上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初8457号原告(反诉被告)：上海田宸投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：车永奇，执行董事。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海歆翱实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陆飞，总经理。被告：陆飞，男，1983年6月16日生，汉族，住福建省。被告：井建玲，男，1980年3月26日生，汉族，住福建省。三被告共同委托诉讼代理人：陶珍妍，上海巨明律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海庙前街支行，住所地上海市松江区。法定代表人：徐宏斌，行长。委托诉讼代理人：童烨，男。原告上海田宸投资管理有限公司(以下简称“田宸公司”)与被告上海歆翱实业有限公司(以下简称“歆翱公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。嗣后，被告歆翱公司向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。其后，原告向本院申请追加陆飞、井建玲作为被告参与本案诉讼，被告向本院申请追加中国建设银行股份有限公司上海庙前街支行(以下简称“建行庙前街支行”)作为第三人参与本案诉讼，本院均依法予以准许，并于2018年8月6日、2018年9月13日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2018年12月12日第三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨生泉三次均到庭参加了诉讼，三被告共同的委托诉讼代理人许静雯到庭参加了第一次、第三次庭审，第三人的委托诉讼代理人童烨到庭参加了第二次、第三次庭审，原告的委托诉讼代理人万树祥到庭参加了第一次庭审，三被告共同的委托诉讼代理人陶珍妍到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告田宸公司向本院提出本诉请求：1、判令被告歆翱公司支付原告租金1,911,773.5元；2、判令被告歆翱公司支付原告滞纳金(以,1911,773.5元为基数，按每日万分之五计算，自2018年4月6日起至实际支付之日止)。本案审理中，原告变更其诉请为：1、判令解除原、被告之间于2016年7月23日签订的《物业租赁合同》；2、判令被告歆翱公司向原告支付自2018年5月5日起至合同解除之日止期间的租金；3、判令被告歆翱公司向原告支付逾期支付租金的滞纳金(以自2018年5月5日起至合同解除之日止的应付租金为基数，按每日万分之五计算，计算至第二项诉请租金支付之日止)；4、判令被告歆翱公司向原告返还租赁物；5、判令被告歆翱公司支付原告房屋占有使用费(计算方式为：1.35元/平方米/天×7,759.61平方米×自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的天数×2倍)；6、判令被告歆翱公司将系争房屋恢复原状或支付恢复原状的费用；7、判令被告歆翱公司将系争房屋内的电梯修复至正常使用状态，或支付修理费用；8、判令被告歆翱公司赔偿原告6个月免租期的租金损失1,911,773.5元；9、判令被告歆翱公司支付原告违约金1,911,773.5元；10、判令被告歆翱公司支付原告房屋维修费用56,729.72元；11、判令被告陆飞、井建玲对上述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年7月23日，原告与被告歆翱公司签订《物业租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区中山中路XXX-XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，建筑面积为7,759.61平方米，租赁期限为10年，交付日以双方签订《房屋交接书》为准，免租期为6个月，租金为1.35元/平方米/天，每6个月支付一次，先付后用。