上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初9900号原告(反诉被告)：上海贤识机电科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：庄育斌，总经理。委托诉讼代理人：王跃斌，上海国瑜律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海进毅工贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王进，经理。委托诉讼代理人：许修春，江苏紫东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永玉，江苏紫东律师事务所律师。第三人：上海市松江区石湖荡镇人民政府，住所地上海市松江区。负责人：孙文杰，镇长。委托诉讼代理人：沈冬毅，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海林，上海巨明律师事务所律师。原告上海贤识机电科技有限公司(以下简称“贤识机电公司”)与被告上海进毅工贸有限公司(以下简称“进毅工贸公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法受理。嗣后，依被告申请，本院依法追加上海市松江区石湖荡镇人民政府作为第三人参加诉讼，并于2018年8月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为适用普通程序再次于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王跃斌到庭参加两次庭审，被告的法定代表人王进及委托诉讼代理人许修春、第三人的委托诉代理人沈冬毅到庭参加第一次庭审，原告的法定代表人庄育斌、被告的委托诉讼代理人李永玉、第三人的委托诉讼代理人李海林到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告贤识机电公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年4月24日签订的厂房(仓库)租赁合同于2018年5月24日解除；2、判令被告腾空、返还原告所有的位于上海市松江区石湖荡镇甘德路XXX号房屋(具体范围系指上述合同附件平面图中乙方使用部分)；3、判令被告支付租金(按年租金48万元计算，自2017年12月1日起计算至合同解除之日止)；4、判令被告支付房屋占有使用费(按48万元/年为标准，自合同解除次日起计算至实际腾空、返还房屋之日止)。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2016年2月24日，原、被告签订厂房(仓库)租赁合同书，约定被告向原告租赁位于上海市松江区石湖荡镇甘德路XXX号房屋。该合同另明确约定了租赁期限、租赁费用等内容，且该合同第十二条明确约定：乙方(即被告)超出3个月未付甲方(即原告)租金，甲方有权利无条件终止合同。原告于2018年3月20日以告知书的形式书面通知被告及时支付拖欠的租金，在告知书载明的最后付款期限内被告仍未支付租金。2018年5月23日，原告向被告寄发律师函，明确告知解除双方之间的房屋租赁合同，同时要求被告及时搬离上海市松江区石湖荡镇甘德路XXX号房屋。被告于2018年5月24日收到原告寄发的律师函，但至今仍拖欠房租并继续占有使用房屋。故原告诉至法院，望判如诉请。被告进毅工贸公司辩称，涉案房屋于2017年11月10日被列入拆迁范围，并于当天停电，双方租赁合同无法继续履行，合同已经终止，不存在另行解除；原告已经和第三人签订拆迁补偿协议，涉案房屋被列入拆迁范围，原告无权要求被告腾空、返还；被告租金已经实际支付至2017年12月31日，自2017年11月10日至今涉案房屋不具备生产条件，故被告无须支付租金；原告已经按照拆迁安置协议获得补偿，被告无须再支付占有使用费。同时，被告进毅工贸公司提出反诉请求：1、原告支付被告拆迁补偿款759,000元；2、原告返还被告2017年12月租金40,000元；3、原告支付被告维修厂房费用350,000元。审理中，被告变更第三项反诉请求为：原告支付被告厂房装饰装修残值损失343,566.38元。事实和理由：原、被告于2016年2月24日签订厂房租赁合同，租期10年。被告承租后对租赁物进行了装修、修缮。经鉴定租赁物的维修、装修造价包括厂房维修费用291,761.50元及装修费用24,054.88元，另有电路改造费用27,750元。2017年11月10日，第三人将涉案厂房纳入拆迁范围并进行断电，导致原、被告的合同无法继续履行。现被告对于涉案房屋已经进行了装修、修缮，合同解除后原告应对该部分损失予以赔偿；被告作为承租人也应当享有相应的拆迁利益。但原告未按照法律规定和拆迁政策支付被告相应的补偿，故被告提起反诉。