宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初645号原告（反诉被告）：马金保，男，1972年4月5日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：王红霞，宁夏巨梦律师事务所律师。被告（反诉原告）：银川滨新商业管理咨询有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区滨河新区景。法定代表人：夏薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王铁敏，男，该公司监事。委托诉讼代理人：付前明，北京大成（银川）律师事务所律师。原告马金保与被告银川滨新商业管理咨询有限公司（以下简称滨新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，被告提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序分别于2019年7月5日、2020年1月6日公开开庭将本诉与反诉一并进行了审理。原告马金保的委托诉讼代理人王红霞，被告滨新公司的委托诉讼代理人王铁敏、付前明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马金保向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告双倍退还原告交纳的定金120000元；2.请求判令被告退还原告交纳的50000元租金；3.请求判令被告赔偿原告各项经济损失共计362000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年被告从案外人银川市新华书店有限公司处承租了位于银川市滨河新区新华书店主楼，用于设立家具建材综合商业及办公室。后经被告招商，原、被告于2018年4月24日签订了《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》，合同约定：被告将位于银川市滨河新华书店2#区2层，面积为2660平方米，摊位号为1-101的场地租赁给原告；租赁期为2018年6月1日至2028年11月30日，其中物业费为1.5元/平方米，租金为12.5元/平方米。6月16日，原告向被告交纳了5万元物业费，后原告花费36万余元对该商铺进行了装修。2018年11月15日，被告因未经消防安全检查擅自将商场投入使用，被银川市公安消防支队查处，责令停业关门整改。2018年12月3日，银川市公安消防支队滨河新区大队作出滨公（消）行罚决字（2018）0011号行政处罚决定书，责令被告停产停业，并处罚款3万元。至今该商场未能营业，且被告已与案外人新华书店解除了《房屋租赁合同》。综上，原告认为被告向原告出租的房屋未进行消防安全检查，被责令停产停业，构成违约，故原告诉至法院。滨新公司辩称并反诉称，原告诉请不能成立，理由如下：被告与原告于2018年4月24日签订展位诚意金协议，约定自签订本协议需签订两个月租金作为合作风险保证金，即交纳6万元，签订合同后转为租金。后经双方协商6万元转为租赁保证金，6月15日签订租赁合同及装修开业协议共计3份，同时交纳5万元租金，并约定首年租金按照季度交纳，签订合同后租金一直未进行补充支付，物业费约定按年计算。签订合同后被告进场开始装修，一直未交纳拖欠的租金及物业费。截止2018年11月28日，原告一直未支付拖欠租金及物业费，已经拖欠长达5个月，根本性违反合同约定第二章第八条规定。原告未按照约定向被告支付租金、物业费等费用，每逾期一日向被告支付1%的违约金，超过7天被告即视为原告违约，并有权随时终止合同，合同第七章第十九条约定，原告在约定时间累积7日未营业并逾期不支付租金、物业管理费、水电暖等应付费用达14日的，视为根本违约，被告有权解除合同，并收回租赁摊位，要求原告赔偿损失，按未履行租赁期租金总额的20%收取违约金，补交免租期租金，原告已付租赁保证金、物业管理服务费不予退回。原告至今尚未完成租赁区域的装修，因为商场二次消防验收是在装修完成之后将相关的装修合同及装修材料的检验合格证提交到辖区相应的消防支队进行验收，为此在签订合同后，被告就明确告知原告，装修完成后将协助进行消防二次验收。2018年5月5日被告给原告发送租赁房屋平面施工图纸，督促原告开始装修施工，至今原告未完成装修，迫使被告无法正常协助原告申报消防审验资料。2018年9月3日，被告给原告发送EMS合同履约告知函及通过微信给原告转发了履约告知函的义务，原告一直未履行合同的约定条款，被告依据合同第五条约定，追究合同违约责任，原告拒绝履行合同主体约定责任。