山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0682民初3182号原告：吕忠涛，男，1967年6月4日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：李风光，莱阳龙旺庄法律服务所法律工作者。被告：山东盛隆置业集团有限公司。住所地：莱阳市龙门路9号。法定代表人：宋志波，该公司经理。委托诉讼代理人：徐永青，山东明颖律师事务所律师。被告：莱阳市地产品供销公司。住所地：莱阳市清水路169号。法定代表人：江学海，该公司经理。被告：莱阳市工业和信息化局。住所地：莱阳市大寺街98号。法定代表人：高鹏，该局局长。委托诉讼代理人：韩吉胜，该局工作人员。委托诉讼代理人：黄蔚蔚，山东明颖律师事务所律师。原告吕忠涛诉被告山东盛隆置业集团有限公司（以下简称盛隆公司）、莱阳市地产品供销公司（以下简称地产品公司）、莱阳市工业和信息化局（以下简称工信局）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2010年2月11日作出（2009）莱阳团民初字第411号民事判决书，被告盛隆公司不服该判决，提起上诉。烟台市中级人民法院经审理后裁定发回本院重审。本院经重审后于2015年7月29日作出（2011）莱阳团民重字第411号民事判决书，被告盛隆公司不服该判决，再次提起上诉。烟台市中级人民法院经审理后再次裁定发回本院重审。重审期间，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕忠涛及其委托诉讼代理人李风光、被告盛隆公司的委托诉讼代理人徐永青、被告工信局的委托诉讼代理人韩吉胜及黄蔚蔚到庭参加了诉讼。被告地产品公司经本院传票传唤留置送达后无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告地产品公司签订的商品房买卖合同，被告地产品公司返还房款18万元，承担2005年5月14日至2013年5月14日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息95880.5元（以18万元为基数），并承担18万元的赔偿责任；2、判令被告盛隆公司承担连带责任；3、判令被告工信局在投资不到位的范围内承担责任；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2005年5月14日，原告与被告地产品公司订立商品房买卖合同，约定原告购买被告地产品公司与被告盛隆公司联合开发的莱阳市地产品2号商住楼A区从南数第一套1-2层，预售许可证号为2001-20号，总建筑面积为180平方米，总金额为399600元。合同中双方约定：原告预交首期购房款180000元，余款待办好一切手续后一次性付清。房屋的交付期限为2005年10月15日。同时约定，被告地产品公司须在商品房交付使用后90日内办理权属登记。合同订立后原告按合同约定履行了义务，但被告地产品公司未按合同约定办理产权登记。2007年5月28日，原告向莱阳市人民法院起诉，要求被告地产品公司和盛隆公司按合同约定办理产权证，后因故撤诉。2008年7月，被告盛隆公司将该房屋抵给工程建筑商莱阳市柏林建筑工程有限责任公司（以下简称柏林建筑公司）并为该公司办理了房产证。另，因被告地产品公司现已被吊销营业执照，且其在开业及变更注册资金时，相应的注册资金不到位，故原告要求其开办单位被告工信局对被告地产品公司的责任承担连带责任。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告盛隆公司辩称：原告诉状所诉与事实不符，其诉请无法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。理由为：1、我公司既未与原告签订过商品房买卖合同，也未收取原告的任何款项，二者之间不存在商品房买卖关系；2、我公司与被告地产品公司之间非联合开发关系，我公司介入地产品小区的开发系按照相关部门的要求无偿提供相应证件，并未取得任何收益，也不承担任何风险，双方不存在合作开发关系；3、本案将案由定为商品房买卖合同纠纷是错误的，按照商品房买卖合同司法解释第一条之规定，因被告地产品公司非该解释所指的房地产开发公司，所以本案案由不能定义为商品房买卖合同纠纷，更不能适用该司法解释向被告主张双倍赔偿；4、被告地产品公司一直未出庭，故其与原告签订的销售合同的真伪无法确定，即使是真实的，被告地产品公司的销售行为也与我公司无关，我公司并非销售合同当事人，对该销售合同我方不应承担义务；5、房屋的开发和销售均应由具备开发资质的单位进行，涉案房产的开发属于我方，销售也应由我方销售，因此即使我公司与被告地产品公司之间存在原审认定的合作开发关系，被告地产品公司也无权销售涉案房屋，故无论被告地产品公司销售涉案房产给原告的行为对其双方是否有效，对我公司均无法律约束力，我公司不应承担责任；6、按照物权法定原则，涉案房产未经我公司销售情况下，所有权仍属我公司，我公司对其有处分权，因此我方的销售行为并无任何过错。