河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0205民初229号原告：杨析永，男，1983年9月18日生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：陈辉，男，1984年8月11日生，汉族，住河南省通许县。原告杨析永所在社区推荐的人，代理权限为特别授权代理。原告：刘丹丹，系杨析永配偶，1982年4月5日生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：杨析永，基本情况同上，代理权限为特别授权代理。被告：崔晶晶，女，1987年6月15日生，汉族，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：田海康，河南豫和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：董爱丽，女，1976年6月24日生，汉族，住河南省开封市金明区。原告杨析永、刘丹丹与被告崔晶晶、董爱丽、秦峰、河南省万家不动产经纪有限公司（以下简称万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案，于2018年6月12日作出（2018）豫0205民初164号民事判决书。二原告不服，向河南省开封市中级人民法院提出上诉。河南省开封市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）豫02民终2524号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭。2019年3月18日，二原告申请撤回对被告秦峰、被告万家公司的起诉，本院准许。2019年4月1日公开开庭进行了审理，原告刘丹丹的委托诉讼代理人即原告杨析永、原告杨析永的委托诉讼代理人陈辉、被告崔晶晶的委托诉讼代理人田海康、被告董爱丽到庭参加诉讼。原告申请司法鉴定，暂停审理。2019年12月10日，本案公开继续审理，原告刘丹丹的委托诉讼代理人即原告杨析永、被告崔晶晶的委托诉讼代理人田海康、被告董爱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办理房屋、天然气和水的过户违约金30,000元；2、判决被告交付汽车位一个或赔偿损失96,000元（200元/月×12个月×40年）；3、判决被告赔偿阳台、地暖、卫生间漏水维修费52,000元；4、判决被告赔偿房屋租赁费及误工费30,000元；5、判决被告退还中介费23,138元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月11日，原告刘丹丹通过万家公司与被告崔晶晶的代理人即被告董爱丽签订了一份《房屋买卖（居间）合同》。合同约定：被告崔晶晶将其名下的位于本市禹王台区元宏锦江一期3号楼1单元301号房屋以720,000元的价格卖给原告。合同第十一条还约定：包含汽车位一个（单元门东边带地锁）；阳台漏水由卖方修好，买方暂留押金5,000元，无质量问题如数退还。8月7日，原告杨析永将首付款265,000元转入被告董爱丽指定账户。8月10日，案涉房屋过户至原告杨析永名下。8月14日，原告杨析永在万家公司指导下办理贷款手续。8月22日，建行将450,000元购房款转入被告董爱丽指定收款人秦峰的账户。在8月26日之前，原告多次要求看房，被拒绝。9月2日，原告取得房屋钥匙。后，原告发现：被告所称单元门东边带地锁的车位不存在，物业公司也不允许使用该车位；房屋不仅阳台漏水，卫生间也漏水，地暖没有压力、漏水不能使用。本案中司法鉴定意见得出维修费用偏低，应按市场价计算。被告拖延至本案审理过程中才就案涉房屋的天然气和水的过户配合原告办理更名登记，符合《房屋买卖（居间）合同》第九条第三款的约定，过户不是单纯房屋的过户还应包括天然气和水的过户，被告违约。因案涉房屋存在重大质量问题，致使原告至今无法入住，故原告另寻房屋租住，产生租房损失。被告崔晶晶辩称，几年前，其将案涉房屋以毛坯房的状态卖给亲戚胡忠凯，因案涉房屋系按揭贷款取得，故当时没有办理过户手续。2017年5月，胡忠凯将案涉房屋卖给被告董爱丽。因未办理房屋过户手续，故与被告董爱丽办理了公证委托，由被告董爱丽代为办理过户手续。