广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1420号原告：何金笑，女，1964年11月27日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：蒙晋伟，广东两广律师事务所律师。被告：黄金荣，男，1957年4月23日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告：李群英，女，1959年7月26日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告：何连妹，女，1964年6月3日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。原告何金笑诉被告黄金荣、何连妹、李群英民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何金笑及其委托诉讼代理人蒙晋伟、被告黄金荣、被告何连妹均到庭参加诉讼，被告李群英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何金笑向本院提出诉讼请求：一、判令三被告共同向原告清偿借款人民币200000元整；二、判令三被告共同支付给原告违约金100000元；三、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告何连妹是同学关系，被告黄金荣与被告何连妹是合伙关系，被告黄金荣与被告李群英是夫妻关系。2017年11月21日，被告黄金荣与被告何连妹向原告出具借条及收据，向原告借款20万元，并承诺6个月内交付其开发的位于斗门区××镇桥××房（小产权房）给原告，逾期交付的向原告返还30万元。原告先后分三笔向被告何连妹转账支付借款共20万元。期限届满，被告既未归还本息，也未向原告交付房屋。2018年7月22日，原告与三被告签订协议书，约定三被告在2018年8月20日前向原告返还本金20万元并支付10万元违约金。协议书约定还款期限届满，三被告未依约履行，原告经多次催收无果，遂诉至法院。原告当庭变更诉讼请求为：判令三被告共同返还购房款19万元整，并向原告支付占用资金利息暂计72200元（按每月2%利息计算从2017年11月22日起计，暂计算至2019年6月28日19个月，按每月2%利息计算，计至三被告付清欠款之日为止）。原告对其诉称提供如下证据：1、借据；2、收据；证据1、2拟共同证明原被告双方存在真实有效的民间借贷关系；3.协议书，拟证明原被告达成还款协议，约定违约金为10万；4.银行交易流水明细清单，拟证明原告按照约定向被告支付了出借款；5.结婚证，拟证明原告和高业余是夫妻关系。被告黄金荣、何连妹辩称：对原告诉称事实认可，但涉案20万元名义上是借款、实际上是原告向被告购买小产权房的购房款，所以约定如果房子能建成就交付房屋，如不能建成则返还购房款并支付违约金。被告黄金荣、何连妹未向本院提交证据。被告李群英未向本院答辩，亦未提交任何证据。原告提交的证据经当庭质证，被告黄金荣、何连妹对原告提交的所有证据均无争议。经本院审查，原告提交的证据来源合法、内容真实，能证明本案事实，本院均予以确认，但其证明内容以本院确认为准。经审理查明：原告何金笑与被告何连妹是同学关系。2017年被告何连妹与被告黄金荣在白蕉镇东岸村购买宅基地合伙开发小产权房。2017年11月21日，原告与被告何连妹、黄金荣就购买小产权房达成协议，被告何连妹、黄金荣于当日向原告出具了一份《借据》，载明：本人黄金荣、何连妹（两人）共借到何金笑20万元，六个月不计利息，以斗门区××镇桥××房（约104.4平方米、单价按2300元/平方米）交付何金笑，六个月无楼房交付使用，还款30万元。同日，被告何连妹、黄金荣还向原告出具了一份《收据》载明：今收到何金笑购房白蕉镇桥湖南路四巷113号204房约104.4平方米（借据）20万元。2017年11月22日、25日，原告通过高业余（原告的丈夫）在农业银行的账户先后向被告何连妹转账支付11万元、4万元，合计15万元。2017年12月6日，原告通过其名下中国银行账户转账支付5万元给何连妹。2018年7月22日，何金笑作为甲方，何连妹与黄金荣作为乙方签订《协议书》约定：因乙方违约，原定交房时间是2017年11月21日起的6个月内，由于乙方原因致使借款期限和交房已超期，经双方协商确认原借据生效，乙方原借款和违约金共计30万元，乙方于2018年8月20日前无条件还给甲方。被告黄金荣的妻子李群英也在《协议书》上签名。双方均确认：因涉案房屋未建成，被告一直未向原告交付涉案房屋。2019年5月1日，被告黄金荣向原告返还1万元，剩余购房款为19万元。另查明，涉案建房土地为东岸村集体土地，原、被告均不是东岸村村民。再查明，庭审中，本院依查明的事实向当事人释明本案法律关系为房屋买卖合同，涉案合同无效。原告遂当庭变更诉讼请求。还查明，本案审理过程中，本院依原告申请作出（2019）粤0403民初1420号民事裁定，裁定查封被告李群英名下位于珠海市××区××环新村住宅楼××房以及担保人高业余名下的担保房产。因原告提供的资料不准确，上述保全措施未实际实施。本院认为：涉案借据虽名为借据，但其内容及收据的内容均明确显示涉案款项是原告的购房款，且双方对此也予以认可，故本院确定本案纠纷为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。涉案房屋所用土地为东岸村集体土地，且原、被告均不是东岸村村民。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋买卖合同（借据）及协议书违反国家法律强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同无效，自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。双方均确认被告尚欠购房款19万元，因此，被告应当向原告返还购房款19万元，并赔偿因合同无效给原告造成的损失。原告因合同无效所受到的损失是被告占用其款项期间的利息损失。被告明知涉案房屋用地为东岸村集体土地，仍向不属于东岸村村民的原告出售，对合同无效存在过错；原告在签订合同时，也明知案涉房屋是俗称的小产权房，其仍与被告签订了买卖合同，故原告对合同无效也存在过错，应承担相应的责任。根据双方的过错程度，本院确定原告和被告各承担原告损失50%的责任。原告以房屋买卖合同约定10万元违约金为由，请求被告按月利率2%计付利息，因涉案合同无效违约金条款当然无效，原告该请求没有依据，本院不予支持。原告的损失本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从原告请求的起始日2017年11月22日起计至本判决确定的清偿之日止。因被告在本案诉讼中还款1万元，故上述利息的计算基数应根据占用资金的数额分别计算，从2017年11月22日至2019年4月30日按20万元为基数，从2019年5月1日起按19万元为基数。本院确定被告应赔偿原告利息损失的50%，原告请求超出部分，本院不予支持。被告黄金荣、何连妹共同与原告签订涉案房屋买卖合同，且在涉案小产权房开发项目中是合伙关系，被告黄金荣、何连妹应共同向原告承担上述返还购房款并赔偿利息损失的责任。被告李群英不是涉案房屋买卖的合同主体，根据合同相对性原则，原告请求被告李群英承担涉案购房款的返还责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄金荣、何连妹于本判决生效之日起五日内向原告何金笑返还款项190000元。二、被告黄金荣、何连妹于本判决生效之日起五日向原告何金笑赔偿占用款项期间利息损失（从2017年11月22日起以200000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年4月30日；从2019年5月1日起以190000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的清偿之日止）的50%。三、驳回原告何金笑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元（原告已预交），由原告何金笑负担800元，被告黄金荣、何连妹负担2100元；保全费2020元（原告已预交），退回给原告何金笑如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  程洪龙二〇一九年八月二日书记员  陈惠琼邝嘉宏