安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1602民初1876号原告:吕奇伟（曾用名吕中亚），男，1971年8月29日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：陈云飞，安徽公德律师事务所律师。被告：李顺利，男，1971年5月19日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。第三人：张艳（李顺利妻子），女，1971年6月13日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：李乃胜，安徽国琛律师事务所律师。原告吕奇伟与被告李顺利、第三人张艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序。张艳于2019年5月3日向本院申请以第三人参加诉讼，本院予以准许。本案于2019年6月26日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕奇伟向本院提出诉讼请求：1.依法判决李顺利履行原、被告达成的买卖房屋合同（口头合同），协助吕奇伟将亳州市谯城区菊花园17号楼3单元606室[产权证书号：皖（2018）亳州市不动产权第0011296号]过户至吕奇伟名下；2.本案诉讼费用由李顺利承担。事实和理由：原、被告系亲戚关系，李顺利所有的房屋因政策原因拆迁，政府还原给李顺利两套房屋。2009年吕奇伟从李顺利手中购买其中一套房屋，因原、被告系亲戚关系，没有书写合同，口头约定先交30000元定金，待房款付清后，李顺利将房屋自交付之日归吕奇伟所有。由于当时还原房并未建成，吕奇伟先向李顺利支付30000元定金，待还原房建成后，吕奇伟将剩余房款付清。2011年还原房屋建成后，吕奇伟将剩余房款178000元交付李顺利，李顺利将位于亳州市谯城区菊花园17号楼3单元606室的房屋交付吕奇伟，吕奇伟对该房屋装修后入住。交房之日原、被告约定，因该还原房现无法办理房屋登记手续，待房屋能够办理不动产权证时，李顺利协助吕奇伟办理不动产权证，将房屋登记在吕奇伟名下。近期，吕奇伟得知李顺利已经将房屋登记在李顺利名下，吕奇伟多次找李顺利协商未果，特提起诉讼。李顺利辩称，1.案涉房屋不是商品房，是还原安置房，不具备过户条件。2.根据安置还原协议及选房确认单，当时约定的面积是94.95㎡，但实际还原的房屋面积为135.6㎡，还原房具体房号确定下来后，答辩人一直要求被答辩人支付协议买卖房屋面积和实际面积之间的差价，但被答辩人一直没有支付。3.被答辩人一直占用答辩人的杂物房，要求返还没有结果。4.办理房产证费用，被答辩人一直拒绝支付。张艳向本院提出诉讼请求：1.依法认定吕奇伟与李顺利之间的房屋买卖合同无效；2.判令吕奇伟返还亳州市谯城区菊花园17号楼3单元606室给张艳。事实和理由：张艳和李顺利系夫妻关系，案涉房屋属于两人夫妻共同财产，在张艳不知情的情况下，李顺利私自将房屋转让给吕奇伟，并被吕奇伟占用。原、被告的行为侵犯了张艳的财产权利，为了维护张艳的合法权益，特申请作为有独立请求第三人参与该案，希望支持张艳的请求。吕奇伟对张艳的诉讼请求辩称，原、被告之间的买卖合同不违反合同法第52条规定，该合同真实有效，是双方真实的意思表示，请求贵院依法驳回第三人的诉讼请求。李顺利对张艳的诉讼请求辩称，其不再卖案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、吕奇伟所举证据2.收条、照片、水电费发票、物业费收据，证明原、被告已达成口头购房协议，吕奇伟已将全部房款交付李顺利，李顺利已经房屋交付吕奇伟使用，李顺利应将房屋过户至吕奇伟名下。本院予以确认并在卷佐证。二、李顺利所举证据2.拆迁还原协议、南部新区还原安置房确认单、菊花园小区一期安置还原房到户结算表，证明原、被告当时协议出卖的房屋面积是94.95㎡，李顺利的杂物房被吕奇伟占用。本院对该证据的真实性、合法性予以认定，但该证据不能证明其待证事实。3.房产证，证明李顺利实际还原房屋面积为135.6㎡，超94.95㎡的部分吕奇伟应支付差价或腾退。本院认为该证据不能证明其证明目的。三、张艳所举证据2.户口本、结婚证、管理区证明，证明张艳与李顺利系夫妻关系。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李顺利与张艳系夫妻关系，两人于1990年10月1日登记结婚。吕奇伟与李顺利、张艳系亲戚关系（李顺利的小孩舅是吕奇伟的妹夫），且均在亳州市谯城区菊花园居住。