广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初51771号原告：张帆，男，汉族，1965年10月20日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被告：深圳市零七物业管理有限公司，住所深圳市福田区华强北路1050号现代之窗大厦A座25层，统一社会信用代码91440300732068246T。法定代表人：郑志文，总经理。委托诉讼代理人：许仁顺，男，汉族，1988年9月28日出生，住址陕西省石泉县，该公司员工。委托诉讼代理人：陈伟霞，女，汉族，1988年8月4日出生，住址广东省深圳市龙华新区，该公司员工。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，被告提出管辖异议，经二审裁定驳回被告提出的管辖异议申请后，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告孙敬海，被告的委托诉讼代理人许仁顺、陈伟霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告提供物业管理的合同义务，保证原告所在的现代之窗大厦裙楼4A73商铺具备正常经营条件；2、被告赔偿原告铺位无法使用期间的空置损失，赔偿参照原告与深圳市赛博迈特数码科技有限公司签订的租赁合同（2014年9月16日至2015年6月30日，2315.25元*8.5/月=19679.63元；2015年7月1日至2016年6月30日，2431.01元*12/月=29172.12元；2016年7月1日至2017年6月30日，2552.56元*12/月=30630.72元；2017年7月1日至2017年9月30日，2680.10元*3/月=8040.30元；合计87522.77元）；3、免交2014年9月份至商铺恢复原状取得消防合格证书后交由原告使用之日的物业管理费；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告现代之窗大厦4A73商铺的物业管理单位。2014年9月16日之前。深圳赛博迈特数码科技有限公司（以下简称“赛博迈特数码公司”）一直承包并实际管理商场。2014年9月16日该公司因经营不善撤离商场，并将商场交回被告管理，被告接收商场后即停止了商场的物业管理与服务，并不顾业主的强烈反对，张贴公告，将商场转包给深圳市杰沃丰电子科技有限公司（简称杰沃丰公司，该公司己注销）经营管理，在未经原告及广大业主同意下，强行让没有物业管理资质的杰沃丰公司对现代之窗1-4楼商铺进行管理，并默许其收取高价管理费，由原来的物业费29.35元/平方米（物业管理费17元/平方米，中央空调费12元/平方米，本体维修×0.35元/平方米）增加至65元/平方米，为此，遭到原告及广大业主的强烈反对。原告与广大业主一起曾到华强北街道办申诉，到福田区委申诉并得到两级政府的支持，然而被告置两级政府的处理意见于不顾，让杰沃丰公司强势进驻商场，采取关门、停运电梯、停中央空调、停公共照明、控制业主电箱钥匙的非法手段，强迫业主及原告按照65元的标准交物业管理费，遭到原告及广大业主的拒绝。与此同时，杰沃丰公司在被告的许可下，未经业主同意擅自对整个商场进行了全面改造，加建及装修，将商场的消防设施、通道、设备间周围建成商铺谋利。2-4层敞开式的铺位被用易燃材料隔成房间，导致商场至今消防不能通过验收，无法取得消防合格证，不符合开业条件，被告与杰沃丰公司把一个正常经营的商场改造成了一个消防不合格、依法不能经营的商场。杰沃丰公司也因此被迫于2015年7月底撤离商场。从杰沃丰公司进驻商场到撤离，原告从未与杰沃丰公司签定过任何关于原告铺位的服务，管理及租赁合同。杰沃丰公司在被告的许可下，强行占有并改造原告的商铺，公然践踏物权法（物权法第三章第三十七条、第十九章第二百四十二条）,严重侵害了原告的合法权益。杰沃丰公司撤场之后，商场又回到被告的控制之下。原告及全体业主要求被告按照法定图纸恢复商场原状，拆除加建铺位与设施、恢复消防设施和通道，办理并取得消防合格手续，被告不予理睬，因此市场一直搁置至今仍不能合法开业。从2014年9月起，对于被告怠于履行物业管理职责，违法转包物业管理服务，实施损害业主合法权益的行为。原告及广大业主数次向政府部门投诉，数次集体与被告协商，被告仍置若罔闻。