安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0103民初1818号原告：合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司，住所地安徽省合肥市阜阳路47号，统一社会信用代913401007330009133。法定代表人：解光熙，董事长。委托诉讼代理人：刘士杰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被告：董峰，男，1977年6月1日出生，汉族，住安徽省界首市。原告合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司（以下简称庐阳国资控股公司）诉被告董峰房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年2月13日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庐阳国资控股公司的委托诉讼代理人刘士杰、胡安杨，被告董峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庐阳国资控股公司向本院提出诉讼请求：1.判令董峰支付原告房屋租金1198124元（暂算至2016年4月1日至2018年3月13日）；2.董峰支付2016年11月1日至2018年3月13日期间的物业管理费107963.83元（按每平方米4.5元/月支付物业费）;3.董峰支付2016年4月1日至2018年3月13日期间逾期付款违约金57127.1元（按同期银行贷款利率计算逾期付款违约金，暂算至2018年3月13日），款清息止；4.董峰承担本案的诉讼费用、保全费用；5.被告承担本案律师代理费。事实与理由：董峰与安徽国元典当有限公司（以下简称国元典当公司）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定国元典当公司将位于合肥市淮河路266号香港广场第五层(537-577室，间数41间，建筑面积1461.2平方米)租赁给董峰经营，租赁期限自2015年2月1日起至2018年11月30日止，本合同租期内租金共计2352532元，租金按季支付，先付租金后使用房屋，董峰应在接收房屋之前付清首期3个月的租金计153426元，之后需在租赁期内每年的1、4、7、10月15日前付清下一期3个月租金；后国元典当公司将上述房屋出售给庐阳国资控股公司，为此国元典当公司、董峰及庐阳国资控股公司签订了一份《三方协议》约定“安徽国元典当有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》中的租赁方由安徽国元典当有限公司变更为庐阳国资控股公司，所有安徽国元典当有限公司在该合同中履行的权利义务全部由庐阳国资控股公司来承接，被告在该合同中履行的权利义务不变”。截止到2018年3月13日，庐阳国资控股公司与董峰之间签订的房屋租赁合同解除，董峰将租赁的合肥市淮河路266号香港广场第五层（537-577室，间数41间，建筑面积1461.2平方米）房屋交还给庐阳国资控股公司。在此期间，庐阳国资控股公司多次派员上门催缴，董峰至今仍未缴纳，共计欠缴租金1198124元。根据原《房屋租赁合同》“第十二条：4、租赁期内被告未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按380元/天标准承担违约赔偿金”原告多次要求被告支付租金及承担违约赔偿金，但是被告一直置之不理。为了维护自身的合法权益，原告不得不向贵院起诉，请依法判如所请。董峰辩称：一、2016年10月董峰已经递交了解除合同通知书，双方合同已经解除，董峰不应支付合同解除后租金。2、双方纠纷原因是国元典当公司和庐阳国资控股公司拖欠物业费，之后，董峰按照庐阳国资控股公司提供的解决方案将该物业费付清，该物业费应由庐阳国资控股公司承担。经审理查明以下事实：位于合肥市庐阳区淮河路266号香港广场五层（537-577）房屋原先由安徽国元典当有限公司向董峰出租，双方订立的房屋租赁合同中业已明确约定房屋租赁期限自2015年2月1日至2018年11月30日，每季度租金为153426元，租金于每年的1、4、7、10月前付清下一期3个月租金；租赁保证金为50000元。上述房屋业已由董峰实际承租使用。此后因涉案房屋产权所有人变更为庐阳国资控股公司，安徽国元典当有限公司、董峰与庐阳国资控股公司又订立三方协议，约定房屋出租人变更为庐阳国资控股公司，所有甲方在该合同中的履行的权利义务全部由庐阳国资控股公司来承接，原租赁合同中董峰权利义务不变，董峰支付的租赁保证金由庐阳国资控股公司收取或甲方收取后直接转给庐阳国资控股公司。