河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0305民初4930号原告（反诉被告）：刘智强，男，1973年2月18日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，零一四中心职工，住洛阳市西工区。委托代理人：王**，河南品缔晖诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：崔帅武，河南品缔晖诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：于丹，女，1976年7月29日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，洛阳元峰成套设备有限责任公司员工，住洛阳市西工区。委托代理人：杨丽青，女，1965年9月13日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，洛阳元峰成套设备有限责任公司监事，住洛阳市西工区。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）刘智强（以下统称：刘智强）诉被告（反诉原告）于丹（以下统称：于丹）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。刘智强的委托代理人王**、崔帅武和于丹及其委托代理人杨丽青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘智强诉称，2016年8月份，刘智强与于丹经朋友介绍认识，于丹得知刘智强有住房一套就提出想要租住，后经双方口头协商，由于丹租住该房屋，约定该房屋月租金为4225.48元。因刘智强房屋是银行按揭贷款，双方同意于丹每月按时将租金直接转账至刘智强的月供还款账户，即视为缴纳租金。同时约定，于丹根据自己居住的需要，可以对房屋进行适当的装饰装修，但不能破坏房屋的基本结构，房屋退租时应恢复原状。2018年2月份后，因刘智强自己要使用该房屋，即多次与于丹协商要求解除租赁关系，并腾空搬离该房屋，于丹拒不履行。刘智强为维护自身的合法权益，特诉至法院。请求：1、依法解除刘智强与于丹之间的位于涧西区××街坊××1-3404的房屋租赁关系，并判令于丹于本判决生效后一个月内腾空房屋，恢复原状，将房屋交付给刘智强；2、判令于丹按每月4225.48元标准向刘智强支付自2018年10月份开始至返还房屋之日止实际占用房屋期间的房屋占用费；3、判令于丹承担本案的全部诉讼费用。于丹辩称，刘智强的诉求与事实不符，实际是房屋买卖，不是租赁，应驳回刘智强的诉讼请求，支持于丹的反诉请求。于丹反诉称，2016年8月，刘智强听朋友说于丹想买房，就让朋友找到于丹。由于刘智强之前卖房多次，均因涉案房屋190多平方米的面积太大、金额太多而未卖掉，每月支付近4300元的银行按揭款也无力承受，正好作为独生女的于丹想买一套大房子与父母同住。在此情况下，双方协商刘智强以98万元的价格将毛墙毛地的涉案房屋卖给于丹，双方同意以于丹支付刘智强涉案房屋每月银行按揭款的形式支付购房款，并将款直接存入刘智强在建设银行“62170024500004094685”号卡号账户内，待于丹手头宽松后再支付首付款，直至刘智强银行按揭期限期满前付清房款为止。由于是熟人介绍，刘智强认为于丹买房解决了其还贷压力，还将房卖出去了，于丹认为刘智强也顾及了于丹的资金压力，给与了适当照顾，双方都达到了满意。念及情面，于是就没有签订文字协议，而是口头约定。随后，于丹就按照约定在2016年8月17日将第一笔购房款4230元支付至刘智强约定的建行账户内，便开始装修该房屋，后搬入该房屋居住至今。今年三月，刘智强突然将于丹告到法院，要求于丹搬离该房屋。在法院处理此案时，刘智强承认卖房，但现在又不想卖了，原因是房价涨了，原先的卖价亏了。经协商，刘智强同意赔偿于丹房屋装修费、返还已交的银行按揭款，弥补因房价上涨的差价，于丹搬离该房屋。在准备出调解书时，由于刘智强不愿交以几十万标额应缴的诉讼费，答应撤诉后按照双方约定办理。没想到，刘智强撤诉后又出尔反尔，再次将于丹告到法院，并且事实与理由与第一次起诉的内容大相径庭，竟然将原本卖房的事实歪曲成租房，以此达到侵吞于丹钱财的目的。对于刘智强于本次起诉的说词均没有事实与证据可以支撑。第一，如果是租房，租金是个整数，不可能像刘智强所说的有整有零，还有小数点后几位；第二，该小区2018年同样大小的精装修房屋租金只有3500元，也没有达到4000元以上，有汇天不动产营销人员的录音录像为证，更何况是2016年时的毛墙毛地房屋竟然为每月租金4225.48元；第三，于丹真要是租房住，不可能租一套毛墙毛地的房屋，明知不是自己的房子还要大动干戈花几十万去精装修。刘智强在本次诉状所述的事实与理由中所描述的“双方同时约定，被告（于丹）根据自己居住需要，可以对该房屋进行适当的装饰装修，但不能破坏房屋的基本结构，房屋退租时应恢复原状”。