广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初5774号原告：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城文华南路8号保利商务中心1座901室，统一社会信用代码914406066681740199。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杨，男，该公司工作人员。被告：汤辉鹏，男，1980年11月10日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：汪碧波，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈西岳，湖南业达律师事务所律师。第三人：保利华南实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道82区灯湖西路20号保利洲际酒店15楼，统一社会信用代码91440605778311950L。法定代表人：刘文生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄智明，广东泽康律师事务所实习律师。第三人：陈强，男，1978年9月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称顺德保利公司）与被告汤辉鹏、第三人保利华南实业有限公司（以下简称保利华南公司）、陈强商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，期间本院依职权追加了保利华南公司和陈强作为第三人参加诉讼，本案公开开庭进行了审理。原告顺德保利公司的委托诉讼代理人张杨，被告汤辉鹏及其委托诉讼代理人汪碧波、陈西岳，第三人保利华南公司的委托诉讼代理人陈志坤、黄智明到庭参加诉讼，第三人陈强经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺德保利公司向本院提出诉讼请求：1．确认顺德保利公司与汤辉鹏签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y215348）解除；2．判令汤辉鹏向顺德保利公司支付解除合同违约金121703元；3．判令汤辉鹏向顺德保利公司支付逾期办理备案注销手续违约金（从2018年7月25日暂计至2019年2月28日为265312.54元，每迟延一日应支付1217.03元，直至办理完毕备案注销手续止）；4．判令汤辉鹏在判决生效之日起5日内，协助顺德保利公司办理备案注销手续，并承担注销费用；5．判令汤辉鹏向顺德保利公司支付律师费21331元；6．判令汤辉鹏承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月27日，汤辉鹏与顺德保利公司签订《商品房买卖合同》（合同编号Y215348），购买顺德保利公司开发建设的佛山市顺德区乐从镇裕和路109号保利东瑞广场1座805房。合同约定涉案物业总价608515元，汤辉鹏应在2014年5月31日前支付首期房款60852元，2014年8月24日前支付第二期房款247663元，2014年11月24日前支付第三期房款180000元，2015年2月24日前支付余款120000元。双方于同日签订《合同补充协议》，约定汤辉鹏逾期付款超过90天时，顺德保利公司有权解除合同。顺德保利公司解除合同的，汤辉鹏应向顺德保利公司支付总购房款20%的违约金，且汤辉鹏应承担因解除买卖合同所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等）。汤辉鹏还应在合同解除之日起5天内与顺德保利公司共同办理备案注销手续，汤辉鹏未按约定办理注销手续的，应按日向顺德保利公司支付总房款千分之二的违约金直至办结备案注销手续。合同签订后，汤辉鹏仅支付了首期房款60852元，其余房款均未支付，经顺德保利公司多次催告，汤辉鹏仍不予支付。2018年7月12日，顺德保利公司向汤辉鹏发出律师函，解除与汤辉鹏签订的合同。