湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初423号原告：陈子利，男，1980年6月22日出生，汉族，武汉广电房地产有限公司员工，住武汉市汉阳区，被告：李海洲，男，1955年9月20日出生，汉族，武汉市政建设集团员工，住武汉市汉阳区，被告：管慧梅，女，1955年10月24日出生，汉族，住武汉市汉阳区玫瑰园西村24号3楼2号，现住新西兰，原告陈子利与被告李海洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员崔玉华独任审理，于同年2月25日公开开庭进行审理后转为普通程序审理。因管慧梅与本案有直接利害关系，本院依法追加管慧梅作为本案被告参加诉讼。同年5月6日，由审判员崔玉华担任审判长与人民陪审员张建芬、熊艳组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告陈子利、被告李海洲均到庭参加了诉讼。被告管慧梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈子利向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将其名下位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑1号楼3单元602室房屋过户到原告名下；2、判令被告承担逾期履行合同的违约金（以原告已付房款总价为本金，每日按0.1%的标准，从被告具备办理过户条件后的第51日起至原告将涉诉讼房屋过户到原告名下之日止）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。事实与理由：根据（2017）鄂0105民初645号民事判决书及（2017）鄂01民终6781号民事判决书，原告陈子利和被告李海洲于2016年1月6日就位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑小区1号楼3单元602号房屋签订《存量房居间（买卖）合同》合法有效，但因诉争房屋被法院查封，暂不具备权属变更登记条件，故对原告陈子利要求被告李海洲继续履行合同的诉讼请求暂不支持。2018年9月19日，原、被告双方为解决房屋被查封导致无法办理过户登记手续问题签订《协议书》约定：被告李海洲应在其债权人张斌和陈曼分别解除查封后的50天内，将房屋过户至原告陈子利名下。同月20日，原告按约定代被告李海洲偿还了人民币710,000元的债务。同年10月上旬，被告债权人张斌和陈曼依次解除了对诉争房屋的查封。但截至到目前，被告李海洲仍未按协议约定将诉争房屋过户到原告陈子利名下。原告签订购房合同已三年，但被告至今未按合同约定履行房屋过户义务，导致原告损失增加。原告为维护自身权益，特起诉来院，望判如所请。被告李海洲辩称：1、同意将位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑1号楼3单元602室房屋过户至原告名下；2、判令被告不承担违约责任；3、判令原告承担本案一切费用。由于被告李海洲承接工程有外债，故离婚时只要求房产归其所有用以偿还债务，后出售房屋给原告也是为了还债。2016年3月4日，被告李海洲多方动员到不动产登记中心办理过户手续，但在办理过程中，知晓房屋已经被江汉区法院、汉阳区法院查封，而法院判决被告李海洲不知情，故未将房屋过户给原告。2018年3月，被告李海洲同原告一起去政务中心咨询及提交各种文件，工作人员答复房屋解封后就可以过户，还表示被告李海洲与被告管慧梅离婚一年后可以不需要管慧梅到场。后被告李海洲与原告及债权人协商，要原告支付人民币710,000元作为购房款偿还给债权人，办理了房屋解封事宜，积极促成诉争房屋过户至原告名下。待房屋查封解除后，被告李海洲与原告再到政务中心办理过户时，工作人员表示要被告管慧梅到场一起办理。2018年12月4日，政务中心受理了被告李海洲的办证资料，不动产局不予受理文件是针对被告李海洲的行为，该通知书是临时设立的，给被告李海洲的通知书是随意开出的。诉争房屋不能过户的责任应由不动产登记中心承担。武汉市汉阳人民法院已判决确认原告陈子利与被告李海洲之间签订的房屋买卖合同有效，诉争房屋归被告李海洲所有，且被告李海洲有处置权。不动产局认为被告李海洲对诉争房屋没有处置权，必须要被告李海洲支付被告管慧梅人民币600,000元才有处置权缺乏依据。被告李海洲卖房子就是为了还债，若被告李海洲有人民币600,000元就不用卖房子了。