上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初23662号原告：毛园园，女，1979年7月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐智强，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周菁华，上海市光明律师事务所律师。被告：车泳仪，女，1985年7月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告毛园园与被告车泳仪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。后因本案必须以另案审理结果为依据，本院于2019年1月30日裁定中止本案诉讼。2020年1月13日，本案恢复审理。本案现已审理终结。毛园园向本院提出诉讼请求：要求被告支付迟延交房违约金，以273万元的每日万分之五即1365元/天计算，自2016年10月22日计算至被告实际交付房屋之日止。事实和理由：2015年11月11日，原、被告通过中介机构居间，签订关于上海市天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的售房定金协议书。同年11月13日，双方签订上海市房地产买卖合同和装修补偿协议，约定原告购买被告的系争房屋，房屋总价273万元、装修补贴27万元，被告逾期交房的，应按已付款金额的日万分之五支付违约金。后原告分别与2015年11月11日、11月13日、11月18日向被告支付了109万元。后双方因合同履行纠纷诉至法院，审理中，原告代被告偿还了银行贷款本息1,871,951.50元，双方达成调解协议，约定原告再支付被告2万元房款，购房款结清，被告配合原告办理系争房屋过户、交房手续。之后原告按调解协议支付了2万元房款，被告也配合办理了房屋过户手续。但是被告一直未交房，原告申请法院强制执行，被告仍拒绝履行。原告于2016年10月21日支付了最后一笔房款，故从次日起算违约金。车泳仪辩称，不同意原告的诉讼请求。签订系争房屋买卖合同是为了贷款，不是真实的买卖，被告只是代持房屋，此前的几次买卖合同已经被法院判决无效。前案调解时，原告答应只要签了调解协议以后就不会再找被告了，与被告无关了，所以被告才同意调解。原告主张的违约金金额过高，要求法院予以调低。被告没有支付能力，2017年11月才过户，即使计算违约金也应从此时起算。本院认定事实如下：2008年4月8日，殷某某、陈业富、陈某与上海汇峰房地产开发有限公司签订上海市公有住房出售合同，以54,730元购买系争房屋产权，权利人确定为殷某某、陈业富、陈某共同共有。2008年9月，殷某某、陈业富、陈某(甲方、卖售人)与任璐(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，乙方以110万元的价格买受系争房屋。后系争房屋过户至任璐名下，当时殷某某、陈业富、陈某仍居住在系争房屋。2017年10月，殷某某起诉要求确认殷某某、陈业富、陈某与任璐签订的上述买卖合同无效【(2017)沪0104民初25707号】，2018年3月，法院判决该合同无效。该案已生效。2010年1月14日，任璐(甲方、卖售人)、车泳仪(乙方、买受人)签订房地产买卖合同，乙方以150万元的价格买受系争房屋。2010年3月8日，系争房屋过户至车泳仪名下。当时车泳仪知晓系争房屋由殷某某、陈业富、陈某使用，殷某某、陈业富、陈某户口亦在系争房屋内。车泳仪与任璐对何时交房、何时支付剩余45万元房款等未作书面约定。2018年5月，殷某某起诉要求确认任璐与车泳仪签订的上述买卖合同无效【(2018)沪0104民初11590号】，2018年8月，法院判决该合同无效。该案已生效。2011年10月，车泳仪诉殷某某、陈业富、陈某【(2011)徐民四(民)初字第2901号】要求迁出系争房屋，并赔偿租房损失。法院认为在前述两个买卖合同尚未履行完毕前，车泳仪不得基于所有权请求殷某某、陈业富、陈某返还系争房屋，并判决驳回车泳仪的诉讼请求。该判决现已生效。2015年11月11日，毛园园、车泳仪及中介公司签订《售房定金协议书》，约定：车泳仪同意向毛园园出售系争房屋，总标的为300万元等。