江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初325号 原告：上海和京投资管理有限公司，住所地上海市庙镇经济开发区（崇明县宏海公路555号1幢106室）。 法定代表人：耿群，执行董事。 委托诉讼代理人：刘志斌，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余海龙，上海市锦天城律师事务所律师。 被告：钟胤。 被告：仲士瑾。 以上两被告委托诉讼代理人：葛昂，北京盈科（上海）律师事务所律师。 以上两被告委托诉讼代理人：闫雪艳，北京盈科（上海）律师事务所律师。 第三人：中州彬。 委托诉讼代理人：梁俞申，上海浦望律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州新区商业街11号。 负责人：徐俊，行长。 委托诉讼代理人：冯丹，公司员工。 原告上海和京投资管理有限公司（以下简称：和京公司）与被告钟胤、仲士瑾与第三人中州彬、中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称：农业银行新区支行）所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭进行审理。本案于2019年3月5日组织听证，原告和京公司的委托诉讼代理人的刘志斌、余海龙，被告钟胤、仲士瑾的共同委托诉讼代理人葛昂，第三人中州彬的委托诉讼代理人梁俞申,第三人农业银行新区支行的委托诉讼代理人冯丹到庭参加诉讼。2019年7月17日、2019年9月24日、2020年1月15日，本案公开开庭进行了审理，原告和京公司的委托诉讼代理人的刘志斌、余海龙，被告钟胤、仲士瑾的共同委托诉讼代理人葛昂、闫雪艳，第三人中州彬的委托诉讼代理人梁俞申到庭参加诉讼。第三人农业银行新区支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2020年3月6日，本案公开开庭进行了审理，原告和京公司的委托诉讼代理人刘志斌，被告钟胤、仲士瑾的共同委托诉讼代理人葛昂，第三人中州彬的委托诉讼代理人梁俞申，第三人农业银行新区支行的委托诉讼代理人冯丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和京公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告是苏州高新区滨河路XXXX号X幢XXXX室房产权利人；2、判令农业银行新区支行在原告代被告清偿案涉房产贷款本息后，协助办理注销案涉房产的贷款抵押登记手续；3、判令被告协助原告办理案涉房产贷款抵押注销手续，协助将案涉房产变更登记至原告名下；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第三人中州彬与耿群(原告成立后的法定代表人)计划投资设立公司，从事房产出租业务，为此，2005年3月，中州彬与苏州金河置业有限公司就购买位于苏州高新区滨河路XXXX号X幢XXXX室房产事宜，签订了《购房协议书》，并支付了部分购房款。由于当时原告尚未设立，于是经与关联公司上海永亿农业发展有限公司员工钟胤协商，由钟胤代为签订购房合同、办理按揭贷款手续等，并支付给钟胤一定费用；为此，中州彬与钟胤签订了《协议书》，并由钟胤签署《确认书》；该等法律文件明确：钟胤不是案涉房产的实际权利人，在任何时候都不得对案涉房产主张任何权利；相应地被告也将买进房产(包括签订预售、买卖合同，办理按揭贷款手续、支付购房款、办理交接、入住手续等)，和卖出房产(包括提前还贷、签订出售合同，办理过户手续，以及对外出租等)权利，通过办理公证委托的方式授权给公司其他员工。2005年3月23日，耿群持公证委托书代表被告与苏州金河置业有限公司签订《商品房买卖合同》；2005年9月20日，被告与农业银行新区支行签订《个人贷款合同》。随后，开始按照《协议书》约定支付购房款。