上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初14458号原告：上海邑街商业经营管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵承霞，执行董事。委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。被告：上海创融房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：唐烨，董事长。委托诉讼代理人：周平，上海普若律师事务所律师。原告上海邑街商业经营管理有限公司(以下称邑街公司)与被告上海创融房地产有限公司(以下称创融公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邑街公司委托诉讼代理人胡俊、被告创融公司委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邑街公司向本院提出诉讼请求：一、判令创融公司返还邑街公司定金人民币(以下币种同)200,000元；二、判令创融公司向邑街公司支付违约金4,185,278.34元(计算6个月租金的违约金，按照1.2元/平方米/日*19,110.86平方米*365天*6个月)；三、判令创融公司向邑街公司赔偿损失16,741,113.36元(计算2年免租期租金的直接损失，按照1.2元/平方米/日*19,110.86平方米*365天*2年)。事实和理由：2015年9月30日,邑街公司与创融公司签订了《上海房屋租赁(商品房)预租合同》，约定由邑街公司承租创融公司依法出租(预租)的商品房，创融公司作为“创融天悦嘉都”项目的开发商，开发项目位于上海市嘉定区天祝路合作路，建筑面积共19,110.86平米，创融公司应当于2016年10月向邑街公司交付一期房屋，2017年12月31日前交付二期房屋(由于二期房屋为期房，最迟不晚于2018年3月31日)；该房屋免租期后，每日每平米建筑面积租金为人民币1.2元，租金每2年递增6%；免租期2年，即一期房屋租赁期自2016年10月起至2018年10月止(以实际交付日期开始计算)，二期房屋租赁期自2017年12月31日起，至2019年12月31日止(如实际的该房屋交付日与本合同约定不一致的，则免租期依次顺延)，创融公司免收邑街公司租金。合同签订后,邑街公司于2015年10月14日向创融公司支付定金20万元。2016年11月2日,邑街公司向创融公司发出联系函，要求创融公司对于项目一期已售部分房屋，配合邑街公司完成与小业主签订《商铺委托招商经营合同》，并按合同约定向邑街公司交付该项目一期未售部分的房屋。但是创融公司在收到函件后未予配合与小业主签订合同，亦未交房。同年11月21日,邑街公司向创融公司和案外人上海联源物业管理有限公司发出联系函，要求创融公司和物业公司于2016年11月30日前配合办理未售部分房屋的交接工作。但创融公司和物业公司在收到邑街公司函件后，未配合邑街公司办理房屋交接工作，不愿按约交房。2017年2月20日，创融公司向邑街公司发出告知函，单方面解除了双方签订的合同。为此，双方发生争议而诉讼,邑街公司起诉创融公司要求继续履行《上海房屋租赁(商品房)预租合同》并向邑街公司交付“创融天悦嘉都”项目下房屋，促成项目下所有已售出房屋的购房小业主与邑街公司签订商铺委托经营管理合同。创融公司则反诉要求确认合同已于2017年2月20日解除并要求邑街公司赔偿财产损失120万元(后创融公司撤回了该项反诉请求)。该案经过一审法院审理，判决双方签订的《上海房屋租赁(商品房)预租合同》自2017年2月20日解除，对邑街公司的诉讼请求不予支持。后邑街公司提起上诉，二审法院经审理后维持原判，并在判决书中载明不认定创融公司具有法定或者约定解除合同的条件，但是考虑合同已无继续履行的基础，因此认定合同解除，二审法院同时认定创融公司属于未按约交房，显然构成违约，而合同条款并未明确约定违约方有权解除合同，故创融公司的主张缺乏法律依据。另外，法院认定邑街公司因合同不能继续履行的损失，应另行主张。故邑街公司提起本次诉讼，要求创融公司返还定金，并根据合同第10.4条的约定向邑街公司偿付违约金并赔偿损失。被告创融公司辩称，同意退还定金20万元，但是不同意邑街公司的其余诉讼请求。一、双方签订预租合同的主要目的是邑街公司代理销售创融公司开发的商铺，在绝大部分商铺售出的情况下，将剩余少部分商铺出租给邑街公司，但邑街公司不仅未积极销售商铺，还采用上锁、张贴告示等方式对创融公司实施侵权行为，该节事实在(2018)沪02民终441号民事判决书中已有认定。二、创融公司未按约交房，构成违约，但违约并非创融公司主观因素造成，而是因为已购买商铺的小业主不同意与邑街公司及创融公司签订三方租赁合同，合同已无继续履行的基础，生效判决亦对此予以认定。三、涉案合同是预约合同，而非正式租赁合同，根据合同名称以及合同第1-1条载明的“待甲方后续将该部分房屋销售后，甲、乙双方及购房小业主另行签订三方租赁合同”均能认定该合同为预约合同。四、合同签订后，邑街公司仅支付了20万元定金，无其他投入，故解除合同造成的损失仅为20万元的利息损失。合同第10-4条及第10-6条是正式签订租赁合同并交付标的物后，若合同解除构成违约才能适用的违约条款，故邑街公司根据该款主张违约金无相应依据。另外，双方履行合同后才有免租期，而该合同尚未履行，即便创融公司将商铺租给邑街公司，邑街公司出租他人时同样存在免租期，亦不能获得免租期的租金，故邑街公司要求计算两年免租期租金作为经济损失亦无依据。