中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初12806号原告：上海翰嘉拍卖有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴国琴，董事长。委托诉讼代理人：陈移东，上海名知律师事务所律师。被告：风顺有限公司(英文名称：BREEZYWEATHERLIMITED)，注册地英属维尔京群岛托托拉岛罗德城三叉戟大楼邮政信箱**(英文注册地：TridentChambers,P.O.Box146,RoadTown,Tortola,BritishVirginIslan。ds)。法定代表人：陈小珉，董事长。委托诉讼代理人：王俊民，上海佳铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴彩霞，上海佳铎律师事务所律师。原告上海翰嘉拍卖有限公司(以下简称翰嘉公司)与被告风顺有限公司(以下简称风顺公司)拍卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告翰嘉公司委托诉讼代理人陈移东，被告风顺公司委托诉讼代理人王俊民、裴彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翰嘉公司向本院提出诉讼请求：一、判令风顺公司支付翰嘉公司40万元人民币(以下币种均同)；二、判令本案诉讼费用由风顺公司承担。事实和理由：2016年1月27日，风顺公司、翰嘉公司签订《上海市拍卖业委托合同》(以下简称拍卖合同)，约定由风顺公司委托翰嘉公司拍卖风顺公司名下位于上海市徐汇区岳阳路XXX弄XXX号3A的房屋，拍卖保留价为750万元。翰嘉公司接受拍卖委托后,于2016年7月13日在《新闻晨报》上发出拍卖公告,载明拍卖保证金为80万元,以及其他《拍卖须知》《特别规定》等拍卖条件。2016年7月22日,翰嘉公司如期举行拍卖会,上述房产被案外人何某某以750万元竞拍获得。嗣后,何某某与风顺公司于2016年8月8日签订了《上海市房屋买卖合同》并支付了首付款225万元至翰嘉公司处。因上述房产最终未能如期过户完成交易，2017年5月,风顺公司将何某某起诉至本院,后该案经上海市第一中级人民法院二审于2019年4月1日判决风顺公司与何某某的房屋买卖合同解除,风顺公司没收何某某定金80万元,并将余款145万元退还何某某，现判决已生效。翰嘉公司认为，根据风顺公司、翰嘉公司签订的拍卖合同第十条第一项约定,风顺公司应当将所获违约金的50%支付给翰嘉公司，即风顺公司应从没收的何某某定金80万元中，支付40万元给翰嘉公司。现双方就此事宜未能达成一致,故翰嘉公司依据合同约定诉至本院，请求支持诉请。风顺公司辩称：1、根据拍卖合同第十条约定，风顺公司、翰嘉公司双方对风顺公司获取的买受人违约金进行比例分配的约定系根据《中华人民共和国拍卖法》(以下简称拍卖法)第三十九条的规定执行，而拍卖法第三十九条只约定买受人违约责任条款，未对委托方进行约束，拍卖合同第十条对委托方进行约束的条款不符合拍卖法第三十九条的规定，故该条款无效；2、根据拍卖合同第十条约定，风顺公司应将获取的买受人违约金的50%支付给翰嘉公司，双方在此合同中系约定对获取的违约金进行比例分配，而风顺公司根据法院判决没收何某某定金80万元，该80万元系房屋买卖定金而非违约金，故翰嘉公司对该80万元不享有按约定比例进行分配的权利；3、翰嘉公司已收取了佣金作为收益，且未存在其他损失，而风顺公司在没收买受人定金过程中，存在须支付24万元律师费及部分公证费的损失，且系争拍卖房屋因存在争议而长期空置，一直未能出售和出租，存在每月2万元的租金收益损失，故风顺公司没收的80万元定金不应再进行分配。