湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0304民初2561号 原告：湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，住所地：湘潭市雨湖区迎宾东路********。 法定代表人：文玉平，经理。 委托诉讼代理人：侯小青，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：湖南东宝资产管理有限公司：住所：住所地：湘潭市高新区宝塔街道芙蓉路div> 法定代表人：申伟。 委托诉讼代理人：盛永虎，湖南湘孟律师事务所律师。 原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称宏大物业公司）与被告湖南东宝资产管理有限公司（以下简称东宝公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏大物业公司的法定代表人文玉平和委托诉讼代理人侯小青、被告东宝公司的委托诉讼代理人盛永虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏大物业公司向本院提出诉讼请求：判令东宝公司立即支付拖欠的自2014年7月1日至2018年11月1日期间的物业管理费780268.4元并支付滞纳金至物业管理费实际清偿之日止。在诉讼过程，宏大物业公司变更诉讼请求为：判令东宝公司支付2014年7月1日至2018年11月1日期间的物业管理费642657元。事实与理由：2014年6月27日，宏大物业公司与帝景国际业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由宏大物业公司自2014年7月1日起为帝景国际小区提供物业管理服务，住宅服务费每月1.35元/平方米，商铺服务费每月2.7元/平方米。2017年5月28日，宏大物业公司与帝景国际业主委员会再签订《物业管理服务合同》，时间顺延3年。东宝公司在帝景国际小区有物业5821平方米，均为商业用途，但一直未支付物业管理费。宏大物业公司遂诉至法院，请求判如所请。 东宝公司辩称，东宝公司与开发商湘潭市东旺房地产开发有限公司于2005年8月15日签订的合同约定，物业管理由东宝公司自我管理、自行负责。此外，本案纠纷应当进行仲裁，法院没有管辖权。宏大物业公司的诉讼请求无证据证实，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对证据认定如下：1、宏大物业公司提交的产权出证表，能够证明东宝公司在帝景国际小区拥有商业用房5821.08平方米的事实，本院予以认定；2、宏大物业公司提交的2014年物业管理合同、2017年物业管理合同，东宝公司对真实性无异议，本院予以认定；3、宏大物业公司提交的部分员工工资表、部分小区管理通知、部分保安记录、部分小区管理及维护费用记录、水费记录、电费记录、停车坪改造文件、部分管理照片、电梯维修费用分摊表，能够证明宏大物业公司对帝景国际进行了物业管理，本院予以认定；4、宏大物业公司提交的收费委托书、补充协议书、收费发票，东宝公司对真实性无异议，本院予以认定；5、宏大物业公司提交的物业费及滞纳金计算表，不符合证据的形式要件，本院不予认定；6、宏大物业公司提交的情况说明、商铺租赁合同，系复印件，真实性无法核实，本院不予认定；7、东宝公司提交的联合开发合同书，宏大物业公司对真实性无异议，本院予以认定；8、东宝公司提交的照片、2016年-2018年水电费收支表、2016年-2018年工资表，能够证明东宝公司聘请工作人员对自己的商铺进行了管理，本院予以认定；9、东宝公司提交的2014年7月1日的协议书、2014年1月19日的领据、2017年10月31日的合同解除协议书，宏大物业公司对真实性无异议，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：2005年8月15日，湖南心连心实业有限公司、湖南东宝饮料有限责任公司与湘潭市东旺房地产开发有限公司签订了《联合开发“湘江明珠”合同书》，共同开发位于湘潭市岳塘区芙蓉路与丝绸路相交的东南角商业用地，约定：项目完成后，湖南心连心实业有限公司、湖南东宝饮料有限责任公司分得主楼一、二层全部商场，商场的“物业管理、自我管理、自我负责安全”。之后，东宝公司取得了位于湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉路40号帝景国际综合楼商铺共计5821.08平方米，东宝公司聘请了工作人员对商铺进行管理。 2014年6月27日，帝景国际业主委员会与宏大物业公司签订了一份《湘潭市帝景国际小区物业管理服务合同》，约定：帝景国际业主委员会委托宏大物业公司对帝景国际小区提供物业管理服务，商铺物业服务费为每月2.7元/平方米，合同期限为三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。合同对双方的权利义务进行了明确约定。宏大物业公司依约对帝景国际小区实行了物业管理。2017年5月28日，双方续签了物业服务合同，物业服务期限延长至2020年6月30日止。 2014年7月1日，东宝公司与宏大物业公司签订了一份《关于实行部分代管服务的协议书》，双方约定：东宝公司将其名下的物业（帝景国际小区靠西北面一楼，面积为2400平方米的物业）委托宏大物业公司进行物业的部分代管服务；宏大物业公司依据物业管理合同的约定对帝景国际小区的物业实行管理和服务，按合同约定凡作为商业用途的物业收费标准为2.5元/平方米，通过本协议商定后，对东宝公司作为商业用途的物业，物业管理费收费仅按1.35元/平方米收取，原则上仅为部分场地设施使用费，并按2.5元/平方米提供发票；宏大物业公司为东宝公司提供相应的质价相符的管理服务；本协议未尽事宜由双方友好协商解决，解决不成可提交到湘潭仲裁委实行仲裁。 东宝公司未向宏大物业公司交纳物业管理费用，宏大物业公司遂诉至法院，请求判如所请。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，宏大物业公司与帝景国际业主委员会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效。帝景国际业主委员会选聘宏大物业公司作为小区物业服务机构，宏大物业公司依约提供物业服务，是该小区的合法物业服务机构。东宝公司辩称宏大物业公司非小区合法物业服务机构的辩解意见，本院不予采纳。帝景国际业主委员会与宏大物业公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力，东宝公司在取得房屋所有权时与开发商之间关于物业管理的约定不能对抗该物业服务合同，故东宝公司以其与开发商的约定为由拒绝交纳物业服务费用的理由不能成立。 宏大物业公司与东宝公司签订了《关于实行部分代管服务的协议书》，明确就东宝公司名下位于帝景国际小区靠西北面一楼面积为2400平方米商铺物业管理服务的单独约定，视为双方合意变更该部分商铺的物业管理服务约定，对双方均有法律约束力，双方因该部分商铺的物业管理发生纠纷，应当依约进行仲裁，本院不予处理。未作特别约定的3421.08平方米商铺的物业管理仍受帝景国际业主委员会与宏大物业公司签订的物业服务合同的约束。宏大物业公司在小区内进行物业服务的过程中，东宝公司聘请了工作人员对自身的商铺及部分公共区域进行管理维护，涉及到了宏大物业公司的物业服务范围，宏大物业公司未为东宝公司提供物业服务合同约定的全部内容，故东宝公司交纳的物业管理费可以部分核减，本院酌定东宝公司交纳物业费总金额的70%。故东宝公司应当支付3421.08平方米商铺2014年7月1日至2018年11月1日期间的物业管理费，共计336223.74元（52个月×3421.08平方米×每月2.7元/平方米×70%）。宏大物业公司主张要求东宝公司支付物业管理费642657元的诉讼请求，本院部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第十一条、第十二条第四款规定，判决如下： 一、湖南东宝资产管理有限公司自本判决生效之日起七日内一次性支付物业管理费336223.74元； 二、驳回湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10230元，由湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担4878元，由湖南东宝资产管理有限公司负担5352元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  陈至求 人民陪审员  夏 玲 人民陪审员  罗 丹 二〇一九年五月六日 法官 助理  马 兰 书 记 员  郭颗星