成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初203号 原告:朱永德,男,1967年10月28日出生,汉族,住四川省荣县。 被告：胡元学,男,1949年3月8日出生,汉族,住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：王延春，四川道略律师事务所律师。 原告朱永德与被告胡元学房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序继续审理，公开开庭进行了审理。原告朱永德，被告胡元学及其委托诉讼代理人王延春到庭参加诉讼。现已审理终结。 朱永德向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除朱永德与胡元学于2018年9月5日签订的《店面转租协议》；2.请求法院依法判令胡元学退还朱永德押金和房租费78333元；3.请求法院依法判令胡元学偿付朱永德的损失费146590元（包含购买餐厨具费21060元、装修费34900元、水电物管费餐桌租费（买锅费用）共计5260元、员工租房费4500元、广告费6100元、美团费网费4500元、2018年12月底补交的水电物管费570元、员工五人三个月的务工费47400元、朱永德三个月的务工费11500元、朱永德与五名员工三个月的生活费10800元）；4.请求法院依法判令胡元学向朱永德支付合同违约金30000元；5.本案诉讼费由胡元学承担。事实与理由：2018年9月5日，朱永德租胡元学成都双流区电视塔路三段71-77号店面一半作餐厅使用，并约定厕所公用；朱永德办理营业执照，胡元学负责出示相关手续。合同签订后，胡元学未按合同执行，未租给朱永德一半门面，厕所经常锁住，朱永德要求胡元学出示相关手续办理营业执照，胡元学以欺诈行为多次伪造假的手续欺骗朱永德造成无法办理营业执照，让朱永德餐厅不能正常营业，胡元学作为朱永德的房东，应有责任出示真实相关手续协助朱永德办理有关证件。直到2018年12月8日朱永德向胡元学说明没有营业执照无法营业，要求退房租、押金和造成的损失，当时胡元学也同意过几天算好一起给朱永德，后朱永德多次找胡元学，胡元学以种种借口拖延，至今未付，胡元学无理拒付的行为给朱永德造成了生活困难、经济损失，为了法律的尊严，为了维护朱永德的财产权益，故提起诉讼。 胡元学辩称：《店面转租协议》是双方真实意思表示，不违反强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，朱永德应当继续履行合同义务。胡元学就店面转租已事先告知原出租人，且已经得原出租人同意，就合同内容来看朱永德也知晓店面系转租，故胡元学的转租行为合法有效。胡元学依约履行了全部义务，朱永德应当依约继续履行协议；《店铺租赁协议》合法有效，且胡元学已履行合同义务，在合同尚未解除的情况下，胡元学作为守约方不应退还租金、押金，更不应承担支付违约金的责任；朱永德已实际使用店面，无权要求退还租金及押金；双方之间是租赁关系，胡元学的义务是向朱永德交付店面。双方签订的协议中并无胡元学应当向朱永德出示相关手续的约定，朱永德在诉状中意欲给胡元学增设义务，显然不符合法律法规规定。朱永德给胡元学垫付三个月的水电费和4个月的座椅电器、煤煤气灶、气瓶的租金，至今未付，要求朱永德支付胡元学的一切费用和损失费。且胡元学不存在违约行为，无需承担违约责任，朱永德没有提供证据证明其实际损失，如法院判令胡元学存在违约行为，胡元学认为主张的违约金过高，请求法院依法予以调减。综上，请求驳回朱永德的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月8日，案外人郑泰安与胡元学签订《房屋租赁合同》，约定郑泰安将双流电视塔路三段商铺73号门面租于胡元学使用，面积为312平方米；租赁期限为三年，即从2018年4月1日起至2021年3月30日止。 2018年9月5日，朱永德与胡元学签订《店面转租协议》，约定：一、胡元学将位于电视塔路三段门面房73号-77号中一半门面房转租给朱永德（注：73-75号）；二、房租每年100000元，一次性交7个月房租，以后一年一付，押金20000元，物品租金每月500元；三、所有有厨具电器如需添置维修一律由朱永德自行负责；四、烟道通过胡元学烟道出，洗手间公用胡元学晚11点前。房租提前两月交；……六、本协议定两年7个月；……注：单方面违约需赔偿对方30000元违约金。如朱永德房租没有到期押金不退。 协议签订后，胡元学向朱永德交付了案涉房屋，朱永德向胡元学支付了7个月的房屋租金58333元以及押金20000元。 后因办理营业执照，朱永德要求胡元学提供其与房东签订的租房合同。胡元学先后向其提交了多份《房屋租赁合同》，其中甲方郑泰安的签字为复印或者并非本人签字。因无法办理营业执照，朱永德向胡元学提出不再租赁案涉房屋，并要求对相关费用进行结算，双方发生纠纷。朱永德自述于2018年12月底搬离案涉房屋，审理中胡元学陈述朱永德搬离时间为2019年2月19日。 