上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初835号原告(反诉被告)：上海万英实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朴英，总经理。委托诉讼代理人：赵海江，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧文婕，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：尹德中，男，1977年11月26日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛炜，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海弘事祥酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：尹德中，执行董事。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛炜，上海君澜律师事务所律师。原告上海万英实业有限公司(以下简称万英公司)与被告尹德中、被告上海弘事祥酒店管理有限公司(以下简称弘事祥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理。诉讼中，被告尹德中、被告弘事祥公司于2019年2月26日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序分别于2019年12月26日、2020年1月15日公开开庭进行了审理了本案。原告(反诉被告)万英公司的委托诉讼代理人赵海江、臧文婕，被告(反诉原告)尹德中、弘事祥公司的共同的委托诉讼代理人高峰、薛炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)万英公司向本院提出本诉诉讼请求：1.解除2015年7月15日的《租赁合同》及补充协议;2.尹德中、弘事祥公司从上海市闵行区吴中路XXX号二层、三层、四层及一楼大厅迁出；3.尹德中、弘事祥公司向万英公司支付自2018年8月1日起至实际迁出之日止，按照每月人民币(以下币种相同)315,000元计算的租赁费用;4.尹德中、弘事祥公司向万英公司支付一个月的免租期租金300,000元；5.尹德中、弘事祥公司向万英公司支付以未付款为基数,按照合同约定的付款期限,以日万分之五计,暂算至2018年12月31日的滞纳金52,975元,滞纳金要求计算至实际清偿之日止；6.尹德中、弘事祥公司向万英公司支付违约金3,000,000元。诉讼中，万英公司明确，由于尹德中、弘事祥公司于2019年3月5日支付过租金260,000元、2019年3月11日支付过租金200,000元及485,000元，扣除上述已付租金后，万英公司明确第三项诉请中从2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费用为940,561.64元，自2019年8月1日起至实际迁出之日止按每月315,000元计算的租赁费用。另，万英公司撤回上述第5项诉讼请求。本诉的事实与理由：2015年7月15日,万英公司与尹德中签订《租赁合同》一份,主要约定如下：1、尹德中承租位于上海市闵行区吴中路XXX号万英大酒店二、三、四层房屋及一楼大厅位置;2、租赁期限自2015年8月10日起至2025年8月9日止,自2015年8月10日起至2015年11月9日止为免租期;3、租赁期限内,房屋租金标准为3,600,000元/年,即每月租金为300,000元(每月按30天计算),租金不包括物业管理费及其他费用;4、租金递增方式为每三年递增5%,租金采取先付后租原则,2015年8月10日至2017年7月30日期间的租金每半年支付一次,2017年8月1日至2025年8月9日租金按年支付,首期租金(自2015年11月10日至2016年5月9日,计1,800,000元)尹德中应于2015年10月10日前支付,以后尹德中应于每期起算日前的30日前支付;5、若尹德中未按约足额支付任何租金或者其他费用,每逾期一日,应向万英公司支付逾期款项万分之五的滞纳金;6、若尹德中逾期未足额支付履约保证金、租金、物业管理费、水、电、煤气、电话及其他任何费用超过60日的，则万英公司有权解除本合同，尹德中除承担其他条款约定的违约责任外，还应向万英公司支付违约金3,000,000元；7、若发生争议，由房屋所在地人民法院管辖。2015年11月18日，万英公司与尹德中签订了《补充协议》一份，约定如下：1、按现状于2015年11月18日交接该房屋；2、尹德中应于2015年11月18日起按系争合同约定的租金标准向万英公司支付该房屋租金，尹德中同意于2015年12月20日一次性向万英公司支付6个月的租金，即自2015年11月18日至2016年9月17日的租金1,800,000元；第二期租金由半年支付改为10个月支付，付款方式为2016年8月18日一次性向万英公司支付租金1,800,000元，2016年12月20日前一次性支付1,200,000元，以后租金尹德中需按系争合同约定方式付款；自该房屋交接之日起，尹德中无论是否实际完成清偿安置工作、是否装修完毕并投入运营等情况，均应向万英公司如约支付租金；3、若尹德中按照补充协议约定按时支付租金，则装修免租期在租金合同约定基础上再增加一个月。尹德中承租该房屋用于经营酒店，弘事祥公司为该酒店，尹德中系弘事祥公司的法定代表人，且为经营所需，尹德中、弘事祥公司从万英公司处承租了吴中路XXX号一层。因尹德中、弘事祥公司未按时支付租金，万英公司在2018年3月向法院起诉要求尹德中、弘事祥公司支付租金，案号分别为(2018)沪0112民初15460号、(2018)沪0112民初15458号，这两个案件最终调解结案。在上述案件中，弘事祥公司确认其作为承租人且向万英公司支付尚欠的租赁费用并承担违约责任，且在调解过程中，弘事祥公司确认自2018年8月1日房租方式改为季付，提前一个月按季支付，若有一期未按时足额支付房租，仍按系争合同约定执行，仍为年付。合同履行过程中，尹德中、弘事祥公司未按照协议约定支付租赁费用，万英公司多次催讨，但尹德中、弘事祥公司一直迟延支付租赁费用。至起诉日，尹德中、弘事祥公司尚欠2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费用1,885,561.64元。尹德中、弘事祥公司的行为给万英公司造成了巨大的经济损失，而且其长期拖欠租赁费用的行为表明其不具备诚信能力，双方无法继续履行合同，现向法院提起诉讼，请法院支持万英公司的本诉诉讼请求。被告(反诉原告)尹德中、弘事祥公司针对本诉辩称，合同履行至今，未出现符合逾期支付租金60天的情形，故不具备合同解除的条件，应当继续履行合同。第三项诉请中的租金支付至2019年1月31日，之前的租金均是付清的，故不拖欠万英公司租金。第三项诉请也不应该支持。第四项诉请也不应支持。至今不欠租金，滞纳金也应予以驳回，违约金也应予以驳回。另对于滞纳金及违约金的计算方式，日万分之五的约定超过了法律规定的最高限额，而且滞纳金及违约金应该二选一，违约金过高，应该按照实际损失认定。另外尹德中、弘事祥公司在实际履行过程中，没有根本违约，欠部分的租金是事实，但是尹德中、弘事祥公司一直不间断持续支付，中间也与万英公司沟通过，取得了万英公司的谅解和同意，包括万英公司发送的律师函仅说逾期付款的利息，未要求解除合同。