本院经审理认定如下事实：风顺公司为上海市徐汇区岳阳路******房屋公示登记的产权人。2016年1月27日，风顺公司(委托人、甲方)与翰嘉公司(拍卖人、乙方)签订拍卖合同，约定：甲方自愿委托乙方依法拍卖房地产；乙方于2016年7月31日或之前在乙方举办的拍卖会上对本合同所载拍卖标的进行拍卖，在此时间内如果拍卖没有成交合同在2016年7月31日后作废；佣金收费比例2.4%，金额按实际成交金额结算，税金全部由买受人承担；拍卖成交的，乙方于成交日叁日内在甲方所有的成交价款中扣除甲方应付款项；拍卖成交后，拍卖标的由甲方保管的，乙方在拍卖成交标的的交付完成之日起叁日内，将拍卖成交价款(扣除佣金和税金)支付给甲方，支付方式为汇款；因买受人未按约定支付拍卖成交款的，按拍卖法第三十九条执行，乙方在依法获得的买受人违约金中，按甲方50%、乙方50%的比例分配买受人违约金；拍卖标的名称为上海市岳阳路XXX弄XXX号3A室，建筑面积为159.94㎡，质量(瑕疵情况)为带租约按现状，保留价为750万元；等等。风顺公司在合同落款甲方处加盖公章，翰嘉公司在合同落款乙方处加盖公章。2016年7月13日，翰嘉公司于上海《新闻晨报》上刊登拍卖公告，公告内容为“受委托，公司定于2016年7月22日下午2：00在本市黄浦区鲁班路XXX号XXX区XXX楼举行房地产拍卖会，拍卖标的：上海市徐汇区岳阳路XXX弄XXX号3A室，建筑面积：159.94㎡，用途：住宅(按现状)，保证金：80万元……”。2016年7月22日，瀚嘉公司在拍卖公告所载地址进行拍卖，何某某委托代理人黄某到场参加了拍卖活动。当日，何某某以750万元竞拍成功，并签署《拍卖成交确认书》，载明：“拍卖图录号1，拍品名称上海市徐汇区岳阳路XXX弄XXX号3A室，竞买牌号158，成交价750万元，佣金37.5万元，买受人签字黄某代PhilippeHERBIET”。审理中，翰嘉公司向本院提交2016年7月17日案外人何某某(PhilippeHERBIET)与翰嘉公司签订的《竞买人登记表》，载明：“竞买人PhilippeHERBIET，委托人黄某，押金80万元，竞买牌号158，竞买人承诺：……5、本竞买人已认真阅读《上海翰嘉拍卖有限公司拍卖规则》，并对其中全部条款予以认可；6、本竞买人承诺在网络报价系统上的报价竞买是本竞买人真实意愿的表达，如竞买成功后，将在规定期限内全额交纳标的成交价款和交易佣金，如不能按期履约，同意将所交保证金或押金作为违约金处理……”。2016年7月22日何某某委托代理人黄某出具的《竞买人承诺书》载明：“本竞买人已经收到翰嘉公司2016年7月22日房地产拍卖会的拍卖资料,并认真阅读、详细了解了其中的《拍卖公告》《拍卖须知》《拍品目录》《拍卖会特别规定》等相关文件。现在此郑重声明如下：一、本竞买人自愿参加此次拍卖活动,对拟参拍标的已做了充分、完整的现场实物考察及风险评估等工作,现决定参加竞拍本期第(1)号标的。本竞买人一旦以最高应价落槌购得第(1)号拍卖标的,作为买受人愿意接受成交标的的一切状况(含权属现状);二、本竞买人全部接受成交标的在拍卖资料内所属的《拍卖公告》《拍卖须知》《拍品目录》《拍卖会特别规定》等文件中明确的所有条款;三、一旦竞拍成功,本竞买人保证严格按照约定及时、足额支付全部货款,若未在约定期限内履行全部付款义务,同意根据《拍卖法》及本期拍卖会拍卖资料的一系列文件的相关条款及规定承担违约责任,并愿意放弃已缴纳的保证金,同时同意委托人和拍卖人将该标的再行拍卖;四、若因本竞买人违约而导致上述成交标的再次拍卖的情况出现,本竞买人愿意支付本次拍卖中买受人应当支付的佣金,若再次拍卖的成交价格低于本次拍卖价格的,其差价部分本竞买人愿意补足;五、本竞买人口以最高应价落槌购得本拍卖标的,作为买受人同意将本《竞买人承诺书》作为瀚嘉公司《拍卖成交确认书》的一部分,与该《拍卖成交确认书》具有同等法律效力”。