上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初21394号原告(反诉被告)：上海波奇实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王海波,执行董事。委托诉讼代理人：丁佳佳，上海瀛东律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海大骏百货有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：郑帛举，总经理。委托诉讼代理人：钱国峰，上海安宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：李水清。原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司(以下简称波奇公司)诉被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司(以下简称大骏百货)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，先依法适用简易程序，于2019年2月13日公开开庭审理。后因案件复杂，转为普通程序组成合议庭，于2019年4月9日再次公开开庭进行了审理。波奇公司的委托诉讼代理人丁佳佳和大骏百货的委托诉讼代理人钱国峰到庭参加了上述二次庭审，大骏百货的委托诉讼代理人李水清到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。波奇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及相关《补充协议》;2、判令被告向原告赔偿违反同业竞争业务产生的损失695,428.93元;3、判令被告向原告赔偿擅自断电产生的损失61,560.11元;4、判令被告返还原告已支付的租赁保证金91,231元；5、判令被告向原告赔偿因断电、擅自撤场等根本违约行为导致的可得利益损失158,309.71元；6、判令被告返还原告在涉案商铺存放的设备；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月25日,原告与上海百马商业资产经营管理有限公司(以下简称百马公司)签订《房屋租赁合同》,约定百马公司经产权人上海奉通置业有限公司许可,将位于上海市奉贤区沪杭公路228弄连城商业广场2号楼3层2-3036至2-3041号共六个商铺出租给原告,租赁用途为经营儿童游乐。后百马公司将《房屋租赁合同》相关权利义务转让给被告,原告亦予以同意。2015年4月5日,原、被告签订《补充协议》,约定调整原告承租面积,并对租金标准等条款作相应修改。2017年5月10日,原、被告签订《补充协议》,约定调整原告承租面积,并对租金标准等条款作相应修改。根据《房屋租赁合同》通用条款第7.3.6条,该合同生效后第三年起,即2015年11月26日起,涉案商场内类似原告儿童游乐业态由原告独家经营。但,2016年初,涉案商场中另开一家“美乐尔”儿童游乐园,业务模式与原告类似,相关设备及收费模式均相同,该游乐园至今仍在经营。期间原告多次要求被告履行合同,甚至提议被告居中调解,促成“美乐尔”儿童游乐园更改业务模式,互补经营,被告均未予以有效回应。2018年7月9日,被告在无任何正当理由,也未事先通知的情况下,擅自对涉案商铺进行停电,直至2018年7月21日上午才恢复。原告因此承受极大的经济损失和商誉损失。原告认为,被告未能遵守同业竞争禁止义务以及擅自停电的行为违反了双方的合同及相关法律的规定,现原告为维护己方合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,提起民事诉讼。大骏百货辩称，2016年初美乐尔公司进场是因为原告波奇公司经营消防始终未批准通过，影响商场的合法经营。经协商原告也同意美乐尔进场，且美乐尔经营范围与原告波奇公司存在差异化，双方并不冲突。原告波奇公司在美乐尔进场后，营业收入也没有减少，未给原告造成损失。2018年7月起，原告波奇公司为应对消防自行断电。其后原告波奇公司未按约支付租金，造成违约，被告大骏百货按约可以采取停水停电措施，由此造成的损失也应该由原告波奇公司自行承担。且按照双方合同约定，原告波奇公司拖欠租金，大骏百货有权对波奇公司的设施设备等处分拍卖、变卖等措施。故不同意原告的诉讼请求。大骏百货向本院提出反诉请求：1、判令原告按照租赁合同约定，向被告支付2018年8月18日至9月30日的租金52,393.76元；2、判令原告向被告承担延期支付租金的利息损失(以52,393.76元为本金，按银行同期贷款利率，自2018年6月15日计算至实际付款日止)；3、判令原告支付被告违约金(自2018年6月15日起算至实际清偿日止，按照欠付租金52,393.76元的0.1%，即52.4元每天的计算标准)；4、判令原告支付被告仓储费(自2018年10月1日起算至实际付清之日止，按照每天88.8元的计算标准)；5、判令原告支付被告搬场工人费5,193.11元；6、判令原告支付被告宣传推广费71,901.16元；7、判令原告支付被告维修费13,463元；8、判令原告支付被告一个月免租期的租金30,410元。