广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初4148号原告（反诉被告）：颜静，女，1982年11月13日出生，汉族，住址：湖北省咸宁市咸安区，原告：姜宪忠，男，1982年3月13日出生，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区，被告（反诉原告）：李思璋，男，1993年3月7日出生，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区，委托代理人：李钊华，广东诚公律师事务所律师。原告颜静、姜宪忠诉被告李思璋合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜静、姜宪忠、以及被告李思璋及其委托代理人李钊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：1、确认原、被告于2016年9月10日签订的《房产代持有协议书》具有法律效力,是有效的；2、被告无条件配合原告将该房产（深圳市龙岗区爱南路与同富路交汇处恒裕嘉城1栋702)更名至原告姜宪忠名下,房产登记价（2730337元）；3、被告返还原告预付约定报酬20000元整；4、被告退还房贷代扣余款13076.04元及判决后产生的利息；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月10日，原告、被告双方签订《房产代持有协议书》，约定被告将位于深圳市龙岗区爱南路与同富路交汇处恒裕嘉城1栋702房产代为持有，该房产购买款项、房产使用产生的房产税、营业税、物业及管理费、水电及其他费用成本均由原告支付，协议签订之前经原告、被告沟通并同意各项约定后将该物业登记至被告名下，现原告按其之前沟通2年后将该房产过户至原告名下并支付20000元报酬给予被告，被告拒收报酬，迟迟不配合过户事宜，后经双方沟通协商，被告愿意接受20000元报酬并配合过户，待原告与被告缴交完该房产贷款及利息，被告持有房产证后，被告却又讲女朋友不同意20000元报酬为由反悔拒配合过户，要求更多报酬（不能少于50000元）。被告已违反协议第（4)约定，为防止被告拿房产证作其他抵押滥用风险，及过久的房产空置给原告造成不可挽回的更多损失，现请求贵院支持原、被告签订的《房产代持有协议书》真实有效性，暂中止该房屋抵押及交易，并即时把房产更名至原告，返还其预付约定报酬。且原告每月固定汇款到被告代扣房贷扣款卡（中国农业银行：62×××74由原告持有并知悉密码）至原告缴完剩余的贷款及利息日止，仍有13076.04元，该款被被告挂失据为己有，请求法院判令将此款及产生利息退还原告。被告答辩称，一、原告姜宪忠并非房产代持有协议的主体和适格原告，请求法院驳回原告姜宪忠的起诉；二、原告姜宪忠并非借名人和协议相对方，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条规定和合同相对性原则，原告颜静无权请求被告将涉案房屋过户至原告姜宪忠名下；三、原告颜静支付的20000元并非报酬，而是原告颜静对被告损失的自愿补偿，其无权要求退还；四、被告尾号6574的银行卡从开卡至今两年多时间一直由原告颜静持有，且原告颜静知悉取款密码，完全可以去取出卡内的款项，但其不仅不取款，在赎楼后也一直拒绝向被告退还银行卡，被告担心银行卡被恶意利用，才迫于无奈挂失，原告颜静主张卡内的13076.04元被被告据为己有与事实不符，在未退还银行卡情况下请求被告退还款项及利息无法律依据，应予驳回。被告向本院提起反诉请求：1、原告颜静向被告支付50000元的报酬；2、原告颜静向被告返还中国农业银行银行卡（卡号为62×××74；3、原告颜静承担本案反诉费用。事实与理由：2016年9月，原告颜静有购房需求，但因政策限制无法购买第二套房产，因此通过其表哥（也是被告的姐夫）找到被告，希望被告出借购房名额，被告刚毕业来深，不了解借名买房的行为后果，又基于双方亲属关系及原告颜静多次请求，于2016年9月10日与原告颜静签订了《房产代持有协议书》，协议约定被告为原告颜静代持有涉案房产，原告颜静应给予被告适当的报酬。