审理中，翰嘉公司向本院提交《拍卖须知》，载明：“……十二、拍卖成交后买受人交付的保证金即转为定金。买受人须在约定期限内付清成交价款和佣金，拍卖人须按照约定交付标的物。买受人未能按约定受领拍卖标的的，自约定交付之日起即对标的承担风险责任，并承担由此产生的费用。拍卖人、买受人未按约定履行义务的，应依法承担违约责任……”。《拍卖特别规定》载明：“……四、竞买人如果竞得标的，须当场签署《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》与《竞买人登记表》的签字人必须为同一人，若两者不一致的，以《竞买人登记表》的签字人为准，并视为该签字人对《拍卖成交确认书》签字人的授权。五、竞买人如果竞得标的,所交付的拍卖保证金即转为履约保证金(除有说明外),余款及佣金在成交后10个工作日内全部付清(另有约定除外)。如逾期按违约处理,即已付款项不予退还,相应拍卖标的再次拍卖的,另须承担再次拍卖的成交价低于第一次拍卖成交价的差额部分,同时承担其他法律责任。如果没有竞得标的,在拍卖会结束后领回所交付的拍卖保证金(票据“原路”退回,交割时间执行银行操作规则)……”。审理中，翰嘉公司向本院提交2016年8月8日风顺公司(卖售人、甲方)与何某某(买受人、乙方)就系争拍卖房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，约定：房屋转让价款为750万元，双方确认于2016年10月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；房屋补充条款约定，如果买受人自身不符合国家和当地政府的相应规定而造成该房屋无法办理交易登记的，按买受人违约处理，所支付款项不予返还，并同意由出卖人委托拍卖公司对该房屋再次拍卖，并承担再次拍卖的成交价低于第一次拍卖成交价的差额部分，同时承担法律责任；出卖人同意买受人于本合同签订前，先向翰嘉公司(或上海磐德律师事务所)支付225万元的首付款，剩余525万元房款，买受人将向银行申请按揭贷款，待银行贷款核准后，买、卖双方共同前往相关房地产交易中心办理审税以及转移登记、贷款登记等相关手续；等等。另查明，因系争拍卖房屋买卖存在纠纷，2017年5月24日，风顺公司起诉何某某至本院，提出要求何某某赔偿风顺公司定金80万元等诉讼请求，本院受理后于2018年6月14日作出(2017)沪0104民初11698号民事判决，认定：“2017年4月13日，风顺公司再次发函给何某某，提出拟签订补充协议，补充协议内容为，何某某应于2017年4月30日前支付购房余款525万元，如逾期支付或不能足额支付，风顺公司有权提出解除岳阳路房产买卖合同，何某某应无条件同意解除合同……风顺公司于2017年4月13日向何某某发出通知所附协议，系其行使催款的权利，同时该协议表达了将行使解除权的意思，何某某收到该通知及所附协议后，既未履行纳税义务又未履行付款义务，再次构成违约……何某某支付的保证金80万元已转为房款，鉴于风顺公司至今未提供何某某支付的保证金80万元为定金的充分证据，而根据合同约定，80万元的保证金已为首付款，故风顺公司要求没收该80万元定金缺乏事实和法律依据，对风顺公司的该项诉讼请求本院不予支持”。后风顺公司不服上述判决，向上海市第一中级人民法院上诉，上海市第一中级人民法院受理后于2019年3月27日作出(2018)沪01民终11398号终审判决，认定：“系何某某违约致买卖合同未能按期履行。因房屋买卖合同未对当事人可解除合同的情形进行约定，故风顺公司于2017年4月13日发出的函件应视为催告性质的函件。