河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初2159号原告：何宝莲，女，1954年2月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告：蒋平桂，女，1943年11月15日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：栗九林，河南惠发律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅晓磊，河南惠发律师事务所实习律师。被告：商丘帝城置业有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区。法定代表人：宋杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马宗瑞，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚飞，北京大成（郑州）律师事务所律师。第三人：河南省金领投资有限公司，住所地：河南省郑州市金水区国基路。法定代表人：祖丽英，总经理。委托诉讼代理人：杨彬宽，河南闻禹律师事务所律师。原告何宝莲、蒋平桂与被告商丘帝城置业有限公司（以下简称：“帝城公司”）、第三人河南省金领投资有限公司（以下简称：“金领公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何宝莲、蒋平桂的委托诉讼代理人栗九林，被告商丘帝城置业有限公司的委托诉讼代理人马宗瑞、张亚飞，第三人河南省金领投资有限公司的委托诉讼代理人杨彬宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何宝莲、蒋平桂向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《帝城国际一期商铺买卖合同》，返还原告交纳的购房款750000元，并判令被告赔偿750000元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月起，河南省金领投资有限公司以投资房产项目为由，向原告二人等多次借款，并出具借据，借据上注明借款人河南省金领投资有限公司，担保人为被告，并签被告原法定代表人郭宗领的印章。截止2015年8月，河南省金领投资公司共欠二原告本金750000元，经原被告及河南金领投资有限公司协商，2015年8月17日由被告与原告签订商铺买卖协议，将被告位于帝城国际一期7号楼7-3号面积为92.06平方米的商铺以8300元平方米总价750000元的价格出售给原告，并出具了相应财务收据，以抵偿原告债务。现原告得知，被告出售给原告的商铺早于2016年4月就已经取得商品房预售证，具备了签订正式房屋买卖合同的条件，但经原告查询，涉案的帝城国际一期7号楼1层3号商铺，已经被商丘帝城置业有限公司于2017年12月19日出售给案外人余静姬，并办理备案登记。故原告起诉至法院，要求解除合同，返还购房款并赔偿损失。被告商丘帝城置业有限公司辩称：一、本案实质是一起民间借贷案件，案件的缘由是金领公司向原告等人融资所引起，而不是房屋买卖合同纠纷，原告以房屋买卖合同未履行为由提起诉讼，并以此房屋买卖合同纠纷为案由要求人民法院审理显然有误，应予驳回。二、被告并非原告所交“收据”和“还款协议”当事人，并不知晓原告所称“借款及担保事实”的存在，也从未在“借据”和“还款协议”加盖公司印章，与原告之间不存在担保关系，不应承担担保责任。原告诉称自2013年5月起，被告金领公司多次向二原告借款，并出具“借据”，帝城公司为担保人。后三方在2015年8月17日签订“还款协议”，确认金领公司欠二原告本金75万元，被告帝城公司承担担保责任。然而实际情况是，被告帝城公司从不知晓原告所称借款及担保事实的存在，也从未在“借据”和“还款协议”加盖公司印章。原告所提交的“借据”和“还款协议”上无被告帝城公司的相关印章，原告所称帝城公司进行担保一事并不存在，帝城公司不应对本案承担担保责任。三、原告并未向被告实际交付房款，帝城公司不应配合原告交付《帝城国际一期商铺买卖合同》中所称7号楼7-3商铺“出售”给二原告，并出具了收据，但实际上原告并未向帝城公司交付任何购房款，原告递交的“民事诉状”中也未显示原告曾向被告交付过购房款。在此情况下，被告根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，享有对原告的先履行抗辩权，被告不应配合原告交付《帝城国际一期商铺买卖合同》中所称7号楼7-3商铺。