广东省化州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0982执异47、48、49、50、51号 异议人（案外人）：姚昊，男，汉族，1993年7月13日出生，住广东省化州市。 委托代理人：马闯，广东丹鸿律师事务所律师。 委托代理人：李国华，广东富民律师事务所律师。 申请执行人：劳东信，男，汉族，1969年2月11日出生，住广东省化州市。 申请执行人：张通兴，男，汉族，1945年6月21日出生，住广东省化州市。 申请执行人：李福华，男，汉族，1946年7月14日出生，住广东省化州市。 申请执行人：吴静霞，女，汉族，1968年3月15日出生，住广东省化州市。 申请执行人：翁剑彪，男，汉族，1952年5月4日出生，住广东省化州市。 以上五个申请执行人的共同委托代理人：吴秀峰，广东诚挚（广州）律师事务所律师。 被执行人：苏权辉，男，汉族，1964年8月6日出生，住广东省深圳市龙岗区。 被执行人：谢美华，女，汉族，1964年7月27日出生，住广东省深圳市龙岗区。 以上二个被执行人的共同委托代理人：张弘，广东鸿基律师事务所律师；林金生，广东鸿基律师事务所实习律师。 在本院执行申请执行人劳东信、张通兴、李福华、吴静霞、翁剑彪与被执行人苏权辉、谢美华民间借贷纠纷五宗案中，案外人姚昊于2019年4月1日对执行位于广东省深圳市龙岗区坂田街道（原布吉街道）岗头社区中心围合和二巷5号（原为3号）的八层私宅一幢（下称“涉案房屋”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，因异议指向的标的为同一幢楼房，故将本院（2019）粤0982执异47、48、49、50、51号执行异议案进行了并案审查，并于2019年4月30日进行了公开开庭听证，各方当事人或委托代理人均出庭参加了举证、认证、质证等庭审活动，对以上五宗案并案审查，现已审查终结。 案外人姚昊称，被异议人（申请执行人）劳东信、张通兴、李福华、吴静霞、翁剑彪因与被执行人苏权辉、谢美华夫妇民间借贷纠纷五案，在2018年12月期间，没有调查核实，在异议人毫不知情的情况下，就申请化州市人民法院作出（2018）粤0982民初3629号、3630号、3628号、3627号、3626号民事裁定，错误查封了本来属于异议人实际所有、居住、使用、经营及收益之中的位于深圳市龙岗区坂田街道（原布吉街道）岗头社区中心围合和二巷3号的八层私宅一幢，严重损害了异议人的合法权益。 同样，在异议人毫不知情的情况下，被异议人（申请执行人）今年3月期间突然申请化州市人民法院强制执行涉案房屋，并于同月21日在涉案房屋门前张贴公告，进一步损害了异议人的合法权益。为此，异议人被迫提出强烈执行异议，同时请求受案法院立即依法裁定终止执行涉案房屋，并尽快依法撤销（2018）粤0982民初3629号、3630号、3628号、3627号、3626号民事裁定，解除对涉案房屋的错误查封，以维护我国法律尊严及异议人的合法权益。 其事实和理由：一、涉案房屋是被执行人苏权辉、谢美华夫妇早在2013年期间就自愿以530万元的价格公开抵偿给异议人的，即异议人是善意有偿取得涉案房屋的占有权、使用权、收益权、处分权等有关权利的，而且其取得这些权利的方式没有任何违法行为或过错，应当受到法律保护。二、涉案房屋依法不得查封和拍卖，是因为涉案房屋虽然原来属于苏权辉、谢美华夫妇投资兴建，但他们夫妇因长期拖欠异议人父母姚春、余亚莲的巨额债务而无法偿还之故，已于2013年3月25日心甘情愿地通过以房抵债的形式，将它公开抵偿给了异议人所有，即物已易主，并就此办理了有关律师见证。此以房抵债行为后连续六七年来异议人一直依法对整幢楼行使出租、经营、管理、使用及收益等，成为该楼的实际占有人、支配人及受益人。苏权辉、谢美华夫妇对此是明知的，他们从来没有提出过任何异议，苏权辉、谢美华夫妇与被异议人（申请执行人）劳东信等五人的债权债务关系与异议人无任何关系。根据深圳市的有关规定，凡是已经向深圳市政府有关部门申请登记备案的历史遗留违法建筑的申报人姓名，如果一旦确定，任何人都不得以任何理由申请变更。正因为这样，才导致异议人自2013年3月至今，一直无法将涉案房屋由原申请人谢美华变更到异议人姚昊的名下，这是客观原因所致，并非异议人的过错。故此，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被异议人（申请执行人）依法依理都没有资格申请查封并执行拍卖涉案房屋。 