上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初11269号原告：上海沪锬网络科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张炎华，总经理。委托诉讼代理人：江楠，上海远业律师事务所律师。被告：上海浩广安全设施厂，住所地上海市青浦区。法定代表人：王家铭，厂长。委托诉讼代理人：孙磊，上海市广发律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩嘉文，上海市广发律师事务所律师。第三人：上海岳灵供应链管理有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华丹路XXX号XXX幢-1。法定代表人：李崇亮，总经理。委托诉讼代理人：江楠，上海远业律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街XXX号。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：袁家伦，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。原告上海沪锬网络科技有限公司(以下简称沪锬公司)诉被告上海浩广安全设施厂(以下简称浩广设施厂)、第三人上海岳灵供应链管理有限公司(以下简称岳灵公司)、第三人青浦区华新镇建设用地减量化办公室(以下简称华新减量办)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日以(2017)沪0118民初10147号立案受理后，依法适用普通程序进行审理。该案经审理后于2018年1月31日作出一审判决。原告沪锬公司与被告浩广设施厂不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为原审判决认定基本事实不清，于2018年6月5日以(2018)沪02民终3268号民事裁定书作出裁定：一、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初10147号民事判决；二、发回上海市青浦区人民法院重审。本院于2018年7月2日以(2018)沪0118民初11269号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。因案件审理需要，本院依法通知华新减量办退出诉讼，并通知上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称华新镇政府)作为第三人参加诉讼。本案于2018年12月10日公开开庭进行审理，原告沪锬公司及第三人岳灵公司的共同委托诉讼代理人江楠，被告浩广设施厂的法定代表人王家铭及委托诉讼代理人孙磊、韩嘉文，第三人华新镇政府的委托诉讼代理人袁家伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沪锬公司诉称：2016年1月31日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将其合法拥有的位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号物业租赁给原告使某，该物业已取得国家相关部门建筑批准，租赁期限自2016年8月1日至2025年7月31日，年租金人民币(以下币种均为人民币)400万元，原告先向被告支付预付款100万元；租金每六个月支付一次，预付款中40万元在厂房交付时作为租赁保证金，剩余60万元作为第二期租金，原告享有转租权。合同签订后，原告对系争厂房进行了装修，共花费2,969,450元，并将厂房转租给第三人岳灵公司等多家企业。为便于次承租人使某，原告投入1,330万元将一栋厂房改造成冷库，并对冷库总部集成端进行系统管理花费6万元。厂房装修完毕自2016年11月投入使某后不久，华新镇相关部门于2017年5月17日告知原告案涉厂房属违法用地，并于当天11时采取强制停电措施，给冷库内的商品造成了不可挽回的损失，至今电力一直未恢复。原告为配合政府工作，不得不将储存在冷库内的物品搬离。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。被告作为厂房权利人，承诺系争厂房已取得相关部门建筑批准，系合法使某房屋，但原告投入巨额资金进行厂房冷库建造使某未满一年即被告知属违建应拆除，给原告造成巨大损失，故原告诉至法院请求判令：1、被告返还原告租金200万元；2、被告赔偿原告装修损失2,380,360元；3、被告赔偿原告综合补偿款3,861,829元；4、被告赔偿原告冷库设备及安装损失1,060万元；5、诉讼费由被告负担。审理中，原告撤回第4项诉讼请求。被告浩广设施厂辩称：不同意原告的全部诉讼请求。针对诉请1，原告实际占用涉案房屋的期间为2016年8月1日至2017年8月30日共13个月，租赁合同无效，原告应根据合同标准支付被告占有使某费。