广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初16129号原告：陈派超，男，汉族，1966年4月4日出生，户籍地址湖南省蓝山县。委托代理人：徐辉，广东晟典（龙岗）律师事务所。被告：深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司，住所深圳市龙岗区。法定代表人：杨建超。被告：何慧，女，汉族，1973年3月1日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。被告：梁金坚，男，汉族，1957年12月22日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈派超及其委托代理人徐辉到庭参加诉讼，被告深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司、何慧、梁金坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月28日，原告与被告深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司（以下简称汇麒公寓租赁管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告汇麒公寓租赁管理有限公司承租原告位于深圳市龙岗区坪地街道坪西社区岭背新村6-1号整栋私宅，使用期自2013年11月1日至2018年10月31日，房屋使用费每月5000元（币别：人民币，下同）。原告在交付房屋后，每月使用费由被告汇麒公寓租赁管理有限公司总经理梁金坚和监事何慧代为交付，支付时间并不固定且经常存在拖欠支付使用费行为，经原告多次催促，被告梁金坚和被告何慧作出多次承诺支付拖欠使用费的具体日期，并承诺支付拖欠使用费的利息。2017年10月12日梁金坚与何慧确认尚欠原告使用费165000元，确定分82天付清，至今通过何慧与何长征共付原告48000元。经原告数次催讨仍不支付，原告于2018年6月强制收回26套房，2018年7月收回全部房屋30套。根据2017年10月12日梁金坚与何慧确认拖欠的使用费数额，扣除已经支付的48000元，另外支付2018年6月份4套房使用费与原告代为支付的水电费、垃圾处理费等，被告汇麒公寓租赁管理有限公司共应向原告支付153649.64元。由于被告梁金坚与何慧已对被告汇麒公寓租赁管理有限公司拖欠原告使用费作出支付的承诺，理应对其承诺拖欠使用费承担担保支付的责任，原告要求梁金坚与何慧承担其承诺范围内支付金额承担连带清偿责任。故为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：1、确认原告与被告汇麒公寓租赁管理有限公司签订的租赁合同无效；2、被告汇麒公寓租赁管理有限公司支付房屋使用费及水电垃圾处理费等共计153649.64元；3、被告梁金坚和何慧对上述费用中的117000元承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费、财产保全费和公告费由被告汇麒公寓租赁管理有限公司承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为被告汇麒公寓租赁管理有限公司支付未支付房屋使用费及水电垃圾处理费等共计153449.64元。被告汇麒公寓租赁管理有限公司未到庭应诉、答辩，亦未提交任何证据。被告何慧答辩称，本案合同的双方主体是原告及汇麒公寓租赁管理有限公司，原告要求被告何慧承担连带清偿责任没有依据。1、本案中，原告与汇麒公寓租赁管理有限公司签订租赁合同，约定各自的权利义务。原告诉讼请求要求支付租金等，合同义务人为汇麒公寓租赁管理有限公司，被告何慧个人没有对租金支付等提供任何形式的担保或保证，不应当承担连带清偿责任。2、原告要求支付租赁使用费的利息，没有合同依据；3、原告主张垫付水电垃圾费，缺乏事实依据。综上，请求法院驳回原告对被告何慧的诉讼请求。被告梁金坚答辩称，本案合同的双方主体是原告及汇麒公寓租赁管理有限公司，原告要求被告梁金坚承担连带清偿责任没有依据。1、本案中，原告与汇麒公寓租赁管理有限公司签订租赁合同，约定各自的权利义务。原告诉讼请求要求支付租金等，合同义务人为汇麒公寓租赁管理有限公司，被告何慧个人没有对租金支付等提供任何形式的担保或保证，不应当承担连带清偿责任。2、原告要求支付租赁使用费的利息，没有合同依据；3、原告主张垫付水电垃圾费，缺乏事实依据。综上，请求法院驳回原告对被告梁金坚的诉讼请求。经审理查明，2013年10月28日，原告与被告汇麒公寓租赁管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区坪地街道坪西社区岭背新村6-1号私宅整栋及附属设施，建筑面积900平方米，建筑物总层数6层，租赁期限为2013年11月1日起至2018年10月31日，每月租金5000元。被告须于本合同签订之日向原告交付租赁保证金1万元整。以后每月20号前向原告交付当月租金。被告梁金坚于2013年11月2日通过银行转账向原告深圳农村商业银行账户转账1万元，于2013年12月20日，2014年1月23日、3月10日、5月10日、6月11日、7月28日、9月16日分别向原告转账5000元，以上金额共计45000元。被告何慧于2016年8月17日、9月10日、10月10日、11月10日、12月11日，2017年1月10日、3月10日、4月10日、5月10日、6月12日通过银行转账向原告深圳农村商业银行账户分别转账5000元（其中5月10日转账的金额为10000元），于2017年10月5日、10月10日、10月12日、10月13日通过银行转账向原告平安银行账户分别转账10000元、10000元、2000元、2000元，以上金额共计79000元。2017年10月12日，被告梁金坚、何慧向原告出具《承诺书》,约定因被告汇麒公寓租赁管理有限公司目前尚欠原告房屋租金165000元，现承诺该款在2017年12月31日前付清，每天付款2000元，分82天付清。