2006年9月，案涉房产交付后，原告将案涉房产装修对外出租。2016年开始，原告拟将房产出售。由于苏州地方政策关于买卖房产手续(增加了资金托管等)变化，导致当初办理的卖房公证手续不被房产交易部门接受，为此，原告要求钟胤配合办理卖房手续，钟胤以其离职补偿未得到满足为由，拒绝办理案涉房产的任何手续，原告遂要求钟胤将案涉房产权利变更至原告名下，钟胤以同样的理由予以拒绝。虽然，案涉房产一直由原告在占用、使用、收益，但是，钟胤的行为既违反了当初签订的协议，也严重侵害了原告的合法权益，更使得原告对案涉房产享有的权利处于不确定的危险状态。为维护原告的合法权益，现原告根据《物权法》等法律规定，诉诸贵院，请求贵院依法支持原告的诉请。 被告钟胤、仲士瑾辩称：一、原告和京公司作为原告主体不适格，应驳回起诉。首先，从时间上看，涉案房屋购买时间为2005年3月，而原告和京公司的设立时间为2006年6月1日。原告主张与被告为房屋代持关系，然而购买房屋时原告根本尚未设立，如何与被告达成代持协议。其次，从行为上看，原告设立后的经营范围是投资管理咨询、企业管理咨询、商务咨询、房地产咨询(除经纪)、物业管理、企业形象策划、绿化服务，并不包含房产出租业务。可见案外人中州彬与被告达成口头协议的目的，并不是为了设立原告公司，中州彬本人的债权债务关系与原告公司无关。再次，中州彬并非原告现在工商登记的股东或者曾经登记的股东，原告也无证据证明中州彬是公司实际出资人，因此，原告主张中州彬是为了设立中的公司签订合同，从而要求合同相对人即被告承担责任的主张不能成立。二、原告与被告之间没有所谓借名买房的约定，本案不是房屋确权纠纷，而是中州彬与被告之间的债权债务纠纷。根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。结合本案庭审情况及原被告双方的举证，涉案房屋的首付款是中州彬代被告支付，首付款的发票原告也无法提供，原告突然主张其与被告之间为房屋代持是无中生有，原告要求确认其为涉案房屋的实际权利人没有任何事实和法律依据。从物权登记的效力上看被告是明确的权利人，法律应当维护物权登记的公示公信效力。涉案房屋产生争议，权利人到底是谁也许有待法院的进一步认定，但肯定不是原告，原告没有让被告代持涉案房屋的真实意思表示。本案争议其实是发生在中州彬和被告之间，应作为中州彬和被告的债权债务关系处理。综上，原告和京公司作为原告主体不适格，应驳回起诉；原告与被告不存在房屋代持的约定，本案不是房屋确权纠纷，应作为中州彬与被告之间的债权债务纠纷处理。请求法院依法驳回原告的诉请。 第三人中州彬述称：对原告诉请无异议。 第三人农业银行新区支行述称：第三人并非代持合同的当事人，与本案无关，并非本案被告，请求驳回原告诉请。 经审理查明，被告钟胤原系第三人中州彬担任法定代表人的上海永亿农业发展有限公司的员工，并同时为第三人中州彬名下的多家公司工作。 2005年3月，第三人中州彬和耿群（系成立后原告和京公司的法定代表人）计划购买80余套房屋供公司统一管理并对外出租。后第三人中州彬与开发商就购买苏州高新区滨河路XXXX号X幢XXXX室房屋初步达成了购房协议。 2005年3月22日，被告钟胤、仲士瑾至上海市公证处就购买上述房屋相关事宜签署《授权委托书》并做公证，公证书编号为（2005）沪证字第6736号，《授权委托书》载明：委托人：钟胤、仲士瑾；受托人为：耿群、施海湧（上述任一受托人均有权单独办理下列任一受托之事项）。《授权委托书》进一步载明：本委托人钟胤与仲士瑾系夫妻关系，均因事务繁忙无法亲自办理以钟胤个人名义购买位于苏州高新区滨河路XXXX号第X幢XX层XXXX室(实际楼层为24层)房地产的相关事宜，特委托上述受托人为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人履行如下事项：1、代为签订上述房地产的预售合同或买卖合同、银行贷款或抵押合同；2、代为办理上述房地产产权预告登记、转移过户手续，以及抵押登记手续；3、代为领取公证文书、领取房地产权证；4、代为向贷款银行办理上述贷款的放款事宜，并在相关文件上签名；5、代为支付房价款及上述房地产之相关税费以及办理购买保险、签订保单等事宜；6、代为签订交接书，办理入住手续等；7、代为办理房地产买进的其他相关事宜(包括水、电、煤、电话、维修基金等过户手续)；受托人有转委托权。