上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3857号原告：刘思涵，女，1977年8月10日出生，汉族，户籍地山西省运城市。委托诉讼代理人：柴小平，上海申邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟新，上海申邦律师事务所实习律师。被告：罗平，女，1982年11月20日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。被告：王道荣，男，1977年1月10日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。两被告共同委托诉讼代理人：王征，上海宝淳律师事务所律师。原告刘思涵与被告罗平、王道荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柴小平、两被告共同委托诉讼代理人王征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘思涵向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2018年4月26日签订的合同于起诉之日解除；2、判令被告支付拖欠的租金人民币(以下币种同)223,950元；3、判令被告支付自2018年8月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费(按照每月每平方米3元的标准计算，面积为593.41平方米，暂计至2019年6月27日为19,582.2元)；4、判令被告支付2018年7月的水费1,060元；5、判令被告支付自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止的电费(按实计算，2018年6月至2018年11月的电费为16,005.9元，2018年12月至2019年6月27日的电费为11,938.8元)；6、判令被告将位于上海市嘉定区新源路XXX号一至二层、86号二层、88号二层房屋及附属建筑(以下称系争房屋)返还原告；7、判令被告支付自2019年1月3日起至实际返还系争房屋之日止的房屋占有使用费(按照每月37,325元的标准计算)；8、判令被告支付违约金447,900元。审理中，原告表示因双方签订的合同已于2019年1月2日到期，故撤回要求解除合同的诉讼请求。事实与理由：原告为系争房屋的产权人。两被告系夫妻。2018年1月，原告将系争房屋租赁给被告用于经营餐饮。2018年4月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定租赁期限自2018年1月3日至2019年1月2日，租金为每月37,325元，年租金447,900元。租赁期间水电费、物业管理费等全部费用均由被告承担。合同签订后，首期半年度租金223,950元以及押金10万元均已支付，但下半年度租金223,950元以及截止2018年11月30日应当缴纳的物业费、水电费共计24,186.7元，被告至今仍未缴纳。期间，虽经原告多次催促缴费及交房，但被告仍然置之不理，故原告涉诉。被告罗平、王道荣辩称，不同意原告的诉讼请求，被告已于2018年8月3日将系争房屋返还原告，故双方合同已于该日解除且不存在房屋返还问题。关于租金及房屋占有使用费，被告同意支付拖欠的2018年7月3日至2018年8月2日租金37,325元，在与押金相抵后，原告应返还剩余押金62,675元。关于物业费和水电费，被告已于2018年7月底结清了水电费及物业费，但若原告可以提供水费凭证证明2018年7月发生的水费1,060元，被告同意支付该笔费用。关于违约金，租赁房屋时原告承诺系争房屋可办出餐饮许可证用于经营餐饮，被告才与原告签订租赁合同，但直到2018年6月，被告仍无法办出餐饮许可证，导致被告无法继续在系争房屋内经营餐饮，故原告系违约方，无权要求被告支付违约金，且合同约定的违约金标准过高，违反公平原则。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为刘思涵。罗平与王道荣系夫妻。2014年1月3日，刘思涵将系争房屋出租给案外人童右珍用于经营饭店。后案外人童右珍将其在系争房屋经营的饭店转让给罗平。2018年4月26日，刘思涵(甲方)与罗平(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，用于经营餐饮，乙方声明在其签署本合同前已至现场视察该房屋，对该房屋之面积、格局、装修、设施状况充分了解并表示认可符合租赁之目的；租赁期限自2018年1月3日起至2019年1月2日止；房屋租金为每月37,325元，年租金447,900元，租金首次支付6个月，共计223,950元(已支付)，剩余6个月租金于2018年5月10日前交付，首期租金为2018年1月3日至2018年7月2日，共计223,950元；为确保该房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的按时结算，以保证本合同的顺利履行，乙方同意于本合同签订时支付给甲方押金100,000元；租赁期满，若乙方无违反本合同的行为，且付清租金及相关费用并将该房屋完好地交回甲方后，甲方将于双方办理完结清退房手续后三天内，将租房押金如数无息退还乙方；乙方在租赁期内所使用的水、电、煤气及电话等所发生的全部费用，概由乙方负担；乙方在租赁期内需按每平方米每月3元的标准交纳物业管理费，付款方式为每月10日前支付，由上海海恒物业管理有限公司(以下称海恒公司)收付；在租赁期内，有下列情况之一的，可变更或解除本合同：(1)经甲、乙双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退回部分或全部该房屋的，要求变更或解除一方须提前60天向对方提出，并须赔偿相当于1年租金的违约金，若违约金不足以弥补对方损失的，还需另行交付；(2)乙方若存在下述情形时，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任：……c.拖欠租金及其他应缴费用达15天以上的；d.拖欠租金外的其他各项费用达1个月以上的……；出现以上情况，乙方须向甲方赔偿相当于1年租金的违约金，若违约金不足以弥补对方损失的，还需另行交付。