广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初3121号原告：惠东县富康实业有限公司，住所地惠东县吉隆镇吉黄公路边。法定代表人：杨计森，董事长。委托诉讼代理人：何崇云，广东金卓越律师事务所律师。被告：杨汉辉，男，汉族，1965年4月8日出生，住惠东县，原告惠东县富康实业有限公司与被告杨汉辉、第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告委托诉讼代理人何崇云、被告杨汉辉到庭参与庭审，第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行经本院传票传唤未到庭。诉讼过程中，经原告申请，本院追加中国建设银行股份有限公司惠州市分行作为第三人参与本案诉讼。追加后，第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行向本院申请提出独立诉讼请求。此后，第三人中国建设银行股份有限公司惠州市分行以原告已还清贷款余额为由撤回行使第三人独立请求权的申请，原告则申请撤回对两名第三人的起诉，本院均予以准许。本案现已审理终结。原告惠东县富康实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告与原告在2011年12月7日签订的关于惠东××××村虾公岭地段小溪洋富康雅苑5、6号楼6单元14层04号房（以下称“涉案房屋”）的《广东省商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四，合同编号为0028789）；2、判决解除被告与原告在签订涉案房屋《广东省商品房买卖合同》时达成的关于涉案房屋装修装饰补偿的口头协议；3、判令被告在涉案房屋《广东省商品房买卖合同》解除后协助原告将其未还的按揭贷款本息（含未到期的借款本金）返还给第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行并终止其与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，然后配合第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行到惠东县不动产登记管理部门办理涉案房屋抵押权预告登记注销手续；4、判令被告将涉案房屋（包含装修装饰物）返还给原告，原告将被告已付的首期购房款5万元及被告已支付给第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行的按揭贷款本息返还给被告；5、判令被告协助原告到惠东县不动产登记管理部门办理涉案房屋《广东省商品房买卖合同》（预售商品房备案合同号0028789）的备案登记注销手续及涉案房屋的产权预告登记注销手续；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是依法成立的房地产开发经营企业，在惠东××××村虾公岭地段开发了富康雅苑住宅小区，被告与原告于2011年12月7日签订了《广东省商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四，其中附件四是《合同补充协议》，下同），约定被告跟原告购买的涉案房屋（毛坯房）的房价款是596270元，被告在签订合同时付首期房价款186270元，余款410000元由被告采用银行按揭贷款方式支付。上述《广东省商品房买卖合同》已办理了备案登记，并且涉案房屋也已办理了产权预告登记。但首期房价款中被告只支付了50000元人民币给原告，首期房价款的余款136270元被告一直未清给原告。被告跟原告购买的涉案房屋是样板房，被告与原告签订上述《广东省商品房买卖合同》前，原告已对该房屋进行了装修装饰，被告与原告在上述《广东省商品房买卖合同》约定的房价款是毛坯房的价款，不包含原告将涉案房屋作为样板房时对该房屋的装修装饰价款。被告购买涉案房屋时已与原告口头约定原告对涉案房屋的装修装饰总共折价150000元，被告应在原告将涉案房屋交付给被告使用时另外补回150000元装修装饰款给原告，但原告于2012年8月13日将涉案房屋交付给被告使用后，被告一直未将装修装饰补偿款150000元支付给原告。被告与原告签订上述《广东省商品房买卖合同》后，被告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告跟第三人借款410000元作为购房款支付给了原告，原告对此为被告提供了保证担保，并且涉案房屋还办理了抵押权预告登记。但后来因被告没有按约支付按揭贷款本息给第三人，致使原告自2015年6月起为被告承担了保证责任，刚开始原告按第三人的要求代被告偿还了部分按揭贷款本息，后来第三人直接从原告的账户中划扣了被告每月应付的按揭贷款本息，从2015年6月起至2018年4月止，原告总共代被告偿还了按揭贷款本息155761元给第三人，而被告一直未将该款偿还给原告。对上述被告欠款行为，原告与被告协商后于2018年5月11日签订了《协议书》予以确认，对此被告承诺在该协议签订之日起二十日内将上述欠款一次性付清给原告，否则，原告有权解除涉案房屋《广东省商品房买卖合同》及装修装饰补偿的口头协议，将涉案房屋（含装修装饰物）收回。此外，双方还在该协议里约定了其他权利义务条款。该协议在2018年5月20日得到了被告的妻子杨秋兰的同意和确认。上述《协议书》签订后，被告并没有在承诺的时间内将欠款还清被原告。被告杨汉辉辩称：我对解除合同没意见。对解除关于装饰装修的口头约定也没有意见。