河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初2083号原告（反诉被告）：河南易居房地产顾问有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区商都路****楼******。法定代表人：金琪昌，董事长。委托诉讼代理人：王立、袁佳楠，河南万翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：商丘市华泰置业有限公司，住所地：河南，住所地：河南省商丘市睢阳区神火大道西侧长江路南侧金苑临街写字楼法定代表人：陈思广，总经理。委托诉讼代理人：崔海生、房青，河南向东律师事务所律师。原告河南易居房地产顾问有限公司诉被告商丘市华泰置业有限公司委托合同纠纷一案，本案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告河南易居房地产顾问有限公司委托代理人王立、袁佳楠，被告商丘市华泰置业有限公司委托代理人崔海生、房青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告签订的《商丘归德华府（宋楼城中村改造）项目代理销售合同》；2、请求依法判令被告支付原告佣金5279679.46元、月度服务费30万元以及迟延支付的滞纳金（日千分之一的标准）、团队奖励金395110.89元，实际损失487116.36元，共计6461906.71元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2016年4月1日签订《商丘归德华府（宋楼城中村改造）项目代理销售合同》，约定原告为被告提供本项目的代理销售服务。合同第六条约定自合同签订之日至履行期限届满，被告每月向原告支付6万元的月度服务费，另外，在合同第七条对佣金、团队奖励金的支付也进行了明确约定。合同签订后，原告严格按照合同约定履行代理销售服务，截止目前，已成功为被告销售房屋463套，大定房屋88套，但被告一直未向原告支付代理佣金、团队奖励金和月度服务费，且未严格按期履行合同约定的相关义务，给我方造成巨大的损失。现被告采取一系列手段阻止原告继续提供代理销售服务，合同已经实际履行不能。原被告双方签订的《代理销售合同》是其真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应合法有效，双方都应遵照履行。但目前合同已经无法实际履行，且被告一直拖延支付佣金、月度服务费及团队奖励金，经原告多次发函，仍拒不支付。被告商丘市华泰置业有限公司辩称：一、河南易居公司已经在2018年9月底将管理层全部撤离，用实际行动已经解除了代理销售合同；从考勤表可以证实这一事实。对第一项诉请没意见。二、河南易居公司诉请的佣金数额不属实，双方没有进行房源账目核对，达不到佣金结算条件，华泰公司在与易居公司协商核对结算佣金过程中，易居公司一再拖延，将项目团队负责人故意调离岗位，佣金应由双方核对账目后，商丘华泰公司同意按照核对准确的金额据实结算佣金。三、佣金支付的依据为本项目正式开盘销售后，次月起每月5号为成功销售房屋建筑面积、成交总价、佣金的结算日，成功销售房屋当月实际到账金额。合同提前解除或者终止的，对于已经成功销售房源，银行按揭款是否到账，需要公司会计一一核对，由双方确认。原、被告双方至今没有进行核算账目，易居公司也没有提前开具发票，因此，不存在迟延付款的问题，支付滞纳金的诉请依法应予驳回；四、另外，合同第七条6，甲方自销房源5%，应按照500元/套的标准向乙方支付服务费，只有超过5%的，才正常支付佣金。因此，该部分应予扣除。合同第七条4.4约定有在支付佣金时，扣除10%的回搂金，合同约定在签署购房者入住通知后的次月佣金结算日向河南易居支付完毕，因此，该部分未达到支付条件，应予扣除。六、月度服务费应予驳回，双方约定开盘后便不存在月度服务费；七、团队奖励金双方没有约定，系格式条款，不应支持。