上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初13737号原告：上海千为油脂科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范学炎，执行董事。委托诉讼代理人：王俊民，上海佳铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈波，上海佳铎律师事务所律师。被告：上海驭昱实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：林梦娟，总经理。委托诉讼代理人：杨春梅，上海兰盾律师事务所律师。第三人：上海安江汽车修理联营厂，住所地上海市嘉定区封浜镇纪家村。法定代表人：童建华，厂长。委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。原告上海千为油脂科技有限公司(以下简称千为公司)与被告上海驭昱实业有限公司(以下简称驭昱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王俊民、陈波、被告委托诉讼代理人杨春梅到庭参加了第一次庭审。因案情复杂，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，根据原告的申请，本院依法追加上海安江汽车修理联营厂(以下简称安江公司)作为第三人参与诉讼，原告委托诉讼代理人王俊民、陈波、被告委托诉讼代理人杨春梅、第三人委托诉讼代理人李明其到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。千为公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除千为公司、驭昱公司的房屋租赁合同；2、判令驭昱公司返还千为公司已缴纳2016年4月6日至2017年7月31日租金136,536.18元、退回2017年8月1日至2017年10月5日租金18,695.82元、退回押金8,400元，合计163,632元；3、判令驭昱公司赔偿千为公司拆违奖励费87,600元(按每平方米300元计算)；4、判令驭昱公司赔偿提前解除租赁合同给千为公司造成的各项损失184,600元(承租隔墙费5,000元、装修费用160,000元、搬离运输费19,600元)。事实和理由：2016年3月27日，千为公司为生产经营，与驭昱公司签订租赁合同，租赁驭昱公司位于嘉定区倪家桥路XXX号内部分厂房(以下简称系争厂房)。驭昱公司承诺出租给千为公司的厂房系合法建筑，可以办理营业执照等。鉴此，双方在租赁合同中约定甲方应积极协助乙方合法生产营业提供必要的帮助和配合，确保乙方能开具营业执照等相关文件。合同另约定，租赁期限自2016年4月6日起至2020年4月5日，千为公司每年支付年租金100,800元，押金8,400元。千为公司入住承租的厂房前，经驭昱公司同意，对承租的厂房进行装修、改建，共计支出184,600元。2017年6月13日，江桥镇政府告知千为公司，驭昱公司出租给被告的房屋系违章建筑，要求在2017年9月1日之前拆除，驭昱公司仍向千为公司表示系争厂房不会被拆除。2017年10月19日，江桥镇政府、红光村委会对系争房屋停水停电。因驭昱公司故意隐瞒系争厂房系违章搭建，被政府拆除，导致租赁合同无法继续履行，根据法律规定，应赔偿给千为公司造成的各项损失，为维护自身合法权益，故千为公司起诉至本院。驭昱公司辩称，1、同意解除租赁合同；2、不同意退还2016年4月6日至2017年7月31日租金及2017年8月1日至2017年10月5日租金，亦不同意返还押金，千为公司使用厂房至2017年年底、2018年年初，押金应抵扣房屋使用费；3、拆违奖励费未支付给驭昱公司，故不同意支付；4、不认可千为公司列举的各项损失，驭昱公司确认收到千为公司支付的隔墙费5,000元，但千为公司没有进行过装修，即使存在装修，亦未经过驭昱公司同意；另外不存在千为公司所谓的驭昱公司隐瞒房屋性质的情况，驭昱公司向千为公司系释明过房屋性质，经确认，千为公司才租赁系争厂房。综上，请求驳回千为公司的全部诉请。