上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34330号原告：沈锋，男，1974年2月20日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：胡晶晶，上海松敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊洁，上海松敏律师事务所律师。被告：甘洪源，男，1989年4月22日出生，汉族，住安徽省宁国市。原告沈锋诉被告甘洪源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，因被告甘洪源下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告沈锋的委托诉讼代理人陈俊洁到庭参加了诉讼。被告甘洪源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告沈锋向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上海市租赁合同》；2.被告搬离位于上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋，将上述房屋返还原告；3.被告向原告支付自2018年9月3日起至实际搬离之日止按每月人民币(币种下同)4,600元标准计算的租金及使某费；4.被告支付承租房屋产生的水费262.20元、电费104.50元、燃气费410.50元，共计777.20元。事实和理由：原告授权其母亲陆某某于2018年5月17日与被告签订了编号为XXXXXXX的《上海市租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)，租期为五年，自2018年6月3日起至2023年6月2日止；并约定租金每年递增，从2018年6月3日到2019年6月2日房租为每月4,600元，租金以现金或转账方式支付；首期付三个月，另付一万元押金，后按每三月结算一次，提前七天支付下一次租金。另约定乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修……；并约定了违约责任，如违约，则向对方支付违约金大写壹万元整，若乙方违约，甲方有权不退还押金……。同日被告向原告支付租金13,800元及押金10,000元。合同签订后，原告依约向被告交付房屋。近日，原告发现被告将原告房屋整体又分隔成独门独户的两套一居室和一套两居室，且将原先厨房安装成卧室，每间房独门独户，根据床位单独租赁给案外人使某，原告还发现被告在房屋主卧室搭建厨房，引入燃气，水龙头排水管道及吸油烟机排风管道，另外将原卫生间分隔出两间卫生间并安装淋浴、龙头等，被告明显将原告房屋私自改造成群租房以赚取租金。被告上述改造并未经过原告同意，且改造房屋存在多方安全隐患，根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第八条规定出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。有下列情形之一的居住房屋，不得出租：(一)属于违法建筑的；(二)被鉴定为危险房屋的；(三)违反规定，改变房屋使某性质的；第九条出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。第十条出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使某人的人均居住面积不得低于5平方米。前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使某面积。并根据该法第十七条转租的规定：承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋；未约定的，承租人转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。居住房屋转租应当符合本办法第八条、第九条、第十条的规定。转租人违反本条第一款、第二款规定的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。根据双方签订的《上海市租赁合同》，被告在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，否则原告有权解除合同，被告上述改装行为明显违反规定，且根据《上海市居住房屋租赁管理办法》原告亦有权解除合同。被告的违约行为已经给原告造成了损失并且带来了更多的房屋安全隐患，原告要求解除合同返还房屋与法有据，且被告支付了三个月租金后未支付后续的租金。为了依法维护原告的合法权利，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告沈锋撤回上述第4项要求被告支付水费、电费及燃气费之诉讼请求。被告甘洪源未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为原告沈锋。2018年5月15日，原告沈锋出具《委托书》1份，载明：兹委托陆某某(本人母亲)代为处理本人的闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋的出租及签约事宜。2018年5月27日，案外人陆某某(作为出租方，签约甲方)与被告甘洪源(作为承租方，签约乙方)在中介方居间下签订《上海市租赁合同》1份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使某；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使某；该房屋租赁期为五年，自2018年6月3日起至2023年6月2日止；该房屋的月租金为4,600元，租金以现金或转账方式支付；双方议定首期付三个月，另付10,000元押金以后按每三月结算一次，提前七天支付下一次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过三天，甲方有权收回房屋、屋内设施应按无主处理；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使某租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金10,000元整，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，被告甘洪源支付了自2018年6月3日至2018年9月2日的租金13,800元及押金10,000元，案外人陆某某作为收款人在《收据》上签字确认收到了上述款项。2018年10月17日，原告的委托诉讼代理人胡晶晶律师出具《律师函》1份，载明：上海松敏律师事务所接受闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人的委托，特指派胡晶晶律师依据相关事实和法律，就你方承租事宜，郑重向你方发函如下：你方承租的位于闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋，与你方发生租赁关系的合同相对方系二房东，并非该房屋的所有权人。现因该二房东未经房屋所有权人同意擅自将房屋改装成群租房并转租，房屋所有权人正通过诉讼程序追究其的法律责任。鉴于上述事实，本律师郑重告知你方：即日起，请你方停止支付房租，或签订任何的租赁、续租协议；请你方尽快与二房东协商解除租赁合同。若你方不予理会，仍向其支付租金或签订协议的，由此产生的后果由你方自行承担，届时房屋所有权人有权要求你方搬离房屋，你方还可能产生其他损失等。为了双方的共同利益，望你方慎重考虑，及时、妥善解决此事。特此函告。上述《律师函》落款还注明了律师的联系电话。2018年11月12日，原告以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述其不清楚涉案房屋内的具体使某人情况，并确认《上海市租赁合同》上的出租方是案外人陆某某，亦确认租金系由案外人陆某某收取，原告认为签订租赁合同时原告已出具了相关出租事宜的委托书，被告应该知道原告和陆某某的代理关系，所以该租赁合同直接约束原告和被告，且当事人理解出了委托书就可以以受托人本人的名义签订合同。以上事实，由原告沈锋提供的《上海市租赁合同》、《委托书》、上海市不动产登记簿、上海市房地产权证、照片、《律师函》、短信截图以及原告的当庭陈述等为证。被告甘洪源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告基于《上海市租赁合同》向被告主张解除该租赁合同并要求被告搬离并返还涉案房屋及支付租金和使某费，但《上海市租赁合同》的抬头载明的出租方为案外人陆某某，合同落款处也是由案外人陆某某签字，且租金亦是由案外人陆某某收取，虽然原告认为案外人陆某某系其母亲，其系授权陆某某签订租赁合同，但在上述租赁合同上并没有载明案外人陆某某系受原告委托而作为原告的代理人签订合同，也没有明确记载出租方实为原告，虽然原告认为其出具了《委托书》，但原告并没有证据证明其或陆某某曾向被告出示了《委托书》，亦没有证据证明其或陆某某向被告披露过出租方实为原告，又没有证据证明被告在履行租赁合同的过程中曾直接向原告实际履行了合同义务。而合同关系不同于其他民事法律关系的特点在于合同的相对性，即合同主体的相对性、合同内容的相对性以及合同责任的相对性，合同相对性决定了合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同一方当事人才能够对另一方当事人基于合同提出请求；只有合同当事人才能享有合同所规定的权利，并承担该合同义务，除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利；违约责任只能在特定的合同关系的当事人之间发生。因此，根据合同相对性原则，《上海市租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，上述《上海市租赁合同》的出租方主体为案外人陆某某，而原告并非系上述合同的主体，现原告在本案中以出租方的名义依据该份合同向被告主张相关权利，缺乏依据，本院不予支持。被告甘洪源经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈锋的全部诉讼请求。案件受理费人民币279.43元，公告费人民币560元，合计人民币839.43元，由原告沈锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 叶审 判 员  朱秋晨人民陪审员  王晓蕾二〇一九年五月二十七日书 记 员  高 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。