被告作为现代之窗大厦的物业管理人，有义务按合同约定和法律规定提供物业服务，但被告并未依法依约履行职责，违法转包物业管理服务，将商铺违法改造，违法占用消防设施和公共设施，违法加建铺位用于牟利，导致商场消防不合格，至今无法营业，致使原告的权益受到严重损害，给原告造成巨大经济损失。被告的失职是造成原告损失的直接原因。被告答辩称，一、被告已经履行了完整的物业服务合同，保证了商铺具备基本的使用条件。根据华强北街道办福强社区工作站〈代履行业委会职责）出具的公告也已对被告履行了完整的物业服务予以确认。二、原告诉求因被告不履行物业服务导致商场不符合营业条件应承担商铺空置损失的理由不能成立，商铺空置损失不应由被告承担。具体理由如下：1、根据物业服务合同约定，被告对商场消防设施的服务仅包括公共区域的消防设施维护与管理，不包括对业主专有区域消防设施的服务。2、原告专有区域的消防责任应该由业主或使用人负责。商场消防不合格是由法定责任主体杰沃丰公司及业主原因造成，与被告履行的物业服务没有法律上的因果关系。首先，商场消防合格是由深圳市消防监管大队在进行专业消防验收后所作出的行政行为，物业公司无义务、也无专业能力就消防是否合格作出最终判断，且前述行为由《行政法》调整，不属于《合同法》调整的范畴，不在物业服务合同约定的物业服务范围之内。其次，根据《消防法》规定，申报消防验收的法定主体是建设单位或者使用单位，物业服务提供者不属于上述申报消防的法定主体，无法申报消防。因此，消防申报需要由法定主体向消防主管机关提交申请，在消防机关验收合格后，颁发消防合格证，对于使用人是否向消防主管机关申报消防、消防申报后是否可以通过消防机关的验收取得消防合格证，被告作为物业服务提供者无法控制，更不在物业服务合同约定的范围内。再次，即使被告在履行物业服务合同时，存在没有签订装修协议的形式瑕疵，该瑕疵与商场消防是否合格也不存在法律上的因果关系，因为签订装修协议是在前，消防验收合格是在后，对于使用人是否向消防机关申报消防、消防申报后是否能通过验收取得消防合格均不是我们所能控制的。最后，商铺出租、经营与否是由业主决定的，被告作为物业管理单位无权左右业主与商场营业主体签订租赁合同及其经营，只要保证商场具备正常的使用条件即可，至于商场是否营业与商场消防是否合格，均不属于物业单位所能控制，也不属于物业服务合同约定的物业服务范围。3、原告所称导致商铺空置的原因（消防不合格）与被告物业服务无关，系杰沃丰及业主自身原因所致，则业主的商铺空置损失自然不应由被告承担。更何况，本案中业主商铺空置损失系市场下滑等多种原因造成，公司即便在物业合同中存在未签订装修协议的违约行为，但是在众多的原因中，被告的上述行为与空置结果并无关系，不应承担全部空置损失。由上可知，商场消防是否合格与商铺是否出租与我们提供物业服务均不存在法律上的因果关系，我们不应当对原告的损失承担责任。三、被告更不应对原告怠于履行法定职责所造成的扩大损失承担责任。如原告诉称，商铺空置是由于消防不合格造成的，但原告在赛博离场、杰沃丰离场直到现在，明知商场处于消防不合格状态，却怠于履行《消防法》中规定的法定职责，恶意放任这种状态持续，并制止代业委会行使职责的街道办事处授权被告办理消防明显属于扩大损失。根据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该规定即为减损规则，减损义务是法律为促进诚信、维护公平而可以赔偿权利人的一项义务，也是对损害赔偿责任范围的限制。该义务内容既包括积极作为采取措施防止损失扩大，也包括消极的不作为以避免造成新的损失。因此，在原告诉请被告承担与物业服务合同无任何因果关系的空置损失已经于法无据的情况下，原告要求被告承担因原告自身原因造成的损失有违法律的基本原则。四、被告不属于商场消防申报法定主体，无法代为申报消防手续，且消防申报已经超出物业服务合同的约定。1、被告在无业主授权又不属于商场的经营主体的情况下，无法申报消防手续。被告作为物业服务提供者，始终不具有消防申报主体资格，被告曾多次致函深圳市消防监管大队问询消防申报问题，但均因被告不属于法定申报主体而无法解决。2、被告多次向代履行业委会职责的福强社区工作站致函，希望社区工作站履行代行业委会职责申报消防，社区工作站于2018年4月19日指定我们作为消防申报主体对商场无消防手续进行申报，解决商场长期无消防手续问题。在取得社区工作站指定授权后，我们已经在按照《消防施工合同》的约定在实际履行消防改造。