广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1974号原告：广州市花都南华房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街工业大道18号之一，统一社会信用代码：91440101618753178E。法定代表人：梁炳南，该公司董事长。委托诉讼代理人：李世良，广东格林律师事务所律师。被告：卢传发，男，1985年10月29日出生，汉族，住海南省琼海市，被告：梁春叶，女，1986年3月17日出生，住海南省琼海市，原告广州市花都南华房地产开发有限公司（以下简称南华房地产公司）与被告卢传发、梁春叶商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年8月5日公开开庭进行审理。原告南华房地产公司的委托诉讼代理人李世良到庭参加诉讼，被告卢传发、梁春叶经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告南华房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.被告交还涉案房屋，并协助原告办理注销《广州市商品房买卖合同（预售）》网上备案登记及房屋预告登记手续；3.被告卢传发支付代偿款30948.87元及利息，利息自2019年1月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；4.被告支付违约金157541.8元；5.被告支付律师费10000元；6.二被告对上述共同债务承担连带清偿责任；7.二被告承担本案诉讼费用。诉讼中，南华房地产公司变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.被告卢传发交还涉案房屋，并协助原告办理注销《广州市商品房买卖合同（预售）》网上备案登记及房屋预告登记手续；3.被告卢传发支付代偿款630948.87元及利息，利息自2019年1月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；4.被告卢传发支付违约金157541.8元；5.被告卢传发支付律师费10000元；6.二被告对上诉共同债务承担共同清偿责任；7.二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年4月13日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，由被告向原告购买位于广州市花都区新华街华翠路25号（自编40-1栋）503房，房屋总价款787709元。被告向原告支付首期款187709元，余额600000元以按揭贷款方式支付（委托贷款人为广州住房公积金管理中心，受托贷款人为中国建设银行股份有限公司广州花都支行）。同时，办理了预售合同备案登记及涉案房屋抵押权预告登记手续。因被告未能按时归还按揭贷款，广州住房公积金管理中心依法起诉，同时诉请原告对其债务承担连带保证责任。经广州市天河区人民法院审理并作出判决（详见（2018）粤0106民初9310号民事判决书），原告对被告之相应债务承担连带清偿责任。原告亦于2019年1月3日履行了该生效判决之义务，向广州住房公积金管理中心支付了代偿款630948.87元。按照原、被告双方所签《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第四条第5点之约定：因乙方（即被告）未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方（即原告）需向银行履行担保责任的，甲方有权在履行保证责任范围内向乙方追偿，并有权单方面解除合同。附件七补充协议第五条第3点之约定：在乙方取得《房地产权证》进行抵押登记前，银行要求甲方进行商品房回购担保。双方约定回购担保期限为至乙方取得《房地产权证》之日。在回购担保期限内若乙方逾期供款以致银行通知甲方实施回购，则属乙方违约，双方约定乙方应按房价款总额的20%向甲方支付违约金。乙方同意由甲方对该商品房进行回购，并由甲方将该商品房另行出售。所得价款，首先扣除回购有关的一切费用及违约金，并赔偿因此造成甲方的一切损失，剩余部分不计算利息退回乙方。为维护合法权益，现依法提起诉讼，请求支持原告上述请求。被告卢传发、梁春叶没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：南华房地产公司是位于广州市花都区新华街新街村华翠园的开发商。涉案房屋位于广州市花都区新华街华翠路25房（自编40-1栋）503房。2016年4月13日，卢传发、梁春叶（乙方）与南华房地产公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积共88.76平方米，总房款787709元，付款方式为按揭贷款方式付款。首期款：预售合同网上签订之日起0日内支付187709元，剩余房款600000元于2016年4月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条约定：甲方应当在2017年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：……乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付使用之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。附件七为本合同补充协议，第四条第5点：因乙方未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行履行担保责任的，甲方有权在履行保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除合同。第五条第3点：在乙方取得《房地产权证》进行抵押登记前，银行要求甲方进行商品房回购担保。双方约定回购担保期限为至乙方取得《房地产权证》之日。在回购担保期限内若乙方逾期供款以至银行通知甲方实施回购，则属乙方违约，双方约定乙方应按房价款总额的20%向甲方支付违约金。乙方同意由甲方对该商品房进行回购，并由甲方将该商品房另行出售。所得价款，首先扣除回购有关的一切费用及违约金，并赔偿由此造成甲方的一切损失，剩余部分不计算利息退回乙方，如乙方对该商品房已装修，装修费用由乙方负责，甲方不承担装修费用的退回。若处理该商品房所得价款不足以清偿回购费用及乙方违约金时，甲方有权继续向乙方追偿。第六条第2点，乙方承诺遵守国家及地方政府出具的关于住房限购政策的相关规定，并承诺提供的信息及资料真实准确。否则，视作乙方违约，因此导致该商品房不能办理合同备案确认和预告登记、抵押登记或不能办理房地产权证等责任均由乙方自行承担。