湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终4091号上诉人（一审被告）：黄超伟，男，1979年8月16日出生，汉族，住湘阴县。被上诉人（一审原告）：湘阴县永安物业管理有限公司，住所地湘阴县文星镇新世纪大道（公路局三楼）。法定代表人：苏明光，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕米娜，女，1998年10月23日出生，汉族，住湖南省邵阳县，系该公司员工。上诉人黄超伟与被上诉人湘阴县永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初1738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人黄超伟，被上诉人永安物业公司的委托诉讼代理人吕米娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄超伟上诉请求：1、撤销湘阴县人民法院（2019）湘0624民初1738号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应予撤销。2013年2月6日，上诉人与湘阴县福宸房地产开发有限公司（以下简称福宸公司）签订一份《湘阴县商品房预售合同》，合同约定上诉人购买福宸公司开发的坐落于湘阴县文星镇湘江大桥转盘东南角的湘江明珠11幢701房，建筑面积138.83㎡。2013年4月，被上诉人串通福宸公司无视相关法律规定，诱导上诉人在内的广大业主与被上诉人签订了《前期物业管理协议》，侵害了上诉人的合法权益，同时也违反了《合同法》第五十二条，《物业管理条例》第二十四条，《岳阳市物业管理办法》第十三条、第十四条、第十五条、第十六条，《消费者权益保护法》第八条的规定。首先被上诉人与福宸公司在未依法招标的情况下，恶意串通隐瞒真实情况，致使上诉人签订《前期物业管理协议》违背了上诉人的真实意愿，其《前期物业管理协议》存在应当招标而未招标、欺诈等违法情形。同时，被上诉人恶意串通福宸公司，损害上诉人的权益，也违反了《合同法》第五十二条关于合同无效的规定。二、根据《前期物业管理协议》的约定，合同已经于2016年9月终止。原审判决认为，上诉人应当向被上诉人支付2016年9月后的物业服务费，缺乏客观事实和法律依据。在《前期物业管理协议》终止的情况下，双方已无合同履行的依据，被上诉人无权要求上诉人支付合同终止之后的物业服务费。上诉人和被上诉人签订的《前期物业管理协议》第九条第五款明确约定：“本协议自签订之日起至本小区业主委员会成立止”，该条约定系合同终止条件的约定。湘江明珠业主委员会已在相关部门的支持下于2016年9月成立，上诉人与被上诉人之间的《前期物业管理协议》由于合同终止条件的成立，已经导致该合同于2016年9月自行终止。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷若干问题解释》）第十条的规定，本案物业服务合同的权利义务终止后，被上诉人请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院依法不应支持。三、一审判决计算物业费的期限错误。被上诉人永安物业公司答辩称，一、前期物业管理协议合法有效，答辩人依据与被答辩人签订的前期物业管理协议收取物业服务费合法有据。（1）上诉人是具有民事行为能力的成年人，其签名具有法律效力。（2）上诉人认为答辩人存在应当招标而未招标、恶意串通房地产开发公司等违法情形，纯属上诉人主管臆断。二、2016年9月份第一届业委会成立后并未发函通知我方退出小区，也未另行聘请新的物业服务企业，2016年9月至2018年9月，答辩人一直在小区按照前期物业管理服务协议标准提供物业服务。（1）根据《湖南省物业管理条例》第四十四条的规定，业委会决定不续聘的应及时通知物业服务企业。答辩人当时在小区成立第一届业委会后曾找到业委会主任就是否续签服务合同进行商议，业委会主任回复要答辩人先继续服务，待业主大会表决后再作出决定，后答辩人一直未收到业委会发出的要求退场函件。答辩人基于维护小区整体业主利益，继续按照物业服务合同标准提供服务。第一届业委会解散，第二届业委会成立后要求我方退场，我方遂于2018年9月底退出了小区。（2）上诉人以《物业纠纷若干问题解释》第十条为由不支付物业费，但该法条的主体是业主委员会要求物业退场，答辩人未收到第一届业委会发出的退场函件，第一届业委会也并未聘请新物业公司，因此答辩人当时并未退场。