黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初302号 原告：李春阳，男，1978年3月31日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：关廷广，黑龙江正泰律师事务所律师。 被告：郭雪松，男，1972年9月22日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：常正华，黑龙江正大律师事务所律师。 原告李春阳与被告郭雪松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，2019年4月3日原告李春阳提出财产保全申请，要求对被告郭雪松名下的银行存款416000元予以冻结，同日，本院依法冻结了被告郭雪松名下的银行存款416000元。依法适用简易程序，于2019年4月24日、5月5公开开庭进行了审理。2019年4月24日开庭时原告李春阳的委托诉讼代理人关廷广、被告郭雪松及其委托诉讼代理人常正华到庭参加诉讼，2019年5月5日开庭时原告李春阳及其委托诉讼代理人关廷广、被告郭雪松及其委托诉讼代理人常正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李春阳向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.要求被告返还原告购房款400000元并赔偿违约金16000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月30日，被告将其单独所有的位于牡丹江市爱民区×路×小区建筑面积96.33平方米的房屋（本案诉争房屋）以人民币400000元的价格出售给原告，双方签订了房屋买卖协议书。被告收到原告的购房款400000元后为原告出具了收条，并承诺如在2018年5月30日之前过不了户，自愿承担百分之四的违约金。到期后，被告拒不交付房屋，也不配合原告办理房屋过户手续，致使原告无法实现合同目的。现被告已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至法院，请求如上。 郭雪松辩称，原告诉请的理由不能支持，双方没有真实的买卖房屋行为，房屋买卖合同没有成立，被告从未收到过原告购房款400000元，原、被告自2017年起产生借贷关系，被告陆续向原告借款，原告曾在牡丹江市公安局爱民分局刑警队报案认为被告涉嫌以虚假房照欺骗其借款，经侦查明确双方是借贷关系，出具的虚假房照是为了抵押借款，双方并无其他经济往来，因此原告的诉讼请求无客观和法律事实，应驳回其诉讼请求。 本案的争议焦点：一、原、被告是何种法律关系，原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、原、被告签订的房屋买卖合同是否成立，是否合法有效，原告要求解除该买卖合同的理由是否符合法律规定；三、原告的诉讼请求是否应予支持。 本案当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示证据一、证人冯某证实：“证人与原告是老乡，不认识被告。证人为×商贸有限公司的老板、兼职做车行，证人资金流转量大，每月工资5000-6000元，车业平均每年收入300000元-500000元，2017年12月12日原告说借款购买×小区的房屋，同日证人借给原告100000元、2017年12月17日借给原告260000元，借款是证人的存款，证人提现给的原告，原告向证人出具两份借据，原告至今未还款，其他情况不清楚。” 证据二、证人范某证实“证人和原告是朋友，不认识被告，2017年12月原告说买被告的房子，给被告三次钱，第一次12月中旬的一天上午九点多，在冯某车行，原告去找冯某借钱说买房子，冯某拿钱给了原告，回到原告家原告将100000元现金给了被告。第二次是隔了5、6天上午九点多，原告给证人打电话说还需要钱，又向冯某借了260000元现金后，在原告家，证人当时在喝茶没看见具体是否是260000元，但看到原告将钱给了被告。第三次是2018年3月原告给证人打电话，让证人陪着去邮政银行取钱，证人当时在车上坐着，原告跟证人说取了160000元，后来到了原告家，原告将160000元交给了被告。证人在第三次交款时看到了原、被告签订房屋买卖协议，房价是540000多元，房屋位置记不清是在×家园1期园还是×家园2期了，面积不知道。证人只知道原、被告这次买卖房屋。” 证据三、房屋买卖协议复印件1份、收条复印件1份、交易明细表复印件3张（均与原件核对无异），不动产权证书复印件1份。 