河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初12571号原告：河南建业物业管理有限公司商丘分公司，住所地：商丘市文化路东段建业绿色家园会所二楼。统一社会信用代码：914114007616672051。负责人：孙洪波，职务：总经理。委托代理人：杨阳，河南并智律师事务所律师。委托代理人：李晓博，该公司员工。被告：李冉，男，1977年11月7日出生，住商丘市睢阳区。原告河南建业物业管理有限公司商丘分公司（以下简称建业物业公司）与被告李冉物业服务合同纠纷一案。本院于2019年12月12日以简易程序立案，后因双方争议过大依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告河南建业物业管理有限公司商丘分公司的委托代理人杨阳，被告李冉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告河南建业物业管理有限公司商丘分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费12430元，违约金为3196.2元，合计15626.2元。2、本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：绿色家园小区位于商丘市××区××东段。原告自2004年8月入驻该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了增值保值的作用。被告系该小区12-2-2B室的业主，房产面积172.08平方米，物业服务费收费标准是2018年1月前每月每平方米0.43元，2018年1月后每月每平方米0.86元，每月应缴纳物业服务费124.96元，2018年1月前每月应交纳物业费74元，2018年1月后每月应交纳物业费148元，但是自2008年1月1日至2019年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计12430元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日万分之五的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金3196.2元，经原告多次催要，被告拒不支付。为维护自己的合法权益，故依法向本院提起诉讼，望判如所请。被告李冉辩称：被告拖欠物业费是因为原告物业公司并未按照物业合同约定履行维修义务，致使被告方所居住的房屋长达14年的漏水，造成业主损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院综合认定如下：被告对原告提交委托书、物业合同、巡逻记录真实性均有异议。本院认为，经庭后核实，上述三份证据真实性均予以认可。关于被告辩称：1、因原告方2018年10月第一次起诉被告时没有见过该合同，故对合同真实性不予认可。本院认为，民事诉讼中当事人如何举证证明自己的诉讼请求系其自有权利的处分。本次诉讼的新证据不能因上次诉讼未举证视为无效证据。2、关于授权委托书，被告虽对该委托书持异议，但从其异议内容看，被告是对该委托书内容有异议。虽对该委托书盖章真伪不清楚，但没有申请对委托书中印章申请鉴定。3、关于巡逻记录系原告单方制作问题，因原告作为巡逻主体，制作该巡逻记录符合事实，且双方并未在合同中约定巡逻记录必须由业主签字。故被告上述意见本院不予采纳，原告方证据形式合法，与案件有直接关系，本院予以确认。关于物业费计算表，被告对此有异议，本院认为，该计算表系单方制作，仅为参考，不能做有效证据适用。原告对被告提交的合同，照片，证人证言均有异议。关于合同真实性，本院庭后核实后对其真实性予以确认。关于照片及证人证言，原告认为照片反应内容不能证明与本案有关联性，且不能证明被告主张维修义务与原告有关。证人证言，原告对证人身份持异议，且认为证人证言内容显示是证人查某情况，不能达到被告证明目的。本院认为，照片反应内容均不能达到被告的证明目的。具体原因如下：1、业主公共绿地现状照片，照片均未显示拍摄时间及地点。且被告证明目的是原告违反前期物业合同第19条，但本案原告并非前期物业合同相对方，故该组照片无法达到其证明目的。2、业主活动区域现状照片证明目的为原告将业主活动区域向外出租获取租金，该租金应退还业主。该证明目的与本案本诉不是同一法律关系，且被告未提起反诉，故本院不予审查。3.房屋漏水照片，该组照片仅能证明被告房屋内存在漏水现象。漏水原因不明，且原被告双方均不是前期物业合同相对方，故被告证明目的无法达到。