上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初7886号原告：王丽荣，女，1975年6月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王玉年(系原告王丽荣的丈夫)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘永标，男，住上海市浦东新区。被告：吴宪宏，男，1967年7月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘先忠，上海市中远蓝天律师事务所律师。被告：宋玉茹，女，1987年8月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：宋建国，男，1959年9月28日出生，汉族，住上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室。原告王丽荣与被告吴宪宏、宋玉茹确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告王丽荣及其委托诉讼代理人王玉年、王莉，被告吴宪宏及其委托诉讼代理人刘先忠，被告宋玉茹到庭参加诉讼。为查明事实，本院追加宋建国为第三人参与本案诉讼，于2018年5月10日、5月18日公开开庭进行了审理。原告王丽荣及其委托诉讼代理人王玉年、被告吴宪宏及其委托诉讼代理人刘先忠、被告宋玉茹、第三人宋建国到庭参加诉讼。2018年12月4日，本案转为普通程序。2018年12月13日，原告撤销对王莉的授权委托，增加委托诉讼代理人刘永标。本案又于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告王丽荣及其委托诉讼代理人王玉年、刘永标，被告吴宪宏、宋玉茹，第三人宋建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽荣向本院提出诉讼请求：1、判令两被告于2017年2月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年9月，通过被告宋玉茹之父即第三人宋建国介绍，原告与被告宋玉茹签订《房屋买卖协议书》，购得位于上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，约定房屋转让价37万元。因系争房屋为动迁安置房，暂无法办理过户，双方约定首付款20万元，尾款于房屋产权证办出之后付清。原告支付首付款20万元后，于2007年1月1日入住系争房屋至今。之后因第三人宋建国不断催要，原告又陆续支付了房款共计13.5万元。2011年6月，第三人宋建国称要涨价，双方经协商达成口头协议，增加房款5万元，故现余尾款8.5万元尚未支付。2011年10月，被告宋玉茹与原告一同至交易中心准备过户，但因原告未达过户条件，故未能成功办理过户。2017年10月17日，被告吴宪宏至原告家即系争房屋要求收房，称其从被告宋玉茹处购得系争房屋，并已完成过户。原告遂与被告宋玉茹、第三人宋建国交涉，了解到被告吴宪宏买房经过后，认为被告吴宪宏与被告宋玉茹恶意串通，其签订的购房合同无效。理由如下：1、被告吴宪宏与第三人宋建国曾有过房屋买卖交易，关系不一般。被告吴宪宏2007年自第三人宋建国处购买系争房屋同小区34号602室(以下简称602室)房屋并入住，当时第三人宋建国住在34号601室(以下简称601室)房屋，两人对门居住，经常一起喝酒聊天，关系甚密。后被告吴宪宏又于2013年自第三人宋建国处购买了601房屋。吴宪宏居住的602室与本案系争房屋仅相隔一个门栋，系争房屋已经卖给原告的事情，被告吴宪宏必然早已知晓。2、原告一直居住在系争房屋内，而被告吴宪宏未曾来看房。3、被告吴宪宏于2017年3月拿到系争房屋产权证，却直到2017年10月17日才来向原告要房。4、被告吴宪宏来原告处要房之后，仅隔3日，就将系争房屋挂牌出售。5、据被告宋玉茹称，其与被告吴宪宏签订房屋买卖合同过程中，未拿到任何钱款，一房二卖系由第三人宋建国操作。被告吴宪宏来找被告宋玉茹时，被告宋玉茹明确告知其系争房屋已卖给原告，但之后被告宋玉茹在被告吴宪宏的误导下至交易中心签字、办理产权过户手续。6、2013年7月，被告吴宪宏购买601室的价格为135万元。2013年房价飞涨，其于2013年10月23日签订的《房屋买卖协议》约定的系争房屋转让价格反而只有80万元，明显低于市场价。综上可见，两被告恶意串通损害原告利益，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如诉请。