上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初9408号原告：刘兆东，男，1967年8月16日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：蒋德华，女，1967年8月29日出生，汉族，住上海市闵行区。二原告共同委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：姚振华，男，1984年8月18日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：薛传英，女，1951年12月25日出生，汉族，住上海市闵行区。原告刘兆东、蒋德华与被告姚振华、薛传英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年9月4日公开开庭予以审理。原告刘兆东、蒋德华及其委托代理人唐艳到庭参加诉讼。被告姚振华、薛传英经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘兆东、蒋德华向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告垫付的2017年1月至2019年2月物业管理费人民币(币种下同)1,211.60元、2017年1月至2017年9月有线数字电视费207元,合计1,418.60元；2.判令被告支付原告违约金112,200元(从2017年8月1日起计算至2019年2月12日止,每日按200元计算)；3.判令被告按约向原告支付逾期未迁出户口的赔偿金5万元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月18日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》以及《上海市房地产买卖合同之补充协议》，约定被告将其位于上海市闵行区航华一村一街坊136号401室出售给原告，约定房屋总价为268万元，被告应于2017年7月31日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，如被告未按合同约定期限内将上述房屋交付原告应向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。同时，《补充协议》约定，被告收到银行贷款后4个月内迁出房屋内所有户口，户口迁出之日原告支付20万元尾款，如逾期未迁出，20万尾款作为赔偿金赔偿给原告。合同签订后，原告按约定支付了175万元房款后，被告即无法取得联系，无法办理过户等相关手续，无奈原告只得诉至上海市闵行区人民法院，原告在诉讼过程中将剩余93万元房款交付至法院代管款账户，直至2019年2月12日原告才取得房产证并入住上述房屋。另根据合同约定，上述房屋的物业管理费、水、电、煤电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由被告承担。但被告至今未支付上述费用，原告已为其垫付该费用，故被告应当予以返还。故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉请。被告姚振华、薛传英未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，2017年3月18日，原告刘兆东、蒋德华(买受人、签约乙方)与被告姚振华、薛传英(卖售人、签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲乙双方通过上海尊宝房地产经纪有限公司第一分公司居间介绍，乙方受让甲方位于航华一村一街坊136号401室的房屋，建筑面积58.21平方米，转让价款220万元。双方确认，在2017年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于2017年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲方未按合同约定的期限内将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。如逾期超过20日甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同。若乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方须承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿款。合同附件三(付款协议)还约定：甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后2017年3月27日，乙方支付甲方房价款110万元。乙方在交易过户前，支付甲方房价款9万元，乙方向银行贷款100万元。由乙方贷款银行直接放款到甲方账户，如贷款不足在交易过户当日以现金补足。乙方在交房当日支付甲方尾款1万元。合同附件四(物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付)约定：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。房地产买卖合同签订当日，原、被告双方另签订《之补充协议》，约定如下：一、甲方出售该房屋的实际到手价格为268万元，交易中所有产生的税费均有乙方承担；二、双方同意将《上海市房地产买卖合同》中的合同价定为220万元；三、付款方式：①、乙方于2017年3月27日支付45万元(含已付定金5万元)注：由于乙方银行贷款需要，乙方转账给甲方110万元，甲方返还给乙方70万元，此款转出到杨某某账户。②、乙方于交易过户前支付102万元，此笔款项由乙方陪同甲方共同注销甲方已存在的抵押登记。③、乙方向银行贷款100万元，由乙方的贷款银行支付于甲方，贷款余额不足部分过户当日现金补足，放款期限以贷款银行规定为准。④、乙方于交房当日支付甲方1万元。⑤、乙方于甲方户口迁出当日支付甲方20万元。四、乙方同意甲方收到乙方银行贷款后4个月内迁出此房屋内所有户口，未迁出户口之前甲方同意预留尾款20万元作为户口押金并承诺若逾期未迁出，此押金作为赔偿金赔偿给乙方。五、甲方承诺此物业已经满2年，本次交易的所有税、费由全部乙方承担(包含甲方应缴纳的税、费)。本补充协议中条款与买卖合同条款有冲突的，以补充协议条款为准。上述房地产买卖合同及补充协议签订后，原告刘兆东、蒋德华于2017年3月27日支付了购房款45万元(含定金5万元)，2017年5月11日通过案外人杨某某向被告姚振华支付了购房款130万元。然被告收到上述款项后，即与原告失去联系。原告遂起诉至本院，请求判令被告姚振华、薛传英继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助原告将上海市闵行区航华一村一街坊136号401室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下。本院审理过程中，追加中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称中行徐汇支行)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业担保公司)作为第三人参与诉讼。该案审理过程中，原告将剩余房款93万于2018年7月16日支付至本院代管款账户内。