异议人对以上事实和理由提供了相关的证据材料证明。 五个申请执行人称：一、位于深圳市龙岗区坂田街道岗头社区中心围二巷**房产的所有权人是被执行人谢美华，谢美华也是该楼房物权的所有人。详见《深圳市龙岗区处理历史遗留违法私房全书调查及分宗定界表》等相关材料。所以无论是从法律法规等规范性文件，还是政府相关主管部门、村集体、抑或是被答辩人自身行动上，均确认谢美华为涉案房产的所有权人。二、被答辩人（异议人）与被执行人苏权辉、谢美华之间签订的《房屋转让协议》无效。理由是根据国家土地管理法规定，农民集体土地归集体所有，在集体土地上建的房屋不得对集体经济组织以外的人转让。三、退一步来说，即使被执行人与被答辩人签订《房屋转让协议》是其真实意思表示，涉案房产所有权仍属被执行人谢美华所有，被答辩人无权对涉案房产主张权属。被答辩人与被执行人约定的是转让涉案房屋使用权而不是所有权，被答辩人并未支付转让房屋所有权对价，而且不存在以被答辩人父母的建房款抵偿转让房屋款项的事实。即使被答辩人与被执行人谢美华之间转让的是房屋所有权，转让价格亦与市场价偏差过大，显失公平。四、化州市人民法院作出的（2018）粤0982民初3626号、3627号、3628号、3629号、3630号民事裁定查封涉案房产符合法律规定，涉案房产可按照法律规定执行拍卖。人民法院根据答辩人的申请，经查核涉案房产的所有权人为谢美华后，即可依照法律规定进行查封，既然属于可查封财产，那么查封后当然可按照法律规定进行拍卖，否则，查封行为即失去意义。 综上所述，被答辩人与被执行人苏权辉、谢美华之间签订的《房屋转让协议》无效，谢美华仍为涉案房产的所有权人，人民法院对于谢美华所属的财产进行查封及后续的执行均符合法律规定，请求化州市人民法院裁定驳回被答辩人的执行异议，继续推进案件的执行程序，以维护答辩人的合法权益。 答辩人对以上事实和理由提供了相关的证据材料。 被执行人称：一、异议人称答辩人的涉案房屋“早在2013年期间就自愿以530万元的价格公开抵偿给异议人的”有误；二、姚春计算出的“工程预付款及资金占用补偿费合计450万元左右”有误；三、涉案房屋的2013年3月25日的市价远远高于530万元；四、异议人姚昊至今未支付购房款予答辩人。五、答辩人与异议人签订的《房屋转让协议》不是房屋买卖关系，是一种流质质押关系，因是小产权房，无证，故此协议是无效的。因此，异议人主张涉案房屋的权属缺乏事实依据，法院应当驳回其异议请求。 答辩人对以上事实和理由提供了相关的证据证明材料。 经审查查明：2013年3月前，被执行人苏权辉、谢美华夫妻因承诺帮异议人父母建房需要，借到异议人父母姚春、余亚莲人民币350万元，因后来钱使用后无法偿还，经异议人父母多次追讨，2013年3月中下旬的一天，被执行人苏权辉与异议人父母协商自愿以登记在其妻子谢美华名下的位于深圳市龙岗区坂田街道（原布吉街道）岗头社区中心围合和二巷3号（现变更为5号）的八层私宅楼房一幢[已办有深圳市历史遗留违法建筑登记备案手续（申报登记编号为NO.0452931）]，折价530万元给异议人的父母抵偿债务，多还少补，异议人的父母姚春、余亚莲决定以其子姚昊（即异议人）的名义接受被执行人抵债的上述房屋。3月25日，双方依约来到位于深圳市××街道××广东翰泰律师事务所办理以房屋抵偿债务的有关律师见证手续，先前经双方议定，上述整栋楼房折价530万元，减除被执行人原欠异议人父母的借款及资金占用费共450万元左右，加上前期已支付的现金15万元，合计465万元左右，两者相抵后，则异议人父母仍需倒贴人民币60万元左右给被执行人。当天，在律师周广源的见证下，双方当场完成了房屋差价补贴、房屋权属凭证移交、《房屋转让协议》签订、以整栋楼房折价530万元的收款《收据》的签订，并于当天将登记在谢美华名下的位于深圳市龙岗区坂田街道（原布吉街道）岗头社区中心围合和二巷3号（现改为5号）的八层私楼房一幢交付给姚昊占有、经营、管理、使用、出租及收益了，一直到现在。 另查，谢美华位于深圳市龙岗区坂田街道（原布吉街道）岗头社区中心围合和二巷3号（现改为5号）的八层私宅楼房经过深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报登记，编号为NO.0452931；深圳市布吉镇处理历史遗留违法私房登记，编号为NO：深龙私04079号；深圳市公安局宝岗派出所门牌××。根据深圳市的有关规定，凡是已经向深圳市有关政府部门申请登记备案的历史遗留违法建筑的申报人姓名，如果一旦确定，任何人都不得以任何理由申请变更。 