易居公司所为的实际损失均是其正常公司运营支出的合理开销，不存在实际损失。八、在合同履行过程中，因河南易居公司指派的团队成员在销售中存在过错，给商丘华泰公司造成巨大经济损失，一直没有解决，对此商丘华泰公司已经提出反诉请求：一、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人损失200万元及利息；二、请求依法判令被反诉人支付反诉人违约金50万元；三、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：在2016年4月1日原、被告签订了《商丘归德华府（宋楼城中村改造）项目代理销售合同》一份，约定反诉原告委托反诉被告为反诉原告开发的“归德华府（宋楼城中村改造）项目”提供代理销售服务。反诉原告按约定向反诉被告足额支付了高昂的月服务费和营销费用，但因反诉被告指派的工作人员一直不到位，团队人员频繁更换，缺乏基本的责任心和凝聚力，导致反诉原告工作无法正常开展。在工作过程中，反诉被告团队没有为反诉原告制定销售计划和方案，也未按约定每月定期从策划和销售角度为反诉原告提供书面专业意见和建议，更没有于每月25号向反诉原告提交下月的营销方案，严重影响项目运作。反诉被告没有按照反诉原告要求执行推广方案和促销方案，给反诉原告造成的实际损失高达200余万元，更为严重的是导致后期房源也无法按照该政策营销，逾期可得利润更是损失惨重。反诉被告在本项目工作中存在重大过失、消极怠工等行为，严重侵害了委托人的合法权益。另外，在合同没有解除的情况下被告擅自撤离项目操作团队，导致反诉原告工作难以继续开展，给反诉原告造成巨大经济损失，反诉被告已经构成根本违约。鉴于反诉被告指派的工作人员在反诉原告项目工作中存在的上述诸多问题，依据合同约定已经构成违约，且给反诉原告造成巨大经济损失，请求依法判令支持反诉请求。反诉被告辩称：1、反诉原告的反诉请求相互矛盾，合同法第144条规定，当事人可以调高违约金标准，实际损失和违约金不能同时主张。2、2018年4月已销售363套房源，华泰公司予以盖章确认，佣金标准佣金数额已经明确，但至起诉之日一直没有支付佣金。根据签订的合同第九条第二款，甲方迟延支付合同，另一方有权终止合同，被告一直未支付佣金，导致本案合同结束。请求法院依法驳回被告的反诉请求。原告河南易居房地产顾问有限公司向本院提交的证据：1、《商丘归德华府（宋楼城中村改造）项目代理销售合同》；证明原被告就归德华府项目代理销售服务签订书面合同，双方真实意思表示，合同依法成立有效。原告诉求的各项费用应予支持。2、《商丘市归德华府项目》成功销售确认明细表一份；证明原告签订合同后积极履行代理销售服务，成功为被告销售366套房产，被告对此盖章确认，但代理费佣金未支付。3、签约未成销明细表、归德华府客户意向房源确认书、客户身份证复印件、收据、合同签约确认单、商品房买卖合同（97套）；证明原告已经成功为被告销售房源97套，被告应依约支付相关费用。4、大定未签约明细表、归德华府客户意向房源确认书、客户身份证复印件、收据（88套）；证明原告在代理销售服务时，88套房源已经缴纳定金，应属于已经销售房源，被告应按照合同约定支付相关费用。5、劳动合同；证明上述97套和88套房源的销售者均为原告单位员工，已按照合同约定提供代理销售服务。不存在被告反诉称的人员不到位的情况。6、商丘归德华府费用明细、工作联系函；证明被告未及时取得预售许可证，未按照合同约定日期开盘，给原告造成的损失，被告应予以承担。对于被告的反诉向本院提供的证据有：1、归德华府公寓拓客激励方案、归德华府认筹活动方案、归德华府开盘活动方案、归德华府3#楼营销策略提报、商丘归德华府“超级大玩家，疯狂赢豪礼”活动提案等（详见光盘）；2、归德华府销售百问、CALL客信息短信模板、意向房源锁定问题说辞。上述证据证明反诉被告为反诉原告开盘前相关营销说辞制作了模板，制定了多份活动营销策划方案，依约履行了合同义务，反诉原告要求赔偿损失没有依据。