北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初17665号原告（反诉被告）：北京容观国际文化创意有限公司，住所地北京市海淀区四季青通达公司3、4号院302。法定代表人：王颖，董事长。委托诉讼代理人：李福来，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝琳曦，女，北京市中策律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京嘉影科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区来广营西路59号1-c8201。法定代表人：白习明，总经理。委托诉讼代理人：郭敏，北京广衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯朝阳，男，北京广衡律师事务所律师实习律师。原告北京容观国际文化创意有限公司（以下简称容观公司）与被告北京嘉影科技发展有限公司（以下简称嘉影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告容观公司之委托诉讼代理人李福来、祝琳曦及被告嘉影公司之法定代表人白习明、委托诉讼代理人郭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。容观公司向本院提出诉讼请求：1、判令嘉影公司向我公司支付房屋租金共计127707.84元；2、判令嘉影公司向我公司支付逾期付款滞纳金共计38932.57元；3、判令嘉影公司向我公司支付违约金146686元；4、判令嘉影公司向我公司支付从2019年1月11日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，腾退截止日期为2019年5月30日，金额为337574.54元；诉讼费用由嘉影公司承担。诉讼过程中，容观公司增加诉讼请求：1、判令嘉影公司向我公司支付涉案房屋租赁合同项下历史租金延迟支付的滞纳金127340.2元；2、判令嘉影公司向我公司支付垃圾清运费10200元；3、判令嘉影公司向我公司支付线路清理及电源开关面板安装费5000元。事实和理由：2017年3月前，我公司与嘉影公司签订《物业办公租赁协议》，约定我公司将位于北京市海淀区四季青通达公司X号院部分建筑面积为261.86平方米的房屋出租给嘉影公司使用。租期自2017年3月10日起至2022年3月29日止；租金单价为4.5元/日/平方米。嘉影公司应于2018年12月10日前交纳2018年12月10日至2019年3月9日的租金。2018年4月前，我公司与嘉影公司就位于北京市海淀区四季青通达公司X号院的另一部分房屋达成房屋租赁合意，并签订《物业办公租赁协议》。租期自2018年4月26日起至2022年3月29日止；月租金为12500元。嘉影公司应于2018年10月25日前交纳2018年10月26日至2019年4月25日的租金。2018年5月前，我公司与嘉影公司就位于北京市海淀区四季青通达公司X号院的第三部分房屋达成房屋租赁合意，并签订《物业办公租赁协议》。租期自2018年5月1日起至2022年3月29日止；月租金为25000元。嘉影公司应于2018年10月31日前支付2018年11月1日至2019年4月30日的租金。协议约定的付款到期之日嘉影公司迟迟不付款，为此，我公司于2019年1月5日向嘉影公司发出通知，要求嘉影公司于2019年1月11日之前将房屋腾退交付我公司，并向我公司支付欠付房租、滞纳金、违约金共计313326.4元。嘉影公司至今不仅未腾退房屋，甚至还未向我公司支付欠付的租金，嘉影公司的行为给我公司造成重大损失，为维护我公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院在查清事实的基础上依法判决支持我公司的诉讼请求。嘉影公司辩称，我方不同意第一、二、三项诉讼请求。