凡受托人在上述委托范围内所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。委托人均承诺本次授权系不可撤销之授权。委托期限：自委托人签署本委托书之日起至委托事项完成之日止。 同日，被告钟胤、仲士瑾另在上海市公证处就出卖、出租上述房屋相关事宜签署《授权委托书》并做公证，公证书编号为（2005）沪证字第6737号，《授权委托书》载明：委托人：钟胤、仲士瑾；受托人为：耿群、施海湧（上述任一受托人均有权单独办理下列任一受托之事项）。《授权委托书》进一步载明：本委托人钟胤与仲士瑾系夫妻关系，均因事务繁忙无法亲自办理待位于苏州高新区滨河路XXXX号第X幢XX层XXXX室(实际楼层为24层)房地产产权登记在钟胤个人名义后，将其出租或出售的相关事宜，特委托上述受托人为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人履行如下事项：1、代为办理上述房地产项上的银行还贷事宜、签署相关提前还清贷款的银行相关文件、领取他项权利证明等相关文件以及退保险、收取退保金等事宜；2、代为向相关房地产交易中心办理上述房地产项上的银行抵押注销事宜；3、代为签订上述房产的买卖合同、向相关房地产交易中心办理过户、登记手续；4、代为领取相关公证书，支付上述房地产之相关税费，收取房价款等相关事宜；5、代为办理相关的物业过户、水、电、煤及其他相关设施的过户手续；6、代为办理房地产卖出的其他相关事宜；7、代为出租上述房地产，签署租赁合同，办理租赁登记以及其他租赁手续。受托人有转委托权。凡受托人在上述委托范围内所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。委托人均承诺本次授权系不可撤销之授权。委托期限：自取得上述登记在钟胤个人名义下的产权权属证明之日起至2008年3月21日止。 次日，被告钟胤委托代理人耿群以被告钟胤的名义与案涉房屋开发商苏州金河置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：钟胤购买苏州金河置业有限公司开发的苏州高新区滨河路XXXX号金河雅苑2幢2805室房屋，房屋建筑面积为172.563平方米，房屋价款为966844元，于2005年4月10日付193844元，于2005年5月10日前以银行按揭方式支付773000元。 合同订立后，第三人中州彬支付了案涉房屋的首付款，后案涉房屋也以被告的名义向农业银行新区支行申请贷款用来支付剩余房款，房屋所涉税、费亦由中州彬支付。 2006年8月31日，上述房屋登记至被告钟胤名下，房屋所有权人显示为被告钟胤，附记配偶仲士瑾，房屋建筑面积为173.32平方米，房屋抵押权人为农业银行新区支行，期间为2005年6月24日至2035年6月24日。2006年8月29日，被告钟胤取得案涉房屋国有土地使用权登记，土地使用权面积为18.71平方米。 案涉房屋所涉购房合同、贷款合同、房产证、土地证、购房发票、契税发票等相关材料原件，均由成立后的原告和京公司负责保管。 诉讼中，被告钟胤陈述：第三人中州彬是我当时的老板，中州彬和我说在苏州有四套房屋让我去买下来。他说首付款可以借给我，但前提是房屋要给他使用一段时间，并用出租的方式归还商业贷款，我觉得没有损失就同意了。后中州彬安排公司员工来完成房屋签约及贷款的操作，并让我去公证，我也配合做了公证。房屋也由中州彬安排买回来，房屋交付后也由其安排了装修及使用，房屋按揭贷款也一直由中州彬安排代为偿还。其还进一步陈述：其与中州彬因购买案涉房屋形成事实上的债权债务关系，即:中州彬借钱给被告，被告同意将购买的涉案房屋供公司使用，并用房屋产生的租金用于还款，直至还清为止。双方之间的债权债务关系包含了借贷关系及委托租赁关系。