广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3772号原告：朱月华，男，汉族，1961年11月5日出生，住址广东省深圳市福田区，被告：谢平，男，汉族，1974年10月4日出生，住址湖南省南县，委托诉讼代理人：邝怀民，广东康顺律师事务所律师。原告朱月华诉被告谢平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱月华，被告谢平及其委托诉讼代理人邝怀民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告返还约定出租屋的2017年2月份租金未付部分共计38000元、2016年4月未交齐租金28000元、2017年3月份未交租金78000元和被告提前收取租户4月份的房租78000元。2、判令被告向原告支付垫付的水电费共12652.59元以及拖欠的物业费9820元。3、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2014年7月26日，原被告签订《樟坑房屋承包租赁合同》约定，被告向原告支付200000元履约保证金，租赁期内无条件每月20日支付租金78000元，发生的物业管理费、水电费、卫生费由被告承担，如有拖欠，加收日5%滞纳金，如拖欠一个月，房东有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金。被告系二房东，依靠赚取租金差价谋取暴利，根据公平原则，被告收取租客的租金应当返还，未返还时，原告在履约保证金中扣除。双方曾因《樟坑房屋承包租赁合同》发生纠纷，经法院审理，《樟坑房屋承包租赁合同》被确认无效，双方各自返还财产。由于该案件执行过程中法院未处理被告所欠的房屋占有使用费、物业、水电费和租户押金，故原告有权向被告主张该部分欠款。2017年3月28日，执行案件结案并交房，被告应向原告支付拖欠的2016年4月、2017年2月、3月、4月的房屋占有使用费以及欠付的水电费、物业管理费等。请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告答辩称：1、原告构成重复起诉，应当驳回原告的起诉。原告在本案中的诉求已经被深圳市中级人民法院（2018）粤03民终10059号民事判决驳回，在该判决生效后，原告又以相同诉讼请求再次起诉被告，构成重复诉讼。2、原告依据违法建筑主张支付租金，无事实及法律依据。涉案合同已由法院判决确认无效，且被告于2017年3月21日将房产交还给原告，其后未占有涉案房产，被告已支付房屋占有使用费至2017年3月10日。对于2017年2月及2016年4月未付部分租金问题。原告为了逼迫被告放弃承租，多次对涉案房产采用拆水表、关闭电闸、锁门堵门、制造噪音等违法行为，迫使被告无法使用物业进行收益。根据法律规定，如因出租人原因致使承租人不能对物业进行使用收益的，承租人应当减少支付租金。原告关于水电费、物业费的主张没有任何事实及法律依据。水电费、物业费的收取方并非原告，被告未委托原告向第三方垫付水电费、物业费等，原告也未支出相关费用。被告未收到原告任何催收费用通知书，拖欠的费用应当与第三方确认。同时，原告提供的电费发票计费至2017年4月7日，该电费计费时间段明显超出被告占有物业时间。故请求法院查明事实，依法裁判。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市××区民治樟坑一区17栋86套和117栋36套房产，均未办理不动产登记。二、2014年7月26日，原告与被告签订《樟坑房屋承包租赁合同》约定，原告将涉案房产承包给被告，被告自负盈亏；被告应向原告支付200000元作为履约保证金；合同期满后，确认房屋无损后，原告无条件将保证金退还被告；被告必须在租赁期内无条件每月20日向原告缴纳承包租金78000元；承包期为10年，从2015年6月11日到2025年6月10日。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年6月8日，被告通过银行转账方式向原告支付履约保证金200000元。2015年4月12日，原告出具《解除合同通知书》，载明“谢平先生：你与朱月华于2014年7月26日签订的《樟坑房屋承包租赁合同》，合同将龙华新区民治樟坑一区17栋、117栋共两栋由你承包。但是，民治樟坑一区17栋的房屋所有权为朱喜秋，你与朱月华于2014年7月26日签订的《樟坑房屋承包租赁合同》朱喜秋没有签字，朱月华亦未获得朱喜秋的授权。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关规定，你与朱月华于2014年7月26日签订的《樟坑房屋承包租赁合同》尚未生效。现通知你，解除2014年7月26日签订的《樟坑房屋承包租赁合同》，不再履行。”2015年4月13日，原告将《解除合同通知书》以邮政特快专递邮寄至深圳市××××305送达给被告。邮政特快专递显示该邮件签收人为“陈红”。三、2017年10月17日，案外人深圳市民治樟坑股份有限公司物业管理公司出具《关于限期缴纳物业管理费的通知》，要求被通知人于2017年10月25日下午4点前，交清所拖欠的物业管理费。经审查，该通知未注明被通知人，亦未注明欠费金额，而原告持有该通知原件。庭审中，原告提交《物业管理服务费确认书》为证，根据该确认书显示，涉案房产每月物业管理费标准为966元。经查，该确认书并无业主签名，亦未加盖物业公司公章。四、庭审中，原告提交电费发票、水费发票及广东省污水、垃圾处理费专用收据为证。经查，电费发票的开票日期均为2017年4月24日，其中，117栋房的一张发票显示的计费时间段为“12月7日至4月7日”、17栋房的两张发票显示的计费时间段为“2月7日至4月7日”，电费分别为5143.76元、2832.87元、2717.43元。水费发票显示，2017年2月14日至2017年3月14日，17栋房发生水费766.13元；2017年2月14日至2017年3月14日，117号房发生水费477.15元。根据污水、垃圾处理费专用收据显示，民治街道樟坑一区17号于2017年4月5日交纳垃圾处理费及滞纳金444.95元；民治街道樟坑一区117号于2017年4月5日交纳垃圾处理费及滞纳金270.3元。