上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0109民初5424号 原告：谈凯敏，男，1950年6月20日出生，汉族，住所地上海市虹口区。 委托诉讼代理人：卢雅雯(系谈凯敏妻子)，住所地上海市虹口区。 被告：上海市虹口区宏苑小区业主委员会，住所地上海市虹口区。 负责人：许周铭，主任。 委托诉讼代理人：王鑫妹，业委会委员。 原告谈凯敏与被告上海市虹口区宏苑小区业主委员会(以下简称宏苑小区业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。谈凯敏及其委托诉讼代理人卢雅雯，宏苑小区业委会主任许周铭、委托诉讼代理人王鑫妹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 谈凯敏向本院提出诉讼请求：1、判令宏苑小区业委会作出的《关于宏苑小区架空层室内车库的使用细则》(含宏苑小区架空层室内车库价格一览表)(以下简称使用细则)无效；2、本案诉讼费由宏苑小区业委会负担。事实和理由：谈凯敏系上海市虹口区宏苑小区(以下简称宏苑小区)业主。2018年9月至11月期间，宏苑小区业委会组织召开了2018年度业主大会，提出宏苑小区室内车库调整方案和整体绿化调整方案等议题，提交业主大会表决。并先后在小区大门口、宣传栏、及管理区域内张贴公示了《召开业主大会的通知》、《2018年宏苑小区业主大会业主意见征询表》(以下简称意见征询表)、《2018年宏苑小区业主大会情况汇总及业主意见征询表统计信息反馈》、使用细则和《告知书》等五份书面文件，但却未形成或公示本次业主大会的决定或决议。 另，根据法院生效判决，上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层系按规划配建的非机动车车库，而非“架空层”，属于配套设施设备，在未经合法的变更程序和必要的报备手续前，其规划用途不得改变，因此业委会召开业主大会设立的“架空层地面车库调整方案”的议题不符合法律规定，由此作出的使用细则应属无效。 宏苑小区业委会辩称，上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层，有宏苑小区的老年活动室、物业管理办公室及业委会办公室，以及三套租赁房屋和17间室内停车库。其中十七间室内车库大小不一，一直由小区业主付费使用。但因前期收费标准不一且无规律，小区业主纷纷提出异议，要求业委会改变现状。就此，宏苑小区业委会于2018年9月15日召开业主大会，对上述问题进行审议，并决定向全体业主就“使用细则”发出书面意见征询表。9月28日，由居委会代表一人、楼组长代表二人、业主代表二人组成开票统计小组，经清点统计结果并形成书面报告。10月23日，经宏苑小区业委会决定将“使用细则”上报居委会、所在街道综合办、房办。10月28日，小区所在房办实地查看、指导并拍照留存。11月8日向全体业主张贴“使用细则”，并决定于2019年1月1日起实行。且上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层的权属问题，已经法院生效判决属小区全体业主所有，故该部位的用途应由小区全体业主通过投票等形式作出决定。因此，该使用细则符合规定，并无违反法律法规规定之情形，合法有效，故不同意谈凯敏的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 谈凯敏系上海市虹口区同心路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。宏苑小区业委会管理区域为上海市虹口区同心路1035弄、1045弄。 自宏苑小区交付使用后，上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层被分割为若干房间，由开发商委托物业管理单位经营管理。目前，部分作为机动车车库、办公用房出租，部分作为宏苑小区物业用房、业委会办公用房、老年活动室、保洁员宿舍使用。 2018年9月宏苑小区业委会在小区管理区域内张贴《召开业主大会的通知》，对业主大会召开时间、地点、会议内容和议程进行公示。 2018年9月15日，宏苑小区召开业主大会，向全体业主发放“意见征询表”，对本案所涉上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层中的17间室内车库仍作为业主租赁用车库使用，所得租金全部作为全小区公益收入；以及对车库按不同面积作出定价标准的调整方案及其他须征询全体业主的事项作了列明。 