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告地产品公司经本院传唤留置送达后，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告工信局辩称：1、原莱阳市中小企业局已合并到我局，我局同意作为本案被告出庭应诉；2、原莱阳市中小企业局确实是被告地产品公司的开办单位，也确实存在出资不到位的情形，但该局已在（2009）莱阳民一初字第420号民事案件中承担了出资不到位的全部法律责任，故在本案中不应再承担出资不到位的法律责任。本院经审理认定事实如下：被告盛隆公司即原莱阳市盛隆房地产开发有限责任公司。被告地产品公司注册成立于1990年3月13日，于2008年12月15日被莱阳市工商行政管理部门吊销营业执照。原莱阳市乡镇企业局系被告地产品公司的开办单位，后莱阳市乡镇企业局变更为莱阳市中小企业局，莱阳市中小企业局之后又被合并到被告工信局。另查明，2000年6月28日，被告盛隆公司向莱阳市计划委员会提出申请，拟在清水路东、地产品供销公司院内进行开发建设。2000年8月3日，莱阳市计划委员会以莱计投字（2000）188号文件批复同意其开发，资金来源为自筹和预售。2001年4月13日，被告盛隆公司对被告地产品公司院内2号商住楼进行招标，莱阳市躬家庄建筑工程公司（后更名为莱阳柏林建筑工程有限公司）中标。该工程竣工后，2008年6月10日，经监理单位综合评定为合格工程。再查明，被告盛隆公司对被告地产品公司院内2号商住楼开发建设期间，两公司均对该商住楼进行了出售。2005年5月14日，本案原告与被告地产品公司签订了《商品房买卖合同》，购买了2号商住楼南数第一套房1-2层。房屋总建筑面积为180平方米，总金额为399600元。合同中双方约定：原告预交首期购房款180000元，余款待办好一切手续后一次性付清。房屋的交付期限为2005年10月15日。同时合同中还约定，被告地产品公司须在商品房交付使用后90日内办理权属登记。合同签订后，原告按合同约定交纳了购房款180000元并于当年入住该房屋，但一直未办理房产登记。2007年5月28日，原告因被告地产品公司、被告盛隆公司不按约定履行办理购房手续及房屋产权证而诉至法院，后又以与被告协商解决为由撤回起诉。2008年6月24日，被告盛隆公司办理了莱字第00××05号房产证书，将2号商住楼过户到被告盛隆公司名下。2008年12月15日，被告盛隆公司将该房屋抵项给了莱阳柏林建筑工程有限公司用以抵顶建筑工程款，并办理了房产过户登记手续。2009年9月原告得知后再次起诉至法院。又查明，原告提交的被告盛隆公司与被告地产品公司签订的关于被告地产品公司院内2号商住楼开发建设事宜的协议书中约定：“经双方协商、建委批准，就原莱阳市旧货市场院联合改造，达成如下协议：一、被告盛隆公司负责办理开发手续，被告地产品公司协助，费用由被告地产品公司负责；2、被告盛隆公司负责办理房屋销售的有关手续及房屋产权证；3、被告地产品公司向被告盛隆公司交纳销售总额3%的管理费；4、被告地产品公司需交纳的相关税费由被告盛隆公司代扣上交，税额为房屋销售总额的5.5%；5、房屋竣工后，物业管理由被告地产品公司自己负责。”2001年7月22日被告地产品公司又与被告盛隆公司签订协议一份，双方约定被告地产品公司欠被告盛隆公司办理有关开工手续费、管理费等共计909246元，于工程开工后两个月后全部付清或从房屋销售款中扣除。2003年7月17日，被告盛隆公司与被告地产品公司、莱阳柏林建筑工程有限公司签订《地产品2#商住楼工程一期工程付款方式及二期工程施工协议书》一份，协议书载明：为了保证被告盛隆公司开发的地产品2#商住楼工程早日竣工，经三方协商达成如下协议：一、为了减少地产品公司与柏林建筑公司的摩擦，由盛隆公司、监理指派专人进入工地，在施工过程中发现工程质量问题或工程变更，由盛隆公司会同监理通知施工单位……；二、施工进度柏林建筑公司于2003年9月10日前报施工进度计划，经盛隆公司同意后按计划施工；三、工程款支付及工程决算一期部分欠款由柏林建筑公司与盛隆公司协商解决，二期工程款由盛隆公司分期支付……，等等。2003年9月20日，被告盛隆公司与被告地产品公司再次签订协议书一份，约定：本工程工地施工管理、房屋销售、工程款支付等工作均由被告盛隆公司统一负责；对上述问题双方达成如下协议：一、工地管理。被告盛隆公司将于监理单位共同对施工现场负责管理，直至工程备案结束。被告地产品公司如有工程设计变更，应先书面通知被告盛隆公司，由被告盛隆公司通知监理和施工单位。……工程竣工验收，被告地产品公司指派专人共同参加评定工程质量等级、工程竣工验收合格、备案工作结束后，被告盛隆公司将房屋正式移交给被告地产品公司；其售后服务和物业管理工作均由被告地产品公司负责，与被告盛隆公司无关；……；二、房屋销售。