广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4397号 原告：胡耀鹏，男，1987年5月12日出生，壮族，住广西横县。 委托诉讼代理人：黄太兴，广西荔泉律师事务所律师。 被告：苏晓华，女，1976年12月25日出生，壮族，无业，原住广西田阳县田州镇金狮路**，现住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：陈志东，男，1970年11月18日出生，汉族，无业，，住南宁市兴宁区 被告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**。统一社会信用代码：91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 原告胡耀鹏与被告苏晓华、南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡耀鹏的委托诉讼代理人黄太兴，被告苏晓华的委托诉讼代理人陈志东，被告嘉和物业公司的委托诉讼代理人张莎、张凝凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡耀鹏向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2018年1月29日签订的《房屋买卖合同》；2、两被告连带返还原告支付的双倍定金28万元；3、两被告连带返还原告支付的中介服务费22500元；4、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：原告经被告嘉和物业公司的推荐和宣传，于2018年1月29日与被告苏晓华签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告苏晓华购买位于南宁市兴宁区房屋，购买总价格为75万元整，原告需先支付首付款22万元，剩余的由原告向银行贷款一次性支付给被告苏晓华，中介服务费22500元。原告于合同签订当天支付14万元给被告苏晓华作为部分定金，支付完后，被告苏晓华并未按照约定在收到定金三个工作日内及时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，在40个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续。事后，因被告苏晓华该处房屋有多个借款抵押及多个法院执行查封，根本不能按照约定将房屋解押过户给原告，且在收到原告支付的14万元定金后未按约定申请提前还款，直到2018年3月1日，原告仍不能正常联系被告苏晓华，为避免更大的损失，暂未支付剩余定金8万元。被告嘉和物业公司明知该房屋有多个借款抵押及法院执行查封，而对原告声称只有银行贷款抵押，故意隐瞒其他直接导致房屋买卖合同无法继续履行和无法直接过户主要原因，还对该房屋进行大肆宣传，代为销售，并且在原告同意支付22500元的中介费用后，才签订三方《房屋买卖合同》。原告认为，原告已按约定支付14万元定金及22500元中介服务费，被告苏晓华不能按照合同约定将房屋过户给原告已经构成违约，被告嘉和物业公司明知该房屋有多个借款抵押及法院执行查封，而对原告声称只有银行贷款抵押，造成原告信以为真，导致支付了定金后，合同无法履行，损害了原告的合法权益。 被告苏晓华辩称：被告同意解除合同，对于双倍定金被告现在还没有钱还给原告，中介服务费不是被告收取的，不存在返还给原告的说法。 被告嘉和物业公司辩称：一、本案的案由为房屋买卖合同纠纷，原告因涉案交易未完成导致其利益受损为由，要求退还中介费，是依据与被告苏晓华的房屋买卖合同关系，故责任承担的主体应为苏晓华，而非被告嘉和物业公司；若原告坚持要求被告嘉和物业公司退还中介费，该请求则是依据与被告的中介服务合同关系，故不应在本案中受理，依法应另案起诉。二、若法院认为原告对被告嘉和物业公司的诉讼请求应在本案中予以审理，被告认为：（一）被告嘉和物业公司并非涉案交易主体，其作为居间人仅是向原告提供订立合同的媒介服务，并且被告并未收取原告涉案房屋定金，故原告要求被告嘉和物业公司向其返还支付的双倍定金28万元无事实及法律依据。1、被告并非涉案交易主体，其仅为原告与被告苏晓华的房屋交易提供订立合同的媒介服务。被告作为居间人与原告、被告苏晓华于2018年1月29日签订《房屋买卖合同》，根据《合同法》第四百二十四条规定，被告的作用仅为原告的房屋交易而订立的合同提供机会或提供服务，并非房屋交易主体。2、被告嘉和物业公司并未收取原告房屋定金，原告要求被告返还支付的双倍定金28万元显然无事实及法律依据，依法应予驳回。在合同的履行过程中，原告以约向被告苏晓华支付房屋定金14万元，被告嘉和物业公司在合同履行过程中并未收取任何房屋价款，根据《合同法》第一百一十五条规定，双倍返还定金的主体为收受定金一方，即本案的另一被告苏晓华而非被告嘉和物业公司，故原告要求被告嘉和物业公司返还支付的双倍定金28万元无事实及法律依据。（二）被告嘉和物业公司已促成原告与被告苏晓华《房屋买卖合同》的订立，被告嘉和物业公司作为居间人的义务已完成，且在合同履行过程中被告嘉和物业公司不存在原告指称的隐瞒与合同订立的重要事实，原告要求被告返还中介服务费22500元无事实及法律依据，依法应予驳回。1、被告作为居间人已促成原告与苏晓华《房屋买卖合同》的订立，履行完居间人的义务。根据《合同法》第四百二十六条规定，被告的义务已履行完毕，委托人应按照合同的约定支付居间费22500元。