河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1104民初1534号原告（反诉被告）：张宇，男，1981年11月30日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：孙光亚，河南汇星律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗建军，男，1964年11月14日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：邹林壮，河南信鼎律师事务所律师。被告：漯河市富达实业总公司。住所地：漯河市市区解放路北段219号。法定代表人：郑凯敏。被告：郑凯敏，男，1955年3月7日出生，汉族，住漯河市郾城区。第三人：闫继华（系罗建军妻子），女，1964年1月28日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：林全立，漯河市召陵区豫龙法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张宇与被告（反诉原告）罗建军、漯河市富达实业总公司（以下简称富达公司）、郑凯敏、第三人闫继华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宇及其委托诉讼代理人孙光亚、被告（反诉原告）罗建军及其委托诉讼代理人邹林壮、被告富达公司法定代表人郑凯敏、被告郑凯敏、第三人闫继华及其委托诉讼代理人林全立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张宇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告罗建军立即为原告办理房产证号为20××25的房屋过户手续，并承担办理过户手续所需的各项税费；2.请求依法判令被告罗建军、郑凯敏赔偿原告各项损失共计20000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年10月17日，原告与被告富达公司签订购房协议，约定原告以200000元的价款购买富达公司建设的位于湘江路与光明××交叉口的营宿楼门面房120平方米，并于当日全部交纳了购房款，之后富达公司交付了房屋，但房产证一直未予办理。2015年底、2016年初，原告发现其一直占有使用的房屋登记在被告罗建军名下，2016年4月22日，原告与被告罗建军、富达公司法定代表人郑凯敏共同签订了三方协议，罗建军出具承诺书保证将涉案房屋于2017年4月20日之前无条件过户至原告名下，罗建军承担过户所需要的全部税费，并约定如果未按约定时间履行过户义务，罗建军和郑凯敏承担原告的一切经济损失，但约定的过户时间超过后，原告多次要求被告罗建军履行过户义务，但罗建军均以各种理由推脱，至今未予办理，故原告提起诉讼，请求判如所请。被告罗建军辩称，1.原告要求被告罗建军为其办理房屋过户手续，应当首先明确其对诉争房屋享有并取得物权，原告应当对此承担相应的举证责任，否则，应当不予支持原告的该项诉讼请求；2.本案诉争房屋登记在罗建军名下，罗建军对诉争房屋享有物权并无争议，原告起诉的主要证据为2016年4月22日签订的《三方协议》及《保证书》，结合此协议内容看，罗建军无条件将其享有物权的涉案房屋过户给原告，但原告或富达公司不支付罗建军任何赔偿或补偿，该协议内容明显显失公平，严重损害了罗建军及该房屋共有人闫继华的合法权益，故原告对该房屋不能取得物权；3.被告罗建军对涉案房屋享有物权，而原告却对该房屋长期占有、使用、收益，已经损害了罗建军的财产权利，再要求罗建军赔偿其损失不符合本案的事实及相关法律规定。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告富达公司、郑凯敏辩称，涉案房屋当时是卖给被告罗建军的，至于其他情况我都不知道。第三人闫继华辩称，1.涉案房屋是属于罗建军与第三人闫继华的夫妻共同财产，为夫妻共同所有，罗建军无权单方处理该房屋；2.该房屋是由原来的借款抵债形成的，原来的借款是属于夫妻共同借款，借款抵债转换成涉案房屋后，该房屋也是属于夫妻婚姻存续期间购买的，罗建军在没有征得闫继华的同意情况下签订的《三方协议》及《承诺书》是无效的；3.本案原告要求被告罗建军办理房屋过户手续，严重侵犯了第三人闫继华的合法权益，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告罗建军向本院提出反诉请求：1.请求依法确认2002年10月17日原告与富达公司签订的《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》无效；2.