江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初361号原告:瑞景华庭业主委员会，地址：常州市天宁区瑞景华庭小区内。负责人：张支援，系该业委主任。委托诉讼代理人：卞俊文，江苏中吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵荣梦，江苏中吴律师事务所实习律师。被告：天际物业（常州）有限公司，住所：武进区戚墅堰商住中心22-7，统一社会信用号码913204057322613021。法定代表人：魏涌安，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志杰，江苏常辉律师事务所律师。原告瑞景华庭业主委员会（以下简称瑞景华庭业委会）诉被告天际物业（常州）有限公司（以下简称天际物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瑞景华庭业主委员会的委托诉讼代理人卞俊文、邵荣梦和被告天际物业公司的法定代表人魏涌安及其委托诉讼代理人李志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞景华庭业主委员会向本院提出诉讼请求，请求判令：1，被告返还物业费、停车费213578元、电梯运营维护费和电费87976.35元，并从2018年8月31日起按银行利率支付利息。2、被告向原告移交收取的装修押金9000元。3、被告向原告交付收费账册；（物业费、电梯运行费、停车费）。事实和理由：被告天际物业公司于2014年12月10日为瑞景华庭住宅小区提供物业服务，2017年9月23日瑞景华庭业主大会成立，并通过业委会与普安物业有限公司签订了物业管理服务合同，2018年3月31日被告正式撤离瑞景华庭小区，但是被告撤离小区时并没有与原告办理物业费、电梯费、停车费、装修押金等小区管理中的财务交接。经原告多次催促，并于2018年7月20日，在天宁区房管局物管科、茶山街道物管科及常州普安物业有限公司等相关人员的参加下，达成了《关于物业交接协调会议纪要》，之后被告未按照约定支付相应欠款或办理相应财务交接。为维护瑞景小区所有业主的权益，特依法起诉，恳请判如所请。被告天际物业公司答辩：1，原告诉请的物业费、停车费、电梯余款均未经确认，本案被告在为瑞景华庭小区提供服务期间，自行垫付大量款项，相关金额目前正在清算当中。“物业交接协调会纪要”并不具有结算效力，仅为协商处理方案，该纪要不是建立双方当事人之间权利义务关系的合同。2，业委会的原告主体资格不适格，物业费的收取及缴纳主体应该是物业服务企业和业主，而非业委会。综上，原告的诉请没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告瑞景华庭业委会围绕诉讼请求，提交了下列证据：1、关于物业交接协调会议纪要。物业交接协调会于2018年7月20日召开。主要内容：天际物业公司返还预收的物业费、停车费、2016年度至2018年度的电梯余款（即电梯运营维护费及电费，下同）、装修押金等，并整理清退小区车位管理费、电梯运营费用，继续完成交接清退。会议由天宁区政府房管局物管科和天宁区茶山街道物管办负责人、小区业委会成员、常州市普安物业公司代表、天际物业公司代表等参加。原告瑞景华庭业委会以证明原告主张返还的物业等费用已经过原、被告双方协商确认。被告天际物业公司认为，物业费、停车费、电梯余款均未经天际物业公司确认，该物业交接协调会议纪要不是产生当事人之间权利义务关系的合同，不具有结算效力，仅为协商处理方案。2，姚某证人证言。3，杨某证人证词。4，万某证人证词。5，马某证人证词。证人姚某、杨某、万某、马某证词证明：物业交接协调会议由政府主管部门主持召开，所确定的由天际物业公司移交返还的各项费用均经双方对账后确认。6，装修押金收据复印件10张。共计金额为10000元，原件由缴费业主持有。原告以证明其主张的装修押金9000元系被告向装修业主收取，至今没有退还。被告质证意见：要求提供原件。装修押金与天际物业公司和业主有关，与原告没有关系。本院经审查认为，上列证据形成于物业服务和原、被告物业交接过程中，具有真实性，与待证事实存在关联，被告对部分证据的真实性持有异议，但未举证予以否定。对上列证据予以确认。被告天际物业公司在庭审中提交了下列证据：1，补充合同。2，公司准予变更登记通知书。3，天际物业董事会决议、公司准予撤销变更登记通知书、股东会决议书。4，天际公司部分银行流水打印单6份、整理清单。本院审查后认为，上述证据与原告的诉讼请求所主张的事实不具有关联性，本院不予接纳。根据诉辩双方的意见，本案争议的事实是：“关于物业交接协调会议纪要”中记载由天际物业公司返还的费用是否经原、被告协商一致。