安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初8304号 原告：邢建辉，男，1971年6月3日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，经常居住地安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：方维亮，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。 被告：合肥城改资产管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路161号1栋202-207室。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：谢翔翔，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告邢建辉诉被告合肥城改资产管理有限责任公司（以下简称城改资管公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年8月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢建辉及其委托诉讼代理人方维亮，被告城改资管公司的委托诉讼代理人谢翔翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢建辉向本院提出诉讼请求：1.要求部分解除双方于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》;2.退还保证金83580元，退还房租150000元；3.被告赔偿经济损失600000元；上述合计833580元；4.本案诉讼费由被告承担。 邢建辉当庭将第1项诉讼请求变更为确认双方合同已经于2018年5月1日解除。 事实和理由：2017年7月1日，原告邢建辉与被告城改资管公司签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于庐阳区，建筑面积272平方米房产租给原告作为商业使用，期限为三年。双方约定由被告对房屋主体结构进行维修维护，若因被告没有及时维修维护给原告造成损失的，应当承担赔偿责任。2017年8月7日，因被告没有履行维修维护义务，导致房子漏水，给原告造成直接经济损失800000元。原告多次与被告进行协商，被告始终不予答复。 城改资管公司辩称：一、合同真实有效，是各方真实意思表示，合同尚未到期，城改资管公司不同意原告单方解除合同，除非其主动支付单方解除的违约金167160元并付清全部欠付租金以及逾期支付租金的违约金。 二、邢建辉主张于2018年5月1日解除《房屋租赁合同》无事实与法律依据。 （1）邢建辉所称房子经常渗水不符合客观事实，也没有相关证据予以证明。邢建辉与城改资管公司签订《房屋租赁合同》时处于梅雨季节，且合同签订前后几天一直是连续降雨状态，如房子经常渗水，发霉严重，其承租时是可以全部显现出来的，邢建辉是不可能去承租和收房的。另外，即使存在局部的渗水情况，邢建辉在明知的情况下接收房屋，也应当认定为对房屋状态的认可，应当预见到房屋可用于何类经营； （2）房屋主体结构是基于地基基础之上，接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系，主要包括基础、梁、柱、板、承重墙等。本案中，漏水并非房屋主体结构问题，城改资管公司无需进行维修，邢建辉从未要求城改资管公司对房屋主体结构进行维修，也没有提供相关证据予以证明。因此，其称城改资管公司没有维修维护导致经济损失、无法从事服装销售的理由不成立； （3）本案中发生漏水事件是一次偶然事件，系因下水管道问题导致，且系邢建辉装修房屋安装空调导致，根据《87财税地字第003号的规定》，下水管道等属于房屋的附属设施。根据《房屋租赁合同》第八条第4项、第九条第4项的约定，房屋附属设备的日常维护、安全检测、故障维修等事宜均由邢建辉承担，造成的损失等也均由邢建辉承担。本案中，下水道漏水导致鞋子被淋湿系在租赁期间发生，无论漏水的安全隐患是承租前遗留还是承租后形成，责任均应当由邢建辉承担； 4、双方合同约定租赁用途为商业，并非明确约定用于衣服销售，邢建辉接受房屋时已经对房屋状态进行确认，可否用于销售接受房屋时其自行选择与商业判断，不存在合同目的无法实现的情形，邢建辉承租后将原有房屋分两部分经营，一部分用于衣服销售，另一部分用于经营冒菜生意，事实上冒菜生意一直经营至今，不存在房屋影响冒菜经营，另一方面，在2017年8月7日房屋漏水时邢建辉衣服销售经营一直正常经营，且持续到2019年4月，至2019年5月才将其作为仓库使用， 综上，城改资管公司不存在任何违约行为，邢建辉主张合同于2018年5月1日解除《房屋租赁合同书》无事实与法律依据，且事实上邢建辉一直在涉案房屋经营使用，不存在合同解除问题，即使合同解除，其应该支付占有损失费。 三、关于损失赔偿 （1）首先，正如第二点所述城改资管公司不存在任何违约行为，邢建辉主张损失赔偿无事实和法律依据。 （2）租赁保证金系原被告为保证合同的履行，约定的一定比例的金额，其是否返还主要依据合同约定。因此，租赁保证金不属于损失赔偿范畴，邢建辉要求赔偿该部分损失属于请求错误。另外，根据《房屋租赁合同》第三条的规定，邢建辉在结清全部租金、违约金等各项费用后，有权请求返还保证金，本案中，邢建辉尚有租金未付清、违约金未结清等情形，其无权要求返还保证金。 （3）退还租金无法律和事实依据，双方签订《房屋租赁合同》后，城改资管公司按约交付房屋，邢建辉也一直在经营使用，根据合同约定，邢建辉应当按时支付租金，其要求返还租金无事实和法律依据。 （4）房屋装修损失：首先，根据《房屋租赁合同》第14条的约定，邢建辉单方解除合同的，无权以任何理由主张损失。其次，邢建辉装修时未书面征求城改资管公司同意，根据《房屋租赁合同》第七条第1款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条的规定等规定，邢建辉亦无权主张装修损失。最后，邢建辉提交的《装修协议》、证明不能证明装修的实际价值以及装修损失的具体数额。 （5）衣服和鞋子损失：邢建辉提交的证据不足以证明衣服和鞋子的实际损失。 本院经审理查明以下事实：城改资管公司对位于合肥市庐阳区面积约272平方米的房屋（以下简称案涉房屋）享有经营管理权。