北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初12160号原告：牛晓榕，女，1976年7月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：唐彬，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茹洁，北京德恒律师事务所律师。被告：张敏，女，1962年2月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。被告：王军福，男，1962年7月21日出生，汉族，住京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，汉族，该公司法务人员。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，汉族，该公司法务人员。原告牛晓榕与被告张敏、王军福、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛晓榕及其委托诉讼代理人唐彬、刘茹洁，被告张敏、王军福及二人委托诉讼代理人魏修立，被告链家公司委托诉讼代理人刘丛、余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛晓榕向本院提出诉讼请求：1．判令被告按照买卖合同约定的无争议租赁状态交付房屋给原告；2．判令被告支付房屋买卖合同违约金1316000元；3．判令被告支付迁移户口违约金329000元，并从2017年4月15日起按已付房款的日万分之五计算违约金至户口迁出日止；4．判令被告按照每月7000元支付原告房租，从2017年3月22日至房屋完全交付时止；5．判令被告赔偿原告向担保公司支付的担保费5187元；6．判令被告赔偿原告中介费170000元；7．第三人链家公司承担连带赔偿责任；8．诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年12月3日，在链家公司居间服务下，原告与被告张敏签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》，约定张敏将其位于北京市西城区安德路xxx室房屋出售给原告。根据双方的约定，房屋成交价款为658万元，原告以现金支付购房定金及首付款共573万元，剩余85万元由原告通过申请贷款的方式支付；被告张敏应当于房屋所有权转移当日将房屋交付原告；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起的约定日期内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。原告在签订定金协议和房屋买卖合同后，按照约定支付了定金和首付款共计573万元房款，并向北京住房公积金管理中心提交了85万元的贷款申请（目前已通过审核确认并即将放款）。2017年3月22日，房屋登记部门将房屋过户登记至原告名下，3月28日原告领取了《不动产权证书》。但是，当原告2017年4月4日准备进入房屋时，发现房门锁无法打开、屋内已有他人曾经进入，原告当即报警，确认门锁已被强行更换并有人进入。事后有一个叫刘洋的人给原告打电话，声称自己有租期20年的租房合同、有房屋使用权与转租收益权。原告当即报警，警察认为属于民事纠纷，未予刑事立案。2017年4月13日，又有另一案外人胡建华与被告张敏，以此前已从被告张敏处承租该房屋为由欲强行进入房屋，并与此前已占据房屋的“租户”发生激烈冲突，争执中有人报警，原告发现并再次报警。事后胡建华出具了由被告张敏签字的租期20年的租赁合同（2017年2月9日至2037年2月8日），租赁合同承租方为胡建华，租赁合同上写明租金共计60万元，一次性支付给被告张敏。胡建华声称：自己有租房合同、有房屋使用权与优先购买权。从2017年4月4日原告第一次发现房屋入户门被他人换锁后，原告已经换了5次锁，每次换锁后均被他人重新撬开换锁，原告一直无法入住。原告已经向所属派出所报案4次。原被告双方签署的房屋买卖合同第六条约定被告张敏应当于房屋所有权转移当日将房屋交付原告。房屋买卖合同第二条第（五）款写明“出卖人未将该房屋出租”；第五条第（一）款写明“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，且无他人对该房屋享有优先购买权，如因一方违反前述承诺，导致该房屋发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。”补充协议第五条第（一）款第（3）项写明“逾期履行本补充协议第二条约定的义务（物业交割义务）超过十五日的；出卖人构成根本违约，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”链家公司提供的《房地产经纪服务事项告知书》亦载明“交易房屋未出租”。房屋买卖合同第九条第（三）款写明“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起见补充协议日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”2017年3月13日买卖双方签署的变更协议书写明“甲乙双方协商一致，甲乙双方办理房屋权属转移登记且甲方收到乙方首付款488万元后的八天内，将本房内的户口迁出。”但前述争议的存在，导致原告在履行购房合同义务并办妥房屋过户手续后，至今无法进入房屋，无法实际行使对房屋的占有、使用等合法权益，其行为已构成根本违约。根据合同约定，被告应向原告支付房屋交易价款20%计131．6万元的违约金，并且还应立即清除影响原告房屋所有权的一切障碍，将无争议的房屋交付给原告。因被告张敏违反户口迁出的约定，应支付户口迁移违约金32．9万元，并从2017年4月15日起按已付房款的日万分之五计算违约金至户口迁出日止；原告由于无法正常使用房屋，要求被告张敏支付每月7000元房屋租金，从2017年3月22日至房屋完全交付时止。