广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019)粤13民终1845-1906、2465、2467、2469、2470、2472-2474、2477-2479、2481-2487、2489-2492、2494-2499、2501-2507、2509-2512、2514、2516-2523号 上诉人(原审被告)：惠州首明投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水新桥片区中信新城花园********商业**。 法定代表人：孙晓东。 委托诉讼代理人：杨磊，北京市通商（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊婕，北京市通商（深圳）律师事务所律师助理。 被上诉人（原审原告）：毛某、田某等109户业主（详见附表一）。 （2019）粤13民终1845-1847、1849-1868、1871-1875、1877-1883、1885-1897、1899-1906、2465、2467、2469、2470、2472-2474、2477-2479、2481-2487、2489-2490、2491、2492、2494-2499、2501、2503、2505-2507、2509-2512、2514、2516-2523号委托诉讼代理人：张玲悦、方映天，均系广东广健律师事务所律师。 （2019）粤13民终1848号委托诉讼代理人：刘宏胜，系邓招娣丈夫。 （2019）粤13民终1876号委托诉讼代理人：黄广柱，系胡伟婷丈夫。 （2019）粤13民终1884号委托诉讼代理人：李光荣，系罗丽云丈夫。 （2019）粤13民终1898号委托诉讼代理人：黄奕华，系张送梅丈夫。 （2019）粤13民终2502号委托诉讼代理人：熊飞，系谢马莉丈夫。 上诉人惠州首明投资有限公司（下称首明公司）与被上诉人毛某、田某等（下称毛某等109户业主）因商品房预售合同纠纷一百零九案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的一审民事判决（案件号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 （因上述一百零九案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以1845号案件为例进行表述、论证） 上诉人首明公司向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决书，依法改判驳回原告全部的诉讼请求。2、本案一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：在认定双方争议焦点：关于案涉商品房未办理产权备案是因为上诉人原因还是政府原因导致的问题上，原审法院认定事实有误。在中信新城花园C区至今未办理不动产首次登记这一客观事实前提下，认定是因为何方原因导致这一结果发生对于认定最终责任方至关重要。而本案实际情况系因政府原因导致案涉商品房至今不能办理产权登记，上诉人无需承担逾期办证的违约责任。首先，双方商品房买卖合同合法有效，双方权利义务都应当受到买卖合同约束，商品房买卖合同的正文与附件，均是不可分割的整体，且买卖合同正文第二十条明确约定可以通过附件补充约定相关未尽事宜。而通过买卖合同附件对产权登记相关内容进补充约定和细化，不仅是双方的明确约定，而且也是惠州乃至全国房地产开发行业惯例，既不违法也不违反双方的合同意思表示，并不存在被撤销或被认定无效的情形。在合同及附件合法有效的前提下，根据双方签订的《补充协议》第十一条第3点之约定，只有因为出卖人（上诉人）原因导致出卖人（上诉人）没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，上诉人才需要承担逾期办证的违约责任，因上诉人以外的任何原因导致的办证迟延，上诉人均无需担责。其次，在合同履行过程中，上诉人如期交付房产，履行了合同相关义务，并不存在故意违约的主观故意。有关被上诉人在一审过程中提出的上诉人在土地开发建设过程中存在跨宗地建设以及土地分宗的问题，早在合同约定的办证期限届满之前已经解决，并非影响办证的情形，二者不存在因果关系。正如一审法院认定的部分事实，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》明确约定土地使用年限为70年，自2007年9月11日至2077年9月6日。而上诉人向被上诉人提供的土地使用年限是满足合同要求的。但是，根据上诉人提供的证据材料可知，惠阳区国土部门执意按照其内部文件要求强制上诉人延长土地使用权期限，并据此要求另行补缴巨额地价款。这直接导致了上诉人目前无法启动办证程序，因此，政府行为才是导致本次项目迟迟不能予以办证的根本原因。再次，即使上诉人所开发项目本不需要延长土地使用年限，补缴地价款，但为配合政府部门工作，上诉人也同意为延长土地使用期限而补缴地价款，不过区政府所确定补缴的基数严重损害上诉人的权益。涉案物业均在2014年左右对外销售，并预交了相应的延长年限地价款。但国土部门现在要求按照2017年11月份的地价标准作为评估标准。这种做法根本没有尊重事实、不具备合法合理性。而且，上诉人开发超期的原因也是因为惠州南站施工问题、以及征地赔偿历史遗留问题所导致，过程中上诉人积极配合政府解决问题，自身利益已经牺牲很大，现在反而再次无故面临开发超期、延长土地年限并要求按照2017年的标准补缴延长底价等严重问题，上诉人的合法权益也应当受到尊重和保障。原审法院认为政府关于补缴地价款的政策和价款是否合理合法的问题不是本案的审查范围，系完全割裂了本案起因与结果之间的因果关系，完全置上诉人的合法权益不顾。