本院认为，2018年7月20日，瑞景华庭小区新老物业交接协调会议在政府主管部门的主持下召开，与会各方对所议事项是严肃郑重的，证人姚某、马某、杨某和万某的证词均证实，纪要中的相关费用金额经过了原、被告代表现场对账审核后确认。从纪要形成过程考察，其内容是真实有据的，也符合自愿原则。诉讼中，被告天际物业公司不认可会议确定的由其返还的物业等费用，认为会议纪要仅是协商性质的文件，不具有合同效力，该意见缺乏事实根据，其理由不能成立。应当认定会议纪要决议系瑞景华庭业委会与天际物业公司协商一致的结果。根据当事人的陈述和上列证据，认定如下案件事实：被告天际物业公司于2014年12月起为瑞景华庭住宅小区提供前期物业服务。2017年9月瑞景华庭业主大会成立，小区业委会代表全体业主与常州市普安物业有限公司签订了物业管理服务合同，同时终止了与被告天际物业公司的服务合同关系。2018年3月31日被告正式撤离瑞景华庭小区。之后，因新老物业的交接事宜双方经过多次协商，2018年7月20日，由政府物管部门主持召开了小区物业交接协调会议，参加该会议各方代表有：常州市天宁区房管局物管科姚某、天宁区茶山街道物管办马某、小区业委会成员陆蕾、杨某、万某、天际物业公司张雨海等两人以及现任常州市普安物业服务有限公司代表。会议主要协商处理新老物业公司相关物业费、停车费用、电梯运营费等的返还移交事宜。会议期间，天际物业公司会计人员与瑞景华业委会成员对被告提供的收费资料进行审核后，确定天际物业公司应当移交返还的费用金额，并形成了会议纪要，各方参会人员均在会议纪要上签名。会议纪要主要内容：1，天际物业公司共欠瑞景华庭小区预收的2018年4月1日之后的物业费、停车费总金额213578元，于2018年10月31日前天际物业公司与普安物业公司交接完毕。2，天际物业公司共欠瑞景华庭小区2016年电梯余款56330.70元，2017年电梯余款9527.65元、2018年电梯余款22118元，合计87976.35元，于2018年8月31日前全部结清。3，截止2018年7月20日预收业主装修押金6000元（以业主收据为准）。4，天际物业公司应整理、清退小区车位管理费、电梯费，继续完成交接清退。之后，天际物业公司未按上述决议履行。原、被告双方就天际物业公司的物业管理台账移交事宜没有办理规范手续。诉讼中，原告瑞景华庭业于2019年1月15日向本院申请财产保全，要求查封、冻结或扣押被告天际物业公司320000元价值的财产。本院依法进行了保全。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。被告天际物业公司应当返还预收且未提供服务期间的物业费。物业交接协调会议纪要经小区业委会与天际物业公司平等协商后形成，内容真实合法，该纪要经双方确认后具有法律效力，被告天际物业公司应当遵守诚实信用原则自觉履行；瑞景华庭业委会作为该小区业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具有实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。业委会向天际物业公司主张返还费用的行为，基于其对外代表全体业主的职责，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第九条规定的业主行使请求返还权的精神不悖，这样处理有利简化程序，明确主体，并无不妥。综上，业委会依据“关于物业交接协调会议纪要”有权向被告主张返还相关费用，瑞景华庭业委会的原告主体资格适格。原告的诉讼请求合法有据，应予支持。诉讼中被告天际物业公司要求结退其它费用的主张，不属于本案审理范围，被告可以依法另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：被告天际物业（常州）有限公司支付给原告瑞景华庭业主委员会预收的物业费和停车费213578元、电梯运营维护费和电费87976.35元、装修押金9000元，合计310554.35元，并从2018年9月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计付利息，至债务清偿止。二、被告天际物业（常州）有限公司向原告瑞景华庭业主委员会移交物业费、电梯运行费、停车费收费账册。上述第一项、第二项判决内容均于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如未在本判决确定的上述还款期限内履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6025元（原告已预交），保全费2120元，合计8145元（已由原告预交），由被告天际物业（常州）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋少伟人民陪审员  寿 虹人民陪审员  孙罗金二〇一九年七月十一日书 记 员  蒋 琦