苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初520号原告：苏州圆融发展集团有限公司，住所地苏州工业园区万盛街**圆融大厦**。法定代表人：亢越。委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被告：北京奇境天成管理咨询有限公司，住所，住所地北京市朝阳区朝外大街****0732div>法定代表人：林柏宇。原告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称“圆融集团公司”）诉被告北京奇境天成管理咨询有限公司（以下简称“奇境天成公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告圆融集团公司的委托诉讼代理人陈军杰到庭参加诉讼，被告奇境天成公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告圆融集团公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《苏州李公堤一期租赁合同》；2、判令被告支付租金287663.79元、物业管理费49776元、推广费14932.80元，合计352372.59元(其中租金标准每月是95887.93元，推广费每月4977.60元、物业管理费每月16592元，上述款项暂计算至2018年12月31日，请求支持至合同解除之日)，并自合同解除次日起按照原合同租金标准支付房屋占用费直至归还房屋于原告；3、判令被告支付逾期付款违约金18264.65元(以拖欠的每一期租金、物业管理费、推广费为基数分段计算，按照每日万分之五标准计算，暂计算至2018年12月31日，请求支持至实际付款日)；4、判令被告支付合同解除违约金200244.69元（合同约定违约金是6个月租金，推广费及物业管理费合计575327.58元，扣除保证金375082.89元剩余违约金为200244.69元）；5、判令被告在《苏州李公堤一期租赁合同》解除后15日内将案涉房屋恢复原状（毛坯状态）并归还房屋。事实和理由：2016年6月，原告与被告签署《苏州李公堤一期租赁合同》，原告将李公堤01区C5、C6、C7号商铺(以下简称“该商铺”)出租给被告，租期5年，从2016年7月1日起至2021年6月30日止，计租面积829.6m，租赁用途为“服务”。该租赁合同对房屋租金、物业管理费、推广费、水电费的标准、支付时间以及违约责任等事项进行了约定。自2018年9月起，被告拖欠租金、物业管理费、推广费等款项，原告多次催讨拖欠款项，但被告不予理涉。被告的行为已严重违反合同约定，损害了原告的合法利益。为此，原告诉至法院，请求支持原告诉请，维护原告的合法权益。被告奇境天成公司未作答辩。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：2016年6月，原告（甲方）与被告（乙方）曾签订一份《苏州李公堤一期租赁合同》，约定原告将位于苏州工业园区李公堤一期01区C5、C6、C7号，面积为829.6平方米的商铺出租给被告用作经营“服务”类店铺使用，被告用于经营“奇境SPA”会所，交付日为2016年7月1日或依据合同调整的日期，起租日为交付日，租赁期限为交付日起至2021年6月30日止共计5年。租金标准为：自2016年7月1日至2016年10月31日共计为88317.83元；自2016年11月1日至2018年6月30日为每月88317.83元；自2018年7月1日至2020年6月30日为每月95887.93元；自2020年7月1日至2021年7月30日为每月103458.03元。物业管理费为16592元/月，推广费为4977.6元/月。租金、物业管理费、推广费采用先付后用的原则按月支付，被告应于每月20日或之前支付下月租金、物业管理费及推广费。租赁合同关于履约保证金的条款约定，被告应缴纳375082.89元履约保证金，若被告拖欠租金等费用，原告有权在通知后3日内仍未付款的情况下从保证金中扣除相应款项，或选择不扣除保证金，而在因乙方违约解除本合同后将保证金冲抵拖欠费用及违约金，被告在租赁期间不得将所交保证金视为可以抵扣其应缴租金或费用。租赁合同第14条关于“甲方解除合同”的条款约定，下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：乙方逾期不支付租金、物业管理费等相关费用之任何一项累计达到一个月以上的；乙方擅自中断、停止或将中断、停止业务或者中途擅自退租行为的；乙方一年内连续5日或累计达到15日以上未营业的或者乙方一年内违反营业时间约定超过5次的。如乙方有实质性违约行为之一或者合同约定及法律规定甲方可以解除合同的其他违约行为的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方己经使用的免租期期间之免收减收租金；（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（如有）；（3）按本合同相关费用标准向甲方补足乙方已经享用的减、免的物业管理费、推广费等相关费用（如有）；（4）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；（5）向甲方方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和物业管理费之和的金额的违约金；（6）不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利；（7）甲方有权不予返还乙方交付的保证金作为其违约的处罚。（8）上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有权向乙方继续追偿。