江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初5945号 原告：徐刚，男，1970年5月25日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：许冠丁，江苏彭祖律师事务所律师。 被告：徐州中茵置业有限公司，住所地徐州市云龙区和平路55号。 法定代表人：高建荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李苏，江苏红杉树律师事务所律师。 原告徐刚与被告徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐刚及其委托诉讼代理人许冠丁，被告中茵置业公司的委托诉讼代理人刘梦林、李苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐刚向本院提出诉讼请求：1、因被告虚假承诺，原告要求承诺书单独区分使用花园无法兑现，要求解除合同，返还购房款2020000元及利息并赔偿一倍购房款2020000元。2、赔偿因被告虚假宣传造成的改造费137900元、罚款9000元、鉴定费300000元、恢复费用25440元、房屋闲置费用60000元、精神损失费50000元，共计582340元。3、被告承担本案的诉讼费、律师费。事实和理由：2016年5月18日，原被告签订《商品房买卖合同》1份，合同约定，被告将自己正在开发建设的南郊中茵城10幢签单员101号二层房产预售给原告，预测建筑面积为239.47平方米，总房款2014万元，合同还对付款方式及期限、房屋交付条件及时间、违约责任等进行了约定。在合同之外，被告承诺向原告赠送花园，合同签订后，原告依约履行了付款义务，涉案房产于2017年12月10日进行了交付，房屋交付后，原告发现所购买房产第一层设计存在严重缺陷，没有对外窗户，不透光、不通风，根本无法居住。承诺的私家花园也没有给各家各户进行分割，变成了公共绿化区，为此原告多次找被告进行整改，被告同意由原告自行整改。2018年3月21日，原告在装修过程中，受到市房产局、行政执法局的处罚，不但被要求停止整改、恢复原状，还被罚款。出现上述情况后，原告找到被告，要求被告出面解决、支付相关费用，被告却置之不理。被告利用商品房预售的职业优势，欺诈原告，所出售的房屋不具备居住条件，同时对于赠予花园的承诺无法兑现，被告行为构成根本违约，给原告造成了巨额经济损失。诉至法院。 被告中茵公司辩称：1、被告没有虚假承诺，原告是2016年5月18日签订的商品房买卖合同，被告是2015年11月11日获得的预售许可证，根据现在的法律法规的规定，获得预售许可证的前提条件是主体结构已经封顶，也就是说原告在购买涉案房屋的时候，该房屋已经建筑封顶，原告是购买的1楼和夹层，因此其在签订合同购买时，对于涉案房屋的结构、性质、位置、形状等都做了明确的考察和认可，然后再签订的商品房买卖合同。其次，被告对于交付的房屋并没有的变更设计，完全是按照原来的设计建设施工和交付。再次，原告对购买的房屋按照合同的约定进行了接收，在接收的交接清单上，对于房屋的结构等没有任何异议，并且办理了上房手续。上房以后，其擅自对房屋进行破坏性改造，影响了楼上居民的居住安全，行政机关对包括本案原告的三户业主的违法行为进行了查处，责令恢复原状并罚款。原告已经将购买的房屋接收、改造并且进行了破坏，其要求解除合同，赔偿一倍损失，没有任何事实依据及法律规定。2、原告要求赔偿改造费、罚款等费用没有事实依据和法律规定，原告的上述支出是因其擅自改造、拆除剪力墙，影响了房屋的建筑安全，被行政机关处罚、罚款，该损失原告应自行承担。被告在商品方的买卖、建筑、交付过程中不存在任何的违法违约的行为，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月19日，原告徐刚（买受人）与被告中茵置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0428324）一份，约定由原告徐刚购买被告中茵置业公司开发的位于和平路以南、解放路以东、奎河以西的商品房南郊中茵城10幢1单元101室房屋。该房屋所在建筑物主体结构为钢混，建筑总层数为33层，其中地上32层，地下1层。房屋预测建筑面积共239.47平方米，其中套内建筑面积180.58平方米，分摊共有建筑面积58.9平方米。第六条约定：商品房单价为每平方米8435.29元，总价款为2020000元。第七条约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金410000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；余款1610000元于2016年6月7日前付清。第九条约定：该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2017年12月10日前向买受人交付该商品房。附件十一补充协议约定双方确认，双方之间的权利义务以合同及其附件、补充协议为准。出卖人在广告和宣传资料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）中已明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。除书面记载于商品房买卖合同和本补充协议之外，任何出卖人的置业顾问（包括出卖人的授权代理人）的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务。合同签订后，原告向被告缴纳了购房款。被告中茵置业公司向原告出具发票三张，数额分别为410000元、1410000元、200000元。 