安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初7931号原告：杨宏斌，男，1967年9月14日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：邹丽，女，1977年10月19日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告杨宏斌诉被告邹丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨宏斌到庭参加诉讼；被告邹丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宏斌向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠租金4700×3=14100元（计算至起诉之日）；2、请求依法判令被告支付逾期支付违约金4700×3=14100元（计算至起诉之日）；3、请求依法判令双方的租赁合同自原告起诉之日起解除，并判令被告支付擅自退租违约金4700×6=28200元；4、诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2018年3月10日，双方就合肥市政务区国际花都三期天香苑8栋401室的房屋签订租赁合同，约定租赁日期自2018年3月6日起至2019年3月5日止。该房屋月租金为人民币4700元。双方议定首期付三个月，被告应于每三个月1日前向原告支付三个月租金（即2018年6月1日、9月1日、12月1日前）。每期租金以银行转账方式付款至原告指定账户。逾期支付的，逾期一日，被告需按日租金的一倍向原告支付违约金。租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的一倍向原告支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由被告另行支付。2018年6月1日，被告未按约定支付租金，虽经原告多次催讨，至今未付。目前被告已擅自中途退租，搬离房屋，且未向原告进行交接。原告无奈诉至贵院，请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。原告杨宏斌为支持其诉讼请求向本院提交证据1、房屋租赁合同，证明：房屋租赁关系及被告应支付拖欠租金14100元、逾期违约金14100元及擅自退租违约金28200元。证据2、原告身份证复印件，证明：原告身份。证据3、被告身份证复印件，证明：被告身份。被告邹丽未作答辩亦未提交证据。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）于2018年3月10日签订合肥市房屋租赁合同一份，内容为：甲方将坐落在合肥市政务区国际花都三期天香苑8栋401室的房屋（简称该房屋）出租给乙方。甲方于2018年3月6日向乙方交付该房屋，租赁日期自2018年3月6日起至2019年3月5日止。该房屋月租金为人民币4700元。双方议定首期付三个月，乙方应于每三个月1日前向甲方支付三个月租金（即6月1日、9月1日、12月1日前）。每期租金以银行转账方式付款。逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的一倍向甲方支付违约金。每期租金按三个月结算一次，支付时间为该期首月6天前。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为一个月的租金，即人民币4700元。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（七）乙方逾期不支付租金累计超过五日的。合同约定的违约责任为：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，原告按约将涉案房屋交与被告使用，被告支付三个月房租14100元及租赁保证金4700元。被告应于2018年6月1日前缴纳的租金14100元未按约缴纳。原告已于2018年9月1日将涉案房屋收回，原告收回房屋前，被告已搬离。上述事实有当事人陈述及原告提交的证据1-3在卷证实。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行义务。被告承租涉案房屋后，未按约支付房租并已搬离涉案房屋，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同，鉴于原告确认其已于2018年9月1日收回涉案房屋，本院确认双方签订的房屋租赁合同于2018年9月1日解除。被告应支付原告2018年6月6日至2018年9月1日的租金13317元（4700元×3个月－4700元÷30天×5天），原告要求被告支付租金14100元，超出部分，本院不予支持。原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，符合合同约定，但合同约定违约金过高，应予以核减，本院确认被告应自2018年6月2日起以应支付的租金14100元为基数，按年利率24%支付原告至起诉之日的逾期付款违约金846元。原告要求被告支付至起诉之日的逾期付款违约金14100元，超出846元的部分，本院不予支持。因被告违约致原告解除合同，原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求，符合合同约定，但合同约定违约金过高，应予以核减，因原告已收回涉案房屋，本院确认被告应支付原告解除合同违约金6000元。原告要求被告支付违约金28200元的诉讼请求，超出6000元的部分，本院不予支持。因合同约定，被告应支付的违约金可从保证金中抵扣，故被告已支付原告的保证金4700元抵扣违约金后，被告尚应支付原告解除合同违约金1300元。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨宏斌与被告邹丽签订的合肥市房屋租赁合同于2018年9月1日解除；二、被告邹丽于本判决生效之日起十日内支付原告杨宏斌租金13317元；三、被告邹丽于本判决生效之日起十日内支付原告杨宏斌逾期付款违约金846元；四、被告邹丽于本判决生效之日起十日内支付原告杨宏斌违约金1300元；五、驳回原告杨宏斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1210元，公告费1000元，由原告杨宏斌负担743元，被告邹丽负担1467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  谢静筠人民陪审员  史筱林人民陪审员  张 浩二〇一九年二月二十日书 记 员  刘媛媛附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。