上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初12784号原告：上海巨浪实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：沈茂明，执行董事。委托诉讼代理人：洪流、饶徉，上海市山峰律师事务所律师。被告：上海沁美文化传播集团有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴蓓华，董事长。委托诉讼代理人：易红波。委托诉讼代理人：杨帆，上海市中天信律师事务所律师。原告上海巨浪实业有限公司(以下简称巨浪公司)与被告上海沁美文化传播集团有限公司(以下简称沁美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巨浪公司法定代表人沈茂明及委托诉讼代理人饶徉，被告沁美公司委托诉讼代理人易红波、杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巨浪公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告将位于上海市嘉定区塔秀路XXX号XXX、XXX层的房屋返还原告；3、要求被告支付自2018年2月20日起至房屋返还日止的租金及使用费(按照月租金10万的标准计算)；4、要求被告支付自2018年1月20日起至房屋返还日止的物业管理费(按照4元/平方米/月的标准计算)；5、要求被告支付逾期付款违约金(按照1.64元/日的标准自2018年2月19日起计算至实际支付之日)；6、要求被告承担解除合同的违约金10万元(承担方式为原告不予返还租赁押金10万元)。事实与理由：2016年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：由被告承租原告所有的位于上海市嘉定区塔秀路XXX号XXX、XXX层的房屋，租期10年，其中前3个月为免租装修期，2016年6月20日至2019年3月19日期间的租金为120万元/年，此后租金每2年递增一次。每次递增6%，租金按季支付，先付后用，提前半个月支付下季度租金。租赁房屋的水电费及物业管理费由被告承担(物业管理费按4元/平方米/月的标准计算，水电费按实计收)；逾期支付租金的，每日违约金为第一期租金的日租金标准的万分之五；原告按约解除合同的，有权没收被告已经支付的合同押金作为违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告却长期拖欠租金等费用，原告催收无果，诉至法院。被告沁美公司辩称，对解除合同及返还房屋无异议，但被告系由于政策原因无法继续使用租赁房屋，不存在故意违约，故不同意承担相应的违约责任，且被告已投入巨资对租赁房屋进行了装修，现原告主张解除合同应对此给予被告适当补偿；另沁美公司已于2018年9月20日搬离了系争房屋。经审理查明：位于上海市嘉定区塔秀路XXX号XXX、XXX层的房屋(以下简称系争房屋)属巨浪公司所有。2016年3月20日，巨浪公司与沁美公司签订《房屋租赁合同》约定：巨浪公司将产证面积为1,729.88平方米的系争房屋出租给沁美公司使用；租期：自2016年3月20日至2026年3月19日，其中装修免租期3个月；租金：前3年年租金为120万元，第4年开始每2年递增一次。每次递增6%，年租金分四次支付，先付后用，提前半个月支付下季度租金；水电费及物业管理费由沁美公司承担：物业管理费按4元/平方米/月(即6,919.52元/月)的标准计算，水电费按实计收。合同另约定：租期满后合同解除后，沁美公司在租赁期间新建、改建、扩建的固定建筑物及装饰、装修的部分，不得拆除和损坏，归巨浪公司所有；沁美公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，巨浪公司有权单方解除合同、收回房屋。未按约支付租金的，沁美公司应支付逾期付款违约金(每日违约金为第一期租金的日租金标准的万分之五)；若巨浪公司要求解除合同的，除延迟付款违约金外，巨浪公司有权没收沁美公司已经支付的合同押金作为违约金。《房屋租赁合同》签订后，巨浪公司将系争房屋交付沁美公司，沁美公司对系争房屋进行了装修后用以筹办上海沁美教育培训有限公司(筹)，由于系争房屋不能满足教育培训经营的相关规定，致使沁美公司无法办理营业证照而无法经营，亦未能按约支付租金及物业管理费。2018年6月6日，巨浪公司向沁美公司发出律师函，要求沁美公司付清拖欠的租金及违约金，如不能履行的，巨浪公司将解除合同、收回房屋并追究据违约责任。沁美公司于2018年6月11日回函称拖欠租金系客观原因造成，希望巨浪公司理解和宽限。2018年7月24日，巨浪公司诉至本院。另查明：1、沁美公司实际支付的房屋租金押金为10万元；2、系争房屋的租金沁美公司支付至2018年2月19日，物业管理费沁美公司支付至2018年1月19日。3、沁美公司曾于2018年9月18日通知巨浪公司，要求于2018年9月20日办理系争房屋的退还及交接手续。4、巨浪公司确认沁美公司于2018年10月11日搬离了系争房屋。以上事实，有《房屋租赁合同》、律师函及回函、场地使用证明等及庭审笔录为证。本院认为：1、巨浪公司与沁美公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。在合同履行中巨浪公司依约履行了交付系争房屋的义务，但沁美公司未能按约支付租金，根据合同约定，巨浪公司可据此解除租赁合同且审理中沁美公司对解除合同不持异议，故巨浪公司主张合同解除的诉请本院予以支持。合同解除后，沁美公司应将系争房屋返还巨浪公司，本案中，沁美公司已搬离系争房屋，故本案对此不再予以处理。2、合同解除后，对截止沁美公司搬离系争房屋之日止的房屋租金及物业管理费，沁美公司仍应承担支付之责。本案中，沁美公司虽曾通知巨浪公司于2018年9月20日办理房屋退还及交接手续，但未能提供于该日搬离系争房屋的相关证据，故对其所谓于2018年9月20日搬离系争房屋之称，本院难以采信，搬离日期以巨浪公司确认的2018年10月11日确定。而系争房屋的租金沁美公司支付至2018年2月19日，物业管理费支付至2018年1月19日，故沁美公司应按照合同约定的标准(租金为120万元/年、物业管理费为6,919.52元/月)承担自2018年2月20至2018年10月11日的租金及2018年1月20日至2018年10月11日的物业管理费，但考虑到已返还的系争房屋存在装修及沁美公司的实际经营使用情况，本院酌情确定沁美公司尚应支付租金20万元及物业管理费13,839.04元。3、本案合同解除系沁美公司未按约支付租金的违约行为所致，虽然其称其客观原因导致其无法经营使用系争房屋，但不足以免除其承担违约责任，故沁美公司仍应按约承担解除合同的违约责任，现巨浪公司要求沁美公司承担解除合同的违约金10万元(承担方式为不予返还租赁押金10万元)符合合同约定，本院予以支持。该10万元的解除合同违约金已足以弥补巨浪公司之损失，故对巨浪公司要求沁美公司承担逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告上海巨浪实业有限公司与被告上海沁美文化传播集团有限公司间签订的关于位于上海市嘉定区塔秀路XXX号XXX、XXX层房屋的《房屋租赁合同》；二、被告上海沁美文化传播集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巨浪实业有限公司房屋租金20万元；三、被告上海沁美文化传播集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巨浪实业有限公司物业管理费13,839.04元；四、被告上海沁美文化传播集团有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海巨浪实业有限公司违约金10万元，该款以其支付的租金押金10万元冲抵；五、原告上海巨浪实业有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,186元，减半收取6,093元，财产保全费3,208元，合计诉讼费9,301元，由原告上海巨浪实业有限公司负担3,813元，被告上海沁美文化传播集团有限公司负担5,488元(被告负担之款应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张奚二〇一九年四月十八日书记员  王豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。