上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初75123号原告：汤顺忠，男，1965年7月25日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：顾龙芳，女，1964年11月11日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：伍助碧，上海达贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴银海，上海达贤律师事务所律师。被告：赵晓弟，男，1953年4月28日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙晏旻，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：唐海宝，女，1960年6月6日出生，汉族，住上海市金山区枫泾镇友好街XXX号。委托诉讼代理人：李丁(系第三人唐海宝之子)，住上海市金山区。委托诉讼代理人：李新林，上海致格律师事务所律师。原告汤顺忠、顾龙芳与被告赵晓弟、第三人唐海宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序。本案审理中，因赵晓弟诉唐海宝、第三人汤顺忠、顾龙芳房屋买卖合同纠纷一案正在审理【(2018)沪0115民初70133号】，故本案于2019年1月31日中止诉讼。该案于2019年6月24日一审判决后，唐海宝上诉，上海市第一中级人民法院于2019年12月30日作出(2019)沪01民终14061号民事判决书。该案现已生效。本案恢复审理后，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告汤顺忠、顾龙芳的共同委托诉讼代理人伍助碧，被告赵晓弟及其委托诉讼代理人孙晏旻，第三人唐海宝及其委托诉讼代理人李丁、李新林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤顺忠、顾龙芳向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告迁出上海市浦东新区康桥镇环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，将系争房屋返还两原告；2、判令被告向两原告支付系争房屋的占有使用费，自2016年6月14日起至被告搬离房屋之日止,以每月人民币(以下币种相同)4,800元计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月19日,原告与第三人唐海宝签订合同,以205万的总价将系争房屋出售给唐海宝,后唐海宝支付部分房款。2016年2月25日唐海宝将房屋加价转卖给被告,同时欺骗原告称自己不能贷款,让原告与被告签订合同,由原告直接过户给被告。但是,当原告按约履行协议,将房交付给被告后,被告以及唐海宝相互推诿,拒绝支付剩余45万元房款。原告因此起诉被告及唐海宝,2018年7月25日,经上海市第一中级人民法院二审终审判决,认定原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2018年8月，原告通知被告配合撤销网签合同并交还房屋被拒，故原告提起诉讼，要求判如诉请。被告赵晓弟辩称，对诉请1、房屋买卖合同虽然被确认无效，但目前为止，被告支付的购房款中160万元仍由两原告所掌控，被告愿意腾空房屋的前提是该160万费用由原告交至法院代管，满足该条件后，被告愿意迁出系争房屋。诉请2、使用费不应当支付，导致系争房屋合同被确认无效，三方都有法律责任，原告对三方交易是清楚的，且系争房屋由原告交付给被告，故原告应当承担相应的法律后果。160万元费用一直在原告处，按照同期银行贷款利率折合每年利息约7.6万元，平均每月利息6,333元，完全可以覆盖原告所述的房屋使用费仍有结余，被告认为原告声称的损失没有发生，诉请缺乏法律依据，故请求驳回。第三人唐海宝述称，对诉请1、房屋应当返还给第三人，第三人与被告签订的房屋买卖合同被一中院终审判决解除，判令第三人返还被告购房款，并赔偿差价损失53万元。(2018)沪0115民初70133号一案一审和二审判决书均认定唐海宝返还赵晓弟购房款后，赵晓弟应将房屋返还唐海宝；根据买卖居间协议，唐海宝只需付100万即满足汤顺忠交房条件，实际唐海宝多付了60万元阶段购房款；一、二审法院均查明，系赵晓弟拒绝支付尾款45万元；(2019)沪01民终14061号判决书认定合同解除后依法当事人可以申请恢复原状，唐海宝返还赵晓弟购房款210万元，同时赵晓弟应将系争房屋返还给唐海宝。赵晓弟自认其与汤顺忠、顾龙芳签订的房屋买卖合同是为了办理过户而签订，汤顺忠、顾龙芳自认其与赵晓弟签订的合同非双方真实意思表示，汤顺忠、顾龙芳与唐海宝的居间协议是双方真实意思表示。