上述事实，有当事人的身份信息、房屋租赁合同、店面转租协议、短信记录、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，胡元学与郑泰安于2018年3月8日签订《房屋租赁合同》，胡元学成为案涉商铺的承租人，自2018年4月1日起至2021年3月30日止承租使用案涉商铺，在此期间经郑泰安同意，胡元学将案涉商铺转租给朱永德，并与朱永德于2018年9月5日签订了《店面转租协议》，该《店面转租协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应按约全面履行。 关于朱永德要求解除双方签订的《店面转租协议》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。“的规定，胡元学作为转租方，胡元学将案涉商铺转租给承租人朱永德且明知其用于经营餐饮的情况下，应当积极协助朱永德提供相关证明材料办理营业执照，朱永德称胡元学向其提供虚假材料致其无法办理营业执照，胡元学辩称其未向朱永德提交虚假材料，但从朱永德提交的三份《房屋租赁合同》来看，胡元学在合同上签字，但房主郑泰安的签字为复印或者非本人签字，故能够认定胡元学并未履行上述协助办理营业执照的义务，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，朱永德有权解除双方签订的《店面转租协议》，即该协议自本案朱永德的起诉书副本送达胡元学2019年2月11日起解除。 关于朱永德要求胡元学退还押金和房租费78333元。本院认为，案涉《店面转租协议》于2019年2月11日起解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，朱永德已经向胡元学支付了2018年9月5日至2019年4月4日共计七个月的租金45430元，胡元学应当退还朱永德2019年2月11日至2019年4月4日的剩余租金共计15277.78元（100000元÷12个月×1个月25天）及押金20000元，共计35277.78元。而合同解除前的房屋租金因朱永德实际占有并使用了案涉房屋，故不应退还。 关于朱永德要求胡元学赔偿损失费146590元（包含购买餐厨具费21060元、装修费34900元、水电物管费餐桌租费（买锅费用）共计5260元、员工租房费4500元、广告费6100元、美团费网费4500元、2018年12月底补交的水电物管费570元、员工五人三个月的务工费47400元、朱永德三个月的务工费11500元、朱永德与五名员工三个月的生活费10800元）。本院认为，胡元学未协助朱元德办理案涉房屋的营业执照，导致《店面转租协议》解除的行为属违约，应当承担相应的违约责任。朱永德向本院提交了其缴纳的物业服务费、电费、工资收条，装修协议书及收条等相关证据证明其损失，其中，购买餐厨具费21060元按照协议约定系应由其承担的费用，且该部分物品并无灭失，故其要求胡元学赔偿该损失无事实依据和法律依据，本院不予支持；2018年12月底补交的水电物管费570元和水电物管费餐桌租费（买锅费用）共计5260元系其使用案涉房屋期间应当负担的费用，本院对其要求胡元学赔偿的请求不予支持；装修费34900元、员工租房费4500元、广告费6100元、美团费网费4500元、员工五人三个月的务工费47400元、朱永德三个月的务工费11500元、朱永德与五名员工三个月的生活费10800元）因朱永德提交的证据不足以证明损失的存在以及具体金额，故本院也不予支持。 关于朱永德要求胡元学支付违约金30000元，审理中，胡元学认为自己并未违约，如果违约金成立请求予以调减。本院认为，胡元学未协助朱元德办理案涉房屋的营业执照，导致《店面转租协议》解除的行为属违约，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《店面转租协议》中备注的“单方面违约需赔偿对方30000元违约金。”，本院结合本案实际情况、合同履行情况以及双方过错程度等，酌情将违约金调减为15000为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告朱永德与被告胡元学于2018年9月5日签订的《店面转租协议》于2019年2月11日解除； 二、被告胡元学于本判决生效之日起十日内向原告朱永德退还租金及押金共计35277.78元； 三、被告胡元学于本判决生效之日起十日内向原告朱永德支付违约金15000元； 四、驳回原告朱永德的其他诉讼请求。 案件受理费5224元，保全费1670元，共计6894元，由原告朱永德负担2000元，被告胡元学负担4894元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  马星美 人民陪审员  刘盛才 二〇一九年八月二日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  包永青