中华人民共和国 福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初1563号 原告：陈帅根，男，1991年7月29日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市金溪县，经常居住地福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：刘海树、林文滨，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：叶坚业，男，1975年1月3日出生，香港居民，住香港特别行政区，现暂住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：陈海波、张洁，福建英合律师事务所律师。 被告：毛雁，女，1977年12月20日出生，香港居民，住香港特别行政区，现暂住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：陈海波、张洁，福建英合律师事务所律师。 第三人：厦门众念诚房产代理有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林宁海二里3号728室。 法定代表人：石成奇，职务经理兼执行董事。 原告陈帅根与被告叶坚业、毛雁及第三人厦门众念诚房产代理有限公司（以下简称众念诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈帅根的委托诉讼代理人刘海树、林文滨、被告叶坚业、毛雁及其共同委托诉讼代理人陈海波、张洁、第三人众念诚公司的法定代表人石成奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈帅根向本院提出诉讼请求：1.判令叶坚业、毛雁立即向陈帅根返还购房意向金人民币（币种下同）20000元，并赔偿陈帅根损失200000元，合计220000元；2.判令叶坚业、毛雁承担本案全部诉讼费用、保全费用。本案审理过程中，陈帅根将前述第1项诉讼请求变更为：判令叶坚业、毛雁赔偿陈帅根损失200000元。事实与理由:2019年2月26日，叶坚业、毛雁夫妻二人授权房产中介人员石成奇与陈帅根签订1份《购买意向书》，约定陈帅根向叶坚业、毛雁购买位于厦门市集美区的房屋（产权证号：厦国土房证第××号、厦国土房证第××号），总价款为2300000元。陈帅根应在2019年2月27日向叶坚业、毛雁支付20000元意向金。双方应于2019年3月3日签订讼争房屋的正式房屋买卖合同。陈帅根应于签订正式房屋买卖合同时向叶坚业、毛雁支付180000元，应于2019年4月5日向叶坚业、毛雁支付100000元，应于2019年5月15日办理过户手续当日再支付350000元，于2019年5月15日办理按揭贷款1650000元。 上述《购买意向书》签订后，陈帅根依约于2019年2月26日向叶坚业、毛雁及其指定的中介人员石成奇账户支付购房意向金共计20,000元。同日，中介工作人员向厦门市存量房网上交易系统就本案讼争房屋申请了网签。 2019年3月3日，叶坚业、毛雁以讼争房屋已涨价200,000元为由，明确向陈帅根及中介人员石成奇表示拒绝签订讼争房屋正式的房屋买卖合同。同时，叶坚业、毛雁向厦门市房地产中介协会申请撤销本案讼争房屋的网签。叶坚业、毛雁的上述行为已构成严重违约。陈帅根多次与叶坚业、毛雁协商，然而叶坚业、毛雁对陈帅根的要求置之不理。 《购买意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，对双方均有约束力。依据《购买意向书》的约定，叶坚业、毛雁负有继续履行讼争合同的义务，但是，叶坚业、毛雁明确表示拒不履行，并且申请撤销讼争房屋的网签，该行为是明显违约行为。叶坚业、毛雁应依法赔偿陈帅根的损失，损失以讼争房屋增值的200,000元计算。陈帅根为此提起本案诉讼。 叶坚业、毛雁共同辩称： 1.《购买意向书》缺乏合同的基本要素，性质为磋商性、谈判性文件。