上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34320号原告(反诉被告)：姚微明，男，1981年11月17日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：郑贤婷，上海锦汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海徽工置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴永国，执行董事。委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。原告姚微明与被告上海徽工置业有限公司(以下简称徽工置业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序。被告徽工置业于2018年11月30日提起反诉，本院予以受理。由于本案案情复杂，于2019年5月9日转为普通程序并于2019年12月20日就本反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚微明的委托诉讼代理人郑贤婷，被告(反诉原告)徽工置业的委托诉讼代理人孙新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚微明向本院提出诉讼请求：1.判令徽工置业返还姚微明租赁押金人民币30,000元(以下币种相同)；2.判令徽工置业返还姚微明入场费80,000元；3.判令徽工置业赔偿姚微明装修费37,014元；4.本案诉讼费由徽工置业承担。诉讼中，姚微明撤回诉请3。事实和理由：2017年11月23日,姚微明与徽工置业签订《上海市房屋租赁合同》,合同约定：姚微明租赁位于上海市闵行区浦锦路XXX弄浦锦路永太街地下商业街XXX层XXX号单元;租赁期限2年,自2018年1月18日至2020年01月17日,租金为10,000元/月,徽工置业同意自约定交付日起至正式开业日为装修日,装修期间不计租金,房屋租赁保证金30,000元;姚微明应于每三个月开始的第一个月五日内支付三个月租金,如姚微明逾期不支付租金或其他应付费用,逾期累计超过30日的,徽工置业有权解除合同。合同签订当日,姚微明按约向徽工置业支付了房屋租赁保证金30,000元及进场费80,000元。于2018年1月27日支付三个月租金30,000元后姚微明对租赁商铺进行装修,后租赁场所实际开业日为2018年6月1日。在姚微明进行工商登记办理过程中,徽工置业向姚微明出具甲方(出租方)为案外人太禾公司,租赁地址为上述商铺的《租房协议》,提示姚微明在乙方(租赁方)处签字,并要求姚微明在办理相关工商手续时应使用此份《租房协议》备案登记进行履约。故在2018年8月底徽工置业提示姚微明支付三个月租金时,姚微明的委托代理人于2018年8月30日向徽工置业发出《律师函》要求徽工置业出具变更出租方主体后徽工置业有权代理案外人太禾公司对外租赁或享有转租权的相关材料,但是徽工置业一直拒绝提供,反而以姚微明未按时支付租金为由,要挟要对上述商铺断电断水。2018年8月31日徽工置业发出《解除合同通知书》告知姚微明解除双方签订的租赁合同。后，姚微明搬离讼争商铺。姚微明认为讼争合同的解除系徽工置业单方解约所致，故应返还其已付的押金以及相关入场费。姚微明为维护其合法权益,诉至法院,望判如所请。徽工置业辩称如下：其认为姚微明方违约导致合同解除，具体是由于姚微明逾期支付租金、讼争房屋存在主体结构损坏、姚微明未按约办理消防部门合格证书等原因。徽工置业着重陈述双方合同中约定的开业时间2018年3月2日，姚微明实际开业时间是在2018年5月18日，虽然徽工置业的员工曾在微信中提示要求各商户支付租金起算时间在2018年6月1日，但是对于早开业的商铺其有权要求他们支付早开业使用的租金。且即便按照2018年6月1日开始计算租金，姚微明应缴纳的下期租金的时间也在2018年9月5日之前。现徽工置业在履行期间届满前提示姚微明支付租金并无过错，且结合当时姚微明方不良的经营状况，其更有理由要求姚微明方及时支付租金。但姚微明方于同年8月30日发出律师函表示以不安抗辩权为由暂缓支付租金，其认为这就是姚微明明确不履行合同约定的意思表示，故而向其发出合同解除的意思表示。