吉林省汪清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2424民初226号 原告：付殿波，男，1962年10月12日出生，满族，退休工人，现住吉林省汪清县。 委托诉讼代理人：李新儒，吉林吉延律师事务所律师。 被告：汪清县建通房地产开发有限公司，住所地吉林省汪清县。 法定代表人：赵智星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。 原告付殿波与被告汪清县建通房地产开发有限公司（以下简称建通房地产公司）之间商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付殿波及其委托诉讼代理人李新儒，被告建通房地产公司的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付殿波向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告向原告支付违约金36135元（自2018年4月27至2019年4月27日。按日按照房款万分之五计算)。2、要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买了被告开发建设的位于长吉图1号项目xxx号房屋，总价款为198000元。合同第8条约定，交付期限，出卖人应于2017年7月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第9条约定，逾期超过30日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告没有按期交付房屋。2018年4月被告通知广大购买人“本小区已具备交房条件，正式进入交付使用阶段,按照楼号分批次交房。请你于指定时间抵达指定地点办理交房相关手续”。被告承认延期交房的违约事实,按照约定比例的万分之五向原告支付自逾期之日到自2018年4月27日的违约金。原告后期发现被告欺骗了所有购买人,隐瞒了长吉图1号项目楼盘没有验收、没有验收合格备案的事实。事实上，被告不是延期交房违约的问题，而是根本没有验收，就将没有验收合格的房屋交付给广大用户入住使用的违法问题。本小区根本不具备交房条件。不是被告通知承诺的“已具备交房条件，正式进入交付使用阶段”。依据《建筑法》和《商品房销售管理办法》的规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。综上所述，被告将不具备交房条件、未经竣工验收合格的商品房交付给原告使用，是严重的违约行为，到目前为止这种违约违法行为还在延续，因此，原告要求被告承担违法违约责任，要求被告支付违约金。 建通房地产公司辩称：1、案涉房屋已经于2018年4月26日交付给原告，并且原、被告已经就迟延交付房屋损失赔偿问题达成和解协议即《关于解决长吉图1号项目延期交付问题的协议》，约定被告向原告支付违约金，自原告收到和解协议约定的违约金后，原告不再向被告主张房屋交付逾期的违约责任。被告已经按和解协议支付了违约金，原告无权再向被告主张迟延交付房屋逾期的违约责任。2、原告以验收合格备案为条件主张违约责任没有事实和法律依据，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第1种为商品房经验收合格。”合同中没有约定以验收备案为交付房屋的前提条件，2018年4月18日案涉房屋的楼房已经经建设单位、监理单位、勘查单位、施工单位、设计单位共同验收合格。被告不存在诉状中所述的交付房屋未经验收合格的违约情况。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”第十二条规定：“因房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”案涉房屋自转移占有时视为房屋交付使用，只有在房屋主体结构质量验收不合格时原告才有权提出解除合同，同时主张赔偿损失，案涉房屋已经于2018年4月18日验收合格，原告以房屋未经验收合格要求赔偿损失不应得到支持。4、案涉房屋已经交付使用，原告不会产生任何经济损失，其主张损失赔偿及赔偿标准的计算没有任何事实和法律依据。 