上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初288号原告：朱娟娣，女，1934年2月8日生，汉族，住上海市松江区。原告：张桂芳，女，1963年10月1日生，汉族，住上海市松江区。原告：朱春军，男，1988年2月15日生，汉族，住上海市松江区。三原告共同的委托诉讼代理人：潘峰，上海丰兆律师事务所律师。三原告共同的委托诉讼代理人：林琴，上海丰兆律师事务所律师。被告：高金忠，男，1955年5月13日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱金宝，上海市华亭律师事务所律师。第三人：罗金秀，女，1958年12月28日生，汉族，住上海市松江区中山夏家浜一村XXX号。第三人：高峰，男，1978年11月3日生，汉族，住上海市松江区中山夏家浜一村XXX号。两第三人共同委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。朱金云与被告高金忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，于2018年2月1日进行证据交换。其后，经罗金秀、高峰申请，本院追加其作为第三人参与本案诉讼，并于2018年4月19日公开开庭进行了第一次审理。本案审理过程中，第三人罗金秀、高峰于2018年5月3日向本院提起(2018)沪0117民初7449号分家析产、法定继承纠纷诉讼，要求依法分割涉案的坐落于上海市茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)并确认其二人对涉案房屋享有的权利份额。因本案须以该案的审理结果为依据，故于2018年5月7日裁定中止本案审理。后因朱金云于2019年3月19日去世，朱娟娣、张桂芳、朱春军作为其法定继承人向本院申请参与诉讼，本院依法予以准许。(2018)沪0117民初7449号案件于2019年4月19日审结后，本案恢复审理并于2019年5月22日公开开庭进行了第二次庭审。原告方的委托诉讼代理人林琴到庭参加了第一次庭审，原告方的委托诉讼代理人潘峰到庭参加了第二次庭审，被告的委托诉讼代理人朱金宝以及两第三人的委托诉讼代理人朱颖两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱金云向本院提出诉讼请求：判令被告协助将涉案房屋产权过户至朱金云名下。事实与理由：2007年10月20日，朱金云与被告签署《安置面积转让协议》，约定被告将涉案房屋转让给朱金元，签约之日付清全部购房转让款7万元，被告于涉案房屋可以办理产权证的三个月内协助朱金云办证。其后，朱金云按约向被告支付7万元转让款，并将174,431元购房款支付给涉案房屋开发商上海开天房地产经营有限公司(以下简称“开天公司”)，被告亦将涉案房屋交付朱金云入住使用。然涉案房屋可以办理过户手续时，被告却以诸多理由推诿，经多次协商，朱金云与之于2016年10月16日签订了《付款协议书》，载明朱金云已付清全部购房款，就办理过户手续再支付被告12万元，且需在2016年12月31日前完成过户。协议签订后，被告委托朱金云哥哥朱某某办理了涉案房屋小产证。但此后被告又以12万元过低为由，再次拒绝协助朱金元过户，遂涉诉。本案审理过程中，因朱金云去世，原告朱娟娣、张桂芳、朱春军申请参与诉讼，并变更诉请为：判令被告协助将涉案房屋产权过户至原告张桂芳名下。事实与理由：现朱金云已去世，三原告系朱金云全部的法定继承人，故申请参与诉讼，并协议一致，同意将涉案房屋产权过户至原告张桂芳名下。被告高金忠于2018年1月15日向本院提交答辩状称，不同意原告的诉请。被告的宅基地房屋于2005年8月19日拆迁，并分得拆迁房，其中一处位于松江区茸惠路1100弄中山文化苑内，当时安置面积还剩余70平方米，因缺乏法律意识，对动迁安置条例一无所知，于2007年10月20日私下将剩余70平方的安置面积转让给朱金云。宅基地上权属人有被告、两第三人及被告母亲高引娟，转让面积时其未与家人商量而私下和朱金云签约。家人知晓后极力反对，并一直让其退约。由于被告常驻石家庄办事处，极少回沪，故拖延至今。现经与家人一致决定，终止动迁房安置买卖，拿回动迁安置面积70平方米，对朱金云产生的损失深表歉意并给予合理的经济补偿。被告于2018年2月1日证据交换中到庭辩称，不同意原告的诉请。涉案房屋除被告外，还有被告家人权利，转让房屋时未与家人商量，现其他权利人不同意买房，故无法过户。被告的委托诉讼代理人辨称，不同意原告的诉请。朱金云与被告就涉案房屋未签署安置面积转让协议，拆迁安置对象为特定人员，该协议本身亦属违法。