上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初53513号原告：周树毅，男，1970年12月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李志国，上海富勤律师事务所律师。被告：陆保新，男，1964年1月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈祖辉，上海市沪南律师事务所律师。第三人：上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会，住上海市浦东新区合庆镇华夏东路XXX弄XXX号。法定代表人：毛永国，村长。委托诉讼代理人：邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。原告周树毅与被告陆保新及第三人上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，公开开庭进行了审理。原告周树毅及其委托诉讼代理人李志国、被告陆保新的委托诉讼代理人沈祖辉、第三人上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会的委托诉讼代理人管红霞均到庭参加诉讼。审理中，经当事人申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告周树毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告动迁补偿费人民币(以下币种同)2,565,783.32元，由第三人直接支付给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年9月29日签订《关于合作经营土地项目的协议》，协议约定被告租借有合庆镇华星村土地五亩，被告在签订本协议前在该地最北端建造临时建筑320平方米，原告每年向被告支付租金15万元，租赁使用临时建筑的费用为5万元，合计每年支付20万元整。协议签订后由原告负责开发使用该土地，投资民办教育。协议另约定，如遇征地动迁等补偿费用按照如下顺序分配：1、双方各自从动迁费中收回投资成本；2、在收回投资后，对动迁费用的剩余额再做分配，被告享受百分之二十的补偿费用，原告享受百分之八十的补偿费。协议签署后，原告即投入该地块，进行开发利用、建设，在该地块东西两侧以及南端临路建设校舍和大门，累计建设建筑面积近两千平方，并铺设路面、建筑室内、外装修等。2016年12月13日，原、被告双方又签署补充协议，补充协议约定被告租借华星村土地5亩，后转租给原告，现因政策变化，对原来协议作如下修改：一、以后土地租借费用由原告支付；二、双方在这块地上的建筑归各自所有；三、动迁时，谁的投资归谁所有。后该地块华星村动迁补偿，并于2017年3月20日对该地块建筑进行评估，经测量地块建筑面积1980.64平方米，房屋评估价为2,398,792元，补偿金额1,439,275元，装修评估621,870元，补偿金额为621,870元，附属设施评估价与补偿金额为282,399元，物资搬迁费用13,750元，停产停业费297,096元，配合搬迁补偿费用143,927.52元，合计评估价3,316,811元，合计补偿金额2,798,317.72元。上述建筑面积1980.64平方中，依据协议，属于被告的仅为320平方，其余属于原告，被告建筑无任何装修，均为原告在后装修。后原告配合将地块及地块上建筑物等移交给合庆镇华星村，华星村已将补偿款支付给被告，经原告多次催讨，被告至今未按照协议及补充协议约定，将属于原告的补偿款支付给原告。被告陆保新辩称：原告要求第三人将款项直接支付给原告没有法律及合同依据。原告至今只支付过一年的租金，拖欠了80多万元租金。第三人上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会述称：第三人已经将相应款项支付给被告了，原、被告之间的协议第三人不了解，但诉状上涉及到的动迁补偿的相应费用第三人确认。本院审理查明确认如下事实：2011年9月29日，原、被告签订《关于合作经营土地项目的协议》，约定被告租借华星村村民委员会西侧5亩土地，原告利用该地块投资民办教育事业，原告使用土地的年租金为15万元，租借使用临时建筑的费用为5万元；本协议有效期从2011年10月1日至2014年10月1日止。协议第二条约定，被告已于签订本协议之前进行了土地整理、围墙建设，并在土地的最北端建造临时建筑；原告持有的该协议上临时建筑手写“约320”平方米，而被告持有的该协议上临时建筑面积处为空白。协议第七条约定，本协议有效期内，如遇征地动迁，动迁补偿费将按如下顺序分配：1、双方各自从动迁费中收回投资成本，2、在收回投资后，对动迁费用的余额再作分配，被告享受20%的补偿费，原告享受80%的补偿费。2016年12月13日，原、被告双方签订补充协议，约定：“一、以后土地的租借费由周树毅支付。二、双方在这块地上的建筑归各自所有。三、动迁的时候，谁的投资归谁所有。”另查明，2013年1月1日，被告与第三人签订租赁合同书，由被告向第三人承租华星村六队土地5亩，合计全年租赁费10,000元，租赁期限为五年，自2013年1月1日至2017年12月31日，另被告每年需支付综合管理费3,000元。2017年5月，被告与第三人签订清退协议；之后，被告与第三人重新签订清退协议书，该协议书约定依据评估及相关政策，第三人一次性补偿被告279,439元，第三人不再支付其他费用，详见清退结算清单；该款于本协议签订后10日内由第三人支付上述补偿款的30%，被告搬离原址，完整移交房屋及相关资料并配合第三人拆房腾地后30日内支付上述补偿款的40%，第三人完成该区域综合整治并通过审计后30日内，支付剩余补偿款。