而姚微明方在收到解除函后立即搬离现场的行为也应理解为其认为徽工置业享有合同解除权。即便徽工置业不享有合同解除权，姚微明擅自搬离现场行为也证明是姚微明方违约。综上，不同意姚微明的所有诉请。另，徽工置业认为，姚微明致使合同解除，应承担合同解除的相应责任并承担相应解除后果。且姚微明在承租期间造成讼争房屋的墙体损坏，应就此承担墙体恢复的费用以及由于修复墙体造成的现租户的停业损失。另，姚微明至今未迁出在讼争商铺内办理的营业执照，按约亦应向徽工置业进行赔偿。综上，徽工置业提出反诉并主张：1.姚微明赔偿墙体修复费用11,914元以及店铺停业损失4,086元，共计16,000元；2.姚微明支付徽工置业装修期间租金15,000元；3.要求姚微明向徽工置业支付自2018年9月1日起至2018年10月2日止的房屋占有使用费10,666元；4.判令姚微明支付自2018年10月3日起至实际迁出营业执照之日止，按每月10,000元标准计算的违约金。针对徽工置业的反诉诉请，姚微明辩称如下：其对于徽工置业主张的修复费11,914元予以认可，但认为所谓的停业损失并无依据不予承担。对于徽工置业主张的装修期间租金，由于合同解除系徽工置业单方解除所致，所以违约方应为徽工置业，其不需承担相应的违约责任。至于2018年9月1日至2018年10月2日期间的房屋占有使用费，其实际并未使用讼争商铺，只是相关设备未搬离而已，故希望法院考虑到系徽工置业的原因其才被迫搬离的情况酌情减免房屋占有使用费。至于徽工置业所主张的营业执照未注销的相关违约金，其认可营业执照至今没有注销，但未注销的原因在于其搬离的时候未取回营业执照以及食品卫生许可证的原件导致目前无法注销，而其在讼争房屋内申办的营业执照至今仍被徽工置业借给现承租户使用，故其无法注销，且徽工置业主张的每月10,000元的违约金标准过高且无相应的依据。本院经审理认定事实如下：2017年11月23日，姚微明作为乙方(承租人)与徽工置业作为甲方(出租人)就上海市闵行区浦锦路XXX弄地下商业街XXX层XXX号单元签订《上海市房屋租赁合同》。合同第4-8条约定，租赁期共计贰年，自2018年1月18日起至2020年1月17日。合同5-1条约定，在乙方租满根据上述第4-8条规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该单元约定交付日起至甲方正式开业日为装修期，即2018年1月18日至2018年3月2日。装修期内不计租金，但乙方必须支付本合同第6-7条所规定的物业管理费以及本合同第6-10条规定的其他费用。合同5-2条约定，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，则甲方有权向乙方索取装修期内不计的所有租金。合同第5-3条约定，乙方支付租金的方式如下：付三押三，每三个月支付一次，先付后用。该单元交付当天，按照以下固定租金，由乙方向甲方支付三个月租金。第一期：……月租金为10,000元。合同第6-1条约定，甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日，向甲方支付房屋租赁保证金；乙方需缴纳相当于第1年3个月之保底租金作为房屋租赁保证金，保证金为30,000元。合同第6-4条约定，租赁关系终止时，在乙方已结清该单元的租金、物业管理费、水费、电费……，甲方应在乙方交还该单元且乙方向甲方提交保证金原始收据后的30个工作日内将保证金一次性无息退还乙方。合同第6-5条约定，乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金10,000元及装修期间的其他费用。如甲方因乙方装修该单元而遭受任何损失，则甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方因此遭受的损失。乙方装修结束后应通知甲方和管理公司，经甲方和管理公司对该单元的验收合格且通过政府部门各项验收后30个工作日内，甲方应将装修押金在扣除因乙方装修该单位给甲方造成的损失(如有)后一次性无息退还乙方。装修期后乙方如需对该单元再次实施装修的，适用上述规定。