上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初10783号原告：庄凤娟，女，1965年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：潘飞，男，1990年3月13日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告之共同委托诉讼代理人：费建国，上海市凤凰律师事务所律师。上述两原告之共同委托诉讼代理人：黄徐丹，上海市凤凰律师事务所律师。被告：上海羽蒙资产管理有限公司，注册地上海市松江区。法定代表人：郑志永，职务不详。被告：戴兴法，男，1957年2月3日生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：周玲，浙江人地律师事务所律师。被告：郑志永，男，1973年1月27日生，汉族，户籍地浙江省临海市。原告庄凤娟、潘飞诉被告上海羽蒙资产管理有限公司(以下简称羽蒙公司)、戴兴法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，因当事人申请，本院依法追加郑志永作为被告参加诉讼。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2018年11月19日、12月5日公开开庭进行了审理。原告庄凤娟、潘飞的委托诉讼代理人黄徐丹，被告戴兴法的委托诉讼代理人周玲到庭参加诉讼。被告羽蒙公司、郑志永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庄凤娟、潘飞向本院提出诉讼请求：1.判令两原告与被告郑志永签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日起解除；2.判令三被告向两原告支付2018年2月1日起至2018年7月31日止的租金204,000元；3.判令三被告向两原告支付违约金(以34,000元为基数，按照年利率24%的标准自2018年1月24日计算至实际支付之日止)；4.判令三被告向两原告支付物业管理费19,611.12元、燃气费1,320.10元、电费763.45元、电信宽带费620.80元；5.本案诉讼费由三被告承担。审理中，两原告撤回第三项诉请，并明确因被告戴兴法无法证明其财产独立于羽蒙公司的财产，应当对羽蒙公司的债务承担连带责任。事实与理由：2016年11月，两原告与被告羽蒙公司的法定代表人郑志永签订《房屋租赁合同》，约定被告方承租两原告位于上海市长宁区中山西路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，租期自2017年1月1日至2018年12月31日，月租金为34,000元。合同签订后，两原告依约交付房屋，但被告方于2018年2月1日起未支付租金。两原告于2018年8月自行收回涉讼房屋并于2018年9月15日将涉讼房屋重新出租，涉讼房屋内的办公桌椅等用品，部分由新租户使用。被告羽蒙公司、郑志永未到庭答辩。被告戴兴法辩称，两原告与被告郑志永签订房屋租赁合同，郑志永是适格被告。戴兴法并非承租人，不应当承担支付租金以及违约金的责任。经被告戴兴法至松江区市场监督管理局调取内档，《股权转让协议书》上签名并非戴兴法本人所签，系他人冒用戴兴法名义办理了羽蒙公司的股权转让及股东变更。戴兴法没有担任羽蒙公司股东的意思表示和实际行为。此外，涉讼房屋的租金应该计算至2018年2月。根据合同约定逾期支付租金超过十日，两原告即可解除合同，两原告存在自行扩大损失的行为。两原告处有68,000元的保证金，应该用于抵充应支付的费用。两原告的第一项诉请与戴兴法无关，不同意两原告的其余诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于上海市房地产权证、不动产租赁合同、建设银行帐户交易明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：两原告系涉讼房屋产权人。案外人潘某某与原告庄凤娟系夫妻关系，原告潘飞系潘正国、庄凤娟之子。被告羽蒙公司成立于2015年7月15日，系自然人独资的有限责任公司。被告郑志永为被告羽蒙公司的法定代表人。2017年6月14日，被告羽蒙公司的投资人(自然人股东)由被告郑志永变更为被告戴兴法。2016年11月，案外人潘某某代两原告(甲方)与被告郑志永(乙方)签订一份《不动产租赁合同》，约定租赁标的物地址为涉讼房屋，权利人为两原告，租赁用途为办公用房；租期自2017年1月1日至2018年12月31日；租金为每月34,000元,保证金68,000元;乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；租赁期满或因乙方违约致使合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置；房屋租赁期间应由乙方承担的费用有物业管理费、租赁发票税费、宽带电等使用费。2017年6月26日，被告戴兴法向案外人潘某某转账68,000元，备注为“7-8办公楼房租”；2017年9月1日，被告戴兴法向案外人潘某某转账66,000元，备注为“9-10月份办公楼房租费”；2017年11月8日，被告戴兴法向案外人潘某某转账34,000元，备注为“11月份办公楼房租”；2017年12月15日，被告戴兴法向案外人潘某某转账34,000元，备注为“安顺路办公楼租金”。2018年2月8日、3月8日、4月8日、5月8日、6月8日、7月8日，上海云都酒店管理有限公司(以下简称云都公司)分别出具缴款通知单，要求被告羽蒙公司于每月二十五日前支付涉讼房屋的物业管理费3,356.53元。2018年5月14日，云都公司出具情况说明称：其系上海市长宁区中山西路XXX号房屋的物业管理公司。