江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣08民初16号原告：江西富盈置业有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇工农兵大道38号，统一社会信用代码913608276749704174。法定代表人：厉建庆，该公司经理。委托诉讼代理人：梁远明，江西映山红律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。被告：肖益民，男，汉族，1973年12月25日生。被告：吉安鑫泰贸易有限公司，住所地江西省万安县五云路380号，统一社会信用代码91360828MA3866WN06。法定代表人：彭兆楼，该公司董事长。上列二被告共同委托诉讼代理人：宋子雄，广东新东方律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：郭航辰，广东新东方律师事务所律师。原告江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）与被告肖益民、吉安鑫泰贸易有限公司（以下简称鑫泰公司）合同纠纷，本院于2019年1月18日立案。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告富盈公司的委托诉讼代理人梁远明、廖友，被告肖益民、鑫泰公司的委托诉讼代理人宋子雄、郭航辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富盈公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决肖益民、鑫泰公司继续履行富盈公司与肖益民、鑫泰公司签订的《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》，办理房屋过户手续、给付未付购房款人民币1000万元整及合同约定利息（从2018年12月10日按每月6万元标准支付直至房款付清之日止）；2.依法判决肖益民、鑫泰公司承担违约金200万元；3.本案诉讼费用由肖益民、鑫泰公司承担。事实与理由：富盈公司与肖益民于2017年7月5日就万安县万福广场项目中的负一层房屋及附属物和其他物权签订了《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》，双方约定由肖益民购买富盈公司所开发的万安县万福广场项目中的负一层房屋及附属物和其他物权（面积：4490.24平方米），总价款为1770万元，双方约定了价款给付时间及交付使用、过户等事宜。合同签订后，肖益民依约定给付定金200万元，富盈公司将房屋及相关附属物交付给肖益民装修进行经营商场使用，肖益民此后还给付购房款570万元。按照协议约定，肖益民应从2017年7月10日起每月向富盈公司支付贷款利息6万元，按约定应当每月支付，但肖益民之后五六个月才支付一次，也是违约行为。2018年11月25日，经肖益民要求，富盈公司与肖益民、鑫泰公司签订补充协议，要求将前述房屋过户到鑫泰公司名下，原协议的权利义务不变。2018年9月4日，富盈公司办理好该房屋的产权登记手续后向肖益民出示，并两次发书面告知函、多次电话通知的方式要求肖益民、鑫泰公司前来办理产权过户手续、给付未付购房款，但肖益民、鑫泰公司以“该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积”为由拒绝履行合同，而事实上肖益民、鑫泰公司对于该房屋的状况非常清楚并已投入使用。按照合同约定，肖益民、鑫泰公司应于该商品房可办理产权登记手续之日起10日内与富盈公司签订《商品房买卖合同》，并支付剩余购房款。富盈公司已将房屋交付肖益民、鑫泰公司使用，且产权登记手续早已达成办理条件，经富盈公司多次催促，肖益民、鑫泰公司均未能严格按照协议约定前来办理，完善相关手续、给付未付的购房款，为维护富盈公司的合法权益，请法院在查清事实后依法支持富盈公司的诉请。被告肖益民、鑫泰公司答辩称：1.富盈公司在签订合同时未如实告知房产的真实情况，导致肖益民签订合同时出现重大误解，故富盈公司未履行合同告知义务。2.合同约定的购房款是1200万元而非1770万元。3.