宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初6471号原告：国家林业和草原局西北华北东北防护林建设局，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰西街94号。法定代表人：张炜，该局局长。委托诉讼代理人：杨玉明，宁夏德声律师事务所律师。被告：白玉，男，1968年11月3日出生，满族，个体从业人员，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县银窝沟乡。（被告未到庭，该身份信息由原告提供）原告国家林业和草原局西北华北东北防护林建设局与被告白玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国家林业和草原局西北华北东北防护林建设局的委托诉讼代理人杨玉明到庭参加诉讼。被告白玉经本院公告送达起诉状副本、开庭传票及应诉通知书，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告签订的《华东商厦三楼租赁合同》，由被告将租赁房屋返还原告；2.判令被告支付租金125000元（房租暂计算至2018年12月31日，以后租金或房屋占有使用费计算至被告交付房屋为止）；3.判令被告支付违约金37500元（暂计算至2018年12月31日，最终违约金数额以法院生效判决认定的应付租金或占有使用费标准的30%计算）；4.判令被告支付水费3660.48元、电费13419.7元、采暖费78638.80元（均暂计算至起诉之曰，以后费用要求计算至被告交付房屋之日）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月16日，原、被告签订《华东商厦三楼租赁合同》一份，约定原告将位于银川市新华东街156号的华东商厦三楼商业用房出租给被告，租期为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日，年租金450000元，在租赁合同签订后五日内支付第一年上半年租金225000元，2018年6月30日前支付下半年租金225000元，租赁房屋所产生的水费、电费等被告使用期间产生的各项费用均由被告承担，若被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除租赁合同，并有权要求被告支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告于2017年9月15日支付第一年上半年租金225000元，2018年下半年租金于2018年7月26日仅支付了100000元。后被告于2018年10月中旬离开银川，至今无法联系。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院组织双方当事人进行了举证和质证，对原告提交的证据，本院认定如下：原告提交的《华东商厦三楼租赁合同》、收据、农业银行卡客户专用回单、宁夏平昊新能源热力有限公司情况说明、增值税发票、（2015）兴民初字第4658号民事调解书保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，原、被告签订《华东商厦三楼租赁合同》一份，约定如下：1.原告出租给被告的房屋位于银川市兴庆区新华东街156号（房产证号XXXX），总建筑面积为1717.95平方米；2.租期共计5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，被告的装修期自合同生效之日起至2017年12月30日结束，被告应于租期届满15日内返还房屋及设施设备，被告投资的室内外装修无偿交付原告，被告必须保证消防、水暖电气等设备完好；3.年租金450000元，租金支付方式为半年支付，被告于合同签订后5日内支付第一年上半年租金225000元，2018年6月30日前支付下半年租金225000元，以后每年租金在上年度的6月30日前支付；4.被告于合同签订前支付保证金50000元，合同签订后8月31日前被告未向原告支付第一年上半年租金，本合同自行终止，保证金不予退还，租期届满后，原告房屋及资产无任何损失损坏且无拖欠任何费用时，一次性无息返还被告；5.被告承担租金收入应缴纳的相关税费和被告使用和经营管理期间产生的税费、电费、煤气费等各项费用；6.双方可以协商变更或终止本合同；原告不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响适用的，被告有权解除合同；被告逾期未按约定给原告支付各项税费，给原告造成严重损害的或者逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同；7.被告逾期支付各项费用或租金超过30日的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应按照合同总租金的5%向原告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直达到弥补全部损失为止。2017年9月12日，被告通过银行转账的方式向原告支付租金225000元。后被告在涉案房屋经营福满家快餐城，并对外进行招租，将涉案房屋出租给各独立商户经营餐饮。2018年7月26日，被告通过银行转账的方式向原告支付租金100000元。2019年4月11日，原告向银川中铁水务集团有限公司支付华东商厦水费共计4152.48元，银川中铁水务集团有限公司向原告出具了增值税发票，税票载明的购买方名称为三北林业局营业1歌来美，地址为银川市兴庆区朝阳街原华东商厦1。2019年8月22日，宁夏麦德斯餐饮管理有限公司向银川平昊新能源热力有限公司支付涉案房屋2018-2019年度采暖费20000元，银川平昊新能源热力有限公司向宁夏麦德斯餐饮管理有限公司出具增值税发票一张，税票载明购买方地址为裕民对公户1号楼1单元123。2019年9月2日，银川平昊新能源热力有限公司出具情况说明一份，载明“宁夏麦德斯餐饮管理有限公司租用裕民站对公户1-1-123号，面积1500平米，单价5.30元/平米，2017-2018年度应交采暖费39750元，由于采暖期单位推迟供暖季提前结束供暖，减免6625元，2017-2018年度实应交采暖费33125元，现在已收2017-2018年度采暖费33125元（发票号码：01918169），特此说明。”