北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2114号原告（反诉被告）：北京中汽华世田汽车贸易有限公司，住所地北京市东城区新中街68号7号楼7-6-R。法定代表人：单战，董事长。委托诉讼代理人：顾鹏，北京市首信律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京豫东空调设备有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇平西府村东。法定代表人：张继芳，男，1942年3月10日出生，汉族，该公司董事长，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彬，女，1979年12月16日出生，汉族，该公司员工，住北京市朝阳区。原告北京中汽华世田汽车贸易有限公司（以下简称华世田公司）与被告北京豫东空调设备有限责任公司（以下简称豫东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华世田公司的委托诉讼代理人顾鹏，被告豫东公司的法定代理人张继芳，委托诉讼代理人张春月、张彬参加了诉讼。本案现已审理终结。华世田公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认双方签订的《租赁合同》无效；二、请求法院判令被告返还押金250000元；三、请求法院判令被告返还2017年6月9日至2017年9月30日租金219542.85元；四、判令被告赔偿原告押金与租金利息损失（以469542.85元为基数，按年利率6%计算，自2017年6月9日至实际支付日止）；五、请求判令被告向原告赔偿损失3775573元（装饰装修损失2339331元、搬迁补助费43522元、停产停业综合补助费1392720元）。事实与理由：原、被告双方于2013年9月26日签订《租赁合同》，由原告承租坐落于北京市昌平区北七家镇平西府村村东2号院与3号院部分房屋，用于经营汽车4S店，期限自2013年10月1日起至2022年12月31日止。被告于2017年5月8日通知原告，要求终止租赁合同。由于双方一直未能就解除合同赔偿事宜达成一致，2017年6月26日被告停止对租赁房屋供电，导致原告无法经营。综上，原告认为被告单方面终止合同的行为违反双方租赁合同约定，给原告造成的巨额经济损失。因此，原告依法向贵院提起起诉，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。豫东公司辩称：一、双方签订的《租赁合同》效力。涉案的房产系答辩人自行投资建设，该房产向税务机构交纳土地税、房产税，符合出租条件，而且政府为企业办理营业执照盖章进行确认。答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，没有欺诈、胁迫之情形，因此双方签订的《租赁合同》合法有效。涉案房产系在集体土地中建设，没有规划许可，没有取得房屋产权证，但是答辩人在签订《租赁合同》之时，已经向被答辩人予以释明，并且被答辩人已经承诺在签订本合同时，已经充分考虑上述因素而引发的风险。既然出租人就涉案房屋的产权状况事前向承租人明示，就不存在欺诈的情形。二、合同签订后，双方均应遵守诚实信用的原则，如约履行《租赁合同》第二条承租用途约定，乙方承租本合同项下的房屋及相关配套设施，用于乙方专做维修车间及展览。被答辩人承租后，确系将承租车间作为维修车间和新车的储存场所。就是这么简陋的车间，然而在本诉讼中，被答辩人提供的评估报告中高达700至800万元的装饰装修从何而来，这是典型的造假不诚信行为。三、《租赁合同》中约定了租赁期满或合同解除后，承租人所有添附、扩建的设施全部归出租人所有。见双方签订的《租赁合同》第七条和第八条。四、《租赁合同》中约定了涉案房产遇拆迁双方互不承担违约责任；拆迁补偿款归答辩人所有，见双方签订的《租赁合同》第九条。五、《租赁合同》及《补充协议》中约定了在租期内，承租人拆除部分房屋的，新建房屋面积不低于拆除面积。在拆迁之前未复建的按拆迁补偿标准给予出租人价值补偿；为此甲方提起反诉。见双方签订的《租赁合同》第十三条。双方签订的《补充协议》第1条(3)规定：“…，在租赁期内，如果乙方不能在国家明确拆迁之前复建，导致甲方得不到国家对该建筑物的补偿款，乙方同意以现金方式，按照国家对该类房屋拆迁补偿标准给予价值补偿”。被答辩人拆除了答辩人投资建设的房屋面积共计243平方米，依照合同约定，应当按政策标准给予答辩人现金补偿。为此答辩人提起反诉。六、结论综合上述五点可以确认的事实为：双方签订的《租赁合同》有效。合同解除后，承租人所有添附、扩建的设施依合同约定全部归出租人所有。本案是基于拆迁腾退而合同解除，那么因拆迁双方互不担责，拆迁补偿款归答辩人所有。