关于证人证言，证人身份存疑，且其内容均为对被告房屋漏水的维修查看，且被告房屋漏水原因不明。与本案不属同一法律关系，本院不做审查，被告可另行主张权利。故上述证据本院不予采纳。对其余原被告双方真实性无异议的证据，经审查，形式合法，内容与本案有关，本院予以确认。依据有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告建业物业公司系商丘市文化路东段建业绿色家园会所二楼，被告李冉系该小区10-2-2B室的业主。2005年8月31日，建业物业管理有限公司与商丘建业住宅建设有限公司签订前期物业合同一份，建业物业管理有限公司为乙方，商丘建业住宅建设有限公司为甲方，双方约定甲方选聘乙方为商丘建业绿色家园提供前期物业管理服务事宜。协议主要约定：物业服务费多层住宅收费标准是每月每平方米0.38元，物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次。逾期按所欠费用日万分之五收取违约金。2017年12月7日商丘市开发区建业森林半岛业主委员会同河南建业物业管理有限公司商丘分公司签订《物业服务合同》一份，协议主要约定：物业服务费多层住宅收费标准是每月每平方米0.86元，物业管理服务费实行预交制度，每一年缴纳一次。业主或物业使用人应在物业费到期前一个月内履行缴纳义务，逾期按所欠费用日万分之五收取违约金。被告房产面积172.08平方米，2018年1月前每月应交纳物业费74元，2018年1月后每月应交纳物业费148元。为此双方形成纠纷。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。商丘市开发区建业森林半岛业主委员会同河南建业物业管理有限公司商丘分公司签订《物业服务合同》是有效合同，约定的提供物业服务及按约定标准交纳物业服务费双方应当自觉履行，被告没有按照约定交纳2017年12月8日至2019年12月31日物业服务费3607元，原告要求被告给付2017年12月8日至2019年12月31日拖欠物业服务费3607元的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于原告要求被告支付2017年12月8日至2019年12月31日物业服务费违约金的诉讼请求，为缓解双方的矛盾，促进原告重视物业服务质量，本院将违约金酌定为100元。关于原告要求被告支付自2008年1月1日至2017年12月31日的物业费用及违约金的诉讼请求，由于《前期物业服务协议》合同相对方为商丘建业住宅建设有限公司与河南建业物业管理有限公司。案外人河南建业物业管理有限公司虽在本案中向原告出具委托书，但委托书内容为：1、商丘物业管理服务等义务由原告执行并践行服务。2、物业费收缴由原告执行。但诉讼资格不得委托转让，故本案中原告以自己名义起诉向被告要求支付2008年1月1日至2017年12月7日之间的物业费及违约金属于诉讼主体不适格，其诉讼请求本院予以驳回。河南建业物业管理有限公司可另行主张权利。被告李冉辩称：一、原告河南建业物业管理有限公司商丘分公司主体不适格，2005年8月31日商丘建业住宅建设有限公司同河南建业物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》中，原告不是合同主体且并没有债权转让合同。二、因涉案房屋漏水且被告没有尽到维修义务才不缴纳物业费。本院认为：第一，2005年8月31日的《前期物业服务协议》相对方为商丘建业住宅建设有限公司与河南建业物业管理有限公司，河南建业物业管理有限公司虽在本案中向原告出具委托书，但原告不是合同主体且并没有提交债权转让合同，且仅凭委托书不能转让诉讼资格，故原告要求被告支付自2008年1月1日至2017年12月31日的物业费用及违约金，主体不适格。故该点答辩意见本院予以采纳。第二，被告房屋漏水原因不明，被告方并未举证证明是因为原告怠于行使维修义务致使其房屋漏水。且原告房屋漏水与本案不是同一法律关系。被告可另行主张权利。故该点答辩意见本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李冉给付原告河南建业物业管理有限公司商丘分公司物业管理费3607元，违约金100元，于本判决生效之日起五日内付清。二、驳回原告河南建业物业管理有限公司商丘分公司的其他诉讼请求。案件受理费191元，由被告李冉承担44元，原告河南建业物业管理有限公司商丘分公司负担147元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  李明洁审判员  李 冰审判员  苏 君二〇二〇年五月二十日书记员  王 冉