河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0506民初2476号原告：罗金民，女，汉族，1970年6月21日出生，住安阳市。委托诉讼代理人：高吉林（系原告罗金民配偶），住安阳市。被告：安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司，住所地安阳高新区弦歌大道与中华路交叉口西南角。法定代表人：李得元，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟春，河南坤信律师事务所律师。原告罗金民与被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称安彩嘉园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗金民委托诉讼代理人高吉林、被告安彩嘉园公司委托诉讼代理人翟春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗金民向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付延迟交房违约金共计21795元；2、依法判令被告赔偿原告租金损失38000元（1000元/月）；3、依法判令2017年3月7日正式交房前的物业费用由被告承担；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月22日，原告（曾用名罗淑哲）与被告签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS00047225，房屋代码：175754，购买了安彩二期17号楼2单元301房。2014年1月23日，原告按被告通知去安彩二期物业办理交房手续。然而在实际验房后，除了物业事先说的“地暖没试压、燃气没接、水电也没都弄好、门禁没装”这些问题外，发现“电梯口入户门损坏锁不住、步行楼梯入户门没有按锁厨房窗户未按、部分插座未装”等10个重大质量问题（后来地暖试压又发现地暖管破裂，此问题未登记在房屋交付验收表上），并登记在房屋交付验收表上交给了物业办，房屋因质量问题未完成交接（详见安彩嘉园二期房屋交付验收表）。物业工作人员又把没按锁的那套钥匙要回去了，说回头让修，修好了通知原告，待完成维修后才算交接完成。之后原告多次催促物业，也曾不止三次找开发商，均说让等。直到2017年3月7日，原告无奈投诉至12345市长热线，开发商和物业人员才基本解决原告提出来的房屋质量问题，电力问题4月份才基本解决。依据《商品房预售合同》第8、9、11条约定，被告应承担逾期交房的违约责任，向原告支付自2014年1月1日至2017年3月7日期间3×365+66=1611天、房屋总价款375452元每日万分之0.5（每天约18.77元）的违约金共计21795元。被告违反《商品房预售合同》第8、11条约定及《商品住宅质量保证书》第4条关于维修、修缮的明确承诺，存在不积极履行维修责任的侵权行为，长达3年多，严重侵犯了原告的合法权益，应依照《侵权责任法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条等规定，判令被告因房屋质量问题严重影响正常居住使用、不积极履行维修职责延迟三年多交房给原告造成的租金损失38000元（1000元／月）。依据《物业管理条例》第41条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条和本案的具体事实，依法判令2017年3月7日正式交房前的物业费用由被告承担。经与被告协商未果，依据《商品房预售合同》第19条规定具状起诉，请人民法院依法判决。被告安彩嘉园公司答辩称，一、被告已按照商品房预售合同的约定履行了交付房屋的义务，现原告要求被告承担2014年1月1日至2017年3月7日期间的延迟交房违约金21975元，缺乏事实和法律依据。2012年7月22日，原告与被告签订编号YS00047225《商品房预售合同》，购买了被告开发的位于安阳市开发区××与弦××大道交叉口西南角××楼××单元××号房屋。合同第八条约定，出卖人应在2013年6月30日前向××交付房屋，合同第九条约定，如出卖人逾期交房每日按照××已付房款的万分之0.5支付违约金。由于建设单位的原因，涉案房屋直到2013年11月10日才验收合格。达到合同约定的交付条件后，被告于2013年12月25日开始通知包括原告在内的安彩嘉园二期所有购房业主于2014年1月1日前办理交房手续。交房时，被告为了表达迟延交房的歉意，将逾期交房违约金计算的时间统一计算到2013年12月31日（多计算了将近1周的时间）。原告接到通知后，于2014年1月23日与被告办理了房屋交接的一系列手续，包括签订《购房合同补充协议》、《安彩嘉园二期前期物业服务协议》、《临时管理规约承诺书》、《消防安全责任书》并领取了房屋钥匙以及《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》等相关资料。被告亦支付2013年12月31日前的逾期交房违约金。据此，被告已按《商品房预售合同》第十一条的约定向原告交付了房屋，现原告要求被告承担2014年1月1日之后延迟交房违约金的诉讼请求，明显缺乏事实和法律依据。二、原告起诉的房屋质量问题不存在，原告提出因质量问题要求被告赔付延迟交房违约金21795元和租金损失38000元等，均没有事实依据，应当依法驳回其诉讼请求。首先，原告没有证据证明房屋存在所谓的质量问题；其次，原告诉状中提到的电梯口入户门和步行楼梯入户门等属于建筑共有部分非专有部分，不属于《商品住宅质量保证书》的维修范围，对共有部位、共有设施设备的维修养护和管理等属于物业服务合同的范围，应另案处理；另外，退一步讲，即使涉案房屋存在个别插座和灯泡未安装，这也并不影响原告的居住和使用（房屋交付标准为毛坯房，业主均要进行装修），原告不能因此来主张巨额的延迟交房违约金和租金损失等。三、因涉案房屋已于2014年1月份交付给了原告，房屋交付后的物业管理费应由业主自己承担，其要求被告承担2017年3月7日前的物业管理费缺乏事实和法律依据。