广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初5743号原告：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城文华南路8号保利商务中心1座901室，统一社会信用代码914406066681740199。法定代表人：唐翔，任总经理。委托诉讼代理人：张杨，男，系工作人员。被告：白志华，男，1976年8月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：汪碧波，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫保玉，广东长正律师事务所律师。第三人：保利华南实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道82区灯湖西路20号保利洲际酒店15楼，统一社会信用代码91440605778311950L。法定代表人：刘文生。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。第三人：陈强，男，1978年9月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区，原告佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称顺德保利公司）与被告白志华、第三人保利华南实业有限公司（以下简称保利华南公司）、陈强因商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，期间本院依职权追加了保利华南公司和陈强作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告顺德保利公司的委托诉讼代理人张杨，被告白志华及其委托诉讼代理人汪碧波、卫保玉，第三人保利华南公司的委托诉讼代理人陈志坤、马颖仪到庭参加诉讼，第三人陈强经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺德保利公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告顺德保利公司与被告白志华签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y225545）解除，合同标的额408408元；2.判令被告白志华向原告顺德保利公司支付解除合同违约金81681.6元；3.判令被告白志华向原告顺德保利公司支付逾期办理备案注销手续违约金（从2018年7月25日暂计至2019年2月28日为178065.89元，每迟延一日应支付816.82元，直至办理完毕备案注销手续止）；4.判令被告白志华在判决生效之日起5日内，协助原告顺德保利公司办理备案注销手续，并承担注销费用；5.判令被告白志华向原告顺德保利公司支付律师费14317元；6.判令被告白志华承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月5日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号为Y225545），购买原告开发建设的佛山市顺德区裕和路109号保利东瑞广场2座1902房（下称“涉案物业”），合同约定涉案物业总价408408元，被告应在2014年10月31日前支付首期房款40841元，2015年1月25日前支付第二期房款167567元，2015年4月25日前支付第三期房款120000元，2015年7月25日前支付余款80000元。双方于同日签订《补充协议》约定，被告逾期付款超出90日时，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应向原告支付总购房款20%的违约金，且被告应承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等）。