广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8610号原告：江贵英。委托诉讼代理人：胡文斌，广东格士律师事务所律师。被告：林清毅。委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师。原告江贵英诉被告林清毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡文斌，被告的委托诉讼代理人王明伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金，以36万元为本金，以日1‰的标准自2016年11月26日计至2019年5月20日共326160元；2、确认《商铺买卖合同》于2019年5月20日解除；3、原告向被告退还人民币403160元；4、被告向原告赔偿后续损失，以403160元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准自2019年5月21日起计至实际清偿之日止；5、本案诉讼费及保全费用全部由被告承担；6、本案评估费用由被告承担。事实和理由：原告与被告就涉案商铺于2015年12月29日签订《商铺认购书》，于2016年1月5日签订《商铺买卖合同》，后原告依约于2016年1月21日付清所有应付款项。虽彼时涉案商铺已被抵押登记，暂不具备过户的条件，但于2018年12月4日，该项抵押已被涂销。然而，被告随即于同日将涉案商铺抵押给案外人唐素敏，后又于2018年12月20日再次涂销抵押并重新抵押给案外人江海宁至今。显然，涉案《商铺买卖合同》签订后，在商铺具备过户条件的情况下，被告故意设置新的抵押，导致商铺无法过户，被告严重违背诚实信用。为此，依据《商铺买卖合同》之有关约定及《中华人民共和国合同法》等有关法律法规，原告提起本案诉讼请求。被告辩称：一、被告同意原告的第二项诉讼请求，确认《商铺买卖合同》于2019年5月20日解除。二、被告不认可原告主张的退还购房款为403160元，被告愿意积极配合退还购房款36万元及税费11560元。被告的委托人广州坤信商场经营有限公司（以下简称坤信公司）只收取过原告支付的购房款36万元及税费11560元，共计371560元。至于原告所主张的30000元、1600元两项费用均不是坤信公司收取的。三、被告不同意原告第一项诉请，要求被告支付违约金326160元。根据双方签订的《商铺买卖合同》第7条第6款约定：逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同；若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部己付房价款，以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金；买受人要求履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金。”即解除合同的，违约金按银行同期贷款利率计算；继续履行合同的，每日按已付房价款的1‰计算违约金。原告于2019年5月20日变更诉讼请求要求解除合同，被告于2019年6月13日知悉，尚处在合同约定的“90日”期限内，因此无需支付违约金。即使被告在合同约定的“90日”后需支付违约金，计算方式也是按合同约定，即按银行同期贷款利率计算，而非原告要求的每日按已付房价款的1‰计算。四、被告不同意赔偿原告主张的后续损失。原告的该项诉讼请求没有任何合同依据，买卖合同第7条第6款已经明确约定了违约金，并未约定其他赔偿金；该项主张也没有任何法律依据，违约金就是对原告的补偿，违约金和赔偿损失不能同时适用；原告的该项请求没有任何事实依据，涉案商铺的总价值约为122625元，原告夸大了涉案商铺为1177200元的价值完全没有任何事实依据。原告存在恶意索取巨额赔偿的情形，原告于2016年1月21日支付房款，期间被告积极与原告协商退款，但是原告曾要求超过房款近三倍的退房款100万元。原告购房涉案商铺时，知悉该商铺已经设定抵押，被告不存在恶意抵押的情形。即使涉案商铺存在抵押，但涉案商铺实际由原告占有并对外出租，故原告享有涉案商铺的收益权、占有权，没有过多的经济损失。经审理查明：2015年12月29日，原告（认购方）与广州坤信商场经营有限公司（出售方）签订《商铺认购书》。约定：认购方自愿认购广州市海珠区滨江东路xx号第二层xxxx号物业单元，该商铺建筑面积为9.81平方米，套内建筑面积为5.12平方米，该商铺用途仅为商业，总价672623元，付款方式为一口价优惠折扣，最终认购总价款为36万元，其中2015年12月29日支付定金5万元，2016年1月5日前支付首期价款18万元（含定金），2016年1月28日前支付第二期价款18万元；认购方应在签署《商铺买卖合同》时支付契税、登记费、交易服务费、印花税、房产税等交易综合税费13160元，由出售方代收代缴，政府规定由认购方支付的税费及办理银行按揭手续费用等由认购方承担，该商铺的交易税费以政府部门最终核算收取的为准，多退少补；签署《商铺买卖合同》时支付签约和按揭服务费、公证费及其他相关费用共1600元，由签约按揭的服务机构收取；认购方确认已阅读和理解接受出售方出示的该商铺所在及相关楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件和补充协议）、管理规约、物业服务协议、该商铺的权属证明、抵押情况、租赁情况等，清晰了解该商铺情况及土地使用权年限情况等；认购方已到现场查看，对该商铺结构、现状、周边环境及交易条件充分了解，并无异议；认购方同意《商铺买卖合同》作为应当签订之最终版本，不得另行单方提出变更《商铺买卖合同》；等。