河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初591号原告:安阳市住房和城乡建设局，住所地安阳市文峰大道东段**市民之家。负责人：杨庆兵，局长。委托诉讼代理人：胡靖伟，男，该局工作人员。委托诉讼代理人：谷莉娜，大沧海律师事务所律师。被告:安阳市盛和房地产开发有限责任公司，住，住所地安阳市文峰区昌泰路**/div>法定代表人：来福生，公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，河南骏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗晓雪，河南骏腾律师事务所律师。原告安阳市住房和城乡建设局(以下简称住建局)与被告安阳市盛和房地产开发有限责任公司（以下简称盛和房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住建局的委托诉讼代理人胡靖伟、谷莉娜，被告盛和房地产公司的委托诉讼代理人苗晓雪、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住建局向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付原告盛和.祥云嘉园5号楼2单元1-18层108套公租房中的54套（最终套数以公租房合计建筑面积满足审批的修建性详细规划住宅建筑面积的5%为准），价值约8385930元；2.本案诉讼费用由被告负担。审理过程中，住建局明确诉讼请求为：1.判令被告交付原告盛和.祥云嘉园5号楼2单元1-18层108套公租房中的52套（具体房号为3-18层东1号，1-18层东2号、3号共52套，面积为2803.36平方米）房屋；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年3月2日，被告与安阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得烟厂路与祥云路交叉口西北角宗地用于商品房开发。规划条件为配建≥住宅面积10%的公共租赁住房，且5%交付原告分配、管理。地。地块取得后告编制了修建性详细规划和建筑工程设计方案，承诺配建不少于5590.62平方米的公租房108套，房屋分布在祥云嘉园小区5号楼1-18层，建成后不少于5%的公租房2795.31平方米产权归政府，直接移交原告分配管理。项目建成后，经原告多次催要，被告均拒绝移交上述公租房。原告为维护合法权益，诉至法院请求依法判决。盛和房地产公司辩称，第一，原告主体不适格。根据安政办【2017】75号以及安住建【2018】137号文，商品住房配建的公租房不动产产权归市政府所有，不动产产权首次登记至安阳市住房保障工作管理处名下。所以原告无权提起本案诉讼。第二，本案不属于民事案件审理的范畴。原告请求被告交付公租房其实是在行使行政管理职权，双方并非平等的民事关系，所以不属于民事案件审理的范畴。第三，原告要求交付的52套房屋的面积与原协议中约定的建筑面积的5%不一定相符。被告以不属于人民法院主管为由提出管辖权异议，本院裁定驳回了被告对本案的管辖权异议，被告不服提起上诉，安阳市中级人民法院驳回被告上诉，维持原裁定。经审理查明：2013年10月17日，原告应安阳市国土资源局《关于出具公租房建设相关要求和标准的函》作出《安阳市住房和城乡建设局关于商品住房配建公共租赁住房建设条件的复函》（以下简称复函），提出XH3-1-4-2(烟厂路与祥云街交叉口西北角)地)地块商品住房配建公共租赁住房建设条件为建比例≥住宅面积10%，关于建成后移交问题为“5%移交市住建局分配、管理，另外5%由开发单位经营管理”。2014年3月3日，被告与安阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定被告取得烟厂路与祥云路交叉口西北角宗地用于商品房开发，商品房配建公共租赁住房建设条件为配建≥住宅面积10%的公共租赁住房，且5%移交原告分配、管理，另外5%由开发单位经营管理。2014年9月24日，被告向原告出具了《安阳市盛和房地产开发有限责任公司关于祥云嘉园项目配建公共租赁住房的承诺书》，承诺书载明：“……规划设计住宅总建筑面积55897.57平方米，按55897.57平方米的10%计算，配建公租房不少于5590.62平方米，108套，单套面积均不超过60平方米，分布在祥云嘉园小区5#楼1-18层，建成后不少于5%的公租房2795.31平方米产权归政府，直接移交市住建局分配管理，其它由开发单位管理……其它需要承诺的事项：开工时间：2015年1月，竣工时间：2016年，交付时间：2016年。”2015年7月30日，祥云嘉园5号住宅楼进行竣工验收。因被告未予移交案涉公租房，原告分别于2017年3月6日、2017年7月3日、2018年11月7日向被告送达《关于移交祥云嘉园配建公租房的通知》、《关于祥云嘉园配建公租房的通知》，要求被告移交配建公租房。2018年4月19日，原告向安阳市房产管理局下发《关于商品住房配建公租房冻结房产手续的通知》（安住建【2018】137号），通知安阳市房产管理局冻结祥云嘉园5号楼2单元全部108套配建公租房房源预销售、合同备案等相关手续办理，并于网站公告房源信息，明示为安阳市住房保障工作管理处不动产产权，其他任何单位及个人不得转让、抵押、出租、裁定、查封或以其他形式限制房地产权利。另查明：案涉祥云嘉园配建公租房项目已列入2015年河南省公共租赁住房建设计划。2015年11月23日，安阳市保障性安居工程和棚户区改造工作领导小组办公室印发的安保棚改办【2015】26号文件明确载明列入2014年和2015年河南省公共租赁住房建设计划的配建项目仍按实物配建方式执行，不得调整为其他方式。2017年9月30日，安阳市人民政府印发的《安阳市人民政府办公室关于安阳市市区保障性住房相关标准的通知》（安政办【2017】75号）中载明：市本级政府投资或商品住房配建的公共租赁住房，不动产产权归市政府所有，不动产产权首次登记至安阳市住房保障工作管理处名下。上述事实，有原告提交的国有建设用地使用权出让合同、盛和房地产公司关于祥云嘉园项目配建公共租赁住房的承诺书、住建局关于移交祥云嘉园配建公租房的通知、住建局关于祥云嘉园配建公租房的通知、安保棚改办【2015】26号文件、安阳市建筑工程质量监督报告、盛和房地产公司承诺书、2016年11月10日盛和房地产公司情况说明、安保棚改办【2015】16号文件、豫建住保【2014】28号文件、豫建【2015】24号文件，被告提交的安政办【2017】75号文件、安住建【2018】137号通知、安住建【2017】92号通知、安政办【2019】1号通知以及当事人的陈述予以佐证。