广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1749号原告：蔡德钦，男，1984年*月*日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：柏伟，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永明，广东洋三律师事务所律师。被告：高艳庄，女，1979年*月*日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：欧谷山，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐志勋，广东雅商律师事务所实习律师。原告蔡德钦与被告高艳庄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡德钦的委托诉讼代理人李永明，被告高艳庄及其委托诉讼代理人欧谷山、唐志勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡德钦向本院提出诉讼请求：1.高艳庄向蔡德钦支付租金及占有使用费119800元以及逾期付款期间的利息损失（自起诉之日起至清偿之日止以119800元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付）；2.高艳庄向蔡德钦支付电费1775元。诉讼过程中，蔡德钦明确诉求1包括2017年2月至2018年7月23日的租金及占用费，其中2017年2月至2018年4月30日期间欠付租金70000元（每月租金18000元乘以15个月减去已付租金16万元再减去押金40000元），2018年5月1日至2018年7月23日占用费49800元[每月租金18000元乘以2个月加上7月的23天租金为13800元（18000除以30天乘以23天）]。事实与理由：2014年7月，蔡德钦与高艳庄签订《房屋租赁合同》，约定高艳庄以每月18000元的租金标准向蔡德钦承租位于中山市××中心路东××楼区域，租期自2014年7月1日至2022年6月30日等内容。2017年2月起，高艳庄多次迟延支付到期租金，经蔡德钦多次催促未果。蔡德钦于2018年4月30日解除上述租赁合同。2018年7月23日，高艳庄撤离案涉租赁物。截止本案起诉之日，高艳庄欠蔡德钦租金及占有使用费119800元，电费1775元。高艳庄辩称，1.蔡德钦主张的房屋租金18000元与事实不符，开始租金是18000元，从2015年3月开始已降为每月16000元，从2015年12月开始已经降为每月15000元；2.高艳庄是经营私人幼儿园，寒暑假基本没有收入，且租金较高，要求蔡德钦减租金为每个月12000元，蔡德钦提出还是每月租金15000元，同时免除寒暑假共两个月的租金，平摊下来每月也是12000元，要求不要变更每月15000元的付款记录，高艳庄同意，所以经双方口头协商一致，从2017年开始每年有两个月的免租期（寒假与暑假），具体月份没有约定，因此，2017年10月至2018年6月30日总共欠租金是65000元，押金抵扣租金后实际只欠租金25000元，同意支付租金25000元；3.因为2018年7月是暑假，是免租期，高艳庄在2018年7月10日已经完全搬离，之后也仅偶然因为蔡德钦要求清理租赁物内零碎物品回去过，7月18日就再没有回去过。高艳庄还没有把钥匙给蔡德钦，因为案涉租赁物的整个门已经拆了；4.同意支付电费1775元；5.占用费按免租期且蔡德钦也给予搬离时间，且搬离过程中需要拆除物品较大，故不同意支付占用费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：蔡德钦名下有位于中山市**的房地产一宗[不动产权证号：粤（2015）中山市不动产权第**号]，共四层，占地200平方米，建筑面积785.33平方米。蔡德钦（甲方）与高艳庄（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定蔡德钦向高艳庄出租上述房地产A栋二楼区域，租赁期限共八年，自2014年7月1日起至2022年6月30日止；每月租金18000元，每三年递增10%，即2017年7月1日、2020年7月1日开始各递增10%；乙方支付40000元押金；每月20号前一次性以转账的方式支付下月租金；乙方拖欠租金累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方拖欠租金累计2个月以上的，甲方有权终止合同，没收押金并收回房屋；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，则应按日租金的1.5倍支付滞纳金；乙方按时交纳自行负担的水费、电费等费用等内容。蔡德钦已向高艳庄交付上述租赁物。高艳庄已交纳押金40000元，并对上述租赁物进行装修后经营幼儿园。双方还约定水费每度4元，电费每度1元。蔡德钦已委托蔡兆昌处理租赁事宜。2015年12月起，高艳庄按每月15000元的标准向蔡德钦交租，有时一次性转账15000元，有时分两次转账。2017年1月21日，高艳庄向蔡德钦转账10000元，注明交幼儿园2016年8月租金全部结清。同年2月15日，高艳庄向蔡德钦转账10000元，注明幼儿园交2017年2月部分租金。3月11日，高艳庄向蔡德钦转账15000元，注明幼儿园交2017年3月租金结清。2017年3月19日，高艳庄向蔡德钦转账5000元，注明交幼儿园2017年2月租金全部结清。3月31日，蔡德钦出具收据两份，分别确认收到高艳庄幼儿园2017年2月租金15000元、3月租金15000元。4月14日，高艳庄向蔡德钦转账15000元，注明交幼儿园2017年4月租金。5月8日，高艳庄向蔡德钦转账15000元，注明交幼儿园2017年5月租金。6月7日，高艳庄向蔡德钦转账15000元，注明交幼儿园2017年6月租金1.5万结清。7月12日，高艳庄向蔡德钦转账15000元，注明交幼儿园2017年7月租金1.5万结清。7月25日，高艳庄向蔡德钦转账1841元，注明交幼儿园水电费。