上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初4324号原告：上海依良信息科技有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇金海路******。法定代表人：周淑兰，执行董事。委托诉讼代理人：郭强，上海星秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡颖，上海星秀律师事务所律师。被告：上海观前企业管理有限公司，住所地上海，住所地上海市闵行区莲花路******>法定代表人：徐子明，执行董事。委托诉讼代理人：倪迎佳，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。原告上海依良信息科技有限公司(以下简称依良公司)与被告上海观前企业管理有限公司(以下简称观前公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序。诉讼过程中，因本案的处理结果需以(2017)沪0120民初1221号案件的处理结果为依据，本院于2019年4月22日裁定中止诉讼并于2019年8月15日恢复审理。2019年7月17日，观前公司在本案中提出诸项反诉诉请，本院予以受理并一并就本、反诉进行审理。后观前公司于2020年1月2日表示将另案起诉并撤回反诉，本院予以许可。原告委托诉讼代理人郭强、被告委托诉讼代理人倪迎佳到庭参加了2019年8月27日的庭审，原告委托诉讼代理人郭强、胡颖，被告委托诉讼代理人赵亮、倪迎佳到庭参加了2020年1月2日、2020年1月19日的庭审。本案现已审理终结。原告依良公司向本院提出诉讼请求：1.判令法院确认原、被告2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月1日被告收到解除合同通知书解除；2.判令被告支付至2018年11月1日止的租金人民币8,582,947.68元(以下币种相同)及违约金以每天每平方米5元的标准从2019年2月12日起至被告实际腾退之日止的违约金；3.请求被告立即向原告交付被告与次承租人之间租赁合同复印件以及次承租人支付房租记录和清单。诉讼过程中，依良公司变更诉请2为：判令被告支付租金7,082,947.68元及按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2018年11月1日起算至2019年8月19日止的利息、按照同业拆借利率标准计算自2019年8月20日起至被告实际付清租金之日止的利息。变更诉请3为：判令被告支付按照每天每平方米3.5元标准计算自2018年11月1日起算至被告实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。将原诉请3更改为诉请4，并增加诉请5：要求观前公司搬离承租房屋并向依良公司返还。事实和理由：2017年8月1日，依良公司与观前公司签订《房屋租赁合同》。双方在合同中约定，依良公司将上海市闵行区莲花路XXX号一层二层建筑面积9,138.5平方米房屋(以下简称讼争房屋)出租给观前公司作商场、商铺使用。租期共计7年，自2017年1月4日起至2023年12月30日止。前两年租金保持不变，为每平方米每天3.5元。该《房屋租赁合同》第7.1条约定，如观前公司逾期支付房屋租金超过30天的，依良公司有权追索观前公司未交费用及滞纳金并书面通知观前公司，如观前公司收到书面通知还逾期支付房屋租金，依良公司有权单方解除本合同，造成的一切损失由观前公司自行负责。观前公司自2017年11月16日起一直拖欠租金，依良公司多次催告，观前公司一直未支付租金，逾期已达一年之久。此外，观前公司经营的讼争房屋在消防检查中被检查出存在严重消防安全隐患。依良公司已经于2018年4月4日、2018年8月30日两次对观前公司书面通知消防整改。观前公司至今仍未按要求整改。依据《房屋租赁合同》第10.5条约定，依良公司有权单方解除合同，并要求观前公司承担违约责任。依良公司于2018年10月30日向观前公司发送《解除租赁合同通知书》并在此催告观前公司收到通知后5个工作日结清逾期租金。然观前公司仍未支付租金。依良公司认为观前公司的行为已经严重违反双方合同约定，损害依良公司的合法权益，依良公司基于合同约定行使单方解除权。为了维护依良公司的合法利益不再继续遭受侵害，诉至法院，望判如所请。原告为证明其诉请，向本院提供了以下证据：1.《房屋租赁合同》一份，旨在证明双方于2017年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定2017年5月15日至2019年5月14日租金每平方米3.5元。按照合同约定，合同解除或终止后，被告应在10日内撤场，逾期撤场，每逾期一天应向原告支付每平方米5元违约金；2.补充协议及实际租赁面积确认单，旨在证明双方约定每年租金10,400,000元，合计面积8,298.64平方米；3.房租缴纳说明，旨在证明2017年5月15日至2018年6月14日房租总价10,400,000元减补偿款500,000元减好米稻10个月租金321,500元，实际观前公司还应付4,566,220元；4.