2016年3月18日庐阳国资控股公司曾就董峰欠付租金起诉至本院，本院支持了庐阳国资控股公司的租金诉请。为此，董峰上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院维持了本院一审判决。另查明，由于安徽国元典当有限公司与庐阳国资控股公司均未能支付案涉房屋2012年10月16日至2015年3月31日期间物业费193974.3元，致使案涉房屋所在的成都市居安乐物业服务有限公司安徽分公司（以下简称物业公司）采取了停水停电措施。2017年12月12日庐阳国资控股公司向董峰提出一份书面的《关于香港广场五楼的租赁纠纷的解决方案》，该解决方案未加盖庐阳国资控股公司公章或授权人员签字，但该解决方案明确了以下事实：1、由董峰负责与香港广场物业公司对接解决并承担遗留的物业费用；2、鉴于董峰承租的香港广场五楼因前期遗留物业费问题，导致2016年4月1日至2017年7月31日期间的房屋不能正常使用。在庭审中，庐阳国资控股公司确认案涉房屋遗留的物业费193974.3元系董峰支付。双方亦确认董峰于2018年3月13日退还了案涉房屋。上述事实由双方提供的房地权证、《房屋租赁合同》、《三方协议》、物业管理合同、收据、物业费催缴通知、缴费通知单、《解除合同通知书》、《关于香港广场五楼的租赁纠纷的解决方案》、本院（2016）皖0103民初1790号以及合肥市中级人民法院（2016）皖01民终6114号民事判决书等证据，以及当事人庭审陈述佐证。对庐阳国资控股公司提供的计算明细表，本院认证意见为该证据系庐阳国资控股公司单方制作，且不符合证据形式，故本院对该证据不予认定。对董峰提供的2016年10月13日《解除合同通知书》，证明双方租赁合同于此时解除，庐阳国资控股公司对该证据的三性均有异议，且认为无签收相关证据佐证，本院认证意见同庐阳国资控股公司，董峰无证据证明其将《解除合同通知书》有效送达给庐阳国资控股公司，故本院对该证据证明目的不予认定。本院认为：董峰与庐阳国资控股公司之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于案涉合同的解除时间。双方在庭审中确认董峰于2018年3月13日交付了案涉房屋，故本院予以确认双方租赁合同于2018年3月13日解除。关于庐阳国资控股公司诉请的租金。庐阳国资控股公司主张的租金起止日期为2016年4月1日至2018年3月13日，但案涉房屋因为历史遗留的物业费问题，被物业公司停水停电，导致董峰不能正常使用案涉房屋，依据董峰提供的《关于香港广场五楼的租赁纠纷的解决方案》，本院查明案涉房屋在2016年4月1日至2017年7月31日期间不能正常使用，该期间租金应予以扣除，据此计算，董峰应支付的租金为385185元（1198124元-152426元÷3个月×16个月）。但董峰代支付了2012年10月16日至2015年3月31日期间物业费193974.3元，其中2015年2月1日至2015年3月31日期间物业费应由董峰承担，董峰代支付的物业费为180823.5元（193974.3元-1461.2平方米×4.5元/月×2个月），该代支付物业费应从租金中予以扣除，故董峰还应支付给庐阳国资控股公司租金为204361.5元（385185元-180823.5元）。庐阳国资控股公司诉请的物业费起止日期为2016年11月1日至2018年3月13日，共计16个月，但亦应扣除董峰不能正常使用案涉房屋的16个月期间物业费，两者相互抵消，故本院对庐阳国资控股公司诉请的物业费不予支持。关于逾期付款违约金，本院调整为按年利率6%计算，但由于董峰欠付的租金不能认定均发生在2016年4月1日前，且该欠付租金无法进行分割计算，故本院确定欠付租金的逾期付款违约金自起诉之日进行起算，并顺延计算至欠付租金实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、董峰于本判决生效之日起十日内向合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司支付房屋租金204361.5元，并自2019年2月13日起以204361.5元为基数按年利率6%支付逾期付款违约金至欠付租金实际付清之日止；二、驳回合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8535元，由合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司负担6352元，由董峰负担2183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇一九年五月二十八日书记员  吴 朋附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。