五、合同约定未能出售的二期房屋最晚交付时间为2018年12月，但创融公司已于该日前将二期房屋出售完毕，并签订认购协议书，已售房屋并非租赁标的物的范围。六、邑街公司主张的违约金过高，应当予以调整，考虑到创融公司不能交付房屋是业主不愿签订三方租赁合同所致，创融公司同意根据定金条款按照未交房的比例承担定金的三分之二作为违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月30日，创融公司(甲方)与邑街公司(乙方)签订《上海房屋租赁(商品房预租)合同》，约定由乙方承租甲方可依法出租(预租)的商品房。甲方作为“创融天悦嘉都”项目的开发商，开发的一期建筑面积为12,326.98平方米，二期建筑面积为6,783.88平方米，用途为商业。合同约定，一期：若成功出售，则甲方无条件配合购房者在签订《上海市房地产买卖合同》时同步与乙方签订《商铺委托招商经营管理合同》。若未成功出售的房屋(以下简称“一期房屋”)，则甲方同意自2016年10月(以实际交付之日为准)起，按本合同约定出租给乙方。待甲方后续将该部分房屋销售后，甲乙双方及购房小业主另行签订三方租赁合同。二期：甲方出租(预租)给乙方的二期房屋位于天祝路、合作路，面积为6,783.88平方米。合同第3-1条约定，甲方于2016年10月向乙方交付一期房屋，2017年12月31日前向乙方交付二期房屋(由于二期房屋为期房，最迟不晚于2018年3月31日)。一期房屋租赁期自2016年10月起，二期房屋租赁期自2017年12月31日起，均至2027年12月31日止。如出现交付延期的现象，则所有租赁期及其他商务条款顺延。合同第4-1条约定，免租期期满后，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.2元，租金每2年递增6%，预租月租金由甲乙双方在预租商品房使用交接书中按双方共同确认的实测建筑面积计算确定。免租期2年，即一期房屋租赁期自2016年10月起至2018年10月止(以实际交付日期开始计算)，二期房屋租赁期自2017年12月31日起，至2019年12月31日止(如实际房屋交付日与本合同约定不一致的，则免租期依次顺延)。合同10-4条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，双方应按实际租用天数，即时结清租金(免租期内不予计算)，多退少补。违反合同的一方，应向另一方按六个月合同租金支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的(若甲方违约，则乙方的损失包括但不限于返还双倍定金、装修损失、营业损失、员工工资、人身或财产损失等)，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按该合同约定最晚期限将该房屋交付乙方的……。上述合同补充条款约定了定金及押金的金额(定金为20万元，押金为40万元)及支付时间。2015年10月14日，邑街公司向创融公司支付定金20万元。2016年11月2日，邑街公司向创融公司发出联系函，内容主要为：截止2016年11月1日项目销售情况见附件，根据租赁合同约定，通知创融公司在收到本函件之日起10日内，对于项目一期已售部分房屋，配合我司(即邑街公司)完成与小业主签订《商铺委托招商经营合同》之事宜；在收到本函件之日起5日内，按合同约定向我司交付该项目一期未售部分的房屋。2016年11月21日，邑街公司向创融公司和案外人上海联源物业管理有限公司发出联系函，表示邑街公司已于2016年11月2日向创融公司致函要求办理未售部分房屋的交接手续。目前邑街公司已经整体招商成功并正式签订租赁合同的面积为6,828.90平方米(详见附件)，租户目前亦基于与邑街公司签订的租赁合同的约定，提出了交房的主张，请创融公司和物业公司(协助配合)于2016年11月30日前配合办理未售部分房屋的交接工作。2016年12月13日，创融公司向邑街公司发出告知函称：自2016年11月初开始截至今日，贵司在本司开发的创融天悦嘉都项目一期商业处以张贴告示、给商铺上锁等非法侵权行为对我司的销售、改造及售后移交工作进行干扰，给本项目的已购房客户及潜在客户传递了误导信息，导致本项目营销损失严重，给我司名誉及项目正常工作造成了极其恶劣的影响。我方销售仍在进行，还未实际交付，双方租赁合同还未实际履行，贵司无权处置我方房屋。请贵司接函后立即停止以上非法侵权行为，即刻清除所有告示和锁具，以免造成我方更大的损失。2017年2月20日，创融公司又向邑街公司发出告知函表示：鉴于贵司于2016年11月至2016年12月期间，在我司尚未交付房屋的情况下，在我司开发的创融天悦嘉都项目一期商业处以张贴告示、给商铺上锁等非法侵权行为对我司的销售、改造及售后移交工作进行干扰，贵司的行为不但违反了双方合同的约定，也对我司造成了严重损害，为维护我司合法权益，特向贵司正式提出解除双方签订房屋租赁合同，请贵司在2017年2月28日前与我司办理合同解除相关手续。否则我司将启动法律程序以维护合法权益。2017年3月14日，邑街公司再次向创融公司发出联系函，内容主要为：根据租赁合同约定创融公司应于2016年10月向邑街公司交付项目一期的租赁房屋共计8,000余平方米，目前邑街公司已经将上述应交付面积中的6,000余平方米转租给第三方商户。根据邑街公司与商户的租赁合同约定，并配合商户的装修要求，邑街公司在发函前已经向部分商户交付租赁房屋。