河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0923民初1521号原告（反诉被告）：杜建印，男，1970年9月15日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：姚俊庚，南乐县光明法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张存轩，男，1983年12月12日出生，汉族，住南乐县。被告（反诉原告）：梁正魁，男，1985年11月12日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：李自明，濮阳市乐县明天法律服务所法律工作者。原告杜建印（反诉被告、以下简称原告）与被告张存轩、梁正魁（反诉原告、以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因原、被告争议较大，2019年5月14日本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审原告杜建印及其委托诉讼代理人姚俊庚，被告张存轩、梁正魁委及其托诉讼代理人李自明均到庭参加诉讼，第二次庭审原告杜建印及其委托诉讼代理人姚俊庚，被告张存轩及二被告委托诉讼代理人李自明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜建印诉称，2017年1月3日原告与二被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于南乐县千口乡张庄集村西华美饲料厂东临的25间房屋出租给被告，租赁期限为10年，约定年租金20000元，每年的1月3日被告支付当年的租赁费。合同签订后原告依约将房屋交付被告，被告对房屋进行了装修，被告装修完毕后原告向其催要租金，2017年2月份被告支付了当年的租赁费15000元，欠5000元未付，2018年经原告催要被告于2018年2月9日支付了当年的租赁费18000元，欠2000元租赁费未付，被告张存轩将2017年和2018年所欠租赁费向原告出具了7000元欠据。2019年1月3日二被告应当支付下一年租赁费，被告拒不支付，故原告诉至法院，请求法院判令解除2017年1月3日原被告签订的房屋租赁合同并要求二被告返还原告房屋及对原告房门恢复原状，要求二被告给付租赁费11950元及2019年4月2日后的租赁费（租赁费按每日55元计算至被告返还房屋之日止），给付2019年1月3日至2019年4月1日期间滞纳金36000元及2019年4月2日后的滞纳金（滞纳金按每日400元计算至被告返还房屋之日止），诉讼费由被告承担。被告张存轩、梁正魁庭审辩称，被告向原告支付的租赁费已超出了原告请求的租赁费，被告并不违约，要求驳回原告的诉讼请求。被告张存轩、梁正魁反诉称，因为原告提出解除合同，根据合同约定原告构成违约，应由原告支付二被告一年租赁费20000元，赔偿二被告院内设施、装修费100000元。原告杜建印对被告张存轩、梁正魁的反诉答辩称，原被告签订房屋租赁合同第九条第二款约定的内容是在违约责任项下的约定，只有在原告违约提出解除合同的情况下才应当赔偿被告的损失，原告是在被告违约未按期支付租赁费的情况下提出解除合同，不能适用该条约定，被告主张赔偿的数额无事实根据，请求法院驳回被告的反诉请求。原告杜建印就其诉讼主张及对被告反诉答辩提交的证据有：房屋租赁合同、欠据各一份，证明原、被告签订租赁合同的时间、租赁费数额、期限、违约责任，被告欠付原告租赁费的数额。被告张存轩、梁正魁就其答辩及反诉提交的证据有：1、收到条三支，证明二被告已支付原告租金43000元，被告不构成违约，原告构成违约。2、二被告与南乐县千口乡魁涛装修门市签订的施工合同及南乐县千口乡魁涛装修门市向二被告出具的ktv装修清单各一份，证明二被告装修房屋花费100000元的事实。审理中，原告对被告提交的“今证明收到房租壹万伍千元正杜建印”的收到条有异议，并申请进行笔迹鉴定，经原被告协商本院委托浙江汉博司法鉴定中心进行鉴定，浙江汉博司法鉴定中心作出浙江汉博【2019】文鉴字第354号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为该收到条全部书写内容是杜建印书写。根据原、被告诉辩和双方提交证据及司法鉴定意见书，经庭审可确认如下事实：2017年1月3日，原告杜建印与被告张存轩、梁正魁签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于南乐县千口乡张庄集村西华美饲料厂东临的房屋出租给被告，租赁期限为10年，自2017年1月3日至2027年1月2日，每年租赁费为20000元，按年结算租赁费。租赁期间，被告不得随意损坏房屋设施，被告需要装修或改造，需先征得原告同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，被告需将房屋设施恢复原状。在房屋租赁期间，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按年租金的2%向被告加收滞纳金，原告提出解除合同，原告应向二被告赔偿房屋、院内设施装修费和全年租赁费。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告对房屋进行了装修。