河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1236号原告：方宾，男，1969年6月20日出生，汉族，住郑州市。原告：方留芳，女，1959年11月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告：方惠芳，女，1965年10月2日出生，汉族，住郑州市。三原告共同委托诉讼代理人：张鹏万，河南陆达律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：赵辉，河南陆达律师事务所律师。被告：郑州新天荣商业管理有限公司，住所地：郑州市管城区乔家门路1号2.2号楼2层102号。法定代表人：胡漫天，总经理。委托诉讼代理人：邓志鹏，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊昀佳，河南文丰律师事务所实习律师。被告：河南合智置业有限公司，住所地：郑州市管城回族区乔家门1号。法定代表人：薛亚超，经理。委托诉讼代理人：刘文涛，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李前进，河南文丰律师事务所律师。原告方宾、方留芳、方惠芳诉被告郑州新天荣商业管理有限公司（以下简称新天荣公司）、河南合智置业有限公司（以下简称合智置业）合同纠纷一案，原告于2019年4月22日向本院提起诉讼。本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告方宾、方留芳、方惠芳共同委托代理人赵辉、张鹏万，被告新天荣公司委托代理人邓志鹏、樊昀佳、被告合智置业委托代理人刘文涛、李前进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。在诉讼过程中新天荣公司提起反诉，但因新天荣公司未在指定期限内缴纳反诉费用，故依据法律规定本院对其反诉不予受理。方宾、方留芳、方惠芳诉讼请求：1、判令二被告全面履行2012年7月18日向三原告赔偿商铺的《承诺书》，并判决三原告优先挑选由二被告所升级改造的位于郑州市管城回族区乔家门1号“大观国贸”商铺22间（商铺按照原房产证的建筑面积1:1兑换净面积，即一、二楼方宾各8间商铺净面积为266.08平方米，一楼方惠芳和方留芳各1间商铺、二楼方惠芳和方留芳各2间商铺、净面积共计90.3平方米，上述商铺净面积共计356.38平方米）及净面积为1080平方米的写字楼（上述财产价值共计8300万元）：2、二被告向三原告支付因逾期选房的过渡费550万元（过渡费自2015年1月18日暂计算至2019年3月18日，按照每月11000元计算至全部房屋交付之日止）；3、判令二被告承担上述商铺及写字楼办理房产证过程中所产生的全部税费；4、本案的诉讼费、保全费和担保费由二被告承担。事实与理由：三原告系姐弟关系，原告方留芳对位于管城回族区乔家门1号8号楼Al0-11号房屋（建筑面积30.10平方米）拥有所有权，原告方惠芳对位于管城回族区乔家门路1号8号楼Al0-10号房屋（建筑面积30.10平方米）拥有所有权，原告方宾对位于管城回族区乔家门路1号3号楼B4-01号房屋（建筑面积41.73平方米）、9号楼A5-13号房屋（建筑面积30.39平方米）、3号楼B5-02号房屋（建筑面积30.53平方米）、9号楼A4-13号房屋（建筑面积30.39平方米）、3号楼B4-02号房屋（建筑面积30.53平方米）、3号楼B5-01号房屋（建筑面积41.73平方米）、9号楼A5-12号房屋（建筑面积30.39平方米）、9号楼A4-12号房屋（建筑面积30.39平方米）拥有所有权，且上述房屋均取得房屋所有权证书。