江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初857号 原告：江西省林业厅林业工程稽查办公室，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：陈小红，系办公室主任。 委托诉讼代理人：杨菁妮、齐兮语，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被告：王政宣，女，1953年6月4日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：应云芳，女，1982年12月16日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：雷秋瑞，男，1930年7月15日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：袁增玲，男，1966年3月25日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：魏子红，江西瀛洪仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万清清，江西瀛洪仁律师事务所律师。 被告：南昌市瑞玥宾馆有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：朱明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑勇刚、帅发强，江西宏正律师事务所律师。 被告：雷秋瑞，男，1930年7月15日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：熊瑞琴，女，1972年4月9日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被告：朱明，男，1986年9月19日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：郑勇刚、帅发强，江西宏正律师事务所律师。 原告江西省林业厅林业工程稽查办公室（以下简称林业厅稽查办公室）与被告王政宣、袁增玲、南昌市瑞玥宾馆有限公司（以下简称瑞玥公司）、雷秋瑞、熊瑞琴、朱明租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林业厅稽查办公室的委托诉讼代理人杨菁妮、齐兮语、被告王政宣的委托诉讼代理人应云芳、被告袁增玲的委托诉讼代理人万清清、被告瑞玥公司委托诉讼代理人郑勇刚、帅发强（亦属被告朱明委托诉讼代理人）、被告雷秋瑞、被告熊瑞琴、被告朱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林业厅稽查办公室向本院提出诉讼请求:1.判令王政宣、袁增玲、瑞玥公司、雷秋瑞、熊瑞琴、朱明立即腾房（位于南昌市，江西省林业厅林业工程稽查办公室一至三楼、五楼部分办公用房及五间沿街店面），将房屋中的设备、设施清理完毕后交还；2.判令王政宣、袁增玲、瑞玥公司、雷秋瑞、熊瑞琴、朱明向林业厅稽查办公室支付租金人民币183333.33元整（现计算至2018年11月18日，从2018年11月18日至腾房之日止，仍按合同约定价格根据实际占用时间收取租金），并根据合同约定支付逾期滞纳金人民币117333.12元整（现暂从2018年11月18日计算至起诉之日，从起诉之日起至付清租赁费为止，仍按日1%的滞纳金顺延计算，期间产生的新一季度租金如延迟支付的，仍按日1%的滞纳金顺延计算）。3.由王政宣、袁增玲、瑞玥公司、雷秋瑞、熊瑞琴、朱明承担本案的诉讼费用。事实和理由：林业厅稽查办公室与王政宣已逝的丈夫雷勃于2003年11月11日签订《租赁合同书》，合同中约定林业厅稽查办公室将南昌市上坊路30号（现为南昌市青山湖区上坊路100号），林业厅稽查办公室大楼一至三层、五楼（不包括三间微机房）的现有客房、厨房、餐厅中设备、设施、大楼西面停车场、背面场地租赁给雷勃，租赁期限为15年，自2003年11月11日至2018年11月10日。