广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民初4489号 原告（反诉被告）：广州创熙物业管理有限公司深圳分公司，住所地：广东省深圳市罗湖区沿河路**东深供水局办公楼**，统一社会信用代码：914403007979920774。 负责人：杨晨，系该公司总经理。 反诉被告：广州创熙物业管理有限公司，住所，住所地：广州市越秀区东风中路****01自编**社会信用代码：91440101795518312A。 法定代表人：黄虹，系该公司董事长。 原告、反诉被告共同委托诉讼代理人：邹小珊，男，系该公司员工。 原告、反诉被告共同委托诉讼代理人：熊武政，北京德恒（深圳）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：深圳市古玩城文物监管物品有限公司，住所地：广东，住所地：广东省深圳市罗湖区黄贝岭商城代码：914403007892277974。 法定代表人：卓少东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋阳，万商天勤（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伊璇，万商天勤（深圳）律师事务所律师。 第三人：深圳市深华物业集团有限公司，住所地：广东，住所地：广东省深圳市罗湖区北斗路文华花园六角楼**代码：91440300192260949F。 法定代表人：沈四光，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗振鹏，男，系该公司员工。 第三人：深圳市黄贝岭靖轩实业股份有限公司，住所地：广东，住所地：广东省深圳市罗湖区黄贝街道深圳市罗湖区深南东路**黄贝岭办公大楼代码：91440300192310344R。 法定代表人：张伟明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁赤，广东方典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢洪涛，广东方典律师事务所实习律师。 原告广州创熙物业管理有限公司深圳分公司（以下简称创熙深圳分公司）、反诉被告广州创熙物业管理有限公司（以下简称创熙公司）与被告深圳市古玩城文物监管物品有限公司（以下简称古玩城公司）、第三人深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华物业公司）、深圳市黄贝岭靖轩实业股份有限公司（以下简称黄贝岭公司）租赁合同纠纷及用益物权纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告创熙深圳分公司、反诉被告创熙公司共同委托诉讼代理人邹小珊及熊武政、被告古玩城公司的委托诉讼代理人宋阳及孙伊璇、第三人深华物业公司的委托诉讼代理人罗振鹏、第三人黄贝岭公司的委托诉讼代理人梁赤、谢洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创熙深圳分公司提出诉讼请求：1.判令古玩城公司立即搬离位于对××供水××以南、新X路以北路段的租赁土地（土地面积总计为19915平方米，其中，编号2101合同的租赁土地面积为7915平方米，编号2103合同的租赁土地面积为12000平方米），并将该地块恢复原状，交回创熙深圳分公司；2.判令古玩城公司立即搬离其占用的对港供水管面1999年红线与2003年红线之间的土地，土地面积为1745平方米，将该地块恢复原状，交回创熙深圳分公司；3.判令古玩城公司支付交回19915平方米土地之前、违法占用期间的土地占用费，按照双方合同约定最后一个月的租金标准264215元计算，暂计至2016年6月27日的占用费金额为2113720元（自2015年10月28日起算，最终数额应计算至古玩城公司实际搬离之日）；4.判令古玩城公司支付自2006年6月2日起占用1745平方米土地的土地占用费3556994.04元（参照双方合同约定的租金标准计算，暂计至2016年6月27日的占用费金额，最终数额应计算至古玩城公司实际搬离）；5.