2008年11月2日，李顺利作为被拆迁人代表与亳州市土地储备中心签订了南部新区拆迁还原协议书，该协议书约定，被拆迁人家庭人口为3人，被拆迁房屋面积为277.77㎡，被拆迁人要求还原二套房屋，大套约120㎡，中套约100㎡，享受优惠价面积90㎡，剩余货币补偿面积57.77㎡。还原房建好后，2011年1月16日，李顺利选了位于亳州市谯城区菊花园17号楼3单元606室（选房确认单载明该房屋面积为94.95㎡）和25号楼1单元101室（选房确认单载明该房面积为123.44㎡）。2008年，吕奇伟与李顺利达成口头合同，合同约定，李顺利将其一套还原房屋出卖给吕奇伟。吕奇伟当时向李顺利交付30000元定金，2009年，吕奇伟将剩余房款178000元交付李顺利，李顺利向吕奇伟出具“今收到房款178000元（壹拾柒万捌仟元整）房款付清李顺利”的收条一份。2011年1月16日，李顺利将位于亳州市谯城区菊花园17号楼3单元606室交付给吕奇伟，吕奇伟随后对该房屋进行装修入住。2018年4月25日，案涉房屋办理了不动产权登记[不动产权证号：皖（2018）亳州市不动产权第0011296号],该证书记载房屋面积为135.6㎡，其中专有建筑面积122.6㎡，分摊建筑面积13㎡，权利人为李顺利。吕奇伟庭审中称案涉房屋有阁楼和配有一间杂物房；李顺利则称案涉房屋不配有杂物房，阁楼和杂物房的面积不包含在135.6㎡。本院认为，本案争议焦点有：一、李顺利出售案涉房屋是否构成无权处分；二、假如构成无权处分，房屋买卖合同是否无效。对于争议焦点一，李顺利出售案涉房屋不构成无权处分。首先，案涉房屋虽登记在李顺利名下，但李顺利与张艳于1990年10月1日登记结婚，李顺利作为家庭代表与亳州市土地储备中心签订了拆迁还原协议，案涉房屋亦由原家庭房屋还原而来，故案涉房屋应认定为李顺利与张艳夫妻共同财产。其次，在出卖价值较大的夫妻共同财产时，作为关系亲密的亲戚，张艳主张其不知情不符合常理；同时，张艳主张其不知情，其未提供其他证据予以证明。对于争议焦点二，即使李顺利未经张艳同意出售案涉房屋，李顺利与吕奇伟之间的房屋买卖合同仍有效。首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该规定，虽然出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不能影响买卖合同的效力。本案中，即使李顺利未经张艳同意出售案涉房屋，但该行为不影响房屋买卖合同的效力。其次，《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”民法理论认为，法律处分包括负担行为和处分行为。负担行为即债权行为，指发生债法上给付义务效果的财产行为，比如合同行为等。处分行为是指直接发生财产权利转移或消灭效果的行为，比如所有权抛弃、所有权转移、抵押权的设立等。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定明确地表明我国立法确定了“物权变动的原因和结果相区分”的原则,该原则认为引起物权变动的合同是否生效，应该根据合同法来判断，物权变动能否成就，并不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条更是对该原则的进一步阐释。由此可知，合同法第五十一条中的“处分”和“合同”现应作如下解释：仅指处分行为，而不包括负担行为即处分合同在内。在无权出卖他人之物情形中，买卖合同的效力并非效力未定，而是确定有效的，真正效力未定的应当是无权处分行为效力未定。最后，房屋买卖合同是否有效，应以《中华人民共和国合同法》第五十二条为判断依据。张艳、李顺利并没有举证证明房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故房屋买卖合同合法有效。此外，李顺利辩称协议出卖的房屋面积是94.95㎡，但其提供的证据不足以证明该事实，本院不予采纳该抗辩意见。李顺利要求吕奇伟返还杂物房并支付办理房产证的费用，不属于本案审理范围，李顺利可另行处理。综上，李顺利应协助吕奇伟办理案涉房屋的过户手续。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、李顺利于本判决生效之日起七日内，协助吕奇伟办理亳州市谯城区菊花园17号楼3单元606室过户手续，将该房屋登记在吕奇伟名下；二、驳回张艳的诉讼请求。案件受理费160元，由李顺利负担；案件受理费2150元，由张艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长 张 鹏人民陪审员 王 燕人民陪审员 张平平二〇一九年七月十二日书 记 员 王 帅