但被告钟胤未提供任何书面证据。 诉讼中，关于房屋装修问题：原告和京公司及第三人中州彬均确认由原告和京公司装修，原告和京公司亦提供了部分购买家电、家具设备的票据及装修款的付款凭证；被告钟胤则确认交房后由中州彬安排装修。关于银行还贷问题：原告和京公司、第三人中州彬及被告钟胤均确认和京公司成立前，案涉房屋贷款由中州彬代为归还。原告和京公司及第三人中州彬均确认：2012年之后，是由原告和京公司直接转账还贷，并提供了银行转账凭证。原告和京公司陈述2012年之前由公司出纳通过现金还款，但未提供证据。 另查明，原告和京公司成立于2006年6月1日，工商内档显示于同年5月申请设立，公司成立后法定代表人为耿群，股东为薛素娥、耿群，经营范围为：投资管理咨询、企业管理咨询、商务咨询、房地产咨询（除经纪）、物业管理、企业形象策划、绿化服务。 原告和京公司股东薛素娥为第三人中州彬母亲。诉讼中，原告和京公司与第三人中州彬确认:第三人中州彬为原告和京公司的实际投资人。对此，被告钟胤表示不清楚。 诉讼中，关于案涉房屋相关事宜的财务记账处理，原告和京公司法定代表人耿群陈述如下：中州彬与其一起出资购买了80余套房屋供和京公司管理，由于上述房产在其他人名下，因此按照财务规则公司成立后上述资产在公司账册中不能记入固定资产，只能记录在应收应付账目中处理。在公司成立时，我们就将股东垫付的20%的首付款记录成往来账，以公司债务形式记录，并作为其他应付款挂账处理。租金收入是以公司收入形式记账。管理成本，如装修费用、物业管理费用、水电煤费用、还贷、工人工资都是以公司支出形式记账。上述财务往来，根据公司财务状况结算，如果公司缺钱就由股东补钱，多钱就分配。本案及关联案件共四套房屋20%的首付款与股东还没有结算，目前属于公司债务，如房屋卖出后有多余资金将还给股东。 再查明，诉讼中，原告和京公司为进一步证明被告钟胤不是案涉房屋的权利人，仅仅是代持案涉房产，还提供以下证据： 证据1、未经被告钟胤及第三人中州彬签字确认的《协议书》一份，协议显示甲方为中州彬，乙方为钟胤，内容载明：一、甲方委托乙方以乙方名义购买由苏州金河置业有限公司开发的金河雅苑之房产。乙方将代表甲方用乙方的名义与苏州金河置业有限公司签订房屋买卖合同并办理该房产的按揭贷款手续。二、甲乙双方确认，以乙方名义购买的金河雅苑第2栋2805室和2905室和2806室和2906室房产的所有费用实际由甲方支付，甲方为该房产的实际权利人，乙方应按甲方指示办理相关手续，包括但不限于：1、乙方应与甲方办理授权公证手续：(1)乙方授权甲方以乙方名义签订购房合同，办理按揭贷款手续，办理房屋交接手续，申领房屋产权证书，授权甲方使用、出租、转让房产等事项，具体内容以公证书确认的内容为准。乙方应提供包括身份证明在内的必要的基本资料。(2)甲乙双方确认，上述委托公证行为只是为了保证甲方作为房屋之实际权利人更好地行使权利，并不影响甲乙双方基于本协议的真实意思表示，也不影响甲方拥有本协议所涉及房产之一切权利，乙方不得利用该公证书以任何方式干涉、阻碍甲方权利的行使。2、办理上述公证手续后，乙方仍应积极配合甲方行使对该房产之一切权利，如有需要，应按甲方要求补充授权并公证。3、公证手续完成后，乙方不得以任何理由或方式单方面收回该授权，也不得将任何与该房产相关的权利以任何方式授权给第三方。三、甲乙双方约定，自本协议生效之日起，甲方即拥有金河雅苑第2栋2805室和2905室和2806室和2906室房产的一切相关权利，乙方在任何时候都不得对该房产主张任何权利。1、虽然以乙方名义签订了购房合同和房屋按揭贷款合同，并办理了相关手续，从而使乙方成为该房产名义上或形式上的所有人，但是基于本协议的约定，甲乙双方确认上述行为都不影响甲方所当然享有的一切权利。2、所有与履行本协议有关的合同、文件、收据等书面文件，均由甲方保管，对此乙方没有异议。3、涉及使用、出租、转让等其他与本协议所涉房产有关的一切费用由甲方承担。4、如果乙方有违反承诺，擅自将该房产转售、抵押或拒绝继续履行本协议等任何侵犯甲方权利的行为，都将视为乙方违约。