判令古玩城公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2003年2月28日，深圳市东深实业开发有限公司与深圳市黄贝岭再就业商城（以下简称再就业商城）签订了两份《租赁合同》（合同编号为2101、2103），合同约定将深圳市罗湖区XX路××、新X路以北的对港供水管面部分边沿土地出租给再就业商城用于再就业商铺开发经营及建设休闲广场，租赁土地总面积为19915平方米。其中，2101号合同的租赁土地面积为7915平方米，2103号合同的土地面积为12000平方米，合同期限均自2003年1月1日起至2015年10月27日止，最后一个月的租金标准分别为180304元与71539元，古玩城公司须在每月5日前支付当月租金。合同还约定了“乙方在租赁期满或合同提前终止时，须于租赁期满或终止之日前搬迁完毕”。2005年1月1日，深圳市东深投资控股有限公司与再就业商城重新签订两份租赁合同，合同关于租赁土地、面积、用途、租金等方面均与原先约定一致，租赁期限自2005年1月1日起至2015年10月27日止。 2011年8月10日，创熙深圳分公司、古玩城公司与深圳市东深投资控股有限公司、深圳市凌阳实业发展有限公司针对上述2101、2103号租赁合同签订两份《租赁合同补充协议》，约定上述租赁合同双方的权利义务分别由创熙深圳分公司、古玩城公司承接，并明确古玩城公司自2006年6月2日成立后作为租赁土地的实际使用人，承担租赁土地承租人的全部义务与责任。 2011年8月20日，创熙深圳分公司首次向古玩城公司发出提示，告知古玩城公司，创熙深圳分公司将于租赁合同届满后收回租赁土地，请古玩城公司按期搬离，并且提示古玩城公司切勿在合同有效期内盲目投资，以免造成不必要的损失。古玩城公司对此函件不予签收。2013年12月20日、2014年11月20日，创熙深圳分公司前后向古玩城公司致函提示，明确告知古玩城公司，在租赁合同届满后将收回租赁土地，并提示古玩城公司切勿在合同余下有限期内投资，以免造成不必要的损失。 2015年6月2日，古玩城公司向创熙深圳分公司发出《关于东深地块续租的函》，请求延长上述两份租赁合同的租赁期限。2015年7月21日，创熙深圳分公司向古玩城公司回复《关于不同意续租的复函》，明确表示不再续租，租赁关系将于租赁合同到期终止，并要求古玩城公司在合同期满前做好清场搬迁的准备工作。 2015年8月13日，创熙深圳分公司向古玩城公司发出《关于租赁期满立即收回土地的函》，再次提示古玩城公司应提前做好清场搬迁工作，合同期满搬离，交还租赁土地，注意投资风险，以免造成不必要损失。2015年10月27日，创熙深圳分公司委托律师向古玩城公司发出律师函，告知古玩城公司合同已到期，租赁关系已终止，要求古玩城公司立即搬离并交还租赁土地。2015年12月11日，创熙深圳分公司再次向古玩城公司致函，重申双方的租赁关系已经终止，不再续租，请古玩城公司做好清场搬迁工作，拆除租赁土地上的建筑物，并将土地恢复原状交还创熙深圳分公司。古玩城公司对前述催告均置之不理，至今仍强占土地继续经营。 此外，古玩城公司还占用合同范围外土地。双方在租赁合同中约定的租赁土地仅包含1999年国土局红线范围内的土地，2003年国土局重新确定了土地红线及坐标，并于2003年8月27日核发了土地使用权证。由此导致古玩城公司所占用的土地较双方租赁合同的约定多出了1745平方米即土地附图上“1999年红线”与“2003年红线”之间的土地。但古玩城公司实际使用该土地后一直未向创熙深圳分公司缴纳土地占用费。因此对于其占用的1745平方米的土地，古玩城公司也应将其恢复原状，交还给创熙深圳分公司，并向创熙深圳分公司支付自2006年6月2日起至古玩城公司实际搬离之日止的土地占用费。 综上，古玩城公司未依约履行搬迁义务，拒绝将该土地恢复原状交还创熙深圳分公司，其行为侵害了创熙深圳分公司的合法权益，请求法院支持创熙深圳分公司的诉讼请求。 被告古玩城公司答辩称，一、创熙深圳分公司第二、四项诉讼请求中涉及的1745平方米的土地和地上建筑物，其合法权利人分别是本案第三人深华物业公司、黄贝岭公司，创熙深圳分公司无权对该1745平方米的土地主张任何权利。1.上述1745平方米土地中有686平方米的土地使用权是第三人深华物业公司，古玩城公司自1999年10月1日至今一直承租该686平方米的土地及其地上建筑物，租赁期限至2020年9月30日，该合同正常履行至今。2.上述1745平方米土地中的1059平方米土地使用权人是第三人黄贝岭公司，该土地位于黄贝岭村股份集体用地的红线范围内，并且自1998年12月1日一直出租给古玩城公司至今，合同期限至2020年11月30日，该份合同也在正常履行，因此古玩城公司认为第三人深华物业公司和黄贝岭公司合法拥有上述1745平方米土地的使用权和地上建筑物的所有权，并且有权将其出租给古玩城公司，创熙深圳分公司对该1745平方米的土地不享有任何权益。