上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初7401号原告：上海百通汽车客运有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈俊德，董事长。被告：禹春雷，男，1979年12月7日生，汉族，住上海市长宁区。被告：上海大禹饭店，住所地上海市长宁区。投资人：禹春雷，经理。两被告共同委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。原告上海百通汽车客运有限公司诉被告禹春雷、上海大禹饭店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序。因发现不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告上海百通汽车客运有限公司的法定代表人陈俊德、被告禹春雷和被告禹春雷、上海大禹饭店的共同委托诉讼代理人朱建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海百通汽车客运有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方于2017年4月16日就上海市长宁区天山西路XXX号房屋签订的房屋租赁合同解除，解除日期为判决生效之日；2.被告返还上海市长宁区天山西路XXX号房屋，归还日期为判决生效之日；3.被告向原告支付2018年4月16日至2019年4月25日的房屋占用费527,916.70元；2019年4月26日至判决生效之日房屋占用费按照租赁合同约定支付；4.被告支付违约金105,583.34元(按照欠缴租金的20%计算)；5.被告于判决生效十日内注销上海市长宁区天山西路XXX号房屋内登记的营业执照及卫生许可证等证件。审理中，原告撤回第五项诉讼请求。事实与理由：2017年4月16日，原告与被告禹春雷签订上海市长宁区天山西路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)租赁合同，期限为2017年4月16日至2022年4月15日，被告上海大禹饭店为担保人，约定了被告不得改变房屋结构，不得转让房屋。被告禹春雷于2017年10月24日在涉讼房屋内注册登记，领取了被告上海大禹饭店的营业执照等证照。2007年7月1日至8月27日，被告禹春雷在装修时改变了房屋结构。2017年6月23日，被告禹春雷又将房屋转租给案外人。因此房屋租赁合同无法继续履行的全部责任都在被告方，并且被告方应付的租金也拒不支付，被告应当承担违约责任。被告禹春雷、上海大禹饭店共同辩称，同意解除，但不同意其余诉讼请求。原告于2018年1月22日已经明确解除双方的租赁合同，故同意解除；被告于2018年6月12日从案外人陆某某取回了涉案房屋的钥匙，2018年6月15日钥匙已经由原告掌控，被告已经将涉案房屋归还原告，故原告要求支付到判决生效之日的使用费，没有依据，且在另案中已经判决被告向原告支付恢复房屋的费用及装修期间的占用费，同时，涉案房屋的损坏是由案外人陆某某造成的，应由案外人陆某某负责；被告不存在过错，不应承担违约金，且违约金过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房地产权证、函、民事判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据以及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告系涉案房屋的产权人，房屋类型为站场码头，建筑面积107.88平方米。原告原名上海百创通出租汽车有限公司，后变更为上海百通出租汽车有限公司，最终变更为现名上海百通汽车客运有限公司。2007年7月18日，原告(甲方)与被告禹春雷(乙方)就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定由乙方承租涉案房屋用于餐饮(无油烟气)。租期5年，自2007年4月16日至2012年4月15日。第一年租金21.6万元，之后逐年递增。乙方装饰承租房屋时，其四周外墙不得改变结构。乙方不得转租。被告禹春雷承租涉案房屋后开始经营饭店，并注册了被告上海大禹饭店。2012年4月16日，原告(甲方)与被告禹春雷(乙方)续签了租赁合同，并增加了被告上海大禹饭店为丙方。约定继续由乙方承租涉案房屋用于餐饮(无油烟气)，丙方为乙方提供担保。租期自2012年4月16日至2017年4月15日。第一年租金36.9万元，第二年起每年递增2.4万元。合同约定乙方承租期间，不得改变房屋结构，不得转租，如因转租、改建变更房屋结构，除恢复原状外，并承担违约责任。2017年4月16日，原告(甲方)与被告禹春雷(乙方)、被告上海大禹饭店(丙方)再次续签了租赁合同。合同约定租期自2017年4月16日至2022年4月15日。第一年租金48.9万元，第二年起每年递增2.4万元。发生逾期5日以上未付房租费等违约行为，即承担年租金总额50%的违约金并解除合同。内容与之前合同基本一致，但并无“不得转租”的特别规定。2017年6月17日，被告禹春雷(甲方)与案外人陆某某(乙方)签订餐厅转让合同一份，约定甲方将自己位于天山西路XXX号餐厅转让给乙方使用，转让总价为45万元。饭店名称：上海大禹饭店(不包括甲方注册在天山西路XXX号的所有商标及执照)。被告禹春雷确认，此转让为经营权的转让，转让后大禹饭店由案外人陆某某经营。2017年6月23日，被告禹春雷(甲方)与案外人陆某某(乙方)签订房屋租赁合同。约定将甲方拥有的天山西路XXX号房屋租给乙方，乙方用于餐饮(无油烟气)。甲方提供餐饮营业执照给乙方使用，在经营中所产生的一切费用由乙方承担。合同期限自2017年8月25日至2022年3月25日。乙方支付租金第一年57.6万元，第二年起每年递增2.4万元。租金每半年支付一次，分别于每年2月15日和8月15日支付。押金4.8万元。乙方承租期间，不得改变房屋结构，即时或合同终止(含解除)时，除恢复原状外，并承担违约责任。