上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初654号原告(反诉被告)：丽宝(上海)房地产开发有限公司。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晋，上海市建纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海达家迎信息科技有限公司。法定代表人：邹某。被告：苏州达家迎信息技术有限公司，住所地江苏省。法定代表人：邱某。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐潇，上海申骏律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：张健，上海申骏律师事务所律师。原告丽宝(上海)房地产开发有限公司(以下简称丽宝公司)与被告苏州达家迎信息技术有限公司(以下简称苏州达家迎公司)、上海达家迎信息科技有限公司(以下简称上海达家迎公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案。本案诉讼期间，苏州达家迎公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告丽宝公司的委托诉讼代理人钟景勇、张晋，被告苏州达家迎公司、上海达家迎公司的共同委托诉讼代理人徐潇、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告上海达家迎公司于2018年2月28日签订的《预租/租赁合同》及相关附件、《变更承租方协议》于2018年11月4日解除；2.判令被告上海达家迎公司将租赁房屋恢复原状；3.判令被告上海达家迎公司向原告支付自2018年11月1日至2018年11月4日的租金人民币(币种下同)13,536.97元；4.判令被告上海达家迎公司向原告支付2018年3月1日至2018年11月4日的物业管理费4,524.10元；5.判令被告上海达家迎公司向原告支付2018年8月1日至2018年10月6日的空调延时费XX,614.55元(暂按XX1单元面积所占比例计算,即两被告合计空调延时费124,500元*被告上海达家迎公司承租面积606.86平方米/两被告总承租面积2468.36平方米=XX,614.55元)；6.判令被告上海达家迎公司向原告支付2018年9月15日至2018年11月4日的电费1,078.20元(按照XX1单元面积所占比例计算,即两被告合计欠付电费4,384.67元*被告上海达家迎公司承租面积606.86平方米/两被告总承租面积2468.36平方米=1,078.20元)；7.判令被告上海达家迎公司向原告支付2018年3月1日至11月4日拖欠的租金、物业管理费、空调延时费、电费逾期违约金合计15,094.23元(按合同约定每日千分之三的利息计算,自每项费用截止付款日次日起计算，分别为2018年2月26日至2018年11月26日的每月的26日)；8.判令被告上海达家迎公司向原告支付逾期场地占用费406,109元(按日租金的2倍标准计算,自2018年11月5日起计算至实际返还租赁场所之日)；9.判令被告上海达家迎公司向原告支付装修免租期占用费242,103.44元(计算方式为：[按租赁合同附件一使用费/租金标准计算的装修期及免租期的使用费/租金总和*本合同未履行租期的月数/[本合同总租赁期的月数])；10.判令被告上海达家迎公司向原告支付租赁场所的佣金213,236.02元；11.判令被告上海达家迎公司向原告支付公证费1,008.19元；12.判令被告上海达家迎公司承担原告的律师费45,865.40元；13.判令被告苏州达家迎公司对上述3-12项诉讼承担连带支付责任。诉讼中，原告增加诉请求，要求没收押金361,022.52元。事实和理由：2018年2月28日,原告与上海达家迎公司双方签署了虹桥丽宝广场《预租/租赁合同》及相关附件(以下简称“合同”)。该合同约定,原告将位于上海市闵行区申武路XXX号虹桥丽宝广场X层XX、XX、XX、XXX单元出租给上海达家迎公司,其中,XX1、XX2单元租赁期自2018年6月1日至2021年5月31日,XX3、XX4单元的租赁期自2018年11月1日至2021年5月31日,并按照上述不同单元对交付日、装修期、免租期、租金及物业管理费分别作出约定。在合同附件二《补充条款》中对合同部分条款另行进行了修改,并进一步约定了“若原告根据适用法律或第21.1条约定单方解除本合同的,则原告有权要求上海达家迎公司撤销相关优惠条件并支付相应装修期及免租期内的占用费”。