广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初647号原告（反诉被告，以下简称原告）：佛山市华地投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良古鉴村委会凤翔路18号A栋二层之二。法定代表人：刘丁聪。委托诉讼代理人：陈明华，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文浩，广东德先律师事务所律师。被告：广东德邦物流有限公司（反诉原告，以下简称被告），住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号X1301-G800房。法定代表人：**波。委托诉讼代理人：王洲良，男，1984年8月26日出生，住江苏省昆山市，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。原告佛山市华地投资有限公司诉被告广东德邦物流有限公司房屋租赁合同纠纷及被告广东德邦物流有限公司反诉原告佛山市华地投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，后本院裁定本案适用普通程序进行审理，由审判员张锦华与人民陪审员黄伟胜、曾纯道组成合议庭，后又转为由审判员张锦华与人民陪审员吴桂枝、吕木成组成合议庭，于2019年4月23日、2019年8月9日公开开庭进行审理，第一次庭审，原告的委托诉讼代理人高文浩、被告的委托诉讼代理人周意义（后撤销委托）、赵峻博到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告的委托诉讼代理人高文浩、被告的委托诉讼代理人王洲良、赵峻博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付的违约金202247.55元，以被告交付的租赁保证金182205元冲抵部分违约金；2.判令被告向原告支付免租期租金404495.1元；3.判令被告向原告赔偿中介费损失202247.55元；4.判令被告向原告赔偿税费损失61737.41元；5.判令被告向原告赔偿逾期利益损失388704元；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月14日签订了《仓库租赁合同》，合同约定原告将位于佛山市顺德区北滘镇水口村工业三路2号A-B车间出租给被告使用，租赁期限自2018年3月15日起至2020年3月14日止，月租金为202247.55元，免租期2个月。2018年10月，被告向原告发出《退租通知函》，被告以原告出租房屋未办理产权证为由单方提出退租。原告收到通知函后，向被告及时给予了回复，阐明原告出租的房屋已依法取得了建设工程规划许可证，双方订立的租赁合同不违反相关法律法规，不存在产权瑕疵。被告于2018年11月再次向原告发出《退租通知函》，被告单方退租的违约行为已给原告造成较大的经济损失。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，1.对原告主张的租金202247.55元及以租赁保证金抵扣租金的诉请，被告认为搬离承租房屋是基于原告出租的房屋没有取得建设规划许可证，根据相关的司法解释规定，双方签订的租赁合同无效，故被告不需承担违约责任，也不需要赔偿违约金。2.双方签订的合同中没有约定免租期的处理，合同中已约定了违约金，因此原告主张免租期没有合同依据及法律依据，被告对该诉请不予以承认。3.对于原告主张的中介费损失，被告了解双方在签订合同过程中是没有中介机构参与，且合同中也没有约定关于中介费的约定，因此原告主张赔偿中介费没有法律依据和事实依据，被告不予确认该诉请。4.对于原告诉请退费损失，被告确实收到了原告开出的25张发票，被告同意按照会计要求赔偿损失，但是在收到的被告材料中没有关于税费损失的计算标准以及计算过程，因此希望原告明确该计算标准和依据，原告根据变更后的金额予以相应认可。5.对于原告诉请赔偿的期待利益，因此原告没有就出租房屋取得建设规划许可证，双方签订的租赁合同无效，合同无效即不发生相应期待的法律后果，因此原告该主张完全违法。被告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《仓库租赁合同》无效；2.判令原告退还被告租赁保证金182205元；3.判令原告退还被告已经支付但未实际占有使用的租金776625元；4.判令原告出租房屋存在严重质量问题，导致被告的财产损失共计212529.01元；5.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年2月6日，原、被告签订《合同意向书》，原告将位于佛山市顺德区北滘镇水口村工业三路2号的房屋出租给被告从事物流仓储经营，被告应支付定金182205元作为履约担保。2018年3月14日，原、被告双方签订正式《仓库租赁合同》。