上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民初1118号原告：陈国光，男，1966年11月15日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：秦嘉奎，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：宋传聪，北京市中咨律师事务所上海分所律师。被告：上海海隆置业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区民生路1433号。法定代表人：BRIANDONNELLY（布莱恩·多奈利），董事长。委托诉讼代理人：肖燕，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迎霜，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海竹意实业有限公司，住所地上海市松江区泖港镇中厍路165号。法定代表人：曹佑，董事长。委托诉讼代理人：邹华恩，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉，上海东方环发律师事务所律师。原告陈国光与被告上海海隆置业有限公司（以下简称海隆公司）、被告上海竹意实业有限公司（以下简称竹意公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。在本案审理过程中，陈国光对本院就（2014）沪一中民二(民)初字第5号房屋买卖合同纠纷案作出的民事判决提起上诉，上海市高级人民法院（以下简称市高院）立案受理【（2017）沪民终84号】，同时，海隆公司对竹意公司就本案所涉房屋提起所有权确认诉讼，本院亦立案受理【（2017）沪01民初134号】，因本案必须以该两案的审理结果为依据，故本院遂于2017年5月10日裁定本案中止诉讼。本案恢复审理后，于2018年4月11日、2018年6月8日公开开庭进行了审理。原告陈国光的委托诉讼代理人秦嘉奎，被告海隆公司的委托诉讼代理人肖燕、刘迎霜，被告竹意公司的委托诉讼代理人邹华恩均两次到庭参加诉讼，原告陈国光的委托诉讼代理人宋传聪到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。陈国光向本院提出诉讼请求：1.确认海隆公司和竹意公司之间的位于上海市浦东新区XX路XX号XX层房屋（以下简称系争房屋）的房屋买卖合同无效；2.判令海隆公司和竹意公司向不动产登记机关申请恢复系争房屋的权利登记人为海隆公司。审理中，陈国光明确其第一项诉讼请求要求确认无效的房屋买卖合同系海隆公司与竹意公司之间于2016年6月17日签订的关于买卖系争房屋的《上海市商品房出售合同》（即网签合同），并明确其第二项诉讼请求为判令将系争房屋的产权恢复登记至海隆公司名下。事实和理由：海隆公司原系上海市浦东新区XX路XX号XX大厦裙房及五层以上31套单元的业主。该公司系由爱尔兰籍人士M1（以下中文简称米某1）、D（以下中文简称当某）投资设定,二人合计持有100%的股权。海隆公司是为持有并管理上述物业的目的而成立，除此之外，海隆公司并无其他经营行为。另，XX大厦主楼369套单元的全部产权分属于342名外籍人士，该些外籍人士原均全权委托米某1、当某进行房产管理和处置（委托至2015年12月到期）。2015年下半年至2016年上半年，XX大厦主楼369套单元的全部产权人将委托人变更成王某1等3人，由其全权对房产进行管理和处置。2013年8月，XX大厦承租人Z公司（以下简称Z公司）与米某1、当某签署了《XX大厦整体转让一揽子框架协议》，但双方并未进一步履行，之后，米某1、当某向Z公司发出了撤销框架协议的通知函。2013年9月，陈国光与米某1、当某签署《框架协议》及《框架协议之补充协议》（以下简称《补充协议一》），《框架协议之补充协议二》（以下简称《补充协议二》），以收购海隆公司100%股权以及受让369套自然人持有的物业产权的形式，对XX大厦进行整体收购。《补充协议二》第1条第（4）款明确约定了“无论发生任何情况，甲方仍应按RMB600,000,000.00元(大写人民币陆亿元整，以下币种同)的交易对价向乙方出售《框架协议》第一条第1款约定的标的物”。协议签署后，陈国光依约支付定金5,000万元。而后，当陈国光要求履行约定、启动物业转移及海隆公司股权转让登记的工作时，得知XX大厦部分物业因海隆公司与Z公司的纠纷已经被法院司法查封，由此致使陈国光整体收购XX大厦的目标受阻，收购工作暂时停滞。由于Z公司诉讼案件至今未结，致XX大厦收购事项一直处于停滞状态，但一直以来，双方均保持良好沟通，就收购事项积极协商，寻找解决方案。然而近期陈国光发现海隆公司将其名下的全部物业产权过户到竹意公司名下，并已办理了不动产过户登记。竹意公司与海隆公司恶意串通损害陈国光合法权益的故意明显。竹意公司的控股股东系上海A有限公司（以下简称A公司），而A公司的控股股东为上海B有限公司（以下简称B公司），B公司的控股股东正是王某1。