湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初740号原告：长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道岳麓大道**。法定代表人：周育林，总经理。委托诉讼代理人：黄梦婷，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。被告：陈浩然，男，1991年6月6日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：卞明乐，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖画，北京盈科（长沙）律师事务所实习律师。原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司（以下简称“国有资产公司”）诉被告陈浩然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法由审判员黄婧担任审判长，与人民陪审员刘润雅、李毅组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行了审理，书记员柳遇珍担任法庭记录。原告国有资产公司的委托诉讼代理人王嫱，被告陈浩然及其委托诉讼代理人卞明乐、肖画均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告双方于2017年11月22日签订的《租赁合同书》；2、请求法院依法判决被告腾退位于长沙市岳麓区房屋；3、请求法院依法判决被告支付拖欠的房屋租金95101.14元（暂计算至2018年12月27日）及违约金（每逾期一日，按应付未付金额的千分之五计算，暂计算至2018年12月27日为87Ｏ1.76元）；4、请求法院依法判决被告支付自2018年12月28日至租赁标的实际退还之日止的房屋占有使用费（按合同约定的租金标准计算）；5、请求法院依法判决被告支付自2017年12月1日至租赁标的实际退还之日止的物业管理费（暂计算至2018年12月27日为48945元）及滞纳金（每逾期一日，按应付未付金额的千分之一计算，暂计算至2018年12月27日为8810元）；6、本案的诉讼费、律师费由被告承担。原告当庭撤回第3项诉请中关于违约金的诉讼请求，明确房屋租金起算日期为2018年11月1日；变更第4项诉讼请求中房屋占用使用费的起算日期为2018年11月1日。事实与理由：原、被告双方分别于2017年11月22日签订《租赁合同书》，约定原告将位于长沙市岳麓区房屋（面积为1569.58ｍ）出租给被告用于商业经营。《租赁合同书》约定的租赁期限为四年，第一年、第二年租金按33元／月／ｍ收取。从第三年开始，以后每年租金在上年度租金的基础上递增5%。被告应另行与物业管理公司签订物业管理服务合同，履行相应的物业服务费用支付义务。根据《租赁合同书》之约定，租赁房屋租金按半年度支付方式收取，被告应于合同签订后3个工作日支付第一个半年度租金310777元。后续各半年度的租金被告应当于每年的5月1日、11月1日之前预付。根据《租赁合同书》第十一条之约定，被告逾期未缴纳其应当缴纳的各项费用或租金达一个月及以上的，原告有权解除合同，租赁履约保证金不予退还。每逾期一日，被告应按其应付未付金额的千分之五向原告支付违约金。被告支付第一个半年度租金后，未按照合同约定于2018年11月1日前预付后续半年度的租金。截至2018年12月27日，被告已实际拖欠房屋租金95101.14元，实际产生违约金87Ｏ1.76元（每逾期一日，按应付未付金额的千分之五计算），物业管理费48945元及滞纳金8810元（每逾期一日按应付未付金额的千分之一计算）。综上所述，被告在租赁期内未按期支付租金、物业管理费的行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判处。被告陈浩然辩称：一、关于原告的第1项诉讼请求，答辩人予以同意。答辩人因房屋质量问题，不能达到使用功能，亦同意解除《房屋租赁合同书》；二、关于原告的第2项诉讼请求，答辩人已经腾房，原告的主张不能得到支持。原告起诉后要求解除合同及答辩人腾房，答辩人亦同意解除合同，并开始积极腾房，但原告方未来办理接房手续，并且答辩人于2019年7月17日再次郑重发函至原告及原告代理律师，要求接房，亦未得到答复。三、关于原告的第3项诉讼请求，原告要求答辩人支付拖欠的房屋租金及按日千分之五的标准计算违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。1．房屋租赁合同应保证房屋质量为出租人的基本义务，但该房屋自始就开始出现漏水情况，且漏水面积不断扩大，严重影响答辩人的正常使用。结合本案中答辩人提交的律师函及现场照片可知，涉案房屋的大厅、天花板、墙壁等出现大面积污水滴漏，导致答辩人完全无法使用。2018年4月起，答辩人不断与原告进行协商，以期解决涉案房屋漏水问题，避免答辩人损失的扩大。