上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初1192号原告：吴明熹，男，1987年9月13日生，汉族，住四川省巴中市。委托诉讼代理人：黎莉(系原告吴明熹妻子)，住上海市杨浦区。原告：黎莉，女，1986年7月23日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：王巍巍，男，1978年12月16日生，汉族，住上海市闵行区。被告：张圆媛，女，1979年4月4日生，汉族，住广东省深圳市。上列两被告共同委托诉讼代理人：李馨雅，上海君澜律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：杨延娜，上海君澜律师事务所律师。被告：阳光城物业服务(福建)有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。负责人：王军。委托诉讼代理人：冉军超，上海鼎城律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜旭东，上海鼎城律师事务所律师。被告：上海迅腾博房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：江河，董事长。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：朱多艳，女，1995年3月24日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。被告：陈美琪，女，1993年1月12日生，汉族，户籍地广东省，现住上海市浦东新区。原告吴明熹、黎莉与被告王巍巍相邻关系纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序审理。经被告王巍巍申请，本院追加阳光城物业服务(福建)有限公司上海分公司(以下至判决主文前简称“阳光城物业公司”)、上海迅腾博房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称“迅腾博房地产公司”)、朱多艳、陈美琪为共同被告参加诉讼。2019年2月26日，本案公开开庭进行了审理。原告吴明熹的委托诉讼代理人黎莉、原告黎莉，被告王巍巍的委托诉讼代理人李馨雅、杨延娜，被告阳光城物业公司的委托诉讼代理人冉军超，被告迅腾博房地产公司的委托诉讼代理人马夏冰、冯兢，被告朱多艳、陈美琪到庭参加诉讼。后经被告阳光城物业公司申请，本院追加张圆媛为共同被告参加诉讼。2019年4月28日，本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告吴明熹的委托诉讼代理人黎莉、原告黎莉，被告王巍巍与张圆媛的共同委托诉讼代理人李馨雅、杨延娜，被告阳光城物业公司的委托诉讼代理人冉军超，被告迅腾博房地产公司的委托诉讼代理人叶明锴、马夏冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴明熹、黎莉向本院提出诉讼请求：1.判令六被告赔偿原告因漏水造成的工程造价修复费用10,483元(人民币，下同)；2.判令六被告赔偿原告吴明熹2天的误工费1,363.64元、赔偿原告黎莉6天的误工费5,893.82元；3.判令六被告支付原告黎莉后续房屋重新装修监工导致的误工费21,610.67元；4.判令被告支付原告因重新装修可能产生的租房损失16,500元；5.判令被告承担本案的鉴定费15,000元、审价费1,200元、诉讼费。事实和理由：两原告系上海市浦东新区妙川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“1903室房屋”)的业主，被告王巍巍、张圆媛系上海市浦东新区妙川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“2003室房屋”)业主，被告阳光城物业公司是漏水房屋所在小区物业公司，被告迅腾博房地产公司是开发商，被告朱多艳、陈美琪为2003室房屋租户。1903室和2003室房屋均为开发商交付的精装修房。