上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初79748号原告：上海仁胜投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：娄延川，总经理。委托诉讼代理人：陈根轲，上海钧发律师事务所律师。被告：上海海大船务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥东路******。法定代表人：刘汝亮，总经理。委托诉讼代理人：司功卓，上海锦名律师事务所律师。原告上海仁胜投资有限公司诉被告上海海大船务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月7日、2月14日公开开庭进行了审理。原告上海仁胜投资有限公司的委托诉讼代理人陈根轲、被告上海海大船务有限公司的法定代表人刘汝亮及其委托诉讼代理人司功卓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海仁胜投资有限公司诉称，原、被告于2018年8月8日签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定被告将其承租的位于上海市浦东新区浦东大道981号(C栋)全幢出租给原告，该房屋实测建筑面积为947.70平方米，房地产权证为沪房市字第0**74号；合同约定的租赁用途为办公、美容院，租期从2018年10月1日至2023年5月31日，装修期为2018年8月8日至2018年9月30日，租金为每月人民币(以下币种相同)166,666.66元，租赁保证金为50万元，物业管理费押金为71,077.50元。该合同9.2条及补充条款第六条约定：任何一方违约，应向另一方支付月租金三倍的违约金。该合同补充条款第九条还约定：被告同意提供2个注册地址给原告进行该房屋的实地注册，被告需要提供其和原产权人的租赁合同复印件、转租确认书及房地产证复印件等相关材料来配合原告进行公司注册。合同签订当天，原告即支付50万元的租赁保证金给被告。2018年8月16日原告又支付71,077.50元的物业管理费给被告，被告才将该房屋交付原告，原告随即准备装修事宜，于2018年8月31日向该房屋所属的上海陆家嘴物业管理有限公司缴纳2万元押金后获进场装修的许可。在装修过程中，原告多次要求被告尽快出具其与原产权人的租赁合同复印件、转租确认书及产调证明等相关材料用于申请工商注册，被告拒不提供。2018年9月10日早上，施工现场突然停电，原告向上海陆家嘴物业管理有限公司询问停电原因，得知停电是被告所为，被告对于停电的解释是关于转租事宜尚未和大房东协商好，故要求原告暂停装修，停工期间可以暂缓支付房屋租金，并言明很快就能解决。原告为表履约诚意，愿意给被告合理时间去协调解决复工事宜，可是一直等到2018年9月底，事情丝毫没有进展，按照双方签订的《上海市房屋租赁合同》的约定，2018年10月1日原告就要正式入住办公，可现在连装修都无法完成，原告为此要求被告给出最终的解决方案，被告保证过完国庆节一定能妥善解决，让原告耐心等待。2018年10月9日、10月5日原告又分两次催促被告，未果。原告要求被告先退还租赁保证金及物业管理费押金，遭拒。综上，被告以实际行为表明不履行合同义务，导致原告承租房屋的合同目的无法实现，被告的行为应构成根本违约，应承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令：1.解除原、被告于2018年8月8日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.被告返还原告租赁保证金50万元、物业管理费押金71,077.50元；3.被告支付原告解除合同违约金50万元；4.被告承担诉讼费。被告上海海大船务有限公司辩称，原告承租房屋后从未支付过租金，被告没有要求原告暂停装修，也没有同意原告暂缓支付租金。原告已付租赁保证金和物业管理费押金已经抵扣房屋租金、逾期付款违约金、解除合同违约金，故不同意返还租赁保证金和物业管理费押金。被告一直积极配合原告办理工商注册，从未拒绝提供与产权人之间的租赁合同复印件、转租确认书及产调证明。基于租赁合同实际上已经没有必要履行，同意于被告收到诉状之日解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》。经审理查明，2018年8月8日原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同第一条“出租或预租房屋情况”第1款约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于本市浦东新区浦东大道981号(C栋)全幢(含北侧院落全部，南侧2个车位，此车位可以停车，但非标准停车位)。合同第二条“租赁用途”约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为包括但不限于办公、美容院等合法用途……。合同第三条“交付日期和租赁期限”第1款约定：甲方于2018年8月8日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2018年10月1日起至2023年5月31日止。合同第四条“租金、支付方式和期限”第1、2款约定：该房屋每日每平方米建筑面积租金为见补充条款，166,666.66元/月，该房屋租金三年内不变；乙方应于应付租金月见补充条款日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需要按日租金的0.5%支付违约金。