顺德保利公司认为，汤辉鹏迟延支付购房款已超过90天，构成根本违约，导致合同根本目的不能实现。顺德保利公司有权解除合同，汤辉鹏应向顺德保利公司支付违约金，并承担因解除合同所产生的所有费用。据此，顺德保利公司提起诉讼。被告汤辉鹏辩称：第一，本案基础事实和真实情况是，1．广州六矿贸易有限公司（以下简称六矿公司）与陈强的广东琼盛建设工程有限公司（以下简称琼盛公司）建立了钢材买卖合同关系，经过对账六矿公司享有对琼盛公司债权639多万元；2．保利华南公司拖欠琼盛公司工程款，保利华南公司采用以房抵债的方式冲抵拖欠琼盛公司的工程款，并直接指定本案的汤辉鹏作为案涉房屋的交付方；3．汤辉鹏按照双方的约定支付了10%的购房款；4．顺德保利公司基于以房抵债协议和前面已支付的10%购房款，与汤辉鹏办理了房屋买卖合同的签订手续，汤辉鹏即可以享受以房抵债所指的房屋，且顺德保利公司也依据房屋买卖合同向汤辉鹏交付了钥匙，办理了收楼手续，还协助汤辉鹏办理缴款手续。以上事实足以说明本案所涉房屋并非是房屋买卖合同关系而取得的，事实上是通过以房抵债协议所享受的权利。综上，顺德保利公司基于房屋买卖合同关系提起诉讼，基础事实错误，提起的诉因不当，本案应是建设施工合同和钢材买卖合同履行过程中以房抵债协议所产生的纠纷，故应直接驳回顺德保利公司的诉讼请求。第二，顺德保利公司要求确认房屋买卖合同解除不符合法律规定，没有事实依据。1．案涉的合同基本已履行完毕，三方已按照约定履行了支付首期款的义务，签订以房抵债协议义务和签订房屋买卖合同的义务，顺德保利公司也已向汤辉鹏交付了房屋，汤辉鹏也依法缴纳了过户的相关税费，所以合同基本履行完毕，不具备解除合同的前提。2．本案中顺德保利公司属于违约方，依法不享有合同约定的解除权和合同法规定的法定解除权，其发出的解除合同通知是属于恶人先告状，也是不具有法律效力的，法庭对解除合同的通知首先应审查其是否享有解除权，并非只看是否发出通知。3．2018年12月18日，顺德保利公司向汤辉鹏发出了领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函，通知汤辉鹏办理收房手续领取钥匙，顺德保利公司用自己的行为改变了解除合同的意图，故顺德保利公司解除合同的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。第三，顺德保利公司确认合同已经解除的诉求如得不到支持，则后面的几项诉讼请求也相应缺乏基础，应予驳回。第四，汤辉鹏在本案中是顺德保利公司与陈强签订的以房抵债协议书的权利承受者，只要以房抵债协议是成立的，汤辉鹏没有任何违约行为，则汤辉鹏自然享有以房抵债所带来的结果，也就是顺德保利公司承诺向汤辉鹏交付的房产。第五，本案中保利华南公司与顺德保利公司存在人格混同，保利华南公司有权代表顺德保利签署以房抵债协议，保利华南公司行为也构成隐名代理，该以房抵债协议对顺德保利公司具有法律约束力，该以房抵债协议顺德保利公司应严格遵守。1．保利华南公司和顺德保利公司是母子公司关系，两公司的经营范围一致，且是针对同一楼盘相同的房屋签署相关文件，事实上顺德保利公司也按照保利华南公司签署的文件履行了大部分的义务。2．保利华南公司和顺德保利公司的高管和总监事人员相互交叉，如顺德保利公司的法人代表执行董事唐翔也是保利华南公司的董事和经理，保利华南公司的法人代表刘文生是之前顺德保利公司前法定代表人，还有何军同时任职两公司的董事，所以保利华南公司和顺德保利公司是人格混同，顺德保利公司应严格执行案涉的以房抵债协议书。第六，根据民事诉讼法第一百零八条，顺德保利公司提出本诉应需要达到高度盖然性的标准，而汤辉鹏提供的上述基础事实及相关证据足以说明以房抵债的协议已基本完全履行，顺德保利公司以单纯的商品房买卖合同关系为由提起的诉讼主张是不能成立的，已达到了法律上认定的动摇法官内心确认的标准，所以本案应直接驳回顺德保利公司的全部诉讼请求。第三人保利华南公司述称：一、保利华南公司对陈强无任何债务，汤辉鹏提供的《协议书》已依法解除，不存在以工程款抵扣购房款的情况。1．《协议书》仅为对未来可能产生的建设工程合同关系以及相应工程款支付方式的约定，并非对已确定债务清偿处理的约定。