苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初4748号原告：苏州新友置地有限公司，统一社会信用代码913205085691610368，住所地苏州市长吴路1号。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：杨萍萍、何亚兵，系公司员工。被告：郑继文，女，1968年10月24日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：王志远，男，1968年7月2日生，汉族，住苏州，系被告丈夫。原告苏州新友置地有限公司（以下简称“新友公司”）诉被告郑继文商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，适用普通程序审理独任审理,于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告新友公司的委托诉讼代理人杨萍萍、被告郑继文的委托诉讼代理人王志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新友公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的商品房买卖合同，被告在本判决生效之日起五个工作日内协助原告撤销《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商姑苏合同201608310033，工商备案号0500090012014085）预售备案登记；2、判令被告向原告支付违约金961724.4元，以及逾期归还欠款的利息，暂计算至2019年4月10日的金额为465668.28元（逾期欠款利息计算：以欠款为基数按日千分之一的标准，从2018年12月24日计算至预售备案登记撤销之日）；金额总计1427393.2元；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理中原告增加诉请：判令被告承担担保服务费用5500元。事实和理由：2016年8月31日，原、被告双方签订《苏州市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的官庄前街8号石湖桃花源雅筑16幢102室，房屋总价6411496元。被告总计支付了首付款1931496元，分别为2016年8月20日支付了5万元定金、2016年8月31日支付了1241196元、2016年9月5日支付了64万元。剩余款项由被告向银行办理按揭贷款。2016年9月21日，原告、被告、兴业银行苏州分行共同签署《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向兴业银行苏州分行借款4480000元，借款期限自2016年9月21日至2036年9月21日，原告作为保证人提供阶段性担保责任。2016年9月22日，兴业银行苏州分行向郑继文发放了上述4480000元贷款。从2016年12月开始，被告多次逾期还款，兴业银行苏州分行于2018年9月向原告提出代偿要求，2018年12月20日，原告为被告代偿了款项合计4311743.31元，包括本金4226744.63元、利息84141.48元、罚息857.2元。自此，被告在兴业银行苏州分行的全部按揭贷款本息已结清。原告在代偿之后多次向被告要求还款，但被告迟迟不予归还。根据原、被告之间的合同约定，原告有权要求解除合同、被告归还相应款项。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告郑继文辩称：1、被告对原告向兴业银行代偿了4311743.31元没有异议，本案起诉之前原告方未通知过被告要求解除涉案商品房买卖合同。2、在双方签订商品房买卖合同时，由于被告丈夫征信不佳，所以原告方帮助被告办理了假离婚，后由被告一人作为购房人签订了商品房买卖合同，该合同的签订违反相关规定，合同应为无效。3、涉案房屋未交付，原告有逾期交房的情况。被告收到了原告关于交房的通知并知道2018年6月30日交房一事，之所以未前去办理交房，一是因为之前被告为了支付房屋首付款而向原告的工作人员借了64万元，当时被告尚未将借款还清，二是因为当时该小区交付的房屋普遍存在质量问题。4、被告已经履行了全部付款义务，故关于房屋买卖合同被告并无违约行为，被告虽在借款担保关系中存在违约行为，但原告仅应向被告主张代偿款，而不应涉及房屋买卖合同关系，合同中关于原告承担担保责任后可解除房屋买卖合同的约定系格式条款，该条款加重了被告的义务，应为无效。退一步讲，若本案房屋买卖合同解除，则原告不但可收回涉案房屋，还可获得房屋价格上涨的利益，这对被告并不公平。5、原告主张的违约金及逾期付款利息过高，被告无力承担。若法院判令解除合同，原告应将房屋总价款6411496元扣除原告代偿的4311743.31元后的剩余款项2099752.69元支付给我方。