显然，王某1既是竹意公司的实际控制人，同时又是XX大厦主楼369套单元全部产权人的受托人。王某1作为房产的委托管理人，陈国光后续相关履约洽谈均是与王某1等人展开，王某1对相关收购协议及陈国光收购XX大厦物业的情况非常清楚。虽然根据《框架协议》，陈国光收购的是海隆公司的全部股权，但该协议“鉴于”部分第3条明确“甲乙双方拟以‘资产+股权’方式，由乙方整体受让甲方（一）所有房产产权以及甲方（二）所持海隆公司100%全部股权，以实现乙方对XX大厦整体（除已出售的103单位外）之控制”，这非常清楚地表明陈国光是整体收购XX大厦，也即通过收购海隆公司的股权，达到收购其持有的物业的目的。海隆公司和竹意公司的上述房产交易行为，将使陈国光的合同目的不能达成，同时也掏空了海隆公司的资产，使海隆公司处于一个空壳公司状况，严重损害了陈国光的合法权益。而海隆公司、竹意公司在明知该些物业已由合法合同约定转让给陈国光的情况下，故意串通，特别是竹意公司的实际控制人王某1作为XX大厦物业的代理人，操作了该些产权变更登记，意欲使陈国光的收购落空，存在明显的主观恶意。综上，海隆公司、竹意公司之间恶意串通签署房屋买卖合同并办理产权变更登记，严重损害了陈国光的合法权益。海隆公司辩称：一、陈国光不享有与海隆公司就房屋买卖或股权转让签署本约的基础权利，无权依据《框架协议》主张海隆公司、竹意公司之间的房屋买卖协议无效。《框架协议》为预约，符合预约所有构成要件，表现为：1.《框架协议》有订立本约的意图。《框架协议》明确约定将来要订立两份新合同：房屋买卖协议和股权转让协议，以此明确双方法律关系的具体内容；2.从《框架协议》内容看，也不符合本约的基本构成条件。《框架协议》中包含两种不同的法律关系：一是股权转让；二是369套房屋的买卖。一份《框架协议》将两种不同且相互独立的法律关系放在一起，不符合本约的法律要求、交易惯例、商业惯例。就股权转让而言，《框架协议》只约定了总价款，对股权转让协议需要具备的核心条款并未涉及，何时签署股权转让协议也未约定，无法通过合同解释予以完善，最为关键的是《框架协议》明确约定关于股权转让双方需另行磋商价款和支付方式。就房屋买卖而言，《框架协议》也不具备完整的本约条款，只约定了总价，未约定每套房屋的价格。因此，预约当事人只享有请求对方订约的权利，陈国光可以请求海隆公司签订协议，但无权请求将房屋直接过户。二、陈国光与海隆公司无法缔结本约，且责任在陈国光，海隆公司有权处分自己的房屋。陈国光和海隆公司已经不具备签订本约的条件：1.签订《框架协议》是陈国光串通Z公司设置合同陷阱的欺诈行为。围绕系争房屋，海隆公司先与Z公司签订《框架协议》，后又与陈国光签订了内容几乎完全一致的《框架协议》，Z公司是XX大厦的承租方，本案中陈国光和Z公司是利益共同体。在与陈国光签订的《补充协议二》中，第1条第（3）款约定海隆公司与Z公司的交易条件应该征得陈国光同意并取得其确认，海隆公司转移自己的房产需要得到陈国光的同意，这就是合同的限制。该条第（2）款约定一旦Z公司发动对海隆公司的诉讼，海隆公司应该退还陈国光为履行《框架协议》而支付的定金5,000万元。有这两个条款，Z公司马上起诉海隆公司，陈国光则起诉要求退还5,000万元，后一案件终审判决海隆公司退还5,000万元。两份《框架协议》让海隆公司无权处分自己的房屋；2.陈国光对海隆公司提起以查封为目的的恶意诉讼，双方已丧失信任，无法磋商缔结本约；3.陈国光没有履约能力也没有履约诚意，作为XX大厦的承租方，Z公司已拖欠租金1.2亿元，并且通过新设公司转移在XX大厦经营的酒店的收入；4.根据《框架协议》签订本约显失公平。三、陈国光与海隆公司之间的《框架协议》已经解除。四、海隆公司、竹意公司之间不构成恶意串通，是商业行为。综上，不同意陈国光的诉讼请求，请求予以驳回。竹意公司辩称：一、陈国光签订的《框架协议》和海隆公司有关的只涉及股权转让内容，而竹意公司和海隆公司之间是房屋买卖关系，陈国光以股权转让协议来主张权利，与竹意公司的房屋买卖没有关系。二、竹意公司购房是出于公司意志，不受其他第三人的操纵，本案房屋买卖不存在恶意串通。三、《框架协议》是预约性质，且该预约合同交易内容繁杂、交易过程波折，陈国光以自己的行为表明自己不具备继续履行《框架协议》的诚意，明显具有恶意。四、在陈国光和海隆公司之前的诉讼中，海隆公司明确发出了要求解除《框架协议》的通知并告知了法院和陈国光，可见陈国光所谓在签订《框架协议》后其与海隆公司之间保持良好沟通的情况并不存在，《框架协议》已经丧失了继续履行的基础，陈国光起诉是恶意诉讼，其是为了实现不法利益。五、陈国光在本案中没有诉的利益，《框架协议》是预约，能否缔结本约、实现合同目的取决于海隆公司的意志。只有在海隆公司同意签订本约后海隆公司另行和其他主体签订房屋买卖合同的情况下，陈国光才有诉的利益，陈国光直接绕开这个环节要求确认协议无效，不具备诉的利益，请求裁定驳回起诉。六、竹意公司、海隆公司不存在恶意串通，双方不存在以损害他人利益为目的的弄虚作假行为，双方之间是商业行为，双方签订的合同合法有效。综上，请求驳回陈国光的诉讼请求。