安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1881民初1517号 原告：柳克琴，女，1972年12月29日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：姚国喜，男，1971年12月24日出生，汉族，住安徽省宁国市,系柳克琴之夫。 委托诉讼代理人：盛元林，宁国市中兴法律服务所法律工作者。 被告：辛道清，男，1970年3月19日出生，汉族，住安徽省宁国市。 被告：王玉霞，女，1970年3月9日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：王保存，安徽向群律师事务所律师。 原告柳克琴与被告辛道清、王玉霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳克琴及其诉讼代理人姚国喜、盛元林，被告辛道清、被告王玉霞的诉讼代理人王保存均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 柳克琴向本院提出诉讼请求：依法判令被告辛道清、柳克琴将位于宁国大道（宁国市安置区）房地权证宁字第××号房地权办理过户到原告柳克琴名下，并承担本案诉讼费。事实与理由：原告系拆迁户，为积极响应市政府号召，支持金桥大道西端大桥建设，用拆迁款在本村购房地产。2017年10月9日，与两被告签订房屋买卖合同。合同签订当日，按合同约定，原告通过中国邮政储蓄银行汇款93万元给被告，并由被告办理过户手续。当原告多次找到被告履行合同义务时，被告均拒不配合。原告遂诉至法院，请求依法判如所请。 辛道清辩称，协议签订之后，双方多次到不动产交易中心办理过户登记，被告知无法办理过户手续，宣城市中级人民法院也到不动产登记中心询问，并获回复函；被告双方是作为移民按照政策2001年2月7日由东岸乡迁入城东社区，是非农业户口，户口在南山办事处南河社区，原告是西津办事处，双方不是同一集体经济组织，也不是同一集体经济组织成员；2011年，按照移民政策在前进组建房，二被告及子女均没有转入潘村村，没有成为潘村集体经济组织成员，我们是居民户口，不是同一集体经济组织成员，所以不动产中心不予过户。 王玉霞辩称，买卖合同无效，第一，卖方主体不适格，两被告是在2016年办理离婚手续，房子是约定给被告2个人，被告1是没有权利卖房子，双方作为卖方主体在合同中出现是不适格的，被告2补签也是被告1要求，不是真实意思表示，从形式上说是无效的；第二，合同违反法律强制性规定无效，最高院2015民事审判工作会议纪要35条规定，对于宅基地流转非试点，农民出售宅基地房屋给城镇居民或者不同农民集体经济组织成员的，该合同应认定无效，宁国不是试点地区，双方也曾多次去办理登记手续，但是由于双方并非同一集体经济组织成员，不动产中心拒绝受理，因此没有完成过户手续，前不久，二被告提起了关于合同无效的案件，宁国市人民法院已经判决，认定合同有效，但是经上诉被撤销原审判决，中院认为是无效的，只是没有做出新判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对柳克琴提交的身份证复印件、2017年10月9日《房屋买卖合同》复印件、汇款凭证复印件、房地权证宁字第××号房地产权证复印件、2019年9月23日潘村村委会出具的证明、王玉霞提交的身份证复印件、2017年10月9日《房屋买卖合同》复印件、房产证复印件、宁国市不动产登记中心出具的函两份、本院（2019）皖1881民初1595号民事判决书、宣城市中级人民法院（2019）皖18民终1480号民事裁定书，因双方当事人对上述案件的真实性均无异议，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实，本院依法认定如下： 1、柳克琴提交的2019年1月22日潘村村委会出具的证明复印件，其中记载柳克琴购买辛道清、王玉霞夫妇房屋位于其村范围内，与实际情况一致，本院对其真实性予以认定。 2、柳克琴提交的2019年1月25日潘村村前村村民组、潘村村委会村民代表大会决议复印件，能够证实涉案房屋坐落地村民组前村组及潘村村村民均已同意柳克琴购买辛道清、王玉霞所有的位于的房屋，本院予以认定。 3、柳克琴提交的2019年1月25日潘村村出具的不动产转移登记申请人身份证明，结合之前村民代表大会决议，能够证明村民委对于辛道清、柳克琴对于涉案房屋变更登记的同意，且潘村村委会以辛道清所出售房屋位于其村内而认定辛道清系其村村民，系潘村村委会对其成员资格一种宽泛的认定，不违反法律法规强制性规定，本院予以认定。 4、王玉霞提交的户口本复印件，结合辛道清当庭陈述，其二人户籍登记长期依赖于租房，户籍登记信息并不能否认其二人已经在取得房屋的事实，因此王玉霞以户籍登记为由证明其与柳克琴签订合同无效的证明目的，本院不予认定。 辛道清、王玉霞因港口湾水库建设移民，于2009年获得宁国市城乡规划局、宁国市建设委员会建房许可在本市西津街道（五房安置区）选址，自建房屋一栋。2011年4月，辛道清、王玉霞对其自建房屋申报办理房地产权登记，宁国市房管局亦向二人颁发了房地权证宁字第××号房地产权登记证书。