上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初1091号原告：上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主大会，住所地上海市杨浦区。负责人：徐骏富，主任。委托诉讼代理人：于彩霞，上海浦望律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯华，上海浦望律师事务所实习律师。被告：上海中乾物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：侯鸣杰，总经理。委托诉讼代理人：蒋勇。委托诉讼代理人：**，上海嘉富诚律师事务所律师。原告上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主大会(以下简称中轩丽苑业主大会)与被告上海中乾物业管理有限公司(以下简称中乾物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，中轩丽苑业主大会提出诉讼保全申请，本院于2019年1月16日作出(2019)沪0110民初1091号民事裁定书，裁定查封、冻结中乾物业公司名下的701,849.57元财产。该案依法适用简易程序，于2019年1月23日开庭进行了审理，因案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭于2019年12月19日对本案进行了公开审理。原告中轩丽苑业主大会的负责人徐骏富，被告中乾物业公司的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中轩丽苑业主大会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2014年8月1日至2018年12月31日期间上海市杨浦区平凉路2625弄中轩丽苑小区(以下简称系争小区)的公共收益分成款1,463,594.16元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告中乾物业公司系开发商指定的物业服务公司，自2004年入驻系争小区提供物业服务至今。2014年，小区成立业委会，同年专项维修资金账户开户成立备案。根据2015年1月1日至2016年12月31日及2017年1月1日至2018年12月31日双方签订的物业服务合同约定，小区停车收费分成方式为由被告代收的停车泊位费，其中50%归原告所有，纳入维修基金，50%归被告作为管理费用，税收各自处理。机动车车位租用费的收缴情况，被告应按每半年一次向业主委员会书面报告，并同时由甲方向全体业主公布。第一届业委会自2018年5月4日成立后，多次书面、口头向被告催讨公共收益分成款，但被告均以各种借口拖延，始终未予支付。故现提起诉讼。被告中乾物业公司辨称，不同意原告诉请，按照物业服务合同约定,被告对公益金收入同样享有一定比例的分成收益。对审计报告内容和审计公司的计算方法我方无异议，但对业主大会资金期初余额2,469,839.90元我方有异议，因没有扣除被告318,416.37元的管理成本，对该小区2014年8月1日至2018年12月31日期间产生的各项公共收益金额及分成比例同意审计公司的计算方式，但考虑到此前有相应的期初数据也进行过相应的审计，我方同意按照1,463,594.16元减去318,416.37元得出的余额支付给原告，目前未经过审计确认的318,416.37元被告管理成本金额应当予以扣除。本院经审理认定事实如下：原告系系争小区的业主大会，备案机关上海市杨浦区人民政府定海路街道办事处于2018年5月24日出具的《业主大会、业主委员会备案证》(编号：沪杨定房第051号)上载明：业主大会名称为上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主大会，业主委员会名称为上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主委员会(以下简称中轩丽苑业委会)，负责人为主任徐骏富、副主任戴洪根。被告系系争小区的物业管理企业。2015年1月1日，原告中轩丽苑业主大会(甲方)与被告中乾物业公司(乙方)签订一份《中轩丽苑物业服务合同》，约定：乙方为物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，乙方提供服务后，本小区业主应按住宅1.60元·平方米/月、商铺3.20元·平方米/月的标准向乙方支付物业服务费用。乙方按包干制收费形式确定物业服务费用。