2011年，因郑州市天荣服装城升级改造，郑州市管城回族区房产管理局作为政府拆迁人发布了《天荣服装城升级改造项目拆迁补偿安置方案（非住宅）》，被告合智置业作为项目改造的开发主体，被告合智置业控股的新天荣公司负责具体的拆迁安置协调主体，三原告的上述房屋均在被告的升级改造范围内。在安置补偿过程中，因三原告的原有商铺属于新购商业房、市场成熟且租金处于逐年上涨阶段、位置最优、租金最高，经协商，被告对三原告作出如下承诺：“1、三原告的所有商铺，被告按照原房产证的建筑面积1:1兑换净面积；2、三原告的所有商铺对应的赔偿商铺，在新天荣批发市场建成后，第一位在新天荣全部任何区域内挑选营业房，不受政府指定的选房顺序号的任何约束；3、被告额外补偿原告方留芳、方惠芳二楼净面积为15.05平方米的营业房各一间，额外补偿原告方宾任意一栋写字楼、任何楼层的净面积为1080平方米，并可分开楼层选择，该房屋由三原告第一位挑选，房产所有权人按三原告指定的人员进行办理；4、所有办理房产证的相关费用，全部由被告承担；5、自三原告签订拆迁安置补偿协议之日起，如果被告未能在30个月内将新天荣批发市场建成交付，则被告按照协议约定过渡费的两倍，即每间营业房每月11000元支付三原告过渡费……”，三原告收到被告的承诺书后，按照被告的要求对承诺书进行了密封保存，并在当天与郑州市管城回族区房产管理局签订了《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》，按期完成了拆迁搬迁工作，确保二被告如期对天荣服装城进行升级改造。2016年8月，二被告升级改造的“大观国贸”项目交付使用，郑州市管城区住房保障服务中心于2016年8月12日发布了《天荣服装城升级改造项目房屋征收回迁安置选房方案》，三原告多次催促被告兑现承诺，被告相关工作人员以需要向被告的实际控制人李伟请示为由多次推脱原告。2017年4月17日，原告接到天荣服装城升级改造项目部的安置通知，原告再次催促被告履行承诺，在多次催促未果的情况下，原告委托律师共同前往大观国贸办公室，在新天荣公司、合智置业部门负责人张哲、苏耀面前，在律师的见证下，将加盖新天荣公司公章的密封信封拆封，启封了承诺书原件，承诺书原件开启后，三原告要求被告按照承诺书履行承诺，并多次与被告新天荣公司的法定代表人胡漫天、被告合智置业的法定代表人薛亚超、签订承诺书的协调人杨易杭等人联系并要求被告履行承诺书的义务，但二被告一直推脱，至今仍未兑现承诺。原告认为，郑州天荣服装城升级改造时，三原告的商铺位置及租金明显高于其他商铺，三原告在被告出具承诺赔偿方案的基础上，而后与政府签订了安置补偿协议。合智置业作为新天荣公司的控股关联公司和受益方，被告新天荣公司作为谈判主体向原告做出了拆迁安置补偿承诺，合智置业作为三原告商铺升级改造的开发主体，该承诺的效力及与被告合智置业。二被告背离基本诚信，未按照承诺书的约定时间和内容履行承诺义务，其行为已构成违约，应当按照约定履行承诺，并承担相应的违约经济损失。故三原告诉至法院。新天荣公司辩称，原告与被告新天荣公司之间系无偿赠与合同关系。第一，承诺书是原告起草后交由被告新天荣公司盖章，并封存后由原告单独保管的。从《承诺书》第1、3、5、6条的内容来看，明确使用“无偿赠与”、“赠与”等词语，据此可以看出当事人的真实意思是赠与，而非赔偿或补偿。第二，涉案项目的拆迁人是郑州市管城回族区房产管理局，原告是被拆迁人，原告与拆迁人按照拆迁补偿方案签订了《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》，拆迁人已按照《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》的约定对被拆迁人（原告）进行了拆迁安置补偿，原告与其他被拆迁人已获得同样公平合理的拆迁安置补偿。