苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初769号原告：苏州工业园区建屋产业园开发有限公司，住所地苏州市工业园区东长路**。法定代表人：肖传宗，董事长。委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。被告：艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司，，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路****法定代表人：RICHARDLEEDRYSDALE。原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司（以下简称“园区建屋公司”）诉被告艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司（以下简称“艾立夫昆山公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司下落不明，本案依法转为普通程序并组成合议庭于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司委托诉讼代理人钟翔到庭参加诉讼，被告艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告园区建屋公司向本院提出的诉讼请求：1、判决确认原、被告承租位于苏州工业园区东长路88号G1栋19F-1902室的房屋租赁关系于2018年11月24日解除；2、判决被告立即向原告支付自2018年6月1日起至2018年11月23日止欠缴的租金68025.33元、违约金63570元，小计131595.33元；3、判决由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月22日，原告园区建屋公司与被告艾立夫昆山公司签订《房屋租赁合同》，约定由艾立夫昆山公司承租位于苏州工业园区东长路88号G1栋19F-1902室的房屋，租赁合同对租金及支付方式、违约责任、租赁物归还均作出约定，租赁期限至2018年5月31日。租赁合同届满后，被告未及时按租赁合同约定返还房屋且经多次沟通仍未能予以续签新版租赁合同，且并未向原告支付任何租金或房屋使用费用，经通知督促被告无果后，原告将被告诉至贵院，望贵院依法支持原告诉讼请求。被告艾立夫昆山公司未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2015年4月22日，原告园区建屋公司（出租方）与被告艾立夫昆山公司（承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由艾立夫昆山公司承租原告所有的位于苏州工业园区东长路88号G1栋19F-1902室的房屋，租期为2015年6月1日至2018年5月31日，租金（不含物业管理费）按季度（每季度三个月）支付，标准为：2015年6月1日至2016年5月31日65元/平米/月、2016年6月1日至2017年5月31日65元/平米/月、2017年6月1日至2018年5月31日70元/平米/月，租赁标的面积预计约326平方米，但以房屋所在地法定有资格的测量机构测量面积为准，保证金为第一个租赁年度租金标准的一个季度租金金额，即63570元。租赁合同第2.3条“租赁期限届满即续租事宜”相关条款约定，租赁期限届满，如果双方未能就续租协议或任何一方明确以书面或其他方式表示不再续租的，则本合同即行终止。租赁合同第8.2条“承租方违约”的8.2.3条约定，“承租方有下列情形之一的，视为根本性违约，如果承租方在收到出租方书面通知十日内未能纠正该等根本性违约行为，出租方有权要求承租方承担相当于全部保证金的金额作为违约金，并可以解除合同，由此给出租方造成的损失超过违约金的，出租方有权要求承租方另行赔偿：（1）逾期支付租金、物业管理费等各种应付款项、费用超过3个月的并累计金额超过一个月租金的；…（4）承租方未能就其一般性违约行为按照出租方的要求全面纠正超过一个月的…”。诉讼中，原告园区建屋公司认可收到被告艾立夫昆山公司缴纳的保证金63570元，并称其于2018年11月24日收回案涉租赁房屋，故该保证金已用于抵扣2018年6月1日至2018年11月23日期间的房租。另查明，被告艾立夫昆山公司于2018年6月28日向原告园区建屋公司出具情况说明，认可案涉租赁合同已于2018年5月31日到期，希望续签，并同意在续签之前用已支付的保证金先行抵扣从2018年6月1日起的租金。原告于2018年10月18日向被告发出通知函，称双方的租赁关系自2018年6月1日起已转为不定期租赁，并敦促被告于2018年10月31日前与其完成续签并结清拖欠的相关费用，否则其有权随时解除租赁关系并追究被告相应违约责任。其后，原告又于2018年11月19日向被告发送律师函，催告被告于2018年11月23日前结清拖欠费用并完成续签。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、情况说明、通知函、视频录像等证据，以及当事人庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告园区建屋公司与被告艾立夫昆山公司双方签订的房屋租赁合同依法成立、合法有效。双方应诚实信用地履行合同权利义务。案涉租赁合同租赁期限已于2018年5月31日届至，此后被告在原告明知的情况下继续占有使用案涉租赁房屋，故应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后，原告两次以书面形式催告被告完成续签并结清拖欠的相关费用未果，于2018年11月24日收回案涉租赁房屋，应视为对租赁合同约定解除权的行使。据此，对原告确认原被告之间关于苏州工业园区东长路88号G1栋19F-1902室的房屋租赁关系于2018年11月24日解除的诉讼请求，本院予以认可。关于原告园区建屋公司主张的自2018年6月1日起至2018年11月23日止，被告艾立夫昆山公司欠缴的租金68025.33元，本院认为，根据案涉租赁合同最近一年的的租金标准，并扣除被告已支付的保证金63570元，经核算后，已超出原告主张的欠付租金金额，故对原告此项主张予以确认。关于原告园区建屋公司主张的违约金63570元，本院认为，被告艾立夫昆山公司的行为已属于案涉租赁合同中约定的根本违约行为，故原告此项主张于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司与被告艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司的租赁关系于2018年11月24日解除；二、被告艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司欠付的租金68025.33元；三、被告艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司违约金63570元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2932元、公告费690元，合计3622元，由被告艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司负担，该款已由原告苏州工业园区建屋产业园开发有限公司预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  郭文明人民陪审员  朱健健二〇二〇年一月十五日法官 助理  孙 琰书 记 员  郭 朦拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。