广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民初312号原告（反诉被告）：肇庆市自然资源局高要分局（原肇庆市国土资源局高要分局），住所地广东省肇庆市高要区府前大街**。负责人：李杰，该局局长。委托诉讼代理人：陈海斌、陈爱萍，均是广东赛力律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆恒荣通房地产开发有限公司，住所地肇庆市高要区南岸科德新村和平路**商铺第2卡。法定代表人：丁历，该公司执行董事。委托诉讼代理人：凌金水、卢杰恩，该公司员工。原告（反诉被告）肇庆市自然资源局高要分局（以下简称高要资源局）与被告（反诉原告）肇庆恒荣通房地产开发有限公司（以下简称恒荣通公司）因建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月15日进行证据交换，并于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告高要资源局的委托诉讼代理人陈海斌、陈爱萍，恒荣通公司的委托诉讼代理人凌金水、卢杰恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高要资源局向本院提起诉讼，请求判令：1.恒荣通公司立即向高要资源局支付土地出让价款3.895亿元；2.恒荣通公司向高要资源局支付违约金共8919.55万元（以欠缴出让金为基数，按日1‰从2018年3月18日计算至2018年11月1日，此后按此利率计算至还清之日止）；3.恒荣通公司向高要资源局支付分期付款利息共1896.7027万元（以欠缴出让金为基数，按2017年9月25日中国人民银行贷款基准利率日利率从2017年9月25日计算至2018年11月1日，此后按此利率计算至还清之日止）；4.本案的诉讼费用由恒荣通公司承担。事实和理由：高要资源局委托肇庆市公共资源交易中心拍卖位于肇庆市高要区块土地，交易编号分别为：ＰＭ-××7-12号（规划地块编号：ＮＡ0103-05）、ＰＭ-××7-14号（规划地块编号：ＮＡ0103-01）、ＰＭ-××7-16号（规划地块编号：ＮＡ0103-05）（以下简称涉案土地），恒荣通公司于2017年8月29日在肇庆市公共资源交易中心网上拍卖竞得涉案土地使用权，并于2017年9月4日签订《拍卖成交确认书》。2017年9月18日，高要资源局与恒荣通公司分别签订：1.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：441283-2017-000077），约定恒荣通公司以1.539亿元作为土地出让金，取得宗地编号：ＰＭ-××7-12号（规划地块编号：ＮＡ0103-05）、宗地总面积为64005.10平方米的地块土地使用权。恒荣通公司交付定金4000万元抵作土地出让价款，第一期出让价款7695万元在2017年9月25日之前支付；第二期出让价款7695万元在2017年2018年3月17日之前支付。2.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：441283-2017-000079），约定恒荣通公司以2.32亿元作为土地出让金，取得宗地编号：ＰＭ-××7-14号（规划地块编号：ＮＡ0103-01）、宗地总面积为49965.7平方米的地块土地使用权，恒荣通公司交付定金3000万元抵作土地出让价款，恒荣通公司分二期向高要资源局支付国有建设用地使用权出让价款,第一期出让价款1.1600亿元在2017年9月25日之前支付；第二期出让价款1.1600亿元在2018年3月17日之前支付。3.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：441283-2017-000080），约定恒荣通公司以3.931亿元作为土地出让金，取得宗地编号：ＰＭ-××7-16号（规划地块编号：ＮＡ0103-05）、宗地总面积为58352.3平方米的地块土地使用权。恒荣通公司交付定金3500万元抵作土地出让价款，恒荣通公司分二期向高要资源局支付国有建设用地使用权出让价款，第一期出让价款1.9655亿元在2017年9月25日之前支付；第二期出让价款1.9655亿元在2018年3月17日之前支付。三份合同均约定：分期支付国有建设用地使用权出让价款的，恒荣通公司在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向高要资源局支付利息。合同签订后，高要资源局按照约定交付涉案土地，并办理土地使用权相关手续，但恒荣通公司在2017年9月25日交付涉案三块土地第一期出让价款（含定金）后却未按合同约定交付剩余的国有建设用地使用权出让价款，经高要资源局及有关部门多次催缴，恒荣通公司一直拖延不予支付出让价款。根据《国有建设用地使用权出让合同》第七章第三十七条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”及第十条第二款的约定，高要资源局有权要求恒荣通公司支付剩余的建设用地使用权出让价款、分期付款利息以及逾期缴纳出让价款所产生的违约金。因此，恒荣通公司至今仍拖欠涉案宗地出让价款本金3.8950亿元以及滞纳金8919.55万元（按日1‰从2018年3月18日计算至2018年11月1日，此后按此利率计算至还清之日止）,分期付款利息1896.7027万元（按2017年9月25日中国人民银行贷款基准利率日利率从2017年9月25日计算至2018年11月1日，此后按此利率计算至还清之日止）。