广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初2522号原告：吴欣，男，汉族，1985年4月26日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：范国辉，广东广深律师事务所律师。被告：惠州市大亚湾庆祥实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区上杨石屋村51号。法定代表人：杨青。委托诉讼代理人：郑创杰，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏欢，广东指针律师事务所律师。原告吴欣诉被告惠州市大亚湾庆祥实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法由审判员吴湘元担任审判长，与审判员刘丽强、薛银标组成合议庭，于2018年10月17日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人范国辉、被告的委托诉讼代理人郑创杰、夏欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴欣诉称，2016年10月29日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称：合同），约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区，建筑面积129.14平方米，总价1320000元。合同约定出卖方应当在2017年12月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同生效后，原告按合同约定支付全部购房款及办证税费，履行了合同约定的义务。至2017年12月30日，被告无法按合同约定完成相关验收手续并办理交房入伙，原告与其他业主多番催促，被告依然无法履行义务。2017年10月10日，被告向包括原告在内的恒鑫御园业主出具承诺函，该承诺函由惠州大亚湾住建局局长陈电波作为见证人签名作见证，被告作出了多项承诺事项。承诺函第5条承诺：“我公司承诺2018年2月1日前完成竣工验收备案交楼，2月1日起，每天按合同总价的万分之五赔付逾期交房违约金。”被告作出承诺后，并未按承诺内容完成竣工验收备案交楼。原告于2018年6月30日才办理了交楼手续。为维护原告合法权益，请法院判令：一、被告支付自2018年2月1日至2018年6月25日止的迟延交楼违约金99000元（逾期共计145天，每天按已付房款万分之五计算）；二、被告承担本案诉讼费。被告惠州市大亚湾庆祥实业有限公司辩称，一、请求支付自2018年2月1日起计付逾期交房违约金不合理。在签订承诺函时变更规划还未取得批准，也无法预见，迫于业主压力，及配合政府维稳考虑，才予以承诺，变更规划审批及天气原因共127天应予扣除。二、交楼时间应当是2018年5月30日，2018年5月30日已完成备案并在此时通知原告收房。三、按合同总价每日万分之五赔付逾期交房违约金，突破了合同约定，违约责任过重，应予调整。四、即使承诺函有效，也仅对参会业主有效。本院经审理认定事实如下：2016年10月29日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区（建筑面积129.14平方米），总价1320000元。合同第八条交付期限中约定，被告应当在2017年12月30日前将经建设、监理、施工、设计四个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付原告使用；第九条约定，被告逾期交房的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同补充协议，约定发生不可抗力、恶劣、异常的气象或出现恶劣的地质条件等可以顺延交楼，但应通知原告。合同及合同补充协议还约定了其他事项。合同签订后至合同约定的交付期限之前，原告付清了房款1320000元，但被告未在合同约定的期限内交付房屋给原告。2017年10月10日，被告向恒鑫御园各业主出具承诺函，该承诺函第5条承诺：“我公司承诺2018年2月1日前完成竣工验收备案交楼，如果未能交楼，2月1日起，每天按合同总价的万分之五赔付逾期交房违约金。”此后，被告未按合同约定交房，被告以购房总款为基数，按日万分之二的标准向原告支付完2018年1月31日前的逾期交房违约金。另查明一，被告开发的“恒鑫御园”项目于2018年5月22日经建设、监理、施工、设计四个单位验收合格并出具竣工验收报告，2018年5月30日完成竣工验收备案登记。2018年5月28日被告通知原告收房，原告于2018年5月29日收到收房通知，原告在2018年6月30日实际收房。另查明二，第一批同楼盘的业主曹锋等共37户于2017年7月27日向本院起诉，请求被告按合同约定的标准，支付2017年5月1日起至实际交付之日止，以购房总款为基数按日万分之二的标准支付逾期交房违约金，本院支持原告诉请，被告上诉维持原判，后被告向广东省高级人民法院申请再审被驳回。第二批同楼盘的业主包括本案原告等92户，其中81户以购房总款为基数按日万分之二点五的标准支付逾期交房违约金调解结案，其余11户因合同约定的交房时间和已调解结案的交房时间不同，调解未果，对未调解的11件本院先行对其中1件按照合同约定标准以购房总款为基数按日万分之一的标准计付逾期交房违约金进行下判并已生效，案号【（2018）粤1391民初2470号】。