安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0621民初1126号原告：淮北市鼎丰商业运营管理有限公司，住所地安徽省濉溪县濉芜现代产业园S202省道东、紫薇路南，濉溪县大市场1栋1-8。统一社会信用代码91340621336865251W。法定代表人：陈东鹤，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。被告：夏小梅，女，1968年8月7日出生，汉族，农民，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：张少春，安徽省淮北市烈山区烈山镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘发学，安徽省淮北市烈山区烈山镇法律服务所法律工作者。原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司与被告夏小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄亮、留治存，被告夏小梅及其委托诉讼代理人张少春、刘发学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》，被告应交付濉溪县大市场2楼服装区18栋2层2-42、44、46、48、50、52、54、56、58号商铺;2.依法判令被告向原告支付商铺使用费55860元（暂计算至2019年2月9日，自2019年2月10日起按每月7980元的标准计算商铺使用费至交付商铺之日止）；3.依法判令被告向原告支付物业管理费5586元（暂计算至2019年2月9日，自2019年2月10日起按每月798元的标准计算物业管理费至交付商铺之日止）；4.依法判令被告返还扶持金51126元；5.依法判令被告支付违约金57456元；6.依法判令被告支付律师费人民币5000元；7.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2018年7月10日，原被告签订了《商铺租赁合同》，由被告承租濉溪大市场2楼服装区域18栋2层2-42、44、46、48、50、52、54、56、58商铺，租赁期限为2018年7月10日至2021年7月9日，原告给予被告一定的资金扶持，同时合同约定了商铺使用费、物业管理费计算标准及相应的违约责任。合同签订后原告按照合同约定给付被告扶持资金51870元（其中6100元按被告要求以装修费形式支付给千叶装饰公司），并按约定免收被告使用费、物业管理费等费用。但被告自收到扶持资金后，未按约定按时经营，擅自转移商铺货物，使商铺上货率不足80%。原、被告经协商后，被告又于2018年12月1日出具一份《承诺书》，表示因店铺不正常开门，影响市场的经营秩序，承诺从2018年12月1日起，正常开门经营，保持上货率为80%。如不遵守市场规章制度，不享受公司给予的三免二优惠政策，按合同约定每平方收取20元租金，补贴款无条件退还给公司，并办理退场手续。但《承诺书》出具后，被告在未告知原告的情况下停止经营。被告的行为不仅影响了市场秩序，还给原告造成了较大损失，原告为维护其权益向本院故提起诉讼。被告委托诉讼代理人辩称，1.同意与原告解除租赁合同关系；2.被告在整个商铺租赁中不存在过错行为，不承担违约责任，应驳回原告除第一项之外的诉讼请求；3.本案违约方系原告，请法庭责令原告退回被告的综合保证金及现存于原告处的货品。原告针对其诉讼请求向本院举证：1.商铺租赁合同；2.徽商银行电子回单；3.装修费用清单；上述证据证明原被告签订《商铺租赁合同》，由被告承租涉案商铺，双方就租赁期限、商铺使用费、物业管理费、扶持资金、违约责任、邮寄地址进行了约定，原告按约定将扶持资金51126元支付给被告（其中6100元以装修费用的形式支付给千叶装饰公司）；4.《承诺书》，证明被告在未按时经营，商铺上货率达不到80%的情况下，不应享受三免二优惠政策，同时还应支付租金、退还补贴款，并办理解除租赁合同手续；5.委托代理协议；6.工商银行电子回单；7.增值税专用发票，证明原告应按《商铺租赁合同》第十条约定，支付原告因诉讼产生的律师费5000元；8.通知一份，证明双方已经就履约保证金退还方式进行变更；9.视频资料及照片，证明被告商铺上货率达不到80%，且有转移货物的行为，严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。被告对原告所提交证据发表质证意见如下：对证据2真实性无异议，对证据5-7的真实性无异议，认为原告所花费律师费应由其自行承担；对证据1的真实性无异议，但对证据的合法性、关联性有异议，涉案合同系原告提供的格式条款，其中关于违约责任及权利义务的约定应为无效，因为该约定减轻或者免除了原告的义务及违约责任加重了被告的违约责任；对证据3的真实性无异议，但对证据的合法性、关联性有异议，认为被告收到的扶持资金不是51126元，而是45026元，原告已经违约，装修最终受益者是原告，即使存在6100元的损失，亦应由原告承担；对证据4的真实性、合法性及关联性均有异议，该《承诺书》出具的背景系原告违约在先，被告迫于无奈出具承诺，该内容非被告真实意思表示，达不到原告证明主张；对证据8合法性、关联性有异议，被告与原告签订合同并收到原告扶持资金后，已经按照原告要求达到了开业经营的全部条件，同时能够证实原告已经收取被告保证金未予返还的事实，原告在管理商铺中的行为属于强制管理行为，该通知擅自更改双方已签订合同，不能达到原告证明目的；对证据9，认为原告提供视频播放时间极短，其应提供2018年11月29日前后完整视频资料，被告的行为系正常经营的货物流动，照片不能反映商铺上货率不到80%，因为商铺完全在原告掌控之下，被告无法正常履行进货和上货行为，上述证据达不到原告证明主张。