湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初40号原告：韩爱梅，女，1958年1月11日出生，汉族，湖北省武汉市人，身份证住址湖北省武汉市武昌区，现住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：彭水金，湖南惟明律师事务所律师。被告：文国华，男，1943年2月8日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：杨敏，湘潭市雨湖区惟湘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘懿欧，湘潭市雨湖区惟湘法律服务所法律工作者。被告：文国强，男，1947年3月2日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市雨湖区。原告韩爱梅与被告文国华、文国强确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，原告韩爱梅向本院申请财产保全，请求查封被告文国华名下位于湘潭市雨湖区中山路街道燎原街4号房产。本院依法采取了保全措施。本院依法适用简易程序，于2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告韩爱梅及其委托诉讼代理人彭水金，被告文国华的委托诉讼代理人杨敏，被告文国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩爱梅向本院提出诉讼请求：1.确认被告文国华与被告文国强2006年8月18日签订的《房屋买卖协议》无效，并判令被告文国华与被告文国强办理房屋产权过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认被告文国华与被告文国强2006年8月18日签订的《房屋买卖协议》无效，被告文国强将房屋转让给被告文国华的行为无效，判令被告文国华与被告文国强办理房屋产权过户手续，产权恢复登记为文国强。判令被告文国华将房屋返还给原告韩爱梅及被告文国强。事实与理由：原告与被告文国强于1984年4月5日登记结婚，婚姻关系存续期间共同在湘潭市雨湖区中山路街道燎原街4号建设一处房屋，1989年办理了房屋所有权人为文国强的房产证，所有权人家庭成员情况为：妻韩爱梅、女文雅、子文峰。因原告系武汉人，原告与被告文国强常年在武汉经商，很少回湘潭及过问房屋一事。2017年，被告文国强因身体原因回湘潭老家居住，后得知涉案房屋已登记在被告文国华名下。原告询问被告文国强原因时，被告文国强承认在原告不知情的情况下与被告文国华签订了《房屋买卖协议》，当时只是暂时将房屋过户至文国华名下，文国华并未支付房屋转让款。原告认为，涉案房屋属原告与被告文国强的夫妻共同财产，被告文国强未经原告同意的擅自转让行为，损害了原告的合法权益，且未支付房屋对价，请求法院支持原告的诉请。被告文国华辩称，一、原告所诉与事实不符，其诉讼主张没有事实依据。1、原告起诉书称“对房屋转让事宜不知情，没有征得其同意”，但从房产登记部门档案材料记载显示，有“夫妻双方同意转让”字样并有文国强的签字确认；2、原告称“没有支付房屋对价”，与事实不符。答辩人已按协议约定支付了房屋转让款8万元并办理了产权过户手续，且自2006年至今，文国强均未向答辩人主张过房屋对价，不符合其交易习惯；3、原告起诉书称文国强与答辩人约定暂时将房屋登记在答辩人名下，没有事实依据。双方协议中并无此项约定，系原告的单面之词。二、答辩人与文国强签订的《房屋转让协议》，合法有效。涉案房屋答辩人系善意所得，已支付了购房款并缴纳了相应税费，且已办理了产权过户手续。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告文国强辩称，涉案房屋系答辩人与原告夫妻共同财产。2016年，因答辩人有经济纠纷且当时夫妻之间有矛盾，便与哥哥文国华商量将燎原街4号房屋暂时登记到哥哥文国华名下，房屋所有权人还是答辩人，答辩人可以随时要求过户回来。2006年9月6日，在未告知原告也未取得原告同意的情况下，办理了产权过户手续。现答辩人年事已高，希望落叶归根，希望哥哥文国华能履行当年的承诺，将涉案房屋归还答辩人。原告韩爱梅为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1：原告韩爱梅、被告文国强身份证、被告文国华常住人口基本信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格；证据2：《结婚证》，拟证明原告与被告文国强系夫妻关系；证据3：《湘潭市城镇房屋登记核发权证申请表》，拟证明涉案房屋系原告与被告文国强夫妻关系存续期间新建，属原告与被告文国强的夫妻共同财产；证据4：湘潭市房屋交易鉴证申请表、《房屋买卖协议》，拟证明：①文国华与文国强签订的《房屋买卖协议》未经原告同意，原告也未进行追认。