(2018)沪0112民初9065号案件(以下简称9065号案件)判决书，旨在证明上述证据1-3的证明目的已在判决书中予以确认，观前公司总共向依良公司支付7,012,280元，其中租金为5,012,280元、装修款1,500,000元、押金500,000元。后依良公司退还装修款1,500,000元；5.催告函及快递查询单，旨在证明依良公司于2018年5月25日向观前公司催告租金；6.第二次催告函及快递联快递查询单，旨在证明依良公司于2018年8月5日催告观前公司10,036,591.5元。即使按照观前公司此前认可的房屋缴纳说明，截至2018年6月14日观前公司也已拖欠房租4,566,220元，依良公司再次催告下一期租金5,768,295.95元；7.第三次催告函及快递联快递查询单，旨在证明依良公司于2018年8月31日第三次催告租金(先扣除所有争议费用)8,913,308.88元，且明确不认可观前公司与吴炳华共管账户的情况，其明确吴炳华无权代依良公司收取租金；8.依良公司对吴炳华撤销所有授权的决定及快递联快递查询单，旨在证明依良公司向吴炳华作出的撤销所有授权决定。寄给吴炳华的相应材料，吴炳华已签收；9.依良公司对吴炳华撤销所有授权的决定及快递联快递查询单，旨在证明依良公司向吴炳华作出的撤销所有授权决定亦寄送给观前公司，且其已签收；10.《关于2018年9月2日上海观前企业管理有限公司出具的回函之答复》及快递联快递查询单，旨在证明依良公司明确答复观前公司：依良公司已向吴炳华作出免除授予吴炳华相关洽谈权的决定，且已送达吴炳华本人。另关于吴炳华签字的《关于催告函及房屋租赁沟通事宜之沟通函》之内容，依良公司不予认可。依良公司第四次催告租金8,913,308.88元；11.《关于2018年10月24日会议纪要合同专用章回函》及快递联快递查询单、《关于2018年10月24日会议纪要的回函》及快递联快递查询单一组，旨在证明依良公司已告知观前公司：“合同专用章”是伪造，公司不予认可。依良公司已免除吴炳华授权，其擅自与观前公司洽谈行成的《会议纪要》未加盖公司公章无效，继续履行法律责任由观前公司自负；12.公函及附件及快递联快递查询单，旨在证明依良公司分别于2018年4月4日和2018年8月30日两次书面通知观前公司进行消防整改，但实际至2018年10月30日观前公司仍未整改；13.《解除租赁合同通知书》及快递联及查询单，旨在证明依良公司因多次催告观前公司支付逾期租金，观前公司无理搪塞，故依据《房屋租赁合同》约定行使解除权，该解除通知书于2018年11月1日送达至观前公司时生效;14.证明1份，旨在证明莲花路XXX号与漕宝路XXX号属于同一幢楼，证明依良公司向观前公司寄送的解除函和通知函的地址是有效的；15.回函1份，证明依良公司2018年5月22日曾以漕宝路XXX号2楼观前办公室为地址寄的《催告函》(原告证据5)观前公司给予回复，证明原告寄送地址正确；16.催告函回函，证明原告2018年8月3日以漕宝路XXX号2楼观前办公室为地址寄送的《催告函》(原告证据6)被告给予回复，再次证明原告寄送地址正确，此时叶烈发与吴荣清已经成为被告股东。17.观前公司实际经营地址现场照片，旨在证明其对自己办公室没有进行编号；18.二楼B1现场照片、被告出租情况统计表、被告绘制一、二楼平面图，证明被告工商注册地址莲花路XXX号二层B01室并非其实际经营地址，而是出租给了案外人能率厨具；19.解除合同通知书送达视频，证明原告已于2018.10.31将解除合同通知书直接送达给被告股东兼监事吴荣清，被告阅读后拒绝签字，原告将其置留在观前公司办公室；被告对于原告提供的证据质证如下：证据1真实性认可;证据2真实性认可,双方约定的年租金是10,400,000元，关于停车管理问题双方也作出约定，协议第六条约定消防通道的问题是双方积极沟通，损失由甲方承担;证据3真实性认可;证据4真实性认可,判决书中确认依良公司应向观前公司支付的费用以及应承担的相关诉讼费用，而在判决生效后依良公司并未履行判决，故要求在租金中予以抵扣;证据5-12签收栏上没有相关人员签字且寄送方式并非双方合同约定的书面材料寄送方式，故对于依良公司是否寄送以及观前公司是否收到不知晓；证据13经过公司人员查看确认未收到该函件，且韵达快递的寄送方式并非双方合同约定的书面材料寄送方式。由于观前公司内部人员变动，所以也不确认收到过该函件。实际被告是直到2019年3月11日，被告代理人到法院来签收诉讼材料的时候才第一次看到该解除通知书。对于原告主张的解除理由也是不同意的。因为双方对于租金支付的问题都是一直在协商，观前公司并没有说不支付租金。且依良公司的行为导致观前公司经营出现了困难，所以其不认可原告解除的理由；证据14-16的真实性认可。两份回函都是吴炳华等原告的两名股东当面送达的，并非是通过邮件收到的。且解除函没有收到；证据17-19认为与本案无关。被告观前公司辩称：对于诉请1其同意合同解除，但是对于解除理由以及时间不同意。认为原告并无解除理由，被告之所以同意解除是因为原告对于系争房屋产生了重大的干扰和影响。被告承租是用于商场，原告不间断地派人对系争房屋的次承租人进行骚扰，被告已经无法合理使用系争房屋，故其同意解除合同。但对于原告主张的2018年11月1日作为解除日，被告不予认可。因为被告并未收到该解除函。