上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初3597号原告：上海远运投资管理有限公司,住所地上海市静安区共和新路******。法定代表人：邹淑媛，董事长。委托诉讼代理人：张大成，上海诚康律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。被告：北京翘翘科技有限公司,住所地北京市海淀区高里,住所地北京市海淀区高里掌路**院**楼**202-260style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：尹士焱。原告上海远运投资管理有限公司(以下简称远运公司)诉被告北京翘翘科技有限公司(以下简称北京翘翘科技公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告北京翘翘科技公司下落不明，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告远运公司的委托诉讼代理人魏艳到庭参加诉讼。被告北京翘翘科技公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远运公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告租赁合同解除，被告将系争房屋返还原告，解除时间为被告公告送达之日。系争房屋之前为空置状态，原告已于2019年4月收回房屋。2、请求判令被告支付装修期(2017年8月21日至2017年10月19日)租金损失46,846.04元。依据：合同约定满月按月租金计算，不满月按实际天数计算。合同第4.3条约定若被告违约，需补缴装修期的租金。3、请求判令被告支付减免期间(2017年10月20日至2017年12月31日)的租金56,829.61元。计算方式：补充协议2第1条调低了租金标准，第2条约定若被告违约，相应优惠取消，应按原标准补缴相应租金，故按合同租金标准减去被告已经支付的租金。4、请求法院依法判令被告支付2018年7月1日至2018年9月5日的物业管理费11,509.33元。5、请求判令被告支付2018年5月1日至2018年8月30日期间的公共事业费14,025.67元。商场曾开展现金券活动，2018年5月,商场发放了1,516.44元现金券，该券可以抵扣公共事业费，现原告已将该卷抵扣了公共事业费。6、请求判令被告支付餐厨垃圾清运费10,800元。依据：垃圾清运处理合同第6条约定每月垃圾清运费为1,200元。现原告委托的物业管理公司同意由原告向被告追讨垃圾清运费。7、请求判令被告支付违约金96,528元，其中被告支付的履约保证金64,352元在原告的损失中予以抵扣。8、请求判令被告支付管理费、公共事业费的逾期利息，按照25,535元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年10月15日计算至实际支付之日。9、请求判令被告按照合同日租金标准的两倍(26,864元/月乘以12个月，后除365日，得出日租金标准为883.2元)支付逾期返还房屋的使用费至2019年3月5日。系争房屋2019年4月收回房屋，但原告酌情只主张6个月的占有使用费。10、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年8月31日签订了《上海协信星光广场房屋租赁合同》。合同约定由被告承租原告位于上海市江场路1228弄协信星光广场购物中心B1层126号房屋(以下简称系争房屋)经营翘公主小龙虾品牌。租赁期为2017年8月21日起至2020年8月20日止。合同对于租金、管理费、推广费及水电费等计算标准及支付方式均有明确的约定。合同签署后，被告未按合同约定及时足额履行付款义务。原告多次向被告发送催款函均未果。2018年9月5日，被告经营的门店在未经原告同意的情况下擅自停业至今。被告的行为严重的损害了原告的权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告北京翘翘科技公司未作答辩。根据当事人陈述和经查明确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月25日，北京翘翘餐饮科技有限公司(以下简称北京翘翘餐饮公司)变更企业名称为北京翘翘科技公司。2017年8月31日，原告远运公司与被告北京翘翘科技公司签订了《上海协信星光广场房屋租赁合同》。合同载明：“1-1甲方(即原告)出租给乙方(即被告)的房屋坐落于上海市静安区江场路上海协信星光广场商场。11-1乙方应在合同提前解除前三十日内与甲方联系交回房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日的至少2日前停止营业及开始恢复原状工程。11-9甲方依据本合同单方行使解除权或本合同届满或终止的，如果乙方未能在租赁期限届满或甲方行使合同解除权的通知送达后的10日内或合同解除函中指定的日期(上述日期以先到达者为准)返还该房屋的，甲方有权根据合同约定清场，乙方除承担本条所述的一切费用外，还须按合同期满或合同解除当年经营期日租金的三倍向甲方支付自合同期满或解除之次日起至完成清场之日止的占用费。14-1乙方应向系争房屋所在物业的商业物业管理公司支付管理费。17-1-2若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四日内予以补足或重新交付履约保证金。25-1下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：(1)乙方逾期支付，以任何理由抵扣或拒绝支付基于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新交纳履约保证金，且逾期超过十四(14)日的(无论甲方有否向乙方做出任何形式的催付)。