江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初1186号 原告：苏州高新区（虎丘区）东渚街道姚市村村民委员会，住所地江苏省苏州市东渚街道姚市村庙下。 法定代表人：范康明，村委会主任。 委托诉讼代理人：孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张风华，江苏虎丘律师事务所律师。 被告：郁耀良。 原告苏州高新区（虎丘区）东渚街道姚市村村民委员会（以下简称“东渚姚市村委会”）与被告郁耀良土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员赵延丽独任审理。本院于2019年5月8日进行听证，原告东渚姚市村委会的委托诉讼代理人张风华到庭参加听证，被告郁耀良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。本院于2019年7月8日公开开庭进行审理，原告东渚姚市村委会的委托诉讼代理人张风华到庭参加诉讼，被告郁耀良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告东渚姚市村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将超期占用的某甲村某山某甲区内的房屋400平方米（含工作用房7间280平方米、食堂3间84平方米、传达室20平方米、厕所16平方米）及场地3亩清理腾空后返还原告；2.判令被告支付从2018年5月1日起至房屋、场地全部退还原告之日止，按每天425.19元计算的超期占用房屋的使用费；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年4月16日，原告与被告签订了租赁协议，约定原告将座落于高新区（虎丘区）东渚街道某甲村某山某甲区内的房屋400平方米（含工作用房7间280平方米、食堂3间84平方米、传达室20平方米、厕所16平方米）及场地3亩租赁给被告使用，期限五年，自2013年5月1日至2018年4月30日止，约定第一年租金106000元，以后每年租金为上年的110%。合同签订后，双方正常履行合同，被告在最后一个合同年度交清租金155195元。2018年3月5日，原告向被告送达催告函，明确告知2018年4月30日协议到期后不再续签租赁协议，通知被告做好搬迁准备工作，被告虽签收了该催告函，但没有任何搬迁的迹象。2018年12月，原告委托律师向被告发送律师函，函告被告，租赁协议至2018年4月30日已经期满终止。望被告接函后立即做好搬离的准备，并在2018年12月31日前将租赁房屋及场地退还原告，但被告仍不予理睬。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告郁耀良未答辩。 原告东渚姚市村委会围绕诉讼请求依法提交了租赁协议、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证、2018年3月5日的催告函、律师函、律师函送达信息、现场照片、东渚街道办事处出具的证明，被告郁耀良未提交证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理查明事实如下： 2013年4月16日，原告东渚姚市村委会（出租方，甲方）与被告郁耀良（承租方，乙方）签订租赁协议，约定：甲方将座落在某甲村某山某甲区内的房屋及场地出租给乙方使用，工作用房7间280平方米,食堂3间84平方米,传达室20平方米，厕所16平方米，合计房屋面积400平方米，场地面积3亩。租赁期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，租赁期为5年。2013年租金为106000元整，以后每年租金为上年的110%。自本协议签订后上交50%即53000元整，余款53000元乙方应在当年度的12月31日前一次性交清。今后每年上交以此时间段交纳。租赁期内，乙方应负责对租用房屋进行日常性维护保养，确保协议期满后把租用资产完整无损交还给甲方，若有损坏，乙方应照当年的重置价评估赔偿。租赁期内，乙方对承租房屋及场地未经甲方许可，不得挪作他用，不得转租，不得擅自改造搭建。乙方应遵纪守法、合法经营，不得违法经营和损害公共利益，如有出现以上情况造成的经济损失及后果由乙方负责。租赁期内，乙方必须注意安全生产及森林防火，如有事故发生，一切责任及经济损失均由乙方承担。租赁期内，乙方所有电费、水费的一切费用均由乙方自行负责处理，并按规定按期支付。乙方所产生的一切债权债务均由乙方负责，与甲方无关。租赁期内，如遇不可抗力或政府征地、开发建设等情况，本合同自行终止，乙方应无条件搬离，甲、乙双方交接日为租金结算日，租金按实际租用天数计算。涉及经甲方同意后乙方自己搭建的房屋、附着物、装饰等如遇征地动迁，由政府所委托的评估公司进行按实评估，以实际评估价补偿给乙方。本合同签订后，未经同意自行搭建的房屋、附着物、装饰等由乙方自行处理，不作评估。租赁期满后，如甲方继续出租，则乙方在同等条件下享有优先承租权。