广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初15199号原告（反诉被告，下称原告）：东莞中电熊猫科技发展有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇骏马路1号，统一社会信用代码为914419005958672860。法定代表人：王琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴志斌，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹笑芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：广东奥秀科技有限公司，住所地：广东省广州市白云区机场路1600号1至5号商业楼广州市白云区汇创广场自编C部分商业楼二楼D232单位，统一社会信用代码为91440111MA59C6HX4E。法定代表人：宋晓明。原告东莞中电熊猫科技发展有限公司与被告广东奥秀科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，适用简易程序进行审理，后来发现有不宜适用简易程序的情形，故裁定转为普通程序，依法由审判员陈波担任审判长，与人民陪审员杨琳、人民陪审员谭秀莲组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴志斌、被告法定代表人宋晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞中电熊猫科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》[合同编号：DGXMHTY（2017）-6]，被告向原告支付合同解除违约金32257.89元；2.被告立即向原告返还租赁物业；3.被告向原告支付自2018年2月1日至2018年5月31日所拖欠的租金43010.52元、自2018年1月1日至2018年5月31日所拖欠的物业管理费8448.5元、自2017年11月1日至2018年2月28日所拖欠的水电费1372.93元，共计52831.95元（上述费用暂计至2018年5月31日，实际计算至租赁合同解除之日）；4.被告向原告支付延期支付租金违约金4537.6元（每日按逾期未付款项的万分之五计算）、延期支付物业管理费违约金2044.53元（每日按逾期未付款项的千分之一计算），上述合计6582.13元（上述费用金额按合同约定均暂计至2018年8月31日，实际计至租金、物业管理费、水电费支付完毕之日止）；5.被告承担本案全部诉讼费及实现债权的其他费用。庭审中，原告明确第三项诉讼请求中的租金和物业管理费计算至被告实际搬离租赁物业之日止，水电费计算至2018年2月28日为1372.93元；第四项诉讼请求中的租金违约金计算至租金清偿之日止，物业管理费违约金计算至物业管理费清偿之日止。事实和理由：原告于2017年6月12日与被告签订《房屋租赁合同》[合同编号：DGXMHTY（2017）-6]、《物业管理合同》[合同编号：DGXMHTY（2017）-7]，约定被告租赁原告位于东莞市××镇骏马路××号东莞中电熊猫科技发展有限公司B区7号动力房二层的物业，租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日止，共36个月。根据上述合同的约定，双方按先交纳租赁费后使用租赁物为原则，被告的租金和物业管理费均以半年一次的形式支付。但是被告仅在2017年7月4日首次向原告交纳半年期的租金和物业管理费，而在2018年1月31日的半年租期届满后，被告无视原告的多次书面催告，至今拒绝交纳后面半年租期的租金和物业管理费，拖欠租金、物业管理费、水电费已累计超过30日。根据《房屋租赁合同》第七条7.2第（6）款的约定，被告拖欠租金及其他合同项下费用达30日以上，原告即有权要求支付三个月租金的违约金。同时根据上述合同约定及《合同法》第107条、第108条、第109条的规定，被告已经构成违反合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担上述合同所约定的违约责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告广东奥秀科技有限公司辩称：被告同意解除合同。物业早就返还给原告，原告没人和被告交接，2018年2月或3月，除了固定装修外，其他被告的东西已经搬走了。对租金的数额被告没有意见。被告从来没有见过水电表，对水电费有异议。当时没有通水电，但在2017年10月至2018年1月用过水电，2月已经没有用过水电，1月30日开始已经停水停电。