广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初5015号原告：东莞市沙田资产经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇横流大街。统一社会信用代码：914419007578516910。法定代表人：陈浩森，系该公司总经理。委托诉讼代理人：廖笔锋，广东莞彰律师事务所律师。被告：东莞市成隆实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市阇西村。统一社会信用代码：91441900763846960G。法定代表人：潘志成。委托诉讼代理人：冯敬新，广东尚智和律师事务所律师。原告东莞市沙田资产经营管理有限公司（下简称沙田资产公司）与被告东莞市成隆实业投资有限公司（下简称成隆公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，本案依法适用简易程序审理，被告成隆公司在答辩期内向本院提出管辖权异议的申请，本院经审查后裁定驳回被告成隆公司的管辖权异议申请，后被告成隆公司不服该裁定上诉至广东省东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院经审查后裁定驳回被告成隆公司的上诉，维持原裁定。后本案因案情复杂转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙田资产公司的委托诉讼代理人廖笔锋，被告成隆公司的委托诉讼代理人冯敬新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙田资产公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告拖欠的土地使用转让款2,791,932元及利息（利息以2,791,932元为本金，按月利率1%的标准，从2006年1月1日起计至全部款项付清之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2005年3月15日，原告沙田资产公司作为甲方，被告成隆公司作为乙方，双方共同签订了一份《东莞市沙田镇土地使用权转让合同》，约定原告将位于东莞市××镇××西村细州小组面积为3217.74平方米的土地使用权转让给被告用于建设大楼及其配套设施。同时，合同第四、五、八条约定：该地块的土地使用权转让款标准为每平方米1,800元，总计金额为5,791,932元。被告应在合同签订后20日内，向原告支付土地使用权转让款1,200,000元；余款4,591,932元则应在2005年12月31日前分两次付清（2005年7月31日前付2,800,000元；2005年12月31日前付1,791,932元）。如被告未能按时支付上述款项，从付款期限到期之日起，应按月利率1%的标准向原告支付利息。合同签订后，被告分别于2005年4月13日、2005年12月27日、2007年7月11日通过银行转账的方式向原告支付了转让款1,200,000元、800,000元、1,000,000元。截至2018年12月31日，被告尚欠原告转让款本金2,791,932元及利息4,355,413.92元。期间，虽经原告多次催收，但被告一直以经济周转困难为由拖延至今。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请判如所请。被告成隆公司辩称，一、原告起诉状中所述的事实确是存在，被告确认拖欠原告的土地转让款数额为2,791,932元；二、被告不同意支付原告诉请的逾期付款利息，原、被告双方关于迟延付款约定的利息是无效的，原告诉请的利息已经超过土地转让款本金，故应视为双方没有约定利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月15日，原告沙田资产公司与被告成隆公司共同签订了一份《东莞市沙田镇土地使用权转让合同》，约定原告沙田资产公司将位于东莞市××镇××西村细州小组，面积为3217.74平方米的土地使用权转让给被告成隆公司用于建设大楼及其配套设施，转让的总价款金额为5,791,932元。合同还对转让款的支付时间进行约定，被告成隆公司应在合同签订后20日内支付转让款1,200,000元，2005年7月31日前支付2,800,000元，2005年12月31日前付剩余款项1,791,932元。如被告成隆公司未能按时支付上述款项，从付款期限到期之日起，应按月利率1%的标准向原告支付利息。合同签订后，被告成隆公司分别于2005年4月13日、2005年12月27日、2007年7月11日通过银行转账的方式向原告支付了转让金1,200,000元、800,000元、1,000,000元，尚欠转让款本金2,791,932元。又查，被告成隆公司于2007年3月7日与案外人东莞市××镇××西村村民委员会（下简称阇西村委会）签订了一份《集体建设用地使用权出让合同》，由阇西村委会将6644平方米的土地使用权出让给被告，上述出让的6644平方米土地使用权已包含原告沙田资产公司已转让面积为3217.74平方米的土地使用权。被告成隆公司已就上述受让的土地办理了土地证号为东府集用（2007）第1900140604429号集体土地建设用地使用权证。本院认为，本案涉及集体建设用地使用权和地上建筑物的转让，而建设用地使用权转让合同纠纷属于国有土地转让引起的纠纷，故本案应为合同纠纷。原告沙田资产公司与被告成隆公司签订的《东莞市沙田镇土地使用权转让合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告成隆公司对尚欠原告沙田资产公司土地转让款本金2,791,932元的事实并无争议，本院对此予以确认。故本案的主要争议焦点为：原告沙田资产公司诉请的逾期付款利息是否合法。对于逾期付款利息，原、被告双方在《东莞市沙田镇土地使用权转让合同》中已作出约定，若被告逾期付款需按月利率1%的标准向原告支付从付款期限到期之日起至付清款项之日止的利息，上述利息应属于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现被告成隆公司主张双方关于迟延付款约定的利息为无效约定，且原告诉请的利息已经超过土地转让款本金为由拒绝支付。对此，本院认为，逾期付款利息是否应予调整，需以逾期付款造成的损失为衡量依据，并据此判断违约金是否过高、是否应予调整。现被告成隆公司并未举证证明上述约定的违约金已超过原告沙田资产公司实际损失30%以上，依法应承担举证不能的不利后果，本院对上述约定依法认定为有效。但逾期付款利息累计计算至庭审结束前总金额已超过被告拖欠的转让款本金2,791,932元，故逾期付款利息宜以本金2,791,932元为限，本院对原告诉请超出部分的逾期付款利息予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告东莞市成隆实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起即日向原告东莞市沙田资产经营管理有限公司支付土地转让款本金2,791,932元及逾期付款利息2,791,932元；二、驳回原告东莞市沙田资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61,831.42元，由原告东莞市沙田资产经营管理有限公司负担13,525.42元，被告东莞市成隆实业投资有限公司负担48,306元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林健华人民陪审员  何健初人民陪审员  黄家全二〇一九年十月十一日书 记 员  黄丽英附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。