南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终2675号上诉人（原审原告）：何江红，女，汉族，1967年5月7日生，住南阳市。委托代理人：吴庆红，河南子午律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南豪盛商贸有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91411300783406807R。委托代理人：谷保青、葛杨鑫，该公司职工，特别授权。上诉人何江红与上诉人河南豪盛商贸有限公司为租赁合同纠纷一案，均不服宛城区人民法院（2019）豫1302民初7233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何江红及其委托代理人吴庆红，上诉人河南豪盛商贸有限公司的委托代理人谷保青、葛杨鑫到庭参加了诉讼。庭审后，上诉人河南豪盛商贸有限公司于2019年5月28日向本院提交书面申请，自愿撤回上诉。本院于当日出具（2019）豫13民终2671号民事裁定书准予其撤回上诉。本案已审理终结。上诉人何江红向本院上诉请求：撤销一审判决第二项,改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审法院把上诉人要求被上诉人将鸿德购物公园流行前线负一楼按照原有的图纸划清界限隔断返还给上诉人,故意混淆成上诉人要求分割共有产权，明显是在偷换概念。二、一审法院认定鸿德购物公园流行前线负一楼整个楼层为整个业主按份共有的产权,属于认定事实错误。上诉人向开发商单独购买商铺的面积、位置是唯一的。负一楼有规划图纸,每个商铺都有独立的编号,位置和界限可以按照图纸进行确定。商铺租赁协议也是上诉人单独与被上诉人签订的,上诉人从未和其他人合意决定将商铺共同出租给被上诉人,在双方租赁关系解除或者终止以后,上诉人当然有权要求被上诉人按照租赁协议约定分割隔断并返还给上诉人。因此,一审法院认定上诉人无权要求分割返还,属于适用法律错误。豪盛公司辩称：负一楼流行前线属于公共使用面积，隔断问题是老鸿德公司的遗留问题，还在抵押状态，应驳回上诉人的上诉请求。何江红向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告河南豪盛商贸有限公司支付原告2016年11月以后至今的租金，月租金3973元，并自欠付租金之日起按日万分之二支付违约金至租金付清之日止；2、自2019年2月5日合同到期后解除合同；3、按照产权面积分割商铺交付原告；4、诉讼费由被告负担。一审判决认定事实如下：2008年6月30日，原告何江红（甲方）与河南鸿德购物公园商业管理有限公司（乙方）签订两份《租赁协议书》，合同编号分别为ZL300003号、ZL300004号,协议约定的主要内容：第一条、甲方为鸿德购物公园流行前线负一层234号、235号商铺产权所有人，自愿将该商铺租赁给乙方统一规划、装修和经营。第二条、租赁期限自2008年6月30日起，至2019年2月5日止。第三条、乙方每年支付234号商铺租金20301元，235号商铺租金18486元费用给甲方，折合每月234号商铺1692元租金，235号商铺1541元租金。第四条、租金费用按自然月支付，自甲方交清房款及有关费用之日起开始计算，乙方每月20前将上月度租金存入甲方在乙方指定银行所开账户。第八条、商铺租赁期间，甲方享有收取本协议约定的租金费用权利，乙方应按约定将上述租金费用支付甲方。乙方如不按期支付甲方租金，每逾期一天，加收乙方滞纳金支付给甲方，滞纳金计算标准为逾期支付租金的万分之贰。第十一条、本协议期满前12个月，双方协商本协议是否续签。如双方约定本协议不再续签，则乙方应于本协议期满后将商铺按产权证分割并安装隔断交还甲方。第十二条、在以下情况下，本协议自动终止：1、本协议期满后，双方约定本协议不再续签的；2、因不可抗力，乙方长期无法继续行使使用权的。2008年10月14日，原告何江红（甲方）与河南鸿德购物公园商业管理有限公司（乙方）再次签订编号为114号《协议书》，协议约定的主要内容：第一条、甲方为鸿德购物公园流行前线243号商铺购买人，甲方自愿将该商铺租赁给乙方统一规划、装修和经营。第二条、甲方购房付款方式为按揭，于2008年10月14日已交清首付款77183元，在按揭未批办下来以前，乙方先支付甲方首付款的租金，折合每月740元，自交清首付之日起计算。第三条、待甲方按揭手续全部办理完毕，甲乙双方再签订正式《租赁协议书》，全额租金自贷款到账之日起计算。协议签订后，原、被告双方按照约定履行了合同义务，截止租赁合同于2019年2月5日期限届满，被告分别欠原告234号商铺、235号商铺租金各26个月，每月租金分别为234号商铺1692元，235号商铺1541元，两处商铺租金总额分别为234号商铺租金43992元，235号商铺40066元，合计租金总额84058元未支付。