2018年10月5日，宏苑小区业委会在小区公共区域张贴并公示《2018年宏苑小区业主大会情况汇总及“业主意见征询表”统计信息反馈》，整理汇总了业主意见征询表的送达、回收及表决情况。其中对车库管理调整方案：发出意见征询表376份，同意或视为同意的有362份，占96.27%；不同意的有13份，占3.45%；弃权的有1份，占0.28%。 2018年10月，宏苑小区业委会根据业主大会内容及投票结果，形成“使用细则”，对宏苑小区室内车库具体使用规则和费用标准作出规定，报相关部门备案。并于2018年11月8日张贴于小区公共部位。 审理中，因上海宏苑房地产经营有限公司向本院提起诉讼【(2019)沪0109民初15968号】，认为其系上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层的权利人，要求上海百特物业管理有限公司、宏苑小区业委会返还上述部位。因该案的处理结果涉及本案争议部位的权属问题，故于2019年5月8日作出民事裁定,本案中止审理。2019年10月31日，本院对(2019)沪0109民初15968号一案作出民事判决，认为上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层应归宏苑小区全体业主共有，驳回上海宏苑房地产经营有限公司的诉讼请求。 上述事实，经庭审质证，另由双方当事人的陈述、《房地产权证》、《业委会基本情况表》、《召开业主大会通知》、意见征询表、《2018年宏苑小区业主大会情况汇总及“业主意见征询表”统计信息反馈》、使用细则、告知书、(2019)沪0109民初15968号民事判决书等证据佐证。 本院认为，建筑物区分所有权作为复合型权利，系由专有部分所有权、共有部分所有权以及成员权组成，各个区分所有人作为由全体区分所有权人组成团体的成员对团体事项享有平等参与权。区分所有权人团体作出的涉及各区分所有权人利益的决定应当限于在法律、法规规定的范围内，并遵循法律、法规规定的程序。本案中，谈凯敏认为宏苑小区业委会就宏苑小区室内停车库作出的相关使用细则，未最终形成业主大会“决定”或“决议”并进行公示，故使其程序权益受到侵害。细究该“使用细则”，在标题中虽未引用“决议”或“决定”二字，实际上其内容就是对上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层中室内车库今后使用规则、收费标准的具体规定，并经过召开业主大会，经全体业主投票表决，对意见征询表的送达、回收、统计等进行汇总整理，作出较为详尽的阐述与说明，报相关部门备案后张贴公示。其实质即为业主大会决议，不应仅以标题或者发布形式做简单理解。 至于谈凯敏认为，宏苑小区不存在“架空层”室内车库的问题，经法院生效判决确认，上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层在规划中原系宏苑小区自行车库，在小区交付使用后，开发商即对该部位进行分隔，并形成若干室内车库。谈凯敏自入住小区后即使用该部位其中的一间室内车库，其作为小区普通业主或在其作为小区业委会主任期间对此均从未提出异议。在宏苑小区内，“架空层”室内车库与“上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层”被分割形成的室内车库实际上指向的是同一部位，与前述同理，不应被对该部位的“称谓”所束缚。“使用细则”中对该部位分隔而成的室内车库的编号、部位以及面积均已经作出明确的描述，因此可以确认小区全体业主投票表决的标的即为宏苑小区内位于上海市虹口区同心路XXX弄XXX-XXX号一层的室内车库。且在业主意见征询表中，对该部位仍作为业主租赁用车库使用亦作出明确表述，亦属全体业主投票表决的范围。 法律赋予业主撤销权的目的是为了杜绝在小区自治管理中，出现绝大多数业主为使自身获益，以公众决议为手段侵害或剥夺少数业主权益这一不符合民事活动自愿、平等、公平原则的现象发生。而从本案争议的“使用细则”分析，其产生的后果并不会导致谈凯敏或个别业主在民事权益方面产生贬损而其他业主产生增益的极端后果，谈凯敏也未对其可能或实际受到的侵害举证。且该“使用细则”符合《业主大会议事规则》、《管理规约》及相关法律法规的规定。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一项、第七十六条、第七十八条规定，判决如下： 驳回谈凯敏的诉讼请求。 本案受理费50元，由谈凯敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  曹北霖 人民陪审员  金亚平 人民陪审员  孔宪军 二〇二〇年二月十日 书 记 员  蔡覙静 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。