安江公司陈述，千为公司与驭昱公司之间的纠纷与安江公司无关，安江公司系与案外人上海驭锐实业发展有限公司(以下简称驭锐公司)签订租赁协议，并约定不得转租，并已告知系争厂房是无证的，其对驭昱公司将系争厂房转租给千为公司不知情；拆违奖励费、土地补偿款均是政府支付给安江公司的，与驭锐公司无关，安江公司与驭锐公司签订了终止协议，搬迁时间不计算租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月24日，安江公司(出租方，甲方)与驭锐公司(承租人，乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将包括系争厂房在内建筑面积3120平方米厂区出租给乙方用于乙方营业执照核准的经营范围内生产仓储经营，租期自2016年2月1日至2018年1月31日止，政府若不动迁，该合同继续履行至动迁为止；协议第二条约定，禁止擅自转租；协议第九条约定，本协议签定之前，甲方已经明白无误告知乙方本协议所涉及的租赁物目前暂无有关部门核发的合法权属证照，对此乙方明确表示知晓要求承租的租赁物系无证并承诺由此造成的经济或法律后果由乙方自行承担。2016年1月1日，驭锐公司出具《委托书》，委托驭昱公司自2016年2月1日起负责管理、出租、收益系争厂房。千为公司(承租方，乙方)与驭昱公司(出租方，甲方)于2016年3月27日签订《租赁合同》，约定甲方将系争厂房出租给乙方作为生产、加工、仓储使用，面积约292平方米；期限自2016年4月6日至2020年4月5日；年租金100,800元，以六个月支付一次，实付租金50,400元，租金税由乙方承担，先缴费用后用房，每期租金应提前十五天交齐；租金递增第一期从2018年4月6日至2019年4月5日，租金递增10%即每年110,880元；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付8,400元作为租赁押金，租赁关系终止时乙方出具押金收据，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方应积极协助乙方合法生产营业提供必要的帮助和配，确保乙方能开具营业执照等相关文件；本合同租赁期满以及因动迁等不可抗力因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和原有设备，包括乙方租赁期间进行的装修应保持原状。合同签订后，驭昱公司将系争厂房交付千为公司使用，千为公司向驭昱公司支付了押金8,400元、隔墙费5,000元及截止至2017年10月5日的租金155,232元，驭昱公司收取租金后并未转交给驭锐公司。2017年6月13日，上海市嘉定区江桥镇人民政府(以下简称江桥镇人民政府)出具《告知书》，载明：江桥镇人民政府将依法于即日起对京沪高铁沿线和星华公路南侧倪嘉桥南路西侧的违法建筑依法实施整治，要求在2017年9月1日前拆除违法建筑，未在规定期限内拆除的，江桥镇人民政府将依法强制拆除。因政府拆违事宜，安江公司与驭锐公司于2017年8月27日签订《协议书》，约定政府若不拆除，合同续签履行至厂房拆除为止，另约定了租金调整方式，原合同其他条款不变。2017年8月30日，安江公司与驭锐公司签订《终止租赁协议》，约定双方2015年12月14日所签订的《租赁协议》，一致同意于2017年7月31日终止；协议终止之日前，乙方应付租金已结清，协议终止之日起至实际拆迁日作为乙方搬迁期限，在此期内甲方不收取乙方租金，协议另对其他事宜作出约定。2017年10月19日，江桥镇人民政府与上海市嘉定区江桥镇红光村民委员会出具《关于对上海安江汽车修理联营厂企业停水停电告知单》，通知各企业，因未能在已通知的时间节点内搬离，现对企业内部实施停水停电工作，停水停电时间为2017年10月20日。另查明，1、2004年3月9日，上海市嘉定区人民政府向江桥镇人民政府出具沪嘉府[2004]第56号《关于同意上海安江汽车修理联营厂建造厂房使用土地的批复》，载明：同意安江公司按镇规划要求，在金宝工业园区内择址建造厂房3850平方米；同意安江公司建造厂房使用江桥镇纪家村桥西村民小组耕地(旱地)6610平方米；建设用地单位接此批复，与土地所有单位办妥经济补偿事宜后，向区房地局申领建设用地批准书。该文件在千为公司与驭昱公司签署租赁合同时，驭昱公司出示给千为公司。2、系争厂房的建造未经合法审批，无建设工程规划许可证。3、拆违奖励费系政府支付给安江公司，安江公司未支付给驭锐公司，驭昱公司亦未收到拆违奖励费。4、双方确认千为公司于2017年年底搬离系争厂房。再查，2016年4月7日，千为公司与案外人张某某签订《协议》，约定千为公司将系争厂房以包工不包料形式交给张某某装修，材料由千为公司另买；总包工费7万元，完工后年内现金支付。