在该催告函给予的宽限期内，何某某仍未履行，此后风顺公司方有权行使法定解除权以解除双方的买卖合同关系……虽然买卖合同中并未直接约定有定金的内容，但根据系争房屋《拍卖须知》、《拍卖特别约定》及买卖合同补充条款(一)第1条之内容，何某某交付的拍卖保证金在双方确定买卖合同关系后，已转为合同履约保证金。故何某某关于买卖合同中未约定定金，风顺公司无权要求何某某承担定金责任的抗辩意见，本院不予采纳。根据买卖合同补充条款(一)第6条、第7条之约定，翰嘉公司或者磐德律师事务所系代风顺公司收取售房款，何某某向两者支付购房款即视为何某某履行了支付义务。何某某于2016年7月20日已支付拍卖保证金80万元，嗣后双方签订买卖合同，风顺公司及其委托收款的翰嘉公司及磐德律师事务所均未向何某某另行出具定金收据。虽然何某某向翰嘉公司总计支付了262.5万元款项，但翰嘉公司仅向何某某出具了225万元首付款的收据，翰嘉公司也仅向磐德律师事务所转账225万元，并由磐德律师事务所出具了225万元购房款的收据，且在合同约定的办理产权过户期限届满前，风顺公司及其委托收款的翰嘉公司及磐德律师事务所均未要求何某某补足定金或者首付款。综合上述情节，可以认定除该笔225万元外，何某某无需另行支付定金或者首付款，何某某也不存在未付足首付款的行为，该笔定金应认定已包含在首付款225万元中。现因何某某违约致买卖合同解除，故风顺公司有权没收何某某已支付的定金80万元”。还查明，本院审理(2017)沪0104民初11698号风顺公司诉何某某房屋买卖合同纠纷案件中，依据风顺公司申请出具民事裁定书对何某某缴纳至翰嘉公司225万元的拍卖款进行查封保全，要求翰嘉公司将该笔款项付至本院代管款账户，翰嘉公司在自行扣除佣金18万元、公证费8,875元、翻译费380元后，将余款2,060,745元付至本院代管款账户。审理中，风顺公司向本院提交《聘请律师合同》、增值税发票、转账凭证及情况说明，证明风顺公司因与何某某买卖上海市徐汇区岳阳路XXX弄XXX号3A室房屋纠纷一案，聘请上海泽玖欣律师事务所律师代理，须支付律师费24万元，已实际支付律师费2万元。审理中，翰嘉公司陈述，本案诉请金额40万元中，包含风顺公司应支付的佣金18万元。审理中，双方当事人均同意准据法适用中华人民共和国法律。以上事实，除当事人陈述外，另有房屋所有权证、《上海市拍卖业委托合同》《新闻晨报》、拍卖现场记录、成交确认书、竞买人登记表、竞买人承诺书、《拍卖须知》《拍卖特别规定》《上海市房地产买卖合同》、上海市徐汇区人民法院民事判决书、上海市第一中级人民法院民事判决书、代管款缴纳通知及收据、《聘请律师合同》、上海增值税普通发票、转账凭证、情况说明等证据证实，本院予以确认。本案其他证据或欠缺形式要件，或与本院认定的事实无关，本院均不予采信。本院认为，风顺公司系注册在英属维尔京群岛的公司，故本案为涉外纠纷。经查，本案系拍卖合同纠纷，准据法的确定应根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。现风顺公司与翰嘉公司均同意适用中华人民共和国法律审理本案纠纷，故本院确定本案审理适用中华人民共和国法律。本院认为，本案争议焦点为：1、拍卖合同第十条对风顺公司获取的买受人违约金进行比例分配的约定条款是否有效；2、拍卖合同第十条约定的违约金分配条款中，对违约金的解释定义是否包含没收定金在内的违约金额；3、双方在对违约金进行比例分配时是否应扣除必要支出及损失。关于争议焦点一，本院认为，翰嘉公司与风顺公司签订的拍卖合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。拍卖合同第十条约定：“因买受人未按约定支付拍卖成交款的，按拍卖法第三十九条执行。乙方在依法获得的买受人违约金中，按甲方50%、乙方50%的比例分配买受人违约金”。