湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初9923号原告：湖南颐而康保健连锁股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区隆平高科技园湖南省科研成果转化中心厂房4栋一楼。法定代表人:周春国。委托诉讼代理人：李小东，湖南海川律师事务所律师。被告：黄某鸣，男，1963年9月9日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：郑周全，湖南湘博律师事务所律师。被告：宁某平，男，1981年9月29日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告湖南颐而康保健连锁股份有限公司与被告黄某鸣、宁某平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湖南颐而康保健连锁股份有限公司委托诉讼代理人李小东，被告黄某鸣及其委托诉讼代理人郑周全到庭参加诉讼，被告宁某平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告向原告支付解除合同违约金50000元；2、被告返还租用的房屋；3、被告向原告支付2018年1月10日至2018年11月9日所欠租金306326.8元及后续租金（后续租金按合同约定标准计算至被告实际返还房屋之日）；4、被告向原告支付截止2018年11月21日的违约金625409.24元及后续违约金（后续违约金计算至被告实际履行之日）；5、被告支付使用承租房屋产生的物业费12288元（暂计至2018年11月9日，实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；6、被告支付使用承租房屋产生的水电费、燃气费等费用33041元（暂计至2018年11月21日，实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；7、被告支付本案诉讼费。事实及理由：2014年7月8日，原告和被告黄某鸣、宁某平签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于长沙市的房屋租赁给两被告使用（建筑面积512平方米）；房屋租期为九年三个月零九天，自2014年7月10日至2023年10月19日止；租金标准为52元／月／平米（不含税），从第三年起（即从2016年7月10日起）租金在上年度租金基础上递增6%，每年递增一次直至租赁期满，房屋租金按季度支付，实行“先付后用”的原则，在交房之日起七个工作日内，被告向原告预交3个月的租金，以后被告应在每季度第一个月的5日内前预交清本季度的全部租金；物业管理费为每月2.4元／平米，物业管理费由被告向原告支付，并由原告向物业管理方支付；在房屋租赁期间，因使用租赁房屋所产生的一切费用由被告支付，包括但不限于水电费、煤气费、有线电视费等。如被告延迟支付房屋租金，每延迟一日按应付而未付金额的1%向原告支付违约金。如被告延迟支付房屋租金达15日的，原告有权解除合同，被告向原告支付违约金人民币50000元。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。合同签订后，原告如约全面履行了合同义务，向被告交付了房屋。但被告从2018年1月起再未按照合同约定向原告支付房屋租金，拖欠租金至今，已构成根本违约。经原告多次催讨，被告至今仍未按照合同约定支付上述租金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告黄某鸣辩称：1、原告没有向被告提供正常经营的房屋，在经营期间房屋出现渗漏情况，且未采取任何处理措施，导致被告严重受损。被告饭店在此期间停业长达四个月，因此被告在此期间未缴纳租金是行使先履行抗辩权的方式。本案原告违约在先，其应当向被告承担违约责任。2、原告诉请的物业费及水电燃气费，原告并非合法收费主体，在被告使用期间被告未产生原告诉请的巨大费用，被告不予认可上述费用的金额。3、本案诉讼费用应当由原告全部承担。被告宁某平经法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。经审理查明：2014年7月8日，原告湖南颐而康保健连锁股份有限公司（出租方、甲方）与被告黄某鸣、宁某平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：第一条、租赁房屋基本情况：1.甲方房屋（以下简称“租赁房屋”）坐落于长沙市，房屋结构为框架，建筑面积512平方米。第三条、租赁期限：本合同租赁期为九年零三个月零九天，自2014年7月10日至2023年10月19日止。第五条、租金、物业管理费及其支付方式：租金标准：甲方要求乙方支付租金为52元／月／平米（不含税），从第三年起（即从2016年7月10日起）租金在上年度租金基础上递增6%，每年递增一次直至租赁期满，租金详见附件二《季度租金表》，房屋租金按季度支付，实行“先付后用”的原则，在交房之日起七个工作日内，乙方向甲方预交3个月的租金，以后乙方应在每季度第一个月的5日前预交清本季度的全部租金；物业管理费为每月2.4元／平米，该房屋的物业管理费由乙方向甲方支付，并由甲方代乙方向物业管理方支付。第八条、乙方权利义务：…4.