三方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织三方当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对陈国光提交的《关于继续履行及补充协议的意见》，因无法院档案章，对真实性难以确定，故不予采信。对海隆公司提交的证据：《要求解除框架协议及补充协议的意见》，因无法院档案章，对真实性难以确定，更为关键的是，并无生效判决对双方是否解除框架协议及补充协议作出过处理，也无证据显示双方就解除上述协议事宜达成了一致意见，故对该证据证明目的不予采信；（2017）沪01民终576号民事判决书真实性认可，但并不能证明陈国光与Z公司是利益共同体，二者相互串通设置合同陷阱以限制海隆公司处分相应房屋，对证明内容不予采信；(2016)沪0115民初5678号民事判决书真实性认可，但该判决并未生效，且该案系海隆公司、部分小业主与Z公司、上海XX酒店投资管理有限公司（以下简称XX投资公司）等案外人之间的房屋租赁合同纠纷，与本案争议无关，且不能证明陈国光不具备继续履约的能力，对证明内容不予采信；Z公司《XX大厦整体转让一揽子框架协议》、关于解除框架协议的律师函、确认函，因涉及Z公司所签框架协议事宜，与本案无关，故不予采信；辞职声明，因有（2014）沪一中民二（民）初字第5号民事判决书、（2015）浦民一（民）初字第25313号民事裁定书认定事实及当事人陈述事实相佐证，故对米某1、当某辞职的事实予以采信；（2013）浦民一（民）初字第39796号民事裁定书、（2014）沪一中民一（民）终字第1353号民事裁定书、（2014）沪一中民二（民）初字第2号案件的民事起诉状、保全裁定书、准许撤诉的民事裁定书、（2014）沪一中民二（民）初字第5-2号民事裁定书、（2014）沪一中民二（民）初字第5号民事判决书、（2017）沪民终84号民事判决书、（2016）沪01民初1164号案件的民事起诉状、保全裁定书、开庭通知、准予撤诉的民事裁定书、（2017）沪0115民初39504号案件的民事起诉状、保全裁定书，上述证据材料中的民事裁判文书、传票真实性予以认可，民事起诉状无法院档案章且涉及案外人Z公司，对真实性不便认定，同时，该组证据材料只能反映客观存在上述诉讼情况，并不足以证明陈国光和Z公司相互串通并针对海隆公司发起一系列恶意诉讼、恶意查封行为，对证明内容本院难以采信；付款凭证中一张中国建设银行单位客户专用回单（金额5,283,897.89元），因系复印件，且陈国光对真实性提出异议，故对真实性难以确认，但该笔转账事实已有竹意公司提供的转账凭证原件予以证明，本院对转账事实予以确认。对竹意公司提交的证据：《要求解除框架协议及补充协议的意见》，认证意见同上；（2015）浦民二（商）初字5400号、（2016）沪01民终9135号民事判决书真实性认可，但该案系案外人林某与XX投资公司、Z公司、王某2之间的股东资格确认纠纷，并不能如海隆公司提交的（2017）沪01民终576号民事判决书一般可直接证明陈国光系XX投资公司的股东，且即便陈国光系XX投资公司的股东，也难以得出其个人系实际承租方之一的结论，对该组证据证明目的本院不予采信；对（2016）沪0115民初5678号案中海隆公司提交的《追加被告申请书》及所附证据，因非法院档案材料且涉及案外人，对真实性不便判定，且该案判决并未生效，陈国光亦非该房屋租赁合同纠纷案件的诉讼当事人，竹意公司称该诉讼系陈国光提起的恶意诉讼，缺乏依据，实属牵强，对该组证据证明目的本院不予采信。本院经审理，认定事实如下：米某1、当某持有海隆公司100%股权，海隆公司原系上海市浦东新区XX路XX号XX大厦裙房及楼上31套房产产权人；K（以下中文简称米某2）、T（以下中文简称凯某）等341人原系XX大厦主楼369套单元产权人，曾向米某1、当某出具经公证的授权委托书，授予米某1、当某代表其经营和/或处置其名下的房产等。2013年9月30日，米某1、当某作为XX大厦主楼369套产权人的授权代表（甲方一）、海隆公司的股东（甲方二）与陈国光（乙方）签订一份《框架协议》，双方拟以“资产+股权”方式，由乙方整体受让甲方一所有房产产权以及甲方二持有的海隆公司100%股权。双方约定：交易价格6亿元；先进行甲方一名下369套房产的转让，随后进行甲方二所有的海隆公司100%股权的转让；乙方于2013年9月30日向甲方支付2,000万元定金、10月15日前向甲方支付3,000万元定金，11月15日前向甲方支付3.42亿元房产转让款，在相应款项到账之日签署《上海市房地产买卖合同》并办理网上备案、次日至交易中心办理交易过户手续等；待房产转让交易基本完成或双方商定的时间之日起，双方将进行股权转让交易磋商并确定具体交易时间表和价款支付方式。双方还约定：甲方向乙方披露了XX大厦主楼及裙房等由Z公司、上海C有限公司承租经营，并签署相应的租赁合同；Z公司承租部分由XX酒店（中国）有限公司（以下简称XX酒店）作为酒店管理方进行管理，海隆公司与Z公司、XX酒店三方签署酒店管理合同等。签约后，陈国光于2013年9月30日支付定金2,000万元、2013年10月15日支付定金3,000万元。2013年10月26日，上述甲乙双方签订《补充协议一》，明确鉴于Z公司就整体收购XX大厦向甲方提出优先购买权等权利异议事项，双方为此作出补充约定。