河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初142号原告：廊坊京御房地产开发有限公司，住所地固安县经济技术园区2号路北，统一社会信用代码91131022738712557M。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂晓岳、刘东艾，北京保和律师事务所律师。被告：固安县爱炉竹堂里餐饮有限公司，住所地固安县北开发区孔雀环路内大湖花园天地6#1-F1、1-F2、2-F1商铺，统一社会信用代码91131022MA0A2CAH2J。法定代表人：刘家云。被告：北京新锐竹堂里餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号（二期）地下二层NB201铺位，统一社会信用代码91110105MA018X7P0G。法定代表人：朱宝环。原告廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）与被告固安县爱炉竹堂里餐饮有限公司（以下简称固安爱炉公司）、北京新锐竹堂里餐饮有限公司（以下简称新锐公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘东艾到庭参加诉讼，被告固安爱炉公司和新锐公司经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京御公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《大湖花园天地项目商铺租赁合同》和《大湖花园天地项目物业服务合同》及相关补充协议；2、判令被告固安爱炉公司支付2018年3月28日至2018年11月13日期间租金241707.31元；3、判令被告固安爱炉公司支付物业费43183.45元及至付清之日止的违约金（违约金按欠付物业费日10‰计算）；4、判令被告固安爱炉公司支付《大湖花园天地项目商铺租赁合同》解除赔偿金111557.22元；5、判令被告固安爱炉公司支付自2018年11月13日至腾房完成之日的商铺占用使用费；6、判令被告固安爱炉公司支付原告恢复原状所需费用300000元；7、判令被告固安爱炉公司赔偿其他损失1000000元；8、判令被告新锐公司对以上债务承担连带责任；9、判令二被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年2月，原告与被告新锐公司签订了《大湖花园天地项目商铺租赁合同》，约定：被告新锐公司向原告租赁位于固安县北开发区商铺，用于经营餐饮项目，品牌为“竹堂里”，租赁面积为599.77平方米，租赁期限自2018年6月28日至2024年6月27日，租金总额2462067.85元，租金支付方式为“押三付一”，首期租金应于2018年1月15日支付，首期应缴租金37185.74元，首期租金期间为2018年12月28日至2019年1月27日。后，原告与二被告共同签署了《大湖花园天地项目商铺租赁合同承租人变更补充协议》，约定将租赁合同的承租方由被告新锐公司变更为被告固安爱炉公司，由被告固安爱炉公司享有并履行租赁合同的权利和义务。2017年12月27日，原告与被告新锐公司签订《大湖花园天地项目物业服务合同》，约定由被告新锐公司支付物业服务费等内容。后，原告与二被告共同签署了《大湖花园天地项目物业服务合同承租人变更补充协议》，约定由被告固安爱炉公司享有并履行物业服务合同项下被告新锐公司的全部权利和义务。在合同实际履行中，原告在被告全部履行租赁合同的基础上，给予被告2018年3月28日至2018年6月28日的装修免租期以及2018年6月28日至2018年12月27日和2019年6月28日至2019年12月27日的免租期。2018年3月22日，被告固安爱炉公司支付首期租金37185.74元（即一个月的租金）。2018年3月21日，原告将商铺交付给被告新锐公司。交付后，被告进行二次装修，但装修不仅不符合合同约定而且二次装修后也未取得消防验收。从2018年9月开始，被告固安爱炉公司不正常开门营业，并且欠付物业费以及燃气费、消防费、装修费、清洗费等。