安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0111民初11958号 原告：合肥顺昌物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路琥珀山庄东村288幢，统一社会信用代码9134010014916453X0。 法定代表人：钟建成，总经理。 委托诉讼代理人：黄显发，安徽星阑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨天祥，安徽星阑律师事务所律师。 被告：王平，男，1963年5月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告合肥顺昌物业管理有限公司诉被告王平物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥顺昌物业管理有限公司（以下简称顺昌物业公司）的委托诉讼代理人黄显发、被告王平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺昌物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2015年6月29日至2018年6月30日期间的物业服务费4713元、2015年7月1日至2018年6月30日期间的违约金7690元，合计12403元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系琥珀新天地东苑10栋2单元103室的业主，该房屋的建筑面积为98.71平方米。合肥城建发展股份有限公司于2013年10月29日在琥珀新天地项目现场与被告办理了案涉房屋的交接手续。 2013年10月29日，原、被告双方签订了《琥珀新天地前期物业服务协议》约定：前期服务期限自2013年10月29日至2016年6月1日，若业主委员会在合同期满后尚未成立，经甲乙双方同意，合同可顺延；前期物业服务收费为高层、小高层每月每平方米1.32元；物业管理费实行预交支付，乙方缴纳物业管理费周期为每一年预交一次，每次缴纳费用时间为该年第一个月的上旬；乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每月千分之二支付违约金。此外双方还就前期物业服务内容、双方的权利义务、物业的使用与维护、物业维修经费等事宜进行了约定。 2016年6月7日，合肥琥珀新天地小区业主委员会与原告签订了《琥珀新天地小区物业管理服务合同》，约定：合同有效期19个月，自2016年6月1日起至2017年12月31日止；物业服务费为小高层住宅每月每平方米1.32元，一般按半年为缴纳周期，业主应在每个缴纳周期首月15日前履行交纳义务，业主或物业使用人如不按时缴纳物业费，物业公司有权通过诉讼追缴物业费，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。期间，琥珀新天地小区业主委员会任期届满，迄今为止，尚未选举产生新一届的业主委员会。服务期限届满后，为了切实保障广大业主的合法权益，继续享受物业服务，于是合肥市包河区常青街道仰光社区居民委员会代表业主与原告签订了《琥珀新天地小区物业管理服务合同》，约定：合同有效期一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；物业服务费为小高层住宅每月每平方米1.32元，一般按半年未缴纳周期，业主应在每个缴纳周期首月15日前履行交纳义务。上述合同签订后，原告依约为被告提供了优质、规范的物业管理服务，但被告自2015年6月29日起至今无故拖欠物业服务费。期间，原告的工作人员曾多次上门、在小区公告栏张贴通知、在被告门口张贴催费通知单以及打电话等方式向被告催要物业服务费，均无效果，致使原告的物业管理工作受到严重影响。 王平辩称：一、对原告与本小区第一任业委会签订的合同有异议；二、原被告签订《琥珀新天地前期物业服务协议》约定，前期服务期限可顺延，但我方没有同意顺延，也不是必须顺延，因此原告就2016年6月1日以后物业费和违约金请求不合理；三、原告提供合同的第五页第六章第二段明确提到“满意度达到60%以上则续签一年”，2018年1月原告找仰光社区代签其与业主间自2018年1月1日至2018年12月31日的服务合同，本人要求原告提供业主满意度超过60%的证据；这份续签合同无甲方代表签字标注“按2017年物业管理合同执行”，不知执行哪个合同；四、对物业公司称提供优质、规范的物业管理服务有异议。 经审理查明：顺昌物业公司成立于1995年12月12日，经营期限为长期，经营范围为：房屋租赁、住宅及非住宅小区物业管理、水电安装，绿化工程及绿化养护。被告王平系琥珀新天地东苑小区10栋2单元103室（建筑面积为98.71㎡）的业主，自2013年10月29日从开发商处接手，当日王平（乙方）与顺昌物业公司（甲方）签订《琥珀新天地前期物业服务协议》，约定：顺昌物业公司对包括乙方在内的琥珀新天地小区提供前期物业管理服务，合同期限自2013年10月29日至2016年6月1日，若业主委员会在合同期满后尚未成立，经甲乙双方同意，合同可顺延。