第三，被告新天荣公司对三原告没有安置的义务，三原告对承诺书赠与的房屋也未支付任何对价，故承诺书第1、3、5条做出的承诺均属于无偿赠与。综上，被告新天荣公司与原告之间系无偿赠与合同关系。二、被告新天荣公司有权撤销对三原告的全部赠与请求应予支持。第一，赠与的房屋应当是特定物，但承诺书并未约定赠与房屋的坐落位置，赠与合同客观上履行不能。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定，被告新天荣公司对赠与合同有法定撤销权。被告新天荣公司已在本案中提起反诉，要求撤销对三原告的全部赠与。被告新天荣公司撤销赠与，原告的诉讼请求应当予以驳回。三、原告的诉讼请求不明确，且无法律及事实根据，应予以驳回。第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告起诉应当有明确的诉讼请求，而原告诉请优先挑选”的房屋并不明确具体。第二，拆迁人已在期限内通知原告选房，但三原告拒绝选房，由此造成的过渡费损失及其他损失应当由其自己承担。合智置业辩称，一、承诺书第3条对房屋的赠与不成立根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”之规定，合同的成立应当具备当事人、标的和数量三个基本要素，缺少其中任一要素，合同不能成立。房屋属于特定物，应当赠与的房屋应有具体的坐落位置，而承诺书第3条却没有载明赠与房屋的坐落位置承诺书第3条对房屋的赠与不成立。二、承诺书第2条“第一位在全部任何区域挑选营业房”及第3条“第一位挑选”的承诺无效选房顺序是拆迁安置补偿方案及选房方案确定的，目的在于公平保护全部被拆迁人的权益。原告在承诺书中要求第一位选房，损害了其他被拆迁人利益，根据《合同法》第五十二条第（二）项应当认定无效。三、三原告要求合智置业履行承诺书的义务没有依据，承诺书的承诺主体是新天荣公司，合智置业与三原告没有合同关系。新天荣公司与合智置业是相互独立的法人，三原告要求合智置业承担责任没有法律依据，也无合同依据。综上，应驳回三原告对合智置业的诉讼请求。庭审中合智置业补充答辩意见：起诉书陈述的事实不属实。第一，新天荣公司并不是负责具体拆迁安置协调的主体。涉案项目的拆迁人是郑州市管城回族区房产管理局郑州市管城拆迁安置补偿事务所是拆迁安置协调的主体。第二，合智置业是通过招、拍、挂获得项目建设用地的使用权之后，然后取得合法建设手续对大观国贸项目进行建设。合智置业并不是对天荣服装城进行升级改造的主体。第三，起诉书所述的合智置业从新天荣公司受益，这个也不属实，没有任何的依据。三原告为支持其主张提供证据如下：第一组证据包括：1、新天荣公司的工商登记信息；2、合智置业的工商登记信息。第二组证据：1、天荣服装城升级改造项目拆迁补偿安置方案（非住宅）；2、三原告的房屋所有权证10份；3、合智置业的《土地使用权证》等相关商品房开发、建设及销售政府许可证照。第三组证据包括：1、新天荣公司、杨易杭于2012年7月18日向三原告作出的《承诺书》；2、非住宅房屋产权调换补偿安置协议10份；3、王庆武向方宾转款100万元的银行交易明细；4、河南思念实业有限公司工商信息。第四组证据包括：1、合智置业名下位于“大观国贸”一二层的商铺房产信息159份；2、天荣服装城升级改造项目安置房A区1F、A区2F、B区1F、B区2F平面图；3、方宾与张志远的录音。第五组证据包括:1、天荣服装城升级改造项目房屋征收回迁安置选房方案；2、天荣服装城升级改造项目商业安置房安置通知；3、律师事务所见证书1份；4、律师见证视频；5、律师函1份。第六组证据包括：方宾与杨易杭的短信及微信聊天记录、通话录音，方宾与薛亚超短信记录与通话录音，方宾与胡漫天、王庆武、杨春、张哲通话录音。