为此被告已经尽到告知义务，而原告采取消极措施，一直不履行合同约定，致使合同单方面无法履行，从而造成合同事实解除。2018年10月5日，被告以微信的方式多次督促原告如数交纳拖欠租金、物业费及装修施工当中拖欠的电费、暖气费用，截止2018年11月28日，原告一直拖欠，未曾交纳，根据合同约定造成根本性违约。综上，原告违约造成合同被解除，其存在严重过错，赔偿义务主体应当为原告，原告主张被告违约确没有向法庭提交证明被告违约的证据，请求法庭依法驳回原告诉请。原告要求被告返还双倍定金不能成立，本案不适用定金罚则，原告支付的6万元诚意金是让被告为其预留展位1个星期至双方签订正式合同之日，现双方已经签订正式合同，该诚意金已经转化为租赁合同的履约保证金。原告要求返还其所交的5万元没有依据，原告称该5万元是物业管理费，但根据双方合同约定，装修期间准许交纳物业管理费，因原告存在违约，被告已经解除合同，根据合同约定，所支付的保证金、物业管理费是不予退还的，且实际上该5万元并非物业管理费，而是租金。原告要求被告赔偿其经济损失362000元没有依据。因原告违约，被告已依据合同约定解除了双方的租赁合同，故提起反诉请求：1.请求判令反诉被告支付免租期租金89500元（2018年6月1日至2018年11月28日，按每月每平米12.5元计算，减去已付租金5万元及保证金6万元）；2.请求判令反诉被告支付拖欠的物业管理费23940元、采暖费14630元、电费560元及逾期支付违约金25137元；3.请求判令反诉被告承担违约金798000元；4.请求判令反诉被告返还一层垫付消防联动调试4000元；5.本案本诉及反诉费用均由反诉被告承担。马金保针对反诉辩称，被告出租给原告的房屋系商场，依据我国消防法规定，公众聚集场所在投入使用营业前，必须经过公安消防机构进行安全检查。因涉案商铺至今未通过消防安全检查，被告的行为违反了消防法的效力性强制性规定，故双方签订的租赁合同应当认定为无效。依据合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，且被告和案外人新华书店签订的合同约定2018年6月1日至12月1日涉案房屋为筹备期，筹备期不收取任何费用，涉案商铺至今未开业，被告与原告约定的计租期也未开始，故原告不应支付被告任何租金。原告同意按照实际使用的电量支付电费，2018年11月15日商场就因消防问题关门整改，被告要求最后缴纳电费的截止日期为11月10日至关门时，原告拖欠日并不足14日，故原告不存在任何违约行为，不应向被告支付违约金。双方合同解除日期为2018年11月28日，采暖期开始为2018年11月1日，原告实际享受供暖日期为15日，因被告违约行为造成合同无效，被告应当承担上述费用。原、被告围绕争议的事实向本院提交了证据，经本院组织双方质证，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定的事实如下：2018年4月30日，被告与案外人银川市新华书店有限公司签订房屋租赁合同，承租了涉案房屋，设立综合商业及办公使用。2018年4月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《滨河滨新家居广场展位诚意金协议》一份，约定乙方欲租赁甲方展位进行商品展示、销售，地址位于滨河新区新华书店2号楼，总面积2660平方米，此展位将被用作家居建材电器。场地租金单价为13.5元/平方米/月，自2018年4月起的第一个五年租期内价格保持不变，此后租金涨幅随行就市。自签订合同之时，乙方应另支付两个月租金作为风险和物业保证金，此保证金将作为最后租期内两个月的租金不予退还。物业费在前两年租期内以1.5元/平方米/月保持不变。签订此展位诚意金协议时，乙方应当交付60000元作为诚意金。甲方将展位留给乙方，并于收取定金时向乙方开具收据。此诚意金将在正式合同签订以后以租金的形式返还乙方。乙方应在签订诚意金协议一周之内与甲方签订正式合同，正式合同有效期以开业日期为准。该合同签订当日，原告向被告交付款项60000元，被告向原告出具收据一份，载明收到马金保交来新华书店2号一层定金60000元。2018年6月15日原、被告签订《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》，该合同约定：原告承租被告位于银川市滨河新华书店2号一层商场，面积为2660平方米，摊位号为1-101的场地；租赁期限自2018年6月1日至2028年11月30日；装修期内原告不向被告交纳租金，但物业管理费应正常交纳；若原告违约导致合同提前终止，原告应赔付被告免租期间的租金；计租期共计120月，具体计租期间为开业时间，计租期自2018年12月1日至2028年11月30日，刨除装修期后的合同期内的其他时间均为计租期；租金自2018年12月1日至2028年11月30日，每平方米每月12.5元，首年租金按季度支付，次年按半年支付，剩余款项于2018年10月1日前缴纳。