小区停车收费及分成方式：(一)地面停车场属于全体业主共用的，收费标准由业主大会决定；(二)由乙方代收的停车泊位费，在本合同的第一年(即2015年1月1日-2015年12月31日)其中60%归甲方所有纳入甲方的维修基金，40%归乙方作为管理费用，在本合同的第二年(即2016年1月1日-2016年12月31日)其中50%归甲方所有，纳入甲方的维修基金，50%归乙方作为管理费用，税收各自自理；(三)乙方应做好机动车停车费的收缴工作，督促小区的停车业主主动缴纳停车费；(四)机动车车位租用的收缴的情况，乙方应按每半年一次向业主委员会书面报告，并同时由甲方向全体业主公布。乙方经营归业主所有的公用部位、公用设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应在符合有关法律法规，并征得相关业主、业主大会同意，按规定办理相关手续，并每半年向甲方书面公布收益情况，接受甲方监督，其所得收益2015年1月1日至2015年12月31日其中40%归乙方用以补充物业服务费用，60%归甲方所有，纳入甲方的维修基金。2016年1月1日至2016年12月31日止，其中50%归乙方所有用以补充物业服务费用，50%归甲方所有纳入甲方的维修基金。税收各自自理。合同期为二年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。2017年1月1日，原告中轩丽苑业主大会(甲方)与被告中乾物业公司(乙方)续签一份《中轩丽苑物业服务合同》，约定：乙方为物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，乙方提供服务后，本小区业主应按住宅2.00元·平方米/月、商铺3.50元·平方米/月的标准向乙方支付物业服务费用。小区停车收费及分成方式：(一)地面停车场属于全体业主共用的，收费标准由业主大会决定；(二)由乙方代收的停车泊位费，其中50%归甲方所有，纳入甲方的维修基金，50%归乙方作为管理费用，税收各自自理；(三)乙方应做好机动车停车费的收缴工作，督促小区的停车业主主动缴纳停车费；(四)机动车车位租用的收缴的情况，乙方应按每半年一次向业主委员会书面报告，并同时由甲方向全体业主公布。乙方经营归业主所有的公用部位、公用设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应在符合有关法律法规，并征得相关业主、业主大会同意，按规定办理相关手续，并每半年向甲方书面公布收益情况，接受甲方监督，其所得收益50%归乙方所有用以补充物业服务费用，50%归甲方所有纳入甲方的维修基金。税收各自自理。合同期为二年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止。2018年6月22日，中轩丽苑业委会向被告中乾物业公司发送一份《告知函》，载明：业委会于2018年5月24日致告知书予你处，要求你处“自收到日(5月25日)起十五个工作日内，将小区前期尚在执行中的共有部分的广告及其他租赁收益合同及协议备份给业委会”，此事至十五个工作日后未果。2018年6月19日，业委会副主任与业委会成员前往你处询问此事，收到你处二份广告合同：1、赛福通电梯安全监管视频项目合同书(居民楼电梯间)；2、上海亿投广告传媒有限公司合作合同书(居民楼一楼门厅)，其余缺失的广告合同物业经理解释还要寻找。中轩丽苑业委会于2014年下半年成立，小区上海银行维修基金账户于2016年1月开户，业主大会与你司签订的物业服务合同中约定停车费和广告及其他收益的分成分别是2015年60%归甲方(业主大会)，40%归乙方(物业公司)，2016年至今为50%归甲方，50%归乙方，目前维修基金账户收到你处返还的收益分成如下：1、2016年8月23日150,000元，2、2017年7月27日80,000元，3、2017年8月16日120,000元，4、2017年12月25日50,000元，合计400,000元。此前，业委会为了保障业主权益，应广大业主的要求，历时半个多月对小区业主的车辆停车信息进行了登记统计，截止到2018年6月20日，业主地面停车每月约为332辆，年收益约为597,600元整，此数额相对于上述的分成明细表(尚未包含广告租赁收益)相差甚远。2018年5月21日，贵司予业委会的函中“一、收费问题：答1、截止2017年底通过电梯广告与小区地面停车费收入总计556.86万元”，答复中以上收入未有起始日，亦无电梯外的广告收益和租赁合同收益表述，现请提供以下资料：1、自业主大会与贵司签订物业服务合同之日起，按财务报告审计期限，小区公有部分的广告、租赁合同及每年的广告、租赁收益总额；2、自业主大会与贵司签订物业服务合同之日起，按财务报告审计期限，小区地面停车费每年的收入总额。2018年8月6日，上海市杨浦区定海路街道房屋管理办事处向中轩丽苑业委会和中乾物业公司出具一份《整改通知书(公共收益入账)》(沪定海街道房管[2018]第016号)，载明：经查，小区发现存在以下问题：2018年1-6月小区公共收益未入账。