云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初5257号原告：柏联集团有限公司，统一社会信用代码：91530100622667272L。住所地：云南省昆明市五华区三市街6号柏联广场A座8楼。法定代表人：刘湘云，董事长。委托诉讼代理人：张伦久，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：屈钰晗，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市五华区麦菲尔餐厅，注册号：530102600642247。经营场所：云南省昆明市五华区三市街六号柏联广场商场六层609号。个体工商户经营者：林成文，男，1970年5月19日出生，汉族，居民身份证登记住址：广东省江门市新会区，公民身份号码：4407211970××××××××。原告柏联集团有限公司与被告昆明市五华区麦菲尔餐厅（以下简称：麦菲尔餐厅）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告柏联集团有限公司的委托诉讼代理人屈钰晗到庭参加诉讼，被告麦菲尔餐厅经本院公告传唤逾期未到庭应诉，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告柏联集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除《商场租赁合同》；2.判令被告支付租金、管理费、水电费等合计1,621,635.18元；3.判令被告支付三个月固定租金和管理费合计403,920元；4.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年9月1日签订《商场租赁合同》，合同约定原告在2015年9月16日至2018年7月31日期间将昆明市三市街六号柏联广场商场第六层609号房屋(建筑面积：748平方米)有偿出租给被告。合同履行过程中，被告长期拖欠租金、管理费等费用合计1,621,635.18元。原告经多次催要无果，因此提起诉讼。被告麦菲尔餐厅未作答辩。经本院审理查明如下事实：2015年9月1日，柏联集团有限公司（出租方/甲方）与昆明市五华区妃尔餐厅（以下简称：妃尔餐厅，承租方/乙方）和乙方的“法定（或委托）代表人”林成文签订《商场租赁合同》，合同约定：1.甲方将昆明市三市街六号柏联广场商场第六层609号房屋（建筑面积748㎡）出租给乙方经营麦菲尔餐厅；2.租期自2015年9月16日至2018年7月31日；3.租金：104,720元∕月；4.租赁保证金：1万元，合同期满或终止时，双方结清租金、管理费、水电费、违约金、损坏赔偿费等费用后，甲方将保证金无息退还乙方；5.物业管理费：按每月40元∕㎡收取；6.违约责任：乙方有下列行为之一的，……拖欠租金、管理费、水电费超过二十天的……，则甲方有权选择以下方式处理：单方终止合同，收回租赁物业无需对乙方作出任何补偿，乙方按三个月合计固定租金、管理费向甲方赔偿损失……。合同履行过程中，609号房屋实际由被告麦菲尔餐厅占有、使用、经营。2018年9月30日，被告麦菲尔餐厅搬离609号房屋，原告柏联集团有限公司随即收回该租赁物，并将该租赁物另行出租。2018年12月19日，被告麦菲尔餐厅的经营者林成文出具给原告柏联集团有限公司《欠款确认函》一份，内容为：昆明麦菲尔餐饮管理有限公司林成文租赁的柏联广场609号商铺，截至2018年11月30日拖欠柏联集团有限公司租金、管理费、水电费、其他费用合计1,629,635.18元。此后，被告麦菲尔餐厅又付款8,000元，余款1,621,635.18元至今未付。另确认，妃尔餐厅系2010年10月13日依法登记设立的个体工商户，登记经营者为陈伟坚，2015年11月25日登记注销；被告麦菲尔餐厅系2015年11月25日依法登记设立的个体工商户，登记经营者为林成文；昆明麦菲尔餐饮管理有限公司（以下简称：麦菲尔餐饮公司）系2004年7月27日依法登记设立的有限责任公司（自然人独资），公司股东和法定代表人均为林成文。以上事实，有主体证明材料、租赁合同、催缴欠款函、付款计划、费用确认函、欠款确认函、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，案涉租赁合同的订立和履行涉及以下民事主体：妃尔餐厅、麦菲尔餐厅、麦菲尔餐饮公司、林成文。