河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初4091号原告（反诉被告）：程辉，男，1994年8月29日出生，汉族，住河南省新野县。委托诉讼代理人：刘翠华，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云飞，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘江林，男，1989年5月5日出生，汉族，原籍河南省社旗县，现在监狱服刑。委托诉讼代理人：张建伟，河南辽源律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜瑞兰，女，1992年12月1日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：张建伟，河南辽源律师事务所律师。原告（反诉被告）程辉与被告（反诉原告）刘江林、杜瑞兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程辉的委托诉讼代理人刘翠华、李云飞，被告（反诉原告）杜瑞兰以及被告（反诉原告）刘江林、杜瑞兰的委托诉讼代理人张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程辉庭审时向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋买卖合同；2.判令刘江林、杜瑞兰返还程辉购房首付款310000元；3.判令刘江林、杜瑞兰支付程辉违约金196000元；4.受理费、保全费、保函费由刘江林、杜瑞兰负担。事实和理由：2018年5月2日，刘江林与程辉通过郑州天地行房地产营销策划有限公司（以下简称天地行公司）签订郑州市存量房(二手房)居间买卖合同，约定程辉以980000元的价格购买刘江林位于新郑市××镇××大道××号正力龙湖御景39号楼2单元1803房产。合同明确约定双方违约责任及应尽义务。合同签订后，程辉依约向刘江林支付首付款310000元。但刘江林于2018年5月18日因涉嫌诈骗罪被抓，后被判处有期徒刑六年。刘江林自2018年5月银行面签贷款后再无联系，此后由其妻杜瑞兰代为沟通相关事宜，但杜瑞兰直至2018年12月才向程辉说明刘江林被判刑收监的真实情况，但因刘江林入监已无法继续完成房屋过户。为维护合法权益，特提起诉讼。刘江林、杜瑞兰辩称，1.杜瑞兰并未懈怠或者不积极履行合同义务，一直积极寻求一切可能的办法解决问题，程辉要求承担违约责任没有合同约定或者法律依据；2.如果解除涉案合同,根据合同约定和实际情况,刘江林、杜瑞兰仅收到程辉首付款290000元，另外20000元在中介方天地行公司保存。刘江林、杜瑞兰向本院提出反诉请求：1.判令程辉支付房屋占用费2500元/月，从2018年10月起计算至2019年8月共计27500元；2.判令程辉将涉案房屋恢复原状并返还给刘江林、杜瑞兰；3.反诉费由程辉负担。事实和理由:2018年10月，刘江林、杜瑞兰将涉案房屋交付程辉使用，如解除合同，程辉需支付房屋占用费，并将房屋恢复原状后返还给刘江林、杜瑞兰。程辉针对刘江林、杜瑞兰反诉辩称，反诉内容不成立，程辉不应支付房屋占用费，将涉案房屋恢复原状的请求更是没有事实和法律依据。第一，致使本案诉讼产生的根本原因是刘江林违反合同约定、杜瑞兰隐瞒事实在先；第二，刘江林、杜瑞兰主张房屋占用费标准过高，与涉案房屋同等小区同等面积的房屋租赁价格仅为1200-1500元左右，主张2500元显然与事实相悖；第三，程辉合理使用房屋期间承担1821元物业费，对此程辉保留另案追诉的权利；第四，程辉合理使用房屋期间对房屋进行合理装修和修缮，新进家具等物品，对于合理支出，程辉保留另案追诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年5月2日，卖方（甲方）刘江林代理人杜瑞兰，买方（乙方）程辉，居间方（丙方）天地行公司共同签订《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》，约定刘江林将其位于新郑市××镇××大道××号正力龙湖御景39号楼2单元1803房产[权利人为刘江林个人，权证号为豫（2017）新郑市不动产权第0030387号]，以总价980000元出售给程辉。合同第四条约定，合同签订时，乙方支付购房定金50000元，由丙方保管，作为履行本合同的担保，甲方将售房保证金50000元交给丙方保管，作为履行本合同的担保。第五条房款付款方式约定，甲、乙双方同意以按揭贷款方式给付房款。