河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1002民初1337号原告：张才元，男，1949年12月1日出生，汉族，职业，住河北省鹿泉市。委托诉讼代理人：王芸，河北拓石律师事务所律师。被告：安保华，男，1955年6月3日出生，汉族，住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：郝志国，河北金光律师事务所律师。原告张才元与被告安保华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张才元的委托诉讼代理人王芸、被告安保华及其委托诉讼代理人郝志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张才元向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间的协议无效，并判令被告返还原告购房款20万元及按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月20日，原告与被告签订买卖协议，约定原告从被告处购买位于廊坊市房屋一套，购买价格为20万元。协议签订后原告即向被告交付了购房款并占有房屋至今。现案涉房屋原权利人向原告主张返还房屋，原告无法再占有所购买的房屋。为维护原告权利诉至贵院，望判如所求。安保华辩称，1、原告的起诉违反诉讼管辖的法律规定，被告住所地为廊坊市广阳区，原告向安次区人民法院提起诉讼违反了民事诉讼法第二十一条的规定，本院不具有管辖权，原告起诉错误；2、原告的诉讼时效已过期，不受法律保护。原告付给被告购房款和实际占有房屋在2011年7月20日，此后原告从未向被告提出过任何请求，从付款至2019年5月4日原告起诉已接近8年的时间，早已超过了民法总则规定的3年诉讼时效，原告的起诉无效；3、原告诉请的事实和理由不存在，其诉求无根据、理由不成立。原告诉称“现涉案房屋原权利人向原告主张返还房屋，原告无法再占有所购买的房屋：纯属虚构，因为房屋原权利人已去世。如果原权利人要房，那么原告应当起诉要房人或者妨碍原告使用权的人，与被告无关。故原告起诉理由不正当。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。案外人洪克勤系廊坊市安次区杨税务乡民芦村村民，在该村洪街里有房屋一处。2008年6月6日，经村委会同意，将房屋卖与了案外人房延林，村委会收取了五千元房屋管理费并出具房屋买卖证明及房屋尺寸草图。因房延林、杨松林拖欠本案被告安保华借款35万元未还，安保华于2008年将房延林、杨松林起诉至廊坊市广阳区人民法院，该院于2009年2月10日作出（2008）广民初字第1273号民事判决书，判决内容为“被告杨松林，房延林于判决书生效后十日内一次性偿还原告安保华借款35万元”。2010年9月26日，房延林向安保华出具证明，载明“因欠安保华欠款，我愿将安次区杨税务乡民芦村购置住宅房抵给安保华所有”。2011年7月20日原告张才元与被告安保华签订房屋买卖协议，约定安保华将房延林在廊坊市安次区杨税务乡民芦村的房产卖与原告张才元，原告张才元一次性支付房款20万元，并载明“今后房延林要房一切事项有安保华负责，与张才元无关。双方签字付款生效后，此房一切事项由张才元负责（包括房屋的所有权、拆迁、改造、赔偿等一切问题），与房延林、安保华无关。今后如果任一方发生违约，由违约方支付对方50万元作为赔偿”，该协议加盖杨税务乡民芦村村民委员会印章并签写“鉴证单位同意转让”。同日，原告张才元向被告支付了购房款20万元，被告安保华为原告出具收到房屋款贰拾万元的收条，收条另有鉴证人洪某、苗某签字按捺手印。交付房款后，原告张才元将门锁进行了更换但一直未在此居住。另查明洪克勤在民芦村另有宅基地一处，宅基地于1985年12月27日进行村民宅基地登记，使用证号为1684号，因洪克勤有两个儿子，涉案房屋系在该村委会另批地块所建，该房屋没有进行宅基地及房屋所有权登记。上述事实有原告提交的2011年7月20日与被告签订的房屋买卖协议、被告出具的收条；被告提交洪克勤、房延林、民芦村委会出具的关于涉案房屋买卖的证明、房屋宅基地草图复印件；（2008）广民初字第1273号民事判决书、房延林为被告出具的愿意以房抵债的证明；民芦村委会成员王永德的询问笔录及村民宅基地登记表予以证实。被告未在答辩期内提出管辖权异议，在应诉后主张本院不具有管辖权，本院在庭审时已经口头说明，本案系买卖房屋纠纷，案涉房屋坐落于本院辖区，本院作为不动产所在地的法院，享有管辖权。且被告的应诉行为根据法律规定应视为其对本院管辖的认可，对于其提出的管辖权异议，本院不予受理，被告未提起上诉。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条关于“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”的规定，首先涉案房屋未进行有效的权属登记，被告安保华依法不得进行处分；其次根据“地随房走”的原则，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国土地管理法》第十条关于“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，案涉房屋所涉土地应属于民芦村村民集体所有，原告非该村村集体成员，无权取得或变相取得该村宅基地的使用权。故原、被告双方签订的关于涉案房屋的买卖协议，违反了我国法律的强制性规定，应认定为无效。协议确认无效，自始无效，双方交易标的应当返还。因诉讼时效仅适用于请求权，且不适用于物上请求权，本案原告请求确认协议无效，不适用诉讼时效的规定，被告关于原告起诉已经超过诉讼时效的辩称，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告张才元与被告安保华于2011年7月20日签订的房屋买卖《协议》无效。二、原告张才元应于本判决生效之日起三日内将涉案房屋返还给被告安保华。被告安保华应于本判决生效之日起三日内将购房款20万元返还给原告张才元，并按照五年期以上贷款市场报价年利率4.85%的标准支付原告自2011年7月20日起至付清之日止的利息。案件受理费减半收取计2150元，由被告安保华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  刘秀琴二〇一九年十二月二日法官助理魏凯书记员罗红枫附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。