连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0703民初2249号原告（反诉被告）：徐某，男，1970年10月6日生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：纪连军，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：连云港新大陆置业有限公司，住所地：连云港市连云区华暻大酒店**，统一社会信用代码91320700550297355A。法定代表人：黄冬青，总经理。委托诉讼代理人：付长洋、宫超，江苏苍佑律师事务所律师。原告徐某（反诉被告）与被告连云港新大陆置业有限公司（反诉原告，以下简称新大陆置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年10月23日、11月19日公开开庭进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年4月11日再次公开开庭进行了审理。原告徐某委托诉讼代理人纪连军、被告新大陆置业公司委托诉讼代理人付长洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付房屋的违约金共计176859元（自约定交房日至2018年7月24日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由为：2014年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的七彩云山生活小区商品房一套，约定了房屋位置、面积、价格、质量、原告付款方式、期限等；并约定被告办理产权登记的时间、房屋交付条件等，同时约定了违约责任。原告按照约定履行了交付购房款及其他款项的义务，但被告至今也未按合同约定条件交付商品房，被告的行为已构成违约，严重侵犯原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告新大陆置业公司辩称，一、原告的诉讼请求不能成立。双方合同约定的交房时间为2014年12月30日，同时，合同附件四补充协议第三条第1项约定，未全额付清应由出卖人代收代缴的维修基金，未全额付清应缴纳的物业费、装修押金，出卖人不承担交房义务和责任，买受人承担违约责任。第3项约定，出卖人发出交房通知书三十日内，买受人必须办理完毕交房手续。买受人未在规定时间内完成办理交房手续的视同双方房屋已完成交接，买受人验房合格，出卖人不承担房屋保管责任和延期交房责任。自出卖人发出交房通知中告知的房屋交付手续办理逾期之日起，买受人每日向出卖人支付相当于全部房款万分之一的违约金。房屋建成后，被告按约向原告发出交房通知，原告即未来收房，也未按约支付代收代缴的维修基金，未全额付清应缴纳的物业管理费，经被告合理催告后，仍不来收房。原告的上述行为应视为原告对合同约定的交房日期所做的无限期顺延和变更。按照公平原则，事实上，原告只有在按约缴纳维修基金后，方享有主张逾期交房违约金的权利，否则对被告极为不公平。二、原告应当承担违约责任。原、被告签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容符合国家法律规定，具有法律效力。原告不按照合同约定付清代缴的维修基金的行为构成违约，原告应当承担违约责任。同时原告在接到通知后，不来收房的行为，也构成违约，应当按照合同约定承担每日万分之一的违约金。三、原告主张已过法律规定的诉讼时效。原告主张的违约金是以约定交房日即2014年12月30日为起算点，至原告实际起诉之日，已过原法律规定的两年诉讼时效，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。另外，原告主张按已付房款的日万分之三支付违约金，明显过高，依法应予调整。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉求。被告新大陆置业公司向本院提出如下反诉请求：1.请求判令解除双方2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》，并判令反诉被告承担逾期收房违约金59688元（按照房屋价款的日万分之一标准，自2014年12月31日起计算至反诉之日止）；2.本案的反诉费由反诉被告承担。事实与理由：双方《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第1项约定，未全额付清应由出卖人代收代缴的维修基金，未全额付清应缴纳的物业服务费、装修押金，出卖人不承担交房义务和责任，买受人承担违约责任。第3项约定，出卖人发出交房通知书三十日内，买受人必须办理完毕交房手续。买受人未在规定时间内完成办理交房手续的视同双方房屋已完成交接，买受人验房合格，出卖人不承担房屋保管责任和延期交房责任。自出卖人发出交房通知中告知的房屋交付手续办理逾期之日起，买受人每日向出卖人支付相当于全部房款万分之一的违约金。房屋建成后，被告按约向原告发出交房通知，原告即未来收房，也未按约支付代收代缴的维修基金，未全额付清应缴纳的物业管理费，其行为构成违约，应承担逾期收房违约金。反诉被告徐某辩称，1.根据相关司法解释的规定，反诉原告的合同解除权已过一年期限，诉求不应当得到法律支持。2.双方签订的《商品房买卖合同》约定了商品房交付条件为经竣工验收合格，还约定出卖人不出示证明文件或者出示不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。至今出卖人都无法出示证明文件，出卖人应承担违约责任。3.《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前将首期住宅维修资金存入住宅专项维修资金专户，该维修资金由政府主管部门代管，该办法并未授权出卖方代收代缴。江苏省建设厅、财政厅2008年1月22日转发的住宅专项维修资金管理办法的通知第一条明确确定商品住宅及相关的非住宅的业主办理房屋入住手续及交付维修资金时间点为根据法律法规和房屋买卖合同约定，购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前购房人将专项维修资金足额存入政府部门委托的专户管理银行住宅维修资金专户。该通知明确维修资金的缴纳时间点为验收房屋之后，该通知也未说可以委托开发建设单位代收代缴。同理物业管理费用、装修押金交付时间点也只有在验收后。本案因反诉原告并未按约向反诉被告提供验房所必须的证明材料，反诉原告违约在先，反诉被告不应当承担违约责任。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定如下事实，2014年1月7日，原告徐某（买受人）与被告新大陆置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于连云区彩云山商品房，房号为第6幢3单元3-402室，建筑面积121.89平方米，房屋用途为住宅，户型为三室二厅二卫。单价为每平方米3528元，总金额为430028元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经竣工验收合格，并按本合同附件四《合同补充协议》第二条约定执行。