这不符合《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十二条，《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》第二条的规定，请即予整改，并将整改情况于2018年8月17日前报杨浦区定海街道(镇)房管办事处。2018年9月30日，上海翰盛会计师事务所出具一份《上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主委员会换届专项审计报告》，编号为上翰房维字(2018)第120号，审计报告载明：接受委托，对上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主大会2014年8月1日至2018年4月30日业主委员会的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计。一、审计对象基本情况。(一)小区情况，上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑小区面积98939.25平方米，于2014年10月8日取得《业主大会业主委员会备案证》，业主大会开户银行为上海银行定海支行，物业服务企业为中乾物业公司，物业企业开户银行为建行上海定海桥支行。(二)商品住宅维修资金使用的授权情况，物业授权范围5,000，业委会授权范围30,000，审价金额50,000。(三)小区收益资金使用的约定情况，业主委员会活动经费用于下列开支：1、业主大会、业主委员会会议开支，计10,000元/年；2、必要的日常办公等费用，计500元/年；3、有关人员津贴；业主委员会开展工作的经费来源采用下列方式：共用部分、共用设施设备经营收益合计16,000元；经费收支账目由物业公司代为管理，经费收支账目每6个月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。二、商品住宅维修资金收支情况。(一)总体情况，经审计，自2014年8月1日至2018年4月30日，业主大会商品住宅维修资金银行账户期初余额0元，收入合计11,701,017.66元，支出合计802,634.38元，期末余额为10,888,383.28元，其中定期存款金额8,156,000元。(二)收入情况，1、区(县)规划维修资金11,107,017.66元。2、维修资金交款0元。3、活期存款结息37,837.36元；定期存款结息156,000元。4、收益补充维修资金400,000元。5、其他收入0元。(三)支出情况，1、维修资金用于物业企业受权维修项目支出0元。2、维修资金用于业主委员会受权维修项目支出802,634.38元。3、维修资金用于业主大会决定维修的项目支出0元。4、维修资金退款0元。5、其他支出0元。三、小区收益资金收支情况。(一)总体情况，经审计，自2014年8月1日至2018年4月30日，业主大会收益资金期初余额2,469,839.90元，收入合计2,360,960.17元，支出合计4,128,950.50元，期末余额701,849.57元。在上述期间，小区收益资金累计交入业主大会银行账户金额共计为400,000元。(二)收入情况，1、固定车位收入2,024,290.07元；临时车位收入123,200元。2、广告费收入55,003.60元。3、资产处置收入0元。4、利息收入0元。5、向业主收取费用0元。6、其他收入158,466.50元。(三)支出情况，1、小区收益资金用于相关税费支出122,458.09元。2、小区收益资金用于管理成本支出1,310,465.96元。3、小区收益资金用于维修支出2,250,367.55元。4、小区收益资金补充维修资金400,000元。5、小区收益资金中业主委员会活动经费支出1,735.50元。6、其他支出43,923.40元。2018年11月1日，中轩丽苑业主委员会向杨浦区定海街道(镇)房管办事处递交了一份《请示报告》，载明：根据贵处2018年8月6日出具的沪定海街道房管[2018]第016号整改通知书(公共收益入账)整改事项，并依据2018年9月30日上海翰盛会计师事务所出具的《上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主委员会换届专项审计报告》中确认的2014年8月1日-2018年4月30日公共收益的期末余额：701,543.57元，业委会已多次向上海中乾物业管理有限公司催讨无果。至今，上海中乾物业管理有限公司对整改事项依然无动于衷推诿拖欠不予办理，严重违反了《上海市商品住宅维修基金管理办法》若干规定，在此请求街道房办职能部门予以帮助，督促上海中乾物业管理有限公司按国家相关法规尽快将此款项纳入维修基金账户，维护中轩丽苑广大业主的权益。