唐海宝对于汤顺忠、顾龙芳交房给赵晓弟，以及汤顺忠、赵晓弟签署过户所用买卖合同并去交易中心过户均不知情；(2018)沪01民终5452号判决书也确认本案原、被告的过户合同无效，根据合同法第56条，无效合同没有法律约束力，本案原、被告自认交易不是自己真实意思表示，不存在互相返还购房款和房屋问题。综上，从终审判决、合同法及情理上，系争房屋应当返还第三人。诉请2、占有使用费应当由第三人享有，理由同上。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人登记在原告汤顺忠、顾龙芳名下，建筑面积97.59平方米，系两原告的动迁安置房。2015年12月19日，原告(甲方、出卖方)汤顺忠与第三人(乙方、买受方)唐海宝经居间方(丙方)上海申康房地产咨询有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》，约定：唐海宝向汤顺忠购买系争房屋，房屋总价205万元，定金20万元，签订买卖合同(如需公证，双方须申请完毕买卖合同公证)的当日，乙方唐海宝支付甲方汤顺忠首期房价款共计100万元(其中包含已支付的定金20万元)，双方约定部分房价款计105万元乙方按以下A方式支付甲方：A、乙方于2016年12月31日过户交易的当日以现金方式支付甲方。双方在付款方式其他约定栏手写约定：“乙方在2016年4月20日前，交付首付壹佰万元整，若违约则定金予以甲方收取，若继续交易房价按当时房价另议。”双方还手写补充条款约定：“壹佰万房款到位后商定交房，甲方配合乙方过户给乙方指定的人。”协议签订后，唐海宝支付了汤顺忠定金20万元，2016年2月28日、3月23日，唐海宝又支付汤顺忠购房款80万元、60万元，合计支付160万元，尚有余款45万元未付。2016年2月25日，第三人唐海宝(即甲方、出卖方)与被告赵晓弟(即乙方、买受方)经居间方(丙方)上海申康房地产咨询有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》，约定赵晓弟向唐海宝购买系争房屋，房屋总价255万元，定金10万元，签订买卖合同(如需公证，双方须申请完毕买卖合同公证)的当日，乙方赵晓弟支付甲方唐海宝首期房价款共计100万元(其中包含已支付的定金10万元)，双方约定部分房价款计50万元乙方按以下A方式支付甲方：A、乙方于实际交房的当日以现金方式支付甲方。双方手写约定：“部分房价款计105万元，乙方于2016年11月31日交易过户的当日以转账方式支付甲方。”协议签订后，赵晓弟支付了定金2万元，于2016年2月26日、2月27日、3月23日、5月31日向唐海宝支付了8万元、40万元、50万元、110万元购房款(其中110万元转入唐海宝儿子李丁账户)，合计支付了210万元，尚有余款45万元未付。2016年6月14日，原告汤顺忠与被告赵晓弟办理了系争房屋的交接手续。2016年10月15日，两原告(甲方、卖售人)和被告赵晓弟(乙方、买受人)签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由被告赵晓弟购买系争房屋，房屋总价205万元，交房时间为2016年10月15日前，2016年12月30日前甲乙双方向房地产交易中心办理转让过户手续。合同第九条约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。”该合同附件三(付款协议)约定：“1.2016年1月20日，乙方支付购房定金贰拾万元整；2.2016年2月28日之前，乙方支付购房款人民币捌拾万元整；3.乙方申请银行贷款人民币壹佰零伍万元整，贷款由银行直接支付到甲方的银行账号内。”另查明，原告汤顺忠、顾龙芳诉被告赵晓弟房屋买卖合同纠纷，唐海宝作为第三人参加诉讼，本院于2018年3月21日作出(2017)沪0115民初66011号判决：一、解除原告汤顺忠、顾龙芳与被告赵晓弟签订的《上海市房地产买卖合同》；二、驳回原告汤顺忠、顾龙芳的其余诉讼请求。赵晓弟不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年7月25日作出(2018)沪01民终5452号判决：一、撤销上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初66011号民事判决；二、汤顺忠、顾龙芳与赵晓弟于2016年10月15日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、驳回汤顺忠、顾龙芳的一审全部诉讼请求。原告赵晓弟诉被告唐海宝、第三人汤顺忠、顾龙芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日作出(2018)沪0115民初70133号判决：一、解除原告赵晓弟与被告唐海宝于2016年2月25日签订的《房地产买卖居间协议》(编号为：XXXXXXX)中的买卖合同关系；二、被告唐海宝于本判决生效之日起十日内返还原告赵晓弟购房款210万元；三、被告唐海宝于本判决生效之日起赔偿原告赵晓弟房屋差价损失90.60万元；四、驳回原告赵晓弟其余的诉讼请求。