且原告主张解约依据是被告没有及时支付租金，但是双方于2018年10月24日形成了会议纪要，其中约定由于原、被告在诉讼中9065号案件中双方对于租赁合同的效力尚有争议需待法院认定，故双方约定了于2019年1月、2月以及3月支付相应租金，且被告已经将1-2月的租金支付到双方的共管账户中，所以原告在到期之前就向被告发送解约函是没有依据的。对于诉请2，观前公司认为双方此前长期涉讼，在9065号案件的判决生效后，双方还就租金支付问题另行达成《和解协议》，约定于2019年1月开始分期支付租金，但在观前公司正要支付租金的时间节点，依良公司却又提起此次诉讼与双方约定不符。另对于租金标准，双方曾在2018年3月份有过约定为每年10,400,000元。综上由于双方对于租金以及支付方式都存在争议，故观前公司现未支付租金系行使不安抗辩权。若租金最终确认，观前公司同意支付租金，但应先行抵扣观前公司的损失后再行支付；对于诉请3亦不认可，同诉请2的答辩意见。对于诉请4，由法院依法裁判。对于诉请5，被告同意返还房屋的，但是由于讼争房屋存在装修，为了另案诉讼的取证，被告需要安排对于装修费用的评估，其会在取证完毕后尽快返还给原告，希望法院对于返还期限予以考虑。被告观前公司为证明其辩称，向本院提供了以下证据：1.2019年2月20日通知，旨在证明原告擅自发函至次承租人称与被告解除租赁关系，要求次承租人将租金直接汇款至其指定账户；2.2019年3月5日回函，旨在证明原告再次发函至次承租人否认已解除租赁关系但存在纠纷；3.2019年5月21日告知函，旨在证明原告再次重申已与被告解除租赁关系并要求次承租人自2018年11月起将租金交付原告；4.2019年7月一楼、二楼空铺统计表，旨在证明在原告屡次发函给系争房屋次承租人后目前场地租赁情况；5.观前一楼原有商铺铺位统计、观前家居一楼现有商铺统计表、观前二楼原有商铺铺位统计、观前家居二楼现有商铺统计表，旨在证明被告为挽留租户、重新招商给予新商铺3个月免租期；6.照片，旨在证明一楼、二楼商铺空置情况；7.照片及报警记录，旨在证明2018年10月31日系争房屋停电；8.照片，旨在证明被告为系争房屋招商引资投入大量的设备；9.2018年10月24日会议纪要，旨在证明2018年10月24日依良公司股东林贤明持有公司的合同章到被告处，与被告进行一个关于租金的和解协议。当时林贤明称依良公司的公章已经丢失并且现在以合同章为准，因为此前原、被告签订租赁合同的时候，就是林贤明依据依良公司的公章使用规定来与被告签订合同的，所以被告认为林贤明有权使用合同专用章代表原告进行租金的和解协议盖章。10.中国银行存折(吴炳华与王和珠)，旨在证明2018年由于双方对于租金的金额存在争议，所以原、被告通过共管账户的形式，将双方没有争议部分的租金先存入共管账户，被告合计存入2,470,000元左右。11.欠条一张，旨在证明原告欠被告400,000元；12.付款明细及相应转账凭单，旨在证明观前公司向依良公司支付8,510,000元的付款明细，其中1,500,000元是用于购买原告的遗留的装修费用；13.确认书，旨在证明该证据系依良公司股东林贤明向被告出示的。主要证实林贤明称其系依良公司的实际股东，保管依良公司的全部印章，有权代表依良公司签署合同；结合林贤明之前代表依良公司签署系争协议等行为，被告有理由相信林贤明可以代表依良公司。即使法院认为合同专用章存疑，林贤明的签约盖章行为也构成表见代理；14.公司股东会决议，旨在证明该证据系另案中(2019)沪0112民初31221号中依良公司提供的证据；其次可以证实本案中《会议纪要》所用的合同专用章是原告通过股东会决议形成后再行刻制的公章，对原告应具有约束力，而对于原告现所称上述合同专用章的所谓争议情况，被告并不知情。但被告认为原告另案中提供的该证据恰恰证实了即使合同专用章如依良公司所述是2018年6月新刻的，也系依良公司自行刻制(依良公司股东内部的矛盾，不能作为其抗辩外部主体即本案被告的理由)。原告对于被告提供的证据质证如下：证据1真实性认可，关联性不认可。被告长期拖欠租金，租金拖欠长达18个月，我方向其送达通知书，送达通知书后，被告继续向次承租人继续收取租金是没有依据的，我方只是将真实情况告知次承租人；证据2三性不认可，合同专用章未经公司许可，未经股东会的决议；证据3三性认可；证据4三性不认可，统计表系被告自行制作，故对于表格反映的空置情况有异议。该表格也无法表明被告的证明目的，即无法证明是原告的原因导致空铺。空铺的原因也可能是被告自身经营不善导致；证据5三性不认可，该证据系被告单方制作的表格对于真实性不认可，且原告在此前已经送达解除合同通知书，被告长期拖欠租金在解除通知书后继续招商没有法律依据，若有损失由其自行承担；证据6三性不认可，空置情况真实性有异议，不能将空置情况归原告；证据7三性不认可，照片无法反映出现断电的情况且截图没有原告公司的回复，亦无法证明有断电的情况发生；证据8三性不认可。无法证明被告引入大量的设备，也与本案无关；证据9三性不认可，合同章并没有经过股东会的决议通过使用，依良公司已经明确告知观前公司合同专用章不能代表依良公司的意见，故认为会议纪要是无效的；证据10对于存折三性不认可，合同4.2条约定租金支付账户是确定的，根本不需要所谓共管账户。对于已经约定的账户，依良公司从未变更过也从未授权吴炳华与观前公司设定共管账户，在2018年8月30日原告寄送给被告公司的催告函中已经明确不认可共管账号，且2018年9月5日发函给吴炳华撤销其所有的授权并告知观前公司，之后也有一系列通知函告知到被告。