其次，本案中尹德中、弘事祥公司因为原先从万英公司承租从事仓储项目，而后变更为酒店，尹德中、弘事祥公司取得了相关政府经营许可，以及为从事酒店业务进行该间装修投入了20,000,000余元资金，从政府取得经营许可后花费了巨大资金，万英公司明知尹德中、弘事祥公司从事酒店业务，明确同意经营十年期限，现在从万英公司起诉时，只经营了2年，只履行了五分之一的时间，万英公司行使合同解除权将对尹德中、弘事祥公司造成重大损失。退一步说，即使万英公司行使解除权也不符合合同的约定，事实上其行使解除权还是要后续从事租赁，租赁项目转租给案外人，必然产生尹德中、弘事祥公司及案外人撤场进场的冲突，尹德中、弘事祥公司通过改建和装修，又会结欠大量装修工程款资金，产生从事装修工程的装饰装修工程纠纷，要求对改建装修的优先受让权及工程款纠纷，导致涉案项目无法继续运作，对万英公司造成重大损失。本案合同继续履行对万英公司有利，对尹德中、弘事祥公司也有利。因此从公正公平的角度以及尹德中、弘事祥公司并不存在根本违约的行为，并不符合合同解除的约定以及约定事由，故希望法院不支持万英公司的解除之诉，要求继续履行合同。另被告(反诉原告)尹德中、弘事祥公司向本院提出反诉请求：1.确认涉案租赁合同无效；2.万英公司向尹德中、弘事祥公司赔偿装修损失17,000,000元。诉讼中，被告(反诉原告)尹德中、弘事祥公司撤回第一项反诉诉请。反诉的事实及理由：2015年7月15日，尹德中与万英公司签署租赁合同，约定尹德中承租万英公司拥有使用权的位于上海市闵行区吴中路XXX号万英大酒店2、3、4层房屋及一楼大厅用于经营酒店。合同签署后，尹德中、弘事祥公司花费了17,000,000元用于涉案房屋的装修。尹德中、弘事祥公司认为，根据租赁合同可知，涉案房屋土地性质为仓储，而仓储性质的土地按照法律规定是不允许作为商业用地使用的，尽管当时万英公司陈述了标的的特性，因租赁物性质的原因给尹德中、弘事祥公司正常经营造成困难。更为严重的是，租赁合同约定租赁期限为2015年8月10日至2025年8月9日，经事后调查，尹德中、弘事祥公司才知晓该租赁期间超过万英公司与上家的租期，属于超期租赁。而与房东的超期合同往往决定承租人的经营预期和各种投资成本。无论是合同到期还是中途因为各种原因提前解约，都必然使实际承租人发生意外巨大损失。故尹德中、弘事祥公司认为，涉案租赁合同签订过程中，万英公司存在欺诈，租赁标的物不能满足需求，应属无效合同。万英公司作为过错的一方应当赔偿尹德中、弘事祥公司因此所受到的损失。为维护尹德中、弘事祥公司的合法权益，遂提出上述反诉诉请，希望法院予以支持。针对反诉，原告(反诉被告)万英公司辩称，不同意尹德中、弘事祥公司的反诉诉请。一、该合同是有效合同，到目前为止并不存在合同无效造成经营损失；二、土地的性质为仓储性质，在合同中已经明确约定，尹德中在签订合同之时是明知的并了解且接受，不得以房屋性质等理由向万英公司主张任何违约责任。而且经过万英公司对涉案房屋的整体产业升级，消除了原来的隐患，万英公司的出租人也是认可的。尹德中、弘事祥公司提供的证据的证明力欠缺，上海伊超建筑装饰工程有限公司(以下简称伊超公司)系尹德中控制的公司，故对于施工承包合同的真实性不认可，伊超公司总共就两名股东。三、尹德中、弘事祥公司主张的装修款17,000,000元，是尹德中、弘事祥公司之间的款项往来，写的都是往来款，而且还有很多款项都是进入尹德中的个人账户。如果合同有效的，万英公司愿意在适当范围对装修款进行补偿。本院经审理认定事实如下：上海市于本市闵行区吴中路XXX号的房屋用途为仓储，登记的权利人为案外人上海新龙实业有限公司(以下简称新龙公司)，其中第三幢房屋的建筑面积为2,126.16平方米，房屋类型为仓库堆栈，另第二幢房屋的建筑面积为3,758.22平方米，房屋类型为仓库堆栈。2009年12月25日，万英公司作为合同乙方、案外人新龙公司作为合同甲方签订《房屋租赁协议书》一份，协议载明：鉴于：1、上海闵行法院分别于2008年12月8日和2009年11月23日作出的(2006)闵执字第6753号民事裁定书及(2009)闵民三(民)初字第1872号民事判决书确认，自裁定书生效之日起，原属上海市华上服饰企业有限公司(以下简称华上公司)位于上海市闵行区吴中路XXX号的使用权房屋转归甲方所有，甲方即吴中路XXX号的房屋新的权利人，有权作为房屋产权人向承租方收取租金。2、乙方分别于2006年3月22日、2008年5月15日与华上公司签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，依约成为标的房屋的合法承租人，根据租赁协议约定，补充协议约定于租赁合同有冲突的，应以补充协议约定为准：现甲乙双方基于以上事实，经充分友好协商，特达成如下协议，以资共同信守：一、根据买卖不破租赁的相关法律规定以及鉴于条款所述事实，甲方已取代华上公司，成为租赁协议项下的出租方，即日起，乙方履行租赁协议项下权利义务的相对方(出租方)为甲方，不再是华上公司。二、双方经协商同意，2009年12月31日前，乙方就标的房屋需支付甲方的租金为1,700,000元，此外，乙方不再支付。该租金的支付期限：2009年12月31日前，乙方向甲方支付首期款200,000元，剩余款项，乙方自2010年1月1日起每月十五日前支付300,000元，直至付清。若逾期支付，每逾期一日，则甲方应支付相当于逾期款项同期银行贷款利息1.5倍的违约金。标的房屋自2010年1月1日起第一年租金为每月207,900元，以后每年环比增加1%(即第二年起，每年租金较上一年租金增加1%)，直至租赁届满日2022年12月31日。乙方仍按约定每月支付一次，于每月十五日前支付当月租金。三、本协议经双方签署后生效。本协议约定若与租赁协议约定有冲突的，则以本协议约定为准。本协议签署后，(2009)闵民三(民)初字第1872号民事判决书项下判决不再执行，乙方不再提起上诉。四、本协议生效后，若因第三方所提异议或诉讼等致相关裁判机构出具的有法律强制力的生效裁判文书裁判，乙方就标的房屋租赁所涉租金应给付第三方的，则应按生效的裁判文书执行。届时为免乙方重复支付租金，甲方应立即将已收取的租金中生效裁判文书确认应给付第三方的租金返还给乙方。2013年6月13日，案外人新龙公司出具《转租说明》载明：兹有万英公司租赁新龙公司拥有的位于上海市闵行区吴中路XXX号的房屋，租赁期限自2006年8月15日至2022年12月31日。根据万英公司与新龙公司的租赁合同约定，新龙公司同意万英公司在租赁期限内根据经营的需要将租赁房屋的部分面积进行转租并以万英公司名义对外签订租赁协议，转租行业应当符合政府的招商要求并其经营活动需遵守相关法律法规。2015年7月15日，万英公司作为出租方(合同甲方)与尹德中作为承租方(合同乙方)签订《租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁场地：1、按照本合同约定的条款及条件,甲方同意出租、乙方同意租赁甲方拥有使用权的位于上海市闵行区吴中路XXX号万英大酒店2、3、4层房屋及一楼大厅位置(根据乙方设计要求划分,涉及到大门改造费用由乙方承担),具体位置详见附件1房屋平面图,租赁范围以红线标准。2、该房屋建筑面积共计约6,000平方米,实际租赁面积以甲乙双方最终根据场地清场情况确认为准若实测面积与之有差异的,乙方承诺不会以面积误差等为由变更、解除本合同或者向甲方提出其他要求。