3.古玩城公司和创熙深圳分公司签署的租赁合同面积只有创熙深圳分公司第一项诉讼请求中的19915平方米，不包含1745平方米，创熙深圳分公司和古玩城公司在2011年签署的《租赁合同补充协议》中也没有1745平方米的土地，因此，创熙深圳分公司要求古玩城公司向其返还1745平方米的土地没有任何事实及法律依据，其第二项、第四项诉讼请求应当依法予以驳回。 二、古玩城公司和创熙深圳分公司签署的租赁合同第七条第2款明确约定“合同终止时乙方所建设施由双方另行协商”，同时在第七条第14款也明确约定“如果租赁的土地被国家征用或者创熙深圳分公司另有所用的时候，地上建筑物的所有权，地上建筑物的所有权归乙方所有dquo;，依据这两个合同条款，租赁期满时创熙深圳分公司始终未和古玩城公司就古玩城的地上设施和建筑物进行处理和协商，因此古玩城公司认为在没有协商清楚的情况下，创熙深圳分公司单方要求古玩城公司直接搬离土地并且恢复原状没有合同依据。在租赁合同中对于租赁合同到期如何处理，除了古玩城公司提出的上述两个条款之外，没有任何一个条款约定古玩城公司应当拆除建筑物并且恢复原状，之所以没有该方面的约定，是因为该租赁土地非常特殊，在1998年先由深圳市政府立项再就业商城后扩大到这部分租赁土地，在古玩城公司承租土地的时候，地上已经由古玩城公，地上已经由古玩城公司投入巨资建设了再就业商城玩城，因此双方对于古玩城，即原来的再就业商城相关的物业设施设备在租赁合同终止后如何处理，在当时签约时没有办法达成一致，所以只约定了另行协商。现在深圳古玩城经过二十多年的建设，成为了深圳市唯一的国家级文化产业基地，也是深圳最著名的文化名片，古玩城公司投入巨资以自有资金对古玩城进行了无数次的改建、扩建和装修，而今在租赁合同到期的情况下，面对古玩城如此巨大的投资和现状，古玩城公司认为应当由双方对于地上建筑物如何处理及其中上万的经营商户如何处置应当进行协商，并且有一个整体的方案，而不是要求古玩城公司退出租赁土地并恢复原状，古玩城公司认为创熙深圳分公司的要求于情于理于法都难以成立。 三、古玩城公司自2015年10月底至今并没有恶意占用租赁土地，而是一直在正常的支付租金，但是创熙深圳分公司出于租赁合同已经到期的考虑将租金退回。古玩城公司一直希望和创熙深圳分公司平等的进行协商，但是创熙深圳分公司不予理睬。古玩城公司恳请法院能够考虑到本案的实际情况，作出与一般的土地租赁合同到期进行处理的案例有所区别的考虑和判决。 古玩城公司提出反诉请求：1.判令创熙深圳分公司、创熙公司向古玩城公司支付在本诉讼争租赁土地上兴建物业的投资补偿款共计15800万元；2.判令反诉费用由创熙深圳分公司、创熙公司承担。 事实和理由：古玩城公司是深圳古玩城（前身为再就业商城）的建设单位和经营主体。再就业商城是深圳市黄贝岭靖轩股份合作公司（以下简称靖轩股份）于1998年向罗湖区人民政府申报立项，并与古玩城公司合作兴建的大型商业项目，1999年建成并投入使用。该商城的大部分用地是靖轩股份的集体用地，小部分是租赁东深供水局（租赁土地使用权人广东粤港供水有限公司的前身）的空闲用地。自2000年起，再就业商城不断扩大规模，并继续租赁了东深供水局的两块土地，即本诉讼争的位于罗湖区××以南、新X路以北东深××道部分边沿土地计7915平方米，及东深供水廊道新X路××、新X路以北路段12000平方米土地，合计租赁面积共计19915平方米。出租方由最初的东深供水局下属单位“深圳市东深养殖有限公司”，逐步变更为“深圳市东深实业开发有限公司”、“深圳市东深投资控股有限公司”，承租方由最初的“深圳市黄贝岭再就业商城”，变更为“深圳市凌阳实业发展有限公司”，并最终于2011年8月10日，经深圳市东深投资控股有限公司与古玩城公司、创熙深圳分公司签署《租赁合同补充协议》，将出租方变更为创熙深圳分公司、承租方变更为古玩城公司。 深圳古玩城的历次改造、改建和翻新均经过创熙深圳分公司、创熙公司及其前身公司的批准，报建手续完备，自1999年建设完工至租赁土地租期届满，均取得《临时建筑规划许可证》和《消防安全检查合格证》等所有合法临建文件。现古玩城用地范围内的土地租赁合同承租期限已满，创熙深圳分公司明确表示不再续租，并要求收回租赁土地，原状返还。为此，古玩城公司多次提出续租要求，并请求创熙深圳分公司、创熙公司考虑古玩城的实际情况、古玩城公司的巨额投资以及500余商户的处置困难等因素，协商解决土地租赁事宜。