上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初27860号原告(反诉被告)：施卫娟，女，1970年3月21日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：施方兵(系施卫娟的丈夫)，住址同上。委托诉讼代理人：张毅，上海国年律师事务所律师。被告(反诉原告)：范勤义，男，1982年12月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：屈泉芳，上海茂泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭盼，上海夜晨律师事务所律师。被告：龙晓华，男，1972年2月14日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)施卫娟与被告(反诉原告)范勤义、被告龙晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法先适用简易程序，后转普通程序审理，先后于2018年5月28日、2018年6月20日、2018年12月25日、2019年8月28日公开开庭进行了审理，施卫娟的委托诉讼代理人施方兵、张毅，范勤义的委托诉讼代理人屈泉芳到庭参加诉讼，龙晓华到庭参加了2018年5月28日、2018年6月20日、2018年12月25日的庭审，经本院依法传票传唤未到庭参加2019年8月28日的庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)施卫娟提出如下诉讼请求：1、请求判令范勤义、龙晓华支付租金【租金的计算方式为：自2017年9月16日起至本判决生效之日止，按月租金人民币(以下币种相同)64,200元计算)及利息(利息以每期租金为本金，自该期租金支付期限届满之日起的第二天开始按照银行同期贷款利率计算至实际支付之日止】；2、案件受理费由范勤义、龙晓华承担。事实和理由：施卫娟与龙晓华于2015年3月1日签订《房屋租赁协议》，约定施卫娟将位于上海市浦东新区华夏二路XXX-XXX号商铺(以下简称系争商铺)出租给龙晓华使用。后范勤义和龙晓华共同租赁系争商铺，开设了“一牛当先餐厅”，每期租金由范勤义支付至协议约定的施卫娟银行账户内。租赁中，范勤义和龙晓华支付租金至2017年9月15日，之后以各种理由拖欠施卫娟租金。施卫娟无奈于2017年12月1日向范勤义和龙晓华发出律师函要求支付拖欠的租金，但范勤义和龙晓华以信函方式回复施卫娟拒绝支付租金。至起诉时，范勤义和龙晓华拖欠二期租金即385,200元(自2017年9月16日至2018年3月15日止的租金)。施卫娟多次交涉未果，故诉至法院，要求判如诉请。范勤义答辩称：范勤义最后一次支付租金至2017年9月15日止，但由于施卫娟提供的房屋存在严重的漏水渗水问题，经施卫娟多次催告维修，至今仍未维修至可使用状态。范勤义要求减少租金或不支付租金。不同意支付利息。施卫娟未依约依法维护房屋，并非恶意拖欠租金，故不同意支付利息。被告龙晓华答辩称：施卫娟称龙晓华与范勤义联合租赁系争商铺并联合经营，龙晓华对此不认可。施卫娟与范勤义签订的合同已经转由施卫娟与范勤义履行。龙晓华不再是承租人。租赁合同约定的租金交付义务也是由范勤义承担，龙晓华不承担租金交付义务。2016年9月25日，龙晓华将系争商铺承租权转让给了范勤义，将经营权和店里所有设备以325,000元的价格共同转让给范勤义，并说明范勤义是独立的承租人，在范勤义接手承租权后，龙晓华不负有支付租金义务。在2016年10月27日后，所有和饮品有限公司相关的费用都由范勤义支付，和龙晓华无关。施卫娟早就知道龙晓华将系争房屋承租权转给了范勤义，范勤义交付租金是直接给施卫娟的，施卫娟也是一直和范勤义联系的，龙晓华和范勤义没有共同租赁系争商铺。