上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0105民初498号 原告：上海汉中皇国际物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。 法定代表人：曹晨平，董事长。 委托诉讼代理人：王俊民，上海佳铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴彩霞，上海佳铎律师事务所律师。 被告：上海韩匠摄影有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：骆仕杰，总经理。 被告：上海嘉豪摄影有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：骆仕杰，总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：姜蓓蕾，上海金茂凯德律师事务所律师。 原告上海汉中皇国际物业管理有限公司与被告上海韩匠摄影有限公司(简称“韩匠公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序审理。立案后，经原告申请，本院依法裁定查封冻结了韩匠公司的银行存款。韩匠公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院于2019年2月11日依法裁定驳回韩匠公司的管辖权异议申请。韩匠公司不服裁定提起上诉，上海市第一中级人民法院(简称“一中院”)于2019年3月25日裁定驳回上诉，维持原裁定。审理中，经原告申请，本院依法追加上海嘉豪摄影有限公司(简称“嘉豪公司”)为本案共同被告。案外人平安银行股份有限公司上海分行(简称“平安银行上海分行”)认为对本案标的有独立请求权，申请参加本案审理，本院裁定对平安银行上海分行的起诉不予受理。平安银行上海分行不服裁定提起上诉，一中院于2019年5月28日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年8月9日进行证据交换，于同年10月11日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王俊民、裴彩霞、两被告的共同委托诉讼代理人沈耀刚、姜蓓蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告韩匠公司支付2018年11月、12月的租金1,587,408元，2.诉讼费由被告承担。审理中，原告数次变更诉讼请求，最终确认诉讼请求为：1.判决确认原告与被告韩匠公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除，被告韩匠公司将上海市长宁区江苏路XXX号整栋房屋返还原告；2.要求被告韩匠公司承担违约金1,587,408元；3.要求被告韩匠公司支付自2018年11月1日至2019年1月31日的租金2,381,112元，逾期付款违约金(以793,704元为本金，分别自2018年10月26日、同年11月26日、同年12月26日起至判决生效之日，分三段按日千分之二的标准计算)；4.要求被告韩匠公司支付自2019年2月1日起至实际返还房屋之日的房屋占有使某费，按每日50,000元标准计算；5.要求被告韩匠公司赔偿律师费500,000元；6.要求被告嘉豪公司对上述第2至5项诉讼请求承担连带责任。 事实和理由：2013年9月,原告与韩匠公司签订房屋租赁合同,将上海市长宁区江苏路XXX号房屋整体出租给韩匠公司使某。合同约定：房屋租金整体计算,租金按月支付,先付后用，每月25日支付下一月租金，逾期支付租金，按应付租金每日0.20%支付违约金；若韩匠公司擅自转租房屋，连续逾期不付租金超过30日，原告可书面通知解除合同；违约方应向另一方支付相当于月租金2倍的违约金；租赁合同解除后，韩匠公司逾期返还房屋，应支付每日50,000元房屋使某费。2014年10月，原告与两被告签订补充协议，约定嘉豪公司为韩匠公司履行上述房屋租赁合同提供不可撤销的连带责任担保。2018年10月，韩匠公司以平安银行上海分行阻扰及原告未告知房屋设有抵押为由，拒绝支付自2018年11月起的租金，原告发函催告未果。2019年1月，原告发现韩匠公司将房屋擅自转租给数家案外人使某，原告印章被伪造用于制造虚假的租赁合同及场地使某证明办理工商注册登记。原告于2019年1月31日向韩匠公司发出解除房屋租赁合同通知书，要求解除租赁合同。审理中，原告又提出韩匠公司自2016年1月起至2018年10月期间每月少付租金21,713元的违约事实。原告为维护合法权益，故涉讼。 两被告辩称：不同意原告全部诉请。韩匠公司并未违反合同约定，未付租金具有正当理由，并告知原告原因，仅是暂缓支付租金，不存在故意不付，不构成违约。