贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2809号原告：罗修华，男，汉族，1982年5月7日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：林倩，女，汉族，1983年4月29日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：罗修华（特别授权代理），系原告林倩之夫，被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐瑶（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15201201610975662。委托诉讼代理人：潘虹（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。原告罗修华、林倩与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗修华（亦为原告林倩之委托诉讼代理人），被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人徐瑶、潘虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗修华、林倩向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理位于号商品房的不动产权证书；二、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告购房总价款746,199.00元为基数，按日万分之二从2017年1月29日起计算至被告为原告办理涉案商品房的不动产权证书并交付给原告之日止（暂计算至2019年3月1日共113,422.24元）；三、判令被告支付原告逾期建设完成配套设施的违约金，该违约金的计算方式为：幼儿园和会所以每个5元/日的标准从2017年7月15日起计算至建设完成之日止，购物中心以5元/日的标准从2016年7月15日起计算至实际建设完成之日止（以上暂计算至2019年3月1日共10,225.00元）；四、本案的诉讼费用由被告负担。庭审时，原告明确放弃第一项诉请，表示待被告具备办证条件后与被告协商，协商不成再向法院提起诉讼。事实及理由：2015年5月16日，原告与被告毕节吉隆房地产开发有限公司签订编号为“20152485”的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于郡××号商品房，该商品总价款为746,199.00元。合同签订后，原告已通过首付和向银行按揭贷款的方式付清全部房款，但被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项的约定为原告办理涉案商品房的不动产权证书，亦未按《商品房买卖合同》第四章第十二条第（三）项约定的时间建设完成幼儿园、会所和购物中心。原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，现被告迟延履行合同义务的行为已严重损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼，望判如诉。被告碧桂园房开公司辩称：对于逾期办证的问题，根据合同二十二条约定，买受人向出卖人签署了委托办权属登记协议书后出卖人才履行办证义务，因出卖人未与买受人签订委托协议，不存在出卖人违约。关于交付有关办证文书的请求，因对有关办证文书约定不明确，出于出卖人履行不能，双方应当重新进行约定。被告不存在违约。对于未按规定修建商业设施和购物中心的请求，因双方之间的协议约定被告未按约定交付日建设完毕的才承担违约责任，但合同十二条仅约定了商业配套设施的竣工时间，没有约定交付时间，故被告不承担该项违约责任。本院经审理查明：2015年5月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20152485），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于郡××）；建筑面积146.55平方米，套内建筑面积124.85平方米，该商品房总价款为746,199.00元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款226,199.00元，余款520,000.00元以银行按揭支付。商业配设施有幼儿园、学校、会所，幼儿园、会所于2017年7月15日前竣工；购物中心于2016年7月15日前竣工；以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理，（3）出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾一天，出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方未约定处理方式。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了746,199.00元的购房款。被告已将涉案商品房交付给原告，但商业配套设施（幼儿园、会所、购物中心）至今未建设完成，被告亦未按照合同的约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告开发建设的涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证及结婚证复印件、贷款账户查询登记表，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、商品房买卖合同、竣工验收备案表、房屋记载表、预告登记表。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应在2016年7月15日前及2017年7月15日前建设完成购物中心、幼儿园及会所，并于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期建设完成商业配套设施的违约金及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。对于逾期建设完成商业配套设施的违约金，按合同约定，被告应于2016年7月15日前建设完成购物中心；应于2017年7月15日前建设完成幼儿园及会所，但被告未在约定的时间履行上述义务。《商品房买卖合同》约定：“以上设施如果在约定期限内未竣工，……出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾一天，出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。”但被告逾期后未与原告约定上述商业配套设施的交付日，且上述商业配套设施至今未建设完成。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”原告于2019年3月7日提起诉讼，要求被告支付逾期建设完成商业配套设施的违约金，距合同约定的购物中心竣工时间已有二年七个月，距合同约定的幼儿园及会所的竣工时间已有一年七个月，应当视为原告已给被告必要的准备时间。故对逾期建设完成商业配套设施的违约金，应从原告主张之日即2019年3月7日开始计算，因合同中约定的商业配套设施有三项，每一项每逾期一天，被告应向原告支付5.00元的违约金，则违约金的计算标准为每日15.00元，截止时间为被告建设完成上述商业配套设施之日止。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告合同中仅约定了约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任，被告超过180日以后未交付办理商品房转移登记的有关文书的，原被告双方未约定违约金的计算标准。而至今被告尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，根据上述法律的规定，违约金的计算方式可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从约定日期之次日即2017年1月30日起计算。关于违约金的截止时间，因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗修华、林倩支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以746,199.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗修华、林倩支付逾期建设完成商业配套设施的违约金，该违约金的计算方式为：按每日15元的标准，从2019年3月7日计算至商业配套设施建设完成之日止；三、驳回原告罗修华、林倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,386.00元（已减半收取），诉讼保全费1,270.00元，合计2,656.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年五月二十五日书记员  高立