呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2234号上诉人（原审原告）：梅学娇，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王海清，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑五七，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：祁由分，内蒙古铭川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昊，内蒙古铭川律师事务所律师。上诉人梅学娇与比被上诉人郑五七占有物返还纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初5948号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梅学娇及委托诉讼代理人王海清，被上诉人郑五七的委托诉讼代理人祁由分、刘昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅学娇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持梅学娇的诉讼请求；2、本案诉讼费用由郑五七承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。梅学娇在呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司(一下简称兆丰房地产公司)开发建设呼市新城区沁丰园小区时向兆丰房地产公司供钢材。在梅学娇供钢材过程中,兆丰房地产公司用该小区的房屋抵顶部分钢材款,诉争房屋(沁丰园小区×1号楼中单元16层1602号)系兆丰房地产公司于2015年6月12日结算钢材款时抵顶给梅学娇的,且因该房屋除抵顶部分钢材款外，梅学娇另行向兆丰房地产公司支付现金194000元。同日兆丰房地产公司将抵顶房屋交付了梅学娇,并办理了房屋的交付手续领取了诉争房屋的钥匙等,梅学娇也向兆丰房地产公司交纳了相关费用(装修押金、水电费、门禁卡、电梯卡等费用)。此时,梅学娇对上述诉争房屋行使了合法的占有、使用权。郑五七与兆丰房地产公司于2015年10月29日就涉案房屋签订了《房屋预购协议》,侵害了梅学娇的合法权益。一审法院无视梅学娇早已合法占有的事实,认为梅学娇没有占有涉案房屋系认定事实错误。一审法院适用法律错误。基于梅学娇对涉案房屋已经行使了合法的占有。郑五七系在梅学娇已经合法占有的情况下对涉案房屋进行了控制,侵害了梅学娇合法权益。一审法院驳回梅学娇的全部诉讼请求系适用法律错误,二审法院应当予以纠正。综上所述,一审判决认定事实与适用法律错误,严重的损害了梅学娇的合法权益,恳请二审法院支持梅学娇的上诉请求,保护梅学娇的合法权益。郑五七辩称，一审法院认定事实正确,适用法律正确，应依法维持一审判决。梅学娇的《房屋买卖合同》既未实际履行，也未占有该诉争房屋。在一审庭审中，梅学娇只提供房屋收款收据，收据显示的总价款为590920元，每平方米5500元，该价款明显超出当时的市场合理价格约2900元每平方米，并且梅学娇未提供支付购房款的任何银行流水，就只有19万4仟元的银行流水，该流水款也无法证明是属于购房款；梅学娇陈述用供料款抵顶房屋，但却未能提供任何证据加以证明。再者，梅学娇没有任何证据证明其实际占有使用过该诉争房屋。即使按郑五七陈述其为合法占有人，其请求返还占有物的除斥期间也早已届满，从而该请求权消灭。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定“占有人返还原物的请求权，自侵占之日起一年内未行使的，请求权消灭”o郑五七于2015年10月29日装修并入住该诉争房屋，至今已实际居住将近四年之久，但梅学娇2018年才向郑五七主张其请求权，其请求权早巳超过了一年的除斥期间，其请求权消灭。郑五七系向开发商支付了合理对价购买的诉争房屋，系合法善意取得并于2015年10月29日与兆丰房地产公司签订了《房屋预购协议书》和《房屋装修管理协议》，一次性支付购房全款310000元（分二笔以转账的方式转入开发商指定账户），并办理了房屋交付手续，兆丰房地产公司当日向郑五七交付了该房屋及钥匙，房屋交付时，是未装修的毛坯房，且房屋内没有任何物品。郑五七自接收房屋后立即装修并一直居住至今已近四年，期间一直缴纳物业费、水电费、暖气费、地上车位管理费、蓝牙卡费、公摊费、电梯卡费、应急维修费及服务管理费等涉及该房屋的各项相关费用。因此，该诉争房屋系郑五七合法、善意取得并占有居住使用。而梅学娇没有任何证据证明其占有使用过该诉争房屋，并从未向郑五七行使过占有物返还请求权。根据相关法律规定，行使占有物返还请求权应具备下列条件：一是请求权的主体应为原占有人，请求权的相对人应为现占有人；二是须有侵占行为或事实，且侵占行为的结果导致原占有人丧失占有；三是侵占行为具有违法性。具体到本案，梅学娇从未实际占有过该房屋，因此梅学娇并非原占有人，不能作为该请求权的主体；同时，郑五七通过从开发商处购买合法获得该房屋并实际占有使用，不存在侵占的行为。即使梅学娇以材料款抵顶房屋行为是真实的，那么，本案诉争房屋属于开发商一房二卖，侵权者应为开发商，与郑五七无关，应按商品房买卖合同纠纷处理本案。