河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1426民初2532号原告：毛香芝，女，1962年5月21日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：刘伟光、宋建伟（实习），河南栗城律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：石彬彬，男，1990年5月10日出生，汉族，住所地河南省商丘市。被告：赵珍，女，1989年10月20日出生，汉族，住所地同上，与石彬彬系夫妻关系。二被告委托诉讼代理人：王辰，商丘市心理协会法务人员。代理权限：特别授权。原告毛香芝与被告石彬彬、赵珍买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛香芝及其委托诉讼代理人刘伟光、宋建伟、被告石彬彬、赵珍及其委托诉讼代理人王辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛香芝向本院提出诉讼请求：1.解除其与被告石彬彬于2018年7月30日签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还其购房款288000元，赔偿损失30000元，合计318000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告石彬彬称其在夏邑县××大道的“万锦上上城”有一房产（31号楼2单元602室）可以出售，2018年7月30日，被告与原告签订了房屋买卖合同。被告保证产权清晰，没有争议，未设定抵押等，并承诺在签订协议60日内为原告办理房屋备案手续，原告将288000元转账至被告赵珍账户，付清了约定的房屋价款。原告在对房屋装修时，发现该房屋在签订买卖合同前已抵押给他人，现已被虞城县人民法院裁定查封。被告的违约行为致使不能实现合同目的，且给原告造成财产损失，原告为维护合法权益，向本院提起诉讼。被告石彬彬、赵珍辩称：涉案房屋属开发商所有，因开发商欠被告工程款无钱支付，让被告介绍售房，所得房款用于支付工程款。被告介绍原告向开发商购买该涉案房屋，原告已与开发商签订了房屋买卖合同，开发商以公司名义出具了收条，后原告将款汇至被告账户。被告无权处置开发商的房屋，被告代开发商收款，用于支付工人工资。因此，应当追加开发商为本案被告，原告诉讼请求的事项与被告无关。原告毛香芝为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.原、被告于2018年7月30日签订的房屋买卖合同及人民币汇款业务回单各一份。证明原告毛香芝购买被告石彬彬自称属其所有的“万锦上上城”31号楼2单元602室房屋一套，双方签订了房屋买卖合同，被告石彬彬保证该房屋产权清晰，无争议，原告在签订合同当日按照约定向被告赵珍支付了全部价款288000元。2.原告之子吴亚与被告石彬彬2019年4月29日的电话录音一份。证明原告从被告手中购买涉案房屋，并与被告签订了协议，被告收取了原告购房款。被告称涉案房屋其从开发商（左总）处购买。3.夏邑县住房保障服务中心于2019年6月4日出具的情况说明一份。证明涉案房屋已于2014年8月28日备案在张进彪名下。4.2019年4月3日虞城县人民法院（2018）豫1425执保771号协助执行通知书一份和照片4张。证明涉案房屋备案在张进彪名下，张进彪因涉诉该房屋被虞城县人民法院查封，查封期限为三年，自2019年4月3日起至2022年4月2日止。5.商丘市梁园区民政局2019年4月18日出具的婚姻登记档案。证明被告石彬彬和被告赵珍2013年8月15日登记结婚，二人是合法夫妻关系。6.夏邑县曹集乡治锋佛山陶瓷经销处批发出货单、收据各一份。证明2019年2月16日原告毛香芝在其处购买瓷砖等装修材料，支出8262元。7.夏邑县中凯物业有限公司出具的收据三份。证明2019年1月24日原告毛香芝交纳涉案房屋入户费、物业费、垃圾处理费等共计2100元。8.王军民2019年2月28日出具的收据一份。证明其铺设涉案房屋地板砖收取户主3770元劳务费。9.王森出具的收条一份。证明其为涉案房屋改水电收取2300元劳务费。10.崔庄料场冉花枝出具的收据一份。证明2019年2月16日原告毛香芝购买其沙子、水泥共计4000元。11.潘硕硕出具的证明一份。证明其安装涉案房屋铝合金窗户共计3013元。经庭审质证，被告对原告提交的房屋买卖合同的真实性有异议，认为原告提交的合同第一页没有双方签字，第二页与原合同一致，原合同共两页，原、被告均签字并按了手印，故不予认可。原、被告签订的合同所阐述的内容只是被告作为中间人介绍原告购买商丘市万锦置业有限公司名下的房屋，对原告提交的其他证据不予质证。被告石彬彬、赵珍为证明涉案房屋是原告购买开发商的而不是其本人的，向本院提交的证据材料有：1.原告与商丘市万锦置业有限公司签订的认购协议一份。证明涉案房屋是开发商商丘市万锦置业有限公司出卖给原告的，与被告无关。2.入户须知复印件一份。证明2019年1月24日原告毛香芝持购房合同原件、本人身份证办理了入户手续。3.夏邑县中凯物业有限公司2019年6月2日出具的证明一份。证明2019年1月24日原告毛香芝办理入户手续时，提供的购房合同原件是其与商丘市万锦置业有限公司签订的，只有开发商商丘市万锦置业有限公司所签署的合同，物业公司才认可，才予以办理入户手续。