合同签订后，千为公司以现金形式向张某某支付7万元。张某某系挂靠于上海筠梦实业有限公司(以下简称筠梦公司)，筠梦公司于2017年9月21日向千为公司出具人工费7万元的发票。2016年4月8日，千为公司与案外人上海昊芝建材有限公司(以下简称昊芝公司)签订《合同》，约定因千为公司仓库搭阁楼、做地坪、水电安装等装修的用材需求，千为公司向昊芝公司购买建材，按实际用量计价，千为公司要求用现金结算。合同签订后，千为公司以现金形式向昊芝公司支付9万元。昊芝公司于2017年9月11日向千为公司出具装潢材料费9万元的发票。审理中，驭昱公司确认收到千为公司支付的押金8,400元，并表示不同意返还押金，要求抵扣千为公司2017年10月至2017年12月的房屋使用费。庭审中，千为公司撤回要求驭昱公司支付搬离运输费损失19,600元的诉请。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，系争房屋未取得房屋产权证也未取得规划许可，故千为公司与驭昱公司之间就系争厂房建立的《租赁协议》应确认为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订租赁合同时，驭昱公司已将批复文件出示给千为公司，千为公司未提交证据证明驭昱公司隐瞒该节事实，故本院难以采信，双方对于系争厂房没有产权登记及规划许可的事实系明知的，双方对于合同的无效均具有过错，但考虑到安江公司与驭锐公司之间的租赁协议明确约定不得擅自转租，现驭昱公司将系争厂房转租给千为公司主观恶意更大，故对于合同无效的过错本院认定驭昱公司应承担60%的责任，千为公司承担40%。双方确认千为公司已于2017年年底搬离系争厂房，故不涉及房屋返还事宜。虽然系争厂房于2017年10月20日停水停电，但千为公司未提交证据证明系争厂房于2017年8月就无法使用，故本院认定在停水停电之前千为公司系正常使用系争厂房，千为公司要求退还2016年4月6日至2017年10月5日的租金无事实与法律依据，本院不予支持。关于押金，驭昱公司要求抵扣千为公司2017年10月至2017年12月的房屋使用费，于法不悖，本院予以准许，故千为公司要求退还押金的诉请本院不予支持。关于千为公司主张的拆违奖励费，拆违奖励费系补偿给系争厂房权利人，安江公司收到后并未支付给驭锐公司，驭昱公司亦未收到该笔费用，千为公司要求驭昱公司支付拆违奖励费本院难以支持。关于千为公司主张的装修损失、隔墙费，确属合同无效造成的损失，本院综合双方对合同无效的过错程度、合同履行时间情况等因素，酌情确定由驭昱公司承担60%的剩余装修损失、隔墙费，经计算装修损失为54,323元、隔墙费为1,698元。千为公司庭审中撤回要求驭昱公司支付搬离运输费损失的诉请系其处分自己的权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条、《最高人民法院》第二条第(一)款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第(一)款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定之规定，判决如下：一、确认原告上海千为油脂科技有限公司与被告上海驭昱实业有限公司于2016年3月27日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海驭昱实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千为油脂科技有限公司装修损失54,323元；三、被告上海驭昱实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千为油脂科技有限公司隔墙费1,698元；四、驳回原告上海千为油脂科技有限公司的其余诉请。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,543元，由原告负担6,528元，由被告负担1,015元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 岳 华人民陪审员 张 灏人民陪审员 叶育琪二〇一九年五月二十八日书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。