众所周知，对于毛墙毛地房屋的装修，其中水、暖、电的铺设，卫生间的铺设，高层楼房阳台的封闭，墙面的批墙、粉刷，地板的装修等，所有这些是不可能恢复原状的。于丹不可能为了租住191.94平方米的大房子，还要白花钱去装修最后不属于自己的房子，任何人都不会同意这样的约定的。从刘智强所述的字里行间里，就可看出刘智强在违背事实说话。第四，刘智强两次起诉状的诉讼请求不相符，说明其在胡说。于丹认为，是刘智强不守诚信，违约在先，按照《合同法》的有关规定，于丹有权要求其赔偿损失。于丹装修该房屋花费370000元，已交购房款120850元，2016年8月至今南昌路地段的精品小区房价至少每平方米涨了3000多元，而涉案房屋地处南昌路地段的顺驰城小区，由于刘智强的违约造成于丹错过购房时机，于丹要求按照100平方米大小的房屋面积以每平方米3000元的标准，要求刘智强弥补于丹购房价差属合情合理，请法院支持于丹的反诉请求。请求：1、判令刘智强赔偿于丹房屋装修费370000元；2、判令刘智强返还于丹已交的购房款120850元；3、判令刘智强赔偿因房价上涨因素给于丹造成的购房损失300000元，以上1-3项请求，合计790850元。4、判令刘智强承担反诉诉讼费用。刘智强辩称，一、刘智强与于丹之间是房屋租赁法律关系，不是房屋买卖合同关系。于丹反诉状中所述与事实不符。刘智强与于丹是经人介绍认识的，当时介绍人说其朋友于丹现在没地方住，急着租房，刚好刘智强的房子闲着，就把房子租给了于丹，房租是按照刘智强需要归还银行贷款的数额（数额与小区房屋出租的价格基本一致）进行确定，没有签订租房协议。介绍人虽提到过于丹有想买房的意思，但同时明确表明于丹现在没钱买，刘智强说那等有钱买了再说吧，先租给于丹住着，双方并未就买卖房屋达成任何形式的协议。二、于丹于反诉中所述的事实不符合常理。如果于丹在反诉中所说的是事实，那么刘智强都已经无力承担每月4300元的银行按揭款，而双方就房产买卖已经达成合意，这可是一笔将近100万元的房产交易，对刘智强来说简直就是天文数字。刘智强怎么可能不签订书面的《房屋买卖合同》呢？按照于丹所说刘智强穷得连按揭款都还不上啦，怎么可能无限期的等于丹有钱后再给刘智强首付款。于丹的逻辑是，刘智强交付了几十万首付款买的房子，在于丹不向刘智强支付任何款项的情况下，房子要一直让于丹住着，而于丹只需要按月支付点租金，到最后房子就变成于丹的啦，这显然是极其荒谬的。于丹在反诉中还说付清房款的时间约定为刘智强向银行付清按揭贷款时止。众所周知，按揭贷款可不是一年、两年，也不是三年五年呀！！！贷款期限是二十多年啊！刘智强的房子要按照原房价卖给于丹，刘智强买房时交付的几十万首付款，以及契税、维修基金等各种费用还得让刘智强先担着，房子由于丹住着，而于丹的首付款没有付款期限（反诉状中表述为手头宽松后支付），剩余房款支付期限长达二十多年，试问有谁会这样卖房啊？反正刘智强不会这样卖房！估计想这样买房的人不少，但是以这样的方式去买肯定不可能买到房子。刘智强与于丹在租房之前不认识、对于丹也不了解，经熟人介绍租房不签定租房协议是斯通见惯的事，但买卖一套价值百万的房子，不可能是因为熟人介绍就不签定任何书面的协议。因此，刘智强不可能像于丹所说的方式那样去卖房。三、反诉状中于丹所说刘智强出租房屋及收回房屋的原因均是其主观想象，双方建立租赁关系是于丹通过中间人介绍找到刘智强说要租房，刘智强房子闲置，出租赚取房租也无可厚非。至于房屋租赁的双方基于什么想法要租房、要将房屋出租，要收回出租房屋、不再租赁房屋都有自己的理由，不需要他人去主观猜测，也无需告知他人。刘智强不清楚于丹当时租房的真实原因，也无需知道，因为这不影响租房。刘智强为什么将房屋出租、什么时间将房屋出租、什么时间收回租赁房屋，都是各自的权利。刘智强与于丹是无固定期限的租赁合同关系，双方都可以随时要求解除租赁关系。四、刘智强与于丹之间不是房屋买卖关系，于丹将其支付的房屋租金说成是购房款并且要求返还，没有事实和法律依据。本案中不存在返还房款及所谓赔偿房屋价格上涨因素造成的损失问题。虽然于丹对房屋进行了装修，那仅是简单的装修，况且一直由于丹使用。于丹可以拆除，刘智强也不需要这些装修。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，其请求不应得到支持。综上所述，刘智强认为于丹的反诉没有事实和法律依据，应当依法驳回。经审理查明，刘智强系坐落于洛阳市涧西区××街坊××—××号房屋（以下统称为：诉争房屋）的《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人。2016年8月（具体日期不详），经王静辉（刘智强称王静辉是其朋友，于丹称王静辉是其上小学一年级到高中时的同学）介绍，因诉争房屋闲置无用，还贷压力大而有意出卖诉争房屋的刘智强与有买房意愿，但在短期内又没有能力支付买房首付款，却又需住房的于丹相识，经协商，刘智强表示：可以将诉争房屋卖给于丹，首付款（含2016年7月前的贷款本息）可推后再交，但未明确具体的交付时限；于丹须于当月起在每月的21日前（“收回贷款本息”日，见刘智强提交到庭的《银行卡交易明细》）将2016年8月及之后的贷款本息4225.48元，转存入到刘智强的还贷账户（中国建设银行股份有限公司洛阳古城路支行“6217002450004094685”号），于丹表示同意。