甲方有权要求乙方按本协议第五条之约定承担违约责任。5、甲乙双方在履行本协议过程中，应本协议所涉之房屋，与开发商、物业或其他第三方产生纠纷时，由甲方负责处理，乙方应积极配合，必要时出具委托书，如必须由乙方出面时，乙方应及时按甲方指令行事，否则应当赔偿甲方由此造成的损失。四、甲乙双方确认，因乙方履行本协议之相关义务，甲方应支付乙方总额人民币贰万元整的酬劳。1、在办理授权公证手续后，完成签订购房合同、支付购房首付款、完成按揭贷款手续，甲方支付乙方人民币壹万元整。2、在完成房产交接并领取房产证后，甲方再行支付人民币壹万元整。3、乙方承诺，乙方应按照甲方指令行事，不会以甲方延付或拒付酬劳为由，拒绝或拖延履行。4、乙方承诺，不会以任何事由要求增加酬劳。五、违约责任：1、甲方如延付或无故拒付酬劳，应当承担违约责任，违约金为贰万元整。2、乙方如违反本协议，造成甲方损失的，除应赔偿损失外，还应支付违约金，违约金为甲方购买房产时的总房款以及同期银行贷款利息，或甲方向乙方主张房产权利时该房产的市场价，以两者较高者为准。此外乙方还应当立即、无条件地返还甲方已经支付、本协议第四条所约定的酬劳。3、乙方如有任何影响用方作为本协议所涉房产之实际权利人行为的，按本条第2款之规定处理。协议最后甲方、乙方均未签字。 证据2、被告钟胤签字的《确认书》一份，内容载明：本人，今确认中州彬以本人名义购买的房产金河雅苑第2栋室和室和室和室房产首付款已由中州彬于年月日支付给开发商，本人未支付任何费用。特此确认!被告钟胤在“确认人”栏签字确认，但未签署日期。 对于上述证据，原告进一步解释：公司当时共买了七八十套房屋，并统一与个人签订了代持合同。公司将上述协议与确认书都给了被告，后来原告才发现被告仅在确认书签字，但是协议书未签字，公司考虑到已经在公证处对买房、卖房等委托手续进行了公证，因此未再要求其补签字。至于确认书原件上的房屋室号是公司在整理档案资料时填写上去的。 对于原告提供的上述证据，被告钟胤的质证意见为：证据1，因无被告签字，真实性不认可；证据2，确认书签字为被告签字，但原告举证时并未有对应的室号，因此对原告后续增加的室号被告不认可。第三人中州彬的质证意见为：三性均无异议，但是我方与被告不存在债权债务关系，第三人买房系为了原告和京公司买房，当时公司还在筹备阶段，我方作为投资人，与被告签署了上述确认书和协议。在房屋购买完成且公司设立之后，我方将所有的材料交给原告和京公司。 还查明，诉讼中，原告明确表示：本案系基于借名买房关系主张本案诉讼请求，而非基于物权请求权主张本案诉讼请求。 2020年1月17日，本院向原告和京公司发出限期举证通知书，要求和京公司自收到通知书后20日内提供其持有的与本案类似的其余房屋在出售时相关款项的入账凭证。原告和京公司在本院限定的期限内并未提供上述证据材料。 以上事实，有劳动合同、协议书、确认书、公证书、授权委托书、房屋所有权证、土地使用权证、商品房买卖合同、个人贷款合同、不动产登记簿查询记录、转账记账凭证、装修费发票、银行支付业务回单、物业管理费发票、工商档案材料、限期举证通知书等证据，以及本院庭审笔录等予以证实。 本院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。但借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，根据查明的事实，被告钟胤、仲士瑾在订立购房合同前一天即将购买及出卖、出租案涉房屋等事宜通过公证的方式授权委托给案外人耿群、施海湧，根据上述授权委托书，耿群、施海湧两人可获得全权委托处理案涉房屋的授权（包括出卖案涉房屋），合同订立时，被告钟胤作为购房人，并未亲自参与订立合同，房屋首付款及相关税费也为第三人中州彬支付，诉讼中，被告钟胤亦承认房屋交付后一直交由中州彬管理使用、房屋所涉贷款也一直由中州彬安排代为偿还，而房屋所涉购房合同、贷款合同、房产证、土地证、购房发票、契税发票等相关材料原件并非由被告钟胤、仲士瑾持有，上述事实结合被告钟胤签字确认的《确认书》以及原告方提供的双方并未签字的协议书，相互印证，足以证明被告钟胤、仲士瑾并非案涉房屋的实际权利人，本案中被告钟胤、仲士瑾系代持案涉房屋。 