天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初14209号原告：黄希波，男，1976年11月1日出生，汉族，住天津市武清区。原告：宋增鑫，女，1978年12月19日出生，汉族，住天津市武清区。上述二原告委托诉讼代理人：宋建东，天津世杰律师事务所律师。被告：崔桂明，男，1964年8月10日出生，汉族，住天津市武清区。被告：吴广玲，女，1963年10月17日出生，汉族，住址同上。上述二被告委托诉讼代理人：单中卫，天津翠亨律师事务所律师。被告：苏建会，女，1965年11月12日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张凤山，天津津北斗律师事务所律师。原告黄希波、原告宋增鑫与被告崔建明、被告吴广玲、被告苏建会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄希波、原告宋增鑫及二原告共同委托的诉讼代理人宋建东、被告崔桂明、被告吴广玲共同委托的诉讼代理人单中卫、被告苏建会及其委托诉讼代理人张凤山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄希波、宋增鑫向本院提出诉讼请求：1.判令苏建会返还其购房款352300元、定金20000元；2.判令崔桂明、吴广玲、苏建会赔偿其房屋差价损失600000元；3.判令崔桂明、吴广玲、苏建会赔偿其房屋装修损失51000元；4.本案诉讼费、保全费、评估费、诉讼保全担保保险费由崔桂明、吴广玲、苏建会负担。事实与理由：2015年11月20日，二原告购买了被告崔桂明、吴广玲所有的位于天津市武清区房屋，房款384000元，已支付372300元。二原告于2016年5月25日装修该房屋，支出装修费51000元。后天津市武清区人民法院作出（2016）津0114民初7429号民事判决书、（2018）津0114民申12号民事裁定书确认因吴广玲、苏建会没有代理权致使房屋买卖合同不成立。现因三被告的过错致使二原告不能取得房屋所有权，给二原告造成重大损失，三被告要承担全部责任。双方就此多次协商未果，故成诉。崔桂明辩称，不同意二原告的诉讼请求，崔桂明与二原告不存在合同关系，并非合同当事人，亦未参与过合同订立，不应承担返还装修款的责任。吴广玲辩称，不同意二原告的诉讼请求。吴广玲与二原告没有签订任何合同，二原告的损失不应由吴广玲承担；二原告装修房屋时，吴广玲曾要求其不要装修，并已报警，但二原告仍继续装修，装修损失应由二原告自行负担；因房屋买卖合同不成立，不同意赔偿房屋差价损失。苏建会辩称，天津市武清区人民法院（2016）津0114民初7429号民事判决书已认定苏建会以吕志鹏名义与吴广玲（代崔建明签字）于2015年7月10日签订的《售房协议书》及苏建会以崔桂明名义与宋增鑫于2015年11月20日签订的《售房协议书》均不成立，既然协议不成立，任何一方从对方收取的财产均应返还，苏建会收取宋增鑫房款后已给付吴广玲，应由吴广玲返还二原告；房屋差价损失的前提是基于受法律保护的合同，若一方违约，涨跌的差价可属于守约方获得的利益，本案涉及的二份《售房协议书》均不成立，二原告诉请的房屋差价损失不成立；二原告作为案涉房屋的买受人，应当了解所购买房屋的权属情况，二原告购买房屋时未核实房主信息，在明知苏建会不是房主的情况下仍对房屋进行装修，由此造成的损失应由二原告自行负担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。黄希波、宋增鑫系夫妻关系，崔桂明、吴广玲系夫妻关系。案涉房屋系还迁房屋，坐落于武清区，在拆迁部门备案有拆迁协议及购房合同。2015年7月10日，苏建会以“吕志鹏”的名义与吴广玲（代崔桂明签字）签订《售房协议书》一份，约定崔桂明将案涉房屋出售给吕志鹏；2015年11月20日，苏建会以崔桂明的名义将案涉房屋以384000元的价格出售给宋增鑫，当日，苏建会收取宋增鑫定金20000元；2015年12月16日，案涉房屋交付二原告，当日，宋增鑫将房款352300元汇入苏建会指定账户。后二原告对房屋进行了装修并入住，但未在拆迁部门办理过拆迁协议及购房合同的更名手续。对于“吕志鹏”是否知道买卖事宜问题，苏建会表示，吕志鹏不知道这事，苏建会与吴广玲签订合同时没有表示自己的身份。对于苏建会与宋增鑫签订协议时是否表明身份问题，苏建会称，其与宋增鑫签订协议的时候表明了自己的身份，但没有陈述过与崔桂明的关系，当时有中介，苏建会就什么也没有说；宋增鑫陈述，签订合同时，苏建会及中介并未陈述过涉案房屋是如何取得的，也没有陈述苏建会与崔桂明的关系，当时苏建会提供了大票、还迁协议、购房合同，都是崔桂明的名字，宋增鑫没有核实权属情况。