2018年8月17日早6点左右，两原告发现自家1903室房屋客厅中央空调出风口处有漏水现象，早6：20左右客厅进门楼道中央空调出风口处亦开始大量渗水。两原告随即至楼上2003室敲门以便确认是否楼上漏水，但2003室一直未开门。于是原告通过业主微信群和QQ联系2003室业主，同时拨打小区物业电话。早8点多，楼上业主王巍巍知晓了漏水事故，但以有事为由未配合开门。直至当日10时左右，楼上租户方把门打开，当时看到2003室房屋所有房间积水至少5厘米。后物业公司至2003室排查漏水原因，经排查系2003室室外设备平台处纸板堵住了落水管排水口所致，物业工作人员将纸板捞起，告知了在场人这一事实。原告父亲和开门的租户均在场，具体纸板性质是快递纸板还是建筑外包装纸板已无法辨认。现漏水已造成原告房屋门厅两侧墙壁、门厅屋顶、客厅吊顶、客厅墙面等多处渗水严重，墙面仿瓷脱落，进门鞋柜受损等。1903室目前仍处于漏水后的状态，给原告生活带来诸多不便。因处理漏水，原告吴明熹于2018年8月17日事发当天、2019年1月22日证据交换当天产生误工损失；原告黎莉于2018年8月17日事发当天、2019年1月22日证据交换、2019年2月26日第一次开庭、2019年4月26日现场勘验、2019年7月12日鉴定、2019年11月13日第二次开庭共6天实际产生误工损失。两原告误工费要求按照吴明熹税前年收入18万元、黎莉税前年收入259,328.06元计算。原告房屋重新装修，势必仍会产生监工导致的误工损失，要求六被告一并予以赔付。原告家中有幼儿，装修期间存有粉尘，装修后需气味散发，故要求按照同小区月租金5,500元计算3个月的租金损失。漏水事故发生后，被告间对于责任承担相互推诿，导致漏水迟迟未能解决，业主王巍巍及租户迟延开门，也导致了原告损失的扩大，故原告诉至法院，以维护自身权益。被告王巍巍辩称，其不在原告所述的微信群，平时也不使用QQ，故没有接到原告通知。事发当天上午8点左右，王巍巍接到物业电话后，第一时间联系了租户，物业处理后排水便通畅了。本次事故之前，未发生过漏水。漏水的主要原因是开发商设计缺陷所致：缺陷一为排水管中断，没有与下面的管道对接并做密封处理，最终导致雨水顺着管道落下后积在了设备平台，无法排放，且有泥沙堆积。而同一栋楼的其他楼层落水管却都是直通相连，并无中断，且在设备平台处另有开口，该开口有管道与落水管主管道相连，用于排放设备平台的积水，而2003室房屋设备平台并无这一设计。若开发商仅此一处设计缺陷，也不会导致漏水，设备平台还有另一设计缺陷，即设备平台进入2003室厨房的燃气管道低于了平台外沿，且燃气孔洞未做密封处理。该设计缺陷导致设备平台的积水首先会通过燃气孔洞进入被告王巍巍户厨房，而非流到平台外的天井。以上设计缺陷最终导致了本案漏水事故的发生。针对物业公司提出的排水管被纸板堵塞问题，设备平台非正常生活可触及范围，堵塞物应为建筑垃圾，从冲入王巍巍厨房的为泥沙亦可体现。2003室系开发商交付的精装修房，被告王巍巍从未装修过，建筑垃圾不会是业主所致。即便为纸板堵塞，亦可能是开发商装修时遗留；若为杂物，应由租户承担赔偿责任。被告阳光城物业公司作为小区的物业服务公司，对管道有疏通义务。《前期物业服务合同》明确了物业公司对公共部位、公用设施设备的给排水系统应每天检查一次，确保通畅。该设备平台位于2003室房屋厨房外面，空间狭小，需翻窗进入，但在室外走廊可以看到设备平台的相关情况，应属于物业公司的巡查范围。对原告鞋柜损失，鞋柜存在折旧，仍可使用，鞋柜受损是原告放任所致，不同意赔付；误工损失，并无证据证明原告实际有误工；监工的误工损失和租房损失，均未实际发生；租房没有必要性，修复也只需15天，未实际发生不同意赔付。原告主张的租房标准过高，王巍巍户的月租金仅为4,200元。鉴定费过高，没有必要性，不同意承担。因漏水发生在工作日，被告王巍巍也不住在2003室房屋内，已尽到自身义务，自己也是受害方，故不同意承担责任，要求驳回原告对业主的诉请。原告损失应由物业公司和开发商共同承担。被告张圆媛辩称，漏水的设备平台处装有空调外机和热水器，均为开发商安装。导致漏水的原因系设备平台燃气管道孔洞过低，开发商应承担主要责任。排水管即使被堵塞也应是建筑垃圾堵塞，物业公司对该设备平台负有巡查义务。系争房屋已于2018年4月出租给租户使用。原告鞋柜并未受损，应予扣除；误工费，原告未提供误工证明；租房损失，没有租房必要性，且房屋修复仅需15天，原告诉请3个月不合理；鉴定费过高，不应由被告张圆媛负担。