湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0113民初387号原告：武汉嘉华汽车塑料制品有限公司，住所地：武汉市汉南区经济技术开发区。法定代表人：韩刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：马卫村，湖北天明律师事务所律师。被告：武汉嘉和伟业汽车饰件有限公司，住所地：武汉市汉南区经济开发区钢模具车间2号厂房第1层1室。法定代表人：刘璟琦，该公司总经理。破产管理人：湖北瑞通天元律师事务所。受托人：贾琼，湖北瑞通天元律师事务所律师。原告武汉嘉华汽车塑料制品有限公司（以下简称嘉华公司）与被告武汉嘉和伟业汽车饰件有限公司（以下简称嘉和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉华公司的委托诉讼代理人马卫村，被告嘉和公司的破产管理人湖北瑞通天元律师事务所的受托人贾琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉华公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除被告与原告2014年1月签订的《厂房租赁合同》；二、请求判令被告将自己的机械设备、财产等搬离租赁厂房，并恢复原状；三、请求判令被告向原告支付租赁费810810元（6006×15×9＝810810，自2018年7月1日起算，现暂时计算至2019年3月31日，后续计算至完全腾退完毕、恢复原状之日）；四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月被告嘉和公司与原告嘉华公司签订了《厂房租赁协议》。在该合同中，除了约定租赁厂房、租赁期限、租赁价格等条款以外，还约定“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状态返还厂房及其附属物品、设施。”在合同履行的一段时间里，被告依照双方合同的约定将相关费用支付给了原告，但自2018年6月开始，被告就出现了拖延不及时付款的现象，直至后来，被告不再向原告支付任何费用。2018年8月23日，被告函告原告“武汉嘉和伟业汽车饰件有限公司已于2018年8月21日正式停止所有生产及供货，故自2018年9月1日起，武汉嘉和伟业不再继续租赁贵司场地。”2018年10月9日，原告向被告回函，告知被告“双方的合同到期或解除后，贵公司应当对机器设备撤离，并将租赁房屋恢复原状后交还武汉嘉华汽车塑料制品有限公司。基于贵公司未将设备撤离、厂房未恢复原状，且前期款项未支付完成，达不到停止租赁的条件，租赁合同仍有效执行中，故应该继续产生租赁费用，租赁费应支付至贵公司符合交还条件的厂房为止。”被告在收到该函件后，一直没有就撤离机器设备、恢复原状一事作出任何行为。出于无奈，2019年2月13日，原告向被告再次发出《告知函》，要求被告在收到函件之日起五日内（即2019年2月20日）将被告的设备撤离，厂房恢复原状。但是，时至今日，被告没有任何搬离机器设备，恢复厂房原状的行为，依然在占用原告的厂房。原告认为，被告的行为已经严重违反了双方的约定，使原告受到了巨大的损失。为维护自己的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求支持原告的所有诉讼请求。被告嘉和公司辩称，一、原告主张由被告支付租金不成立。理由如下：1、原、被告之间的租赁关系已于2018年9月1日解除，故原告主张2019年9月1日后的租金无任何事实与法律依据；2、被告在发送终止函之前已停止生产经营，案涉出租场地虽有部分设备未撤离，但所有人员均已撤离，租赁场地实际为原告所控制。且按照双方签订的《厂房租赁协议》约定，原告在解除合同后有权收回房屋，而本案原告在知晓被告已经停止经营即将进入破产程序的情况下，并未要求被告腾退场地、亦未采取积极的措施自行清理租赁场地，以防止损失的进一步扩大，直至合同解除半年多以后，才向法院起诉主张相关权利。因此，原告怠于行使权力、未尽减损义务是导致租赁场地空置至今而产生相关损失的重要原因，应由原告自行承担；3、即使被告应当支付合同解除后原告场地的相关费用，也应当结合实际占用面积、同时考虑该损失实际系由原告造成等综合因素合理计算。二、2018年12月，原告与被告就被告欠付租金事宜签订《以物抵偿协议书》，将净值1294423.07元的两台机器人设备用于抵偿欠付原告水电费1053457.9元。被告保留对该行为撤销的权利。三、原告应当返还被告在双方签订《厂房租赁协议》时所支付的保证金50000元。四、被告公司现已进入破产程序，被告可在设备变现后或破产程序结束后将场地恢复原状。经本院审理查明，2014年1月，原告嘉华公司与被告嘉和公司签订一份《厂房租赁协议》，协议约定：“甲方（嘉华公司）将其所有的位于武汉市汉南区汉南大道1541号厂房租赁给乙方（嘉和公司）使用。出租厂房建筑面积6006平方米，土地面积4831平方米。租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日。租赁价格按建筑面积计算为准，为14元/平方米/月（含税）。