广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初9150号原告（反诉被告，简称原告）：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道近良居委会延年路顺德雅居乐花园479号商铺。法定代表人：刘占垒。委托诉讼代理人：龚家晴、郭家煊，均系广东仲马律师事务所律师。被告（反诉原告，简称被告）：党媛媛，女，1982年11月20日出生，汉族，住陕西省澄城县，委托诉讼代理人：饶华德，系广东历恒律师事务所律师。第三人：广州市卓凯房地产经营有限公司，住所地广东省广州市天河区广棠路23号自编306。法定代表人：许桂华。原告佛山市恒卓投资管理有限公司（简称恒卓公司）与被告党媛媛、第三人广州市卓凯房地产经营有限公司（简称卓凯公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。多次庭审中，原、被告均派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁关系；2.被告支付拖欠的租金（费用计至被告搬出涉案商铺之日止）及滞纳金（自2017年1月6日起按日万分之五计至被告实际清偿完毕之日止）；3.被告支付免租期租金7568元；4.被告支付违约金11352元；5.被告支付律师费2500元；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告因承租都荟广场二层的商铺，于2016年1月4日与第三人签订《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》，约定由第三人将案涉商铺租赁给被告经营“向大大”内衣品牌，且合同已约定双方的权利义务及违约责任。后由于卓凯公司退出经营都荟广场，涉案商铺业主委托原告出租、管理涉案商铺。被告认可并接受原告的管理，原、被告之间形成事实的租赁合同关系，原、被告之间仍按照被告与卓凯公司签订的《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》约定的内容执行，被告也有向原告支付租金。但自2017年1月起，被告便开始拖欠租金。截至2017年4月，被告拖欠原告租金15136元。后经原告催收，被告仍不支付。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告有权解除双方的租赁合同关系。另根据《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》的约定，被告应承担违约金、诉讼费、原告律师费等违约责任。被告辩称，原、被告之间没有直接的合同关系，被告所欠铺租没有原告主张的那么多。根据原告2017年3月8日的通知，截止当天原告主张被告欠租金1953元，被告所交的租赁保证金足以抵偿所欠租金；原告主张的被告违约不符合本案事实，原告在2017年1月就已经将被告的铺面锁门，且原告一直没有提供场地证明给被告，被告无法办理工商登记手续，本案应属原告违约，被告的场地占用费应当是1953元，原告的其他诉讼请求不应当成立。原告无证据证明其是产权所有人，也没有本案所涉商铺的产权证明。被告提起反诉请求：1.原告退回租赁保证金7600元；2.原告赔偿被告实际损失44046.5元；3.原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告租赁案涉商铺，交纳租赁保证金7600元，对商铺进行了装修、购置设备设施及其他物品，但在领取营业执照时，原告拒绝提供场地证明，导致无法办理。商场经常有建筑工人闹事，商户普遍经营不好。后原告将被告的商铺撬锁，将店内物品搬走，被告根本无法经营。故原告的行为严重违反租赁合同，构成根本性违约。原告辩称，被告申请工商登记是被告应当履行的合同义务和责任，原告并没有收到被告要求提供场地证明的请求，在本案中被告无故拖欠租金和水电物业管理费等，违约在先，经原告方多次催收租金无果，才行使自行收回商铺等权利，被告要求退回租赁保证金、赔偿损失是没有依据的。第三人既未提供证据，也未对本、反诉进行答辩。