事实和理由：2013年11月25日，百马公司与原告签订《房屋租赁合同》及《经营管理合同》,约定原告波奇公司租赁位于上海市奉贤区沪杭公路228弄连城商业广场2号楼3层2-3036至2-3041号共六个商铺，面积454.45平方米，作为经营儿童游乐之用，经营品牌为波波爱乐园，租赁期限自2014年1月18日至2019年1月17日。2014年10月11日，连城商业广场交由上海贤瑞资产管理有限公司经营管理。2016年1月12日，更名为大骏百货。2017年5月10日，原、被告双方签订补充协议，约定建筑面积变更为494.45平方米，2018年1月18日至2019年1月17日的租金按每天每平方米2.42元计算。根据双方签订的《房屋租赁合同》第21.2.2条约定，原告应当在每期最后一个自然月的15日前，向被告支付下期三个月租金。故原告应当于2018年6月15日之前，支付2018年7月18日至2018年10月17日的租金109,187元，现原告仅支付36,395.67元，剩余至今未付。原告波奇公司的行为已经构成违约。故提起反诉。波奇公司辩称，原告确没有支付2018年8月18日后的租金，但鉴于被告没有履行同业竞争义务和相关义务，原告有行使先履行抗辩权和赔偿请求抵消权。被告主张的逾期付款利息和违约金系重复请求，且违约金主张标准过高。被告主张的仓储费、搬运费，原告认为被告擅自撤场存在违约，且被告的支付也没有依据。推广费原告已支付，大部分以抵扣券抵扣，且被告的该诉讼请求超过诉讼时效。免租期的租金请求不合法。故不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月25日,原告波奇公司(乙方)与案外人百马公司(甲方)签订《房屋租赁合同》,约定百马公司将位于上海市奉贤区沪杭公路228弄的“连城商业广场”2号楼3层2-3036、2-3037、2-3038、2-3039、2-3040、2-3041号共六个商铺出租给原告波奇公司作为经营儿童游乐之用途，经营品牌为啵啵爱乐园。租赁期限为五年，即2014年1月18日至2019年1月17日止。自甲方以书面通知的方式将该房屋正式交付乙方之日起，甲方计收该房屋租金和所有相关费用。租金的标准为2014年1月18日至2017年1月17日期间每日每平方米2.2元；2017年1月18日至2018年1月17日为每日每平方米2.31元；2018年1月18日至2019年1月17日每日每平方米2.42元。租金支付为先付后用，付三月押三月的原则，以每三个月为一期支付，每期最后一个自然月的15日前，向甲方支付下期三个月租金。租赁保证金为91,231元。保证金作用在于：保证乙方完整履行本合同的所有合同义务以及附属义务，甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方应付未付的包括但不限于租金、物业管理费、市政设施费、滞纳金、电费、水费、煤气费、通讯费、违约金、赔偿金、维修维护费、占用使用费和其他有关费用。经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴相关费用后，甲方应将租赁保证金一次性无息退还乙方。甲方或管理公司负责本商城的整体宣传推广工作。乙方支付的宣传推广费每年不高于40元每年每平方米。甲方或管理公司将以书面方式告知乙方宣传推广费用的计划方案和具体金额，乙方在接到甲方或管理公司书面通知书后5个工作日内向甲方或管理公司支付该房屋的宣传推广费。双方约定乙方之产品抵扣券或优惠券售卡可抵部分宣传推广费。甲方负责商城工程整体竣工时的一次性消防报验，乙方自行负责该房屋的二次消防报验。乙方须遵守保险公司和消防、安监、公安等政府部门及甲方、管理公司的规定或建议，对于政府部门或甲方或管理公司提出的安全建议或意见，乙方应及时整改。甲方承诺在租赁合同生效后第三年起，商城内类似乙方儿童游乐业态为乙方独家经营。如乙方原因导致政府相关部门要求乙方停业整顿的，则视为乙方违约，甲方有权提前终止本合同，收回房屋，并按本合同12.2条追究乙方的违约责任。乙方逾期支付租金和各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何费用超过15天且经甲方书面通知仍未支付的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，并有权单方面将该房屋内的物品搬至甲方或管理公司指定位置(由此发生的一切费用由乙方全额承担)，因此造成的一切后果乙方自行承担。同时甲方有权终止本合同，收回该房屋，并按本合同12.2条追究乙方的违约责任。乙方逾期支付租金或其它任何应付款项任何一项累计超过7日甲方书面催缴仍未支付的；房屋合同的其他约定，给甲方造成实际损失且在甲方书面通知后5日内乙方未予纠正的；违反商场消防安全管理规定或各项管理规定达三次的等情形，甲方有权向乙方索取乙方提前进场装修期间所免去的所有租金和物业管理费和其他费用，此外，乙方须支付甲方违约金。上述合同签订后，双方按约履行了合同。2015年4月15日，原告波奇公司与案外人上海贤瑞资产管理有限公司签订《补充协议》，乙方新扩充建筑面积80平方米，新扩充面积自2016年5月1日起按原合同约定支付租金。