本院认为，被告虽认为原告提请证人冯某、范某程序违法，但原告在2019年5月5日开庭时提请证人出庭的理由也是因被告在第一次开庭要求整理相关证据材料，所以原告申请证人出庭的期限不属于程序性违法，故本院对被告的质证意见不予采信。因被告对原告举示的证据三中的房屋买卖协议、收条、银行转账流水的真实性没有异议，故本院对房屋买卖协议、收条、银行转账流水的形式要件予以确认。本院认为，原告举示的证人冯某的证人证言、证人范某的证人证言、房屋买卖协议、收条、银行转账流水相结合，可以证实2017年12月12日、2017年12月17日原告为购买的房屋向分别向证人冯某借款100000元、260000元。原告分三次将购房款交于被告，第一次是2017年12月中旬在原告家中将100000元定金以现金的形式给了被告。第二次是隔了5、6天上午九点多，原告又向证人冯某借款260000元现金，同日，在原告家将钱交给了被告。第三次是2018年3月原告在其家中将160000元交给了被告，并看到了原、被告签订房屋买卖协议。2018年3月30日被告将位于牡丹江市爱民区建筑面积96.33平方米的房屋以400000元出售给原告，双方签订了房屋买卖协议书，被告出具了收到原告的购房款400000元的收条，并承诺如在2018年5月30日前过不了户，自愿按房屋总价款的百分之四承担违约金，对此本院予以确认，故本院对被告认为其虽出具收条但并没有收到400000元购房款的质证意见不予采信。原告举示的证据三不动产权证书虽系复印件，但被告在庭审中自认该不动产产权证书系由其通过看到路上做假证的小广告上面的电话，被告要求做的假不动产证，其将不动产证书给李春阳的陈述，故本院对不动产权证书予以确认。 2.郭雪松举示证据其申请法院调取的爱民分局牡爱公（刑）受案字〔2018〕1226号受案登记复印件1份、处罚决定书复印件1份、2018年7月12日郭雪松笔录复印件1份、2018年6月15日原告的报案笔录复印件1份、2018年7月4日原告询问笔录复印件1份、2018年7月5日范某笔录复印件1份、2018年4月30日房屋买卖协议书复印件1份、收条复印件1份、卷宗材料中被告的银行流水复印件1份（均盖有牡丹江市公安局爱民分局刑事侦查二大队章）、牡爱公（刑）受案字〔2018〕1607号受案登记复印件1份、处罚决定书复印件1份、2018年10月19日郭雪松笔录复印件1份、2018年8月13日于某笔录复印件1份、2018年3月2日于某与郭雪松房屋买卖协议复印件1份及收条复印件1份（均盖有牡丹江市公安局爱民分局刑事侦查三大队章）。 本院认为，原告对该组证据的形式要件没有异议，故本院对该组证据的形式要件予以确认。牡爱公（刑）受案字〔2018〕1226号受案登记复印件1份、处罚决定书复印件1份、2018年7月12日郭雪松笔录复印件1份、2018年6月15日原告的报案笔录复印件1份、2018年7月4日原告询问笔录复印件1份、2018年7月5日范某笔录复印件1份、2018年4月30日房屋买卖协议书复印件1份、收条复印件1份、卷宗材料中被告的银行流水复印件1份只能证实被告收到原告购房款532000元，双方在2017年1月起即存在借贷关系，被告因向原告提供×家园二期×栋×室房屋的假房照作为原、被告之间借贷关系的抵押而被公安机关处以7日的行政处罚，原、被告就×家园二期×栋×室房屋没有真实的房屋买卖关系，对此本院予以确认。牡爱公（刑）受案字〔2018〕1607号受案登记复印件1份、处罚决定书复印件1份、2018年10月19日郭雪松笔录复印件1份、2018年8月13日于某笔录复印件1份、2018年3月2日于某与郭雪松房屋买卖协议复印件1份及收条复印件1份均是于某与本案被告之间就×小区×号楼×单元602室房屋，发现是该房屋是假房照，被告使用假房照在原告处作借款抵押，牡丹江市公安局爱民分局对被告作出了行政扣留十五日的处罚。但×家园二期×栋05030室、×小区×号楼23单元602室并非本案诉争房屋，与本案不具有关联性，亦无法证实原、被告就诉争房屋未成立房屋买卖合同关系，双方用本案诉争房屋作为借款抵押的证明问题，故被告举示的该组证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告为中国铁路哈尔滨局集团有限公司牡丹江车辆段职工，每月工资5000-6000元。被告为中国铁路哈尔滨局集团有限公司牡丹江房产段职工。自2017年1月份起原、被告之间存在借贷关系。原告称被告还有欠款没还，但在本次诉讼中不主张。被告称2017年开始借款，但记不清具体时间，每次借款金额不同，陆续借款和还款，具体金额没有结算，现借款已全部还清。 2018年3月30日原、被告签订房屋买卖协议书。