高要资源局作为涉案土地使用权出让的主管职能部门，是签订《国有建设用地使用权出让合同》的适格主体，涉案土地的拍卖程序合法有效。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同的规定履行约定之义务。综上，恒荣通公司拖欠地价款迟迟不支付的行为已构成违约，严重损害了高要资源局的合法权益。为维护合法利益，请求法院依前述请求判决之。高要资源局为证实其主张提供如下证据：1.组织机构代码证、法人代表证明、法人代表身份证，拟证明原告的主体资格；2.企业机读档案登记资料、营业执照、法人代表证明、法人代表身份证；3.关于签订出让合同的申请复印件；以上证据2-3拟证明被告的主体资格；4.西江日报关于《肇庆市国有建设用地使用权网上拍卖公告》复印件，拟证明高要资源局委托肇庆市公共资源交易中心将涉案土地使用权进行网上拍卖的事实；5.拍卖确认书复印件（高拍土字〔2017〕14）号；6.广东省政府性基金（资金）通用票据复印件；7.申请书、计费通知书复印件；8.国有建设用地使用权出让合同复印件（合同编号：441283-2017-000077）；9.关于追缴出让金和违约滞纳金通知书复印件（肇国土资高（通知）〔2018〕10）；以上证据5-9拟证明高要资源局与恒荣通公司于2017年9月18日签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：441283-2017-000077），约定恒荣通公司以1.539亿元作为土地出让金，取得宗地编号：ＰＭ-××7-12号（规划地块编号：ＮＡ0103-05）、宗地总面积为64005.10平方米的地块土地使用权。恒荣通公司交付定金4000万元抵作土地出让价款，恒荣通公司分二期向高要资源局支付国有建设用地使用权出让价款。恒荣通公司只支付第一期出让价款后未交付剩余出让价款，经高要资源局多次催缴，恒荣通公司一直拖延不予支付出让价款的事实。10.拍卖确认书复印件（高拍土字〔2017〕16）号；11.广东省政府性基金（资金）通用票据复印件；12.申请书、计费通知书复印件；13.国有建设用地使用权出让合同复印件（合同编号：441283-2017-000079）；14.关于追缴出让金和违约滞纳金通知书复印件（肇国土资高（通知）〔2018〕08）；以上证据10-14拟证明高要资源局与恒荣通公司于2017年9月18日签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：441283-2017-000079），约定恒荣通公司以2.32亿元作为土地出让金，取得宗地编号：ＰＭ-××7-14号（规划地块编号：ＮＡ0103-01）、宗地总面积为49965.7平方米的地块土地使用权。恒荣通公司交付定金3000万元抵作土地出让价款，恒荣通公司分二期向高要资源局支付国有建设用地使用权出让价款。恒荣通公司只支付第一期出让价款后未交付剩余出让价款，经高要资源局多次催缴，恒荣通公司一直拖延不予支付出让价款的事实。15.拍卖确认书复印件（高拍土字〔2017〕17）号；16.广东省政府性基金（资金）通用票据复印件；17.申请书、计费通知书复印件；18.国有建设用地使用权出让合同复印件（合同编号：441283-2017-000080）；19.关于追缴出让金和违约滞纳金通知书复印件（肇国土资高（通知）〔2018〕09）；以上证据15-19拟证明高要资源局与恒荣通公司于2017年9月18日签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：441283-2017-000080），约定恒荣通公司以3.931亿元作为土地出让金，取得宗地编号：ＰＭ-××7-16号（规划地块编号：ＮＡ0103-05）、宗地总面积为58352.3平方米的地块土地使用权。恒荣通公司交付定金3500万元抵作土地出让价款，恒荣通公司分二期向高要资源局支付国有建设用地使用权出让价款。恒荣通公司只支付第一期出让价款后未交付剩余出让价款，经高要资源局多次催缴，恒荣通公司一直拖延不予支付出让价款的事实。20.2016-2018年案涉土地遥感卫星影像图（局部）；21.现场拍摄图片；以上证据20-21拟证明恒荣通公司在竞拍土地后已对案涉土地进行勘探、开发等工作。22.肇庆市高要区土地储备中心《〈关于协助提供肇庆恒荣通房地产开发有限公司地块迁坟和110KW高压线迁改情况说明的函〉的复函》；23.《〈关于提供肇庆恒荣通房地产开发有限公司宗地涉及高压线情况〉的复函》；24.《关于征求意见的复函》；以上证据22-24拟证明：（1）案涉土地上的青苗补偿及迁坟问题在签订合同前已处理完成，不存在恒荣通公司所提及的纠纷，符合“净地”出让条件；（2）恒荣通公司在竞拍土地时已了解案涉土地存在高压线等情况，双方约定案涉土地以现状出让。25.《肇庆市国土资源局关于转发〈广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知〉等三个文件的通知》；26.《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》；27.关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发〔2008〕86号）；28.