其中的“补充条款”系石成奇在洽谈过程中与陈帅根达成的初步意见，并非叶坚业、毛雁的完整真实意思表示。 首先，案涉《购买意向书》系陈帅根、石成奇在与叶坚业、毛雁的磋商过程中签订的磋商性、谈判性文件。该《购买意向书》从标题看，明确为“意向书”，并非常用的“合同”“协议”等名称；从内容看，该文件中并未有叶坚业、毛雁的身份情况，对于双方的权利义务以及法律责任约定并不明确（第3条约定“买方客户已对上述房产充分了解且有意向购买并委托众念诚（本公司）销售代表代为与卖方洽谈”，第4条约定“委托洽谈期限为10天，在2019年3月3日签约居间买卖合同”，第8条约定“如本所谈妥价格，购买人应在接到本所以手机短信或电话通知三日内，前来本公司与卖方签定正式房屋买卖合同”）。《购买意向书》的目的是陈帅根委托众念诚公司与叶坚业、毛雁就房屋买卖进行缔约前的谈判，目的在于在将来一定期限内另行订立房屋买卖合同，该《购买意向书》并非房屋买卖合同预约合同或本约合同。 其次，从措辞上看，按照《购买意向书》的约定，众念诚公司谈妥房产价格后，陈帅根才需至众念诚公司与叶坚业、毛雁签订正式房屋买卖合同，该《购买意向书》之补充条款全部系石成奇在未将卖方真实意思表示传达给买方的情况下单方填写，对于付款方式这一重要内容，仅以“商业贷款或组合贷款”表述，既未对贷款方式、贷款类型等作明确说明，也未对贷款付款期限做具体约定。而正是因为买卖双方关于购房款的支付条件始终未达成一致，双方才在《购买意向书》中两次明确“2019年3月3日签约居间买卖合同”，可见双方需要经过再协商、再约定，该补充条款中的所谓期限系石成奇对陈帅根的单方承诺，并非叶坚业、毛雁夫妻二人的真实意思表示。 综上，该《购买意向书》无论从标题、内容还是措辞上，均明确为买卖意向，意向的双方当事人是陈帅根及众念诚公司，仅约束陈帅根及众念诚公司，在其两方之间发生法律效力，不能作为约束叶坚业、毛雁之合同依据，不对叶坚业、毛雁产生法律拘束力，故陈帅根要求叶坚业、毛雁赔偿损失没有合同依据。 2.叶坚业、毛雁在磋商的过程中不存在任何过错。本案系因石成奇未能深入了解叶坚业、毛雁出售房产的目的及需求，单方向陈帅根作出允诺并填写《购买意向书》所致，众念诚公司存在重大过错，致买卖双方最终无法签署房屋买卖合同。 首先，叶坚业、毛雁销售房产目的是为快速收回售房款，以置换新房产，故买方的付款条件是叶坚业、毛雁的核心考虑因素。该因素可从与众念诚公司的洽谈过程看出： （1）在众念诚公司洽谈初期，毛雁对于石成奇转述的关于陈帅根因社保缴交年限不够未符合厦门购房条件和付款条件等问题，于2019年2月25日明确表示因买方不能满足叶坚业、毛雁售房回款需求，予以拒绝。 （2）在众念诚公司洽谈中期，石成奇再次提出陈帅根有意购买时，毛雁多次强调购房款付款条件、售房款回款问题，石成奇均表示先行将初步意向写入《购买意向书》，届时组织买卖双方于会见商谈时进行磋商洽谈，并从中协调处理。为此，在《购买意向书》签订前，石成奇未将叶坚业、毛雁的真实意思如实、准确地转述给陈帅根，亦未将买方的贷款条件、贷款额度、贷款进度、贷款方式、放款周期等明确告知叶坚业、毛雁，遂以补充条款之意思表示向陈帅根作出单方允诺，该《购买意向书》之补充条款并非叶坚业、毛雁的最终承诺，因为石成奇及陈帅根未能解决叶坚业、毛雁关于售房回款的需求。 （3）在众念诚公司洽谈后期，叶坚业于2019年3月3日依约专程赶往厦门，在众念诚公司组织下与陈帅根就购房款支付条件进行磋商谈判，双方始终未能达成合意，众念诚公司亦未能从中协商处理，最终致双方没有签署正式房产买卖合同。在面谈过程中，叶坚业从未提出房价上涨不予交易之情形，而是陈帅根采用组合贷付款周期长，并非陈帅根诉称的叶坚业、毛雁恶意涨价。 其次，叶坚业、毛雁于商谈前期仅收到10,000元谈判意向金（另有10,000元意向金由石成奇收取），该意向金并非合同定金。叶坚业、毛雁经常居住地在上海，只有确认买方有意购买讼争房产时才会从上海前往厦门面谈，否则叶坚业、毛雁会产生交通费、误工费等损失。在双方未能就付款方式达成合意后，叶坚业、毛雁于2019年3月16日获悉陈帅根账号后即将该10,000元意向金及利息退还陈帅根，另有10,000元并非叶坚业、毛雁收取，不存在由叶坚业、毛雁返还的情形。 