福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初1661号 原告：艾志龙，男，1995年3月27日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：冯昆远，福建路远律师事务所律师。 被告：惠安信达房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区百崎乡五一工业区恒德信橡塑工艺厂，统一社会信用代码913505216692585138。 法定代表人：郭文聪，董事长。 委托诉讼代理人：康碧信，福建瑞朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑少彬，福建瑞朗律师事务所律师。 原告艾志龙与被告惠安信达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯昆远，被告的委托诉讼代理人郑少彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行交房义务，并提供竣工验收备案证明文件原件；2、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金63910元（以原告已支付的全部购房款830000元为基数自2017年10月1日起至2018年10月20日止按日万分之二计算）。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2016年10月11日，原告向被告购买其开发建设的位于泉州台商投资区，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，该商品房总价款830000元，合同签订之日支付首付款170000元,余款660000元办理银行按揭贷款支付，交房时间为2017年9月30日前。如被告未按合同约定的期限将该商品房交付原告,逾期超过90日后,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金。合同附件六《合同补充协议》约定，该商品房的交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件,且该条件为该商品房交付的唯一条件。合同签订后,原告按约支付了购房首付款及办理银行按揭贷款,如约向被告支付了全部购房款830000元。被告于2018年10月8日才向原告发出交房通知书,安排在2018年10月12日至2018年10月20日办理交房手续。被告未按照合同约定履行按时交房义务,逾期近385天,应按合同约定承担逾期交房违约金的责任。 被告辩称，截至2018年3月19日，案涉商品房已经竣工验收并通过消防验收，符合合同约定的交房实质要件，且被告在该日已经履行了通知原告交房的义务，故逾期交房违约金计算的终止日期应为2018年3月19日。另根据合同附件六《合同补充协议》约定，如遇六级以上大风及降雨超过24毫米大雨天气，交房日期可以顺延。根据泉州市气象信息服务中心出具的《天气资料分析报告》显示，案涉商品房所在的泉州市百崎观测站的监测数据，自2016年10月11日至2017年9月30日，大雨天气11天，六级以上大风天气93天，合计104天，应予扣除。 经审理查明，被告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发及物业管理。2016年10月11日，原、被告签订编号为201610110128《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份,约定原告向被告购买由被告开发建设的位于泉州台商投资区商品房。该商品房建筑面积134.99平方米，总价款830000元，采用银行按揭付款方式付款。合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第一条约定，买受人应于签订本合同时付清首期款170000元，余款660000元办理银行按揭贷款。第十条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该房屋的交付条件为出卖人取得竣工验收备案证明文件,且该条件为该房屋交付的唯一条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限：1、遭遇不可抗力；2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风等］；⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知；⑥其他非出卖人所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。上述《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）签订后,于2016年10月20日办理了登记备案。原告已向被告支付了全部购房款830000元。庭审中，原、被告双方共认本案商品房尚未实际办理交房手续。 以上事实，有原告提供的《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）、销售不动产统一发票，被告提供的营业执照（副本），以及原、被告双方的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 原、被告双方争议的焦点是关于逾期交房违约金如何计算的问题。 原告认为，原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，依法应受法律保护。原告已按约支付了购房首付款及办理了银行按揭贷款，履行了支付全部购房款的义务。被告未能按照合同约定履行按时交房的义务，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。《合同补充协议》第十条约定，本案商品房的交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件，且该条件为该商品房交付的唯一条件。被告提供的相关证据体现，被告取得竣工验收备案证明文件的日期为2018年9月29日，故被告在2018年3月19日发出交房通知，违反法律规定。被告应自合同约定的交房日期届满的次日即2017年10月1日起至商品房符合约定交付条件后被告通知办理交房的最后日期即2018年10月20日止按原告已付全部购房款830000元的日万分之二支付逾期交房违约金93910元。关于被告主张的扣除天气原因可以顺延交房的天数问题，从现有的证据看，被告笼统计算的扣除天数，与被告提供的《施工日记》的停工日期不能相对应，不能证明被告主张可扣除的天数。结合另案被告举证的天气因素扣除时间，也与本案存在明显差距。且本案逾期交房的根本原因在于被告未能取得商品房开发建设的各项验收合格的证明文件，并非天气因素造成的。原告相应提供证据1即落款日期为2018年10月8日的交房通知书，以此证明被告通知交房的时间截止日期为2018年10月20日。被告质证称：对证据1的真实性没有异议，但证据1不能证明通知交房的截止日期，被告在2018年3月19日已经发出交房通知。 被告认为，关于本案商品房交付条件问题，只要具备竣工验收及消防验收合格就具备交房实质要件。对原告主张的逾期交房违约金的起算时间没有异议，但本案商品房在2018年3月19日已经竣工验收并通过消防验收，符合合同约定的交房实质要件，且被告在该日已经履行了通知交房的义务，因此截止日期应为2018年3月19日。