河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初1345号原告：张广东，男，1973年4月8日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王兆光，河南宇言律师事务所律师。被告：刘秀英，女，1947年2月15日出生，回族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：蒋刘坤，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：李英，女，1977年12月15日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：徐俊超，河南六方律师事务所律师。原告张广东（以下简称“原告”）与被告刘秀英、李英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人王兆光，被告刘秀英的委托诉讼代理人蒋刘坤，被告李英及委托诉讼代理人徐俊超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张广东向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认2013年5月20日房屋买卖合同无效并解除；2、要求两被告连带偿还购房款268000元及利息损失；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由为：被告李英、董某某受杨某某（刘秀英丈夫已故）、被告刘秀英委托，帮被告出售位于归德路南侧××小区××楼××东××房屋××套（建筑面积99平方米），2013年5月20日原告与董某某和被告李英签订房屋买卖合同，原告以268000元购买了德盛花园小区2号楼11层东二梯C1房屋，合同签订后原告将房款支付给被告李英，但房屋至今没有竣工且被司法机关查封，被告无法交付房屋，原告无法取得房屋所有权。综上，为维护原告合法权利，诉至法院。被告刘秀英辩称：原告诉讼请求不明确，刘秀英不是本案适格的诉讼主体。刘秀英从未与原告和被告李英任何一方签订过合同，本案的房屋买卖合同是原告与董某某签订的，刘秀英不应作为本案被告参加诉讼，更不需要承担相关民事责任。原告从董某某处购买的是涉案房屋购房名额，直接的买卖房屋的法律关系是原告与利友公司，与刘秀英没有任何关联性。原名称其购买的房屋系刘秀英夫妇委托被告李英、董某某出售的，纯属捏造的不实之词。2007年刘秀英丈夫杨某某生前（于2012年1月21日病故）购买了郑州利友房地产有限公司（简称利友公司）商丘分公司开发的德盛花园小区的17套房产，1360元/平方米。2011年12月31日至2012年1月9日杨某某因患胰腺癌在郑州河南省人民医院住院治疗，而被告李英向法庭提供了两份委托书、授权书的时间均为2012年1月1日，这显然不符合客观事实。被告李英（当时系利友公司的会计）在杨某某去世后半年多（大约在2012年7、8月份前后）的时候，给刘秀英联系称杨某某名下的德盛花园小区17套商品房如何处理。被告李英经利友公司石广德的同意，将杨某某名下的德盛花园小区17套房产全部变更为刘秀英名下。被告李英当时以利友公司的名义给刘秀英出具了17套房产收款条。2012年11、12月份前后被告李英找到刘秀英协商购买答辩人的17套房产，每套房产收款收据条上注明的面积按2000元/平方米转让给被告李英。被告李英每次都按2000元/平方米，计算出房产总价款后，并全部以现金的方式，给刘秀英付清购房款，刘秀英将该套房产收款条交付给被告李英。在陆续一年的时间里（2013年12月之前），刘秀英名下的17套房产全部转让给了被告李英。至于被告李英将房产以谁的名义，又转让给了谁，转让价款是多少，刘秀英一概不知。原告与董某某签订合法有效的协议，约定董某某将德盛花园小区2号楼11层东二梯C1共99平方米房屋所有权转让给原告，转让总价为268000元（远高于刘秀英出售的2000元/平方米），被告负责提供利友公司的房屋收款票据，且这些购房者均将转让款全部交付给了被告李英，由此可见原告与董某某之间系直接交易的买卖合同关系，刘秀英与被告李英根本不存在所谓的“委托关系”。另外原告不能证明涉案房屋系由刘秀英转让给被告李英或董某某的。应当指出的是：2016年4月15日之后，被告李英为应付常世界、徐明退购房款诉讼案，用事先打印好的“委托书”和“证明”，在刘秀英不知情的情况之下签的名。“委托书”、“证明”内容并非刘秀英的真实意思表示，不能作为本案认定事实的根据（有录音为证）。在与本案相似的案件中，被告李英向法庭提交与本案一样的证据，并申请董某某出庭作证，从董某某的证词中可以看出董某某根本不认识刘秀英，对刘秀英委托其出售房屋更不知情。原告要求刘秀英承担连带责任没有事实与法律依据。刘秀英与被告李英及董某某从未有过承担连带责任约定的合意，也没有刘秀英应当承担连带责任的相关法律条款。被告李英辩称：李英是接受被告刘秀英的委托向原告出售房产，购房款由刘秀英收取，原告应向刘秀英而不是向李英主张返还购房款。本案存在的一个客观事实是：因李英系商丘德盛城市花园的会计，有接触买房人多的职务之便，被告刘秀英便委托李英出售自己从商丘德盛城市花园购买的17套房产，原告购买的便是其中的一套。接受委托后，李英便积极出售房子，房子出售后，便在扣除被告刘秀英答应的佣金后，将剩余的全部购房款交给了刘秀英，支撑以上观点的有被告刘秀英向李英出具的委托书，被告刘秀英收到房款的收条等。