且共管账户的开户时间也发生在我方发函告知不认可共管账户之后，故认为该共管账户与本案无关，该证据是吴炳华与王和珠的款项，与原告公司无关；证据11认为与本案无关且对真实性有异议；证据12对于付款明细和转账凭证真实性认可；证据13真实性认可，关联性证明目的有异议，林贤明是隐名股东，其没有公示效力，故认为被告不应认为林贤明有代理权产生信赖。林贤明已经在2017年8月7日已经剥脱了管理公章的权利，且在前案中对于公章已经申请鉴定。2018年3月26日出具授权委托书授权刘勇武与被告签订了租赁合同，实际租赁面积单、补充协议等文件，可以推断被告应当知道林贤明并非我方的签约代表。2018年9月5日将撤销吴炳华的所有撤销的决定抄送给被告，已经撤销了吴炳华的所有授权并明确指出合同专用章未经股东会决议是不予认可的，2018年9月2日被告出具的回函中对吴炳华签署的签约函也不予认定，因为原告已经撤销了对于吴炳华的授权也告知被告且指出双方签订的合同应当加盖公司公章。认为林贤明的签约行为不构成表见代理；证据14三性不认可。2018年6月8日股东会未召开，故对于合同专用章自始无效。原告的章程已经规定是一人一票制，根据章程，该股东会议也是依法不成立。原告在被告签订会议纪要前已经明确告知不认可股东会决议，不认可股东会议的刻制的合同专用章，原告已经告知了被告上述情况，被告是明知原告股东内部有矛盾，明知原告不认可合同专用章的所有合同均应不成立。就各方当事人的举证，原、被告双方当事人无争议的证据材料，本院予以确认。对双方有争议的证据材料，本院认定如下：针对原告提供的有争议证据5-13，本院认为原告仅提供了网上邮件查询信息，而邮件查询显示的“已签收”或“本人签”均无相应签收面单予以佐证。且对于该邮寄地址既不是被告的工商注册地址，也不是双方合同中被告所载的地址，在被告否认收到的情况下，本院对于上述证据均不予采信。证据17-18，本院认为对于该两张照片难以证明原告的证明目的，本院对该两份证据亦不予采信。证据19，被告虽称与本案无关，但其亦确认视频中的男性为其公司股东吴荣清，故对于该证据三性本院予以采信。针对被告提供的有争议证据2，本院认为该《回函》张贴在商场，本院对该证据三性予以认可。虽原告表示对于该《回函》上所盖的合同专用章的真实性有异议，认为是公司内部股东不合法制造。对此本院认为，该合同专用章对外而言应代表依良公司，就原告仅以合同专用章未经公司许可为由作为否认该证据三性的理由，本院不予采信。证据4-8，本院认为上述证据难以证明被告的证明目的，本院对此不予采信。证据9-11，本院对于证据三性均予以认可。证据14，被告对于该证据的举证在于证明合同专用章的来源，本院对于合同专用章的对外使用可代表公司已予以确认，对于该份证据的证明目的与本案并无关碍故不予采用。本院经审理认定事实如下：2015年11月24日，依良公司股东出具《确认书》。该《确认书》载明：“叶明标、吴炳华、林贤明各出资百分之三十，孔恩茂出资百分之十购买依良公司百分百股权并按上述比例占股，以投资上海华一实业公司所属莲花路XXX号房屋(即漕宝路XXX号房屋)债权转让一事详见(债权转让协议书)……依良公司原股东退出，仅留周淑兰代持百分百股权详见(股权确认书)。工商变更后，所有证件章及所有资料均交林贤明统一管理。”2017年8月1日，依良公司(甲方)与观前公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，乙方租赁房屋范围：闵行区莲花路XXX号一层、二层。租赁建筑面积为9,138.50平方米。乙方租赁范围包括途虎、好米稻、喜士多三家承租区域，上述区域交付给乙方承租管理使用的具体约定详见附件二。合同第三条约定，租赁期限为七年(四年+三年)，即自2017年1月4日起至2023年12月30日止。免租期自2017年1月4日起至2017年5月15日止。合同第四条约定，租金前二年保持不变，以后二年递增7%。最后三年租金根据市场行情经双方提前二个月协商一致后调整继续租赁，直至本合同期满。租金每6个月支付一次，先付租金后使用该租赁物；乙方在应付租金上一月的25日前将租金汇入甲方指定的银行账户。合同第7.1条约定，甲方有权按时向乙方收取租金。如乙方逾期支付房屋租金超过30天的，甲方有权追索乙方未交费用及滞纳金并书面通知乙方，如乙方收到书面通知还逾期支付房屋租金甲方有权单方解除本合同，造成的一切损失由乙方自行负责。合同第9.2条约定合同解除或终止后，乙方应在10日内撤场。逾期撤场，每逾期一天应向甲方支付每平方米伍元的违约金。逾期超过10天，甲方有权采取强制手段清理出场，由此造成的一切损失由乙方承担。该《房屋租赁合同》中载明的观前公司住址为：上海市闵行区虹梅南路XXX号一幢一层J1025室。2018年3月12日，观前公司至本院起诉依良公司，案号为(2018)沪0112民初9065号，案由为房屋租赁合同纠纷。观前公司向本院提出诉请：判令依良公司向观前公司赔偿经济损失925,800元。2018年3月26日，依良公司(甲方)与观前公司(乙方)签订《补充协议》。该《补充协议》就合作分成、停车场管理、一楼使用范围、广告费用、消防通道建造等作出约定，双方另约定合同房租款为每年租金10,400,000元。甲方落款处由吴炳华签名，乙方落款处加盖观前公司公章并有叶烈发签名。双方于该日还共同确认了《实际租赁面积确认单》、《房租缴纳说明》。