安徽省太湖县人民法院安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0825民初219号 原告：曹传峰，男，1992年5月2日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：徐群星，安徽唐功彬律师事务所律师。 被告：太湖新宏基置业有限公司，住所地安徽省太湖县晋熙镇龙山路206号。统一社会信用代码91340825MA2NAPQ06（1－1）。 法定代表人：严俊平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汤三三，男，1960年7月31日出生，住湖北省孝感市开发区。系太湖新宏基置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。 被告：安徽瑞信源建设工程有限公司，住所地安徽省合肥市政务区祁门路与潜山路交口新地中心9幢车A-1130室，统一社会信用代码91340100MA2MT19P3P。 法定代表人：王益明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王进舟，安徽精龙律师事务所律师。 原告曹传峰与被告太湖新宏基置业有限公司（以下简称新宏基公司）、安徽瑞信源建设工程有限公司（以下简称瑞信源公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年2月13日和3月22日公开开庭进行了审理。原告曹传峰及其委托诉讼代理人徐群星与被告新宏基公司的委托诉讼代理人杨公强、被告瑞信源公司的委托诉讼代理人王进舟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹传峰向本院提出诉讼请求：1、判决被告新宏基公司、瑞信源公司向原告返还房屋诚意金100000元及利息等；2、本案诉讼费、保全费、保险费用由二被告共同承担。事实与理由：2017年9月5日，二被告获得太湖县住房和城乡建设局批准开发的“太湖县天街商业综合体”工程项目，该项目获批后，二被告对外大力宣传并进行变相的商品房预售。2017年11月21日，原告通过银行账户向瑞信源公司转账支付“太湖县天街商业综合体”工程项目的房款100000元，同日瑞信源公司向原告出具了一份房屋诚意金的收据。根据《城市商品房预售管理办法》、《安庆市物价局和安庆市住房和城乡建设委员会〈关于进一步规范市区房地产企业经营行为的通知〉》等有关规定，二被告收取原告购房款的行为违反国家强制性行政法规，属于无效民事行为，应当向原告返还诚意金，并对原告利息损失、诉讼费、保全费、保险费等承担赔偿责任。目前，二被告开发建设的“太湖县天街商业综合体”工程项目处于烂尾停建状态，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告针对其诉讼请求及所陈述的事实和理由举证如下： 证据一、原告身份证复印件，证明原告主体资格； 证据二、原告向瑞信源公司转账支付100000元的银行转账记录、瑞信源公司向原告出具的收据，以及新宏基公司与瑞信源公司签订的《土建工程施工承包合同》、太湖县房地产管理局出具的证明等，证明原告向二被告的“太湖县天街商业综合体”工程项目转款100000元、被告出具收据收到该款的事实，以及二被告在未取得房屋预售许可的情况下，擅自销售其承建的“太湖县天街商业综合体”工程项目的房屋，二被告恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，违反法律法规及相关司法解释的规定，其民事行为无效，应当共同承担返还诚意金、利息及诉讼费、保险费、保全费的民事责任； 证据三、太湖县人民法院（2019）皖0825民初219号民事裁定书、保全费收据、保险公司收据等，证明原告为财产保全支出的保全费及保险费用。 另根据原告的申请，本院依法调取了国家税务局太湖第一税务分局关于新宏基公司存款账户账号（银行）信息情况，国家税务局合肥市蜀山区税务局关于瑞信源公司纳税申报信息情况，太湖县农村商业银行关于瑞信源公司2017年、2018年有关资金往来明细情况，太湖县市场监管局有关新宏基公司变更登记材料复印件，太湖县住房和城乡建设局因检查发现存在违规行为而责令新宏基等公司停工整改的通知书复印件和对新宏基公司、瑞信源公司行政处罚告知书复印件，有关调查笔录等，证明二被告的情况及存在违法行为、应当向原告返还诚意金的事实。 新宏基公司辩称：1、合同是否有效不得以行政规章和规范性文件作为依据，根据合同法的规定，只能以法律、行政法规规定的相应的禁止性条款为依据；2、原告起诉新宏基公司是错误的，本公司不具备合格的主体身份，本公司没有和原告签订相关的合同，没有收取原告的相应款项，对原告起诉的情况并不知情，根据与瑞信源公司签订的《土建工程施工承包合同》，可能是瑞信源公司处置自己的房产，同本公司无关。综上，恳请驳回原告对本公司的起诉。 为支持其辩解，新宏基公司提交了以下证据： 新宏基公司与瑞信源公司签订的《土建工程施工承包合同》，证明原告交付款项的行为实际是瑞信源公司处置自己的房产。 