江西省奉新县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0921民初1356号原告：江西银行股份有限公司宜春奉新支行，住所地：江西省奉新县冯川镇迎宾路188号。统一社会信用代码：91360921092901737A。负责人：毛志鹏，该支行行长。委托诉讼代理人：徐玄文，男，1989年9月14日出生，汉族，该行职员，住奉新县。委托诉讼代理人：谷雨，男，1986年10月25日出生，汉族，该行职员，住奉新县。被告：林建兵，男，1974年7月10日出生，汉族，工人，住江西省宜春市袁州区。被告：陈小梅，女，1978年12月10日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被告：奉新县星辉亮置业有限公司，住所地：奉新县赤田镇十五里亭儒里组（奉大公路旁）。统一社会信用代码：91360921343325499G。法定代表人：胡红星，该公司负责人。原告江西银行股份有限公司宜春奉新支行（以下简称江西银行）与被告林建兵、陈小梅、奉新县星辉亮置业有限公司（以下简称星辉亮公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西银行的委托诉讼代理人谷雨、被告林建兵到庭参加诉讼，被告陈小梅、被告奉新县星辉亮置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《江西银行个人房产借款及抵押合同》（合同编号：195160325480100）；2.判令被告一、二偿还贷款本金273438.59元，利息5771.4元，本息合计279209.99元（利息截止2018年10月12日，之后利息计算至被告还清款止）；3.判令被告三对上述债务承担连带清偿责任；4.判令三名被告共同承担原告为实现债权和担保权利而发生的诉讼费用，原告当庭增加诉讼请求要求对被告享有优先受偿权。事实和理由：2016年7月18日，被告林建兵、陈小梅以在星辉亮公司购买房产为由，向原告申请中长期个人一手住房按揭贷款，以此次购买的房产作为抵押，同时被告星辉亮公司为被告一、二提供阶段性担保，并于当日签订了《江西银行个人房产借款及抵押合同》（合同编号：195160325480100），合同签订后，原告依约于2016年6月5日向被告星辉亮公司发放了贷款29万元，约定借款期限276个月，从2016年7月20日至2039年7月20日。但自2018年3月21日起被告一、二拒绝向原告支付合同约定的还款金额，被告星辉亮公司也未履行连带清偿责任。原告认为，三被告违反了双方的合同约定，应当承担还本付息的法律责任，故诉至法院，并提出前列诉讼请求。被告林建兵辩称，是村里面的邻居约上我的，我不知道具体是什么事，说要用我们的身份证，我们村里还有几个人一起来的奉新，刚开始在一个售楼部，然后又去了银行，他们让我们签字，也不知道是为什么签字，现在原告要我还款，之前银行的还贷都不是我在还，卡是我的，他们就一直在还款，去年好像没有还贷了，现在我也还不起，我没有购房合同、房产证，现在也不知道有没有房子，我现在什么都没有。被告陈小梅、星辉亮公司未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的个人房产借款及抵押合同、江西银行楼宇按揭合作协议书、不动产登记证明，用于证明原、被告双方就借款事项达成协议及约定借款人和担保人应承担的义务。被告林建兵经质证后认为：“借款合同上的签名看字迹有点像我和我老婆写的，但是不能确定，当时签了好多字，好多人和我一样签了字，鉴定就不必了”，其余被告未到庭发表质证意见，本院认为，该组证据可以证实原、被告签订个人房产借款及抵押合同、江西银行楼宇按揭合作协议书，并办理了不动产登记证明（预告登记）的事实。被告林建兵向本院递交了房产权代持协议复印件一份，原告经质证后认为：“这证据说明借款人知道来我行签字是要买房的，并不是如他所说的不知道，我是第一次看到这份房产权代持协议”，本院认为，因代持协议中的甲方邓建义并未作为证人出庭作证，被告林建兵也未提交证据原件，对于该组证据无法核实，故不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月18日，被告林建兵、陈小梅作为借款人，被告星辉亮公司作为保证人，共同与原告江西银行签订一份《江西银行个人房产借款及抵押合同》，合同约定：“第十四条还款方式除另有约定外，本合同项下借款本息还款采取由借款人授权贷款人的方式，在每期约定的还款日从借款人的存款账户中直接扣收本期应付款项，代扣业务手续费由借款人承担。第十七条担保措施及担保责任期限一、担保措施2、若借款人或担保人发生贷款人认为可能影响其履约能力的事件，或借款人、担保人经济状况恶化或涉入重大诉讼或仲裁案件，或因其他原因而可能影响其履约能力，或担保人在担保条款或与贷款人之间的其他合同项下发生违约，或担保物贬值、毁损、灭失、被查封，致使担保价值减弱或丧失时，贷款人有权提前解除借款合同，停止发放贷款、提前收回全部借款本息或要求借款人提供新的担保、更换担保人等，以担保本合同项下债务的履行。