2017年10月9日，辛道清、王玉霞将上述房屋出售给潘村村新沟组村民柳克琴，并签订《房屋买卖合同》一份，房屋总价款为人民币108万元，柳克琴支付现金93万元，剩余15万元于办理过户手续交割完毕时一次性付清。当日，辛道清、柳克琴在合同上签字，且柳克琴支付了购房款93万元，约一个月后，王玉霞亦在合同上签字。其后，双方到宁国市不动产登记中心办理过户手续，但未能办理成功。原告遂诉至法院，请求依法判如所请。 本院认为，本案的争议焦点是柳克琴与辛道清、王玉霞于2017年10月9日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。首先，辛道清、王玉霞原系夫妻关系，无论其二人婚姻关系解除与否以及二人对房屋所有权作何约定，辛道清、王玉霞二人已经先后在《房屋买卖合同》签字，足以证明其二人均作出了明确的出售案涉房屋的意思表示，柳克琴作为受让人，亦系自愿购买案涉房屋。因此，2017年10月9日《房屋买卖合同》，系柳克琴与辛道清、王玉霞真实意思表示。其次，根据我国《土地管理法》的第六十二条四款的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，辛道清、王玉霞出售其二人所有的位于的房屋，并不违反法律法规的强制性规定。再次、集体土地使用权系农村村民作为其集体经济组织成员才能在其集体组织享有的一项特殊土地权益。辛道清、王玉霞因港口湾水库建设移民而在潘村村获得一块集体土地的使用权，其获得的土地使用权系该村村民的特殊权益，亦即辛道清、王玉霞在使用潘村村集体所有土地并建设房屋时，已享有同潘村村其他村民一样的集体经济组织成员权益。柳克琴作为受让方，亦系潘村村村民，故房屋买卖合同双方当事人均系同一集体经济组织成员。最后，柳克琴在购买案涉房屋时，在潘村村已不再享有宅基地使用权，其购买房屋符合“一户一宅”的规定，亦是体现案涉房屋所占土地对当地村民生存保障的作用。综上，柳克琴与辛道清、王玉霞于2017年10月9日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。 依法成立的合同，对合同双方均具有约束力。柳克琴在《房屋买卖合同》签订后，依约支付了购房款93万元，辛道清、柳克琴应当按照《房屋买卖合同》的约定，协助柳克琴办理案涉房屋的变更登记。另王玉霞享受了与潘村村其他集体经济组织成员同样的使用潘村村集体土地权利而建设房屋，该种行为及在潘村村拥有房屋的现实足以让柳克琴产生王玉霞、辛道清系潘村村村民的合理信赖，且辛道清、王玉霞在出售房屋时对自己的户籍地址不在潘村村亦系明知，因此其在出售案涉房屋后又以出让方户籍地不在潘村村而与受让方并非同一集体经济组织成员为由主张合同无效，推脱自己协助办理变更登记的合同义务，系违反诚实信用原则而提出的恶意抗辩，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,判决如下: 被告辛道清、柳克琴于本判决生效后十日内协助原告柳克琴将位于宁国市西津街道办事处潘村村前村组房地权证宁字第××号房屋办理变更登记至原告柳克琴名下。 本案受理费300元，由被告辛道清、王玉霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  周胜杰 人民陪审员  肖道祥 人民陪审员  杨 玲 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  陈 磊 附一：当事人提交证据目录 1、原告柳克琴提交证据目录 （1）、原告身份证复印件一份，拟证明主体资格。 （2）、房屋买卖合同、汇款凭证一份，拟证明按双方合同，原告已履行义务。 （3）、证明一份、村民代表大会决议一份、不动产转移登记申请人身份证明一份，拟证明办理过户的手续和前置程序原告已经取得。 （4）、房地产权证宁字第××号房地权证复印件一份，拟证明被告房地权证是经合法手续取得并登记。 （5）、宁国市人民法院（2019）皖1881民初1595号民事判决书、宣城市中级人民法院（2019）皖18民终1480号民事裁定书各一份，拟证明两被告没有充分证据证明该房屋不符合过户条件；原、被告之间是潘村集体经济组织成员；诉争的土地性质是潘村村委会集体所有。 （6）、宁国市不动产登记中心出具的回复函一份，拟证明根据合同可以去登记，两被告因是库区移民，原告可以购买集体土地建房进行安置。 （7）、潘村村委会于2019年9月23日出具的证明一份，拟证明土地属于潘村村集体土地。 2、被告王玉霞提交证据目录 （1）、被告身份证、户口本复印件一份，拟证明被告身份信息；被告王玉霞户籍在南山办事处非农业户口，与原告不属于同一集体经济组织。 （2）、房屋买卖合同一份，拟证明被告王玉霞签字是事后补签。 （3）、房产证一份，拟证明房屋位于西津办事处潘村前进组，被告王玉霞系移民安置建房不得买卖。 （4）、宁国市人民法院（2019）皖1881民初1595号民事判决书、宣城市中级人民法院（2019）皖18民终1480号民事裁定书各一份，拟证明一审判决驳回被告申请认定合同无效，二审裁定撤销一审判决。 （5）、两份情况说明书一份，拟证明宁国市不动产登记中心分别给宁国、宣城二级法院回函，确认只有同属一个集体经济组织的成员才能确认合同有效办理过户手续。 附二：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。