该房屋土地性质为仓储,乙方已充分了解并同意接受,乙方承租该房屋经营所涉的相关执照、许可等,均由乙方自行办理。任何情况下,乙方不得以该房屋土地性质等为由向甲方主张任何权利。4、双方确认,目前该房屋3、4层尚有部分租户(详见附件2需清场租户汇总),双方应尽力在2015年8月10日前,办妥该等租户的解约和清场工作,所涉费用均由乙方承担,甲方应予积极协助。乙方承诺,不论该等清场工作进展如何,均不会以此为由变更、解除本合同或者向甲方提出其他要求。第二条租赁用途：乙方承租该房屋仅限于根据其有效之营业执照所规定的经营范围,经营亚朵或小四星酒店。若乙方经营需要转租部分房屋作为酒店配套之用的,应事先向甲方书面申请,并得到甲方同意。除前述外,乙方不得变更租赁用途。乙方在经营酒店过程中将酒店部分服务项目承包给他人经营的,不属于转租。第三条租赁期限：1、该房屋的租赁期限自2015年8月10日起至2025年8月9日止。2、甲方同意,自2015年8月10日起至2015年11月9日止为装修免租期,该期限内乙方无须向甲方支付租金,但该期间的发生的公用事业费、物业管理、垃圾清运费等其它费用乙方仍应按本合同约定支付。第四条：租金及付款方式：1、租赁期限内,该房屋租金标准为3,600,000元/年,即每月租金为300,000元(每月按30天计算),租金不包括物业管理费及其他费用。租金递增方式为：每三年递增5%,除此之外,甲方承诺租赁期限内不以任何理由上涨房屋租金。即：(1)2018年8月10日至2021年8月9日的租金标准为3,780,000元/年,即每月租金为315,000元;(2)2021年8月10日至2024年8月9日的租金标准为3,969,000元/年,即每月租金为330,750元;(3)2024年8月10日至2025年8月9日的租金标准为4,167,450元/年,即每月租金为347,287.5元;2、租金采用先付后租原则,2015年8月10日至2017年7月30日期间的租金每半年支付一次,2017年8月1日至2025年8月9日租金按年支付,首期租金(自2015年11月10日至2016年5月9日,计1,800,000元)乙方应于2015年10月10日前支付,以后乙方应于每期起算日前的30日前支付。第五条履约保证金：1、乙方同意,在本合同签订时向甲方支付相当于3个月租金的履约保证金计900,000元,作为其按约履行本合同的保证。鉴于甲方已于2015年6月17日收取乙方意向金200,000元,甲乙双方同意,将该200，000元意向金转化为保证金,即乙方在本合同签订之日还需向甲方支付保证金700,000元。2、若乙方违约,则甲方有权扣除全部或部分保证金以冲抵乙方根据本合同应支付的违约金、乙方应付而未付的本合同项下的一切款项及补偿甲方因乙方违约所蒙受的一切损失、损害。届时,若甲方作上述扣除后,乙方应在收到甲方通知后三日内补足保证金。3、本合同终止后,在乙方履行完毕其在本合同项下的全部义务(包括但不限于付清全部应付款项、退还该房屋、乙方注册地迁离该房屋等)之日起7个工作日内将剩余保证金无息返还乙方。第六条其它费用：1、乙方使用该房屋期间发生的任何费用,包括但不限于水、电、煤气(或天燃气)、电话、网络、电梯、空调等一切费用,由乙方按有关部门规定的现行标准承担,若因乙方逾期支付导致甲方遭受任何损失的,乙方应予全额赔偿。2、租赁期限内,如该房屋的产权人或产权人委托的相关单位征收物业管理费的,均由乙方自行承担。3、在租赁期限内,该房屋发生政府征收或商业拆迁,则相关单位赔偿的停产停业损失、装饰装修补偿及设备搬迁补偿均归乙方所有。第七条房屋交接：1、乙方确认,其已实地查看该房屋,对该房屋现状(包括装修、设备等)无异议,同意以现状作为交付标准。2、双方同意,该房屋暂定的交付日为2015年8月10日(若有变更,以甲方书面通知为准),乙方应于交付日前往该房屋进行清点、交接,双方在交接单上签字盖章视为交接完毕。交接单所列项目作为乙方交还该房屋时的验收依据。若乙方未按期前来交接,亦视为交接完毕。交接完毕后,乙方可以进驻该房屋进行开业准备。3、双方特别确认,鉴于该房屋3、4层尚有部分租户未撤离,目前符合交付条件的为该房屋2层共计约2,000平方米,故乙方同意甲方可分期交付该房屋,甲方在交付日将首期交付场地交付乙方即视为完成交房义务,该房屋剩余部分的交付以3、4层清场工作的实际完成为前提。4、双方确认,如果2015年11月10日前,位于3层c区域的租户未能清场,则每月扣减五万元的租金,即乙方需每月支付甲方25万元租金,直至3层C区域清场完成后,租金恢复为300,000元/月(或者递增后的月租金)。5、双方确认,该房屋3、4层清场工作所需对租户的赔偿、补偿等费用均由乙方承担。除3层c区域外,如果与其它租户协商不成,甲乙双方确认乙方有权按照原租户协议进行执行,甲方应积极以乙方为主导的方案进行配合。6、三楼c区域目前没有搬出去,如果一直不搬离,后面所造成的安全、消防、治安及一切影响乙方经营中所造成的损失均由甲方赔偿乙方。7、乙方知悉该房屋系由甲方向上海新龙实业有限公司承租,乙方承诺配合甲方履行甲方作为承租方应尽的义务,如果因乙方的原因给甲方的出租方新龙公司造成任何损失,由乙方承担全部赔偿责任。第八条装修：1、乙方若对该房屋进行全部或部分重新装修,须在得到甲方对装修设计施工图纸和施工方案的书面同意后,方可进行施工。2、乙方若书面要求甲方提供该房屋的相关资料及实施其它配合工作以协助乙方施工,则甲方尽力给付乙方该等资料中甲方现有的部分或提供其它配合。3、乙方聘请的装修施工单位应具有国家认定的相应装修资质,施工单位的企业法人营业执照和资质证书原件乙方应递交甲方审核后将复印件交甲方留存。乙方聘请的装修施工单位与甲方签订甲方制定的装修安全承诺书后,在该房屋符合相关部门规定的装潢建筑施工条件后方可进场施工。4、为保障该房屋一楼商场的正常经营、办公,乙方应遵守甲方的规章制度,在甲方规定的施工时间内进行装修施工,乙方须确保其聘请的施工单位施工文明、安全。如该房屋的施工造成甲方或者一楼商场经营损失的由乙方负责赔偿。5、乙方装修该房屋所涉的装修费用全部由乙方承担。本合同期满终止或者因乙方原因提前终止的,甲方无义务对原装修物或乙方自行装修和增置的设备、设施和物品进行收购或补偿。6、乙方同意,为甲方提供该房屋3或4层约200平米用作甲方办公室,所涉房租费用与支付方式按照该租赁合同标准由乙方收取，该场地专修费用全部由甲方承担，并且本合同无论因任何原因终止的，该等装修均应属于甲方所有，乙方无权对此主张任何赔偿或者补偿。第九条续租和转租：1、若甲方于该房屋产权人完成续租的，则乙方享有同等条件下的优先续租权，但乙方应于本合同约定的租赁期限届满日的六个月前，对是否续租作出决定，并将决定书面通知甲方，否则视为放弃优先续租权。2、双方就续租达成一致意见的，应重新签订租赁合同，租金的标准将由双方根据当时的物价指数协商确定。第十条物业修缮：乙方负责该房屋及该房屋内的所有装修、设施、设备及其它物品(包括甲方提供的附属设施、设备等)的维修、保养并承担所涉费用，若发生故障或损坏，乙方应于故障或损坏发生之日起二日内负责修复并承担维修费用。若乙方未按时修复，则由乙方作相应经济赔偿或由甲方派人代为维修，所涉费用由乙方全额承担。第十一条甲方的职责：1、甲方应具备签订并履行本协议的主体资格。2、本协议签订后，甲方协助乙方进行房屋租赁登记。3、甲方应协助乙方办理在该房屋内营业所需的一切手续。但乙方必须做到批准许可所要求的条件且所需资料齐全，所涉费用由乙方承担。