原告贤识机电公司针对被告的反诉辩称，本、反诉不在同一法律关系内，不宜在本案中一并处理。即使处理也应予驳回。被告系因未通过环评验收和排污要求被政府断电，是其自身原因导致不能继续生产。双方租赁合同已经解除，被告并非合法的被补偿单位。租金不应退还，被告目前仍在继续使用涉案房屋，还应支付合同解除后的占有使用费。装饰装修残值损失不同意支付，无论是维修还是装饰装修均非被告实施的。第三人上海市松江区石湖荡镇人民政府述称，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下，坐落于上海市松江区石湖荡镇甘德路XXX号房产权利人系原告。上述涉案房产的权利人原为上海福海机械厂，权属性质为集体、用途为工业用地。1997年7月24日，上海市松江区(时为松江县)人民政府作出松府产改字(97)第258号批复，同意上海福海机械厂改制为股份合作制企业。2006年10月27日，上海市工商行政管理局预核准上海福海机械厂企业名称变更为上海福海机械制造有限公司。2015年8月19日，上海市松江区市场监督管理局作出准予变更登记通知书，准予上海福海机械制造有限公司将名称变更登记为上海贤识机电科技有限公司(即本案原告)。2016年2月24日，原、被告签订《厂房(仓库)租赁合同书》，约定原告将位于松江区甘德路XXX号的厂房或仓库租赁于被告使用，租赁物面积确认为2,300平方米，具体见平面图。该合同约定租赁期限为10年，自2016年6月1日起至2025年5月31日止，前五年租金不变，租赁费用为48万元/年，先付后用，每半年一付，后五年暂定递增2%-8%；租赁物免租期为3个月，自2016年3月1日起至2016年5月31日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；原告自合同签字之日起15日内将租赁物按现状交付被告使用，被告同意按租赁物及设施现状承租；原告负责被告水电的正常使用。该合同第十条约定，如被告装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经原告同意后方能进行。该合同第十二条约定，在租赁期限内，若被告欠交租金超过一个月，原告在书面通知被告交纳欠款之日起五日内，被告未支付有关款项，原告有权停止被告使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失，由被告承担；被告超出3个月未交付原告租金，原告有权利无条件终止合同。该合同第十三条约定，若因政府有关租赁行为的法律法规修改或政府行为导致原告无法继续履行合同时，参照不可抗力处理；凡因不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遭受不可抗力的一方由此而免责。合同签订后，双方即按约履行，被告实际支付租金至2017年12月。2018年3月20日，原告向被告寄发告知书，告知被告已经逾期2个月20天未缴纳房租，要求被告于2018年3月31日前支付租赁费用，并明确如不能在2018年4月10日前支付房租，原告将终止合同。2018年5月23日，原告委托王跃斌律师向被告发出律师函，终止双方之间的租赁合同关系，并要求被告在收到律师函后十日内搬离涉案房屋及支付房屋租金等相关费用。该律师函于2018年5月24日被签收。2018年5月31日，被告委托李永玉律师向原告回复律师函，对租金及拆迁补偿分配事宜进行阐述，其中称原告无权要求被告继续支付房租，并要求原告支付相应的拆迁补偿款给被告。另查明，2017年6月18日，第三人向原告发出告知书，其中载明根据中央环保督察组要求和市、区环保局对环保违法违规项目清理整治后续工作要求，对所有涉及企业环评审批、验收或排污申报未完成，以及污染治理措施未落实的，要求在2017年6月30日前完成整改，逾期未完成的不得生产。2017年10月11日，第三人向原告发出告知书，以至今未通过排污申报和环保治理措施验收，属环保违法违规项目为由，要求停止一切生产行为，对拒不执行的将采取强制措施。2017年11月10日，第三人以上海市松江区石湖荡镇安全生产委员会的名义对涉案厂房加贴封条。2017年11月24日，案外人齐某某向原告法定代表人庄育斌转账40,000元，原告自认上述款项系被告支付的2017年12月租金。又查明，2018年3月30日，上海房地产估价师事务所有限公司出具《协议清拆补偿估价报告》，对上海市松江区石湖荡镇甘德路XXX号厂房及其装修、附属设施、设备进行评估，估价结果为：房屋(有证)3,010.00平方米，评估价格5,133,307元；房屋(无证)1,231.57平方米，评估价格1,635,238元；装修28项280,807元；附属设施16项896,479元；设备14项91,318元。审理中，上海房地产估价师事务所有限公司出具情况说明一份，明确上述报告中的评估建安重置价即是指重新建造与估价对象现场查看时该建筑物全新状态下的重置价格。该情况说明另对评估的依据、标准等问题进行了说明。