从朱金云提供的证据显示，朱金云在与其签订安置面积转让协议前，就已领取了调配单、向开天公司支付了购房款，故取得涉案房屋的手段有欺骗行为。在此后的办理小产证过程中，亦可能存在违法行为。涉案房屋并非被告个人所有，而是家庭成员共同所有，在其他人未同意出售的情况下，相关协议均属无效，朱金云亦无证据证明其支付了对价。此外，双方虽签订了付款协议书，但系被告出于同情，且朱金云允诺除支付12万元外，还将同小区的50平方米房屋调给被告所致。第三人罗金秀、高峰述称，不同意原告的诉请。涉案房屋系拆迁安置房，被拆迁人共四人，故该房屋为家庭共同财产。相关协议处分了第三人的财产，朱金云对此明知，朱金云与被告恶意串通，约定的转让价格也低于市场价，显然不合理，交易过程涉及伪造，故相关协议应属无效。经审理查明，朱金云与被告系干亲关系，双方原为同一村组织成员，第三人罗金秀系被告之妻，第三人高峰系被告与第三人罗金秀之子。高引娟系被告母亲，于2016年6月29日去世。案外人朱某某系朱金云哥哥。案外人高某某系被告弟弟。原告朱娟娣、张桂芳、朱春军系朱金云继承人。2007年10月20日，案外人高某某代被告(甲方)与朱金云(乙方)签订《安置面积转让协议》一份，载明：“1、甲方：高金忠，转让中山街道(中山文化苑)安置面积约70平方(按实际计算)给乙方：朱金云，共计人民币柒万元整。购房款全部由乙方支付。2、甲方协助乙方去中山街道建设委员会负责配房。3、甲方于可以办理产证的三个月内必须协助乙方办理房屋产权证。办理中的一切费用均由乙方承担并支付。4、今后房屋价格如有变动或升值，均有乙方受益。5、签约之日付清全部以上平方转让款(70,000元)。并以此协议作收、付款凭证”。2016年10月16日，朱金云(乙方)与被告(甲方)签订《付款协议书》一份，载明：“现因乙方购买了甲方涉案房屋，面积为77.45平方米，房款已全部付清，现就这套房屋甲方协助乙方办理房产证过户的手续付款费用和方式问题，经双方协商一致达成协议如下：一、首次付款为20,000元，大写金额贰万元整。二、第二次付款于甲方协助乙方办好房产证，并过户到乙方名下之后，再付款30,000元，大写金额叁万元整。三、剩余款项为乙方拿到房产证后的两年内付清给甲方，金额70,000元，大写金额柒万元整。……六、此次办理房产证过户时间需要在2016年12月31日之前完成”。协议书另对其他相关事项进行了约定。2017年10月9日，案外人上海茸盛物业管理有限公司出具《证明》一份，载明涉案房屋朱金云自购买日(2007年7月23日)起至今的物业管理费全部由朱金云本人亲自到中山苑一期物业管理站交纳费用。另查明，1991年9月，被告作为土地使用者取得上海市松江县五里塘乡夏家浜村苏衣浜生产队宅基地房屋的权利证明，载明现有人口为被告、两第三人及高引娟。2005年8月19日，被告与案外人上海茸北工业经济发展有限公司(以下简称“茸北公司”)签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》一份，对上海市松江区中山街道夏家浜一村XXX号房屋进行拆迁安置，安置面积270.35平方米。2005年9月22日，案外人茸北公司出具配房通知单，载明高金忠户动迁安置面积270.35平方米，……安置房为茸平小区23幢西单元902室(以下简称“902室房屋”)，面积111平方米；茸平小区19幢西单元602室(以下简称“602室房屋”)，面积89平方米。该动迁户尚余有70.35平方米，待今后安置。2007年1月4日，被告及两第三人分别902室房屋、602室房屋与案外人上海茸投建设发展有限公司就上述两套签署《上海市商品房出售合同》各一份，并于其后共同登记为上述两套房屋的权利人。2007年2月5日，案外人茸北公司出具配房通知单，载明：高金忠户动迁安置面积70.35平方米，安置区域为涉案房屋，面积77.45平方米。2007年7月23日，案外人开天公司就涉案房屋开具房地产业销售统一发票，载明金额为174,431元。2012年8月17日，案外人开天公司登记为涉案房屋权利人(取得大产证)。2016年11月16日，案外人朱某某书写《委托书》一份，其上写有“本人工作繁忙无法亲自办理，之所以今委托朱某某同志前来您贵处办理房屋产权证有关事宜，望您们接纳”字样，并注明委托人为被告。2016年12月10日，涉案房屋取得《税收完税证明》，契税金额为5,232.93元。同日，上海市松江区不动产登记事务中心就涉案房屋出具《上海市松江区不动产登记收件收据》一份，申请权利人处写有“朱某某代高金忠”字样。