惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初4031号原告（反诉被告）：郝某,男,1986年7月9日出生，汉族,住址：沈阳市沈河区2-1-2,被告（反诉原告）：王某，女汉族，住址：江苏省常熟市，份证号：320520196908184124。委托代理人：李晓衍，广东金智律师事务所律师。第三人：惠州市中德地产发展有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道丰华商务大厦7楼702号房。法定代表人：陈德安。委托诉讼代理人：李晓衍，广东金智律师事务所律师。原告郝某（反诉被告）与被告王某（反诉原告）、第三人惠州市中德地产发展有限公司（以下简称“中德公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序。本院于2019年2月26日受理被告（反诉原告）王某提起的反诉，于2019年3月22日第一次公开开庭进行了审理，原告郝某（反诉被告）、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李晓衍到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加惠州市中德地产发展有限公司作为第三人参加诉讼，并于2019年9月20日第二次公开开庭进行了审理，原告郝某（反诉被告）、被告（反诉原告）王某及第三人惠州市中德地产发展有限公司的委托诉讼代理人李晓衍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告郝某向本院提出变更后的诉讼请求：1.撤销原告与被告于2018年5月14日签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告退还原告已付的购房款人民币120万元及利息人民币35208元（按同期人民银行的贷款利率自2018年5月14日暂计至2018年12月11日，具体金额计算至实际支付之日）；3.判决被告赔偿原告实际花费的装修款人民币29830元；4.判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：018年5月14日原告与被告经人介绍后认识，并于当日签订《房屋买卖合同》，随即原告向被告支付人民币10万元定金。2018年6月1日原告按合同约定向被告继续支付了人民币90万元购房款，8月底被告通知原告可以对房屋进行装修以方便出租，事后原告共花费人民币29830元对房屋进行了装修。2018年9月15日原告在征得被告同意的情况下向被告继续支付人民币20万元购房款——并重新约定在2018年11月30日前付清剩余房款，至此原告共计向被告支付了120万元整的房款。2018年11月初原告了解到被告在未取得房屋合法所有权的情况下，擅自把房屋转售给原告是一种违法行为，原告要求被告提供其有权销售此房产的合法证据，但被告以原告未交清剩余房款为由拒不出示，后原告向被告提出终止合同并退还已付房款及补偿原告装修损失的要求，遭到被告的拒绝。致成纠纷，为依法维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请依法判决。本诉原告于2019年3月22日变更诉讼请求为：解除涉案合同并追究被告违约责任，按原诉状的第二、三、四项。后本诉原告于2019年9月20日当庭变更诉讼请求为：明确诉讼请求与民事起诉状一致，不做任何变更。本诉被告王某辩称，一、当事人双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告未取得案涉房屋的不动产权证不影响合同的效力。2017年12月29日，被告与惠州市中德房地产发展有限公司（下称中德公司）签订《【德安华府】楼宇认购协议书》，由被告向中德公司购买该公司开发的位于惠州市××区澳头镇××号德安华府2栋、1层12号商铺，合同价款1,008，768元。协议书特别约定，卖方（中德公司）允许买方（被告）暂不网签，卖方允许买方更名，不需支付更名费。被告于2017年12月28日向中德公司支付定金100，000元，于2018年1月8日支付购房余款908，768无，合计已付清全额购房款1，008，768元。中德公司具备案涉房屋的房地产开发资质，且案涉房屋已取得《商品房预售许可证》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此，被告与中德公司签订的楼宇认购协议书合法有效。虽然案涉房屋的不动产权证尚未登记在被告名下，但被告将案涉房屋出售于原告并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不影响被告与原告签订的《房屋买卖合同》的效力。因此，原告所谓“被告在未取得房屋所有权的情况下；擅自把房屋转售给原告是一种违法行为”没有法律依据。