转租发生在2014年6月，且得到原告同意，并非违约擅自转租。原告无合同解除权，发解除函不发生合同解除的后果，租赁合同应继续履行，韩匠公司愿意支付租金而不是房屋占有使某费。从租期开始涉讼房屋5楼的一间办公室一直由原告工作人员占有使某，韩匠公司于2015年年底又发现1楼109室房屋被原告出租给电信公司，用作电信机房并收取租金，经与原告交涉无果，故在租金中扣除了两间未移交房屋的租金，自2016年1月起每月少付21,713元，若法院判令房屋租赁合同解除，两被告认为合同约定的逾期违约金过高，原告同时又主张解约违约金，要求法院予以调整。因韩匠公司未违约，故不应支付律师费,嘉豪公司亦不应承担连带责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、房屋租赁合同、大厦移交通知书、补充协议、民事裁定书、协助执行通知书、通知函、告知函、拒付租金异议函、暂缓支付房租告知函、租金发票、银行业务回单、解除房屋租赁合同通知书及邮寄凭证、企业工商登记信息、司法鉴定意见书、行政复议申请书、行政复议决定书、催款函、现场照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 上海市长宁区江苏路XXX号整栋房屋产权人为原告，建筑面积5,469.16平方米，类型办公楼，层数7层。 2013年9月25日，原告(出租方、甲方)与韩匠公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，合同约定甲方出租给乙方的房屋在本市长宁区江苏路XXX号(整栋)以及围墙范围内的场地(简称“涉讼房屋”)，用于婚纱摄影、礼服租赁、婚庆等使某；甲方作为涉讼房屋权利人与乙方建立租赁关系，合同签订前，甲方已告知乙方该房屋设定抵押；租赁期限自2013年10月1日起至2023年9月30日止，甲方于2013年10月1日交房，该日为起租日；第一、二年年租金为900万元，第三、四年年租金为950万元，第五、六年年租金为978.50万元，第七、八年年租金为1,008.50万元，第九、十年年租金为1,039万元，租金按月支付，先付后用，每月25日为付款日，支付下一月租金，租金每逾期一日，则按日租金的0.2%支付违约金；甲方交房后，乙方支付房屋租赁保证金225万元，如乙方届时未付租金，该保证金可抵充每月租金，甲方以收取的房屋租赁保证金抵充合同约定由乙方承担的费用后，保证金不足的，乙方应当补足。乙方拒不补足的，甲方有权终止本合同；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将房屋转租；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的当日内归还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日,乙方应按50,000元/日向甲方支付房屋占用使某费。合同9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按相当于月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，应赔偿可得利益损失及支付律师费用：……(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(六)乙方连续逾期不支付租金超过三十天的或租赁期内累计逾期超过一百五十天的；……解除通知一经发出,本合同即告解除。12-1甲方给予乙方5个月的装修免租期，即自2013年10月1日起至2014年2月28日止，乙方可以装修房屋并免付房租。合同附件一约定，留驻人员工程部经理**忠、工程部电工万兴荣、保安部队长曹晨亮，从2013年10月1日开始上述人员在移交房屋后的薪酬由乙方依照原有薪资负责支付，其它福利奖金均按乙方公司员工的同等待遇享受。 2013年10月初，双方办理涉讼房屋以及高低压弱电系统等机电设备移交手续。 从租赁期开始，涉讼房屋5楼的一间办公室一直由原告公司派驻的行政主管成丽英办公使某。 2014年6月，韩匠公司将涉讼房屋部分房屋分别转租给上海韩摄摄影有限公司、上海韩羿婚纱有限公司、韩艺投资管理(上海)有限公司及上海市长宁区艾特姿摄影工作室。上述四家公司工商登记注册地分别为涉讼房屋3楼、4楼、5楼及1楼，注册时间均为2014年9月。 2014年10月20日，原告(出租方)、韩匠公司(承租方)、嘉豪公司(担保方)签订补充协议，鉴于承租方在使某过程中出现一些变故，订立本补充协议，就嘉豪公司承担担保义务的约定为：自本协议签署之日起，嘉豪公司为承租方履行房屋租赁合同提供不可撤销的连带责任担保，房屋租金及其他费用的支付，均须由承租方公司帐户直接转账到出租方帐户，出租方出具承租方为抬头的发票；嘉豪公司已经对房屋租赁合同及本协议的全部条款充分了解，并愿意作为承租方履行房屋租赁合同、本协议的全部权利义务的担保人。