福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初660号 原告：刘文强，男，1993年4月28日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：苏立斌，福建心至律师事务所律师。 被告：吴秀芳，女，1976年9月10日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：侯华龙，北京康普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王栋，北京康普律师事务所实习律师。 第三人：南平富家房地产经纪有限公司，住所地南平市建阳区嘉禾南路13号（圆盘附近）。统一社会信用代码91350784MA2YL5FB52。 法定代表人：黄志超，董事长。 委托诉讼代理人：王志超，男，该公司职工。 原告刘文强与被告吴秀芳、第三人南平市富家房地产经纪有限公司（以下简称富家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年3月12日，刘文强向本院提出对案涉房屋的保全申请，本院准许并裁定予以保全。2019年4月12日，第一次公开开庭进行了审理。原告刘文强及其委托诉讼代理人苏立斌、被告吴秀芳及其委托诉讼代理人候华龙，第三人富家公司的委托诉讼代理人王志超到庭参加了诉讼。因案情复杂，于2019年6月4日将该案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理，2019年7月4日，第二次公开开庭进行了审理。原告刘文强及其委托诉讼代理人苏立斌、被告吴秀芳及其委托诉讼代理人候华龙，第三人富家公司的委托诉讼代理人王志超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘文强向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令吴秀芳向刘文强给付违约金计56000元；3.判令吴秀芳返还购房定金10000元；4.判令吴秀芳向刘文强支付律师费8000元；5.判令吴秀芳支付刘文强诉讼保全费740元。事实和理由：刘文强、吴秀芳经第三人富家公司提供居间服务并在第三人富家公司撮合下于2018年11月29日签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》。合同主要内容为刘文强以280000元购买吴秀芳位于朱熹大道御景湾17幢1单元605房的单身公寓。合同签订当日吴秀芳收取刘文强定金10000元。合同签订后在履行过程中，因需要吴秀芳配合刘文强办理贷款事宜，吴秀芳以各种借口推脱并明确表示不再履行合同，拒绝出售该房。刘文强认为《房屋买卖合同》《居间服务合同》系三方真是意思表示，未违反法律强制性规定，内容真实有效，双方应全面履行合同。吴秀芳明确表示拒绝出售房屋，构成恶意违约，为此在第三人富家公司多次协商努力下均未协商一致。刘文强故依据《房屋买卖合同》第九条第2条第（4）项、第6条及《居间服务合同》第五条（以）的规定提起诉讼。 吴秀芳辩称，1.刘文强主张《房屋买卖合同》解除条件未成就，涉案合同不存在因吴秀芳违约而解除之情形。各方于2018年11月29日签订的《房屋买卖合同》约定双方于2019年1月15日前办理贷款申请手续，刘文强作为房产中介销售从业人员，其对签订合同时房屋的状态非常清楚，并据此约定了该时间，但至今吴秀芳未接到刘文强关于办理贷款的通知，其行为已经构成了根本违约，吴秀芳有权解除合同并要求刘文强承担违约责任。刘文强所称在合同履行过程中因吴秀芳拒绝配合其办理贷款事宜的表述，没有事实依据。2.吴秀芳自合同签订后，从未表示过拒绝出售房屋。即使在目前房价每平方米升值1000余元的前提下，仍然坚持继续履行合同，即使在刘文强违约的情况下亦未提出解除合同并主张违约责任。而刘文强所提交的短信、微信记录，仅是由于双方在履行过程中由于刘文强迟迟不办理贷款手续，进而产生的争议，且这些信息都是2019年1月15日之后即刘文强已经违约后产生的，无法证明吴秀芳拒绝履行合同。其断章取义，虚假陈述，歪曲了基本的事实。3.退一步说，即使吴秀芳违约，刘文强要求支付购房款20%的违约金过高，大大超出刘文强的实际损失，刘文强所称的实际损失仅为19600元，要求法院予以调低。4.刘文强已经主张违约金，又主张双倍返还定金，根据双方签订《房屋买卖合同》第九条约定，二者只能择一，不能同时主张。综上所述，刘文强主张的违约损失过分高于实际损失，且应以吴秀芳违约而解除合同为前提，由于刘文强主张解除合同条件未成就，故请求依法驳回刘文强的诉讼请求。 第三人富家公司述称，刘文强与吴秀芳签订买卖合同的时候由于吴秀芳的房产证尚未办理完毕，当时约定等她的房产证办理出来后再去办理贷款手续，但之后吴秀芳的房产证迟迟未办理下来，后来听说吴秀芳不同意出售房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：刘文强所举证据1.《房屋买卖合同》《居间服务合同》，2.《收款收据》3.《定金收条》，4.《短信聊天记录截图》《微信聊天记录截图》5.《发票》，6.《通知函》《EMS快递单》《EMS快递单具体物流信息》,补充证据7.《聊天记录》，上述证据，真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。吴秀芳当庭所举证据《国家税务总局南平市建阳区税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明》真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，吴秀芳与福建美加德地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号201504359号）一份，吴秀芳从福建美加德地产开发有限公司处购买坐落于南平市建阳区房屋一套（建筑面积44.71平方米）。