河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0125民初2616号 原告：樊春潮，女，1977年11月26日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托代理人：高韶刚，河北明杰律师事务所律师。 被告：河北启天房地产开发有限公司，住所地行唐县龙州镇永昌南路168号。 法定代表人：张跃辉，该公司执行董事。 委托代理人：张燕，该公司员工。 原告樊春潮与被告河北启天房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依照原告的诉讼保全申请，查封被告开发的启天悦城三号楼××单元1201室房产一处。本院依法适用简易程序，于2018年12月13日公开开庭进行了审理，因案情复杂，本案转为普通程序审理，于2019年8月1日公开开庭进行了审理，原告樊春潮的委托代理人高韶刚、被告房地产公司的委托代理人张燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告樊春潮向本院提出诉讼请求：一、判令被告依法履行公寓小区建造楼房协议书，给付原告125平方米左右三室两厅一卫房屋和车库一间，并办理产权登记手续；二、给付违约金90000元；三、承担本案诉讼费及其他费用。 事实与理由：2012年1月17日原、被告签订公寓小区建造楼房协议书，约定原告以西关村市场北路“天泉浴池”南边143平方米的自有宅基地，置换被告在该处（现为启天悦城）建成的面积为125平方米左右三室两厅一卫房屋和车库一间，2014年5月10日被告确定原告在“启天悦城”的置换房号为现建的西单元401室，2017年“启天悦城”竣工对外销售，原告要求与被告履行置换协议，被告一再拖延，故此起诉。 原告为证明其主张向法庭提交了以下证据： 1、原、被告于2012年1月17日签订的公寓小区建造楼房协议书一份。 内容为：樊春潮为甲方，房地产公司为乙方，一、甲方将原住宅143㎡的宅基地交给乙方开发建设成住宅楼；三、楼房建成后乙方给甲方面积125㎡左右三室二厅一卫和车库一间，搬迁费一万元，装修补贴费叁万元；四、主体完工后，甲方在乙方安排的统一时间下投票式自由选择房屋的位置，若产生重复，双方拿号决定，一经决定不得擅改，剩余部分楼房及车库由乙方负责对外出售；六、乙方让甲方搬迁时，甲方支取搬迁费和余地费同时将宅基地使用证和房产证交给乙方，以备办理建楼手续；七、工期自施工开基之日18个月，乙方若不能按期交工，须向甲方支付赔偿金300元/天。十三、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字按手印后生效。2012年1月17日。 2、原告父母与被告法定代表人张跃辉于2012年1月17日签订的拆迁补充协议一份。 内容为：一、依照总协议第七条，自开基之日18个月计算方式为协议书签字之日至2012年5月底开始计算；二、楼房125㎡左右为以上至130㎡甲方不再付费，若低于125㎡，乙方找给甲方1200元/㎡；三、临道那处房若盖临街房，甲方三套车库（每个车库为3×6=18㎡）可安排在此，若盖成商业房可以一比一另行用楼房置换；以上补充协议甲乙双方严格执行，若有单方不执行，赔偿对方等值的三倍；房产证由乙方办理，费用由乙方承担，交钥匙之日一年内办结，若不能办理，乙方赔偿甲方每套10万元。2012年1月17日。 3、原告母亲杨某于2012年7月27日的置换楼房户首选壹号楼房定居签字选择兑楼单一份。 内容为：定于2012年7月27日由置换户自由选择楼房，具体定居壹号楼二单元十三层东门为准，持本单到河北启天房地产开发有限公司指定的物业公司领取钥匙，此单一式两份，置换户和公司各持一份。置换户签字：杨某，河北启天房地产开发有限公司，2012年7月27日。 4、河北启天房地产开发有限公司于2014年5月8日原告母亲杨某出具的选楼单一份。 内容为：壹号楼二单元401、402可以销售，（现建）贰号楼东一单元1301Ｂ杨某，西二单元401杨某，控制销售。