保利华南公司与陈强签订《协议书》的前提是陈强计划购买若干商品房。为此，双方协商若陈强向特定房地产开发商购买商品房时，保利华南公司除计划以现金方式支付工程款外，还可以代陈强向特定房地产开发商支付房款的方式支付工程款。首先，《协议书》没有陈述或确认保利华南公司委托陈强提供的具体建设工程施工工作，以及保利华南公司尚欠陈强应付未付工程款的金额。其次，《协议书》的前言陈述：“乙方（即陈强）拟购买……”、第二条第1、2、3项约定房款的支付时间，以及第二条第4项约定：“甲方（即保利华南公司）从乙方工程款中扣除上述款项的，视为乙方已支付上述全部款项”。从该部分表述可见，《协议书》的内容并非指保利华南公司实际对陈强负有支付工程款的义务，且保利华南公司已经实际在应付未付的工程款中抵扣房款，而是约定陈强拟购买的商品房的房款应由陈强自行支付，只有在实际发生了工程款且保利华南公司确认以具体工程的工程款进行抵扣的情况下，才视为陈强实际支付了房款。综上，《协议书》约定的“以工程进度款抵扣购房款”的前提，是保利华南公司后续对陈强实际产生了工程款债务，且未以现金方式支付该工程款。但客观上，保利华南公司未实际委托陈强提供任何建设工程施工，保利华南公司对陈强并不负有支付工程款的义务，保利华南公司没有以工程款抵扣《协议书》涉及的所有房产的购房款。2．《协议书》已经广州仲裁委员会审理裁决解除，对保利华南公司以及陈强均无约束力，且生效的裁决书确认，保利华南公司与陈强之间无建设工程合同关系，保利华南公司对陈强不负有债务。因此，不能以《协议书》作为保利华南公司对陈强负有工程款支付义务的证据，更不能以此认定以保利华南公司应付的工程款抵扣陈强应付的购房款。二、与陈强签署《协议书》是保利华南公司自行经营决策行为，并非代表顺德保利公司作出。保利华南公司与顺德保利公司为两个独立的不同法人单位，如《协议书》继续履行的，保利华南公司与陈强进行抵款后，保利华南公司亦需向顺德保利公司支付款项。首先，保利华南公司虽为顺德保利公司的股东，但保利华南公司与顺德保利公司均独立经营，设置独立的财务账册、高级管理人员也不存在完全一致，不存在汤辉鹏主张的人格混同的情况。其次，保利华南公司与顺德保利公司为独立的不同的法人，顺德保利公司无授权保利华南公司处分其开发建设的案涉房屋，保利华南公司无处分案涉房屋的权利。再者，若保利华南公司与陈强之间的《协议书》继续履行，即保利华南公司委托陈强施工，且确认进行工程款抵扣房款的，保利华南公司也需将相应的款项支付给顺德保利公司。工程款抵房款方式的设置是为了简化付款手续，而非免除房款的支付义务。但如前所述，保利华南公司签订《协议书》后，无委托陈强进行工程建设，无拖欠陈强工程款，故不存在以工程款抵房款的情况，保利华南公司也无代陈强向顺德保利公司支付房款的义务。三、六矿公司与琼盛公司之间的买卖合同关系与本案当事人均无关，保利华南公司对陈强、琼盛公司均不负有债务，以工程款抵扣购房款的基础不成立。首先，汤辉鹏提交的钢材购销合同等证据仅反映了六矿公司（曾用名为广州六矿贸易有限公司），与琼盛公司之间历史上存在债权债务关系，但无法说明是否一直未清偿。汤辉鹏、陈强、顺德保利公司及保利华南公司均不是上述钢材购销合同的当事人，均不能基于上述合同产生任何权利，汤辉鹏以六矿公司对琼盛公司可能拥有的债权，主张免除其对顺德保利公司的付款义务，没有法律依据。其次，如前所述，汤辉鹏提供的《协议书》已被依法解除，保利华南公司对陈强不负有任何工程款支付义务，且保利华南公司与琼盛公司之间亦无任何债权债务关系，汤辉鹏所称的“基于保利华南公司欠付琼盛公司工程款……保利华南公司以房抵冲琼盛公司的部分工程款……”的理由不成立，该主张更是缺乏事实基础和法律依据。四、保利华南公司不是案涉房屋买卖合同的当事人，该房屋买卖合同对保利华南公司无约束力。本案涉及的《商品房买卖合同》由顺德保利公司与汤辉鹏签署，保利华南公司并不是该合同的当事人，保利华南公司与顺德保利公司是互相独立的法人单位，依据合同相对性原则，保利华南公司与本案无关，汤辉鹏应履行《商品房买卖合同》项下的合同义务，其未按照合同约定支付购房款，应自行承担违约责任。综上所述，顺德保利公司与汤辉鹏之间的商品房销售合同纠纷应由双方自行解决，与保利华南公司无关。