上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初1477号原告：上海廷恒商业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：赵挺罕，总经理。委托诉讼代理人：米占青，上海江晨律师事务所律师。被告：上海古承酒店管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：平川，总经理。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。原告上海廷恒商业管理有限公司(以下简称“廷恒公司”)与被告上海古承酒店管理有限公司(以下简称“古承酒店”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理，后因案情复杂又转入普通程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人米占青，被告的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廷恒公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间于2018年5月22日签订的《承包合同》于2018年8月31日解除；2.被告退还原告支付的承包费、押金共计518,472元(币种为人民币，以下同)；3.被告退还原告办理营业执照变更经营项目的相关费用20,000元；4.被告向原告支付前述款项的利息(以538,472元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年9月1日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：2018年5月22日，原、被告签订《承包合同》一份，约定被告将上海市松江区广富林路广富林遗址文化公园2-204号地块D区B1层面积约1,895平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)承包给原告用作经营美食广场，承包期限自2018年10月1日起至2026年10月1日止，合同期内原告应每月向被告交纳承包费129,618元，被告于2018年6月15日前向原告毛坯交付该物业。合同签订后，原告依约支付相关费用共计538,472元，但被告迟迟未将涉案房屋交付原告，原告多次催促但被告仍以各种理由推脱。2018年8月31日，原告向被告发送函件，要求解除合同并退还原告已支付的承包费、押金等费用，但被告不同意退还。根据合同相关约定，被告逾期交房已超过合理期限，应承担相应的违约责任。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告古承酒店辩称,不同意原告的全部诉讼请求。被告不存在违约行为，是原告违约在先，原告不享有合同解除权，不同意解除合同，也不同意退还押金和承包费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉案房屋所在土地坐落于上海市松江区方松街道0003街坊70/4丘，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，核准日期为2013年1月7日，权利人为案外人上海松江大学城建设发展有限公司。截至2019年4月26日，尚未有涉案房屋相关的房产证信息。2018年5月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《承包合同》一份，约定：甲方将涉案房屋承包给乙方，面积约1895平方米，物业用途为商业，乙方经营内容为美食广场；乙方承包期限自2018年10月1日起至2026年10月1日止，承包费每两年递增5%；合同期内，乙方每月向甲方缴纳承包费129,618元，物业管理费由乙方支付，承包费先付后用，每三个月为一个周期；押金为3个月承包费，为388,854元，合同履行完结后无息予以退还，首次承包费和押金应当于合同签订之日支付，以后每期承包费应于该期前10日支付；免承包费期为广富林遗址公园开园起至11月11日，租金由2018年11月11日起算；乙方不可自行申请营业执照，乙方自愿一次性支付20,000元给甲方，作为甲方同意在其营业执照上变更经营项目的费用，并提供甲方办理变更所需的文件和图纸；甲、乙双方约定，甲方于2018年6月15日向乙方毛坯交付该物业，交付方式为甲、乙双方现场验房，同时甲方将该物业的钥匙、其他相关必要证照复印件交付乙方后，视为该物业的交付；甲方承诺水、电、煤气、通讯等相关管线、设备已经安装铺设到位并且端口已经接入户内，满足乙方按照本合同约定的用途就涉案房屋进行正常、合理的使用，甲方需满足乙方的工程条件(每一千平方米)如下：电量为550kW、煤气60立方米、排风9万立方、排水上水50管以上、下水110管并允许接入物业排污池；甲方必须为乙方的正常经营办理必要的证照，因证照原因不能正常营业，免租期相应顺延；允许乙方在下沉式广场制作上下木梯并与观景台连接；甲方未按本合同约定日期向乙方交付该物业的，则自该交付期之日起逾期10日，甲方需承担违约责任；合同另对其他事项做了约定。2018年6月1日，原告通过转账向被告支付518,472元，并另向被告支付款项20,000元。另查明：2018年8月27日，原告向被告发送《通知函》一份，称被告迟迟未将涉案房屋交付给原告，原告虽多次催告但被告均以各种理由推脱，严重影响了原告的商业计划及推广，使原告无法正常投入经营，根据合同约定被告已逾期交付近两个月，故应当按照合同约定承担相应的违约责任。