不支付的理由与被告提交的反诉状一致。原告在装修期的时候没有提供水电，导致被告很多装修没有办法进行，在装修期间被告多次和原告沟通，但是始终在一个月内没有提供水电，一直拖到10月份才到水电，影响了被告三个月的装修。对物业管理费的金额被告没意见，确定这期间没有支付，标准也无意见，但被告认为不应当支付，是原告违约在先。对于违约金，是原告违约在先，原告也根本没有按照合同提供相应的设施设备，比如空调电梯都没有提供，这是被告解除合同的理由之一。被告广东奥秀科技有限公司向本院提出反诉请求：1.由于原告严重违约，导致被告无法正常使用租赁场地，被告请求法院依法终止与原告签订的房屋租赁合同和物业管理合同；2.原告向被告退还剩余预付的房租和物业管理费42396.09元及押金30000元，共计72396.09元；3.原告向被告补偿装修损失200000元；4.原告向被告因没有提供水电给被告股东造成工资损失60000元；5.本诉及反诉的诉讼费均由原告承担。庭审中，被告明确第二项反诉请求中的房租和物业管理费数额指的是三个月的房租和三个月的物业管理费。事实与理由：2017年6月，被告与原告签订房屋租赁合同和物业管理合同，被告并向原告预付了2017年7月1日至2018年1月31日的房租和物业管理费74653.98元以及押金30000元，约定2017年7月份为装修期免租金。但在2017年7月装修期间，原告未能正常提供水电，导致被告装修无法正常进行，一直拖延至2017年10月原告才接通水电，被告才得以正常进行装修。拖延接通水电的三个月期间，原、被告双方就此处理方案达成一致，即被告所交房租顺延三个月，但在2018年1月30日被告正常租用期间，原告声称被告拖欠房租，强行关停被告承租场地水电，导致被告此后一直无法正常使用租赁场地，被告多次找原告沟通协调都没有结果，原告并将被告赶出园区。此外，按照双方合同约定，原告应提供电梯、空调等设施，被告多次催促，原告至今没有提供，按照双方签订的物业管理合同第5.1款的规定，原告违反本合同相关规定，致使被告的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由此给被告造成损失的由原告依法赔偿。综合上述基本事实，被告认为原告在本案中缺乏事实及法律依据，原告应承担被告所提反诉请求法律责任。原告在被告装修期间未能提供水电，致使被告装修进度影响三个月，并在2018年1月30日又强行关停被告承租场所水电，且没有按照合同约定提供电梯和空调等设施，原告已属严重违约，被告有权拒绝向原告支付2017年11月至2018年1月29日时间段以外的房租和相关物业管理费。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求并支持被告的上述反诉请求。原告东莞中电熊猫科技发展有限公司对被告广东奥秀科技有限公司的反诉辩称：一、同意民事反诉状第一项解除双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理合同》的反诉请求，但解除基础是被告严重违约。根据原告与被告于2017年6月12日与被告签订的《房屋租赁合同》第七条7.2第（6）款的约定，被告拖欠租金及其他合同项下费用达30日以上，原告有权单方终止租赁合同并收回房屋，而无需给被告任何经济补偿，被告则向原告支付三个月租金的违约金即32257.89元。由于2018年1月31日的半年租期届满后，被告无视原告的多次书面催告，至今拒绝交纳后面半年租期的租金和物业管理费，拖欠租金、物业管理费、水电费已累计超30日，已构成根本违约，达到《房屋租赁合同》约定的解除条件。二、请求驳回民事反诉状第二项退还预付的房租、物业管理费和押金的反诉请求。关于被告所称的“原告在2017年7月装修期间，未能正常提供水电，导致被告装修无法正常进行”，事实上原告一直为案涉租赁场地提供水电，偶尔出现水电设施供应不稳定的情况，原告也积极解决该问题。而该期间，被告一直在租赁场所进行装修活动，其公司的装修车辆也一直有出入租赁场所，并非被告所称的“无法使用租赁场地，被赶出园区”，所以被告请求退还房租和物业管理费、押金的主张没有任何事实证据和法律依据。三、请求驳回民事反诉状第三项补偿装修损失200000元的反诉请求。原告在被告装修期间未对其造成损害，因此被告未产生任何损失费用。此外，被告能按合同约定完成装修并正常经营，恰好证明原告在该租赁关系存续期间一直尽职履行出租方义务，保障被告的装修工程和经营工作能够正常进行，且双方所签订的租赁合同、物业管理合同，均没有约定出租方有任何对承租方进行装修活动的需要负担责任的条款，双方也没有约定保证承租方的装修进度、装修活动的条款，所以原告对被告自主组织和进行装修租赁场地的行为不承担任何责任。