四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1565号 原告：杨秀辉，女，1963年7月27日出生，汉族，现住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：罗良，四川信善律师事务所律师。 被告：四川省江海（集团）置业开发有限责任公司，住所地：成都市武侯区二环路南三段5号B座11楼。 法定代表人：李再江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭小松，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川省江海（集团）置业开发有限责任公司都江堰三分公司，住所地：成都市都江堰市幸福路169号。 负责人：汪文戡，职务不详。 被告：汪文戡，男，1951年10月23日出生，汉族，现住四川省大邑县。 杨秀辉诉四川省江海（集团）置业开发有限责任公司（以下简称“江海公司”）、四川省江海（集团）置业开发有限责任公司都江堰三分公司（以下简称“江海三分司“）、汪文戡房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理。2019年5月24日，本案转为普通程序继续审理。2019年8月27日、2019年9月18日、2019年12月13日，本院组成合议庭公开开庭审理。杨秀辉及委托诉讼代理人罗良，江海公司的委托诉讼代理人彭小松，江海三分司的负责人汪文戡暨被告汪文戡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨秀辉诉称：1、判决三被告办理位于都江堰市幸福路“幸福路商场”房屋不动产首次登记（总证），并为原告办理位于都江堰市××-216号（216号在井福街拐角）“幸福路商场”底层建筑面积39.84平方米的不动产权证书；2、判决三被告承担支付房屋所占用土地的土地出让金的义务；3、本案诉讼费由三被告承担。庭审中，杨秀辉请求撤回前述第二项诉讼请求，本院当庭裁定予以准许。事实和理由：被告汪文戡挂靠江海公司，设立江海三分司对都江堰市幸福镇片区（Ｃ区）进行旧城改造开发，旧城改造开发项目经都江堰市人民政府批准。旧城改造所修建的商业用房命名为“幸福路商场”。2002年6月12日，江海三分司与原告签订《都江堰市营业房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称“《调换协议书》”），约定“拆除原告位于，建筑面积25平方米的商业铺面，江海三分司以位于××-216号底层建筑面积25平方米的商业铺面作产权调换。原告另向被告支付包括每平方米250元拆迁土地成本费在内的再建费38175元；产权调换房屋于2003年1月30日交付，江海三分司按每月每平方米35元，每月计875元的停业补偿费。房产证、土地证由被告办理，一切费用由被告承担。”另约定“逾期交房，被告加倍支付停业补偿费。”同日，原告前夫朱文全又与江海分公司签订《调换协议》，约定“拆除朱文全位于，建筑面积14.84平方米的商业铺面，被告以位于××-216号（216号在井福街拐角）低层建筑面积14.84平方米的商业铺面作产权调换。朱文全向被告支付保罗每平方米250元拆迁土地成本费在内的再建费22660.68元，产权调换房屋于2003年1月30日交付，被告按每月每平方米35元，每月计506.80元支付停业补偿费。”两份协议签订后，被告于2003年10月交付房屋并出具承诺书承诺办理房产证、国土证，并确认支付完毕全部费用。原告与朱文全产权调换的商业铺面合为一间，系夫妻共同财产，2005年原告与朱文全离婚时达成一致协议，上述商业铺面约定归原告所有。但江海三分司至今未办理“幸福路商场”不动产首次登记（总证），未履行为原告办理房屋不动产权证书的义务。故涉讼。 江海公司辩称：认可公司主体资格，针对本案已在2014年有相似的案件，我们都在积极的给原告办理相关证书。2002年6月18日都江堰政府2号200231号针对案涉土地政府承诺给案涉土地免收土地出让金，原被告签订的房屋产权置换协议书未约定土地出让金的支付，协议中约定的土地成本也不包括土地出让金，本案纠纷主要是签订协议一年后国土资源局2003年8月1日实施了21号文件《协议主让国有土地使用权规定》，该规定要求协议出让的土地必须缴足土地出让金，土地出让金原被告双方都不应支付，但因现有规定要求缴纳土地出让金的原因导致房屋土地证尚未办理下来。 江海三分司暨汪文戡辩称：都江堰政府为了推进招商引资特意向我方承诺免收土地出让金，我们在积极办理案涉产权证书，被告只要求按新政策实施，被告也向政府汇报解决土地权被告解决要求政府执行承诺书，政府至今未明确回复。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江海公司于1997年7月31日成立，主营房地产开发等。2002年4月3日，江海三分司成立，汪文戡为负责人，主营承担都江堰市幸福路旧城改造工程C区（幸福路商场）的开发、经营。 2002年3月12日，都江堰市发展计划局对江海公司就幸福路商场的立项进行了批复，同意其对案涉项目进行开发（都计项目【2002】34号），总投资为474.21万元，由企业自筹解决，建设年限为2002年6月至2003年1月。