海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1787号上诉人（原审被告）：张中文，男，汉族，1964年8月18日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。上诉人（原审被告）：刘萍，女，汉族，1969年10月5日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。共同委托诉讼代理人：范照亮，海南唐海律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告）：吴晓清，女，汉族，1967年2月10日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：陈相如，海南琼亚律师事务所专职律师。原审第三人：胡海山，男，汉族，1965年12月7日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。原审第三人：吴永华，男，汉族，1969年10月9日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：郭丽媛，海南惠海律师事务所专职律师。上诉人张中文、上诉人刘萍因与被上诉人吴晓清及原审第三人胡海山、原审第三人吴永华房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。张中文与刘萍上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4512号民事判决，改判驳回吴晓清的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由吴晓清承担。事实和理由：其二人与吴晓清之间并不存在房屋买卖合同关系，吴晓清支付295万元是对其二人**投资置地建房却未能入住所作补偿，并不存在房屋买卖合同关系。假定存在口头协议买卖房屋，也因违反法律强制性规定无效，应按各自过错比例分担责任。其二人已于2011年7月将土地及房屋退还胡海山处置，胡海山将房屋拆除并连同其他土地建设“小产权房”销售，已于2015年5月被政府拆除，吴晓清至2018年5月15日才起诉已经超过诉讼时效期间。胡海山在本案中应列为共同原告，而非第三人，否则应视为胡海山放弃作为吴晓清配偶的50%权益。吴晓清辩称，胡海山以21.5万元价格出售土地，张中文明确知晓土地来源，涉案房屋因无合法手续被拆除，其与张中文、刘萍之间的口头房屋买卖协议无效，应相互返还财产。损害赔偿请求要以合同经诉讼或仲裁确认无效之后才能主张，损害赔偿请求权的诉讼时效应从合同被确认为无效之日起计算，其提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间。胡海山无论在本案中作为原告或第三人，均不影响本案诉讼。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。胡海山述称，其无意见。吴永华述称，其意见与原审陈述意见一致。吴晓清向一审法院起诉请求：1.确认其与张中文、刘萍于2011年7月口头订立的《房屋购买协议》为无效协议；2.张中文、刘萍返还购房款300万元；3.张中文、刘萍承担诉讼费用。一审法院认定事实：吴晓清与胡海山系夫妻关系，张中文与刘萍为夫妻关系。2010年3月9日，张中文从胡海山处以21.5万元的价格取得位于三亚市××区内的一块土地。2010年7月5日，张中文与吴永华签订《建筑工程施工合同书》，约定吴永华在上述土地上为张中文修建一幢六层框架结构住宅楼，总造价108万元。楼房建成后，张中文与吴晓清、胡海山于2011年7月口头达成房屋买卖协议，张中文将整栋六层楼房以300万元的价格出卖给胡海山、吴晓清夫妇。为便于日后办理房屋权证，张中文向吴晓清出具300万元的购房收条，并将收条的落款时间倒签至2007年8月。吴晓清于2011年7月12日、2012年1月17日向张中文分别转账支付145万元和100万元，2012年6月21日又向刘萍转账50万元，共计295万元，剩余5万元购房款未付。2015年6月，三亚市综合执法局以违建为由拆除了包含涉案房屋在内的海屿花园小区。“吴晓倩”（公民身份证号码：×××，户籍所在地三亚市友谊派出所）系吴晓清别名，“吴晓倩”户籍因与吴晓清身份重复已被三亚市公安局注销。一审法院认为：吴晓清分别向张中文和刘萍付款，而张中文向吴晓清出具收据确认收到吴晓清购房款，可认定吴晓清与张中文、刘萍夫妻二人以口头协议达成房屋买卖合同关系。张中文向吴晓清、胡海山出售的涉案楼房系非法利用集体土地修建，没有取得建设规划许可证等合法手续，违反法律的效力性强制性规定，属于无效合同。