吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0502民初1677号 原告：刘云鹏，男，1989年11月6日出生，汉族，无职业，住吉林省通化市东昌区。 委托诉讼代理人：郭佳，吉林维岳律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：冷玉春，男，1968年12月14日出生，汉族，无职业，住吉林省通化市东昌区。 委托诉讼代理人：牛会娟，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：汪新一，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：一般代理。 第三人：通化市东昌区洪泰然水立方休闲广场，住所地：吉林省通化市东昌区。 经营者：冯开达，男，1992年9月6日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 原告刘云鹏与被告冷玉春、第三人通化市东昌区洪泰然水立方休闲广场租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘云鹏的委托诉讼代理人郭佳，被告冷玉春及其委托诉讼代理人牛会娟、汪新一，第三人通化市东昌区洪泰然水立方休闲广场的经营者冯开达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘云鹏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间的租赁协议。2、请求依法判令被告和第三人立即返还房屋并恢复原状。3、请求依法判令被告以年租金30万元的标准向原告支付至返还房屋时欠缴的房屋租金(截止到2019年5月31日，共欠租金30万元)。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2013年6月1日,将位于通化市东昌区新华大街XXX号万通佳园X栋X门市的房屋出租给被告冷玉春，合同约定房屋租赁期间为5年,前四年每年租赁费用为24万元,2017年至2018年度房租为30万元。2018年6月合同到期后被告冷玉春没有与原告续签书面租赁合同，也未向原告支付租金或返还房屋。原告基于多年合作关系多次找到被告要求其重新签订租赁合同交付租金或者返还租赁房屋，均协商未果。在2019年3月，原告再次找到被告协商房屋事宜时,才发现该房屋被告已经转交给第三人进行经营，原告明确表示不同意被告转租并且于2019年4月1日向被告和第三人送达了腾迁通知，但时至今日，被告仍未将房屋返还给原告。因被告未履行合同义务,现原告要求解除合同、返还房屋、支付拖欠的租金。综上所述，对于被告明显不诚信的行为,为保障原告的合法权益不受损害诉至法院，特提请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告冷玉春辩称，一、原告收取冯开达转账租赁费的行为，可视为同意转租。原告与被告于2013年1月25日签订了房屋租赁协议书,协议书虽然约定了乙方在经营期间不可随意转让经营权或转租门市，但实际承租人冯开达在2018年2月2日通过建设银行向原告配偶转账一年的房屋租赁费40万元，（有建行转账明细证明）原告也并没有拒绝，即原告在2018年2月2日就已经知道被告将门市转租给冯开达经营的事实，且未有异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。被告与冯开达的转租合同有效，原告与冯开达已经形成事实上的租赁合同关系。而原告在起诉状中所述其在2019年3月才知道被告将门市转租给冯开达经营明显不真实。二、被告不是适格的主体，原告应找第三人冯开达索要租赁费。被告与冯开成（冯开达的哥哥已故）于2017年12月19日签订了股权转让协议，将被告合法持有的通化市东昌区九星际保健按摩院33%的股权转让（有股权转让协议和欠据证明），并于2018年1月15日办理了九星际保健按摩院的注销登记（有注销登记审核表证明）。被告已经于2018年1月15日彻底退出了原告门市的租赁与经营即退出了租赁关系,冯开达于2018年1月17日将原告的门市作为经营场所，办理了营业执照（有营业执照证明）。被告注销登记之后至今一直都是第三人在占有、使用原告的门市，且2017年至2018年的租赁费就是由冯开达直接转账给原告的,被告没有参与。