现被告歆翱公司逾期支付租金已超过30天，已使双方约定的解除权成就，而被告陆飞、井建玲为涉案物业租赁合同的担保人，故原告诉至法院，请求判如所请。被告歆翱公司辩称，同意原告的第一项诉请，但双方间的租赁解除系原告违约行为所致。不同意原告的第二、三、五项诉讼请求，其不应继续支付租金，相反原告应返还所收取的所有费用，包括押金及租金5,823,547元。对于原告的第四项诉请，因被告并未占有系争房屋，故更谈不上返还。不同意原告的第六项诉请，双方间租赁合同合法有效，其经过原告同意进行装修，即便解除合同，也不存在恢复原状的问题，且原告并未就何为交付时的原状尽到举证义务，也不存在被告歆翱公司支付恢复原状费用的情形。不同意原告的第七项诉请，被告歆翱公司被迫停止装修后无机会再使用电梯，原告没有证据证明电梯存在损毁，且该损毁与被告歆翱公司有关。不同意原告的第八项诉请，双方合同约定免租期因为原告同意被告歆翱公司对系争房屋进行装修，没有约定赔偿免租期租金损失的情形，若原告认为是违约责任，其也提出了违约金。不同意原告的第九项诉请，被告歆翱公司不存在违约行为，如若法院认定其存在违约情形，应考虑减低违约金。不同意原告的第十项诉请，其系按约进行装修，且原告于缔约时便同意其装修，系争房屋装修后才能使用，其早已无法控制系争房屋，故即便出现漏水，也非被告的过错责任。不同意原告的第十一项诉请，被告陆飞是被告歆翱公司的法定代表人，被告井建玲是经办人，实际上被告陆飞与井建玲没有承担连带责任的意思表示，签字也是原告强烈要求下进行的。此外，原告主张的占有使用费标准过高，应参照双方约定的租金标准计算。对方主张的违约金标准过高，如其需承担违约责任，则请求法院对违约金标准予以调整。被告陆飞及井建玲辩称，关于合同实际履行情况同意被告歆翱公司的答辩意见。根据合同履行情况及法律规定，被告歆翱公司不需要向原告承担任何经济赔偿及系争房屋返还的责任，更谈不上被告陆飞与井建玲的连带担保责任。此外，涉案租赁合同约定了其二人作为连带保证人，是应原告的要求，但对其二人承担何种保证范围、期间都未约定，故双方之间意思表示不明确的内容，不形成担保关系，亦不应承担担保责任。第三人建行庙前街支行对原告的本诉请求无陈述意见。被告歆翱公司向本院提出反诉请求：1、判令解除被告歆翱公司与原告于2016年7月23日签订的《物业租赁合同》；2、判令原告将收取的全部款项共计5,823,547元返还给被告歆翱公司；3、判令原告支付被告歆翱公司违约金(以5,823,547元为本金，按日万分之五的标准，自2016年12月9日起至原告返还上述款项之日止)。事实与理由：2016年7月23日，被告歆翱公司与原告经协商后签订了《物业租赁合同》一份，约定由被告歆翱公司向原告承租系争房屋，并对租赁期限、租金、违约责任等均作了相应约定。2016年12月底，原告将系争房屋交付给被告歆翱公司，然其着手装修不久，便遭到了第三人建行庙前街支行的阻挠。被告歆翱公司遂将此事告知原告。春节假期过后，被告歆翱公司发现系争房屋一楼大门已被第三人锁上，无法正常进出，此外第三人还阻挠其车辆停放，被告歆翱公司多次要求原告排除障碍，但至今仍未解决，系争房屋也一直空置。为取得系争房屋租赁权，被告歆翱公司已向原告支付了共计5,823,547元，然原告作为出租人，却迟迟无法提供能够正常使用的租赁物，鉴于此，被告歆翱公司提出反诉请求，希判如所请。原告田宸公司针对反诉请求辩称，双方间合同解除是被告歆翱公司违约行为所致，其所称的第三人阻止进入系争房屋进而合同目的无法实现无相应依据，故不存在原告向其返还已付租金和保证金，原告亦无需向被告歆翱公司支付违约金，如法院认为原告存在违约行为，则被告歆翱公司主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。第三人建行庙前街支行对被告歆翱公司的反诉请求无陈述意见。对各方当事人无异议的事实，本院经审理认定如下：系争房屋权利人为案外人上海新松江置业(集团)有限公司(以下简称“新松江置业公司”)，建筑类型为办公楼，建筑面积为7,759.61平方米。2016年5月20日，被告陆飞向原告汇款2,000,000元，附言为“国贸大厦租房定金”。