杭州市下城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0103执异7号 案外人：浙江盛庄典当有限责任公司，住所地：浙江省杭州市江干区新塘家园西区2幢底商12号。 法定代表人：葛米娜。 委托代理人：夏谨言、屠敏锋，浙江泽鼎律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司杭州之江支行。营业场所：浙江省杭州市下城区体育场路290号。 负责人：王旭东，行长。 委托代理人：应利坚、虞镇远，浙江海浩律师事务所律师。 被执行人：浙江环复建设有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区绿洲商务楼20幢11层。 法定代表人：叶建军。 被执行人：浙江正见建设集团有限公司。住所地：浙江省东阳市青春南路88号。 法定代表人：吴正见。 被执行人：叶建军，男，1971年8月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被执行人：叶坚敏，女，1967年8月3日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 本院在执行（2014）杭下执民字第1507号申请执行人中国建设银行股份有限公司杭州之江支行（以下简称建行杭州之江支行）为与被执行人浙江环复建设有限公司（以下简称环复建设公司）、浙江正见建设集团有限公司（以下简称正见建设公司）、叶建军、叶坚敏金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江盛庄典当有限责任公司（以下简称盛庄典当公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查。现已审查终结。 案外人盛庄典当公司向本院提出执行异议请求：中止执行（2014）杭下执民字第1507号查封通知。事实与理由：2013年2月1日，异议人与涉案被执行人签订了《租房抵押债权协议书》，约定被执行人将执行标的租赁给异议人，租期20年。协议签订后，被执行人将执行标的交付给异议人实际占有使用，异议人花费巨资对租赁物进行了装修，并实际占用使用该房屋至今。杭州市下城区人民法院（2014）杭下执民字第1507号查封通知要求异议人15日内腾退房屋是错误的，违反法律规定。该执行损害了异议人的合法权益，恳请终止对该房产的执行。 申请执行人建行杭州之江支行辩称：异议人盛庄典当公司提交的租房抵债协议实为抵债协议，异议人并未实际支付房租，不能认定为真实有效的租赁关系。对案外人主张租赁权的情况，执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认为或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为担保、房屋使用权抵押债等关系的，对租赁合同真实性不予认可。另外，即使该份协议可以认定为租赁关系，案涉抵押物系2011年12月8日即办理了抵押登记，异议人在此之后与案涉被执行人签订《租房抵债协议书》，依据最高人民法院关于使用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。该租赁关系不得对抗已登记的抵押杈。综上所述，请求驳回异议人的执行异议。 案经审查查明： 1、2011年12月9日，建行杭州之江支行（贷款人，乙方）与被告环复建设公司（借款人，甲方）签订《人民币流动资金贷款合同》一份，为确保被告环复建设公司与建行杭州之江支行签订的编号为2011-123210-21的贷款合同的履行，保障建行杭州之江支行债权的实现，被告正见建设公司、叶建军、叶坚敏分别作为保证人与债权人建行杭州之江支行签订了《保证合同》。同时，借款人环复建设公司与建行之江支行签订了《最高额抵押合同》，以环复建设公司所有的绿洲花园20幢1101、1102、1103、1104、1105室房产为该笔贷款提供抵押担保，并于2011年12月8日办理了抵押登记，他项权证号为杭房他证字1542247、1542248、1542249、1542250、1542251号。上述合同签订后，建行杭州之江支行按约发放了贷款。贷款到期后，环复建设公司未能还本付息。建行杭州之江支行遂诉至法院。 2、原告建行杭州之江支行为与被告环复建设公司、正见建设公司、叶建军、叶坚敏金融借款合同纠纷一案，于2013年1月21日向本院起诉。本院于2013年8月20日作出（2013）杭下商初字第159号民事判决，判决如下：一、被告浙江环复建设有限公司于本判决生效后十日内归还原告中国建设银行股份有限公司杭州之江支行贷款本金12000000元。二、被告浙江环复建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州之江支行贷款利息、罚息、复利共计308603.18元（罚息、复利暂计算至2013年1月5日，此后的罚息按编号为2011-123210-24号《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率，并结合中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算；对不能支付的罚息按前述利率计算复利）。三、被告浙江环复建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州之江支行律师代理费99000元。四、若被告浙江环复建设有限公司未能履行上述第一、二、三项支付义务，则原告中国建设银行股份有限公司杭州之江支行有权以其提供的位于杭州市下城区绿洲花园20幢1101室房地产（见杭房他证字第××号《房屋他项权证》）、1102室房地产（见杭房他证字第××号《房屋他项权证》）、1103室房地产（见杭房他证字第××号《房屋他项权证》）、1104室房地产（见杭房他证字第××号《房屋他项权证》）、1105室房地产（见杭房他证字第××号《房屋他项权证》）折价或拍卖、变卖后所得的价款在最高债权限额15500000元内优先受偿。五、被告浙江正见建设集团有限公司、叶建军、叶坚敏对被告浙江环复建设有限公司的前述第一、二、三项债务承担连带责任。被告浙江正见建设集团有限公司、叶建军、叶坚敏承担责任后，有权向被告浙江环复建设有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费96246元，财产保全申请费5000元，两项合计101246元，由被告浙江环复建设有限公司负担，被告浙江正见建设集团有限公司、叶建军、叶坚敏承担连带责任。建行杭州之江支行申请执行后，本院于2017年3月16日发出查封通知，拟因被执行人未履行生效法律文书进行拍卖处置案涉房产。 3、2013年2月1日，案外人盛庄典当公司（甲方）和杭州蓝星草业有限公司（乙方）、环复建设公司（丙方）、叶建军（丁方）签订了《租房抵债协议书》一份，约定：因乙方及乙方的关联企业和个人因担保链问题爆发了债务危机，无力清偿甲方的债务，经双方协商用丙方环复建设公司名下位于下城区朝晖路152号绿洲商务楼20幢11楼面积为597平方米左右（价值1500万元）房产出租给甲方用于清偿乙方欠甲方的债务；年租金40万元一年；租赁期限20年；乙方用欠甲方的180万元的本息结转成本金用于抵偿对甲方的欠款，用于支付乙方6年的租金；等等。 4、2013年6月10日，案外人盛庄典当公司（甲方）和杭州启蓝投资管理有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将下城区朝晖路152号绿洲商务楼20幢11楼面积为597平方米左右房产租给乙方办公使用；租赁时间从2013年6月15日至2016年6月14日；租金40万/年；付款方式为半年一付，第二次提前一个月；等等。 本院认为，人民法院生效法律文书应当得到执行。本案中，因被执行人环复建设公司未履行还款义务，建行杭州之江支行对环复建设公司抵押的座落于杭州市绿洲花园20幢1101、1102、1103、1104、1105室房产（房屋他项权证：杭房他证字1542247、1542248、1542249、1542250、1542251号）有优先受偿权，本院据此强制执行，采取查封、评估、拍卖等措施并无不当。本案案涉抵押房产抵押登记事实清楚，并无证据证明2011年12月8日抵押成立前存在案涉房产租赁情况。申请执行人建行杭州之江支行对案涉执行标的杭州市绿洲花园20幢1101、1102、1103、1104、1105室房产享有对抗案外人的担保物权，且案外人盛庄典当公司和环复建设公司签订的《租房抵债协议》是在抵押成立之后，故案外人盛庄典当公司提出的中止执行的异议，理由不足，异议不成立，本院不予支持。案外人盛庄典当公司并不享有足以排除强制执行的权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人浙江盛庄典当有限责任公司的执行异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 戴晓阳人民陪审员胡红人民陪审员潘保兴 二〇一九年二月二十四日 代书记员 马        昱        昀