但被告自2018年1月以来一直拖欠原告租金及物业管理费，对原告的合法权益造成严重后果损害，因此被告该项主张没有事实和法律依据，请求予以驳回。四、请求驳回民事反诉状第四项对其股东造成工资损失60000元的反诉请求。原告一直为案涉租赁场地提供水电，在该租赁关系存续期间一直尽职履行出租房义务，保障被告的装修和经营工作能够正常进行，未对其造成损害，因此被告未产生任何损失费用。原告与被告属于租赁合同关系，对被告公司自我运营管理的行为不予干涉，因此被告该项主张没有事实和法律依据，请求予以驳回。五、请求驳回民事反诉状第五项由原告承担诉讼费的反诉请求，根据其违约事宜应由被告承担。综上，被告民事反诉状第一项的反诉请求事实基础错误，第二至五项反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回及改正。关于租赁物的交还问题，在原告和被告签订房屋租赁合同和物业管理合同后，原告依法依约交付了租赁物给被告使用，并给被告提供良好的物业管理服务，原告在被告违反合同约定后，多次与被告沟通，督促其依照合同约定缴纳租金与物业管理费，但被告拒不履行合同义务，且从未与原告交接该租赁物，并将该租赁物占用至今。关于水电问题，被告庭前所言，相互矛盾，被告在庭审中说其2月份已经搬离，但是被告仍有办公用品在租赁物内，并且其公司也是处于正常运行状态，同时在前期水电虽有供应不稳定的情形，但是原告和被告一直积极沟通，努力克服困难，使得被告装修工程能够正常进行，并使其公司如期投入运营。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月12日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租房屋地点为东莞市××镇骏马路××号东莞中电熊猫科技发展有限公司B区7号动力房二层；租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日止；每月租金合计10752.63元（不含物业管理费）；房屋租金每年递增百分之五，租金以半年为结算周期，于每年1月1日及7月1日各支付一期；考虑房屋装修，给予一个月装修（合计一个月）的免租期；押金30000元；如被告在租赁期间对租赁房屋的使用没有造成房屋或设施的损坏，没有违反合同有关约定且不欠原告使用费用，则于租赁期期满后30日内全额退还押金且不计利息；如被告在租赁期间产生的未缴纳的费用（包括但不限于1.物业相关费用；2.水电费；3.各项滞纳金；4.应被告交纳的其他费用，原告有权在收取的押金中予以扣除，不足部分被告应予接到原告书面缴款通知3个工作日内补足；若因被告原因逾期支付合同租金，自逾期之日起7日内，原告向被告发出书面催告通知，经原告催告后15日内仍未支付，则每逾期一日，应按全部应缴租金的万分之五向原告支付逾期违约金。自应缴纳租金之日起逾期30日被告仍未付清应缴租金的，原告有权解除本合同，并停止向被告供应水、电及提供一切服务，由此造成损失的原告不承担任何责任；被告有拖欠租金或物业费等相关费用行为时，在原告事先两次书面催告通知且催交未果的前提下原告可以对被告停止供应水、电并停止相关服务，由此造成损失的原告不承担民事责任；原告保证房屋结构的安全、维修、负责水电等正常供应，负责物业统一管理（物业费另行计收），如原告存在违约情形，与被告通知的合理期限内不能消除的，原告应支付违约金，不足以赔偿被告损失的应补足，且被告有权终止合约。同日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订了《物业管理合同》，约定：被告每月需缴纳物业管理费1689.7元（含税）；若因被告原因逾期支付合同物业费，自逾期之日起7日内，原告向被告发出书面催告通知，经原告催告后15日内仍未支付，则每逾期一日，应按全部应缴租金的千分之一向原告支付逾期违约金，自应缴纳物业费之日起逾期30日被告仍未付清应缴物业费的，原告有权解除本合同，并停止向被告供应水、电及提供一切服务，由此造成损失的原告不承担任何责任。上述合同签订后，原告将案涉租赁物移交给被告使用，后被告对租赁物进行了装修。2019年2月26日，本院组织双方到案涉租赁物现场进行了勘验，双方确认：1.案涉租赁物大门锁已经损坏；2.案涉租赁物移交时为毛坯状态，但当时墙壁已经粉刷，并配有三个消防栓及八个插座。3.被告装修的内容包括：地板、天花吊顶、空调插座、办公室隔墙（砖墙及玻璃墙）、墙壁重新粉刷、配电房及洗手间各一间。原告并提交了送货单、收据、出货单等证据拟证明其装修费用支出情况，上述单据所涉款项合计185270元，其中：1.南墙、天花的材料及人工23000元，有送货单为证，但送货单上送货单位及经手人一栏为空白；2.广告设计及施工费24300元、钢化玻璃35000元、地面装修52800元、电力照明工程26300元，以上各项有盖有送货单位或施工单位公章的收据（收款收据）、出货单为凭；3.