要求驳回原告诉请。被告阳光城物业公司辩称，物业公司对本案漏水无过错。2018年8月17日上午公司接到原告反映后，物业公司第一时间派师傅上门查看，并联系2003室业主。2003室租客上午10点打开房门，物业公司经过排查发现系疑似快递盒的纸板堵住了2003室设备平台地漏所致，纸板清除后排水便通畅了。该纸板不应为建筑垃圾。系争房屋于2015年竣工，2016年交付使用，不可能到2018年仍有建筑纸板堵塞。设备平台虽不是被告王巍巍家专有，但系王巍巍户专用区域，空间狭小，用于放置王巍巍户的空调外机。若进入必须通过王巍巍户的窗户，故物业公司不能进入，也无法进入，不属于物业公司日常巡查范围。2003室业主从未向物业公司提出过该平台的报修，故物业公司没有机会接触到设备平台。本案漏水系2003室房屋业主未及时发现堵塞，也未第一时间打开房门所致，与物业公司无关。要求驳回原告对被告物业公司的诉请。被告迅腾博房地产公司辩称，系争房屋质量、设计均符合相关规范要求，验收合格。房屋交付业主验收时，王巍巍户也未提出设备平台堵塞问题，且自交付至今除本案外小区其他业主和2003室均未发生过漏水事故。经鉴定，漏水系2003室房屋设备平台纸板堵塞排水管所致，鉴定意见并未指出开发商存在设计缺陷，故开发商既无过错，也无侵权行为。设备平台是被告王巍巍户的专用平台，平台处的燃气穿墙孔是专业分包单位燃气公司所打，应由燃气公司承担相关责任。若被告王巍巍认为开发商有责任，亦应由王巍巍先行赔付后再行向开发商追偿。原告主张的修复费用，应扣除鞋柜金额；租金损失，经网上查询原告户的租金价格为每月4,180元；误工费同被告王巍巍意见一致。原告家中有父母处理漏水事宜，误工也没有必然性。事发当日，原告于6：48提出漏水问题，但楼上租户直至10点才打开房门，扩大的损失应由王巍巍承担。要求驳回原告对开发商的诉请。被告朱多艳辩称，其为2003室房屋的承租人，并非适格主体。漏水事故发生时在国外旅行，具体情况不清楚。原告的鞋柜已使用一段时间，应存在折旧。被告陈美琪辩称，其为2003室房屋的承租人，非本案适格主体。事发当日上午6点至10点属于正常休息时间，3个多小时未开门可能是雨天的客观原因未听到所致。接到电话后，便第一时间打开房门处理了。物业公司排查漏水原因时，很多人围在设备平台处，其在客厅，无法进入。当时只是听说有垃圾堵塞，并未听说有纸板，堵塞应为建筑垃圾所致。原告鞋柜已使用一段时间，应存在折旧。本案的漏水与租户无关，要求驳回原告对租户的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年3月14日，被告王巍巍、张圆媛与被告迅腾博房地产公司签订《上海市商品房预售合同》约定被告王巍巍、张圆媛向迅腾博房地产公司购买位于上海市浦东新区妙川路XXX弄XXX号XXX室的房屋(实际交房时确认地址为妙川路800弄)，房屋地上层数20层。合同第十一条约定除不可抗力外于2016年6月30日前将房屋交付给业主。第二十四条约定迅腾博房地产公司已选聘阳光城物业公司为房屋进行前期物业管理，并签订了《前期物业管理服务合同》作为合同附件。迅腾博房地产公司与阳光城物业公司签订的《前期物业管理服务合同》附件三“前期物业服务质量标准”中载明“一、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务……给排水系统……每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，定期对污水处理系统全面维护保养……”。2018年8月17日早6点左右，原告发现其居住的1903室房屋有漏水现象，2003室业主王巍巍早8点多知晓漏水事宜，10时左右2003室租客陈美琪打开房门。物业进入排查，处理了漏水事故。该漏水导致原告门厅、客厅吊顶受损、墙壁开裂，主卧吊顶起泡等现象。2019年7月26日，上海源正科技有限责任公司对1903室房屋漏水原因出具源正司鉴[2019]建鉴字第106号《鉴定意见书》，鉴定意见分析说明载明：“……现场对2003室厨房外侧(室外区域)设备平台进行查看，设备平台平面尺寸约1800mm×500mm，三边靠墙，一边为翻边，翻边高度约180mm。平台东北角可见空调冷凝水排水管，管底约70mm处为设备平台地漏。