主要内容为：暂缓交易；待甲方与Z公司涉及XX大厦整体收购事项的纠纷明确（应由双方书面确认）后，截至2013年12月31日XX大厦369套房产中超过50%的房产未被司法查封或未存在其他的权利限制的，则自2014年1月1日起，双方继续执行《框架协议》。2013年11月19日，上述甲乙双方又签订《补充协议二》，明确鉴于妥善处理Z公司向甲方提出的权利异议事项，确保双方进一步履行《框架协议》及《补充协议一》，双方经协商，作为对《框架协议》及《补充协议一》的进一步补充。主要内容为：1、在双方履行交易期间，如因Z公司向甲方提起诉讼或其他法律程序，导致《框架协议》第一条第1款约定的标的物被查封、冻结或受到其他司法限制或权利限制的，双方确定如下：（1）……（2）因上述Z公司诉讼或其他法律程序之情况导致框架协议及其补充文件约定的交易无法实质履行的，双方均承诺按补充协议一第4条确定的原则，相互配合，推迟或变更框架协议及其补充文件项下确定的交易顺序和支付方式，达成解决方案，任何一方不得因上述Z公司诉讼或其他法律程序之情况提出或追究另一方在框架协议及其补充文件项下的任何责任；在上述Z公司诉讼或其他法律程序启动且相关诉讼或法律文书送达甲方后五个工作日内，甲方应将已经收取的定金及其他乙方已经支付的款项无息退还给乙方（但就股权转让价款而言，如股权转让之工商变更登记手续已经完成，则乙方已经支付的股权转让价款无需退还），如定金及其他款项已经进入共管账户的，双方应相互配合，指示银行将该等共管款项释放给乙方；（3）甲方承诺及时向乙方披露上述Z公司诉讼或其他法律程序之信息，并由乙方指定的人员或顾问共同参与纠纷的处理；如甲方被判决或裁处必须与Z公司就其承租物业及/或海隆公司股权之购买交易继续谈判交易条件的，就该等交易条件的设置，甲方应征求乙方指定的人员或顾问的意见并取得其确认；若甲方违反本第（3）款约定的，应向乙方支付5,000万元的违约金。（4）……2、本《补充协议二》对《框架协议》及《补充协议一》有修改、补充的事项，以本《补充协议二》为准，未涉及的地方，仍以《框架协议》、《补充协议一》为准。2014年9月26日，陈国光（原告）以Z公司向法院起诉海隆公司及部分产权人为由，向本院针对米某1、当某等300余人（被告）提起房屋买卖合同纠纷诉讼【（2014）沪一中民二(民)初字第5号】，主张被告返还其已付定金5,000万元、支付其逾期还款违约金225万元、被告承担共同偿还责任等。该案一审审理中，原告陈国光明确不同意解除与被告签订的《框架协议》、《补充协议一》、《补充协议二》，要求继续履行。本院一审认为，《框架协议》合法有效，但属预约性质的合同，陈国光所付5,000万元定金属立约定金，而双方约定的定金归还条件已经成就，遂于2016年3月25日判决被告返还陈国光5,000万元并驳回陈国光其余诉讼请求。后陈国光不服该一审判决，上诉至上海市高级人民法院，市高院于2018年1月18日作出终审判决【（2017）沪民终84号】，维持了一审关于被告返还陈国光5,000万元的判决，并改判被告支付陈国光5,000万元的利息，同时，市高院认为《框架协议》系本约或预约性质以及定金的性质与本案诉求无直接关系，各方当事人亦未就此形成诉辩主张，本案中对此不宜作出认定，故将一审法院相关认定意见予以撤销。另查明，2014年6月20日，米某1、当某辞去小业主授予的受托人职务。2014年6月26日，米某1与米某2签订《股权转让协议》，2014年6月27日，当某与凯某签订《股权转让协议》，米某1、当某二人欲将各自所持海隆公司股权分别转让给米某2、凯某，但因陈国光申请股权冻结致使上述股权转让未能办理变更登记手续。后在2015年底至2016年初期间，部分小业主（海隆公司、竹意公司称310多名）出具新的委托书，授权米某2、凯某、王某1三人办理物业出租、管理、出售及交易过户相关事宜，但对王某1的授权范围作出一定限制，有的授权书记载王某1处理上述物业事宜所涉及的争议解决事务，有的授权书除此项记载外，还记载授予王某1保管文件、代为谈判、签署、接受、保管物业出售过户相关法律文件（不含房地产买卖合同）、代为办理物业出售和交易过户手续等权利。2016年6月17日，海隆公司与竹意公司就系争房屋网签《上海市商品房出售合同》，约定系争房屋建筑面积2,967.02平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）25,000元，总房价款为74,175,500元，并就“付款时间和付款方式”约定“按条件付款，以双方另行签订的购买合同约定为准”。2016年6月24日，系争房屋产权人变更登记为竹意公司。庭审初始，海隆公司、竹意公司均称，双方之间只有该份网签合同，并未另行签订购买合同。竹意公司就本案系争4层房屋和另案系争3层房屋（三方当事人确认上述两层房屋买卖合同总价为139,094,060元）交易提交的付款凭证显示：2016年6月24日，竹意公司向上海D有限公司（以下简称D公司）转账支付500万元（附言：购房款）；2016年7月19日，竹意公司向海隆公司转账支付5,283,897.89元（附言：购房款）；2017年4月19日，竹意公司向D公司转账支付3,200万元（附言：付XX路XX号房款）；2017年7月12日，“XX大厦整栋交易资金托管账户”向D公司支付102,999,800元，上述4笔款项合计145,283,697.89元。