综上所述，梅学娇诉状中的表述与事实不符，也没有法律依据，而郑五七合法占有诉争房屋并非侵占，一审判决认定事实清楚、证据充分、于法有据，依法维持一审判决，驳回梅学娇的诉求。梅学娇向一审法院起诉请求：1、判令郑五七返还梅学娇位于呼和浩特市新城区沁丰园小区1号楼中单元16层1602号的房屋；2、判令郑五七将已装修的房屋恢复原状。一审法院认定事实：2015年6月12日，梅学娇（乙方）与兆丰房地产公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定梅学娇购买其开发的沁丰园小区第1号楼中单元十六层中东户（1602）号房屋一套，房屋建筑面积107.44平方米，房屋总价款590920元。同日，兆丰房地产公司为梅学娇出具收到全部房款的收据。同日，兆丰房地产公司向梅学娇出具预付水费、电费、装修押金、电梯卡、门禁卡的收条四张。2015年10月29日，郑五七（乙方）与兆丰房地产公司（甲方）签订《房屋预购协议书》，双方约定：预订房屋坐落呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧，1号楼中单元十六层中东户，房屋建筑面积107.44平方米，房屋总价款310000元，甲方在2013年10月29日之前交付乙方使用。2015年10月29日，兆丰房地产公司均为郑五七出具收据，载明收到涉案房屋全部款项310000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。梅学娇与兆丰房地产公司签订《商品房买卖合同》，因兆丰房地产公司尚未取得商品房预售许可，因此，双方签订的《商品房买卖合同》无效。双方签订的合同无效，梅学娇无法根据合同合法取得涉案房屋的所有权，亦无法基于合同关系合法占有涉案房屋。根据我国《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十五条，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。根据庭审中提交的证据和双方当事人陈述，梅学娇对涉案房屋不具有所有权亦未占有涉案房屋，梅学娇要求郑五七返还涉案房屋、恢复原状的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告梅学娇的全部诉讼请求。案件受理费4855元，由梅学娇负担。二审中，梅学娇除坚持一审提交的证据外，向本院新提交了（2018）内01民终1115号民事判决，拟证明相同的事实判决结果应当相同，适用法律也应当一致。经二审审理，本院对一审法院认定的部分事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是郑五七是否应向梅学娇返还诉争的房屋并恢复原状。针对本案争议焦点，出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利:一、已经办理房屋所有权转移登记的；二、已经合法占有房屋的；三、合同实际履行在先的；四、合同成立在先的。2015年6月12日，梅学娇与兆丰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定梅学娇购买其开发的沁丰园小区第1号楼中单元十六层中东户（1602）号房屋一套，房屋建筑面积107.44平方米，房屋总价款590920元。同日，兆丰房地产公司为梅学娇出具收到全部房款的收据。同日，兆丰房地产公司向梅学娇出具预付水费、电费、装修押金、电梯卡、门禁卡的收据。2015年10月29日，郑五七与兆丰房地产公司签订《房屋预购协议书》，双方约定：预订房屋坐落呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧，1号楼中单元十六层中东户，房屋建筑面积107.44平方米，房屋总价款310000元，兆丰房地产公司均为郑五七出具收据，载明收到涉案房屋全部款项310000元。根据双方当事人分别提交的证据，兆丰房地产公司与梅学娇签订合同的时间在先，张生志与兆丰房地产公司签订合同时间在后。兆丰房地产公司向梅学娇出具的水电费、物业管理费、装修押金等票据，可以证明兆丰房地产公司于2015年6月12日向梅学娇交付了案涉房屋。因案涉房屋未办理不动产登记手续，梅学娇购买及交付房屋在先，郑五七购买房屋及交付房屋在后，故梅学娇有权占有使用诉争的案涉房屋。因案涉房屋现在的实际占有人为郑五七，郑五七的占有行为系侵权行为，故郑五七应当从案涉的房屋中搬出，并将诉争的房屋恢复原状。综上所述，梅学娇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第二百四十五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初5948号民事判决；二、郑五七于判决生效之日起三十日内向梅学娇返还位于呼和浩特市新城区沁丰园小区1号楼中单元16层1602号房屋；三、郑五七于判决生效之日起三十日内将位于呼和浩特市新城区沁丰园小区1号楼中单元16层1602号房屋恢复原状。一、二审案件受理费12819元，由郑五七负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 蔡世杰 二〇一九年七月八日书记员 韩 晶