北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1504号原告：桑丽平，女，1956年7月22日出生，汉族，西单菜市场退休职工，住北京市丰台区。法定代理人：杨春晖（桑丽平之女），1980年2月5日出生，汉族，中国科学院植物研究所员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王久成，北京理道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王扬，北京理道律师事务所律师。被告：耿铁群，男，1950年11月22日出生，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：耿逸飞（耿铁群之子），1983年6月27日出生，汉族，自由职业者，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。第三人：中金诚投资管理（北京）有限责任公司，住所地北京市东城区。法定代表人：李振海，经理。委托诉讼代理人：陈永，该单位员工。原告桑丽平与被告耿铁群、第三人中金诚投资管理（北京）有限责任公司（以下简称中金城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桑丽平的法定代理人杨春晖及其委托诉讼代理人王久成、王扬，被告耿铁群及其委托诉讼代理人梅嘉麟、耿逸飞，第三人中金诚公司的委托诉讼代理人陈永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桑丽平向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告就位于北京市丰台区刘家窑东里11号楼12层2单元1205号房屋签订的房屋买卖合同无效。2、请求判令被告配合原告办理涉案房屋所有权人登记变更手续。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月原告因遭电信诈骗造成资金周转困难急需用钱，委托中金诚公司办理短期借款抵押等事项，后该公司告知原告前往丰台区不动产登记中心办理“抵押”手续。由于原告系独居老人，唯一亲属女儿常年工作繁忙不在家中居住，原告不了解办理抵押登记的相关手续、流程，在中金诚公司的指导下，签署了材料。事后，原告女儿发现原告行为异常，多次询问原告后才明白原告遭受了电信诈骗，因借周转资金房屋也已抵押，但原告处没有任何签署的文件材料。报案后，在派出所民警的带领下前往中金诚公司，才拿到《北京市存量房屋买卖合同》、《中金诚投资房屋贷款抵押委托合同》，这才知道原告办理的抵押手续是房屋买卖手续，房屋所有权人已经变更为被告。原告认为：一、原被告双方均没有买卖房屋的真实意思表示，双方一致的真实意思即隐匿行为是将涉案房屋作为借款合同担保的措施，房屋买卖合同本身作为伪装，行为无效。二、原被告签订的房屋买卖合同是为了规避“流押”条款而达到违法的目的，房屋买卖合同应属无效。综上，根据相关法律提起诉讼，以维诉请。耿铁群辩称：不同意原告诉求，请求法院驳回原告诉讼请求。1、被告对于原告所述受骗一事毫不知情，被告购买原告的房屋已经完成并办理过户，被告应当按照约定交付房屋。2、被告于2017年至2018年为购买学区房先后出售了两套房屋，2018年10月左右，原告得知被告着急出售房屋，经过看房谈价按约定付款过户双方完成了交易，双方房屋成交的价格为350万元，因涉及契税问题网签价格设置为200万元，经过双方协商房屋交付的日期为过户后三个月。现原告出尔反尔，被告认为原告是觉得房屋价格卖低了想解除合同。综上，双方是自愿交易，不违反法律规定和具有强制性，双方签订的房屋买卖合同合法有效。请求法院驳回原告全部诉求。中金诚公司辩称：涉案房屋是我们经手的，开始是原告到我公司办理贷款业务，因为原告岁数较大，贷款困难，我们也跟原告说明了情况，但原告还是坚持贷款。我公司是贷款中介，一般做银行贷款，我们职责是帮原告找出资方，因为原告的年龄较大，银行不给放款，只能找个人放款。我们也提醒过原告好几次。我们联系好出资方后由原告跟出资方沟通办理过户放款，过程我们不参与。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，桑丽平提交了北京市房屋买卖合同、抵押贷款委托合同、鉴定报告、录音材料及（2019）京0106民特104号民事判决书等证据材料。耿铁群向本院提交了房屋买卖合同、产权证、银行转账记录等证据材料。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月12日，桑丽平（委托方，甲方）与中金诚公司（受托方，乙方）的经办人刘贺然签订《房屋贷款抵押委托合同》，合同约定：第二条、甲方需向银行申请用于资金周转的房屋抵押贷款，拟定贷款金额为1500000。第三条、抵押标的物的描述：丰台区刘家窑东里11号楼12层2单元1205房屋（以下简称1205号房屋）。第七条、相关费用：2、就委托事项，甲方须按照银行最终批贷额的百分之十向乙方支付居间服务费即拾万整。银行批贷后当日内，甲方一次性付服务费。耿铁群提交2018年11月12日与桑丽平（出卖人）签订的《北京市房屋买卖合同》，合同内容为：第一条、（一）出卖人所出售房屋……坐落为丰台区刘家窑东里11号2单元1205号。第二条，（一）该房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号。第三条，出卖人与买受人以自行成交方式达成交易。第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3500000元。（二）买受人采取……1、自行交割。第九条，税、费相关规定：本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。第十条、权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日在该合同后附《购房合同补充协议》约定：买受人应在签订本合同30日内付清所有房款。