因其他原因甲方不再出租或乙方不再继续承租的，双方均需提前一个月告知。甲方给予乙方一个月的搬迁时间，乙方在搬迁期限内必须完成搬迁工作，乙方未按时支付租金及违反本合同相关规定，即为违约，甲方有权终止合同。本协议签订后即生效，原于2008年5月1日与姚市村签订的土地及房屋租赁协议同时终止作废，未尽事项另行协商。 合同签订后，原告东渚姚市村委会将上述房屋及场地交给被告郁耀良使用，被告郁耀良支付了合同约定的租金。2018年3月21日，原告开具江苏省农村合作经济组织内部结算凭证，确认收到被告郁耀良支付的2017年5月至2018年4月租金155195元。 2018年3月5日，原告东渚姚市村委会向被告郁耀良发送催告函，告知被告郁耀良：2013年4月16日签订的租赁协议将于2018年4月30日到期，东渚姚市村委会决定不再与郁耀良续签租赁协议，现正式通知郁耀良做好搬迁准备工作。被告郁耀良于2018年3月7日签收。2018年12月4日，江苏虎丘律师事务所孙晓峰律师向被告郁耀良发送律师函，请被告郁耀良立即做好搬离准备并在2018年12月31日前将租赁房屋及场地退还姚市村。 2019年3月25日，苏州高新区（虎丘区）东渚街道办事处出具证明：“郁耀良租赁某甲村某山某甲区内的房屋400平方米和场地3亩位于姚市村甲组，郁耀良租赁区域的集体土地所有权归东渚街道姚市村村民委员会。特此证明”。 庭审中，原告陈述：当时由于废弃的宕口闲置，上级部门要求村里对涉案土地进行盘活资产、增加创收，上级部门知道出租的事情，但是没有书面审批手续。原、被告最初是从2008年开始签订租赁协议，约定给被告开厂使用，第一份协议是自2008年至2013年，履行完毕之后进行了续签，约定租赁期限至2018年4月30日止，合同已到期，原、被告没有再续签租赁协议。涉案租赁土地是原告的村集体土地，性质是农业用地，没有确认使用权人，房屋没有办理建设规划和建设施工的审批手续也没有房屋所有权证，但是为原告所有。原、被告在履行合同中没有对租赁房屋和土地进行过增减。2013年5月1日至2018年4月30日止的租金，被告已经向原告全部交清，但是此后未再向原告支付任何费用。被告没有搬离涉案租赁房屋及场地，也没有将涉案租赁房屋及场地归还原告。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条、第五十九条、第六十三条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照土地管理法相关规定办理审批手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，涉案土地系原告集体土地，原告于庭审中陈述涉案土地性质是农业用地、没有确认使用权人也无书面的出租审批手续，涉案土地上房屋没有建设规划和建设施工的审批手续、没有房屋所有权证，且被告租赁该土地后用于开厂属非农业建设用途。故原、被告之间的租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效。租赁协议无效，因该协议取得的租赁场地和房屋应予返还，且即便按照双方签订的租赁协议，双方租赁期限也已到期，而原告亦明确表示不再续租且已通知被告，故被告郁耀良应当将其承租场地和房屋清理腾空后返还原告。因被告郁耀良未及时返还原告租赁场地和房屋，原告请求按照原、被告约定的最后一年租金标准（155195元÷365天=425.19元/天）要求被告支付自2018年5月1日起至实际返还之日止的房屋场地占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郁耀良于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市虎丘区东渚街道某甲村某山某甲区内的400平方米房屋（包含工作用房7间280平方米、食堂3间84平方米、传达室20平方米、厕所16平方米）及3亩场地清理腾空并返还原告苏州高新区（虎丘区）东渚街道姚市村村民委员会。 二、被告郁耀良于本判决生效之日起三十日内向原告苏州高新区（虎丘区）东渚街道姚市村村民委员会支付房屋场地占有使用费（计算方式：自2018年5月1日起，按每日占有使用费425.19元的标准支付至被告实际返还房屋场地之日止）。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，开户账号6228400406149293363。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2852元，由被告郁耀良负担。原告苏州高新区（虎丘区）东渚街道姚市村村民委员会预交的案件受理费2852元，本院予以退还。被告郁耀良负担的2852元交纳至本院（户名：苏州市虎丘区人民法院诉讼费专户；开户行：农业银行苏州商业街支行；帐号：6228400406138399460）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵延丽 人民陪审员  许雪英 人民陪审员  梅金燕 二〇一九年七月十七日 书 记 员  吴 霞