经被告盛隆公司与地产品公司查对销售情况，现已销售38套，剩4套住宅、6套商品房未售，售出的房屋应交房款3723423元，已交3126250元，剩597173元未收齐。被告地产品公司同意上述剩余房款及未售的10套房屋款由被告盛隆公司统一收缴，用于工程款的支付；已售出的房屋销售合同未经过被告盛隆公司销售部门认可的应收回重新鉴定，按照销售合同超过交付时间的房屋，如住户要求赔偿，由被告地产品公司承担；……，等等。2004年12月21日，被告盛隆公司、被告地产品公司及莱阳柏林建筑工程有限公司对剩余工程签订了关于责任分配的协议书，约定地产品2#商住楼工程剩余工程量由柏林建筑公司于2005年1月15日全部结束，2005年1月25日前经莱阳市质监站验收合格，交付使用。盛隆公司于2004年12月23日把剩余工程量材料供应到工地……，等等。同时查明，被告盛隆公司在开发建设涉案房产项目期间，被告地产品公司不定期向施工单位即莱阳柏林建筑工程有限公司、莱阳市土地局支付了工程款等各项费用累计60余万元。还查明，案件处理过程中，被告地产品公司原副经理于建爱曾多次出庭作证，于建爱在一审作证过程中曾称其不清楚盛隆公司与地产品公司之间的关系，亦不清楚由谁投资，后其在作证过程中又称：2#商住楼系盛隆公司与地产品公司联合开发的，工程款开始是地产品公司支付，后来由盛隆公司支付；盛隆公司给地产品公司提供了预售房许可证和联合开发协议，买房的人看了就买房；地产品公司和盛隆公司都可以出售房屋；地产品公司出售房屋是在地产品公司办手续，房款交给地产品公司，房产证到盛隆公司办理，帐目是盛隆公司与地产品公司之间交接；房屋交付都是由盛隆公司交付。涉案房产项目另一购房人李伟庆证实，其在地产品公司处签了购房合同并交清房款，当时挂的标语是：盛隆地产品小区，办公室在工地上。证人当时要了预售房许可证和联合开发协议看，问明了款在地产品公司交，地产品公司和盛隆公司财务互相走账。后来因证人坚持要用盛隆公司的合同，地产品公司到盛隆公司拿了盛隆公司的合同，在地产品公司处签了。由于盛隆公司一直不给办房产证，证人与其他12人一起到信访局信访，最终2006年7月由盛隆公司交付了钥匙，住进了购买的商品房。另，被告工信局认可当初开办被告地产品公司时注册资金未到位，但提交了（2009）莱阳民一初字第420号民事调解书一份，证明该局虽然注册资金不到位，但在该案中已在50万元的范围内履行完应承担的法律责任，在本案中不应再承担其它法律责任。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。本案中，从诉辩各方当事人的具体诉辩意见看，本案的争议焦点问题主要有四：一是如何认定被告盛隆公司与被告地产品公司在涉案房产项目开发中的法律关系；二是原告是否有权解除与被告地产品公司之间签订的《商品房买卖合同》，是否有权要求被告地产品公司返还购房款18万元、负担相应利息并另外赔偿18万元；三是被告盛隆公司在本案中应否与被告地产品公司向原告承担连带责任；四是被告工信局在本案中应否承担法律责任。对本案的争议焦点问题一，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案中，原告提交的被告盛隆公司与被告地产品公司、莱阳柏林建筑工程有限公司之间签订的多份协议书，其上均加盖有公司公章及经办人员的签字，结合政府的批复文件、被告地产品公司副总经理于建爱及涉案房产项目另一购房人李伟庆出庭作证的证人证言，应认为可以相互佐证，能够形成一个较为完整的证据链条，足以证实下列事实：1、涉案房产项目的土地使用权人为被告地产品公司、建设单位为被告盛隆公司，该房产项目在开发过程中办理的各种审批手续均是以被告盛隆公司的名义办理；2、涉案房产项目在具体开发过程中，被告地产品公司及被告盛隆公司均向施工单位支付过工程款，且被告盛隆公司一直参与该工程的建设开发管理；3、被告地产品公司和被告盛隆公司均可以对外出售房屋，之后由两公司之间另行走账。综上，应当确认被告盛隆公司与被告地产品公司对涉案房产项目属于合作开发关系。案件处理过程中，被告盛隆公司主张其参与开发管理是根据政府安排而为，其出售房屋系代售行为，但对上述主张均未提交任何证据予以证实，故本院依法不予支持。同时，被告盛隆公司还主张其从未收到被告地产品公司的任何费用，并未从涉案房产项目中获取利益，但其该项主张显然不符合双方2003年9月20日签订的协议书中的约定，故对被告盛隆公司的该项主张，本院依法不予支持。对本案的争议焦点问题二，本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，第一，原告提交的2005年5月14日与被告地产品公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在协商一致基础上签订，其所作真实意思表示，合同约定的内容并无违反法律禁止性规定、侵犯他人合法权益等无效情形，故应认定为合法有效。