合同第五条“保证金和其它费用”第1款约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为三个月租金即50万元，甲方收取保证金后3日内向乙方开具凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第六条“房屋使用要求及维修责任”第3、4款约定：租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常使用的可使用和安全的状态……除了合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，按规定须向有关部门审批，则还应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。合同第九条“解除本合同的条件”第2款约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，(一)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的……。合同补充条款第一条“租赁期限及装修期约定”约定：房屋租赁期自2018年10月1日起至2023年5月31日止，装修期为2018年8月8日至2018年9月30日，免租期为2020年5月1日至2020年5月31日，在该装修期和免租期内，乙方不需要支付租金，但需要支付物业管理费及电费等费用。合同补充条款第二条“租金及租赁保证金”约定：在2018年10月1日到2021年9月30日期间，每月租金为166,666.66元，在2021年10月1日到2023年5月31日期间，每月租金为183,333.30元，甲乙双方约定，租赁保证金为50万元。合同补充条款第三条“租金、租赁保证金支付日期和租金发票”第2款约定：乙方应支付的房屋租赁保证金50万元在2018年8月8日(包括2018年8月8日)前向甲方支付，乙方应支付的首期租金499,999.98元在2018年9月8日(包括2018年9月8日)前向甲方支付，甲方收到该款项后3日内开具租赁保证金的收据给乙方，甲方同意在收到乙方租金后10个工作日内开具符合税务局要求的正式发票给到乙方，甲方是否收到款项以乙方汇款凭证为主，若乙方不能在上述期限内支付房屋租赁保证金和首期租金，则视为乙方违约，甲方有权因此解除本租赁合同，但因甲方或者银行原因造成乙方的上述款项未能按时支付至甲方银行账户的情形除外。合同补充条款第四条约定：甲方于2018年8月8日前可将房屋交付于乙方，交房标准为现状交房。合同补充条款第五条约定：物业管理费的付款方式为押三付三，每个月的物业管理费为23,692.50元，物业管理费押金为三个月的物业管理费，押金合计71,077.50元交给甲方，每次物业管理费乙方交给浦东大道981号物业管理公司。合同补充条款第六条约定：如在租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方除应全额退还乙方的租赁保证金外，还另需向乙方支付金额相当于该租赁保证金的违约金，如在租赁期间乙方擅自解除本合同，提前退回该房屋的，乙方的租赁保证金将被甲方没收。合同补充条款第九条约定：甲方同意提供2个注册地址给乙方进行该房屋的实地注册，甲方愿意去和产权人积极沟通帮助乙方进行另外2个公司的实地注册，若另外两个公司的注册不能从产权人那里争取下来，甲方同意将该房屋转让给乙方并配合乙方和产权人签订租赁合同，同时乙方将支付30个月的租金差额给到甲方作为转让费用，(租金差额指的是甲方与产权人签订的租金和本合同甲方与乙方签订的租金之间的差额)，甲方提供乙方需要注册的相关联材料并积极配合乙方进行注册事宜(甲方提供原产权人和甲方的合同复印件和转租确认书和房产证复印件和所能提供的图纸以及其他注册相关联材料)。合同补充条款第十一条约定：本租赁合同正文中如有条款与本补充条款不一致的，以本补充条款为准。2018年8月16日被告向原告交付系争租赁房屋。2018年8月31日被告向原告出具收到原告支付的系争租赁房屋的租赁保证金50万元和物业管理费押金71,077.50元的收据各一张。同日，上海陆家嘴物业管理有限公司出具收到装修押金2万元的收据一张。自2018年9月10日起系争房屋被停电。2018年9月12日原告副总李繁与被告法定代表人刘汝亮面谈，李繁说“你看啊刘总，你说我们9月6号才签的补充协议，这9月9号你就说和娄总谈，我听娄总说了一下，说我们，就是不要让我们租了？”刘汝亮回答“不是……”，李繁又说“然后10号就听到这边说停电了。”刘汝亮答“……我所了解的情况我原盘告诉给你啊，有一些事情现在陆家嘴也定不了，他就是说你们这个装修啊，包括你们的进驻，这是我所有之前都是什么打电话说过的，包括你们美容院这些所有所有，但他有一点他现在是什么，他总得找个理由让你停下来……现在其实让你停下来，其实也是保护……”“……我所了解的只是说别人说要停下来……但是呢是有一点李总，我想好的对你们怎么说呢，停下来的，不是停下来了嘛，然后呢是我也不让你付房租，不让你付物业费，还有一点你说装修期，不是那个两个月的装修期，不是中间的话耽误你时间了嘛，然后下一步如果情况明朗的话，……我耽误你多少天我给你补多少天，就是说什么呢比如延长多少天……”。2018年9月30日案外人上海鸿海建筑装饰工程有限公司出具《证明》一份，内容为：2018年8月31日开始，我们去陆家嘴物业办理装修手续并缴纳装修押金后进入上海市浦东新区浦东大道981号(C栋)大楼做装修，9月10日突然被停电，后经多次交涉，直到9月30日一直没有恢复供电，我们被迫撤离，据物业公司的人说：因大数据中心要求承租该大楼，业主陆家嘴集团让停电的，以赶走现在的租客。