最后，买卖双方谈判破裂后，叶坚业、毛雁及时将双方无法继续交易的意思告知石成奇，并让石成奇转达给陈帅根。并且，毛雁担心石成奇没有通知陈帅根交易取消，遂于2019年3月7日通知陈帅根因双方无法就付款时间达成一致意见，无法达成买卖合意。 综上，《购买意向书》的性质为陈帅根与众念诚公司之间的委托合同，并非陈帅根与叶坚业、毛雁房屋买卖合同之预约合同或本约合同。在买卖双方磋商过程中，居间方众念诚公司未能准确、如实地向双方转述关于购房款支付方面的真实意思表示，致使双方无法就购房款支付方式达成一致，无法签署正式房产买卖合同，该过错不可归责于叶坚业、毛雁。并且，考虑到本案《购买意向书》的实际履行程度，叶坚业、毛雁已及时将收取的10,000元谈判意向金及利息返还给陈帅根。陈帅根要求叶坚业、毛雁赔偿200,000元损失，缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回陈帅根的诉讼请求。 众念诚公司述称： 1.《购买意向书》系陈帅根与叶坚业、毛雁的真实意思表示，《购买意向书》的合同条款均经过陈帅根与叶坚业、毛雁的多次磋商，最终确认。叶坚业、毛雁授权众念诚公司的法定代表人石成奇在《购买意向书》上代表叶坚业、毛雁签字。《购买意向书》经过各方签字并生效，陈帅根与叶坚业、毛雁之间存在房屋买卖合同关系。具体经过如下： （1）2019年2月26日晚上8点，毛雁与石成奇联系，表示其夫妻二人同意将讼争房屋卖予陈帅根，后毛雁与陈帅根进行视频通话，各方对讼争房屋总价、定金、首付款、付款方式、抵押登记手续、过户时间及手续、违约责任等合同条款进行了磋商，并最终确定。磋商的过程中，均是以正式的《房屋买卖居间合同》为版本进行协商的。因当时众念诚公司暂时没有正式的《房屋买卖居间合同》，所以就拿了《购买意向书》为版本，在《购买意向书》上填写双方已详细磋商并确定的购房条款。 （2）在房屋买卖合同条款全部确认好后，石成奇将《购买意向书》拍照发给毛雁确认，毛雁在2019年2月26日23时32分回复石成奇，确认“可以”。随后毛雁在2019年2月26日23时35分确认收到10,000元定金，并确认众念诚公司代其收取10,000元定金。在2019年2月26日23时42分，毛雁授权石成奇代表其夫妻在《购买意向书》上签字。双方签字后，石成奇将签字后的《购买意向书》拍照发给毛雁确认，毛雁在2019年2月26日23时50分回复“好”予以确认。至此，毛雁对于《购买意向书》全部内容及条款予以确认，即《购买意向书》条款对买卖双方产生法律效力。 （3）在《购买意向书》签订过程中，毛雁将其配偶叶坚业的香港身份证、银行卡、房产证等信息拍照发送给石成奇。同时约定好叶坚业于2019年3月2日到厦门办理相关手续。毛雁并于2019年2月26日当晚就购买了机票。 2.《购买意向书》签订后，叶坚业、毛雁因房屋涨价向石成奇表示拒绝履行案涉《购买意向书》，即拒绝将讼争房屋按《购买意向书》的约定出售给陈帅根。 自2019年3月2日起，毛雁以各种理由向石成奇表示拒绝将讼争房屋按《购买意向书》的约定出售给陈帅根。 2019年3月3日，叶坚业到众念诚公司，也明确向各方表示拒绝按《购买意向书》约定条款履行。随后，毛雁表示要马上将讼争房屋卖予他人。 综上所述，众念诚公司认为，《购买意向书》签署后，其合同条款对陈帅根与毛雁、叶坚业双方均有约束力，双方已对购房的首付款、付款方式、抵押登记手续、过户时间及手续等详细条款进行约定，应按约定履行。叶坚业、毛雁拒不履行房屋买卖合同约定的义务，已构成违约，请法院依法裁判。 围绕本案诉讼，陈帅根依法提交毛雁与石成奇的微信聊天记录、叶坚业与石成奇的微信聊天记录、不动产权证复印件（微信聊天记录截图）、《购买意向书》、转账记录作为证据，并申请证人余某到庭作证；叶坚业、毛雁依法提交毛雁与石成奇的微信聊天记录、毛雁与陈帅根的短信记录、“厦门网上房地产”查询结果、厦门市房地产中介协会投诉受理登记表、电子邮件、陈帅根与案外人李萍及众念诚公司签订的《房产买卖居间协议书》作为证据；众念诚公司依法提交石成奇与毛雁的微信聊天记录作为证据。