2014年5月6日，加盖河北启天房地产开发有限公司项目部印章；2014年5月8日，加盖河北启天房地产开发有限公司印章，并有法定代表人张跃辉签字；已收到、打申请，确定后再通知，侯欣，2014年5月8日；确定调换，侯欣，2014年5月10日。 5、樊庆新与启天房地产开发有限公司于2013年7月25日签订的开发协议一份。 证明协议书约定二单元位置为原县社家属院东院2号楼。 6、证人盖秀山的出庭证言一份。 证明当时原告楼房办理调换是经我手调换，我当时在被告项目拆迁办工作。第一次原告选号是一号楼位置挨着天泉浴池，二号楼是挖的一个坑，三号楼是现在建起的房屋。当初调换时是按照这个顺序进行调换，自由选择。进行一部分后老板又说没有一号楼，取消一号楼，改坑为一号楼，现建起改为二号楼，所以回迁户挑选基本都为二号楼。当时打电话通知，我主要是协助办理手续，办理完毕后，2014年5月1日办理交接，销售部控制不再进行销售，让户里挑选，名单中没有原告，原告坚持一号楼，称不知道，后原告找公司，变更为二号楼，为原告写了调换单，写的时候没有写着现建，销售部办理后，候欣接单子，原告又找开发商后又补充的现建楼。回迁户现在一户都没有入住，我离开后的事不知道了。 7、证人杨某的出庭证言一份。 证明我当时置换房屋的事，因为当时一开始要的是一号楼二号楼同时建，当时我要的是一号楼，之后间隔一年，一号楼不动工，我见二号楼快要封顶，与开发商要求调换二号楼，在售楼部签署二号楼协议，当时被告说是现建二号楼，其他都未动工，我要求被告写清楼房位置，被告说写现建就可以。交工后我见有人已经入住，我与开发商联系，要求分楼，被告一直推到现在不给分楼。 被告房地产公司辩称，关于原告的诉讼请求第一条中答应给原告的房屋还未完全建成，建成之后肯定给付原告。违约金在协议书中有明确条款，原告要求合适的赔偿我们可以给付。原告要求三号楼，我们没有三号楼的房屋可以给原告，三号楼与原告没有任何关系。 被告房地产公司为证明其主张向法庭提交证据。 1、行唐县发展改革局关于启天悦城住宅小区、启天悦城住宅小区二期工程的河北省固定资产项目核准证各一份。 2、河北启天房地产开发有限公司启天悦城住宅小区一期（3号楼）设计图纸一份。设计地上14层、地下1层，建筑面积10202.71㎡，时间为2014年12月20日。 3、河北启天房地产开发有限公司启天悦城3号楼商品房预售许可证一份。发证时间2015年8月24日。 4、盖秀山2014年7月20日辞职报告一份。 5、2014年5月6日杨某出具证明一份。内容为：一号楼剩最高的那层，其余换成贰号楼，西二单元401，东一单元1301Ｂ。 为查明案件事实，本院依法向行唐县城乡规划局依法调取了被告开发的启天悦城3号楼的2015年4月7日建设工程规划许可证、行唐县建设工程规划申请书、2015年2月15日土地使用证、2015年3月20日河北省固定资产投资项目核准证。启天悦城二期2号楼的2019年7月23日行唐县建设工程规划申请书、2019年7月23日行政许可申请书。 经庭审质证，被告对原告提交证据1、2、3、4、5真实性无异议。但认为证据3与本案没有关系，对此原告认可此房是其母亲拆迁补偿房，与本案无关，对证据6、7证人证言有异议，只是口头一面之词，开发商并没有委托他。 原告对被告提交的证据1、2、3、5真实性无异议，质证意见为：证据时间上都是在2015年之后，双方签订销控单是2014年5月份，签订销控单时候并没有存在被告所称的3号楼，3号楼是2015年之后所产生的，小区一期图纸设计是2014年12月份，没有3号楼图纸。坚持认为3号楼就是2号楼。第2个核准书时间是2016年，2016年之前买卖房屋都是非法的。对证据4真实性有异议，认为是复印件，不能核实是否为盖秀山本人书写。 原、被告对本院依法向行唐县城乡规划局调取的证据真实性均无异议。 经审理查明，2012年，被告与原告及其父母、弟弟樊春波协商，就家中三处宅基进行了拆迁置换，并分别签订建造楼房协议。2012年1月17日，原、被告签订的公寓小区建造楼房协议书一份。