河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初4445号原告：郑州荣立置业有限公司，住所地新郑市迎宾街17号，统一社会信用代码：91410184727034770F。法定代表人：王庆贺，执行董事。委托诉讼代理人：冯志超，河南卓方律师事务所律师（特别授权）。被告：朱龙，男，1986年12月16日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：潘京广，河南豫石律师事务所律师（特别授权）。原告郑州荣立置业有限公司与被告朱龙商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州荣立置业有限公司的委托诉讼代理人冯志超、被告朱龙的委托诉讼代理人潘京广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州荣立置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年10月22日签订的编号为17001929420的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理该房屋合同备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续；2、请求依法判令被告向原告支付总房款10%的违约金125367.5元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月22日，原告郑州荣立置业有限公司与被告朱龙签订了编号为17001929420的《商品房买卖合同》，约定由被告朱龙购买原告郑州荣立置业有限公司开发的位于新郑市××镇湖滨路西、××路东侧鸿鹄××楼××单元××层××号商品房。合同约定房屋总价款为1253675元，首付款为383675元，剩余购房款向银行办理商业贷款后支付给原告。合同签订后，被告朱龙仅仅向原告支付了99000元的房屋首付款，并缴纳了维修基金8150元，但其在办理了银行贷款手续后，却一直拒绝接受银行贷款，致使原告至今未收到剩余购房款。被告朱龙的行为已违反了双方《商品房买卖合同》的约定，构成了严重违约。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告所诉不属实。原、被告签订《商品房买卖合同》和首付款分期协议后，原告至今未交付给被告，明显违反了合同的义务；被告交付给原告的房款为129000元，维修基金8150元，共计137150元，而非原告所述的99000元；贷款手续由原告指定的人员办理，被告也一直在配合，由于原告违规首付分期，银行根据有关规定拒绝房贷，被告并没有拒绝接受银行贷款；2、被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时，双方签订的首付款分期协议应一并解除，但造成违约的责任并不在于被告；3、原告主张的违约金没有事实和法律依据，且主张的违约金数额过高，请求法院依法免除或减轻被告的责任。且被告并没有给原告带来实际损失。因此，被告不同意支付违约金，即使法院判决支付，也不应超出合同第七条第二款约定的累计应付款的1%；4、如果法院判决合同解除，原告应当退还被告交付的所有款项共计137150元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2017年10月22日，原告郑州荣立置业有限公司作为出卖人与作为买受人的被告朱龙签订了编号为17001929420的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定:1、被告购买原告开发的位于新郑市××镇湖滨路西、××路东侧鸿鹄××楼××单元××层××号商品房，建筑面积为125.38平方米；2、价款及支付方式：每平方米9999元，总金额1253675元整，首付款为383675元，余款870000元申请银行按揭贷款支付，并约定被告于2017年11月21日前办理银行按揭付款手续；3、违约责任：①买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；③出卖人如未按合同规定的期限将符合约定标准的房屋交付买受人使用，逾期不超过60日的，应自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；④逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。双方在《商品房买卖合同》中并约定了的其他权利和义务。该《商品房买卖合同》在附件四《合同补充协议》中对付款方式及期限主要作出了如下约定：1、买受人选择按揭付款方式的，在签订完《商品房买卖合同》后支付首付款，并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及交清相关证明。出卖人协助买受人在合同签订后30天内与银行签订按揭贷款合同相关手续费由买受人自行承担。如买受人未能在规定时间内办理完毕或未交清相关费用导致未能办理按揭贷款手续的，买受人应自合同签订之日起的第31天开始按每日未付房款额的万分之一向出卖人支付违约金；如合同签订之日起30日内仍未办理的，出卖人于次日即有权解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其房款总额10%的违约金，剩余房款退还给买受人；2、本合同中如买受人采用按揭贷款方式，并由出卖人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同的违约。如买受人对按揭银行构成根本违约，出卖人履行担保责任后有权解除合同，有权将合同标的物另行出售，并按本合同房款总额的10%向买受人收取违约金。原、被告双方在《合同补充协议》中并对合同其他事项约定了具体的权利和义务。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，被告朱龙依约向原告缴纳了购房首付款99000元及房屋维修基金8150元。同日，被告朱龙向郑州诚拓文化传播有限公司缴纳了“鸿鹄嘉苑团购费用”30000元。后被告朱龙与办理按揭贷款的中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订了2018年郑商住字第0674号借款合同。