同时合同还对违约责任及房屋返还等内容进行了约定。原告与上海达家迎公司签署租赁合同后,根据实际情况,提前于2018年3月1日向上海达家迎公司交付房屋,上海达家迎公司于2018年6月1日二次装修竣工。上述合同履行期间,原告与两被告签订了《变更承租方协议》,共同约定原告与上海达家迎公司之间就合同中涉及的XX2、XX3、XX4单元的租赁关系提前终止,上述租赁单元合同项下权利义务转由苏州达家迎公司概括继受。故,截至起诉之日,上海达家迎公司实际租赁场所系申武路XXX号虹桥丽宝广场3层XX1单元,租赁面积606.89平方米。但根据该协议第7条之约定,上海达家迎公司对苏州达家迎公司及XX2、XX3、XX4单元未来承租方(如丙方将新租赁合同全部权利义务再次转让)履行新租赁合同及涉及XX2、XX3、XX4单元的原协议(如有)项下的义务和责任承担连带保证责任。上海达家迎公司与苏州达家迎公司之间自行完成了房屋交付手续,上海达家迎公司继续承租XX1单元。2018年10月23日,两被告共同向原告送达《关于：解除预租/租赁合同的通知》,两被告在通知中提出,由于国际国内经济形势变化,导致两被告租赁原告房产的经营目的已不能实现。因此,两被告决定于2018年10月31日提前解除合同,并不再支付2018年11月1日以后产生的租金、物业管理等费用。2018年10月26日,原告向两被告送达《关于：解除预租/租赁合同通知函之回复函》,原告在回复函中提出,两被告在上述通知中提及的事由并非约定的租赁合同解除事由,原告不同意提前解除租赁合同。2018年9月21日、10月19日,原告分别向上海达家迎公司送达《付费通知》,催讨各项欠款。嗣后,两被告在双方未就提前解约协商一致的情况下,未经原告书面同意,擅自将两被告在租赁场所内的物品强行搬离,以达到迁出或离弃租赁场所之目的。2018年11月3日,原告委托律师向两被告送达《关于提前解除二预租/租赁合同一并追究违约赔偿责任的律师函》,确认双方之间所签署的租赁合同于2018年11月4日解除,且明确告知若两被告拒绝履行租赁合同约定的相关义务,原告将追究两被告违约赔偿责任。2018年11月13日,两被告共同委托律师向原告发送《律师函》拒绝履行相关合同义务。且至今仍未按照合同约定之标准向原告返还租赁场所,构成严重违约。另,自2018年6月1日起,两被告已开始拖欠支付租金、物业管理费、空调延时费用,并拒付2018年11月1日至4日租金。原告按照租赁合同的约定,已将上海达家迎公司支付的押金361,022.52元冲抵其因违约而被提前解除租赁合同时应向原告承担的违约金361,022.52元。原告认为,因两被告的违约行为已符合租赁合同约定的解约条款,原告有权行使合同解除权,原告有权依合同约定诉请上海达家迎公司返还租赁房屋、恢复原状,向原告支付拖欠的各项费用、逾期付款违约金,并赔偿原告的全部实际经济损失。鉴于上海达家迎公司系一人有限责任公司,苏州达家迎公司系上海达家迎公司的唯一股东,按照公司法第63条相关规定,苏州达家迎公司应对上海达家迎公司的债务承担连带责任。综上,为了维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求贵院判如所请。被告苏州达家迎公司、上海达家迎公司辩称，关于诉请1，被告同意解除合同。但解除时间应为2018年11月1日，因为原告在当日擅自封门了，被告无法使用。关于诉请2，房屋已实际在原告的控制下，被告无法恢复。关于诉请3，被告已全额支付应付租金，故被告并未拖欠租金。关于诉请4、5、6，被告无权向原告主张物业管理费、空调延时费、电费。依合同，管理费应向浦江物业支付，且原告无垫付证明。关于诉请7，被告未拖欠租金，故不应当承担。电费、物业应向管理方支付。退一步讲，违约金标准过高，要求调整。关于诉请8，被告不同意支付。房屋自2018年11月1日起被原告控制，被告无法使用，故不应当支付房屋占有使用费。关于诉请9，原告不同意支付。原告自2018年11月1日起收回房屋，为违约方，故被告不同意支付。关于诉请10，与被告无关，系原告自行委托第三人寻找租客的费用。在原被告签订的合同中未约定该笔费用的承担。被告在签订合同时，亦无法预见该笔费用。关于诉请11，非必然产生，且系原告违约，故不应向被告主张。关于诉请12，系原告违约，故不应向被告主张。相关费用支付情况不明确。关于诉请13，被告不存在违约，故不应当存在连带责任。同时，上海达家迎公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令原告(反诉被告)与被告(反诉原告)之间签署的《预租/租赁合同》及《变更承租方协议》与2018年11月1日正式解除；2.