四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1962号 原告：成都乔治希顿房地产开发有限公司，住所地：成都高新区天府大道中段**希顿国际广场****。 法定代表人：杨忠强，执行董事。 委托诉讼代理人：刘佳，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓波，四川迪扬律师事务所律师。 被告：四川中铁建业国际贸易有限公司，住所地，住所地：成都市青羊区提督街********iv> 法定代表人：胡秀兰，执行董事兼总经理。 原告成都乔治希顿房地产开发有限公司（以下简称“乔治希顿公司”）与被告四川中铁建业国际贸易有限公司（以下简称“中铁建业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔治希顿公司的委托诉讼代理人刘佳到庭参加诉讼，被告中铁建业公司经本院合法传唤，未安排符合法律规定的代理人或代表人到庭应诉，但向本院提交了书面答辩意见和证据。本案现已审理终结。 乔治希顿公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》已于2019年2月25日解除；2.判决被告向原告支付自2019年1月1日至2019年2月25日的租金79058.96元、物业管理费33413.6元、电费1321.89元以及逾期支付租金违约金（以未付租金79058.96元为基数，按每日3‰，自2018年11月16日起计算至付清之日止）；3.判令被告向原告支付房屋占用费267308.8元（按日租金标准的3倍自2019年2月26日起计算至2019年4月30日）；4.判令被告立即向原告支付解约违约金125301元，同时请求确认原告不予退还被告保证金41767元；5.判令被告立即向原告支付律师代理费14000元。事实与理由：2017年10月23日，原告与被告签订《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》，协议约定由被告承租原告位于成都市高新区天府大道中段666号2栋36层3604号房屋，建筑面积为417.67平方米，租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止，月租金41767元，租金按季度支付。合同签订当日，原告向被告交付了租赁房屋。根据合同约定，被告应于2018年11月15日支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金125301元，但经原告多次催收，被告仅于2018年12月7日支付租金41767元，剩余租金至今未支付。由于被告长期拖欠租金，原告于2019年2月25日向被告发出《关于终止（解除）、履约保证金和其他费用不予退还并收取赔偿金及依法收回房屋的函告》，提前解除了原被告签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》。后原告于2019年4月30日收回房屋，但被告至今未向原告支付拖欠的租金、违约金等费用，原告为维护其合法权益，特诉至法院。 中铁建业公司书面答辩称，1.2018年12月26日，被告向原告递交申请搬家的《申请书》及《希顿办公室家具明细》，证明房屋已经退还，但是原告以未交清房租为由不许被告搬离，故原告请求被告支付2018年12月30日之后的房屋租金及违约金等请求于法无据，该损失应由原告自行负责；2.2018年12月28日，被告委托案外人周英俊向原告支付了案涉房屋2018年9月至12月的租赁相关费用，被告支付费用后要求原告开具发票，但是原告均以各种理由拒绝开具发票，故造成被告退租及搬家的主要过错在原告；3.原告及时归还被告的办公家具。 本院经审理查明事实如下：2017年10月23日，原告乔治希顿公司（甲方、出租方）与被告中铁建业公司（乙方、承租方）签订《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》，合同约定将甲方位于成都市高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场2栋36层3604号房屋出租给乙方做办公之用，房屋建筑面积为417.67平方米，租期自2017年12月1日至2020年11月30日，合同第四条约定，租赁保证金为1个月租金，即41767元，乙方应在2017年10月24日前支付，租赁保证金在本合同提前解除或终止后，乙方按照本合同约定向甲方支付完全部租金、违约金、房屋占用费、结清租赁房屋使用期间的物业管理费和水、电、气、电话等相关公共费用，且乙方按照本合同约定将租赁房屋交还甲方后，甲方在30日内将租赁保证金不计息退还乙方。