上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初75255号原告：尼仕客来(上海)酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄筑，总经理。委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。被告：上海兰田实业集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：田玉成，执行董事。委托诉讼代理人：鞠济元，上海市中信正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亮，上海原本律师事务所律师。原告尼仕客来(上海)酒店管理有限公司(以下尼仕客来公司)与被告上海兰田实业集团有限公司(以下简称兰田公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月09日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尼仕客来公司的法定代表人黄筑、委托诉讼代理人金泉国、陈燕萍，被告兰田公司的委托诉讼代理人鞠济元、朱亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尼仕客来公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2016年1月15日签订的租赁合同、2016年1月30日签订的租赁合同补某协议(一)、租赁合同补某协议(二)、2016年9月19日签订的《关于上海兰田实业集团有限公司租赁合同》主体变更协议等所有租赁合同、协议全部于2017年9月29日解除；2.被告向原告支付违约金人民币(以下币种相同)474,1644元并退付半个月租金197，568.50元(对应2017年9月30日至2017年10月15日期间租金)；3.被告向原告赔偿装修损失及固定资产损失22,678,869.80元(其中酒店装修20,600,169.80元，配套物品、可移动物品2,078,700元)；4.被告赔偿原告银信资产公司的评估费用4万元；5.判令被告返还原告水电费保证金10万元；6.判令被告返还原告房屋押金790,274元；7.被告赔偿原告2017年9月员工解散费141,241元，2017年10月至2019年2月留守人员工资457,984元。事实和理由：原告法定代表人黄筑与被告于2016年1月签订租赁合同，约定被告将位于上海市浦东新区上南路XXX号的研发中心一层、二层的部分、三层全部出租给原告经营酒店。2016年9月，原、被告签订主体变更协议，承租人变更为原告。合同约定被告应保证租赁标的物符合国家法律规定的安全标准，并保证标的物及附属物处于正常的可使用的状态。合同签订后，原告向被告支付了水电费保证金10万元和押金790,274元，并办理了工商、消防、环评等各种证照，开业后原告按期支付租金、水电费等费用。原告于2016年10月1日开业后，被告又将科研楼一、二层租赁给他人，并开始装修施工，噪音不断，致使原告酒店客人不断投诉。2017年9月1日，被告在原告承租的三层楼顶面东南处安装建造水箱钢架，重约50吨左右，一楼在地面纵横切割，地梁被切断，破坏房屋的纵横结构，严重影响整栋大楼的房屋结构和安全使用，并违规铺设燃气管道。被告的上述行为对原告经营的酒店造成极大安全隐患，属于严重违约，致使合同目的不能实现，原告遂于2017年9月29日向被告发函要求解除租赁合同。被告兰田公司在第一次证据交换时辩称，原告提出的涉案房屋其他部位的装修改造破坏房屋结构致使原告无法使用房屋的解除合同事由不存在，对原告陈述的租金、水电费、保证金、押金支付情况无异议，原告2017年9月29日送达的解除通知不发生合同解除的效力，要求继续履行租赁合同。在2019年3月第二次庭审时，被告兰田公司答辩称双方租赁合同应予解除，但解除的原因是原告违约，被告已于2018年9月另案起诉要求解除租赁合同。