上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初15180号原告(反诉被告)：丁少华，男，1990年5月20日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，现住上海市闵行区。原告(反诉被告)：陶晓华，女，1990年7月2日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，现住上海市闵行区。上述两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：王美强，上海劲达律师事务所律师。上述两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：宫兆坤，上海劲达律师事务所律师。被告(反诉原告)：史梅芳，女，1963年1月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吕庆喜，上海慕恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱海霞，上海慕恩律师事务所律师。原告丁少华、陶晓华与被告史梅芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理。本案诉讼期间，史梅芳提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，先适用简易程序于2018年6月6日、2018年7月16日、2018年9月5日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)丁少华、陶晓华及丁少华、陶晓华的共同委托诉讼代理人王美强、宫兆坤，被告(反诉原告)史梅芳的委托诉讼代理人吕庆喜、邱海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁少华、陶晓华共同向本院提出诉讼请求：1.丁少华、陶晓华与史梅芳就上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室房屋签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》继续履行，史梅芳协助丁少华、陶晓华办理银行贷款手续；2.史梅芳协助丁少华、陶晓华办理上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋登记过户至丁少华、陶晓华名下。事实和理由：2017年7月15日，丁少华、陶晓华与史梅芳及案外人上海中佑房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖居间协议》，史梅芳将位于上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)出售给丁少华、陶晓华，房屋价款为人民币(币种下同)1,850,000元。协议约定，丁少华、陶晓华需于当日支付意向金130,000元(后转为定金)，在签订《上海市房地产买卖合同》时支付首期房价款650,000元(含定金)；第二期房价款1,190,000元通过申请银行贷款支付；待买卖双方交房时支付尾款10,000元。双方同意在2018年1月初正式办理房屋交易手续。合同约定，双方在签订《房地产买卖居间协议》后30日签订《上海市房地产买卖合同》，之后丁少华、陶晓华向贷款银行申请贷款。2017年8月15日，丁少华、陶晓华支付了首期房价款650,000元(含定金130,000元)，史梅芳将房屋钥匙交付丁少华、陶晓华，双方结清了房屋水、电、煤、物业费，双方办理了交房手续，丁少华、陶晓华开始装修，当前已入住房屋。2017年8月17日，买卖双方与上海中佑房地产经纪有限公司签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定双方于2018年4月17日之前办理房屋过户手续。在此之前，丁少华、陶晓华向银行申请贷款，史梅芳必须配合办理并提供有关资料，若遇贷款暂停审批，则交易过户时间自动顺延。丁少华、陶晓华在向中国农业银行普陀支行贷款中，向史梅芳分别追加支付首期房款50,000元、150,000元，贷款额度由原1,190,000元降至1,000,000元。在2018年3月起丁少华、陶晓华办理贷款过程中，史梅芳未能配合新签《上海市房地产买卖合同》，也未能出具150,000元收据，以致贷款银行暂时未能审批通过放款。后上海中佑房地产经纪有限公司以及丁少华、陶晓华多次催促史梅芳新签合同和出具收据，但史梅芳总是在推托，造成贷款至今未审批通过，由于史梅芳前述的不作为阻却了房屋继续交易。