海隆公司称D公司系米某2、凯某为了XX大厦的交易于2016年2月15日专门设立的公司，但针对的是不特定的买方。竹意公司则称D公司的股东是米某2、凯某，二人各持股50%，且二人是小业主代表，竹意公司系应海隆公司要求完成交易。同时，海隆公司、竹意公司解释称，因根据合同，付款时间有滞后，为了促成交易，故竹意公司多付款。审理中，海隆公司称米某2、凯某以海隆公司股东、小业主代表的身份与上海E有限公司（以下简称E公司）于2015年8月21日签订了整体购买协议，但该协议涉及商业机密，且与本案无关，无法向法院提供。海隆公司同时称，王某1是E公司及竹意公司的实际控制人，米某2、凯某与E公司签署购买协议之后，海隆公司按照王某1的指示与竹意公司签署了正式的房屋买卖合同。竹意公司则称，其并非上述整体购买协议的合同当事方，故无法向法院提供协议，且不认可海隆公司关于E公司、竹意公司是关联公司的说法。审理中，陈国光、海隆公司、竹意公司三方确认XX大厦现产权人为：竹意公司、E公司、上海F有限公司（以下简称F公司）、上海G有限公司（以下简称G公司）和小业主，其中小业主名下还有70套左右的房屋。经查，王某1是B公司的法定代表人、股东（持有95%股份），王某1、B公司均是A公司的股东（分别持有12%、81.05%股份），而A公司又同时为竹意公司的股东（持有99.5%股份）、E公司的股东（持有99%股份）、F公司的股东（持有99.84%股份）、G公司的股东（持有99%股份）。竹意公司对此回应称，竹意公司独立运营，和王某1没有任何关系。还查明，2017年3月20日，海隆公司起诉竹意公司至本院【（2017）沪01民初134号】，海隆公司称竹意公司私刻海隆公司公章及法定代表人BRIANDONNELLY签名章，在海隆公司不知情、不同意的情况下，伪造《上海市房地产登记申请书》、《上海市商品房出售合同》在内的全部房屋买卖登记所需文件，将海隆公司名下的房屋分割为17张《上海市房地产权证》（含本案系争房屋，起诉状附录记载系争房屋标的金额为74,175,500元）并过户至竹意公司名下，故请求确认17套房屋归海隆公司所有并将房屋过户至海隆公司名下。后海隆公司申请撤诉，本院于2017年6月9日裁定准许撤诉。就该案诉讼情况，海隆公司解释称，因与竹意公司在款项金额支付方式方面发生争议，小业主代表米某2、凯某就以公章为由启动诉讼，但后来双方在付款方式上达成一致，故海隆公司最终撤诉。同时，海隆公司确认房屋买卖合同上盖的虽然不是工商备案公章，但也是海隆公司自己的章。此外，海隆公司亦向案外人F公司提起类似诉讼【（2017）沪0115民初22920号】，后亦以海隆公司撤诉结案。2017年9月6日，E公司向米某2、凯某、D公司提起房屋买卖合同纠纷诉讼【（2017）沪01民初902号】，请求判决米某2、凯某、D公司按照《释放函》要求向E公司履行交接义务，交接内容包括向E公司交付委托书、委托收款函等一系列书面文件以及向海隆公司银行账户转账陈国光的定金5,000万元、向E公司返还11,223,675元。该案中，E公司提交了《释放函》、《确认书》等证据材料。《释放函》显示由米某2、凯某、D公司于2017年7月23日出具，记载：鉴于米某2、凯某均为爱尔兰公民，共同而非连带地代表特定明确的个人业主与E公司就整体购买XX大厦的相关事宜签订《购买协议》（2015年8月21日），各方于2016年5月2日签署《购买协议之补充协议》，且于2016年6月24日签署《补充协议》。D公司系米某2、凯某设立的公司，法定代表人为米某2。基于对买卖双方公平、公正的角度，确保买方E公司的合法权益得以保障，米某2、凯某、D公司和E公司一致同意：1.在2017年7月31日或之前，E公司应（1）完成将480,000,000元转账至D公司指定的在爱尔兰共和国都柏林的银行账户，并且（2）协助米某2、凯某及D公司（作为业主的代理人）完成上述本第一条（1）所需的外汇手续中的购汇、换汇、付汇步骤。2.届至本释放函出具之日，E公司已经依据《购买协议》的约定，将整体购买XX大厦房屋及海隆公司、上海H有限公司（以下简称H公司）股权的全部价款合计596,348,482元（税后净价款）（其中4,722,367元已经由E公司和O先生为其所有的单元结算）。上述款项已支付至米某2和凯某指定的在中国的银行账户，因此，E公司在《购买协议》项下的购买价款的在中国的付款义务已全部完成，仅剩下的步骤是：除了已经同意的支付不少于10,000,000元的卖方发生费用之外，由E公司将购买价款转账至D公司指定的在爱尔兰共和国都柏林的银行账户（包括由E公司支付外汇管理程序中相关的中国的契税、增值税和个人所得税）。3.如果E公司及时完成如下全部事项：（1）在2017年7月31日或之前，上述第1条所载明的事项；（2）在2017年8月11日或之前，海隆公司法定代表人的变更手续；然后，米某2、凯某、D公司将确保以下全部都将在2017年8月17日或之前完整交付给E公司；……《确认书》显示由D公司（甲方）和竹意公司、E公司（乙方）签署（日期不详），记载：鉴于：1.