湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初4300号原告（反诉被告）:曹耀，女，1975年1月11日出生，汉族，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：贺迎辉，湖南鑫湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁家健，湖南鑫湾律师事务所律师。被告（反诉原告）:湖南阳光靳江投资开发有限公司，住所地长沙市岳麓区靳江村阳光安置小区2栋501室，统一社会信用代码9143010067075897X9。法定代表人：陈支海,该公司董事长。委托诉讼代理人：李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：袁嘉俊，湖南轩辕律师事务所律师。第三人：湖南仁基投资管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路4路，统一社会信用代码91430100794725862A。法定代表人：刘扩军，该公司执行董事兼总经理。第三人：刘扩军，男，1972年10月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告曹耀与被告湖南阳光靳江投资开发有限公司（以下简称“阳光靳江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，被告阳光靳江公司向本院提起反诉，并申请追加湖南仁基投资管理有限公司（以下简称“仁基公司”）、刘扩军作为本案第三人，本院依法受理了反诉、并追加刘扩军、仁基公司作为第三人，将本、反诉合并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹耀的委托诉讼代理人贺迎辉、梁家健，被告（反诉原告）阳光靳江公司的委托诉讼代理人李东到庭参加了诉讼，第三人刘扩军、仁基公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告曹耀向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的合同编号ＸＤ1101181506、ＸＤ1101181909号《长沙市商品房买卖合同》中房屋（第2栋幢2单元1506号房、第2栋幢3单元1909号房）为原告所有，并判令被告将上述房产过户到原告名下；2.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2011年9月，原、被告在长沙市岳麓区”售楼部达成协议，约定原告以784685元的价格购买被告开发承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢2单元1506号房、以784685元的价格购买被告开发承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢3单元1909号房两处房产，并约定了交付房产时间及各方的违约责任等其他事项。上述协议达成后，原告于2011年10月9日，通过案外人刘锋代为支付房款100万元至被告指定营销合作单位（湖南仁基投资管理有限公司）法定代表人刘扩军名下账户，且被告已确认该笔房款已收到。至此，原告依约向被告支付购房款，依据合同约定，被告应于2012年6月30日前向原告按照合同约定的标准交付上述房屋。然至今，被告迟迟不交付房屋，致使原告的权益受损，构成了违约。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法公断。被告（反诉原告）就本诉答辩并提出反诉请求：1.请求确认反诉原、被告之间的合同编号为XD1101181506、XD1101181909的《长沙市商品房买卖合同》无效，并判令解除上述两份合同的房屋网签备案手续;2.请求人民法院依法驳回反诉被告对反诉原告的全部诉讼请求;3.请求人民法院判令由反诉被告承担本诉、反诉的诉讼费用。事实与理由：一、反诉原、被告之间的合同编号为XD1101181506、XD1101181909的长沙市商品房买卖合同自始无效。1.反诉原、被告之间的合同编号为XD1101181506X01101181909的长沙市商品房买卖合同并非真实合法订立的商品房房买卖合同。2.上述两份合同由第三人湖南仁基投资管理有限公司法定代表人刘扩军拿到湖南建安房屋联动营销有限公司办理的网签。反诉被告并未真实的来过项目营销部或建安公司办理购房手续。反诉被告并未在上述两份购房合同上签字。同时，根据本案向法院起诉时原审原告曹耀签字并捺印的《民事起诉状》上的曹耀的签字笔迹与作为其证据的两份商品房买卖合同上的签字笔迹完全不同。我们有理由怀疑曹耀涉嫌虚假诉讼犯罪，或者上述两份合同并非曹耀在2011年9月28日真实签订，签字是虚假的。根据我国《合同法》和《房地产管理法》(第40条)的相关规定，商品房买卖要签订书面的转让合同。因反诉被告在办理网签时并未在购房合同上签字，因此上述两份商品房买卖合同并未依法成立，是无效的协议，依法应当判令撤销网签手续。二、反诉原、被告之间的合同编号为XD1101181506、XD1101181909的长沙市商品房买卖合同并非真实的购房协议，是为湖南仁基投资管理有限公司给反诉原告提供借款所签订的借款合同的抵押担保，实际上是对高利贷放贷活动进行的违法抵押，不应按商品房买卖合同来对待处理。