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”丁少华、陶晓华已在积极履行申请贷款的义务，贷款审批通过有助于合同目的实现。根据法律规定和合同约定，史梅芳负有配合和协助的义务。为此，丁少华、陶晓华起诉至法院。诉讼过程中，丁少华、陶晓华先变更上述第1项诉讼请求为：丁少华、陶晓华与史梅芳就上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室房屋签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》继续履行，史梅芳协助丁少华、陶晓华办理银行贷款手续，丁少华、陶晓华与史梅芳新签《上海市房地产买卖合同》，史梅芳出具150,000元收款收据。后鉴于史梅芳不同意新签合同以及出具收款收据，丁少华、陶晓华又变更诉讼请求为：1.解除丁少华、陶晓华与史梅芳签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》；2.史梅芳立即退还丁少华、陶晓华已付购房款850,000元；3.史梅芳支付丁少华、陶晓华违约金370,000元；4.史梅芳赔偿丁少华、陶晓华装修费损失100,000元。庭审中，丁少华、陶晓华撤回上述第4项要求史梅芳赔偿装修费损失100,000元之诉讼请求。针对丁少华、陶晓华的诉讼请求，史梅芳辩称，丁少华、陶晓华要求继续履行合同没有事实和法律依据，且丁少华、陶晓华无法办理银行贷款，由于丁少华、陶晓华迟延支付剩余房款，故史梅芳无义务配合办理过户手续。现史梅芳同意解除双方签订的合同，也确认收到了购房款850,000元，但不同意返还850,000元购房款，只同意在扣除丁少华、陶晓华应支付的违约金、实际占用费等给史梅芳造成的损失后返还合理的购房款。由于系丁少华、陶晓华违约在先，故史梅芳不同意支付违约金，且史梅芳认可的装修损失为30,000元，并非丁少华、陶晓华主张的100,000元。同时，史梅芳向本院提出反诉请求：1.确认史梅芳单方解除双方签订的《房屋买卖合同》行为有效；2.丁少华、陶晓华支付史梅芳违约金200,000元(以1,000,000元为基数按未付部分的20%计算)；3.丁少华、陶晓华向史梅芳返还涉案房屋，并支付自2017年8月起至实际返还房屋之日止按每月3,000元标准计算的房屋实际占用费。事实和理由：丁少华、陶晓华与史梅芳之间的房屋买卖合同纠纷，因丁少华、陶晓华未支付1,000,000元至史梅芳账户或交至法院代管款账户，且2018年6月17日已过，故史梅芳提出解除合同，提起反诉。诉讼过程中，史梅芳变更上述第1项反诉请求为确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年6月25日解除，并增加了第4项反诉请求为丁少华、陶晓华在返还涉案房屋之前配合政府进行的房屋修缮。针对史梅芳的反诉请求，丁少华、陶晓华共同辩称，对于第1项反诉请求，其在涉案房屋交易中不构成违约，是史梅芳违约，故史梅芳无权解除买卖合同，史梅芳的解除行为无效，但其现在同意解除合同。对于第2项反诉请求，由于其不存在违约，故其不需要支付违约金，史梅芳也无权主张违约金。对于第3项反诉请求，其认为涉案房屋是由史梅芳自愿交付，且其也提高了首付金额，故其有权占有使用涉案房屋，其在双方争议未做出生效判决且其另行住处未得到解决之前，不负有返还义务，故史梅芳的主张没有事实和法律依据。其在收到史梅芳返还的购房款850,000元后可以退还涉案房屋，但在收到购房款之前是不同意退还房屋的，也不同意支付房屋占用使用费，且双方在交接涉案房屋时，史梅芳出租涉案房屋的金额是500元，现史梅芳主张的使用费标准也过高。对于第4项反诉请求，其认为与本案无关，且缺乏合同和法律依据，故不同意该项反诉请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为史梅芳。2017年7月15日，丁少华(作为买受方，签约乙方)与史梅芳(作为出卖方，签约甲方)及案外人上海中佑房地产经纪有限公司(作为居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方愿意委托丙方以下列条件居间购买甲方的房地产；房屋座落：上海市闵行区华漕镇83街坊2丘58号601室；建筑面积49.30平方米；随同转让的室内装修情况及附属设施、设备为毛坯；买卖条件：房价款为1,850,000元；乙方应在甲、乙双方签订本协议当日补足定金至130,000元，待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方应直接支付首期房价款计650,000元整(含定金)；甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,190,000元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同，该房价款由贷款银行代为乙方支付；待甲乙双方交房当天支付房屋尾款计10,000元整；甲方接受本协议所述买卖条件并签订本协议的，乙方同意在甲方签署本协议后30天内与甲方签订《上海市房地产买卖合同》；甲方接受本协议所述买卖条件并签署本协议的，甲方同意在签署本协议后30天内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》；本协议各方约定的其他事项如下：经甲乙双方协商一致如下：1、此价格为出卖方的尽到手价；2、在此次交易过程中所产生的费用均由买受方承担；3、房东承诺该房屋为满五年且唯一的生活住宅房；4、甲乙双方同意在2018年1月初正式到交易中心办理交易手续。上述协议签订当日，丁少华向史梅芳支付了130,000元。史梅芳出具《定金收据》1份，载明：今收到丁少华购买位于上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室房屋首付款计130,000元。2017年8月15日，丁少华向史梅芳转账支付了520,000元。同日，丁少华(作为买受方)与史梅芳(作为出卖方)签订《结清证明》1份，载明：水、电、煤、物业费出售方已经全部结清，从2017年8月15日起水、电、煤、物业费均由买受方承担。2017年8月17日，丁少华、陶晓华(作为买受人，签约乙方)与史梅芳(作为卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海中佑房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积为49.30平方米，转让价款为1,850,000元；在2018年4月17日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付本合同约定之总金额20%的违约金；该合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额20%的违约金；该合同补充条款(一)约定：甲、乙双方应于签订本合同后2018年4月17号前至房地产交易中心办理房屋产权过户手续，并且甲方应于办理手续之前将该房屋内所有户口迁出(若有)，否则，每逾期一天将承担房价款总额千分之一的违约金；甲方于收到乙方全额房款当天将该房屋交付给乙方，交付的标志为：甲方将该房屋钥匙交给乙方，并至物业管理处办妥相关更名交接手续，交房前该房屋所产生的相关费用由甲方承担，交房后产生的相关费用由乙方承担；关于该房屋在交易过程中产生的所有税、费(包括法定应由甲方来承担的税、费，转按揭时所产生的费用)都由乙方承担；如因国家政策变动，致使无法办理房地产交易过户：甲、乙双方互不承担责任；甲、乙双方同意任何一方未按合同约定履行相应义务，则甲方按本合同第十条第三款之约定承担违约责任；乙方按本合同第九条第三款之约定承担违约责任；该合同补充条款(二)约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该合同附件三《付款协议》约定：1、乙方应于签订本合同当天支付给甲方首付款计650,000元整(含定金130,000元整)；2、甲方同意乙方以银行贷款方式支付给甲方房款计1,190,000元整(直接划入甲方指定帐户)：(1)乙方于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，甲方必须配合办理并提供相关资料，若因银行贷款政策有所调整而导致银行贷款暂停审批，则交易过户时间自动顺延；(2)若乙方申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度，则乙方应于交易过户之前补足该不足部分；3、待甲乙双方交房当天乙方支付房屋尾款计10,000元整。2017年9月13日，丁少华向史梅芳支付了50,000元。同日，史梅芳出具《首付款收据》1份，载明：今收到丁少华购买位于上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室房屋首付款计700,000元(含定金130,000元)。2017年12月18日，丁少华向史梅芳转账支付了150,000元。2018年1月17日，丁少华、陶晓华支付了涉案房屋自2017年1月至12月的物业管理费354.60元。