昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0114民初1588号 原告:张礼泽，男，白族，1984年11月12日出生，住云南省昆明市呈贡区。 委托代理人：刘英、樊梦丽，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王小彬，男，满族，1969年8月8日出生，住云南省昆明市五华区。 被告：朱文莉，女，汉族，1969年12月19日出生，住云南省昆明市五华区。 共同委托代理人：李嵘馨、徐彦刚，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：富滇银行股份有限公司昆明正义路支行，营业场所：云南省昆明市人民中路68号。 法定代表人：孟杰，行长。 委托代理人：金鑫，该银行员工，特别授权代理。 原告张礼泽与被告王小彬、朱文莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，追加富滇银行股份有限公司昆明正义路支行（以下简称：富滇银行昆明正义路支行）为第三人，本院于2019年6月27日适用简易程序在第四法庭进行公开开庭审理，原告张礼泽的委托代理人刘英、樊梦丽，被告王小彬、朱文莉的委托代理人李嵘馨，第三人富滇银行昆明正义路支行的委托诉讼代理人金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张礼泽向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告2013年12月21日签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》，将昆明呈贡新区房屋及配套车位天润康园一号地下停车位-2层车位、车位产权变更登记至原告名下；2.依法判令被告向原告支付按照每日100元计算，自2016年9月8日起至房屋、车位产权实际变更登记至原告名下之日止的违约金（暂计算至2019年4月15日为94900元）；3.由被告承担本案的诉讼费、保全费。 事实与理由：被告王小彬与朱文莉系夫妻关系，共同购买坐落于昆明呈贡新区八幢1单元10层1002号房屋［备案表合同登记号：（62010013109245）］以及昆明呈贡新区洛龙乌龙片区1号地块天润康园一号地下停车位层车位一号库678号车位［备案表合同登记号：（62010042728568）］，两被告在购买案涉房屋和车位时，向中国建设银行股份有限公司昆明城南支行按揭贷款。2013年12月21日，两被告作为甲方，原告作为乙方，双方协商一致签订《房屋买卖定金协议》，协议约定，被告将上述房屋和车位转让给原告，房屋及车位总价款为630000元整，原告于协议签订当日向被告支付定金126000元整。协议第六条第一款约定：“待甲方持有上述相关房屋产权证书之口（即甲方领取房屋产权证之日）起六十个工作日内，双方正式订立《房屋买卖合同》并办理房屋产权交易过户手续，双方应配合提供办理该房屋过户手续的一切资料并办理有关过户手续。”第二款约定：“甲方取得房屋产权证时，附有及时通知乙方的义务；并保证房屋及车位符合上市交易条件，保证房屋及车位无查封、抵押等权利受限制的情形，并无其他任何权利瑕疵。”同日，两被告作为甲方，原告作为乙方，签订《补充协议》，协议第二条第二款约定：“预付款：2014年1月31日前乙方向甲方支付人民币叁拾叁万元整，小写￥330000.00元（内含已付定金人民币壹拾贰万陆仟元，小写￥126000.00元），此款由甲方向乙方书面签收后直接收取。”第三款约定：“过户保证款：人民币叁拾万元整，小写300000.00元整，在甲乙双方共赴房地产交易中心办理产权过户手续完成当日由乙方以银行按揭贷款方式支付给甲方。”第七条第四款约定：“甲方应督促开发商积极办理该物业权属证书，以促进本协议的履行。因甲方主要原因导致该物业权属证书拖延办理的，每延迟一日，应向乙方支付赔偿金壹佰元，逾期超过三十日的，乙方有权解除合同，甲方应承担违约赔偿责任。因开发商原因或其他不可抗力的原因导致产权证书拖延办理的，不算甲方违约，但甲方应督促开发商和相关部门及时解决办理。”上述协议签订后，原告于2013年12月21日向被告支付150000元整，被告向原告出具了收条，2014年1月29日，原告向被告王小彬账户转账180000元，被告按照协议约定将房屋和车位交付给原告使用。2018年底，原告从天润康园小区物管处得知，案涉房屋、车位的不动产证已经下发，遂到昆明市呈贡区不动产档案信息管理中心查询，经查询得知，案涉房屋房产证早在2016年6月15日就已下发。但被告取得房产证后，一直隐瞒原告，未履行协议约定的通知义务，也未按协议约定及时将案涉房屋、车位产权变更登记至原告名下。原告为此数次与被告沟通，被告均找各种理由推诿。2019年3月7日，原告致函被告，要求被告履行变更案涉房屋、车位产权登记的义务，并承担相应违约责任，但被告至今未将案涉房屋、车位产权变更登记至原告名下。原告依约履行了支付款项的义务，被告理应履行将涉案房屋、车位产权变更登记至原告名下的义务，被告拒不履行，已经违约，侵犯原告合法权益，理应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判如原告所请。对于被告涉案房屋所欠的房屋贷款我方愿意一次性还清，以此解除房屋的抵押。 被告王小彬、朱文莉答辩称：一、本案所签订的《房屋定金协议》只是定金担保合同，不是主合同，被告现在还在偿还贷款，房屋处于抵押状态，具有权利瑕疵，被告并没有取得房屋的所有权，不具有签订房屋买卖合同的条件；二、涉案房产涉及富滇银行昆明正义路支行的抵押权问题，实际当中也是不能办理过户的，这是一个履行不能的情况，原告的诉讼请求不应当予以支持。 第三人富滇银行昆明正义路支行答辩称：同意张礼泽提前代为偿还房屋的贷款。 综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、本案的定金协议是否能够继续履行；2、张礼泽的诉讼请求是否能够得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院确认如下法律事实：被告王小彬、朱文莉系夫妻关系。