请求依法撤销2016年4月22日原告与罗建军、郑凯敏签订的《三方协议》及《承诺保证书》；3.请求依法判令原告立即返还被告罗建军位于湘江路与光明××交叉口营宿楼（20号-24号楼）面积为120.45平方米的门面房，并赔偿被告罗建军损失30000元；4.本案反诉费、鉴定费由原告承担。事实和理由：2000年7月15日，富达公司、郑凯敏共同向被告罗建军借款200000元，并口头约定月息一分。因该借款一直未清偿，2002年10月26日，富达公司、郑凯敏与罗建军协商，将上述借款及利息转化为集资购房款，并签订了《集资协议》一份，甲方为富达公司，乙方为罗建军，协议约定“乙方集资购买甲方营宿楼，20号-24号楼门面房共计120.45平方米”，即本案诉争房屋。协议签订后，富达公司为罗建军办理了房屋过户手续，因郑凯敏称该房屋被出租，租金收益后给罗建军另行结算，罗建军便一直未占用该房屋。2015年底，原告及原告母亲多次找到被告罗建军，称涉案房屋被原告购买，要求将房屋过户给原告，罗建军不同意，原告及原告母亲便到罗建军的单位闹事、威胁，每周至少一到两次，持续多年，严重影响了罗建军的正常工作，考虑到原告称其也与富达公司签订的有协议，再加上原告及原告母亲经常到单位闹事，罗建军被迫无奈，给原告出具了《三方协议》及《承诺保证书》。后原告起诉后，罗建军找到郑凯敏要求解决此事，郑凯敏才告知罗建军，富达公司从未与原告签订过任何协议，原告持有的《集资建房协议书》、收款收据均系伪造。综上，被告罗建军提出反诉，请求法院查明事实、判如所请。原告张宇针对被告罗建军的反诉辩称，1.原告与富达公司签订《集资建房协议书》并交纳了房款，之后原告一直占有并使用涉案房屋至今，而被告罗建军称该房屋是由借款200000元及利息转化为购房款所得，被告罗建军既没有提供借款的相关手续，也没有实际购买使用房屋的依据，被告罗建军在反诉状中也认可涉案房屋交付后近十七年，罗建军从未占有使用过该房屋，将涉案房屋登记到罗建军名下，系罗建军与富达公司串通损害原告利益的行为。该行为被原告发现后，原告及时找到罗建军、富达公司法定代表人郑凯敏协商，三方签订协议，约定罗建军将房屋无条件过户给原告，故罗建军无权要求原告返还房屋；2.在案件审理过程中，被告罗建军申请对张宇持有的《集资购房协议书》及收款收据的印章进行鉴定，鉴定结果为张宇持有的《集资购房协议书》及收款收据的印章与被告罗建军提供的鉴材印章一致，说明张宇持有的《集资购房协议书》及收款收据是真实的，被告罗建军要求确认无效没有事实依据；3.如果罗建军认为签订的《三方协议》及《承诺保证书》系被胁迫所定，应当从知道或应当知道权利被侵害之日起一年内行使撤销权，但协议签订后，被告罗建军不仅未申请撤销，还一直积极地向原告表达会尽快履行承诺，也说明了承诺书中罗建军认可的均是事实。综上，被告罗建军的反诉没有事实和法律依据，请求依法驳回罗建军的反诉请求，支持原告的本诉请求。被告富达公司、郑凯敏针对被告罗建军的反诉辩称，涉案房屋当时是卖给被告罗建军的，至于其他情况我都不知道。第三人闫继华针对被告罗建军的反诉辩称，对被告罗建军的反诉没有意见。第三人闫继华在案件审理过程中申请作为第三人参加诉讼，经法庭准许后，闫继华作为有独立请求权的第三人参加诉讼并向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2016年4月22日原告与被告罗建军、郑凯敏签订的《三方协议》及《承诺书》无效；2.请求依法判令原告立即返还被告罗建军位于湘江路与光明××交叉口营宿楼（20号-24号楼）面积为120.45平方米的房屋。事实和理由：第三人闫继华和被告罗建军于1988年4月1日登记结婚，婚后取得为位于漯河市××区××路与光明××交叉口金盆赵的临街门面房（房产证号：20××25）系夫妻共同财产，但被告罗建军却在闫继华不知情的情况下与张宇、郑凯敏签订《三方协议》及《承诺书》，损害了闫继华的合法权益，故闫继华申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并提出上述诉讼请求，请求判如所请。原告张宇针对第三人闫继华的诉讼请求辩称，1.我认为闫继华不需要参加本案诉讼，闫继华称转化为房屋集资款的借款200000元，是罗建军从闫继华处拿出去借的，借条也是由闫继华保管，如果闫继华的陈述是真实的，那么借条应当在借款人富达公司的账册中，而不是闫继华手中；2.闫继华和罗建军是夫妻关系，2016年罗建军签订《三方协议》及《承诺书》，应当推定为闫继华知晓该事，如果闫继华认为罗建军签订三方协议的行为侵害了其合法权益，应当向罗建军主张权利。被告罗建军针对第三人闫继华的诉讼请求辩称，同意闫继华作为第三人参加诉讼，对闫继华的诉讼请求没有意见。