若在本合同提前解除或终止时，乙方尚有租金、违约金、房屋占用费未向甲方付清，或未结清租赁房屋使用期间的物业管理费和水、电、气、电话等相关公共费用，则乙方同意，前述费用甲方可直接从乙方已缴纳的租赁保证金中抵扣，不足部分，乙方仍应向甲方补足。合同第五条约定，甲方应在2017年10月23日向乙方交付租赁房屋。合同第六条约定，租赁期限内，租金支付方式为预付，即先支付租金后使用租赁房屋，租金标准为每月每平方米100元（含税价），合计每月租金为41767元，乙方按季度向甲方支付租金，第一个季度的租金乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付，以后每个季度的租金在上一个季度届满之日15日前支付。甲方应在收妥款项且乙方提供开具发票所需的相关资料后30日内向乙方开具相应的租金发票。乙方未提供开具发票所需材料的，甲方提供发票的时间顺延，且甲方不承担违约责任，但乙方不得因此不履行本合同项下的其他义务。合同第七条约定，自租赁房屋交付或视为交付之日起至甲方收回房屋之日期间的物业管理费由乙方承担并交纳，每月物业管理费为8353.4元，物业费支付方式为按照自然季度预付，第一个自然季度的物业管理费应于本合同签订之日起3日内支付给物业公司。以后每个自然季度的物业管理费在上一个自然季度届满之日起5日内支付。合同第八条约定，自租赁房屋交付或视为交付之日起至甲方收回租赁房屋之日期间，乙方应当承担并缴纳其使用水、电、通讯、网络有线电视等公用事业所产生的费用。合同第十一条约定，乙方逾期向甲方支付租金或其他款项的，每逾期一日，乙方按照逾期金额的3‰向甲方支付违约金；乙方逾期向物业管理公司支付物业管理费或其他款项的，每逾期一日，乙方按照逾期金额的3‰向物业管理公司支付违约金；乙方逾期向甲方或物业管理公司支付租金、物业管理费或其他款项超过15日的，甲方有权对租赁房屋采取断水、断电、封闭大门等措施，由此产生的一切损失由乙方自行承担。合同第十二条约定，1.租赁期内，除本合同另有约定外，任何一方不得擅自提前解除本合同，否则：（1）若乙方需提前解除本合同的，需提前3个月书面通知甲方，并向甲方支付相当于3个月租金（按照合同解除当年的租金标准）的补偿金；（2）若甲方需提前解除本合同的，需提前3个月书面通知乙方，并向乙方支付相当于3个月租金（按照合同解除当年的租金标准）的补偿金，同时退还乙方已交纳但尚未使用到期的剩余租金，对于租赁房屋的装修改造部分，甲方依据乙方所提供装修依据、票据经核实确认数额后，甲方按照租赁期限年限等比例折旧后赔偿。2.有下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，乙方除应向甲方补足拖欠款项外，还应按照等额3个月租金（按照合同解除当年的月租金计算）金额支付违约金，同时甲方不予退还乙方租赁保证金。如甲方存在其他损失的，乙方还应据实弥补。甲方为实现前述权利所产生的费用（包括但不限于公证费、律师费、诉讼费、保全费等）均由乙方承担。（1）乙方逾期支付租赁保证金超过25日；（2）乙方逾期向甲方支付租金超过25日；（3）乙方逾期向甲方支付租金以外的款项超过25日；（4）乙方逾期向物业管理公司支付物业管理费、水、电、气、电话等相关公共费用超过25日……合同第十三条约定，乙方应在租赁期限届满本合同自然终止，或本合同提前解除之日起3日内将租赁房屋以及房屋内外配置的附属设施设备、公用设施设备退还给甲方；乙方逾期向甲方交还租赁房屋的，每逾期一日，乙方应按照交还房屋当年日租金标准的三倍向甲方支付房屋占用费。逾期超过7日的，甲方有权对租赁房屋采取断水、断电、封闭大门等措施，同时乙方同意甲方有权委托公证处采取公证证据保全方式，或由物业管理公司或其他第三方作为见证人，对租赁房屋内的物品进行清点后，收回房屋，由此产生的全部费用和责任由乙方承担，并且租赁房屋内的物品视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置，乙方无异议亦无权阻挠。此外，合同中还约定了双方的有效联系地址，任何一方向另一方发送涉及本合同项下权利或义务的主张、放弃、变更或终止等重要事宜时，须采用书面通知，任何一方的联系方式发生变更，立即以书面形式通知另一方。 2018年11月29日，原告乔治希顿公司向被告中铁建业公司发出《关于支付租金及承担违约责任的催告函》，要求中铁建业公司立即按照租赁合同的约定向乔治希顿公司支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金125301元，并支付违约金。 