范勤义提出如下反诉请求：1、判令解除范勤义和施卫娟之间的租赁合同；2、判令施卫娟赔偿范勤义损失2,038,700元(包括：装修残值1,118,000元及范勤义自行估算的营业损失920,700元)；3、判令施卫娟承担本案诉讼费用。事实和理由：范勤义自承租起系争房屋一直不断发生渗漏水的情况，范勤义多次通过微信告知施卫娟，施卫娟虽多次修复，但未彻底解决渗漏水问题。2017年7月、9月商铺内发生大面积的“下雨”情况，范勤义即将现场状况拍摄后及时微信告知施卫娟，但施卫娟均置之不理。漏水问题给范勤义造成严重损失。范勤义委托律师向施卫娟发函要求进行维修，但施卫娟仍然置之不理。系争房屋渗漏水直接造成范勤义无法经营，产生经营损失。故范勤义提出如上反诉请求，要求判如诉请。施卫娟对范勤义的反诉请求答辩称：不同意解除合同。范勤义没有法定解除权和约定解除权。系争商铺屋顶的天窗处有积水导致渗水、房屋起泡。2017年7月至9月积水无法排除，从天窗渗下，仅影响了系争商铺的包厢使用，后施卫娟已经修缮，从未影响合同目的实现。范勤义没有证据证明因漏水造成了损失。即使存在损失，房屋屋顶缺陷系房屋质量缺陷，与施卫娟无关。一排十几个商铺都是同一个屋顶，因屋顶的水均从系争房屋处排水，致使系争商铺的屋顶处有积水导致渗水。同时下水管排泄不通，均是开发商和物业的维修义务，施卫娟已经积极维修，尽到了出租方的责任。本院经审理，施卫娟、范勤义、龙晓华对《房屋租赁协议》、沪房地浦字(2011)第045028号《上海市房地产权证》、《借记卡账户历史明细清单》、《律师函》和快递单、回复信和快递截图、微信聊天记录、照片、工商资料截图、天窗孔(检修口)照片、天窗孔(检修口)视频、防雨罩照片及示意图、范勤义在屋顶上放置设备照片、渗水隐患照片、龙虾店装修时的外立面照片、龙虾店装修好后的外立面视频、房屋内楼梯层次情况视频、房屋各层次布局视频、空调孔视频、微信截图、上海市不动产登记簿、关于门面房屋渗水维修情况介绍、微信截图、照片、律师函、《上海公安局案(事)件接报回执单》、《销售实收表》、《上海市浦东新区公安消防支队行政处罚决定书》及《代收罚没款收据》、《购货合同》、《购货清单》、《收据》、漏水视频光盘、《工程施工合同》、销售单、收据、《电力安装工程合同》、上房院司鉴[2018]建鉴字第1133号《上海市房屋建筑设计院有限公司司法鉴定意见书》(以下简称《司法鉴定意见书》)，证人周某某的证言等证据进行举证、质证，并由本院对各方的陈述记录在案，本院对上述证据及各方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：系争商铺系施卫娟与案外人施方兵、施金华共同所有的房屋，施卫娟经施方兵及施金华同意以施卫娟一人的名义对外出租、收取租金等。施卫娟与龙晓华于2015年3月1日签订《房屋租赁协议》(以下简称《租赁协议》)，《租赁协议》约定：施卫娟将系争商铺出租给龙晓华使用；租期从2015年3月16日起至2023年2月7日；从2015年3月16日起至2017年3月15日止，每年72万元，每月6万元，从2017年3月16日起至2019年3月15日止，每年770,400元，每月64,200元，从2019年3月16日起至2021年3月15日止，每年824,328元，每月68,694元，从2021年2月8日起至2023年2月7日止，每年882,030元，每月73,502元；租金按3个月为一期支付，以后每期租金支付时间为该期首月1日至15日内，施卫娟收到该期租金后应及时签署全额租金收据给龙晓华，龙晓华需支付给施卫娟租赁保证金共计6万元，该押金款签约之日支付施卫娟，施卫娟在收到租赁保证金同时应予以书面签收；因租赁而产生的税费由龙晓华承担；租赁期间内，物业管理费由龙晓华承担，并按单如期向有关部门缴纳；租赁期内，水、电费由龙晓华承担；施卫娟同意，租赁期内龙晓华可将系争商铺的全部或部分转租给第三方(则需口头或书面通知施卫娟)