合同第7-1条约定，乙方应在2018年3月2日(开业日)前正式对外营业。但若甲方商业街于2018年3月2日整体未开业，乙方的对外营业时间推迟至甲方商业街整体开业时间，本合同租期相应顺延。合同第7-2条约定，除双方另有约定外，乙方在正式对外营业前满足如下全部条件：……(2)获得消防部门合格证书(如需要)……。合同第14-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利：……(4)本合同签署后，甲方单方面提出解除合同的；……(7)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(8)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过30日的；……(10)乙方未能在正式开业日办妥在该单元经营所需的手续(包括但不限于乙方未能取得营业执照或必要的许可证或乙方承诺注册设立的公司未完成等)……。合同第15-4条约定，乙方应当于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且不再使用该单元地址。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于最后一个租赁年该单元日平均租金作为违约金。双方另约定合同相关权利义务并于合同落款处签名、盖章。同日，姚微明向徽工置业支付押金30,000元，并由徽工置业开具《收据》一张。姚微明另向徽工置业支付进场费80,000元，该钱款亦由徽工置业开具《收据》，并载明“B1-08进场费”。2018年1月27日，姚微明向徽工置业支付租金30,000元，并由徽工置业开具《收据》，上载为3月2日至6月1日租金。2018年1月29日，姚微明与徽工置业员工李阳于《施工单位进场须知》落款处签名，该须知明确进场施工各项要求及管理内容。2018年6月1日，包括讼争商铺在内的商业街正式开业经营。2018年6月2日，姚微明作为乙方与徽工置业作为甲方签订《补充协议》。协议约定，“因乙方在装修过程中因施工方未按照要求施工，造成甲方物业不可逆损伤。现经甲乙双方协商，甲方全额退还乙方装修押金计人民币10,000元整，但乙方需在双方租赁合同到期之时，将损伤部分墙面还原至租赁之前状态，且在承租期间该墙面若产生任何安全问题，皆由乙方自行承担。若乙方到时无法还原，甲方有权自行修复还原，且所产生成本直接从乙方租赁押金中扣除。”双方均于落款处签名、盖章。2018年8月，徽工置业向姚微明交付《催缴租金通知书》，要求其在2018年8月31日前缴纳下一季度租金30,000元，如逾期未缴，其将按照合同执行措施，并要求姚微明赔偿损失(如切断水、电，禁止姚微明方人员进场，造成损失由姚微明方自行承担)。2018年8月30日，姚微明委托律师向徽工置业发出《律师函》，上载：“……故姚先生鉴于贵司提供新租赁合同、变更出租方主体后请求贵司提供有权代理太禾公司对外租赁或享有转租权的相关材料，但是贵司一直拒绝提供，反而以姚先生未按时支付租金为由，要挟要对上述商铺断电断水。鉴于上述事实，……行使不安抗辩权，暂缓支付租赁费用。请贵司接函后立即向姚先生出具相关证明文件，否则姚先生将依法维护自己的合法权益并追究贵司的全部违约责任。”该函以顺丰快递形式向徽工置业寄送。2018年8月31日，徽工置业向姚微明交付《解除合同通知书》，上载：“……时至2018年8月31日，贵方仅支付三个月房租，且经过多次催缴租金，贵方皆拒绝支付租金，并且贵方店面开业至今未办理消防开业申报，已违反合同第7-2条。因贵方不履行合同，我公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定通知你方，于发函之日解除双方之间的《上海市房屋租赁合同》，请贵公司接通知后3日内办理交接手续，我方将于明日按合同第15-3条采取措施。如贵公司拒不交接，一切后果由贵公司负责。”另查明，姚微明于2018年10月2日将相关物品搬离讼争商铺。又查明，姚微明作为法定代表人于2018年3月27日于讼争商铺地址办理《食品经营许可证》，经营者名称为上海市闵行区浦锦街道明方恋奶茶店。同日亦办理了相关营业执照的注册。