苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初3390号原告（反诉被告）：苏州硕海商业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区通和坊28号。法定代表人：严文青，执行董事。委托诉讼代理人：周孙玮，职员。委托诉讼代理人：顾军，江苏大名大律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州恒熙企业管理服务有限公司，住所地苏州市姑苏区阊胥路123号建瑞大厦B座四楼。法定代表人：刘健，总经理。委托诉讼代理人：管赛龙，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。原告苏州硕海商业管理有限公司（以下简称硕海公司）与被告苏州恒熙企业管理服务有限公司（以下简称恒熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，恒熙公司提出反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。因案情复杂，本院组成合议庭，将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。硕海公司的委托诉讼代理人顾军和恒熙公司的委托诉讼代理人管赛龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。硕海公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2019年3月21日解除；2.判令恒熙公司支付拖欠的房屋租金433013.70元及补交免租期内的租金362500元（租金暂从2018年12月1日计算至2019年3月20日，此后按每天3973元的标准支付2019年3月21日至搬离房屋之日的房屋使用费）；3.判令恒熙公司支付迟延履行金235992.36元（以433013.70元为基数，按每日千分之五标准从2018年12月1日计算至2019年3月20日，此后按此标准计算至实际给付之日止）；4.判令恒熙公司将承租的苏州市XX路XX号原皮件厂房屋腾空、迁出、恢复原状并返还硕海公司，并按实际结算水、电、煤等费用；5.判令恒熙公司承担律师费损失48800元；6.本案诉讼费用由恒熙公司负担。审理中，因法院组织双方对房屋进行了交接，故将诉讼请求第2项变更为：判令恒熙公司支付租金433013.70元（计算至2019年3月20日）、补交免租期租金362500元、支付房屋使用费552247元（2019年3月20日至8月7日）；第4项变更为：判令恒熙公司赔偿财产损失6万元。事实和理由：2017年8月3日，我公司与恒熙公司签订房屋租赁合同，约定将位于苏州市XX路XX号的原皮件厂部分房屋包括主楼1幢(3层+局部4层)，小楼1幢(2层)，保安室1间、仓库1间、小饭厅1间共计建筑面积2200平米出租给恒熙公司办公使用，租期自2017年9月1日起至2023年11月30日止，第1至3年年租金145万元，第4至6年年租金149万元，租金自2017年12月1日起算。合同对租金支付时间、支付方式、双方权利义务、违约责任进行了约定。合同签订后，我公司将合同项下标的物交付恒熙公司进场装修。在租赁期间，恒熙公司向我公司缴纳了保证金15万元，同时仅支付了首年12个月的租金，后续租金一直未付，我公司多次催要，恒熙公司一直拒绝给付。恒熙公司拒付租金的行为已构成违约，致使合同目的不能实现，根据合同约定以及法律规定，我公司有权要求解除租赁合同，并要求恒熙公司支付租金以及赔偿违约损失。审理中，法院组织双方进行了房屋交接，经清点，我方发现现场有3扇门及门框、一扇伸缩门被拆除，另有6台空调缺失，损失金额为6万元，恒熙公司应予赔偿。恒熙公司辩称，1.硕海公司不具有诉讼主体资格。案涉房屋的所有权人应当是苏州瑞基集团有限公司（以下简称瑞基公司），硕海公司只是所有权人委托的关于房屋出租、收费、解约等事宜的代办人，不是实体权利的享有者和义务承担者，本案应由瑞基公司作为原告或者参加诉讼。2.房屋没有通过消防验收，出租后不久，我公司就被告知房屋已经被查封并即将启动拍卖程序，该事实发生在签订房屋租赁合同之前，硕海公司对此知情但未告知我公司，导致我公司无法正常经营转租，故双方签订的租赁合同无效，我公司不应按合同支付租金，硕海公司应当返还已付租金。3.双方因房屋租赁合同纠纷多次产生冲突，我公司在收到对方解除通知后，已经撤离房屋；实际上我公司在被告知房屋被查封以后，已经不再经营，只是因为双方为赔偿问题未达成一致，而派了一部分人员在房屋内留守，所以硕海公司无权主张房屋使用费。