2018年3月19日，丁少华(作为授权人，购房人)与史梅芳(作为授权人，售房人)签订《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》1份，双方均同意并授权中国农业银行股份有限公司将购房人申请借款的1,000,000元资金划入史梅芳的工商银行账号。同日，丁少华、陶晓华和史梅芳还签订了《二手房首付资金交割书》。2018年3月30日，丁少华、陶晓华向史梅芳发出《通知》1份，通知史梅芳在截止到2018年3月29日仍未配合向其提供贷款所需资料，包含变更合同签订日期、部分首付款收据证明等，并催告史梅芳务必于2018年4月3日前到上海中佑房地产经纪有限公司(北华路店)与其签订贷款所需资料，包含变更合同签订日期、部分首付款收据证明等，同时表明其给予史梅芳上述宽限并不代表放弃追究史梅芳违约责任的权利，若史梅芳仍不配合，该催告函期限届满日即视为史梅芳在该房产买卖交易中根本违约，其将要求史梅芳按照买卖合同条款约定承担370,000元的违约责任，并保留追究史梅芳其他法律责任的权利。2018年4月8日，史梅芳向丁少华、陶晓华发出《通知回复》1份，称其于2018年4月8日才看到《通知》，并根据通知内容，回复如下：首先，签订合同后，其是积极配合去办理贷款手续的，其已于2018年3月19日配合去中国农业银行普陀支行办理了相关手续，该提交的材料其提交了，该签字的地方其签字了，不存在其不配合办理银行贷款的行为，至于丁少华、陶晓华所说单方变更合同，房屋买卖合同是双方协商一致网签的，未经双方一致同意，没有必要变更合同，其希望丁少华、陶晓华按合同约定如约且尽快履行，至于首付款收条，其收取多少首付款就已经出具了收条，不需要再重新出具；另外，按照合同约定，丁少华、陶晓华需要在2018年4月17日前去交易中心过户，过户前，银行的贷款未获批，丁少华、陶晓华应当在交易过户最后期限前补足支付剩余部分房款，如果没有能力补足购房价款或根本就不准备补足支付差额部分，其是有理由拒绝配合办理过户的，如果不按约定时间及金额支付其购房款，会给其造成经济损失，其将按合同约定追究丁少华、陶晓华的违约责任。2018年4月26日，史梅芳向丁少华、陶晓华发出《催告通知书》1份，催告丁少华、陶晓华根据合同约定已过了最后付款日期，已构成违约，且合同约定付款全额房款才能收钥匙入涉案房屋，并告知其作为房屋实际产权人已同意政府修缮改造征询并准备签约，但因丁少华、陶晓华实际占有房屋而无法履行涉案房屋的改建征询及签约工作，故催告丁少华、陶晓华务必在接到通知一周内交出钥匙并搬出涉案房屋，方便虹桥机场航空噪声降音治理工程施工，同时应立即付清剩余购房款和足额缴纳搬出涉案房屋前的占用费(100元/日)，以减少已给其造成的经济损失，如未履行上述通知内容，其将会进一步按合同约定追究违约责任。2018年4月29日，丁少华、陶晓华向史梅芳发出《催告通知书的回函》1份，表示当前只需史梅芳据实新签《上海市房地产买卖合同》和出具收据，预计贷款审批进度将加速推进，贷款发放指日可待，将有利于双方，故其希望史梅芳能在收到函后三日内到上海中佑房地产经纪有限公司(北华路店)积极配合新签《上海市房地产买卖合同》和出具收据，以共同推进房屋交易继续进行，以符合各方利益。另，如果政府等部门有修缮改建房屋的，请史梅芳将丁少华的联系方式给予政府等部门，其会配合房屋改建征询和签约等工作。2018年5月3日，丁少华、陶晓华以诉称之理由向本院提起诉讼。2018年6月14日，丁少华、陶晓华向史梅芳发出《催告函》1份，载明：“2018年1、2月起，上海中佑房地产经纪有限公司已告知贵方，需与我方新签《上海市房地产买卖合同》格式文本，以便于办理贷款、审税、过户等手续使用，贵方未予签订。我方又于2018年3月30日、4月29日正式函告贵方，要求新签《上海市房地产买卖合同》格式文本，但贵方仍不予签订。为了使贵我双方的房屋买卖合同能得继续履行，以实现合同目的，符合双方利益，现再次函告贵方务必于收函后三日内到上海中佑房地产经纪有限公司(北华路店)新签《上海市房地产买卖合同》格式文本，否则，由于贵方不作为所引起的一切法律后果及责任概由贵方承担。”。2018年6月25日，史梅芳向丁少华、陶晓华发出《解除通知》1份，通知因丁少华、陶晓华拒不履行合同义务已构成根本违约，其现根据房地产买卖合同约定，书面通知解除双方所签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议，并支付违约金，另再通知丁少华、陶晓华在5个工作日搬出涉案房屋，并缴纳搬出该房屋前的占用费(100元/日)。该通知于2018年6月26日投递并签收。另查明，史梅芳已于2017年8月向丁少华、陶晓华交付了涉案房屋，丁少华、陶晓华对涉案房屋进行装修后实际居住使用至今。还查明，丁少华、陶晓华曾向中国农业银行股份有限公司普陀支行申请过贷款，并在相关贷款所需材料上进行了签字，后银行将其提交的申报材料退回。