上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初33038号原告：黄爱芳，女，1969年8月28日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：朱林华,南,1944年4月28日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：邹菊清,女,1947年3月16日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。三原告共同委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：包鹏飞，上海合勤律师事务所律师。被告：戚燕芬，女，1971年1月24日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告：李文武,男,1969年1月18日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告：李羽桑,女,1993年2月5日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。三被告共同委托诉讼代理人：刘建坤，上海国畅律师事务所律师。原告黄爱芳、朱林华、邹菊清与被告戚燕芬、李文武、李羽桑农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于XXX8年11月2日立案受理，原由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,后本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄爱芳及三原告共同委托诉讼代理人包鹏飞，被告戚燕芬及三被告共同委托诉讼代理人刘建坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认上海市闵行区XX村XX塔XX号农村宅基地房屋动迁利益即30-31地块(3)号XXX室、30-31地块(12)号XXX室、30-31地块(36)号XXX室、30-31地块(36)号XXX室及补偿金1,892,606.39元(人民币，下同)归原告黄爱芳所有。事实和理由：2002年12月28日，原告黄爱芳及配偶朱顺德(已故)与三被告签订一份协议书，约定黄爱芳、朱顺德以18,000元向三被告受让XX镇XX村XX塔XX号的造房批文许可，由黄爱芳、朱顺德出资在该宅基地上建造房屋，买断宅基地的终身使用权。此后，黄爱芳、朱顺德向被告支付了18,000元，并出资57万余元在该宅基地上建筑别墅一幢。XXX8年7月10日，被告戚燕芬与闵行区XX镇人民政府动迁办公室(以下简称XX动迁办)签订《集体土地居住房屋补偿安置协议》，约定上述宅基地因XX地区开发建设项目需要进行协议动迁，拆迁方提供30-31地块(3)号XXX室、30-31地块(12)号XXX室、30-31地块(36)号XXX室、30-31地块(36)号XXX室四套动迁安置房以及补偿金1,892,606.39元作为安置补偿。由于原、被告对于动迁利益的归属发生争议，XX动迁办暂时冻结了上述动迁利益。原告朱林华、邹菊清系朱顺德父母，两人放弃继承朱顺德在动迁利益的份额。黄爱芳与朱顺德生育了子女黄某某、朱某某。黄某某、朱某某也明确表示放弃继承朱顺德在动迁利益中的份额。现为维护原告的合法利益，故向法院提起诉讼。三被告辩称：原告黄爱芳原与被告戚燕芬关系较好。2002年时，黄爱芳向戚燕芬提议将涉案宅基地借给黄爱芳、朱顺德造房，等两人的儿子长大后申请到宅基地，再将涉案宅基地返还被告。原告支付了18,000元钱款是宅基地的借用费，不是转让费。原告黄爱芳名下有自己的宅基地即闵行区XX镇XX村XX巷XXX号，且已因动迁取得动迁利益，按法律规定，农村居民一户只能享有一处宅基地，而事实上原告拥有两处宅基地，违反了法律规定。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告黄爱芳与朱顺德系夫妻关系，原告朱林华、邹菊清系朱顺德之父母。黄爱芳与朱顺德生育了子女黄某某、朱某某。朱顺德于XXX0年因病死亡。被告李羽桑系被告戚燕芬与李文武婚生之女。2002年，三被告经主管部门批准获取涉案宅基地，获准在宅基地上建房。2002年12月28日，黄爱芳、朱顺德作为甲方，戚燕芬、李文武作为乙方，双方签署一份协议书，主要内容为：甲方向乙方转让(此处系笔误，应是“受让”)造房批文许可，甲方一次性付款18,000元给乙方，由甲方在此批文下筹资建造小洋房一幢，买断该小洋房地土的终身使用权。