天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初365号原告：王瑞，男，1973年9月10日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：方成龙，北京道辅律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，总经理。委托诉讼代理人：王聿森，武清区泉州法律服务所法律工作者。原告王瑞与被告天津相融置业有限公司（以下简称相融置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞及其委托诉讼代理人方成龙，被告相融置业公司委托诉讼代理人王聿森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞向本院提出诉讼请求：1.依法确认王瑞与相融公司签订的《保留房源协议书》有效，双方存在商品房买卖关系，《保留房源协议书》是商品房买卖合同；2.判令相融公司履行《保留房源协议书》,为王瑞支付剩余购买天津市武清区房屋的购房款提供便利,开具专业发票,交付该房屋的钥匙，为王瑞入住该房屋提供便利，协助王瑞办理该房屋的过户手续；3.判令相融公司向王瑞支付自2017年10月1日之日起至交付天津市武清区房屋之日止的逾期交付房屋损失100元／日；4.判令相融公司向王瑞支付自2018年3月1日起至协助王瑞办理天津市武清区房屋过户之日止的损失84元／日。5.诉讼费、保全费由相融公司承担。事实和理由：2016年5月9日，王瑞与相融公司签订《保留房源协议书》，该协议约定王瑞购买天津市武清区房屋，该房屋面积约94.23平方米,单价为6180元每平方米，王瑞缴纳房屋预付款40万元，相融公司应于2017年9月30日之前交钥匙且于2017年5月中旬办理房款清算手续。王瑞于2016年5月9日向相融公司指定的收款人支付了40万元；涉诉房屋已经封顶，具备预售和可预期的交付条件，相融公司至今没有提供王瑞已经交付的购房款发票，正式的《商品房买卖合同》也不及时有效的签署及交付房管机关备案，导致王瑞根本无法办理过户手续。涉案《保留房源协议书》已经具备房屋买卖合同主要条款，应当认定为房屋买卖合同。相融公司在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了王瑞款项后，又在房价大幅上涨后，以自己在有关机关的备案价格上涨为由要求王瑞支付更多的房价，明显违背诚实信用原则，构成恶意违约。故成讼。相融公司辩称，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，原告的诉讼请求不符合民事诉讼法关于起诉的条件，诉讼请求不具体不明确，不具有可执行性。目前该房屋房源依然保留，而且网签系统已关闭，被告已履行协议，在协议书中有关于在具备销售条件时与原告签订正式的商品房买卖合同的约定，此项内容不属于人民法院的判决范围，因双方对正式商品房买卖合同的条款尚未商定，对于原告主张的判令为原告支付剩余购买房屋的房款提供便利，事实上就是请求法院判决原告支付剩余房款，原告要求法院判决原告支付房款，不符合诉请的规定，关于开具正式发票，交付钥匙，办理入住过户手续的请求更是不符合实际，目前该房屋仅处于主体刚刚施工完毕，尚未竣工验收，不具备房屋使用功能。最关键的问题是原告尚未支付按照网签协议规定的总价款与已经预交的40万元的差价，而且双方对交付剩余房款是属于一次性付款还是贷款尚未进行协商确实，在此背景下要求直接办理入住交付钥匙及过户是不可能实现的。关于原告的第三、四项诉讼请求于法无据，原被告双方现尚未签订正式的商品房买卖合同，因此不存在逾期交房，逾期办证的问题。所以要求给付违约金没有法律依据。同时，根据环保部门的要求，上级行政主管部门对施工的工期进行了延期，竣工截止日期在2018年12月30日，因此不存在延期交房的违约情形。双方保留房源协议前言部分明确约定，订立此协议目的是为了保证乙方能买到该项目的商品房，同时约定在具备条件时双方签订商品房买卖合同，因此双方的协议是属于预约协议书，与商品房买卖合同有本质区别，而且该协议书不具备商品房买卖合同所应具备的主要条款。此项目是属于被告与空军部队建立的拥军项目，所以在协议第五条有规定，签订此协议要持有军官证及身份证，签订此协议前根据空军部队的统计，被告出具了购房票，部队人员在取得购房票后有的加价转卖到地方，有的要求签订协议书时写亲属的名字，因此导致在签订协议书时对持有购房票的人员是否是军官身份无法确认，导致原告签订了上述协议书。故此，被告认为原告持有的保留房源协议书在不能说清来源情况下，违背了被告的真实意思表示，应属无效。2016年5月9日签订此保留房源协议书时被告尚未取得土地使用权，更未取得规划许可证、施工许可证等行政审批要件，由于对法律的无知，使得原被告双方在违法的情况下签订了协议书，上述协议书明显违反了城市房地产管理法第44条，商品房销售管理办法第12条及城市房地产开发经营管理条例的强制性规定，应属无效的条款，所以双方的保留房源协议书及被告收取款项的行为应属无效。