广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初1622号原告：珠海德盛物业管理有限公司，住所地珠海市香洲区兴华路190号三楼8号房。统一社会信用代码：914404007564855387。法定代表人：杨伟宏，总经理。委托诉讼代理人：张殿臣，员工。委托诉讼代理人：韦善幼，员工。被告：李玉麟，男，1977年4月14日出生，汉族，住珠海市香洲区。被告：从慧芬，女，1977年6月13日出生，汉族，住珠海市香洲区。共同委托诉讼代理人：吴锦文，广东一麟律师事务所律师。本院于2018年5月25日受理原告珠海德盛物业管理有限公司（以下简称德盛公司）与被告李玉麟物业服务合同纠纷一案后，被告李玉麟于同年6月25日向本院提出管辖权异议，本院于同年7月18日作出（2018）粤0403民初1622号民事裁定书，裁定驳回被告李玉麟提出的管辖权异议，被告李玉麟不服提起上诉，珠海市中级人民法院于同年9月18日作出（2018）粤04民辖终252号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。同年12月20日，被告李玉麟对本案适用小额程序提出异议，本院于同年12月20日决定本案适用简易程序的其他规定审理。同年11月22日，原告申请追加从慧芬作为本案共同被告，本院予以准许并依法追加从慧芬为本案共同被告。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告德盛公司的委托诉讼代理人韦善幼及张殿臣、被告李玉麟及被告从慧芬的共同委托诉讼代理人吴锦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德盛公司向本院提出诉讼请求：1.两被告连带向原告支付2014年4月1日到2018年8月31日物业服务管理费2831.79元（53.43元/月×53个月）、垃圾清运费424元（8元/月×53个月）及公摊费152.11元（2.87元/月×53个月），合计3407.9元；2.两被告连带向原告支付合同违约金4884.44元；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告李玉麟系珠海市斗门区乾务镇和润新苑二栋102房的业主，两被告只交纳了2014年2月和3月的物业费，之后就没有依时交费。从2014年4月开始拖欠原告的管理费、垃圾清理费及公摊费共计3010.67元，根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第十七条的规定及原告与和润新苑签订的《前期物业管理合同》第四条第3款的约定，逾期交费可按每日加收欠交金额千分之三的滞纳金。为了维护已交费业主及原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。两被告共同辩称：一、被告从慧芬与开发商购买案涉房产时，即同时签订了《前期物业服务协议》，与两被告签订该合同的主体并非现原告。依据国务院颁布的《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，两被告在开发商的安排下与珠海市至盛经贸有限公司物业管理分公司（以下简称至盛分公司）签订的《前期物业服务协议》未经上述行政法规规定的程序，违反了行政法规的强制性规定，司法实践均认定为无效合同，故《前期物业服务协议》对两被告没有法律约束力。二、根据原告当庭提交的变更主体的工商登记信息，原告在主体完全变更两次后，从未通知两被告，也未进行公示，更未与被告重新签订新的物业管理服务合同，现原告作为新主体非本案适格原告，依法无权向两被告主张管理费等相关权利。三、两被告是夫妻关系，均从未与原告签订相关物业管理合同或协议，双方并未形成物业管理服务关系。原告从立案到第二次开庭为止，并未能有效举证证明曾在两被告所在小区提供过任何物业管理服务。试问，原告作为新主体既无合同，也无证据证明其有履行过物业管理的相关服务行为，何来权利基础索要物业管理费？因此，两被告应依法承担举证不能的不利后果。四、原告诉请的诉讼时效已过。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告主张的诉求在民法总则生效日，即2017年10月1日前已过两年，同时原告未能举证证明双方有继续履行合同的事实，也未能证明其曾向被告连续追索物业费用，即存在诉讼时效中断的事由，可以认定是明显怠于行使权力的行为，因此原告主张的部分诉求已过诉讼时效，不受法律保护。五、根据案涉物权登记的蓝图显示，两被告在购买该物业时规划的正门被开发商封闭了，因此案涉房屋是没有门的，两被告现在小区正门方向的窗口开设为落地窗户是经开发商当时承诺同意的，属正常使用的表现，原物业也是完全知情和同意的，原告更换主体后根本不了解实情，庭上所述均属捏造事实，且与本案无关。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交如下证据：1.《前期物业管理合同》；2.催缴通知单；3.核准变更登记通知书；4.照片；5.收费表；6.工资表；7.珠海市物业服务企业登记备案证明；8.