被告商丘市华泰置业有限公司向本院提交的证据：1、特批房源签约确认单收据、特批单共计26套房源；证明依据双方签订的代理销售合同第7条第6项，本项目自销房源不超过5%，被告按照每平方500元的标准，支付服务费，因此该部分应当扣除。2、6套退费手续、支出凭证收据等；证明原告举证的366套房源中，已经有6套办理退费手续。该6套房源的代理佣金应当从应结算的佣金中扣除。被告在反诉中向本院提交的证据：《商丘归德华府（宋楼城中村改造）项目代理销售合同》；证明：原告没有按照合同约定履行各项义务，没有按照约定组建项目操作团队，该团队一直缺少总统筹、缺少总监、缺少策划经理和一名策划助理。团队人员包括置业顾问频繁更换，也未经华泰公司书面同意，构成根本违约。团队缺乏基本的责任心和凝聚力，消极怠工，且在本项目工作中存在重大过失，给商丘华泰造成了巨大经济损失等行为，严重侵害了华泰公司的合法权益，导致销售工作难以继续开展。易居公司没有按照合同约定为华泰公司制定销售计划和方案，也未按约定每月定期从策划和销售角度为商丘华泰提供书面专业意见和建议，更没有于每月25号向商丘华泰提交下月的营销方案，更不存在每月让甲方在28日前予以确认等事宜。没有对指派的工作人员进行培训。公寓推广方案和销售策略均是生搬硬套，没有任何新颖性和创新性，商丘华泰一直要求河南易居团队给予出具合理方案至今未果，严重影响项目运作。河南易居没有按照商丘华泰要求执行推广方案和促销方案，商丘华泰要求河南易居团队人员向购房户释放买房送车位优惠券政策，河南易居团队没有释放该政策，导致商丘华泰在售房时被迫每平方降价100元销售，河南易居给商丘华泰造成的实际损失高达200余万元，更为严重的是导致后期房源也无法按照该政策营销，逾期可得利润更是损失惨重。对此，河南易居团队以宜居中国归德华府项目组名义出具有书面材料，且有负责人齐保河签字确认。但一直对商丘华泰没有对商丘华泰进行赔偿；河南易居没有按照合同第五条第3项规定，河南易居指派的工作对接人余成勇，根本没有来过，余成勇也从来没有与甲方对接过。合同第七条4.4约定有在支付佣金时，扣除10%的回搂金，未达到支付条件。合同约定在签署购房者入住通知后的次月佣金结算日向河南易居支付完毕。因此，该部分应予扣除；合同第七条6，甲方自销房源5%，应按照500元/套的标准向乙方支付服务费，只有超过5%的，才正常支付佣金。因此，该部分应予扣除。证据2：2018年3月至9月考勤汇总表一份；证明：河南易居指派到商丘华泰“归德华府”项目的团队人员长期缺少重要岗位负责人，2018年3月份之前缺少总监，候鸣总监到任后一直不合格，未经商丘华泰同意频繁更换。且2018年3月份至今一直缺少策划经理。置业顾问在未经商丘华泰同意的情况下频繁更换。其中，河南易居擅自更换总监候鸣、郭俊男、魏建新、侯影、刘立魁、王亚芳、马伟杰等更换均未经商丘华泰同意。河南易居的行为构成根本违约，依据合同约定应承担50万元的违约金。证据：3：易居关于车位券优惠信息没有按甲方要求释放的处理意见；证据4：录音资料2份；证据3、4证明：河南易居没有按照商丘华泰要求执行推广方案和促销方案，没有向购房户释放买房送车位优惠券政策每户10000元，导致商丘华泰在销售5、6、8、9号、20号楼至23号楼、25号楼时，被迫每平方降价100元销售，房产面积共计22186.61㎡，河南易居给商丘华泰造成第一期开盘房源实际损失高达221万余元，更为严重的是导致后期房源也无法按照该政策营销，逾期可得利润更是损失惨重。对此，2018年2月26日，河南易居指派负责人齐保河以易居中国归德华府项目组名义出具了上述处理意见，并对本项目管理层处罚10000元（马伟杰、郭俊男（郭涛）、孙盼盼），但对于给商丘华泰造成的损失221万余元至今没有赔付。证据5：关于归德华府项目磋商联系函；证明：证明河南易居公司在代理过程中存在的问题，指派的工作人员一直不到位，团队人员频繁更换，缺乏基本的责任心和凝聚力，消极怠工，且在本项目工作中存在重大过失，给商丘华泰造成了巨大经济损失等行为，严重侵害了商丘华泰的合法权益，导致销售工作难以继续开展，经多次提出仍不予改正。