本案审理过程中，经陈帅根申请，本院依法委托厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司对案涉的位于厦门市集美区的房产价值（以2019年3月18日为基准日）进行评估，厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司经评估出具了厦信衡房评字〔2019〕第Ｆ19016号《房地产估价报告书》。本院依法组织各方当事人对前述证据进行了质证。对各方当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 叶坚业、毛雁夫妻二人委托众念诚公司出售两人所有的位于厦门市集美区的房屋（产权证号：厦国土房证第××号、厦国土房证第××号），由众念诚公司的法定代表人石成奇代叶坚业、毛雁与意向客户洽谈，并就洽谈的情况及时通过微信与叶坚业、毛雁沟通。2019年2月25日，石成奇告知毛雁有个客户“因为医保社保的问题还差三个月”，让毛雁考虑后答复。次日，毛雁答复石成奇称：“考虑了下，因为我们也急需资金，所以没办法接受这个客户的要求”。2019年2月26日晚上，陈帅根来到众念诚公司就购买案涉房屋事宜与石成奇进行洽谈，石成奇当场与毛雁接通微信视频聊天，于20:29分至20:40分期间进行了约10分钟的视频通话。之后，石成奇向毛雁发送文字内容：“第一备注付意向金2万在签约合同当日支付18万在4月5日支付定金10万办理过户当日支付首付款35万”“第二乙方在2019年5月15日前办理过户手续，如无办理过户手续甲方不退还已收定金30万”。接着石成奇给毛雁发送1份《房产买卖居间协议书》的格式文本照片，其中关于付款方式的条文有用粗线条圈起来，并用语音告知毛雁：“你看这样是针对银行贷款的，你看一下。然后你再想一下需要什么备注的，我等下再把协议书上这样再写个备注条款，备注条件……”毛雁回复：“没有支付首付款的35万和办理银行贷款时间”。石成奇回复：“在2019年5月15日当日办理过户支付首付款35万5月15日当日办理贷款手续165万”。毛雁回复：“还是不太明白，合同上写的甲方需要办理抵押登记手续？”“还有一个，尾款收到的时间？”石成奇回复：“尾款时间都没有写的，因为贷款时间是有银行卡的，没有任何合同都会写尾款时间的，这点是没有写的，姐”。毛雁回复：“那一直没有收到尾款呢”。石成奇回复：“在收到银行抵押的时候，他如果收到抵押的话没有发款给你，他有个时间的，这个有时间限制”。接着石成奇给毛雁发了1份案外人签的《房产买卖居间协议书》，其中“乙方向银行申请贷款……元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款拾日内将差额部分以现金方式支付给甲方……”的文字内容有用粗线条圈起来。石成奇接着又称：“你看下这个条款，这个时间我填过的时间你看一下。”“他会以现金的方式给你补齐房子，就是以现金方式来补齐差价的。”“但是你最后的一个尾款时间的话，如果要是备注说明的话，最好是见面，见面谈的时候，然后大概说一个时间也可以。这也不是不行，但是这个时间写宽裕，不能写这种是，贷款的时间至少要约两个月，两个月左右。但是很少有点儿备注的，你看这样行不行，如果这样行，我再跟他说。”毛雁回复：“可以”。接着毛雁给石成奇发送了叶坚业的身份证照片、银行卡照片以及案涉房屋的房产证照片。石成奇回复：“那个客户在我店里，然后我写完了拍照发给你，然后你觉得可以，你们俩视频一下，然后我就把这个叫他把意向金直接转给你。”毛雁回复：“好”。接着，石成奇向毛雁发送了1份《购买意向书》的照片。 前述石成奇以照片形式发给毛雁的《购买意向书》载明：购买人为陈帅根，并写明了陈帅根的身份证号码及联系方式。购买房屋坐落为厦门市集美区，并写明了产权证号。买方价格为总价2300000元，付款方式为商业贷款或组合贷款。委托洽谈期限为10天，在2019年3月3日签订居间买卖合同。购买人自愿在签订本意向书时向本所支付购买该房产诚意保证金人民币20000元整，在与卖方签订正式合同（房屋买卖合同）时即转为购买该房产的定金。该《购买意向书》的备注栏以手写文字填写了以下内容：2019年2月27日支付意向金20000元。支付业主叶坚业10000元，剩余10000元交付中介方石成奇保管。