判令原告(反诉被告)解封申武路XXX号虹桥丽宝广场3层XX1单元的大门，为被告(反诉原告)提供腾退该房屋的条件；3.判令原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)放置于申武路XXX号虹桥丽宝广场3层XX1单元所有的物品；4.判令原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)租赁押金361,022.52元；5.判令被告支付原告律师费32,500元。诉讼过程中，上海达家迎公司撤回第2、3项诉讼请求。反诉事实与理由：2018年2月28日，上海达家迎公司与丽宝公司签订《预租/租赁合同》，约定被告将位于上海市闵行区申武路XXX号3层XX1-XX4单元承租给上海达家迎公司，XX1、XX2单元租赁期自2018年6月1日止2021年5月31日，XX3、XX4单元的租赁期自2018年11月1日止2021年5月31日。2018年6月28日，上海达家迎公司与丽宝公司签订《租赁合同变更协议》。同日，苏州达家迎公司与丽宝公司及上海达家迎公司签订《变更承租方协议》，约定将原承租给上海达家迎公司位于上海市闵行区申武路XXX号虹桥丽宝广场3层XX2、XX3、XX4单元承租给苏州达家迎公司，租赁期限不变。后，上海达家迎公司向丽宝公司支付租赁押金361,022.52元。由于经济形势变化，上海达家迎公司于2018年10月下旬与被告协商提前解除《预租/租赁合同》。丽宝公司后于2018年10月26日回复称不同意提前解除租赁合同。嗣后，上海达家迎公司与丽宝公司协商未果。2018年11月1日，丽宝公司在未对上海达家迎公司进行任何通知的前提下，采取了停电、封锁苏州达家迎公司进入租赁场所大门，致使上海达家迎公司无法进入、使用租赁场所，导致上海达家迎公司的正常经营停止，造成上海达家迎公司的巨大经济损失。同时，丽宝公司自2018年11月1日起禁止上海达家迎公司从租赁场所取走任何物品。2018年11月3日丽宝公司向上海达家迎公司发函告知解除租赁合同。因丽宝公司的行为导致双方间的租赁合同无法继续履行，2018年11月13日，上海达家迎公司向丽宝公司发函，告知双方签订的租赁合同于2018年11月1日起解除，并要求丽宝公司解封租赁场所大门，返还上海达家迎公司放置于租赁场所的所有物品，同时返还原告租赁押金。上海达家迎公司认为，丽宝公司的行为导致双方间的租赁合同已无法继续履行，已构成违约，故双方签订的租赁合同于丽宝公司停电封门之日即2018年11月1日起解除。并且丽宝公司应解封租赁场所大门，为上海达家迎公司提供腾退租赁场所的条件，返还上海达家迎公司放置于租赁场所的所有物品，同时返还上海达家迎公司租赁押金361,022.52元，赔偿上海达家迎公司为维权而支付的律师费32,500元。针对反诉，丽宝公司辩称，同意解除《预租/租赁合同》及《变更承租方协议》，但解除日期应是2018年11月4日。关于租赁押金，按签订的合同第7.2条规定，押金可以冲抵被告欠付的租金、违约金等费用，原告在本诉中已经将押金作为违约金主张，不应再退回。至于律师费，由于被告违约，产生的费用由被告承担。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区申武路XXX号XX1-XX4室房屋的产权系丽宝公司所有。丽宝公司与上海达家迎公司签订《虹桥丽宝广场预租/租赁合同》，约定该合同项下乙方向甲方预租/承租的单元已列于该合同附件一且已于该合同附录一的平面图中标出；租赁场所仅可由乙方用于办公司用途；租赁场所的交付日已列于该合同附件一。第4.2.1条约定该合同项下的装修期已列于该合同附件一。装修期内，无论乙方是否开始办公，乙方仅需支付管理费、装修管理费、垃圾清运费、公用使用费及其他必要费用。第4.2.2条约定，如乙方违约导致该合同提前终止的，则在不影响该合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期并应当支付装修期间占用租赁场所的成本。第4.5.1条约定，如果乙方在合同期届满或该合同被提前解除后继续占用租赁场所而未与甲方另行达成一致意见的，乙方应视为是在未获得甲方同意的情况下非法占用租赁场所。在次情况下，乙方应在收到甲方的书面通知后立即办理租赁场所。第4.5.2约定，就前述继续占用期间，乙方应向甲方支付房屋占有使用费，标准影视合同期届满时所适用的使用费/租赁的2倍。第6.1.1条约定，自交付日起，乙方应每月向管理方支付一笔物业管理费，作为管理方对中心进行管理的报酬。