天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初446号原告：刘秀芝，女，1959年9月2日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张壮，北京同钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱胤丞，北京同钧律师事务所律师。被告：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村乡乡府大街**。法定代表人：韩志鹏，经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津岳河律师事务所律师。被告：北京喜乐佳房地产经纪有限公司，住，住所地北京市通州区胡家垡村**院**楼****/div>法定代表人：邵占旭，经理。委托诉讼代理人：李晓勇，河北厚天律师事务所律师。原告刘秀芝与被告天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越公司）、北京喜乐佳房地产经纪有限公司（以下简称喜乐佳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀芝及委托诉讼代理人张壮、朱胤丞，卓越公司的委托诉讼代理人孙彧、喜乐佳公司的委托诉讼代理人李晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秀芝向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告、被告一之间签订的《委托承建意向书》;2.判令被告一返还原告缴纳的房屋承建款734186元及资金占用期间的利息（以734186元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年3月10日起计算至被告实际返还之日止）;3.判令被告二对诉讼请求2承担连带责任;4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月,原告通过被告二的介绍,委托被告一承建“泊岸馨苑”房产,并于2017年3月10日与被告一签订了《委托承建意向书》,原告委托被告一承建的房屋位于天津市武清区××镇（推广名:卓达镜湖）2号楼一单元2002室中户西户,房屋建筑面积86.92㎡,承建房屋单价12400.03元／㎡,委托承建款共计1077811元。原告于2018年3月5日支付了承建款20000元,于2018年3月7日支付了承建款714186元,该款项皆由被告二收取。2018年9月1日,原告向被告一询问该项目房屋建设进度,被告一称由于资金断裂,该项目已转让其他开发商进行开发建设,被告已经违约。被告未取得商品房预售许可,并未与原告签订正式《商品房买卖合同》,被告的行为违反法律规定,所签订的《委托承建意向书》应予解除。卓越公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请法庭依法驳回。被告与原告于2017年3月10日签订了《委托承建意向书》，并收取了原告委托承建款384186元，该意向书中第4条明确写明：原告对被告开发的涉案项目不具备销售许可已经知情并且承诺不追究被告的任何责任，被告认为该承建意向书只是预约合同，并不是正式的商品房合同，原告要求行使解除权于法无据。被告的项目已取得了建设工程施工许可证，正在施工工程中。预计于2019年8月份左右安排网签。喜乐佳公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2016年9月，案外人严茂意到喜乐佳公司委托喜乐佳公司为其代理出售泊岸馨苑2-1-2002室房屋并代收房款，卖方严茂意包佣金。2017年3月，刘秀芝委托喜乐佳公司为其购房事宜提供居间服务。经喜乐佳公司居间说和，并明确告知了刘秀芝2002室房屋是案外人严茂意购买的房屋，交易方式为更名，案外人严茂意将收取溢价转让款，且该房屋尚未取得商品房销售许可等情况，对此刘秀芝予以认可。经喜乐佳公司充分说和沟通，就2002室房屋转让事宜刘秀芝和案外人严茂意达成一致意见。上述交易双方为确保交易安全，都要求喜乐佳公司提供居间代收代付款服务。于是，喜乐佳公司为该交易提供了居间代收代付房款、协助办理更名等服务。原告通过喜乐佳公司将房款支付给了案外人严茂意，喜乐佳公司协助交易双方办理完成了更名手续，转让交易完成。刘秀芝从开发商处更换来了《委托承建意向书》等手续，并取得了2002室房屋相关权益，同时享受到了案外人严茂意原来享受到的20万元的房价优惠。转让交易成交后，案外人严茂意给了喜乐佳公司约3.9万元的佣金。上述事实有案外人严茂意的委托授权书、一系列更名手续、案外人严茂意收到房款等证据为证。亦有天津市武清区人民法院（2018）津0114民初14439号案件庭审录像为证。（2018年11月，刘秀芝曾就本案事宜提起诉讼，后自愿撤诉。但在该案件庭审中，刘秀芝对上述基础事实予以认可）。喜乐佳公司基本完成了居间服务后近两年之后，突然收到刘秀芝的起诉状。至此，才得知刘秀芝因房价下跌单方毁约，并意图让喜乐佳公司承担连带责任。应当说，刘秀芝如此之诉毫无事实和法律依据。案外人严茂意与刘秀芝的转让交易，与喜乐佳公司提供的居间服务，并不是同一法律关系。更为重要的是，喜乐佳公司与该转让交易双方根本没有担保或连带的约定，刘秀芝显然没有担保或连带的义务。2017年3月，刘秀芝通过喜乐佳公司居间服务与案外人严茂意完成了转让交易，并与卓越天下公司更换来了《委托承建意向书》。刘秀芝签订该委托《承建意向书》的本意是，在天津卓越天下投资有限公司所投资建设的商品楼房具备商品房买卖合同条件时，与卓越天下公司签订商品房买卖合同。