江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初6941号 原告：沈锋。 原告：陆燕。 委托诉讼代理人：沈锋。 被告：苏州港龙商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路59号（港龙蠡和大厦）7016号。 法定代表人:周陈香，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：申延志，江苏久顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。 第三人：顾红玲。 原告沈锋、陆燕与被告苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙商管公司）与第三人顾红玲合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序。诉讼过程中，被告向本院提出管辖异议申请，本院于2019年2月2日作出民事裁定书驳回被告对管辖权提出的异议。后被告不服该裁定，向苏州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年3月21日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，本院依职权追加第三人顾红岭参与诉讼。本院于2019年5月13日、5月21日、6月27日、8月13日、10月15日公开开庭审理了本案。原告沈锋(同时代理原告陆燕)、陆燕（参加2019年5月21日庭审），被告委托诉讼代理人申延志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈锋、陆燕向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的编号为0000142的《苏州新区港龙城委托经营管理合同》；2、判决被告赔偿原告租金收益合计21685.49元（以购房款347190元为基数，按年化7.41%自2017年3月1日起计算至2017年10月31日,按年化6%自2017年11月1日起暂计算至2018年3月1日）；3、判决被告赔偿原告滞纳金合计217.76元（以租金收益21685.49元为基数，自2018年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行日止，暂计至2018年12月1日）；4、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月2日，原告与苏州港龙吴中置业有限公司签订编号为苏新合同2013****0130的《商品房买卖合同》，由原告购买长江路556号*幢****室房屋。在办理房屋交付手续时，工作人员要求原告签署《苏州新区港龙城委托经营管理合同》，如不签署将不予办理产权手续，原告迫于无奈签订了上述委托经营管理合同。2015年3月1日，新区港龙城开业后，原告所有的房屋 租赁给阿迪达斯商户对外经营。2017年底部分产权人前往被告处咨询商户撤场原因及租金支付标准，被告解释系因为修建地铁三号线封闭施工。原告认为，被告开业后未依约将案涉商户交由专业的深国投负责运营管理，也未按合同约定将所有产权人纳入统一经营管理进行收益分配，更未按合同约定按期支付承诺的保底租金，且被告擅自改变房屋用途导致整体开业后涉及的商户陆续被消防查封，商业氛围遭到破坏，被告的行为构成根本违约，故为维护自身合法权益原告诉至法院。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，并变更第2项、第3项诉讼请求为：判令被告赔偿原告租金收益合计25524.52元（以购房款347190元为基数，按年化7.55%计算，自2017年3月1日起暂计算至2018年1月31日止，以购房款347190元为基数，按年化6%计算，自2018年2月1日起暂计算至2018年2月28日）；判令被告赔偿原告滞纳金合计446.68元（以租金收益25524.52元为基数，自2018年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止）。 被告港龙商管公司辩称，1、案涉商铺与其他商铺属于整体招租统一经营，若允许某一个商户解除合同，势必影响商场整体功能的发挥进而影响其他业主的合法权益。案涉合同系不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权终止或解除合同。2、根据合同约定，原告的租金收益基础是有实际租金收益，但本案在合同的实际履行过程中，其并无租金收益，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人顾红玲述称，我方和原告无关联关系，我们只和被告公司有正常的合同免租协议及合同解约协议。对原告的诉讼请求无意见。 经审理查明：坐落于苏州高新区长江路556号*幢****室房屋为原告沈锋、陆燕共同所有。房屋建筑面积19.45平方米。 2014年12月，原告沈锋、陆燕（甲方、委托方）与被告港龙商管公司（乙方、受托方）签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》一份，约定双方在自愿平等协商一致的基础上，就甲方将其购买的苏州新区港龙城（备案名：长江路556号）*幢****室房屋，特别授权委托给乙方统一招商、经营管理的有关事宜订立合同。