河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初3590号原告（反诉被告）陈守朝，男，1962年9月9日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人牛素云，河南京港律师事务所律师。被告（反诉原告）陈守序，男，1956年10月19日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人刘锋，河南向东律师事务所律师。原告（反诉被告）陈守朝与被告（反诉原告）陈守序租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人牛素云，被告陈守序及委托代理人刘锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈守朝向本院提出诉讼请求：1判令被告支付原告房屋拆迁补偿款413860元及利息；2、判令被告承担本案的诉讼费用、保全费用。事实和理由：2016年5月6日，陈守序与陈守朝签订场地及房屋租赁合同,合同约定被告将商丘市梁园区宋木林村委会吕庄村民组村西头（原租给中铁七局项目部）租给原告加盖房屋用于经营,租期为2016年5月6日至2O18年5月6日。每年租金七万元,原告一次性交清两年租金。2018年4月份,被告所在院落及地上附属物(含原告房屋)被拆迁,原告的房屋拆迁补偿款713860元由被告领取，被告领取后,只支付原告30万元,余款至今未支付原告,为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所求。被告陈守序辩称：答辩人系涉案房屋及院落的所有权人，涉案房屋及院落的拆迁补偿款属于答辩人所有。答辩人与被答辩人于2016年5月6日签订房屋租赁合同，合同明确约定，答辩人将坐落在睢阳大道北段陇海铁路北西北角厂房及大院出租给被答辩人使用，根本没有租给其加盖房屋用于经营，且合同明确约定未经答辩人同意不能改造房屋的结构，更没有同意过其加盖房屋。被答辩人仅是承租人，且因租期到期合同自然终止，且存在合同明确约定的政府征收拆迁条款，其诉请属于答辩人所有的房屋拆迁款413860元没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。反诉原告陈守序向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告剩余房屋租金7万元及利息;2、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金10万元;3、依法判令反诉被告返还反诉原告拆迁补偿款30万元及利息;4、本案的诉讼费用、保全费用有反诉被告承担。事实与理由：一、根据双方合同约定，被反诉人对反诉人构成违约，其应当支付反诉人剩余租金7万元，并支付反诉人违约金10万元。双方合同约定，每年租金柒万元，被反诉人需要一次性缴清两年租金，如果被反诉人继续租赁，必须提前一个月交下二年房租，租赁期限为自2016年5月6日至2018年5月6日。合同签订后，反诉人依约履行了合同，但截止到合同因履行期限届满而终止，被反诉人仅仅履行了7万元的租金，剩余房屋租金7万元至合同期限届满终止也没有文付给反诉人，明显违约。另依据合同约定如其未经反诉人同意对反诉人房屋及其他设施造成损坏，亦对反诉人构成违约。故其应当支付反诉人剩余租金7万元及应支付反诉人违约金10万元。二、反诉人系涉案房屋及院落的所有权人，涉案房屋及院落的拆迁补偿款及其他拆迁补偿权益属于反诉人所有，被反诉人应当返还其强行所取得反诉人时拆迁补偿款30万元。反诉人与被反诉人于2016年5月6日签订房屋租赁合同，合同明确约定，反诉人将坐落在睢阳大道北段陇海铁路北西北角厂房及大院出租给被反诉人使用，且合同明确约定未经反诉人同意不能改造房屋的结构，反诉人更没有同意过被反诉人添附任何附属设施。合同明确约定，如遇政府征收行为需拆迁房屋，被反诉人必须无条件搬走。依据《合同法》235条及相关司法解释的规定，反诉人作为涉案房屋的所有人，涉案房屋及院落无论是因合同到期而收回，或是因为合同政府征收拆迁而收回，作为被反诉人的承租人均有无条件搬走的义务，且有将涉案房屋及院落恢复原状的义务。因此反诉人系涉案房屋及征收拆迁权益人，被反诉人仅是承租人，且因租期到期合同自然终止，且存在合同明确约定的政府征收拆迁条款，涉案房屋的拆迁款属于反诉人所有。其强行索取反诉人的30万元拆迁补偿款依据法律规定应当予以返还。综上，反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，持反诉原告反诉请求。反诉被告陈守朝辩称，被告的反诉已超期限，被告反诉的请求与本案不是一个法律关系，根据法律规定，被告的反诉不应该在本案中审理，反诉状及答辩状可以看出，在事实理由部分基本相同，被告的反诉仅是反驳不是反诉，法院不应受理。