上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初30591号原告：陈丽娜，女，1957年1月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：林卫义，男，1954年9月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：张辉，上海明伦律师事务所律师。被告：徐毅存，女，1992年7月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：胡莉敏。原告陈丽娜、林卫义与被告徐毅存房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告陈丽娜及两原告的共同委托诉讼代理人张辉、被告徐毅存的委托诉讼代理人胡莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽娜、林卫义向本院提出诉讼请求：1.判令徐毅存向陈丽娜、林卫义立即交付上海市徐汇区长桥四村XXX号XXX室房屋；2.判令徐毅存向陈丽娜、林卫义支付违约金(按已付款314万元以日万分之五计算，自2018年11月16日直至实际交付之日止)；3.判令徐毅存向陈丽娜、林卫义赔偿租房损失(按每月5000元，自2018年9月15日至实际交付之日止)。事实和理由：陈丽娜、林卫义与徐毅存于2018年8月18日就上海市徐汇区长桥四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订上海市房地产买卖合同，约定房屋转让价款290万元，双方于2018年11月15日前办理过户手续、交接房屋，并对违约责任作出约定。同日，双方另签订协议，约定交易总价为320万元。后双方口头协议变更成交总价为319万元。2018年9月20日，系争房屋过户至陈丽娜、林卫义名下。陈丽娜、林卫义依约支付了转让价款314万元，但徐毅存至今未交付房屋，徐毅存应承担违约责任并赔偿损失。故陈丽娜、林卫义诉至本院，要求判如所请。徐毅存辩称，请求驳回陈丽娜、林卫义的全部请求。2018年3月31日双方在中介处签订居间协议，洽谈过程中徐毅存告知房屋内有人居住，徐毅存愿意房价低40万元出售，陈丽娜、林卫义需自己接收房屋。陈丽娜、林卫义未提出异议，签订协议并支付了意向金1万元。自此至2018年8月18日网签合同、9月20日陈丽娜、林卫义拿到产证后，9月25日陈丽娜、林卫义进入房屋验房、清点家具及设备，双方签订补充协议，该补充协议即是交房。本院认定事实如下：2018年3月31日，徐毅存(出卖方，甲方)与陈丽娜(买受方，乙方)、上海中原物业顾问有限公司就系争房屋签订房地产买卖居间协议。同日，徐毅存(出卖方，甲方)与陈丽娜(买受方，乙方)签订房屋买卖合同，约定总房价为320万元，并对付款时间、过户时间、交房时间等作出约定。2018年8月18日，徐毅存(甲方)与陈丽娜、林卫义(乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定：房屋总价290万元；甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；在2018年11月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日；双方约定于2018年11月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或委托上海中原代为转付给甲方房价尾款5万元。同日，徐毅存与陈丽娜、林卫义签订附属设施、设备及室内装饰转让协议，约定：系争房屋成交总价为320万元，买卖合同约定的房价款290万元不包括附属设施、设备及室内装饰的转让价30万元，该笔转让款乙方应在交易过户当日支付给甲方。合同签订后，陈丽娜、林卫义与徐毅存协商将房屋总价变更为319万元。陈丽娜、林卫义已支付徐毅存除尾款以外的房款314万元。2018年9月20日，系争房屋登记至陈丽娜、林卫义名下。2018年9月25日，徐毅存与陈丽娜、林卫义签订补充协议，约定：经双方协商，在原买卖合同签订后再补充由徐毅存将系争房屋内存有的所有家电设备和家具赠于买受人陈丽娜和林卫义。2018年11月2日，徐毅存发短信给陈丽娜：……我们于9月25日完成交房，房屋钥匙及房屋内的家具及家用电器你看后要求无偿给你，我们双方还签了补充协议……关于曹某某目前霸占该房，在房产交易之前你是知晓得……你是该房产的产权人可以通过司法途径维权。