2002年4月3日，都江堰市规划管理局向江海公司颁发《建设用地规划许可证》（都规建【2002】013号），用地面积为3.2亩；2002年4月17日，都江堰市规划管理局向江海公司颁发《房屋拆迁许可证》（拆许字（2002）第9号），允许江海公司在的范围内进行拆迁。 2002年5月14日，都江堰市人民政府（以下简称“都江堰市政府”、合同中“甲方”）与江海公司（合同中“乙方”）签订《旧城改造项目供地意向性协议书》（以下简称“《意向协议书》”），约定：“第一条：改造用地范围1、改造用地位置：本项目建设用地位置位于都江堰市；2、改造面积：根据甲方的旧城改造规划，此次同意乙方改造范围内的面积约3亩；3、土地用途：甲方同意将该宗土地提供给乙方用于灌口镇幸福路商场（Ｃ区）项目建设用地，土地用途确定为商业用地。第二条：供地价款及支付方式1、土地价款：甲乙双方约定本协议所涉及的土地供应价格暂按照该区域经批准的基准地价执行，即每亩88.7万元，该价格含办理用地手续所涉及的所有相关税、费。……；2、该改造区域的搬迁、安置工作由乙方负责并承担相关费用；3、付款方式：本协议签订后五日内，乙方向甲方支付地价款80万元，作为项目供地的启动资金，甲方在收到款后应立即责成相关部门开展土地移交的相关工作。土地价款的具体支付办法以及土地移交的具体办法由都江堰市国土资源局与乙方另行商定。第三条：项目建设乙方在甲方交付土地后应及时动工建设，超过一年未动工，甲方将依法收取土地闲置费，超过两年未动工，甲方有权收回土地使用权。第四条：双方权利义务1、剑锋刚负责协调本协议下的项目建设上涉及地方的有关问题，并在政策允许的范围内给予优惠，具体事宜另行协商；2、乙方按照协议要求及时支付土地款和办理用地手续时所需的资料；3、乙方独立享有本项目用地的开发建设经营权，保证在合同约定的期限内动工建设。……第六条：其他约定本协议为意向协议，有关供地涉及的具体细节问题以乙方和都江堰市国土资源局正式签订的《国有土地使用权出让合同》为准。……。”。 2002年6月18日，都江堰市政府就案涉工程同意给予江海公司如下优惠政策（都府函【2002】31号）：一、免收征用土地涉及的土地出让金；……。”。2002年11月23日，都江堰市建设局建筑管理办公室向江海公司颁发《建筑工程施工许可证》（编号510181200211220101）。 2002年6月12日，江海三分司（合同中“甲方”）与杨秀辉（合同中“乙方”）签订《调换协议书》，约定：“一、乙方被拆迁房屋位于，建筑面积25平方米，房屋建筑结构为砖混结构，房屋使用性质为营业用房。二、甲方以房屋，建筑面积25平方米，房屋建筑结构为框架结构，房屋使用性质为营业用房与乙方被拆迁房屋进行产权调换，并由甲、乙双方按以下规定结算产权调换的再建费。产权调换房屋的工程建设竣工时，甲、乙双方按本协议结算办法结清产权调换的再建费。（一）乙方支付给甲方再建费1、拆迁土地成本费每平方米250元，即6250元；2、测绘、勘察、工程设计费及前期工程费每平方米46元，即1150元；3、建筑安装工程费每平方米920元，即23000元；4、基础设施费每平方米185元，即4625元；5、外墙花岗石装饰工程费每平米73元，即1825元；6、管理费每平方米50元，即1250元；7、投资资金利息每平方米3元，即75元；8、甲、乙双方实行产权调换，乙方应支付给甲方38175元。（二）甲方支付给乙方的营业房停业补偿费每月每平方米35元，即875元，此费由甲方逐月支付给乙方，直到甲方交付给乙方营业用房之日止。……三、甲方交付给乙方产权调换营业用房的时间为2003年1月30日。……。”。 同日，江海三分司（合同中“甲方”）与案外人朱文全（合同中“乙方”）签订《调换协议书》，约定：“一、乙方被拆迁房屋位于，建筑面积14.84平方米，房屋建筑结构为砖混结构，房屋使用性质为营业用房。二、甲方以房屋，建筑面积14.84平方米，房屋建筑结构为框架结构，房屋使用性质为营业用房与乙方被拆迁房屋进行产权调换，并由甲、乙双方按以下规定结算产权调换的再建费。产权调换房屋的工程建设竣工时，甲、乙双方按本协议结算办法结清产权调换的再建费。（一）乙方支付给甲方再建费1、拆迁土地成本费每平方米250元，即3710元；2、测绘、勘察、工程设计费及前期工程费每平方米46元，即682.64元；3、建筑安装工程费每平方米920元，即13652.80元；4、基础设施费每平方米185元，即2745.4元；5、外墙花岗石装饰工程费每平米73元，即1083.36元；6、管理费每平方米50元，即742元；7、投资资金利息每平方米3元，即44.52元；8、甲、乙双方实行产权调换，乙方应支付给甲方22660.68元。（二）甲方支付给乙方的营业房停业补偿费每月每平方米35元，即506.8元，此费由甲方逐月支付给乙方，直到甲方交付给乙方营业用房之日止。……三、甲方交付给乙方产权调换营业用房的时间为2003年1月30日。……。”。 2003年6月26日，经都江堰市政府同意，都江堰市国土资源局向江海公司出让案涉土地，地块位置为灌口镇幸福路、井福街片区，出让面积2279.2平方米，供地依据川国土资【2003】106号文件，土地出让金的应缴总额为605811.4元。 