家具23870元，有2017年11月已出账单查询记录为凭。原告对上述装修票据的真实性均不予确认，并当庭表示不同意继续利用该租赁屋内的装修装饰物。庭审中，本院曾释明被告可以对租赁物内的装修装饰物价值申请评估并告知其法律后果，被告明确表示不申请。被告主张原告移交租赁物后未及时接通水电，导致被告装修无法正常进行，由于水电一直拖延至2017年10月才接通，故被告于2017年10月底才完成原本只需一个月工期的装修工程，于2017年11月1日开始正式使用案涉租赁物，其后被告要求原告免除未接通水电期间的三个月租金即收租时间往后顺延三个月，原告不予同意，并于2018年1月30日强行关停案涉租赁物的水电，导致被告一直无法正常使用租赁物。原告承认案涉租赁物内用于计量用水用电的管道接通时间为2017年9月20日，但抗辩称在管道接通前，被告一直可以使用园区内的绿化用水和租赁屋内的消防用水进行装修，且租赁物内也有电灯用电可供使用，并未对被告的装修进度产生影响，在双方就免租问题发生争执后，虽然被告一直拖欠租金及各项费用，但原告并未关停案涉租赁物的水电。2018年1月16日及1月23日，原告先后两次向被告发出通知书，催促被告支付案涉租赁物2018年2月至7月的租金64515.78元及2018年1月至6月的物业费10138.2元。2018年1月24日，被告向原告发出公函，称因原告于2017年10月份通水电，导致被告三个月无法使用租赁物，故2018年2月之后的房租理应顺延三个月，即顺延至2018年4月30日。2018年1月31日，被告又向原告发出公函一份，其主要内容：1.因水电不通导致3个月无法办公，要求原告赔偿100万元；2.原告于2018年1月16日及1月23日在大门口张贴声称被告拖欠租金的行为影响被告商誉和正常业务开展，要求原告赔偿20万元；3.强行关停水电导致损失，要求原告赔偿1万元。根据被告提供的通话录音显示，被告的法定代表人曾于2018年1月31日与“陈工”通话，“陈工”承认收到领导的指令关停案涉租赁物的水电。被告称该“陈工”即为原告的物业负责人陈广春。2018年2月初，原、被告双方曾就供应水电及顺延租金问题进行协商。根据被告提供的录音内容显示，被告认为原告未及时接通水电影响被告正常使用租赁物，故要求租金顺延三个月支付，原告称影响三个月是因为安装空调和水电，并称“电是到位的，电随时都可以拉进去，配电房就在下面”、“水供不上，现在从合丰泰那边接水”。后双方无法就此问题达成一致意见并发生争执，原告的总经理王琦当场称“打官司，从现在开始，不要让他们进园区了。”2018年8月31日，被告又向原告发出一份公函，称原告存在以下违约行为：1.未及时供应水电，影响被告装修进度三个月；2.未依约提供电梯，空调拖了三个月才安装到位，且至今未交付遥控器。因此，被告主张即日起终止与原告签订的房屋租赁合同，并要求原告赔偿相应的损失。双方一致确认，被告已支付押金30000元、2017年8月1日至2018年1月31日的租金64515.78元，2017年7月1日至2017年12月31日的物业费10138.2元。现原告主张被告未支付2018年1月1日至2018年5月31日的物业费8448.5元、2018年2月1日至2018年5月31日的租金43010.52元、2017年11月1日至2018年2月28日的水电费1372.93元（其中原告提交的未付厂房水电费表显示2018年2月1日至2018年2月28日期间未产生水电费），上述主张原告提交了发票签收表、缴费通知书签收登记表、已收厂房租金表、已收厂房物业费表、未付厂房物业费表、未付厂房水电费表予以证明。被告对2017年11月至2018年1月期间曾产生水电费的事实不持异议，但不确认原告主张的费用金额。关于搬离的时间。被告称其于2018年2、3月期间已经将固定装修以外的东西全部搬离，但未与原告办理交接手续及交付钥匙。再根据原告提交的放行条显示，2018年6月1日，被告曾派货车到案涉租赁物所属园区运输货物。被告主张该货物系存放于原告临时指定的地点而非案涉租赁物内，但未能提供证据予以佐证。另查明，案涉租赁物座落于东莞市××镇××岗社区骏马路，该租赁物已取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，对应的土地权属证号为东府国用（2013）第特229号，土地使用权人为东莞中电熊猫科技发展有限公司，土地用途为工业用地。