富盈公司所交付的房产是不计容不分摊土地使用权面积的尚不具备上市交易条件的非商品房，故富盈公司违约在先。4.肖益民如受让不计容不分摊土地使用权面积的尚不具备上市交易条件的涉案非商品房将遭受重大损失。综上，肖益民请求依法驳回富盈公司的全部诉讼请求，保留解除房屋买卖协议并追究富盈公司违约责任的权利。5.肖益民和富盈公司签订买卖合同时相互比较熟悉，也是友好的关系，肖益民当时想买下涉案房产，确实也到现场看过房产，因此当天首先签订了第一份合同也就是1770万元的合同。在签订合同后，肖益民对于合同注明的地下室这些情况和富盈公司沟通，富盈公司向其保证一定能办到房产证。之后，双方约定将1770万元降为1200万元，其中500余万元差额大概相当于涉案房产应当补交的土地出让金的金额。6.在肖益民接到富盈公司的告知书之前，实际上并不知道房产证已经办理，其在此之前一直按照合同履行合同义务，缴纳了保证金以及首批购房款共计770万元，而且根据合同约定，代富盈公司缴纳银行利息每月6万元，该利息的缴纳至今仍在缴纳，最近一期是2019年2月份，故肖益民不存在违约行为。7.肖益民并没有收到富盈公司交付的房产证，只是根据富盈公司的告知才知道不动产登记上是不计容不分摊的情况，肖益民因此一直催告富盈公司消除该重大瑕疵，依照约定向肖益民交付具有完全法益的商品物业，但富盈公司至今没有完成该项合同义务，因此本案是富盈公司违约在先，肖益民保留追究富盈公司相关法律责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：富盈公司提交的证据：1.肖益民、鑫泰公司对《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》的真实性、合法性不持异议，但对证明目的持异议，认为该合同约定的购房面积为4490.24㎡，所购房产为商业用房，合同第二条约定富盈公司于2019年6月30日将合同约定的所有房屋附属物及其他物权全部完整交付给乙方，合同第5条和第6条同时约定了违约责任，合同还有一份补充协议，富盈公司没有完整提交合同全部内容。根据双方针对该份合同签订的补充协议，双方最终确定的购房款为1200万元，并非1770万元。2.肖益民、鑫泰公司对不动产权证书的真实性不持异议，但对合法性持异议，认为该产权登记的内容与事实不符，涉案房产为地上建筑，并非地下建筑，故该登记信息为地下商城的表述不符合事实；标的房产属于不计容不分摊使用面积的房产，经事后了解该类房产事实上是不能进行房产登记的。就整个吉安地区而言仅有万安县此一份唯一的产权证书办理的房产是不计容不分摊土地使用权面积的，根据建设部的规定不计容不分摊的房产是非商业房产，是不能进行市场流通和交易的房产。如果富盈公司要出售该份房产则应补交相应的罚款，并缴纳相应的土地出让金，将该房产转为可上市交易的地产，才符合房屋买卖的条件。如果将该房产登记至肖益民名下，肖益民转让时仍面临缴纳罚款，并补交土地出让金的责任。3.肖益民、鑫泰公司对补充协议的真实性、合法性不持异议，但对证明目的不予认可，因其在签订该补充协议尚未见到富盈公司在本案所出示的房产证，富盈公司一直保证能够办到房产证，并且该房产证有完全物权法益的房产证，基于此三方才签订补充协议，将肖益民的所购房产登记至鑫泰公司的名下。4.肖益民、鑫泰公司对2018年12月24日的复函的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据证实肖益民知晓该房产最终被登记为不计容不分摊土地使用面积的重大瑕疵的房产证的时候，当即向富盈公司明确不符合双方签订的1770万合同中涉及的商业房产。富盈公司应当消除瑕疵将符合法律规定及上市交易条件的房产完整交付给肖益民，在未达到该条件之前，富盈公司并没有履行其交付的合同义务，肖益民不应当承担支付房款的责任；2019年1月7日的回复函真实性不予认可，未经肖益民签字盖章；对2019年1月9日的催告函回复予以认可；对2019年1月7日的催告函真实性不予认可；对2018年12月20日的告知函真实性不予认可；对微信聊天的真实性不予认可。5.肖益民、鑫泰公司对万福广场地下超市和一号商铺交接单、委托书的真实性予以认可，但不能证明富盈公司的证明目的。