上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初16355号原告：王琪妹，女，1939年11月16日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：马水霞(系原告女儿)，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：孙景法，上海华萃律师事务所律师。被告：马水明，男，1958年6月26日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：马嘉诚，男，1986年8月2日出生，汉族，户籍地上海市静安区。两被告共同委托诉讼代理人：陈颖婷，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。第三人：竺蓉梅，女，1960年2月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区共康三村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：贺娜娜，上海市银都律师事务所律师。原告王琪妹与被告马水明、马嘉诚其他所有权纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，被告马水明在答辩期内提出管辖权异议，本院于2019年4月28日作出裁定驳回被告马水明提出的管辖权异议。被告马水明不服该裁定上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院于2019年5月31日作出裁定驳回了被告马水明的上诉请求。2019年7月5日，本院对本案公开开庭进行了审理。经被告申请，本院依法追加竺蓉梅为第三人，并于2019年9月20日再次公开开庭进行了审理。原告王琪妹及其委托诉讼代理人马水霞、孙景法，被告马水明和马嘉诚的共同委托诉讼代理人陈颖婷、第三人竺蓉梅的委托诉讼代理人贺娜娜到庭参加诉讼。审理中，各方当事人同意继续适用简易程序，并经本院院长批准，本案延长审理期限一个月。本案现已审理终结。原告王琪妹向本院提出诉讼请求：一、两被告支付原告原居住的上海市静安区长临路XXX弄XXX号XXX室房屋出租租金33,600元(从2018年7月1日计算至2019年6月30日止，每月按2,800元标准计算)；二、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告马水明是原告儿子，被告马嘉诚是原告孙子，第三人竺蓉梅是原告儿媳。1989年11月，原告取得长安路XXX号部分国有土地使用权并建房，但因无法登记为私房而登记为公有租赁房，承租人为原告，后承租人变更为被告马水明，共同居住人为原告及被告马水明一家。1995年5月，长安路XXX号房屋动迁，动迁组将原告及被告一家调配至承租本市长临路XXX弄XXX号XXX室，承租人为被告马水明，共同居住人为原告及被告马水明一家。2000年6月26日，被告马水明与原告商量将承租房转为产权房，要求产权人名字登记为被告马水明，并承诺一定会保证原告的权利和权益。在承租房购买为产权房时，原告作出了主要贡献，一是使用了原告34年的工龄优惠，二是原告从其女儿马水霞处借款15,000元用于支付部分购房款，之后由原告偿还5,000元，被告偿还5,000元，剩余5,000元至今未还。原告认为，其从未在法律上放弃长临路XXX弄XXX号XXX室房屋的购买权。即便放弃，也应当由公房购买人对原告的终身居住权作出承诺后才能购买。嗣后，在原告与被告一家共同居住于长临路XXX弄XXX号XXX室房屋时，婆媳之间经常发生纠纷。被告马水明带原告去社区法律援助中心求助，后在街道和居委会的多次协调下，家庭成员之间签署了一份人民调解协议书。该协议书确定的方案为，两被告及第三人将长临路XXX弄XXX号XXX室房屋出售后，置换为两套房屋，一套由两被告和第三人居住，另一套由原告单独居住。在调解期间，被告即开始卖房并安排另行购入房屋。