另查明三，被告委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房产同地段同类房屋租金标准进行评估，该事务所出具了（2018）正扬价评字083号《价格评估结论书》价格评估结论为：位于惠州大亚湾西区（建筑面积129.46平方米），2017年12月30日至2018年5月30日每月租金2140元；位于惠州大亚湾西区（建筑面积129.46平方米），2017年4月30日至2018年5月30日每月租金为2114元。以上事实，有原告提交的广东省商品房买卖合同、购房款发票、办证费用缴费凭证、维修基金缴费凭证、契税发票、回复函、承诺函、物业费收据、光盘及相关文字、图片、（2018）粤13民终524、528号民事判决书，被告提交的关于恒鑫御园项目修改方案的规划意见、恒鑫御园一期设计方案变更公示、关于园林和停车场更改规划的说明、地基与基础分部工程验收记录、主体结构分部工程质量验收记录、电梯监督检验报告、恒鑫御园后续园林景观工程施工合同、天气证明、竣工验收备案表、入伙通知书、EMS邮政快递投递情况明细表、变更前恒鑫御园总平面图、价格评估结论书、（2018）粤民申8053-8087号民事裁定书，本院依职权调取的惠湾住建函（2018）2708号以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方诉辩、举证、质证及庭审陈述，争议焦点是：涉案房地产项目规划方案调整期间及恶劣天气是否应予相应扣减、按什么标准计算逾期交房违约金及逾期交房违约金截止时间问题。对此，本院分析评判如下：关于涉案房地产项目规划方案调整期间及恶劣天气是否应予相应扣减的问题。对规划方案调整期间是否应扣减，(2018)粤13民终524、528号民事判决及（2018）粤民申8053-8087号民事裁定书已作出了详细陈述，原告提供的证据不足以证明存在合同约定的其他或非被告过错造成的延期特殊原因，被告主张扣减规划变更期间的逾期交房违约金，缺乏充分的事实依据。至于恶劣天气期间是否应扣减问题，涉案房屋所在的大亚湾区，毗邻南海，每年均会受台风天气影响，被告签合同时应当能预见，并将该因素考虑在内，该因素并非不可抗力，且被告也未通知原告，主张扣减，不予采纳。关于按什么标准计算逾期交房违约金问题。首先，被告提出逾期交房违约金按承诺函标准计算明显过高，请求减少是否合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金；人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，被告未按期向原告交付符合法律规定及合同约定的房屋，给原告造成的损失主要体现为房屋租金损失，被告已提交证据证明涉案商品房同地段同类房屋的租金标准，证明合同约定的逾期交房违约金确实过分高于该房屋的租金，已经完成了举证责任，而原告尚未提交该违约金约定合理的证据，故被告提出违约金过高，请求调整，予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因此，逾期交房违约金可在租金损失的基础上上浮30%的标准计付，且合同约定逾期交房的违约金以总房款为基数每日按万分之一或万分之二计算标准均明显高于租金损失的基础上上浮30%的计算标准，按承诺函每日万分之五计算差距更为悬殊。其次，已有同楼盘生效系列案参照。在本院已审结，并经惠州中院二审维持及省高院再审驳回的同楼盘同类型系列案件中，判决以购房总款为基数按日万分之二或万分之一的标准支付至实际交房之日止的逾期交房违约金，该计付标准即为合同约定的标准。再次，合同约定逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，该约定已对逾期交房违约金设定了两个档次，且逾期交房时间并不算很长，按常理被告不会主动加重自身违约成本，不排除被告在外力胁迫下，作出违背其内心真意的承诺函。因此，从同楼盘同类型同标准考虑，以及兼顾公平原则和契约精神，逾期交房违约金以合同约定的标准计付为宜。本案中，约定交房时间在2017年12月30日前，2017年12月31日起至原告实际收房，逾期时间未超过180日，逾期交房违约金以购房总款为基数按日万分之一的标准计付。关于逾期交房违约金截止时间问题。涉案房屋已于2018年5月30完成备案，此时涉案房屋已达到合同约定和承诺函承诺的标准，被告于2018年5月28日通知原告收房，原告于2018年5月29日收到收房通知，2018年5月30日视为被告完成了合同约定的交付义务，逾期交房违约金应计算至备案之日，即2018年5月30日。因此，逾期交房的违约金以已付款1320000元为基数，从2018年2月1日起至2018年5月30日止，按每日万分之一的标准计付，具体数额为15576元（1320000元×118天×0.0001=15576元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、被告惠州市大亚湾庆祥实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告吴欣支付2018年2月1日至2018年5月30日的逾期交房违约金15576元；二、驳回原告吴欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2275元，由原告负担2086元，被告负担189元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 吴湘元审 判 员 薛银标审 判 员 刘丽强二〇一九年二月二十一日法官助理 陈彩霞书 记 员 宋煜珍