湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初810号 原告：张敏，女，1967年5月7日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：彭新蓉，湖南华湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾绮，湖南华湘律师事务所实习律师。 被告：何献国，男，1971年12月17日出生，汉族，住长沙市望城区。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市岳麓区滨江新城茶子山东路**。 法定代表人：李征。 委托诉讼代理人：林威，湖南湘军麓和律师事务所律师。 原告张敏与被告何献国、第三人上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行（以下简称浦东银行长沙分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张敏及其委托诉讼代理人彭新蓉，第三人浦东银行长沙分行的委托诉讼代理人林威到庭参加诉讼，被告何献国经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张敏向本院提出诉讼请求：1、被告立即将位于长沙市望城区悦禧国际山庄二区24-1栋房产过户至原告名下；2、被告立即支付原告违约金418666元（违约金暂计算至2019年1月21日止,后续违约金继续计算至过户手续办理完毕之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:2018年5月17日，原、被告签订《二手房买卖合同》,约定被告将其所有的位于长沙市望城区悦禧国际山庄二区24-1栋房产出售给原告,该房产建筑面积为422.52平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积及占地面积664.48平方米,房屋单价为9468元／平方米,总价为400万元,由原告分三期支付,分别为2018年5月17日支付定金20万元,2018年5月25日支付237万元,在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕3日内支付163万元,并且原、被告双方约定于《二手房买卖合同》生效后3个月内办理完毕房屋产权证、土地使用权证过户手续;如被告未按合同约定的日期办理房产过户手续的,每逾期1日按房价总额的3‰计算违约金。合同签订后,原告依约向被告支付了购房款237万元,但被告却未按照合同约定的时间办理产权过户手续。原告与被告签订的《二手房买卖合同》真实、合法、有效,双方均应严格按照合同约定履行各自的义务,现合同约定的房屋过户手续条件已完全达到,但被告推脱办理过户的违约行为严重违背了合同的约定,亦违反了诚实信用原则,侵犯了原告的合法权益,应承担合同约定的违约责任。原告基于违约金约定比例过高,自愿按年利率24%的标准计算违约金为418666元（暂计算至2019年1月21日止,后续违约金继续计算至办理过户手续之日止）。原告为维护自身权益,依据相关法律规定,诉至法院,望判如所请。 被告何献国未予答辩。 第三人浦东银行长沙分行述称，第三人已经对本案的诉争房屋取得了抵押担保物权，在第三人的全部债权本息及相关费用尚未完全清偿的前提下，第三人无法配合原被告双方注销抵押登记手续，因此无论是原告还是被告应当先予清偿第三人的债权后再办理房屋过户手续。 本院经审理查明事实如下： 2016年7月15日，被告所购买的座落于长沙市望城区金山桥社区悦禧国际山庄0804255栋101、201、301号房屋取得房屋所有权证，权证号码为xxx。 2018年5月17日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定：被告将其所有的座落于长沙市望城区金山桥社区悦禧国际山庄，建筑面积为422.52平方米，房屋所有权证号为xxx的房屋出售给原告；房屋总价为400万元，由原告在2018年5月17日支付定金20万元，2018年5月25日支付237万元（含定金），房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕3日内支付163万元；房屋内所有装修、家具、电器全部转让给原告；该房屋土地使用权为划拨取得，如其转让需交纳土地出让金或土地收益金，该费用由被告承担；房屋过户应缴纳的税费由原告承担；被告如不按合同约定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价总额3‰计算违约金给原告，逾期超过3个月，原告有权解除合同；因原告需要贷款，双方协商原告付完首笔款237万元后，被告配合原告进行银行贷款，如果银行贷款超出应付款尾款163万元，多余部分到账被告后，被告立即退还给原告，房产过户后，原告应付清全部房款。如果贷款延迟，最长时间不超过30日。合同中就房屋过户时间没有明确约定。合同签订后，因被告想要搬走电视机，经双方协商房款增加1万元，原告遂于2018年5月25日前向被告支付了首付款238万元（含定金20万元）。被告收到房屋首付款238万元后，向原告交付了房屋，现原告已入住该房屋。 被告向原告交付房屋后，双方协商拟办理房屋过户手续，但发现涉案房屋不符合长沙市二手房交易政策。2018年10月11日，原、被告签订《补充协议》，约定：原告暂可继续居住于被告房屋，直到房屋产权由被告办理抵押他项手续于原告名下；2018年10月12日12时前被告将原告已付款项中退款45万元给原告，被告赎房产权证时原告转回并计入已付款；被告承诺于2019年3月15日前赎回抵押于浦发银行长沙分行的房产权证，付清按揭款项；在满足以上条件的情况下，原告接受被告房屋暂时不能过户的现实情况，在等到满足该房屋过户条件时，双方再依据原合同相关约定办理房屋过户手续；本补充协议内容优先于原合同约定，不一致之处，以补充协议内容为准，未约定的，以原合同为准。补充协议签订后，被告向原告退还45万元房款。 另查明，2016年7月5日，被告以涉案房屋作为抵押担保 向第三人贷款250万元，并办理抵押登记。截至2019年6月21日，被告尚有贷款本金2269010.53元未予偿还。 再查明，2017年9月23日，长沙市出台房地产市场调控政策，规定在长沙市限购区域内购买的商品住房，需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。2018年6月25日，长沙市再次出台新的房地产市场调控政策，规定在长沙市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。 以上事实有《二手房买卖合同》、房屋产权证、土地使用权证、收据、银行账户交易明细、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、欠贷情况说明及庭审笔录等在卷，予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据合同签订时长沙市房地产市场调控政策，涉案房屋因取得不动产权属证书尚未满3年不能上市交易，双方遂于2018年10月11日签订补充协议，约定原告接受被告房屋暂时不能过户的现实情况，在等到满足该房屋过户条件时，双方再依据原合同相关约定办理房屋过户手续。而根据长沙市最新的房地产市场调控政策，直至本案判决之日，涉案房屋取得不动产权属证书尚未满4年仍不可上市交易。故原告现无权要求被告将房屋过户至原告名下。另一方面，即使补充协议约定的房屋过户条件成就，而涉案房屋仍有部分房屋贷款未偿还，抵押登记仍未注销。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，设定抵押的财产，抵押人在转让之前应当取得抵押权人的同意解除抵押负担或是由受让人代为清偿消灭抵押权，未能满足上述两项条件之一的，抵押人不得转让抵押财产。截至本案庭审程序终结前，被告尚未完成抵押注销手续，原告也没有依照法律规定代为清偿消灭抵押权，涉案房屋也不能转让过户给原告。因此，本院对原告要求被告立即将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求不予支持。如前所述，因补充协议约定的涉案房屋过户至原告名下的条件尚未成就，被告并未违约，原告也无权要求被告支付逾期办理房屋过户手续的违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告张敏的全部诉讼请求。 案件受理费31750元，由原告张敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  潘智慧 人民陪审员  赵 盛 人民陪审员  余正明 二〇一九年七月十九日 代理书记员  刘 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。