安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初1007号 原告:张正兵，男，1969年4月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李震，安徽华慧律师事务所律师。 被告：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号，社会统一信用代码证9134010056897801X6。 法定代表人：解光熙，董事长。 委托诉讼代理人：邢星，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师师事务所律师。 原告张正兵诉被告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资经营公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年1月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张正兵及其委托诉讼代理人李震，被告庐阳国资经营公司的委托诉讼代理人邢星、胡安杨到庭参加诉。本案现已审理终结。 原告张正兵向本院提出诉讼请求：1.判令变更涉案房屋的房屋租金数额，降低至原租金的70%，具体为3一A幢每季度人民币88725元、3-B幢每季度人民币100275元，且在合同期限内均不得再行递增；2.被告赔偿原告经济损失425640元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年5月13日，原告通过网上竞标方式取得董铺路与清源路交口源水家园3-A、3-B两幢商业楼的承租权。2016年5月23日与被告签订了两份《房屋租赁合同》，约定承租期限为6年，自2016年6月13日起至2022年6月12日止。承租用途为商办。合同签订后，原告如约足额缴纳了相关费用，然而在使用过程中，发现被告提供的租赁标的物存有重大问题。多次协商无果后经诉讼，直至2018年11月13日，原告方才得知涉案房屋未经消防验收和备案，无法办理消防许可证。另，该房屋存有渗漏，原告一直无法正常使用，经济上遭受了巨大损失。原告认为：被告严重违背诚信、公平原则，利用其自身优势和原告签订的租赁合同属于显失公平，依法应予变更。同时被告向原告提供不符合合同约定使用条件的租赁标的物，导致原告无法正常开展经营，显属违约行为，理应赔偿由此给原告造成的一切经济损失。 被告庐阳国资经营公司辩称：一、张正兵要求变更涉案房屋的租金数额无法律和事实依据。庐阳国资经营公司与张正兵于2016年5月13日签订了两份房屋租赁合同，该两份房屋租赁合同合法有效，双方应按照契约精神履行合同，合同签订后，庐阳国资经营公司已经将房屋交于张正兵使用，而张正兵未缴纳房租，已经违约，双方应按照房屋租赁合同履行，其要求降低租金的诉讼请求不应得到法律上的支持。且在（2018）皖0103民初1947号民事判决书中已经驳回该项诉讼请求，根据一事不再理的原则，应驳回张正兵的此项诉讼请求。 二、张正兵所主张的经济损失无法律和事实依据。1、关于张正兵主张因租赁标的物无法办理消防许可证，导致经济损失279760元。张正兵无法办理消防许可证是其自身原因造成，与庐阳国资经营公司毫无关系。根据《安徽省消防条例》第十九条、《建设工程消防监督管理规定》第四章消防设计和竣工验收的备案抽查的规定可知庐阳国资经营公司已经向消防支队申报了消防验收，根据上述法律规定可知庐阳国资经营公司的房屋属于消防备案抽查项目，根据庐阳国资经营公司提供的消防备案表，可知庐阳国资经营公司已经完成了一次消防验收和备案，庐阳国资经营公司提供租赁的房屋消防已经合格。房屋租赁给张正兵后，张正兵所租赁的房屋是用来经营宾馆和网吧，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定关于印发《安徽省消防行政许可受理一次告知制》的通知第二项第三点可知张正兵所经营的宾馆与网吧要进行二次消防申报，需要向消防机构申请消防验收，经庐阳国资经营公司向庐阳区消防大队调查，张正兵并没有向庐阳区消防大队申请消防验收，张正兵所称无法办理消防许可证是因其自身原因，与庐阳国资经营公司无关，庐阳国资经营公司已经完成了消防验收法定程序，符合法律规定，故张正兵以其自身经营的网吧和宾馆无法办理二次消防许可证主张损失是没有依据的。且在（2018）皖0103民初1947号民事判决书中已经判决过该诉讼请求，根据一事不再理的原则，应驳回张正兵的此项诉讼请求。2、关于张正兵主张的租赁物渗漏损失78680元。关于租赁物渗漏损失已经在（2018）皖0103民初1947号民事判决书中处理，根据民事诉讼法一事不再理的原则，应驳回张正兵的此项诉讼请求。