贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3332号上诉人（原审原告）：付正伟，男，1975年10月28日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审原告）：陈远素，女，1972年8月22日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。二上诉人共同委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：遵义盛隆房地产开发有限公司,住所地:贵州省遵义市播州区龙坑街道办事处天池街丰乐未来城****。法定代表人：冯林涛，总经理。委托诉讼代理人：曹汝龙，贵州子尹律师事务所律师。原审被告：刘佳林，男，1993年10月29日出生，汉族，住遵义市播州区。委托诉讼代理人：曹汝龙，贵州子尹律师事务所律师。上诉人付正伟、陈远素因与被上诉人遵义盛隆房地产开发有限公司（以下简称盛隆房开公司）及原审被告刘佳林商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。付正伟、陈远素上诉请求：1.判令撤销播州区人民法院所作的（2019)黔0321民初521号民事判决书，依法改判；2.判令一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：付正伟、陈远素与盛隆房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定交房时间为2017年8月31日，因此在2017年8月31日之后盛隆房开公司通过与刘佳林签订营业房租赁合同所获取的租金收益应当由付正伟、陈远素享有。盛隆房开公司支付的违约金属于迟延履行交房义务所应承当的合同违约责任，与租金收益无关。盛隆房开公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。刘佳林在二审中未提交书面意见。付正伟、陈远素向一审法院起诉请求：一、判令盛隆房开公司立即从2018年1月31日起至付正伟、陈远素实际占有房屋之日为止以购房款总额179256元为基数按每日万分之二的标准向付正伟、陈远素支付违约金（截止起诉日暂定为12000.00元）；二、判令刘佳林、盛隆房开公司以刘佳林、盛隆房开公司签订《营业房租赁合同》约定的租金标准立即将从2017年8月31日起至本诉讼法院作出裁判文书生效之日止期间的租金支付给付正伟、陈远素；三、判令本诉讼法院作出裁判文书生效后刘佳林、盛隆房开公司签订《营业房租赁合同》出租方的权利由付正伟、陈远素享有，并由盛隆房开公司立即将刘佳林支付的租赁保证金20000元转付给付正伟、陈远素，其之后也由刘佳林直接向付正伟、陈远素支付租金至营业房租赁期间届满或者《营业房租赁合同》解除、终止之日止；四、判令本案诉讼费由刘佳林、盛隆房开公司承担。一审法院认定事实：2017年7月18日，盛隆房开公司（出卖人）与付正伟、陈远素（买受人）签订《商品房买卖合同》，付正伟、陈远素购买由盛隆房开公司开发建设的位于龙坑镇（现遵义市××区××街道）××大街南侧丰乐·未来城二期3＃楼第3幢1单元地上第1层1-1-43号商业用房，房屋建筑面积33.01㎡，套内建筑面积31.39㎡。合同第7.1.1条约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5710.61元，总价款179256.00元。第8.1.1条约定：一次性付款。买受人应当在2017年2月20日前支付全部房价款。第13.1.1条（逾期交房责任）约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理【（1）、（2）不作累加】：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金……（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同日，双方到遵义市播州区住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记，《商品房预售合同登记备案表》载明，交房时间为2017年8月31日。其后，付正伟、陈远素向盛隆房开公司支付了房价款9万元，加上之前于2015年6月20日和9月20日已经向盛隆房开公司支付的款项，付正伟、陈远素向盛隆房开公司付清了购房价款179256元。约定的交房时间到期后，盛隆房开公司未能向付正伟、陈远素交付房屋。盛隆房开公司与刘佳林于2017年7月6日签订《营业房租赁合同》，盛隆房开公司将本案所涉商业用房连同相邻的其他三间商业用房共计192.23㎡一起租赁给了刘佳林用于经营，租赁期限为60个月。2017年7月6日至2018年10月5日的租金为17300元，第二年每平方米每月租金为30元，第三年、第四年、第五年每平方米每月租金分别为32元、34元、36元。因盛隆房开公司未能在约定期限内交付房屋，付正伟、陈远素于2018年1月4日向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年3月21日作出（2018）黔0321民初283号民事判决书，判决：一、限遵义盛隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付给付正伟、陈远素从2017年9月1日起至2018年1月30日期间的逾期交房违约金5377.50元；二、驳回付正伟、陈远素的其余诉讼请求。付正伟、陈远素不服该判决，向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院于2018年7月9日作出（2018）黔03民终3058号民事判决书，判决：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2018）黔0321民初283号民事判决第一项，即限遵义盛隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付给付正伟、陈远素从2017年9月1日起至2018年1月30日期间的逾期交房违约金5377.50元；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2018）黔0321民初283号民事判决第二项，即驳回付正伟、陈远素的其余诉讼请求；三、遵义盛隆房地产开发有限公司于本判决生效后立即向付正伟、陈远素交付位于龙坑镇（现遵义市××区××街道）××大街南侧丰乐未来城二期3#楼第3幢1单元地上第1层1-1-43号商业用房。