但创熙深圳分公司、创熙公司始终置之不理，既无明确的停租理由，也不与古玩城公司协商租赁合同终止后的善后处理。 根据租赁合同第七条“其他约定事项”第2款的约定：“合同终止时，乙方（古玩城公司）所建设施双方另行协商。”第17款约定，“如遇国家征地或粤港供水工程用地需要，甲方（创熙深圳分公司）提前两个月（此间免租）通知乙方（古玩城公司）……本租赁合同终止。国家对地上附着物的赔偿属于乙方投资自建的，归乙方（古玩城公司）所有。”古玩城公司自1998年起在租赁土地上以自有资金投资兴建“深圳市黄贝岭再就业商城”、“深圳古玩城”，就原有旧厂房建筑进行了多次改造，前后投入资金累计超过15800万元。深圳古玩城现有的500余商户均在正常经营，如租赁合同不再续租，创熙深圳分公司、创熙公司未对古玩城公司的投资进行任何补偿，将给古玩城公司和深圳古玩城带来巨大的经济损失。 根据以上事实，古玩城公司认为：1.租赁期间，在租赁土地上的加建、改建、装修等行为均已经过创熙深圳分公司、创熙公司同意和批准，并取得了《临时建筑规划许可证》等相关证照，合法合规。古玩城公司就租赁土地的建设及后期经营投入了大量的资金及人工成本，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》的有关规定以及租赁合同的约定，由古玩城公司改造、加建的深圳古玩城用地范围内的建筑物及构筑物，其所有权应归属古玩城公司所有。创熙深圳分公司、创熙公司如不再续租，要求古玩城公司清理并退出租赁止地，应就该部分物业的后续处理事宜与古玩城公司协商，并支付相应的投资补偿。2.如租赁土地被政府征用，属古玩城公司投资自建部分的地上附着物，其征地补偿款项亦应归属古玩城公司所有。综上所述，古玩城公司恳请二审法院查明事实，依法判决支持古玩城公司的反诉请求，以维护古玩城公司的合法权益。 反诉被告创熙深圳分公司答辩称，一、双方关于租期的时间约定是明确的，在租期届满之前，创熙深圳分公司数次通过书面函件的方式通知古玩城公司租期届满不再续租，古玩城公司当庭陈述的2018年改建不在租期内，是古玩城公司自行扩大投资的行为，和创熙深圳分公司无关。二、古玩城的建筑在租赁期限届满之前是临时建筑，但是在租赁期限届满之后已经成为违章建筑，古玩城公司就违章建筑向创熙深圳分公司主张赔偿没有法律依据。三、结合古玩城公司在反诉中提交的证据38、41可以看出，古玩城公司一年的租金收入保守估计在5000万元以上，而创熙深圳分公司直至租赁期限届满之前的最后一年收取的最高租金也才310多万元，古玩城公司即使有投资，通过收取这么多年的高额租金也已经获得了补偿。四、古玩城是临时建筑，即使有建设成本和投入也已经在租赁期限内摊销完毕，不存在所谓的损失。五、双方租赁合同中的补偿约定仅适用于国家征地的情形，即适用于合同提前终止的情形，同时还必须要有国家给予补偿才可能适用该情形。本案是简单的租赁合同到期以后出租人要求收回租赁物的纠纷，创熙深圳分公司的诉讼请求有事实及法律依据。六、《深圳市城市规划条例》第四十九条规定，临时建筑使用期满的使用者应该负责拆除，古玩城公司有法定义务去拆除现已经是违章建筑的建筑。七、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，承租人返还租赁物的，应该符合租赁物的现状。本案的租赁物是空地，古玩城公司应向创熙深圳分公司返还空地。 反诉被告创熙公司的答辩意见与创熙深圳分公司一致。 第三人深华物业公司述称，一、深华物业公司是原国有企业深华集团的下属公司，当时在国有企业的体制下，新X村商业街的房屋土地使用权的占有人由深圳市深港建设公司和拆迁方深圳市深华企业公司流转到深圳市安耀物业管理有限公司（即深华物业公司）。二、从深圳市城市规划设计管理局规划科对红线土地统建来看，深华物业公司涉案土地区域在统建土地红线范围内，但创熙深圳分公司表示深圳市规划和国土资源局在2003年重新确定的土地红线及坐标将属于深华物业公司改制前就一直占有的土地红线划走，直至目前，原国有上级企业深华集团及关联企业并未告知深华物业公司收回土地使用权及通过合法程序将该片涉案土地流转到其他企业，深圳市规划和国土资源局也未告知深华物业公司此情况。