上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初29660号原告：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈华远，执行董事。委托诉讼代理人：陆姗娜，女。委托诉讼代理人：徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。被告：上海市闵行区嘉和花苑业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：施晓苏，主任。委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。原告上海佳信物业管理有限公司(以下简称佳信物业公司)与被告上海市闵行区嘉和花苑业主委员会(以下简称嘉和花苑业委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理。依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。第一、二次庭审，原告佳信物业公司的委托诉讼代理人陆姗娜、徐明政，被告嘉和花苑业委会的负责人施晓苏及其委托诉讼代理人王元旋到庭参加诉讼。第三次庭审，原告佳信物业公司的委托诉讼代理人陆姗娜、徐明政到庭参加诉讼，被告嘉和花苑业委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳信物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告2014年7月到2016年6月期间物业服务费差额人民币(币种下同)456,686.88元。事实和理由：原被告于2012年1月签订物业服务合同，约定由原告对被告所在的小区提供物业服务。后为维护小区的安全及加强车辆管理，2013年7月经被告表决通过，将原来合同约定的三级服务提高到四级服务，相应的收费标准同时从0.27元/月/平方米提高到0.4元/月/平方米，被告应于每季度首月15日前，支付前一季度的服务等级差额费用。原告按约提高了服务标准，然被告并未支付物业费服务差额。2014年7月至2016年6月期间，共累计未支付物业服务费差额456,686.88元。经协商未果，故原告诉至法院。被告嘉和花苑业委会辩称，被告不同意原告的诉讼请求，1、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，其中2014年7月1日至2014年12月31日期间的费用诉讼时效应至2016年1月15日，而原告首次向法院起诉的日期是2017年3月14日，因此超过诉讼时效，所以该半年费用超时效；2、关于剩余期间服务费被告也不同意支付，因为原告物业服务标准没有达到约定的四级标准，甚至连三级都达不到，其具体体现在保安常年不足、门岗没有双人执勤、没有交接班详细记录、小区外来人员进入小区没有记录等问题，因为原告服务不能达到小区服务最低要求，所以小区业主最后予以更换小区物业。小区公共区域消防器材及电梯零配件缺失，原告曾提出相关电梯费用由被告承担，并于法院判决中明确。小区登记车辆停车收费混乱，根据生效民事判决书认定的数额，原告收费率只达到62%，没有达到98%标准，并且原告没有将相关收益交付被告，原告也没有将相关停车信息在进门口公布要求。综上，原告没有达到合同相关约定，所以被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2012年1月10日，以上海市闵行区嘉和花苑业主大会为甲方，原告佳信物业公司为乙方签订嘉和花苑小区物业服务合同一份，约定……第十条公共收益的分配(一)停车场收费分别采取以下方式与分配停车场属于业主大会所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位(按月付150元/辆)，乙方按停车收入中25%标准提取停车管理服务费，临时停车费提取50%，地下车库车位75元/个/月；……第二十九条本合同为期3年，自2012年1月起至2014年12月31日止。其中第一年为试用期，试用期满进行一次业主满意度表决，如大多数业主满意合同自动延续2年。……以原告佳信物业公司为乙方，被告嘉和花苑业委会为甲方签订嘉和花苑业主大会与佳信物业公司关于“提高嘉和花苑秩序维护服务等级”的补充合同，约定：为了提高小区的安全及加强车辆管理，经嘉和花苑业主大会(2013.7.15)表决通过：提高公共区域秩序维护服务的等级。从原来合同约定的三级服务提高到四级服务，相应的收费标准同时从0.27元/月/平方米提高到0.4元/月/平方米，差额部分从小区公共收益中支付。嘉和花苑业委会(甲方)经与佳信物业(乙方)友好协商，决定自2014年7月1日执行新的服务等级(四级服务)，乙方同意履行以下职责：一、外来人员、车辆进入小区，必须通过对讲系统联系户主，确定是否放行。车辆必须持卡(小区停车卡或临时出入卡)出入小区；二、小区公共区域的消防器材及电梯的零配件如有缺失，由乙方承担损失；三、业主登记车辆的停车费须确保收缴率98%以上，不足部分由乙方补足；四、甲方要求乙方应于每月15日前，在小区及相关门栋公布上月的停车费收缴信息(包括未按时缴停车费业主的车辆信息)。甲方应于每季度首月15日前，支付前一季度的服务等级差额费用。另查明，本院受理的(2017)沪0112民初28840号原告嘉和花苑业委会与被告佳信物业公司物业服务合同纠纷一案，于2018年4月19日作出一审判决，认定原告应承担电梯维修费79,760元、消防灭火器加药19,896元。该判决现已生效。还查明，原告佳信物业公司曾于2017年3月就本案争议事实向本院起诉，本院于2017年4月1日立案受理，后原告因故撤诉。本案审理中，就小区停车位情况，原告陈述“固定车位194个，非固定车位根据目前收费情况倒推，最多一个月是300辆车，固定车位是画线有固定位置，但是非固定车位是不画线的，有空间能停就可以停”；被告则陈述“小区的总面积是固定的，停车位也应该是饱和限制的数字，并且在原告管理期间，停车不规范，绿化带上全是车辆，因此，停车的数量应该比现在还要大；绿化带停满车表明，当时小区停车有需求量大，后来居委会还特地在小区外路边申请了停车场，消化了50多辆车。目前小区已经规范了停车系统，其中登记且正常收费的月租车为570-580辆(含上述固定加非固定车位，现有的固定车位190辆)。实际上，小区现在地下车库在改造，多出来三四十辆车也停在地面，且绿化带已经被隔离了，由此表明小区的目前实际停车容量在600辆以上。为简便法院处理，被告在本案中就主张按照570辆车位计算。”本院认为，原、被告之间签订物业服务合同及补充合同，均系双方的真实意思表示，内容不悖强行法规定，应属合法、有效，理应对双方当事人产生法律约束力。本案中，双方的争议焦点在于对补充合同相关约定内容的理解，本院认为，补充合同既约定了提高物业服务等级并提高收费标准等内容，同时还约定原告作为提供物业服务一方的义务，故被告提出的原告应在履行相关义务的基础上方可主张补足差额之意见，于法有据，本院予以采纳。因此，根据补充协议的约定，原告需履行其明确的义务，特别是“小区公共区域的消防器材及电梯的零配件如有缺失，由乙方承担损失”与“业主登记车辆的停车费须确保收缴率98%以上，不足部分由乙方补足”。因此，在生效判决中确认的相关电梯、消防费用应由原告负担；与此同时，针对停车费的争议，本院认为，补充合同所约定的“登记车辆”，理应理解为既包括固定车位数量，亦应包括非固定车位数量，原被告双方对固定车位数量意见基本一致，故本案主要争议在于非固定车位数量的争议，对此，本院认为，小区可供停车的整体面积应是一个相对固定的数量，而结合相关小区停车难的客观实际，本院认为被告业委会按照小区现状提供的相关数据更具有合理性和可信度，而原告所提供的数据系以其收费情况为依据，本身并不科学。经核算，原告主张的金额扣除相关电梯、消防费用后应为357,030.88元，上述金额明显低于原告“补足停车费98%”所需支付的费用。故本院对原告的诉讼请求，不予支持。有鉴于此，对被告提出诉讼时效抗辩，不再进一步审查。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告上海佳信物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8,150.30元，由原告上海佳信物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  夏万宏人民陪审员  黄讚美人民陪审员  叶菊花二〇一九年四月八日书 记 员  周 辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。