第一，租金未付是因为在2018年的时候容观公司的房屋遇雨季大量漏水给我方造成非常大的物品和经济损失，不仅发生停业，而且物品也有损失，后期签约经营也有损失，我方多次要求容观公司维修、解决事情一直未解决，包括今年雨季我方去容观公司场地进行拍摄仍然存在积水漏水的情况，也就是说，从一开始至我方走都在漏水，容观公司提供的房屋不符合出租的要求，房屋质量有问题，我方后期不支付租金的主要原因是容观公司违约。第四项诉讼请求，2019年1月11日不是我方不想搬走，是容观公司三番五次的阻拦，不让我方搬东西，原因在于容观公司而不在于我方。对于增加的第一项诉讼请求我方不同意，从双方相互履行合同租金来讲，长期以来以实际支付的情况为准，容观公司对此没有提出任何异议。双方对租金的支付时间和支付方式达成共识，不然不会是在最后才发生纠纷。如果一开始我方延迟支付租金容观公司就会从一开始就起诉或者要求解除合同，实际并没有，是用实际履行行为改变合同的约定，所以我方不同意容观公司增加的第一项诉讼请求。对于容观公司增加的第二、三项诉讼请求，在容观公司的证据中只看到2张收据，未看到支付的流水或者发票，所以真实性不予认可。租赁合同本身不是我方违约，是容观公司违约。在我方租赁期间，租赁房屋到雨季漏水，严重影响了我方的装修以及营业，所以我方后期没有向容观公司支付相应的租金，是容观公司违约在先。我方在租赁房屋不能使用、影响经营过程当中多次、屡次跟容观公司沟通要求其维修、赔偿，但是容观公司都没有正面的回应及解决，所以违约在容观公司。嘉影公司向本院提出反诉请求：1、请求判决容观公司向我公司返还智能、音响产品及家具；2、请求判决容观公司退还我公司租房押金146686元；3、请求判决容观公司向我公司支付违约金146686元；4、请求判决容观公司向我公司赔偿产品损失120000元；5、请求判决容观公司向我公司赔偿经营损失300000元；6、请求判决容观公司向我公司赔偿装修残值200000元，以上1-6项共计913372元；本案诉讼费由容观公司承担。诉讼过程中，嘉影公司放弃第1、4、6项反诉请求。事实和理由：我公司与容观公司于2017年3月签订《物业办公租赁协议》（以下称协议一），约定容观公司出租261.86平方米建筑面积给我公司用作影音体验，租金35843元/月，租期自2017年3月10日起至2022年3月29日止。协议一签订后，我公司依约履行了房租及其他费用的付款义务。因经营智能音箱业务的需要，我公司对租赁房屋进行了豪华装修，提高了客户到店的体验感受，签约率和签约数量逐月提高。2018年4月，我公司业务扩大，双方签订《物业办公租赁协议》（以下称协议二），约定容观公司将工场一层西侧后庭出租给我公司使用，租金25000元/月，租期自2018年5月1日至2022年3月29日止，我公司在2018年5月开始对协议二租赁房屋进行装修；2018年4月份双方又签订《物业办公租赁协议》（以下称协议三），约定容观公司将会议室一间和沙龙中庭出租给我公司使用，租金12500元/月，租期自2018年4月26日至2022年3月29日止。但好景不长，2018年7月雨季雨水不断灌进屋内，导致租赁房屋被水浸泡，装修无法继续进行，造成了装修工人工资和装修材料损失，公司的业务量受到严重影响，造成了巨大经济损失，高档音响设备被雨水浸泡损坏而无法销售等。我公司多次与容观公司沟通解决，对方都一直推诿拖延，既不予赔偿，也不予维修，其行为已严重违约，但其却在2019年1月3日限我公司在2019年1月11日撤离租赁房屋，并提出支付房屋租金和滞纳金的无理要求。我公司租赁房屋的目的无法实现，按照约定容观公司应当承担相当于两个月租金的违约金146686元。并且，在我公司准备搬离租赁房屋时，容观公司工作人员阻拦不让搬离，至今租赁房屋内还有我公司的智能产品、音响产品、家具及餐厅用品被容观公司扣留。综上，为维护我公司合法权益，现依据相关法律规定及双方协议约定，我公司特诉至贵院，恳请贵院公正司法，依法判决支持我公司的诉讼请求。容观公司对嘉影公司的反诉辩称，不同意嘉影公司的反诉请求。