湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终547号上诉人（原审被告）：龚宇，男，1976年2月15日出生，汉族，住沅江市莲花路。委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘科，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：杨辉龙，男，1957年1月6日出生，汉族，住沅江市琼湖路。委托诉讼代理人：陈孝庭，男，1956年12月9日出生，汉族，系杨辉龙的亲属，住沅江市琼湖办事处五斗村，代理权限为特别授权。上诉人龚宇因与被上诉人杨辉龙合同纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院作出的（2017）湘0981民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龚宇及其委托诉讼代理人陈跃先、被上诉人杨辉龙及其委托诉讼代理人陈孝庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚宇上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；判令被上诉人承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：1、涉案的两份《联合建设开发合同》依法应认定无效，而原审判决认定为有效合同，属于定性错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。结合本案涉案的两份《联合建设开发合同》的内容来看，甲、乙双方当事人是以联合开发房地产为订立合同目的，其中，合同约定甲方胡名权、杨辉龙以其收集到棚户区拆迁户的旧房土地使用权作为投资，合同乙方龚宇以其现金方式出资，合作开发房地产，双方当事人均为自然人，均无房地产开发资质。根据以上司法解释第十五条之规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。因此，本案两份《联合建设开发合同》依法应属于无效合同，原审判决认定两份合同合法有效，实属定性不当，导致判决严重错误。2、原审判决认定事实不清，证据不足。本案涉案棚改区旧房的土地的开发主体系湖南广恒房地产开发公司，而并非龚宇个人，原两份《联合建设开发合同》，因双方没有开发主体资质，且棚户区改造方案未获得政府批准，导致《联合建设开发合同》最终没有实际履行。事实上，所有与拆迁户签署的《房屋置换协议》都是由胡名权及龚宇与拆迁户签订，杨辉龙并没有参与签订任何一份合同，也没有任何土地使用权交龚宇开发，该拆迁户的土地使用权最终由政府挂职牌出让，由湖南广恒房地产开发公司通过招拍挂方式受让。同时，所有拆迁户的安置补偿均由湖南广恒房地产开发有限公司履行。原审判决在没有任何证据佐证证明杨辉龙切实履行了两份《联合建设开发合同》合同义务的情况下，认定杨辉龙履行了合同义务，存在证据不足。3、本案一审判决审理程序严重违法。原审判决未将本案及（2017）湘0981民初1129号案合并审理，已违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定。就涉案的两份《联合建设开发合同》关于四套住房、四间车库分配给胡名权、杨辉龙的约定中，并未约定胡名权、杨辉龙各分配两套住房和两间车库，应属于胡名权、杨辉龙共同共有，其诉讼标的依法属于不可分之诉，而原审判决认定为可分之诉明显错误。4、原审法院以湖南恒永房地产评估咨询有限公司对湖南广恒房地产开发有限公司开发的水墨江南小区第1栋住房的市场价值评估作为判决依据是明显错误的。水墨江南小区第1栋电梯住宅楼系湖南广恒房地产开发有限公司投资开发建设，其房屋的规划、设计及房屋的建设标准均与龚宇和胡名权、杨辉龙在两份《联合建设开发合同》中原所约定的棚户区改造方案均不相同，二者没有任何关联性、可比性、参考性。杨辉龙答辩称：1、双方签订两份建设协议的真实内容是杨辉龙前期投入及劳务工资的转交约定，龚宇以房屋、车库抵偿杨辉龙的投入及劳务工资，其合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且起诉前龚宇的房产已建设完成，在建房过程中上诉人并未对杨辉龙提出过任何异议。