上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2610号原告：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：费华平，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海奥宁竞技体育发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：徐嘉仪，执行董事。委托诉讼代理人：章东权，上海信冠律师事务所律师。被告：上海珀斐网络科技发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：宛正，执行董事。委托诉讼代理人：章东权，上海信冠律师事务所律师。被告：上海奥当智能科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王玉莲，执行董事。委托诉讼代理人：章东权，上海信冠律师事务所律师。第三人：中庚科技发展股份有限公司，住所地上海市闵行区闵虹路XXX弄XXX号XXX楼。法定代表人：林秀英，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女。委托诉讼代理人：张萍，女。原告上海城开集团龙城置业有限公司(以下简称“城开公司”)与被告上海奥宁竞技体育发展有限公司(以下简称“奥宁公司”)、被告上海珀斐网络科技发展有限公司(以下简称“珀斐公司”)、被告上海奥当智能科技有限公司(以下简称“奥当公司”)、第三人中庚科技发展股份有限公司(以下简称“中庚公司”)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告奥宁公司、被告珀斐公司、被告奥当公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书(公告期满后，三被告到庭应诉)，后依法组成合议庭于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告城开公司的委托诉讼代理人王卫东律师，被告奥宁公司、被告珀斐公司、被告奥当公司的共同委托诉讼代理人章东权律师以及第三人中庚公司的委托诉讼代理人张丹丹、张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城开公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告奥宁公司向原告承担房屋租金收入损失人民币(币种下同)770,118元;2.判令被告奥宁公司向原告承担物业管理费158,863.68元；3.判令被告珀斐公司、被告奥当公司就上述诉请承担连带责任。事实和理由：2017年6月，原告与第三人就原告持有的位于上海市闵行区闵虹路XXX弄XXX至312、319室物业(合计1,654.83㎡)签订房屋租赁合同，约定租期40个月。每月租金256,706元，每月物业管理费52,954.56元。2018年1月，第三人与原告签订补充协议，约定将上述租赁合同所涉及的城开中心1号楼301-312、319室连同其他租赁合同项下的部分物业在2018年1月12日前退还给原告，终止系争物业的租赁合同。在原告清收物业过程中，却遭到了被告奥宁公司及其他实际租户的无理阻挠。经原告了解，第三人在和原告签订涉案物业租赁合同后不久,即与被告奥宁公司签订合作协议，双方拟成立“合资公司”，第三人欲将上述所承租的物业提供给“合资公司”使用，后合资公司未成立，但被告奥宁公司却以上述涉案物业对外招商引租，并以自己及下属公司被告珀斐公司名义对外签订租赁合同并实际收取租金。由于原告与第三人租约协商终止，作为涉案物业的所有权人应当有权收回涉案物业，然被告奥宁公司却无理拖延，2018年4月11日在万般无奈之下，原告不得不采取停电措施,并张贴要求限期搬离的公告，要求第一被告及向其承租的用户于4月13日搬离。被告奥宁公司对原告的合理要求拒不配合,除将重要物品搬走外，一些办公用品至今仍堆放在涉案物业中。经原告事后向实际承租户了解，第一被告以其全资子公司被告珀斐公司的名义与租户签订合同,提供涉案物业并通过被告奥宁公司所投资的被告奥当公司实际收取“服务费”。