河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初1742号原告：高永平，男，1966年9月25日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。委托诉讼代理人：翟雷，河北环京律师事务所律师。被告：李资阳，男，1989年8月3日出生，汉族，福建省安溪县人，现住址不详。高永平与李资阳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人翟雷到庭参加诉讼，被告李资阳经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高永平向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已付购房款150000元；2、判令被告支付原告违约金238000元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年2月20日，原被告在固安悦翔城房地产经纪有限公司（以下简称悦翔城公司）居间介绍下，签订《廊坊市存量房买卖合同》，并于同日与悦翔城公司签订了三方《居间服务合同》及《交易服务合同》。《廊坊市存量房买卖合同》约定：出卖方李资阳（甲方）将自有位于固安县房屋出卖给买受人高永平（乙方）。房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称大兴建行），甲方应于2019年2月28日前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且最迟于当日办理完毕注销抵押登记手续；甲乙双方应于房屋解押后5个工作日内共同到交易房屋所在地房管局办理网签手续，并共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同还对房屋基本情况、成交价格、付款方式、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告向被告支付购房款150000元，并多次催促被告办理后续事宜，但被告均以各种理由推诿拒绝履行合同义务。原告认为，被告的行为违反合同约定，已经构成根本违约。原告于2019年3月25日向被告发出了解除《廊坊市存量房买卖合同》通知，该通知被告已收悉，但被告并未退还购房款并赔付违约金，故此诉至法院。被告李资阳未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年初，被告李资阳以按揭贷款方式从固安华夏幸福基业房地产开发有限公司（以下简称华夏幸福公司）购买了位于固安县房屋，房价款445357元（其中首付款185357元，银行按揭贷款260000元）。2012年2月28日，被告李资阳与大兴建行及华夏幸福公司签订《个人住房（商品用房）借款合同》，约定：贷款人（抵押权人）为大兴建行，借款人（抵押人）为李资阳，保证人华夏幸福公司。借款人从贷款人处借款260000元用于购买固安县房屋，借款期限240个月（自2012年2月28日至2032年2月28日），还款方式为按月等额本息还款法。借款人以购买的前述房屋作为借款抵押。合同还对借款利率、抵押担保范围、保证方式和保证期间、违约责任等进行了约定。《个人住房（商品用房）借款合同》签订后，大兴建行按约将贷款发放给被告李资阳，并将抵押房屋进行了抵押登记。2019年2月20日，通过悦翔城公司居间，原告高永平与被告李资阳及悦翔城公司签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中包括《廊坊市存量房买卖合同》、《居间服务合同》及《交易服务合同》。《廊坊市存量房买卖合同》约定：出卖人（甲方）李资阳、买受人（乙方）高永平；出卖人将位于固安县（建筑面积76.56平方米、房屋所有权证号为固房权证固房权字第××号）房屋出卖给买受人；房价款1190000元，其中定金150000元（签约当日给付第一笔定金50000元，2019年2月23日前给付第二笔定金100000元），首付款270000元（2019年3月25日前给付），银行按揭贷款770000元。房屋已经设定抵押，抵押权人为大兴建行。甲方应于2019年2月28日前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且应于当日办理完毕注销抵押登记手续；提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和房屋共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件约定，且无他人对房屋享有优先购买权。乙方承诺其配偶和房屋共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件约定。如因乙方违反前述承诺，导致房屋不能办理产权登记或产生债权债务纠纷，由违反承诺方按照房屋成交总价款20%赔偿守约方损失，该条款为独立条款，即使本合同及其他文件因乙方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除或被认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据该条款追究违反承诺方法律责任。甲方应当保证已如实陈述房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，物业交割单所列房屋附属设施设备及装饰装修随同房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的房屋具体状况充分了解，自愿买受房屋。甲方应当保证自本合同签订之日起至房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及装饰装修保持良好状况。乙方承诺知晓廊坊市当地购房限购政策，并具备相应购房资质，如因乙方无购房资质导致合同无法继续履行，乙方构成根本违约。如乙方系贷款购买交易房屋，则乙方承诺其已了解贷款相应政策，并承诺其征信良好，具备贷款资质。甲方应在双方办理完毕房屋所有权转移登记手续当日将房屋交付给乙方。甲乙双方应当于房屋解押后5个工作日内共同到交易房屋所在地房管局办理网上签约手续，乙方必须配合办理网签手续。