根据该合同，足以证实被告地产品公司将涉案房屋作价399600元出卖给原告，原告需预付购房款18万元，余款待一切手续办好后付清，被告地产品公司需在商品房交付使用后90日内为原告办理权属登记，因被告地产品公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告地产品公司承担全部责任等事实。庭审过程中，被告盛隆公司提出被告地产品公司无权对外销售房屋、本案案由并非商品房买卖合同纠纷的抗辩意见，本院认为，庭审业已查明认定，被告地产品公司与被告盛隆公司之间关于涉案房产项目构成合作开发关系，两公司均有权对外销售房屋、收取房款，之后再由两公司互相走账，又涉案房屋的预售已经莱阳市房产管理部门批准，故应认为被告盛隆公司所提上述抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。第二，原告提交的被告地产品公司出具的收款收据可以证实原告已按合同约定向被告地产品公司支付了购房预付款18万元，由此应当确认原告已按合同约定履行了相应义务。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。具体到本案中，其一，根据庭审认定的事实，被告盛隆公司在明知涉案房屋已被被告地产品公司出售给原告的情况下，仍将房屋过户至自己名下，后又抵顶给莱阳柏林建筑工程有限公司并办理了房屋产权过户登记手续，致使原告无法实现买房的合同目的，现原告基于被告盛隆公司与被告地产品公司之间的合作开发关系及上述事实，要求解除与被告地产品公司之间签订的商品房买卖合同，理由正当，本院依法予以支持；其二，因导致原告合同目的无法实现的过错并不在于原告，现原告根据上述司法解释的规定要求被告地产品公司返还其已付购房预付款18万元，承担自2005年5月14日至2013年5月14日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（以18万元为基数），同时要求被告地产品公司承担18万元的赔偿责任，事实清楚、理由正当，本院依法予以支持。经本庭核算，原告主张的上述期间的合理利息数额应为89676元，对原告主张的超出部分，本院依法不予支持。对本案的争议焦点问题三，本院认为，第一，被告盛隆公司虽未与原告直接签订商品房买卖合同，亦未收取原告的购房预付款，但其与被告地产品公司之间系合作开发关系，实际开发过程中，被告地产品公司亦有权对外出卖房屋、收取购房款，之后再由两公司之间走账，又原告作为普通的购房人，按照日常生活经验法则其在购房时确实难以知晓被告盛隆公司与被告地产品公司内部之间具体的合作开发模式，故被告盛隆公司应对被告地产品公司对原告的行为承担相应的法律责任。如被告盛隆公司认为被告地产品公司在对外销售房屋时违反了其双方之间的约定，给其造成了经济损失，其可根据双方之间的内部约定另行向被告地产品公司主张权利，但不能以此抗辩原告的合理主张。第二，被告盛隆公司在明知涉案房屋已经被告地产品公司出卖给原告的情况下，仍然将该房屋过户至自己名下，之后又将该房屋抵顶给他人，并办理了房屋产权过户登记，违反了诚实信用原则，且致使原告购房的合同目的无法实现，现原告要求被告盛隆公司对被告地产品公司应承担的法律责任承担连带责任，并无不当，本院依法予以支持。对本案的争议焦点问题四，本院认为，被告工信局虽系被告地产品公司的开办单位，也确实存在出资不到位的情形，但其在（2009）莱阳民一初字第420号民事案件中，已经在投资不到位的50万元范围内全部履行了应承担的法律责任，现原告再要求被告工信局在本案中承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及其他相关民事法律法规之规定，判决如下：一、解除原告吕忠涛与被告莱阳市地产品供销公司于2005年5月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告莱阳市地产品供销公司于本判决生效后十日内向原告吕忠涛返还购房预付款人民币18万元，并支付2005年5月14日至2013年5月14日期间的合理利息人民币89676元；三、被告莱阳市地产品供销公司于本判决生效后十日内向原告吕忠涛赔偿购房损失款人民币18万元；四、被告山东盛隆置业集团有限公司对上述第二项、第三项判决确定的被告莱阳市地产品供销公司应承担的付款责任向原告吕忠涛承担连带责任；五、驳回原告吕忠涛对被告莱阳市工业和信息化局的诉讼请求；六、驳回原告吕忠涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由被告莱阳市地产品供销公司、被告山东盛隆置业集团有限公司共同负担6609元，原告吕忠涛负担91元。公告费690元，由被告莱阳市地产品供销公司负担。特快专递费25元，由原告吕忠涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘武清审 判 员  张明武人民陪审员  徐维春二O一九年三月二十一日书记员王雪