广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初130号原告（反诉被告）：郭立惠，男，汉族，1975年1月29日生，住址：湖南省岳阳市君山区，委托诉讼代理人：陈德怀，广东德城律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市兴颖盛实业有限公司，住所地：深圳市坪山区坑梓利民新村四巷四号二楼，统一社会信用代码91440300769153823R。委托诉讼代理人：张权，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院适用简易程序对两诉公开开庭进行了合并审理，原告及其委托诉讼代理人陈德怀，被告的委托诉讼代理人张权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月10日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定被告将位于深圳市××山区××号综合楼其中一至二层约4000平方米租给原告作为商业用途使用。租期15年，即从2015年6月1日至2030年5月30日止，原告应每月5日向被告交付租金，拖欠一日按每月租金1%交滞纳金。租期2015年6月1日至2020年5月20日税后租金48000元每月，租期2020年6月1日至2025年5月30日税后租金为80000元每月。2016年10月，被告以双方签订的租赁合同无效为由起诉，法院支持了被告的请求，确定合同无效，认定被告对合同无效负有主要责任，原告负有次要责任，并建议原告对相应损失另寻法律途径解决。被告曾在2013年以同样理由向法院起诉要求判决租赁合同无效，人民法院确认租赁合同无效，被告明知该租赁房屋为违法建筑，隐瞒该房屋的租赁合同无效的真实情况，恶意与原告继续签订房屋租赁合同，主观上有过错，具有明显的欺诈行为，在原告招商获得成功并有租金收益时，被告又以租赁合同无效提起诉讼，将原告的所有客户以自己名义重新签订租赁合同，谋取原告应当获得的租金差价收益，被告应当承担缔约过失的损害赔偿责任。原告的损失有：一、装修费用。原告租赁物业后请装修公司对房屋进行了装修，共支付装修费380000元，按被告负主要责任应承担90%即342000元；二、消防改造费用。原告用于消防改造费用120000元，按被告负主要责任应承担90%即108000元；三、用于房屋隔断费用245824元，按被告负主要责任应承担90%即221241.6元；四、多收租金部分。合同约定租赁面积为4000平方米，但房屋租赁凭证面积为3500平方米，实际使用面积也是3500平方米，原告按4000平方米、每平方12元收取租金，且收了三年，其中多交500平方米租金216000元被告应当返还；五、被告退还租赁保证金144000元；六、被告赔偿租金差价损失（可信赖利益损失）1188000元。特起诉至法院，请求法院判令：一、被告支付装修费450000元；二、被告赔付各项改造、维护费用221241.6元；三、被告返还多交租金216000元；四、被告退还租赁保证金144000元；五、被告赔偿租金差价损失（可信赖利益损失）1188000元；六、诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，原告提出的各项诉讼请求均缺乏事实与法律依据，法院应驳回原告全部诉讼请求。法院生效判决确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，被告在2017年12月份接管承继原由原告分租的次承租人的租赁合同，并同意承担原告退还已收取的次承租人的租赁押金184400元的义务，原告应将押金直接转付给被告。此外，被告在第一次诉讼期间未对合同履行期间自身的损失提请法院处理，原告在履约过程中将属于租赁房屋原有的附属装修、消防设施等拆除、损毁应承担赔偿责任。基此，特提起诉讼，请求如下：一、原告向被告退还收取分租租户的租赁押金183000元；二、原告向被告赔偿因损毁租赁房屋原有装修损失100000元；三、原告向被告赔偿因损毁租赁房屋原有消防设施的损失200000元；四、反诉费用由原告承担。原告针对反诉辩称，被告的反诉请求没有事实与法律依据，请求法庭全部驳回，理由如下：一、根据合同的相对性原则，被告与第三方租户的合同关系并不能约束原告，所以被告就第三方租户的租赁保证金直接要求原告予以返还突破了合同相对性原则，而应该是原告与第三方租户自行解决保证金退还问题，这里面还存在保证金是否真实交付过的问题，缺乏相应的转款凭证；二、被告反诉的第二、三项诉讼请求属于无中生有，因为原、被告2014年签订的租赁合同已经被两级法院确认无效，判决原告退还房屋给被告，原告已经向被告返还了涉案的房屋，而被告还将原告此前招商过来的租户，另行签订租赁合同获取更多的非法所得，现在已经过去半年多了，在无任何损失的情况下，反诉原告造成被告的消防或装修损失，缺乏基本的事实，而且所有的消防设备是由原告花费巨资进行改造并验收合格，离开时并没有作任何拆除。基于以上理由请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，2014年1月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告为合同甲方，原告为合同乙方。