公示证书；9.资质证书；10.电梯维修保养合同书；11.收据；12.现金支出证明单。被告围绕其答辩意见依法向本院提交如下证据：1.《前期物业服务协议》；2.通知；3.企业信用信息公示报告；4.珠海市不动产登记情况查询结果；5.照片；6.证明。原被告当庭提交证据原件予以核对，其中原告提交的证据1、2没有原件。原被告提交的证据经质证，本院对证据认证如下：关于原告提交的证据，证据1没有原件，且原告在庭审中承认证据1是在2016年补签的，原告不能提交其他证据佐证证据1的真实性，故本院对该证据不予确认；证据2没有原件，且不能证明该证据的形成时间与来源，本院对该证据不予确认；证据3予以确认；证据4与本案没有关联性，本院不予确认；证据5属于原告自行制作的表格，没有被告的签名确认，也没有其他证据予以佐证，本院不予确认；证据6不能证明与本案存在关联性，本院不予确认；证据7-12客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。关于被告提交的证据，证据1-4、证据6予以确认；证据5不能反映拍摄的场所与拍摄的时间，本院不予确认。经审理查明：2010年3月，至盛分公司（甲方）与被告从慧芬（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：乙方购买位于珠海市斗门区乾务镇和润新苑贰幢102房，建筑面积66.79平方米；甲方为该房屋提供物业管理服务，对房屋共有部位、共用设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序的活动；乙方按时向甲方交付物业服务费、有偿服务费及各种合理分摊、代收和本协议其他条款中规定的相关费用；乙方应于收楼之日向甲方预交一个月的物业服务费，并从次月起于每月的15日前缴纳本月的物业服务费，如乙方逾期缴纳，应按每日1‰向甲方支付违约金。物业费用按建筑面积计算，住宅0.8元/平方米/月，商业物业1.6元/平方米/月，垃圾清运处理费8元/户/月。公用设施设备公共部位的水电费根据实际情况按座或按户进行分摊，分摊依据可参照市物价局相关文件规定执行。2010年3月9日，珠海和润房地产投资顾问有限公司出具通知一份，称“兹有从慧芬购买和润新苑2栋102房，现送壹年物业管理费，时间从2010年4月起至2011年3月止免收物业管理费”。之后，原告免除了两被告从2010年4月至2011年3月的物业服务费。2018年12月25日，珠海市斗门区乾务镇和润新苑小区业主大会筹备组（以下简称和润筹备组）出具证明一份，称“兹证明珠海市斗门区乾务镇和润新苑小区落成至今，珠海德盛物业管理有限公司与和润新苑小区业主从未签订物业管理服务合同，不存在物业委托管理关系。事实上，该物业企业系未经业主许可擅自进驻小区的，且长期未尽到管理义务，如存在小区监控室、保安室没有人值班，消防设备、安防系统损毁无人检查，小区垃圾堆积如山，外来人员经常随意进出，小区频发盗窃事件，恶意关闭高层住户电梯、破坏抽水设施、非法霸占公共用房等恶劣事实，该公司在2018年3月1日自知因非法进驻已自行撤离和润新苑，现小区由业主代表（业委会筹备组）实施业主自主管理”。另查明，案涉房屋位于珠海市斗门区乾务镇兴路1号和润新苑2栋102房，建筑面积为66.93平方米，被告李玉麟占10%的产权份额，被告从慧芬占90%的产权份额。另查明，2003年12月5日，珠海市至盛经贸有限公司（以下简称至盛公司）成立。2006年3月17日，至盛分公司成立。2011年9月26日，至盛公司变更名称为珠海市盛至物业管理有限公司，11月22日，至盛分公司更名为珠海市盛至物业管理有限公司经贸分公司。2012年6月15日，珠海市盛至物业管理有限公司变更法定代表人、股东等工商登记。2012年11月13日，珠海市盛至物业管理有限公司经贸分公司注销。2014年3月25日，珠海市盛至物业管理有限公司变更名称为珠海德盛物业管理有限公司，且同时变更法定代表人、股东等。本院认为：一、关于开发商与原告签订的合同是否有效的问题。案涉小区的开发商珠海和润房地产投资顾问有限公司与原珠海市盛至物业管理有限公司曾签订《前期物业管理合同》，原告未能提交该合同的原件，本院对该合同的真实性无法确认。即使该份合同有原件，但根据《物业管理条例》第二十四条的规定，开发商应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，原告在庭审中称《前期物业管理合同》没有通过招投标方式签订，因此，《前期物业管理合同》因违反上述规定而无效。二、关于原告是否是《前期物业服务协议》合同主体的问题。根据本院依职权调取的原告的工商登记资料，至盛公司系至盛分公司的总公司，至盛公司于2003年成立后经过多次工商登记的变更，于2014年变更名称为原告德盛公司，但未曾注销法人资格，所以原告与至盛公司属于同一法人。两被告辩称至盛公司经过多次包括法定代表人、股东等的工商登记变更，此后形成的原告与至盛公司已非同一法人的抗辩与事实不符，缺乏理据，本院不予采纳。故而，原告系《前期物业服务协议》的合同主体。三、关于两被告是否应当向原告交纳物业服务费等费用的问题。