本协议与房屋租赁合同不可分割，本协议条款与房屋租赁合同条款不一致的，以本协议条款为准。 2015年5月，原告为案外人向银行贷款提供担保，将涉讼房屋抵押给平安银行上海分行，债权数额为7亿。韩匠公司表示原告未就此次房屋抵押事宜予以告知。 2015年年底，韩匠公司发现1楼109室房屋被原告出租给电信公司，用作电信机房并收取租金。韩匠公司自2016年1月起至2018年10月期间，每月比合同约定的租金标准少付21,713元(系韩匠公司认为未移交的两间房屋租金)。原告在此期间每月向韩匠公司发一封催款函，要求韩匠公司在三日内补足租金的缺额及支付逾期付款违约金，否则原告将从支付的保证金中扣除，韩匠公司还将补足保证金。 2018年7月，上海高级人民法院在审理平安银行上海分行诉原告等公司的金融借款合同纠纷一案过程中，于2018年7月2日作出民事裁定，查封了原告担保的涉讼房屋。 2018年9月底，平安银行上海分行致函韩匠公司，表示自法院查封涉讼房屋起的租金，依法由平安银行上海分行享有，要求韩匠公司停止向原告支付租金，向平安银行上海分行支付租金，或将租金提存。 2018年10月底，韩匠公司致函原告，表示原告在租赁期内未告知涉讼房屋设立抵押担保的事实，韩匠公司将根据法院的要求支付相应租金。原告于2018年11月回函称，租赁合同中已明确告知涉讼房屋设定抵押，法院的查封并未涉及租金，要求韩匠公司及时补交欠付的租金。 2018年12月初，韩匠公司再次致函原告，表示依据《中华人民共和国物权法》第197条的规定，抵押物已被法院查封、扣押的，抵押权人已通知承租人不应再向抵押人支付租金，与法院是否对抵押物租金采取保全措施无关。若韩匠公司继续向原告支付租金，将会承担错误给付行为的后果，望予理解。 2018年12月7日，平安银行上海分行再次发函，要求韩匠公司停止向原告支付租金。 2018年12月13日，原告致函韩匠公司，表示平安银行上海分行的函及物权法的规定，不足以构成拒付租金的理由及依据，银行的函不具有司法效力，对承租人与出租人并不具有强制执行效力，再次要求韩匠公司迅速补交房租并支付逾期付款违约金。 2019年1月4日，原告向本院提起诉讼，要求韩匠公司支付2018年11月、12月租金。 2019年1月底，平安银行上海分行认为对本案标的有独立请求权，申请参加本案审理。 2019年2月1日，原告向韩匠公司发解除房屋租赁合同通知书，表示鉴于韩匠公司欠付租金及将涉讼房屋擅自转租，为租客办理工商登记出具的《场地情况说明》上伪造原告印章的行为，要求解除双方的房屋租赁合同，支付涉讼房屋租金及房屋占有使某费，并承担逾期付款违约金及解约违约金。该函件被退回，邮政改退批条的原因为收件人拒收。 2019年2月20日，本院裁定对平安银行上海分行的起诉不予受理。平安银行上海分行不服本院裁定提起上诉 2019年2月起，原告就公司印章被伪造向公安机关报案，公安机关委托鉴定部门进行鉴定，鉴定结论为三份《场地情况说明》上“上海汉中皇国际物业管理有限公司”印文与原告提供的印文均不是同一枚印章所盖印。2019年5月24日，上海市公安局长宁分局作出对施倩不予行政处罚的决定。原告不服提起行政复议。 2019年5月28日，一中院认为本案诉讼标的房屋租金属于被司法限制的情形下，裁定驳回平安银行上海分行上诉。 2019年7月，原告向嘉豪公司发解除房屋租赁合同通知书，表示由于原告寄给韩匠公司的解除房屋租赁通知书被拒收，再向作为履行房屋租赁合同连带责任担保人嘉豪公司发送解除房屋租赁合同通知书。该信函被退回，邮政改退批条的原因为拒收。 2019年8月，原告发函，要求韩匠公司十天内搬离退还承租房屋。韩匠公司回复称，韩匠公司基于合理理由暂缓支付租金，并不构成违约，原告解除合同条件并未成就，且案件尚在审理过程中，希望能依法办事，遵守法院裁判。 2019年9月，上海市公安局认为长宁分局就伪造印章的违法事实未尽完全调查义务，撤销长宁分局不予行政处罚的决定。 2019年11月底，原告认为一中院裁定中认为“本案诉讼标的房屋租金属于被司法限制的情形”的观点是错误的，向上海市高级人民法院提出申诉。 审理中，韩匠公司将2018年11月起至2019年12月的租金共计11,186,856元汇至本院代管款帐户。上海市高级人民法院向本院发送协助执行通知书，要求暂缓向原告发还韩匠公司向本院交付的涉讼房屋租金(自2019年7月4日起的租金，此前租金不在此限)。本院将上述情况告知原告，原告仍坚持诉讼请求，并表示不同意以韩匠公司支付的租金向平安银行上海分行履行其担保义务。 另原告向本院提供的开具给韩匠公司2018年11月至2019年8月租金发票，月租金为793,704元(扣除21,713元)。 庭审中，原告另申请证人成丽英(系原告公司行政主管)、**忠(系原告留驻的工程部经理)出庭作证，旨证明：成丽英在5楼办公，不进入韩匠公司租用的区域，涉讼房屋大堂及电梯内外有张贴的英文铭牌，其无法识别，曾被告知系接待、化妆、租买礼服及拍摄等不同区域的标识，无人告知房屋已转租；**忠已于2013年年底被韩匠公司解聘，对转租之事不清楚。