租赁厂房面积单价每三年上浮一次，每次上浮1元/平方米，即第一个三年为14元/平方米/月（含税），第二个三年为15元/平方米/月（含税），第三个三年为16元/平方米/月（含税），最后一年为17元/平方米/月（含税）。乙方须向甲方支付厂房租赁保证金50000元，租赁合同期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应返还给乙方。费用收缴方式：厂房租赁费用每6个月收取一次，逾期支付的，逾期一日，则乙方按日租金的2%支付违约金。厂房租赁保证金在乙方向甲方支付首笔租赁费时一起支付给甲方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状态返还厂房及其附属物品、设备。”合同签订后，在合同履行期间，被告依合同约定已将2018年6月30日之前的租赁期间所产生的相关费用支付给了原告，但自2018年7月1日开始，后期租赁费未付。2018年8月23日，被告函告原告“武汉嘉和伟业汽车饰品有限公司已于2018年8月21日正式停止所有生产及供货，故自2018年9月1日起，武汉嘉和伟业不再继续租赁贵司场地。”2018年10月9日，原告向被告回函，告知被告“双方的合同到期或解除后，贵公司应当对机器设备撤离，并将租赁房屋恢复原状后交还武汉嘉华汽车塑料制品有限公司。基于贵公司未将设备撤离、厂房未恢复原状，且前期款项未支付完成，达不到停止租赁的条件，租赁合同仍有效执行中，故应该继续产生租赁费用，租赁费应支付至贵公司符合交还条件的厂房为止。”但是，时至今日，被告没有任何撤离机器设备，恢复厂房原状的行为，依然在占用原告的厂房，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2019年3月19日，被告向本院提出申请破产清算。（2019）鄂0113破申1号《民事裁定书》裁定，受理了被告提出的破产清算申请，并指定湖北瑞通天元律师事务所担任被告的破产管理人。上述事实，有双方当事人的陈述、《厂房租赁协议》、《关于嘉和与嘉华厂房租赁协议终止的函》、《告知函》、（2019）鄂0113破申1号《民事裁定书》、《决定书》等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁协议》是双方当事人经过协商自愿达成的，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定，全面履行。被告作为房屋承租人，应按合同约定按时缴纳租金。本案中，被告按约支付了2018年6月30日前的租金及相关费用，此后的租金未予支付，是违约行为。现原告要求与被告解除合同，并要求被告将自己的机器设备财产搬离租赁厂房，恢复原状及支付自2018年7月1日起至房屋腾退之日止房租的诉请，符合法律规定和合同约定，同时考虑到被告长期占用租赁房屋而未生产，目前又处于破产状态，又未缴纳房租的现实状况，若不解除合同，腾退房屋，将会继续损害原、被告双方的利益，故解除合同，腾退房屋，减少双方损失，亦符合情理。因此，对原告的诉请，本院予以支持。关于被告主张，已于2018年8月23日向原告送达了《关于嘉和与嘉华厂房租赁协议终止的函》，载明被告已停止全部生产经营，自2018年9月1日起不再继续租赁原告公司场地，自此解除了与原告之间的租赁关系，不存在缴纳后续房屋租金。虽然被告向原告送达了终止函，但未按合同约定腾退房屋，至今仍然占用租赁房屋，其主张不符合法律规定，也不符合合同约定，本院不予支持。对于被告要求，按协议约定已向原告缴纳了保证金50000元，因双方租赁关系已于2018年9月1日解除，原告应当返还被告保证金50000元。双方签订的协议约定：“租赁合同期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约和侵权赔偿责任外，剩余部分应当在租赁期满或合同解除后五个工作日内如数无息返还乙方。”根据该约定，被告向原告缴纳的50000元保证金，应抵偿被告尚欠的房屋租赁费。故对被告的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告武汉嘉华汽车塑料制品有限公司与被告武汉嘉和伟业汽车饰件有限公司于2014年1月签订的《厂房租赁协议》；二、被告武汉嘉和伟业汽车饰件有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋腾空、恢复原状返还给原告武汉嘉华汽车塑料制品有限公司；三、被告武汉嘉和伟业汽车饰件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉嘉华汽车塑料制品有限公司自2018年7月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金（计算方式：按6006平方米×15元＝90090元/月的租金标准乘以实际租赁月减去保证金50000元计算租金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11908元，由被告武汉嘉和伟业汽车饰件有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘友保人民陪审员  李启财人民陪审员  肖登讲二〇一九年十二月二十六日书 记 员  江紫君