原告现已搬至诉争房屋居住，但该房屋所有权仍属于被告李海洲，被告李海洲至今仍居无定所，并不是被告李海洲不愿意过户。原、被告之间签订的合同房屋售价为人民币1,210,000元，被告李海洲早办理过户就可以早拿到钱款。被告管慧梅未到庭答辩，但提交书面答辩状表示，诉争房产系本人与被告李海洲在婚姻存续期间所购买，属于夫妻共同财产，被告李海洲没有单独处置的权利，被告李海洲在未经本人同意的情况下与原告签订房屋买卖合同，且合同金额远低于当时市场价格，原告对此情况一直知晓。原、被告针对诉争房屋的转让行为给本人造成了巨大的经济损失，原告所持房屋买卖合同无本人签名，本人也不承认该合同的有效性。因本人与被告李海洲离婚时约定，被告李海洲需先向本人支付人民币600,000元后，诉争房屋才归被告李海洲所有，故诉争房屋尚未满足全部过户条件。在保障本人取得人民币600,000元的前提下，本人不反对房屋过户给原告，否则，本人不同意将诉争房屋过户给原告。法院及被告李海洲应就如何保障支付离婚协议中涉及的人民币600,000元进行调解。由于诉争房屋尚未满足全部过户条件，也不存在合同违约的情况，原告诉请被告支付违约金属于无理要求，本案诉讼费及相关全部费用应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告李海洲、管慧梅原系夫妻关系，1981年12月16日登记结婚，2015年5月25日协议离婚。位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑1号楼3单元602号（建筑面积138.73平方米）房屋系李海洲、管慧梅夫妻关系存续期间共同购买，登记产权人李海洲。2015年5月25日，李海洲、管慧梅协议离婚，双方在《自愿离婚协议书》中就上述房产权属做出约定：女方出于多年感情决定，位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑1号楼3单元602号（建筑面积138.73平方米）房屋产权归李海洲所有，但前提是李海洲向管慧梅支付人民币600,000元补偿费；李海洲支付该款项后，管慧梅再协助办理上述房屋的变更登记手续；李海洲负责该房屋剩余的银行按揭贷款。2015年5月26日，武汉市江汉区人民法院依据（2015）鄂江汉民一初字第00531号民事裁定书对上述房屋予以查封，查封期限自2015年5月26日至2018年5月25日。同年11月3日，本院依据（2015）鄂汉阳民二初字第01036号民事裁定书对该上述房屋予以轮候查封，查封期限自2015年11月3日至2018年11月2日。2016年1月6日，卖方李海洲（甲方）与买方陈子利（乙方）及经纪代理方顺驰置业武汉有限公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》约定：甲方将其所有位于武汉市汉阳区朝阳星苑1号楼3单元602号（建筑面积138.73平方米）房屋出售给乙方，房屋交易成交价人民币1,210,000元（净价）；乙方于2016年1月6日（合同填写笔误为“2015年元月6日”）向甲方支付人民币50,000元，作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款，乙方于过户当天，见收件单后向甲方支付人民币180,000元，余款人民币970,000元委托丙方办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐，尾款人民币10,000元，待甲方交房当天，乙方直接支付给甲方；甲方承担个税，乙方承担过户费、契税、中介费和贷款服务费；本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费人民币24,200元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的200%，计人民币24,200元；甲、乙双方协商解除本合同的，由双方平均负担经纪代理费的200%，计人民币24,200元；本合同签订之日，甲、乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交给丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全、房屋抵押注销后15个工作日内开始协助办理过户手续，交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效，如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决，如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任；甲方逾期交付房屋或拖延办理贷款面签、两证过户，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任。