上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7825号原告：邓媛，女，汉族，1982年7月31日生，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：金辉，上海市诤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧超，上海市诤正律师事务所律师。被告：王同春，女，汉族，1962年2月28日生，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。第三人：王燕，女，汉族，1976年10月20日生，住上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。原告邓媛诉被告王同春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，并于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告邓媛及委托诉讼代理人金辉、张慧超、被告王同春的委托诉讼代理人高韵翔到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法追加王燕为本案第三人参加诉讼，并于2019年9月6日再次公开开庭进行了审理。原告邓媛及委托诉讼代理人金辉、被告王同春的委托诉讼代理人高韵翔及第三人王燕的委托诉讼代理人郑清清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的租赁关系于2019年4月11日解除，被告将房屋内部隔间拆除后，向原告腾退归还房屋；2、判令被告支付2018年10月1日起至2019年4月11日止的房屋租金76,898.49元；3、判令被告支付自2019年4月12日起至实际搬离之日止的房屋使用费(以397.41元/天计算)；4、判令被告支付滞纳金(以76,898.49元为基数，按日千分之一的标准，自2018年10月1日计算至实际给付之日止)；5、判令被告支付的保证金予以没收。事实和理由：2018年4月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于嘉定区叶城路XXX号XXX号楼(地下1层)36、37、38室房屋(下称“涉案房屋”)。2018年9月19日，原告接到业主《告知书》，自2018年10月1日为计租日。原告依据该《告知书》及双方租赁合同之约定，通知被告交付2018年10月1日起至2019年6月底前的房租，否则视为被告违约解除租赁合同。然被告仍以各种理由拒付租金，后原告于2019年4月11日通过律师函的方式解除了双方的租赁合同并要求被告支付相应的租金。虽经原告多次催讨，被告至今未支付相关费用，故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告认为王燕加入了原、被告间的租赁关系，故申请追加王燕为第三人，并变更诉讼请求为被告和第三人共同承担责任。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告与被告不存在租赁关系。涉案房屋系第三人向案外人上海舞知梦文化传播有限公司(下称“舞知梦公司”)承租，与被告无关。被告是应原告要求签订本案租赁合同，仅仅是为了注册上海市嘉定区嘉定工业区美康足部保健服务部(下称“美康服务部”)。被告未实际承租涉案房屋，亦未实际经营美康服务部。被告已于2019年5月28日取得了美康服务部准予注销登记的通知书。第三人述称，不同意原告的全部诉讼请求。第三人与原告不存在租赁关系，涉案房屋系第三人向舞知梦公司承租。原告不是本案适格主体，无权向被告和第三人主张相关费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月9日，舞知梦公司(出租方、甲方)与王燕(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(下称“第一份租赁合同”)，约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营美容美体；甲方同意本合同签订5天将房屋钥匙交给乙方，由乙方进场设置房屋水电三通等进场条件，到期双方正式办理房屋交接手续；双方约定房屋租赁期限自双方办理房屋交接确认之日起开始计算，自2018年4月15日起至2020年9月30日止(含免租期)；考虑乙方对该房屋的装修，甲方给予乙方免租期，从2018年4月15日至2018年6月30日止；起租日从2018年7月1日起始；免租期内，乙方承担该房屋产生的实际使用发生的水、电、煤气、通讯等所有费用，乙方承担物业费；合同生效同时，乙方应支付首期三个月租金；乙方应按下列金额按时交付租金，本条的租赁年度自免租期满次日起算：第一年年租金为145,053.92元，三个月租金为36,263.47元；第二年年租金为145,053.92元，三个月租金为36,263.47元；第三年年租金为152,306.61元，三个月租金为38,076.65元；(以上房屋租