2016年10月4日，协议签订后不久，深圳市便出台了房产限购政策，且被告也因名下有房而无法申请深圳安居房和公租房，在代持有房产期间，被告逐渐知悉借名买房行为给自己带来的巨大损失，但仍一直配合原告颜静办理各种繁杂手续，多次前往处理签订房产买卖合同、按揭贷款、赎楼、拿房产证等事宜。2018年11月左右，因涉案房产需过户，原告颜静与被告就损失补偿和过户事宜进行了多次协商，原告颜静在协商未果的情况下，诉至法院，且未向被告返还银行卡和支付报酬。两原告针对被告的反诉答辩称，一、被告要求支付50000元报酬，无事实依据：1、原告已于2018年提前交付赎楼款和大额罚息，只为遵守原告代持房产两年的承诺，并按双方最终协商结果支付20000元作为报酬，对方所有损失也以这20000元报酬终止，被告已收到该款项并承诺当即配合过户；2、被告手持房产证后单方面反悔协议，企图要挟以低于市场价很多的价格占有房产，协商无果的情况下，转而恶意索要更多报酬。而被告农业银行卡原告用以偿还代持房产贷款所用，一直由原告持有并存款代扣至原告缴完剩余被代持房产贷款及利息日止，仍有余额13076.04元，由被告挂失据为己有，属不当得利行为，待更名过户归还原告此款项及利息，原告即可归还上述银行卡。经审理查明，2016年9月10日，原告颜静作为甲方、原告姜宪忠作为甲方配偶，被告作为乙方，签订《房产代持有协议书》，约定甲方购买位于深圳市龙岗区爱南路遇同富路交汇处恒裕嘉城1栋702号房产，经双方协商一致，就该房产产权甲方委托乙方代为持有，甲乙双方确认，虽然该物业在乙方名下，但该物业实际为甲方所有，甲方享有该物业的全部产权，以乙方的名义代为持有；甲方同意以乙方名义负责房产的使用（包括签订租赁合同，收取租金等）；乙方确认，未经甲方同意，乙方不得单方面将该物业对外出租，出售；物业的租金等收益，由甲方所有；物业使用或经营产生的房产税和营业税等税费、物业管理费、水电费、修缮费用、管理成本等需由甲方承担费用；3、因该物业造成他人的人身、财产损失的责任，及该物业发生毁损灭失风险由甲方承担；本协议签订之日，乙方有义务配合甲方对该物业的管理、处分等一切事宜，乙方不得在任何时间、地点、以任何方式抗拒及干涉甲方行使权利，并不得撤销该授权委托；5、因房产为乙方代甲方持有，甲方将房产抵押给银行进行贷款，乙方有义务协助甲方办理贷款手续，还贷款的本金和贷款利息由甲方全部承担；甲方承诺在该物业产生实际价值时给予乙方适当的报酬，具体报酬另行约定。该合同原告颜静与被告均签名确认，原告姜宪忠以原告配偶身份签字确认，签约现场有案外人林秋敏作为见证人签字确认。2016年11月3日，被告以买受人身份与涉案房屋开发单位深圳市恒裕实业（集团）有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买了涉案房屋，合同约定总房款2730337元，首期款为820337元，剩余款项1910000元按揭贷款方式支付。2016年9月2日、9月10日，两原告分别通过刷卡支付了首期款共计820337元。剩余购房款通过被告名义向中国农业银行深圳分行办理按揭抵押贷款。为此，被告办理了中国农业银行借记卡，并将该卡交付予原告颜静持有，原告颜静知道该卡密码，并于每月还款日期前将当月应还款项9575.82元存入该账户，以偿还按揭贷款。经查，被告代持房产期间，原告于2018年2月19日出现逾期偿还贷款的情况，导致被告被登记不良信用记录。被告称，其因代持涉案房产无法申请深圳安居房、公租房以及相关住房补贴，造成其巨大的损失，原告未及时偿款也导致了被告征信不良的结果。2018年10月15日，涉案房屋办理的不动产登记，登记权利人为被告李思璋，不动产证号为：粤2018深圳市不动产权第0197441号；抵押权利人为中国农业公司股份有限公司深圳龙岗支行，不动产证明号：[粤（2018）深圳市不动产证明第0221521号]。经查，原告于2018年12月18日提前偿还了贷款,剩余贷款全部结清。但双方未办理注销抵押登记。涉案房屋一直由原告实际占有。除结清剩余贷款外，原告在银行卡中存有13076.04元，庭审中,原告颜静称其本打算将上述剩余13076.04元交付予被告用于酬谢被告，因被告拒不配合，现主张被告退还该款项并偿还利息。双方发生纠纷后，被告将该银行卡挂失。