原告的购房价格远低于市场价格，且车位没有产权是开封市乃至全国相关问题的实际情况，并不影响对车位的使用，原告关于车位的主张不应得到支持；其对阳台、地暖、卫生间漏水问题并不知情，且原告在房屋交付之时已查看过房屋状况，不存在问题，即便存在问题，也不应对其进行归责；对案涉房屋上述物损情况的司法鉴定是原告提出的，原告应对双方共同委托鉴定机构作出的鉴定意见承担相应法律责任，且因原告坚持远高于鉴定意见的物损数额，鉴定费用应由原告承担；其随时愿意配合办理天然气和水的户名变更登记，逾期未办理的原因在原告自身，原告主张的违约金无依据，不应得到支持；原告没有实际住房需求，地暖问题也并不影响原告居住，且原告提交的租房合同发生在本案诉讼之后，租房档次过高，不应计入损失，原告主张的租房、误工损失不应得到支持；原告按照购房合同约定支付中介费，且非由其收取，房屋交易已完成，其不应承担中介费。其不应承担任何法律责任。被告董爱丽辩称，案涉房屋登记所有权人原为被告崔晶晶，其为亲戚从胡忠凯手中购得该房屋，后其作为被告崔晶晶的代理人将该房屋卖给原告。案涉房屋所在小区不存在私人车位，其在签订《房屋买卖（居间）合同》之时已告知原告刘丹丹，合同中所写的车位可供临时使用，车位由物业支配，可自由使用。对于双方在《房屋买卖（居间）合同》中注明的阳台漏水问题，其押给了原告5,000元钱，后其找到维修师傅进行检修，发现案涉房屋阳台本身并无质量问题，是因一楼堵塞造成的该阳台留有水印。故阳台并不漏水，原告应将该5,000元押金向其返还。因案涉房屋不是新房，是二手房，原告在签订《房屋买卖（居间）合同》之时已对房屋进行充分了解并实际看房，房屋在交付之时完好无损，原告对房屋现状并无异议，合同中也未提到地暖，其不认可地暖漏水；且后来原告也实际入住，原告对案涉房屋如何装修、设计、整改、花钱等均与其无关。关于天然气和水的过户，原告完全可以自己拿着房产证去办理；且其曾配合原告去办理，电和暖气过户已完成，是原告自己有事先走了，称有空再办理天然气和水的过户，故非因其违约造成的，其不应承担违约金。按照《房屋买卖（居间）合同》约定，中介费应由原告承担，其不应当承担。原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。经审理查明，2017年7月11日，原告刘丹丹作为买方，与卖方被告崔晶晶的代理人即被告董爱丽，和经纪方万家公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容为“第一条卖方自愿将坐落在元宏锦江一期3号楼1单元3层301号房屋，建筑面积93.07平方米的房产出售给买方，…买方对该房产已作充分了解，对该房产现状无异议，愿意购买该房产。第二条买卖双方经充分协商，确定上述房产的成交价格为720,000元。…第四条买卖双方就房款支付事宜达成一致，由买方按第2种方式支付房款：2、按揭贷款：该房款分两次付清，首付款：在买卖双方到开封市不动产交易登记中心签订完买卖契约后，由买方将220,000元打入卖方账户；第二次付款：以买卖双方办理完过户手续后，并办妥他项权利证登记后，由贷款银行将贷款部分房款500,000元打入卖方账户…第六条过户时间双方约定于2017年7月20日前，办理完上述房产的过户或公证手续。…第八条买方需向经纪方支付人民币（￥：14,400元）作为经纪方佣金。第九条本合同签订后，买卖双方任何一方因自身原因不能履行本合同，经纪方应收取的中介佣金由违约方承担。…如卖方原因未能按本合同约定时间过户，并一再拖延导致本合同无法履行的，应向经纪方支付与定金同等金额的违约金，经纪方将扣除中介佣金的剩余部分赔付给买方，买方定金如数退还。…附件清单及其他事项…汽车位一个（单元门东边带地锁）。阳台漏水由卖方包修好（押卖方5千元，交房一个月后没有质量问题，如数退还）。”2017年7月31日，原告杨析永与被告董爱丽签订《开封市不动产买卖契约》。2017年8月7日，被告董爱丽收到原告杨析永向其支付的首付款265,000元。2017年8月10日，该房屋所有权人变更登记为原告杨析永。2017年8月22日，被告董爱丽指定的收款人秦峰收到了购房尾款450,000元。2017年9月2日，被告董爱丽将房屋交付给原告杨析永。诉讼中，原告申请对案涉房屋中的阳台、地暖、卫生间漏水原因进行司法鉴定。经河南省开封市中级人民法院委托，河南众惠工程鉴定服务有限公司作出鉴定意见书：“四、检验结果（二）现场勘验结果5、南阳台：阳台西北角设一直径110mm落水管，落水管附近设一地漏，地漏位置地面有积水痕迹。