贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2305号原告：石秀，女，汉族，1980年4月21日出生，住贵州省毕节市七星关区岔河镇桥边村**，现住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州樽憬房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路兰苑花园。统一社会信用代码：91520500565021810G。法定代表人：龙天来，该公司董事长。委托诉讼代理人：王秋菊（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201611931804。原告石秀与被告贵州樽憬房地产开发有限公司（下称：樽憬房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告石秀，被告樽憬房开公司委托诉讼代理人王秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理交付毕节市碧阳大道樽憬财富广场9栋4层6号的不动产权证书；2、判令被告支付逾期交付办理上述商品房转移登记有关文书违约金暂计10,000.00元（具体金额以原告已付购房款323,530.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算。从2017年11月9日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市××大道××财富广场××房，按照套计价，总价款323,530.00元；买受人以交首付和银行贷款方式付清房款。出卖人应当在2017年8月9日前向买受人交付该商品房。未约定取得商品房所有权初始登记及转移登记的时间，约定出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则按日向买受人支付已付购房款的0.05‰的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2017年8月9日，被告将涉案房屋交付原告使用后，未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条的规定，被告未按合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告双方在合同中约定的违约金过分低于给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，虽原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，但因约定过低，且被告给原告造成的损失数额难以确定，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，要求被告以原告已支付购房款总额323,530.00元为基数，从被告逾期之日（2017年11月9日）起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算至实际办理完毕房屋权属证书并交付原告之日止。据此，原告诉至法院，请求判如所诉。庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。被告樽憬房开公司辩称：1、“违约金”是合同当事人约定的因违约事由发生而给予守约方的一定数额的金钱，只能基于约定而产生。同时，民事诉讼审理的对象为当事人提出的“诉讼请求及事实和理由”，并秉承“不告不理”的原则。本案中，双方合同只是约定了答辩人申请初始登记的时间——商品房交付使用之日起120日和约定日期后的120日内“交付办理商品房转移登记的有关文书”，并未约定原告向人民法院主张的“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书”违约金，故其请求支付违约金，不应得到支持。2015年8月27日，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》，约定涉案房屋交付使用的时间为2017年8月9日。该合同第八章第二十二条第二款约定:“出卖人负责在商品房交付使用之日起120日内申请该商品房所有权初始登记”;第三款第二项约定:“约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列方式处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05‰的违约金”。但是，双方合同对于该两项的选择以“斜杠”方式否定，未予选定，也就无原告主张的日万分之零点五的违约金以及违约金过低，应提高到中国人民银行同期同类贷利率的1.5倍计付的事实基础。同时，该合同第八章第二十二条第三款第一项约定:“出卖人承诺于/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”。由于没有具体约定答辩人的交付时间，该条第三款第二项约定的120日(后)的起算时间也无从确定，因此也没有相应依据判定答辩人存在原告主张的违约事实。从另一个角度讲，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。如果按照合同无履行期限约定看，答辩人“办理房屋产权转移登记有关文书”的提供义务始于原告请求履行，且应当给予合理时间。诉讼前，原告没有向答辩人请求。即使其提出，也应当以其提出日期推定为约定日期，而后再加上120天，方才能考虑答辩人违约，且违约没有约定违约金。如此，也不能确定答辩人有原告主张的违约行为。实际上，在当时背景下约定的所谓办理商品房转移登记的有关文书，主要体现为《商品房备案证明书》，答辩人已经于2018年1月19日取得，原告并未向答辩人请求提供，以供其办理房屋产权转移登记。而且，原告取得该有关文书的目的——办理房屋不动产转移登记手续，经由原告委托答辩人办理成功，原告再主张答辩人交付违约责任，已经失去法律意义。总而言之，原告以答辩人“逾期交付办理房屋产转移登记的有关文书”违约为由，要求答辩人按日支付其违约金，无事实和法律依据；2、就商品房不动产证书的办理而言，无论是《房屋登记规定》，还是《不动产登记暂行条例》，均系规定买受人和出卖人共同办理。办证路径、模式有两种:一是买受人自行办理，出卖人承担协助义务;二是买受人委托出卖人办理，买受人承担协助义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”。从文字表述上看，是“由于出卖人原因”，作为障碍因素，导致买受人结果上未取得房屋权属证书，即承担违约责任。所谓“未取得”，可以是买受人自行办理不能，也可能是出卖人受托办理无果。从该法条上并不能得出是出卖人负有完全的办证义务的结论。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，原告不能将涉案房屋的不动产登记证书的办理义务归于出卖人单方。本案中，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项本身以“斜杠”方式就涉案房屋转移登记的不动产权属证书的办理是双方共同申请办理还是答辩人受托办理而没有予以约定。结合第二十二条的整体结构和国家办证规定来看，应当是出卖人取得商品房转移登记的有关文书，为办理转移登记创造前提条件，而后依双方共同申请办理或者出卖人受托办理。在双方没有明确约定的情况下，只能依《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定认定为买受人即原告办理，答辩人协助。本案中，原告从未向答辩人发出其自行办理而请求答辩人提供协助的请求，故而不能据此判定答辩人未予协助而违约。相反，在合同实际履行过程中，是原告于2018年11月5日向答辩人提交有关资料，事实上委托答辩人办理，即双方在办证方面形成了原告委托答辩人办理的事实合同关系。答辩人在受托之后，提供自身应当具备的资料，连同原告的办证资料，一并提交不动产登记机关，并于2019年1月23日取得不动产权证书，并通知原告受领。但是，原告却一致拒绝受领，恶意给答辩人制造所谓的“违约陷阱”，原告在此背景下，向答辩人主张办证违约责任，完全没有任何法律意义。需要说明一点的是，转移登记(小证)的办理，需以初始登记(大证)的办理为前提。