最高人民法院（2017）最高法民终561号民事判决书、（2018）最高法民申3490号民事裁定书。恒荣通公司辩称：高要资源局存在违约行为，没有按照法律及合同规定向恒荣通公司交付土地，并且本案违约金计算标准过高，高要资源局存在重复请求的情况，请求法院驳回高要资源局全部诉讼请求，具体理由如下：一、高要资源局应按法律规定及合同约定向恒荣通公司“净地”出让交付土地。按照法律规定，买卖合同是双务合同，本案中，高要资源局须按合同约定向恒荣通公司交付土地，恒荣通公司须支付土地使用权出让金。高要资源局作为土地使用权的出让方，应按法律规定及合同约定向恒荣通公司“净地”出让交付土地。本案中，三份《国有建设用地使用权出让合同》（下称出让合同）中的第六条均约定高要资源局须在2017年12月31日向恒荣通公司交付土地，交付土地应达到“净地出让”的条件，根据法律及相关法律的规定，“净地出让”的标准为：1.根据《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷：（四））地块位置使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”。2.国土资源局发布的《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发（2007)36号）第二条的规定：实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。从上述法律规定可以看出，所谓“净地”出让，是出让人在出让土地使用权前必须履行完毕的前置条件，其中应确保土地没有其他法律纠纷、土地平整并具备动工开发所必需的其他基本条件。二、高要资源局出让涉案土地使用权前没有先履行“净地”的强制义务，也没有向恒荣通公司交付净地，存在违规及违约的行为。1.高要资源局在拍卖涉案土地时，三块土地均为山地，并不平整，且道路、水、电不通，不符合所谓的“四平三通”，且不具备开发条件。2.三份出让合同均约定高要资源局须在2017年12月31日向恒荣通公司交付“净地”。但截止至2017年12月31日高要资源局并没有将涉案土地变为“净地”。土地上存在三大问题：（1）三块土地均为山地，并不平整；（2）土地上存在约400多户的山坟，迁坟问题没解决，安置补偿未到位，有法律经济纠纷；（3）12号土地上存在110KV的高压线及高压线塔。3.高要资源局的违约行为严重阻碍了地块项目的开发建设，造成土地闲置、增加了恒荣通公司工程成本（恒荣通公司为及时推进地块项目的开发建设，须自行聘请相关公司推平土地），更严重的是导致恒荣通公司购买的土地使用权面积存在减损（因供电设施安全区域的规定，高压线及高压线塔所经土地的一定范围内不得建造建筑物、构造物，导致土地存在部分面积无法使用），高要资源局应承担相应的违约责任。三、虽然恒荣通公司存在逾期付款的行为，但并非违约责任，而是合法权利一先履行抗辩权的行使。如上所述，结合法律和合同约定，本案土地交易顺序应为：1.高要资源局先将出让土地达成“净地”标准；2.恒荣通公司在2017年9月25日前支付第一期土地转让款；3.高要资源局在2017年12月31日前向恒荣通公司交付“净地”；4.恒荣通公司在2018年3月17日前支付第二期土地转让款；5.全部交易款项结清后，办理相关权属证件登记。如上所述，根据法律及合同约定，“净地”是政府作为土地使用权出让方必须先履行的义务，但高要资源局在涉案土地拍卖前及交易成立后均没有履行“净地”的义务。高要资源局没有履行“净地”义务最直观的危害是导致恒荣通公司如果接收土地，则须先自行平整土地，增加了开发资金的压力，延误了工程进度。更严重的是PM-2107-12土地上存在高压线及高压线塔，按相关规定l10KV架空高压线的边线向外侧水平延伸10米距离并垂直地面所形成的两平行面内的局域是电力设施的保护区，是不能在保护区内进行建筑作业或建造建筑物的，现两条高压线的间宽为14米，长度约为168米，保护区平面面积约为6462㎡，这6462㎡是恒荣通公司不能使用的，在高要资源局没有迁走高压线的情况下，高要资源局无法按合同向恒荣通公司交付46822.6㎡的土地，只可能向恒荣通公司交付40360.6㎡土地，存在巨大的面积差异，是明显的违约行为。另，根据12号地块的出让合同第十三条的规定，12号地块的建筑容积率不得高于2.4，建筑总面积为112374.2㎡，现12号地块可使用的面积仅为40360.6㎡，若强行按合同约定确保建筑面积为112374.2㎡则容积率会变为2.8，远超过用地规划条件而无法开发报建，因高要资源局明显违约导致该项目无法开发建设，进而导致恒荣通公司无法按合同约定履行合同。故是否“净地”将直接影响恒荣通公司能否如约接收足额面积的土地及能否正常使用土地，在高要资源局无法“净地”交付的情况下，恒荣通公司是有权根据《合同法》第六十七条的规定，拒绝履行第二期付款义务，这并非违约。综上，高要资源局请求支付违约金不应获得法院支持。四、退一步讲，即便认为恒荣通公司应对迟延支付第二期土地出让款承担责任，本案违约金约定的计算标准明显过高，高要资源局重复请求分期付款利息及违约金明显错误，法院不应重复处理，且高要资源局存在违约过错，迟延付款的责任应予以调整，具体理由如下：1.