在原告要求收回涉案物业过程中，三被告仍然继续向实际租户收取“服务费”。原告认为，作为涉案物业的所有权人，在与第三人租赁合同终止的情况下有权收回涉案物业，自2018年1月起至4月，被告奥宁公司实际使用涉案物业理应承担相应的租金及物业管理费，而被告奥宁公司在该期间不仅拖延拒搬，还继续向实际租户收取租金(“服务费”)，客观上增加了原告清退工作的阻力，其对原告有关该三个月的租金、物业管理费损失赔偿要求置之不理的行为，严重地侵害了所有权人的利益。在协商无果的情况下，原告遂起诉法院要求判如所请。被告奥宁公司辩称，请求驳回原告的全部诉请。其一，被告奥宁公司并非涉案房屋租赁合同的相对方，双方之间不存在任何房屋租赁法律关系，原告实际是与第三人签订租赁合同，约定由第三人向原告支付租金、保证金、物业费等相关费用，故原告的诉请没有事实和法律依据；其二，原告与第三人的控股股东相同，两家公司存在关联关系，被告奥宁公司有理由怀疑原告提交的房屋租赁合同、补充协议均系两家公司为实现某种目的而事后补签的，且该租赁合同中约定的租期长达40个月，却在仅仅租赁半年后原告即与第三人终止租赁合同，而双方在租赁合同中就租金、保证金均约定为2018年8月1日支付，故第三人并不存在拖欠原告租金或保证金的情形，不足以导致原告与第三人提前终止涉案房屋租赁合同；其三，原告与第三人达成补充协议后，并未及时告知被告奥宁公司，直至2018年4月11日才发函要求被告奥宁公司退出涉案房屋，被告奥宁公司也实际退还了上述涉案房屋，这一点从原告主张的租金起算截止日期可以得出该结论，故被告奥宁公司不存在故意、恶意占有使用涉案房屋的行为，并未给原告造成实际经济损失；其四，被告奥宁公司进入涉案房屋的基础是被告奥宁公司与第三人签订了一份合作协议，约定双方拟成立合资公司，该协议中明确约定，第三人负责提供场地租金支持、政府协调、入园注册协助、资金募集等一系列支持，被告奥宁公司负责提供孵化器电竞公司整合、企业注册交费等工作，作为合作协议的对价之一，第三人理应将涉案房屋的租金作为其合作的最基本投入，且该协议约定了签约期为3年，基于原告向第三人作出相关承诺前提下，被告奥宁公司才对房屋投入装修、购买办公家具，为此被告奥宁公司支出了装修款350,000元，购置办公家具款273,300元，合计投入623,300元，由此可见，被告奥宁公司切实履行合作协议相关义务，作为合作协议一方的第三人与其存在重大关联关系的原告相互商量，单方面撕毁合作协议，对被告奥宁公司造成了重大经济损失，被告奥宁公司将保留向相关方进行追偿的权利。被告珀斐公司、被告奥当公司共同辩称，除同意被告奥宁公司的答辩意见外，另补充如下意见：被告珀斐公司、奥当公司并非涉案租赁合同、补充协议、合作协议的签约相对方，与原告不存在任何租赁法律关系，原告主张三被告曾向实际租户案外人疏某公司等相关单位收取过所谓服务费用，但实际上，被告珀斐公司、被告奥当公司也在此过程中代被告奥宁公司向装修单位及家具公司支付相关装修款、家具费用，并不能由此证明被告珀斐公司、奥当公司实际占有使用了涉案房屋。第三人中庚公司述称，第三人与原告根据补充协议于2018年1月12日解除了涉案房屋的租赁合同，原告所主张的2018年1月12日以后的房屋租金、物业费等相关费用与第三人无关。第三人与被告奥宁公司确实存在合作协议，双方原拟成立一个合资公司，由于双方原因该合资公司没有成立，在解除过程中，被告奥宁公司与第三人对于解除条件没有谈拢，无法签订解约协议，因此第三人在没有其他办法的情况下与原告解除涉案房屋租赁合同。本院经审理认定事实如下：原告城开公司系涉案房屋的房地产权利人。2017年(签约日期空白)，原告城开公司(作为出租方，签约甲方)与第三人中庚公司(作为承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》1份，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区闵虹路166弄城开中心1号办公楼内，名义室号为301-312、319室。合同补充条款第12-5条约定，在租赁期内，乙方应向甲方支付租金并向管理处支付物业管理费，但本合同关于装修期的条款另有约定的除外。