被告既没有占用原告的门市，也没有经营权，原告不应找被告索要租赁费。综上，根据《合同法》等相关法律规定，结合以上的事实与理由，答辩人认为本案事实清楚，证据充分，恳请贵院支持答辩人的答辩意见，依法作出公正判决。 第三人通化市东昌区洪泰然水立方休闲广场述称，2018年1月份我哥哥冯开成与原告达成口头协议，约定房屋租赁为10年，租金30万每年，2018年2月2日通过我本人建设银行卡转账给原告配偶任雪琳40万元，其中30万为2018年房租，10万元为押金，2018年我们合伙人孙拥军又给任雪琳两笔房租，第一笔为15万元，第二笔为5万元，说明原告知道房子从2018年开始由我们承租，也收到我们支付的房租，但是2018年3月3日后原告拒不签署房屋租赁协议，原告在我们店里消费大概为2.39万元，具体数额由庭后提交会计的账目明细，2.39万元用于抵顶房租，原告租赁的房子消防管道没有水，造成罚款及改造费10万元左右，应由原告承担。综上，我不欠他房租，原告应返还给我钱。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2013年1月25日签订了房屋租赁协议书,租赁期限为8年，年租金20万元，被告租赁原告所有的位于通化市东昌区新华大街195号万通佳园4栋3门市房屋与他人合伙经营养生会馆，2017年12月19日被告将其合伙经营的养生会馆的股权转让给冯开成（冯开达的哥哥），被告退出合伙经营的养生会馆，2018年1月15日被告与他人合伙经营养生会馆在工商部门办理了注销登记，被告退出租赁案涉房屋的使用，2018年1月17日冯开达以经营者在工商局以经营场所为案涉房屋成立了通化市东昌区洪泰然水立方休闲广场（第三人），2018年2月2日通化市东昌区洪泰然水立方休闲广场（第三人）的经营者冯开达通过银行转给原告房屋租金40万元，其中一年房屋租金30万元，租房押金10万元。 认定上述事实的证据有：房屋所有权证书（复印件）一份、企业信息报告（复印件）二份、房屋租赁协议（与原件核对后提交复印件）一份、交易明细清单（打印件）一份、合伙经营合同书（与原件核对后提交复印件）一份、股权转让协议和欠据（与原件核对后提交复印件）各一份、工商登记注销申请及注销登记审核表（复印件）各一份、营业执照（复印件）一份。以上证据经本院审查认为真实、合法、有效，本院予以采纳。 原告与第三人提交的其他证据，均不能证明其主张的事实成立，故本院不予采纳。 根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见及第三人的陈述，归纳本案争议焦点如下:1、原告主张依法判令解除原、被告之间的租赁协议是否成立。2、原告主张依法判令被告和第三人立即返还房屋并恢复原状是否成立。3、原告主张依法判令被告以年租金30万元的标准向原告支付至返还房屋时欠缴的房屋租金(从2018年6月1日起)是否成立。原、被告及第三人对本案的争议焦点无异议和补充。 本院认为，被告以年租金20万元租赁原告所有的门市房与他人合伙经营养生会馆，2018年1月15日被告与他人合伙经营养生会馆在工商部门办理了注销登记，被告退出租赁案涉房屋的使用，2018年1月17日冯开达以经营者在工商局以经营场所为案涉房屋成立了通化市东昌区洪泰然水立方休闲广场（第三人），2018年2月2日通化市东昌区洪泰然水立方休闲广场（第三人）的经营者冯开达通过银行转给原告人民币40万元，其中一年房屋租金30万元，租房押金10万元。以上事实可认定2018年2月2日原告已实际收取第三人的房屋租金及交纳的房屋押金，第三人通化市东昌区洪泰然水立方休闲广场（经营者冯开达）与原告刘云鹏就案涉门市房屋形成事实的房屋租赁关系，原告与被告的房屋租赁关系自动解除。现原告主张解除原、被告之间的租赁协议以及被告和第三人立即返还房屋并恢复原状，于法无据，本院不予支持。原告主张被告以年租金30万元的标准向原告支付至返还房屋时欠缴的房屋租金(从2018年6月1日起)，原告没有提交足够证据证明被告拖欠其房屋租金，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故应驳回原告该诉讼请求。 综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘云鹏的诉讼请求。 案件受理费2，900.00元（减半收取），由原告刘云鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审判员 梁 峰 二〇一九年七月十八日 书记员 王彦力