上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初9090号原告(反诉被告)：冯伟，男，1991年10月20日出生，汉族，户籍地上海市松江区。原告(反诉被告)：潘杉菁，女，1993年10月3日出生，汉族，户籍地江苏省。两原告共同委托诉讼代理人：沈毅能，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：丁浩堃，男，1921年3月21日出生，汉族，户籍地上海市闸**。法定代理人：丁芝芳(系被告丁浩堃的女儿)，即被告丁芝芳，身份信息同下。被告(反诉原告)：丁芝芳，女，1954年11月11日出生，汉族，户籍地上海市闸**。两被告共同委托诉讼代理人：邱本清，上海同脉律师事务所律师。第三人：上海君佳房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区金运路****。投资人：韩艳，经理。原告(反诉被告)冯伟、潘杉菁(以下统称原告)与被告(反诉原告)丁浩堃、丁芝芳(以下统称被告)、第三人上海君佳房地产经纪事务所(以下简称君佳地产)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，两被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告冯伟、潘杉菁及其共同委托诉讼代理人沈毅能、被告丁芝芳(暨被告丁浩堃的法定代理人)及两被告共同委托诉讼代理人邱本清、第三人投资人韩艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯伟、潘杉菁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年1月5日签订的房地产买卖协议及居间协议中的房屋买卖关系；2、判令两被告返还两原告定金人民币(以下币种同)2万元；3、判令两被告向两原告支付违约金56万元。事实和理由：2019年1月5日，原告、被告及第三人签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。因被告丁浩堃年迈，被告丁芝芳出具《承诺书》，载明被告丁浩堃及吴映春(系丁浩堃的配偶，已去世)为上海市嘉定区金耀南路******房屋的所有权人，丁芝芳已获得合法授权，代为签署相关房产买卖协议。根据《房地产买卖居间协议》的约定，两被告将该房屋出售给两原告，房屋总价为280万元。两原告先行向第三人支付2万元意向金，待《房地产买卖居间协议》签订后，意向金转为定金，同时两原告须在《房地产买卖居间协议》签订后10日内补足定金至10万元，两被告同意由第三人代为保管定金。2019年1月5日，两原告支付定金2万元；同年1月6日，两原告再行支付定金8万元。买卖协议约定，两被告在两原告支付定金后将房屋交付给两原告居住，两被告愿意配合签署网签合同，协助两原告申请贷款，一方违约的应当向守约方支付相当于房屋总价款20%的违约金。协议签订后，两被告未按照约定将该房屋交付给两原告居住，此后又要求涨价，不愿以约定价格履行合同，其行为已构成违约，故涉讼。被告丁浩堃、丁芝芳辩称，签约时被告丁浩堃是无民事行为能力人，房屋是被告丁浩堃所有，被告丁芝芳系被告丁浩堃的代理人，应当由被告丁浩堃承担相应的责任，此后也由法院指定丁芝芳作为丁浩堃的监护人。现同意解除与两原告签订的买卖协议，不同意返还定金2万元和支付违约金，且两原告主张的违约金过高。被告方仅收到了2万元定金，没有收到原告所说的另外8万元定金，认为双方之间的买卖协议并未成立。双方签订的买卖协议是违规的，当时口头约定将房价做高到320万元，但实际房价是280万元。被告方认为合同解除的原因在于原告，被告方在取得监护权后，办理了公证手续，也拿到了变更后的产证，后被告方按约通知两原告进行网签履行合同，但是两原告没有履行，故并非被告违约。因此，两被告现提出反诉，请求判令：没收两原告支付的定金2万元，归被告丁浩堃所有。两原告针对反诉辩称：不同意两被告的反诉请求。坚持认为系被告方违约导致合同无法继续履行，应当由被告方承担相应的法律责任。第三人君佳房产述称，原、被告的诉讼请求及反诉请求与第三人无关，并无意见。双方签订的买卖协议约定的定金为10万元，签约时，丁浩堃及吴映春的签名系丁芝芳代签，再由丁浩堃加盖手印，签约当日，两原告将2万元定金直接交给被告丁芝芳，剩余8万元，两原告于签约次日交给了第三人，合同约定是被告将产证交给第三人，第三人把定金交给被告，但是由于买卖的房屋需要变更权利人，当时原、被告双方约定交付定金后，被告方就将房屋交付给原告居住，所以当时是同意在被告没有交产证的情况下先把定金交给被告方，第三人收到8万元定金后即通知被告丁芝芳来领取，但是丁芝芳以公证委托未办理、家人不同意为由迟迟不来领取。该8万元定金在原告方起诉后就退还给了两原告。在新的产证办出之前，被告方提出要求加价，虽经协商，但双方没有达成一致，且由于被告方在产证办理过程中没有如实告知中介进程，导致双方在交易过程发生诸多争议。双方未能按照合同约定履行，主要系因被告方没有交付房屋及要求涨价导致，是被告方不讲诚信。本院经审理认定事实如下：2019年1月5日，冯伟、潘杉菁(乙方、买受方、以下简称冯伟方)与丁浩堃、吴映春(其中吴映春签约当时已死亡，但产权证信息未变更，两人名字均系丁芝芳代签，丁浩堃加盖手印)(甲方、出售方、以下简称丁浩堃方)在居间方(丙方)上海君佳房地产经纪事务所居间介绍下，就上海市嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)、《房地产买卖协议》(以下简称买卖协议)，其中约定：总房价款为280万元；乙方向丙方支付意向金2万元，如甲方在居间协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，甲方同意将前述定金交丙方保管，待甲方签订居间协议后10日内，乙方应补足定金至10万元，甲方同意将该定金继续交丙方保管，若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方出取回由丙方保管的定金，……；买卖协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价的20%向守约方支付违约金；此外，甲乙双方约定：1、甲方同意乙方在支付定金后将房屋交于乙方居住；2、乙方同意配合甲方更换产权证(原产权证上两个人名字，去掉吴映春的名字后，再签买卖合同；3、本次交易中甲方承担甲方所有的税费，乙方承担乙方所有的税费；4、甲方同意乙方在签买卖合同时加一个产权人；5、甲方配合乙方签买卖时，合同价做高，尽量配合乙方贷款230万元；6、甲方同意新产证出来后3天之内签买卖合同。