河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初488号 原告：三河市红舞鞋商贸有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区孤山西路北侧，统一社会信用代码91131082398997399Ｐ。 法定代表人：龚小奇，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。 被告：三河市燕郊空港物流有限公司，住所地河北省廊坊市三河市高楼镇孤山西路北侧、迎宾路西侧，统一社会信用代码91131082663682997W。 法定代表人：赵丽霞，公司执行董事。 委托诉讼代理人：李敏，公司法务。 委托诉讼代理人：席旸，北京市炜衡律师事务所律师。 原告三河市红舞鞋商贸有限公司与被告三河市燕郊空港物流有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告三河市燕郊空港物流有限公司于2019年1月31日提出管辖权异议，本院于2019年2月12日作出（2019）冀1082民初488号民事裁定书，驳回被告三河市燕郊空港物流有限公司对本案管辖权提出的异议。被告三河市燕郊空港物流有限公司不服该裁定，向廊坊市中级人民法院提起上诉。廊坊市中级人民法院于2019年4月23日作出（2019）冀10民辖终138号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。原告三河市红舞鞋商贸有限公司的委托诉讼代理人刘明哲、被告三河市燕郊空港物流有限公司的委托诉讼代理人李敏、席旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三河市红舞鞋商贸有限公司向本院提出的诉讼请求并变更如下：1.判令被告立即为原告办理位于三河市燕郊开发区孤山西路百世金谷燕郊国际产业基地内Ｘ07-Ｂ厂房的不动产登记证书；2.判令被告立即向原告支付迟延办理房地产证书违约金5084487.19元（自2015年9月11日起至2018年12月24日止，共1199天，按每日总房款万分之三计算：14135355元×Ｏ.03%×1199天）以及自2018年12月25日起至实际办理涉案房屋不动产登记证书之日止的迟延办理房地产证违约金（按每日4240.61元计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月7日，被告与周红梅签订《厂房合同》一份，约定周红梅购买被告建设的位于燕郊开发区孤山西路北侧百世金谷燕郊国际产业基地内Ｘ07-Ｂ厂房，用途为仓储、生产、研发、办公，建设面积3141.19平方米，占地面积2197.18平方米，每平米价款4500元，总金额14135355元。该合同第十一条约定，如因出卖人的责任，买受人在交付全部房款后的24个月内无法取得房地产权属证书的（土地证、产权证），按下列方式处理：出卖人按买受人已付款项合计，按逾期每日万分之三向买受人支付违约金，若超出60天，买受人有权选择退房。第二十条约定，买受方在河北省三河市注册登记法人实体完成后，本合同所有权利义务以同等条件转移该法人实体。合同签订后，原告公司于2014年6月26日成立，原告作为买受人、被告作为出卖人重新签订了内容一致的《厂房合同》，并将签订日期提前至2013年6月7日。截止2013年9月10日，周红梅实际向被告支付房款为14635355元，多支付了50万元，原告公司成立后多次向被告要求退还该50万元，但被告予以拒绝，并以对账为名拒绝为原告开具购房发票。直至今日，被告仍为给原告办理涉案房屋的不动产证书，给原告造成严重的经济损失，理应按合同约定支付逾期办理房地产证书违约金，同时，对于其多收的50万元房款也应予以退还。原告就此事曾联合其他业主向被告主张权利，但被告对于其违约行为没有给出任何有意义的答复，为此，特提起本次诉讼，请依法判决。 被告三河市燕郊空港物流有限公司辩称，对于原告要求被告为其办理不动产登记证书，被告一直在积极为原告办理，只是何时能办完需要依靠政府，不是原告能单独完成的。对于原告要求自合同约定的办证时间起开始计算未办理不动产登记证的迟延违约金，被告认为合同第十一条明确约定如遇不可抗力因素，则产权办理的事宜顺延，出卖人不承担任何违约责任。诉讼费应由败诉方承担。 本院经审理查明事实如下：2013年6月7日，周红梅与被告签订《厂房合同》，合同第二条约定：周红梅购买的厂房位于燕郊开发区孤山西路百世金谷燕郊国际产业基地内，厂房编号Ｘ07-Ｂ，厂房建筑面积3141.19平方米，占地2197.18平方米。第三条约定：厂房每平米4500元，总金额14135355元。第五条约定：本合同签订当日内，买受人向出卖人支付厂房价款，即人民币500000元；本合同签订之日起30日内，买受人向出卖人付清厂房余款，即人民币13635355元；所有厂房价款均要以银行汇款方式或支票方式支付，不得以现金方式交付，否则出现损失，由买受人承担。第七条约定：出卖人应当在签订正式合同一年内，依照国家和房产所在地的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的厂房交付买受人使用。第九条约定：厂房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于出卖人的原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理，按实际交付时间接收。按国家及房产所在地有关规定，因本合同履行过程中缴纳的印花税、登记费、公证费及其它有关的税项及费用，按有关规定由双方分别承担，有关登记手续由出卖人和买受人协作办理。第十一条约定：出卖人应当在买受方交付全部房款后正式入住24个月内，将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案及产权办理完毕。