上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初23145号原告：上海市静安区人民政府临汾路街道办事处，住所地上海市静安区。负责人：徐健，职务主任。委托诉讼代理人：郑玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海富丰实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李孟杰，职务执行董事。被告：李孟杰，男，1981年1月24日出生，汉族，户籍地山东省。被告共同委托诉讼代理人：李浩，上海行观律师事务所律师。被告共同委托诉讼代理人：张晋艳，上海行观律师事务所律师。原告上海市静安区人民政府临汾路街道办事处(以下简称临汾街道)与被告上海富丰实业有限公司(以下简称富丰公司)、李孟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2020年5月6日对本案进行了公开开庭审理。原告临汾街道委托诉讼代理人郑玮，被告富丰公司、李孟杰共同委托诉讼代理人张晋艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临汾街道向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市静安区汾西路XXX号、汾西路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》于2019年3月22日解除；2、两被告共同向原告返还2018年10月22日至2019年3月14日的房屋租金858,302.5元及房屋押金179,275元，并赔偿利息损失(以1,037,577.5元为基数，自2018年10月22日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布市场报价利率计算)；3、两被告共同向原告支付装修损失420万元及利息(以420万元为基数，自2018年10月22日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布市场报价利率计算)；4、两被告共同向原告支付系争房屋内已建成的公共服务场地因异地重建产生的租赁、搬迁、装修设计与施工费用损失400万元；5、两被告共同赔偿原告因系争房屋原计划2019年3月投入使用的社区服务设施因被迫中止当年度服务而产生的经济损失120万元(包括律师费、担保费、差旅费、通讯费、因居民上访产生的接待费、接待人员误工费)。事实和理由：2017年3月28日，临汾街道与富丰公司的代理人上海惠雪物业管理有限公司(以下简称惠雪公司)就系争房屋签订了《租赁合同》。合同约定：1、第2.1条：租赁期自2017年3月15日起至2027年3月14日止；2、第4.1条：租金每年为2,151,310元，签订合同时支付6个月租金，房屋押金为一个月押金，即179,275元，合同签订后免租期为6个月(2017年3月15日至2017年9月15日)；3、第7.3条：非因承租方原因，导致出租人无法保证承租人积极行使本合同项下物业正常支配权利，承租人可单方解除本合同，承租人按照实际占用房屋的日数，按日租金(即月租金除以当月日数计算)支付房屋的占用使用费。出租人须在扣除上述占用使用费后，向承租人全额退还已支付的租金、保证金。如给承租人造成损失的，出租人应当赔偿。以上合同签订后，临汾街道依约履行了房屋租金支付义务，房屋租金支付至2019年3月15日，且原告对系争房屋进行了装修。但系争房屋于2018年10月22日被厦门市湖里区人民法院(以下简称湖里法院)查封，导致原告至今无法正常使用该房屋。综上，富丰公司的行为已构成根本违约，严重损害了临汾街道的合法权益，并给临汾街道造成了巨大的经济损失。被告富丰公司、李孟杰共同辩称，第一，同意合同于2018年10月22日解除。第二，同意返还2018年10月22日至2019年3月14日的房屋租金858,302.5元及房屋押金179,275元。虽然租金和押金确实没有返还，但因合同和承诺书上对于利息都没有相应的约定，所以不同意支付利息。若法院认为需要支付利息，认为押金179,275元本应于2019年3月29日前支付，285,896.7元于2019年4月21日前支付，故利息应分别从2019年3月29日、4月21日起算。此外，原告主张的利息标准也过高，要求法院调整为以中国人民银行同期存款利息为准。另外572,405.8元应在被告与上家袁益新的纠纷处理完毕后再支付，现被告准备起诉袁益新，但因其涉嫌刑事犯罪被关押在看守所，所以目前尚未起诉。第三，李孟杰是作为富丰公司的法定代表人在《承诺书》上签字的，不应承担个人责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为案外人上海互泓商贸有限公司(以下简称互泓公司)。2017年2月25付，互泓公司(甲方)、袁益新(乙方)、富丰公司(丙方)签订《汾西路XXX号1-2层、汾西路XXX弄XXX号XXX、XXX室租赁补充协议》，载明：鉴于乙方是甲方的合法权益租赁人，丙方通过乙方取得租赁使用权，……同意以甲乙方的租赁合同为基础，由丙方为主体，与临汾街道签订租赁协议。