中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1001号原告：周正康(NORMANCHOW)，男，1947年2月11日，美国籍，住上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：徐斌。被告：陈建武，男，1964年5月9日出生，汉族，住浙江省临安市。委托诉讼代理人：高伟力，上海正源律师事务所律师。被告：上海裕久嘉投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：鲍放，总经理。原告周正康(NORMANCHOW)与被告陈建武、上海裕久嘉投资管理有限公司(以下简称裕久嘉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月24月公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人徐斌，被告陈建武的委托诉讼代理人高伟力，被告裕久嘉公司的法定代表人鲍放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周正康向本院提起诉讼请求：1.判令被告陈建武支付天然气费用人民币(币种下同)165,600元；2.判令被告陈建武支付租金548,688.1元，物业管理费44,294.4元、水费794.76元，并按照日千分之一的标准分段计算，向原告偿付相关逾期利息97,762.57元；3.判令被告裕久嘉公司对被告陈建武的第一项诉讼请求中的付款义务向原告承担连带支付责任；4.判令解除原、被告间签署的《商铺租赁合同》；5.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告周正康、徐瑨为夫妻关系，并于2005年共同取得了上海市闵行区水清路XXX弄XXX号105房屋产权，原告购置该商铺目的是为了出租收益。原、被告双方于2013年12月6日依法签订《商铺租赁合同》。根据《商铺租赁合同》相关约定被告应合法使用并按约支付租金、物业费及缴纳相关费用。并约定当期租金为45,260.45元/月。商铺天然气申请人为被告裕久嘉公司，实际使用人是被告陈建武。而被告陈建武与被告裕久嘉公司的法定代表人为鲍放同为2006年成立的上海麦稻餐饮有限公司的股东。原告在2018年10月7日从大众燃气有限公司抄表员处得知欠费，后在营业厅补单时发现被告陈建武使用房屋期间，于2017年3月至2017年10月欠费170,799.50元、违约金85,799.20元。2018年10月10日大众燃气有限公司工业办事处负责人带领相关人员在现场对天然气表具进行检查。原告得知情况后即联系被告陈建武及被告裕久嘉公司，回复告知无法及时赶到。原告与大众燃气相关人员到达现场，工作人员在现场对天然气表具进行拆除检查，发现表具内部人为打孔以减少计量。该表具已被大众燃气作为证据收缴且已无法修复。根据燃气制度及相关法规，不及时缴费的、故以破坏表具的、不接受相关处罚的不能再申请勇气，也不得注销与变更表具申请人，一户一表。该情况的发现已造成原告的商铺无法正常出租。2018年11月30日，在原告与被告多次沟通无果的情况下，原告为止损无奈与天然气公司协商代被告缴纳了天然气欠费，原告作为受害者得到了天然气公司谅解调整降为165,600元。根据《商铺租赁合同》，自2017年7月1日止2018年12月31日，原告共收到租赁费为266,000元，尚欠租金548,688.10元。根据《商铺租赁合同》，至2018年12月30日被告尚欠缴物业管理费47,062.80元，水费794.75元。逾期租金利息暂计为97,762.57元。根据商铺目前现状，被告的保证金已不足以抵偿原告恢复原状的损失及被告享受的免租期。综上，原告认为合同是双方真实意思表示，合法有效，原被告应切实履行。由于被告的不诚信，人为破坏使用天然气且故以拖欠租金、物业管理费等。被告的行为给原告带来了严重经济损失，故原告以讼称事由诉至法院。被告陈建武辩称，1、双方的租赁合同已于2018年6月20日左右解除了，原告此后将房屋上锁并实际控制了房屋。系争房屋内尚有被告的设施设备，但被告已放弃主张房屋内的物品，可由原告自行处理。2、燃气费的承担主体确实为被告陈建武，该笔费用现尚未支付，但从原告现在提交的证据并不能反映出其已代缴。3、租赁过程中，物业管理费系由被告陈建武直接向物业管理单位支付的，原告现并无代缴的凭证。