广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初1240号 原告：广西泓福物业服务有限责任公司，住所南宁市青秀区英华路66号半岛·融园二期12号楼一层，统一社会信用代码：91450100735177982R。 法定代表人：连进，该公司董事长。 委托代理人：郜建师，该公司职员。 被告：罗智华，男，汉族，1976年5月20日出生，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：龚明桂（系被告罗智华母亲），女，汉族，1951年1月23日出生，住南宁市江南区。 被告：龚明桂，女，汉族，1951年1月23日出生，住南宁市江南区。 被告：罗义球，男，1947年11月23日出生，汉族，住南宁市江南区。 原告广西泓福物业服务有限责任公司与被告罗智华、罗义球、龚明桂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西泓福物业服务有限责任公司委托诉讼代理人郜建师，被告罗智华委托诉讼代理人龚明桂，被告罗义球，被告龚明桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西泓福物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.三被告共同向原告支付物业服务费17115.60元及违约金77603.96元（自2009年11月起至2018年12月止，以每月应缴物业费为基数，自逾期次月之日起，按每日3‰计算）、电梯维护费960元及违约金（自2009年9月起至2012年4月止，以每月30元为基数，自逾期次月之日起，按每日3‰计算）、生活垃圾费891元、公共维修基金1647.6元、自用水费3311.7元及利息（自2009年11月起至2018年12月止，以每月欠费金额为基数，自逾期次月之日起，按年利率4.35%计算）、公摊水费149.50元及利息（自2009年11月起至2018年12月止，以每月欠费金额为基数，自逾期次月之日起，按年利率4.35%计算）、公摊电费2665.2元及利息（自2009年11月起至2018年12月止，以每月欠费金额为基数，自逾期次月之日起，按年利率4.35%计算）；2.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告系江南·香格里拉二期晴湾大厦1701号房业主。根据原告与开发商广西泓和房地产开发有限责任公司签订的《江南·香格里拉小区前期物业服务合同》，原告成为了该小区物业服务公司。原告按照合同约定为小区业主提供物业服务，但被告自2009年9月开始拖欠物业服务费、专项维修基金、生活垃圾费及水费等。原告多次向被告催收，被告拒不交纳。 被告罗智华、罗义球、龚明桂共同辩称，涉案房屋比合同约定少了三平方米，给被告造成损失，故被告不应支付原告主张的各项费用。原告与被告约定物业费为每月每平方米0.75元，后原告擅自提高物业费为1.15元，未告知被告。对2009年9月至2012年5月物业费无异议，对之后的物业费同意按每月每平方米0.75元标准计算，不同意按每日3‰标准计算违约金，也不同意支付物业费违约金。对电梯维护费无异议，不同意按每日3‰标准计算违约金，也不同意支付电梯费违约金。被告同意按每月7.5元交纳生活垃圾费。被告房屋漏水，原告未为被告进行修理，故不同意支付公共维修基金。对自用水费3311.7元无异议，但不同意支付利息。被告同意交纳50元公用水费，其他不合理，不同意支付利息。原告擅自停被告家电，造成被告摔倒受伤。原告对公共设施管理不到位，浪费电，被告同意交纳900元电费，其他不合理，不同意支付利息。 根据原告的起诉及被告的答辩，归纳本案的争议焦点为：1.前期物业服务合同的效力如何？2.原告的各项诉讼请求是否合法有据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据5欠费明细表和证据9欠费明细表，系原告自行制作，无法核实真实性，故本院对该证据不予采信；原告提交的证据6特快专递，没有原件，无法核实真实性，且没有证据证明被告签收该材料，故本院对该证据不予采信。 经审理查明，广西泓福物业管理有限责任公司成立于2002年3月12日，为有限责任公司。该公司于2008年11月19日变更名称为广西泓福物业服务有限责任公司（即原告），经营范围为物业管理贰级和停车场管理等。 三被告于2004年3月22日共同向广西泓和房地产开发有限责任公司购买位于南宁市江南区，建筑面积147.49㎡。该公司于2006年向三被告交付涉案房屋，三被告占有使用至今。2003年3月1日，广西泓和房地产开发有限责任公司（甲方）与广西泓福物业管理有限责任公司（乙方）签订《江南.香格里拉小区前期物业服务合同》，约定：第十五条：负责向业主收取和代收下列费用：1.物业管理公共服务费；3.代收水费、电费（若实行水电部门直接收费的一户一表计量，则指公共水电分摊部分）；4.代收城市生活垃圾清运费、专项维修资金和水电的周转金。第二十四条：小区交付使用后的物业管理服务费：1.物业的服务费收费标准在取得物价主管部门审批收费标准暂按以下标准收取，之后按审批收费标准收取。（1）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取；（4）电梯日常维护费按每月每户30元向业主或物业使用人收取；2.管理服务费标准的调整，由乙方提出方案，经甲方同意后报物价局批准后实施。