2013年12月21日，被告王小彬、朱文莉（甲方）与原告张礼泽（乙方）在云南华安恒大房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖定金协议》、《补充协议》，约定甲方将位于昆明市呈贡新区一号地下停车位-2层车位一号库678号车位转让给乙方，房屋及车位总价款为630000元，支付方式为：2014年1月31日前乙方向甲方支付预付款330000元（内含定金126000元）（乙方于2013年12月21日支付150000元，于2014年1月31日前支付180000元），过户保证款300000元，在甲乙双方共赴房地产交易中心办理产权过户手续完成当日由乙方以银行按揭贷款方式支付给甲方。甲方于2013年12月21日前将该物业及车位交付乙方使用，该物业若有银行按揭贷款，甲方承诺在办理该物业产权过户手续前还清该物业的按揭贷款，同时办理注销抵押登记事项的相关手续，甲乙双方办理该物业产权过户登记手续应缴纳的所有税费由乙方承担。同时，《房屋买卖定金协议》第五条第一款约定：“乙方向甲方支付定金为（人民币）大写：壹拾贰万陆仟元整；小写：￥126000元整。”第五条第二款约定：“定金支付时间：本协议签署之日。”第六条第一款约定：“待甲方持有上述相关房屋产权证之日（即甲方领取房屋产权证之日）起六十个工作日内，双方正式签订《房屋买卖合同》并办理房屋产权交易过户手续，……”第六条第二款约定：“甲方取得房屋产权证时，附有及时通知乙方的义务；并保证房屋及车位符合上市交易条件，保证房屋及车位无查封、抵押等权利受限制的情形，并无其他任何权利瑕疵。”《补充协议》第七条第四款约定：“甲方应督促开发商积极办理该物业权属证书，以促进本协议的履行。因甲方主要原因导致该物业权属证书拖延办理的，每延迟一日，应向乙方支付赔偿金壹佰元，逾期超过三十日的，乙方有权解除合同，甲方应承担违约赔偿责任。因开发商原因或其他不可抗力的原因导致产权证书拖延办理的，不算甲方违约，但甲方应督促开发商和相关部门及时解决办理。”同日原告张礼泽向被告王小彬、朱文莉支付预付款150000元（内含定金126000元），并就《房屋买卖定金协议》在云南省昆明市明信公证处办理了公证。2014年1月29日，原告张礼泽通过转账汇款的方式再次向被告王小彬转账汇款180000元。被告王小彬、朱文莉已将涉案房屋交付给原告张礼泽，并由原告张礼泽装修入住。2016年6月15日，涉案房屋取得房产证，房产证号为：ＣＧ××04，2019年7月1日车位已进行不动产权登记，不动产权证号：云（2019）呈贡区不动产权第××号。截止2019年6月27日，涉案房屋剩余贷款本金188992元。 本院认为：1、本案的定金协议是否能够继续履行？首先，根据本案的证据及查明的事实，原告张礼泽与被告王小彬、朱文莉先后签订了《房屋买卖定金协议》、《补充协议》，就合同的标的、价款、履行期限、违约责任等进行了明确的约定，已经形成了一个完整的房屋买卖合同；其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十七条的规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”本案中，诉争房屋设有抵押权，但是该房屋的抵押权人第三人富滇银行昆明正义路支行同意由原告张礼泽代为偿还贷款。综上，双方当事人作为完全民事行为能力人具备相应的认知能力、判断能力,订立该合同是双方的真实意思表示,故该合同合法、有效，合同双方应受该合同约束。 2、张礼泽的诉讼请求是否能够得到支持。首先，基于上述《房屋买卖定金协议》合法有效，且被告王小彬、朱文莉已于2016年6月15日取得已取得诉争房屋产权证、于2019年7月1日取得车位产权证，已具备过户条件，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”对于原告张礼泽要求被告王小彬、朱文莉协助办理昆明呈贡新区房屋及配套车位天润康园一号地下停车位-2层车位的过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 其次，关于原告主张的违约金。本院认为，被告于2016年6月15日取得诉争房屋产权证后，未按约定在60日内配合原告过户，其行为已构成违约，在一定程度上给原告造成损失，根据合同法第一百零七条规定，被告应承担赔偿损失等违约责任。根据合同法第一百一十三条、第一百一十四条规定，合同当事人既可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但是无论双方约定的是违约金，还是损失赔偿额计算方法，均应以实际损失为参照。本案中，双方约定的违约金过高，结合原被告在庭审中的陈述及双方在协议书中的约定，原告因被告的逾期付款行为产生的损失实为利息损失。本院依法判决被告以原告已支付的330000元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准支付原告从2016年9月8日起至被告配合过户之日止的逾期付款利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王小彬、朱文莉于本判决书生效之日起十日协助原告张礼泽将云南省昆明市呈贡新区房屋（房产证号为：ＣＧ××04）及昆明市呈贡新区洛龙乌龙片区1号地块天润康园一号地下停车位-2层车位一号库678号车位（不动产权证号：云（2019）呈贡区不动产权第××号）的不动产权变更至原告张礼泽名下； 二、由被告王小彬、朱文莉在本判决生效之日起十日内向原告张礼泽支付自2016年9月8日起至被告配合原告变更上述房屋、车位产权证之日止以330000元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算的逾期办证违约金； 驳回原告张礼泽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2172元，减半收取计1086元，由原告张礼泽承担626元，由被告王小彬、朱文莉承担460元。保全费4144.5元，由被告王小彬、朱文莉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行：申请强制执行的期限是二年。 审判员  刘姣姣 二〇一九年九月十日 书记员  温玲娟