第7.1条约定，该合同一经签署，乙方应向甲方支付的一笔押金已列于该合同附件一。第7.2约定，押金应由甲方保存，但甲方无需将押金与其一般资金分开存放，乙方也无权得到押金的利息。如果乙方违反该合同的任何约定，甲方有权扣除押金的相应部分用以支付乙方因违约而应支付给甲方的使用费/租金、管理费、公共事业费、利息、违约金，或因乙方违约甲方已经花费或有义务花费的任何金额，或补偿甲方因乙方违约而使甲方遭受的损失。第7.4条约定，如果乙方充分履行了该合同中应由其履行的每个约定且足额支付了应当支付给甲方的所有款项，未被甲方按上述规定扣除的押金的剩余部分应在合同期届满且乙方迁出租赁场所并注销/迁移与租赁场所相关的所有备案、登记手续后2个月内无息退还乙方。第8条约定，乙方应支付因乙方使用租赁场所而产生的通讯费、水费、电费或其他增值服务、有偿服务的实际金额、乙方根据该合同约定应付的所有款项、以及乙方根据适用法律规定而应付的费用。如果乙方未能按时支付应由其支付的有关于公用事业费的任何款项，甲方可垫付该笔款项。乙方应有义务及时向甲方偿还该款项。除非是甲方的故意不当行为或者严重过失，在任何情况下甲方均无需对租赁场所内任何公用事业的供应中断或停止负责。第9.2条约定，甲方应促使管理方在合同期内的正常营业时间内为租赁场所提供及维持中央空调服务，但非正常营业时间(包括任何公众节假日)并不提供该服务，然而无论甲方或管理方均无需为任何时段内的因机器故障或因需要修理或检查而中断空调服务负责。尽管有前述约定，甲方仍需应乙方之事先书面请求，尽其合理努力促使于正常营业时间外向乙方提供空调服务，前提是乙方提前1个工作日填写并提交超时空调申请表。第10.2条约定，若该合同约定的任何款项从应付日起算被拖欠超过7日，在不影响甲方其他可行使的权利或救济的前提下，甲方有权向乙方要求支付未付款项每日千分之三的利息的额外金额作为违约金。该违约金应自然增加并将按日计算，并且在每年的首日计算复利，违约金自从各款项应付日开始到全部款项付清日为止均应相应计息。第20条约定，双方应遵循该合同的所有约定。在不影响该合同任何其他规定的情况下，如果任何一方违反该合同中的任何规定，其应承担违约责任，且除非该合同另有规定，应赔偿另一方因该等违约而遭受的损失。如果任何一方因另一方违反该合同而须提起诉讼或采取其他行动以保护其在该合同项下的权益或执行该合同的任何条款，违约方应对所有合理费用(包括但不限于合理的法律程序费用及律师费)承担责任，并就所有该等合理费用向非违约方做出赔偿。第21.1约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权以书面通知的方式单方解除该合同，收回租赁场所，该合同自乙方收到甲方的书面通知之时被解除：21.1.1乙方拖欠使用费/租金、押金、管理费、公用事业费、违约金或其他该合同项下应付款金额累计不低于一次使用费/租金金额，或拖延时间累计达到10个工作日以上的(无论甲方是否已向乙方作出任何形式的付款要求)；21.1.2押金因任何原因发生调整的，乙方在收到甲方要求交付押金差额的通知后一个月内仍未交付的；21.1.12未经甲方事先书面同意，乙方擅自迁出或离弃租赁场所的。第22.1约定，在合同期的最后一天，或在该合同被提前解除时，除非甲方另行事先以书面方式同意，乙方应将经过清扫、没有垃圾、恢复原样的租赁场所返还给甲方。凡是妥善养护下不会产生的租赁场所的损坏或磨损不应被视为正常损耗。非经甲方另行书面同意，乙方向甲方交还租赁场所时不得以任何理由要求甲方购买乙方自置的任何装饰物或设施。合同附件一约定，租赁场所：乙方预租/租赁的租赁场所分为甲乙两部分，租赁场所甲为申武路XXX号虹桥丽宝广场3层XX2单元；租赁场所乙为申武路XXX号虹桥丽宝广场3层XX3单元、XX4单元。租赁面积：租赁场所的建筑面积为2,468.36平方米，其中租赁场所甲1,278.26平方米、租赁场所乙1,190.10平方米。交付日：(1)租赁场所甲2018年3月1日；(2)租赁场所乙2018年9月1日。装修期：自交付日起，至起租日的前一天止，即：(1)租赁场所甲自2018年3月1日至2018年5月31日止；(2)租赁场所乙自2018年9月1日至2018年10月31日止。起租日：(1)租赁场所甲2018年6月1日；(2)租赁场所乙2018年11月1日。租赁期(1)租赁场所甲：自2018年6月1日至2021年5月31日止；(2)租赁场所乙：自2018年11月1日至2021年5月31日止。免租期：租赁场所甲的免租期为1个月，为2021年5月1日至2021年5月31日。在免租期内，乙方无需支付租赁场所甲的使用费租金，但需支付全额的管理费及其它应由乙方承担的费用。