3、张正兵开设道口支出的相关费用672000元，张正兵开设道口与庐阳国资经营公司无关，开设道口并不属于庐阳国资经营公司所需承担的适住义务，故其请求并无依据。 经审理查明：2016年5月23日，庐阳国资经营公司（甲方）与张正兵（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，约定：1、张正兵承租位于董铺路清源路交口源水家园3-A和3-B幢商业楼，租赁期间为2016年6月13日至2022年6月12日。2、年租金在2018年6月12日前不做变更，其中3-A幢租金为507000元/年,3-B幢租金为573000元/年；另，3-A幢租赁保证金为126750元，3-B幢租赁保证金为143250元，如乙方在承租期间无违约情况，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息），如乙方发生违约行为，则违约金将直接从租赁保证金中扣除，或直接扣除应由乙方及时结清的租金及各项费用。3、甲方应为乙方提供办理各种经营证照所需的房屋产权、租赁证明等相关材料，甲方按现状提供租赁房屋现有的附属设施、设备供乙方使用，但不承担合同期内此类设备的检测、维修、使用、监管等义务;4、乙方负责合同履行期内房屋日常维修管理（含对屋顶、屋面、墙体、地面以及上下水管道破损渗漏等维修）、安全、消防、门前三包等事项并承担产生的相应费用；5、租期内房屋屋面墙体地面渗漏及管道破损维修事宜由乙方负责并承担相关费用，承租期内如因乙方维修不及时发生物品受损情况，甲方对此不承担任何赔偿责任；6、乙方在不支付或者不按照约定支付租金达30日的，或欠缴各项费用达一定数额的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，甲方不需承担违约责任，对乙方承租期间所实施的装修改造部分不需进行任何补偿。 合同签订后，庐阳国资经营公司依约将房屋交付给张正兵。张正兵将3-B商业楼的二、三层装修作为宾馆使用，3-A商业楼的三层作为网吧，但由于案涉房屋一直未办理消防许可证，导致张正兵投资装潢的宾馆、网吧不能正常经营。承租期间，张正兵发现案涉房屋多处出现渗漏和墙面脱落等情形，其于2016年11月起要求庐阳国资经营公司予以维修，但经庐阳国资经营公司维修，渗漏部分至2017年5月都未能修复完好。 在该庭审中，庐阳国资经营公司认可案涉房屋无消防许可证，并认可案涉房屋存在渗漏问题，并为此维修。 张正兵就装修损失提供了两份《装饰工程决算表》，证明使用案涉房屋的开办的心语宾馆装修费用为3712456元，鹏东饭店的装修费用为330880元。庐阳国资经营公司对上述两份《装饰工程决算表》的三性均有异议。但张正兵和庐阳国资经营公司均同意由法院酌定损失费用。 另查明：在合同履行过程中，张正兵按约支付了保证金；张正兵交付的房屋租金，其中3-A幢租金交至2017年12月12日，3-B幢租金交至2017年9月12日，之后租金未能按期支付。经庐阳国资经营公司催要，张正兵于2017年7月17日书面要求庐阳国资经营公司解决消防证件、渗漏以及改进案涉房屋配套设施等问题，并承诺如解决上述问题就不会拖欠房租。之后，张正兵多次要求庐阳国资经营公司减免房租，但庐阳国资经营公司未能同意减免。 2018年1月2日，庐阳国资经营公司向张正兵送达催缴租金通知，告知张正兵于2018年1月5日缴纳拖欠的租金，如逾期不付，将依据合同约定，解除合同收回房屋。 2018年1月19日庐阳国资经营公司以张正兵拖欠租金为由，诉至本院要求判令解除案涉租赁合同，收回案涉房屋，并支付拖欠租金。2018年3月15日张正兵就租赁案涉房屋产生的损失起诉至本院。经审理，本院认为，在本案中，依据张正兵提供的证据能够证明案涉房屋无法办理消防许可证，对此，庐阳国资经营公司亦予以认可，故庐阳国资经营公司应就未能办理消防许可证，造成张正兵无法正常使用案涉房屋的损失承担赔偿责任。关于房屋渗漏的问题，庐阳国资经营公司对此予以认可，故本院认定应由庐阳国资经营公司对案涉房屋的渗漏造成的损失予以赔偿。关于未能办理消防许可证以及房屋渗漏的损失数额，本院基于公平、诚实信用原则，酌定庐阳国资经营公司应赔偿张正兵的损失合计为262000元。关于张正兵诉请免除和降低案涉房屋的租金，由于本院对张正兵诉请损失予以了部分支持，故对其免除案涉房屋租金的诉请不予支持；对降低案涉房屋的租金标准，由于该项诉请属于合同双方协商议定的内容，需要出租人和承租人达到一致，并非法院调整范围，故对该项诉请不作处理。综上，本院判决庐阳国资经营公司赔偿张正兵损失262000元，并驳回张正兵的其他诉讼请求。 庐阳国资经营公司对该判决提起上诉。二审中，庐阳国资经营公司提供了《建设工程消防验收意见书》及《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》各一份，证明庐阳国资经营公司交付的房屋在消防上没有任何问题，消防已经竣工验收。