该《购买意向书》的补充条款一栏以手写文字填写了以下内容：“1、近10日内签买卖居间合同并向甲方当日支付人民币壹拾捌万元整（￥180000）含意向金贰万元整合计贰拾万元整（￥200000）为定金。2、乙方于2019年4月5日再支付甲方壹拾万元整（￥100000）合计人民币叁拾万元整为定金。3、双方约定在2019年5月15日办理过户手续，甲方需积极配合乙方（或乙方指定的第三方），办理过户手续当日支付人民币叁拾伍万元整（￥350000）购房首付款，在2019年5月15日办理按揭贷款壹佰陆拾伍万元整（￥1650000）合计房款人民币贰佰叁拾万元整。4、如按揭贷款不成功，乙方以抵押贷款或现金方式支付给甲方（出卖方）。5、在2019年5月15日办理过户时间后未办理过户手续，定金人民币叁拾万元整（￥300000）不退还给购买方（乙方）在2019年3月3日签订居间买卖合同。”陈帅根在购买人签名一栏签名，石成奇在销售代表一栏签名，同时石成奇在收款人一栏签名并备注“代叶坚业”。 石成奇第一次发送前述《购买意向书》给毛雁时，补充条款上没有前述第5条内容，毛雁提出：“意向合同上没有办理过户时间逾期，定金不退还”。石成奇遂补上了前述第5条内容，并补上“在2019年3月3日签订居间买卖合同”，然后再次拍照发给毛雁。毛雁回复：“想问一下什么叫组合贷款会不会影响尾款”。石成奇回复：“组合贷款就是公积金商业贷款”“公积金跟商业和在一起”。毛雁回复：“好的”。石成奇回复：“好那你看可以他现在转账”。毛雁回复：“可以了”。之后石成奇将陈帅根微信转账的截图及陈帅根的身份证照片发给毛雁，毛雁回复：“确认收到陈帅根购房定金（意向金）1万元厦门市集美区产权证号01183326-1-2号”。石成奇回复：“中介方代收一万今收到陈帅根购房定金（意向金）厦门市集美区产权证号01183326-1-2号”，并让毛雁回复“收到”，毛雁遂回复“收到”。接着石成奇说：“那我把那个他签了意向金的书拍照发给你两份，一起拍照发给你哈。”毛雁回复：“好”“我需要签字拍照发吗”。石成奇回复：“姐，买方很信任我，说你同意了我代签就可以，也是实实在在刚需。”毛雁回复：“好”。接着石成奇将《购买意向书》一式两份一起拍照发给了毛雁。之后毛雁问石成奇签“定金协议”由叶坚业一个人来、办理过户时两人再一起来是否可以，石成奇答复称可以。毛雁接着告诉石成奇已买好机票，3月2日到厦门，3月3日办理“定金协议”。石成奇则告诉毛雁“房子我已经网签，别的中介问你就说已售，不用理他们了。”毛雁回复称“好的”。 2019年3月1日及3月2日，毛雁与石成奇通过微信沟通确定见面时间以及需要携带的材料。3月2日晚上，石成奇微信里对毛雁说：“姐你说房价涨了我给你看我刚成交的万科四房”。接着给毛雁发了案外人的购房合同及房屋图片。毛雁回复：“按照这个价格，我房应该卖240”。石成奇又发了一些案外人的购房合同及房屋图片给毛雁，并告诉毛雁：“我知道你朋友又跟你说还有一些中介但是姐行情没有你想的那么好。”毛雁回复：“我自己也看了安居客链家确实涨了一点”。石成奇回复称那是别人搞破坏，高报价格。毛雁回复：“其实这也不是最重要的”“最关键是我要等5、6月才拿到全款”。石成奇回复：“那当时你也同意了”，并称原来都谈好了，也收了定金。毛雁则称只收了意向金，没有签居间协议，就不是定金，未签订正式合同，要调整更改是合理的，并称已经请律师看过了。之后双方在微信上发生了争论，石成奇认为《购买意向书》已写了所有主要条款，买卖双方已达成具体协议，具有法律效力，不同意毛雁不想出售案涉房子的意见。毛雁则认为买卖双方没有签正式协议，收取的只是意向金，条款是可以再谈再调整的。毛雁还称：“价格就算涨也不是最大问题”“我是介意拿到尾款时间”。石成奇告知毛雁房子不卖的话会有诉讼，“时间改动”可以协商。毛雁提出要4月底收到全款。石成奇说这个时间问题见面再聊。之后，毛雁称了解到房价确实上涨了，但这个不是最重要的，最重要的是拿到全款的时间，觉得要等五六个月才能拿到全款时间太久。石成奇称4月底拿到全款时间有点紧，贷款审批快的话差不多5月底可以拿到钱。之后，双方多次微信沟通，并于2019年3月3日见面协商，但未能达成一致。