上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初33882号原告：任特莱，男，1989年2月18日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈玉龙，四川泰仁(上海)律师事务所律师。被告：云慧舍资本管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：武雁斌，经理。委托诉讼代理人：蒋剑锋，浙江博凡律师事务所律师。原告任特莱与被告云慧舍资本管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈玉龙、被告委托诉讼代理人蒋剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任特莱向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，要求被告支付房屋租金人民币(以下币种相同)154,759元(2018年6月20日至2018年8月14日)；2、要求被告支付解除合同违约金253,242元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月5日，原告与案外人金某签订了《上海市房屋租赁合同》，该合同约定，原告将坐落于上海市浦东南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给金某，月租金为84,414元，原告于2017年9月6日前交付房屋，房屋租赁期为2017年9月21日起至2019年9月20日；合同租赁期间，乙方(承租人)中途擅自退租的，应按月租金叁倍向甲方(出租人)支付违约金。2017年10月11日，金某及原、被告签订了《补充说明》，约定因金某注册好营业执照，承租方变更为被告。2018年8月14日，被告向原告出具《终止协议》，被告确认其自身原因违反租赁合同条款提前退租，且拖欠原告一个半月房租；合同于2018年8月10日终止。但被告至今未支付2018年6月20日至8月14日的房租，也未支付违约金，故原告诉至法院。被告云慧舍资本管理有限公司辩称：原、被告之间的租赁关系已经提前终止且达成协议，终止日期为2018年8月10日；双方于2018年8月14日达成的终止协议，被告以房屋内固定装修、家具家电等物品作为租金抵偿给原告，故被告未拖欠租金；被告已预付了三个月的房租作为保证金，现合同已终止，该保证金原告应予返还。本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，原告(甲方)与案外人金某(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定原告将系争房屋出租给金某，房屋租赁期限自2017年9月21日至2019年9月20日，月租金为84,414元，付款方式为一个月一期，每期提前5日前支付下期租金，先付后用。合同第五条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的租金，即253,242元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第九条第二款约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金：……6、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的或一次性超过半个月的。合同第十条第六款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的叁倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2017年10月11日，原、被告签订《补充说明》一份，内容为：2017年9月5日任特莱先生(甲方)与金某先生(乙方)签订了浦东南路XXX号北塔1905室房屋租赁合同，乙方的公司营业执照现已注册成功，现将该合同乙方的主体变更为云慧舍资本管理有限公司，租期为贰年，自2017年9月21日起至2019年9月20日止。自2017年9月6日交房，免租期自2017年9月6日起至2017年9月20日止，免租期内乙方无须支付租金，但仍须支付物业管理费和电费。该合同其他内容不变。2018年8月14日，金某作为被告代理人签署了一份《终止协议》交付给原告，该《终止协议》列原告为甲方，列被告为乙方，内容为：2017年9月5日任特莱先生(甲方)与云慧舍资本管理有限公司(乙方)签订了位于浦东南路XXX号北塔1905室房屋租赁合同。甲乙双方约定，房屋租赁期自2017年9月7日起至2022年9月6日止。由于乙方自身原因违反租赁合同条款提前退租，且拖欠甲方一个半月房租，经双方协商，乙方同意将室内所有装修、家具、家电等一切物品，交与甲方处理用于偿还拖欠甲方的租金；并且于2018年8月10日起终止房租租赁关系。《终止协议》落款处甲方并未签名，乙方处由金某签名署期。原告陈述，《终止协议》是2018年8月14日由金某交给原告；被告于2018年7月跑掉，原告去找被告，找到了金某；原告当时是同意以物品抵租金，故拿到终止协议就按照协议处理了上面的东西了，变卖了20,400元，由委托出租的中介处理，处理结果也告诉了被告，钱在原告处。庭审中，原告向法庭举证了其处理被告物品的清单，其中包括主机23台、显示器29台、一体机3台、办公工位30套、投影仪1台、实木办公桌3套、沙发配套等。原告另向法庭陈述，被告有三个月租金作为保证金在原告处，最早是金某交的；合同解除的情况下，保证金不予返还，同时主张违约金。本院认为，原、被告通过《补充说明》的形式将原告与案外人金某签订的《上海市房屋租赁合同》中承租人的权利义务一并转让给被告，虽金某未在该《补充说明》上签名，但从金某事后代被告签署《终止协议》的行为表明其对该合同权利义务的转让系同意，故原、被告之间的房屋租赁合同关系成立并生效。现双方对合同解除并无异议，对原告要求确认合同解除本院予以准许。至于被告向原告出具的《终止协议》，虽原告未在《终止协议》上签名，但原告收到《终止协议》后并未提出反对意见，且已按照《终止协议》上的内容变卖了系争房屋内的物品，变卖所得钱款亦在原告处，视为其通过履行行为认可了《终止协议》的内容，故本院认为《终止协议》对原告产生法律约束力，不得选择性适用《终止协议》中对其有利的内容，《终止协议》应系双方对乙方提前退租情形下终止双方租赁合同权利义务的结算,故原告要求被告支付2018年8月14日前的租金的诉请本院不予支持。至于原告要求被告支付合同解除违约金的诉请,根据《终止协议》约定，双方合同无法继续履行系被告原因造成，系被告违约，应由被告承担相应的违约责任，但《终止协议》中未约定被告的违约责任，根据租赁合同约定，被告提前退租情形下应承担的违约金为三个月租金；同时，根据双方租赁合同约定，“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”而双方均明知租赁保证金在原告处，亦未对租赁保证金的返还作出约定，而租赁保证金的金额亦为三个月租金，由此可见，《终止协议》中既未约定被告应支付违约金，亦未约定原告应返还租赁保证金，隐含之义为双方对此两项互为给付义务作了抵销；退一步讲，即使《终止协议》并无此隐含之义，现原告主张合同解除、支付违约金，而租赁保证金的返还为合同解除的直接后果，应予处理，且被告亦提出要求返还保证金，在此情况下，被告应向原告支付相当于三个月租金的违约金，原告应予返还相当于三个月租金的保证金，根据双方合同约定，保证金抵充违约金后，原、被告双方不再各负给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告任特莱与被告云慧舍资本管理有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》解除；二、被告云慧舍资本管理有限公司应支付原告任特莱解除合同违约金253,242元、原告任特莱应返还被告云慧舍资本管理有限公司租赁保证金253,242元，两者相抵，双方互不承担给付义务。案件受理费7,420元，由原告任特莱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 箐人民陪审员 胡 萍人民陪审员 梅丽华二〇一九年十月十二日书 记 员 刘 畅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。