三、深华物业公司在国有改制前按照合法程序取得了涉案土地花园酒店西侧的建设权和使用权，国土主管部门当时是认可在统建征地土地范围内确认了花园酒店的规划，也认可深华物业公司建设花园酒店西侧建筑的建设规划，连通的商业街可提高商业价值，满足花园酒店及周边的日常生活需求，从合规土地流转程序来看，创熙深圳分公司未提及深圳市规划和国土资源局重新确定该商业街房屋红线原因，其提供的证据中也没有该土地使用权合法流转的证明，不可能取得其他权利人的土地使用权，因此深华物业公司对于创熙深圳分公司的重新确定新X村商业街红线范围的事实不予认可。 第三人黄贝岭公司述称，一、黄贝岭公司是作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼的，创熙深圳分公司、古玩城公司双方的争议焦点在实体上对黄贝岭公司而言，没有实际涉及黄贝岭公司的权益，黄贝岭公司对此不作进一步的陈述。二、在本案中，黄贝岭公司和古玩城公司签订了1059平方米的《土地租赁合同》，其中包括地面上的建筑大约3万多平方米，该合同从1996年开始租赁至2020年期满，目前在正常的履行中，证据见古玩城公司提供的证据材料14-18，黄贝岭公司均予以认可，该1059平方米的《土地租赁合同》在正常履行过程中。三、古玩城在建筑过程中是租赁了三方的土地建设而成的，而且古玩城公司确实是投入了巨资，古玩城在再就业商城中是属于政府的重点项目，而且在建成以后的十多年解决了不少社会人员的就业问题，请求法院在处理本案的过程中，考虑到古玩城的社会背景及目前的状况进行合情合理合法的处理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、关于本案租赁土地 1999年9月20日，深圳市东深养植有限公司（甲方）与深圳市黄贝岭再就业商城（乙方）签订两份租赁合同，约定甲方将新X路××、新X路以北，分别为7915平方米及13000平方米的土地租赁给乙方使用。租期为1999年1月1日起至2009年12月31日止。 2003年2月28日，深圳市东深实业开发有限公司（甲方）与深圳市黄贝岭再就业商城（乙方）签订两份《租赁合同》（编号分别为2101、2103），约定深圳市东深实业开发有限公司将位于新X路××、新X路以北的土地租赁给深圳市黄贝岭再就业商城用于再就业商铺开发经营及建设休闲广场。其中，2101号合同涉及土地面积7915平方米，2103号合同涉及土地面积12000平方米，租期均自2003年1月1日起至2015年10月27日止，最后一年的租金标准分别为180304元、71539元。合同还约定了其他事项。 2005年1月1日，深圳市东深投资控股有限公司（甲方）与深圳市黄贝岭再就业商城（乙方）签订两份《租赁合同》（编号分别为2101、2103），约定的租赁范围、租金标准与前述2003年2月28日合同一致，租期自2005年1月1日起至2015年10月27日止。合同的第七条均约定：“1.在租赁期限内，如乙方需对所建设施、休闲广场进行改建，须事先向甲方提交改建设计方案并征得甲方同意，费用乙方负责；2.合同终止时，乙方所建设施双方另行协商；3.乙方自行负责所有投资费用，并负责向有关部门办理临时建筑、消防、卫生、工商等一切手续，有关费用由乙方负责；……12.租赁期满，本合同自然终止。若乙方需要续租，应提前3个月向甲方书面提出。在同等条件下，乙方有续签合同的优先权。乙方在租赁期满或合同提前终止时，须于租赁期满或终止之日前搬迁完毕；……17.如遇国家征地或粤港供水工程用地需要，甲方提起两个月（此间免租）通知乙方，乙方必须无条件搬迁，甲方不作任何赔偿，本租赁合同终止。国家对地上附着物的赔偿属乙方投资自建的，归乙方所有。”合同还约定深圳市黄贝岭再就业商城依据2003年2月28日与深圳市东深实业开发有限公司签订的租赁合同的履约保证金转为该合同履约保证金；合同自双方签章后生效，原2003年2月28日签订的租赁合同在该合同生效之日起废止。深圳市东深实业开发有限公司在该两份合同上签章确认。 2011年8月10日，深圳市东深投资控股有限公司（原出租方）、创熙深圳分公司（新出租方）、深圳市凌阳实业发展有限公司（原承租方的主办单位、实际控制人）、古玩城公司（新承租方）签订两份《租赁合同补充协议》（编号分别为2101、2103），约定前述2005年1月1日签订的租赁合同出租方变更为创熙深圳分公司，由创熙深圳分公司承受原租赁合同出租方权利义务，原租赁合同承租方变更为古玩城公司，由古玩城公司承受原租赁合同承租方权利义务。协议还约定，该协议与原租赁合同不一致的，以该协议为准。 2011年8月20日、2013年12月20日、2014年11月20日，创熙深圳分公司三次向古玩城公司发送《温馨提示》，内容为：“一、根据租赁合同的约定，在租赁合同到期后，我司将收回租赁物业、租赁土地。