鉴于答辫人对于涉案房屋无规划、无房本的事实，合同中予以释明，被答辩人自愿承担承租风险，故此无论其装修或其他经济损失，均应由承租人自行承担。对于被答辩人拆除答人的房屋，应按拆迁标准予以补偿，答辩人已经提起反诉。针对被答辩人诉状中不实陈述的答辩意见。涉案房屋拆迁非被告主观所为，而且因拆迁双方互不担责。被告从未给原告停电，且被告一直经营至2017年11月30日。综上所述，人民法院依法应驳回原告的全部诉讼请求。补充一、假使原告提及的《房屋租赁合同》为双方于2013年9月26日签订的《租赁合同》，那么因为原告从未与被告解除《租赁合同》，而事实上原告使用属于被告享有使用权的场地和所有权的房屋的终止时间为2017年11月30日。故此，人民法院应依法确认该《租赁合同》于2017年11月30日解除。补充二、原告变更请求第二项为没有事实依据，应依法驳回。原告使用属于被告享有使用权的场地和所有权的房屋的终止时间为2017年11月30日，其应向被告支付2017年9月30日之后的租金，根本不存在返还一说。假如按照原告所言，其计算也是错误的；2号院2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金为312000元：3号院2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金为395200元；合计为707200元。折合每日为1937.53元。自2017年6月10日至2017年9月30日共103天，租金为199566.03元。补充三、原告变更请求第三项所主张的赔偿损失3775573元，毫无事实依据，应依法驳回。1.其计算明细无事实依据，原告承租涉案房屋后拆除被告所有的部分房屋，墙体、门头走廊、大门等，而未恢复，应依法向被告赔偿损失。2.至于原告所述进行装修改造，按照《租赁合同》第七条第款第三项：“乙方需对该房屋进行装修、扩建时，应提前将施工图及施工方案报甲方审核同意。甲方在接获乙方施工图及施工方案15日内未作答复的，视为同意”的规定，因原告从未向被告上报施工图及施工方案，故此假使其有施工，也系其擅自所为，对出租人不产生任何效力。3.事实上，从视频上所反映的录像，整体房屋内除了原告能够移动搬走的设备外，还是被告进行装修的材料和现状，根本不存在原告的装修装饰。4.对于自建的涉案房屋没有规划许可，没有房屋所有权证，已经向原告释明，并且原告已经承诺在签订本合同时，已经充分考虑上述因素而引发的风险。既然出租人就涉案房屋的产权状况事前向承租人明示，作为承租方明知涉案建筑物存在未经规划、无产权证的事实，而愿意承租，就充分说明其愿意自行承担风险。故此无论其装修或其他经济损失，均应由承租人自行承担。5.原告计算依据错误；其提供的评估报告，漏洞百出，起诉之日已经失效。鉴定人员未到现场测量，仅对原告账面进行审计，很显然是错误的。加之未出评估报告之前，原告的会计就得出和报告一致的报表，所以该报告不应采信。豫东公司向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法确认反诉人与被反诉人于2017年11月30日解除双方于2013年9月26日签订的（字20130926号）《租赁合同》；2.依法判令被反诉人立即向反诉人支付房屋使用费122581.34元；3.依法判令被反诉人立即向反诉人赔偿因拆除反诉人房屋给反诉人造成的经济损失442121.49元(243㎡x1819.43元/㎡)；上述共计：564702.83元；4.本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人租赁合同纠纷一案人民法院已经依法受理，现因被反诉人在使用反诉人房屋期间，将属于反诉人投资建设的部分房屋拆除，但并未恢复原状。另外被反诉人使用反诉人的房屋到2017年11月30日，2017年10月1日至2017年11月30日期间的租金未支付。双方签订的《租赁合同》第十三条[其他约定事项]（二）规定：“在租赁期内，甲方同意乙方根据实际需求拆除场地内部分房屋（见附图）和建设经营所需的房屋，且建筑面积不少于被拆除建筑面积”。双方签订的《补充协议》第1条(3)规定：“......在租赁期内，如果乙方不能在国家明确拆迁之前复建，导致甲方得不到国家对该建筑物的补偿款，乙方同意以现金方式，按照国家对该类房屋拆迁补偿标准给予价值补偿”。被反诉人拆除了反诉人投资建设的房屋面积共计243.25平方米，依照合同约定，应当按本次腾退同等补偿标准给予反诉人现金补偿。为此反诉人依法提起反诉，请合并审理，维护反诉人合法权益。华世田公司对豫东公司的反诉辩称，不认可第一至三项反诉请求，被告和平西府村2017年6月9日解约，此后被告无权向原告主张房屋使用费用，被告允许原告拆除，原告拆除不存在违约和被告造成损失。根据补充协议第一条第三项，如果原告不在国家拆迁前复建，应赔偿。