浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初21912号 原告：沈杰，男，1988年4月21日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托代理人：沈志强，系原告父亲。 被告：杭州美润房地产有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道欢乐城喜悦庭4幢901室。 法定代表人：张盼，执行董事兼总经理。 委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 原告沈杰为与被告杭州美润房地产有限公司合同纠纷一案，于2018年12月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员丁伟华独任审判，并于2019年2月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人沈志强、被告的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告系玉榕庄纯排屋小区业主，于2014年4月购买被告的玉榕庄xx-x室，本应在2014年底收房，但被告直到2015年4月才通知原告收房，并且要求同时签署《欢乐农场土地使用协议》和《承诺书》，否则不予交房。出于希望尽快拿到房屋的原因，原告不得已签下了该承诺书与协议，并在承诺书中放弃理应得到的延迟交付违约金31719元和房屋面积补差款8860元（承诺书中并未体现延迟交付违约金，违约金金额参考《购房合同》）《欢乐农场土地使用协议》中仅提及了房屋面积补差款8860元用于原告向被告支付土地租赁费。《承诺书》则要求原告放弃对违约金及补差款的追责。该协议与承诺书签订时显然违背了平等原则，显失公正，因此要求法院判决《承诺书》和《欢乐农场土地使用协议》无效，并退还所欠款项。希望法院以事实为依据，以法律为准绳，对本民事诉讼进行合理判决。对于上述事实与理由的展开描述：因为原告到了该结婚的年龄，作为原告的父母心急如焚，希望有一套完美的婚房作为原告结婚时候的基础。因此原告于2014年4月签署了购买协议，购买了被告的玉榕庄xx-x房子作为原告未来的婚房使用。该买卖合同收房日期为2014年12月31日，在临近收房时据邻居说，被告已经向政府申请破产，玉榕庄的房子有可能拿不到，很多业主联合起来，到政府部门联名上访、投诉，要求被告按合同交付时间交房，在政府部门的关心和监督下，被告终于在2015年4月25日月通知原告收房，当原告去收房时，工作人员告知原告须签下上述承诺书和《欢乐农场土地使用协议》才能收房，很多住户选择了拒收，并准备起诉被告，要求赔付。但是原告考虑到如果不签下承诺书与协议，选择与被告打官司，可能会更加拖延交房，进而耽误了房屋的验收装修的进程。在被告百般催促下，原告不得不与被告签下了上述承诺书与协议。该承诺书与协议显然有失公平公正，带有强迫性的，违背了协议双方平等的条件，原告处于完全被迫的情况下签订了该承诺书。拿到房屋后，原告花费了一年多时间终于将房子装修好，于2017年底顺利完婚，原告得知当年签下的协议与承诺书是极不平等，极不公正的。按照《购房合同》，交房时被告应赔偿延迟交付违约金31719元和面积补差款8860元。但是在《承诺书》中，被告要求原告放弃对于延迟交付违约金的追讨，并声称已对面积补差结算完成，显然是违背常理的。同时签下的《欢乐农场土地使用协议》作为被告给原告房屋面积补差方式，仅提到了面积补差8860元作为租赁费用，足见被告在制定协议时的险恶用心。原告作为弱势-方，没有其他选择，正是该协议与承诺书的问题所在。另外，作为签署协议的土地出租方，也就是本案被告，当时经营范围尚无相关内容，同时无法提供发票和土地的权属证书。因此，原告认为2016年1月1日生效的承诺书和协议无效。为此，原告诉至法院，请求判令：1、原被告于2015年4月25日签订并于2016年1月1日生效的《欢乐农场土地使用协议》和《承诺书》无效；2、被告支付因延期交房应赔偿的违约金31719元（114*2782378元*0.01%=31719元）和退还房屋面积不足房款8860元（1.29平方*6868.20元=8860元）；3、本案诉讼费由被告承担。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、浙江省商品房买卖合同一份，证明原告向被告购买房屋及双方之间权利义务的事实； 2、欢乐农场土地使用协议一份，证明该协议是非法的事实； 3、承诺书一份，证明原告系被迫签订的事实； 4、房产证一份，证明案涉房屋已经取得房产证的事实； 5、情况说明一份，证明被告强迫100多户业主签订协议及承诺书的事实。 被告答辩称：一、原告的二项诉请应分别归入二个独立的诉讼程序，应裁定驳回原告起诉。本案所涉《欢乐农场土地使用协议》与《商品房买卖合同》系二个独立文件，分属不同的法律关系，受不同法律关系的调整，产生的纠纷互相独立，导致相应的诉互相独立，故不属于同一个诉。