经原告通知后，被告固安爱炉公司仍不正常开门营业，亦不支付物业费等。2018年11月12日，原告通过EMS邮政特快专递向被告固安爱炉公司邮寄送达律师函解除以上合同，被告固安爱炉公司于2018年11月13日签收。合同解除后，被告固安爱炉公司一直不交付房屋且将商铺紧锁。原告与被告固安爱炉公司多次沟通解约后续问题，但目前为止，被告固安爱炉公司仍未支付租金、物业费、燃气费、消防费、装修费、清洗费等，亦未交付房屋，被告固安爱炉公司的违约行为给原告造成了严重损失。根据租赁合同承租人变更协议以及物业合同承租人变更协议的约定，被告新锐公司对被告固安爱炉公司的所有行为承担连带责任，所以，被告新锐公司对被告固安爱炉公司的以上违约行为导致的所有后果，均应承担连带责任。原告无奈之下，为了维护自身合法权益，故此诉至法院。被告固安爱炉公司、新锐公司均未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年2月，原告京御公司与被告新锐公司签订《大湖花园天地项目商铺租赁合同》，约定：出租方（甲方）为京御公司，承租方（乙方）为新锐公司；租赁商铺位于固安县北开发区商铺（租赁面积共计599.77平方米）；用途为商业，乙方租用该商铺用于经营餐饮业，品牌为“竹堂里”；租赁期限自2018年6月28日起至2024年6月27日止（共计6个租约年）；该商铺所在商业广场（商业街）整体开业日暂定为2018年6月28日，该商铺交付日期暂定为2018年3月28日，实际以甲方书面通知为准。乙方选择以固定租金模式向甲方支付租金，租赁期内应缴租金：租金总费用=租金费用（不含税）+税金（税率11%），租金总费用为2462067.85元（含税金243988.71元）。具体租金明细为：2018年6月28日至2019年1月27日，日租金0.29元/平方米/天，应缴租金37185.74元；2019年1月28日至2019年6月27日，日租金2元/平方米/天，应缴租金181130.54元；2019年6月28日至2020年1月27日，日租金0.29元/平方米/天，应缴租金37185.74元；2020年1月28日至2020年6月27日，日租金2元/平方米/天，应缴租金182330.08元；2020年6月28日至2021年6月27日，日租金2.2元/平方米/天，应缴租金481615.31元；2021年6月28日至2022年6月27日，日租金2.2元/平方米/天，应缴租金481615.31元；2022年6月28日至2023年6月27日，日租金2.42元/平方米/天，应缴租金529776.84元；2023年6月28日至2024年6月27日，日租金2.42元/平方米/天，应缴租金531228.28元。租金支付方式与时间：乙方应按押一付三方式向甲方支付租金；首期租金应于2018年1月15日支付，首期应缴租金为37185.74元（首期租金期间为2018年12月28日至2019年1月27日）；除首期租金外，其他租金均以1个自然月为一个交租期，交纳日期为每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下个交租期应付租金。乙方应将合同项下租金以银行转账形式支付到甲方银行账户或甲方委托的第三方公司银行账户，甲方足额收到后向乙方开具票据。收款户名为幸福港湾商业管理有限公司。甲方承诺项目整体装修开业率到60%（以开业店铺总面积为准）后，开始计收乙方租金。乙方应在本合同签订之日起5个工作日内向甲方交付商铺租赁履约保证金109458.03元，如乙方未在前述期限内足额缴纳或补足保证金的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方按合同约定向甲方支付租金总额20%违约金。甲方保证在交付日前完成乙方装修所需的基本条件：租赁场所主体结构已完成，施工所需电源与水源已引入。乙方应在交付日前对该房屋进行验收。如该房屋符合交付条件，乙方应签署《交付确认书》后进场装修。若乙方未在交付日前对该房屋进行验收，或既不签署《交付确认书》，也不以书面形式提出充分合理改正意见的，则视为甲方已于交付日交付。如乙方未在交付日后20日内交付装修，甲方有权解除合同。乙方租赁场所开业前，乙方应完成二次装修工程。