2016年1月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺为出卖人拥有产权的现房；买受人所购的商铺为广州市海珠区滨江东路xx号第2层xxxx号单元；该商铺建筑面积共9.81平方米，套内建筑面积为5.12平方米……买受人知悉商铺租赁、抵押情况、权属及土地使用权年限情况，已到现场查看，对该商铺主体结构、承重结构、现状、周边环境及交易条件充分了解，且无异议；该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为360000元，以上房价款未含买受人办理房地产权证、不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担；买受人应当如下约定按时如期将房价款支付给出卖人：⑴2016年1月5日前支付全部房价款的50%（包含定金）计180000元；⑵2016年1月28日前支付全部房价款的50%计180000元；（第六条）1、买受人知悉该商铺已设定抵押，出卖人保证在办妥交易过户手续前，办理该商铺的涂销抵押手续，如买受人未按照合同约定期限支付各期房款的，出卖人有权延迟办理涂销抵押手续；3、买受人独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，出卖人不对该商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺；（第七条）1、本合同生效后的220个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续；2、买受人应当在本合同签订之日付清交易过户的相关税费（包括但不限于契税、交易印花税、交易服务费、房产税、《房地产权证》或《不动产权证》印花税、登记费等税费）；买受人收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房管部门要求的、需买受人提供的证件资料及签署的相关文件，补充付清政府规定对的税项和费用，并提供必要的协助和配合；6、出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：⑴逾期在30日内，自本合同规定的申办期限之第二条起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金；（第八条）买受人同意取得买受人名下的房地产权证（或不动产权证书，下同）之日前，商铺的使用权和收益权归出卖人所有，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租等，买受人不得干涉；买受人知悉该商铺已由出卖人出租，买受人同意按现状办理交付手续；买受人同意签订本合同即视为出卖人已经办妥该商铺按现状交付给买受人的手续，买受人同意交付当时即由实际承租人继续使用，无须就交付使用另行签订交付文件；买受人同意出卖人与承租方签订的租赁合同，承租方对该商铺的装修、设施设备的投入和权利义务由出卖人与承租方签订的租赁合同进行约定和处置；等。同日，原告（乙方）还与广州新濠商业经营管理有限公司（以下简称新濠公司，甲方）签订《租赁合同》，约定：鉴于1、乙方与出卖人于2016年1月5日签订《商铺买卖合同》，约定乙方向出卖人购买位于广州市海珠区滨江东路xx号项目中的自编第2层xxxx号商铺；2、《商铺买卖合同》约定乙方同意取得乙方名下的房地产权证或不动产权证书之日前，商铺的使用权和收益权归出卖人所有，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分离、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租等，乙方不得干涉，该商铺现由出卖人出租给第三方使用；甲乙双方协商一致，乙方同意自取得乙方名下的房地产权证或不动产权证书之日即出租给甲方使用（以下称该日为“出租日”），乙方同意由原实际使用人直接交付给甲方使用，作商业用途；租赁期限自出租日起算5年，出租日暂定为2016年9月1日，最终以乙方实际取得房地产权证或不动产权证书之日且实际使用人交付该商铺给甲方使用之日为准；租金标准为2520元，租金按月结算，甲方按月在10日前支付当月租金给乙方；甲方向乙方指定账户存入相应金额时，视为乙方已经收到甲方支付的相应金额的租金，乙方在收到租金之日起10日内向甲方出具合法收款凭据；乙方保证取得房地产权证或不动产权证书时甲方为该商铺的唯一合法承租人，不得与任何第三方另行签订租赁合同，乙方保证不因该商品房分割、过户登记、析产、继承、担保、买卖等而影响甲方作为商铺合法承租人的地位，并应在发生上述行为之前30日通知甲方，甲方享有优先购买权；等。坤信公司于2015年12月29日、2016年1月5日和2016年1月21日（分两笔）分别向原告出具了“定金50000元”、“首期楼款130000元”和“楼款180000元”“综合税费11560元”的收款收据。收款单位为广州飞耀网络科技有限公司于2015年12月29日向原告出具了“xxxx号铺30000元”的收据。广州安盈顾问有限公司于2016年1月5日向原告出具了“签约、办证服务费1200元、公证费400元”的收据。查册时间为2019年4月2日的《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址为海珠区滨江东路xx号2C34铺的产权人为被告，占有部分为全部，登记时间为2016年4月13日，建筑面积为9.8079平方米，规划用途为商业；登记附注：2017年11月13日林清毅、广州市城投小额贷款有限公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2018年12月4日林清毅、唐素梅申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2018年12月20日林清毅、江海宁申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；他项权利摘要：权利人为王海宁、权利种类为抵押权，权利部位为全部，登记时间为2018年12月21日，设定日期为2018年12月20日。另查，原告还曾于2018年12月29日向本院起诉被告，要求被告履行双方签订的《商铺买卖合同》，将涉案商铺过户到原告名下等。2019年1月14日，原告以涉案商铺存在抵押情况，合同无法履行为由向本院申请撤诉，本院口头裁定准予原告撤诉。