被告委托诉讼代理人针对其抗辩理由向本院提交证据如下：1.保证金收据一张，证明被告已履行合同义务；2.照片一张，证明原告存在违约行为，无故把被告商铺门锁上，阻止被告正常经营的事实；3.出警记录一份，证明原告存在违约行为，阻碍被告正常经营，报警处理未果。原告对被告所提交证据发表质证意见如下：对证据1，认为与本案无关联性，合同约定保证金给付期限未到期，被告在合同履行过程中存在违约行为，被告未提起反诉，无权主张返还保证金；对证据2真实性无异议，但被告辩称系原告阻碍其经营不属实；对证据3与本案无关联性，不能证明原告对涉案商铺上锁的事实。本院对原、被告提交证据认定如下：对双方均无异议的证据，本院对证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。对双方有异议的证据：原告提供证据1，系双方自愿签订《商铺租赁合同》，被告认为合同部分条款无效的意见，无证据予以支持，故本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；证据3，对于扶持资金发放及使用情况，原告已提供证据印证，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定；证据4，被告辩解非其真实意思表示，无证据予以支持，本院对该证据的真实性、合法性予以认定；证据8，系原告单方变更合同内容，无被告确认意见，对该证据本院不予认定；证据9，视频资料、照片内容为被告某一较短时间内的经营行为，不能证明原告的主张，对该证据本院不予认定。被告所举证据1，原告已收取被告交付保证金，对保证金的退还，应按合同约定处理，本院对该证据予以认定；证据2，被告提供证据不能证实涉案商铺门锁系原告所为，本院对该证据不予认定；证据3，系公安机关对夏小梅报警后，对双方纠纷的处理，无具体处理结果，与本案并无关联性，本院对该证据不予认定。根据上述认定的证据及庭审中当事人陈述，本院确认事实如下：2018年6月30日淮北杰鹏置业有限公司将其所有的“华东商品博览城”（濉溪县大市场）中编号为18栋2层2-42、44、46、48、50、52、54、56、58的商铺委托原告经营及管理，并由原告全权负责招商及培育市场。2018年7月10日，原、被告经协商签订《商铺租赁合同》，由被告承租濉溪大市场2楼服装区域编号为18栋2层2-42、44、46、48、50、52、54、56、58号商铺，面积合计399平方米，合同约定租赁期限为2018年7月10日至2021年7月9日，商铺使用费为每月20元／平方米，物业管理费每月2元／平方米，费用第一年度全免，被告向原告缴纳履约保证金3990元，在被告装修完毕并上货率达到租赁面积的75%，营业一个月后经原告运营部审核合格后退还此保证金；原告为提升市场知名度、带动市场人气，给予被告相应的扶持资金，该扶持资金按照公司规定分期发放，被告按期到货，经原告运营部审核通过后，发放扶持资金的50%（25935元），被告在装修完毕，并同时上货率达到租赁面积80%，具备正常营业条件经原告审核通过后再发放扶持金50%（25935元）。双方在合同中对违约责任进行了约定，被告违反本合同任何一条约定的，原告有权解除合同，原告为实现债权花费的律师费、诉讼费等费用由被告承担，被告承租的铺位由原告无偿收回、原告就租赁物的装修不予补偿，无偿归原告，已经收取的商铺使用费、物业管理费（综合保证金）均不予退还。同时被告应当将合同期内剩余未缴纳的使用费全部支付给原告作为违约金，还应当向原告支付免收的物业费等其他相关费用。原、被告在合同中约定，双方之间为商铺的租赁经营管理关系，原告不对被告的经营盈亏负责。合同签订后，2018年7月10日，被告向原告缴纳履约保证金3990元。2018年8月6日，原告按合同约定将扶持资金25935元给付被告（其中6100元转付给千叶装饰，用于装修商铺，被告实际收取19835元），9月30日，原告将剩余扶持资金25935元给付被告（扣除原告收取市场管理费744元，被告实际收取25191元）。此后在经营过程中双方为商铺经营管理发生纠纷，被告于2018年12月1日出具承诺：因店铺的不正常开门，影响了市场的正常经营秩序。现承诺从2018年12月1日起，雇请店员正常开门经营，把店铺的夏装更换成秋冬装，保持原有店铺的货品陈列度（上货率为80%），遵守市场规章制度，守法经营。如不遵守市场规章制度，被告不享受公司给予的三免二优惠政策，按合同约定每平方收取20元租金。补贴款无条件退还给公司，办理退场手续。但承诺出具后被告一直未在涉案商铺继续经营。原告向本院提起诉讼,被告于2019年3月13日收到起诉状副本。