因为双方签订买卖合同时涉案房产实际上已经建成，所以富盈公司将房产的建筑主体移交给肖益民，肖益民确实接受了房产主体，但根据双方合同约定，富盈公司完全履行其交付义务，不仅是交付房产主体，还应当交付具有完整物权法益的物权凭证，所以该证据不能证实富盈公司履行完了交付义务。并且在该房产未转变成上市流通的商品房之前不能交付买卖，交付行为不能算事实上的买卖后果，根据双方协议，买卖不成的情况下，买卖房产自动转为租赁房产。6.肖益民、鑫泰公司对通话录音的真实性、合法性、关联性不予认可，通话双方身份不明，并且富盈公司没有提供相应证据证明该录音是征得对方的同意，从内容看不能证明富盈公司的证明目的。7.肖益民、鑫泰公司对吉安市房地产管理局吉市房管[2013]7号《关于印发〈吉安市中心城区房地产开发项目地下室内车位车库出售、测绘、权属登记暂行规定〉的通知》的真实性不持异议，但对关联性不予认可，认为该暂行规定是针对地下室内车位车库出售、测绘、权属登记的规定，而本案中，富盈公司与肖益民签订的《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》中双方约定富盈公司将涉案房屋卖给肖益民，其用途为超市商业用房，而非车位车库。《吉安市中心城区房地产开发项目地下室内车位车库出售、测绘、权属登记暂行规定》适用的是地下室内车位车库，而非超市商业用房，在本案中，富盈公司应当提供完整的不动产权证给肖益民，而不是提供存在不计容不分摊土地使用权面积的有重大瑕疵的不动产权证。本院认为：1.肖益民、鑫泰公司对富盈公司提交的证据除2019年1月7日的回复函、2018年12月20日的告知函、微信聊天、通话录音之外的证据的真实性不持异议，本院依法予以确认，至于能否达到富盈公司的证据目的应结合本案的其他事实综合认定。2.肖益民、鑫泰公司对2019年1月7日的回复函、2018年12月20日的告知函、微信聊天记录、通话录音的真实性不予认可。本院认为，2019年1月7日的回复函和2018年12月20日的告知函未经肖益民签字认可，真实性无法确认，依法不予采信；微信聊天记录、通话录音无法确认聊天的对象，真实性无法确认，依法亦不予采信。肖益民提交的证据：1.富盈公司对《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，地下商场是富盈公司经营商场已经一年多了，双方对标的物无异议。2.富盈公司对2017年7月5日富盈公司与肖益民签订的《补充协议书》的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该协议仅仅针对本案地下商场的价格，当时约定的价格不仅仅是1200万元，应肖益民的要求稍微降低税款，办证过户时以1200万元签订合同，所有房屋标的一揽子合同，补充协议仅仅是诉争房屋，其有其他证据予以说明，2018年11月再次明确双方权利义务是房屋及附属物买卖合同为准，确认双方价款是1770万元；肖益民给付770万元后相差1000万元，其根据协议买卖合同书一直在给付利息，其主张价款变更为1200万元不是事实。3.富盈公司对赣（2018）万安县不动产权第****号不动产登记证的真实性、合法性无异议，肖益民说产权存在重大瑕疵和缺陷不属实，其是做房地产开发的，对涉案房产是否分摊计容是知情的。在肖益民要求将涉案房屋过户至鑫泰公司名下时已经知情不分摊不计容这个事实。4.富盈公司对涉案房屋的现场照片和视频的真实性无异议，对证明目的有异议，是不是地下室是双方对标的物的理解对交易不具有影响性；如果说这个不是地下室，那么肖益民在通话中一直说价值受到影响，地上建筑比地下室价值更大。本院认为，富盈公司对肖益民提交的所有证据的真实性不持异议，对此依法予以确认，至于肖益民提交的证据能否达到其证明目的应综合本案其他事实综合认定。被告鑫泰公司提交的证据：1.富盈公司对其与肖益民、鑫泰公司于2018年11月25日签订的补充合同真实性、合法性无异议，对过户到鑫泰贸易公司名下不持异议，但不影响肖益民作为合同承担方承担合同义务。本院认为，富盈公司对鑫泰公司提交的证据的真实性不持异议，依法予以确认。法院调取的证据：富盈公司对法院调取的调查笔录的真实性、合法性、关联性无异议。该调查笔录可反映以下内容：1.地下商铺办证是可以的，市里已经在办，遂川县也办过相应的证件。2.可以反映富盈公司转让给鑫泰公司也是合理合法的，也可以办理转让过户手续。3.按照现有政策，转让行为除了税费之外，不会增加相应的费用（费用主要是指土地出让金）。