上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初13134号原告（反诉被告）：万广荣。原告（反诉被告）：周宏玮。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：曹阳，上海汉盛律师事务所律师。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：罗翠兰，上海汉盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈亚。委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。原告（反诉被告）万广荣、周宏玮与被告（反诉原告）沈亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理，先适用简易程序审理,后因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。万广荣、周宏玮的共同委托诉讼代理人曹阳，沈亚的委托诉讼代理人魏增明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万广荣、周宏玮向本院提出诉讼请求：1、判令沈亚将上海市闵行区×路×弄×号×-×室房屋恢复原状并返还万广荣、周宏玮；2、判令沈亚支付万广荣、周宏玮自2017年12月31日起至恢复原状并实际返还房屋之日止，按每月2万元计算的房屋占有使用费；3、判令沈亚支付的押金24,000元由万广荣、周宏玮没收；4、判令沈亚支付万广荣、周宏玮自2018年2月起至实际还房之日止，按每月622.98元计算的物业费；5、判令沈亚承担万广荣、周宏玮因本案支出的律师费2万元。事实和理由：2015年11月21日，万广荣、周宏玮与沈亚签订《上海市租赁合同》，约定将位于上海市闵行区×路×弄×号×-×室的房屋出租给沈亚，租赁期为两年，自2016年1月1日起至2017年12月30日止。在租赁期内，沈亚未经万广荣、周宏玮同意对租赁房屋进行了改造。2017年10月29日，万广荣、周宏玮向沈亚发送《通知函》，明确告知双方租赁合同到期后将不再续租。租赁期限届满后，万广荣、周宏玮又多次与沈亚沟通，要求其搬离租赁房屋，但沈亚至今仍未搬离,继续使用该房屋。根据约定,沈亚的行为属违约,应由万广荣、周宏玮没收租赁押金。故诉至法院。被告（反诉原告）沈亚辩称：自2010年11月29日万广荣、周宏玮将房屋出租给其，双方的租赁合同2年续签一次。2015年12月21日续签时，其准备装修扩大规模，万广荣、周宏玮的代理人陆某口头承诺，万广荣、周宏玮不会自己使用房屋，只要其按时支付租金，到期不会收回，会继续出租，但可能租金会上涨。其认为合同应到2020年12月底结束，基于此，其按使用5年的标准进行装修。故万广荣、周宏玮没有理由要求收回房屋。其未改变房屋使用用途，主要用于商业使用（前两年经营彩票，自第三年起出售葡萄酒、白酒、冷冻干货），二至三楼由员工临时居住。万广荣、周宏玮交付的房屋一楼为毛坯、二至三楼是小房间，属于棋牌室格局。其在每个房间安装了卫生间、炊具等，第三次装修共花费90余万元。目前涉案房屋租金市场价在每月13,000元左右，万广荣、周宏玮主张每月2万元的使用费无依据。根据合同约定，在其未按期支付租金或提前退租的情况下，才能没收押金，故万广荣、周宏玮主张没收押金无依据。合同未约定物业费、律师费由其承担，故万广荣、周宏玮主张物业费、律师费无合同及法律依据。沈亚提起反诉称，自2010年11月29日开始，其就与万广荣、周宏玮的代理人陆某签订了位于上海市闵行区×路×弄×号×-×室房屋的租赁合同，约定其可按实际使用用途添置必要的配套辅助设施及自主进行装修。从2011年1月1日开始起租，双方每两年签订一次租赁合同，期限均为1月1日至第二年12月31日。期间，其对房屋进行了三次装修，三次装修花费近150万元，双方约定“租赁期满后，由乙方出资的所有装修设施设备之所有权为乙方所有。”2011年1月1日至2012年12月31日期间月租金为12,000元。2013年1月1日至2013年12月31日期间月租金为12,600元，2014年1月1日至2015年12月31日期间月租金为13,230元。2016年1月1日至2017年12月31日期间月租金为13,333元（三个月租金为40,000元整）。2015年11月21日，双方在续签合同时，其提出租赁的期限长一些，要求租赁合同签订5年。万广荣、周宏玮的代理人陆某明确承诺，仍然按照双方签订合同的惯例，进行“两年一签”，租赁合同到期后，只要不拖欠房租，可以继续使用，房东是国企老总，仍然要对外出租的，大不了涨房租等等。于是，2016年8月开始，其对涉案房屋进行第三次装修，拆旧换新，共花费90余万元。其中，一楼用于经营葡萄酒、白酒、冷冻品及相关物品；二楼和三楼用于其本人及员工住宿使用。其装修时没有破坏房屋结构，仍然是按照2010年房屋布局装修的，万广荣、周宏玮在其装修时也没有提出任何异议。2017年12月20日前后，万广荣、周宏玮突然告知其要收回房屋，其予以拒绝。