上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初5376号原告：顾晨华，男，1964年6月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：江建平，上海市江华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，上海市江华律师事务所律师。被告：蔡秀琴，女，1958年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：江其伟，男，1964年12月8日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：章子怡，女，2003年6月24日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：章其忠(系被告章子怡父亲)，住上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人：蔡秀琴(系被告章子怡母亲)，住上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室。原告顾晨华与被告蔡秀琴、江其伟、章子怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，因在章子怡与蔡秀琴、江其伟共有物分割纠纷一案中首封本案的系争房屋上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，本案审理需以其审理结果为依据，于2019年3月13日口头裁定中止诉讼，后章子怡申请撤诉，本案恢复诉讼。原告顾晨华及其委托诉讼代理人江建平、王超、被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡的法定代理人章其忠、蔡秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾晨华向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行《动迁房预售预购合同》；2.判令三被告协助原告将系争房屋过户至原告名下；3.判令三被告支付逾期违约金暂计66,969元(按照房价223.23万元的0.1%/日的标准从2019年2月12日起计算至办理过户日止)。事实和理由：2012年12月2日，原告顾晨华作为买受方与出卖方被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡通过居间方上海华粤地产咨询有限公司签署了《动迁房预售预购合同》，约定：1.三被告同意出售系争房屋。2.价款为88万元，由原告先行支付70万元，尾款18万元待房屋交易限制3年期满，且双方办理房屋产权变更登记至原告名下支付。3.三被告应在交易限制期满后一个月内将系争房屋过户原告。若每逾期一日，其应按照可以过户时系争房屋市场价的0.1%(每天)计算逾期违约金。合同签订后，原告依约履行了全部义务，但三被告拒不履行合同义务。综上，原告认为：原、被告双方签订《动迁房预售预购合同》合法有效，三被告拒绝履行合同约定的义务，所以，现向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告蔡秀琴辩称，现在物价在上涨，其要求涨价是很正常的。其发微信给原告的，房子愿意给原告，但是要加价70万元。被告江其伟辩称，现在物价上涨，当时没产证又不能交易。他们去找中介，中介也找不到了。被告章子怡辩称，买卖合同不合法。因为系争房屋是有被告章子怡份额的，其还未成年，合同上的签名是伪造的，不是其本人签的。同时，合同抬头被告章子怡未签名，合同结尾处不知道谁把被告章子怡名字签上去了。这属于伪造情形，原告顾晨华不知道吗？本院经审理认定事实如下：2007年7月28日，被告章子怡的法定代理人章其忠与另一法定代理人被告蔡秀琴登记离婚。双方在自愿离婚协议书中约定，婚后双方领养一女，姓名章子怡，由男方抚养。2010年4月25日，被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡(被拆迁人)与案外人上海市浦东新区土地资源储备中心(拆迁人)签订一份《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。系争房屋来源于此动迁所得。2012年12月2日，被告蔡秀琴、被告江其伟(甲方、出卖方)与原告顾晨华(乙方、购买方)签订一份《动迁房预售预购合同》。在该合同中，第一条约定，甲方将系争房屋出售乙方。第二条约定，乙方签订《动迁房预售预购合同》、2013年1月20日前向甲方支付70万元作为首付款(含定金)，留尾款18万元，待房屋产权交易过户时交付甲方。甲乙双方于签订《动迁房预售预购合同》后甲方将房屋腾空交付乙方。第三条约定，该房屋出卖(转让)总价款为88万元。第四条约定，甲方保证在今后该房屋办理房地产权时，只报送蔡秀琴一个人的材料，房地产权证上只写蔡秀琴一个人的名字。第十三条第二款约定，在该房屋交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方。在合同结尾的签名处，被告江其伟代签了被告章子怡的名字。对此，被告蔡秀琴庭审中表示认可被告江其伟的代签行为。2013年1月11日，原告顾晨华通过银行账户向被告蔡秀琴转账67万元。