合同标准每年原告应付400万元，原告已支500万元。2017年，被告又退还原告100万元，故原告实际已付400万元，不足以支付其应付的占有使某费；针对诉请2，原告未就涉案房屋进行装修，不存在装修损失。即使原告进行过装修，在合同无效的情况下装修损失应根据双方过错承担。签订合同时，被告告知过原告房屋没有产证。合同约定原告进行装修须经被告同意，但原告未经被告同意擅自装修，被告不存在过错；针对诉请3，被告向政府核实过，综合补偿款是政府发给被告，原告主张的如果是综合补偿款，因原告没有份额，被告不应支付，原审中原告要补偿搬迁、停产停业的损失费用也无依据。原告在原审中将搬迁等费用与综合补偿款混同，综合补偿款的标准是按建筑面积产生的，与原告在房屋拆迁后是否实际产生停产停业损失无关，原告不能因此向被告主张相应损失。第三人岳灵公司述称：同意原告诉讼请求。第三人华新镇政府述称：原、被告之间的纠纷与其无关。经开庭审理查明：2016年1月31日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》，第一条约定，甲方将其合法拥有的位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号物业(以下称“系争厂房”)有偿租赁给乙方使某，出租时甲方明确该租赁物业已经取得国家相关部门建筑批准，该房子无绿证如不可在系争厂房内注册，但甲方保证租赁客户可以在青浦区华新镇注册。第二条约定，乙方租用该厂房期限为9年，即自2016年8月1日至2025年7月31日止，若提前交付的，按实际交房日期计算，若迟延交付的租赁期限也依此顺延，但交付期限最晚不超过2016年8月30日，交付时甲方应保证该租赁物业的完整、整洁交付。第三条约定，该厂房占地共26.4亩，建筑面积16,555平米，年租金为400万元。第四条约定，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付100万元作为预付金，当该物业交付使某时，该预付款中的40万元作为租赁保证金，剩余的60万元作为第二期租金，待租赁期满在保证甲方的财产使某完好的前提下，保证金全额无息退还给乙方。第六条约定，租金每6个月支付一次，先付后用。厂房完整交付后，甲方给予乙方三个月的装修免租期，交房时间待甲方书面通知，乙方认可交付状态后再进驻，乙方同意在进驻该厂房装修时支付给甲方第一期租金。第七条约定，甲方同意乙方将租赁的厂房出租给第三方，但甲方不负责乙方与第三方在经营上的任何责任。第十二条约定，本合同有效期内，如遇到国家有新的规划，双方应积极配合国家的规划执行。如遇政府动迁，土地改良化等发送的文件或政令，甲乙任何一方收到后都必须在七天内通知对方，政府赔付给乙方的费用由乙方所得，赔偿给甲方的由甲方所得。甲乙双方均不承担违约责任。第十三条约定，如乙方在经营期间需要改建或维修厂房的，应预先得到甲方的认可方能执行，甲方应积极协助其办理相关手续。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告支付押金40万元、租金60万元。系争厂房于2016年8月1日交付原告。2016年9月1日，原告支付租金200万元。另查明：2016年10月5日，第三人岳灵公司(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号物业有偿租赁给乙方使某，出租时甲方应明确该租赁物业已经取得国家与政府相关部门批准，并提供相关批准文件，1、青浦区发展计划委员会文，2、青浦区规划管理局文件，3、中华人民共和国建筑用地规划许可证；乙方租用该厂房期限为9年，即自2017年2月20日至2026年2月19日止；该厂房占地面积27亩，建筑面积13,500平米，年租金为400万元；甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付40万元，预付款40万元，预付金当该物业交付使某时，该预付款作为租赁保证金，待租赁期满乙方在保证甲方财产使某完好，付清水电费的前提下，保证金全额无息退还给乙方；租金每6个月支付一次，先付后用，厂房完整交付后甲方给予乙方三个月的装修免租期(2016年11月20日至2017年2月20日)；本合同有效期内，如遇到国家有新的规划，双方应积极配合执行，如遇政府动迁或土地改良化等，赔偿给甲方的由甲方所得，政府赔付给乙方的由乙方所得，甲乙双方均各不承担任何违约责任及一切经济损失。合同另对其他内容进行了约定。