上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34599号原告：陈荣荣。委托诉讼代理人：王德杰，上海市金源方程律师事务所律师。被告：刘君。委托诉讼代理人：于国兵，上海国瑜律师事务所律师。第三人：潘林洁。第三人：王海涛。委托诉讼代理人：陈海虹，系第三人王海涛妻子，即本案第三人陈海虹。第三人：陈海虹。原告陈荣荣诉被告刘君、第三人潘林洁确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理，依法适用简易程序。审理中，经原告陈荣荣申请，本院追加王海涛、陈海虹为第三人，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告陈荣荣的委托诉讼代理人王德杰，被告刘君的委托诉讼代理人于国兵，第三人王海涛的委托诉讼代理人暨第三人陈海虹到庭参加诉讼。第三人潘林洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案做缺席审理。本案现已审理终结。原告陈荣荣向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令被告刘君将闵行区房屋过户至原告名下。事实和理由：原、被告于2008年11月16日就闵行区房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，但该合同系为了获取银行贷款而签订，原、被告之间并无真实的买卖房屋的意思表示，也无真实的支付对价和交付房屋，故该房屋买卖合同属于无效合同。原告于2004年2月14日向案外人某甲公司购买了系争房屋，于同年3月转售给第三人王海涛。因王海涛购买的房屋较多，名下贷款较多，故无法足额申请贷款，故未与原告办理产权过户。第三人王海涛已经付清全部房价款，双方约定几年后进行产权过户。原、被告并不认识，也从未想过出售房屋给被告。被告是第三人潘林洁的儿子，潘林洁和王海涛是朋友。潘林洁和王海涛为了合伙做生意，所以提出以虚假交易房屋的方式获取银行贷款，同时为了获得贷款的最大优惠，潘林洁决定以儿子刘君名义申请贷款。因系争房屋的产权仍在原告名下，故王海涛提出由原告和被告签订虚假的买卖合同以获取银行贷款，拿到银行贷款后再还给王海涛、潘林洁。在王海涛、潘林洁的安排下，原告与刘君于2008年11月签订了房屋买卖合同，原告账户收到银行贷款后,又根据王海涛、潘林洁的指示将贷款分别转给了他们的朋友，原告并未获得任何房屋贷款。房屋已于2004年交给了王海涛，包括全部资料原件。原告从未和被告办理过房屋交接。原告仅与王海涛之间存在真实的房屋买卖，也同意将房屋产权过户给王海涛。原告与被告之间的房屋买卖并不真实，故要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。被告刘君辩称，不同意原告诉请，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，被告根据买卖合同支付了相应的房款并取得了房地产权证，现也实际使用收益房屋，故请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2004年2月14日，原告陈荣荣（买方、乙方）与案外人某甲公司（卖方、甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方购买本市房屋，总房价款暂定为894,888元（人民币，下同）。于2004年2月14日前付总房款的30%，计274,888元。该合同签订后于2004年3月14日前付总房款的70%，计620,000元。甲方承诺在2005年10月31日可办理房地产初始登记手续，并协助办理房产证。甲方定于2005年7月31日前将该房屋交付给乙方。合同签订后，陈荣荣按约支付系争房屋首付款，并办理了银行贷款。2004年3月，原告陈荣荣将系争房屋转售给第三人王海涛、陈海虹，王海涛、陈海虹也按约向陈荣荣支付了首付款274,888元，并通过陈荣荣指定还贷的银行卡代其向银行清偿贷款。陈荣荣则将《上海市商品房预售合同》、《上海市新建住宅使用说明书》、《上海市新建住宅质量保证书》、《上海个人抵押住房综合保险单》等相关资料原件全部交给了王海涛、陈海虹，并同意由王海涛、陈海虹直接与开发商办理房屋交接手续。2005年7月16日，王海涛、陈海虹与开发商办理了系争房屋的交房手续后对外出租。期间，因王海涛、陈海虹属限购对象，产权暂时无法过户至王海涛、陈海虹名下,故系争房屋的产权仍然登记在陈荣荣名下。第三人潘林洁（同时为王海涛、陈海虹嘉兴诊所的合作伙伴）得知王海涛、陈海虹和原告陈荣荣在协商暂缓办理系争房屋产权过户的事情后，提出因其合伙经营的诊所缺少资金，要求以签订房屋买卖的方式获取银行贷款用于合作经营，并建议让其儿子（即被告刘君）作为购房人申请贷款，以获取更多贷款优惠条件。因当时王海涛、陈海虹考虑到与潘林洁之间的朋友关系，遂表示同意。但鉴于王海涛、陈海虹与原告陈荣荣之间尚未办理房屋产权过户，故双方同意系争房屋的买卖将以原告陈荣荣与被告刘君的名义完成。2008年11月17日，原告陈荣荣接受王海涛、陈海虹的指示，出具了《预付房款收据》1张，载明坐落于上海市闵行区，成交总额1,390,000元，面积125.25平方米，付款人刘君，收款方式现金，付房款280,000元，付款事由为首付款。2008年11月20日，原告陈荣荣（作为卖售人，甲方）接受王海涛、陈海虹指示，与被告刘君（作为买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的坐落于上海市闵行区房屋，房屋建筑面积125.25平方米。该房地产转让价款为1,390,000元。