4、关于原告主张的水费，因双方并未抄表确认度数，故对于水费金额不予确认。每期水费系独立账单由被告陈建武自行支付。5、双方的租赁合同中约定了被告享有15天的免租期，故原告的计算方式应予以明确；6、被告以支付了至2018年6月的租金，并未欠付。被告陈建武与原告曾达成协议，2017年7、8、9、10月的租金减半收取。现除了原告陈述已支付的266,000元外，被告陈建武还于2017年11月支付了38,000元，加上保证金抵扣租金，至2018年6月的租金已经全部付清。7、燃气费用因被告陈建武使用产生，与被告裕久嘉公司无关。被告裕久嘉公司辩称，其与被告陈建武系朋友关系。被告陈建武租赁房屋因经营需要申请燃气，但因需要以公司名义申请，故将公司营业执照借给被告陈建武使用，用以申请。现被告陈建武才是房屋的实际使用人，应该由被告陈建武承担相应的燃气费用。经审理查明，上海市闵行区水清路XXX弄XXX号105室房屋产权人为原告周正康(NORMANCHOW)、徐瑨。2008年1月28日，原告周正康(NORMANCHOW)、徐瑨(出租方、签约甲方)与被告陈建武(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区水清路XXX弄XXX号105单元出租给乙方，建筑面积为346.05平方米；租赁期为六年，自2008年1月1日起至2013年12月31日止等。合同签订后，原告将系争房屋交付被告陈建武使用，被告陈建武支付了租期内的相应租金。上述合同到期后，原告周正康(出租方、签约甲方)与被告陈建武(承租方、签约乙方)于2013年12月6日续签了《商铺租赁合同》一份，约定：租赁地址为上海市闵行区水清路XXX弄XXX号105单元，建筑面积约为346.05平方米；本合同所确定的乙方承租部位仅限于经营城隍庙小吃、食品，未经甲方书面同意不得用作其他用途，乙方在经营中如对配套设施有增容的要求，经甲方同意后甲方配合提供相关权属证书或者出具证明材料，由乙方自行向有关部门提出申请，由此产生的费用由乙方承担；在租赁期内“该房屋”的物业管理费及使用水电煤气电话通讯等一切有关公共事业单位对该房屋公摊份额的费用(包括设施的维修和保养及安全使用)均由乙方按规定自行负责支付；租赁期限为六年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，本合同第一个月15天免租金作为装修期；第一年月租金为41,050.18元、第二年月租金为41,050.18元、第一年月租金为43,155.32元、第二年月租金为43,155.32元、第一年月租金为45,260.45元、第一年月租金为43,155.32元；租金按每两个月为一个支付期，乙方应在每月(1月、3月、5月、7月、9月、11月)的五日前向甲方指定的银行行号支付租金(或支付现金)。如付款日为非工作日，乙方应当在该非工作日之前的一个工作日支付租金，本条款所指的工作日为中国银行对企业营业的日子；在租期内，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方支付的租金；租赁保证金指乙方为了保证其履行本合同约定之义务和责任，由乙方交付甲方的履约保证金；本合同项下的租赁保证金总额相当于两个月的租金，乙方应于签订本合同当天向甲方支付82,100.36元租赁保证金(即签署第一期即2008-2013年租赁合同乙方已支付押金69,469.54元，本合同按第一年租金补差额12,630.82元)，在整个租期内，甲方无须向乙方支付租赁保证金的利息；在不影响本合同项下甲方有关权利的前提下，在本合同终止后，甲方应在乙方付清全部应付款并按本合同办理交还房屋手续后10个工作日内将租赁保证金(无息)退还乙方；在整个合同期内，租赁保证金应保持足额，甲方有权在乙方违反本合同的情况下，抵扣乙方的租赁保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失包括但不限于拖欠的租金及其他费用。在此情况发生时，乙方必须把甲方扣除的租赁保证金部分根据甲方通知三天内重新补足并支付于甲方，否则甲方有权提前收回该房屋，并视乙方为严重违约。