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自身质证以及抗辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据（原、被告均有提供），本院认定如下：1.原告提供的租赁合同3份，与本案审理无关，本院不作认定。2.原告提供的快递签收单打印件1份，能证明原告通过快递向被告催收各项费用的事实。3.原告提供的承诺书复印件1份，因未能提供原件予以核对，本院不予采信。4.被告提供的案外人陈木华的商铺租赁合同复印件1份，因双方在诉讼中最终确认并未签订书面合同，因此案外人的合同不能作为本案审理的参照，本院不予采信。5.被告提供的装饰工程合同书1份、工程报价单1份、收据2份、销货清单复印件1份、网购清单打印件16份、与经销商合作合同1份、采购清单打印件1份、收款收据1份，被告无法证明与本案审理相关，本院不作认定。6.双方提供的其余有争议的证据，由于对方对真实性均无异议，经审查客观真实，本院确认其真实性，可作为本案定案的依据。经审理查明：雅居乐都荟广场原由卓凯公司负责整体运营、管理工作。党媛媛承租了该广场内二层559、560、563、564号商铺用于经营“向大大”内衣店。2016年1月4日，党媛媛与卓凯公司签订《商铺租赁合同》，约定党媛媛每月应交纳的租金为3784元，每月5日前交纳当月租金，党媛媛应交纳7600元作为租赁保证金（党媛媛已按约定交纳）。逾期交纳租金的，逾期一日按逾期金额的万分之五支付违约金，逾期一个月卓凯公司有权解除合同。如因党媛媛违约导致卓凯公司解除合同的，党媛媛需全额补交减免的租金，支付三个月的租金作为违约金，卓凯公司有权罚没租赁保证金不予退还，且卓凯公司实现债权的合理费用（包括律师费）应由党媛媛负担。合同并对其他事项进行了约定。之后卓凯公司因故退出雅居乐都荟广场的整体运营、管理，由恒卓公司接手。党媛媛在涉案商铺内经营至2017年1月份，期间恒卓公司欲与党媛媛签订书面合同，但党媛媛以恒卓公司不能提供卓凯公司承诺的工商注册资料，导致其无法进行工商注册，无法达到与卓凯公司签订合同时的预期，所以要求恒卓公司提供相关工商登记需要的资料后才肯签订合同为由，拒绝与恒卓公司签订书面的租赁合同。后因党媛媛未按期交纳2017年1月份的租金及物业管理费、水电费等，双方遂起争议，党媛媛以恒卓公司锁住案涉商铺、搬走商铺内物品为由，退出涉案商铺的经营。党媛媛在商铺经营期间，并未足额支付租金（根据恒卓公司提供的于2017年3月8日发给党媛媛的函显示，党媛媛截至2017年3月8日，欠计至2017年1月16日止的租金1953元以及其他各项费用，包括“离场清理费”3000元）。在党媛媛退出商铺经营后，不再向恒卓公司支付租金及其他费用。2017年5月，恒卓公司行使自力救济措施，在进行录像的情况下，打开商铺并将商铺内留下的党媛媛的物品进行清点、封存。另查，为追讨案涉款项，恒卓公司委托律师代理本案诉讼，支付律师费2500元。再查，诉讼中，恒卓公司和党媛媛均同意解除租赁合同关系。因党媛媛拖欠恒卓公司的物业管理费等，恒卓公司在本院提起另案诉讼请求党媛媛支付物业管理费等，本院立（2017）粤0606民初9148号案予以审理。在该案庭审过程中，恒卓公司承认党媛媛于2017年1月份“撤场”，在本案中，恒卓公司称在9148号案中的相关陈述为“口误”。本院认为，综合双方的诉辩意见，因双方对解除案涉的租赁合同关系并无异议，且不违反法律规定，本院对恒卓公司相应的诉讼请求予以支持。本案的争议焦点包括：因何原因造成案涉租赁合同关系的解除，双方应分别承担何种法律责任。首先，党媛媛已与卓凯公司形成了租赁合同关系并约定了租金标准，党媛媛也按约定分别向卓凯公司、恒卓公司支付了租金，可见其明知相关收费标准及支付时间。但党媛媛未按时支付2017年1月份的租金，属于党媛媛违约。但是，恒卓公司在党媛媛仅拖欠不到一个月的租金及其他各项费用的情况下，就进行“锁铺”等的措施迫使党媛媛交纳租金等，手段粗暴，且该行为等同于恒卓公司停止履行其出租商铺的合同主要义务。党媛媛因恒卓公司“锁铺”后无法经营，不再支付之后的租金等，存在合理性。虽然恒卓公司在本案中否认其于2017年1月份阻止党媛媛继续经营，但其在另案中也承认党媛媛于2017年1月份“撤场”，其在本案中以“口误”为由予以否认，依据不足。