3、申报消防已经超出了物业服务合同的约定。但我们为避免商场消防无手续造成更大的影响，已经尽最大努力的去改变商场无消防问题的现状。综上所述，原告的商铺空置与被告所提供物业服务没有法律上的因果关系，被告不应对原告的商铺空置承担责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告支付自2014年9月1日至2018年9月30日为止的物业管理费共计8899.7元，包括空调费3631.50元，管理费5155.50元，专项维修基金106.70元；2、原告支付滞纳金19684.84元，标准为每逾期一日按千分之三的标准计算；（1、2两项共计28584.54元）3、原告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：原告于2017年9月25日向法院起诉受理案号（2017）粤0304民初51771号，以被告未能履行合同义务，要求被告提供物业管理的合同义务，保证原告所有的现代之窗大厦裙楼4A73商铺具备正常的经营条件，并要求被告赔偿原告自2014年9月16日至2017年9月30日期间商铺的空置费。被告认为，被告已经完全按照《深圳市物业服务合同》履行了合同义务，由于华强北各商铺受修建地铁、电商冲击等市场外部原因导致原告商铺长期空置，原告无法出租收取租金，根据合同约定：房屋空置与否不是拒不支付物业管理费的理由。原告应支付被告物业费8899.7元，但原告却迟迟不支付，反而恶意诉讼，其行为已经违反了合同的约定，致使被告的名誉、财产等合法权益受到严重损害，为维护自身的合法权益，被告根据我国《民事诉讼法》的规定，向法院提起反诉，请求将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护被告的合法权益。原告针对被告的反诉答辩意见：一、从赛博2014年9月16日正式撤场，在赛博未正式撤离前，就在2014年9月11日被告与杰沃丰公司签订委托管理合同协议，签委托书。可见被告赶走赛博蓄谋已久，收回外墙广告位逼走赛博，赛博撤场与被告有因果关系，故请求侵权赔偿按赛博租金收益标准赔偿。二、被告侵权行为：1．对房产所有权人的私有专属部位进行恶意侵占；在2014年9月19日，2014年9月22日，2014年9月26日，2014年10月24日分别几天有大批业主维权表示强烈抗议，到街道办信访办维稳办递交诉状，到福田区房地产管理局，强烈抗议被告转包物业管理和强加物业管理费65元平方米。在业主的反对声浪中仍然高歌猛进，继续在2014年11月20日让杰沃丰进驻商场，在未经房地产所有权属人的同意，就让杰沃丰公司对房产所有权人的私有专有部位进行拆除改装，将改装成房间并加锁，强占商铺一直至今。拆除期间从未通知过权属人。委托面积过半就可以侵占权属人专有部位了吗？少数服从多数原则只适用在公共的事务上，而我铺内面积属不动产专有部位私有财产，你过半就可以妄自将我专有权属的房产拆除改建上锁了吗？另外；杰沃丰公司取得业主过半之说，从年9月24日证据显示，有177位互助会的业主在恐吓威胁下才签的委托合同，没有互助会的一百多个业主，也没有过半。前案例提供的证据法院认定情况属实。2、将物业管理转包，以停水停电停空调电梯安保来强迫业主签署65元的高额管理费。未经业主大会表决实施强行收取高额管理费。3、违建加建铺位，将消防通道改成商铺，临街加建，将它人的外铺改成内铺牟取暴利。4、操纵业委会，未经召开业主大会投票就产生了业主委员会，业委会主任是杰沃丰公司老板肖晓东，然后业委会主任签给自己的杰沃丰公司做物业管理，签署现代之窗物业服务合同的霸王条款违法。三、被告反诉拖欠物业管理费回复。从赛博2014年9月16日撤离后就开始对商铺进行侵占，停水停电停电梯无保洁无保安至杰沃丰公司强行进驻，对我房地产的私有专有部位进行拆除改装房间加锁，一直侵权至今，从未履行物业管理职责，强拆强占房屋还要收管理费，丧尽天良。四、被告由始至终扮演着：物业角色、业委员会角色、商业管理公司这三个角色，三个体系全由被告自编自导自演。以加价管理费断水断电停电梯为要胁，从业主手上以低价收回，再以业委会姿态少数服从多数，变相侵占它人财产，企图将它人物业收入囊中，被告行为恶劣可耻。自成功逼走赛博后，被告就一步步开始实施它的霸权主义，一统现代之窗的美梦。