根据《物业管理条例》第四十一条和原告与物业公司签订的《安彩嘉园二期前期物业服务协议》第四条的规定，房屋交付以后，应由原告向物业公司交纳物业管理费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明,2012年7月22日，原告罗金民（××）以其曾用名罗淑哲的名义与被告安彩嘉园公司（出卖人）签订了编号为YS00047225的《商品房预售合同》，合同约定有以下内容，1、由××购买安彩二期17号楼2单元301室房屋一套（房屋代码为175754），房屋总价款为375882元；2、出卖人应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；3、如出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过90日，自约定的最后交付期间的第二天起至交付之日止，出卖人按日向××支付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，如果逾期超过90日后，××继续要求履行合同，自约定的最后交付期间的第二天起至交付之日止，出卖人按日向××支付房价款万分之0.5的违约金；4、商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅说明书》；5、××在交接日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，××不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房；6、该合同附件三约定了装饰、设备标准（住宅），其中入户门为防火防盗门。2013年11月1日，经施工单位、监理单位、建设单位对安彩嘉园二期17号楼各分部分工程检查验收，均达到合格标准，该工程达到合同标准。2014年1月24日，原告罗金民（××）以其曾用名罗淑哲的名义与被告安彩嘉园公司（出卖人）签订一份《购房合同补充协议》，合同约定有以下内容，1、××购买的安彩嘉园二期17号楼2单元301室房屋，单价为2149元/㎡，预测面积为174.91㎡，总价为375882元，实测面积为174.71平方米，总价为375452元；2、××同意交房日期延期至2013年12月31日前，出卖人同意支付××违约金3458元，××同意不再追究出卖人包含但不限于逾期交房的违约责任。2014年1月23日，原告按被告通知办理交房手续，当日原告丈夫高吉林提出房屋质量存在问题，并填写了安彩嘉园二期房屋交付验收表，在交验房屋意见出提出多条意见，其中有厨房窗户未安、西北大门未安锁入户主门（西南门）有问题锁不住。原告称当日将安彩嘉园二期房屋交付验收表交给了物业工作人员，由物业转交开发商进行维修。2016年3月29日，安阳市公安局高新派出所出具户口注销证明，已按户口管理规定将罗淑哲的户籍信息予以注销，现其户籍姓名为罗金民。2017年3月30日，原告丈夫高吉林拨打安阳市12345向安阳市市长便民公开电话受理中心反映案涉房屋的质量问题，该中心转高新区管委会处理，高新区管委会于2017年3月22日进行了回复，回复内容有：经了解安彩二期物业已将地暖管、入户门及门锁修好，能正常使用，由于物业公司未及时向开发建设单位报修，给业主带来不便。2017年3月7日，高吉林在业主装修前验房表上业主姓名处签字，并在该表上写明“3月7日消防入户门更换锁芯交给我钥匙”。以上事实有原告提交的：《商品房预售合同》、安彩嘉园二期房屋交付验收表、安阳市12345联动服务中心、市长电话中心事项交办单、业主装修前验房表、照片，被告提交的《商品房预售合同》、工程验收会签单、《购房合同补充协议》及当事人的陈述予以证实，上述证据经举证、质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。对于原告的第一项诉讼请求，2013年11月1日，经施工单位、监理单位、建设单位对安彩嘉园二期17号楼各分部分工程检查验收，说明具备了交房的基本条件。但此时仍应审核17号楼各个房屋的实际交付是否符合各个业主与被告之间的具体约定。对比《商品房预售合同》的约定，被告未提供《商品房预售合同》第十一条约定的房屋交接单，而房屋交接单正是本案当事人的争议事实的关键证据。根据本院已查明的事实，2014年1月23日原告验房时，案涉房屋存在入户门（西南门）有锁不住等问题，虽然《商品房预售合同》第十三条约定，约定××在交接日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，××不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。可是如果入户门无法锁好，那么××就无法实现因购买房屋而享有的实际占有、控制房屋的权利，此时应认定被告履行的交房义务不符合约定，且该项违约应认定为被告未履行交房义务。故对原告主张被告未在2014年1月23日完成交房义务，本院予以采信。而被告在本案中又未提交相关证据证实其维修房屋并交付原告的具体日期，故本院采信原告主张以其提交的业主装修前验房表记载的日期（2017年3月7日）为被告履行交房义务的日期。故被告应支付自2014年1月1日至2017年3月6日期间，以375452元为基数，按每日万分之0.5计算的违约金。对于原告的第二项诉讼请求，其主张的租金也系因被告的违约行为导致的损失，原告在其第一项诉讼请求之外单独主张该损失，实质上系主张违约金低于实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，应审核原告的实际损失。原告虽然主张其存在租金损失，但其主张的租金损失为预期利益损失，而非已经实际发生的租金损失，故对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。对于原告的第三项诉讼请求，该项请求并不明确具体，对此本院不予处理，原告可以另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下:一、被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告罗金民支付违约金(违约金自2014年1月1日至2017年3月6日止，以375452元为基数，按每日万分之0.5计算)；二、驳回原告罗金民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1295元，减半收取计648元，由原告罗金民负担237元，由被告安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司负担411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  魏成飞二〇一九年二月二十七日书记员  袁 敏