平台东墙(即厨房外墙)可见一处燃气管道入户穿墙孔(直径约20mm)，孔高约150mm(距设备平台板面)，室内对应位置孔洞周边可见点状渗水痕迹，且管道周边未见密封措施……2018年8月17日大雨汇入(系争房屋区域)屋面楼梯间区域，该区域地漏当日排水量较大，根据现场物业向我司出示的渗漏水发生当日的地漏被杂物堵塞照片可知，当日2003室外侧设备平台地漏曾发生堵塞现象，设备平台积水，且由于该处东墙燃气管道入户穿墙孔高度低于平台翻边高度，积水经孔洞间隙渗入2003室，2003室积水下渗导致1903室房屋受损”。鉴定意见载明：“经鉴定，上海市浦东新区妙川路XXX弄XXX号XXX室漏水原因如下：2003室相邻外侧设备平台地漏堵塞，积水经燃气管入户穿墙孔洞间隙渗入2003室，2003室积水下渗导致1903室房屋受损。”。原告为此支出鉴定费15,000元。2019年9月16日，上海申元工程投资咨询有限公司就1903室房屋的修复费用出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：1903室房屋因漏水造成的修复费用工程总造价为10,483元。原告为此支付审价费1,200元。另查明，上海市妙川路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为吴明熹、黎莉；上海市妙川路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为王巍巍、张圆媛。2003室厨房外设计有设备平台，用于放置空调外机和墙壁上悬挂燃气设备,房屋为开发商交付的精装修房。物业公司表示本次漏水前本小区及其他住户未发生过其他漏水现象，此户为个案。被告王巍巍与朱多艳于2018年3月31日签订《租赁合同》，约定被告朱多艳租赁王巍巍所有的2003室房屋，租期1年，月租金4,200元。审理中，1.被告王巍巍提交2018年11月29日王巍巍律师对陈美琪做的谈话笔录。该笔录中陈美琪称“9点左右我在睡觉，接到房东电话让我看一下房子，我起来看到我房间已进水，客厅、厨房也都泡满水了，水深大约两厘米……我起来后大约十分钟物业来敲门……物业进门以后在房间里排查了一圈，把窗子都打开，然后发现是厨房燃气进户管道的入口在进水，因天井内的工作台下水管道被堵，物业将下水管道疏通了……清理后就不再进水了……”。该笔录迅腾博房地产公司对真实性无法确认，陈美琪、朱多艳未到庭发表意见，其他被告对真实性无异议。2.原告称漏水事故发生后，被告王巍巍户未能及时处理，提交微信群聊天记录、QQ聊天记录、原告与“阳光城物业管家”的微信聊天记录为证。微信群聊天记录载明：上午6：48原告称“2003在吗，怀疑你家里水管是不是坏了啊，敲门也没人”。原告与“阳光城物业管家”的微信聊天记录显示：上午8：53原告称“我今天早上6点20分发现家里空调出风口漏水，第一时间打你们物业电话要求你们联系2003业主查看是否楼上漏水，你们一再拖延……”；上午9：40阳光城物业管家称“他不愿意过来，他现在正在联系他租客”。经质证，被告王巍巍确认聊天记录原件与复印件一致，但被告王巍巍并不在业主群内，于当日上午8点左右接到物业电话，第一时间联系了租户让其与物业联系。被告阳光城物业公司确认“阳光城物业管家”即为被告，对物业与原告的微信聊天记录真实性无异议。3.原告称两原告为处理漏水产生误工损失，提交吴明熹所在公司出具的收入证明、黎莉所在公司出具的收入证明原件、银行流水原件、OA请假记录打印件为证。经质证，被告王巍巍对收入证明、请假记录的真实性均不认可，银行流水真实性无异议；被告阳光城物业公司、迅腾博房地产公司对吴明熹收入证明形式真实性认可，但不认可证明内容，对黎莉银行流水真实性无异议，对其他证据不认可；租户对吴明熹收入证明形式真实性无异议。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。本案中，1903室房屋因漏水导致财产损害，经物业公司排查，原告称系2003室厨房外设备平台排水口被纸板堵塞所致，被告王巍巍对此不认可。鉴于各方对漏水原因意见不一，本院委托上海源正科技有限责任公司对漏水原因进行鉴定。该公司出具的《鉴定意见书》分析说明载明“根据现场物业向我司出示的渗漏水发生当日的地漏被杂物堵塞照片可知，当日2003室外侧设备平台地漏曾发生堵塞现象，设备平台积水，且由于该处东墙燃气管道入户穿墙孔高度低于平台翻边高度，积水经孔洞间隙渗入2003室，2003室积水下渗导致1903室房屋受损”。