上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初1575号原告（反诉被告）：上海星盾机电设备有限公司。法定代表人：姜春华，总经理。委托诉讼代理人：姜文彬，男，上海星盾机电设备有限公司股东。被告（反诉原告）：丁志强。委托诉讼代理人：张杰，上海泽仲杰律师事务所律师。原告上海星盾机电设备有限公司（以下简称星盾公司）诉被告丁志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，被告丁志强提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，星盾公司的法定代表人姜春华及委托诉讼代理人姜文彬、丁志强的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星盾公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除双方于2018年3月30日签订的房屋租赁合同《宁泰转让后租赁合同书》；2、判令丁志强搬离位于上海市奉贤区南奉公路XXX号东面1-6层钢混结构房屋；3、判令丁志强向星盾公司支付自2019年1月31日起至实际搬离之日止按每天人民币1,247元（人民币，下同）标准计算的房屋占有使用费；4、判令丁志强向星盾公司支付租金177,500元（2018年8月1日至2019年1月31日租金减去已付的50,000元）；5、判令丁志强向星盾公司支付水电费103,232元。事实与理由：2018年3月30日，星盾公司与丁志强双方签订《宁泰转让后租赁合同书》，丁志强向星盾公司租赁位于上海市奉贤区南奉公路XXX号东面的一幢钢混结构的1-6层楼(约2,100平米)，用于丁志强经营宁泰宾馆。租赁期限自2018年2月1日起至2026年7月31日止。双方对房屋租赁费约定：2018年2月1日至2018年7月31日为220,000元，2018年8月1日至2019年7月31日为455,000元，2019年8月1日至2022年每年为600,000元，第四年起每年递增30,000元。付款方式为每半年支付一次，先付后用。双方还对水电费及其他权利义务进行了约定。租赁期间，丁志强分别于2018年2月8日和2018年3月30日向星盾公司支付50,000元和170,000元，用于支付2018年2月1日至2018年7月31日的房租。2018年7月31日至2019年1月31日房租227,500元，丁志强仅于2018年10月8日支付50,000元，尚欠房租177,500元。丁志强于2018年6月11日向星盾公司支付水电费41,327元，尚欠水电费103,232元。星盾公司多次向丁志强催讨，要求丁志强支付房租和水电费，丁志强至今未支付。星盾公司为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院支持星盾公司诉请。丁志强就本诉辩称：双方签订的租赁合同书是无效合同，因此丁志强不同意星盾公司的第一、二、三、四项诉请，关于第五项的水电费诉请，在星盾公司出示丁志强使用水电费的使用量以及相关的已经缴纳水电费的凭证后，丁志强同意支付尚未支付部分，对星盾公司诉请的水电费认可部分，具体多少丁志强不清楚。丁志强向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认双方于2018年3月30日签订的《宁泰转让后租赁合同书》为无效合同；2、请求判令星盾公司退还租金141,666.67元（2018年5月16日之后租金）；3、请求判令星盾公司赔偿丁志强经济损失630,000元（其中550,000元是丁志强支付给宁泰宾馆的转让费，80,000元是丁志强添置的宾馆设备的款项）。事实和理由：2018年1月，丁志强从案外人汤某甲以600,000元价格受让了位于奉贤区南奉公路XXX号的宁泰宾馆，并将受让的事实告知星盾公司，且与星盾公司重新签订了《宁泰转让后租赁合同书》。但星盾公司故意隐瞒该租赁房屋为违章建筑的事实，以致2018年5月该租赁房屋被政府部门拆除大门并在大门外种植绿化带，造成丁志强无法继续合法经营。丁志强认为双方签订合同为无效合同，星盾公司应当承担合同无效的全部责任。星盾公司就反诉辩称：不同意反诉诉讼请求。合同是有效的，即使合同无效，租赁房屋由丁志强占有使用，还是应当支付使用费。550,000元是宁泰宾馆的转让费，丁志强应当向宁泰宾馆追讨；主张的设备费是丁志强自行添加，是其自主经营产生的费用，与星盾公司无关。