合同具体约定：一、委托方式：甲方将该房屋在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该房屋的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。甲方对乙方的授权内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该房屋进行统一经营业态规划及负责根据项目情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该房屋的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该房屋进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该房屋的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限：委托经营期限为壹拾年整，实际起算日期自2015年3月1日至2025年2月28日终止（按《承诺书》约定，委托期自该项目统一开业之日起算。开业之日暂定为“苏州新区港龙城”统一交付使用后的第三个月底，若届时提前开业的，以实际开业日为准；若届时未能开业的，除本合同另有约定外，委托期仍以交付使用后的第三个月底起算。自项目交付使用之日起至开业之日的三个月为免租装修期，甲方同意给予免租）。为保障项目能够按照招商进度安排统一的装修、开业，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对房屋进行装修处置，无需再另行书面通知甲方或取得甲方同意。同时甲方同意放弃对该房屋交付前原状恢复和相关设施的追偿权。三、关于项目的委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式：为保障项目的兴旺，甲方同意将所购房屋自起算日期起二年的使用权无偿提供给乙方享有，由乙方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、项目审批等费用和租营风险均由乙方承担。委托期内，从起算日起第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，房屋实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担，甲方作为该房屋的产权人，须负责该房屋租金发票的开具。如乙方在招商过程中，是成片（几套或十几套房屋一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以该片租金与业主房屋合同总价比例为参考比例计算，即按房屋合同总价各自所占比例分摊计算租金收益。四、甲方的权利和义务：为了方便招商工作的进行及保持项目管理的稳定性，最大限度的保护甲方投资回报和物业的升值潜力，甲方承诺在委托期内不干扰乙方的经营管理工作和该房屋承租人的正常经营活动。甲方承诺在本委托经营合同期限内，本方不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则应承担违约金，并赔偿乙方损失。五、乙方的权利和义务：乙方有权制定项目统一经营标准并严格执行，根据项目实际情况有权自行决定并实施对房屋的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整，无需另行通知甲方。乙方有权以乙方名义自主招商，及对外签订、变更、终止房屋租赁协议以及与房屋出租的有关文件。八、违约责任：本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第2、3款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。乙方不得无故不按约支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算。 合同签订以后，原告依约将案涉房屋交付于被告港龙商管公司进行经营管理。2014年9月25日，被告（甲方、出租方）与第三人顾红玲（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》（编号XQ-******-A030321,铺号03-21)一份，约定：专用条款。20、商铺位置及面积：甲方出租给乙方的商铺是坐落在甲方商场第*幢第*层编号为**-21的商铺。商铺建筑面积为266平方米。21、租赁用途：乙方承诺租赁该商铺仅作销售/经营“adidas”品牌鞋服及配饰之用途。22、商铺交付和租赁期限：甲、乙双方约定该商铺交房日以甲方书面通知的交付日期为准，租赁期为自交房日起37个月。甲方同意给予乙方自交房日起30天的装修期。该商铺的交房日以双方签署的交房凭证为准。若乙方于装修期内提前完成装修，经双方协商乙方可以试营业，本合同关于商铺经营的相关规定在试营业期间亦适用，但试营业期间租金、管理费及其他费用需由双方另行协商确定。除双方另有书面约定外，计租日并不因试营业而变更，乙方已支付的装修相关费用（装修押金除外）也不予退还。