2015年11月13日，毛园园、车泳仪签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋的房地产转让价款273万元；车泳仪于2015年12月31日前腾出房屋并通知毛园园进行验收交接，毛园园应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后，车泳仪将房屋钥匙交付给毛园园为房屋转移占有的标志；2015年12月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续;车泳仪未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及权利转移)给毛园园，应当向毛园园支付违约金，违约金按毛园园已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付日的第二日起算至实际交付之日止。同日，双方又签订《装修补偿协议》，约定：系争房屋的转让总价为300万元，双方同意买卖合同作价为273万元，27万元作为该房屋装修和房屋内原有设施补偿费；车泳仪于2015年12月31日前将系争房屋的钥匙交给中介公司或毛园园。2016年7月，毛园园起诉车泳仪【(2016)沪0104民初23778号】要求：1.车泳仪继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，协助毛园园办理系争房屋的交易过户手续；2.车泳仪支付毛园园延迟交房违约金99,190元(以109万元的日万分之五即545元/天的标准从2016年1月1日起算至实际交房日止)等。后经法院主持双方达成调解：一、毛园园、车泳仪继续履行《上海市房地产买卖合同》，车泳仪于本调解书生效之日起十日内协助毛园园办理上述房屋的交易过户手续并将上述房屋交付毛园园，毛园园于房屋过户当日支付车泳仪房款20,000元；二、关于上述房屋购房款，双方无其他争议。该调解协议于2016年10月13日生效。2015年11月11日，毛园园支付车泳仪10万元。11月13日，毛园园支付车泳仪60万元。11月18日，毛园园支付车泳仪12万元、27万元。2016年9月，毛园园代还车泳仪银行贷款1,871,951.50元(注：毛园园起诉车泳仪履行合同、协助过户案诉讼期间涤除，贷款本金只有105万元，还贷数额包括罚息)。10月，毛园园支付车泳仪2万元。2016年10月21日，车泳仪、毛园园签订《物业交接单》，移交内容房屋钥匙一把，收到房屋钥匙同时买方支付了2万元。同日，车泳仪出具收到房款2万元的《房款收据》。(本案审理中，毛园园称过户当天中介人员、车泳仪要求毛园园签署该份物业交接单，实际上并没有办理房屋交接手续。车泳仪称，过户当天，毛园园给了车泳仪2万元尾款，并要求车泳仪签署该物业交接单，房屋钥匙在另一个代理人处，毛园园称其会自行联系该代理人拿钥匙、交房，故毛园园、车泳仪并未办理房屋交接手续。)2016年11月8日，毛园园登记为系争房屋产权人。2016年11月7日，毛园园向法院院申请执行【(2016)沪0104执4924号】，要求车泳仪履行其尚未履行的(2016)沪0104民初23778号调解书中规定的义务，交付系争房屋。本院于2017年4月1日作出执行裁定，认为目前不具备执行的条件，该次执行程序亦无继续的必要，应予终结。2016年11月，毛园园起诉车泳仪【(2017)沪0104民初161号】要求：判令车泳仪支付延迟迁出户口违约金(按273万元的日万分之五计算，自2016年10月13日起计算至户口实际迁出之日止)。法院经审理认为，双方因履约发生纠纷并致讼。在法院的主持调解下，毛园园、车泳仪双方达成了调解协议，其中约定车泳仪于调解书生效之日起十日内协助毛园园办理系争房屋的交易过户手续，并将该房屋交付毛园园。该调解书生效时间为2016年10月13日，因此应认定毛园园、车泳仪对系争房屋的交房时间达成了新的合意，即交房时间为2016年10月23日前。毛园园、车泳仪实际于2016年10月21日签订了系争房屋的《物业交接单》，故迁出户口的最后期限日应为2016年10月21日，延迟迁出户口的违约金的起算日应为2016年10月22日。后法院判决：车泳仪按照每日400元的标准偿付毛园园逾期迁移户口违约金(自2016年10月22日起计算至案外人殷某某、陈某的户口迁出系争屋之日为止)。该判决于2017年8月14日生效。2017年5月，毛园园起诉殷某某、陈某【(2017)沪0104民初11490号】，车泳仪为第三人，要求殷某某、陈某立即搬离并腾空系争房屋，将房屋交给毛园园，并向毛园园支付房屋使用费。法院经审理认为，毛园园自始并未取得系争房屋的占有使用权。殷某某、陈某系通过动迁安置获配系争房屋，并购买系争房屋的产权，且一直居住于系争房屋内，从未失去对系争房屋的实际占有使用权。