上述事实，由姚微明提供的上海市房屋租赁合同、收据、租房协议(与案外人太禾公司)、律师函、解除合同通知书、徽工置业员工李阳的微信聊天记录，由徽工置业提供的补充协议1份、施工单位进场须知、照片一组、营业执照、食品经营许可证、催缴租金通知书及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。对于姚微明提供的装修费支付凭证，徽工置业对该证据的三性不予认可。由于该组证据为转账记录及收条，姚微明方对于该证据的真实性、与本案的关联性均难以证明，本院对该证据不予采信。审理中，因徽工置业认为姚微明在装修期间对讼争房屋内的墙体造成损坏。故应其申请，本院委托上海同测质量检测技术有限公司(以下简称同测公司)就上海市闵行区浦锦路XXX弄XXX室XXX和XXX之间墙体质量进行鉴定，并确定修复方案。同测公司于2019年7月22日出具《司法鉴定意见书》(以下简称《意见书》)。该《意见书》的鉴定意见为：涉案墙体存在开槽布设线路导管的情况，不符合规范要求。建议修复方案：拆除涉案墙体内的线路及导管，拆除该墙体，重新砌筑墙体并在墙体内预埋线路导管。砌筑墙体及预埋线路导管需符合相关规范要求。对该《意见书》，双方均予以认可。此后，因姚微明方不认可徽工置业预估的修复费用金额。故应其申请，本院委托上海正弘建设工程顾问有限公司(以下简称正弘公司)就上海市闵行区浦锦路XXX弄XXX室XXX-XXX墙体的修复费用进行鉴定。正弘公司于2019年12月5日出具《司法鉴定意见书》(以下简称《意见书》二)。该《意见书》二的鉴定意见为：依据同测公司出具的《意见书》，该房屋修复工程费用造价为11,914元。对该《意见书》二，双方均予以认可。本院认为，姚微明与徽工置业签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。庭审中双方均认可2018年8月31日合同解除，现本案的争议焦点有二：1.姚微明方是否存在违约？2.合同解除之后果处理。针对争议焦点1：姚微明认为在徽工置业主张解除的时候其租金并未存在逾期支付、其亦不存在其他合同约定的违约情形，故认为合同解除系徽工置业无理由而提出的，其只是基于双方无继续履行的基础而同意解除而已。徽工置业则认为姚微明的实际开业时间是2018年5月18日，租金的起算日亦应以此日起算，所以直至2018年8月31日，姚微明已存在逾期支付租金的情形。即便按照2018年6月1日起算租金，姚微明到2018年9月5日前亦应支付相应的租金，但在收到徽工置业的催款函后，姚微明却以所谓不安抗辩权的理由主张暂缓支付租金，就此可以认定其明确不履行合同约定的意思表示，故徽工置业此后主张解除合同是符合法律规定的。且姚微明收到解除函后搬离行为也证明其认可了解除函上的解除理由。若解除函上的理由不成立，姚微明的搬离就属于自行搬离，亦属于违约。对此，本院认为从徽工置业员工李阳的微信通知可见，徽工置业已认可从2018年6月1日起算租金，故直至其向姚微明发出解除函之日为止，姚微明并未欠租。至于徽工置业曾提出过的姚微明破坏主体结构、姚微明未按约办理消防备案等合同解除之理由。在庭审过程中本院曾告知其应对是否属于主体结构破坏申请鉴定，但最终其以合同解除原因不在于主体结构损坏为由不要求进行此项鉴定。至于未办理消防证书这一说法，根据合同约定可见，第7-2条所称的消防部门合格证书明确是属于有需要则应办理范围，但讼争商铺仅属于一个面积较小的单位，并无法律规定需要办理所谓的消防部门合格证书，故对于徽工置业此项理由本院亦不予采信。综上，本院认为姚微明在履行合同过程中并不存在违约。姚微明在收到徽工置业寄送的解除函后实际搬离，徽工置业亦收回讼争商铺另行出租的行为可以认定为双方在履行过程中已合意解除讼争合同。针对争议焦点2：基于双方合意解除了合同，则就合同解除均不应承担相应的违约责任，本院对于双方主张的相应解除后果一并予以处理。首先，徽工置业应向姚微明退还押金30,000元。其次，双方对于入场费的款项性质以及退还条件并无约定，据此本院认为该款项应扣除姚微明已使用期间所对应的费用后予以退还更为公平，据此徽工置业尚应向姚微明退还入场费51,666.67元(80,000元-80,000元÷24个月×8.5个月)。再次，对于徽工置业主张的装修期租金之请求，虽合同中约定姚微明理应租满约定租期方可享有该免租金额，但该条款仍应属于当姚微明方发生违约前提下所对应的违约金范畴。