在房屋租赁期间，乙方必须按月按量按水电部门标准缴纳水、电费。甲方向乙方提供80ＫＷ电力负荷。因使用租赁房屋所产生的一切费用由乙方支付，包括但不限于水电费、煤气费、物业管理费、有线电视费、电话费、网络通信费及相关税费等，并承担延期付费的责任。第十一条、合同的解除：1.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付违约金人民币伍万元。（2）违反本合同约定，延迟支付房屋租金达15日的。第十三条、违约责任：如乙方延迟支付房屋租金，每延迟一日按应付而未付金额的1%向甲方支付违约金。原告依约交付租赁房屋之后，被告将租赁房屋用于经营“相约回家呷饭”餐厅。后因案涉房屋出现漏水、下水道堵塞、渗漏等情况，导致被告餐厅经营受损。被告于2018年1月10日后未再支付房屋租金，故诉至本院。另查明，一、被告黄某鸣、宁某平与原告签订了《房屋租赁合同》，被告黄某鸣在租赁的房屋内开了“长沙市相约回家呷饭餐厅”，宁某平实际上未投资饭店、参与饭店经营等，宁某平并未使用涉案房屋。被告黄某鸣目前仍然占有使用租赁房屋，正在重新装修准备经营茶楼。二、被告黄某鸣经营饭店期间，房屋内多次出现渗水漏水问题，给被告经营造成较大影响，被告黄某鸣多次向原告发函要求解决漏水问题，但未得到根本解决。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、欠缴水电费的情况证明及明细，被告提交并经庭审质证的《关于催促解决房屋漏水问题的函》、微信聊天记录、现场照片、饭店职工信息表等证据予以证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，一、关于《房屋租赁合同》的解除问题。原告湖南颐而康保健连锁股份有限公司与被告黄某鸣、宁某平于2014年7月8日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。签订合同后，原告向被告黄某鸣交付了涉案房屋，被告自2018年1月10日起拖欠租金，现原告湖南颐而康保健连锁股份有限公司主张解除《房屋租赁合同》。被告黄某鸣经营饭店期间，房屋内多次出现渗水漏水问题，给被告经营造成较大影响，被告黄某鸣多次向原告发函要求解决漏水问题，但未得到根本解决。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，即房屋的出租人负有瑕疵担保责任，应当在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，被告有权基于租赁关系要求原告承担瑕疵担保责任，出租人的瑕疵担保责任仅在瑕疵是由承租人导致时可以免除。原告在合同履行过程中，亦存在相应的违约行为。虽然《房屋租赁合同》约定被告延迟支付租金原告有权解除合同，但因原告亦存在相应的违约行为，且被告现尚处于经营之中，故本院认为本案尚未达到合同解除条件，对原告诉请解除《房屋租赁合同》，本院不予支持。二、关于原告要求被告支付租金及违约金的问题。原告作为出租人已经履行向被告交付租赁房屋的义务，被告作为承租人应当履行支付租金的义务。被告黄某鸣经营饭店期间，房屋内多次出现渗水漏水问题，影响被告黄某鸣对房屋的使用、收益。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。赋予承租人根据实际情况请求减少租金权利。被告有权向原告要求减少租金，租金减少的具体数额，由本院根据案件的具体情况酌情确定。被告的经营活动一直持续进行至今，参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，自2018年1月10日至2019年7月10日止，本院酌定减少后的租金标准为29000元/月，即应付租金为29000元/月×18个月=522000元。2019年7月10日之后的租金（包括租金计算标准），双方另行依据《房屋租赁合同》另行结算。对于原告主张的违约金，因原告在合同履行过程中亦存在相应的违约行为，故本院对该项诉请不予支持。三、关于物业费、水电费等费用的支付问题。当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告在双方签订的《房屋租赁合同》中约定物业管理费由被告向原告支付，并由原告代被告向物业管理方支付；水电费、燃气费等费用由被告向相关部门缴纳。原告要求被告支付物业管理费、水电费、燃气费，但是并未提供相关缴纳票据证明其已代被告支付，可取得相应票据后另行主张。被告宁某平实际上未投资饭店、参与饭店经营等，被告宁某平并未使用涉案房屋，相应的责任应当由被告黄某鸣承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告黄某鸣于本判决书生效之日起三日内向原告湖南颐而康保健连锁股份有限公司支付2018年1月10日至2019年7月10日止的租金522000元。二、驳回原告湖南颐而康保健连锁股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄某鸣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7022元，由被告黄某鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈志胜人民陪审员  张永玲人民陪审员  唐丽君二〇一九年七月二十五日书 记 员  胡雅芯