四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1002民初119号 原告：内江嘉宏城建集团有限公司，住所地内江市市中区滨江东路****201-202，统一社会信用代码915110007496482120。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：黄茂松，四川泰维律师事务所律师。 被告：四川浦发置业有限公司，住，住所地内江市中区环城路**一社会信用代码915110007891159201。 法定代表人：黄明德。 委托诉讼代理人：陈润江，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：戚兆岳，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。 第三人：泰兴一建建设集团有限公司，住所地，住所地泰兴市济川南路**会信用代码91321283745563684C。 法定代表人：尹晓阳，董事长。 委托诉讼代理人：徐红娟，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。 原告内江嘉宏城建集团有限公司（以下简称“嘉宏公司”）与被告四川浦发置业有限公司（以下简称“浦发公司”）与第三人泰兴一建建设集团有限公司（以下简称“泰兴一建司”）合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，由于出现中止审理事由，于2019年4月1日依法中止本案审理，案件恢复审理后依第三人泰兴一建司的申请依法追加其为本案有独立请求权第三人，于2020年4月23日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉宏公司委托诉讼代理人黄茂松、被告浦发公司委托诉讼代理人陈润江、戚兆岳、第三人泰兴一建司委托诉讼代理人徐红娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉宏公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告归还原告垫付的款项9,923,156元;2.判令被告向原告交付被告开发的世纪滨江8号楼1-1号至1-24号间营业房并办理不动产所有证;3.判令被告向原告支付延期交房违约金以7,200,000元为基数从2019年1月1日起按年息4.9%计算;4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2006年7月28日，原告与中国浦发机械工业股份有限公司于2006年7月28日签订《内江市滨江东路片区改造工程项目合同书》，约定中国浦发机械工业股份有限公司的项目公司四川浦发置业有限公司作为滨江东路片区改造工程土地移交及有关事宜合同书》，约定原告为被告垫付土地出让金9803万余元，并对垫付款的归还、拆迁过渡费的支付等有关事宜进行了约定。2009年12月4日，原告与被告签订《内江市滨江东路片区改造工程项目土地移交及有关事宜合同书》的补充协议，约定原告向被告购买营业房39间用于拆迁安置，并对价款计算、过渡费承担等事宜进行了约定。2015年1月8日，原告与被告签订《安置还房锁定协议》，约定为妥善安置滨江东路营业用房被拆迁户解决双方遗留债权债务问题，对被告开发的“世纪滨江”部分房屋进行锁定，还对交房时间等进行了约定。前述合同履行至今，被告应当向原告支付原告为其垫付的土地出让金、拆迁过渡等款项9,923,156元,并且应向原告交付用于安置拆迁户的24间营业房屋，为维护自身合法利益，原告现提起诉讼，请求法院依法支持。 被告浦发公司辩称，原告主张返还9,923,156元的请求无事实依据，双方没有进行结算或者第三方审计。浦发公司尚有约2900万左右的退税因原告未能协助内江市政府予以返还，即便有土地款未支付，也应该冲抵。原、被告仅就实际滨江房产项目一、二、三期39间营业性用房进行了明确约定可由原告回购安置，但《安置还房锁定协议》中的56套住宅及24套商业用房并非用于安置，该协议是为了债务偿还而订立的具有担保性质的协议，并非转移24套房屋所有权的合意，原、被告双方仅存在债权债务的本质，案涉24套商业用房原告无权要求办理产权登记。