河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0305民初4934号原告：王向辉，男，1986年4月28日出生，汉族，本科文化程度，河南省商丘市人，住河南省郑州市金水区。被告：鲁桂芝，女，1967年11月12日出生，汉族，河南省汝州市人，住洛阳市西工区。被告：鲁延琼，男，1990年4月13日出生，汉族，高中文化程度，河南省汝州市人，住洛阳市西工区。二被告共同委托诉讼代理人：刘慧峰，河南洛浦律师事务所律师。被告：姚延强，男，1971年6月16日出生，汉族，住河南省汝州市。原告王向辉诉被告鲁桂芝、鲁延琼、姚延强为返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王向辉、被告鲁桂芝、鲁延琼及其二被告共同委托诉讼代理人刘慧峰到庭参加了诉讼。被告姚延强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王向辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告向原告返还所侵占的房屋。2、依法判令三被告连带赔偿从2018年5月31日起直至房屋返还前的租金暂定48000元（暂按照每月3000元计算，计算至2019年9月30日）。依法判令三被告支付从2018年5月31日起直至房屋返还前的物业费1844元（暂按照每月114.62元计算，计算至2019年9月30日）；依法判令三被告支付从2018年5月31日起直至房屋返还前的垃圾费80元（暂按照每月5元计算，计算至2019年9月30日）。3、依法判令被告姚延强支付拖欠的水费399元，散热费508元，电费189.94元，垃圾费120元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月26日，原告与被告姚延强对位于洛阳市××联盟路××号的房屋签订了买卖合同，约定原告支付全部款项后被告姚延强交付房屋钥匙及房屋。2018年5月31日原告已经全额支付了房屋款项，并取得了房产证，但是被告姚延强不交付房屋钥匙也不配合交付房屋。原告到所在房屋处查看发现被告鲁桂芝、鲁延琼及其家人在房屋里面生活，被告鲁桂芝、鲁延琼以和被告姚延强之间存在经济纠纷为由拒绝返还房屋。原告多次找各被告协商解决此事，被告却以各种理由不断推脱，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告鲁桂芝、鲁延琼共同辩称，一、原告诉求的所谓的腾房交付房屋和赔偿占用房屋损失费的主张明显属于违约之诉与侵权之诉的竞合，原告的诉求在法律关系上不明确，属于诉求的法律关系混乱，恳请法庭依法驳回原告王向辉的起诉。二、原告诉状所称的情况与事实根本不符，明显属于歪曲事实，起诉答辩人鲁桂芝没有依据，自从原告在2018年6月份强行将涉案房屋断水断电之后，答辩人鲁桂芝就没有再占用过涉案房屋，涉案房屋早已不具备居住生活条件，原告诉求的所谓占用房屋的损失与鲁桂芝无关，另外，被告姚延强存在着长期拖欠鲁桂芝大额欠款的情况，并且在本案纠纷发生之前，作为姚延强欠鲁桂芝债务的清偿方式，被告姚延强曾明确许诺并且已经将涉案房屋交付给了鲁桂芝，后来鲁桂芝才得知姚延强又将涉案房屋卖给了原告王向辉，这让鲁桂芝非常气愤和寒心，因此原告将答辩人也列为本案被告没有依据。三、鲁桂芝认为王向辉与姚延强之间的涉案房屋买卖合同属于该二人双方恶意串通侵犯了鲁桂芝的合法权益，而且该二人买卖合同的价格明显低于市场价格，交易手续存疑很大，应属于无效的买卖合同，鲁桂芝现在已经向王向辉提起反诉。综上所述，请求法庭驳回原告王向辉的起诉，支持鲁桂芝的答辩意见，维护答辩人的合法权益。被告姚延强未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年2月3日，被告姚延强向原告王向辉出具《收条》一份，主要内容为：今收到王向辉承购朋瑞园2号楼1单元203室房屋订金5000元。2018年2月26日，原告王向辉（乙方）与被告姚延强（甲方）签订《买卖合同》一份，主要内容为：甲乙双方协商后实际成交价格为825000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。该房屋处于抵押状态，甲方无法还清贷款，由乙方支付225000元替甲方还清银行贷款。