10月11日，高艳庄向蔡德钦转账10000元，注明交幼儿园2017年9月租金。11月20日，高艳庄向蔡德钦转账10000元，注明交幼儿园2017年10月租金。12月9日，高艳庄向蔡德钦转账10000元，注明交幼儿园2017年12月租金。12月21日，高艳庄向蔡德钦转账10000元，注明交幼儿园2017年11月租金。2018年1月10日，高艳庄向蔡德钦转账5000元，注明交幼儿园2017年9月租金5千全部结清。同年1月27日，高艳庄向蔡德钦转账5000元，注明交幼儿园2017年11月租金全部结清。蔡德钦在其银行个人明细对账单中记录后手写注明“17年11月”。3月8日，蔡德钦向高艳庄催收租金。4月11日，蔡德钦向高艳庄发出通知，称因高艳庄数个月没有交租，决定于2018年4月30日终止双方租赁合同，收回房屋使用权。4月14日，高艳庄向蔡德钦转账10000元，注明交幼儿园2018年3月租金1万元。蔡德钦在其银行个人明细对账单中记录后手写注明“18年3月”。5月14日，高艳庄向蔡德钦转账10000元，注明交幼儿园2018年4月租金1万元。蔡德钦在其银行个人明细对账单中记录后手写注明“18年4月”。7月20日，蔡德钦要求高艳庄在明天（21号）搬离幼儿园的全部间墙板及一切物品。高艳庄称没有回去搬物品。7月23日，蔡德钦对上述租赁物所属电表进行拍照，电表显示2120。12月15日，蔡德钦向高艳庄发送账户明细查询表，要求高艳庄尽快对账并付清租金。该账户明细查询表载明日期为2017年1月1日至2018年12月11日，所列2017年11月20日至2018年5月14日的账户收款记录、转账用途与上述转账记录一一对应，备注2017年12月9日所交2017年12月份的租金因该月份免租，租金转移至2018年1月；下方的高艳庄欠租明细表中列明高艳庄欠2017年10月、2018年1月、3月、4月租金各5000元和2018年2月、5月至7月租金各15000元，共80000元，扣除押金40000元，尚欠40000元。高艳庄对2018年7月租金以外的内容予以认可。2019年1月4日，蔡德钦向高艳庄发出律师函，声称高艳庄拖欠租金80000元。同年1月11日，高艳庄与蔡德钦的律师沟通时承认大概于2018年7月中旬搬离上述租赁物。2月14日，蔡德钦诉至本院，提出前述诉请。本院认为，蔡德钦与高艳庄形成合法有效的房屋租赁合同关系。蔡德钦主张高艳庄拖欠租金，高艳庄确认，故本院予以认定。高艳庄未按期交纳租金，构成违约，应承担相应违约责任。蔡德钦有权解除案涉租赁合同，要求高艳庄支付租金等。蔡德钦已于2018年4月11日向高艳庄发出解除通知，声明案涉租赁合同于2018年4月30日解除，故案涉租赁合同依法已于2018年4月30日解除。高艳庄辩称解除时间为2018年6月30日，理据不足，故本院不予采纳。蔡德钦主张租金标准为每月18000元，没有免租期，高艳庄欠2017年2月至2018年4月租金共70000元。高艳庄辩称双方已约定从2015年12月起租金变更为每月15000元，且2017年起每年有两个月的免租期（寒假与暑假）。根据已查明的事实，从2015年12月起，高艳庄已实际按每月15000元的标准向蔡德钦交租，蔡德钦并没有提出任何异议，也曾出具收据以确认，且其向高艳庄发出的案涉账户明细查询表也表明高艳庄已结清2017年9月以前的租金，2017年10月后每月应付租金为15000元，2017年12月为免租期，故足以认定双方已约定2015年12月起租金标准变更为每月15000元。蔡德钦关于租金标准的主张理据不足，也有违诚实信用原则，故本院不予认定。高艳庄关于租金标准的抗辩有理，故本院予以采纳。关于免租期的问题，如上述，2017年12月为免租期，且高艳庄确实未交纳2017年8月租金，而蔡德钦在案涉账户明细查询表中也没有主张高艳庄欠该月租金，故对高艳庄关于免租期的抗辩本院予以采纳。对蔡德钦关于高艳庄尚欠2017年2月至2017年9月租金差额的主张，本院不予认定。因此，高艳庄应向蔡德钦支付尚欠的2017年10月、2018年1月、3月、4月租金各5000元和2018年2月租金15000元，合计35000元。因案涉租赁合同已因高艳庄的违约而提前解除，高艳庄未及时返还案涉租赁物，故蔡德钦有权要求高艳庄支付2018年5月1日起至其返还案涉租赁物之日止的占有使用费，但标准应参照双方约定的租金标准即每月15000元。高艳庄关于不支付占用费的抗辩，理据不足，故本院不予采纳。关于计算占用费的终止时间问题。高艳庄主张于2018年7月10日完全搬离租赁物，后又偶然回去，7月18日后就没回去过。而蔡德钦于7月20日还要求高艳庄于次日全部搬离物品，高艳庄称没回去，蔡德钦于7月23日到案涉租赁物抄电表数，高艳庄并没有提供任何证据证实其已与蔡德钦办理好租赁物交接手续，因此，蔡德钦要求计算占用费至2018年7月23日的诉请合理，本院予以支持。高艳庄应向蔡德钦支付占用费41129元（15000×2＋15000÷31×23）。综上，高艳庄应向蔡德钦支付租金及占用费共36129元（租金35000元+占用费41129元-押金40000元），并按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日即2019年2月14日起至清偿之日止计付利息。蔡德钦要求高艳庄支付电费1775元，高艳庄同意，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告高艳庄于判决发生法律效力之日起七日内向原告蔡德钦支付租金及占用费共36129元，并按中国人民银行同期贷款利率从2019年2月14日起至清偿之日止计付利息；二、被告高艳庄于判决发生法律效力之日起七日内原告蔡德钦支付电费1775元；三、驳回原告蔡德钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2732元，减半收取计1366元，由原告蔡德钦负担941元，被告高艳庄负担425元（该费用原告蔡德钦已预交，本院不作退还，由被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇一九年十一月十一日书记员  胡冬娴