本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，丁志强与案外人汤乙签订《转让协议》，约定将位于奉贤区南奉公路XXX号的上海宁泰宾馆有限公司全套设备、证照等100%股份权益转让给丁志强，转让费600,000元；原汤乙与星盾公司签订的房屋租赁合同租期到2024年7月31日，丁志强同意继续履行该租赁合同等。为此，丁志强分别于2018年1月17日、2018年1月26日分别支付汤乙200,000元、350,000元，合计550,000元。2018年3月30日，星盾公司（作为甲方）、丁志强（作为乙方）签订《宁泰转让后租赁合同书》，约定：甲方将上海奉贤奉城南奉公路XXX号(星盾公司)东面的一幢钢混结构的1-6层楼约2,100平方米租赁给乙方经营宾馆等综合使用。房屋租赁费：2018年2月1日至2018年7月31日为220,000元；2018年8月1日至2019年7月31日为455,000元；2019年8月1日至2022年每年为600,000元。付款方式：每半年向甲方付一次300,000元，第四年起每年递增30,000元，网银汇款支付。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金及水电费，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起十五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担，本合同即刻终止等。星盾公司按约交付租赁房屋给丁志强使用，丁志强支付了星盾公司2018年2月1日至2018年7月31日期间的占有使用费170,000元，2018年8月1日之后的占有使用费仅支付了50,000元，余款至今未付。星盾公司摘抄了截止2018年4月25日的水电费：电费29,024-28,313=711×60×0.9=38,394、5,281-4,719=562×5.22=2,933，合计41,327元。星盾公司用微信通知丁志强后，丁志强于2018年6月11日以银行转账方式支付星盾公司41,327元。因政府部门对奉贤区南奉公路奉城段针对道路两侧乱堆物、违章搭建、破墙开店、跨门经营、违章户外广告设施及毁绿占绿、地面硬化等各类违法违规现象开展集中整治，丁志强在租赁房屋内经营的宁泰宾馆的北大门即南奉公路上的门被封堵，关于封堵时间，丁志强主张为2018年6、7月份，星盾公司主张为2018年8、9月份。因丁志强拖欠租金和水电费，星盾公司于2018年12月17日对丁志强的宁泰宾馆停电。另外，租赁房屋底层的东面部分被转租给宁泰超市，星盾公司没有对宁泰超市停水停电。本院组织双方于2019年5月16日下午前往租赁地点查抄水电费，双方确认：截止该时间，电表显示总度数为30,207.51度，其中峰值7,397.02度、平值11,178.58度、谷值11,631.91度；水表显示7,047吨。另查明，本案租赁的是上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX号（星盾公司厂区）内的东北角部位的钢混结构1至6层房屋。之前为2层楼并有产权证，之后被星盾公司拆除后翻建成现在的6层楼房屋，现星盾公司不能提供相关产权证明或建设工程规划许可证。本院认为：本案双方签订的租赁合同即《宁泰转让后租赁合同书》，因租赁的该1至6层楼没有产权证或建设工程规划许可证，属无效合同。丁志强主张合同无效，本院予以采纳，星盾公司无须诉请解除合同。因合同效力问题在本诉中必须处理，丁志强无须请求确认合同无效，反诉中不再处理。因合同无效，丁志强应当及时搬离，返还租赁房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。现丁志强支付了2018年7月31日之前的占有使用费，之后的占有使用费仅支付了50,000元，所以2018年8月1日至2019年1月31日半年期间的占有使用费还欠177,500元，丁志强应当及时支付。2019年2月1日起至丁志强实际搬离日止，丁志强应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，现星盾公司主张按照每天1,247元计算，符合合同约定的租金标准，本院予以准许。关于水电费，截止2018年4月25日的水电费，经星盾公司抄表并计算为：电费29,024-28,313=711×60×0.9=38,394、5,281-4,719=562×5.22=2,933，合计41,327元。星盾公司对电费解释为使用总度数乘以电损赔率60再乘以平均单价0.9元（不区分峰、平、谷的单价）；水费为使用吨数乘以单价5.22元。