如因乙方未能完成二次装修工程，或乙方二次装修工程影响商业广场主体消防验收，致使租赁场所或商业广场未能按合同约定时间开业的，由此所引起的责任和所有受影响方遭受的损失均由乙方承担和赔偿，且乙方装修期不予顺延。本合同终止或解除后，乙方应在合同终止或解除之日起7日内与甲方、物业公司结清有关费用，按合同约定向甲方交还该房屋。乙方在向甲方交还该房屋时，应确保该房屋恢复至甲方向乙方交付时原状，甲方提供的设备设施应处于可使用状态（自然损耗除外），如因乙方对房屋进行了装修、设备设施进行了改造，除非甲方书面认可外必须恢复原状，未予恢复的，甲方有权聘请第三方予以修复/恢复，因此而发生的费用由乙方承担，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，保证金不足扣除的，乙方应在5日内支付给甲方。乙方延期向甲方交还该房屋的，乙方应按本合同约定的当年租金标准双倍向甲方支付房屋占用使用费，甲方有权采取包括但不限于限制乙方进入该房屋、停水、停电等相应措施限制乙方继续使用该房屋的便利予以催促。若乙方超过10日仍未能办理该房屋交还手续，即表示乙方对遗留物品予以放弃，乙方同意甲方及甲方指定主体可以直接进入该房屋另行处置，且甲方及甲方指定的主体不承担非法侵入或其它民事侵权责任，乙方同意，甲方因采取前述行动而造成的所有损失和费用，乙方愿意自行承担，不能向甲方提出任何主张。乙方进行装修不得改变商铺消防设施设备。乙方所用装修材料、电器设备线路须符合消防验收条件。装修完成后，乙方应按相关消防法律法规的规定，自行向消防部门申办消防验收及开业所需手续，在办理完毕并向甲方提供消防许可证复印件备案后方能开始营业。本合同终止或解除后，乙方若对该房屋进行装修的，乙方应在交还房屋前将该房屋恢复原状，如有损坏，乙方应进行修复、更换，使之恢复原状或承担恢复原状所有费用。乙方在签订本合同之时，已了解该房屋所有权人与物业公司之间的物业服务协议内容并同意遵守该房屋物业服务公司的规章制度，并缴纳物业服务等相关费用。双方权利义务详见物业服务合同。不得以任何形式转租、分租、转让、招商、授权或许可他方使用或擅自改变房屋用途，不得超范围经营，不得擅自变更经营品牌及业态，如确需增加或变更经营范围或经营品牌，乙方必须提前30天以书面形式告知甲方，在征得甲方书面同意并依照法律法规经有关部门审核批准后方可进行，否则视为乙方违约，乙方违反以上任一内容，甲方有权立即解除本合同，乙方已经缴纳的保证金、租金及其他费用作为违约金不予退还，且乙方应承担由此给甲方造成全部损失的赔偿责任。乙方经营需要办理的各种证照、许可证件（包括但不限于营业执照、法人登记证、消防许可证、经营许可证）由乙方自行办理，且必须合法且手续齐全。乙方承担租赁期间该房屋内设施、设备及附属物品的维护和修缮责任。乙方自愿不可撤销的放弃对该房屋的优先购买权。如乙方在租赁期限内无任何违约行为，到期后在同等条件下拥有优先续租权。合同签订后，甲方应按约定期限向乙方交付该房屋；如因甲方原因造成合同延期履行或不能履行时，甲方免收延期期间租金（按实际发生天数计算）；如因乙方原因造成甲方交付该房屋延期，乙方仍应按约定标准支付租金。乙方逾期支付租金、物业费等相关费用，按逾期支付额1%/日支付滞纳金；逾期超过10日，甲方或甲方指定物业服务公司有权采取停止物业服务包括但不限于停电、停水、限制进入等措施进行催缴；逾期超过30日，甲方有权解除本合同，不退还保证金并要求乙方另外支付3个月租金作为向甲方的赔偿，乙方应在收到解除通知后10日内结清租金及所应缴纳的相关费用，并按合同约定向甲方交付房屋。租赁期间，乙方要求提前终止或解除本合同的，乙方应提前3个月向甲方发出书面通知，经甲方书面同意，并额外向甲方支付当年度租金标准的3个月租金作为违约金；未提前通知的，另行支付当年度租金标准的3个月租金作为代通知金。租赁期间，甲方要求提前终止或解除合同的，甲方应提前3个月向乙方发出书面通知，并向乙方支付当年度租金标准的3个月租金作为违约金。乙方按合同要求提供给甲方的法律文件（如营业执照、法人身份证、经营许可证、消防许可证等有效证件）如有虚假、伪造等情况，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付本合同约定租金总额20%作为违约金，若因此造成甲方经济损失和名誉损失的，乙方应承担全部赔偿责任。