天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初1273号原告（反诉被告）：天津万事兴物业服务集团股份有限公司,住所地：天津市蓟州区渔阳镇东一环路****。法定代表人:王悦，总经理。委托诉讼代理人:李平，男，住天津市蓟州区，天津万事兴物业服务集团股份有限公司员工。委托诉讼代理人:王春生，天津光明律师事务所律师。被告（反诉原告）：王强，男，1988年8月11日出生，汉族，身份证住址内蒙古自治区呼和浩特市新城区，现住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：杨振苹（王强姨母），女，1965年4月26日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：杨振荣（王强母亲），女，1958年12月22日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告（反诉被告）天津万事兴物业服务集团股份有限公司（以下简称万事兴物业公司）与被告（反诉原告）王强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，双方争议较大，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，王强提出反诉，本院依法受理；万事兴物业公司撤回起诉，本院裁定准许。原告（反诉被告）万事兴物业公司的委托诉讼代理人李平、王春生，被告（反诉原告）王强的委托诉讼代理人杨振苹、杨振荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告（反诉原告）王强向本院提出诉讼请求：1.依法判令万事兴物业公司返还王强各项费用9936.4元（装修保证金及垃圾费、管理费等共计3537元，已交纳物业费6399.4元）；2.反诉案件受理费由万事兴物业公司承担。事实及理由：美域新城20-1-604房屋为王强所有，万事兴物业公司为该小区提供物业管理服务，王强按照合同约定已交纳物业费6399.4元，装修保证金、装修垃圾及相关管理费、出入证工本费、装修人员管理费3537元。房屋交付时因地面裂缝、管道漏水，一直不能装修入住，未产生装修垃圾及相关管理费、出入证工本费、装修人员管理费，万事兴物业公司收取上述费用不合法。其房屋因为漏水，无法装修也无法入住，没有享受到物业服务，故不应该交纳物业费，万事兴物业公司应予退回。原告（反诉被告）万事兴物业公司辩称：王强诉万事兴物业公司主体错误，应依法驳回。事实与理由：1.2016年9月22日，原、被告双方签订房屋装修协议，王强交纳装修保证金2000元、装修管理及垃圾清运等费用1537元，该协议系双方自愿签订，不存在欺诈等情况。王强的装修保证金有合同约定，应按合同履行，不存在王强请求返还的问题。其如果认为该协议存在问题，也应在一年内提出撤销。2.王强向万事兴物业公司主张物业费和因房屋漏水所造成损失属主体错误，应依法驳回，且王强已经向楼上业主和开发商行使了权利，有人民法院生效判决证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王强提交证据4《天津市新建商品房保证书》，用以证明根据保证书第八条，房屋出现质量问题应由物业公司维修。万事兴物业公司质证称：确认证据4的真实性，但该证据是天津市天蓟房地产开发有限责任公司(以下简称天蓟地产公司)与王强签订的，物业公司只是代行发放该保证书，保证书并非物业公司与业主签订，故不应该由物业公司负责维修。本院认为，保证书是商品房开发建设单位天蓟地产公司对房屋质量及售后服务等作出的承诺，第八条约定“本住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托美域新城物业管理公司派员予以答复和检查。”根据以上表述，房屋质量问题的责任主体应该是天蓟地产公司，即便物业公司出面处理也是受开发建设单位的委托。综上，保证书不能证明万事兴物业公司是房屋质量问题的维修责任主体，故本院对王强提交证据4的证明目的不予采信。王强提交证据8，58同城美域新城小区房产租赁信息，用以证明其房屋因漏水不能出租所造成的损失。万事兴物业公司质证称，此证据与本案无关联性。本院认为，证据8只是网上公布的一般房屋租赁信息，与本案没有必然的关联性，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津市天蓟地产公司系蓟州区美域新城小区的建设开发单位，其于2013年8月6日与万事兴物业公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：万事兴物业公司为美域新城小区提供前期物业管理服务；物业服务标准为一级；物业费单价为每月每平米2.2元（物业费1.44元，机电运行维护费0.76元），业主应于每月7日前交纳，自逾期之日起按应交物业费的千分之五比例计算违约金。合同签订后，万事兴物业公司按照前期物业服务合同约定为该小区提供物业管理服务。王强于2016年6月3日从天蓟地产公司购买该小区20-1-604号房屋，于2016年9月22日办理房屋交付及入住手续。当日，万事兴物业公司与王强签订了房屋装饰装修协议和房屋装修申请表。后双方协商修改装修时间为2017年6月30日至2020年12月31日。王强预交2016年9月22日至2017年9月30日的物业费共计3279.7元；装修保证金2000元；装修管理及垃圾清运费1212元、装修人员管理及出入证费共325元，三项共计1537元。2018年3月2日，王强交纳2017年10月1日至2018年9月30日物业费3199.7元，以上物业费共计6479.4元。另查，因地面裂缝和房屋漏水，王强的房屋一直未进行装修。王强以地面裂缝为由于2017年9月13日起诉天蓟地产公司赔偿损失，本院于2017年12月26日调解结案；王强以管道漏水为由于2017年10月16日起诉天蓟地产公司、胡海珊（楼上住户）赔偿损失，本院于2017年7月18日作出（2017）津0119民初4999号民事判决书，判令天蓟地产公司立即对原告房屋进行维修。王强不服，提出上诉，天津市第一中级人民法院于2017年11月20日作出（2017）津01民终8022号民事判决书维持原判。后王强就该案申请再审，天津市高级人民法院于2018年5月25日作出（2018）津民申788号再审民事裁定书，驳回王强的再审申请。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告所签订的房屋装修管理协议是否合法有效，万事兴物业公司应否退还王强交纳的装修保证金、装修管理及垃圾清运费、出入证工本费、装修人员管理费3537元；二、在王强没有进行装修并入住的情况下，万事兴物业公司应否收取王强的物业费，已交纳的物业费应否退还。对于焦点一，本院认为，依法成立的合同自成立之日起即发生法律效力，合同双方均应当严格按照约定履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。《房屋装修管理协议》和装修申请表均系王强自愿签订，合法有效。按照协议约定，王强应交纳装修保证金2000元、装修管理及垃圾清运费1212元、出入证工本费25元，共计3237元，装修期限2017年6月30日至2020年12月31日。现合同履行期限未满，且王强的房屋尚未进行装修，王强要求万事兴物业公司返还以上3237元的请求既不符合合同约定，亦没有法律依据，故本院不予支持。而万事兴物业公司收取的装修人员管理费300元，超出合同约定，没有合理依据，应予退还。对于焦点二，本院认为，根据《物业管理条例》规定，开发建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，对于购买房屋的业主均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。万事兴物业公司自2013年8月6日起一直按前期物业服务合同约定为美域新城小区提供物业管理服务，王强作为已经办理房屋交付及入住手续的业主，理应缴纳相应的物业费。其以房屋漏水未能享受到物业服务为由主张物业公司退还物业费不符合法律规定，本院不予支持。综上，王强要求万事兴公司退还其装修保证金、装修管理及垃圾清运费、物业费等共计9936.4元的诉讼请求，其中仅装修人员管理费300元理据充分，本院予以支持，其余均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）天津万事兴物业服务集团股份有限公司返还被告（反诉原告）王强装修人员管理费300元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回被告（反诉原告）王强其他反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告（反诉被告）天津万事兴物业服务集团股份有限公司负担2元，由被告（反诉原告）王强负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  冯振疆审 判 员  艾世尧人民陪审员  王淑青二〇一九年六月六日书 记 员  王国峰附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2．《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。