被告链家公司在房屋买卖中未尽谨慎审查的义务，导致买卖房屋的行为产生重大的履行瑕疵，应与被告张敏负有连带赔偿责任。为此，原告特将被告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告张敏、王军福辩称，不同意原告的诉讼请求。第一项诉讼请求和房屋买卖无关，是侵权之诉，且房屋已经交付。第二项诉讼请求，房屋买卖并非被告真实意思，是高利贷者单方侵权所致，高利贷者在被告不知情的情况下，强行将被告房屋出售，被告是受害者，高利贷者及其同伙和原告签署的合同，被告不知情，不应该承担违约责任，原告要求支付违约金是根据产权争议条款，而涉案房屋没有产权争议。第三项诉讼请求不同意，被告户口没有迁出对原告没有任何损失，不影响房屋使用，而且合同约定的所有违约金过高，要求法院调整。第四项诉讼请求，租房损失与原告在另案中的请求重叠，原告不应重复主张，应在另案中处理。第五项诉讼请求不同意，担保费用是原告为了财产保全支付的费用，和被告无法。第六项诉讼请求不同意，本案交易实际完成，原告已取得产权证书，不同意支付中介费。被告链家公司辩称，不同意承担连带责任，我公司依据合同提供居间服务，原告诉讼请求是买卖合同而不是居间合同纠纷，与本案不是同一法律关系，不能一并审理。依据居间服务合同，由违约方承担违约责任，要求我公司承担连带责任没有事实、合同及法律依据。我公司已经做到居间服务义务，对被告交付房屋后，锁被换，住不进房屋一事，我方不知情，我公司不存在和被告恶意串通之事，其他诉讼请求与我公司无关，不发表意见。本院经审理认定事实如下：张敏与王军福系夫妻关系。北京市西城区安德路xxx号房屋（以下简称诉争房屋）原登记在张敏名下。2016年11月17日，张敏、王军福签订《委托书》，委托案外人徐欢、孙学彬全权办理诉争房屋的出售事宜。当日，该《委托书》经北京市方正公证处进行了公证，北京市方正公证处出具（2016）京方正内民证字第138798号公证书。2016年11月24日，徐欢代张敏与链家公司签订《房屋出售委托协议》及《钥匙托管协议》。2016年12月3日，徐欢作为张敏（出卖人、甲方）的代理人与牛晓榕（买受人、乙方）经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《北京市存量房屋买卖合同》约定：第一条、房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为北京市西城区安德路xxx号。第二条、房屋权属情况。出卖人未将该房屋出租。第三条、成交方式。通过链家公司居间介绍成交。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式。房屋成交价格为1320000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为5260000元。买受人拟贷款850000元。第五条、房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失。第六条、房屋的交付。出卖人于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日将房屋交付给买受人。第七条、违约责任。第八条、税、费相关规定。第九条、权属转移登记。自合同签订之日起165日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起见补充协议日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。第十条、不可抗力。第十一条、争议解决方式。《补充协议》约定：第一条、成交价格。房屋交易总价为6580000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：（1）乙方于2016年12月4日将第一笔定金10万元以自行支付方式支付甲方；（2）乙方于房屋核验通过后2个工作日将第二笔定金200000元以理房通托管的方式支付甲方；（3）乙方于解除抵押后2个工作日将第三笔定金200000元以理房通托管的方式支付甲方。2、还款解押。3、房屋评估。4、首付款：（1）乙方于2017年5月15日前将第一笔首付款470000元以理房通托管的方式支付甲方；（2）乙方于2017年5月15日前将第二笔首付款4410000元以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签完毕后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记。在银行批贷后同时首付款支付理房通完毕后3个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。7、户口迁出保证金。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存300000元作为户口迁出保证金，乙方应于2017年5月15日前以理房通托管的方式支付甲方。8、物业交割。甲乙双方应当在产权转移当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存50000元作为物业交割保证金，乙方应于2017年5月15日前以理房通托管的方式支付甲方。第三条、关于交易房屋学区名额的约定：甲方确认交易房屋在本合同签署之时为西城实验二小德胜校区的学区房，交易房屋学区名额未被使用。第四条、税费的承担。第五条、违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第六条、其他。关于房屋租约的约定：无。其他约定：1、甲乙双方协商一致甲方在过户前（甲方收到乙方伍拾万定金）将该房内所有户口全部迁出，迁出后甲乙双方确认无误后，由链家理房通解冻户口保证金叁拾万于甲方。2、甲方承诺此房自产权转移之日起前6年内无适龄儿童上学占用。