安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0825民初3147号 原告：贺行昌，男，1971年10月15日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：夏复田，安徽人人律师事务所律师。 被告：安庆市太湖新能源开发总公司，住所地安徽省太湖县晋熙镇。 法定代表人：周旺保，该公司经理。 被告：太湖县液化气公司，住所地安徽省太湖县新城人民路。 法定代表人：周旺保，该公司经理。 被告：周旺保，男，1960年2月14日出生，汉族，经商，住安徽省太湖县。 上述三被告共同委托诉讼代理人：李敬瑞，安徽律信律师事务所律师。 原告贺行昌与被告安庆市太湖新能源开发总公司、太湖县液化气公司、周旺保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贺行昌的委托诉讼代理人夏复田、被告安庆市太湖新能源开发总公司、太湖县液化气公司、周旺保及三被告共同委托诉讼代理人李敬瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺行昌向本院提出诉讼请求：要求被告为原告办理涉案坐落于太湖县老城城北路312号南起第1号房屋不动产转移登记手续。事实与理由：2005年8月7日，周旺保与原告签订《房屋转让协议书》，以太湖县新能源总公司的名义将登记在安庆市太湖新能源开发总公司名下位于太湖县老城312号门面房南起1号门面房转让给原告。双方约定，房屋转让价135000元，协议签订时预付50000元，余款房屋交付时一次付清，产权证待本宗存量房全部出售后由转让方按原产权证分户统一办理。协议签订后，原告遵约向被告支付了全部购房款，而被告向原告交付房屋后，长期懈怠向原告履行涉案房屋产权转移变更登记义务。 涉案房屋转让前由太湖县液化气公司向太湖县农委申请改造，登记在安庆市太湖能源开发总公司名下，该公司1993年12月10日由隶属于太湖县农委的太湖县能源办全资举办，现已吊销。太湖县液化气公司1993年12月10日由隶属于太湖经信委、太湖能源总公司全资举办，现已吊销。太湖县新能源总公司未经工商注册登记，其印鉴涉嫌伪造，周旺保冒用其名义签订转让协议依法应承担行为人责任。周旺保系安庆市太湖新能源开发总公司、太湖县液化气公司法定代表人，其签名行为系公司职务行为，二被告应承担法人责任。 安庆市太湖新能源开发总公司、太湖县液化气公司、周旺保共同辩称：一、安庆市太湖新能源开发总公司和太湖县液化气公司系按当时政府允许挂靠在科委下属的全民所有制企业，未实际交纳注册资本，新能源公司未实际经营，液化气公司已改制，所有债权债务由周旺保承担，资产由周旺保处理，职工由周旺保安置。两公司均已被吊销营业执照。该房屋买卖实质上是周旺保的个人行为，应由周旺保个人承担相应责任；二、案涉房屋系登记在新能源公司名下,仅办理房屋所有权证,未办理土地使用权证,且于1997年抵押给中国建设银行太湖县支行,2001年1月17日再次抵押给太湖县农商行,至今尚未办理抵押登记注销。本案原告在内的七原告所购房屋系在原办公用房后面新建、加建改造而成,现已成危房,周旺保为解决办证问题,多次向有关主管部门申请,均未获批,现已确定无法办证；三、本案在内的七案原告购买涉案房屋时是以太湖县液化气公司职工名义申请集资建房，由职工本人自愿申请，自愿集资，公司统一设计，统一建造，并约定土地使用权不分户领证，房屋产权属个人，由个人申报领证，即七案原告在购房时明知案涉房屋难以办证，系违规违法买卖而仍然以虚假职工身份集资建房，七案案原告自身存在较大过错，亦应承担相应风险责任；四、七案原告在购买案涉房屋时已签订《房屋转让协议》，约定了各户购房款的具体数额，后各户交付房款拖欠时间较长，未按协议约定在交付房屋时一次性付清房款。各户所付购房款按太湖县液化气公司收款收据为依据计算，仍有部分购房款至今未付清，七案原告均存在违约支付房款的行为；五、七案原告要求被告为原告办理涉案坐落于太湖县老城城北路312号房屋不动产转移登记手续，系不能实现的诉讼目的。且案涉房屋系以公司职工名义集资建房所产生的纠纷，不属于人民法院受理案件，综上，请求法院依法驳回本案原告在内的七案原告的起诉。 经审理查明：2005年8月7日，原告与太湖县能源总公司签订《房屋转让协议书》，该协议书加盖印章为“太湖新能源开发总公司”，该协议抬头转让方为“太湖县能源开发总公司（以下简称甲方）”，该协议上公司法定代表人均注明为周旺保，受让方为“贺行昌（以下简称乙方）”。该协议约定:“甲方为解决下岗职工谋生及家庭用房，根据公司实际情况报上级主管部门批准，将原自建在太湖县城北路312号因年久失修九间办公楼房，按申请与协议结合的原则对内转让。转让房屋座落太湖县城北路312号九间门面房南起第一间（三层），共一间（半框架结构），房屋转让价135000元。”该协议第四条约定“房屋所有权证待该宗存量房屋全部售完后由甲方按原房屋所有权总证分户统一办理。每间办证费用4500元，由乙方另付，其余款项由甲方承担。土地使用权证不分户办理。乙方必须持甲方的收款收据…相片各两张，交付甲方组织办理”（三年内办理完毕）。该协议第八条约定：“经双方协商，乙方自购甲方的3.5×4米空院。价款4620元…”。第十一条约定：“交房日期。自甲乙双方签订本协议之日起两个月内，由甲方书面或电话通知乙方三日内交付余款，甲方交付房屋。”该协议还对房屋四界范围、付款方式等进行了约定。2005年8月7日原告交付房款50000元，2005年11月25日原告交付房款89120元，共计139120元。原告向被告交付上述房款后，安庆市太湖新能源开发总公司亦同时向原告交付房屋。