上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初4857号原告(反诉被告)张建中，女，1954年12月25日出生，汉族，户籍地北京市。委托代理人戴伟文，上海普盛律师事务所律师。委托代理人李旭宇，上海普盛律师事务所实习律师。被告(反诉原告)齐甜甜，女，1985年4月15日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托代理人黄超，上海华天成(宁德)律师事务所律师。委托代理人雷亚鹏，上海市华荣律师事务所律师。原告张建中与被告齐甜甜及反诉原告齐甜甜与反诉被告张建中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张建中的委托代理人戴伟文、李旭宇，被告(反诉原告)齐甜甜及其委托代理人雷亚鹏、黄超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建中诉称，2016年6月,张建中、齐甜甜签订了《上海市租赁合同》，约定张建中将本市普陀区长寿路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给齐甜甜，合同中约定了租期、租金、支付方式、义务、违约责任等内容。自2016年6月1日起,齐甜甜承租系争房屋作居住使用,但屡次迟延支付租金,张建中也曾多次催付。至2018年9月19日,张建中上门查看房屋情况时,发现齐甜甜擅自将房屋转租后,遂与其协商,沟通未果。2018年10月29日,张建中以短信方式告知齐甜甜,因其违约现已正式解除租赁合同。依据合同约定，齐甜甜应承担违约责任支付违约金人民币21000元(以下币种均为人民币)。故提起诉讼，请求判令：1、确认双方已于2018年10月29日解除《上海市租赁合同》；2、齐甜甜支付违约金21000元;3、齐甜甜支付自2018年12月1日起至2019年2月8日止的房屋使用费16905元(以月租金7350元标准，按实计算)；4、齐甜甜赔偿房屋恢复原状所需的费用13297元；5、齐甜甜支付张建中代缴的水、电费、燃气费计1342.53元；6、赔偿长虹牌彩色电视机一台；7、本案诉讼费用由齐甜甜承担。被告齐甜甜辩称，约定租期为五年，因张建中违约在先，且齐甜甜不存在违约，故不同意张建中的诉讼请求，并就张建中的违约提出反诉。反诉原告齐甜甜诉称，2016年5月13日，双方签订了《上海市租赁合同》，根据合同约定，系争房屋由齐甜甜承租，月租金7000元，租赁期为五年，若提前终止本合同，需提前一个月通知对方，征得对方同意后，办理退房手续，未达成一致，则按违约处理，违约方支付违约金21000元。合同生效后，齐甜甜按约支付租金及押金。2018年10月，张建中突然要求收回房屋，并纠集人员到系争房屋内打闹、泼油漆、损害物品、打伤租客。张建中的行为严重违反了约定，损害了齐甜甜的合法权益，现提起反诉，判令：1、解除2016年5月13日双方签订的《上海市租赁合同》；2、张建中退还齐甜甜押金7000元；3、张建中支付违约金21000元；4、张建中赔偿装修损失10000元、物品(4个坐便器)损失计2120元；5、反诉费由张建中承担。反诉被告张建中辩称，同意解除租赁合同但解约日应是2018年10月29日。因齐甜甜违法转租、改建，无权要求张建中返还押金支付违约金。合同中明确约定了承租人不得擅自改变房屋装修，故装修费用损失应由齐甜甜自行承担，而物损(马桶)系由齐甜甜自行购买，不应由张建中承担。综上，对齐甜甜的反诉诉请不能同意。经审理查明，2016年5月13日，张建中(甲方)与齐甜甜(乙方)签订《上海市租赁合同》一份，主要约定：乙方向甲方承租系争房屋，仅作为居住使用。租期自2016年6月1日起至2021年5月31日止，月租金7000元，自第三年起逐年递增5%，押金为7000元，租赁期内实际发生的水、电、煤等费用均由乙方承担；未经甲方同意，乙方不得改变房屋结构或将房屋转租分租，因乙方过失或过错使房屋及设施受到损坏应负责赔偿或修复；未征得对方同意提前终止合同的按违约处理，应支付违约金21000元，甲方违约除退还押金外，还须支付违约金，反之则其有权不退还押金。合同签订后，齐甜甜已向张建中支付了押金及至2018年11月30日止租金。期间，2018年9月19日，张建中上门察看房屋情况时，发现齐甜甜擅自将房屋转租，经交涉未果。同年10月29日，张建中通过电话短信向齐甜甜发送通知，指出因其违约转租，故要求于即日解除租赁合同，遭拒。之后双方在租赁现场发生争执与冲突，以致于警方屡次派员出警介入并为对财物损坏及人身伤害进行定责而传讯了相关涉事人员。2018年11月，张建中提起诉讼请求判决如其诉请，并在齐甜甜确认已迁出的情形下收回房屋，诉讼中齐甜甜提起反诉，请求判决如其反诉诉请。