五、原告与被告签定的物业服务合同合法有效，被告没有严格履行物业服务合同义务，未经业主同意擅自将物业管理责任委托给杰沃丰公司行使在明知原告和杰沃丰公司没有签署任何协议的情况下，将原告的合法商铺被改造成了隔间并上锁（至今锁钥匙都不知在哪里）。致使原告的铺位至今不能正常使用，给原告造成巨大经济损失并构成违约。依据双方签订的物业服务合同第二十三条的规定应承担赔偿责任。六、原告损失评估：l、按照原告与赛博签订的租赁合同（均价370.44元/㎡-450.27元／㎡）：2014年9月16日-2015年6月30日2315.25X8.5月=19679.63元、2015年7月1日-2016年6月30日2431.01X12月=29172.12元、2016年7月1日-2017年6月30日2552.56X12月=30630.72元、2017年7月1日-2018年6月30日2680.10X12月=32161.20元、2018年7月1日-2018年11月27日（开庭）2814.2X5月=14071元，合计：125714.67元。2、按照杰沃丰与赛博业主袁佩玲签订的租赁合同作参考（见证据16）2014年9月-2017年10月份租金为411.32/㎡，金额为：35.5月X411.32X6.25/㎡=91261.63元，2017年11月-2018年11月份租金为431.89元／㎡，金额为：12月X431.89X6.25/㎡=32931.75元，合计123653.38元。综上所述：原告铺位自2014年9月至今空置给原告造成巨大的经济损失的原因，是被告没有认真完整的履行物业服务合同，非法转包物业管理，非法对原告铺位进行改造造成的，故被告应当承接违约全部责任，赔偿原告的经济损失。请求法院参照《物权法》第三十七条，第二百四十二条合同法进行判决，保护原告的合法利益不受侵害。经审理查明，原告为位于深圳市××区现代××大厦××楼4Ａ73商铺的登记所有权人，该商铺登记面积6.25平方米。2011年6月8日，原告与赛博迈特公司签订租赁合同，将其所有的上述商铺出租给赛博迈特公司，租期自2011年7月1日至2016年6月30日。2014年9月12日，被告向现代之窗裙楼1-4楼业主发出通告称：为使市场的经营有统一的规划和管理，我管理处委托“深圳市杰沃丰电子科技有限公司”从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代我管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金。2014年9月13日，杰沃丰公司向现代之窗裙楼1-4楼业主张贴通告称：杰沃丰公司受被告委托，自2014年9月16日（最终以赛博迈特公司与被告交接日为准）起代收现代之窗大厦裙楼1-4楼所有业主物业的空调费、管理费及本体维修基金，并通知自2014年9月16日起按每月每平方米65元收取物业空调费、管理费及本体维修基金，自营业主如需要装修，需提前3天向杰沃丰公司提出书面申请并签订装修责任承诺书及办理相关手续，否则杰沃丰公司有权拒绝其进场装修。2014年9月15日，赛博迈特公司从现代之窗大厦整体撤场。杰沃丰公司于2015年6-7月期间撤场。另查，部分现代之窗裙楼业主曾以同样的事实理由向本院提起诉讼，案号为（2015）深福法民三初字第86、298、301-313、316-321号，并不服本院判决，上诉至深圳中院。在上述诉讼中，法院经审理查明：庭审时，各原告陈述，赛博迈特公司撤场后，涉案商场于2014年9月15日开始断电，于2014年12月1日才恢复通电，之后因商场还在装修而无法正常使用；2016年10月31日，深圳市中级人民法院到涉案商铺所在现代之窗大厦裙楼1-3层调查，发现大部分商铺改造成隔间，电表也改造成插卡式电表，被告主张是杰沃丰公司改造，改造未经被告同意，也未报其审批；杰沃丰公司已于2016年2月24日注销，并已退出现代之窗大厦商业管理；被告（乙方）与深圳市福田区现代之窗大厦第四届业主委员会（甲方）签订的《深圳市物业服务合同》，约定物业服务内容包括消防服务，消防服务包括公共区域消防设施的维护、建立消防管理制度；按照法律、法规、规章和《管理规约》的相关规定对房屋装修提供其他服务。业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金……；乙方的权利义务包括可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准；乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任，拒不改进及赔偿损失的，甲方有权要求解除本合同。