…六、鉴定意见1、案涉房屋因卫生间墙体粘贴瓷片，无法了解卫生间防水施工的具体情况，对卫生间处墙体返潮是否因防水施工问题造成渗漏不予分析、判断。2、案涉房屋中路地暖管道有渗漏现象，因该路地暖管道隐蔽，无法勘验，对此漏水原因不予分析、判断。3、案涉房屋阳台积水问题，因未能进入楼下住户进行勘验，对此积水原因不予分析、判断。”原告杨析永支付鉴定费8,000元。后原告申请对卫生间返潮及渗漏维修费用、地暖中路渗漏维修费用和阳台积水维修费用进行司法鉴定。经河南省开封市中级人民法院委托，河南众惠工程鉴定服务有限公司作出鉴定意见：“开封市元宏锦江一期3号楼1单元3层301号房屋地暖管道漏水及地面恢复原状需要的费用为13,340.67元。”原告杨析永支付鉴定费10,000元。2019年6月6日，经本院询问，原告确认案涉房屋阳台地漏不存在下水不通的问题。以上事实有《房屋买卖（居间）合同》《开封市不动产买卖契约》、《不动产权证书》、收到条、转账凭证、司法鉴定意见书及原、被告陈述等在卷为证。本院认为，本案当事人之间的民事法律关系因买卖案涉房屋而产生，各方均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告崔晶晶系案涉房屋登记所有权人，被告董爱丽支付了全部房款并接收房屋，虽未办理过户登记手续，但已成为了该房屋的实际所有权人。故本案房屋买卖合同的实际相对人为被告董爱丽与原告，因被告崔晶晶与原告不存在合同相对性关系，故不应该承担涉案法律责任。《房屋买卖（居间）合同》中约定过户时间为2017年7月20日，并约定首付款的交付时间为双方到开封市不动产交易登记中心签订完买卖契约后，第二次付款为买卖双方办理完过户手续后，因此，2017年8月7日原告才完成房屋首付款的支付，故2017年8月10日，买卖双方完成的房屋过户手续，不能视为对约定过户时间的违约。且《房屋买卖（居间）合同》中所称过户，应指房屋过户，而非原告自称的还包括天然气和水过户；且该合同中也未约定天然气和水的过户时间；故原告请求逾期办理房屋、天然气和水的过户违约金，无证据支持，本院不予支持。关于原告主张的汽车位或赔偿损失问题。从原告与被告董爱丽之间的约定来看，该汽车位并非由小区开发商或物业管理单位出卖给或租赁给被告董爱丽的，该事实在接收房屋过程中，原告应是知晓的；且双方在《房屋买卖（居间）合同》仅约定了购房款，而未约定汽车位价款。故被告董爱丽辩称该汽车位非私人车位、可自由使用之意见应属事实，本院予以采信；对原告主张的汽车位相关权利，本院不予支持。关于原告主张的阳台漏水问题。案涉房屋阳台地漏处存在积水痕迹，但不存在原告所称的漏水，其积水可能因阳台地漏下水不畅等原因造成。因被告董爱丽曾承诺负责维修，本院酌定阳台维修费为500元；剩余部分，原告应予返还。关于原告主张的地暖、卫生间维修费问题。案涉房屋的中路地暖管道有渗漏现象，已经鉴定确认，对原告主张修复地暖管道漏水并恢复地面原状13,340.67元的请求，本院予以支持；超出部分，无证据证明，本院不予支持。卫生间返潮，鉴定无法查明，且原告在接收房屋之时，有验收之责，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告主张的房屋租赁费及误工费问题。案涉《房屋买卖（居间）合同》签订于2017年，而原告提交的《房屋租赁合同》的签订时间为2019年，故原告的该项请求，无证据证明，本院不予支持。关于原告主张的中介费问题。因《房屋买卖（居间）合同》第八条约定的中介费应当由原告支付给经纪方，故原告的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告董爱丽赔偿原告刘丹丹、杨析永地暖修复款13,340.67元、阳台维修款500元，合计13,840.67元（履行时扣减被告董爱丽已付阳台维修款5,000元）。二、驳回原告刘丹丹、杨析永对被告崔晶晶的诉讼请求。三、驳回原告刘丹丹、杨析永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,767元，原告杨析永、刘丹丹负担4,482元，被告董爱丽负担285元。鉴定费18,000元，原告杨析永、刘丹丹负担6,000元，被告董爱丽负担12,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  茹 宇审 判 员  裴 蓓人民陪审员  任治海二〇一九年十二月二十七日书 记 员  张 慧