陕西省乾县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0424民初1062号 原告（反诉被告）：杨凯，男，1974年8月2日生，汉族，陕西省乾县人，住乾县，村民，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原告（反诉被告）：郭会娥，女，1975年5月28日生，汉族，陕西省乾县人，住乾县，村民，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系杨凯之妻。 共同委托诉讼代理人：殷锋英，陕西奉天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭会珍，女，1946年4月29日生，汉族，陕西省乾县人，住乾县，村民，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 被告（反诉原告）：陈庚生，男，1940年6月19日生，汉族，陕西省乾县人，住乾县，退休职工，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系郭会珍丈夫。 共同委托诉讼代理人：张根朝，陕西卓勋律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王淑芹，女，1970年7月28日生，汉族，陕西省乾县人，住乾县，村民，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系郭会珍，陈庚生儿媳。 第三人：陈美艳，女，1972年8月2日生，汉族，陕西省乾县人，住乾县公路段，系乾县公路段职工，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系郭会珍，陈庚生之女。 原告（反诉被告）杨凯、郭会娥与被告（反诉原告）郭会珍、陈庚生及第三人陈美艳确认宅基地及房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2018年5月18日立案受理后，依法组成合议庭于2019年2月26日公开开庭进行了审理。本院在审理中，被告郭会珍、陈庚生提出反诉，本院受理后，合并进行审理。杨凯、郭会娥及其共同委托诉讼代理人殷锋英与郭会珍及郭会珍、陈庚生共同委托诉讼代理人张根朝、王淑芹均到庭参加了诉讼，第三人陈美艳经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告杨凯、郭会娥诉称：2017年7月25日，原告与被告签订《宅基地及房屋买卖协议书》约定，原告购买被告所有的位于乾县XX环XX路XX号XX号XX房XX城XX号”房屋及宅基地，协议总价款为62万元，当时二被告以给自己留养老钱为由要求将房款写为62万元，实际总价款为94万元。协议签订后，原告将房款交给二被告指定的被告的女儿陈美艳，被告将宅基地及房屋、房屋产权证交付给原告，后原告就占有使用该房屋及宅基地。到2018年正月，原告对房屋准备改造时，被告及亲属却反悔，强行阻拦，导致双方发生纠纷，为此乾县公安局曾出警制止事态，可问题却始终未得到解决，导致原告的协议目的无法实现，遭受很大的经济损失，原告无奈于2018年5月18日诉至法院，请求：1、依法确认原、被告双方所签订的宅基地及房屋买卖协议无效；2、判令二被告及第三人共同连带退还原告购房款94万元，并赔偿因此给原告造成的经济损失108000元；3、本案诉讼费由被告承担。 本诉被告郭会珍、陈庚生辩称，双方签订的宅基地及房屋买卖协议本身就是无效的；原告提出的62万元，二被告未收到钱，原告诉请返还62万元缺乏事实依据，原告诉求应当驳回；原告增加诉请的32万元不是买卖合同的真实意思表示，原告增加诉请32万元是不存在的；被告不知道当时签合同及签合同时说了什么，也不知道卖宅基地及房屋这件事；对于原告的经济损失，无事实依据，且由原告自己引起的，应有原告自己承担； 反诉原告郭会珍、陈庚生诉称：2017年7月25日，被反诉人会同第三人采取不适当的手段，使反诉人与其签订了宅基地及房屋买卖协议，并非反诉人真实意思表示，后来又强行拆除了反诉人宅基地上的房屋（瓦房8间，砖房5间，门房1间），使反诉人无法回家居住，对反诉人造成了重大经济损失及精神损失，故诉请：l、依法确认双方签订宅基地及房屋买卖协议无效；2、判决被反诉人对反诉人原住宅及房屋恢复原状，或赔偿相应的损失（房屋预算240700元、彩钢活动房9176元、住院费5220元，共计255076元）；3、诉讼费由被反诉人承担。 