合同对物业基本情况、前期物业服务内容、服务期限、双方权利义务、服务费用及违约责任等进行了约定。合同第五章主要约定：服务收费采用包干制方式……高层、小高层为1.32元/㎡/月；物业管理费实行预交制度，每壹年预交一次，每年第一月的上旬。第八章主要约定，逾期支付前期物业服务费的，按应付金额每日2‰交纳违约金；甲方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。 2016年6月，合肥琥珀新天地小区业主委员会与顺昌物业公司签订《琥珀新天地物业服务合同》，期限自2016年6月1日至2017年12月31日止，合同第五章主要约定，逾期缴纳物业费的违约金从逾期之日起按每日3‰收取，其余约定与前期物业服务协议基本一致。 2018年1月3日，包河区常青街道仰光社居委与顺昌物业公司签订《琥珀新天地物业服务合同》,期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，内容与2016年6月签订的合同内容一致。 审理中，顺昌物业公司陈述其自2011年11月29日进驻琥珀新天地小区，先后签订上述三份物业服务合同，依约在该小区从事物业服务工作，王平自2015年6月29日起未再交纳物业服务费，期间，合肥顺昌物业管理有限公司曾上门和张贴催费通知单催收。 另，顺昌物业公司提供物价部门核发的登记证，其合同约定的收费标准符合规定，王平对收费标准和其房产的建筑面积均无异议，但不认可业主委员会和包河区常青街道仰光社居委与顺昌物业公司签订的后两份物业服务合同；其提供了拍摄的167张照片，称物业公司并未依约履行优质服务，小区商铺8-102室开设“三亩地”饭店，给小区业主带来了不利影响，物业公司不予干涉等为由，拒不支付物业费。顺昌物业公司辩称王平提交照片无法显示拍摄时间和地点，对此不予认可，并提交其物业服务人员在小区内提供服务的照片及其为“三亩地”饭店油烟问题向仰光社居委反映，请求协调的函，称其已经依约履行服务并就“三亩地”饭店经营产生的问题向有关部门反映。 以上事实，有原告提交的营业执照、《琥珀新天地前期物业服务协议》、《琥珀新天地物业服务合同》、房屋交接确认单、服务价格登记证、催费通知单，被告提交的照片等证据材料及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：顺昌物业公司进驻琥珀新天地小区提供物业管理服务是基于其与王平、琥珀新天地业主委员会及包河区常青街道仰光社居委先后签订的物业服务合同，案涉三份合同均对物业管理服务内容与质量、服务费用、违约责任等事项作了约定，体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括被告王平在内的全体业主均具有约束力。 由于物业服务的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在一些不足，但并不当然的成为业主拒缴物业费的依据；另外，本案中，根据物业服务合同的约定，物业公司管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，业主可以向物业公司提出限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，业主可要求物业公司承担相应的法律责任，王平以物业公司未提供优质服务为由拒缴物业费并无合同依据；再者，拒缴物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。原告顺昌物业公司为琥珀新天地小区提供了物业管理服务，王平作为该小区业主，事实上也享受了物业公司提供的物业管理服务，理应支付物业费用，其逾期未付显属违约。 经本院核算，截至2018年6月30日，王平拖欠顺昌物业公司物业费合计4700元；王平未履行合同约定的支付物业费的义务，理应承担违约责任，《前期物业服务协议》和《物业服务合同》对于物业费的具体缴费时间、违约计算方式虽有明确约定，但违约金按日3‰的标准计算过高，本院予以核减，酌定以每期应付金额为基数分别自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告王平于本判决生效之日起十日内支付原告合肥顺昌物业管理有限公司物业管理费4700元以及违约金（以每期应付金额为基数分别自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止）； 二、驳回原告合肥顺昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110元，减半收取为55元，由被告王平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  于圣云 二〇一九年二月二十六日 书记员  李林霞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。