山东省惠民县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1621民初832号原告：袁卫军，男，1972年10月30日出生，汉族，居民，住惠民县。委托诉讼代理人：王廷刚，山东宏臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：逯贵英(系袁卫军妻子)，女，1977年4月4日出生，汉族，居民，住惠民县。被告：苏立民，男，1970年8月13日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵兰花，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告袁卫军与被告苏立民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁卫军的委托诉讼代理人王廷刚、逯贵英，被告苏立民的委托诉讼代理人赵兰花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁卫军向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告因转租造成的经济损失509225元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月6日，被告将位于惠民县（原开源美食城）出租给原告，用于商业经营，经营期间经被告同意原告进行了豪华装修，安装了中央空调，购买了变压器一台，建设了宴会厅一处，后被告将该房屋转租给了他人进行经营，但原告承租期间的所有设施均被被告予以转租，被告的行为给原告造成了巨大经济损失，为此原告多次找被告协商要求赔偿，被告以种种理由至今未予赔偿。以上事实，有书证及证人等相关证据证实。综上所述，被告将房屋租给原告，双方形成租赁合同关系，被告未与原告解除合同将房屋及原告增设物等又转租他人，已构成违约，应当承担违约责任并赔偿损失。为了维护原告的合法权益，现具状法院，请求法院查清事实，公正裁决。苏立民辩称，原告在诉状中所述没有任何事实及法律依据，原被告之间确实存在租赁合同关系，但该纠纷已由惠民县人民法院作出的（2017）鲁1621民初3080号民事判决书予以判决。被告将房屋转租也是在原被告之间租赁合同到期以后，双方签订还款协议后实施的行为，因此并不存在给原告造成损失的事实。其余意见待原告举证后再行陈述。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.2011年4月6日，袁卫军、解秀民承租了苏立民所有的位于惠民县（原开源美食城），用于商业经营。双方口头约定租赁期限为2011年5月1日至2016年5月1日，第一年租金210000元，第二年租金220000元，第三年租金230000元，第四年租金240000元，第五年租金250000元。2011年5月20日左右通过解秀民转账支付租金200000元，2012年9月份左右支付租金80000元，剩余租金860000元未支付。2016年5月10日，苏立民与袁卫军、解秀民达成还款协议：1.解秀民、袁卫军共同偿还630000元，分八次支付。2016年5月20日前支付150000元，每月25日支付50000元（共6次，合计300000元），余款180000元在2016年12月30日前付清。2.对此上款项，解秀民、袁卫军两人互负连带还款责任，翟玉彬作为担保人。袁卫军所有奥迪车（车牌号：鲁Ｍ×××××）一辆作为抵押；解秀民股金证一本（金额：伍万肆仟柒佰元整），解秀民手中债权作为抵押。以上抵押物由翟玉彬保管。3.付清此上款项后，双方再无其他争议。4.每次付款，逾期超过三日支付，苏立民有权收回房屋，袁卫军、解秀民按照未偿还租金的20%承担违约金。协议签订后，袁卫军、解秀民偿还苏立民租金150000元，余款480000元未付。2017年11月20日，苏立民将袁卫军、解秀民、翟玉彬起诉至本院，要求袁卫军、解秀民偿还欠款480000元，翟玉彬承担连带清偿责任。2018年5月15日，本院作出（2017）鲁1621民初3080号民事判决书，判决：一、袁卫军、解秀民于判决生效之日起十日内偿还苏立民房屋租赁费480000元；二、袁卫军、解秀民对以上债务互负连带清偿责任；三、驳回苏立民对翟玉彬的诉讼请求。该判决书现已生效。2.2016年5月10日，苏立民（甲方）与翟玉彬（乙方）签订《经营场所租赁合同》一份，约定：甲方将位于惠民县城东关街35号，经营面积（以土地证为准）出租给乙方使用；乙方承租店铺的用途为酒店经营，乙方禁止作违法经营，否则甲方有权解除合同；该经营场所租赁期限为壹年，即自2016年5月10日起至2017年5月10日止……。双方签订《经营场所租赁合同》后，苏立民交付合同项下标的，翟玉彬开始承租经营，但未按合同约定向苏立民支付租金及履约保证金。在租赁期间内，翟玉彬未对涉案租赁房屋进行改建、增建。因翟玉彬未按约定支付房屋租金，2017年11月20日，苏立民将翟玉彬起诉至本院，要求解除双方签订的《经营场所租赁合同》，将租赁房屋恢复原状，并支付租赁费225000元。