广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初2033号原告黄雪莹，女，汉族，1992年10月18日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托代理人余翔，北京市盈科（深圳）律师事务所律师委托代理人陈萌萌，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳珑润商业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道梅观高速高速公路东侧华南国际物流仓储园区跨境电商交易展示中心，统一社会信用代码91440300MA5DKLBG54。法定代表人邓智勇。委托代理人马晓灵，广东岭南律师事务所律师。委托代理人林洁钗，广东岭南律师事务所实习律师。原告黄雪莹与被告深圳珑润商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、请求判决被告与原告签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同之补充协议》已于北京市盈科（深圳）律师事务所发送的《关于立即解除商铺租赁相关合同协议的律师函》送达被告之日2018年11月24日解除；2、请求判令被告返还原告租金及押金，并赔偿原告装饰装修、购买商铺设备、为商铺运营所投入的全部损失，共计262929.92元；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。被告反诉请求：1、判令原告立即向被告清偿拖欠的租金人民币176966元（暂截至2019年3月）、水电费人民币5324元（暂截止2018年10月25日）、管理费人民币35426元；2、因原告逾期缴纳租金，判令原告承担逾期支付违约金的责任，违约金的支付标准为：每逾期一天须支付月租金总额1%。暂计至2019年6月10日，被告主张原告支付违约金人民币283030元；3、因原告擅自单方解除合同、中途退出该商铺，被告有权没收原告缴纳的租赁保证金及已交的一切费用，同时原告须按剩余租期可收取的租金总额30%（即人民币78074.1元）向被告支付违约金，且原告所投入的固定装修归被告所有，被告不予以补偿；4、判令原告承担本案全部诉讼费。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告黄雪莹及其委托代理人余翔、陈萌萌，被告委托代理人马晓灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关案情2017年10月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订商铺租赁合同，约定被告将位于深圳市××号珑权跨境电商，商铺编号1F01-31铺位（以下简称涉案商铺）租赁给原告使用，租赁期限自2017年10月20日至2020年10月19日。第一年租金为12450元/月，其后每年按6%递增。原告须于每月24日前向被告缴纳次月租金。逾期交纳租金的，每天须支付月租金总额1%的违约金，逾期超过十日的，被告有权解除合同并没收原告所缴纳的保证金和其他费用。物业管理费为2550元/月、水费为7元/吨、电费为1.65元/度。签订合同时，原告须向被告缴纳租赁保证金30000元、首月租金12450元、管理费2550元、水电周转金5000元。合同期满后，如原告无拖欠水电费、中央空调费及相关费用行为，被告则将管理费押金全额无息返还原告。合同第5条第1点约定，被告初定将于签订合同之日起15日内通知原告进场（交铺），原告在收到被告的进场通知后当日应到被告处办理进场手续，办理、领取相关资料，逾期未按照被告要求办理进场相关手续，视为被告已交付商铺，租金仍按合同约定的租期开始计算；被告给予原告45日的装修期进行自费装修，装修期限以被告出具的《装修许可证》为准，装修期内免交租金但应按约定缴纳物业管理费，且装修期水电费由原告自行承担。如本合同因原告原因提前解除或终止，则原告须按合同被解除或终止前三个月平均向被告交纳的租金为标准，向被告交纳免租期内的租金。合同第7条第5点约定，乙方须按甲方规定的时间进行装修，并按甲方规定的时间开业，如乙方未按甲方规定的时间装修和开业，则乙方所交的履约保证金及其他一切费用则视为违约金归甲方所有，甲方有权即时终止本合约，收回商铺，并有权将该商铺租给第三方。合同第8条第2点约定，在租赁期间，乙方不得擅自单方解除合同或中途退出该商铺，否则甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金及已交的一切费用，同意乙方须按甲方剩余租期可收取的租金总额30%向甲方支付违约金，且乙方所投入的固定装修、设施、设备归甲方所有，甲方不予补偿。该条第5点规定，甲方应确保一次消防验收合格和协助乙方办理完毕二次消防验收手续，但乙方在装修时必须按消防部门的规定进行设计、施工，否则该二次消防验收手续无法办理的责任由乙方承担。