但是，刘秀芝在卓越天下公司所投资建设的商品房尚不具备商品房买卖合同签订条件时，意图单方解除所签订的《委托承建意向书》。应当说刘秀芝与卓越公司签订《委托承建意向书》的目的，是为了在将来能够签订《商品房买卖合同》。如此之诉，是刘秀芝单方主动追求不实现合同目的，并非是无法实现合同目的。这里存在的问题是，喜乐佳公司的居间服务并不能因此被否认。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：即使居间人未促成合同成立的，也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。更何况刘秀芝已经更名完成并签订合同。综上，喜乐佳公司已尽职尽责完成居间服务事项，该居间服务与原告的转让交易不是同一法律关系，喜乐佳公司没有连带责任。喜乐佳公司为完成居间服务事项，付出了大量的人力、物利、场所、办公等必要支出，形成了必要成本，所以喜乐佳公司有权利获得报酬。更为关键的是，本案的开发商资金实力雄厚，目前正持续增资、巨额投入，完全有实力、有能力继续履行《委托承建意向书》。因此，刘秀芝所诉是不成立的，其诉求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和举证情况，本院认定事实如下：刘秀芝作为甲方与作为乙方的卓越公司于2017年3月10日签订《委托承建意向书》，约定刘秀芝委托卓越公司承建天津市武清区××镇卓达镜湖2号楼2002室中户西户，建筑面积86.92平方米，委托承建款共计1077811元，甲方已交纳委托承建款384186元；委托承建意向书第三条第1款约定，待本项目具备《商品房买卖合同》签约条件之日起7日内甲方向乙方交纳全部委托承建款或交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款；第三条第4款约定，甲方签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。刘秀芝于委托承建意向书签订前即2017年3月5日、3月7日通过银联刷ＰＯＳ机转账的方式，向喜乐佳公司转款共计734186元，卓越公司向刘秀芝出具盖有其公司财务专用章，金额为384186元的收款专用收据一张。截至本案一审法庭辩论终结前，卓越公司尚未取得该商品房销售许可证。本院认为，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策，该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。庭审中，卓越天下公司认可刘秀芝不满足在天津市购房的资格。刘秀芝与卓越公司签订的《委托承建意向书》有约定将来满足签订商品房买卖合同条件之后，双方权利义务如何履行的相关约定，应认定为预约合同，现因限购政策刘秀芝已失去在本市购房的资格，故无法再与卓越公司签订正式的商品房买卖合同，故双方签订本约合同的目的无法实现，刘秀芝与卓越公司之间的商品房预约合同关系应予解除。造成合同解除的原因系政府限购政策原因，不可归责于当事人，但刘秀芝已经向卓越公司支付了相应价款384186元，故卓越公司应返还刘秀芝该款；刘秀芝交款后，该款一直在卓越公司处占有使用，卓越公司对此有使用刘秀芝资金的获益行为，同时刘秀芝有资金被占用的损失，根据公平原则，应由卓越公司向刘秀芝支付相应的资金占用利息。卓越公司开具收据时间为2017年3月7日，刘秀芝主张自2017年3月10日起计息，主张的利率标准也符合资金占用损失，本院予以支持。喜乐佳公司收取了刘秀芝所交纳的全部款项734186元，双方之间也无居间服务协议，虽庭审中，喜乐佳公司主张其是受案外人严茂意委托售房，但是其并未提供充分证据证明其向刘秀芝进行过披露，原告也不认可，现涉案委托承建意向书解除后，喜乐佳公司应返还收取刘秀芝的款项，扣除卓越天下收取的384186元，其余350000元应返还刘秀芝并给付利息。原告的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第四百零三条的规定，判决如下：一、解除刘秀芝与天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》；二、天津卓越天下投资有限公司于本判决生效后十日内返还刘秀芝委托承建款384186元及利息（自2017年3月10日开始至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日开始至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、北京喜乐佳房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还刘秀芝350000元及利息（自2017年3月10日开始至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日开始至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回刘秀芝的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11142元，由天津卓越天下投资有限公司负担6142元，北京喜乐佳房地产经纪有限公司负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  孙齐军审 判 员  简福新人民陪审员  翟 松二〇二〇年十一月十六日书 记 员  范子玥附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。