被告还应在合同解除之日起五日内与原告共同办理备案注销手续，被告未按约定办理注销手续的，应按日向原告支付总房款千分之二的违约金直至办结备案注销手续。合同签订后，被告仅支付了首期房款40841元，其余房款均未支付，经原告多次催告，被告仍不予支付。2018年7月12日，原告向被告发出律师函，解除与被告签订的合同。原告认为，被告迟延支付购房款已超过90天，构成根本违约，导致合同根本目的不能实现。原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金，并承担因解除合同所产生的所有费用。原告特具状起诉，请求法院依法审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告白志华辩称，1.本案是被告与第三人陈强的琼盛公司、强盛公司订立了夹板买卖合同关系，第三人陈强拖欠被告大量货款，而第三人陈强的琼盛公司又与涉案项目开发商及总承包商富利建设集团存在大量的工程款，所以第三人陈强与第三人保利华南公司签订了以房抵债的协议书，约定由本案被告作为涉案房屋的受领人，接收房屋，抵消相应的债权债务，而引起的纠纷，所以本案的基础法律关系是以房抵债协议纠纷，而并非商品房买卖合同纠纷，所以原告的诉求与诉因均为错误，依据基础法律关系，也是错误的，应直接驳回其诉讼请求；2.原告在2018年12月12日，已经通知被告收房，撤销之前发出的解除合同通知，并依照其通知，将房屋交给被告，原告的事实行为已经履行完毕房屋买卖合同，所以原告要求确认解除双方的商品房买卖合同缺乏事实依据和法律依据；3.本案的商品房买卖合同实际履行，以房抵债协议书的一个步骤，并非单纯的普通商品房买卖合同，这一点双方签订的房屋买卖合同的第7条约定可以看出，该条款由于一次性以债权购买的房产，所以写在一次性付款的条款下面，且前三期的付款时间均在合同签订之前，所以签订商品房买卖合同，被告按照原告的要求交付购房定金及购房首付款，并办理网签手续，均是原告与第三人陈强履行以房抵债协议的步骤；4.第三人保利华南公司是原告的全资母公司，在本案中，第三人保利华南公司签订了两份以房抵债协议书，原告均按照协议书的要求将对应的房屋与被告签订了房屋买卖合同，并且将房屋交付给被告，所以原告对第三人保利华南公司的以房抵债协议是用行为进行了确认，可以证明两者在履行以房抵债协议事务上是混同的，另外两者的经营范围一致，高级管理人员也相互交叉，财务上也相互交叉，也构成公司人格混同；5.第三人陈强是琼盛公司、强盛公司的实际控制人，所以第三人陈强以琼盛公司、强盛公司的名义与原、被告双方进行业务往来，在往来过程中，第三人陈强与琼盛公司、强盛公司也是构成人格混同。第三人保利华南公司述称，一、保利华南公司对陈强无任何债务，被告提供的《协议书》已依法解除，不存在以工程款抵扣房款的情况。1.《协议书》仅为对未来可能产生的建设工程合同关系以及相应工程款支付方式的约定，并非对已确定债务清偿处理的约定，保利华南公司与陈强签订《协议书》的前提是陈强计划购买若干房地产项目的商品房。为此，双方协商确定，若陈强向特定房地产开发商购买商品房时，保利华南公司除计划以现金方式支付工程款外，还可以代陈强向特定房地产开发商支付房款的方式支付工程款。《协议书》没有陈述或确认保利华南公司委托陈强提供的具体建设工程施工工作，以及保利华南公司尚欠陈强应付未付工程款的金额，其次，《协议书》的前言陈述“乙方（即陈强）拟购买……”、第二条第1、2、3项约定房款的支付时间，以及第二条第4项约定“甲方（保利华南公司）从乙方工程款中扣除上述款项的，视为乙方已支付上述全部款项”。从协议书的该等表述可见，《协议书》的内容并非指保利华南公司实际对陈强负有支付工程款的义务，且保利华南公司已经实际在应付未付的工程款中抵扣房款，而是约定陈强拟购买的商品房的房款应由陈强自行支付，只有在实际发生了工程款，且保利华南公司确认以具体工程的工程款进行抵扣的情况下，才视为陈强实际支付了房款。综上，《协议书》约定的“以工程进度款抵扣购房款”的前提是保利华南公司后续对陈强实际产生了工程款债务，且未以现金方式支付该工程款，但客观上，保利华南公司未实际委托陈强提供任何建设工程施工服务，保利华南公司对陈强并不负有支付工程款的义务，保利华南公司没有以工程款抵扣《协议书》涉及的所有物业的购房款。