如果租赁保证金不足甲方抵扣的金额，甲方有权追讨，乙方应向甲方额外支付差额部分；租赁期内乙方不得自行要求用上述租赁保证金冲抵租金及其他费用，亦不得将上述租赁保证金用于对外的担保或债券转让；租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应在与甲方结清所有的款项且在迁离该房屋后书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还给甲方的义务；如乙方未按本合同约定按时向甲方支付租金及其费用的，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日止，逾期超过3日，则甲方可发出催款函，在甲方发出催款函15日后乙方仍未支付的属于严重违约，甲方有权按照本合同第9.2条追究乙方责任；以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，合同终止之日为自甲方书面通知乙方之日起算，为足额支付任何一起租金或其他费用，并且甲方发出催款函15日仍未支付的，乙方已任何方式通知甲方其有意提前终止本合同或拒绝履行其在本合同的义务；如发生以上任何一种情况，则在违约发生15日后甲方有权停止水电供应并有权进入该房屋，并同时有权视乙方留存于房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物(如有)，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用；在上述条款规定的严重违约情形出现而甲方单方面终止本合同(除政府行为或不可抗拒情况外)，乙方应向甲方清偿所有截止至合同终止日所欠的应付款项，甲方除行使本合同约定即法律赋予的权利外，还有权要求乙方支付违约金，违约金相当于6个月的租金；鉴于乙方承担的物业管理费、电话通讯费、水电煤气费等应付款项均为房屋租赁管理及大厦运行之所需，故乙方在相关行政管理部门发出催款函15日仍未予支付时，被相关行政管理部门截电和(或)中断电话通讯，直到乙方付清全部租金及其费用为止，由此而可能致乙方的一切经济损失均由乙方自行承担，重新接驳电和(或)电话之一切费用概由乙方负责；在合同期限内，甲方不得以任何理由提前终止本合同(除政府行为或不可抗拒情况外)，一旦发生上述行为，则将被视为甲方严重违约，乙方有权要求甲方支付违约金，违约金相当于6个月的租金等。合同签订后，被告陈建武继续使用系争房屋，并向原告支付了租赁保证金82,100元及至2017年6月30日止的租金。被告陈建武承租系争房屋后，以被告裕久嘉公司的名义申请开通了燃气业务。被告陈建武在承租房屋过程中，存在违章用气的情况，并自2017年3月起未能支付燃气费用。2018年6月18日，被告陈建武与原告周正康相约商谈租赁事宜。2018年9月25日，上海海平物业有限公司向原告发出《催款通知书》，要求支付物业管理费35,989.20元及水费794.96元。此后原告代为支付了自2017年9月至2018年9月的物业管理费35,989.20元。2018年9月27日，原告向被告陈建武、裕久嘉公司发送《通知书》，表示二被告尚欠燃气费近25万元，同时陈建武尚欠10个月租金及相关物业费，要求被告收悉后尽快解决并及时支付租金。被告陈建武、裕久嘉公司均未收悉该函件。2018年10月10日、10月11日，原告向被告裕久嘉公司法定代表人鲍放发送短信，表示燃气表存在问题，燃气费未支付。2018年10月10日、10月18日，原告向被告陈建武发送短信，表示燃气表存在问题。燃气公司工作人员于2018年10月对于燃气表具进行了检查。2018年10月10日，上海大众燃气有限公司向被告裕久嘉公司开具《燃气设施整改告知书(客户联)》，载明：经检查发现，使用燃气过程中非正常计量用气，且内胆打洞，表具反镶。2018年11月8日，系争房屋内停止经营，房屋上招牌为“老鸿兴汤包馆”。2018年11月20日，被告裕久嘉公司的法定代表人鲍放配合办理了燃气表具拆除。上海康海皮革制品有限公司于当日支付了系争房屋内的欠付燃气费165,600元。另查明，2015年1月14日，被告陈建武向工商行政管理局申办了上海市闵行区豫申饮食店。2018年9月14日，上海市闵行区豫申饮食店申请注销。上海康海皮革制品有限公司的法定代表人为原告徐瑨。还查明，原告确认自2017年7月1日起的租金，被告共支付266,000元，被告陈建武则认为除266,000元，还于2017年11月7日向原告转账支付租金38,000元。后经本庭释明，被告陈建武未能提供除2017年11月7日支付38,000元外的剩余款项266,000元之付款凭证。