出让合同约定的迟延付款违约金按每日1‰的标准计算至完全清偿为止，明显超过订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可知，违约金是具备补偿性质，并非具备惩罚性质，因为合同法已明确规定“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。高要资源局方作为一个政府部门，并非营利性机构，其所收到的土地使用权出让款是财政预算收入的一种，应用于当地的公众设施建设及维护等公益性活动，故高要资源局是不可能将其应获得的土地使用权出让款用作投资营利建设而获利的，故恒荣通公司迟延付款给高要资源局所产生的损失仅为利息损失。本案三份出让合同约定的违约金计算方式为按每日1‰（即每月3%）的标准计算至完全清偿为止。假设：按现恒荣通公司拖欠的土地使用权出让款为3.8950亿元，若按每日1‰的标准计算，明显远超过3.8950亿元贷款利息的1.3倍（3.8950亿元一年期贷款利息的1.3倍为42155744元，超出金额200592496元－42155744元=158436752元）。另，根据高要资源局的拍卖出让公告显示，涉案三块土地的使用权起叫价合计为3.31亿元，高要资源局已通过拍卖获得远超起叫价的成交价7.79亿元，超出金额为4.48亿元。恒荣通公司已支付的3.895亿元已超额保障了高要资源局的土地使用权收储费用、预期出让价款，并且剩余的3.8950亿元只是支付条件没成就，高要资源局不会丧失收取剩余3.8950亿元的可能性，故高要资源局的土地使用权收储费用及预期出让价款是必然获得保障的，现出让合同约定的违约金计算标准没有封顶上限，违约金的数额可能会超过拖欠款项的总金额，按每日1‰计算至完全清偿为止明显超过高要资源局的实际损失。2.在本次土地使用权交易中，高要资源局、恒荣通公司双方均在出让合同中约定采取分期付款的方式支付土地使用权出让款，其中合同第十条还约定恒荣通公司在支付第二期土地使用权出让金时，应按支付第一期土地出让金之日的中国人民银行公布的贷款利率向高要资源局支付利息。即合同的第十条已存在约定补偿了恒荣通公司因分期付款而导致高要资源局可能损失，现高要资源局在既请求分期付款利息，又主张违约金，即将同一损失分两次计算，这明显是错误，法院不应重复处理。3.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院对违约金的标准裁量应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。即根据法律规定，违约金应不高于实际损失或预期损失的1.3倍，并且在判定违约金时，还应在公平原则的前提下，考虑合同双方的过错程度。在本案中，恒荣通公司迟延支付第二期土地使用权出让款，实则为合法权利先履行抗辩权的行使，而非是单方违约。如前述高要资源局明显存在无法交付“净地”的违约行为，故退一步讲，即便认为恒荣通公司应对迟延支付第二期土地出让款承担责任，法院应在公平原则前提下，综合考虑事实情况及双方过错程度，公正裁量恒荣通公司迟延付款的责任。综上所述，高要资源局未履行交付“净地”的责任，违约责任明显，恒荣通公司迟延付款并非违约，而是行使合法权益先履行抗辩权的表现，高要资源局请求的利息计算标准过高，并且存在重复请求的情况，请求法院综合考虑本案全部的事实，驳回高要资源局全部的诉讼请求。恒荣通公司向本院提出反诉，请求判令:1.高要资源局向恒荣通公司支付因延期交地而产生的违约金（违约金以3.8950亿元为本金，自2018年1月1日起按每日1‰的标准计算至高要资源局按约定交付净地为止，暂计至2019年8月15日为23019.4496万元）；2.反诉费用由高要资源局承担。事实与理由：一、高要资源局应于2017年12月31日前达成“净地”的土地条件交付恒荣通公司竞价取得的ＰＭ-××7-12、ＰＭ-××7-14、ＰＭ-××7-16地块的国有建设用地使用权。高要资源局于2017年8月9日通过委托肇庆市公共资源交易中心高要分中心以网上拍卖方式出让包含8宗国有建设用地使用权。后恒荣通公司竞价取得ＰＭ-××7-12、ＰＭ-××7-14、ＰＭ-××7-16地块的国有建设用地使用权，并于2017年9月18日与高要资源局签订三份《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同），三块建设用地的使用权出让价共计7.79亿元，恒荣通公司已按合同约定在2017年9月25日前支付了涉案土地的第一期土地使用权出让款3.8950亿元。三份《出让合同》的第六条均约定高要资源局须在2017年12月31日前将出让宗地交付给恒荣通公司，交付的土地应达成“净地”出让的土地条件。二、高要资源局没有按合同约定向恒荣通公司交付土地，于2018年4月23日才完成涉案土地上的迁坟工作，且现涉案土地仍不平整且高压线仍没迁移，高要资源局应承担逾期交地的违约责任。恒荣通公司竞得土地后，到土地现场进行勘察，发现涉案土地并不平整，三块土地均为石山或土山，并且ＰＭ-××7-14、ＰＭ-××7-16仍遗留有400多户山坟没有迁走，ＰＭ-××7-12土地上还有一个高压线塔，上有110ＫＶ高压线横跨多个地段。后经恒荣通公司多次催促，高要资源局口头承诺整改，但截至2017年12月31日，高要资源局仍没有将涉案三块土地进行“净地”，高要资源局已违约。无奈之下，恒荣通公司为了减少自己的损失，恒荣通公司唯有自行聘请土石方开挖单位准备将涉案土地进行挖掘、平整，并要求高要资源局开展迁坟工作，及联系肇庆供电局询问ＰＭ-××7-12上高压线的情况及能否在该土地上进行施工工作，同时要求高要资源局进行高压线及高压线塔的迁移工作。