上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初30663号原告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：上海福伙餐饮管理有限公司。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）与被告上海福伙餐饮管理有限公司（以下简称福伙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，转为普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理，原告宝龙公司的委托诉讼代理人程然到庭参加诉讼。被告福伙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案作缺席审理。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付自2017年3月10日至2017年12月31日止的租金501,214.26元（人民币，下同）；2．要求被告向原告支付逾期付款租金违约金87,176.75元；3.要求被告向原告支付合同解除损失赔偿金158,429.70元。事实和理由：2016年7月12日，原、被告双方签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于上海市的商铺，租赁面积为480.09平方米，租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁场所。2016年9月10日，某甲广场与租赁场所同时开业。被告经营期间，于2016年12月25日开始拖欠次年3月份以后的租金。期间，经原告多次催要租金，但被告一直置之不理。2018年1月16日，原告向被告提出单方面解除涉案的租赁合同，被告当日向原告交还了标的商铺。被告福伙公司未作答辩，亦未向本院提供书面证据。本院经审理认定事实如下：2016年7月12日，原告宝龙公司（出租方、甲方）与被告福伙公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方投资建造了某甲广场，为本合同租赁标的物的唯一合法所有权人。经甲、乙双方友好协商，就乙方承租该广场商铺作为经营场所之租赁事宜，签订本租赁合同,以资共同遵守。1.1甲方将位于上海市的商铺共3间出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积暂计为480.09平方米。具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积为准，本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。1.5乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮。2.1该广场由某乙公司进行统一的商业物业管理服务。3.1甲乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度（如2月15日、3月14日为一个租赁月度)。3.2租赁起始日自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算。乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2016年9月9日。3.6甲方同意给予乙方72天的装修期，该装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所最迟开业日之前一日的期间。3.6.1装修期内，乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费；装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还，经物业管理公司确认无误后三十日内将装修保证金无息退还乙方。乙方亦可向物业管理公司申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。除此之外，乙方还应向物业管理公司支付整体开业前装修期管理费9,601.80元。4.1.2租金标准：第1年，月租金为32,406.08元、年租金为388,872.90元；第2年，月租金为64,812.15元、年租金为777,745.80元；第3年，月租金72,013.50元、年租金为864,162元；第4年，月租金为72,013.50元、年租金为864,162元；第5年，月租金为79,214.85元，年租金为950,578.20元。4.4租金支付：4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票。4.4.3甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起6个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为64,812.15元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为64,812.15元。自第3个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付129,624.30元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。甲方收到该预付租金后，先开具收款收据给乙方，待乙方租赁场所开业后十五个工作日内，乙方凭此收据换取租赁房屋的正式发票。4.7根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。若乙方延迟达30日且经甲方书面催告后仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除合同。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在签订本合同生效后5日内向甲方支付182,434.20元作为履约保证金。如甲方在签订本合同后5日内未收到履约保证金，经催告后5日内仍未缴纳的，甲方有权解除本合同并将租赁场所另租他人，乙方应承担导致合同解除的违约责任。5.2履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管,甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方：(1)乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），并按本合同约定退还租赁场所。(2)乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.4质量保证金：为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计30,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生商铺出售的商品（或提供的服务）质量不符合国家规定或有损于广场的整体声誉,或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对广场造成不利影响时，物业管理公司均可从质量保证金中扣减、抵销上述金额（具体金额以书面通知为准），物业管理公司有权从质量保证金中向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。质量保证金由乙方在接到物业管理公司书面通知后5日内予以补足。本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退还给乙方。13.1本合同解除或终止后,乙方应在本合同解除或终止次日起七日内（简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置（因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿）。14.1除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经甲方或物业管理公司书面催告后仍未支付的；3)非因甲方原因或不可抗力因素，乙方延迟开业超过30日的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业连续超过七日的，或者乙方因其自身原因而被吊销营业执照的；4)因乙方破产、正处于破产的过程、被宣布破产或被申请破产，或者乙方被申请进行清算或被查封；5)乙方未经甲方或经营管理公司书面同意，擅自变更装修设计文件或擅自拆改、损毁租赁场所；6)乙方未经甲方书面同意擅自转让、转借、转租、承包、合作或者以其他方式将租赁场所全部或部分的控制权转让给第三方；7)因乙方原因，使其他商户或甲方、经营管理公司的经营活动遭受损害或被迫中断的；8)乙方利用租赁场所进行非法活动；9)如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在甲方或经营管理公司发出改正通知之日起10日纠正的；10)乙方未经甲方书面允许而关门逃铺停止营业的；11)本合同及法律的其他规定。14.2如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。14.5双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。嗣后，原告宝龙公司（甲方）与被告福伙公司（乙方）签订《商铺租赁合同之补充协议一》，约定：就乙方租赁某甲广场部分商铺事宜，甲乙双方签订了《商铺租赁合同》。现就变更租赁合同部分条款事宜，经甲乙双方协议一致，达成以下约定：一、租赁合同第1.1条修改如下：1.1甲方将位于中华人民共和国上海市闵行区某甲广场的商铺共三间出租给乙方。租赁场所平面图详见本合同附件1。二、本协议是租赁合同的有效组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。本协议与租赁合同合并构成租赁合同项下设定租赁关系的完整有效法律文件。三、除本协议约定内容之外，双方仍按租赁合同相关条款执行。租赁合同与本协议约定不一致或相冲突的，以本协议为准。租赁期间，被告拖欠租金，原告于2017年10月25日、同年11月8日、同年12月21日向被告发送催款函，多次向被告催款。经多次催讨无果，原告遂向被告发送解约函，解除与被告之间的租赁合同并再次向被告催讨欠款。另查明，因被告拖欠物业管理费，原告的物业管理公司某乙公司曾向本院提起诉讼，本院于2018年9月11日受理后进行了审理。该案中，本院确认原、被告双方的租赁合同于2018年1月18日解除。以上事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议一》、催款函及EMS邮寄凭证、解约函等证据及原告的当庭陈述为证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应受合同约束。然被告在租赁期内拖欠租金，应承担相应的责任。原告向被告主张拖欠的租金及逾期付款违约金符合合同约定，本院予以支持，原告自行将违约金标准降至每日万分之五不违反法律规定，本院予以确认。因被告拖欠租金，原告依合同约定解除了双方的合同，原告因被告的违约行为要求被告承担相当于最后一个年度的租金两倍的违约金符合法律规定，本院予以支持。至于双方之间的履约保证金、质量保证金，原告提出与被告自行协商处理，被告亦未要求处理，故本院在本案中不作处理，由双方自行处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海福伙餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司租金501,214.26元；二、被告上海福伙餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金43,588.38元；三、被告上海福伙餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司解除合同的违约金158,429.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,268.22元，由被告上海福伙餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一九年六月十日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。