苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初2849号原告：王栋，男，1995年3月24日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。委托诉讼代理人：张廖，上海天尚（苏州）律师事务所律师。被告：陶惠敏，女，1989年6月25日出生，汉族，住江苏省如东县。被告：董龚，男，1988年3月13日出生，汉族，住江苏省阜宁县。两被告共同委托诉讼代理人：顾海清，江苏雅言律师事务所律师。第三人；苏州润建置业有限公司园区分公司，住所地苏州工业园区宏业路168号E栋。负责人：陈军。委托诉讼代理人：童秋佳，该公司员工。委托诉讼代理人：刘菲，该公司员工。原告王栋与被告陶惠敏、董龚及第三人苏州润建置业有限公司园区分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂依法转为普通程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请追加苏州润建置业有限公司园区分公司（以下简称“润建公司”）为本案第三人，本院予以准许。原告王栋及其委托诉讼代理人张廖，被告陶惠敏、董龚共同的委托诉讼代理人顾海清，第三人的委托诉讼代理人童秋佳、刘菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王栋向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告陶惠敏、董龚归还原告保证金50000元、进场费50000元；2、请求法院判令被告陶惠敏、董龚赔偿原告经营损失59438元、装修及宣传广告损失38402元。诉讼中，原告增加一项诉讼请求，即请求法院确认原告与两被告签订的租赁合同于2019年1月31日解除；并将第二项诉讼请求变更为，请求法院判令二被告赔偿原告经营损失57603元、装修及宣传广告损失37631元。事实与理由：2018年7月26日，原告与苏州忆涵商业管理有限公司(后经原告去工商局了解，该公司尚未设立成功)签订美食档商铺租赁合同一份，由原告承租“忆涵情景购物超市”美食食档内02号档口用于经营披萨意面。被告董龚负责协商沟通签订合同事宜，并加盖公章。原告于2018年7月26日支付了保证金50000元及进场费50000元，共计100000元，其中60000元刷POS机支付，剩余40000元通过支付宝转账给被告董龚。其后，原告投入装修费及广告费共计38402元，但因被告与物业没有协商好，直至2018年11月份，才可以正式开业，营业期间，多次停水、断电，给原告生意带来了很大影响。2019年1月份，苏州工业园区环球188大厦物业告知原告，原告经营的店铺未通过消防验收，需要整改，加之被告拖欠物业房租，对原告店铺持续性停水停电，并于2019年1月31日封闭了该商业广场，原告已无法正常营业。租赁合同尾页加盖的公章为苏州忆涵商业管理有限公司，但该公司尚未设立成功，鉴于合同落款主体为被告陶惠敏，原告的保证金及进场费又由被告董龚收取，后续也由陶惠敏、董龚负责沟通，故原告以陶惠敏、董龚作为诉讼主体，要求承担违约责任。经原告多次与被告沟通，一直未予理会，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告陶惠敏辩称：其不是本案的适格主体，原告所签订的该租赁合同系原告与被告董龚之间签订，合同的主体方甲方与落款方都不相同，也没有签字。因此该租赁合同与其没有法律上的关系，不应当由其承担相应的责任。被告董龚辩称：其与原告签订的租赁合同因其本身对租赁标的物无权利而应属于无效。对于无效合同，原告所支付的相关费用其愿意返还，但原告主张的逾期利益损失之类应当由原告自行承担。第三人润建公司述称：2018年7月3日，被告陶惠敏与第三人签订了一份《绿地香港苏州188项目之忆涵情景超市租赁合同》，约定第三人将位于环球188购物中心项目内401、404、405号商铺出租给陶惠敏。陶惠敏向第三人出具了委托书委托被告董龚代为处理缴纳租金、签署合同等承租商铺经营的全部事务。被告承租商铺后一部分用于经营百货类超市，一部分经营美食广场，商铺日常经营均由董龚负责。后因被告陶惠敏拖欠租金，第三人多次催要无果，双方于2019年1月28日签署了《租赁合同终止协议》，确认双方租赁合同于2018年12月31日终止。因被告拖欠租金，第三人曾采取停水停电措施，被告于2018年12月中下旬就停止了经营，后实际于2019年2月份搬离了租赁商铺。第三人与原告之间没有任何合同关系，对原告的经营情况也不清楚，但被告经营的美食广场内确实有一个经营披萨的档口。本院经审理认定的事实如下：2018年7月4日，第三人润建公司（出租方、业主）与被告陶惠敏（承租方）签订了一份《绿地香港苏州188项目之忆涵情景超市租赁合同》，由陶惠敏租赁润建置业公司位于苏州工业园区苏惠路88号环球188项目内401、404、405号商铺用作经营“忆涵情景超市”，经营项目包括超市、食档，租赁期间五年。同日，被告陶惠敏向第三人润建置业出具授权委托书，委托被告董龚代理其处理租赁上述商铺的一切有关事宜。2018年7月22日，原告王栋与被告董龚签订了一份《美食食档商铺租赁合同》，合同列明的甲方为“忆涵情景购物超市”，乙方为“王栋”。该合同约定甲方将位于苏州工业园区环球188内忆涵情景购物超市美食食档内面积为20平方米的02档口租给乙方，用于经营披萨意面，租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日止，履约保证金为50000元。合同另约定，乙方月销售额在90000元至99999.99元的按营业额的11%提取作为经营管理费用，超过110000元，按营业额的10%提取作为经营管理费用。合同尾部甲方一栏填有机打的“陶惠敏”字样，并加盖了一枚“苏州忆涵商业管理有限公司”印章，乙方一栏有王栋本人签名并捺印。