租金为每年200000元，即每月租金人民币16666.66元，雷勃按季支付，每季度第一个月的前七日支付租金50000元，逾期七天每天加收1%的滞纳金，未履行合同义务构成违约，雷勃应无条件撤出承租场所。2003年12月22日，林业厅稽查办公室与雷勃又签订了《沿街店面处理协议》，约定2003年12月22日至2018年11月19日甲方沿街五间店面由承租人承担。2010年5月25日，雷勃在林业厅稽查办公室不知情的情况下与袁增玲签订《转让经营协议》，将房屋转租给袁增玲，并向袁增玲收取转让费180000元，双方约定转租房屋范围与林业厅稽查办公室租赁给雷勃的房屋范围相同，转让期限5年，自2010年6月11日至2015年5月10日止，房屋租金200000元，由双方按季度共同交给林业厅稽查办公室。袁增玲承租后，以该房屋为住所地注册瑞玥公司。合同到期后，王政宣与袁增玲虽未续签书面租赁协议，但仍由袁增玲继续承租该房屋，直至起诉之日止，目前瑞玥公司的法定代表人已变更为朱明，涉案房屋已在林业厅稽查办公室不知情的情况下已多次转租。2010年11月，雷勃因病去世，根据相关法律规定，本案以雷勃生前配偶王政宣为被告及租赁合同继受人，要求其继续履行合同义务，符合法律规定。2018年6月27日因合同即将到期，林业厅稽查办公室向王政宣发送《房屋租赁期满通知书》，要求王政宣、袁增玲做好腾房及相应准备，王政宣当日已接受，林业厅稽查办公室于当日将此通知书张贴于瑞玥宾馆门口。2018年11月10日，林业厅稽查办公室向袁增玲发送《上坊路30号办公用房租赁到期收回清单》，清单中明确一楼至三楼、五楼部分办公用房由袁增玲交回，沿街店面由王政宣负责同期交回，并要求相应责任人尽快通知店面租户清理物品，缴清水电费，并积极配合办理店面到期收回手续，袁增玲已确认签收，并于2018年11月21日函告被告王政宣。租赁合同于2018年11月10日已到期，根据《合同法》规定及合同中约定，合同到期后承租人应立即进行财产移交、账务清理。但相关责任人一直置之不理，至今既未缴纳租金人民币183333.33元（16666.67元＊11个月）及租金逾期产生的滞纳金人民币117333.12元，也未履行腾房义务，为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。 王政宣辩称：1.本案将王政宣列为第一被告依法无据，租赁合同继受人为雷秋瑞，其没有本案诉讼主体资格；2.五间沿街店面已于2004年4月拆除，无法交还；3.关于雷勃将店面转租给袁增玲一事，林业厅稽查办公室知晓，且转租后租金的交纳都是由袁增玲负责的。 袁增玲辩称：1.袁增玲在本案中不应承担责任，林业厅稽查办公室将涉案房屋（瑞玥宾馆）租赁给雷勃，后雷勃又将瑞玥公司的使用权、经营权转让给袁增玲，包括房屋租赁。袁增玲作为瑞玥公司的法定代表人，代表瑞玥公司向林业厅稽查办公室缴纳租金，后朱明又从袁增玲处取得瑞玥公司经营权（包括房屋租赁）。该转让也经林业厅稽查办公室同意，合法有效。现袁增玲已经退出宾馆经营，并且也没有实际使用涉案房屋，不应当承担责任。根据最高人民法院关于城镇房屋租赁合同解释第十五条，超出原租赁期限的租赁合同部分是无效的，也就是说林业厅稽查办公室对外签订的租赁合同到期后，到期日仍在使用的及后续使用的，使用人属于无权占有行为，应当由后续的实际占有人也就是瑞玥公司、熊瑞琴、朱明来承担返还以及支付无权占有期间的租金损失；2.袁增玲已经提供证据证明，其与朱明就2017年以后的房屋租赁费用的承担达成协议，即由朱明来承担，并且由其直接向林业厅稽查办公室缴纳，从2017年初到2018年初，期间房屋租金也均是由朱明向林业厅稽查办公室直接缴纳，林业厅稽查办公室也表示认可，足以表明朱明已经直接与林业厅稽查办公室发生租赁关系，袁增玲已经退出经营，不应当承担责任。拖欠的2018年租金，应当由朱明承担，或者由瑞玥公司承担。3.袁增玲举证的转让协议是包括房屋租赁权的，朱明及瑞玥公司所述的转让协议与本案无关，无法律依据，应当在本案中一并查清楚。 瑞玥公司辩称：本案属于租赁合同纠纷，瑞玥公司与林业厅稽查办公室之间并未签订任何合同、协议，不存在租赁合同关系，至于由瑞玥公司产生的其他转让协议、转让合同，仅对合同双方具有法律约束力，林业厅稽查办公室以租赁合同纠纷起诉瑞玥公司，违背了合同相对性。