再查，被执行人苏权辉、谢美华因欠申请执行人翁剑彪本金50万元及利息、吴静霞本金153万元及利息、李福华本金130万元及利息、劳东信本金30万元及利息、张通兴本金300万元及利息拖着不还，2018年12月5日，以上五个申请执行人向本院提起诉讼，案经本院调解结案。在诉讼期间的2018年12月11日，经以上五个申请执行人申请，本院以（2018）粤0982民初3626号、3627号、3628号、3629号、3630号民事裁定书，登记查封了被执行人谢美华名下的位于深圳市龙岗区坂田街道（原布吉街道）岗头社区中心围合和二巷3号（现变为5号）八层私房楼房一幢（裁定书对整栋楼的第二层，第三、四层，第八层及屋面，第一层，第五、六、七层分别发文查封），上述五个案的调解书生效后，被执行人苏权辉、谢美华拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人申请执行，执行案号分别为（2019）粤0982执342号、343号、344号、345号、346号，执行中于二0一九年三月二十一日发布公告，拟对登记在被执行人谢美华名下的位于深圳市龙岗区坂田街道岗头社区（原布吉街道岗头社区）中心围合和二巷3号（现更名为5号）的私房楼房一幢进行评估、拍卖以清偿债务，案外人姚昊于2019年4月1日对本院执行谢美华名下的上述房产提出书面异议，主张该房产自2013年3月25日起至今该幢楼的房产就已折价530万元抵偿给其折抵债务，并自2013年3月25日至今的几年中一直对楼房享有实际占有、居住、使用、经营及收益，并向本院提交了《房屋转让协议》、收款《收据》、律师见证及几年来他作为该楼业主行使占有、居住、使用、经营及收益的大量交水电费票据、出租合同、交纳各种税的票据、消防、安检等的证据来证明其主张。 本院认为，位于深圳市龙岗区坂田街道（原布吉街道）岗头社区中心围合和二巷**（现变更为**）的**私房楼房**，虽然在深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报时登记在被执行人谢美华的名下，但并未取得房产权属依据，于2013年3月25日，因被执行人苏权辉、谢美华与异议人姚昊就以530万元的价格将此幢楼房整体折抵其欠异议人父母的债务，并在律师见证下自愿签订了《房屋转让协议》，并于当日双方结算清楚款项，互补了差价并签写了收款《收据》，交付了该幢楼房的权属依据给异议人，并将整幢楼房交付给异议人实际占有、居住、使用、经营及收益至今，已经有几年时间了，期间被执行人苏权辉、谢美华并未提出过任何异议。应认定此以房屋抵债的行为是双方真实意思表示，至于异议人尚未将该幢楼的产权转在其名下的原因，不属于异议人的过错。根据深圳市查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室发布的相关规定的精神，凡是已经向深圳市有关政府部门申请登记备案的历史遗留违法建筑的申报人姓名，如果一旦确定，在未作出处理之前，任何人都不得以任何理由申请变更。正是这一规定的精神，致使异议人无法将该楼的产权转在其名下，本院拟拍卖的上述楼房还是登记在被执行人谢美华名下，但登记在谢美华名下的上述违法建筑尚未形成权属，只是初始登记，等待处理。而此楼房已经在本院上述五个执行案[指本院（2019）粤0982执342号，343号，344号，345号，346号]立案之前的五年多就以楼抵债并交清了对价转给了异议人，而被异议人实际占用、居住、使用、经营及收益至今。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故异议人的异议请求，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，裁定如下： 中止本院（2019）粤0982执342号、343号、344号、345号、346号执行案对位于深圳市龙岗区坂田街道（原布吉街道）岗头社区中心围合和二巷5号（原为3号）的八层私楼房一幢[历史遗留违法建筑登记备案手续，申报登记编号为NO.0452931；另一申报编号：深龙私04079号；深圳市公安局宝岗派出所门牌登记编号：4403070030021500025]的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  叶芝博 人民陪审员  房海丽 人民陪审员  郭 育 二〇一九年五月九日 法官助理张亚玉 书记员周文艺