四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初999号 原告：冷思东，男，1994年7月15日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：宫力，四川思力律师事务所律师。 被告：成都德商达置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道正北中街165号。 法定代表人：杨彬，董事长。 委托诉讼代理人：马丽华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 原告冷思东与被告成都德商达置业有限公司（以下简称德商达公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冷思东委托诉讼代理人宫力，被告德商达公司委托诉讼代理人马丽华、刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冷思东向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《附件及补充协议》）中部分格式条款无效，即确认《商品房买卖合同》第十六条第一款第1、2、3项、《商品房买卖合同补充协议》第二条、第四条第5、6、7、8款、第九条第1、3款、第十条第1、8、11款、第十六条第1款无效；2.判令德商达公司承担律师费2,000元。事实及理由：2018年5月26日，冷思东与德商达公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买德商御府天骄项目X幢X单元X层X号房屋。合同签订过程中，德商达公司未依法向购房者提前出示合同及补充协议。购房当日系先支付购房款再签订合同，冷思东对合同及补充协议内容不清楚。合同及补充协议中约定的装修标准为4,298.53元/平方米。后期冷思东了解到实际装修标准远低于合同约定标准。冷思东多次找德商达公司协商，均被拒绝。案涉的部分协议条款为格式条款，系德商达公司单方面拟定，合同签订过程中未与冷思东协商，也未向冷思东进行说明和提示。该部分条款免除了德商达公司的责任，加重了冷思东的责任，排除了冷思东的主要权利，故请求确认部分条款无效。 德商达公司辩称，认定格式条款无效需同时满足提供格式条款一方未尽合理提示说明义务和免除德商达公司责任、加重冷思东责任、排除冷思东主要权利两个条件。德商达公司在订立合同前后多次对案涉条款采取了合理方式提请冷思东注意。订立合同时，德商达公司在案涉合同条款的文字、排版上采取了有别于一般条款的特别清晰、直观的提示，进行了加黑、加粗、加下划线等特别标识。案涉条款不存在免除德商达公司责任、加重冷思东责任、排除冷思东主要权利的情形。案涉条款均系对主合同未约定或约定不明内容的进一步补充和明确，内容具有合理性，合法有效。冷思东要求德商达公司承担律师费没有事实及法律依据，不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月26日，冷思东与德商达公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《附件及补充协议》，约定冷思东购买德商达公司开发的德商·御府天骄项目X幢X单元X层X号房屋。案涉房屋预测建筑面积139.73平方米，总价款为2,353,546.60元。案涉房屋系成品住宅，按现代风格实施装修，装修标准为4,298.53元/平方米。冷思东采用商业贷款方式付款。首付款时间为2018年5月26日，首付款金额为1,653,546.60元。合同约定2020年6月30日前交付房屋。冷思东按照合同约定履行了付款义务。 合同签订当日，德商达公司要求冷思东签署《德商·御府天骄项目关于装修示范单位和装修标准的签约前信息确认书》，主要内容为：（1）德商达公司工作人员已经向冷思东介绍了案涉项目基本情况；（2）冷思东清楚购买的是成品住宅，销售现场已经公示了装修标准并设置了装修示范单位；（3）冷思东清楚并认可装修标准；（4）冷思东清楚房屋与装修为统一不可分割的整体商品，合同是双方真实意思表示；（5）落款处冷思东手书“本人对上述信息认可且无异议”。冷思东仅在较短时间内完成签约手续。 《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条中载明：该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网；但因城镇公共供水、排水市政主管未铺设至本项目等非出卖人可控制因素造成供水、排水配套设施未与城镇公共供水、排水管网连接的，不视为出卖人违约，出卖人对此不承担违约责任；2、供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；但因城镇供电主线路未铺设至本项目等非出卖人可控制因素造成本项目用电未与城镇供电网络连接的，不视为出卖人违约，出卖人对此不承担违约责任；3、燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城镇燃气管道网连接，保证燃气供应；在本房屋为住宅且设计有燃气管道的前提下，因城镇市政燃气主管未铺设至本项目等非出卖人可控制因素造成燃气管道未与城镇燃气管网连接的，不视为出卖人违约，出卖人对此不承担违约责任；本房屋未设计燃气管道的，本条关于燃气的描述不约束买卖双方。