呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初7383号原告：刘艳芳，女，1978年10月2日出生，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王风兰，内蒙古法易律师事务所律师。被告：张泽阳，女，1993年6月16日出生，汉族，住内蒙古自治区乌海市。原告刘艳芳与被告张泽阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案，在适用简易程序审理过程中，因案情复杂，将本案转为普通程序，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告刘艳芳及其委托诉讼代理人王风兰到庭参加诉讼，被告张泽阳经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳芳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告支付房屋租金285,412元；3.请求依法判令被告返还租用房屋；4.请求依法判令被告支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用4207元；5.请求依法判令被告拆除违法扩建、恢复原状；6.请求依法判令被告支付利息27,916元(自2017年1月1日至2018年8月20日止)，并请求判决利息支付至实际给付之日止；7.本案诉讼费用由被告承担。以上共计:317,535元。事实和理由:原告与被告于2013年12月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于呼和浩特市赛罕区昭君花园P座东户别墅出租给被告用作餐饮经营。该房屋的租期为2014年1月1日起至2018年12月31日止。2014年1月1日至2015年1月1日的第一年租金为120,000元，且每年按10%递增，即第二年、第三年、第四年、第五年租金分别为132,000元、145,200元、159,720元、175,692元。租金支付方式为:每年12月1日前向原告支付下一年度租金。被告以现金方式支付了第一年租金12万元，以转账方式支付了第二年、第三年租金各12万元，第四年租金5万元。第二年、第三年剩余租金共计37,200元已抵顶餐饮消费。此外，合同期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、物业管理费、治安费、卫生费、供暖费等和因经营活动产生的其他费用由被告承担。合同签订后，原告按约定履行了合同，而被告并未完全履行给付租金义务，其支付第四年租金5万元后，尚未支付第四年剩余租金109,720元以及第五年租金175,692元，水、电和燃气费共欠4207元，且擅自违法扩建房屋，至今未按原告要求拆除及恢复原状。被告在近半年时间已关门停业，原告多次与被告联系催要租金等费用以及要求在指定日期内返还租赁房屋，并拆除扩建、恢复原状，但未果。被告无正当理由不支付或者迟延支付租金的行为，不仅违反了双方合同约定，且其违约行为给原告造成了严重的损失。原告要求过被告在合理期限内支付租金及其他费用，但被告置之不理。为此，原告依法维护其合法权益，特依据合同法等相关法律规定，诉至法院。张泽阳未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月30日，刘艳芳（甲方、出租方）与张泽阳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定刘艳芳将位于呼和浩特市昭君花园P座东户别墅租赁给张泽阳用作餐饮经营使用，建筑面积共计250平方米。租赁期为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。租金按年计算，2014年租赁期间年租金为120,000元，以后每年按上一年度租金的10%递增，租金按一年一次缴付。乙方于2014年1月1日前向甲方支付2014年1月1日至2015年1月1日的租金120,000元，之后每年12月1日前向甲方支付下一年度租金。第十条约定，合同期内，该房屋的物业管理费、治安费、卫生费、电费、水费、供暖费等和因经营活动产生的其他费用（如工商管理费、安装电话、宽带、有线电视设备等）均由乙方交纳。水费、电费、暖气费、物业费按实际面积用量表由物业计收。第十一条约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方不得擅自破坏房屋的装修、家具、家电。租期正常结束后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，归甲方无偿所有。刘艳芳出具的银行流水明细显示，张泽阳通过银行转账方式向刘艳芳支付租金情况为：2016年5月25日、2016年10月20日、2016年10月21日、2016年11月12日分别支付20,000元，2017年3月29日支付10,000元，2017年6月8日支付20,000元，2017年10月9日支付50,000元。刘艳芳认可张泽阳不欠付2014年租金，2015年、2016年剩余租金37,200元以餐费抵顶，亦不欠付。刘艳芳于2018年7月30日作出催告函，函告张泽阳于收函后3日内付清欠付房租、解除合同并搬离租赁房屋；2018年8月10日，张泽阳作出告知函，告知不同意刘艳芳催告函内容。