原告要求支付违约金的请求无事实依据。 第三人泰兴一建司诉称，请求法院支持第三人享有对案涉24套房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。原告主张交付24套商铺无事实和法律依据。原、被告仅就世纪滨江房产项目一、二、三期39间营业性用房进行了明确约定可由原告回购安置，但《安置还房锁定协议》中的56套住宅及24套商业用房并非用于安置，该协议是为了债务偿还而订立的具有担保性质的协议，并非转移24套房屋所有权的合意，原、被告双方仅存在债权债务的本质，案涉24套商业用房原告无权要求办理产权登记。基于四川省高级人民法院作出的（2018）川10民初30号民事判决书，第三人已在90,669,214.52元的范围内就案涉24套房屋取得有限受偿权，原、被告之间是一般债权，不能对抗第三人优先权的实现。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理认定事实如下：2006年7月28日，原告嘉宏公司（甲方）和案外人中国浦发机械工业股份有限公司（乙方）签订《内江市滨江东路片区改造工程项目合同书》（以下简称《改造工程合同书》），合同第一条约定“乙方为滨江东路工程项目建设主体，专门成立具有绝对控股股权的‘四川浦发置业有限公司’作为滨江东路工程项目中与甲方签订有关协作合同的具体签约主体和滨江东路工程开发建设具体实施的项目开发公司”、第五条约定“乙方项目公司‘四川浦发置业有限公司’按照《国有土地使用权出让合同》向内江市国土资源局制定的滨江东路财政专户支付111.451亩出让土地的首期土地出让金5000万元以后，剩余的土地出让金8951.9934万元和增加土地使用年限30年应补交的土地出让金851.1513万元共计9803.1447万元，由乙方项目公司‘四川浦发置业有限公司’委托甲方代为支付……”。2006年7月31日，原告嘉宏公司（甲方）和被告浦发公司（乙方）签订了《内江市滨江东路片区改造工程项目土地移交及有关事宜合同书》（以下简称《土地移交合同书》），合同第十条约定“土地出让金的垫付：乙方在与内江市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》后1个工作日内，向内江市国土资源局指定的滨江东路财政专户支付111.451亩出让土地的首期土地出让金5000万元，剩余土地出让金9851.9934万元和增加土地使用年限30年应补交的土地出让金851.1513万元共计9803.1447万元，由乙方委托甲方支付……”、第十一条约定“垫付出让金的归还：……2008年9月30日前，乙方以甲方向乙方购买营业房、住宅的款项以及截止2008年9月30前乙方取得的政策优惠返还款结算甲方为乙方垫付的111.451亩土地出让金的剩余款项，不足部分乙方以现金支付甲方，超出部分甲方以现金支付乙方，甲乙双方结算相互差欠款项的支付，届时另行签订协议。乙方因以政策优惠返还抵扣甲方土地垫付款，故乙方需向甲方提供享受政策优惠的税费缴纳凭据，并通知有关部门将政策优惠返还给付甲方”、第十五条约定“双方对房屋买卖的承诺：甲方受内江市国土资源局的委托实施滨江东路工程中的拆迁安置工作，为满足安置还房的需要，甲方承诺：将根据拆迁安置等情况，向乙方购买滨江东路工程项目建成后的部分营业房、住宅，乙方同意向甲方出售”、第十七条约定“甲方购买乙方营业房、住宅的数量，在甲方完成全部拆迁工作后，根据安置还房实际需求等情况方能确定，及时甲乙双方协商签订房屋购买合同”。2006年8月9日，被告浦发公司向原告嘉宏公司出具了《付款委托书》，委托其支付上述合同约定的代垫土地出让金9803.1447万元。2006年8月29日、2006年9月1日，原告嘉宏公司分别代被告浦发公司支付土地出让金50,000,000元、48,031,477元,合计98,031,477元。2009年12月4日原告嘉宏公司（甲方）与被告浦发公司（乙方）签订了《关于的补充协议》（以下简称《补充协议》），合同第二条约定“房屋买卖的数量以及价格：1.