合同还对买卖房屋的其他事宜进行了约定。合同签订当日，陈子利向顺驰置业武汉有限公司支付了中介服务费人民币20,000元，并向该公司职员孟曼支付了上述房屋购房定金人民币50,000元。2016年1月7日，陈子利委托顺驰置业武汉有限公司职员孟曼向李海洲通过银行转账支付了购房定金人民币34,000元，李海洲用该笔收取的定金人民币34,000元偿还了诉争房屋所欠银行贷款，后因诉争房屋被查封无法办理房屋过户手续，顺驰置业武汉有限公司将陈子利支付的定金余款人民币16,000退还给陈子利。2016年5月，顺驰置业武汉有限公司向陈子利交付诉争房屋钥匙，后陈子利搬入该房屋居住至今。2017年2月，陈子利与李海洲因诉争房屋买卖事宜产生纠纷，陈子利诉至本院要求确认双方就诉争房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，并要求李海洲继续履行《存量房居间（买卖）合同》，承担房屋中介信息费人民币20,000元，赔偿违约金人民币16,700元。李海洲向本院提出反诉要求判令双方签订的《存量房居间（买卖）合同》无效并撤销法院对诉争房屋的查封。2017年8月2日，本院做出（2017）鄂0105民初645号民事判决书判决确认陈子利与李海洲就诉争房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，由李海洲向陈子利支付人民币20,000元并以人民币34,000元为本金按每日0.1%的标准向陈子利支付自2016年2月23日起至判决生效之日止的违约金，驳回双方的其他诉讼请求。上述判决作出后，李海洲不服，上诉至武汉市中级人民法院。武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终6781号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年9月19日，李海洲（甲方）与陈子利（乙方）签订《协议书》载明由于甲方之债权人张斌、陈曼分别向江汉法院、汉阳法院申请查封了诉争房屋，致使甲、乙双方无法办理诉争房屋的过户手续，后甲方分别与张斌、陈曼达成《和解协议》约定甲方向张斌支付人民币310,000元、向陈曼支付人民币400,000元，用以结清甲方与张斌、陈曼之间的债权债务关系，现甲、乙双方达成如下协议：1、甲方同意委托乙方或乙方配偶按上述《和解协议》，向江汉法院支付款项人民币310,000元、向汉阳法院支付款项人民币400,000元，上述合计支付款项人民币710,000元，视同乙方已向甲方支付等额的购房款；2、乙方同意在总房款人民币1,210,000元基础上，另行向甲方支付人民币30,000元，用以弥补甲方承担的利息支出；3、甲、乙双方办理完诉争房屋过户手续当天，乙方累计向甲方支付的购房款不得低于人民币1,100,000元（包含此前甲方已收到的购房款人民币34,000元及协议第1条所述人民币710,000元）；4、在甲、乙双方办理完诉争房屋过户手续1个月内，乙方向甲方支付剩余的人民币140,000元（包括购房尾款人民币110,000元及协议第2条约定的人民币30,000元）；5、乙方未按上述约定将款项支付到汉阳法院和江汉法院及甲方银行账户的，每逾期一日，按未支付金额的0.1%向甲方支付违约金；6、甲方应在张斌和陈曼分别解除查封后的50天内，将诉争房屋产权过户到乙方，如因甲方原因导致与其未能办理过户手续的，每逾期一日，甲方按乙方已付房款金额（已付房款含协议第1条约定的人民币710,000元）的0.1%向乙方支付违约金，同时协议第2至5条自动作废；7、甲方在张斌和陈曼分别解除查封后的50天内，未能将诉争房屋过户至乙方或乙方配偶名下时，甲方同意由乙方代为解决与过户相关之一切事宜，乙方代甲方解决过户事宜时所发生的费用（含律师费及代甲方偿还债务的本金和利息等各种费用支出），都视同甲方向乙方支付的购房款，甲方应承担的违约责任，并不因乙方代甲方解决与过户相关事宜而发生任何减免。同月20日，陈子利代李海洲向武汉市江汉区人民法院交纳执行案款人民币310,000元，向本院交纳执行案款人民币400,000元、执行费人民币5,713元。上述款项交纳后，武汉市江汉区人民法院及本院遂依法解除了对诉争房屋的查封。