金均未包含物业费，该房屋的物业费每月为1,625.76元)；租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次，在应支付当月10日前10天内支付(第一期的租金交付时间除外)；合同生效并甲方交付钥匙的同时，乙方向甲方支付租赁保证金24,175.64元；租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方清场并经甲方验收合格后一周内归还乙方；合同期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气(若有)、通讯、设备、政府部门各项等费用均由乙方自行承担，甲方承担物业费；双方约定，有下列情形之一，一方有权选择经书面通知另一方解除本合同，并要求违约方赔偿其受到的一切损失：1、乙方拖欠租金，逾期单次超过10天仍不交纳的；……甲方依据以上情形提前解除合同时，有权立即无条件收回商铺；乙方拖欠租金，每逾期一日应支付甲方拖欠日租金百分之五的滞纳金；双方均不得无故解除本合同，如甲方单方无故解除，应双倍赔偿乙方的保证金并赔偿乙方对该房屋的装修费用及停业损失费；如乙方无故解除本合同，且甲方不予退还保证金；除甲方同意乙方续约外，乙方应在本合同租赁期限届满后无条件如期返还房屋；如乙方未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按当年日租金的两倍向甲方支付房屋使用费；在本合同终止或解除前15天内，乙方有权拆除及取回属乙方所有的设施或设备，并将租赁房屋恢复至清洁良好的状态并无条件交还给甲方，固定装修归甲方所有，如房屋夹层、墙面、地面、天花顶面等。合同另对其他事项进行了约定。同日，舞知梦公司与王燕签订《设备清单移交》，约定双方协商转让设备空调价值为23,320元，其他装修免费赠送给王燕，转让费20,000元整。上述合同签订后，王燕支付舞知梦公司2018年4月15日至2018年10月15日物业管理费9,754.56元、三个月房租和两个月押金60,439.12元及空调、店铺转让费43,320元。上述款项中的5万元由王同春支付。2018年4月15日，邓媛(出租方)就涉案房屋与王同春(承租方)另行签订《房屋租赁合同》(下称“第二份租赁合同”)，内容除租赁期限变更为2018年4月15日起至2020年8月14日止，第三年四个月租金为48,351.30元外，其余内容与第一份租赁合同一致。同日，王同春以承租人名义和邓媛共同签署《承诺书》一份致上海励飞企业管理有限公司(下称“励飞公司”)。同年4月23日，王燕填写涉案房屋的《客户信息登记表》，其中“个人客户填写”一栏中的业主姓名填写了“王燕”和“王同春”。同年5月14日，邓媛向王燕出具《承诺书》一份，载明“本人邓媛承租涉案房屋，现承诺租客王燕免租期，如2018年10月1日起开发商励飞公司还未收取房租，承租人王燕也同样享有此免租期。2018年7月1日至2018年10月1日已付租，若10月1日还未计租则不收王燕房租”。王同春与邓媛签署第二份租赁合同后，在涉案房屋内注册了美康服务部。王燕则与装修公司签署《建筑装饰工程施工合同》，对涉案房屋进行装修后，用于经营美容美体。另查明，王同春和王燕系同胞姐妹。邓媛原为舞知梦公司的股东之一。2017年9月21日，励飞公司与舞知梦公司签订《商铺租赁合同》，约定励飞公司将包括涉案房屋在内的877.43平方米的房屋租赁给舞知梦公司。2018年3月14日，励飞公司与舞知梦公司解除了上述《商铺租赁合同》，后由邓媛与励飞公司签订《商铺租赁合同》，约定由邓媛承租包括涉案房屋在内的877.43平方米的房屋。2018年9月19日，励飞公司通知邓媛2018年10月1日为计租日。因王同春未缴纳2018年10月1日起的租金，邓媛于2019年4月4日委托律师向王同春发送《律师函》，催缴2018年10月1日起至2019年6月底的房租。该函件未能送达王同春。同年4月11日，邓媛通过微信向王燕发送《律师函》，通知王同春解除双方的《房屋租赁合同》，并要求王同春于4月12日结清欠付的相关费用、搬离房屋等。审理中，邓媛为证明涉案房屋由王同春和王燕共同租赁使用，提交了其与王燕间的微信聊天记录，王燕表示“你错了，我姐姐很讲道理，我大小也是生意……我找个时间去处理，店在，人在的，着急啥？”“……现在那边是我姐经营。原来抱很大希望投资的，没想到这么不行的商圈，寒心啦……”。经质证，王燕对微信聊天记录的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为涉案房屋的实际承租方为王燕一人，出租方非邓媛，而是舞知梦公司。王同春和王燕均表示不愿意将涉案房屋交接给邓媛。本案的争议焦点在于：当事人间实际履行的是哪一份租赁合同？承租方究竟是谁？本院认为，邓媛提供了其与王同春签订的第二份租赁合同，王同春对该合同的真实性予以认可，但认为系应邓媛要求为了注册美康服务部所签。王同春则提供了舞知梦公司与王燕签订的第一份租赁合同，认为涉案房屋由王燕向舞知梦公司承租，与其无关。本院认为，舞知梦公司与励飞公司于2018年3月14日合意解除《商铺租赁合同》后，舞知梦公司已无权将涉案房屋再行出租给王燕。