该条上述内容部分通过下划线方式标注。 《附件及补充协议》第二条中载明：出卖人在签订《商品房买卖合同》和本补充协议之前已向买受人明示《商品房买卖合同》示范文本、本补充协议、《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》、全部销售依据（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等），《项目不利因素信息》《建设工程规划总平面图》《建筑区划划分意见书》《房屋面积测绘报告（预测）》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》以及《成都市白蚁预防工程合同书》等。并对于可能限制、影响买受人权利的条款，出卖人已经采取合理的方式提请买受人注意并作出了充分说明，经与买受人进行充分协商，买受人对上述文本内容及各条款已完全理解且无异议。买受人未能在销售现场查找到上述特定文件的，请及时咨询出卖人现场工作人员，对于上述文件的任何疑问，买受人均应及时向出卖人提出。该条上述内容通过字体加粗方式标注。 《附件及补充协议》第四条中载明：5、出卖人向买受人交付的是经过装修的房屋，双方确认合同项下交易为双方针对包含装修装饰部分在内的商品房整体展开交易，未单独出售清水房屋和装修装饰，房屋购买价格为含增值税、装修装饰在内的房屋整体价格；合同正文记载的装修标准及备案表记载的装修成交价为双方基于网签、备案要求而填写，买受人认可合同载明的装修标准和备案表载明的装修成交价。6、买受人清楚并明确合同约定的装修标准是综合考虑了包括但不限于装修设计、施工单位的品牌价值、成本、税金及合理利润之后所确定商品房精装修销售价格，并非装修材料价格、人工费价格等的简单相加的商品房精装修工程造价，该价格在充分尊重出卖人的自主定价权和买受人的自由选择权的基础上，是双方真实意思表示。7、双方共同确认，房屋实际的装修价值，无法通过评估、鉴定的方式得出。如果任意一方申请评估或鉴定，无论结论报告显示装修价值低于或者高于合同第四条约定的装修标准或备案表载明的装修成交价，双方确认：（1）该类结论不作为认定事实的依据，买受人不得以此为理由要求退房；（2）出卖人和买受人互不找补，互不承担任何违约责任；（3）评估或鉴定费用由申请评估、鉴定的一方自行承担。8、买受人同意，在合同约定的交房期限届满时，出卖人按照合同约定的装修标准将房屋交付买受人，即确定为出卖人向买受人交付的房屋，完全符合合同约定的装修标准，买受人不以装修标准/装修成交价为依据向出卖人提出变更装修内容、退还装修费用、退房、拒绝收房、损害赔偿或其他任何补赔偿要求，买受人也不得以装修标准/装修成交价为依据向政府相关部门进行任何投诉或向媒体进行曝光。若买受人违反前述约定，则出卖人有权要求单方解除合同及协议，出卖人解除合同及协议的，买受人应按购房总价款的10%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人为此支出的诉讼费、律师费、财产保全保险费、调查取证费等费用。该条上述内容通过字体加粗并下划线方式标注。 《附件及补充协议》第九条中载明：对合同第十五条“商品房交付条件”和第十六条“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件”的补充约定：1、买卖双方确认，出卖人交付时无法提供第十五条第二款约定的条件的，不影响房屋交付，买受人可要求出卖人在合理期限内提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》；……3、出卖人在交付时向买受人提供临时用水、临时用电的，视为出卖人已满足合同第十六条第（一）款第1、2项的约定，出卖人无需承担违约责任，但出卖人应在具备条件时及时完成本项目水、电与市政供水、排水系统、供电网络的连接。该条上述内容部分通过字体加粗或字体加粗并下划线方式标注。 《附件及补充协议》第十条中载明：对合同第十八条“交付时间和手续”的补充约定1、出卖人承诺以合同第十八条第一款约定的期限，按照合同附件六及附件十三约定的装饰装修标准向买受人交付房屋，买受人按照合同第十五条及合同附件六及附件十三约定标准，对该套房屋改造和装修后的情况进行一次性验收和确认，如经验收后装饰装修与约定标准不符的，由出卖人按照合同约定予以限期整改和修复。买受人对于房屋改造后的结果呈现、现状均无异议，同意按照最终改造现状接受和接收房屋，买受人并同意不以改造后的房屋户型与改造前的房屋户型不一致或其他理由，向出卖人提出变更改造内容、退还改造费用、退房、拒绝收房、恢复原状、损害赔偿或其他任何补赔偿要求。