上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初16298号原告（反诉被告）：上海横丁街餐饮管理有限公司。法定代表人：KODAMANORIO，运营总监。委托诉讼代理人：刘茜倩，上海横丁街餐饮管理有限公司监事。委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海苗豫企业管理咨询有限公司。法定代表人：OHNOFUMINORI，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：居懿，上海慧谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈奇铭，上海慧谷律师事务所律师。原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司（以下简称横丁街公司）与被告（反诉原告）上海苗豫企业管理咨询有限公司（以下简称苗豫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。横丁街公司的委托诉讼代理人刘茜倩、刘庆伟，苗豫公司的委托诉讼代理人居懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）横丁街公司向本院提出诉讼请求：1.确认横丁街公司与苗豫公司签订的租赁合同于2018年1月23日解除；2.判令苗豫公司支付2018年1月1日至同年7月31日的房租112,000元（人民币，下同，每月16,000元，合同解除之前是租金，合同解除之后是房屋使用费）；3.判令苗豫公司支付2017年12月1日至2018年1月12日维修公积金1,387.10元（按每月1,000元折算）、2017年11月至2018年1月12日町内会会费5,149.20元；4.判令保证金48,000元作为违约金予以没收。事实和理由：原、被告双方于2017年6月13日签订一份租赁合同，约定原告将虹梅路店铺租赁给被告用于烤肉经营，合同期限自2017年7月7日至2019年7月6日止。合同签订之后，原告提供了相关场地供被告用于经营，并严格按照法律规定及合同的约定履行义务，为被告开设店铺提供相关的服务与支持。现被告在合同履行期间无故离场，并拖欠房租、维修公积金、收银系统租赁费、町内会会费、下水道清理费、店铺垃圾清理费、宣传费等各类费用共计30,729.85元。经原告人多次催告后，被告均未予理会，已经严重违反了合同约定，并给原告带来了巨大的经济损失。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼。被告（反诉原告）苗豫公司辩称，合同解除时间是2017年12月27日，苗豫公司的法定代表人将书面解除通知交给了横丁街公司的法定代表人，苗豫公司实际于2017年12月28日离开，2018年1月23日收到横丁街公司发来的律师函亦表示双方合同于2018年1月12日解除合同。合同解除后，苗豫公司不应再承担租金。苗豫公司不存在维修公积金，町内会会费没有约定，故苗豫公司没有支付义务。因为无法办出营业执照，苗豫公司系合法解约，苗豫公司未违约，但若法院认为其需要承担违约责任，则违约金过高，且时间过长，要求调整。被告（反诉原告）苗豫公司提起反诉，要求：1.确认2017年6月14日签订的《租赁合同》于2018年1月12日解除；2.判令横丁街公司返还申请费48,000元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2017年12月28日开始，按年利率6%计算）；3.判令横丁街公司返还保证金48,000元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2017年12月28日开始，按年利率6%计算）；4.判令横丁街公司向苗豫公司支付2017年11月、12月的营业收入66,405.42元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2017年12月28日开始，按年利率6%计算）；5.判令横丁街公司支付违约金96,000元（16,000元×6个月）。审理中，苗豫公司变更第4项诉讼请求为要求横丁街公司向苗豫公司支付2017年11月、12月的营业收入34,405.42元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2017年12月28日开始，按年利率6%计算）。原告（反诉被告）横丁街公司对被告（反诉原告）苗豫公司提起的反诉辩称，同意合同解除时间为2018年1月12日。申请费96,000元，其中50%为保证金。申请费中的50%根据合同约定予以没收，另外的30%作为证照使用费，20%已发还给苗豫公司的法定代表人了。营业款金额确认，同意返还，但苗豫公司需支付相应的租金。另本案系苗豫公司擅自解约，故系苗豫公司违约，横丁街公司不承担违约金及利息。本院经审理认定事实如下：2017年6月14日，案外人某甲公司及某乙公司作为出租人及签约甲方与苗豫公司作为租借人及签约乙方签订了《租赁合同》，约定：乙方承租位于上海市闵行区虹梅路，总面积大约为512平方米，定额的月租金为16,000元，业态及主营内容为烤肉。申请费金额为96,000元。合同期限为2年，即2017年7月7日至2019年7月6日，合同届满前3个月，乙方如需续约，须向甲方提交书面申请，经甲方同意后支付申请费的20%的续签费用，合同期间可续展二年。第5条、承租的商业条件：店铺空间出租并附带营业执照（共同执照）。申请费甲方必须取得营业可以开始之前的可正常营业的执照。权利费用按照申请费的30%收取。若发生仲介手续费则支付给仲介人申请费的20%作为中介手续费。保证金为申请费的50%（2年内未解除合同的，期满后保证金的70%为折旧费退还保证金的30%），中途不可解除合同。