2018年3月12日，被告朱龙作为义务人（抵押人）与作为权利人（××）的中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订了《新郑市预购商品房抵押合同》，主要约定：1、为确保借款合同的履行，抵押人资源将所购商品房抵押，××同意接受抵押人所购商品房抵押；2、本合同所对应的的借款合同项下的借款数额为870000元，债务人履行债务的期限自2018年3月2日至2048年3月2日；3、抵押人已与郑州荣立置业有限公司签订合同编号为17001929420的《商品房买卖合同》且已到不动产管理部门备案，并在不动产登记中心取得《不动产登记证明》；4、本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。双方在《新郑市预购商品房抵押合同》中还约定了其他的权利和义务。被告朱龙在与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订《借款合同》和《新郑市预购商品房抵押合同》后，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行因故并未向被告朱龙履行了发放贷款870000元的义务，被告朱龙亦没有向原告郑州荣立置业有限公司缴纳剩余的购房款，致使原告郑州荣立置业有限公司至今并没有收到被告朱龙缴纳的全部购房款，双方为此发生纠纷，原告郑州荣立置业有限公司于2019年4月19日向本院提起诉讼，请求依法判令解除原、被告于2017年10月22日签订的编号为17001929420的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理该房屋合同备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续，判令被告向原告支付总房款10%的违约金125367.5元。以上事实有原、被告向本院提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、郑州荣立置业有限公司的首付款收据、郑州诚拓文化传播有限公司的“鸿鹄嘉苑团购费用”收据、《新郑市预购商品房抵押合同》等证据及原告的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告郑州荣立置业有限公司与被告朱龙签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及被告朱龙与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订的《新郑市预购商品房抵押合同》，均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法均应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。原、被告之间的《商品房买卖合同》签订后，被告朱龙仅向原告缴纳了首付款99000元及房屋维修基金，并没有按照合同约定向贷款银行办理按揭贷款的手续，导致原告至今没有收到剩余的购房款项，被告据此应按照约定向原告承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告依据其与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告协同原告办理解除《商品房买卖合同》的相关手续符合法律及合同的约定，本院依法予以支持；关于原告要求被告承担违约责任的问题，本案中被告朱龙向原告缴纳的首付款为99000元，双方在《商品房买卖合同》中约定：买受人如未按合同规定的时间付款，“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，但同时双方在《合同补充协议》中约定：“买受人选择按揭付款方式的，在签订完《商品房买卖合同》后支付首付款，并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及交清相关证明。如合同签订之日起30日内仍未办理的，出卖人于次日即有权解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其房款总额10%的违约金，剩余房款退还给买受人”。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中对违约金的约定并不一致，原告主张按照《合同补充协议》中约定的房款总额10%支付，被告主张按照《商品房买卖合同》中约定的应付款1%支付，本院结合造成被告在本案中违约的相关情形，且原告在本案中亦没有向本院提交因被告的违约行为给其造成实际损失的证据，故本院对原告主张的违约金数额应酌定按照房款总额的2%计付为宜；同时，依据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，原告主张解除合同的，在扣除被告应承担的违约金后，应退还被告已交付的购房款。因此，原告郑州荣立置业有限公司应退还被告朱龙已交付的购房款99000元及原告收取的房屋维修基金8150元；关于被告主张其向郑州诚拓文化传播有限公司缴纳的“鸿鹄嘉苑团购费用”30000元的问题，因该团购费用并非原告郑州荣立置业有限公司收取，原告没有义务退还被告该项费用的义务，被告可向郑州诚拓文化传播有限公司主张相应的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州荣立置业有限公司与被告朱龙于2017年10月22日签订的编号为17001929420的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定的权利和义务终止履行；二、被告朱龙应在本判决生效之日起30日内协助原告郑州荣立置业有限公司到有关部门办理解除《商品房买卖合同》的备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续；三、被告朱龙应于本判决生效后30日内支付原告郑州荣立置业有限公司违约金25073.5元；四、原告郑州荣立置业有限公司应于本判决生效后30日内退还被告朱龙缴纳的房屋首付款99000元。案件受理费3203元，由被告朱龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高安民二〇一九年五月九日书记员  李明展