合同约定，甲方将其位于深圳市××山区××号的综合楼第一、二层合计建筑面积4000平方米租赁给乙方使用，租赁期限15年，期限自2015年6月1日起至2030年5月30日止，其中装修期6个月，自2014年11月30日起至2015年5月30日止，实际起租日为2015年6月1日。租金为2015年6月1日至2020年5月30日期间每平方米12元，月租金为48000元，2020年6月1日至2025年5月30日期间每平方米租金15元，月租金为60000元，2025年6月1日至2030年5月30日期间每平方米租金20元，月租金为80000元。合同签订后，被告将案涉房屋交付给原告使用。原告称租赁合同约定建筑面积为4000平方米，但实际建筑面积只有3500平方米，为此提交了深圳市房屋租赁管理办公室备案的《房屋租赁凭证》来证明其主张，该凭证显示租赁面积为3500平方米。被告辩称《房屋租赁凭证》显示的面积只是其中的一部分，另有500平方米也已交付给了原告的，为此提交了一张显示房屋位置为宝西路1号二楼、承租人为黎迈先、面积为500平方米、期限为2011年5月16日至2015年4月16日的《房屋租赁凭证》及原告与黄晨明签订的面积为500平方米的租赁合同。原告对此不认可，辩称被告与黎迈先的租赁合同在2013年6月20日就已经终止，租赁凭证以及原告与黄晨明签订的租赁合同显示的房屋位置为宝西路二楼，证明租赁凭证所涉房屋面积已经包括在原、被告所签租赁合同约定的面积3500平方米之内了，被告多计算了500平方米面积的租金应当退还。原告称合同签订后其陆续对案涉房屋进行了装修、消防设施改造，支出了装修费625824元、消防设施改造费120000元，为此提交了装修工程合同、厂房装修合同、消防安装合同、收款收据等证据，并申请了装修工人到庭作证。其中收款收据显示装修费用为624124元，消防设施改造费用为120000元，装修费收款收据中有604元没有显示顾客名称，无法证明与案涉房屋装修有关。证人证实曾为原告对案涉房屋进行过装修。被告辩称原告没有对案涉房屋进行装修，原告在签订租赁合同后沿用了上一个租客的装修，不存在装修的事实，但没有提交有效证据证明。本院曾先后两次委托评估机构对案涉房屋的装修现值进行评估，由于双方均无法提交装修资料，评估机构在进行现场勘察后以无法对装修现值进行评估而退单，原告支出评估费5000元。合同履行过程中，原告对案涉房屋进行了招商，原告与刘奎徐等6租户签订了租赁合同，月租金合计81800元。2016年10月，被告以双方签订的房屋租赁合同无效为由对原告提起诉讼，确认双方签订的租赁合同无效，深圳市龙岗区人民法院判决确认双方签订的租赁合同无效、原告在判决生效之日起三十日内搬离案涉房屋、……被告在判决生效之日起五日内退还原告押金144000元。原告不服提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终9845号民事判决书，认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的房屋租赁合同无效，被告对合同无效负有主要责任，原告对合同无效负有次要责任，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。判决生效后，原告将案涉房屋于2018年1月退还给了被告，原、被告在退还房屋时就部分次承租人刘奎徐、叶煌斌、罗雄、跨越速运集团有限公司退租事宜达成了三方协议，约定原告原向该四个次承租人收取的押金合计129000元由原告退回给被告作为被告与各次承租人续签租赁合同的保证金。另查，被告在2014年就案涉房屋与承租人深圳市先宇投资发展有限公司因房屋租赁合同产生纠纷，被告作为原告向深圳市龙岗区人民法院起诉深圳市先宇投资发展有限公司，深圳市龙岗区人民法院作出（2014）深龙法民三初字第30号判决书，认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。以上事实有租赁合同、装修合同、收据、判决书、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告争议的焦点在于原告是否对案涉房屋进行了装修以及装修损失金额、被告是否多计算了房屋面积、被告是否应赔偿租金差价损失（信赖利益损失）、原告是否应退还被告租赁押金、原告是否应赔偿损毁原有装修及消防设施损失的问题。关于原告是否对案涉房屋进行了装修以及装修损失金额问题。原告提交了装修合同、收款收据等证据，并申请了装修工人出庭作证，已履行了初步举证义务，被告缺乏足以反驳的证据。结合房屋租赁合同也约定了6个月装修期的事实，证明案涉房屋在原告承租后确有进行装修的必要，且经营者对房屋进行装修、消防改造才能用于商业经营符合日常生活经验法则，故本院认定原告对案涉房屋进行了装修和消防改造的事实。原告提交的装修费收款收据中有604元没有显示顾客名称，无法证明与案涉房屋装修有关，本院不予采信，依据其他装修费收款收据认定装修费用为623520元、消防改造费用120000元。人民法院生效判决已认定被告对合同无效应承担主要责任，考虑到被告早在2014年就已通过人民法院的判决知悉案涉房屋未取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效，被告过错明显，故本院认定被告应承担合同无效90%的责任。原、被告签订合同期限为15年，而原告已实际使用房屋32个月时间，故原告的装修费用应由被告赔偿461405元〔（623520元-623520元/180个月*32个月）*90%〕，消防改造费用应由被告赔偿88800元〔（120000元-120000元/180个月*32个月）*90%〕。