上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6480号原告(反诉被告)：尹刘水，男，1974年9月6日生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：程玉祥，上海政锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：白洋溢，上海政锦律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：姜军，男，1968年10月25日生，汉族，住上海市闵行区。被告：骆莉建，男，1982年11月4日生，汉族，住江苏省南通市。两被告共同委托诉讼代理人：徐恺迎，北京安杰(上海)律师事务所律师。原告尹刘水与被告姜军、骆莉建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程玉祥、被告姜军及两被告的共同委托诉讼代理人徐恺迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹刘水向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告尹刘水和被告姜军之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告姜军返还原告已付的购房款5,000,000元；3.判令被告姜军支付原告违约金8,000,000元；4.判令被告骆莉建对被告姜军返还房款5,000,000元的义务承担连带责任。事实和理由：2019年2月27日，原告和被告姜军就坐落于上海市松江区新桥镇明华路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“系争合同”)一份，约定原告向被告姜军购买系争房屋，双方应于2019年10月15日前办理系争房屋的过户手续，被告姜军于2019年11月15日前通知原告验收交接。系争合同补充条款约定如因司法查封的情况导致无法交易，该合同解除，被告姜军返还原告所有已付房款并赔偿实际损失。2019年2月28日，原告按约支付被告第一笔购房款5,000,000元。然，2019年3月30日系争房屋产调显示新增一项江苏省海门市人民法院的司法查封，且案外人钮某某对系争房屋的抵押尚未注销。2019年3月30日，原告及两被告签订担保合同，约定被告骆莉建对被告姜军返还房款5,000,000元及占用费承担连带责任。现被告姜军的行为已经构成违约，故原告诉至本院，请求判如所请。被告姜军、骆莉建共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原告作为违约方不享有合同解除权。根据系争合同及《补充协议》约定，原告明知该房屋上有案外人钮某某作为债权人的抵押登记以及上海市浦东新区人民法院的司法查封。原告支付的房款即用于清偿被告姜军对案外人钮某某的债务，解除上海市浦东新区人民法院的司法查封后再过户给原告。虽然系争房屋在2019年3月30日确实新增一项江苏省海门市人民法院的司法查封，但是被告姜军已按照原告的要求与原告签订了担保协议，由被告骆莉建承担担保责任。且被告姜军多次向原告承诺江苏省海门市人民法院的司法查封可以得到解决，事实上该司法查封确实于2019年5月7日被解除，双方之间的房屋买卖合同继续履行不存在障碍。然，原告却不同意继续履行房屋买卖合同。原告应于2019年5月31日前支付被告姜军第二笔购房款11,000,000元。但经被告姜军多次催告，原告至今仍未付款，逾期超过15日，已经构成违约。故原告的行为构成违约，据此，被告姜军提出反诉请求：1.判令解除原告和被告姜军之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2.判令原告支付被告姜军违约金8,000,000元。原告尹刘水针对被告姜军的反诉请求辩称，同意第1项反诉请求，不同意第2项反诉请求。被告姜军称多次催促原告付款不符合事实，原告多次发函以及电话联系被告，但是材料拒收、电话也没有回应。另，被告存在多笔债务，丧失履约能力，原告享有不安抗辩权。本院经审理认定事实如下：系争房屋的所有权于2008年8月10日核准登记至被告姜军名下。2016年3月15日，案外人钮某某登记成为系争房屋的债权人，债权数额为16,000,000元。2017年5月19日，系争房屋因(2017)沪0115民初37646号案件被上海市浦东新区人民法院司法查封。2017年10月24日，上海市浦东新区人民法院作出(2017)沪0115民初37646号民事判决书：一、姜军于本判决生效之日起十日内归还钮某某借款本金16,000,000元；二、姜军于本判决生效之日起十日内支付钮某某以16,000,000元为本金、按照月利率2%计算的自2017年3月10日起至实际归还借款本金之日止的逾期利息；三、姜军于本判决生效之日起十日内支付钮某某律师费300,000元；四、就拍卖、变卖姜军名下的坐落于上海市松江区新桥镇明华路XXX弄XXX号房屋所得的价款，钮某某在本判决第一项、第二项、第三项确定的金额范围内享有优先受偿的权利。姜军不服该判决上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院于2018年5月21日作出(2018)沪01民终249号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年6月15日，钮某某向上海市浦东新区人民法院就该案申请强制执行，案号为(2018)沪0115执12268号。