合同约定，原告需要提供土地使用证、房屋产权证等信息以确定原告具有合法出租权，但是原告一直没能提供。据了解，原告没有建设工程规划许可证和房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，双方签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告应当返还被告支付的保证金182205元；被告在2018年11月24日已经搬离该仓储场地，因此原告应当返还2018年11月25日至2019年3月14日原告未占有使用房屋的预付费用共计776625元（共计3个月20天，每月金额211787.55元）：原告明知房屋存在重大安全隐患，造成被告重大财产损失存在过错，应当赔偿被告因此遭受的损失。两次暴雨导致原告仓储物品被淹，被告因此遭受损失212529.01元，原告应予以赔偿。被告为维护合法权益，特向法院提起反诉。原告针对被告反诉辩称，原告所出租的厂房，其性质为集体土地，用地单位为顺德区北滘镇水口村民委员会，该村委会已于2008年4月30日取得建设用地许可证，且办理房产证及建设工程规划许可证的申请权利亦归属于该村委会。原、被告于2018年3月订立意向书，并向被告说明原告所租的土地，目前仅取得建设用地许可书，被告认为以目前现有的文件材料其可以办理工商登记等手续，对房产证不予要求，可以表明原、被告双方就不需要房产证事宜已达成合意。被告于2018年11月才向原告提出提供房产证的要求，仅仅是因为其公司内部的所谓“规范文件”才重新要求原告提供房产证。根据相关法律规定，建设用地许可书已对该土地的性质用途做了明确规范，建设用地许可书与建设用地规划许可证具有相同的法律效果，故原、被告双方所签订的房屋租赁合同合法有效。被告无故要求解除合同，应按合同约定以租赁保证金作为违约金抵扣款项。原告认为向被告交付租赁物时，双方已就租赁物的状况进行过核准对接，后续使用过程中出现了问题，原告也根据被告所提出的请求进行了维修，被告于2018年8月向原告反映关于仓库场地异常告知函，原告也予以了回复并及时维修。被告提出的仓库货物毁损均发生于2018年5月、6月期间，该期间被告没有向原告及时反映仓库的不良事实，且被告在发生货物毁损后未及时进行自我维修。根据合同约定，被告在原告未及时维修的情况下，有权自行委托维修人员对受损厂房进行维修，但被告并没有行使该权利反而放任货物毁损的扩大，原告对该部分损失不予认可。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：营业执照（原告）、企业信息查询资料（被告）、仓库租赁合同、补充协议、仓库场地异常告知函、关于仓库场地异常的回复函、退租通知函、开票明细表、微信聊天记录打印件（11份）。被告提供：仓库租赁合同、委托书复印件、合同意向书、中国农业银行电子回单、收据、押金收条、中国民生银行电子银行回单（3份）、补充协议书、发票（25份）、仓库场地异常告知函、关于仓库场地异常的回复函、退租通知函、关于退租的回复函、退租通知函、照片（25张）、视频资料、微信聊天记录打印件。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据的真实性均没有异议，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提供的厂房租赁合同（编号：2018-3-1）复印件、租地协议书复印件、乐从劳村平面图复印件、《租地协议书》承租方变更协议书复印件、身份证复印件（谢伙成、冯永骐），上述证据均为复印件，原告未能提供原件核对，本院对复印件不予审查。2.原告提供的佛山市顺德区规划国土局文件（顺规土发[2004]37号）复印件、建设用地批准书复印件，上述证据均为复印件，原告未能提供原件核对，本院对复印件不予审查。3.原告提供的网上银行电子回单打印件、收款收据，其中网上银行电子回单打印件真实合法，本院予以确认；收款收据有相关单位盖章，与网上银行电子回单打印件载明的金额相对应，本院对收据真实性予以确认，但该证据与原告主张缺乏关联性，故本院对原告所证明的内容不予采纳。4.被告提供的理赔协议书（4份原件、1份复印件）、货损报告、银行转账记录、货损明细表，因上述证据涉及的赔付方为“重庆德邦物流有限公司”、“广州市德邦物流服务有限公司”、“广东精准德邦物流有限公司”与原告无关，且被告也未能提供证据佐证上述证据反映的损失与其主张仓库被水淹存在关联性，本院对上述证据及被告所证明的内容不予确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2008年2月6日，原、被告签订一份《合同意向书》，约定原告将位于佛山市顺德区北滘镇水口村工业三路2号“AB”仓库面积约8098平方米出租给被告使用，每月租金182205元/月，免租装修期为2018年2月6日至2018年4月14日，原告保证按照双方约定的租赁期限及时交付符合双方约定验收标准的上述物业，并保证提供相关资料，配合被告办理工商营业执照和企业环评；被告签订协议之日向原告支付182205元作为承租物业的定金。