经庭审质证，本院对双方对对方所举证据不提异议的部分进行认定，对所持异议的证据结合本案实际情况，进行综合认定。本院依据上述有效证据并结合双方当事人陈述，可以确认以下事实：2016年4月1日，原、被告签订了《商丘归德华府（宋楼城中村改造）项目代理销售合同》一份，主要约定：“被告作为甲方委托原告即乙方为甲方开发的归德华府（宋楼城中村改造）项目提供代理销售服务。乙方独家代理销售房屋建筑面积约为25万平方米，其中包括住宅建筑面积约为20.3万平方米、商业建筑面积约为4.78万平方米。甲乙双方同意按照房地产交易中心出具的暂测面积为准进行结算。代理期限自2016年4月1日起至实现本项目代理销售房屋面积95%的成功销售且双方结算支付完毕之日止，其中当代销房屋面积90%的成功销售之日起，乙方可做相应人员调整。约定了甲乙双方的权利义务。月度服务费、销售目标及佣金支付方式、营销费用及售楼处费用、合同的解除、违约责任等”。关于甲乙双方的权利义务部分，合同签订后，甲方负责派人配合、协调乙方工作，按照合同约定给乙方提供了相关资料，以及乙方所需办公场地、设施、设备等。但乙方组建项目操作团队应为：1名项目总统筹、1名销售总监、1名销售经理、1名策划经理、1名策划助理、1名案场助理、8-10名置业顾问，以上人员如需更换需提前15天征得甲方同意，否则，视为违约。但原告没有按照合同约定组建项目操作团队，缺少相关负责人员，且人员更换没有提供证据证明提前征得了被告的书面同意。另外，原告也没有举证证明按约定制定了综合计划，没有每月定期从策划和销售角度为被告提供专业意见和建议。关于月度服务费和项目的销售佣金，双方作出如下约定：自2016年4月1日起至本合同履行期限届满之日，甲方每月向乙方支付人民币6万元，作为乙方的月度服务费。季度考核及佣金计算，本项目每批推售房屋的基础佣金为不低于依法该笔推售房屋成交总价的1.0%，最高佣金为不高于乙方该批推售房屋成交总价的1.2%（含）等。佣金支付方式，甲乙双方同意，以套为单位结算，支付的依据为成功销售房屋当月实际到账金额。当期应结佣金每月只结90%，剩余10%作为回搂金，在购房者签署入住通知后的次月佣金结算日向乙方支付完毕。关于团队奖励金，甲方以现金形式向乙方项目小组发放团队奖励金，团队奖励金为本项目当月成功销售房屋成交总价的0.1%。4、关于本项目甲方自销房源（指甲方关系客户，甲方特批房源、甲方贷款客户、甲方内部员工购买和因甲方关系团购等一切通过甲方途径销售的本项目房源）不超过本项目可售房源面积的5%，计入本项目完成的销售业绩，甲方按500元/套的标准向乙方支付服务费；甲方自销房源超过本项目可售房屋面积5%的，计入本项目完成的销售业绩，甲方按照本合同约定正常向乙方支付佣金及团队奖励金。付款前原告必须按照国家税法等相关规定提供真实、合法的发票。本合同提起解除或终止的，被告应按照本合同约定向原告支付成功销售房屋实际到账金额的佣金。对于已经成功销售未实际到账的部分，甲方应于该部房屋房款实际到账后次月5日前按约定支付乙方佣金。原告在代理销售过程中的销讲词，没有按约定释放车位优惠政策，致被告在原定开盘售房价格上每平方米被迫降价100元，给原告造成了一定损失。本院认为，原告为被告代理销售商品房，双方形成了合法有效的委托代理合同关系。原告为被告代理销售房屋，被告向原告支付销售佣金。按照双方合同约定，支付佣金的方式是以套为单位，支付的依据为成功销售房屋当月实际到账金额。当期应结佣金每月只结90%，剩余10%作为回搂金，在购房者签署入住通知后的次月佣金结算日向原告支付完毕。签订商品房买卖合同时，全款支付的，被告依照成交的款额按代理合同约定的比例向原告支付销售佣金；分期付款的，被告依照首付款额按代理合同约定的比例向原告支付销售佣金，剩余款额待贷款全额到账后，被告按照代理合同约定的比例向原告支付销售佣金。