上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初83414号原告：上海绿太阳建筑五金有限公司，住所地上海市浦东康桥工业区。法定代表人：秦一本，董事长。委托诉讼代理人：许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。被告：上海金朔投资咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥东路XXX号8号楼。法定代表人：张极，执行董事。被告：张极，男，1967年7月6日生，汉族，住上海市松江区。上述两被告共同委托诉讼代理人：雷涛，上海韩明志律师事务所律师。原告上海绿太阳建筑五金有限公司诉被告上海金朔投资咨询有限公司(以下简称金朔公司)、张极房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海绿太阳建筑五金有限公司的委托诉讼代理人许宏伟、被告金朔公司、张极的共同委托诉讼代理人雷涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿太阳建筑五金有限公司向本院提起诉讼请求：一、判令金朔公司从上海市浦东新区康桥东路XXX号8号楼房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告；二、判令金朔公司支付自2018年10月1日起按每日人民币(以下币种同)12,960元标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费；三、判令金朔公司支付2018年9月的物业管理费15,000元；四、判令金朔公司支付解约违约金2,365,200元；五、判令金朔公司支付免租期租金1,182,600元；六、判令金朔公司支付原告律师费166,500元；七、判令被告张极对上述第2-6项诉请承担连带清偿责任。事实与理由：2016年7月1日，原告与金朔公司签署《租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区康桥东路XXX号8号楼房屋(以下简称系争房屋)出租给金朔公司使用，建筑面积10,800平方米，2016年10月至2019年9月期间的年租金为4,730,400元，物业管理费为每月15,000元。租赁期限为十年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止，免租期三个月。租金每三个月为一支付期，金朔公司应在每个支付期到期前10个工作日支付下一期租金。2017年2月22日，原告与金朔公司签署《补充协议一》，约定2017年1月1日至2月28日租金减半计收，3月1日开始租金按《租赁合同》全额计取。金朔公司未按约履行支付义务，多次逾期支付租金，原告认为已经符合《租赁合同》约定的解除条件，故诉请来院。被告金朔公司、张极共同辩称，要求继续履行合同，金朔公司是新区政府批准的创业孵化器企业，根据原先约定，新区区政府每年补贴百分之五十的年租金，原、被告双方签订合同期限为10年，今年因为新区政府补贴突然停发，所以被告因不可抗力原因，无法支付租金。经审理查明，上海市浦东新区康桥东路XXX号具有《建设工程规划许可证》及《建设工程竣工验收备案证书》，建设单位为上海绿太阳建筑五金有限公司。2016年7月1日，原告与金朔公司签订《租赁合同》约定，原告将上海市浦东新区康桥东路XXX号8号楼房屋出租给金朔公司，该房屋地上五层建筑面积10,800平方米。合同第3.1条约定，原告应于2016年7月1日将系争房屋交付给金朔公司。合同第3.2条约定租赁期限为十年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止。合同第4.1条约定，系争房屋地上五层租金为每天每平方米1.2元，该房屋租金每三年递增12%，2016年10月至2019年9月，年租金为4,730,400元……。物业管理费15,000元/月。合同第4.2条约定，原告给予金朔公司三个月免租期即2016年7月1日至9月30日。免租期内金朔公司无需支付租金，但应按本合同约定支付水电费用及物业管理费。租赁期间内前五年，如因原告依据本合同9.2条款解除本合同的，金朔公司仍应支付免租期内的租金。合同第4.3条约定，租金每3个月为一支付期，先付后用，金朔公司应在每个支付期到期前10个工作日内，将下一支付期的租金全额支付给原告，逾期支付的，每逾期一日，则金朔公司需按逾期金额的每日0.1%支付违约金。合同第5.1条约定，金朔公司向原告支付租赁保证金50万元。合同5.2条约定，……原告须于本合同终止或提前解除后，金朔公司按本合同规定将房屋返还原告且结清本合同项下金朔公司应付的所有款项后的15日内，凭收据凭证将保证金无息退还给金朔公司。合同7.3条约定，若金朔公司未按约定的时间将房屋返还予原告，则金朔公司应赔偿原告因此而遭受的一切损失(包括但不限于诉讼费、律师费及原告因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费等)及承担该房屋占用使用费，每逾期一日，金朔公司应按当时房屋日租金的2倍另向原告支付房屋占用使用费。合同第9.2条约定，租赁期内一方有下列情形之一的，另一方可书面通知对方提前解除本合同。……2)金朔公司未能按照本合同规定履行支付义务，逾期30日仍未足额支付的；……。合同第10.4条约定，金朔公司未按本合同约定按时支付租金及其他费用的，应按逾期金额的每日0.1%支付违约金。合同第10.5条约定，一方根据本合同9.2条款解除本合同的，违反合同的一方，应向另一方按届时年度租金的50%支付违约金并承担相关诉讼费用和律师费。2016年7月4日，原告将系争房屋交付给金朔公司。2017年2月22日，原告与金朔公司签订《补充协议一》，约定根据原告与金朔公司2016年7月1日签订的《租赁合同》约定，产证未办出期间租金减半，现原告已经于2017年2月21日取得了《建设工程竣工验收备案证书》，故原告与金朔公司就租金事宜达成协议：一、2017年1月1日至2月28日租金减半计收，3月1日开始租金按《租赁合同》第4.1条约定全额收取。二、按上述约定计算，金朔公司应支付2017年1月至3月租金788,400元，金朔公司已支付891,300元。