高要资源局在2018年4月23日才完成涉案土地上的迁坟工作，但直至现在仍没有将ＰＭ-××7-12上的高压线进行迁移，导致恒荣通公司无法将涉案土地进行平整及施工，竞拍所得的土地使用权面积亦受到减损。恒荣通公司认为，根据《闲置土地处置办法》第二十一条及国土资源局发布的《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号）第二条的规定：实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。本案中，高要资源局作为土地使用权的出让方，按法律规定应在土地使用权出让前先对土地进行“净地”工作，但事实上，高要资源局并没有在土地使用权出让前进行“净地”工作，违反法律、法规的规定。另根据三份《出让合同》的约定，高要资源局应在2017年12月31日前将涉案土地以“净地出让”条件向恒荣通公司交付。高要资源局也没有在拍卖公告、《出让合同》、建设用地规划条件等文件中披露涉案地块于拍卖时不平整、仍有山坟没迁、存在高压线供电设施等问题。直至今天，高要资源局仍没有向恒荣通公司交付净地，涉案土地仍不平整且高压线仍没迁移。故高要资源局应根据三份《出让合同》的第三十七条的约定每日按恒荣通公司已支付的土地使用权价款的1‰支付违约金直至交付净地之日止。恒荣通公司撤回原于2018年8月15日提交的《民事反诉状》。综上所述，高要资源局的违约行为明显，亦导致恒荣通公司产生巨大损失，应按合同约定向恒荣通公司赔偿损失，故提起反诉。恒荣通公司针对本诉和反诉，为证实其主张提供如下证据：1.肇庆市高要区南岸街道2017年12、14、16号现场踏勘情况及卫星拍摄图，拟证明高要资源局所出让的三块土地，在出让时并非是“净地”出售，ＰＭ-××7-12、ＰＭ-××7-16号地为土山，高要资源局并没有按照合同及法律规定，对出让使用权的土地进行“净地”交付；2.涉案地块山坟图片，拟证明高要资源局所出让的土地上存在多个山坟，迁坟手续直至2018年4月23日才完成，高要资源局并没有按照合同及法律规定，对出让使用权的土地进行“净地”交付；3.（2018）粤广南粤94×××**号《公证书》，拟证明涉案ＰＭ-××7-12号地块上有110ＫＶ的高压线及高压线铁塔，高要资源局并没有按照合同及法律规定，对出让使用权的土地进行“净地”交付；4.《肇庆市供电局关于ＰＭ-××7-12地块上110千伏马南高压线咨询的复函》，拟证明恒荣通公司曾就ＰＭ-××7-12号地块上高压线问题发函向肇庆供电局询问，供电局回复高压线两边宽度为14米，不得在两边外侧水平延伸10米距离并垂直地面所形成的两平行面内进行修建可能危及电力设施安全的建筑物、构造物；5.ＰＭ-××7-12高压线面积占用图，拟证明高要资源局所出让的ＰＭ-××7-12号地块，因存在高压电缆（经过地块红线内的长度约为190米）而导致由6462㎡土地无法施工及使用，高要资源局出售的ＰＭ-××7-12地块实际可使用面积与合同约定面积存在巨大差距；6.ＰＭ-××7-12地块高压线现场照片，拟证明恒荣通公司因涉案土地存在高压线无法进行施工及高压电缆周边覆盖多个四人地段，恒荣通公司不可能单方办理高压线设备迁移工程；7.《肇庆供电局关于支持配合高要区城市重大规划项目调整电力迁改工作的复函》，拟证明肇庆供电局发函肇庆市高要区人民政府，要求高要区人民政府负责涉案的高压供电设施迁移、改造工程并且相关费用由高要区人民政府负责。且高压线的迁改工作涉及土地储备中心、市规划局高要分局、高要供电局、南岸街道等相关单位。高要资源局至今没有按照合同及法律规定，对出让使用权的土地进行“净地”支付；8.《建设用地规划许可证》，拟证明涉案地块无需留高压线走廊，高要资源局至今没有按照合同及法律规定，对出让使用权的土地进行“净地”交付；9.《关于ＰＭ-××7-12，14,16号宗地110ＫＶ高压线迁改问题的咨询函》，拟证明恒荣通公司于2018年11月12日向肇庆市国土局高要分局及肇庆市高要人民政府发函催告，高要资源局早已明确高压线迁改的责任主体及迁改时间，并告知高要资源局已经逾期交地的事实，高要资源局到现在还没迁走高压线；10.《肇庆市高要区国有建设用地使用权-网上拍卖出让公告》，拟证明涉案土地ＰＭ-××7-12起拍价为1.229亿元，与拍卖成交价1.539亿元差额为3100万元；ＰＭ-××7-14土地起拍价为9600万元，与拍卖成交价2.32亿元差额为1.36亿元；ＰＭ-××7-16土地起拍价为1.121亿元，与拍卖成交价3.931亿元差额为2.81亿元，超出高要资源局出让三宗土地的预期价款合计为4.48亿元；11.肇庆市人民政府官网截图及《2018年肇庆国民经济和社会发展统计公报》，拟证明肇庆市政府于2019年4月份向社会公开2018年肇庆全市的经济发展情况，其中公报第4页中列明全市一般公共预算收入106.04亿元，同比增长11.8%，即2018年全市公共预算收入增长为11.24亿元，现本案暂计违约金为20059.2496万元，与11.24亿元占比为17.8%，违约金计算标准过高；12.《2016、2017、2018年广东省肇庆市各区GDP总量及增速排行榜名次变动情况》新闻报道，拟证明国家统计局局长吉喆通过新闻发布会形式介绍2018年国民经济运行情况，其中肇庆市高要区2017-2018年的GDP总量增加为24.08亿元，拟说明在没有提出生产成本的情况下，肇庆市高要区的国民生产总值为24.08亿元，现本案违约金暂计为20059.2496万元，违约金计算标准明显过高。