关于被告是否多计算了房屋面积的问题。原、被告签订的房屋租赁合同约定案涉房屋的建筑面积为4000平方米，但被告提交的《房屋租赁凭证》显示案涉房屋的建筑面积仅为3500平方米，其提交的另一份500平方米的《房屋租赁凭证》显示的承租人为黎迈先，承租人不是原告，且房屋位置为宝西路1号二楼，而原、被告的《房屋租赁凭证》显示的房屋为宝西路1号一、二层，时间在被告与黎迈先的《房屋租赁凭证》之后，证明原、被告的《房屋租赁凭证》已包括二层的全部面积，因此被告提交的另一份500平方米的《房屋租赁凭证》无法证明被告已向原告交付了500平方米的房屋面积，被告承担举证不利后果，本院采纳原告有关被告每月多计收500平方米面积的租金6000元（500平方米*12元）的主张，被告应退还原告多收取的租金192000元（6000元*32个月）。关于被告是否应赔偿租金差价损失（信赖利益损失）的问题。缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失。所谓信赖利益，是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效、不被追认或被撤销等而造成的损失，它包括直接损失和间接损失。其直接损失有：一、缔约费用；二、准备履行所支出的费用；三、受害人支出上述费用所失去的利息。其间接损失为丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，不包括在合同有效情形下通过履行合同可能获得的利益。本案中，被告在订立合同时故意隐瞒了案涉房屋未取得建设工程规划许可证这一与订立合同有关的重要事实，由于造成合同无效的该原因在合同订立时就已存在且被告没有告知，故被告确应承担缔约过失责任。但原告主张的租金差价损失项目既不属于信赖利益中的直接损失，又不属于间接损失中丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，而是属于在合同有效情形下通过履行合同可能获得的利益，该利益能否最终实现与很多因素有关，属不确定利益，故不属于缔约过失责任应赔偿的范围，原告诉求租金差价损失缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告是否应退还被告租赁押金的问题。原、被告在退还案涉房屋时就部分次承租人刘奎徐、叶煌斌、罗雄、跨越速运集团有限公司退租事宜达成了三方协议，根据约定原告应将原向该四个次承租人收取的押金合计129000元支付给被告作为被告与各次承租人续签租赁合同的保证金，但原告尚未支付给被告，故被告反诉请求原告支付该四个次承租人押金129000元的主张符合双方的约定，本院予以支持，至于被告还反诉的其他次承租人的押金请求因缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告是否应赔偿损毁原有装修及消防设施损失的问题。被告并未举证证明原告存在损毁其原有装修及消防设施的事实，且根据《房屋租赁合同》中有关原告有6个月装修期约定的内容，证明案涉房屋即便存在原有装修、消防设施，被告也是同意原告对原有装修、消防设施进行重置改造的，因此，被告的该项反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。至于原告主张的退还保证金144000元，因该请求已由人民法院生效判决作出裁决，原告再次主张缺乏法律依据，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市兴颖盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭立惠赔偿装修损失461405元；二、被告深圳市兴颖盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭立惠赔偿消防改造损失88800元；三、被告深圳市兴颖盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭立惠退回多收取的租金192000元；四、反诉被告郭立惠于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳市兴颖盛实业有限公司支付押金129000元；五、驳回原告郭立惠的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告深圳市兴颖盛实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14730元（原告已预交），由原告郭立惠负担9804元，被告深圳市兴颖盛实业有限公司负担4926元。反诉受理费4272.5元（反诉原告已预交），由反诉被告郭立惠负担1141元，反诉原告深圳市兴颖盛实业有限公司负担3131.5元。反诉财产保全费1282元（反诉原告已预交）由反诉被告郭立惠负担。评估费5000元（原告已预交）由原告郭立惠负担2500元，被告深圳市兴颖盛实业有限公司负担2500元。各当事人负担的受理费、反诉受理费、财产保全费于本判决生效之日起十日内向本院缴交。被告深圳市兴颖盛实业有限公司负担的评估费于本判决生效之日起十日内迳付原告郭立惠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  伍晓东二〇一九年五月六日书记员  洪泽斌