编号114号《协议书》中的243号商铺未约定租赁期限，截止目前被告欠原告243号商铺租金26个月，每月租金740元，因共计19240元未支付。另查明，2012年6月4日河南鸿德购物公园商业管理有限公司变更为河南豪盛商贸有限公司。一审法院认为，原告何江红与被告河南豪盛商贸有限公司之间签订的编号为ZL300003（235号商铺）、ZL300004（234号商铺）两份《租赁协议书》及编号为114号（243号商铺）《协议书》，系双方真实意思表示，约定由租赁方统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，该内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司作为河南鸿德购物公园商业管理有限公司权利的继受者，应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在签订的编号为ZL300003（235号商铺）、ZL300004（234号商铺）两份《租赁协议书》中虽约定为滞纳金，但实际为违约金，且不违背法律规定，因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金及违约金。原告与被告签订的编号为144号（243号商铺）《协议书》，因未约定违约处罚，故原告提出要求被告自欠付租金之日起按日万分之二支付违约金至租金付清之日止的诉请本院不予支持。关于租赁合同是否应当解除问题，编号为144号（243号商铺）《协议书》中因未约定解除条件，被告未按合同约定及时支付租金，经催要仍未履行合同义务，导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同,本院予以支持。双方在签订编号为ZL300003（235号商铺）、ZL300004（234号商铺）两份《租赁协议书》时约定了合同解除条件，一是协议期满双方协商不再续签的，二是因不可抗力一方无法继续行使使用权的。基于双方在订立合同时对合同的解除有特别约定，现租赁合同期限已经届满，合同自然解除，双方是否续签本院尊重双方的合意。关于原告主张将争议商铺按产权面积分割交付的请求，本院认为，根据的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。综上所述，原告关于要求被告支付租金及违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于租金的数额，为减轻当事人诉累，维护原告合法权益，本院将租金计算至2019年1月，共计欠付234号商铺、235号商铺、243号商铺租金各26个月，合计每月租金3973元，234号商铺、235号商铺租金总额84058元，243号商铺租金总额19240元，合计应支付租金总额103298元。编号为ZL300003（235号商铺）、ZL300004（234号商铺）两份《租赁协议书》中双方约定租金系按自然月计算，且当月租金下个月支付，故违约金应以月租金为基数，分别自逾期之日起按未付租金金额的日万分之二计付至付清之日止。因编号为144号（243号商铺）《协议书》，未约定违约处罚，本院对其违约金请求不予支持。关于分割交付的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告何江红234号、235号商铺租金人民币84058元，并以月租金为基数，分别自逾期之日起按未付租金金额的日万分之二计付违约金至付清之日止，支付原告何江红243号商铺租金人民币19240元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2216元，由被告河南豪盛商贸有限公司承担。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，是何江红与河南豪盛商贸有限公司在履行双方签订的房屋租赁协议过程中，何江红认为河南豪盛商贸有限公司拖延支付其商铺租金，构成违约发生的纠纷。何江红于2018年10月29日向一审法院提起诉讼，但在2018年12月17日一审庭审前，双方签订的租赁协议期限尚未届满，故何江红上诉称对其商铺分割隔断返还不仅是租赁协议约定的租赁期限届满之后解决的问题，而且属于物权侵权类案由，与本案不是同一法律关系，本院不予一并处理。何江红可依据鸿德购物公园流行前线负一楼的房屋买卖合同、原有的图纸、方位、尺寸等相关证据，另行主张物权保护、排除妨害、返还原物等权利。所以，上诉人请求分割隔断的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人何江红的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1183元，由上诉人何江红负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年五月二十八日书记员  李壮壮