《房租缴纳说明》确认观前公司交给依良公司2017年5月15日至2018年6月14日房租总价减去依良公司应付的补偿款后，观前公司尚应支付的欠租为4,566,220元。2018年5月22日，依良公司向观前公司发出《催告函》，催讨2018年5月16日至2018年11月15日房租5,768,295.75元。该《催告函》以韵达公司快递形式寄送至上海市闵行区漕宝路XXX号观前家居2楼办公室，收件人为叶烈发。该函经查询于2018年5月25日签收，显示为“已签收”签收。2018年5月28日，观前公司向依良公司发出《回函》。该《回函》表示，2018年5月22日依良公司发出的《催告函》其已经收到，并称租金应根据2018年3月26日签订的《补充协议》及附件的约定进行计算，依良公司计算的租金有误。2018年6月8日，原告依良公司召开临时股东会议。该会议应到股东5人，实际参加股东2人，代表58%股权。另外三名股东孔恩茂(周淑兰的代表)、李林、刘国平(张军的代表)提出不同意按股权持股比例行使表决权后离开了会议现场。该会议通过：……2.将依良公司的公章进行挂失后再行复刻，并由公司法定代表人及相关人员依法进行配合……4.新刻一枚依良公司的合同专用章供经营使用。该会议落款处，由鄢晓美签字并由杨涛签字、盖手印。2018年8月3日，依良公司向观前公司发出《催告函》。该《催告函》上载：“……现再次告知贵司所谓的2018年3月26日《补充协议》、《协商记录》、《实际租赁面积确认单》、《面积核算明细》、《房租缴纳说明》我司均不予追认……截止2018年6月14日贵司已拖欠房租4,566,220元。而今已是2018年8月3日，按照任何一份合同，贵司均早应支付下一期半年租金5,768,295.75元。贵司一再无理抗拒支付房租，是非常不诚信的表现，也严重违反了合同约定。望贵司接到本函后，3天内支付应付租金，逾期我司将解除合同，望贵司三思而行！”该《催告函》以韵达公司快递形式寄送至上海市闵行区漕宝路XXX号2楼观前公司办公室，收件人为叶烈发。该函经查询于2018年8月5日签收，显示为“本人”签收。2018年8月9日，观前公司向依良公司发出《催告函回函》。该《回函》表示，由于观前公司在9065号案件中不认可《房屋租赁合同》以及观前公司向吴炳华出具的《委托书》上公章的真实性，故其未向依良公司支付租金、也无法依据吴炳华与观前公司达成的《调解协议书》有效履行。观前公司同时告知已与依良公司授权代表吴炳华达成解决方案：观前公司先行支付2,500,000元。由观前公司的法定代表人叶烈发与吴炳华共同设立银行共管账户，将上述钱款汇至该共管账户，待9065号案件对争议解决完毕后，再将该钱款汇至依良公司账户。2018年8月30日，依良公司向观前公司发出《催告函》。该《催告函》上载：“……二、无论最终法院判定双方执行那(哪)份合同，作为承租方均应支付给出租方的我司。贵司奇谈怪论支付给所谓共管账户是谁赋予的权利？由哪份合同约定？由哪条法律规定？……烦请贵司认清事实：第一，出租方不是吴炳华，第二贵司有何权利共管？……我司正告贵司：我司不认可贵司付款至所谓与吴炳华共管账户，即使贵司支付至共管账户，我司拒绝认可收到租金。我司将立即行使合同解除权！从今日起我司撤销对吴炳华的所有授权……”该《催告函》以韵达公司快递形式寄送至上海市闵行区莲花路XXX号观前家居二楼办公室，收件人为叶烈发。该函经查询于2018年8月31日签收，显示为“本人”签收。2018年9月5日，依良公司出具《关于上海依良信息科技有限公司撤销对吴炳华所有授权的决定》。该《决定》致信吴炳华认为2018年6月8日的股东会决议自始无效，故而吴炳华于2018年9月1日向观前公司发出的《沟通函》的内容以及后续展开的沟通工作不仅超出授权范围也无公司正式委托，故对于其与观前公司会面洽商所作承诺不予认可并免除吴炳华代表公司与观前公司的所有洽谈及委托权，要求其收到决定后立即停止与观前公司的一切洽谈和沟通工作，移交与观前公司的全部工作文件和相关手续等。该《决定》以韵达公司快递形式寄送分别向吴炳华、观前公司的叶烈发进行寄送。寄送给吴炳华的材料于2018年9月7日签收，显示为“已签收”签收。寄送给叶烈发的材料于2018年9月7日签收，显示为“本人”签收。2018年9月7日，依良公司出具《关于2018年9月2日上海观前企业管理有限公司出具的回函之答复》。该《回函之答复》主要陈述：依良公司已经于2018年9月5日免除吴炳华的授权；吴炳华于2018年9月1日向观前公司做出的一份其签字(没有盖公司公章)的《关于催告函及房屋租赁事宜之沟通函》，依良公司并不知情，亦不认可该《沟通函》的内容；依良公司再次催讨租金8,913,308.88元。该《回函之答复》以韵达公司快递形式分别于2018年9月10日、9月11日寄送至上海市闵行区漕宝路XXX号2楼观前公司办公室，收件人为叶烈发。该函经查询于2018年9月11日、9月12日签收，显示均为“本人”签收。2018年10月24日，依良公司与观前公司形成《会议纪要》。上载：“……1.因观前公司与依良公司9065号房屋租赁合同纠纷中双方对于租赁合同的效力还待认定，导致观前公司目前还无法按该合同的约定付款。故双方初步确认于该案判决生效后对于双方的剩余租金金额进行结算，若该案不能于2018年12月31日审结的，则观前公司承诺于2019年起分批支付部分房屋租金，不足部分待双方争议解决后一次性支付。付款计划：2019年1月20日前向依良公司支付1,000,000元，2019年2月25日支付1,000,000元租金，2019年3月25日支付1,000,000元。