星盾公司用微信通知丁志强后，丁志强于2018年6月11日以银行转账方式支付了41,327元，所以应认定为丁志强对该计算方式无异议，故之后的水电费也应按此计算方式支付。现截止2019年5月16日抄表显示电费总度数为30,207.51度，计算自2018年4月26日至2019年5月16日止的用电总度数为（取整）1,183度（30,207-29,024），按照以上计算方式计算，该期间电费为63,882元（1,183×60×0.9）；水费截止2019年5月16日抄表显示为7,047吨，计算该期间使用1,766吨（7,047-5,281），按照以上计算方式计算，该期间水费为9,218元（取整）。丁志强应及时支付前述水电费。星盾公司主张2018年1月25日之前的电费38,826元和水费2,834元（扣塔顶2,534元），合计39,126元，由丁志强的上一个租赁人所欠，但丁志强承诺由丁志强支付该笔水电费，所以要求丁志强支付。丁志强对此不认可。本院认为，既然是前一个租赁人使用的水电费，不应当由丁志强承担，现星盾公司也没有证据证明该日期之前的水电费支付责任转由丁志强承担，故本院对星盾公司该部分主张不予支持。星盾公司经本院释明，不要求在本案中追加次承租人宁泰超市为第三人。本案审结后，星盾公司可另行主张要求宁泰超市搬离，或以其他方式解决租赁关系；而丁志强有义务及时解决与宁泰超市的租赁关系，否则可能存在继续支付占有使用费等的风险。丁志强至今未与星盾公司办理租赁房屋的交接手续，应继续支付占有使用费。丁志强称2018年5月15日接到政府部门通知，要求宁泰宾馆关闭，并没有证据证明。现反诉要求占有使用费支付至2018年5月15日，之后的占有使用费由星盾公司返还，没有事实依据，本院不予支持。丁志强主张因星盾公司隐瞒租赁房屋系违章建筑的事实，以致租赁房屋被政府部门拆除大门而无法经营；星盾公司认为旁边其他宾馆都在继续经营，丁志强完全可以在侧面灯民路上或后面开门继续经营，政府部门并没有责令停止营业。本院认为，造成现在丁志强不经营的原因在于丁志强自身，如果不经营了，也应该自己处分宾馆设备，而不是要求星盾公司赔偿设备损失，况且也没有提供设备款80,000元的依据。丁志强与案外人而非星盾公司达成宾馆转让协议，丁志强支付案外人转让款550,000元之后，取得了宁泰宾馆所有权和经营权，现自己暂停经营宾馆，与星盾公司没有关系，即使现在租赁房屋内不能经营，还可以通过申请审批变更经营地址等方式继续经营，丁志强主张赔偿转让款没有依据和理由，所以本院对丁志强提出的两项赔偿诉请均不予支持。综上所述，在确认租赁合同无效的情况下，对本诉诉请基本予以支持，对反诉赔偿诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海星盾机电设备有限公司与被告（反诉原告）丁志强签订的《宁泰转让后租赁合同书》无效；二、被告（反诉原告）丁志强于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区南奉公路XXX号东面1至6层钢混结构租赁房屋；三、被告（反诉原告）丁志强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海星盾机电设备有限公司自2018年8月1日至2019年1月31日期间的占有使用费人民币177,500元；四、被告（反诉原告）丁志强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海星盾机电设备有限公司自2019年2月1日至实际搬离之日止按每日人民币1,247元标准计算的房屋占有使用费；五、被告（反诉原告）丁志强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海星盾机电设备有限公司截止2019年5月16日止的电费人民币63,882元、水费人民币9,218元。六、对被告（反诉原告）丁志强要求原告（反诉被告）上海星盾机电设备有限公司退还租金人民币141,666.67元、赔偿损失人民币630,000元的反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币2,756元，财产保全费人民币1,924元，由丁志强负担；反诉案件受理费人民币5,758元，由丁志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一九年六月二十七日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。