2.《协议书》已经广州仲裁委员会审理裁决解除，对保利华南公司以及陈强均无约束力，且生效的裁决书已确认，保利华南公司与陈强之间无建设工程合同关系，保利华南公司对陈强不负有债务。就保利华南公司与陈强签订的《协议书》，保利华南公司已于2017年提起仲裁要求解除。广州仲裁委员会经过审理后，已查明保利华南公司与陈强签订《协议书》后，陈强并未承建保利华南公司的工程项目，故依法裁决解除保利华南公司与陈强签署的《协议书》。保利华南公司与陈强之间的《协议书》已经仲裁裁决解除，因此，不能以此《协议书》作为保利华南公司对陈强负有工程款支付义务的证据，更不能以此认定陈强以保利华南公司应付的工程款抵扣其应付的购房款。二、陈强、琼盛公司/强盛公司与白志华、梓欣公司之间的债权债务关系与保利华南公司无关，保利华南公司对陈强、琼盛公司/强盛公司的付款义务不承担任何责任。1.案涉物业并非由保利华南公司开发或销售，陈强和琼盛公司/强盛公司从未向保利华南公司支付过任何购房款；2.保利华南公司没有参与签订陈强、琼盛公司/强盛公司和白志华、梓欣公司之间的《抵扣房款确认单》，保利华南公司在参与本案诉讼前从未看到或知道该确认单，确认单中有关陈强、琼盛公司/强盛公司必须代白志华、梓欣公司支付购房款的约定与保利华南公司无关，保利华南公司对此不承担任何责任；3.如前所述，保利华南公司对陈强、琼盛公司/强盛公司均不负有工程款支付义务，且《协议书》已被解除，故不能以《协议书》和《抵扣房款确认单》作为主张保利华南公司对陈强、琼盛公司/强盛公司实际不存在的应付工程款抵扣白志华应付购房款的证据。三、保利华南公司不是案涉房屋买卖合同的当事人，案涉房屋买卖合同对保利华南公司无约束力。本案涉及的《商品房买卖合同》由顺德保利公司与白志华签署，保利华南公司并不是前述买卖合同的当事人，依据合同相对性原则，保利华南公司与本案无关，白志华应履行《商品房买卖合同》项下的合同义务，其未按照合同约定支付购房款，应自行承担违约责任。综上所述，顺德保利公司与白志华之间的商品房销售合同纠纷应由双方自行解决，与保利华南公司无关，请法院在查明事实的基础上，依法裁决，以维护各方当事人的合法权益。第三人陈强未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。顺德保利公司提交的证据有：1.《商品房买卖合同》（合同编号Y225545）及《合同补充协议》原件各一份，拟证明白志华购买顺德保利公司开发建设的涉案商品房，约定了购房款分期付款时间及逾期支付购房款的违约责任，还有合同解除后的违约责任。2.《催款函》原件及EMS快递单复印件各一份、《律师函》原件二份及EMS快递单复印件四份，拟证明顺德保利公司向白志华发函催告履行及解除合同。3.《委托代理合同》复印件一份，拟证明顺德保利公司因本案而支出的律师费，根据商品房买卖合同补充协议约定，应由白志华承担。白志华提交的证据有：1.协议书（2014年12月25日）复印件一份，拟证明保利华南公司与琼盛公司的法定代表人陈强签订以房抵债协议，白志华在协议书签订的时候已经付清全部购房款；协议书约定：指定白志华为本案商品房签署人，付款方式为首期10%于签订本协议前购房人自行支付，二期款40%于本协议签订九个月内支付，剩余50%款项从本协议签订十八个月内支付，均从陈强及其公司承建的保利华南公司所有承包工程款每月请款中抵扣。2.（2017）穗仲案第11712号裁决书复印件一份，拟证明涉案以房抵债协议书真实存在并合法成立有效，顺德保利公司与白志华双方已基于案涉协议书就案涉房屋抵偿债务履行完毕。3.商品房买卖合同复印件一份，拟证明顺德保利公司与白志华签订了正式的合同，并特别约定了购房款支付期限，对已付清购房款事实进行了确认。4.顺德保利公司、保利华南公司的企业信息公示报告打印件一份，拟证明保利华南公司是顺德保利公司的母公司，两公司人格混同。5.广东琼盛建设工程有限公司、广东强盛建设工程有限公司的企业公示报告打印件一份，拟证明两公司的股东实际上为陈强一人公司。6.《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》原件一份，拟证明在2018年12月12日，顺德保利公司已经通知白志华收房，撤销之前发出的解除合同通知，并依照其通知，将房屋交给白志华，顺德保利公司的事实行为已经履行完毕房屋买卖合同，所以顺德保利公司要求确认解除双方的商品房买卖合同缺乏事实依据和法律依据。