2018年12月26日，被告中铁建业公司向原告乔治希顿公司提出申请，载明“办公室内家具为我司购买，现因退租，特向贵司申请2018年12月30日前搬离我司家具。”2018年12月29日，被告中铁建业公司向原告乔治希顿公司再次提出申请，载明“现因退租，贵司给予违约金处理条款金额太高，由于我司现经营困难，不能承受此金额。经我公司商议，支付贵司100000元处理我司的退租责任。”同日，被告制作了《希顿办公室家具明细表》，以上两份申请书和明细表均有原告工作人员钟莉签收。被告中铁建业公司于2018年12月7日委托案外人周英俊将房租支付至2018年12月31日。 2019年2月25日，原告乔治希顿公司向被告中铁建业公司发出《关于终止（解除）、履约保证金和其他费用不予退还并收取赔偿金及依法收回房屋的函告》，载明“按照租赁合同第六条第3款的约定，你公司应于2018年11月15日前向我公司支付2018年12月1日至2019年2月28日的房屋租金125301元。我公司自2018年10月31日起派专人与你公司沟通租金缴纳事宜，亦未向我公司缴纳齐全部租金。你公司的上述行为已经严重违反了租赁合同的约定，给我公司的正常经营造成了不利影响和经济损失。按照租赁合同第十一条第1款、第2款、第3款和第十二条第2款之约定，现我公司向你公司郑重函告：一、自本函发出之日起，我公司终止（解除）2017年10月23日与你公司签订的租赁合同并收回房屋。二、你公司已支付的租赁保证金41767元和其他费用我公司将不予退还，并应向我公司支付三个月的租金125301元作为违约金，补足2017年10月23日至2017年11月30日免租期内的租金41767元。三、你公司于2018年12月7日在我公司派专人多次催租下委托周英俊缴纳了41767元租金，但截至2019年2月25日仍未缴纳剩余83534元租金。四、请你公司务必于2019年2月26日前向物业公司结清物业费、水电、天然气、光纤等全部相关费用，并携带相关支付凭证，前往我公司办理终止（解除）合同及交还房屋涉及的相关手续”。同日，原告向中铁建业公司在合同中所约定的联系地址邮寄了上述函告，但于2019年2月28日退回。 希顿国际广场客服中心出具《付款通知书》，载明中铁建业公司承租的案涉房屋自2019年1月1日至2019年4月30日的物业费共计33413.6元；2019年7月30日，希顿国际广场客服中心出具《缴费通知单》，载明中铁建业公司承租的案涉房屋自2018年8月16日至2019年2月25日产生电费共计1321.89元，中铁建业公司应于该通知书日期开始三日内付款。 另查明，原告已于2019年4月30日将房屋另行出租给案外人四川华隧建筑劳务有限公司。被告家具在原告仓库保存。 再查明，原告因本案与四川迪扬律师事务所签订了《委托代理合同》，约定由四川迪扬律师事务所指派律师处理本案，一审代理费14000元。2019年3月7日，四川迪扬律师事务所向原告出具了14000元的律师费发票。 以上事实，有当事人的身份信息、成都希顿国际广场办公楼租赁合同、催告函、申请书、希顿办公室家具明细表、函告、EMS邮单、缴费通知单、付款通知书、委托代理合同、增值税发票以及原告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按约履行。对本案争议焦点，本院评议如下： 一、关于合同的解除。 中铁建业公司于2018年12月26日向乔治希顿公司提出2018年12月30日退租，实质是要求解除合同。但中铁建业公司解除合同的情形不符合合同约定和法律规定，不享有合同解除权，也未得到乔治希顿公司的同意，其提出退租的行为不发生合同解除的效力，中铁建业公司应继续按合同约定向乔治希顿公司支付租金。中铁建业公司逾期支付2019年1月、2月的租金超过25日，根据合同第十二条的约定，乔治希顿公司有权解除合同。中铁建业公司虽没有签收乔治希顿公司向其发送的解除合同的函告，但乔治希顿公司所邮寄的地址系中铁建业公司书面确认的有效地址，故乔治希顿公司解除合同的通知在邮件退回之日2019年2月28日视为到达中铁建业公司，乔治希顿公司、中铁建业公司双方于2017年10月23日签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》于2019年2月28日解除。 二、关于乔治希顿公司主张的各项损失。 对于乔治希顿公司要求中铁建业公司支付自2019年1月1日至2019年2月25日的租金79058.96元的诉讼请求，因期限在合同租期内，租金标准符合合同约定，本院予以支持。 对于乔治希顿公司要求中铁建业公司向其支付物业管理费33413.6元、电费1321.89元的诉讼请求，本院认为，合同约定租赁期间的物业管理费和水电气等费用由中铁建业公司承担，但约定的收款人并非乔治希顿公司，乔治希顿公司也未提供证据证明已经代付该部分费用，故对乔治希顿公司的该项诉讼请求，本院不予支持，乔治希顿公司可在实际承担该部分费用后另行主张。 