2016年6月23日，原告(承租人、乙方)与案外人新松江置业公司(出租人、甲方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人新松江置业公司将系争房屋出租给原告，自交付日起6个月为免租期，租赁期限为15年，起租租金每天租金1.3元/平方米，第一期年租金3,681,930元。合同另对租金递增等其他相关事项进行了约定。2016年7月23日，原告(出租人)与被告歆翱公司(承租人)就系争房屋签订《物业租赁合同》一份，约定被告歆翱公司向原告承租系争房屋，计租面积为7,759.61平方米，租赁期限为10年，在租赁期内，出租人应提供按面积7,759.61平方米和1至18层整体面积15,387平米的比例的车位。合同第1.4条约定，自交付日起6个月为免租期，……交付日以双方签订《房屋交接书》为准。免租期内承租人无需支付租金，须自行承担实际发生的实耗水、电、燃气等费用。合同第2.1条约定，承租人已于2016年5月20日向出租人支付了200万元定金，待出租人与物业产权人签订完《房屋租赁合同》后，以上定金转为押金，出租人必须在2016年7月20日前与物业产权人签订《房屋租赁合同》，否则视为出租方违约，出租方赔偿200万元给承租方，待物业产权人出具《同意转租证明》后3日内，承租方支付首期年租金，如承租方逾期支付租金，则视为承租方违约，200万定金出租人有权不予返还作为给予出租方的赔偿。出租人在收到租金后15个工作日内出具发票给承租人。承租人应于免租期满后11个月内再向出租人支付6个月租金，以后租金每6个月支付一次，并提前一个月支付下一期租金，出租人在收到租金后15个工作日内出具发票。租赁押金在本合同期满并且承租人明确表示不再续约时或本合同终止之日起15天内，在承租人结清正常经营发生的水、电、通讯、物业管理等费用后，由出租人无息全部返还承租人。本合同下，租赁房屋租金标准为1.35元/平方米/天，首期租金为3,823,547元。第四年起每年租金应以上一年度的租金为计算基数递增5%，第八年起每年租金应以上一年度的租金为计算基数递增8%。合同第3.1条约定，承租人有权对房屋内部装饰及设备设施进行合理合法的装修与改造……但承租人应事先向出租人提出书面申请，征得出租人同意……。合同第10.2条约定，在租赁期限内，非因出租人原因或者不可抗力原因，承租人一年内迟延支付租金累计30天以上，出租人有权解除本合同：如果因上述约定或法律规定之承租人违约情形的发生，致使出租人提前解除本合同的，则承租人应向出租人支付相当于本合同下租赁期限剩余期间租金总额1倍的违约金……因承租人自身原因导致承租人逾期归还租赁房屋，则每逾期一日应向出租人支付2倍日租金的房屋占用费。合同第10.3条约定，在租赁期限内，出租人有下列行为之一的，承租人有权解除合同：若标的物业任何部分或者全部被采取查封、拍卖或者其他形式的强制措施；由于出租人原因被占用；或其他任何非承租人原因或不可抗力导致承租人不能正常改建、装修、经营标的物业的；如果因出租人出现上述违约情形，致使承租人提前解除本合同的，则出租人应向承租人支付相当于本合同下租赁期限内剩余期间的租金总额的1倍的违约金……。合同第十三条约定，为了更好的履行本合同，陆飞、井建玲愿意为本合同作连带承担责任担保。合同第十五条约定，如果出租人取得上海市松江区中山中路XXX-XXX号XXX层物业的租赁权，出租人承诺保证承租人可以取得300平方米(以建筑面积计算)以内的承租权，出租人保证电梯南边的一楼大厅可以归承租人和2-6楼共同使用。2016年7月25日，案外人新松江置业公司出具《同意转租证明》一份，同意原告将系争房屋转租给被告歆翱公司。2016年7月27日，被告陆飞向原告股东车永珍汇款2,000,000元，摘要为“预付款”。2016年12月8日，被告歆翱公司向原告汇款1,823,547元，用途为“房租”。2017年12月22日，歆翱公司向本院提起(2017)沪0117民初21715号房屋租赁合同纠纷诉讼，请求：1、判令田宸公司根据2016年7月23日签订的《物业租赁合同》将系争房屋房屋实际交付给歆翱公司；2、判令田宸公司向歆翱公司提供并交付300KVA以上的电力容量设施；3、判令田宸公司向歆翱公司提供与租赁面积相匹配的车位。该案审理中，本院曾于2018年3月16日组织歆翱公司、田宸公司、新松江置业公司至系争房屋处查看现场，确认自一楼进入系争房屋有卷闸门、玻璃门，均处于开启状态，电梯处于停运状态，进入系争房屋后，发现地面有砖头被敲的痕迹。