广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初11277号原告（反诉被告）：何才庆，男，1983年1月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈泽荣，广东怡法律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘镇潮，男，1991年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：顺德区均安镇淘居房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安居委会百安北路5号鸿利轩107号铺。经营者：刘镇潮，男，1991年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告）和被告的委托诉讼代理人：李镝，广东京兆律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统一简称原告）何才庆诉被告（反诉原告，以下统一简称被告）刘镇潮、被告顺德区均安镇淘居房地产中介服务部（以下简称淘居服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，被告刘镇潮于2019年7月8日提出反诉，本院决定将本诉和反诉合并进行审理，依法适用简易程序于2019年7月9日、10月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈泽荣，被告刘镇潮、淘居服务部的委托诉讼代理人李镝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年9月11日签订的《房屋买卖合同》（以下简称《合同》）；2.被告刘镇潮退还购房定金5万元、首期购房款15万元、代付供楼按揭款16828元；3.被告淘居服务部退还中介费1.8万元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告刘镇潮以被告淘居服务部的名义对外开展房屋中介生意。2018年9月11日，被告刘镇潮与原告签订了《合同》，约定：1.被告刘镇潮将位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会翠湖路3号御琴华府2座102房（以下简称102房）以120万元转让给原告；2.原告购买房屋的款项支付方式如下：以现金转账方式支付。合同签订的当天，原告向被告刘镇潮支付购房定金5万元；3.2019年12月31日前，原、被告带齐相关资料一起办理房屋买卖过户手续，同时原告向被告刘镇潮支付购房余款，具体购房首付余款以银行审核贷款金额为准，购房定金+购房首付余款+银行贷款=该房屋的成交价，多退少补；4.原告与被告刘镇潮各付经纪佣金1.5%（即1.8万元）；5.合同还约定了税费承担、房内家私物品的赠与及户口迁出等；6.合同还约定了原、被告相关违约的赔偿办法；7.其他约定事项第8点约定，由于原告选择银行贷款方式支付，如因银行不受理原告的贷款申请导致原告无法贷款或因房管局政策突变导致房屋无法办理过户手续，双方互不承担违约责任，被告刘镇潮必须在一个工作日内无息退还原告所有的定金以及购房首付款，如被告刘镇潮超时不退，至款项实际支付之日起，以房屋总价为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金给原告。《合同》签订后，原告依约向被告刘镇潮支付了定金5万元、首期购房款15万元、代被告刘镇潮支付102房按揭款16828元，向被告淘居服务部支付了经纪佣金1.8万元，共向两被告支付了234828元。2019年3月26日，原告向银行申请贷款，因原告的个人信用不合格，银行拒绝贷款而造成本合同无法继续履行。原告筹款未果，便与被告刘镇潮协商解除合同和退还款项，却遭被告刘镇潮拒绝。被告刘镇潮辩称，一、对原告请求解除合同的主张没有异议，但其在履行期限内要求解除合同构成违约；二、原告未证明已依约履行合同义务。原告既未与被告刘镇潮一起前往银行办理贷款手续，也未证明曾向银行申请贷款。原告的个人信用报告不能证明其曾向银行申请贷款，以及因信用不合格导致贷款申请被拒绝；三、《合同》于2018年9月11日签订，个人信用报告显示不能按期贷款发生在签约后，不排除原告故意造成征信不良。被告淘居服务部辩称，与被告刘镇潮的意见一致。另外，该交易已完成，原告应依约支付中介费。被告刘镇潮向本院提出反诉请求：1.原告向被告刘镇潮支付违约金12万元；2.原告向被告刘镇潮赔偿房价下跌损失40.9万元；3.原告向被告刘镇潮支付2018年10月至2019年6月的房屋占有使用费1.8万元；4.本案本诉和反诉的全部诉讼费用由原告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：原告从合同解除的判决发生法律效力之日起3日内返还102房给被告刘镇潮。