成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初11174号 原告：肖茜茜，女，1992年1月1日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：叶雯雯，四川兴睿峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。 被告：郭春梅，女，1975年8月7日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行，住所地四川省成都天府新区华阳正北上街24、26、28号。 负责人：钟会。 委托诉讼代理人：肖倩，女，系公司员工。 原告肖茜茜与被告郭春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。诉讼过程中，原告肖茜茜申请追加中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行（以下简称“邮储银行天府新区支行”）为本案第三人，本院予以准许。原告肖茜茜及其委托诉讼代理人叶雯雯、许军、被告郭春梅到庭参加诉讼。第三人邮储银行天府新区支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 肖茜茜向本院提出诉讼请求：1.确认肖茜茜与郭春梅于2017年9月3日签订的《成都市存量房屋买卖合同》有效；2.判令郭春梅继续履行合同协助肖茜茜办理位于成都市公兴镇黄龙大道二段×号房屋产权转移登记手续；3.判令郭春梅从2017年11月16日起，以合同成交价646000元为基数按每日万分之五的标准向肖茜茜支付违约金，直至郭春梅协助肖茜茜完成房屋产权转移登记手续（现暂时计算至起诉之日为1938元）。事实与理由：2017年9月3日，肖茜茜与郭春梅签订了《成都市存量房买卖合同》、《过户、按揭服务合同》，合同约定郭春梅将位于成都市公兴镇黄龙大道×号房屋（以下简称“案涉房屋”）出卖给肖茜茜，合同总价646000元，该成交价包含了案涉房屋中的家具、家电、装饰装修及配套设施和郭春梅购买该房屋已支付的住房贷款利息、手续费、公证费等，并约定郭春梅应在2017年11月15日之前办理完成案涉房屋的解除抵押登记手续。合同签订当日，肖茜茜依约向郭春梅支付了定金46000元。此后，肖茜茜也严格按照合同约定履行了自己的义务，并已办理完成案涉房屋的委托评估及贷款审批手续。合同签订后，因案涉房屋价格上涨，郭春梅开始故意寻找借口想方设法毁约，并拒绝继续履行合同。2017年11月12日，肖茜茜向郭春梅发出《履约通知书》，要求郭春梅于2017年11月16日之前办理完成该房屋的还款及解除抵押手续，进而与肖茜茜办理过户所需的后续事宜，但郭春梅置之不理。2017年11月18日肖茜茜再次致电郭春梅询问还款及解除抵押进度，郭春梅明确表示“房子不卖了”。郭春梅的行为严重违背了诚实信用原则，为维护其合法权益，故诉至法院。 郭春梅辩称，买卖双方确定签订了房屋买卖合同，肖茜茜也按约支付了定金。在合同的履行过程中双方于2017年9月29日达成了协议，肖茜茜一周之内向郭春梅支付300000元用于归还银行按揭，但在规定的期限内肖茜茜并未向其支付300000元，故郭春梅明确表示不愿意再履行合同，郭春梅在履行合同的过程中并不违约，不应支付违约金。 本院经审理认定事实如下：郭春梅作为甲方与肖茜茜作为乙方于2017年9月3日签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定郭春梅将案涉房屋出卖给乙方，房屋成交价为390000元，家具、家电、装饰装修及配套设施和郭春梅购买该房屋已支付的住房贷款利息、手续费、公证费等作价256000元，两项合计646000元，该房屋已经设定了抵押抵押权人邮政银行。具体付款方式约定：乙方应在签订合同当日支付定金46000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款；首付款（不含定金）200000元乙方在过户递件前3日内存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方；尾款400000元由放贷银行直接支付给甲方，贷款类型为组合贷款，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。若银行审批金额低于尾款金额的，由乙方在过户递件当日补足差额…还款解押约定：该房屋为抵押状态，甲方应在2017年11月15日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户、注销抵押登记）并承担相关费用。权属转移登记约定：贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。逾期办理房屋交易的其他事宜约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方面书面解除合同…同日，郭春梅作为甲方、肖茜茜作为乙方与四川链家房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》，约定基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《买卖合同》甲方应在本合同签订当日向丙方支付佣金6460元；乙方支付丙方佣金12274元…甲方同意将5000元暂存于丙方作为该房屋的物业交割费…。