被告富达公司、郑凯敏针对第三人闫继华的诉讼请求辩称，涉案房屋当时是卖给被告罗建军的，至于其他情况我都不知道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人各方举证、质证及庭审调查情况，本院认定案件事实如下：2002年10月17日，被告富达公司作为甲方、原告张宇作为乙方，双方签订《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》一份，协议约定乙方自愿集资购买甲方建设的面临光明南路、南临湘江路的营宿楼门面房120平方米，总金额200000元。该协议书甲方处由郑发殿签字并捺印、加盖富达公司公章，乙方处由张宇签字。原告向郑发殿先交付了购房款170000元，后又向郑发殿交付了30000元，郑发殿于2002年10月17日给原告出具了收款收据一份，该收款收据经手人为郑发殿、加盖富达公司财务专用章。2000年7月15日，被告富达公司、郑凯敏向罗建军借款200000元，并给罗建军出具借条一份。罗建军称双方口头约定该借款利息为月息一分，因该借款一直未清偿，富达公司和罗建军协商将该借款及利息转化为集资购房款，2002年10月26日，富达公司作为甲方、罗建军作为乙方，双方签订《富达实业总公司和金发建筑公司营宿楼集资协议》一份，协议约定乙方自愿集资购买甲方承建的位于湘江路与光明××交叉口东北角的营宿楼20号-24号楼门面房共计120.45平方米，金额240900元，产权归乙方，甲方为乙方代办房产证，甲乙双方分别交付国家规定的房地产交易契税和其他费用。该协议甲方处加盖富达公司公章、郑凯敏个人印章，乙方处加盖罗建军个人印章。上述富达公司与张宇于2002年10月17日签订的集资购房协议书和富达公司与罗建军于2002年10月26日签订的集资购房协议书，两份协议书中约定张宇、罗建军分别向富达公司集资购买的门面房为同一房屋，即本案诉争房屋。该房屋交付后，一直由原告张宇占有、使用或租赁给他人使用，被告罗建军辩称购买该房屋时，郑凯敏称当时房子已经有人租用了，到时候房租由郑凯敏给我，我就没有去向承租人要房租，都是向郑凯敏要的房租。后该套房屋办理房产登记时，被告富达公司将该房屋所有权办理登记在了罗建军的名下，房产证号为20××25。2015年底，原告发现该房屋被办理登记在了被告罗建军的名下，遂找到罗建军、郑凯敏协商此事，2016年4月22日，罗建军（甲方）、张宇（乙方）、郑凯敏（丙方）签订《三方协议》，约定：“甲方将位于漯河市××路与光明××交叉口东二百米路北金盆赵营宿楼临街的7号营业房（房产证号：20××25）的房屋权属登记无条件过户至乙方名下，办理房地产权属证所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担。丙方作为本协议的保证人，承诺督促甲方按照协议约定，保证如期将房屋过户至乙方名下。三方必须严格履行本协议，保证乙方能够在协议约定时间取得该房屋的产权证。否则，由此给乙方带来的一切经济损失，均由甲方和丙方共同承担。”该《三方协议》由罗建军、张宇、郑凯敏分别签字并捺印。后罗建军又向张宇出具了《承诺保证书》，内容为“因我罗建军（身份证号：）拥有的位于漯河市××区××路与光明××交叉口东××路北金盆赵营宿楼临街的7号营业房（房产证号：20××25）存在权属纠纷问题，其房屋实际拥有人为张宇（身份证号：）。经协商，我保证在2017年4月20日前，将房屋权属登记无条件过户至张宇名下。保证人：罗建军，2016年4月22日。”但被告罗建军至今将该房屋过户至原告张宇名下，遂导致本案诉讼。原告张宇为进行本案诉讼支付律师费10000元。本案在审理过程中，被告罗建军申请对原告张宇提交的证据《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》及收款收据中加盖的富达公司公章、富达公司财务专用章的真实性进行鉴定，西南政法大学司法鉴定中心接受本院委托，于2019年11月18日作出西政司法鉴定中心[2019]鉴字第5200号司法鉴定意见书，评定张宇提交的《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》及收款收据中加盖的富达公司公章、富达公司财务专用章与被告提供的富达公司在工商局存档的企业法人年检报告书中加盖的富达公司公章、富达公司财务专用章均是同一公章盖印。另查明，第三人闫继华和被告罗建军为夫妻关系，于1988年4月1日登记结婚。本院认为，被告富达公司于2002年10月17日、2002年10月26日分别与张宇、罗建军签订两份集资建房协议，将涉案房屋即位于漯河市××区××路与光明××交叉口东××路北金盆赵营宿楼临街的7号营业房（房产证号：20××25）先后卖给了张宇、罗建军，该房屋交付后，一直由原告张宇占有、使用或租赁给他人使用，但该套房屋办理房产登记时，富达公司却将该房屋所有权办理登记在了被告罗建军的名下。