上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初6230号原告：张满，男，1990年8月21日生，汉族，户籍地安徽省宿州市。原告：姜欣欣，女，1989年8月12日生，汉族，户籍地安徽省。两原告共同委托诉讼代理人：刘伟，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。原告张满、姜欣欣与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称“绿茵公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人刘伟及被告委托诉讼代理人向磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1．解除两原告与被告签订的《上海市商品房出售合同》；2．被告退还两原告已支付的购房款人民币(以下币种同)790,000元及利息43,926.16元(按中国人民银行同期存款利率标准计算，暂计自2017年3月24日至2019年4月1日)；3．被告支付两原告违约金158,000元；4．被告返还两原告办证费用和维修基金51,136元；5．被告承担律师费5,000元。事实与理由：2017年3月24日，两原告与被告签订1份《上海市商品房出售合同》，约定两原告以1,580,000元购买上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并办理了网签备案手续。同时，两原告与被告还签订了1份《南翔绿茵商业用房商铺经营管理协议》，约定由被告经营管理系争房屋，且被告向两原告保证了系争房屋的保底年收益为6%，至今该收益未实现。在被告要求下，两原告支付了办证费用和维修基金共计51,136元。两原告按约完成付款义务后，由于被告公司内部原因导致系争房屋至今无法办理产证。根据出售合同第十九条及第二十条约定，被告应将两原告已支付的房款全部退还，并承担违约责任。两原告与被告签订的出售合同及托管协议合法有效，被告未按合同约定履行义务，已构成实质违约，两原告遂诉至法院。被告辩称，不同意两原告的全部诉讼请求，理由如下：1．被告系行使先履行抗辩权。两原告未按约将房款付至绿茵公司的指定账户，现有证据不能证明两原告已向绿茵公司支付了首付款790,000元，被告仅收到两原告部分首付款；且两原告原本应于2017年5月24日前以贷款方式支付剩余790,000元，但两原告至今未能成功办理银行贷款，之后亦未以现金补足该款。两原告未按约付款，违约在先。在两原告未付清全部购房款的情况下，被告未交房以及协助办理产证系行使先履行抗辩权。两原告作为违约方，无权要求解除商品房出售合同、退还购房款及支付违约金。2．不同意退还办证费用及维修基金，被告亦未收取该费用。3．关于律师费，因合同并未就律师费进行约定，故不同意支付律师费。本院经审理认定事实如下：1．2017年3月24日，绿茵公司(甲方)与张满、姜欣欣(乙方)签订1份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积20.82平方米，总房价款1,580,000元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXX********，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙双方商定2017年9月24日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2018年3月24日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年3月24日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2017年3月24日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款790,000元；2、乙方以贷款方式于2017年5月24日前应支付房款790,000元；3、以上述第2条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第2条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第2条所述期限到账后七天内自行补足；如第2条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第2条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；4、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。2．2017年3月24日，张满在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付200,000元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”；同时，张满亦在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称“彰荣公司”)共计支付590,000元，对应的POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业”。张满、姜欣欣收到金额分别为50,000元和740,000元的2张《收据》，落款处均盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。其中，金额为50,000元的收据收款事由载明“定金”，金额为740,000元的收据收款事由载明“首付款”。同日，张满亦在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向彰荣公司支付51,136元，对应的POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”。张满、姜欣欣收到1张金额为51,136元的《收据》，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章，收款事由为“代办产证费”。本院另查明：1．绿茵公司的股东为常熟市新源房地产有限责任公司和常熟市常福农贸市场有限公司，该两股东与案外人上海鑫贤资产管理有限公司(法定代表人吴军)因股权转让发生纠纷，案外人上海鑫贤资产管理有限公司已于2017年11月15日向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。该两股东的股权亦被上海市嘉定区人民法院仲裁程序中的财产保全案件(2018)法执沪01**财保字第12号冻结。2．本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。3．2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。张满、姜欣欣表示其已将贷款材料交由绿茵公司，因绿茵公司原因贷款尚未获批，其目前无法自筹资金补足剩余房款。本院认为，张满、姜欣欣与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于张满、姜欣欣向绿茵公司已付购房款的金额，虽然上述《上海市商品房出售合同》对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。张满在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争合同，由售楼处销售人员引领在POS机上刷卡付款，收取加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上显示的商户均为绿茵公司，故张满的付款行为不存在过错，其已尽到了审慎注意义务。张满有理由相信收款方为绿茵公司，其也无从知晓部分款项的收款人实际为彰荣公司。即便彰荣公司收取了部分房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的代销单位，负责绿茵商业广场的销售事宜，张满对于该事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，张满也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限。故本院认定张满、姜欣欣已经向绿茵公司支付了790,000元购房款，现绿茵公司称未收到部分房款，绿茵公司可根据其与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。根据《上海市商品房出售合同》约定，张满、姜欣欣负有按期办理贷款并在贷款未能办出的情况下自行补足房款的支付义务，现其仅支付首付款790,000元，贷款790,000元未付。张满、姜欣欣已明确表示无能力自筹资金支付剩余房款，合同已无法继续履行，综合绿茵商业广场的经营现状，合同无法继续履行亦存在绿茵公司的因素，故双方签订的《上海市商品房出售合同》以解除为宜。因张满、姜欣欣对合同的解除自身存在过错，故对其主张的解约违约金、利息和律师费的诉请，本院不予支持。合同解除后，绿茵公司应将张满、姜欣欣已付的购房款790,000元予以返还。关于办证费用和维修基金，该费用并非《上海市商品房出售合同》约定的内容，且该费用也并非绿茵公司实际收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，代办产证过程中需缴纳的费用应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，故该费用不应由绿茵公司予以返还。故张满、姜欣欣要求绿茵公司退还办证费用和维修基金的诉请缺乏依据，本院不予支持，张满、姜欣欣就此可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张满、姜欣欣与被告上海绿茵置业有限公司于2017年3月24日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张满、姜欣欣已付房款人民币790,000元；三、原告张满、姜欣欣的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费14,232元，减半收取7,116元，保全费5,000元，合计诉讼费12,116元，由原告张满、姜欣欣负担3,029元，由被告上海绿茵置业有限公司负担9,087元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇一九年九月十七日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。