4.房屋交付给我公司时没有装修，在硕海公司起诉以后，我公司主动腾房，将投入的装修拆除，是我公司本来具有的权利，硕海公司主张的财产损失没有证据证明。5.硕海公司主张的律师费没有法律依据。综上，请求驳回硕海公司的所有诉讼请求。恒熙公司向本院提出反诉请求：1.判令硕海公司返还租金145万元，退还保证金15万元；2.判令硕海公司赔偿装修费损失937938元、搬迁费10万元；3.本案反诉费用由硕海公司承担。事实和理由：2017年8月3日，我公司与硕海公司就苏州市XX路XX号房屋租赁事宜签订了房屋租赁合同，合同约定租期为6年3个月，用途为办公，合同同时对租金、合同变更和解除、违约责任等双方权利义务等内容进行了约定。双方交接房屋后，我公司斥重资对房屋进行了装修，后因产能调整，自身经营无需使用所有承租房屋，故经与业主协商确定合同中主楼部分楼层进行转租。2017年11月7日，我公司与硕海公司就此签订补充协议。装修后，我公司发现该房屋未通过消防验收许可，故在申办企业营业执照等相关手续过程中受阻，直接导致无法正常开展生产经营活动。另外，硕海公司隐瞒出租房屋被法院查封的事实，我公司承租期间，法院执行局前来告知该房屋已被查封并即将启动拍卖程序，因此非但影响到我公司生产经营，其余待转租部分原先磋商的次承租人知晓此事后纷纷离去，我公司损失惨重。我方认为，出租人应确保对房屋有完全的处分权及房屋处于适租状态，硕海公司明知我公司的租房用途，故意隐瞒该房屋未通过消防验收及被法院查封的事实，导致我公司的合同目的落空，双方签订的房屋租赁合同应属无效合同，硕海公司应当返还已收取的租金及租房保证金，并对我公司的装修及搬迁损失予以赔偿。硕海公司针对反诉答辩称，租赁合同系双方经过协商后签订，合法有效，并不存在恒熙公司所说的无效情形。恒熙公司所支付的租金系按约履行义务，不应返还，保证金按照合同约定也应予以没收。恒熙公司从未向我公司反映过消防以及法院执行问题，其也没有证据证明实际损失的存在。综上，请求驳回恒熙公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，硕海公司提交了房屋租赁合同及附件、补充协议、房屋所有权证、拍卖成交确认书、移交备忘录、契税完税凭证、催款函、律师函及邮寄凭证、通知函、委托代理合同、律师费发票等证据，恒熙公司提交了银行交易清单等证据，本院在审理中组织双方当事人对租赁房屋进行了现场查勘及交接，制作了现场笔录，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.坐落于苏州市XX路XX号（原门牌号为××）的房屋为非居住用房，1999年登记为苏州皮件厂所有，房屋登记建筑面积为3330.85平方米，主体建筑为3层。2006年3月23日，苏州瑞基投资有限公司（现已更名为苏州瑞基集团有限公司）经拍卖成交购得上述房产。2007年3月8日，瑞基公司接受上述房屋的移交后，于2008年办理不动产转移登记手续，2008年8月28日契税完税凭证显示瑞基公司缴纳了房屋买卖的契税，不含土地使用权，土地证类型为划拨，土地证用途为工业。苏州市吴中区人民法院于2015年4月17日查封了该房屋，瑞基公司有多起案件在法院作为被执行人尚未执行到位。2019年5月22日，瑞基公司向本院出具确认书1份，表示已将该房屋经营管理权转给硕海公司，涉及房屋所有权利由硕海公司享有。2020年4月3日，硕海公司提交情况说明1份，内容为瑞基公司确认委托硕海公司出租上述房屋，租金由硕海公司收取后再行结算，瑞基公司自身有作为被执行人的案件尚未了结，如相关法院需提取本案所涉租金，瑞基公司与硕海公司均不持异议。2.2017年8月3日，硕海公司（甲方）与恒熙公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市XX路XX号原皮件厂部分房屋（建筑面积2200平方米，土地使用性质为工业和办公）出租给乙方办公使用，包括主楼1幢（3层+局部4层）、小楼1幢（2层）、保安室1间、仓库1间、小饭厅1间。合同约定了如下主要事项：租赁期限自2017年9月1日起至2023年11月30日止，其中2017年9月1日至11月30日期间为装修免租期；免租期内免收房租，实际发生的其他费用按实结算，如因乙方违约导致合同提前解除的，乙方不享有免租期优惠，须按首期租金标准补交免租期内全部房租；2017年12月1日至2020年11月30日期间的年租金为145万元，之后年租金为149万元，租金每年支付一次，乙方在每个租金周期开始1个月前付清该周期房租；为确保房屋及附属设施安全完好，租赁期内相关费用如期结算，乙方支付履约保证金15万元；合同期满或解除后，在乙方按期腾空返还房屋，搬走自有物品，办理完毕营业执照迁址手续，结清全部费用后，甲方在7个工作日内无息返还履约保证金，乙方损坏房屋或附属设施、设备且拒不照价赔偿的、未结算款项超过保证金数额的、因乙方违约行为导致合同解除的，保证金不予退还；签订合同前，乙方已现场察看并详细了解该房屋及附属设施设备配置与状况，认可符合其租赁目的，乙方在装修前须向甲方报装修方案；乙方不按时足额支付租金等费用超过15日的，甲方有权解除合同，收回房屋。