广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4602号原告：中山市星晨花园物业管理有限公司，住所地广东省中山市港口镇南九村鸭利沙星晨花园，统一社会信用代码914420002821383303。法定代表人：张卓雄，公司董事。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。被告：黄朋昌，男，1989年2月2日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县，原告中山市星晨花园物业管理有限公司（以下简称星晨物业公司）与被告黄朋昌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告星晨物业公司委托诉讼代理人杨春雪、被告黄朋昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星晨物业公司向本院提出诉讼请求：被告黄朋昌支付2018年7月至2018年12月期间共6个月的物业管理费1291.77元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费215.30元为基数，分别从欠费次月1日起按百分之二利率计算至清偿之日止，暂计至2018年12月31日为66.35元），欠款合计1358.12元。事实与理由：2010年12月29日，原告与中山星晨花园房地产发展有限公司（以下简称星晨房地产公司）签订前期物业服务合同，约定原告为位于中山市××镇的星晨花园提供物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米2.85元收取，物业费于每月25日前交纳，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每月2%交纳滞纳金；服务期限自2010年12月29日起至业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同之日止。被告为广东省中山市××镇星晨花园趣涛轩25座501房的业主，该物业建筑面积5.54平方米。被告拖欠2018年7月至12月期间共6个月的物业服务费，且经原告多次催收仍不支付。被告黄朋昌确认未交物业管理费事实，但辩称：前期物业服务合同中的内容与其签订的管理公共契约的内容不同，且服务合同未明确约定管理费是采用包干制还是其他方式收取，其仅签订了管理公共契约，不清楚前期物业服务合同的内容；前期物业服务合同不成立。服务合同签订日期是2010年，管理公共契约签订日期是1996年，前期物业服务合同的内容应与管理公共契约的内容一致，且前期物业服务合同第2张第4条约定：管理及缴纳物业费按契约履行；按照合同法第二条规定，开发商和物业公司恶意串通，损害了业主利益，故前期物业服务合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月29日，星晨房地产公司作为甲方与星晨物业公司作为乙方签订前期物业服务合同，双方约定：乙方对位于中山市××镇的星晨花园物业实施前期物业服务；住宅按建筑面积每月每平方米2.85元收取，每月收缴物业服务费的时间为当月的25号之前；业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每月2%交纳滞纳金；合同自2010年12月29日起生效，至本物业依法成立业主大会选举业主委员会，并授权业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。案涉小区未成立业主委员会，并一直由星晨物业公司提供物业服务。黄朋昌是广东省中山市××镇星晨花园趣涛轩25座501房的业主，该物业建筑面积75.54平方米，每月应交物业服务费215.29元（2.85元/平方米×75.54平方米）。黄朋昌于2014年1月8日从原业主处受让了案涉物业，但未支付2018年7月至12月期间共6个月的物业服务费，星晨物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张前述实体权利。星晨物业公司称其已将服务标准及收费标准在案涉小区内进行公示，并提交了2018年年度物业服务工作汇报拟证明其提供的物业服务符合前期物业服务合同的约定，该汇报星晨物业公司已向案涉小区内全体业主发放。其中详细载明星晨物业公司为案涉小区提供了客户服务、秩序维护、工程维护、环境美化、社区文化等物业服务内容。为证明前期物业服务合同无效及星晨物业公司未完全履行物业管理服务，黄朋昌提交了星晨花园管理公共契约、住户手册、关于政府信息不存在告知书、李冰峰信访事项处理意见书及照片作证；星晨物业公司对上述证据的关联性提出异议。其中，星晨花园管理公共契约签订主体为星晨房地产公司与黄朋昌；政府信息不存在告知书由中山市发展和改革局作出；李冰峰信访事项处理意见书作出主体为中山市住房和城乡建设局，内容为：星晨物业公司根据中山市建设委员会的文件承接星晨花园小区物业管理业务，星晨花园管理公共契约由业主与发展商在业主收楼时签订，业主对契约约定内容有争议的，可与签约方协调或通过法律途径解决，关于物业服务合同问题，由业主、物业公司、发展商按照物业管理相关法规的规定进行处理；照片反映了小区内部分设施未开放、外墙体脱落、树木干枯。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：一、前期物业服务合同是否有效；二、星晨物业公司有无按合同约定履行管理职责并主张黄朋昌按合同约定标准支付物业服务费。关于焦点一：中山市住房和城乡建设局作出的信访处理意见书已明确告知信访人，星晨物业公司接管了案涉小区物业服务，管理公共契约是业主与星晨房地产公司在业主收楼时签订，关于案涉小区的物业服务合同问题，由业主、物业公司和发展商按物业管理相关法规处理。本案中，黄朋昌确认星晨物业公司为案涉小区提供物业服务的事实，管理公共契约是黄朋昌与星晨房地产公司签订，星晨物业公司不是管理公共契约的合同主体，不受管理公共契约约束，故黄朋昌关于星晨物业公司应按管理公共契约进行物业管理及计付物业服务费的抗辩缺乏事实及合同依据，本院不予采纳。黄朋昌虽未与星晨物业公司签订物业服务合同，但物业建设单位星晨房地产公司与星晨物业公司签订了前期物业服务合同，而黄朋昌系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的，合同无效。黄朋昌若认为星晨房地产公司与星晨物业公司订立的合同无效，应就恶意串通和利益受损这两方面事实存在举证责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，人民法院认定民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分证据以达到足以排除合理怀疑。本案中，黄朋昌仅以前期物业服务合同内容与管理公共契约内容不一致为由，即认为星晨房地产公司与星晨物业公司恶意串通，此外，黄朋昌未提交其他充分有效证据加以证实，本案现有证据不足以证实星晨房地产公司与星晨物业公司存在恶意串通行为，故对黄朋昌关于前期物业服务合同无效的抗辩，本院不予采信。星晨物业公司为案涉小区提供了物业服务，黄朋昌应承担按前期物业服务合同约定及法律规定支付物业服务费的义务。关于焦点二：星晨物业公司要求黄朋昌按合同约定全额支付物业管理费应承担其已全面履行了对中山市××镇星晨花园小区物业管理服务的相应证据。星晨物业公司发放给案涉小区全体业主的2018年度物业服务工作简报反映了其已经按照前述前期物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等，星晨物业公司亦将服务标准及收费标准在案涉小区内进行了公示，黄朋昌应向星晨物业公司全额支付物业服务费1291.74元（215.29元/月×6个月）。但小区内存在部分树木干枯及公共部位外墙体剥落的事实，虽然维护公共部位由全体业主决定，但星晨物业公司应及时将墙体剥落情况通报业主，提请业主注意，现其未举证曾履行过通知及提请注意义务，也未举证对干枯树木进行过管护，即其对案涉小区的物业管理确存瑕疵，且是导致黄朋昌迟延交纳物业服务费的原因之一，应自担损失，故对星晨物业公司主张的逾期违约金，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄朋昌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市星晨花园物业管理有限公司支付2018年7月至2018年12月期间的物业服务费1291.74元；二、驳回原告中山市星晨花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告中山市星晨花园物业管理有限公司已预交），由被告黄朋昌负担并于本判决生效之日起七日内径付原告中山市星晨花园物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  伍青花二〇一九年四月二十九日书记员  何惠怡书记员  练洪银