广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初413号 原告：广西金源置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区玉蟾路3号金源城·金源悦府35号楼105号，统一社会信用代码：91450000619301552P。 法定代表人：吴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄锡婷，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告：宁雪姣，女，1982年1月17日出生，壮族，住广西壮族自治区南丹县。 第三人：中国农业银行银行股份有限公司南宁分行，住所地：广西壮族自治区南宁市民族大道**财富国际广场**楼**，统一社会信用代码：91450103898287393U。 负责人：黎栋国。 原告广西金源置业集团有限公司与被告宁雪姣，第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告广西金源置业集团有限公司的委托代理人黄锡婷、韦毅到庭参加诉讼，被告宁雪姣、第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西金源置业集团有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告广西金源置业集团有限公司与被告宁雪姣签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为：ＹＳ00278259）;2、被告宁雪姣协助办理位于南宁市兴宁区房屋预售合同备案登记证明及《不动产权登记证明》【桂（2018）南宁市不动产证明第0323205号】的注销手续，并将房屋腾空交还原告；3、被告宁雪姣向原告广西金源置业集团有限公司支付违约金7301.14元（违约金计算方法为：按总房款553117元每日万分之六计算，自2018年11月1日起暂计至2018年10月22日，此后违约金计算至被告办理完毕房屋注销手续及腾空房屋之日止）；4、被告宁雪姣向原告广西金源置业集团有限公司支付代偿给第三人的款项（暂计至起诉之日为8000元，此后以第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行实际扣划数额为准）；5、被告宁雪姣向原告广西金源置业集团有限公司支付总房款10%的违约金55311.7元；6、被告宁雪姣向原告广西金源置业集团有限公司支付房屋折旧费114108.79元（折旧费计算方法：按房屋总价款5%的年折旧率计算，自2014年10月8日办理入住手续之日起暂计至2018年11月22日，此后计算至合同登记注解手续及腾空房屋之日止）；7、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由:2012年10月20日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00278259），约定被告以553117元价格购买原告开发的位于南宁市兴宁区房屋。《合同补充协议》第三条第五、六、七点分别约定因被告逾期偿还银行按揭贷款导致原告承担担保责任的，原告有权主张解除《商品房买卖合同》、要求被告配合办理注销手续及腾空房屋并要求被告赔偿损失及支付违约金。合同签订后，被告向第三人申请购房贷款并签订了《个人购房担保借款合同》，原告作为贷款保证人。因被告逾期偿还贷款，原告已代被告偿还了8000元。原告已向被告发出《履约通知函》及《解除合同通知书》主张权利，被告均对此置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉请如前。 被告宁雪姣未进行法庭答辩，亦未提交证据。 第三人中国农业银行股份有限公司南宁分行未进行法庭答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月20日，原告（出卖人）、被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00278259）及补充协议，约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区房，总金额553117元，定金及首期房款共计166117元，余款387000元以银行按揭贷款方式支付。该合同附件六《合同补充协议》第三条第五点约定，买受人办理银行按揭或公积金贷款的，在出卖人有承担担保责任期间，买受人如果连续三个月未能按期偿还贷款本息致银行提前解除借款合同而使出卖人承担连带责任，提前偿还买受人所欠贷款余款的，应于出卖人发出书面通知后十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款及罚息，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，解除合同自出卖人向买受人发出书面通知第五日起生效，并且买受人应在解除合同约定生效之日起五天内协助出卖人办理撤销合同登记备案等相关手续……；第七点约定，如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除合同权力，买受人应在解除合同约定生效之日起五天内，与出卖人到政府相关部门办理完成撤销抵押及合同销售登记注销手续，如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至合同登记注销手续及腾空房屋之日止的房屋费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），逾期办理注销手续及逾期腾空房屋的，每逾一日，按总房款的万分之六支付违约金给出卖人……。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。 2012年11月5日，案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（登记编号：201210290168）；原告已于2014年10月8日将案涉房屋交付被告；2015年9月2日，案涉房屋办理了房屋所有权证（邕房权证字第××号）。 商品房买卖合同签订后，原、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定第三人向被告发放贷款387000元，原告为上述债务提供阶段性连带责任担保。后因被告未能按时偿还第三人贷款，原告已代被告向第三人偿还四期银行贷款本息共计8000元。第三人另向南宁市青秀区人民法院起诉被告及原告，依约主张解除与被告签订的借款合同，要求被告偿还所欠借款并要求原告承担连带清偿责任。该院于2019年2月27日作出（2018）桂0103民初7756号民事判决书，判决解除借款合同、被告向第三人归还贷款本金、利息及支付律师并由原告承担连带清偿责任。 2018年8月20日、10月31日，原告根据合同约定地址分别向被告发出《履约催告函》、《解除合同通知书》，主张支付待偿款项、解除合同、办理抵押及合同销售登记注销手续。因与被告解除合同之纠纷，原告遂诉至本院，诉请如前。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告及第三人经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 关于案涉合同效力及应否解除问题。原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方虽在合同附件六《合同补充协议》第三条第五点对合同的解除条件进行了明确约定，即被告未按期偿还贷款本息致使原告承担连带责任后，又未于原告通知后十日内偿还代为支付款项的，原告有权解除《南宁市商品房买卖合同》，但该合同解除条件的成立应当以案涉房屋尚未实际办理不动产权利登记、合同尚未实际履行完毕为前提。本案中，被告已经通过首付款及银行按揭贷款方式付清全部购房款，原告也已向被告交付案涉房屋并办理了不动产权利登记手续，案涉商品房买卖合同于不动产权利登记之日已经全部履行完毕，即当事人均已丧失行使合同约定解除权的法理基础，原告只能就被第三人扣划的保证金向业主主张债权。现原告因被告未按第三人贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担保证责任、构成违约为由，主张依据合同约定的解除条款对已履行完毕的合同行使解除权，要求被告协助办理案涉房屋合同备案登记及不动产权利登记的注销手续、将房屋腾空交还原告并支付相应的违约金及折旧费用，于法无据，本院不予支持。 关于返还代偿款问题。由于原告作为被告的借款保证人，已代被告向第三人偿还部分贷款本息合计8000元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告要求被告偿还已代偿的贷款债务8000元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张后续被第三人实际扣划的代偿款项，因原告未能举证证实后续扣划款项实际发生，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宁雪姣向原告广西金源置业集团有限公司支付代偿款8000元； 二、驳回原告广西金源置业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3994元，财产保全费1444元，共计5438元，由原告广西金源置业集团有限公司负担5202元，由被告宁雪姣负担236元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  李海岚 二〇一九年七月二日 书 记 员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。