广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初414号 原告：广西金源置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区玉蟾路3号金源城·金源悦府35号楼105号，统一社会信用代码：91450000619301552P。 法定代表人：吴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄锡婷，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告：陆海燕，女，1984年7月5日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：王斌，男，1980年7月30日出生，壮族，朱广西壮族自治区南宁市青秀区，系该陆海燕丈夫。 委托诉讼代理人：李欣，南宁市海宁法律事务所法律工作者。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地：广西壮族自治区南宁市园湖南路**，统一社会信用代码：91450103711424141Y。 负责人：林海。 原告广西金源置业集团有限公司与被告陆海燕，第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告广西金源置业集团有限公司的委托代理人黄锡婷、韦毅，被告陆海燕的委托诉讼代理人王斌、李欣到庭参加诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西金源置业集团有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告广西金源置业集团有限公司与被告陆海燕签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为：YS00389462）;2、被告陆海燕协助办理注销位于南宁市兴宁区金源城·金源悦峯14号楼1206号房屋预售合同备案登记手续及商品房预告登记手续；3、被告陆海燕向原告支付违约金41583元（违约金计算方法为：按总房款845196元每日万分之六计算，自2018年8月2日起暂计至2018年10月22日，此后违约金计算至被告办理完毕房屋注销手续之日止）；4、被告陆海燕向原告广西金源置业集团有限公司支付总房款10%的违约金84519.6元；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由:2013年10月8日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00389462），约定被告以845196元价格购买原告开发的位于南宁市兴宁区金源城·金源悦峯14号楼1206号房屋。《合同补充协议》第四条第七、八、九点分别约定因被告逾期偿还银行按揭贷款导致原告承担担保责任的，原告有权主张解除《商品房买卖合同》、要求被告配合办理注销手续及腾空房屋并要求被告赔偿损失及支付违约金。合同签订后，被告向第三人申请购房贷款并签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告作为贷款保证人。因被告逾期偿还贷款，致使原告代被告偿还了本金、利息、律师费等共计700088.92元。原告已向被告发出《解除合同通知书》主张权利，被告对此置之不理，至今仍未协助原告办理注销登记。为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉请如前。 被告陆海燕答辩称：我方认为原告主张的违约金过高，希望法院调整，我方不同意解除合同，我方的房产已另案查封，如果有生效判决并到执行阶段，经拍卖后将优先对原告方进行赔偿。 第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行未进行法庭答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月8日，原告（出卖人）、被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00389462）及补充协议，约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区金源城·金源悦峯14号楼1206号房，总金额845196元，定金及首期房款共计255196元，余款590000元以银行按揭贷款方式支付。该合同附件六《合同补充协议》第四条第七点约定，买受人办理银行按揭或公积金贷款的，在出卖人有承担担保责任期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，买受人如果连续三个月以上（含三个月）未能按期偿还贷款本息致银行提前解除借款合同而使出卖人承担连带责任，提前偿还买受人所欠贷款余款的，应于出卖人发出书面通知后十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款及罚息，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，解除合同自出卖人向买受人发出书面通知第五日起生效，并且买受人应在解除合同约定生效之日起五个工作日内协助出卖人办理撤销合同登记备案等相关手续……；第八条约定，若银行不解除借款合同而出卖人已经履行担保责任，……买受人应于出卖人通知后十日内偿还出卖人代为支付因买受人逾期还款所产生的全部款项，……如超过十日，买受人仍未向出卖人支付，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人除支付上述应付款外，还需按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金；第九条约定，如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除合同权力，买受人应在解除合同约定生效之日起五个工作日内，与出卖人到政府相关部门办理完成撤销抵押及合同销售登记注销手续，如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至合同登记注销手续及腾空房屋之日止的房屋费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），逾期办理注销手续及逾期腾空房屋的，每逾一日，按总房款的万分之六支付违约金给出卖人……。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。 2013年10月18日，案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（登记编号：201310101046）；2013年11月13日，涉案房屋办理了预售商品房预告登记（邕房预字第1363753号）；涉案房屋尚未办理不动产权证登记，亦未实际交付被告。 2014年2月26日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人向被告发放贷款590000元。原告作为保证人为涉案房产抵押贷款提供了最高额担保，担保的债权自2013年8月30日至2023年8月30日，保证方式为连带责任保证，原告在第三人处开设专项保证金账户。合同签订后，第三人依约向原告发放了被告的个人贷款。后因被告未能按时偿还第三人贷款，第三人遂于2016年11月10日向本院起诉被告及原告，依约主张被告偿还所欠借款、并要求原告承担连带清偿责任。