第八条网签、房地产转移约定，甲、乙双方在签订《郑州市存量房买卖合同》7个工作日内共同向房屋登记机构申请办理房产转移登记手续。第十四条其他违约责任约定，因甲、乙任何一方拒绝履行合同或者擅自解除合同，均由违约方向守约方支付上述房产总房款的20%作为违约金。同时守约方有权要求对方继续履行合同。合同签订当日，天地行公司向刘江林、杜瑞兰出具一份售房保证金20000元的收据。同日，杜瑞兰作为刘江林代理人向程辉出具一份《收条》，其内容为：今收到程辉购买位于新郑市××镇××大道××号正力龙湖御景39号楼2单元1803购房定金31万整（叁拾壹万整）。2018年10月7日，杜瑞兰将涉案房屋交付给程辉，程辉入住该房屋至今。刘江林、杜瑞兰于2017年12月4日登记结婚。刘江林因涉嫌诈骗罪于2018年5月18日被抓获，次日被刑事拘留，同年10月30日被西华县人民法院判处有期徒刑六年，刑期至2024年5月17日止。程辉向法庭提交其与杜瑞兰的聊天记录、天地行公司的《情况说明》，以及天地行公司员工张雨凤出具的证言，以证明杜瑞兰明知刘江林2018年5月18日即被采取强制措施，在程辉和天地行公司多次询问时仍故意隐瞒事实真相，致使合同无法继续履行，构成违约。程辉向本庭提交涉案房屋同小区租房网站截图，以证明与涉案房屋同小区同等面积房屋租赁价格仅为1200-1500元左右。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，杜瑞兰受刘江林的委托，以刘江林的名义与程辉、天地行公司之间签订的《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，程辉按照合同约定履行了交纳购房首付款等合同义务。刘江林因涉嫌犯罪被羁押判刑，刑期至2024年5月17日，涉案合同已无法继续履行，刘江林的行为已构成违约。因此，程辉要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，刘江林应当向程辉返还购房首付款310000元。刘江林交纳的售房保证金20000元，可向中介方天地行公司进行主张。合同解除，不影响各方关于违约责任等清算条款的约定。当事人约定因任何一方拒绝履行合同或者擅自解除合同，由违约方向守约方支付上述房产总房款的20%作为违约金。本案系因刘江林未依约办理房屋过户手续,并由此导致涉案合同的解除。根据本案的实际情况，本院对程辉主张的违约金酌定为60000元。程辉在审理过程中因申请财产保全而支出的保险费1960元，应由刘江林予以承担。杜瑞兰仅系刘江林出售房屋的委托代理人，程辉要求杜瑞兰承担民事责任，于法无据，本院不予支持。杜瑞兰作为刘江林出售房屋的委托代理人，不是本案适格当事人，其主张权利没有任何依据。合同解除后,刘江林要求程辉将涉案房屋恢复原状交还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，在没有办理房屋产权过户的情况下，程辉自2018年10月起一直居住在涉案房屋，势必造成刘江林房屋占用的损失，刘江林据此主张房屋占用费，应予支持。该占用费应当与同小区同面积房屋租赁费用大体相当，本院酌定每月房屋占用费为1350元。从程辉入住的2018年10月起计算至2019年8月止，房屋占用费共计14850元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告程辉与被告刘江林签订的《郑州市存量房(二手房)居间买卖合同》；二、被告刘江林于本判决生效后十日内返还原告程辉购房首付款310000元，并支付违约金60000元；三、被告刘江林于本判决生效后十日内向原告程辉支付因申请财产保全而支出的保险费1960元；四、反诉被告程辉于本判决生效后二十日内将位于新郑市龙湖镇双湖大道119号正力龙湖御景39号楼2单元1803房屋恢复原状，并交还给反诉原告刘江林；五、反诉被告程辉于本判决生效后十日内支付反诉原告刘江林房屋占用费14850元；六、驳回原告程辉的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告刘江林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8860元，保全费5000元，合计13860元，由原告程辉负担2380元，被告刘江林负担11480元；反诉案件受理费244元，由反诉原告刘江林负担112元，反诉被告程辉负担132元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  高 萍人民陪审员  王金明二〇一九年十月二十二日代理书记员  林艳艳