2017年1月7日，被告张存轩支付原告租赁费15000元，原告向张存轩出具内容为“今证明收到张存轩房租壹万伍仟元正杜建印2017年1月7日”的收到条一支，之后被告梁正魁支付原告租赁费15000元，原告向被告梁正魁出具内容为“今证明收到房租壹万伍千元正杜建印”的收到条一支。2018年2月9日，被告张存轩支付原告第二年度租赁费13000元，下欠租赁费7000元张存轩向原告出具内容为“欠条今欠到房租7000元整.（柒仟元整）张存轩2018.2.9日”的欠据一支。原告诉称2019年1月3日二被告应当支付原告第三年度租赁费，被告拒不支付，被告的行为构成违约，原告请求解除2017年1月3日原被告签订的房屋租赁合同并要求二被告返还原告房屋及对原告房门恢复原状，要求二被告给付租赁费11950元及2019年4月2日后的租赁费（租赁费按每日55元计算至被告返还房屋之日止），给付2019年1月3日至2019年4月1日期间滞纳金36000元及2019年4月2日后的滞纳金（滞纳金按每日400元计算至被告返还房屋之日止），诉讼费由被告承担。本院认为，根据合同法相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，合同解除后，承租人应当返还出租人房屋。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。交易习惯是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法或当事人双方经常使用的习惯做法。订立合同时，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案原、被告经协商自愿签订房屋租赁合同，是其真实意思的表示，并不违反相关法律规定，属有效合同，双方应严格履行合同确定的义务。二被告共计向原告支付租赁费43000元，前两年租赁费已付清，下余租赁费3000元经本院计算应折抵55天租赁时间，即3000元÷（20000元÷365天）=55天，被告已支付租赁费至2019年2月26日。因原被告签订的房屋租赁合同中未约定交纳租赁费时间，被告支付前两年租赁费的时间均在当年的1、2月份，最后一次给付租赁费的时间为2018年2月9日，故按照当地租赁习惯和原、被告的交易习惯，支付第三年租赁费的时间应和前两年支付租赁费的时间一致，2019年2月9日为被告应交付第三年租赁费的时间，被告辩称应在租赁期间届满时支付租赁费的理由依法不成立。被告未按合同约定期限交纳原告下欠租赁费17000元（20000元-3000元），属违约行为，故原告要求解除合同，并让被告返还房屋的诉讼请求应予支持。原告要求被告对原告房门恢复原状，但其未提供相关证据证明被告对租赁房门进行拆除，被告亦予以否认拆除房门，故对原告该项诉讼请求本院依法不予支持。被告应支付原告每天租赁费应为54.79元（20000元÷365天），2019年2月27日至2019年4月1日期间的租赁费应为1862.86元（每天54.79元×34天）。原告要求按照合同约定的每逾期一日按年租金2%交纳滞纳金，本院认为，原告要求滞纳金实系违约金，该滞纳金约定过高，依据公平原则，该滞纳金应调整为年利率24%，滞纳金应从违约之日即2019年2月10日起计算，每天滞纳金为11.18元（17000元×24%÷365天），2019年2月10日至2019年4月1日期间的滞纳金应为570.18元（每天11.18元×51天）。之后的租赁费、滞纳金应自2019年4月2日分别按每天54.79元、11.18元计算至被告返还房屋之日止，故对原告要求被告支付租赁费、滞纳金的诉讼请求本院予以部分支持。被告庭审时辩称已向被告交付第二年租赁费13000元，下欠租赁费7000元向原告出具欠据一支，之后又称向原告支付租赁费48000元，被告陈述前后矛盾，应以被告陈述共计支付原告租赁费43000元为准。被告反诉要求原告支付一年租赁费和房屋、院内设施装修费的依据为原被告签订房屋租赁合同第九条第二款，经本院审查，该条款的本意应为在原告违约的情形下适用，原告未构成违约，故被告的反诉请求依法不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七条之规定，判决如下：一、解除原告杜建印与被告张存轩、梁正魁签订的房屋租赁合同。二、被告张存轩、梁正魁于本判决生效后十日内将租赁原告房屋返还原告杜建印，并支付下欠原告租赁费1862.86元（租赁费按每天54.79元自2019年2月27日起计算至2019年4月1日）及租赁费（按每天54.79元自2019年4月2日起支付至二被告返还房屋之日止）。三、被告张存轩、梁正魁于本判决生效后十日内支付原告杜建印滞纳金570.18元（滞纳金按年利率24%自2019年2月10日起计算至2019年4月1日）及滞纳金（按年利率24%自2019年4月2日起支付至二被告返还房屋之日止）。四、驳回原告杜建印的其他诉讼请求。五、驳回被告张存轩、梁正魁对原告杜建印的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费998元，由原告杜建印承担948元，由被告张存轩、梁正魁承担50元；反诉费1350元，由被告张存轩、梁正魁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  吴聚川审判员  程尽华审判员  王晓伟二〇一九年十二月一日书记员  王晓楠