成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初13372号 原告:成都博瑞房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区青羊大道97号19楼。 法定代表人：周峻，总经理。 委托诉讼代理人：宋曦，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐飞，四川恒和信律师事务所律师。 被告：刘志军，男，1990年11月16日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。 被告:张婕,女,1985年6月30日出生,汉族,住成都市天府新区。 原告成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）与被告张婕、成都木马餐饮文化传播有限公司（以下简称木马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭。审理中，因木马公司已注销，故博瑞公司撤回对其的起诉，并申请追加被告刘志军参加诉讼。后本院对本案公开开庭进行了审理。原告博瑞公司的委托诉讼代理人宋曦到庭参加诉讼。被告张婕、刘志军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 博瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认南租字16-082号《店铺租赁合同》、南租字16-083号《补充协议1》以及南租字16-231号《租赁合同转让协议》均已于2018年3月30日解除;2、请求判令张婕、刘志军向博瑞公司支付自2017年5月1日至合同解除之日止逾期支付的租金(暂计算至2018年3月30日为129242.35元)，并按照年利率24%的标准向博瑞公司支付逾期利息损失至全部款项清偿完毕为止(暂计弃至2018年5月20日为28298.41元);3、请求判令张婕、刘志军向博瑞公司支付自合同解除之次日（即2018年3月31日)起，按日租金2倍的标准向博瑞公司支付房屋占用费至博瑞公司代为腾退租赁房屋之日止(即2018年4月18日)止，房屋占用费为19765.32元；4、请求判令张婕、刘志军向博瑞公司支付违约金17337.96元；5、请求判令张婕、刘志军承担博瑞公司支付的律师费10000元；6、本案的诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等)由张婕、刘志军承担。事实与理由：2016年6月16日，博瑞公司与刘杰签订了《店铺租赁合同》，约定博瑞公司将位于成都市双流区东升镇白衣上街177号“城南优品道广场”第3栋第2层第S206号店铺（店铺使用面积481.61平方米）出租给刘杰使用，租赁期限为2016年7月1日起至2022年9月30日止。2016年11月1日，博瑞公司与刘杰、木马公司签订《租赁合同转让协议》，协议约定刘杰将其在上述《店铺租赁合同》项下的一切权利、义务和责任概括转让给木马公司。鉴于木马公司已拖欠博瑞公司租金长达一年有余，且经博瑞公司多次口头、书面通知其结清欠款，木马公司均未予以积极行动，2018年3月28日，博瑞公司以EMS方式向木马公司发送了《解除租赁合同及商业服务协议的通知函》，并限期要求木马公司结清租金、违约金等相关费用，并交还店铺，该解除通知已于2018年3月30日送达木马公司，但木马公司至今没有采取任何行动。同时，鉴于木马公司系一人有限责任公司，博瑞公司所享有的前述债权产生于张婕、刘志军先后为木马公司股东期间，博瑞公司为了维护合法权益，故提起诉讼。自2017年5月1日至合同解除之日止逾期支付的租金 张婕、刘志军未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，博瑞公司与刘杰签订《店铺租赁合同》（《店铺租赁合同细则》作为附件）及《补充协议1》，约定博瑞公司将位于成都市双流县东升镇白衣上街177号“城南优品道广场”的第3栋第2层的第S206号店铺出租给刘杰，店铺使用面积481.61平方米；刘杰所租赁的店铺经营范围仅限于餐饮，品牌为木马；租赁期限自2016年7月1日起至2022年9月30日止。《店铺租赁合同》第5.1条约定：租金标准为2016年10月15日至2017年9月30日月保底租金单价为15元/平方米、月保底租金为7224.15元、年保底租金为86689.80元，2017年10月1日至2018年9月30日月保底租金单价为32.4元/平方米、月保底租金为15604.16元、年保底租金为187249.92元……；第6.1.1条约定：在博瑞公司交付铺面给刘杰前，刘杰应先支付自2016年10月1日起至2016年10月31日止的保底租金给博瑞公司，合计7224.15元。第6.1.3条约定：自2016年11月1日起，保底租金1个月为一期进行预付，刘杰应于每1个月的终了月的25号至当月最后一天（遇节假日提前）向博瑞公司预缴下一期的保底租金。《店铺租赁合同细则》第10.1条约定：租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后2日内，刘杰应当将该店铺恢复原状交还博瑞公司。第10.4条约定：如刘杰未办理店铺交还手续或店铺交还时之状况不符合合同约定，博瑞公司有权自行采取清理、更换、维修等措施使得店铺之状况符合合同约定的交还条件，由此而产生的一切费用应由刘杰承担，且在博瑞公司整改期间，刘杰仍应承担店铺的占用费（占用费为日租金的两倍），以弥补博瑞公司此期间租金损失；第12.1条约定：……刘杰未按本合同规定的时间支付店铺租金、履约保证金，每逾期一日，刘杰向博瑞公司支付欠费金额1‰的违约金。