因安庆市太湖新能源开发总公司一直未为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续，原告为此起诉，诉讼请求前述。 另查明，涉案房屋所在办公楼所有权证于1998年12月颁发，证号为太晋全自字第0483号，房屋登记权利人为安庆市太湖新能源开发总公司，该公司未办理涉案房屋土地使用权登记手续（涉案房屋所在办公楼及楼后附属空坦系于1992年1月8日原太湖县农村能源服务公司从原太湖县晋熙镇企业办公室转让取得）。《房屋转让协议书》甲方的正确企业登记信息为安庆市太湖新能源开发总公司（太湖县市场监督管理局无太湖县能源开发总公司、太湖县能源总公司、太湖县新能源开发总公司的企业登记信息。）。《房屋转让协议书》上出卖房屋的甲方为安庆市太湖新能源开发总公司，原告不属安庆市太湖新能源开发总公司职工，原、被告在庭审中对此均无异议。 1997年12月17日，涉案房屋所属办公楼已由安庆市太湖新能源开发总公司抵押给中国建设银行太湖县支行；2001年1月17日，涉案房屋所属办公楼再次由安庆市太湖新能源开发总公司抵押给太湖县农村信用合作联社营业部，上述两次抵押登记至目前为止均未涂销。 为查明安庆市太湖新能源开发总公司的企业固定资产性质，即本案讼争的房屋是否为安庆市太湖新能源开发总公司对国有资产的非法出卖还是一般的房屋交易？本院派员向太湖县市场监督管理等县属多部门进行过调查，太湖县国有资产管理办公室回复：“该企业不在国资部门管理的县属国有企业名单之列，该企业所属资产性质确认，需根据该企业性质界定”。该企业的营业执照登记的经济性质为国有企业，该企业法定代表人周旺保向本院陈述该企业实际为其个人自筹资金筹建成立，该企业注册成国有企业性质实际是为办理燃气经营许可证所需，因为当时经营燃气需国有企业才可以经营。安庆市太湖新能源开发总公司原主管部门原太湖县农村经济委员会于1997年12月4日证实该资产系安庆市太湖新能源开发总公司自筹资金。太湖县房地产管理局太房地（2018）43号文件，即于2018年7月9日作出关于刘本金信访事项处理意见书（与本案同时起诉的七案原告之一）第二条明确：“太湖县新能源开发总公司非房地产开发企业，你们和该公司的房屋买卖属于一般房屋交易”。太湖县房地产管理局于2019年1月23日向本院出具证明：安庆市太湖新能源开发总公司城北路312号办公楼（太晋全自第0483号）未参加房改售房。 上述事实，有当事人的当庭陈述及如下经庭审举证质证的证据证实：1、当事人身份证复印件、法定代表人身份证明书、企业法人营业执照、统一社会信用代码证书、企业基本注册信息查询单；2、房屋转让协议书、关于要求批准职工集资建房的报告、要求安排职工集资建房的申请书、购房款收据、房屋所有权证；3、太晋全自第0483号房屋所有权证等；4、太湖县国有资产管理办公室回复；5、2012年1月8日，原太湖县农村能源服务公司与原太湖县晋熙镇企业办公室签订的《房地产转让协议书》、安庆市太湖新能源开发总公司的原主管部门原太湖县农村经济委员会向原太湖县发证办公室出具的证明、安庆市太湖新能源开发总公司的法定代表人周旺保的相关陈述；6、企业法人申请开业登记注册书；7、房地产抵押契约二份；8、太湖县人民政府办公室文件[太政办发（1997）21号]、太湖县人民政府办公室文件[太政办发（2002）53号]；9、太湖县房地产管理局太房地（2018）43号文件及证明。10、本院派员从太湖县房地产管理局等部门调取的安庆市太湖新能源开发总公司的房屋产权档案等。 本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：1、被告安庆市太湖县新能源开发总公司是否本案适格主体；2、本案是否法院受案范围；3、原告的诉讼请求是否应予支持。 关于争议焦点1，案涉《房屋转让协议》抬头出让方为太湖县能源开发总公司，该协议最后一页甲方盖章为太湖县新能源开发总公司，虽然房屋转让方名称前后不一致，但原、被告庭审中均认可该协议转让方为安庆市太湖新能源开发总公司，因此案涉《房屋转让协议》的出卖人应认定为安庆市太湖新能源开发总公司，根据合同的相对性原则，被告安庆市太湖新能源开发总公司为本案适格主体。关于争议焦点2，安庆市太湖新能源开发总公司出卖给原告的案涉房屋，出卖时是借用原告为该企业的职工名义购买，实际上原告非该企业职工，案涉房屋也没有参加房改，涉案房屋企业安庆市太湖新能源开发总公司不在国资部门管理的县属国有企业名单之列，太湖县房地产管理局界定案涉买卖房屋属于一般房屋交易，原告与安庆市太湖新能源开发总公司之间签订的《房屋转让协议》实际属于平等主体之间的财产关系，即房屋买卖关系，应属于人民法院受案范围。关于争议焦点3，安庆市太湖新能源开发总公司虽然取得了案涉房屋的房屋所有权证，但是该公司对案涉房屋所占用的土地尚未办理土地使用权证，且案涉房屋在出卖前已经向银行设定抵押，至目前为止抵押尚未涂消，故案涉房屋目前无法办理不动产转移登记，经本院当庭释明，原告未变更诉讼请求，因此对原告的诉讼请求本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告贺行昌的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告贺行昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  许巧珍 审 判 员  李国文 人民陪审员  方爱琴 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  聂舒琪 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《中华人民共和国民法总则》 第二条民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。