20日支付2017年11月5日至12月5日以及12月5日至2018年1月5日的两个月租金92000元；2018年3月15日、4月20日、5月17日、6月20日、7月23日、8月31日，陈美兰通过银行转账方式支付了六个月的租金各46000元。以上事实显示，原告共支付了十个月的租金。从双方约定的2017年7月10日开始起算，原告实际支付到2018年5月租金。从原告交付租金的时间看，几乎都没有按双方所签合同约定的期限支付。被告于2018年10月12日向原告发出《解除通知》（下称“通知”），是在原告于2018年8月31日通过陈美兰转账支付最后一笔租金之后，在经向原告追收租金未果的情况下发出的，发出时间已经距离原告交付最后一笔租金的时间过了一个月及12天，显然符合双方在合同中约定的“乙方（本诉原告）每月5日之前交付当月租金给甲方（本诉被告），逾期交付租金，乙方除缴付所欠租金的金额外，还需每天向甲方交付3‰滞纳金。乙方如拖欠租金满30日，视为乙方违约，以及同意甲方直接进入租赁场地，收回厂房，租赁场地的所有财物损失由乙方承担”这个合同约定的终止条件，同时亦符合《合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，该通知从形式到内容都符合法律规定，合法有效。因此，反诉原告依照双方约定向反诉被告发出通知后，根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”的规定，反诉被告在起诉状中已经明确陈述反诉原告是2018年10月12日发出的通知书的，足以证明反诉原告发出的通知已于当日到达反诉被告，双方于2017年6月6日所签的《租赁合同》已经解除。原告关于确认《解除的通知》无效，要求被告继续履行《租赁合同》，并恢复供电及提供涉案租赁物的消防合格证给原告的请求，事实依据不充分，本院不予支持。关于焦点二，由于租赁合同的解除主要因为原告没有依双方约定缴付租金的违约行为造成，故其应当按照双方约定承担违约责任。根据双方在《租赁合同》关于“乙方每月5日之前缴付当月租金给甲方，逾期交付租金，乙方除缴付所签租金的金额外，还需每天向甲方缴付3‰滞纳金……”的约定，该约定符合《合同法》有关违约金的约定。原告从2018年6月份开始拖欠租金，每月46000元，计至2019年2月共8个月，原告按阶梯方式从反诉被告逾期缴付租金的时间节点起算所得的滞纳金数额，并不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。至于税金及违约金问题，由于被告并未提供其纳税凭证，应依法承担举证不能的法律后果，该项主张，本院不予采纳。焦点三，合同签订后，被告已经将涉案场地交给被告使用，被告也已经按照双方约定实际使用了租赁场地并履行了支付部分租金的义务，双方已形成合法的租赁关系，双方应当依照双方的约定履行自己的义务。但原告在支付了十个月的租金后却违反双方约定迟延履行支付租金的义务，虽经被告催告，原告在合理期限内仍拒不支付，其行为已经构成违约，因此，原告要求被告赔偿因解除合同导致其损失的主张，理据不充分，本院不予支持。但被告认可原告通过邓国辉代被告公司缴交2017年6月5日前3个月的生活用电费用1134元。该费用被告应予返还给原告。原告要求被告返还税金问题，由于双方在《租赁合同》中有“乙方每月用电电费表的度数计算，电费每度元（不含税）。”的表述，虽无填写有电费金额，但亦是双方的约定，双方应依约履行，故原告此项请求，事实依据充分，本院应予支持，被告应返还原告已经垫付的税金102288.59元。此款可在原告应支付给被告的租金中抵扣。关于被告要求原告继续支付2018年6月后至2019年2月10日的租金414000元、税金162840元及违约金280830元问题。由于原告支付到2018年5月10日的租金，6月份后的租金没有支付，而被告在2018年10月12日发出通知，根据有关法律规定，通知书到达对方时合同解除。之后，双方就合同是否解除发生争议，原告于2018年11月8日依法提起本案诉讼，租赁合同是否解除问题一直处于待定状态，根据被告发给原告的通知书要求，原告应当在接到通知后五日内搬离涉案场地，但原告并没有按被告所发解除通知规定的时间搬离涉案场地，一直占用着涉案场地，租赁事实处于持续状态，故原告仍需继续履行支付租金及违约金的义务。反诉原告主张的税金因其未实际支付，本院不予支持。原告已经支付的146000元押金，可以抵扣其应支付给被告的租金。综上所述，原告应支付到2019年2月10日的租金及违约金共694830元，抵扣原告的押金146000元、税金102288.59元及代缴电费1134元，仍应支付445407.41元。原告关于被告反诉请求变更申请，不符合民事诉讼中关于变更诉讼请求的程序规定问题，由于本院已经裁定将本案转为普通程序审理，根据有关法律规定，普通程序审理的案件，举证期限不得少于三十日，由于原告在2018年12月7日提出增加诉讼请求申请，本院同日向被告送达原告的增加诉讼请求申请及证据。2019年1月31日,因本案不宜适用简易程序审理,本院裁定将本案转为普通程序审理，同年2月2日，被告收到本院作出的裁定书（简易程序转普通程序），加上双方在审理期间互有补充证据，因此，反诉原告的变更诉讼请求并未违反有关法律规定，反诉被告的辩称，理由不成立，本院不予采纳。至于原告在庭审中提到的郭某代缴付的50000元电费，由于双方均未主张，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、第三十四、第三十五之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）廖镜星诉讼请求第一项以及增加诉讼请求第一项、第三项。二、原告（反诉被告）廖镜星应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付2018年6月10日至2019年2月15日的租金及滞纳金445407.41元给被告，之后租金及滞纳金按双方约定的时间节点及计算方法支付至原告搬离涉案租赁场地之日止。三、驳回反诉原告（被告）连州市高旭新材料有限公司的其他反诉请求。本案受理费71732.32元，反诉费2774.41元，财产保全费3770元，合计78276.73元，由原告（反诉被告）廖镜星负担73881.84元，被告连州市高旭新材料有限公司负担4394.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员  孔日照人民陪审员  谢 超人民陪审员  冯素萍二〇一九年五月七日书 记 员  陈雪梅附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不知福的，出租人可以解除合同。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第三十四当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉，应当在举证期限届满前提出。第三十五诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。