使用费/租金：租赁期限内，租金单价为每平方米租赁面积每天5.24元(不含增值税)，计算增值税后(税率为5%)，租金单价每平方米租赁面积每天5.50元/平方米建筑面积/天。其中：(1)租赁场所甲的每月租金为203,659.28元(不含增值税)，计算增值税后，每月共计213,842.25元(不包括管理费、超时空调费及其它费用)；(2)租赁场所乙的每月租金为189,613.16元(不含增值税)，计算增值税后，每月共计199,093.81元。合同期内，使用费租金的付款进度如下：租赁期内，使用费/租金按月支付。乙方应在本合同签署之日后5个工作日内预付合同期内第一个月的使用费/租金。在此之后，乙方应最晚在每个公历月份的25日前支付下一个公历月份的使用费租金。管理费为每平方米租赁面积每月31.00元(含增值税)，即(1)租赁场所甲的每月物业管理费为39,626.06元(含增值税)；(2)租赁场所乙的每月物业管理费为36,893.10元(含增值税)。首个历月的管理费应于交付日当日或之前支付。押金共计1,468,365.66元。附件二补充条款第9条约定，双方同意，该合同正文21.2修改为：若甲方根据适用法律或第21.1条约定单方解除本合同的,则甲方有权要求乙方撤销相关优惠条件并支付相应装修期及免租期内的占用费(费用标准为：按附件一使用费/租金标准计算的装修期及免租期的使用费/租金总和×本合同未履行租期的月数÷本合同总租赁期的月数),同时按照合同约定支付未支付的使用费租金/物业管理费;如乙方未支付上述约定占用费或合同约定的使用费、租金、物业管理费,甲方有权在乙方预付的使用费/租金、管理费、公用事业费、押金等中做相应扣除。合同另对其他权利义务作了约定。2018年3月1日，丽宝公司与上海达家迎公司就虹桥丽宝广场1楼XX1室签订《办公租赁单元交房验收确认单》2018年3月5日，上海达家迎公司向丽宝公司出具《复原承诺书》，载明：“我司在虹桥丽宝广场承租1楼3层XX1、XX2、XX3、XX4。上述单元我司退租时，将严格遵守虹桥丽宝《装修手册》等相关管理规定，对我司租赁区域内的装修复原至迁入之前状态。并以《用户入驻收房验收单》上签收情况为样板复原”。后，丽宝公司(签约甲方)与上海达家迎公司(原承租方，签约乙方)、苏州达家迎公司(新承租方，签约丙方)签订《变更承租方协议》，约定：鉴于甲、乙双方曾就乙方租用甲方位于上海市申武路XXX号虹桥丽宝广场3层XX1-XX4单元签署了《预租/租赁合同》及相关协议；现乙方向甲方申请提前终止原租赁合同涉及XX2、XX3、XX4单元的租赁关系，并要求由丙方代替乙方就XX2、XX3、XX4单元签署《预租/租赁合同》；由乙方就原租赁合同与甲方签署《租赁合同变更协议》。现经甲乙丙三方协商一致，就原租赁合同涉及XX2、XX3、XX4单元的租赁关系甲乙双方提前终止，由丙方作为新租赁合同承租方达成如下协议：1.甲乙双方同意，原租赁合同涉及XX2、XX3、XX4单元的租赁关系于2018年6月XX日提前终止。2.甲、丙双方将另行签署新租赁合同，新租赁合同合同期自2018年7月1日至2021年5月31日止。甲、丙双方在新租赁合同存续期间签署的因新租赁关系而产生的所有协议作为新租赁合同的组成部分。甲、乙双方将另行签署变更协议，变更协议协议期自2018年7月1日至2021年5月31日止。甲、乙双方在变更协议存续期间签署的因新租赁关系而产生的所有协议作为原租赁合同的组成部分。在乙方定金且适当地遵守，履行其承担其于原租赁合同、原协议(如有)及本协议项下一切义务、责任且向甲方退还原押金收据的前提下，甲方应于本协议生效且丙方向甲方足额交纳了新押金11,107,342元后的三十日内，将原押金在扣除根据原租赁合同，原协议(如有)及本协议应扣除的一切款项(如有)后无息转为乙方在变更协议项下应向甲方缴纳的押金，剩余部分原押金按原租赁合同约定返还。如原押金不足361,023.66元，乙方应于本协议签署前补足其差额。届时，甲方将在新押金、变更后原押金足额缴纳后重新开具以丙方、乙方为抬头的相应押金收据。鉴于XX2、XX3、XX4单元目前已实际交付乙方使用，故甲、乙、丙三方同意乙方应于2018年7月1日将XX2、XX3、XX4单元交付给丙方，甲、丙双方不再另作交付。对于原协议(如有)约定的涉及XX2、XX3、XX4单元的乙方所有权利义务关系都自终止日之次日起转移至丙方享有及承受。乙方不再就涉及XX2、XX3、XX4单元的原租赁合同及/或原协议(如有)向甲方提出任何形式的权利主张和要求。丙方需全面、合理、善意地履行前述协议(如有)。