唐海宝不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年12月30日作出(2019)沪01民终14061号判决：一、维持上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初70133号民事判决第一、二、四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初70133号民事判决第三项；三、唐海宝于本判决生效之日起十日内赔偿赵晓弟房屋差价损失53万元。原告唐海宝诉被告汤顺忠、顾龙芳、第三人赵晓弟、上海申康房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月17日立案【案号(2020)沪0115民初24543号】，唐海宝诉请要求：1、判令确认上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋不动产权归唐海宝所有;2、判令汤顺忠、顾龙芳将上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付唐海宝占有;3、判令汤顺忠、顾龙芳配合办理上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋不动产过户登记手续。该案尚在审理中。以上事实，有原告提供的2016年10月15日原、被告网签的《上海市房地产买卖合同》、移交清单、(2017)沪0115民初66011号民事判决书、(2018)沪01民终5452号民事判决书、链家网涉系争房屋小区租金的截取图，被告提供的唐海宝与汤顺忠的房地产买卖居间协议、赵晓弟与唐海宝的房地产买卖居间协议，第三人提供的(2018)沪0115民初70133号民事判决书、(2019)沪01民终14061号民事判决书、(2018)沪01民终5452号民事判决书、唐海宝与汤顺忠的房地产买卖居间协议、(2018)沪01民终5452号笔录、2016年12月18/29/30日汤顺忠通过中介催告赵晓弟支付尾款的录音文字材料(66011号案汤顺忠顾龙芳提交的证据)等证据材料及本案的庭审笔录在案佐证。本院认为，汤顺忠、顾龙芳诉赵晓弟(2017)沪0115民初66011号房屋买卖合同纠纷一案中，一审认定该案真实的买卖关是系汤顺忠、顾龙芳将系争房屋出售给唐海宝，唐海宝再转卖给赵晓弟两个不同的买卖关系。二审中，汤顺忠、顾龙芳及赵晓弟均表示双方间于2016年10月15日签订的上海市房地产买卖合同系为办理房屋过户而签订，并非双方的真实意思表示，且该合同涉嫌规避交易税费，故中院认定该合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。系争房屋至今的权利人仍系两原告，故原告要求被告返还系争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。经查，导致系争房屋买卖合同无效的责任，原、被告均有过错，故原告要求被告按照每月4,800元的标准支付使用费，本院难以全部支持。原、被告及第三人均对原告主张的系争房屋参照每月4,800元的租金标准无异议，本院予以确认。被告关于要求原告将160万元交由法院代管后同意搬离系争房屋的抗辩，于法无据，本院难以支持。被告关于160万元房款利息足够抵付系争房屋使用费的抗辩，鉴于赵晓弟房款的支付对象系唐海宝，赵晓弟与唐海宝之间的房屋买卖合同已经法院另案判决解除并由唐海宝赔偿赵晓弟53万元，被告的抗辩理由与本案无涉，本院不予采信。原告于2016年6月14日将系争房屋交付被告至今，故原告要求被告支付自该日起至实际搬离止的占有使用费，并无不当。本院根据原、被告双方的过错责任，依法将房屋使用费酌定为每月2,400元。第三人唐海宝关于系争房屋应当返还给第三人、房屋使用费应当归第三人的述称，鉴于第三人与汤顺忠、顾龙芳的房屋买卖合同纠纷一案尚在审理中，系争房屋权属尚未确定归第三人所有，目前系争房屋的权利人仍为两原告，两原告基于房屋买卖合同确认无效主张收益权，并无不当，第三人主张权利尚不具条件，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告赵晓弟于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋返还给原告汤顺忠、顾龙芳；二、被告赵晓弟于本判决生效之日起十日内按照每月2,400元的标准支付原告汤顺忠、顾龙芳上述房屋自2016年6月14日至实际搬离时止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,988元(原告汤顺忠、顾龙芳已预交)，减半收取计1,494元，由原告汤顺忠、顾龙芳负担747元，由被告赵晓弟负担747元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年四月二十九日法官助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。