北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初352号原告：中新华（北京）教育科技有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：吴焱，总经理。委托诉讼代理人：田万勇，男，中新华（北京）教育科技有限公司法务总监。被告：新华书店总店，住所地为北京市西城区北礼士路**。法定代表人：茅院生，总经理。委托诉讼代理人：段志敏，北京嘉润律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：丁恒，北京嘉润律师事务所律师。原告中新华（北京）教育科技有限公司（以下简称中新华公司）与被告新华书店总店（以下简称新华书店）合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。中新华公司之委托诉讼代理人田万勇，新华书店之委托诉讼代理人段志敏、丁恒，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中新华公司向本院提出的诉讼请求：1.请求法院依法判决原、被告双方于2015年10月10日签订的《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》(以下简称《框架协议》)、2017年9月19日签订的《之补充协议》（以下简称《补充协议》）及在《框架协议》项下所签署的《房屋租赁合同》、《战略合作协议书》合法有效，并继续履行至合同期限届满；2.请求法院依法判令被告依照《补充协议》第三条之约定将原“共管账户”中的剩余建设资金5000000元退还给原告；3.请求法院判决被告履行《战略合作协议书》之合同义务，配合原告办理“中共党史美术馆”注册登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。具体事实和理由如下：2015年8月，被告新华书店就其所有的位于北京市西城区北礼士路135号院内危旧房屋的改造改建项目启动招标程序，寻找投资建设和联营合作方，原告中新华公司中标，中国国际招标有限公司于2015年9月11日向原告中新华公司签发了《中标通知书》。根据《中标通知书》的要求，原、被告双方于2015年10月10日签订了“新华书店135号院改造改建合作《框架协议》”，之后双方于2017年9月19日就《框架协议》又签署了一份《补充协议》。在《框架协议》及《补充协议》中，双方对“项目标的、合作方式、合作期限、规划、建设资金及资金管理、新增面积分配、收益分成、运营等事项”均做了明确约定。原、被告双方签订《框架协议》后，根据《框架协议》之约定，双方履行了相关审批手续和签署了一系列履约文件，被告新华书店将协议约定改造改建的13栋建筑物中的11栋以租赁方式移交给原告施工改造改建。在改造改建中，项目的所有投资全部由原告中新华公司负担，原告并向被告支付改造改建期间的租金。在此改造改建项目中，原告履行了合同义务，对被告移交的建筑标物实施改造改建，被告新华书店不仅没有任何资金投入，而且还获得一份可观的租金收入，这对被告新华书店而言是百益无一害的大好事。但是，在合同履行中，被告新华书店并没有严格履行《框架协议》第二条之约定，至今未将北京市西城区北礼士路135号院16号楼、23号楼移交给原告实施改造改建，也没有按照《补充协议》第三条约定将共管账户中的建设资金退还给原告。此外，更为严重的是，原告投入巨额资金将被告移交的项目改造改建完成以后，双方的联合运营初见效益，被告对原告运营实施停电，强令原告低价接收被告介绍房屋租赁客户，阻扰原告的正常运营，之后并向原告提出解除《框架协议》及《补充协议》和《租赁合同》等要求，欲独占项目成果及利益。因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《战略合作协议书》是在《框架协议》项下所签订的，是《框架协议》的重要组成部分。《房屋租赁合同》的签订是为了落实、履行《框架协议》，且被明确列为《框架协议》的附件，是不能独立存在的；双方签订《战略合作协议书》，约定设立“中共党史美术馆”是在双方签订《框架协议》及《房屋租赁合同》的前提下所推进的，不能脱离《框架协议》和《房屋租赁合同》而独立存在。据此，《房屋租赁合同》、《战略合作协议书》不具有独立请求，与《框架协议》及《补充协议》是一个合同整体，就合同争议不能、不宜分别独立诉讼处理。