如果之后国家政策调整需要补交土地出让金，那么建筑物的价格也会上升，肖益民拒绝支付剩余购房款，应该认定为违约，应该承担违约责任。肖益民、鑫泰公司认为该调查笔录可证实以下事实：1.不计容、不分摊土地面积的备注为重大瑕疵登记，该登记会给其带来重大损失。2.不计容、不分摊土地面积的登记没有明确法律依据，万安县也仅有这一例房产是这样进行登记的，而且是在万安县不动产登记局咨询专家后，在没有法律依据之下的破例行为，至于说到吉安市会发这样的证，但是没有提供相关的依据，说遂川县已经发了这样的证也没有提供依据，肖盈民向泰和县国土局了解这样的房产证是不能够办理的，该调查笔录所说不计容、不分摊土地面积房产证的办理是不符合相关规定的，至少是没有法律依据的。3.该笔录只是不动产登记局的个人观点，并不是单位的发文行为，不具有法律法规的效力，不能排除肖益民以后交易该房产时需补交包含土地出让金在内的巨额费用。本院认为，该调查笔录是法院向万安县不动产登记局的负责人作出的，该笔录的内容足以证实在没有明文规定需要缴纳土地出让金的情形下，肖益民、鑫泰公司转让涉案房屋时无需缴纳税费之外的费用，对该证据依法予以采信。本院根据认定的证据，确认如下法律事实：富盈公司作为甲方与肖益民作为乙方于2017年7月5日签订《房屋及附属物和其它特权买卖合同书》，约定：“一、甲方出售给乙方的房屋附属物的范围及其它物权。甲方出售给乙方的房屋位于万安县城河西行政新区万福广场，万福广场项目规划设计图上的负一层（暂无预售许可证，实际为地上层），建筑面积约4490.24平方，甲方承诺：可办房屋为负一层商业不动产登记权证的建筑面积约为3872.81平方，另办超市出入口商铺面积34.45平方，及商铺01号建筑面积约为51.72平方米。地下负二层的发电机房、配电设备房、空调机组房和地上第一层（即负一层的楼房顶）南侧约20平方米，北侧约约70平方米的户外空调外机放置房（露天用房），归乙方长期依图使用（详见双方签字的平面图。另外，为确保乙方能用负一层房作购物超市，甲方已规划设计好了三处安全通道，即东面北端，东南角和南面的西端，甲方确保专属乙方单方使用，乙方享有完全的独立的通行权，同时因配置的供电系统，空调系统，乙方均享有永久的免费的通行权、使用权。二、甲方出售给乙方的房屋所有权附属物及使用权，其它物权所有总价款为人民币壹仟柒佰柒拾万元整（￥：1770万元）。上述价款乙方分三次向甲方支付；在签订本合同前甲方已收到乙方支付的购房定金200万元。在2017年7月15日前乙方向甲方支付价款570万元。剩余1000万元待甲方在2019年6月30日前将本合同约定的所有房屋附属物及其它物权全部完整交付给乙方已作购物超市使用和交付第一条约定的万福广场负一层超市商业用房建筑面积约为3907.26平方米（实际面积以办证面积为准，价格为4350元/平方米，多退少补），用途为负一层超市商业用房。房屋所有权人为乙方的房屋不动产登记证人为乙方姓名为共有人的不动产登记证，给乙方之日起十日内一次性付清。三、房屋、附属物及其它物权的交付使用及办证。甲方应在2017年7月10日之前将本合同第一条所列房屋、附属物及其它物权全部完好的，水、电设施、水电全通、已通过万安县消防大队验收、符合国家质量标准，能充分满足乙方兴办购物超市使用的标的物交付给乙方，交接前的一切费用由甲方向有关部门缴清。如乙方需二次装修是否重新申报，由乙方自行与属地消防部门沟通，费用由乙方承担。甲方承诺在2019年6月30日前将本合同第一条出售给乙方的万福广场负一层建筑面积约为3872.81平方米，用途为负一层超市商业用房，还需办超市入口商铺面积约34.45平方米，及商铺01号建筑面积约为51.72平方米。房屋所有权人为乙方姓名的房屋不动产登记证为乙方姓名共有，由甲方负责办理好房屋为负一层商业不动产权证交付给乙方，办证所需的所有费用由甲乙双方依法承担，乙方予以积极协助配合。四、乙方同意自2017年7月10起至2019年6月30日止，代甲方向万安农商银行支付贷款1000万元的贷款利息月利息为陆万元。如房屋为负一层商业不动产权证在2019年6月30日前能办理完毕交付给乙方，乙方直接付1000万元甲方，则乙方当日起不再代甲方支付万安农商银行贷款利息。由甲方收款之日立即归还银行贷款。