乙方未按甲方书面确认的装修方案装修的，或擅自改变房屋户型、结构形式致使他人索赔的，由乙方承担全部赔偿责任，若甲方已向相关索赔人支付赔偿费用的，甲方有权向乙方追偿，甲方因此而发生的全部费用（包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费等）由乙方承担。除本合同另有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方已经缴纳的保证金、租金及物业服务费等费用不予退还，且因此给甲方造成经济损失和名誉损失的，乙方应承担全部赔偿责任：1、乙方逾期缴纳租金或物业服务费或水电燃气取暖等费用超过30日；2、乙方改变经营项目或超出合同约定经营项目经营未征得甲方书面同意的；3、乙方擅自转租、分租、转让、招商、许可他方使用或改变房屋用途的；4、乙方提供虚假文件资料的；5、乙方利用该房屋违法经营的；6、擅自拆改、变更房屋主体结构的；7、擅自拆改、损坏房屋设备设施及附属物品，拒不恢复及赔偿的；8、装修方案及店招设计方案未经甲方书面确认，乙方擅自开始装修的；9、乙方不能正常开门营业（包括虽然开门营业，但不能连续经营的），甲方通知后7日内仍然不能开门营业的（经甲方书面同意暂不开业的除外）；10、因乙方原因造成安全事故，给甲方或第三方造成重大损失的；11、合同约定的其他情形。除合同另有约定外，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，且甲方应退还乙方已经缴纳的保证金及剩余租金、物业服务费（按实际天数计算）等费用：1、延期交付该房屋达180日以上且未得到乙方书面认可的；2、因甲方原因造成乙方不得不停止营业超过60日以上的（市政、电力等非甲方原因除外）。乙方保证享有品牌授权或合法经营品牌之权利，并需提供相关文件给予证明，否则甲方有权单方解除合同，乙方已经缴纳的保证金、租金及物业服务费等费用不予退还，且因此给甲方造成经济损失和名誉损失的，乙方应承担全部赔偿责任。在合同履行期间，甲方可无偿使用乙方品牌标识、Logo、商标或品牌图像用于甲方宣传推广项目工作。甲方有权要求乙方在开业前出示与前述品牌、商号及乙方经营商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件，如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证（食品流通许可证）、餐饮服务许可证、员工健康证、环保许可证等。乙方逾期提供前述证照的，甲方有权解除合同。甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应通过友好协商解决，协商不成的，应提交租赁房屋所在地人民法院诉讼解决。合同还约定了其他相关事项。同日，原告京御公司与被告新锐公司又签订了《大湖花园天地竹堂里项目商铺租赁合同补充协议》，就京御公司向新锐公司购买可在约定范围内使用的餐券事宜进行补充约定：甲方为京御公司，乙方为新锐公司；甲方按照本协议约定向乙方购买餐券/卡，乙方按照本协议约定向甲方收取购买价款，并提供相应服务。第一租约年（2018年6月28日至2019年6月27日），甲方通过购入一定数额餐饮券/卡的形式作为对乙方培养期的经营支持，购入餐饮券/卡金额总计为1200000元。采购时间：甲方于第一个租约年（2018年6月28日至2019年6月27日）中每个租赁月届满后15个工作日内，向乙方一次性购买餐饮券/卡100000元。乙方应在甲方支付每笔款项前15个工作日向甲方提供合法合规并符合甲方要求的等额发票。餐券/卡的使用期限由甲方自行决定，甲方根据使用需求决定票券有效期，并提前告知乙方。餐券使用地点为大湖花园天地项目竹堂里餐厅。如原合同解除或提前终止，则本协议也解除或提前终止，如有未使用完的餐券，乙方须按照甲方未使用完的餐券面值向甲方退还相应金额的款项。后，原告与二被告共同签订了《大湖花园天地竹堂里项目租赁合同承租人变更补充协议》，约定：甲方为京御公司，乙方为新锐公司，丙方为固安爱炉公司，自2018年8月15日起，前述租赁合同的承租方由乙方变更为丙方。