请法院在查明事实的基础上，依法裁判，以维护各方当事人的合法权益。第三人陈强未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。顺德保利公司提交的证据有：1．《商品房买卖合同》（合同编号Y215348）及《合同补充协议》各一份，拟证明汤辉鹏购买顺德保利公司开发建设的涉案商品房，约定了购房款分期付款时间及逾期支付购房款的违约责任，还有合同解除后的违约责任。2．《催款函》复印件及EMS快递单复印件各一份、《律师函》及EMS快递单各三份，拟证明顺德保利公司向汤辉鹏发函催告履行及解除合同。3．《委托代理合同》一份，拟证明顺德保利公司因本案而支出的律师费，根据商品房买卖合同补充协议约定，应由汤辉鹏承担。4．（2017）穗仲案第11712号裁决书复印件一份，拟证明广州仲裁委员会已经裁决解除保利华南公司与陈强签订的《协议书》，陈强没有承建保利华南公司的工程，无法以工程款抵扣购房款。5．EMS快递查询打印件两份，拟证明顺德保利公司每次发函给汤辉鹏是收到的，汤辉鹏收到后拒不理睬，构成违约。6.《竣工验收备案表》三份（加盖佛山市顺德区档案馆印章），拟证明案涉商品房所在项目的施工单位为富利建设集团有限公司（即广州富利建筑安装工程有限公司）。7．《保利东瑞广场认购书》复印件一份，拟证明另一购房者杨海燕是有与顺德保利公司签订过认购书的。汤辉鹏提交的证据有：1．《钢材购销合同》一份、结算单一份，拟证明琼盛公司与六矿公司签订了《钢材购销合同》，琼盛公司确认结算至2014年1月17日，尚欠六矿公司钢材货款6394280.35元。2．《保利东湾认购意向登记表》两份、收款收据一份，拟证明顺德保利公司和汤辉鹏、陈强三方协商后，确定先由汤辉鹏缴纳定金、签署认购意向书，然后再签订以房抵债协议书和商品房买卖合同，六矿公司指定汤辉鹏签署案涉商品房，汤辉鹏依据购房流程签署认购书并在签订以房抵债协议书和商品房买卖合同之前交清购房定金和首期购房款。3．企业信用信息报告网上打印件两份，拟证明保利华南公司系顺德保利公司的母公司，两公司构成人格混同。4．《协议书》复印件一份，拟证明保利华南公司与琼盛公司法定代表人陈强签订以房抵债协议，六矿公司指定汤辉鹏为本案商品房签署人，付款方式为首期10%于签订本协议前购房人自行支付，二期款40%于本协议签订九个月内支付，剩余50%款项从本协议签订十八个月内支付，均从陈强及其公司承建的保利华南公司所有承包工程款每月请款中抵扣。5．《商品房买卖合同》一份，拟证明汤辉鹏在付清全部购房款以及签署以房抵债《协议书》后，顺德保利公司与汤辉鹏签订了正式的《商品房买卖合同》，并特别约定了早于合同签订日期的购房款支付期限，对已付清购房款事宜进行确认。6．《告知书》一份、契税纳税申报表一份、税收缴款书一份，拟证明顺德保利公司在汤辉鹏付清购房款后，根据商品房买卖合同约定通知汤辉鹏缴纳房屋契税、印花税等费用，以便办理合同登记备案及产权登记手续。7．集中交楼通知书一份、收楼确认书一份、钥匙托管承诺书一份、区域防火责任协议书一份，拟证明汤辉鹏缴清各项购房费用后，顺德保利公司通知汤辉鹏收楼，汤辉鹏于2016年10月11日完成收楼手续并签署相关文件。8．物业管理费收据一份，拟证明案涉商品房交付给汤辉鹏后，汤辉鹏按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费。9．《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》一份，拟证明2018年12月18日顺德保利公司通知汤辉鹏收楼并领取相关物品，顺德保利公司向汤辉鹏要求继续履行合同，已改变了之前要求解除合同的通知，所以顺德保利公司的诉讼请求第一项是缺乏事实基础的。10．情况说明一份，拟证明六矿公司指定汤辉鹏接受《协议书》中确定的805、806号房，与汤辉鹏在答辩意见中的事实陈述是一致的。保利华南公司提交的证据有：1.（2017）穗仲案字第11712号裁决书一份，拟证明广州仲裁委员会经过审理，查明保利华南公司与陈强于2014年12月25日签订《协议书》后，陈强并未承建保利华南公司的工程项目，也未支付相应的购房款，故裁决保利华南公司与陈强之间签订的《协议书》解除。