被告新天荣公司为支持其答辩提供证据如下：1、《承诺书》复印件1份；2、《关于天荣服装城升级改造项目立项的批复》；3、天荣服装城升级改造项目拆迁安置方案（非住宅）复印件1份；4、管城区房管书发布的通告6份；5、非住宅房屋产权调换补偿安置协议、房屋拆迁补偿各种补助费用及奖励结算清单、选房顺序通知单复印件各10份；6、天荣服装城升级改造项目房屋征收回迁安置选房方案及附件1份；7、天荣服装城升级改造项目未选房预安置明细表1份。合智置业为支持答辩提供证据如下：第一组证据包括：1、《关于天荣服装城升级改造项目立项的批复》；2、郑州市国土资源局与合智置业签订的《成立确认书》4份；3、建设用地规划许可证复印件4份；5、建设工程规划许可证复印件2份；6、郑州市重点建设项目开工报告复印件；7、商品房预售许可证复印件2份。第二组证据包括：新天荣公司和合智置业的企业信用信息公示报告打印件各1份。根据本院的《调查令》，三原告为调取了王庆武相关银行交易明细。根据原被告双方的起诉、答辩及举证质证，本院认定本案事实如下：2011年1月12日，《天荣服装城升级改造项目拆迁补偿安置方案（非住宅）》，该方案载明，经郑州市管城回族区发展改革和统计局立项批复，郑州市规划局、郑州市国土资源局和郑州市城市建设拆迁管理办公室批准，对天荣服装城升级改造项目实施拆迁改造。郑州市管城回族区房产管理局（以下简称管城房管局）作为拆迁人委托郑州市管城拆迁安置补偿事务所实施拆迁。补偿安置实行货币补偿和房屋产权调换两种方式，同一产权证只能选择一种安置方式。产权调换的安置地点为原拆迁区域内新建商业房与原市场相对应的一层和二层。选择安置区域内新建商业房的，以被拆迁房屋的有证建筑面积和使用面积实行等面积安置。等面积部分免交结构差价。安置房确因房屋结构和户型限制，超出或不足面积部分按一层每平方米60000元、二层每平方米20000元标准计算，待回迁时一次性结清房屋面积差价。选房办法由被拆迁人在新建商业房与原市场相对应的区域范围内选择。原一层商铺在新建商业房一层选择；原二层房屋在新建商业房二层对应区域进行安置。拆迁房屋各种补助、补偿费标准为：搬家补助费，被拆迁房屋按有证建筑面积每平方米发给被拆迁人15元搬迁补助费，期房安置发两次，货币补偿发一次。市场补偿费按照每间（即一层商铺和二层房屋）每月4500元的标准补偿。在搬家第一阶段交房的，在签订补偿安置协议后，按照上述标准一次性发放2008年7月至2010年12月底计30个月的市场补偿费；在搬家第二阶段交房的，在签订补偿安置协议后，按照上述标准一次性发放2008年7月至2010年8月底计26个月的市场补偿费。该拆迁补偿安置方案仅适用于天荣服装城升级改造项目拆迁规划红线区域内产权证为商业性质的非住宅房屋。三原告系姐弟关系，原告方留芳对位于管城回族区乔家门原1号8号楼Al0-11号房屋（建筑面积30.10平方米）享有所有权，原告方惠芳对位于管城回族区乔家门路原1号8号楼Al0-10号房屋（建筑面积30.10平方米）享有所有权，原告方宾对位于管城回族区乔家门路原1号3号楼B4-01号房屋（建筑面积41.73平方米）、9号楼A5-13号房屋（建筑面积30.39平方米）、3号楼B5-02号房屋（建筑面积30.53平方米）、9号楼A4-13号房屋（建筑面积30.39平方米）、3号楼B4-02号房屋（建筑面积30.53平方米）、3号楼B5-01号房屋（建筑面积41.73平方米）、9号楼A5-12号房屋（建筑面积30.39平方米）、9号楼A4-12号房屋（建筑面积30.39平方米）享有所有权，且三原告对上述房屋合法取得房屋所有权证书。上述房屋在天荣服装城升级改造项目拆迁范围内。