关于违约责任，双方约定，甲方确认有出租房屋之权利，若因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方向乙方支付当月租金2倍作为违约金，并赔偿超出违约金范围的损失；乙方逾期支付租金及水电费用的，每日按照未付款项的千分之五支付迟延履行金；租赁期满或合同解除后，乙方应在5日内腾空并完好返还房屋（设施设备应处于正常可使用状态），逾期返还的，每逾期一日应按最后一期日租金的2倍为标准向甲方支付违约金；逾期超过20日仍未腾空并返还的，甲方有权自行腾空房屋，乙方滞留在房屋内的设施设备、装潢等视为乙方均已放弃，且相关费用由乙方承担（甲方可从保证金中直接扣取）；合同因乙方原因被提前解除的，乙方须将物业及设施恢复交付使用时的原貌后交还甲方，双方亦可同意保留内部装修、装饰及附属物，视为乙方放弃这些物品的所有权，甲方无需向乙方支付任何补偿或赔偿；双方在履行合同中发生争议，协商不能解决的，可依法向物业所在地人民法院提起诉讼，甲方在追偿过程中的所有费用包括不限于调查费、律师费、诉讼费等均由乙方承担。以上合同以房屋交付确认书及房屋交房标准为附件，交付确认书确认房屋具备交付条件，乙方已领取房屋钥匙；乙方对甲方有权出租房屋不持异议，对房屋产权现状充分了解和认可。交房标准中列明了房屋交接时的水电表读数，随同房屋一并交付的有安装于各楼层的未损坏空调33台（其中4台吸顶空调）及三楼、四楼的会议桌椅及办公桌椅。合同签订后，恒熙公司按约向硕海公司支付了第一年的租金145万元及保证金15万元，双方办理了租赁房屋的交接手续。硕海公司交付的房屋含有基本装修，恒熙公司接收房屋后，按照自己使用需要对房屋进行装修改造后投入办公使用。2017年11月27日，硕海公司与恒熙公司就上述租赁合同签订补充协议，主要内容为经乙方申请，甲方同意乙方在合同约定的租赁期限内转租部分房屋。3.上述租赁合同履行过程中，恒熙公司未按合同约定提前向硕海公司支付第二租赁年度的租金。2019年3月6日，硕海公司向恒熙公司邮寄催款函1份，要求其在3个工作日内支付拖欠的租金145万元及合同约定的滞纳金471250元。恒熙公司于2019年3月8日签收函件后回复了律师函，但未按要求支付款项。2019年3月20日，硕海公司委托律师向恒熙公司发出律师函，提出租赁房屋虽被查封，但不影响使用，因恒熙公司拒付租金已经构成违约，通知房租租赁合同于恒熙公司收函之日解除，要求恒熙公司腾让房屋并支付租金、滞纳金，并告知保证金不予退还。恒熙公司于2019年3月21日签收律师函。2019年3月21日，硕海公司向恒熙公司发出通知函，告知如对方不在2019年3月25日支付欠付租金，则将对物业进行处置。之后，恒熙公司从租赁房屋中搬出，并拆除了自行添置的部分装修，但未与硕海公司办理房屋交接手续。硕海公司委托律师提起本案诉讼，支出律师费48800元。4.审理中，因双方均确认不再继续履行合同，本院于2019年7月4日组织双方至现场办理交接手续。租赁房屋现场有硕海公司安排的门卫值守，双方对现场的装修情况确认如下：主楼1-2楼，恒熙公司对墙面、吊顶进行了重新装修，空间内进行了玻璃隔断，3-4楼未重新装修；附楼原为办公用装修，由恒熙公司拆除后重新改造；恒熙公司将楼道出入口的原有玻璃门更换为金属防盗门，在搬迁时予以拆除。交接当日现场主楼、附楼均留有部分杂物，防盗门被拆除后墙面破坏未修复。恒熙公司表示已经搬走了全部物品，现场遗留的是废弃物。至于是否还需对房屋进行清理和拆除，恒熙公司到场人表示需另行答复。之后，恒熙公司拆除了安装于租赁房屋入口处的伸缩门。2019年8月7日，恒熙公司确定按现状返还房屋，不再进行清理和拆除。之后，硕海公司自行收回房屋后表示，除有门及门框缺失外，还缺失六台空调，恒熙公司表示未搬走硕海公司向其交付的空调。恒熙公司在庭审时提供自行制作的清单一份及银行账户流水一份，证明租赁房屋后耗资937938元进行装修，另产生搬迁费10万元，硕海公司对此不予认可，且提出恒熙公司已经拆除了大部分自行投入的装修。