同时约定，该合同签订后，乙方于2008年11月16日前支付全部房价款的1.438849%计20,000元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2008年11月20日前支付260,000元，于2009年1月30日前支付1,110,000元。2008年12月25日，被告刘君向银行申请个人住房商业性贷款进行借款。银行于2009年2月10日核准放款1,100,000元至原告陈荣荣银行账户。同年2月12日，原告陈荣荣按照王海涛、陈海虹的指示，将全部贷款如数划出。其中，向案外人袁某甲转账50,000元，向案外人陈某甲转账250,000元，向案外人何某甲汇款755,000元。2009年2月，涉案房屋的产权被核准登记至被告刘君名下，但该房屋的房地产权证一直由王海涛、陈海虹实际负责保管至今。2009年4月21日，王海涛与潘林洁立下字据，载明：“房贷款：契税费20,850元、中介费5,000元、打印合同费400元、评估费3,000元、图纸费20元、中介费（无收据）2,000元、出场费（无收据）400元，计31,670元，以上金额用于房贷款前期费用。贷款收入1,110,000元，减：借款（其中包括利息）255,000元，减借款（潘总）90,000元，剩765,000元，王海涛应收房贷收入382,500元，潘林洁应收房贷收入382,500元。以上款项确认”。并有两人落款签字。同日，潘林洁出具收据，载明：交款单位王海涛，款项382,500元，该款2年左右还（暂定）。2009年4月22日，王海涛（签约乙方）与潘林洁（签约甲方）签订《协议书》，约定经甲乙双方商议，为明确双方出资金额、房屋产权比例及相关权利义务，达成协议如下：1.乙方出资购买上海市闵行区商品房。本金由乙方承担，产权为乙方所有。2.甲方承担每月50%的利息，乙方承担每月50%的利息。3.未尽事宜，可以通过双方协商决定。4.如一方有违约行为或对房屋产权发生争议，双方可以通过协商、调解、诉讼等方式解决。2015年6月5日，被告刘君自行补办了涉案房屋的房地产权证，并以该房屋设定了抵押借贷。目前，该抵押登记已经注销。另查明，王海涛、陈海虹自2005年入住系争房屋以来，由王海涛、陈海虹负责支付该房屋的维修基金及物业管理费，且所有办理入户的原始资料均在王海涛、陈海虹处进行保管。且王海涛、陈海虹在取得上述房屋后，一直由王海涛、陈海虹将该房屋对外出租，并由王海涛、陈海虹收取相关租金收益。前次诉讼后，被告刘君于2015年补办了涉案房屋的房地产权证。2018年3月，被告刘君以其名义对外出租房屋。还查明，涉案房屋所在地的物业公司某乙公司于2017年1月9日出具《证明》，记载“在我公司管理小区期间（2010年元月1日至今），小区23号101室登记的物业收费联系人是陈海虹女士”。2019年4月19日，被告刘君支付了2019年全年的物业管理费。再查明，被告刘君与第三人潘林洁系母子关系。上述事实，由原告陈荣荣提供的房地产预告登记证明、《上海市商品房预售合同》、上海市新建住宅使用说明书、质量保证书、2009年4月22日协议书、2009年4月21日收据及字据、上海市房地产登记申请书、《上海市房地产买卖合同》、《房屋担保借款合同》、银行流水、转帐凭证、民事判决书、上海市不动产登记簿、2009年的上海市房地产权证，被告刘君提供的预付房款收据、个人住房商业性贷款借款凭证、2015年的上海市房地产权证、帐户明细、物业管理费发票、房屋租赁合同、庭审笔录、物业公司证明、帐户信息等证据及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于被告刘君与原告陈荣荣是否存在真实的房屋买卖合同关系。对此，原告认为，涉案房屋已经出售给第三人王海涛、陈海虹，因无法办理产权过户手续故产权尚未过户，其根据第三人王海涛、陈海虹的要求将房屋过户给被告并非房屋买卖的真实意思表示，签订系争房屋买卖合同及过户仅仅是因第三人王海涛、陈海虹、潘林洁要求套取银行贷款，被告刘君未向其支付过任何对价。被告刘君认为，其已支付了系争房屋的所有房款，并提供了预付房款收据及银行放款凭证为证，其亦提供了产证、物业费发票、房屋出租合同等以证实其对房屋的支配及使用。对此，本院认为，原、被告签订房屋买卖合同后，被告虽有金额为280,000元的预付房款收据，但被告并不能提供相应的转帐依据，被告甚至无法提供该280,000元金额的来源，故在与其他证据相矛盾的情况下，被告以该预付房款收据作为其首付款依据不足，本院不予采信。被告认为银行放款凭证记载的1,100,000元亦系其所付房款的一部分，然该部分的款项如何分配已由第三人王海涛、陈海虹、潘林洁与案外人之间做出安排，该已有证据来看，该款并非房款。结合被告在2018年之前并未实际占有使用涉案房屋的事实，及初使登记的产权等书面材料一直由第三人王海涛、陈海虹负责保管、房屋由第三人王海涛、陈海虹对外出租等事实，均能印证原、被告之间的房屋买卖并非真实的房屋买卖。综上，原告要求确认原、被告之间的合同无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求将房屋恢复登记至其名下的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。第三人潘林洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈荣荣与被告刘君就上海市闵行区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告刘君于本判决生效之日起十日内协助原告陈荣荣将上海市闵行区房屋产权恢复登记至原告陈荣荣名下。案件受理费减半计收40元，财产保全费5,000元，合计5,040元，由被告刘君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一九年七月一日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。