被告为减少损失已经于2019年2月2日收回房屋。因原告违约，故原告已经缴纳的保证金、押金予以没收。原告应于2017年9月14日给付此后半年的房屋租金，但只支付了一个月的房租，原告没有超付租金，不存在退还超付租金的问题。本案租赁合同因原告违约解除，不同意原告提出的赔偿损失的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方递交的证据和庭审质证情况，本院认定事实如下：上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)所有权人为被告。2016年1月18日，被告(甲方、出租方)与黄筑(乙方、承租方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋一层329平方米、二层96平方米以及三层整层7698平方米房屋出租给乙方，双方定于2016年1月15日向乙方交付租赁标的物，租赁期限15年，自2016年1月15日起至2031年1月14日止，其中2016年9月15日前为免租期。自交接日开始，因乙方租赁标的物产生的水电费及其他能耗等费用由乙方承担。合同3.1条约定，乙方承租范围内的租金为含税价并含所有公摊面积和物业管理费。合同第3.3条约定，乙方承租的第一层酒店大堂租金为：自2016年9月15日至2019年9月14日，每天每平方米2.2元……第3.4条约定，乙方承租的第二层酒店办公用房租金为：自2016年9月15日至2019年9月14日，每天每平方米2元……第3.5条约定，乙方承租的第三层整层租金为：自2016年9月15日至2019年9月14日，每天每平方米1.50元。合同第3.7条约定，租赁标的物租金的支付方式为每半年支付一次，乙方必须于每半年开始前10个工作日内支付下半年租金。如果乙方逾期未付租金，须按照“到期未付金额×万分之五×逾期天数”向甲方支付滞纳金。如果超过30日未能支付租金的，甲方将书面通知乙方，同时停水、电，因此造成的损失由乙方自行承担。乙方在接到通知后10日内仍不支付租金的，甲方有权接管乙方酒店财务及经营业务，业务收入冲抵房租及滞纳金利息。如在3个月后仍无法足额收取房租及滞纳金利息，甲方有权解除租赁合同，乙方在租赁标的物内的所有装修投入均归甲方所有，甲方所收乙方押金不予退还，如果造成甲方其他损失的，还应赔偿甲方的损失。合同4.1条约定，乙方在签订本合同的3日内，向甲方支付租赁标的物的押金为2个月租金758,154元，并同时缴纳前6个月的租金2,274,462元。合同4.4条约定，合同终止时，如租赁标的物及其设施设备不存在损坏且可正常使用(自然损耗除外)，甲方应在双方办理租赁标的物交接且乙方撤场后15日内将租赁物的押金无息返还乙方。合同6.1条约定，在租赁期限内，甲方保证租赁标的物符合国家建筑相关法律法规规定的安全标准(主体结构与外墙)。如租赁标的物被认定为危楼，甲方必须在签约前向乙方作出准确充分的信息披露。否则，因此导致经济损失及一切后果全部由甲方承担。如甲方在移交租赁标的物时，存在任何安全问题或者安全隐患等影响乙方正常经营活动，且甲方能够通过维修消除不安全因素而怠于维修的，乙方有权解除本租赁合同，并追究甲方的违约责任和赔偿责任。或者经甲方认可后乙方选择自行维修，维修费用经甲方认可后甲方承担。……合同第10.2条约定，除本合同另有规定外，甲方有以下行为之一的，乙方有权单方面解除合同，要求甲方返还押金、已预付的剩余租金、保证金(若有)，承担违约责任并赔偿乙方经济损失：10.2.2甲方交付的租赁标的物不符合国家建筑规定的安全标准的。合同11.1条约定，合同生效后，任何一方违约导致本合同被解除的，违约方需向守约方支付相当于当年一年的租金作为违约金及赔偿守约方所遭受的直接经济损失。2016年1月30日，被告(甲方)与黄筑(乙方)签订《租赁合同》的补某协议(一)，约定乙方承租的系争房屋二层租赁面积变更为360平方米。2016年2月，原告公司设立，黄筑为原告法定代表人。