二、被告可以按照合同的约定向原告履行合同义务，协助原告与中德公司签订商品房买卖合同，并为原告办理案涉房屋的不动产权证。根据被告与中德公司签订的《【德安华府】楼宇认购协议书》，被告有权依据协议书的约定要求中德公司与原告签订商品房买卖合同，并将案涉房屋的不动产权证登记在原告名下。现中德公司亦出具《证明》，同意根据被告的申请与第三人办理《商品房买卖合同》的网签手续，并为第三人办理产权登记手续。因此，被告完全可以按照与原告签订的《房屋买卖合同》的约定向原告履行网签、办证的合同义务。事实上，被告与案外人危艳华亦签订了类似的《房屋买卖合同》，将案涉房屋相邻的8号商铺出售于案外人危艳华。现被告已经按照合同的约定履行了网签及办证的合同义务，案外人危艳华亦已取得了8号商铺的不动产权证。三、原告未能付清房款前，无权要求被告履行负责办理网签办证的合同义务根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，原告应当在2018年9月15日前付清房款，被告应当在2018年12月30日前负责协助原告与开发商办理网签、办证手续。但原告至2018年9月15日仅支付房款120万元，尚余67万元未能支付。后原告承诺在2018年11月30日前付清尾款67万元，并承诺“如有逾期本人承担一切责任”。因此，原告支付全额房款的合同义务在前，被告负责办理网签、办证的合同义务在后。根据《中华人民共租国合同法》第67条的规定，原告未能付清房款前，无权要求被告履行负责办理网签、办证的合同义务。四、被告没有丧失履行合同义务的能力，原告无权中止履行其先支付购房款的合同义务，亦无权解除合同根据被告向法庭提交的相关证据可以证实，被告没有丧失履行合同义务的能力，原告无权中止履行其先支付购房款的合同义务，亦无权解除合同。因此，原告所谓“原告要求被告提供其有权销售此房产的合法证据，但被告以原告未交清剩余房款为由拒不出示”为由，诉请“撤销”《房屋买卖合同》，既没有事实根据亦没有法律依据。第三人惠州市中德地产发展有限公司述称，一、案涉房屋所在的“德安华府”系第三人开发的房地产项目，第三人于2015年11月12日取得惠州××经济技术开发区房产管理局核发的《广东省惠州大亚湾商品房预售许可证》，并于2017年7月28日取得惠州××经济技术开发区住房和规划建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》，案涉房屋己具备办理产权变更登记手续及交付条件。二、2017年12月29日，第三人与王某签订《【德安华府】楼宇认购协议书》，将第三人开发的位于惠州市××区澳头镇××号德安华府2栋1层12号商铺出售于王某，合同价款1008768元。认购协议书约定第三人允许王某暂时不进行网签，并允许王某将该商铺更名办理过户登记手续。认购协议书签订后，王某已按照合同约定全额向第三人支付了购房款。三、虽然案涉房屋的所有权人目前仍为第三人，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，第三人认为王某与郝某签订的《房屋买卖合同》合法有效。现第三人同意为案涉房屋办理产权变更登记手续，且该房屋已实际交付于郝某使用了，因此王某不存在致使房屋不能转移的情形，郝某没有合同解除权，案涉合同应当继续履行。四、本案系王某与郝某之间的房屋买卖合同纠纷，现第三人同意为案涉房屋办理产权变更登记手续，因此本案与第三人没有法律上的利害关系，第三人不应承担任何责任。反诉原告王某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《房屋买卖合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付购房余款人民币670，000元；3.判令反诉被告自2018年12月1日起至付清之日止，以人民币670，000元为本金，”按中国人民银行公布的人民币贷款利率每年4.35%，向反诉原告支付逾期付款违约金（截止到2019年1月31日逾期付款违约金为4857.50元）；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年12月29日，反诉原告与惠州市中德房地产发展有限公司（下称中德公司)签订《【德安华府】楼宇认购协议书》，由反诉原告向中德公司购买该公司开发的位于惠州市××区澳头镇××号德安华府2栋1层12号商铺，合同价款1008768元。协议书特别约定，卖方（中德公司）允许买方（反诉原告）暂不网签，卖方允许买方更名，不需支付更名费。反诉原告于2017年12月28日向中德公司支付定金100000元，于2018年1月8日支付购房余款908768元，合计已付清全额购房款1008768元。2018年5月14日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》，反诉原告将上述商铺出售于反诉被告，合同价款人民币1870000元。合同约定，1．