根据查明的事实，深圳市中级人民法院认为：被告与深圳市福田区现代之窗大厦第四届业主委员会签订的《深圳市物业服务合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为物业服务提供方应全面履行合同约定的义务。根据查明的事实，可以认定被告委托杰沃丰公司统一管理涉案小区，委托范围不明，甚至超出物业服务合同约定的物业管理范围，包括了商业管理，而且没有证据证明杰沃丰公司对商铺进行统一商业管理获得了业委会的许可或授权。因此被告超合同范围委托，构成违约，被告应就该委托的行为向业主承担民事责任。根据深圳市物业服务合同约定，被告对涉案物业的消防、装修有维护和监管义务，其中对于装修，明确约定被告应与业主或物业使用人订立书面的装修服务协议。但被告未能提交有效证据证明其履行合同约定的监管义务。另，根据《中华人民共和国消防法》的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。被告作为物业服务企业也未根据物业服务合同，对于杰沃丰公司改造商铺的行为进行检查和管理，未提交杰沃丰公司的改造是否通过消防安全检查的证据。由于被告超合同范围委托杰沃丰公司统一管理，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，虽然被告主张事后及时供水电，但即便该主张属实，由于被告未按照合同约定对杰沃丰公司改造商铺的行为进行监管，造成商铺所在物业存在消防安全隐患而仍然无法正常经营，其仍应当承担违约责任。各业主诉请被告履行物业服务职责，恢复商铺正常经营条件以及赔偿空置损失予以支持。最终深圳中院判决被告继续履行提供物业管理服务的合同义务以保证商铺具备正常经营条件，并向各业主赔偿自2014年9月16日起按照租金指导价的标准计算至一审庭审之日止的商铺空置损失。此后的损失，各业主可另行主张权利（如业主已自认实际另行出租并收取租金，则商铺空置损失计算至业主自认的出租之日止）。原告提交的的照片显示商铺处于关闭状态，但可以看到照片中走廊是处于通电状态。庭审时，被告表示商铺已具备正常经营的条件。部分现代之窗裙楼业主曾以同样的事实理由向本院提起诉讼，在案号为（2017）粤0304民初54397号、（2018）粤0304民初488-518号、（2018）粤0304民初1357号案件审理过程中，当事人提交了2018年8月22日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队依法向被告颁发编号为深公消安检字（2018）第C0806号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，合格证注明地址为涉案现代之窗大厦第1-2层局部、第3-4层整层。另查，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案商铺所处地段同类指导租金价格为2014年每月每平方米88元、2015年每月每平方米88元、2016年每月每平方米100元、2017年每月每平方米120元。再查，2014年8月30日，被告与深圳市福田区现代之窗大厦第四届业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，合同约定物业服务期间从2014年1月20日至2017年1月19日。商业裙楼物业管理费为17元/平方米/月；中央空调费为12元/平方米/月、专项维修资金为0.35元/平方米/月；以上费用不分季节，不论房屋是否空置，全年按月收取。业主或住户应在每月10日前按月缴纳物业服务费、空调费、专项维修资金、水电费等费用，未按期交纳上述费用的，被告有权停止供水供电服务，并按日收取千分之三的滞纳金。被告提交的历史欠款明细表显示原告自2014年9月起拖欠物业管理费，其中9月当月为91.7元，其余各月为183.5元。庭审时，原告确认被告主张的管路费计算金额。本院认为，作为现代之窗大厦裙楼商铺业主的原告与对现代之窗大厦提供物业管理服务的被告之间成立合法有效的物业服务合同关系。根据深圳中院生效判决书的认定，被告未经业主或业主委员会同意停止供水电，构成违约，且未按合同约定对杰沃丰公司改造商铺的行为进行监管，造成商铺存在消防等安全隐患而无法正常经营，应对原告承担相当于政府指导租金标准的商铺空置损失的违约责任。