反诉被告杨凯、郭会娥辩称：1、反诉人第一项诉请与被反诉人诉请一致，被反诉人不再做答辩；2、反诉状中所述被反诉人与第三人采取不正当手段使反诉人与被反诉人签订合同与反诉人当庭陈述未签合同不一致，双方签订合同的是事实存在的；3、合同签订且被告交付房屋后，对房屋的处置权在被反诉人，故反诉人第二项诉请不成立，应予驳回。 第三人陈美艳对本诉、反诉均未予答辩。 本诉原告杨凯、郭会娥围绕本诉请求向本院提交了证据： 一组：1、宅基地及房屋买卖协议书；2、XX房XX城XX号房产证；3、被告郭会珍、陈庚生身份证、结婚证及其儿子陈某甲身份证；4、乾县人民法院（2017）陕0424执恢字69号执行裁定书；5、双方协议签字的照片一张。证明，原、被告双方自愿达成买卖协议而且被告将相关资料交与原告方； 二组：1、2017年7月25日被告郭会珍书写收条一张，收取原告94万元，并注明由其女儿陈美艳代收；2、同日被告女儿陈美艳向原告出具收条一张；3、证人张某甲银行卡转账给陈美艳银行卡70万元转款凭条一张、及原告杨凯银行卡转账给陈美艳银行卡24万元转款凭条一张。证明，被告委托陈美艳已收取原告合同款项94万元； 三组：1、2018年3月1日，原告杨凯与张某乙所签订的拆房协议书一份，证明拆除费用为8000元；2、原告杨凯与宋某某签订的建房合同书一份及收条一份，证明原告与他人签订建房合同，并支付承建人宋某某订金10万元；上述证明造成原告经济损失108000元； 四组、原告申请证人张某甲出庭作证，证人张某甲向法庭证明,其与原告杨凯系朋友关系，与二被告女儿陈美艳及田某某认识，而且知道陈美艳与田某某是夫妻关系。其听别人说陈美艳娘家要卖房屋，其朋友杨凯要买这个房子。其与陈美艳、田某某联系，田某某说其丈人家要给别人还账，所以要卖房子，最后经其与陈美艳、田某某协议房屋总价款为94万元。原、被告双方约定去西安二被告住处签订了买卖协议书，约定合同上只写62万元，给郭会珍、陈庚生留32万元养老钱。去之前，其告诉杨凯要核对好身份信息后再签字。 本诉被告郭会珍、陈庚生质证意见为，第一组中1宅基地及房屋买卖协议书签字不是其所签；2、3、4均予以认可；第一组中5双方协议签字的照片一张不予认可；第二组1、2、中94万元收条，其没有在收条上注明委托其女儿陈美艳收款；3、70万元、24万元转款凭条认为与本案无关；第三组证据认为与本案无关，不予认可。第四组、证人证言，证人与原告有利害关系，不予认可； 反诉原告郭会珍、陈庚生围绕反诉请求，向本院提交了证据：1、房产证复印件三张，证明原房屋间数13间，建筑面积为162平方米；2、反诉原告委托第三人对拆除房屋进行预算评估，证明恢复房屋需240700元；3、邻居证言原房屋情况：东边有土木结构房屋8间；西边有砖木结构房屋5间；门房一间大铁门一副；院子为砖铺地面；4、反诉原告住院病案及住院花费票据各一份，反诉原告在拆除房屋旧址所建彩钢活动房花费清单一份，及1995年房屋照片3张及拆除后照片7张，证明杨凯、郭会娥将反诉原告的房屋拆除造成其房屋损失及因双方发生纠纷造成反诉原告人身及反诉原告所建彩钢棚的损失情况；5、证人陈某乙出庭证言，证明反诉原告让其对拆除房屋恢复重建做预算，其以现在市场价格做的预算，西边房屋按照砖混结构预算做的，其本人是搞农村建房的，本人没有建筑评估资质。 反诉被告质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不予认可，该平面图不能反映出房屋间数；2、原拆除房屋价值评估预算书不予认可，系反诉原告委托无评估资质的个人评估；3、邻居证言不予认可，证人未出庭，且与房产证登记面积不一致；4、反诉原告病历真实性无异议，证明目的不予认可；照片反映的是房屋拆除后的现状；5、证人对预算的说明不予认可，证人无房产评估资质。 反诉被告举证：照片两张，用于证明反诉被告在2018年3月1日在拆除旧房前房屋的现状，该房屋现状不能居住。 反诉原告质证意见为：对照片真实性无异议，证明目的不予认可，房屋系东邻居盖房将房屋东边墙拆除，还没有恢复。 第三人陈美艳未出庭未提交证据，对本诉、反诉证据均未发表质证意见。 本诉原告申请法庭调取第三人陈美艳的中国农业银行咸阳世纪大道支行银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3265）的交易明细，查明：2017年7月25日张某甲银行卡向陈美艳转款70万元，转款备注信息为房款；2017年7月25日杨凯银行卡向陈美艳转款24万元；2017年7月26日陈美艳向陈庚生银行卡转款15万元，证明代理人陈美艳收到购房款94万元，并转款给陈庚生部分款项。 