张中文与刘萍共同收取295万元，刘萍知道且参与涉案房屋买卖，涉案口头买卖协议虽由张中文订立，但刘萍、张中文夫妻二人应共同承担返还购房款的责任。合同效力的认定是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。吴晓清、胡海山与张中文口头订立的房屋买卖合同被人民法院确认无效后，吴晓清、胡海山才享有财产返还的请求权，故吴晓清的起诉没有超过法定诉讼时效期间。判决：一、确认吴晓清与张中文口头订立的房屋买卖协议无效；二、刘萍、张中文应在判决发生法律效力之日起十日内共同返还给原告吴晓清购房款295万元；三、驳回吴晓清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，由张中文、刘萍共同负担30,287元，吴晓清负担513元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张中文出具的2007年8月《收条》“今收到吴晓清房款叁佰万元”，载明了款项用途，结合双方均对已被拆除一幢六层房屋曾发生的交付事实所作确认，足以认定口头协议、交付行为之于《收条》所载内容的一致性，应确认张中文、刘萍与吴晓清协议约定了房屋买卖权利义务。当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.口头合同法律关系；2.过错归责；3.诉讼时效。围绕焦点问题，分析评判如下：一、口头合同法律关系张中文向吴晓清出具的收款条据均载明“房款”内容，根据通常解释应认定吴晓清支付对价用于购买房屋，对该内容的理解并不存在争议，张中文、刘萍认为其表述因认知错误并非其真实意愿，但并未在条据作出后予以纠正。根据《最高人民法院关于民事证据若干问题的规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”规定，张中文、刘萍应对其主张存在有效的补偿关系承担举证责任，但张中文、刘萍并未对补偿关系订立、生效的事实进行举证，依法应承担举证不能的不利后果。对其上诉提出的该项理由，本院不予采纳。此外，胡海山作为吴晓清的配偶，其参与本案诉讼过程中并未对吴晓清债权诉求提出异议，其对夫妻关系存续期间财产性权利归属的处理并不违反法律规定，胡海山并非本案必要的共同原告。张中文、刘萍上诉主张胡海山应作为一审原告参加诉讼的理由没有法律依据，本院不予采纳。二、过错归责胡海山与张中文、刘萍均非涉案房屋占用土地所在集体经济组织成员，双方积极参与了违法建筑的建设及交易，其共同行为对国家经济秩序及社会管理秩序、社会公共利益及自然环境资源等共同合法利益均有广泛的危害性，对口头房屋买卖协议的无效具有共同过错。张中文、刘萍上诉主张其并无过错的理由没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。有鉴于双方确认口头房屋买卖协议约定的建筑物于2011年交付后至2015年被拆除，胡海山占有建筑物的持续时间超过三年的情形，根据吴晓清与张中文、刘萍各自主客观过错状态，张中文、刘萍应承担其因无效口头协议所收取购房款金额60%的赔偿责任，计1,770,000元；剩余40%的赔偿责任，计1,180,000元应由吴晓清自行承担。原审判决张中文、刘萍向胡海山全额返还购房款，适用法律错误，本院应予纠正。三、诉讼时效吴晓清对涉案房屋买卖口头协议提起确认之诉，并以为基础诉求张中文、刘萍承担合同被确认为无效之后返还已取得财产的法律责任，因而该项债权请求权仅在合同效力被否定得以形成。诉讼时效期间从知道或应当知道权利受到侵害时开始计算，确认之诉终了之前，返还无效合同取得财产的请求权不存在起算时间节点。张中文、刘萍上诉主张自涉案的六层房屋被拆除之日起计算购房款返还的诉讼时效期间起算点的理由没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，张中文、刘萍的上诉请求不能成立，但其减轻责任承担的理由正当；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4512号民事判决第一项、第三项以及诉讼费用负担；二、变更三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初4512号民事判决第二项为“张中文、刘萍应在判决发生法律效力之日起十日内返还胡海山购房款1,770,000元”。二审案件受理费30,800元，由张中文、刘萍负担15,400元，由吴晓清负担15,400元。本判决为终审判决。审 判 长 李 祎审 判 员 梁 朝审 判 员 陈太洪 二○一八年十二月二十九日法官助理 林 飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。vhqlbccotyuaiymsuk