湖南省衡山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0423民初387号 原告周小丹，女，1981年8月24日出生，汉族，广东省深圳市人，居民，住广东省深圳市福田区，现住湖南省衡山县。 委托代理人谭剑飞，湖南湘华律师事务所律师。 被告罗红云，女，1975年11月2日出生，汉族，湖南省衡东县人，居民，住湖南省衡东县。 被告杨金根，男，1974年1月16日出生，汉族，湖南省衡东县人，居民，住湖南省衡东县。系被告罗红云之夫。 两被告共同委托代理人蒋受谦，湖南省长沙市惟民法律服务所法律工作者。 两被告共同委托代理人周蓉，湖南省长沙市惟民法律服务所实习律师。 被告湖南衡山农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省衡山县开云镇人民西路233号。 法定代表人王云峰，董事长。 委托代理人李建平，男，1951年9月22日出生，汉族，湖南省衡山县人，居民，住湖南省衡山县。系湖南衡山农村商业银行股份有限公司法律顾问。 原告周小丹诉被告罗红云、杨金根、湖南衡山农商银行股份有限公司（以下简称“衡山农商行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8作出（2017）湘0423民初1280号民事判决书，原告周小丹不服，向湖南省衡阳市中级人民法院上诉，衡阳市中级人民法院于2018年4月13日作出（2018）湘04民再289号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2018年4月24日立案登记，依法另行组成合议庭，分别于2018年6月7日、2019年1月15日公开开庭审理了本案，原告周小丹及其委托代理人谭剑飞、被告罗红云、杨金根委托代理人蒋受谦、被告湖南衡山农商银行股份有限公司委托代理人李建平到庭参加诉讼,被告罗红云、杨金根第二委托代理人周蓉第一次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告罗红云、杨金根故意隐瞒其座落于衡山县开云镇青云东路房产已抵押给被告衡山农商行的事实，而于2016年1月5日与原告签订为期五年的《租赁合同》，给原告经营茶楼，原告在不知所租门面已抵押而存有纠纷的情况下花了5个月时间，并投入装修费用35万余元，对所租门面进行了精装修。2016年6月30日，茶楼正式营业，2016年7月11日衡山县人民法院向原告送达了冻结支付被告罗红云房屋租金裁定书，并于同年的8月22日在原告经营的茶楼张贴查封公告，并告知该房屋将被拍卖。自2016年8月22日至2017年10月，被告衡山农商行多次带购房者到原告经营的茶楼看房，从而影响原告经营，导致原告每月亏损约10000元。2017年10月12日，连同原告茶楼在内的整栋房屋被依法拍卖，拍卖时的评估值包含了一楼门面精装修的价值。同年10月15日，被告杨金根将茶楼电闸拉下上锁导致茶楼停电关闭。原告认为，被告罗红云、杨金根隐瞒房屋已经抵押及存在纠纷的事实，被告衡山农商行在知道原告租用一楼门面并进行长达五个月装修期间，也不告知该房屋抵押给衡山农商行的事实，导致原告在毫不知情的情况下，投入巨额资金进入精装修且正常经营只有一年三个月时间，给原告造成巨大的经济损失，故请求法院依法判令被告罗红云、杨金根赔偿原告经济损失40000元，装修损失120000元，被告衡山农商行承担连带赔偿责任，并解除房屋租赁合同，诉讼费由三被告承担。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1四空门面出租合同，证明原告与被告罗红云签订了为期5年的租赁合同，被告罗红云没有告知原告租赁房屋已抵押的事实； 证据2装修费用明细，证明原告除可搬物品外，另花装修费用186549元； 证据3拍卖公告，证明被告与衡山农商行有抵押借贷关系导致门面被拍卖，造成原告不能正常经营的事实； 证据4原告经营茶楼帐目统计，证明门面拍卖过程影响原告经营，造成原告亏损的事实； 证据5《房地产评估报告》，证明房屋价值包含了原告装修附值在内； 证据6证人董忠、汤志科、欧泽山、李文彪的证言，证明原告经营期间有人到茶楼看房，影响原告经营的事实； 证据7原告与被告罗红云、杨金根的微信通讯记录，拟证实两被告要求原告将下年度的房屋租金向其交纳，不能交给法院的事实； 证据8湘鹏盛评字【2018】第A-036号《关于湖南湘华律师事务所委托的房内装修费用的现存市场价值评估报告书》，证明原告周小丹承租的青云东路101室茶馆装修装饰在评估基准日的市场价值为131768元。 被告罗红云、杨金根辩称，被告罗红云、杨金根租赁门面给原告经营属实，合同是原、被告双方签订的，合同没有规定承租人是否能解除合同，在抵押房屋转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不能当然终止。故不同意解除与原告的房屋租赁合同。经营损失属于间接损失，合同承租期满，装修也不能撤走，不同意赔偿原告的经营损失，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告罗红云、杨金根没有向本院提交证据。 被告衡山农商行辩称，被告罗红云、杨金根欠了衡山农商行贷款不积极还贷，属严重违约，衡山农商行申请法院查封、拍卖其抵押房屋，衡山农商行并无过错。故请求法院依法驳回原告对衡山农商行的诉讼请求。 被告衡山农商行没有向本院提交证据。 对原告提交的证据经庭审质证，本院认证如下： 原告提交的证据1，被告罗红云、杨金根对其真实性持有异议，被告衡山农商行不予质证，经审查，证据1虽然原告没有提供原件，但被告罗红云、杨金根承认租房的客观事实，故证据1本院予以采信。