原告质证时不认可该认购协议，认为被告没有说清该证据的来源，认购协议没有出卖方的签章和签字；对入户须知认为被告应当提交原件；对夏邑县中凯物业有限公司出具的证明，认为该证明没有负责人签名，不符合证据规则，请求法庭不予采纳。本院根据原、被告双方举证、质证意见，对有争议的证据材料综合认定如下：1.原告提交的房屋买卖合同，被告虽不认可第一页内容，但第二页表述的“第六条协议生效当日，甲方（指被告石彬彬）应将购买该房产过程中的相关费用票据和购房协议等全部资料改为乙方（指原告毛香芝）名下，并交由乙方保存”合同内容，足以认定原、被告双方就涉案房屋达成买卖合意时，被告向原告告知的情形应是其已通过购买的方式取得了该房屋的所有权，并承诺将相关购房手续变更至原告名下。据此，本院认定被告就涉案房屋分别与开发商和原告之间形成两个层次的买卖合同法律关系，对原告提交的有关证明原、被告之间设立房屋买卖合同关系的证据均应采信，而对被告意图证明原告另与开发商直接设立商品房买卖合同关系的证据材料均不能采信。被告提交的入户须知没有原件予以核对，认购协议没有开发商的签章和签名，物业公司出具的证明没有负责人或者经办人签字，不符合民事诉讼证据的相关规定，不予采信。2.原告提交的付款证明、二被告系夫妻关系的证据材料，系书证，被告虽不质证，但在庭审中未予否认，且对收到原告288000元购房款予以认可，予以采信。3.原告关于装修涉案房屋支付相关费用的证据材料，因所涉及的装修材料和项目，符合本地装修新购置房屋的一般情形，被告不质证亦未提出相反证据，予以采信。依据以上采信的证据和庭审当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年7月30日，被告石彬彬与原告毛香芝签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于夏邑县××大道的万锦上上城31号楼二单元602室房屋出售给原告，价款288000元。该房屋由商丘市万锦置业有限公司开发建设，被告与原告签订房屋买卖合同时，尚未依法取得该房屋的所有权登记，双方在合同中约定，被告将其购买该房屋的全部手续和资料变更到原告名下，但该约定没有证据证明已被履行，也未证明经过了开发商的同意或认可。原告依约将全部购房款支付到被告赵珍的银行账户，后进入到该房屋进行装修，为此支出各种装修材料和人工费用合计23445元。原告在装修过程中，得知该房屋已被开发商出卖给第三人张进彪，2014年8月28日在夏邑县房屋登记管理部门办理了备案。张进彪因欠债涉诉，该房屋已被虞城县人民法院裁定查封。本院认为，合同具有相对性，合同当事人依据双方签订的合同享受权利、承担义务。本案中，原告作为商品房买卖合同的买受人，其合同相对人应当是签订《房屋买卖合同》的被告石彬彬。具体理由为：一、被告辩称原告系向开发商购买涉案房屋，但其提交的《认购协议》并没有开发商的签章或签名，且该认购协议从其内容看只能属于预约合同，并非双方可以据以转移标的物所有权的本约合同；二、被告辩称其系代开发商出卖房屋，而其以自己的名义而没有以开发商的名义与原告签订房屋买卖合同，且无证据证明其已得到了开发商的委托授权，对此主张无法采纳；三、本案中《房屋买卖合同》的条款内容显示，被告石彬彬是以自物权人的名义与原告签订房屋买卖合同，同时承诺向原告交付标的物并办理标的物所有权转移，均是其应履行的合同义务；四、原告支付的购房款进入了被告赵珍的银行账户，此系原告对其与被告签订的房屋买卖合同的履行，被告辩称其收受购房款系代开发商收取，但没有提供开发商给其开具的相关委托手续，也没有提供证据证明开发商曾在其自行签订的房屋买卖合同中指令原告向其履行付款义务的相关事实。本院同时认为，对于被告要求追加开发商商丘市万锦置业有限公司为本案被告的诉讼主张，也应基于合同相对性的基本原则，不予支持。被告石彬彬在对涉案房屋尚未依法完成物权登记、取得房屋所有权的情况下，即以该房屋为合同标的物向原告出卖，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，双方所签订的《房屋买卖合同》应属无效，无效的合同无需解除，故对原告关于解除合同的诉讼请求，本院在本案中不再评述。被告依据无效合同取得的财产，没有合法根据，应属不当得利，依法应向原告返还。原告因无效合同造成的损失，由于其自身对于无效合同的形成亦应承担一定责任，故应当以被告赔偿原告60%为宜，计款14067元。被告赵珍虽然未在《房屋买卖合同》上签字，但其因以被告石彬彬妻子的名义直接参与了该合同的履行，从而加入为该合同的当事人，故其应与被告石彬彬共同承担本案的合同责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，判决如下：一、被告石彬彬、赵珍于本判决生效后五日内返还原告毛香芝购房款288000元，赔偿原告毛香芝经济损失14067元，两项合计302067元；二、驳回原告毛香芝的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，保全费2110元，合计8180元，由原告毛香芝负担410元，被告石彬彬、赵珍负担7770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  姬凤云审判员  蒋 朕审判员  李 珂二〇一九年七月二十六日书记员  闫 然