被告歆翱公司先是称原告从未向其交付过系争房屋，其也从未入场，后自认其曾入场装修，但因建行庙前街支行阻挠其使用，故要求田宸公司履行实际交付义务，并称其系从事房屋租赁行业，赚取差价。原告田宸公司在该案中则称，其未持有系争房屋钥匙。2018年8月15日，歆翱公司向本院撤回上述案件起诉。本案审理过程中，鉴于原告与被告歆翱公司对于解除双方签订的物业租赁合同均无异议，本院于2018年8月6日庭审中询问双方，是否愿意在本案诉讼中完成系争房屋交接。对此，被告歆翱公司无异议，但原告称因被告歆翱公司尚未将系争房屋恢复原状，故无法接收。鉴于双方租金数额较高，而恢复原状诉请本身具有相应的诉讼风险且即便产生费用，其金额与租金亦不成比例，故本院于2018年9月13日庭审中再次向原告释明，基于上述原因，其是否同意在本案中接收系争房屋，原告仍表示当前无法收回。嗣后，就系争房屋交接问题，本院于2018年11月16日再次通知原告与被告歆翱公司来院，原告坚称其收回系争房屋的前提条件是被告歆翱公司将敲掉的墙体恢复，被告歆翱公司对此不予认可，并坚持要求交房。审理中，双方有争议的事实为：(一)原告向被告歆翱公司交付系争房屋的时间以及交付是否符合约定的标准？原告为此提交：落款时间为“2016年11月6日”原告(甲方)与被告(乙方)歆翱公司签订《房屋交接书》一份，载明根据2016年7月23日双方签订的《物业租赁合同》，甲方将案外人新松江置业公司出具的《同意转租证明》于2016年7月25日已经交于乙方。现甲方将该合同中所涉房屋按现状移交给乙方，经乙方验收，全部房屋符合双方合同约定的内容，予以正式交接。免租期起始日期为2016年11月6日。但认可原、被告系于2016年12月7日就系争房屋正式办理交接。被告歆翱公司则称，对于上述交接书经其盖章无异议，但不认同交接书的内容，此交接书系倒签，2016年11月6日并非实际交接日期，故免租期也不应以落款日期为准，应当以实际交付日期为起始日期，另其未收到过原告交付的书面转租证明，仅获悉案外人新松江置业公司同意转租。被告井建玲对上述证据表示不清楚。第三人建行庙前街支行对上述证据表示不清楚。被告歆翱公司为此提交：1、2016年11月20日案外人新松江置业公司向原告发出《交房通知单》一份，载明案外人新松江置业公司通知原告系争房屋进行交房，起租日以此《交房通知单》签收后10日起算，即2016年12月1日。2、2016年11月25日原告向被告歆翱公司发出《交房通知单》一份，其上载明原告曾于2016年11月3日发函通知被告歆翱公司支付租金1,823,547元，就系争房屋进行交房，现原告第二次书面通知被告，要求被告立即支付租金，并就系争房屋进行交房，由于被告歆翱公司迟迟不付租金导致的交房日期延误引起的原告一切损失均由被告方承担，起租日以第一次发出的《交房通知单》挂号信发出后3日起算。即2016年11月6日。3、2017年6月19日被告歆翱公司向原告发出《通知》一份，载明，双方就系争房屋签订租赁合同后，被告歆翱公司已支付定金及第一年租金，但原告未开具任何发票，2016年11月6日，双方签订了《房屋交接书》一份，对于房屋现状验收合格，被告也准备正常开始开展经营，但租赁物唯一进出口的大门被锁住了，导致其无法进入，其多次要求原告开锁，但至今未予解决，故要求原告在收到该通知的3日内解决上述问题，否则将追究其相应责任。4、2017年7月1日，被告歆翱公司向原告发出《通知》，载明其承租系争房屋后，进出系争房屋的唯一通道被长期封锁，导致其无法入内，更谈不上使用。虽然租赁物至今都空置着，无法装修，更无法使用，但其为表示诚意和履约能力，已按原告要求陆续支付了300多万款项。现原告尚未解决租赁物交付问题却不断催讨租金，尤其原告在2016年11月25日还特地发来书面《交房通知单》，对此被告歆翱公司强烈异议，并要求原告立即将租赁物交付使用，否则通过法律途径解决。被告歆翱公司并称，上述两份《交房通知单》及《通知》显示，系争房屋由案外人新松江置业公司于2016年11月20日交付原告，故原告不可能于2016年11月6日与其办理房屋交接手续，其曾经收到过原告发出的落款时间为2016年11月25日的交房通知单，但实际交房时间在2016年12月中下旬，其在支付首期租金后，方才接收了系争房屋。