本诉被告质证意见为：转款记录明细真实性认可，证明目的不予认可，杨凯转款24万元未说明用途，两笔款项均转给第三人陈美艳；被告陈庚生的工资卡其女儿陈美艳拿着。 本诉原告质证意见为，无异议。 第三人陈美艳未予质证。 本院经审查对双方当事人所提交证据及法庭调取证据认定如下： 本诉原告提交证据,一组1、宅基地及房屋买卖协议书；2、XX房XX城XX号房产证；3、被告郭会珍、陈庚生身份证及结婚证及其儿子陈某甲身份证；4、乾县人民法院（2017）陕0424执恢字69号执行裁定书；5、双方协议签字的照片。本诉被告郭会珍否认在协议书上签字，否认双方协议签字的照片真实性，经法庭询问被告郭会珍拒绝申请笔迹鉴定，且未提交相关证据证明。上述证据来源合法，内容真实有效，并能相互印证，本院予以认定。二组证据被告郭会珍书写收条收取原告94万元，并注明由其女儿陈美艳代收，经法庭询问被告郭会珍拒绝申请笔迹鉴定；同日，陈美艳同时向原告出具收条，收取原告94万元；银行卡转账70万元、24万元转款凭条两张，内容真实有效，并能相互印证，本院予以认定；XX组XX房协议书，证明拆除费用8000元，结合庭审情况，应予认定；原告杨凯签订的建房合同书及收条一份，本诉被告否认，本诉原告无其他证据证明定金是否为其实际损失，本院不予采信；四组证人证言，能与其他证据相互印证，本院予以认定。 反诉原告提交证据本院经审查认定如下： 证据1房产证复印件，真实性予以认定，证明目的不予认定，不能证明原房屋间数及建筑面积；证据2房屋恢复建筑预算240700元，为原告自行委托无评估资质第三人所做，本院不予认定；证据3邻居证言，与房产证不符，且证人未予出庭质证，本院不予认定；证据4反诉原告住院病案及住院花费票据，反诉原告所建彩钢棚花费清单，及房屋拆除后现场照片，证明造成反诉原告财产损失、人身损失情况，该组证据与本案无关联性，证明目的不予认定；证据5证人证言因评估第三人无房产评估资质，本院不予认定。 法庭调取第三人陈美艳的中国农业银行咸阳世纪大道支行银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3265）的交易明细，经双方质证，本院予以认定。 根据双方当事人当庭陈述、举证、质证及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨凯、郭会娥系夫妻关系，系乾县XX镇XX村XX组村民。郭会珍系乾县XX镇XX村XX队村民，陈庚生系其丈夫，为退休职工。第三人陈美艳系郭会珍、陈庚生女儿，系乾县公路段职工，田某某为其丈夫。杨凯通过朋友张某甲与陈美艳、田某某协议购买郭会珍、陈庚生在乾县XX镇XX村XX队的宅基地及房屋，双方经协议将该宅基地及房屋价款以94万元价格出让于杨凯、郭会娥。2017年7月25日，陈美艳、田某某、杨凯及郭会娥共同去郭会珍、陈庚生在西安的住所处签订了《宅基地及房屋买卖协议书》，协议书载明，杨凯、郭会娥购买郭会珍、陈庚生所有的位于乾县XX环XX路XX号XX号XX房XX城XX号”房屋及宅基地，宅基地及房屋总价款为陆拾贰万元，因当时郭会珍、陈庚生以给自己留养老钱为由要求杨凯、郭会娥将房款写为62万元，实际总价款为94万元。签订协议时在场的有杨凯、郭会娥、郭会珍、陈庚生、陈美艳、田某某及郭会珍及陈庚生的儿子陈某甲。协议签订后，双方当事人及陈美艳、田某某均在协议书上签字确认。郭会珍当即向杨凯出具收条一张：“今收到XX环XX路XX号XX房XX城XX号宅基地及房屋总计940000元整。由女儿陈美艳代收”。同日，杨凯将房款94万元以银行转账方式转入郭会珍指定的代理人其女儿陈美艳银行账户中。同日，代理人陈美艳向杨凯也出具收条一张：“今收到杨凯购买郭会珍宅基房屋款940000元整,收款人：陈美艳”。郭会珍、陈庚生同时将身份证复印件及结婚证复印件交付杨凯、郭会娥，陈美艳将房产证交付杨凯、郭会娥。2018年3月3日（2018农历正月16），杨凯、郭会娥对所购买旧房屋进行了拆除。当杨凯、郭会娥在宅基地处准备重新建房时，郭会珍、陈庚生及亲属阻拦，并在杨凯、郭会娥已拆除房屋的宅基地上建造彩钢简易房屋以阻止杨凯、郭会娥建房。双方因此发生打架纠纷，并经乾县公安处理，但双方纠纷未得到解决，杨凯、郭会娥于2018年5月18日诉诸法院，本案在审理中，郭会珍、陈庚生提出反诉。 