二、请贵司提前考虑合同到期后的有关搬迁事宜；因贵司未能按约定的时间完成搬迁而造成的一切责任和损失，均由贵司承担。三、在余下的合同有效期内，请贵司勿盲目乐观投资、以免造成不必要的损失。” 二、关于本案租赁范围之外的土地 广东粤港供水有限公司于2016年6月29日作出《声明与授权》，确认其将Ｈ123-××7号宗地委托给创熙深圳分公司负责租赁、管理，并声明创熙深圳分公司有权以其自身名义开展与租赁物有关的各项活动。 创熙深圳分公司主张涉案租赁土地及古玩城公司占用的1745平方米合同外土地均在宗地号Ｈ123-××7地块红线范围内，并为此提交了《房地产证》（深房地字第××号，含附图）及附图的放大版本予以证明。《房地产证》显示，宗地号Ｈ123-××7土地的权利人为广东粤港供水有限公司，宗地面积77190.8平方米；附图显示，创熙深圳分公司主张的1745平方米土地在地块红线东南边界内侧。古玩城公司、深华物业公司、黄贝岭公司对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。但古玩城公司称其占用的本案租赁合同外的1745平方米土地系自深华物业公司、黄贝岭公司处承租，深华物业公司、黄贝岭公司则各主张对其中的686平方米、1059平方米土地享有权利。 古玩城公司提交的证据显示，其自1999年10月1日起向深华物业公司租赁罗湖区新XX场北侧48间商铺占地面积约为686平方米的新X商业街门店，经三次签约，租赁合同期限至2020年9月30日止；该48间商铺为临时建筑，于1997年1月16日取得《临时建筑许可证》（深规土临许字[1997]002号）。深华物业公司在庭审中确认该临时建筑使用期限为2年。深华物业公司还提交了深圳市规划设计管理局出具的落款时间为1984年4月23日的（1984）城地征字第840045号《征用土地通知书》，欲证明其关联公司征用了相关土地。通知书未列明征用范围的土地坐标，但载明附图1份。深华物业公司所提供图纸未显示与通知书的关联性，图上可见建设于1997年的“新X村商业街”的记载。 此外，古玩城公司曾于1998年11月20日与黄贝岭公司签订《土地租赁合同》，承租黄贝岭公司位于沿河北路旁600平方米空地（原其乐钟表厂厂房旁）用于投资建筑临时建筑物，租期自1998年12月1日起至2006年11月30日止。2012年12月1日，双方又签订《房屋租赁合同书》，约定黄贝岭公司将黄贝岭大园工业区共8栋房屋共计29923.93平方米，出租给古玩城公司作办公、商业、仓库用途使用，租期自2012年12月1日起至2020年11月30日止。根据《房地产证》（深房地字第××号）记载，宗地号Ｈ123-××号土地的权利人为黄贝岭公司，地上房屋共8栋，分，地上房屋共**，分别为黄贝岭大园工业区**123-××号宗地在Ｈ123-××7号宗地西北方向，二者相邻。黄贝岭公司还就租赁物权属问题作出过《关于深圳古玩城A栋及路面情况说明》。 古玩城公司于2014年8月27日就古玩城临时建筑（8栋）项目取得《深圳市罗湖区临时建设工程规划许可证》（深罗临建许字LH2014002号）。许可证载明项目用地位置为广东粤港供水有限公司H122-0XX7地块，备注“该临时建筑不得采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式。A栋及G栋批准使用时间为2014年8月22日到2016年8月21日止；B、C、H、E3、E4、F栋批准使用时间从2014年8月28日到2015年10月27日止”，注意事项第3点为“本临时建设工程使用期两年，使用期满或城市建设需要时必须无条件拆除。如需延期，须经核发机关批准。” 根据古玩城公司提交的其所制《深圳古玩城总平面图》，古玩城A栋、G栋处于本案租赁土地的外侧，为方向相对的两端，其中G栋的部分面积在该图标明的东深区域红线范围内。创熙深圳分公司主张租赁合同外的1745平方米即为G栋所在区域。 三、合同履行情况 涉案租赁土地自前述租赁合同签订后，由承租方持续使用至今。创熙深圳分公司在庭审中确认涉案租赁土地在交付使用时存在建筑物。租期届满后，因古玩城公司以创熙深圳分公司未对其所兴建物业进行补偿为由拒绝搬离涉案土地，创熙深圳分公司遂诉至法院，提起本案诉讼。 本院认为，本案为租赁合同纠纷及用益物权纠纷。