因拍卖法第三十九条系对买受人违约情况进行的规定，故翰嘉公司与风顺公司分别作为拍卖公司和委托人在拍卖合同中对拍卖法第三十九条的引用，仅作为阐述性解释，并非对双方权利义务进行约束，双方在引用该条款后对获取的买受人违约金进行比例分配的约定，并未违反效力性强制规定，系双方真实意思表示，属合法有效。关于争议焦点二，本院认为，对合同条款的解释应当按照合同所使用词句的文义，但更应结合前后语句的语义及合同有关条款确定该条款的真实意思。本案中，翰嘉公司与风顺公司在拍卖合同第十条中对风顺公司获取的买受人违约金分配进行了约定，对该条款中“违约金”的解释，从语句文义上看，该“违约金”仅指作为合同担保措施之一的违约金选项，但拍卖合同第十条中双方在对分配“违约金”进行约定前，已通过引用拍卖法第三十九条对该“违约金”进行了前置性阐述，根据拍卖法第三十九条规定：“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任……”,故翰嘉公司与风顺公司在对拍卖法第三十九条进行引用阐述后，再行对获取的买受人违约金分配进行约定的，后续约定中的“违约金”应指因买受人未按照约定支付价款而承担违约责任时所支付的全部违约金额。本案系争拍卖房屋因买受人违约，风顺公司已经法院判决没收买受人定金，而定金作为合同担保措施之一，亦是一种违约责任形式，故风顺公司因买受人违约而获取的定金，应包含在拍卖合同第十条所约定的“违约金”范围内，翰嘉公司对该定金享有按约定进行比例分配的权利。关于争议焦点三，本院认为，首先，风顺公司在买受人违约后，通过向法院诉讼的形式积极主张自身权利，在此诉讼过程中，风顺公司须支付律师费24万元，该笔费用应作为风顺公司为获取违约赔偿的成本，在对违约金分配时在总额中予以扣除；其次，在风顺公司与何某某房屋买卖合同纠纷中，风顺公司于2017年4月13日向何某某发出催款通知将付款期限宽限至2017年4月30日，后风顺公司起诉后，上海市第一中级人民法院于2019年3月27日作出终审判决，本院对风顺公司主张的系争拍卖房屋在上述买受人违约期间的房屋空置损失予以认可，风顺公司主张系争拍卖房屋每月租金收益损失为2万元，因风顺公司未提供证据予以证明，本院根据房屋坐落位置以及建筑面积就低酌定系争拍卖房屋每月租金收益损失为1万元，故本院认可风顺公司因买受人违约从违约之日起至法院终审判决止共存在租金收益损失不少于20万元；最后，庭审中，翰嘉公司自认其按比例应分配获取的违约金中包含风顺公司应支付的佣金18万元，因翰嘉公司在向本院移送(2017)沪0104民初11698号案件代管款中已自行扣除18万元佣金，该18万元应在翰嘉公司按比例应分配获取的违约金中予以扣除。风顺公司没收的80万元定金在扣除24万元律师费和20万元房屋租金损失后，剩余36万元应按约定比例进行分配。翰嘉公司按约定比例应分配获取18万元的违约金，但在扣除翰嘉公司已自行扣除的18万元的佣金后，翰嘉公司不再享有对剩余违约金进行分配的权利。故在扣除上述各项款项后，本院对翰嘉公司要求风顺公司按比例分配违约金后支付40万元的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条规定，判决如下：驳回上海翰嘉拍卖有限公司的全部诉讼请求。案件受理费7,300元、保全费2,520元，合计9,820元，由上海翰嘉拍卖有限公司负担。如不服本判决，上海翰嘉拍卖有限公司可在判决书送达之日起十五日内、风顺有限公司(英文名称：BREEZYWEATHERLIMITED)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  王嘉骏审判员  孙雁南审判员  刘 霞二〇一九年八月二十六日书记员  万冯沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。