广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初4777号原告：深圳市民宁物业管理有限公司，住所地深圳市福田区彩田北路民宁园彩虹阁1楼A房，统一社会信用代码914403007432374553。法定代表人：温彩芝，该司总经理。委托代理人：王莉，广东正罡律师事务所律师。被告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室，统一社会信用代码91440300726160011C。法定代表人：昌荣。委托代理人：徐黎明，广东深亚太律师事务所律师。委托代理人：罗飞云，广东深亚太律师事务所实习律师。原告深圳市民宁物业管理有限公司诉被告深圳市彩生活物业管理有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员韩光明、叶钧如组成合议庭适用普通程序审判，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王莉、被告委托代理人徐黎明、罗飞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月14日，原被告双方签署《民宁园地下停车场承包管理合同》，原告将民宁园地下停车库发包给被告承包经营管理，被告每年向原告缴交承包费23万元，1月份到11月份每月两万元，12月份一万元。被告于每月4日前一次性缴交给原告上月承包金，如被告不能按时支付承包金，每迟延一日按拖欠金额的1%支付迟延履行金直至付清时止，双方约定本协议发生纠纷，提交停车场所在地管辖。合同签署后，原被告双方依约履行，原告将停车场设备移交并协助被告办理经营许可证，被告依约向原告支付承包费。2015年4月30日，双方签署《民宁园地下停车场承包管理合同》，约定被告每年向原告支付承包费196400元，1月份至11月份每月17200元，12月份7200元，被告于每月4日前一次性缴交给原告上月承包金，如被告不能按时交给承包费，若无故每迟延一日按拖欠金额的1%支付迟延履行金直至付清时止，合同注明以后被告仍与民宁园业委会再续签民宁园物业管理合同，则被告与原告承包民宁园停车场签订的合同按再续签的物业管理合同期限一样顺延。现2015年5月被告已与民宁园业委会续签了物业管理合同。被告口头以经营困难为由拒交承包费，原告委托律师发出催缴函，被告书面回复以双方未重新签署合同为由，拒不履行义务。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付2018年5月至2018年10月的承包金102000元（被告应每年1月至11月份每月17000元，12月份7000元支付给原告，直至合同终止时止）及滞纳金5100元（暂计算至起诉之日，直至被告实际付清时止）；2、被告承担本案诉讼费用。之后，原告增加诉讼请求称：截止2019年6月11日，被告应支付2018年5月至2019年6月承包金228000元（被告自2019年7月起除每年12月份支付7000元外，每月应支付给原告承包金17000元直至双方承包关系事实上终止时止）及滞纳金39640元（暂计至2019年6月11日，以每月欠缴金额17000元，12月份为7000元，为基数，按照每日1%从应付之日起计至实付之日止）。被告辩称：1、原被告之间签的承包管理合同是2015年4月30日签的，到2018年4月30日就到期了。届满以后，双方对承包金以及滞纳金都没有进行重新的约定，所以原告以到期的合同起诉被告要求承包金和滞纳金是没有合同依据的，而且本案的争议也就是因为双方对滞纳金还有承包金，双方的协议没有达成一致才造成的，所以本身也不存在被告违约的事实；2、关于承包费计算的问题，因为原被告双方对承包费没有达成协议，没有对承包费的数额在意思表示上达成一致，在这种情况下，被告觉得应当是以车位的使用费来计算。本案当中，原告原来有100个车位，但后来有的卖了、有的是处理了，现在实际上给被告承包的只有63个车位，按照现在的月卡收费250元一个月，扣减管理费后（原来福田区法院也是参考的这个交易惯例按照75元一个月来算），到2019年6月，14个月是154350元。另外，如果按现在的管理费的标准，被告是物业管理公司跟他们的业主签了物业管理服务合同，合同约定每个车位的物业管理费80元一个月来收取的，如果按照这个标准来说的话，14个月应当是149940元，被告觉得按照这两个标准来计算这14个月的车位占用费是比较合理的，是有依据的。按照原告主张的，没有合同依据的；3、如果继续按照原告主张的承包金来交承包费的话，对被告是不合理的、不公平的。因为首先，这些情况也发生了变化，比如说工人工资的上涨，而且小区原来有临时停车的收费，现在因为管理的加强，导致被告这些收入的减少。所以，在这个基本的形势变化的情况下，仍然要求被告按照原来的标准来支付承包费显然是不合理的。如果是遵循公平和诚实的原则，双方应当对承包费在基本使用费的基础上做一个协商才是比较公平合理的。补充一点，关于滞纳金的计算，首先原告计算的滞纳金没有依据；其次，原告计算滞纳金的本金是228000元，滞纳金竟然计算到396400元，这种滞纳金的计算显然是不合理的，没有法律依据。本院查明，深圳市民宁实业发展有限公司（以下简称民宁实业公司）与深圳市翔盈股份有限公司（以下简称翔盈公司）系位于深圳市××路西侧xx园的开发商，原告系民宁园项目的前期物业服务企业。2004年3月16日，民宁实业公司、翔盈公司与原告签订《民宁园停车位使用权转让合同》，约定民宁实业公司将在民宁园项目分得的部分权益转让给原告，翔盈公司表示同意。该部分权益包括：民宁实业公司将xx园地下室设计平面图首层的北面1至16轴、南面1至16轴共计63个停车位【因民宁实业公司售楼时已配送停车位两个，转让给原告实际包含50个标准停车位、带子母车位11个（含标准停车位母位及子车位各一个）】以及西面范围内的地面临时停车位使用权全部转让给原告，使用期与民宁园住宅房产使用的年限一样至2066年1月9日止。2011年4月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《民宁园地下停车场承包管理合同》，合同约定每年承包费为23万元，1-11月每月2万元，12月份1万元，乙方应于每月5日前一次性缴交给甲方上月承包金。