殷某某、陈某虽曾与任璐签订买卖合同，但合同中并未对房屋交付作出约定，任璐亦未向殷某某、陈某支付房屋的首付款，且生效判决已确认该买卖合同无效，故殷某某、陈某仍占有使用系争房屋，于法不悖。毛园园系与车泳仪存在买卖合同关系，而与殷某某、陈某并无合同关系，毛园园现越过合同的相对方，越过房屋的交付环节，直接向殷某某、陈某提出主张，缺乏依据。法院判决驳回毛园园的诉讼请求。该判决于2018年9月10日生效。2017年11月，殷某某向本院提出执行异议【(2017)沪0104执异129号】，请求中止对系争房屋的执行[注：执行依据为(2016)沪0104民初23778号民事调解书]。本院于2017年11月13日作出执行裁定，认为根据现有证据，无法证明殷某某等与任璐的房屋买卖合同已履行完毕，故殷某某等居住在系争房屋内仍系事出有因。殷某某对系争房屋享有合法的居住权，并足以排除本院的执行，故本院裁定中止对系争房屋的执行。2017年12月，毛园园提起执行异议之诉，请求许可车泳仪交付系争房屋的执行。本院审理后认为，执行标的是车泳仪向毛园园交付系争房屋的行为，应予以执行，法院对毛园园的诉讼请求予以支持。而殷某某并非执行依据的当事人，毛园园若要求殷某某腾退并交付系争房屋，应当通过另案诉讼程序解决。2018年8月，殷某某起诉车泳仪、毛园园【(2018)沪0104民初19031号】要求确认车泳仪、毛园园2015年11月13日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，系争房屋产权归殷某某、陈某共同共有，车泳仪、毛园园配合将房屋产权恢复登记至殷某某、陈某名下。法院经审理认为，车泳仪虽无房屋处分权，但其与毛园园签订的房屋买卖合同无违反法律、行政法规强制性规定及损害社会公共利益之情形；毛园园出售其名下唯一房屋后购入涉讼房屋；中介公司经办人证言证实其曾陪同毛园园看房；毛园园的购房价属市场合理价格范围内，且其已经实际支付房款并将房屋过户至其名下，因此，毛园园的购房经过符合正常交易流程；并且，殷某某未能出示有效证据证明毛园园与车泳仪间存在恶意串通，法院判决驳回殷某某的诉讼请求，该案于2020年1月13日生效。审理中，毛园园均称房屋是殷某某居住使用。以上事实，除当事人一致陈述外，另有上海市不动产权证、民事调解书、民事判决书、民事裁定书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。目前并无证据可以否定本案中车泳仪、毛园园之间房地产买卖合同的效力，故该合同当属合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，车泳仪于2015年12月31日前腾出房屋并通知毛园园进行验收交接，车泳仪未按本合同约定的期限将系争房屋交付给毛园园，应当向毛园园支付违约金，违约金按毛园园已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付日的第二日起算至实际交付之日止。之后，双方因履约发生纠纷并致讼，在法院的主持调解下，毛园园、车泳仪双方达成了调解协议，其中约定车泳仪于调解书生效之日起十日内协助毛园园办理系争房屋的交易过户手续，并将该房屋交付毛园园。该调解书生效时间为2016年10月13日，因此应认定毛园园、车泳仪对系争房屋的交房时间达成了新的合意，即交房时间为2016年10月23日前。而至今车泳仪尚未向毛园园履行交付房屋的义务，故毛园园要求车泳仪支付逾期交房违约金，于法有据。综合本案违约责任归属、守约方损失等因素，现车泳仪主张违约金过高，要求法院予以调低，于法有据，本院予以支持，违约金本院酌定按每天400元计算，起算点应调整为2016年10月24日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：车泳仪于本判决生效之日起十日内按照每日400元的标准支付毛圆圆逾期交房违约金，自2016年10月24日起计算至车泳仪将上海市天钥桥南路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给毛园园之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4851.20元，由车泳仪负担1421.60元，由毛园园负担3429.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇二〇年三月四日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。