2018年5月29日，原告和第三人签订《减量化企业清拆补偿协议》，约定由第三人对原告坐落于松江区甘德路XXX号厂房进行减量化清拆，第三人支付原告搬迁补偿127,247元、停产停业损失补偿1,272,471元及其他多项补偿费用，合计9,502,712元。上述协议约定原告应于该协议签订后15日内即2018年6月14日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁，房屋使用人未搬迁的，视作原告未搬迁。双方另于同日签署清拆明细表，其中约定停产停业损失补偿为4,241.57平方米×300元/平方米=1,272,471元、搬迁补偿为4,241.57平方米×30元/平方米=127,247元。该协议另对其他事项进行了约定。审理中，依照被告的申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称“四海公司”)对被告主张的维修、装修工程在剩余租赁期内的残值损失进行司法鉴定。四海公司出具编号为沪四鉴(2018)第061号《司法鉴定意见书》一份，载明的鉴定意见为：对该项目，厂房维修装修工程造价为315,816.38元。根据被告陈述的停业时间(2017年11月10日)作为评估时点，根据原、被告之间的合同租赁期限(2016年3月1日至2025年5月31日)计算，本工程的残值率为81.6%。四海公司另出具情况说明一份，明确鉴定意见书中第49项为装饰工程，其余均为维修工程。该情况说明另附有卫星地图，明确具体厂区房屋的编号。原告对鉴定意见及情况说明的真实性无异议，但认为被告并未进行相应的维修、装修。被告对鉴定意见及情况说明无异议，但认为工程造价中缺少电路改造的费用。审理中，原、被告均确认涉案房屋自2017年11月10日开始停电，此后未恢复供电至今。原、被告另确认涉案房屋于2018年12月31日被拆除。原告及第三人明确第三人已向原告支付全部拆迁补偿款。第三人明确签订清拆补偿协议系因原、被告的环评均不合格，故由原告和第三人协议拆迁，且二级水源保护区内环评合格的企业是可以保留的。第三人另明确停产停业损失应按面积计算后支付给业主及实际使用人、搬迁补偿应按面积计算后支付给实际使用人。审理中，被告提供和案外人张某签订的《合同书》一份，其中约定对松江区甘德路XXX号厂房进行改动维修，总工期为50天，自2016年3月11日至2016年5月31日。上述《合同书》载明的落款时间为2016年3月11日。被告另提供收款收据两份，合计金额为315,000元。张某作为证人到庭陈述，称上述合同书及收款收据均属实，工程款已经收取315,000元。被告还提供照片一组，反映涉案厂房存在屋顶破损等情况及相应的装修过程。原告称不清楚上述照片是否体现的是涉案厂房。以上事实，有《上海市房地产权证》、松府产改字(97)第258号批复、准予变更登记通知书、《厂房(仓库)租赁合同书》、告知书、律师函、照片、转账记录、《合同书》、收据、《减量化企业清拆补偿协议》、清拆明细表、《司法鉴定意见书》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《厂房(仓库)租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，对双方均有拘束力。本案中，原告称系因被告未及时足额支付租金，故其享有合同解除权。被告辩称系因涉案房产停电导致无法生产经营，故无须支付房租。对此，本院认为，根据第三人出具的告知书等证据及原、被告的陈述，可以反映涉案厂房因环评问题于2017年11月10日开始停电并加贴封条，该厂房自此已经实际无法正常使用。另根据第三人出具的情况说明，可以反映原、被告双方的环评均不合格，对于涉案房产无法正常使用均存在过错。被告系因上述原因和原告产生纠纷，故未正常缴纳房租，其过错并不完全在于被告。故原告仅以被告未及时缴纳房租为由解除双方之间的租赁合同关系，依据不足，本院不予采纳。因涉案房屋已经因环评不合格纳入拆迁范围并实际已被拆除，原、被告之间的租赁合同实际已经无法继续履行。故本院以原、被告确认的涉案房屋拆除之日即2018年12月31日作为双方租赁合同解除的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的租赁合同于2018年12月31日解除，在此之前被告仍未返还使用房屋，故应支付原告相应的租金。至于租金标准，本院参考如下因素进行考量：首先，涉案房屋因停电和加贴封条导致无法正常使用，其使用价值明显存在一定贬损，而原、被告对此均存在过错；其次，被告虽未及时返还涉案房屋，但也和本案涉诉、双方的纠纷未予了结，且需要进行鉴定有关。考虑到被告反诉要求原告返还2017年12月租金4万元的反诉请求和原告要求被告支付租金的诉请均属金钱债务，本院在计算租金时对于被告的该项反诉请求也一并考量在内并直接予以抵扣。综合上述因素，本院根据公平原则，酌情认定被告仍应支付原告2018年1月至2018年12月的租金合计17万元。对于被告反诉要求原告返还2017年12月租金4万元的反诉请求，本院不再另行处理。