关于退还押金的问题，我方认为本案中的违约行为可以明显体现出来，从2018年12月份开始，嘉影公司就一直欠付我方租金，其欠付租金的行为已经对我方的正常经营产生不利的影响，也对租赁合同造成实质性的损害，所以嘉影公司欠付租金的行为已经构成违约，根据合同第2条第2款和第7条第2款的约定，如果嘉影公司在履行合同中存在欠付租金的情况下我方有权利解除合同并扣除押金，所以说嘉影公司反诉要求退还押金缺乏依据不应当支持其诉讼请求。关于违约金的诉讼请求，我方认为本案中欠付租金的事实是无可置疑的，对于嘉影公司刚才在答辩中提到的是因为房屋存在质量问题而不支付租金的理由不能成立，嘉影公司主张的雨季是在6、7月份，而我方要求支付的租金时间是12月份的时间，在此之前的租金嘉影公司是按照合同约定支付，虽然有一些延迟和迟延的情况，但是是在我方多次催缴的情况下支付租金，所以说嘉影公司刚才主张是因为雨季给其造成影响而追究我方违约而不付租金的理由不能成立。关于经营损失的诉讼请求，第一、嘉影公司经营损失所提交的证据材料不能够证明其已经实际发生损失而且发生的损失的金额跟其主张的金额不能证明是对等的。第二、嘉影公司是从事影音设备销售的企业，其销售业绩好坏及收入高低是由各种因素包括市场风险、声誉等因素决定，跟我方提供房屋的情况无关，其所产生的损失不能够证明是由我方所造成的。综上，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年，容观公司（出租方、甲方）与嘉影公司（承租方、乙方）就北京市海淀区四季青通达公司X号院房屋（即海淀区四季青常青园南路X号）签订租赁合同，约定将上述建筑面积261.86平方米租给乙方做影音体验使用。租期5年，自2017年3月10日起至2022年3月29日止。押金为71686元（二个月租金）。租金标准为4.50元/日/平方米（不含税费），即每六个月实际支付给甲方的不含税、含物业管理费、水电费、制冷、供暖的租金为215058元。双方同意租期内第三年租金在上期基础上递增6%，即2019年3月10日开始至租期结束，年租金为455923元。租金支付时间为乙方2017年3月10日前交纳2017年3月10日至2017年6月9日租金107529元；乙方2017年6月10日前交纳2017年6月10日至2017年12月9日租金215058元；乙方2017年12月10日前交纳2017年12月10日至2018年6月9日租金215058元；乙方2019年3月10日前交纳2019年3月10日至2019年9月9日租金227962元；乙方2019年9月10日前交纳2019年9月10日至2020年3月9日租金227962元。甲方同意自2017年3月10日起给予乙方20天装修免租期，如乙方在租赁期内出现违约或提前解除合同的，甲方不给予乙方免租期，原免租期的租金从押金中扣除。免租期内仅免除房屋租金，物业及水电、制冷、取暖费等正常缴纳。合同第四条：9、租赁期满或本协议终止，乙方需将自己的私有财产与自置的设备、物品搬出该房产，并将清洁整齐、状态完好的该房产交还甲方，若因乙方拆除、搬迁等原因而致使该房产内、外遭受损坏时，乙方应负责赔偿相应损失。合同第五条：1、非因乙方的责任而致使该房产的屋顶、主要结构、地板及排水管道、煤气管道、电缆等固定装置和设备损坏时，甲方应承担相应的修理费用，但在出现该等损坏时，乙方应及时通知甲方或甲方授权的代理人负责安排修缮工作。如乙方通知甲方后甲方未能在合理期限内修复，则乙方在通知甲方修复方案、费用等具体事项3日后甲方仍未回复意见的，乙方有权自行委托他人修复，费用由甲方承担。合同第十条：1、北京市海淀区四季青通达公司X号院（即海淀区四季青常青园南路X号）为甲方承租的房产，本房屋未办理相关产权登记手续，甲方对本房屋有转租权。甲方已如实告知乙方房屋相关情况，甲乙一致同意按照本合同约定履行合同并承担相应的法律后果。2、若本协议的部分条款根据法律规定成为无效、非法或不执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性应不受影响，任何一方仍需履行该协议其他条款。双方就涉案场地会议室一间及沙龙中庭签订《物业办公租赁协议》，约定：租期自2018年4月26日起至2022年3月29日止。押金为25000元（二个月租金）。