故而出具鉴定意见为“2003室相邻外侧设备平台地漏堵塞，积水经燃气管入户穿墙孔洞间隙渗入2003室，2003室积水下渗导致1903室房屋受损”。从以上分析中可知，漏水原因有：地漏堵塞、燃气管穿墙孔低于平台翻边高度、燃气管穿墙孔未密封。关于地漏堵塞，虽然原告及物业公司均称事发当天经排查系纸板堵塞所致，但堵塞物为何，各方意见不一。物业公司提交了当天疏通时拍摄的照片，鉴定机构判定堵塞的依据亦为物业公司提交的照片，但该照片无法体现事发当时的客观状态，在其他被告否认的情况下，本院难以认定具体的堵塞物。设备平台并非2003室房屋的室内范围，空间狭小不可及，即便有堵塞物亦无从考证来源，不排除不可抗力的存在。在原告及其他被告没有证据的情况下，并不能基于设备平台在2003室室外便确认堵塞物为2003室业主或租客所致。物业公司在得知漏水事故后及时进行了疏通处理。根据以上分析，本院认为，现有证据不能有效证明各被告在地漏堵塞漏水方面存有过错。关于原告主张的迟延通知、迟延开门导致损失扩大的情况，现并无有效证据证明业主及租客存在怠于履行义务的故意或过失，故对该项主张，不予采信。关于燃气管穿墙孔低于平台翻边高度、穿墙孔未密封处理的问题，鉴定意见书列明了穿墙孔渗漏问题，经本院至相关部门核实，该处施工亦确有不严密之处，故对被告王巍巍认为被告迅腾博房地产公司存在过错的抗辩意见，予以采信。被告迅腾博房地产公司虽辩称穿墙孔系专业分包单位燃气公司负责，但此为迅腾博房地产公司与燃气公司之间的内部合同关系，故不予采信。综上，鉴于被告迅腾博房地产公司在本案漏水事故中存在过错，而原告及其他当事人并未举证证明尚有其他过错人的过错行为存在，故本院确定由被告迅腾博房地产公司对原告损失承担全部赔偿责任。原告的合理损失，本院确认如下：(1)工程造价修复费用，经专业鉴定公司鉴定，原告1903室房屋修复工程总造价为10,483元，予以确认。被告迅腾博房地产公司提出的鞋柜损失问题，无证据支撑，不予采信。(2)误工费，关于原告吴明熹实际已产生的误工费，原告提交《收入证明》为证。但该证据仅可证明吴明熹的收入情况，不能证明吴明熹因误工而收入实际减少的情况。本院根据原告吴明熹的年收入，酌情按照每天450元的标准支持其该项损失。现原告吴明熹主张实际误工期2天，并无不当，故确认吴明熹2天的误工损失为900元。关于原告黎莉实际已产生的误工费，原告黎莉提交的《收入证明》、银行流水、请假单等证据亦不能体现因本案误工而工资实际扣发的金额。本院参照黎莉银行流水体现的平均工资，酌情支持每天600元的误工标准，误工期原告主张6天，并无不当，故确认黎莉实际已产生的误工费为3,600元。后续房屋装修监工的误工费，因被告不同意支付，且尚未实际产生，故不予处理。原告可待实际发生后，另行主张。(3)租房损失，原告居住的1903室客厅、主卧因漏水而受损，且家中有幼儿，房屋重新装修对居住确实会产生一定影响。现原告主张重新装修及气味散发共3个月的租期，尚属合理，予以采信。租房标准，酌情支持每月4,200元，共计确认原告该项损失12,600元。(4)鉴定费15,000元、审价费1,200元，有票据为证，予以支持。上述损失共计43,783元，由被告迅腾博房地产公司赔付原告。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、被告上海迅腾博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴明熹、黎莉各项损失共计43,783元；二、驳回原告吴明熹、黎莉的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，由被告上海迅腾博房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨艳军人民陪审员  宋丽君人民陪审员  沈 英二〇二〇年三月六日书 记 员  浦 桦附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。二、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。