故此，原告为了维护其合法权益，起诉至贵人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益，维护合同的严肃性和法律的尊严。被告新华书店辩称，2015年8月，新华书店通过招标程序就新华书店135号院改造、改建项目进行招标，寻找投资建设合作方。2015年10月10日，新华书店与中标单位即中新华公司签订了《框架协议》。2017年9月19日，双方签订《补充协议》。基于《框架协议》及《补充协议》，2015年10月至2017年5月期间，双方又签订涉案的11份《房屋租赁合同》并将上述标的建筑物交付给中新华公司进行改建、改造。中新华公司承诺在约定时限内完成改造、改建并通过改造改建达到新增建筑面积5470.70㎡，但截至目前，中新华公司仍没有完成对25号及26号建筑物（新编10号楼）的改造、改建，工期严重超出合同约定，且新增建筑面积仅为1324.44㎡，远远低于其在投标文件中承诺的增加面积。同时，中新华公司多次出现延迟支付租金的情形，虽经新华书店多次催要，但至今尚有47678195.2元租金未支付。中新华公司的上述行为已严重违反了双方签署的《框架协议》、《补充协议》以及《房屋租赁合同》的约定，给新华书店造成了严重影响。为此新华书店依据双方签订的《框架协议》、《补充协议》以及《房屋租赁合同》的约定以及《中华人民共和国合同法》之相关规定，已另案诉至法院要求解除合同，我方不同意继续履行合同，基于不安抗辩权，我方现不同意退还建设资金500万元，在本案合同解除、中新华公司支付欠付费用后，我方同意退还。据此，不同意中新华公司的诉讼请求，不同意继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：2015年8月，新华书店就其位于北京市西城区北礼士路135号院改造改建项目启动招标程序，2015年9月6日，中新华公司向新华书店递交投标函，后中新华公司中标。中新华公司以35028万元报价并按照招标合同条款和标准要求投标新华书店总店135号院改造项目，中标函中承诺的新增面积为5470.7平方米。新华书店于本案诉讼中表示该项目并非必须招投标项目，故并未进行合同备案工作。2015年10月10日，新华书店（甲方）与中新华公司（乙方）签订了《框架协议》。约定第一、标的。西城区北礼士路135号院内1-12号新华书店自有建筑，用地性质为工业用地。第二、合作方式。甲方将上述建筑物以租赁使用方式整体交付给乙方出租使用，由乙方负责投资改造改建，双方联合运营。第三、合作期限为10年。第五、改造建设时限为365日。第七、审批。上述工程建设中涉及到的规划、消防、城管等审批工作均由乙方负责，甲方负责提供相关基础资料并承诺以甲方名义申报审批。第十、保证金。乙方应于投标之时向甲方支付1000万元人民币作为履约保证金（该保证金不计利息），待改造改建工程完成并验收合格后，乙方不存在以下违约行为的，甲方将前述履约保证金无息退还；如出现以下列违约行为之一的，甲方有权扣除履约保证金的30%作为违约金，每违约一项加扣履约保证金的30%，直至扣完履约保证金为止，同时，甲方有权终止本框架协议，如违约金不足以弥补甲方的损失的，乙方还应就甲方的损失进行赔偿（包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费）等：1）改造建设时限超出365日的；2）未达到投标文件中承诺的增加的面积的；3）未达到投标文件中承诺的改造改建费用的；4）改造改建后的工程质量未通过甲方验收的，或质量不符合国家标准或行业标准的；5）乙方无偿为甲方自用建筑的改造完成时间超出框架协议签署之日起365日；6）逾期支付建设资金、工程款或租金超过15日的。第十一、新增面积分配。改造建设不改变135号院房屋的权属，即改造建设后的房屋（包括新增面积）的权属全部归甲方所有。改建后新增面积的50%乙方可自投入使用之日起免费使用20年。如乙方对新增面积需要整体统筹使用，甲方按照第17条租金的约定将其余50%新增面积租赁给乙方使用。乙方为甲方自用办公楼梯间加建电梯及门楼增加面积为甲方所有，不参与分配。第十二、收益分成。如乙方对外转租使用的，应于签署转租使用协议之日起三日内将转租使用协议向甲方报备。如对外转租使用租金价格超过乙方向甲方支付的租金使用单价，甲方在双方约定的单价基础使用租金上获得超过部分15%的增值收益，甲乙双方每三个月结算一次。第十五、关于建筑资金管理。甲乙双方共同设立项目专用账号，乙方将建设资金打入专用账号，由双方共管。