五、甲、乙双方一致确认：如甲方不能按本合同第三条约定的时间和要求，即在2019年6月30日之前不能将房屋为负一层商业不动产权证交付乙方，则双方自2019年7月1日一致同意终止本买卖合同，甲方于2019年7月15日前退回乙方定金770万元购房款及利息328.80万元合计人民币1098.80万元减去乙方二年的房屋使用费161.60万元，甲方应退回乙方人民币937.20元整。自2019年7月10日起甲、乙双方对本合同第一条标的物转为租赁合同关系，甲方为出租方，乙方为承租方，租赁用途为乙方办购物超市商业经营，租金为第一年年租金为80万元（即2019年7月10日至2029年7月9日），以后每年的租金按2%递增，租赁期10年，租赁费以当年租期到期6个月前一次性支付下一年租金，以此类推（租赁期内租赁费税金由乙方承担支付）。六、违约责任本合同自签订之日起生效，甲、乙双方应严格履行，如甲方违约需向乙方双倍返还定金肆佰万元整（￥：4000000元），并赔偿乙方的有装修款和所有经济损失，如乙方违约，乙方向甲方交付的定金贰佰万元（￥：2000000元）甲方不予退还给乙方，并赔偿甲方的所有经济损失，任何一方违约，守约方均有权单方解除本合同。本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具同等法律效力。如甲、乙双方签订的合同，协议与本合同不符，以本合同为准。”富盈公司在该合同上加盖了公章及法定代人厉建庆的印鉴，肖益民亦在该合同上签字确认。同日，富盈公司作为甲方与肖益民作为乙方签订了《补充协议书》一份，约定：“甲方双方协商一致同意在签订办理万福广场负一层超市不动产登记证签订房屋买卖备案合同时，合同总价款为人民币壹仟贰佰万元整（￥：1200.00万元）。如任何一方违约，违约方需向守约方支付违约金计人民币伍拾万元整（50.00万元）。”富盈公司在该合同上加盖了公章及法定代表人厉建庆的印鉴，肖益民亦在该合同上签字确认。合同签订后，肖益民支付了770万元购房款，按合同约定每月支付6万元利息至2019年2月份。万安县不动产登记局于2018年9月4日颁发赣（2018）万安县不动产权第****号不动产权证书，该证载明：“权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让/商铺，用途：商住用地／商业服务，面积：共用宗地面积：6712.39㎡，房屋建筑面积：3763.14㎡，使用期限：国有建设用地使用权2013年01月02日起2053年01月01日止，专有建筑面积：3740.55㎡，分摊建筑面积：22.59㎡，房屋结构：混，房屋总层数：1层，所在层数：-1层。附记：1、江西富盈置业有限公司营业执照913608276749704174；2、该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积。”富盈公司作为甲方、肖益民作为乙方、鑫泰公司作为丙方于2018年11月25日签订《补充协议》一份，约定：“甲、乙双方于2017年7月5日就万福广场项目中的负一层房屋及附属物和其他物权买卖签订了《买卖合同书》，现经三方一致同意，达成以下协议：一、甲乙丙三方一致同意将2017年7月5日甲乙双方签定的《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》内所涉房屋及附属物和其他物权过户、备案登记在丙方名下。二、甲乙双方于2017年7月5日签定的《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》内约定的双方权利义务不变，如甲方不按照原合同约定的时间和要求将前合同所涉房屋及附属物和其他物权过户登记在丙方名下，则视为甲方违约；违约金处罚以双方于2017年7月5日签定的《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》为准。三、本补充协议为2017年7月5日《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》的重要组成部分，如有争议可向乙方所在地人民法院提起诉讼。”富盈公司、鑫泰公司均在该补充协议上加盖了公章，肖益民亦在该补充协议上签字确认。