协助原告把钱退回给建行并到建行办理预告抵押的注销登记也没有意见，可以协助。购房收付款返还给我，我支付的本息也一并给回我，我后面也愿意协助办理房屋注销登记手续。诉讼过程中，原告向本院撤回部分诉讼请求，诉请明确为：1、判决解除被告与原告在2011年12月7日签订的关于惠东××××村虾公岭地段小溪洋富康雅苑5、6号楼6单元14层04号房（以下称“涉案房屋”）的《广东省商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四，合同编号为0028789）；2、判决解除被告与原告在签订涉案房屋《广东省商品房买卖合同》时达成的关于涉案房屋装修装饰补偿的口头协议；3、判令被告将涉案房屋（包含装修装饰物）返还给原告，原告将被告已付的首期购房款5万元返还给被告；4、判令被告协助原告到惠东县不动产登记管理部门办理涉案房屋《广东省商品房买卖合同》（预售商品房备案合同号0028789）的备案登记注销手续及涉案房屋的产权预告登记注销手续；5、本案诉讼费用由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于本案证据及事实，本院认定如下：原告系坐落于惠东××吉隆镇虾公岭地段小溪洋的富康雅苑商品房开发商，被告自愿购买原告开发的富康雅苑5、6号楼6单元14层04号房，双方于2011年12月7日签订了编号为0028789的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“商品房买卖合同”）及相关附件一、二、三、四。合同第四条基价方式与价款第一款约定“该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为人民币每平方米3680元，总金额人民币伍拾玖万陆仟贰佰柒拾元整。”；合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式在签订此合同当日，支付首期房价款186270元，余款41万元，由买受人采用银行按揭方式支付……”；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1、2种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。……”。2011年12月19日，被告与就涉案房屋的剩余购房尾款与中国建设银行股份有限公司惠州市分行（以下简称“建行惠州市分行”）签订了编号为440717353-011-2011000834的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“借款合同”），借款本金为410000元，借款期限为10年，自2011年12月19日至2021年12月19日。关于涉案房屋现状及房款支付情况。《商品房买卖合同》签订后，已在惠东县不动产登记管理部门办理了备案登记手续，被告已于2012年8月13日对涉案商品房进行了验收。因涉案房屋系属样板房，被告在购买涉案房屋时已与原告口头约定原告对该房屋的装修装饰总共折价150000元，被告应在原告将该房交付使用时另行补回给原告。在上述《商品房买卖合同》和《借款合同》签订后，原告共收取原告交来的购房首期款50000元及银行按揭款410000元，且原告多次代被告向贷款人中国建设银行股份有限公司惠州市分行偿还借款本息，并在诉讼过程中代被告向贷款人中国建设银行股份有限公司惠州市分行一次性清偿了涉案剩余贷款本息，涉案房屋的抵押权预告登记的注销手续已办理完毕。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《见证书》、《收楼验收证明书》、《协议书》以及双方陈述为证，被告对此予以认可并无异议，本院对上述证据予以确认。本院认为，原告与被告于2011年12月7日签订的编号为0028789的《广东省商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。被告未在合同约定的时间内按时足额支付相应购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其相关附件，符合双方在商品房买卖合同中的约定，理由充分，本院予以支持。同时，鉴于双方对涉案房屋的装修装饰补偿达成了口头协议，原告诉请一并解除该口头协议，被告返还涉案房屋（包含装修装饰物），原告将被告支付的购房款首期款50000元返还，被告对于并无异议，本院予以支持。因上述商品房买卖合同已办理房屋预售登记备案，原告诉请被告配合原告办理注销合同的手续，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠东县富康实业有限公司与被告杨汉辉于2011年12月7日签订的编号为0028789的《广东省商品房买卖合同》及相关附件一、二、三、四。二、解除原告惠东县富康实业有限公司与被告杨汉辉就涉案房屋装修装饰补偿达成的口头协议。三、被告杨汉辉于本判决生效之日起7日内向原告惠东县富康实业有限公司返还涉案房屋（包含装修装饰物）。四、原告惠东县富康实业有限公司于本判决生效之日起7日内向被告杨汉辉返还50000元首期购房款。五、被告杨汉辉于本判决发生法律效力之日起7日内配合原告惠东县富康实业有限公司办理涉案商品房买卖合同登记备案注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4881元，由被告杨汉辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  练新贵二〇一九年二月二十六日法官助理詹颖书记员黄文基