陈强没有提交证据。本院经审查，对于顺德保利公司提供的证据1，与汤辉鹏提供的一致，本院予以采纳确认。证据2，虽然小部分书函和快递单是复印件，但大部分是原件，而且顺德保利公司还提供证据5进行补强，其中反映顺德保利公司委托于2018年7月10日向汤辉鹏发出的《律师函》已作签收，还有所有书函均是依据《合同补充协议》第十五条约定的地址和电话向汤辉鹏邮寄的，该条也有明确约定如按上述地址或电话联络不到汤辉鹏，因此引起的相关责任由汤辉鹏承担等。上述证据2、5互相联结，形成证据链，产生一定的证明力。另一方面汤辉鹏虽否认收到相关书函，但没有提供反证予以推翻本项证据，而且汤辉鹏自己提供的证据包括有顺德保利公司发出的《告知函》、《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》等材料，显示汤辉鹏是能收到顺德保利公司发出的书函的，却又否认部分书函没有收到。综上分析，在顺德保利公司具有证据优势和证明力的情况下，并结合《合同补充协议》第十五条的约定，本院对证据2、5予以采纳确认。证据3，因顺德保利公司后来已撤销委托律师进行诉讼，故本案不再对此进行审查。证据4，与保利华南公司提供的原件一致，本院予以确认其真实性。证据6，是经相关政府职能部门进行备案的材料，来源合法，本院予以采纳确认。证据7，汤辉鹏承认杨海燕是有签署过，本院予以采纳确认。对于汤辉鹏提供的证据1，有琼盛公司的盖章，本院确认其真实性。证据2、3、6、7、8、9，顺德保利公司确认其真实，本院予以采纳确认。证据4，得到该协议的另一方当事人保利华南公司确认其真实性，本院予以采纳确认。证据5，与顺德保利公司提供的相同，本院予以采纳确认。证据10，该说明出具的单位六矿公司与汤辉鹏有利害关系，汤辉鹏原是六矿公司的法定代表人，故本院不予采纳确认。对于保利华南公司提供的证据1，是仲裁机构依法作出的裁决书，具有相应效力，本院予以确认其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月22日，汤辉鹏向顺德保利公司填写了《保利东湾认购意向登记表》，拟认购顺德保利公司开发的商品房。2014年5月24日，汤辉鹏向顺德保利公司支付了定金10000元，顺德保利公司开具相应的收据给汤辉鹏。2014年12月25日，保利华南公司与陈强签订一份《协议书》，约定陈强计划购买包括本案商品房在内的多套商品房，计划以陈强所承建保利华南公司的建筑工程的工程款抵扣购房款，并由陈强指定的购房者与顺德保利公司签订具体的《商品房买卖合同》。该协议第一条明确，陈强拟购买共五十八套商品房的每间具体房号，总购房款合计40036090元，并分别指定由不同签署人与顺德保利公司签订具体的《商品房买卖合同》，其中保利东瑞广场1座801、802、803共三套公寓确定由杨海燕进行签订《商品房买卖合同》，保利东瑞广场1座804共一套公寓确定由陈秋菊进行签订《商品房买卖合同》，保利东瑞广场1座805、806共二套公寓确定由汤辉鹏进行签订《商品房买卖合同》，保利东瑞广场1座812、813、814共四套公寓确定由廖双元进行签订《商品房买卖合同》，保利东瑞广场1座817共一套公寓确定由肖正玲进行签订《商品房买卖合同》（上述十间公寓所涉购房款合计6274593元，汤辉鹏称均是由六矿公司指定的签署人）。第二条约定，上述五十八套商品房首期购房款4003609元（含定金），占总购房款10%，于签订本协议前支付；二期购房款16014436元，占总购房款40%，于签订本协议九个月内支付，从陈强承建的保利华南公司所有承包工程的工程进度款每月请款中抵扣；剩余购房款20018045元，占总购房款50%，于签订本协议十八个月内支付，从陈强承建的保利华南公司所有承包工程的工程进度款每月请款中抵扣；保利华南公司从陈强工程款中扣除上述款项，视为陈强已支付上述全部款项。第三条约定，在支付定金及首期购房款后，由指定签署人到售楼部签订《商品房买卖合同》。第四条第2点约定，在签署《商品房买卖合同》后，双方的权利义务按《商品房买卖合同》的约定执行，《商品房买卖合同》独立于本协议。最后还有约定发生争议交由广州仲裁委员会裁决。