内容为：樊春潮为甲方，房地产公司为乙方，一、甲方将原住宅143㎡的宅基地交给乙方开发建设成住宅楼；三、楼房建成后乙方给甲方面积125㎡左右三室二厅一卫和车库一间，搬迁费一万元，装修补贴费叁万元；四、主体完工后，甲方在乙方安排的统一时间下投票式自由选择房屋的位置，若产生重复，双方拿号决定，一经决定不得擅改，剩余部分楼房及车库由乙方负责对外出售；六、乙方让甲方搬迁时，甲方支取搬迁费和余地费同时将宅基地使用证和房产证交给乙方，以备办理建楼手续；七、工期自施工开基之日18个月，乙方若不能按期交工，须向甲方支付赔偿金300元/天。 同日，原告父母与被告法定代表人张跃辉签订拆迁补充协议一份。约定：一、依照总协议第七条，自开基之日18个月计算方式为协议书签字之日至2012年5月底开始计算；二、楼房125㎡左右为以上至130㎡甲方不再付费，若低于125㎡，乙方找给甲方1200元/㎡；三、临道那处房若盖临街房，甲方三套车库（每个车库为3×6=18㎡）可安排在此，若盖成商业房可以一比一另行用楼房置换；以上补充协议甲乙双方严格执行，若有单方不执行，赔偿对方等值的三倍；房产证由乙方办理，费用由乙方承担，交钥匙之日一年内办结，若不能办理，乙方赔偿甲方每套10万元。 2012年7月27日，被告就原告母亲杨某本人置换楼房给其出具置换楼房户首选壹号楼房定居签字选择兑楼单一份。内容为：定于2012年7月27日由置换户自由选择楼房，具体定居壹号楼二单元十三层东门为准，持本单到河北启天房地产开发有限公司指定的物业公司领取钥匙，此单一式两份，置换户和公司各持一份。置换户签字：杨某，河北启天房地产开发有限公司。因被告所建一号楼迟迟不能开工建设。 2014年5月6日，原告委托其母亲杨某与被告协商调换楼房，被告给原告母亲杨某出具的选楼单一份。内容为：壹号楼二单元401、402可以销售，（现建）贰号楼东一单元1301Ｂ杨某，西二单元401杨某，控制销售。2014年5月6日。（现建）贰号楼西二单元401为原告调换的楼房。 原、被告共认一号楼建设取消。被告现开发的3号楼共两个单元，于2015年2月15日办理土地使用证，于2015年4月7日办理建设工程规划许可证，于2015年8月24日办理商品房预售许可证。经查询行唐县房地产管理所档案，现被告开发的启天悦城三号楼共计房源111套，其中批准预售87套，回迁房24套，批准预售已经备案54套，未备案33套。 被告所称启天悦城二期2号楼项目，被告于2019年7月23日向行唐县城乡规划局提出建设工程规划申请书、行政许可申请书，现相关建设手续正在审批中。经现场勘查，至第三次庭审时，启天悦城二期2号楼项目地基建设尚处于停滞中。 因被告至今未向原告交付置换房屋，原告诉至本院。庭审中，被告明确第一项诉讼请求为交付面积125㎡左右三室两厅一卫房屋的3号楼二单元401室或1201室房产一套及车库一间，或者3号楼上同样面积大小房屋，并办理产权登记手续。 经查：三号楼××单元401室现已在行唐县房管所备案为李书强，2016年7月8日李书强与被告签订商品房买卖合同，2017年1月5日与工商银行行唐支行签订个人购房借款／担保合同,该房现已装修并入住。三号楼××单元1201室由刘伟与被告于2014年4月25日签订认购协议，签订商品房买卖合同，未在行唐县房管所备案登记，该房现已装修入住。 本院认为，原、被告签订的公寓小区建造楼房协议书及补充协议，是双方真实意思表示，不违背法律规定，应为有效合同。依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照协议履行了交付宅基地的义务，但被告至今六年未向原告交付使用回迁安置房屋，严重违反诚实信用原则，已构成违约，应承担相应的民事责任。 本案双方争议焦点问题为：一、原告所置换房屋（现建）贰号楼西二单元401所在位置是二号楼还是三号楼；二、原告所置换房屋对三号楼西二单元401有没有优先权；三、原告要求被告给付违约金9万元如何计算；四、关于办理产权登记手续的问题。 关于第一个焦点问题：首先，被告于2014年5月8日给原告母亲出具的“壹号楼二单元401、402可以销售，（现建）贰号楼东一单元1301Ｂ杨某，西二单元401杨某，控制销售”的选楼单，是被告工作人员申请被告公司后确定调换，原告没有异议，该选楼单真实有效。