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.买受人在买售过程中有违约行为的，出卖人不承担延期交房责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按本合同附件四《合同补充协议》第三条约定执行。合同附件四：合同补充协议第三条约定，对本合同第十一条的补充约定1.如买受人未全额付清房款（含违约金），未全额付清应由出卖人代收代缴的维修基金、未全额付清应缴纳的物业管理费、装修押金等，出卖人不承担交房义务和责任，买受人承担违约责任；3.出卖人发出《交房通知书》三十日内，买受人必须办理完毕交房手续。买受人未在规定时间内完成办理交房手续的，视同双方房屋已交接完成，买受人验房合格，出卖人不承担房屋保管责任和延期交房责任。自出卖人发出的交房通知书中告知的房屋交付手续办理期限逾期之日起，买受人每日向出卖人支付相当于全部房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告向被告交纳购房款430028元，被告为原告开具了销售不动产统一发票。在合同约定的交房期限前，被告向原告发出了交房通知书，通知原告收房，原告未实际接收房屋，也未交纳该房屋的住宅专项维修资金。另查明，涉案房屋截至目前未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件。该小区多数业主均在合同约定的2014年12月30日前接收了房屋，部分已装修入住。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税缴款书、个人贷款支付凭证等证据以及当事人的陈述予以佐证，本院依法确认。被告提出原告主张按已付房款的日万分之三支付违约金偏高，要求进行调整，主张按租金标准支付违约金。并申请对涉案房屋的租金标准进行评估。本院委托评估机构对涉案房屋在正常装修情况下的租金情况进行了评估，结论为:2015年租金标准为7680元/年，2016年租金标准为9120元/年，2017年租金标准为10800元/年，2018年租金标准为12000元/年。对上述鉴定结论，原告认为被告要求按照租金标准支付违约金，不符合法律规定，双方合同对于延期交付房屋的违约金支付标准及支付方式约定明确，应按约定。即使被告认为原告主张的违约金过高，亦应举证证明是否超过实际损失的30%，目前来看原告的主张未超过实际损失的30%，即使超过30%，也只能以30%为标准给予适当减免。综上，原告认为鉴定结论不能作为定案的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告徐某与被告新大陆置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同履行。根据上述《商品房买卖合同》，被告新大陆置业公司应于2014年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，被告于该期限之前向原告发出收房通知书，但该房屋未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，原告有权拒绝收房。关于被告提出原告未按合同附件四第三条约定交纳物业维修基金，江苏省建设厅、江苏省财政厅《关于转发的通知》第一条规定，商品住宅及相关联的非住宅的业主办理房屋入住手续及交存维修资金时点的确定。根据法律、法规和房屋买卖合同约定，购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，购房人将专项维修资金足额存入政府行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户。专户管理银行应当向交存人出具财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。开发建设单位凭购房人足额交存维修资金的凭证交付房屋。根据上述规定，交纳维修资金的时点为完成验房，正式签收领取钥匙前，而本案中因涉案房屋至今未经竣工验收，不符合合同约定的房屋交付条件，原告未实际验房并接收房屋，合同附件四第三条约定的交纳维修资金的条件并未成就，原告有权拒绝交纳维修资金，拒绝收房。故原告不存在违约，被告以此为由要求解除《商品房买卖合同》及要求原告承担逾期收房违约金无事实和法律依据，不应予支持。因涉案房屋至今未经竣工验收合格，不符合交付条件，被告构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告未交纳维修资金不能免除被告应承担的逾期交房违约责任。根据本案的实际情况，本院委托相关鉴定机构结合涉案房屋的面积、户型等情况，参考同地段同类房屋租金的市场价格，确定了房屋的租金标准，鉴定结论程序合法，本院予以采纳。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。涉案房屋因被告的原因一直未经竣工验收，不符合交付条件，逾期交房已四年有余，且目前仍不具备交付条件，何时具备交付条件仍不确定，被告的违约行为仍处于持续状态，综合以上情况，按合同约定的已付购房款的日万分之三计取违约金，金额明显过高，本院依法调整为由被告按鉴定确定的租金标准支付逾期交房违约金。根据相关法律规定，原告主张的2014年12月31日至2015年9月30日的逾期交房违约金已过法定诉讼时效，对该期间的违约金本院依法不予支持。对原告主张的2015年10月1日至2018年7月24日的违约金，依法予以支持。经计算，金额为29640元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港新大陆置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐某支付2015年10月1日至2018年7月24日期间的逾期交房违约金29640元。二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告连云港新大陆置业有限公司的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3837元、鉴定费5299元，合计9136元，由原告徐某承担2587元，由被告连云港新大陆置业有限公司承担6549元（因原告已预交3837元，被告于给付上述款项时一并给付原告1250元）；反诉案件受理费646元，由被告连云港新大陆置业有限公司承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费4483元（其中本诉3837元，反诉646元）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行营业部，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  刘红娟审 判 员  顾绍文人民陪审员  刘道根二〇一九年四月十七日书 记 员  干名阳法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依据合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。