事实与理由：原告以向银行申请贷款被拒、多方筹款未果、合同无法继续履行为由，要求解除《合同》，并退还购房定金、首期购房款、代付的按揭款及中介费。原告的起诉没有事实和法律依据，其上述行为已构成违约，且给被告刘镇潮造成了较大的经济损失，应承担相应法律责任。一、原告构成违约。《合同》约定的付款时限为2019年12月31日前，原告在此期限届满之前应履行付清全部房款的义务。现原告在无证据证明其银行贷款申请被拒的情况下，提前起诉要求解除合同，本身便构成违约，应按《合同》第十一条第2.2条的约定承担违约责任。二、原告的违约行为导致被告刘镇潮的经济损失。自《合同》签订以来，均安镇的房价一直在逐步下跌，现时与102房相近地段的房价已跌至7000元/平方米。被告刘镇潮要求解除合同，按照现在均安镇的房价水平，即使102房在本案结案后能再次成功交易，也已经导致被告刘镇潮损失了40余万元。三、《合同》签订后，被告刘镇潮于2018年10月将102房交予原告使用至今，如《合同》被解除，原告应按相近地段相近面积的房屋租金标准（约2000元/月）向被告刘镇潮支付9个月的房屋占有使用费1.8万元。被告刘镇潮在本次交易中并无任何过错，却要为原告的不诚信行为付出巨大代价，特提起反诉。原告针对反诉辩称，2018年2月26日，原告把个人信用报告交给被告刘镇潮、淘居服务部，由被告淘居服务部办理贷款手续，但被告淘居服务部至今为止仍未办理银行的贷款，根据《合同》第十二条第八点约定，因原告不能办理银行贷款，双方互不承担违约责任，被告刘镇潮必须在一天内退回原告的购房款、定金及首付款。纵观本案，原告未故意违约，假如被告刘镇潮现在要求继续履行合同，原告可以每月支付按揭款到合同履行完毕为止，余款可以协商支付期限，然后再办理房产过户手续。因现在除了向银行贷款外，原告无其他方法在短时间内凑齐款项给被告刘镇潮，遂提起本次诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告刘镇潮提交的拍卖司法页面打印件，本院不予采信，原告与被告刘镇潮提交的其他证据，本院对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告淘居服务部是被告刘镇潮投资的个体户，经营范围为房地产中介服务。2018年9月11日，被告刘镇潮（甲方）与原告（乙方）、被告淘居服务部（丙方）签订了一份《合同》，主要内容如下：第一条甲方自愿把102房出售给乙方，该房屋的房地产权证号为粤房地证字第××号。102房状态及面积以房产证记载为准，甲方确认该房屋没有设定抵押及没有被查封。乙方已对102房进行亲身实地查看，对该房屋就甲方所述状况已知悉，并在此基础上作出购买该房屋的决定及承担该房屋所在地方颁布限购政策所造成的风险。第二条102房成交总价为120万元；第三条乙方购买102房的款项支付方式如下：以现金转账方式支付。1.甲、乙、丙三方于2018年9月11日签订本合同，并于当天乙方支付甲方购房定金5万元。上述定金转至甲方指定账户。2.2019年12月31日前，甲、乙双方带齐相关资料一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续，同时乙方向甲方支付购房余款，具体购房首付余款以银行审核贷款金额为准，购房定金+购房首付余款+银行贷款=102房的成交价，多退少补。第四条本合同一经签署，甲、乙双方就有向丙方支付佣金义务。佣金为成交价的1.5%（甲、乙双方各支付1.5%），佣金于本合同签订当天一次性付清。丙方必须协助甲、乙双方办理该房屋的买卖及水电等相关协议转户手续。第五条1.102房过户按国家所需缴纳的契税、交易服务费、增值税、土地增值税、印花税、土地出让金、个人所得税等相关一切费用由乙方负责。备注：甲方提供102房过户所需的资料。交易服务费于过户当天由乙方交付给丙方，委托丙方于出证当天代为支付。甲方同意102房证满二后再办理过户给乙方。甲方自愿按顺德区财税局要求提供相关资料办理申请营业税及个人所得税减免手续。若由于甲方原因未能通过102房营业税及个人所得税的减免申请，则对乙方所造成的损失由甲方负责赔偿。第九条102房带装修买卖，该房屋售价已包含物品清单所列家私家电（略），则甲方须于收取乙方购房余款的同时预留1万元给丙方作为交楼保证金，待双方顺利交接完成后丙方一次性无息退还给甲方。第十一条2.乙方违约责任2.2若乙方违约，甲方收取的定金不予返还，乙方必须按本合同的总价的10%赔偿给甲方，本合同自动解除。2.3若乙方不按期支付款项或办理相关手续的视为违约，在甲方同意乙方延迟履约的情况下，甲方有权要求乙方自本合同签订之日起，至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。3.甲、乙双方对丙方违约3.1甲、乙双方之间相互违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向丙方支付佣金的义务。