后期，邑街公司将陆续向其余商户交付所有的租赁房屋，商户也将于交房后进场装修及营业。为保障租赁房屋的安全，邑街公司及商户在租赁房屋大门上锁，但上锁后发现了门锁被撬的情况。据悉，撬锁行为系创融公司安排人员进行，这严重违反了邑街公司与创融公司之间的合同约定，侵害了邑街公司的合法权益，邑街公司为保障自身合法权益及财产安全，将另行采购锁具对拥有合法租赁权利的房屋进行上锁，且邑街公司及商户亦将陆续进场装修。请创融公司审慎处理，避免不合法的侵权行为。2017年3月，邑街公司起诉来院，要求创融公司继续履行双方签订的《上海房屋租赁(商品房预租)合同》并促成“创融天悦嘉都”项目下所有已出售房屋的购房小业主与邑街公司签订商铺委托经营管理合同。创融公司则反诉要求确认双方签订的《上海房屋租赁(商品房预租)合同》解除。本院经审理后于2017年9月29日作出(2017)沪0114民初3598号民事判决书，判决邑街公司与创融公司签订的上述合同自2017年2月20日解除。后邑街公司对判决不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理，认为就已售房屋，购房者有权自主决定是否将购买的商铺租赁给邑街公司经营，而就未售房屋，因创融公司与邑街公司在履行过程中发生争议，创融公司拒绝交付涉案房屋，主张邑街公司的关联公司故意不积极销售涉案房屋，邑街公司存在上锁、张贴告示等侵权行为，且现全部房屋已经销售完毕(创融公司提交了其与浙江盛大房地产开发有限公司就“创融天悦嘉都”一、二期剩余全部房屋的认购意向书)。鉴于邑街公司作为承租方继续履行合同，尚需创融公司配合提供相关配套设施及配合办理相关证照，故在双方矛盾激化创融公司坚决拒绝的情况下，继续履行涉案合同可能引发其他新的矛盾，特别是在创融公司出售剩余房屋后新的产权人能否与邑街公司达成租赁协议存在较大的不确定性，因此涉案合同目前已无继续履行的基础，故一审法院判决驳回邑街公司的诉讼请求并无不妥。同时认为，创融公司未按约交房构成违约，该案中虽有证据证明邑街公司存在不当行为，但创融公司所提交的证据尚不足以证明其已具备法定或约定解除合同的条件。据此，上海市第二中级人民法院于2018年2月28日以(2018)沪02民终41号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。本院认为，邑街公司与创融公司签订的《上海房屋租赁(商品房预租)合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效。目前生效判决已确认涉案合同自2017年2月20日起解除，创融公司同意将收取的定金20万元返还邑街公司，本院予以照准。至于合同解除的违约责任，根据合同约定，若成功出售的房屋，创融公司应无条件配合购房者在签订《上海市房地产买卖合同》时同步与邑街公司签订《商铺委托经营管理合同》，而若未成功出售的房屋，创融公司应当在合同约定的期限前交付邑街公司经营，待创融公司后续将该部分房屋销售后，另行签订三方租赁合同。而在实际履行过程中，创融公司既未能就已售房屋促成购房者与邑街公司签订委托经营管理合同，亦未按约向邑街公司交付未出售房屋，创融公司的行为显属违约，虽然合同解除系因合同已无继续履行的基础，但导致合同无法继续履行的原因主要在于创融公司，故创融公司仍应当承担相应的违约责任。庭审中，创融公司认为合同约定的违约金标准过高，要求予以调整，并表示愿意按照不能交房的比例承担定金三分之二的违约金。根据合同约定，若创融公司未按合同约定的最晚期限将房屋交付邑街公司的，违反合同的一方应向另一方按六个合同月租金支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的(若创融违约，则邑街公司的损失包括但不限于返还双倍定金、装修损失、营业损失、员工工资、人身或财产损失等)，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。但考虑到购房者是否将商铺交付邑街公司经营并非创融公司所能预见和控制，存在不确定性，且邑街公司在合同履行过程中亦存在不当行为，综合考量邑街公司为履行涉案合同所进行的合理成本支出及实际损失等因素，本院酌情调整违约金至320万元。至于邑街公司主张两年免租期租金的损失，因本院在创融公司应付的违约金中已考虑了邑街公司的实际损失，故对邑街公司要求创融公司赔偿两年免租期租金损失的诉讼请求，本院不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海创融房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海邑街商业经营管理有限公司定金20万元；二、被告上海创融房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海邑街商业经营管理有限公司违约金320万元；三、原告上海邑街商业经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费73,716元，保全费5,000，共计78,716元，原告负担13,716元，被告负担65,000元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张开红人民陪审员  朱世瑛人民陪审员  徐 力二〇一九年一月二十四日书 记 员  陈伊菡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。