自2015年5月1日起至合同终止日，原合同中第4.2.3条中的宣传推广费按合同约定费用的50%收取(另券抵50%)，与每年第一季度租金及物业管理费一同支付。原过期未支付宣传推广费按原合同中约定的费用收取乙方50%抵用券以作补偿。2017年5月10日，原、被告签订《补充协议》，将原告的租赁面积恢复到原494.45平方米。另查明，2014年10月11日，连城商业广场交由上海贤瑞资产管理有限公司经营管理。2016年1月12日，上海贤瑞资产管理有限公司更名为大骏百货。2016年1月2日，原告波奇公司向上海贤瑞资产管理有限公司发出《沟通函》，称2016年一月商城一楼引进“美乐尔”的儿童乐园，与原告乐园类似，淘气堡场地设备及收费模式一样。认为双方合同中有儿童业态为波奇公司独家经营的约定，要求美乐尔撤掉淘气堡，可增加与波奇公司不同类(如游艺、幼教等等)，双方互补经营，禁止恶性竞争。2016年7月至2017年8月期间，被告大骏百货多次对原告波奇公司存在的问题发出整改通知。2017年11月2日，被告大骏百货向波奇公司发出《告知书》，认为波奇公司截至至今消防开业检查合格证仍未申报办理，通知波奇公司按照相关法律法规规定限于2017年11月20日前到相关部门申报办理完成，逾期未申报办理完成消防开业合格证，按照合同约定对租赁商铺采取停止供水、供电等措施禁止营业。2018年5月14日，大骏百货再次发出《责令整改通知函》，称经公安消防支队检查发现，波奇公司经营的儿童乐园至今未能提供消防手续，通知要求波奇公司须在2018年5月21日前取得消防开业合格证并交大骏百货，并依约追究违约责任。2018年5月30日大骏百货发出《违约终止合同通知函》，认为波奇公司未能提供消防相关手续，经通知整改也未能提交，违反合同约定构成违约，通知终止合同并限期2018年5月31日前交还房屋，逾期停止有关能源、设施、设备等供应或禁止使用。波奇公司也发出《违约告知函》，称我店被大骏百货拉电至今已一个多星期，造成极大经济损失和信誉损失。认为每年的消防检查都没问题，消防法规要求儿童乐园必须要独立的消防通道，但租赁场地显然不能满足办证条件，甲方负有不可推卸的责任。按照合同波奇公司独家经营儿童游乐业态，但商场招商进美乐尔的儿童乐园，大骏公司自身存在违约。要求大骏百货恢复供电。2018年7月5日和2018年9月21日，大骏百货发出《催款通知单》和《告知函》，要求波奇公司按约支付租金等，逾期按约解除合同，收回房屋。2018年9月14日，波奇公司回函称，鉴于美乐尔儿童乐园一直在经营并恶意竞争，对我店造成极大影响，经我店多次反映，但商场没有任何答复及整改措施，我店最近不得不已将租金改为一月一付。要求大骏百货停止违法行为。2018年9月13日，波奇公司实际经营方出具《承诺书》，称波奇公司奉贤店因故无法经营，于2018年9月13日起停电停业，将于9月30日办理撤场手续，清场完毕。2018年9月30日晚，大骏百货将波奇公司租赁场地进行撤场，场地内物品另行存放。另，2018年7月9日至7月21日期间，原告租赁场所曾有过断电停业。期间波奇公司在经营场所张贴了公告，称由于门店线路故障停业整改，给你带来不便敬请谅解。2018年9月13日起再次停电。审理中，大骏百货确认，仓储保管的物品为：沙池1个、转盘1个、星球1个、冰柜1个、小屋3个、攀登网1个、旋转沙袋1个、小型滑滑梯1个、转桶1个、小型游艺机12个。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是当事人双方的真实意思表示，合法有效。本案争议焦点之一在于，造成合同未能履行完毕的原因及责任由谁来承担。原告波奇公司认为，大骏百货在2016年初又引进一家“美乐尔”的承租户，经营的项目也为儿童乐园，与合同中关于“大骏百货承诺在租赁合同生效后第三年起，商城内类似波奇公司儿童游乐业态为乙方独家经营”的约定相违背，大骏百货确存在违约的行为。大骏百货认为，波奇公司在租赁系争房屋后，应自行负责二次消防报验。但波奇公司二次消防未报验，近年消防多次现场检查对波奇公司提出要求办理，大骏百货业多次发出整改通知书，但一直未办理。波奇公司存在违约。且波奇公司逾期支付到期租金也构成违约。故应由波奇公司承担违约责任。本院认为，在原、被告的合同期限内，大骏百货引进“美乐儿”进场，大骏百货确存在违反合同关于波奇公司“独家经营”的约定。但大骏公司的该违约行为并不导致双方的合同无法继续履行，当事人一方具有合同解除的权利。且在“美乐尔”进场后，波奇公司也一直正常经营。故本院对于波奇公司以此为由主张解除合同的请求不予认可。本院认为，波奇公司作为一家从事儿童游乐项目经营的企业，按照相关法律和合同约定，理应办理消防验收的相关手续。且近年来，消防部门和大骏百货多次要求其办理，但其一直未办理，造成其无法经营撤场，责任在波奇公司自己。故本院认定波奇公司承诺撤场之日(即2018年9月30日)为合同终止之日，应由波奇公司承担合同终止的违约责任。对于波奇公司以大骏百货违反“独家经营”约定主张的损失赔偿请求，波奇公司提供了其自行制作的每月收入明细，而大骏百货对此真实性提出了异议。经本院释明后，波奇公司也未能提供其在经营期间相关的缴纳税依据，故本院认为大骏百货的异议成立，波奇公司主张损失的依据不足，对其主张本院难以支持。