2009年7月9日，被告出售长临路XXX弄XXX号XXX室房屋，并获得售房款755,000元，然后仅增加80,000元价差，分别于2009年6月10日和2009年7月10日购入长临路XXX弄XXX号XXX室房屋和长临路XXX弄XXX号XXX室房屋。202室房屋登记在被告马嘉诚名下，602室房屋登记在两被告和第三人名下。原告认为，人民调解协议书签订主体合法，第三人虽未签字，但其配偶马水明具有家事代理权。协议书中各方当事人意思表示真实，内容经过多次协商并且是公开的。协议书约定原告对当时家庭共有房产之一的长临路XXX弄XXX号XXX室房屋享有终身居住权和租赁权，即占有、使用、收益的权益。协议签订后，家庭成员遵照履行，安排原告单独居住。原告在长临路XXX弄XXX号XXX室房屋中单独居住至2018年6月，当月底，原告入住顾村和平养老院。2018年6月23日，被告马水明将该房屋以每月2,800元的价格出租给他人，租赁合同期限截止2021年6月30日，被告马水明已收取了全年租金33,600元，但却拒绝依照调解协议将租金支付给原告。原告现居住在养老院，每月费用为4,300元，原告退休金仅为4,100元，另加750元的补助。但是养老院只提供最基本的食宿，原告还需要资金生活、看病、添置日常用品，由于原告生活拮据，只能住养老院最差的房间，吃饭简朴，生活用品的添置更是不敢考虑，且养老院费用也在逐年上涨。而两被告及第三人为了提高自己的生活质量享受生活，却侵占八旬老人的利益，令人心寒。为维护自身合法权益，原告现诉至本院，望判如所请。被告马水明、马嘉诚辩称，协议书主要是基于赡养关系而签署，当时调解解决的事宜是赡养老人问题，故被告马嘉诚与协议无关，因原告的子女仍然健在，被告马嘉诚对原告没有赡养义务，其只是作为家庭成员之一在当事人一栏签字，没有作出任何承诺或保证的意思表示。长临路XXX弄XXX号XXX室房屋虽然最初以马嘉诚名义购买，但被告马水明和第三人才是实际购房人，二人支付首付并归还了银行贷款，贷款还清后，202室房屋即变更至被告马水明及第三人名下，房屋的租金收益更是与被告马嘉诚无关。并且，原告对长临路XXX弄XXX号XXX室房屋也没有所有权，即使之前原告对502室房屋有权利，其也在2000年6月29日放弃了相关权利，该房屋最终系由被告马水明及第三人购买为产权房，并登记在二人名下。从协议书本身的内容来看，也因约定不明而无法履行。协议书未约定由谁购买房屋，购买哪一套房屋，连出租后给付原告的具体金额亦未明确。虽然协议书载明，另购房屋出租后补贴原告养老院的生活费用，但对补贴多少租金并未做明确约定。两被告认为，所谓补贴即在原告收入不足以支付养老院费用的情况下，就差额部分用租金予以填补，现原告每月的养老金及补助金已经能够完全覆盖养老院费用，且还有剩余，不需要依靠租金填补缺口。此外，该协议书亦是在原告隐瞒了第三人的情况下签订的，第三人作为家庭重要成员，对协议书毫不知情，因此，该协议并非家庭协商一致的结果。综上，两被告希望法院驳回原告的诉讼请求。第三人竺蓉梅述称，其与被告马水明系夫妻关系，于1985年登记结婚。2000年6月，二人购买长临路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权份额为各二分之一。2009年下半年，二人将该房屋出售，所得款项作为首付款购买了长临路XXX弄XXX号XXX室房屋，并以被告马嘉诚名义向银行贷款，各方口头约定贷款还清后房屋变更登记至第三人和被告马水明名下。长临路XXX弄XXX号XXX室房屋购买后，由于原告无他处住房，被告马水明提出该房屋暂时由原告居住，第三人虽多次表示异议，但原告仍最终入住房屋。2015年中旬，因被告马嘉诚结婚，第三人和被告马水明便搬进长临路XXX弄XXX号XXX室与原告共同居住。2016年，两被告和第三人出售了三人共有的房屋后，还清了长临路XXX弄XXX号XXX室的剩余贷款，房屋恢复登记至第三人和被告马水明名下。后因家庭成员在共同居住过程中，原告对第三人多方刁难，原告提出由第三人另行租房，并支付房屋使用费以补贴第三人租房费用，第三人虽不情愿，但最终搬出202室房屋。2019年年初由于本案诉讼，第三人方知原告和被告马水明恶意串通，签订了人民调解协议书，为的就是侵害第三人的合法权益。