另外，林业厅稽查办公室仅提供了土地使用证1份，并未提供涉案房屋的房产证，无法证明涉案房屋系合法产权，且归林业厅稽查办公室所有，其与雷勃之间的租赁合同书，效力存疑。 雷秋瑞辩称：1.五间沿街店面已于2004年4月拆除，无法交还；2.关于雷勃将店面转租给袁增玲一事，林业厅稽查办公室知晓，且转租后租金的交纳都是由袁增玲负责的。 熊瑞琴辩称:签订合同时，熊瑞琴对原租赁合同只剩1年4个月到期这一情况不知情，直接签订了6年的合同。熊瑞琴交付租金到2019年1月15日，并有6万元的押金在朱明处，可以冲抵租金计算到2019年4月5日。4月5日至5月底，朱明口头答应赔偿6万元，该笔款项冲抵租金及水电费。六月份熊瑞琴就从案涉房屋搬出来了。故熊瑞琴与朱明已经清算完毕，不欠租金。本案与熊瑞琴无关。 朱明辩称：1.林业厅稽查办公室与雷勃之间的租赁合同，效力存疑；2.林业厅稽查办公室与朱明之间不存在任何协议或合同，林业厅稽查办公室以租赁合同纠纷起诉朱明，没有事实及法律依据。朱明与袁增玲之间的转让协议及补充协议，系双方之间权利义务的约定，不具有对外效力，不适用于本案，且朱明与袁增玲之间的转让协议，转让的是宾馆的经营权、股权，而不是案涉房屋的转租，应当依法驳回林业厅稽查办公室对答辩人的各项诉讼请求。3.林业厅稽查办公室主张支付的滞纳金无任何约定及事实依据，且标准明显过高，远远超过了合同法司法解释二规定的损失标准，林业厅稽查办公室也无法证明其实际存在损失，应当驳回关于滞纳金的诉讼请求。4.涉案房屋的实际使用人，在2017年7月份到2019年5月30日之间，一直是熊瑞琴在实际使用，与朱明无关，瑞玥公司是雷勃在2004年3月份成立的，雷勃作为瑞玥公司的设立发起人，租赁涉案房屋作为瑞玥公司的经营场所，根据公司法司法解释三第二条，这部分责任应当由公司来承担，至于朱明与袁增玲之间的转让协议、转让合同、补充协议，系双方之间关于瑞玥公司转让的约定，与本案无关，朱明既非涉案房屋的实际使用人，也不是林业厅稽查办公室所提供的租赁合同书的相对方，不应当承担法律责任，林业厅稽查办公室要求朱明承担责任，没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据如下：1.袁增玲对林业厅稽查办公室举证的房屋租赁期满通知书复印件、照片三性均有异议，袁增玲认为林业厅稽查办公室仅通知了王政宣，并未通知袁增玲，袁增玲也未看到现场情况。2.瑞玥公司对林业厅稽查办公室举证的租赁合同书复印件、沿街店面处理协议复印件、转让协议复印件的关联性有异议，瑞玥公司认为合同仅约定林业厅稽查办公室与袁增玲之间的法律关系，并不具有对外效力。3.瑞玥公司及朱明均对林业厅稽查办公室举证的客户收付款入账通知书复印件有异议，瑞玥公司及朱明均认为转账单实质是法人代付的行为，而且上面备注了是宾馆交付的租赁费用。4.瑞玥公司对林业厅稽查办公室举证的房屋租赁期满通知书复印件、照片、上坊路30号办公室用房租赁到期收回清单、林业厅稽查办公室函告复印件、照片有异议，瑞玥公司认为林业厅稽查办公室无法证明期满通知书已送达瑞玥公司，瑞玥公司对此并不知情。5.林业厅稽查办公室对雷秋瑞举证的报纸一份的真实性、关联性有异议，林业厅稽查办公室认为其上没有具体的时间且为雷秋瑞剪切的，不能达到证明目的。6.林业厅稽查办公室及袁增玲均对雷秋瑞举证的拆除完毕之后瑞玥宾馆的照片有异议，林业厅稽查办公室认为没有提供照片的原始载体，不能证明与店面拆除有直接关系；袁增玲认为该照片无法证明店面已拆除，达不到证明目的。7.瑞玥公司及朱明均对雷秋瑞举证的公证书、法院的多份裁定、判决书、控告信、省检的复函、市检的复函有异议，瑞玥公司及朱明均认为公证书无原件予以印证，无法证明其真实性；其余证据无法证明案涉财产归雷秋瑞所有，反而已认定案涉财产不属于雷秋瑞所有。8.瑞玥公司及朱明均对袁增玲举证的转让合同一份、补充协议有异议，瑞玥公司及朱明均认为宾馆的转让协议，只在袁增玲和朱明之间具有内部的法律效力，不具有对外效力。实质是宾馆转让的问题，房子在宾馆名下，宾馆在使用，所以就在宾馆转让的协议里面附带提到了房屋的使用问题。9.