河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初4483号原告：安阳市安祥物业服务有限公司，住所地安阳市文峰区光华路光华小区102号楼2单元3楼东。法定代表人：李春平，职务：经理。委托诉讼代理人：李俊，男，1989年8月11日出生，汉族，住安阳市文峰区，系公司员工。被告：士俊伟，男，1986年2月26日出生，汉族，无固定职业，住安阳市文峰区。原告安阳市安祥物业服务有限公司（以下简称安祥物业公司）与被告士俊伟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告安祥物业公司法定代理人李春平及其委托诉讼代理人李俊，被告士俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费1362元（1.15元/平方米/月×139.38平方米×8.5个月），加收每日总额千分之一违约金198元（146天×1362元×1‰）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2018年5月11日至2019年1月24日拖欠物业服务费1362元及违约金198元，共计1560元。原告于2018年5月由安阳市金色维也纳小区业主委员会邀请，经招投标于2018年6月1日和该小区业主委员会签订物业服务合同，约定该小区业主或物业使用人按合同足额向原告交纳物业服务费，逾期交纳的应自逾期之日起加收总额千分之一违约金，物业公司经多次张贴单元门户通知催交，被告至今未交，特诉至法院，望判如所请。被告士俊伟辩称，原告诉讼请求不合理也不合法，原告进驻小区没有履行正常程序，当时的业主委员会已被社区强制撤销；原告在服务期间没有提供正常的服务，电梯停运无人维修，卫生无人打扫，小区内杂草丛生；对原告提出的收费标准和收费资质均有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了营业执照、中标通知书、金色维也纳小区物业服务合同、安阳金色维也纳小区物业服务合同补充协议一、物业费收费通知、物业费收费告知书、物业费催交通知、照片、手机截图、移交小区设备及钥匙收到条、解除合同依据、物业撤离告知，被告提交了微信截屏、照片，本院依职权调取的安阳市房产管理局文峰分局下发安房文[2019]5号文件。本院组织当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告系安阳市金色维也纳小区1号楼1单元1503号房屋业主，该房屋建筑面积为139.38平方米。原告当庭明确其主张的8.5个月的物业服务费的期间为2018年5月11月起至2019年1月24日止，被告认可该期间的物业服务费未向原告交纳。2.安阳市金色维也纳小区业主委员会作为招标人，向原告发出中标通知书，主要内容为：原告安祥物业公司公司于2018年5月31日所递交的安阳金色维也纳住宅小区物业服务投标文件已被招标人接受，被确定为中标人，中标价：一层0.95元/平方米/月、二至六层1.05元/平方米/月、七层以上1.15元/平方米/月，管理服务年限为1年。2018年6月4日，安阳市金色维也纳小区业主委员会与原告签订《安阳金色维也纳小区物业服务合同》，委托原告对该小区提供物业服务管理，合同对委托管理服务事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业管理公共服务质量等进行约定，其中约定：委托管理期限为1年，自2018年6月1日起至2019年5月31日时止；物业服务费由业主按其拥有建筑面积1层0.95元/平方米/月、2-6层1.05元/平方米/月、7层（含7层）往上1.15元/平方米/月交纳，物业服务费每年交纳一次，交纳费用时间为双方协商；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金，经业主委员会和物业公司催交仍不交纳的，物业公司有权利予以起诉。2018年6月15日，安阳市金色维也纳小区业主委员会与原告签订《安阳金色维也纳小区物业服务合同补充协议一》，主要内容为：在双方签订物业服务合同前的招投标期间，2018年5月10日博大物业公司退出，2018年6月1日安祥物业公司进驻，中间间隔21天，由业主委员会对小区暂时管理服务，费用应由业主委员会支付，业主委员会考虑无权收取业主21物业服务费，也无法支付21天物业服务费，故与安祥物业公司协商该21天物业服务费由安祥物业公司支付、21天业主的物业服务费由安祥物业公司收取，故原告向业主收取一年零21天物业服务费，收费标准按照合同约定执行。3.2019年1月23日，原告在金色维也纳小区单元门口张贴物业撤离告知。2019年1月29日，安阳市房产管理局文峰分局下发安房文[2019]5号《关于对安阳市安祥物业服务有限公司的通报》文件，主要内容如下：2019年1月23日，安阳市安祥物业服务有限公司向我分局反映，因多方原因将停止对金色维也纳小区的物业服务，我分局约谈了物业公司，要求物业公司严格按照《河南省物业管理条例》规定退出。2019年1月24日，我分局、办事处等有关单位在小区进行现场协调，但该公司仍擅自退出金色维也纳小区停止物业服务，对小区业主正常生活造成严重影响，经分局研究决定对安阳市安祥物业服务有限公司全区通报批评，并责令该公司向金色维也纳小区业主委员会移交材料。2019年2月19日，在安阳××新区银杏大街街道办事处平原社区居民委员会的见证监督下，原告工作人员向金色维也纳小区业主委员会工作人员移交电梯、二次水泵房、水井房、电井房等处的钥匙。4.被告微信截屏记录显示：2019年8月28日安阳市金色维也纳小区所在的平原社区居民委员会下发的告知书，主要内容为该小区第二届业主委员会未按照《河南省物业管理条例》等规定，在选聘物业、公章使用和遇紧急事件需要及时处理时未召开业主大会或业主代表大会，未能履职尽责，应广大业主申请，经调查核实，现对第二届业主委员会及任期内的业主监事会和业主代表进行解散，暂由社区居委会代业主委员会职责。本院认为，安阳市金色维也纳小区业主委员会与原告签订的《安阳金色维也纳小区物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上述合同对金色维也纳小区内所有业主均有约束力。原告依据合同约定向金色维也纳小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主应当向原告支付相应期间的物业服务费。依据物业服务合同约定，被告物业服务费交费标准为1.15元/平方米/月，其房屋面积为139.38平方米，根据安阳市房产管理局文峰分局《关于对安阳市安祥物业服务有限公司的通报》文件，证实原告于2019年1月24日撤离该小区，故原告主张被告交纳2018年6月1日至2019年1月23日期间的物业服务费共计1244.90元（1.15元/平方米/月×139.38平方米×7个月+1.15元/平方米/月×139.38平方米÷30天×23天），本院予以支持，原告主张被告交纳2019年1月24日的物业服务费，本院不予支持；原告主张2018年5月11日至2018年5月31日期间的物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称原告入住小区进行物业服务没有履行正常程序，当时的业主委员会已经被社区居民委员会强制撤销，根据被告提交的证据显示社区居民委员会解散该小区业主委员会的时间为2019年8月28日，原告已通过招标方式进驻小区服务，被告未提交证据证明原告明知该小区业主委员会未按相关规定进行选聘，故该辩称意见本院不予采信。被告称原告服务期间服务不到位、对原告收费标准与收费资质有异议的意见，证据不足，本院不予采信。如因原告撤离给业主造成损失，可另行主张权利。原告在合同期限内撤离该小区，导致与业主矛盾激化，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告士俊伟于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市安祥物业服务有限公司2018年6月1日至2019年1月23日期间的物业服务费1244.90元；二、驳回原告安阳市安祥物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告士俊伟负担。本判决为终审判决。审 判 员  祝 昉二〇一九年二月十七日代理书记员  王婷婷