另查，2018年7月26日，中轩丽苑业委会发布一份《公告》，明确业委会对依据6.26决议后签订的《中轩丽苑物业服务合同》进行了法律咨询，讨论决定：1、请专业律师对该合同提起诉讼，费用由业委会经费支出，事后会公式公布支出经费明细；2、诉讼请求事项：(1)要求中乾物业公司支付2004年5月至2018年4月30日的小区停车费及公共部位广告等其他收入分成欠款共计80余万元；(2)从2017年6月26日至2017年12月18日，签订该合同的原业委会被全体业主以93.5%的高票罢免下台，主张该合同无效。2018年8月4日，中轩丽苑业委会发布一份《关于上海市杨浦区中轩丽苑小区第二次业主大会会议形式的公示》，明确第二次业主大会会议采用书面征询意见形式。2018年8月7日，中轩丽苑业委会发布一份《关于中轩丽苑小区第二次业主大会征询单进行完善的通知》，明确“中轩丽苑小区书面征询单”的公示期限至2018年8月18日止，在公示期间业委会收到了部分业主提出的各自看法和建议，为完善该征询方案，现安排本月19日下午14：00，在本小区18号202室业委会办公室召开各楼业主代表和楼组长会议，讨论表决内容，表决内容明确后再交全体业主进行表决。2018年8月11日,中轩丽苑业委会发布一份《关于中轩丽苑小区第二次业主大会会议工作人员组成的公告》，明确中轩丽苑小区第二次业主大会会议工作人员由各楼组长、业主代表组成。同日，中轩丽苑业委会发布一份《上海市杨浦区中轩丽苑小区第二次业主大会会议形式的公告》，明确：一、第二次业主大会会议采用书面征询意见形式。二、对以下各项进行表决：1、车辆管理办法及收费标准；2、改建车辆进出智能识别系统；3、重新规划合理的停车位；4、改建南门和西门的人行进出门禁系统及各单元门禁系统；5、增加喷水池的水循环装置；6、针对6.26等事项，业委会拟集体应诉及诉讼；7、拟公开选聘物业服务企业。三、大会表决时间2018年8月26日到9月2日下午2时30分止。四、9月2日下午2时45分在业委会办公室公开开箱唱票、验票。2018年8月31日，中轩丽苑业委会发布一份《通知》，明确公布上海市杨浦区中轩丽苑小区第二次业主大会开箱验票人员名单及唱验票时间、地点。2018年9月2日，中轩丽苑业主大会公布《上海市杨浦区中轩丽苑物业管理小区业主大会决议》，载明：上海市杨浦区中轩丽苑小区业主大会会议于2018年8月4日举行，2018年8月26日至2018年9月2日，本小区采用书面征求意见方式组织召开了业主大会，本小区业主人数893人，总建筑面积89232平方米。全体业主就有关事项进行了表决。《书面征求意见表决书》共发放和送达893份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，实收反馈意见570份，有效反馈意见564份，超过全体业主所持投票权的二分之一，会议有效。会议审议通过了八个事项，大会会议表决情况的表决事项第6项针对6.26决议，对17年合同执行有异议的业主，业委会拟集体应诉及诉讼表决结果为同意票452，不同意票19，弃权票70，同意票占业主人数比例89.4%，同意票占建筑面积比例89.4%，表决结果为通过。2019年1月4日，原告中轩丽苑业主大会具状来院，作如上诉请。审理中，原告中轩丽苑业主大会对“2014年8月1日至2018年12月31日期间，上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑小区公共收益(含停车费、广告费)及小区公共维修支出、业委会办公支出、税费支出以及原、被告按照合同约定的收益分成比例所应得金额数”向我院申请司法审计。经高院委托，上海宏大东亚会计师事务所有限公司于2019年10月10日出具了沪宏会师报字(2019)HZJ0008号《专项审计报告》，审计意见为：2014年8月1日至2018年12月31日期间，上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑小区公共收益2,944,257.20元。其中：1、停车费收入2,595,765.00元；2、广告管理费收入90,000.00元；3、广告场地费收入250,770.00元；4、其他收入7,722.20元。公共维修支出2,840,594.95元，其中：直接以中轩丽苑小区维修基金支付的支出802,634.38元，扣除上述金额后的公共维修支出为2,037,960.57元。业委会办公支出51,776.27元。税费支出161,027.56元。原、被告按照合同约定的收益分成比例，扣除明确属于2018年12月31日后的收益1,893.33元，应分得的金额数如下：原告中轩丽苑业主大会应分得金额1,483,491.10元；被告上海中乾物业管理有限公司应分得金额1,297,845.21元。