四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初15456号 原告：上海高地物业管理有限公司成都高新分公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段**********。 负责人：孔凡武，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：赵小利，女，汉族，1982年4月22日出生，住四川省资阳市安岳县。该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：彭莉，女，汉族，1989年11月6日出生，住成都市武侯区。该公司员工，特别授权代理人。 被告：汪愉，女，汉族，1981年12月27日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：谭玲，四川智典律师事务所律师。特别授权代理人。 原告上海高地物业管理有限公司成都高新分公司（以下简称高地物业）诉被告汪愉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员吴希孝担任审判长，与人民陪审员李蔚、唐宪宪组成合议庭，于2018年12月21日、2019年3月1日、2019年4月12日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人赵小利到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人谭玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高地物业的诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费2654.36元，违约金6651.16元，合计9305.52元（截止2018年6月30日）；2、本案全部诉讼费由被告承担。原告主张的事实及理由：原告接受成都高新复地．复城国际（以下简称复城国际）进行物业管理。根据《前期物业服务合同》，约定复城国际物业费6.5元/平方米/月。被告系原告管理的复城国际T4-805业主，拥有房屋面积103.31平方米。自2014年9月开始，被告拖欠物业服务费至今（截止到2018年6月），被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。原告多次催要仍拒不支付。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，故诉至法院。 后，原告当庭将违约金调整为500元。 被告辩称：1、本案的原告并非适格的主体；2、本案未查明事实，被告请求追加实际承租人作为共同被告；3、原告起诉称被告从2014年9月开始拖欠物业费至今（截止到2018年6月），与客观事实不符合，就原告主张的期数看，是2016年1-4月未缴纳，并非是持续至起诉之日；4、违约金不应适用，物业费是否未缴纳暂不清楚，即使未缴纳，原告未及时通知，在原告未履行通知义务时，不应认定被告存在违约行为；5、原告在2017年4月10日补收了2015年8月1日-2015年12月31日期间的物业费用，如果2016年1-4月物业费未交，为什么不在补收时段要求被告一并补交？且被告在接房时已经预交了一年的物业费，但实际接房时间应为2014年6月26日，原告收取2014年1月至6月的物业费没有依据，本案中即使涉诉的物业费未交纳，也应当予以抵扣。 经审理查明，2012年4月26日，被告汪愉与案外人成都复地置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1、汪愉购买成都复地置业有限公司开发的位于复城国际SOHO办公的普通商品房，建筑面积103.31平方米。成都复地置业有限公司依法选聘的物业管理企业为：上海复瑞物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格6.5元/月·平方米……物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。 2014年11月10日，成都复地置业有限公司（甲方）依法改聘上海高地物业管理有限公司（乙方）为复城国际的物业管理企业，并签订《前期物业服务合同》，同日，上海高地物业管理有限公司授权由高地物业全面服务于复城国际广场项目，所有的权利义务全部由高地物业承担。《前期物业服务合同》主要约定：第二条、乙方为本建筑区划配备的物业服务力量情况，将根据成都市相关服务标准配备；……第七条、乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用以及空调费用，SOHO办公物业服务费用：6.5元/月·平方米；第八条、物业买受人应自《商品房买卖合同》约定的交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；第十一条、物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主应在每年的1月31日、7月31日前旅行交纳上半年和下半年物业服务费用。业主逾期交纳物业服务费用的，从应交费的次日起算，每逾期一日，按应缴费金额的千分之三向乙方支付违约金。首次物业服务费根据开发商发出的交房通知上通知的交房之日起算，首次预付壹年的物业服务费用；……第三十一条、甲方与物业买受人的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 另查明，一、本案主体适格，原告的主体身份不仅在程序上合法，也已经为本院其他生效法律文书所认定；二、原告不同意被告抵扣的意见，同时认为涉诉房屋的交房时间应为2013年12月31日前，并非被告主张的2014年6月26日；三、被告提交了《房屋租赁合同》，载明被告与案外人张萧签订了《房屋租赁合同》，但并未提供证据证明被告曾将该租赁关系书面通知原告，也未提供证据证明双方租赁合同的实际履行情况及追加承租人的基本身份信息；四、现有证据表明被告并未向原告支付过2016年1月至4月的物业服务费；五、2016年12月20日，高地物业向被告汪愉发出了催缴的律师函，进行了物业费的催收。但直至本案法庭审理终结前，被告并未向原告支付涉诉的物业服务费。 以上事实，有原被告的当庭陈述、原告提交的物业服务欠费明细表、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、房屋交付程序表、房屋现场情况登记表、接房通知快递单、2016年12月20日发出的律师函及快递单、被告提交的《房屋租赁合同》等证据材料予以佐证。 本院认为：案涉的《房屋买卖合同》和《前期物业服务合同》等均系案涉主体的真实意思表示，现有证据不能体现出内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定，案涉主体均应按照合同约定履行。原告主体适格，不仅在于主体产生及备案过程有法律和事实依据，也为本院众多生效法律文书所认定。原告主张被告未支付涉诉期间的物业服务费，并提交了初步证据予以证明，被告没有证据证明其已经交纳了涉诉期间的物业服务费，应当承担举证不能的法律后果。被告申请追加承租人张萧为第三人并由其承担本案的物业服务费，但，第一、原告依据《前期物业服务合同》的相对方，即业主承担物业服务费有合同依据，也并未要求追加该第三人承担物业服务费；第二、原告并未提供第三人的基本身份信息；第三、原告虽然提交了《房屋租赁合同》但没有证据体现涉诉第三人在涉诉期间实际承租该房屋；第四、尽管本案并未追加承租人为第三人，但被告的权利并未受到侵害，其可以依据《房屋租赁合同》要求承租人承担相应的物业服务费及其他损失，故本院并未在本案中追加案外人为第三人。被告抗辩本案的诉讼时效已过，本院认为本案所涉《前期物业服务合同》系持续性、继续性合同，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，本案未过诉讼时效。因此原告诉请被告承担欠付的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。原告当庭放弃部分违约金的诉请，主张违约金为500元，体现了物业公司试图维护与业主之间的和谐关系，且不损害他人利益，本院亦予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下： 被告汪愉于本判决生效之日起十日内向原告上海高地物业管理有限公司成都高新分公司支付物业服务费2654.36元及违约金500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告汪愉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴希孝 人民陪审员  李 蔚 人民陪审员  唐宪宪 二〇一九年四月十二日 书 记 员  何啟锐