四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1102民初2796号 原告：乐山融城物业服务有限公司，住所地：乐山市市中区滨江路中段**。统一社会信用代码：915111006674246453。 法定代表人：熊敏，总经理。 委托代理人：黄月斌，男，1991年10月22日出生，该公司员工，住四川省乐山市市中区。 被告：宁杰，男，1985年1月25日出生，汉族，住四川省乐山市市中区，现住乐山市市中区。 委托代理人：李明英，女，1963年4月25日出生，汉族，与宁杰系母子关系，住四川省乐山市市中区。 原告乐山融城物业服务有限公司（以下简称：融城物业公司）与被告宁杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，由审判员龚正杰独任审判，于2019年5月27日公开进行了审理，后转为普通程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告融城物业公司的法定代表人熊敏，被告宁杰的委托代理人李明英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告融城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费2670元、垃圾清运费114元、违约金801元、滞纳金1441.8元，合计5026.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告减少并明确第1项诉讼请求为：判令被告向原告缴纳物业服务费2670元、违约金801元，合计3471元。 事实和理由：依据原告与乐山嘉美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告从2014年7月1日起至2017年6月30日止对被告物业进行前期物业服务。同时被告也在与乐山嘉美房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件七中就物业服务进行了权利与义务的约定。《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》中附件七均对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等都进行了详尽的约定。被告系龙湾水岸小区XX号业主，房屋面积为117.1㎡，物业费按1.2元/月/㎡计算。被告从2015年12月1日截至到2017年6月30日期间（19个月）未缴纳物业服务费，应缴纳物业服务费2670元。被告不履行其义务，原告多次进行催收，被告拒不缴纳。被告的侵权行为严重损害了原告的利益。依据原告与乐山嘉美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第三十二条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费2倍的标准向乙方支付违约金。鉴于此，原告依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，诉至本院提出上述请求。 被告宁杰辩称：1、原告物业服务存在瑕疵，物业服务不到位，降低了小区品质，让商品房贬值；2、门禁系统损害了，没有修复；3、原告在物业服务期间有很多收益，比如广告收益、停车收入等，这些应当归全体业主所有，而不应该由原告全部收取，原告只能收取对应的劳务报酬；4、其他业主占用公共绿化，原告没有制止；5、其他底楼业主破窗开门，原告也没有制止；6、顶楼业主违章搭建，原告也没有制止；7、很多业主拆承重墙，原告也没有制止；8、原告退场时没有向全体业主通报，没有与全体业主进行结算；9、对于违约金，原告存在严重管理瑕疵，原告服务不到位是违约在先，所以被告才不交物业服务费；10、原告违规收取装修保证金，是必须要退还的。 本院经审理认定事实如下：2012年，乐山嘉美房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订《前期物业服务合同》，约定“甲方选聘乙方对嘉美·龙湾水岸提供前期物业管理服务。物业名称：嘉美·龙湾水岸；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.20元/月·平方米；业主应于小区开始交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按在交房时一次性交纳2年的物业管理服务费，以后每年交纳一次，业主或物业使用人应在每年3月底前履行当年度交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费2倍的标准向乙方支付违约金。本合同期限为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。” 宁杰系位于乐山市中心城区的住房的房屋所有权人，该住房建筑面积117.1平方米。 2019年5月6日，乐山市市中区通江街道王河社区居民委员会出具《证明》，载明：“龙湾水岸小区（位于乐山市市中区）系乐山嘉美房地产开发有限公司开发建设，小区建设完成后，乐山嘉美房地产开发有限公司委托融城物业公司作为小区的前期物业管理服务企业，为小区提供物业管理服务，并与融城物业公司签订《前期物业服务合同》，约定的管理期限为2014年7月1日至2017年6月30日。融城物业公司在此期间为小区提供了物业管理服务。2017年4月下旬，小区业委会正式成立，重新选聘华瑞物业自2017年7月1日起为小区提供物业管理服务，融城物业公司于2017年7月1日退场，不再为小区提供物业管理服务。” 被告缴纳了2014年12月1日至2015年11月30日的物业服务费。 原告以张贴《催费通知单》的形式向被告催收从2015年12月1日至2017年6月30日的物业服务费。 被告当庭陈述：不需要调低违约金。 上述事实，有原告融城物业公司提交的《前期物业服务合同》、《证明》、照片、《房屋信息摘要》及双方当事人的陈述等予以证实。 本院认为：原告与乐山嘉美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该《前期物业服务合同》对包括被告在内的全体业主具有约束力，本案原、被告均应按照《前期物业服务合同》的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约对被告所在小区提供了物业服务，被告应该按照合同约定向原告缴纳物业服务费。原告以张贴催缴通知的形式向被告催收从2015年12月1日至2017年6月30日的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，被告应向原告缴纳2015年12月1日至2017年6月30日共19个月的物业服务费2670元（117.1平方米×1.2元/㎡/月×19个月）。被告以原告服务存在瑕疵为由提出抗辩，但未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的抗辩主张不予支持。 被告应于每年3月底前履行当年度缴费义务，被告逾期缴纳物业服务费，已构成违约，依照《前期物业服务合同》的约定，被告应向原告支付违约金。《前期物业服务合同》约定按物业服务费2倍的标准计算违约金，原告认为该约定过高自行调低违约金为801元（2670元×30%），被告当庭陈述不需要调低违约金，故本院对原告的主张予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告宁杰在本判决生效后十日内向原告乐山融城物业服务有限公司交纳物业服务费2670元及违约金801元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告乐山融城物业服务有限公司已预缴），由被告宁杰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  龚正杰 审 判 员  钟雅丽 人民陪审员  毛 庆 二〇一九年七月十九日 书 记 员  章 敏