付殿波向本院提交的证据有： 1、身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体身份； 2、商品房买卖合同、收据复印件各一份，证明原、被告双方签订了买卖合同，原告购买了被告的房屋并交纳了全部房款，合同第8条约定出卖人应于2017年7月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，第9条约定，逾期超过30日后出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金； 3、入伙通知书复印件一份，证明2018年4月被告向原告及广大购买人发出入伙通知书，被告承诺“本小区已具备交房条件正式进入交付使用阶段，按照楼号分批次交房，请于指定时间抵达指定地点办理交房手续”，被告隐瞒了该小区未经验收合格的事实； 建通房地产公司向本院提供的证据有： 1、商品房预售许可证复印件一份，证明涉案房屋具备预售条件，原、被告签订的商品房买卖合同有效； 2、商品房买卖合同、关于解决长吉图1号项目延期交付问题的协议复印件各一份，证明原告的身份信息、涉案房屋基本信息、双方权利义务、违约责任及签订日期。该合同第8条约定：“具备下列第1种条件，并将本合同约定的商品房交付买受人使用，第1种为该商品房经验收合格。”被告已按合同约定将经验收合格的房屋交付给原告，且原、被告之间已经就房屋延迟交付问题达成和解，原告无权再就房屋延迟交付问题主张违约责任； 3、工程竣工验收报告、2019年3月11日汪清县建设工程质量监督站出具的证明复印件各一份，证明2018年3月20日被告向汪清县建筑工程质量监督站提交涉案房产相关资料，经审查资料内容齐全，符合备案要求，2018年4月18日涉案房屋经建设单位、监理单位、勘查单位、施工单位、设计单位共同验收合格并加盖公章； 4、房屋验收表、资料签收确认书复印件各一份，证明2018年4月26日，被告已向原告交付房屋，同时被告向原告提供前期物业服务协议、长吉图1号业主手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书； 5、工程质量评估报告复印件一份，证明案涉楼房已于2018年3月25日经质量评估合格，监理单位为延边工程建设监理有限公司； 6、工程质量保证书复印件一份，证明施工单位为该工程提供工程质量保证书； 7、延边州公安消防支队竣工验收消防备案受理凭证复印件一份，证明案涉工程经过消防验收合格并于2018年9月11日在网上完成了备案手续。 本院于2019年5月13日对时任汪清县住建局质监站站长鲍万臣做的调查笔录，证明汪清县住建局质监站仅收到建通房地产公司提交的技术资料，该公司尚未提供办理备案证相关材料也未提出备案申请。鲍万臣认为根据相关规定，商品房买卖合同中房屋验收合格的标准为形成工程竣工验收报告，房屋经综合验收合格的标准为取得备案证。 经庭审质证，1、付殿波提供的1号、2号证据，建通房地产公司未提出异议，建通公司提供第1号、4号证据，付殿波亦未提出异议，本院对上述证据予以采纳。 2、付殿波提供的3号证据，建通房地产公司对证据真实性未提出异议，称该份证据无法证明建通房地产公司存在违约情况，因建通房地产公司对证据的真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以采信。 3、建通房地产公司提供的第2号证据，付殿波认为签订协议时，建通公司承诺房屋具备交付条件，实际上房屋并未验收合格，付殿波主张的违约金与协议无关。因付殿波对证据的真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以采信。 4、建通房地产公司提供的第3号证据，付殿波对证据的真实性没有异议，但认为验收报告并不是验收合格备案，且房屋是否验收合格备案并非该证据可以证明。因付殿波对证据的真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以采信。 5、建通房地产公司提供的5号证据，付殿波对证据真实性提出异议，称该份证据不是备案证，无法证明涉案房屋已经验收合格的事实。经查，该报告盖有监理单位公章，足以证明其真实性，故本院对该份证据的真实性予以采信。 6、建通房地产公司提供的6号证据，付殿波对证据的真实性没有异议，认为该份证据无法证明工程验收合格的事实。因付殿波对证据的真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以采信。 7、建通房地产公司提供的7号证据，付殿波对证据的真实性没有异议，认为该份证据无法证明工程验收合格的事实。因付殿波对证据的真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以采信。 8、本院所做调查笔录，原、被告双方对于汪清县住建局质监站仅收到建通房地产公司提交的技术资料，该公司尚未提供办理备案证相关材料也未提出备案申请的事实没有意见，本院对该事实予以确认。 本院经庭审举证、质证结合采纳、采信的证据以及当事人的陈述，综合认定如下事实： 建通房地产公司开发建设了长吉图1号小区。2016年6月12日，建通房地产公司取得了该小区的商品房预售许可证。2017年4月24日，付殿波向建通房地产公司交纳了购房定金5000.00元,4月27日付殿波又交纳了购房款133000.00元。