河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0782民初316号原告（反诉被告）曹治鹏，男，1991年4月3日出生，汉族，住辉县。原告（反诉被告）王丽，女，1993年10月22日出生，汉族，住辉县。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人李婷，辉县市共城法律服务所法律工作者（特别授权）。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人齐尚红，辉县市共城法律服务所法律工作者（特别授权）。被告（反诉原告）河南煜泰置业有限公司，统一社会信用代码914105815686225660，住所地河南省林州市南二环种子公司西。法定代表人：师国凯。委托诉讼代理人李金勇，河南宁鸣律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人赵红庆，河南宁鸣律师事务所律师（特别授权）。原告曹治鹏、王丽与被告河南煜泰置业有限公司（以下简称煜泰置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理。本案在审理过程中，被告煜泰置业公司提出反诉请求，本院予以合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人李婷、齐尚红，被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵红庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹治鹏、王丽向本院提出下列诉讼请求：1、要求被告煜泰置业公司履行合同协议，开具首付款发票，办理房产证并交付房屋，支付违约金以合同总价款300438元为基数，按每月万分之一计算；赔偿损失，赔偿损失额以新乡市住宅房屋租金指导价格城乡接合部多重房屋租金每月每平方12元，按合同约定的商品房面积109.27平方计算，从2018年6月3日至实际交房之日止；2、诉讼费由被告承担。事实与理由，被告在辉县市××路北段开发建筑山语城，原告与被告于2016年6月3日签订协议，订购了被告煜泰山语城C17号楼4单元302房，原告依约履行了合同义务，被告拒不履行交付房屋义务，请求支持诉求。被告（反诉原告）答辩称：1、曹治鹏原系被告公司工作人员，其所购买的房屋属于公司给予内部员工优惠政策购买的，在公司所发布的通知中对于员工签订合同起两年内自行离职承担的后果均有明确规定，原告在合同签订后离职，公司依照该通知向原告发送了解除商品房买卖合同的通知，因此，对于原告的诉讼请求应予驳回；2、原告要求支付违约金并赔偿损失的诉讼请求无事实及合同依据，且造成房屋至今未交付的原因是原被告之间就该商品房权属归属存在争议，因此公司不应承担违约金、不应赔偿损失。被告（反诉原告）煜泰置业公司提出下列反诉请求，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，由反诉被告承担反诉费。在本案审理过程中，煜泰置业公司变更诉讼请求为，要求反诉原告返还煜泰置业公司代付的月供款32495.09元并承担诉讼费。事实与理由，曹治鹏原系煜泰置业公司员工，2016年公司发布（2016）8号文件，为公司员工提供优惠购房政策，员工购买公司开发的房屋，首付款可自双方签订合同之日起两年内缴清，两年期间的按揭月供款由公司承担。并规定自签订合同之日起两年内，员工离职，公司有权解除合同收回房屋。曹治鹏与公司于2016年6月签订了商品房买卖合同，王丽系房屋共有人。曹治鹏离职后，双方就房屋归属及后续按揭月供款如何支付的问题多次协商无果，请求支持诉求。原告（反诉被告）针对反诉请求答辩称，1、煜泰置业2016年8号文件，曹治鹏从未见过也不知道该文件的内容，不具有约束力；2、双方签订的商品房买卖合同日期是2016年6月6日，而该文件公司称是在2016年5月15日发布，该文件不能对抗商品房买卖合同；3、变更的反诉请求与本诉不是同一法律关系，不应在本案中提起；且在举证期限届满后提出变更反诉请求，不符合法律规定，程序错误；应驳回反诉请求。二原告（反诉被告）为证明其主张，提供了下列证据：1、二原告的结婚证，证明原告曹治鹏与王丽系夫妻关系，二原告具备诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》（预售）复印件一份、补充协议一份，证明本案中涉及的商品房面积为109.27平方米，单价为2749.5元/平方，总价300438元。