天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初62310号原告：天津又美又多服装超市投资人：苏忠力委托诉讼代理人：谭成喜，天津铸权律师事务所律师。被告：天津市鋆龙国际贸易有限公司法定代表人：赵泽民，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵兵，天津聚伟律师事务所律师。原告天津又美又多服装超市（以下又美又多超市）与被告天津市鋆龙国际贸易有限公司（以下简称鋆龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适简易程序公开开庭进行了审理。原告又美又多超市的委托诉讼代理人谭成喜、被告鋆龙公司的委托诉讼代理人赵兵到庭参加诉讼。经本院调解未果，本案现已审理终结。又美又多超市向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同及补充协议；2.判令被告向原告支付租金损失800,000元；3.判令被告向原告支付违约金500,000元；4.本案全部诉讼费由被告承担。后变更第二、三项诉讼请求为：2.判令被告向原告支付租金损失155,200元；3.判令被告向原告支付违约金250,000元。事实和理由：2016年1月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将天津市滨海新区大港胜利街*号房屋出租给被告，约定租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日，年租金1,100,000元，租金支付日期为每年2月28日和8月28日，被告交给原告合同保证金100,000元。同日，原告与被告又签订《补充协议》，租赁期限变更为2016年4月21日至2021年4月20日，租金支付时间变更为每年3月20日前。2018年4月18日，原告与被告又签订《补充协议》，约定2018年4月21日至2021年4月20日租金为每年800,000元，租金支付日期为每年3月20日前，鉴于租金变更系被告导致，被告交付的合同保证金100,000元不用退还，今后合同履行过程中若任何一方存在违约，赔偿另一方违约金人民币500,000元及一切直接经济损失。2019年3月20日，被告应向原告支付2019年4月21日至2020年4月20日租金，但被告迟迟不支付，经原告多次催告未果，故成讼。原告认为，第一，双方未解除合同，解除合同是被告单方意思表示，原告不认可。原告催要租金时被告明确表示不再承租，拉夏贝尔公司搬离涉案房屋后，被告并未与原告进行交接，该房屋处于无人管理状态，原告才收回涉案房屋另行出租。第二，被告应当在2019年3月20日支付2019年4月21日至2020年4月20日的租金，经原告口头及书面催告被告均未支付，按照双方租赁合同第10.1条、补充协议第3条约定，原告主张解除合同并要求被告应当承担违约责任。原告系于2019年7月1日另行出租房屋，故向被告主张以年租金800,000元为标准计算自2019年4月21日至2019年7月1日的租金损失155,200元，并按照双方约定500,000元标准减半收取违约金。第三，原告主张的违约金不过高，双方2018年4月18日补充协议第3条约定了违约金及赔偿损失，该违约金约定属于惩罚性违约金，应与赔偿损失并用。且双方合同期限为五年，现只履行了三年，系被告恶意违约导致原告无法取得正常履行合同的预期租金利益1,600,000元。鋆龙公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。第一，不同意解除合同，因自2019年4月1日起双方的房屋租赁关系已实际解除。涉案房屋的实际使用人是案外人拉夏贝尔服饰（天津）有限公司，该公司于2019年4月初搬离该房屋，被告与原告已经互通此事，虽然双方未办理房屋交接手续，但被告并未实际占用房屋。2019年4月份，原告实际占有并接管涉案房屋，后于2019年5月20日与案外人重新签订合同出租该房屋，退一步讲，原、被告之间的租赁合同关系也于此时解除。第二，合同约定的违约金过高，违约金不应超过实际损失的30%。从原告提交的新租赁合同可见，原告于2019年4月1日实际占用涉案房屋后便另行出租，故原告没有实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鋆龙公司未提供证据。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.又美又多超市提交证据一、案外人天津市大港胜利商贸有限公司与又美又多超市签订的《房屋租赁合同》、大港区胜利街*号地上三层房屋产权证各一份，证明又美又多超市对涉案房屋享有使用权和收益权。鋆龙公司认为上述证据与其无关不予质证，但对真实性认可。本院认为上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，对上述证据的证明力予以采信。2.又美又多超市提交证据二、又美又多超市与鋆龙公司签订的《房屋租赁合同》一份、《补充协议》两份及鋆龙公司2016年至2018年度向又美又多超市交纳房屋租金转账记录截图十张，证明双方存在房屋租赁合同关系且对违约责任有明确约定。鋆龙公司认可上述证据的真实性，对关联性不认可，认为房屋实际使用人是拉夏贝尔公司，该公司2019年4月初已搬离涉案房屋。本院认为，上述证据客观、真实，且与本案具有关联，能够达到又美又多超市的证明目的，对其证明力予以采信。3.又美又多超市提交证据三、快递查询单截图四张、邮寄快递录像一段、鋆龙公司工商注册基本信息一份，证明又美又多超市向鋆龙公司催交租金。鋆龙公司认可工商注册基本信息，对查询单和录像均不认可，认为快递查询单中邮寄人与收件人并非本案双方当事人，邮寄快递的录像与本案无关。