上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初10342号原告(反诉被告)：上海古华公园发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：金敏，总经理。委托诉讼代理人：朱愉忠，上海火鑫律师事务所律师。被告(反诉原告)：林丽英，女，1982年3月2日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳迪，上海市天华律师事务所律师。原告上海古华公园发展有限公司(以下简称古华公园)与被告林丽英租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序。被告林丽英于2019年12月13日提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，并于2019年12月13日、2020年1月13日两次公开开庭进行审理。2019年6月7日至2020年3月1日期间经原、被告双方同意本院主持调解。原告委托诉讼代理人朱愉忠、被告委托诉讼代理人刘佳迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古华公园向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告双方于2014年9月3日签订的租赁合同于2019年4月30日解除；2.被告搬离古华公园东南广场停车场，并恢复原状后归还原告；3.被告支付从2017年9月3日起至2019年4月30日止的租金66,667元；4.被告支付原告违约金38,667元。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求，并将第4项诉讼请求变更为：被告支付原告违约金37,333元。事实和理由：坐落于古华公园东南广场停车场的所有权属于原告所有,被告于2014年9月2日通过奉贤拍卖行竞拍成功停车场的承租权,并于2014年9月3日与原告签订了《租赁合同》一份,约定由原告将停车场按现状出租与被告使用,期限为三年,从2014年9月3日起至2017年9月2日止,每年租金为40,000元,实行先付后用一次性支付,并约定了违约责任等条款。签约后,原告按约将停车场交付给被告承租使用。被告在合同约定的租期内,因第二年租金未能按时交付,经催告于2018年10月才补交。后租期届满后即2017年9月3日起,被告仍再继续使用,但至此从未交付过租金,虽经原告多次催讨,被告却一再拒付。现原告认为原、被告之间在租期届满后属于不定期租赁，按照法律规定,原告有权解除《租赁合同》。故至2019年4月9日原告向被告发函,明确告知,解除的期限为2019年4月30日,并要求被告支付不定期租赁期间拖欠的租金及其须支付的违约金。但被告截止诉讼之日,仍未履行，故提起诉讼。被告林丽英针对本诉辩称，不同意原告诉请。合同已经于2017年9月2日到期终止，认可租赁关系已经于2019年4月30日解除；不存在拖欠租金，双方原租赁合同到期后没有再续签，不认可原告以20个月来计算租金的方式，实际不足20个月，该期间租金总计应为65,371.50元；不同意支付违约金，双方合同到期后不再适用违约金条款，即使适用，原合同约定的合同总租金额也是120,000元，原告不得加上合同期限以外的租金予以计算，且违约金过高；合同到期后被告要求双方继续签订新的租赁合同，因为原告上级主管部门上海市奉贤区绿化和市容管理局(以下简称绿化市容局)办公场所在本案租赁物的对面，所以该单位访客车辆经常停放在停车场，应冲抵相应停车费，因此本案被告不欠原告任何租金，反而是原告欠被告相应停车费，原告已经通过断电的手段终止了合同。被告林丽英向本院提出反诉诉讼请求：原告古华公园向被告林丽英支付停车费112,282元。事实与理由：2014年9月2日，林丽英通过拍租的形式与古华公园签订了《租赁合同》，约定由林丽英承租古华公园东南广场停车场，租赁期限为2014年9月3日起至2017年9月2日止，每年租金40,000元，用途为停车收费。合同签订后，古华公园向林丽英提供了租赁物，之后林丽英进入场地进行了加装停车管理设备。因古华公园的上级主管部门绿化市容局的访客经常停车在租赁场地上。经双方协商一致，对绿化市容局的访客车辆，林丽英不直接收取停车费，而是在租赁费中予以抵扣。实际产生访客停车票据计40,282元，同时原告有142辆车加入到被告的固定车辆管理系统中，被告现仅计算30辆车，按每月100元，计算2年共产生停车费72,000元。因此，租赁合同到期后，古华公园同意林丽英继续使用租赁物，且租赁费用最终与停车费一并结算。但是另林丽英不解的是，2019年4月9日，古华公园突然发函至林丽英，要求林丽英支付租赁费及违约金，并声称解除租赁关系。2019年5月，原告在从未与被告协商沟通之下，突然提起诉讼。古华公园未履行支付停车费的义务，而要求林丽英支付租赁费及违约金，故提起反诉诉请。原告古华公园针对反诉辩称：不同意反诉请求。1.关于停车费金额，会客单上有绿化市容局盖章及蒋卫东签字的确认，除此之外的不予确认；2.即便会客单上的金额都属实，原告认为原告是停在自己的场地上使用，并没有停在被告的停车场地上，收费和进出口系同一个，会客单不能证明这些车辆是停在被告的场地，且原告自己的停车位也有30个，足够原告方固定车辆所需要的车位；3.不认可原、被告协商一致用停车费抵扣租赁费，并没有沟通过，被告反诉请求没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：原告对被告提供的会议(学习考察)通知及固定车辆管理清单的真实性不持异议，故本院对证据的真实性予以确认。原告对被告提供的会客单中有绿化市容局盖章及“蒋卫东”签字的予以认可，由其他工作人员签名的则不予确认。