韩匠公司认为两证人系原告公司员工，与原告有利害关系，证明效力低，反而证明涉讼房屋内有原告的工作人员，不可能不知道转租事宜，以及原告未能全部移交涉讼房屋的事实，韩匠公司从租赁期开始就向原告提出让成丽英离开，然未能成功。韩匠公司另提供现场照片，旨证明注册在涉讼房屋的四家公司均在经营场所内按相关规定摆放营业执照合法经营，大楼外及电梯处也张贴企业铭牌。原告认为未进入出租区域不清楚，英文铭牌无法识别。 本院认为，当事人主要争议焦点在于：(一)解除条件是否成立，原告是否享有房屋租赁合同解除权？(二)租金具体如何处理？ 原告要求解约的理由之一为关于韩匠公司未付自2018年11月起的租金。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。租金是涉讼房屋的法定孳息，涉讼房屋在租赁期内被作为出租人的原告抵押给平安银行上海分行，后被法院司法查封，抵押权人平安银行上海分行通知承租人韩匠公司停止向原告支付租金，要求向平安银行上海分行支付，或将租金提存。原告将涉讼房屋用于抵押，应对因债务人无法偿还债务时，抵押物被司法查封，抵押权人有权收取租金的法律后果能预知，现韩匠公司因抵押权人平安银行上海分行要求其停止支付租金而未直接向原告履行付款义务，有正当的理由。同时结合一中院的裁定“本案诉讼标的房屋租金属于被司法限制的情形下”观点，韩匠公司未向原告支付租金不应视为违约。 原告要求解约的理由之二为关于韩匠公司擅自转租涉讼房屋。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。韩匠公司转租行为发生于2014年6月左右，距今已五年有余，且原告有工作人员在现场办公，原告对韩匠公司转租的事实应是知晓的，现以此理由提出解除合同，无事实及法律依据，本院不予采信。 关于韩匠公司自2016年1月起至2018年10月期间每月少付租金21,713元。本院注意到原告的诉讼请求不但未涉及此部分租金，且在本案向韩匠公司主张的2018年11月至2019年1月的租金中，以及原告开具的租金发票金额，也每月扣除了21,713元。韩匠公司于2016年1月起少付两间未移交房屋的租金21,713元，原告函告韩匠公司并从保证金中抵扣，在近三年的时间里未曾因少收此部分租金向韩匠公司主张过解约，原告以韩匠公司擅自转租及未付自2018年11月起的租金提出解约，是在本案起诉之后。租赁合同约定韩匠公司租赁的是本市长宁区江苏路XXX号(整栋)以及围墙范围内的场地，韩匠公司因两间房屋未能使某而每月少付21,713元租金，从整体租赁面积及租金来看，涉及的两间房屋及少付的租金金额亦仅占很小部分，不足以影响整个合同的继续履行。故原告亦不能以此为由主张解除房屋租赁合同。 关于原告租金诉讼请求的处理。虽韩匠公司不向原告支付租金具有正当理由，然其实际占有租赁物应履行支付租金的义务。租赁合同约定涉讼房屋2017年10月至2019年9月期间的年租金为9,875,000元，2019年10月起至2021年9月期间的年租金为10,085,000元，现原告主张的2018年11月起的月租金793,704元已扣除了21,713元，韩匠公司同意按此金额支付，2019年10月起的月租金扣除21,713元后应为818,704元。现韩匠公司将自2018年11月至2019年12月的租金11,186,856元汇至本院代管款帐户，已履行付款义务。鉴于抵押权人平安银行上海分行已于2018年9月底通知韩匠公司停止向原告支付系争租金，同时本院收到对涉讼房屋实施查封的上海市高级人民法院的协助执行通知函，要求本院暂缓向原告发还租金，故原告要求韩匠公司向其支付租金的诉讼请求，本院难予支持。 综上，原告并无房屋租赁合同的解除权，其要求解除房屋租赁合同并返还涉讼房屋、要求韩匠公司支付租金及逾期付款违约金、解约违约金、赔偿律师费，以及要求嘉豪公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 驳回原告上海汉中皇国际物业管理有限公司的全部诉讼请求。 诉讼保全费5,000元，由原告上海汉中皇国际物业管理有限公司负担。 案件受理费113,292.57元，由原告上海汉中皇国际物业管理有限公司负担30,178.43元，被告上海韩匠摄影有限公司负担83,114.14元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  马浩波 审 判 员  史 捷 人民陪审员  俞云飞 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  范龙帅 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。