米某2、凯某均为爱尔兰公民，共同而非连带地接受XX大厦特定个人业主的委托，代表个人业主办理该物业的出租、管理、出售等事宜。2.D公司受米某2、凯某的转委托，代表个人业主收取物业租金及其他与该物业有关的、应由个人业主收取的所有费用。3.Z公司是XX大厦的实际承租方，但自2015年2月起至今，Z公司未再向业主支付任何租金，因此业主方已经起诉该承租方【案号：（2016）沪0115民初5678号】。4.米某2、凯某共同而非连带地代表特定明确的业主与E公司就整体购买XX大厦的相关事宜签订《购买协议》（2015年8月21日），并于2016年5月2日签署《购买协议之补充协议》，于2016年6月23日签署《补充协议》。5.2015年1月30日、2015年6月25日，E公司基于整体购买XX大厦的目的，指定竹意公司，以其名义和个人业主分别签署《租赁合同》及《补充协议》，用以补偿个人业主自2015年2月1日至2017年7月30日期间的租金。各方在此确认：1.截至本确认书出具之日，乙方（及其关联方）已经依据《购买协议》的约定，支付了购买XX大厦房屋及海隆公司、H公司股权的全部价款合计596,348,482元（税后净价款）至米某2和凯某指定的在中国的银行账户。在上述购买价款中，（1）由于1208、2214、1414、2111、2312、2319、1215单元未出售，甲方已向乙方退还11,223,675元，乙方已收到该退款并同意其既未购买该等未出售单元，也未为其付款；（2）就O先生所有的单元，甲方也已向乙方退还4,722,367元，乙方已收到该退款并与O先生结算完成。购买价款已包括《租赁合同》、《补充协议》所约定的竹意公司应付的租金。除了购买价款之外，乙方已同意向甲方支付不少于10,000,000元的购买协议项下卖方发生费用。2.截至本确认书出具之日，甲方确认乙方已按《租赁合同》、《补充协议》约定支付该物业租赁期内全部租金合计116,945,400元（税后净价款），甲方及个人业主均确认已如数收讫。不论按照适用法律税款应当是由出租方还是承租方支付，乙方同意承担与支付与租金相关的所有税款。本协议甲方及个人业主均无权向乙方另行重复主张房屋租金。3.鉴于个人业主已经实际收到竹意公司支付的2015年2月1日起至2017年7月30日的房屋租金，故（2016）沪0115民初5678号案件，如果生效判决认定应当支付给个人业主的款项（包括但不限于租金、房屋占有使用费、违约金等），所有该等应付款项都归乙方所有，甲方及个人业主均无权向乙方主张前述款项。4.鉴于甲方同意上述付款安排，乙方特此确认、接受和同意甲方和米某2、凯某于2017年7月23日签署的释放函。后E公司申请撤诉，本院于2017年11月17日裁定准许撤诉。审理中，根据陈国光申请，本院至上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）调取海隆公司、竹意公司之间的仲裁案件材料。相关材料反映：2018年3月19日，竹意公司作为申请人向上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）提出仲裁申请（共7件），请求裁决海隆公司（被申请人）将上海市浦东新区XX路XX号地下一层等7套房屋过户至竹意公司名下。仲裁期间，竹意公司、海隆公司签订《和解协议》。2018年4月27日，上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）依据《和解协议》内容作出仲裁裁决【（2018）沪贸仲裁字第263号-269号】：海隆公司协助竹意公司办理产权变更手续，将房屋按照《购买协议》及《上海市商品房出售合同》约定的价款过户给竹意公司。在上述仲裁案件中，竹意公司提交了其（买方）与海隆公司（卖方）于2016年5月25日签订的《购买协议》及附表，双方约定海隆公司将其持有的XX大厦的52个单元以138,188,663元的价格出售给竹意公司，并约定：合同签署后15个工作日内，买方或指定方支付卖方1,500万元（但注为“贰仟伍佰万”）；2016年12月31日前，买方或指定方支付卖方2,000万元；在卖方完成全部目标房地产权利转移登记且卖方或指定方取得以其名义登记的《上海市房地产权证》之日起10个工作日内，买方或指定方或指定融资银行向卖方支付102,999,800元。在《购买协议》的附表中记载本案系争4层房屋的价格为34,714,134元，另案系争3层房屋的价格为31,106,810元。同时，竹意公司亦提交了海隆公司于2017年7月13日出具的《确认函》，记载海隆公司确认竹意公司及其指定方向其支付了购买上述52个目标单元的全部价款138,188,663元，具体构成为：2016年5月31日，F公司（竹意公司指定方）向海隆公司分别支付1,990,390元、1,366,080元；2016年6月16日，F公司向海隆公司支付15,000,000元；2016年6月24日，竹意公司向D公司支付500万元；2016年7月19日，竹意公司向海隆公司支付5,283,897.89元；2016年8月24日，竹意公司向D公司支付500万元；2016年12月15日，竹意公司向海隆公司支付118,989元；2017年4月19日，竹意公司向D公司支付1,429,507元；2017年7月12日，竹意公司向D公司支付102,999,800元。