上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初2502号原告：袁斌，男，1989年1月23日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王恺，上海嘉创润华律师事务所律师。被告：上海曦志置业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：杨莲生，执行董事。原告袁斌诉被告上海曦志置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王恺到庭参加诉讼，被告上海曦志置业有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》于被告收到应诉通知之日解除；2、判令被告支付违约金388,000元。事实和理由：2017年4月19日,原告与被告就原告征收动迁所得上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“涉案房屋”)签订《房屋买卖协议》，协议约定,涉案房屋转让价款为1,940,000元。因协议签订时,涉案房屋交易限制期限未届满,尚不能办理过户手续,原告根据被告要求,与案外人上海瑞鑫典当有限公司(下称“瑞鑫典当”)办理了债权公证并签署了《承诺书》,被告依约支付了1,360,000元房价款。涉案房屋交易限制期限届满之后,原告通知被告办理过户手续并付清尾款,但被告以可能须将涉案房屋过户到第三人名下为由,又要求与原告签订《房屋买卖补充协议》。补充协议约定，如因被告原因导致涉案房屋未能于2018年7月1日前办理过户手续,则原告应按被告要求配合被告办理涉案房屋抵押登记，被告应于涉案房屋过户完成或抵押登记完成后五个工作日内将剩余30%房屋转让款580,000元支付完毕。补充协议还约定，瑞鑫典当及代理人赵泉并没有和原告发生过任何债权债务关系,该债权公证仅是一种对原告的心里震慑,是被告的风控措施，原、被告双方确认涉案房屋抵押登记仅为被告采取的风控措施,原、被告之间并无实际借贷关系。双方签订《房屋买卖补充协议》后,原告即配合被告办理了抵押登记，但被告至今未支付剩余580,000元购房款，原告认为被告的行为已构成违约，故原告依法提起诉讼，请求判如所请。原告为证明其主张，向本院提交《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》、上海市不动产登记簿、借记卡账户历史明细清单、短信聊天记录截屏、手机银行流水截屏等证据。被告上海曦志置业有限公司未作书面答辩。鉴于被告未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证权利和抗辩权利，因此，对于原告提供的证据，本院予以确认。根据本院确认的证据及原告的陈述，本院认定事实如下：经审理查明，2017年4月19日，原、被告签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：被告向原告购买属原告所有的涉案房屋[房屋产权证号：沪房地闵字(2015)第017680，取得时间：2015年4月16日，建筑面积：55.73平方米，另有地下附属面积平方米]；转让价款为1,940,000元，付款方式为原、被告签订《上海市房地产买卖合同》、办理公证并获得公证书、转移房屋使用权后五日内,被告向原告支付涉案房屋总价款的70%,即1,360,000元,被告已付的定金自动结转为房屋转让价款，剩余30%房价款580,000元,被告应于涉案房屋产权过户手续办理完毕之日起五个工作日内以现金形式(若被告或被告指定的第三人需以银行贷款方式支付,则以银行放款日为准)向原告支付完毕;被告承诺,按本协议约定的付款方式按时足额支付涉案房屋价款,如因被告原因导致未按时足额支付的,原告可按本协议约定追究被告违约责任；被告未按协议约定支付房屋价款的,应当向原告支付违约金,违约金按被告逾期未付款的日万分之三计算,违约金自本协议应付款期限之第二日起算至实际付款之日，因被告原因导致本协议不能履行的,被告应向原告支付房屋转让价款总额20%的违约金。协议还对其他事项进行了约定。同日，瑞鑫典当作为承诺人向原告出具《承诺书》，承诺书载明：原告于2017年4月19日向瑞鑫典当借款2,520,000元，瑞鑫典当足额发放了该笔借款并进行了公证；如原告在涉案房屋买卖协议中不存在任何违约情形并严格根据被告要求积极配合被告或被告指定的第三人完成涉案房屋过户登记之后，则原告与瑞鑫典当经公证的债务由瑞鑫典当直接向被告追讨。同日，原、被告之间也签署《承诺书》，承诺书载明：原、被告于2017年4月19日就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，如原告不存在任何违约情形并严格根据被告要求积极配合被告或者被告指定的第三人完成涉案房屋的过户登记手续后，则原告与瑞鑫典当经公证的债务由被告承担。