此后本院于2018年7月20日作出(2017)沪0112民初14839号民事判决，本院认为，原告刘兆东、蒋德华与被告姚振华、薛传英签订的房地产买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，其中双方就转让价格的合同约定明显低于实际成交价格，系为规避税费，违反法律规定，应属无效，但该转让价格条款的无效，不影响房地产买卖合同及补充协议中其他合同条款的效力，双方仍应当按照真实的交易价格268万元进行交易。根据房地产买卖合同和补充协议的约定，被告姚振华、薛传英应于2017年6月30日前配合原告办理转让过户手续，并在此之前注销房地产上原设有的抵押权。然而，被告在收到原告依约支付的房款后，未能及时涤除抵押，且下落不明，致使双方无法按约完成过户登记，显然已构成严重违约。被告理应清偿贷款，涤除系争房屋上的抵押登记后配合原告办理过户手续，并按照房地产买卖合同的约定(双方于2017年7月31日前交接房屋)，将系争房屋交付原告。综上所述，原告要求继续履行双方签订的房地产买卖合同，由被告涤除抵押后配合办理过户登记，并交付房屋，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。关于原告主张根据合同约定预留尾款20万元待被告户籍迁出系争房屋后再支付被告的意见，符合补充协议约定的“甲方收到乙方银行贷款后4个月内迁出此房屋内所有(户)口，未迁出户口之前甲方同意预留尾款人民币20万元作为户口押金并承诺若逾期未迁出，此押金作为赔偿金赔偿给乙方”，故亦应予支持。故本院判令：一、原告刘兆东、蒋德华与被告姚振华、薛传英就上海市闵行区航华一村一街坊136号401室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以268万元的价格继续履行；二、原告刘兆东、蒋德华于本判决生效后十日内向被告姚振华、薛传英支付购房款73万元，于被告姚振华、薛传英迁出上海市闵行区航华一村一街坊136号401室房屋内原有户口后三日内向被告姚振华、薛传英支付购房款20万元；三、被告姚振华、薛传英于本判决生效后七日内办理上海市闵行区航华一村一街坊136号401室房屋上抵押权人为第三人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行、上海市住房置业担保有限公司的抵押登记涤除手续；四、被告姚振华、薛传英于收到原告刘兆东、蒋德华支付的购房款73万元当日，配合原告刘兆东、蒋德华办理将上海市闵行区航华一村一街坊136号401室房屋的产权过户登记至原告刘兆东、蒋德华名下的手续，交易产生的相关税费由原告刘兆东、蒋德华负担；五、被告姚振华、薛传英于本判决生效后七日内将上海市闵行区航华一村一街坊136号401室房屋交付原告刘兆东、蒋德华。该案生效后，原告向本院申请强制执行，系争房屋于2019年2月12日过户登记至原告名下，原告于次日取得系争房屋并予以入住。另查明，原告于2019年2月14日支付了系争房屋自2017年1月至2019年2月的物业管理费1,211.60元(每月46.60元)；原告于2019年2月24日支付了系争房屋自2017年1月1日至2017年6月30日止的有线数字电视费138元及自2017年7月1日起至2017年9月30日止的有线数字电视费69元。被告姚振华、薛传英的户籍现仍未从系争房屋内迁出。上述事实，由原告提交的《上海市房地产买卖合同》、《之补充协议》、(2017)沪0112民初14839号民事判决书、代管款收据、物业费收据及付款凭证、有线电视数字费收据及付款凭证、户籍信息等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告刘兆东、蒋德华与被告姚振华、薛传英签订的房地产买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，其中双方就转让价格的合同约定明显低于实际成交价格，系为规避税费，违反法律规定，应属无效，但该转让价格条款的无效，不影响房地产买卖合同及补充协议中其他合同条款的效力，双方仍应当按照真实的交易价格268万元进行交易。根据房地产买卖合同和补充协议的约定，被告应于2017年6月30日前配合原告办理系争房屋之过户手续，并在此之前注销房地产上原设有的抵押权。同时，依据房地产买卖合同及补充协议之约定，被告应于2017年7月31日前向原告交付系争房屋，实际履行过程中，被告也未能按约交付系争房屋，直至(2017)沪0112民初14839号判决生效后，原告申请强制执行后，系争房屋于2019年2月12日过户至原告名下，原告并于2019年2月13日实际取得了系争房屋。现被告在收到原告依约支付的房款后，未能及时涤除抵押，且下落不明，致使双方无法按约完成过户登记也未能按约交付系争房屋，显然已构成严重违约。又因被告的违约行为，原告在外另行租赁房屋，产生了较大的损失，原告依据双方合同约定要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。又合同约定的违约金标准系每日按已付款的万分之五计算，原告自愿降低至每日200元，于法不悖，本院予以支持，故被告应向原告支付自2017年8月1日起至2019年2月12日止的逾期交付房屋违约金112,200元。关于原告主张的逾期迁出户口赔偿金(即逾期迁出户口违约金)，本院认为，依据之补充协议》之约定：“乙方同意甲方收到乙方银行贷款后4个月内迁出此房屋内所有户口，未迁出户口之前甲方同意预留尾款20万元作为户口押金并承诺若逾期未迁出，此押金作为赔偿金赔偿给乙方”。现在实际履行过程中，在被告下落不明的情况下，无法配合原告办理抵押贷款手续，而原告已将房款93万元全部支付至本院代管款账户内，已履行其全部付款义务，被告应于2018年11月16日前迁出原有户口。但被告至今未能履行户口迁离之义务，已属违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。至于违约金数额，原告根据自己损失，自愿降低至5万元，于法不悖，本院予以支持。关于原告主张被告返还代为垫付的2017年1月至2019年2月物业管理费1,211.60元、2017年1月至2017年9月有线数字电视费207元，本院认为，依据双方房地产买卖合同附件四之约定：“物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担”，系争房屋于2019年2月13日予以转移占有，在此之前的相应费用应由被告负担。现原告代为予以支付，被告应向原告返还垫付的2017年1月至2019年2月12日的物业管理费1,184.97元及2017年1月至2017年9月有线数字电视费207元。综上，被告姚振华、薛传英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚振华、薛传英于本判决生效之日起十五日内向原告刘兆东、蒋德华返还物业管理费1,184.97元及有线数字电视费207元；二、被告姚振华、薛传英于本判决生效之日起十五日内向原告刘兆东、蒋德华支付逾期交付房屋违约金112,200元；三、被告姚振华、薛传英于本判决生效之日起十五日内向原告刘兆东、蒋德华支付逾期迁出户口违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,004.28元，财产保全费2,088.09元，二项合计8,092.37元，由被告姚振华、薛传英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪审 判 员  张 莉人民陪审员  石定伟二〇一九年九月十八日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。