文书内容广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0784民初2740号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司址山分公司，住所地：鹤山市。负责人：肖尔鸣。委托诉讼代理人：黄泳仪，该公司员工。被告：施明芳，女，汉族，1973年12月8日出生，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：梁晓惠，广东广信君达律师事务所律师。第三人：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人:周睿。委托诉讼代理人：李坤财，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司址山分公司（下称“碧桂园物业公司”）与被告施明芳、第三人鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人黄泳仪、被告施明芳的委托诉讼代理人梁晓惠、第三人碧桂园房产公司的委托代理人李坤财到庭参加了诉讼。现已审理终结。碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年7月至2018年10月的物业服务费共计8316.8元；2、因被告拖欠物业服务费至2019年7月24日共产生违约金数额为l9293.35元，现请求判令被告向原告支付其中部分违约金数额为9646.68元，以上两项合计为人民币l8263.48元。3、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：根据《碧桂园·山水豪园前期物业服务合同》约定，鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公选聘原告对碧桂园·山水豪园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2012年10月22日购买碧桂园·山水豪园XX峰XX街XX号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园·山水豪园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月l0日前向原告支付物业服务费520.68元，欠费明细中欠费金额是根据实测面积计算的，即被告每月应支付物业服务费金额为520.46元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2017年7月开始拖欠原告物业服务费，至2018年10月拖欠的款项已经达8316.8元。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，恳请判如诉请。施明芳答辩称，原告没有对涉案房屋提供物业管理服务，更没有证据证明其最早于2012年12月30日开始向涉案房屋提供物业管理服务，涉案房屋至今存在渗水行为，损害了房屋地面木板和墙面，原告和第三人违反合同约定未履行修复的义务，导致了被告至今未能在涉案房屋投入和居住。本案中被告于2013年-2014年期间多次到涉案房屋的地址，多次发现房屋存在渗水，损害木地板和墙面，第三人承诺及时修复再交楼，其后，被告多次到涉案房屋，看到第三人的修复工作还没开始，每次都催促第三人和原告尽快尽早完成修复工作。2014年10月25日被告基确权办证的需要才在涉案房屋渗水工作尚未完成的情况下，不得不办理收楼手续，今年国庆期间，被告又到涉案房屋查看，根本无法想象涉案房屋存在渗水、湿哒哒的现象，且木地板跟墙面均已经被泡发，损坏严重。如果说涉案房屋2014年10月存在渗水是偶发个别现象，经第三人修复就不会出现再次渗水的情形，即使室内没有装修，那原本渗水的地方早应该干透了，但直至2019年10月国庆期间仍发现涉案房屋人存在渗水、湿哒哒的现象。可见，涉案房屋渗水的现象是一直客观存在，第三人和原告仍然没有把问题解决，原告也没有按照物业服务协议第二条11项内容对涉案房屋提供任何的物业管理服务。被告曾于2014年10月办理收楼手续后，不间断向原告和第三人反映涉案房屋渗水问题，原告和第三人互相推脱，以各种借口敷衍，但始终没有正面处理房屋渗水的问题，被告认为涉案房屋的渗水是由屋外雨水经混凝土的裂缝渗入到室内的墙面和地板，涉案房屋暂无业主装修和居住，属于原告和第三人的管理范围，原告未监管好房屋，未及时排除水患，没有提供任何的物业管理服务，导致水长时间大面积滞留在室内，直接导致了涉案房屋的损坏，第三人和原告日常疏于管理和巡查，加剧了涉案房屋的损坏，对此应当承担修复责任。实际上直至本次开庭，原告也尚未举证下列三方面的事实，应当承担举证不利的责任。（1）、原告与涉案的物业服务协议的物业公司的名称不一致，原告并未举证两家物业公司是同一主体，对原告的主体资格存在异议；（2）、原告也并未举证其具有物业服务管理资质，涉案合同存在无效；（3）、原告并未举证对涉案房屋提供物业服务，故原告要求被告承担物业费的前提是要证明原告自身已经按照物业服务协议对涉案房屋提供了物业服务。因此，原告要求被告承担物业管理费用，缺乏事实依据；2、涉案物业的交付转移要符合商品房买卖合同交付的标准。被告在购买涉案房产时，第三人明确涉案房屋是精装修交付的，并在商品房买卖合同附件三明确载明了精装修交付的标准，但涉案房屋至今存在渗水导致房屋毁坏的客观行为，不符合买卖合同约定的交付标准。碧桂园房产公司答辩称，1、对于原告起诉状中的内容无异议；2、就被告庭审过程中的答辩意见，提出以下几个回应：按照商品房买卖合同第八条中的约定，商品房交付条件为该商品房经验收合格后可以予以交付，根据原告提供的证据中的竣工验收备案表显示，涉案商品房已经于2012年9月28日由鹤山市住房和城乡建设局予以竣工验收备案，符合法律与合同约定的交付条件，并且根据原告提供的证据显示我司已于2012年12月29日向合同约定的被告的收寄地址寄发了收楼通知书，因此，根据合同附件四补充协议第六条的相关约定，由于被告自身单方原因逾期办理交接房手续的，视为出卖人即第三人按期交房，因此案涉商品房的交付日期应为2012年12月30日。经审理查明：2012年10月22日，被告施明芳（买受人）与第三人碧桂园房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由被告购买鹤山市址山镇碧桂园·山水豪园XX峰XX街XX号的商品房，约定由出卖人在2012年12月30前将验收合格的房屋交付买受人使用，出卖人在约定的交付日期之前交付该房屋的，应当通知买受人办理交付手续，除此之外，被告应在约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房等其他内容。