后原、被告又签订了一份《房屋买卖补充协议》，补充协议约定：原、被告一致同意将《房屋买卖协议》中约定的付款方式变更为，原告应于2018年7月1日前配合被告或被告指定的第三人办理涉案房屋过户手续,直至将涉案房屋过户至被告或被告指定的第三人名下，如因被告原因导致涉案房屋未能于2018年7月1日前办理产权过户手续,则原告应按被告要求配合被告办理涉案房屋抵押登记，被告应于涉案房屋过户完成或抵押登记完成后五个工作日内将剩余30%房屋转让款580,000元向原告支付完毕；涉案房屋抵押登记为被告基于房屋买卖关系做出限制出售涉案房屋权利的风控措施,如在上述期限内未能完成过户,原、被告双方一致同意办理涉案房屋抵押登记,并支付剩余房屋转让款，原告配合被告办理涉案房屋抵押登记后并不免除原告配合被告办理后续过户手续的义务；因原告出售给被告的涉案房屋是动迁安置房,被告为保证交易安全,控制原告违约风险,要求原告配合办理债权公证(涉案房屋实际价格1,940,000元,借款金额2,520,000元)，只要原告到期没有违约,将涉案房屋过户给被告或被告指定第三人,该债权视为清偿或撤销；债权公证中贷款人瑞鑫典当是被告的合作伙伴,代理人赵泉(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)是受被告委托与原告办理债权公证，瑞鑫典当以及赵泉并没有和原告发生过任何债权债务关系,该债权公证仅是对原告的心理震慑,是被告的风控措施；应原告要求,被告向原告书面确认该债权公证及相应银行流水仅是被告为收购涉案房屋所做的风控措施,双方无实际借贷关系,待原告配合被告或被告指定第三人办理涉案房屋过户手续后,被告将以上公证文书交付原告；涉案房屋抵押登记是被告为防止涉案房屋过户前房屋权利不受其他无关第三人限制,保证涉案房屋可以顺利过户至被告或被告指定第三人名下所采取的风控措施，原、被告确认该涉案房地产抵押登记仅为被告采取的风控措施，原、被告之间实际并无借贷关系。补充协议还对其他事项进行了约定。2017年5月9日，被告法定代表人杨莲生按照协议约定，通过网上银行分两笔向原告转账共计1,360,000元。2018年6月20日，涉案房屋办理抵押登记，债权数额为1,800,000元,抵押权人张瑜富，登记证明号为沪(2018)闵字不动产证明第XXXXXXXX号，债务履行期限从2018年6月20日至2020年6月19日。但涉案房屋抵押登记办理之后，被告并未向原告支付剩余房款,涉案房屋也未办理过户登记手续。后被告业务员戴佳伟在短信聊天中告知原告，被告已经倒闭，合同无法继续履行。另查明，本案起诉状副本、证据副本等应诉材料于2019年9月3日通过公告方式送达被告。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、效力性规定，应为合法、有效，对当事人具有法律约束力。现原告已经履行约定义务，配合被告办理了涉案房屋的抵押登记，但被告未按照约定支付剩余房款，且被告公司现已无人负责两份协议的继续履行事宜，《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》事实上已经无法继续履行，故对于原告主张原告与被告签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》于被告收到应诉通知之日即2019年9月3日解除的诉讼请求，本院予以确认。对于原告主张被告支付违约金388,000元的诉讼请求，本院认为，该金额符合双方约定，且原告在被告的要求下办理了涉案房屋抵押登记，现由于被告不作为，如无法涤除抵押，将对原告再次销售涉案房屋造成一定影响，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告袁斌与被告上海曦志置业有限公司签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》于2019年9月3日解除；二、被告上海曦志置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁斌违约金388,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7,400元，公告费690元，共计8,090元(原告已缴纳)，由被告上海曦志置业有限公司负担，被告所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金志荣审 判 员  顾红顺人民陪审员  袁贞康二〇二〇年一月三日书 记 员  陆 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。