2011年1月31日至7月9日，管城房管局向被拆迁人发布6份通告，作为《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》的附件，与协议具有同行法律效力。通告的主要内容有：若过渡期超过30个月，超期过渡费按照每月不低于5500元的标准执行。项目由政府主导，政府负责动迁和安置。房屋交付使用后，由政府会同房管部门统一办理房屋产权证。拆迁补偿安置方案、协议书等有关文件中撰述的“使用面积”等同于被拆迁房屋原房产证记载的“套内建筑面积”，安置时，套内建筑面积不低于原被拆迁房屋产权证记载的套内建筑面积，业主不承担公摊面积费用。与原拆迁区域对应的安置区域位于新建市场南乾元街西侧两幢建筑的一楼和二楼。该两幢建筑的一楼和二楼商铺在安置之前不进行预售和销售。2012年7月18日，新天荣公司向三原告出具《承诺书》，该承诺书载明：鉴于天荣时装城商铺业主方宾、方留芳、方惠芳积极响应和协助公司进行拆迁安置工作，新天荣公司承诺：1、三原告的所有商铺，按照原房产证的建筑面积1:1兑换净面积；2、三原告的所有商铺对应的赔偿商铺，在新天荣批发市场建成后，第一位在新天荣全部任何区域内挑选营业房（商场外的临街商铺除外）。不受政府指定的选房顺序号的任何约束；3、公司无偿赠与三原告二楼净面积为15.5平方米的营业房各一间。无偿赠与方宾任意一栋写字楼、任何楼层的净面积为1080平方米，可分开楼层选择。本条所列房屋第一位挑选，房产所有人按三原告指定的人员进行办理；4、三原告所有的商铺，通过安置和公司赠与方式取得的营业房及写字楼的办理房产证等所有相关费用，全部由公司承担，三人不再出任何费用（包括税收等）；5、自三原告签订拆迁安置补偿协议之日起，如果公司未能在30个月内将新天荣批发市场建成交付使用，则公司须按照协议书约定过渡费的两份倍，即每间营业盲文每月11000元支付过渡费；6、三原告所有的商铺，通过安置和公司赠与方式取得的营业房面积，务求与原建筑面积保持一致，误差不得大于8.3平方米，如果小于原建筑面积，则公司须按当时的销售价格退差，如果大于原建筑面积，则由三原告须按当时的销售价格补差；7、三原告负有责任对此承诺书所设定的所有条款的保密义务，此承诺书由公司加密后交由三人保管，私自拆封即视为无效。2012年7月18日，三原告与管城区房管局签订《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》，协议约定：管城房管局提供给三原告的安置房为原拆迁区域内新建的商业房与原被拆迁区相对应区域的1-2层，待三原告选房后另行签订补充协议。管城区房管局负责为三原告办理安置房产权证，三原告应配合管城区房管局提供办理房屋所有权证所需的相关资料。办证费用按有关规定执行。补偿安置方案作为协议附件。协议还约定了临时安置过渡期限、市场补偿费、临时安置补助费、搬家补助费等内容。2012年7月18日、20日，三原告将被拆迁房屋所有权证交郑州市管城拆迁安置补偿事务所，该所向三原告出具《拆迁户旧房证书收据》和《选房顺序通知单》，2016年2月22日，郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室与三原告共同出具《房屋拆迁补偿、各种补助费及奖励结算单》。截止目前，三原告共收到管城区房管局支付的拆迁安置补偿费、补助费、逾期交房的过渡费共计3039054.2元。收到新天荣公司支付的市场补助费100万元。2016年8月，天荣服装城升级改造项目完成，交付使用。2016年8月12日，郑州市管城回族区住房保障服务中心发布《天荣服装城升级改造项目房屋征收回迁安置选房方案》，方案载明，安置地点为原拆迁区域内已建成商业综合楼第一、第二层商铺。选房原则为：1、根据被拆迁房屋所在区域，在新建商业房划定的对应区域内挑选安置房。