黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初1562号反诉原告：大庆市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地：大庆市高新技术产业开发区火炬新街**新兴产业孵化器**楼****，统一社会信用代码912306075742349819。法定代表人：尹凡忠，总经理。委托代理人：高强，男，1989年5月4日出生，汉族，该公司员工，现住哈尔滨市，反诉被告：赵殿龙，男，1987年2月11日出生，汉族，无职业，住大庆市大同区，委托代理人：王红娟，黑龙江衡川律师事务所律师。反诉原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）与反诉被告赵殿龙买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2017年9月28日作出（2017）黑0603民初516号民事判决，判后，反诉原、被告均不服上诉至大庆市中级法院，大庆中院作出（2018）黑06民终40号之一民事裁定，裁定：撤销原民事判决，发回大庆市龙凤区人民法院重审。本院受案后，重新组成合议庭于2019年3月21日公开开庭进行了审理。反诉被告赵殿龙在本诉中因未交纳足够案件受理费，本院对其提起的本诉按撤诉处理，反诉正常审理。反诉原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司委托代理人高强、反诉被告赵殿龙及其委托代理人王红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告恒大公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方解除《商品房买卖合同》，被反诉人向反诉原告恒大公司支付违约金88914元。2.判令被反诉人配合反诉人撤销商品房买卖合同备案。3.判令由被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：反诉人与被反诉人双方于2012年10月26日签订了《商品房买卖合同》一份，约定被反诉人购买反诉人开发建设的大庆恒大绿洲项目房屋一套，房屋总价款889140元，由被反诉人向反诉人支付首期购房款269140元，剩余62万元购房款有被上诉人通过银行按揭贷款支付。并约定如被反诉人未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款导致反诉人承担了保证责任的，反诉人有权单方解除《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》签订后，被反诉人按照合同的约定履行了支付首期购房款的义务。在反诉人向中国兴业银行股份有限公司大庆分行承诺对被上诉人的按揭贷款承担阶段性连带保证责任的前提下，被反诉人通过该银行按揭贷款支付了剩余购房款62万元。但因被反诉人逾期未偿还银行贷款，银行已致函要求反诉人代为偿还，被反诉人的违约行为已经给反诉人造成了极大的经济损失。现起诉至贵院，请求依法判决，支持反诉人的诉讼请求。反诉被告赵殿龙辩称：我不同意恒大公司提出的解除购房合同的要求，恒大公司对赵殿龙要求的违约金请求不予认可。反诉原告恒大公司为证实自己的主张向法庭提交以下证据:证据一，商品房买卖合同复印件一份18页，欲证明：该合同系双方真实意思的表示，应当按照合同约定履行义务，该合同的补充协议第三条第一款第五项明确约定了合同的解除条件，赵殿龙未按照银行贷款合同偿还贷款，银行已要求与其终止贷款合同，故恒大公司有权解除商品房买卖合同，收回涉案房屋。(反诉)被告质证：对于该房屋买卖合同的真实性无异议，对其证明的部分有异议，赵殿龙认为即便是恒大公司于赵殿龙约定了解除合同的具体条款，那么恒大公司在解除合同条款出现的客观事实的情形下恒大公司应当向赵殿龙书面通知要求解除双方签订的房屋买卖合同。