本院认为，瑞基公司通过拍卖受让苏州市XX路XX号房屋后成为该房屋的权利人，硕海公司接受瑞基公司的委托经营管理苏州市XX路XX号房屋，以自己的名义与恒熙公司签订房屋租赁合同，系合同确定的出租人，有权根据合同相对性向恒熙公司主张权利。恒熙公司认为硕海公司并非本案适格主体的观点，本院不予采纳。至于瑞基公司与硕海公司的结算问题，不在本案审查范围，且两公司已经向本院提交情况说明承诺根据法院执行要求处分涉案财产，不影响本案租赁合同纠纷的审理。硕海公司与恒熙公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，标的房屋取得了不动产登记，在权属登记范围内的房屋租赁未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当遵照执行。恒熙公司认为因房屋未取得土建消防合格，合同应为无效的抗辩，与不动产登记不符，无事实和法律依据，本院不予采信。标的房屋确实处于查封状态，如因此影响恒熙公司的承租使用，恒熙公司可以依据合同及相关法律规定主张权利，但并非其在占用房屋的情况下拒付租金的理由。根据约定，恒熙公司至迟应在2018年10月31日支付第二年度的租金145万元，其未按期支付，且在经催告后仍未支付，超过15日后，硕海公司即可行使合同解除权。现硕海公司于2019年3月20日向恒熙公司发函通知合同解除，符合合同约定，双方之间的租赁合同于恒熙公司收到通知的2019年3月21日解除，关于硕海公司要求确认双方合同于2019年3月21日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，双方应当进行结算，关于结算事宜，本院结合双方各自的请求，分别确定如下：1.租金。支付租金是承租人的基本义务，恒熙公司已经支付了2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金145万元，且其在该期间实际使用了房屋，未对房屋的权属状况提出异议，也未提供证据证明存在使用障碍，无权要求全部或部分返还。本院在庭审中向其释明租赁合同有效后，其仍坚持以合同无效为由要求返还租金的反诉请求，本院不予支持。2018年12月1日至2019年3月20日期间，恒熙公司仍应当按原合同标准（145万元/年）承担租金，硕海公司主张金额为433013.70元，未超出约定标准，本院予以支持。2.免租期租金。合同约定，2017年9月1日至11月30日期间（3个月）为装修免租期，如因乙方违约导致合同提前解除的，乙方不享有免租期优惠，须按首期租金标准补交免租期内全部房租。该项约定系恒熙公司应承担的违约责任之一，硕海公司据此要求恒熙公司支付免租期租金362500元的诉讼请求，本院予以支持。3.保证金。合同涉及保证金的条款约定，乙方在按期腾空返还房屋、结清全部费用后，方有权要求返还保证金。而乙方损坏房屋或附属设施、设备且拒不照价赔偿的、未结算款项超过保证金数额的、因乙方违约行为导致合同解除的，保证金均不予退还。该条款同样为恒熙公司违约导致合同解除应承担的违约责任之一，硕海公司有权根据该条款不予退还保证金，保证金与前项免租期租金金额相加，未超出必要限度；同时也可按照合同约定弥补恒熙公司未将房屋恢复原状所造成的损失，故本院确定硕海公司无需向恒熙公司返还保证金15万元，恒熙公司要求返还保证金15万元的反诉请求，本院不予支持。4.逾期付款违约金。合同约定，乙方逾期支付租金，每日应按照未付款项的千分之五支付迟延履行金，该条款系针对逾期付款这一违约行为所约定的违约责任，硕海公司有权提出主张。恒熙公司认为硕海公司未有实际损失发生，该项违约金标准过高。本院审查后认为，本案双方均未就逾期付款导致的具体损失进行举证，以可能产生的利息等实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错承担以及预期利益等因素判断，每日按未付款项的千分之五支付逾期付款违约金标准确实过高，本院酌情调整为，以未付租金433013.70元为基数，按年利率11.7%的标准支付，支付的起止时间按硕海公司主张确认为2018年12月1日起至实际付清租金之日止，硕海公司超出此范围的逾期付款违约金，本院不予支持。5.逾期交房违约金。硕海公司认为恒熙公司未能在合同解除后将房屋恢复原状后交还，按合同租金标准（145万元/年即3973元/天）主张合同解除后的2019年3月21日至审理中确定可自行收回房屋的2019年8月7日期间（139天）的房屋使用费552247元，恒熙公司则认为收到解除通知后已经腾空并交还房屋，不应再承担房屋使用费。该项费用实际系恒熙公司未按约定交还房屋所应承担的违约责任。