河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初2597号原告：河南国鼎置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区开元大道12号，统一社会信用代码：91410300695999227Q。法定代表人：王平晖，总经理。委托代理人：韩丽军，河南航星律师事务所律师，特别授权。被告：王明甫，男，汉族，1967年9月1日生，住河南省长葛市。第三人：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市中州中路235号。负责人：董琦。原告河南国鼎置业有限公司诉被告王明甫及第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依照普通程序公开开庭进行了审理，原告河南国鼎置业有限公司委托代理人韩丽军到庭参加诉讼、被告王明甫及第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南国鼎置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿还保证金87830元及违约金(违约金按照每日1%的标准计算,自2017年12月21日付至实际还清之日止);2、请求依法解除原告与被告签订的《商品房预售合同》，并按照购房款的15%支付违约金111436元；3、要求被告、第三人配合原告到洛阳市住房保障和房产管理局办理商品房预售合同登记备案注销手续；4、本案全部的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年1月8日签订《商品房预售合同》(合同编号:YS0265050)及附件,约定被告购买原告开发的,位于经济技术开发区忠义路东侧××路北侧新××明渠以南××以西,鼎盛国际2幢1单元1-1601号房屋,建筑面积为140.49平方米,商品房总价款为742911元,首付款为222911元,余款以按揭贷款的方式支付。2015年2月6日,原告、被告与第三人签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,约定第三人向被告提供贷款520000元,贷款期限为192个月,被告以所购原告的商品房作贷款抵押物,原告提供连带保证责任。第三人如约发放贷款后,被告未如约履行还款义务,导致原告自2017年12月21日被第三人扣划保证金79330元,原告于2018年1月26日向被告发出书面缴款通知,但被告置之不理。根据双方签订的《商品房预售合同》附件四第四条第三款规定：“若买受人连续三期以上(含三期)不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务,导致出卖人根据与贷款银行签订的《担保合同》,代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金,视同买受人违约不履行付款义务,买受人应在出卖人向其发出的缴款通知书后三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人,并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日1%的标准向出卖人支付违约金。如在出卖人向其发出缴款通知三日内未能向偿还相应款项的,如房产尚未交付,出卖人有权拒绝交付商品房;如房产已交付,则出卖人有权收回房屋。同时出卖人有权与买受人解除《商品房买卖合同》，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费,已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及出卖人为实现债权而支付的相关费用其他欠款后,退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的,买受人继续补偿出卖人;出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关”,现被告已经连续三期以上不能按《借款合同》向第三人履行还款义务,原告解除合同的条件已经具备。经原被告双方多次协商未果,原告特起诉至贵院,望贵院依法判令如所请。被告王明甫及第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示并记录在卷。对案件事实本院确认以下事实:2015年1月8日,原告河南国鼎置业有限公司与被告王明甫签订了商品房预售合同,被告王明甫购买原告河南国鼎置业有限公司开发的位于经济技术开发区忠义路东侧××路北侧××明渠以南××以西鼎盛国际2栋1单元1-1601号房屋,总价款742911元,被告自付房款222911元,并同建设银行洛阳分行签订个人住房(商业用房)借款合同,以涉案房产做抵押和原告提供保证的方式从银行贷款520000元，付清全部房款。原被告双方签订的《商品房预售合同》附件四第四条第三款约定:如果买受人连续三期以上（含三期）不能按借款合同向贷款银行履行还款义务，导致出卖人根据与贷款银行签订的《担保合同》代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金,视同买受人违约不履行付款义务，买受人应在出卖人向其发出的缴款通知书后三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日1%的标准向出卖人支付违约金。如在出卖人向其发出缴款通知三日内未能偿还相应款项的,如房产尚未交付,卖人有权拒绝交付商品房；如房产已交付，则出卖人有权收回房屋。同时出卖人有权与买受人解除《商品房买卖合同》，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费,已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及出卖人为实现债权而支付的相关费用其他欠款后，退还买受人；购房款不足抵扣上述款项获得，买受人继续补偿出卖人；出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关。后在履行合同过程中,被告王明甫因没有能及时归还第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款,导致原告被扣划保证金87670元(其中2017年12月31日扣划11680元、2018年2月28日扣划8400元、2018年4月29日扣划8420元、2018年5月31日扣划4200元、2018年9月30日扣划16970元、2018年12月31日扣划12660元、2019年3月31日扣划12670元、2019年6月29日扣划12670元)。双方发生纠纷,诉于我院。本院认为:原、被告之间所签订的商品房预售合同,是双方当事人的真实意思表示，本院对该合同的真实性和合法性予以确认，合同应当全面履行。本案中,被告自2017年12月31日起,多次违反合同约定不履行还款义务,符合双方约定的解除条件及承担违约金的条件，故对原告要求与被告解除合同并承担购房款15%的违约责任,本院予以支持。关于原告要求被告偿还保证金87670元的诉求,事实清楚,证据确凿,本院予以支持。关于原告要求被告按每日1%支付违约金的诉求，双方约定过高，且原告没有提供其受到损失的证据，本院予以调整，按同期中国人民银行贷款利率支付违约金。关于原告河南国鼎置业有限公司要求被告王明甫、第三人中国建设银行股份有限公司洛阳分行配合原告河南国鼎置业有限公司到洛阳市住房保障和房产管理局办理商品房预售合同登记有案注销手续的请求,因涉案房屋涉及抵押权,系抵押物，在抵押权没有注销的情况下,其该项请求不能得到支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下：一、解除河南国鼎置业有限公司与被告王明甫签订的《商品房预售合同》（合同编号为：YS0267211）；二、被告王明甫于本判决生效后十日内支付给原告河南国鼎置业有限公司违约金111436元；三、被告王明甫于本判决生效后十日内支付原告河南国鼎置业有限公司保证金87670元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，其中11680元自2017年12月31日开始计算至清偿之日止、8400元自2018年2月28日开始计算至清偿之日止、8420元自2018年4月29日开始计算至清偿之日止、4200元自2018年5月31日开始计算至清偿之日止、16970元自2018年9月30日开始计算至清偿之日止、12660元自2018年12月31日开始计算至清偿之日止、12670元自2019年3月31日开始计算至清偿之日止、12670元自2019年6月29日开始计算至清偿之日止)；四、驳回原告河南国鼎置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4286元，保全费4120元，共计8406元,由被告王明甫承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王高峰人民陪审员  王素娟人民陪审员  孙晓辉二〇一九年十一月八日书 记 员  丁丽鸟