另，其也曾发函要求原告解决系争房屋无法交付使用的问题，其从未持有过系争房屋钥匙，其虽曾入场装修，但是第三人帮其开门。原告则称，对于2016年11月20日的《交房通知单》不清楚，对于2016年11月25日的《交房通知书》真实性无异议，双方于2016年11月6日已经办理了系争房屋交接手续，其发给被告歆翱公司的《交房通知单》是催款通知，并非交房延误的证明，而被告提交的《通知》中对于系争房屋验收合格且交付予以了确认，并承认其曾持有系争房屋钥匙两组，包括进出系争房屋所在区域的停车场遥控钥匙及系争房屋底楼卷帘门钥匙，其将其中一套交付给被告歆翱公司，另一套自行持有。被告陆飞、井建玲对被告歆翱公司提交的上述证据无异议。第三人对于被告歆翱公司提交的上述证据表示不清楚。(二)第三人是否实施了足以导致被告歆翱公司合同目的无法实现的行为？原告为此提交：1、原告公司股东车永珍与被告陆飞、案外人陆某某、吴某某的微信往来记录一组，并称案外人陆某某、吴某某均系被告歆翱公司工作人员，用以证明①原告股东车永珍曾在2017年1月19日至4月13日期间与案外人吴某某就系争房屋装修图纸及消防备案、水表安装、电费、漏水修复等问题进行沟通，并在收到被告歆翱公司2017年6月19日《通知》后，拍摄了系争房屋所在大楼底楼大门开启的照片发送给对方；②2017年3月21日案外人陆某某向原告股东车永珍支付了系争房屋装修期间水费；③2017年6月21日的微信聊天中，被告陆飞未否认原告已向其公司员工陆雄斌交付钥匙，其后原告股东车永珍拍摄了系争房屋所在大楼底楼大门开启的照片发送给对方，并于2017年6月26日询问被告陆飞发票如何交付，于2017年6月27日、28日询问被告陆飞开票资料等。故被告所称的其自2017年春节后即无法进入系争房屋并不属实。2、2017年7月3日，原告向被告歆翱公司发出《回函》，称其已收悉被告歆翱公司通知，就发票与税率等问题进行了回复，并称其未采取将系争房屋大门锁住之行为，如他人侵犯被告歆翱公司权利，被告歆翱公司可依法维权。被告歆翱公司则称，上述聊天记录中涉及被告陆飞的聊天记录真实性认可，但不同意证明目的，认为①仅是原告陈述了交钥匙，其没有确认；②其不清楚案外人陆某某、吴某某的身份；③如果法院认定案外人陆某某、吴某某是被告歆翱公司工作人员，则可能是现场施工人员，并非公司员工；④案外人陆某某只提到了430元的水费，可能是案外人陆某某自己支付的，被告歆翱公司没有支付；⑤案外人吴某某的聊天记录不能证明漏水是被告歆翱公司所致，应是系争房屋本身漏水。另2017年6月21日原告公司股东车永珍特地去拍照证明门是开着的，印证了被告歆翱公司一直提出的系争房屋不能正常使用，所以才特地去拍照证明。第三人对于原告提交的上述证据表示不清楚。被告歆翱公司此提交：拍摄于2017年5月20日、23日、25日、26日、27日、28日、31日、7月3日至7日、10日至13日、17日、18日、21日至24日、26日、28日、8月4日9日至10日、14日、17日、22日、24日、26日、9月5日至6日的系争房屋所在大楼底楼入口处照片一组以及2018年3月16日照片一组、视频一组。并称其并无系争房屋钥匙，自进场装修后，都是靠第三人开门，2017年1月时可以进入系争房屋，后来遇到春节，就暂停装修，原告曾告知其装修影响了第三人营业，希望停止装修，节后被告歆翱公司就无法入内，上述证据中照片均显示系争房屋所在大楼底楼卷帘门是锁着的，视频则体现了第三人阻止其入内。原告对上述证据真实性无异议，但认为此系被告歆翱公司招商不成，自行拉下卷帘门拍摄。2018年3月16日被告歆翱公司与第三人发生冲突，起因是被告歆翱公司的车辆在运钞车进出时间停放了不合理的区域，上述证据均不能证明系争房屋存在瑕疵或无法使用。此外，被告歆翱公司在2017年6月19日向原告发函前，从未就第三人阻止其入内一事与原告进行过沟通，原告在2017年6月21日收到函后，拍摄了系争房屋底楼大门开启的照片，并通过微信发送给了被告歆翱公司法定代表人。第三人称，其从未阻止过被告歆翱公司进入系争房屋，2018年3月16日其与被告歆翱公司发生纠纷并报警，是因为被告歆翱公司的车停在了运钞车停靠的地方，且就此提供报警记录一份。并称，根据金融机构相关规定，运钞车进入时，周围应当警戒。第三人并未持有系争房屋所在底楼的钥匙，第三人是从他处入内后，自内侧开启卷帘门。