在出示该组证据后，海隆公司、竹意公司双方均确认本案系争房屋的房价款系按照上述《购买协议》的价格支付的。此外，翰某（G）等310余名小业主起诉陈国光至上海市浦东新区人民法院【（2018）沪0115民初28751号】，要求解除双方签订的《框架协议》、《补充协议一》、《补充协议二》，该案正在审理中。以上事实，由陈国光提供的档案机读材料、《框架协议》、《补充协议一》、《补充协议二》、收款收据、汇款凭证、上海市房地产登记簿、《股权转让协议》、（2014）沪一中民二(民)初字第5号民事判决书、委托书、《上海市商品房出售合同》及房地产登记申请书、缴费凭证等、（2017）沪01民初134号案件《民事起诉状》等诉讼档案材料、（2017）沪0115民初22920号案件《民事起诉状》等诉讼档案材料、（2017）沪01民初902号案件《民事起诉状》等诉讼档案材料、公证委托书、工商登记材料、（2018）沪贸仲裁字第263号-269号仲裁裁决书等仲裁档案材料等，海隆公司提交的付款凭证（3张复印件），竹意公司提供的（2014）沪一中民二(民)初字第5号民事判决书（节选）、《上海市房地产权证》、付款凭证（4张原件），以及各方当事人庭审陈述等证据予以证明。本院认为，本案的争议焦点即为海隆公司与竹意公司于2016年6月17日就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》的效力问题。陈国光主张该合同系海隆公司与竹意公司恶意串通损坏其利益，故应属无效合同。海隆公司、竹意公司则不予认同，两公司的抗辩理由主要有四：一、陈国光签订的《框架协议》是预约合同，是否签订本约取决于海隆公司一方，故陈国光无权依据《框架协议》主张海隆公司和竹意公司之间的房屋买卖合同无效，也就是说，陈国光对本案不具备诉的利益；二、陈国光与海隆公司一方无法缔结本约，而责任在陈国光，因为：1.陈国光串通Z公司设置合同陷阱以限制海隆公司自由处分房屋；2.陈国光提起恶意诉讼致双方信任基础丧失；3.陈国光没有履约能力和履约诚意；4.根据《框架协议》签订本约显失公平；三、《框架协议》已经解除；四、海隆公司、竹意公司之间的房屋交易行为是正常的商业行为。关于第一点抗辩理由，首先，海隆公司、竹意公司认为《框架协议》为预约合同，该意见仅系二者单方观点，既未得到陈国光的认同，也无生效判决对《框架协议》的性质作出如此判定，故《框架协议》的性质为何并无定论。其次，实际上，不论《框架协议》系本约还是预约性质，在《框架协议》有效存续、并未依法解除的情况下，陈国光仍然享有正当、合法的合同权益，而海隆公司和竹意公司的房屋买卖行为直接影响了陈国光的整体收购XX大厦的合同目的的实现，侵犯了陈国光的合法权益。故陈国光基于《框架协议》利益受损提起本案主张，并无不当，海隆公司、竹意公司关于《框架协议》系预约，故陈国光无权提起本案主张、其不具备诉的利益等辩称意见，缺乏法律和事实依据，本院难以采纳。关于第二点抗辩理由，首先，本案中，海隆公司、竹意公司始终未能举出确凿证据证明陈国光串通Z公司设置合同陷阱、陈国光提起恶意诉讼、陈国光不具备履约能力等事实，所谓依据《框架协议》签订本约显失公平亦无依据佐证，故该点理由只是海隆公司、竹意公司的主观认为，缺乏事实基础，本院难以采信。其次，如前所述，即便《框架协议》是预约性质，也不影响陈国光提起本案诉讼以维护自己的合同权益。故海隆公司、竹意公司关于陈国光与海隆公司一方无法缔结本约且责任在陈国光的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。关于第三点抗辩理由，一者，海隆公司的该点抗辩理由显与前两点关于《框架协议》系预约、无法缔结本约的抗辩理由存在矛盾，可见海隆公司、竹意公司对于陈国光签订的《框架协议》是否已经解除也并无确切答案。二者，本案中，并无任何证据材料显示《框架协议》已经当事人协商一致解除或是由法院判决解除。因此，对该点抗辩理由，本院难以采纳。关于第四点抗辩理由，海隆公司、竹意公司之间就系争房屋的买卖交易行为是否为正常的商业行为。一者，从两公司签约时的主观方面看。在签订《上海市商品房出售合同》时，海隆公司明知陈国光签订《框架协议》在先，且陈国光与全体小业主之间的诉讼纠纷尚无定论，却将系争房屋另行出售给竹意公司，难言善意。而竹意公司在明知系争房屋存在前手交易且纠纷未决的情况下，仍介入其中并进行交易，鉴于系争房屋乃至整个XX大厦的交易金额巨大，竹意公司此举实属置明显商业风险于不顾，与正常商业行为不符。二者，从两公司的本案诉讼行为表现看。两公司在本案诉讼过程中，多次向人民法院作不实陈述并隐瞒真实交易情况。如，两公司在《上海市商品房出售合同》中关于“付款时间和付款方式”约定“按条件付款，以双方另行签订的购买合同约定为准”，但在本案审理伊始，两公司均声称就系争房屋买卖双方只签订了《上海市商品房出售合同》，并未另行签订购买合同。