河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初1321号原告：洛阳甲天置业有限公司，住所地：洛阳市汝阳县城凤山路西建行院内一楼。法定代表人：张保林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马小静，河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。被告：王免，女，汉族,1952年7月29日生，住汝阳县，退休工人。委托诉讼代理人：姬会芳，河南民天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张志龙，河南民天律师事务所实习律师，一般代理。原告洛阳甲天置业有限公司与被告王免房屋买卖合同纠纷一案，被告王免在法定期限内提出反诉，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。开庭审理后认为，反诉原告在本案提出的反诉请求，属于违约承担责任的范围，在本院审理的原告王免与被告汝阳民安房地产开发有限公司、第三人汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及追加被告洛阳甲天置业有限公司合同纠纷一案[案号（2017）豫0326民初1624号]中，王免已经主张，（2017）豫0326民初1624号案判决书已发生法律效力。对判决书已经发生法律效力的案件，当事人可以申请再审，裁定驳回反诉原告王免的反诉。王免不服裁定，向洛阳市中级人民法院提出上诉，洛阳市中级人民法院维持后，依法适用普通程序于2019年12月20日第二次公开开庭进行了审理。原告洛阳甲天置业有限公司的委托诉讼代理人王建敏，被告王免及其委托诉讼代理人姬会芳、张志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳甲天置业有限公司向本院提出的诉讼请求：判令被告支付房款43596元并从实际交房日起支付欠款利息至实际清偿之日。事实与理由：被告以房产拆迁置换原告开发的“左岸贵都”小区三号楼一单元1301室，面积130.01平方米，被告房屋置换不足以充抵置换所得房屋价款，其差价为113596元，被告支付了70000元，剩余43596元被告拒不缴纳，为维护原告合法权益提起诉讼，望依法处理。被告王免辩称，根据原被告双方于2011年5月9日签订的房屋拆迁安置协议约定，第二条规定，原告方应于2011年5月9日后的18个月内按照协定的约定，将置换后的房产交付于乙方使用，但是原告方违背协议约定，在被告方向汝阳县人民法院起诉和向洛阳市中级人民法院上诉后，于2018年7月份才将房屋交给本案被告。由于原告的违约，已给被告造成很大的经济损失。根据双方协议约定，被告于2014年1月24日向原告方交付房款7万元，该7万元加上双方置换后的价格，已足额支付原告置换房产的价格，因此，原告方要求被告方再支付房款没有事实根据，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年，汝阳县城关镇凤山路原地税局家属楼进行统一拆迁改建。2011年5月9日，被告王免作为该楼住户与当时的汝阳县民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部签订《房屋拆迁安置协议》，该协议甲方为汝阳县民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部，乙方为被告王免，协议约定：1.乙方所属地税局家属楼2门栋第2层套房一处，原建筑面积87.56平方，置换后，面积96.32平方，煤房15平方，总合计111.32平方，进行房屋置换。2.此次拆迁置换原则按户权置换安置，户权置换按照以1:1.1置换，原则按原住房1楼、4楼的住户，置换为5至7楼，2楼、3楼的住户，置换为7至11楼，按顺序排列。如新建楼房面积小于住户实有面积，甲方可按市场价付给乙方差价款项，若新建面积大于原住房面积，其多出来面积，甲方可以按市场价格低7%收取乙方购房款。如住户需要高层可按市场定价低7%交付款项。另外，置换面积以县房管部门核实为准。住户煤球房可自己选择，可置换房屋、也可置换储藏室，（置换新房产面积按建筑面积以新房产证面积为准）。3.乙方在搬迁过度安置期间，由甲方支付给乙方搬家费和过度安置费，合计每户4000元。另约定，甲方交房时间以乙方搬离旧房日起开始18个月内按协议约定的房产交付乙方使用，甲、乙双方若违反本协议规定违约方应向对方支付新房产价值20万元的20%的违约金。同时口头约定如有层差，按每平方50元补差价。同日，就王免的煤房，汝阳县民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部给王免出具承诺书一份，该承诺书载明：王免煤房面积15平方米，可置换房产，可置换地下车位，由本人选择。该房屋的实际开发商为洛阳甲天置业有限公司。洛阳甲天置业有限公司借用汝阳县民安房地产开发有限公司的资质与王免签订协议。之后，原告洛阳甲天置业有限公司按照约定给付王免4000元安置费，王免搬离。2012年年底，原地税局家属楼改建成左岸贵都小区。