第12-19条乙方权利及义务(3)约定，于租赁期内，乙方不得授权任何第三方致使该第三方获得使用或占用该房屋或其任何部分的权利(但经甲方书面同意的除外)。合同附表一约定，房屋交付日为2017年7月1日，租赁期为2017年7月1日至2020年10月31日，共计40个月。应乙方要求，甲方同意在整个租赁期间内给予乙方享有5个月装修优惠期，在此期间乙方享有优惠租金，具体分布如下：2017年7月1日至2017年11月30日，期间支付租金总额相当于一个月的租金。甲方同意乙方在装修完工且各进场手续备齐后，可以在装修期内提前入场办公。该房屋实测建筑面积为1,654.83㎡，用途仅限于办公。租赁期内，日租金为每平方米建筑面积5.1元，月租金为256,706元。物业管理费的标准为每月按建筑面积每平方米32元，该房屋的物业管理费为每月52,954.56元。该房屋的物业管理费按季度支付，乙方须于每公历季度的第一日或之前向管理处支付该房屋的物业管理费。物业管理费起计日：与交付日日期一致。租赁保证金：相当于该房屋三(3)个月租金的总和。租赁保证金的金额为770,118元。乙方应最迟于2018年8月1日前向甲方付清租赁保证金。首期租金：乙方应最迟于2018年8月1日前向甲方支付2017年7月1日至2018年7月31日期间的租金，共计2,310,354元。逾期支付的，乙方应按照实际租金标准向甲方支付2017年7月1日至2018年7月31日的全部租金，合计3,337,178元，并向甲方支付相当于三个月租金金额的违约金，合计770,118元。合同还就双方其他权利义务作了相关约定。上述合同签订后，原告城开公司依约向第三人中庚公司交付涉案房屋。2017年底至2018年初期间，原告城开公司(作为出租方，签约甲方)与第三人中庚公司(作为承租方，签约乙方)签订《关于中庚科技的租赁合同补充协议》，约定现因双方经营规划调整，需对《租赁合同》项下所涉租赁房屋及租赁面积作出调整。1.乙方同意于2018年1月12日，将原由乙方承租的城开中心1号楼301-312、319室、1701-1719室建筑面积约3,861.27平方米房屋归还给甲方，不再继续承租该等房屋。甲、乙双方确认,双方已就上述变更、调整事宜达成充分谅解，任何一方均无需就此向对方承担任何责任及/或经济补偿；各方亦承诺放弃就上述变更、调整事宜向对方追责及/或索赔的权利。庭审中，原告与第三人就提前终止涉案租赁合同的原因均认为，因第三人与被告奥宁公司无法成立合资公司，原定租金应该由合资公司承担，后因第三人无法负担高额的房屋租金，故第三人才与原告解约的。上述补充协议签订后，第三人中庚公司并未实际向原告城开公司返还涉案房屋。2018年4月11日，原告城开公司向城开中心1号楼301-312室用户发出《关于限期撤离场地的函》，后原告于2018年4月13日实际收回涉案房屋。另查明，2017年，第三人中庚公司(作为签约甲方)与被告奥宁公司的前身(上海奥银网络科技有限公司)(作为签约乙方)签订《合作协议》1份(具体签约日期为空白)，约定双方联合成立“中庚电竞(上海)体育文化有限公司”(名称以工商核准为准，下称“合资公司”)，力求在电竞、动漫、体育文化等泛娱乐领域形成鲜明的创新商业与资本助力的电竞孵化器。甲方提供场地租金支持、政府协调、入园注册协助、基金募集、产城融合建设等支持，乙方提供孵化器电竞公司整合入驻、电竞大赛承办、企业注册缴税、基金募集产业聚合等工作。甲方全力支持乙方以双方合资公司名义“中庚奥银创客基地”租赁使用甲方场地(地址：闵虹路166弄中庚城开中心T1#3层)。甲乙双方共同协助合资公司申请/打造闵行区“中庚奥银创客基地”，并以政府孵化器相关政策相对应的租金补贴，装修补贴，文创基金，赛事补贴，以及投资收益，管理费等收入优先支付场地租金以及装修费。T1#3层合作期为签约之日起3年。孵化器入驻企业经双方书面审核同意后，除需承担物业费用等日常支出，按照0.5-5.1元/平方米/天支付管理费用，具体额度由合资公司根据计划商定。1)甲乙双方一致同意合资公司主要收益来源：向甲乙双方成立基金投资企业，收取投后企业服务费；以合资公司为主体申请承办电竞大赛，嘉年华；对入驻企业收取管理/服务费；各项政府补贴；入驻企业税收回补；电竞小镇权益收入；投资收益等；2)合资公司收益分配：合资公司的各项收益先扣除合资公司租用孵化器额的场地租金及运行成本,其余收入扣除合资公司营运成本后从每年盈利中先预留下一年运营费用及其他备用金后,按照双方约定分红比例进行股东分红。