卷帘门内的玻璃门平时不上锁，系争房屋大门开启后，如晚上下班时没有关门，为了安全期间第三人会关闭卷帘门，系争房屋底楼晚上并无值班人员，若有人持有钥匙开启大门，没有人会阻止。持有钥匙之人开启大门后，是否会关闭大门第三人不清楚。第三人自2016年5月后就未在系争房屋所在大楼底楼设置门卫间，2016年12月被告歆翱公司入场进行了装修，曾发生过漏水，装修期间都是被告歆翱公司自行开门进入。(三)系争房屋交付时的原状为何？原告为此提供：测算表及光盘一组，并称其与被告歆翱公司交接系争房屋时，虽未签订书面协议就交付原状进行确认，但其实际将系争房屋以竣工验收状态交付，本案诉讼中经其测算，被告歆翱公司承租系争房屋后将4,317.6平方米墙体和409.2平方米门窗敲除。三被告对上述证据的三性均不予认可，并称对于恢复面积的测算均是原告单方计算形成，不予认可，亦不认可系争房屋交付时为竣工验收状态，其确实敲除过部分墙体，但是为了装修，也是经原告同意的，此外，原告能入内测量，说明其进入系争房屋并无障碍，而被告歆翱公司无法入内。第三人对原告提交的上述证据表示不清楚。(四)被告歆翱公司承租系争房屋期间，系争房屋是否发生漏水、电梯是否造成了损害，过错责任在何方以及具体的损失金额？原告为此提交：1、2018年7月6日原告向被告歆翱公司发出的《告知书》，载明其接到案外人新松江置业公司于2018年7月6日发出关于国贸大厦目前现状及问题的函后，认为近期梅雨季节雨量较大，且被告歆翱公司承租国贸大厦暂无人员到场，从现状看来处于未正常使用阶段，出于安全考虑，同意案外人新松江置业公司提出的暂停供电的建议，请被告歆翱公司收到告知书后如需用电时与原告联系。2、2018年8月13日原告向被告歆翱公司发出的《关于“松江区中山中路XXX-XXX号地下1层-18层房屋”房屋漏水的通知函》、邮寄凭证、预算书审核表等，以证明系争房屋因被告歆翱公司敲除墙体，故于台风天发生漏水，造成损失56,729.72元，此费用由案外人新松江置业支付，其尚未支付给对方，但案外人新松江置业公司已发通知给原告要求赔偿。三被告对上述证据不予认可，并称其从未听说过系争房屋漏水，即便漏水确实发生，原因也不在被告方。且原告无证据证明其对系争房屋所在大楼电梯进行了损坏，其被迫停止装修后，已无法使用电梯，且电梯维修亦非其义务，故不同意赔偿。第三人称，2018年8月台风天时，系争房屋确实发生了漏水，其为此暂停营业半天，还联系了案外人新松江置业公司。以上事实，有房屋租赁合同、同意转租证明、物业租赁合同、汇款凭证、房屋交接书、2016年11月20日交房通知单、2016年11月25日交房通知单、2017年6月19日通知、2017年7月1日通知、回函、告知书、(2017)沪0117民初21715号案件民事起诉书及庭审笔录、询问笔录、微信往来记录、照片、视频及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告歆翱公司间签订的《物业租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。现原、被告对于解除上述合同均无异议，本院予以确认。但双方均认为导致系争房屋《物业租赁合同》解除的责任在于对方。对此，本院作如下评判：首先，原告称因被告歆翱公司逾期支付租金超过30日，其遂依约行使解除权，故违约责任应由被告歆翱公司承担。然被告歆翱公司的逾期付款行为，发生在另案诉讼期间，双方争议尚未解决，故原告不可据此追究被告歆翱公司的违约责任。其次，被告歆翱公司称，其无系争房屋钥匙，自2017年春节后，因第三人阻止其进入系争房屋，进而导致合同目的不能实现。然被告歆翱公司曾在另案称其系从事房屋租赁行业，并赚取差价，由此可见，被告歆翱公司具有一定的房屋租赁经验，对于房屋交接包含钥匙交付，应明确知晓，而被告歆翱公司先是与原告签订了交房确认书，随后支付了合同约定在收房后方才支付的首期年租金、入场进行了装修，并在2017年6月19日发出的《通知》中确认交房时系争房屋现状验收合格，故被告歆翱公司关于其从未获得系争房屋钥匙的说法，本院实难采信。再次，结合本院查看现场的情况以及第三人作为金融机构的特殊性质，被告歆翱公司所称的第三人影响其使用，虽具有一定的可能性，但被告歆翱公司作为从事租赁行业的专业性，其在承租时应对系争房屋底楼为金融机构的情况均应知晓并做仔细考量，然被告歆翱公司坚称其自2017年春节后便无法进入系争房屋，在案证据得以体现的被告歆翱公司首次向原告提出上述问题时间却是在四个月之后，显然有悖常理，加之其据以主张导致合同目的无法实现的主要证据并不充分，故被告要求原告承担相应的违约责任，依据不足。