合同签订之后，关于月度服务费被告已经向原告支付至2018年6月份，双方于2018年9月30日原告将其指派的组建的销售团队撤离被告项目，用实际行动解除了委托代理关系，月度服务费按照每月6万元，被告尚拖欠24万元。关于销售佣金，按照约定原告与客户签订的《商品房认购协议》或《商品房买卖合同》，在2018年9月30日已经由被告确认的房屋为366套，佣金标准为销售额的1.1%，共计3429675.14元。对于原告举证的97套签约未成销的房屋，佣金标准为销售额的1.0%，共计833222.44元，但因原告没有为被告提供完整的服务，被告后期仍需投入资金和人力处理后续工作，该97套房源佣金本院酌定按照60%的比例即499933.46元，由被告支付给原告。关于原告诉称的88套房源，按照合同约定不属于大定的范畴，且原告也没有举证已经实际成销的证据，被告对此也不予认可，因此，该88套房屋的销售佣金因缺乏证据不予支持。关于团队奖励金，因属于格式条款，该部分不予支持。另外，根据合同约定和被告举证，上述366套房源中，被告拥有5%的自销房源，佣金按照500元每套计算，被告举证的自销房源26套，总价款为40122002元，佣金按照1%计算为401220元，26套自销房源按照500元每套计算，佣金为13000元，即388220元应从上述款项中予以扣除。被告应支付原告的佣金3541388.6元。又因根据双方签订的合同约定，当期应结佣金每月只结90%，即3187249.74元，剩余10%即354138.86元作为回搂金，在购房者签署入住通知后的次月佣金结算日向原告支付完毕。反诉部分，因原告没有按照合同约定组建项目操作团队，团队缺少专业骨干成员，且团队人员更换频繁，原告均没有提供证据证明提前征得了被告的书面同意，按照合同约定已经构成违约。原告在代理销售过程中的销讲词，没有按合同要求释放车位优惠政策，致被告在原定开盘售房价格上每平方米被迫降价100元，被告开盘当月楼盘面积为22186.61㎡，给被告造成巨大损失。原告团队负责人以宜居中国归德华府项目组名义出具有书面文件，且有负责人齐保河签字确认。另外，原告也没有举证证明按约定制定了综合计划，没有每月定期从策划和销售角度为甲方提供专业意见和建议。原告的行为给被告造成的损失本院酌定为700000元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零五条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、准许解除原、被告于2016年4月1日签订的《商丘归德华府（宋楼城中村改造）项目代理销售合同》。二、被告商丘市华泰置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告河南易居房地产顾问有限公司售房佣金3541388.6元的90%即3187249.74元，剩余10%即354138.86元，在购房者签署入住通知后的次月由被告向原告支付完毕。三、被告商丘市华泰置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告月度服务费240000元。四、原告河南易居房地产顾问有限公司赔偿被告商丘市华泰置业有限公司损失780000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回原告河南易居房地产顾问有限公司和被告商丘市华泰置业有限公司其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费57034元、反诉受理费13400元，由原告河南易居房地产顾问有限公司负担57034元，被告商丘市华泰置业有限公司负担13400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 员  张 林审 判 员  李艳梅人民陪审员  蔡振华二〇一九年六月二十九日书 记 员  杨现有