……2017年3月30日，富丰公司与案外人惠雪公司签订《物业管理委托代管协议书》，约定富丰公司将系争房屋建筑及周围的物业管理工作委托给惠雪公司代管理，时间为2015年8月1日至2035年7月31日，富丰公司所签订的系争房屋相关租赁合同、广告租赁合同、场地租赁合同皆由惠雪公司全权负责洽谈、签订和履约，富丰公司向惠雪公司拟支付年租金的8%作为管理费。2017年3月28日，惠雪公司(出租人)与临汾街道(承租人)就系争房屋签订《租赁合同》，约定：房屋面积约1684平方米，房屋用途为办公或社区服务。租赁期自2017年3月15日起至2027年3月14日止，为期120个月，出租人向承租人交付系争房屋的时间为2017年3月14日。年租金为2,151,310元，即3.5元/平方米/天，签订合同时付六个月的租金，租金每两年递增一次，每次递增4%。押金为一个月租金即179,275元，与第一期租金同时给付。租金先付后用，每六个月支付一次，承租方于每期第一天(15日)或之前支付。若出租人提前解除本合同应提前2个月以书面形式通知承租人并应向承租人支付相当于3个月租金的违约金，不足以补偿经济损失的应予以补足。若通知期不足2个月的，就不足之通知期，出租人除支付3个月租金的违约金外，还应按照每少1日向承租人支付日租金的150%的标准进行补足。如出租人在承租方装修完毕三年内提出提前解除合同，则承租方的装修费用由出租人补偿(装修成本和折旧以第三方评估为准)。承租人归还系争房屋后10日内，出租人应当无息退还承租人已支付的租赁保证金。之后，双方均依约履行。临汾街道除支付了保证金179,275元外，还向惠雪物业支付租金至2019年3月14日，并进场装修。2018年10月22日，系争房屋被湖里法院贴封条现场查封。2019年3月22日，富丰公司(甲方)与临汾街道(乙方)签订《解除合同协议书》，其上载明：甲乙双方经友好协商，就系争房屋租赁合同事宜达成如下协议：1、鉴于该房屋已被厦门市湖里区法院查封，导致乙方实际无法使用该房屋，甲乙双方一致同意解除该租赁合同。2、因甲方违约导致其应承担的其他违约责任，包括但不限于返还租金/保证金及赔偿乙方的装修损失等，乙方保留通过诉讼等途径向其追索的权利。3、甲方确认自2019年3月15日起的房屋租金乙方无需向甲方支付。4、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经双方签字或盖章后生效。落款处“甲方”为富丰公司印章及李孟杰签名。当日，富丰公司还向临汾街道出具《承诺书》一份，其上载明：关于贵方与富丰公司就系争房屋租赁合同，现因富丰公司违约事宜致合同解除事宜，承诺人承诺如下：1、本承诺书签署后7日内，承诺人将该租赁合同保证金179,275元支付至贵单位指定账户；2、自该房屋被查封之日(2018年10月22日)起至2019年3月14日的房租858,302.5元希望贵单位能同意承诺人在上海富丰实业有限公司与上家袁益新的租赁合同纠纷事宜处理完毕后立即支付；3、关于贵单位因装修该房屋导致的损失人民币420万元，若贵单位最终无法使用该房屋，则承诺人同意承担全部的赔偿责任。特此承诺！落款处为打印字体“承诺人：上海富丰实业有限公司(章)李孟杰(签字)日期：2019年3月22日”。其上分别有富丰公司印章和李孟杰签名。2019年5月29日，临汾街道与北京盈科(上海)律师事务所就其与富丰公司、李孟杰之间的房屋租赁合同纠纷签订《委托代理合同》，约定律师代理费197,000元。当日，临汾街道按约支付上述律师费。本案审理中，临汾街道申请对富丰公司、李孟杰名下财产进行保全，并为此支付了担保费用。审理中，关于装修损失，原告表示，《承诺书》上已经明确了装修损失的金额，被告对此也是认可的。系争房屋是因为产权人的原因被查封。签订承诺书的时候考虑的是系争房屋是否可以带租约拍卖，原告希望与产权人建立新的租赁关系，但最终几方没有谈妥，法院继续进行拍卖程序，实际上原告目前仍然无法使用该房，故提出该诉请。两被告则表示，装修损失的构成必须明确，如果原告有实际的装修损失，被告愿意赔偿。系争房屋被法院查封是因为产权人互泓公司将该房抵押出去之后无法清偿导致的，待装修损失明确之后被告还可以向上家袁益新追偿。目前产权人的债务人已经申请执行了，这次查封是在执行过程中的查封，袁益新和被告都在提执行异议，被告也同意如果系争房屋进入拍卖程序，被告愿意参加带租约的竞拍。如果被告竞拍成功，被告愿意与原告重新签订租赁合同。承诺书的意思就是如果被告竞拍成功，原告继续使用系争房屋的话，就不存在所谓的损失了。目前执行异议之诉尚未判决。原告对被告所述执行异议之诉目前的情况予以认可。关于原告诉请四、五所主张的其他损失。原告表示，由于富丰公司违约，直接导致原告发生了一系列实际损失和预期利益损失、维权损失，这些损失都应由两被告共同承担。第四项诉请中的损失确实暂时没有发生，但原告坚持该项诉请。第五项诉请中的损失包括律师费、担保费、街道工作人员误工费、名誉损失已经实际发生，但原告除律师费和担保费以外无法提供其他证据，原告坚持该项诉请。对此两被告则表示，首先原告应当提供相关凭证，其次这些损失即使能够确认，也是签约时不可预期的间接损失，不应当得到支持。关于原告要求两被告共同承担给付义务问题。