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、物业管理合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、发票签收单、缴费通知书签收登记表、已收厂房租金表、已收厂房物业费表、未付厂房物业费表、未付厂房水电费表、催款函、催款通知书、车牌识别日志、2018年度熊猫产业园新版通行证领取表、被告车辆及被告法定代表人出入原告租赁场所图片、放行条、动力中心终版图、电子邮件截图，被告提交的电话录音及文字记录、公函、电子邮件、订单详情、送货单、收据、出货单、收款收据、已出账单查询、以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物已办理合法报建手续，且原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原、被告双方是否存在违约行为；二、合同解除及案涉租赁物交还的时间如何认定；三、原、被告双方诉请的各项费用是否合法有据。关于第一个争议焦点。被告对于2018年1月后的物业管理费、2018年2月后的租金以及2017年11月至2018年2月期间的水电费尚未支付的事实不持异议，本院予以确认。被告抗辩称原告违约在先导致其于2017年11月前及2018年2月后均无法正常使用租赁物，故无需支付无法使用租赁物期间的租金及物业费，并要求原告退还三个月的租金及物业管理费。对于该抗辩主张，本院分析如下：其一，被告主张原告迟延接通水电影响其装修进度长达三个月。根据查明事实可知，案涉租赁物于2017年9月20日才正式接通计量用水用电的管道，距离原告交付租赁物的时间近三个月。众所周知，水电供应属于装修过程中不可或缺的基础设施，故被告主张水电未能正常供应期间影响其装修进度，具有较强的合理性。至于原告称提供消防用水、绿化用水及照明用电给原告进行装修施工的问题，因消防用水显然不能违规用于装修工程，照明用电也无法达到装修要求，绿化用水不在案涉租赁物范围内，使用成本和使用范围受到较大限制，故即使原告所称的提供上述替代性设施的事实为真，亦不能满足一般租赁场所的正常装修要求。需进一步指出的是，被告的装修工程中包括租赁物内的配电房及洗手间等，上述工程需直接接入水电管道，而水电管道缺失导致该类工程根本无从开展，并无替代性方案。从实际情况来看，租期始于2018年7月1日，双方约定免租装修期为一个月，而被告实际于2018年11月1日才开始正式进驻租赁物进行办公，若非装修进展受阻，则被告迟迟不使用租赁物的行为与日常生活经验法则相悖。综上，原告主张水电供应问题影响装修进度这一事实具有高度可能性，本院予以认可。考虑到部分装修工程并不受水电设施的影响以及部分工程可以通过较低成本的替代性措施予以推进，故本院酌情确定装修工程受影响的期间为两个月。由于该两个月属于原告原因导致无法正常使用租赁物，故租金及物业管理费应相应予以扣减。其二，对于2018年2月后租金支付问题。原告自身提交的未付厂房水电费表显示2018年2月期间案涉租赁物未产生水电费，目前亦无证据显示2018年2月后还有水电费发生，结合原告的总经理于双方协商未果时称“从现在开始，不要让他们进园区了”的内容和录音中“陈工”称收到领导指示对案涉租赁物作出停水停电处理的内容，以及被告发出的公函中载明的原告强行关停水电的事实，本院认为原告于2018年1月31日起对案涉租赁物进行停水停电这一事实具有高度可能性，故依法予以认定。基于前述一、二点的分析可知，原告未能在交付租赁物时一并提供配套的水电设施，影响租赁物的装修进程，已构成违约，之后在双方未能就装修期间租金应否扣减这一事项达成一致意见的情况下，原告又擅自对租赁物作出停水停电的处理，导致被告无法正常使用租赁物，再次构成违约。在原告违约在先且应否支付租金这一事项双方尚未协商一致的情况下，被告享有合法抗辩权，故其暂不予支付租金及物业管理费，并不构成违约，无需承担违约责任。关于第二个争议焦点。被告主张其于2018年2、3月份已经搬离案涉租赁物，但未能提交证据予以佐证，且被告承认未办理交接手续及将钥匙交给原告，放行条亦显示被告于2018年6月仍出入园区搬运货物，故本院对该主张不予采纳。根据前述分析可知，原告未能及时提供符合要求的租赁物并对租赁物进行停水停电，考虑到水电对于租赁物使用的不可或缺的重要意义，该行为已构成根本违约，故被告于2018年8月31日向原告发出终止合同的通知书，属依法行使法定解除权的行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除。被告要求终止合同的公函送达原告后，应视为被告已通知原告接收案涉租赁物，故对于该日期后原告未及时收回租赁物造成的扩大损失，属原告自身责任，与被告无关。关于第三个争议焦点。首先，对于原、被告诉请的各项费用，本院认定及核算如下：（一）租金。其一，如前所述，被告于2018年1月31日开始对案涉租赁物进行停水停电，案涉租赁物自停水停电之日起不再具备一般租赁物的完整使用功能，故原告要求被告按合同约定的原租金标准支付2018年2月1日至合同解除之日的租金，理据不足，本院不予支持。