中华人民共和国上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初7523号原告袁箴与被告张璞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行审理，本院于2019年6月10日追加刘志荣、刘禕作为第三人参加诉讼，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告袁箴的委托诉讼代理人**、被告张璞、第三人刘志荣、刘禕的共同委托诉讼代理人杨超虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁箴向本院提出诉讼请求：1.张璞继续履行关于上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，配合袁箴办理上述房屋的过户手续；2.要求张璞向袁箴支付逾期违约金(以2,200,000元为基数，按照日万分之五的标准，即每日1,100元，自2018年9月1日起计算至实际过户之日止)；3.要求张璞交付上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋，并按照每月7,000元的标准支付自2019年3月25日起的占有使用费。事实和理由：2018年7月15日，袁箴与张璞签订《上海市房地产买卖合同》，购买上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价为2,400,000元，并约定于2018年8月31日办理过户。袁箴已支付购房款2,200,000元，张璞拖延办理过户。经袁箴催促，双方于2019年3月24日办理房屋交接。次日，张璞将房屋门锁替换，霸占系争房屋，并要求增加房款。张璞与刘志荣、刘禕恶意串通，在系争房屋上设立抵押，阻止房屋交易。张璞的行为构成违约。张璞辩称，张璞存在债务纠纷，需要等债务清偿后才能交房。房屋租金之前在每月5,000元左右，今年7月份开始为7,000元左右。双方确实于2019年3月24日办理过交接手续，后协商由张璞以4,500,000元回购房屋，但未果。房屋钥匙是张璞父母更换的。系争房屋上存在债权金额为1,900,000元的抵押权，若袁箴愿意先垫付款项涤除抵押权，张璞同意过户，张璞再与袁箴协商还款。张璞为袁箴方在外租房，违约金应自2019年7月7日起算，每日1,100元的违约金标准过高，应按照每日100元至200元的标准计算。刘志荣、刘禕辩称，2019年4月2日，张璞与刘志荣、刘禕签订借款合同，张璞同意以系争房屋作为抵押，并办理抵押登记。根据法律规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让财产。若张璞要转让房屋需先将借款本息还清。刘志荣、刘禕不知道张璞与袁箴的交易情况，没有与张璞恶意串通，袁箴也未就此提供证据。袁箴认为抵押权是形式上的，应向登记机关主张权利。系争房屋2018年的市场价约为4,200,000元，袁箴与张璞的交易价低于市场价的70%，价格明显过低。袁箴不能同时主张违约金和占有使用费，违约金应自2019年7月8日起算，每日100元至200元的标准比较合理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积66.75平方米，于2016年5月26日登记至张璞名下。系争房屋系动迁安置房，3年内不得转让、抵押。2016年1月17日，张璞(签约甲方)与袁箴的外婆徐桂英(签约乙方)签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定乙方以2,400,000元的价格购买系争房屋。2016年1月17日，徐桂英支付张璞定金20,000元。2016年1月18日，徐桂英支付张璞定金280,000元。2016年3月4日，徐桂英支付张璞房款1,300,000元。2016年6月30日，徐桂英支付张璞房款400,000元。2017年5月12日，徐桂英支付张璞房款200,000元。张璞确认已收取购房款2,200,000元。2017年12月30日，张璞与徐桂英签订《补充说明》，约定系争房屋最后交房时间为2018年3月15日，确认系争房屋交易时间为2018年6月份可上市交易，徐桂英因家庭需要，变更购房人，张璞应全力配合徐桂英办理所有房产交易事宜。2018年7月15日，张璞(签约甲方)与袁箴(签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方向乙方转让系争房屋，转让价款为2,400,000元，双方在2018年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按合同约定期限交接房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。付款协议约定，乙方应于签订本合同后当日内，支付甲方首期房价款2,200,000元(包含已支付的定金)。过户当日，乙方直接支付200,000元。双方约定全额到位后7日内交房。袁箴委托母亲徐琳代签合同，合同上“袁箴”的签名系徐琳代签。2019年3月24日，徐琳代理袁箴与张璞签订《房地产交接书》，交接系争房屋。2019年3月25日，张璞更换房屋钥匙，收回房屋。2019年4月12日，刘志荣、刘禕(出借人，签约甲方)与张璞(借款人，签约乙方)签订《借款合同》和《房地产借款抵押合同》，约定乙方向甲方借款1,900,000元，借款期限自2019年4月12日至2019年10月11日，月利率1.5%，乙方以系争房屋抵押给甲方。同日，刘志荣向张璞转账1,100,000元，刘禕向张璞转账800,000元。双方申请抵押登记，债权金额为1,900,000元，期限从2019年4月12日至2019年10月11日。2019年4月17日，抵押核准登记。袁箴申请对系争房屋进行查封，本院于2019年4月19日查封系争房屋。2017年4月8日，张璞向案外人承租上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋，供袁箴方居住使用，原月租金为5,500元，后上涨至每月7,000元。张璞支付租金至2019年7月7日，后未再支付。袁箴表示，剩余房款200,000元与违约金相抵，剩余部分在系争房屋过户时支付张璞。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。袁箴与张璞签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，张璞应按照合同约定交房，并配合袁箴办理房屋过户手续。鉴于张璞在系争房屋上设立抵押，故张璞应在涤除系争房屋上的抵押权后，配合袁箴将系争房屋过户至袁箴名下。张璞未按照合同约定的期限交付房屋、办理过户登记，构成违约。袁箴要求张璞按照合同约定，即已付款日万分之五的标准支付违约金，张璞主张违约金过高，本院综合考虑合同履行情况、袁箴的实际损失，酌情确定张璞按照每日250元的标准支付逾期违约金。合同就逾期交付房地产，包括房地产交接及房地产权利转移约定违约金，袁箴已主张违约金，再要求张璞支付占有使用费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、袁箴与张璞签订的关于上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、张璞应于本判决生效之日起十日内涤除上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权；三、张璞应于上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权涤除后十日内，协助袁箴办理上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋产权过户至袁箴名下；四、张璞应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋交付袁箴；五、张璞应于本判决生效之日起十日内按照每日250元的标准支付袁箴自2018年9月1日起至实际办理产权过户手续之日止的逾期违约金；六、驳回袁箴的其余诉讼请求；七、袁箴应于张璞履行完毕本判决第二、三、四、五项确定的义务当日，支付张璞剩余房款200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,000元，保全费5,000元，由张璞负担。如不服本判决，原告袁箴可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍审 判 员  梅松松人民陪审员  陈铭浩二〇一九年十二月三十日书 记 员  李 婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。