上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初6875号原告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司,住所地上海市闵行区沪松公路******。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：上海一饮一啄餐饮管理有限公司,住所地上海,住所地上海市崇明区新村乡耀洲路******(上海新村经济小区)>法定代表人：赵雅芳。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理。因被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司下落不明，故本院适用普通程序，依法组成合议庭，以公告方式向被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程然到庭参加了诉讼。被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2018年1月31日解除;2.被告向原告支付租金人民币(币种下同)972,928元(自2017年2月1日至2018年1月31日,按82,920元/月计算);3.被告向原告支付逾期付款违约金431,289元(按日千分之一暂计至2018年8月31日,实际计算至租金付清之日止);4.被告向原告支付擅自停业违约金169,986元(自2017年11月10日至2018年1月31日,共82天,按计租面积5元/平方米/日计算);5.被告向原告支付合同解除损失赔偿金190,716元。诉讼中，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司明确第一项诉讼请求为：1.确认双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》解除;原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司明确第三项诉讼请求为：3.被告向原告支付以143,728元为本金，自2016年12月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；被告向原告支付以248,760元为本金，自2017年3月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；被告向原告支付以248,760元为本金，自2017年6月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；被告向原告支付以248,760元为本金，自2017年9月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；被告向原告支付以82,920元为本金，自2017年12月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司增加第六项诉讼请求为：6.被告缴纳的履约保证金211,446元不予返还。事实与理由：2016年6月16日,原、被告签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》,约定被告承租原告名下位于上海市漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场第4层编号为H2c-F1-008、H2c-F2-006、H2c-F3-002的商铺(以下简称涉案商铺),租赁面积为414.60平方米,租赁期限为5个租赁年度,租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算,租金按自然季度支付,被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告按照约定向被告交付了租赁场所。2016年7月23日,七宝宝龙城市广场与被告租赁场所同时开业。被告在经营过程中,自2017年2月1日开始拖欠租金,并于2017年11月10日开始擅自停止营业。期间,原告曾数次向被告致函催要拖欠租金,并要求被告恢复营业,但被告一直置之不理。2018年1月31日,原告收回商铺。原告认为,原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁场所,被告拒不支付租金、擅自停止营业等行为已经构成根本违约,严重侵犯了原告的权益,应当按照合同的约定向原告承担违约责任。为了维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定,诉至法院,请求依法判如诉请。被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司未作答辩亦未向本院提供证据。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.商铺租赁合同，证明原、被告之间就租赁事宜签署了书面合同，约定租金和物业费现付后用，并按季度支付，并对逾期付款违约金、合同解除赔偿金等进行了约定；2.解约函及快递信息、张贴情况，证明因被告拖欠租金等费用，原告向被告发出解约函；3.关于清场之通知函及快递信息、张贴情况，证明因被告违约，原告于2018年1月31日自行收回租赁场所；4.催款函、催告函及快递信息，证明原告向被告催要租金等费用。本院认为，原告提供的证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料对本案的证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年6月16日，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司(出租方、甲方)与被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司(承租方、乙方)签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，第1.1条约定，甲方将位于上海市闵行区漕宝路XXX号的上海七宝宝龙城市广场/区(期)H2c号楼第4层编号为H2c-F1-008、H2c-F2-006、H2c-F3-002的商铺出租给乙方。第1.2条约定，乙方承租的租赁场所面积暂计为414.60平方米。第3.1条约定，甲、乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度。第3.2条约定，自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。第3.3条约定，甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年6月5日。乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日期作提前或者延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件。第3.4条约定，乙方租赁场所开业日为租赁场所对外营业之日，该广场/区(期)统一开业日暂定为2016年7月23日，如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日。如甲方另行书面通知统一开业日期的，则以该书面通知为准，但甲方应至少提前一个月书面通知乙方。第4.1.2条约定，第三年租赁年度，月租金为87,066元。第五年租赁年度，月租金为95,358元。第4.4.3条约定，甲乙双方经协商同意乙方在第一个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为82,920元；乙方在第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度每月应缴纳的租金为82,920元；自第三个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。