买受人因此未能按期办理房屋交接手续的，按本补充协议第十条第2款和第4款约定执行。……8、关于本合同第十八条第五款“修复”问题的特别约定（1）买卖双方一致确认：如买受人认为房屋出现合同第十八条第五款约定的质量问题时，买受人应以书面形式向出卖人详细提出，否则视为买受人无异议；当且仅当该质量问题致使买受人合同目的不能实现时，买受人可以要求修复后再行交付，修复期间的物业服务费等由出卖人承担。（2）除上述导致买受人合同根本目的无法实现的质量问题外，房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。修复期间的物业服务费等由买受人承担。……11、出卖人设立的“样板间”、“装修示范单位”、“装修体验馆”或者其他展示单位仅为空间布局、装修装饰和家具布置参考，目的在于展示户型空间布局或者为买受人提供装修方案参考，出卖人已经明示其不属于交付标准，交付标准以合同及附件约定为准，买受人在房屋交付过程中不能以上述展示区域作为房屋验收的标准。该条上述内容通过字体加粗或字体加粗并下划线方式标注。 《附件及补充协议》第十六条中载明：合同第三十一条（要约邀请与要约）约定1、出卖人提供的售楼书、宣传资料、样板间、装修示范单位、装修体验馆等展示内容仅为要约邀请，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。该条上述内容通过字体加粗或字体加粗并下划线方式标注。 2018年1月起，案涉项目部分业主曾通过12345热线、市长信箱等渠道向有关部门反映案涉合同中存在霸王条款。有关部门予以了处理并回复投诉人。 另查明，截止2019年5月30日，案涉房屋尚未交付。2018年11月1日起，案外人蔡伟作为业主代表向四川思力律师事务所累计支付本案及关联案件（共118案）诉讼代理费236,000元。 本院认为，民事合同系当事人设立民事权利义务关系的协议，依法成立的合同关系受法律保护。关于本案的争议焦点分述如下： 一、合同争议条款的效力。案涉合同条款均系德商达公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与冷思东协商，属于格式条款。 《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉合同条款并不具有合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形，故本案争议的实质是判断案涉合同条款是否免除德商达公司责任、加重冷思东责任、排除冷思东主要权利。对此，本院逐条认定如下： （一）关于《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条第1款第1、2、3项。 冷思东主张，水电气三通是房屋居住的基本条件，未满足水电气三通对房屋进行交付属于违约行为。该条款实际上免除了德商达公司的违约责任，应属无效。德商达公司主张，因案涉房屋所在项目目前已经实现水电气三通，该条没有适用意义，德商达公司可承诺在交房时不以该条款进行抗辩。 本院认为，合同双方在不违反法律禁止性规定的前提下，可以对违约责任进行约定。该条款并未免除德商达公司责任，亦未排除冷思东的主要权利，应属有效。 （二）关于《附件及补充协议》第二条、第四条第5款、第十条第1款。 针对《附件及补充协议》第二条，冷思东主张，选房签约之前并未看到德商达公司所起草的合同文件，该条款与事实不符，且将德商达公司的明示义务转变为冷思东的主动咨询义务，剥夺了冷思东的知情权，应属无效。德商达公司主张，该条款属于对相关事实的确认，并未约定双方权利义务。该条也说明德商达公司在签约前已经尽到了合理的提示义务。 针对《附件及补充协议》第四条第5款，冷思东主张，结合《附件及补充协议》第四条的其他条款，该条款剥夺了其对房屋价实不符提出异议的权利，应属无效。德商达公司主张，结合合同全文，该条款与事实相符，应属有效。 针对《附件及补充协议》第十条第1款，冷思东主张，该条款免除了德商达公司交付质量合格房屋的义务，免除了逾期交房的违约责任，应属无效。德商达公司主张，该条款明确交付房屋与约定不符的情况下冷思东可以要求进行整改，应属有效。 本院认为，上述三条款没有免除德商达公司责任、加重冷思东责任、排除冷思东主要权利，不属于格式条款无效情形，应属有效。 （三）关于《附件及补充协议》第四条第6款。 冷思东主张，该条款结合《附件及补充协议》第四条的其他条款，剥夺了其对房屋价实不符提出异议的权利，应属无效。德商达公司主张，案涉房屋的装修作为添附不具有独立性，是包含在整体交易之中的，该条款与事实相符，应属有效。 本院认为，市场交易价格的确不是商品各项成本的简单相加，还受到供求关系等诸多方面因素的影响。该条款系对商品房装修价格确定因素的描述，并未免除德商达公司责任、加重冷思东责任、排除冷思东主要权利，应属有效。 （四）关于《附件及补充协议》第四条第7款。 冷思东主张，该条款结合《附件及补充协议》第四条的其他条款，剥夺了其对房屋价实不符提出异议的权利，应属无效。