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，被告基于与安阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，向原告出具承诺书，原告予以认可，原被告之间就公租房的配建和交付达成合意，该协议合法有效，应当得到全面实际履行。本案的争议焦点为：1.原告主体是否适格；2.本案是否属于民事案件的审理范围；3.原告要求被告交付52套房屋有无事实和法律依据。针对第一个争议焦点。被告辩称，根据安政办【2017】75号、安住建【2018】137号文件相关内容，案涉公租房的所有权人是安阳市政府和安阳市住房保障管理处，所以该由这两个部门来主张权利，原告主体不适格。本院认为，原告与被告之间的权利义务关系是基于复函以及承诺书而形成，原、被告之间就配建公共租赁住房以及建成后移交问题等事项已达成合意，原、被告之间已经形成合同关系。该合同是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为合同当事人有权通过诉讼主张权利，且原告诉讼请求系要求被告按照合同约定交付房屋，并非明确涉案公租房产权归原告所有，故住建局作为本案原告主体适格。被告的答辩意见，本院不予采纳。针对第二个争议焦点。被告辩称，承诺书是被告为履行《国有建设用地使用权出让合同》而出具的，原告要求被告移交公租房，这是属于行政协议的法律关系，本案不属于民事案件的范畴。本院认为，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条“……2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的，适用当时的法律、行政法规及司法解释”规定，对于新修改的《中华人民共和国行政诉讼法》施行之前形成的类似行政协议，应根据当时的法律规定和人民法院处理此类纠纷的通常做法，通过当事人提起民事诉讼方式寻求司法救济。本案被告于2014年9月24日向原告出具《安阳市盛和房地产开发有限责任公司关于祥云嘉园项目配建公共租赁住房的承诺书》，原告予以认可，原被告之间协议成立时间为2014年9月24日，故本案适用民事诉讼程序审理并无不当。被告的答辩意见，本院不予采纳。针对第三个争议焦点。被告辩称，交付房屋需要签订移交协议，本案原、被告双方并未就交付房屋的具体数量、房号达成合意，且被告已向安阳市住房保障部门申请以缴纳易地建设费的方式履行合同，故原告要求被告交付52套公租房的诉讼请求，无事实及法律依据，不应得到支持。本院认为，酿成本次纠纷的原因是由于原被告之间的协议对公租房的交付方式约定不明，对履行方式约定不明属于合同漏洞，弥补合同漏洞应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定进行处理。在当事人双方协商不成的情况下，按照交易习惯以及有利于实现合同目的的方式进行确定。第一，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，虽然原被告之间未就交付房屋的具体房号进一步达成协议，但从被告作出的承诺且申请以缴纳易地建设费的方式履行合同的意思表示可以看出，被告对交付房屋并不持异议。按照通常习惯理解，交付房屋的方式应当为成套交付。被告向原告出具的承诺书中载明被告同意案涉房屋建成后将不少于5%的公租房2795.31平方米交付原告分配管理，原告现要求被告交付的52套房屋面积2803.36平方米，符合合同约定，且未损害被告的合法权益。故原告要求被告交付52套房屋的诉讼请求，本院予以支持。第二，对于当事人就有关合同内容约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条仍不能确定的，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项规定“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。案涉房屋属社会保障性公共租赁住房,政府配建公租房的目的是为了切实解决好困难群体住房问题，原被告之间的协议就是为了具体落实上述惠民政策。为保证合同履行，从有利于实现合同目的、保护弱势群体利益，维护社会公共利益出发，由原告指定被告交付52套房屋并无不妥；具体房号之所以为盛和.祥云嘉园5号楼2单元1-18层中的3-18层东1号，1-18层东2号、3号（共52套，面积为2803.36平方米），是因为被告已将原设计图纸中4号、5号、6号房合并为两套，单套面积不符合公租房的面积要求，故原告的诉讼请求合情合理，本院予以支持。第三，对被告辩称其已向安阳市住房保障部门申请以缴纳易地建设费的方式履行合同的答辩意见。本院认为，案涉祥云嘉园配建公租房项目已列入2015年河南省公共租赁住房建设计划，且安保棚改办【2015】26号文件明确载明列入2014年和2015年河南省公共租赁住房建设计划的配建项目仍按实物配建方式执行，不得调整为其他方式，住房保障部门也未同意被告以缴纳易地建设费的方式履行合同。故被告的答辩意见，本院不予采纳。案涉合同产生瑕疵的原因在于原告怠于行使权力和权利，未能在关键时点及时签署内容明确可供执行的协议，使相对人有机可乘拖延交付。原告应吸取教训，杜绝类似事件再次发生。被告追逐利益本无可厚非，但坚守诚信是根本原则。凡事只可争取不能强求，依法依规经营，利益方能长久。配建公租房，尚有建筑面积5%的可得利益，及时交付利己利国。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：安阳市盛和房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向安阳市住房和城乡建设局交付盛和.祥云嘉园5号楼2单元1-18层中的52套（具体房号为3-18层东1号，1-18层东2号、3号共52套）房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费70502元，由安阳市盛和房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  田小娟审判员  郝兴军审判员  王海香二〇二〇年五月十六日书记员  刘 君