2017年7月7日，原告至涉案房屋查看，发现涉讼房屋装修的情况。被告禹春雷告知原告，房屋没有转租，只是与他人合作经营。当日，被告禹春雷出具说明称，涉案房屋装修由其负全部责任。后，原告又遇见案外人陆某某，案外人陆某某称与被告禹春雷系合作关系。2017年8月19日，原告向被告上海大禹饭店发函称，大禹饭店在装修时，对原房屋部分扩建，部分改变了房屋结构。大禹饭店已构成违约。要求大禹饭店立即整改，即按照产证载明结构，拆除扩建、改建的违章建筑，恢复原房屋结构。2017年12月25日，上海市长宁区公安消防支队向涉案房屋发送了行政处罚决定书。该决定书查明2017年11月28日，涉案房屋存在未经消防安全检查擅自投入使用的行为，违反相关规定。决定给予上海大禹饭店责令停止使用，并处罚款3万元的处罚。次日，上海市长宁区公安消防支队向上海大禹饭店出具了罚款缴纳通知书，要求上海大禹饭店于2018年1月10日前缴纳罚款3万元。2018年1月12日，原告、被告禹春雷与案外人陆某某三方共同碰头。原告在该日得到了被告禹春雷与案外人陆某某之间的租赁合同及转租合同，确认了禹春雷转租的事实。2018年1月19日，原告向两被告致函称，原告已获悉两被告转租的事宜。2018年1月25日，原告向两被告致函称，原告已代为缴纳了罚款，该罚款应由两被告承担。要求两被告立即向原告支付上述罚款。2018年4月14日，被告上海大禹饭店向原告致函称，鉴于原告已起诉解约，被告上海大禹饭店暂时停止支付租金。2018年4月15日，原告回函称，被告上海大禹饭店并非租赁合同承租人，原告未向上海大禹饭店要求解约，也不同意上海大禹饭店暂时停止支付租金的行为。2018年6月12日，案外人陆某某向被告方返还了涉案房屋钥匙。2018年6月15日，原告与被告禹春雷在涉案房屋处发生肢体冲突，被告禹春雷将钥匙遗留在涉案房屋处，原告将涉案房屋上锁后，将钥匙寄给被告，原告称被告拒收。另查明，本案原告另案起诉两被告要求赔偿违法拆除修复费用、修复期间房屋租金损失等，该案一审判决两被告向原告支付恢复原状费用261,872元、恢复期间的房屋空置费85,500元。在该案庭审中，被告明确不接受涉案房屋的钥匙，后为配合鉴定，原告更换了涉案房屋的门锁，并将新的钥匙再次寄给被告，被告拒收，目前，该案在上诉中。此外，本案原告另案起诉两被告，案外人陆某某作为第三人，要求确认被告禹春雷与案外人陆某某签订的房屋租赁合同无效等，该案一审判决驳回原告的诉讼请求，后原告不服一审判决对该案上诉，二审经审理认为原告与两被告签订的租赁合同没有就是否可以转租作出相应的约定，则被告禹春雷在转租他人时应该取得原告同意，现原告明确表示不同意被告禹春雷将涉案房屋转租给案外人陆某某，两被告并未提供相应的充分证据佐证原告同意其转租涉案房屋，现也无证据显示原告在知道两被告将涉案房屋租给案外人陆某某后在六个月内未提出异议，故对该案改判为被告禹春雷与案外人陆某某签订的房屋租赁合同无效。审理中，原被告双方确认，被告方的租金支付至2018年4月15日。本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方的租赁合同的解除日期。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，按照另案已经生效的判决确认被告方向案外人陆某某的转租无效，被告方构成违约，本案原告在知晓被告禹春雷的转租事实后即提出了异议，并于2018年1月19日向被告禹春雷发函明确不同意两被告的转租并要求解除房屋租赁合同，该异议的提出是在原告知道被告禹春雷转租后的六个月内提出的，因此依据合同法的规定，承租人未经同意擅自转租的出租人有权解除合同，原告具有解除权。该函于2018年1月22日送达被告禹春雷，故双方的房屋租赁合同应于2018年1月22日解除。二、如何处理解除的后果。首先，关于房屋占有使用费，本院认为，2018年6月15日，原告与被告禹春雷在涉案房屋处发生肢体冲突，被告禹春雷将钥匙遗留在涉案房屋处后，未有证据显示被告禹春雷掌控涉案房屋的钥匙并实际使用过涉案房屋，后，原告又曾多次将涉案房屋的钥匙寄给被告禹春雷，被告禹春雷均予以拒收，因此，应当视为2018年6月15日原告已经收回涉案房屋，故被告方应该支付2018年4月16日至2018年6月15日房屋占有使用费，共计85,500元。其次，关于违约金，被告禹春雷未经原告同意擅自转租，故被告方应该按约向原告支付违约金。根据双方合同的约定，被告方应该向原告支付年租金总额50%的违约金，庭审中原告自愿将违约金数额调整为年租金总额的20%，但被告抗辩违约金过高。本院认为，违约金应以弥补损失为主、惩罚性为辅，本案考虑合同解除后合理的空置期及双方履行过程中的情况，同时因原告已经就涉案房屋恢复原状的费用及修复期间的房屋空置费另行主张，本院酌情认定违约金为51,300元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、原告上海百通汽车客运有限公司与被告禹春雷、上海大禹饭店于2017年4月16日就上海市长宁区天山西路XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2018年1月22日解除；二、被告禹春雷、上海大禹饭店应于本判决生效之日起十日之内向原告上海百通汽车客运有限公司支付2018年4月16日至2018年6月15日房屋占用使用费85,500元；三、被告禹春雷、上海大禹饭店应于本判决生效之日起十日之内向原告上海百通汽车客运有限公司支付违约金51,300元。四、驳回原告上海百通汽车客运有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费3,598元，由被告禹春雷、上海大禹饭店负担。本诉案件受理费10,135元，原告上海百通汽车客运有限公司负担7，858.56元，被告禹春雷、上海大禹饭店负担2,276.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 沁人民陪审员 于 超人民陪审员 牟世荣二〇一九年九月二十日书 记 员 陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。