剩余租金的支付双方待案件生效判决后再行协商结算……以上会议纪要的内容观前公司表示认可并愿意按纪要的内容形成补充协议。依良公司的授权代表对于会议纪要的内容亦表示认可，但需提交股东会讨论通过方能按会议纪要的内容与观前公司签订补充协议。”双方于落款处盖章，依良公司所加盖的依良公司合同专用章。2018年10月30日，依良公司向观前公司发出《公函》。该《公函》告知观前公司进行消防整改的诸项工作，如未及时整改发生消防安全事故，责任一律由观前公司承担。该《催告函》以韵达公司快递形式寄送至上海市闵行区漕宝路XXX号2楼观前公司办公室，收件人为观前公司。该函经查询于2018年11月1日签收，显示为“本人”签收。同日，依良公司向观前公司发出《解除租赁合同通知书》。该《通知书》上载：“2017年8月1日贵司与我司签订《房屋租赁合同》一份，约定将闵行区莲花路XXX号一层、二层9,138.5平方米租赁给贵司，租赁期限为7年自2017年1月4日至2023年12月30日，前两年每平方每天租金3.5元人民币，另约定租金每六个月支付一次，先付租金后使用。但合同履行过程中，贵司多次拖欠租金。我司多次催告贵司支付逾期租金，贵司均无理搪塞。依据《房屋租赁合同》第7.1条，特来函告知贵司：解除2017年8月1日与贵司签订的《房屋租赁合同》及与之相关的补充协议，并再次催告贵司支付逾期租金。贵司在收到本通知后不得再向客户收取租金，并应在收到本通知后5个工作日内来我司结清租金，否则我司将采取法律手段追究贵司违约责任。”该《解除租赁合同通知书》加盖依良公司公章。该《催告函》以韵达公司快递形式寄送至上海市闵行区漕宝路XXX号二楼观前公司办公室，收件人为观前公司。该函经查询于2018年11月1日签收，显示为“本人”签收。2018年11月13日，依良公司出具《关于2018年10月24日会议纪要的回函》。该《回函》陈述：《会议纪要》所加盖的合同专用章未经公司授权，是伪造的，依良公司不予认可；吴炳华已免除授权，无权参与对莲花路XXX号1-2层房屋租赁事宜；吴炳华私自与观前公司洽谈的《会议纪要》尚没有依良公司公章，且吴炳华无授权，故《会议纪要》没有依良公司的签署，自始不发生法律效力；在依良公司告知观前公司“合同专用章”系伪造之后，若观前公司再行履行加盖“合同专用章”的合同，则应承担一切不利后果。该《回函》以韵达公司快递形式分别寄送至上海市闵行区漕宝路XXX号二楼观前公司办公室，收件人为观前公司。该函经查询于2018年11月27日签收，显示均为“已签收”签收。同日，依良公司还出具《关于2018年10月24日会议纪要合同专用章回函》。该《回函》表示，该合同专用章是股东私自印刻，未经有效股东会表决，其不予认可。依良公司认为2018年6月8日的股东会并未合法、真实召开，故股东鄢晓美、杨涛私自签署的股东会决议自始无效，对于股东鄢晓美和杨涛私自印刻的合同专用章不予认可。该《回函》以韵达公司快递形式寄送至上海市闵行区漕宝路XXX号二楼观前公司办公室，收件人为观前公司。该函经查询于2018年11月27日签收，显示为“已签收”签收。2018年11月20日，观前公司出具《欠条》一张，明确欠依良公司共同管理的房租款400,000元。2018年11月30日，(2108)沪0112民初9065号作出一审判决，该判决本院认为部分确认吴炳华以依良公司名义在上述谈判文件中作出的所有确认内容所产生的法律后果理应由依良公司承担。该判决主文为：“依良公司于本判决生效之日起向观前公司赔偿人民币104,300元。”2019年2月20日，依良公司在讼争商场张贴《通知》。该《通知》告知各实际承租人，观前公司长期拖欠租金导致双方的合同已于2018年11月1日解除，观前公司已无继续占有、使用、收益的权利。依良公司为了维护权益，已向闵行区人民法院提起诉讼。另，依良公司要求实际承租人向其直接支付租金。该《通知》加盖依良公司公章。2019年3月5日，依良公司在讼争商铺张贴《回函》。该《回函》称，依良公司与观前公司在实际履行《房屋租赁合同》中，因为承诺的招商条件未实现、停车场面积缩小等原因导致观前公司无法盈利、经营困难，由此造成依良公司与观前公司租赁关系紧张，但《租赁合同》已解除的情况并不属实。且因依良公司股东之间亦存在着不同的纠纷，进而导致租赁事宜迟迟未能有效解决。依良公司另表示9065号判决书所涉的欠缴租金，观前公司已经予以支付。后续的租金费用，双方亦在协商中。该《回函》加盖依良公司合同专用章。2019年5月21日，依良公司再次发出《告知函》。该《告知函》称，依良公司从未印刻合同专用章，对于盖有合同专用章的文件不是公司真实意思表示。其与观前公司的租赁合同已经在2018年11月1日解除，此后实际承租人的租金应向依良公司支付。另告知各承租人不要再向观前公司支付租金。该《告知函》加盖依良公司公章。另查明，上海市闵行区莲花路XXX号与上海市闵行区漕宝路XXX号属于同一幢楼，经相关部门同意，该楼宇有两套门牌号。又查明，吴炳华与王和珠于2018年11月13日在中国银行上海市顾戴路支行建立共管账户，该账户于当日存入50,000元、420,000元，于2018年11月20日存入900,000元、1,100,586.67元。再查明，被告观前公司自2017年1月4日起至2018年1月19日止，累计向原告依良公司支付8,512,280元，其中包括保证金500,000元、装修款1,500,000元。