合同另对双方其他权利义务作出约定。王道荣在合同落款处签字。合同签订后，罗平、王道荣向刘思涵支付了首期租金223,950元。后因罗平、王道荣拖欠物业费及水电费，刘思涵下属人员于2018年6月13日至2018年9月10日期间多次向王道荣发送短信催缴欠款，王道荣于2018年6月13日回复表示愿意缴纳，但当时没钱，等过几天有钱了再交，并表示正在低价转让店铺，目前生意不好，等生意好转后会付款，此后王道荣又多次表示其已将店铺关门转让，并承诺会付款。2018年6月29日，刘思涵向王道荣发送短信称因王道荣拖欠物业费、水电费以及下半年租金，已构成严重违约，要求王道荣尽快支付相关费用。后因罗平、王道荣仍未付款，故刘思涵涉诉。庭审中，刘思涵确认已收到罗平、王道荣支付的押金10万元。罗平、王道荣表示其已于2018年8月交还系争房屋的钥匙，但并无书面的交接手续，目前系争房屋为空置状态。双方一致确认合同到期后，双方未再续签。审理中，1、为证明罗平、王道荣拖欠物业管理费及水电费的情况，刘思涵提交了海恒公司于2019年6月20日出具的费用明细两张，根据费用明细显示，罗平、王道荣拖欠费用如下：2018年8月至11月物业费7,120.8元、2018年8月至11月基本电费3,465.6元、2018年8月至11月基电增容3,600元、2018年6月至11月电费8,940.3元、2018年7月水费1,060元，合计24,186.7元；2018年12月至2019年6月物业费12,461.4元、2018年12月至2019年6月基本电费5,483.1元、2018年12月至2019年6月基电增容6,300元、2018年12月至2019年5月电费155.7元，合计24,400.2元。经质证，罗平、王道荣对上述两份明细的真实性均不予认可，且认为其已于2018年8月返还房屋，此后的水电费及物业费不应由其承担。2、罗平、王道荣向本院提交了钥匙收据，证明其已于2018年10月20日将嘉定区新源路XXX号房屋的钥匙交还给上海中原物业顾问有限公司(以下称中原公司)，并由中原公司向其出具收据。经质证，刘思涵对该收据的真实性及关联性均不予认可，且刘思涵并未委托中原公司代理处理交接事宜，中原公司亦未将钥匙交付给刘思涵。本院认为，刘思涵与罗平、王道荣签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现合同约定的租赁期限已届满，且双方到期后未续签，罗平、王道荣理应将系争房屋返还刘思涵，刘思涵则应将收取的押金10万元返还罗平、王道荣。关于租金及房屋占有使用费，罗平、王道荣主张其已于2018年8月将系争房屋返还刘思涵，并提交钥匙收据为证，但该收据落款日期为2018年10月20日，与其陈述的交还日期不符，且收钥匙人为中原公司，并非刘思涵，刘思涵对此不予认可，并称其未曾委托中原公司代收房屋，亦未收到过罗平、王道荣交还的钥匙，故本院对罗平、王道荣主张的房屋返还时间难以采信。因罗平、王道荣未在搬离后通知刘思涵收房或与其办理房屋交接手续，致使刘思涵未能及时收房，故罗平、王道荣应支付占用房屋期间的租金及使用费。至于使用费计算至何时，因罗平、王道荣在庭审中明确表示已不在系争房屋内经营且房屋处于空置状态，此后刘思涵应及时收回房屋以防止损失扩大，刘思涵怠于行使正当权利致使损失扩大部分的使用费本院不予支持，故本院认定使用费截止日期为2019年6月27日。同时，罗平、王道荣应支付实际占用房屋期间的物业费及水电费。关于物业费，根据合同约定的物业费计算标准，罗平、王道荣应付的物业费金额为19,382.6元。关于水电费，虽然刘思涵提供的费用明细系物业公司制作，但根据双方对水电费收取的惯例做法，现罗平、王道荣对刘思涵主张的金额未提供反证，故本院对刘思涵主张的水电费金额予以确认。罗平、王道荣辩称其已结清2018年7月前的物业费及水电费，但未就其主张的付款情况举证，本院对此不予采信。关于违约金，罗平、王道荣辩称刘思涵未按承诺为其办理卫生许可证，系刘思涵违约在先，但因罗平、王道荣未能举证证明刘思涵负有为其办证的合同义务且导致其无法办证的原因在于刘思涵，故本院对该辩称意见难以采信。而事实上，根据王道荣与刘思涵下属人员的短信记录显示，王道荣逾期付款系因店铺经营状况不佳所致，故罗平、王道荣欠付租金及其他费用的行为显属违约，应当承担相应的违约责任。但合同约定的违约金金额明显过高，罗平、王道荣亦提出了违约金标准过高的抗辩，故本院以实际损失为基础，酌情确定违约金为10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告罗平、王道荣应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区新源路XXX号一至二层、86号二层、88号二层房屋及附属建筑内迁出，并将该房屋返还原告刘思涵；二、被告罗平、王道荣应于本判决生效之日起十日内给付原告刘思涵自2018年7月3日起至2019年1月2日止的租金223,950元；三、被告罗平、王道荣应于本判决生效之日起十日内给付原告刘思涵自2019年1月3日起至2019年6月27日止的房屋占有使用费217,303元；四、被告罗平、王道荣应于本判决生效之日起十日内给付原告刘思涵自2018年8月1日起至2019年6月27日止的物业管理费19,382.6元；五、被告罗平、王道荣应于本判决生效之日起十日内给付原告刘思涵2018年7月的水费1,060元；六、被告罗平、王道荣应于本判决生效之日起十日内给付原告刘思涵自2018年6月1日起至2019年6月27日止的电费27,944.7元；七、被告罗平、王道荣应于本判决生效之日起十日内偿付原告刘思涵违约金10万元；八、原告刘思涵应于本判决生效之日起十日内返还被告罗平、王道荣押金10万元；九、原告刘思涵的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,760.24元，由原告刘思涵负担5,196元，被告罗平、王道荣负担5,564.24元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张开红人民陪审员  陆晓惠人民陪审员  宗小时二〇一九年八月二十六日书 记 员  陈伊菡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。