故在姚微明不存在违约的情况下，本院难以支持徽工置业的此项诉请。复次，对于徽工置业主张的逾期迁出营业执照违约金之请求，姚微明虽抗辩称其无法迁出营业执照是因为原件在徽工置业处且实际被现承租人使用导致其无法迁出，且其认为未迁出营业执照的行为对徽工置业或者实际承租人并未产生损失，且即便存在违约金也应予以调低。庭审后，承办人至现场查看，讼争商铺内悬挂的营业执照以及食品卫生许可证均非姚微明方申办的相关证照。且姚微明亦未对徽工置业持有证照原件进行举证。另本院认为即便存在原件在徽工置业处的情形，姚微明亦可以挂失补办营业执照后再行注销。综上，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑姚微明逾期未迁出营业执照的主观恶意、违约时间的长短、对徽工置业造成的实际损失等因素后，将徽工置业主张的违约金标准酌定为每月1,000元为宜，为避免损失扩大姚微明方在本判决生效后应尽快迁出讼争商铺内所办理的营业执照。又次，至于徽工置业主张的墙体恢复费用。其构成除了审价部门的结论11,914元外，徽工置业另提出相邻两家店铺的停业损失。对此本院认为停业损失尚未实际发生，且徽工置业对于损失金额亦缺乏相关证据予以证明，故本院对于墙体恢复费用仅支持11,914元。又复次，对于徽工置业主张自2018年9月1日起至2018年10月2日止的房屋占有使用费，本院认为于法有据，予以支持。但徽工置业所主张的房屋占有使用费计算有误，本院纠正为10,645元(10,000元+10,000元÷31天×2天=10,645元)。最后，本院认为姚微明作为墙体损坏的实施人，理应对墙体质量问题鉴定及修复方案的相关鉴定费用予以承担。而此后修复费用所发生的鉴定评估则是基于徽工置业不同意姚微明方提出的合理修复费用金额并坚持鉴定所致，鉴于最终鉴定结论与姚微明方提出的修复费用金额相差无几，本院认为由徽工置业承担修复费用所发生的鉴定费用更为合宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)姚微明返还押金30,000元；二、被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)姚微明返还入场费51,666.67元；三、原告(反诉被告)姚微明于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司支付墙体修复费11,914元；四、原告(反诉被告)姚微明于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司支付自2018年9月1日起至2018年10月2日止的房屋占有使用费10,645元；五、原告(反诉被告)姚微明于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司支付自2018年10月1日起至原告(反诉被告)姚微明实际从上海市闵行区浦锦街道浦锦路XXX弄XXX号地下一层XXX室-B-XXX单元迁出上海市闵行区浦锦街道明方恋奶茶店的营业执照之日止，按照每月1,000元标准计算的违约金；六、驳回被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,500元，由原告(反诉被告)姚微明负担643.94元，由被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司负担1,856.06元。反诉案件受理费减半收取计人民币420.83元，由原告(反诉被告)姚微明负担227.85元，由被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司负担192.98元。修复方案的鉴定费人民币15,000元，由原告(反诉被告)姚微明负担。修复费用的鉴定费人民币1,500元，由被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  钱 洁审 判 员  张 莉人民陪审员  徐怀清二〇一九年十二月二十六日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。