；双方应当诚意、全面履行租赁合同以及本补充条款，除特殊约定外，未经双方书面同意，任何一方均不得以任何理由变更或终止租赁合同及本补充条款，如任何一方未按租赁合同或本补充条款约定履行，除租赁合同或本补充条款另有特别的约定相关责任外，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约；一方根本性违约的(含义：施卫娟不租给龙晓华，龙晓华不租此房屋)，若龙晓华违约的，施卫娟有权将龙晓华支付给施卫娟的租赁保证金6万元视为补偿不予归还，若施卫娟违约的，需支付龙晓华装修补偿款130万元(经向施卫娟核实133万元系笔误)，龙晓华违约的，除需按本款承担违约责任外，还需将房屋结构恢复原状；龙晓华可以对系争商铺进行装修、添附，装修方案和图纸无须征得施卫娟同意，但必须符合系争商铺所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求，租赁关系结束后，龙晓华在返还系争商铺时有权将其对系争商铺的装修拆除，并将该房屋结构恢复原状，如不拆除，则视为龙晓华将该装修无偿赠与施卫娟；龙晓华承担系争商铺的物业管理费，龙晓华确保不得破坏房屋内主体结构；……。之后，施卫娟将系争商铺交给龙晓华租赁使用。2016年9月25日，龙晓华经施卫娟同意将系争商铺的承租权、所开设的上海欣之磊饮品有限公司的经营权以及系争商铺内所有装修、设备的产权转让给范勤义，并收取范勤义支付的转让款325,000元。2016年10月27日，范勤义出具《免责申明》给龙晓华，申明：欣之磊饮品有限公司公章交与范勤义，从2016年10月27日起一切欣之磊饮品有限公司有关的企业行为造成的后果由范勤义负责，与原法人龙晓华无关。2016年10月、11月，范勤义及其所开设的上海欣之磊饮品有限公司在系争商铺内购置了办公家具，对系争商铺装修并进行电力增容后开始经营饭店。2017年2月，施卫娟出资对系争商铺的漏水部位进行维修。施卫娟于2017年3月份减收范勤义2017年3月16日至2017年6月15日期间的租金6,000元作为对范勤义漏水损失的补偿款。之后至2017年9月15日期间的系争商铺的租金，已由范勤义向施卫娟支付完毕。2017年7月5日、2017年9月9日，系争商铺先后两次因下雨漏水。2017年12月1日，施卫娟委托律师张毅向范勤义、龙晓华发送《律师函》，催付2017年9月16日至2017年12月15日期间的租金，并告知施卫娟已经对系争商铺漏水进行修缮等。因系争商铺渗漏水问题双方发生争议，范勤义未支付自2017年9月16日起的租金。2017年12月8日，范勤义回复施卫娟的委托律师张毅，告知施卫娟因系争商铺造成员工工资损失、财产损失、食品损坏、因轨道堵塞被列入消防安全隐患客户名录的资信损失等，但未计算损失的具体金额。2018年3月5日，与范勤义在系争商铺共同投资经营上海欣之磊饮品有限公司的顾军因系争商铺漏水向公安机关报警。2018年3月7日，上海欣之磊饮品有限公司因开设在系争商铺内的饭店四层仅仅设置1部疏散楼梯违法被上海市浦东新区公安消防支队罚款5,000元。本案审理过程中，范勤义申请对系争商铺内的装修残值及因漏水造成的装修损失进行评估。申请对目前系争商铺四楼大厅一张椅子的上方天花板漏水及四楼包间漏水痕迹的漏水原因进行鉴定，以判断施卫娟是否对范勤义因漏水产生的损失进行赔偿以及判断是否达到解除合同的程度；在对系争房屋的漏水原因鉴定过程中，范勤义又提交申请，申请对系争房屋南面墙体渗水原因及受影响程度、系争房屋二层、四层南边天花板渗水原因及受影响程度进行司法鉴定。本院根据范勤义的申请委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称鉴定机构)对系争房屋的漏水原因进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司于2018年11月23日出具《司法鉴定意见书》。