另查，为解决双方争议，被告提出解决方案：一、过户给原告，补偿被告不低于50000元；二、给原告三个月时间出卖他人，同时被告收取三个点的补偿；三、原告将涉案房屋以3000000元出让给被告。但最终未达成一致意见。原告分别于2018年12月12日、2018年12月24日分别通过微信向被告支付20000元，并向被告分别表示“这是一点心意、一定要收下”、“这个名额费你先拿着，快过节了用钱的地方比较多”，被告均未收取。2019年1月8日，被告通过微信联系原告称“如果资金不紧张的话，那两0000块钱先打给我，我这边年底的支出比较大”，之后原告向其转款20000元，被告收讫。本案中，被告主张原告向其支付50000元作为报酬,并无需返还原告已经支付的20000元。再查，两原告为夫妻关系。原告姜宪忠具备购房资格，可购一套房屋。涉案房屋为其二人婚姻存续期间共同购买，为婚内共同财产。审理中，原告颜静称同意将涉案房屋过户至原告姜宪忠名下。本院认为，原、被告签订的《房产代持有协议书》，为双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，两原告为购买涉案房产足额支付了首期款，以被告名义办理按揭贷款，并由两原告还款、实际占有，且两原告均自认涉案房屋为其夫妻共同财产，因此，涉案房屋的实际权利人应当为两原告。涉案房屋因按揭贷款而办理了抵押登记，现原告已结清所欠贷款，则依据合同约定，被告有义务配合办理注销抵押登记及过户登记手续。原告姜宪忠虽作为协议甲方配偶的名义签订协议，但相对于被告代持人来说，原告姜宪忠与原告颜静均为该协议的相对方，且原告二人均同意将涉案房屋过户登记予原告姜宪忠名下，原告姜宪忠亦满足购房资格，因此，被告应当配合原告办理注销抵押并过户登记至原告姜宪忠名下。故对原告的该项请求，本院予以支持。关于被告主张原告支付报酬及被告是否应当返还原告款项的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第（二）项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，双方在《房产代持有协议书》中约定：甲方承诺在该物业产生实际价值时给予乙方适当的报酬，具体报酬另行约定。但协议生效后，双方并未另行书面约定报酬的具体金额，从双方微信记录可见，原告虽向被告支付了20000元，但最终也并未与被告就报酬金额的问题达成一致。而根据合同履行情况来看，原告在不符合限购政策的情况下，借用被告名义购房，实际上解决了原告购房资格受限的实际困难，而被告代持涉案房产客观上的确限制了其个人享受住房优惠政策和相关补贴，另外，原告未及时偿还按揭贷款，也造成被告征信出现不良记录，造成了一定损失，因此，原告应当在合理范围内支付被告相应的报酬。关于报酬的金额，本院综合案件情况，依法酌定原告应付被告报酬为70000元，因原告前期已支付被告20000元，剩余50000元，由原告支付予被告。因原告在被告账户中尚存有13076.04元，被告又将该银行卡挂失，两原告可直接将该款项抵扣，并将剩余36923.96元支付予被告。关于被告主张原告交付其按揭贷款的银行卡的请求，因该卡已被挂失，本院对此项请求不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告颜静、姜宪忠与被告李思璋签订的《房产代持有协议书》有效；二、被告李思璋于本判决生效之日起十五日内协助原告颜静、姜宪忠注销位于深圳市龙岗区龙岗街道恒裕嘉城1栋702房产的抵押登记手续，并将该房产过户登记至原告姜宪忠名下；三、原告颜静、姜宪忠于本判决生效之日起十五日内向被告李思璋支付36923.96元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。本案本诉受理费14384.8元、保全费5000元（原告已预交），反诉费525元（被告已预交），由原告负担838元，被告负担19071.8元。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，当事人可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  屈子兰二〇一九年十一月六日书记员  黄永超