三方协商一致并确认原租赁合同中乙方的权利义务全部转由丙方享有及承担，即原合同的承租方由乙方变更为丙方，乙方不再享有该合同中约定的各项权利，但仍对丙方的所有行为承担连带责任。本协议仅涉及合同签约主体变更，原租赁合同房屋租赁情况、房屋用途、租赁期限、租金支付、经营品牌等条款均不发生变化；与本协议有关的所有印花税和登记费由丙方全额承担。经三方核实，租赁房屋租金已支付至2019年1月27日。自2018年8月15日起，丙方将按租赁合同约定时限和标准，向甲方支付自2019年1月28日起至租赁合同终止之日期间的租金。本协议签订之日起15日内，乙方将已经缴纳的履约保证金相关单据转交给丙方，丙方不再另行向甲方支付履约保证金。租赁期届满或合同中止后，甲方将依照原租赁合同相关约定凭保证金相关单据将前述履约保证金退还丙方。本协议未变更事项按照原租赁合同履行。协议还约定了其他相关事项。协议后附有关系证明一份，内容为：北京复华卓越商业管理有限公司（以下简称复华公司）为北京爱炉餐饮管理有限公司（以下简称北京爱炉公司）控股股东（持股比例80%）；新锐公司为北京爱炉公司全资子公司；固安爱炉公司为新锐公司全资子公司。2017年12月27日，原告京御公司与被告新锐公司签订《大湖花园天地项目物业服务合同》，约定：甲方（物业管理人）为京御公司，乙方（商铺承租人和使用人）为新锐公司。乙方承租商铺位于固安县北开发区大湖花园天地项目6#-1-F1、6#-1-F2、6#-2-F1号商铺（建筑面积599.77平方米）。乙方按承租商铺建筑面积缴纳物业服务费，标准为每平方米每月20元；物业服务费自2018年6月28日起计收，乙方应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期（自2018年6月28日至2018年7月27日）物业服务费11995.40元；物业服务费按每1个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期前一个自然月的15日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费；首期物业服务费收取之后，甲方有权根据物业所在地城市居民消费价格指数调整物业服务费。乙方应当独立计量并承担所承租商铺发生的水、电、燃气、热力（含热水、采暖）等能源费用，前述费用在本协议中统称为公用事业费用。用水单价为6.8元/立方，即按公用事业部门公布单价110%确定，包括10%的损耗能源费；用电单价为1.2元/度，乙方应按照其承租商铺的实际用电量占本物业的总用电量比例分摊能耗；燃气费由乙方直接向燃气公司支付，乙方应按燃气公司规定承担能耗。乙方应在缴纳相关能源费用同时，将应分摊的能源损耗费用一并向甲方缴纳。建筑垃圾清运费用未包含在物业服务费中，乙方单独向甲方交纳，其中装修建筑垃圾清运费为15元/平方米。乙方应于本协议签订之日起一次性向甲方交纳相当于3个月物业费的履约保证金。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费、违约金，以及违反管理制度导致的罚款、赔偿，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数或补足外，每逾期一日，按应付未付金额10‰向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务或中止本协议，没收履约保证金，由此造成的损失，乙方自行承担。合同还约定了其他相关事项。后，原告与二被告签订《大湖花园天地项目物业服务合同承租人变更补充协议》，约定：甲方（物业管理人）为京御公司，乙方（商铺承租人）为新锐公司，丙方（商铺新承租人）为固安爱炉公司。自2018年7月15日起，原物业服务合同的商铺承租人由乙方变更为丙方，自变更之日起，丙方成为原合同的商铺承租人，乙方不再作为商铺承租人，丙方享有并履行原物业服务合同项下乙方的全部权利和义务，甲方仍作为前述物业服务合同的物业管理人。原物业服务合同中乙方的权利义务全部转由丙方享有及承担，乙方不再享有合同中约定的各项权利，但仍对丙方的所有行为承担连带责任。