根据双方诉讼请求，本案的争议焦点在于：一、古玩城公司是否应向创熙深圳分公司返还租赁土地；二、古玩城公司是否应向创熙深圳分公司返还双方租赁合同范围外的1745平方米土地；三、古玩城公司是否应向创熙深圳分公司支付土地占有使用费及计付标准；四、创熙深圳分公司是否应对古玩城公司所兴建物业予以补偿。 关于古玩城公司是否应返还租赁土地。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案古玩城公司与创熙深圳分公司之间租赁合同约定的租赁期间已于2015年10月27日届满，合同亦明确约定古玩城公司须于租赁期满前搬迁完毕，现创熙深圳分公司诉请古玩城公司搬离租赁土地，符合法律规定亦有合同依据，本院予以支持。虽依据法律及合同约定古玩城公司在同等条件下享有优先承租权，但创熙深圳分公司并未将涉案土地另行出租，亦无意愿继续出租涉案土地，古玩城公司要求继续承租土地而拒绝搬离，缺乏事实依据且有违缔约自由原则，本院不予采纳。 创熙深圳分公司要求古玩城公司对土地恢复原状后返还，但一方面，租赁合同对返还时是否恢复原状及原状如何并无约定，另一方面，承租人承租土地多年且在租期之内利用土地进行建设亦经过出租人同意，租赁物使用后的状态显然不可能仍为原状，创熙深圳分公司要求古玩城公司返还土地时应恢复土地原状的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于古玩城公司是否应向创熙深圳分公司返还租赁合同外的1745平方米土地。从查明事实看，各方对于古玩城公司所占用的其与创熙深圳分公司租赁合同外的1745平方米面积位于深房地字第××号房地产证所载Ｈ123-××7地块红线范围内的东南边线处并无异议。古玩城公司辩称其中的1059平方米系自黄贝岭公司处承租，属黄贝岭公司所有，但其所提供的租赁合同及房地产权属证书均表明，其承租的黄贝岭公司Ｈ123-××号地块及建筑位于本案Ｈ123-××7宗地的西北方向，与Ｈ123-××7宗地相接处为古玩城临时建筑群中的A栋区域，黄贝岭公司出具的《关于深圳古玩城A栋及路面情况说明》亦印证了这一点。从古玩城公司所提供的古玩城建筑群平面图可以看出，黄贝岭公司主张权利的A栋地块范围与本案1745平方米土地所处G栋位置不属同一区域，且二者位于Ｈ123-××7宗地方向相对的两侧，并未相接，更无重合之处，古玩城公司承租黄贝岭公司土地的事实与本案争议无关。 对于深华物业公司主张享有权利的686平方米土地，深华物业公司并未能提交相关权属证明。深规土临许字[1997]002号《临时建筑许可证》载明的新X村临时商业街使用期仅为两年，并无证据证明其延期使用已得到主管部门核准，而（1984）城地征字第840045号《征用土地通知书》既非权属证明，从内容看亦不能确认与本案争议土地范围的关联性，深华物业公司据此主张土地权利，本院不予采信。 因古玩城公司对其占用Ｈ123-××7宗地红线范围内1745平方米土地并未能提供合法有效的权利依据，创熙深圳分公司依据土地权利人的授权要求其返还占用的相应土地，本院予以支持。创熙深圳分公司并未举证证明土地原状如何，其要求古玩城公司对土地恢复原状，缺乏事实依据，本院予以驳回。 关于土地占有使用费及计付标准。古玩城公司至今仍占用租赁合同土地，创熙深圳分公司诉请其依据合同期满前最后一期租金标准计付占用使用费，古玩城公司对此亦无异议，本院予以认可。合同约定的租期内最后一期租金标准分别为180304元/月、71539元/月，共计251843元/月，创熙深圳分公司请求古玩城公司以此标准向创熙深圳分公司支付租赁期满之后的占有使用费，古玩城公司亦无异议，本院予以支持。古玩城公司应以此标准计付自租赁期间届满次日2015年10月28日起至本判决确定的搬离之日止的占用使用费。因创熙深圳分公司对合同外1745平方米土地的建设并无贡献，故该部分占用费标准本院参照双方合同中租金标准较低的2103号合同对于休闲广场租金标准的约定予以确定。经核算，该1745平方米土地截止2014年12月31日止的占用费共计821897.19元，2015年1月1日起至本判决确定的搬离之日止的占用费按10402.96元/月计算，对超过该标准计算的部分，本院予以驳回。 对于古玩城公司反诉创熙深圳分公司应对其承租期间所兴建物业予以补偿的请求，本院不予支持，理由如下：一、古玩城公司的请求缺乏合同依据。双方所签租赁合同并无“出租人应对承租人所建设施予以补偿”的约定内容，虽双方在合同中表示“合同终止时，乙方所建设施双方另行协商”，但从文义看，双方同意对“设施”另行协商并不等同于对“设施补偿标准”另行协商，是否补偿并不明确，仍属于尚待协商的内容。