本院于2016年12月26日作出（2016）桂0102民初4487号民事判决书，判决被告向第三人归还贷款本金及利息并由原告承担连带清偿责任。该案已发生法律效力并已执行完毕，原告已代被告向第三人支付代偿款共计700088.92元。 2018年8月2日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主张被告向原告支付其代为清偿的银行贷款、违约金及赔偿金等，并主张解除合同、办理抵押及合同销售登记注销手续。因与被告解除合同之纠纷，原告遂诉至本院，诉请如前。庭审中，经本院释明，被告主张原告所诉违约金过高；双方均表示无其他合同事项需要在本案中一并处理。 另查明，南宁市不动产登记中心于2019年6月5日出具《不动产档案查询告知单》载明：案涉房屋于2016年8月1日接受南宁市青秀区人民法院预查封（2016桂01**执1140号）；于2018年1月12日接受南宁市青秀区人民法院预查封（2017桂01**执15346号）。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，第三人经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于案涉合同效力及应否解除问题。 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方已在合同附件六《合同补充协议》第四条第七点对合同的解除条件进行了明确约定，即被告未按期偿还贷款本息致使原告承担连带责任后，又未于原告通知后十日内偿还代为支付款项的，原告有权解除《南宁市商品房买卖合同》。现因被告未按第三人贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，构成违约，而案涉房屋尚未实际办理不动产权利登记，即合同尚未履行完毕，故原告享有合同解除权的条件已经成就，有权主张解除合同。原告已于2018年8月2日向被告送达《解除合同通知书》并通过诉讼方式行使其合同解除权利，被告对原告各项诉请亦无异议，据此，对于原告诉请解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。 二、关于原告主张的协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预售商品房预告登记手续问题。 根据合同附件六《合同补充协议》第四条第九点规定，因被告违约导致原告行使解除房屋买卖合同权力，被告应在解除合同约定生效之日起五个工作日内，与出卖人到政府相关部门办理完成撤销抵押及合同销售登记注销手续。现案涉房屋已经办理了商品房买卖合同备案登记及预售商品房预告登记，则根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定及原、被告在合同附件中关于协助办理解除合同相关手续之约定，在双方合同解除后，被告有义务协助原告办理注销上述登记手续，剔除各项权利瑕疵，将案涉房屋权属恢复到原始状态。至于该房产所涉的其他预查封问题，因预查封措施并非是针对该不动产本身的查封，而系对被执行人因商品房买卖合同备案登记而取得的物权变动请求权及其预期利益所采取的保全措施，且预查封措施并未限制商品房买卖合同的合法解除，基于此，在本案《南宁市商品房买卖合同》被依法解除后，被告不再享有过户请求权，此时其他执行法院对案涉房产进行继续预查封的的基础条件也已丧失，故不影响原告作为该房产原始所有权人及守约方主张被告协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预售商品房预告登记手续。综上，对原告诉请被告协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预售商品房预告登记手续，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于违约金问题。 根据合同附件六《合同补充协议》约定，因被告违约导致原告行使解除房屋买卖合同权力的，原告有权要求被告按照全部购房款的10%支付违约金，同时被告应在解除合同约定生效之日起五个工作日与原告到政府相关部门办理完成合同销售登记注销手续，被告逾期办理注销手续的还应按每日万分之六支付违约金。现原告主张被告按照协议约定支付解除合同违约金、逾期办理注销手续违约金，符合协议约定，被告亦无异议，故本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人行使约定解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告已于2018年8月2日向被告送达了《解除合同通知书》，故合同解除之日应为2018年8月2日，则根据协议约定，被告应于合同解除之日起五个工作日内即2018年8月9日前与原告共同办理房屋注销登记手续。综上，本院认定被告应按照总房款的10%向原告支付合同解除违约金84519.6元；并向原告支付逾期办理注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续违约金（计算方式：以845196元为基数，从2018年8月10日计算至被告办理完毕注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续之日止，按每日万分之六计付）。考虑到合同解除后，原告可以通过另行出售案涉房屋而继续享受因房价上涨带来的市场红利，同时为避免因违约金及房屋折旧费用的累计导致违约金及折旧费赔偿数额畸高、显失公平，故本院综合被告关于违约金计算方式过高的抗辩意见及上述考量因素，认定上述解除合同违约金、逾期办理房屋注销登记手续违约金的总额应以《南宁市商品房买卖合同》中记载的房屋总价款845196元的30%为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西金源置业集团有限公司与被告陆海燕签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00389462）； 二、被告陆海燕应在本判决生效之日起十日内配合原告广西金源置业集团有限公司办理注销南宁市兴宁区金源城·金源悦峯14号楼1206号房的商品房买卖合同备案登记手续（登记编号：201310101046）及预购商品房预告登记手续（邕房预字第1363753号）； 三、被告陆海燕向原告广西金源置业集团有限公司支付支付逾期办理注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续违约金（计算方式：以845196元为基数，从2018年8月10日计算至被告办理完毕注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续之日止，按每日万分之六计付）； 四、被告陆海燕向原告广西金源置业集团有限公司支付解除合同违约金84519.6元； 五、上述第三、四项付款义务的总金额以《南宁市商品房买卖合同》中记载的房屋总价款845196元的30%为限。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2822元，财产保全费1151元，由被告陆海燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  李海岚 二〇一九年七月二日 书 记 员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。