1.2011年8月30日反诉原告和湖南仁基投资管理有限公司（简称“仁基公司”签订了《湘江700项目包销合同》（简称《包销合同》）和《借款合同》各一份。2.2011年8月30日《包销合同》约定包销的方式等条款，特别对履约保证金条款中约定仁基公司向反诉原告支付1000万元包销保证金，同时要求反诉原告将价值1000万元的房产先行网签到仁基公司名下，网签系统交由仁基公司控制等。2011年8月31日，仁基公司向反诉原告出具一份《授权委托书》，要求反诉原告将约定的住宅物业网签抵押事宜办理在梁璇、梁超、毛建梅、姜龙、潘文华五人名下。3.2011年8月30日的《借款合同》约定，仁基公司和反诉原告签订该借款合同并在长沙市房地产管理局网上签约系统完成抵押房产的网上签约之后，仁基公司向反诉原告一次性借款人民币1000万元，月利息3分，由于仁基公司没有及时出借该1000万元，因此在2011年9月27日仁基公司和反诉原告签订一份《补充协议》，双方就提供借款一事达成补充协议，约定仁基公司在2011年9月28日之前（包括9月28日）支付400万元到反诉原告指定的账户上（此笔款项作为仁基公司向反诉原告的购房款），则该《借款合同》不算仁基公司违约。随后，2011年9月28日，在仁基公司、刘扩军的安排下，反诉被告曹耀委托刘扩军到建安房屋营销公司办理了合同编号为XD1101181506、XD1101181909的长沙市商品房买卖合同的网签手续，曹耀向仁基公司刘扩军支付了100万元，反诉原告的财务部工作人员将曹耀的购房款100万元的收据交给刘扩军。自始至终，曹耀都没有与反诉原告的财务人员接触，也没有来过反诉原告单位进行真实购房。综上本案合同编号为XD1101181506、XD1101181909的两份商品房买卖合同并未完成签字生效，也并非真实的购房合同，而是对仁基公司向反诉原告提供400万元的借款抵押担保。按照我国《民法总则》第146条和《合同法》、《担保法》、《房地产管理法》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，应当驳回反诉被告的起诉，支持反诉原告的确认合同无效、解除网签等全部诉讼请求。恳请人民法院判如所请。反诉被告（本诉原告）曹耀对反诉辩称：1.反诉原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方都应当遵守。2.关于该合同原告已履行大部分义务，被告已履行大部分义务，即办理了备案登记，仅仅在交房问题上违约才导致本案本诉，所以对于该合同双方均已履行，双方更应该按照合同约定履行剩余义务。3.被告所称本案系对借款的担保，没有事实及法律依据，仁基公司与本案原告无任何关联，没有借款合同、借据，所以无论从原、被告双方的形式要件，还是实际合同履行情况看，都属于商品房买卖合同关系，不属于借款或对借款担保的法律关系。请求法院驳回被告的反诉请求。第三人刘扩军、仁基公司经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃陈述的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的合同编号XD1101181506、XD1101181909号《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，指定账户公函、银行付款凭证、收据、情况说明、（2014）湘0104民初1873号民事起诉状，缓交诉讼费申请书、关于协调区人民法院减缓免除湘江700项目诉讼费的请示、网页新闻，（2014）湘0104民初1873、1874、1876、1879号开庭笔录，“荣升家园”湘江700网签情况，（2015）岳刑再字00001号刑事判决书，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；对被告提交的编号XD1101181506、XD1101181909号《长沙市商品房买卖合同》、民事起诉状、《湘江700项目包销合同》、授权委托书、《借款合同》、《补充协议》、说明的真实性、合法性予以确认，但无法达到反诉原告的证明目的。对仁基公司出具的郑重申明函，该函件系对王小红、付世明所作说明，并非针对本案原告所作出，与本案不具有关联性。对阳光靳江公司申请本院调取的刘锋、刘扩军在案涉付款期间的资金往来流水，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》两份（合同编号分别为ＸＤ1101181506、ＸＤ1101181909），合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区，房屋建筑面积均为129.06平方米，单价均为6080元每平方米，总价均为784685元。合同第六条付款方式及期限均约定，买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，购房款（含定金）柒拾捌万肆仟陆佰捌拾伍元整于2011年9月28日前一次性支付。第十条交付期限均约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。