北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初3247号原告（反诉被告）：罗秀荣，女，1951年10月1日出生。委托诉讼代理人：赵祥宇，北京市承光律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗秀月，女，1966年3月23日出生。委托诉讼代理人：张海霞，北京市浩东律师事务所律师。第三人：孟凡军，男，1963年9月15日出生。原告（反诉被告）罗秀荣与被告（反诉原告）罗秀月、第三人孟凡军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告（反诉被告）罗秀荣向本院提出财产保全申请，申请查封罗秀月名下坐落于北京市门头沟区峪园小区×××201号房屋（以下简称201号房屋），案外人冯硕就上述保全申请提供诉讼保全担保。本院于2019年5月8日作出（2019）京0109民初3247号民事裁定书，裁定：一、查封冯硕名下位于北京市朝阳区朝新嘉园东里×××401号房屋。（房屋产权证号：京房权证朝私06字第XXXX号）。二、查封罗秀月名下的位于北京市门头沟区峪园小区×××201号房屋。本院于2019年10月15日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）罗秀荣的委托诉讼代理人赵祥宇，被告（反诉原告）罗秀月的委托诉讼代理人张海霞到庭参加诉讼。第三人孟凡军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗秀荣提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的房屋转让协议书；2、判令被告返还购房款180000元并赔偿房屋增值部分的经济损失，包括购房款共计2991100元，第三人孟凡军承担连带赔偿责任；3、被告承担本案鉴定费9900元，保全费1420元。事实与理由：我与被告系姐妹关系；被告与第三人原系夫妻，于1989年4月结婚、2011年10月离婚。2001年7月，我与被告达成协议，约定：被告以18万元价格将201号房屋出卖给我，待房屋产权证办理完毕后、被告将房屋过户给原告。我依约支付了房屋价款，被告将房屋及相关手续交付给我，2017年12月，201号房屋的房产证办理完毕，但被告拒绝将房屋过户给我。就过户事宜我起诉至法院，经法院生效判决认定，双方签订的买卖合同有效，但无法履行过户手续。故我诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）罗秀月答辩并提出反诉请求：同意解除双方签订的房屋转让协议，同意返还房屋价款18万元，但不同意原告赔偿损失的请求：1、根据相关规定，只有善意买受人才有权主张包括赔偿房屋差价在内的违约责任，本案中，双方在签署转让协议时，原告明知201号房屋系我与孟凡军共有，但未告知孟凡军。原告不属善意买受人。房屋无法过户，造成协议解除，原告自身存在过错，其应承担大部分责任。2、双方约定的交易价款为18万元，但当时该房屋的市场价格为40万元，交易价格不及市场价的百分之七十，价格明显过低。据此，原告也不属善意买受人。3、201号房屋由被告出资装修、装修费用13万元。另外，原告自2001年入住201号房屋至今，其完全可以采取措施减少损失，也可以另行购买其他房屋，自身存在过错。反诉请求罗秀荣:1、立即将201号房屋腾退；2、按照每月3800元计算，支付自2001年7月15日至实际返还房屋之日止的房屋使用费。原告（反诉被告）罗秀荣辩称，1、同意解除转让协议;罗秀月支付损失后腾退房屋。2、双方于2001年7月15日已经达成口头房屋转让协议，在口头协议达成之后我即支付了房屋价款，罗秀月将201号房屋交付我使用，故自2001年7月15日始，我即有权占有使用201号房屋。不同意支付房屋使用费，第三人孟凡军经本院合法传唤未到庭，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、身份关系罗秀荣与罗秀月系姐妹关系；罗秀月与孟凡军原系夫妻，二人于1989年4月结婚，于2011年10月离婚。二、201号房屋的历史延续201号房屋原为罗秀月单位福利分房，罗秀月于1997年向产权单位购买，于1997年8月11日交纳第一笔购房款。罗秀月与罗秀荣签订《房屋转让协议书》，内容为“本人自愿将峪园小区房屋转让罗秀荣，转让费18万元整。房屋转让费已由罗秀荣一次付清。该房屋产权证目前未办理，办理事宜由罗秀月负责。产权证办理完毕后，该房屋过户给罗秀荣，过户费由罗秀荣承担。”协议书为打印件，罗秀月、罗秀荣分别在房屋转让人和购买人处签字，日期处字迹“2001.7.15”为手写。罗秀荣自2001年7月15日在201号房屋居住。自2002年起由罗秀荣一家，罗秀月、孟凡军所育之女孟思思居住，罗秀荣一家自2002年起在孟思思就读初中期间照顾孟思思生活，孟思思初中毕业后搬离该房屋，后由罗秀荣一家居住至今。罗秀月于2017年11月办理了201号房屋不动产登记，现登记于罗秀月名下。