河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0305民初2296号原告：杜艳丽，女，1992年10月7日出生，汉族，住甘肃省陇南市武都区。委托诉讼代理人：张可可，河南昌兰律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：朱坤坤，男，1987年9月3日出生，汉族，住河南省嵩县。被告：高小晶，女，1988年2月26日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。二被告共同委托诉讼代理人：袁朝阳，河南乾晋大律师事务所律师；代理权限：特别授权。第三人：程相锋，男，1978年12月26日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。第三人：洛阳邦尼房地产营销策划有限公司，住所地：洛阳市老城区春都东路岳村段60号门面房。法定代表人：田杏晓，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴涛，男，1981年9月26日出生，汉族，住河南省汝南县；代理权限：特别授权。原告杜艳丽诉被告朱坤坤、高小晶、第三人程相锋、洛阳邦尼房地产营销策划有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜艳丽的委托诉讼代理人张可可，被告朱坤坤及其与高小晶的共同委托诉讼代理人袁朝阳、第三人程相锋、洛阳邦尼房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜艳丽向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告、第三人在2019年5月6日签订的洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同合法有效；2、依法解除涉案洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同并判令被告朱坤坤、高小晶、第三人程相锋返还原告购房款20万元；3、依法判令被告朱坤坤、高小晶、第三人程相锋按照合同约定支付原告房屋成交价20%的违约金11万元；四、本案的保全费、诉讼费、律师费等相关费用由被告承担。事实及理由：2017年8月26日，二被告购买了洛阳云峰灿瑞置业有限公司开发的位于洛阳市××路与××路交叉口西北角云峰中心3-A-2203房屋一间，双方签订了商品房买卖合同并经房管部门进行了预售登记，房款共计528050元，二被告交纳首付263028元，余款以按揭贷款方式支付，后因二被告被银行拒贷，后续手续未能办理。二被告与开发公司协商沟通后开始委托第三人程相锋寻找合适买家卖房，2019年4月6日，二被告与第三人程相锋签订了委托出售协议并交付了商品房卖房合同等相关手续，委托出售协议中对于相关事宜进行了明确约定。2019年5月6日，原告与二被告的代理人程相锋、第三人洛阳邦尼房地产营销策划有限公司签订了洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同。2019年5月13日，原告按照合同约定向二被告的代理人程相锋支付了房款20万元，房款支付后，二被告拒不办理原购房合同的注销及更名手续，拒不配合开发公司办理相关手续，原告与二被告的代理人联系，程相锋称自己没有任何违约，是被告自己原因不愿意履行合同，原告多次联系各方无果。二被告拒不履行合同不配合办理后续手续的行为已严重违约，毫无诚信可言，原告的20万购房款石沉大海，无奈，为防止案件判决后难以执行，为维护自己合法权益，原告已向贵院申请诉前财产保全，现依据《民事诉讼法》第101条等相关规定，特向贵院提起诉讼。被告朱坤坤、高小晶辩称，一、本案中被告没有过错，也不存在违约，违约责任应由第三人承担。二、本案原告与第三人于2019年5月6日签订的洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同对本案被告没有约束力。因为该合同本案二被告并未签字。合同上朱坤坤、高小晶签名系第三人洛阳邦尼房地产营销策划有限公司在没有经过被告同意的情况下，私自代签。依据该合同第二部分十一条约定，第三人无权代被告签字，仅仅是协助买卖双方签订买卖合同。三、被告朱坤坤、高小晶与第三人程相锋在2019年4月16日签订的委托出售协议，该协议上高小晶签名也是第三人事后私自代签，伪造的高小晶的签字。被告有证据证明该协议的第十条最后的特殊约定，在被告朱坤坤签订合同时，不存在，是事后洛阳邦尼房地产营销策划有限公司私自添加上的。依据被告与第三人程相锋签订的委托出售协议第五条第五款约定，第三人程相锋仅仅是协助客户与被告签订房屋买卖合同，第三人无权在未经过被告同意的情况下，私自与客户签订买卖合同。因此，第三人超出代理权限，伪造被告签名，与客户签订买卖合同，由此造成损失，由第三人承担违约责任。四、在2019年4月16日，被告与第三人签订委托出售协议时，第三人实际上是不具备存量房房产经纪资格的。第三人程相锋辩称，2019年4月16日下午，在洛阳邦尼房地产营销策划有限公司店里，我去的时候朱坤坤刚出去，我们碰了面。我看到了委托协议，然后把这个协议签了。当时我看到的合同就是这样的，具有法律效力，所以我签完之后代理买卖。依据本协议第十条第3项，甲方全权委托乙方出售该房屋、代理登记购房合同、代收房款，委托的售价高出部分归乙方。我有权代理，并拿到了购房合同，所以我就签字了。第三人洛阳邦尼房地产营销策划有限公司辩称，我们看到被告的委托协议之后，开始出售该房屋，我们找到杜艳丽，合同约定内容参照2019年5月6日洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同为标准。我们只能证明合同真实有效，看到被告委托程相锋委托出售协议、房屋状况说明书，程相锋代理被告的合同真实有效，我们按照合同约定将20万房款让程相锋代收。