上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初16542号原告：毛竹，男，1966年6月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：叶国玉，女，1966年7月3日出生，汉族，住址同上。被告：郭小红，女，1974年12月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告毛竹、叶国玉诉被告郭小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，先适用简易程序审理，2019年5月14日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛竹、叶国玉到庭参加了诉讼。被告郭小红经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告毛竹、叶国玉向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁合同于2018年10月10日解除；2、判令被告按照每天300元的标准，赔偿(自2017年5月9日至2018年9月26日共计130天)未按约提前7天支付租金的逾期违约金39,000元；3、判令被告自2018年10月16日起按照每月5700元的标准支付房屋占用使用费至实际返还房屋止，并按照中国人民银行同期贷款利率计算上述房屋占用费的利息；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉请要求被告腾空搬离系争房屋，调整逾期支付租金的违约金为20,000元。事实和理由：2017年4月26日，原告将系争房屋出租给被告，约定租期自2017年5月16日至2023年5月15日，月租金5700元，另对违约金等作了约定，并于2017年5月7日在杨浦区房地产交易中心办理备案登记。被告自2017年5月9日起每次都逾期支付租金且要原告多次反复催讨，截止2018年9月26日，逾期支付租金累计天数为130天，现至法院作如上诉请。被告郭小红辩称：不同意原告的诉请。被告每次都是准时支付租金的，每次转账都是被告先生负责的。原告微信中的“黄房租”不是被告或被告丈夫，不知道是谁。双方签了合同后，一直到5月底才拿到不动产登记证明，物业装修许可直到2017年5月26日才拿到，合同约定有20天的装修免租期，所以，我们往后推了租金起算日，原告也是同意的。被告自2018年10月、11月开始没付租金，愿从2018年12月15日开始支付租金。被告对系争房屋进行了装修、添置家具，要补偿装修等损失。经审理查明：毛竹、叶国玉是系争房屋的权利人。2017年4月26日，毛竹(出租方、甲方)与郭小红(承租方、乙方)在中介方上海庄丰房地产经纪有限公司的居间下签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋建筑面积92.3平方米出租给乙方居住使用；租期6年，自2017年5月16日起至2023年5月15日止；月租金5700元，以转账方式支付，首期付叁月，另付5700元押金，以后按每叁月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变；租赁期满，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后，应立即将押金无息退还给乙方；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金5700元……。出租方账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2017年4月26日，毛竹(出租方)与吴崧(承租方)签订《租赁合同补充协议》(打印及手写均有效)。约定：1、双方约定在签订房屋租赁合同及本补充协议后10天内共同到上海市杨浦区房地产交易中心办理本租赁合同及补充协议的备案登记。2、双方同意租赁期限为陆年。自出租方按约的实际向承租方交付该房屋、配置，办妥物业装修手续申请，出租方同意承租方在租赁合同期内可以自行对该房屋进行室内装修配置……。4、出租方如果在租赁合同期内要单方面提前解除租赁合同收回房屋必须书面向承租方提出协商解决并赔偿承租方损失。承租方在租赁合同期内要单方面提前解除租赁合同必须书面向出租方提出并放弃所有已投入的固定装修。6、承租方同意给予承租方自交房约定时间为装修免租期……。7、由于备案登记所产生的所有费用，由承租方(乙方)承担(如房产税、营业税、个人所得税)。8、装修期间和租赁期间，注意个人安全和财产安全……。落款处有毛竹、吴崧、中介公司庄丰地产黄某某签字并加盖庄丰地产的章。