签订框架协议三日内，乙方向该专用账号注入中标文件中约定的商务标投标总价的30%工程款。其他工程款在施工方协议付款日期前5日注入该专用账号。第十七、租赁使用费。租赁使用费按5年+5年分别确定，前五年租赁使用价格按每平方米4元/天计算，从第二个5年起，租赁使用费价格上浮15%。乙方如转租，甲方将享受超过单价基础租赁使用费部分15%分成。2016年12月22日，双方就共建中共党史美术馆签订了《战略合作协议书》。约定双方根据有关法律共同创建中共党史美术馆合作项目。美术馆地址位于北京市西城区北礼士路135号新华文化创意产业园，主体大楼建筑面积5000平方米，总长达3000米。投资方式及利益分配为中新华公司负责项目的全部建设费用；每年运营费用约为1000万元，由中新华公司负担；合作过程中单项项目所得利润，按照中新华公司70%，新华书店30%比例进行分配；项目利润扣除税费后中新华公司以转账汇款的方式支付给新华书店，双方在协议中对具体账号进行了约定。2017年9月19日，双方签订了《补充协议》。第一条将合作期限修改为20年。第三条甲乙双方一致同意将《框架协议》第十五条修改为：中新华公司设立建设资金账户（开户行：光大银行北京西城支行、账号：×××）。中新华公司从该账户支付施工、建材等与改造改建工程相关款项时，需新华书店签字确认。《框架协议》原十五条相关内容不再执行，新华书店将原共管账户中建设资金退还至中新华公司设立的建设资金账户。第五条中新华公司未按照具体的《房屋租赁合同》约定的时间及数额交纳租赁使用费的，新华书店有权要求中新华公司按欠付金额的3‰向新华书店支付每日逾期付款违约金。逾期超过30天的，新华书店有权单方面解除本合同并收回房屋，同时有权要求中新华公司赔偿新华书店全部经济损失，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失。《框架协议》签订后，中新华公司将2000万元建设资金打入双方共同设立的项目专用账号。《补充协议》签订后，新华书店退还中新华公司1500万元，剩余500万元仍在该账户。在签订《框架协议》之后，双方又根据《框架协议》的约定，陆续签订了涉案的11份《房屋租赁合同》。因各租赁合同条款内容基本一致，以标的北京市西城区北礼士路135号院内38号建筑物（新编2号）为例，协议约定出租方（甲方）新华书店与承租方（乙方）中新华公司于2016年1月14日签订《房屋租赁合同》。第一条房屋基本情况甲方现将北京市西城区北礼士路135号院内38号建筑物（简称该房屋）以现状出租给乙方使用，房屋建筑面积合计：436.8㎡。乙方确认甲方提供的房屋符合乙方的承租要求。该房屋属于甲乙双方签署的《框架协议》约定的建筑物范围。就该房屋的租赁事宜，同时适用《框架协议》的约定。第二条房屋租赁期限及房屋用途（一）房屋租赁期限：五年+五年，即自2016年1月1日至2026年4月30日（其中含4个月装修期）。第三条租金标准及租金支付期限、方式及保证金（一）该房屋租金标准：4元/㎡˙日，年租金：??637728元。该房屋租赁期满五年后，租金自第六个租赁年度起在上年度日租金标准的基础上上调15%，直至租赁合同期满（即按4.6元/㎡˙日计算，后五年每年年租金??733387.2元）。（二）租金支付期限：租金支付方式以6个月为一个交租期，乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方一次性全额支付首期房屋租金：??318864元。以后各期租金支付日期为：自本次租金支付之日起至下一交租期的前5个工作日为交租日。前述日期如遇国家法定节、假日，则国家法定节、假日结束后的第一个工作日为房屋租金支付日期。（三）租金支付方式：乙方以转账支票或银行汇款的方式向甲方支付本合同约定的房屋租金。第四条房屋租赁期间的其他费用（一）物业服务费支付标准：3.85元/㎡/月；本合同有效期内，乙方应向甲方按年支付物业服务费共计??20180.2元/年。乙方应于每年度第一次向甲方支付上半年租金时一并将本年度物业管理费一次性全额缴纳。前述日期如遇国家法定节、假日，则国家法定节、假日结束后的第一个工作日为物业服务费支付日期。（四）供暖费支付标准：47元/㎡/供暖期，供暖面积：436.8㎡。乙方应向甲方按供暖季支付的供暖费为??20529.6元/供暖季，乙方应于每年11月15日前向甲方一次性全额支付该供暖期的供暖费。