第二十五条违约事项（四）发生下列情况之一时，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任：3、借款期间，借款人连续三期，累计六期或逾期达到半年（包括计划还款当期）未偿还贷款本息和相关费用的；第十章特别签订条款第三十三条本合同项下的借款金额为人民币（大写）：贰拾玖万元（小写：290000元）。第三十五条借款期限为276个月。第三十六条本合同项下的贷款利率在基准利率的基础上下浮10%，执行贷款利率为4.41%，若在执行浮动利率期间内遇人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率按每年一月一日调整；二、罚息利率罚息利率为月利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率为实际执行利率的基础上上浮50%。第三十八条本合同生效后，贷款人将款项划入借款人指定账户账户名称：奉新县星辉亮置业有限公司开户银行：江西银行宜春奉新支行账号：79×××18。第四十二条一、本合同项下的担保措施包括：1、由（保证人）奉新县星辉亮置业有限公司提供连带责任保证担保”。另被告星辉亮公司与原告江西银行于2016年5月15日签订的《江西银行楼宇按揭合作协议书》，双方约定：“第五条阶段性担保：5.4阶段性保证担保。乙方（注：星辉亮公司）为该项目房产的每户购房借款人向甲方（注：江西银行）提供无条件的不可撤销的阶段性连带责任保证担保，具体办法为：5.4.1保证范围：购房人与甲方签订的借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。5.4.2保证期限：（1）自甲方向购房借款人发放购房贷款时起至甲方获得该购房借款人所购房产的完整抵押权时止。如因非甲方原因导致的抵押权不能建立、抵押权受到限制或存在瑕疵等，则乙方该保证责任至甲方被保证的全部债权实现后方得解除。……5.4.3保证责任：甲方向购房借款人发放购房贷款后，甲方获得房产完整抵押权之前，如购房人连续两个月未全额归还甲方贷款本金或利息，甲方即有权要求乙方承担上述连带担保责任，代购房借款人全额偿付尚欠的全部借款本金及利息（无论借款是否到期）……”。对于被告林建兵、陈小梅购买的坐落于奉新县赤田镇公园路以南、环城一路以东雅居花园4栋1单元601室房屋，原告江西银行作为权利人（申请人）办理了“不动产登记证明”，对义务人系被告林建兵、陈小梅的上述房屋进行了预告登记，证号为：赣（2016）奉新县不动产证明第0002773号。原告江西银行按约发放了贷款，但自2018年3月21日起被告未按合同约定还款，截止2018年10月12日，尚欠原告江西银行借款本金273438.59元，利息5771.4元，原告江西银行催款未果，故提起本案诉讼并提出前列诉讼请求。本院认为：原告江西银行与三被告签订的《江西银行个人房产借款及抵押合同》有双方的签章，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，系合法、有效的合同。合同签订后，原告江西银行按约将按揭贷款支付给被告星辉亮公司，但被告方未完全、适当履行合同约定的还款义务，构成违约，故原告江西银行请求解除《江西银行个人房产借款及抵押合同》，以及要求被告林建兵、陈小梅立即偿还借款本金、利息的主张，依法有据，应予支持。被告星辉亮公司与原告江西银行签订的《江西银行楼宇按揭合作协议书》中，明确约定被告星辉亮公司为该项目的每户购房借款人向原告江西银行提供无条件的不可撤销的阶段性连带责任保证担保，故对于原告江西银行要求被告星辉亮公司承担连带清偿责任的主张有事实依据，本院依法予以支持。但案涉房屋抵押担保并未办理过抵押登记，抵押权尚未设立，原告江西银行对按揭房屋不享有抵押权，故对原告江西银行要求对抵押担保的财产享有优先受偿权，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告江西银行股份有限公司宜春奉新支行与被告林建兵、陈小梅、奉新县星辉亮置业有限公司共同签订的《江西银行个人房产借款及抵押合同》（合同编号：195160325480100）。二、被告林建兵、陈小梅应于本判决生效之日起二十日内共同连带偿还原告江西银行股份有限公司宜春奉新支行借款本金273438.59元，利息5771.4元（利息已计算至2018年10月12日，之后利息按合同约定顺延计算至还清款止）。三、被告奉新县星辉亮置业有限公司对上述债务的归还承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，可就代为清偿的款项向被告林建兵、陈小梅追偿。四、驳回原告江西银行股份有限公司宜春奉新支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，财产保全费2270元，共计7920元，由被告林建兵、陈小梅、奉新县星辉亮置业有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币5650元，款汇至宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期未缴纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  涂晓娟审 判 员  杨春林人民陪审员  倪建民二〇一九年四月四日代书 记员  徐 凤