河南省尉氏县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0223民初188号原告：冉俊伟，男，汉族，1971年4月29日生，住尉氏县。被告：雏鹰农牧集团股份有限公司，住所地新郑市薛店镇。统一社会信用代码：914101007492377718。法定代表人：候建芳。原告冉俊伟与被告雏鹰农牧集团股份有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告冉俊伟到庭参加了诉讼，被告雏鹰农牧集团股份有限公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付原告小区维修费35000元，租金180000元，违约金500000，管理费16200元，共计731200元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年3月12日。原被告双方在公平、自愿原则下签订了种猪养殖合同，从2009年至2016年双方运行正常，都能自觉履行，但从2016年到2018年底，被告以种种理由不履行合同，欠原告小区维修费35000元，租金180000元，违约金500000，管理费16200元，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请法院支持诉请。原告为支持其诉讼主张提交的证据证明材料有：1、农户自建种猪养殖小区合同一份，2、雏鹰公司答复函，3、尉氏冉家种猪小区工程质量验收报告单，4、农户自建种猪养殖小区合同补充规定2009年11月29号的，5、2017年5月3号的两份支出证明单，证明2018年元月一号到2018年12月31号欠租金18万元，从2019年元月1号到2024年3月4号按合同约定每年租金按18万元的百分之五十计算，按每年9万元租金，按补充合同约定，证实维修费2017年欠1万元，2018年欠25000元，以及证明违约金。补充规定证明管理费每月900元，2017年7月1号到2018年12月31号欠管理费16200元。被告雏鹰农牧集团股份有限公司未答辩亦未提交证据材料。本院经审理查明，2009年3月12日，原被告双方签订《农户自建种猪养殖小区合同》，约定原告（甲方）按照被告（乙方）要求自建种猪养殖小区并租赁给甲方使用，甲方无偿赞助乙方15万元，其中10万元按期支付，剩余5万在建设完工甲方验收合格后支付。产权归乙方所有，租赁费从进第一批猪开始，最晚到该小区全面完工后算起，甲方向乙方年租赁费17.5万元。由于乙方是自筹资金，甲方在工程验收后可一次性支付第一年租金，从第二年起租金一年分四次支付。协议第四条第一款约定“如甲方由于养殖问题或市场问题等造成合同不能正常履行，向乙方提出提前终止合同，甲方需一次性支付乙方至合同到期仍应得租金的百分之五十，小区产权仍归乙方”。合同期限15年，2009年3月12日至2024年3月12日。2009年10月19日，被告出具工程质检验收报告单，验收合格，合同正常履行。2009年11月29日被告出具的＜《农户自建种猪养殖小区合同》补充规定＞，第2条约定“公司对业主所承担维修费用给予合理补贴……第八年至第十五年公司按（25000元/年补贴给业主……维修费用补贴时间按租金支付时间为准”。第8条约定“从通知维修之日起，业主由于没有尽到保证生产的义务，公司有权停发当月支付给业主的900元管理费用”。2010年10月28日被告出具的《关于对广大业主所提建议答复的函》变更年租赁费为18万元每年，每年3月5日（上半年租金）、9月5日（下半年租金）为租金发放日。2018年4月被告将生猪全部拉走。2018年11月原告询问被告是否继续使用小区，被告表示不予继续租赁。2009年至2016年按合同正常履行，后来租金及维修费不能如数按期履行，2017年5月3日支出证明单两份，租金日期2017年1月1日至2017年6月30日，金额90000元，维修费2016年10月至2017年10月，金额15000元，下欠维修费10000元。其后未继续支付租金及维修费酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同，合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告双方签订《农户自建种猪养殖小区合同》，合同约定年租赁费17.5万元，该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同应为有效合同。其后被告出具的＜《农户自建种猪养殖小区合同》补充规定＞视为被告发出的要约，原被告双方按照补充规定继续履行合同视为原告对要约的承诺，内容不违反法律、行政法规强制性规定，补充规定应为有效。该规定是对合同未涉及内容的补充，规定中载明第八年至第十五年维修费为25000元/年，管理费为900元/年。履行合同中被告又出具《关于对广大业主所提建议答复的函》，该函也是要约承诺的过程，自各业主接收到答复视为合同成立。该答复函是对合同内容的变更及补充，且变更内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。该答复中载明变更新租赁标准为年租金18万元。原被告签订的《农户自建种猪养殖小区合同》中，协议第四条第一款约定“如甲方由于养殖问题或市场问题等造成合同不能正常履行，向乙方提出提前终止合同，甲方需一次性支付乙方至合同到期仍应得租金的百分之五十，小区产权仍归乙方”。2018年4月被告将生猪全部拉走。2018年11月原告询问被告是否继续使用小区，被告表示不予继续租赁。约定解除合同条件成就，合同视为解除。因该合同是继续性合同，解除权不具有溯及力，解除之前合同仍未有效，应按合同约定履行合同义务。因此，被告应履行未支付的租金2017年7月1日至2018年11月的租金，原告诉请租金180000元本院予以支持。原告还应支付其合同履行期内的维修费及管理费，支出证明单显示维修费支付至2017年10月支付15000元，维修费支付至2017年6月30日，应支付下欠的10000元维修费及从2017年11月至合同解除之日的维修费25000元及按每月900元、从2017年7月支付至合同解除之日的管理费15300元。因此，原告主张维修费、管理费本院予以部分支持。合同解除不影响合同结算条款的继续履行，解决争议条款中约定被告应一次性支付原告至合同到期仍应得租金的百分之五十，即2018年12月至2024年3月按原租金的50%支付租金，合计480000元，该条款约定的一次性支付合同到期的剩余租金实际上有补偿性违约金的意思成分，因该小区按照被告要求建设，若原被告解除合同，所建房屋及设备有可能丧失其使用价值。因此，原告请求中的违约金本院予以部分支持。综上，被告支付原告租赁费被告支付原告小区维修费35000元、租金180000元、违约金480000元、管理费15300元，共计710300元本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告雏鹰农牧集团股份有限公司于判决生效十日内支付原告冉俊伟小区租赁费180000元、维修费35000元、管理费15300元、违约金480000元，共计710300元；驳回原告冉俊伟其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11112元由原告冉俊伟承担209元，被告雏鹰农牧集团股份有限公司承担10903元，保全费4270元由被告雏鹰农牧集团股份有限公司承担。若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  陈战喜审 判 员  张智勇人民陪审员  王流芳二〇一九年五月三十日书 记 员  陈 傲