涉案房屋办理产权登记手续后，富盈公司通知肖益民、鑫泰公司履行合同义务，而肖益民、鑫泰公司以涉案产权登记证上有“该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积”的瑕疵，要求富盈公司消除该瑕疵后再履行合同义务。富盈公司于2019年1月25日向本院提出财产保全申请，申请冻结肖益民的银行存款1300万元或查封肖益民、鑫泰公司价值相当于1300万元的财产。富盈公司向本院出具了中国太平洋财产保险股份有限公司出具的财产保全责任保险保函作为担保。本院于2019年1月29日作出（2019）赣08民初16号民事裁定书，裁定冻结肖益民的银行存款1300万元或查封肖益民、鑫泰公司价值相当于1300万元的财产。另查明，肖益民、鑫泰公司申请本院向万安县不动产登记局进行调查，由该局明确富盈公司向肖益民、鑫泰公司转让登记涉案不动产是否应补缴罚款及土地出让金，肖益民、鑫泰公司向案外人转让出售涉案房产时应否缴纳罚款及土地出让金。经本院调查，万安县不动产登记局的负责人明确答复，除非今后有相关要求补交土地出让金的规定出台，否则涉案房产转让登记时除应缴纳的税费外无需缴纳其他费用，而且涉案房产目前是按不计容的价格交易的，如今后要补交土地出让金，该房屋的交易价格也会相应增加，且不动产登记证亦会改为该建筑物为计容计分摊土地使用权面积。本院认为：根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案合同签订时是否存在重大误解的情形？2.涉案房屋是否符合市场交易的条件？3.肖益民、鑫泰公司应否向富盈公司支付购房款余款及利息，金额如何确定？4.肖益民、鑫泰公司应否向富盈公司支付违约金200万元？关于第一个争议焦点问题。肖益民辩称富盈公司签订涉案协议时未告知其真实情况，导致其在签订涉案协议存在重大误解。本院认为，肖益民在签订涉案协议不存在重大误解的情形。理由如下：一、涉案协议明确约定涉案房屋为万福广场项目规划设计图上的负一层（实际为地上层），由富盈公司负责办理好房屋为负一层商业不动产登记证交付给肖益民。虽然合同上注明涉案房屋实际为地上层，但双方签订合同时去现场查看过，且合同签订后涉案房屋已由肖益民实际使用，肖益民清楚涉案房屋的现状。万安县不动产登记局于2018年9月4日颁发的赣（2018）万安县不动产权第****号不动产权证书，载明涉案房屋所在层数为负一层，用途为商业，该不动产登记证符合合同关于富盈公司负责办理负一层商业不动产登记证的约定。二、肖益民与富盈公司、鑫泰公司于2018年11月25日签订的《补充协议》，明确约定肖益民与富盈公司于2017年7月5日签订的《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》内约定的双方权利义务不变。三、双方签订合同时已明确约定涉案房屋为负一层商业，合同价格为4350元/㎡，该价格远远低于一般的商铺价格。综上，肖益民关于其在签订涉案协议时存在重大误解的辩称意见与事实不符，本院依法不予采纳。关于第二个争议焦点问题。肖益民、鑫泰公司认为涉案房屋的不动产登记证上载明“该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积”，该记录会影响涉案房屋今后的交易，其在将涉案房屋转让给他人时需要缴纳土地出让金，故其主张在富盈公司消除该记载后再履行合同义务。本院认为，万安县不动产登记局的负责人明确答复称，除非今后有相关要求补交土地出让金的规定出台，否则涉案房产转让登记时除应缴纳的税费外无需缴纳其他费用。因此，涉案房屋的不动产登记证上关于“该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积”的记载不会影响该房屋的正常交易，涉案房屋符合市场交易的条件。关于第三个争议焦点问题。肖益民与富盈公司签订的《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》，以及肖益民、鑫泰公司与富盈公司签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应履行各自的合同义务。富盈公司已将涉案房屋交付给肖益民使用，且亦已按合同约定办理了涉案房屋不动产登记证。