若法院认定合同无效，要求系争房屋产权恢复登记至被告宋玉茹名下。被告吴宪宏辩称，其对原告购房之事并不知情，不同意原告诉请。被告吴宪宏曾从第三人宋建国处购买了系争房屋同小区601室、602室两套房屋。其于2007年入住602室，后搬入601室居住，至2015年底才搬离该小区。被告吴宪宏与前妻离婚后，上述两套房屋产权过户到了前妻名下。第三人宋建国曾向被告吴宪宏借款，被告吴宪宏要求其给个凭据，第三人宋建国就说把系争房屋卖给被告吴宪宏。因系争房屋登记在被告宋玉茹名下，2013年10月23日第三人宋建国就持被告宋玉茹的授权委托书，与被告吴宪宏协商签订了《房屋买卖协议》，约定转让价80万元。因第三人宋建国称系争房屋与602室房屋房型相同，被告吴宪宏就没有去查看系争房屋。2014年10月至2017年3月期间，被告吴宪宏陆续支付了房款81万元。因付款时没有做累计，故不知道已经多付了。房款付清后，双方于2017年3月9日办理了过户手续。双方在合同中并没有约定交房时间。第三人宋建国让被告吴宪宏过一段时间之后再来收房，但未说明原因，被告吴宪宏表示同意并写了保证不立刻收房的书面承诺。2017年10月，被告吴宪宏至系争房屋查看是否有人租住，方才得知原告已在系争房屋内居住了几年，遂与原告发生争执，并报警。被告吴宪宏认为原告所主张的合同无效无事实和法律依据，被告宋玉茹向第三人宋建国出具了授权委托书，并于办理过户时至交易中心签字。被告吴宪宏、宋玉茹的买卖合同合法合规，不存在欺诈或恶意串通。原告认为被告吴宪宏知晓系争房屋早已卖给原告纯属主观臆测，纠纷发生后，被告宋玉茹及第三人宋建国称其告知过被告吴宪宏系争房屋已经出售的陈述，系对原告的偏袒，目的在于因房价上涨而期望撤销两被告之间的合同。关于系争房屋的价格，601室房屋合同价是135万元，但实际只交付了80万元左右，系争房屋与601室房屋售价差不多。关于挂牌出售系争房屋，是因被告吴宪宏工作变动至浦西，故想要置换房屋。总之，两被告之间的买卖合同平等自愿、内容明确，房款也已经付清，并完成了过户登记，应属有效。若法院确认买卖合同无效，被告吴宪宏将另案主张无效后果。被告宋玉茹辩称，原告所述属实，原告先购买系争房屋并入住，后第三人宋建国又将系争房屋卖给被告吴宪宏。第三人宋建国让被告宋玉茹写委托书时称系争房屋加价之事与原告谈不拢，故想另卖，且有人说被告宋玉茹与原告之间的买卖协议是无效的，系争房屋可以再卖得更高价钱。被告宋玉茹明知不能一房二卖，但基于对父亲的信任，就在委托书上签了字。2017年1月，被告宋玉茹应第三人宋建国的要求补办了系争房屋产权证，此时才知道系争房屋又卖给了被告吴宪宏。2017年2月，与被告吴宪宏的网签合同确实由被告宋玉茹本人签字。当时被告宋玉茹明确告知被告吴宪宏，系争房屋已经出售，但被告吴宪宏称被告宋玉茹与原告之间的合同是无效的，系争房屋还可以再次出售，被告宋玉茹相信了被告吴宪宏的说辞，遂与其签订了买卖合同并办理了过户。被告宋玉茹现认为其与被告吴宪宏的买卖合同无效，对于宋建国与原告达成的增加房款总价至42万元的口头协议予以认可，确认尚余尾款8.5万元尚未支付。第三人宋建国述称，同意原告的诉讼请求。宋建国原本在系争房屋小区做保安。被告吴宪宏来小区想买房，宋建国就将602室卖给被告吴宪宏，被告吴宪宏提前入住，双方于2011年4月20日办理过户。之后两人关系很好。宋建国因赌钱向被告吴宪宏夫妇借钱，无力偿还后就又将601室卖给了被告吴宪宏，于2013年7月21日办理过户，过户后两年才交付601室。2013年10月23日，宋建国在被告吴宪宏602室的家中喝酒时，被告吴宪宏提出还要购房，宋建国告知其系争房屋是女儿的，且已经出售的情况。被告吴宪宏称之前的买卖协议是无效的，房屋卖给其后，其会通过诉讼从原告处拿回房屋。宋建国相信了被告吴宪宏的说辞，就于当日让被告宋玉茹出具了委托书，并与被告吴宪宏签订了买卖协议。买卖协议约定房屋价格为80万元，被告吴宪宏于签订协议当日支付了4万元，之后被告吴宪宏陆续给付房款。后来因房价上涨，宋建国要求涨价，被告吴宪宏不同意，并于2016年10月诉至法院要求被告宋玉茹办理过户。诉讼过程中，双方达成协议，并由被告吴宪宏出具书面材料重新确定转让价150万元(但该书面材料被吴宪宏拿走)后，被告吴宪宏撤诉。因系争房屋产权证早已交给原告保管，为配合被告吴宪宏办理过户，被告宋玉茹于2017年1月补办了房屋产权证。2017年2月16日，宋建国及两被告一起前往交易中心，签订了买卖合同并办理了过户手续。宋建国确认收到被告吴宪宏陆续支付的购房款共计76万元(2017年3月8日出具的收条所载明的5万元与2017年3月9日被告吴宪宏转账给宋建国的5万元是同一笔款项，不能重复计算)。现宋建国认为被告吴宪宏早已知道系争房屋已经出售给原告的事实，宋建国因轻信了其所称的原告与被告宋玉茹之间的买卖协议无效之说辞，才将房屋又卖给了被告吴宪宏。