原告新友公司对被告郑继文的答辩发表意见：1、本案起诉之前我方未向被告发出过解除合同通知。若法院判令解除本案的商品房买卖合同，我方同意将全部房款扣除代偿款、违约金、利息以及其他诉讼费用之后如有剩余的部分款项退还给被告。2、被告所说的原告帮助其办理假离婚以便购房的情况不属实。3、涉案房屋并未实际交付，目前仍在原告控制之下，但原告已经按约履行了通知交房的义务，被告因自身原因未按约前来收房，原告不存在逾期交房的情况。4、根据相关主管部门的规定，原告收回涉案房屋后仍需以当初的一手房备案价格销售，不存在因二手房价格上涨而获益的可能。本院经审理认定的事实如下：2016年8月20日，被告郑继文向原告新友公司支付购房定金5万元。2016年8月31日，原告新友公司（出卖人）与被告郑继文（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商姑苏合同201608310033，工商备案号：0500090012014085），约定郑继文向新友公司购买官庄前街8号石湖桃花源雅筑16幢102室商品房，建筑面积共267.54平方米，房屋总价款暂定6411496元，郑继文选择贷款方式付款，首期支付房屋总价款的30%，其余部分房价款由买受人贷款支付。合同补充条款第四部分对主合同第五条的“付款方式”及“附件三付款方式及付款期限”的补充约定第5条约定，出卖人对买受人所申请的银行贷款承担连带担保责任的，且因买受人原因导致出卖人对银行承担担保责任的，则买受人应自出卖人履行担保责任起3天内归还出卖人因此支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等）和代偿款，并向出卖人支付房屋总价款5%的违约金，否则，买受人每逾期一日，应向出卖人支付欠款金额千分之一的利息。另外，出卖人在买受人前述款项支付之前有权随时解除与买受人签订的买卖合同，且买受人应向出卖人支付房屋总价款15%的违约金，并承担出卖人因解除合同而支付的各项费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、公证费、差旅费等）。同日，被告郑继文向原告新友公司支付购房款1241496元。2016年9月5日，被告郑继文向原告新友公司支付购房款64万元。2016年9月21日，兴业银行股份有限公司苏州分行（债权人）、郑继文（债务人）、新友公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：201644276801000）一份，约定郑继文向兴业银行股份有限公司苏州分行借款448万元，借款期限为240个月，自2016年9月21日至2036年9月21日止，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日。若债务人不按合同规定按时偿还借款本息，则债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，以及支付违约金。担保方式为抵押和阶段性保证担保，所购（抵押）房产地址为官庄前街8号石湖桃花源雅筑16-102，保证方式为连带责任保证，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，保证人履行了保证责任后，在不影响债务人今后偿还债务能力的前提下，有权向债务人追偿款项。若主合同项下还存在其他担保，则保证人对债权人承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保的影响，也不因之而免除或减少，其担保责任的承担也不以债权人向其他任何担保人提出权利主张或进行诉讼、仲裁、强制执行为前提。保证人承诺在本合同保证条款项下的债务均为见索即付，即只要债权人向保证人提交列明合同号与主债务金额的借款催收通知文书，保证人就应当在收到之日履行清偿责任。2016年9月22日，兴业银行苏州分行向郑继文发放了448万元贷款。2018年12月21日，兴业银行股份有限公司苏州分行向新友公司出具代偿证明一份，内容为：2016年9月21日，借款人郑继文因购买贵公司开发的官庄前街8号石湖桃花源雅筑16-102室向我行申请并获得住房按揭贷款，并签订合同编号为201644276801000的《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款金额448万元，期限20年，由贵公司为该笔贷款承担阶段性连带担保责任。2016年12月开始借款人郑继文在我行贷款陆续出现逾期，经多次催收无果后，我行于2018年9月向贵公司提出代偿要求。2018年12月20日贵公司代为偿还了郑继文在我行的贷款本息，郑继文在我行合同编号为201644276801000的贷款本息已全部结清。贵公司为郑继文在我行的合同编号为201644276801000的住房贷款代偿金额合计人民币4311743.31元，其中：本金4226744.63元，利息84141.48元，罚息857.2元。