瑞信源公司辩称：一、“太湖县天街商业综合体”工程项目属于新宏基公司开发，本公司仅仅是该项目的施工方，根据合同的相对性原则，原告主张的合同权利只能向新宏基公司主张；二、原告主张返还房屋诚意金及利息等的依据不足，原告支付的房屋诚意金不具备商品房预售合同基本构成要件，不能依据商品房预售合同法律关系处理；本案不属于合同法中的本约合同即商品房买卖合同或预售合同，只能按预约合同处理，原告的诉讼请求不能达到解除预约合同的条件；第三，双方签订的是预约合同，该合同仍在履行中，预约合同的本质是为了签订本约合同，除了合同订立主体不具备行为能力外，基本上不存在无效合同，原告要求返还房屋款及利息等的要求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 瑞信源公司未提供证据。 审理中，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据认证如下：对原告提交的证据一，二被告对其真实性无异议，但新宏基公司认为，原告的款项系瑞信源公司收取，与己无关，本院经审查，对该证据依法予以认定；对原告提交的证据二，新宏基公司认为该收款不是本公司所为，达不到原告的证明目的，对《土建工程施工承包合同》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同恰恰证明了瑞信源公司收取款项的行为实际是出售自己所购买房产的行为，对房产局出具证明的真实性请合议庭核实；瑞信源公司对《土建工程施工承包合同》的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，对房产局出具证明材料形式无异议，但对这份证明所说的“两公司合作开发”等内容有异议，本院经审查，对该组证据的真实性及其证明目的将结合其他证据和全案案情综合予以认定；对原告提交的证据三，瑞信源公司无异议，新宏基公司对诉讼费、保全费、保险费的真实性不予质证，对此，本院将进行具体分析认定。对本院依法调取的证据，本院亦结合其他证据综合予以认定。 根据上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述和有关调查核实的材料，本院审理查明的事实为：2015年8月7日，新宏基建设集团有限公司与太湖县人民政府签订协议，在太湖县投资兴建小商品批发、零售、配送、信息等综合性的小商品市场项目，2016年9月1日双方又签订补充协议，增加部分住宅面积，以通过销售住宅缓解建设资金困难，总建筑面积为92250平方米，其中住宅面积为29540平方米。协议签订后，新宏基建设集团有限公司决定在太湖县注册成立太湖新宏基置业有限公司（简称新宏基公司），负责该项目开发。2017年1月9日新宏基公司成立，2017年7月20日取得该项目国有建设用地使用权证书（不动产证号：皖［2017］太湖县不动产权第××号），2017年11月3日取得房地产开发企业暂定资质等级。2017年3月7日，新宏基公司（甲方）与瑞信源公司（乙方）签订《土建工程施工承包合同》，约定：太湖天街项目，建筑面积约92250平方米，按工程设计施工图纸范围内（含增加工程）的土建工程总承包施工，乙方全垫资至封顶，设计施工图范围内的土建工程量按施工图据实结算，工程价款结算后30日内甲方向乙方支付工程款至95%，余款5%作为工程质保金，保质期内如无重大工程质量问题，一次性支付给乙方。乙方同意购买该项目住宅楼，总建筑面积为29540平方米（最后以不动产登记部门实测面积为准），单价为人民币3550元／平方米，合同双方签字后三日内，乙方一次性向甲方支付人民币3000万元，作为购买该项目住宅楼的预付购房款，剩余的工程款与乙方施工的工程款抵扣。乙方负责办理该项目的竣工验收备案手续，工程备案后，双方办理购房款与工程款相互抵付的清算，剩余购房款不足以抵付乙方工程款的，甲方以现金支付不足部分。并特别约定：经甲乙双方协商，由甲方提供售楼部场地，销售人员的安排及工资、宣传广告等一切费用由乙方负责，甲方帮助乙方设立售楼部专门账户，该账户全权由乙方控制负责，甲方不负责因该账户带来的经济和法律上的责任；甲方转让给乙方的所有房屋，乙方有权再转让给他人，转让给他人的房屋，以甲方名义与他人签订房屋买卖合同，房屋的相关证件由甲方以买受人的名义办理，甲方不得干涉乙方价格，该房屋的转让款全部归乙方所有，同时甲方应积极、及时办理房屋预售许可证等相关证件，且甲方应及时按照乙方的要求提供乙方在售房时所需的相关材料给乙方，以便乙方转让该房屋。在该工程项目获批前后，二被告即以“天街商业综合体”对外宣传，并在项目地附近设点营销，主要是向买房者提供瑞信源公司的银行账号，让其交纳一定数量的资金，由二被告之一以“房屋诚意金”名义开具收据，以使买房者将来正式签订购房合同，也即俗称的“卖房号”。其中一部分由新宏基公司向瑞信源公司提供公章加盖收据收取，一部分由瑞信源公司用本公司公章加盖的收据收取，所收款项全部转入瑞信源公司账户。2017年11月21日，原告通过银行转账的方式向瑞信源公司的银行账户转款100000元（开户行安徽太湖农村商业银行股份有限公司晋阳支行），瑞信源公司向原告出具了一份收到“房屋诚意金”的收据。现原告认为，二被告开发建设的“太湖县天街商业综合体”工程处于烂尾状态，其行为违反了行政法规强制性规定，损害了原告的合法权益，其收取原告“房屋诚意金”的民事行为无效，故提起诉讼，其诉讼请求前述。 另查明，2018年4月29日太湖县住房和城乡建设局检查发现“太湖县天街商业综合体”工程存在重大安全隐患及违规行为而责令停工整改，该工程已停工。2018年12月25日，本院依据另案当事人的申请，对新宏基公司该项目地块（不动产证号：皖［2017］太湖县不动产权第××号）进行了查封。