对于乔治希顿公司要求中铁建业公司向其支付以79058.96元为基数，按每日3‰，自2018年11月16日起计算至付清之日止的逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院认为，中铁建业公司欠付租金的行为违反合同约定，应当支付相应的违约金。中铁建业公司称主要过错在乔治希顿公司的抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳。合同中约定了逾期支付租金的违约金计算标准，但违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，乔治希顿公司未举证证明逾期付款给其造成了资金利息之外的损失，该约定的违约金计算方式过高，综合本案的合同履行情况，本院确定逾期付款违约金以租金79058.96元为基数，按每日万分之三，自2018年11月16日起计算至租金付清之日止。 对于乔治希顿公司要求中铁建业公司向其支付房屋占用费的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”乔治希顿公司于2019年2月25日发出解除合同的通知，合同已于2019年2月28日解除，乔治希顿公司可以合法收回房屋另行处分，且此时距中铁建业公司在2018年12月底要求退租并搬离家具的时候，已有充分准备时间。但在乔治希顿公司既未允许中铁建业公司搬走家具，也未将房屋内的家具搬出存放，属于上述规定的“没有采取适当措施致使损失扩大”，对因家具未搬离造成的房屋占用，不得要求中铁建业公司承担责任。故对乔治希顿公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于乔治希顿公司要求中铁建业公司向其支付解约违约金125301元，并请求确认乔治希顿公司不予退还中铁建业公司保证金41767元的诉讼请求，本院认为，双方的合同中约定解除合同后中铁建业公司按3个月租金支付违约金，1个月租金金额的违约保证金不予退还，故实际约定的违约责任是4个月租金。乔治希顿公司于2019年4月30日将房屋重新出租，其未举证存在2个月空租期之外的损失，约定的违约金和保证金金额过分高于乔治希顿公司的损失。综合本案的合同履行情况、违约原因、过错程度及预期利益等因素，本院酌情将违约责任总金额调整为2个月租金的130%即108594.2元。其中保证金41767元根据合同约定不予退还，品迭后中铁建业公司还应支付违约金66827.2元。 对于乔治希顿公司要求中铁建业公司向其支付律师代理费14000元的诉讼请求，因双方合同中对该费用的承担进行了明确约定，且已实际产生了律师代理费14000元，故对乔治希顿公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 成都乔治希顿房地产开发有限公司与四川中铁建业国际贸易有限公司于2017年10月23日签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》于2019年2月28日解除； 二、四川中铁建业国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向成都乔治希顿房地产开发有限公司支付租金79058.96元及逾期支付租金违约金（以79058.96元为基数，按每日万分之三，自2018年11月16日起计算至付清之日止）； 三、四川中铁建业国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向成都乔治希顿房地产开发有限公司支付违约金66827.2元，四川中铁建业国际贸易有限公司已交纳的保证金41767元不予退还； 四、四川中铁建业国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向成都乔治希顿房地产开发有限公司支付律师代理费14000元； 五、驳回成都乔治希顿房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5880元，由成都乔治希顿房地产开发有限公司负担4074元，由四川中铁建业国际贸易有限公司负担1806元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  穆虹宇 人民陪审员  赵 辉 人民陪审员  钟司义 二〇一九年九月十二日 法官 助理  覃春花 书 记 员  赵 曦