又查明，涉案房屋所在小区在进行隔声降噪和小区环境综合改造，史梅芳于2018年5月2日与案外人上海机场(集团)有限公司建设开发公司就落实《关于华漕新村东、西区居民“房屋改造加补偿”的实施方案》签订了《协议书》。以上事实，由丁少华、陶晓华共同提供的《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》、支付凭证、《首付款收据》、《上海市房地产买卖合同》、《结清证明》、华舒物业专用收据、《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》、《通知》、《通知回复》、短信记录、照片、《催告通知书》、《催告通知书的回函》、快递详情单、快递跟踪查询记录、通话详单信息、短信记录、《个人购房担保借款合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《个人信贷业务申请表》、《上海市住房公积金个人住房抵押借款申请书》、《二手房首付资金交割书》、《定金收据》、《房款收据》、《借记卡账户历史明细清单》、《授权书》、《个人税收居民身份声明文件》、《借款人及家庭成员名单、住房坐落情况表》、《委托书》、《诚信保证书》、《借款凭证》、《委托贷款业务凭证》、《个人贷款用途声明》、《个人购房贷款面谈笔录》、《公积金组合贷款承诺函》、《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》、《户口簿》、《结婚证》、身份证、《出生医学证明》、《收入证明》、《薪资证明》、《催告函》及快递凭证、中国工商银行转账凭证、通话录音，史梅芳提供的《解除通知》、快递签收查询记录、《关于华漕新村东、西区居民“房屋改造加补偿”的实施方案》、《协议书》、入户标准化施工改造告知表、《房地产出售一般委托协议》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，丁少华、陶晓华还共同提供了中国农业银行普陀支行工作人员金某某出具的《情况说明》及照片以证明贷款没有成功的原因在于史梅芳，并申请了金某某出庭，认为具体情况以证人的当庭陈述为准；同时还提供了装修单据1组以证明其对涉案房屋进行了装修。史梅芳对《情况说明》的真实性有异议，认为金某某无法代表中国农业银行普陀支行，且与其和金某某通话的内容不一致；对照片认为和本案无关；对单据的真实性均不予认可，并认为不能证明用于涉案房屋的装修，其认可的装修费用为40,000元。史梅芳还提供了录音以证明丁少华、陶晓华贷款不成的原因；并提供了问题原由、照片以证明由于丁少华、陶晓华的原因导致其装修补偿款受损；还提供了网上同类型房屋的租金参考价以证明涉案房屋目前的租金标准为每月3,200元。丁少华、陶晓华对录音的真实性和合法性均有异议，并认为史梅芳私自录音且有可能不完整；对问题原由、照片认为与本案无关；对租金参考价认为是精装修房屋的价格，其认为租金标准应在每月2,200元左右。审理中，为进一步查明有关事实，应丁少华、陶晓华的申请，本院传唤证人赵某某、金某某、周某到庭作证。证人赵某某述称，其系上海中佑房地产经纪有限公司的业务员。因为签订居间协议时买方社保未满，要到2018年1月才满，买卖双方对此都知情，故买卖双方在居间协议第13条中约定了2018年1月正式到交易中心办理交易手续，即在2018年1月先审税审限购，再走贷款流程。2017年7月15日签订居间协议时双方口头约定要重新签订合同。买卖双方签订合同时的政策是到交易中心过户时需要变更合同日期，但由于2018年2月政策发生了变化，要求先办贷款再审税审限购过户，所以做贷款时银行就要提前变更合同日期了，没有走到交易中心过户的那一步。居间协议只约定签署正式买卖合同的日期没有约定过户日期。为了防止卖方一房二卖，故双方于2017年8月签订了正式的买卖合同，约定的过户时间为2018年4月。双方都知道需要变更合同的日期，但由于卖方不配合变更合同日期，银行贷款没有做，故双方没有在2018年4月17日过户，由于银行贷款过了才能过户，所以其也不需要通知双方进行过户。其于2018年1月通知过卖方要审税审限购，但卖方说没有空，后来又称身份证丢了，就没有去办理，之后政策发生了变化，但卖方仍要求去审税审限购，再去银行办理贷款。卖方确实去了银行，但是没有意义，由于卖方不愿意变更合同日期，故银行不批贷款，其将银行没有通过审批的理由告知过卖方，并短信要求卖方至中介门店重新签订合同，重新签订合同是办理贷款的需要，可以在电脑直接变更，只是在系统里重新打印变更合同时间，不用撤销原来的网签合同。证人金某某述称，其系农业银行普陀支行个贷中心员工。