四者之间的法律特征包括：1.妃尔餐厅、麦菲尔餐厅为个体工商户，麦菲尔餐饮公司为有限责任公司（林成文投资设立的一人公司）；2.妃尔餐厅的经营者为案外人陈伟坚，麦菲尔餐厅、麦菲尔餐饮公司的经营者和投资者（股东）均为林成文；3.林成文的身份出现竞合，其个人在法律上既可以代表麦菲尔餐厅实施民事行为，也可以代表麦菲尔餐饮公司实施民事行为；4.三者在法律上均系独立存在的民事主体，各自的民事责任各自承担。案涉租赁合同签订时，麦菲尔餐饮公司已经设立，而麦菲尔餐厅尚未设立。合同签订时，并未加盖麦菲尔餐饮公司印章，而是加盖了妃尔餐厅印章，而林成文在合同首部以“承租方/乙方”名义、合同落款处以妃尔餐厅“法定（或委托）代表人”身份签名，故林成文代表麦菲尔餐饮公司签订合同的可能性不能达到“高度可能性”标准，处于真伪不明的状态，本院依法不予确认。其次，案涉租赁合同约定的租赁物用途为经营“麦菲尔餐厅”，租赁物实际亦由林成文占有、使用，并用于经营麦菲尔餐厅。合同履行过程中当事人往来函件中亦以“麦菲尔餐厅”为义务人（即承租人），根据合同相对性原则和案涉各民事主体在合同订立和履行过程中的受益情况，以及在卷证据证明力，可以确认林成文在麦菲尔餐厅成立前以随后成立的麦菲尔餐厅经营者名义签订合同达到法律规定的“高度可能性”，故其行为后果应由被告麦菲尔餐厅承受。第三，从合同的形式和在卷证据反映的事实来看，妃尔餐厅和麦菲尔餐厅，包括林成文本人在法律上均系彼此独立的民事主体，各自以其名义对外承担民事责任，由于妃尔餐厅的登记经营者为案外人陈伟坚，现并无证据佐证林成文系妃尔餐厅的实际经营者或者共同投资者，再结合案涉租赁合同中林成文先后以承租人和承租人的法定（或委托）代表人身份签订合同的事实，以及妃尔餐厅并未参与合同履行的事实，本院认为林成文系妃尔餐厅代理人或者代表人的事实在本案中不能达到“高度可能性”标准，本院对此事实不予确认。因此，就合同形式而言，即使妃尔餐厅与麦菲尔餐厅系法律上的共同承租人，对案涉租赁合同项下债务负连带清偿责任，则根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款“两人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任”规定，现原告仅请求麦菲尔餐厅承担责任亦于法有据，受法律保护。第四，案涉租赁合同的租期于2018年7月31日届满后，合同的权利义务并未终止，双方继续履行合同至同年9月30日，根据法律对“不定期租赁”的规定，双方自2018年8月1日起形成不定期租赁关系。不定期租赁关系履行过程中，承租人于2018年9月30日搬离，出租人随即收回租赁物，该民事法律行为的后果在于因当事人合意解除了不定期租赁关系，故案涉租赁合同已因当事人合意解除，原告请求再次解除合同于法无据，本院不予支持。第五，根据法律对合同解除后果的规定，结合合同履行情况和合同性质，以及原告诉求、有效证据证明的合法费用等情形，被告（承租人）应当将截至2018年9月30日止的租赁费用（包括租金、管理费、水电费、其他费用）合计1,611,635.18元（已抵充租赁保证金1万元）支付给原告（出租人）。同时，合同中“乙方按三个月合计固定租金、管理费向甲方赔偿损失”属于违约金条款，合同解除后仍然有效。根据在卷证据反映的事实，被告未履行租赁合同中租赁费用给付义务致原告在法律上产生的损失实为逾期付款的资金占用损失，故根据法律对违约金赔偿的规定，本院酌情确定保护该项逾期付款违约金134,640元（一个月的固定租金和管理费），以弥补因被告逾期付款给原告造成的资金占用损失。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告昆明市五华区麦菲尔餐厅应于本判决生效之日起十日内向原告柏联集团有限公司履行以下金钱债务：1.支付租赁费用1,611,635.18元；2.支付逾期付款违约金134,640元；二、驳回原告柏联集团有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,004元，由原告柏联集团有限公司负担50元，被告昆明市五华区麦菲尔餐厅负担22,954元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李其恒人民陪审员  丁 茜人民陪审员  唐 丽二〇一九年九月二十五日书 记 员  邓云飞