2018年12月12日，为解决涉案房屋漏水问题，答辩人以律师函的形式告知原告涉案房屋漏水情况。截止至今日，涉案房屋仍在漏水，严重影响答辩人的正常营业；2．原告对答辩人所函告的问题一直未予以答复，也没有履行应尽的维修义务，可见，涉案房屋漏水一事原告完全无视，不愿妥善解决。故，自房屋漏水至今，因原告的不配合导致涉案房屋继续加重漏水事故，答辩人的损失持续加剧。3．原告的根本违约行为在先，答辩人被迫行使顺序履行抗辩权，该抗辩权的行使符合双方约定及法律规定，故答辩人不应承担任何违约责任，且原告应当归还答辩人的履约保证金。首先，原告交付的房屋存在质量问题，无法使用，构成违约，且该违约在答辩人未缴纳租金之前。涉案房屋自交付后开始漏水，答辩人向原告反映此事，原告当时并未处理此事。直至现在，原告都未采取任何补救措施。根据我国《合同法》第67条之规定，原告作为先履行方，房屋存在质量问题，且一直没有妥善解决漏水问题，答辩人作为后履行方有权拒绝履行。先履行的债务不符合约定的，后履行方有权拒绝其相应的履行要求。后履行方行使抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行责任应由对方当事人承担。因此，涉案房屋漏水至今，答辩人依法有权拒绝交付租金，且因此产生的责任应由原告承担。答辩人被迫行使顺序履行抗辩权，符合事实及法律规定，不应承担违约责任。5．除此之外，答辩人认为原告主张的按日千分之五的标准计算违约金高于造成的损失，其计算出来的违约金额明显高于同期日利息损失。应当根据最高人民法院关于逾期付款违约金标准日万分之四及日万分之三分段计算。四、关于原告的第4项诉讼请求，原告要求答辩人支付房屋占有使用费的诉讼请求没有事实和法律依据。1．答辩人与原告签订的合同虽然双方均同意解除，并且答辩人早已腾房，但原告方未来办接房手续。2019年7月17日再次致函给原告及原告代理律师，要求其接收房屋。原告及代理律师未予以回复。2．答辩人在租赁期间也因房屋漏水问题无法正常使用房屋，原告方要求答辩人支付租金、房屋占用使用费没有事实及法律依据。五、关于原告的诉讼请求第5项，原告要求答辩人支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求没有事实和法律依据。根据答辩人与被答辩人签订的《租赁合同书》第九条约定，答辩人与物业管理公司另行签订物业管理服务合同，履行约定的权利与义务，答辩人在使用该房屋期间产生的物业管理费等相关费用由答辩人自行承担。根据该条款可知，出租人即原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司不是收取物业管理费的主体，故原告要求答辩人支付物业管理费的诉请不予支持。六、关于原告的诉讼请求第6项，原告要求答辩人支付诉讼法、律师费的诉讼请求没有事实和法律依据。1．因为原告交付的房屋自始存在质量问题，且因漏水事故造成答辩人巨大的经济损失，原告一直不予妥善解决，才造成此次纠纷，原告应当对本次纠纷产生的后果承担责任；2．双方签订的《房屋租赁合同书》中并没有关于要求答辩人承担律师费用的约定，原告的诉讼请求没有法律依据。经审理查明，2017年11月22日，原告国有资产公司（甲方）与被告陈浩然（乙方）之间签订了《租赁合同书》，约定：第一条甲方将位于共和世家公寓1栋201-205，面积为1569.58㎡的房屋租赁给乙方，房屋性质为商业；第二条乙方承租该房屋用作健身房培训少儿项目经营；第三条本合同租赁期限为四年，即自2017年12月1日起至2021年11月30日止。装修免租期为5个月。第四条该房屋第一、二年租金按33元/月/㎡收取，从第3年开始，以后每年租金在上年度租金的基础上递增5%，第一、二年租金单价为33元/月/㎡，半年租金为310777元；第三年租金单价为35元/月/㎡，半年租金为329612元；第四年租金单价为37元/月/㎡，半年租金为348447元。乙方应按半年租金预付租金，租金半年一付，合同签订时应实际预付第一个半年租金310777元，并于合同签订后3个工作日支付至指定账户。后续各半年度的租金乙方应当于每年的5月1日、11月1日之前预付；第五条签订租赁合同后，乙方应于合同签订3个工作日内支付履约保证金155388元，甲方收到履约保证金后向乙方出具往来凭据；租赁期限期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；第六条甲乙双方于合同签订之日起交付房屋至乙方。