乙方及子女对此房产证及该小洋房土地的终身使用权不得再与甲方发生法律上的纠纷。协议书甲方落款处在黄爱芳、朱顺德签名，乙方落款处签署有“戚燕芬”、“李文武”、“李羽桑”三人姓名。在本案庭审中，戚燕芬否认该签名是其本人签署，确认“李文武”、“李羽桑”是两被告本人签名。协议签订后，原告黄爱芳、朱顺德支付了18,000元，戚燕芬确认收到该款项。此后，黄爱芳、朱顺德出资在涉案宅基地上建造别墅一幢，并向宅基地所在的闵行区XX镇XX村民委员会支付了造房设施费32,000元。XX村民委员会知晓黄爱芳、朱顺德在涉案宅基地上建房。房屋建成后，一直由黄爱芳、朱顺德居住使用。XXX8年7月10日，戚燕芬作为乙方(被补偿人代表)与甲方(拆迁人)XX动迁办、拆迁实施单位上海市闵行第一房屋征收事务所有限公司签订一份编号为沪闵(XX)居房补协【XX村】第XX塔-XX号《集体土地居住房屋补偿安置协议(适用货币补偿和产权房屋调换)》，协议约定：因XX地区开发项目建设需要，甲方对乙方居住房屋进行协商搬迁补偿安置；乙方所有的房屋坐落于XX镇XX村XX塔XX号(即涉案房屋)，建筑面积232.14平方米。经上海科东房地产土地估价有限价公司评估，乙方居住房屋建安重置结合成新单价为1,282元/平方米。根据本基地搬迁方案，被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价1,480元，每平方米建筑面积的价格补贴690.50元。经计算，乙方居住房屋补偿款为801,463.35元。乙方房屋装饰补偿款531,740元；乙方棚舍及附属物补偿款167,325元。甲方共计应向乙方支付货币补偿款1,500,528.35元。乙方选择产权房屋调换方式，甲方提供安置房屋，具体安置房屋信息见附件。货币补偿款与安置房屋价款差价见附件。各项补助费合计1,051,566.98元，其中搬家补助费7,642.80元、设备迁移费31,000元，主体超面积补偿292,924.18元，未见证补贴10万元、各项补贴62万元。各项奖励费合计408,000元，其中基本奖8,000元，签约奖10万元，腾地奖10万元，团体奖20万元。过渡期自交出旧房钥匙之日起算，为24个月。过渡期间甲方给乙方临时安置补助费100,284元；乙方应在签订本协议后的15天内，即XXX8年7月25日前将被拆除房屋的《房地产权证》、《宅基地使用权证》、建房批准文等交付甲方。乙方搬离原址并向甲方完整移交房屋及相关资料后，双方应在90日内对各项费用结算后，甲方应支付乙方1,559,851.46元结清。该协议第十六“双方约定的其他事项”中注明同住人为李羽桑。同日，戚燕芬签署一份《房屋补偿安置结算清单》，确认：XX塔XX号原建筑面积232.14平方米，甲方应支付乙方各费用各计3,060,379.81元。上述补偿安置协议附有一份《购房确认计算表》，确认甲方向乙方支付的补偿总价为3,060,379.81元。一、乙方选定房屋列表：根据该补偿安置协议，被补偿人戚燕芬选定的安置房屋为：(1)、房屋坐落：30-01地块(3)号XXX室，预测建筑面积86.3平米方，总金额267,875.20元。(2)、房屋坐落：30-01地块(12)号XXX室，预测建筑面积57.96平米方，总金额185,4XX元。(3)、房屋坐落：30-01地块(36)号XXX室，预测建筑面积57.96平米方，总金额192,890.88元。(4)、房屋坐落：30-01地块(36)号XXX室，预测建筑面积86.3平米方，总金额287,206.40元。二、超出应安置部分面积计算方式：1、(允许最大范围优惠价设计预测核算建筑面积260平方米-应安置建筑面积222.5平方米)*(平均优惠单价4,252.50元-平均安置单价3,240元)，超额37,968.75元。2、(允许最大范围市场价设计预测核算建筑面积288.52平方米-允许最大范围优惠价设计预测核算建筑面积260平方米)*(平均市场单价10,125元-平均安置单价3,240元)，超额196,360.19元。三、总房款：合计1,167,773.42元，甲方应向乙方支付差价1,892,606.39元。上述房屋在交房时按照实测建筑面积进行调整，多退少补；门牌号根据相关部门认定做相应调整。在签署上述补偿安置协议等文件的同日，黄爱芳、戚燕芬在XX动迁办签订一份《承诺书》，内容为戚燕芬、李羽桑承诺，此次XX项目动迁涉及我户的安置房及补偿均暂时封存在动迁办，待我户与黄爱芳经司法判决后再作处理。现原告以诉称理由诉至本院。另查，原告邹菊清、朱林华于XXX8年9月26日出具确认书，确认涉案宅基地上的房屋由黄爱芳、朱顺德出资建造并使用。