德商达公司主张，装修价值与装修成交价存在差距时，不按退房方式处理具有合理性，该条款应属有效。 本院认为，交易价格不能通过交易后评估鉴定的方式予以否定，该条款未排除冷思东的主要权利，应属有效。 （五）关于《附件及补充协议》第四条第8款。 冷思东主张，该条款禁止其向政府部门投诉检举，直接侵害了其法定权利，损害了社会公共利益，应属无效。德商达公司主张，该条款系对争议解决方式的约定，装修价值与装修成交价存在出入时，不按退房方式处理具有合理性，条款应属有效。 本院认为，该条款一定程度上排除了冷思东解除合同的权利，并对冷思东苛加了明显不合理的违约责任。禁止向政府部门投诉排除了冷思东的法定权利。故该条款应属无效。 （六）关于《附件及补充协议》第九条第1款。 冷思东主张，《建设部关于印发的通知》（建房［1998］第102号）第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”该条约定违反法律规定，应属无效。德商达公司主张，提供“两书一表”仅为合同的附随义务，且其承诺在一定期限内提供，并未排除冷思东的主要权利，应属有效。 本院认为，提供“两书一表”并非合同的附随义务，该条款免除了德商达公司按期交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》的法定义务，应属无效。 （七）关于《附件及补充协议》第九条第3款。 冷思东主张，水电气三通是房屋居住的基本条件，未满足水电气三通对房屋进行交付属于违约行为。该条款实际上免除了德商达公司的违约责任，应属无效。德商达公司主张，因案涉房屋所在项目目前已经实现水电气三通，该条款没有排除冷思东的主要权利。 本院认为，水电气三通是房屋居住的基本条件，但当非因德商达公司的行为而出现水电气不通时，双方约定了房屋交付时德商达公司应提供临时用水用电，该约定不损害买受人对房屋的正常使用，较好的平衡了双方的利益，该条款也未免除德商达公司责任、排除冷思东的主要权利，故应属有效。 （八）关于《附件及补充协议》第十条第8款。 冷思东主张，该条款增加了其收房风险，加重了其违约责任，应属无效。德商达公司主张，该条款符合行业惯例，具有合理性，没有排除冷思东的主要权利，应属有效。 本院认为，该条款明确冷思东在房屋出现重大质量问题时可以要求修复后交付，一般质量问题德商达公司负有保修责任，并未免除德商达公司的责任，亦未排除冷思东的主要权利，应属有效。 （九）关于《附件及补充协议》第十条第11款、第十六条第1款。 冷思东主张，根据有关文件规定，实体样板房是房屋交付的参照标准，该约定系德商达公司规避政府监管，应属无效。德商达公司主张，约定装修示范单位不作为交付标准属意思自治，且其已在装修示范单位中明示了不作为交付标准，该条款应属有效。 本院认为，在案涉合同订立时，双方可以就样板房是否作为交付标准进行约定。该条款不违反法律禁止性规定，未免除德商达公司的责任，亦未排除冷思东的主要权利，应属有效。 二、律师费。冷思东主张的德商达公司在《附件及补充协议》第四条第8款中有对律师费承担的约定，但该条并非直接对纠纷产生所致律师费的约定。故案涉合同并未约定纠纷产生后律师费的承担，冷思东要求德商达公司承担律师费没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，案涉合同中部分格式条款存在免除德商达公司责任、加重冷思东责任、排除冷思东主要权利的情形，应认定为无效，其余部分有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，判决如下： 一、确认原告冷思东与被告成都德商达置业有限公司于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》中第四条第8款中“买受人也不得以装修标准/装修成交价为依据向政府相关部门进行任何投诉或向媒体进行曝光。若买受人违反前述约定，则出卖人有权要求单方解除合同及协议，出卖人解除合同及协议的，买受人应按购房总价款的10%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人为此支出的诉讼费、律师费、财产保全保险费、调查取证费等费用”无效； 二、确认原告冷思东与被告成都德商达置业有限公司于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》中第九条第1款即“买卖双方确认，出卖人交付时无法提供第十五条第二款约定的条件的，不影响房屋交付，买受人可要求出卖人在合理期限内提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》”无效； 三、驳回原告冷思东其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告成都德商达置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 宿 波 审判员 夏旭东 审判员 解文阳 二〇一九年六月二十日 书记员 王 琴