从双方的陈述及本院组织双方至现场交接的情况来看，恒熙公司确实在收到解除通知后已经开始逐步搬离，未再继续使用房屋，而硕海公司也在现场派人值守，不再允许他人随意出入，双方未办理交接手续的主要原因系对房屋交还的状态产生争议。合同约定合同解除后，乙方应在5日内腾空并完好返还房屋，逾期返还的，每日按日租金的2倍为标准承担违约金；逾期超过20日的，甲方有权自行腾空房屋，乙方滞留在房屋内的设施设备、装潢等视为乙方放弃，且相关费用由乙方承担。对照此条款，虽不应苛求恒熙公司将进行过装修改造的房屋完全恢复原状，但仍应将房屋保持完好的适用状态，然恒熙公司在搬离过程中进行了破坏性拆除，以致现场出现了门等基本设施的缺失，且仍遗留有部分杂物未清理，在本院至现场时恒熙公司仍不能明确表态是否需要继续清理、拆除，房屋并不符合交还条件；与此同时，硕海公司已经安排人员在现场对房屋进行了实际的看管，其完全可以按照合同约定行使权利收回房屋以避免损失的扩大。双方对合同解除后，房屋处于空置状态无法利用所产生的损失均应当承担责任。本院确定按照合同条款约定，由恒熙公司按照合同解除前日租金标准的2倍承担20日的逾期交房违约金3973元/天*2*20天=158920元。6.装修、搬迁费用及财产损失赔偿。合同中关于合同解除后装修的归属、房屋的腾空均作出了明确的约定。恒熙公司称其支出937938元进行装修，支出10万元用于搬迁，并无充分证据证明；即便该费用属实，双方合同因其违约而解除，其已经拆除了部分装修设施，并放弃了遗留物品，由此造成的其他损失应由其自行承担。恒熙公司就此提出赔偿的反诉请求，本院不予支持。恒熙公司在搬迁过程中确实造成了租赁房屋内的门和门框缺失，但关于空调的问题，硕海公司未在接收房屋后及时清点提出，本院无法确认。双方在合同中约定了保证金对房屋损失的弥补功能，硕海公司提出的财产损失6万元，未提供任何证据证明，如损失可以确认，亦在保证金可弥补的范围，在本院确定保证金不予退还的情况下，不再重复支持该项财产损失请求。7.律师费。合同约定了双方发生争议后的解决条款，条款中确定甲方在追偿过程中的律师费由乙方负担，现硕海公司为进行本案诉讼支出律师费48800元，未超出行业收费标准，其要求恒熙公司予以承担的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院确定硕海公司与恒熙公司签订的关于苏州市XX路XX号房屋的租赁合同于2019年3月21日解除，恒熙公司应向硕海公司支付租金433013.70元及逾期付款违约金（自2019年12月1日起至实际付清之日止，以433013.70元为基数，按年利率11.7%计算）、免租期租金362500元、逾期交房违约金158920元，硕海公司超出此范围的请求，本院不予支持。硕海公司无需向恒熙公司返还租金及保证金，也无需承担恒熙公司的装修及搬迁费用损失，恒熙公司的各项反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认苏州硕海商业管理有限公司与苏州恒熙企业管理服务有限公司于2017年8月3日签订的关于苏州市XX路XX号房屋的租赁合同于2019年3月21日解除；二、苏州恒熙企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向苏州硕海商业管理有限公司支付租金433013.70元并按年利率11.7%的标准支付该款项自2019年12月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；三、苏州恒熙企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向苏州硕海商业管理有限公司支付免租期租金362500元；四、苏州恒熙企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向苏州硕海商业管理有限公司支付逾期交房违约金158920元；五、驳回苏州硕海商业管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回苏州恒熙企业管理服务有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60853元，财产保全申请费5000元，合计65853元，由苏州恒熙企业管理服务有限公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳；反诉案件受理费13952元，由苏州恒熙企业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判长  潘宇容审判员  衡晓晴审判员  张花锋二〇二〇年四月十五日书记员  陶 敏