签订合同当日，肖茜茜按照约定向郭春梅支付了定金，郭春梅向肖茜茜出具了定金收据一份，载明“合同编号100001164495…兹收到肖茜茜购买位于成都市公兴镇黄龙大道二段333号，该房屋所属楼盘花样年别样城幢号15，单元1，楼层6，房号2，购房定金46000元”。2017年10月19日，郭春梅作为甲方、肖茜茜作为乙方与四川链家房地产经纪有限公司签订了《关于合同（编号：MM100001164495）的补充协议》，原合同约定乙方委托经纪办理银行公积金按揭组合贷款，贷款金额400000元，并同意支付丙方贷款服务费2000元；甲乙双方同意改为商业贷款，贷款金额430000元，乙方不再向丙方支付评估费…各方同意，未经本人签字或盖章的任何口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力。 另查明，成都市人民政府办公厅于2017年3月24日签发《关于完善我市住房限购政策的通知》，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）；在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。截止2018年2月，肖茜茜在成都博彦软件技术有限公司稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月。 另查明，案涉房屋办理了权属证书，业务件号：权0998670。案涉房屋设定了抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县华阳支行（名称变更后为：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行）。 再查明，合同履行过程中，由于郭春梅的资金问题，买卖双方曾协商由肖茜茜向郭春梅支付300000元用于银行还贷，但对何时支付、如何支付等问题存在分歧，协商未果。尔后，肖茜茜催促郭春梅履行合同，但郭春梅明确表示不同意再出售房屋。 庭审中，肖茜茜同意代郭春梅结清余下银行按揭，并一次性支付余下购房款。 以上事实，有双方身份信息、成都市存量房买卖合同、居间服务合同、过户、按揭服务合同、补充协议、定金收据、成都市社会保险个人参保缴费证明、电话录音及双方当事人陈述在卷佐证，本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，肖茜茜与郭春梅签订的《成都市存量房买卖合同》、《（编号：MM100001164495）的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同签订后，肖茜茜按照约定向郭春梅支付了定金，郭春梅向肖茜茜出具了定金收据载明收到了定金46000元，本院予以确认。尔后，郭春梅明确表示不愿再履行合同，但案涉房屋的权属证书已经办理完毕，符合过户的前提条件，肖茜茜具有购房资格亦明确表示愿意代郭春梅还清按揭银行款项以涤除抵押权，在此前提并不损害郭春梅的合法权益，故在肖茜茜涤除抵押权后郭春梅应当协助办理案涉房屋的过户手续。肖茜茜代郭春梅向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行支付的款项实为向其支付的部分购房款，在扣除已经支付的购房定金、购房款后，肖茜茜应将剩余的购房款及时支付郭春梅。 关于肖茜茜主张的违约金问题，本院认为，郭春梅明确表示不再履行合同，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，合同约定“甲方应在2017年11月15日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续”，“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金”，但本院结合案件的实际履行情况，并考虑公平问题，酌情支持违约金，以646000元为基数从2017年11月16日起至郭春梅协助肖茜茜完成房屋产权转移登记手续之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下： 一、原告肖茜茜于本判决生效之日起十日内代被告郭春梅向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行偿还余下款项（以涤除抵押权）； 二、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行在原告肖茜茜支付完毕上述款项后十五日内协助办理位于成都市公兴镇黄龙大道二段×号房屋的抵押权注销手续； 三、被告郭春梅在上述房屋抵押权注销后五日内协助原告肖茜茜办理过户手续； 四、被告郭春梅于本判决生效之日起十日内支付原告肖茜茜违约金（以646000元为基数，从2017年11月16日始至本判决确定的办理过户手续之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算。若未按本判决确定的办理过户手续之协助过户，上述违约金计算至被告郭春梅协助完成房屋产权转移登记手续之日止）； 五、驳回原告肖茜茜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5140元，诉讼保全费4020元，由被告郭春梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 磊 二〇一九年一月五日 书记员 黄小琴