江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初292号原告：胡誉祖，男，汉族，1971年2月15日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：涂小鹏，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被告：南昌市金久投资有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路669号912室，统一社会信用代码：91360125796988922E。法定代表人：涂和平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘欣，江西赣联律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡彪斌，男，汉族，1962年7月24日生，住江西省南昌市东湖区，社区推荐人员。原告胡誉祖诉被告南昌市金久投资有限公司（以下简称金久投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告胡誉祖及其委托诉讼代理人涂小鹏，被告金久投资公司委托诉讼代理人刘欣、胡彪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡誉祖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《协议书》；2、判令被告返还原告购房款人民币580万元；3、判令被告支付原告利息、违约金及违约损失共计人民币8,291,080元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年原告购买被告位于红谷滩新区世贸路998号金久国际大厦A座四楼整层的事项，双方已达成合意，原告分别于2017年9月19日、2017年11月28日、2018年6月27日、2018年6月28日共向被告指定的账户支付了580万元购房款，剩余购房款也均在账上，随时可支付。2018年6月27日原、被告补签了《协议书》，根据《协议书》第3条的内容，“乙方必须在2018年7月27日前给甲方办理产权证。”但时至今日，被告（即乙方）均未履行协议的约定，严重违反协议的内容，导致原告为此遭受巨大损失，包括但不限于购房款的资金占用费、装修费用、物业费用等，故原告为此诉诸法院，望判如所请。被告金久投资公司答辩称：1、请求驳回被答辩人诉讼请求，继续履行双方之间签订的《协议书》；2、答辩人不承担任何违约损失及利息，本案诉讼费由被答辩人承担。双方签署购买红谷滩新区世贸路998号金久国际大厦A座四楼整层的协议后，被答辩人只支付了购房款580万元，尚欠6,060,663元未付，答辩人就已将写字楼的整层和2个车位交给了被答辩人使用。由于被答辩人不配合答辩人办理产权过户手续，致使购买的写字楼产权迟迟不能过户到被答辩人名下。被答辩人拖欠购房款未付，给答辩人造成巨大损失，答辩人保留向被答辩人诉讼的权利。在本院指定的举证期限内，原告胡誉祖围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：第一组证据：1、原告身份证复印件；2、被告企业信用信息。证明目的：原、被告主体适格。第二组证据：1、《协议书》；2、转入余南账户的银行电子回单及流水单四张；3、被告出具的《收据》五张。证明目的：原、被告之间存在房屋买卖合同关系；原告已向被告支付部分购房款；被告应根据《协议书》内容向原告支付违约金。第三组证据：原告与胡彪斌的短信聊天记录及截图共十二张。证明目的：被告一直未按《协议书》约定给原告办理产权证，被告已根本违约。证明我方账户余额有600多万，我方有支付后期购房款的能力就等被告办房产证。第四组证据：1、转入南昌市金赣物业有限公司的银行电子回单一张；2、南昌市金赣物业有限公司开具的物业费发票五张。证明目的：原告在此期间为该楼层已支付了物业费，被告应当予以赔偿。第五组证据：装修费证据。证明目的：原告在此期间为该楼层已支付了装修费，被告应当予以赔偿。第六组证据：南昌不动产登记信息查询结果，共21张。证明目的：证明被告名下不动产相关信息。被告金久投资公司质证后，质证意见如下：对第一组证据无异议。对第二组证据中的《协议书》我方法定代表人未签字，签字人胡彪斌与我方在法律上没什么关系，公章是我方的，但这份协议无效，因为此前双方还有另一份协议，只是我们没找到。对转入余南账户的电子回流单和收据5张，加起来是580万元，无异议。对第三组证据原告与胡彪斌短信记录14张，真实性、合法性我方有异议，短信出示的不齐全，是原告片面制作的，胡彪斌多次邀请原告去公司协商，原告都没出示。因付款户名与原告不一致，无法证明此账户钱是原告的，无法达到证明目的。对第四组证据物业发票无异议，证明原告是在没付清钱的情况下使用了购买的房子。对第五组证据金久大厦的装修施工合同、清单、效果图等证据，我方无法确认，装修工程是原告跟别人签的，也没招标的，对工程清单无法确定真实性，没有第三方相关证据佐证，对装修款没有发票和转账清单，我方认为460万元是虚假的。另外装修工程是在没付清钱、没有产权证的情况下，他们自行装修的，我们也不知情，也没备案，应是违法的，这是原告自己的过错，他们还欠我方600多万元购房款。对第六组证据真实性、合法性无异议，查封的不动产有2个亿，属超标的查封。被告金久投资公司提供以下证据：1、2019年7月6日提前还款6,214,159.25元的业务凭证，2、2019年9月16日提前还款180万元的业务凭证。3、贷款结清证明书。