第十三条损害赔偿及责任的承担：1、如乙方发生任何违法或违反甲方相关规定的行为,或有任何质量、服务事故,或造成任何财产、设施设备损坏,或与第三方发生任何争议、诉讼、仲裁,或被相关部门进行任何行政处罚等,乙方应自行承担由此产生的一切损失和责任,与甲方无涉。2、乙方的雇员、服务人员、代理人、被许可人或经乙方明示默示授权使用或占有乙方租赁的该房屋的任何人的行为应被视为乙方的行为,他们出现的违法、违约、疏忽、不履行、损坏等导致甲方损失的,乙方应予全额赔偿。第十四条免责：租赁期间,发生以下情况造成乙方损失,甲方不承担任何责任：1、因自然灾害及不可抗力的因素;2、失窃、抢劫及其它事件造成的损失;3、因突发事件进行维修影响乙方经营而造成的损失;4、其它非甲方原因造成的乙方损失;5、国家依法征用土地或者房屋的。第十五条该房屋的收回：1、本合同到期终止或者非因甲方违约终止时,乙方须于终止日起十五日内撤离该房屋,包括撤出在该房屋内的所有人员,搬走该房屋内乙方所有的可移动物品,但乙方不得拆除或损坏任何装修、不可移动的设施、设备、物品(含原装修及乙方或第三方投入的装修、设备、设施等,以下合称“不可移动物”)及原装修中的可移动物,该等不可移动物及原装修中的可移动物无偿归甲方所有,乙方不得因此向甲方主张任何权利。若任何第三方因此向甲方主张权利,则甲方由此承担的责任由乙方全额承担。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后,双方签署书面交接书,书面交接书的签署之日视为乙方撤离该房屋之日。2、若本合同甲方在无法定或者约定依据的情况下而单方解除的,则乙方在撤离时除搬走所有可移动物外,还有权拆除全部装修(但不得损坏该房屋结构),将该房屋恢复原状交还甲方;同时,就乙方为履行本合同已向3、4层租户支付的赔偿/补偿款,甲方应全额支付乙方。3、本合同无论以何种方式终止,甲方均无义务向乙方支付任何搬迁费、搬离费。第十七条违约责任：1、如乙方未按约足额支付任何租金费用,每逾期一日,应向甲方支付逾期款项万分之五的滞纳金。2、除本合同另有约定外,双方均不得擅自终止本合同。任一方擅自终止本合同的,除没收已经收取的款项外,违约方应向守约方支付剩余租期每年3,000,000元违约金。3、任何一方违反本合同约定,应就违约行为给对方造成的经济损失(包括诉讼费用、律师费用)进行赔偿,如属双方的过失,应根据情况,由双方分别承担违约责任。4、若乙方出现逾期支付租金超过30天、擅自转租、变更租赁用途等严重违约行为的,甲方应当书面通知催缴,催缴后乙方仍不支付的,甲方有权采取相应制裁措施直至乙方付清拖欠款项及/或更正违约行为,该等制裁措施包括但不限于切断水、电、煤气等能源,届时,若取消制裁措施,则由此产生的一切费用,如接驳费等由乙方全额承担。第十八条合同终止：1、租赁期限届满,本合同自然终止。2、乙方发生下列情形之一,甲方有权单方面、无条件解除本合同,若甲方因此解除本合同的,则乙方除承担其它条款约定的违约责任外,还应向甲方支付违约金3,000,000元。(1)逾期未足额支付履约保证金、租金、物业管理费、水、电、煤气、电话及其他任何费用超过60日的;(2)违反本合同约定转租的：(3)擅自改变租赁用途的。合同末尾的甲方处加盖了万英公司的合同专用章，乙方处由尹德中签字。2015年11月18日，万英公司(作为甲方)与尹德中(作为乙方)签订了补充协议一份，协议约定：鉴于甲乙双方就乙方承租吴中路XXX号万英大酒店2-4层房屋，建筑面积约6,000平方米签订了《租赁合同》,为尽快推进新《租赁合同》的实际履行以减少各方损失,现经甲乙双方协商一致，就该房屋场地清场交房所涉事宜，达成如下补充协议：1、乙方应于签署本补充协议之日起壹日内向甲方支付拖欠的履约保证金400,000元；2、甲、乙双方同意按现状于2015年11月18日交接该房屋,房屋交接日作为新《租赁合同》期限起算日,新《租赁合同》中约定的合同期限、装修免租期等相应顺延。该房屋现状如下：未清场部分：三层足浴、三层会所、四层韩餐厅、四层照相馆、403办公室、405办公室、428办公室、包店(其中405办公室、428办公室、包店与万英公司租赁合同已到期);3、房屋交接后，由乙方负责就上述未清场部分进行清场安置工作，清场安置方案由乙方与未清场部分房屋原承租人协商确定,所涉费用均由乙方承担,因乙方无法履行清场安置所产生的损失由乙方承担。4、若乙方无法即时完成清场安置工作的，未清场部分承租人应当根据原《租赁合同》支付租赁房屋租金直至迁离为止，甲方同意该部分租金由乙方直接收取,不影响甲乙双方就新《租赁合同》的履行。5、乙方应于2015年11月18日起按新《租赁合同》约定的租金标准向甲方支付该房屋租金,乙方同意应于2015年12月20日一次性向甲方支付6个月租金,即自2015年11月18日至2016年9月17日的租金1,800,000元。双方同意第二期租金由半年支付改为10个月支付,付款方式为2016年8月18日一次性向甲方支付租金1,800,000元,2016年12月20日前一次性支付1,200,000元整。以后租金乙方需按原合同约定方式付款。自该房屋交接之日起,乙方无论是否实际完成清场安置工作、是否装修完毕并投入运营等情况,均应向甲方如约支付租金。6、若乙方按上述履行,则甲方同意作出如下让步：(1)装修免租期在《租赁合同》约定基础上再增加壹个月,即自2015年11月18日房屋交接日起至2016年3月17日至共四个月为装修免租期；(2)甲方一次性补偿乙方185,000元,上述补偿费用在乙方完成清场安置工作(以未清场部分承租人与甲方签订租赁合同终止协议并实际迁离为标准)并向甲方按约支付租金及相关费用前提下,甲方同意在新《租赁合同》第三期租金中抵扣。7、上述方案系甲、乙双方本着有效推进新《租赁合同》的实际履行,妥善进行清场安置工作的临时方案，双方应审慎履行；若任何一方违反上述约定的,守约方可单方解除本补充协议,并有权仍按照新《租赁合同》之约定要求解除新《租赁合同》,并据此向违约方主张一切违约责任及损失。8、在履行上述方案中，甲方有权向乙方了解清场安置及新《租赁合同》的相关情况,同时甲方可以提供必要的协助,如提供未清场部分的合同文件、签署终止协议等，相关费用与甲方无涉。补充协议的末尾甲方处加盖了万英公司的合同专用章，乙方处由尹德中签字。庭审中，万英公司确认尹德中、弘事祥公司已经支付的押金金额为900,000元，并称若合同解除，上述押金应先冲抵拖欠的租金及违约金。另查明，尹德中、弘事祥公司于2019年3月5日向万英公司支付租金260,000元，于2019年3月11日向万英公司支付租金685,000元。尹德中、弘事祥公司对于上述付款金额及时间并无异议，但认为其在诉讼过程中分两次支付了2019年5月-7月的租金945,000元、2019年8月-10月的租金945,000元，上述租金均付至本院的代管款账户中。诉讼中，万英公司确认于2018年8月1日后，收到尹德中、弘事祥公司支付的租金1,890,000元，后于2019年3月5日收到租金260,000元，又于2019年3月11日收到租金685,000元。再查明，万英公司曾于2018年5月7日针对尹德中、弘事祥公司拖欠租金等提起了(2018)沪0112民初15458号、(2018)沪0112民初15460号两案诉讼，上述两案双方在本院主持下达成调解，其中2018年5月15日出具的(2018)沪0112民初15458号民事调解书的内容为：被告弘事祥公司于2018年6月30日前支付原告上海万英公司自2017年8月1日起至2018年7月31日止的房屋租金421,378元；二、被告弘事祥限公司于2018年7月30日前支付原告万英公司违约金350,000元。