本协议仅涉及合同签约主体变更，原物业服务合同租赁情况、房屋用途、物业服务期限、物业费支付、经营品牌等条款均不发生变化。经甲乙丙三方核实，物业服务费已支付至2018年8月27日。自2018年7月15日起，丙方将按原物业服务合同约定时限和标准，向甲方支付自2018年8月28日起至物业服务合同终止之日的物业服务费。本协议签订之日起15个工作日内，乙方将已经缴纳的履约保证金相关单据转交给丙方，丙方不再另行向甲方支付履约保证金。物业服务期届满或合同中止后，甲方将依照原物业服务合同相关约定凭保证金相关单据将前述履约保证金退还丙方。本协议未变更事项按照原物业服务合同履行。2018年3月21日，原告京御公司将前述商铺交付被告新锐公司。2018年3月22日，被告新锐公司给付原告款项194625.37元（其中包含首期租金37185.74元、租赁押金109458.03元、首期物业费11995.40元、物业押金35986.20元），原告给被告新锐公司开具了租金押金和物业押金收据。后被告新锐公司开始装修店铺，并于2018年6月28日正常开业。2018年8月27日，原告京御公司向被告新锐公司发函，内容为：1、店铺大厅、包间墙面、顶面铝方通未完成安装，且自2018年8月15日暂停施工，至今未恢复，并将施工材料堆放在大厅，店铺营业期间杂乱且存在安全隐患；2、2018年8月24日，店铺建设工程竣工验收消防备案被抽中，需于10个工作日将资料提报消防大队审核，但目前你公司就此事尚未与二消单位联系；3、店铺经营面积599.77平方米，就餐区域分为三个区：前厅服务人员编制8人，8月27日暑期工3人离店返校后店铺人员6人（包含2名收银），对于店铺服务品质、翻台率均有影响。前述事宜望加快推进速度，后附效果图与现场施工照片、建设工程竣工验收资料明细。2018年9月30日，原告向被告固安爱炉公司发出缴款通知单，通知其于2018年10月13日缴纳2018年9月28日至2018年10月27日期间的物业费11995.40元。但被告固安爱炉公司并未缴纳。2018年10月10日，原告向被告固安爱炉公司发出沟通函，内容为：自2018年6月28日开业至今已运营3个月，在7、8月份销售业绩良好，菜品质量、服务品质均得到各级领导、顾客好评，但自9月份起，你店铺多次出现部分区域不接待客人、前厅服务人员不稳定等情况，已严重影响商业街整体商业氛围及口碑。你店铺大厅、包间墙面、顶面铝方通未完成安装且自8月15日暂停施工至今未回复，开业3个月装修仍未完成。9月3日晚，因员工工资未开，后厨人员罢工，餐厅未能正常经营；9月14日早上，店铺运营人员告知因装修款未支付给装修公司，装修公司工作人员将店铺门强行锁闭；9月30日中午，外摆伞厂家告知因外摆伞工程款未支付强行要将外摆伞收回，后经商管、物业协助店铺运营人员沟通，厂家才未将伞收回；10月8日，店铺运营人员告知店铺现就面点、凉菜（近菜单上一半）已不能正常提供且前厅、后厨员工因工资未发已全部提出离职，离职时间预计在10月15日左右，店铺将无法运营。前述事宜已经严重影响了我司项目的整体运营，根据合同约定，我司有权单方面解除合同，并且由此给我司造成的经济损失及名誉损失，你司应承担全部赔偿责任，作为大湖花园天地管理团队，我司希望你司尽快就此问题作出处理方案，保证店铺正常运营；如持续保持此经营状态，我司将按合同约定进行处理。2018年10月23日，固安县人力资源和社会保障局劳动保障监察部门因被告固安爱炉公司拖欠员工工资，向固安爱炉公司发出劳动保障监察询问通知书。2018年11月7日，原告向被告固安爱炉公司发出缴款通知书，通知其于2018年11月13日缴纳2018年10月28日至2018年11月27日期间的物业费11995.40元。但被告固安爱炉公司并未缴纳，并停止营业。2018年11月12日，原告京御公司委托北京中书律师事务所向被告固安爱炉公司发出律师函，主要内容为：经京御公司多次催缴，你公司至今未能支付欠缴物业费。你公司也未能按时完成装修，且未按发出的整改催告函对装修部分进行整改。你公司擅自停业，严重影响了京御公司大湖花园天地项目整体经营，为此京御公司于2018年10月10日向你公司送达固安大湖竹堂里项目沟通函，要求你公司进行整改，但是店铺不能正常营业的状态持续至今。