每次需付租金199500元，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。被告为原告提供保洁、保安等公用无业配套服务，原告应向被告支付物业管理费，自2018年6月1日至2019年11月30日，共计18个月，每平方米每月物业管理费1.5元，共计71820元。物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前。如原告在被告的多个店面经营多个品牌摊位，保证金以品牌数量缴纳的形式缴费，保证金60000元；原告未按上述规定向被告支付租金等费用的，原告应每天按照未付金额的1%向被告支付违约金，超过七天，被告视同原告违约，有权随时终止合同。原、被告双方任何一方未履行本合同规定的主要条款以致合同目的不能达到的，视为根本违约，守约方有权依法提出解除本合同而无须赔偿违约方任何损失；原告逾期不交纳租金、物业管理服务费、水电费等应交费用的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向被告支付违约金，逾期十天，被告有权采取停止向原告供电等强制措施；逾期不支付租金、物业管理费、水电费等应付费用达14日的，被告有权解除合同，收回租赁摊位，并有权要求原告赔偿损失，并按未履行租赁期的租金总额20%收取违约金、补交免租期租金，原告已付租赁保证金、物业管理服务费保证金不予退回。该合同签订后，原告于2018年6月16日向被告支付租金50000元。2018年10月24日，被告向原告发出《滨新家居建材市场供暖收费通知》，载明的交费时间为：2018年11月1日至2018年11月7日，逾期按每日1%收取滞纳金。2018年11月6日，被告向原告发出《滨新家居建材广场电费缴纳通知》，载明原告经营的场地截止2018年11月2日电费为560元，交费时间截止到2018年11月10日。2018年11月19日，被告向原告发出《缴费通知》，载明没有缴纳电费、供暖费的商户如到2018年11月20日前还未缴纳，商场将按合同规定采取措施。2018年11月15日，被告发出整改通知一份，载明滨新家居建材广场暂时闭门整改，开门时间另行通知，望谅解。2018年12月3日，银川市公安消防支队滨河新区大队向被告作出滨公（消）行罚决字[2018]0011号行政处罚决定书，查明被告未经消防安全检查擅自投入使用、营业，故给予被告责令停产停业，并处罚款人民三万元整的处罚。故原告诉至法院，请求判如所请。被告提出反诉，请求支持反诉请求。另查明，原告承租涉案房屋后，于2018年6月16日与案外人齐明委签订《房屋装修合同》一份，合同约定，齐明委对涉案房屋进行装修，施工内容包括地面铺瓷砖、矿面板吊顶、消防改造、线路改造，施工期限自2018年6月16日至2018年8月10日，工程价款360000元。原告提供统一制式收据，载明齐明委自6月12日至7月27日期间，先后收取其装修款共计362000元。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋的装修价格进行鉴定，本院委托宁夏营建工程造价咨询有限公司进行鉴定。因原告不能提供施工图纸，鉴定机构终止鉴定。本院前往现场勘验，经勘验，原告对承租房屋进行了地面铺砖、吊顶（矿棉板材料）、电路改造等装修。东边直梯所在区域未进行装修，经询问二楼租户，其称该部分属于一楼、二楼租户公用区域，非原告承租区域。后本院前往装饰装修公司询问商场装修价格区间，经询问，铺砖工价每平米25至55元不等，沙子水泥及运费每平米15元左右，矿棉板吊顶包工包料每平米70至80元，电路改造包工包料每平米90至120元不等。原告装修过程中，被告代其支付消防联动费用4000元。原告称，其与被告口头协商消防联动费用各自承担一部分，该4000元即由被告承担。被告对此不予认可，认为该费用系因原告改造消防产生，其先行垫付，费用实际由原告自行承担。再查明，被告用于出租的房屋系整体从银川市新华书店有限公司承租，银川市新华书店有限公司以被告未按约足额支付租金等费用为由，将其诉至本院要求解除合同。本院认为，原、被告签订的《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。2018年11月15日，被告通知包括涉案房屋在内的商场闭门整改，2018年12月3日，银川市公安消防支队滨河新区大队向被告作出行政处罚决定书，责令被告停产停业，该停产停业范围包括原告承租房屋。