四、被告从未授权郭宗领对外签署本案所涉“借款协议书”，更未委托金领公司进行融资，与该公司之间并不存在担保关系。原告向法院递交“借款协议书”一份，称郭宗领向金领公司借款4900万元，被告对此进行担保。但该借款协议并未注明金领公司的资金来源，原告也未对协议的出处做出合理解释，更未提交其与金领公司之间的融资协议、转账凭证、收据等证据，无法证明协议项下部分借款来源于原告。五、金领公司从未将融资款支付给郭宗领使用，且借款协议书已被撤销，债权债务关系已不存在，原告无权要求被告签订商铺买卖合同，并进行房屋备案。根据原告庭审中所述，金领公司将融资款交给了郭宗领使用。也就是说，被告承担债务转移的前提是金领公司将融资款实际借给了郭宗领使用。然而实际情况是，出借方金领公司在与郭宗领签订“借款协议书”后并为将约定的借款交付给郭宗领，违背了交款义务，与此相对应的，如被告应承担债务转让责任，但也就失去了存在的前提条件，各方之间的债权债务关系并未实际发生。2017年7月10日，金领公司与郭宗领签订“解除合同协议书”，约定解除借款协议书。后商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初9685号判决书明确认定“从金领公司提供的银行流水，不能证明该公司曾向郭宗领支付过借款协议书约定的借款，确认郭宗领与金领公司所签《解除合同协议书》有效”。鉴于金领公司并未实际向郭宗领交付过“借款协议书”项下任何借款，且该协议书已被撤销，因此原告所称债务转让关系从未实际发生，其所称的“以物抵债”也就失去了存在的前提条件，无权以“以物抵债”为由要求被告签订商铺买卖合同，并进行房屋备案。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人河南省金领投资有限公司辩称：一、本案实为民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，法院应按民间借贷法律关系审理本案。通过原告提交的“借据”可以看出本案实际为民间借贷关系引起的纠纷，而非普通的房屋买卖合同纠纷，原告在其与答辩人等人的（2019）豫0105民初1950号案件中对此也予以承认。因此，法院应按民间借贷法律关系审理本案，因原告诉请为解除房屋买卖合同，而非偿还欠款，故法院应依法驳回原告起诉。二、“商铺买卖合同”实为民间借贷合同的担保，但原告并未交付出借款，答辩人未收到原告任何款项，双方的债权债务关系未成立，基于主债务而签订的担保合同也应属无效。被告帝城公司签署的“商铺买卖合同”实为原告与答辩人之间民间借贷合同的担保。原告虽提交了2015年的“借据”，但并未提交相应的转账或其他交付凭证证明原告交付了出借款，因原告未交付款项，答辩人未收到原告任何款项，双方之间的借款合同并未生效，债权债务关系并未成立。主债务未成立，担保债务不成立，那么基于此而签订的房屋买卖合同当然也无效。综上所述，原告起诉法律关系错误，且答辩人并未收到原告任何款项，不应承担任何责任，请求依法驳回原告的起诉。原告何宝莲、蒋平桂，被告商丘帝城置业有限公司，第三人河南省金领投资有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据四冉忠梅、蒋平桂户口本及证据七不动产登记信息，被告和第三人均无异议，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据本院认定如下：对原告提供的证据一，《帝城国际一期商铺买卖合同》及收据为原告与被告帝城公司签订的，被告对其真实性无异议，本院经审查确认该份证据内容客观真实，来源和形式符合法律规定，与本案事实相关联，能够作为有效证据使用。对原告提供的证据二、三、五，三份证据相互印证，能够形成完成证据链条，证实第三人金领公司向两原告借款75万元，两原告将借款转入第三人金领公司原法定代表人张思红账户的案件事实，本院确认以上证据中与本案有关联的内容可以作为有效证据使用。对原告提供的证据六，《还款协议》为原告与被告帝城公司原法定代表人郭宗领及第三人金领公司法定代表人祖丽英签订，虽然没有加盖公司印章，但郭宗领和祖丽英在签字时均是公司的法定代表人，签字行为代表公司，为履行职务行为。另《还款协议》的内容与同一天（2015年8月17日）签订的《帝城国际一期商铺买卖合同》的内容以及第三人金领公司向原告借款的事实相互印证，第三人金领公司欠原告借款是真实的，被告帝城公司与原告签订《帝城国际一期商铺买卖合同》也是真实的，故本案中可以认定该《还款协议》的真实性。