江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初527号 原告：张中华。 委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张骋远，江苏金渠律师事务所实习律师。 被告：苏州合本投资管理有限公司。 法定代表人：黄亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁永霞，江苏金砖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张紫葳，江苏金砖律师事务所实习律师。 被告：苏州品源信息技术有限公司。 法定代表人：黄晶，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周杰，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任振婧，江苏益友天元律师事务所律师。 原告张中华与被告苏州合本投资管理有限公司（以下简称合本公司）、苏州品源信息技术有限公司（以下简称品源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月28日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年3月18日公开开庭审理了本案，原告张中华及其原委托诉讼代理人倪娟和曹震旦，被告合本公司的委托诉讼代理人丁永霞和张紫葳，被告品源公司的委托诉讼代理人周杰和任振婧到庭参加诉讼。因案情复杂，后本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭审理，于2019年7月2日、12月12日公开开庭审理了本案，原告张中华及其委托诉讼代理人邹小新和张骋远，被告合本公司的委托诉讼代理人丁永霞和张紫葳，被告品源公司的委托诉讼代理人周杰和任振婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张中华向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还原告会员服务费25000元。2、判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年4月，原告拟购买被告合本公司开发建设的狮子山**花园房屋，但2016年4月2日，原告在合本公司售楼处置业顾问林**的指引下签订了一份以被告品源公司为甲方的《品源会员服务协议》，原告同日于合本公司售楼处以POS机刷卡的方式按约定支付了25000元。2018年4月23日，苏州市物价局在《关于对苏州合本投资管理有限公司涉嫌违规收取电商举报的答复》中明确，被告合本公司与品源公司之间存在《合作框架协议》，由品源公司为合本公司引流客源。但事实上，原告从未和被告品源公司有过任何接触，更未接受过其提供的任何服务，原告所有的购房行为均是在合本公司售楼中心亲自办理，并由合本公司的置业顾问林**提供介绍楼盘信息、签署合同等所有的购房服务。而原告与被告品源公司签订《品源会员服务协议》，系被告合本公司置业顾问林**的要求，否则无法取得购买涉案房屋的资格。此外，被告合本公司未在销售宣传广告中告知原告要成为被告品源公司的会员，也从未在与原告签署的相关材料中告知原告会员服务费与购房款无关。原告认为，2018年4月2日，被告合本公司在未取得商品房预售销售许可证的情况下，通过被告品源公司名义收取25000元会员服务费，从而为其公司饥饿营销、哄抬房价、赚取不正当的会员服务费提供条件，实际上被告合本公司、品源公司系以合法形式掩盖非法目的，存在非法的、违背商业道德的利益。原告认为，依法成立的合同当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。早在2013年9月9日，因部分企业以房地产电商的名义，利用信息不对称在商品房销售中“假团购”垄断房源、变相强迫入会、强迫团购(被团购)的现象时有发生，苏州市相关部门联合发布过一份《苏州市关于规范全市房地产团购销售行为的通知》，其中就有“不得强迫购房者参加各类团购、网购活动”等督导意见。为了响应国家住建部的要求和号召，2018年8月16日，苏州市住房和城乡建设局等九部门联合发布《打击侵害群众利益违法违规行为规范房地产市场秩序专项行动方案》，重点治理房地产开发企业违法违规行为，其中包括以营销渠道的形式捆绑销售，在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预定、排号、售卡、银行预存资金等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金，而本案系苏州地区房地产市场侵害群众利益的违法违规行为乱象之典型。另，原告认为品源公司的行为构成了双方代理，属于无效的代理行为，其以合同形式收取服务费即合同所指向的预约金，损害了国家以及原告的合法权益，是变相的房屋加价行为，或者说是价外收费行为，因此无论从合同的履行事实，还是根据《民法总则》的相关规定，本案两被告都有义务返还25000元。