但是，当乙方单方面在中途解除合同时，则不予退还作为保证金的30%，除恢复原状外及结清所有帐款外，不会再发生其他负担费用（若有特别损坏则不在此限之内）。每月的支付款项：4-1定额的月租金，每月25日止支付下月的租金，先付后用为原则。4-2从月营业额中提成2%，当月15日支付前月的营业额提成。4-3自来水、电、煤气等根据各自计量表的数据，支付实际费用。关于厨房垃圾等费用，由各区画共同负担。当月15日支付前月的使用料。4-4公共部分的维修公积金、公用区域的清扫费等，各区画每用负担1,000元（其中：维修公积金为100元，清扫、维护费为900元）。另外由甲方出借给乙方的商用POS设备的月使用金为700元，缴纳方式与时间相同为每月25日缴纳下个月的费用。4-5上述款项的支付万一发生拖欠时，甲方将用寄存的销售额，按照4-5、4-4、4-3、4-2、4-1的顺序先行扣除，不足金额可以根据第2条的2项进行填补。4-6上述4-5中欠缺的保证金，乙方必须在10日以内填补齐全。10日内无法补足，经甲方书面催告后仍不能补足的，甲方可以立即解除合同，乙方应当承担相应的违约责任，造成甲方损失的，乙方还应予赔偿。第7条、对象物件的返还：无论因何种原因导致合同提前终止或解除的，乙方需在合同终止日或被解除日后10天内在不破坏对象物件主体结构的前提下将自行添置的设施设备拆除搬离；否则甲方有权对乙方遗留物进行清场处理并将该经营场地恢复原样，同时保留向乙方追索由此发生的清场费用。返还经营场地的日期以甲、乙双方签字确认的交接单为准。第10条、乙方的权利义务：本保证金是乙方向甲方预存的申请费，不产生利息。合同期满后，解除合同时，按照既定物件归还的规定，向乙方退还相当于租赁区画申请费的30%的租金保证金。第13条、甲方的表示以及保证：管理公司根据中国成立餐饮公司的申请程序，在设施完工之时，准予领取营业执照，甲方由某乙公司及某甲公司为管理公司的代理公司。管理公司在法律上成立之刻起，自动成为甲方，同时，甲方某乙公司及某甲公司所承担的全部责任将随即终止。乙方确认对上述情况均已明确知晓并同意。第16条、解除合同的条件：……2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；给对方造成损失且违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用累计达到30天的。（乙方支付的房屋保证金未经甲方书面同意不得用作抵充支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用）；（五）未经甲方书面同意，乙方擅自无故停业累计达到或超过15天的；……；（十二）在发生上述（一）至（八）项情况时，甲方在书面通知乙方的同时有权采取一切必要手段防止甲方的损失进一步扩大，乙方应赔偿甲方因采取必要措施而产生的合理费用。合同解除后10日内，对于乙方预付的与未完租期相应的租金、物业管理费及其他费用，经扣除乙方应付而未付的款项（如有）后，甲方应将剩余部分无息返还给乙方。第18条、违约责任：……5.租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方需按月租金的6倍支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。……。合同签订后，苗豫公司支付了申请费96,000元，其中的50%即48,000元为保证金。2017年12月28日，横丁街公司发现苗豫公司已将租赁房屋内物品搬空，并搬离了租赁房屋。2018年1月22日，横丁街公司委托律师向苗豫公司发出律师函，载明：……经核查，双方就贵司向委托人租赁虹梅路店铺用于炸串及烤肉经营签订了两份租赁合同（每块区划分别签订一份租赁合同），合同期限自2017年7月7日至2019年7月6日止。合同签订之后，委托人提供了相关场地供贵司用于经营，并严格按照法律规定及合同的约定履行义务，为贵司开设店铺提供相关的服务与支持。现贵司在合同履行期间无故离场，并拖欠房租、维修公积金、收银系统租赁费、町内会会费、下水道清理费、店铺垃圾清理费、宣传费等各类费用。经委托人多次催告后，贵司均未予理会，已经严重违反了合同约定，并给委托人带来了巨大的经济损失。鉴上，本所律师认为：贵司与委托人基于双方的真实意思表示签订相关租赁合同，租赁合同的期限为2017年7月7日至2019年7月8日。在合同履行期间，贵司理应按照合同第5条的约定支付房租以及相应的费用，现贵司无故搬离商铺并拒绝支付费用的行为既不符合相关法律的规定，也违反了双方之间的约定，贵司应当立即向委托人支付拖欠款项。且根据合同第5条4-6规定，贵司的保证金已不足以抵扣欠款，且在委托人发函通知贵司之日起10日内未给予补足，甚至未给予任何回复，委托人有权立即解除合同并要求贵司承担违约责任。鉴于此，为了确保委托人的合法权益，本所律师接受委托人的委托正式函告如下：1、委托人于2018年1月12日正式与贵司解除两份[老外横丁街]租赁合同。2、贵司在收到本函之日起5日内，向委托人支付贵司拖欠的费用并承担相当于6个月租金的违约金共计260,041.94元。3、如逾期仍未能按照委托人的要求支付款项的，则委托人势必会通过相关法律途径维护自己的合法权益。届时因讼诉而产生的包括违约金、逾期利息、诉讼费、律师费等在内的相关诉讼成本亦将一并由贵司承担。还查明，上海市闵行区虹梅路房屋的权利人为案外人某丙公司。某甲公司及某乙公司承租而来。2017年6月23日市场监督管理局核准在该地址设立横丁街公司，成立日期为2017年6月15日，经营范围为餐饮企业管理，餐饮服务。2017年10月27日，市场监督管理局签发食品经营许可证，经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售。同期，酒类专卖管理局签发酒类商品零售许可证。