三、201号房屋的涉诉情况2018年3月，罗秀荣诉至本院，要求罗秀月与孟凡军配合将201号房屋转移登记至罗秀荣名下。2019年1月6日，本院作出（2018）京0109民初1669号民事判决书，该判决认定：双方签订的《房屋转让协议书》时间为2006年；购房款已由罗秀荣支付罗秀月。“因峪园小区房屋（即201号房屋）系罗秀月、孟凡军的夫妻共同财产，现孟凡军不同意罗秀荣的诉讼请求，故罗秀荣要求将上述房屋过户至罗秀荣名下的诉讼请求无法实现”，判决：驳回罗秀荣的诉讼请求。罗秀荣不服提起上诉，2019年4月12日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终1689号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，罗秀荣申请对201号房屋的市场价值进行评估。本院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司对201号房屋（含地下室）的市场价值进行评估。2019年8月8日，北京百成首信房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》：“……在2019年7月31日的市场价值进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价为人民币299.11万元，单价为29860元/㎡”。罗秀荣支付鉴定费9900元。罗秀荣、罗秀月、孟凡军对上述《房地产估价报告》均未提出异议。双方争议的焦点：一、关于房屋增值部分的损失罗秀荣提出，其是善意买受人，合同不能履行的原因是因近年来的房屋价格快速上涨，罗秀月毁约。购房时的价款为18万元，现房屋价值为299.11万元，之间的房屋增值部分即其损失。罗秀月提出，罗秀荣并非善意取得，作为买受人没有尽到审慎义务，取得孟凡军的追认，且其可以但没有止损，应承担主要责任。二、房屋使用费罗秀月提出，基于合同的解除，房屋应恢复至初始状态，罗秀荣自2001年7月15日开始使用201号房屋，其即应按照每月3800元标准，支付自该日始至实际腾房之日止的房屋使用费。罗秀荣表示，其是有权占有使用201号房屋，不存在房屋使用费问题。本院认为，罗秀荣主张解除合同，没有向对方送达解除合同的通知，而是直接起诉到法院要求解除合同，根据已生效法院判决确认，双方所签合同无法继续履行，应予解除，本院确认解除的时间为起诉状送达时间即2019年6月12日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。罗秀荣要求罗秀月返还购房款18万元，罗秀月同意返还；罗秀月要求罗秀荣将201号房屋腾退，罗秀荣同意腾退，本院不持异议。一、关于罗秀荣要求赔偿损失的诉讼请求，1、关于责任的划分，201号房屋系罗秀月、孟凡军的夫妻共同财产，合同解除，系因孟凡军不同意出售，导致合同无法履行造成，作为共有人，罗秀月在签订协议时未征得孟凡军同意，应承担主要责任；罗秀荣应知该房屋属罗秀月与孟凡军共有，未取得孟凡军的追认，应承担次要责任，本院确认罗秀月承担60%的责任；罗秀荣承担40%的责任；孟凡军没有过错，不承担责任。2、根据评估结果，201号房屋的现市场价值为299.11万元，罗秀荣购房款为18万元，之间的增值部分281.11万元为罗秀荣的损失数额。根据过错程度，本院确认罗秀月的赔偿数额为1686660元，对于罗秀荣主张超过部分不予支持。二、对于房屋的评估费，本院按照上述确认的责任比例予以判定。三、关于罗秀月要求罗秀荣给付房屋使用费的反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认罗秀荣与罗秀月于二〇〇六年签订的（落款日期为二〇〇一年七月十五日）的《房屋转让协议书》于二〇一九年六月十二日解除；二、罗秀月于本判决生效之日起三十日内返还罗秀荣购房款180000元；于本判决生效之日起三十日内赔偿罗秀荣经济损失1686660元；于本判决生效之日起三十日内支付罗秀荣鉴定费5940元。三、罗秀荣于本判决生效之日起三十日内将位于北京市门头沟区峪园×××201号地下室等2套腾退并交付罗秀月，腾退时不得损坏房屋的主体结构及附属设施。四、驳回罗秀荣的其他诉讼请求。五、驳回罗秀月的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三万零八百元，由罗秀荣负担一万二千三百二十元，已交纳；由罗秀月负担一万八千四百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费六千零六十一元，由罗秀月负担五千九百九十一元，已交纳；由罗秀荣负担七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费一千四百二十元，由罗秀荣负担五百七十元，已交纳；由罗秀月负担八百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王连波人民陪审员  李世银人民陪审员  韩竹青二〇一九年十二月十二日书 记 员  王英俊