第二届业委会成立后要求答辩人退场，答辩人遂退出小区，不存在答辩人拒绝退出、移交的情况，上诉人以该条否认事实服务，于法无据。（3）答辩人一直在小区提供服务直至2018年9月底退场，答辩人已经根据前期物业服务合同的标准实际提供物业服务，业主仅以无需接受相关物业服务为由拒缴物业费，人民法院不应支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。2019年7月17日，永安物业公司向一审法院起诉请求：1、判令黄超伟立即支付永安物业公司物业管理费7160元，违约金2148元。2、判令黄超伟承担本案全部诉讼费。一审法院查明，2013年9月29日，永安物业公司与黄超伟签订《前期物业管理服务协议》，协议约定永安物业公司为湘江明珠提供物业服务。黄超伟为湘江明珠小区业主，其房屋位于该小区11栋701室。建筑住宅面积138.83㎡。从2013年起至2018年9月底永安物业公司一直在湘江明珠服务。另查明，根据《湘江明珠住宅小区前期物业管理服务协议》规定“本协议自签订之日起至业主委员会成立止”，但业主委员会成立后永安物业公司一直服务到2018年9月底，永安物业公司收取数额7160元，是在服务期内。一审法院认为，永安物业公司与黄超伟签订了《湘江明珠住宅小区前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，永安物业公司与黄超伟签订了《湘江明珠住宅小区前期物业管理服务协议》，对黄超伟及湘江明珠小区的全体业主均有约束力。黄超伟作为小区业主，接受了永安物业公司提供的服务，理应按照规定支付相应的物业管理费，故永安物业公司要求黄超伟支付物业管理费之诉请，理由正当，予以支持。黄超伟辩称物业公司未尽管理服务义务，一审法院认为，即使物业公司管理服务方面存在瑕疵，物业公司也未根本性地违反物业管理合同约定。因物业管理服务合同有其自身特殊性，是一个持续性的长效双务合同，确定是否违约，不能以一时一事为标准，而要在较长期的整体情况中去判定。业主对物业服务公司的服务有意见，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，业主不应以拒交物业费为对抗，故黄超伟的抗辩理由不能成立，不予支持。至于黄超伟提出永安物业公司拆除剪力墙，楼顶安装发射装置，将绿化改为停车坪等，系另外一个法律关系，不属本案处理范畴。黄超伟不交纳物业管理费的行为违约，依法应当承担违约责任，酌定按拖欠物业服务费的10%支付违约金较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、黄超伟于判决生效之日起十日内支付永安物业公司自2015年3月1日至2018年9月30日止的物业管理费7160元。二、由黄超伟于判决生效之日起十日内支付永安物业公司违约金716元；三、驳回永安物业公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由黄超伟承担。上诉人黄超伟在二审提交了以下证据：证据1、湘阴县商品房竣工验收申报表，拟证明涉案物业经综合验收达到交房标准的时间在2013年9月14日之后。证据2、业主委员会成立换届备案表，拟证明湘江明珠小区业委会成立于2016年9月20日。证据3、业委会的委任书，拟证明2017年9月2日业委会通过杨文胜、崔雪梅与被上诉人协商新旧物业退场事宜，并告知前期物业立即终止对小区的服务，但被上诉人表示业主未缴清拒绝与小区业委会对接。证据4、业委会2017年9月12日的会议记录，拟证明业主委员会召开会议，业主委托杨文胜、崔雪梅与新物业对接，要求被上诉人退出。被上诉人永安物业公司在二审未提交新证据。被上诉人永安物业公司对上诉人提交证据的质证意见为：对证据1的三性均有异议，是否竣工验收属于职能部门的权限，被上诉人是根据合同约定，在通知业主交房之日起开始收取物业费。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，只能证明业主委员会备案登记时间。对证据3三性均有异议，一审中上诉人已提交了该份委任书，当时的委任书上并没有记录杨文胜的陈述，该份证明的真实性不予认可。对证据4的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，被上诉人并未参加此次会议，作出的决定被上诉人也不清楚。经举证、质证，本院对上诉人提交的证据认证如下：证据1系商品房竣工综合验收申报表，真实性予以采信，但对其证明目的应当结合本案其他事实综合认定。