四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0191民初2027号 原告：谭园，女，汉族，1988年4月6日出生，住四川省郫都区。 委托诉讼代理人：周政印，四川法也律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：四川宇瑞通建筑工程有限公司，住所地：成都高新区天府大道北段1700号3栋2单元16层1610号。 法定代表人:黄晓燕。 委托诉讼代理人：陈红军，四川泰宇律师事务所律师，特别授权代理人。 原告谭园诉被告四川宇瑞通建筑工程有限公司（以下简称“宇瑞通建筑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周政印、被告的委托诉讼代理人陈红军到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告谭园向本院提出的诉讼请求为：1.解除原被告签订的《购房协议》；2.被告向原告返还购房款800000元；3、被告支付资金占用利息损失（按照年利率6%标准，其中300000元从2017年11月4日起算，其中200000元从2017年11月8日起算，其中200000元从2017年12月17日起算，其中100000元从2017年12月25日起算，资金占用利息损失计算至被告还清购房款之日止）；4.被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。其事实与理由为：2017年11月4日原被告双方签订购房协议，该协议载明被告与案外人成都恒金置业有限公司于2017年4月签订的成都恒河广场项目之机电总承包合同约定的抵房协议，把协议中所抵房屋二十二楼其中80平方以每平方米11000元销售给原告，房屋总价暂定88万元。原告在该协议签订时向被告支付30万元，后委托谭皓向被告支付30万元，后又通过谭海燕向被告支付20万元。2017年12月16日原被告双方又签订两份购房协议，约定原告另购买被告前述所抵房屋二十二楼62平方米户型毛坯房两套，购房价格分别为1.2万元每平方米、1.1万元每平方米，两套房屋总价1426000元，原80平方米的购房协议作废。该协议签订后，原告按约定向被告支付购房款。后发现，被告仅仅对案涉房屋享有抵押权而不具有所有权，其系无权处分，被告也未取得商品房预售许可证，没有售卖资格。原告认为，被告并非案涉房屋产权人，被告出售案涉房屋系无权处分，导致原告不能取得产权，原告据此认为案涉购房协议无法继续履行。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告宇瑞通建筑公司辩称：1.对双方签定的购房协议真实性无异议，该协议虽名为购房协议，但实为订购协议，协议内容并不确定，只有房屋的单价，如面积、位置、交房时间等都没有明确，被告认为该协议仅是订购协议而不是正式的商品房买卖协议；2.该协议不是商品房买卖协议，被告并不是开发商，不应适用商品房买卖的相关司法解释；3.对案涉的标的物，被告是有处置权的，被告与房屋开发商所签订的抵房协议中明确约定，被告有处置权。正因为被告对房屋有处置权，所以原告想依据被告没有房屋处置权而提出解除合同，使合同的目的不能实现是与客观事实不符的；4.案涉房屋是有预售许可证的，所以也不会存在合同无效的相关情况；5.被告不认可原告享有法定解除权，亦不同意解除案涉购房协议；6.综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明： 2017年11月4日，被告宇瑞通建筑公司（出售方）与原告谭园（购买方）签订《购房协议》一份，主要约定：根据被告与案外人成都恒金置业有限公司于2017年4月签订的成都恒河广场项目之机电总承包合同约定的抵房协议，现被告将抵房协议中所抵房屋二十二楼其中80平方以每平方米11000元销售给原告，房屋总价暂定88万元，最终以购房合同金额为准；双方签订本协议时给付被告订金25万元，转账至被告指定的刘金的银行账户。2017年12月16日，原被告重新签订了两份《购房协议》，庭审过程中原被告双方均认可这两份新《购房协议》签订之后，前述2017年11月4日签订的《购房协议》即作废。第一份新《购房协议》约定：根据被告与成都恒金置业有限公司于2017年4月签订的成都恒河广场项目之机电总包合同约定的抵房协议，现被告将抵房协议中所抵房屋22楼62平方米户型毛坯房一套（最终以实际购房合同实际面积为准）以11000元/平方米销售给原告；该套房屋总价暂定为人民币68.2万元，最终房屋总价以购房合同实际面积*11000元/平方米为准；购买方是否选择精装和精装价格以实际购房合同为准；双方签订本协议三日内原告给付被告总房款的50%，剩余尾款待该房屋购房合同在房管局备案后三日内付清。该协议并列明了被告指定的收款账户（户名刘金）。 第二份新《购房协议》约定：根据被告与成都恒金置业有限公司于2017年4月签订的成都恒河广场项目之机电总包合同约定的抵房协议，现被告将抵房协议中所抵房屋22楼62平方米户型毛坯房一套（最终以实际购房合同实际面积为准）以12000元/平方米销售给谭园，该套房屋总价暂定为人民币74.4万元，最终房屋总价以购房合同实际面积*12000元/平方米为准，购买方是否选择精装和精装价格以实际购房合同为准，双方签订本协议三日内原告给付被告总房款的50%，剩余尾款待该房屋购房合同在房管局备案后三日内付清。该协议并列明了被告指定的收款账户（户名刘金）。 原告向被告支付购房款情况如下：2017年11月4日原告委托谭皓月向被告指定账户转账支付30万元、2017年11月8日原告向被告指定账户转账支付20万元、2017年12月17日原告向被告指定账户转账支付20万元、2017年12月25日原告向被告指定账户转账支付10万元。以上原告向被告支付的购房款合计为80万元整。 