成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初12866号 原告:何程宇,男,汉族,1951年2月15日出生,住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：何程浩，男，汉族，1949年2月20日出生，住成都市青羊区，系原告的哥哥。 被告:成都中远房地产经纪有限公司。住所地：成都高新区天府大道中段********。 法定代表人：王昊东，职务不详。 委托诉讼代理人：刘洋，男，汉族，1995年8月29日出生，住西安市户县，系被告员工。 委托诉讼代理人：崔恒信，男，汉族，1994年6月26日出生，住西安市灞桥区，系被告员工。 原告何程宇与被告成都中远房地产经纪有限公司（以下简称中远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何程宇及其委托诉讼代理人何程浩，被告中远公司的委托诉讼代理人刘洋、崔恒信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何程宇向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签署的房屋出租委托合同。2、判令中远公司立即退回房屋并恢复原状。3、判令中远公司支付房屋租金、物管费、违约金、损失赔偿，共计30610元。四、本案的诉讼费、保全费由中远公司承担。事实与理由：何程宇与中远公司于2018年7月10日签订了为期三年的出租委托合同，约定不论该房中远公司是否实际租出，中远公司均应按约定时间向何程宇支付每月2200元租金并承担物业费；如中远公司超过约定时间七日内仍未支付租金、物业费，视为违约，何程宇有权单方解除合同，且中远公司承担违约责任并支付何程宇一个月租金作为赔偿；如中远公司中途退租，将实际租赁时间按3年共60天免租期的比例折算免租期后，把剩余免租期的租金退还何程宇，何程宇同意并要求把该内容写入了合同附加条款。在合同满三个月后，中远公司超过合同约定支付租金时间7天，何程宇向其催收，中远公司便以出现亏损为由，提出不再履行合同。故何程宇根据合同第十一条三款三项约定，通知中远公司单方解除合同，要求其退还承租房屋并按约定恢复原状，逾期不退房按每日200元支付房租物业费等，并要求中远公司按约定支付相关费用。审理中，因中远公司将房屋返还给何程宇，故何程宇放弃第二项诉讼请求：2、判令中远公司立即退回房屋并恢复原状”，变更第三项诉讼请求为：放弃损失赔偿，其余相关费用折抵后为10704元。 中远公司辩称，中远公司提出的解除合同，是由于涉案房屋无法正常使用，与何程宇协商无果后提出的；在2018年11月27日返还房屋的时候，双方合同就已经解除，但由于结算等问题双方没有签订解除合同。我方2018年10月11日第二次支付租金的时候即提出解除合同，但何程宇不同意；本案是何程宇违约在先，其出租的房屋存在很多问题，故中远公司不认可第三项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月10日，何程宇与中远公司签订《房屋出租委托合同》，约定何程宇将其坐落于成都市天府新区麓山印象35-1-301的房屋一套委托中远公司代理出租；出租代理期自2018年7月11日至2021年7月10日，共计三年；租金标准为每月2200元，空置期为60天，于第一次扣除。租金按季度缴付，具体为：第一次2018年7月11日支付2200元，第二次2018年10月11日支付6600元，……如遇节假日顺延，不再另行通知；何程宇将房屋交付中远公司后，无论房屋实际出租与否，中远公司均应按约定的租金饮准向何程宇交付租金，因何程宇原因未能及时领取房租与中远公司无关；在委托期内中远公司及代理客户应负责同期内发生的物业费、取暖费、水、电、燃气、电话、卫生、停车、有线收视、宽带等费用；出租代理期开始前何程宇提供的房屋及设备设施应完好无损(经过双方确认签字)，出租代理期开始后，中远公司应监督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附属设施如因承租人使用不当所导致毁坏、丢失或造成其他损失的，中远公司负责监督承租人修理或赔偿。如房屋及附属设施、设备(含家电)因自然老化损坏所导致的维修责任由何程宇负责或者由中远公司负责修理，何程宇承担费用。何程宇提供房屋的现有装修及附属设施、设备（含家电）情况由双方在合同附件《房屋附属设施、设备清单》中具体说明确认;经双方协商一致，可以终止合同。中远公司若存在1、未按约定支付租金达7个工作日以上且无正当理由的，2、擅自改变房屋用途的，3、利用该房屋从事违法活动，4、设备、设施损坏并拒不赔偿的情形，何程宇有权单方解除合同，按中远公司违约处理；何程宇若存在1、迟延交付该房屋3日且未征得中远公司同意的；2、交付的房屋不符合合同约定并严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使中远公司无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供电供气不足的；5、承诺给中远公司配置的家具家电3日内不能兑现的，中远公司有权单方解除合同，按何程宇违约处理；出租代理期内何程宇需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通如中远公司，并支付两个月租金作为违约金，并赔偿中远公司及给中远公司代理出租客户造成的经济损失。