……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……(e)涉及支付义务的,每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……(g)涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日租金三倍的占用费,并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失,包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费(如有)；……(l)从履约保证金中抵扣乙方应支付的任何款项或甲方的损失；……(n)提前解除本合同,收回该房屋,并取消乙方的装修期租金优惠(无论乙方是否已享有)。在这种情况下,视为乙方自始不享有装修期租金优惠,乙方按交付之日起第一年经营期的基本租金或提成租金与装修期的租金差额向甲方补交装修期的租金。除此之外,甲方有权选择没收履约保证金或乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意，履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。”合同附表一载明：“交付日：2017年8月21日。合同期：自2017年8月21日起至2020年8月20日止。装修期：自交付日起60天。开业日：2017年10月20日。租金起计日：自交付日起计租。租金：包括装修期租金和经营期租金两个部分，装修期租金采用固定租金方式，经营期租金采用基本租金与提成，两者之中较高者为当月适用租金的方式。装修期：按租赁面积计算，月租金为1,500元。经营期基本租金：于交付日起算的第一年内(装修期除外)，按租赁面积计算月租金为25,307元；于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为26,864元；于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为28,421元。经营期提成租金：于交付日起算的第一年内(装修期除外)，月租金为该房屋当月总营业额之13%；于交付日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之14%；于交付日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之15%。管理费：每月管理费为5,312元。公用事业费用：该房屋内由乙方发生的水费(如有)、电费、煤气费(如有)、通讯费用(如有)及垃圾处置费的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费、地方规定应由承租方缴纳的费用2月20日起计收,每月1,500元。履约保证金：64,352元。”2017年8月31日，原、被告双方签订了《租赁合同补充协议》，其中载明：“将原合同第15.1条变更为本合同租金采取先付后用原则，每3个月缴纳一次(每3个月为一次缴租期)，除本合同另有规定外，在整个合同期内，除装修期和开业日所在的日历月外，乙方应于合同签订同时向甲方缴纳首期基本租金(即自装修期结束之日起首3个月的基本租金)，之后每3个月到期前的15日内，乙方向甲方缴纳下一缴租期的基本租金。乙方缴纳租金同时，乙方应按上述租金缴纳期限向租赁房屋所在物业的商业物业管理公司缴纳物业管理费。”2018年5月9日，原、被告签订了《补充协议2》，其中载明“双方确认系争房屋开业日为2018年1月1日。自2017年10月20日起至2017年12月31日止(以下简称该期间)，原合同附表一第四部分的基本租金标准调整为1,500元/月，提出租金标准调整为0%，该期间结束后，恢复原合同约定的租金标准及计租方式。该期间内乙方按原合同应承担的其他费用，乙方应按原合同约定缴纳，费用标准不变。甲方免收乙方自2017年12月20日起至2018年2月28日止期间的推广费。如乙方在本次费用调整后再次要求甲方调整费用、减免租金或乙方提前解除原合同或因乙方原因导致原合同被解除的，甲方有权取消本协议约定的租金、费用优惠，该期间的租金、管理费、推广费不予以减少，在此情况下，乙方应当按照原合同约定的该期间的租金、管理费、推广费交纳标准补交租金、管理费、推广费，并按原合同约定的交纳时间承担逾期缴纳的违约责任。乙方不得因开业日调整事宜向甲方主张其他权利”。被告北京翘翘科技公司与案外人重庆天骄爱生活服务股份有限公司上海分公司(以下简称爱生活服务公司)签订了《垃圾清运处理合同》，合同载明：“三、甲方(即被告)委托乙方(即爱生活服务公司)进行餐饮垃圾的清运处理。四、如甲方经营项目发生变动或停业、歇业等，必须提前一个月通知乙方。六、甲方应按国家、上海市及有关征收单位垃圾处理费的规定交纳垃圾处理费。甲方每月的垃圾处置费为1,200元。甲方应在每个历月15日前预先缴付下月的垃圾处置费至乙方指定账户。七、甲方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项,每逾期一日,乙方有权按未支付金额的5%/天向甲方收取违约金。如甲方逾期14日仍未支付的,乙方有权立即解除本合同,给乙方造成损失的,乙方有权要求甲方承担所有的赔偿责任。”2019年5月31日，爱生活服务公司出具《情况说明》，表示同意将系争房屋的管理费及公共事业费、推广费及垃圾清运费由远运公司向北京翘翘科技公司追索。”2018年10月24日，原告向被告出具《催款函》，要求被告支付拖欠的费用，否则将收取1‰的滞纳金、解除合同并追究被告的违约责任。2018年10月30日，原告向被告出具《限期开业函》，函中表明被告于2018年9月5日起未经营，要求其于2018年11月15日恢复正常营业，否则将解除合同，收回系争房屋并追究被告的违约责任。2018年11月16日，原告向被告出具《解除合同通知书》。上述函件，除《限期开业函》被告于2018年11月10日签收送达，其余函件均退回。另查明，被告2018年5月应支付电费4,009.95元，2018年6月应支付电费4,901.72元，2018年7月应支付电费2,639.39元，2018年8月应支付电费2,613.45元，2018年9月应支付电费957.60元；2018年5月应支付水费162.40元，2018年6月应支付水费190.40元，2018年7月应支付水费50.40元，2018年8月应支付水费16.80元。