原告举证的2017年4月6日被告宇瑞通建筑公司（乙方）与案外人成都恒金置业有限公司（甲方）签订的《恒河广场机电总承包施工合同》对以房抵款进行了约定，载明：1、乙方可自己购买本合同中约定的商品房，同时也有权书面指定本合同以外的第三人作为购买人购买该商品房，具体以后续三方协议为准；甲方可以向乙方推荐购买人；2、本协议中约定的以房抵款的“房屋总价款”合计为人民币42467565元，该款系作为甲方抵扣原协议约定应支付工程进度款的等值货币支付行为，乙方同意该款项从原协议中甲方尚欠乙方工程进度款或结算款中予以扣除，直至抵扣完毕；3、乙方在寻找实际购买人时可依据实际情况自行确定最终销售价格，本协议所约定的以房抵款价格不受任何最终销售价格的影响，无论超出或低于以房抵款价格的，均由乙方自行享有权利并承担义务；4、乙方在确定了购买人及购买价格后，需书面通知甲方，甲方在收到通知后三个工作日内同购买人签署《商品房认购协议》；5、甲方与购买人签订认购协议后，需由甲乙双方共同确认，原协议工作内容已达相应付款节点，且甲方完成付款审批并满足足额抵扣本协议约定房源价值后，甲方方能与购买人签订《商品房买卖合同》并办理相关手续； 2017年4月6日，被告宇瑞通建筑公司（乙方）与案外人成都恒金置业有限公司（甲方）还签订了一份《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》，主要约定：鉴于甲乙双方于2017年4月签订了《恒河广场机电总承包施工合同》（以下简称原协议），现经双方友好协商，签订本协议；甲方同意用以下可预售房产冲抵或预冲抵甲方依据原协议应支付乙方的工程进度款；甲方所开发物业恒河广场项目商品房冲抵原协议合同款，该商品房位于四川省成都市成华区建和路28号，冲抵上述合同款项的商品房具体情况如下：1栋1单元22层整层至23层整层，建筑面积3212.76㎡，交楼时间以《商品房买卖合同》为准，房屋总价33733980元，建筑面积单价10500元/㎡；2、1栋1单元2907室，建筑面积159.79㎡，交楼时间以《商品房买卖合同》为准，房屋总价1677795元，建筑面积单价10500元/㎡；3、2栋401室，建筑面积335.99㎡，交楼时间以《商品房买卖合同》为准，房屋总价7055790元，建筑面积单价21000元/㎡。 《恒河广场机电总承包施工合同》的前述1-4点约定也体现在上述《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》之中。 2016年8月20日，案外人成都恒金置业有限公司取得恒河广场项目（项目坐落：成华区建和路28、30号）的商品房预售许可证，预售范围包括1号楼商业及1单元办公，2、3号楼及地下。 庭审过程中，被告称其在与原告签订案涉购房协议时向原告出示了被告与开发商签订的施工合同和抵房协议，原告清楚知道被告有房屋处置权，才与被告签约。被告陈述原告要购房需与开发商成都恒金置业有限公司签订商品房买卖合同，被告亦已向开发商提出签约要求，但开发商至今还没有通知原告签约。 以上事实，有原、被告双方的当庭陈述及原告举证的《购房协议》三份、收据和被告举证的《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》、商品房预售许可证等证据在卷佐证。 本院认为，关于案涉《购房协议》是否有效的问题，原被告签订的两份《购房协议》均约定“根据被告与成都恒金置业有限公司于2017年4月签订的成都恒河广场项目之机电总包合同约定的抵房协议。”，说明原告知晓被告与案外人成都恒金置业有限公司签订的《恒河广场机电总承包施工合同》中以房抵款协议的内容，根据该协议，案外人成都恒金置业有限公司拿房屋来抵欠付被告的工程款，被告自行寻找购买人并自行确定销售价格，被告安排其落实的购买人与案外人成都恒金置业有限公司直接签订商品房认购协议，后续也直接签订商品房买卖合同。根据该约定，被告虽并非案涉房屋开发商，但被告对案涉房屋有销售权，被告落实的购房者与开发商直接签约，且根据被告的举证案涉房屋的开发商也已取得预售许可证，原告主张案涉《购房协议》无效无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告是否享有法定合同解除权的问题，原告系被告落实的购买人，且与被告签订了两份《购房协议》，且截至2018年5月31日被告已收取原告支付的部分房款80万元，但被告至今都无法安排原告与案外人成都恒金置业有限公司签订商品房认购协议或商品房买卖合同，导致原告通过与被告签订购房协议购买被告受抵房屋的合同目的无法实现，故原告享有法定合同解除权。原告通过诉讼方式行使合同解除权，本院向被告送达本案起诉状等法律文书的时间为2019年2月14日，原告要求解除合同的意思表示于这一天到达被告，故双方签订的两份《购房协议》于2019年2月14日解除。两份《购房协议》解除后，被告应向原告退还已付购房款80万元。因被告责任导致两份《购房协议》解除，故原告要求被告赔偿每笔付款的资金占用利息损失，本院予以支持。原告要求按照年利率6%计算该利息损失，无法律依据，本案按同期贷款基准利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告谭园与被告四川宇瑞通建筑工程有限公司于2017年12月16日签订的两份《购房协议》于2019年2月14日解除； 二、被告四川宇瑞通建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭园退还购房款80万元并支付该款的资金占用利息（计算方式为：均按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率标准计算；以30万元为基数，自2017年11月4日起计算至该款实际退清之日止；以20万元为基数，自2017年11月8日起计算至该款实际退清之日止；以20万元为基数，自2017年12月17日起计算至该款实际退清之日止；以10万元为基数，自2017年12月25日起计算至该款实际退清之日止）； 三、驳回原告谭园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8700元、保全费4770元，合计13470元。由被告四川宇瑞通建筑工程有限公司承担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一九年五月七日 书记员  谢琳