审理中，原告明确诉请为：1.2018年8月28日原告就系争租赁房屋的装修工程办理了消防设计备案，2018年8月31日原告进场装修并支付装修押金2万元，2018年9月10日装修期间租赁房屋停电，原告无法继续对租赁房屋进行装修，也无法按照合同约定时间入住，为此被告同意原告停付租金，在之后长达一个月的时间内被告也没有解决停电的问题。直到原告向法院起诉那天，原告发现租赁房屋门口张贴了大房东向被告发出的《合同终止函》。客观上，原、被告之间的合同已经无法继续履行，原告基于合同法第94条的规定，要求解除原、被告于2018年8月8日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.租赁合同解除后，要求被告返还原告已付租赁保证金50万元、物业管理费押金71,077.50元；3.根据合同第9.2条、合同补充条款第6条的约定，要求被告支付解除合同违约金50万元(月租金的三倍)。原告为此提供了案外人上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司因被告欠付租金向被告提出解除合同的《合同终止函》、消防办事大厅下载的备案信息、建设工程消防设计备案表、建设工程保单。被告则认为，系争租赁房屋停电是因原告未取得物业公司颁发的装修许可证引起，对原告提供的消防办事大厅下载的备案信息、建设工程消防设计备案表、建设工程保单真实性认为无法核实。被告虽然听说案外人上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司在系争租赁房屋门口张贴了通知要求与被告解除租赁合同，但书面的通知被告从未看到也从未收到过。被告仅同意原告不支付停电期间的租金和物业管理费，没有免除原告全部的付款义务。基于原告未按约支付租金，涉案租赁合同确实已经无法继续履行，被告同意双方的租赁合同于被告收到诉状之日即2018年12月17日解除。确认收到原告支付的租赁保证金50万元、物业管理费押金71,077.50元，但认为原告未付租金构成违约，不同意返还租赁保证金和物业管理费押金。被告没有违约，不同意支付解除合同违约金，对合同约定解除合同违约金的金额为50万元无异议，但认为原告主张的违约金金额过高，要求法院予以调整。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、房屋产权证、收据、《证明》、录音光盘附书面文字整理资料等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人应当按约全面履行自己的义务。原、被告于2018年8月8日签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。关于2018年9月10日起系争租赁房屋停电的责任方的问题。本院认为，合同没有约定原告装修租赁房屋需获物业公司颁发的装修许可证，2018年8月31日物业公司就该装修工程收取了原告装修押金2万元，该行为应视为物业公司同意原告对系争租赁房屋进行装修，被告无证据证明原告未对相关消防施工进行备案，故被告认为停电是由原告原因引起的观点本院不予采纳；合同约定被告应保证租赁期间系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，供电是正常使用房屋的条件之一，是被告应尽的合同义务，另外根据原告提供的面谈录音证据，可以反映因租赁房屋停电，被告同意免除原告支付租金和物业管理费的义务，因被告未举证其已经解决了相关用电问题，原告在装修期后未支付租金的行为未构成违约。因被告交付的租赁房屋处于停电状态，致使原告无法正常使用租赁房屋，已经构成违约，该违约行为造成原告合同目的无法实现，原告有权按照合同约定要求解除合同，被告于2018年12月17日收到本案诉状副本且同意解除合同，对此本院确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，原告已付租赁保证金和物业管理费押金应当予以返还，原告请求被告返还租赁保证金50万元和物业管理费押金71,077.50元的诉请，于法有据，本院予以支持。租赁合同因被告交付的房屋不符合约定而解除，原告请求被告支付解除合同违约金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。至于违约金的金额，本院综合当事人的过错程度、合同的履行情况、被告对违约金提出的抗辩，确定被告应支付原告解除合同违约金15万元，原告过高的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、原告上海仁胜投资有限公司与被告上海海大船务有限公司于2018年8月8日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月17日解除；二、被告上海海大船务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海仁胜投资有限公司租赁保证金50万元、物业管理费押金71,077.50元；三、被告上海海大船务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁胜投资有限公司解除合同违约金15万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,439元，减半收取计7,219.50元，由原告上海仁胜投资有限公司负担1,714.50元，被告上海海大船务有限公司负担5,505元；诉讼保全费5,000元，由原告上海仁胜投资有限公司负担875元，被告上海海大船务有限公司负担4,125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一九年三月二十五日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。