该合同甲方的合同签订、盖章、收款及履行事宜实际均由董龚进行，但董龚并未在合同上签字。“忆涵情景购物超市”以及“苏州忆涵商业管理有限公司”均未经工商登记成立。2018年7月26日，原告王栋向被告董龚支付履约保证金50000元，进场费50000元，合计100000元。签订合同后，原告于2018年9月、10月对前述店铺进行了装修，经营窑考披萨店，后于2018年12月开始进行了试营业。2018年8月15日起，被告陶惠敏即开始出现拖欠润建置业园区分公司租金、物业费的情形，润建置业园区分公司为此多次发送书面通知催要租金并于2018年9月、2018年12月、2019年1月多次采取了暂停水电的措施。2019年1月28日，被告陶惠敏（乙方、承租方）最终与第三人润建置业园区分公司（甲方、出租方）签订了一份《租赁合同终止协议》，约定双方租赁合同因乙方自身原因向甲方提出后，经双方协商一致同于租赁合同于2018年12月31日终止，乙方于2019年2月19日前将该商铺内的全部物品、设施设备全部搬离，将可不可搬离的装饰装修部分全部拆除，并将该商铺恢复至交付时的状态归还甲方，乙方欠缴费用从甲方缴纳的保证金中扣除，剩余保证金退还至陶惠敏账户。协议尾部甲方一栏有第三人签章，乙方一栏有被告董龚及陶惠敏签字。陶惠敏与润建置业园区分公司签订上述协议后，忆涵情景购物超市以及档口均关闭，原告的窑烤披萨档口最后经营至2018年1月31日。审理中，原告明确其主张的经营损失57603元为2019年2月1日至2019年8月31日剩余租期的营业额损失，按2018年12月10日至2019年1月30日期间日均营业额273元计算；其主张装修及广告宣传费用损失37631元包括：燃气管道及报警安装工程费用13029.34元、装修人工费3520元、墙纸费552元、制作门头费用930元、购买考披萨炉子费用5100元、炉子搬运费1400元、支付给三块在线科技有限公司服务费3600元、支付给外卖邦信息科技有限公司服务费6000元、支付给天空之城欢乐嘉年华合作推广购买的入场券费用3500元。为此原告提供了燃气报警工程合同、燃气管道工程合同、店铺运营代理服务合同、装修人工费用支付记录及相关款项支付凭证等证据材料。被告对上述证据真实性未提出异议，对其关联性不予认可。本院对上述证据真实性予以确认，对原告证明事项在下文中予以论述。本案的主要争议焦点在于：一、《美食食档商铺租赁合同》相对方如何认定；二、被告是否存在违约行为及违约责任如何认定。关于第一个争议焦点，本院认为，《美食食档商铺租赁合同》合同载明的甲方为“忆涵情景购物超市”及陶惠敏，而该超市并未经工商登记，但根据陶惠敏与润健置业园区分公司的租赁合同表明，陶惠敏系涉案商铺的承租方，也是“忆涵情景购物超市”的经营者，故该合同的甲方应为陶惠敏。陶惠敏虽然未在该合同上签字，但陶惠敏已经全权委托董龚负责“忆涵情景购物超市”的日常经营，董龚以陶惠敏及“忆涵情景购物超市”名义与原告签订合同而将商铺转租给原告的相应法律后果应当由陶惠敏承担，该合同对陶惠敏具有约束力。同时，董龚与原告签订了合同，并收取了原告的租赁费用，也自认其系合同的相对方及“忆涵情景购物超市”的实际经营者，故本院认定陶惠敏与董龚两人应当共同承担前述合同项下义务。关于第二个争议焦点，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与两被告签订的《美食食档商铺租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。被告因自身原因与润健置业园区分公司解除租赁合同而导致原告无法继续使用租赁房屋，被告已构成根本违约，原告要求解除合同，具有事实及法律依据，双方对于合同解除时间为2019年1月31日并无异议，故本院确认原告与两被告之间的《美食食档商铺租赁合同》于该日因被告违约而解除。合同解除后，被告应退还收取的保证金50000元，对原告该项诉讼请求本院予以支持。原告租赁商铺后在2019年12月至2019年1月底期间短暂经营后即因为被告违约而无法继续经营，短暂经营期间还多次出现因被告拖欠润建公司房租而导致的停电情形，原告稳定经营美食档口的合同目的无法实现，被告收取的进场费50000元，亦应予全部退还，本院对原告该项诉讼请求亦予以支持。被告违约导致合同解除，还应赔偿其因此给原告造成的损失。关于原告主张的各项损失，本院认为，原告承租商铺后进行了装修，但短暂经营后即无法继续经营，该经营期间的营业额也极低，故原告的全部装修损失均应当由被告承担，原告主张燃气管道及报警安装工程费用13029元、装修人工费3520元、墙纸费552元、制作门头费用930元、搬运炉子费用1400元，共计19431元，原告为此提供了相应证据，本院予以确认。原告主张的购买炉子费用5100元，因该炉子系可移动物品，原告可自行搬离，对该费用本院不予确认。原告主张的广告推广服务费用，均系原告阶段性经营过程中发生的相关费用，其已转化为营业收入，对该部分损失，本院不予支持。原告的营业额并不能证明原告存在可得利益，原告主张剩余租期的营业额损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王栋与被告陶惠敏、董龚签订的《美食食档商铺租赁合同》于2019年1月31日解除；二、被告陶惠敏、董龚于本判决生效之日起七日内返还原告王栋保证金50000元、进场费50000元，共计100000元；三、被告陶惠敏、董龚于本判决生效之日起七日内赔偿原告王栋装修损失19431元；四、驳回原告王栋的其余诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4256元、保全费1020元，合计5276元，由被告陶惠敏、董龚负担。该款已由原告王栋预交，本院不予退还，被告于本判决生效之日起七日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  许 颖人民陪审员  姚于贵二〇一九年三月二日书 记 员  郭 朦