23、租金、保证金、各项费用及营业额：按月固定租金与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金，且乙方在该商铺的销售款由乙方自行收取。（本合同中所称计租年度指自交房日满12个月为一计租年度；所称首月指自交房日至装修期满的当月月底，以后各月均为自然月。）租金金额为第一年度，固定租金22050元/月，提成租金10%；第二年度，固定租金23520元/月，提成租金11%；第三年度，，固定租金24990元/月，提成租金12%。乙方应于甲方的首个账单日向甲方支付首月租金（包括固定租金和提成租金）和管理费及下月的固定租金和管理费，首月租金以双方确定的账单为准。以后每月10日前向甲方支付或结算本月的固定租金和管理费及上月的提成租金超过固定租金的差额。乙方水、电等公共事业费用按照甲方通知另行支付或结算。如租赁期满或提前终止或解除时的最后一个月内的租赁期间不足一个自然月，则该等月份的固定租金应根据本合同规定的固定租金的日租金标准，按照该月内的实际租赁天数计算。甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时向甲方支付该商铺租赁保证金88200元。乙方应于交房日或之前向甲方支付装修押金，装修管理费7350元。乙方应于交房日或之前向甲方支付该商铺的管理费7350元/月。 2014年12月21日，被告港龙商管公司（甲方）与第三人顾红玲（乙方）签订《港龙城交付使用书》一份，约定：甲乙双方于2014年12月21日对房屋进行验收交接，双方确认甲方已经正式按照租赁合同约定向乙方交付房屋，该房屋最终套内建筑面积为147平方米。案涉3214号房屋在该147平方米内。 嗣后，被告（甲方）先后与第三人顾红玲（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议书》五份，约定：甲方同意自商铺计租日起至2017年10月31日期间为乙方的营运免租期，该期间乙方无需支付租金、管理费，但乙方商铺的水电等公共事业费应按照原合同约定正常支付。若乙方于合同期内单方解除商铺租赁合同或因乙方原因甲方行使单方解除权的，甲方有权要求乙方按照原合同约定的条款向甲方交纳上述条款中约定期间的租金、管理费，同时甲方有权按照原合同约定追究乙方其他违约责任。 2018年1月26日，就上述《商铺租赁合同》所涉租赁事宜，被告下属的新区分公司（甲方、出租方）与第三人顾红玲（乙方、承租方）签订《合同解除协议》一份，约定：自2018年2月1日起双方尚未履行的合同内容，终止执行。乙方在签订协议后，于2018年1月31日当天或之前，将商铺归还甲方。截止至2018年1月31日，双方费用结算如下：2017年11月1日至2018年1月31日期间，乙方的租金及管理费予以减免。甲乙双方签订合同时，乙方向甲方缴纳租赁保证金88200元，现双方确认，甲方在乙方结清所有欠费、按照甲方要求返还铺位、注销相关证件照收到乙方的收据，无息退还。2018年8月30日、9月26日被告分两笔将租赁保证金退还于第三人顾红玲。 诉讼中，原、被告双方确认自adidas撤场后至2018年6月24日期间，案涉房屋无其他商户承租。 2018年6月25日，港龙商管新区分公司（管理方、丙方）与案外人葛恒婷（承租方、乙方）签订苏州新区港龙城商铺租赁合同一份，约定:第一条、租赁标的及租赁用途。丙方将位于江苏省苏州市高新区长江路556号港龙城商场第*幢第*层**-17/18/19/20/21/22/23号铺位（共7间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方。乙方承租的租赁场所套内建筑面积暂计为812平方米。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营零售业态，皇家孕婴品牌之用途。第二条、租赁期限及续租。乙丙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，自租赁起始日起算，租赁起始日按乙方租赁场所实际交付之日开始计算，乙丙双方约定的租赁场所交付日为2018年6月25日，乙方同意丙方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整，调整后的交付日为新的约定交付日。乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于自实际交付日起180个自然日届满之次日；丙方同意给予乙方90天的装修期，该装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所最迟开业日之前一日的期间，除因丙方原因导致逾期交付或逾期装修而装修期予以相应顺延的外，该装修期不因其他原因而延期。第三条、租金及支付方式。除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。租金金额为2018年6月25日-2019年6月24日，固定租金28897元/月，提成租金7.2%；2019年6月25日-2020年6月24日，固定租金33343元/月，提成租金7.2%；2020年6月25日-2021年6月24日，固定租金35566元/月，提成租金8.1%；2021年6月25日-2022年6月24日，固定租金35566元/月，提成租金8.1%；2022年6月25日-2023年6月24日，固定租金37788元/月，提成租金9%，乙方承诺该商铺每月税前营业额不少于150000元。