经本院通知，上海宏大东亚会计师事务所有限公司到庭陈述：系争小区公共收益为2,944,257.20元，该金额包含停车费收入、广告管理费收入、广告场地费收入、其他收入，公共维修支出为2,840,594.95元，该金额扣除系争小区维修基金支付的金额数802,634.38元后，公用维修支出金额为2,037,960.57元，业委会办公支出51,776.27元，税费支出161,027.56元，原、被告按照合同约定的收益分成比例扣除明确属于2018年12月31日后收益1,893.33元，原、被告各方应当分得的金额是：原告应分得1,483,491.10元，被告应当分得1,297,845.21元。本案原告应得金额为：1,483,491.1元-2,037,960.57元(被告垫付的公共维修支出)-51,776.27元(被告垫付的业委会办公支出)-40万元(被告已经汇入原告业主大会开户银行账户的金额数)+2,469,839.90元(业主大会收益资金期初余额)=1,463,594.16元，1,463,594.16元应当由被告向原告予以支付。原告对审计报告和上海宏大东亚会计师事务所有限公司的陈述意见无异议。被告对审计报告无异议，但要求将2004年10月至2014年期间被告产生的管理成本318,416.37元从被告应当支付给原告的收益金余额款1,463,594.16元中予以扣除。以上事实，由备案证、物业服务合同、告知函、整改通知书、专项审计报告、请示报告、业主大会决议和当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告所订立的《物业服务合同》中明确约定了中乾物业公司的管理项目和履职范围，双方在《物业服务合同》中明确中乾物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，中乾物业公司按包干制收费形式确定物业服务费用。关于小区公共部位停车位的收费标准及分成在合同中亦加以明确，由被告代收的归原告所有的停车泊位费将纳入原告的维修基金；被告经营归业主所有的公用部位、公用设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应每半年向原告书面公布收益情况，其所得收益原、被告约定有明确的分成比例，归原告所有分成款将纳入维修基金。故被告理应将其代收的小区停车泊位费及公用部位收益款按照约定的分成比例支付给原告。原、被告双方就系争小区公共收益分成款金额无法达成一致，根据原告申请对系争小区进行了司法审计，上海宏大东亚会计师事务所有限公司出具《专项审计报告》，该公司具有司法鉴定资质，司法鉴定人具备相关鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论依据客观事实作出，对其出具的《专项审计报告》，本院予以确认。本院依据查明的事实、当事人的陈述及提供的证据，结合司法审计意见书的鉴定意见及到庭的上海宏大东亚会计师事务所有限公司审计人员的陈述意见，本院确认被告中乾物业公司应支付原告中轩丽苑业主大会2014年8月1日至2018年12月31日期间的公共收益分成款1,463,594.16元。中乾物业公司主张其在为小区提供物业服务过程中，所产生的318,416.37元管理成本应从中轩丽苑业主大会所获的公共收益分成款中扣除，但其未就产生的318,416.37元管理成本确实存在及未被审计确认提供确切依据加以证明，故中乾物业公司该项抗辩缺乏事实依据本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告上海中乾物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主大会2014年8月1日至2018年12月31日期间上海市杨浦区平凉路2625弄中轩丽苑小区的公共收益分成款1,463,594.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,972元，由原告上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主大会负担8,986元，由被告上海中乾物业管理有限公司负担8,986元；本案诉讼保全申请费4,030元，由原告上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主大会负担2,015元，由被告上海中乾物业管理有限公司负担2,015元;本案司法审计费219,400元，由原告上海市杨浦区定海153街坊中轩丽苑业主大会负担109,700元，由被告上海中乾物业管理有限公司负担109,700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 龚  立  琼审 判 员 张    扬人民陪审员 陈  铭  浩二〇一九年十二月二十五日书 记 员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。