审理中新友公司提交了兴业银行股份有限公司苏州吴中支行出具的兴业银行个人贷款结清证明一份，内容为：借款人郑继文在我行的个人住房贷款（长期），借款合同编号201644276801000，贷款金额（大写）肆佰肆拾捌万元整，贷款期限20年，借款日期2016年9月21日至2036年9月21日的全部贷款本息于2018年12月20日结清，该笔贷款抵押物地址官庄前街8号石湖桃花源雅筑16-102。本案审理中原告新友公司向本院申请财产保全，请求预查封涉案的官庄前街8号石湖桃花源雅筑16幢102室房产，并提交了江苏华昌工程担保有限公司的担保函作为担保。后本院依法对涉案房产进行了预查封，查封期限自2019年6月4日起至2022年6月3日止。原告新友公司主张其为本案财产保全向江苏华昌工程担保有限公司支付了担保服务费用5500元，并提交了江苏华昌工程担保有限公司向其开具的金额为5500元的担保服务费发票一份。以上事实，由当事人提交的《苏州市商品房买卖合同》、代偿证明、个人贷款结清证明、发票等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告郑继文辩称原告帮助其办理假离婚手续后，其贷款买房，双方间房屋买卖合同应属无效。本院认为，被告反映情况涉嫌行政违法，被告应向有关行政部门投诉、反映。即使存在该行政违法行为，也不会导致民事性质的案涉房屋买卖合同无效。原告新友公司与被告郑继文签订的商品房买卖合同依法成立、有效，双方均应诚信履约。因郑继文逾期偿还银行贷款，新友公司依据合同约定向银行代偿款项后，主张解除与被告郑继文之间的商品房买卖合同，被告辩称该解除条款系格式条款且加重了被告义务，应为无效。本院认为，被告通过向银行贷款支付购房款系履行房屋买卖合同项下的主要合同义务，被告理应确保其向原告支付的该部分购房款无其他法律风险，由于被告原因导致原告向银行承担担保责任，实际即为被告履行主合同义务存在瑕疵，商品房买卖合同中约定在此情况下原告有权解除合同，此项约定并未加重被告义务，被告的该项抗辩本院不予采信，原告的主张符合合同约定，应予支持，因原告在本案起诉之前未通知过被告解除合同，本院确定涉案商品房买卖合同于被告收到本案起诉状副本之日即2019年5月1日解除。被告辩称原告存在逾期交房问题，经查，被告收到了原告发出的交房通知并知晓2018年6月30日交房，但其并未前往办理交房手续，其未能举证证明系因为原告原因所致，故本院对被告的该项抗辩不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的部分应予返还。一方面，原、被告双方均确认本案房屋未曾交接，仍在原告控制之下，故涉案房屋无需返还。双方办理了预售备案登记，被告郑继文应协助原告撤销双方之间的商品房买卖合同的预售备案登记。另一方面，被告郑继文向原告新友公司支付了购房款6411496元，后原告新友公司代被告郑继文向兴业银行偿还了4311743.31元，合同解除后原告新友公司应将扣除代偿款后剩余的购房款2099752.69元返还给被告郑继文。关于违约金、逾期利息和担保服务费用。原告新友公司主张被告郑继文支付房屋总价款15%即961724.4元的违约金，被告郑继文辩称违约金过高，对此本院认为，综合考虑案涉纠纷争议期间苏州市房屋市场价格走势、原告新友公司销售运营成本等因素，涉案买卖合同中所约定的违约金过高，本院酌定违约金为300000元。逾期利息亦系因被告违约后给原告造成的违约损失，该损失已在酌定违约金时一并考量，本院不再另行支持。关于担保服务费用，原告要求被告承担担保服务费用5500元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州新友置地有限公司与被告郑继文之间的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商姑苏合同201608310033，工商备案号：0500090012014085）于2019年5月1日解除；二、被告郑继文于本判决生效之日起十日内协助原告苏州新友置地有限公司办理注销上述《苏州市商品房买卖合同》的备案登记手续；三、原告苏州新友置地有限公司返还被告郑继文购房款2099752.69元；四、被告郑继文支付原告苏州新友置地有限公司违约金300000元；五、上述第三项、第四项折抵后，原告苏州新友置地有限公司应支付被告郑继文1799752.69元，于本判决生效之日起十日内支付完毕；六、驳回原告苏州新友置地有限公司的其余诉讼请求。案件受理费56680元、保全费5000元,合计61680元,由被告郑继文负担，此款项已由原告预交，本院予以退还，被告郑继文应于本判决生效之日起十日内将其负担的诉讼费用支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 胡志清二〇二〇年四月二十四日法官助理 谢天一书 记 员 杨 洋拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。