最后，上诉人至始至终没有逃避或推卸责任。对于上述背景和情况，上诉人一直都有不定期主动告知业主，包括以公开信等形式。除此之外，上诉人还一直在积极促请区政府及主管部门协调解决问题，将小业主的诉求及情绪及时反馈、积极引导，甚至提出希望补缴地价款与办证能够同步进行，避免影响办证进度。综上，原审法院认定上诉人应当承担逾期办证的违约责任系基础事实认定错误，按照《民事诉讼法》之相关规定，上诉人特提出上诉，请求贵院依法撤销原审民事判决，依法改判驳回原告的全部诉讼请求。 被上诉人毛某等109户业主发表答辩意见：第一，我方认为上诉人作为专业的开发商对于土地取得情况应清楚，本案的合同是由上诉人提供的格式条款，对合同履行能力应优于被上诉人。第二，本案应严格依照商品房买卖合同的约定严格履行，在交付房屋给被上诉人约定期限内应在90日内办理商品房产权登记手续，即上诉人在签订合同时已经预见了不能在90日办理房产登记手续，所以才约定720天，所以，上诉人未按约定的应承担违约责任，只要违约没有免除事由，就应承担违约责任。第三，上诉人主张因政府相关部门导致上诉人未能履行全部的办证义务，我方认为此项不能作为免责责任，理由：双方订立的合同均发生在2015年后，而关于不能办证的跨证建设延长土地使用年限及补交地价均发生在合同订立之前。上诉人在2007年取得涉案地块的使用权，但没有按政府相关部门约定的用途开发建设，从一审上诉人提交给惠阳区国土部门及函中均有显示。合同法规定的免责情形应发生在合同签订后发生的。因此，可以确认上诉人所主张的事由不是合同订立后发生的免责事由。上诉人取得地块使用权时，一定是与国土部门约定了国有土地的使用事由，如果上诉人不按约定开发建设，政府部门本就有权征收土地的使用费或无权收回土地，并不存在惠阳区政府擅自要求上诉人将土地使用年限延长五年的单方说词。上诉人与政府订立的土地转让合同有合同相对性，如果上诉人认为是因惠阳国土部门导致无法按照办证，应向惠阳国土部门追偿，而不应将此加到被上诉人处。即使惠阳区国土部门要求说五年内未开发建设要延长土地使用权限，也是鉴于两点，1、2011年惠阳区出现较多的业主购买的房屋，房屋的土地权限缩水，这是涉及到群体性事件；2、2012年7月1日实行了土地闲置办法的处置规定，如果土地闲置达到一定年限，政府可以进行相应处置。因此，我方认为这一规定没有任何违法性，即使上诉人认为违法，也应另案起诉，不应在本案中主张解除。最后，上诉人实际上至今为止仍未取得大确权的登记证明，进一步证明除了7-9栋的物业有相应的工程规划许可，1-6栋没有取得相应的竣工验收备案等相关资料。无论是跨宗地建设引发的红线变更，也是上诉人在取得土地使用权后没有按照出让合同的要求进行开发和建设，该责任应由上诉人自行承担。 原审原告毛某、田某向一审法院提出起诉请求：1.被告立即向产权登记机关提交办理不动产权证所必备资料，无条件配合政府补清地价，为原告办理惠州市××区淡水中信××花园××区××号房的不动产权证；2.被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金按已付房款595452元每日万分之一从合同约定的实际逾期之日起算，即自2017年11月29日计至被告向原告交付不动产权证之日止，暂计至起诉之日约14172元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审法院查明的事实：2014年10月24日，原审原告与原审被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买座落于惠州市××区淡水中信××花园××区××号预售商品房，总金额595452元，被告应当在2016年5月28日前，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并出具竣工验收报告条件的商品房交付给原告使用。合同第十二条约定被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告自愿委托被告办理房产产权手续处理。同日，原、被告签订《补充协议》，《补充协议》第十一条关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）“1.540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付早于合同约定的，以合同约定的期间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关本证税费，出卖人提供必要的协助，如买受人采用银行按揭方式支付部分落款的，在按揭期间申请办理产权证的，还须符合贷款银行有关规定，出卖人不为买受人提供保证或其他形式的担保。2.如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：……（4）政府相关部门的原因造成的……3.由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”。原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。合同签订后，原告已付清案涉房屋购房款，并缴纳了维修基金及契税、办证费。被告于2016年5月28日将案涉房屋交付原告使用。2018年8月15日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资〔2018〕966号《关于区人民法院来函[（2018）粤1303民初2383号等案]的回复意见》，载明“……中信新城项目建设需办理延长土地使用年限手续，首明公司向我区政府申请先预交地价款。经我区政府同意，首明公司于2015年4月前分4次预缴地价款共1500万元至我区财政账户。