2019年2月27日，原告作为乙方、被告姜军作为甲方签订系争合同，约定：第一条、甲乙双方通过上海端和房地产经纪有限公司居间介绍(房地产执业经纪人：孙苗苗)，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权……(二)房地产坐落：松江区明华路XXX弄XXX号，部位1051号全幢，房屋类型：花园住宅，结构：钢结构；(三)房屋建筑面积：724.54平方米，另有地下附属面积：2,261.21平方米……第二条、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为40,000,000元，(大写)肆仟万元整，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)约定明确……第四条、甲、乙双方同意，甲方于2019年11月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验……第六条、甲、乙双方确认，在2019年10月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以松江区房地交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准……第九条、乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按补充条款(一)处理；第十条、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按补充条款(一)处理……。系争合同补充条款(一)第一条约定，甲方应于签订本合同后30日内，向银行提出还款申请，并承诺至贷款银行结清剩余贷款。甲方应依贷款银行规定及时领取他项权利证明及抵押注销资料，并于领取抵押注销资料后5个工作日内至交易中心办理抵押登记注销手续。若甲方未按上述约定及时办理手续，则每逾期一日，甲方应按本合同约定总房款的万分之三向乙方支付违约金，直至甲方实际履行之日止，逾期超过15日的，乙方有权单方面解除本合同，同时甲方应按本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金。若乙方未按期支付甲方还贷款项，则每逾期一日，乙方应按本合同约定总房款的万分之三向甲方支付违约金，直至乙方实际支付之日止，逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，同时乙方应按本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金，上述第一条第1款之约定，是本合同得以全面履行的前提条件，甲、乙双方违反上述条件的，应按上述条款之约定承担违约责任；第四条约定，……4、甲方承诺无其他司法查封等不可交易状况，若由于本条所述情况导致无法交易，本买卖合同解除，甲方愿意返还乙方所有已付房款并赔偿乙方实际损失。……8、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于签署文书、提供材料、缴纳费用等相关交易义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。该补充条款另对其他事项进行了约定。系争合同附件三约定，合同总价为40,000,000元。其中乙方于2019年2月28日前支付甲方房款5,000,000元；于2019年5月31日前支付甲方房款10,000,000元；于2019年7月31日前支付甲方房款13,000,000元；于2019年10月15日前支付甲方房款12,000,000元。以上付款由甲方指定账户并开具收条5,000,000元房款明细如下：2,000,000元支付骆莉建……。合同另对其他相关事项进行了相应约定。2019年2月28日，原告作为乙方、被告姜军作为甲方签订《补充协议》一份，约定买卖合同中付款协议6.以上付款由甲方指定账户并开具收条5,000,000元房款明细如下：2,000,000元支付骆莉建……3,000,000元支付钮某某……。2019年2月28日，原告向被告骆莉建转账2,000,000元元。原告向案外人钮某某转账3,000,000元，其中附言为：付姜军房款。当日，被告姜军向原告出具收据一份，确认收到系争房屋购房款5,000,000元。2019年3月12日，系争房屋因(2019)诉0684财保9号案件被江苏省海门市人民法院司法查封。2019年3月30日，原告调取了系争房屋的产调信息。2019年3月31日，被告骆莉建作为丙方(担保)、原告作为乙方、被告姜军作为甲方签署担保合同一份，载明：鉴于甲乙双方于2019年2月27日就上海市松江区明华路XXX弄XXX号房地产签订《上海市房地产买卖合同》未尽及突发事宜，现约定如下：……乙方已于2019年2月28日支付甲方购房款计人民币5,000,000元……2019年3月30日该房地产产调出现江苏省海门市人民法院司法限制(轮候查封)，甲方承诺于2019年4月5日前确认能否解决该查封事宜，能否继续履行原买卖交易，并且约定于2019年4月5日甲乙丙三方至居间处商讨如何继续交易事宜。若甲方告知乙方能交易，原合同继续履行。若甲方告知乙方不能交易，甲方必须在15日(2019年4月20日前)内退回乙方已支付的购房款人民币5,000,000元，甲乙双方互相不追究违约责任；若不能15日内退回购房款，甲乙双方另行约定利息及违约金问题。丙方受甲方的委托，自愿为甲、乙双方所签订的本担保合同的切实履行，保障甲方债权的实现，丙方自愿为乙方依据合同与甲方所形成的债务提供连带责任担保……按照《上海市房地产买卖合同》约定于2019年5月31日前乙方须支付甲方房款人民币10,000,000元，于2019年7月31日前乙方须支付甲方房款人民币13,000,000元，于2019年10月15日前乙方须支付甲方房款人民币12,000,000元。现因甲方出现轮候查封问题，乙方要求甲方必须解决该查封再按照合同约定支付购房款，若因查封问题未解决而导致乙方延期支付房款，乙方不承担任何违约责任，若查封问题解决完毕，乙方支付的上述房款全部支付于法院账户。……上述款项展期或到期后甲方仍无能力偿还的，保证担保人保证：在本合同约定到期之日或主合同房款项到期之日，代为甲方向乙方立即清偿本合同的全部款项、利率及现实债权的一切费用……。该合同另对其他事项作出了约定。石红作为原告的代理人与两被告在落款处签名。2019年4月3日，原告向被告姜军发送微信，询问具体打算是退款还是继续交易。当日，被告姜军回复短信，表示继续交易。2019年4月5日，被告姜军向原告发送微信，表示会确保原告的资金和过户安全，可以用公司股份作为临时担保。原告回复称，要求其支付的5,000,000元房款没有风险。被告回复称，可以用银石房产作为担保，但原告说这个公司不值钱。