2、安置房按套内建筑面积进行安置，等面积部分免交结构差价。3、原一层商铺在新建商业房一层选择；原二层商铺在新建商业房二层选择。4、同一具产权人有两间以上商铺，请结合原房情况搭配选择，并只能选择一间角铺。临时安置补助费自被拆迁人与拆迁人签订天荣服装城非住宅房屋产权调换补偿协议之日起，至2016年9月20日止。2017年4月17日，天荣服装城升级改造项目指挥部向三原告发出《天荣服装城升级改造项目商业房安置通知》，通知载明，三原告在规定的时间内经通知未及时办理选房和安置手续，现依据天荣服装城升级改造项目补偿方案和协议等规定，为三原告预留商铺进行安置。请三原告自收到本通知之日起15日内，到天荣服装城升级改造项目指挥部办理安置手续。逾期办理安置手续造成的一切后果均由三原告承担。原告收到管城区房管局拆迁补助情况：截止目前，三原告共收到管城区房管局支付的拆迁安置补偿费、补助费、逾期交房的过渡费共计3039054.2元。收到新天荣公司支付的市场补助费100万元。通话对象及通话的主要内容。方宾代表三原告多次催促被告兑现承诺，被告相关工作人员以需要向被告的实际控制人李伟请示为由多次推脱原告。2017年4月17日，原告接到天荣服装城升级改造项目部的安置通知，原告再次催促被告履行承诺，在多次催促未果的情况下，原告委托律师共同前往大观国贸办公室，在新天荣公司、合智置业部门负责人张哲、苏耀面前，在律师的见证下，将加盖新天荣公司公章的密封信封拆封，启封了承诺书原件，承诺书原件开启后，三原告要求被告按照承诺书履行承诺，并多次与被告新天荣公司的法定代表人胡漫天、被告合智置业的法定代表人薛亚超、签订承诺书的协调人杨易杭等人联系并要求被告履行承诺书的义务，但二被告一直推脱，至今仍未兑现承诺。新天荣公司成立于2011年10月11日，法定代表人为胡漫天，高管有胡漫天、王庆武、杨春等，注册资本100万元，合智置业为该公司的二个股东之一，持有该公司80%的股份。合智置业成立于2008年4月29日，注册资本2亿元，股东为郑州黄河大观有限公司，2017年4月17日，法定代表人由胡漫天变更为薛亚超。天荣服装城升级改造项目由合智置业开发建设，项目名称后命名为“大观国贸”。本院认为：本案三原告与新天荣公司、合智置业对《承诺书》的性质、效力及能否撤销存在争议。三原告认为，《承诺书》是新天荣公司、合智置业对原告的补偿合同，《承诺书》合法有效，新天荣公司、合智置业应当依据《承诺书》履行对三原告的补偿义务。新天荣公司辩称《承诺书》系赠与合同，新天荣公司有权撤销赠与。合智置业辩称，《承诺书》约定赠与标的物房屋不特定，赠与合同因赠与标的不明确而不成立。三原告第一位选房侵害了其他被拆迁人的利益。合智置业与三原告没有合同关系，三原告诉请合智置业发行承诺书约定的义务没有依据。关于《承诺书》性质。首先，从《承诺书》签订的过程看，天荣服装城升级改造项目是由管城区房管局投资开发的项目，管城区房管局是项目拆迁人，负责对三原告在内的原天荣服装城商铺业主补偿安置，拆迁补偿安置协议应当由管城区房管局与被拆迁人签订。三原告的商铺所处位置较好，不接受管城区房管局发布的同面积同地段房产置换的安置方案，拆迁补偿安置方案于2011年1月12日发布，直到2012的7月18日，新天荣公司向三原告出具《承诺书》后，才与管城区房管局签订《非住宅房屋产权调换补偿安置协议》。新天荣公司成立于2011年10月11日，在天荣服装城升级改造项目立项、安置方案公布时，新天荣公司还没有成立，其不是案涉项目的开发人、拆迁人。由于案涉项目实际包含在合智置业开发建设“中部国际商贸中心”的项目内，商铺拆迁安置事关合智置业的开发利益，合智置业作为持股80%的股东设立新天荣公司，配合管城区房管局协调拆迁事宜，《承诺书》中的背景内容也对此予以印证。《承诺书》签订时，新天荣公司的法定代表人胡漫天，也是合智置业的法定代表人。