由于本合同签订时2015-2016年度供暖费（2016年1月1日至2016年3月15日）供暖天数：74天，供暖面积：436.8㎡，支付标准：0.39元/㎡/天，供暖费：??12606元乙方应于本合同签订之日起，同第一期租金一并向甲方交纳。第七条双方责任（一）合作到期后，若乙方继续租赁该房屋，经甲乙双方协商一致，在同等条件下，有优先续租权并另行签订新的租赁合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方互不承担违约责任。第八条甲方违约责任甲方有下列行为之一的，乙方可要求甲方支付违约金??54000元。如该违约金不足以弥补乙方的损失，甲方还应就不足部分进行赔偿，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失，律师费。（一）甲方未能按时提供电源、供暖，严重影响乙方正常使用，且乙方书面通知后5个工作日内仍未改正的。但如甲方未尽前述义务是由于乙方原因导致的除外。（二）甲方未尽房屋修缮义务，导致乙方无法依照合同约定之用途继续使用房屋，且乙方书面通知后5个工作日内仍未改正的。但如甲方未尽前述义务是由于乙方原因导致的除外。（三）甲方不执行双方约定条款的。第九条乙方违约责任（一）乙方有下列行为之一的，甲方可要求乙方支付违约金??54000元。如该违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应就不足部分进行赔偿，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失、律师费。1.乙方擅自拆、改房屋，损坏房屋主体结构或对房屋进行装修、改造或增置的、未经备案批准的。2.乙方利用承租房屋进行违法行为、损害公共利益的。3.不执行国家及北京市对于房屋消防安全等管理规定，经甲方通知后拒不改正的。4.擅自改变房屋用途的。5.乙方不执行双方约定条款的。（二）乙方未按照本合同约定的时间及数额交纳房屋租金、保证金的，甲方有权要求乙方按欠付金额的3‰向甲方支付每日逾期付款违约金。逾期超过10个工作日的，甲方有权单方面解除本合同并要求乙方赔偿甲方全部经济损失，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失、律师费，在这种情况下，租赁保证金不予返还。（三）乙方不按照合同约定时间支付物业服务费、电费、水费、采暖费等费用的，甲方有权要求乙方按欠付金额的3‰向甲方支付每日逾期付款违约金。欠款本金、利益及违约金累计达??5000元，且自甲方书面通知后5个工作日内仍未将所欠物业服务费、电费、采暖费等费用的本金、利息及违约金一次性全额支付给甲方的，甲方有权单方面解除本合同并要求乙方赔偿甲方全部经济损失，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失、律师费，在这种情况下，租赁保证金不予返还。上述协议签订后一期改造改建工程包括新编1号楼（原2、3号楼）、新编5号楼（原4号楼）、新编6号楼（原10号楼）、新编7号楼（原31号楼）、新编8号楼（原30号楼）；二期改造改建工程包括新编2号楼（原38号楼）、新编3号楼（原35号楼）、新编4号楼（原39号楼）、新编9号楼（原12号楼）、新编10号楼（原25、26号楼）、新编12号楼（原23号楼），平房。中新华公司完成的上述房屋具体改造内容涵盖原有部分结构拆除，屋面顶部增加混凝土梁加固，轻结构拆除，结构加固，室内装修，外立面加固装修，新安大门及更换断桥铝合金隔热门窗等项目。审理中，为具体展现改造改建完成内容，中新华公司提供一份落款时间为2019年7月31日的《关于北礼士路135号院“改造改建项目”建设情况的说明》：一、1#楼（原2#、3#楼）改造内容：（1）对屋面的一些轻体结构进行了拆除，重新做保温层、找坡层、防水层及防水保护层等各层做法，并且在屋面浇筑了中央空调基础；（2）对东、北、西侧的屋檐用钢结构加了古建檐子；（3）对原楼体外墙装饰面层进行了铲除，重新抹灰，粘贴保温板，做外造型钢骨架，封水泥压力板，挂网，刮抗裂砂浆，最后挂石材，粘贴古建面砖，局部用停泥砖砌出造型；（4）东侧大门和北侧的三个大门，原旧门全部拆除，重新做基础，并用钢结构做新的装饰门头，装饰面层采用石材和古建小瓦；（5）整个楼板和梁采用了碳纤维加固施工工艺，局部大梁有裂缝处，采用钢筋混凝土灌浆料加固；（6）整体楼的门窗全部更换为断桥铝合金隔热门窗。