(2018)沪0112民初15460号民事调解书的内容为：被告尹德中于2018年5月30日前支付原告万英公司自2017年10月1日起至2018年6月30日止的房屋租金845,000元；二、被告尹德中于2018年5月30日前无偿提供原告万英公司位于吴中路XXX号(如家酒店)401室、402室、403室三间房间，使用期限同租赁合同中约定的期限。若被告逾期交付上述房屋，则需按每天300元支付违约金。然在上述两案调解结案之后，尹德中、弘事祥公司继续拖欠支付租金，万英公司遂于2018年8月6日委托北京盈科(上海)律师事务所向尹德中发出律师函，律师函中载明：依据双方签订的租赁合同及补充协议，尹德中、弘事祥公司应当于2018年6月11日一次性向万英公司支付1楼自2018年7月1日至2018年9月30日的租金375,000元，于2018年7月2日前一次性向万英公司支付2-4楼自2018年8月1日至2018年10月31日的租金945,000元，但截至本函发送之日，虽经万英公司多次催告，尹德中、弘事祥公司至今仍拖欠万英公司1楼自2018年7月1日至2018年9月30日的租金335,000元，2-4楼自2018年8月1日至2018年10月31日的租金400,000元。租赁房屋2-4楼《租赁合同》第五条第一款约定，在本合同签订时尹德中、弘事祥公司支付相当于三个月租金的履约保证金计900,000元。据万英公司称，鉴于租赁房屋3楼C区域未清场完毕，双方同意在C区域未交付期间，保证金900,000元变更为750,000元，尹德中、弘事祥公司应当于C区域交付之日补足保证金900,000元。万英公司与C区域原承租方的《租赁合同》已于2018年7月31日到期终止，万英公司已于2018年8月1日将C区域交付给尹德中、弘事祥公司。但截至本函发送之日，尹德中、弘事祥公司尚未支付2-4楼保证金差额150,000元。如上所述，尹德中、弘事祥公司拖欠租金的行为已构成对《租赁合同》及《补充协议》的严重违约，侵犯了万英公司的合法权益。特函告如下：1、请于收到本函之日起7日内，一次性向万英公司支付1楼自2018年7月1日至2018年9月30日的租金335,000元，2-4楼自2018年8月1日至2018年10月31日的租金400,000元。2-4楼的保证金差额150,000元。2、请于收到本函之日起7日内，一次性向万英公司支付因逾期支付租金产生的违约金。其中，1楼自2018年7月1日至2018年9月30日的违约金10,735元(暂计至本函发送之日，实际计至被告支付之日)，2-4楼自2018年8月1日至2018年10月31日的违约金15,302.50元(暂计至本函发送之日，实际计至支付之日)，共计26,037.50元。上述律师函于2018年8月7日送达尹德中。嗣后，弘事祥公司于2018年12月28日支付给万英公司后续保证金150,000元。诉讼中，尹德中、弘事祥公司提出对位于闵行区吴中路XXX号万英大酒店2、3、4层房屋及一楼大厅的装修进行造价鉴定的申请，本院接受申请后通过上海市高级人民法院委托了上海联合工程监理造价咨询有限公司进行造价鉴定，该公司于2019年11月8日出具造价鉴定意见书载明：鉴定书争议部分：1、关于企业管理费和利润、安全文明措施费、施工措施费、规费及税金的认定，该公司认为，建筑安装工程费是由人工费、材料费、机械费、综合费用(企业管理费及利润)、措施费、规费及税金组成，故应计入建筑安装工程造价的费用内，相关费率该公司参照《关于实施建筑业营业税改增值税调整本市建筑工程计价依据的通知》沪建市管(2016)42号、《关于调整本市建筑工程造价中社会保险费及住房公积金费率的通知》沪建市管(2016)43号等上海市造价管理部门发布的收费标准和相关文件计取。现将此部分内容列为争议，提请法院依法裁定，若法院裁定认可申请方主张，则鉴定金额增加4,029,932元。2、关于装修材料品牌、品种、价格的认定，该公司认为，因申请方无法提供装修材料相应品牌依据，该司经现场踏勘，采用施工期间上海市建筑建材业市场管理总站发布的造价信息及装修材料与市场上相类似的价格计取。3、关于电梯的认定，申请人认为，现场有一部电梯系为酒店装修购买安装，应列为鉴定范围内。被申请方认为，电梯工程，不应再列入本次评估鉴定范围内。该公司认为，现将此部分内容列为争议，提请法院依法裁定，若法院裁定认可申请方主张，则鉴定金额增加117,000元。对此争议，万英公司庭审认为，出租给尹德中之时已经有一台电梯，尹德中将该电梯拆除之后重新安装电梯，要求万英公司补偿不合理。尹德中、弘事祥公司解释称，根据酒店要求，原先是仓储使用，作为酒店并不适用，电梯的安装也是尹德中、弘事祥公司的投入。目前房屋内有两台电梯。4、关于双层石膏板的认定，申请方认为，酒店内所有纸面石膏板均为双层，鉴定初稿中为单层石膏板，应予以调整。该公司认为，经再次现场踏勘核实，确为双层石膏板，已调整。5、关于楼层钢结构加固的认定，申请方认为，原房间为楼板结构，需每层翻建进行钢结构加固。被申请方认为，认可一层至三层钢结构加固，四层为顶层，应无需进行钢结构加固。该公司认为，一至三层钢结构加固已补充，因钢结构加固为隐蔽工程，该司无法核实四层钢结构加固是否施工，现将次部分内容列为争议，提请法院依法裁定。若法院裁定认可申请方主张，则鉴定金额增加48,319元(包含物业管理费、措施费等，明细详见后附鉴定汇总表)。6、关于不锈钢包边的认定，申请方认为，房间内装饰面的不锈钢包边未计取。该公司认为，经再次现场踏勘核实，本次鉴定不予调整。最终鉴定结论意见为：对于上海市闵行区吴中路XXX号万英大酒店2、3、4层房屋及一楼大厅的装修进行造价鉴定，经鉴定，鉴定造价金额为8,732,519元(未计算折旧)，另有争议金额4,195,251元(未计算折旧)。如需计取折旧，折旧率按租赁合同期限(2015年11月18日至2025年8月9日，共计3,552天)与截至出具本鉴定意见书日期(共计1,451天)计取，折旧率为59.15%【(3,552-1,451)/3,552】(申请人上报金额明细中未包含消防系统，本次鉴定暂未计取消防系统部分。)再查明，弘事祥公司于2016年6月14日登记设立，公司注册资本为1,000,000元，股东分别为案外人吴明骏、上海弘事祥投资管理有限公司，弘事祥公司的法定代表人为尹德中，其中上海弘事祥投资管理有限公司的法定代表人亦为尹德中，该公司的股东结构为尹德中、郭嘉、姜志奎。庭审中，尹德中、弘事祥公司确认签订租赁合同的主体是尹德中，承租涉案房屋后设立了弘事祥公司，对外经营也是以弘事祥公司的名义，故区分两个主体并无意义，具体支付租金的主体是弘事祥公司付款，故确认尹德中、弘事祥公司作为共同承租人的主体身份。另再查明，2019年2月26日新龙公司出具情况说明载明：新龙公司与万英公司签订的《房屋租赁协议书》约定租赁合同期限至2022年12月31日。2016年新龙公司同意万英公司通过转型升级改变原有经营模式，开设准四星级亚朵精品酒店。通过转型大楼整体环境得到提升，安全隐患得以消除。合同到期后，万英公司有资格通过闵行区集体资产交易信息平台，按照七宝镇经营性资产管理制度的相关规定进行资产招租。同时，在同等条件下，原承租户万英公司享有优先续租权。针对以上事实及本诉诉请，万英公司向本院提供了如下证据：1、2015年7月15日租赁合同及2015年11月18日补充协议一组，证明依据租赁合同的规定，2018年8月1日的租金理应在2018年7月1日支付整年度租金；合同约定了租金标准，同时约定了租赁保证金金额，但实际仅支付保证金750,000元，直至诉讼之后的2018年12月28日才补足保证金至900,000元。