最后，原告作为出租人，其有义务确保系争房屋始终符合合同约定用途的状态，然被告歆翱公司发函通知原告因第三人的影响导致系争房屋无法正常使用时，原告却无证据证明据此进行了调查，而在2017年7月3日的回函中声称此系被告歆翱公司应自行解决之事宜，显然有其不妥之处。综上，本院认为原告与被告歆翱公司在合同履行过程中均有一定的过错，然各自过错均不足以使解除权成就，现双方均要求解除涉案租赁合同，本院予以准许，但双方对于合同的解除均负有一定的责任。对于上述合同的解除时间，鉴于被告歆翱公司在本案诉讼中于2018年7月9日向本院以反诉形式要求解除涉案租赁合同，原告亦在2018年7月17日变更其诉请要求解除涉案租赁合同，故本院以原、被告对解除上述合同均无异议的时间节点即2018年7月17日，作为涉案物业租赁合同的解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现就《物业租赁合同》解除后果处理，原告与被告歆翱公司主要争议在于：一是被告歆翱公司是否应向原告支付租金及占有使用费、支付期间及支付标准为何以及保证金应否退还？二是在被告明确表示同意原告收回系争房屋，而原告以被告歆翱公司尚未履行恢复原状等义务为由拒绝接受时，其主张的上述恢复原状义务是否应归责与被告，基于此，被告歆翱公司是否仍负有返还系争房屋义务？三是原告主张的因漏水造成房屋维修费用是否应由被告歆翱公司负担？四是原告与被告歆翱公司均向对方主张的违约责任是否具有相应依据？五是如被告歆翱公司向原告负有相应的付款义务，则被告陆飞、井建玲应否对此承担连带清偿责任？对上述争议，本院认定如下：一、被告歆翱公司称其不应支付任何租金及占有使用费的主要理由为，其并未持有过系争房屋钥匙，自2017年春节后遭第三人阻止，无法进入系争房屋，故其从未实际控制过系争房屋。然如前所述，被告歆翱公司的上述理由本院实难采信，在此不再赘述，故其拒付租金及占有使用费的抗辩意见，本院不予支持。对于租金及占有使用费的计算时间及支付标准，被告歆翱公司认为应自系争房屋实际交付之日起计算，而双方落款为2016年11月6日的《房屋交接书》系倒签，故不能以该日为免租期起算之日，但即便如被告歆翱公司所述，原告当日并未实际交付系争房屋，上述房屋交接书中关于免租期起始日期为2016年11月6日的约定，亦是原、被告双方真实合意，被告歆翱公司应受此约束。故本院认定被告歆翱公司的免租期届满之日为2017年5月5日，其自2017年5月6日起即具有支付原告相应租金的义务。但对于被告歆翱公司应支付的租金标准，如前所述，原告在被告歆翱公司提出进入系争房屋受阻后，无证据证明其对被告歆翱公司的说法予以重视并对是否存在该情形及时核实，而按其回函所称之意，其认为即便被告歆翱公司所述属实，也应由被告歆翱公司自行处理，与其无关，考虑到原告的上述行为，以及系争房屋确处于空置状态的客观事实，本院依法酌定自原告发出回函之日即2017年7月3日起至合同解除之日即2018年7月17日，被告歆翱公司需支付的租金标准为双方合同约定标准的80%即每年3,823,547元×80%=3,058,837.60元，经核算被告2017年5月6日至2017年7月2日期间的应付租金为607,577.33元、2017年7月3日至2018年7月17日期间的应付租金为3,184,543.25元，扣除被告歆翱公司已付的3,823,547元后，尚余31,426.42元，故被告歆翱公司对于双方租赁合同解除的租金，已全部付清，被告歆翱公司无须再向原告支付租金。基于上述情况，原告主张的迟延支付租金违约金，本院不予支持。而原告主张的房屋占有使用费，其要求按照合同约定的租金之双倍计算，然其据以主张的合同条款系被告歆翱公司逾期归还系争房屋情况下方才适用，显然不能适用于本案，故占用使用费仍应按照本院酌定的标准即每年3,058,837.60元计算。鉴于双方均同意解除合同，被告歆翱公司亦对原告收回系争房屋无异议，为避免损失扩大，本院曾就收回系争房屋多次予以释明，然原告均不予接收，故本院认定被告歆翱公司需支付房屋占有使用费的截止时间为本院就本案第一次庭审向原告释明的拒绝收房诉讼风险之日，即2018年8月6日。