第九条乙方按时足额缴纳该房屋租金及履约保证金，乙方租赁房屋内的设施设备、装饰装修的日常修缮及维护费用由乙方承担；乙方使用该房屋中产生的如物业管理费、网络费、电话费、室内电费、水费等相关费用由乙方自行承担；第十条经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，并且乙方应当承担本合同约定的违约责任：（1）承租人利用房屋进行非法活动的；（2）拖欠租金1个月以上的（含1个月）；（3）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的；乙方拖欠水电费用、物业费等与租赁房屋有关的费用高于已交付保证金50%以上的；甲方依据以上条款解除合同后，甲方收取的保证金及乙方未使用完的租金不予退还；第十一条乙方未按合同规定的时间缴纳房屋租金，未超过1个月，甲方除向乙方如数收取欠款外，还将按日向乙方收取其所欠金额千分之五的滞纳金；乙方未按合同规定时间缴纳房屋租金，超过1个月，甲方可以解除合同，收回房屋，并按当年租金标准计收乙方占用房屋期间的房屋占用费，且乙方支付的履约保证金作为违约金，不予退回；租赁期间，如乙方非因本合同约定的情况单方解除本合同的，甲方有权没收履约保证金及未使用完的房屋租金。上述租赁合同签订后，原告国有资产公司按照约定将涉案房屋交付至被告陈浩然使用，被告按照约定共计向原告交付了19890元租金。后，被告在使用过程中发现涉案房屋漏水，与原告国有资产公司进行协商，双方就漏水等问题未达成一致意见，被告自2018年11月1日起未再交租，原告方向其发律师函进行催要租金，2019年7月13日，被告以《函告》的方式要求原告予以交接租赁房屋，但原告未置可否。现原告以被告未按期交纳租金为由诉至本院。本院于2019年3月2日将起诉状副本及证据、开庭传票等诉讼材料送达给被告陈浩然。另查明，长沙市岳麓区共和世家小区业主委员会共和世家小区物业管理服务中心于2019年1月1日出具了一份《物业费欠费催缴通知单》，要求1栋201-205的业主在接到通知后10日内予以交纳欠付的57755元物业费。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、不动产权证、《物业费催缴通知单》等证据，及被告提交的经庭审质证的照片、光盘、EMS邮寄单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告国有资产公司与被告陈浩然签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期支付租金超过1个月以上的，原告国有资产公司有权要求解除合同，该解除通知送达被告之次日（2019年3月3日）予以解除；合同解除后，原告有权要求被告腾退位于长沙市岳麓区房屋，故对于原告该项诉请，本院予以支持；现被告逾期支付租金，原告国有资产公司作为出租人，有要求被告依约支付租金的权利，同时，亦有义务保证其交付给被告的租赁物在租赁期限符合约定用途，以便承租人能通过使用租赁物实现合同约定的使用和收益目的。本案中，原告交付给被告的涉案房屋出现漏水情形，对被告的使用造成了一定影响，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应的减少租金或者延长租赁。”涉案房屋租金应相应地予以酌减。鉴于被告陈浩然于2019年7月13日通知原告国有资产公司办理交接房屋的手续，但原告收到后怠于行使交接房屋的权利，视为其自动放弃自身权益，故对被告自2018年11月1日至2019年3月3日期间未付的租金，及2019年3月4日起至2019年7月13日期间的房屋占用费，本院结合被告使用涉案房屋的实际情况及涉案房屋的实际漏水情况，从公平原则的角度考量，对上述期间的租金在涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准之基础上酌情予以减少，由被告按租赁合同约定的租金标准的70%比例予以支付，具体计算为：［（310777元÷6个月×8个月+310777元÷6个月÷30天×12天）］×70%=304561.45元。对于原告国有资产公司主张的要求被告陈浩然支付物业管理费的诉请，根据双方《租赁合同书》的约定，被告使用涉案房屋的过程中产生的物业管理费、水费等由被告承担，虽原告提交了《物业费催缴通知单》，但并未提交其实际已经垫付的证据予以证实，故本院不予支持原告该项诉请。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司与被告陈浩然于2017年11月22日签订的《租赁合同书》于2019年3月3日予以解除；二、限被告陈浩然于本判决生效之日起十日内腾退位于长沙市岳麓区房屋；三、限被告陈浩然于本判决生效之日起十日内向原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司支付自2018年11月1日至2019年3月3日期间的租金及2019年3月4日起至2019年7月13日期间的房屋占用费，共计304561.45元；四、驳回原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2376元，由被告陈浩然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄 婧人民陪审员  刘润雅人民陪审员  李 毅二〇一九年十一月八日法官助理彭婷书记员柳遇珍附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。