3.公共设施设备日常运行和绿化保洁用水、用电费用按建筑面积或按户每月据实分摊。4.业主和物业使用人违约逾期交纳物业管理费用的，按以下方法处理：（1）从逾期之日起每天按应缴费用总额的千分之三支付违约金给乙方。6.物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日起至当月最后一日止履行交纳义务。第二十八条：乙方向业主和物业使用人收取的水、电费用项目及分摊办法如下：2.乙方向业主或使用人收取自用水费或公用水电费及水费损耗分摊办法如下：（1）自用水电费按业主或使用人实际发生金额据实代收（如已实施供电供水部门直接计费的一户一表，则有业主直接向供水、供电部门缴纳）；（2）共用设施、设备及公用设施、设备用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户或按建筑面积分摊收取。第二十九条：房屋的共用部位、公用设施设备及公共场地、公共设施等的大、中修及更新改造费用的筹集和分摊办法如下：1.业主委员会成立前，专项维修资金暂按以下标准收取：A、住宅用房按建筑面积0.10元/月·平方米收取；以后如有变更，则由乙方与业主委员会协商。第四十条：双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。三被告未向原告交纳2009年9月起至2018年12月期间的物业服务费、电梯维护费、垃圾处理费、公共维修基金、自用水费、公用水费及公用电费。 2009年11月22日广西泓和房地产开发有限责任公司（甲方）与广西泓福物业管理有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》补充协议，约定：鉴于现在物价水平上涨较快，政府要求物业费和电梯费合并，因此甲乙双方经协商一致，对2003年3月1日签订的《前期物业服务合同》进行补充约定，特订立以下补充条款：一、乙方对江南·香格里拉提供物业服务的收费及服务等级标准变更如下：1.住宅物业服务费（带电梯）按1.15元/月/平方米标准向业主收取。2.电梯费不再单独收取。4.以上标准经南宁市物价局主管部门审批通过后执行。四、本协议一式四份，自甲乙双方签字之日起生效。 另查明，原告向南宁市物价局申请备案，南宁市物价局于2010年11月10日就江南·香格里拉小区作出南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表，该表中载明：同意二级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.15元/㎡，备案有效期限至2017年12月19日。 另查明，《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》中载明：城镇居民以户为单位自2007年7月10日起按8元/户·月收取。 本院认为，关于《前期物业服务合同》及其补充协议的效力问题。原告与广西泓和房地产开发有限责任公司自愿签订的《前期物业服务合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律和行政法规的强制性规定，故《前期物业服务合同》及其补充协议是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述法律规定，广西泓和房地产开发有限责任公司作为建设单位依法与原告签订的《前期物业服务合同》及其补充协议对被告具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同生效后，原告向包括被告在内的业主提供物业服务，被告应按照合同约定向原告支付物业服务费等。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告主张涉案房屋比合同约定少了三平方米，给被告造成损失，则被告应向合同相对方主张权利，与本案没有关联性，故本案不予处理。被告主张被告房屋漏水，原告未为被告进行修理，与本案不是同一法律关系，则被告应就其房屋漏水，原告未进行维修造成损失向原告另行主张权利，故本案不予处理。被告主张原告擅自停被告家电，造成被告摔倒受伤，与本案不是同一法律关系，则被告应就原告擅自停电造成其受伤向原告另行主张权利，故本案不予处理。 关于物业服务费：《前期物业服务合同》中约定住宅物业服务费为0.75元/㎡·月，故自2009年9月1日起至2012年4月30日期间物业服务费为3539.76元（147.49㎡×0.75元/㎡·月×32月）。《前期物业服务合同》约定物业服务费为0.75元/㎡·月，之后原告按照合同约定取得广西泓和房地产开发有限责任公司的同意，并报南宁市物价局审批同意，将物业服务费调整为1.15元/㎡·月是合法有据的。故自2012年5月1日起至2018年12月31日期间物业服务费为13569.08元（147.49㎡×1.15元/㎡·月×80月）。 关于物业服务费违约金：被告未按约定向原告缴纳物业服务费，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》中约定，业主和物业使用人违约逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起每天按应缴费用总额的千分之三支付违约金给乙方。