时隔第一份租赁合同六天后，王同春即与邓媛签订了第二份租赁合同，该合同与第一份租赁合同在内容上除租赁期限及第三年租金不一致外，其余内容完全一致。同时，本院注意到，王同春与王燕系同胞姐妹关系，且在签订第一份租赁合同时，包括押金、租金、物业管理费及转让费在内中的近一半费用由王同春缴纳。再看第二份租赁合同签订后的实际履行情况：王同春于第二份租赁合同签订后，即在涉案房屋内注册了美康服务部。王燕则对涉案房屋进行了装修，并在物业公司填写的《客户信息登记表》中明确业主是“王燕”和“王同春”，结合王燕的微信聊天记录，足以认定第二份租赁合同系王同春的真实意思表示，系其为和王燕共同经营美容美体而向邓媛承租涉案房屋。根据邓媛向王燕所出具的《承诺书》可确认王燕亦是涉案房屋的实际承租人之一，应承担相应的合同义务。而第一份租赁合同签订后王燕和王同春缴纳的相关费用亦顺理成章地转至第二份租赁合同项下。现就邓媛的诉讼请求，本院认定如下：一、关于合同解除权。邓媛承诺如2018年10月1日起励飞公司还未向其收取房租，王燕也同样享有此免租期。然励飞公司通知邓媛2018年10月1日为计租日，故王燕理应缴纳10月1日起的房租。现王同春和王燕仅支付租金至2018年9月底，已构成合同约定之解约事由，故邓媛行使合同解除权，于法有据。解除合同的律师函已于2019年4月11日通过微信送达王燕一方，故本院确认第二份租赁合同于当日解除。二、合同解除的法律后果及双方之间费用如何结算。1、合同解除后，王同春和王燕理应将涉案房屋返还给邓媛，但邓媛主张将涉案房屋恢复原状，无合同依据，本院不予支持。2、租金。王同春和王燕仅支付租金至2018年9月底，现邓媛主张2018年10月1日至2019年4月11日期间的租金，于法有据，本院予以支持，但其主张的金额有误，本院予以纠正，应为76,699.74元。3、占有使用费。合同解除后，王同春和王燕仍占有使用涉案房屋，理应支付邓媛房屋使用费。现邓媛按照租金标准主张自2019年4月12日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，于法有据，本院亦予支持。4、物业费。根据合同约定，免租期内的物业费由王同春承担，故王同春、王燕应承担2018年4月15日至2018年6月30日期间的物业费4,115.62元。根据查明的事实，王同春、王燕已预付物业费9,754.56元，故邓媛应退还王同春、王燕多付的物业费5,638.94元。5、违约责任。根据合同约定，双方均不得无故解除本合同，如邓媛单方无故解除，应双倍赔偿王同春的保证金并赔偿王同春对涉案房屋的装修费用及停业损失费；如王同春无故解除本合同，邓媛不予退还保证金。本案合同系因王同春违约解除，故邓媛主张不予退还保证金不符合上述约定，本院不予支持。合同解除后，邓媛应退还王同春、王燕保证金24,175.64元。邓媛向王同春、王燕主张逾期支付租金的滞纳金，符合合同约定，但合同约定的标准明显过高，且邓媛主张的计算方法亦不符合合同约定，本院不予支持。本院酌情确定按日租金百分之三的标准计算逾期付款违约金。为方便计算，本院认定王同春、王燕应支付邓媛2018年10月11日至2019年4月10日的逾期付款违约金3,242元及自2019年4月11日起至实际付款之日止、按35.76元/天计算的逾期付款违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邓媛与被告王同春于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；二、被告王同春和第三人王燕应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区叶城路XXX号XXX号楼地下1层36、37、38室房屋，并将上述房屋返还给原告邓媛；三、被告王同春和第三人王燕应于本判决生效之日起十日内支付原告邓媛2018年10月1日至2019年4月11日期间的租金76,699.74元；四、被告王同春和第三人王燕应于本判决生效之日起十日内支付原告邓媛占有使用费(按397.41元/天为标准，自2019年4月12日起至实际返还房屋之日止)；五、被告王同春和第三人王燕应于本判决生效之日起十日内支付原告邓媛2018年10月11日至2019年4月10日的逾期付款违约金3,242元及自2019年4月11日起至实际付款之日止、按35.76元/天计算的逾期付款违约金；六、原告邓媛应于本判决生效之日起十日内退还被告王同春和第三人王燕物业费5,638.94元；七、原告邓媛应于本判决生效之日起十日内退还被告王同春和第三人王燕保证金24,175.64元；八、驳回原告邓媛的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,321.48元，减半收取1,160.74元，保全申请费684.69元，合计诉讼费1,845.43元，由原告负担279.92元，被告和第三人负担1,565.51元(被告和第三人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年十月三十一日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……