协议签订当日，冯伟方向被告丁芝芳支付了定金2万元，丁芝芳出具承诺书确认代为收取上述款项。2019年1月6日，冯伟方向第三人君佳地产以现金方式支付剩余定金8万元。2019年4月25日，丁浩堃方收到冯伟方寄送的《催告函》。2019年5月3日，冯伟方收到丁浩堃方寄送的《催告函》。另查明，1、系争房屋在双方签订买卖协议时，登记的权利人为被告丁浩堃与案外人吴映春；2、2019年3月13日，上海市静安区人民法院作出(2019)沪0106民特119号民事判决书，其中经审理查明：2019年3月1日经司法鉴定科学研究院对丁浩堃的精神状态和民事行为能力状况鉴定，结论为患有器质性精神障碍，目前评定为无民事行为能力，判决认定丁浩堃为无民事行为能力人并指定丁芝芳为丁浩堃的监护人；3、2019年4月11日，上海市奉贤公证处出具(2019)沪奉证字第519号公证书，其中查明吴迎春于2017年11月18日死亡，并确认系争房屋中属于吴映春的产权份额由丁浩堃继承；4、2019年4月22日，系争房屋权利人变更为被告丁浩堃；5、系争房屋并未交付冯伟方。审理中，1、丁芝芳表示其作为丁浩堃的指定监护人，在与两原告签订房地产买卖协议时，系作为丁浩堃的代理人；2、冯伟方、丁浩堃方及第三人均确认协议约定的定金为10万元；3、冯伟方确认在起诉后，第三人已将8万元定金退还。本院认为，冯伟、潘杉菁与丁浩堃就买卖系争房屋签订的房地产买卖协议，系双方真实意思表示，该合同具备了房地产买卖的主要条款，即买卖双方对房屋买卖的主要事项达成了一致，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行，丁浩堃主张买卖合同未成立、存在违规的意见，缺乏依据，本院不予采纳。对于买卖协议，双方一致同意于2019年4月30日解除，于法无悖，本院予以确认。对于丁芝芳认为系争房屋的权利人是丁浩堃，其作为丁浩堃的监护人，在与两原告签约时的行为系作为丁浩堃的代理人，故应由丁浩堃承担相应的责任，对此，本院认为，不论丁浩堃在签订居间协议及买卖协议时，是否具备民事行为能力，现丁浩堃在被认定为无民事行为能力人后，丁芝芳经法院指定作为丁浩堃的监护人，庭审中，丁芝芳亦明确表示对于此前签订居间协议及买卖协议的行为是其代理丁浩堃所作的法律行为，故由此产生的相应法律责任应当由丁浩堃承担。根据双方签订的买卖协议约定，丁浩堃应当在冯伟方支付定金后将房屋交付其居住，虽然其在庭审中主张并未收到剩余8万元定金，但是根据买卖协议约定，丁浩堃同意由第三人代为保管该定金，在冯伟方向其寄送催告函后亦未支付定金支付提出过异议，且丁浩堃的指定监护人丁芝芳在庭审中亦自认应当将房屋交付给冯伟方，但是因自己考虑合同是否能够继续履行存在不确定性所以想要暂缓交付，因此，丁浩堃方未按约将系争房屋交付给冯伟方居住，显然违反为双方协议约定，构成违约。此后，双方又因变更产证、房屋价格等问题产生争议，导致无法继续履行，本院认为，本案导致双方买卖协议解除的原因在于丁浩堃方，故丁浩堃应当承担相应的违约责任。因此，买卖协议解除后，丁浩堃应当返还收取的定金2万元，对于丁浩堃方要求没收定金的反诉请求，本院不予支持。对于冯伟方主张房屋总价款280万元的20%作为违约金的诉请，丁浩堃在庭审中提出了违约金过高的抗辩，本院结合本案合同的履行情况、违约情形等，酌情确定丁浩堃支付冯伟方违约金10万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十一条第一款、第二十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)冯伟、潘杉菁与被告(反诉原告)丁浩堃于2019年1月5日签订的《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系于2019年4月30日解除；二、被告(反诉原告)丁浩堃应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)冯伟、潘杉菁定金2万元；三、被告(反诉原告)丁浩堃应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)冯伟、潘杉菁违约金10万元；四、驳回被告(反诉原告)丁浩堃、丁芝芳的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9,600元，减半收取4,800元，保全费3,420元，合计8,220元，由原告(反诉被告)冯伟、潘杉菁共同负担6,519.30元，由被告(反诉原告)丁浩堃负担1,700.70元；反诉受理费300元，减半收取150元，由被告(反诉原告)丁浩堃、丁芝芳共同负担(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇一九年八月二十八日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第二十一条不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。……第二十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。