《司法鉴定意见书》的主要内容为：……四、检测鉴定……(三)现场检测。1、房屋基本情况。现场检测时系争房屋为商业楼，框架结构，共4层(原设计有2层)，屋面为不上人屋面，屋面西南角有检修口；房屋东侧、南侧局部为幕墙。屋面有两条南北向排水沟，设有室内、室外排水管。一层设有厨房、前台、餐桌，二层设有餐桌，三层设有餐桌、卫生间、娱乐，四层设有包间、餐桌等。三层地板为复合木地板，无龙骨，三/四层南侧墙面贴饰面板。2、二层顶板渗漏水检测/检查。B～C轴二层顶板渗漏痕迹,涂料受潮起皮;B～C轴三层木地板受潮/发霉/变形,南侧踢脚线受潮变形,与墙面脱开。根据原告、被告1现场确认，上述渗漏损坏因南侧幕墙渗漏引起；幕墙曾经渗漏，现已经修复不再渗漏。3、南墙面渗水检测/检查。据调查系争房屋三层/四层南墙面A～B轴之间有两处穿墙空调管与墙洞之间存在缝隙未封堵；近A轴梁底部墙面存在长约800mm、宽约230mm渗漏痕迹；近B轴梁底部墙面存在宽约1050mm、长约260mm明显渗漏痕迹；打开墙饰板，墙饰板内侧及五合板严重发霉、发黑、腐烂；相应墙面粉刷未见明显潮湿，酥软情况。4、四层包房1顶板渗水检测/检查。四层包房1顶板【检修口周边及局部顶板(对应屋面天沟处)】有渗水痕迹。根据现场检测，检修口尺寸840mm(长)X840mm(宽)，上有铁皮盖板；屋面防水有修补痕迹防水卷材局部起鼓开裂，在屋面检修口处未设置翻边；检修口附近有2根排水管，1根为室内排水管，1根为室外排水管，排水管口被杂物堵塞。5、四层东南角梁(A轴东侧)底部渗水检测/检查。四层A轴东侧梁底部存在渗漏痕迹；打开梁与幕墙之间的吊顶，梁侧潮湿；对幕墙玻璃进行淋水试验，未见屋面梁底部有渗漏现象；对女儿墙内侧进行淋水试验，未见屋面梁底部有渗漏现象；对女儿墙压顶进行淋水试验，约5分钟后，梁外侧有大量水渗下。五、分析说明。(一)南墙面渗水原因分析。系争房屋三层/四层南墙面A～B轴之间梁底部墙面存在渗漏痕迹，内侧复合板严重发霉发黑，但相应墙面粉刷较干燥，未出现酥软现象；此处墙面上方有2处穿墙空调管与墙之间存在缝隙，未封堵，周边较潮湿。系争房屋三层/四层A～B轴之间墙面渗漏由穿墙空调管与墙之间存在缝隙引起。(二)四层顶板渗水原因分析。四层包房1顶板检修口处防水卷材未做泛水处理，屋面排水管口堵塞，屋面易形成积水，积水易漫过检修口，渗入室内。同时屋面积水后，雨水在防水卷材薄弱部位，渗入室内顶板。(三)系争房屋四层东南角梁底部渗水原因分析。对A轴东侧女儿墙压顶进行淋水试验时，屋面梁外侧有大量水渗下；四层A轴东侧梁底部渗漏损坏与屋面女儿墙压顶盖板渗漏有关。六、鉴定意见。1、系争房屋二层顶板、三层/四层A～B轴之间南墙面、四层包房1顶板、四层A轴东侧梁底部存在渗漏痕迹，三层木地板受潮、发霉、变形，及南侧踢脚线受潮变形，与墙面脱开等损坏。2、系争房屋三层/四层A～B轴之间梁底部墙面渗漏由穿墙空调管与墙间缝隙未封堵引起；四层包房1顶板渗漏与屋面排水不畅有关；四层A轴东侧梁底部渗漏损坏与屋面女儿墙压顶盖板渗漏有关。施卫娟对《司法鉴定意见书》的鉴定结论认可。但认为空调安装及布置都是龙晓华、范勤义实施的，因此产生的问题和施卫娟无关。龙晓华、范勤义私自变动了检修口是导火索，《司法鉴定意见书》中的表述是“有关”，不排除其他原因。范勤义、龙晓华将广告牌安装在盖板上导致渗漏水。顶板和木地板受潮的原因是幕墙渗漏引起，现在不渗水了。3、4层没有防水设施所以渗水，与空调管漏水是一个问题。范勤义对《司法鉴定意见书》的真实性合法性认可，范勤义租赁系争房屋时3层就是这样的，龙晓华从施卫娟处租来时也是这样，是施卫娟自己加的。空调管和墙体也是龙晓华租时就是这样的。龙晓华对《司法鉴定意见书》未提异议。认为龙晓华向施卫娟租房时就是这样，空调和墙体都是本来就是那样。广告牌也是之前就有的，龙晓华只是将字换成咖啡店。女儿墙一直是有渗漏情况。施卫娟修了很多次都没有改善。检修口是否完善龙晓华不清楚。