2019年5月7日，原告向被告姜军发送微信，其中要求被告姜军在5日内就原告已经支付的5,000,000元提供有效抵押担保并于10日内解除买卖房屋上司法查封及抵押注销手续，并称如未能按上述提供担保并按期注销抵押、解除司法查封，将解除合同。2019年5月13日，案外人张某向原告发送微信，告知原告江苏省海门市人民法院对系争房屋的司法查封已经解除，并通过图片发送了产调信息。2019年5月28日，被告姜军向原告发送微信，其中通过图片发送了(2019)苏0684民初2193号民事裁定书及系争房屋在2019年5月27日的产调信息。另查明，2019年3月11日，江苏省海门市人民法院依据肖人杰的申请，作出(2019)苏0684财保9号民事裁定书：冻结姜军、上海银石房地产开发有限公司银行存款人民币2630万元或查封、扣押相当价值的财产。2019年5月7日，江苏省海门市人民法院作出(2019)苏0684民初2193号之二民事裁定书：解除对姜军、上海银石房地产开发有限公司名下的银行存款人民币2630万元的冻结及等值其他财产的查封、扣押。2019年5月14日，江苏省海门市人民法院作出(2019)苏0684民初2193号民事裁定书，裁定准许肖人杰撤回起诉。审理中，原告明确在签订系争合同时已经知道系争房屋被上海市浦东新区人民法院查封。原告称因被告未能按照系争合同补充条款(一)第一条的约定注销抵押，逾期超过15日，故原告有权行使约定的解除权。上述事实，主要有《上海市房地产买卖合同》及附件、补充协议、担保合同、支付凭证、不动产登记簿、民事裁定书、微信截图及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现原、被告均主张解除系争合同，本案的主要争议焦点在于哪一方违约导致合同解除？对于原告主张的合同解除权是否成就，即被告是否存在逾期注销抵押超过15日导致原告享有合同解除权，本院认为，一方面，从系争合同补充条款(一)第一条的约定来看，该条款所涉的注销抵押系债权人为银行的抵押，并不涉及除银行以外其他抵押权人的抵押问题；另一方面，原告在签订系争合同时即明知系争房屋已抵押给案外人钮某某并被上海市浦东新区人民法院司法查封，结合原告直接支付部分首付款至案外人钮某某账户及原、被告另行签订担保合同约定轮候查封解除后直接支付房款至法院账户的事实，可以反映原告明知被告姜军收取的房款系用于解决系争房屋的司法查封及抵押问题，被告姜军在未收到可清偿其对钮某某债务的房款之前，没有解除司法查封、注销抵押的能力及义务。故原告以被告姜军未及时注销抵押为由要求解除合同，依据不足，本院难以采纳。至于江苏省海门市人民法院对系争房屋的轮候查封问题，原、被告在担保合同中已经明确约定由双方在2019年4月5日前确定是否继续交易，而被告姜军也在双方约定的时间节点前通过微信告知原告继续交易。原告于2019年5月7日向被告姜军发送微信，要求其于10日内解决江苏省海门市人民法院的查封问题。江苏省海门市人民法院于2019年5月7日作出民事裁定书解除司法查封，被告姜军通过案外人于2019年5月13日告知原告查封解除事宜。此时，原告第二笔房款的支付义务期限尚未届满，江苏省海门市人民法院的司法查封并未对原、被告之间的房屋买卖合同履行造成障碍。原告主张其有权行使不安抗辩权，然根据在案证据，尚不足以证明被告姜军存在合同法规定的情形致使原告享有不安抗辩权。且，被告姜军已在江苏省海门市人民法院的司法查封出现后，与原告、被告骆莉建签订了担保协议，并在微信中同意以公司股份作为担保。故原告以行使不安抗辩权为由主张中止履行合同并解除合同，依据不足，本院不予采纳。因原告在付款期限届满之前，即起诉本案要求解除合同，后续亦未按照约定的付款期限支付第二笔房款，存在根本违约。据此，被告姜军享有合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。系争合同因原告违约导致解除，故被告姜军要求原告支付违约金，于法有据，本院予以支持。至于违约金的金额，本院以被告姜军的实际损失作为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定原告应支付被告姜军违约金2,000,000元。因原告已经支付被告姜军购房款5,000,000元，为减轻双方当事人的诉累，本院将违约金直接在已付购房款中予以抵扣。故被告姜军仍应返还原告购房款3,000,000元。至于担保责任，被告骆莉建在担保合同中明确对系争合同中原告和被告姜军的债务提供连带责任担保，故对于上述购房款3,000,000元的还款义务，被告骆莉建应承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)尹刘水与被告(反诉原告)姜军签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、被告(反诉原告)姜军返还原告(反诉被告)尹刘水购房款5,000,000元；三、原告(反诉被告)尹刘水支付被告(反诉原告)姜军违约金2,000,000元；四、上述第二、三项相抵，被告(反诉原告)姜军于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)尹刘水3,000,000元；五、被告骆莉建对被告(反诉原告)姜军的上述第四项付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告(反诉被告)尹刘水的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费99,800元，反诉案件受理费33,940元，财产保全费5,000元，合计诉讼费138,740元，由原告(反诉被告)尹刘水负担116,240元(已付104,800元，余款11,440元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)姜军负担22,500元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年九月二十六日书 记 员  张树腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。