上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初26962号原告：上海齐鲁建材有限公司。法定代表人：赵连友。委托诉讼代理人：吴迪，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷思铭，上海瀛泰律师事务所律师。被告：赵连友，男，汉族，1962年11月8日出生，户籍地山东省枣庄市。委托诉讼代理人：王童愚，上海纽迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌翔宇，上海纽迈律师事务所律师。原告上海齐鲁建材有限公司与被告赵连友合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序。并分别于2018年11月21日、2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告上海齐鲁建材有限公司的委托诉讼代理人吴迪、雷思铭，被告赵连友的委托诉讼代理人王童愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海齐鲁建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告进行上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房产办理产权过户手续；2、诉讼费、保全费、保全担保费用由被告负担。诉讼中，原告变更诉请为：1、请求确认位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房产属于原告所有，并要求被告归还该房产；2、判令被告于判决生效后10日内配合原告办理过户手续;3、诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原告系具有国有企业背景的有限责任公司，被告自1995年至今一直担任原告的法定代表人。1996年1月，原告实际出资购买了位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房产，并缴纳了税费及手续费。购房款为人民币(以下币种相同)446,800元，由原告向案外人方某某及其某某的A公司实际支付，税款为29,171.95元，手续费为9,722元，印花税为240元，均由原告实际支付，结合原告公司总账簿和固定资产账簿，该房产实际为原告固定资产。固定资产分类账簿载明了原告因购买此房产支付的购房款、各类税费及装修费共计495,799.55元。账簿所显示的各类款项金额均与收据金额一致。由于当时条件限制，原被告一致决定并合意将该房产登记在被告名下，由被告代为持有该房屋，待条件成熟之后，被告根据原告要求随时配合将该房产过户至原告名下。后原告多次要求被告配合返还该房产并办理过户手续，然而被告一直拒绝返还房产。现涉案房产登记的所有权人仍为被告。原告为维护自身的合法权益，特提起上述诉请。被告赵连友辩称，不同意原告的诉请。本案所涉房屋属于被告所有,房屋是原告给予被告的福利分房,故被告不同意原告的诉请,要求予以驳回。购房款确实是由原告出资，但是属于福利分房，直接办理至被告的名下。被告不是原告的员工，被告是B总公司(以下简称B总公司)派到原告处担任法定代表人。原、被告之间从未一致合意由被告对涉案房屋进行代持，无论口头还是书面形式均没有。另根据审计局的联合调查并没有发现被告存在任何贪污、腐败或者违规的行为。原告无论是在1996年的福利分房之时，还是在2001年的山东省纪委的调查之时，均未向被告提出要求其归还房屋，且原告从未主张过，故本案的诉讼时效已过。本院经审理认定事实如下：1995年12月20日,由被告作为乙方(买方)、案外人方某某作为甲方(卖方)签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、甲方自愿将坐落在上海市七宝XX路XXX弄XXX号XXX部位一套混合结构的房屋及其附属设备，计房屋建筑面积119.26平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。二、甲乙双方议定上述房屋的成交价为400,000元。三、双方同意本合同经房地产交易管理部门批准后，乙方于1995年12月20日前将房屋价款一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。四、双方同意本合同经房地产交易部门批准过户后，甲方于1995年12月25日前将上述房屋交付给乙方。