本案争议的焦点是代持合同的相对方是原告和京公司还是第三人中州彬。本院认为，首先，根据查明的事实，案涉房屋购买时系由中州彬与开发商初步达成购房协议，在商品房销售合同订立后，房屋首付款及相关税费亦由中州彬支付，在和京公司成立前，房屋所涉贷款亦由中州彬代为归还。庭审中钟胤也陈述案涉房屋购买时系由中州彬与其协商，同时原告和京公司提供的《协议书》载明合同主体为被告钟胤及第三人中州彬，被告钟胤签字确认的《确认书》亦明确实际权利人为中州彬。因此，从本案代持合同订立的主体、意思表示的达成以及具体实施过程来看，本案代持合同相对方为第三人中州彬。其次，虽然第三人中州彬陈述，买房系为原告和京公司买房,但本院认为,案涉房屋购买行为发生于2005年3月，而原告和京公司于2006年6月1日才设立，第三人中州彬购买案涉房屋时，原告尚不具备民法意义上的权利主体资格，亦不具备意思表示指向的权利主体。从原告提供的购买房屋时中州彬制作的为确认代持关系的协议书及确认书来看，也未提及购买案涉房屋与将来成立的原告和京公司存在利害关系，且设立后原告公司的经营范围也未包含案涉房屋实际经营用途即出租业务，故本案中也无客观证据印证中州彬购买案涉房屋系为原告和京公司。因此，对其意见本院不予采信。再次，根据原告和京公司法定代表人耿群陈述，本案所涉房屋在公司财务账册中并未按照固定资产予以登记，和京公司将案涉房屋20%的首付款记录成往来账，以公司债务形式记录，并作为其他应付款挂账处理。目前，本案及关联案件共四套房屋20%的首付款与股东还没有结算，属于公司债务，如房屋卖出后有多余资金将还给股东。诉讼中，原告经本院限期举证但未提供与本案类似的其余房屋在出售时相关款项的入账凭证，特别是房屋增值部分的入账情况。因此，原告并无充分证据证明本案所涉房屋确为原告和京公司名下财物。最后，即便如原告及第三人中州彬确认的因第三人中州彬为原告和京公司的实际投资人，购房系为设立中的原告和京公司，那么，本院认为，如原告庭审时所述，公司当时共购买了八十余套房屋，案涉的房屋仅是其中一套，中州彬的上述购房行为显然不属于为履行公司设立之必要行为，且本案中也不是以设立中公司名义对外行公司设立之必要行为，故根据公司法之相关解释，即便公司追认，作为合同相对方也有选择权，本案中，鉴于代持关系合同相对方的被告并不认可原告追认，故对于原告及第三人中州彬的上述确认，本院亦不予认可。综上，本院认为，本案代持合同相对方为第三人中州彬，原告和京公司以权利人的身份主张代持合同相关权利，证据不足，本院不予支持。 至于原告和京公司因案涉房屋装修、还贷存有出资行为，按照《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》之规定，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。因此，就上述出资问题，原告和京公司与第三人中州彬可另案解决。而被告钟胤陈述的其与中州彬因购买案涉房屋形成事实上的债权债务关系，双方之间的债权债务关系包含了借贷关系及委托租赁关系的意见，本院认为，一方面，被告钟胤的上述主张未提供证据予以证明；另一方面，上述意见也与本案查明的事实不符，故对于该意见本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告上海和京投资管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费40000元，保全费5000元，合计45000元，由原告上海和京投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行；帐号XXXXXX）预交上诉案件受理费。 审 判 长  龚春华 人民陪审员  陆素珍 人民陪审员  黄梅珍 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  周 婷