本案争议房屋已于2018年办理了产权证〔产权证号：黔（2018）遵义市播州区不动产权第0019005号〕，登记为付正伟、陈远素共同共有。上述判决作出后，盛隆房开公司至今未将涉案房屋实际交付给付正伟、陈远素。2019年1月30日，刘佳林与盛隆房开公司签订《解除协议》，解除了本案争议房屋的《营业房租赁合同》；刘佳林于2019年1月30日出具《收条》，载明：今收到遵义盛隆房地产开发有限公司营业房丰乐未来城二期1-（1）-42.43.44.45租赁保证金退还金额20000（贰万元整），原收据6527927不慎丢失声明作废。上诉事实，有付正伟、陈远素与刘佳林、盛隆房开公司的陈述，一审法院（2018）黔0321民初283号民事判决书，遵义市中级人民法院（2018）黔03民终3058号民事判决书，黔（2018）遵义市播州区不动产权第0019005号不动产权证，盛隆房开公司与刘佳林签订的《营业房租赁合同》，商品房预售合同备案登记表，付正伟、陈远素与盛隆房开公司于2017年7月18日签订的《商品房买卖合同》，盛隆房开公司与刘佳林于2019年1月30日签订的《解除协议》，刘佳林于2019年1月30日出具的《收条》等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。一审法院认为，盛隆房开公司将本案所涉商业用房租赁给刘佳林经营使用后又将其出卖给付正伟、陈远素，盛隆房开公司未能向付正伟、陈远素交付房屋的事实清楚，证据确实充分，予以确认。盛隆房开公司与刘佳林签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，合法有效。经遵义市中级人民法院（2018）黔03民终3058号民事判决书判决，由盛隆房开公司向付正伟、陈远素支付2017年9月1日起至2018年1月30日期间的逾期交房违约金5377.50元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，付正伟、陈远素请求由盛隆房开公司以房屋总价款179256元为基数按照每日万分之二的标准支付2018年1月31日起至实际交付房屋之日止，且刘佳林、盛隆房开公司无异议，予以支持。付正伟、陈远素请求由盛隆房开公司、刘佳林以《营业房租赁合同》约定的租金标准向其支付2017年8月31日至起诉之日为止的租金，因盛隆房开公司已经承担了违约金，并且租金计算标准低于违约金，故对该请求，不予支持。盛隆房开公司与刘佳林就本案争议房屋签订的《营业房租赁合同》已于2019年1月30日解除，付正伟、陈远素所持“判令本案判决生效后刘佳林、盛隆房开公司签订《营业房租赁合同》出租方的权利由享有，并由盛隆房开公司立即将刘佳林支付的租赁保证金20000.00元转付给付正伟、陈远素，其之后也由刘佳林直接向付正伟、陈远素支付租金至营业房租赁期间届满或者《营业房租赁合同》解除、终止之日止”的请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、由遵义盛隆房地产开发有限公司支付给付正伟、陈远素逾期交房违约金（违约金以购房总价款179256.00元为基数按每日万分之二从2018年1月31日计算至实际交付房屋之日止，其中本案判决生效之日前的违约金于判决生效之日起十日内付清，之后的违约金于实际交付房屋之日付清）。二、驳回付正伟、陈远素的其余诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由遵义盛隆房地产开发有限公司负担。本院二审查明，盛隆房开公司与刘佳林签订的《营业房租赁合同》已于2019年1月30日解除。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，盛隆房开公司在将涉案房屋出售给付正伟、陈远素之前，已将房屋出租给了刘佳林，因此盛隆房开公司有如实告知付正伟、陈远素前述事实的义务，并且将涉案房屋占有、使用、收益和处分等权利转移给付正伟、陈远素。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，自付正伟、陈远素与盛隆房开公司签订的《商品房买卖合同》所约定的交付之日起（2017年8月31日），盛隆房开公司就涉案房屋所收取的租金没有法律依据，为不当利益，因盛隆房开公司与刘佳林已于2019年1月30日解除了租赁合同，也即盛隆房开公司所取得不当利益为涉案房屋从2017年8月31日至2019年1月30日之间的租金，并且本案并无证据证明盛隆房开公司在此后就涉案房屋取得过不当利益，故付正伟、陈远素有权要求盛隆房开公司返还前述期间的租金，但对于超出部分以及20000元的租赁保证金，本院不予支持。此外，刘佳林在本案中并未取得不当利益，付正伟、陈远素要求刘佳林返还租金的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初521号民事判决第一项，即由遵义盛隆房地产开发有限公司支付给付正伟、陈远素逾期交房违约金（违约金以购房总价款179256.00元为基数按每日万分之二从2018年1月31日计算至实际交付房屋之日止，其中本案判决生效之日前的违约金于判决生效之日起十日内付清，之后的违约金于实际交付房屋之日付清）；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初521号民事判决第二项，即驳回付正伟、陈远素的其余诉讼请求；三、遵义盛隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向付正伟、陈远素返还自2017年8月31日至2019年1月30日之日止，就位于龙坑镇（现遵义市××区××街道）××大街南侧丰乐未来城二期3#楼第3幢1单元地上第1层1-1-43号商业用房收取的租金，计算标准为遵义盛隆房地产开发有限公司与刘佳林签订的《营业房租赁合同》中约定的租金标准；四、驳回付正伟、陈远素的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由遵义盛隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年七月十九日书记员  黎雪梅