河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初22394号原告：刘辉，男，1971年8月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：马新春，河南公为律师事务所律师。被告:河南泰胜达实业有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路与博学路交叉口西南角中集物流中心指挥部。法定代表人:王镇海，总经理。委托代理人:黄亚南，河南九君律师事务所律师。委托代理人:白萌函，河南九君律师事务所实习律师。被告:韩国森，男，1954年2月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人:张景霞，金博大律师事务所律师。委托代理人:缑寒飞，金博大律师事务所律师。原告刘辉与被告河南泰胜达实业有限公司（以下简称泰胜达公司）、韩国森房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘辉的委托代理人马新春，被告泰胜达公司的委托代理人黄亚南、白萌函，被告韩国森的委托代理人缑寒飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告泰胜达公司之间的《定向开发协议》；2、被告泰胜达公司返还原告已付的购房款400万元，赔偿给原告违约损失400万元，上述合计800万元；3、被告韩国森对第二项诉请中泰胜达公司的法律责任承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月26日，原告与被告泰胜达公司及该公司当时的法定代表人韩国森（担保人）签订《定向开发协议书》，协议约定：被告泰胜达公司以单价每平方米3000元总价款900万元的不变价格为原告定向开发位于商都路南、博学路西的出让合同编号为豫郑出让（2010）534号的建设用地上的1-3层物流经营用房3000平方米。付款方式为该协议签订后3日内原告向被告指定的韩国森的工商银行账户汇入首付款400万元，余款在施工许可证办理完毕或工程开工后3个工作日内一次性付清。工期要求：本协议签订后，被告在30个工作日内办理完毕施工许可证，在本协议签订后3个月内开工，自项目工程主体桩基础开工后10个月内，被告必须完成该项目的全部施工过程，达到竣工验收条件同时交付甲方（原告）所订购的房产。违约责任：乙方（被告泰胜达公司）如不能按期开工及完成施工任务，滞后一个月，按甲方已支付款的2‰作为违约金进行处罚；滞后二个月，按甲方已付款的3‰作为违约金进行处罚；滞后四个月以上，除前期的违约金处罚之外，另外按甲方已付款的30%进行赔偿，并赔偿给甲方造成的实际损失。协议还就房屋的质量标准、房产证的分割与办理进行了约定。2010年7月27日，原告依约向韩国森支付了400万元。但被告长期违约滞后办理施工许可证，更没有按协议约定的时间交付房屋。原告就被告的违约问题多次与被告进行谈判未果，为维护其合法权益，诉至本院。被告泰胜达公司辩称，1、公司内部并无该定向开发协议存档，且无该合同的用章申请，因此，公司于庭前书面申请了公章鉴定，请求对该定向开发协议中的公司公章进行鉴定，退一步讲，即使该协议中公章真实，协议真实有效，公司也不存在违约行为，而原告因违反了该协议约定，被告公司同意解除合同，其认为原告的违约行为体现在该协议第四条第2项，原告最迟应在2012年向公司支付剩余款项，原告逾期支付剩余款项的行为构成根本违约，其有权根据该协议第八条第一款的约定要求原告支付违约金1267.93万元（1170万元-400万元=770万元，以770万元为基数自2012年5月11日起按年利率24%暂计至2019年2月14日），泰胜达公司主张该违约金在该案中予以抵扣；2、原告诉称公司未交付房屋事宜，公司认为，首先协议中并无关于确定具体的交付房屋，且公司与原告后期并未对交付的具体房屋进行约定，因此，在事实上，公司无法向原告交付具体的房屋，另鉴于原告自2012年起，迟延支付剩余款项，因此公司有权行使先履行抗辩权，在原告支付全款前公司有权拒绝交付房屋，原告要求返还已支付400万元款项没有事实依据，交易记录并未显示转账时间、摘要等信息，不能证明其金额与本案相关；3、原告诉称公司存在未及时办理施工许可证的行为，但该协议从未约定施工许可证的办理期限，因此不存在违约行为；4、原告关于款项返还和损失赔偿的主张已超过诉讼时效，即使法院认为公司存在违约，鉴于转让协议书签订后，原告未向公司主张合同权利，故款项返还和损失赔偿的主张已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告韩国森辩称，1、原告与泰胜达公司签订的定向开发协议无效，主合同无效的担保条款也无效，具体理由是本合同涉及的土地性质为工业用地，开发的项目为经营性用房，根据《城市房地产管理法》第三十二条，以及目前的工业用地出让使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发，本案双方签订的协议违反了法律的禁止性规定，属于无效合同，而根据担保法第五条规定，主合同无效的，担保合同无效，因此，韩国森无需向原告承担担保责任；2、原告存在违约行为，具体理由同泰胜达公司关于原告违约的具体内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月26日，原告（购房方）与被告泰胜达公司（开发方）及韩国森（担保方）签订《定向开发协议书》。协议约定：被告泰胜达公司以单价每平方米3000元总价款900万元的不变价格为原告定向开发位于河南省××商都××、××路西的国有土地，出让合同编号为豫（郑）出让（2010）534号的建设用地上的三层物流经营用房3000平方米。付款方式为该协议签订后3个工作日内原告向被告泰胜达公司指定的韩国森的工商银行账户汇入首付款400万元，余款在施工许可证办理过程中或工程开工后3个工作日内一次性付清。工期要求：本协议签订后，被告泰胜达公司需按期开工，自项目工程主体桩基础开工后10个月内，被告泰胜达公司必须完成该项目的全部施工过程，达到竣工验收条件同时交付原告所订购的房产；韩国森对履行该协议及其附件的一切行为承担担保的法律责任。被告泰胜达公司如不能按期完成施工任务，滞后一个月，按原告已支付款的每天2‰作为违约金进行处罚；滞后二个月，按原告已支付款的每天3‰作为违约金处罚；滞后四个月以上，除前期的违约金处罚外，另外按原告已付款的30%进行赔偿，并赔偿给原告造成的实际损失；如因泰胜达公司中止合同或违约导致本协议解除，被告泰胜达公司除全额返还原告已支付的房款外，还应按照项目总价款的30%作为违约金支付给原告，并赔偿给原告造成的经济损失。2010年7月27日，原告依约向韩国森指定银行账户支付了400万元。被告泰胜达公司向原告出具收据，载明收到原告400万元房屋首付款。本院认为：本案涉及的《定向开发协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按照协议约定向泰胜达公司实际支付房屋首付款400万元，被告泰胜达公司未按照合同约定履行义务，构成根本违约，应对原告承担违约责任。故对于原告要求解除与泰胜达之间的《定向开发协议》、返还购房款400万元的请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金400万元，本院支持120万元（400万×30%），超出部分不予支持。原告称其与被告多次谈判未果，符合常理，本院予以采信，对于被告的诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。原告诉至本院时已超出保证期间，故对于原告要求被告韩国森对上述债务承担连带担保责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘辉与被告河南泰胜达实业有限公司于2010年7月26日签订的《定向开发协议》；二、被告河南泰胜达实业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘辉支付购房款400万元及违约金120万元，共计520万元。三、驳回原告刘辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元、保全费5000元，共计72800元，由原告刘辉负担19600元，被告河南泰胜达实业有限公司负担53200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审 判 长  张振红审 判 员  安治林人民陪审员  苗 雨二〇一九年十一月十五日书 记 员  孙璐玮