上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2162号原告：上海瑞立佳业房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡以萍，执行董事。委托诉讼代理人：李中华、杨光夏，上海众华律师事务所律师。被告：郑秀金，女，1992年6月30日生，汉族，户籍地及住址浙江省江山市。原告上海瑞立佳业房地产开发有限公司与被告郑秀金间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨光夏、被告郑秀金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《租赁合同》；二、被告支付2017年9月21日至2017年11月20日免租期期间的租金人民币16,495元(以下币种均为人民币)及2018年2月21日至2018年11月20日期间的租金74,227.50元；三、被告支付解除合同违约金16,495元；四、被告修复位于上海市嘉定区安亭镇进明渡路XXX号XXX楼、XXX楼房屋(以下简称讼争商铺)受损部分；五、被告搬离讼争商铺并按合同约定的租金标准支付使用费(自合同解除之日起计算至实际搬离之日止)；六、被告支付律师费1万元。事实和理由：2017年9月22日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将讼争商铺出租予被告。租赁期限自2017年9月21日至2020年11月20日，其中2017年9月21日至2017年11月20日为免租期。至2019年11月20日的年租金为98,970元，最后一年的年租金为103,919元。首期租金24,743应于签约当日支付，以后租金每三个月支付一次，提前15天支付，先付后用。合同签订后，原告按约向被告交付了讼争商铺。但被告自2018年2月21日起便不再支付租金。原告曾多次进行催讨，均未果。另外，2018年3月，被告未经原告同意，擅自打开占用讼争商铺隔壁的商铺(进明渡路363、365号2楼)，将该两个商铺之间的连通墙打通。原告发现后要求被告修复或与原告就其擅自使用的面积另行签订合同，但被告予以拒绝。2018年8月21日，原告向被告发送律师函，要求被告支付租金并修复房屋，未果。被告答辩称，同意解除合同并支付2018年2月21日至2018年8月20日的租金，但不同意支付其他期间的租金，不同意支付免租期内的租金；不同意支付解除合同违约金，即使存在违约金，违约金的数额也过高，且原告处还有被告支付的押金；同意修复房屋；同意搬离讼争商铺，但不同意支付2018年8月21日起的租金和使用费；不同意支付律师费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月22日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将讼争商铺出租予被告，出租面积共96.84平方米。租赁期限自2017年9月21日至2020年11月20日，其中2017年9月21日至2017年11月20日为免租期。2017年11月21日至2019年11月20日的年租金为98,970元，2019年11月21日至2020年11月20日的年租金为103,919元。首期(2017年11月21日至2018年2月20日)租金24,743应于签约当日支付，以后租金每三个月支付一次，提前15天支付，先付后用。押金为16,495元，于签约当日支付。被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清偿等措施，收回租赁房产，押金不予退还，被告还应支付二个月租金的违约金并补交免租期的租金。因被告违约造成原告损失的(包括律师费、交通费等费用)，支付的违约金不足抵付损失的，被告还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另对其他事项作了约定。后被告向原告支付了2017年11月21日至2018年2月20日期间的租金24,743元和押金16,495元。2018年1月，包括被告在内的商户出具一份《免租期诉求书》，载明因万立城商业街无人气且商户空置率高，导致商户经营困难，要求延长免租期一年。2018年8月22日，原告向被告发送一份《律师函》，要求被告支付2018年2月21日至2018年11月20日期间的租金74,227.50元及相应违约金，并要求修复受损的房屋及赔偿相应损失。8月31日，被告向原告支付了租金8,000元，后便不再支付租金。因原告认为被告的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应违约责任，故涉讼。庭审中，被告表示，讼争商铺内的物品已搬离，留在商铺内的物品予以放弃。原告表示，原告已于庭审当日更换了门锁。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现被告未按约支付租金的行为已达到解除合同的条件，且被告对解除合同亦不持异议，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告表示放弃讼争商铺内的相关物品，故原告可径直收回讼争商铺(实际已更换门锁)，解除合同的时间以被告作出该意思表示的时间即2019年8月6日为准，对原告要求被告搬离讼争商铺并支付合同解除后至实际搬离之日止的使用费的诉讼请求，本院不再予以支持。经核算，被告应向原告支付自2018年2月21日至2019年8月6日的租金数额为144,817.06元。扣除被告在该期间支付的租金8,000元，被告还应向原告支付该期间的租金数额为136,817.06元。关于免租期内的租金，根据合同约定，因被告违约导致合同解除的，被告应补交免租期内的租金，故原告要求被告支付2017年9月21日至2017年11月20日免租期期间的租金16,495元的诉讼请求，本院予以支持。关于押金16,495元，虽然合同中有关于因被告违约致押金不予退还的约定，本院根据本案的实际，确定该押金可作为违约金处理，原告可不予退还。庭审中，被告愿意修复受损的房屋(隔墙)，本院对此予以确认。关于律师费1万元，虽然合同中有关于赔偿损失(包括律师费)的约定，但被告支付的违约金16,495元可弥补该损失，故对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海瑞立佳业房地产开发有限公司与被告郑秀金于2017年9月22日签订的《租赁合同》于2019年8月6日解除；二、被告郑秀金应于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞立佳业房地产开发有限公司支付自2017年9月21日至2017年11月20日免租期期间的租金人民币16,495元及自2018年2月21日至2019年8月6日的租金人民币136,817.06元；三、被告郑秀金应于本判决生效之日起十日内修复位于上海市嘉定区安亭镇进明渡路XXX号XXX楼、XXX楼房屋受损部分(隔墙)；四、原告上海瑞立佳业房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,665元，由原告负担1,134元，被告负担3,531元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。公告费260元，由被告负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 平人民陪审员  王玉祥人民陪审员  王兴明二〇一九年九月二十九日书 记 员  凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。