另外，根据《合同补充协议》约定，大风六级以上及降雨超过24毫米大雨天气，交房日期可以顺延。自合同签订之日2016年10月11日至合同约定交房之日2017年9月30日，24毫米以上大雨天气11天，六级以上大风天气93天，合计104天，应予扣除逾期天数。被告相应提供证据2即《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《建设工程消防验收意见书》，以此证明案涉御景蓝湾2#、3#楼及地下室工程已经竣工验收合格及消防验收合格，具备交付的实质要件。证据3即落款日期为2018年3月19日的交房通知书及落款日期为2018年10月8日的交房通知书、EMS邮政快递专递回单（寄件联），以此证明被告于2018年3月19日、2018年10月8日先后两次向原告发出交房通知，其中第二次通知书原告于2018年10月10日收到。原告称第一次交房通知书没有收到不能成立，因被告系按照合同中载明的原告通讯地址以特快专递方式寄送，一经寄出视为送达。证据4即《天气资料分析报告》及《施工日记》，以此证明在合同履行过程中因天气原因，被告具有可顺延交房的约定情形，本案商品房可顺延交房天数为104天。证据5即《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》，以此证明案涉工程于2018年9月29日通过竣工验收备案。原告质证称：对证据2的真实性没有异议，但《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》没有填写验收日期，无法证明具体的验收时间，且建设工程主体的相关验收并不能证明整个建筑符合建设部门要求，特别是消防、绿化、通水通电等，故不能证明被告的主张。《建设工程消防验收意见书》体现于2018年3月19日才验收合格，且不能证明被告主张的所有项目都符合验收标准。证据3，原告没有收到落款日期为2018年3月19日的交房通知书。落款日期为2018年10月8日的交房通知书原告于2018年10月10日收到，真实性没有异议。对证据4的真实性没有异议，但被告主张扣除的天数不符合常理，结合《施工日记》，停工的原因与天气因素不能对应，停工的日期与气象资料也不能对应。对证据5没有异议，该证据体现被告于2018年9月29日才取得法律强制性规定的工程竣工验收备案证明书，此时才符合交房条件，所以才会存在第二次发出交房通知的情况。 本院经审查认为，原告提供的证据1与被告提供的证据3其中的落款日期为2018年10月8日的交房通知书内容相同，结合双方的陈述，能够认定原告于2018年10月10日收到被告发出的该份交房通知书，该通知书载明办理交房时间为2018年10月12日至2018年10月20日。被告提供的证据2，其中《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，结合证据5中的《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》记载的被告组织竣工验收的日期，能够证明被告于2017年9月15日组织勘察、设计、施工、监理单位对案涉御景蓝湾2#、3#楼及地下室工程进行验收。《建设工程消防验收意见书》，能够证明案涉御景蓝湾1#-3#楼及地下工程于2018年3月20日经综合评定消防验收合格。被告提供的证据3，其中落款日期为2018年3月19日的交房通知书及EMS邮政快递专递回单（寄件联），没有体现原告签收。被告提供的证据4，其中《天气资料分析报告》记载的泉州百崎观测站统计数据显示，自本案合同签订之日即2016年10月11日至合同约定的交房之日即2017年9月30日期间，日降雨量24毫米以上降雨计11天，六级以上（含六级）大风计93天，但风、雨天数重合1天，扣除后合计为103天。根据《施工日记》记载的停工情况统计，上述期间内《施工日记》有明确记载停工且符合日降雨量24毫米以上或风力六级以上（含六级）要求的天数计56天。被告提供的证据5，能够证明案涉御景蓝湾2#、3#楼及地下室工程于2018年9月29日通过竣工验收备案。关于逾期交房违约金的计算问题，《合同补充协议》第十条约定，本案商品房的交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件，且该条件为该商品房交付的唯一条件。该约定系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。案涉御景蓝湾2#、3#楼及地下室工程于2018年9月29日通过竣工验收备案，此时本案商品房才符合约定的交付条件。落款日期为2018年3月19日的交房通知书，通知办理交房时间为2018年3月27日至2018年3月31日，因此时本案商品房尚不具备约定的交付条件，故被告以此份通知书为据主张履行了通知交房的义务，并主张计算逾期交房违约金的截止日期为2018年3月19日，理由不能成立，不予采纳。落款日期为2018年10月8日的交房通知书，通知办理交房时间为2018年10月12日至2018年10月20日，此时本案商品房已具备约定的交付条件，鉴于原告于2018年10月10日收到该份交房通知，故可认定被告于该日履行了通知交房的义务，计算逾期交房违约金的截止日期为2018年10月11日。另根据《合同补充协议》第十条约定，如遇到造成施工停止或进展缓慢的气象原因[包括累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风等]，被告可据实予以顺延交房期限且无需承担违约责任。根据被告提供的《天气资料分析报告》及《施工日记》统计，自本案合同签订之日即2016年10月11日至合同约定的交房之日前的竣工验收之日即2017年9月15日期间，《施工日记》有明确记载停工且符合约定的日降雨量超过24毫米或六级以上（含六级）大风气象原因的天数计56天，该停工天数抵作被告可顺延交房天数，即本案商品房可顺延至2017年11月25日交房，逾期交房违约金应自2017年11月26日起计算至2018年10月11日，计320天，逾期交房违约金为53120元（原告已付购房款830000元×日0.0002×320天）。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》），系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。原告已付清全部购房款，履行了支付购房款的义务。被告未能履行按时交付商品房的义务，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。经审查认定，被告应向原告支付本案逾期交房违约金的数额为53120元。原告请求被告支付逾期交房违约金63910元，予以部分支持。被告主张因天气原因可顺延交房104天，予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告惠安信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告艾志龙逾期交房违约金53120元。 二、驳回原告艾志龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1398元，减半收取计699元，由原告艾志龙负担118元（多预交的1280元予以退回）；由被告惠安信达房地产开发有限公司负担581元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 周泽强 二〇一九年四月十二日 法官助理 苏良伟 书 记 员 张云潇 速 录 员 庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 11 2