双方签订意向书后，被告于2018年2月7日向原告支付定金182205元。2018年3月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《仓库租赁合同》，约定甲方将位于佛山市顺德区北滘镇水口村工业三路2号A-B车间房屋（面积含公摊为8098平方米）出租给乙方使用，租赁期限从2018年2月6日至2020年4月14日，免租期为2018年2月6日至2018年4月14日；租金标准为每月24.975元/平方米（含税11%），月租金总计202247.55元，园区内物业管理费9540元/月（含税6%），第一年租金支付11个月（2018年4月15日至2019年3月14日），分二期支付，第一期为3个月租金共635362.65元，第二期为8个月租金1694300.4元；乙方按照约定向甲方支付租金，乙方在收到甲方提供的租金增值税发票后，应在10日内向甲方支付费用，如乙方逾期支付费用，每逾期一天按年租金的万分之一向甲方支付滞纳金，逾期超过15天，甲方有权单方面解除合同，乙方并向甲方支付两个租金作为违约金；合同保证金182205元，由《合同意向书》的定金冲抵作为保证金；甲方向乙方出租的租赁物规划用途为仓储，符合乙方经营物流行业；乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。租赁期内乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时（物业内夹层不在保障范围内，如乙方使用，由乙方负责，与甲方无关），应及时通知甲方修复，甲方应于三个工作日内修复。具体维修时间由双方协商确定，但不得影响乙方正常营业经营活动。甲方无故拖延或不修复的，乙方可自行修复，但所花费用由甲方承担，乙方有权自应付给甲方的各项费用（包括租金及其他费用）中直接扣减。2018年5月10日，双方签订一份《补充协议》，约定将《仓库租赁合同》中第一年租金支付方式修改为：第一期先付3个月合计635362.65元；第二期支付2个月(2018年7月15日-2018年9月14日)，金额423575.10元；第三期6个月（2018年9月15日至2019年3月14日），金额：1270725.30元。发票交付时间为：第二期发票应在2018年7月5日前寄到被告手上，第三期发票应在2018年9月5日前寄到被告手上。双方签订上述合同后，被告于2018年3月28日向原告支付租金635362.65元，于2018年5月28日支付了423575.1元，于2018年7月4日支付了1270725.3元。2018年6月8日、8月21日，被告承租的仓库因天雨被水淹，双方工作人员在微信中曾提及排水管无法排水及房顶维修进度问题，但双方未就被告因被水淹造成的损失进行盘点确认，也未确认被水淹的原因。2018年8月27日，被告向原告发出《仓库场地异常告知函》，向原告表示：“于2018年6月8日和8月21日遭受两次严重水灾入侵仓库和数次雨水倒灌，造成仓库财产和货物蒙受巨大损失。期间我司驻仓负责人谭晓谭经理多次联系贵司进行排水系统整改，时至今日没有任何进展。”、“贵司仓库从我司租赁至今，房屋顶部多处漏雨，反馈给贵司维修后，下次又出现新的破损漏雨点，导致仓库存储的货物被雨水淋湿。我司屡次安排人员将货物进行转移，给我司带来大量人力物力的损失。”原告于2018年8月29日回复被告《关于仓库场地异常的回复函》，回复：“排水系统属市政工程管理，归水口村委及北滘政府管辖，我司作为物业运营方，于2018年6月受水灾入侵后，第一时间联系了水口村委会，并组建了一个‘2018水口工业区浸水点排水管商议’工作群组，群策群力，全力以赴地处理水口工业区整体厂房浸水事件，且已基本解决该问题（附图片为证），经过后期几次大雨验证己无再浸水现象，故并不存在贵司所述的‘时至今日没有任何’的情况。”、“厂房现状交付，我司确有维修义务，但无法保证房顶在使用过程中不产生新的漏水源。至于贵司存储的货物被雨水淋湿，我司亦深感抱歉，但发生这种突发天灾，也确实需要贵我双方共同抢险防范”。2018年11月25日，被告向原告发出《退租通知书》，通知原告于2018年11月24日完成退租事宜，要求原告退还租赁保证金182205元、已付未占用租金728820元及因于2018年6月8日、8月21日仓库被水淹造成的财产损失197134.5元。原告于2019年12月3日向原告发出《关于退租的回复函》，认为被告退租无理，应承担违约责任。庭审中，原、被告双方对原告退租时间为2018年11月24日没有异议。原告开具了2018年4月至2019年3月的租金、管理费增值税发票给被告，被告在庭审中同意向原告支付税费损失61737.41元。庭审中，原告认为其出租的厂房是由冯永骐、谢伙成向佛山市顺德区北滘镇水口村民委员会承租后再转租给原告，但未能提供相应的合同原件。