上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初4613号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。被告：嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司，住所地浙江省嘉兴市。法定代表人：邓保财，执行董事。委托诉讼代理人：陶华伟，男。原告上海中原物业顾问有限公司与被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年6月27日、2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人张可可、被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人陶华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告代理销售佣金及现金奖639,000元及逾期违约金(以639,000元为基数，按每日千分之五标准计算，从2018年4月8日起计算至实际支付日止)。审理中，原告变更逾期违约金起算日期为2018年4月13日，按每日万分之五标准计算。事实和理由：2017年11月，被告委托原告代理销售位于浙江省嘉兴市海盐县环城南路、富新路北的“海盐润家万象广场”项目(简称涉讼项目)并签署了分销代理合同。之后被告多次出具佣金变更函调整佣金金额。代理期限内，原告成交的物业尚有7套佣金639,000元不予支付，包括：浙江省嘉兴市海盐县环城南路3幢707号(简称3幢707号，以下均简称房屋幢号)，房屋类型平层，购房人**，2017年12月26日成交，总价442,101元，应收佣金63,000元；3幢604号，平层，于文文，2017年12月26日，总价432,980元，佣金63,000元；3幢518号，平层，马睿君，2018年1月10日，总价500,000元，佣金73,000元；3幢706号，平层，解云虹，2018年2月28日，总价450,000元，佣金73,000元；4幢402号，商办，杨桦，2018年4月12日，总价750,000元，佣金103,000元；3幢311号，商办，杨春艳，2018年4月12日，总价840,000元，佣金133,000元；3幢222号，商铺，马杰，2017年12月24日，总价820,000元，佣金131,000元。对被告要求本案与其他项目债权债务相抵扣，原告不同意，认为应分开核算。对被告提供的3幢518号折佣申请表，原告认为原告系统登记的业务员为赵超，许辉现已离职，不排除其离职后所签，其无相关授权。对3号222号，认为被告提供的材料相互矛盾，不足以证明马杰为上海达御房地产经纪事务所(简称达御公司)成交，被告确认马杰为原告带看在先，即使之后通过达御公司成交，亦应根据合同约定支付佣金。故涉讼。被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告主张的七套房屋中，四套认可是原告成交的，3幢707号、3幢604号、3幢706号三套认可佣金金额，3幢518号折拥15,000万，佣金应为58,000元，但这四套因原告在另一项目中需退回被告的佣金，还在协调中，应予以抵扣。另外三套不认可，4幢402号原告客户杨桦的买卖合同已经于2018年7月4日撤销，由新客户江换英和邓李发于2018年8月28日重新网签；3幢311号原告客户杨春艳也已退房，现尚未售出，两套退房是因为原告的原因导致的，杨桦和杨春艳还曾至原告总部闹事；3幢222号不是原告成交的，是达御公司促成成交的，达御公司应该是晚于原告带看的，给出优惠条件，把佣金贴给了客户。不同意支付逾期违约金，因双方存在大量合作项目，大量债权债务未结算，对于起算日期和计算标准无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，分销代理合同、四份佣金确认函、润家万象成交清单、认购协议书、浙江省商品房买卖合同、杨桦、杨春艳的退款申请确认书及退款银行业务回单、3幢518号的折佣申请表，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告(乙方、受托人)与被告(甲方、委托人)签订了海盐润家万象广场项目分销代理合同，约定被告委托原告分销代理销售涉讼项目；履行期限自2017年11月24日起至2018年6月30日止；代理期限内，凡乙方推介的客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的，甲方或者甲方确认人(陈启康、王秋云)应当及时签署或盖章乙方提供的《客户确认书》(见附件三，甲、乙双方同意《客户确认书》中客户的联络电话/手机号码删除其中的部分号码)，以此确认客户；甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功，甲方在确认乙方客户之前，若该客户已经被确认为其他代理销售人的客户的，甲方应当事先通知乙方，并有权拒绝确认该客户为乙方客户，但若甲方仍然确认该客户为乙方客户的，则甲方仍应按本合同约定支付乙方代理服务费；佣金标准：乙方在代理期限内成交的每一套商铺，甲方均须向乙方支付该单元(根据出售合同/预售合同确定)的代理销售佣金数额为总价的15%计算(含乙方所应依法缴纳的增值税)，每一套公寓式办公(平层部分)的代理销售佣金数额为60,000元/套，每一套公寓式办公(复式部分)的代理销售佣金数额为70,000元/套；代理成功的标志：乙方客户与甲方(或开发商)正式签订房屋买卖合同，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金、溢价奖励及现金奖等代理服务费用；代理服务费支付时间及方式：代理服务费用的结算时间为：客户与甲方(或开发商)签订正式的《商品房买卖合同》，完成首付并贷款资料提供齐全后，甲方应于5个工作日内，支付乙方代理服务费至乙方指定帐户。届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分等款项。甲方应对代理服务费结算明细表(具体见附件五)加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后的明细表甲、乙双方各执一份；若因甲方原因，承买方未能如期与甲方(或开发商)签订预售合同或出售合同，则甲方应按本条第1款的约定支付给乙方代理费，若因乙方客户原因，未能如期与甲方(或开发商)签订预售合同或出售合同的，则甲方应将乙方客户已付的定金之50%支付给乙方作为乙方提供代理服务的补偿费(以不超过本条第1款规定之佣金为准)，该补偿费与佣金、溢价奖励一并结算支付给乙方；甲方对乙方成交的每一套商铺，均给与乙方现金奖励5,000元/套；甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分(如有)及溢价奖励、现金奖励等,逾期支付的,则按照逾期支付金额的每日千分之五(5‰)向乙方另行支付逾期违约金。