2017年5月7日，毛竹(甲方、出租人)、郭小红(乙方、承租人)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：1-1甲方将系争房屋92.3平方米出租给乙方。2-1租赁期限自2017年5月16日至2023年5月15日止。2-2双方同意，甲方于2017年4月26日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收，逾期交付的每逾期一日，则甲方需向乙方支付300元违约金。3-1房屋月租金5700元。3-3乙方应于【每月7日前】【三个月租金】向甲方支付该房屋下个月的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付300元违约金。4-1甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月租金，即5700元。10-3甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。……(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。……。审理中，毛竹称郭小红应于2017年5月9日、8月9日、11月9日、2018年2月9日、5月9日支付租金，但实际是在2017年7月5日、8月15日、11月19日、2018年2月12日-13日、5月18日、8月24日收到支付的租金。毛竹提供：1、微信转账收入：2017年4月26日收到5,700元，2017年7月5日收到2,100元、6,000元、9,000元三笔合计17,100元。2、毛竹工商银行卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户自2017年5月至2018年8月的交易明细，其中2017年8月15日有吴以伦支付宝转账17,100元，2017年11月19日现存10,000元和7，000元，2018年2月12日谢红转账7,100元、2018年2月13日谢红转账9,500元、500元三笔合计17,100元，2018年5月18日转账到银行卡9,000元、8,400元两笔。2018年8月24日转账收到两笔5,800元。3、毛竹与“黄房租”短信联系记录，摘录如下：(1)2017年8月12日发送：这个季度的房租到了，是8月16日到11月15日。打到微信还是卡里都可以。接收：知道了。发送：合同规定租金要求提前一周支付。希望大家按照约定做。8月14日发送：什么时候把租金给我，不会像上次那样推迟两个月给我吧。8月15日接收：我没你卡号。发送：中国工商银行：卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。毛竹。2017年8月16日发出：租金打到卡里吗？接收：嗯。发送：今天能打到我卡里吗？接收：昨天已经。发送：谢谢。(2)2017年11月13日发送：11月15日到2月15日的房租请还是像8月份一样打到我的卡里。接收：OK(手势表情)。2017年11月15日发送：我没有看到房租转到我的卡里，能这两天转一下吗？接收：我周末回来就会转。谢谢！。2017年11月17日发送：我明天要用钱，希望明天能把房租打过来。2017年11月19日接收：稍后给您电话，好吗？。发送：到底怎么回事，还不给房租。我正到你那里去。接收：我有客在家不方便，晚上会转给你。抱歉了！。发送：我跟你说过，我昨天都要用钱，等到今天都没有给我。你现在马上给我，我要用。接收：我也查账了要傍晚到，希谅。发送：我现在要用钱，我也没办法。请现在转给我。下午3：16接收：应该已经转了，跨行。你晚些去看一下。下午6：29接收：收到了吗？。发送：查了，还没到。我等会儿再查一下。下午8：24发送：钱到账了。(3)2月10日发送：2月15日到5月15日的房租要开始交。请直接打到卡里XXXXXXXXXXXXXXXXXXX工行。接收：了解。2月11日发送：什么时候把房租汇给我。接收：金额？发送：2018年2月15日到5月15日3个月共17,100元。2月12日发送：还没有收到，钱转了吗？。2月13日上午10：20发送：你说昨天把房租转过来，今天还没有收到，什么时候转给我？。接收：昨天额度不够转了7,100元，下午再转。下午5：36接收：已转。限于额度分别是9500+500请查收！。(4)5月13日发送：我还没收到房租，合同规定是提前一周给。接收：抱歉。要周一去公司提交发票申请，很快的。放心！。发送：你每次都这么拖着，咱们到时候一起把所有的拖欠的算一算，合同怎么写的非常清楚。该怎么补就怎么补。5月18日上午9：24发送：你转了吗，我怎么到现在还没有看到，不要老玩这一套。接收：前天下午就问你了。发送：你前天转，最晚昨天应该到账，可我今天查都没有看到，到底怎么回事？接收：已经发她去问了。下午12：20接收：上午已经转出，分二笔。另有毛竹发送的信息显示2018年5月18日收到的租金中多了300元。