该协议书无效并损害了第三人的权利。第三人曾因婆媳矛盾常年抑郁，现亦多处患病身体状况不佳，长临路XXX弄XXX号XXX室房屋是其唯一房产，第三人现仍在外租房度日，生活拮据。为了维护自身合法权益，第三人向法院提出独立诉讼请求，请求判令：一、确认人民调解协议书无效，二、确认第三人对长临路XXX弄XXX号XXX室房屋有占有、使用、收益的权利，全部租金归第三人及被告马水明所有；三、原告支付第三人自2016年11月至2018年6月的房屋使用费28,000元(总计20个月，每月按1,400元计算)；四、原告支付第三人利息损失(以28,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月1日计算至实际付款日止)。原告对第三人的诉讼请求辩称，不同意第三人的全部诉讼请求。第三人与被告马水明系夫妻关系，当初人民调解员为家庭居住纠纷多次上门调解，至被告马水明家中做工作，协议内容经多次协商并公开。协议书达成后，原告和两被告均签字，第三人对协议书内容以及由配偶马水明代表其家庭签字这一节事实也是知情的。协议书签订后，第三人不仅没有提出异议，而且也与其他家庭成员一起依照协议书履行，安排原告单独居住。因此，第三人关于对协议书不知情，原告与被告马水明系恶意串通签订协议书以图侵害第三人合法权益的讲法，与事实不符。原告认为，第三人对长临路XXX弄XXX号XXX室房屋只有所有的权能，没有占有、使用和收益的权能。第三人要求原告给付租金及利息没有任何依据，根据协议书安排，原告具有单独使用权、占有权、收益权。第三人称生活拮据亦不是事实，被告马水明将长临路XXX弄XXX号XXX室房屋出售后得款1,700,000元，投资或者在外租房均可，夫妻二人亦有退休工资，不存在生活困难问题。生活拮据的反而是原告。被告马水明对第三人的诉讼请求辩称，第三人确实对人民调解协议不知情，并在2019年知晓此事之后表示强烈反对。被告马嘉诚认为第三人的诉讼请求与其无关。本案当事人围绕诉讼请求提交了结婚证、不动产权证、人民调解协议书、租赁合同、上海市公有房屋出售合同、公有住房出售价格计算表、职工家庭购买公有住房协议书、住房调配单、上海市房地产买卖合同等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马水明系原告儿子，被告马嘉诚系原告孙子，第三人竺蓉梅系原告儿媳。本市长临路XXX弄XXX号XXX室系从长安路XXX号房屋动迁调配所得，承租人为马水明，配房人员除承租人外，还有原告、被告马嘉诚和第三人。2009年6月22日，原告与两被告经原上海市闸北区彭浦新村街道人民调解委员会调解，签订一份人民调解协议书。该协议书载明：“共康三村XXX号XXX室因家庭经常闹矛盾，使老年人王琪妹不能保证正常生活，经家庭协商，决定在小区内再购一套住房，让老年人王琪妹安度晚年。经调解，自愿达成如下协议：1、购置的房屋由王琪妹单独居住，不得任何人来打扰和干涉。2、如果王琪妹身体不好，住进养老院，房屋将出租，出租的钱贴补养老院的生活费用。3、虽然此购的房屋没有王琪妹的产证名字，但有永久居住权，直到百年之后，再由小辈接管(马嘉诚)。本协议一式肆份，当事人、人民调解委员会各持一份。”2009年6月10日，被告马嘉诚以375,000元的价格购买长临路XXX弄XXX号XXX室房屋。2000年6月29日，被告马水明和第三人将长临路XXX弄XXX号XXX室公有住房购买为产权房，原告作为同住成年人在职工家庭购买公有住房协议书上盖章。2009年7月9日，被告马水明和第三人以755,000元的价格将长临路XXX弄XXX号XXX室房屋出售。2009年7月10日，两被告和第三人以460,000元的价格购买长临路XXX弄XXX号XXX室房屋。2016年9月13日，被告马嘉诚以890,000元的价格将长临路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告马水明和第三人。2016年9月10日，两被告和第三人以1,700,000元的价格将长临路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人。