因施卫娟认为“四层A轴东侧梁底部渗漏与广告牌安装有关”，鉴定机构于2019年4月12日出具《(2018)沪0115民初27860号司法鉴定意见书补充说明》(以下简称《补充说明》)，《补充说明》的主要内容为：根据现场检测发现，广告牌通过角铁与女儿墙内侧底部连接，未与女儿墙压顶盖板直接相连；现场对A轴东侧女儿墙压顶进行淋水试验，屋面梁外侧有大量水渗下，渗水途径从防水盖板上顺女儿墙而下；根据现场检测，无法证实四层A轴东侧梁底部渗漏与女儿墙处广告牌安装有关。施卫娟因对鉴定机构出具的《补充说明》仍有异议于2019年5月自行委托上海房屋质量检测站(质检站)对系争房屋“租户安装店招钢架是否对女儿墙防水层、原女儿墙位置的铝盖板产生影响”问题进行专项检测。质检站于2019年5月13日出具《房屋质量检测报告》(以下简称《检测报告》)，检测结论是：经现场检查分析，租户安装使用店招牌钢架对原女儿墙位置外包铝板压顶、屋面防水卷材造成了一定程度的影响，铝板顶面局部明显凹陷，局部屋面防水卷材被破坏。就系争房屋渗漏水部位及渗漏水原因问题，因《司法鉴定意见书》、《补充说明》系法院根据范勤义的申请委托鉴定机构进行鉴定出具的，具有一定权威及客观公正性，而《检测报告》系施卫娟自行委托检测站所出具，既未经其他当事人同意，也未经法院委托，且即使《检测报告》的检测结论可以采信，该结论也仅认为广告牌钢架对原女儿墙铝板压顶、屋面防水卷材造成一定程度的影响、铝板顶面局部明显凹陷、局部屋面防水卷材被破坏，并未明确这种影响及铝板顶面局部凹陷、局部屋面防水卷材被破坏的状况与系争房屋渗漏水部位直接相关，更未明确是渗漏水的原因。故本院对《司法鉴定意见书》、《补充说明》予以采信，对《检测报告》不予采信。本案审理过程中，根据范勤义的申请法院委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称造价鉴定公司)对系争房屋内的装修现值进行造价鉴定，造价鉴定公司于2019年6月11日出具《上海市浦东新区华夏二路XXX-XXX号商铺装饰工程项目折旧计算说明》(以下简称《折旧计算说明》)及《上海第一测量师事务所有限公司工程造价鉴定意见书》(以下简称《工程造价意见书》)。根据《折旧计算说明》，系争房屋装修工程的造价原值为828,222.70元；按5年的年限进行折旧每月折旧额为系争房屋装修工程的原值×(1-5%)÷(12×5)月=每月折旧额，合计折旧按5年的年限进行折旧为月折旧额×实际使用时间(最多不超过60个月)=折旧额；系争工程装修项目的现值为审价中的原值-折旧额，系争房屋装修工程造价的现值为454,824.07元。施卫娟对《工程造价意见书》有异议，认为：1、企业管理费、利润、社会保险费、住房公积金、增值税不应当计入装修成本。因为计入费用的依据是要求有资质的施工单位进行施工，且为施工人员和管理人员向国家有关部门缴纳社保公积金且所有工程款都要开具增值税发票，但是被告仅提供施工合同，没有提供发票，社保缴纳记录等凭证，所以这些成本不应当作为成本记录。2、装修过程中设计费，意见书第21页第3项不应当记入成本。因为被告没提供设计合同、设计图纸、设计费的凭证，就说明没有产生这项费用。3、装修工程中钢楼梯费用，意见书中第47页，也不应当记入装修成本，是由施卫娟以前的租赁各户施工的。在前面开庭中，涉及消防处罚费用时，范勤义、龙晓华已明确阐述消防处罚费用施卫娟承担，理由是楼梯入住时就已经存在，是施卫娟以前租赁户施工，与其没有关系，所以不应当记入成本。4、装修项目钢平台费用，意见书第44页，也不应当记入成本，因为楼梯和平台必须同时施工。5、电力扩容费用，意见书第58页，范勤义、龙晓华只提供了电力扩容的施工合同，因为电力扩容必须由施卫娟向电力公司申请后，电力公司同意才可以施工，仅仅是合同，不应当记入成本。对于折旧说明，施卫娟认为折旧应当从2016年12月计算至法院判决生效之日，因为判决生效前范勤义、龙晓华还在使用。