依照《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规、国家政策的规定，原告特诉至贵院，请求贵院能依法支持原告的诉请。 被告合本公司辩称，第一，根据合同相对性原则，案涉会员服务协议的主体是原告及品源公司，与被告合本公司无关。第二，案涉会员服务协议的第13条明确约定了产生的任何争议，由甲方所在地即品源公司所在地人民法院予以管辖，不应由虎丘法院予以审理。第三，原告25000元的服务费系品源公司收取，并非合本公司收取，合本公司无任何事实及法律上的依据予以返还原告该款项。请求法庭驳回原告的起诉或驳回原告的全部诉讼请求。 被告品源公司辩称，首先，本案的案由是商品房买卖合同纠纷，被告品源公司并非商品房买卖合同的主体，不应当作为本案的被告，应当驳回对被告品源公司的起诉。但从原告的诉讼请求来看，其又要求返还的是会员服务费，该会员服务费是基于原告与被告品源公司之间签订的会员服务协议产生的，如果原告基于该协议进行起诉要求返还会员服务费的话，那么应当依据该协议的约定，由被告品源公司住所地法院进行管辖，也即不应当在虎丘区人民法院进行审理，应当到吴中区人民法院审理。基于上述两点，在原告未明确其诉讼请求及依据的相关协议之前，本案的审理是有问题的，要么是驳回对被告品源公司的起诉，要么是直接驳回原告的起诉，由吴中区人民法院进行管辖。 经审理本院认定事实如下：2016年4月2日，原告（乙方）与被告品源公司（甲方）签订《品源会员服务协议》，约定：品源公司与众多开发商保持长期合作的伙伴关系，且能为购房者提供购房咨询及优惠服务，为促成甲方会员能以优惠价格享受购房机会，从而在甲方会员与合作商之间搭建交易机会及服务平台；乙方已了解甲方企业的性质及甲方会员的服务内容，自愿加入并参与甲方的活动平台；乙方通过向甲方支付人民币25000元作为预存的会员服务费用，并提供相关个人资料后成为甲方会员，在甲方合作楼盘享受甲方所争取的购房优惠，以及后续增值服务，每笔会员服务费仅可享受一套房源优惠，会员服务费不抵充房款；乙方成为甲方会员后，享受会员购房优惠、看房服务、会员活动；每位参加甲方活动的会员，仅可享受一次以一家合作楼盘的优惠价格购买该楼盘的资格，且仅限优惠购买一套房产；乙方支付的会员费与甲方合作商无关（购房活动中，活动服务费不计入且也不抵扣选购房屋的购房款）；若乙方未与甲方合作商达成购房协议，乙方可持甲方开具的收据及购房确认单，向甲方申请享受甲方其他合作商优惠，或办理已支付的活动服务费的无息退还手续；一旦乙方以优惠价格与甲方合作商签订认购协议后，如因乙方自身原因要求退房的，甲方已收取的会员费不予退还。同日，原告向被告品源公司缴纳会员服务费25000元。 另查明，2016年4月28日，被告合本公司取得商品房预售许可证，原告前妻刘**（乙方、认购人，原告庭审中陈述两人于2016年下半年离婚）和被告合本公司（甲方、卖方）于该日签订《认购协议书》，约定：乙方认购的商品房为位于苏州高新区的狮子山**花园项目***号商品房，认购价格为7699806元。2016年12月18日，原告就上述房屋和被告合本公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定原告以7114053元的价格购买上述房屋。 再查明，苏州市物价局曾因有人向其举报被告合本公司存在违规收取房价之外电商费的问题而进行调查，其中在2018年3月21日向被告品源公司的工作人员王*进行调查时王*陈述：品源公司和合本公司存在合作关系，双方合作过“狮子山**花园”和“**天街”两个地产项目；双方签订了合作框架协议，由品源公司进行宣传和引流客户，合本公司给品源公司引流的客户提供专属优惠；品源公司向客户收取25000元或3万元的会员费，会员可以购买品源公司合作的房地产项目，享受一次购房优惠，会员费不计入房款；这些会员费都是支付给品源公司的，合本公司没有收取；品源公司的业务就是跟房地产企业合作，常年合作的房地产项目有30多个，品源公司收取会员费主要是进行宣传和引流客户，在线上、线下进行合作楼盘的推广，并帮助客户在品源公司合作楼盘中争取更大的购房优惠。苏州市物价局在2018年4月2日向合本公司的工作人员马**进行调查时马**陈述：合本公司和品源公司签订了合作框架协议，由品源公司负责“狮子山**花园”项目的宣传和客户引流工作，合本公司为品源公司引流来的客户提供购房优惠，其他未通过品源公司购买的房源未享受到电商优惠；品源公司收取的会员费和合本公司无关，合本公司没有任何涉及这些会员费的入账记录。苏州市物价局在经过相关调查之后，于2018年4月23日出具《关于对苏州合本投资管理有限公司涉嫌违规收取电商费举报的答复》，载明：“经查，2016年，苏州品源信息有限公司(下文简称品源信息公司)和苏州合本投资管理有限公司(即**狮山原著项目开发商下文简称开发商)签订了《合作框架协议》，由品源信息公司负责狮山**花园项目的宣传和客源引流工作，开发商对品源信息公司引流的客源提供购房专属优惠。客户和品源信息公司自愿签订协议，加入会员，支付2.5万元或3万元的会员服务费，品源信息公司向客户开具发票。客户享受和开发商签约时的购房优惠权利。品源信息公司和客户签订会员服务协议(优惠购房协议)，并履行了会员客户以优惠价格与开发商签订商品房买卖合同的协议约定。本机关在调查过程中，未发现开发商及品源信息公司存在价格违法行为，依法不予立案。