丙方于本协议生效后，连带承担乙方在此之前违反原租赁合同、原协议中涉及XX2、XX3、XX4单元乙方应履行义务及/或承担的违约或赔偿责任(如有)，包括但不限于向甲方赔偿对XX2、XX3、XX4单元损坏的责任。乙方应就丙方及XX2、XX3、XX4单元未来承租方(如丙方将新租赁合同全部权利义务再次转让)履行新租赁合同及涉及XX2、XX3、XX4单元的原协议(如有)项下的义务和责任承担连带保证责任。本协议自甲、乙、丙三方盖章且甲、丙双方完成新租赁合同签署及甲、乙双方完成变更协议签署之日起生效。本协议生效后,新租赁合同及涉及XX2、XX3、XX4单元的原协议(如有)的合同方分别为甲方、丙方，乙方为丙方履行新租赁合同及涉及XX2、XX3、XX4单元的原协议(如有)的连带保证责任方。同时，上海达家迎公司(签约乙方)与丽宝公司(签约甲方)签订《租赁合同变更协议》，约定：鉴于1、甲乙双方已就租用甲方位于上海市申武路XXX号3层XX1-XX4单元签署了《预租/租赁合同》及《变更承租方协议》。2、经乙方申请，甲方拟同意由甲方、乙方及苏州达家迎公司就由苏州达家迎公司代替乙方自2018年7月1日租用甲方位于上海市申武路XXX号3层XX2、XX3、XX4单元《变更承租方协议》。现甲乙双方协商一致，就协议期内租赁场所单元号、租赁面积等事宜变更如下：1、租赁合同附件一租赁场所变更为上海市申武路3层XX1单元；押金变更为361,024元；租赁面积变更为606.89平方米；……4、每月租金为96,728元(不含增值税)，计算增值税后，每月101,528元。2018年10月23日，上海达家迎公司、苏州达家迎公司向丽宝公司发送《关于解除的通知函》，上载：“由于国际国内经济形势变化,导致上海达家迎公司和苏州达家迎公司(以下合称“我公司”)租赁上述房产的经营目的已不能实现。因此,我公司决定停止租赁上述房产。在此，我们正式通知：(1)我公司将于2018年10月31日停止使用虹桥丽宝广场3层XX1-XX4单元，上海达家迎公司和/或苏州达家迎公司与贵公司就上述房产全部或部分签署的所有合同、协议，发出的函件，将于2018年10月31日正式解除。(2)我公司将不再支付上述房产在2018年11月1日以后产生的租金、物业管理费等《预租/租赁合同》约定的费用”。2018年10月26日，丽宝公司向上海达家迎公司、苏州达家迎公司发送《关于解除通知函之回复函》，明确答复不同意提前解除合同，若上海达家迎公司、苏州达家迎公司擅自提前解除租赁合同，丽宝公司将要求其承担违约责任。2018年11月3日，丽宝公司向上海达家迎公司、苏州达家迎公司发送《关于解除并追究违约赔偿责任的律师函》，明确因上海达家迎公司、苏州达家迎公司擅自搬离租赁场所内物品的行为，构成严重违约，故要求解除合同。苏州达家迎公司于2018年11月4日签收该函件。2018年11月13日，上海达家迎公司、苏州达家迎公司向丽宝公司发送《律师函》，表明相关协议已于2018年11月1日解除，要求丽宝公司解封租赁场所、返还两公司放置于租赁场所的物品及押金，并配合两公司交还租赁房屋。2019年2月1日，丽宝公司与上海达家迎公司、苏州达家迎公司签订《办公租赁单元交房验收确认单》，备注XX1-XX4房屋全部按照现状交接，但丽宝公司不放弃要求上海达家迎公司、苏州达家迎公司恢复原状的权利。另查明，2017年12月16日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付489,455.22元，用途标注为分公司意向保证金。2018年2月28日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付978,910.44元，用途标注为丽宝广场3层XX1-XX4室3个月押金，并由丽宝公司出具收据。2018年7月12日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付213,842.25元，用途标注为丽宝广场7.1-7.31房租。2018年8月10日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付213,842.25元，用途标注为丽宝广场8月房租。2018年8月31日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付213,842.25元。2018年10月18日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付213,842.25元，用途标注为上海丽宝办公司2018.10.1-10.31房租。2018年3月23日，上海达家迎公司向案外人上海浦江物业有限公司(以下简称浦江物业)转账支付153,038.32元，用途标注为丽宝3.1-4.XX物业费。