林业厅稽查办公室及熊瑞琴均对瑞玥公司举证的宾馆出租协议有异议，林业厅稽查办公室认为林业厅稽查办公室与雷勃的协议上明确约定是不可以转租的，但是现在已经形成了多次转租的法律事实；熊瑞琴认为其签订协议时对原租赁期并不知情，且在2019年6月已终止了对瑞玥宾馆的租赁，钱已交清，与本案没有关系。上述证据来源合法，与本案有关联，本院将结合案件事实及其他证据，综合予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下：林业厅稽查办公室与雷勃于2003年11月11日签订《租赁合同书》，双方约定林业厅稽查办公室（甲方）将位于上坊路100号办公及招待所用房的一至三楼、五楼（不包括三间微机房）及现有设备、设施租赁给雷勃（乙方），租期自2003年11月11日起至2018年11月10日止，年租金20万元，租金按季支付，乙方须在每个季度第一个月的前七天内交纳该季度租金，逾期每日加收1%的滞纳金。合同约定乙方如要转租须取得甲方的同意。2004年3月19日雷勃以案涉房屋为生产经营场所设立瑞玥公司，雷勃为法定代表人。2010年5月25日，雷勃与袁增玲签订《转让经营协议》，双方约定雷勃将瑞玥宾馆转让给袁增玲。雷勃于2010年11月4日去世，此前签订的《租赁合同书》及《转让经营协议》由其父雷秋瑞继承。本院于2012年11月30日作出的（2012）湖民重字第7号民事判决书对以下事实进行了认定：2011年7月24日，雷秋瑞与袁增玲签订了书面转让协议，将雷勃持有的80%瑞玥公司的股权转让给袁增玲。同日，王政宣与袁增玲、涂玉涵签订了书面转让协议，将王政宣持有的20%瑞玥公司的股权予以转让。2011年7月28日，袁增玲于南昌市工商行政管理局办理了法定代表人和投资人变更手续。该判决书经南昌市中级人民法院二审维持，已发生法律效力。2016年8月11日，袁增玲与朱明就瑞玥宾馆签订了《转让合同》，并就瑞玥公司营业执照的相关事宜进行了协商，双方约定在2018年11月份合同到期后，袁增玲（甲方）务必帮朱明（乙方）续签到之后的房屋租赁合同，未续签到合同乙方有权暂拒付房租，待甲方帮乙方签到后续合同后，乙方须补交上之前暂拒付的房租。2016年9月19日，双方就房租交付签订《补充协议》，协议约定从2017年1月份起，房租由朱明直接向林业厅稽查办公室交纳，如未交付由朱明负责一切损失。2017年7月14日，瑞玥公司与熊瑞琴签订《宾馆出租协议》，双方约定将瑞玥宾馆的经营权租给熊瑞琴使用，租期自2017年7月25日至2023年7月25日，熊瑞琴交付了6万元押金，并约定合同期未满押金不退。2017年8月28日，瑞玥公司经南昌市市场和质量监督管理局办理变更登记，将法定代表人由袁增玲变更为朱明。林业厅稽查办公室向本院提交的客户收付款入账通知中显示，案涉房屋租金由瑞玥公司直接支付。经查明，上坊路100号办公及招待所用房仅具有土地使用证，未具备房产证。 另查明，2003年12月22日，林业厅稽查办公室与雷勃就沿街五间店面签订《沿街店面处理协议》，租期自2003年12月22日起至2018年11月9日止，并约定承租期内发生的债权、债务、店面拆除以及政府行为的搬迁等一切纠纷都与林业厅稽查办公室无关，由雷勃承担。青山湖区“拆违拆临，建绿透绿”指挥部办公室于2014年3月14日出具的《关于拆除临建违建的通知》中要求江西省林业厅尽快腾空位于上坊路的临街建筑物（即临街五间店面），由青山湖区负责拆除。 本院认为，本案争议焦点在于：1.原被告之间是否存在租赁关系。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，该租赁合同是雷勃为设立瑞玥公司以自己名义与林业厅稽查办公室签订的，案涉房屋作为瑞玥公司的生产经营场所，且房屋租金由瑞玥公司直接向林业厅稽查办公室交纳，瑞玥公司已经实际享有合同权利并履行合同义务，故应当认定实际承租人为瑞玥公司，应由瑞玥公司承担合同责任。林业厅稽查办公室主张雷勃未取得其同意就将房屋转租给袁增玲，应认定转租合同无效。本院认为，雷勃与袁增玲是就瑞玥公司的经营权签订的转让合同，而非就案涉房屋进行转租，且经（2012）湖民重字第7号民事判决书确认双方后续签订了股权转让协议，并进行了法定代表人的变更，因此雷勃与袁增玲之间属于公司组织结构的变更，房屋承租人并未发生变更，仍为瑞玥公司。