此后被告再未取得涉案房屋可继续营业的许可或通知，且银川市新华书店有限公司将被告诉至本院要求解除合同，故原、被告之间的合同于2018年12月3日已无现实履行可能，应视为双方签订的合同因合同目的不能实现已经解除。该合同解除系因被告未取得房屋消防验收以及与银川市新华书店有限公司之间产生租赁纠纷造成，违约责任在于被告。关于本诉原告主张的各项费用，原告支付的定金60000元用于确保涉案房屋的承租权，后被告与其签订了房屋租赁合同，其承租权获得了实现，故原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院不予支持。该定金交付后转换为房屋承租的相关费用，因被告违约行为导致原告承租房屋无法继续经营，故其应当退还原告以定金形式收取的60000元以及房屋租金50000元。原告主张的装修损失系因被告违约造成，应予赔偿。虽然本院在委托鉴定后鉴定机构因被告未能提供装修图纸终止鉴定，根据原告提交的装修合同以及收据显示其因装修支付362000元，结合原告房屋装修的面积2660平方米以及本院对装饰装修的询价，可以认定原告的装修费用支出合理，故本院对原告主张被告赔偿其装修损失362000元的诉讼请求予以支持。关于反诉原告主张的各项费用，反诉原告反诉要求反诉被告支付免租期租金89500元，因合同的解除系反诉原告的违约行为导致，故本院对反诉原告的该项反诉请求不予支持；反诉原告要求反诉被告支付拖欠采暖费8914.9元，反诉被告在采暖期使用商铺自2018年11月1日至2018年12月3日，现反诉原告主张一个月采暖费14630元（2660平方米×5.5元/月/平方米），本院予以支持；反诉原告要求反诉被告支付电费560元，因对各摊位的电费由反诉原告计算出具费用清单，反诉被告对此亦予以认可，本院对反诉原告的该项反诉请求予以支持；反诉原告要求反诉被告支付物业管理费23940元（2660平方米×1.5元/月/平方米×6个月），因合同约定免租期内的物业费应正常支付，故对反诉原告主张的该部分费用本院予以支持；反诉原告要求反诉被告支付逾期支付采暖费、物业费及电费的违约金，因反诉原告通知的电费最后交纳日期为2018年11月10日，反诉被告未按期支付电费构成违约，至2018年11月15日场地停业整顿时止，反诉被告应当向反诉原告支付逾期支付电费违约金28元（560元×1%×5天），根据反诉原告通知采暖费最后交纳日期为2018年11月7日至2018年11月15日场地停业整顿时止，反诉被告应当向反诉原告支付逾期支付采暖费违约金1170.4元（14630元×1%×8天）；反诉被告欠付反诉原告6个月物业管理费23940元，结合其违约程度，本院酌情支持欠付费用的10%作为违约金，即2394元；以上共计支付违约金3592.4元，超出部分不予支持；反诉原告要求反诉被告支付逾期支付租金的违约金，因合同解除非反诉被告违约造成，反诉原告主张要求反诉被告支付逾期支付租金违约金无事实依据，不符合双方合同的约定及法律规定，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告支付消防联动费用4000元，因该费用系反诉被告装修产生，本院已经支持反诉被告装修损失的情况下，该费用应由反诉被告承担，对反诉原告主张的该费用本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）马金保退还定金60000元，租金50000元，并赔偿装修损失362000元，以上合计472000元；二、原告（反诉被告）马金保于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司支付采暖费14630元、电费560元、物业费23940元、违约金3592.4元、消防联动费用4000元，以上合计43130元；三、驳回原告（反诉被告）马金保的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9120元，由原告马金保负担1029元，被告银川滨新商业管理咨询有限公司负担8091元；反诉案件受理费6679元，由原告（反诉被告）马金保负担301元，被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司负担6378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 宋志军人民陪审员 赵 毅人民陪审员 李素霞 二○二〇年六月一日法官助理 马聪聪书记员 徐思雨附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。