高要资源局对恒荣通公司的反诉辩称，高要资源局不存在违约行为，恒荣通公司对于合同约定净地条件与所谓的一平三通完全混淆，其主观上增加我方履行合同的义务，具体理由如下:1.高要资源局关于案涉土地的招拍挂流程符合法律规定，且双方签订案涉合同是双方真实意思表示，根据双方签订的拍卖成交确认书明确规定竞得者是在认真审阅网上拍卖文件并实地勘察后进行公平竞拍的，恒荣通公司在竞得案涉土地及签订合同时对三块土地的现状已经进行了解、勘察，同时作为房地产开发商的恒荣通公司，对于土地的使用价值也有一定的评估，其对于案涉土地是石山或土山，包括存在高压线、高压线塔的问题均已经深知，恒荣通公司签订案涉三个合同并同意以现状受让三块土地已经接受了合同的约定。2.根据广东省国土资源厅关于进一步规范管理土地的通知，对于净地的标准进行明确为未设置除土地所有权以外的其他产权，安置补偿落实到位，没有法律纠纷等规划条件明确，具备施工的基本条件，无论从高要资源局还是对方提供的图片可知，高要资源局交付案涉土地时已经达到上述净地条件，而并非恒荣通公司认为存在山地不平整、迁坟、高压线等问题，恒荣通公司以其开发标准强加高要资源局义务，已超越合同的约定。3.关于恒荣通公司提及迁坟等问题，根据高要资源局提交的高要区土地储备中心相关文件，其对于迁坟的问题在土地出让时已经完成相关工作，如有需要可以向有关部门取证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明以下事实：2017年8月9日，高要资源局委托肇庆市公共资源交易中心拍卖位于肇庆市高要区宗土地，交易编号分别为：ＰＭ-××7-12号（规划地块编号：ＮＡ0103-05）、ＰＭ-××7-14号（规划地块编号：ＮＡ0103-01）、ＰＭ-××7-16号（规划地块编号：ＮＡ0103-05）（以下简称涉案土地）。2017年8月29日，恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司（预登记公司）恒荣通公司在肇庆市公共资源交易中心网上拍卖竞得涉案土地使用权，并于2017年9月4日与肇庆市公共资源交易中心高要分中心分别签订《拍卖成交确认书》。该《拍卖成交确认书》注明：竞得人在认真审阅地块网上拍卖文件并实地踏勘交易地块后，交付竞买保证金，取得竞买资格。恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司确认自愿将通过拍卖竞得的上述地块享有的权利和承担义务全部划归给恒荣通公司进行开发建设，由恒荣通公司与高要资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2017年9月18日，高要资源局作为出让人与恒荣通公司作为受让人分别签订三份《国有建设用地使用权出让合同》（下简称出让合同），就涉案土地的出让价款和支付时间作如下约定：1.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：441283-2017-000077）约定：出让宗地编号为ＰＭ-××7-12号（规划地块编号：ＮＡ0103-05）、宗地总面积为64005.10平方米，其中出让宗地面积为46822.60平方米，国有建设用地使用权出让价款为1.539亿元，定金为4000万元，定金抵作土地出让价款。受让人同意分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期出让价款7695万元在2017年9月25日之前支付；第二期出让价款7695万元在2018年3月17日之前支付。2.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：441283-2017-000079）约定:出让宗地编号为ＰＭ-××7-14号（规划地块编号：ＮＡ0103-01）、宗地总面积为49965.70平方米，其中出让宗地面积为43963.7平方米，国有建设用地使用权出让价款为2.32亿元，定金为4000万元，定金抵作土地出让价款。受让人同意分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期出让价款1.1600亿元在2017年9月25日之前支付；第二期出让价款1.1600亿元在2018年3月17日之前支付。3.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：441283-2017-000080）约定:出让宗地编号为ＰＭ-××7-16号（规划地块编号：ＮＡ0103-05）、宗地总面积及出让面积为58352.30平方米，国有建设用地使用权出让价款为3.931亿元，定金为3500万元，定金抵作土地出让价款。受让人同意分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期出让价款1.9655亿元在2017年9月25日之前支付；第二期出让价款1.9655亿元在2018年3月17日之前支付。上述三份出让合同均约定：第六条出让人同意在2017年12月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到净地出让的现状土地条件。