证据2客观真实，与本案有关，予以采信。证据3中证明人杨文胜应当出庭作证，因其未出庭接受质询，该份证据的真实性无法核实，不予采信。证据4系一份业委会开会的记录，但该记录内容未显示有被上诉人工作人员的参与，被上诉人也不予认可，故对其证明目的不予采信。本院二审审理查明，永安物业公司与黄超伟签订的《前期物业管理服务协议》第二条委托管理期限约定：“委托管理期限：交房之日起至本物业区域内全部交房后新成立的业主委员会另聘的物业公司进行管理止。”第九条第5项约定：“本协议自签订之日起至本小区业主委员会成立止。”另查明，被上诉人永安物业公司在履行《前期物业管理服务协议》过程中存在部分公共设施维护不到位的瑕疵。其他案件事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效。二、小区业主委员会成立后《前期物业管理服务协议》是否应当终止履行。关于焦点一，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被上诉人永安物业公司作为一家依法成立的物业服务企业，受湘江明珠小区的建设单位福宸公司委托，对案涉小区实施前期物业管理和服务，其签订案涉合同的主体适格，合同签订过程中永安物业公司也未采取欺诈、胁迫的手段，合同的内容也不违反相关法律法规的禁止性规定，故双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，各方均应按照协议的约定履行。上诉人称《前期物业管理服务协议》应当招标而未招标，因《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，系管理性规定，并非效力性规定，即使未通过招投标方式选聘，也并不导致建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同无效，且本案的合同系业主本人与物业公司签订，也不受该条款的约束。故上诉人主张案涉合同属于无效合同的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，《前期物业管理服务协议》在小区业主委员会成立后是否应当终止履行，即2016年9月案涉小区成立业委会后，被上诉人是否应当继续缴纳物业费用的问题。对此，物业服务合同纠纷中，判断业主是否应当缴纳物业费的主要标准在于物业服务企业是否按照物业服务合同的约定，提供了相应的服务。虽然本案中，双方签订的《前期物业管理服务协议》第九条第5项约定：“本协议自签订之日起至本小区业主委员会成立止。”但同时该协议的第二条也约定：“委托管理期限交房之日起至本物业区域内全部交房后新成立的业主委员会另聘的物业公司进行管理止。”上述的两项约定显然存在冲突，故上诉人主张2016年9月小区业委会成立后案涉协议即自动终止的主张不能成立，本院不予支持。上诉人应否缴纳物业费，应以被上诉人是否在案涉小区提供了物业服务作为依据。经审理查明，小区业委会成立后，上诉人并未提交在湘江明珠小区业委会成立后要求永安物业公司退场的书面函件，永安物业公司实际在小区服务至2018年9月，在此期间，业主委员会也未聘请新的物业服务企业，故上诉人在享受物业服务期间仍应当缴纳物业费。考虑到被上诉人在提供物业服务期间，存在未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的客观情况，酌定由被上诉人按照协议约定的物业服务费缴费标准的80%计算物业费较为适宜，一审判决按照约定金额全额缴纳并判决被上诉人支付上诉人违约金的处理意见欠妥，应予纠正。上诉人称一审判决计算物业费的金额错误的理由成立，本院予以部分支持。另对上诉人提出物业费期限计算错误的理由，因其未提供相应证据证实，本院不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，但对部分费用的计算不当，应予纠正。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初1738号民事判决；二、限黄超伟于本判决生效之日起十日内支付湘阴县永安物业管理有限公司自2015年3月1日至2018年9月30日止的物业管理费5728元（7160元×80%）；三、驳回湘阴县永安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人黄超伟承担。本判决为终审判决。审判长 夏 磊审判员 周四平审判员 王延红二〇一九年十二月二十七日书记员 夏语涵