依据合同的约定，未足额支付保证金的时间也是超过了60天，对此合同约定了滞纳金条款。补充协议中有免租期增加的约定，按照条款约定免租期增加一个月，之前付款减掉一个月，现未按约履行，需要增加一个月租金，当时约定的租金标准是300,000元。2、民事起诉状、调解笔录、调解书一组，证明尹德中、弘事祥公司一直未按约定履行付款义务，曾经起诉过一次，该案最终调解结案。调解笔录第二页载明，房租按照季度支付，双方达成合意。万英公司提出未按足额支付，按照原合同执行，尹德中、弘事祥公司对此也同意。之后有任意一期未按照执行，仍按照年度执行。争议焦点在于7月1日开始的房屋有无按照约定按季度支付，且仍保留限制条款。3、律师函及邮寄凭证一组，证明在之前诉讼调解后，尹德中、弘事祥公司仍未按约定履行，故万英公司委托律师向尹德中、弘事祥公司主张费用。即使催讨函是写明到哪一天，但依据合同的约定，万英公司有权单方面解除合同，且尹德中、弘事祥公司在发函后仍未按约履行。4、2019年2月26日新龙公司出具的情况说明一份，证明万英公司从新龙公司处承租房屋，通过升级改变环境、消除安全隐患作了确认，万英公司有权有资格可以通过区资产交易平台有优先承租权。5、2018年12月28日银行回单一份，证明2015年7月15日所涉的租赁合同约定履约保证金为900,000元，应于签订合同时支付，尹德中、弘事祥公司直到万英公司起诉后才支付完900,000元保证金，逾期支付，单就保证金的支付也构成违约，万英公司有权解除合同。6、涉案房屋的不动产登记信息、弘事祥公司的工商登记信息、万英公司与案外人新龙公司的房屋租赁协议书及转租说明一组，证明本案房产是有证的房产，万英公司有转租的权利。7、伊超公司的工商信息一份，证明尹德中是伊超公司的股东和法定代表人，故施工承包合同是不真实的。弘事祥公司、尹德中对万英公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性认可，合同第四条支付方式双方在2018年5月进行了变更，以变更为准，三个月支付一次。免租期延长是因为租赁过程中原先承租人未及时退租，影响了租赁物交付，过错不在尹德中、弘事祥公司。保证金即使迟延支付至今已经超过了行使解除的期限。合同经过支付期限变更后，未达到逾期60日的情况，合同应该继续履行；对证据2真实性认可，万英公司始终按照季度向尹德中、弘事祥公司主张租金，双方达成变更内容双方都在履行，未恢复成万英公司所谓的一年一付，恢复应该明确一致，万英公司的律师函仍然按照季度主张，行为上双方一致按照季度支付；对证据3真实性认可，函件第一页最后一段，万英公司明确主张的是2018年8月1日至2018年10月31日，双方统一认可按照季度支付租金，万英公司也是按照季度催要，尹德中、弘事祥公司陆续支付租金，实际租金支付至2019年1月31日，履行过程中双方按照季度结算，尹德中、弘事祥公司并未发生逾期60日的违约情况；万英公司并未向尹德中、弘事祥公司按照年度的形式主张租金；对证据4真实性认可，但对于本案的关联性、证明目的有异议，恰好证明万英公司从案外人新龙公司处租赁了本案合同项下的房屋，转租给尹德中、弘事祥公司，租赁期限至2022年12月31日，万英公司明知租赁期限截止至2022年12月31日却隐瞒了事实，给尹德中、弘事祥公司的租赁期限到了2026年12月31日，相差四年，租赁期限十分关键。原先是仓储型的厂房，改建为四星级酒店设施，投入了巨资，对尹德中、弘事祥公司而言作为投资方必须考虑投入回报，必须有十年的回报期，才可能有相应产出，若一开始告知6年的租赁期，尹德中、弘事祥公司完全可能不盈利会亏损，可能不与万英公司签订合同，该证据证明万英公司恶意隐瞒和欺骗，故是在欺诈的情况下签订的合同，而且情况说明不能证明万英公司必须有后续承租权，也证明了万英公司主观上的恶意；对证据5认为不能证明尹德中、弘事祥公司存在逾期支付保证金，逾期支付是因为四楼会所逾期交房，2018年12月才交房，故押金在2018年12月才支付，故不存在逾期支付的情况；对证据6认为房屋信息证明了房屋是用于仓储，与尹德中、弘事祥公司的反诉理由一致，房屋性质问题给尹德中、弘事祥公司的经营造成了一定影响。登记信息中还有2018年存在违法建筑的认定，部分建筑存在违法，其中有42套存在违章。租赁协议书及情况说明中并未提及万英公司有转租的权利。另认为租赁协议中并未明确允许转租，当时租赁用途在房屋登记簿中记载的是仓储用途，租金每月是207,900元，而本案涉案房屋经过万英公司转租后一年租金是3,000,000元，对于万英公司来说，其作为二房东一转手就赚了较多租金，万英公司提供的情况说明2019年2月26日允许转型升级为酒店，实际上酒店都是尹德中、弘事祥公司实施完成的，尹德中、弘事祥公司改造完成，改造投入了巨资，仓储变更为酒店也是尹德中、弘事祥公司付出了大量的人力物力。万英公司只是二房东，取得了高回报，万英公司恶意提出解除合同，完全有失公平公正。房屋租赁协议与情况说明并未体现万英公司有权转租，用途原先是仓储，现在是酒店，合同租赁期限只是到2022年12月31日止，之后万英公司并非一定可以得到房屋的出租权，双方签订的租赁期限到2026年12月底，尹德中、弘事祥公司花费了30,000,000元的巨资是对于长期的租赁期限的信赖才投入，实际上万英公司隐瞒了6年的事实，对尹德中、弘事祥公司也是欺诈，若合同解除将对尹德中、弘事祥公司造成巨大损失；对证据7的真实性无异议。弘事祥公司、尹德中针对其反诉诉请及本诉辩称，向本院提供了如下证据：1、发票开具的协议一份，证明双方就发票开具细节进行约定，万英公司提供了2019年1月之前的发票，1月之后发票万英公司未提供，尹德中、弘事祥公司有权拒付后续租金。2、律师函及邮寄凭证一组，证明尹德中、弘事祥公司要求万英公司清除租赁区域内的大型设备及租赁区域内不受尹德中、弘事祥公司控制的电梯，万英公司并未清除。3、与案外人伊超公司签订的《酒店装饰装修工程施工承包合同》一份。4、装修款支付凭证一组，上述证据3-4证明装修的范围，以及花费了1,700,000元装修款，法律没有禁止两家关联公司具有正常的业务往来，产生正常的债权债务，伊超公司作为专业的装修公司，有资质及能力进行装修，而且报价也是符合市场规范的。5、上海联合工程监理造价咨询有限公司出具的《上海市闵行区吴中路XXX号万英大酒店2、3、4层房屋及一楼大厅的装修造价鉴定意见书》一份。万英公司对弘事祥公司、尹德中所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性认可，协议签订之时，此后只要在12个月分期开给尹德中、弘事祥公司就可以了，不存在未开发票的抗辩事由，不需要现在就满足条件；对证据2认为，房屋出租到现在，房屋内设施完好，不存在尹德中、弘事祥公司说的情况；对证据3真实性不予认可，伊超公司是尹德中控制的公司，尹德中不仅是这两家公司的股东，还是这两家公司的法定代表人；对证据4形式上的真实性无异议，对证据的关联性不予认可，对证据5的真实性、合法性、关联性认可，对部分金额及范围存在异议，对于报告书第二页，鉴定部门将争议部分均放在了争议内容项下，未予遗漏，故对于争议部分由法院判断。第一、争议部分第一项中的企业管理费、利润，尹德中、弘事祥公司委托的施工单位是自己的关联企业，虽然审价部门认为按照定额计算列入造价内，庭审中并未看到相关的发票，故未实际发生的情况下是否要按照计价规则计算，万英公司认为要予以扣减。