目前，被告马水明和第三人将长临路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给案外人，每月收取租金2,800元。对原告的诉讼请求，本院分析如下：首先，在长安路XXX号房屋动迁时，原告、两被告和第三人受配本市长临路XXX弄XXX号XXX室房屋，原告虽非承租人，但系同住家庭成员，其居住权益应获保障。从人民调解协议书的内容来看，起因为家庭成员共同居住于长临路XXX弄XXX号XXX室房屋，经常产生矛盾，协议内容虽有让原告安度晚年之意，但却不单纯系赡养问题，亦包含了两被告作为被动迁的家庭成员对原告的居住安置。两被告在街道人民调解委员会的调解下，自愿签订该协议，意思表示真实，协议内容合法，协议应属有效。其次，第三人称其对协议内容不知情，本院认为，原告系被告马水明的母亲，被告马水明为解决原告居住问题，作出置换房屋的决定，并承诺将另购房屋中的一套由原告单独居住的行为，未超出家事代理范围，即使第三人未在协议书上签字，亦不影响协议书的效力。而且，协议书签订后，两被告和第三人通过购买产权、出售产权房、另购两套面积较小房屋的途径，事实上也履行了协议书的内容，即保障原告的单独居住。原告独自在长临路XXX弄XXX号XXX室房屋居住多年，第三人也未提出任何异议。再次，关于被告马嘉诚是否为履行人民调解协议书的主体。如前所述，该协议书并非是一份赡养协议，被告马嘉诚亦是被动迁家庭成员之一，原告系其祖母，其与被告马水明一起，自愿对原告的居住问题作出的安排和承诺，依法具有法律约束力。协议签订后，被告马嘉诚购买了长临路XXX弄XXX号XXX室房屋，亦能印证被告马嘉诚在积极履行协议书中第三条的内容，即“虽然此购的房屋没有王琪妹的产证名字，但有永久居住权，直到百年之后，再由小辈接管(马嘉诚)。”至于2016年，马嘉诚将该房屋转让给被告马水明和第三人，系对自身权利的处分，但不能对抗其对原告的承诺。最后，本院认为，协议书载明在原告入住养老院的情况下，房屋租金将贴补养老院费用。现原告收入仅可勉强涵盖最基本的生活开支，原告要求按照协议书内容以租金贴补养老院费用并无不当。至于贴补金额，本院综合考虑两被告的现实居住状况，原告的收支情况以及房屋每月租金，酌情按每月1,600元标准确定由两被告支付原告2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金补贴费用19,200元。对第三人的诉讼请求，本院分析如下：如前所述，人民调解协议书合法有效，故第三人要求确认该协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。第三人要求确认第三人对长临路XXX弄XXX号XXX室房屋有占有、使用、收益的权利，全部租金归第三人及马水明所有，因本案诉讼标的为人民调解协议书，本院审理的是原告和两被告之间基于人民调解协议书而产生的权利义务关系，而第三人提出该项诉讼请求基于物权而产生，与本案诉讼标的并无关联，故本院不予处理。第三人要求原告支付长临路XXX弄XXX号XXX室房屋使用费及利息损失的两项诉讼请求，因与人民调解协议书内容相悖，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条之规定，判决如下：一、被告马水明、马嘉诚支付原告王琪妹房屋出租租金补贴19,200元(从2018年7月1日计算至2019年6月30日止，每月按1,600元标准计算)；二、驳回第三人的全部诉讼请求(不予处理除外)。本诉案件受理费640元，减半收取计320元，由原告王琪妹负担180元，被告马水明、马嘉诚负担140元。有独立请求权的第三人案件受理费500元，减半收取计250元，由第三人竺蓉梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 念二〇一九年十月二十九日书记员 宋裕辉附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律、不得违背公序良俗。