被告吴宪宏、宋玉茹之间的买卖合同无效。此外，宋建国确认其曾与原告达成口头协议，增加房款总价至42万元，确认尚余尾款8.5万元原告未支付。本院经审理认定事实如下：2006年9月10日，原告与被告宋玉茹签订《房屋买卖协议书》，约定被告宋玉茹将系争房屋出卖给原告王丽荣，房屋转让总价款为37万元整(包括办房产证的一切费用都在内)。原告支付首付款20万元后，于2007年1月1日入住系争房屋至今。2009年2月4日，系争房屋登记至被告宋玉茹名下。被告宋玉茹将产权证交予原告保管。之后原告又陆续支付了房款共计13.5万元。2011年6月，原告与第三人宋建国协商达成口头协议，增加房款5万元，被告宋玉茹对此亦予确认。2011年10月，被告宋玉茹与原告至房地产交易中心准备过户，但因原告社保缴纳期限等条件限制，未能成功办理过户。另查明，被告吴宪宏先后购买了系争房屋同小区602室、601室房屋，其自称于2007年起入住602室房屋，后又入住601室房屋，直至2015年底搬离该小区。2013年10月23日，被告宋玉茹出具委托书一份，载明：“本人现有一套房产，位于上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室，现委托宋建国办理上述房产出售的相关事宜。”同日，第三人宋建国与被告吴宪宏签订《房屋买卖协议》一份，约定被告宋玉茹(由宋建国全权代理)将系争房屋卖给被告吴宪宏，转让价为80万元，房屋首付款为定金4万元，其余款项分期给付，房款支付近半时，开始办理房产过户手续，产权变更给被告吴宪宏，被告吴宪宏需结清房款。2013年10月23日至2016年10月25日期间，第三人宋建国出具收条11份，确认收到被告吴宪宏陆续支付的购房款共计13万元(其中，2013年10月23日，4万元；2013年11月1日，1万元；2014年4月26日，1万元；2014年8月25日，1万元；2014年8月26日，5,000元；2015年8月13日，5,000元；2015年8月31日，1万元；2015年9月5日，1万元；2015年9月6日，1万元；2015年9月12日，1万元；2015年9月14日，1万元)。上述2013年11月1日的收条中，还载明：“承诺在房产证11月18日左右补办出来进行办理过户手续”等字样，对此，被告吴宪宏未询问补证缘由。2016年10月25日，被告吴宪宏诉至法院，要求被告宋玉茹配合办理系争房屋过户登记，其于当日以双方已自行协商为由撤回起诉。同日，被告吴宪宏支付第三人宋建国购房款2万元，第三人宋建国出具收条一份。此后，自2016年10月27日至2016年12月25日期间，第三人宋建国又出具收条5份，确认收到被告吴宪宏继续支付的购房款共计26万元(其中，2016年10月27日，2万元、15万元；2016年11月14日，4万元；2016年12月17日，2万元；2016年12月25日，3万元)。2016年12月，被告宋玉茹补办了系争房屋产权证。2017年2月15日，被告宋玉茹出具收条一份，确认收到被告吴宪宏支付的购房款10万元。2017年2月16日，被告宋玉茹与被告吴宪宏签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告吴宪宏购买被告宋玉茹名下系争房屋，转让价款为80万元。合同附件三“付款协议”载明“已结清”。合同未就房屋验收交接期限作出约定。同日，第三人宋建国预先出具收条一份，确认收到被告吴宪宏当日支付的购房款10万元。之后，被告吴宪宏分别于2017年2月17日、2017年2月18日、2017年2月20日转账支付第三人宋建国的4万元、4万元和2万元，共计10万元。后第三人宋建国又于2017年2月25日、2017年3月8日又出具收条两份，确认收到被告吴宪宏支付的购房款10万元(即被告吴宪宏于2017年2月26日转账支付宋建国的10万元)和5万元。审理中，被告吴宪宏提供银行卡明细清单，证明其还于2017年3月9日转账支付宋建国购房款5万元。宋建国认为该笔转账即为2017年3月8日收条载明的5万元，收条系预先出具的。2017年3月27日，系争房屋产权变更登记至被告吴宪宏名下。2017年10月，被告吴宪宏至系争房屋处收房，与原告发生争执。2017年12月4日，被告吴宪宏诉至法院，要求原告迁出系争房屋并支付占有使用费。该案因其未按时缴纳诉讼费，按撤诉处理。2018年1月11日，原告诉至法院，要求确认两被告之间的购房合同无效，后撤回起诉。2018年1月12日，被告吴宪宏又诉至法院，要求原告迁出系争房屋并支付占有使用费，后撤回起诉。2018年1月19日，原告再次诉至法院，要求判如诉请。审理中，被告吴宪宏认为原告与被告宋玉茹系恶意串通，原告与被告宋玉茹之间的《房屋买卖协议书》系事后补签，故申请对该协议书形成时间、“宋玉茹”签名是否为其本人书写进行鉴定。