2018年11月29日，刘文强与吴秀芳在富家公司提供居间服务下签订了《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，其中《房屋买卖合同》约定，吴秀芳将案涉房屋以280000元价格出售给刘文强，刘文强于合同签订当日支付定金10000元，定金作为购房款的一部分，未实际支付定金不影响合同的效力。刘文强申请的贷款为商业按揭贷款。双方应于2019年1月15日前办理贷款申请手续。如因刘文强个人征信导致贷款无法批贷，吴秀芳、刘文强同意按下面方式解决，刘文强以自行凑齐的方式向吴秀芳支付购房款或刘文强需按本协议中的第九条中的约定承担违约责任。1.吴秀芳、刘文强任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价万分之五的违约金。2.吴秀芳若出现下列情形之一，吴秀方构成根本违约，刘文强有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）吴秀芳提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致刘文强无法取得所有权的；（2）该房屋被查封或存在限制转让的情形；（3）逾期履行本协议义务超过二十日；（4）拒绝将该房屋出售给刘文强或擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方。吴秀芳出现上述根本违约情形之一的，刘文强有权选择要求吴秀芳双倍返还定金，或有权要求吴秀芳按合同成交价的20%支付违约金……6.因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。合同签订后，刘文强依约支付了吴秀芳购房定金10000元，支付给富家公司中介代理费5600元。2018年12月4日，吴秀芳向税务部门缴纳了契税2090.40元，取得了国家税务总局南平市建阳区税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明。因吴秀芳未及时取得房屋权属证书，导致刘文强在合同约定的期限内无法去办理按揭贷款，刘文强多次通过短信及微信方式征询吴秀芳房屋产权办理情况，吴秀芳表示不需用钱不想卖房子，同意退还刘文强10000元并赔偿其10000元，但刘文强不同意，双方因协商未果，刘文强于2019年3月6日将吴秀芳诉至法院。2019年3月12日，刘文强向本院申请对吴秀芳拟出售的案涉房屋进行保全，本院予以准许，依法查封案涉房屋，刘文强为此支付保全费740元，刘文强因起诉，委托律师花费律师费8000元。2019年3月13日，刘文强通过ＥＭＳ向吴秀芳发出书面《通知函》，通知解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求吴秀芳收到《通知函》后3日内处理违约金事宜。吴秀芳于2019年3月16日收到该函。庭审中，双方均认可涉案房屋在法庭辩论终结前每平方米价格为8000多元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。2018年11月29日，刘文强与吴秀芳在富家公司提供居间服务下签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法，有效。合同成立并生效后，当事人应依照合同约定全面履行自身义务。本案中，刘文强依约支付完购房定金10000后，因吴秀芳自身原因未能及时办理案涉房屋权属证书，导致刘文强无法办理按揭贷款，构成违约，经刘文强多次催促后，吴秀芳明确表示其不同意出卖案涉房屋，其行为已构成根本违约。刘文强根据合同约定，向吴秀芳发出解除通知，符合约定及法律规定，对刘文强主张解除其与吴秀芳于2018年11月29日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，刘文强主张吴秀芳返还其购房款（定金）10000元，于法有据，予以支持。根据合同第九条第2点约定，吴秀芳出现根本违约情形之一的，刘文强有权选择要求吴秀芳双倍返还定金或要求吴秀芳按合同成交价的20%支付违约金。现刘文强主张吴秀芳支付违约金56000元，符合合同约定及法律规定，予以支持。刘文强主张吴秀芳支付律师费8000元，诉讼保全费740元，符合合同约定，予以支持。吴秀芳辩称，其不存在违约行为，案涉《房屋买卖合同》解除条件未成就，该辩解，无依据，不予采纳。吴秀芳辩称，刘文强主张违约金过高，应予以调低。该辩解一方面吴秀芳未提供相应证据予以证明，另一方面，双方均认可案涉房屋房价每平方米为8000多元，刘文强购买同地段同类房屋将要多支付70000多元，该损失属于刘文强的间接损失。因此，刘文强主张的违约金不存在过高情形。对该辩解，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 1、解除刘文强与吴秀芳于2018年11月29日签订的《房屋买卖合同》； 2、吴秀芳应于本判决生效之日起十日内返还刘文强购房款10000元； 3、吴秀芳应于本判决生效之日起十日内支付刘文强违约金56000元； 4、吴秀芳应于本判决生效之日起十日内支付刘文强律师费8000元； 5、吴秀芳应于本判决生效之日起十日内支付刘文强诉讼保全费740元。 如果吴秀芳未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付支付迟延履行利息。 案件受理费5500元，由吴秀芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  戴琳丰 审 判 员  吴军福 人民陪审员  林 雁 二〇一九年九月六日 书 记 员  许慧婷 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。