贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初3926号原告：遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司，住所地遵义市红花岗区海尔大道3号小区10号楼，统一社会信用代码91520302755375070U。法定代表人：陈铭鼎，董事长。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎治忠，贵州上善律师事务所律师。被告：贵州兴澄地产置业有限公司，住所地遵义市红花岗区官井路官井花园，统一社会信用代码915200005609022646。法定代表人：谢德海，执行董事。委托诉讼代理人：杨盛全，公司法务。原告遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司诉被告贵州兴澄地产置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法由审判员陈钰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人万力、被告委托诉讼代理人杨盛全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司向本院提出诉讼，请求：1、依法判令被告立即向原告交付位于遵义市红花岗区（房屋信息详见附件1，房号为3-1-2701、3-1-2502、3-1-2702、3-1-2802、3-1-1803、4-1-2401、4-1-2501、4-1-504、4-1-1404、4-1-305、4-1-405、4-1-505、4-1-705、4-1-805、4-1-1305、4-1-1705、4-1-1905、4-1-2305、4-1-2405、4-1-2505、4-1-2805、4-1-406、4-2-305、4-2-505、4-2-805、4-2-1305、4-2-1405、4-2-1805、4-2-2105、4-2-2205、4-2-2405、4-2-2505、4-2-2605、4-2-2705）；2、依法判令被告立即向原告交付办理商品房（房屋信息详见附件2）转移登记的有关文书；3、依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金（即过渡安置补偿费赔偿标准）暂计至起诉之日为1030557.54元（按所购面积3401.18㎡×10元／㎡／月，从2016年10月1日起算至起诉之日止）；4、依法判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金235585.75元（按已付购房款7852858.20元×0.03），共计1266143.29元；5、本案诉讼费用、保全费用5000元由被告承担。庭审过程中，原告明确表示放弃第二项诉讼请求。事实与理由：为妥善解决遵义市红花岗区棚户区及老旧房改造安置问题，在遵义市红花岗区人民政府的要求和安排下，原告作为购买安置房源的平台公司，于2016年4月22日与被告签订《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》，购买被告开发的位于遵义市红花岗区，总建筑面积为3401.18㎡，统一平均单价为3650元／㎡，总购房款为12414307元。协议明确约定原告代购的房屋用于棚户区改造还房安置，待被征收拆迁安置对向实际选定房源后，由被告与被拆迁安置对向另行签订商品房买卖合同，商品房买卖合同视为协议附件；被告应当在2016年9月30日前向原告交付所购商品房，逾期则按所购房屋总面积3401.18㎡×10元／㎡／月计付违约金，被告应在2017年3月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期按原告已付房款的3%支付违约金。协议签订后，原告按约于2016年5月4日向被告支付购房款7448584.20元，于2018年1月10日向被告支付购房款404274元，共计支付购房款7852858.20元。但被告未能按约交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，直到2018年9月5日房屋才达到交付条件，其后被告又不与被征收人签订商品房买卖合同，不交付房屋，故原告诉至法院，请求依法支持原告的上述诉讼请求。被告贵州兴澄地产置业有限公司辩称，对原告方第一项诉讼请求我司予以认可，同意交付房屋，对原告的第三、四项诉讼请求，我司并不存在违约情形，不应当承担违约责任，且即使违约，合同约定违约金也过高，应当予以调减，对原告主张的第五项诉讼请求，我司认为我司不应当承担。本院经审理认定事实如下:2016年4月22日，原告与被告签订《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》，购买被告开发的位于遵义市红花岗区，总建筑面积为3401.18㎡，统一平均单价为3650元／㎡，总购房款为12414307元。该款采取一次性付款方式付款，即双方签订协议后，原告在20日内，向被告支付购房款总价的60%，购房款7448584.20元，原告在被告交房后5日内扣除购房款总额5%作为房屋保修金后将购房余款4345007.45元，5%房屋保修金在合同签约交房一年后支付。如因原告至今情况不能按前述“一次性付款方式”支付购房款时，则双方同意原告采取评估价下浮5%，即原告在签订协议后20日内，向被告支付购房款总价的60%；原告在被告交房后（以被告通知接房之日起计）1年内将购房余款付清。协议明确约定原告代购的房屋用于棚户区改造还房安置，待被征收拆迁安置对向实际选定房源后，由被告与被拆迁安置对向另行签订商品房买卖合同，商品房买卖合同视为协议附件；被告应当在2016年9月30日前向原告交付所购商品房，逾期则应承担因逾期交房而增加的过渡安置补偿费，该过渡安置补偿费在原告应付的房款中抵扣，按所购房屋总面积3401.18㎡×10元／㎡／月计付，被告应在2017年3月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期届满之日起至180日内，被告不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的3%承担违约责任，约定日期届满之日起超过180日以后，被告仍不能办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房。