后被告吴宪宏撤回上述鉴定申请。以上事实，有原告提供的《房屋买卖协议书》、上海市房地产权证、收条、《上海市房地产买卖合同》、物业费及电费收据，被告吴宪宏提供的上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、《房屋买卖协议》、委托书、收条、银行卡明细清单，第三人宋建国提供的收条，以及当事人的陈述等为证。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应属无效。本案争议焦点在于两被告之间就系争房屋签订的房屋买卖合同效力问题。根据在案证据及当事人陈述，被告宋玉茹与被告吴宪宏之间在房屋买卖合同的签订以及履行过程中存在诸多反常现象和疑点：1、房屋买卖属于生活中的重大事项。一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在实际承租人等情况进行详细了解。看房和查阅房屋产权证系交易过程不可或缺的重要环节。但反观被告吴宪宏，其当时自己就居住在与系争房屋同一小区的相邻楼栋，却在签订房屋买卖协议之前至房屋产权过户近四年的时间里未曾看房，房屋产权过户至其名下之后又经过了将近七个月，才首次去查看房屋，实属异常。此外，被告宋玉茹于2009年取得系争房屋产权后，即将房屋产权证交予原告保管。其作为卖方无法拿出房屋产权证供吴宪宏查验，且在收条上还载明需要“补办产权证”，对此，被告吴宪宏却未提出异议，也未要求卖方说明缘由，显然不合常理。2、系争房屋购房款80万元，被告吴宪宏分二十余次付款，其中有十笔付款金额仅为5,000元至1万元。如此分散、小额、多次的付款方式与一般房屋买卖交易付款方式不符。并且，在2013年11月1日被告吴宪宏仅支付了5万元购房款的情况下，双方就约定办理过户手续(双方在收条上载明“承诺在房产证出来11月18日左右补办出来进行办理过户手续”)，在2016年10月25日被告吴宪宏仅支付了13万元购房款的时候，其就起诉要求被告宋玉茹配合办理过户手续，均显反常。3、关于交房期限这一重要条款，双方在合同中未作约定。系争房屋过户至被告吴宪宏名下后，第三人宋建国向其提出一段时间后再收房的要求，然其对此并不持异议，且未要求说明理由，其实际于产权过户后近七个月才去向原告催讨房屋，有悖常理。4、根据被告吴宪宏与第三人宋建国的称述，两人早已相识，601室、602室两套房屋均为被告吴宪宏自第三人宋建国处购买，且两人长期对门而居，关系甚密。5、被告宋玉茹在与原告签订房屋买卖合同在先的情况下，又出具委托书授权第三人宋建国出售系争房屋，且在得知系争房屋再卖予被告吴宪宏后，仍于交易中心签订网签合同，并配合办理过户。其行为明显恶意，致使其与原告之间的买卖协议陷于履行不能的境地。被告宋玉茹辩称其系轻信了第三人宋建国及被告吴宪宏所称的其与原告买卖协议无效之说辞，才与被告吴宪宏签订合同，该解释过于牵强，与卖方应有之理性相悖。综上，两被告之间就系争房屋买卖存在上述诸多疑点及不合常理之外，故本院有理由相信，两被告的房屋买卖系恶意串通，且损害了原告的合法权益，故两被告于2013年10月23日签订的《房屋买卖协议》及2017年2月16日签订的《上海市房地产买卖合同》均无效。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。鉴于涉案买卖合同被确认无效，故依据该买卖合同办理的系争房屋的产权过户登记应当恢复原状，为此，原告提出的系争房屋产权恢复登记至被告宋玉茹名下的意见，于法有据，应予支持。庭审中，被告宋玉茹、吴宪宏均表示，如法院确认买卖合同无效，本案中不要求处理无效后果，将另案主张，并无不妥，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、被告宋玉茹与被告吴宪宏就上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋于2017年2月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告宋玉茹、被告吴宪宏应于本判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记到被告宋玉茹名下的手续。案件受理费11,800元，由被告宋玉茹、吴宪宏各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴智永审 判 员  董迪思人民陪审员  顾铭洲二〇一九年三月十四日书 记 员  顾玉婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。