当日，毛雁明确告诉石成奇及陈帅根，不同意出售案涉房屋。之后，毛雁向相关部门投诉，案涉房屋的网签被撤销。 2019年3月16日，叶坚业、毛雁将收取的10,000元款项及相应的利息退还给陈帅根。 本案庭审过程中，证人余某出庭陈述称，其系陈帅根的同事，陈帅根在众念诚公司洽谈的当晚余某有在场，石成奇通过视频的形式与毛雁确定了房屋买卖的事宜，谈的内容与石成奇写的条款一致。余某还称2019年3月3日其陪同陈帅根到众念诚公司与叶坚业协商，叶坚业说了很多拒绝卖房的理由，其中之一就是要在4月底拿到全款。陈帅根在协商过程中表示愿意购买房屋，还表示愿意去借款，在4月底拿全款给叶坚业，叶坚业表示要回去跟毛雁商量，可叶坚业没有按约定时间继续来协商。 本案审理过程中，经陈帅根申请，本院依法委托厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司对案涉的位于厦门市集美区的房产价值进行评估，双方当事人一致同意以2019年3月18日为评估基准日。厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司经评估出具了厦信衡房评字〔2019〕第Ｆ19016号《房地产估价报告书》。估价结果为，单价每平方米30048元，总价为2408000元。陈帅根为此支付评估费8520元。 本案审理过程中，叶坚业、毛雁提交1份陈帅根与案外人李萍及众念诚公司签订的《房产买卖居间协议书》，该协议书载明陈帅根与李萍于2019年3月8日约定李萍将位于厦门市集美区的房屋（房屋建筑面积119.86平方米）以3750000元的总价出售给陈帅根。 本院认为，本案系因买受人向出卖人主张违约责任而引起的房屋买卖合同纠纷。案涉《购买意向书》就案涉房屋的坐落、交易价格、定金、付款方式、付款时间、办理按揭贷款的时间及贷款金额、贷款不成功的补救方式、过户时间、违约责任等房屋买卖合同的主要条款进行了明确约定。并且，从石成奇与毛雁的微信聊天记录及陈帅根在众念诚公司洽谈的过程来看，叶坚业与陈帅根的身份证照片在微信里均有发送，买卖双方均知悉对方的具体身份情况，陈帅根在《购买意向书》上签名，毛雁知悉、确认《购买意向书》的全部内容并同意石成奇代签。因此，《购买意向书》系陈帅根与毛雁、叶坚业的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。叶坚业、毛雁辩称《购买意向书》仅是意向性文件，是众念诚公司单方对陈帅根的允诺，不是叶坚业、毛雁的真实意思表示，不具有法律约束力。该抗辩明显与事实不符，本院不予采信。虽然《购买意向书》具备了房屋买卖合同的主要条款，与正式的房屋买卖合同已非常接近，但因双方明确约定于2019年3月3日再行签订正式的房屋买卖居间协议，且双方就以按揭贷款形式支付的尾款的具体到款时间还要见面磋商后再补充，故《购买意向书》的性质应认定为预约合同。因此，陈帅根与叶坚业、毛雁均应按照《购买意向书》的约定签订正式的房屋买卖合同，否则应承担相应的民事责任。 陈帅根与叶坚业、毛雁最终未签订正式的房屋买卖合同，在案证据不能证明陈帅根存在违反《购买意向书》约定的违约行为。从查明的事实来看，案涉房屋买卖最终未能签订正式买卖合同的原因系叶坚业、毛雁单方违反《购买意向书》约定： 首先，《购买意向书》明确约定双方于2019年5月15日办理房屋过户手续，陈帅根于当日支付350,000元购房款，并于当日办理按揭贷款1,650,000元。2019年2月26日晚的磋商过程中，对于毛雁提出的付款方式及尾款问题，石成奇专门发送了格式化的房屋居间买卖协议书给毛雁看，并将有关付款条件、办理贷款的条文专门用粗线条圈起来予以提示，且明确告诉毛雁，贷款的时间是由银行决定的，至少两个月，一般是不写在合同里的，如果一定要写，也可以与陈帅根见面后商谈确定一个时间写上。因此，根据前述《购买意向书》的约定及石成奇告知的内容，毛雁应该知道除300,000元购房款于2019年4月5日前支付外，另外有350,000元款项的付款时间是2019年5月15日，以按揭贷款形式支付的尾款1,650,000元至少在2019年5月15日起的两个月即2019年7月才会到款。