毛竹称郭小红支付房租的时间与短信催讨的内容一致。郭小红称不知道“黄房租”是谁，需要查看自己的支付明细。但郭小红未向本院提供房租支付明细。审理中，郭小红称自己保存的《上海市居住房屋租赁合同》遗失，向杨浦区房地产交易中心调取备案的合同，而该份合同上2-2双方同意，甲方于2017年5月16日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。逾期交付的每逾期一日，则甲方需向乙方支付300元违约金。3-3乙方应于【每月7日前】【叁个月租金】向甲方支付该房屋的月租金……。该条对于逾期支付租金没有约定违约金。郭小红并称原告提供的那份合同中的违约金是事后添加的，故不同意支付逾期支付租金的违约金。另提出如原告坚持要求解除租赁合同，则要求赔偿装修、添置家具等损失17-18万元。对此，毛竹称郭小红在交易中心办理备案登记时，临时提出再要签一份合同，该份有两种笔迹，是混乱中双方填写的。审理中，郭小红申请对房屋装修残值进行评估，还表示要提起反诉。本院根据郭小红的申请，委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋进行评估。2019年4月3日，四海造价公司出具《情况说明》称：我司电话联系郭小红，郭小红称不申请司法鉴定，随后一位自称是郭小红丈夫的人致电我司鉴定人员，告知我司同意进行司法鉴定。我司联系双方当事人定于2019年3月6日查勘现场。3月5日，郭小红丈夫致电我司鉴定人员，明确告知不再申请司法鉴定，随后我司将此情况汇报承办法官。鉴于申请人撤销本案的鉴定申请，故我司向承办法院申请撤销鉴定。2018年10月15日，郭小红以(2018)沪0110民初22008号房屋租赁合同纠纷一案起诉毛竹、叶国玉，要求毛竹、叶国玉赔偿装修损失9,000元。后撤诉。2018年12月3日，郭小红称要提起反诉，但未提交反诉申请。郭小红对毛竹同意延期起算租金亦未提供证据。以上事实，有《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《上海市居住房屋租赁合同》、银行交易明细、转账记录、短信记录、情况说明以及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《上海市居住房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规，对双方具有约束力，均应依约履行。现郭小红未按合同约定时间支付房屋租金，构成违约，故对毛竹、叶国玉要求解除租赁合同应予准许。毛竹、叶国玉要求以郭小红来应诉之日解除合同，本院确定2018年10月10日为合同解除日。合同解除后，郭小红应腾空返还毛竹、叶国玉房屋。虽然郭小红称与毛竹短信联系的“黄房租”非其本人或其丈夫，但从毛竹提供的银行交易明细显示收款情况与短信记录中催讨租金的内容能相印证，故可以认定毛竹与“黄房租”联系的内容是与本案租赁有关。毛竹称在2018年8月24日收到最后两笔5,800元，对应2018年8月16日至11月15日这三个月的租金，扣除上一期郭小红多支付的300元租金后，尚欠付5,200元。而郭小红自认租金付至10月、11月，又表示愿从2018年12月15日起付租金，但郭小红未提供对支付租金的明细，故本院对于郭小红称应从2018年12月15日支付租金的时间不予采信。毛竹要求郭小红参照租金标准支付占用期间的房屋使用费并无不当，应予准许。毛竹、叶国玉关于逾期支付租金的违约金，因双方提供的合同中对该节约定不一，本院以交易中心备案的合同为准，对原告的该请求不予准许。郭小红虽表示要赔偿装修损失，但未提出明确的反诉请求，也不同意对装修残值评估，因此，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告毛竹、叶国玉与被告郭小红就上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2018年10月10日解除；二、被告郭小红应在本判决生效之日起十日内结清水、电等费用，腾空并将上述房屋返还原告毛竹、叶国玉；三、被告郭小红应在本判决生效之日起十日内支付原告毛竹、叶国玉上述房屋2018年10月16日至2018年11月15日的占用使用费5,200元，并按照每月5，700元的标准支付自2018年11月16日起至实际返还日止的房屋占用使用费；四、原告毛竹、叶国玉其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币528元，由被告郭小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 稷审 判 员  梅松松人民陪审员  陈铭浩二〇一九年六月二十六日书 记 员  罗奇芳附：相关法律条文一、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。