从本案查明的事实看，双方此后并未就设施问题协商一致，至今也没有达成对设施予以补偿的约定。而古玩城公司援引的合同第七条第17款“如遇国家征地或粤港供水工程用地需要，甲方提前两个月（此间免租）通知乙方，乙方必须无条件搬迁，甲方不作任何赔偿，本租赁合同终止。国家对地上附着物的赔偿属于乙方投资自建的，归乙方所有”的约定，既不适用于本案情形，亦不能作为请求赔偿或补偿的依据。首先，该款约定的是合同租赁期内，因国家征地及供水工程用地需要，创熙深圳分公司提前终止合同的法律后果。而本案合同已履行至期满，并非提前终止，故本案无适用该条的事实基础。其次，该款约定的提前终止情形下，创熙深圳分公司亦不负有补偿或赔偿义务。相反，该款明确约定“乙方必须无条件搬迁，甲方不作任何赔偿”。古玩城公司仅在国家征地且对其所建地上附着物予以赔偿的情况下，可请求地上附着物的补偿款归其所有，并不能请求创熙深圳分公司对其进行赔偿。本案不存在国家征地且对地上物业予以赔偿的事实，古玩城公司要求创熙深圳分公司赔偿或给付赔偿款，均缺乏依据。二、根据合同履行情况和设施利用状况，创熙深圳分公司无需补偿。古玩城公司在租赁物上兴建物业，其实质是为自身经营进行的投资，根据合同第七条第3款的约定，所有投资费用应由古玩城公司自行负责。双方合同约定的租赁期限至2015年10月27日止，创熙深圳分公司在租赁期限届满前四年开始即已向古玩城公司反复明确双方合同不再续期，提示其建设风险，古玩城公司作为自主经营主体即应在此基础上考虑投入产出的比例问题，自担经营风险。古玩城公司承租涉案土地将近二十年，其前期建设客观上已实现租赁期内的利用目的，而至2016年8月21日，古玩城公司后期兴建的临时建筑群亦已全部超过允许使用期限。古玩城公司的投入均依法实现了其预期利用价值，并无损失可言。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款规定，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。古玩城临时建筑群使用期限已经届满，未经批准延期不得继续使用，创熙深圳分公司也明确不利用、要求拆除，故古玩城公司兴建物业亦并未使创熙深圳分公司获益。由上，创熙深圳分公司既未导致古玩城公司合法利益受损，亦没有从其兴建物业中收益，从诚实守信公平履约的角度，创熙深圳分公司也无需对古玩城公司兴建物业予以补偿。 综上所述，创熙深圳分公司诉请古玩城公司返还租赁土地及占用土地并支付占有使用费，具有事实和法律依据，古玩城公司依法应及时返还土地，并按照本院核算标准支付占有使用费。古玩城公司反诉请求创熙深圳分公司、创熙公司对其兴建物业予以补偿，理据不足，本院不予支持，其为此提出的工程造价鉴定申请已无必要，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、深圳市古玩城文物监管物品有限公司应于本判决生效之日起三十日内向广州创熙物业管理有限公司深圳分公司返还双方之间2101、2103号《租赁合同》约定的租赁土地； 二、深圳市古玩城文物监管物品有限公司应于本判决生效之日起三十日内向广州创熙物业管理有限公司深圳分公司返还其占用的租赁合同范围外的1745平方米土地（以Ｈ123-××7宗地红线范围为限）； 三、深圳市古玩城文物监管物品有限公司应于本判决生效之日起三十日内向广州创熙物业管理有限公司深圳分公司支付土地占有使用费（租赁合同范围内土地占有使用费按251843元/月，自2015年10月28日起计至本判决确定的搬离之日止；1745平方米合同外土地，截止2014年12月31日止的占用费共计821897.19元，之后的占用费按10402.96元/月，自2015年1月1日起计至本判决确定的搬离之日止）； 四、驳回广州创熙物业管理有限公司深圳分公司其他诉讼请求； 五、驳回深圳市古玩城文物监管物品有限公司全部反诉请求。 案件受理费人民币51494元及财产保全费5000元，由广州创熙物业管理有限公司深圳分公司负担16948.20元，深圳市古玩城文物监管物品有限公司负担39545.80元；反诉受理费415900元，由深圳市古玩城文物监管物品有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审判长 唐 毅 审判员 曹 静 审判员 蔡妍婷 二〇二〇年三月十六日 书记员 龙灵美 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。