广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1226民初379号原告：德庆县创时代房地产有限公司，住所地德庆县德城镇仁寿北路西侧清华花园A幢3梯101单元。统一社会信用代码914412260718646318。法定代表人：潘汉梅。委托诉讼代理人：陈淑欢，广东立顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭生平，广东开信律师事务所律师。被告：李国贤，男，1999年10月1日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：高静婷，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：平先进，广东一粤（白云）律师事务所律师。第三人：吴冰华，女，1970年6月26日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：高静婷，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：平先进，广东一粤（白云）律师事务所律师。原告德庆县创时代房地产有限公司与被告李国贤、第三人吴冰华合同纠纷一案,本院于2019年03月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德庆县创时代房地产有限公司的委托诉讼代理人陈淑欢、郭生平，被告李国贤的委托诉讼代理人高静婷、平先进，第三人吴冰华的委托诉讼代理人高静婷、平先进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德庆县创时代房地产有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告支付购房款合计4083380元。二、判令被告支付逾期付款违约金79834.61元（暂计至2019年3月11日，此后的违约金按合同约定的违约金计算方法，计至房款付清之日止）。三、判令被告承担本案全部诉讼费用和诉讼保全费用。事实和理由：2018年8月18日至9月5日期间，原告与被告共签订了5份《商品房买卖合同（预售）》。根据上述合同内容显示，被告共向原告购买了5间商铺，分别位于德庆县德城街道康城大道时代花园南座2层4号、6号至8号、10号商铺，总购房款合计4083380元。合同签订后，原告已将涉案商铺确权登记到被告名下。但是被告并未按合同约定支付购房款，已构成违约。根据《合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告没有按合同约定履行付款义务已构成违约，应向原告清偿全部房款，还应按合同约定向原告支付逾期付款违约金。为此，起诉请求被告向原告支付上5间商铺的购房款及逾期付款违约金合计4163214.61元[各商铺面积、价款、付款时间以及逾期付款违约金等等具体情况，详见附件《原告应收被告购房款及逾期付款违约金汇总表》]。被告李国贤辩称，应驳回原告诉讼请求：一、本案并非普通的商品房预售合同纠纷。根据吴冰华与原告签订的《房地产合作开发合同》（以下简称“开发合同”）第4.1条：“作为此项目合作收益，项目开发完成后，乙方将分得德庆县时代花园（暂定）所有商住楼”的约定，吴冰华可以分配并处分时代花园项目所有的物业。吴冰华及原告德庆县创时代房地产有限公司同意以商品房买卖合同的形式将涉案房产分配给被告，被告合法取得了涉案房产。因此，被告无需向原告支付购房款，更不可能存在逾期付款的违约金。二、被告持有原告所开具的发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条：“本办法所称发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的首付款凭证。”以及根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予以支持，但与相反证据足以推翻的除外。”结合一手房买卖合同的交易习惯，原告向被告开具足额合法的发票，足以证明原告认同被告无需向原告支付购房款的事实。三、被告已获得涉案房产的不动产权证。根据涉案房产的商品房买卖合同约定，被告委托原告办理不动产权证。如被告没有支付购房款，原告作为一个开发企业，不可能为被告开具发票以及办妥不动产权证。四、原告已实际交付涉案房产。众所周知，根据一手房买卖的交易习惯，如被告没有支付购房款，原告并不可能向被告交付涉案房产。在商品房交易环节中，双方从来没有按照正常流程进行交易，被告无需向原告支付购房款及违约金。五、原、被告之间并不存在商品房的买卖关系，并非按照正常的商品方交易流程交易，正常的商品房交易流程应该是先看房，签订认购书，支付定金，签订商品房买卖合同，支付房款，交付房屋，办不动产权证。而原、被告之间的商品房买卖合同，实际是在原告、吴冰华与被告三方协商一致的情况下，按照吴冰华的意愿，以商品房买卖合同的方式将房屋过户给被告。签订商品房买卖合同，实际是将物业分配给吴冰华的一种形式而已，原、被告之间并不存在正常的商品房交易关系。据此，被告认为，商品房买卖合同里的关于付款方式的条款并非原、被告双方的真实意思表示，无需执行该条款。