第十条第二款……分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向高要资源局支付利息。第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。上述出让合同还对土地开发建设与利用、土地转让、抵押及不可抗力、违约责任等内容作了详细约定。案涉出让合同签订后，2017年9月25日，恒荣通公司向高要资源局支付案涉三宗土地第一期出让价款合共3.895亿元，该款包括之前已经支付的所有定金在内，第二期土地出让价款3.895亿元双方约定于2018年3月17日支付，但至今尚欠出让价款3.895亿元没有支付，其中尚欠宗地编号为ＰＭ-××7-12号第二期出让价款7695万元，宗地编号为ＰＭ-××7-14号第二期出让价款1.1600亿元，宗地编号为ＰＭ-××7-16号第二期出让价款1.9655亿元。2017年9月27日，恒荣通公司取得案涉土地的《建设用地规划许可证》[肇城规高地字第（2017）230号]，用地面积为241876.1平方米。随后，恒荣通公司进入案涉土地进行挖掘、平整，期间恒荣通公司与高要资源局就案涉土地是否达到“净地”交付条件发生争议。恒荣通公司认为涉案土地没有进行三通一平、遗留400多户山坟及高压线塔等，高要资源局没有“净地”交付涉案土地违约，拒付第二期土地出让价款3.895亿元。高要资源局认为恒荣通公司在竞拍案涉土地前已认真审阅网上拍卖文件并实地勘察土地后参与公平竞拍，其对案涉土地现状已经进行了解、勘察并作出评估，同意以现状受让案涉土地，高要资源局交付案涉土地已经达到“净地”条件，恒荣通公司应该依约支付第二期土地出让价款3.895亿元。2017年11月2日，广东电网有限责任公司肇庆供电局向恒荣通公司出具《肇庆供电局关于ＰＭ-××7-12地块上110千伏马南高压线咨询的复函》，确认ＰＭ-××7-12地块部分处于该局管辖的110千伏马南线＃10-＃11号塔线行内……为确保人身及高压电力线路设备安全，贵公司必须督促相关项目工程建设单位严格遵守《电力法》第54条规定：任何单位和个人需在依法划定的电力设施保护区（110千伏线路导线的边线向外侧水平延伸10米距离并垂直地面所形成的两平行面内的区域）内进行可能危及电力设施安全的作业时，应当经电力管理部门批准并采取安全措施后，方可进行施工作业。2017年11月6日，广东电网有限责任公司肇庆供电局向高要区政府出具《肇庆供电局关于支持配合高要区城市重大规划项目调整电力迁改工作的复函》，复函意见：同意贵府迁移110千伏马南线在科德路大坑山地块的线路段……电力线路迁改方案需……由贵府委托具有电力工程建设相关资质的单位开展电力线路迁移改造工作。报送广东电网有限责任公司审批的电力线路迁改方案资料应包括以下资料，请贵府提交我局……2018年6月14日，高要资源局向恒荣通公司发出《关于追缴出让金和违约滞纳金通知书》，通知恒荣通公司向其缴交第二期出让金、违约滞纳金和分期利息，并要求恒荣通公司收到通知后5日内缴清出让金、违约滞纳金和分期利息，否则将与恒荣通公司解除出让合同。2018年11月12日，恒荣通公司向高要资源局及高要区政府分别发出《关于ＰＭ-××7-12，14,16号宗地110ＫＶ高压线迁改问题的咨询函》，载明：……恒荣通公司已按约支付第一期土地出让价款，但地块上尚有110ＫＶ高压线未迁移，贵局、贵府至今未达到净地交付条件向恒荣通公司交付出让地块，截止至发出本函之日，贵局已逾期交地316日，严重影响恒荣通公司开发建设进度。请贵局、贵府收到本函之日起5日内书面回复，明确该110ＫＶ高压线迁改责任主体及迁改时间，以便恒荣通公司可尽早进行土地开发建设。2018年12月到2019年9月期间，肇庆市高要区土地储备中心、高要资源局、高要区政府、恒荣通公司等相关部门就110KV高压线迁改事宜进入研判商议，相互之间有函件往来，但各方没有达成共识，110KV高压线目前尚未启动迁改工作。庭审中双方确认，110ＫＶ高压线座落在ＰＭ-××7-12号宗地上。案涉三宗土地目前尚未开发建设。高要资源局认为恒荣通公司未按约定支付第二期出让价款违约，恒荣通公司抗辩并反诉称由于高要资源局未按约“净地”交付案涉土地导致未支付第二期出让价款。双方各执己见，高要资源局于2018年11月1日向本院提出前述诉讼请求，恒荣通公司于2019年8月19日向本院提出前述反诉请求。诉讼期间，恒荣通公司对本案管辖权提出异议，本院经审查认为恒荣通公司提出的管辖权异议理由不成立，裁定驳回异议。恒荣通公司上诉广东省高级人民法院，广东省高级人民法院于2019年5月29日退案本院，维持本院驳回异议裁定。本案诉讼期间，高要资源局、恒荣通公司均以双方有调解意向为由分别向本院申请延期审理本案，本院予以准许。另查明，国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》〔国办法（2006）100号〕第七条规定：……土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金……再查明，广东省国土资源厅《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》〔粤国土资规字（2017）2号〕第6条规定：土地现状条件。各地要严格执行“净地”出让规定，明确宗地交付标准，拟出让的土地必须是未设置除土地所有权以外的其他产权，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，，地块位置使用性质、容积率等规划条件明确，具备施工设备与人员进场的道路、施工所需的供水和供电等动工开发所必需的基本条件。