约定：“一、甲方（被告郭雪松）愿将自有坐落牡丹江市×路一单元203室、建筑面积96.33平方米售卖给乙方（原告李春阳）。三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币肆拾万元，由甲方售卖给乙方。四、甲方应自本合同签订之日起60天内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。五、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。六、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用、概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。七、乙方全部或一部分不属于本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日4‰计算的违约金给与甲方。逾期超过2个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。八、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。庭审中，被告自认×苑×栋1单元203室是被告的姐夫周某所有，房屋买卖协议书房屋的位置、价款、腾空房屋的时间、原告逾期交款的违约责任的约定的内容均由是其手写书写的，房屋的位置中的1单元203室是被告编的。被告看到路上做假证的小广告，打了上面的电话，要求做的×苑×栋1单元203室的假不动产证，并把不动产产权证给了李春阳。2018年3月30日，被告为原告出具了收条。收条的内容为：“本人郭雪松在2018年3月30日在李春阳家收到买房款肆拾万元整。本人郭雪松在2018年5月30日之前配合过户，如本人郭雪松在2018年5月30日之前过户不了自愿承担违约金百分之四。本人郭雪松已收到李阳春买房款肆拾万人民币”。庭审中，原告认可违约金为房屋总价款的百分之四。 原告称买房的目的是为了其给父母居住，原、被告曾有借贷关系又相识，2017年12月初被告给原告打电话说要卖×家园的房屋，3楼130多平方米，要价550000元，后谈到532000元，2017年12月12日原告交了100000元定金，2017年12月17日交付260000元房款，每次都打了收条。因为商量×家园房屋买卖协议的事宜到过本案诉争房屋，当时诉争房屋是被告居住，仅有被告自己在家。2018年3月28日原告从银行卡取出154000元加上兜里的现金6000元共160000元给了被告，2018年3月29日被告打电话说家人不同意卖×家园的房屋，说要卖诉争房屋，谈到400000元成交，被告说过段时间返还给原告120000元。2018年3月30日原、被告签订了诉争房屋的买卖协议书，2018年4月中旬被告给原告打电话说卖诉争房屋不够还贷款，还要卖×家园的房屋，跟家人已经说完了，在2018年4月30日又签订了4月30日的×小区1号楼3单元302室的房屋买卖协议。原告认为2018年3月30日之前原告交付的是×家园的房款，但2018年3月30日520000元中的400000元已转换为诉争房屋购房款，2018年4月30日又转换为×家园的房款，被告拘留后双方协商恢复至2018年3月30日的诉争房屋买卖协议的购房款。被告对房款转换过程及返还120000元购房款的过程不予认可。被告称其当时写房屋买卖协议目的是用其居住的诉争房屋作为原、被告之间借款抵押，是原告让被告签订房屋买卖协议，所以才与原告签订房屋买卖协议，但未举证证实。原告在签订房屋买卖协议时要求被告出具房屋产权证照，被告出具了诉争房屋的不动产产权证的复印件，房屋的面积、格局与诉争房屋的情况是一致的，且是被告实际居住的房屋，原告就相信诉争房屋是被告所有的房屋。 2018年6月15日原告到牡丹江市公安局爱民分局报案称：2017年12月至2018年4月间，被告以出售牡丹江市爱民区东方小区房屋的名义给其一本假房照，诈骗其人民币532000元。经工作，发现诈骗不成立，双方系借贷关系，但被告涉嫌买卖，使用变造的房照。2018年7月12日将被告传唤至爱民分局办案区，经询问被告如实的交代了其为了向原告借款、买卖、使用变造的国家公文的违法事实。2018年7月12日牡丹江市公安局爱民分局作出牡爱公（刑）行罚决字〔2018〕1060号行政处罚决定书，对被告行政拘留七日，执行期限2018年7月12日至2018年7月19日。