天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初2387号原告：郑佐成，男，1971年10月6日出生，汉族，居民，住北京市石景山区。被告：天津市金滩实业有限公司，住所地天津市宝坻区潮阳街道工业区管委会路（6）号。法定代表人：陈小毛，该公司执行董事。第三人：陈小毛，男，1969年7月22日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。原告郑佐成与被告天津市金滩实业有限公司（以下简称金滩实业公司）、第三人陈小毛商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑佐成到庭参加诉讼。被告金滩实业公司、第三人陈小毛经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑佐成向本院提出诉讼请求：1.判令金滩实业公司赔偿郑佐成逾期交付房屋违约金88867元。2.判令陈小毛在未实缴注册资本范围内对金滩实业公司应赔偿郑佐成的逾期交房违约金不能清偿部分承担补充赔偿责任。3.事实和理由：2016年3月25日，郑佐成购买金滩实业公司开发的宝坻区房屋，交付购房款487769元，双方签订《天津市商品房买卖合同》。合同约定，金滩实业公司于2017年10月30日前交付房屋。2017年11月5日，金滩实业公司向业主承诺直至交房，按照中国人民银行同期贷款利率和每日万分之二标准向业主承担违约责任。2018年12月25日，金滩实业公司才向郑佐成交付房屋，但交房后电梯仍不能使用，后电梯被主管部门查封，直至2019年3月7日左右方可使用。金滩实业公司至今未完成绿化和车库交付，致使郑佐成不能正常使用房屋及相关设施，应承担违约责任。违约期限自2017年11月1日起计算至2019年3月15日共计500天，以总房款487769元为基数，利息按照中国人民以后同期贷款利率标准年息6%计算，违约金按照日万分之二标准计算，共计88867元。因金滩实业公司拒绝协商解决问题，故郑佐成提起诉讼。金滩实业公司未作答辩。陈小毛向本院提交书面陈述意见称，陈小毛已完成全部出资义务，对公司债务不能清偿部分，不承担补充赔偿责任。陈小毛作为金滩实业公司的股东，占股比例70%，认缴出资额3500万元，于2013年5月17日实缴700万元，同年10月14日实缴700万元，同年10月17日实缴700万元，2016年7月11日前实缴1400万元，至2016年7月11日前已实缴全部出资，故不存在未履行或者未全面履行出资义务的情形。金滩实业公司作为独立的法人，公司资产与陈小毛的资产各自独立，郑佐成无权要求陈小毛对金滩实业公司的债务承担任何责任。综上所述，陈小毛要求法院驳回郑佐成对陈小毛的全部诉讼请求。郑佐成围绕诉讼请求依法提交了编号2016-0010280《天津市商品房买卖合同》1份、购房增值税发票1张、业主入住验房表1张、金滩实业公司工商档案信息1份、金滩实业公司承诺书1份，对上述证据的真实性本院予以确认，并认定如下事实：2016年3月26日，郑佐成（乙方）与金滩实业公司（甲方）签订合同编号2016-0010280的《天津市商品房买卖合同》，约定郑佐成购买金滩实业公司开发的坐落于开发建设的宝坻区商品房，建筑面积83.82平方米，按建筑面积计算每平方米价格为5819.24元，价款为487769元。甲方于2017年10月30日前将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：予以延期。合同第四条付款方式及时间：乙方应于2016年3月30日前一次性存入商品房全部价款487769元。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。合同第六条乙方逾期付款的处理：乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照附件六《补充合同》的约定追究乙方违约责任（内容略）。补充合同还约定：在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。合同签订后，郑佐成向金滩实业公司支付了首付款，并贷款支付了剩余购房款。2017年11月5日，金滩实业公司对逾期交房问题向各位业主出具《承诺书》，承诺如下：一、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）计划整个工程于2017年12月31日前把室内水、电、电梯、门窗工程完工。如不能完工，按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主直至完工。二、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）交房日期为2018年5月20日。如未如期交房，由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主，直至交房日止。三、2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商。2018年12月25日，郑佐成办理了收房手续。另查，案涉楼房于2018年12月21日取得《工程竣工验收报告》。本院在另案审理马秀军等多名儒林轩业主与金滩实业公司商品房销售合同纠纷案件时，金滩实业公司向本院提交：1.2016年11月12日美丽天津一号工程指挥部文件[美丽天津一号工程（2016）27号]《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，通知内容：2016年11月15日至2016年12月31日（47天），允许全运会场馆、全运村建设、地铁、今冬必须连续施工的重要民生项目和冬季植树造林项目特许施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。2.2017年8月26日天津市宝坻区人民政府发布的《宝坻区人民政府关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求在8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业。3.2017年9月11日和10月20日天津市建设工程质量安全监督管理总队分别发布的《关于加强扬尘治理工作的通知》和《天津市建设工程质量安全监督管理总队关于加强2017-2018秋冬季建筑工地施工施工扬尘治理工作的紧急通知》[津建质安总（2017）86号]，要求各有关单位认真贯彻执行《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的可以申请特许施工。4.