2018年10月，陈子利与李海洲共同前往武汉市不动产登记局咨询诉争房屋过户手续办理事宜。同年12月4日，李海洲向武汉市不动产登记局申请就诉争房屋办理不动产离婚析产登记并提交了相关的申请材料。同日，武汉市不动产登记局出具《不动产登记收件单》告知李海洲上述申请事项该局已受理。同月14日，武汉市不动产登记局出具《不动产登记补充材料通知书》告知李海洲要求其补充提交已向管慧梅支付人民币600,000元的银行汇款凭证或由李海洲与管慧梅共同到场办理诉争房屋的变更登记手续。同月24日，武汉市不动产登记局出具《不予登记告知书》告知李海洲因其未按照前述《不动产登记补充材料通知书》要求提交补充材料，故该局决定不予办理李海洲就诉争房屋申请的不动产离婚析产登记。同月25日，李海洲签收上述《不予登记告知书》并领回全部申请材料。2019年1月25日，本院依据（2019）鄂0105民初423号民事裁定书依法对诉争房屋进行了查封，查封期限自2019年1月25日起至2022年1月24日止，申请查封人为陈子利。现原、被告双方因诉争房屋过户事宜产生纠纷，原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，李海洲表示愿意将诉争房屋过户至陈子利名下，陈子利表示愿意支付剩余房款。本院认为：陈子利与李海洲、顺驰置业武汉有限公司就位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑1号楼3单元602号（建筑面积138.73平方米）房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，各方均应按照约定全面履行。依据该买卖合同，李海洲应协助陈子利办理诉争房屋的过户登记手续。在合同履行中，陈子利向李海洲支付购房定金人民币34,000元偿清了诉争房屋贷款。后为解决诉争房屋查封事宜，陈子利与李海洲签订了《协议书》亦系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据该《协议书》约定，陈子利以代李海洲清偿债务的形式向其支付人民币710,000元的购房款，办理诉争房屋解封事宜期间，陈子利代李海洲交纳的案件执行费人民币5,713元亦应视为其已支付的购房款，故陈子利向李海洲已支付购房款合计人民币749,713元。现诉争房屋的查封措施已经解除，陈子利作为房屋买受方已履行了其支付部分房款的义务，李海洲作为房屋出卖方则应当履行其配合办理房屋过户手续的义务，故对原告提出的要求被告将诉争房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。陈子利已向李海洲支付购房款人民币749,713元，剩余购房款人民币460,287元应予支付，现陈子利同意支付，结合二手房交易惯例陈子利应于过户当日见收件单时向李海洲支付剩余购房款人民币460,287元。对于原告提出要求被告承担逾期履行合同违约金的诉讼请求，因诉争房屋解除查封后，李海洲已及时向房产管理部门申请办理诉争房屋过户手续，诉争房屋现未过户至陈子利名下并非系李海洲原因所导致，故原告的该诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。对于被告管慧梅主张诉争房屋应在被告李海洲向其支付人民币600,000元后才归李海洲所有的观点，因李海洲与管慧梅离婚时已约定诉争房屋归李海洲所有，李海洲补偿管慧梅人民币600,000元，但李海洲是否向管慧梅支付离婚补偿费并不影响李海洲对房屋的处分权，故对被告管慧梅的上述观点本院不予采信，关于补偿款管慧梅可另案向李海洲主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李海洲于本判决生效之日起十日内将位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑1号楼3单元602号（建筑面积138.73平方米）房屋过户登记至原告陈子利名下；二、原告陈子利于上述房屋办理过户当日见收件单时向被告李海洲支付购房款人民币460,287元；三、驳回原告陈子利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15,690元、保全费人民币5,000元（上述款项原告陈子利均已交纳），由被告李海洲负担，被告李海洲于本判决生效之日起十日内一次性将应负担的款项直接支付给原告陈子利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  熊 艳人民陪审员  张建芬二〇一九年七月五日法官助理凃晓剑书记员刘婷