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、原告和邓生的手机短信往来，其中2018年8月10日，原：我只接受一种情况，一次性全款付清，我收款后再签解除合同；邓：那我跟公司领导汇报一下，公司原方案是分批支付；2018年8月14日，原：请履行合同尽快将铺过户至本人名下，另外7月租金未付；邓：租金我马上安排支付，退款方案确定好，马上跟你处理；原：现在退款是最低一百万；2、支付原告2016年12月至2018年11月租金的银行流水。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性的意见是：租金和房屋价值是两个不同的概念，租金是基于房屋使用权产生的，房屋价值是基于房屋所有权产生的，两者相对独立，能同时存在。并非原告收取的租金就不能再享有房屋价值差价部分损失的请求权。此外，该租赁合同在效力上可能属于无效或未生效合同，被告主张的所谓租金很可能应认定为涉案房屋被占用期间的使用费，非法律意义上的租金。诉讼中，原、被告一致确认：双方没有办理网签手续；本案中不需要追加坤信公司参与诉讼；原告最早是从2016年11月15日收取涉案商铺的租金，被告不需要在本案中要求原告返还收取新濠公司的租金;合同解除后，不需要处理商铺的交付问题。原告表示：其在申请变更诉讼请求前没有向被告提出过解除合同的通知；按照合同约定，被告向房管部门申办过户手续的届满时间为2016年11月26日。被告表示：虽然其与于2019年6月13日才收到原告的《变更诉讼请求申请书》，也才知道原告解除的意愿，但同意双方解除合同应以原告的解除意愿书或通知书之日为准；按照合同约定，被告向房管部门申办过户手续的届满时间应从涉案商铺登记在被告名下即2016年4月13日的次日起算220个工作日，应是2017年1月26日。原告起诉时是要求被告协助其办理涉案房屋的过户手续等，但原告又于2019年5月20日书面申请变更诉讼请求为确认《商铺买卖合同》于2019年5月20日解除，被告赔偿其经济损失（商铺的价值差额损失）817200元等，并提出对涉案商铺在2016年11月27日、2017年1月27日及2019年4月2日的价值（区分是否含租约）进行评估，原告为此预付了评估费3000元。后经司法委托评估，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2020年8月13日出具《房地产估价报告》，载明涉案商铺在2016年11月27日的评估总值为332194元（含租约）、313068元（不含租约）；在2017年1月27日的评估总值为331899元（含租约）、313657元（不含租约）；在2019年4月2日的评估总值为280996元（含租约）、273837元（不含租约）。此后，原告又撤回了要求被告赔偿经济损失817200元的诉讼请求，被告对此没有异议，本院也予以准许。本院认为：原、被告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对合同当事人均有约束力，双方均应按约定切实履行。合同约定：本合同生效后的220个工作日内，由被告负责向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续。由于涉案商铺被被告反复用于抵押，且现仍处于抵押状态，原告以合同目的无法实现，要求确认合同已于2019年5月20日解除，被告对此也表示同意，故对双方签订的《商铺买卖合同》已于2019年5月20日解除的事实，本院予以确认。由于被告已构成根本违约，应承担违约责任。合同解除后，原告要求被告退还购房款360000元及税费11560元合理有据，本院予以支持。广州飞耀网络科技有限公司向原告收取的30000元及广州安盈顾问有限公司向原告收取的1600元并非被告所收取，本案并无证据显示原告不能要求收费方退回相应费用，故被告的抗辩意见有理，本院予以采纳，原告要求被告返还上述费用依据不足，本院不予支持。关于被告逾期办理涉案商铺交易过户手续的违约责任，合同第七条第6点已经进行了约定，原告本案中要求解除合同，但又要求被告按360000元每日1‰的标准支付从2016年11月26日至2019年5月20日的违约金，理据不足，本院不予支持。《商铺买卖合同》第七条第6点第⑵小点约定：若原告解除本合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向原告计付违约金。原告要求被告赔偿损失合理有据，本院予以支持。但违约金的起算应从解除合同即2019年5月20日起90日的次日起计至被告实际返还已付房价款之日止，且已付房价款应以371560元为准。由于2019年5月20日起90日的次日为2019年8月19日，故本院调整违约金标准为以371560元为本金，其中2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价标准计算，违约金以本金为限。诉讼中，原告主张商铺的价值差额损失而申请对涉案商铺在2016年11月27日、2017年1月27日及2019年4月2日的价值进行评估，但评估结束后原告又撤回该项诉讼请求，故评估费3000元应由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告江贵英和被告林清毅签订的《商铺买卖合同》于2019年5月20日解除。二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告返还房款360000元、综合税费11560元。三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告赔偿损失（以371560元为本金，其中2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价标准计算，总额以本金为限）。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14604元，由被告负担9931元，由原告负担4673元。本案财产保全费2050元由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十月三十日书记员  招佐文冯琬晴