2017年5月2日，建通房地产公司与付殿波签订《商品房买卖合同》，合同约定，付殿波购买了建通房地产公司开发建设的位于长吉图1号项目xxx号房屋，总价款为198000.00元，首付款158000.00元（提取公积金20000.00元），贷款40000.00元。合同第8条约定交付期限，出卖人应于2017年7月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第9条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》附件4的补充协议第8条对合同第9条进行了补充约定，约定房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应按照合同约定的交付标准及时进行整改维修，除房屋主体结构存在安全隐患以外，买受人应当接受出卖人的交付。2018年3月25日，监理单位出具工程质量评估报告，该工程评估合格。建设单位向建通房地产公司出具了工程质量保修书。2018年4月18日，经长吉图1号小区工程的建设单位、监理单位、勘查单位、施工单位、设计单位共同验收，出具工程竣工验收报告，验收组一致同意该工程评定为合格工程，同意使用。建通房地产公司向付殿波送达入伙通知书，将交房时间定于2018年4月25日开始分批交付。2018年4月26日，付殿波确认收房。2018年7月17日，建通房地产公司与付殿波达成《关于解决长吉图1号项目延期交付问题的协议》，协议确定付殿波为长吉图1号项目xxx号业主，其已付房款金额为198000.00元，因付殿波房款到账早于合同签订的房屋交付日，自交付日期第二日起，至2018年4月27日止，按日向付殿波支付违约金，确定违约金为26631.00元，付殿波收到协议约定款项后，不再向建通房地产公司主张交付逾期的违约责任。付殿波于2018年4月26日收房后，6月初开始装修，并于2018年10月正式入住至今。2019年3月11日，汪清县建设工程质量监督站出具证明一份，内容为汪清县二中西侧棚户区改造项目A、B标段技术档案，本站已于2018年3月20日收到。建通房地产公司尚未向汪清县住建局质监站提交备案申请及相关资料。2018年9月11日，长吉图1号小区经过消防验收合格并在网上完成了备案手续。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定被告向原告交房的时间为2017年7月31日，约定交房条件为“该商品房建设竣工验收合格”，根据合同约定被告应于2017年7月31日前交付经验收合格的房屋。现原、被告之间的焦点问题为商品房交付具体判断标准：即本案中，合同约定的“该商品房建设竣工验收合格”是否指该商品房必须获得工程竣工验收合格报告或该商品房经竣工验收合格备案登记并取得商品房竣工验收备案表。首先，根据《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。若建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料进行审查后决定是否同意备案或者重新组织竣工验收，说明建设行政主管部门具有验收是否合格最终的审查权和监督权，其颁发的备案表就是商品房经验收合格的依据。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但被告并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，故不能构成有效交付。但付殿波已于2018年4月26日确认收房，并装修入住至今，涉案房屋已经实际交付。虽然该实际交付行为不符合合同约定条件，但付殿波并未拒绝，实际接收房屋入住至今，属于对自己权利的处分。建通房地产公司实际交付的房屋不符合合同约定的行为并未影响付殿波对涉案房屋的使用收益，付殿波不能举证建通房地产公司未取得建设行政主管部门竣工备案而交付房屋的行为给其造成了实际损失。 原告付殿波与被告建通房地产公司达成延期交付问题的协议，获得因建通房地产公司逾期交付房屋的违约金，并承诺不再向建通房地产公司主张交付逾期的违约责任，现又以建通房地产公司未取得建设行政主管部门竣工备案，房屋不具备交付条件为由，要求建通房地产公司承担逾期交房的违约金，有违民法的公平和诚信原则，本院不予支持。但建通房地产公司仍负有完善合同约定交付房屋的相关手续的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 驳回原告付殿波的诉讼请求。 案件受理费704.00元，由原告付殿波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  梁明国 审 判 员  梁照红 人民陪审员  刘 珍 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  金 莹