因用地存在其他纠纷，项目跨宗地建设等问题，至2015年11月前首明公司仍未按预缴时的承诺向我局申请办理整体延长土地使用期限业务……我局按程序选取评估公司对首明公司需补交的地价款进行评估，该公司认为评估选取的评估基准日不合理，要求按当时房屋销售均价进行评估补缴地价款。截止目前，该公司仍未完善该用地手续，故无法办理不动产登记发证……2、该项目需完善延长年限业务手续且缴清相关地价款、税费后可申请办理不动产登记发证……”。2018年9月8日，惠州市惠阳区房产管理局出具惠阳房函[2018]197号《复函》，载明“经核实，中信新城花园C区的开发企业至今尚未前来申请该项目1-12幢的不动产首次登记……”。 一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。根据原、被告争议，本案作以下分析认定：关于案涉商品房未办理产权备案是因被告原因还是政府原因导致的问题。本案中，据国土部门的复函可知，案涉房屋至今未能办理不动产登记发证的原因是：被告开发的案涉商品房所涉用地存在其他纠纷、项目跨宗地建设等问题，需整体办理延长土地年限及缴清相关地价款、税费后方可申请办理不动产登记发证。被告作为专业性开发房地产企业，对其取得的出让土地情况应当十分清楚，且被告在其与原告签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定土地使用年限为2007年9月11日至2077年9月6日。被告至今未缴清相关地价款导致无法延长土地使用年限，原告至今不能取得房屋权属证书，明显违反合同约定，依法应承担违约责任。案涉合同为被告拟制的格式合同，对合同履行后果的预判明显优于原告，故被告认为因为政府原因导致案涉商品房至今未办理产权备案，一审法院不予采信。对于被告认为政府关于补交地价款的政策及价款是否合理合法的问题，不是本案审查范围，被告可另循途径解决。综上，原告请求被告向产权登记机关提交办理案涉房屋不动产权证所必备资料，有事实和法律依据，应予支持。关于办证违约金应如何计算的问题。原被告通过案涉《补充协议》第十一条对案涉《商品房买卖合同》第十五条进行补充变更约定，是双方意愿，不违反法律规定，一审法院予以尊重，故关于产权登记的约定按案涉《补充协议》第十一条进行认定。原告认为办证违约金应从交房90日后开起计算，与合同约定不符，一审法院不予采信。案涉《补充协议》第十一条明确约定如因被告原因未能办理产权登记备案的，违约起算时间为在案涉商品房交付之日起720日内，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。据此，案涉房屋在2016年5月28日已交付原告使用，至2018年5月18日前被告即应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故被告应向原告支付办证违约金（以595452元为基数，按日万分之一从2018年5月18日起计至被告向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州首明投资有限公司在本判决生效之日起60日内提交案涉房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。（包括完善延长土地使用年限所需要缴纳的税、费等，以土地及房管行政主管部门的要求为准）。二、被告惠州首明投资有限公司在本判决生效之日起60日内向原告毛某、田某支付办证违约金（以595452元为基数，按日万分之一从2018年5月18日起计至被告惠州首明投资有限公司向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。案件受理费100元（原告已预交25元），由被告惠州首明投资有限公司负担。 本案二审中，双方当事人均未提交新证据。 对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人首明公司是否应当承担逾期办证的违约责任。本院对此分析如下： 上诉人主张是因政府强制要求延长土地使用权年限，并要求其另行补缴巨额地价款，才导致其未能按期办理房产证。本院认为，根据惠州市国土资源局惠阳区分局向一审法院出具的《回复意见》中的内容，上诉人开发的涉案“中信新城”项目位于淡水新桥地段，上诉人是通过挂牌出让的方式取得的上述地段两宗土地使用权，因两宗土地使用权年限不一致，需统一年限并将两宗地整合为一宗，整体办理延长土地使用期限业务。直至2017年10月，上诉人才向该局申请办理该项目整体延长年限手续。由此可见，涉案商品房的土地使用权年限延长的相关手续办理遇阻，主要是因上诉人开发使用涉案土地钱的准备工作不足所造成的，并非是不可预见或者是因政策变化导致的政府行为所致，也不是其主观上不可克服的。此外，涉案《商品房买卖合同》中第十五条约定的办证期限是540日，而在《补充协议》中延长为720日，办证期限的延长实质是违约责任的减轻。上诉人则应当遵守约定，按期办理出房产证。一审法院关于系因上诉人的原因导致不能取得房屋权属证书的认定及判令其应当承担违约责任的处理并无不当，本院予以维持。至于一审判决的第一判项，由于上诉人在二审庭审中明确陈述，政府部门已于4月底5月初核出地价款、已在办理初始登记，故该判项在本系列案中具有可执行性，故本院一并予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但结果并无不当。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州首明投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑杰 审判员  胡江 审判员  寇倩 二〇一九年五月二十九日 法官助理曾嘉红 书记员叶秀婷