因此，2014年12月27日，汤辉鹏与顺德保利公司签订一份编号为Y215348的《商品房买卖合同》，约定汤辉鹏购买顺德保利公司开发的佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路保利东瑞广场1座805室的商品房，套内建筑面积38.45平方米，金额为608515元，首期购房款60852元于2014年5月31日前支付，二期购房款247663元于2014年8月24日前支付，三期购房款180000元于2014年11月24日前支付，余款120000元于2015年2月24日支付，顺德保利公司应当在2016年10月1日前交付商品房给汤辉鹏。同时，汤辉鹏与顺德保利公司还签订《合同补充协议》，其中第三条约定，如汤辉鹏未能按照买卖合同约定的付款方式如期付款，逾期付款超出90天，顺德保利公司有权解除买卖合同，汤辉鹏应向顺德保利公司支付总购房款20%的违约金，且需承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等）。第十六条约定，双方按买卖合同及补充协议的约定行使解约权时，自守约方发出解约通知七日起，买卖合同和补充协议解除。如买卖合同已办理了登记备案，双方应相互配合在买卖合同解除之日起5日内共同办理完结登记注销手续。如因汤辉鹏未按约定时间内配合办理备案手续登记注销的，汤辉鹏应按日向顺德保利公司支付总房款千分之二的违约金。事实上，除首期购房款60852元已支付完毕外，其余二、三、四期购房款共计547663元一直没有支付。2015年10月20日、2016年7月27、2017年3月2日，顺德保利公司曾按《合同补充协议》约定的地址向汤辉鹏邮寄《催款函》或《律师函》，催交购房款。但顺德保利公司于2015年12月4日又向汤辉鹏发出《告知函》，通知汤辉鹏需向税务部门缴纳契税，汤辉鹏依此于2016年3月2日缴交了契税18620.11元。还有，顺德保利公司在2016年10月11日向汤辉鹏交付了本案商品房并办理了收楼手续，汤辉鹏将钥匙托管于保利东瑞广场服务中心，还交纳了2016年10月至12月的物业管理费1409.88元。2018年7月10日，顺德保利公司委托律师向汤辉鹏按约定地址邮寄一份《律师函》，内容主要是汤辉鹏未按合同约定按期支付购房款，经多次催促仍未支付，已经逾期超过90天，构成违约，故通知双方签订的《商品房买卖合同》自收到律师函之日起解除，并在7月内联系协商处理合同解除善后事宜。该邮件经查询显示于2018年7月14日签收。但顺德保利公司又于2018年12月18日向汤辉鹏发出一份《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，内容主要是认为汤辉鹏尚未办理收楼手续，故通知汤辉鹏尽快前来领取商品房的钥匙等物品。现顺德保利公司于2019年3月13日向本院提起诉讼。另查明，汤辉鹏提供的结算单显示，琼盛公司（汤辉鹏称琼盛公司法定代表人是陈强）截至2014年1月17日止，尚欠六矿公司（汤辉鹏称其是六矿公司原法定代表人）钢材货款6394280.35元。2016年9月27日，本案商品房所在的建筑工程办理了竣工验收备案表，登记施工单位是广州富利建筑安装工程有限公司。2017年9月，保利华南公司作为申请人以陈强为被申请人，就解除双方签订的《协议书》申请仲裁。2017年12月29日，广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第11712号裁决书，认定在签订《协议书》后，陈强并未承建保利华南公司的工程项目，也未向保利华南公司支付购房款，遂裁决解除保利华南公司与陈强于2014年12月25日签订的《协议书》。本院认为，本案在顺德保利公司与汤辉鹏之间只签订的是一份《商品房买卖合同》，依此双方形成买卖合同关系，故本案是商品房销售合同纠纷，在此法律关系下现主要争议是购房款如何支付及是否已经支付完毕，或者是陈强（琼盛公司）有否实际承建工程以工程款抵扣了购房款，并不是汤辉鹏主张的直接是以房抵债的关系（用案涉商品房抵偿所欠六矿公司的钢材货款），因为在2014年12月25日保利华南公司与陈强签订《协议书》时，没有显示保利华南公司当时已欠陈强应付未付的工程款，更不存在顺德保利公司、保利华南公司直接有欠汤辉鹏或六矿公司款项，即没有对应的欠债基础，只是汤辉鹏主张陈强任法定代表人的琼盛公司尚欠六矿公司钢材货款，但与顺德保利公司没有直接关系。