施卫娟未举证证明其与龙晓华、范勤义就系争房屋房屋内装修及室内物品进行过交接。范勤义对《工程造价意见书》及《折旧计算说明》的三性均认可。范勤义的意见同意见书第3页第5条至第5页第6条上面。鉴定过程中，龙晓华也确认鉴定的项目均是范勤义做的，不是龙晓华做的，范勤义是从龙晓华手中转租过来。关于施卫娟提出的《工程造价意见书》的异议“企业管理费、利润、社会保险费、住房公积金、增值税不应当计入装修成本”。施卫娟在造价鉴定过程中已经就上述异议向造价鉴定公司提出，造价鉴定公司已在《工程造价意见书》中作了回复，认为根据相关规定进行费率收费的，如企业管理费和利润、社会保险费、住房公积金、增值税等，其能够收取的基础是有资质的施工单位进行施工管理，并按规定为系争房屋的装修工程施工人员和管理人员向国家相关部门交纳相关社保、公积金，所有工程款均开具增值税发票的基础上，所以对方应提供相关真实证据，方能取费列入计价。本院结合造价鉴定公司的上述意见及范勤义举证的关于装修系争房屋的《工程施工合同》、收款凭证、《工程项目验收表》、销售单等证据，认为范勤义聘请了专业的装修公司对系争房屋进行了装修施工，并实际向装修公司支付了装修工程款，因此企业管理费、利润、社会保险费、住房公积金、增值税应计入装修成本。关于施卫娟提出的《工程造价意见书》的异议“装修过程中设计费，意见书第21页第3项不应当记入成本”。施卫娟在造价鉴定过程中已经就上述异议向造价鉴定公司提出，造价鉴定公司已在《工程造价意见书》中作了回复，认为按照工程惯例，类似本案工程的项目均经过设计后再进行施工，如有异议，将根据庭审质证情况据实调整。本院认为，装修工程一般需经过设计后施工，设计费用一般包含在装修工程款中，因此造价鉴定公司将设计费计入造价总价中合情合理，该笔设计费应计入工程造价中。关于施卫娟提出的《工程造价意见书》第47页的异议“装修工程中钢楼梯是以前的租户施工的，在庭审中涉及消防处罚费用时范勤义已明确阐述消防处罚费用原告承担，理由是楼梯入住时就已经存在，故钢楼梯(造价)也不应当记入装修成本”。施卫娟在造价鉴定过程中已经就上述异议向造价鉴定公司提出。造价鉴定公司已在《工程造价意见书》中回复称，经龙晓华确认，上述项目为龙晓华施工，故造价鉴定公司不作调整。本院认为，钢楼梯系龙晓华施工，龙晓华已经将包括钢楼梯在内的装修装饰物有偿转让给了范勤义使用，故该笔费用应计入工程造价中。关于施卫娟提出的《工程造价意见书》第44页的异议“装修项目钢平台费用，也不应当计入成本，因为楼梯和平台必须同时施工”。施卫娟在造价鉴定过程中已经就上述异议向造价鉴定公司提出。造价鉴定公司已在《工程造价意见书》中回复称，经龙晓华确认，钢平台项目为范勤义新做的项目，故应计入造价。本院认为该项目已经龙晓华确认为范勤义新做，故应计入造价之中。关于施卫娟提出的《工程造价意见书》第58页的异议“电力扩容费用，范勤义只提供了电力扩容的施工合同，电力扩容必须由施卫娟向电力公司申请经电力公司同意才可以施工，该笔费用不应记入造价成本”。本院认为，范勤义举证了电力扩容的施工合同，且已实际施工，该项目不可拆除，故应计入工程造价之中。本院认为，《租赁协议》是施卫娟与龙晓华所签的关于系争商铺租赁的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。《租赁协议》约定，租赁期内龙晓华可将系争商铺的全部或部分转租给第三方(则需口头或书面通知施卫娟)。龙晓华已于2016年9月25日将系争商铺的承租权及在系争商铺处经营的上海欣之磊饮品有限公司的经营权转让给了范勤义，系争商铺此后的租金也是由范勤义按照《租赁协议》约定的租金金额支付给了施卫娟，且施卫娟未举证证明其在此后的六个月内曾向龙晓华、范勤义提出异议，因此，应当视为施卫娟同意龙晓华将《租赁协议》约定的关于系争商铺租赁的权利义务概括转让给范勤义，施卫娟与范勤义应当继续履行《租赁协议》。