现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，2015年7月8日，原告将银川魔方餐饮休闲有限公司诉至本院，要求判令银川魔方餐饮休闲有限公司支付租金、滞纳金并承担诉讼费，本院经审理查明银川魔方餐饮休闲有限公司原登记名称为银川歌来美餐饮休闲有限公司，于2011年5月23日更名为银川魔方餐饮休闲有限公司，原告与原银川歌来美餐饮休闲有限公司于2011年4月28日签订《房屋租赁合同》一份，约定银川歌来美餐饮休闲有限公司承租原告位于银川市新华东街华东商厦三楼，银川歌来美餐饮休闲有限公司更名为银川魔方餐饮休闲有限公司后，双方于2012年5月30日签订《补充协议》，约定更名后原《房屋租赁合同》继续有效，后因银川魔方餐饮休闲有限公司经营困难，拖欠原告租金，致使双方发生纠纷。诉讼中，原告向本院提交《关于华东商厦三楼租赁情况说明》一份，内容如下：被告于合同签订前向原告支付了保证金50000元。2018年12月20日，因被告拖欠租金超过30日，原告在华东商厦三楼电梯口张提了收回房屋通知书，并通知商户按照约定时间搬离摊位。2019年1月10日，原告委托律师根据租赁合同约定向被告发出律师函，通知其解除租赁合同，收回房产，寄出的律师函被退回后，原告再次向经营商户致函，要求各商户在接到本律师函之日起七日内搬离租赁摊位，恢复房屋原状。自律师函发出后，一部分商户搬离，但出于泄愤，对房屋进行了不同程度的破坏，还有部分商户不同意搬离。经原告会议研究，2019年4月8日启动了华东商厦清场招租工作，工作启动后，原告多次与商户进行对接和友好协商，于4月15日完成了清场。2019年4月15日，原告就华东商厦三楼房屋租赁事宜与宁夏麦德斯餐饮管理有限公司法定代表人姜少峰协商一致，双方签订了房屋租赁合同，房屋装修期为5个月，租赁期自2019年9月25日至2024年9月24日，宁夏麦德斯餐饮管理有限公司垫付了被告欠付的2017-2019年度采暖费。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《华东商厦三楼租赁合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应诚信履行协议内容。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋使用，但被告未能按约定足额支付首年度租金，且逾期已超过30日，故原告要求解除双方签订的《华东商厦三楼租赁合同》符合双方约定和法律规定，本院予以支持，涉案《华东商厦三楼租赁合同》于原告起诉之日，即2019年4月22日解除。原告依约向被告交付涉案房屋，被告在涉案房屋经营福满家快餐城，并对外进行招租，将涉案房屋出租给各独立商户经营餐饮业。被告逾期支付租金后，原告通过发送律师函等方式要求与被告解除合同并收回房屋，但原告至2019年4月15日才完全收回涉案房屋，故被告应当向原告支付截止2019年4月15日止的租金。根据《华东商厦三楼租赁合同》关于租金的约定，被告应当向原告支付2018年下半年欠付租金125000元及2019年1月1日起至2019年4月15日止的租金128219.18元（450000元/年÷365日×104日），扣除被告已支付的保证金50000元，还应当向原告支付租金203219.18元（125000元+128219.18元-50000元）。因原告已实际收回了房屋，故对原告要求被告返还涉案房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告逾期支付租金已构成违约，应当向原告承担违约责任，但《华东商厦三楼租赁合同》约定总租金5%的违约金过高，本院酌情按照年利率6%标准计算被告逾期支付租金所产生的违约金。根据双方约定，被告应当于2018年6月30日前支付2018年下半年租金125000元，但被告于2018年7月26日才向原告支付了租金100000元，故被告应向原告支付以225000元为基数，按照年利率6%计算的自2018年6月30日起至2018年7月25日止的逾期付款违约金924.66元（225000元×6%÷365日×25日）以及以125000元（225000元-100000元）为基数，按照年利率6%计算的自2018年7月26日起至原告主张之日，即2018年12月31日止的逾期付款违约金3246.58元（125000元×6%÷365日×158日）。原、被告约定2019年度的租金应当于当年6月30日前付清，而本院认定的涉案《华东商厦三楼租赁合同》的解除时间为2019年4月22日虽早于双方约定的付款时间，但合同解除后，被告应当向原告付清实际使用涉案房屋期间的租金，即2019年1月1日至2019年4月15日期间的租金租金128219.18元，故被告应当向原告支付以125000元为基数，按照年利率6%计算的自2019年1月1日起至2019年4月21日止的逾期付款违约金2095.89元（125000元×6%÷365日×102日），并且被告应当自2019年4月22日起，继续向原告支付以欠付租金203219.18元为基数，按照年利率6%计算的至本判决确定的付款之日止的逾期付款违约金。关于原告要求被告支付采暖费、电费、水费的诉讼请求，《华东商厦三楼租赁合同》约定被告使用和经营管理期间产生的税费、电费、煤气费等各项费用由被告承担，结合原告提交的银川平昊新能源热力有限公司出具的《情况说明》、采暖费和水费的增值税发票以及（2015）兴民初字第4958号民事调解书，可以认定被告在承租涉案房屋期间共计产生采暖费53125元和水费4152.48元，故被告应当向原告支付采暖费53125元、水费4152.48元。原告未就涉案房屋在被告租赁期间产生电费的事实进行举证，故对原告要求被告支付电费的诉讼请求，本院不予支持。被告经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对质证和抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告国家林业局西北华北东北防护林建设局与被告白玉签订的《华东商厦三楼租赁合同》；二、被告白玉于本判决生效之日起七日内向原告国家林业局西北华北东北防护林建设局支付租金203219.18元、采暖费53125元、水费4152.48元、违约金6267.13元以及以203219.18元为基数，按照年利率6%计算的自2019年4月22日起至本判决确定的付款之日止的违约金；三、驳回原告国家林业局西北华北东北防护林建设局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费5174元，公告费300元，合计5474元，由被告白玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋 乔人民陪审员  陈少珍人民陪审员  田 君二〇一九年十二月二十三日法官 助理  田进花书 记 员  田 娥附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。