美丽天津一号工程指挥部于2017年8月25日发布的《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》[美丽天津一号工程（2017）9号]及天津市城乡建设委员会于2017年9月21日发布的关于印发《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》的通知[津建工程（2017）362号],前者要求在8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业，后者要求2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。诉讼过程中，第三人陈小毛向本院以特快专递的方式邮寄了一份中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）天津分所于2016年7月11日出具的勤信津验字【2016】第1068号天津市金滩实业有限公司验资报告。该报告中显示“……截至2016年7月11日止，贵公司股东本次出资连同前3期出资，累计实缴注册资本人民币5000万元，贵公司的实收资本为人民币5000万元，占已登记注册资本总额的100.0%。”，同时本院依职权在农业银行天津宝坻马家店分理处调取了金滩公司账户明细，郑佐成质证称，对验资报告的真实性无法确认，金滩实业公司应提交其股东委托验资手续和费用明细，以便确认金滩实业公司不是在郑佐成起诉后委托验资。对两份进账单和1400万元入账明细真实性无异议，但进账单上投资款三个字明显后加的。郑佐成起诉后调取的金滩实业公司工商登记档案材料中，股东会议决议和章程显示陈小毛直至2019年还未足额出资，陈小毛应当继续承担就其已履行出资义务的举证责任，否则承担不利后果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。郑佐成与金滩实业公司在协商一致基础上签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应严格履行各自义务。本案的争议焦点是：金滩实业公司逾期交房是否存在违约行为；是否应支付郑佐成违约金及违约金的计算方式；陈小毛是否应在其未实缴注册资本范围内对公司债务未清偿部分承担连带责任。关于金滩实业公司是否违约问题。金滩实业公司在不能如期交房的情况下，向业主出具的《承诺书》，既是对己方履行交付房屋期限的再约定，也是对不能履约时对包括郑佐成在内的业主进行赔偿的再约定，且郑佐成认可该承诺书中所载内容系业主们与金滩实业公司协商一致的结果，且其主张违约责任的依据即为《承诺书》第二项，故该承诺书视同为双方对原合同交房时间及违约责任等相关事项的变更，对双方亦具有约束力。根据《承诺书》第二项的约定，双方将交房时间变更为2018年5月20日前，而金滩实业公司实际于2018年12月28日交房，故金滩实业公司逾期交房的行为已构成违约，应按照承诺书第二、三条的约定承担违约责任。双方合同第五条约定，不可抗力可免除出卖人的逾期交房的违约责任；《补充合同》中又约定，在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。双方签订的涉诉合同成立于2016年3月26日，停工令发布时间均在涉诉合同签订之后，上述文件限制施工的时间对于金滩实业公司而言虽非法律意义上的不可抗力，但确属于不可归责于金滩实业公司的情形。因此可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除金滩实业公司相应的逾期交付商品房违约责任，免除期限为246天，即金滩实业公司自2018年7月4日起承担违约责任，但金滩实业公司在停工期出具的《承诺书》，是其根据施工进度通过综合考量后出具的，该行为足以说明其有能力在承诺期内于2018年5月20日交付房屋。据此，本院确定金滩实业公司未能按照《承诺书》的约定在2018年5月20日交付郑佐成房屋，构成违约，应按照《承诺书》第二条约定向郑佐成承担违约责任。关于违约金的计算方式问题。《承诺书》第二项约定“如未如期交房，由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主，直至交房日止”，此内容意见明确，不存在歧义，无法得出“自2018年5月21日起按照购房合同约定的逾期交房日期即2017年10月31日起既赔付银行同期贷款利率，又同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主”这一结论，故此，本院对郑佐成自“2017年11月1日起”计算违约金的意见不予采信。郑佐成主张违约金计算的截止日期应为2019年3月15日，即其起诉之日，依据不足，本院确定截止日期为郑佐成实际收房前一日。计算标准为《承诺书》第二项约定的银行同期贷款利率及每日商品房价款的万分之二。《承诺书》第三条2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商，但双方对2018年4月30日前延期问题未进行协商，亦未达成一致意见，故此双方仍应按照合同履行，扣除停工期，故此该期间内无需支付利息及违约金。综上所述，根据以上确定的违约期间，计算金滩实业公司应支付违约金的数额为34115.38元（房款487769元×年利率4.35%÷360日×218日+房款487769元×日2?×218日）。关于陈小毛是否应在其未实缴注册资本范围内对公司债务未清偿部分承担补充赔偿责任。陈小毛对此向本院提交了验资报告，该验资报告虽为复印件，但本院对其进行了核实，并调取了金滩实业公司账户明细，显示在2016年7月8日陈小毛向公司账户转入1400万元，罗凤凰向公司账户转入600万元，结合本院调取的金滩实业公司工商登记档案材料，足以证明陈小毛已足额缴纳其认缴的出资额3500万元，仅是其未及时向工商登记部门进行报备，故此，郑佐成要求陈小毛在未实缴出资本息范围内对金滩实业公司对郑佐成逾期交房违约金不能清偿部分承担补充赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。金滩实业公司、陈小毛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后十日内支付郑佐成违约金34115.38元；二、驳回郑佐成其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2022元（郑佐成已预交），由郑佐成负担1245元，天津市金滩实业有限公司负担777元，交纳时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高振雷审 判 员  郝志军人民陪审员  窦永兴二〇一九年十一月十九日书 记 员  刘宝静附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。