二、2#楼（原38#楼）改造内容：（1）原有屋面拆除，在屋面部位增加混凝土梁进行加固，在新做保温层和防水层，用钢结构做出起脊的仿古瓦屋面；（2）四周外墙面的原有抹灰层铲除，用钢骨架做出造型，封水泥压力板，挂网，刮抗裂砂浆，粘贴古建面砖；（3）南侧大门用钢结构做框架，干挂石材面层；（4）整体楼的门窗全部更换为断桥铝合金隔热门窗。三、4#楼（原39#楼）改造内容：（1）对屋面的临建设施进行了拆除，重新做防水层并对四周用钢结构做古建檐头；（2）外墙墙面新做保温层，粘贴古建面砖，干挂石材；（3）南侧和北侧的四个大门重新做基础，并用钢结构做新的装饰门头，装饰面层采用干挂石材、停泥砖砌筑、瓦古建小瓦等；（4）本楼的西侧新建了一个钢结构电梯间，安装了一部电梯，外墙装饰采用铝板和玻璃幕墙，室内地面面层铺贴高档砖，楼梯面层铺贴石材，墙面面层涂刷涂料。四、5#楼（原4#楼）改造内容：此楼属于危楼，已破烂不堪，施工难度大。（1）先在原建筑室内开挖基槽做基础，立钢结构框架；（2）做出新的结构后分批拆除原有旧结构；（3）屋面采用起脊的大屋面瓦古建小瓦；（4）外墙面层采用了干挂石材，粘贴古建面砖，用停泥砖砌出造型，并用砖雕增加了一些造型。五、6#楼（原10#楼）改造内容：此楼属于危楼，已破烂不堪，施工难度大。（1）先在原建筑室内开挖基槽做基础，立钢结构框架；（2）做出新的结构后分批拆除原有旧结构；（3）屋面采用起脊的大屋面瓦古建小瓦；（4）外墙面层采用了干挂石材，粘贴古建面砖，用停泥砖砌出造型，并用砖雕增加了一些造型。六、7#、8#楼（原30#、31#楼）改造内容：此楼为小框架结构，梁和柱子截面尺寸都非常小，设计单位对本楼进行了加固设计处理。（1）原屋面保温层拆除；（2）基础开挖到原基础深度，柱子和梁采用了钢筋混凝土灌浆料进行加固（加大柱子和梁的截面），并在顶层增加钢筋混凝土梁和板；（3）墙体采用了钢筋混凝土喷射工艺对墙体双面进行加固；（4）加固完成后在7号楼屋面上用钢结构；（5）8号楼顶层南侧增加古建装饰屋脊；（6）东、西两侧重新做了装饰门头；（7）对原楼体外墙装饰面层进行了铲除，重新抹灰，粘贴保温板，做外造型钢骨架，封水泥压力板，挂网，刮抗裂砂浆，最后挂石材，粘贴古建面砖，局部用停泥砖砌出造型。七、9#楼（原12#楼）改造内容：（1）拆除屋面的轻体结构和原有的保温层和找平层；（2）在屋顶四周增加混凝土梁圈梁，并在二层加固；（3）对原楼体外墙装饰面层进行了铲除，重新抹灰，粘贴保温板，做外造型钢骨架，封水泥压力板，挂网，刮抗裂砂浆，最后挂石材，粘贴古建面砖，局部用停泥砖砌出造型。八、10#停车库（原25#、26#楼）改造内容：此标的物属于危棚，已破烂不堪，施工难度大。（1）原来为仓库棚，无法正常使用，拆除后重新改造；（2）现正在施工，设计是钢结构电动机械式立体停车库。九、占用消防通道违规棚的拆除：新华书店总店主张的所谓“平房”，实则为占用消防通道的临建棚，改造期间已发函告知新华书店总店，并委托其下属物业公司进行拆除。十、院内市政、景观、大门、绿化、老旧管线工程改造内容：（1）本院内的围墙高低不平，破旧不堪，对其进行了维修砌筑，增加古式墙头帽，墙面增加砖雕装饰；（2）东大门按设计图纸新建；（3）把新华书店旧址沙雕，缩小搬进了园区内；（4）为了美化院内环境做新做装饰景观墙、原有强、弱电线做地下暗埋；（5）更换院内所有绿化，以景观松、银杏、玉兰海棠为主；（6）院内增加了雨水、消防、给水、污水等新管线，并把西侧从锅炉房到阜外医院的热力管线两条、热水管线两条由架空改为地下暗埋；（7）把院内所有的旧路破除，浇筑钢筋混凝土垫层，重新铺设沥青路面。新华书店对上述中新华公司提供的标的楼宇具体改造、改建进度情况说明表示基本认可中新华公司描述的上述改造、改建现状，但对中新华公司情况说明第四部分、第五部分对交付楼栋描述为危楼不能认可，原来楼栋也不是危楼，交付时为可实际使用的楼房；第九部分提到的违规棚就是指双方争议的平房，不是棚子；第十部分关于院内市政景观的改造，完成的仅限于我单位已交付建筑涉及的景观部分。另，新华书店认可与中新华公司就交付建筑改造、改建进度没有进行双方确认，但表示除上述三处异议之外对中新华公司提交的上述改造、改建情况说明的其他内容认可。此外，对于改造、改建增加面积的规划审批问题，中新华公司称改造、改建并不改变建筑高度及主体结构，一般采取内建钢结构夹层的方式增加使用面积。对于未报规划审批问题，没有做这方面工作的主要原因是新华书店不配合报规划手续材料的签章。对此新华书店认可增加面积没有经过规划审批，但不认可不配合签章。