证据2，被告罗红云、杨金根持有异议，被告衡山农商行不予质证，经审查，证据2系原告在装修时所用装修资金的流水凭证，虽部分不符合证据形式，但符合大部分个体工商户的个人交易习惯，且被告罗红云、杨金根对原告装修租赁门面的事实不予否认。故本院可综合其他证据确认其证据效力。证据3、证据5，各被告对证据的真实性无异议，本院予采信。证据4，被告罗红云、杨金根持有异议，被告衡山农商行不予质证，经审查，证据4不符合证据形式，本院不予采信。证据6，各被告对证人证言不持异议，本院予以采信。证据7是被告罗红云、杨金根催促原告缴纳房屋租金的微信通话记录，真实反映了原告拒交下阶段房屋租金的原因，可作为本案认定事实的依据。证据8能够与证据2相互印证，故可作为本案认定事实的依据。 根据有效证据及原、被告的当庭陈述，本院认定如下案件事实： 原告周小丹与被告罗红云于2016年1月5日签订了四空门面出租合同，合同约定，原告租赁属被告罗红云、杨金根所有的座落在衡山县开云镇先农小区青云东路101室四空门面经营茶楼，租期5年，租金一年一交，租金前两年每年60000元，后三年每年按7%递增。合同签订后，原告向被告罗红云交纳了租60000元，押金5000元，并对租赁门面进行了装修，根据原告提交的装修所用资金的流水凭证，经核查，包括人工工资、装修材料，流水凭证总费用共计182006.6元。2016年6月30日，原告经营的茶楼正式营业。因被告罗红云在租赁前曾向被告衡山农商行办理了抵押贷款，逾期未还，经营期间，被告衡山农商行依法向衡山县人民法院主张实现抵押权。2016年10月9日，衡山县人民法院在原告经营的茶楼外面张贴查封公告。2016年12月13日，衡山县人民法院向原告送达了执行裁定书，裁定提取2017年门面租金60000元，但原告并未向法院交纳房租，也未向被告罗红云交纳租金。2017年10月，被告杨金根将门面断电，导致原告停止营业。期间，被告罗红云、杨金根出租的该栋房屋于2017年10月被衡山县人民法院公开拍卖，拍卖时，湖南邵房房地产评估有限责任公司对房屋评估时的房产价值包含了原告茶楼装修价值在内。为此，原告在本案重审时要求对所装修茶楼的现存价值进行评估，并通过湖南湘华律师事务所委托湖南鹏盛资产评估事务所进行了评估，湖南鹏盛资产评估事务所对原告装修的座落在衡山县开云镇青云东路101室茶楼的装修费用的现存市场价值评估为131768元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。本案原告与被告罗红云签订的租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该租赁合同合法有效。原、被告应根据合同约定各自履行自己的义务。被告罗红云、杨金根在与原告签订租赁合同时没有如实告知原告该租赁房屋已抵押的事实，在主观上存有过错，在合同履约过程中，不顾及法院已向原告送达了协助执行通知书，而坚持要求原告将2017年的房屋租金向其缴纳，在要求未果之后，将出租房屋断电，导致原告无法继续履行合同，酿成本案纠纷，被告罗红云、杨金根负主要责任。原告在签订承租合同时对该承租房屋是否具有抵押权没有询问被告，之后也未到房管部门进行查询，对本案纠纷亦负一定责任。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款（三）项之规定，“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;”。被告罗红云、杨金根的被拍卖房屋在拍卖时的评估值包含了一楼门面精装修的价值，湖南鹏盛资产评估事务所评估现存市场价值为131768元，现原告只要求被告赔偿装修损失120000元，其要求赔偿的标准低于其实际的装修费用与湖南鹏盛资产评估事务所评估现存市场价值，因而该金额本院可确认为原告所装修的残值损失，根据过错原则，由被告罗红云、杨金根赔偿原告装修茶楼残值损失的80%，即120000×80%=96000元。至于原告要求被告赔偿茶楼的经营损失40000元，因该请求的金额属于间接损失，原告未能提供充足证实其要求的合理性，故此原告此项诉讼请求本院不予支持。被告衡山农商行因被告罗红云逾期没有归还贷款，向衡山县人民法院主张实现抵押权，被告衡山农商行并无过错，原告要求被告衡山农商行连带赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。原告承租的茶楼因被被告强行断电，事实上在被告强行停电之时双方租赁合同关系已无履行可能，故此，原告要求解除租赁合同本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款（一）、（三）、（四）项、第二十条之规定，判决如下： 一、解除原告周小丹与被告罗红云签订的《四空门面租赁合同》； 二、由被告罗红云、杨金根在本判决生效之日起30日内一次性连带赔偿原告周小丹承租房屋装修残值损失96000元； 三、驳回原告周小丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，由原告周小丹负担1000元，由被告罗红云、杨金根负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  杨文龙 审 判 员  彭小轼 代理审判员  段 魏 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  欧坤焙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持; (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任; (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。                            校对责任人：彭小轼 打印责任人：欧坤焙