自2017年1月1日起，涉讼房屋由羽蒙公司使用，用于经营办公。云都公司均向羽蒙公司出具相应的物业管理费、公共能源费发票，但近期羽蒙公司欠缴了几个月的物业管理费、公共能源费。2018年12月4日，云都公司再次出具情况说明称：2018年2、3月起，涉讼房屋经常处于无人状态，且羽蒙公司无故拖欠多月物业管理费、故2018年6月初，云都公司在涉讼房屋门上加了一把锁，并于2018年6月底将锁去除。被告戴兴法陈述自2018年2月5日时涉讼房屋门上已经有两把锁，其中一把是两原告锁的，一把是羽蒙公司财务人员锁的。2018年7月24日，上海环昱建设(集团)有限公司(以下简称环昱公司)出具情况说明称：因羽蒙公司、郑志永不履行向上海云都酒店管理有限公司支付物业管理费的义务，故庄凤娟、潘飞为其垫付物业管理费。环昱公司于2018年7月24日受庄凤娟、潘飞委托，向云都公司支付了垫付的物业管理费20,327.51元。2018年7月24日，环昱公司向云都公司网络转账20,327.51元，用途显示为中山西路1-6月物业费。庭审中，两原告表示原告庄凤娟系环昱公司的股东，两原告委托环昱公司垫付的物业费金额为20,327.51元，但本案中仅向被告主张19,611.12元。另查明，2018年4月23日，上海大众燃气有限公司账务中心出具的燃气欠款催缴通知书载明：户名上海云都企业发展有限公司，地址为中山西路XXX号11层A座，用户编号XXXXXXXX，该户拖欠的2018年2月及3月燃气费(含违约金)1,233.40元。本院认为，本案的争议焦点为2016年11月就涉讼房屋签订的租赁合同的承租方是被告郑志永还是被告羽蒙公司。两原告主张被告郑志永是以被告羽蒙公司法定代表人的身份签订租赁合同，而被告戴兴法则认为租赁合同的相对方是被告郑志永。对此本院认为，首先，被告郑志永签订租赁合同时既是被告羽蒙公司的法定代表人也是被告羽蒙公司的唯一自然人股东；其次，租赁合同明确约定租赁用途为办公用房，同时租赁合同成立后一直由被告羽蒙公司实际使用涉讼房屋；最后，涉讼房屋所属物业公司云都公司也是一直向被告羽蒙公司收取物业管理费用，而根据租赁合同的约定物业管理费应当由承租方承担。综上，本院采信两原告的主张，确认郑志永于2016年11月所签订的租赁合同系在履行作为法定代表人的职责，其后果应由羽蒙公司承担，即实际承租方是被告羽蒙公司，涉讼房屋租赁合同项下的相关支付义务应当由被告羽蒙公司承担。鉴于被告郑志永系以被告羽蒙公司法定代表人的身份签订涉讼房屋租赁合同，并非实际承租方，故两原告要求被告郑志永支付租金、物业管理费、燃气费、电费、电信宽带费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。被告羽蒙公司迟延支付租金，两原告自认于2018年8月收回涉讼房屋，现两原告要求判令2016年11月签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日起解除，并无不当，本院予以支持。被告羽蒙公司作为承租方应当向两原告支付合同解除之前即2018年2月1日起至2018年7月31日止的租金204,000元。被告戴兴法虽然主张租金应当支付至2018年2月上锁之日，但并未提供充分证据证明其主张，本院对其主张不予采信。关于物业管理费19,611.12元，根据租赁合同的约定物业管理费应当承租方承担，现两原告委托案外人环昱公司实际支付了应当由被告羽蒙公司承担的物业费，两原告现主张的金额并未超出其实际支付的物业管理费金额，故本院对两原告要求被告羽蒙公司支付物业管理费19,611.12元的诉请，予以支持。关于燃气费1,320.10元、电费763.45元、电信宽带费620.80元，两原告提供的证据不足以证明其已经实际支付了电费、电信宽带费以及其所支付的燃气费系涉讼房屋所产生，故本院对两原告的上述诉请不予支持。关于两原告要求被告戴兴法就租金、物业管理费、燃气费、电费、电信宽带费承担连带责任的诉请，鉴于被告羽蒙公司系一人有限公司，被告戴兴法系公司股东，现戴兴法未提供证据证明其财产独立于羽蒙公司的财产，且2017年6月26日起戴兴法多次通过个人账户向两原告支付涉讼房屋租金，故被告戴兴法对羽蒙公司的债务(租金、物业管理费)承担连带责任。被告戴兴法虽然抗辩系他人冒用其名办理了羽蒙公司股东变更，其并没有担任羽蒙公司股东的意思表示和实际行为，但截止目前被告戴兴法对其抗辩并未提供充分证据予以证明，故本院对戴兴法该抗辩不予采信。被告郑志永、羽蒙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告庄凤娟、潘飞与被告上海羽蒙资产管理有限公司就上海市长宁区中山西路XXX号XXX-XXX室房屋签订的《不动产租赁合同》于2018年8月1日解除；二、被告上海羽蒙资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告庄凤娟、潘飞上海市长宁区中山西路XXX号XXX-XXX室房屋2018年2月1日起至2018年7月31日止的租金204,000元；三、被告上海羽蒙资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告庄凤娟、潘飞上海市长宁区中山西路XXX号XXX-XXX室房屋物业管理费19,611.12元；四、被告戴兴法对本判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告庄凤娟、潘飞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,216.96元，由被告上海羽蒙资产管理有限公司、戴兴法负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞审 判 员  吴怡聂人民陪审员  陆荣骏二〇一九年二月二十二日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。