新华书店称首先依据相关政策涉案项目不需要进行规划审批，且中新华公司出现施工延期及增加面积不符合协议约定等违约行为，新华书店有权不进一步配合办理相关手续。中新华公司主张签订《补充协议》时已投入改造资金、房屋租赁资金、中共党史美术馆筹备资金约2.9亿元，新华书店认可案涉改造、改建费用全部由中新华公司提供，己方无资金投入亦没有第三方资金加入，但表示因《补充协议》签订后已取消了共管账户，实际支出费用时也没有依据《补充协议》经过新华书店签字，故对中新华公司具体投入资金数额新华书店无法确认。如果让该单位说，结合中新华公司提供的采购合同及支付凭证等证据能显示的投入也就能认5000万元左右。新华书店亦主张系2016年2月起就向中新华公司发出《建设资金催缴函》，实际中新华公司仅向项目专用账户中注入资金2000万元，之后建设资金存在没有及时到位的情况，函件中催缴的建设资金为8500万元，至2016年12月29日共发送过34份。对此中新华公司表示不认可收到函件，且该公司始终不存在欠付投资款项的事，该公司强调双方发生纠纷实质是新华书店没有依照《框架协议》交付全部改造楼宇，后期又出现了在园区内断水、断电等阻碍改造、改建进度及标的使用的违约行为所致。对于双方协议中就楼栋交付有无约定具体日期一节，中新华公司称双方《框架协议》约定的改造改建标的系整体交付，确实未约定具体交付时间，但事实上新华书店至今未将新编11号楼（合同中对应楼号为16号楼）、12号楼（合同中对应楼号为23号楼）移交进行改造，从这点看也有违整体交付之合同约定。新华书店称《框架协议》约定标的是整体移交,未完成整体移交系该公司行使不安抗辩权。关于中新华公司主张的新华书店在135号院内自2019年3月出现停水停电等问题，新华书店认可上述行为确实发生，但表示系因中新华公司不给付物业费、供暖费及未按期给付租赁费用，新华书店资金紧张才对其使用的标的进行停水停电；对2019年上半年不配合园区内转租协议承租人开具工商注册地址证明也是因上述原因所致。就双方争议的租金、物业费及供暖费的给付问题，围绕《框架协议》项下135号院内楼宇新华书店与中新华公司签订的涉案11份租赁合同，诉讼中，新华书店就欠付租金、供暖费、物业费于2019年8月1日向法庭提交了《中新华（北京）教育科技有限公司房屋租金及滞纳金统计表》一份，上面记载有中新华公司就每栋建筑物欠付租金、物业费及供暖费的具体起始时间，就此表格记载的每栋建筑中新华公司欠上述费用的起始时间，中新华公司表示认可。双方能确认因各租赁合同约定的起租时间不同，及每份合同欠付租金的起始时间不同，现计算至最近一个租金给付日，已签订租赁合同并已交付标的物部分中新华公司欠付的租金共计为47678195.2元、物业费为269655.84元、供暖费为3159098.8元，以上三项合计51106949.84元。中新华公司对欠付数额予以确认，但称，租金部分新编10号楼交付时为危旧仓库，不具备使用价值，将改建成为园区配套停车楼，正在施工，新华书店不应再主张租金。消防通道临时搭建（新华书店主张的平房）为违建，已经拆除，新华书店不应再主张租金。2号楼无产权证，新华书店不应再主张租金。另对起租时间，中新华公司认为应从标的物改造、改建完成具备租赁使用条件时计算。就物业费中新华公司称依据房屋租赁合同约定，物业费支付起始时间与租金支付时间一致，因租金支付始于4个月装修期后，因此新华书店主张的物业费也应当扣除这四个月。新编3号楼1-2层由租户幼儿园（租用面积2856㎡）该租赁主体应自行与新华书店结算。就供暖费中新华公司称根据京发改【2015】2619号文的规定，非居民六城区暖气费标准下调为42元/平/采暖季。新编3号楼1-2层由租户幼儿园（租用面积2856㎡）自行与新华书店结算，中新华公司不应支付。每栋建筑物第一个采暖季起算时间应从4个月装修期届满后开始计算。2017年起新编4号楼被新华书店强行收回700.46㎡，不应计算供暖费。上述事实有《投标文件》、《框架协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、欠付租金统计表、《战略合作协议书》、标的楼宇具体改造、改建进度情况说明，以及双方当事人陈述等证据在案为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，新华书店与中新华公司签订的《框架协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、《战略合作协议书》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，系合法有效合同。