第4.4.4条约定，乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付165,840元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。第4.7条约定，根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业管理服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。若乙方延迟达30日且经甲方书面催告后仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除合同。第5.1条约定，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付211,446元作为履约保证金。第5.2条约定，履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无需向乙方支付该保证金的利息，在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或者其他未付款项。第5.3条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。第10.9.1条约定，未经甲方或经营管理公司同意，乙方擅自不开业、停业/不营业，每日须按计租面积5元/平方米(如低于500元，则按500元计算)的标准向甲方支付违约金。第14.5条约定，双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。第17.3条约定，任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面形式，按该方在合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。合同还就其他事项作出了约定。合同签订后，原告向被告交付了涉案商铺。2017年8月4日，原告向被告发函催讨租金等费用；2017年8月22日，原告向被告发函催讨租金等费用；以上两封函件分别于2017年8月7日、8月29日妥投。2017年12月19日，原告向被告发函催讨租金等费用，该函件被退回。2018年1月9日，原告向被告发送《解约函》，载明因被告仍未支付拖欠的款项，根据租赁合同之相关规定，自2018年1月10日起，双方签署的租赁合同解除，并要求被告支付租金、违约金等费用。该函件被退回后，被告将《解约函》张贴于涉案商铺的门窗。2018年1月24日，原告向被告发送《关于清场之通知函》，该函件要求被告务必于2018年1月31日18时前按租赁合同之约定向原告返还涉案商铺，否则，原告将按合同约定于该日自行处理被告遗留在租赁场所内的物品、货品，以便收回租赁场所。该函件被退回后，被告将《关于清场之通知函》张贴于涉案商铺的门窗。庭审中，针对原告同时主张擅自停业违约金、合同解除损失赔偿金和没收履约保证金，本院释明原告就被告承担的违约责任有重复适用之嫌，应选择进行主张，原告经释明后仍然坚持要求重复适用，同时表示，若法院认为违约金过高，同意由法院进行酌情处理。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。现本案中，原告已按约交付涉案商铺，然被告未按约支付租金，显属被告违约，原告据此请求确认合同解除，并要求被告支付自2017年2月1日起至2018年1月31日止欠付的租金，及支付逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除损失赔偿金，均具有事实和法律依据，亦符合合同约定，本院予以支持。关于逾期付款违约金的计算标准，原告自愿将其调整为日万分之五,于法不悖，本院予以准许，由此，逾期付款违约金分段计算如下：(1)以143,728元为本金，自2016年12月26日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；(2)以248,760元为本金，自2017年3月26日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；(3)以248,760元为本金，自2017年6月26日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；(4)以248,760元为本金，自2017年9月26日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；(5)以82,920元为本金，自2017年12月26日起至实际支付之日止，按日万分之五计算。关于原告主张没收履约保证金，本院认为，被告支付给原告的履约保证金属于违约责任的承担方式之一，其与擅自停业违约金、合同解除损失赔偿金均是针对被告提前解除合同而设置的惩罚性条款，具有竞合之处。现原告已主张擅自停业违约金、合同解除损失赔偿金，且上述两项违约金均得到本院支持，已能够弥补原告的实际损失，故原告再行主张没收履约保证金将加重被告的违约责任，属重复主张，因此，本院对原告没收履约保证金的诉讼请求，不再予以支持。原、被告之间的合同解除后，原告理应将履约保证金返还被告，原告亦于诉讼中表示同意法院酌情处理，故未免当事人讼累，本院于本案中一并作出处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司于2016年6月16日就位于上海市漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场第4层编号为H2c-F1-008、H2c-F2-006、H2c-F3-002的商铺所签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》解除；二、被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2017年2月1日起至2018年1月31日止的租金人民币972,928元;三、被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司以人民币143,728元为本金，自2016年12月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币248,760元为本金，自2017年3月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币248,760元为本金，自2017年6月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币248,760元为本金，自2017年9月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；以人民币82,920元为本金，自2017年12月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；四、被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司擅自停业违约金人民币169,986元;五、被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司合同解除损失赔偿金人民币190,716元;六、原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司租赁保证金人民币211,446元；七、驳回原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,684.28元，由被告上海一饮一啄餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 颖人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一九年八月十九日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。