2016年12月21日，涉案房屋被核准登记的权利人为被告，备注一栏记载为“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。再查明，2018年5月3日，罗金秀、高峰向高金忠、高某某、高锦泉提起(2018)沪0117民初7449号案件分家析产、法定继承案件诉讼，请求本院：依法分割坐落于涉案房屋，罗金秀、高峰享有50%的产权份额。其后，罗金秀、高峰变更诉讼请求为，判令罗金秀、高峰各享有涉案房屋4.24%的产权份额。上述案件重审时，罗金秀、高峰又变更诉讼请求为判令涉案房屋归高峰所有。本院于2019年1月18日作出一审民事判决，驳回罗金秀、高峰的诉讼请求。后罗金秀、高峰提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年4月19日作出(2019)沪01民终3496号民事判决，认为“高金忠代表该户与上海茸北工业经济发展有限公司签订《拆迁房屋补偿安置协议》所取得的拆迁利益系一个整体，属于该户的四个安置人口共有，各安置人口可以通过家庭协商方式对整体拆迁利益作出分配，如不能协商一致的，则可以通过诉讼方式解决，但通过诉讼方式处理则必须将整体拆迁利益作为标的进行分割。现罗金秀、高峰提起本案诉讼仅要求分割涉案房屋，却将其余拆迁利益排除在外，认为其余拆迁利益已经由各动迁利益人确定，无需进行分割，此属于人为割裂诉讼标的，在一审法院向其释明必须就全部动迁利益进行分割处理之后，其仍坚持不变更诉讼请求，故一审法院驳回其诉讼请求当属正确。另外，鉴于高金忠与案外人朱金云之间的房屋买卖合同纠纷案件目前处于中止状态的事实，一审法院认为难以排除罗金秀、高峰提起本次诉讼系为配合高金忠规避承担过户义务之目的，此观点本院予以认同，至于罗金秀、高峰认为案外人朱金云并非善意第三人，在房屋买卖过程中存在伪造证据等行为，对此其可以在房屋买卖合同纠纷一案中行使诉讼权利提出抗辩主张，但不应采取另行提起本案诉讼的方式以达到使高金忠规避合同义务之目的”。继而判决驳回上诉，维持原判。本院于2018年2月1日组织证据交换时，被告称其出售涉案房屋时比较糊涂，只知道卖掉了70平方米的面积，不知房屋在何处，此前一直以为房款是给了其弟弟，朱金云起诉后问了弟弟，才知道没收到过钱，签付款协议书时也是朱金云称付清了，才签的字，第三人高峰直到需要办理过户时才知道涉案房屋出售的事情，其让第三人高峰回家签字，第三人高峰表示不同意，并要求加钱，但当时与朱金云还未协商。朱金云则称，购房款以现金方式支付给被告妻子即第三人罗金秀，双方在付款协议书中亦确认了购房款已付清，涉案房屋可过户后多次与被告协商，被告均不肯配合。本案审理中，朱金云向本院申请朱某某作为证人出庭作证。本院遂于2018年5月7日组织朱金云、被告及两第三人本人到庭接受询问并就证人证言发表意见。证人朱某某称，被告委托其代为办理涉案房屋登记权利人为被告的小产证，待其至松江区不动产登记事务中心办理时，工作人员验看材料后，表示缺少被告的委托书，随即与被告联系，被告称同意出具委托书，但人在外地，就让朱某某代为书写，办证时被告及第三人提供了被告与第三人罗金秀结婚证原件、户口本原件、被告以及两第三人的身份证原件、动拆迁公证书原件等办证材料。因为需要户口本原件，还由第三人罗金秀亲自送来。被告给其动拆迁协议公证书时，被告弟弟高某某也在场。朱金云对朱某某的证人证言无异议。被告称2011年、2012年的时候，朱金云就要求过户，并表示可以补偿款项，但被告没有同意，提出涉案房屋归被告，可以补偿朱金云款项，被拒绝。2016年10月左右，朱金云第三次至被告家中要求过户，当时朱金云生病了，被告处于同情，就想把70平方米转给朱金云。对于证人朱某某的证言意见如下：确实给过朱某某办证材料，是因为签了付款协议书才给的，但未写过对朱某某的委托书。第三人罗金秀称，就宅基地房屋动拆迁，其家庭共取得三套拆迁房屋，前两套房屋都是被告与两第三人一同签字办证的，由于安置的房屋均是被告处理，所以并不知道何时安置了涉案房屋。对于朱某某的证人证言无异议，朱金云去被告家中取拆迁协议原件时，确实在场，当时被告让其将拆迁协议原件给朱金云，就照办了，曾给朱某某送过户口本原件，也是被告让其做的。第三人高峰称，其自2002年起工作、居住在浦东新区。拆迁利益一直是被告在处理，并不知道何时安置了涉案房屋，也未关心过该房屋。2016年中旬时，被告方才告知涉案房屋出售的事情，当时就表示反对。被告向其要了身份证原件，但没有问过被告的具体用途。本案审理过程中，原告张桂芳来院表示，根据朱金云与被告约定，涉案房屋过户前及过户后共需支付120,000元补偿款，现其自愿该笔款项于登记为涉案房屋权利人之日支付给被告，并要求在本案中一并处理。