7.抵扣房款协议书（2015年12月3日）复印件一份，拟证明保利华南公司同意本案所涉房款用以房抵债的形式支付，并认可将涉案房屋交付给被告，所以签订房屋买卖合同就是履行以房抵债协议。8.供需合同原件三份、对账确认单原件二十七份，拟证明陈强拖欠白志华巨额货款，两份以房抵债协议的基础债务是真实的，也可印证以房抵债协议书的真实性。9.协议书（无落款时间）复印件一份，证明白志华已经支付过21套房产的房款，如果没有支付房款，保利华南公司不会继续与陈强签订上述合同。保利华南公司提交的证据有：（2017）穗仲案字第11712号裁决书原件一份，拟证明广州仲裁委员会经过审理，查明保利华南公司与陈强于2014年12月25日签订《协议书》后，陈强并未承建保利华南公司的工程项目，也未支付相应的购房款，故裁决保利华南公司与陈强之间签订的《协议书》解除。本院依法向第三人陈强送达起诉状副本和开庭传票，第三人陈强既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，在诉讼过程中没有答辩及提交证据，视为其自行放弃质证权和抗辩权。本院经审查，对于顺德保利公司提供的证据1，与白志华提供的一致，本院予以采纳确认。证据2，书函是原件，结合快递单打印件，能够反映顺德保利公司委托广东广信君达律师事务所于2018年7月10日向白志华发出的《律师函》已作签收，还有所有书函均是依据《合同补充协议》第十五条约定的地址和电话向白志华邮寄的，该条款也有明确约定如按上述地址或电话联络不到白志华，因此引起的相关责任由白志华承担等。另一方面白志华亦确认收到《催款函》，但却没有收到《律师函》相互矛盾，而且白志华自己提供的证据包括有顺德保利公司发出的《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》等材料，显示白志华是能收到顺德保利公司发出的书函的，却又否认部分书函没有收到。综上分析，在顺德保利公司具有证据优势和证明力的情况下，并结合《合同补充协议》第十五条的约定，本院对证据2予以采纳确认。证据3，因顺德保利公司后来已撤销委托律师进行诉讼，故本案不再对此进行审查。对于白志华提供的证据1，本院对于真实性予以采信，但由于被（2017）穗仲案字第11712号裁决书依法被裁定解除，该合同不具有约束力。证据2，是仲裁机构依法作出的裁决书，具有相应效力，本院予以确认其真实性。证据3，与原告提供的一致，本院予以采信。证据4、5，本院对于真实性予以采信，但企业信息公示报告不能推导出被告主张的待证内容，本院对于待证内容不予采纳。证据6，顺德保利公司对于真实性无异议，本院予以采信。证据7，为复印件，且顺德保利公司、保利华南公司对于真实性有异议，本院不予采信。证据8，与本案无关，本院不予采信。证据9，为复印件，且顺德保利公司、保利华南公司对于真实性有异议，本院不予采信。对于保利华南公司提供的证据1，是仲裁机构依法作出的裁决书，具有相应效力，本院予以确认其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月25日，保利华南公司与陈强签订一份《协议书》，约定陈强计划购买包括本案商品房在内的多套商品房，计划以陈强所承建保利华南公司的建筑工程的工程款抵扣购房款，并由陈强指定的购房者与顺德保利公司签订具体的《商品房买卖合同》。该协议第一条明确，陈强拟购买共五十八套商品房的每间具体房号，总购房款合计40036090元，并分别指定由不同签署人与顺德保利公司签订具体的《商品房买卖合同》，其中保利东瑞广场2座1901-1921共二十一套公寓确定由白志华进行签订《商品房买卖合同》（上述二十一间公寓所涉购房款合计10057448元）。第二条约定，上述五十八套商品房首期购房款4003609元（含定金），占总购房款10%，于签订本协议前支付；二期购房款16014436元，占总购房款40%，于签订本协议九个月内支付，从陈强承建的保利华南公司所有承包工程的工程进度款每月请款中抵扣；剩余购房款20018045元，占总购房款50%，于签订本协议十八个月内支付，从陈强承建的保利华南公司所有承包工程的工程进度款每月请款中抵扣；保利华南公司从陈强工程款中扣除上述款项，视为陈强已支付上述全部款项。