4、南昌市不动产信息查询结果（第4层房屋共15个产权证除了本案查封外，没有其他人查封）。证明目的：被告金久投资公司已经将涉案房产抵押的贷款全部提前归还，涉案房屋可以办理房产过户手续，原告主张解除购房协议的主张不能成立。原告胡誉祖质证后，对证据的真实性、合法性没有异议，但对证据的关联性有异议，根据购房协议的约定，被告应在2018年7月27日之前就应该还清贷款，而不是在2019年9月16日还清，被告违约时间长达一年多，购房协议理应解除。本院结合原、被告的举证、质证意见，对原告胡誉祖提供的第一组、第二组、第三组、第四组、第六组证据的真实性、合法性予以确认，对第五组证据装修损失，因被告不是装修合同的当事人且不予认可，本院无法确认该损失金额。对被告金久投资公司提交的证据的真实性、合法性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年，原告胡誉祖与被告金久投资公司就购买红谷滩新区世贸路998号金久国际大厦A座四楼整层的商用住房和两个车位事项，达成相关合意，2017年9月19日通过刘娟转购房款180万元（其中包括2个车位30万元）、2017年11月28日胡誉祖转购房款200万元。2018年6月27日原告胡誉祖与被告金久投资公司签订了《协议书》，约定：1、有产权的面积每平方米价格10,000元，物业用房无产权的每平方米价格5,000元，车位2个每个150,000元（具体面积以实际交易产权证面积为准）。2、在办理产权证过程中，胡誉祖只需承担房屋维修基金和契税的费用，其他全部由金久投资公司承担。3、金久投资公司必须在2018年7月27日前给胡誉祖办理产权，胡誉祖待产权证过户办理完成后在一个月之内配合办好贷款支付给金久投资公司，在办理银行贷款过程中手续双方都必须配合好，未配合方需承担违约责任，违约金按逾期每日千分之二计算。4、金久投资公司委托支付购房款到余南个人账户，收款后开具收据给金久投资公司。如发生经济纠纷，金久投资公司全部承担。2018年6月27日通过邹长连转购房款100万元、2018年6月28日通过刘娟转购房款180万元。胡誉祖共向金久投资公司指定账户支付了580万元购房款，金久投资公司开具了相关收据。金久投资公司庭审时陈述购房款和车位款合计为1186.63万元，胡誉祖还有6,066,300元未付，胡誉祖对欠付的款项金额不能确认，认为应按《协议书》约定以实际交易产权证面积计算。2018年2月5日，南昌市金赣物业有限公司收取了金久投资公司出售涉案房屋的物业管理费（时间从2018年1月1日到2018年12月31日）44,340元，并给缴纳单位江西红日建筑工程有限公司开具了增值税发票。原告胡誉祖提供了其与江西红日建筑工程有限公司签订的金久国际大厦A座四楼装修工程《施工承包合同》和装修工程清单。原告胡誉祖与被告金久投资公司确认涉案房屋和两个车位在签订上述《协议书》之前已交付（交付时间为2018年2月5日），涉案房屋原告胡誉祖已进行了装修。因在《协议书》约定的时间内未办理涉案房屋的产权证，原告胡誉祖与被告金久投资公司对未办理产权证的原因及违约责任产生分歧，引发了本案纠纷。本院另查明：被告金久投资公司将本案所涉的四楼房屋（共有401-407室，409-416室共计15个产权证）在2018年7月10日后在中国农业银行股份有限公司南昌市分行进行了抵押贷款，在本案诉讼期间，抵押贷款的欠付款项已提前还清，贷款银行开具了《贷款结清证明书》。本院认为，2018年6月27日原告胡誉祖与被告金久投资公司签订的《协议书》，是双方真实意思的表示，该购买商用住房的协议不违反法律和法规的相关强制性规定，应认定为合法有效。原告胡誉祖在《协议书》签订前已支付了部分购房款，被告金久投资公司也已实际将涉案房屋和车位交付给了原告胡誉祖，2018年的物业费缴纳凭证和装修的证据可以证实原告胡誉祖已实际占有和装修了该房屋，买卖的房屋除剩余购房款没有付清，房屋还没有办理过户手续外，主要的权利义务已完成。按照《协议书》的约定“在办理产权证过程中，胡誉祖只需承担房屋维修基金和契税的费用，其他全部由金久投资公司承担。金久投资公司必须在2018年7月27日前给胡誉祖办理产权，胡誉祖待产权证过户办理完成后在一个月之内配合办好贷款支付给金久投资公司，”可以认定原、被告之间互负债务，履行没有明显的先后顺序，应该同时履行，按照《合同法》第六十四条的规定，在履行发生争议时，原、被告都具有同时履行抗辩权。在原告没有足够证据证明在合同的履行中其已完成了应履行义务的情况下，应按照《合同法》第九十四条的规定来确认合同能否解除，本案被告在合同履行中不存在根本的违约，所购的房产的抵押贷款已还清，合同目的是可以实现的，且原、被告庭审结束后均已明确表示愿意继续交易。对于原告要求解除《协议书》，返还购房款580万元的主张，本院不予支持。因原、被告都具有同时履行抗辩权，且在合同的履行过程中均有未完全按照协议约定履行的行为，原告的购房款还剩余一大部分未付，但涉案房产已交付，原、被告都存有相关损失，对于原告要求被告支付利息和违约金及损失的主张，本院不予支持。综上所述，原告胡誉祖的诉讼请求，没有相关事实并提供相应证据证实，也不符合法律的相关规定，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡誉祖的诉讼请求。一审案件受理费106,347元，诉讼保全费5,000元，由原告胡誉祖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：14×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  吴红龙审判员  张 燕审判员  周朝阳二〇一九年十一月四日法官助理樊之珏书记员李萌