经审查，顺德保利公司与汤辉鹏签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，当事人需恪守合同义务。一、对于顺德保利公司请求确认《商品房买卖合同》解除。根据《商品房买卖合同》约定，汤辉鹏应于2014年5月31日、8月24日、11月24日、2015年2月24日分四期付清购房款，该部分属于履行义务的性质，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”故汤辉鹏应对有否支付购房款的事实承担举证责任，否则需要承担举证不能的不利后果。现在，只有顺德保利公司在诉状中陈述已支付了首期购房款，其余二、三、四期购房款汤辉鹏在诉讼中没有提供直接的证据（例如收款收据等）证明已经支付或抵扣完毕。虽然2014年12月27日签订《商品房买卖合同》时，前三期购房款的支付时间已过，只有最后一期未到，该写法确有疑问，但并不就此可以推出支付时间已过的款项已经实际支付的结论，仍然需要证据来作支持。而且如果签订合同时确实已经支付或者已经有工程款抵扣，应可直接注明该部分款项已经支付等方式以作表示履行完毕，现却没有如此注明。顺德保利公司对该付款时间的解释，是因双方曾于2014年5月签订认购书时已作约定，故后来签订《商品房买卖合同》也需按此时间填写，并提供另一份认购书作佐证，该解释有一定的依据和合理性，可予采纳。对于顺德保利公司后来于2015年12月4日发出《告知函》让汤辉鹏缴纳契税，又于2016年10月11日双方办理了交楼手续及汤辉鹏缴交了部分物业管理费，亦只能分别证明发生上述事实，但该事实发生也同样不能直接证明另一事实即购房款已经实际支付完毕。因为，在开发商立场，是希望商品房最终能促成交易完成，故往往会容忍一些逾期付款的行为，且让汤辉鹏先收楼，而且中间也有其他人进行协调，存在购房款可以解决的情况。还有顺德保利公司也在不同时间向汤辉鹏发出《催款函》、《律师函》等进行催款，明确表示购房款没有按期支付。对于汤辉鹏主张案涉商品房的购房款是以保利华南公司与陈强签订的《协议书》来完成的，但按照协议第二条付款方法的约定，所涉商品房的购房款除第一期外，第二期占总购房款40%约定在签订协议九个月内支付，第三期占总购房款50%约定在签订协议十八个月内支付，均是以陈强承建保利华南公司的工程项目的工程进度款来抵扣。该意思不是以已经存在的工程款进行抵扣，而是要在以后承建工程项目再产生工程进度款后再抵扣。亦从举证责任方面分析，汤辉鹏需举证证明陈强（琼盛公司等）此后确有承建保利华南公司的工程项目且产生有工程进度款可予抵扣本案的购房款，现汤辉鹏没有相应证据，也属于举证不能。相反，顺德保利公司和保利华南公司均提供广州仲裁委员会的裁决书，该裁决书已认定陈强在签订《协议书》后并未承建保利华南公司的工程项目，因此裁决解除《协议书》，以此印证没有工程款可抵扣或支付案涉商品房的第二、三、四期购房款。《协议书》第二条最后还约定“甲方从乙方工程款中扣除上述款项的，视为乙方已支付上述全部款项”，即如果乙方陈强有承建工程，也要甲方保利华南公司最终确认并同意从工程款中抵扣才可算是支付了购房款，否则也不视为已支付本案购房款。本案诉讼中，保利华南公司没有对此确认同意。《协议书》第四条第2点又约定“《商品房买卖合同》独立于本协议”，故汤辉鹏与顺德保利公司的权利义务应以《商品房买卖合同》为准，汤辉鹏不能以《协议书》来作抗辩。综上所述，汤辉鹏不能举证证明已按《商品房买卖合同》的约定完成了支付购房款，构成违约，顺德保利公司主张解除合同符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”顺德保利公司于2018年7月10日向汤辉鹏邮寄《律师函》，通知解除《商品房买卖合同》，该函于2018年7月14日签收代表到达，故《商品房买卖合同》于2018年7月14日起解除。