本院认为，本案是建设用地使用权出让合同纠纷。高要资源局与恒荣通公司协商后自愿签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务和享受相应的权利。根据双方诉辩、陈述意见以及本院查明的事实，本案争议焦点归纳为：1.案涉土地尚欠出让价款及其违约金标准如何认定；2.案涉土地是否符合“净地”交付标准，应否支付迟延交付案涉土地违约金。高要资源局与恒荣通公司签订案涉三份出让合同，恒荣通公司向高要资源局支付案涉土地第一期出让价款合共3.895亿元，尚欠第二期土地出让价款3.895亿元没有支付事实清清楚，双方均无异议，本院对该事实依法予以确认。案涉三份出让合同涉及三宗土地，其中ＰＭ-××7-12号宗地上存在110ＫＶ高压线，恒荣通公司认为该高压线的存在没有达到合同约定“净地”交付涉案土地的条件，其有权拒付第二期土地出让价款3.895亿元。本院对恒荣通公司上述主张作如下评析：首先，ＰＭ-××7-12号宗地上存在110ＫＶ高压线属实，从双方举证的照片、商议往来函件及庭审陈述可以证实；其次，根据广东省国土资源厅《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》第6条规定，对于“净地”交付土地标准有明确要求，即拟出让的土地必须是未设置除土地所有权以外的其他产权，本案中ＰＭ-××7-12号宗地上存在110ＫＶ高压线确实尚未达到“净地”标准；再次，恒荣通公司以ＰＭ-××7-12号宗地存在高压线而拒付案涉三宗土地总出让款理由不成立，因案涉三宗土地是分别签订出让合同，况且另外两宗土地已经达到“净地”交付土地标准，故恒荣通公司拒付存在110ＫＶ高压线案涉ＰＭ-××7-12号宗地尚欠土地出让款7695万元理由成立，另外两宗土地出让款共3.1255亿元应依合同约定支付。综上，恒荣通公司应依合同约定支付ＰＭ-××7-14号、ＰＭ-××7-16号宗地出让款共3.1255亿元给高要资源局，高要资源局合理的诉求本院予以支持，不合理的诉求本院予以驳回；恒荣通公司抗辩意见部分理由成立，本院予以部分支持。关于违约责任及违约金标准问题。案涉出让合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算……上述约定是双方真实意思表示，况且对于日1‰违约金的约定标准符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》的相关规定，恒荣通公司作为专业的房地产开发公司，高要资源局作为国有土地主管部门，双方均应知道违约责任后果，关于违约金约定条款对双方具有约束力，双方均应依约履行。根据前述分析意见，高要资源局未按时“净地”交付ＰＭ-××7-12号宗地构成违约，依约应当按恒荣通公司已经支付的出让价款7695万元从2018年1月1日起按日1‰计付违约金至交付“净地”土地之日止；恒荣通公司欠付另外两宗土地出让款共3.1255亿元构成违约，依约应当按欠付款3.1255亿元从2018年3月18日起按日1‰计付违约金至付清款之日止。恒荣通公司抗辩要求调整计付违约金标准没有事实和法律依据，本院不予支持。关于高要资源局主张的分期付款利息问题，双方出让合同中对此虽然有约定，但恒荣通公司在诉讼中就违约金问题提出抗辩，认为高要资源局重复请求分期付款利息及违约金错误，请求法院对迟延付款的责任予以调整。本院综合考虑本案查明的事实、双方违约情况、过错程度及损失情况等因素，基于公平原则，恒荣通公司承担的违约责任按照合同约定以日1‰计付违约金足以体现对恒荣通公司违约的惩罚，故对高要资源局主张的分期付款利息问题本院不予支持。综上所述，高要资源局部分诉讼请求理据充分，本院予以支持，部分诉讼请求理据不足，本院予以驳回。恒荣通公司部分反诉请求理据充分，本院予以支持，部分反诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、肇庆恒荣通房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付土地出让款共3.1255亿元及其违约金（按欠款3.1255亿元以日1‰的标准从2018年3月18日起计至付清款项之日止）给肇庆市自然资源局高要分局；二、肇庆市自然资源局高要分局在本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆恒荣通房地产开发有限公司支付延期交地违约金（按已支付出让价款7695万元以日1‰的标准从2018年1月1日起计算至肇庆市自然资源局高要分局交付“净地”之日止）；三、驳回肇庆市自然资源局高要分局的其他诉讼请求；四、驳回肇庆恒荣通房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉一审案件受理费253.0113万元，肇庆市自然资源局高要分局负担57.7188万元，肇庆恒荣通房地产开发有限公司负担195.2925万元；本案反诉案件受理费59.6386万元，由肇庆市自然资源局高要分局负担11.7823万元，肇庆恒荣通房地产开发有限公司负担47.8563万元。如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇二〇年五月二十六日法官助理林诗勉书记员何连平