肖益民、鑫泰公司与富盈公司签订的《补充协议》只约定了富盈公司将肖益民购买的涉案房屋及附属物和其他物权过户至鑫泰公司名下，但没有约定涉案房屋的购房款由鑫泰公司支付，而且该合同明确约定肖益民与富盈公司签订的《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》约定的权利义务不变。向富盈公司支付涉案房屋购房款的义务人是肖益民而非鑫泰公司，富盈公司只能要求肖益民、鑫泰公司按合同约定将涉案房屋及附属物和其他物权过户至鑫泰公司名下。因此，富盈公司要求鑫泰公司支付购房款没有合同依据，本院依法不予支持。肖益民辩称涉案房屋的价款是1200万元而非1770万元。本院认为，虽然肖益民与富盈公司签订《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》当日又签订《补充协议书》，约定在签订涉案房屋备案合同时合同总价款为1200万元。但是双方签订的《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》约定的房屋总价款为1770万元，且该合同明确约定：“如甲、乙双方签订的合同，协议与本合同不符，以本合同为准。”《补充协议书》与《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》对涉案房屋的价款约定不一致，根据双方的约定应以《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》的约定为准。因此，肖益民的该辩称意见缺乏事实依据，本院依法不予采纳。肖益民与富盈公司签订《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》约定，万福广场负一层超市商业用房建筑面积约为3907.26㎡，实际面积以办证面积为准，价格为4350元/㎡，多退少补。涉案房屋不动产登记证上的面积为3763.14㎡，涉案房屋价款的计算面积应以实际办证的面积为准，故涉案房屋的价款为16369659元（3763.14㎡×4350元/㎡），肖益民已交770万元购房款，其还应支付8669659元。肖益民与富盈公司签订《房屋及附属物和其他物权买卖合同书》约定，肖益民代富盈公司向万安县农商银行支付贷款1000万元的贷款利息月利息为6万元至2019年6月30日止，肖益民支付该利息至2019年2月，应再向富盈公司支付2019年3月至6月的利息共计24万元。双方对肖益民2019年6月30日之后仍未付款的利息计算标准未进行约定，应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，计算肖益民未付购房款8669659元的利息自2019年7月1日起至实际付清款项之日止。关于第四个争议焦点问题。富盈公司诉称，肖益民、鑫泰公司构成违约，应按合同约定支付200万元的违约金。本院认为，富盈公司在涉案房屋办理取得产权登记证后，发函通知肖益民、鑫泰公司履行合同义务，在收到富盈公司的来函后，肖益民、鑫泰公司回复要求富盈公司消除涉案产权登记证上“该建筑物不计容且不分摊土地使用权面积”的瑕疵。肖益民、鑫泰公司虽未按合同约定的时间履行其合同义务，但是其未履行合同义务的原因是双方对涉案房屋产权证书附记载明的内容存在争议，并不存在故意违约的情形。因此，富盈公司的该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖益民、吉安鑫泰贸易有限公司自本判决生效之日起30日内协助原告江西富盈置业有限公司按合同约定办理万福广场负一层房屋及附属物和其他物权的过户登记手续；二、被告肖益民自本判决生效之日起30日内向原告江西富盈置业有限公司支付购房款8669659元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付该款的利息自2019年7月1日起至实际付清款项之日止；三、被告肖益民自本判决生效之日起30日内向原告江西富盈置业有限公司支付2019年3月至6月的利息共计24万元；四、驳回原告江西富盈置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94160元，由原告江西富盈置业有限公司负担21460元，被告肖益民负担72700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一九年七月四日书记员  杨丹妮