上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14632号原告：乐逸清，女，1990年1月21日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李海东，上海创远律师事务所律师。被告：上海松裕置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄欢，董事长。委托诉讼代理人：刘战尧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳圆，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告乐逸清与被告上海松裕置业有限公司(以下简称“松裕公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院2018年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月25日进行证据交换、于2018年10月22日第一次公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，不宜适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2018年12月13日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李海东两次均到庭参加了庭审，原告及被告的原委托诉讼代理人何佳蔚(已撤销)到庭参加了第一次庭审，被告的委托诉讼代理人刘战尧、陈佳圆到庭参加了第二次庭审，本案现已审理终结。原告乐逸清向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期完成对原告房屋卫生间防水工程及其他质量问题的维修，费用由被告承担；2、判令原告房屋卫生间防水及地暖保修期从卫生间防水和地暖质量问题解决并经原告验收合格之日起计算；3、判令被告支付原告自2018年1月1日起至房屋卫生间漏水质量问题解决之日止的房屋空置费，计算至2018年6月30日暂计27,000元；4、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至房屋卫生间漏水质量问题解决之日止的物业费损失，计算至2018年6月30日暂计1,530元；5、判令被告支付原告房屋卫生间漏水问题及房屋全装修质量问题造成房屋价值贬损费10万元。本案审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1、判令被告支付原告2018年1月1日自至2018年10月10日期间的因房屋卫生间渗漏水质量问题及其他质量问题导致的空置费42,000元(按照每月4,500元的标准计算)；2、判令被告支付原告2018年1月1日起至2018年10月10日止因生间渗漏水质量问题及其他质量问题导致的物业费损失2,380元。事实与理由：2015年10月11日，原、被告签订了《商品房预售合同》，载明被告将坐落于上海市松江区中山街道茸树路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告。其后原告按约付清了购房款。然原告于2017年12月31日收房时发现，被告未按正常的收楼流程操作，且系争房屋存在装修质量问题，原告遂将房屋钥匙于交房当日托管给被告，待解决上述问题后，方才能入住。此后原告多次找到被告要求维修卫生间渗漏水、墙纸发霉、外墙漏水等问题，但被告始终未能提供切实可行的方案，鉴于系争房屋存在装修质量问题，给原告带来了相应的损失。原告遂诉至法院，请求判如所请。被告松裕公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告诉请的前提即为系争房屋存在质量问题，然根据双方约定，是否存在质量问题应当由鉴定机构出具相应报告，否则不应视为质量问题，亦无需承担违约金及空置费用。即便有鉴定意见认定系争房屋存在质量问题，根据双方约定原告也仅有权要求被告维修，无权要求被告承担赔偿责任。现原告主张的空置费没有法律及合同依据，是预期收益，并非实际损失，原告主张该项费用没有依据。此外，原告作为系争房屋业主，按约支付物业费是其义务，与被告无关。经审理查明：被告为系争房屋开发商，2015年10月11日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋，暂测建筑面积为84.85平方米，总价款为2,138,701元。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还需按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对于系争房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据，合同附件三对系争房屋建筑结构、装修及设备标准等进行了约定。合同补充条款一第六条第(5)款约定，乙方在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收记录表》认为不得交付的情形等其他严重影响居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋。但乙方接收房屋的，不视为甲方所应承担的保修义务予以免除，甲方仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。乙方主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得上海市有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。合同补充条款一第十三条第(2)款约定，在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能正常使用的，甲方应负责维修，但不承担赔偿责任。合同另对其他相关事项进行了约定。原告称其主张的房屋空置租金，实为因系争房屋存在质量问题，且未在合理期限内修复，导致其无法入住的损失，系参照租金标准每月4,500元主张。被告则称，系争房屋经有关部门验收且办出产证，说明工程质量及装修得到了认可，交房后，其亦积极配合业主进行维修，但小的问题不影响居住，且质量问题应在鉴定的基础上，再协商配成，在质量问题得到确认之前，其仅有维修义务。对于系争房屋维修情况，被告称，原告于2017年12月、2018年1月、3月至8月均有报修，最终签字确认维修完毕时间为2018年10月11日，原告未能及时开门，且要求较为挑剔，维修内容涉及卫生间问题。原告另提供发票一组、质量保证书一份、使用说明书一份、维修单一组、验收报告一份、照片一组、维修方案问卷调查、媒体报道一组、钥匙委托书等，以证明系争房屋一系列装修质量问题，且上述问题在整个小区普遍存在，原告报修后，经多次沟通，被告也未主动维修，且维修方案一直没有确定。被告对上述证据中的发票一组、质量保证书一份、使用说明书一份无异议，但对于其余证据三性均不予认可。被告另提供交付许可证一份，以证明系争房屋符合交付标准。两原告对上述证据真实性予以认可，但称其收房时并未看到。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、发票、质量保证书、使用说明书、交付许可证以及当事人称述等证据予以证实。本院认为,本案争议焦点在于：1、系争房屋是否存在装修质量问题？2、如存在装修质量问题，则被告应否承担损失赔偿责任？3、如被告需承担前述赔偿责任，则赔偿标准为何？对于第一个争议焦点，本院认为，根据在案证据及当事人自认显示，系争房屋为精装修房，被告有义务确保交付的房屋符合合同约定的装修标准且无装修质量问题。然被告交付房屋当天，原告即对装修问题进行了报修，此后被告亦对卫生间等进行了修复，工期较长，被告修复行为，应视为其对系争房屋存在装修质量问题的默认。被告仅以上海市商品房预售合同中约定有质量问题需第三方鉴定而本案中未鉴定为由，声称系争房屋不存在装修质量问题的抗辩意见，本院不予采信。对于第二个争议焦点，本院认为，系争房屋存在装修质量问题后，被告负有进行修复并赔偿原告修复期间相应的损失，系其法定义务，被告以双方合同中约定有仅承担维修责任，不负赔偿义务进行的抗辩，系以约定排除法定义务，显属不当，故被告仍应就此承担赔偿责任。对于第三个争议焦点，本院认为，考虑到被告对系争房屋已经进行的维修工作持续时间相对较长，且被告也未提供证据证明其勤勉、及时地履行了保修义务，而系争房屋装修质量问题修复前，客观上也会对原告的正常居住使用和生活造成不便和影响，故本院认为应由被告对原告酌情进行赔偿。但系争房屋存在装修质量问题并非完整意义上的不能使用，原告要求被告按照每月标准4,500元赔偿空置损失，并称此系市场租金标准，缺乏事实依据及法律依据。现本院根椐系争房屋存在的质量问题、实际修复的时间、装修问题影响使用的程度、系争房屋市场租金等本案实际情况，酌定被告应予承担的赔偿标准为每月2,800元，现原告主张的赔偿期间并无不当，本院予以采信，故被告需支付原告的赔偿金额为26,133.33元。对于两原告主张的物业费损失，两原告作为业主方，在接收房屋后，负有缴纳物业费的义务，现原告要求被告予以承担该项费用，缺乏依据，且系争房屋因装修问题影响使用给其带来的损失，本院已在前述损失中一并考虑，故对于两原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海松裕置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告乐逸清损失26,133.33元；二、驳回原告乐逸清的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费909元，由原告乐逸清负担456元(已付)，由上海松裕置业有限公司负担453元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  沙 莎人民陪审员  张林琪二〇一九年一月二十九日书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。