②《房屋买卖协议》中的房屋价格明显低于市场价；证据5：土地证书年检收件单、个人建房用地申请清理登记表（一）、国有土地使用证存根，拟证明涉案房屋的土地使用权人为文国强，未办理使用权人变更登记。被告文国华质证认为，对证据1、2的三性无异议；对证据3《湘潭市城镇房屋登记核发权证申请表》的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，该申请表中注明的所有权人是文国强，并无原告信息，说明被告文国强对房屋有所有权和处分权，第二页显示的是家庭成员关系，只能证明涉案房屋所有权人文国强的家庭组成情况，不能说明涉案房产系原告与文国强的共同财产；对证据4的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，该房屋转让时评估价格11万元，文国强与文国华协商以8万元转让，该转让价根据《合同法解释二》，已经达到当年房屋买卖交易价格，超过评估价70%，不能视为低价出售；对证据5的真实性无异议，但对合法性及证明目的有异议，该收件单注明土地权属证件名称，在年检时收取了以下证据，其中一份是法定代表身份证，该份证据只能说明文国强经办的防水材料厂是以涉案房屋做办公场所，其经办期间办理了土地证，被告文国华代理人前往不动产中心调查取证时，工作人员查询告知湘潭市土地证是1989年才开始办理，以前没有，被告文国强转让房屋之前经营的公司一直以涉案房屋为登记地，有工商登记可查询，可以作为佐证。被告文国强对原告提交的证据1、2、3、4、5的三性，均表示无异议。被告文国华为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据1：《房屋买卖协议》、契税纳税申报审批表、房屋交易鉴证申请表、房屋交易登记审批表，拟证明文国华与文国强签订了《房屋买卖协议》，文国强以8万元的价格转让涉案房屋给文国华，文国华根据协议缴纳了税费。双方在房管部门提交了过户材料、面签并办理了过户变更手续。其中，交易鉴证申请表上明确记载“夫妻双方同意转让”的意见，并由文国强签字确认。房屋买卖协议合法有效，且已经履行到位，文国华系善意取得房屋；证据2：《房屋所有权证》、契税纳税申报审批表、契税完税证明、房屋测量费、评估费、转让手续费、登记费等缴费凭证，拟证明涉案房屋买卖按照交易流程进行了实地测绘和评估，文国华按照《房屋买卖协议》的约定交纳相关税费后办理了房屋变更手续，文国华是涉案房屋所有权人；证据3：珠海市香洲区人民法院限制消费令，拟证明原告韩爱梅、被告文国强于2018年2月被法院强制执行，涉案执行标的2,326,628元。也说明了原告与被告文国强在涉案房屋转让给文国华12年后，为逃避债务躲至湘潭，双方有恶意串通、合谋捏造虚假事实、恶意诉讼的嫌疑。本案庭审后，被告文国华补充提供了以下证据：证据4：方正证券2004年3月-2006年12月股票交易清单、2004年7月、11月泰阳证券客户成交报告单，拟证明文国华自90年代末开始炒股，名下有数十万元资金流动，用现金方式支付购房款是有依据以及资金的来源，有长期用现金结算的习惯；证据5：营业执照、证明，拟证明被告文国华的女儿文静自2001年开始由其父亲资助经营服装生意至今，有大量现金存放家中，用于买卖结算，被告文国华具有购买房屋的现金存于家中。原告韩爱梅质证认为，对证据1的真实性无异议，但对合法性及证明目的有异议，涉案房屋属于原告与被告文国强夫妻共同财产，《房屋买卖协议》中没有原告签名，湘潭市房屋鉴证申请表中“夫妻双方同意转让”也并非原告签名，原告对此并不知情，房屋买卖协议无效；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，质证意见同证据1；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，与本案无关。对证据4中股票交易清单的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据只能证明被告文国华的股票交易情况，无法证明其盈利亏损情况，更不能证明其向被告文国强支付了购房款；对泰阳证券客户成交报告单的真实性存疑，没有加盖公司盖章，无法确认真实性，对其关联性有异议，质证意见同股票交易清单；对证据5的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，达不到其证明目的。