本案中，双方在大证的办理上约定了时间，至少为商品房交付后的120天的申请期加上之后的120取得期，因大证办理是小证办理的前提，既然大证约定了日期，故首先不能视为原告与答辩人完全没有约定小证日期。因为不可能合同约定了大证在商品房交付之日至少240天内不算违约，却在小证上以商品房交付之日起90天后就属于违约。其次，原告的逻辑是将办证义务完全归于答辩人，才将2017年11月9日即商品房交付使用之日起90天作为所谓答辩人违约责任起算时间点，实际上办证属于双方共同申请办理，缺一不可。而且，大证的办理双方均约定在商品房交付之日起120天之内提交资料申办属于双方认可期限，却要求答辩人在90天之内完成小证办理，否则即为违约，法律逻辑颠倒。最后，即使剔除原告提交资料的时间，在原告委托答辩人办理的情况下，再加上司法解释规定的90天合理期间，答辩人在2018年7月9日前取得小证，即不可视为违约。实际上，原告事先并没有委托答辩人办理，而是2018年11月2日才委托答辩人办理，答辩人在登记机关办证数量极为巨大而时间漫长的情况下，短时间内为其办理，已然不易，原告却向答辩人主张违约责任，有违诚信原则。综上，原告主张答辩人承担违约金支付以及交付不动产权证书的违约责任，无事实和法律依据，恳请人民法院依法予以驳回，维护答辩人的合法权益。原告石秀向本院提交了如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、收据、银行贷款支付凭证、《个人购房借款/担保合同》。被告樽憬房开公司向院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表身份证明书及身份证、《商品房买卖合同》、商品房备案证明书、毕节市住房和城乡建设局关于商品房备案证明书的说明、住房和城乡建设局提供的原告申请办证资料、不动产登记中心提供的原告申请办证资料、不动产权证书（大证）、《不动产权证书》（小证）、电话录音光盘一张（附文字记录）。经组织质证，原告所举证据，被告对证据的三性均无异议，只是认为达不到证明目的。经审查，原告所举证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明案件相关事实，本院予以采信；被告所举证据，原告除对商品房备案证明书、毕节市住房和城乡建设局关于商品房备案证明书的说明不清楚外，对其余证据均无异议。经审查，被告所举证据，符合证据的三性，其中商品房备案证明书、毕节市住房和城乡建设局关于商品房备案证明书的说明是有权职能部门出具，能确认真实性，本院予以采信；其余证据，原告无异议，本院予以采信。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年8月27日，原告石秀作为买受人，被告樽憬房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：9-0612），约定：买受人购毕节市××大道××财富广场××房9幢4层6号房，房号为9-4-6号；该商品房总价款323,530.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款97,530.00元，余款226,000.00元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2017年8月9日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起120天内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（二）2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按双方同意按下列/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05‰的违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定向被告交付了购房款323,530.00元。2017年8月9日，被告向原告交付房屋。2018年1月19日，被告取得涉案房屋所属9幢的《毕节市商品房屋备案证明书》，2018年11月1日，被告通知原告办理房产证。2018年11月5日，原告签署委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，同时，原、被告共同签署不动产登记申请书，申请办理涉案房屋的不动产权证书。2019年1月10日，被告取得涉案房屋所属9幢的《不动产权证书》（初始登记）。2019年1月23日，涉案房屋转移登记至原告名下。原告认为，被告未按约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。合同中约定的违约金过低，且给原告造成的损失数额难以确定，根据相关法律的规定，要求以原告已付购房款为基数，从2017年11月9日起至实际办理完毕房屋权属证书并交付原告之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计付违约金。故原告以前述诉请诉至本院。庭审中，被告向原告交付涉案房屋的《不动产权证书》（小证）。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告按约定于2017年8月9日向原告交付了涉案房屋。对于转移登记的期限，原、被告在合同中未作约定，但约定了逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告应在交房之日起90日内交付办理转移登记的有关文书，以便原告能取得房屋权属证书，但原、被告约定了交房之日起120日内办理初始登记，而初始登记是办理转移登记的前提，故被告应于交付房屋之日起120日，即2017年12月7日内向原告交付办理转移登记的相关文书。被告逾期未能交付，应按约定向原告支付违约金。对于违约金的计算标准问题，原告提出违约金约定过低，且损失数额难以确定，请求按法律规定进行调整的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合当事人的履行情况，违约金计算标准，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的1.4倍计付。对于计算违约金的起止时间，如前所述，被告应于2017年12月7日前向原告交付办理转移登记的有关文书，逾期未能交付，违约金从2017年12月8日起计算。同时，原告委托被告办证，原、被告之间形成委托办证关系，则被告不需将办理转移登记的有关文书交付给原告，其具备办理转移登记的条件并通知原告，即履行了合同义务。被告虽然于2018年1月19日取得涉案房屋所属9幢的《毕节市商品房屋备案证明书》，2018年11月1日电话通知原告，但原、被告于2015年8月27日签订《商品房买卖合同》时，《不动产登记条例》已经施行，房屋要进行不动产登记。被告于2019年1月10日取得涉案房屋所属9幢的《不动产权证书》（初始登记），且被告在取得《毕节市商品房屋备案证明书》至取得《不动产权证书》（初始登记）期间没有办理过该幢楼的转移登记，则被告取得《不动产权证书》（初始登记）时，才具备办理转移登记的条件，违约金应计算至2019年1月10日止。故原告诉请的违约金，以原告已付购房款323,530.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2017年12月8日起计算至2019年1月10日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州樽憬房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石秀支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款323,530.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2017年12月8日起计算至2019年1月10日止；二、驳回原告石秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告贵州樽憬房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年四月三十日书记员  张婵婵