但恒大公司并没有向赵殿龙明确表示解除房屋买卖合同，即便恒大公司代替赵殿龙向兴业银行偿还了全部贷款，其也没有向赵殿龙书面协商解除房屋买卖合同或者通过法院诉讼要求行使解除权，直到2017年2月24日赵殿龙因此房屋向法院诉讼时恒大公司才反诉提出与赵殿龙解除房屋买卖合同，在房屋买卖合同解除条件的时间出现时是2014年11月份，截至到2017年3月份已经是2年半的时间恒大公司才提出解除合同，此时恒大公司已经过了要求解除合同的时效期，根据最高法院关于商品房买卖合同解释中明确规定：合同双方要求解除合同的时间为一年。过一年以后双方均无权解除合同。本院认为，反诉原告、反诉被告间签订的商品房买卖合同及恒大公司与兴业银行间签订的合同均是各方当事人真实意思的表示，应当按照合同约定履行义务，该合同的补充协议第三条第一款第五项明确约定了合同的解除条件，赵殿龙未按照银行贷款合同偿还贷款，银行已要求与其终止贷款合同，故恒大公司有权解除商品房买卖合同，收回涉案房屋，且恒大公司已履行了书面通知义务（详见以下证据二的认证理由）。本院对此证据予以采信。证据二，法庭审理笔录复印件一份，欲证明：一、笔录的第五页赵殿龙举证证据一中自认恒大公司为贷款抵押合同中的保证人，二、证明赵殿龙诉讼起诉第一个诉讼请求为解除商品房买卖合同，故恒大公司同意该诉请。并没有另行起诉解除合同，以免增加法院诉累。后来赵殿龙一直变更诉讼请求，恒大公司不得不提起反诉。所以没有超过法定规定起诉期限。(反诉)被告质证：真实性无异议，对欲证明的问题有异议，2015年6月份的庭审笔录是赵殿龙为原告，恒大公司为被告要求解除合同的案件，在第一次开庭时赵殿龙主张解除合同并要求恒大公司赔偿损失，即便恒大公司同意解除合同但是对于赔偿损失未达成协议而且赵殿龙在第一次开庭之后对本案进行了撤诉，在这种情况下赵殿龙要求解除合同赔偿损失，但是恒大公司仅同意解除合同不同意赔偿，而且赵殿龙又进行了撤诉处理，所以合同是否解除没有达成协议，如果恒大公司坚持解除合同，恒大公司应当另行诉讼，所以恒大不能以此笔录来证实双方协议解除或者说恒大公司主张解除。本院认为，此笔录具有真实性及关联性，赵殿龙确实于2015年6月份在庭审中明确以恒大公司为被告起诉要求解除合同。而恒大公司同意解除合同。在此时间点应视为恒大公司和赵殿龙达成了解除合同的合意，只是由于后来赵殿龙多次变更诉讼请求而致双方未能在法律文书中体现合意解除，但在2015年6月份双方当事人均知道对方是同意解除合同的，仅是对于赔偿数额未达成一致意见。合同法规定解除合同应通知对方，目的是让对方知道，现双方均同意解除合同，故恒大公司基于对对方的依赖未重复提起解除合同是合法的，其后来在赵殿龙变更诉讼请求后及时起诉解除合同没有超过法定规定的起诉期限。本院对此证据予以采信，赵的异议理由不能成立。证据三，房产抵押贷款合同书复印件一份，该份合同系恒大公司与兴业银行签订的合作协议，该合同的第四条以及附件1中担保合作书恒大公司为购买大庆恒大绿洲小区业主在兴业银行办理贷款签订的借款合同，所要偿还的金额承担阶段性保证责任，该合同明确约定：如果借款人赵殿龙未按照和借款合同偿还贷款兴业银行有权要求恒大公司承担保证责任划扣恒大保证金账户56×××75中的保证金偿还赵殿龙贷款本息。（反诉）被告质证：对真实性无异议，对证明的问题有异议，此合同仅证明恒大公司于兴业银行之间约定担保权利义务，如果赵殿龙在未履行偿还贷款责任的情况下恒大公司愿意替赵殿龙承担担保责任，即便是恒大公司承担了担保责任也不能以此来主张恒大公司于赵殿龙之间的房屋买卖合同的解除权，本诉和反诉是两个法律关系，恒大公司所主张的担保责任是属于债权债务的法律关系，可以向赵殿龙主张偿还借款的权利，但不能以此为由来解除房屋买卖合同。原告与恒大之间、兴业银行应共同签署担保协议书，恒大房产与兴业银行的单方行为，未履行对债务人也就是购房者的通知义务。本院认为，此证据具有真实性，关联性，应予采信。