签订合同当天支付定金100，000元，2018年6月2日前支付900000元，余款870000元于2018年9月15日前付清；2．甲方（反诉原告）负责给乙方（反诉被告）提供开发商一手发票及合同；3．甲方同意乙方暂时不网签，但是不能连累开发商清算业务；于2018年12月30日前必须网签、办证。合同签订当日，反诉被告向反诉原告支付定金100000元，后于2018年6月1日支付900000元，于2018年9月15日支付200000元，合计支付1200000。因反诉被告未能按照合同约定的日期付清购房款，2018年9月18日反诉被告向反诉原告出具《承诺书》，承诺于2018年11月30日前付清购房尾款670OOO元，并承诺如有逾期本人承担一切责任。2018年8月23日，反诉被告已与惠州市安德物业服务有限公司办理案涉商铺的交付手续，使用至今。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方均有法律约束实力。现反诉被告既未能按照合同约定的期限付清购房款，也未能按照其承诺的期限支付购房余款已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条、第109条的规定，反诉原告有权请求反诉被告继续履行合同，向反诉原告支付购房余款，并请求反诉被告承担相应的逾期付款违约责任。针对反诉原告的反诉请求及理由反诉被告郝某辩称，合同有重大误解，在于反诉原告签署合同中有欺诈行为，且签订合同中有偷税漏税行为。不同意即系履行涉案的房屋买卖合同。郝某就本诉与反诉向法庭提交了以下主要证据：一、房屋买卖合同；二、收条；三、转款回单；四、装修单账目；五、聊天记录；六、转款回单，拟证明其诉称的事实。王某就本诉部分向法庭提交了以下主要证据：1.《德安华府楼宇认购协议书》;2.《收款收据》;3.《营业执照》《房地产开发企业暂定资质证书》《商品房预售许可证》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》;4.《证明》;5.被告与危艳华签订的《房屋买卖合同》、中德公司与危艳华签订的《商品房买卖合同》、危艳华8号商铺的《不动产权证》;6.原告与被告签订的《房屋买卖合同》;7.《承诺书》;拟证明其辩称的事实。王某就反诉部分向法庭提交了以下主要证据：1.《德安华府楼宇认购协议书》;2.《收款收据》;3.《证明》;4.《营业执照》《房地产开发企业暂定资质证书》《商品房预售许可证》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》;5.《房屋买卖合同》;6.《承诺书》;7.《收楼表格》;拟证明其诉称的事实。第三人惠州市中德房地产发展有限公司向法庭提交以下证据：一、《房地产开发企业暂定资质证书》；二、《商品房预售许可证》；三、《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》；四、《【德安华府】楼宇认购书》；五、《收款收据》；六、《收楼表格》，拟证明其所述事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对郝某提交的证据四装修单账目、证据五聊天记录，因无其他证据佐证，本院不予采信；2.对郝某提交的证据六转款回单，郝某向法庭提交了原件核对，并经本院电话向案外人危艳华、倪忠臣核实，本院予以采信；3.对王某提交的本诉证据二收款收据，王某向法庭提交原件核对，本院认可其真实性；4.对王某提交的本诉证据五，因与本院讼争事实无实际关联，本院对该组证据不予审查；5.对王某提交的反诉证据七，王某向法庭提交了原件核对，本院认可其真实性；6.中德公司提交的证据五与王某提交的本诉证据二系同一份证据，本院认可其真实性；7.中德公司提交的证据六与王某提交的反诉证据七系同一份证据，本院认可其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人中德公司是惠州大亚湾澳头洗马湖路12号德安华府项目的开发企业，并于2017年11月22日取得项目1栋和2栋、编号为惠湾房预许字【2015】第060号商品房预售许可证，2017年7月28日德安华府（1、2栋及地下室）工程在惠州××经济技术开发区住房和规划建设完成竣工验收备案。2018年5月9日，涉案的德安华府2栋1层12号房办理首次登记至第三人中德公司名下。2017年12月29日，王某与第三人中德公司签订了《【德安华府】楼宇认购协议书》，主要约定如下：一、王某认购中德公司开发的德安华府2栋一层12号房（以下简称涉案商铺），建筑面积68.16平方米;二、房屋价款为1008768元;三、中德公司允许王某更名，不需支付更名费。认购协议签订后，中德公司向王某出具收款收据，表明收到上述房款1008768元。