期间，依良公司向观前公司退还装修款1,500,000元。另9065号案件中确认观前公司的欠付租金中应抵扣依良公司应给予其的补偿款821,500元。复查明，被告观前公司的注册地址为上海市闵行区莲花路XXX号二层B01室，该地址亦为其向本院寄送部分诉讼材料时所载明的寄件地址。本院认为，依良公司与观前公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性、强制性规定，当属有效。审理过程中，双方对于观前公司的抵扣款项以及已付租金予以确认为7,333,780元(保证金500,000元+321,500元+6,512,280元)。双方于庭审中还表示希望将9065号案件中依良公司应向观前公司给付的钱款在本案中予以抵扣，但本院考虑到9065号案件中尚可能存在迟延履行期间的债务利息，且观前公司亦未明确表示放弃该利息，故本案中不宜抵扣9065号案件的相应钱款，双方仍应另行处理该案的钱款给付。至于依良公司主张要求观前公司交付观前公司与次承租人之间租赁合同复印件以及次承租人支付房租记录和清单之诉请，本院认为并无合同或法律依据，不予支持。另，观前公司于2020年1月2日的庭审中表示同意解除双方之间的合同但不同意依良公司的解除理由与日期，观前公司亦同意返还讼争房屋，但考虑到其将另案起诉依良公司赔偿相应的装修损失，为便于举证希望法院可以对于返还房屋期限进行适当考虑。现本案争议焦点尚有：一、《房屋租赁合同》的解除日为何日？二、依良公司主张的房屋占有使用费标准是否合宜？三、返还讼争房屋的期限。针对上述争议焦点一：依良公司认为其不认可所谓共管账户的说法，亦不认可吴炳华在撤销授权之后与观前公司达成的所有协议，更不认可合同专用章的存在，所以观前公司未付租金已达成根本解约的条件。故无论是其通过快递邮寄的形式还是通过当面转交观前公司股东吴荣清的形式，其解除合同的意思表示均已最迟于2018年11月1日到达观前公司，理应于当日解除合同。观前公司则认为其虽然未支付相应租金，但其有如下理由：首先，基于在9065号案件中，依良公司对于双方所签订的《补充协议》等真实性均有异议并提出了对公章的鉴定以及对吴炳华授权的异议，且该案亦将对于其应付的租金金额作出判定，所以在该案判决确认之前其对于租金的支付享有不安抗辩权。其次，其在9065号案件审理过程中基于双方的《会议纪要》已与吴炳华共同设立共管账户并向共管账户内支付2,470,586.67元，亦可证明其履约诚意。再次，根据该《会议纪要》内容其亦应在2019年1月后分数笔钱款进行租金的支付，依良公司发出解除合同通知时并未到约定付款期，故依良公司发出解除函时并不享有合同解除权。又次，在未到约定付款日期的时候依良公司便以张贴公告的形式对外称双方合同已解除并要求讼争房屋内的实际承租人不要向观前公司付款的行为造成观前公司履行合同目的无法实现的结果，最终导致合同解除，故主张合同解除日为张贴《公告》的2019年2月20日。对此，本院认为：首先，在9065号案件最后一次庭审(2018年11月15日)时，观前公司就表示过其于共管账户存入2,470,000元，剩余应付款项双方就扣减费用存有争议，故在协商；依良公司当庭表示对于共管账户其不知情。而在本案中根据依良公司自行举证可见，观前公司曾于2018年8月9日便已提及共管账户的相关情况，依良公司也于2018年8月30日的《催告函》中表示不认可共管账户，其将立即行使合同解除权。依良公司对于共管账户的存在与否、知情与否的表述存在前后矛盾之处。其次，依良公司于9065号案件审理中便对吴炳华的授权提出诸多异议，且在该案的诉讼过程中便寄送了撤回对吴炳华相关授权的材料。但在此后双方协商过程中，又有大股东(隐名股东)林贤明同吴炳华一起持有公司合同章以及《确认书》与被告观前公司形成《会议纪要》。再次，依良公司虽不认可合同专用章的效力，但在其早已知晓大股东林贤明持有并使用合同专用章的情况下，却长期未对该合同专用章效力提起诉讼，直至2020年初方提出(2020)沪0120民初1394号公司决议效力纠纷案件的诉讼。最后，依良公司于2019年2月20日张贴公告宣称已解除与观前公司合同之后，又于2019年3月5日发出加盖合同专用章的《回函》称与观前公司解除合同不属实。从以上种种依良公司对外表述反复、矛盾的行为结合涉及依良公司内部股东之间的众多诉讼案件可见，依良公司的内部混乱已影响到其作为公司的经营活动以及与对外的意思表示。而观前公司基于林贤明的大股东身份、吴炳华长期代表依良公司与其交涉讼争房屋租赁事宜的过往而与上述两人就讼争合同的租金支付进行协商是为合理、亦不存在恶意。再综合考虑依良公司在9065号案件中的诉讼策略与庭审表述，本院认为在2018年12月21日前(即9065号案件判决生效之日)观前公司享有迟付租金的不安抗辩权，故对于依良公司所主张的合同解除日(2018年11月1日)本院不予认同。同样考虑到9065号案件判决之后，无论是《补充协议》的效力还是相应的抵付租金、赔偿损失金额均已确定，观前公司亦应按约进行欠租的缴付，其此前主张的不安抗辩权不应继续享有。而观前公司却在此后数月间既未依托《会议纪要》与依良公司签订补充协议，也未按照《房屋租赁合同》向依良公司支付相应的租金，亦未再向共管账户支付过相应钱款。本院认为其欠付租金的行为已构成根本违约，结合依良公司在诉状中对于解除合同的意思表示以及观前公司签收本案诉状的日期，本院认为双方之间的合同解除日应定2019年3月2日为宜。