2015年底，原告张宇发现该房屋被办理登记在了被告罗建军的名下，遂找到罗建军、郑凯敏协商此事，2016年4月22日，罗建军、张宇、郑凯敏签订《三方协议》，并由罗建军向张宇出具《承诺保证书》，约定罗建军于2017年4月20日前将涉案房屋（房产证号：20××25）的房屋权属登记无条件过户至张宇名下，办理房地产权属证所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由罗建军承担，郑凯敏作为本协议的保证人，承诺督促罗建军按照协议约定如期将房屋过户至张宇名下，否则，由此给张宇带来的一切经济损失，均由罗建军和郑凯敏共同承担。但被告罗建军至今将该房屋过户至原告张宇名下，遂导致本案诉讼，原告张宇为进行本案诉讼支付律师费10000元。以上事实，由当事人各方提供的集资建房协议书、收款收据、三方协议、承诺保证书及庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。罗建军、张宇、郑凯敏于2016年4月22日签订的《三方协议》及罗建军向张宇出具《承诺保证书》，系各方当事人真实意思表示，协议真实有效，本院予以确认。被告罗建军辩称该协议系其受胁迫签订，但未提供证据予以证明，且被告罗建军在该协议签订后一年内未行使撤销权，撤销权已经消灭，故对被告罗建军要求撤销《三方协议》及《承诺保证书》的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，故被告罗建军应当按照协议约定将涉案房屋（房产证号：20××25）过户至原告张宇名下，并承担办理过户手续所需的各项费用。同时，按照《三方协议》约定，如果罗建军未如期将房屋过户至张宇名下，由此给张宇带来的一切经济损失，均由罗建军和郑凯敏共同承担，故本院支持被告罗建军、郑凯敏共同支付原告张宇因本案诉讼支付的律师费10000元。本案在审理过程中，经鉴定机构评定张宇提交的《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》及收款收据中加盖的富达公司公章、富达公司财务专用章与被告提供的富达公司在工商局存档的企业法人年检报告书中加盖的富达公司公章、富达公司财务专用章均是同一公章盖印，并且根据被告罗建军提供的证据金盆赵土地账单结算单显示，富达公司确实存在委托郑发殿进行卖房的行为，故原告有理由相信郑发殿以富达公司的名义与其签订《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》进行涉案房屋买卖的行为是经过富达公司授权的，该协议为有效协议，对被告罗建军的反诉请求，不予支持。涉案房屋系第三人闫继华和被告罗建军夫妻关系存续期间由借款转化为集资购房款购买所得，属于夫妻共同财产，本案对涉案房屋的处理结果，涉及到闫继华的财产权利，故闫继华在本案审理过程中申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。虽然涉案房屋系闫继华与罗建军的夫妻共同财产，但因闫继华与罗建军系夫妻关系，原告作为善意第三人，对罗建军与原告、郑凯敏签订《三方协议》及《承诺保证书》的行为，有理由相信罗建军的行为是经过闫继华同意的，罗建军的行为构成表见代理。第三人闫继华在庭审中认可其知道买房事宜，但称“买完房子后一直认为是空置着，也没有去看房子”，本院认为，涉案房屋系罗建军与富达公司于2002年10月26日签订集资购房协议、经借款转化为集资购房款购买，直至本案诉讼时，期间长达十七年之久，而对作为家庭重要财产的涉案房屋，闫继华称其一直没有过问、甚至没有去看过房子，明显不符合常理，且庭审中闫继华亦没有其他证据证明原告知道或者应当知道罗建军签订三方协议的行为系单方行为，故对第三人的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗建军于本判决生效后十日内将位于召陵区湘江路与光明南路交叉口向东200米7号的房屋（房产证号：20××25）过户到原告张宇名下，并承担办理过户手续所需的各项费用。二、被告罗建军、郑凯敏于本判决生效后十日内共同支付原告张宇因本案诉讼支付的律师费10000元。三、驳回原告张宇的其他诉讼请求。四、驳回被告罗建军的反诉请求。五、驳回第三人闫继华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费250元，保全费5000元，共计5250元，由被告罗建军和郑凯敏共同承担；案件反诉费375元，由被告罗建军承担；第三人闫继华的诉讼费100元，由第三人闫继华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审判长 赵 琼审判员 代雅萍审判员 刘 杰二〇二〇年一月二十日书记员 沈宁可