租金支付为双方签订本租赁协议两日内支付租期2018年4月26日至2018年10月25日租金75000元；乙方2018年10月25日前交纳2018年10月26日至2019年4月25日租金75000元；乙方2019年4月25日前交纳2019年4月26日至2019年10月25日租金75000元；乙方2019年10月25日前交纳2019年10月25日至2020年4月25日租金75000元。该合同其他条款双方权利义务与上一份租赁合同约定基本一致。该合同第七条：5、甲方出租给乙方房屋（包括但不仅限于本协议约定的房屋面积）分别签订了三份租赁协议，不经甲方许可，乙方全部租赁面积作为一个整体，不能单独部分退租、转租。合同第十条：1、北京市海淀区四季青通达公司X号院（即海淀区四季青常青园南路X号）为甲方承租的房产，本房屋未办理相关产权登记手续，甲方对本房屋有转租权。甲方已如实告知乙方房屋相关情况，甲乙一致同意按照本合同约定履行合同并承担相应的法律后果。2、若本协议的部分条款根据法律规定成为无效、非法或不执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性应不受影响，任何一方仍需履行该协议其他条款。双方就涉案场地工场一层西侧后庭签订《物业办公租赁协议》，约定：租期自2018年5月1日起至2022年3月29日止。押金为50000元（二个月租金）；租金支付时间为双方签订本租赁协议两日内支付租期2018年5月1日至2018年10月31日租金150000元；乙方2018年10月31日前交纳2018年11月1日至2019年4月30日租金150000元；乙方2019年5月1日前交纳2019年5月1日至2019年10月31日租金150000元；乙方2019年10月31日前交纳2019年11月1日至2020年4月30日租金150000元。该合同其他条款双方权利义务与上一份租赁合同约定基本一致。该合同第七条：5、甲方出租给乙方房屋（包括但不仅限于本协议约定的房屋面积）分别签订了三份租赁协议，不经甲方许可，乙方全部租赁面积作为一个整体，不能单独部分退租、转租。合同第十条：1、北京市海淀区四季青通达公司X号院（即海淀区四季青常青园南路X号）为甲方承租的房产，本房屋未办理相关产权登记手续，甲方对本房屋有转租权。甲方已如实告知乙方房屋相关情况，甲乙一致同意按照本合同约定履行合同并承担相应的法律后果。2、若本协议的部分条款根据法律规定成为无效、非法或不执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性应不受影响，任何一方仍需履行该协议其他条款。上述合同签订后，容观公司向嘉影公司交付租赁物，嘉影公司向容观公司陆续支付费用。庭审中经双方核对确认，依据上述三份租赁协议计算，截至2019年1月10日，嘉影公司未支付容观公司的费用合计127707.84元。嘉影公司主张因房屋漏水容观公司未予以修复，故未支付该期间及以后的费用，容观公司对此不予认可。诉讼中，嘉影公司提出鉴定申请，要求对漏水原因进行鉴定，后因其未缴纳鉴定费鉴定程序终止。嘉影公司提出装修残值进行鉴定，后又撤回鉴定申请。经本院现场勘察及嘉影公司提交的照片显示，该公司提出的漏水部分墙体有明显水浸泡造成的水渍。嘉影公司主张因漏水造成其经营损失及物品损坏，该公司提交2018年5月至2018年10月销售合同，容观公司对上述证据真实性、关联性均不予认可。双方一致确认合同解除时间为2019年1月10日。诉讼中，本院于2019年5月24日组织双方现场勘察、物品清点并进行交接，双方于2019年5月30日完成房屋实际腾退交付工作。容观公司主张场地腾退后，其花费垃圾清运费10200及线路清理及面板修复费用5000元，并提交收据。嘉影公司认可其腾退房屋后，并未对其装修的面板进行修复，但不认可该收据的真实性，要求法院对该部分费用予以酌情认定。容观公司主张嘉影公司在合同履行过程中，存在逾期交纳费用的情况，嘉影公司认可部分房屋费用缴纳时间未严格按照合同约定执行，但主张容观公司接受上述费用并未提出异议，应视为双方认可该部分义务已履行完毕且不应承担违约责任。