租赁合同第12条“房屋返还”相关条款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日将己恢复至附件四所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方。当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应依交接清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还情况签署一份返还表格。若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权停止向该房屋提供水、电、燃气、中央空调及其它物业管理服务，并按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任：（1）甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋。乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿。同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；届时甲方亦有权选择保留该房屋内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿。（2）从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第（1）项权利进入并收回该房时为止，乙方须以合同终止《或解除）日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失。并支付从租赁期届满之日到实际返还之日期间该房屋的推广费、公用事业费及其他费用。但此等占用费、物业管理费、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。原告确认被告向其支付了375082.89元履约保证金。被告租赁使用上述房屋后，最后缴纳房屋租金、物业管理费、推广费至2018年9月，2018年10月1日起未缴纳租金、物业管理费、推广费。原告自2018年10月起，陆续多次根据被告租赁合同所留地址向被告发送催款函催要欠付房租等费用，但邮件均未能妥投。之后，被告一直下落不明，被告经营的商铺也停业至今，被告至今仍未搬离、腾空租赁房屋。本院认为，原告圆融集团公司与被告奇境天成公司双方签订的房屋租赁合同依法成立、合法有效。双方应诚实信用地履行合同权利义务。被告奇境天成公司应诚实信用地履行合同及补充协议中承租方的相应义务。被告奇境天成公司自2018年10月1日起未缴纳租金并停止经营，未按约履行上述合同义务，已构成违约，原告依照合同约定据此解除租赁合同，具有事实及法律依据。原告以提起诉讼的方式要求解除租赁合同，故本院按本案诉状副本送达被告之日即2019年6月24日为双方合同解除之日。被告奇境天成公司还应支付原告2018年10月至2019年6月期间9个月的租金、物业管理费及推广费合计1057118元。合同解除后，被告应及时将房屋返还原告，根据双方合同约定，被告应当将房屋恢复原状后返还原告，该约定合法有效，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告未能按约搬离租赁房屋，给原告造成租金损失，还应予以赔偿。原告要求被告按原租金标准支付的合理期间的占用费，应予支持。被告长时间停止经营并下落不明，原告理应也有条件有能力及时收回房屋进行止损，对于扩大的损失应由原告自行承担。本院综合本案情形，酌情确定以合同解除后的三个月为合理期限，被告应当赔偿原告相当于三个月租金标准的占用费287664元，之后发生的属于原告未能及时止损而扩大的损失，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金、解除合同违约金的请求，本院认为，被告存在延迟支付租金、管理费等违约情形并由此导致原告解除合同，被告依约应承担支付逾期付款违约金及解除合同违约金等相应违约责任，本院对两项违约责任一并考虑。原告主张的两项违约金总和过分高于其因被告延误缴纳租金及因此导致租赁合同解约而产生的实际损失，本院依法予以调整。本院综合双方合同约定的租金标准、合同期限、被告未履行合同的期限、被告拖欠租金的期限及金额、被告违约程度、原告必然发生的实际损失大小等各项因素，对上述两项违约责任本院一并酌情认定被告应当支付原告等同于履约保证金的违约金375082.89元。该违约金以原告预交的履约保证金抵扣，被告无需另行支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州圆融发展集团有限公司与被告北京奇境天成管理咨询有限公司签订的《苏州李公堤一期租赁合同》于2019年6月24日解除；二、被告北京奇境天成管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋恢复至交付时的原状后交还原告苏州圆融发展集团有限公司；三、被告北京奇境天成管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司欠付租金、物业管理费、推广费合计1057118元；四、被告北京奇境天成管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司房屋占有使用费287664元；五、驳回原告苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4304元，由被告北京奇境天成管理咨询有限公司负担。该款已由原告苏州圆融发展集团有限公司预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  郭文明人民陪审员  朱健健二〇二〇年一月九日书 记 员  郭 朦