王免置换的房屋为该小区3号楼1单元1301室，套房面积为130.01平方米。比改建前的房屋面积多33.69平方米，3号楼1单元13层的当时市场价为每平方2945.63元。王免于2014年1月给付被告洛阳甲天置业有限公司房款7万元整。后因房款及车库双方发生纠纷，王免诉讼来院。请求：1.请求汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及洛阳甲天置业有限公司履行房屋拆迁安置协议，将置换给王免的房屋及车位交付给王免；2.判令汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及洛阳甲天置业有限公司支付违约金4万元；3.判令汝阳民安房地产开发有限公司、第三人汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及洛阳甲天置业有限公司赔偿王免房屋租赁费21600元；4.判令汝阳民安房地产开发有限公司、第三人汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及洛阳甲天置业有限公司赔偿王免车位租赁费9000元；5.判令汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及洛阳甲天置业有限公司给王免办理房产登记（房产证）并承担办证费用；6.由汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及洛阳甲天置业有限公司承担诉讼费用。在诉讼过程中，王免将第三项诉求变更为要求从2012年12月11日按照每月租金220元支付至实际交付房产之日，第四项变更为限期给王免置换15平方的车位一个。本院于2017年12月27日作出（2017）豫0326民初1624号民事判决书，判决：一、洛阳甲天置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于汝阳县城关镇凤山路左岸贵都小区3号楼1单元1301套房交付王免。二、洛阳甲天置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于汝阳县城关镇凤山路左岸贵都15平方米的地下车位交付王免。三、驳回王免的其他诉讼请求。王免不服判决，提出上诉，洛阳市中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。因在（2017）豫0326民初1624号案中洛阳甲天置业有限公司没有提起反诉，对其主张的房款，告知其在交付房屋后，可以另行主张权利。现（2017）豫0326民初1624号案已执行完毕。洛阳甲天置业有限公司诉至本院，请求判令被告支付房款43596元并从实际交房日起支付欠款利息至实际清偿之日。庭审时原告明确计算方法及数额为：置换后多出面积33.69m2×市场价2945.63元/m2×93%=99238.27元，加上置换面积130.01m2×楼层差价100元/m2=13000元，99238.2747元+13000元-已付款70000元=42238.27元。本院认为，原被告双方是的权利义务享有和承担者，已经经本院生效的法律文书予以确认，双方当事人也均无异议，本院对此予以认定。本案争议的焦点是，被告是否按照《房屋拆迁安置协议》的约定，支付完毕置换后的房屋差价。本院（2017）豫0326民初1624号判决书认定，被告认可的房屋市场价格为2945.63元/m2，现原告主张按房屋市场价2945.63元/m2计算置换多出面积的差价，本院予以认可。根据《房屋拆迁安置协议》的约定，被告按市场价低7%支付购房款。关于楼层差价，被告应置换的楼层为11层，现置换为13层，原告要求按每平方米100元计算楼层差价，没有提供证据，应按照本院（2017）豫0326民初1624号判决书查明的每平方米50元计算楼层差价。原告庭审时明确的房款数额第一部分计算有误，应为置换后多出面积33.69m2×市场价2945.63元/m2×93%=92291.59元，被告应再支付房款的具体计算方法为，置换后多出面积33.69m2×市场价2945.63元/m2×93%+置换面积130.01m2×楼层差价50元/m2-已付款70000元=28792.10元，即被告还应该支付原告购房款28792.10元。关于原告主张的从实际交房日起支付欠款利息，属于违约责任，因原被告双方均存在违约，本院（2017）豫0326民初1624号判决，对王免主张的违约金没有支持，故本案对原告的该请求也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：（2019）被告王免于判决书生效后十日内，支付原告洛阳甲天置业有限公司房款28792.10元。（2019）驳回原告洛阳甲天置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，由原告洛阳甲天置业有限公司负担302元，由被告王免负担586元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李宽社人民陪审员  楚世平人民陪审员  陈水平二〇一九年十二月二十四日书 记 员  韩玺瑞