(省略)合同还就双方其他权利义务作了相关约定。上述协议签订后，第三人中庚公司将涉案房屋交由被告奥宁公司使用，由奥宁公司负责对外招商。之后，案外人疏某(上海)网络科技有限公司、案外人上海柒羽发展有限公司等企业陆续进驻涉案房屋。被告奥宁公司及案外人公司员工在进驻涉案房屋时均办理了人员出入证智能卡。庭审中，原告城开公司、被告奥宁公司、第三人中庚公司均确认《合作协议》项下的位于本市闵虹路166弄中庚城开中心T1#3层的甲方场地即为涉案房屋的地址。被告奥宁公司、第三人中庚公司均确认《合作协议》项下所述的合资公司最终未能成立，双方没有签订正式的解约协议。对此，被告奥宁公司表示其被赶走后曾找第三人协商无果，第三人中庚公司则表示2017年底双方协商终止事宜。再查明，原告城开公司与第三人中庚公司系关联公司。被告奥宁公司、被告珀斐公司、被告奥当公司也系关联公司。上述事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《关于中庚科技的租赁合同补充协议》、《合作协议》、《关于限期撤离场地的函》、工商信息、出入证智能卡发放登记表、照片等证据，被告提供的工商档案材料以及原告、三被告及第三人的当庭陈述为证。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于原告是否有权向三被告主张租金及物业费损失。对此，原告认为三被告共同占有涉案房屋，构成共同侵权，应当承担相应责任。三被告则认为被告奥宁公司基于合作协议进驻涉案房屋，不存在故意、恶意占有涉案房屋的行为，被告珀斐公司及被告奥当公司没有实际占有使用涉案房屋。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。本案中，在原告城开公司与第三人中庚公司的租赁关系存续期间，第三人基于与被告奥宁公司的合作协议将涉案房屋交付被告奥宁公司，被告奥宁公司基于合作协议对外招商，根据原告城开公司提供的出入证智能卡发放登记表显示，被告奥宁公司以及引入的案外人企业人员进入涉案房屋均有第三人中庚公司的盖章确认。且根据合作协议，合作期限为三年，故被告奥宁公司入驻涉案房屋并非无权占有。然而，原告城开公司与作为其关联公司的第三人中庚公司在租期开始仅半年之后，即签订补充协议，客观上提前终止了涉案租赁合同。但并无证据证明涉案租赁合同提前终止时，第三人与被告奥宁公司就合作协议达成了书面或口头的解约协议，也无证据证明原告或第三人将租期提前届满事宜及时书面告知被告奥宁公司，故，被告奥宁公司基于合作协议继续占有涉案房屋，难谓过错。客观上，在原告城开公司于2018年4月11日发函通知后，也实际于同年4月13日收回了涉案房屋。此外，本院注意到，根据原告与第三人达成的补充协议第1条约定，第三人中庚公司同意于2018年1月12日，将《租赁合同》项下原由第三人承租的涉案房屋归还给原告，不再继续承租该房屋。即，归还涉案房屋之义务应由作为租赁合同相对方的第三人中庚公司向原告城开公司承担。故，三被告关于其与原告城开公司并无租赁合同关系、被告奥宁公司系基于合作协议占用涉案房屋之抗辩意见成立，本院予以采纳。原告城开公司对于原告城开公司向被告奥宁公司主张的合同提前终止后至原告实际收回房屋之日期间所产生的相当于三个月的租金损失及物业管理费损失，本院不予支持。而原告也未提供证据证明被告珀斐公司、被告奥当公司实际占用了涉案房屋，故原告要求上述两被告承担连带责任之诉请，无事实依据，本院亦不予支持。综上，原告以三被告共同侵权为由向三被告提出的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告上海城开集团龙城置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13,089.82元，由原告上海城开集团龙城置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳审 判 员  林 舒人民陪审员  邓红霞二〇一九年九月二日书 记 员  褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。