买方提交的办理贷款材料刚开始是缺的，后面补了材料，大致看了后发现买卖合同签订日期和社保5年不匹配，其只审核签订合同时有无购房资格，以合同签订日为准，由于买卖合同签订之日买方没有购房资格，故需要提供新签的合同。卖方也来找过其确认过付款情况和放款的银行账户。但由于买方没有基础购房资格，故无法审批贷款，其要求中介补合同，但中介一直没有提供，其就将贷款资料退了，由于买方第一步就不符合，所以后面具体的材料都没有审核。需要重新签订合同其只和中介说过，没有和买卖双方说过。证人周某述称，其系上海中佑房地产经纪有限公司的业务员。买卖双方签订居间协议时其和赵某某都在场，除了居间协议补充条款第13条第4项“甲乙双方约定2018年1月初到正式到交易中心办理交易手续”是赵某某填写的之外，其他都是其填写的内容，居间协议上没有约定过户的时间，只约定了正式走流程时间。因为签订居间协议时买方社保未满，要到2018年1月才满，故这样约定，当时买方的社保情况也告知过卖方。为了防止房东一房多卖，故2017年8月赵某某已经组织买卖双方签订上海市房地产买卖合同，但银行说需要变更合同。其只参与了居间协议的签订，后续的工作其没有参与，都是赵某某办理的。对于证人赵某某的证言，丁少华、陶晓华表示无异议。史梅芳表示不认可，并认为证人赵某某没有提供证据证明其是参与者，也没有提供证据证明其是中介公司的员工，且证人明确其未参与贷款的相关过程，无法证明银行贷款要重签合同。对于证人金某某的证言，丁少华、陶晓华表示无异议，并认为贷款没有审批就是因为没有签订新的买卖合同，足以证明史梅芳对此是清楚知晓的，且贷款没有进一步审批是由于史梅芳没有配合。史梅芳表示无异议，并认为贷款没有审核是由于丁少华、陶晓华怠于履行贷款，且不具备贷款资格，并非史梅芳没有履行、不配合贷款义务。对于证人周某的证言，丁少华、陶晓华表示无异议，并认为证人可以证明赵某某参与了居间协议以及后续的事宜。史梅芳表示对于证人陈述的2018年3月之前赵某某参与是有异议的，对其余没有异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，丁少华、陶晓华与史梅芳就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。本案的争议焦点在于双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》解除的责任承担和后果处理。根据丁少华、陶晓华与史梅芳签订的《上海市房地产买卖合同》约定，史梅芳同意丁少华、陶晓华以银行贷款方式支付房款1,190,000元整，丁少华、陶晓华于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，史梅芳必须配合办理并提供相关资料。本案中，因丁少华、陶晓华在申请办理银行贷款时，其提供的《上海市房地产买卖合同》系其在限购时签订，故无法办理贷款，而史梅芳不同意重新进行网签合同，丁少华、陶晓华亦无法用现金支付上述房款，故导致双方的交易无法继续。对此，本院认为，第一，双方于2017年8月17日签订合同后即办理了房屋交付手续，而双方约定的房屋过户时间为2018年4月17日，结合上述合同履行期限的跨度时间、先交房后过户的交易方式以及丁少华、陶晓华提供的社保缴纳情况等方面来看，史梅芳作为出卖人在与丁少华、陶晓华签订买卖合同时对丁少华、陶晓华的限购情况是明知的，史梅芳在明知丁少华、陶晓华存在限购的前提下，仍然与其签订买卖合同，说明其愿意接受与丁少华、陶晓华签订买卖合同，获取相应的合同履行利益；虽然史梅芳于2018年3月至丁少华、陶晓华申请办理贷款的中国农业银行股份有限公司普陀支行签订了《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，但申请涉案购房贷款有赖于交易中心备案的网签合同，而该网签合同系要求买方在签订时具备购房资格，此时，虽然丁少华、陶晓华已经消除了限购影响，具备了购房资格，但若要申请贷款及办理后续的过户手续，仍需要在具备购房资格后重新进行网签合同，才能使交易继续正常进行；丁少华、陶晓华已于2018年3月30日向史梅芳发出《通知》催告史梅芳至中介方与其签订贷款所需资料，包含变更合同签订日期、部分首付款收据证明等，但史梅芳于2018年4月8日向丁少华、陶晓华发出《通知回复》表明房屋买卖合同是双方协商一致网签的，未经双方一致同意，没有必要变更合同。