第三人述称，与被告答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2015年4月6日，原告与第三人吴冰华签订《房地产合作开发合同》（以下简称“《合作合同》”），约定原告（甲方）以坐落于德庆县使用面积为6000平方的商住土地使用权作价4000万元作为投资，第三人吴冰华（乙方）则以投入全部建设资金作为投资，合作开发房地产项目，项目名称“德庆县时代花园”。合同第4.1条约定：“作为此项合作收益，项目开发完成后，乙方将分得德庆县时代花园（暂定）所有商住楼。如届时乙方需要委托甲方对所分得的商住楼进行处置的，由双方另行签订补充协议方式确定。甲方所得分配为税后人民币4780万元，乙方应按照如下期限向甲方支付前述所得分配……”签订《合作合同》后，原告先后向第三人吴冰华出借工程借款共1500万元（计至2017年4月7日）。2017年3月14日,原告（甲方）与第三人吴冰华（乙方）签订《房地产合作开发合同补充协议》。2018年1月10日，第三人吴冰华向原告出具《还款承诺书》。2018年9月10日，原告与第三人吴冰华签订《还款协议》作如下相关约定：第2.1条“在签订本协议后，甲方须配合乙方办理时代花园项目已开发物业的确权分证手续，具体业务办理由乙方负责。待确权分证手续完成后，甲方将南座首层除15号、16号外的其余商铺和南座二层整层商铺（附南座首层、二层商铺销售情况现状图纸）过户至乙方名下，商铺过户所产生的包括税费等全部费用由乙方承担……”本案涉案的5间商铺正是原告与第三人吴冰华在《还款协议》第2.1条所约定的应过户至第三人吴冰华名下的商铺。上述“德庆县时代花园”项目已于2018年8月10日竣工并于2018年9月4日办理确权登记。2018年8月18日至2018年9月5日，根据第三人吴冰华意愿，原告与被告共签订了5份《商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告转让“德庆县时代花园”项目项下的南座2层4号、6号至8号、10号商铺，总房款合计4083380元。合同签订后，原告开具了付清上述五间商铺房款的发票（被告并未付相应款项），商铺确权登记到被告名下。另查明：原告德庆县创时代房地产有限公司于2019年3月12日，就上述《合作开发合同》相关纠纷，以合作开发合同房地产纠纷案由向本院起诉，要求第三人吴冰华支付合作所得分配款本金1466万元及逾期利息1866708.23元，要求陈伟斌承担连带清偿责任。案经审理，肇庆市中级人民法院作出的生效的（2020）粤12民终1109号民事判决，认定案由为建设用地使用权转让合同纠纷。本院认为，本案是合同纠纷。本案争议焦点：原告与被告是否存在商品房买卖合同法律关系,原告依据商铺买卖合同向被告主张购房款的是否有法律依据。本案中，原告与第三人吴冰华签订的《合作合同》，约定原告只提供土地使用权，不承担经营风险，只收取固定利益的，故双方的法律关系应当认定为建设用地使用权转让合同，并非房地产合作开发房地产合同（该定性己由上级法院生效的判决确认）。可见，第三人吴冰华对其在原告转让的土地使用权上开发的“德庆县时代花园”项目享有不动产权，有权依法处分该项目的商铺等不动产。因此，2018年8月18日至2018年9月5日原告与被告签订五份《商品房买卖合同（预售）》，以原告名义向被告转让“德庆县时代花园”项目项下的南座2层4号、6号至8号、10号商铺，实为第三人吴冰华对其开发的“德庆县时代花园”项目的依法处分，并非原告与被告间存在商品房买卖合同关系。或者说是《合作合同》约定的权利：“作为此项合作收益，项目开发完成后，乙方将分得德庆县时代花园（暂定）所有商住楼”在合同当事人第三人吴冰华身上的体现。而在（2019）粤1226民初381号案件中，原告辩称涉案的5间商铺是第三人吴冰华一手操作直接过户至被告名下，其公司并不知情，但原告又承认，对于房屋的销售，原告保管公章，第三人吴冰华保管密钥。因此，对于涉案商铺过户至被告名下，原告公司在（2019）粤1226民初381号案件中表示当时不知情，但在本案中又主张涉案商铺是正常的商品房买卖合同，前后矛盾，本院不予采信。且在本案中，第三人吴冰华作为“德庆县时代花园”项目所有商住楼的实际控制人并未向被告主张权利。因此，原告主张购房款的诉请缺乏基础。另外，在上述“德庆县时代花园”项目项下的南座2层4号、6号至8号、10号商铺买卖合同中没有对应款项的情况下，又以原告名义出具了付清房款的发票，并确权登记到被告名下。可知，签订上述商品房买卖合同，实际是依《合作合同》将物业分配给吴冰华的一种形式而已，原、被告之间并不存在真正的商品房买卖法律关系。综上所述，原告与被告不存在商品房买卖合同法律关系，原告以与被告间存在商品房买卖合同关系，要求被告支付购房款及违约金，没有理据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告德庆县创时代房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费40105.72元，减半收取计20052.86元，财产保全费5000.00元，合共25052.86元，由原告德庆县创时代房地产有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  梁绍汉二〇二〇年十一月十二日书记员  聂松敏