同日，徐欢代张敏与牛晓榕、链家公司签订《居间服务合同》，约定牛晓榕向链家公司支付居间服务费144760元。同日，徐欢代张敏与牛晓榕、北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定牛晓榕向北京方源房地产咨询服务有限公司支付保障服务费25240元。2017年2月4日，徐欢代张敏与牛晓榕、链家公司签订《变更协议书》，将贷款方式由向银行贷款变更为向公积金管理中心贷款。2017年3月13日，徐欢代张敏与牛晓榕、链家公司签订《变更协议书》，将《补充协议》第六条其他约定第1项变更为：甲乙双方协商一致，甲乙双方办理房屋权属转移登记且甲方收到乙方首付款4880000元后，甲方承诺在收到首付款4880000元以后的八天内，将本房内的户口迁出。2017年3月22日，牛晓榕取得诉争房屋的不动产权证书。2017年3月28日，徐欢作为张敏的代理人与牛晓榕在链家公司的陪同下办理了房屋交接手续，将房屋交付给了牛晓榕。各方均认可房屋交接当日屋内是空的，没有物品。张敏主张为了孩子结婚，准备装修房屋，才将屋内搬空。庭审中，牛晓榕主张房屋交接当日其将一些零碎物品搬入诉争房屋，由于有急事当日便赶回了老家，2017年4月4日回来后发现门锁无法打开、有人进入，便报警，其当日将门锁更换后便离开，4月6日发现有人撬锁，就又报警，是张洋、李柏亮在撬锁，李柏亮拿着与张敏签订的房屋租赁合同，当日其又换锁，4月13日发现有人在屋内打架，其又报警，是胡建华方与李柏亮方打了起来，胡建华也拿着与张敏签订的房屋租赁合同，派出所说有租赁合同，无法处理，让其起诉。牛晓榕向本院提交了：一、张敏与李柏亮于2016年7月25日签订的《房屋租赁合同》，合同约定张敏将诉争房屋出租给李柏亮，租期20年，自2016年7月25日至2036年7月24日，每月租金2000元，李柏亮一次性支付20年租金总计400000元。张敏对该合同的真实性不予认可。二、张敏与胡建华于2017年2月9日签订的《北京市房屋租赁合同》，合同约定：张敏将诉争房屋出租给胡建华，租期20年，自2017年2月9日至2037年2月8日，租金总计600000元，一次性支付。张敏对该合同的真实性予以认可，主张房屋出售是高利贷所为，其并不知情，其打算先出租房屋，便与胡建华签订了租赁合同。审理中，经牛晓榕申请，本院对张敏名下银行账户内的85万元存款采取了保全措施。另查，一、2017年8月28日，本院立案受理原告牛晓榕与被告张敏、胡建华物权保护纠纷一案，案号：（2017）京0102民初26079号，牛晓榕要求张敏、胡建华腾退诉争房屋并赔偿房屋占用的经济损失等，该案正在审理之中。二、2018年1月9日，本案立案受理原告张敏与被告牛晓榕、第三人徐欢、链家公司房屋买卖合同纠纷一案，张敏要求确认徐欢代理其与牛晓榕签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效。本院经审理后作出（2018）京0102民初2891号民事判决书，判决驳回张敏的诉讼请求，该判决现已生效。三、张敏认可其一家的户口尚未迁出诉争房屋，也无处可迁。本院认为：张敏要求确认其与牛晓榕签订的房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求已被生效判决驳回，房屋买卖合同及补充协议应属有效，牛晓榕、张敏应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据各方当庭陈述，2017年3月28日牛晓榕与张敏已经办理了房屋交接手续，交接当日，诉争房屋内并无他人居住，交接后，牛晓榕既是诉争房屋的所有权人也是诉争房屋的合法占有、使用人，故即便张敏与他人签订有房屋租赁合同，他人也无权通过非法的手段抢占诉争房屋，而只能要求张敏承担相应的违约责任。因此，2017年3月28日的交接行为应视为张敏已经完成了房屋交付义务，至于此后他人抢占房屋的行为，牛晓榕可向实际侵权人主张权利，对牛晓榕要求张敏、王军福交付房屋及支付租房费用的诉讼请求，本院不予支持。由于牛晓榕已取得了诉争房屋的所有权证书，房屋所有权并不存在争议，故牛晓榕要求张敏、王军福支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院予以支持。张敏未按照合同约定将诉争房屋内的户口迁出，构成违约，应当按照合同约定支付违约金，张敏主张合同中约定的违约金过高，牛晓榕未提供证据证明未迁出户口给其造成了相应损失，综合考虑合同履行情况、张敏的过错程度、牛晓榕损失情况等因素，合同约定的违约金确实过高，对于违约金的具体数额，本院根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定为100000元，对牛晓榕要求张敏支付逾期迁户口违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。王军福并非合同相对方，牛晓榕要求王军福支付逾期迁户口违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。牛晓榕要求张敏、王军福赔偿担保费、中介费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。牛晓榕要求链家公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，张敏支付牛晓榕逾期迁户口违约金100000元。二、驳回牛晓榕的其他诉讼请求。如果张敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21182元，由牛晓榕负担20018元（已交纳），由张敏负担1164元（本判决生效之日起七日内交纳）。保全费4770元，由牛晓榕负担4209元（已交纳），由张敏负担561元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 俊审 判 员  韩进红审 判 员  韩 涛二〇一九年七月九日法官助理  王德林书 记 员  林 彤