至于与该争议焦点相关的原告主张之诉请2的处理，本院认为基于合同解除日为2019年3月2日，故被告观前公司自2017年5月15日起至2019年3月2日止的欠付租金应为10,455,443.74元(3,066,220元+10,400,000元÷12个月×8个月+10,400,000元÷365天×16天)。至于原告主张的相应利息由于所对应的本金仅为2017年5月15日起至2018年11月1日止期间的租金(原告原主张金额为7,082,947.68元，因2018年6月15日至2018年11月1日的租金标准有误，本院现调整该期间租金为7,045,763.37元，计算方式为3,066,220元+10,400,000元÷12个月×4个月+10,400,000÷365天×18天)，本院于本案中亦仅可对该部分本金的利息主张进行处理。至于利息的起算日期，本院认为亦应参考9065号的判决生效日期(2018年12月21日)后一日作为观前公司支付此前欠租的合理期限较为适宜，亦就此调整利息的起算日为2018年12月22日。至于2018年11月2日起至2019年3月2日止的租金所对应的相应利息，原告可另案诉讼。针对上述争议焦点二：原告依良公司依据《房屋租赁合同》第4.1条约定的租金标准(每日每平方米3.5元)主张自2018年11月1日起至被告实际返还之日止的房屋占有使用费。被告观前公司则认为因为依良公司对其使用讼争房屋造成影响，所以计算标准过高，应该参照租金标准打折计算房屋占有使用费。对此，本院认为鉴于9065号案件中基于双方达成的补充协议已然确定双方的年租金标准调整至每年10,400,000元，实际双方的租金标准已未再按照每日每平方米3.5元标准乘以面积的方式进行计算。再考虑到违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，综合考虑观前公司迟付租金的主观恶意、违约时间的长短、对依良公司造成的实际损失、依良公司张贴公告后对观前公司实际占有使用房屋使用收益的影响等因素后，本院认为对于依良公司主张的房屋占有使用费标准仍应参照年租金10,400,000元的标准较为适宜。至于起算日期，考虑到本院认定的合同解除日为2019年3月2日，本院一并调整房屋占有使用费的起算日期为2019年3月3日。针对上述争议焦点三：原告依良公司主张要求立即返还。被告观前公司亦同意返还，但其表示需要对装修进行审价评估，希望可以放宽返还房屋的期限。鉴于观前公司就本案解除合同后装修赔偿的相应主张已向本院提起案号为(2020)沪0112民初5697号的诉讼，考虑到讼争房屋面积较大、装修评估时间较长，参考类似案件中实际的评估时长，本院认为适当放宽返还房屋期限至六十日为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海依良信息科技有限公司与被告上海观前企业管理有限公司就上海市闵行区莲花路XXX号一层、二层2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月2日解除；二、被告上海观前企业管理有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告上海依良信息科技有限公司返还上海市闵行区莲花路XXX号一层、二层房屋；三、被告上海观前企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海依良信息科技有限公司支付自2017年5月15日起至2019年3月2日止的租金人民币10,455,443.74元；四、被告上海观前企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海依良信息科技有限公司支付以人民币7,045,763.37元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算自2018年12月22日起至2019年8月19日止的利息，以及以人民币7,045,763.37元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算自2019年8月20日起至被告上海观前企业管理有限公司实际给付之日止的利息；五、被告上海观前企业管理有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告上海依良信息科技有限公司支付按照年租金人民币10,400,000元的标准计算自2019年3月3日起至被告上海观前企业管理有限公司实际返还上海市闵行区莲花路XXX号一层、二层房屋之日止的房屋占有使用费；六、驳回原告上海依良信息科技有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币96,450.89元、保全费人民币5,000元，以上合计人民币101,450,89元由被告上海观前企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  韩伟清审判员  张 莉审判员  钱 洁二〇二〇年三月二十日书记员  瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。