出租代理期内中远公司需提前终止合同，应提前30日通如何程宇，并支付一个月租金作为违约金；房屋物业费中远公司需与房租一同打入何程宇账户；如承租方未按合同租期中途退租按未满租期的剩余时间折算免租租金返还出租方。 合同签订后，何程宇依约向中远公司交付案涉房屋，中远公司依约向何程宇支付了租金2200元。2018年10月中远公司向何程宇提出不再租赁案涉房屋，双方因结算问题发生纠纷，何程宇向本院提起诉讼。2018年11月27日，中远公司与何程宇签订《退房协议》，载明：何程宇与中远公司所签租赁合同，房间地址为天府新区麓山印象35-1-301，经双方协商一致后，何程宇全部认可并同意退房，该合同就此终止。后双方验收房屋后中远公司向何程宇返还了房屋。 另查明，何程宇支付了案涉房屋2018年1月至12月的相关物业费用共计2821元。 上述事实，有当事人身份信息、房屋出租委托合同、微信聊天记录、物管费票据、退房协议以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，2018年7月10日何程宇与中远公司签订的《房屋出租委托合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。 关于何程宇要求解除双方签订的《房屋出租委托合同》。中远公司认为租赁房屋存在严重质量问题导致其无法对外出租，其有权依据合同第十一条第（四）项第2、3、4小条约定单方行使合同解除权，故合同解除时间应为中远公司2018年10月11日向何程宇提出解除合同之时。本院认为，合同第十一条约定“（四）何程宇有下列情形之一的，中远公司有权单方解除合同，按何程宇违约处理：……2、交付的房屋不符合合同约定并严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使中远公司无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供电供气不足的；……”，而中远公司提交的照片等证据不能证明案涉房屋存在该条约定的严重影响使用的情形，且房屋交付后中远公司并未就该问题向何程宇提出过异议，故中远公司的该项抗辩理由不能成立。双方于2018年11月27日签订《退房协议》，且对房屋进行了验收并予以返还。按照《房屋出租委托合同》第十一条“经双方协商一致，可以终止合同”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方此时合意解除合同，本院对该事实予以确认。 审理中，何程宇自愿放弃第二项诉讼请求“判令中远公司立即退回房屋并恢复原状”和第三项诉讼请求中关于损失赔偿的部分，系其对自己权利的处分，本院予以准许。 关于何程宇要求中远公司支付房屋租金、物管费、违约金折抵后为10704元。本院认为，案涉《房屋出租委托合同》于2018年11月27日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，中远公司应当支付2018年7月11日至11月27日期间的房屋租金10054元（26400元/年×139天）、物业费用1074元（2821元/年×139天），共计11128元。关于未结清水费68元、电费117元，何程宇提交的与他人的聊天记录、照片不足以证明其主张，故对于该部分请求本院不予支持。关于免租期，审理中双方均认可在合同提前解除的情况下进行折算，即何程宇实际给予中远公司的免租期时间为7.6天（实际租期139天÷约定租期3年×约定免租期60天），折算应减除的费用为609元。关于违约金，中远公司在租赁期未届满前提出解除合同，属违约，应当承担相应的违约责任。现何程宇要求其按照合同约定的“出租代理期内中远公司需提前终止合同，应提前30日通如何程宇，并支付一个月租金作为违约金”支付一个月租金作为违约金的请求合理合法，本院予以支持。综上，双方各项费用品迭后，中远公司应当向何程宇支付租金、物管费用以及违约金共计10519元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告何程宇与被告成都中远房地产经纪有限公司于2018年7月10日签订的《房屋出租委托合同》于2018年11月27日解除； 二、被告成都中远房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何程宇租金、物管费用以及违约金共计10519元； 三、驳回原告何程宇的其他诉讼请求； 案件受理费减半收取283元，保全费220元，共计503元，由被告成都中远房地产经纪有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王璇 二〇一九年一月二十四日 法官助理龚玉洁 书记员张玲