安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书(2019皖1203民初158号原告：岳超，男，1969年9月22日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：朱晓业，安徽余朝晖律师事务所律师。被告：屈桂贤，男，1965年10月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。原告岳超与被告屈桂贤确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序（2019年2月28日原、被告向本院申请给予庭外调解期限30日，本院予以准许），于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告岳超的委托诉讼代理人朱晓业，被告屈桂贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳超向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告所签订购房协议无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年8月9日原、被告双方签订购房协议，协议签订之日，原告并没有取得上述房屋的产权登记。根据房地产管理法的规定，尚未取得房屋产权登记的不动产不得进行交易，因此原、被告双方签订的购房协议违反了法律法规的强制性规定，依法应属无效。根据当时购房协议的约定可知“被告付清余款之日原告办理房屋产权证，”时至今日被告尚未支付余款，且合同已无履行可能。同时原告房屋所用土地为集体土地性质，原、被告双方并不是同一集体组织人员，其所签订的购房协议因违反土地管理法的强制性规定应属无效。综上，为维护原告的相关合法权益，特提起诉讼。原告岳超为支持其诉讼请求向本院提供的证据有：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2、原、被告签订的《购房协议》一份，证明该协议违反房地产管理法、土地管理法的强制性规定，依法应当确认为无效合同；3、调取的原告集体土地使用证档案，证明原告集体土地建设用地使用证已丢失，该房屋建设使用土地为集体土地性质，被告不是本组织成员，依法不能使用该经济组织集体土地，进一步证明了原、被告双方签订的购房协议为无效合同。被告屈桂贤辩称：1、诉状称:“原告并没有取得上述房屋的产权登记”。其过错完全在原告，购房合同第4条明确规定:“甲方负责办理一切房屋产权手续”其双方自愿的真实性无可非议，十多年来甲方没有办成房屋产权登记，乙方没有违背其合同；2、诉状称:“同时原告房屋所在的土地为集体土地性质，原、被告双方并不是同一集体组织人员”。该诉称不实，颍东区张北早已成为近万人的开发小区，集体土地性质早已改变为城市中心的国有土地开放性质，多家开发商竞相开发，原、被告虽不是同一集体组织人员，但不能否定合同的真实性，况且在签订合同时是双方真实意思表达；3、2005年8月9日双方签订房屋买卖合同，距今已十多年之久，早已超过诉讼时效。十多年来原告没有提出异议，现争议的房屋被开发而起诉了，违背了公平、诚信原则，十多年前的房屋价格是物有所值；4、原告在颍东区人民法院同时起诉几起同样房屋买卖纠纷案件，其兄弟岳松也起诉几起。按此状况，张北千户小产权房乃至阜阳其他区小产权房买卖合同纠纷案会纷纷效仿，还存在公平、诚实信用原则吗。被告屈桂贤为证明其主张的事实向本院提供的证据有：1、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；2、原、被告签订的《购房协议》一份，证明合同签订真实有效的事实；3、阜阳市颍东区人民政府颍东政秘[2018]34号、颍东政[2018]65号文件，证明双方签订的房屋买卖合同属国有性质土地的事实；4、阜阳市中级人民法院（2016）皖12民终619号民事裁定书一份，证明法律的权威性即法律维护公平、诚信原则；5、张北路以北国有土地上房屋征收及拆旧项目征收补偿方案、征收补偿协议书，证明涉案房屋属于该拆迁范围内；6、收据一张，证明被告购买该房屋已按照合同支付房款的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提供证据二的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；证据三不能证明就是本案争议的涉案房屋，故本院不予确认。原告对被告提供证据二的真实性、关联性无异议，故本院对该证据的真实性、关联性予以确认；对证据三的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，对其合法性与关联性有异议，本院认为该证据均为阜阳市颍东区人民政府出台的文件，能够证明涉案房屋征收情况，故本院予以确认；证据四系复印件，故本院不予确认；证据五来源真实、合法，故本院予以确认；证据六能够证明被告已按购房协议中的约定向原告支付了购房款60000元的事实，故本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月9日原告岳超（甲方）与被告屈桂贤（乙方）签订《购房协议》，协议约定：“1、乙方购买甲方房屋，房号101号，平方94.7平方，每平方米/元，合计捌万伍仟元整;2、乙方购房首期付款叁万元，甲方给乙方钥匙付款总计陆万元整，给乙方房屋产权证，房款一次付清;3、房屋出现质量问题，一切由甲方负责;4、甲方负责办理一切房屋手续，房产过户费由乙方支出；5、以上协议，任何一方出现问题，由任何一方付全部法律责任；6、本协议至双方签字之日起生效，本协议共2份。甲方：岳超、乙方：屈桂贤、2005年8月9号”。合同签订后，被告于2003年10月29日支付原告购房款60000元，原告将涉案房屋交付给被告使用。另查明：涉案房屋位于安徽省阜阳市颍东区河东办事处张北居委会岳庄。2018年10月22日阜阳市颍东区人民政府颍东政秘[2018]34号、颍东政[2018]65号文件决定将涉案房屋纳入到征收范围内，文件显示被征收的土地为国有土地。2018年11月6日以屈杨作为被征收人与征收人阜阳市颍东区人民政府签订《阜阳市棚户区（城中村）改造房屋征收协议书》，目前该房屋正在拆除过程中。再查明：涉案房屋一直未办理房屋产权证。屈杨系被告屈桂贤的儿子。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于原告主张涉案房屋因未取得房屋产权登记而进行交易，违反法律法规的强制性规定，依法应属无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定“未依法领取权属证书的房地产不得转让”，仅是对房屋权属变更的管理性规定，而非效力性规定。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故对于原告的该项主张，本院不予支持。原告提供集体土地使用证档案以证明涉案房屋所用土地为集体土地性质，原、被告双方并不是同一集体组织人员，其所签订的《购房协议》因违反土地管理法的强制性规定应属无效；被告予以否认，认为涉案房屋所用土地为国有土地，并提供阜阳市颍东区人民政府颍东政秘[2018]34号、颍东政[2018]65号文件。本院认为，原告提供的档案不能证明就是本案争议的涉案房屋，涉案房屋土地性质在2018年颍东区人民政府拆迁公告上已显示为国有土地，故对于原告的该项主张，本院不予支持。本案中，原、被告签订的《购房协议》系双方真实意思表示，双方在签订协议时对房屋的情况是知情的，双方明知违反有关法律规定而又签订，故均应当承担不利的法律后果，涉案房屋已经签订《阜阳市棚户区（城中村）改造房屋征收协议书》，且已部分拆除，客观上不能返还。原告对出卖十多年的房屋，要求确认双方签订的《购房协议》无效，即违背了原告当初出卖房屋的真实意愿，也违背了公平、诚实信用的原则，原告的诉求，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。综上依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告岳超的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告岳超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  李艳二〇一九年四月十日书记员  刘丽附：相关主要法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。