对被告反诉的第一个诉请，认为被告要求原告支付租金7万元，根据合同约定第一次的租金7万元（两年的）原告已经支付完毕，不存在欠付被告租金的事实，被告在原告起诉前，从未向原告主张租金，被告第二个诉请要求被告原告支付违约金10万，因为原告不存在违约事实，不应支付违约金，被告反诉的第三个请求，正好证明被告领取了拆迁补偿款且已支付原告30万元，被告要求原告返还没有法律依据，系被告自愿支付，对于被告第四个反诉请求，原告认为反诉费和保全费应由被告承担。经审理查明：2016年5月6日，陈新杰（陈守兴之子）、被告陈守序代表包括李保凤、陈保来、陈玉光、陈守录（禄）、在内的六家与原告陈守朝签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，被告陈守序等六家将位于商丘市睢阳大道陇海铁路北侧西北角（原租给中铁七局项目部）房屋及大院租给原告陈守朝使用，每年租金柒万元，一次交二年，如乙方（陈守朝）继续租赁，必须提前一个月交下二年房租。租期2年，自2016年5月6日至2018年5月6日止。如有一方违约，需支付对方违约金壹拾万元，如因政府行为须拆迁房屋，乙方必须无条件搬走，甲方退还乙方剩余房屋租金。合同签订后，原告支付租金70000元。原告陈守朝在租赁期间，进行投资建设，其中有：砖混、砖混二级、砖墙铁皮顶、简易棚。被告陈守序予以认可。2016年至2018年之间，原告所租院落被商丘市城乡一体化示范区拆迁，拆迁补偿款1070063元，其中：1、砖混补偿634248元；2、砖混二级补偿31760元；3、活动板房补偿140942元；4、砖墙铁皮顶补偿35731.5元；5、简易棚补偿12120.8元；6、钢架棚补偿57471.7元；7、铁艺围墙补偿1440元；8、地坪补偿156349元。该款项均由被告陈守序出具领款手续，其中910472元由被告陈守序于2018年8月21日出具领款手续领取，其余159591元由商丘市示范区中州办事处宋木林村委会吕庄村北组村书记田福利直接支付给李保凤、陈保来、田秀英三家，三家的领款条交给被告陈守序，被告陈守序统一向田福利出具领款手续。后被告陈守序支付原告陈守朝拆迁补偿款30万元。以上事实，有原、被告提交的《房屋租赁合同》、证人证言、照片、领款条等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、均系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按合同履行各自义务。被告陈守序对领取的拆迁补偿数额及原告陈守朝在租赁场地上所投资建设的砖混、砖混二级、砖墙铁皮顶、简易棚构筑物予以认可。被告陈守序领取拆迁补偿款后，应按其认可原告投资建设项目的金额支付原告拆迁补偿款413860.3元[（砖混634248元＋砖混二级31760元＋砖墙铁皮顶35731.5元＋简易棚12120.8元）－已支付300000元]。原告诉请数额为413860元，对多出部分，本院不予审理。故原告陈守朝要求被告陈守序支付房屋拆迁补偿款413860元的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。原告陈守朝要求被告支付利息，因双方未约定利息，视为不支付利息,对原告的该项请求，本院依法不予支持。反诉原告陈守序要求反诉被告陈守朝支付剩余租金70000元，理由正当，证据充分，本院予以支持。反诉原告陈守序要求反诉被告陈守朝支付违约金100000元，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，原、被告约定的违约金已超过百分之三十，故对超出法律规定的部分，本院依法不予支持。违约金应为21000元（70000元×30%）。反诉原告陈守序要求反诉被告陈守朝返还拆迁补偿款300000元及利息，因未提供足以证明反诉被告陈守朝应当返还拆迁补偿款证据，对反诉原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈守序支付原告陈守朝拆迁补偿款413860元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、反诉被告陈守朝支付反诉原告陈守序租金70000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、反诉被告陈守朝支付反诉原告陈守序违约金21000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回反诉原告陈守序的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7508元，由被告陈守序负担；反诉费4175元，由反诉被告陈守朝负担1037.5元，反诉原告陈守序负担3137.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  杨建辉审 判 员  隋 晴人民陪审员  吴金刚二〇一九年十月十一日书 记 员  崔 柳