2016年9月19日，被告(甲方)、黄筑(乙方)以及原告(丙方)签订《关于上海兰田实业集团有限公司租赁合同主体变更协议》，约定甲乙双方于2016年1月18日签署的租赁合同的承租方由乙方变更为丙方，乙方向甲方支付的租赁保证金转为丙方向甲方支付的保证金，租赁合同其他条款不变。此后，原、被告以被告为甲方(出租方)，原告为乙方(承租方)又签订了一份落款日期为2016年1月15日的租赁合同，该份合同除承租人为原告外，合同条款与上述2016年1月18日的租赁合同基本一致。上述合同签订前后，原告按约向被告给付了租赁保证金790,274元、水电费押金10万元。被告按约向原告交付了租赁房屋，原告对其进行了装修，在房屋内经营的酒店于2016年10月开业。原告向被告按期缴纳了2016年9月15日至2017年3月14日首期六个月房屋租金，分两笔缴纳了2017年3月15日至2017年9月15日的房屋租金，于2017年9月15日向被告缴纳了2017年9月15日至2017年10月14日共计一个月的房屋租金395,137元。2017年4月26日，被告向原告发送《催款函》，主要内容为原告应于2017年3月14日之前给付下一季六个月的租金2,370,822元，截止到2017年3月14日，原告仅缴纳1,137,231元，要求原告于2017年5月1日前付清剩余房租1,233,591元、拖欠的水电费及相应滞纳金。2017年4月27日，原告向被告回函称：“因我司当初对迪士尼期望过大，对迪士尼周边酒店生意预期过高，故在贵司的此地段房租费高昂的情况下签订了合同。如今，此地段市场房价不高，人流过低，致使酒店生意不好，我司现在每月亏损额较大，每月收入还不够交房租，再加上供应商催款以及银行的利息费用，致使我司资金压力巨大。故现关于房租水电费事宜向你公司回复如下：1.我司已经很努力地在3月中旬前已支付完一个季度的房租费，现正努力凑下一个季度的房租费，故申请协商贵司在不算滞纳金的情况下再给予我们一个月时间……3.关于我司缓交费用的事宜，在3月8号(日)已经向贵司发过申请函，……请贵司给予我司缓冲时间，滞纳金的事宜就请贵司先不要考虑，望谅解。”2017年6月1日，原告向被告缴纳了上述欠付房租12,233,591元。2017年7月21日，原告向被告出具《情况说明》，主要内容为“因我司租赁的上南路XXX号楼层，租金贵、面积过大、地理位置过偏，造成我司自开业以来连续亏损，入不敷出，故与贵司提出申请：1.由于面积过大，向贵司提出退租三楼50%左右租赁面积；2.由于租金过高无法承受，故向贵司提出降低租金，具体为一楼1.8元每平方米每天，二楼1.5元每平方米每天，三楼1元每平方米每天，并且减去相关递增条款。请贵司从现实及我司经营状况考虑满足其要求，使我司能够正常经营。”2017年6月起，被告将系争房屋中原告租赁部位以外的一层、二层房屋出租给案外人开办浴场，案外人对承租部位进行了装修。2017年9月8日，原告向被告发送《协商函》，主要内容为：“考虑到我司实际的经营业绩，每天的营业额只有几千元，营业额还不够每天的房屋租金，还有我们酒店周围的环境也会影响到酒店的经营业绩。第一，在2017年6月至今隔壁2楼一直在装修，电钻声发出刺耳的噪音影响客人休息，客人不在(再)续住大量退房、退房费，并且在网站上给予差评，如此差评累计增多，客人考到引起一系列的不良连锁反应，订单量直线下降。第二，酒店外围煤气管道施工，其中钻地机和挖土机产生刺耳的噪音，对酒店正门对面的停车场进行地面施工，导致入住酒店的客人出入不便。第三，酒店大门正对面安装的煤气管，对周围群众和酒店顾客存在安全隐患，如果一旦出现意外，这个责任我们负担不起。这些原因都会导致我们酒店客源减少、营业额下降。贵公司给予新租客施工期六个月减免租金，也希望你们考虑一下如此情况给予我们老租客带来的不良影响，酒店的四周均在施工环境实在是恶劣，特此我们酒店希望你们公司允许我们缓交房租，待到经营状况好转后，再把租金补交。”2017年9月15日，原告委托律师向被告发送《律师函》，主要内容为，被告或第三方于2017年9月1日在系争房屋三层顶面东南安装水箱钢架，并将安装锅炉，一楼在地面纵横切割，地梁被切断，以及多处地梁被切割掉，严重影响整栋大楼的房屋结构使用安全，上述改变主体结构、破坏地梁等行为未通知原告，也未有施工铭牌。