且博瑞公司或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止刘杰使用，因此造成的后果由刘杰自行承担。若上述违约金不足以弥补博瑞公司的损失的，刘杰还应补足。逾期超过30天（包括30天）的，视为刘杰构成严重违约。……刘杰逾期支付租金而应当赔偿博瑞公司的损失包括但不限于：（1）利息损失（双方同意逾期支付租金给博瑞公司造成的利息损失以民间借贷利息计算资金占用损失，按照24%/年执行）；（2）博瑞公司追讨刘杰的欠款而产生的所有费用和开支（如：律师费、诉讼费、公证费、保全费等）；（3）根据约定导致博瑞公司解除合同，因此给博瑞公司造成的损失。第12.15.1条约定：刘杰行为构成严重违约的，博瑞公司有权单方面解除合同并收回店铺，留置处理刘杰承租店铺内的商品、道具等，不予退还履约保证金及已预交的所有费用，用以赔偿给博瑞公司造成的损失。同时，博瑞公司有权要求刘杰按未履行的租赁合同期租金总额的20%或刘杰支付给博瑞公司的上一租赁年度租金总额的20%（以金额高者为准）支付违约金，若该违约金不足以弥补博瑞公司的损失的，刘杰还应补足。刘杰应当赔偿博瑞公司的损失包括但不限于：（1）六个月的店铺空置租金、商管费、推广费损失；（2）为追究违约责任而产生的所有费用和开支；（3）逾期支付租金的，还应赔偿租金利息损失；第13.8条约定：按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以快递、挂号邮件的方式寄往一方本合同所列通讯地址，在寄出五个工作日后，视为已送达收件人。对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以本合同所列地址为准。本合同载明的刘杰的传真号码、通讯电子邮件亦作为送达方式，博瑞公司传真、邮件、电子邮件发送记录等均可作为博瑞公司各项通知等送达的证据。 2016年11月1日，博瑞公司、木马公司及刘杰三方签订《租赁合同转让协议》，约定各方同意刘杰将其在上述《店铺租赁合同》项下的一切权利、义务、责任概括转让给木马公司，自本协议签订生效之日起，木马公司直接向博瑞公司缴纳租金（包括在协议签订前刘杰欠缴博瑞公司的租金）。该合同载明木马公司的联系地址为成都市双流区白衣上街川网国际20栋504室，联系电话为159××××3333，电子邮箱为130×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。 上述协议签订后，木马公司自2017年5月1日起即未再支付租金。 2018年3月27日，博瑞公司通过发送电子邮件的方式向木马公司的电子邮箱130×××＠ｑｑ.ｃｏｍ送达了《解除租赁合同及店铺租赁合同的通知函》，后又向其邮寄送达，该函件于2018年3月30日被签收。函件载明：截至2018年3月14日木马公司仍未交纳2016年12月1日至2017年12月31日的租金119053.98元，逾期缴纳租金等费用超过30日，构成严重违约，故决定解除相关房屋租赁合同，限木马公司接到此函后3日内结清相关费用、支付违约金，并在2018年3月31日前将房屋恢复原状后交还博瑞公司等内容。 另查明，2018年3月28日博瑞公司与四川恒和信律师事务所签订《代理合同》，约定博瑞公司委托由四川恒和信律师事务所律师担任其与木马公司租赁合同纠纷一案的代理人，代理案件的全部诉讼阶段工作。在本协议签订后七日内，博瑞公司向该律师事务所支付前期律师费用1万元；……。2018年5月23日，博瑞公司向四川恒和信律师事务所转账支付10000元。 还查明，木马公司于2016年6月21日在成都市双流区和质量监督管理局申请备案登记，而木马公司《股东决定书》及《公司章程》均载明股东为张婕一人，其营业执照载明的类型为有限责任公司（自然人独资）。2018年2月6日木马公司《股东决定书》载明：“同意股东张婕将自己所持有公司100%的股权即300万元（其中认缴资本300万元，实缴资本0万元）全部转让给刘志军……”，同时，张婕与刘志军签订《股权转让协议》约定，双方经共同协商，张婕自愿将持有四川木马餐饮文化传播有限公司300万元（其中认缴资本300万元，实缴资本0万元），占公司注册资本100%的股权全部转让费刘志军，此股权未做任何抵押、质押。刘志军自愿购买此股权，并按（公司法）和公司章程的规定承担相应的法律责任……”此后，木马公司的股东依然为一人股东，即刘志军。2018年6月27日，木马公司向工商登记部门提交了《公司注销登记申请书》载明：“债权债务已清算完毕”，同时刘志军出具《全体投资人承诺书》，载明：“本企业申请注销登记前未发生债权债务／已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结。……本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒”。2018年6月28日木马公司注销。 审理中，博瑞公司陈述于2018年4月18日代为腾退并收回了案涉商铺。 上述事实，有博瑞公司和木马公司的工商登记信息、张婕和刘志军的身份信息、房屋产权证明、店铺租赁合同、店铺租赁合同补充协议、租赁合同转让协议、解除租赁合同及店铺租赁合同的通知函、快递单及邮件查询、电子邮件截图、代理合同、律师费转账凭证、全体投资人承诺书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，博瑞公司与刘杰于2016年6月6日签订的《店铺租赁合同》及《补充协议1》、博瑞公司、木马公司及刘杰三方于2016年11月1日签订的《租赁合同转让协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属合法有效，各方均应按约全面履行。 关于博瑞公司主张确认合同解除。