而就本案重新进行网签合同的性质而言，网签合同只是基于行政登记备案的需要由买卖双方进行的相应行政手续，本案买卖双方仅需更新签署日期再次办理网签手续，在交易中心网络系统上登记一个新的签约日期，并不要求买卖双方对房屋买卖的权利义务加以重新约定，不涉及合同权利义务的变更，实非双方另行协商订立一份新合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，因此，配合重新网签属于双方履行原合同项下的配合义务，史梅芳不同意重新进行网签合同，实属怠于履行合同项下的配合义务，影响了交易的继续正常进行；第二，丁少华、陶晓华作为购房人，应审慎对待自身重大资产购置行为，理应对自身的购买资格和购买能力有合理的预见，并对自己作出的民事法律行为尽到必要、合理的注意义务，丁少华、陶晓华在签订合同时已属于限购对象，但仍签订买卖合同，虽然史梅芳拒绝配合重新签订网签合同，但并不必然导致合同的解除，现丁少华、陶晓华因无能力足额支付剩余房款，导致双方的交易不能继续履行。因双方的合同客观上无法继续履行，丁少华、陶晓华于2018年9月5日庭审中表示同意解除双方之间的合同，史梅芳亦当庭表示同意解除合同，故本院确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年9月5日解除。鉴于丁少华、陶晓华与史梅芳在履行涉案房屋买卖合同的过程中均存在过错，故对于史梅芳以丁少华、陶晓华拒不履行合同义务已构成根本违约为由提出解除合同，并要求确认合同已于2018年6月25日解除之诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，史梅芳理应向丁少华、陶晓华返还已收取的房款850,000元，丁少华、陶晓华理应向史梅芳返还涉案房屋。鉴于合同解除的主要责任在于丁少华、陶晓华，故对于其以合同解除为由要求对方支付违约金的主张，本院不予支持。对于史梅芳提出主张违约金，本院综合考虑《上海市房地产买卖合同》履行的程度、丁少华、陶晓华已支付款项的金额及投入的装修、丁少华、陶晓华违约的主观恶意、对史梅芳造成的实际损失、以及当前房屋市场价格波动等因素，酌定由丁少华、陶晓华赔偿史梅芳违约金50,000元。对于史梅芳提出的房屋实际占用费，由于其已向丁少华、陶晓华主张了违约金，足以达到补损之目的，故对史梅芳主张实际占用费之诉讼请求，本院不予支持。关于史梅芳要求丁少华、陶晓华在返还涉案房屋之前配合政府进行房屋修缮之诉讼请求，缺乏依据，本院亦不予支持。由于《房地产买卖居间协议》系由丁少华与史梅芳之间签订，是预约合同关系，内容为约定将来一定期限内签订正式的本约合同，其直接指向的是本约的缔结，本约合同一旦订立，预约合同的目的就已实现，合同也就履行完毕，其条文内容会被本约合同吸收、废除或协议更改，所以一般而言，如无特别申明，双方的合同权利义务应以正式合同，即本约合同的规定为据。本案中，丁少华与史梅芳在签订《房地产买卖居间协议》后，将买受人变更为丁少华、陶晓华两人，双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，因此该居间协议已经履行完毕，故对于丁少华、陶晓华要求解除就涉案房屋签订的《房地产买卖居间协议》之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)丁少华、陶晓华与被告(反诉原告)史梅芳就位于上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年9月5日解除；二、被告(反诉原告)史梅芳于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)丁少华、陶晓华购房款人民币850,000元；三、原告(反诉被告)丁少华、陶晓华于本判决生效之日起二十日内将位于上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室的房屋返还被告(反诉原告)史梅芳；四、原告(反诉被告)丁少华、陶晓华于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)史梅芳违约金人民币50,000元；五、驳回原告(反诉被告)丁少华、陶晓华的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)史梅芳的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币16,680元，由原告(反诉被告)丁少华、陶晓华负担人民币5,939.09元，被告(反诉原告)史梅芳负担人民币10,740.91元。反诉案件受理费减半收取计人民币2,397.50元，由原告(反诉被告)丁少华、陶晓华负担人民币514.48元，被告(反诉原告)史梅芳负担人民币1,883.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘锋审 判 员  林叶人民陪审员  王芳二〇一九年二月十三日书 记 员  高燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。