五、原告曾就涉案《樟坑房屋承包租赁合同》纠纷向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，被告在该案中依法提起反诉。经宝安法院审理并作出（2016）粤0306民初1657号民事判决书，判决：1.确认朱月华与谢平于2014年7月26日签订的《樟坑房屋承包租赁合同》无效；2.谢平于判决生效之日起三日内将深圳市龙华新区民治街道樟坑一区17栋、117栋房屋返还朱月华；3.朱月华于判决生效之日起三日内返还谢平履约保证金200000元；4.驳回谢平其他反诉请求。本案被告对该（2016）粤0306民初1657号民事判决不服，提起上诉。经深圳市中级人民法院审理并作出（2016）粤03民终19116号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。（2016）粤03民终19116号民事判决生效后，被告未履行生效判决确定的义务，其后，该案进入强制执行程序。2017年3月23日，原告签署《结案申请书》，确认被告已交付涉案房产，原告对此无异议，申请执行完毕。六、2017年期间，原告就本案诉求向深圳市宝安区人民法院提起不当得利之诉，诉请本案被告：1.返还房屋占有使用费，其中2017年3月份计78000元、2017年2月份计38000元、2016年4月份计28000元；2.支付占有房屋期间拖欠的水费、电费及垃圾处理费共12652.59元；3.支付实际收取租金与房屋占有使用费的差额388355元；4.返还垫付租户的押金87930元…该案经宝安法院审理并作出（2017）粤0306民初7483号民事判决书，判决：驳回原告朱月华的全部诉讼请求。原告朱月华对（2017）粤0306民初7483号民事判决不服，提起上诉。深圳市中级人民法院审理认为：本案案由为不当得利纠纷。本案中，朱月华与谢平签订了《樟坑房屋承包租赁合同》，该合同经深圳市中级人民法院（2016）粤03民终19116号民事判决书认定为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，朱月华在本案中收取了谢平支付的房屋租金，至于谢平是否存在过错，朱月华是否在谢平存在过错的前提下受损，谢平已经支付的房屋租金是否足以抵扣朱月华可能存在的损失等问题，朱月华应当依照合同法的上述规定主张权利，其以不当得利为由诉请谢平返还不当得利缺乏事实和法律依据，原审驳回朱月华的诉讼请求正确，本院予以确认。2018年8月17日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终10059号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有《樟坑房屋承包租赁合同》、发票、收据、民事判决书等书证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于原告提起本案诉讼是否构成重复起诉的问题。本院认为，深圳市中级人民法院2018）粤03民终10059号民事判决书已确认原告可依照合同法相关规定主张权利，故原告以房屋租赁合同提起本案诉讼符合法律规定。被告关于本案构成重复起诉的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。原告与被告之间的《樟坑房屋承包租赁合同》已由生效法律文书确认为无效合同，本院对此亦予确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，被告答辩意见已确认其未交纳2016年4月及2017年2月租金，被告对其辩称的原告妨碍其使用涉案房产的事实未提供证据予以证明，并无证据证明其有拒绝交付房屋占有使用费的合法理由，故原告诉请被告支付2016年4月租金28000元、2017年2月租金38000元具有事实及法律依据，本院予以支持。2017年3月23日，原告签署《结案申请书》，确认被告已交付涉案房产并申请执行结案。本院对被告于2017年3月23日向原告返还涉案房产的事实予以确认。根据《樟坑房屋承包租赁合同》，被告应于每月20日向原告交纳租金78000元，被告于2017年3月23日返还房产，其仍应向原告支付2017年3月租金78000元，原告诉请被告支付2017年3月租金理由充分，本院予以支持。鉴于此，原告已缺乏要求被告支付2017年4月租金的合法理由，同时，被告与涉案房产的次承租人之间的房屋租赁关系与原告无关联性，原告不属于有权要求被告返还次承租人租金的主体，原告诉请被告返还提前收取次承租人4月份租金的诉求缺乏法律依据，本院不予支持。关于管理费。原告提交的《物业管理服务费确认书》并无业主签字及物业服务企业盖章确认，原告关于物业费的标准未提供证据予以证明。其次，原告提交的《关于限期缴纳物业管理费的通知》未注明被通知人，无法证明与涉案房产及被告有关。故，原告起诉要求被告支付物业费依据不足，本院不予支持。关于水电费、垃圾处理费。原告提交的电费发票可以证明涉案房产在2017年4月7日以前的电费发生情况。虽然被告于2017年3月23日返还了涉案房产，但电费发票的计费期间包括被告交还房产以前的时间，被告未举证证明其在交还房产后原告有实际使用房产的事实，故本院对原告提交电费发票以证明被告拖欠电费的证明目的予以认可，被告应向原告支付电费10694.06元。原告提交的水费发票可以证明被告返还涉案房产前的欠费情况，被告应向原告支付水费1243.28元。前述水、电费合计11937.34元，原告超出该部分的水、电费诉求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谢平应于本判决生效之日起十日内向原告朱月华支付2016年4月租金人民币28000元、2017年2月租金人民币38000元以及2017年3月租金人民币78000元。二、被告谢平应于本判决生效之日起十日内向原告朱月华支付水、电费人民币11937.34元。三、驳回原告朱月华的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2484元，由原告负担人民币784元，被告负担人民币1700元；保全费人民币1720，由原告负担人民币543元，被告负担人民币1177元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年六月二十一日书记员  纪 惠书记员  黄淑娟