对于波奇公司主张的2018年7月9日至7月21日期间停电损失和2018年9月13日后断电和撤场造成的可得利益损失。首先，波奇公司未能提供证据证明2018年7月9日至7月21日期间所谓停电系大骏百货对其经营场所采取的断电行为；其次，2018年9月13日起停电停业和撤场是其自己向消防部门的承诺，其主张要求大骏百货承担损失无事实和法律依据，本院均难以支持。对于波奇公司主张的保证金，根据合同约定，应在波奇公司结清全部费用后予以退还。对于波奇公司主张返还商铺的设备，本院认为，该物品本应由其在2018年9月30日自行搬离的，由于其未搬的缘故，由大骏百货另行堆放，其也应自行去搬离该物品。由于波奇公司的违约造成合同无法履行，故对于大骏百货要求波奇公司支付尚欠的租金并承担违约金的请求，本院予以支持。对于波奇公司提出违约金约定过高的意见，本院予以采信，本院酌情调整至日万分之五为妥。对于大骏百货主张的逾期付款的利息，与前违约金主张存在冲突，现违约金主张已经支持，已补偿了大骏百货的利息损失，故对于大骏百货的该项请求，本院不予支持。根据合同约定，波奇公司违约的，大骏百货有权单方面将该房屋内的物品搬至甲方或管理公司指定位置(由此发生的一切费用由乙方全额承担)，因此造成的一切后果乙方自行承担。波奇公司违反商场消防安全管理规定或各项管理规定达三次的等情形，甲方有权向乙方索取乙方提前进场装修期间所免去的所有租金和物业管理费和其他费用。故对大骏百货要求波奇公司承担搬运人工费、仓储费和免租期租金的请求予以认可。波奇公司认为大骏百货主张的的搬运费明显过高，仓储的物品与大骏百货自己的物品堆放在一起，不应全部计算。本院认为，从大骏百货自认波奇公司的物品数量和搬运距离来看，大骏百货主张的搬运费的确过高，本院酌情将搬运费调整为1,500元为妥。仓储的地方仅为堆放波奇公司撤场的物品，本院也多次要求波奇公司及时搬离物品，但其一直未能搬离，故波奇公司应按约按照市场价承担相关仓储费。对于大骏百货主张的宣传推广费，波奇公司认为超过诉讼时效。本院认为，当事人主张所谓诉讼时效为三年，故本院支持三年的宣传推广费，扣除波奇公司支付的22,399元，再须承担42,584元。对于大骏百货主张的维修费，本院认为，双方由于未办理正常的交接手续，由大骏百货自行帮助搬离，租赁场所的损坏系波奇公司原因造成没有依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司与被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2018年9月30日终止；二、原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离堆放在仓储室的沙池1个、转盘1个、星球1个、冰柜1个、小屋3个、攀登网1个、旋转沙袋1个、小型滑滑梯1个、转桶1个、小型游艺机12个；三、原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司尚欠租金52,393.76元；四、原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司违约金(违约金的计算方式：以52,393.76元为本金，自2018年6月15日起算至实际清偿日止，按照日万分之五计算)；五、原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司仓储费(自2018年10月1日起算至实际付清之日止，按照每天88.8元的计算标准)；六、原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司搬场人工费1,500元；七、原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司宣传推广费42,584元；八、原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司一个月免租期的租金30,410元；九、在原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司支付上述三至八项费用后十日内，被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司返还原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司保证金91,231元；十、驳回原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司和被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10,317元；反诉案件受理费3,159元，由原告(反诉被告)上海波奇实业有限公司承担13,000元，由被告(反诉原告)上海大骏百货有限公司承担476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 英审 判 员  屠朝辉人民陪审员  邹召龙二〇一九年五月三十日书 记 员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。