袁增玲与朱明签订的《转让合同》中约定，如未续签到合同朱明有权暂拒付房租，待袁增玲帮朱明签到后续合同后，再补交上之前暂拒付的房租，但此条款属于袁增玲与朱明之间的协议约定，不对外发生法律效力。后续瑞玥公司的法定代表人虽又经变更，但其属于瑞玥公司的公司内部结构变更，案涉房屋的承租人仍为瑞玥公司，并未发生更改。因熊瑞琴与朱明签订的《宾馆出租协议》，双方约定的内容是将瑞玥宾馆整体承包由熊瑞琴使用，并非就案涉房屋进行转租，故熊瑞琴与本案租赁合同纠纷无关，朱明与熊瑞琴就宾馆承包费用的纠纷不在本案中予以讨论。故应当认定位于上坊路100号办公及招待所用房的一至三楼、五楼（不包括三间微机房）的承租人为瑞玥公司，并未发生过转租情况。2.是否应付租金，金额为多少。林业厅稽查办公室主张承租人欠付租金183333.33元整（暂计算至2018年11月18日，从2018年11月18日至腾房之日止，仍按合同约定价格根据实际占用时间收取租金），但经查明，位于上坊路100号的案涉房屋仅具有土地证，并未具备房产证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”和第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故瑞玥公司无须支付租金，但应参照合同约定租金支付房屋占有使用费，计算至2018年11月18日，瑞玥公司应付房屋占有使用费183333.33元（剩余房屋占有使用费仍按合同约定的租金标准20万/年，自2018年11月19日起计算至腾房之日止）。3.是否要支付滞纳金。《租赁合同书》中约定承租人须在每个季度第一个月的前七天内交纳该季度租金，逾期每日加收1%的滞纳金。本院认为，该条款约定的滞纳金数额过高，明显超出损失范围，应认定该条款无效。林业厅稽查办公室因延迟交纳房屋占有使用费造成的损失，应自2018年1月8日起，以每季度欠缴房屋占有使用费5万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段累加计算资金占用期间利息至付清房屋占有使用费之日止。4.沿街五间店面是否应当返还。经查明，沿街五间店面属于违章建筑，且青山湖区“拆违拆临，建绿透绿”指挥部办公室已于2014年3月14日出具《关于拆除临建违建的通知》，要求腾空房屋以备拆除，现沿街五间店面已被拆除，标的物已灭失，无法返还。位于上坊路100号的办公及招待所用房一至三楼、五楼（不包括三间微机房）属于林业厅稽查办公室所有，依据《物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，现租赁期满，林业厅稽查办公室主张承租人予以返还，与法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、由被告南昌市瑞玥宾馆有限公司于本判决书生效后十日内，支付江西省林业厅林业工程稽查办公室房屋占有使用费183333.33元（剩余房屋占有使用费仍按合同约定的租金标准20万/年，自2018年11月19日起计算至腾房之日止）； 二、由被告南昌市瑞玥宾馆有限公司于本判决书生效后十日内，赔偿江西省林业厅林业工程稽查办公室因延迟交纳房屋占有使用费造成的损失（自2018年1月8日起，以每季度欠缴房屋占有使用费5万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段累加计算资金占用期间利息至付清房屋占有使用费之日止）； 三、被告南昌市瑞玥宾馆有限公司于本判决书生效后十日内，交还江西省林业厅林业工程稽查办公室位于上坊路100号的办公及招待所用房的一至三楼、五楼（不包括三间微机房）； 四、驳回原告江西省林业厅林业工程稽查办公室的其他诉讼请求。 本案受理费5810元，由被告南昌市瑞玥宾馆有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员  宋赣平 人民陪审员  涂剑芳 人民陪审员  万国莲 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  丁文涛