我们中介方没有过错。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2018年2月3日，被告朱坤坤、高小晶与洛阳云峰灿瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告朱坤坤、高小晶购买洛阳云峰灿瑞置业有限公司开发的位于洛阳市××西区××路与××路交叉口西北角云峰中心地块3幢AB座A单元22层A-2203号房屋，双方约定按揭贷款，首期房款263028元，余款265022元申请贷款支付。2019年4月16日，被告朱坤坤（委托方、甲方）与第三人程相锋（受托方、乙方）签订《洛阳市存量房委托出售协议》，约定：甲方委托乙方为其销售位于洛阳市××路与××路交叉口西北角云峰中心3-A-2203号房屋，甲方确认房产委托售价为528050元。在该《洛阳市存量房委托出售协议》尾部其他约定事宜部分手写内容：1、甲方委托出售房产只有商品房预售合同，当时只给开发商支付26万元，因银行拒贷未能办理后续贷款。2、甲方承诺云峰置业允许更名同意个人优先出售该房产。3、甲方全权委托乙方出售该房屋，代理登记购房合同，代收房款，委托售价高出部分归乙方。4、乙方将房屋出售后所收的首付款待甲方配合买方办理房产更名后再将首付款转给甲方。5、在委托期限内，甲方因各种理由不卖或因开发商不配合更名，均视为甲方违约，将承担乙方和买方签订合同的违约金及诉讼费、律师费等相关费用。关于以上手写内容，被告朱坤坤称其签名时是空白的，并提交其签名时《洛阳市存量房委托出售协议》照片一张。2019年5月6日，原告杜艳丽（委托方、甲方）与第三人洛阳邦尼房地产营销策划有限公司（受托方、乙方）签订《洛阳市存量房委托购买协议》一份，约定：甲方委托乙方代其购买坐落于洛阳市××路与××路交叉口云峰国际A座2203号房屋。甲方愿意以人民币55万元或低于这个金额购买该房屋，该价格不含房屋产权过户相关费用，该房屋产权过户相关费用由甲方承担。甲方于2019年5月6日向乙方交付认购诚意金25000元。2019年5月6日，第三人程相锋作为被告朱坤坤、高小晶（卖方）的代理人与原告杜艳丽（买方）、第三人洛阳邦尼房地产营销策划有限公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定：卖方拟转让房产坐落于涧西区××路与××路交叉口西北角云峰中心3幢AB座A单元2203号，该房产转让总价款为人民币55万元。买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心贷款资格初审，买方于2019年5月12日支付首付款275000元至贷款银行监管账户，预计贷款金额275000元。卖方应当于2019年8月6日将该房产交付买方。关于违约责任，约定：卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。在该合同尾部，三方其他约定载明：1、甲方出售该房产只有商品房预售合同，因银行拒贷给云峰中心签订合同不能进行下去，承诺开发商同意走更名，允许个人销售。2、乙方于2019年5月12日前先支付给甲方代理人贰拾万元整，甲方在三个工作之后开始办理合同注销，走更名手续，让开发商重新给乙方签订新的购房合同，剩余房款乙方再支付给甲方代理人。3、甲方收到房款之后，不配合办理更名或开发商不配合、不同意办理相关手续视为违约，乙方在办理更名期间，不买此房屋视为违约，违约方将承担对方违约金、诉讼费、保全费、保险费、交通费等相关费用。2019年5月13日，原告杜艳丽向第三人程相锋转账20万元整。2019年5月9日，被告朱坤坤将涉案房屋退回给开发商，因后续更名手续无法办理，引发本案诉讼。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。被告朱坤坤委托第三人程相锋出售涉案房屋，双方签订《洛阳市存量房委托出售协议》，关于该协议尾部手写内容，被告朱坤坤向法庭提交的照片显示其签名时是空白的，第三人程相锋也未提交证据证明被告朱坤坤知晓并同意该内容。而第三人程相锋代被告朱坤坤、高小晶签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中关于违约责任的约定也未经被告朱坤坤、高小晶授权，事后也未追认。第三人程相锋作为被告朱坤坤、高小晶的委托代理人，提供有偿的代理服务，其在与原告杜艳丽签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》时，也未提前告知被告朱坤坤、高小晶；第三人程相锋超越代理权与原告杜艳丽签订合同并收取购房款20万元，对被告朱坤坤、高小晶不发生效力，相应的法律后果应由第三人程相锋承担。第三人程相锋收取原告杜艳丽购房款20万元，现合同无法继续履行，第三人程相锋应返还购房款20万元，并支付相应违约金。关于违约金，合同约定按照房屋总价款的20%计算过高，本院酌定按照原告杜艳丽已支付购房款20万元的30%计算，即违约金为6万元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告杜艳丽与第三人程相锋代被告朱坤坤、高小晶所签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。第三人程相锋于本判决生效后十日内返还原告杜艳丽购房款20万元。第三人程相锋于本判决生效收十日内向原告杜艳丽支付违约金6万元。驳回原告杜艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5950元、保全费1820元，共计7770元，由第三人程相锋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王志国人民陪审员  李 娜人民陪审员  王婷婷二〇一九年十二月三日书 记 员  沈**