青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初202号原告：李生柏，男，藏族，1993年出生，住青海省湟中县。委托代理人：亓鑫，青海凡圣律师事务所律师。被告：洪延祥，男，汉族，1970年出生，住西宁市。原告李生柏诉被告洪延祥房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李胜柏委托代理人亓鑫到庭参加诉讼，被告洪延祥经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告交付房屋，并结清房屋实际交付之日以前的各项费用（包括但不限于物业费、水电费、暖气费等）；二、判令被告向原告支付合同约定的违约金20000元，并赔偿逾期交房期间的房屋租金27000元；三、判令被告退还不当得利8000元；四、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年3月30日，原告与被告在青海尚嘉房地产公司（简称“尚嘉地产”）的居间斡旋下签订了《西宁市存量房买卖合同》。该合同约定买方（原告）购买卖方（被告）位于西宁市××区的房屋，建筑面积117.51平方米；卖方应于2018年7月1日前交付该房屋，且应向卖方提供该房屋物业费、水费、电费、有线电视费、网络费等相关费用结算凭证。如卖方逾期交付房屋，应支付违约金20000元整。合同签订后，原告按照约定支付定金，然后又向被告累计支付购房款55万元。除去原告应支付的中介费用外，被告多收取了原告8000元。被告在无正当理由的情况下，未按约定交付房屋钥匙，也未于2018年7月1日交付该房屋。原告多次催告被告履行合同义务，但被告始终拒不履行。原告迫于无奈，被迫另外租赁房屋筹备结婚，房屋租金2000元/月。除房租以外，原告因被告违约发生的交通费、法律咨询费等各项费用逾20000元。综上，原、被告签订的《西宁市存量房买卖合同》合法有效、双方买卖房屋意思表示真实，原告也依约履行了支付购房款、办理按揭、缴纳过户税费等合同义务，被告严重违反合同约定拒不交付房屋的行为，给原告工作生活带来了极大的不便，影响原告婚礼如期举行。基于上述事实和理由，现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，查明事实，判如所请，维护原告的合法权益。被告洪延祥未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：一、《西宁市存量房买卖合同》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同法律关系，合同约定被告应于2018年7月1日前交付该房屋，交付房屋前，被告应向原告提供房屋物业费、水费、电费等相关费用结算凭证。同时，如被告逾期交付房屋，应支付违约金20000元。二、不动产权证，证明房屋已过户至原告李生柏名下，李生柏现为该房屋的所有权人。三、收据，证明原告依约支付房屋买卖定金20000元。四、银行转账电子回单，证明被告收到房屋买卖定金。五、购房款发票，证明原告已全额支付购房款。六、完税证明，证明原告已缴清该房屋买卖契税。七、房屋租赁合同，证明原告另行租赁房屋用于居住。八、房屋租赁合同，证明原告另行租赁房屋用于居住，2018年7月至2019年8月租金共计27000元。九、收条，活期存款凭证，证明截止2019年6月3日，原告已支付房屋租金27000元。十、判决书二份，证明原、被告房屋买卖合同合法有效，原告系善意取得房屋，房屋系合法取得，行政诉讼中被告出庭参加了诉讼，被告恶意拒不交付房屋，导致违约。被告洪延祥经本院公告合法传唤，未到庭参加诉讼。视为放弃举证、质证权利。本院认证，原告提供的证据：一、《西宁市存量房买卖合同》、李胜柏不动产权证、定金收据、银行转账电子回单、购房款发票、完税证明能够客观真实的反映原、被告不动产买卖合同履行的整个过程，证明原告已经完成了支付义务的事实，也证明了双方不动产合同的签订系原、被告的真实意思表示，上述证据的证明力，本院予以确认。二、《房屋租赁合同》二份、出租人收取租金收条、活期存款凭证，能够证明原告因被告拒绝交付房屋导致原告另行租房的事实，以及原告实际已支付房屋租金27000元事实。可以作为证明主张经济损失的有效证据使用，本院予以采信三、生效一、二审行政判决书，能够证明原、被告房屋买卖合同合法有效，原告系善意取得房屋。本院予以采信。经审理查明，2018年3月30日原告通过房屋中介公司与被告签订了《西宁市存量房买卖合同》。由被告将位于西宁市××区，建筑面积为117.51平方米的不动产一套出售给原告，房屋总价款为550000元。合同签订当日原告支付定金20000元，其中扣除中介费10000元。