被告文国强质证认为，没有收到过文国华支付的购房款，税费他不知情，是被告文国华本人支付的，房屋买卖合同签名是他本人签的；证据3珠海的经济纠纷，与本案无关。对证据4、5均不予认可。被告文国强未向本庭提交相关证据。对原告韩爱梅所提交的5组证据，认定如下：对证据1、2的三性，本院予以确认；对证据3、4、5的真实性，本院予以采信；对被告文国华所提交的5组证据，本院认定如下：对证据1、2、3、4、5的真实性，本院予以采信，但证据3、5与本案无关联。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告韩爱梅与被告文国强于1984年4月5日在湘潭县方上桥人民政府办理结婚登记，系夫妻关系。被告文国华与被告文国强系亲兄弟关系。1984年8月，被告文国强在湘潭市雨湖区中山路街道燎原街4号新建房屋一栋，并于1989年2月21日办理了房屋所有权人为文国强的《房屋所有权证》（建筑面积175.12㎡，产权证号：潭政房字第**）。2006年8月18日，被告文国强（甲方、卖方）与被告文国华（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：一、甲方座（坐）落于雨湖区中山路街道燎原街4号住房壹套，建筑面积175.12平方米，自愿转让给乙方，房屋总价为人民币捌万元整，小写80,000元；二、付款方式：甲、乙双方将产权证及有效身份证在产权监督管理处鉴证、签字认可，同意过户。乙方首付购房款拾万仟佰拾元（均为空白），其余部分房款元（为空白）产权证办好后一次性付清；三、办理产权证过户费用由乙方负责，应付中介费由乙方承担，甲方必须协助乙方办理产权证过户手续；合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，2006年9月6日，被告文国强、文国华在湘潭市房地产产权监督管理处办理了产权转让手续。被告文国华按照协议约定缴纳了办理产权变更登记所需的税、费。2006年9月19日，湘潭市房地产产权监督管理处出具了房屋所有权人为文国华的《房屋所有权证》（建筑面积175.12㎡，产权证号为潭房权证湘潭市字第**）。涉案房屋自2006年9月起由被告文国华居住至今。2017年11月，被告文国强因身体健康原因返回湘潭，原告随被告文国强来湘潭居住。原告得知涉案房屋所有权已变更为文国华后，遂诉至本院。本院认为，本案双方对被告文国强与被告文国华于2006年8月18日签订《房屋买卖协议》的事实均无异议。双方的主要争执焦点是：一、被告文国华与被告文国强签订的《房屋买卖协议》是否有效；二、被告文国华是否支付了购房款，是否属善意取得，房屋是否需要返还。对于争议焦点一，本院认为，本案原告与被告文国强于1984年4月登记结婚，涉案房屋于1984年8月新建，该房产2006年9月前虽然登记在被告文国强一人的名下，但属于原告韩爱梅与被告文国强夫妻共同财产。现房屋已于2006年9月19日已办理了产权变更登记，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”之规定，本案被告文国强与被告文国华2006年8月18日签订《房屋买卖协议》时，无论原告韩爱梅当时是否知情，双方所签订的《房屋买卖协议》均为有效。对于争议焦点二，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。本案中，涉案合同购房款被告文国华提出在房产局面签后以现金方式向被告文国强支付了购房款8万元，而被告文国强当庭予以否认，综合考虑本案文国华与文国强系亲兄弟关系，涉案房屋已于2006年9月19日已办理产权变更登记，且涉案房屋自2006年9月至今一直由被告文国华居住并对房屋进行了装修，同时在长达十多年时间内无证据证明文国强向被告文国华主张过购房款等一系列事实，应视为被告文国华向被告文国华支付了相应的购房款，构成法律上的善意取得。故本院对原告要求被告文国华将产权恢复登记为文国强并将涉案房屋返还给原告韩爱梅及被告文国强的请求，不予支持。综上所述，本院对原告韩爱梅的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告韩爱梅的诉讼请求。本案受理费8800元，减半收取4400元，财产保全费3020元，共7420元，由原告韩爱梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  周清溪二〇一九年三月二十一日代理书记员  蒋梁燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。