辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终1691号上诉人（原审被告）：柳文利，男，1973年7月13日出生，汉族，住内蒙古赤峰市敖汉旗古鲁板蒿乡。委托诉讼代理人：徐远祥，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙海英，女，1976年4月3号出生，汉族，住内蒙古赤峰市敖汉旗古鲁板蒿乡。委托诉讼代理人：徐远祥，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王铮，男，1988年12月1日出生，汉族，住辽宁省辽阳市河兰镇。上诉人柳文利、孙海英因与被上诉人王铮房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初5610号事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柳文利、孙海英上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.原审法院认定上诉人违反诚实信用原则，未告知被上诉人涉案房屋被查封、抵押的事实，与实际情况不符。上诉人在案涉房屋交易过程中已充分履行了案涉房屋现状情况的告知义务。居间公司未告知被上诉人相关情况不能归责于上诉人。2.原审法院对于“被上诉人拒绝继续履行合同义务，于理相符”的认定错误。被上诉人应依照补充协议中的约定履行付款义务，无权拒绝履行。另案涉房屋虽被抵押、查封，经查，只要被上诉人依照补充协议约定履行了付款的先行义务，一周后案涉房屋即可解封，并上市自由交易。3.原审法院程序明显违法，且判决所依据的证据明显不足。上诉人签订的买卖合同、补充协议均为三方协议，所以居间公司是本案重要的当事人，原审遗漏案件当事人，明显程序违法。“微信截图”中有居间公司工作人员的信息，但居间公司未申请出庭，法院也未依职权通知其出庭，其真实性无法核实。4.一审法院适用法律错误。原审法院判决依据的法律条款之一是合同法关于“不安抗辩权”的规定，由上可知，只要被上诉人依照补充协议履行付款的先行义务，案涉房屋即可解封，并上市交易，所以本案不符合“不安抗辩权”的构成要件。王铮辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。王铮向一审法院起诉请求：1、判令二被告双倍返还购房定金6万元；2、案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实:原告于2018年3月29日与被告柳文利、孙海英及案外人沈阳市东陵区河畔积邦房产信息咨询服务部签订不动产买卖合同，甲方（出卖方）为被告柳文利、孙海英，乙方（买受方）为原告王铮，丙方（居间方）为沈阳市东陵区河畔积邦房产信息咨询服务部，合同约定：交易房产坐落于沈阳市东陵区学城路18-117号1-19-1，面积124.52平方米。房屋售价为130万元。本合同签订之日，乙方支付3万元整，作为购买定金。甲方保证上述不动产过户前的产权权属清楚，有完整处分权，有关该不动产的产权纠纷、债权债务、抵押等甲方须在交易前处理完毕，否则由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。合同签订后，原告依约交付被告定金3万元。2018年3月30日经查询档案发现房屋存在抵押和司法查封且至庭审日仍处于该状态。原告起诉至法院。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告约定被告保证不动产过户前的产权权属清楚，有完整处分权，有关该不动产的产权纠纷、债权债务、抵押等甲方须在交易前处理完毕，被告辩称该房屋存在抵押及司法查封的事实已向案外人沈阳市东陵区河畔积邦房产信息咨询服务部说明，但并未向原告示明，且当原告签订合同后才得知房屋存在司法查封的情况下，要求被告配合查询司法查封的具体信息，被告以事务繁忙为由拒绝协助，因司法查封对房产交易存在重大影响，房产无法正常更名过户，原告拒绝继续履行合同义务，于理相符，故原告要求解除合同，由被告双倍返还定金，于法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条二款之规定，判决如下：被告柳文利、孙海英于本判决生效之日起七日内双倍返还原告王铮定金6万元；案件受理费1300元，由被告柳文利、孙海英承担。