上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初8620号原告：罗光军，男，1970年3月8日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告：赵家杰，男，1958年3月6日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：马玉晓，上海申策律师事务所律师。被告：董淑华，女，1960年6月28日出生，满族，住上海市静安区。原告罗光军与被告赵家杰、董淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序。审理中，罗光军曾向本院申请财产保全，本院依法裁定查封赵家杰、董淑华名下本市静安区育婴堂路XXX弄XXX号XXX室房屋；查封罗光军名下本市静安区江场西路XXX弄XXX号XXX室房屋。该裁定已执行。因赵家杰下落不明，本案依法转为适用普通程序。本案于2018年7月19日公开开庭进行了审理，罗光军及其委托诉讼代理人卞东风、董淑华到庭参加诉讼；赵家杰经公告送达未到庭参加诉讼。后赵家杰到庭应诉，本案于2019年1月23日再次公开开庭进行了审理，罗光军的委托诉讼代理人卞东风、赵家杰及其委托诉讼代理人马玉晓、董淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗光军向本院提出诉讼请求：1.赵家杰、董淑华协助将本市育婴堂路XXX弄XXX号XXX室房屋过户到罗光军名下；2.赵家杰、董淑华支付逾期过户违约金，以2,180,000元为基数，按日万分之五的标准自2018年3月1日计至实际过户之日；3.诉讼费由董淑华、赵家杰承担。审理中，罗光军变更诉讼请求为：1.解除双方就本市育婴堂路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的购买意向书、房地产买卖合同；2.赵家杰、董淑华退还购房款1,650,000元；3.赵家杰、董淑华赔偿房屋差价损失3,320,000元。事实和理由：2015年3月14日，当事人双方就本市育婴堂路XXX弄XXX号XXX室房屋签订购买意向书，约定罗光军以2,180,000元价格购买该房屋。同年4月2日，双方签署房地产买卖合同，进一步明确房屋交付、分期付款方式等事项。同日，系争房屋交付罗光军使用。同年4月8日，罗光军将房屋出租给案外人。后董淑华擅自将案外人赶走并侵占房屋，且拒绝沟通继续交易事宜。董淑华在签订合同时与一男子前来，并提供了身份证、结婚证，故即使合同上签字并非赵家杰本人所写，亦构成表见代理，系争合同有效。即使赵家杰不是合同主体，董淑华应承担的责任基于夫妻共同债务，赵家杰也应承担连带责任。被告董淑华辩称，签订合同时赵家杰不在场，是董淑华借款的公司找人代赵家杰签的字；双方本意并非房屋买卖，该合同名为买卖，实为借贷，但无相应证据；2016年底，董淑华搬回了系争房屋居住，但罗光军对此是知情的，罗光军还让其把补偿款直接转给租客；房屋交易价格显著低于市场价，且因系动迁房，不符合上市交易条件，故合同应为无效。若认定有效，同意解除合同并退还购房款1,650,000元；确系董淑华违约在先，但罗光军主张损失过高，只愿赔付已付房款的20%作为违约金。被告赵家杰辩称，系争买卖合同系第三人冒用赵家杰名义签署，不属于表见代理或无权代理，因主体欠缺导致合同生效要件欠缺，系争合同应为无效，不存在合同解除的问题；赵家杰与董淑华虽系夫妻关系，但2014年就已分居，且二人冲突激烈，不可能存在恶意串通；董淑华是恶意负债，损害夫妻共同财产，不应作为夫妻共同债务。即使合同认定为有效，赵家杰没有任何过错，不应承担违约责任；罗光军在签订、履行合同过程中明显存在严重过错；系争房屋是拆迁房，罗光军应该预料到房屋存在不能过户的风险；罗光军主张的损失金额过高，违约责任应以合同约定为准；董淑华的法律责任不属于夫妻共同债务，董淑华有与罗光军串通，转移夫妻共同财产的嫌疑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年3月14日，董淑华与罗光军签订《购买意向书》，约定董淑华、赵家杰将本市育婴堂路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给罗光军，价格2,180,000元等。该意向书卖方签字处除董淑华签字外，另有“赵家杰”签名字样。2015年4月2日，董淑华与罗光军签订《房地产买卖合同》，约定赵家杰、董淑华(甲方)将本市育婴堂路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给罗光军(乙方)，价格2,180,000元；乙方应于2015年4月2日向甲方支付1,650,000元；乙方应于甲方办理完毕房地产权证登记并向乙方提供产证原件，且配合乙方办理相关抵押权登记之日向甲方支付100,000元；乙方应于甲方配合乙方办理房地产权证过户当日支付余款430,000元；甲方于本合同生效当日腾出房屋并与乙方进行验收交接；在取得房地产权证之日起3年当日，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；甲方未按合同约定于符合条件时办理房地产转让手续的，每逾期一日需向乙方支付房屋转让价款万分之五作为滞纳金，并应继续履行合同；如甲方逾期超过15日，或转卖给第三人、租赁给第三方造成无法过户或甲方权利负担的，或甲方单方面解除合同的，乙方有权单方解除本合同，甲方除须支付15日的滞纳金外，还须按照乙方已支付的房屋转让价款的银行同类贷款利率的四倍承担违约金(自房款支付之日至合同解除之日止)。该合同甲方签字处有董淑华签名捺印，并有“赵家杰”签名字样，签名上亦有指印。嗣后，罗光军共计向董淑华支付购房款1,650,000元。