河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初119号原告：陈建立，男，1969年6月13日出生，汉族，住商丘市。委托诉讼代理人：王纪伟，河南栗城律师事务所律师。被告：宋建林，男，1974年7月20日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：段超，河南心诚律师事务所律师。被告：王振修(曾用名王江)，男，1969年11月7日出生，汉族，住河南省柘城县。原告陈建立诉被告宋建林、王振修排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王纪伟、被告宋建林及委托诉讼代理人段超到庭参加了诉讼，被告王振修经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案案情复杂，2019年10月15日裁定转为适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王纪伟，被告宋建林的委托诉讼代理人段超，被告王振修的委托诉讼代理人校瑞莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈建立向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告宋建林搬出柘城县××海路××花园门口北1-2间门面房；2.请求法院依法判决被告支付自2018年2月至被告实际搬出柘城县××海路××花园门口北1-2间门面房之日期间的房屋使用费；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月4日，原告购买了被告王振修位于柘城县××海路××花园门口北1-2间门面房。2018年2月，交房期限到后，原告接收房屋时发现涉案该门面房已被被告宋建林占有并用于超市经营。原告要求被告宋建林撤离门面房或向原告交纳房屋使用费时，被告却拒绝搬离且不交纳房屋使用费。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令被告宋建林搬出柘城县××海路××花园门口北1-2间门面房，判令被告支付自2018年2月至被告实际搬出该房之日止的房屋使用费。被告宋建林辩称：被告不承认原告的诉讼请求。理由一，被告租赁在先，租赁期限至2027年12月7日，所以原告诉请被告宋建林搬出涉案房屋并支付使用费不应得到支持；理由二、涉案房屋的所有权人是马德军，其与被告王江是合伙关系，王江对涉案的房屋未履行过任何权利和义务。原告和王江很早就认识，且明知马德军和王江之间的合伙关系，在此情形下原告与王江签订所谓的买卖合同并进行诉讼显然属于恶意诉讼。因此，请求驳回原告的诉讼请求。被告王振修辩称，本案与被告王振修无关。王振修不是侵权主体，其未占有、使用涉案房屋，应由房屋实际占有、使用人宋建林承担侵权责任，请法院依法驳回原告对王振修的诉请。因陈建立与王振修之间签订有购销合同，并且经柘城县人民法院（2018）豫1424民初1785号民事判决书确认购销合同有效，作为出卖人王振修愿意配合原告陈建立依法主张权利。根据原、被告诉辩意见，本院归纳争议焦点为：原告请求判令被告宋建林搬出柘城县××海路××花园门口北1-2间门面房并支付自2018年2月至搬出之日的使用费有无事实及法律依据。原告陈建立向本院递交的证据材料：一、原告身份证复印件一份。证明原告主体身份情况，系适格当事人。二、购销合同一份、收据一份、银行交易明细各一份。证明2017年7月4日，被告王振修将其开发的柘城县承德家园小区大门北侧1-2间门面房出售给原告，交房期限为2018年2月份。同时，被告王振修以河南海威建设工程有限公司、河南海威建设工程有限公司柘城房地产开发部名义与原告签订了购房合同。当日，原告按合同约定向被告王振修指定的收款账户支付了购房款200万元，同时被告王振修为原告出具了加盖河南海威建设工程有限公司柘城房地产开发部财务印章的收款收据。原告已支付所有购房款，双方之间买卖合同合法有效。原告取得上述房屋的所有权及相应的支配权等权力，被告无权占有上述房屋。三、（2018)豫1424民初1785号民事判决书一份。证明2017年7月4日原告与被告王振修签订的柘城县承德家园小区大门北侧1-2间门面房买卖合同有效，再次证明原告系上述房屋的所有权人，有权就上述房屋主张相应的权利。被告宋建林对原告提供的证据一无异议；对证据二有异议，被告认为该证据都是不真实的。原告和王江之间没实际发生涉案房屋的买卖关系。证据三，该判决书显示原告是2018年4月底起诉，当时涉案的房屋就由宋建林租赁使用，而原告在该案中撤回了交付房屋并协助办理相关产权手续的请求，说明原告对该房屋的使用状况是明知的；如果所有权人出卖该出租房屋，应当征求房屋租赁人的意见，假设王江是该房屋的所有权人，该买卖关系侵害了宋建林的优先购买权，宋建林将择日提出第三人撤销之诉。被告王振修对原告提供的证据均无异议。被告宋建林向本院递交的证据材料有：1、2014年12月7日马德军与宋建林签订的《房屋租赁合同》；2、2017年12月7日马德军与宋建林签订的《房屋租赁合同》。证明目的：在原告购买争议房屋之前一直由宋建林租赁使用，按照租赁合同期限至2027年12月7日的约定，以“买卖不破租赁”的原则，宋建林不存在搬迁的问题，原告的第一、二项诉讼请求不支持。第二组书证3、2014年12月7日马德军与李纪营签订的《房屋租赁合同》；4、李纪营身份证复印件；5、2014年11月19日刁长林、李纪营签订的协议书及补充协议：6、河南省商丘市中级人民法院（2017)豫14民再75号民事判决书；7、河南省柘城县人民法院（2018）豫1424民初1785号民事判决书。