装修品牌及价格的认定多次与鉴定人员沟通，尹德中、弘事祥公司不提供品牌依据，造成按照类似价格计取，当时审价人员按照携程网上酒店宣传的品牌认定有欠科学。还有室外的部分不是本案尹德中、弘事祥公司独享的，公共部分也不是出租的范围，而且为了自身的经营需要，不单单是尹德中、弘事祥公司一方使用，其余人员也可以使用，故对此部分的装修万英公司不应予以补偿。另外这些装修本身还存在折旧的问题。本院结合原告(反诉被告)万英公司、被告(反诉原告)弘事祥公司、尹德中对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告(反诉被告)万英公司、被告(反诉原告)弘事祥公司、尹德中所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，万英公司与弘事祥公司、尹德中所签订的房屋租赁合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，合同及补充协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，租赁合同及补充协议当属有效(但双方之间的租赁期限超过万英公司剩余的租赁期限，就超过部分的约定当属无效)，对各方当事人均具有合同约束力，万英公司及弘事祥公司、尹德中理应按照租赁合同及补充协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。本院亦注意到，虽尹德中是以个人名义与万英公司签订租赁合同，但在其作为发起人依法设立弘事祥公司后，并以弘事祥公司的名义在涉案房屋内对外开展经营活动，实际支付给万英公司租金的主体系弘事祥公司。故依法民法总则的规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承担。庭审中，尹德中、弘事祥公司亦自认愿意对涉案房屋租赁合同项下的权利义务承担共同的民事责任，本院依法予以认定。本案主要的争议焦点是万英公司是否有权主张对房屋租赁合同的解除权。首先，双方在租赁合同中明确约定了房屋租金的支付方式及对应的租金金额，双方也曾经因为租金的支付产生过诉讼纠纷，而尹德中、弘事祥公司认为双方在之前诉讼的调解过程中达成了新的租金支付方式的约定，但是本院注意到，双方虽然在之前的诉讼中就欠付的租金及违约金达成了具体的调解协议，在调解过程中协商过变更租金支付的方式，但并未作出最终的书面变更，故本院认为当事人对变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故双方仍应该按照租赁合同所约定的租金支付方式及期限履行。其次，双方在前案纠纷达成调解之后，尹德中、弘事祥公司仍发生拖欠租金未予以支付，虽经万英公司多次催告，尹德中、弘事祥公司仍未能按照租赁合同的约定支付租金，尹德中、弘事祥公司的行为显然已经构成违约，依据合同的约定，万英公司作为守约方有权行使合同解除权。而万英公司于起诉之时即2019年1月3日明确要求解除双方之间的租赁合同，符合租赁合同的约定，考虑到尹德中、弘事祥公司收到诉状的时间为2019年1月5日，故系争租赁合同自解除通知到达尹德中、弘事祥公司时予以解，故本院确认租赁合同于2019年1月5日予以解除。庭审中，弘事祥公司、尹德中一致确认，虽然租赁合同是以尹德中个人名义所签，但是亦明确了承租涉案房屋后设立了弘事祥公司，对外经营也是以弘事祥公司的名义，具体支付租金的主体是弘事祥公司，故确认尹德中、弘事祥公司作为共同承租人的主体身份，基于此本院确认弘事祥公司、尹德中作为共同承租人的身份。虽然尹德中、弘事祥公司在诉讼过程中向本院代管款账户内划入了部分租金，但是结合该部分租金金额与尹德中、弘事祥公司实际占用租赁物的使用周期来看，尹德中、弘事祥公司仍然是存在拖欠租金支付的违约行为。不能因为尹德中、弘事祥公司在诉讼过程中支付了部分租金，即认定尹德中、弘事祥公司不存在逾期支付租金的违约行为。尹德中、弘事祥公司弥补租金支付的行为不足以否定其实际已经存在逾期支付租金的客观违约的事实。再次，在上述租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，万英公司可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考虑到目前尹德中、弘事祥公司仍在占有使用租赁物，其并未按约搬离涉案房屋并及时返还租赁物给万英公司，其行为显然构成违约，且该占有使用租赁物的行为给万英公司造成了实际损失，故万英公司有权主张要求尹德中、弘事祥公司及时搬离涉案房屋并返还租赁物，同时请求尹德中、弘事祥公司支付占用租赁物期间所产生租金及占有使用费，具体金额为：自2018年8月1日起至2019年7月31日止为940,561.64元(2018年8月1日至2018年8月9日期间共计9天按照每年360万元的租金标准计算，2018年8月10日至2019年7月31日期间共计356天按照每年378万元的租金标准计算，即360万元/每年/365天×9天+378万元/每年/365天×356天=3,775,561.64元，扣减被告已经支付的租金1,890,000元、260,000元、685,000元，尚需支付租金940,561.64元)，自2019年8月1日起至实际迁出之日止则按照每月315,000元的租金标准支付房屋占有使用费。对于尹德中、弘事祥在诉讼中向本院代管款中汇入了两笔945,000元合计1,890,000元，由于万英公司并未实际领取该部分代管款，故该部分代管款双方可在执行之时一并协商解决，至于抵扣尚欠的租金或是房屋占用使用费则由双方协商一致确定。另由于尹德中、弘事祥公司未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，且该违约行为直接导致合同解除，万英公司有权依据合同约定主张要求尹德中、弘事祥公司支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的合同解除违约金，同时依据租赁合同的约定，基于尹德中、弘事祥公司的违约行为，万英公司可以要求支付一个月的免租期租金300,000元作为其承担违约责任的一种方式。另基于合同解除万英公司主张了3,000,000元的解除合同违约金诉请，尹德中、弘事祥公司认为其并不构成违约，虽然其并未明确提出要求调整违约金的抗辩，但是尹德中、弘事祥公司提出不违约的抗辩，属根本性抗辩不构成违约，实质上也是包含了抗辩违约金过高应予调低的意见。针对此，本院结合尹德中、弘事祥公司的逾期付款的违约行为及其违约程度，以及由于上述违约给万英公司所造成的实际损失，兼顾到尹德中、弘事祥公司在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为万英公司目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以2,000,000元计。基于本院上述，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。万英公司考虑到尹德中、弘事祥公司所投入装饰装修价值较大，并且具有一定的利用价值，故在同意利用的基础上给予尹德中、弘事祥公司适当的补偿，同时补偿也是需要考虑租赁合同解除时剩余的租赁期限，同时参照上述关于剩余租赁期内装饰装修残值标准予以确定。