原告律师认为被告的上述改建行为是违章行为，改变承重结构和使用功能，并影响到原标的物的抗震性能，对原告酒店经营造成极大安全隐患，故要求被告在收到函件后三天内出具有关部门批准改建的批文，出具标的物被改变后的安全使用合格证明，出具施工队伍的资质合格证明。2017年9月21日，原告向被告发出《关于消除酒店经营安全隐患的函》，主要内容为“近来，贵公司租赁给我们的科研楼周围发生了很多事件，致使酒店难以开展正常经营，这些事件主要有：1.大楼一楼、二楼及三楼屋顶的施工，每天产生持续的长时间的巨大施工噪音，使酒店失去安静，导致酒店客源大量减少，已入住的客户大量投诉、退房。2.贵公司在酒店屋顶上违规安装巨大水箱，这将会产生建筑结构上的安全隐患，将对酒店以及住宿客户的人身安全产生危险。3.贵公司在大楼底层开挖，切断地梁，这也将影响大楼结构的安全性，将对酒店以及住宿客户的人身安全产生危险。以上事件已经影响到酒店的正常经营，希望贵公司能够立即结束上述违规行为，保证我公司能够有一个正常安全的经营条件。”2017年9月26日，原告向被告发送《解除租赁合同通知函》，主要内容为：原、被告在2016年1月30日签订租赁合同，原告承租系争房屋部分一层、二层和三层整层开设酒店，合同约定租赁物必须符合国家建筑规定的安全标准，房屋不得为违章建筑。但自9月起，被告(或许可第三方)在一层切割地梁是破坏变更主体结构行为，并在三层安装重达百余吨的水箱钢架梁，对出租物的安全构成重大隐患，施工无铭牌，也未出示相关许可证。原告多次要求出示施工许可证并发函要求消除酒店经营安全隐患。鉴于被告变更破坏地梁标的物主体结构，改建浴场等行为已属根本违约行为，根据法律规定和合同约定，被告不能消除安全隐患的，原告有权解除租赁合同。因此原告通知被告，本通知送达之日，双方签订的租赁合同解除。该份函件于2017年9月29日送达被告。2017年10月，原告提起本案诉讼。原告在起诉时提出了要求被告赔偿经济损失14,740,948.30元的诉讼请求。2017年11月9日本案第一次证据交换时，原告陈述上述经济损失14,740,948.30元为装修及固定资产损失。2018年9月，被告向原告发函，以原告欠付租金为由提出解除双方的租赁合同，并于2018年10月提起(2018)沪0115民初81771号民事诉讼，请求确认双方租赁合同于2018年9月15日解除，并提出要求尼仕客来公司归还房屋、给付欠付租金、滞纳金、使用费、水电费、违约金等诉讼请求。2019年2月2日，被告自行收回了系争房屋。此后，系争房屋原告租赁部位以外区域开设的浴场亦装修完毕并开始营业。本案审理中，应原告申请，本院依法委托司法鉴定机构就系争房屋原告租赁部位之外案外人的装修对原告租赁部位安全性的影响进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司《司法鉴定意见书》给出的鉴定意见为：1.系争房屋的装修改造涉及结构用途和使用环境的改变，未见建筑管理及设计部门相关文件，不符合国家相关规定。房屋的装修改造对房屋的主体结构的安全性带来不利影响，存在安全隐患。2.系争房屋东立面设置钢结构楼梯与外墙部分窗直接贴邻，及东立面三楼客房窗户外敷设燃气管道，均不符合国家相关规范强制性条文规定。外立面安装装饰隔栅，使得三楼部分客房窗户无法打开，影响了客房的通风和采光，影响了客房的使用。浴室装修大面积开挖地下室，改变了房屋原使用功能，不符合原设计要求。3.系争房屋在屋顶安置浴室锅炉，不符合国家相关规范强制性条文规定。4.原告租用房屋的开裂与浴室装修无直接关系。原告租用房屋渗漏主要与屋面保护层大面积损坏、局部防水层破坏有关，也与采光井自身防水存在缺陷有关。原告对上述1-3项鉴定意见无异议，对上述第4项鉴定意见有异议。被告对上述1-3项鉴定意见不认可，认可上述第4项鉴定意见。审理中，被告方专家辅助人胡祖强出庭，就上述1-3项鉴定意见提出质疑。2018年9月21日，鉴定人就被告方质疑的专业问题进行了书面回复。