但在2018年6月15日报案笔录中，原告始终陈述原、被告系房屋买卖关系，房屋位于×小区1号楼3单元302室的房屋，分别于2017年12月12日交付定金100000元、2017年12月17日交付260000元现金，2018年3月28日交付160000元现金，余款12000元在“五一”之后交付，2018年6月15日，原告拿着房照到房产部门核实，工作人员告诉原告房照是假的，于是原告就报警。 被告在网上购买×小区的假房照后，使用假房照做抵押，在原告处借钱，后以房屋买卖合同的形式，该房照转入于某处，2018年10月19日牡丹江市公安局爱民分局作出牡爱公（刑）行罚决字〔2018〕1164号行政处罚决定书给予被告行政拘留十日之行政处罚，扣留期限为2018年10月19日至2018年10月29日止。 本院认为：一、原、被告是何种法律关系，原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系的问题。其一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”和第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，原告举示了2018年3月30日原、被告签订的房屋买卖协议书、被告出具的收条，被告认可房屋买卖协议书中关于房屋的位置、价款、腾空房屋的时间、原告逾期交款的违约责任的约定的内容、收条的内容均由被告自己书写形成，原告已经对原、被告就诉争房屋存在真实的房屋关系举示了直接证据，被告虽辩称其为向原告借款抵押了诉争房屋，才与原告签订的房屋买卖协议，但其未举示反驳证据证实其抗辩意见，故本院对被告抗辩诉争房屋系为借款抵押的意见不予支持。其二，被告作为完全民事行为能力人，应当明知与原告签订就诉争房屋的买卖协议书、向原告出具收到400000元购房款的收条就意味着与原告形成了房屋买卖关系及如自己违约需要承担责任，其仍与原告签订房屋买卖协议书并出具收条，亦应由其自身承担相应的责任。其三，虽然原、被告之间自2017年1月起形成了借贷关系，就×小区签订的房屋买卖协议亦是为双方借贷关系的抵押，但这亦不能否认原、被告就诉争房屋形成了房屋买卖关系。其四，虽然本案的诉争房屋所有权人登记在被告的姐夫周键名下，但在原告2017年12月也就是在购买诉争房屋前曾到诉争房屋内对格局、面积进行过查看，且被告提供的不动产产权证复印件上记载的房屋面积与实际房屋的面积相符，基于原、被告已存在借贷关系，属于熟人之间的房屋买卖、被告在诉争房屋内居住的客观情况，让原告有理由相信被告为真正的房屋所有权人，才与被告签订了房屋买卖协议。其五，证人范某已证实在原告家中收到100000元定金、260000元、160000元的购房款，故本院被告辩称其在与原告之间的借贷关系只在2017年5月份左右收到2次3万元现金，2017年11月份收到1次4万元的抗辩意见不予支持。综上，原、被告之间形成了真实的房屋买卖合同关系，该合同自签订时即成立生效。 二、原告要求解除该买卖合同的理由是否符合法律规定的问题。本案中，因2018年3月30日被告在与原告签订房屋买卖协议时未取得诉争房屋的所有权，致使原告无法办理诉争房屋的所有权转移登记手续，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求解除原、被告签订的房屋买卖协议理由符合法律规定，故本院对原告的此项诉请予以支持。 三、原告的诉讼请求是否应予以支持。如上所述2018年3月30日原、被告就本案诉争房屋签订的房屋买卖协议应当解除，被告已收到原告购房款400000元，且在收条中被告亦认可如在2018年5月30日之前过不了户，同意按已付总价款的4%承担违约金，故被告应返还原告购房款400000元及赔偿原告违约金16000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条第一款、第二款规定，判决如下： 一、解除2018年3月30日原告李春阳、被告郭雪松签订的房屋买卖协议（房屋位于牡丹江市爱民区×小区×栋1单元203室、建筑面积96.33平方米）； 二、被告郭雪松自本判决生效后十日内返还原告李春阳购房款400000元及违约金16000元，合计416000.00元。 如果被告郭雪松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果被告郭雪松未按本判决指定的期间履行义务，原告李春阳可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起算。 案件受理费7540元，减半收取计3770元，财产保全费 2600元，合计6370元，由被告郭雪松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇一九年六月四日 书记员 薛智心