江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初6039号 原告：江苏万豪物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道1291号金陵宙辉国际花园5号楼2号房。 法定代表人：刘鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李健梅，该公司员工。 被告：王廷旺，男，1977年1月1日生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：牛峰，淮安市淮安区季桥法律服务所法律工作者。 原告江苏万豪物业服务有限公司（以下简称万豪公司）与被告王廷旺不当得利纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万豪公司的委托代理人李健梅、被告王廷旺及其委托诉讼代理人牛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还其利用职务便利所侵占原告的物业及停车费收入826014.92元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告要求被告返还2019年1月1日以后的物业费717542.86元、车位费14443.71元，合计731986.57元。事实和理由：江苏万豪物业服务有限公司下的“鼎力.香榭丽花苑”物业服务中心，根据公司与内部员工王廷旺签订的“2018年度承包责任状”，由其负责经营管理，在2018年淮安市“创建全国文明卫生城市”期间，其管理下的香榭丽小区在政府物业管理考核中多次差评、对发现问题未予整改。在街道、社区等相关部门不断敦促下，公司与王廷旺协商一致，于2018年12月1日起，万豪物业结束其承包经营，收回自管。期间王廷旺一直拖延、躲避“香榭丽物业”各项移交工作，万豪物业遂正式发出通知约谈王廷旺，令其限期完成工作交接，被告到场并签收。从王廷旺2019年1月8日签收“交接通知”至今近5个月，其拒不办理各项手续、蓄意躲避，公司无法与其取得联系。王廷旺应移交事项除各项财务台账、信息资料外，上诉人通过查证统计现存原始票据，发现涉及金额826014.92元，应予归还。被告情形恶劣：其通过超额折扣、超期收缴等方式，掠夺式收取大量物业费且不予移交。在其管理与授意下，该项目普遍以5-6折金额收取，更有甚者，以3-4折收取，而且部分业户己预收费至2025年。此外，公司在日常物业服务工作中还发现，王廷旺承包经营期间存在外购收据、违规盖章、私收物业费现象。己查明的有12次超期私收费行为，由于香榭丽业户数量众多等客观原因，调查取证缓慢，未查明的超期私收费总额尚不明确。被告的行为，不仅侵害了原告的经济利益，而且严重扰乱了原告的正常管理工作并造成了恶劣影响。 被告王廷旺辩称，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。原、被告的关系实际上是发包与承包的关系，双方自2015年起先后签订了经营承包责任状、责任状等法律文书，该责任状均明确了双方的权利义务，但双方的合同因违反物业管理条例的效力性、强制性的规定，当属无效合同。但被告因双方的合同关系履行了全部义务。基于被告提供的物业服务，小区部分业主向被告给付部分费用，并非原告的合法财产，不构成对原告财产的不当得利。被告收取部分业主的部分费用，收取的数额均经原告方财务主管审核审批，且所有台账均已逐一交付原告，不存在掠夺收取费用的行为。总之，被告不存在不当得利，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下： 1、2007年4月6日，江苏万豪物业管理有限公司（乙方）和鼎立置业（淮安）有限公司（甲方）签订《香榭丽花苑前期物业管理合同》，约定，甲乙就甲方选聘乙方对香榭丽花苑提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：香榭丽花苑。本合同期限自2007年2月12日起至2011年1月1日止等内容。2007年11月9日，江苏万豪物业管理有限公司（乙方）和鼎立置业（淮安）有限公司（甲方）签订《香榭丽花苑前期物业管理补充合同》，约定，甲乙就甲方选聘乙方对香榭丽花苑三、四、五期提供前期物业管理服务事宜，订立本补充合同。物业名称：香榭丽花苑三、四、五期。本合同期限自2007年11月10日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止等内容。原告万豪公司具有物业服务资质的企业。2009年11月16日，江苏万豪物业管理有限公司名称变更为江苏万豪物业服务有限公司。 2.被告王廷旺没有从事物业管理活动企业的法人资格。2015年1月18日，原告万豪公司与被告王廷旺签订《经营承包责任状（二〇一五年度）》，约定，经营承包单位香榭丽物业服务中心承包人王廷旺。为明确双方责、权、利，经双方协商同意，制定二〇一五年度经营承包责任状。上缴额度：经双方协商，核定年上缴24万元，停车费及其他上缴2.4万元，按月核算解缴，年终补齐等内容。