2、一审合议庭查明事实作出了正确的判决，前期投入是杨辉龙个人资金投入，两份协议由杨辉龙与胡名权共同签订的，后与拆迁户的拆迁协议由胡名权签字及杨辉龙签字并无不可，无需杨辉龙举证。3、（2017）湘0981民初1129号案与本案不具有关联性，一审不存在程序违法，在一审诉讼过程中胡名权参加了诉讼，后在未通知代理人的情况下自行退出，杨辉龙只主张了部分权利，未超出双方协议约定范围，应受法律保护。4、根据双方所签的协议，确定了位置不存在争议，一审法院在市场评估鉴定过程中通知了龚宇参与商定鉴定，但龚宇不予理睬，系自动放弃权利。综上，请求二审法院驳回龚宇的上诉请求，维持原判。杨辉龙向一审法院起诉请求：1、判令龚宇向杨辉龙交付由龚宇承建的坐落在沅江市山巷口朱家菜园的林业局旁两套住房、两间车库；2、如果龚宇不能按合同约定向杨辉龙交付住房和车库，则要求龚宇按照对应的住房和车库的实际价款补偿给杨辉龙。一审法院认定事实：一、联合建设开发合同的签署目的及过程。2005年11月26日，胡名权向沅江市琼湖渔场提交了《关于请求解决屋场地基的报告》，请求占用沅江市琼湖渔场郭家湖边上少许水面作为屋基。在征得沅江市琼湖渔场的同意并支付水面补偿费2000元后，胡名权邀集杨辉龙合伙对部分水面进行了填土处理。从2010年7月开始，胡名权及杨辉龙等人与居住在朱家菜园的多户居民签订了《房屋值(置)换协议》，按照以旧房换新房的形式，收集土地进行旧房改造建设。为了旧房改造项目的顺利进行，2010年9月15日，胡名权、杨辉龙（甲方）与龚宇（乙方）签订了第一份《联合建设开发合同》，约定由双方合作在山巷口朱家菜园1组对棚户区进行拆除重建改造。合同约定：1、整个工程分二期进行，第一期为拆除刘冠军、刘政香及其东头共六户，所建设二个单元住宅。第二期为拆除肖奶奶、彭春林、李云珍等三户所建设的2至3个单元住宅。甲方前期所签的合同内容乙方必须承认。2、整个开发项目由乙方出资，甲方协助办理相关手续，并协助处理周边及外围环境，乙方在建设第二期工程时，乙方将所建住房其中二套作为甲方前期费用、工资、报酬投入给甲方，并有两个车库，住宅面积定为120/平方米，层次不为顶楼，其相关产权手续、水电与售出房同等对待。2010年10月1日，胡名权、杨辉龙（甲方）与龚宇（乙方）签订了第二份《联合建设开发合同》。合同约定：1、整个工程分三期进行，第一期为拆除刘冠军、刘政香及其东头共六户，所建设二个单元住宅。第二期为拆除肖奶奶、彭春林、李云珍等三户所建设的2至3个单元住宅，第三期为第二期以南至狮山路的位置（现甲方填土位置及林业局车库位置）。甲方前期所签的合同内容乙方必须承认。2、整个开发项目由乙方出资，甲方协助办理相关手续，并协助处理周边及外围环境，乙方在建设第二期工程时，乙方将所建住房其中二套作为甲方前期费用、工资、报酬投入给甲方。乙方在建设第三期工程时，给两套住房给甲方作为对甲方前期投资的补偿，并分配给甲方两个车库。如甲方协助乙方处理好林业局土地建房问题，乙方同意再分配给甲方两间车库，乙方分配给甲方住房面积定为120平方米，层次不为顶楼，其相关产权手续、水电与售出房同等对待，乙方分配给甲方的车库面积为20平方米。二、双方争议的产生。沅江市国土资源局于2014年3月24日作出国有土地使用权出让方案，决定允许对部分产权置换土地及政府存量土地以招拍挂形式对外出让，龚宇通过参与竞买，取得了坐落于山巷口朱家菜园土地的使用权，其中含有其通过置换协议收集的部分居民的土地。在办理土地使用权证过程中，龚宇为取得商品房开发建设资格，将土地使用权办在了湖南广恒房地产开发有限公司名下，挂靠湖南广恒房地产开发有限公司进行了商品房开发建设。龚宇认为湖南广恒房地产开发有限公司进行的商品房开发建设，与双方约定的旧房改造项目无关，《联合建设开发合同》因合同目的不能实现已终止履行，龚宇无需按照约定向杨辉龙交付房屋及车库，双方因此产生纠纷。三、其他与本案有关的事实。杨辉龙于2017年6月14日向法院起诉龚宇，要求龚宇向杨辉龙交付由龚宇承建的坐落于沅江市山巷口朱家菜园的两套房屋及两个车库。