然而，本院之后根据陈国光申请调取的仲裁案件材料显示，两公司在2016年6月17日网签《上海市商品房出售合同》之前，已于2016年5月25日就包括系争房屋在内的52个单元的房屋签订了《购买协议》；又如，两公司在针对系争房屋房款支付问题进行举证时先是各自举出4张付款凭证，又对该4张付款凭证金额超出系争4层房屋和另案4层房屋网签合同总价的原因作了所谓正当的解释，而事后从仲裁案件材料看出，该4张付款凭证并不对应系争房屋交易；再如，竹意公司先是强调其购买系争房屋是出于自己的公司意志，不受其他第三人的操纵，并否认其与E公司是关联公司，直至本院调取到仲裁案件材料后，才最终承认其参与了整体购买，称其购买系争房屋既基于E公司的整体安排，也基于其独立意志。以上种种行为表现，可见两公司并未向法院如实陈述系争房屋交易情况，亦反映出系争房屋买卖并非直接明了的正常商业交易行为。三者，从包括系争房屋在内的整栋XX大厦交易背景看。海隆公司称，王某1是E公司及竹意公司的实际控制人，米某2、凯某与E公司于2015年8月21日就XX大厦签署整体购买协议之后，海隆公司按照王某1的指示与竹意公司签署了正式的房屋买卖合同。结合竹意公司的陈述、王某1与各相关公司的股权结构情况、E公司所提另案诉讼情况等因素考虑，本院认为，海隆公司的说法尚属合理可信，然，经本院多次要求，海隆公司、竹意公司始终未向本院提交E公司签订的整体购买协议，故就系争房屋乃至整栋XX大厦的真实交易情况，包括房款支付等协议实际履行情况，本院难以考究。四者，就整栋XX大厦出售价格设定看。根据海隆公司自述和E公司另案中提交的诉讼材料显示，E公司签订整体购买协议的时间（2015年8月21日）在陈国光签订《框架协议》时间（2013年9月30日）之后，时隔近2年，然两份协议约定的购买价格却相差无几（6亿元左右）。海隆公司对此解释称因XX大厦存在很多诉讼，其出售系带瑕疵出售，故两份协议价格差不多，现在出手价格更低。但，海隆公司该解释并不符合上述期间本市房地产交易市场发展一般情形，这从系争房屋网签合同设定的价格也可见一斑。海隆公司作为房屋权利人，选择带瑕疵销售，并以接近的价格将名下房屋转售他人，而完全放弃现实中更高的商业利益，实难令人相信是正常的商业行为。五者，就整栋XX大厦的交易过户情况看。根据三方当事人确认事实，XX大厦的大多数房屋现已经过户至竹意公司、E公司、F公司、G公司名下，而从王某1-B公司-A公司-前述四家公司的股权控制结构看，该四家公司实系王某1控制的关联公司。同时，王某1又为众多小业主的代理人。从本案现有查明事实可见，王某1及其控制的公司积极参与交易，运用诉讼、仲裁等各种手段将整栋XX大厦分而化之过户至各家关联公司名下。交易行为如此之纷繁复杂，竹意公司也未给予合理解释，此情形亦缺乏善意商业行为之外观。此外，两公司签订的《上海市商品房出售合同》约定系争房屋价格为74,175,500元，《购买协议》则约定系争房屋价格为34,714,134元，两个金额差距巨大，而海隆公司、竹意公司双方均确认系争房屋的房价款系按照《购买协议》的价格支付的，可见《上海市商品房出售合同》约定的系争房屋价格并非两公司的真实意思表示，两公司也并未按照《上海市商品房出售合同》进行交易。由上，本院认为，海隆公司与竹意公司于2016年6月17日就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》，并非正常的商业行为，两公司的第四点抗辩理由亦不成立。综上所述，海隆公司与竹意公司存在阻碍陈国光前手交易继续履行的意图，主观恶意比较明显，且客观上也损害了陈国光的合法权益，故《上海市商品房出售合同》符合恶意串通损害第三人利益的情形，应认定为无效合同。海隆公司、竹意公司的其他答辩意见，缺乏法律和事实依据，本院均不予采纳。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故海隆公司与竹意公司签订的《上海市商品房出售合同》被确认无效后，竹意公司基于该合同取得的系争房屋产权应返还给海隆公司，即系争房屋的产权应恢复登记至海隆公司名下。陈国光的该项诉讼请求，依法有据，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认上海海隆置业有限公司与上海竹意实业有限公司之间于2016年6月17日就上海市浦东新区XX路XX号XX层房屋签订的《上海市商品房出售合同》无效；二、上海海隆置业有限公司、上海竹意实业有限公司自本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX路XX号XX层房屋产权恢复登记至上海海隆置业有限公司名下。案件受理费412,677.50元、诉讼保全费5,000元，合计417,677.50元，由上海海隆置业有限公司、上海竹意实业有限公司各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  叶 兰审 判 员  严佳维人民陪审员  陈炳良二〇一九年四月四日书 记 员  刘 羽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。