1、如遇不可抗力因素，则该项事宜顺延办理，出卖人不承担任何违约责任；2、如因出卖人的责任，买受人在交付全部房款后的24个月内无法取得房地产权属证书的（土地证、产权证），按以下方式处理：出卖人按买受人已付款项合计，按逾期每日万分之三向买受人支付违约金，若超出60天，买受人有权选择退房，出卖人不再承担其他违约责任。第十四条约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。“不可抗力”一词，双方同意解释为下列任何一种或者几种情况：1、人力不可预见、不可避免和不可克服的事件，包括但不限于地震、塌方、火灾、水灾、暴风雨等；2、发生任何不可抗拒的社会灾难或事件，包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、疫病或者其他××等事件；3、为遵守、配合政府法规、政策的变化或因政府部门、有关主管机构的政府行为而引致的延误，如政府针对此种情况支付赔偿金，甲乙双方共同享有此赔偿金，分配方式将参照当时当地政府法律意见或双方协商分配。第二十条约定：买受人在河北省三河市注册登记法人实体完成后，本合同所有权利义务以同等条件转移该法人实体。 合同签订后，周红梅分期向被告支付了购房款，被告分别向原告出具了收款收据。收款收据载明：周红梅于2013年6月7日向被告支付厂房款人民币500000元，于2013年7月4日向被告支付厂房款人民币500000元，于2013年7月15日向被告支付厂房款人民币8980000元，于2013年7月22日向被告支付厂房款人民币1500000元，于2013年8月16日向被告支付厂房款人民币500000元，于2013年8月21日向被告支付厂房款人民币1500000元，于2013年9月10日向被告支付厂房款人民币1155355元。根据原告提交的收款收据核实其共计向被告支付厂房款人民币14635355元，而被告对原告主张其多支付厂房款的事实不认可，向本院提交原告支付厂房款的银行付款凭证，经核实付款凭证，被告共计收取原告支付的厂房款14135355元。对此争议，原告当庭表示在本案中放弃关于被告向其返还多收取的厂房款的诉讼请求，并另案解决，该行为不违反法律规定，本院予以支持。 原告三河市红舞鞋商贸有限公司于2014年6月26日登记成立，法定代表人为龚小奇，周红梅、龚小奇为公司自然人股东。 原告三河市红舞鞋商贸有限公司登记成立后，该公司就涉案厂房与被告重新签订《厂房合同》，双方同意将合同签订时间提前至2013年6月7日。经确认，该《厂房合同》与周红梅与被告签订的《厂房合同》内容相同。 关于被告三河市燕郊空港物流有限公司至今未协助原告办理涉案厂房权属证书的事实，被告主张未办理权属证书的原因系政府原因，属于《厂房合同》第十四条约定的“不可抗力”情况。该公司就此主张向本院提交《百世金谷商贸物流园和燕郊科技商贸物流港项目分割转让工作会议纪要》影印件一份，拟证明三河市政府在2018年12月21日召开百世金谷百世金谷商贸物流园和燕郊科技商贸物流港项目分割转让工作会议前未出台关于类似案涉产业园区办理权属证书的具体流程。原告对被告上述主张不予认可。本院认为，被告提交的会议纪要不能证明涉案厂房未办理权属证书的原因系厂房所在地人民政府未出台办理流程，属于《厂房合同》第十四条约定的“不可抗力”情况。 原告三河市红舞鞋商贸有限公司以三河市人民政府作为被告向河北省香河县人民法院提起行政撤销诉讼，请求法院依法确认被告自2013年9月10日以来阻止三河市燕郊空港物流有限公司为原告办理位于三河市燕郊开发区孤山西路百世金谷燕郊国际产业基地内Ｘ07-Ｂ厂房产权证书的行政行为违法，河北省香河县人民法院于2019年6月17日作出（2019）冀1024行初38号行政裁定书，认为原告称被告在阻止为原告办理产权登记行为，原告所提交的中共三河市委领导议事纪要为复印件，其内容也不能证实被告实施阻止为原告办理产权证的行为，因此驳回原告三河市红舞鞋商贸有限公司的起诉。 另查明，被告三河市燕郊空港物流有限公司已将编号为三国用（2011）第233号的不动产权证下的国有土地使用权抵押给燕郊工行，抵押方式为一般抵押，不动产登记证明号为三土他项（2012）第023号。2019年7月10日，河北省高级人民法院将上述国有土地查封，查封文号为（2019）冀民初34号，查封起始时间2019年7月10日，结束时间2022年7月9日。原告三河市红舞鞋商贸有限公司当庭已知涉案厂房的国有土地使用权已被抵押及查封，但仍表示坚持其诉讼请求，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《厂房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应遵合同约定履行合同义务。根据合同约定，被告应当在原告交付全部房款后正式入住24个月内，将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案并将权属证书办理完毕，原告于2013年9月10日向被告交付了全部房款，被告依约应于2015年9月9日前将涉案厂房的权属证书办理完毕，而涉案厂房的权属证书至今未办理，被告确已构成违约。但因涉案厂房的国有土地使用权已被抵押及查封，被告三河市燕郊空港物流有限公司目前对依法查封的国有土地上的建筑物不享有完全处分权，故原告三河市红舞鞋商贸有限公司主张被告协助办理涉案厂房权属证书的诉讼请求条件未成就，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持，原告可待办理权属证书的条件成就后另行主张。至于原告主张的违约金，虽被告逾期办理涉案厂房权属证书的行为已构成违约，但因办理涉案厂房权属证书的条件目前并未成就，违约金金额无法确定，故本院对原告主张的违约金不予支持，原告可待办理权属证书的条件成就后另行主张。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告三河市红舞鞋商贸有限公司全部诉讼请求。 案件受理费50891元，减半收取计25446元，由原告三河市红舞鞋商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 蔡玉秀 二〇一九年八月二十八日 法官助理 殷瑞芬 书 记 员 张 薇