按照约定原告于2018年4月6日前支付包括定金在内的首期房款165000元，余款385000元原告申请贷款。2018年4月10日，原、被告再次签订合同编号为CL201804100070《青海省二手房买卖合同》，权利义务内容与《西宁市存量房买卖合同》一致。该合同第三条4注明，该房屋无其他共有人。当日，原、被告与西宁市房地产交易管理所签订《西宁市存量房（二手房）交易资金监管协议》，李生柏将首期房屋价款165000元，汇入西宁市房地产交易管理所的资金监管账户。2018年4月23日原、被告到西宁市不动产登记服务中心办理了该房屋的不动产转移登记。4月24日原告取得青（2018）西宁市不动产权第XXXX号《不动产权证书》。双方合同约定交房时间为：2018年7月1日。2018年7月，被告收到全部房屋价款550000元。但未按合同约定时间交付房屋。并于2019年1月24日以房屋是在共有人不知情的情况下，被告擅自出卖，西宁市不动产登记服务中心未尽法定及合理的审查义务，将房屋过户给原告，西宁市不动产登记服务中心的行为侵犯了其他共有人的合法权益为由，向本院提起了行政诉讼。本院受理后，于2019年5月20日作出了（2019）青0105行初12号行政判决书。判决驳回被告洪延祥及其他人的全部诉讼请求。被告洪延祥等人不服，向西宁市中级人民法院提起上诉。2019年7月29日市中院作出了（2019）青01行终54号行政判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，一、2018年3月30日原告通过房屋中介公司与被告签订了《西宁市存量房买卖合同》。由被告将位于西宁市××区，建筑面积为117.51平方米的不动产一套出售给原告。2018年4月10日，原、被告再次签订合同编号为CL201804100070《青海省二手房买卖合同》及双方与西宁市房地产交易管理所签订《西宁市存量房（二手房）交易资金监管协议》，均未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。合同生效后，原告依约向被告支付了购房全款。2018年4月23日原、被告到西宁市不动产登记服务中心办理了该房屋的不动产转移登记。办理了不动产权证,确认涉案房屋为洪延祥单独所有。原告取得不动产权证后，被告未按约定期限交付涉案房屋，并另案提起行政诉讼，现行政诉讼案件已经二审审理终结，确认原告取得不动产的行为合法有效。根据《物权法》第九条的规定，不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移，原告已经享有涉案房屋的所有权，故被告应当按照合同约定向原告交付房屋,原告主张被告交付房屋事实依据充分，本院予以支持。二、被告迟延交付房屋的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任，原告依据合同约定主张被告承担违约金20000元的诉求，约定不违反法律规定，本院予以支持。三、关于李生柏主张的因被告未按期交付房屋另行租赁房屋的损失应当如何认定的问题。根据李生柏提交的《房屋租赁合同》充分证明因被告迟延交房导致其另行租赁房屋的事实。并就已支付租金27000元原告提交了相关银行转账记录，证明了损失实际存在。被告对于其未按时交房的行为，应当预见到违反合同可能造成损失。该项请求,本院予以支持。四、对于原告主张要求被告结清房屋实际交付之日以前的各项费用（包括但不限于物业费、水电费、暖气费的诉求），对此，未提交证据证明主张费用已经产生和实际金额存在的事实，故原告应当承担举证不能的风险责任。该项诉讼求，本院不予支持。对于原告主张被告返还不当得利8000元的诉求，属于另外的法律关系，本案中不予处理。五、被告经本院公告合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决，由被告自行承担对其不利后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告洪延祥于本判决生效后十五日内向原告李生柏交付位于西宁市××区，建筑面积为：117.51平方米的不动产一套；二、被告洪延祥于本判决生效后十五日内向原告李生柏支付违约金20000元，支付经济损失27000元，共计47000元；三、驳回原告李生柏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告李生柏承担143元，被告洪延祥承担357元。公告费1400元，由被告洪延祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 李 萍人民陪审员 胡守菊人民陪审员 张 静 二〇二〇年六月四日书记员 孙霞霞附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。