截止本所发函之日，你公司逾期支付物业服务费已达89天；因你公司经营不善导致店铺长期未能正常营业，且在京御公司催告后未能整改；故，京御公司单方解除合同条件已成就，京御公司享有解除权。本所律师现代表京御公司函告如下：1、你公司与京御公司签订的《大湖花园天地项目商铺租赁合同》、《大湖花园天地项目物业服务合同》及相关补充协议，于你公司收到本函之日起解除；2、请你公司在接到本函之日起7日内按租赁合同约定的交付标准将租赁房屋返还京御公司，同时与京御公司结清水电、物业等费用，并按照租赁合同约定租金标准支付自合同解除之日起至实际腾退商铺之日止的商铺占有使用费；3、请你公司在接到本函之日3日内，按照物业服务合同约定标准支付自2018年9月28日至实际腾退房屋之日止的物业服务费，并按照应付未付额10‰标准支付违约金。4、你公司已经支付的押金、租金等其他费用作为违约金不予退还，如前述费用不能弥补京御公司实际损失，京御公司有权进行追偿；5、请你公司在接到本函后3日内书面答复京御公司，或就前述事宜与本所律师联系。如你公司在函告期限内拒不腾退商铺，京御公司将根据商铺租赁合同约定，自行安排清退，届时一切损失及不利影响均由你公司承担。如你公司拒不支付物业费、水电费等费用，则京御公司将采取诉讼等法律手段进行追缴。2018年11月13日，被告固安爱炉公司收到前述律师函。但被告固安爱炉公司未能将承租商铺返还原告京御公司。2018年12月10日，原告再次委托北京中书律师事务所向被告固安爱炉公司发出律师函，内容为：请你公司在接到本函之日起7日内按租赁合同约定的交付标准将租赁商铺返还京御公司，同时与京御公司结清水电、物业等费用，并按照租赁合同约定租金标准支付自2018年11月13日起至实际腾退商铺之日止的商铺占有使用费，如你公司在函告期限内拒不腾退商铺，京御公司将根据商铺租赁合同约定，自行安排清退，届时一切损失及不利影响均由你公司自行承担。2018年12月14日，原告京御公司员工常秀、才超群，与被告新锐公司原法定代表人郑雄伟召开竹堂里解约事宜沟通会，会议要点：由竹堂里品牌公司确认最终会员储值退款金额，统一解决，解决方案及时间于12月19日明确；京御公司要求签约方成立债务处理小组，不可对大湖花园天地造成不良社会舆论及财务影响；欠缴费用及相关违约费用缴纳完成后，按合同约定条款执行房屋清退及恢复到交付状态，京御公司要求签约方按前述律师函内容7日内完成；签约方针对前述问题于12月19日提出明确解决方案及解决时间节点。会后，原告京御公司将前述会议纪要及前述两份律师函用邮件方式发送给郑雄伟。2019年2月，原告京御公司接管了被告固安爱炉公司交还的承租商铺，并与案外人北京集荟餐饮管理有限责任公司（以下简称集荟公司）签订《大湖花园天地川吉道项目商铺租赁合同》，约定集荟公司租用京御公司位于固安县北开发区商铺，用于经营品牌“川吉道”餐饮，租赁期限自2019年4月1日自2027年3月31日。另查明，被告新锐公司法定代表人已由郑雄伟变更为朱宝环。上述事实有原告提供的《大湖花园天地项目商铺租赁合同》、《大湖花园天地竹堂里项目商铺租赁合同补充协议》、《大湖花园天地竹堂里项目租赁合同承租人变更补充协议》、《大湖花园天地项目物业服务合同》、《大湖花园天地项目物业服务合同承租人变更补充协议》、银行收款回单、收据、沟通函、缴款通知单、劳动保障监察询问通知书、律师函、快递回单及流程查询单、会议纪要、邮件发送信息、原告与集荟公司签订的《大湖花园天地川吉道项目商铺租赁合同》，及原告陈述等证据证实。本院认为，原告京御公司与被告新锐公司签订的商铺租赁合同和补充协议及物业服务合同，意思表示真实，内容未违反法律法规规定，具有法律效力，原告与被告新锐公司均应按生效合同履行各自义务。合同签订后，原告将出租商铺交付被告新锐公司，被告新锐公司缴纳了部分租金及物业费。后，原告京御公司与被告新锐公司、固安爱炉公司签订租赁合同承租人变更补充协议与物业服务合同承租人变更补充协议，将两份合同中的新锐公司变更为固安爱炉公司，新锐公司的合同权利和义务全部转移给了固安爱炉公司，并约定新锐公司仍对固安爱炉公司的行为承担连带责任，该两份补充协议意思表示亦真实，内容未违反法律法规规定，亦具有法律效力，原告与二被告均应严格按照合同约定履行各自义务，被告新锐公司亦应对被告固安爱炉公司的合同义务承担连带责任。