上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初5617号原告：王茹，女，1975年3月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张青，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海恺亚物业服务有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：黎芸桦。原告王茹诉被告上海恺亚物业服务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年7月22日公开开庭对本案进行了审理。原告王茹及其委托诉讼代理人张青到庭参加诉讼，被告上海恺亚物业服务有限公司(以下简称“恺亚公司”)经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告王茹向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告签订的《委托运营管理协议》及《补充协议》于2018年7月15日解除；2、被告支付原告拖欠的2017年10月1日至2018年5月31日收益207,595.47元；3、被告向原告交付价值80,000元的家具；4、被告按照每日千分之二的标准，向原告支付逾期付款违约金，其中2017年10月1日至2018年3月31日的逾期付款违约金自2018年4月1日起算，2018年4月1日至2018年5月31日的逾期付款违约金自2018年10月1日起算，两笔款项均计算至实际付清之日止；5、被告支付原告解约违约金98,310元。事实和理由：上海市曲阜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原系案外人尤某某名下房产。2014年1月，尤某某和被告签订了《委托运营管理协议》将上述房屋委托被告进行经营和管理，委托期限自2014年4月1日起至2024年3月31日，其中，2017年度及2018年度的收益约定为32.77万元，被告应当于每年的9月及3月向原告支付收益，合同还对违约及解除事宜进行了约定。2017年4月，原告自案外人尤某某处购得上述房产，并于2017年5月1日和被告签订了《补充协议》，约定上述《委托运营管理协议》由原、被告继续履行，2017年5月以后的返租款由原告收取。但自2017年10月开始，被告开始欠付应付款项，至2018年7月15日原告收回了房屋，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求并变更第四项诉讼请求为：被告向原告支付逾期付款违约金44,866.57元(其中2017年10月1日至2018年3月31日的逾期付款违约金自2018年4月1日计算至庭审当天即2019年7月22日，共计37,211.49元，2018年4月1日至2018年5月31日的逾期付款违约金自2018年10月1日起算至庭审当日即2019年7月22日，共计7,655.08元，两笔款项合计44,866.57元)，并以207,595.47元为基础，按照日万分之五的标准支付逾期付款违约金自2019年7月23日起继续计算至本判决生效之日止。被告恺亚公司未到庭应诉，亦未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市曲阜路XXX弄XXX号(另有门牌号：曲阜路XXX弄XXX号)1102室房屋原系案外人尤某某名下房产，建筑面积为154.42平方米。2014年1月15日，尤某某(甲方)与某某(乙方)签订《委托运营管理协议》，约定甲方委托乙方运营管理系争房屋，期限为十年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止，甲方授权乙方全权进行管理活动，包括但不限于乙方自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金与押金、进行管理和解除租约、收取与支付违约金等事项。其中，2017年4月1日起至2024年3月31日为委托运营的第二阶段，乙方在运营管理物业所取得的收入中，按照2017年32.77万元、2018年32.77万元的标准给予甲方固定收益。物业费标准为8.8元/月/平方米。委托运营管理期间、家具家电配置费用为8万元，从甲方给乙方第一年的租金回报中扣除。乙方每半年度支付甲方收益一次，第一次支付时间为2017年9月。逾期支付的，每逾期一日按照应付金额的日千分之二向甲方支付违约金。逾期超过3个月甲方有权以书面通知形式解除本合同。因任何乙方违约造、违反其做出的承诺与保证造成协议终止或实际无法履行，违约方应当向对方支付该物业上一年度约定回报30%作为违约金。合同签订后，双方开始履行合同。2017年4月11日，原告自案外人尤某某处购得系争房屋，并成为系争房屋的产权人。2017年5月1日，原告与某某签订《补充协议》一份，约定原协议的委托方由尤某某变更为王茹，原委托运营管理协议条款不变。2017年5月1日后的所有返租款归业主王茹所有。2019年7月31日，案外人尤某某出具情况说明，对上述事实予以确认。合同履行期间，被告初始尚能按约支付款项，但此后开始拖欠支付款项，被告于2017年9月29日支付了直至2017年9月的租金后再未支付后续房租，欠付原告2017年10月-2018年5月的租金(扣除相应物业费)合计207,595.47元。嗣后，原告直接向租客收取了租金，并于2018年7月15日收回了系争房屋，此后双方未能协商一致，遂成讼。本院认为，案外人与某某签订的《委托运营管理协议》以及原告与某某签订的《补充协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告成为《委托运营管理协议》的合同相对方，享有合同项下的原有权利。支付固定收益是被告合同项下的基本义务。现被告逾期支付应付款项已超过三个月，已经构成违约，原告有权按约定行使合同解除权。关于合同解除的时间，鉴于原告于2019年7月15日自行收回了房屋，并自愿确认合同于该日解除，故本院确认双方之间的租赁合同于2019年7月15日解除。合同解除后，原告要求被告支付自2017年10月1日起至2019年5月31日止欠付费用的诉请，合法有据，本院予以支持。关于前述欠租的金额，2017年10月1日至2018年3月31日的金额合计为327,700/2=163,850(元)，扣除物业费8.8*154.42*6=8,153.40(元)，为155,696.60(元)；2018年4月1日至2018年5月31日的欠租金额应为327,700/12*2=54,616.67(元)，扣除物业费8.8*154.42*2=2,717.80(元),合计51,898.87元，以上欠租合计207，595.37元，该笔费用应当由被告支付。被告逾期支付租金，按合同约定，每逾期一日，按欠款款项的千分之二支付逾期付款违约金。故原告现自愿调整为按照每日万分之五为标准计算逾期付款违约金，属于对自身权利的合理处分，不违反法律的相关规定，本院予以认可，原告有权按此标准要求被告支付逾期付款违约金。至于逾期付款违约金的金额，2017年10月1日至2018年3月31日的逾期付款违约金自2018年4月1日计算至庭审当天即2019年7月22日为155,696.60*0.0005*478=37,211.49(元)，2018年4月1日至2018年5月31日的逾期付款违约金自2018年10月1日起算至庭审当日即2019年7月22日为51,898.87*0.0005*295=7,655.08(元)，两笔款项合计44,866.57元；此后被告应当以欠付总额207,595.47元为基础，按照日万分之五的标准，向原告支付自2019年7月23日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金。被告欠付应付费用，构成根本性违约，原告按合同约定要求被告按照年固定收益的30%即327,700*0.3=98,310(元)支付违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、案外人尤某某与某某上海恺亚物业服务有限公司就上海市曲阜路XXX弄XXX号签订的《委托运营管理协议》以及原告王茹与某某上海恺亚物业服务有限公司签订的《补充协议》于2018年7月15日解除；二、被告上海恺亚物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王茹支付2017年10月1日起至2018年5月31日止的收益207,595.47元；三、被告上海恺亚物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王茹支付逾期付款违约金44,866.57元，并以207,595.47元为本金，以每日万分之五为标准，向原告王茹支付自2019年7月23日至本判决生效之日止的逾期付款违约金；四、被告上海恺亚物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王茹支付合同解除违约金98,310元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,561.58元(原告王茹已预缴)，由被告上海恺亚物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双审 判 员  王 梓人民陪审员  蔡凌军二〇一九年九月二十六日书 记 员  陈 玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。