希望被告在收函后三日内向原告交付涉案房屋，否则原告将保留解除合同的权利。该份函件于2018年8月28日被前台签收。2018年8月31日，原告向被告发送《解除合同通知函》一份，载明原告催告被告将涉案房屋交付给原告，但被告仍未交付，使得原告无法实现合同目的，故通知被告双方之间的合同关系于发出解除通知之日解除，被告需退还原告已缴纳的承包费、押金等费用。该份函件于2018年9月1日被前台签收。2018年9月5日，被告向原告发送《告知函》一份，称合同签订后，被告仅收到538,472元，原告未按约足额支付合同首期款与租赁保证金等费用，也怠于和被告办理交接手续；被告有权审核原告装修方案，涉案房屋为国家旅游文化重点项目，其建筑主体及结构不可轻易改变，驻场施工由园区运营中心统一管理，在未收到原告施工图纸前允许原告进场施工将构成安全隐患，但原告从未向被告提供任何实质性的项目施工设计方案，被告多次电话及当面催告但原告仍推诿提供，故要求原告在收函之日起五个工作日内向被告支付剩余尾款，并及时递交详细可执行的施工方案与被告进行物业交接，因原告原因造成物业实际交付晚于合同约定，合同约定的装修期及承包期限不对应顺延。2018年10月12日，原告再次向被告寄送告知函，称被告的回函否认事实、毫无诚信，重申合同解除并要求退还相关费用的主张。该份函件于2018年10月13日被签收。在前述函件中，原告向被告寄送的三份函件均系向上海市淮海中路XXX号瑞力大厦1201室投递，以该地址作为送达依据系基于原告向本院递交的两张载有“平川(系被告公司法定代表人)”、“戴彬”名字的名片，被告称该地址并非被告地址，其并未收到相关函件，对此原告则称2018年9月5日被告的回函本身系对原告发函的回应。审理中，原告另向本院提供2018年7月19日原告方代表与被告法定代表人平川、被告公司的胡篷的录音资料一份，用于证明系因被告原因导致涉案房屋暂时不能交付、原告先行支付相当于四个月租金的款项系出于双方合意等事实，被告在首次庭审中表示录音证据需回去核实后发表意见，在第二次庭审中称录音中的声音是否为平川、胡篷本人的问题代理人和公司核实后仍未得到回复，且胡篷系外聘招商人员，目前已经解除合作关系，联系不上。审理中，原、被告均确认目前涉案房屋尚未交付原告。对于涉案房屋未实际交付的原因，原告称系因被告单方原因，被告则称系因原告未按时支付租金而暂缓交付，又称系因原告从未向被告提供任何实质性的项目施工设计方案，被告多次电话及当面催告但原告仍推诿提供而未交付。以上事实，有上海市不动产登记簿信息、《承包合同》、银行转账凭证、函件及邮寄凭证、录音资料、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。原、被告之间签订的合同名为承包合同，但究其实质应属原、被告之间就涉案房屋订立的房屋租赁合同。现原、被告之间签订的《承包合同》明确载明被告需于2018年6月15日之前向原告实际交付涉案房屋，但时至今日仍未交付，期间通过函件沟通交房事宜仍未果，已对原告承租涉案房屋产生了重大影响，被告虽辩称从未收到过原告邮寄的相关函件，但是结合本案的相关事实和证据，本院对被告的此项辩称意见难以采信。关于逾期交付房屋的原因：被告辩称系因原告尚未向其足额支付租金而暂缓交付，但从已查明的事实来看，原告已向被告支付相当于四个月租金的“承包费”和押金，被告收取后在原告主动提出解除合同前却从未向原告书面提出过要求补足差额的主张，故本院认定双方在缔约时即已合意对合同约定的付款方式进行了变更；被告又辩称系因原告未提供项目施工设计方案而未交付，但该项理由并不会影响到被告交房义务的履行，故本院对于被告的该项辩称意见不予采信。相反，截至2019年4月26日涉案房屋仍未办理出大产证，且被告从始至终也未能向本院提供涉案房屋大消防通过的相关资料等，原告提供的录音证据也体现出了涉案房屋尚未由权利人整体交付给被告等信息，现原告于2018年8月27日向被告发函催告三日内交付涉案房屋，但被告实际仍未交付，后又于2018年8月31日向被告发送《解除合同通知函》，并于2018年9月1日被签收，故本院认定原、被告双方之间的《承包合同》于2018年9月1日解除。合同解除后，因合同取得的财产应予返还，鉴于涉案房屋至今空置且仍未实际交付，原告也从未在涉案房屋处实际经营，故原告主张被告退还相关款项并支付利息，于法有据，本院予以支持。原告主张的解除时间和利息起算点与本院认定存在差异，本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海廷恒商业管理有限公司与被告上海古承酒店管理有限公司之间于2018年5月22日签订的《承包合同》于2018年9月1日解除；二、被告上海古承酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海廷恒商业管理有限公司因履行前述合同支付的相关款项538,472元；三、被告上海古承酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海廷恒商业管理有限公司支付前述款项的利息(以538,472元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年9月2日起计算至实际支付之日止)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,048元，保全费3,144元，合计12,192元，由被告上海古承酒店管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  暨秉恒人民陪审员  张林琪二〇一九年七月十五日书 记 员  孙灵杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。