内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0703民初36号 原告：李宪河，男，1973年6月22日出生，汉族，无职业。住内蒙古自治区满洲里市。 委托诉讼代理人：徐冬冬，内蒙古诚众律师事务所律师。 被告：满洲里市世兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民路4号。 法定代表人：庄建娟，总经理。 委托诉讼代理人：杨海涛，男，该公司副经理。 原告李宪河与被告满洲里市世兴房地产开发有限责任公司（以下简称“世兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告世兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宪河向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期办理房屋不动产权证书的违约金39758.39元（自2014年6月5日计至2018年10月31日止，1609天×24.71元/天）；2、判令被告给付原告逾期办理房屋不动产权证书的违约金11992.16元（自2015年6月5日计至2018年10月31日止，1244天×9.64元/天）；3、判令被告给付原告自2018年11月1日起至不动产权证书办理完毕之日止的违约金，按34.35元/天标准计算；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告系扎赉诺尔区XX家园开发商，原告购买了XX家园X车库及XXX门市房，车库面积为24.10平方米，每平方米4000元，总价款96400元，XXX门市房面积49.41平方米，每平方米5000元，总价款247050元。共计343450元。商品房买卖合同签订后，原告按合同约定向被告交纳了购房款，被告按合同约定将房屋交付原告使用。按照双方约定，被告应于房屋竣工备案之日起720日内为原告办理房屋权属转移登记，但经过查询被告并没有在房屋产权籍管理局办理过商品房竣工备案手续，被告在合同约定的“商品房竣工备案之日720内”办理房屋权属转移登记是限制原告权利、拖延履行义务的一种约定，这种约定是无效的。根据《城市房地产经营管理条列》第三十二条的规定：现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起90日内便利，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，2014年3月4日将XXX门市房屋交付原告，原告依据上述法律规定可以自2014年6月5日起要求被告给付违约金。2015年3月4日车库交付原告，原告依据上述法律规定可以自2015年6月5日起要求被告给付违约金。但被告至今未履行上述义务，同时，合同第十二条第二款第一项约定，由于被告的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按照第1种约定处理，合同继续履行，被告按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。 原告认为，该条约定不明且标准过低，违反了公平原则，被告提供的商品房买卖合同是格式合同，合同条款是格式条款，根据合同法第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”，对于合同违约金的计算，应按照逾期未办理房屋权属转移登记的天数乘以房屋价款的0.01%的标准，计算被告应给付原告的违约金数额。 世兴公司未到庭，亦未当庭答辩。 本院经审理认定事实如下：被告系扎赉诺尔区和谐家园开发商，原、被告双方于2014年3月4日签订商品房买卖合同，原告购买了XX家园XXX门市房，房屋面积49.41平方米，每平方米5000元，总价款247050元，2015年3月4日原告购买X车库面积为24.10平方米，每平方米4000元，总价款96400元。被告于2014年3月4日交付XXX门市房，2015年3月4日交付X车库原告使用至今，2014年5月9日XX家园及附属用房已验收完毕。 双方在商品房买卖合同第六条约定，原告逾期付款的，应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，原告还应每日按商品房价款的5‰向被告支付违约金；第十二条约定，被告应于商品房竣工备案之日起720日内办结房屋权属转移登记。由于被告的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按照第1种约定处理：合同继续履行，被告按房屋价款的0.01%向原告支付违约金。对于双方没有争议的案件事实，由证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同。被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告购买了被告开发的位于扎赉诺尔区XX家园X车库及XXX门市，原告于2014年3月4日、2015年3月4日分别交齐门市房和车库的购房款，被告未按照合同约定协助原告办理房屋权属转移登记手续，被告的行为已构成逾期办理房屋权属转移登记的事实，应承担相应的违约责任。 对原告要求被告支付逾期办理不动产权证书违约金的主张，本院予以支持。因原、被告签订商品房买卖合同的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，被告提供的格式合同即被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金，但对被告逾期办理房屋权属转移登记，则无时间限制，被告可无期限拖延办理房屋权属转移登记，不能督促被告尽快完成义务，该格式条款的约定免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。对原告以购买门市房247100元的0.01%即24.71元为基数，自商品房交付之日起90日后，即自2014年6月5日至2018年10月31日止计算违约金为39758.39元，以车库款96400的0.01%即9.64元为基数，自商品房交付之日起90日后，即自2015年6月5日至2018年10月31日止计算违约金为11992.16元的主张，本院予以支持。因被告未提供商品房竣工备案时间，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应自商品房买卖合同订立之日起90日后，即自2014年6月5日至2018年10月31日止计算门市房违约金39758.39元，即自2015年6月5日至2018年10月31日止计算车库违约金为11992.16元，基于前述理由，被告应支付原告自2018年11月1日起至开发商具备办理不动产权证书条件并通知购房者之日止，每日按原告已付房款343450元的0.01%计算逾期办理房屋不动产权证书的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告满洲里市世兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告李宪河逾期办理房屋不动产权证书的XXX门市的违约金39758.39元（自2014年6月5日计至2018年10月31日止，1609天×24.71元/天）、X车库违约金11992.16元（自2015年6月5日计至2018年10月31日止，1244天×9.64元/天）； 二、被告满洲里市世兴房地产开发有限责任公司支付原告李宪河自2018年11月1日起至开发商具备办理不动产权证书条件并通知购房者之日止，每日按原告李宪河已付房款343450元的0.01%计算逾期办理房屋不动产权证书的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1094元，减半收取547元，由被告满洲里市世兴房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判员  宋圣臣 二〇一九年三月二十九日 书记员  姜 璇 附：本案判决所依据的相关法律 一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。