本院认为，上述证据虽客观、真实，但不能达到又美又多超市的证明目的，对其证明力不予采信。4.又美又多超市提交证据四、苏忠力与吴正周的电话通话录音（附整理文字内容）一段，证明鋆龙公司明确告知又美又多超市不履行合同，存在违约的事实。鋆龙公司对真实性不认可，认为录音内容听不懂，且现联系不上吴正周，无法确认电话号码是否系吴正周。本院认为，鋆龙公司虽不认可该录音但并未提供证据证明该录音真伪不明，而吴正周原系鋆龙公司的法定代表人且已代表该公司签收本案相关法律文书，故对该录音的真实性予以采信。5.又美又多超市提交证据五、又美又多超市与郎曾满签订的《商铺租赁合同书》，证明2019年7月1日又美又多超市将涉案房屋租给案外人郎曾满。鋆龙公司对真实性认可，但认为与其无关。本院认为，上述证据客观、真实，且与本案具有关联，对真实性予以采信。结合双方当事人陈述及本院认定的证据，本院经审理后认定事实如下：2016年1月18日，又美又多超市（甲方）与鋆龙公司（乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将其承租的天津市滨海新区大港胜利街*号房屋地上一层转租给乙方经营服饰店，建筑面积约492平方米，租赁期限五年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止，年租金1,100,000元，计租期为2016年4月21日至2021年4月20日，租金支付时间为每年3月20日之前，交房日期为2016年3月21日，装修免租期一个月，并由乙方支付合同保证金100,000元，合同到期后甲方将保证金退还乙方。该合同第十二条关于违约责任约定，承租期内因乙方解除合同或其他原因导致合同无法履行的，乙方应向甲方支付500,000元违约金并赔偿损失。双方在上述合同履行过程中于2018年4月18日又签订《补充协议》约定将2018年4月21日至2021年4月20日的租金变更为每年800,000元，同时还约定，因租金变更系乙方原因导致，乙方支付的保证金100,000元无需甲方退还，在后续合同履行过程中违约方需赔偿另一方违约金500,000元及一切直接经济损失。鋆龙公司在合同履行过程中提前解约，又美又多超市于2019年4月收回租赁房屋，此前，鋆龙公司无欠付租金及房屋占用费。又美又多超市自认于2019年5月20日将案涉房屋另行转租，免租期截至2019年6月30日止，自2019年7月1日起计收租金，年租金1,150,000元。本院认为，案涉《房屋租赁合同》及两份《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.双方当事人之间的房屋租赁合同是否已经解除及鋆龙公司是否构成违约；2.若认定鋆龙公司违约，又美又多超市主张的违约金是否过高及其同时主张自2019年4月21日至2019年7月1日的租金损失是否具有事实和法律依据。对于本案是否系因鋆龙公司根本违约导致合同解除一节，合同依法成立以后，对当事人具有法律约束力，当事人一方不得擅自解除合同。鋆龙公司主张其与又美又多超市之间的房屋租赁合同于腾房后已经解除，又美又多超市对此不认可，鋆龙公司亦未提供证据证明双方已经协商一致解除合同。因此，鋆龙公司主张双方系合意解除合同，证据不足，其应当承担举证不能的不利后果。在租赁期限届满前，鋆龙公司无正当理由拒不支付租金并单方终止合同，导致双方合同已无法继续履行，其行为构成根本违约，应当承担违约责任。又美又多超市向人民法院提起诉讼请求判令解除合同，属于变更之诉，应予支持。对于鋆龙公司应如何承担违约责任一节，又美又多超市主张按照双方约定违约金500,000元的标准自行酌减一半计250,000元，并由鋆龙公司按照双方约定年租金800,000元标准赔偿自2019年4月21日至2019年7月1日的租金损失155,200元，但鋆龙公司仍认为违约金数额过高，并认为又美又多超市没有实际损失。而又美又多超市主张其损失包括自收回房屋至另转租计收租金前的空置损失及剩余两年租期租金的预期收益。对此分析如下，首先，本案不涉及欠付租金及房屋占用费，且双方合同并未约定“违约金500,000元”的性质。又美又多超市诉讼请求违约金的性质应属解约违约金，而违约金应以弥补损失为原则，又美又多超市在主张违约金的同时又主张租金损失，系重复计算，于法无据。其次，案涉房屋系又美又多超市承租，需支付对价。鋆龙公司提前解约后，又美又多超市已经收回房屋及时止损。因此，参考又美又多超市所主张其实际损失的数额155,200元，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，兼顾违约金的惩罚性功能，本院酌定调整本案违约金200,000元为宜（约三个月租金）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除天津又美又多服装超市与天津市鋆龙国际贸易有限公司之间关于天津市滨海新区大港胜利街*号房屋（地上一层）签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》；二、天津市鋆龙国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向天津又美又多服装超市支付违约金200,000元；三、驳回天津又美又多服装超市其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,378元，由天津又美又多服装超市负担3,736.3元，由天津市鋆龙国际贸易有限公司负担3,641.7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  薛淑霞人民陪审员  刘卫东人民陪审员  房四利二〇一九年十月二十九日书 记 员  于立云附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。