之后，于丹开始着手对诉争房屋进行装修，并在完成装修后住进涉争房屋。2016年8月17日，于丹向刘智强的还贷账户转存入第一笔4230元，至2018年10月21日前，于丹已累计向刘智强的还贷账户转存入117780元（实际付款人薛萌、李亚楠、程芙蓉，付款金额4230元的为6个月，4300元为20个月，6400元为1个月，见于丹提交到庭的银行转存款《交易明细》和《转存款凭条》）。另查明，2018年3月初，刘智强以需自用为由，要求于丹搬出涉争房屋，于丹以其已买下涉争房屋为由拒绝搬出诉争房屋。2018年3月14日（《民事起诉状》的落款日期），刘智强向本院提出起诉，因其未在接到《缴纳诉讼费通知》后的七日内预交案件受理费，本院于2018年8月9日作出（2018）豫0305民初3730号《民事裁定书》，裁定：该案按刘智强（自动）撤回起诉处理。2018年10月18日，本院作出受理由刘智强提起的本案本诉。2018年11月（含当月）之后，应刘智强的要求于丹再未向刘智强的还贷账户转存过款。2018年12月13日（本院开庭审理本案本诉之日），于丹提出本案反诉。当月诉争房屋所在小区的物业管理部门依据刘智强的申请，关闭了通向诉争房屋的供水阀门，于丹被迫离开诉争房屋。本院认为，当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用原则。本案于丹提交到庭的录音录像所展现的场景和记录的，刘智强和于丹、杨丽青谈话的内容，足以说明：2016年8月，刘智强与于丹就诉争房屋是卖是租协商的结果是卖而不是租，刘智强及其证人李某将卖称之为租，违反了诚实信用原则，本院不予采信。因刘智强与于丹对于丹应于何时向刘智强交付买卖诉争房屋的首付款未作出约定，依法于丹可以随时履行交付首付款的义务，刘智强也可以随时要求于丹履行交付首付款的义务，刘智强在没有要求于丹交付首付款的情况下，基于房屋租赁关系提起本案本诉，没有事实和法律依据。从于丹目前仍然坚持的反诉请求来看，于丹并无要求刘智强履行买卖诉争房屋的意愿，其反诉与刘智强的本诉所依据合同性质不同，但二者所追求的目的却是一致的，即解除诉争房屋买卖关系。因引起本案本诉与反诉及解除诉争房屋买卖关系的主要原因，是刘智强率先提出是租不是卖，后又以停止供水的手段迫使于丹于2018年12月离开了诉争房屋，刘智强应当承担引发纠纷的主要责任，刘智强要求于丹按每月4225.48元标准向其支付自2018年10月开始至返还诉争房屋之日止实际占用诉争房屋期间的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。于丹反诉要求刘智强赔偿其房屋装修费370000元的诉讼请求，虽有装修投入的客观事实，但无充分的证据证明于丹实际投入的装修费用就是370000元，本院酌定由刘智强赔偿280000元；于丹反诉要求刘智强返还其已代刘智强偿还的贷款本息的反诉请求，本院予以据实支持；2016年8月之后，诉争房屋受洛阳市城市区域房屋价格整体上涨因素的影响上涨是众所周知的事实，于丹反诉要求刘智强赔偿其因错失购房时机将要增加的购房成本损失的反诉请求，于法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第一款第（四）项，第九十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）刘智强与被告（反诉原告）于丹之间的房屋买卖合同；原告（反诉被告）刘智强于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）于丹已支付的贷款本息117780元；原告（反诉被告）刘智强于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）于丹房屋装修损失费280000元；原告（反诉被告）刘智强于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）于丹购房损失300000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、被告（反诉原告）于丹在接到原告（反诉被告）刘智强返还的上述第二、三、四项确定的费用后的次日起十日内将诉争房屋，即坐落于洛阳市涧西区南昌路十五街坊25幢1—3404号房屋内可移动物品（可移动，但不能破坏不能影响原装修效果）腾出，将诉争房屋交还予原告（反诉被告）刘智强；六、驳回原告（反诉被告）刘智强和被告（反诉原告）于丹的其他诉讼请求。案件受理费100元，反诉受理费5855元，由原告（反诉被告）刘智强和被告（反诉原告）于丹各负担50%。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  丁继军人民陪审员  帖永华人民陪审员  李 晓二〇二〇年六月十日书 记 员  杨静静