2018年11月5日、8日，陈丽娜、林卫义委托律师向徐毅存两次发函，催促其交付房屋。庭审中，徐毅存表示系争房屋仍被案外人占用。庭审中，陈丽娜、林卫义申请陆某某、苏某某出庭作证。陆某某称其系陈丽娜的邻居，曾陪同上门看房，但中介说人不在，未能进入系争房屋看房，故到楼上看了同房型的房屋；当时问中介系争房屋有没有问题，徐毅存委托的中介说房屋内清场的事情会处理好的。证人苏某某称其系陈丽娜委托的中介人员，陈丽娜通过其认识了徐毅存委托的中介人员沈某；看房时因被告方称不方便，故未能进入系争房屋，看了同房型的其他房屋，徐毅存的母亲说交房没有问题，房屋内居住人员由徐毅存方负责腾退；交易过程中，陈丽娜方未曾承诺房屋内人员由其自行负责迁出。对于上述两证人证言，徐毅存不予认可，坚持认为陈丽娜、林卫义知晓房屋内情况，并同意自行清场。为此，徐毅存申请证人沈某出庭作证。沈某称其系徐毅存方委托的中介人员，徐毅存母亲的男朋友居住在房屋内不肯搬走，因此要出售房屋，该情况告知过陈丽娜一方；交易过程中未看过系争房屋，只看过同户型的房屋；双方约定房东负责交房，款清交房，并未约定由陈丽娜一方负责清场；产证办出后去过系争房屋，但房屋内居住人员很排斥并报警，当天未能交房；2018年9月25日交房时，居委会、派出所人员也都到场处理，但未能交房。陈丽娜、林卫义对沈某的证言予以认可。对于2018年9月25日交房当天的经过，陈丽娜、林卫义称：当天其带了亲戚朋友、叫了警察和居委会人员上门，警察上门沟通，房屋内人员称与徐毅存母亲有纠纷，警察要求走司法程序；徐毅存方在楼下将钥匙给陈丽娜，但这把钥匙打不开房门；陈丽娜看到房屋内装修很好，徐毅存随后表示赠送房屋内装修及家具。徐毅存称：陈丽娜拿到产证后就向徐毅存拿走了钥匙，因其知晓房屋内有人，故9月25日提前请了派出所和居委会人员和亲戚到场；陈丽娜看到房屋内设备后，双方签订了补充协议，该补充协议就是对房屋的交接；9月25日陈丽娜等将户口迁入系争房屋，物业费也已交纳。为证明其损失，陈丽娜、林卫义提供了其出售自有房屋的合同、租赁合同等，证明其已将自有房屋出售，因徐毅存未交房，导致其每月租金损失5000元。徐毅存对该组证据不予认可。以上事实，除当事人陈述一致外，另有居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、不动产权证、银行账户明细、转让协议、补充协议佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担举证责任。本案房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。本案中，徐毅存称其以低于市场价的价格出售房屋以换取陈丽娜、林卫义自行收房、免除徐毅存的交房义务，认为双方签订有关赠送家具家电的补充协议即完成了交接，但并未提供证据证明其主张。而房地产买卖合同明确约定了徐毅存交房的时间及交房标志，陈丽娜、徐毅存双方申请的证人也一致当庭表示由徐毅存负责清场交房，故本院对徐毅存的辩称意见不予认可，对陈丽娜、林卫义要求交付房屋的请求予以支持。徐毅存逾期交房构成违约，陈丽娜、林卫义主张以已付房款314万元为基数、自2018年11月16日起计算违约金，具有合同依据，本院予以支持。徐毅存抗辩逾期交房违约金标准过高，而陈丽娜、林卫义提供的租赁合同载明合同租金也仅5000元/月，综合本案情况，本院酌定违约金标准为日万分之二点五。本院支持的上述违约金已足以覆盖陈丽娜、林卫义不能居住使用系争房屋的损失，故对陈丽娜、林卫义主张的每月5000元的租房损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐毅存于本判决生效之日起十五日内将上海市徐汇区长桥四村XXX号XXX室房屋交付陈丽娜、林卫义；二、徐毅存于本判决生效之日起十五日内支付陈丽娜、林卫义违约金(以3,140,000元为本金，按日万分之二点五的标准，自2018年11月16日起计算至实际交房之日止)；三、驳回陈丽娜、林卫义其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元，减半收取计676元，由陈丽娜、林卫义负担470元，徐毅存负担206元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇一九年二月二十二日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。