本院二审期间，上诉人提交三组证据。证据一：2018年3月29日收件单复印件，用以证明上诉人将房屋相关凭证、票据交给中介公司。证据二：（2017）辽0102民初5199号民事裁定书（打印件），冻结上诉人57万元存款，用以证明协议约定买方支付卖方60万元，用于涤除银行抵押权。证据三：企业信息公示报告（打印件），用以证明沈阳市东陵区河畔积邦房产信息咨询服务部（以下简称中介公司）是专业的中介机构，其有义务对房屋状态进行审查，否则因此造成的损失，中介公司应承担。被上诉人对证据一表示“不清楚”；对证据二认为，当时协商的是被上诉人先行支付60万元将房贷偿还，但是不知道房屋有查封，知道后想知道是什么原因被查封的，但上诉人不配合，在中介多次找上诉人协商继续履行合同事宜时，上诉人以工作忙为由不配合；对证据三真实性无异议，但是对上诉人主张的中介公司承担损失被上诉人不同意。被上诉人提供证人中介公司工作人员徐龙出庭作证。徐龙陈述了房屋买卖的经过以及在得知房屋被查封后如何告知被上诉人，并与上诉人联系沟通的过程。上诉人对此认为，被上诉人在3月30日知道房屋被查封，但是其陈述4月份被查封，二者相矛盾，证人提交的微信记录第7页提到只要能够确保安全交易，买方同意继续履行合同，上诉人急需60万元偿还银行贷款，但是被上诉人并没有支付60万元是导致合同无法继续履行的原因，上诉人未怠于履行合同。被上诉人认为证人证实3月30日告知被上诉人房屋有查封与事实不符，是4月份告诉被上诉人的。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2018年3月29日上诉三人柳文利、孙海英与被上诉人王铮、中介公司签订了《不动产买卖合同补充协议》，约定被上诉人同意在办理房屋更名过户前，提前支付给上诉人购房款60万元，用于偿还该房屋所欠银行贷款。三方共同到银行办理还款业务，被上诉人直接转账到该房屋的还款账户内。……。在还清银行贷款后至办理过户之前，如果上诉人无故拖延或不积极办理房屋更名过户，或在合同约定的期限内无法将房屋过户至被上诉人名下，属于上诉人违约，需承担违约责任及连带责任，应在15天内将被上诉人用于还贷的购房首付款全部退还被上诉人，并按不动产买卖合同约定的双倍赔偿定金给被上诉人，……。本院认为，上诉人柳文利、孙海英与被上诉人王铮及中介公司签订的《不动产买卖合同》及《不动产买卖合同补充协议》系基于各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。《不动产买卖合同》第四条第4款明确约定甲方（柳文利、孙海英）保证案涉不动产过户前的产权权属清楚，有完整处分权，有关该不动产的产权纠纷、债权债务、抵押等甲方须在交易前处理完毕，否则由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。经查，案涉房屋因欠银行房贷而被查封，对此状态上诉人应该知晓，在签订合同时应将房屋权利状态告知买受人，上诉人虽提供《不动产买卖合同》及《不动产买卖合同补充协议》，但上述两份协议中关于被上诉人支付60万元偿还银行房贷的约定仅能证明案涉房屋存在贷款，不能证明在签订合同前已告知被上诉人房屋存在查封的事实。另，被上诉人得知房屋被查封，但并不了解涉案房屋因何被查封，对于上诉人除涉案房屋银行贷款外是否还有其他债务及被上诉人支付了60万元偿还了银行贷款，合同能否继续履行亦不确定，在中介公司告知上诉人买方同意在三方把房子抵押查封了解清楚、确保交易安全能够办理过户，同意按照原约定还清贷款，继续执行合同的情况下，经过中介公司多次联系上诉人，上诉人始终未能积极配合促使合同能得以继续履行，造成本起纠纷，故一审法院判决上诉人双倍返还定金并无不当。关于上诉人所提一审应追加中介公司问题，因二审审理中，中介公司工作人员徐龙已出庭作证，陈述了房屋买卖经过，并介绍了得知房屋存在查封后联系上诉人的过程，故对此理由不予支持。综上所述，柳文利、孙海英上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人柳文利、孙海英负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  王 虹审 判 员  单 立二〇一九年一月二十五日法官助理  唐 屾书 记 员  石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。