2018年12月11日，鉴定人再次对被告方质疑发表了书面的补某意见，主要内容为：1.系争房屋局部楼板开洞、局部区域插层、打掉部分基础梁/窗间连系，对房屋局部构件的安全带来不利影响。系争房屋浴室装修中改变使用功能，在屋顶增设锅炉、在窗户外设燃气管道等情况，对房屋主体结构安全性有不利影响。2.系争房屋浴室装修施工中，存在局部结构改动情况。系争房屋局部楼板开洞、局部区域插层、打掉部分基础梁/窗间连系，且未见正规设计、施工文件，房屋局部构件存在安全隐患。系争房屋浴室装修中改变使用功能，在屋顶增设锅炉、在窗户外敷设燃气管道等情况，房屋主体结构存在安全隐患。系争房屋浴室装修施工中由于改变使用功能及在屋顶增设锅炉、在窗户外敷设燃气管道引起的安全隐患，如不整改，隐患不消除，则会影响房屋的安全使用。3.如果浴室及相关设施还未投入使用，其对房屋的安全影响还未显现，未影响房屋其他部位的正常使用。对浴室装修带来的房屋安全隐患，应及时采取措施予以消除。原告认为原告方申请鉴定的范围不包括房屋是否能够使用，因此鉴定人无权就房屋是否能够使用进行回复。被告认为鉴定机构系针对被告对鉴定报告的质疑进行的回复，认可鉴定人的回复。鉴定人在庭审中补某陈述，从结构安全的角度看，系争房屋一层、二层原告租赁部位以外部分的装修导致房屋存在安全隐患，但如果该部分没有投入使用，从结构安全的角度看，对房屋其他部位没有影响；不过虽然没有现实的安全问题，但是有隐患，如果投入使用的话，需要整改后再投入使用。本案审理中，关于原告租赁房屋的装修及资产投入，原告于第一次证据交换时向本院递交了《尼仕客来假日酒店装修款资产明细》，列举了31个装修资产项目及相应金额(元)：1.前期拆除款18,800.00；2.施工建筑(硬装修部分)7,700,000.00；3.施工建筑-玻璃224,999.00；4.采光并铝吊顶10,240；5.外墙粉刷费35,000；6.工程师造价核算费18,000.00；7.工程监理费160,000.00；8.消防工程费1,150,000.00；9.地暖热泵费400,000.00；10.空调工程费875,640.00；11.电梯工程费235,000.00；12.弱电工程费780,000.00；13.IPTV数字工程费65,000.00；14.洁具费256,715.50；15.消防防火门工程费40,506.00；16.广告灯箱工程费62,000.00；17.厨房设备用具费55,240.00；18.L型直梁楼梯工程费4,600.00；19.窗帘工程费104,000.00；20.广告画喷绘工程费70,000.00；21.上网造型隔断工程费22,000.00；22.绿植工程费24,000.00；23.总部物资款费1,910,540.00；24.架子床及床垫(增加部分)物资费38,500.00；25.布草费(床单被套枕套)203,750.00；26.购大黄蜂费用88,000.00；27.广告灯箱(增加部分)工程费80,000.00；28.门头LED广告显示屏工程费6,500；29.小熊之家装饰工程费27,667.76；30.其他及低值易耗品费535,440.00；31.工程增项费229,249.98；上述项目总合计费用15,351,388.24元。被告对上述明细清单不予认可。原告申请就涉案房屋装修、酒店物品、可移动物品等的价值进行鉴定。本院向原告释明了相关诉讼风险，原告仍然坚持上述鉴定范围。本院遂委托司法鉴定机构进行鉴定。因司法鉴定机构只有对装修及固定设施进行鉴定的司法鉴定资质，没有可移动物品资产评估进行司法鉴定的资质，故鉴定机构仅就装修造价出具司法鉴定意见。上海公信中南工程造价咨询有限公司《司法鉴定意见书》载明的鉴定意见为，酒店装修总造价20,600,169.80元，其中工程费19,250,169.80元(包括土建部分13,400,938.34元，安装部分528,0231.46元，酒店前期拆除及清运费130,000元，酒店广告喷绘370,000元，迪斯尼卡通贴画制作及安装69,000元)，设计费1,350,000元(包括酒店现场勘察、平面布局图纸设计费200,000元，酒店装修工程设计费800,000元，酒店软装设计费350,000元)。