本合同贯彻房屋所有权与土地使用权主体一致的原则，甲方将房屋所有权转移给乙方时，连同该房屋的土地使用权也一并转移给乙方；五、甲方保证上述房屋权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；六、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。……八、上述房屋买卖在办理过户手续时所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。另查明，由被告作为乙方、案外人方某某作为甲方签订房屋买卖协议书一份，协议书载明：甲方将自己所有上海市XX路XXXX弄XX花园XXX号楼XXX室私有住宅一套卖给乙方，建筑面积为119.26平方米，总金额480,000元。为明双方权利和利益，共同签订本协议。一、乙方在签订本协议时付给甲方房款380,000元；二、余下100,000元待甲方为乙方办理好产权过户后乙方一次性付给甲方；三、甲方在办理产权过户中所涉及税费全部由甲方承担；四、甲方在收到第一笔房款时，将《房屋产权证书》、房门钥匙交予乙方，并协同物业公司作好水、电、气、电话的移交工作。上述协议签订后，由原告实际支付了上述房屋的房款446,800元，并支付了房屋交易的房屋买卖税、产权转移税合计29,411.95元，产权转移费9,722元。其中的部分房款66,800元由原告支付给案外人方某某，部分房款380,000元由原告按照案外人方某某的指示付至A公司。被告庭审确认上述款项确实由原告实际支付。1997年12月31日上述房屋登记至被告名下。2015年2月16日因涉案房屋的地址变更，被告递交了变更申请，故涉案房屋目前的地址由XX路XXX弄XXX号XXX室变更为XX路XXX弄XXX号XXX室，房屋登记的权利人为被告，被告家庭成员一直居住在涉案房屋内。另查明，被告系B总公司，现企业名称变更为C公司于1995年10月8日委派被告作为原告公司的董事长兼总经理，同时担任原告公司的法定代表人，原告公司工商登记的股东及股权结构为：B总公司持股70%，D公司持股30%。同日B总公司出具调拨证明将B总公司位于XXX路XXX弄XXX号楼608室房屋调拨给原告公司使用。原告公司于1995年11月29日经工商登记注册成立，因原告公司未按规定进行年检，2003年10月12日上海市工商行政管理局浦东新区分局作出对原告公司吊销营业执照的行政处罚。再查明，1998年3月23日B总公司公布了住房调整的实施方案，方案载明：一、本次住房、调整集体宿舍的现房房源为：塘桥十五套、花木二套；二、本次住房职工为：孙某某、张某、何某、陈某某、周某、耿某某、唐某某、董某某；三、本次调整宿舍职工为(按姓氏笔划排)：于某某、米某某、陈某、肖某、张某某、李某某、姚某某、覃某某、葛某1、葛某2。后续B总公司通过住房调配单的形式进行住房的调整，庭审中原告确认当时B总公司在上海开展业务期间，以B总公司的名义在浦东等地购置了一定数量的房屋作为筹备期间的办公场地，按照B总公司所制定的房改政策，B总公司将公司所购置的房屋产权过户给相应的符合房改政策的员工，但享受房改政策的员工需要向B总公司支付相应的对价，房改政策需要结合员工的工龄及级别等多种因素。另在查明，2018年1月22日E检察院作出对被告涉嫌贪污案的撤销案件决定书，撤销案件的理由是因为情节显著轻微、危害不大，不认为是犯罪。针对以上事实，原告上海齐鲁建材有限公司向本院提供了如下证据：1、原告企业法人营业执照、全民工人介绍信、通知一组，证明被告于1995年8月21日调任至原告公司工作并担任法定代表人。2、上海市契税申报表、上海市契税收据收据联、上海市印花税票报销专用凭证、契税及印花税支票存根一组、上海市财政局行政事业性收费通用收据(产权移转手续费)及付款回执、购房款付款回执一组，证明原告为购买涉案房屋实际支付了购房款、各类税费及手续费。3、固定资产分类账，证明涉案房屋为原告固定资产，由原告实际出资购买。其中购房款、印花税、产权转移费等实际支付金额及时间信息均与上述第二组证据中的内容一致。4、上海市房地产权证(沪房地闵字(XXXX)第XXXXXX号)，证明房屋产权证在原告处，登记在被告名下。