2、在合同履行过程中，被告并不存在原告指称的故意隐瞒与合同订立的重要事实，导致交易无法完成的情形，原告无证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月29日，原告胡耀鹏（买方）与被告苏晓华（卖方）、嘉和物业公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买方向卖方购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎小镇6栋2单元803号房[桂（2016）南宁市不动产权第0051812号]，建筑面积86.47平方米，转让成交价75万元；卖方持有该物业之权属证明（房产证号/备案证明号：0051812），卖方对该物业享有完整处分权，出售该物业未侵犯第三人的权利，且本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任，合同条款第十二条处理；买方应按附件约定的6付款方式及付款时间将房款支付给卖方，同时买方确认经查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押、产权等情况均予以认可；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕并保证交易过户完成时买方不须对上述事项负责；于合同签订之日，买方须向经纪方支付咨询及中介服务费22500元；若买卖双方任何一方违约导致本合同不能履行，则违约方须按本合同约定的成交总价的3％作为违约金赔偿给经纪方；该房屋首付为22万元（含定金14万元，首付尾款8万元），付清后15日内，卖方将房屋移交给买方，移交前须结清水电、物业等费用。首付尾款8万元，买方在卖方提前还款当日，转款至卖方还款账户。 2018年1月29日，原告分别通过银行转账及支付宝转账方式向苏晓华共计转账139962元，当日苏晓华向胡耀鹏出具《收条》，确认收到温莎南郡6栋2单元803号房首付款14万元。同时，嘉和物业公司向胡耀鹏出具一份《温莎小镇物业服务中心收费单》，确认收到原告交付的房屋买卖中介服务费22500元。 另查明，2017年9月25日，申请人为苏晓华向南宁市房产档案服务部查询案涉房屋抵押、查封情况，查询显示房屋于2016年12月5日抵押给中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（现他项权人），并办理了抵押换证登记（他项权证号：桂（2016）南宁市不动产证明第0074958号）；于2017年3月12日抵押给苏艳阳（现他项权人），并办理抵押权新建登记（他项权证号：桂（2016）南宁市不动产证明第0086353号）；于2017年3月17日被南宁市青秀区人民法院司法查封（来文字号：2016桂01**民初9367号）；于2017年8月10日被南宁市青秀区人民法院司法查封（来文字号：2017桂01**民初5523号）。 原告因被告违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求，形成本案诉讼。 本院认为，原告胡耀鹏与被告苏晓华、嘉和物业公司签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除问题。 合同签订后，胡耀鹏按约向苏晓华支付了定金14万元，但在办理银行贷款时发现案涉房屋有多个抵押登记，且因苏晓华与他人的民事纠纷已被法院查封，导致案涉房屋无法顺利按合同约定办理贷款、过户等手续，导致合同目的无法实现。胡耀鹏要求解除与苏晓华等签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。 二、关于被告苏晓华责任承担问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”胡耀鹏与苏晓华签订的合同并未记载案涉房屋已经存在和他人存在争议的事实，且合同第八条已约定“卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕并保证交易过户完成时买方不须对上述事项负责”，而直至原告起诉之时，案涉房屋的抵押及查封仍未解除，导致本案合同无法继续履行，苏晓华的行为已构成违约。房屋买卖合同约定合同价款为75万元，定金为14万元，原告实际支付的定金为14万元。定金作为一种保障合同债权实现的担保方式，对债权的保障功能主要体现为给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。合同亦约定了出卖方违约应双倍返还定金，双方约定的定金数额并未超过《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，故苏晓华应双倍返还定金14万元×2＝28万元。 三、关于嘉和物业公司责任承担问题。 被告嘉和物业公司作为房屋买卖合同中的经纪方，虽然促成了本案合同的订立，但其作为专业的中介机构，理应清楚案涉房屋在三方订立房屋买卖合同时已被法院司法查封，该房屋无法出售、过户，但嘉和物业公司却故意隐瞒这一与订立合同有关的重要事实，误导原告签订该份无法履行的合同并为此支付中介服务费22500元，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，胡耀鹏要求嘉和物业公司退还支付的中介服务费22500元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下： 一、解除原告胡耀鹏与被告苏晓华、南宁嘉和物业服务有限公司于2018年1月29日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告苏晓华向原告胡耀鹏双倍返还定金28万元； 三、被告南宁嘉和物业服务有限公司向原告胡耀鹏退还中介服务费22500元。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费5838元,由被告苏晓华负担。 财产保全费2033元，由被告苏晓华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邓晓艳 人民陪审员  梁绍连 人民陪审员  雷瑞强 二〇一九年二月一日 法官 助理  滕秋梅 书 记 员  黄长娇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。