广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1323民初4427号原告：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地惠东县平山陈塘开发区广汕路边，统一社会信用代码：91441323666547969E。法定代表人：李小武。委托诉讼代理人：谢谨泽，系北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛晓珊，系北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告：张云，女，1990年2月9日出生，汉族，湖南省宁远县人，住湖南省宁远县。第三人：中国农业银行股份有限公司惠东县支行，住所地：惠东县平山镇建设路1号，统一社会信用代码：91441323896176008L。负责人：胡建军。原告惠东县康伦房地产开发有限公司（以下简称康伦公司）与被告张云、第三人中国农业银行股份有限公司惠东县支行（以下简称农行惠东支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告康伦公司的委托诉讼代理人牛晓珊到庭参加诉讼，被告张云、第三人农行惠东支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康伦公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方签订的编号为HT00016XX的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告协助办理房屋预告登记注销等解除合同的手续；3、请求依法判令被告向原告支付违约金16311.78元，代偿银行贷款利息暂计1000元；4、请求依法判令被告向原告支付实现债权所支付的律师费12000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告位于惠州市惠东县平山街道XX地段佳X成花园XX号楼XX层XX号的商品房。被告购买的商品房价总计543726元整，被告于2014年12月17日支付了首付款163726元，余款380000元由被告办理银行贷款付清。该合同附件四《补充协议》第四条第2款约定：“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应当按商品房总价款的3%向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担解除合同所产生的一切费用。”第3款约定：“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担了担保责任的（回购或代供），当出卖人通过诉讼等方式向买受人主张实现上述债权时，买受人应当向出卖人偿付本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复息）、违约金（商品房总价款的3%）、赔偿金、出卖人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）。”2015年1月23日，在律师的见证下，原、被告共同与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定，被告向第三人借款380000万元，以在原告处购买的房屋抵押，原告为借款的保证人。2014年11月4日，原告与第三人签订了《一手购房贷款业务银企合作协议》。该协议6.1条约定：“乙方不可撤销地做出如下承诺：6.1.1为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；”6.5条约定：“乙方依本协议、借款合同和担保合同（如有）约定需承担担保责任时，甲方有权直接从6.4所述保证金专户划收相关款项优先偿还所担保的贷款本息等债务。”从2017年6月起，被告开始欠付银行的按揭贷款。2017年6月29日，因被告欠银行按揭贷款4517.69元，第三人向原告发送《履行回购保证责任通知书》，根据原告与第三人签订的《中国农业银行股份有限公司广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》及《个人购房担保借款合同》的约定，要求原告履行回购保证担保责任，并从原告在该行开立的保证金账户内扣收欠款。2017年6月30日，第三人扣划了原告的保证金账户4517.69元。因被告持续拖欠银行的按揭贷款，第三人于2017年10月27日扣划了原告保证金账户293257.69元。原告承担了被告按揭贷款的担保责任，偿还了被告所欠银行剩余按揭贷款共计297775.38元。原告多次催告被告偿还上述欠款，但被告皆置之不理。无奈之下，原告向被告寄送了《解除合同通知书》，依约行使了合同解除权。综上所述，《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《一手购房贷款业务银企合作协议》等合同依法成立且生效。被告应当按照合同全面履行其合同义务。然而，被告却拒绝履行合同义务，导致原告不得不向第三人承担了担保责任。原告与被告之间的合同，明确约定了合同解除的条件。由于被告的行为严重违反合同，原告有权依约解除《商品房买卖合同》，并有权要求被告偿还违约金、贷款利息、律师费及相关经济损失。原告认为，在被告没有继续履行合同的能力的情况下，解除合同，注销房屋预售登记，使涉案房屋能够重新进行销售，有利于社会。特诉至法院，请判如所请。原告围绕其诉讼请求向本院提供了下列证据予以佐证：证据1原告营业执照、法定代表人身份证复印件；证据2被告身份证复印件；证据3第三人工商登记信息；证据4《商品房买卖合同》；证据5《个人购房担保借款合同》；证据6《中国农业银行股份有限公司广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》；证据7《履行回购保证责任通知书》；证据8银行扣除保证金明细表、农行惠东支行保证金支付凭证；证据9催款函、顺丰快递单及寄送情况查询单；证据10委托代理合同、发票。