2016年8月，崔桂明以对上述买卖不知情为由将苏建会、黄希波、吕志鹏、宋增鑫作为被告、吴广玲作为第三人诉至本院，要求确认崔桂明与吕志鹏之间的买卖协议无效；确认宋增鑫作为买受人的合同无效；要求宋增鑫、黄希波返还房屋。本院经审理，于2017年12月19日作出（2016）津0114民初7429号民事判决：一、苏建会以吕志鹏名义与第三人吴广玲（代崔桂明签字）于2015年7月10日签订的《售房协议书》不成立；二、苏建会以崔桂明名义与宋增鑫于2015年11月20日签订的《售房协议书》不成立；三、宋增鑫、黄希波于本判决生效之日起30日内将坐落于武清区房屋一处返还给崔桂明。上述判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。另查明，审理中，二原告申请对案涉房屋价值进行评估，经本院委托天津同章房地产土地资产评估有限公司评估，案涉房屋在2018年1月3日的市场价值为984000元。本院认为，合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失时，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产责任或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。本案中，案涉的二份《售房协议书》经法院判决确认不成立，苏建会应当按照法律规定返还二原告购房款，故对二原告要求苏建会返还购房款372300元的诉讼请求，本院依法予以支持；但仅返还购房款，明显不足以弥补二原告的损失，参照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。自2016年后，武清区房屋价格涨幅较大，涨幅差价作为信赖利益，属于合同履行后可以获得的利益，应当属于损害赔偿范围。审理中，经二原告申请，法院委托天津同章房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋进行评估，经评估，案涉房屋在2018年1月3日的市场价值为984000元，结合宋增鑫与崔桂明（苏建会代签）签订《售房协议书》时约定的房屋价款384000元，本院确认涉案房屋涨幅差价损失为600000元；二原告主张装修损失51000元，因案涉房屋评估节点为2018年1月3日，此时装修已完成，案涉房屋评估价值98.4万元为装修过的房屋价值，故对二原告该项主张，本院不予支持；二原告主张的诉讼保全责任保险费3000元，并非必要支出，本院不予支持；评估费4920元，属合理支出，且提供了合法票据予以佐证，本院依法予以支持。考虑各方当事人的过错程度，本院认为，吴广玲在明知没有取得崔桂明授权的情况下与苏建会（以吕志鹏名义）签订《售房协议书》；苏建会故意隐瞒事实，在未取得吕志鹏授权的情况下代吕志鹏与吴广玲签订《售房协议书》，其后，在未取得崔桂明授权的情况下，以崔桂明名义与宋增鑫签订《售房协议书》，并收取了相应定金及房款；宋增鑫作为完全民事行为能力人，就购房这一重大事项，应当在签订《售房协议书》前核实案涉房屋的权属情况，但却未能尽到审慎义务，最终导致案涉的二份《售房协议书》均被法院判决确认不成立。纵观案涉二份《售房协议书》的签订过程，吴广玲、苏建会、宋增鑫均存在过错，其中吴广玲、苏建会主观过错明显，应就二原告的损失各自承担40%的赔偿责任；宋增鑫未尽合理注意义务，就自身所受损失承担20%的责任；崔桂明未参与案涉《售房协议书》的签订，亦不存在过错，不承担赔偿责任。本案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告苏建会于本判决生效之日起五日内返还原告黄希波、原告宋增鑫购房款372300元；二、原告黄希波、原告宋增鑫的损失房屋差价损失600000元、评估费4920元，合计604920元，由被告吴广玲赔偿241968元（604920元×40%），由被告苏建会赔偿241968元（604920元×40%），此款于本判决生效之日起五日内给付；三、驳回原告黄希波、原告宋增鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6017元，原告申请的财产保全费4637元，合计10654元，由原告黄希波、原告宋增鑫负担1808元，由被告吴广玲负担4423元，由被告苏建会负担4423元。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  井志辉二〇一九年十二月九日书记员  何演霞