同日，被告(甲方)与第三人岳灵公司(乙方)签订《租赁补充合同》，约定：甲乙双方在2016年10月31日签订租房合同，自合同签订以来在双方共同的努力及配合下，各项工作进展顺利，为避免今后产生不必要的矛盾，经双方商议一致同意补定下列条款：一、原合同签订时的面积为16,555平方米，实际面积为13,500平方米；二、本厂房正式起租日定为2016年11月1日；三、续租事宜，租赁期满后，经双方商量后决定，但在同等的条件下乙方有优先续租权；四、如因乙方经营需求，甲方同意乙方对厂房进行装修或在厂区内进行搭建，费用由乙方自行支付，合同到期后，若乙方不再续租，乙方搭建的不可移动的建筑物以后归甲方所有；五、原合同第七条所指第三方，甲方只与上海沪锬网络网络科技有限公司发生业务关系，不与其他方有所往来；六、甲乙双方租房期间，甲方如有意愿出售，应提前通知乙方，并征得乙方意见，并妥善做好转租手续；七、与上海岳灵供应链管理有限公司签的合同为开票账户，由上海岳灵供应链管理有限公司付款给上海浩广安全设施厂，实际操作事项以上海沪锬网络科技有限公司签订的合同为依据。合同签订后，第三人岳灵公司于2017年3月7日支付被告房租款100万元、3月11日支付房租款100万元。2017年5月19日，第三人华新镇政府向青浦区规土局发函，要求对系争厂房所在土地进行认定。同年5月24日，青浦区规土局发送《执法协助书面意见》，认定位于青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号的地块，土地面积约19,706.27平方米，未经办理相关土地手续，擅自使某，属违法用地。后华新镇生态环境综合治理领导小组办公室发出告知书，要求被告在2017年6月30日前腾空、搬离。原告收到上述材料后，即与被告联系，要求恢复生产及赔偿相应损失。2017年6月29日，华新减量办(甲方)、新谊村村民委员会(乙方)及被告(丙方)签订《建设用地减量协议》，约定：按照青浦区“198”区域建设用地减量化工作的有关规定，经协商，丙方将位于华徐公路XXX弄XXX号的建设用地纳入乙方本年度土地减量计划；丙方用地面积29.54亩，建筑面积17,392平方米；丙方自签订本协议之日起至2017年6月30日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)；经协商，丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为20,726,000元。协议另对其他内容进行了约定。2017年7月3日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下称“同信评估公司”)出具《浩广设施厂位于青浦区华新镇新谊村华徐公路XXX弄XXX号的附属设施建安重置现值补偿费估价报告》，载明：以2017年4月6日为估价时点，华徐公路XXX弄XXX号的附属设施建安重置价为1,892,784元、绿化建安重置价206,165元。同日，同信评估公司出具《浩广设施厂位于青浦区华新镇新谊村华徐公路XXX弄XXX号的无证房屋旧材料回收补偿咨询报告》，载明：以2017年4月6日为基准时点，华徐公路XXX弄XXX号无证房屋旧材料回购价4,312,608元、综合补偿(停产搬迁、职工遣散)3,861,829元。又查明：被告于2017年6月16日、20日、7月5日分三次共返还原告保证金40万元、租金60万元，共计100万元。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，厂房租赁合同、租赁补充合同、收据、电子回单、告知书、执法协助书面意见、快递回单、建设用地减量协议、评估报告、收条、转账凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、合同效力由法院认定，但无论合同是否有效，应按照原告实际使某情况扣除3个月免租期，故起租日实际为2016年11月1日。原告向被告支付租金及押金500万元，厂房于2017年5月17日停电后未恢复供电，导致原告无法正常使某，直至2017年8月14日搬空，被告应返还原告租金200万元；2、被告在将系争厂房出租给原告前已知晓厂房纳入减量化范围，但向原告承诺不会拆迁，并告知原告系争厂房有合法建造手续，原告才签订租赁合同。现案涉厂房因无相关手续被拆除，导致原告巨大损失，被告对此存在重大过错；3、原告承租系争厂房前，厂房由案外人使某，在其搬离时对厂房拆除，导致房屋出现严重质量问题。原告接收厂房后对厂房进行粉刷、装饰、维护，被告应赔偿原告装修损失。如果被告表示有装修，其应提供证据。原告委托评估公司对厂房装修及附属设施进行评估，评估价为238,0360元，原告基于此主张装修损失。为此，提供了外墙装饰装修工程合同、工程总价表、收据、照片、评估报告。被告对该组证据的真实性不予认可，相关费用及收据无正式发票及转账记录，且装饰装修是针对已形成附和的部分。涂料是原告粉刷的，其他地方都是被告装修；照片拍摄时间不清楚，无法显示由原告进行了装饰装修，被告是在将系争厂房平整好后交给原告；评估报告无原件且是原告单方委托，无法判断装修是谁做的。第三人岳灵公司表示其承租时厂房已经装修好，对具体装修费不清楚。第三人华新镇政府认为与其无关；4、原告主张的综合补偿款包括停产搬迁、职工遣散。被告表示：1、被告在2016年7月份得知系争厂房在2020年前会拆除，后即将相关情况告知了原告，并表示如发生拆除被告不承担责任。