被告张云未作任何形式的答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，2014年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》【合同编号：HT00016XX】，合同主要约定：1、被告购买惠东县平山街道XX地段佳X成花园XX号楼XX层XX号，建筑面积共130.39平方米。总房价为伍拾肆万叁仟柒佰贰拾陆元整（￥543726元），于2014年12月17日支付30%房款计人民币163726元，余款70%计人民币380000元，由买受人提供个人资料在10日内办理银行贷款付清；2、合同附件四《补充协议》第四条第3款约定“买受人违反银行按揭贷款合同义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的（回购或代供），当出卖人通过诉讼等方式向买受人主张实现上述债权时，买受人应向出卖人偿付本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复息）、违约金（商品房总价款的3%）、赔偿金、出卖人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）”。上述《商品房买卖合同》【合同编号：HT00016XX】及其四个附件已由原告康伦公司盖章、被告张远东签名确认，并于2015年1月14日在房产管理部门办理了预售登记备案手续。2015年1月23日，被告张云（借款人、抵押人）与原告（保证人）、第三人（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，被告向第三人借款人民币380000元，用于购买惠东县平山街道XX地段佳X成花园XX号楼XX层XX号房，贷款期限120个月，以上述房产为抵押物。2014年11月4日，原告（乙方）与第三人农行惠东支行（甲方）签订了《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》【粤惠东农银合字（2014）第00X号】，该协议6.1条约定：“乙方不可撤销地做出如下承诺：6.1.1为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；”6.5条约定：“乙方依本协议、借款合同和担保合同（如有）约定需承担担保责任时，甲方有权直接从6.4所述保证金专户划收相关款项优先偿还所担保的贷款本息等债务”。2017年6月30日与2017年10月27日，因被告欠银行按揭贷款，第三人根据《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》及《个人购房担保借款合同》的约定，从原告在该行开立的保证金账户内扣收被告的欠款共计297775.38元。本院认为：原告康伦公司与被告张云所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容、形式均未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。关于合同解除的问题。本案中，被告张云按上述合同约定向原告支付了首期购房款163726元，余款38万元已通过按揭贷款由农行惠东支行发放至原告账户，至此，被告已按上述《商品房买卖合同》的约定履行了作为买房人的付款义务。被告张云依据《个人购房担保借款合同》取得农行惠东支行的贷款后，理应按合同约定按期归还借款本息，但其未按约定每月偿付银行按揭的行为仅是违反了与农行惠东支行所签订的《个人购房担保借款合同》约定，对银行构成违约。原告替被告向银行偿还了按揭贷款，不等同于被告未将该部分房款支付给原告，本案的房屋买卖合同与担保借款合同具有各自的独立性，二者属于不同的法律关系，原告据此为由请求解除房屋买卖合同无事实和法律依据。故原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号：HT00016XX】以及要求被告协助办理房屋预告登记注销等解除合同的手续的诉请，理由不当，本院不予支持。关于支付违约金及代偿银行贷款利息的问题。被告张云未能及时偿还银行贷款，导致原告作为该借款合同的保证人代偿了相应款项，履行了阶段保证责任。原告根据双方补充协议的约定要求被告支付违约金16311.78元（商品房总价款543726元的3%），理由充足，本院予以支持。对于代偿银行贷款利息，由于双方的补充协议并无该项约定，且已约定了商品房总价款3%的违约金补偿损失，原告主张代偿银行贷款利息暂计约1000元，可以连同在保证金账户中被第三人扣划的款项另行主张，故原告的该项诉请依法无据，本院不予支持。关于律师费，原告诉请被告向原告支付实现债权所支付的律师费12000元，因双方在《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条第3款中作了约定，原告提供了《委托代理合同》中第六条约定“第一笔律师费6000元，甲方应在本合同签订之日起三日内支付；第二笔律师费6000元，甲方应在判决生效之日起三日内支付”，因第二笔尚未发生，且原告提供的发票金额仅为6000元，故本院对律师费部分支持的金额为6000元。被告张云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对诉讼权利的抗辩，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上，原告康伦公司诉请的有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张云于本判决生效之日起7日内支付违约金16311.78元给原告惠东县康伦房地产开发有限公司；二、被告张云于本判决生效之日起7日内向原告惠东县康伦房地产开发有限公司支付律师代理费6000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费532元（原告已预交），公告费560元，共计1092元，由被告张云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李彬雄人民陪审员  黎秀永人民陪审员  罗建文二〇一九年四月四日法官助理陈丹茹书记员林灵玲