湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初1014号 原告：湖南东马国际置业有限公司，住所地长沙市望城区雷锋大道东马社区熙庭原著小区。 法定代表人：李飞跃，董事长。 委托诉讼代理人：赵婧，湖南潇湘律师事务所律师。 被告：李远军，男，1983年2月2日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 第三人：华融湘江银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心B（**）。 负责人：周斌，行长。 委托诉讼代理人：文芝南，男，1982年10月30日出生，汉族，住长沙市雨花区，系公司员工。 委托诉讼代理人：黄姣，女，1990年1月14日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。 原告湖南东马国际置业有限公司（以下简称“东马置业公司”）与被告李远军、第三人华融湘江银行股份有限公司长沙分行（以下简称“华融湘江银行长沙分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东马置业公司的委托诉讼代理人赵婧、第三人华融湘江银行长沙分行的委托诉讼代理人文芝南、黄姣到庭参加了诉讼，被告李远军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东马置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20150165402），并判令被告立即配合原告办理合同解除相关手续（包括但不限于解除备案登记、解除网签、解除预告登记）；2.判令被告向原告支付违约金106528.8元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月10日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20150165402）。合同约定，被告以银行按揭方式向原告购买长沙市望城区熙庭原著7栋402号商品房，房屋总价1065288元，被告应于签约当日向原告支付首付款325288元，余款74万元由被告向华融湘江银行申请贷款按揭付款。合同还约定，若被告累计两期逾期还款或逾期30日偿还原告代垫的按揭款项，原告有权解除合同，如原告因此解除合同的，被告还应按总房款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告履行了合同义务，但被告自2018年6月起便再未依约向按揭银行支付房屋按揭款，导致按揭银行从原告保证金账户中扣除了其逾期支付相应的按揭款。原告多次催促被告付款，但被告均已各种理由不履行义务。因此，原告特向人民法院提起诉讼。 被告李远军未予答辩，亦未提交书面答辩意见。 第三人华融湘江银行长沙分行述称，1、被告李远军于2017年1月向我行申请贷款，我行1月19日放款，贷款金额74万元，被告在2017年2月至2018年5月间，共计16个月，偿还贷款本息合计77788.40元；2018年6月后，被告未还款，我行要求原告履行代偿义务，从2018年6月至今，原告共代为还款12期，代偿贷款本息金额为58011.82元；2、原告要求解除商品房买卖合同的请求，我行认可但原告需代偿全部贷款。 经审理查明：2017年1月10日，原告东马置业公司（出卖人）与被告李远军（买受人）签订合同编号为20150165402号《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的坐落于长沙市望城区房屋，建筑面积149.29ｍ2，房屋总价款为1065288元；买受人以银行按揭方式付款，首期房款325288元于签约当日支付，剩余74万元向华融湘江银行申请贷款。合同附件九《补充协议》第二条第五款约定：因买受人逾期还款导致出卖人承担担保责任的，买受人须在接到通知3日内偿还出卖人因承担担保责任而支付的款项（包括但不限于本金、利息、罚息及其他费用），并按约向出卖人支付逾期付款金额3‰的违约金。买受人累计两期逾期还款或逾期30日偿还出卖人所支付款项的，出卖人有权解除合同，买受人除应偿还出卖人所支付款项外，还应向出卖人支付总房款10%的违约金。 之后，李远军与华融湘江银行长沙分行签订《个人购房贷款/担保合同》，借款本金为74万元，借款期限为240个月，借款用途为购买上述房产，东马置业公司提供阶段性连带责任保证担保，至正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日，之后到期的借款人债务免除保证责任。借款合同签订后，华融湘江银行长沙分行将借款74万元根据约定汇入东马置业公司账户。李远军按期偿还按揭借款至2018年5月，共计偿还贷款本息77788.40元。后因李远军逾期未还，自2018年6月至2019年5月，东马置业公司共代为偿还本息58011.82元。 