上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初5906号原告(反诉被告)：陶晶，女，1979年9月17日生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：卫源仁，上海普世律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈狄奇，男，1981年7月12日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：张付钢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。第三人：谢澄滨，男，1957年9月6日生，台湾地区居民，住上海市松江区。委托诉讼代理人：胡勇刚，上海五富珑行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文萝，上海五富珑行律师事务所律师。原告(反诉被告)陶晶与被告(反诉原告)陈狄奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提出反诉，本院于2018年6月20日受理后与本诉合并于2018年7月25日公开开庭进行了审理。本案于2018年9月19日转为适用普通程序审理，于2018年11月7日应原告申请追加谢澄滨为本案第三人，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卫源仁、被告的委托诉讼代理人张付钢以及第三人的委托诉讼代理人胡勇刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶晶向本院提出诉讼请求：1.判令被告以原告作为合同相对方继续履行《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告将位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)交付并过户至原告名下。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.判令被告与第三人签订的《房屋买卖合同》自2018年7月25日起解除；2.判令被告返还原告购房款3,178,000元。事实和理由：2015年底,原告因上海房产限购政策限制,与第三人协商通过其购买系争房屋。2016年1月4日,第三人(乙方)与被告(甲方)签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋转让款共计人民币807万元;逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方面解除合同,甲方单方面解除合同的,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任，等。原告于2015年末和2016年初，共向第三人转账430万元，第三人将其中311万余元用于支付系争房屋购房款。后第三人在没有任何征兆的情况下告知原告不再继续配合购买系争房屋并向原告返还100万元。因第三人不再配合原告购房，也不配合原告联系被告处理后续事宜，原告无法和被告达成一致，买卖合同至今既未解除也未能继续履行，被告也无权行使解除权。本院(2017)沪0117民初9678号案件(以下简称“9678号案件”)民事判决书也对由第三人代理原告购买系争房屋作出确认，故原告诉至法院请求继续履行与被告之间的买卖合同，但是在本案第一次庭审中，被告明确表示不再继续履行合同，故原告变更诉讼请求为上述内容，望判如所请。被告辩称：1.原告诉称第三人在签订合同时就告知购房情况并披露信息与事实不符，第三人与被告协商购买系争房屋、签订买卖合同及付款时均未披露实际购买人为原告；2.原告向第三人转账的情况，被告不清楚，原告诉称系第三人不配合买房并将100万元退还原告，明确是第三人违约，不利后果应当由原告自行承担；3.原告称第三人不配合购房也不配合原告联系被告，可见第三人不愿意也没有向被告披露过实际购房人为原告；而且被告向第三人发出解除通知后就通过中介告知第三人解除合同事宜，被告不清楚第三人是否将此情况告知原告，但是原告在2016年5月通过中介得知被告电话后，被告已经明确告知原告合同已经解除，不会将系争房屋继续出售，而原告也表示同意解除不要房屋了；4.被告本人及其父亲并没有推诿对该事情的解决，而是原告和第三人之间相互不配合，原告和第三人从未共同来找到被告解决后续事情，第三人也从未明确认可实际购房人是原告，是因为原告和第三人之间的矛盾导致被告无法和原告直接处理合同解除事宜；5.被告已经按照合同约定的地址向第三人发出解除合同通知，在该通知信函退回之日即视为被告和第三人签订的买卖合同已经解除，原告所提出的解除事由不成立；至于已经收到的房款3,178,000元在扣除原告应当支付的违约金等款项后余款同意退还。同时，被告提出反诉请求：1.判令确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月19日解除；2.判令原告按合同约定支付被告赔偿金120,000元；3.判令原告按合同约定支付违约金1,614,000元；4.判令原告支付被告因本案诉讼支出的律师费80,000元；扣除上述2、3、4项原告应向被告支付的款项后，被告自愿将余款返还给原告；5.判令原告协助办理注销系争房屋的预告登记。针对被告的反诉请求，原告辩称：1.被告消极履行解除权，被告发出的解除函未签收则买卖合同尚未解除，被告可以通过其他方式通知原告或第三人，但被告却未以合理方式通知；2.赔偿金120,000元，没有合同依据，不予认可；3.对于解约违约金1,614,000元，不予认可，就算需要承担也是过高的，希望法庭酌情调低；4.律师费没有事实和法律依据；5.系争房屋上即便有预告登记也是第三人予以配合，且根据原告核查该预告登记应该已经注销。本院经审理认定事实如下。系争房屋登记于被告名下。2016年1月4日，第三人作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订网签版本《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)并约定，1.甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积306.12平方米，转让价款为807万元。2.甲、乙双方同意，甲方于2016年3月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。3.甲、乙双方确认，在2016年3月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4.乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日的赔偿金外，还应按房屋总价的20%支付违约金，并支付签约方中介方总房价2%中介服务费；乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余额返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应接到书面通知之日起5日内向甲方支付；如有逾期按照违约金未付款的万分之五计算。5.甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房屋交接及产权转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付系争房屋的，乙方有权单方面解除合同；乙方应当书面通知甲方，乙方并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价20%支付违约金，并支付签约方中介方房屋总价2%中介服务费；甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项，逾期一天按未付款额万分之五支付违约金。6.补充条款(二)：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。7.附件三付款协议：待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》(买卖合同)的当天，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款200万元；于2016年1月16日前乙方应直接支付给甲方部分首期房价款1,178,000元；乙方以银行贷款方式支付给甲方房款4,842,000元(他项权利证明办出后三个工作日内，乙方将他证交到银行，该款项由银行直接划入甲方账户)：乙方于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，甲方必须配合办理并提供相关资料，若乙方申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度，则乙方应于交易过户之前以现金形式补足该不足部分；于2016年3月1日前，甲乙双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方应将系争房屋交付乙方，同时乙方应直接支付给甲方房屋尾款5万元，交房前所发生的所有费用由甲方承担并支付。8.本合同各在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应与10日内通知签约各方及中介方，乙方落款地址为“上海市松江区涞亭南路599弄238”。合同另对其他事项作了约定。被告称其在与第三人签订买卖合同时，第三人未披露实际购买人为原告，但是在9678号案件判决后亦认可系原告委托被告购买系争房屋事宜。本院于2017年6月16日受理原告诉案外人王莉及第三人谢澄滨委托合同纠纷一案即9678号案件，在该案中，原告主张请求确认其与王莉、谢澄滨之间的委托合同已于2016年4月8日法定解除，王莉、谢澄滨对此共同辩称：不同意原告的诉讼请求，第一，王莉、谢澄滨替原告买房的事情很多收尾都没有结束，而原告交付的款项，王莉、谢澄滨均已作为购房款代为支付完毕；第二，王莉、谢澄滨在庭审前从未以任何方式向原告告知要求解除委托合同，在2017年4月份左右，原告的委托律师、王莉、谢澄滨以及王莉、谢澄滨委托律师、房东曾经就原告委托王莉、谢澄滨购买系争房屋的后续处理事宜一起协商过，但未达成一致意见，现在解除委托合同，不利于王莉、谢澄滨的利益保护，待处理完房屋买卖合同后续事项后再协商解除委托事项；第三，王莉、谢澄滨在委托合同履行过程中并不存在违约行为。在该案中，本院查明，签订《上海市房地产买卖合同》当日，原告通过银行转账的方式分别将2,600,000元、500,000元转至王莉的银行账户，用于支付房款。到账后，谢澄滨即向被告支付房款2,000,000元。2016年1月13日，原告再次转账给王莉1,000,000元。次日，谢澄滨向陈狄奇支付房款1,178,000元。2016年4月7日，王莉向原告转账1,000,000元。2016年4月8日，王莉通过微信向原告表达欲解除上述委托合同的意愿，但原告未同意。此后数日，原告通过微信要求王莉、谢澄滨继续协助其办理与被告房屋买卖合同后续事宜，王莉亦有继续办理委托事项的意思表示，但后续事宜至今协商未果。审理中，王莉、谢澄滨陈述，谢澄滨与被告签订的《上海市房地产买卖合同》之所以不能继续履行，原因在于原告不能按期支付剩余房款而构成买方违约，被告不肯继续履行合同，要求追究买方违约责任，之后原告一直没有给予王莉、谢澄滨支付20%违约金的授权，所以王莉、谢澄滨无法与被告进行积极的协商；此外，在签订房屋买卖合同时，王莉、谢澄滨即向被告披露过实际买受人为原告。对此，原告认为由于谢澄滨申请贷款没有成功，待原告筹得全部房款时已经超过了付款期限，王莉、谢澄滨不再配合，导致房屋买卖合同不能继续履行。本院于2017年12月20日就该案判决如下：确认原告陶晶与王莉、谢澄滨之间达成的委托购房合同于2017年9月16日解除。被告确认自第三人处取得房款支付共计为3,178,000元，第三人对此予以确认。被告称2016年2月下旬通过居间方催告第三人贷款事宜，第三人称无法贷款，在2016年3月1日之后第三人又称系争房屋是其代他人购买而实际购买人也不打算继续购买系争房屋。原告则称其从未向第三人表示不愿意继续购房且原告有能力支付房款，其在得知付款期限截止的情况下还另售了其他住房，但是第三人在2016年4月8日向原告表示不愿意继续帮原告购房。被告于2016年4月18日向第三人位于上海市松江区涞亭南路XXX弄XXX号的地址寄送《解除房地产买卖合同通知书》，未被第三人签收，后于2016年4月19日退回被告。经本庭于2018年7月25日当庭打开信函显示，《解除房地产买卖合同通知书》内容为：第三人在编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》签订后截止2016年1月15日支付房款3,178,000元，但未按合同附件三规定的时间、期限、付款方式支付剩余房款，已构成违约，故通知解除双方签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及承担违约责任等。被告称在2016年4月下旬告知居间方要求解除合同，但是不清楚居间方是否转告第三人。被告称在2016年5月和原告见面时，原告明确表示要解除合同并支付赔偿金和违约金，但是被告考虑到房款均由第三人支付故要求第三人出面处理房款退还问题，但是第三人始终未和原告一起出现且拒绝配合，故被告未能退还房款。