其次，从《承诺书》的内容看，其内容分为三个方面，一是按原商铺的建筑面积同比例兑换净面积商铺，位置可在新天荣市场任何区域第一位挑选，二是赠与方留芳、方惠芳各15.5平方米商铺一间，赠与方宾1080平方米写字楼，三是逾期交付商铺，按每月11000元支付过渡费。因接受《承诺书》，三原告才与管城区房管局签订拆迁补偿安置协议，该协议并非其真意，三原告实际上也没有接受管城区房管局的拆迁补偿安置，《承诺书》中虽然显示有赠与商铺，其实质是对三原告原有商铺较高价值、较高租金收益补偿，三原告没有获得额外利益，故承诺内容仍是对三原告原有商铺价值及收益损失补偿，实质并非赠与。综上，合智置业为实现开发建设利益，设立新天荣公司以协助管城区房管局尽快完成拆迁。新天荣公司向三原告出具《承诺书》，实质是对三原告原有商铺补偿安置，三原告接受承诺与新天荣公司之间成立拆迁补偿安置合同关系。关于《承诺书》效力。前已论及，合智置业是新天荣公司控股股东，且新天荣公司向三原告出具《承诺书》时两个公司的法定代表人为同一人。《承诺书》出具前，新天荣公司高管王庆武向三原告支付市场补助费100万元，转款账户的交易明细显示，该款来源于合智置业。三原告提供的大量录音证据证明，方宾代表三原告要求新天荣公司、合智置业的总经理等高管按照《承诺书》履行补偿安置义务，后者均承认承诺事实，答应协商解决问题。据此足可认定，《承诺书》从形式上是新天荣公司出具，实质是新天荣公司和合智置业共同出具，故《承诺书》对合智置业也具有约束力。《承诺书》约定三原告在新天荣市场全部区域有权第一位选择商铺位置，该约定侵害了管城区房管局划定的安置区域内其他被拆迁人的利益，对安置区域商铺三原告无权优先选择，三原告对安置区域外的其他商铺有权优先选择。依据《承诺书》，三原告诉请新天荣公司、合智置业承担商铺、写字楼的办证税费，主张成立，本院予以支持。三原告诉请新天荣公司、合智置业支付逾期交房过渡费，因管城区房管局已经向三原告支付至2016年3月18日，故三原告该项诉请部分成立，本院予以支持。综上所述，新天荣公司、合智置业向三原告出具《承诺书》，三原告接受承诺，双方形成拆迁补偿安置合同关系，三原告诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第四十四条及第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州新天荣商业管理有限公司、河南合智置业有限公司于本判决生效后三十日内协原告方宾、方留芳、方惠芳优先挑选被告河南合智置业有限公司名下位于郑州市管城回族区三益街“大观国贸”1号、2号楼一二层商铺22间，净面积为1080平方米的写字楼（商铺按照原房产证的建筑面积1:1置换净面积，方宾一、二层各8间商铺净面积为266.08平方米，方留芳和方惠芳一层各1间商铺、二层各2间商铺，净面积共计90.3平方米）并协助办理不动产所有权证，承担办证的税费；二、被告郑州新天荣商业管理有限公司、河南合智置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告方宾、方留芳、方惠芳逾期选房过渡费（自2016年3月18日，按照每月11000元计算至全部房屋交付之日止）；三、驳回原告方宾、方留芳、方惠芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理484300元、保全费5000元，二项共计489300元，由被告郑州新天荣商业管理有限公司、河南合智置业有限公司共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  石红振审判员  李文兵审判员  马常有二〇一九年十月二十二日书记员  郭富莹