被告到2017年4月26日才得知系争厂房所在土地被纳入土地减量化，系争厂房将被拆迁，原告实际使某系争厂房至2017年8月30日。涉案合同无效，不存在免租期，应按照原告实际使某时间，即2016年8月1日至2017年8月30日计算占有使某费，被告已付款尚不足以抵扣。为此，提供了情况说明、关于浩广设施厂减量化工作询函回复意见、证明。原告对真实性不予认可，形成时间存疑，争议早已产生，被告表示此时得知减量化不符常理。第三人岳灵公司同原告质证意见。第三人华新镇政府对真实性无异议；2、案涉厂房是拆迁形成，2003年由于嘉金高速公路动迁，上海华中交通设施厂动迁置换到系争土地，该厂原先是校办厂，2004年3月由于教育局改革，华中交通设施厂停办后被告法人成立了被告公司，相关手续没有变更。系争厂房只有建设用地规划许可证，没有批建手续。为此，提供了告知书、不予受理告知书、申诉函复函、审批材料、建设用地规划许可证、拆迁补偿协议书、协议书。原告对被告提供的告知书、审批材料、建设用地规划许可证、拆迁补偿协议书、协议书真实性无异议，但对其证明目的不予认可；对不予受理告知书、申诉函复函真实性不清楚。第三人岳灵公司表示质证意见同原告。第三人华新镇政府对告知书、审批材料、建设用地规划许可证、拆迁补偿协议书、协议书真实性无异议；对不予受理告知书、申诉函复函真实性不清楚；3、原被告合同第13条约定，如原告装修需征得被告同意，但原告未经被告同意即擅自装修，故不同意赔偿装修损失；4、系争厂房所在土地因减量化而发放的综合补偿款3,861,829元的实际权益人是被告，原告无权要求分配。该补偿是以华新镇工矿建设用地减量化结算办法为发放依据并根据厂房土地面积计算，金额不代表实际的损失数额，且与厂房实际使某人发生的停产搬迁、职工遣散等无关。第三人华新镇政府表示：1、2016年4月至7月期间，华新镇政府已多次告知被告不得再将系争厂房出租，后该厂房纳入政府减量化区域。后经排查整治发现该厂房内有企业生产经营情况，故2017年5月17日华新镇政府组织多部门联合执法，对案涉厂房采取了强制停电、“只进不出”的管制措施。案涉厂房在评估时参照的标准是《华新镇工矿建设用地减量化结算办法》中“历史遗留问题(2)有证土地无证建筑”的标准进行计算，综合补偿包括基础设施、停产搬迁、员工遣散；2、减量化协议是与被告签订，综合补偿原则上受益人是被告，对原告主张的搬迁费用、职工遣散费由法院认定。根据庭审确认的事实，本院认为：原被告就双方存在租赁关系均无异议，但被告未提供涉案厂房合法批建手续，原、被告签订的租赁合同无效，被告作为出租方，对出租的房屋有义务保障具有合法性，原告作为承租方，在租赁房屋时也有义务了解审查房屋的合法性材料，故原告与被告双方均有过错。合同虽无效，但原告实际占有使某涉案厂房，理应向被告支付占有使某费。根据第三人陈述，案涉厂房于2017年5月17日停电并实施管制，确会对原告生产经营造成影响，至此之后的占有使某费标准本院酌情予以调整。庭审中，双方对计算占有使某费是否应扣除免租期存在争议，本院结合双方过错程度、租金起算时间、免租期约定及原告搬离时间，酌定原告应支付被告的占有使某费为240万元，原告实际支付被告500万元，扣除被告已退还原告的100万元，本院认定被告应退还原告占有使某费160万元。针对装饰装修损失，由于原告未能提供充分证据证明其装饰装修损失数额，且被告也未取得装饰装修拆迁补偿，原告主张的装修损失依据不足，本院不予支持。针对综合补偿款，涉案厂房因建设用地减量化而被动迁，被告依据补偿协议取得相应补偿款，原告作为涉案厂房承租人，在合同租赁期届满之前提前搬离租赁场所，产生了一定损失，故原告有权向出租人主张因动迁产生的合理补偿款。原告未能提供相应证据证明其产生所主张的损失金额，然涉案厂房被动迁，原、被告均产生了相应损失，故本院结合动迁事实、房屋权属、双方损失、补偿标准、合同履行程度、合同的预期利益、租赁现状等酌情认定被告应支付原告综合补偿(停产搬迁及职工遣散费)1,930,914.50元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海浩广安全设施厂应于本判决生效之日起十日内退还原告上海沪锬网络科技有限公司房屋占有使某费人民币160万元；二、被告上海浩广安全设施厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪锬网络科技有限公司综合补偿款人民币1,930,914.50元；三、原告上海沪锬网络科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币69,495.30元，由原告上海沪锬网络科技有限公司负担人民币47,317.10元，被告上海浩广安全设施厂负担人民币22,178.20元；财产保全申请费人民币5,000元，由被告上海浩广安全设施厂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  费 萍人民陪审员  吴彩芳二〇一九年一月三十一日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。