鉴于甲方拆迁安置还房的实际需要，乙方同意提供39间营业用房由甲方回购。其中在“世纪滨江”一期提供22间（具体一乙方实际交割的房屋为结算依据），其余17间由乙方提供二期、三期施工图纸给甲方选择确认。2.按照乙方在2006年12月14日出具的书面承诺书的内容，甲方回购房屋的价格为：1.前30间营业性用房的购买价为：5600元/㎡;2.后9间营业用房的购买价为：5800元/㎡”、第四条约定“过渡费的支付：对于安置的39户营业用房（商铺）业主，其过渡费从2010年1月1日开始由乙方承付，支付直至商品房销售合同约定的营业用房（商铺）交付日止……”。 上述合同签订后，双方当事人按照合同约定部分履行了自己的义务。其中原告嘉宏公司就滨江东路项目拆迁安置工作于2007年分别与被拆迁住户黄小凤、蒋川南、罗东强、黄月赵兴英、陈更容、张富昆、董晓程、刘青、阴国全、李桂芝、刘建明、张树才、钟国金等人签订了《内江市城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》，于2008年分别与被拆迁户陈海洲、刘小云、张铧文、王先友、王先华、李建平、刘青等人签订了《房地产买卖契约》，并支付了被拆迁户拆迁安置相关费用。原、被告在上述合同履行过程中对部分工程及款项、拆迁安置过渡费承担产生了争议。2015年1月8日，被告浦发公司（甲方）与原告嘉宏公司（乙方）签订《安置还房锁定协议》，合同约定“为妥善安置滨江东路营业性用房被拆迁户及解决双方遗留债权债务问题，甲、乙双方本着平等协商、互利互惠的原则，就‘世纪滨江’四期开发项目营业用房及住宅相关事宜达成以下协议，供双方遵照执行”、合同第一条约定“甲、乙双方同意锁定“世纪滨江”四期开发项目8号楼B5户型（测绘面积87.48㎡/户，共56套），从上至下所订49套，8、9号楼底层主干道临街营业用房24间，“世纪滨江”二期19号楼（19-1-7，测绘面积302.63㎡；19-1-8，测绘面积265.95㎡），面积以房管部门测绘核定建筑面积为准”、第二条约定“……上述锁定房屋待双方债权债务了结后，经乙方许可，方可销售……”、第三条约定“交房时间：经甲方确认，上述被锁定营业用房交房时间为2016年12月31日前”、第四条约定“违约责任：本协议一式伍份，甲乙双方各持贰份，壹份交内江市房地产管理局市场科进行报备，一经双方签章即生效，甲、乙双方应严格遵照执行，特别是四期项目已选定的房屋，甲方不得出售给他人……”。2015年10月12日，原告嘉宏公司向案外人内江投资控股集团有限公司出具了《内江嘉宏城建集团有限公司关于与浦发置业滨江东路片区改造项目争议费用结算的请示》（以下简称《请示》）及附件《浦发滨江东路片区改造项目工程费用争议事项》（以下简称《费用争议事项》），该《请示》第二条第七项载明“以上所涉及的相关工程费用均为初步估算，实际结算应以审计或第三方中介机构核定为准”。2015年12月18日，被告浦发公司向原告嘉宏公司出具了《关于的回复》（以下简称《回复》），载明“为了尽快解决争议，我公司在充分理解政府平台公司的难处和作出巨大让步的情况下，同意该报告的解决方案”。后原告嘉宏公司与被告浦发公司就支付欠付的工程款以及交付24间营业性用房等事项未达成一致协商，原告嘉宏公司遂诉至本院，提出上述诉讼请求，请求法院依法判决。 另查明，2018年8月20日，四川省高级人民法院作出（2018）川民初30号民事判决，该判决第三项载明“泰兴一建建设集团有限公司对四川浦发置业有限公司建设的位于内江市市中区滨江东路‘内江世纪滨江’第四期工程（8#—13#楼与车库，已向消费者预售、销售的范围除外）的拍卖、变卖或折价的价款，在本判决第一项范围内享有优先受偿权”，该判决现已生效。“世纪滨江”四期8号楼1层1-1至1-24号在内江市房产交易所的备案状态为“拆迁还房预”。 以上事实，有原、被告、第三人提供的原、被告、第三人营业执照、《内江市滨江东区片区改造工程项目合同书》、《内江市滨江东路片区改造工程项目土地移交及有关事宜合同书》、《关于的补充协议》、《安置还房锁定协议》、付款委托书、《内江市城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》、《房地产买卖契约》、《内江嘉宏城建集团有限公司关于与浦发置业滨江东路片区改造项目争议费用结算的请示》，浦发滨江东路片区改造项目工程费用争议事项》、四川省高级人民法院（2018）川民初30号民事判决书、收据、记账凭证、产权调换领款单、银行进账单等证据及当事人陈述在案为凭。 