依据《框架协议》、《补充协议》及涉案11份租赁合同，约定新华书店将西城区北礼士路135号院内1-12号新华书店自有建筑物以租赁使用方式整体交付给中新华公司出租使用，由中新华公司负责投资改造改建，双方联合运营。改造建设时限为365日。改造建设不改变135号院房屋的权属，即改造建设后的房屋（包括新增面积）的权属全部归新华书店所有。改建后新增面积的50%中新华公司可自投入使用之日起免费使用20年。如中新华公司对新增面积需要整体统筹使用，新华书店按照第17条租金的约定将其余50%新增面积租赁给中新华公司使用。如中新华公司对外转租使用的，应于签署转租使用协议之日起三日内将转租使用协议向新华书店报备。如对外转租使用租金价格超过中新华公司向新华书店支付的租金使用单价，新华书店在双方约定的单价基础使用租金上获得超过部分15%的增值收益，双方共同设立项目专用账号，中新华公司将建设资金打入专用账号，由双方共管。后双方在《补充协议》中约定将《框架协议》的共管账户修改为：中新华公司设立建设资金账户（开户行：光大银行北京西城支行、账号：×××）。中新华公司从该账户支付施工、建材等与改造改建工程相关款项时，需新华书店签字确认。《框架协议》原相关内容不再执行。对于《框架协议》项下的租赁问题，在《框架协议》已有约定基础上补充协议约定中新华公司未按照具体的《房屋租赁合同》约定的时间及数额交纳租赁使用费的，新华书店有权要求中新华公司按欠付金额的3‰向甲方支付每日逾期付款违约金。逾期超过30天的，新华书店有权单方面解除本合同并收回房屋，同时有权要求中新华公司赔偿新华书店全部经济损失，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失。通过上述《框架协议》、《补充协议》约定内容可见中新华公司与新华书店应系就135号院改造、改建及所涉建筑面积承租经营权的合作法律关系。之后的涉案11份《房屋租赁合同》亦是为了全面履行《框架协议》后续签订的，实质系依据《框架协议》约定内容，《房屋租赁合同》亦作为协议履行中标的交付方式而存在；交付的租赁物为新华书店通过划拨方式取得的在工业用途土地上之待改造建筑，原建筑并不具有显著的商业使用价值，故此新华书店与中新华公司之间不能认定仅为租赁关系，事实上中新华公司需投入大量资金进行租赁标的前期改造、改建，才能使之具备《框架协议》项下的经营使用价值，故此《房屋租赁合同》应系《框架协议》之从合同，不应将《房屋租赁合同》独立于《框架协议》来审查判断其履行内容及双方之履约行为。本案中可以看出《框架协议》是典型的混合合同，也是双务合同，在上述合同履行中中新华公司有给付改造、改建资金及支付房屋租金的义务，新华书店有交付改造、改建标的并使其符合改造、改建条件之主要合同义务。事实上《框架协议》履行中，新华书店认可中新华公司已经投入资金开展改造、改建工作，完成了一期改造、改建工程包括新编1号楼（原2、3号楼）、新编5号楼（原4号楼）、新编6号楼（原10号楼）、新编7号楼（原31号楼）、新编8号楼（原30号楼）；二期改造改建工程包括新编2号楼（原38号楼）、新编3号楼（原35号楼）、新编4号楼（原39号楼）、新编9号楼（原12号楼）、新编10号楼（原25、26号楼）、平房。上述房屋改造、改建涉及的项目包括原有结构部分拆除，屋面顶部增加混凝土梁加固，轻结构拆除，结构加固，室内装修，外立面加固装修，新安大门更换断桥铝合金隔热门窗等内容（详见中新华公司提供的改造、改建项目建设情况的说明）。且在《框架协议》项下租赁合同签订后中新华公司亦依约给付了一定时间段的房屋租金；双方虽未就房屋改造、改建中中新华公司的资金投入予以确认，但新华书店认可园区内建筑物改造均系中新华公司投入资金完成。在此基础上，考虑到改造、改建的现状及中新华公司的履约投入，特别是新华书店至今未将135号院中新编11号楼（原楼号16号楼）、12号楼（原楼号23号楼）移交中新华公司进行改造的事实，本院认为《框架协议》虽未约定标的交付之具体时间，但约定交付方式为整体交付，现新华书店的行为显然无法满足整体交付这一约定条件，已构成违约。考虑到《框架协议》约定的改造期限仅为365天，新华书店迟延交付两栋建筑物的行为对改造周期如此短且改造任务相对艰巨的案涉《框架协议》约定改造内容之义务方中新华公司如约完成改造合同义务势必造成较大程度之影响。新华书店未完成依约给付标的物的主要合同义务，其违约行为在先，且违约内容严重。