第三人金领公司申请对《还款协议》上祖丽英的签字进行笔迹鉴定，但该事项对本案基本事实的认定没有实际意义，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款的规定，对第三人金领公司的该项申请，本院不予准许。对原告提供的证据八，与本案的审理没有关联性，本院不予确认。对被告帝城公司提供的证据，原告对真实性无异议，本院确认该证据中与本案有关联的内容可以作为有效证据使用。对第三人金领公司提供的证据，与本案没有关联性，本院不予确认。根据原、被告提交的有效证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下：2013年5月起，原告何宝莲、蒋平桂委托第三人河南省金领投资有限公司进行理财，第三人金领公司向二原告及其亲属等多次借款，共计750000元，并出具了相应借据，被告商丘帝城置业有限公司为担保人，并由当时的法定代表人郭宗领在借据上盖章。原告何宝莲、蒋平桂多次通过银行转账方式将理财款汇入河南省金领投资有限公司原法定代表人张思红的账户，张思红将多名理财户的部分理财款汇入现在河南省金领投资有限公司法定代表人祖丽英的个人账户。2015年8月17日，原告何宝莲、蒋平桂为债权人代表、第三人金领公司为债务方、被告帝城公司为担保方签订还款协议一份，约定：“债务人祖丽英无法按时偿还债权人何宝莲、蒋平桂等人的到期债务共计750000元，商丘帝城置业有限公司作为担保人也无法代为偿还。2015年8月17日，经债务人、担保方、债权人三方友好协商，达成以下协议。1、担保人提供商丘帝城国际房产作为抵押物，由债务人抵押给债权人，作为债务人能按期偿还债务的保证。债权人将前期借条交由债务人保管，用于购买等值房产，担保人向债权人开具收据，担保人与债权人签订房地产预售合同。2、双方约定2016年2月28日前，债务人归还债权人债务，债权人将房产预售合同归还债务人，房屋买卖合同终止。3、债务人归还债务前，债权人有权将抵押在名下的房产进行转让，债务人有义务配合办理相关手续，其房价不得高于预售合同时合同价格。4、2016年2月28日债务人仍无法归还债务，债权人有权选择以下两种方式中的一种处理。担保人和债务人应无条件配合执行。第一、要求签订正式的房屋销售合同（房管局备案的销售合同），将房产销售给债权人指定的购买人，价格按照前期签订预售合同价格执行。第二、要求债务人归还债务，否则从2016年2月28日。债务人每天支付债权人5‰的违约金，直至归还债务为止。5、债务还清后，抵押权自动作废，抵押物归还款人所有。”该还款协议由原告何宝莲、蒋平桂，第三人金领公司法定代表人祖丽英、被告帝城公司原法定代表人郭宗领签字。2015年8月17日，原告何宝莲、蒋平桂（乙方）与被告商丘帝城置业有限公司（甲方）签订了《帝城国际一期商铺买卖合同》一份。约定：原告购买被告开发建设的帝城国际一期的7#号楼，7#-3号商铺，建筑面积分别为：92.06平方米（实际面积以房管局测绘面积为准），商铺均价分别为：8300元/平方米，商铺款金额总合计：764098元，付款方式为全款，750000元。合同上有原告何宝莲、蒋平桂签字，加盖有被告帝城公司的合同专用章。同日，被告帝城公司给原告出具收据一份，收到原告房款750000元，收据上加盖有被告公司的财务专用章。另查明，被告商丘帝城置业有限公司于2011年6月10日登记成立，郭宗领在2015年7月7日之前在被告商丘帝城置业有限公司担任法定代表人。被告商丘帝城置业有限公司的原法定代表人郭宗领与第三人河南省金领投资有限公司的法定代表人祖丽英系夫妻关系。再查明，被告现已取得其开发的帝城国际一期商品房预(销)售许可证。被告帝城公司开发的帝城国际一期的房屋已清盘，销售完毕，被告既没有向原告交付房屋，也没有将房款退还给原告，现涉案的帝城国际一期7号楼103号商铺已被被告帝城公司于2017年12月19日出售给案外人余静姬，并办理了备案登记。本院认为，本案争议焦点：1、案涉当事人的法律关系及《帝城国际一期商铺买卖合同》的法律效力。2、被告是否应向原告返还购房款75万元并赔偿75万元。一、案涉当事人的法律关系及《帝城国际一期商铺买卖合同》的法律效力问题。本案争议的《帝城国际一期商铺买卖合同》在签订前，原告与第三人金领公司确实存在借贷关系，对此各方当事人均不持异议。由于第三人金领公司未能偿还借款本息，经重新协商，原告与被告帝城公司、第三人金领公司签订了《还款协议》，原告何宝莲、蒋平桂与被告帝城公司签订了《帝城国际一期商铺买卖合同》，被告帝城公司实质上承担了第三人金领公司的债务，并将借贷关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转化为已付购房款，用于原告何宝莲、蒋平桂购买被告帝城公司开发的帝城国际一期商铺，并对房屋位置、面积、总价款、违约责任等权利义务作出了约定。