这次腾退并不是国家拆迁，是平西府村和被告解除合同导致合同无法履行，根据第一条第四款，双方约定租赁期满后原告负有对房屋恢复原貌的义务，但是由于被告不能继续出租房屋而解除，所以原告不负有恢复义务。该房屋的拆除是双方的约定，所以不应支付第三项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2002年7月11日，北京市昌平区北七家镇平西府村经济合作社与豫东公司签订了《土地使用权租赁合同》，约定：租赁土地位置及四至：位于家东地，四至范围东至排水沟东12米处，南至养殖小区路边界，西至与龙宇公司交界，北至王府路。土地所有权为农村集体土地所有权。乙方租赁甲方拥有所有权的上述土地，用于工业项目建设。租赁期限20年，自2003年1月1日起至2022年12月31日止。2013年9月26日，豫东公司（甲方，出租方）与华世田公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》（字20130926号），约定：第一条、出租标的。出租区域及房屋坐落于北京市昌平区北七家镇平西府村村东。标的一、豫东空调2号院部分，占地约990平方米，建筑面积727.3平方米。标的二、豫东空调3号院部分，占地约1151平方米，建筑面积1013.6平方米。上述标的房屋及配套设施均为甲方自建，未取得房屋所有权证，在租赁期内甲方承诺能够符合乙方的经营使用要求；乙方在决定与甲方订立本合同时，已充分考虑上述诸因素而引发的风险。第二条、承租用途。乙方承租本合同项下房屋及其相关配套设施，用于乙方专做维修车间及展览。第三条、租赁期限。租赁期限自2013年10月1日开始，至2022年12月31日结束，共计9年3个月。第四条、租金及收取方式。（一）2号院租金：第一年租金为人民币30万元，每两年递增4％，2号院各年度租金金额详见本合同附件“2号院各年度租金表。3号院租金：乙方向甲方先支付3号院三个月租金，即2013年10月1日到2013年12月31日，先付共计人民币95000元；若2014年1月1日起继续租赁，每年租金按38万元人民币计算，每两年递增4％，3号院各年度租金金额详见本合同附件“3号院各年度租金表”。（二）每年度的租金一次性提前支付，2号院租金每年9月20日之前一次性付清，3号院每年9月20日之前一次性付清。第五条、押金。订立本合同时，乙方向甲方交纳押金人民币25万元，作为乙方承租期间合理使用甲方财产的保证。合同附件一约定，2号院2016年10月1日至2017年9月30日租金312000元，2017年10月1日至2018年9月30日租金324480元。合同附件二约定，3号院2016年10月1日至2017年9月30日租金395200元，2017年10月1日至2018年9月30日租金411008元。2014年5月15日，豫东公司与华世田公司签订《补充协议》，约定：位于甲方工业区2号院和3号院中间有一座东西走向的背靠背两面房屋，该房屋需要拆除。原建2号院和3号院共计面积243平方米，乙方需要拆除，乙方同意在2号院和3号院内另建其他房屋作为补偿面积，新建房屋面积不低于拆除面积，新建筑房屋质量标准不低于原来房屋的建筑标准。租赁期满，乙方不再续租时，甲方有权要求乙方把拆除房屋恢复原貌或新建房屋面积不低于拆除面积，新建房屋质量标准不低于原来房屋的建筑标准，否则，按照国家标准给予甲方对房屋的价值补偿款。租赁合同期满或中途解除，所有改建房屋和建筑设施的产权仍归甲方所有。后华世田公司拆除上述房屋并新建房屋，双方当庭确认新建房屋面积为139.5平方米。2017年5月5日，北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会和北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社发布《平西府村工业大院清理整治通知》，载明：平西府村工业大院内各承租企业/个人，本村决定通过自主腾退的方式开展村级工业大院清理整治工作，由本村作为实施主体与工业大院承租人签订土地（房屋）解约协议，支付腾退解约补助，将土地及全部地上物收归本村所有。工业大院清理整治工作于2017年5月3日启动，2017年6月30日之前完成解约补助工作，2017年7月31日前完成腾退拆除。2017年6月9日，北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社与豫东公司签订了《解约协议》，约定：腾退标的为乙方正在使用的位于昌平区北七家镇平西府村南工业大院范围内的集体土地28.4亩，地上房屋及附属物19664.73平米，解除合同补偿金35778558元。就腾退标的，甲乙双方签署《土地使用权租赁合同》等相关协议，现双方共同确认，原协议自本协议签署之日起解除。豫东公司认可上述补偿款已支付完毕。