2017年12月6日，被告中茵公司取得涉案房产的《建筑工程竣工验收备案表》。2017年12月10日，被告向原告交付案涉房屋。《房屋交付验收单》上载“1、M层光纤线未穿；2、M层柜侧推拉门拉不动”，原告徐刚在房屋交付验收单上签字确认。 2017年12月31日，原告徐刚与徐州泽华装饰工程有限公司签订装饰装修合同，对涉案房屋进行改造装修，支付改造费137900元。2018年3月27日，徐州市房产监察支队向原告徐刚下达《责令改正通知书》，责令徐刚于2018年3月30日前恢复南侧地下室剪力墙上开门及挖采光井原室内墙体结构，委托原设计单位或具有相应资质的设计单位出具设计方案，采取加固措施保证房屋安全使用。2018年6月27日，徐州市住房保障和房产管理局向原告徐刚下发行政处罚决定书，载明“徐刚在未经房产管理部门许可的情况下，擅自在南郊中茵城10#-1-101室地下室夹层南侧剪力墙上开门洞2处（一处约宽1660MM×高2330MM剪力墙体、另一处约宽800MM×高1050MM剪力墙体），违反了徐州市房屋安全管理条例第九条第一款第二项规定，决定对徐刚行政处罚玖仟元。”原告徐刚后于徐州市腾伟建筑加固有限公司签订《施工协议书》对涉案房屋侧墙开洞进行加固封堵，并支付加固施工材料费25440元。原告另于庭审中陈述其因行政机关要求鉴定房屋质量，支付鉴定费用30万元，因诉讼支付律师费5000元。 原告为证明被告曾承诺向其赠送花园，向法庭举证涉案房屋销售沙盘照片，以及由被告中茵置业公司（甲方）于2016年5月18日向原告徐刚（乙方）出具的承诺书。承诺书载明：“甲方向乙方承诺：乙方在南效中茵城项目购置10号楼1单元101室房屋，此房屋南侧赠送花园可供乙方免费使用：具体面积见交付数据。” 另查明，2015年1月26日，《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件》载明涉案房屋所在建筑物结构为地下2层、地下夹层、地上32层。2018年7月2日，徐州市宏伟测绘制图公司出具的《房屋面积测算报告》载明涉案房屋所在楼层为1，-1夹层。经过本院现场勘验，涉案房屋为上、下两层结构，下层为地下室，与上层之间有楼梯间可供连接，但未安装楼梯；南侧花园为草坪及小区围墙，但各户之间没有围墙分隔。 原告于庭审中明确，要求解除原被告间买卖合同的理由为：合同约定房屋建筑面积239.47平方米，被告实际交付的房屋为地上和地下两层，与双方合同约定不符，违反合同约定；被告承诺向原告交付单独区分式花园，但未按照承诺履行。 本院认为，原告徐刚与被告中茵置业公司签订的《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应为有效，原被告双方均应按照合同约定履行义务。原告向被告中茵公司缴纳了购房款，被告中茵公司应按照买卖合同约定向原告交付房屋。 一、关于原告主张的实际交付房屋与合同约定不符问题。 被告中茵置业公司于2017年12月6日取得涉案房屋《建筑工程竣工验收备案表》，并于2017年12月10向原告徐刚交付涉案房屋。在该涉案房屋交付时，房屋已属上下两层结构，原告徐刚对房屋进行现场查验，在房屋交付验收单上仅提出“M层光纤线未穿；2、M层柜侧推拉门拉不动”的问题，在房屋交付验收单上并未提及“房屋结构上下两层不符合合同约定”的相关异议。原告徐刚于2017年12月10日在《房屋交付验收单》上签字确认验收房屋，并随后对涉案房屋进行改造装修。原告的签字确认及房屋改造行为应视为其已对被告交付的“上下两层结构”涉案房屋予以认可，其又于诉讼中主张被告实际交付房屋与双方合同约定不符，要求解除合同返还购房款并赔偿一倍购房款，无事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于原告主张的虚假承诺交付单独区分式花园问题 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响的，应当视为要约。原告主张被告曾向其承诺赠送花园，并举证“沙盘照片”及“承诺书”，但该沙盘照片不能明确、具体、确定的显示其涉案商品房及配套花园的面积、分割划分等具体情况，应为要约邀请。且，原被告于买卖合同中约定“出卖人在广告和宣传资料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）中已明示不构成要约”。故原告向法庭举证的该沙盘照片不能作为原被告间买卖合同的一部分，对原被告不产生约束力。被告中茵置业公司虽向原告出具承诺书，载明“房屋南侧赠送花园可供乙方免费使用”，但该承诺书仅向原告承诺了免费使用，并未承诺交付“单独区分式花园”。原告未向法庭提供其他证据证实被告中茵置业公司已与原告协议约定交付单独区分式花园，原告主张被告虚假承诺，要求解除合同返还购房款并赔偿一倍购房款，本院不予支持。 三、关于原告主张的各项赔偿问题。 原告另主张被告支付因被告虚假宣传造成的改造费137900元、罚款9000元、鉴定费300000元、恢复费用25440元、房屋闲置费用60000元、精神损失费50000元。但，原告所产生的改造费、罚款、鉴定费、恢复费用，均是由于其违反法律法规规定擅自拆挖涉案房屋剪力墙被行政机关处罚而产生。原告并未举出证据证实该相关损失系因被告授意或其他过错行为而所产生，故对原告主张的改造费、罚款、鉴定费、恢复费用本院不予支持。原告主张的房屋闲置费用、精神损失费，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告徐刚的诉讼请求。 案件受理费43600元、保全费5000元，由原告徐刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  董 莉 审 判 员  刘新未 人民陪审员  王思得 二〇一九年十月十四日 书 记 员  迟崇禹