5、电话录音(光盘及文字内容整理)一份；6、中国人民建设银行工商企业存款明细账(1995年12月)、中国人民建设银行工商企业存款明细账(1996年1月)、付款凭证(1996年5月8日)、上海市财政局行政性收费通用收据(XXXXXXX)一组；7、中国人民建设银行工商企业存款明细账(1996年3月)、付款凭证(1996年5月18日分号11)、支票存根(156166)、发票联(XXXXXXX)、付款凭证(1996年6月25日)、支票存根(456229、156156)、申荣雅艺窗帘城订货单、付款凭证(1996年10月2日)、收据(000102、000057、034606)、发票联(XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX)、上海市电话局莘闵区局话费账单(代收据)、长途电信局账单(代收据)、闵行供电局(电费)发票联(XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX)、上海市煤气公司企业所发票联(XXXXXXX)一组，原告实际支付了系争房屋的购房款、房屋契税、房屋登记费及权证费，且原告实际支付系争房屋的电话费、物业费、水电费、煤气费等。8、涉案房产内档一组，证明涉案房屋的地址从XX路XXX弄XXX号XXX室变更为XX路XXX弄XXX号XXX室。房屋产权证自1996年原告实际出资后一直由原告持有并保管，被告在明知自己不是系争房产实际权利人的情况下，恶意补办并获取房产证。9、原告公司信笺和信封一组，证明原告购房目的是为了公司办公使用，原告曾将房屋地址印制到工作信笺和信封上。10、原告关于职工住房调整实施方案房改等文件一组，证明原告唯一一次经山东计划经济委员会批准的房改发生在1998年，被告并未参加，也无其他类似正规文件证明原告曾向其分房。被告赵连友对原告上海齐鲁建材有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，证明被告原是B总公司的员工委派到原告处工作。证据1的中的第三份显示原告就未支付被告工资，其劳动关系处于待定状态，间接反映无论代持还是借名买房，正如原告所说，2000年就应该诉讼，事实原告并没有主张；对证据2-3真实性无异议，本案涉案房屋的购买款项、过户手续费均是原告出资，但是出资的目的是对于被告的福利分房，并不是暂时挂在被告名下；对证据4真实性无异议，证明从购买之日起就在被告名下，该房屋购买之后原件在被告处，2000年省纪委的集团调查所需，所以上交了，调查的结论是被告并未涉及刑事问题；对证据5认为确实有人以原告律师的名义致电被告本人，本段录音客观存在，但录音的文字整理部分未能反映全部谈话内容与沟通背景。被告在电话沟通中多次明确表示涉案房屋是原告公司的福利分房，属于被告所有，而原告律师利用自己的专业优势反复套话，反复缠绕，多次表明不必开庭和私下沟通的态度，试图侥幸获取被告的口误。故不认可该份录音证据的关联性和证明目的；对证据6-7真实性无异议，不能达到原告的证明目的，仅证明房款是原告出资的，原告是国企，对所有的员工统一安排的，山东员工在上海的居住问题原告公司理应承担，故被告是房屋的所有权人；2000年经过审理调查之后，原告不再支付被告工资，该房屋的所有费用后续均是被告自负的；对证据8真实性无异议，不同意原告的证明目的，涉案房屋地址变更过，所有的地址变更的所有权人都去变更过新的产证，并非被告恶意变更；对证据9真实性无异议，不同意原告的证明目的，原告真实的办公场所，营业执照显示均是在浦东，由于被告当时作为公司的管理人员，故印制被告居住地是为管理公司之便；对证据10真实性无异议，对于证明目的和关联性不同意，被告认为国家公有制度的房改阶段，98年之前国有体制的福利分房多样化，没有统一模式，涉案房屋的分房是1995年的，B总公司向山东省纪委1998年12月份请示报告分配给员工的请示，直接购买商品房给员工的方式，被告的福利分房客观存在；作为B总公司的主要员工，均享受过福利分房的房改分房，恰恰证明客观存在福利分房。被告赵连友针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、上海市房产权证及上海市不动产登记薄一组，证明XX路XXX弄XXX号XXX室房屋系属于被告所有。2、房地产转移变更登记申请书、转移申请收件收据、房屋买卖合同一组，证明涉案房屋的购房款系当时被告所在单位原告公司所支付，付款原因系福利分房。3、户口簿、居住证及2018年一季度的物业费一组，证明被告家庭成员一直居住在XX路XXX弄XXX号XXX室房屋。4、工商企业机读信息、企业法人开业登记注册书及内资公司变更登记表一组，证明B总公司系国有全民所有制企业，后更名为C公司。5、工商企业机读信息、发起人名录、委派书及任职通知书一组，证明B总公司发起设立了原告公司，被告系B总公司委派到下级公司工作。6、行政处罚决定书，证明原告公司于2003年10月12日被吊销。而且在公司被吊销之前被告就早已不是法人代表，档案均已经移交。