2017年11月24日，被告出具“项目佣金确认函”：从2017年11月24日起至2018年6月30日与开发商签订买卖合同成交的每一套物业，均在原有佣金及现金奖的基础上增加3,000元，于签约后5日内支付。2017年12月15日，被告出具“佣金变更确认函”：自2017年12月15日至2018年6月30日止，成交(复式)公寓式办公产品，并签订认购合同，佣金调整为每套90,000元。其他合同条款均按原合同约定进行。2017年12月31日，被告确认人王秋云签字确认一张清单，表格中打印了29套房屋的成交信息，表格之下手写一行“商铺3-22277.XXXXXXXX马杰”，该行下方写“情况说明：订单号码与报备号码不一致，现核查下来，报备号码和实际购买人马杰为同1人，电话号码189-1006通过身份证号码”，该情况说明字迹被划去。2018年1月1日，被告出具“佣金变更确认函”：自2018年1月1日至2018年6月30日，成交(复式)公寓式办公产品，并签订认购合同，佣金调整为每套100,000元，(平层)公寓式办公产品，并签订认购合同，佣金调整为每套70,000元，公寓式办公原现金奖不变。2018年1月13日，案外人马睿君经原告介绍与海盐新地置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买3幢518号平层公寓。同日，原告工作人员许辉向被告填写折佣申请表，对3幢518室，申请折佣，少发佣金15,000元。2018年3月1日,被告出具“佣金变更确认函”：自2018年3月1日至2018年6月30日，L0FT公寓：90平方米以下佣金调整为95,000元+5000元现金奖,90平方米(含)至140平方米为120,000元+10,000元现金奖，140平方米以上为140,000元+10,000元现金奖；平层公寓,70平以下为70,000元，70平以上(含)为90,000元+10,000元。2018年4月6日，案外人杨桦经原告介绍与海盐新地置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，由杨桦购买4幢402号，房屋类型为商办，合同金额为750,000元，面积为66.59平方米，买受人于2018年4月6日前向出卖人支付购房首付款380,000元，剩余购房款370,000元于2018年4月16日前在出卖人指定银行或其他金融机构办理完按揭手续。2018年4月7日，案外人杨春艳经原告介绍与海盐新地置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，由杨春艳购买3幢311号，房屋类型为商办，合同金额为840,000元，面积为114.36平方米，买受人于2018年4月7日前向出卖人支付购房首付款420,000元，剩余购房款420,000元于2018年4月17日前在出卖人指定银行或其他金融机构办理完按揭手续。2018年6月27日，杨桦向海盐新地置业有限公司申请两笔退款，对4幢402号房屋，因贷款不能通过未能完成认购/签约手续，特申请退款150,000元和230,000元。同日，杨春艳向海盐新地置业有限公司申请两笔退款，对3幢311号房屋，因贷款不能通过未能完成认购/签约手续，特申请退款170,000元和250,000元。2018年7月5日、6日，海盐新地置业有限公司分别向杨桦退款150,000元和230,000元，向杨春艳退款170,000元和250,000元。审理中，杨桦向本院陈述，其与杨春艳曾向银行递交贷款资料，但未提交收入证明等材料，后贷款未通过。本院认为,原、被告双方就销售海盐润家万象广场项目订立的分销代理合同为双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。对于双方无争议的3套房屋，被告共应向原告支付佣金199,000元。关于3幢518号，被告提供的折佣单上有许辉的签字和手印，原告虽不认可，但未申请鉴定，本院认可该证据的真实性。原告认为该申请为许辉离职后所签，系统登记人员与此不一致，但未提供相应证据，本院不予采信。原、被告合同中未明确约定折佣的权限，现原告业务员对其成交的房屋申请少发部分佣金，构成表见代理，本院认定该套房屋被告应向原告支付佣金58,000元。关于4幢402号、3幢311号两套房屋，由原告成交的两位客户已退房、退款。根据合同约定，代理服务费结算时间为客户与被告或(开发商)签订正式的《商品房买卖合同》、完成首付并贷款资料提供齐全后5个工作日内支付。现两位客户未提交收入证明等资料，最终贷款未审批通过，不符合“贷款资料提供齐全”的情况，故对该两套房屋的佣金，本院不予支持。关于3幢222号，双方一致确认客户先由原告带看以及房屋已成交，原告提供的成交清单中被告确认人亦签字确认了该条记录，现被告对该记录不认可，但无法作出合理解释，划去的内容亦能与两次带看的情况相印证。原、被告合同中约定，被告确认原告客户后，不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则无论该客户是否通过原告与被告成交，均视为原告代理成功。故对于原告要求被告支付该套房屋佣金131,000元的诉讼请求，本院予以支持。另外，被告主张在其他项目中原、被告双方还存在债权债务关系，应与本案佣金相抵扣，无相应的法律依据，本院不予采纳。关于逾期违约金，因双方对其中四套房屋佣金是否应支付及佣金金额存有较大争议，故对该部分逾期违约金的请求，本院不予支持。对于双方无争议的三套房屋佣金，被告理应按约定的时间支付，原告要求的该部分逾期违约金，具有合同依据，原告自愿降低计算标准为日万分之五，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条第一款之规定，判决如下：一、被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金388,000元；二、被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付逾期违约金(以199,000元为基数，按每日万分之五标准计算，从2018年4月13日起计算至实际支付日止)；三、驳回原告上海中原物业顾问有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,190元，减半收取计5,095元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担2,001.32元，由被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司负担3,093.68元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇一九年九月二十九日书记员 陈若愚附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。……