放弃继承朱顺德在涉案宅基地及房屋动迁可得利益中的份额。诉讼中，黄爱芳、朱顺德所生子女朱某某、黄某某出具一份确认书，确认放弃继承朱顺德在涉案宅基地及房屋动迁所享有的可得利益份额。XX动迁办向本院出具一份情况说明，内容是：涉案的XX塔XX号的房屋动迁利益目前尚未分配，仍由XX动迁办掌握。等法院判决后，XX动迁办愿意根据法院的生效判决处理上述动迁利益。庭审中，被告戚燕芬表示其与黄爱芳约定是宅基地借用，18,000元为借用费。等原告归还宅基地时，对于地上的建筑物再另行拆价补偿原告。以上事实，由原告提供的协议书、XX村民委员会的证明、补偿安置协议及房屋补偿安置结算清单、购房确认计算表、承诺书、邹菊清与朱林华出具的确认书、户籍信息等，XX镇动迁办出具的情况说明、朱某某、黄某某出具的确认书，以及双方当事人陈述所证实。本案首先需要认定原告黄爱芳、朱顺德与被告之间就涉案宅基地建立了何种法律关系。本院认为，原告提供的2002年12月协议书，被告戚燕芬否认落款处的签名非其本人亲笔所签。该协议书明确约定由黄爱芳、朱顺德买断宅基地终身使用权，而非借用宅基地。在签署该协议书时，三被告作为一户家庭成员，被告李文武签署该协议书不可能不告知戚燕芬，况且戚燕芬也收取了黄爱芳支付的18,000元钱款。戚燕芬关于其与黄爱芳、朱顺德之间是宅基地借用关系，待黄爱芳归还宅基地时再对黄、朱两人建造的房屋予以折价补偿的陈述，戚燕芬既未提供相关证据予以佐证，也未能充分说明双方的借用期限以及如果是借用宅基地的情况下，如收回宅基地时如何拆价补偿黄爱芳、朱顺德建造的房屋。本院认为，戚燕芬的此种抗辩意见不合常理，本院不予采信。本院认定，黄爱芳、朱顺德与被告之间存在宅基地买卖合同关系。黄爱芳、朱顺德于2002年向三被告购买涉案房屋宅基地使用权时，双方均系本乡镇范围内农村集体经济组织成员，并且宅基地所在的XX村委员会对于黄爱芳、朱顺德购买涉案的宅基地使用权并建造房屋不仅未提出异议，且收取了黄爱芳支付的建房设施费。应当认为，XX村民委员会对黄爱芳、朱顺德向被告受让涉案的宅基地使用权并无异议。因此，本院认为双方关于涉案宅基地使用权的转让合同关系有效。本院注意到，自2002年起，黄爱芳以及配偶朱顺德即出资在涉案宅基地上建造房屋，并一直居住使用建造后的房屋，但涉案宅基地的使用者户名并未登记于黄爱芳、朱顺德名下，而是仍在登记于被告名下。被动拆迁的XX塔XX号宅基地上232.14平方米房屋由黄爱芳、朱顺德出资建造，该房屋具有合法性。因此在涉案宅基地及房屋的动拆迁中，黄爱芳、朱顺德应当享有动迁利益。由于朱顺德已死亡，其应享有的动迁利益由其法定继承人依法继承。鉴于朱顺德的第一顺序法定继承人中父母朱林华、邹菊清，子女朱某某、黄某某明确表示放弃继承，则朱顺德的所享有的动迁利益由黄爱芳一人继承。但鉴于涉案宅基地仍登记于三被告名下，双方自始未办理宅基地使用权户名的变更手续，故从利益平衡角度考量，被告也应当享有一定比例的动迁利益。动迁补偿中包括了房屋的补偿、宅基地使用权的价格补偿，以及其他各项补助费、奖励费，总补偿金额为3,060,379.81元。考虑到涉案房屋由黄爱芳、朱顺德建造，且至动迁前一直由黄爱芳实际占有使用，因此动迁补偿款中的搬家补助费、设备迁移费、临时安置补助费、腾地奖等费用应当归属黄爱芳所有，关于房屋及附属物的补偿、土地使用权价格补助、基本奖、签约奖、团体奖等补偿费中，大部由黄爱芳享有，其余由三被告享有。对于具体的补偿款及安置房的分割，由本院酌情确定，四处安置房的中一处即30-01地块(3)号XXX室归属于三被告，由三被告认购，对应的房价款在三被告所享有的动迁补偿款中扣除，XX动迁办按《购房确认计算表》所确定的应支付的差价1,892,606.39元中50万元归三被告所有。其余的动迁利益归原告黄爱芳所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：编号为沪闵(XX)居房补协【XX村】第XX塔-XX号《集体土地居住房屋补偿安置协议(适用货币补偿和产权房屋调换)》及《购房确认计算表》中确定的安置房30-01地块(3)号XXX室由被告戚燕芬、李文武、李羽桑认购，动迁补偿款中的50万元归被告戚燕芬、李文武、李羽桑所有。该《购房确认计算单》中的其余安置房由原告黄爱芳认购，剩余补偿款归原告黄爱芳所有。案件受理费人民币31,283.04元，由原告黄爱芳负担9,384.91元，被告戚燕芬、李文武、李羽桑负担21,898.13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  石定伟人民陪审员  王建中二〇一九年四月二十九日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。