反诉原告与被告在购房合同中约定了解除合同的条件，现赵殿龙未按期偿还所欠银行贷款，其行为已构成违约，恒大公司有权解除合同。赵的异议理由不能成立。证据四，个人贷款催收通知书复印件一张(与原件核对无异议，原件退回)，告知函复印件一张(与原件核对无异议，原件退回)，保证金催收函复印件一份(与原件核对无异议，原件退回)，主动还款凭证复印件一份(与原件核对无异议，原件退回)，情况说明复印件一份(与原件核对无异议，原件退回)，欲证明：兴业银行于2014年10月29日给赵殿龙发过催款通知书，要求赵殿龙偿还2014年7月15日、2014年8月15日，2014年9月15日、2014年10月15日，四期贷款共计金额15835.76元。兴业银行于2014年11月7日给恒大公司发告知函，要求恒大公司承担保证责任。该告知函中明确说明赵殿龙是因为交通意外，目前无收入及还款能力，兴业银行提前收回全部贷款本息；兴业银行于2014年11月10日向恒大公司发送保证金催收函、要求划扣恒大公司保证金账户中的款项用于偿还赵殿龙的全部贷款本息；兴业银行于2014年11月25日从恒大公司保证金账户56×××75账户中划扣赵殿龙贷款本息623398.61元；恒大公司承担了保证责任；兴业银行于2015年1月27日出具情况说明一份，证明从恒大保证金账户中划扣上述全部贷款本息，综上证据足以证明赵殿龙未按银行贷款合同规定期限偿还贷款且在商品房买卖合同约定交楼日也未偿还欠付贷款，故恒大公司拒绝将房屋交付，要求偿还贷款后再接房，恒大公司于2014年11月25日结清了赵殿龙的贷款本息，以满足双方签订商品房买卖合同中约定解除合同的解除条件且赵殿龙没有经济能力偿还其未清偿的贷款本息，合同目的无法履行。（反诉）被告质证：对个人催收贷款通知书真实性无异议，对要证明的问题和案件的关联性有异议，原告认为此通知书的被通知人也就是履行义务人是赵殿龙，兴业银行没有通过正常工作通知程序向赵殿龙送达个人催收贷款通知书并履行还款的义务，即便恒大公司出示了兴业银行贷款催收的通知也不能够表示恒大公司就应该偿还此笔贷款，恒大公司接到此催收通知应当协助兴业银行联系赵殿龙偿还贷款事宜，另外此通知书也只能证明赵殿龙没有按期还款但不能够仅凭此通知书断定赵殿龙不能还款和无能力还款事实；对于另外四份证据原告对此真实性无异议但是对其欲证明的问题有异议和关联性有异议，原告认为保证书、告知函、还款凭证、情况说明都是恒大公司基于赵殿龙与兴业银行签订的贷款合同中其处于保证人的身份而承担的保证责任，此保证责任的纠纷以及追偿不应当在本案房屋买卖合同中予以合并审理。恒大公司主张的承担保证责任以后，那么恒大公司于赵殿龙之间的房屋买卖合同就视为解除，其主张无法律根据，即便恒大公司为赵殿龙承担了银行贷款偿还责任，也不能以此来直接认定赵殿龙与该公司的房屋买卖合同就此直接解除。恒大公司如果主张解除合同也应当以其承担了银行贷款的偿还责任，向法院在法律规定的时间内主张解除合同，而恒大公司在偿还贷款之后也就是2017年2月24日第一次提出解除双方之间的买卖合同，从解除事由发生到第一次解除的时间，已经有三年之久，根据最高院关于商品房买卖合同纠纷案件规定中明确：双方欲解除买卖合同的时间为一年，也就是恒大公司在三年之后解除合同已经超出了法律规定的时限。为此恒大公司于赵殿龙之间的房屋买卖合同只有赵殿龙解除的权利，恒大公司已经丧失了主张解除合同的主张权。即便恒大公司出示上述的五组证据代替赵殿龙偿还了银行贷款，恒大公司也在只能够债务纠纷向赵殿龙主张追偿权利，但其不能以此为理由主张解除合同的权利。本院认为，此证据具有真实性，并恰证明了赵殿龙违约的事实，应予采信。（反诉）被告赵殿龙未向法庭提交证据。经审理查明：反诉原告恒大公司与反诉被告赵殿龙于2012年10月26日签订了《商品房买卖合同》一份，约定被反诉人购买反诉人开发建设的大庆恒大绿洲项目房屋一套，房屋总价款889140元，由被反诉人向反诉人支付首期购房款269140元，剩余62万元购房款有被上诉人通过银行按揭贷款支付。