虽然本院确定合同解除日为2019年1月5日，但考虑到尹德中、弘事祥公司在合同解除日之后仍在实际占用租赁物，且本案因审价鉴定导致审理周期较长，导致目前尹德中、弘事祥公司占用租赁物仍处于一个较长的期限，故本院认为对于具体的残值折旧率应考虑尹德中、弘事祥公司实际占用租赁物的期限与合同约定的租赁期限的比例来合理确定折旧率。诉讼中，尹德中、弘事祥公司针对其对涉案房屋的装饰装修损失提出了造价鉴定的申请，最终确定了总的造价金额以及折旧率的计算方式。而该份造价鉴定意见书中存在较大的争议内容，针对双方存在争议的内容本院将逐项予以分析。第一，针对建筑安装工程费是否应包含企业管理费和利润、安全文明措施费、施工措施费、规费及税金。对此争议审价单位已经作出了详细的解释，本院认为建筑安装工程费理应是由人工费、材料费、机械费、综合费用(企业管理费及利润)、措施费、规费及税金组成，故应计入建筑安装工程造价的费用内。本院认为审价部门给出的解释符合政府相关部门所设定的安装工程费的计费标准，故鉴定金额理应增加4,029,932元，但是该增加的费用也应依据相应的折旧率进行合理的折旧。第二、关于装修材料品牌、品种、价格的认定。鉴定机构认为因尹德中、弘事祥公司无法提供装修材料相应品牌依据，经现场踏勘，采用施工期间上海市建筑建材业市场管理总站发布的造价信息及装修材料与市场上相类似的价格计取。本院认为这样的价格计取方式符合租赁物实际的装修状态，并且鉴定人员也是经过实地踏勘，实地调取的情况应客观地展现了租赁物现场的装修材料品牌、品种情况。故本院认为万英公司所提出的异议缺乏相应的事实依据，应当以审价报告确定的价格为准。第三、关于电梯的认定。对此本院认为电梯属于特种设备，但是由于其安装在租赁物内，实际也与租赁物形成了附合，固然作为尹德中、弘事祥公司可以拆除相应的设备，但是若拆除电梯势必将会导致电梯使用价值严重受损。且由于电梯作为固定资产的一种，其也存在一定的固定资产折旧周期，本院可以将电梯的工程造价金额117,000元列入总的鉴定造价金额，但是对于电梯这样的固定设施也应结合本院确定的折旧率以及该类特种设备自身的计提折旧年限进行合理的折旧分摊。第四、关于双层石膏板以及楼层钢结构加固的认定争议问题。关于双层石膏板认定的问题，经鉴定机构的现场踏勘核实，确实为双层石膏板，应予以调整确定。对此本院认可最终鉴定报告中所载的金额认定。另对于四层楼的顶层钢结构加固问题的争议。双方对于一至三层的钢结构加固并无异议，但是鉴定机构认为由于钢结构加固为隐蔽工程，其无法核实四层钢结构加固是否施工，尹德中、弘事祥公司则认为原房间为楼板结构，需每层进行钢结构加固，本院认为作为房屋的整体的钢结构加固，既然客观上房屋结构上存在钢结构的需要，而且实际上一至三层已经进行了钢结构加固，故本院认为即使四层钢架构的加固施工因为系隐蔽工程无法肉眼判断，但是从施工工艺及施工实际需求来看，四层钢结构也应是进行了钢结构加固，故在最终的鉴定金额中理应增加48,319元作为针对四层顶层的钢结构加固所产生的费用。最后关于不锈钢包边的认定，鉴定机构经过现场踏勘核实最终认定鉴定金额不做调整，本院最终仍是以鉴定报告所载金额为准。故结合上述，本院最终确定的工程造价金额为12,927,770元(8,732,519元+4,195,251元)，折旧率按照租赁合同期限(2015年11月18日至2025年8月9日，共计3,552天)与截至尹德中、弘事祥公司实际搬离涉案房屋之日(因尹德中、弘事祥公司目前尚未实际搬离涉案房屋，故总计天数需待案件最终执行之时加以确定，本院目前仅确定具体的计算方式)计取，折旧率计算方式为(3,552天-实际使用天数)/3,552天。在按照上述折旧率折旧之后，考虑到万英公司对于装饰装修物的残值同意进行合理利用，故对折旧之后的残值本院确定由万英公司给予30%的补偿。另考虑到双方之间的租赁合同已经解除，故万英公司所收取的租赁押金900,000元理应及时返还给尹德中、弘事祥公司，庭审中万英公司表示该押金理应优先与尹德中、弘事祥公司所拖欠的应付款项予以抵扣后再行返还。结合合同对于押金的约定条款，万英公司的上述主张亦符合租赁合同约定，对此本院予以准许。万英公司撤回部分诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海万英实业有限公司与被告(反诉原告)尹德中分别于2015年7月15日所签订的《租赁合同》以及2015年11月18日所签订的《补充协议》于2019年1月5日解除；二、被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于上海市闵行区吴中路XXX号二层、三层、四层房屋及一楼大厅，并将上述房屋返还给原告(反诉被告)上海万英实业有限公司；三、被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海万英实业有限公司支付自2018年8月1日起至2019年7月31日止的租金及占有使用费940,561.64元，并支付自2019年8月1日起至实际搬离上述第二项租赁场所之日止，按照每月315,000元标准计算的房屋占用使用费；四、被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海万英实业有限公司支付免租期租金300,000元；五、被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海万英实业有限公司支付合同解除违约金2,000,000元；六、原告(反诉被告)上海万英实业有限公司于被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司结清第三项至第五项的应付款项后十日内返还给被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司押金900,000元；七、原告(反诉被告)上海万英实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司装饰装修补偿金，具体计算先以造价鉴定确定的金额12,927,770元做为基数，然后按照(3,552天-实际使用天数)/3,552天)的比率计算得出折旧率，被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司实际使用天数计算自2015年11月18日起算至实际搬离涉案房屋之日止，依据上述折旧率计算得出残值金额后，由原告(反诉被告)上海万英实业有限公司对上述装饰装修的残值给予被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司30%的补偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49,811.76元，由被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司共同负担。反诉案件受理费61,900元，鉴定费213,000元，合计274,900元，由原告(反诉被告)上海万英实业有限公司负担91,633元，由被告(反诉原告)尹德中、上海弘事祥酒店管理有限公司负担183,267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 刘 锋审 判 员 周 颖人民陪审员 黄 弘二〇二〇年四月三日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。