其次，被告对该选楼单没有异议，认定为二号楼，但其对“现建”二字不能做出合理解释，结合证人盖秀山证人证言和二号楼的建设审批情况及建设现状，不足以认定“现建”为二号楼；再次，被告关于二号楼的建设于2019年7月23日才向行唐县城乡规划局提出建设工程规划申请，现正在审批中，该楼尚不具备规划、建设、销售的法定条件，且被告如何申请建设审批、申请备案为几号楼，均由被告申请实施，原告并不知情，被告存在调换审批楼号的可能性。综上，考虑到被告至今只有三号楼封顶且具备销售条件，2号楼项目地基建设尚处于停滞中，认定原告所置换房屋西二单元401所在位置是三号楼具有合理性。 关于第二个焦点问题：《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人位置、用途特定的房屋对拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此，本案中原告房屋被拆迁后，丧失了现有房屋所有权和宅基地使用权，取得尚未建成房屋的期待权，原告处于弱势地位，其期待权能否实现直接影响其基本的生存居住和使用权，理应受到法律的特殊保护；其次，本案原告选定的三号楼西二单元401室，虽现在备案登记在李书敏名下，但买卖合同备案登记不具有物权效力，不能对抗原告以物权置换的安置房屋；再次，原告房屋拆迁后安置房屋经原告选房被告确认后，该房屋具有物权特定化特征，原告与被告开发商系以物权调换物权，相对于该房屋的现有购买者李书强因买卖合同取得房屋具有优先效力；综上，原告对三号楼西二单元401室享有优先权，被告应依照合同约定向原告交付该房屋，其附属车库一间（3×6=18㎡）应一并交付。故原告的主张符合法律规定，本院予以支持。被告将置换给原告的房屋又卖予第三人的行为违反上述法律规定，房屋交付原告后，第三人李书强可按买卖合同向被告主张相关权利。 关于第三个焦点问题：依照原被告签订的公寓小区建造楼房协议书第七条、第八条及补充协议约定，被告开工时间为2012年5月，交工时间应为2013年11月。但被告至今未向原告交付安置房屋，协议约定被告若不能按期交工赔偿金300元/天，被告自应当交工之日至起诉之日共计5年时间，违约金应为547500元，以此计算违约金显然过分高于造成的损失，不符合法律规定，应予适当减少。但原告主张自2013年11月至起诉之日的违约金9万元，考虑到原告房屋被拆迁后确有租房之必要，结合当地同地段的租房市场价格及被告的过错程度，原告请求9万元违约金，未超出法律规定的违约金标准，本院予以支持。 关于第四个焦点问题：被告向原告交付房屋后，办理产权登记手续系房屋交付后的法定附随义务，且双方签订的拆迁补充协议中也约定房产证由被告办理，费用由被告承担，自交钥匙之日一年内办结，故被告应予办理。原告此请求有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，经调解无效，经本院审判委员会研究决定依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、被告河北启天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，将其开发的启天悦城三号楼西二单元401室及附属车库一间交付原告樊春潮。并于交付房屋后的一年内协助办理该房产的产权登记手续，由此产生的费用由被告负担。 二、被告河北启天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告樊春潮违约金9万元整。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1025元，保全费1520元，共计2545元，由被告河北启天房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  耿化力 审 判 员  王 军 人民陪审员  顾素玲 二〇一九年十一月五日 书 记 员  刘 静