煜泰置业公司逾期交付房屋应承担违约责任及违约金的计算依据，即被告交付房屋逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。合同签订时由被告先承担首付款96994元，交付房屋时二原告再向被告支付首付款。3、中国建设银行现金缴款单一份、中国工商银行借记卡账户历史明细单（3页）、支付宝提现电子回单（6页），证明曹治鹏于2018年5月30日已经向煜泰置业公司支付首付款96994元，履行了合同及补充协议约定的义务，曹治鹏自2018年6月开始已按照双方约定缴纳按揭月供款。被告（反诉原告）煜泰置业公司向法庭提供下列相关证据：1、河南煜泰置业有限公司[2016]8号文件一份，证明关于原告购房优惠的通知，自签订购房合同之日起两年内员工离职，不再享有优惠政策；2、通知函一份、通知函送达情况二份、照片二份，证明被告就解除双方合同通知了原告；3、离职证明一份、公司2016年6月份、7月份工资发放表各一份，证明曹治鹏在签订公司内部职工房屋购买补充协议当月即2016年6月已经离职；4、曹治鹏名下借记卡明细清单一份，证明公司代替其支付两年月供款32495.09元的事实；5、商品房买卖合同5份，其中一份是曹治鹏所签订的合同，另外4份系和曹治鹏同期购买房屋的合同，证明曹治鹏所购买房屋属于正常价格；上述证据经庭审质证，煜泰置业公司对原告提供的上述三组证据真实性均无异议，但是第二组证据中原告所提供的补充协议能够证明原被告之间的商品房买卖合同关系并非普通的商品房交易，而是煜泰山语城内部职工的房屋购买，该补充协议可以反映曹治鹏之所以能够享受免缴两年月供款和迟延缴纳房屋首付款等很多优惠政策，因为其是煜泰置业公司内部职工。二原告（反诉被告）对煜泰置业公司提供的证据1以未见过该文件，对其内容不了解为由提出异议。对证据2有异议，没有收到该通知，不知晓通知内容。对证据3中6、7月份工资发放表真实性有异议，工资表是由被告单方制成的；对2019年4月16日离职证明真实性有异议，不应采纳。对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，补充协议是双方的真实意思表示，被告应当按补充协议履行。对证据5商品房买卖合同真实性无异议，对证明目的有异议，被告应当按商品房买卖合同履行自己的义务。本院综合认定如下，关于二原告提供的证据，煜泰置业公司对其真实性均无异议，本院确认其真实性。关于煜泰置业公司提供的证据1，二原告不予认可，因煜泰置业公司未提供证据证明该文件告知过曹治鹏，故对其证明目的不予确认。关于证据2，因煜泰置业公司变更了反诉请求，本院不再确认。关于证据3，原告虽提出异议，但没有进一步提供证据证明其主张。被告提供的该证据相互印证，本院予以确认。关于证据4、5二原告对其真实性不持异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曹治鹏原系煜泰置业公司员工，2016年6月3日，曹治鹏与煜泰置业公司签订《煜泰山语城内部职工房屋购买补充协议》一份，甲方煜泰置业公司，乙方曹治鹏。合同约定，双方于2016年6月6日签订煜泰山语城C17号楼4单元302号房屋买卖合同书（合同书编号为2016-0606007），该补充协议的效力与房屋买卖合同具有同等法律效力。合同签订时首付款96994元（首付款＝房屋首付款+维修基金），由甲方承担，交接房屋时乙方向甲方交清该费用；合同签订后，甲方在两年内按期缴纳按揭月供款；自签订合同之日起两年内，乙方应向甲方交清该合同所约定的首付款，方可办理房屋交接手续，并顺延缴纳相应按揭月供款。甲方所缴纳的两年按揭款，乙方不再承担，该房产权归乙方所有。如果乙方未按合同约定期限两年内交清首付款，甲方继续按期缴纳按揭月供款，该房屋产权仍归甲方所有，甲方有权另行销售此房产，若第三方购买此房产，乙方必须积极配合办理相关过房手续。乙方权利和义务：乙方购买甲方房产时，需提供购房所需的房产所有人的相关资料；按公司销售流程签订规范的购房合同，配合甲方及银行办理按揭手续及后期过户手续，按补充协议的约定按期缴纳相关费用、办理相关手续。甲方的权利和义务：按国家规定及法律流程办理房屋销售手续，包括签订购房合同、合同备案、开具发票、办理房产证等，并承担所有费用。2016年6月6日，煜泰置业公司作为出卖人与买受人曹治鹏及其妻子王丽共同签订了一份编号为2016-0606007号的《商品房买卖合同》，约定买受人购买的房屋为山语城C17号楼4单元3层4-302号，预测建筑面积为109.27平方米，按建筑面积计算，每平方2749.50元，总价款300438元。