李英与被告刘秀英之间并没有发生房屋买卖，李英与被告刘秀英之间依然是委托人与受托人之间的关系。如果房子之前被告刘秀英已经售予李英，那李英为什么还会将售给他人的购房款交给被告刘秀英，因为被告刘秀英已经70多岁，不便当面签署出售合同，对李英是一种全权委托，所以，原告拿到的售房合同出售方不是被告刘秀英而是李英。综上，李英系接受被告刘秀英委托出售其房屋的受托人，所售购房款已被刘秀英收取。无论是因该房产产权有纠纷还是被查封，责任均与李英无关，被告刘秀英获得了超越法律之外的利益，属于不当得利，原告的损失应该得到补偿，返还购房款应是被告刘秀英的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人无异议的原告身份证复印件、商丘市公安局查封通知书、商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初6958号民事判决书、6959号民事判决书、（2017）豫14民终1201号民事判决书，及本院依被告刘秀英的申请向原告调取的购房款收据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的事实和证据，本院认定如下：被告刘秀英提交的录音整理笔录、录音光盘、杨某某住院病历复印件，不能达到排除合理怀疑的证明程度，达不到被告刘秀英的证明目的；公安机关对被告李英的询问笔录与本案不具有关联性，故对上述证据材料的效力本院不予确认。被告刘秀英对原告提交的买卖合同、收到条、银行汇款单提出的异议，即买卖合同签订主体是原告与董某某，因该合同的效力已被本院生效的判决书所确认，被告刘秀英出具的证明二份，授权委托书二份，该两项证据的效力已被商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初6958号民事判决书所确认，故对上述证据材料的效力本院予以确认，对被告刘秀英的异议理由本院不予支持。商丘市睢阳区人民法院（2016）豫1403民初1938号民事判决书、1944号民事判决书、（2018）豫1403民初2754号民事判决书、商丘市中级人民法院（2019）豫14民终568号民事判决书审理的是案外人与被告李英之间的房屋买卖合同纠纷案件，与本案无关连；被告刘秀英提交的庭审笔录中董某某的证词不能证明委托的事实，不能作为本案的有效证据使用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李英原系郑州利友房地产有限公司商丘分公司会计。被告刘秀英持有郑州利友房地产有限公司商丘分公司开发的德盛花园小区17套房屋的房款收据。2012年1月1日，被告刘秀英委托被告李英等人出售其在德盛花园小区的17套房屋。2013年5月20日，被告李英以案外人董某某的名义与原告签订了房屋买卖合同，将德盛花园小区2号楼11层东二梯C1，建筑面积99平方米的房屋出售给原告。原告交付给被告李英购房款268000元。被告李英为原告出具了加盖郑州利友房地产有限公司商丘分公司的收据，时间为2007年10月。被告李英以每平方米2000元的价格向被告刘秀英交付购房款。后因原告所购房屋至今未竣工且被司法机关查封，被告无法交付房屋，原告无法取得房屋所有权。原告因此诉至法院。本院认为，本案争议焦点是原告诉请有无事实和法律依据。被告李英与原告签订房屋买卖合同，因被告无法交付房屋，且该房屋的出卖手续不符合规定，双方的买卖合同按法律规定无效，原告要求确认其与被告李英之间签订的房屋买卖合同无效并返还房款的请求应予支持。对原告要求利息的请求，因双方的合同无效，该请求不予支持。被告李英为原告出具了加盖郑州利友房地产有限公司商丘分公司的收据，时间为2007年10月，而原告与被告李英订立房屋买卖合同的时间在2013年5月，综合本案案情，原告购置的是郑州利友房地产有限公司商丘分公司将涉案房屋出售给被告刘秀英的二手房，该收据并不能证明原告与郑州利友房地产有限公司商丘分公司之间存在买卖关系，故被告刘秀英关于真实的房屋买卖关系是原告和郑州利友房地产有限公司商丘分公司的主张不能成立，本院不予支持。被告刘秀英委托被告李英对外出售其房产，双方已形成委托合同法律关系，该事实已被商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初6959号民事判决书、（2017）豫1402民初10543号民事判决书和商丘市中级人民法院（2017）豫14民终1201号民事判决书、（2018）豫14民终456号民事判决书所确认，故被告刘秀英辩称其不是本案适格诉讼主体的理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。被告刘秀英作为委托人，应承担向原告承担返还购房款的民事责任。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第三百九十六条、第四百零二条规定，判决如下：一、确认原告张广东与被告李英于2013年5月20日签订的房屋买卖合同无效；二、被告刘秀英返还原告张广东购房款268000元，于判决书生效后15日内履行完毕。三、驳回原告张广东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5320元，财产保全费1860元，共计7180元，由被告刘秀英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  张国强审判员  隋冬梅审判员  侯贤领二〇一九年六月二十一日书记员  王娜娜