在本案诉讼过程中，被告作为申报单位就涉案裙楼1-2层局部及3-4层整层向消防部门申报消防安全检查，并已于2018年8月22日取得消防安全检查合格证，自取得之日起，涉案商业裙楼具备消防法规定的投入使用、营业的条件。因庭审时被告表示商铺已具备正常经营条件，且原告提交证据不足以证明被告目前仍有断水、断电行为，故对于原告起诉要求被告保证原告所有的商铺具备正常经营条件的请求，本院予以驳回。涉案商场已取得消防验收，具备正常经营条件，自2018年8月23日起原告的商铺空置损失也不应再由被告负担。被告应向原告按照政府指导租金标准支付铺位空置损失31497.34元【（88元×6.39平方米）÷30天×15天+（88元×6.39平方米×15个月）+（100元×6.39平方米×12个月）+（120元×6.39平方米×19个月）+（120元×6.39平方米÷31天×22天）】，原告过高的空置费损失请求，本院不予支持。关于原告抗辩称商场恢复正常经营条件前无需支付物业管理费问题。原告以此为由进行抗辩不交纳物业管理费，有违诚实信用原则和损害公共利益原则。物业服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，如允许业主对物业服务稍有不满即可拒交物业管理费，物业公司则因无法及时收到费用而出现资金困难，降低服务标准，由此将会有更多的业主拒交物业管理费，最终物业公司将丧失运营资金，陷入瘫痪，无法为小区提供服务，导致小区无人管理。双方陷入恶性循环之中，整个小区业主的利益和小区环境都会受到损害。因此，物业服务合同具有的公共性、垄断性的特点，决定了业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益，有必要对双方的抗辩权进行必要的限制。如业主认为物业公司未尽到合同义务造成业主的其他损失或认为物业公司的某些行为侵犯了业主的权益，业主可另行主张权利进行索赔；如业主认为物业公司提供的服务不符合合同的约定，业主可以召开业主大会依法解聘物业公司。综上，原告拒不交费的抗辩理由不能成立，本院予以驳回。而对于拖欠的物业费，被告主张自2014年9月1日起未交，原告对此予以确认，本院支持拖欠的物业费从2014年9月1日起算，故对被告反诉请求的2014年9月1日至2018年9月30日的物业管理费（包括空调费、管理费、专项维修基金）,本院支持8716.2元（91.7元+183.5*47），被告过高的物业管理费请求，本院不予支持，之后如仍有欠费，被告可另行主张。关于被告反诉要求原告支付逾期付款滞纳金的问题。原告拒付物业管理费是因被告在履行物业服务合同中存在违约情形，原告并非无故拒付物业管理费，在本院前述已认定原告应足额向被告支付物业管理费的情况下，被告不应再向原告主张逾期付款滞纳金，本院对被告该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市零七物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李丽萍赔偿商铺空置损失31497.34元；二、原告张帆应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市零七物业管理有限公司支付从2014年9月1日起至2018年9月30日止的物业管理费、本体维修基金、空调费，共计8716.2元（其中物业管理费的计算标准为每月每平方米17元、空调费的计算标准为每月每平方米12元、本体维修基金的计算标准为每月每平方米0.35元）；三、驳回原告张帆的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市零七物业管理有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件本诉受理费1988元（原告已预交），由被告负担715元，原告自行负担1273元；反诉受理费257元（被告已预交），由原告负担78元，被告负担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 辉人民陪审员  王朝晖人民陪审员  雷南山二〇一九年一月二十三日书 记 员  罗婉婷谢寒附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。