2017年12月25日，胡名权申请作为本案原告参加诉讼，并将诉讼请求变更为判令龚宇向杨辉龙、胡名权交付由龚宇承建的坐落于沅江市山巷口朱家菜园林业局旁四套住房、四间车库。后因胡名权与龚宇自行协商处理，于2018年7月31日撤回对龚宇的起诉。杨辉龙在胡名权撤诉后明确其诉讼请求为判令龚宇向杨辉龙交付由龚宇承建的坐落于沅江市山巷口朱家菜园林业局旁两套住房、两间车库。杨辉龙、胡名权对龚宇诉讼请求的变更过程予以确认。2017年6月23日，胡名权以龚宇为被告提起了案号为（2017）湘0981民初1129号合伙协议纠纷的诉讼，要求龚宇向其交付由龚宇承建的坐落于沅江市山巷口朱家菜园电梯楼的一套住房、一个车库及一间门面并支付7万元。2018年7月31日，胡名权因与龚宇自行达成和解，特向法院撤回对该合伙协议纠纷一案的起诉。2018年10月19日，经法院委托，湖南恒永房地产评估咨询有限公司对湖南广恒房地产开发有限公司（龚宇）名下位于沅江市狮山路北侧水墨江南小区靠公路边xx中的两套住宅以及两个车库（在建工程）市场价值进行评估，作出了湘恒永房评字（2018）第Y10190xxx号房地产评估报告，认定住宅的第1-7层中的两套住宅评估单价为2865元/㎡，车库评估单价为68500元/个。一审法院认为：双方签订的两份《联合建设开发合同》内容不违反法律规定，系当事人真实意思表示，应为有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为：1、两份《联合建设开发合同》是否已经终止履行的问题。龚宇认为两份《联合建设开发合同》是杨辉龙协助其进行棚户区改造签订的合同，由于棚户区改造没有获得政府批准，故双方签订的合同目的不能实现，合同早已经终止履行。现案涉土地上建设的工程系湖南广恒房地产开发有限公司进行的商品房开发建设，与双方约定的旧房改造项目无关。法院结合本案事实认为，龚宇所述旧房改造项目与通过招拍挂有偿取得土地使用权进行的商业开发项目并非单独孤立存在，两者具有连续性，龚宇取得的土地既有政府存量土地，也有包含本案杨辉龙与居住在朱家菜园的多户居民签订了《房屋置换协议》通过置换获得的私有土地，后期的商业开发只是发生了用地及房产开发规模扩大的情况，但龚宇作为实际开发商的身份未发生变化。双方所签合同不存在无效和不能履行的情形，应认定为有效合同，双方均应按约履行。故对龚宇提出的双方签订的合同目的不能实现，合同已终止履行的抗辩意见不予支持。2、关于《联合建设开发合同》中明确龚宇给付杨辉龙、胡名权共计四套房屋及四间车库的合同义务是否为可分之诉的问题。首先，从杨辉龙、胡名权对龚宇诉讼请求的变更过程不难看出，两人虽与龚宇共同签订了两份《联合建设开发合同》，但实际上两人对案涉合同权利义务的处置是独立的。其次，从（2017）湘0981民初1129号合伙协议纠纷一案的民事起诉状中可知，胡名权向龚宇主张权利的依据包括但不限于本案案涉的两份《联合建设开发合同》，胡名权在案涉合同的基础上与龚宇另行签订了多份合同，对案涉合同中关于自己的合同权利进行了后续处置，并在（2017）湘0981民初1129号合伙协议一案审理过程中与龚宇自行达成和解而撤回起诉，亦于同日就本案撤回对龚宇的起诉。由此可知，胡名权撤回对龚宇的起诉是对自身诉讼权利和合同权利的处置，不影响杨辉龙就其个人部分向龚宇主张合同权利。3、杨辉龙是否履行了两份《联合建设开发合同》合同义务，对龚宇是否享有对应的合同权益。当事人行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则。根据双方签订的两份《联合建设开发合同》约定的杨辉龙的合同义务为协助龚宇办理相关手续，并协助处理周边及外围环境。双方在庭审过程中均认可合同约定的工程第一、二期拆迁工作已完成，龚宇亦认可杨辉龙及其合伙人胡名权在第一期工程拆迁工作中所做工作和所签订的房屋置换协议的效力，对于第三期工程所处位置在第二份《联合建设开发合同》中明确表述为“现甲方填土位置及林业局车库位置”，以上均可明确杨辉龙、胡名权与龚宇签订《联合建设开发合同》的合作基础为杨辉龙、胡名权自行填土的土地面积及两人参与签订的多份《房屋置换协议》。由此可见，杨辉龙实际履行了合同约定的“协助”义务，亦已应享有相应的合同权利。