被告抗辩不同意按每日3‰标准计算违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告未能举证证明其因被告迟延交纳物业服务费造成的实际损失，结合合同的履行情况及双方当事人的过错程度，本院依法调整为按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率计算损失。原告与被告在《前期物业服务合同》中约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日起至当月最后一日止履行交纳义务。原告主张自逾期次月之日起计算违约金，依法有据，本院予以支持。故原告主张物业服务费的违约金，以当月物业服务费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准，自逾期次月之日起开始计算。物业服务费违约金计算方式为：自2009年9月1日起至2012年4月30日止，以110.62元/月为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准，自逾期之日第二个月起计算至付清物业服务费之日止；自2012年5月1日起至2018年12月31日止，以169.61元/月为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准，自逾期之日第二个月起计算至付清物业服务费之日止。 关于电梯维护费：《前期物业服务合同》中约定电梯维护费为30元/月/户，故自2009年9月1日起至2012年4月30日期间电梯维护费为960元（30×32月）。 关于电梯维护费违约金：被告未按约定向原告缴纳电梯维护费，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》中约定，业主和物业使用人违约逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起每天按应缴费用总额的千分之三支付违约金给乙方。被告抗辩不同意按每日3‰标准计算违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告未能举证证明其因被告迟延交纳电梯维护费造成的实际损失，结合合同的履行情况及双方当事人的过错程度，本院依法调整为按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率计算损失。原告与被告在《前期物业服务合同》中约定，电梯维护费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日起至当月最后一日止履行交纳义务。原告主张自逾期次月之日起计算违约金，依法有据，本院予以支持。故原告主张电梯维护费违约金，以当月电梯维护费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准，自逾期次月之日起开始计算。电梯维护费违约金计算方式为：自2009年9月1日起至2012年4月30日止，以每月30元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准，自逾期之日第二个月起计算至付清电梯维护费之日止。 关于公共维修基金：《前期物业服务合同》中约定专项维修基金住宅用房暂按建筑面积0.10元/月·平方米收取。故自2009年9月1日起至2018年12月31日期间的公共维修基金1651.89元（147.49㎡×0.1×112个月）。 关于垃圾处理费：原告代收的城市生活垃圾处理费，符合南宁市人民政府文件的规定。故自2009年9月1日起至2018年12月31日期间的垃圾处理费896元（8元×112个月）。 关于自用水费：原告主张被告支付自2009年9月1日起至2018年12月31日期间自用水费3311.70元，被告无异议，本院予以支持。 关于自用水费利息：《前期物业服务合同》中仅约定原告有权代收水费，但未约定交纳期限。原告催告被告支付水费，被告应及时支付。原告于2019年2月13日诉至法院，属于催告被告付款的行为，被告在原告催告后仍不返还的，应当按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准计算向原告支付资金占用期间的利息。故被告向原告支付利息（计算方式为：以3311.7元为基数，自2019年2月13日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准计算）。 关于公摊水费：公摊水费系小区公共设施设备日常运行和绿化保洁用水所产生的费用，按建筑面积或按户据实分摊。原告主张被告支付自2009年9月1日起至2018年12月31日期间公摊水费149.5元，但原告仅提交了2017年8月和9月的公摊水费缴费票据及其分摊办法，不足以证明2009年9月1日起至2018年12月31日期间实际公摊水费，但被告同意支付公摊水费50元，本院予以支持。 关于公摊水费利息：《前期物业服务合同》中仅约定原告有权代收公摊水费，但未约定交纳期限。原告催告被告支付公摊水费，被告应及时支付。原告于2019年2月13日诉至法院，属于催告被告付款的行为，被告在原告催告后仍不返还的，应当按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准计算向原告支付资金占用期间的利息。故被告向原告支付利息（计算方式为：以50元为基数，自2019年2月13日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准计算）。 