金朔公司多支付的102,900元冲抵2017年4月至6月的租金。2017年5月24日，本院出具(2017)沪0115民初40091号民事调解书，就原告上海绿太阳建筑五金有限公司与被告上海金朔投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，经调解，各方当事人自愿达成如下协议：一、被告上海金朔投资咨询有限公司于2017年5月31日前支付原告上海绿太阳建筑五金有限公司2017年4月1日起至2017年6月30日止的租金1,079,700元；二、被告上海金朔投资咨询有限公司于2017年6月10日前支付原告上海绿太阳建筑五金有限公司律师费70,000元；三、案件受理费39,507元，按诉调对接案件收费标准收取计3,950元，由被告上海金朔投资咨询有限公司负担。2018年3月16日，原告与金朔公司签订《补充协议(2018-1)》，约定就《租赁合同》的修改及继续履行相关事项达成协议：一、金朔公司应承担逾期支付2018年一季度租金的违约金55,582.20元，于本协议签订后三天内支付；二、《租赁合同》第5.1条款约定的租赁保证金调整为80万元，金朔公司应于2018年3月20日前、2018年6月20日前、9月20日前分别支付10万元；三、《租赁合同》第9.2条第2项修改为“乙方未能按照本合同规定履行支付义务，逾期15日仍未足额支付的”。……六、金朔公司承诺以后每季度房租都会按时支付，若逾期未支付的，视为自动解除本租赁合同，并承担合同规定的违约责任。金朔公司先后共支付给原告保证金70万元。金朔公司自2018年10月1日起欠付租金。2018年10月18日，原告向金朔公司发送《律师函》称“贵司缺乏应有的诚信，依旧未按《租赁合同》约定履行付款义务，逾期支付租金再次达到约定的解除合同条件，因此，本所律师特致函贵司，贵司与委托人签署的《租赁合同》即日起解除，贵司应在收函后按《租赁合同》约定交还租赁房屋、支付欠款和违约金。”2018年10月19日，金朔公司收到该份《律师函》。本案在审理过程中，金朔公司申请对系争房屋的装修造价进行鉴定，上海市建设工程监理咨询有限公司于2019年4月9日向我院出具《告知函》称，根据相关规定，我司预收司法鉴定费114,000元，截止今日我司尚未收到相关费用，故申请退回本案处理。本院认为，原告与金朔公司签订的《租赁合同》以及后续补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。金朔公司自2018年10月1日欠付租金至今，根据合同约定，金朔公司未能按约履行支付义务，逾期15日仍未足额支付的，原告有权解除合同。现原告依约向金朔公司发送解约函，故双方租赁合同于金朔公司于2018年10月19日收到该律师函之日解除。合同解除后，金朔公司理应将系争房屋返还给原告，故对原告诉请要金朔公司从系争房屋中迁出并将系争房屋返还原告的诉请，本院予以支持。金朔公司使用系争房屋，理应按约支付租金及物业管理费，金朔公司对诉请二、三无异议，故对原告要求被告支付租金、房屋使用费以及物业管理费的诉请，本院依法予以支持。根据双方约定，因金朔公司未按约支付租金导致合同解除的，金朔公司应按年租金的50%标准支付解约违约金，现金朔公司认为违约金过高，要求法院予以调整，鉴于原告未提供书面证据证明其实际损失，本院综合考虑到原告的实际损失、金朔公司的过错程度以及金朔公司是政府批准的创业孵化器企业等因素，酌情判令金朔公司支付解约违约金1,182,600元。根据合同约定，租赁期内前五年，因金朔公司未按约支付租金导致合同解除，金朔公司应支付免租期租金，故对原告要求金朔公司支付免租期租金1,182,600元的诉请，本院依法予以支持。原告要求金朔公司支付律师费166,500元，因该费用尚未实际发生，故对该项诉请，本院难以支持。原告要求被告张极承担连带清偿责任，张极表示同意，故对该向诉请，本院予以支持。原告自愿将收取的保证金70万元抵扣金朔公司欠付的费用，本院依法予以准许。因金朔公司未按约支付鉴定费，故对系争房屋的装修损失，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告上海金朔投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区康桥东路XXX号8号楼房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告上海绿太阳建筑五金有限公司；二、被告上海金朔投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海绿太阳建筑五金有限公司自2018年10月1日起按照每日人民币12,960元标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费；三、被告上海金朔投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海绿太阳建筑五金有限公司2018年9月的物业管理费人民币15,000元；四、被告上海金朔投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海绿太阳建筑五金有限公司解约违约金人民币1,182,600元；五、被告上海金朔投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海绿太阳建筑五金有限公司免租期租金人民币1,182,600元。六、被告张极对上述第二至五项诉请承担连带付款责任。七、驳回原告上海绿太阳建筑五金有限公司的其余诉讼请求。(执行时扣除上海金朔投资咨询有限公司已经支付给原告上海绿太阳建筑五金有限公司保证金人民币70万元)。案件受理费人民币39,226元，减半收取计人民币19,613元，由上海绿太阳建筑五金有限公司负担人民币3,000元，被告上海金朔投资咨询有限公司、张极负担人民币16,613元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇一九年五月十七日书记员  沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租金期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。