目前该项目上级行政部门的审批备案价格为16000元左右，同时税务部门是根据申报的价格核对税收，在上下超出15%的情况下，均不能实施网签。经过成本核算，该房屋的成本远远超出保留房源协议约定的单价，如果以此价作为合同成交价，将会违背公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述以及当事人向法庭提交的证据，本院认定事实如下：2016年5月9日，王瑞与相融公司签订《保留房源协议书》一份，约定乙方（王瑞）根据甲方（相融公司）将开发建设的“天汐园”项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第3号楼，第3号门，第3层，第302号单元房，该房屋面积约为94.23平方米。注：该房屋面积最终以房管部门测绘确定为准。2、当该项目具备商品房销售条件时，上述保留房源的房屋销售单价为6180元/㎡。甲乙双方在保留的房源具备商品房销售条件签订商品房买卖协议或买卖合同前，如果出现甲方通知乙方需乙方应在所通知的时间内前来办理完成有关手续和事宜时，乙方需按甲方通知的内容及时办理完成，否则由乙方承担因此形成的一切经济损失和有关责任。3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款清算，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式商品房买卖合同，即缴纳其他相关费用。4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙。5、乙方在签订本协议时，必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证、现行的联系电话号码，当乙方改变住址、更换联系电话号码时，须及时通知甲方、便于联系，否则因此造成的不良后果由乙方承担全部责任。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自甲方盖章，乙方签字起生效。协议签订后，王瑞于2016年5月9日依约交付40万元，相融公司向王瑞出具了收据。2018年11月14日，相融公司向王瑞下发“通知”，有关内容载明,因国家限购限价政策和建设成本加大等因素，开发建设单位研究决定，2016年5月空军部队预留的房源将原来的单价调整为项目备案均价下浮15%之内，同意该下调方案的现役军人可办理正式网签手续，不同意调整价格的现役军人视为放弃购房，可到相融公司售楼中心办理退房、退款、付息手续，办理期间为2018年11月14日至2018年11月30日，逾期视为放弃购房，不再保留房源，相融公司承诺仅退回预付本金；不符合拥军条件的非现役购房人员，按备案价格执行；该项目备案均价16000元/㎡。另查明，相融公司取得涉案房屋项目的销售许可证，现涉案房屋项目正在建设过程中，尚未完工，无竣工验收合格证和交付许可证。本院认为，王瑞与相融公司签订的《保留房源协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，相融公司也对涉案楼房进行了建设，最终取得了销售许可证，故协议合法有效。王瑞起诉要求确认王瑞、相融公司存在商品房买卖合同关系，相融公司已取得了就双方预留房源天汐园3-3-302房屋的销售许可证，王瑞又交付了房屋预售款40万元，该交款数额对比双方所签《保留房源协议书》中的单价和面积计算出来的总价582341.4元来讲，已超过50%的房屋价款，不应认定为立约定金。《保留房源协议书》记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息并结合双方缔约以及履行情况，应认定王瑞与相融公司之间具备事实上的商品房买卖合同关系；基于《保留房源协议书》的记载内容，且相融公司已收取超过50%的购房款，故应认定该协议为商品房买卖合同。鉴于涉案房屋仍在建设中，尚未经竣工验收合格，未取得交付许可证，不具备交付房屋、交付钥匙、办理所有权证的条件，故对王瑞要求相融公司交付该房屋的钥匙，为王瑞入住该房屋提供便利，协助办理该房屋的过户手续的诉讼请求，尚不具备履行条件，本院现无法支持。关于王瑞要求相融公司支付逾期交房损失以及过户损失的主张，鉴于上述协议是否能够实现合同目的具有不确定性，待确定后可另行解决。王瑞的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、王瑞与天津相融置业有限公司于2016年5月9日签订的《保留房源协议书》有效，双方存在商品房买卖合同关系，《保留房源协议书》为商品房买卖合同；二、驳回王瑞的其他诉讼请求。案件受理费8308元，保全费4020元，合计12328元，由王瑞负担6164元，由天津相融置业有限公司负担6164元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郭山奇审 判 员  简福新人民陪审员  李连江二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 茜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。