根据《价格违法行为举报处理规定》第十条第二款规定，该举报办结。” 2019年8月7日，苏州市市场监督管理局向合本公司的工作人员姚**进行调查，姚**陈述：“狮子山**花园”商品房在销售时，第三方在现场设有专门的工位和公示板，我司销售人员在接待客户过程中会告知客户有第三方组织的优惠活动，询问客户是否愿意参加，确认参加的客户现场签署《会员服务协议》，并向第三方支付相应的会员服务费以成为第三方的会员；客户成为第三方的会员后可享受相应的购房优惠；客户签署《认购协议》时约定的房屋总价款为未享受购房优惠前的价款，客户最终签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为享受购房优惠后的价款；品源公司是和我方在销售“狮子山**花园”项目时有合作，合作的内容是由品源公司对项目进行推广、宣传和组织招募客户，我司对其引流的客户提供专门的优惠，会员费由品源公司收取；购房者不是必须和第三方签订协议并缴纳会员服务费，房源公开销售，客户可以在售楼处自主选择房源并认购，也具有购买资格，但是不享受合作方专属的购房优惠；我司不参与第三方收取的会员服务费的分成。 庭审中，被告合本公司提供“**﹒狮山西项目一期项目房间销售价格及优惠确认书”，显示张中华、刘**客户所购买房屋标准总价为7699806元，优惠之后的合同价格为7114053元，所享优惠列表中包含电商折扣（品源公司25000元抵10万元），适用条件为缴纳电商25000元享受总价10万元优惠。原告对上述确认书不予认可，且称其从未和被告品源公司的工作人员接触过，始终是和开发商的置业顾问进行洽谈的。 庭审中，原告陈述：认可刘**就涉案房屋所做的相关行为，相应的后果由原告一人承担；在签订服务协议时，两被告不存在强迫行为；本案所涉的房屋原告实际认购成功。 庭审中，被告合本公司陈述：我方给予原告25000元减10万元优惠的依据是原告是被告品源公司的会员，并和我方形成了房屋买卖合同关系。 庭审中，两被告一致确认：双方的合作模式为品源公司向合本公司提供客源导入及广告宣传服务，合本公司向品源公司提供购房优惠；未在答辩期内提出管辖权异议申请。 庭审中，原告和被告合本公司一致陈述：在认购涉案房屋时，原告和刘**系夫妻，当时已经签订了正式的商品房买卖合同，后因原告和刘**离婚了，两人向合本公司申请将购买人变更为原告一人，故合本公司注销了第一份合同而和原告重新签订了合同。 庭审中，原告和被告品源公司一致确认，在原告购买涉案房屋时，被告品源公司并未作为原告的委托代理人和被告合本公司洽谈购房事宜。 庭审中本院询问张中华，案涉会员服务协议签订之后，其是否曾经要求被告品源公司提供会员服务协议中约定的服务内容，原告表示其一直是和被告合本公司的置业顾问接触的，从未联系或以其他方式与被告品源公司的相关人员联系，故谈不上要求被告品源公司提供相关的服务。 以上事实，有会员服务协议、付款凭证及发票、照片、销售信息、商品房买卖合同、苏州市物价局的答复、调查笔录、认购协议书、销售价格及优惠确认书、选房流程图、收据、房屋确认单、选房卡，以及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人对其主张的事实负有举证责任，否则应根据法律规定承担举证不能的相应后果。根据庭审查明的事实可知原告认购涉案房屋的价格为7699806元，其后以7114053元的价格和被告合本公司签订了正式的商品房买卖合同，价差达585753元，在双方已经签订了认购协议的情况下，被告合本公司不可能没有任何理由而做出降价决定，原告虽对被告合本公司提交的优惠确认书不予认可，但其却未能提交任何证据证明合本公司的价格优惠和品源公司无关，故客观上原告已经享受了因向品源公司缴纳了25000元的会员费而获得合本公司10万元的价格优惠的好处，品源公司履行了合同义务。至于原告所主张的被告品源公司存在的双方代理问题，本院认为，从原告和品源公司签订的《品源会员服务协议》及原告的陈述来看，原告向品源公司缴纳了25000元之后只是成为品源公司的会员，享受品源公司为会员提供的购房交易机会、购房优惠、了解购房信息、楼盘信息等服务，在具体的房屋买卖关系中，品源公司并非是原告的代理人，并不代理原告和作为开发商的被告合本公司洽谈购房合同的具体事宜，故原告所主张的双方代理一说无从谈起。另外，从原告提交的由苏州市物价局作出的《关于对苏州合本投资管理有限公司涉嫌违规收取电商费举报的答复》来看，该局经过调查并未发现两被告存在价格违法行为。综合以上理由，本院认为原告要求被告退还会员费25000元的诉讼请求于法无据，本院碍难支持。 至于被告品源公司辩称的管辖问题，其并未在答辩期内提出管辖异议的申请，且到庭应诉答辩，故本院对其该辩解意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告张中华的诉讼请求。 案件受理费426元，由原告张中华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10-5553010400*****）预交上诉案件受理费。 审 判 长  游进国 人民陪审员  杨贵华 人民陪审员  严金平 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  施 岚