上述事实，由原告提交的上海市房地产权证、《催款通知书》、物业费发票、《商铺租赁合同》二份、工商营业执照、燃气缴费通知单一组、付款凭证及企业信用信息公示报告、《通知书》及邮寄凭证、短信聊天记录、照片一组、《燃气设施整改告知书(客户联)》、《大众燃气有限公司单位老用户业务拆除处理单》，由被告陈建武提交的中国工商银行账户明细、微信聊天记录、《注销申请准予通知书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，被告陈建武为证明曾与原告就租金支付事宜达成补充协议，向本院提交了《商铺租赁合同补充协议》一份，该协议上并未签字确认，协议第二条约定：“承租人陈建武所拖欠2017年7、8、9、10四个月的租金共计164,200元，出租方周正康同意减半即按前款的50%收取82,100元，但乙方必须在本修改补充协议签订前向甲方周正康交清，否则甲方有权按原商铺租赁合同视乙方违约，立即无条件收回商铺”。第三条约定：“原租赁合同中乙方的租赁保证金为相当于两个月租金即82,100元，现经甲乙双方协商租赁保证金变更为六个月即246,300元，扣除乙方已交给甲方两个月租赁保证金乙方必须在本修改补充协议签订前向甲方周正康补足租赁保证金164,200元，否则本修改补充协议无效”。后被告陈建武并未补足租赁保证金，双方也未签署该协议。经庭审质证，原告对于该补充协议不予认可，认为双方曾协商但未达成一致意见，被告裕久嘉公司表示该补充协议与其无关。本院认为，补充协议双方并未签字确认，尚未成立。且依据协议之约定需由被告陈建武补足保证金后方予以生效，但被告陈建武并未按约履行，故该补充协议即未成立更未生效，被告陈建武认为双方已达成协议减半收取2017年7、8、9、10四个月租金的抗辩意见，本院不予支持。本院认为，原告与被告陈建武双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。现本案争议焦点为双方的租赁合同何时解除，被告陈建武是否应支付的租金、物业管理费、燃气费及水费及相应利息，被告裕久嘉公司是否应对燃气费承担连带清偿责任。关于争议焦点一，被告陈建武主张已于2018年6月20日与原告协商解除合同，此后原告对系争房屋上锁，已实际控制系争商铺，故双方的租赁合同已于当时解除。从被告陈建武提交的《商铺租赁合同补充协议》也能反映出，双方曾对2017年7月1日起的未付租金进行协商，但被告陈建武并未能按照该补充协议予以履行，导致补充协议未予签订。此后自2017年7月1日起的租金被告陈建武始终未予支付。虽原告与被告陈建武于2018年6月19日见面协商租赁合同终止事宜，但对于租金支付、商铺清空交还等解除后果处理并未达成一致意见，被告陈建武的该抗辩意见，本院不予支持。虽原告于2018年7月、8月期间对商铺进行上锁，但此时商铺内仍有被告陈建武物品未予搬离，被告陈建武未能清空商铺予以返还，原告实际无法收回该商铺。同时，因被告陈建武在占有使用期间违规用气，导致上海大众燃气有限公司开具《燃气设施整改告知书(客户联)》，在被告陈建武、裕久嘉公司未能进行改正的情况下，系争商铺因燃气问题原告无法正常使用，即被告陈建武虽停止经营，但未能及时将房屋恢复至正常状态予以交还。直至原告与被告裕久嘉公司于2018年11月20日共同配合办理了燃气表具拆除手续，并由产权人之一徐瑨所在的上海康海皮革制品有限公司支付了欠付燃气费165,600元后，原告才清空了系争商铺并于2019年初收回了商铺。此时，双方的租赁合同已无法继续履行，故本院确认双方的租赁合同于2018年12月31日解除。关于争议焦点二，被告陈建武作为承租人，应按照双方合同之约定，在租赁期内按时支付相应租金、水电燃气费用及物业管理费。关于原告主张的燃气费165,600元，该费用系被告陈建武租赁期内实际使用予以产生，应由被告陈建武自行负担。虽该笔费用由上海康海皮革制品有限公司代为支付，但上海康海皮革制品有限公司的法定代表人系徐瑨，徐瑨不仅是系争房屋产权人之一，在被告陈建武开始承租房屋之初也为出租方之一，故该笔燃气费实已由出租方代为支付，原告要求被告陈建武支付燃气费165,600元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的自2017年7月1日起至2018年12月31日止的租金548,688.10元，被告陈建武抗辩已与原告达成协议，2017年7、8、9、10月的租金减半收取，而已付保证金可冲抵租金，故实际并未欠付。如前所述，被告陈建武并无按照补充协议约定履行前期付款义务，原告也未签署该协议，双方就租金减免并未达成合意。