上述土建部分、安装部分系按照定额计算，上述酒店前期拆除及清运费、酒店广告喷绘、迪斯尼卡通贴画制作及安装项目系按原告提供合同复印件金额计价，无法通过定额计算造价；上述酒店现场勘察、平面布局图纸设计费暂按原告提供现场勘察图片、20万设计费收据计价，酒店装修工程设计费暂按原告提供合同复印件、施工明细交底单计价，酒店软装设计费暂按原告提供的金额计价，上述费用亦无法通过定额计算造价。原告对上述司法鉴定意见无异议。被告对鉴定意见提出以下异议：1.不应采取重置成本的方式进行评估，应该按照原告实际装修投入的价值经折旧后计算残值，若按重置成本，应按三折后计取。2.对原告未提供合同原件、发票和付款凭证，无法证明该费用实际发生且与本案相关的装修工程相关联的，被告不予确认。3.根据市场行情，成交金额在套用上海2000定额基础上下浮一定比例；土建、安装部分确定的规费(含管理费、社保、税金)，因未见有相关设计资质单位、审图机构加盖出图章的合法有效施工图纸，未备案，未见施工许可证，被告不认可。4.土建部分中关于化粪池、外墙粉刷和扶梯拆除后电梯井封闭费用，被告已向原告支付现金178,922元。应予以扣除。5.消防工程中主管道、喷淋、烟感原为被告安装完成，该部分金额为50万元，应在安装工程部份予以扣除。鉴定单位意见：鉴定单位依据司法委托鉴定函、原告鉴定申请书，出具相关的鉴定意见；土建部分中关于化粪池、外墙粉刷和扶梯拆除后电梯井封闭费用是否为被告支付现金给原告，鉴定单位无法判断，具体由法院裁定。庭审中，鉴定人补某陈述，对于土建和安装部分的鉴定，系结合现场实际情况依照定额计算，与原告实际投入无关，也无法判断原告实际投入。本次审价未考虑折旧，如果计算折旧后残值的话，对于酒店装修一般按照8-10年的总年限，扣除已经使用的年限，按照剩余年限的比例乘以总造价来计算残值，不区分具体装修项目，按照整体造价一定比例计算折旧。审理中，被告申请证人黄某某出庭作证。黄某某称2015年12月时曾与原告法定代表人黄筑一起参与租赁合同谈判，原告起初加盟逸柏酒店集团的“途客中国”酒店品牌，后原告经营上出现了问题，原告在2017年5月与逸柏酒店集团解约；原告对酒店的装修系按照逸柏酒店集团的标准进行，逸柏酒店集团的装修标准为平均下来大概每个房间6万元(包括硬装、软装、公共部位分摊)，其中硬装大概3万元左右，整个酒店房间有181个；不清楚原告实际装修投入。原告对证人陈述不认可。本案审理中，原告递交了其委托银信资产评估有限公司对原告租赁房屋内可移动物品价值出具的《评估鉴证报告》。报告载明原告租赁房屋内可移动物品在评估基准日2017年9月30日的价值为2,078,700元。被告对上述报告不予认可。本院认为，原、被告就系争房屋建立的租赁合同关系系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据法律规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。原告2017年9月26日发出的解除通知是否发生合同解除的法律后果，关键看当时系争房屋原告租赁部位之外(即浴室)的装修改造行为是否危及原告租赁房屋使用人的安全或者健康。然而根据本院查明的事实和鉴定意见，尽管浴室的装修改建存在不合规之处，但“如果浴室及相关设施还未投入使用，其对房屋的安全影响还未显现，未影响房屋其他部位的正常使用”，因此不能认定当时租赁物已经处于危及承租人的安全或健康的状态，故原告以此为由提出解除合同，依据尚不充分，本院不予采纳，原告要求确认租赁合同于该日解除以及被告承担相应违约责任的诉讼请求不予支持。不过考虑到浴室的装修确实对原告租赁房屋的使用产生一定的影响，双方就此产生争议并提起诉讼之后，原告未继续给付租金不能完全归咎于原告，被告以原告欠付租金为由单方解除租赁合同的主张亦不能成立。纵观全案事实，自2017年4月起，原告即因涉案房屋开设酒店经营状况不理想而向被告提出了暂缓给付租金、减免租金等请求，但上述事由均属于正常的商业风险，应由原告自行承担。