买受人应在签订合同七日内付清首付款90438元，同时提供有关贷款资料并承担贷款相关费用，剩余21万元办理个人住房抵押贷款手续。出卖人应当自2017年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付的，逾期超过60后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同断续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095日内取得该商品房所有权证书的，由出卖人赔偿买受人因此遭受的实际经济损失，但因政府原因导致延迟办理初始登记的，以及因买受人未能提供办理房屋所有权证书所需的相关资料的情形除外。合同签订后，2016年6月至2018年6月之前的按揭贷款费用共计32495.09元，均由煜泰置业公司缴纳。2018年6月以后的按揭贷款费用由曹治鹏缴纳。2018年5月30日曹治鹏向煜泰置业公司账户内汇入96994元首付款。曹治鹏要求煜泰置业公司交付房屋被拒，遂诉至本院。另查明，曹治鹏于2016年2月至6月在煜泰置业公司任职，于2016年6月底离职。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，曹治鹏、王丽与煜泰置业公司签订了商品房买卖合同，是双方真实意思表示，为有效合同。在签订该商品房买卖合同之前，因曹治鹏系煜泰置业公司员工，曹治鹏与煜泰置业公司签订了内部职工购买房屋的补充协议，享受内部员工购房优惠政策：即合同签订后两年内，缴清首付款，煜泰置业公司所缴纳的两年按揭款不再由曹治鹏承担等。该补充协议也是双方真实意思表示，为有效协议。曹治鹏于2018年5月30日向煜泰置业公司账户汇入首付款96994元，并缴纳了案涉房屋此后的按揭月供款，故二原告（反诉被告）要求继续履行双方签订的商品房买卖合同，并要求煜泰置业公司交付房屋的主张，本院予以支持。关于要求煜泰置业公司支付违约金并赔偿损失的主张，因双方签订的商品房买卖合同约定交付房屋的日期为2017年6月30日，而此时曹治鹏尚未向煜泰置业公司交付首付款，故本院对该主张不予支持。关于要求煜泰置业公司开具首付款发票的主张，因双方在补充协议中有约定，本院予以支持。关于要求煜泰置业公司办理房产证的请求，因双方在商品房买卖合同中约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故在原告交纳过相关办证费用后，煜泰置业公司应当协助原告办理不动产权属证书。关于被告（反诉原告）煜泰置业公司要求二原告（反诉被告）返还煜泰置业公司代付的月供款32495.09元的请求，因曹治鹏与煜泰置业公司签订了内部职工购买房屋的补充协议，曹治鹏作为煜泰置业公司员工，是享受内部员工购房优惠政策的前提，但由于曹治鹏在2016年6月6日签订合同后，于2016年6月底已经从公司离职，本院根据公平原则，结合具体案情，酌定支持二原告（反诉被告）返还煜泰置业公司支付的月供款32495.09元的80%即25996元。关于二原告（反诉被告）辩称，反诉请求与本诉不是同一法律关系，不应在本案中提起，且在举证期限届满后提出变更反诉请求，程序错误的辩解意见，因反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，且反诉原告提出变更诉讼请求的申请是在本案受理后，一审法庭辩论终结前，故本院予以合并审理并无不当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南煜泰置业有限公司于判决生效后三十日内向二原告（反诉被告）交付煜泰山语城C17号楼4单元302号房屋，并协助二原告（反诉被告）办理不动产权属证书；二、被告（反诉原告）河南煜泰置业有限公司于判决生效后三十日内向二原告（反诉被告）开具首付款96994元发票；三、原告（反诉被告）曹治鹏、王丽于判决生效后三十日内返还被告（反诉原告）河南煜泰置业有限公司按揭款25996元；四、驳回原告（反诉被告）曹治鹏、王丽的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由河南煜泰置业有限公司负担5800元。反诉费356元，由曹治鹏、王丽负担225元，河南煜泰置业有限公司负担131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉至河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  周智霞审 判 员  李 静人民陪审员  邓福江二〇一九年七月二日书 记 员  屈彦男