该条第7条约定，乙方遵照甲方所规定的装修期限要求及开业期限要求，并完成对该商铺的装修及营业准备，完全符合开业经营要求，因甲方单方原因（不可抗力因素除外）而延迟开业时间的，甲方应免除乙方相对应时间的租金、物业管理费等费用。双方在《租赁合同补充协议》中约定原告装修期结束后，如商场未开业，装修期顺延到商场开业为止；被告交铺给原告时需完成原告铺位分隔墙施工；如被告未按合同规定时间交铺，装修期顺延，从交铺日开始计算45天为装修期。合同签订当日，原告向被告转账支付了押金3万元、首月租金12450元及管理费2550元；向黎晓东转账支付了入场费人民币20000元；2017年11月9日，原告向被告转账支付空调设备费20000元；2018年1月2日向汪黎转账支付装修押金10000元；被告对上述转款金额均予以确认。2017年12月14日，被告向原告发送《进场装修免租函》，承诺如原告能在2017年12月20日前进场施工，且在2018年2月2日前正常开业，被告将在原有免租期到期后，再额外免除原告一个月租金。原告于2018年4月3日向被告邮寄《履约催告函》，于2018年7月27日向被告邮寄《关于催促商场开业及水电费欠缴说明的律师函》，于2018年11月23日向被告邮寄了《律师函》，要求解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，被告法定代表人邓智勇于2018年11月24日签收了该函。另查明，涉案商场已取得建设用地规划许可证、临时建设工程规划许可证，涉案商场（华南物流跨境电商交易展示中心）属于临时建筑，发证时间为2016年4月27日，载明“临时建筑使用期限两年，使用期满或城市建设需要时必须无条件拆除，如需延期，须经合法机关批准”。判决结果根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案商铺的建设许可于2018年4月27日到期，因此原告与被告签订的《商铺租赁合同》应为部分无效合同，对于2018年4月28日起至2022年11月30日止租赁期间的合同为无效合同，原告请求自2018年11月24日解除租赁合同，于法无据，本院不予支持。关于租金、管理费。原告主张涉案商铺未如期开业以至于不能经营，根据其提交的照片显示，2018年4月17日商场并未开业。被告主张商场已经整体开业，未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果；虽然（2018）粤03民终18430号民事判决书认定商场已进行了建设工程竣工验收消防备案，但仅证明商场具备了开业的消防条件，而不能直接证明商场已经开业，故本院对被告的主张不予采信。因商场未能整体开业，原告没有实际使用涉案商铺，被告应向原告返还已收取的首月租金12450元和管理费2550元。被告反诉要求原告支付租金的请求本院不予支持。关于违约金。因原告是在合同处于无效期间提出的解除合同，故被告以原告提出解除合同为由主张违约金并没收押金，于法无据，本院不予支持。被告应向原告返还租赁押金30000元、装修押金10000元。关于水电费。被告主张截止2018年10月25日原告已产生水电费5324元，原告未举证证明其已按时缴纳水电费，应承担举证不能的不利后果，故原告应向被告缴纳水电费5324元。关于入场费，原告主张其已向被告支付入场费20000元故请求返还，被告对此予以认可。本院认为，由于原告未能提交让被告返还进场费的合同依据，故原告请求被告返还进场费20000元，没有事实与法律依据，本院予以驳回。关于装修损失、加盟费，原告主张被告赔偿装修损失，并提供了装修合同和收据证明其损失。本院认为，原告提交的证据不足以证明原告实际的装修损失，无法体现装修残值，且加盟费并非因合同无效的直接损失，故本院对原告的主张不予采纳，原告应承担举证不能的不利后果，原告请求被告支付装修损失、加盟费合计167929.92元，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告深圳珑润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告返还黄雪莹首月租金人民币12450元、管理费人民币2550元、租赁押金人民币30000元、装修押金人民币10000元。二、原告黄雪莹于本判决生效之日起十日内向被告深圳珑润商业管理有限公司支付水电费人民币5324元。三、驳回原告黄雪莹的其他诉讼请求。四、驳回被告深圳珑润商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7890元，由原告负担人民币6902元，被告负担人民币988元；反诉案件受理费人民币4794元，由被告负担4758元，原告负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 盛   琨人民陪审员 于 国 军人民陪审员 戴 绿 燕二〇二〇年四月二十五日书 记 员 白巧（兼）书 记 员 文 英 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。