自2017年6月起浴室的装修行为虽然尚未达到危及原告安全或者健康的状态，但的确存在不合规之处和一定的安全隐患，会对原告酒店的正常经营产生不利影响，被告需就此承担相应责任。之后，原告酒店停止经营，被告也提出了解除合同之请求，表明双方均无意再继续履行租赁合同，被告亦于2019年2月2日实际收回房屋，双方租赁合同已无继续履行之可能，本院认定租赁合同于2019年2月2日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于被告已经另案起诉提出要求原告给付欠付租金、电费等诉讼请求，故本案对于原告要求被告退还租赁押金、水电费押金的诉讼请求依法予以支持。被告在2017年10月之后仍继续占用房屋，其要求被告退还超付房屋租金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。本案租赁合同解除系正常的商业风险与被告方的不当装修行为共同导致，双方均有责任，对于由此产生的损失应由双方分担。原告起诉时向本院递交的装修明细清单应当认定为其对装修投入的自认，鉴定机构依据定额计算的装修造价高于原告自认的装修投入，仍应按照原告自认金额确定实际损失。本院综合考虑原告装修明细清单中自认的固定装修投入(不包括家具、厨房设备用具等可移动物品)、原告对租赁房屋的实际使用年限以及双方对租赁合同终止的责任，酌情确定被告应赔偿原告的装修损失金额为650万元。原告提出的要求被告赔偿可移动物品损失的诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持，上述可移动物品可由原告自行取回或处置。原告要求被告赔偿对上述可移动物品价值进行鉴定的鉴定费用的诉讼请求亦不予支持。原告提出的要求被告赔偿员工遣散费、留守人员工资的诉讼请求亦缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十三条的规定，判决如下：一、原告尼仕客来(上海)酒店管理有限公司与被告上海兰田实业集团有限公司就上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号房屋建立的租赁合同关系于2019年2月2日解除；二、被告上海兰田实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告尼仕客来(上海)酒店管理有限公司装修损失650万元；三、被告上海兰田实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告尼仕客来(上海)酒店管理有限公司租房押金790,274元；四、被告上海兰田实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告尼仕客来(上海)酒店管理有限公司水电费押金10万元；五、驳回原告尼仕客来(上海)酒店管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187,537元，由原告尼仕客来(上海)酒店管理有限公司负担124,006元，被告上海兰田实业集团有限公司负担63,531元；保全费5,000元，由被告上海兰田实业集团有限公司负担；房屋安全性鉴定费387,600元，由原告尼仕客来(上海)酒店管理有限公司负担193,800元、上海兰田实业集团有限公司负担193,800元；审价费24万元，由原告尼仕客来(上海)酒店管理有限公司负担12万元，被告上海兰田实业集团有限公司负担12万元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的数量提供副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一审 判 员  何璐依人民陪审员  梅丽华二〇一九年四月二十四日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。