无论是一方或双方违约，违约方须按本合同总价的3%支付佣金（或者若成交总价的3%不足1万元的，违约方须向丙方支付佣金1万元）；又或者办理过户后不依约定支付佣金的，自本合同签订之日起，至佣金实际支付之日止，按日千分之二支付延迟付款违约金。如丙方需通过法律途径追讨的，则违约方还需承担诉讼费、律师费等一切相关费用。3.3在未经得丙方同意的情况下，甲、乙双方任意一方擅自解除合同或甲、乙双方擅自解除合同，擅自解约的一方或擅自解约的双方均须按本合同总价的3%向丙方支付佣金。若成交总价的3%不足1万元的，则须向丙方支付佣金1万元。3.4基于甲、乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付佣金。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。第十二条其他约定事项：1.上述交易时间，如非因甲、乙双方原因（不可抗力因素）造成延期，则相应顺延，甲、方双方互不承担违约责任。2.签订本合同当天，甲方自愿把102房有效的房产资料（或签名盖指纹的房产资料复印件）交纳丙方保管，若乙方违约，丙方无须通知乙方，丙方直接把该房屋的有效的房产资料归还甲方，乙方不得有异议。8.由于乙方选择银行贷款方式支付，如因银行不受理乙方的贷款申请导致乙方无法贷款或因房管局政策突变导致房屋无法办理过户手续，甲、乙双方互不追究违约责任，甲方必须在一个工作日内无息退还乙方所有的购房定金以及购房首付款，如甲方超时不退，至款项实际支付之日起，以房屋总价为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金给乙方。补充协议：经双方友好协商，一致同意以下几点：1.双方约定在2018年10月31日前乙方提前支付首付款20万元含定金以及中介费1.8万元给甲方使用，并同意在乙方银行贷款通过后协助甲方60万元含首付款赎证。2.甲方同意在2018年12月31日前交楼给乙方使用，从交楼给乙方使用即日起，甲方的房贷以及一切费用（包含水电费、物业管理费、煤气费、电视费等等）由乙方承担，甲方应在交楼当天计清剩余房贷，以交楼给乙方使用当天的剩余房贷为准。签约后，被告刘镇潮将102房交予原告占有使用。原告称被告刘镇潮于2018年11月将102房交予原告使用，被告刘镇潮则称于2018年10月将该房交予原告使用。双方没有办理房屋交接手续。原告对被告刘镇潮要求按2000元/月支付房屋占有使用费的主张没有异议。2018年11月8日，被告淘居服务部向原告出具收款收据确认收到原告的服务佣金1.8万元，被告刘镇潮向原告出具收款收据确认收到原告支付的购房定金5万元和首付款15万元。原告于2018年11月1日、30日和同年12月31日及2019年3月1日各向被告刘镇潮支付4207元，合计16828元。原告分别于2019年2月25日和同年3月26日向中国人民银行佛山市中心支行打印个人信用报告。原告的第一份个人信用报告显示，原告的贷款存在6笔逾期，贷记卡存在6个账户逾期，其中2笔贷款因逾期其个人的信用等级已被列为关注。原告的第二份个人信用报告显示，原告的贷款存在12笔逾期，贷记卡存在9个账户逾期，其中5笔贷款因逾期其个人的信用等级已被列为关注，贷记卡因原告逾期的账户状态一个为止付，一个为冻结。上述贷款关系的形成时间和贷记卡的获批时间均在《合同》签订之前。原告在庭审陈述如下：原告于2018年2月26日交个人信用报告交给被告刘镇潮、淘居服务部，由被告淘居服务部办理贷款手续，被告淘居服务部至今未成功办理贷款手续。同时，原告也到银行处咨询贷款的情况，银行的工作人员告诉原告由于原告的个人征信报告的原因，不能贷款。假如被告刘镇潮仍要求履行合同，原告可以每月支付按揭款到合同履行完毕为止，余款可以协商期限支付，然后再办理房屋过户手续。因原告除了向银行贷款外，没有其他方法在短时间内凑集款项给被告刘镇潮，为此才起诉。两被告则在庭审中陈述称，原告2019年3月应两被告的要求打印征信，未向两被告提到征信通不通过的事情。原告把征信拿过来后，一直未与两被告联系办理贷款事宜，后来说不供楼了。诉讼过程中，被告刘镇潮向本院申请对102房在2019年7月的市场价值进行鉴定，深圳市世联土地房地产评估有限公司根据本院的委托于2019年9月19日作出房地产估价报告，结论如下：单价为7699元/平方米，评估净值为874700元。被告刘镇潮为此支付了鉴定费4700元。原告向本院起诉后，本院于2019年5月31日向两被告送达了起诉状副本、开庭传票。本院认为，原、被告签订的《合同》系三方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。原告请求解除《合同》，被告刘镇潮也无异议，本院予以尊重，本院依法认定《合同》于2019年5月31日解除。因原告与被告刘镇潮同意解除《合同》，被告刘镇潮据此请求原告返还102房和房屋占有使用费的主张合法有据，本院应予支持。