安徽省潜山市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0824民初474号原告：中国农业银行股份有限公司潜山市支行，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路544号，统一社会信用代码91340824485705614W。负责人：余华开，该行行长。委托诉讼代理人：郑文斌，该公司员工。委托诉讼代理人：余乐水，安徽天柱律师事务所律师。被告：余江龙，男，1969年2月8日出生，汉族，住安徽省潜山市。被告：朱国华，女，1971年5月22日出生，汉族，住安徽省潜山市。被告：潜山县城市建设开发有限公司，住所地安徽省安庆市潜山市余井镇田乐村，统一社会信用代码91340824675894129N。法定代表人：余江龙，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行（以下简称“农行潜山支行”）与被告余江龙、朱国华、潜山县城市建设开发有限公司（以下简称“城市开发公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月5日公开开庭进行了审理。原告农行潜山支行的委托诉讼代理人郑文斌、余乐水到庭参加诉讼，被告余江龙、朱国华、城市开发公司经本院公告送达出庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行潜山支行向本院提出诉讼请求：1、判决余江龙、朱国华立即偿还拖欠借款本金256,824.56元，给付已到期借款利息、罚息（计算至2019年1月10日）20,680.78元，并自2019年1月11日起至实际还清之日止按欠款本金数额日万分之五比例向农行潜山支行承担违约金；2、判决余江龙、朱国华承担本案实现债权的律师代理费用10,280元；3、判决农行潜山支行对余江龙、朱国华预告登记的位于潜山市余井镇乔家名邸1幢2单元601室房屋享有优先受偿权；4、判决城市开发公司对余江龙、朱国华上述全部债务清偿承担连带责任；5、本案受理费、保全申请费由余江龙、朱国华、城市开发公司承担。事实和理由：2014年5月9日，余江龙、朱国华、城市开发公司与农行潜山支行共同签订《个人购房担保借款合同》。根据合同约定，余江龙、朱国华因购买位于余井镇乔家名邸小区的房屋，借款282,000元，借款期限240个月，自2014年5月21日至2034年5月20日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定，按月等额本息还款。借款的担保方式为阶段性保证和抵押，城市开发公司为借款提供阶段性保证，余江龙、朱国华以其位于余井镇乔家名邸1幢2单元601室房屋提供抵押担保，并于2014年5月14日办理了商品房预售抵押预告登记。合同另约定了违约责任，若借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费。之后，借款人多次违约，截至2019年1月10日尚欠借款本金256,824.56元，已到期借款欠利息、罚息20,680.78元，城市开发公司未按约定清偿下剩借款本息，也未按照约定办理房地产权属登记和房地产抵押登记，以致成讼。余江龙、朱国华、城市开发公司未予答辩，也未提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，余江龙、朱国华与城市开发公司签订商品房买卖合同，余江龙、朱国华向城市开发公司购买其开发的位于安徽省潜山市余井镇乔家名邸1幢2单元601室房屋，购房面积181.29㎡，总价款471,354元，首付款189,354元，余下的282,000元通过银行按揭还款，按揭期限20年，2014年7月30日前交房。2014年4月15日，余江龙、朱国华在潜山市房地产管理局办理购房合同登记备案手续。2014年5月9日，余江龙、朱国华与农行潜山支行签订《个人购房担保借款合同》，双方约定：借款人购买位于潜山市余井镇乔家名邸小区1幢2单元601室需要借款；借款金额282,000元，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整，还款方式为等额本息。合同同时约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人可提前收回已发放借款并提前行使担保权，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止，余江龙、朱国华以所购房屋提供抵押担保。城市开发公司存入借款10%作为保证金，提供阶段性保证，并对借款本息等承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起2年，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权的律师费等。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。非因贷款人原因造成房地产权属证书未在房屋达成交付条件之日起90日内办妥的，自约定期限届满次日起，对借款剩余本金按每日0.5‰的比例向贷款人支付违约金。余江龙、朱国华在借款人处、抵押人处签名，城市开发公司在保证人处签字盖章。农行潜山支行按约发放了借款，并打印借款凭证，该凭证上记载：“借款金额人民币282,000元，执行利率7.205%，逾期利率9.3665%”。余江龙、朱国华在借款凭证上签字确认。同日，城市开发公司向农行潜山支行交纳保证金28,200元。之后，余江龙、朱国华陆续还款直至2017年9月30日，累计还款38期，余江龙、朱国华偿还借款本金25,175.44元、付息53,065.42元、支付罚息240.82元、支付复利364.7元，其中2017年6月29日、9月30日农行潜山支行分两次在城市开发公司保证金账户划扣本息合计15109.6元。此后余江龙、朱国华未再继续还款。审理过程中，农行潜山支行申请查封余江龙、朱国华涉案商品房。又查明，涉案商品房至今未办理房产证，亦未办理抵押登记手续。农行潜山支行为实现本案债权已向安徽天柱律师事务所支付律师代理费2,000元。另查明，自2016年1月1日起中国人民银行规定的五年以上的贷款基准利率调整为年利率4.9%。本院认为，农行潜山支行与余江龙、朱国华、城市开发公司之间签订的个人购房担保借款合同，系各方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。余江龙、朱国华未按合同约定偿还借款本息，已构成违约。农行潜山支行要求余江龙、朱国华偿还借款本金及逾期利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，依法应予支持。截至2017年9月30日，农行潜山支行已累计收取本金25,175.44元。故余江龙、朱国华应归还农行潜山支行本金256,824.56元并给付以256,824.56元为基数自2017年10月1日起至还清之日止按年利率7.007%(4.9%×110%×130%)计算的利息。因借款人的违约给银行造成的损失是本金和利息的损失，本案中，农行潜山支行的本金和利息损失已经得到支持，再判付违约金，显然超过银行的损失，也超过借款人应当预见到的因违反合同可能造成的损失，有违公平原则，故农行潜山支行的该项诉求不予支持。因20,000元律师服务费是多案共同费用，律师服务费据实核定为2,000元。城市开发公司为上述贷款提供连带保证责任，故农行潜山支行要求城市开发公司对债务清偿承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋仅办理了预告登记，未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故农行潜山支行要求对涉案房屋优先受偿的诉讼请求不符合法律规定，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余江龙、朱国华于本判决生效后三十日内归还原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行借款本金256,824.56元并给付以256,824.56元为基数自2017年10月1日起至还清之日止按年利率7.007%(4.9%×110%×130%)计算的利息；二、被告余江龙、朱国华于本判决生效后三十日内支付原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行律师服务费2,000元；三、被告潜山县城市建设开发有限公司对上述债务清偿承担连带责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,616元，申请费1,804元，由被告余江龙、朱国华和潜山县城市建设开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  聂小宁审 判 员  郭万流人民陪审员  高满应二〇一九年九月三日书 记 员  魏 玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。