2018年2月5日，川沙新市镇规划合庆区域(除已启动地块外)非居住房屋项目集土非居住房屋补偿结算单显示，承租人陆保新，评估建筑总面积1980.64平方米，未见证建筑面积1980.64平方米，评估价值未见证部分2,357,294.20元(房屋补偿价1,439,275.20元、装饰装潢621,870元、附属设施282,399元、物资搬迁13,750元)、停产停业损失297,096元、奖励费143,927.52元(未见证配合搬迁补贴，房屋残值*10%)，补偿费用预算总计2,798,318元。之后，第三人向被告支付赔偿款838,317元。审理中，根据当事人的申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院对《关于合作经营土地项目的协议》第二条“约320”字迹是否由原告书写及形成时间进行鉴定，司法鉴定科学研究院于2018年11月1日出具司法鉴定意见书，结论为：无法判断检材《关于合作经营土地项目的协议》中第二款“约320”字迹是否周树毅所写，亦无法判断其形成时间。审理中，原告称“约320”平方米非原告手写，系被告或当时的中间人填写，现为化解矛盾便于案件处理愿意将最北端房屋面积按照400平方米计算给原告，即使按照400米计算，被告应得补偿款为1,439,275.20元÷1980.64平方米×400平方米=290,668元，其余应归原告所有。被告表示其当时主张交付的房屋面积为800平方米是因为除现有房屋建筑面积约400平方米外，原告拆除了交付时候另外400平方米的房屋及围墙；房屋交付时，被告对房屋进行过装修。第三人向法庭明确所涉款项系根据政府拨款情况支付，现已经支付被告款项为838,317元，余款镇政府未予拨款，故未支付；关于清退协议上所涉补偿金额与补偿结算单上金额不一致系镇政府审计过程中调整所致，第三人及被告均认可最终补偿按清退协议履行；补偿结算单上所涉及的停产停业损失及速签速搬奖励费第三人根据租赁合同支付给合同相对方即被告，至于被告如何处理第三人无权过问。同时第三人提交涉及被告集体土地协议搬迁补偿价值评估的房地产估价报告，并明确评估报告中北侧房屋包括标号1和3房屋，该报告明确房屋评估价值2,398,792元、装修评估价值621,870元(其中标号1房屋装修内容为地砖、瓷砖、PVC吊顶、抛光砖、乳胶漆等，装修评估总价105,489元、标号3房屋装修评估总价为0)、附属设施评估价值282,399元、物资搬迁评估价值13,750元；其中对于装修部分，原告认为原告接收房屋后对房屋进行了统一装修，故装修补偿应属原告所有，被告认为其交付房屋时对房屋进行了装修，评估报告中涉及装修部分内容为地砖、瓷砖、乳胶漆、铝合金门窗、防盗门窗为被告施工。上述事实，由关于合作经营土地项目的协议、补充协议、租赁合同书、清退协议、川沙新市镇规划合庆区域(除已启动地块外)非居住房屋项目集土非居住房屋补偿结算单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订关于合作经营土地项目的协议，其实质为被告将其从村委会租赁的土地、并未经相关部门审批在土地上建造部分建筑物后出租给原告，故双方建立的实为租赁关系，之后双方又签订补充协议，协议系双方真实意思表示，双方均应遵照履行，鉴于被告建造的房屋并无合法审批建造手续，故涉及租赁房屋部分为无效合同。现双方对于土地使用过程中清退补偿款发生纠纷，首先，对于房屋部分补偿款1,439,275.20元，根据原告提供的关于合作经营土地项目的协议，该协议上对于临时建筑物的表述为最北端临时建筑约320平方米，被告虽称该“320”系原告自行添加，并提交其所有该面积为空白的协议，本院认为手写“320”平方米协议由原告持有，而被告亦无证据证明该手写部分系原告事后添加形成，且被告对于其所主张的当时临时建筑物交付时除房屋外还有围墙的情况并未提交其他证据，故对被告主张其交付的房屋及围墙折合面积为800平方米的意见本院不予采信；根据双方协议上对于临时建筑物的位置的表述，结合第三人提交的估价报告对于北端房屋面积的测定，再结合审理中被告亦明确现存北面房屋面积约400平方米及原告愿意按照400平方米结算的意见，本院酌情确定该部分补偿款1,148,607.20元归原告所有，290,668元归被告所有。其次，装饰装潢补偿款621,870元，双方对于临时建筑物交付时的状态均未提交证据，本院结合第三人提交的估价报告中对于北面房屋装修的估价，酌情确定装饰装潢补偿款中601,870元归原告所有，20,000元归被告所有。第三，附属设施补偿款282,399元，原告自被告处租赁土地后建造房屋并进行装修，现被告无证据证明该部分附属设施系由其向原告交付场地及临时建筑时即已由被告出资建设完成，故该部分补偿款应归原告所有。第四，物资搬迁费13,750元，土地及房屋均由原告实际使用，相应腾空房屋亦由原告实际完成，故该部分补偿款应归原告所有。第五，停产停业损失及奖励费，本院认为清退协议由第三人与被告签订，第三人表示其应根据与被告租赁合同将该费用支付被告，现原告亦无证据证明该款项应由其享有，故该部分补偿款应归被告所有。综上，被告与第三人签订的清退协议中涉及2,794,390元，本院酌情确认其中2,046,626.20元归原告所有。审理中，第三人明确其付款根据镇政府拨款情况支付，现仅支付838,317元即补偿款的30%，故本院根据被告已收款的实际情况，对于应属原告部分的补偿款由被告从已收款中支付原告613,988元，剩余款项原告可待被告收到相应补偿款后再行向被告主张。原告要求第三人直接向原告支付相应款项，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告陆保新于本判决生效之日起十日内支付原告周树毅补偿款613,988元；二、驳回原告周树毅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,326元，减半收取计13,663元，由原告周树毅负担10,393元，被告陆保新负担3,270元；财产保全费5,000元，由原告周树毅负担1,410元，被告陆保新负担3,590元；鉴定费6,100元，由被告陆保新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一九年一月七日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。