张正兵对证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。合肥市中级人民法院法院认为庐阳国资经营公司提交的《建设工程消防验收意见书》是针对7#、8#楼及幼儿园工程，与本案不具有关联性。其提交的《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》并非《消防验收意见书》，不能达到其证明目的。故该院对庐阳国资经营公司二审提交的证据不予采信。合肥市中级人民法院认为，依据张正兵提供的证据能够证明案涉房屋无法办理消防许可证，对此，庐阳国资经营公司亦予以认可，故庐阳国资经营公司应就未能办理消防许可证，造成张正兵无法正常使用案涉房屋的损失承担赔偿责任。一审中双方当事人均同意人民法院对损失进行酌定，因此一审酌定的损失金额本院予以维持。另，案涉房屋存在渗漏亦是客观事实，庐阳国资经营公司亦对此进行维修，且维修范围不属于双方合同约定的应由承租人自行维修的部分。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故一审法院依据维修期间涉案房屋租金的七折计算损失，并无不当，本院予以维持。据此，合肥市中级人民法院判决驳回庐阳国资经营公司上诉，维持原判。 但之后，张正兵以双方就案涉房屋存在争议为由，未能按期支付租金，故庐阳国资公司再次诉至本院，要求判如所请。为此，张正兵则就其损失再次诉至本院。 在庭审中，张正兵陈述案涉房屋渗水问题已由其自行解决，但消防许可证仍然未能办理。庐阳国资经营公司抗辩案涉房屋的消防许可属于备案抽检制，但张正兵未向其索要相关资料，故未将相关资料交付给张正兵。 上述事实由双方提供《房屋租赁合同》、《装饰工程决算表》、照片，本院和合肥市中级人民法院民事判决书等证据，以及当事人庭审陈述佐证。 对张正兵提供的照片、工程决算表、绿化变更许可证，证明张正兵就租赁案涉房屋支出开设道口费用67200元，本院认为，该组证据与本案无关联性，开设道口是张正兵为自身经营需要所设，与案涉房屋的适用性无关联，故本院对该组证据不予认定。 对庐阳国资经营公司提供的《建设工程消防监督管理规定》、《建设工程消防监督管理规定》、《安徽省消防行政许可受理一次告知制》建设工程消防设计审核受理凭证和电脑查询图片、建筑工程竣工验收消防备案情况登记表、合肥市国土资源局建设工程竣工联合现场验收单向结论等证据，证明案涉房屋消防实行一次告知制和报送备案，而案涉房屋已办理消防备案、张正兵未办理消防许可是其自身原因。张正兵对该组证据证明目的不予认可。本院认证意见，依据法院生效判决，查明案涉房屋未办理消防许可证，且按庐阳国资经营公司所述案涉房屋消防实行一次性告知制和报送备案，其亦无证据证明已将相关报送备案材料交付给张正兵，故本院对该组证据证明目的不予认定。 本院认为：张正兵与庐阳国资经营公司之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据法院生效判决，已经查明案涉房屋未能办理消防许可证，以及案涉房屋存在渗漏问题，并由张正兵自行修复完毕，故庐阳国资经营公司应承担赔偿责任。但依据一事不再理原则，本院对张正兵主张的变更和降低案涉房屋租金，以及渗漏损失（已自行修理完毕），本院不再处理。关于张正兵主张的开设道口费用，该费用与本案租赁合同无关联性，本院不予支持。 关于张正兵诉请的未办理消防许可损失，由于该损失一直持续，不属于一事不再理范围，故本院对张正兵的该项主张予以支持。关于损失金额，本院在(2018)皖0103民初1947号民事判决书中对无法办理消防许可证损失，是以张正兵主张的装修损失酌定为100000元，现考虑到张正兵无法办理消防许可证，导致不能按宾馆和网咖用途使用，只能另作他用或空置，造成租金支出损失，该损失客观存在，且本院在另案中已解除了两份案涉租赁合同，为减少诉累，故本院酌定该部分损失为120000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告合肥庐阳国有资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张正兵损失120000元； 二、驳回原告张正兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3882元，由原告张正兵负担2532元，由被告合肥庐阳国有资产经营有限公司负担1350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年四月十一日 书记员  吴 朋 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。