7、调拨证明一份，证明被告担任法人仅是挂名法人，掌控权由B总公司所控制。8、六份收条，证明2001年3月，因上级公司B总公司领导涉及犯罪，山东省纪委成立检查组审查包括原告公司在内的各家公司，根据检查组要求，被告的身份证、户口本、涉案房屋产证、原告公司的会计账册、发票、车辆、天钥桥路一套房屋的产证、百合花园一套房屋的产证、原告公司公章、法人章、财务章均上交给审查组进行审查。9、申请报告一份，证明2001年3月原告公司接受审查组的审计和调查，最终的审查结果是，被告没有涉及任何犯罪或者违纪问题。10、拘留通知书、指定居所监视居住通知书及撤销案件决定书一组，证明本案所涉房屋是否属于贪污问题，E检察院经调查，撤销对被告的涉嫌贪污案件，事实上涉案房屋系当年福利分房给被告，20多年来一直属于被告所有，为被告家庭居住，对此原告公司也是清楚的。11、1996年至1999年的被告配偶刘忠芝居住证一份，证明被告家庭成员一直居住在涉案房屋内，该房屋不是原告所声称的被告代持所有。12、涉案房屋物业管理费收据、发票及水电煤缴费单一组，证明被告家庭成员一直居住在涉案房屋内，该房屋不是原告所声称的被告代持所有。13、营业执照、高玉军任职通知、身份证、介绍信及情况说明一组，证明原告公司的员工、分公司经理陈述确认，涉案房屋系被告的福利分房。原告上海齐鲁建材有限公司对被告赵连友所提供的证据经质证后认为：证据1真实性无异议，不同意其证明目的，2015年被告向房产交易中心申请补办的新产证，补办产证说明存在侵吞国有资产的故意，原产证一直在原告处；对证据2真实性无异议，房屋买卖过程的交易文件，不同意被告的证明目的，原告购买系争房屋是为了办公所用，为了规避公司购买房屋之后所多缴纳的税款，故将该房产登记至被告名下，并不存在福利分房的事实，被告也未能证明原告向被告福利分房的情节；对证据3真实性无异议，不同意其证明内容，户口本证明2004年6月起被告的儿子在涉案房屋的地址上办理了户口，及2013年被告的配偶在该地址上办理了居住证及在2018年被告缴纳了相应的物业费，原告认为这是被告依据其担任原告法定代表人的便利，私自控制了公司的账目、票证及房屋，擅自将公司的房产用于家庭成员使用，恶意占用国有财产，原告是接到山东省纪委的调查之后，才知道了有这样一笔的购房款的支出，纪委告知原告，该房产并未登记在原告名下，要原告予以调查，才产生本次诉讼，被告成员一直居住此，与实际产权情况不符，被告成员不该在此居住；对证据4-6真实性、合法性、关联性均无异议；对证据7真实性无异议，对其证明目的不认可，被告所谓的证明内容与该文件的记载内容不符，该文件载明B总公司与齐鲁大厦筹建处是两块牌子一个机构，而并非如被告所说，事实上B总公司是原告的控股母公司，是两个独立的公司；另不能证明原告出资购买的系争房屋是作为福利房屋分配给被告；对证据8对于真实性无异议，但是不同意其证明目的，收条是反映了在2000年左右原告的母公司B总公司存在管理混乱，主要公司领导涉嫌严重的经济犯罪，在此期间，被告趁乱隐匿了房产，拒绝将原告出资的房产交还给原告；在省纪委介入之前，原告相应的公司账册，财务凭据、公司公章等均是被告管理，省纪委介入之后，均被省纪委调查处领导犯罪的证据予以掌握，原告不知道在1995年购买房产及被告霸占房产的事实，直至2017年才知道有此笔款项支出，并登记在被告名下；交还给原告的签收记录中，即六份收条中的最后一份，韩滨根系原告公司的员工，被告向原告交还房产证的事实证明双方均认可是原告的财产，如是被告的私人财产，其没有必要交回；对证据9认为因无原件，故对真实性不认可；不同意其证明目的，该份证据并未表明被告未涉嫌任何违纪和犯罪行为，调查仍在进行中，尚未定论，只是同意支付B总公司对外的银行贷款；对证据10真实性无异议，不同意其证明目的，2018年1月2日撤销案件决定书，该证据证明根据当时调查事实，证明被告未涉嫌贪污罪，不能证明系争房屋系福利分房，关于福利的分房的事实，被告应单独举证。该撤销案件决定书被告并未涉嫌贪污罪，反证基于被告是替原告借名登记的情况下，如是国有公司出资，没有任何理由登记至个人名下，检察院认为不构成贪污罪，就是反证被告不具有房屋的所有权；被告是否构成贪污罪与本案的审理结果无直接关系，如房屋的实际所有权人是被告，那么原告就必然作为国家资产的管理人另行提起刑事程序追究被告的贪污犯罪行为；检察院的案件处理结果存在事实未查清、草率结案的情况；对证据11真实性无异议，不同意其证明目的，该证据仅证明被告凭借与原告挂名登记的便利，使用登记在其名下的产证对其配偶办理了登记证，被告及其家庭成员，不应该在原告的办公住址上居住；对证据12真实性无异议，但不同意证明目的，证明在2017至2018年被告支付了相应水电煤的费用，不同意被告的证明内容，是被告侵占原告房屋使用权的证据，不能证明其享有房屋所有权的证据；对证据13真实性均不认可，情况说明系伪证，作出证人证言的员工并非原告公司的员工，且是受被告的指使，作出的虚假的情况说明。