可见，原告与第三人金领公司的借贷关系通过协商一致予以解除，其基于借贷关系而发生的债权债务因在原告与被告帝城公司设立新的房屋买卖合同法律关系而归于消灭。因此，被告帝城公司承担了第三人金领公司的债务，并与原告签订了《帝城国际一期商铺买卖合同》，双方当事人之间形成房屋买卖法律关系，被告帝城公司及第三人金领公司认为双方之间系名为房屋买卖实为民间借贷法律关系的抗辩理由与事实不符，本院不予支持。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案当事人经协商一致终止借贷合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是第三人金领公司难以清偿债务时，由被告帝城公司承担了第三人的债务，通过将被告帝城公司所有的涉案商品房出售给原告何宝莲、蒋平桂的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借贷关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故原被告双方签订的《帝城国际一期商铺买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间系房屋买卖合同的法律关系。对被告公司和第三人公司关于本案属于当事人以签订买卖合同为民间借贷合同担保，应按民间借贷法律关系审理的抗辩，本院认为，案涉《帝城国际一期商铺买卖合同》是在借款到期后，双方经协商后签订的，目的在于将之前的借款本金及利息转变为购房款，由原告向被告购买涉案商铺，而非借款合同提供担保，故对被告及第三人的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、关于被告是否应向原告返还购房款75万元并赔偿75万元的问题。由于原、被告双方签订的《帝城国际一期商铺买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定忠实履行各自合同义务。本案中，案涉商铺已由被告于2017年12月19日出售给案外人余静姬，并办理了备案登记。双方签订《帝城国际一期商铺买卖合同》的合同目的已经不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权要求解除合同。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应退还原告交付的购房款750000元。故对原告要求解除合同，被告返还购房款750000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告赔偿750000元的诉讼请求，由于本案是由先前的借贷关系转化而形成的房屋买卖法律关系，购房款也是之前的借款本金及利息转变而来的，故不适于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，故对原告要求被告承担不超过已付购房款一倍即750000元的赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。但由于被告帝城公司的违约行为导致合同解除，应承担相应的违约责任，综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度、原告所受损失等因素，本院酌定从签订买卖合同之日即2015年8月17日起按月利率1%支付原告的利息损失。被告商丘帝城置业有限公司辩称原告何宝莲、蒋平桂从未向被告支付购房款的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告何宝莲、蒋平桂与被告商丘帝城置业有限公司于2015年8月17日签订的《帝城国际一期商铺买卖合同》。二、被告商丘帝城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何宝莲、蒋平桂7500**元并赔偿利息损失（利息自2015年8月17日起至清偿完毕之日止，按月利率1%计算）。三、驳回原告何宝莲、蒋平桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18300元，由原告何宝莲、蒋平桂负担9150元，由被告商丘帝城置业有限公司负担9150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  李艳梅审判员  金士军审判员  苏 醒二〇一九年八月二十日书记员  陆 曦