在此情况下，毛雁对《购买意向书》予以同意，应视为其接受了前述付款期限。但是，毛雁在2019年3月2日提出要在2019年4月底拿到全款，并以此为由不签订正式的房屋买卖合同，明显有违诚信。 其次，毛雁在微信中有提到其了解到案涉房屋已涨价，虽然其一直强调房屋涨价不是其不愿意签订正式房屋买卖合同的“最主要”原因，但是由此可以看出，房屋涨价应是其不愿意继续交易的原因之一。 再次，作为居间方的众念诚公司全程参与案涉房屋的交易磋商过程，其关于案涉房屋买卖最终未签订正式房屋买卖合同系叶坚业、毛雁因房屋涨价而反悔的陈述比较可信，且与微信聊天记录也能形成一定的相互印证。另外，证人余某陈述称2019年3月3日见面磋商时，叶坚业提出要4月底拿到全款，陈帅根提出可以去借款来提前支付全款，但叶坚业、毛雁未按约定继续磋商。虽然余某系陈帅根的同事，但其证言对本案的事实也能起到一定的印证作用。 综上所述，案涉《购买意向书》已就房屋买卖合同的主要内容达成一致，具有履行的可能性，只要双方在此基础上予以适当补充与细化就能达成正式的房屋买卖合同。叶坚业、毛雁违反《购买意向书》的约定，未与陈帅根签订正式的房屋买卖合同，应承担违约责任，赔偿由此给陈帅根造成的损失。案涉房屋交易不成给陈帅根造成的损失主要是机会损失，即合理的房屋差价损失。毛雁于2019年3月3日明确告知陈帅根不同意出售案涉房屋，双方在案件审理过程中一致同意以2019年3月18日作为价值基准日对案涉房屋的价值进行评估，以确定房屋差价，该基准日对于确定陈帅根的损失具有合理性。根据厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司经评估出具的厦信衡房评字〔2019〕第F19016号《房地产估价报告书》，案涉房屋于2019年3月18日的房屋总价为2,408,000元。因此，陈帅根就案涉房屋的合理差价损失为108,000元。也即，由于叶坚业、毛雁的违约行为，陈帅根在合理的期限内购买相同的房屋需要多支出108,000元。对于该差价损失，叶坚业、毛雁应予以赔偿。叶坚业、毛雁辩称陈帅根与众念诚公司合作炒房，但未提交任何证据予以证明，且即使陈帅根存在炒房行为，也不能证明叶坚业、毛雁可以免除赔偿责任。叶坚业、毛雁还提交1份陈帅根与案外人李萍于2019年3月8日签订的《房屋买卖居间协议书》，拟证明陈帅根不存在机会损失。但是，陈帅根是否购买其他房屋与陈帅根不能购买本案所涉房屋产生的机会损失没有必然关系，且从该《房屋买卖居间协议书》来看，陈帅根所购房屋与案涉房屋的层数、面积相差较大，单价与总价也都明显超出案涉房屋的单价与总价，故该证据不能证明陈帅根不存在损失。综上，陈帅根主张叶坚业、毛雁赔偿损失200,000元的诉讼请求，其中108,000元部分有事实及法律依据，本院予以支持，其余部分本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、叶坚业、毛雁应于本判决生效之日起十日内赔偿陈帅根损失108,000元； 二、驳回陈帅根的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4,300元，由陈帅根负担1,978元（已预缴），叶坚业、毛雁负担2,322元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费1,620元，由陈帅根负担745元，叶坚业、毛雁负担875元（保全费陈帅根已支付，叶坚业、毛雁应于本判决生效之日起十日内将其应负担的部分直接支付给陈帅根）。评估费8,520元，由叶坚业、毛雁负担（评估费陈帅根已支付，叶坚业、毛雁应于本判决生效之日起十日内直接支付给陈帅根） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李 乐 人民陪审员  陈丽娇 人民陪审员  陈素治 二〇一九年七月二十九日 法官助理杨超岚 书记员杨巧雯 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。” 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”