乙方同意按合同约定总房价款的30%向甲方支付违约金，并承担因办理合同解除及备案注（涂）销时所产生的全部费用（包括但不限于拖欠银行的本息、应向甲方或按揭银行支付的违约金、实现甲方收回的过户税费、启动法律程序的诉讼费、甲方律师费、物业管理费、公司费用等）甲方有权在办理完毕合同解除及备案注（涂）销全部手续后10日内，将乙方已支付房价款在扣除上述费用后若有剩余则不计息退回乙方；若乙方所支付房价款不足清偿上述费用时，甲方有权向乙方追索。合同签订后，卢传发、梁春叶向南华房地产公司支付了首期房款187709元。2016年5月25日，卢传发作为借款人，卢传发、梁春叶作为抵押人，广州住房公积金管理中心作为委托贷款人，南华公司作为保证人，中国建设银行股份有限公司广州花都支行作为受托贷款人签订《住房公积金抵押借款合同》。之后中国建设银行股份有限公司广州花都支行依约向卢传发、梁春叶发放了贷款600000元，卢传发、梁春叶向南华房地产公司支付了全部购房款。因卢传发、梁春叶未按期偿还银行贷款，广州住房公积金管理中心以卢传发、梁春叶、南华房地产公司为被告，中国建设银行股份有限公司广州花都支行为第三人提起民事诉讼。广州市天河区人民法院于2018年12月3日作出（2018）粤0106民初9310号民事判决书，判决：一、解除广州住房公积金管理中心与卢传发、梁春叶、广州市花都南华房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司广州花都支行签订的《住房公积金抵押借款合同》；二、卢传发于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州住房公积金管理中心偿还借款本金581666.63元及利息、罚息（截至2018年8月3日，利息20127.18元、罚息1047.26元，自次日起至付清款项之日止的罚息，按照中国人民银行同期同档次住房公积金贷款利率上浮30%计付）；三、卢传发于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州住房公积金管理中心支付律师费8323.76元；四、梁春叶对卢传发的上述第二、三项债务承担共同清偿责任；五、广州市花都南华房地产开发有限公司对卢传发的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；其承责后，有权在其承责范围内向卢传发追偿；六、驳回广州住房公积金管理中心的其他诉讼请求。案件受理费9830元，由卢传发、梁春叶负担，广州市花都南华房地产开发有限公司承担连带清偿责任。该判决生效后，2019年1月3日，南华房地产公司代卢传发、梁春叶向广州住房公积金管理中心偿还了贷款本息612795.11元、受理费9830元、律师费8323.76元，合计630948.87元。本案诉讼中，南华房地产公司向本院申请财产保全，本院于2019年3月11日作出民事裁定书，裁定：冻结被申请人卢传发、梁春叶的银行存款630948.87元或查封等值的其他财产。之后采取了执行措施。诉讼中，南华房房地产公司提交一份《民事代理合同》及发票，拟证明其为本案诉讼支付律师代理费10000元。本院认为，因卢传发、梁春叶和南华房地产公司之间存在商品房预售合同关系以及两者与按揭银行之间的银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同中，南华房地产公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而卢传发、梁春叶作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，卢传发、梁春叶已经依约支付了全部购房款，南华房地产公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，而接收涉案房屋、涉案房屋产权过户及房产证的办理，属于卢传发、梁春叶享有的合同权利并非合同义务，卢传发、梁春叶不需对此承担违约责任。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中卢传发、梁春叶不存在违约行为。南华房地产公司诉请解除双方签订的商品房预售合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，南华房地产公司基于合同解除而提起的要求卢传发、梁春叶交还涉案房屋、协助办理注销涉案房屋买卖合同网上备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。因卢传发未按期偿还银行贷款致使南华房地产公司依法承担连带清偿责任，南华房地产公司作为保证人承责后，享有向债务人卢传发进行追偿的权利，另因涉案房屋属于卢传发、梁春叶的夫妻共同财产，涉案债务应属于其夫妻共同债务，故南华房地产公司要求卢传发、梁春叶向其支付代偿款630948.87元及自2019年1月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息合法有据，本院予以支持。关于南华房地产公司主张的违约金，因合同附件七第五条第3点关于违约金的约定是适用于南华房地产公司实施回购的情形，南华房地产公司在本案中要求卢传发、梁春叶按房价总额的20%支付违约金依据不足，本院不予支持。关于南华房地产公司主张的律师代理费10000元，因本案是因卢传发、梁春叶拖欠银行贷款，南华房地产公司承担保证责任后向卢传发、梁春叶追偿款项产生的纠纷，由此产生的律师代理费属于南华房地产公司的实际损失，其已提交代理合同及发票证明其实际支出情况，南华房地产公司要求卢传发、梁春叶赔偿给其合理有据，本院予以支持。被告卢传发、梁春叶经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告卢传发、梁春叶于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都南华房地产开发有限公司支付代偿款630948.87元；二、被告卢传发、梁春叶于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都南华房地产开发有限公司支付代偿款630948.87元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年1月4日起计至付清款之日止；三、被告卢传发、梁春叶于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都南华房地产开发有限公司赔偿律师代理费10000元；四、驳回原告广州市花都南华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19076元，由原告广州市花都南华房地产开发有限公司负担11368元，被告卢传发、梁春叶负担7708元；财产保全费3675元，由原告广州市花都南华房地产开发有限公司负担2190元，被告卢传发、梁春叶负担1485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  黄美好人民陪审员  黄桂香二〇一九年九月二十日书 记 员  刘雄燕