本院认为，《租赁合同转让协议》中约定“各方同意刘杰将其在上述《店铺租赁合同》项下的一切权利、义务、责任概括转让给木马公司，自本协议签订生效之日起，木马公司直接向博瑞公司缴纳租金（包括在协议签订前刘杰欠缴博瑞公司的租金）”，《店铺租赁合同》也明确约定了“刘杰未按本合同规定的时间支付店铺租金、履约保证金，……逾期超过30天（包括30天）的，视为刘杰构成严重违约。……刘杰行为构成严重违约的，博瑞公司有权单方面解除合同并收回店铺”。现博瑞公司按约交付了案涉商铺，木马公司并未按约支付相应的租金，博瑞公司于2018年3月30日向木马公司约定送达地址发出了解除合同通知，自该解除通知送达之日，即2018年3月30日起，案涉《店铺租赁合同》、《补充协议1》以及《租赁合同转让协议》即已解除。故博瑞公司主张确认合同解除本院予以认可。 关于张婕、刘志军是否应就木马公司尚欠费用承担还款责任。本院认为，木马公司类型为一人有限责任公司，公司注销时股东为刘志军。木马公司已经完成注销，已无法承担相应的合同义务。刘志军在注销木马公司时，在明知木马公司尚欠博瑞公司租金前提下，恶意隐瞒木马公司尚欠债务，且无证据证明刘志军按照规定履行了通知和公告义务，导致博瑞公司的债权未及时清偿，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”之规定，博瑞公司应收取的租金、逾期利息、房屋占用费、违约金、实现债权等费用尚未收回，属于因刘志军违法清算造成的损失，故博瑞公司要求刘志军对木马公司尚欠费用承担给付责任本院予以支持。木马公司从2017年5月欠缴租金起至2018年2月，张婕为木马公司唯一股东，其认缴出资300万，实缴注册资本至转让时为0。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条“股东未履行或者未全面履行出资义务……公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，人民法院应予支持……”之规定，虽然张婕已经将股权转让给了刘志军，但张婕出资不实的责任不应随股权转让而免除，张婕应当在300万元范围内对刘志军未能清偿博瑞公司的款项部分承担补充还款责任。 关于博瑞公司主张的各项费用是否成立。关于租金，按照双方在《店铺租赁合同》中约定的租金标准，木马公司应当向博瑞公司支付2017年5月1日起至2018年3月30日的租金129242.35元（7224.15元/月×5个月+15604.16元/月×5个月30天），故对于博瑞公司的该项诉讼请求本院予以支持。关于利息损失，双方在《店铺租赁合同》中已经明确约定为24%，故本院对于博瑞公司要求以每期欠付租金为基数，按照年利率24%的标准分别从逾期之日起计算至付清之日止的违约金的诉讼请求予以支持。关于房屋占用费，案涉店铺合同自2018年3月30日解除，博瑞公司于2018年4月18日代为腾退并收回该店铺，按照《店铺租赁合同》关于“如刘杰未办理店铺交还手续或店铺交还时之状况不符合合同约定，博瑞公司有权自行采取清理、更换、维修等措施使得店铺之状况符合合同约定的交还条件，由此而产生的一切费用应由刘杰承担，且在博瑞公司整改期间，刘杰仍应承担店铺的占用费（占用费为日租金的两倍），以弥补博瑞公司此期间租金损失”的约定，木马公司应当向博瑞公司支付2018年3月31日起至2018年4月18日止的房屋占用费19765.32元（15604.16元/月×2×19天）。关于违约金，因违约金与逾期利息其实质是因一方违约带来的损失，且参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，博瑞公司已经主张了逾期利息，再主张违约金损失存在重复计算，故对其违约金主张不予认可。关于律师费10000元，双方在合同已有明确约定且博瑞公司已经实际支出该笔费用，故本院对此予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、南租字16-082号《店铺租赁合同》、南租字16-083号《补充协议1》、南租字16-231号《租赁合同转让协议》均已于2018年3月30日解除； 二、被告刘志军于本判决生效后十五日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付租金129242.35元及利息损失（以7224.15元为基数，按照年利率24%的标准分别从2017年5月1日、6月1日、7月1日、8月1日、9月1日起计算至实际付清之日止；以15604.16元为基数，按照年利率24%的标准分别从2017年10月1日、11月1日、12月1日、2018年1月1日、2月1日起计算至实际付清之日止；以15100.8元为基数，按照年利率24%的标准从2018年3月1日起计算至实际付清之日止）； 三、被告刘志军于本判决生效之日起十五日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付房屋占有使用费19765.32元； 四、被告刘志军于本判决生效后十五日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付律师费10000元； 五、被告张婕对被告刘志军上述第二项、第三项、第四项付款义务在3000000元的范围内承担补充赔偿责任； 六、驳回原告成都博瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4370元，由被告张婕、刘志军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 旋 人民陪审员  夏恒杰 人民陪审员  徐图萍 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  包永青