山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初1050号原告：中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街557号,统一社会信用代码：91370612865342157U。负责人：曲向华，行长。委托诉讼代理人：王帅，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，山东瀛伟律师事务所律师。被告：周见，男，1987年3月13日出生，汉族，住烟台市牟平区。被告：弘盛地产有限公司烟台分公司，住所地烟台市牟平区师范路9号。负责人：王安年，总经理。被告：弘盛地产有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店街道办事处堰北社区，组织机构代码：91370900735792520C。法定代表人：王安年，总经理。原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行诉被告周见、被告弘盛地产有限公司烟台分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中原告申请追加弘盛地产有限公司为被告，本院业已准许。原告委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼，被告周见、弘盛地产有限公司烟台分公司、弘盛地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的编号为牟-2013-0296《个人购房借款/担保合同》；2、请求判决被告周见偿还借款本金243911.91元、利息14061.74元(暂计至2018年10月24日止)，合计257973.65元，并自2018年10月25日起至实际偿还之日止按合同约定支付利息、罚息、复利；3、请求判决原告对第一被告周见提供的抵押物经拍卖或变卖价款享有优先受偿权；4、请求判决第二被告对上述债务承担保证责任；5、请求判决二被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。诉讼中原告申请追加弘盛地产有限公司为被告。原告增加诉讼请求：要求支付律师费15000元，变更第4项诉讼请求判决第二被告对上述债务承担保证责任的诉讼请求为：请求判决第二被告和追加被告弘盛地产有限公司对上述债务承担保证责任，变更第5项诉讼请求判决二被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用的诉讼请求为：判决二被告和追加被告弘盛地产有限公司承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：原告与被告周见于2013年7月17日签订了合同编号为牟-2013-0296《个人购房借款/担保合同》，被告周见借款金额贰拾陆万元，期限360个月，被告弘盛地产有限公司烟台分公司为保证人；同时，被告周见以其所有的坐落于烟台市牟平区兴华街666号1号楼1单元1104号房产提供预抵押，并依法办理抵押登记，证号为烟房预牟抵字第20132156号。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，但被告并未按期偿还借款本息。鉴于被告周见拒不偿还借款本息，被告弘盛地产有限公司烟台分公司拒不承担保证责任，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告周见、弘盛地产有限公司烟台分公司、弘盛地产有限公司均未到庭亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年7月17日，被告周见作为借款人及抵押人、被告弘盛地产有限公司烟台分公司作为保证人与原告作为贷款人共同签订了编号为牟-2013-0296的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币260000元。本合同项下贷款用途为购住房。本笔贷款的担保方式为保证、抵押。本合同项下贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次性划入弘盛地产有限公司烟台分公司账户，账号16×××49。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定的贷款利率的基础上加收50%确定。保证人承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；有权解除本合同。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为被告周见名下的坐落于烟台市牟平区兴华街666号1号楼1单元1104号房产。抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2013年7月23日，烟台市牟平区住房和建设管理局为抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记(烟房预牟抵字第20132156号)，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告周见。2013年7月24日，原告依约向被告周见发放了260000元的贷款，并依约汇付至指定的被告弘盛地产有限公司烟台分公司银行账户。《个人借款凭证》载明贷款到期日为2043年7月24日，每月还款方式为等额本息还款，当期贷款执行年利率为5.895%，逾期年利率8.8425%。原告依约发放260000元贷款后，被告周见自2016年4月24日开始逾期，未按约定归还贷款，截至2018年10月24日，被告周见逾期15次，尚欠原告本金243911.91元，利息、罚息、复息共计14061.74元，以上合计257973.65元，被告弘盛地产有限公司烟台分公司作为保证人亦未履行保证责任。另查明，弘盛地产有限公司烟台分公司系弘盛地产有限公司的分公司。弘盛地产有限公司烟台分公司签订合同时没有弘盛地产有限公司的委托。2019年3月1日，原告与山东瀛伟律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告向山东瀛伟律师事务所支付律师代理费15000元。本院认为，原告与被告周见签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反我国相关的法律、法规规定，合法有效。原告依照合同约定向被告周见发放贷款260000元，被告周见理应依约按月还款。截至2018年10月，被告周见已逾期15次未归还贷款本息，违反了合同的约定，显属违约，在被告周见出现违约情形时，原告有权根据与被告周见签订的《个人购房借款/担保合同》的约定宣布全部贷款立即到期，要求立即全部清偿并解除合同。故原告要求解除与被告周见、弘盛地产有限公司烟台分公司于2013年7月17日签订了合同编号为牟-2013-0296《个人购房借款/担保合同》，并要求被告提前偿还剩余贷款本金及相应利息，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告要求对被告周见提供贷款抵押的抵押物具有优先受偿权的请求，因本案中，上述房产虽然办理了预购商品房抵押权预告登记，在未办理房屋抵押权登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并非对该房产享有现实抵押权，故原告之主张于法无据，本院不予支持。关于原告主张的律师费15000元，系原告为实现债权而支出的合理费用，且原、被告在借款担保合同中明确约定属于被告应承担的债务范围，故本院予以支持。关于被告弘盛地产有限公司烟台分公司的保证责任，《个人购房借款/担保合同》中对被告弘盛地产有限公司烟台分公司的阶段性保证担保进行了约定，本案中，因借款人尚未取得房地产权利证书，抵押预告登记亦未变更为抵押权设立登记，即被告弘盛地产有限公司烟台分公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，但弘盛地产有限公司烟台分公司系弘盛地产有限公司统的分公司且签订合同时没有弘盛地产有限公司的委托，故本合同中的担保部分无效。因原告与弘盛地产有限公司烟台分公司在签订担保协议上均存在过错，故原告与弘盛地产有限公司烟台分公司均应该承担一半责任。弘盛地产有限公司作为弘盛地产有限公司烟台分公司的总公司，因弘盛地产有限公司烟台分公司签订合同的过错应为合同约定借款的一半债务承担连带保证责任。追加被告弘盛地产有限公司在承担连带清偿责任后，有权向被告周见追偿。被告周见、被告弘盛地产有限公司烟台分公司、追加被告弘盛地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行与被告周见、弘盛地产有限公司烟台分公司于2013年7月17日签订了合同编号为牟-2013-0296《个人购房借款/担保合同》；二、被告周见于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行借款本金243911.91元、利息14061.74元(暂计至2018年10月24日止)，合计257973.65元，并自2018年10月25日起至实际偿还之日止按《个人购房借款/担保合同》约定支付利息、罚息、复利；三、被告周见于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行支付律师费15000元；四、被告弘盛地产有限公司公司对被告周见的上述债务一半在抵押权设立登记手续完成之日前承担连带清偿责任，被告弘盛地产有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告周见追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5395元、公告费900元，由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张忠民人民陪审员  王丕珩人民陪审员  周建成二〇一九年十一月十二日书 记 员  毕美琳