广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初449号原告：李朝初，男，1976年2月出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：吴伟鹏，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙光钊，广东浈阳律师事务所律师。被告：何道有，男，1954年10月出生，汉族，住广东省英德市。被告：何逾祥，男，1978年10月出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。系被告何道有的儿子。原告李朝初与被告何道有、何逾祥建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李朝初的委托诉讼代理人吴伟鹏到庭参加诉讼。被告何逾祥、何道有经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李朝初向本院提出诉讼请求：一、确认位于英德市英城XXXX区第六栋第七间、第八间房屋的所有权归原告所有；二、判令被告协助原告办理土地及房屋的不动产登记；三、本案案件受理费由被告承担。（变更前的诉讼请求为：判决原告自己办理从杨四妹、何逾祥、何道有方受让的英德市英城XXXX区第六栋第七间、第八间柒拾伍平方米宅基地使用权权属登记（含转户登记）手续）事实和理由：2001年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《宅基地转让协议》，约定：被告将位于英德市XXXX、××75㎡的建房用地转让给原告，转让费为23000元；房屋建好验收后，被告协助办理房产权证，并协助办理房产权转让手续，等等。双方交易时，该地皮已由包工头刘绍光建好三层半楼房的基础。原告购地后支付了地皮转让费23000元给被告，并付清给被告此前支付的报建、开线、图纸设计费1300元、承建方基础工程费7500元，共31800元。被告交付地皮，由包工头刘绍光为原告建起三层半楼房。原告支付了该楼房的工程款，并在工程竣工且装修好后携全家于2000年农历十二月大年三十迁入新楼居住至今。原、被告双方签订的《宅基地转让协议》是双方的真实意思表示，合法、有效，且被告履行了交付宅基地的实体义务，原告已履行了全部义务，且建好楼房居住生活近二十年。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告依法有协助原告办理涉案地皮的转户登记的强制性规范义务。但是，原告多次要求被告方到国土部门协助办理宅基地使用权转户手续，被告方却一直以各种理由拖延履行协助义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第八条规定：“有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续。”英德市国土局英国土征[1996]21号《关于英城镇李连娣等贰拾捌户私人征地建房的批复》和《市区私人建房征（用）地申请呈批表》证明涉案土地是杨细妹所有，属于划拨土地。涉案第七、八间当中的第七间50㎡是上述审批表所注姓名为杨四妹；四至为东至何逾祥，西至林秀芬，南至行人道，北至行人道的地块；第八间所指的25㎡是从何逾祥所占有的50㎡进行分割所得。从申请审批表的四至以及附图可以证实上述事实。另，对于交易过程，原、被告签订涉案协议时已建好地基，当时建筑进度是已经建好一楼楼面。杨细妹是被告何道有的母亲。原告起诉时将杨细妹列为被告，由于杨细妹已死亡，故撤回对杨细妹的诉请。被告何逾祥、何道有没有答辩。本院经审理认定事实如下：1995年11月1日，被告何道有的母亲杨细妹（已死亡）申请在英德私人建房用地，相关职能部门在《市区私人建房征（用）地申请呈批表》作了审批，当时的英德市国土局最后审批时间是1996年4月29日。1996年4月29日，英德市国土局作出英国土征[1996]21号《关于英城镇李连娣等贰拾捌户私人征地建房的批复》，主要内容：同意征用英城XX旱地1400㎡（2.1亩）分别划拨给XX李连娣等28户作建新村住宅自用地；其中杨四妹50㎡（即第七间）；土地所有权属国家，使用权属用地者；土地属划拨性质，若发生转让、出租需到市国土局办理审批手续，补交出让金，否则按土地管理法规处理。2001年3月31日，原告作为乙方与被告何道有及其母亲杨细妹（已死亡）作为甲方签订《宅基地转让协议》，主要约定：甲方将位于英德市XXXX第七间（50㎡）、第八间（其中西25㎡）共75㎡建房用地转让给乙方使用；转让费为23000元；乙方补偿甲方已支付的报建、开线、图纸设计费共1300元和原按合同约定支付给承建方基础工程费7500元；房屋建好验收后，甲方协助办理房产权证，并协助办理房产权转让手续。合同签订后，原告按约定支付上述款项，何道有、杨细妹按约定交付地皮和基础；原告建起了三层半楼房。当事人至今未办理转让涉案土地的审批手续，涉案楼房也未办理不动产权属登记。本院认为，法律明文规定国家对不动产实行统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；依法改变土地所有权、使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。杨细妹提出用地申请在英德市国土局作出英国土征[1996]21号《关于英城镇李连娣等贰拾捌户私人征地建房的批复》之前。该批复载明：涉案土地属划拨性质，若发生转让、出租需到市国土局办理审批手续，补交出让金。土地使用权人经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，直到起诉前仍未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，应当认定涉案《宅基地转让协议》无效。此外，原告没有举证证明涉案第八间25㎡土地使用权归属何道有、杨细妹。综上所述，原告的诉讼请求理据不足，不予支持，应予驳回。被告何道有、何逾祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第一款、第六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李朝初的诉讼请求。案件受理费￥9800.00元，由原告李朝初负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  赖付亮人民陪审员  徐思蝶人民陪审员  李秀梅二〇一九年七月三十日书 记 员  李艳婷附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。……第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。