上述事实，由横丁街公司提供的《租赁合同》、转帐记录、物业管理部出具的情况说明、现场照片、律师函、上海市房地产权证及租赁合同、营业执照、食品经营许可证、酒类商品零售许可证，苗豫公司提供的交易明细、清算单、示意图等证据及当事人的陈述予以证实。横丁街公司提供的清算单、町内会会费记录上苗豫公司未签字确认，故本院不予采信。本院认为，本案所涉《租赁合同》系案外人某甲公司、某乙公司与苗豫公司签订，然根据合同约定，横丁街公司承继合同中出租方即某甲公司、某乙公司的权利义务，且合同签订后实际也由横丁街公司行使合同权利、承担合同义务，当事人亦认可合同的出租方为横丁街公司，故本案所涉《租赁合同》对横丁街公司、苗豫公司具有拘束力，双方均应按约行使权利、履行义务。合同履行过程中，苗豫公司在未与横丁街公司协商并取得横丁街公司同意的情况下即擅自离场，违反了合同约定，应承担相应的责任。苗豫公司认为合同解除的责任在于横丁街公司违约，因为租赁房屋无法办理营业执照及卫生许可证。然本院注意到，涉案房屋有其特殊性，且已经办理了营业执照，合同亦约定苗豫公司使用共同执照并支付相应的费用，故苗豫公司以无法办理营业执照为理由行使单方解除权并要求横丁街公司承担违约责任没有依据，本院不予采信。苗豫公司称已向横丁街公司发送过解除租赁合同的通知，但横丁街公司否认收到该函件，然事实上横丁街公司已知晓苗豫公司已于2017年12月28日搬离了涉案房屋，且发送函件行使单方解除权，明确双方于2018年1月12日解除合同，苗豫公司对此亦无异议，故本院可视为双方合同于2018年1月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同约定违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金，横丁街公司要求将保证金48,000元作为违约金予以没收符合约定，且于法不悖，本院予以支持。根据合同约定，苗豫公司擅自无故停业累计达到或超过15天的，横丁街公司在书面通知苗豫公司的同时有权采取一切必要手段防止损失进一步扩大，本案中，横丁街公司在2017年12月28日知晓苗豫公司已经清空并搬离租赁房屋后应在约定期限内收回房屋并及时止损，因横丁街公司怠于收回房屋并及时止损，相应的责任应由横丁街公司承担。故横丁街公司可以主张的使用费应延续至合同解除后10日，横丁街公司主张的2018年1月22日之后的房屋使用费本院不予支持。横丁街公司主张的2017年12月1日至2018年1月12日的维修公积金1,387.10元符合合同约定，本院予以支持。横丁街公司主张的2017年11月至2018年1月12日的町内会会费没有依据，本院不予支持。苗豫公司要求横丁街公司退还营业款34,405.42元，横丁街公司对此无异议，本院予以采信。根据合同约定，申请费甲方必须取得营业可以开始之前的可正常营业的执照。权利费用按照申请费的30%收取。若发生仲介手续费则支付给仲介人申请费的20%作为中介手续费。本案中，本院根据该约定并结合双方的租赁期限及实际经营期限，酌定苗豫公司承担申请费7,200元。横丁街公司主张已向苗豫公司的法定代表人退还过19,200元，但未举证，故本院不予采信。故横丁街公司需返还申请费40,800元。苗豫公司搬离后未向横丁街公司提起过结算的要求，故苗豫公司要求横丁街公司支付相应款项的利息本院均不予支持。苗豫公司要求横丁街公司支付违约金没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）上海苗豫企业管理咨询有限公司之间就上海市闵行区虹梅路的[老外横丁街]租赁合同于2018年1月12日解除；二、被告（反诉原告）上海苗豫企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司2018年1月1日至同年1月22日的租金及房屋使用费合计11,733元；三、被告（反诉原告）上海苗豫企业管理咨询有限公司已支付的保证金48,000元由原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司作为违约金予以没收；四、被告（反诉原告）上海苗豫企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司2018年1月1日至2018年1月12日的维修公积金1,387.10元；五、原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）上海苗豫企业管理咨询有限公司营业款34,405.42元；六、原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）上海苗豫企业管理咨询有限公司申请费40,800元；七、驳回原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司其余本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）上海苗豫企业管理咨询有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,834.60元，由原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司负担1,506.60元，被告（反诉原告）上海苗豫企业管理咨询有限公司负担1,328元；反诉案件受理费3,042.72元，由原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司负担840.07元，被告（反诉原告）上海苗豫企业管理咨询有限公司负担2,202.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一九年一月十四日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。