证明目的：涉案房屋自竣工后一直由马德军出租收益，被告王江从没有对涉案房屋行使任何权利。原告和被告王江之间系恶意诉讼，原告早就知道王江和马德军之间有合伙纠纷，却仍购买本由马德军所有并管理出租的房屋，在2018年原告起诉王江的确认涉案房屋合同效力一案中，原告明知上述事实，并撤回交付房屋等诉讼请求，现又重复诉讼，显属恶意诉讼，其买卖行为是不真实的。被告王振修对被告宋建林提供的证据没有异议。原告陈建立对被告提供的第一组证据真实性有异议，该组证据均是被告宋建林与案外人马德军签订的合同，其真实性不予认可。即使该合同真实，从证据第一次租赁合同可以看出，宋建林与马德军之间仅签了1年的合同，以后的2015年、2016、2017年均没有签订书面的租赁合同。在原告向被告王江购买房屋后，被告宋建林才与马德军签订了长达10年的合同，明显不符合常理。这也是被告宋建林该租赁行为不具备法律效力，而故意霸占该房屋的行为。无论该两组证据内容是否真实，案外人马德军并非涉案房屋的所有权人，无权对外出租房屋，宋建林与马德军所有关于与房屋签订的协议均是无效的；对第二组证据3.4.5有异议，与本案不具有关联性，真实性不予认可。且证据3的租赁时间与证据1中的租赁时间相同，再次证明该协议的内容不真实;对证据6、7真实性无异议，其中证据6中的本院认为已经明确否认了被告王江与案外人马德军之间的合伙关系，该判决书恰能证明被告王江是涉案房屋的所有权人，有权对房屋进行买卖，对判决书中的代理人即原告代理时间是2017年12月份，发生在原告与被告房屋买卖之后，并不能因为曾经代理关系存在，而否认买卖合同的效力。因此被告提供的证据不能证明被告宋建林拥有合法的占用和使用权，更不能证明马德军有权处分涉案房屋。被告王振修未向本院递交证据材料。本院依职权调取的（2019）豫1424民初329号民事裁定书一份、（2019）豫14民终3982号民事裁定书一份，原告陈建立、被告宋建林、王振修对该两份判决书均无异议。本院经审理认定事实如下：2017年7月4日，原告陈建立和被告王振修签订《柘城县承德家园门面房购销合同》，将其开发的柘城县承德家园小区大门北侧1-2间门面房出售给原告，门面房建筑面积270平方米，单价每平方米7450元，总房款为2011500元，交房期限为2018年2月份。被告王振修以河南海威建设工程有限公司、河南海威建设工程有限公司柘城房地产开发部名义在合同上加盖了公章及“王江”私章。合同签订之日，原告按合同约定向被告王振修指定的收款账户支付了购房款200万元，被告王振修为原告出具了加盖河南海威建设工程有限公司柘城房地产开发部财务印章的收款收据。原告陈建立于2018年4月26日对上述门面房购销合同起诉被告王振修确认合同效力，经柘城县人民法院审理并作出（2018）1424民初1785号民事判决，经审理认为涉案房屋买卖行为是被告王振修的个人行为，房屋的出售方应为被告王振修，据此该判决确认了原告陈建立和被告王振修2017年7月4日签订的柘城县承德家园门面房买卖合同为有效合同。案外人马德军于2017年12月7日将涉案门面房以每年5万元租金租赁给被告宋建林，现原告因要求被告宋建林搬离门面房或交纳房屋使用费遭拒起诉来院。另查明，案外人马德军以第三人提起撤销之诉起诉陈建立、王振修，要求撤销柘城县人民法院（2018）1424民初1785号民事判决，改判驳回陈建立的诉讼请求。该案经审理，柘城县人民法院于2019年7月5日作出（2019）豫1424民初329号民事裁定：驳回马德军提起的第三人撤销之诉。案外人马德军不服该裁定，上诉至商丘市中级人民法院，商丘市中级人民法院经审理认为马德军主张其对涉案房产拥有所有权的证据不足，不能证明其对涉案房产占有、管理、出租收益的合法性，2019年8月15日该院作出了（2019）豫14民终3982号民事裁定：驳回上诉，维持原审裁定。本院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案原告陈建立通过签订门面房购销合同，并支付购房款，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方所签订的门面房购销合同经柘城县人民法院（2018）1424民初1785号民事判决书判决为有效合同，并经第三人撤销之诉的一审及二审均未撤销原告陈建立和被告王振修所签订的门面房购销合同，对涉案门面房的财产所有权已经给予排他的情况下，应属于原告陈建立所有。据此，原告陈建立享有涉案承德家园小区大门北侧1-2间门面房的财产所有权，有权对涉案门面进行占有、使用、收益和处分，被告宋建林虽然和案外人马德军于2017年12月7日签订了租赁期限十年租赁费每年5万的房屋租赁合同，但商丘市中级人民法院（2019）豫14民终3982号民事裁定中已经认定马德军主张其对涉案房产拥有所有权的证据不足，马德军因此对涉案的门面房不再具有进行对外出租的权利，被告宋建林无法再以该租赁合同取得涉案房屋的租赁权，但被告宋建林可另行与原告陈建立协商一致后建立新的租赁关系。原告请求被告支付房屋使用费，证据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：一、被告宋建林于本判决生效后30日内搬离原告陈建立位于柘城县梁庄乡上海路承德花园门口北1-2间的门面房。二、驳回原告陈建立的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告宋建林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。审判长  王洪林审判员  杨莹华审判员  李 艳二〇一九年十一月六日书记员  胡迎雪