根据合同约定，被告固安爱炉公司逾期支付物业费超过30日，原告有权单方解除合同，并要求被告固安爱炉公司另行支付3个月租金作为解约赔偿。被告固安爱炉公司不能正常营业，原告通知后7日内仍不能开门营业的，原告亦有权单方解除合同，并有权要求被告固安爱炉公司承担其经济损失。在合同履行过程中，被告固安爱炉公司逾期支付物业费已超30日，且在原告通知后7日内仍不能开门营业，合同解除条件成就，原告有权解除合同。原被告签订的合同在原告解除通知到达被告固安爱炉公司时解除。根据约定，被告固安爱炉公司应在合同解除之日起7日内与原告物业公司结清有关费用，并按合同约定向甲方交还承租商铺，交还商铺时应确保恢复至原告向乙方交付时原状，未予恢复的，原告有权聘请第三方予以恢复，因此发生的费用由被告承担；若被告延期交还商铺，应按合同约定当年租金标准双倍向原告支付延期交还商铺期间占用使用费。被告固安爱炉公司应向原告支付其欠付的物业服务费、解除合同赔偿金、商铺占用使用费，但原告请求的数额计算有误，应以本院核定数额为准。原告要求按日给付逾期支付物业费期间违约金的诉讼请求亦合法，但双方约定的违约金标准过高，本院参照民间借贷年利率24%（折算成日利率为0.66‰）标准对违约金予以支持。原告要求被告支付恢复原状的费用，但未提供相应证据，本院不予支持。被告新锐公司已将租金支付至2019年1月27日，且原告未提供证据证明双方间存在有关收取免租期租金的约定，故对原告要求二被告支付2018年3月28日至2018年11月13日期间租金的诉讼请求，不予支持。原告要求被告另行赔偿其他损失，因无证据证实，且原告已于2019年2月将涉案商铺接管并另行租赁给集荟公司，原告的损失已有填补，故对原告要求被告赔偿其他损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告廊坊京御房地产开发有限公司与被告北京新锐竹堂里餐饮有限公司于2018年2月签订的《大湖花园天地项目商铺租赁合同》及《大湖花园天地竹堂里项目商铺租赁合同补充协议》和于2017年12月27日签订的《大湖花园天地项目物业服务合同》、以及原告与被告北京新锐竹堂里餐饮有限公司和被告固安县爱炉竹堂里餐饮有限公司签订的《大湖花园天地竹堂里项目租赁合同承租人变更补充协议》和《大湖花园天地项目物业服务合同承租人变更补充协议》已于2018年11月13日解除。二、被告固安县爱炉竹堂里餐饮有限公司于本判决生效后五日内给付原告廊坊京御房地产开发有限公司自2018年9月28日至2018年11月13日共计47天余欠物业服务费18792.79元（计算方法：20元/平方米/月÷30天×599.77平方米×47天），并给付逾期支付物业服务费期间的违约金(计算方法：其中11995.40元物业费的违约金按0.66‰/日自2018年7月15日计付至实际给付之日、6797.39元物业费的违约金按0.66‰/日自2018年8月15日计付至实际给付之日）。三、被告固安县爱炉竹堂里餐饮有限公司于本判决生效后五日内给付原告廊坊京御房地产开发有限公司解除本判决第一项合同及协议的赔偿金15654元（计算方法：0.29元/平方米/天×599.77平方米×90天）。四、被告固安县爱炉竹堂里餐饮有限公司于本判决生效后五日内给付原告廊坊京御房地产开发有限公司自2019年1月28日至2019年1月31日期间的商铺占用使用费1391.47元（计算方法：0.29元/平方米/天×2倍×599.77平方米×4天）。五、被告北京新锐竹堂里餐饮有限公司对本判决第二、三、四项义务承担连带责任。六、驳回原告廊坊京御房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费21708元，原告廊坊京御房地产开发有限公司负担21296元，被告固安县爱炉竹堂里餐饮有限公司和被告北京新锐竹堂里餐饮有限公司负担412元；公告费600元，由被告固安县爱炉竹堂里餐饮有限公司和被告北京新锐竹堂里餐饮有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  胡庆忠人民陪审员  李海强人民陪审员  穆秋云二〇一九年十月三十一日法官助理王翠翠书记员邸熠琳