上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初4080号原告：鲁建红，女，1975年1月10日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：张志强，男，1970年4月26日生，汉族，住上海市奉贤区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：盛琬刚，上海关天律师事务所律师。被告：上海卓翰房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蒋建，执行董事。委托诉讼代理人：鲁明明，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙佩君，上海市华亭律师事务所律师。原告鲁建红、张志强与被告上海卓翰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告于答辩期间提出管辖异议，2019年2月20日本院出具民事裁定驳回管辖异议，被告提起上诉，同年4月2日上海市第一中级人民法院出具裁定，驳回上诉维持原裁定。2019年5月24日本案第一次公开开庭进行了审理。期间经双方当事人合意延长简易程序适用时间。2019年6月12日本案第二次公开开庭进行了审理。原告鲁建红和张志强的委托诉讼代理人盛琬刚、被告上海卓翰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人鲁明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁建红、张志强向本院提出诉讼请求：被告偿付原告逾期交房违约金45,748.73元(以购房款2,116,103.73元为本金，从2015年1月1日起至2015年2月12日止，共43天，按每日0.05%计算)；被告偿付原告逾期办理房地产权证(大产证)违约金58,192.85元(以购房款2,116,103.73元为本金，从2015年7月1日起至2015年8月25日止，共55天，按每日0.05%计算)；被告偿付原告逾期办理房地产权证(小产证)违约金(以购房款2,116,103.73元为本金，从2016年1月23日起至2016年12月13日止，按中国人民银行贷款利率上浮30%计算)。事实和理由：原、被告于2013年10月24日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买坐落于上海市奉贤区解放东路599弄《馨雅名筑》10号3层301室的房屋。原告按约履行合同足额支付购房款，但被告逾期交房、逾期办理大产证和小产证。经协商未果，故提起诉讼。被告上海卓翰房地产开发有限公司辩称，确因被告原因造成暂时无法办理小产证，2016年12月13日注销抵押登记后即可办理。逾期交房违约金和逾期办理大产证违约金已过诉讼时效，要求驳回相关诉请。逾期办理小产证违约金由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年10月24日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买坐落于上海市奉贤区南桥镇解放东路599弄《馨雅名筑》10号3层301室的房屋，房屋建筑面积暂测为99.65平方米，暂定购房款总价为2,127,848元；2013年10月24日付款1,400,000元，2013年11月15日付款727,848元；被告于2014年12月31日前交付房屋，如违约支付每日已付购房款0.05%的违约金；被告承诺于2015年6月30日前办理新建商品房房地产初始登记手续即取得大产证，如违约支付每日购房款0.05%的违约金；取得大产证后60日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90日内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续及申领该房屋的房地产权证(小产证)。嗣后，原告于2013年10月24日前付款1400,000元，于2013年11月15日前付款755,731元。经实际测量，涉案房屋的实际面积为99.10平方米，原告实际应支付的购房款为2,116,103.73元。2015年2月10日，被告通知原告从2015年2月13日起交房。2015年3月13日，被告向原告交付房屋并由双方签订《交房退款支付确认书》，确认在扣除逾期交房违约金45,748.73元后，被告尚需于10个工作日内退款53,642.97元。2015年8月25日，被告取得涉案房屋的房地产权证(大产证)。因涉案房屋被抵押和司法查封，致使原告无法办理房地产权证(小产证)。2016年12月13日，涉案房屋的抵押涤除和司法查封解除。2017年4月27日，原告提出办理房地产权证(小产证)的申请，2017年5月4日房地产权证(小产证)办理至原告名下。嗣后，因原告要求相关违约金，以致涉讼。以上事实，由户籍工商资料、《上海市商品房预售合同》、付款凭证、交房通知书、《交房退款支付确认书》、不动产登记资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告业已履行了支付购房款的合同义务，被告则应依约履行其合同义务，现被告逾期交房、逾期办理大产证和小产证，理应向原告偿付违约金。逾期交房违约金的金额按双方确认为45,748.73元；根据合同约定被告应于2015年6月30日前取得大产证，现实际取得时间为2015年8月25日，故逾期办理大产证违约金以购房款2,116,103.73元为本金，从2015年7月1日起至2015年8月25日止，共55天，按每日0.05%计算为58,192.85元；同时根据合同约定被告应于取得大产证后150日内协助原告办理小产证，由于被告的原因未能办理，直至2016年12月13日相关障碍消除，被告理应按法律规定向原告偿付以购房款2,116,103.73元为本金，从2016年1月23日起至2016年12月13日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的逾期办理房地产权证(小产证)违约金。针对双方关于诉讼时效之争，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，规定的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故本案应适用二年的诉讼时效期间。逾期交房违约金最后付款日为2015年3月26日，原告在未付款的情况下理应主张权利。大产证约定于2015年6月30日前办理，被告实际取得时间为2015年8月25日，原告未能提供证据证明其曾提出主张等引起诉讼时效中断或中止的情形，故被告认为逾期交房违约金和逾期办理大产证违约金已过诉讼时效的辩称意见成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告鲁建红、张志强以购房款2,116,103.73元为本金，从2016年1月23日起至2016年12月13日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的逾期办理房地产权证(小产证)违约金；二、驳回原告鲁建红、张志强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,448元，减半收取计2,224元，由原告负担1,015元，被告负担1,209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇一九年六月二十六日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。