本院认为,原告嘉宏公司与案外人中国浦发机械工业股份有限公司签订的《改造工程合同书》、与被告浦发公司签订的《土地移交合同书》《补充协议》《安置还房锁定协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，关于本案诉争的24套营业性用房，原、被告双方在《土地移交合同书》中明确约定原告嘉宏公司要向被告浦发公司购买营业性用房，房款从原告嘉宏公司垫付的土地出让金中抵扣，原告嘉宏公司已经按照合同约定足额垫付了土地出让金，被告浦发公司应该按照合同约定履行其提供营业性用房的义务。之后双方当事人在《补充协议》中约定了被告浦发公司向原告嘉宏公司提供“世纪滨江”一期22间，二期、三期17间房屋，又在之后的《安置还房锁定协议》中约定了双方同意锁定“世纪滨江”四期8号楼B5户型49套，8、9号楼底层主干道临街营业用房24间，“世纪滨江”二期19号楼，《安置还房锁定协议》应视为对《土地移交合同书》及《补充协议》的补充完善，被告浦发公司应当按照《安置还房锁定协议》的约定向原告嘉宏公司提供锁定范围内的房屋并于2016年12月31日前交付。被告浦发公司抗辩称该《安置还房锁定协议》系双方当事人解决其他债权债务签订，但该协议中明确载明该协议系“为妥善安置滨江东路营业性用房被拆迁户及解决双方遗留债权债务问题”而签订，故该协议约定的锁定的房屋包含了本案涉及的滨江东路工程项目中的拆迁安置还房，且案涉24套房屋在房地产管理局的备案状态系用于拆迁安置，故被告浦发公司的抗辩，本院不予认可。第三人泰兴一建司诉称的因四川省高级人民法院的生效判决而享有对案涉24套房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，在该判决生效之前，原告嘉宏公司已经以垫付出让金的方式支付了案涉24套房屋的全部购房款，原告嘉宏公司虽不是直接消费者，但案涉房屋系原告嘉宏公司为安置拆迁住户购买且原告嘉宏公司已经与被拆迁户签订了《内江市城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》《房地产买卖契约》，原告嘉宏公司系直接买受人，原、被告之间的房屋买卖有效，第三人泰兴一建司享有的工程价款优先受偿权并不能对抗本案原告嘉宏公司，故第三人泰兴一建司的请求本院不予支持。原告要求被告交付世纪滨江8号楼1-1号至1-24号营业房并办理不动产所有证的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于原告嘉宏公司诉请的9,923,156元代垫金与违约金，双方当事人在《请示》与《回复》中达成合意，对于工程款项以及过渡费用需在审计或第三方中介机构核定后再进行结算，现原告诉请的9,923,156元代垫金以及违约金计算基数均未进行审计结算，双方当事人应实际审计结算后再另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，判决如下： 一、被告四川浦发置业有限公司于本判决生效之日起三十日内交付原告内江嘉宏城建集团有限公司由被告四川浦发置业有限公司开发的世纪滨江8号楼1-1号至1-24号营业房并办理不动产所有证。 二、驳回原告内江嘉宏城建集团有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回第三人泰兴一建建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费81,262元，诉前财产保全费5,000元，共计86,262元，由原告内江嘉宏城建集团有限公司负担47,444元，被告四川浦发置业有限公司负担38,818元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  谢 涛 人民陪审员  陈俊梅 人民陪审员  蓝云秀 二〇二〇年六月十日 书 记 员  鲁亚齐