万广荣、周宏玮为了达到停止租赁的目的，在2018年1月3日书面要求物业公司对涉案商铺强行停电，至今已经给其造成较大的经济损失。其与万广荣、周宏玮进行理论，对方置之不理。另外，万广荣、周宏玮之代理人陆某已经收取其自2018年1月1日至3月31日期间的租金40,000元。因此，其向法院提出反诉请求：1、判令万广荣、周宏玮继续履行房屋租赁合同；2、判令万广荣、周宏玮赔偿因擅自停电造成的经济损失20万元；3、判令万广荣、周宏玮赔偿装修折价赔偿款30万元。万广荣、周宏玮针对沈亚的反诉辩称，双方于2015年11月21日签订的租赁合同租赁期限已经届满，双方未达成任何续租的协议，而其对沈亚继续占有房屋始终持有异议。沈亚无权要求继续履行合同。其在租赁期满后申请停电，停电前其已经告知沈亚并要求其搬离，故沈亚无权主张任何损失。事实上沈亚从其他店铺接通电源，仍在经营。沈亚未经其同意进行装修，并将二楼改成群租房，带来安全隐患。对沈亚的反诉请求应予驳回。本院经审理认定事实如下:上海市闵行区×路×弄×号×室系万广荣、万某某共有的房屋、×室系裴某某、周宏玮共有的房屋。2010年11月29日，万广荣、周宏玮（出租方即签约甲方）与沈亚、案外人朱某某（承租方即签约乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其坐落在上海市闵行区×路×弄×号×-×室房屋,建筑面积207.66平方米出租给乙方；房屋使用性质为商业用房；该房屋出租系毛坯房出租，乙方可按实际使用用途添置必要的配套辅助设施及自主进行装修；乙方向甲方承诺，租赁房屋作为商业场地使用；房屋租赁期限为两年，自2011年1月1日起至2012年12月31日止；租赁期满，乙方如须继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前叁个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方可重新续订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权。本合同签订时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即24,000元。双方租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵冲本合同明确约定的乙方应付费用外，剩余部分甲方应于三日内无息归还乙方。甲方同意乙方可根据实际经营需要对租赁房屋进行改建、增添其他辅助设施或安装广告牌等，但乙方对该房屋的装修、设计等不应破坏房屋的承重结构。其装修、设计图纸应提交复印件一份给甲方备案，并征得甲方及物业管理部门的同意后方可开工装修。双方还约定，该商铺续租二年，租金自第三年起每年递增5%；租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。双方另对其余事项做了约定。上述合同签订后，出租方向承租方交付毛坯房，除产证记载的二层外，还有加层。出租方代理人陆某收到朱某某支付的租赁押金24,000元。承租方对房屋进行了简单装修，在内经营上海A酒业有限公司（下称A酒业），一楼作铺面，二楼三楼用作沈亚及员工居住。2014年12月19日，出租方与沈亚签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：租客的续租期为2015年1月1日至2015年12月31日，并将此合同作为原合同附件。2015年11月21日，出租方与沈亚又签订《上海市租赁合同》，约定由沈亚承租上述约203平方米房屋作商业使用，租期2年，自2016年1月1日起至2017年12月30日止。租赁期满，出租方有权收回全部房屋，承租方应如期交还。如需续租，则须在租赁期满前三个月向出租方提出书面意见，双方对租金、租期重新协商后，签订新的租赁合同。该房屋租金每季度4万元，以现金方式支付。租赁期满后沈亚迁空、清点、交还房屋及设施，并付清应付费用后，经出租方确认后立即将押金无息退还沈亚。合同未到期满按违约处理，则向对方支付违约金2万元。若万广荣、周宏玮违约，除退还押金外还须支付沈亚上述金额违约金。若沈亚违约，则万广荣、周宏玮有权不退还押金。未经出租方同意，承租方不能改变所租房屋的结构、装修。原合同作废，2016年起以此合同为准。租金及时支付不得拖延，延期7天即可收回，不得异议。沈亚继续使用涉案房屋。期间，沈亚又对涉案房屋进行了装修，沈亚自称投入装修价值90万元，其中不可移动部分装修投入30余万元。该次装修未经出租方同意。2017年10月27日，出租方发出《通知函》，通知沈亚租赁合同即将到期，届时不再出租，另作他用，要求沈亚于合同到期日搬离。2017年10月30日沈亚签收了该函。2017年12月11日，出租方再次通知沈亚租赁期将届满，要收回房屋。沈亚为继续承租该房屋，于2017年12月29日向陆某转账4万元，陆某两次通过微信的形式退还该款，沈亚没有收取。出租方在审理中表示，该款可在房屋使用费中抵扣。