另查明：2017年1月9日，李远军与东马置业公司员工龙朝霞签订借款协议，向其借款353411元用于支付购房首付款，李远军本人并未实际支付购房首付款。东马置业公司称，该借款协议确定的金额，还包括代李远军支付的物业维修专项基金和契税在内。案涉房屋未交付，未办理权属证书，但已办理了网签、合同备案以及不动产预告登记（证号湘（2017）望城区不动产证明第0008254号）。 上述事实，有原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、按揭贷款欠款及还款凭证、借款协议、第三人华融湘江银行长沙分行提交的《个人购房借款/担保合同》、还款明细表及当事人庭审陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，原告东马置业公司与被告李远军签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。本案的焦点在于：解除案涉《长沙市商品房买卖合同》条件是否成立？如果成立，后续事宜应如何处理？ 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《长沙市商品房买卖合同》附件九《补充协议》第二条第五款约定，买受人累计两期逾期还款或逾期30日偿还出卖人所支付款项的，出卖人有权解除合同。自2018年6月后，李远军即未偿还按揭贷款，东马置业公司代为偿还后，李远军亦未向东马置业公司支付相应款项，基于前述合同约定，东马置业公司有权解除合同，对东马置业公司解除案涉商品房买卖合同的诉求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋尚未交付，李远军不负有向东马置业公司退还房屋的义务，但东马置业公司已经为案涉《长沙市商品房买卖合同》办理网签、合同备案及不动产预告登记手续，合同解除后应恢复案涉房产的原始权利状态，予以注销。因此，对东马置业公司主张由李远军配合办理解除不动产预告登记、备案登记及网签手续的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，东马置业公司因案涉合同收取的购房款应予返还，案涉房屋首付款325288元，李远军实际并未支付，由东马置业公司以其员工名义出借，东马置业公司可以该借款协议主张由李远军偿还，但是东马置业公司已经主张解除合同并应当承担退还购房首付款的法定义务，则双方有关借款协议涉及的偿还借款以及本案涉及的退还购房首付款，可一并抵消，互不负有清偿义务。至于东马置业公司称借款协议中还有关于物业专项维修基金及契税在内，不属于本案审理范围，可由双方另行协商解决。同时，李远军自行向贷款银行偿还的贷款本息77788.40元，也属于购房款的一部分，应当由东马置业公司退还。至于东马置业公司代为偿还的58011.82元，以及截止本案开庭之日因案涉房屋尚欠第三人的贷款本息，鉴于合同解除后案涉房屋仍归属东马置业公司所有，且牵涉第三人利益，可由东马置业公司直接向第三人进行偿还或双方另行协商解决。 合同解除系李远军违约所致，根据案涉《长沙市商品房买卖合同》附件九《补充协议》第二条第五款约定，李远军应向东马置业公司支付总房款10%的违约金。本院认为，该标准过高，本院综合双方合同履行情况、东马置业公司实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平、诚实信用的基本原则，酌情调减解除合同违约金为总购房款的1%，即为10652.88元（1065288元×1%）。因此，本院对东马置业公司主张由李远军支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南东马国际置业有限公司与被告李远军在2017年1月10日签订的编号为20150165402的《长沙市商品房买卖合同》； 二、被告李远军在本判决生效后十日内配合原告湖南东马国际置业有限公司注销[湘（2017）望城区不动产证明第0008254号]不动产预告登记手续以及撤销编号为20150165402的《长沙市商品房买卖合同》的网签、合同备案登记； 三、原告湖南东马国际置业有限公司于上述第二项确定的相关手续办完后十日内退还被告李远军偿还的银行贷款本息77788.40元； 四、被告李远军于本判决生效后十日内支付原告湖南东马国际置业有限公司违约金10652.88元； 五、驳回原告湖南东马国际置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2430元，由原告湖南东马国际置业有限公司负担2187元，被告李远军负担243元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  袁金平 人民陪审员  姚志伟 人民陪审员  李志平 二〇一九年六月二十五日 代理书记员  何昕霖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。