上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初5569号原告：上海星雨置业(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：曹腾，该公司经理。委托诉讼代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。被告：赵蕾，女，1978年8月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：韩莹莹，女，1983年12月19日出生，汉族，住上海市虹口区。上列二被告的共同委托诉讼代理人：周育青，上海市广海律师事务所律师。第三人：吕文达，男，1968年11月1日出生，汉族，住上海市宝山区海滨三村XXX号XXX室。原告上海星雨置业(集团)有限公司与被告赵蕾、韩莹莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日追加吕文达作为第三人参加诉讼，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告上海星雨置业(集团)有限公司的委托诉讼代理人尹涛，被告赵蕾、韩莹莹的共同委托诉讼代理人周育青，第三人吕文达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海星雨置业(集团)有限公司(以下简称星雨置业公司)向本院提出诉讼请求：1、要求赵蕾、韩莹莹配合星雨置业公司将“上海墅兰实业有限公司”营业执照转让给星雨置业公司或者将“上海墅兰实业有限公司”的注册地从上海市国和路XXX弄XXX号(1-3层)迁出；2、要求赵蕾、韩莹莹赔偿星雨置业公司损失935,000元(包括水电设备更换费用75,000元、消防设备维修费用300,000元、外墙漏水及水管更换费用60,000元、2018年9月20日至2019年3月19日的租金损失500,000元。事实和理由：2018年6月16日，星雨置业公司与赵蕾、韩莹莹签订《商铺租赁合同》，星雨置业公司向赵蕾、韩莹莹承租上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号(1-3层)店铺(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年6月20日至2028年6月19日。星雨置业公司按约支付押金和租金，但赵蕾、韩莹莹交付的房屋不符合房屋正常使用目的，水管、消防和电力设施均无法正常使用，赵蕾、韩莹莹未配合星雨置业公司办理工商登记事宜，故赵蕾、韩莹莹应向星雨置业公司赔偿损失。赵蕾、韩莹莹共同辩称，营业执照的转让、注册地址迁移与房屋租赁合同无关。赵蕾、韩莹莹没有配合星雨置业公司转租办理相关手续的义务。双方签订租赁合同时，星雨置业公司明确由其自行经营，仅转租其不能使用部分，而不是将系争房屋全部转租。星雨置业公司对系争房屋处注册有营业执照以及经营范围，是知情的。赵蕾、韩莹莹可将营业执照免费转让给星雨置业公司使用，但星雨置业公司未就此与赵蕾、韩莹莹协商过，目前情况下也不适宜转让。双方于2018年6月17日交接房屋，星雨置业公司未对房屋状况提出异议，房屋已开通水电。星雨置业公司收到房屋后，进行消防施工，亦可见房屋是开通水电的。星雨置业公司未向赵蕾、韩莹莹或物业公司报修，且水电扩容是星雨置业公司自身的行为，与赵蕾、韩莹莹无关。吕文达辩称：吕文达系签订合同时的中介，因是上海人，赵蕾、韩莹莹要求吕文达在合同上签名予以见证。签订合同时，双方明确由赵蕾、韩莹莹协助星雨置业公司办理营业执照，提供相应的材料，后无法办出营业执照。星雨置业公司的诉讼请求合情合理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号店铺(1-3层)，建筑面积1101.53平方米，权利人为袁海萍。2018年4月20日，袁海萍向赵蕾出具委托书，委托赵蕾全权处理国和路XXX弄XXX号商铺租赁事宜，包括办理相关手续，如营业执照等并收取租金，商铺具体信息详见房产证复印件。2018年6月12日，上海墅兰实业有限公司成立，注册地为上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号(1-3层)，法定代表人为周月兰，经营范围为食品、日用百货的销售，烟草专卖零售，旅馆，物业管理，健身服务，美容美发【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。2018年6月16日，赵蕾、韩莹莹(出租方、签约甲方)与上海星雨置业有限公司、吕文达(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》，约定赵蕾、韩莹莹向上海星雨置业有限公司出租上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号店铺，租赁期限自2018年6月20日至2028年6月19日，免租期为2018年6月20日至2018年9月19日，2018年6月20日至2022年6月19日期间的押金为83,333元，2018年6月20日至2019年6月19日期间的租金为每年750,000元，2019年6月20日至2022年6月19日的租金为每年1,000,000元，乙方先支付后用，每半年支付一次，提前一个月支付下期租金。