租赁期限届满后，因沈亚未向出租方归还房屋，2018年1月3日出租方书面要求物业公司对涉案房屋停电，物业公司书面告知沈亚后，于2018年1月6日起停电至今。2018年1月下旬左右，沈亚从隔壁商铺接通电源，仍占用涉案房屋。另查明，A酒业的员工孙某、陈某某作为沈亚一方的证人出庭作证称，2015年11月出租方代理人陆某与沈亚协商房屋租赁事宜，陆某答应沈亚，只要不拖欠房租就不会收回房屋，最多涨点租金，租赁合同还是按以前二年一签，当时沈亚提出要求再租5年。还查明，万广荣、周宏玮为本案诉讼委托律师，委托合同记载代理费为2万元。2018年，涉案房屋的物业费为每月622.98元。合同履行期间物业费由沈亚向物业管理部门支付。2018年2月起，沈亚未再支付物业费。上述事实，由万广荣、周宏玮提供的《上海市租赁合同》、上海市房地产权证、通知函、挂号信收据、邮件跟踪查询信息、委托代理合同、物业缴费单等证据，沈亚提供的2010年11月29日的房屋租赁合同、押金收条、2014年12月19日的房屋租赁补充协议、《上海市租赁合同》、装修合同及清单、装修款收条、微信支付凭证、微信聊天记录、2017年经营报表、现场照片、证人孙某、陈某某证言等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，从万广荣、周宏玮与沈亚形成房屋租赁关系以来，2015年11月21日双方签订的《上海市租赁合同》为最后一份合同，该合同于2017年12月30日履行期间届满。沈亚未在租赁期满前三个月向出租方提出书面意见，双方对租期届满后租金、租期也没有达成新的一致意见并签订新的租赁合同，故租赁期满，出租方有权收回全部房屋，沈亚应将涉案房屋恢复原状后交还出租方。沈亚辩称双方存在为期五年的口头合同，仅有沈亚方两位工作人员的证词，缺乏客观性。即使存在该口头合同，没有落实为书面协议，也不符合续租条件。故沈亚反诉要求继续履行上述租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。合同到期后，沈亚继续占用房屋，给万广荣、周宏玮造成经济损失，万广荣、周宏玮有权主张占有使用费。但因租赁合同到期后万广荣、周宏玮对涉案房屋采取了停电措施，故本院参考合同约定的租金数额酌情支持以每季度3万元计算的占有使用费。合同到期时出租方收到的4万元，可在沈亚应付的占有使用费中扣除。由于沈亚在合同期满后继续占用涉案房屋，未按约定返还房屋，存在违约行为，故万广荣、周宏玮要求没收租赁押金24,000元，具有合同依据，本院予以支持。关于物业管理费，虽然双方在租赁合同中对物业费的负担没有约定，但租赁期间物业管理费由沈亚自行向物业管理部门支付，故可见物业管理费应由沈亚负担。租赁合同到期后，沈亚既然占用房屋，理应继续支付物业管理费。唯万广荣、周宏玮并未举证证明其已向物业管理部门支付了沈亚占用期间的物业管理费，故其现要求沈亚向其支付，依据不足，本院难以支持。待条件成就，万广荣、周宏玮可另行主张。万广荣、周宏玮要求沈亚支付律师费2万元，无法律依据，本院不予支持。合同履行期限届满，经出租方催告，沈亚仍占用房屋拒不返还出租方，占用期间如有经济损失也应自负，故本院对沈亚要求赔偿经济损失20万元之反诉请求不予支持。沈亚签订合同时明知租期为两年，双方尚未达成出租5年的书面协议，却投巨资进行装修，系自愿甘冒风险的行为，且事先不告知出租方也未征得出租方同意，现出租方不同意加以利用，故沈亚反诉主张装修折价赔偿款30万元之请求，本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈亚于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区×路×弄×号×-×室房屋恢复原状并返还原告（反诉被告）万广荣、周宏玮；二、被告（反诉原告）沈亚应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）万广荣、周宏玮自2017年12月31日起至房屋返还之日止，按每季度3万元计算的房屋占有使用费（扣除已付款4万元）；三、现在原告（反诉被告）万广荣、周宏玮处的租赁押金24,000元归原告（反诉被告）万广荣、周宏玮所有；四、驳回原告（反诉被告）万广荣、周宏玮其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈亚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,816.68元，由原告（反诉被告）万广荣、周宏玮负担126.68元，由被告（反诉原告）沈亚负担1,690元。反诉案件受理费减半收取计4,400元，由被告（反诉原告）沈亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 沈 群人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一九年三月二十六日书 记 员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。