第三条约定，在支付定金及首期购房款后，由指定签署人到售楼部签订《商品房买卖合同》。第四条第2点约定，在签署《商品房买卖合同》后，双方的权利义务按《商品房买卖合同》的约定执行，《商品房买卖合同》独立于本协议。最后还有约定发生争议交由广州仲裁委员会裁决。因此，2015年5月5日，白志华与顺德保利公司签订一份编号为Y225545的《商品房买卖合同》，约定白志华购买顺德保利公司开发的佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路109号保利东瑞广场2座1902室的商品房，套内建筑面积33.92平方米，金额为408408元，首期购房款40841元于2014年10月31日前支付，二期购房款167567元于2015年1月25日前支付，三期购房款120000元于2015年4月25日前支付，余款80000元于2015年7月25日前支付，顺德保利公司应当在2016年10月1日前交付商品房给白志华。同时，白志华与顺德保利公司还签订《合同补充协议》，其中第三条约定，如白志华未能按照买卖合同约定的付款方式如期付款，逾期付款超出90天，顺德保利公司有权解除买卖合同，白志华应向顺德保利公司支付总购房款20%的违约金，且需承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等）。第十六条约定，双方按买卖合同及补充协议的约定行使解约权时，自守约方发出解约通知七日起，买卖合同和补充协议解除。如买卖合同已办理了登记备案，双方应相互配合在买卖合同解除之日起5日内共同办理完结登记注销手续。如因白志华未按约定时间内配合办理备案登记注销的，白志华应按日向顺德保利公司支付总房款千分之二的违约金。事实上，除首期购房款40841元已支付完毕外，其余二、三、四期购房款共计367567元一直没有支付。2015年10月20日、2017年3月2日，顺德保利公司曾按《合同补充协议》约定的地址向白志华邮寄《催款函》或《律师函》，催交购房款。2018年7月12日，顺德保利公司委托律师按约定地址向白志华邮寄一份《律师函》，内容主要是白志华未按合同约定按期支付购房款，经多次催促仍未支付，已经逾期超过90天，构成违约，故通知双方签订的《商品房买卖合同》自收到律师函之日起解除，并在7月内联系协商处理合同解除善后事宜。该邮件经查询显示于2018年7月17日退回。但顺德保利公司又于2018年12月18日向白志华发出一份《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，内容主要是认为白志华尚未办理收楼手续，故通知白志华尽快前来领取商品房的钥匙等物品。现顺德保利公司于2019年3月13日向本院提起诉讼。另查明，白志华提供的证据8拟证明广州市梓欣贸易有限公司（白志华自称其是实际控制人）在2013年5月至2015年10月期间，向琼盛公司（法定代表人为陈强）供应夹板方条并签订对账确认单。2016年9月27日，本案商品房所在的建筑工程办理了竣工验收备案表，登记施工单位是广州富利建筑安装工程有限公司。2017年9月，保利华南公司作为申请人以陈强为被申请人，就解除双方签订的《协议书》申请仲裁。2017年12月29日，广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第11712号裁决书，认定在签订《协议书》后，陈强并未承建保利华南公司的工程项目，也未向保利华南公司支付购房款，遂裁决解除保利华南公司与陈强于2014年12月25日签订的《协议书》。本院认为，原告顺德保利公司与被告白志华之间仅签订一份《商品房买卖合同》，依此双方形成买卖合同关系，故本案是商品房销售合同纠纷，在此法律关系下现主要争议是购房款如何支付及是否已经支付完毕，或者是第三人陈强（琼盛公司）有否实际承建工程以工程款抵扣了购房款，并不是被告白志华主张的直接是以房抵债的关系（用案涉商品房抵偿所欠广州市梓欣贸易有限公司的夹板方条货款），因为在2014年12月25日第三人保利华南公司与第三人陈强签订《协议书》时，没有显示第三人保利华南公司当时已欠第三人陈强应付未付的工程款，更不存在原告顺德保利公司、第三人保利华南公司直接有欠被告白志华或广州市梓欣贸易有限公司款项，即没有对应的欠债基础，只是被告白志华主张第三人陈强任法定代表人的琼盛公司尚欠广州市梓欣贸易有限公司夹板方条货款，但与原告顺德保利公司没有直接关系。