另一方面，按恒卓公司于2017年3月8日发给党媛媛的《通告》、催费函等材料，恒卓公司向党媛媛催收的费用，包括2017年1月份的租金（至2017年1月16日止）1953元、2017年1月份的水电费，离场清理费等。可见即便按恒卓公司的主张，其也承认2017年1月份之后，案涉商铺并无新的水电费产生，足以反证党媛媛于2017年1月份之后已不在案涉商铺经营。另恒卓公司主张离场清理费，也可以合理说明恒卓公司认为党媛媛已“离场”，恒卓公司存在“清理”行为，故要求党媛媛支付相关费用。以上由恒卓公司提供的证据，足可与党媛媛的陈述基本相互印证，系恒卓公司“锁铺”后导致其无法经营，故其不再交纳之后的租金等。故本院认定导致租赁合同关系解除，双方均有违约行为，但恒卓公司的过错更大。其次，结合上述结论，双方应根据自身过错程度承担相应违约责任。恒卓公司主张党媛媛支付租金，因党媛媛已于2017年1月份已实际搬离案涉商铺，故租金只能计至2017年1月份，按恒卓公司所发催费函件记载的金额，为1953元。恒卓公司主张免租期租金、违约金、律师费均系依据党媛媛与卓凯公司签订的合同的相关约定。但是，由于党媛媛未与恒卓公司形成书面的合同，故双方并未就欠交租金的违约责任进行约定，党媛媛也表明不同意按与卓凯公司签订的合同的相关约定执行。故恒卓公司要求参照党媛媛与卓凯公司签订的合同的相关约定主张免租期租金、违约金、律师费，于法无据，本院不予支持。但是，恒卓公司主张租金滞纳金，实质上是主张其因党媛媛拖欠租金等所遭受的损失。而党媛媛拖欠相关费用，将必然导致恒卓公司产生资金被占用等的损失。另一方面，如果完全不支持恒卓公司主张的违约损失，等于变相鼓励党媛媛拖欠款项，产生不良的社会导向。故本院结合本案实际，酌定党媛媛应向恒卓公司支付一定违约损失（具体金额酌定为：自2017年1月16日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日）。恒卓公司本诉超出本院认定部分，本院不予支持。最后，对于党媛媛的反诉请求。关于租赁保证金，合同解除后，恒卓公司应向党媛媛退回租赁保证金7600元。恒卓公司辩称因系党媛媛违约在先，其无需退还租赁保证金，如本院在前所述，其并未与党媛媛签订书面合同，未就违约责任进行明确约定，本院不予采纳。关于党媛媛主张的损失。党媛媛在诉讼中并未提供充分有效的证据证明其实际损失存在以及如何构成，应承担举证不能的不利后果。且根据恒卓公司提供的录像显示，恒卓公司打开案涉商铺时，里面并没有太多物品。因此，本院对党媛媛主张的损失不予支持。对于诉讼中查明恒卓公司封存了党媛媛的部分货物，双方如需主张相应权利的，可另循合法途径主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告佛山市恒卓投资管理有限公司与被告党媛媛的租赁合同关系；二、被告党媛媛应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市恒卓投资管理有限公司支付租金1953元，并支付违约损失（自2017年1月16日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日）；三、原告佛山市恒卓投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告党媛媛返还租赁保证金7600元；四、驳回原告佛山市恒卓投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告党媛媛的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费913.24元，由原告佛山市恒卓投资管理有限公司负担872.24元，由被告党媛媛负担41元；反诉受理费545.8元（已减半），由原告佛山市恒卓投资管理有限公司负担80元，由被告党媛媛负担465.8元（相互折抵后，原告佛山市恒卓投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内迳付给被告党媛媛39元，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄建宇人民陪审员  麦小莹人民陪审员  冯笑女二〇一九年四月十一日书 记 员  梁颖儿