原至盛分公司与被告从慧芬签订《前期物业服务协议》，约定由至盛分公司为被告从慧芬购买的和润新苑2栋102房所在小区（以下简称案涉小区）提供物业管理服务，被告从慧芬按约定的标准向至盛分公司缴纳物业服务费、公摊费等费用。根据《物业管理条例》第十一、十二条的规定，业主选聘和解聘物业服务企业应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，原告不能提供证据证明其在选聘过程符合以上规定的证据，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，《前期物业服务协议》应认定无效。虽然《前期物业服务协议》无效，但案涉小区大部分业主已交纳物业服务费，原告实际上为案涉小区提供了物业服务，两被告作为案涉小区的业主实际享受了相关的服务，亦曾交纳2014年4月之前的物业服务费用，应当支付相应的对价，故原告主张两被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。原告主张两被告拖欠2014年4月1日至2018年8月31日期间的物业服务费、垃圾清运费及公摊费。由于两被告没有提交证据证明其曾交纳2014年4月1日之后的上述费用，故原告要求上述费用从2014年4月1日开始计算，有理有据，本院予以支持。原告在庭审中称其在从2018年9月6日开始从案涉小区退场，但并未提交证据予以证明，而根据两被告提交的证据，和润筹备组出具证明称原告于2018年3月1日退场，本院予以确认该退场时间。所以，原告主张的费用应从2014年4月1日计至2018年3月1日止。（一）关于物业服务费。涉案房屋为住宅，原告主张按每月每平方米0.8元的标准计算房屋面积为66.79平方米的物业服务费，即按照每月53.43元的标准计算物业服务费，本院结合原告提供服务的情况及当地物业服务收费的一般标准，对原告的该主张予以支持。所以，两被告拖欠原告的物业服务费为2511.21元（53.43元/月×47个月）。（二）关于垃圾清运费。虽然《前期物业服务协议》无效，但根据该合同约定的内容，被告从慧芬在签订该合同时已经知道小区管理中会产生垃圾清运费，实际上，垃圾清运费在物业管理中确会产生，故原告请求两被告支付垃圾清运费，有理有据，也符合两被告在签订合同当时的预期，本院予以支持。原告主张按照8元/月计算垃圾清运费符合市场价格，本院予以支持。所以，两被告拖欠原告的垃圾清运费为376元（8元/月×47个月）。（三）关于公摊费。原告没有提交的证据证明两被告房屋所在楼宇的公摊费金额及住户分摊的情况，不能证明小区其他业主曾缴纳公摊费，故本院对原告的该项主张不予支持。四、关于违约金是否合理的问题。原至盛分公司与被告从慧芬签订的《前期物业服务协议》无效，故原告要求两被告支付逾期交费违约金缺乏依据，本院不予支持。五、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。两被告从2014年4月1日开始拖欠物业服务费等费用，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。《前期物业服务协议》无效，原告于2018年3月1日退场，故原告向两被告主张物业服务费等费用的诉讼时效应从2018年3月2日开始计算。两被告辩称按照每月缴纳物业服务费的时间确定物业服务费诉讼时效的起算时间与上述法律规定不符，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民事通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日开始实施，诉讼时效期间在民法总则实施后开始计算，所以本案应适用三年的诉讼时效。原告于2018年5月25日起诉，没有超过三年的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款，《物业管理条例》第十一条第一款第四项、第十二条第二款、第二十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李玉麟、从慧芬于本判决生效之日起七日内连带向原告珠海德盛物业管理有限公司支付从2014年4月1日至2018年3月1日的物业服务费2511.21元与垃圾清运费376元，以上两项费用合计2887.21元；二、驳回原告珠海德盛物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告珠海德盛物业管理有限公司已预交），由被告李玉麟、从慧芬共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴红革二〇一九年三月一日书记员  段俏俏附：裁判住所法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国婚姻法》第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通、虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民事通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。