上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2441号原告：冠远（上海）投资发展有限公司。法定代表人：陈德通，董事长。委托诉讼代理人：火卫明，上海市万方律师事务所律师。被告：骆小海。原告冠远（上海）投资发展有限公司（以下简称冠远公司）与被告骆小海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，转为普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理，原告冠远公司的委托诉讼代理人火卫明到庭参加诉讼。被告骆小海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案作缺席审理。本案现已审理终结。原告冠远公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年10月1日签订的房屋租赁合同于2018年10月1日解除；2.判令被告支付自2017年10月1日至2018年9月30日期间所欠房屋租金210,000元（人民币，下同）；3.判令被告支付逾期付款违约金287,175元。审理中，原告变更第3项诉讼请求为被告支付逾期付款违约金28,718元。事实和理由：某甲公司于2017年10月26日继续将其位于上海市闵行区房屋，建筑面积985.47平方米房屋出租给戴某甲，租赁期为2年，自2017年10月1日起至2019年9月30日，并同意其转租。戴某甲于2017年10月1日继续将上述房屋中的一层和二层出租给原告，租赁期限为2年，自2017年10月1日起至2019年9月30日，建筑面积为200.58平方米，并同意转租。原告将上述房屋的一层商铺续租给被告，租赁期限自2017年10月1日起至2019年9月30日，建筑面积为100平方米，原告于是2017年10月1日与被告签订房屋租赁合同，合同约定：租金的起算时间为2017年10月1日，每年租金为210,000元。租金支付方式：按半年为一期支付，每期开始前的五日内将当期租金，先付后用，每逾期一日应按拖欠租金金额千分之五向原告支付违约金，被告向原告一次性交付商铺保证金10,000元。合同又约定：有下列情形之一的，原告有权提前解除合同，对被告停水、停电关闭经营场所等强制措施，收回租赁商铺。被告预付其他费用及保证金作为违约金归原告所有：（1）乙方拖欠租金或其他费用逾期15日以上的。被告自2017年10月1日起至今未向原告支付租金，商铺租赁合同第四条第2款约定：被告拖欠租金的，每逾期一日应按拖欠金额的千分之五向原告支付违约金。由于被告逾期支付租金，经原告多次催讨未果，故原告依法提起诉讼。另补充说明，涉案房屋已经由原告与原次承租人即德佑房地产经纪有限公司（以下简称某乙公司）于2019年2月20日补签了租赁合同，租期自2018年10月10日起，该日起的租金由某乙公司直接支付给原告。被告骆小海未作答辩，亦未向本院提供书面证据。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区房屋的产权人系某甲公司。2017年10月26日，某甲公司与戴某甲签订《商铺租赁合同》，约定某甲公司将上海市闵行区的房屋出租给戴某甲，租赁期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止。2017年10月1日，某甲公司出具同意转租证明。2017年10月1日，戴某甲与原告冠远公司签订《房屋租赁合同》，戴某甲将上海市闵行区房屋，商铺总建筑面积为200.58平方米。租赁期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止。当日，戴某甲出具同意转租证明。2017年10月1日，原告冠远公司（出租方、甲方）与被告骆小海（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位上海市闵行区房屋出租给乙方，总建筑面积为100平方米。租赁期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止。租金、保证金及支付方式：1、该商铺的租金标准为：全年租金为210,000元；2、租金支付方式：按6个月为一期支付，乙方必须在每一期开始前的五日内将当期租金一次性支付给甲方，以先交租后使用为原则。乙方拖欠租金的，每逾期一日应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金。3、乙方在本合同签订之日应向甲方一次性交付商铺租赁保证金，保证金为10,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分待相关手续交接清楚后（若有注册相关营业执照的,待相关执照变更或注销完成后）无息归还乙方；若乙方违约导致合同提前解除，保证金不予退还。如乙方违约、违规等原因被扣减保证金，乙方应在收到甲方书面通知书的七日内补足保证金。有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，对乙方采取停水停电关闭经营场所等强制措施，收回租赁商铺，乙方预付租金及其他费用及保证金作为违约金归甲方所有：（1）乙方拖欠租金或其他费用逾期15日以上的；……。被告骆小海承租房屋后将该房屋转租给某乙公司。因被告骆小海长期拖欠租金，原告与某乙公司重新签订了《房屋租赁合同》，将建造面积100平方米的房屋直接出租给某乙公司，某乙公司自2018年10月10日起向原告支付房屋租金。另查明，原告曾向被告发送过通知书，告知因被告拖欠租金构成违约，故合同从今日起自动终止，限被告于2018年6月30日前搬离并归还房屋。然该通知书未能有效送达被告。以上事实，由原告冠远公司提供的上海市房地产权证、某甲公司与戴某甲之间的《商铺租赁合同》及同意转租证明、戴某甲与原告冠远公司之间的《房屋租赁合同》及同意转租证明、被告骆小海与某乙公司之间的《房屋租赁合同》、原告冠远公司与某乙公司之间的《房屋租赁合同》、通知书等证据及原告的当庭陈述为证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应受合同约束。然被告在租赁期内拖欠租金，应承担相应的责任。原告根据合同约定行使单方解除权符合法律规定，本院予以支持。然原告的解除合同的通知书在起诉前未能有效送达被告，故本案所涉的《房屋租赁合同》于本案副本送达被告时解除，即2019年7月27日解除。被告拖欠租金，原告按照合同约定向被告主张拖欠的租金及逾期付款违约金符合法律规定，本院予以支持。原告将违约金标准降至每日万分之五不违反法律规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告冠远（上海）投资发展有限公司与被告骆小海就上海市闵行区签订的《房屋租赁合同》于2019年7月27日解除；二、被告骆小海于本判决生效之日起十日内支付原告冠远（上海）投资发展有限公司租金210,000元；三、被告骆小海于本判决生效之日起十日内支付原告冠远（上海）投资发展有限公司逾期付款违约金28,718元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,880.77元，由被告骆小海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  石定伟人民陪审员  樊 燕二〇一九年九月二十七日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。