诉讼中，将诉请中的赔偿装修损失10000元、物品(4个坐便器)损失调整为：张建中赔偿装修与物品损失共计16825元。另查，齐甜甜承租期间发生的公用事业费：1、水费计89.70元(其中2018年11月51.7元、2019年1月38元)；2、电费计1192.13元(其中2018年10月73元、2018年11月88.70元、2018年12月168.70元、2019年1月398.73元、2019年2月463元)；3、燃气费计272.40元(其中2018年6月60元+违约金13.60元、2018年8月60元+违约金9.9元、2018年10月63元+违约金6.40元、2018年12月57元+违约金2.50元)。由张建中实付1321.43元。诉讼期间，双方同意先行清点各自家具并相互予以返还，后因张建中以齐甜甜无法返还张建中的家具而失约。庭审中，张建中认为，齐甜甜与其母亲孙巨霞(承租2312-13室)从事二房东职业，承租系争房屋后擅自转租已构成违约，齐甜甜的损失应自行承担。张建中主张的公用事业费以实际账单为准。因齐甜甜不能返还家具，要求予以返还，若不能返还，由法院以张建中提供的价格酌定。齐甜甜认为，张建中明知齐甜甜承租房屋的目的，齐甜甜不存在违约，且系争房屋临时交由朋友居住。由于张建中纠结人员上门干扰，强行收房，造成齐甜甜的损失，应由张建中承担。对于承租期间发生的公用事业费，同意以张建中已交付的账单支付。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，当事人对租赁关系的缔结、租金与押金的支付情况均不持异议，本院对此予以认定并肯定涉案租赁合同的合法有效性，该合同既对转租作了禁止性规定，在无证据证实张建中许可的情形下，齐甜甜转租房屋显然构成违约，张建中以此为由单方解约并要求没收押金不悖于合同约定与法律规定，本院予以认同并以解约通知到达被告之日即2018年10月29日为合同解除之日，但根据合同违约金条款的约定，张建中在罚没押金后无权额外主张违约金，故对此项诉请本院不再支持。关于其他费用的结算与赔偿问题，本院认为，一、租赁关系解除后，租赁双方应完成权利义务的清结手续包括房屋交接，齐甜甜未提供证据证实其已向张建中交还了房屋或张建中有拒绝接收房屋的行为，携钥匙单方撤场亦不能视为齐甜甜完成了房屋的交付义务，故在房屋交接日期的认定方面应以张建中陈述为准，合同解除日至房屋交还日期间的房屋占用费应由齐甜甜支付，但张建中参照租金标准收取房屋占用费的前提是房屋处于完全适用状态，根据涉案相关证据再结合当事人的陈述分析，合同解除后相当长的一段时期内，双方在租赁现场确有持续性的冲突与争执，客观上对房屋的使用构成了一定妨害，张建中应对为达到收房目的而采取的非理性措施所造成的上述后果负有相当责任，故其要求齐甜甜按租金标准足额支付自2018年12月1日起至2019年2月8日止的房屋使用费依据不足，此期间内发生的房屋使用费由法院依案情酌定；二、在房屋租赁或使用期间所发生的的公用事业费，现齐甜甜同意按实支付，对张建中提供的证据证实其为齐甜甜垫付公用事业费及滞纳金的事实，经审核予以确认，不再评述；三、张建中既在确认齐甜甜离场后通过自行收房并另行出租的方式达到了及时止损的目的，则其必须在房屋非正常交接且事后取证难度较大的情形下，为其主张的恢复原状费用及财产损失费用提供充分证据，在现有证据不足、部分费用尚未发生的前提下，本院对张建中此类费用的主张不予支持。根据上述论述及齐甜甜的违约行为，其要求于其撤场之日解约、返还押金、追索违约金等有悖于法律规定，其在财产损失方面的举证同样不充分，故对其反诉诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告张建中与被告齐甜甜就上海市普陀区长寿路XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市租赁合同》于2018年10月29日解除；二、被告齐甜甜应于本判决生效之日起十日内向原告张建中支付2018年12月1日起至2019年2月8日止的房屋使用费人民币10000元；三、被告齐甜甜应于本判决生效之日起十日内向原告张建中支付公用事业费人民币1321.43元；四、对原告张建中的其余诉请不予支持；五、对反诉原告齐甜甜的反诉诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案保全费人民币510元，由被告齐甜甜负担。本案受理费人民币325元，由被告齐甜甜负担。本案反诉受理费人民币401.50元，由反诉原告齐甜甜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汤国荣人民陪审员  蒋国伟人民陪审员  黄 波二〇二〇年二月二十八日书 记 员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。