华世田公司主张其接到通知后，2017年6月26日该区域已经停水停电，无法正常经营，华世田公司租用发电机提供临时用电。华世田公司提交《发电机租赁合同》和租赁费票据，《发电机租赁合同》载明：北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司承租北京信天宇机械设备有限公司发电机一台，租赁期限自2017年6月26日起，租用地点：北京市昌平区北七家镇平西府村东青泉上海大众。后华世田公司主张其于2017年9月30日正式退场。豫东公司主张华世田公司于2017年11月30日正式退场。双方确认华世田公司已支付租金至2017年9月30日。北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司为涉案项目拆迁腾退的评估公司，审理过程中，法院依法调取了该公司出具的《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》，载明北京豫东空调设备有限责任公司（4S）店房屋建筑面积9047.31元，房屋重置成新价13247936元，装修、设备及附属物补偿价4478954元。原、被告当庭确认本合同项下的房屋为《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》中的9、10、11项，该三项房屋建筑面积合计1727.72平方米，其中第10项为拆除243平方米房屋后新建房屋，金额为99123元。本院依法调取了《北七家镇2017年村级“工业大院”清理整治工作指导意见》和补偿明细表，其中附件2中载明房屋补助标准可按照重置成新价的50%-70%给予补助。附属设施补助按照重置成新价的100%予以补助。腾退综合补助费补助条件（1）取得营业执照；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。腾退综合补助费补助标准可按被拆除房屋拆除前三年在本区的纳税总额确定，纳税总额低于实际经营面积×500元/平方米的，可按实际经营面积×500元/平方米的标准给予补助费。搬家费的补偿标准按照拆除企业房屋建筑面积×25元/平方米计算。2019年1月7日北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社出具《证明》一份，载明华世田公司于2017年11月30日腾退并搬离使用场地。上述事实，有《土地使用权租赁合同》《租赁合同》《补充协议》《平西府村工业大院清理整治通知》《解约协议》《发电机租赁合同》《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》《北七家镇2017村级“工业大院”清理整治工作指导意见》《证明》和原、被告当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，豫东公司与华世田公司签订《租赁合同》和《补充协议》，将其在平西府村集体土地上建设的面积约1740.9平方米的房屋及配套设施出租给华世田公司，而其建设该房屋并未取得建设工程规划许可证等合法批准建设手续，故上述《租赁合同》和《补充协议》依法应属无效。一、关于房屋押金和租金的处理问题。根据上述司法解释第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。华世田公司主张返还押金的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。华世田公司主张返还租金的诉讼请求，双方当庭确认已支付房租至2017年9月30日，涉案房屋因拆迁腾退于2017年6月26日停水停电，故华世田公司于2017年6月26日无法正常使用房屋，本院依据双方约定房屋租金标准和双方过错程度，仅对2017年6月26日至2017年9月30日已支付占有使用费的50%予以支持，故豫东公司应当退还华世田公司房屋占有使用费93970.41元。豫东公司反诉华世田公司支付房屋使用费的诉讼请求，因对具体腾退时间双方存在争议，但结合照片和村委会证明等相关证件，本院依法确认华世田公司的具体腾退时间为2017年11月30日，且对该期间的房屋占有使用费的50%予以支持，故华世田公司应向豫东公司支付2017年10月1日至2017年11月30日的房屋占有使用费61458.59元。上述两项金额折抵后，豫东公司应退还华世田公司房屋占有使用费32511.82元。二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，华世田公司与豫东空调公司对于导致《租赁合同》和《补充协议》无效的后果均有过错，均应承担相应的责任。在华世田公司取得涉案房屋的使用权后，对涉案房屋进行增建和装饰装修，应当在腾退时依据其增建和装饰装修行为对该部分享有相关利益，现在双方对如何分配该利益无法达成一致意见。