网签当日，甲乙双方还应同时办理公共维修基金更名手续，公共维修基金账户余额无偿转移至买受人名下；如交易房屋未缴纳过公共维修基金，则由甲方缴纳。甲乙双方在银行批贷后5个工作日内共同前往相关机构办理税费缴纳手续，因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付房屋总价款20%违约金。甲乙双方任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五违约金。甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定义务超过十五日的；4、拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；5、将房屋出售给第三方的；甲方出现前述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，向乙方支付房屋总价款20%违约金。乙方若出现以下情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、拒绝购买该房屋的；4、逾期履行本合同约定义务超过十五日的；乙方出现前述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，向甲方支付房屋总价款20%违约金，乙方以向甲方支付的款项冲抵违约金，多退少补。对本合同的解除，应当采用书面形式。合同还约定了其他相关事项。《居间服务合同》约定：甲方（出卖方）李资阳，乙方（买受方）高永平，丙方（居间方）悦翔城公司；居间费29750元，由乙方承担；合同还约定了其他相关事项。当日，原被告和悦翔城公司就原被告委托悦翔城公司办理前述房屋的购房贷款和权属过户等事宜签订《交易服务合同》，约定了购房贷款和权属过户等相关事项。2019年2月20日，原告给付被告购买前述房屋定金20000元，被告给原告出具了收条，内容为：今收到高永平（身份证号码）购买关于固安县孔雀新城恒园房屋定金20000元，此款项由王婷代交。2019年2月22日，原告给付被告购房首付款130000元。2019年3月25日，原告通过他人向被告发出解除合同通知，内容为：2019年2月20日，买受人高永平与出卖人李资阳签订《廊坊市存量房买卖合同》，购买了位于固安县房屋，高永平已按约定向李资阳支付150000元定金，但李资阳未按合同约定“于2019年2月28日前将房屋之前的抵押登记手续办理注销完毕”，亦未在合同约定“房屋解押后5个工作日内配合高永平共同前往贷款机构办理贷款申请手续”，也违反了“房屋解押后5个工作日内配合高永平共同到房屋所在地房管局办理网签手续”。鉴于李资阳的行为违反合同约定，已构成根本违约，故特向李资阳发出解除房屋买卖合同通知。该通知自送达时，房屋买卖合同即解除，自本通知送达之日起10个自然日内，李资阳应退还已支付的全部购房款150000元，同时承担房屋总价款20%违约金238000元。退款及支付违约金请汇入高永平账号62×××24，如逾期未退款并支付违约金，高永平将依法维护自身权益。同日，原告将解除合同通知快递给被告，但因被告拒绝签收而退回。2019年3月28日，悦翔城公司员工**与被告李资阳通话，询问其是否已知晓高永平发出的解除合同通知，并询问其对解除合同通知的意见，被告李资阳表示已知晓解除合同通知内容，同意解除合同并退还高永平购房款150000元，但不同意高永平的其他赔偿要求。后，因原被告未就解除合同赔偿事宜达成一致，故此原告诉至法院。2019年4月11日，本院依原告申请对涉案房屋进行了查封，并调取了该房屋注销抵押登记记录。固安县住房和城乡建设局给本院出具的查封回执显示该房屋为轮候查封，且已抵押。同日，固安县不动产登记局系统却显示，涉案房屋无抵押、无查封。上述事实有原告提交的《廊坊市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、收条、银行结算明细、解除房屋买卖合同通知，出庭证人**证言，本院调取的被告李资阳《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋抵押权登记申请表，以及原告陈述等证据证实。本院认为，原告高永平与被告李资阳签订的《廊坊市存量房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力，原被告均应严格按合同约定履行各自义务。被告未按合同约定于2019年2月28日前办理完毕注销抵押登记手续，且超过15天，构成根本违约，应按合同约定承担违约责任；原被告约定的解除合同条件成就后，原告先以合同约定的书面方式向被告发出解除合同通知，但却遭被告拒绝签收。之后，原告又通过悦翔城公司员工告知被告关于解除合同通知的内容，故原被告签订的《廊坊市存量房买卖合同》已解除。合同解除且被告知悉解除合同通知内容后，亦同意解除房屋买卖合同，并同意返还已付购房款，只是对原告要求赔偿解除合同损失数额存在异议，故对原告要求被告返还已付购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告给付总房价款20%的违约金，数额过高；首先，原告在履行合同时，亦未严格按照合同约定时间和数额向被告支付定金，亦存在违约情形；而且，原被告仅是履行了合同中的一小部分义务，原告在签订合同后不久即解除了合同，在签订合同至解除合同期间，本地房价未有大幅度波动，原告提交的证据亦不能证明其遭受了巨大损失，综合考虑原被告双方过错程度及履约情况，本院酌定被告给付原告违约金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李资阳于本判决生效后十日内返还原告高永平已付购房款150000元；二、被告李资阳于本判决生效后十日内给付原告高永平违约金50000元；三、驳回原告高永平其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7120元，财产保全费2460元，合计9580元，原告高永平负担4642元，被告李资阳负担4938元；公告费600元，由被告李资阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  胡庆忠人民陪审员  李海强人民陪审员  穆秋云二〇一九年九月二十一日书 记 员  王翠翠