2018年3月27日，本院作出（2017）鲁1621民初3081号民事判决书，判决：一、解除苏立民与翟玉彬于2016年5月10日签订的《经营场所租赁合同》；二、翟玉彬于判决生效之日起十日内支付苏立民房屋租金50000元、赔偿金52500元，共计102500元；三、驳回苏立民的其他诉讼请求。该判决书现已生效。3.袁卫军租赁苏立民房屋用途为酒店经营，为此，在租赁期间，袁卫军对租赁房屋进行了装饰装修及增建。经原告袁卫军申请，本院委托山东三一资产评估土地房地产估价有限公司对涉案楼房装饰装修及增建部分的残值进行评估。2019年6月12日，该公司作出鲁三一资评字[2019]第2035号评估报告书，评估结论为袁卫军租赁苏立民房屋期间增设物品评估价值为361989元，其中：变压器及配电设施88485元、变压器房11463元、天然气设施20638元、格力中央空调28398元、楼顶防水10454元、宴会厅86001元、钛镁合金肯德基门2255元、1楼窗户548元、楼梯大理石5779元、楼梯平台833元、1-3楼走廊瓷砖地面5982元、焊接楼梯2725元、楼梯扶手1332元、店内线路铺设23849元、PVC墙面1390元、小便池569元、洗手盆316元、瓷砖地面22443元、石膏吊顶14430元、木墙裙3639元、铝合金窗户12161元、铝合金门553元、内墙石膏板7919元、乳胶漆2828元、钛镁合金门640元、门套772元、窗套480元、木质楼梯1052元、木质舞台1510元、室内大灯632元、室内小灯379元、射灯111元、投影仪1423元。原告袁卫军支出评估费3500元。4.庭审中经征求共同承租人解秀民的意见，解秀民表示不同意作为本案原告参加诉讼，并明确表示放弃与本案相关的实体权利。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告袁卫军及案外人解秀民虽未与被告苏立民签订书面租赁合同，但双方在2016年5月10日签订的《还款协议》中，对租赁物所在位置、用途、租赁期限、租赁费标准及租赁费支付方式等进行了补充约定，故该《还款协议》与租赁合同具有同等法律效力。原告租赁被告房屋长达5年，在此期间被告对原告将租赁房屋进行装饰装修并增建的行为应为明知，但被告并未提出异议，视为被告同意原告对涉案房屋进行装饰装修并增建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，被告在与原告约定的租赁期间届满后，将涉案房屋又租给案外人翟玉彬，不存在违约转租情形。原告在承租期间对租赁房屋进行了装饰装修，租赁期间届满后因双方对附合装饰装修费用的承担未作约定，故对原告要求被告补偿其已形成附合的装饰装修费用的主张，不予支持。对于原告在承租期间内为提高房屋使用效益而增建、加装的相应设施所支出的费用负担问题做以下几方面的分析。关于原告在租赁期间增建宴会厅所支出的相关费用问题，因原告在修建宴会厅时未在相关部门办理准建手续，存在过错，导致该宴会厅存在被拆除的风险，故该项费用应由原告自己承担。关于变压器房、变压器及配电设施、天然气设施的费用承担问题，上述设施系原告出资修建、安装，提高了租赁房屋的使用价值，虽然未与租赁房屋形成附合，但若拆除将严重影响其价值，本着最大限度发挥上述设施使用价值，避免资源浪费的原则，上述设施归被告所有，由被告支付原告相应费用为宜，但原告必须配合被告办理上述设施的过户手续。关于格力中央空调的处理问题，当前空调已成为从事商业经营的必备设施，如果将涉案中央空调拆除，既降低了空调的使用价值，也会在拆除的过程中对房屋造成损毁，为此格力中央空调归被告所有，由被告向原告支付相应费用。关于楼顶防水费用承担问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。为此，对于原告所支出的楼顶防水费用，应由被告负担。案外人解秀民作为共同承租人，依法应与袁卫军作为本案共同原告参加诉讼，但经本院释明，解秀民拒绝作为本案原告参加诉讼，并明确表明放弃与本案相关的实体权利，本院不予追加其为本案原告。原告的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，判决如下：一、原告袁卫军在承租被告苏立民所有的惠民县城东关街35号经营场所期间所增设的变压器房、变压器及配电设施、天然气设施、格力中央空调均归被告苏立民所有；二、被告苏立民补偿原告袁卫军变压器房11463元、变压器及配电设施88485元、天然气设施20638元、格力中央空调28398元及楼顶防水10454元，共计159438元；三、原告袁卫军配合被告苏立民办理涉案变压器及配电设施、天然气设施的过户手续；四、驳回原告袁卫军的其他诉讼请求。以上第二项、第三项给付及配合义务，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8892.25元，减半收取计4446.13元，由原告袁卫军负担2746.13元，由被告苏立民负担1700元；评估费3500元，由原告袁卫军负担2500元，由被告苏立民负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  贾汇泉二〇一九年九月二十七日书记员  时 婷