查明：郭会珍系乾县XX镇XX村XX队村民，该宅基地系村组划拨给其的宅基地，房屋系其自建，建于八十年代，2000年4月24日办理的产权登记证书，房产证载明：该房产坐北朝南，南邻南环路、东临候存孝、西邻刘智民、北临巷道。宅基地上临东界墙建有一层砖木结构住宅面积83.60平方米，临西界墙建有一层砖木结构住宅面积55.12平方米。 查明：该房产曾因乾县人民法院在2001年在执行乾县西关信用社申请执行郭会珍、陈庚生在乾县西关信用社贷款95000元及利息一案（2011乾经初字第36号民事判决书）时，因郭会珍、陈庚生长期不在家，家中无人，无法执行，而对该房产予以查封，直至2017年7月4日，郭会珍、陈庚生清偿后本院予以解封。 查明：杨凯、郭会娥在交付购买宅基地及房屋款项后，拆除旧房屋时，因该房产相邻东西邻居房屋改造，已将东西两边房屋的界墙拆除，该房屋拆除时现状为不能正常居住。 另查明，郭会珍、陈庚生于2018年11月26日申请对拆除房屋损失进行鉴定，经报送咸阳市中级人民法院司法技术鉴定室，咸阳市中级人民法院司法技术鉴定室因标的物灭失无法鉴定退回。 本院认为，杨凯、郭会娥与郭会珍、陈庚生签订的宅基地及房屋买卖协议约定，将郭会珍名下宅基地及房屋以94万元价格转让给杨凯、郭会娥，虽双方签订协议，但该协议违反了相关法律的强制性规定，属无效协议。依据合同法规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定；郭会珍、陈庚生自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有；物权法规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定；土地管理法规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；故双方所签订协议违反了土地管理法的强制性规定应属无效协议。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还；郭会珍委托其女儿陈美艳代理收取宅基地及房屋转让款项94万元应予返还；杨凯、郭会娥所取得的房产证应向郭会珍、陈庚生返还；代理人陈美艳明知代理事项违反法律规定仍代理收取款项，故应对款项返还负连带返还责任；故杨凯、郭会娥诉请郭会珍、陈庚生及第三人陈美艳连带返还购房款94万元诉请本院予以支持；杨凯、郭会娥明知宅基地买卖违反法律规定而与对方签订协议，故其对导致协议无效有过错，故杨凯、郭会娥提出的拆除房屋的费用损失应由其自行承担。郭会珍、陈庚生辩称其未予在协议书签字盖印及收条并非其所写，并未委托女儿陈美艳代收款项，但并未提交相关证据证明，且经法庭询问拒绝申请笔迹鉴定，故其辩称本院不予支持；郭会珍、陈庚生主张杨凯、郭会娥赔偿其拆除房屋的损失，因其对拆除房屋的损失未能提供证据证明，且其明知为村民宅基地而转让给对方，导致该协议无效负有过错，故其要求赔偿拆除房屋损失诉请本院不予支持；其诉请因双方发生纠纷致使其所建的简易房损失及医药费损失应属另一法律关系，本案不予议处。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、杨凯、郭会娥与郭会珍、陈庚生所签订的宅基地及房屋买卖协议无效； 二、郭会珍、陈庚生在本判决生效后十日内返还杨凯、郭会娥购买宅基地及房屋款项940000元，第三人陈美艳对上述款项附连带返还责任； 三、杨凯、郭会娥于本判决生效后十日内返还郭会珍、XX房XX城XX号房屋产权证书； 四、驳回杨凯、郭会娥的其他诉讼请求； 五、驳回郭会珍、陈庚生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费13200元（原告已预交100元），反诉诉讼费5125元（被告已预交50元），合计18325元，由杨凯、郭会娥承担9162元，郭会珍、陈庚生承担9162元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判长  史志强 审判员  王 煜 审判员  李 研 二〇一九年五月二十七日 书记员  王欢欢 附法条： 《中华人民共和国物权法》 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民法通则》 第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 1