本案诉讼中，容观公司于2019年1月31日向本院申请财产保全，请求对嘉影公司价值313326.41元采取财产保全措施，该公司提供了担保人阳光财产保险股份有限公司北京分公司出具的保险责任金额为313326.41元的诉讼财产保全责任担保书作为担保，并缴纳了保全费2087元。本院依照其申请对嘉影公司相应财产进行保全，实际冻结金额为159.89元。另查，涉案租赁房屋所在土地性质为农村集体土地，涉案房屋建设时并未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，因此双方就此签订的三份租赁合同均属无效。在三份合同中第十条附则中约定的“1、北京市海淀区四季青通达公司X号院（即海淀区四季青常青园南路X号）为甲方承租的房产，本房屋未办理相关产权登记手续，甲方对本房屋有转租权。甲方已如实告知乙方房屋相关情况，甲乙一致同意按照本合同约定履行合同并承担相应的法律后果。2、若本协议的部分条款根据法律规定成为无效、非法或不执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性应不受影响，任何一方仍需履行该协议其他条款”内容，明显为规避上述规定，亦应一并无效。因此对于容观公司主张的租金应按照房屋使用费性质予以认定，具体计算标准本院参照无效合同约定的租金标准予以计算，截止2019年5月30日房屋使用费为465282.38（127707.84+337574.54）元。对于容观公司主张租金的违约金及嘉影公司主张租赁物不符合合同约定的违约金，因合同无效，本院不予支持。对于垃圾清运费及修复面板费用，合同无效并不影响嘉影公司恢复租赁物原状的义务，应予以支付。嘉影公司虽否认该部分费用的数额，但其未提交相反证据予以反驳，对该部分数额本院依法予以确认。嘉影公司主张经营损失，虽本院现场勘察部分墙体有水泡痕迹，但其未交纳鉴定费导致漏水原因无法查明，且其提交的照片和销售合同并不足以说明其经营因此受到损失，因此对于该部分反诉请求，本院不予支持。嘉影公司交付的押金146686元容观公司并未返还，本院将在计算房屋使用费后，在本案中予以一并折抵解决，嘉影公司应支付容观公司的房屋使用费数额为318596.38（465282.38－146686）元。因双方签订的租赁协议无效，因此容观公司以协议约定逾期支付租金为由提出的滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认北京容观国际文化创意有限公司与北京嘉影科技发展有限公司签订的全部三份《物业办公租赁协议》无效；二、北京嘉影科技发展有限公司于本判决生效后十日内，支付北京容观国际文化创意有限公司房屋使用费合计三十一万八千五百九十六元三角八分；三、北京嘉影科技发展有限公司于本判决生效后十日内，支付北京容观国际文化创意有限公司垃圾清运费一万零二百元、线路及面板修复费用五千元；四、驳回北京容观国际文化创意有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京嘉影科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费二千零八十七元（北京容观国际文化创意有限公司已预交），由北京容观国际文化创意有限公司负担八十七元，已交纳；由北京嘉影科技发展有限公司负担二千元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费一万零四百六十一元（北京容观国际文化创意有限公司已预交三千元），由北京容观国际文化创意有限公司负担三千元，已交纳；由北京嘉影科技发展有限公司负担七千四百六十一元，于判决生效后七日内交纳。反诉费四千八百六十七元（北京嘉影科技发展有限公司已预交），由北京容观国际文化创意有限公司负担二千元，于判决生效后七日内交纳；由北京嘉影科技发展有限公司负担二千八百六十七元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐 铸人民陪审员  方雪丽人民陪审员  魏运秀二〇一九年十一月二十二日书 记 员  冯梦薇