双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。协议签订后，原告按约于2016年5月5日向被告支付购房款7448584.20元，于2018年1月10日向被告支付购房款404274元，共计支付购房款7852858.20元，后又因被告差欠案外人款项，原告于2019年4月29日被重庆市第一中级人民法院扣划4200000元，于2019年5月24日被本院扣划356806.30元。但双方至今未办理交付房屋及商品房转移登记的有关文书的手续，故原告诉至法院，酿成诉争。另查明，本案所涉房屋已于2018年9月5日达到交付条件，并经双方人员予以签字确认已可办理产权手续，并于2018年8月27日完成了商品房初始登记，具备办理房屋所有权登记的条件。再查明，2019年5月27日，被告向原告出具《贵州兴澄地产置业有限公司敦促遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司尽快办理商品房过户登记的函》，敦促原告于2019年5月30日前办理代购商品房的转移过户登记手续。又查明，庭审过程中，原告陈述因政府对拆迁安置对象进行了货币补偿，故未产生过渡安置补偿费。以上事实，有原、被告陈述、《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》、《代购房源表》、《代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议结算单》、执行裁定书、协助执行通知书、贵阳银行电子回执单两份、贵州省建设工程竣工验收备案表、商品房交接单、《贵州兴澄地产置业有限公司敦促遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司尽快办理商品房过户登记的函》等证据予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》，双方均应按照合同履行双方的义务，庭审过程中，被告对原告要求交付位于遵义市红花岗区（房屋信息详见附件1，房号为3-1-2701、3-1-2502、3-1-2702、3-1-2802、3-1-1803、4-1-2401、4-1-2501、4-1-504、4-1-1404、4-1-305、4-1-405、4-1-505、4-1-705、4-1-805、4-1-1305、4-1-1705、4-1-1905、4-1-2305、4-1-2405、4-1-2505、4-1-2805、4-1-406、4-2-305、4-2-505、4-2-805、4-2-1305、4-2-1405、4-2-1805、4-2-2105、4-2-2205、4-2-2405、4-2-2505、4-2-2605、4-2-2705）的诉讼请求予以认可，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付逾期交房的违约金（即过渡安置补偿费赔偿标准）暂计至起诉之日为1030557.54元（按所购面积3401.18㎡×10元／㎡／月，从2016年10月1日起算至起诉之日止）的诉讼请求，本院认为，按照双方合同约定，被告应当在2016年9月30日前向原告交付所购商品房，逾期则应承担因逾期交房而增加的过渡安置补偿费，该过渡安置补偿费按所购房屋总面积3401.18㎡×10元／㎡／月计付，本案所涉房屋在2018年9月5日才达到交付条件，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当向原告赔偿损失，庭审过程中，原告陈述因政府对拆迁安置对象进行了货币补偿，故未产生过渡安置补偿费损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，对本院酌情对该违约金调减为100000元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金235585.75元（按已付购房款7852858.20元×0.03）的诉讼请求，本院认为，双方合同约定被告应在2017年3月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期届满之日起至180日内，被告不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的3%承担违约责任，本案所涉房屋在2018年8月27日才取得商品房初始登记，被告确实违约，但原告也并未举证证明其损失依据，故本院酌定将违约金调减为201818.46元（按已付购房款7852858.20元为基数计算从2017年4月1日起至2018年8月27日止按每日万分之0.5计算的违约金），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵州兴澄地产置业有限公司于本判决生效后十日内向原告遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司交付位于遵义市红花岗区；二、被告贵州兴澄地产置业有限公司于本判决生效后十日内向原告遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司支付逾期交房违约金100000元；三、被告贵州兴澄地产置业有限公司于本判决生效后十日内向原告遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金201818.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16200元，减半收取8100元，保全费5000元，共计13100元，由被告贵州兴澄地产置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  陈钰二〇一九年八月十五日法官助理孟荣钊书记员黄远鑫