2019年1月17日，太湖县住房和城乡建设局调查认定“太湖县天街商业综合体”项目工程尚处于基础施工阶段，未取得商品房预售许可，通过收取房屋诚意金的方式开展销售活动违反了《商品房销售管理办法》等规定，分别对新宏基公司、瑞信源公司下达了行政处罚决定书。 本案的争议焦点为：一、原告向被告瑞信源公司交纳“房屋诚意金”、瑞信源公司予以收取是何民事法律行为，该民事法律行为是否有效？二、二被告是否具备合格的被诉主体身份，对收取“房屋诚意金”是否具有共同责任？三、原告要求二被告返还“房屋诚意金”及利息等有无法律依据？ 关于争议焦点一，原告向被告瑞信源公司交纳“房屋诚意金”、瑞信源公司予以收取是何民事法律行为，该民事法律行为是否有效？本案原告向瑞信源公司交纳资金，其目的是为了购房，具有认购房屋性质，瑞信源公司向原告提供银行账号，并按原告支付资金的总额开具收据予以确认，实际双方已形成民事合同关系。但瑞信源公司在收取原告购房款项时，所在工程项目并未取得商品房预售许可证明，不符合《城市房地产管理法》的规定，为法律法规强制性规定所禁止，属于违法行为，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。虽然瑞信源公司以“房屋诚意金”的名义收取原告的资金，没有写明购房款字样，实质上是为售房收取预订性质的费用，以达到销售房屋的目的。瑞信源公司利用买房人急于购房心理，以收“房屋诚意金”之名义行预售房屋之实，行为违法，原告与瑞信源公司的该民事行为无效。新宏基公司辩称对收取“房屋诚意金”并不知情，并称即使有这种情况，也可能是瑞信源公司处置自己的房产，同新宏基公司无关的意见，与事实不符，本院对新宏基公司的该辩护意见不予采纳；瑞信源公司辩称与原告签订的是预约合同，且仍在履行中，除了合同订立主体不具备行为能力外，基本不存在无效合同的意见，于法不合，本院上文对此已予阐述，故对瑞信源公司的该辩解不予采纳。根据《民法总则》、《合同法》、《城市房地产管理法》的规定，该民事法律行为应认定为无效。 关于争议焦点二，二被告是否具备合格的被诉主体身份，对收取“房屋诚意金”是否具有共同责任？本案原告交纳的100000元“房屋诚意金”虽由瑞信源公司收取，并开具收据，但根据二被告签订的《土建工程施工承包合同》，双方对此有明确的约定，协议形式上是瑞信源公司代新宏基公司收取该款，但通过审查双方签订的《土建工程施工承包合同》的内容，二被告对收取原告以购买商品房为目的交纳的“房屋诚意金”进行了协商，并达成合意，双方实际也已按此执行，因此二被告对收取原告“房屋诚意金”的行为应共同承担法律责任。新宏基公司辩称对此并不知情，与事实不符，本院不予采纳；瑞信源公司辩称项目开发主体系新宏基公司，本公司仅是施工方，根据合同的相对性原则，原告只能向新宏基公司主张的意见，与查明的事实不符，本院不予认可。 关于争议焦点三，原告要求二被告返还“房屋诚意金”及利息等有无法律依据？由于二被告收取原告“房屋诚意金”的民事法律行为无效，根据规定，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，且二被告具有共同责任，因此原告要求二被告返还“房屋诚意金”有事实和法律依据，本院予以支持。但原告明知对方未取得商品房预售许可证明而仍交纳“房屋诚意金”，也存在一定过错，本院对二被告相关的抗辩意见予以采纳，对原告所主张的利息损失不予认可。原告主张的保险费，因其不属于必然的支出，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原告曹传峰向被告瑞信源公司交纳100000元，瑞信源公司以“房屋诚意金”的名义予以收取并开具收据，该行为违反了《城市房地产管理法》的有关规定，未向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，未取得商品房预售许可证明，系以收取“房屋诚意金”的名义行预售商品房之实的违法行为，为法律、法规所禁止。同时，该行为亦造成本地房地产市场混乱，损害了社会公共利益。被告新宏基公司作为该项目房屋开发的主体，事先与瑞信源公司签订《土建工程承包施工合同》，对收取原告等人以购买商品房为目的交纳的“房屋诚意金”进行了协商，达成合意，并予实际执行，是一种合谋行为，故新宏基公司对此负有共同责任，原告主张合同无效、二被告应当返还财产的理由成立，对其诉讼请求的合理部分，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告太湖新宏基置业有限公司、安徽瑞信源建设工程有限公司于本判决生效后十五日内向原告曹传峰返还房屋诚意金100000元。 二、驳回原告曹传峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，保全费1020元，合计3320元，由被告太湖新宏基置业有限公司负担2000元，被告安徽瑞信源建设工程有限公司负担1320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  汪剑云 审 判 员  项朝光 人民陪审员  方爱琴 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  唐 婉 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。