被告应支付管理费2018年7月5,312元，2018年8月5,312元,2018年9月1日-2018年9月5日885.33元。被告需支付垃圾清运费2017年2,400元，2018年8,400元。审理中，原告确认，被告在搬离前的租金、推广费已付清。原告另表示，2018年8月底前被告一直正常经营，但发生过部分欠费情况(物管费、公共事业费)。但被告在2018年8月底擅自闭店，原告向被告寄送限期开业函，但无人签收，2018年9月5日被告擅自搬离，其搬离前的租金已经支付完毕，只欠付了公共事业费和物业管理费。被告在搬离前也没有告知过原告。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方就系争房屋签订的房屋租赁合同、租赁合同补充协议以及补充协议(2)系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。被告自2018年9月5日擅自搬离系争房屋，以实际行为拒绝履行租赁合同，已违反合同约定，应向原告承担违约责任。鉴于自该日起被告方已无履行双方租赁合同之可能，故本院认为应以2018年9月5日作为合同解除日期。因原告在审理中确认已收回了系争房屋，故原告要求返还房屋的诉讼请求本院不予支持。根据原、被告签订的租赁合同及补充协议(2)，被告自2017年8月21日至2017年12月31日均按照1,500元/月支付租金，但如因被告违约，被告应按原合同约定的标准25,307元/月补交租金，故原告要求被告支付2017年8月21日至2017年10月19日装修期减免的租金46,846.04元及2017年10月20日至2017年12月31日减免的租金56,829.61元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。因被告未支付2018年8月1日至2018年9月5日的物业管理费11,509.33元、2018年5月1日至2018年8月30日期间的公共事业费14,025.67元、2017年11月1日至2018年7月31日的餐厨垃圾清运费10,800元，故原告提出的上述诉讼请求本院予以支持。因被告违约导致合同解除，原告要求被告承担违约金96,528元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，现原告同意将被告支付的履约保证金64,352元在违约金中进行抵扣，此系原告对于自身权利的处分，故被告还需向原告支付违约金32,176元。因被告逾期支付管理费、公共事业费，原告要求被告支付滞纳金符合合同约定，现原告表示愿意以25,535元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年10月15日计算至实际支付之日，此系原告对于自身权利的处分，于法不悖，本院予以支持。至于原告主张的返还房屋的使用费，因被告擅自搬离系争房屋，未向原告办理房屋交接手续，原告也合理期间内向被告多次发函，其中《限期开业函》曾被签收，但被告并未按函件约定的时间恢复营业，原告亦应采取相应措施在合理期间内收回系争房屋，避免损失的进一步扩大。但原告直至2019年4月才收回了系争房屋，对于扩大的损失应自行承担，故结合合同约定的租金标准及本案实际情况，本院酌情确定被告还需向原告支付占有使用费80,592元。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自身承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海远运投资管理有限公司与被告北京翘翘科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除；二、被告北京翘翘科技有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海远运投资管理有限公司2017年8月21日至2017年10月19日装修期减免的租金46,846.04元；三、被告北京翘翘科技有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海远运投资管理有限公司2017年10月20日至2017年12月31日减免的租金56,829.61元；四、被告北京翘翘科技有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海远运投资管理有限公司2018年7月1日至2018年9月5日的物业管理费11,509.33元、2018年5月1日至2018年8月30日期间的公共事业费14,025.67元、垃圾清运费为10,800元；五、被告北京翘翘科技有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海远运投资管理有限公司违约金32,176元；六、被告北京翘翘科技有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海远运投资管理有限公司逾期支付管理费、公共事业费的滞纳金，以25,535元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年10月15日起计算至实际支付之日止；七、被告北京翘翘科技有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海远运投资管理有限公司占有使用费80,592元；八、驳回原告上海远运投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,958.7元、公告费560元，由被告北京翘翘科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 锟人民陪审员  葛安基人民陪审员  吴春林二〇一九年七月十九日书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。