经审查，原告顺德保利公司与被告白志华签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，当事人需恪守合同义务。一、对于原告顺德保利公司请求确认《商品房买卖合同》解除。根据《商品房买卖合同》约定，被告白志华应于2014年10月31日、2015年1月25日、2015年4月25日、2015年7月25日前分四期付清购房款，该部分属于履行义务的性质，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”故被告白志华应对有否支付购房款的事实承担举证责任，否则需要承担举证不能的不利后果。现在，只有原告顺德保利公司在诉状中陈述已支付了首期购房款，其余二、三、四期购房款被告白志华在诉讼中没有提供直接的证据（例如收款收据等）证明已经支付或抵扣完毕。虽然2015年5月5日签订《商品房买卖合同》时，前三期购房款的支付时间已过，只有最后一期未到，该写法确有疑问，但并不就此可以推出支付时间已过的款项已经实际支付的结论，仍然需要证据来作支持。而且如果签订合同时确实已经支付或者已经有工程款抵扣，应可直接注明该部分款项已经支付等方式以作表示履行完毕，现却没有如此注明。还有原告顺德保利公司也在不同时间向被告白志华发出《催款函》、《律师函》等进行催款，明确表示购房款没有按期支付。对于被告白志华主张案涉商品房的购房款是以第三人保利华南公司与第三人陈强签订的《协议书》来完成的，但按照协议第二条付款方法的约定，所涉商品房的购房款除第一期外，第二期占总购房款40%约定在签订协议九个月内支付，第三期占总购房款50%约定在签订协议十八个月内支付，均是以第三人陈强承建第三人保利华南公司的工程项目的工程进度款来抵扣。该意思不是以已经存在的工程款进行抵扣，而是要在以后承建工程项目产生工程进度款后再抵扣。亦从举证责任方面分析，被告白志华需举证证明第三人陈强（琼盛公司等）此后确有承建第三人保利华南公司的工程项目且产生有工程进度款可予抵扣本案的购房款，现被告白志华没有相应证据，且提供的《抵扣房款协议书》为复印件未得到原告及第三人保利华南公司的确认，也属于举证不能。相反，顺德保利公司和保利华南公司均提供广州仲裁委员会的裁决书，该裁决书已认定陈强在签订《协议书》后并未承建保利华南公司的工程项目，因此裁决解除《协议书》，以此印证没有工程款可抵扣或支付案涉商品房的第二、三、四期购房款。《协议书》第二条最后还约定“甲方从乙方工程款中扣除上述款项的，视为乙方已支付上述全部款项”，即如果乙方陈强有承建工程，也要甲方保利华南公司最终确认同意从工程款中抵扣才可算是支付了购房款，否则也不视为已支付本案购房款。本案诉讼中，第三人保利华南公司没有对此确认同意。《协议书》第四条第2点又约定“《商品房买卖合同》独立于本协议”，故被告白志华与原告顺德保利公司的权利义务应以《商品房买卖合同》为准，被告白志华不能以《协议书》来作抗辩。综上所述，被告白志华不能举证证明已按《商品房买卖合同》的约定完成了支付购房款，构成违约，原告顺德保利公司主张解除合同符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告顺德保利公司于2018年7月12日按《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定地址向被告白志华邮寄《律师函》，通知解除《商品房买卖合同》，该函于2018年7月17日退回，视为送达，故《商品房买卖合同》于2018年7月17日起解除。合同的解除在成立后就即时生效的，是不可改变或撤回，故原告顺德保利公司后来于2018年12月18日向被告白志华发出《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，不能改变《商品房买卖合同》已经解除的事实，该函的法律性质只可视为原告顺德保利公司提出重新订立合同关系的邀约要请，但双方未有再重新签订新的合同。