且在该两份《联合建设开发合同》履约过程中，如出现龚宇所述的杨辉龙未按合同约定履行义务或出现合同目的不能实现的情形，龚宇可与杨辉龙协商解除合同或者变更合同内容，或采取其他救济途径维护自身权益。但双方纠纷发生至今，龚宇未曾就合同是否应当解除等问题书面通知杨辉龙，仅单方面认定合同目的不能实现从而拒绝履行合同义务，有违诚实信用原则。在杨辉龙已实际履行合同主要义务的情况下，根据合同权利义务相一致的原则，龚宇负有履行交付房屋及车库的合同义务。4、合同约定给付的标的物的补偿标准问题。在审理过程中，针对杨辉龙要求“判令被告龚宇向原告杨辉龙交付由被告承建的坐落在沅江市山巷口朱家菜园的林业局旁两套住房、两间车库”的诉讼请求，经法院释明后，杨辉龙明确表示在龚宇不能交付住房和车库的情况下，杨辉龙愿意选择货币补偿。双方签订的两份《联合建设开发合同》约定，龚宇应给付杨辉龙第二期工程住房一套，第三期工程住房一套，两个车库，住房面积为120平方米，车库面积为20平方米。因合同签订时工程未进行建设，合同亦未明确交付标的物的具体位置，但比照合同约定的“层次不为顶楼，其相关产权手续、水电与售出房同等对待”的条件，对《房地产评估报告》中采用的估计标的和评估单价均予以确认，故龚宇应补偿杨辉龙两套住房的价格为2865元/㎡×120㎡×2套＝687600元，应补偿杨辉龙两个车库的价格为68500元/个×2个＝137000元，共计824600元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、限龚宇于判决生效之日起十日内给付杨辉龙人民币824600元；二、驳回杨辉龙的其他诉讼请求。本案案件受理费12046元，由龚宇承担。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明：龚宇和杨辉龙均未取得房地产开发经营资质。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：一是本案所涉《联合建设开发合同》是否合法有效；二是杨辉龙的诉讼请求是否应得到支持。关于焦点一。本案所涉《联合建设开发合同》的签订主体均系自然人，并不具备房地产开发经营资质，双方当事人在本案起诉前也未取得房地产开发经营资质或者依法合作成立了具有房地产开发经营资质的房地产开发企业；双方当事人均认可上述合同没有被湖南广恒房地产开发有限公司确认和实际享有合同权利。因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，应当认定双方所签订的上述合同无效。原审判决认定上述合同合法有效不当，龚宇关于这方面的上诉理由成立。关于焦点二。如前所述，因本案所涉《联合建设开发合同》被认定为无效，杨辉龙无权按合同有效的情形主张权利，其提出按上述合同约定分得住房及车库或对房产进行实价补偿的诉讼请求无合法依据。同时，杨辉龙并未提供可采信的证据证明因合同无效对其造成的实际损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，杨辉龙应当承担举证不能的法律后果。原审判决以案涉两份《联合建设开发合同》及湖南广恒房地产开发有限公司开发建设的水墨江南小区第1栋住房的市场估价为依据判令龚宇对杨辉龙进行货币补偿不当，应予以纠正。但如果杨辉龙有确凿证据证明其为龚宇实际投资开发建设的项目投入了资金和劳务，可另行依法主张权利。另外，原审判决并不存在程序违法的问题，龚宇关于这方面的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，龚宇的上诉理由部分成立，对其上诉请求应予部分支持；原审判决认定事实和适用法律部分有误，处理不当，对该判决应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省沅江市人民法院作出的（2017）湘0981民初1027号民事判决；二、驳回杨辉龙的诉讼请求。一审案件受理费12046元，二审案件受理费12046元，合计24092元，均由杨辉龙负担。本判决为终审判决。审判长  夏立群审判员  刘文煜审判员  熊文佳二〇一九年四月二十九日书记员  李凤姣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；