河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初3098号原告：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，住所地河南省洛阳市西工区中州中路235号。负责人：金泽民，该行行长。委托诉讼代理人：孙喆、陈延佳，河南耀骅律师事务所执业律师。被告：陈山柱，男，汉族，1954年4月21日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：蒋广泉、谢京辉，河南坤达律师事务所执业律师。被告：严毅仁，男，汉族，1997年10月10日出生，住河南省栾川县。被告：严毅臻，女，汉族，1990年5月28日出生，住河南省栾川县。被告：冯爱红，女，汉族，1968年9月3日出生，住河南省栾川县。被告：季秀荣，女，汉族，1935年11月15日出生，住河南省栾川县。上列四被告共同委托诉讼代理人：杨刚、卫煜睿，河南中冶律师事务所执业律师。原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建设银行洛阳分行）与陈山柱、严世清金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，严世清在诉讼过程中死亡，严毅仁、严毅臻、冯爱红、季秀荣作为严世清的法定继承人申请参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。建设银行洛阳分行的委托诉讼代理人陈延佳，被告陈山柱的委托诉讼代理人蒋广泉、谢京辉，被告严毅仁、严毅臻、冯爱红、季秀荣共同委托诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行洛阳分行向本院提出诉讼请求：1.请求解除建设银行洛阳分行与陈山柱、严世清于2008年12月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的借贷关系；2.判令陈山柱、严世清偿还借款本金、利息及罚息共计162535.66元（该数据暂算至2017年12月31日）及从2018年1月1日至本息全部清偿之日的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利利率按合同约定执行）；3.判决建设银行洛阳分行对位于洛阳市西工区凯旋东路34号院洛阳生生综合楼501号抵押房产拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；4.本案的诉讼费用及建设银行洛阳分行其他实现债权的费用由陈山柱、严世清承担。事实和理由：2008年12月29日，陈山柱、严世清与建设银行洛阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，陈山柱、严世清贷款70万元用于购房，并以其购买房屋作抵押担保。洛阳生生房地产开发有限公司对该笔借款承担保证责任。后陈山柱、严世清不按照约定履行还款义务，存在严重违约行为，根据合同约定，贷款人通知解除《个人住房（商业用房）借款合同》的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求陈山柱、严世清立即清偿全部借款本息及相关费用。陈山柱辩称，1.同意解除合同，从庭审解除之日起解除；2.合同解除后本金应当还，利息、罚息、复利因合同解除不再计算；3.银行是将借款打入生生公司账户，陈山柱作为借款人，没有收到借款，应当由生生公司偿还；4.抵押权人是银行，抵押人是生生公司，抵押权人应当向抵押人主张权益，贷款时产权是在生生公司名下；5.遗漏了必须到庭的当事人，抵押人生生公司应当到庭。季秀荣、冯爱红、严毅臻、严毅仁共同辩称，同意承担严世清在《个人住房（商业用房）借款合同》中的权利义务，认可该合同合法有效。严世清生前因治病花费较大，导致其死后没有能力清偿借款，同意解除合同，并就抵押财产变现清偿。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2008年12月29日，陈山柱、严世清（共同借款人）、建设银行洛阳分行（贷款人）生生公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：一、陈山柱、严世清借款70万元，用于购买生生公司出售的洛阳市西工区凯旋东路34号院洛阳生生综合楼501号房屋（建筑面积595.16平方米），借款期限120个月，即从2008年12月29日起至2018年12月29日止；贷款账户和还款账户为陈山柱账户，贷款支付方式为一次性划入借款人指定的生生公司账户；二、还款方式为等额本息，每月还款7960.47元；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；三、陈山柱、严世清以其所购房产提供抵押担保，并办理抵押登记，保证人提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交贷款人收执之日；四、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2009年2月18日，建设银行洛阳分行依约发放贷款70万元，贷款执行利率6.534%。涉案洛阳市西工区凯旋东路34号院洛阳生生综合楼501号房屋办理了产权登记（房屋所有权证号：洛房权证市字第××号、第××号），登记的所有权人为陈山柱、严世清共有，登记的房屋坐落为洛阳市西工区凯旋东路34号院501号。2009年3月12日，陈山柱、严世清与建设银行洛阳分行就该房屋办理了抵押登记，登记的抵押权人为建设银行洛阳分行，抵押权证号：房他证市字第00004487号。建设银行个人贷款对账单显示，自2017年7月起，陈山柱的还款账户不再按月足额偿还借款本息。结清清单显示，截至2017年12月31日，该笔贷款本金余额157761.29元、利息余额3654.39元、本金罚息1033.83元，利息罚息86.15元，结清金额162535.66元。截至2019年3月27日，本金余额155815.29元、利息余额7279.15元、本金罚息11387.28元、利息罚息1241.73元，结清金额175723.45元。严世清于2018年11月12日因病去世，继承人有其母亲季秀荣、妻子冯爱红、女儿严毅臻、儿子严毅仁。本院认为，本案《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对当事人具有约束力。陈山柱、严世清为购买洛阳市西工区凯旋东路34号院501号房屋，作为共同借款人获得建设银行洛阳分行贷款70万元，应当履行还本付息义务。陈山柱、严世清未按月足额偿还借款本息，应当承担相应违约责任。建设银行洛阳分行诉请解除合同，符合法律规定及合同约定，但因诉讼中借款期限已经届满，再处理解除合同已没有实际意义。陈山柱、严世清应当共同偿还剩余借款本金及相应的利息、罚息。陈山柱、严世清以购买的涉案房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权依法设立，建设银行洛阳分行对该抵押财产享有优先受偿权。生生公司作为涉案房屋的开发商，为借款提供阶段性保证，因涉案房屋已办理抵押登记，生生公司保证责任已经免除，陈山柱辩解生生公司系抵押人、生生公司应当偿还借款、应追加生生公司参加诉讼、陈山柱没有收到贷款的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。严世清在本案诉讼中死亡，其继承人严毅仁、严毅臻、冯爱红、季秀荣同意继承严世清在《个人住房（商业用房）借款合同》中的权利义务，应以继承严世清遗产价值范围为限对本案债务承担连带责任。本案抵押财产有严世清的份额，抵押财产拍卖、变卖所得价款足以清偿本案债务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈山柱于本判决生效后十五日内偿还中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款本金、利息、罚息合计175723.45元（利息、罚息暂计算至2019年3月27日，之后的利息、罚息按合同约定标准计算至款项付清之日止，具体数额以银行信息系统计算的数据为准）；二、严毅仁、严毅臻、冯爱红、季秀荣在继承严世清遗产价值范围内对本判决第一项确定的债务承担连带责任；三、确认中国建设银行股份有限公司在本判决第一项范围内对陈山柱、严世清名下坐落于洛阳市西工区凯旋东路34号院501号房屋（房屋所有权证号：洛房权证市字第××号、第××号，抵押权证号：房他证市字第00004487号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、驳回中国建设银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。如陈山柱、严毅仁、严毅臻、冯爱红、季秀荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3551元，保全费1332元，合计4883元，由陈山柱、严毅仁、严毅臻、冯爱红、季秀荣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李东晓人民陪审员  赵巧芳人民陪审员  安 静二〇一九年四月十六日书 记 员  史向丹