原告顺德保利公司与第三人保利华南公司的关系如何，并不影响被告白志华存在违约及本案的处理。被告白志华已支付的首期购房款，因合同已作解除，双方可自行退回或另行诉讼等方法进行处理。至于被告白志华与第三人陈强之间的债权债务关系，被告白志华可自行协商或另行诉讼等方法进行处理。二、对于原告顺德保利公司请求被告白志华支付解除合同的违约金。虽然被告白志华不能举证已按约支付或抵扣了购房款，存在违约，但在2015年5月5日签订《商品房买卖合同》时，前三期购房款已过期，代表原告顺德保利公司当时已允许被告白志华延期付款，再到发出《律师函》通知解除合同后，还于2018年12月18日向被告白志华送达《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，通知被告白志华尽快前来领取商品房的钥匙等物品。原告顺德保利公司的行为让相对方一直认为已有其他人代为履行了付款义务及不存在违约，原告顺德保利公司在此存在过错，原告顺德保利公司现在回过头来要求被告白志华承担解除合同的违约金，有失诚信及公平，本院不予支持。三、对于原告顺德保利公司请求被告白志华支付逾期办理合同备案注销手续的违约金。由于原告顺德保利公司存在上述第二部分的问题，且原告顺德保利公司一直以来也未正式和清楚通知要求被告白志华协助办理《商品房买卖合同》备案注销手续，故不能按其请求的自2018年7月25日开始计付相关违约金。但按照《合同补充协议》第十六条是有逾期办理备案注销手续违约金的约定，原告顺德保利公司提起本案诉讼明确提出由被告协助办理备案注销手续的请求，本院上述分析《商品房买卖合同》前已作解除，被告白志华此时仍不协助办理，应认定为被告白志华违反此项义务，故本院确定自起诉之日即2019年3月13日起需计付逾期办理备案注销手续的违约金。按约定此项违约金的标准是以总购房款每日千分之二计算，现白志华对全案提出抗辩，也代表对违约金过高提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，如违约金过高时应予适当减少。综合本案的情况，每日千分之二折算为年利率是72%，该标准确实过高，本院参考民间借贷最高保护年利率不超过24%的规定，本案也以年利率24%为限计算违约金。原告顺德保利公司第四项诉请要求被告白志华协助办理《商品房买卖合同》备案注销手续，本院予以支持，且按约如有注销费用发生也需由被告白志华承担。律师费因原告顺德保利公司诉讼中已撤销律师作诉讼代理并自行办理诉讼，故本院不予支持。综上所述，原告顺德保利公司的诉讼请求有事实与法律依据的部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告佛山市顺德区保利房地产有限公司与被告白志华在2015年5月5日签订合同编号为Y225545的《商品房买卖合同》于2018年7月17日解除；二、被告白志华应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山市顺德区保利房地产有限公司办理合同编号为Y225545的《商品房买卖合同》的备案注销手续，有关注销手续费用由被告白志华承担；三、被告白志华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区保利房地产有限公司支付自2019年3月13日起至上述判决第二项的备案注销手续完毕日止，以408408元为基数按年利率24%计付的违约金；四、驳回原告佛山市顺德区保利房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7426.12元（原告佛山市顺德区保利房地产有限公司已预交），由原告佛山市顺德区保利房地产有限公司负担3713.06元，由被告白志华负担3713.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  辜 原人民陪审员  陈广辉人民陪审员  马耀荣二〇一九年十月十四日书 记 员  朱柏瑞书 记 员  黎艳芳