原告至本案辩论终结前未能提供案涉厂房的建设工程规划许可证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告出租的位于“位于佛山市顺德区北滘镇水口村工业三路2号”A-B车间房屋（建筑面积：8098平方米），是未取得建设工程规划许可证而建设的厂房，故根据前述法律规定，原、被告于2018年3月14日签订的《仓库租赁合同》及2018年5月10日签订的《补充协议》无效。原告主张有效缺乏理据，本院不予支持，被告该反诉请求有理，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。由于涉案《仓库租赁合同》为无效合同，合同没有法律约束力，合同内就出租方及承租方履行义务的约定条款也自始没有法律约束力，故原、被告均不存在违约情形，原告主张被告支付违约金202247.55元及以租赁保证金182205元冲抵部分违约金的主张，不符合法律规定，本院不予支持。因合同自始无效，原告主张的逾期损失388704元也缺乏合同依据，故本院对原告的该主张也不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告在签订《仓库租赁合同》前，原告明知涉案厂房未办理建设工程规划许可证的情况下仍然对外出租，被告也未尽谨慎注意义务，故原、被告双方对《仓库租赁合同》的无效均有过错，原、被告应当各自承担相应的过错责任。由于涉案《仓库租赁合同》为无效合同，合同中约定2018年3月15日至2018年4月14日为免租期，故被告无需对未约定支付租金的占有期间支付占有使用费，且原告应自行承担免租期间的租金损失，故本院对原告主张的免租期间租金404495.1元不予支持。对于原告主张的中介费损失，原、被告签订的《合同意向书》、《仓库租赁合同》、《补充协议》均未反映双方是通过中介机构提供居间服务订立合同，故本院对原告主张因订立《仓库租赁合同》而支出中介费202247.55元不予采纳。退一步来说，即使原告自行支付相应的中介费，因原告对合同无效存在过错，也应由原告自行承担该损失。原告依无效合同收取的保证金182205元，属依无效合同取得的财产，依上述法律规定应返还给被告，被告该点反诉请求有理，本院予以支持。双方确认被告返还租赁物的时间为2018年11月24日，被告已向原告支付了11个月占有使用费共2329663.05元（635362.65元+423575.1元+1270725.3元），被告实际应支付2018年4月15日至2018年11月24日的租金为1553108.7元[(202247.55元+9540元)×7个月+(202247.55元+9540元)×10天/30天]，故原告应将被告未占有使用涉案厂房期间的费用776554.35元（2329663.05元-1553108.7元）退还给被告。被告反诉请求超出部分，理由不充分，本院不予支持。对于被告反诉主张的财产损失。双方对于2018年6月8日、8月21日仓库被水淹的事实没有异议，本院予以确认。被告在水淹后没有及时对财物损失情况进行保存，在庭审中提供的理赔协议书、货损报告、银行转账记录、货损明细表等证据均反映理赔方不是被告，故无法确认被告是否因此遭受财产损失，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告该反诉请求不予支持。对于原告主张的税费损失61737.41元，被告同意支付，本院予以确认。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告佛山市华地投资有限公司与被告广东德邦物流有限公司于2018年3月14日签订的《仓库租赁合同》无效；二、被告广东德邦物流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市华地投资有限公司支付垫付税款61737.41元；三、原告佛山市华地投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向被告广东德邦物流有限公司返还保证金182205元；四、原告佛山市华地投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向被告广东德邦物流有限公司返还占有使用费776554.35元；五、驳回原告佛山市华地投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告广东德邦物流有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16134.88元（由原告佛山市华地投资有限公司预交），反诉受理费15342.23元（由被告广东德邦物流有限公司预交），两项合共31477.11元，由原告佛山市华地投资有限公司负担27901.88元，由被告广东德邦物流有限公司负担3575.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张锦华人民陪审员  吴桂枝人民陪审员  吕木成二〇一九年八月十五日书 记 员  林 勇