中华人民共和国上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初20893号原告：戚正宝，男，1979年9月18日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：余海龙，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璇，上海市锦天城律师事务所律师。被告：朱永宏，女，1968年9月8日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：张付杰，上海众华律师事务所律师。被告：上海馨宇房地产经纪事务所，住所地上海市。投资人：周平，经理。原告戚正宝与被告朱永宏、上海馨宇房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，原经本院于2017年8月17日作出(2017)沪0106民初12442号民事判决书，该判决已生效。被告朱永宏向上海市第二中级人民法院申请再审。上海市第二中级人民法院再审后于2019年3月21日作出(2019)沪02民再12号民事裁定书，裁定：一、撤销上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初12442号民事判决；二、发回上海市静安区人民法院重审。本院于2019年4月23日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告戚正宝及其委托诉讼代理人余海龙、被告朱永宏及其委托诉讼代理人张付杰、被告上海馨宇房地产经纪事务所(以下简称馨宇地产)的投资人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年11月28日，原告和两被告签订《协议》，约定被告朱永宏将上海市爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋总价为2,620,000元，双方于2015年12月31日签订《上海市二手房买卖合同》，原告于2015年12月31日前支付被告朱永宏首付款700,000元。如原告和被告朱永宏任何一方不按本协议约定履行，经另一方催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述的总房价的20%向守约方支付违约金等。之后，原告分三次向被告朱永宏支付了定金100,000元。2015年12月中下旬，原告、被告馨宇地产和被告朱永宏的朋友在被告馨宇地产就12月31日签订《上海市二手房买卖合同》一事进行协商，被告朱永宏的朋友告知原告和中介，被告朱永宏要2016年清明节才能回沪无法签约，并表示如果不能协商系争房屋就不出售了，愿意退还定金。对此，原告不予接受。2015年12月31日，原告通过挂号信向被告朱永宏发了《催告函》，要求被告朱永宏按约签订《上海市二手房买卖合同》，表示如果逾期原告将终止合同并提出赔偿。该函件在2016年1月3日被退回。2016年1月10日，原告在被告馨宇地产的中介下与案外人签订了房屋买卖协议，购买了上海市爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定的房屋总价2,299,000元，另约定原告支付案外人装修补偿款701,000元，原告总计向案外人支付了3,000,000元，该合同已履行完毕。2016年1月15日，被告朱永宏将定金100,000元返还给了原告。另查，上海市爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积为125.25平方米)和上海市爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积为125.42平方米)在同一小区。原审认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务的，应当承担违约责任。原告和两被告签订的《房地产居间买卖协议》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行。从本案查明事实来看，被告朱永宏未能按约与原告签订《上海市二手房买卖合同》是产生纠纷的原因，被告朱永宏的行为已经构成了违约，原告依约行使解除权，要求判令解除原告和两被告签订《房地产买卖居间协议》，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金主张，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。从原告之后购入的同小区同房型的房屋的楼层、面积、价款、缴税等事实来看，原告的损失是显而易见，鉴于协议约定的违约金高于原告的实际损失，本院将违约金酌情调整为300,000元。被告朱永宏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第(二)项、第(四)项、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告戚正宝与被告朱永宏、被告上海馨宇房地产经纪事务所于2015年11月28日就上海市爱特路XXX弄XXX号XXX室签订的《房地产居间买卖协议》于本判决生效之日解除；二、被告朱永宏在本判决生效之日起十日内支付原告戚正宝违约金300,000元。现原告戚正宝向本院提出诉讼请求：2015年11月28日，原告和两被告签订《房地产居间买卖协议》(以下简称《协议》)，被告朱永宏将其名下位于上海市爱特路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋总价2,620,000元。之后原告向被告朱永宏支付了定金100,000元。之后，被告朱永宏未按约定与原告签订《上海市二手房买卖合同》，并表示不愿履行《协议》。2015年12月31日，原告致函被告朱永宏，要求其继续履行《协议》，否则将追究其违约责任。对此，被告朱永宏未予答复，但在2016年1月15日将定金100,000元返还给了原告。此时，房价一路飙升，原告为尽快购得房屋减少损失，不得已购买了与系争房屋同小区面积相当的房屋，但房价已经比系争房屋多出了400,000余元。鉴于被告朱永宏的违约行为，原告要求1、判令解除原告和两被告签订《房地产买卖居间协议》；2、判令被告朱永宏支付原告违约金524,000元；3、判令被告朱永宏承担诉讼费。被告朱永宏辩称，朱永宏长期居住西班牙，没有收到原审法院送达的诉讼材料。房屋买卖合同是戚正宝与朱永宏签订的，由于涉案房产是夫妻共同财产，而其丈夫当时在国外，办理公证委托时间上来不及。该房屋买卖合同因缺少其丈夫的签字认可应该是效力待定的协议，因此朱永宏与戚正宝就涉案合同的解除达成一致意见，朱永宏也已将定金予以退还。现朱永宏认为原告主张没有事实根据，原合同约定的违约金过高要求予以调整，愿意承担10万元定金损失。被告上海馨宇地产辩称，原告定金支付后，被告朱永宏去了国外。在临近签订《上海市二手房房买卖合同》，约12月20日左右，被告朱永宏委托朋友到中介公司，表示其要到清明节才回沪，无法按照约定签订合同。当时中介把违约责任通过被告朱永宏朋友向其作了解释，被告朱永宏表示如果不能协商只能退回定金，房屋不卖了。之后，原告通过中介购得了同样的房屋，但房价比与被告朱永宏约定的价格高出许多。现对于原告要求解除《协议》无异议，同时认为被告朱永宏确实构成了违约。根据本院采信的证据及当事人陈述，本院现确认的事实与原审查明的事实相同。另查明：2019年4月30日，原告戚正宝向本院申请要求冻结被告朱永宏名下银行存款524,000元或查封、扣押其相应价值的财产，并支付诉讼保全费3,140元。2019年5月20日，本院依法查封了被告朱永宏名下的上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房产。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告朱永宏作为系争房屋的产权登记人与买受人原告戚正宝、被告上海馨宇地产订立房地产居间买卖协议并不违反相关法律规定，其签订的合同是合法有效的。被告朱永宏因自身原因未能与原告签订《上海市二手房买卖合同》，致使房地产居间买卖协议解除，故应当承担违约责任。至于协议解除时间，原告于2015年12月31日提出《催告函》，要求被告朱永宏按约签订合同，逾期则解除合同。而被告朱永宏于2016年1月15日将定金退还原告，原告也接受退款，表明双方此时均无意继续履行房地产居间买卖协议，故协议应从2016年1月15日解除。关于违约金主张，本院以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以原告的实际损失为基础，综合考虑原告之后购入的同小区同房型的房屋的楼层、面积、价款、缴税等情况，本院酌定确认被告应支付原告违约金为250,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第(二)项、第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：一、原告戚正宝与被告朱永宏、被告上海馨宇房地产经纪事务所就上海市爱特路XXX弄XXX号XXX室签订的《房地产居间买卖协议》于2016年1月15日解除；二、被告朱永宏在本判决生效之日起十日内支付原告戚正宝违约金250,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,040元，由原告戚正宝负担4,727元，由被告朱永宏负担4,313元。诉讼保全费3,140元，由被告朱永宏负担。如不服本判决，原告戚正宝、被告上海馨宇房地产经纪事务所可在判决书送达之日起十五日内，被告朱永宏在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长  吴国强审判员  郭莉敏审判员  方 斐二〇一九年十一月十二日书记员  乔 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理的，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定由第二审法院作出的，按照第二审程序审理的，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。