甲乙双方积极配合中介方办理贷款过户等相关手续，并提供相关资料，如任何一方不配合办理贷款过户等相关手续赔偿受托方房屋成交价的10%作为违约金。甲方同意收到全款后交付房屋钥匙于乙方使用，甲方逾期交付房屋钥匙，应按照收款额万分之五向乙方支付违约金。甲方交房时结清该房屋之前所产生的水、电、物业等费用。同日，被告姚延强向原告王向辉出具《收条》一份，主要内容为：今收到王向辉购房朋瑞园2号楼1单元203室房款225000元。2018年5月22日，原告王向辉及案外人芦艳丽取得了位于洛阳市涧西区联盟路15号2幢1-203房屋的不动产权登记证书，不动产权证号：(2018)洛阳市不动产权第10604397号。房屋原产权人为被告姚延强，房屋证载面积为114.62平方米。2018年6月7日，原告王向辉前往位于洛阳市××联盟路××号房屋时遇见在房屋内居住的被告鲁桂芝、鲁延琼，原告王向辉将其到房屋的原因进行了陈述并要求被告鲁桂芝、鲁延琼搬离房屋，被告鲁桂芝、鲁延琼未明确表示是否搬离。其后，原告王向辉以房屋所有权人的身份将房屋水电报停。本案审理过程中，原告王向辉，被告鲁桂芝、鲁延琼称在房屋水电被停掉以后就搬离了，但又称仍持有房屋钥匙且房屋内存放有二人的物品。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告王向辉通过买卖的方式取得了位于洛阳市××联盟路××号房屋的所有权，即依法取得了针对该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，而现有证据不足以证实被告鲁桂芝、鲁延琼依法享有涉案房屋的任何权利，故对于原告王向辉要求被告鲁桂芝、鲁延琼向其返还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持，但是，因并无证据证实被告姚延强目前实际占有、使用涉案房屋，故此，对于原告王向辉要求被告姚延强返还房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告鲁桂芝、鲁延琼提出二人在房屋水电被停后即搬离，因而不应在本案中承担法律责任的答辩意见，该意见与其在庭审中陈述的仍然掌握房屋钥匙且自己的物品仍然在房屋内的内容相互矛盾，同时，根据被告鲁桂芝、鲁延琼提供的其与物业公司在2020年1月18日的录音内容，可以得出二被告的此项意见也与实际情况不符，故此，对于二被告的此项意见，本院不予采纳。对于原告王向辉主张的租金损失，被告鲁桂芝、鲁延琼无正当理由占有、使用原告王向辉的房屋，应当承担相应的法律责任；故此，对于原告王向辉要求被告鲁桂芝、鲁延琼赔偿租金损失的诉讼请求，本院予以支持；但是，原告王向辉主张的计算标准过高且未提供充足证据予以证实，故此，参考本地经济社会发展水平、涉案房屋的面积、位置等实际情况及原告王向辉的证据，本院确定损失计算方式为：自原告王向辉起诉之日，即2018年10月9日开始，按照每月1000元的标准计算至被告鲁桂芝、鲁延琼实际返还房屋之日。对于原告王向辉主张的物业费等费用，无证据证实原告王向辉实际负担了相关费用，本案不予处理。被告姚延强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼活动，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条、第九条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鲁桂芝、鲁延琼向原告王向辉返还位于洛阳市涧西区联盟路15号2幢1-203号的房屋一套。二、被告鲁桂芝、鲁延琼向原告王向辉赔偿租金损失。（计算方式：自2018年10月9日开始，按照每月1000元的标准计算至被告鲁桂芝、鲁延琼实际返还房屋之日。）上述第一、二项确定的付款义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王向辉的其他诉讼请求。案件受理费1079元，保全费570元，由原告王向辉负担649元，被告鲁桂芝、鲁延琼共同负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘朋涛人民陪审员  李 娜人民陪审员  闫英杰二〇二〇年四月三十日书 记 员  杨 静