至于占有使用费，因涉案房屋已经于2018年12月31日被拆除，该房屋此后已经无法继续使用，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉主张的装饰装修损失，根据四海公司出具的司法鉴定意见，厂房维修、装修工程造价为315,816.38元，此系被告因合同解除产生的损失。原告认为被告并未进行相应的维修或装修。对此，本院认为，被告已经提供了合同、收据等证据，并有证人出庭作证，可以反映存在维修及装修的情况；原告虽不予认可，但并未提供相反证据，也未能举证证明实际交付厂房时的房屋状况，故本院对原告的意见，不予采信。被告另提供了照片等证据，可以反映涉案厂房在交付后确实存在维修、装修的必要，也实际进行了维修、装修，且被告实际使用时间较长，原告亦未对装修提出过任何异议，故本院采信被告的主张，认定被告对涉案房屋的维修、装修系经原告同意。因上述维修和装修均存在有利添附的情形，现被告确认对于其维修、装修的部分均作为装饰装修处理，并无不当，本院予以认可。针对装饰装修的造价，被告对鉴定意见并无异议，但认为工程造价内缺少电路改造的费用。因鉴定人员在鉴定意见及出庭时均明确有无电路改造在现场勘查时无法查明，也无法确定相应的工程造价，故对于被告的上述意见，本院不予采纳。因合同解除时被告已经使用系争房屋一段时间，被告的装饰装修损失应为剩余租赁期限内的装饰装修残值损失。现原、被告对于鉴定意见中的残值率均无异议，故本院以鉴定意见确定的折旧方式作为计算残值损失的依据，以双方合同解除时间即2018年12月31日作为计算残值损失的时间节点，确定剩余租赁期限内的装饰装修残值损失为219,052.04元[315,816.38元×(2,343天/3,378天)]。又因原、被告双方对于合同解除均有过错，故被告反诉要求原告赔偿全部的装饰装修损失没有依据。但考虑到本案中，双方约定的租赁期限较长，被告实际使用系争房屋时间较短，被告的装饰装修投入较大，结合双方在合同解除中的过错比例，本院依法酌情确定原告承担50%的装饰装修残值损失109,526.02元(219,052.04元×50%)。对于拆迁补偿款，现第三人明确其所支付原告的拆迁补偿款中搬迁补偿部分应归实际使用人所有。故对于上述搬迁补偿部分的款项，应按照被告的实际租赁面积，由被告享有该部分权利。至于停产停业损失部分，第三人明确应归业主和实际使用人所有。鉴于第三人并未明确具体比例，考虑到停产停业确实会给实际使用人造成一定损失，且本院已经结合上述情形及其他因素对于租金标准进行了调整，对于业主也会产生一定影响。故本院酌情确定按照被告的实际租赁面积，由原、被告各半享有停产停业损失部分的补偿。因原告及第三人均确认原告已经收到全部拆迁补偿款，故原告应支付被告拆迁补偿款414,000元(2,300平方米×30元/平方米+2,300平方米×300元/平方米×50%)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海贤识机电科技有限公司与被告(反诉原告)上海进毅工贸有限公司就坐落于上海市松江区石湖荡镇甘德路XXX号房产签订的《厂房(仓库)租赁合同书》于2018年12月31日解除；二、被告(反诉原告)上海进毅工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海贤识机电科技有限公司2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金170,000元；三、原告(反诉被告)上海贤识机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海进毅工贸有限公司厂房装饰装修残值损失109,526.02元；四、原告(反诉被告)上海贤识机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海进毅工贸有限公司拆迁补偿款414,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海贤识机电科技有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,080元，反诉案件受理费7,570.50元，鉴定费10,500元，合计诉讼费23,150.50元，由原告(反诉被告)上海贤识机电科技有限公司负担11,147.50元(已付5,080元，余款6,067.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海进毅工贸有限公司负担12,003元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  杨 名人民陪审员  马蒙恩二〇一九年四月十八日书 记 员  伍怡雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。