罗光军将系争房屋出租给案外人，物业费亦由罗光军缴纳。但该房屋现由董淑华收回并实际使用。另查明：1.系争房屋系赵家杰、董淑华因房屋拆迁所得安置房，于2015年8月26日办理了初始登记，并于2016年5月24日核准登记在董淑华、赵家杰名下。2.赵家杰曾称身份证丢失，于2015年1月26日向公安机关补领了身份证。3.2015年8月、2017年6月、2017年7月，赵家杰数次报警称董淑华上门骚扰。4.2015年，赵家杰曾将董淑华诉至上海市杨浦区人民法院，要求离婚。该院于2015年4月13日作出(2015)杨民一(民)初字第1766号民事判决，认定二人于2014年9月起分居至今等，判决不支持赵家杰的诉请。2016年，赵家杰又将董淑华诉至本院，要求离婚。本院于2017年9月20日作出(2016)沪0106民初31289号民事判决，判决不支持赵家杰的诉请。赵家杰不服该判决，提出上诉。上海市第二中级人民法院于2017年12月29日作出(2017)沪02民终11577号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年9月，赵家杰再次将董淑华诉至本院，要求离婚。本院于2018年10月25日作出(2018)沪0106民初33477号民事判决，认定二人于2014年9月起分居至今等，判决准予二人离婚。该判决已生效。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，经赵家杰申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院对系争合同上签名及指印是否其本人所写或所留进行鉴定。2018年12月17日，司法鉴定科学研究院出具司鉴院〔2018〕技鉴字第1712号、1713号司法鉴定意见书，鉴定意见为《购买意向书》《房地产买卖合同》、收条上“赵家杰”签名均不是赵家杰所写，《房地产买卖合同》上指印不是赵家杰所留。赵家杰为此垫付鉴定费19,700元。双方当事人对上述鉴定意见均无异议。审理中，经双方当事人同意，本院就系争房屋买卖市场价格进行询价。易居臣信房地产经纪(上海)有限公司出具书面意见，载明系争房屋所在小区河源馨园2018年11月参考均价为67,068元每平方米。上海中原物业顾问有限公司出具书面意见，认为2018年12月27日系争房屋市场买卖价格为5,646,040元左右，折算单价为每平方米68,000元左右。本院认为，本案的争议焦点在于系争合同效力及相应的法律后果。系争房屋为赵家杰与董淑华共同共有，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。赵家杰在系争《购买意向书》《房地产买卖合同》上的签名均系第三人冒签，不属于表见代理的范畴。赵家杰并无出售房屋的意思表示，故本案不存在系争房屋买卖的合意，系争《购买意向书》《房地产买卖合同》均属无效。合同解除的前提是合同合法有效，赵家杰该项辩称意见于法有据，本院依法予以采纳。合同无效的，不应适用合同约定的违约条款，但因该合同取得的财产应予返还，有过错的应当赔偿对方因此受到的损失。董淑华虽辩称双方实为借贷，但未提供相应证据，本院难以采纳。现有证据亦不足以推断罗光军系明知非赵家杰本人，而仍与之签订合同。因此，罗光军对于合同无效并无过错。赵家杰与董淑华夫妻感情不合，且不居住于系争房屋，房款亦由董淑华收取，故不能证明赵家杰知晓董淑华出售房屋，赵家杰亦不存在过错。相反，董淑华明知在合同上签字的并非赵家杰本人，仍签订相关合同并收取罗光军支付的房款，属于有过错的一方，除返还房款1,650,000元外，还应赔偿罗光军相应损失。鉴于系争房屋大幅升值，罗光军已无法按原有价格购得相同类型房屋，故罗光军要求董淑华赔偿房屋差价损失，并无不当。关于房屋差价的具体金额，综合考虑询价结果、房屋价款支付情况、合同签订时房屋状况等案件具体情况，本院酌情确认房屋差价损失为2,590,000元。对于罗光军要求赵家杰承担共同还款及赔偿责任的诉请，因赵家杰对合同无效不存在过错，董淑华擅自处分夫妻共同财产，对赵家杰刻意隐瞒，所得利益亦无证据用于家庭共同生活，故合同无效的赔偿责任不应作为夫妻共同债务，而应由董淑华一人承担。另外，关于赵家杰在本案中垫付的鉴定费19,700元，本院综合考虑当事人主张事项及过错程度，确认由罗光军负担9,850元，由董淑华负担9,850元。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、原告罗光军与被告董淑华就上海市静安区育婴堂路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《购买意向书》、《房地产买卖合同》无效；二、被告董淑华应于本判决生效之日起十日内归还原告罗光军1,650,000元；三、被告董淑华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗光军房屋差价损失2,590,000元；四、驳回原告罗光军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告罗光军应于本判决生效之日起十日内向被告赵家杰支付鉴定费9,850元；被告董淑华应于本判决生效之日起十日内向被告赵家杰支付鉴定费9,850元。案件受理费46,560元，保全费5,000元，共计51,560元，由原告罗光军负担6,839元，由被告董淑华负担44,721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 钰人民陪审员  陈洪林人民陪审员  梁钟芳二〇一九年三月二十五日书 记 员  张 蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。