2011年4月19日，原告向被告移交了民宁园停车场设备。2015年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）续签了承包管理合同，合同约定甲方将所有的民宁园地下停车库，发包给乙方承包经营管理，乙方按市物价部门规定的收费标准向车辆使用人收费，乙方承包管理、收费期限与民宁园业委会与乙方签订的民宁园物业管理服务合同期限相同；如乙方与民宁园业委会续签物业管理服务合同，则乙方与甲方续签民宁园地下停车场承包管理合同，合同期限与续签的物业管理服务合同期限一致；每年承包费为196400元，1-11月份每月17200元，12月份7200元，乙方于每月5日前向甲方缴交上月承包金；乙方如不能按时缴交承包费，若无故每迟延一日，按拖欠金额的1%支付迟延履行金直至付清时止）；甲方车辆进入民宁园停车场免收任何费用，甲方现属五辆车（其中4辆车有固定专用停车位，免收车辆管理服务费、一辆免收停车费与管理费）。来原告公司联系业务临时进入民宁园停车场停放的车辆，免收费放行；甲方拥有的地下停车位（包括子母停车位）车位使用权转让超过58个，乙方将按为转让实存的停车位每个停车位每月200元的总款额缴交给甲方，缴交日起按原合同不变。该合同末页备注：本合同为2011年4月14日双方签订的合同续签合同，以本合同为准。以后乙方仍在民宁园业委会再续签民宁园物业管理合同，则乙方与甲方承包民宁园停车场签订的合同按再续签的物业管理合同期限一样顺延，但乙方与民宁园业委会再续签物业管理合同需复印一份给甲方。签订上述合同后，被告每月向原告支付了相应的承包金。2017年，因原告将一个车位转让给他人，双方协商扣减了每月承包费200元。之后，被告按照1-11月份每月17000元、12月份7000元的标准向原告支付承包费至2018年4月。2018年6月10日，被告与民宁园业委会续签物业服务合同。物业服务期限从2018年7月1日至2021年6月30日止。2018年9月19日，原告向被告送达律师函，要求被告支付拖欠的自2018年5月开始计算的承包金。2018年10月15日，被告函复原告称合同到期后，根据合同约定，双方应续签承包合同，但被告多次与原告联系，希望签订合同，但因为原告的原因一直未能达成共识，造成该费用无法支付。要求原告跟被告协商签订承包合同。另查，根据庭后双方提交的书面说明，双方确认双方承包合同中约定的车位包含15个固定车位，其中4个不收取管理费，11个仅收取管理费。剩余63个车位由被告收取使用费及管理费。被告主张该63个车位目前每月收取月卡费用为250元/个。再查，深圳市中级人民法院做出的（2012）深中法房终字第××号民事判决书认定涉案小区地下停车场车位权益归开发商所有。本院认为，原告虽以车位纠纷提起本案诉讼，但在本案审理过程中明确主张系依据原告与被告签订的承包经营合同的约定要求被告按照合同约定的标准支付承包费及承担相应的违约责任，本案实际案由应为合同纠纷。原告与被告签订的《民宁园地下停车场承包管理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按该合同的约定履行各自的义务。该合同主文部分虽约定如被告与民宁园业委会续签物业服务合同，则原告应与被告续签地下停车场承包管理合同，但合同特别备注条款变更该主文部分约定为双方承包合同的期限按照被告与民宁园业委会签订的物业管理合同期限顺延。即被告与民宁园业委会续签物业管理服务合同后，原被告双方签订的承包管理合同期限已顺延至被告与民宁园业委会签订的物业管理合同约定的物业管理期限届满之日。双方的合同权利义务应按照2015年4月30日签订的承包管理合同继续履行。原告据此有权要求被告按照每年1-11月份每月17000元、12月每月7000元的标准向原告支付自2018年5月至2019年6月承包费228000元及逾期支付承包费的滞纳金。至于2019年6月之后的承包费，属于一审法庭辩论终结前尚未发生的事实，原告也未就此预交诉讼费，原告可待实际发生后另行主张。双方合同虽约定承包费的滞纳金为每日百分之一，但该标准明显过高，被告也提出调整请求，本院酌情确定滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准进行计算。原告主张滞纳金的超出部分，本院不予支持。被告虽主张小区管理政策的调整及人工成本的上升，导致其利润的下降，应降低相应的收费标准。但该主张没有得到合同相对方即原告的确认，被告不得单方擅自变更合同的条款。对于被告要求降低支付承包费的标准的主张，本院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市彩生活物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市民宁物业管理有限公司支付2018年5月至2019年6月的承包费228000元；二、被告深圳市彩生活物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市民宁物业管理有限公司支付逾期支付2018年5月至2019年6月的承包费的滞纳金（逾期支付当月承包费的滞纳金自次月6日起开始计算，除2018年12月按照7000元的计算基数进行计算外，上述期限内其余月份均按17000元的计算基数分别进行计算，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际付清款项之日止）；三、驳回原告深圳市民宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10044元、保全费3642元，合计13686元（已由原告预交），由原告负担8584元、由被告负担5102元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 韩  光  明人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年十一月十二日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