2018年5月14日，郝某与王某签订了《房屋买卖合同》，主要约定如下：一、王某将拥有的德安华府2栋1层12号商铺（以下简称涉案商铺）出卖给郝某，房屋面积为68.19平方米，房屋总价为1870000元;二、郝某于合同签订当天支付定金100000元，于2018年6月2日前支付900000元，于2018年9月15日前支付余款870000元;三、王某提供款项为1022850元的个人收款收据和开发商一手发票和合同给郝某;四、王某同意郝某暂时不网签，但不但是不能连累开发商清算业务，于2018年12月30日前必须网签、办证。合同签订后，郝某当天向王某支付定金100000元，于2018年6月1日支付部分房款900000元，于2018年9月15日支付部分房款200000元。2018年8月23日，王某向郝某交付了涉案商铺。郝某对涉案商铺进行了装修，花费29300元。2018年9月18日，郝某向王某承诺于2018年11月30日前支付剩余房款670000元，如逾期则承担一切责任。2019年2月25日，中德公司出具证明称其同意就涉案商铺与第三人办理涉案房屋网签手续及办理产权登记手续。中德公司在庭审也明确表示会根据王某的指示与郝某签署商品房买卖合同及办理备案手续、在法定期限内办理权属登记。另查，王某系中德公司的股东，持股比例为20%。中德公司的法定代表人为陈德安。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点有两个，一是郝某与王某之间签订的《房屋买卖合同》的效力问题，二是该《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。关于争议焦点一，郝某与王某之间签订的《房屋买卖合同》的效力问题。郝某在本诉中主张撤销其于2018年5月14日与王某签订的《房屋买卖合同》，理由为：王某以中德公司的名义出卖涉案商铺、商铺面积相差0.03平方米以及涉案商铺的使用年限仅剩32年等情形对其构成欺诈和重大误解。从郝某提供的证据《房屋买卖合同》的具体内容以及双方的签名落款中可以看出，王某是以自己个人的名义出售涉案商铺；而房屋使用年限和面积差异的问题，也并不足以构成欺诈或产生重大误解。因此，郝某主张撤销该合同依据不足，双方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的合同。关于争议焦点二，涉案的《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。郝某与王某于2018年5月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行义务。作为《房屋买卖合同》出卖人的王秀芬虽然并未取得涉案商铺的所有权，但实际的产权人即第三人中德公司在其出具的证明及庭审陈述中都明确表示同意按照王某的指示与郝某签署商品房买卖合同及办理备案手续、办理权属登记，而且涉案商铺已实际交付郝某，郝某也对该商铺进行装修。可见，郝某与王某之间的《房屋买卖合同》并不存在实际履行障碍，应当继续履行。因此，本诉原告郝某不论是基于主张撤销双方《房屋买卖合同》或者是基于认为该合同实际履行不能而要求本诉被告王某退还其已付购房款及利息、装修款等，均没有事实和法律依据，本院不予支持。郝某作为买受人有履行支付购房款的义务，应当向出卖人王某继续支付剩余的购房款670000元。反诉原告王某主张反诉被告郝某向其支付购房余款670000元，本院予以支持。虽然双方的《房屋买卖合同》中并未对买受人逾期支付房款约定违约责任，但郝某未按约定支付房款的行为也确实会对王某造成损失，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，而起算时间，郝某本应在2018年9月15日付清房款，王某主张从2018年12月1日才开始计算违约金，系及真实意思表示，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第五十四条、第六十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉原告王某与反诉被告郝某于2018年5月14日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、反诉被告郝某于本判决生效之日起十日内向反诉原告王某支付购房款670000元及利息，利息以670000元为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率、从2018年12月1日起计算至实际付清之日止；三、驳回反诉原告王某的其他诉讼请求；四、驳回本诉原告郝某的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21630元、反诉案件受理费5274.29元，由反诉被告郝某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 周 勇审判员 李海仁审判员 钟丹燕二〇一九年十一月二十二日书记员 曾晓诗