见证人：何长征。被告梁金坚、何慧在《承诺书》的承诺处签名、捺印。案外人何长征于2017年10月15日、10月17日、10月18日、10月21日、10月23日、10月25日、11月1日11月5日、11月14日通过向原告分别转账2000元、2000元、2000元、4000元、4000元、4000元、6000元、4000元、4000元，以上金额共计32000元。庭审中，原告确认案外人何长征通过微信向其转账的46000元是代被告何慧支付房屋占有使用费。原告提交的《2018年4月20日至2018年5月20日的水费及垃圾费、污水处理费发票》显示，涉案房屋于2018年4月20日至5月20日产生的水费是210.97元，拖欠金额是303.11元，滞纳金是77.61元，共计591.69元；涉案房屋于同时间段产生的污水处理费是51.4元，拖欠金额是83.9元，滞纳金22.23元，垃圾处理费是32.45元，拖欠金额是53.69元，滞纳金是4.28元，共计247.95元。另查，原告2018年7月17日出具的《声明书》显示，截至2018年6月，原告已收回涉案房屋中的26套房屋，仍有4套房屋未收回，该4套房屋的使用费已被被告汇麒公寓租赁管理有限公司已收取，并告知租户，自2018年7月起应将全部房屋使用费支付给原告。原告提交的《租金支付明细》中确认其在2018年6月1日收回26套房屋，另外4套房屋同年7月份收回，该4套房屋（202房押金150元、305房押金130元，603房押金180元、206房押金150元）的6月份租金共计610元已被被告汇麒公寓租赁管理有限公司提前收取。被告汇麒公寓租赁管理有限公司于2017年8月10日将公司总经理及执行董事被告梁金坚变更为张荣海，被告何慧为被告汇麒公寓租赁管理有限公司的监事。再查，根据案外人萧向前、萧美红向原告出具的《土地抵债书》显示，2007年9月9日，案外人萧向前因子女经营生意，向原告借款，后因无法偿还，将其所有的位于坪西岭××村××号的政府规划宅基地给原告抵债使用。以及深圳市龙岗区坪地街道坪西社区岭背居民小组出具的《证明》显示，坪地街道坪西社区岭背小组岭背新村6-1号楼房（占地100平方米，高六层），该楼房于2007年10月建成，系原告陈派超（男，身份证号）出资建成，该楼房属陈派超所有。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但因房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。本案中，被告承租的房屋未取得建筑工程规划许可证，故原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》属无效合同，被告汇麒公寓租赁管理有限公司应当支付其实际占用原告房屋相应期间的占有使用费。参照原、被告签订的合同约定的租金标准（5000元/月），自2013年11月1日计算至2018年5月31日的占有使用费共计275000元。因被告汇麒公寓租赁管理有限公司通过被告梁金坚、何慧、案外人何长征的向被告转账共计160000元，其中原告主张被告何慧的弟弟何长征通过微信代替被告何慧向其转账46000元是支付被告汇麒公寓租赁管理有限公司，属原告的自认，是对其自身权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。被告在2018年6月已收取未归还的4套房屋占有使用费共计610元，该笔占有使用费应返还给原告。故被告汇麒公寓租赁管理有限公司需向原告支付房屋占有使用费115610元。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告应退还被告10000元租赁合同保证金。将租赁保证金与拖欠房屋占有使用费予以抵扣，因此，被告应向原告支付105610元房屋占有使用费。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于污水处理费、垃圾处理费、水费的问题。根据原告提交《2018年4月20日至2018年5月20日的水费及垃圾费、污水处理费发票》显示，被告拖欠水费及垃圾费、污水处理费共计839.64元。该水费及垃圾费、污水处理费被告汇麒公寓租赁管理有限公司应当予以支付。关于原告要求被告梁金坚、何慧对房屋占有使用费承担连带清偿责任的问题。原告主张被告梁金坚、何慧向其出具《承诺书》，应当对承诺书中的确认金额承担连带清偿责任。因《承诺书》未约定具体还款人是谁，被告梁金坚、何慧亦未约定对《承诺书》中确认的拖欠金额承担何种担保责任。且被告梁金坚、何慧向原告出具《承诺书》时，被告汇麒公寓租赁管理有限公司已于2017年8月10日将公司总经理及执行董事被告梁金坚变更为张荣海，被告何慧为被告汇麒公寓租赁管理有限公司的监事。故，该份《承诺书》不具有保证效力，原告主张依法无据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，应承担举证不能和消极答辩的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈派超与被告深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告陈派超支付房屋占有使用费105610元；三、被告深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告陈派超支付水费及垃圾费、污水处理费共计839.64元；四、驳回原告陈派超的其他诉讼请求。被告深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3352元（原告陈派超已预缴），原告陈派超负担1027元，被告深圳市汇麒公寓租赁管理有限公司负担2325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王晓璇人民陪审员  温昭伟人民陪审员  林翠香二〇一九年三月二十八日书 记 员  傅晓旭