对此，被告蔡秀琴、被告江其伟出具收据确认收到原告顾晨华购房产付款70万元，含定金3万元。2013年1月11日，被告蔡秀琴、被告江其伟将系争房屋交付原告顾晨华。2018年8月21日，系争房屋的产权人登记为被告蔡秀琴。另查，拆迁后，被告章子怡的法定代理人章其忠一直与被告蔡秀琴儿子一起居住在上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室，而被告蔡秀琴、被告江其伟一直居住在上海市浦东新区莱阳路XXX弄XXX号XXX室。同时，被告章子怡的法定代理人章其忠陈述其知情拆迁以及分配了两套动迁房事宜。此外，原告顾晨华和被告蔡秀琴确认2019年1月系争房屋可以上市交易。庭审中，经法庭释明，被告江其伟认为原告顾晨华主张的逾期过户违约金金额过高，要求调低。为了保证合同的履行，原告顾晨华自愿已将尾款18万元缴纳到法院代管款账户。以上事实，由原告提供的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《动迁房预售预购合同》、房屋交接书、转账凭条、收据、不动产登记簿、由被告章子怡提供的离婚证、自愿离婚协议书以及原、被告陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点问题在于《动迁房预售预购合同》对被告章子怡是否产生效力。第一，被告蔡秀琴不仅自己在《动迁房预售预购合同》签名，也认可被告江其伟代替其未成年女儿被告章子怡的签名，即被告江其伟代替其未成年女儿被告章子怡的签名可视为被告蔡秀琴代替被告章子怡的签名，而作为被告章子怡的监护人之一的被告蔡秀琴，其有权利处分被告章子怡的财产。第二，《动迁房预售预购合同》签订时间在2012年年底，系争房屋的交房时间在2013年年初，至今长达五年有余。同时，作为被告章子怡的另一位监护人章其忠，在其知情拆迁和分配二套动迁房的情形下，虽其与被告蔡秀琴于2007年离婚，但其与被告蔡秀琴儿子居住在一起且与被告蔡秀琴、被告江其伟居住在同一幢楼上，故可推定在长达五年有余的时间内早已知情被告蔡秀琴、被告江其伟出售系争房屋的事实，而其却长时间保持“不否认”状态，可视为其认可被告蔡秀琴、被告江其伟出售的情形。第三，2018年8月21日，系争房屋的产权人已经登记为被告蔡秀琴一人所有，被告也继续履行了《动迁房预售预购合同》第四条约定的内容。所以，《动迁房预售预购合同》对被告章子怡产生效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告顾晨华按约向被告支付了定金及房款70万元，被告江其伟、被告蔡秀琴交付了系争房屋。系争房屋自约2019年1月起可以办理过户手续。但是被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡却拒绝履行本协议约定的主要义务，所以，被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡是违约方。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告顾晨华要求被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡继续履行合同、协助其办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对于原告顾晨华要求判令被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡支付逾期过户违约金暂计66,969元(按照房价223.23万元的0.1%/日的标准从2019年2月12日起计算至办理过户日止)的诉讼请求，因该请求符合合同约定，本院予以支持。但是，针对违约金的标准，被告江其伟要求调低违约金。以实际损失为基础，当事人过错，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，进行综合评判，其中，被告蔡秀琴、被告江其伟已经按约将系争房屋交付原告顾晨华，故本院将逾期过户违约金调整为5万元。原告已向法院代管款账户缴纳购房款尾款18万元，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡继续履行合同，于本判决生效之日起三十日内协助原告顾晨华办理将上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至原告顾晨华名下的手续；二、被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡于本判决生效之日起三十日内向原告顾晨华支付逾期过户违约金5万元;三、原告顾晨华于被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡完成上述第一项义务后当日向被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡支付购房款尾款18万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,600元，减半收取计6,300元，保全费5,000元，共计11,300元，由被告蔡秀琴、被告江其伟、被告章子怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一九年六月六日书记员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。