2017年1月3日，原、被告之间签订《责任状（二〇一七年度）》，约定，指标考核单位：香榭丽花苑物业服务中心。为明确各自的责、权、利，特制订二〇一七年度指标考核责任状：经济指标部分：核定净上缴20万元等内容。 2018年1月8日，原告万豪公司与被告王廷旺签订《责任状（二〇一八年度）》，约定，指标考核单位：香榭丽花苑物业服务中心。为完成公司下达的各项经济指标，小区实行经济指标考核形式。为明确各自的责、权、利，特制订二〇一八年度指标考核责任状：经济指标：核定净上缴24万元。收支管理部分，收入：各项收入每月11、21号解交公司财务，每推迟1天处罚会计100元，月末结账。物业费需减免收取的，购房户不得低于80%，空置房不得低于70%，安置户不得低于300元/年/户。擅自降低标准的，不列入总收入考核。情节严重的由减免人如数补足。特殊情况以总经理书面批准为准等内容。 原、被告签订责任状后，原告依据责任状将香榭丽花苑给被告承包经营。 3.2018年11月5日，原告万豪公司（甲方）与被告王廷旺（乙方）签订《协议书》，约定：根据东湖办事处东湖社区2018年10月25日通知精神，乙方已不能继续承包经营香榭丽花苑的物业管理服务工作。经甲乙双方协商，于2018年11月1日起终止原年初签订的2018年度《指标考核责任状》，甲方委派负责人进入小区接手小区管理服务工作。其协议如下：甲方委派的负责人11月初接手小区现场管理和人员管理，乙方不再参与小区的管理服务工作。12月份开始由甲方收费。乙方应上交的平均每月2万元的经济指标，10月份以前的乙方应全部按实上缴（含10月份），11月份以后的不再上缴，以补贴乙方的支出。 2018年12月，被告退出香榭丽花苑，原告万豪公司接手香榭丽花苑进行管理，为香榭丽花苑提供物业服务。 4.被告王廷旺收取案涉小区2019年1月1日以后物业费717542.86元、车位费14443.71元，计731986.57元(717542.86+14443.71)。 以上事实，有原、被告陈述，原告提供《香榭丽花苑前期物业管理补充合同》、2018年责任状、《协议书》、营业执照的复印件，劳动合同、《关于限期进行香榭丽项目工作交接的通知》、票据复印件等证据，被告提供的2015年承包经营责任状、2017年责任状、2018年责任状的证据，经本院审查，予以认定。 本院认为，不违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为有效。因他人没有法律根据，取得不当得利，受损失的人有权请求其返还不当得利。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告万豪公司具有物业服务资质的企业，与没有从事物业管理活动企业法人资格的被告王廷旺签订的《经营承包责任状（二〇一五年度）》、《责任状（二〇一七年度）》、《责任状（二〇一八年度）》违反法律强制性规定，上述合同均无效。 原、被告经对账确定被告王廷旺收取案涉小区业主2019年1月1日以后的物业费717542.86元、车位费14443.71元，计731986.57元，本院予以确认。被告退出香榭丽花苑后，原告万豪公司为香榭丽花苑提供物业服务，依据原告和鼎立置业（淮安）有限公司签订《香榭丽花苑前期物业管理补充合同》，原告享有收取案涉小区业主物业费、车位费的权利。被告王廷旺收取案涉小区业主2019年1月1日以后的物业费、车位费共计731986.57元，无法律和事实依据。原告要求被告返还其收取的2019年1月1日以后的物业费717542.86元、车位费14443.71元，计731986.57元，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条第一款、第三十九条、第四十一条，判决如下： 一、被告王廷旺在本判决生效后十日内给付原告江苏万豪物业服务有限公司物业管理服务费717542.86元、车位费14443.71元，合计731986.57元； 二、驳回原告江苏万豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12060元（原告江苏万豪物业服务有限公司已预交12060元），由原告江苏万豪物业服务有限公司负担1373元，被告王廷旺负担10687元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐铭淮 人民陪审员  梁 勇 人民陪审员  杨 辉 二〇二〇年八月五日 法官 助理  宋建道 书 记 员  常 经 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条：承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重做、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国物业管理条例》第三十二条第一款：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第三十九条：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。