合同的解除在成立后就即时生效的，是不可改变或撤回，故顺德保利公司后来于2018年12月18日向汤辉鹏发出《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，不能改变《商品房买卖合同》已经解除的事实，该函的法律性质只可视为顺德保利公司提出重新订立合同关系的邀约要请，但双方未有再重新签订新的合同。顺德保利公司与保利华南公司的关系如何，并不影响汤辉鹏存在违约及本案的处理结果。汤辉鹏已支付的首期购房款，因合同已作解除，双方可自行退回或另行诉讼等方法进行处理。二、对于顺德保利公司请求汤辉鹏支付解除合同的违约金。虽然汤辉鹏不能举证已按约支付或抵扣了购房款，存在违约，但在2014年12月27日签订《商品房买卖合同》时，前三期购房款已过期，代表顺德保利公司当时已允许汤辉鹏延期付款，后在2016年10月11日还向汤辉鹏交付了商品房，再到发出《律师函》通知解除合同后，还于2018年12月18日向汤辉鹏送达《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，通知汤辉鹏尽快前来领取商品房的钥匙等物品。顺德保利公司的行为让相对方一直认为已有其他人代为履行了付款义务及不存在违约，顺德保利公司在此存在过错，现在顺德保利公司回过头来要求汤辉鹏承担解除合同的违约金，有失诚信及公平，本院不予支持。三、对于顺德保利公司请求汤辉鹏支付逾期办理合同备案注销手续的违约金。由于顺德保利公司存在上述第二部分的问题，且顺德保利公司一直以来也未正式和清楚通知要求汤辉鹏协助办理《商品房买卖合同》备案注销手续，故不能按其请求的自2018年7月25日开始计付相关违约金。但按照《合同补充协议》第十六条是有逾期办理备案注销手续违约金的约定，顺德保利公司提起本案诉讼明确提出由被告协助办理备案注销手续的请求，本院上述分析《商品房买卖合同》前已作解除，汤辉鹏此时仍不协助办理，应认定为汤辉鹏违反此项义务，故本院确定自起诉之日即2019年3月13日起需计付逾期办理备案注销手续的违约金。按约定此项违约金的标准是以总购房款每日千分之二计算，现汤辉鹏对全案提出抗辩，也代表对违约金过高提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，如违约金过高时应予适当减少。综合本案的情况，每日千分之二折算成年利率是72%，该标准确实过高，本院参考民间借贷最高保护年利率不超过24%的规定，本案也以年利率24%为限计算违约金。顺德保利公司第四项诉请要求汤辉鹏协助办理《商品房买卖合同》备案注销手续，本院予以支持，且按约如有注销费用发生也需由汤辉鹏承担。律师费因顺德保利公司诉讼中已撤销律师作诉讼代理并自行办理诉讼，故本院不予支持。综上所述，顺德保利公司本案部分的诉讼请求可予支持，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告佛山市顺德区保利房地产有限公司与被告汤辉鹏在2014年12月27日签订合同编号为Y215348的《商品房买卖合同》于2018年7月14日解除；二、被告汤辉鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山市顺德区保利房地产有限公司办理合同编号为Y215348的《商品房买卖合同》的备案注销手续，有关注销手续费用由被告汤辉鹏承担；三、被告汤辉鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区保利房地产有限公司支付自2019年3月13日至上述判决第二项的备案注销手续完毕日止，以608515元为基数按年利率24%计付违约金；四、驳回原告佛山市顺德区保利房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9885.15元（原告佛山市顺德区保利房地产有限公司已预交），由原告佛山市顺德区保利房地产有限公司负担4942.57元，被告汤辉鹏负担4942.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  萧永宜人民陪审员  胡文浩人民陪审员  崔艳芬二〇一九年十月三十日书 记 员  劳雪清