故被告歆翱公司就2018年7月18日至2018年8月6日期间需支付原告的房屋占有使用费共计167,607.54元，扣除剩余租金31,426.42元后，被告歆翱公司还需支付原告136,181.12元。又因被告歆翱公司支付的租金尚不足以抵扣其租赁期间的全部费用，故其要求返还相应租金的请求，本院不予支持。另，被告歆翱公司要求原告返还的款项中，涉及2,000,000元保证金，此系合同解除后原告应负之义务，故原告应当予以返还。二、原告要求被告歆翱公司将系争房屋恢复原状或支付恢复原状的费用以及要求被告歆翱公司将系争房屋内的电梯修复至正常使用状态或支付修理费用，原告对此负有证明交付时原状以及电梯存在损坏且系被告歆翱公司所致的义务，然其并无证据证明系争房屋交付时原状即为其所称的竣工验收状态，被告歆翱公司对此亦不予认可，加之被告歆翱公司长期未进入系争房屋内，原告亦无证据证明电梯损坏系被告歆翱公司所致，故对于原告的上述两项请求，本院均不予支持。如前所述，原告虽诉请要求被告歆翱公司返还系争房屋，然被告歆翱公司明确表示同意返还房屋且系争房屋内无其物品后，原告仍以系争房屋未恢复原状为由拒绝接受，经本院多次释明仍不予接收，故自本院以首次向其释明收回系争房屋之日，即2018年8月6日视为原告收回系争房屋的时间，此后拒绝接受的不利后果，应由其自行承担，故原告要求被告歆翱公司向其返还系争房屋的请求，本院不再处理，原告可自行予以收回。三、原告要求被告歆翱公司支付因漏水造成的系争房屋维修费用56,729.72元，其并未证明上述费用已实际支付，且系被告歆翱公司原因所致，故本院不予支持。四、原告要求被告歆翱公司赔偿6个月免租期的租金损失1,911,773.5元、要求被告歆翱公司支付违约金1,911,773.5元以及被告歆翱公司要求原告向其支付违约金的请求，均是基于合同解除系对方违约所致，而如前所述，系争房屋租赁合同解除，原、被告均有责任，故原告与被告歆翱公司均无权追究对方的违约责任，相应的上述请求，本院均不予支持。五、原告要求被告陆飞、井建玲对被告歆翱公司的上述付款义务承担连带清偿责任，合同中对此已有明确约定，且被告陆飞、井建玲均签字确认，故原告的该项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海田宸投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海歆翱实业有限公司于2016年7月23日签订的《物业租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海歆翱实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海田宸投资管理有限公司自2018年7月18日至2018年8月6日期间的房屋占有使用费136,181.12元；三、原告(反诉被告)上海田宸投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海歆翱实业有限公司保证金2,000,000元；四、被告陆飞、井建玲对被告(反诉原告)上海歆翱实业有限公司的上述第二项付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告(反诉被告)上海田宸投资管理有限公司的其余本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)上海歆翱实业有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费61,062元，反诉案件受理费32,091元，合计诉讼费用93,153元，由原告(反诉被告)上海田宸投资管理有限公司负担55,765元(已付)，由被告(反诉原告)上海歆翱实业有限公司负担37,388元(已付32,091元，剩余5,297元于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  沙 莎人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年二月一日书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。