广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初390号原告：周阳漾，男，1991年5月6日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区影荫三街5号首层13号之一，统一社会信用代码91440604058572116E。法定代表人：曾合媚，执行董事。委托诉讼代理人：田野，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁亚妮，广东千度律师事务所律师。原告周阳漾与被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年2月22日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付逾期交房违约金132749.04元（从应交楼之日2017年10月31日起暂计至2018年11月1日）；2、请求法院判决本案的诉讼费用、律师费用、执行费用由被告承担。诉讼中，原告调整违约金从2017年11月1日开始计算至实际交楼之日（暂计至2018年11月11日）并增加诉讼请求要求法院撤销原告在2018年3月5日所签署的收据。事实和理由：2016年8月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于禅城区影荫××房。被告应当在2017年10月31日前向原告交付该商品房。商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。逾期交付在180日之内，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期交付在180日之后，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。上述合同签订后，被告违反相关规定，无正当理由未在约定的交付时间内取得房屋测绘报告，导致原告无法按照约定的时间及约定的交付条件接收所购商品房。此外，2018年3月5日被告实际上并没有拿到商品房买卖合同所约定的测绘报告，也并没有符合向原告交付房产的交楼条件，违约行为还在存续当中，被告通过隐瞒没有拿到测绘报告的事实欺骗原告该份收据只是支付逾期交房5天的违约金，该行为使缺乏法律意识的原告产生重大的经济损失，放弃了应享有的合法权益。依据合同法第54条，受损害一方有权依法请求法院予以撤销。被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任，向原告支付从应交楼之日起至满足交楼条件之日止的违约金。被告答辩称：1、原告在2017年12月24日已实际收楼；2、原、被告双方已协商一致，于2018年3月5日被告已经支付1212元给原告，原告明确表示被告就逾期交楼的违约责任已经履行完毕，该协议是双方自愿协商的结果，并未违反任何的法律规定，应为有效。原告所说的被告采取欺骗手段，没有任何的事实依据。完全是对被告的污蔑。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。3、原告当庭增加诉讼请求，已超过法定期限，应不予审查。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告企业信用公示信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（预售）》，证明被告应该将符合交房条件，持有测绘报告的房产交付给原告，但被告逾期交付，构成违约。该合同第十一条明确约定，交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，而第九条的证明文件包括商品房已取得房屋测绘报告，被告在向原告发出收楼通知书时从未向原告出示测绘报告，也并未口头告知原告并未取得测绘报告，根据合同约定被告负有出示相关文件的义务，其没有向原告出示已经构成隐瞒。其要求原告签署的收据也并没有出示测绘报告，也并未告知该测绘报告及收据的法律意义，构成明显的欺诈。3、《季园和府收楼须知》，该份证据显示收楼流程为：检查确认收楼资料—预交三个月管理费—签发相关资料—领取钥匙—验收房屋—结束。证明业主必须预交三个月管理费才能领取房屋钥匙并验收房屋，因此缴纳物业管理费仅仅是领取钥匙和验收房屋的一个前提，领取钥匙也仅仅只是验收房屋的一个前提。业主是否收楼，必须根据交楼标准对房屋进行验收才能决定，确认业主是否收楼应要求业主签收验收交接单。是否缴纳物业管理费以及是否领取钥匙，不能作为是否收楼依据。4、佛山市新市民积分制服务管理办法，证明佛山从2019年1月1日起，买房不再直接入户、直接入学，改为积分制。由于被告延期办理测绘报告，导致至今无法办理房产证，导致原告作为刚需用户无法办理入户、无法办理孩子入学，无法实现购房的目的，损失无法弥补，经济损失严重。5、《民事委托代理合同》及发票，证明原告为了提起本案诉讼，支付律师费2000元，该部分费用应由被告承担。诉讼中，被告举证的证据如下：1、钥匙签收表，证明原告已于2017年12月24日收楼，被告已经履行完毕房屋交付义务。2、收据、付款凭证，证明被告已向原告支付了逾期交楼违约金1212元，原告确认被告因逾期交楼的所有违约赔偿责任均已履行完毕，原告无权再向被告提出无理主张。3、《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》，证明涉案房屋已于2018年8月21日取得房屋测绘报告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3，有原件质证，本院予以采信。原告提交的证据4，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的证据5，有原件予以质证，本院予以采信。被告提交的证据1及2中的收据，有原件予以质证，本院予以采信；被告提交的证据2中的付款凭证，金额与收据载明金额一致，本院予以采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年8月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160808007601），主要约定：第三条商品房基本情况3.该商品房为佛山市禅城区影荫三街5号2幢1单元24层2402房。4.该商品房的预测建筑面积共90.58平方米，其中套内建筑面积70.36平方米。第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17230.24元，总价款为1212320元。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。在该合同中列明买受人即原告的通讯地址为广州市越秀区广仁路4-6号310房，联系电话为152××××8387。2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2017年12月24日，原告于《钥匙签收表》上签名，收取涉案房屋大门钥匙、信箱钥匙。2018年3月5日，原告向被告出具《收据》，内容为：今收到佛山市中投金茂投资发展有限公司对融利大厦逾期交楼的违约金1212元。我已收到此款，并且确认佛山市中投金茂投资发展有限公司对融利大厦逾期交楼的违约赔偿责任已经全部履行。当日，被告向原告支付了1212元。2018年8月21日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》，该报告包含影荫三街5号一至三座的建筑面积测绘。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告的诉请的违约金、律师费、执行费及撤销收据的问题。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》，故被告已构成逾期交房的违约行为，原告依法依约有权主张被告承担违约责任。被告虽抗辩认为上述逾期交房后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应负的按期交房义务。原告于2018年3月5日出具《收据》，确认已收取逾期交楼违约金1212元，并确认被告已履行完毕逾期交楼的违约赔偿责任。据此，本院分析如下：首先，涉案《商品房买卖合同（预售）》已明确约定商品房的交付标准为竣工验收备案及取得房屋测绘报告，故逾期交楼的指向性特征为房屋在合同约定期限内未能全部符合上述两交付标准。原告于收据中对所涉违约金的性质表述为“逾期交楼违约金”，即应视为系房屋未能依约按期共同满足上述两交付标准所产生的违约责任，可推定双方已综合考量逾期办理竣工验收备案及逾期取得房屋测绘报告的因素。其次，原告系具备完全民事行为能力的成年人，应知悉并承担其出具收据行为的法律后果，且合同已就逾期交楼违约金的计算方法作出明确约定，原告在此情形下仍同意出具上述收据并确认被告已履行完毕逾期交楼的违约赔偿责任，应视为系原告对其自身权利义务的自由处分。综上，上述《收据》系原告的真实意思表示，合法有效。依据该《收据》内容，原告确认被告已履行完毕逾期交楼违约赔偿责任，其再于本案中主张被告支付逾期交楼违约金、律师费、执行费及撤销收据无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周阳漾的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取1478元，由原告周阳漾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年五月三十一日书记员 方紫盈