本院认为，在原告已经确认部分会客单真实性的前提下，仅单纯否认该组其余证据的真实性，而未提供反证予以证明的，本院不予采信，且其余多数工作人员姓名能与由原告提交的绿化市容局车辆名单之上人员相符，形成印证，故本院对该组会客单的真实性予以确认。但就前述异议证据是否能够证明被告主张的证明目的，本院在下文中结合其他事实予以论述。被告对原告提交的公函存有异议，认为没有收到。本院认为，被告于反诉状中明确其收到了该份公函，根据禁反言规则，本院对其意见不予采纳，对公函予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月2日，被告林丽英参与上海奉贤拍卖行拍卖标的为上海市奉贤区南桥镇古华公园东南广场停车场三年使用权(2014年9月1日-2017年8月31日)的竞拍，并签署《拍卖特别公告》。林丽英后竞拍成功，原、被告双方于2014年9月3日签订《租赁合同》，约定被告(乙方)向原告(甲方)租赁位于古华公园东南广场的停车场，租赁期限为三年，自2014年9月3日至2017年9月2日止；年租金为40,000元，每年一次性支付，实行先付后用，于每年8月30日之前付清；甲方逾期交付租赁物60日内或乙方逾期支付租金60日内，均按年度租金总额的每日万分之三计付逾期违约金。逾期交付或逾期支付达60日以上，则作根本性违约论处。根本性违约责任为：守约方有单方解约权和取得赔偿权。即：甲方有权收回租赁物，并向乙方收取本合同总金额20%的赔偿金；乙方有权放弃承租，并向甲方收取本合同总租金20%的赔偿金。合同签订后，古华公园向林丽英交付租赁场地供被告运营停车场，林丽英现交付租金至2017年9月2日止。另查明，案涉租赁合同于2017年9月2日到期后，被告林丽英继续使用案涉租赁场地，但未再支付租金。2019年4月9日，原告向被告发送《公函》，载明基于现双方为不定期租赁关系，原告决定与被告于2019年4月30日解除租赁关系，并要求被告于收到公函之日十天内支付拖欠租金66,667元及违约金38,667元。后原告于2019年5月13日对租赁场地停电。又查明，古华公园东南广场停车场分为东西两块区域，各有30个停车位。案涉租赁停车场系东块区域，西块区域由原告自行使用，两块区域之间无实际阻隔及西块区域无古华公园方人员进行管理。两块区域公用东块区域东侧的进出闸道，由被告根据其停车管理系统进行收费。在被告运营停车场期间，绿化市容局的访客车辆停至东南广场停车场，共产生会客单形式的停车费总计39,632元。审理中，原告确认绿化市容局系原告的主管单位，并认可其使用行为，但认为其使用停车位均在己方的西侧停车区。被告确认在运营期间其存在直接对外出租固定车位的情形，绿化市容局访客的车辆存在占用其东侧停车位的情形。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉租赁合同于2017年9月2日到期后，被告继续使用场地，原告亦未表示异议，直至2019年4月9日原告发函提出双方租赁关系于2019年4月30日解除。故自2017年9月3日起至2019年4月30日止，原租赁合同继续有效，原、被告之间形成不定期租赁关系。被告应依照原租金标准及支付时间进行支付租金，逾期不交应承担继续支付及偿付违约金的违约责任。故本院认定被告应支付原告前述占用期间内的租金计66,301元。关于违约金，被告辩称原租赁合同到期后，违约金条款不再适用。对此本院认为，在双方无另行约定的情形下，根据合同法的相关规定，租赁合同到期后虽转为不定期租赁关系，但除期限约定外，原合同仍继续有效，自应包括违约金条款，故对被告的辩称不予采纳。违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量。本院综合前述各项因素，并同时结合案涉租赁关系已为不定期租赁关系的实际情况，将被告需支付的违约金酌定调整为5,000元。关于被告反诉要求原告支付停车费。本院对于以会客单形式产生的停车费数额予以确认，但鉴于案涉古华公园东南广场存在东西两片停车场，互为相连，在访客车辆入场后，两片场地均有被停放的可能，故本院根据公平原则，酌情由原、被告各半负担该部分停车费用。关于固定车辆的停车费，被告主张应由原告承担。本院认为，停车管理系统系由被告实际掌控，是否将车辆列入系统作为固定车辆，被告有足够的判断和管理能力。事实上，被告自身亦存在出租固定车位的情形。在被告未能举证系原告要求加入该部分固定车辆及双方存在另行收取停车费之约定的情形下，被告向原告收取该部分停车费并无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告主张会议(学习考察)通知形式产生的停车费，与本案纠纷缺乏关联，即便存在关联，被告亦未举证说明与前述会客单形式的计付是否存在重合，且实际停车费的数额不明，故本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认上海古华公园发展有限公司与林丽英之间的租赁关系于2019年4月30日解除；二、林丽英于本判决生效之日起十日内支付上海古华公园发展有限公司租金66,301元；三、林丽英于本判决生效之日起十日内赔付上海古华公园发展有限公司违约金5,000元；四、上海古华公园发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付林丽英停车费19,816元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,406元，减半收取计1,203元，财产保全费1,020元，合计2,223元，由上海古华公园发展有限公司负担718元，林丽英负担1,505元。反诉案件受理费1,273元，由林丽英负担1,048元，上海古华公园发展有限公司负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 珣二〇二〇年三月三十一日书记员 杨丹虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。