本院认为，原告要求解除《商铺租赁合同》，被告表示同意，该合同应予以解除，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对其他诉讼请求，根据原、被告的诉辩主张，归纳争议焦点为，1.涉案《商铺租赁合同》违约条款的效力；2.被告是否违约；3.被告应予以返还扶持资金、支付管理费用及支付违约金等数额。对于焦点问题1，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《商铺租赁合同》系原、被告双方自愿签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，故能够认定原、被告存在合法的商铺租赁关系。该合同根据原、被告双方的权利与义务，设有对原、被告各自适用的违约条款，并不存在减轻或免除原告义务、加重被告责任的情形，故该租赁合同中的违约条款合法有效，对双方当事人均具有约束力。对焦点问题2，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，民事法律行为自成立时生效。本案中，被告对之前其未正常营业的违约行为予以认可，并对以后如何履行合同及违约后应承担的后果向原告出具《承诺书》，该承诺系被告真实意思表示，承诺内容不违反法律、行政法规的规定或损害公共利益，具备了民事法律行为的全部要件，现无证据证明被告系受胁迫所作承诺，因此被告应严格按照《承诺书》内容履行义务。但被告出具承诺后仍未能正常营业，违反了合同及承诺书的约定，应视为违约，被告应按《商铺租赁合同》及《承诺书》约定承担相应的违约责任。对于焦点问题3，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中因被告的违约行为致双方解除《商铺租赁合同》，被告应承担以下违约责任：（1）商铺租赁使用费、物业管理费，《商铺租赁合同》中约定因被告违约致合同解除的，被告应支付免收的物业管理费等其他相关费用，被告在《承诺书》中亦表示如不能正常经营，不享受公司给予的三免二优惠政策，按合同约定每平方收取20元租金，现原告提起诉讼要求解除合同，被告不持异议，合同应从起诉状副本送达被告之日起解除，此时可认为被告已同意向原告交付涉案商铺,故被告应向原告支付商铺租赁费用至其收到起诉状副本之日止（自2018年7月10日至2019年3月13日止，计8个月），按每月20元／平方米计算，计63840元（399×20×8）；物业管理费按每月2元／平方米计算，计6384元（399×2×8）；（2）扶持资金，被告在《承诺书》中表示如不能正常经营，补贴款无条件退还公司，并办理退场手续，现被告未能按照承诺履行义务，故其收取的扶持资金应予以退还，因原告已从扶持资金中扣除商铺装修费用6100元，租赁物装修物品亦归原告所有，故被告还需返还扶持资金45026元(25191＋19835)；（3）违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益。涉案《商铺租赁合同》中约定因被告违约致合同解除的，被告应当将合同期内剩余未缴纳的使用费全部支付给原告作为违约金.本案合同的提前解除，致原告尚需一定时间另行招租或销售，给原告带来一定经济损失，但其要求被告给付违约金数额较高，应予以调整，综合本案实际情况，本院酌定被告再缴纳未到期的5个月的商铺使用费作为违约金支付给原告，计元39900元（399×20×5）；（4）律师费，原、被告在合同中已经约定因被告违约导致合同解除后，原告为实现债权花费的律师费、诉讼费等费用由被告承担，故原告因此花费的律师费用5000元应由被告承担。对被告辩称应返还综合保证金的意见，因原、被告双方在合同中已经约定，因被告违约导致解除合同的，综合保证金不予退还，故该意见本院不予采纳，被告其他辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司与被告夏小梅于2018年7月10日所签订的《商铺租赁合同》予以解除；二、被告夏小梅于本判决书生效后十五日内给付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司商铺租赁使用费63840元、物业管理费6384元；三、被告夏小梅于本判决书生效后十五日内返还原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司招商扶持资金45026元；四、被告夏小梅于本判决书生效后十五日内支付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司违约金39900元；五、被告夏小梅于本判决书生效后十五日内支付原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司律师费5000元；六、驳回原告淮北市鼎丰商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3801元，减半收取1900.5元，由被告夏小梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  张陈良二〇一九年五月二十二日法官助理戚肖雯书记员葛子琛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。