2018年5月8日，上海达家迎公司向浦江物业转账支付76,519.16元，用途标注为丽宝办公室5.1-5.31物业管理费。2018年5月28日，上海达家迎公司向浦江物业转账支付76,519.16元，用途标注为上海丽宝办公室6月物业费。2018年7月5日，上海达家迎公司向浦江物业转账支付76,519.16元。审理中，丽宝公司与上海达家迎公司、苏州达家迎公司确认本案所涉合同押金为361,022.52元。以上事实，由《不动产权证书》、《办公租赁单元交房验收确认单》、《变更承租方协议》、《虹桥丽宝广场预租/租赁合同》、《租赁合同变更协议》、《关于解除的通知函》、《关于解除通知函之回复函》、《关于解除并追究违约赔偿责任的律师函》、转账凭证等证据及双方当事人当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，原告与被告签订的《变更承租方协议》、《虹桥丽宝广场预租/租赁合同》、《租赁合同变更协议》系各方当事人真实意思表示，未悖法律规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行。针对丽宝公司主张的各项请求：1、丽宝公司与上海达家迎公司、苏州达家迎公司签订《变更承租方协议》、《租赁合同变更协议》后，上海达家迎公司实际租赁的房屋变更为上海市申武路3层XX1单元。租赁合同履行过程中，上海达家迎公司由于自身原因不再履行合同，其亦向丽宝公司函告解除合同，但丽宝公司回函未予同意。由于上海达家迎公司并不具备合同约定的单方解除权，且丽宝公司也未应允，故上海达家迎公司要求解除合同的理由并不成立。后上海达家迎公司未能按合同约定支付相应租金等费用，丽宝公司根据租赁合同约定行使解除权，并向对方发函要求解除合同，未悖法律规定，故本院认定合同解除应按丽宝公司解除函到达对方之日解除，丽宝公司主张合同于2018年11月4日解除，于法有据，本院予以支持。2、涉案房屋在使用过程中进行了装修，故上海达家迎公司应按合同约定及承诺，将涉案房屋恢复原状，丽宝公司主张要求其将房屋恢复原状之请求，本院予以支持。3、上海达家迎公司未按约定及时支付XX1室房屋自2018年11月1日起租金，故其应按合同及变更协议约定的租金标准，向丽宝公司支付自2018年11月1日起至2018年11月4日止的房屋租金13,536.97元。4、5，对于管理费、空调延时费，根据合同约定，两项费用均为向管理方支付，合同中也明确了管理方上海浦江物业有限公司的支付账号及支付方式，在合同实际履行过程中，履行方亦是按合同约定直接向管理方支付，现丽宝公司并未证明其已替上海达家迎公司垫付了上述费用，故丽宝公司向上海达家迎公司追偿该费用的条件未成就，其主张要求上海达家迎公司向其支付该费用的请求，本院不予支持。6、上海达家迎公司对拖欠的电费1,078.20元无异议，丽宝公司确认已垫付，故丽宝公司主张要求上海达家迎公司支付拖欠的电费1,078.20元的请求，本院予以支持。7、由于上海达家迎公司违约，其应当向丽宝公司偿付逾期支付租金的违约金，但丽宝公司主张的违约金标准过高，本院予以调整为日万分之二。关于逾期支付电费的违约金，因丽宝公司垫付后，未有证据证明其向相关部门支付过电费违约金，已产生相应损失，故对电费违约金，本院不予支持。至于空调延时费、物业管理费违约金，本院亦不予支持。8、双方在2019年2月1日签订了收回房屋的确认单，由于上海达家迎公司违约，其未有充分证据证明系丽宝公司怠于履行收回房屋，故丽宝公司主张上海达家迎公司支付自合同解除之日起至收回房屋之日止的房屋占用使用费，于法有据，本院予以支持，但丽宝公司主张的占用使用费标准过高，本院予以调整。具体XX1室房屋的占用使用费为：自2018年11月5日起至2019年1月31日止，按月租金标准计算为291,047.03元。9、合同附件二第9条约定，双方同意，该合同正文21.2修改为：若甲方根据适用法律或第21.1条约定单方解除本合同的,则甲方有权要求乙方撤销相关优惠条件并支付相应装修期及免租期内的占用费(费用标准为：按附件一使用费/租金标准计算的装修期及免租期的使用费/租金总和×本合同未履行租期的月数÷本合同总租赁期的月数)。同时，合同7.2条约定，押金应由甲方保存，但甲方无需将押金与其一般资金分开存放，乙方也无权得到押金的利息。如果乙方违反该合同的任何约定，甲方有权(但无义务)扣除押金的相应部分用以支付乙方因违约而应支付给甲方的使用费/租金、管理费、公共事业费、利息、违约金，或因乙方违约甲方已经花费或有义务花费的任何金额，或补偿甲方因乙方违约而使甲方遭受的损失。