一、关于施卫娟请求判令范勤义、龙晓华支付租金及利息(租金自2017年9月16日起至本判决生效之日止，按每月64,200计收；利息以每期租金为本金，自该期租金支付期限届满之日起的第二天开始按照银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)的本诉请求及范勤义要求判令解除范勤义和施卫娟之间的租赁合同的反诉请求之处理意见。范勤义拒付2017年9月16日起租金的原因系因系争房屋存在漏水现象。根据《司法鉴定意见书》及《补充说明》，系争房屋存在多处渗漏痕迹及因渗漏水造成的装修装饰损坏；渗漏水的原因为系争房屋穿墙空调管与墙间缝隙未封堵、屋面排水不畅和屋面女儿墙压顶盖板渗漏。渗漏水原因之一为穿墙空调管与墙间缝隙未封堵，根据合同约定，装修装饰系承租人进行，承租人在安装空调时应将穿墙空调管与墙间缝隙进行封堵以防止渗漏水，因此该处渗漏跟承租人的装修装饰有关，因此产生的渗漏责任应由承租人负责。其他两个渗水原因屋面排水不畅和屋面女儿墙压顶盖板渗漏，均系房屋自身结构原因，应由出租人负责。鉴于系争房屋确实存在渗漏水现象，渗漏水的主要责任在于施卫娟，故范勤义以此拒付租金有一定合理性，由本院酌定减少范勤义的月租金，月租金数额调整为6万元，范勤义应按月租金6万元支付施卫娟自2017年9月16日起至本判决生效之日止的租金。判决生效日次日起的月租金标准仍由施卫娟与范勤义按双方租赁合同约定的租金标准执行。施卫娟要求范勤义支付其余租金及租金的利息损失的诉讼请求，不予支持。鉴于目前经施卫娟维修系争房屋南侧幕墙已不再渗漏，四层包房1顶板渗漏及四层A轴东侧梁底部渗漏虽然与房屋屋面排水不畅、房屋女儿墙压顶盖板渗漏有关，但鉴定时只见渗漏痕迹，即使大雨天仍存在渗漏，仅四楼一包间约15平方米受到影响，而范勤义实际租用面积为400余平方米，尚不足以影响范勤义实现租赁房屋进行营业的合同目的，不符合《合同法》第九十四条规定的解除合同情形，因此，范勤义以系争房屋存在渗漏水为由要求解除租赁合同的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。二、关于范勤义要求判令施卫娟赔偿范勤义损失2,038,700元(包括：装修损失454,824.07元、营业损失1,350,327.94元、家具损失233,547.99元)的反诉请求之处理意见。因范勤义要求解除租赁合同的反诉请求不予支持，故范勤义基于解除租赁合同而提出要求施卫娟赔偿损失2,038,700元的反诉请求，缺乏前提条件，故范勤义的该项反诉请求亦不符合法律规定，不予支持。至于因系争房屋的屋面排水不畅及屋顶女儿墙盖板渗漏造成的装修损坏范勤义可另行要求施卫娟予以修复。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第九十四条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)范勤义于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)施卫娟自2017年9月16日起至本判决生效之日止按月租金6万元计收的租金；二、驳回原告(反诉被告)施卫娟的其余本诉请求；三、驳回被告(反诉原告)范勤义的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,078元，由被告(反诉原告)范勤义负担;反诉案件受理费11,555元，由被告(反诉原告)范勤义负担；鉴定费3万元，由原告(反诉被告)施卫娟负担2万元，由被告(反诉原告)范勤义负担1万元；审价费35,800元，由被告(反诉原告)范勤义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年九月二十三日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。