法院认为，豫东公司依据《解约协议》取得腾退补偿金，其中包含了华世田公司增建、装饰装修部分的利益，虽然双方的租赁合同被法院确认为无效，但就拆迁所获得的金钱补偿可以作为分割拆迁补偿款的参考依据，华世田公司能够分得的拆迁利益亦应当以《解约协议》及《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》为依据。依据《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》《北七家镇2017年村级“工业大院”清理整治工作指导意见》和双方当庭质证的内容，法院核算如下：1．装修部分：本院依据双方提交证据和双方当庭确认，本院对华世田公司主张的《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》中项目的合理部分予以支持，统计金额为2872353.02元。因《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》中未确认装饰装修项目的具体位置，经本院释明华世田公司同意按照面积比例对装饰装修补偿进行分配，故按照面积比例计算，本案中涉及装饰装修补偿为548519.04元。按照双方过错程度，豫东公司对华世田公司的补偿装饰装修补偿金额为274259.52元。2.搬家补助费，对于华世田公司主张搬家费一节，考虑到涉案场地在腾退时系华世田公司使用经营，且搬家费按照正式房屋建筑面积×25元/平方米，参考评估单中房屋建筑面积1727.72平方米，故法院对于华世田公司的该项诉讼请求的合理部分，即43193元予以支持。3.停产停业补助费（即腾退综合补助费），对于华世田公司主张的停产停业损失一节，因补偿标准为按实际经营面积×500元/平方米，停产停业补助费的情形考虑到房屋建筑面积及经营活动等因素，华世田公司在此处取得营业执照并经营4S店，由于拆除房屋对其造成经济损失，故本院依据涉案房屋的建设情况以及涉案房屋实际经营纳税等因素，酌定豫东公司应向华世田公司支付停产停业补助费604702元。三、其他诉讼请求处理问题。华世田公司主张押金和租金利息损失的诉讼请求，本院依法对2017年12月1日起2019年8月19日的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率予以计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。华世田公司主张诉讼请求中过高部分，证据不足，本院不予支持。豫东公司主张华世田公司赔偿拆除其房屋的损失，因华世田公司拆除涉案房屋已征得豫东公司的同意，且就新建房屋豫东公司已得到补偿，故豫东公司该项主张依据不足，本院不予支持。豫东公司的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京豫东空调设备有限责任公司与北京中汽华世田汽车贸易有限公司签订《租赁合同》（字20130926号）无效。二、北京豫东空调设备有限责任公司于本判决生效后7日内给付北京中汽华世田汽车贸易有限公司押金250000元和房屋占有使用费32511.82元，合计282511.82元。三、北京豫东空调设备有限责任公司于本判决生效后7日内给付北京中汽华世田汽车贸易有限公司押金和房屋占有使用费的利息损失（以282511.82元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月1日起2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止）。四、北京豫东空调设备有限责任公司于本判决生效后7日内给付北京中汽华世田汽车贸易有限公司装饰装修损失274259.52元、搬迁补助费43193元和停产停业补助费604702元，合计922154.52元。五、驳回北京中汽华世田汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京豫东空调设备有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40761元，由北京中汽华世田汽车贸易有限公司负担29194元，已交纳；由北京豫东空调设备有限责任公司负担11567元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费9447元，由被告北京豫东空调设备有限责任公司负担，已交纳。保全费5000元，由北京豫东空调设备有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李戍环人民陪审员  刘志凌人民陪审员  丰玉梅二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  徐 萌