两份合同第二十条关于产权登记的约定：买受人缴清应付的税、费并提供完整的资料给出卖人后，出卖人应当在商品房交付使用后一年半内，为买受人办理好房屋产权证书；商品房交付使用后二年内办理好《国有土地使用权证》。该两份合同还就其他事项进行了约定。2011年9月29日，被告向原告出具收据一份，载明：兹收到曹耀交来购房款100万元。2011年10月9日，原告委托刘锋通过其长沙银行向第三人刘扩军长沙银行0019的账户转账支付了100万元，因被告至今未向其交房并办理相关权属证书，故原告诉至本院。另查明：1.2011年8月30日，被告与第三人仁基公司签订《湘江700项目包销合同》约定由第三人包销湘江700项目2号栋的全部可售住房及商业，合同第六条履约保证金条款6.1包销保证金约定第三人在合同签订后3个工作日内向被告支付包销保证金1000万元人民币。同日，被告（乙方）与第三人仁基公司（甲方）签订《借款合同》一份，约定：被告向第三人仁基公司借款1000万元用于湘江700项目开发建设，月利率3%，自借款之日起算，借期四个月，自2011年9月2日至2012年1月2日止，并约定第三人1000万元借款若未能按合同约定期限支付到乙方账上，本合同无效，同时乙方与甲方签订的《湘江700项目包销合同》随之解除。2011年9月2日，被告与第三人仁基公司签订《湘江700项目包销合同补充协议》修改了双方签订的《湘江700项目包销合同》第六条6.1为：甲乙双方正式签订本合同后7个工作日内，乙方支付甲方保证金1000万元人民币。2011年9月27日，被告（乙方）与第三人仁基公司（甲方）签订《补充协议》，对双方签订的《借款合同》更改为：甲方2011年9月28日之前（包括9月28日）支付乙方公司400万元到乙方公司指定的账户上（此笔款项作为甲方向乙方的购房款），则该《借款合同》不算甲方违约，则该《湘江700项目包销合同》正式生效。”2.2011年9月9日，被告向原告出具《指定账户公函》一份，载明：曹耀在我公司购买的2栋3单元1909房、2栋2单元1506房，两套房的购房款共计人民币壹佰万元整，指定打入我公司经营合作单位（湖南仁基投资管理有限公司）的法定代表刘扩军名下的账户，视为我公司已收到。3.2014年11月被告向本院提起诉讼，请求本院解除其与曹耀签订的合同编号为XD1101181506、XD1101181909的两份长沙市商品房买卖合同，本院受理案号为（2014）岳民初字第1873号，该案因阳光靳江公司未在法定期间缴纳诉讼费裁定按撤诉处理。4.2014年6月7日，案外人刘锋出具情况说明一份，说明其向第三人刘扩军转账支付的100万元系代原告曹耀支付的购房款。本院认为，本案争议的焦点为原、被告签订的两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为XD1101181506、XD1101181909）的效力问题。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，反诉原告认为原、被告所签订的两份《长沙市商品房买卖合同》系因第三人刘扩军、仁基公司向被告提供借款后，为保证被告履行该还款义务，而指定原告与被告签订房屋买卖合同，作为该借款的担保，原、被告双方并没有商品房买卖合同的真实意思表示，对此，本院认为，原、被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》并办理了网签，双方合同约定的购房价格亦与当时市场行情相当，合同签订后，根据被告的指示，案外人刘锋向第三人刘扩军支付了100万元购房款，被告亦向原告出具了收款收据。现有证据并不能证明存在反诉原告所主张的合同无效的情形及法律规定应当认定合同无效的事由，故本院认为原、被告签订的两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为XD1101181506、XD1101181909）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照合同履行义务。对反诉原告主张涉案合同无效及解除网签的诉请，本院不予支持。根据合同约定，原告应在2011年9月28日之前一次性支付全部购房款，并按规定缴纳契税、维修基金等费用，但原告在委托案外人刘锋于2011年10月9日向第三人刘扩军支付100万元购房款后，并未支付剩余购房款及其他相关费用，存在违约行为。在涉案房屋的房款、契税、维修基金尚未缴清，房屋亦未交付使用，相关权属证书亦未办理的情况下，原告向本院提出要求确认涉案房屋(第2栋幢2单元1506号房、第2栋幢3单元1909号房)为原告所有，并判令被告将上述房产过户到原告名下的主张，因缺乏相应的事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）曹耀的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）被告湖南阳光靳江投资开发有限公司全部反诉请求。本案本诉案件受理费18924元，由原告曹耀予以承担。反诉案件受理费减半收取40元，由被告（反诉原告）湖南阳光靳江投资开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  陈 芳人民陪审员  肖红丽二〇二〇年一月二十二日法官助理张小芹书记员徐伟伟