租金按固定租金与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金，且乙方在该商铺的销售款由乙方自行收取。租金以先付后用为原则，乙方应于每月15日前向丙方支付下月的固定租金并结算上月的提成租金超过固定租金的超额。第一个租赁年度期间的租金给予租赁优惠，第一个租赁年度前9个月的租金按0元/月的标准支付，第10个月开始恢复按上述租金标准支付。案涉3214号房屋在上述812平方米内。 庭审中，原告明确2018年2月28日以后的租金在本案中不主张。原、被告双方一致认可案涉《委托经营管理合同》的委托经营期限为2015年3月1日至2025年2月28日。 另根据本院关联案件查明，被告按照合同约定积极履行了经营管理义务，包括开展招商策划工作，陆续向大润发、星巴克、中影影院、屈臣氏、CK、阿迪达斯、耐克、老庙黄金等各品牌商家致电沟通入驻事宜。至新区港龙城项目开业之初，商户入驻率达80%。同时，为保证新区港龙城项目顺利开业，被告在开业前开展了各类宣传推广活动，如印发DM宣传单投放至姑苏晚报、公交地铁宣传板及周边各小区，在深度苏州、姑苏网、苏州电视台、广播电台等各类媒体推广开业信息，针对3公里区域内流动性散客开展体感单车派发单页活动等。 2015年9月19日，新区港龙城项目统一开业。开业期间，被告组织了包括空降小黄人、萌化全“城”主题活动、寻找童星代言人、花园之夜—维多利亚秘密秀、超级大擂台—过三关赢取霸王餐、港龙儿童周末学院等大型趣味开业主题活动。后，因地铁封闭施工，周边商业项目相继开业，部分商户所涉铺位因土地使用性质问题发生集体诉讼等多重因素，新区港龙城客流逐渐下降，商户陆续撤租，经营持续恶化。但是，为维持商场正常运营，被告仍积极履行经营管理义务，包括定期开展宣传推广活动，如让纸箱飞、霸王餐万岁、致敬恩师、龙宝亲子time、老爸老妈也是宝等；坚持拨打各商户电话组织招商活动；根据实际情况推进商户扶持补贴工作，减免部分租金及物管费等。 再查明，原告提供的案外人王菁菁与被告签订的《委托经营管理合同》中，第三条处有手写字体但模糊不清，载明：保底租金或¨¨¨，两者取其高。字迹上盖有被告公司的公章。 以上事实，由《商品房买卖合同》、不动产统一发票、不动产产权证书、委托经营管理合同、案外人高桂申、王菁菁的委托经营管理合同、宣传海报、战略合作新闻发布会视频、产权人信息、寒山闻钟投诉回复、会议纪要、商铺租赁合同、租赁条件审批表单、港龙城交付使用书、传真、商铺租赁合同补充协议书、合同解除协议、照片、租赁情况说明以及现场勘验笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《委托经营管理合同》、被告与第三人签订的《商铺租赁合同》及补充协议、解除协议均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方均应依约全面履行自己的义务。本案中，《委托经营管理合同》约定：委托期内，从起算日起第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，房屋实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有。根据查明事实，案涉房屋的委托经营管理期限为2015年3月1日至2025年2月28日，故双方约定的2年免租期于2017年2月28日结束，被告应自2017年3月1日起将案涉房屋的实际租金收益90%支付给原告。案涉房屋于2014年12月21日起租赁给第三人顾红玲经营“adidas”品牌鞋服及配饰，但商场因多重客观因素整体经营不佳，第三人所租商铺也出现销售额太低无法支撑店铺正常运营的现象，被告为保证商场开门率，对第三人承租期间（2014年12月21日至2018年1月31日）的全部租金及管理费进行了免除。2018年2月1日至2月28日期间，案涉房屋未租赁给其他商铺。因此，根据在案证据，自2017年3月1日起至2018年2月28日期间，案涉房屋无实际租金收益，原告主张实际租金收益无事实和合同依据，本院不予支持。 关于原告诉称被告应支付保底租金的意见，本院认为，原告提供的案外人王菁菁的《委托经营管理合同》字迹不清，无法看出保底租金具体金额，且根据合同相对性原则，案外人的合同无法约束本案双方当事人，故对该项意见不予采信。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告沈锋、陆燕的诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费348元，由原告沈锋、陆燕负担。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：新区农行商业街支行，账号：6228400406149563260。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。 审 判 长 龚春华审判员王莹 人民陪审员 黄   梅   珍 二〇一九年十二月七日 书 记 员 贾   文   琪 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。