刘艳芳认可张泽阳于2018年8月24日搬离案涉租赁房屋，并把钥匙交到物业，次日，刘艳芳从物业处拿到张泽阳交还的案涉租赁房屋钥匙；认可2018年8月10日收到张泽阳支付的10,000元。刘艳芳又于2018年10月23日对房屋现状进行了公证。本院认为，刘艳芳与张泽阳签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于刘艳芳主张解除其与张泽阳签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，合同约定租金按一年一次缴付，每年的12月1日前支付下一年度租金，张泽阳仅于2017年10月9日支付2017年度租金50,000元，2018年度租金未付，刘艳芳于2017年7月30日作出催告函要求张泽阳收函后3日内付清房租，解除合同并搬离租赁房屋，张泽阳于2018年8月10日回函不同意刘艳芳催告函的内容，但之后张泽阳于2018年8月24日搬离案涉房屋，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月24日实际解除，本院对此予以确认，对刘艳芳主张解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于刘艳芳主张张泽阳支付房屋租金285,412元的诉讼请求，刘艳芳认可张泽阳2014至2016年度租金已付清，因张泽阳于2018年8月24日搬离租赁房屋，其应向刘艳芳支付租金至2018年8月24日。双方在租赁合同中约定租金每年递增10%，2017年度应交租金为159,720元，核减张泽阳已经支付的50,000元，以及刘艳芳认可已收到张泽阳支付的10,000元，本院认为应抵顶张泽阳2017年度欠付租金，故张泽阳尚欠2017年度租金99,720元；2018年度应交租金为175,692元，计算至2018年8月24日为113,598.12元（175,692元÷365天×236天），张泽阳应向刘艳芳支付2017年度、2018年度租金合计213,318.12元。对于刘艳芳主张张泽阳返还租赁房屋的诉讼请求，因张泽阳已于2018年8月24日搬离案涉房屋并将钥匙交于物业处，刘艳芳于2018年8月25日领取钥匙并实际控制案涉房屋，故对其该项诉讼请求，本院不做处理。对于刘艳芳主张张泽阳支付承租房屋产生的水、电和燃气等费用的诉讼请求，因其未实际支付上述费用，故对其该项诉讼请求，本院不予支持，其可待实际支出后另行主张。对于刘艳芳主张张泽阳拆除违法扩建、恢复原状的诉讼请求，因其仅提供公证书证实2018年10月23日的房屋状况，但未提供证据证明房屋原状，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于刘艳芳主张张泽阳支付利息至实际给付之日止的诉讼请求，因张泽阳未依约支付租金，其应向刘艳芳支付逾期给付租金给刘艳芳造成的利息损失，刘艳芳主张从2017年1月1日计算利息至实际给付之日，因张泽阳于2017年10月9日支付租金50,000元、2018年8月10日支付10,000元，张泽阳应向刘艳芳支付以159,720元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年1月1日起计算至2017年10月8日的利息损失5403.86元；支付以109,720元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年10月9日起计算至2018年8月9日的利息损失4030.38元，以上利息损失合计9434.24元；支付以99,720元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年8月10日起计算至实际给付之日止的利息损失；对于2018年欠付租金的利息损失，租赁合同约定张泽阳应于2017年12月1日向刘艳芳支付2018年度租金，且合同解除后张泽阳应给付2018年租金为113,598.12元，故张泽阳应向刘艳芳支付以113,598.12元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年12月1日起计算至实际给付之日止的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告刘艳芳与被告张泽阳于2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除；二、被告张泽阳于本判决生效之日起十五日内向原告刘艳芳支付租金213,318.12元；三、被告张泽阳于本判决生效之日起十五日内向原告刘艳芳支付利息损失9434.24元；支付以99,720元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年8月10日起计算至实际给付之日止的利息损失；支付以113,598.12元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年12月1日起计算至实际给付之日止的利息损失；四、驳回原告刘艳芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6064元（原告已预交），由原告刘艳芳负担1000元，由被告张泽阳负担5064元；保全费2108元，由被告张泽阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 乌日娜人民陪审员 王凤祯 二〇一九年二月十九日书 记 员 郝辰炜