2003年10月24日，江海三分司向杨秀辉出具《承诺》：“甲方拆迁乙方房屋，现房屋竣工已交付乙方使用。甲方承诺办理乙方产权证、国土证。在双证未办理完前，甲方欠乙方壹万元正，待产权证、国土证办理完交乙方时，此前款自动作废，乙方将承诺原件交给甲方。”。 2008年11月30日，都江堰市国土资源局就江海公司2003年协议出让申请办理土地证的处理作出相关建议（都土发【2008】507号）。 2014年1月27日，都江堰市国土资源局就江海公司原旧城改造项目用地有关问题向都江堰市政府进行请示并提出相关建议（都土报【2014】63号）。 2014年6月3日，都江堰市国土资源局管理委员会在国土资源管理委员会第2次会议中，审议并同意都江堰市国土局处置江海公司旧城改造遗留问题的建议方案，由市房管局、市国土局加快办理。 另查明，一、1998年10月30日，都江堰市政府批准朱文全、杨秀辉就位于都江堰市宗地（地号1-13-17-1）47.47平方米的国有土地使用权，将此宗地47.47平方米的国有土地使用权分别划拨分摊给朱文全14.84平方米，杨秀辉32.63平方米，批准为商业用地。同时注销都江堰市城关静美轩小食店原《国有土地使用证》，证号为：都国用【1997】字第0520号； 二、2005年2月28日，朱文全与杨秀辉离婚，朱文全于同日与杨秀辉签订《财产分割协议》：“……一、幸福路井福街口铺面一套（现出租给黎世忠），市蚕茧公司家属区住房一套（奎光路，底楼住房）归女方所有。……。”。诉讼中，朱文全亦到庭表示，上述《财产分割协议》系本人签字，且再次确认位于都江堰市建筑面积为14.84平方米的商业铺面同意归杨秀辉所有。 三、拆迁重建后的商业铺面已于2003年10月交付给杨秀辉，但目前尚未取得所在楼栋的权属证书及房屋的不动产权证书。 四、经本院现场勘查及都江堰市灌口镇瑞莲社区居民委员会证实，截至2019年12月11日，双方签订的《调换协议书》第二条中载明的“甲方以房屋……”现门牌号××、214、216号；虽都江堰市灌口镇瑞莲社区居民委员会登记的案涉商业铺面使用人为案外人沈文书，但2019年12月11日，本院通过电话核实，沈文书陈述案涉的商业铺面是从杨秀辉处承租。 上述事实，有各方当事人的身份信息、《都江堰市营业房屋拆迁产权调换协议书》、《都江堰市住宅房屋拆迁货币补偿协议书》、《旧城改造项目供地意向性协议书》、《补偿协议书》、《财产分割协议》、《离婚证》、《承诺》、都江堰市灌口镇瑞莲社区居民委员会证明材料、现场照片、房屋位置图、《电话记录》、都江堰市政府及相关部门的文件以及当事人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，杨秀辉于2002年6月24日与江海三分司签订的《调换协议书》及《补偿协议书》系双方真实意思表示，且江海公司已取得相关房屋的拆迁许可证等相应行政审批手续，故双方签订的前述两份协议合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自义务。在前述协议签订后，杨秀辉已履行了自己的义务，江海三分司应当按照协议的约定协助杨秀辉办理案涉房屋（都江堰市××号、214、216号“幸福路商场”底层建筑面积25平方米）的相关权属证书。在庭审中经本院核实，因其前夫朱文全已确认将本人位于都江堰市建筑面积为14.84平方米的商业铺面交由杨秀辉一人所有，故杨秀辉所有的商业铺面总建筑面积为39.84平方米。本院对杨秀辉的该项诉讼请求予以支持。 另外，根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，江海三分司系江海公司为承建案涉工程而成立的不具法人资格的分公司，其民事责任应由江海公司承担。汪文戡与杨秀辉之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，杨秀辉请求汪文戡承担相应义务于法无据，本院不予支持，但汪文戡作为江海三分司的负责人，其经营的行为后果根据前述法律规定，应由江海公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下： 一、被告四川省江海（集团）置业开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内办理位于都江堰市幸福路“幸福路商场”底层商业铺面所在楼栋的权属证明； 二、被告四川省江海（集团）置业开发有限责任公司于前述第一项义务履行完毕之日起三十日内协助原告杨秀辉办理位于都江堰市现门牌号为××（原双方签订的《都江堰市营业房屋拆迁产权调换协议书》中地址为“”）“幸福路商场”底层建筑面积39.84平方米商业铺面的不动产权证书。 三、驳回原告杨秀辉的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告四川省江海（集团）置业开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并根据对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈 捷 人民陪审员 罗 涛 人民陪审员 王小虎 二〇一九年十二月十三日 书 记 员 李 沛