2017年，城改资管公司（甲方）与邢建辉（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、邢建辉承租案涉房屋，租赁用途为商业，租赁期间自2017年7月1日至2020年7月19日为三年。2、年租金为668640元，租金每三个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用权开始十日前向甲方支付，其中免租金装修期15日，计租期自2017年7月20日开始；履约保证金为167160元。3、甲方交付租赁房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态（现状），《租赁房屋现场交接清单》经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。4、乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还甲方。乙方交还房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于完好状态，租赁期内乙方添置的可移动的物品可自行收回，但对于装修、改造后不可移动的建筑和设施设备，须按当时的状况完好无偿地移交给甲方。5、甲方对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护。6、乙方不支付或不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，乙方应按每天2000元标准支付违约金；此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿。7、甲方未及时对房屋主体结构进行维修、维护，而给乙方造成损失的，甲方须承担责任并赔偿损失。同时，邢建辉还向城改资管公司出具一份《承诺书》。 2017年6月17日，城改资管公司将案涉房屋交付给邢建辉。邢建辉则支付了履约保证金167160元，并支付租金至2018年4月19日。2017年8月7日案涉房屋东北角漏水，导致出现潮湿霉变现象，之后，案涉房屋亦出现反水现象。邢建辉未能支付2018年4月20日之后租金。2018年5月30日邢建辉向城改资管公司工作人员发出微信通知，要求城改资管公司赔偿其损失，并解除合同。双方协商无果，邢建辉于2018年8月15日诉至本院，要求解除案涉合同，并赔偿其经济损失。 2018年7月25日城改资管公司向邢建辉发出律师函，要求其支付欠付租金以及违约金。2018年8月27日亦起诉至本院，要求邢建辉支付欠付租金，并承担违约责任。 在诉讼过程中，邢建辉申请对漏水原因进行鉴定。本院依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站进行鉴定，该站于2019年6月10日出具了一份《检测（鉴定）报告》，鉴定意见为：淮河路新时代广场B座底层邢建辉租赁房屋漏水主要由于案涉房屋东北角PVC雨水管三通接头处西侧被开孔（作为空调机冷凝水排水管排水），且未封闭处理，导致雨水通过开孔部位倒排，造成房屋渗水，潮湿、霉变。其中该《检测（鉴定）报告》的涉案房屋渗水原因分析为“主要由于涉案房屋东北角PVC雨水管三通接头处西侧小孔开孔且处理不当，导致雨水通过开孔部位渗入，造成房屋渗水、潮湿、霉变”。本次鉴定费用为20000元。 另查明，邢建辉承租案涉房屋后，将其中一半面积用于经营服装店，另一半用于经营冒菜餐饮。在庭审中，双方确认漏水只发生在服装店，邢建辉认可渗水只发生在2017年8月7日，但有反水情况。 城改资管公司自认邢建辉于2019年9月18日将房屋交还。 上述事实由双方提供的建设工程规划许可证、变更批文、无偿划转协议书、市国资委批准划转批复、授权委托书、企业资产出租项目审批备案表，《房屋租赁合同》（含租赁房屋现场交接清单、承诺书），银行业务回单，律师函、邮寄单，视频、照片、微信记录，《检测（鉴定）报告》、鉴定发票等证据，以及当事人庭审陈述佐证。 对城改资管公司提供的《气象信息专报》，证明案涉房屋不存在经常漏水情况。邢建辉质证意见为该证据与本案无关联性。本院认证意见为该证据与《检测（鉴定）报告》不相符，本院对该证据证明目的不予认定。对邢建辉提供的装饰装修合同、证明、进货单等证据，证明其损失金额，本院认证意见为该组证据不能证明案涉房屋漏水导致的实际损失，故本院对该组证据不予认定。 本院认为：邢建辉与城改资管公司之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 案涉合同履行过程中，由于出现漏水和反水，导致邢建辉不能全部使用案涉房屋，双方就此产生纠纷。本院认为，提供适租房屋系出租方义务，案涉合同亦约定甲方对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护。根据《检测（鉴定）报告》，案涉房屋漏水原因在于东北角PVC雨水管三通接头处西侧被开孔（作为空调机冷凝水排水管排水），且未封闭处理，导致雨水通过开孔部位倒排。现双方就漏水部位的开孔是谁导致存在争议，本院认为，案涉房屋出租方是城改资管公司，其应对此承担举证责任，但其提供的证据不足以证明，故本院认定城改资管公司应对案涉房屋渗水承担责任。但邢建辉在庭审中陈述渗水仅发生在2017年8月7日，有反水情况。根据上述事实的认定，本院认为，漏水并未导致案涉房屋无法使用，故案涉合同在2018年5月1日并未解除，其解除时间应为案涉房屋交还之日即2019年9月18日，本院对此予以确认。 关于邢建辉诉请城改资管公司赔偿经济损失、退还房租的诉请。本案中，案涉房屋漏水只发生在2017年8月7日，且只发生在服装店部分，由于本院在另案中对服装店部分租金进行了酌减，故本院对邢建辉的前述诉请不予支持。关于邢建辉诉请的退还保证金，该保证金在另案中亦予以抵扣，故在本案中不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认合肥城改资产管理有限责任公司与邢建辉签订的《房屋租赁合同》解除； 二、驳回邢建辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为6176元，由邢建辉负担5676元，由合肥城改资产管理有限责任公司负担500元。鉴定费20000元，由合肥城改资产管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年二月二十一日 书记员  吴 朋 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。