另查明，原告系非本市户籍人员，自认截止到法庭辩论终结之日不具备在本市购买商品房资格。被告为本次诉讼支付了律师费80,000元。上述事实，主要有上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿信息、民事判决书、解除房地产买卖合同通知书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告与第三人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。根据已经生效的9678号案件民事判决书，第三人系受原告委托购买系争房屋并与被告签订《上海市房地产买卖合同》及履行合同义务，被告虽表示在签订合同之时不明知但在9678号民事判决书生效后认可原告和第三人之间的委托代理关系，则由被告与第三人所签订的《上海市房地产买卖合同》对原、被告均具有拘束力，原告与被告均基于第三人所实施的代理行为对彼此享有权利和承担义务。现原、被告均主张解除被告与第三人所签订的《上海市房地产买卖合同》，本院予以确认，但双方对于合同解除的原因及时间存在争议。则本案的第一个争议焦点在于违约方为何以及各方的单方解除权是否成立。对此，本院认为，根据已经查明的事实，第三人应以银行贷款方式支付被告房款4,842,000元且应在交易过户即2016年3月1日之前办妥银行贷款的申请和审批手续，而显然第三人或者原告均没有提供证据证明第三人在2016年3月1日之前已获得银行贷款审批或者已经现款付足4,842,000元房款，并直到原告起诉时亦没有付足该笔房款或者准备支付该笔房款。而又根据9678号案件，第三人和案外人王莉作为受托人陈述因为原告不能按期支付剩余房款导致了第三人与被告之间的买卖合同不能继续履行，而原告截止到2016年1月13日向案外人王莉支付的款额合计为4,300,000元,显然不足以支付全部房款。因此，无论原告与第三人之间的委托代理关系因何产生矛盾，均不影响被告作为系争房屋的出售方主张原告按期支付房款的权利，第三人作为原告的委托代理人逾期支付房款，且在2016年4月18日被告发出《解除房地产买卖合同通知书》之时已逾期15日以上，故被告享有因第三人逾期支付房款的单方解除权，被告以此主张解除《上海市房地产买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。故原告主张《上海市房地产买卖合同》解除的理由不成立，本院不予确认。至于合同解除的时间，被告以《解除房地产买卖合同通知书》的形式向第三人发出解约通知虽被退回，但系按照合同约定的地址寄送，则被告以解约通知退回之日即2016年4月19日作为合同解除之日，符合合同约定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张要求被告退还已付房款3,178,000元，第三人确认系代原告支付上述房款，故原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。对于被告的反诉请求，本院认定如下：1.赔偿金120,000元。被告根据《上海市房地产买卖合同》第九条第(三)项主张该项赔偿金并以4,842,000元为基数、日万分之五为标准自2016年3月2日计算至2016年4月19日，符合合同约定，并非与被告所主张的解约违约金属于重复主张，被告可主张该项赔偿金。原告抗辩称该赔偿金标准过高的意见，本院予以采纳并将计算标准酌情调整为日万分之二，计原告应支付赔偿金为47,451.60元。2.违约金1,614,000元。被告根据《上海市房地产买卖合同》第九条第(三)项主张该项违约金并按总房价款8,070,000元的20%计算为1,614,000元，符合合同约定。原告抗辩称该违约金标准过高的意见，本院予以采纳，理由是违约金具有补偿性及惩罚性的特征，且应对照被告的实际损失。被告称其出售系争房屋所得价款将用于他处购房但因为第三人未能及时付款致其未能他处购房，因彼时房价大涨给被告造成了巨大的经济损失，且不论被告他处购房是否属实，即便被告确实有他处购房的打算，且因房价上涨而产生的损失也属于间接损失，在双方未在合同中明确约定的情况下该损失也不属于第三人在签订合同时可以预见并要承担的损失范畴，且被告没有证据证明在原告存在违约的情况下，被告已经采取了适当措施防止损失的扩大。因此，本院综合考虑上述因素及被告的其他损失，对违约金酌情作出适当的调整，认定原告应支付违约金为400,000元。3.律师代理费80,000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。4.原告协助办理系争房屋的预告登记注销手续。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。但是根据本院查实，系争房屋未查到有预告登记记录，被告也未举证证明原被告及第三人就涉案房屋的买卖进行了预告登记，故对于被告的此项请求，缺乏事实依据，本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条以及《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认由被告(反诉原告)陈狄奇与第三人谢澄滨于2016年1月4日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)于2016年4月19日解除；二、被告(反诉原告)陈狄奇于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陶晶购房款3,178,000元；三、原告(反诉被告)陶晶于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈狄奇逾期付款赔偿金47,451.60元；四、原告(反诉被告)陶晶于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈狄奇解约违约金400,000元；五、驳回被告(反诉原告)陈狄奇的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,304元、财产保全申请费5,000元、反诉案件受理费10,563元，合计诉讼费47,867元，由原告(反诉被告)陶晶负担26,162元(已付)、被告(反诉原告)陈狄奇负担21,705元(已付10,155元，余款11,550元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李晓蕾人民陪审员  马蒙恩二〇一九年二月十四日书 记 员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。