关于公摊电费：公摊电费系小区公共设施设备日常运行所产生的费用，按建筑面积或按户据实分摊。原告主张被告支付自2009年9月1日起至2018年12月31日期间公摊电费2665.2元，但原告仅提交了2017年9月和10月的公摊电费缴费票据及其分摊办法，不足以证明2009年9月1日起至2018年12月31日期间实际公摊电费，但被告同意支付公摊电费900元，本院予以支持。 关于公摊电费利息：《前期物业服务合同》中仅约定原告有权代收公摊电费，但未约定交纳期限。原告催告被告支付公摊电费，被告应及时支付。原告于2019年2月13日诉至法院，属于催告被告付款的行为，被告在原告催告后仍不返还的，应当按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准计算向原告支付资金占用期间的利息。故被告向原告支付利息（计算方式为：以900元为基数，自2019年2月13日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准计算）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付2009年9月1日起至2018年12月31日期间物业服务费17108.84元。 二、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付物业服务费违约金（计算方式：自2009年9月1日起至2012年4月30日止，以110.62元/月为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准，自逾期之日第二个月起计算至付清物业服务费之日止；自2012年5月1日起至2018年12月31日止，以169.61元/月为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准，自逾期之日第二个月起计算至付清物业服务费之日止）； 三、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付2009年9月1日起至2012年4月30日期间电梯维护费为960元； 四、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付电梯维护费违约金（计算方式为：自2009年9月1日起至2012年4月30日止，以每月30元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准，自逾期之日第二个月起计算至付清电梯维护费之日止）； 五、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付2009年9月1日起至2018年12月31日期间的公共维修基金1651.89元； 六、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付2009年9月1日起至2018年12月31日期间的垃圾处理费896元； 七、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付2009年9月1日起至2018年12月31日期间自用水费3311.70元； 八、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付自用水费利息（计算方式为：以3311.7元为基数，自2019年2月13日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准计算）； 九、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付公摊水费50元； 十、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付公摊水费利息（计算方式为：以50元为基数，自2019年2月13日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准计算）； 十一、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付公摊电费900元； 十二、被告罗智华、罗义球、龚明桂共同向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付公摊电费利息（计算方式为：以900元为基数，自2019年2月13日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的金融机构同期六个月至一年资金贷款基准利率为标准计算）； 十三、驳回原告广西融晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本民事判决书生效之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2414元，由被告被告罗智华、罗义球、龚明桂共同负担1207元，原告广西融晟物业服务有限公司负担1207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王兴霞 人民陪审员  曾胜利 人民陪审员  冯桂红 二〇一九年十月十日 书 记 员  陆世任