双方签约当日，乙方即支付2018年6月20日至2019年3月19日的租金以及一个月押金共计583,333元。乙方所开设业态必须经过甲方书面认可，甲方对于目前正在办理的营业执照继续办理，并将“企业设立申请表”复印件附给乙方，以证明经营范围等信息，日后双方再对营业执照转让事项进行友好协商，乙方无需自行办理营业执照，对于超出甲方提供的营业执照中所列经营范围的，需乙方自行办理增项事宜。乙方在租赁期间内，转租必须向甲方提出书面申请，经甲方同意方可。甲方提供乙方按开发商配备的用电量及用水量，如乙方用电量及用水量不足，则由乙方自行向国家有关部门申请扩容，所需费用由乙方承担。内部装修和门店的装潢必须得到政府有关部门及小区物业公司的书面许可，方可动工，费用由乙方承担。甲方协助乙方提供有关材料，办理有关手续。本合同终止(含自然终止和协商终止)执行时，由乙方拆除原乙方装修的可移动的装潢、装修内容及设备、设施。除此之外，不可移动的装潢、装修内容及设备、设施，如电梯，消防喷淋，烟道等，所有权属甲方，不得任意破坏(上述装潢、装修、设备设施等甲方均不作任何补偿)。同日，上海星雨置业有限公司支付赵蕾押金83,333元和租金500,000元。后赵蕾、韩莹莹向上海星雨置业有限公司交付房屋。2018年6月25日，赵蕾、韩莹莹通过微信向上海星雨置业有限公司工作人员候漭发送“转租同意书”，内容为兹有赵蕾、韩莹莹同意上海星雨置业有限公司、吕文达作为承租方，对于国和路XXX弄XXX号的商铺进行合法转租。经营项目必须符合国家法律法规的现行规定，转租期限不能超过与赵蕾、韩莹莹(出租方)的租赁期限(自2018年6月20日至2028年6月19日)。转租行为不影响上海星雨置业有限公司、吕文达作为主合同承租人的权利、义务和相关经营、安全等责任。2018年9月，上海星雨置业有限公司名称变更为“上海星雨置业(集团)有限公司”。2018年11月12日，星雨置业公司委托律师给赵蕾、韩莹莹发“关于要求你方纠正违约行为的函”，说明出租方交付房屋时，商铺内水电基础设施(配电箱、电表、水表等)缺失，出租方违约行为导致房屋因无基础水电，长达一个月以上无法使用，承租方工程延期，产生损失合计十多万元，并错过黄金招商时期，蒙受了重大经济利益损失，为了商铺能正常使用，承租方重新向电力公司申请恢复安装基础设施。同时，在承租方与出租方多次协商的一个月中，出租方未提供资料给承租方办理门牌分号事宜，未给予任何答复，导致承租方因缺少门牌号无法办理证照，大量客户流失，损失巨大。出租方的行为已违背了租赁合同第七条第4款的约定“甲方协助乙方提供有关材料，办理有关手续”，构成违约。出租方应就承租方的前述损失进行赔偿，并积极配合承租方办理相关手续。要求出租方在收到律师函后3个工作日内签署委托书，并与相关资料一并提供给承租方，如因资料缺少导致门牌分号事宜无法办理造成的一切损失由出租方承担；积极配合承租方办理其他手续事宜；保证不再以任何形式侵害承租方的合法权益。2018年11月18日，赵蕾回函，内容为：一、发函方称甲方交房时未提供基础水电，与事实不符。乙方指派的现场负责人候漭和乙方吕文达曾于6月17日共同与甲方韩莹莹现场交接，数日后又与赵蕾进行水、电交接开通等。综上，均有无利益关系的第三人(如物业公司等)可以证明。之后，乙方在开发商提供的基础水电外，自行进行了电容量的增扩容工程。候漭于10月12日在甲方办公室面洽时，提出由于甲方原因造成其无法正常使用水达5天时间，基础配电的电箱与增扩容工程衔接不当而耽误乙方1个多月时间，故要求甲方减免乙方1个月房租作为补偿。甲方表示希望乙方尽快将损失清单明细及日期等，以书面形式报送甲方。甲方经向第三方(包括但不仅限于物业公司)核证后，情况属实部分，愿减免乙方对应的房租。但时至今日，乙方未提供任何书证。二、关于提供资料委托乙方办理门牌号分号一事，亦非发函方所称甲方未给任何答复。本合同十一/1：甲方非该商铺产权人，仅为受托人。而产权人对赵蕾的授权未包含“分号”事宜。甲方对乙方的委托范围不能超出产权人对甲方的委托；否则，该委托也是无效的。甲方在与产权人做工作后，回应候漭：产权人同意将该商铺69号拆分为69-1、69-2、69-3，甲方随时可以出具该委托书。但乙方要求将该商铺产证地址变更至市光路某号或多号，甲方再次与产权人沟通后遭拒，并如实告知乙方。因考虑到乙方已投入装修等因素，经与吕文达商议，并由吕文达与该商铺实际承租人刘林确认，刘林自愿以其名下或其有处置权的上海房产作为担保，以再次由甲方与产权人协商，努力共同促成产权人同意变更地址事宜。但刘林至今未向甲方提供担保物。关于“分号”、“变更地址”之非合同约定事项，甲方也正在积极配合乙方，绝非发函方函告之“违约”。