耿铁群、桑丽平签字。桑丽平提交2018年11月26日其与耿铁群（买受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》。合同内容为：第一条、（一）出卖人所售房屋……坐落为丰台区刘家窑东里11号12层2单元1205。第二条、（一）该房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号。第三条、出卖人与买受人以自行成交方式达成交易。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2000000元。（二）买受人采取一次性付款方式，总金额2000000元，买受人应当于2018年12月15日前向出卖人支付。耿铁群、桑丽平签字。对该合同的取得，桑丽平解释系其报警后，公安人员在中金诚公司调取，中金诚公司解释该合同中的数额用于过户时避税。2018年11月20日，耿铁群向桑丽平名下的平安银行账户转账100万元，备注为购房款。同日，桑丽平从柜面取款100万元。2018年11月21日，耿铁群向桑丽平名下的平安银行账户转账100万元，备注为购房款。同日，桑丽平从柜面分三次取款100万元。2018年11月26日，耿铁群又分二次向桑丽平名下的平安银行账户转账100万元、50万元，均备注为购房款。同日，桑丽平从柜面取款54万元，又以网银转账的方式转账至其兴业银行名下的卡号为×××的账上96万元。2018年11月26日，1205号房屋登记至耿铁群名下。耿铁群交纳契税20000元、印花税5元，公有住房上市补缴土地收益1343元。现1205号房屋仍由桑丽平居住。耿铁群解释对1205号房屋买卖的信息系通过案外人王坚的个人介绍，并与桑丽平订立买卖合同，支付了王坚二万元的中介费，但没有签订任何书面的居间合同。在本院审理规定的期限内耿铁群声称联系不上王坚，也未提供支付中介费的证据。本案在审理过程中，中金诚公司业务员刘贺然经本院传唤到庭对其贷款中介服务进行了说明，其陈述：桑丽平因急需用钱找到我们公司做抵押贷款，整个手续都是我为桑丽平办理，我是从微信上联系的出资方，叫李怡兴，我将桑丽平介绍给李怡兴。因为桑丽平不符合贷款条件，李怡兴说先把房子过户，等还钱后再过户还给桑丽平。我一直跟着桑丽平办手续，同时承诺桑丽平钱还上后房子再过户回来。我陪同桑丽平和李怡兴的人一起去取的钱，桑丽平实际拿到的是150万元，另200万元被李怡兴的人拿走了。桑丽平的房屋具体过户至谁名下其并不知情。庭后经传唤李怡兴到庭说明情况，其陈述：其通过中金诚公司刘贺然介绍桑丽平需贷款的信息，其将信息通知王坚，后续的手续由王坚办理抵押，因担心桑丽平无能力还款，故将其房子办理的过户，并正常转款。办完手续后，实际给付桑丽平的就是150万元，其余的钱由放款人取回。李怡兴承认收取王坚给付的中介费3万元。在本院诉讼期间，桑丽平之女杨春晖在本院提起确认监护人诉讼，要求依法宣告桑丽平为限制民事行为能力人、指定杨春晖为桑丽平的监护人。同时，杨春晖申请对桑丽平精神状态、民事行为能力进行鉴定。2019年5月16日，北京中衡司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：被鉴定人桑丽平临床诊断：1、智力边缘状态，2、精神分裂症，受所患疾病的影响，对所进行民事活动的辨认能力削弱，应评定为限制民事行为能力。2019年6月18日，本院依法作出（2019）京0106民特146号民事判决书，判决：1、宣告桑丽平为限制民事行为能力人；2、指定杨春晖为桑丽平的监护人。另，桑丽平申请对涉案房屋进行财产保全并依法提供相应担保，本院于2019年2月22日依法作出（2019）京0106民初1504号民事裁定书，裁定查封涉案1205号房屋。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。桑丽平委托中金诚公司抵押贷款，贷款不能的情况下中金诚公司联系耿铁群并签订了房屋买卖合同，该合同虽有桑丽平的签名，但该合同具体事项上均约定不明。耿铁群在房屋的买卖过程中也未尽到合理的应尽的注意事项，与作为房主的桑丽平并未有实际的查询及交流，显然不符合正常的购买房屋程序，其自身存在明显的过错。根据鉴定部门的司法鉴定结论桑丽平自1982年起精神不正常、1989年被确诊为精神分裂症，经本院委托的鉴定机构确认为限制民事行为能力人，以上证据足以证明桑丽平在签订涉案房屋买卖合同时缺乏相应民事行为能力，此种情况下对重大财产的处分依法应由其法定代理人予以追认。桑丽平法定监护人杨春晖在本案中明确主张确认合同无效，对此本院认定涉案房屋买卖合同因未获得桑丽平法定代理人的追认，依法不发生法律效力。桑丽平关于确认合同无效、办理涉案房屋产权转移登记的主张有相应事实及法律依据，本院依法予以支持。中金诚公司作为贷款业务的居间方，在为桑丽平提供民间借贷的居间服务时，对明显存在重大法律风险、资金风险的借款业务，未遵守其职业规则，未尽到其作为专业居间方对当事人应尽的基本风险防范义务，其履约行为具有重大过错。对桑丽平与耿铁群之间房屋买卖的钱款去向因涉嫌刑事犯罪应移送公安机关，待相关部门作出结论后对民事部分可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第九条之规定，判决如下：一、确认桑丽平与耿铁群就涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖合同》无效。二、耿铁群于本判决生效之日起七日内配合桑丽平办理将位于北京市丰台区刘家窑东里11号楼12层2单元1205号房屋登记至桑丽平名下。案件受理费22800元，由桑丽平负担11400元（已交纳），由耿铁群负担11400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  文军丽人民陪审员  郑松青人民陪审员  刘 英二〇一九年十二月二十三日法官 助理  庄永生书 记 员  杨彤瑶