原告表示，双方协商承诺书时李孟杰表示其个人愿意承担给付义务，以避免损失的扩大；且从《承诺书》的文义来看，“富丰公司”和“承诺人”是两个分别被单独提及的主体，说明“承诺人”与“富丰公司”在该《承诺书》中应作不同理解，即“承诺人”的范围除了“富丰公司”，还应包括李孟杰，否则文本中没有必要将该两个主体分别进行描述。对此被告则表示，李孟杰在承诺书上签名是作为富丰公司的法定代表人而签名，并不代表其个人，故所有的给付义务应当由富丰公司承担。若李孟杰作为个人要承担相关给付义务，应当在承诺书主文中有明确的表述。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，与法不悖，双方均应恪守履行。后该合同在履行过程中，由于系争房屋出租方的原因，系争房屋被司法查封，原、被告之间的租赁合同客观上无法继续履行，故双方于2019年3月22日签署《解除合同协议书》。现原告要求确认合同已于该日解除，两被告表示认可，本院认为尚属合理，予以确认。关于原告主张的利息。自房屋被查封之日起，原告客观上已无法使用系争房屋，富丰公司亦不应收取之后的租金，因此，富丰公司已多收取的租金，理应及时返还。至于保证金，在双方租赁合同中约定应于原告交还房屋后无息返还，但本案房屋系因出租方原因被查封，即因富丰公司违约导致租赁合同提前解除，故本院认为承租方的还房义务客观上已丧失履行意义，因而富丰公司亦应及时返还该笔保证金。现两被告认为双方并未约定具体返还时间而不应承担利息，即使需承担利息，也应自其承诺的付款日期起算。本院认为，《承诺书》的性质为单方承诺，其返还款项的期限本身并未得到原告的认可，故富丰公司该项抗辩理由依据不足，本院不予采纳。关于原告主张的装修损失420万元。系争房屋租赁合同因富丰公司违约而提前解除，若原告因无法继续使用系争房屋而发生装修损失，理应由富丰公司承担。但是，根据本案查明的事实及审理中双方当事人的陈述，目前系争房屋的执行异议之诉尚在审理中，房屋的拍卖程序亦尚在进行中。虽然目前系争房屋因被查封而无法使用，但尚不能排除待系争房屋权属确定之后，原告仍继续使用系争房屋的可能性。而且，原告作为一级政府，负有使国有资产保值增值的职责，面对其所承租房屋发生意外情形、已投入大量装修成本却一时无法产生收益的情况，原告也应积极争取再次利用系争房屋装修以减少损失的机会。鉴于此，在目前系争房屋是否能由原告继续使用尚未确定的情况下，本院认为其“装修损失”尚未发生或明确，本院对该节诉请不予支持。若将来原告确实无法继续使用系争房屋，可另行及时依法主张相关权利。至于原告诉请四、五所主张的其他损失，包括已建成的公共服务场地因异地重建产生的租赁、搬迁、装修设计与施工费用损失400万元，以及因系争房屋原计划2019年3月投入使用的社区服务设施因被迫中止当年度服务而产生的经济损失120万元(包括律师费、担保费、差旅费、通讯费、因居民上访产生的接待费、接待人员误工费)。本院认为，原告自认第四项诉请项下的损失目前尚未实际发生，若原告认为可能会存在相应损失，可在损失发生后另行依法主张。至于第五项诉请项下的损失，原告仅提供了律师费和担保费用发生的凭证，但该两项费用均系维权成本，且并非租赁合同提前解除的直接损失，本院对此难以支持。其余损失，原告亦未提供证据加以证明，本院一并不予支持。关于原告主张由两被告共同承担给付义务一节。本院认为，债务的加入系对自身权利的处分，虽然《承诺书》中确将“富丰公司”和“承诺人”加以了区分表述，但是，仅该区分表述尚不足以推出此系李孟杰作为个人亦同意承担相关给付义务的意思表示。更何况，李孟杰系富丰公司的法定代表人，在其并无明确、具体的债务加入意思表示的情况下，原告作出对其不利的文本解释，本院认为，依据不足。因此，原告该项诉请本院不予支持。原告主张的相应款项返还和给付义务，仍应由富丰公司承担。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海市静安区人民政府临汾路街道办事处与被告上海富丰实业有限公司就上海市静安区汾西路XXX号、汾西路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年3月22日解除；二、被告上海富丰实业有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告上海市静安区人民政府临汾路街道办事处房屋租金858,302.5元、保证金179,275元，并以1,037,577.5元为基数，支付自2018年10月22日起至实际付款之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；三、原告上海市静安区人民政府临汾路街道办事处的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85,085元、财产保全费5,000元(原告上海市静安区人民政府临汾路街道办事处已预缴)，由原告上海市静安区人民政府临汾路街道办事处承担81,037元，被告上海富丰实业有限公司承担9,048元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  陈名玲人民陪审员  单国珍二〇二〇年五月八日法官 助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。