何时交付102房的举证责任在被告刘镇潮，其未举证证明于2018年10月向原告交付了102房，而原告自认被告刘镇潮于2018年11月向其交付了102房，交付房屋的时间依法应确认为2018年11月。因此，原告应向被告刘镇潮支付2018年11月至2019年6月的房屋占有使用费1.6万元（2000元/月×8个月）。因原告已入住102房，理应给其合理的搬离时间，本院根据本案案情确定原告应于本判决发生法律效力之日起30天内将102房交予被告刘镇潮。关于原告是否存在违约行为的问题。原告已向被告刘镇潮支付了购房定金5万元、首期购房款15万元以及代被告刘镇潮支付102房按揭款16828元，也应两被告的要求先后两次提供了个人信用报告，个人信用报告显示原告的贷款存在多笔逾期，原告的贷记卡存在多个账户逾期，一个贷记卡因逾期账户状态为止付，一个贷记卡因逾期账户状态为冻结。被告淘居服务部作为专门从事房地产中介服务的机构，根据原告的个人信用报告上显示的征信情况，应该可以从专业的角度确定原告如向银行申请贷款是否可以获得银行的批准，但被告淘居服务部既未举证证明原告的上述征信情况可以获得银行的贷款许可，也未举证证明原告的上述征信情况不能获得银行的贷款许可，根据日常经验法则，本院推定原告的上述征信情况无法获得银行的贷款许可。至于两被告辩称原告在签订《合同》之后，不排除是为了故意违约造成征信不良。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。根据本案查明的事实，上述贷款关系的形成时间和贷记卡的获批时间均在《合同》签订之前，且被告刘镇潮并未举证证明原告为自己的利益故意违约造成征信不良，进而导致无法获得银行的贷款许可。因此，根据《合同》第十二条第8款“由于乙方（原告）选择银行贷款方式支付，如因银行不受理乙方（原告）的贷款申请导致乙方（原告）无法贷款或因房管局政策突变导致房屋无法办理过户手续，甲（被告刘镇潮）、乙（原告）双方互不追究违约责任……”的约定，原告的行为不构成违约，无需承担违约责任。进而，原告请求被告刘镇潮返还购房定金5万元、首期购房款15万元以及代付供楼按揭款16828元的主张合法有据，本院应予支持。同理，被告刘镇潮要求原告支付违约金和赔偿房屋下跌损失的主张没有依据，本院不予支持。关于被告淘居服务部是否应退还中介费1.8万元的问题。《房地产经纪管理办法》第十九条规定：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”《合同》第四条约定：“……丙方（被告淘居服务部）必须协助甲（被告刘镇潮）、乙（原告）双方办理该房屋的买卖及水电等相关协议转户手续。”根据本案查明的事实，被告淘居服务部除了参与签订《合同》及要求和收取原告的个人信用报告外，并无证据证明其有要求原告提交办理银行贷款所需的其他资料及协助原告到银行办理贷款申请等手续。同时，根据《合同》第十一条第3款的约定可知，佣金最终由违约方负担，而原告与被告刘镇潮在本案中均未违约。因此，被告淘居服务部应退还中介服务费1.8万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何才庆与被告（反诉原告）刘镇潮、顺德区均安镇淘居房地产中介服务部于2018年9月11日签订的《房屋买卖合同》于2019年5月31日解除；二、被告（反诉原告）刘镇潮应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）何才庆返还购房定金5万元、首期购房款15万元以及代被告刘镇潮支付102房按揭款16828元；三、被告顺德区均安镇淘居房地产中介服务部应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）何才庆返还中介服务费1.8万元；四、原告（反诉被告）何才庆应于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告（反诉原告）刘镇潮支付房屋占有使用费1.6万元；五、原告（反诉被告）何才庆应于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告（反诉原告）刘镇潮交付登记在被告（反诉原告）刘镇潮名下的位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会翠湖路3号御琴华府2座102房；六、驳回被告（反诉原告）刘镇潮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2411.21元，财产保全费1694.14元，合计4105.35元[原告（反诉被告）何才庆已预交]，由被告（反诉原告）刘镇潮负担。反诉案件受理费减半收取4635元[被告（反诉原告）刘镇潮已预交]，由原告（反诉被告）何才庆负担135元，被告（反诉原告）刘镇潮负担4500元。鉴定费4700元由被告（反诉原告）刘镇潮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 蒋 竞 雄二〇一九年十二月二十日书记员 欧阳凯婷