且自2018年6月以后，虽被告陈建武停止经营，但系争商铺未及时清空返还且因燃气使用违规问题导致商铺始终处于不可用状态，自合同解除之日的租金536,057.32元(43,155.32×6+45,260.45×12-266,000)陈建武应按约支付。关于原告主张的物业管理费44,294.40元，本院注意到物业管理费应由被告陈建武向上海海平物业有限公司支付，现原告代为支付了自2017年9月至2018年9月的物业管理费35,989.20元，该费用被告陈建武应予以返还。至于租赁期内自2018年10月至12月的物业管理费，被告陈建武应按约向物业管理公司予以支付。关于原告主张的水费794.96元，被告陈建武应及时予以支付，现原告并未能代为支付，向被告陈建武主张并无依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款利息，本院注意到，被告陈建武在租赁期内并未能严格按照合同约定履行付款义务，对此原告前期并无提出异议，仍与被告陈建武继续履行，双方实在租赁过程中已变更相应租金支付方式。且原告陈述于2018年6月19日协商时，也系对欠付租金、房屋返还等事宜进行协商，并未主张逾期付款违约金。原告于2018年9月27日发函，对于租金及欠付燃气费、物业管理费予以追讨，也未提出逾期付款违约金，故原告主张自2018年6月26日起算逾期付款违约金并无依据。又原告现就租金主张逾期付款违约金，双方之租赁合同本院确认于2018年12月31日解除，此时予以确认被告陈建武应付租金总额为536,057.32元，且原告于本案诉讼中才予以主张逾期付款违约金，故本院确认被告陈建武以536,057.32元为本金，支付自2019年1月1日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金。至于逾期付款违约金的计算标准，双方于合同中约定为日千分之五，原告自愿调整至日千分之一，被告陈建武认为标准过高，请求予以调整。本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，本院结合本案合同履行情况酌定被告陈建武按照日万分之五的标准予以支付。关于原告收取的保证金82,100元，未避免当事人之讼累，本院于本案中一并予以处理。依据双方租赁合同之约定，原告应在被告陈建武付清费用后予以返还。至于原告认为被告陈建武还应承担之违约责任，可另行与陈建武协商处理。关于争议焦点三，虽被告陈建武系租赁房屋的实际使用人，燃气费用由被告陈建武实际使用而产生，但被告裕久嘉公司作为燃气使用申请方与上海大众燃气有限公司达成供气合同关系，系燃气费支付之相对方。原告代为支付了相应燃气费用，之于被告裕久嘉公司系不当得利。然本案中原告并非供气方，系基于租赁合同关系之约定(即合同之债)主张支付租赁期内产生之公共事业费用，原告在合同之债与不当得利之债竞合的情况下，基于债权请求权提起诉讼，另行要求被告裕久嘉公司承担连带责任并无依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、确认原告周正康(NORMANCHOW)与被告陈建武签订的《商铺租赁合同》于2018年12月31日解除；二、被告陈建武于本判决生效之日起十五日内向原告周正康(NORMANCHOW)支付租金536,057.32元、物业管理费35,989.20元及燃气费165,600元；三、被告陈建武于本判决生效之日起十五日内，以536,057.32元为本金，按照每日万分之五的标准向原告周正康(NORMANCHOW)支付自2019年1月1日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；四、原告周正康(NORMANCHOW)于本判决生效之日起十五日内向被告陈建武返还租赁保证金82,100元；五、驳回原告周正康(NORMANCHOW)的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,185.70元，由原告周正康(NORMANCHOW)负担721.14元，由被告陈建武负担5,464.56元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年三月二十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。