以上事实，有安置面积转让协议、付款协议书、证明、上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议、配房通知单、上海市商品房出售合同、房地产业销售统一发票、委托书、税收完税证明、上海市松江区不动产登记收件收据、不动产登记薄、(2019)沪01民终3496号民事判决书、证人证言以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于：1、朱金云与被告是否建立了房屋买卖合同关系？朱金云是否支付了是合理对价？2、被告对涉案房屋的处分是否损害第三人利益，是否存在无效情形？针对第一个争议焦点，本院作如下评判：被告虽坚称安置面积转让协议非其所签，但被告本人到庭时自认通过弟弟转让70平方米的安置面积给朱金云，此与上述协议上的其弟高某某代为被告所签字样相吻合，涉案房屋亦自2007年起由朱金云及其家人占有使用，可见，朱金云系与被告就涉案房屋建立了买卖合同关系。其次，根据安置面积转让协议内容以及朱金云持有动迁协议公证书、购房发票、配房通知单等原件的事实可知，被告系将70平方米的动迁安置指标即俗称的“房票”转让给朱金云，由朱金云直接向开发商出资购买案涉房屋，并向被告支付7万元的转让款。该转让款符合交易时的市场对价。再次，在安置面积转让协议书以及付款协议书中，被告两次对朱金云已付清转让款进行了确认，在本案诉讼前，亦从未就朱金云的付款提出过异议。故本院依法认定，朱金云与被告就涉案房屋建立了房屋买卖合同关系，朱金云已支付完毕合理转让款。针对第二个争议焦点，本院认为，首先，现涉案房屋权利人登记为被告一人，两第三人称其对房屋享有权利，并就此提出的相关诉讼，已由生效民事判决书予以驳回，故两第三人主张其对涉案房屋享有权利，依据不足。其次，就交易本身而言，两第三人虽坚称不知情，然根据被告与两第三人于2007年办理另两套房屋产证的内档资料显示，该两套房屋办证时，被告及两第三人提供的配房通知单上已显示尚余70平方米面积未安置，此后直至本案诉讼，长达十余年的时间里，两第三人均对此不关心，不过问，有悖常理。再次，涉案房屋办理权利转移登记至被告名下手续，系证人朱某某持被告提供给其的包括两第三人身份证原件在内材料代办，在办理过程中，第三人罗金秀还亲自将拆迁协议原件送至证人朱某某手中。有此可推知，即便两第三人对涉案房屋享有权利，其也以行为配合了被告与朱金云间房屋买卖合同关系的履行。故被告对涉案房屋的处分并未损害两第三人的利益，两第三人关于被告擅自处分两第三人权益以及被告与朱金云与恶意串通侵犯其权利，故被告与朱金云房屋买卖合同关系无效的意见，缺乏依据，本院不予采信。另，被告于2019年5月22日向本院申请对安置面积转让协议、委托书、配套商品房供应单上的“高金忠”签名是否为被告本人所签进行鉴定。如前所述，根据已查明的事实，安置面积转让协议系被告委托其弟高某某代签；委托书虽非被告本人所签，但被告提供办证材料给证人朱某某的行为，亦体现了对证人朱某某的委托；至于配套商品房供应单是否为被告本人所签，均不影响涉案房屋的买卖合同效力及被告应履行过户义务的事实，鉴于此，本院对被告的鉴定申请不予准许。综上，朱金云与被告就涉案房屋建立的房屋买卖合同关系合法有效，朱金云已付清全部转让款且实际居住使用涉案房屋已多年，现约定的过户期限已届满，涉案房屋符合交易条件，亦无过户之障碍，朱金云去世后，三原告作为继承人，一致表示由原告张桂芳承继朱金云的相应权利义务，由被告将涉案房屋产权过户至原告张桂芳名下的诉请，于法不悖，本院予以支持。现原告张桂芳表示，就涉案房屋尚有120,000元补偿款未支付，要求在本案中一并处理,本院亦予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告高金忠于本判决生效之日起十日内协助原告张桂芳办理坐落于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记手续，将上述房屋产权转移登记至原告张桂芳名下(本次交易的全部税费由原告张桂芳负担)；二、原告张桂芳于上述房屋产权转移登记至其名下当日向被告高金忠支付补偿款120,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,900元，减半收取2,450元，财产保全费1,770元，合计诉讼费用4,220元，由被告高金忠负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沙 莎二〇一九年五月三十日书记员 林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。