同日，被告（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司址山分公司（乙方）签订《碧桂园·山水豪园前期物业服务协议》（“以下简称《物业服务协议》”），约定由乙方为甲方购买的以上碧桂园·山水豪园XX峰XX街XX号商品房提供物业服务，甲方按该房屋建筑面积每月每平方米2元，该物业的房屋建筑面积为260.34平方米，即520.68元/月向乙方交纳物业服务费，约定面积与房管部门的最终测绘面积有差异的，以房管部门的最终测绘面积为准。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；该合同还约定了其他事项。被告购买的上述商品房于2012年9月29日经验收合格，并在鹤山市住房和城乡建设局备案。2012年12月29日，原告以挂号信的方式向被告寄出收楼通知。被告于2014年10月25日与第三人办理收楼及入住登记手续，并接受移交的资料。另查明：由于被告可根据旧业主推介新业主购房可享受相应优惠，故被告与第三人分别于2012年10月22日及同年12月7日签订2份《协议书》，约定由第三人为被告代付所购房屋的物业服务费18744.48元及6248.16元合共24992.64元给物业管理公司即广东碧桂园物业管理有限公司址山分公司，从被告所购商品房合同约定的交楼日期起使用上述代付金额。后根据房屋实测建筑面积，涉案商品房每月物业服务费实际为520.46元，第三人依约按该费用标准为被告代付物业服务费至2017年7月，被告从2018年11月开始交纳物业服务费。现原告认为被告应从2013年1月1日起交纳物业服务费，并已拖欠2017年7月至2018年10月的物业费共计8316.8元，经多次催收未果，故诉至本院，形成本诉。再查明：原告的名称于2015年12月29日由广东碧桂园物业服务有限公司址山分公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司址山分公司；后又于2019年6月18日由广东碧桂园物业服务股份有限公司址山分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司址山分公司。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告施明芳分别与原告碧桂园物业公司、第三人碧桂园房产公司签订的《物业服务协议》及《商品房买卖合同》均合法有效，受法律保护。原告企业名称变更不影响上述合同的效力和履行，故各方当事人仍应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。关于原告请求被告支付2017年7月至2018年10月的物业服务费8316.8元的问题。结合原、被告诉辩意见，双方争议的焦点是被告应交纳物业服务费的时间起算点如何确定。原告主张应根据合同约定的交楼日期从2013年1月1日开始起算，被告则认为应从实际收楼的2014年10月25日计算。根据《物业服务协议》第六条的约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。经核实，该商品房已经验收合格并在相关行政机关备案，符合前述《商品房买卖合同》约定的交付条件，且第三人房屋出卖人已书面通知被告办理收楼手续，被告应在合理期间内按照合同约定办理收楼手续。而被告实际于2014年10月25日办理收楼手续，且主张是由于第三人的原因所致，但被告未能提供充分证据对此予以证实，应承担举证不能的不利后果，故按照《商品房买卖合同》约定，即便被告直至2014年10月25日才办理收楼手续，亦应视为涉案房屋已在2012年12月30日前交付被告。故被告应从房屋交付之次日即2012年12月31日支付物业服务费，原告主张从2013年1月1日起算，是自行处分民事权利的行为，本院予以确认。由于被告从2018年11月开始支付物业服务费，且第三人已为被告代付至2017年6月期间每月全部的物业服务费及2017年7月的部分物业服务费，故被告应支付2017年7月至2018年10月期间的物业服务费，计得8316.8元（520.46元/月×16个月-2017年7月代付的部分费用10.56元），原告的该诉讼请求有理有据，本院予以支持。至于被告主张的房屋渗水、地板、墙面损害的问题，并非影响房屋交付的条件，而属于《商品房买卖合同》约定的工程质量保修的范畴，与本案不属于同一法律关系，不影响被告支付物业服务费义务的履行，被告可依该合同另行向第三人主张权利，本案不作审查。关于原告请求被告支付拖欠物业服务费至2019年7月24日的违约金9646.68元的问题。原告诉称被告拖欠物业服务费至2019年7月24日的违约金共计19293.35元，但仅请求以上部分金额9646.68元。由于原告请求的上述金额是按每日千分之五计算得出,被告认为标准过高，请求予以减少，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，故违约金应以每月实欠物业服务费为本金，均从欠费当月的次月一日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年7月24日止。其余过高部分则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告施明芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司址山分公司支付2017年7月至2018年10月期间的物业服务费合共8316.8元及违约金（违约金计算方式：分别以每月实欠服务费金额为基数，从欠费当月的次月一日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年7月24日止）。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司址山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费256.58元（原告已预交），由被告施明芳负担。原告预交的受理费256.58元，由本院予以退回；被告施明芳应向本院补缴一审案件受理费256.58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。                          审判长                            李国华                                人民陪审员                            林倩仪                                人民陪审员                            殷伟忠                                二Ο一九年十二月十日                                法官助理                            王青                                书记员                            李敏静