青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初7792号原告：邵哲源，男，汉族，1990年12月22日出生，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：王娜，山东海乐普律师事务所律师。被告：纪虎峰，男，汉族，1962年7月27日出生，住青岛市李沧区。原告邵哲源与被告纪虎峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵哲源的委托诉讼代理人王娜到庭参加诉讼，被告纪虎峰经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵哲源向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告定金30000元、房屋维修基金13600元、中介费16400元，并按照60000元为基数、按人民银行贷款基准利率计算的自2017年12月11日起至实际付清之日止的利息；2、依法判令被告支付原告违约金164000元；3、请求依法判令被告赔偿原告溢价损失200000元、律师费30660元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告邵哲源与被告纪虎峰于2017年12月14日签订《房地产买卖合同》，购买被告位于青岛市城阳区瑞麟公馆41号楼3单元901户房屋，并于当日支付定金30000元及房屋中介费、房屋维修基金等，原告在办理房屋贷款审批手续时，被告告知该房屋被法院依法查封，致使原告无法办理房屋贷款，被告表示不再出让该房屋，原告无法办理后续银行贷款及过户手续，被告也拒不退还定金、赔偿原告损失。现为维护原告自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告纪虎峰未答辩，亦未向本院提交证据。原告邵哲源围绕诉讼主张依法提交了证据，本院认定如下：1、房地产买卖合同、不动产登记信息查询各1份，证明2017年12月14日原、被告签订合同，约定原告购买被告位于青岛市城阳区瑞麟公馆41号楼3单元901户的房屋，合同对双方的权利义务进行了约定，其中第十一条约定了违约责任，涉案房屋于2018年1月31日被法院依法查封，无法办理过户手续。2、收条1份，证明原告依约向被告支付了3万购房定金，被告收到后向原告出具了该收条。3、收款收据2份，证明原告因购买该房屋支出了评估费、房屋维修基金、过户费以及中介费共计3万元。4、委托代理合同1份、银行转账记录打印件1份，证明原告与委托诉讼代理人约定本案律师费为30660元，原告已实际支出前期律师费23000元，剩余部分待结案后支付。被告纪虎峰经本院合法送达，未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，上述证据具有真实性、合法性及关联性，可以作为本案认定案件事实的依据。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月14日，原告邵哲源（乙方）与被告纪虎峰（甲方）经居间方青岛鸿禧门不动产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告纪虎峰坐落于青岛市城阳区户房屋，建筑面积65.18平方米，产权人纪虎峰，成交价款为820000元，不含车位/车库，付款方式为：原告应于2017年12月14日前向被告支付30000元作为购房定金，于申请贷款通过后支付160000元，原告以贷款形式支付630000元，由贷款银行一次性划拨给被告；被告纪虎峰于2017年12月14日将10000元交给丙方作为交房押金，待甲乙双方办理完成房屋交接手续并结清所有费用后，一次性无息支付给甲方。甲方保证房屋权属清晰、无产权纠纷、无债权债务纠纷、未被限制转让，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，概由甲方负责解决并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应当按照本合同约定承担违约赔偿责任。居间服务费为16400元，由乙方于本合同签订时一次性支付给丙方，若因甲方或乙方违约行为导致本合同终止、解除或甲、乙双方协商一致解除本合同时，已收取的佣金费用不予退还，守约方有权要求违约方承担居间服务费损失。甲乙双方应于贷款审批通过后30日内至城阳房地产交易中心办理该房屋过户手续。关于违约责任，合同约定若被告纪虎峰未按照合同约定的期限将上述房地产交房给原告，原告有权解除合同，被告纪虎峰应承担总房价款20%的违约金，还应支付原告为购买该房屋支付的居间服务费及为解决本合同的违约纠纷所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出。2017年12月14日，被告纪虎峰为原告出具定金收条，载明收到原告支付的购房定金30000元；当日，青岛鸿禧门不动产经纪有限公司为原告出具中介费收款收据，金额为16400元。2018年1月16日，青岛鸿禧门不动产经纪有限公司为原告出具收款收据，金额为13600元，备注：代收评估费、房维、过户费用。另查明，案外人郑珂然因合伙协议纠纷将被告纪虎峰起诉至本院，2018年1月31日，本院依其申请将涉案房屋依法查封，该案已经进入执行阶段。2018年8月29日，原告与山东海乐普律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定因甲方邵哲源与被告纪虎峰房屋买卖合同纠纷委托乙方律师代理，乙方指派崔焕勤、王娜律师作为本案一审的代理人，该案代理费为25660元，同时甲方应当支付案件实际支出费用5000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同双方当事人均应依约履行。本案中，原告邵哲源与被告纪虎峰于2017年12月14日签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。该合同签订后，原告根据合同约定于当日向被告纪虎峰支付购房定金30000元，双方在办理银行贷款过程中，因被告纪虎峰与案外人其他经济纠纷涉案房屋于2018年1月31日被依法查封，上述合同已经实际无法履行，被告纪虎峰对此应承担相应的违约责任。根据合同约定，若被告纪虎峰未按照合同约定的期限将上述房地产交付原告，原告有权解除合同，被告纪虎峰应承担总房价款20%的违约金，还应支付原告为购买该房屋支付的居间服务费及为解决本合同的违约纠纷所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出，故对原告要求被告返还定金30000元，并支付中介费16400元、律师费30660元的主张，本院予以支持。原被告双方在合同中约定，如被告违约应承担总房价款20%的违约金即164000元，因此对原告要求被告支付违约金164000元的主张本院予以支持；关于原告要求被告赔偿房屋溢价损失200000元的主张，本院认为，原告在主张违约金的同时要求被告赔偿溢价损失无事实及合同依据，原告也未提交证据证明上述违约金不足以弥补其损失，故对该项主张本院不予支持。原告要求被告以60000元为基数按人民银行贷款基准利率计算的自2017年12月11日起至实际付清之日止的利息，并无合同约定，于法无据，本院不予支持。关于原告主张房屋维修基金13600元，本院认为，该费用由中介方代收，且收款收据中备注为：代收评估费、房维、过户费用，因涉案买卖合同并未继续履行，原告也未提交证据证明该费用已实际支付相关机构或已给付被告，故对该费用原告可另行主张。被告未到庭应诉，视为对其权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告纪虎峰于本判决生效后十日内返还原告邵哲源购房定金30000元、中介费16400元。二、被告纪虎峰于本判决生效后十日内支付原告邵哲源违约金164000元。三、被告纪虎峰于本判决生效后十日内支付原告邵哲源律师费30660元。四、驳回原告邵哲源要求被告纪虎峰支付以60000元为基数按人民银行贷款基准利率计算的自2017年12月11日起至实际付清之日止的利息、溢价损失200000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8150元，由原告邵哲源负担3234元，由被告纪虎峰负担4916元；诉讼保全费2870元，由被告纪虎峰承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇一九年五月三十一日书 记 员  刘 锋