2019年2月20日，星雨置业公司委托律师向赵蕾发“关于要求你方纠正违约行为的函”，告知出租方存在包括但不限于以下违约行为：1、不配合承租方或其转租的租户办理工商登记手续，不能提供与上述登记有关的应属于出租方或房屋产权人提供的文件及/或信息；2、商铺水管无法正常使用，承租方自行投入人力、物力，完成水管排查和维修工作；3、商铺没有消防水，导致承租方无法办理消防手续，转租商户也无法办理二次消防；4、商铺无电箱、电柜，承租方自行投入人力、物力，重新安装电箱、电柜；5、房屋老化，外墙无法正常使用，承租方自行投入人力、物力，重新装修外墙。要求出租方纠正全部违约行为，在出租方纠正违约行为后，承租方依据合同约定支付下一期房租。2019年2月21日，赵蕾收到上述律师函。2019年2月20日，赵蕾、韩莹莹向星雨置业公司、吕文达发送催告函，告知承租方应于2月19日支付下期租金，明确给予承租方一定的付款宽限期至3月15日，并免除承租方在此宽限期内应付的利息和违约金，如承租方在宽限期内仍不履行付款义务，出租方将根据合同行使权利。星雨置业公司称未收到上述函件。2019年2月28日，赵蕾、韩莹莹委托律师发函给星雨置业公司的律师，要求承租方在2019年3月20日之前全额付清下一期租金。星雨置业公司确认于2019年3月1日收到该律师函。2019年4月12日，星雨置业公司支付赵蕾租金500,000元。审理中，星雨置业公司提供上海星雨置业有限公司与案外人王某某签订的《消防维修工程合同》及24,000元的转账凭证，工程名称为上海星雨置业有限公司市光路项目消防工程，工程地点为上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号，工程内容和范围为消防水喷淋、自动报警、消火栓等消防设备设施维修改造，工期预计自2018年7月12日起至2018年10月9日止，合同总价为300,000元。上海星雨置业有限公司与案外人徐某某签订的《装修装饰工程合同》、70,000元的转账凭证和管道维修工程进度计划表、外墙维修施工进度计划表，工程名称为市光路外立面防水修复，工程地点为上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号，总价为60,000元，工期自2018年10月1日起至2018年10月21日(雨天顺延)。上海星雨置业有限公司与案外人上海奉毅电力设备安装有限公司的《工程合同》及2018年7月10日转账37,500元、2018年9月10日转账37,500元的转账凭证，工程名称为国和路XXX弄XXX号用户配电设备恢复工程，工程地点为国和路XXX弄XXX号，工程承包范围为用户配电设备恢复，不含用户出线，工程总价为75,000元。星雨置业公司提供国和路XXX弄XXX号1楼12月的电费账单，证明2018年10月之前电表读数为0；提供市北供电公司装表工作单，工作事项为低压非居民增容；提供上海城投水务(集团)有限公司的水费账单，证明2018年10月水表读数为0。审理中，星雨置业公司与赵蕾、韩莹莹均明确不要求解除合同。星雨置业公司陈述，系争房屋三层已分别出租给三户，并提供与案外人上海众缘投资咨询有限公司的《房屋租赁合同》(签订时间2018年11月1日)、《补充协议》(签订时间2018年12月5日)，与董嘉俊签订的《房屋租赁合同》(签订时间2019年4月12日)和董嘉俊出具的承诺书(出具时间2019年4月25日)，证明星雨置业公司承诺次承租人自办理出营业执照之日起支付租金。赵蕾、韩莹莹对上述证据不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。星雨置业公司主张赵蕾、韩莹莹交付的房屋水、电、消防设施和外墙无法正常使用，赵蕾、韩莹莹未配合星雨置业公司办理工商登记事宜，系争房屋无法正常使用，要求赵蕾、韩莹莹赔偿星雨置业公司水电设备更换费用、消防设备维修费用、外墙漏水及水管更换费用和租金损失。赵蕾、韩莹莹辩称星雨置业公司上述施工系为转租房屋所进行的改造，并非房屋质量问题。对此，本院认为星雨置业公司承租房屋前已对房屋进行实地查看，对房屋状况应已充分了解，但在签约前和房屋交付时均未对房屋状况提出异议，也未提供充分证据证明曾通知出租方或者物业公司维修，星雨置业公司主张房屋设备无法正常使用、外墙漏水影响使用，本院不予采信。赵蕾、韩莹莹在签约时已告知星雨置业公司系争房屋处在办理营业执照。星雨置业公司明知该情况，仅约定就营业执照转让事项进行协商，即签订租赁合同。星雨置业公司作为经营主体，应对其营业风险进行充分考虑后订立合同。而星雨置业公司随后要求出租方提供资料办理门牌分号，但双方对此并无约定。故星雨置业公司以房屋处注册有营业执照，无法正常使用房屋为由主张损失，本院不予支持。星雨置业公司要求赵蕾、韩莹莹转让或迁移登记在系争房屋内的营业执照，租赁合同仅约定双方就营业执照转让事项进行协商，且该诉请不属于法院受理范围，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回上海星雨置业(集团)有限公司的诉讼请求。案件受理费6,575元，由上海星雨置业(集团)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梅松松二〇一九年六月二十日书记员  饶 馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。