本院结合原告上海齐鲁建材有限公司、被告赵连友对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海齐鲁建材有限公司、被告赵连友所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案主要的争议焦点是涉案房屋的登记名义人与实际出资人发生不一致之时如何确定不动产物权归属。对此，本院认为对于该类不动产权属争议，既不能一律根据不动产登记簿的记载确认权属，也不能一律根据“谁出资、谁受益”的原则来处理，而应根据《物权法》规定的确权规则，结合本案的实际情况，合情合理地认定涉案房屋的权属以及原、被告之间的权利义务关系。首先，依据《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。根据不动产登记簿的推定力，在发生权属争议的情况下，不动产应首先推定为登记名义人所有，除非其他当事人拿出足够充分的证据证明自己才是真正权利人。本案中承担举证责任的是对不动产登记簿的记载提出异议的当事人即本案的原告。故除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，人民法院应根据不动产登记簿的记载确认权属；其次，实践中，登记名义人和实际出资人不一致是因为当事人之间事先存在一定的合同关系而存在。虽然本案中原告认为由于以公司名义购买房屋存在税费支出较多的不便，故将原告公司购买的房屋，借用被告的名义进行产权的登记，即原告认为其与被告之间存在借名登记的约定，但是原告所提供的所有证据均无法得出原、被告之间存在借名登记的约定，虽然原告对于其为何没有与被告签订借名登记的书面协议进行了充分的解释，但是本院也注意到原告公司的股东之一即B总公司，在上海开展经营活动中，即以B总公司的名义购买了较多房屋用于公司的办公经营或员工的居住之用，更何况按照原告所述，其购买涉案房屋是用于公司办公之需，故本院认为既然原告公司的股东B总公司能够以公司名义购置较多的房屋，那税收的问题应不是借名登记之客观障碍，现原告以税收问题作为借名登记之解释显然缺乏相应的事实依据。而结合原告所提供的B总公司的房改政策文件，被告系由B总公司派到原告公司担任法定代表人，按照当时的B总公司的房改政策规定，作为被告亦符合当时的房改政策，具备房改的资格。按照原告提供的房改政策具体落实的材料可以说明B总公司的符合房改政策的员工通过支付较少数额的对价获得了登记在B总公司名下房屋的产权。而被告认为由于涉案房屋在购置之时即将房屋产权登记在被告名下，故无需再履行房屋配套单这样的房改文件要求，这也能够解释涉案房屋的购房款系由原告公司所支出的客观事实。更何况本案双方所争议的是不动产这一较大金额的标的物，B总公司是一家具有国资背景的国有企业，倘若其所投资的公司即原告与被告之间确实存在借名登记的约定，那原告作为实际出资人理应通过订立书面协议的方式对于自己的权利予以充分保护，而且B总公司对于被告具备人事的任免权，其完全可以通过协议的设置保护其所投资的公司即原告公司的合法权益，但是原告并未能提供双方之间事先存在借名买房的协议作为其诉请的依据。即使依据原告所提供的证据可以证明其对涉案房屋的购买确实存在出资关系，但是其在缺乏借名登记约定的前提下，原告主张要求确认涉案房屋归原告所有，并且要求被告作为登记的权利人办理房屋所有权转移登记，对于上述两项诉请本院均难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条之规定，判决如下：驳回原告上海齐鲁建材有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计30,400元，财产保全费5,000元，合计35,400元，由原告上海齐鲁建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年一月二十二日书记员 谭静贤附：相关法律条文一．《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。…….第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误的，以不动产登记簿为准。二．最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。