依据我国合同法规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，基于上述论述，两栋改造、改建建筑迟迟未交，导致中新华公司合同履行抗辩权应已成就，且违约方不享有合同解除权，故此新华书店无权再以中新华公司未依约完工为理由提出解除案涉合同。事实上《框架协议》履行中中新华公司于改造改建中已投入大量资金，势必对新华书店在135号园区内不动产的增值产生积极影响；中新华公司提交的新华书店内刊宣传材料中亦对园区改造成果进行了初步肯定。同时考量案涉合同也不存在显见客观无法履行之情形，故本院认为继续履行上述合同对维护双方利益更加有利。对于新华书店抗辩主张的中新华公司逾期给付租赁费用导致其合同约定解除权成就一节，双方《补充协议》、《房屋租赁合同》中就迟延给付租金行为约定了具体违约情形下守约方享有合同解除权，但如前所述，双方虽签订有涉案11份租赁合同，但据此确认双方仅为租赁合同法律关系并不客观，双方应系《框架协议》项下的合作关系。《框架协议》这一混合合同中有涉及租赁合同权利、义务之内容，但给付租金系在《框架协议》项下中新华公司整体合同给付对价内容之一，改造、改建才是双方基础合同关系。现中新华公司在完成改造、改建《框架协议》项下主要义务时不存在根本违约行为；结合新华书店未整体移交改造标的的违约情形，中新华公司表示其不继续给付租金系行使抗辩权，有事实及法律依据。退一步讲，即使存在中新华公司行使抗辩权是否超出合理范围的问题，其抗辩权基础成就，新华书店以租金给付争议问题即主张解除《框架协议》、《补充协议》，亦缺乏法律依据。综上，通过审查《框架协议》、《补充协议》及《房屋租赁合同》，本案争议焦点应在三份协议约定前提下统一审查，而非截取一份协议约定内容判断解除权成就与否。基于现有证据，通过审查上述合同权利、义务关系，应认定新华书店合同约定及法定解除权均不成就。案涉合同亦不存在无法继续履行之显见障碍。上述协议应继续履行。中新华公司要求确认合同有效并继续履行合同的诉讼请求，应予支持。同时须指出，如前所述，因案涉《房屋租赁合同》系为履行《框架协议》签订，不应将《房屋租赁合同》独立于《框架协议》来审查判断，故在认定《框架协议》及《补充协议》有效且应继续履行的前提下，案涉《房屋租赁合同》之有效且应继续履行已不言自明，并无再行单独以民事判决判项的形式作出认定之必要，否则反而会引起《房屋租赁合同》可独立审查判断之歧义。综合上述因素考虑，本院对中新华公司要求确认《框架协议》、《补充协议》及《战略合作协议》有效并继续履行的诉讼请求予以支持。新华书店关于解除合同的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于合同履行的具体内容，中新华公司要求判令合同履行“至合同期限届满”止，因人民法院无法就尚未发生之事实作出裁判，故本院对此难以支持；中新华公司要求新华书店返还剩余建设资金，鉴于前述双方之间租金、物业费、供暖费等费用争议的实际情况，新华书店关于其在上述争议未解决前暂不退还该笔款项的抗辩理由具有合理依据，本院予以采信，中新华公司的该项诉求，本院于本案中暂不予支持；中新华公司要求新华书店配合办理“中共党史美术馆”注册登记手续，因该诉求概括涉及法人主体设立登记事宜，而在此过程中，除民事法律关系外，另涉及超出民事案件处理范围的其他法律关系，不宜通过具有强制执行力的民事判决予以概括处理，故本院对中新华公司的该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，中新华公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条之规定，本院判决如下：一、中新华（北京）教育科技有限公司与新华书店总店签订的《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》、《之补充协议》、《战略合作协议书》有效，双方予以继续履行。二、驳回中新华（北京）教育科技有限公司的其他诉讼请求。保全费5000元，由中新华（北京）教育科技有限公司负担（已交纳）。案件受理费1818232元，由中新华（北京）教育科技有限公司负担25588元（已交纳），新华书店总店负担1792644元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长  周梦峰审判员  李 珊审判员  姚 颖二〇一九年十月三十一日书记员  林晓天书记员  赵 婕