因此本案中的二项诉请应当分别归入二个独立的诉讼程序进行审理和裁判，故应裁定驳回原告起诉。在保留第一点的前提下，被告认为：二、案涉《欢乐农场土地使用协议书》及《承诺书》不存在法律规定的无效情形。根据我国《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。然而原告并未举证证明案涉的《欢乐农场土地使用协议》及《承诺书》存在前述任何一种情形，事实上二份文件也不可能存在前述任何一种情形，故原告的第一项诉请缺乏依据。三、案涉《欢乐农场土地使用协议》及《承诺书》的签署系双方真实意思表示，合法有效。双方基于此已就延期交房及面积补差事宜进行了处理，争议已经解决。正如被告第一点意见所强调，案涉《欢乐农场土地使用协议》及《承诺书》并不存在无效情形，二份文件的签署系双方及原告方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方基于此已就商品房延期交付及面积补差事宜进行了处理，争议4年前就已经解决，案涉协议也一直在正常履行，故原告的第二项诉请亦缺乏依据。综上，恳请驳回起诉或驳回原告诉请。 被告为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、林地承包合同一份。 2、杭州市农村集体经济组织统一收据一份。 共同证明案涉《欢乐农场土地使用协议》项下地块系由被告合法取得，且已足额支付对价的事实。 经审理，对双方当事人提交的证据，经庭审质证，本院作如下认证： 原告提交的证据：证据1、4，被告对三性无异议，本院予以确认。证据2、3，被告对真实性无异议，对证明目的有异议。本院对证据2、3的真实性予以确认，至于其关联性综合予以认定。证据5，被告对三性均有异议。本院认为，该证据系证人证言，证人没有出庭，该证据没有证明力，不予确认。 被告提供的证据，原告对证明目的有异议。本院对该证据的真实性予以确认，且与本案有关联，可作为证明有关相关事实的依据。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2014年5月2日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：被告向原告购买位于杭州市余杭区，建筑面积为405.11平方米，总价款2782378元。面积误差比绝对值在3%以的，据实结算房价款。房屋交付时间为2014年12月31日。逾期不超过180天，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告于2015年4月25日履行了交房义务。2015年4月25日，原、被告签订《欢乐农场土地使用协议》，双方约定：被告提供原告使用位于项目西北角的土地（编号为5），用于蔬果种植。土地使用期限为14年，自2016年1月1日至2029年12月31日。使用期限届满原告如需继续使用该土地，原告须向被告支付土地租赁费，具体由双方另行协商并签订协议。根据《浙江省商品房买卖合同》，被告退还原告的房屋补差面积款8860元，直接转为前款约定期限内原告须支付的土地使用费用8860元，双方不再进行款项结算。当日，原告向被告出具《承诺书》，该承诺书载明：关于原告向被告所购的玉榕庄项目68幢68－1室房屋发生的未能在合同约定期限内交付事宜，被告已对原告的农场土地使用年限予以延长，以此作为补偿，故原告承诺不再就前述未能在合同约定期限内交付事宜追究被告的其他任何责任或向被告主张其他任何赔（补）偿。2018年12月10日，原告诉至法院，请求上判。 本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。原告主张其在被告的强迫下才签订《欢乐农场土地使用协议》和出具《承诺书》，但其未能提供相应的证据证明，故本院不予采纳。《欢乐农场土地使用协议》和《承诺书》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定有效，具有法律效力。根据《欢乐农场土地使用协议》和《承诺书》的内容，可以认定双方对房屋面积差及逾期交房的违约责任已协商处理完毕，即被告提供原告一定年限的土地使用权折抵房屋的面积差款，原告不得追究被告逾期交付房屋的违约责任。综上，原告的诉请，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告沈杰的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费814元，减半收取407元，由原告沈杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费814元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  丁伟华 二〇一九年三月二十六日 书记员  孙亚梅