押金可补偿丽宝公司因上海达家迎公司违约而使丽宝公司遭受的损失，而由于上海达家迎公司的违约，会造成丽宝公司因解除合同而遭受合同利益的损失，故丽宝公司主张押金不予退还归其所有，本院予以支持。至于丽宝公司主张的要求上海达家迎公司撤销相关优惠条件并支付相应装修期及免租期内的占用费，该约定亦有违约金性质，本院就上海达家迎公司的同一违约行为，已根据合同约定对丽宝公司主张的没收押金予以支持，考虑到违约金主要是补偿性的性质，而合同约定的在违约的情形下予以没收其已缴纳的押金亦有违约金性质，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为丽宝公司再主张装修期及免租期内的占用费，已过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对该项费用，不再予以支持。10、11、12，佣金、公证费、律师费，丽宝公司根据合同约定主张要求苏州达家迎公司承担律师费、公证费、佣金等实际支出损失，由于考虑到丽宝公司针对上海达家迎公司的同一违约行为，既主张了违约责任，又要主张实际损失，有重复主张之嫌疑，且本院根据上海达家迎公司的违约行为确定的其承担的违约性质的相关费用，与其应承担的违约责任大体相当，故对丽宝公司主张的上述3项请求，本院不予支持。13、本案中尚无充分证据证明上海达家迎公司的财产与股东自己的财产存在混同，故丽宝公司要求苏州达家迎公司承担连带责任之请求，本院难以支持。针对上海达家迎公司提出的反诉请求，鉴于本院在本诉部分已详细阐述了理由，故对其提出的反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)丽宝(上海)房地产开发有限公司与被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司签订的《虹桥丽宝广场预租/租赁合同》及附件以及《租赁合同变更协议》于2018年11月4日解除；二、被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区申武路XXX号XX1室房屋恢复原状；三、被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)丽宝(上海)房地产开发有限公司自2018年11月1日起至2018年11月4日止的租金13,536.97元；四、被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)丽宝(上海)房地产开发有限公司拖欠的电费1,078.20元；五、被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)丽宝(上海)房地产开发有限公司以本金13,536.97元为基数，自2018年10月26日起，按日万分之二标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；六、被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)丽宝(上海)房地产开发有限公司自2018年11月5日起至2019年1月31日止的房屋占用使用费291,047.03元；七、被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司支付的押金361,022.52元予以没收归原告(反诉被告)丽宝(上海)房地产开发有限公司所有；八、驳回原告(反诉被告)丽宝(上海)房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,807.73元，由原告(反诉被告)丽宝(上海)房地产开发有限公司负担5,293.35元，被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司负担11,514.38元；本诉案件财产保全费5,000元，由被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司负担。反诉案件受理费3,601.42元及财产保全费2,487.62元，均由被告(反诉原告)上海达家迎信息科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 李 珺人民陪审员 尹 萍人民陪审员 石定伟二〇二〇年二月三日法官 助理 李睿培书 记 员 李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。