考虑到租赁物停水停电后仍具备部分使用功能，且被告并未及时将案涉租赁物交还给原告导致原告的损失扩大，再根据放行条的内容可以推出被告于2018年6月仍然在使用案涉租赁物，故本院根据公平原则，酌情确定被告于2018年2月至8月期间按原租金标准的50%向原告缴纳租金。其二，被告已向原告支付2017年8月至2018年1月期间共6个月的租金。现被告提起反诉要求原告退还3个月的租金，根据第一个争议焦点的分析可知，由于原告未及时接通水电影响被告装修进度，本院酌情扣减2个月的租金，即原告应向被告返还2个月的租金。综合上述第一、二点，被告还应向原告支付租金16128.95元（10752.63元/月×50%×7个月-10752.63元/月×2个月）。（二）物业管理费。物业管理费的处理同租金，故被告还应向原告支付物业管理费3379.4元（1689.7元×50%×8个月-1689.7元/月×2个月）。（三）水电费。被告承认其于2017年10月至2018年1月期间存在使用水电的情况并同意支付水电费，虽然双方因发生纠纷未对水电费进行核对，但原告主张水电费按1372.93元计算，与案涉租赁物的面积、使用期间、水电费标准等事实相符，本院予以支持。（四）押金。被告因原告的违约行为行使法定解除权，在合同解除后，原告理应将收取的押金30000元全额退还给被告。（五）装修损失。双方的租赁合同关系因原告违约而解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）……”的规定，原告应向被告赔偿租赁物的装修残值损失。本案中，被告提交了装修单据拟证明装修装饰物损失情况，对此本院核定如下：1.南墙、天花的材料及人工23000元。该项工程仅有送货单为证，但送货单上未有任何送货单位或个人签章确认，本院不予采信。但考虑到现场勘验时已确定天花吊顶工程客观存在，故本院酌情确定该项工程费用为10000元；2.广告设计及施工费24300元、钢化玻璃35000元、地面装修52800元、电力照明工程26300元。上述工程对应的收据或送货单均盖有相应单位的公章，其上载明的材料或工程项目与现场勘验结果一致，且款项金额与工程量、工程周期、装修市场的一般价格水平相匹配，故本院予以采信。3.家具23870元。家具并不属于已形成附合的装修装饰物范畴，故本院对该项费用不予认可。综上，被告可以证明的装修支出为148400元。又因为双方约定租期为3年，结合前述认定被告于2018年8月31日交还租赁物的事实，剩余租期为22个月，故本院酌情确定剩余租期内装修装饰残值损失为90688.89元（148400元÷36个月×22个月）。对于原告诉请中超过的部分，本院不予支持。（六）股东工资损失。被告股东工资损失的权利受侵害主体为公司股东，被告并非适格主体，现其主张该项损失依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告东莞中电熊猫科技发展有限公司与被告广东奥秀科技有限公司于2017年6月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；二、限被告广东奥秀科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞中电熊猫科技发展有限公司支付租金16128.95元、物业管理费3379.4元、水电费1372.93元；三、限反诉被告东莞中电熊猫科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告广东奥秀科技有限公司退还押金30000元；四、限反诉被告东莞中电熊猫科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告广东奥秀科技有限公司赔偿剩余租期内的装修残值损失90688.89元；五、驳回原告东莞中电熊猫科技发展有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告广东奥秀科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7106元（原告已预交），反诉受理费3143元（被告已预交），由原告东莞中电熊猫科技发展有限公司承担2385.14元，由被告广东奥秀科技有限公司承担7863.86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 陈 波人民陪审员 杨 琳人民陪审员 谭秀莲二〇一九年四月八日书 记 员 章碧煌附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修的残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。