广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终506号上诉人（原审被告）：阳江市中福置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区富康路南尚林苑小区。法定代表人：何洪笋，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺文明，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师被上诉人（原审原告）：梁成立，男，1963年1月21日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：谭镇莲，女，1965年11月24日出生，汉族，住阳江市江城区。两被上诉人委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。两被上诉人委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江市中福置业有限公司（以下简称中福公司）因与被上诉人梁成立、谭镇莲商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2018年12月11日作出的（2018）粤1702民初5017号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中福公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判中福公司不承担办证费、代理办证服务费78381元的利息；二、二审案件受理费按比例承担。事实和理由：中福公司与梁成立、谭镇莲在《商品房买卖合同》中没有关于办证费、代理办证服务费的利息约定，一审法院判决中福公司支付该款项的利息给梁成立、谭镇莲没有法律依据。中福公司已经承担了逾期办证的违约责任，梁成立、谭镇莲获得了相应的补偿，再支付利息属于重复承担违约责任，显失公平。综上所述，请求二审法院依法支持中福公司的上诉请求。梁成立、谭镇莲辩称：中福公司一直占用梁成立、谭镇莲支付的办证费、代理办证服务费，并享受了利息的收益，梁成立、谭镇莲存在利息损失。虽然双方在合同没有约定上述款项的利息，但也没有约定中福公司因违约后无需赔偿梁成立、谭镇莲的损失。根据合同法的规定，违约方应当全面承担违约责任，该违约责任不但包括接受违约金的惩罚，还需全部赔偿守约方的损失。因此，中福公司以已承担违约金为由认为不需赔偿梁成立、谭镇莲的利息损失是没有依据的。梁成立、谭镇莲一审起诉请求：1、中福公司支付逾期办证违约金6087.70元给梁成立、谭镇莲（暂计至2018年9月10日，2018年9月11日之后的违约金，中福公司每日按房价款的万分之0.10支付到商品房实际完成房屋所有权登记之日为止）；2、中福公司返还办证费77881元及利息给梁成立、谭镇莲（利息自2016年3月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本息还清时止）；3、中福公司返还代理办证服务费500元及利息给梁成立、谭镇莲（利息自2016年3月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本息还清时止）；4、本案诉讼费由中福公司承担。一审法院认定事实：2016年3月8日，梁成立、谭镇莲（买受人）与中福公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售》（合同编号：2016030770），合同约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxx小区xxx号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2xxx1号，预测建筑面积共270.42平方米（其中套内建筑面积270.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米），单价为每平方米4800元，总价款为1298016元，买受人应当于2016年3月8日前支付首期款398016元，余款900000元向中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行申请贷款支付。其中合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、如买受人未付清应付款或违约，则交付使用日期适当顺延。第十一条约定，出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.35%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10的违约金。合同签订后，梁成立、谭镇莲于2016年4月23日付清了购房款1298016元给中福公司。中福公司在2017年2月28日前将未经验收合格的商品房交付给梁成立、谭镇莲。中福公司在合同签订之日分别收取了梁成立、谭镇莲办证费77881元及代理办证服务费500元。一审法院认为：梁成立、谭镇莲与中福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。梁成立、谭镇莲已依约支付了全部购房款给中福公司，中福公司在2017年2月28日前将未经验收合格的商品房交付给梁成立、谭镇莲，致使房屋无法完成所有权登记，构成违约。中福公司应按合同约定向梁成立、谭镇莲支付违约金。根据合同约定，逾期办证违约金每日按全部房价款的万分之0.10计算，梁成立、谭镇莲与中福公司约定的交房时间是2017年2月28日，办好房屋所有权证书的时间是交付之日起90日内，即中福公司应在2017年5月29日前协助梁成立、谭镇莲办好房屋所有权证，故梁成立、谭镇莲请求中福公司支付逾期办证违约金应从2017年5月30日起计至法庭辩论终结时即2018年12月10日，对此后的逾期办证违约金，梁成立、谭镇莲可另行主张。因此，中福公司应支付逾期办证违约金7268.89元（1298016元×560天×0.00001/天)给梁成立、谭镇莲。至于梁成立、谭镇莲主张中福公司返还办证费用77881元、代理办证服务费500元及相关利息的请求，鉴于涉案商品房尚未验收，中福公司存在逾期办理产权登记的违约行为，现梁成立、谭镇莲请求中福公司返还已收取的办证费77881元、代理办证服务费500元并支付利息，理据充分，应予以支持，但利息应从中福公司逾期办证之日即2017年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止。综上所述，梁成立、谭镇莲请求中福公司支付逾期办证违约金、返还办证费、代理办证服务费及利息理由成立，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，作出判决：一、限阳江市中福置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金7268.89元给梁成立、谭镇莲；二、限阳江市中福置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费77881元及该款利息（利息从2017年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止）给梁成立、谭镇莲；三、限阳江市中福置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还代理办证服务费500元及该款利息（利息从2017年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止）给梁成立、谭镇莲；四、驳回梁成立、谭镇莲的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取955元，由阳江市中福置业有限公司负担。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。梁成立、谭镇莲与中福公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。梁成立、谭镇莲已依约付清全部购房款给中福公司，但中福公司未按合同约定的期限履行协助梁成立、谭镇莲办理房屋权属证书的义务，中福公司已构成违约。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，二审诉讼应仅围绕中福公司的上诉请求进行审查，故本案的争议焦点是中福公司应否支付办证费、代理办证服务费的利息给梁成立、谭镇莲。中福公司在本案中存在未能按照合同约定的期限履行协助梁成立、谭镇莲办理房屋权属证书义务的违约行为。虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需支付代收办证费及代理办证服务费的利息，但中福公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法的依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，中福公司代收办证费及代理办证服务费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，中福公司除应退还办证费及代理办证服务费外，还需支付逾期办证后占用该款项期间的利息给梁成立、谭镇莲。一审判决该款项的利息应从合同约定逾期办证之日即2017年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日正确，本院予以维持。综上所述，中福公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江市中福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年四月九日法官助理李凤霞书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。