并约定如被反诉人未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款导致反诉人承担了保证责任的，反诉人有权单方解除《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》签订后，赵殿龙按照合同的约定履行了支付首期购房款269140元的义务。在恒大公司向中国兴业银行股份有限公司大庆分行承诺对赵殿龙的按揭贷款承担阶段性连带保证责任的前提下，赵殿龙通过该银行按揭贷款支付了剩余购房款62万元。后赵殿龙又偿还了几期银行贷款，但因赵殿龙因出现车祸受伤住院致逾期未偿还兴业银行贷款，兴业银行在通知赵殿龙还款未果的情况下已致函要求恒大公司代为偿还，并最终由兴业银行扣划了恒大公司在银行的保证金账户上赵殿龙所欠的贷款本息623398.61元，恒大公司承担了保证责任，其未向赵殿龙交付房屋。恒大公司起诉至法院：请求1.判令双方解除《商品房买卖合同》，反诉被告向反诉原告恒大公司支付违约金88914元。2.判令反诉被告配合反诉原告恒大公司撤销商品房买卖合同备案。3.判令由反诉被告承担本案诉讼费。庭审中，反诉被告表示不同意解除合同，不同意支付恒大公司违约金。双方当事人对于解除合同后返还购房款数额争议较大。法庭已向双方当事人释明了解除合同的后果。本院认为，反诉原告与反诉被告间签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。该合同的补充协议第三条第一款第五项明确约定了合同的解除条件，现赵殿龙未按照银行贷款合同偿还贷款，致银行扣划了恒大公司在银行的保证金账户上的保证金，即赵殿龙所欠的贷款本息623398.61元，恒大公司承担了保证责任。故恒大公司此时依约定享有权利解除商品房买卖合同，收回涉案房屋，并要求赵殿龙支付违约金88914元。恒大公司已于2015年6月在赵殿龙起诉解除合同的诉讼中明确表示同意解除合同，应视为其已通知赵殿龙解除合同。反诉原告的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院予以支持。反诉被告的抗辩理由与事实不符而不能成立。鉴于恒大公司仅起诉赵殿龙要求解除合同及支付违约金，故对于解除合同后返还购房款事项应另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十六条、第九十七条、第一百零七条、之规定，判决如下：一、解除反诉原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司与反诉被告赵殿龙于2012年10月26日签订了《商品房买卖合同》（房屋位于大庆市龙凤区恒大绿洲住宅小区1号高层住宅楼1单元19层1903号房，合同编号:20121026324871208046）；二、反诉被告赵殿龙于本判决生效后七日内给付反诉原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司违约金88914元；三、反诉被告赵殿龙于本判决生效后七日内协助反诉原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司办理注销大庆市龙凤区恒大绿洲住宅小区1号高层住宅楼1单元19层1903号房的《商品房买卖合同》备案手续。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13702.40元，由反诉被告赵殿龙负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  杨德龙人民陪审员  蒋明昊人民陪审员  李 博二〇一九年四月二十八日书 记 员  刘丽娜附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。