上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初9905号原告(反诉被告)：上海同鑫投资有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代理人：陈爱民，董事长。委托诉讼代理人：吕嘉宁，上海志道律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡宏宇，总经理。被告：蔡和平，男，1958年12月5日生，汉族，住江苏省通州市。两被告共同委托代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。两被告共同委托代理人：朱觉伟，上海尊丰律师事务所律师。原告上海同鑫投资有限公司(下称“同鑫公司”)与被告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司(下称“嘉苑公司”)、被告蔡和平，以及反诉原告(下称“被告”)嘉苑公司与反诉被告(下称“原告”)同鑫公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序开庭进行审理，原告同鑫公司委托诉讼代理人吕嘉宁、两被告共同委托诉讼代理人张引娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告同鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告同鑫公司与被告嘉苑公司间的房屋租赁关系于2019年4月9日解除；2.判令被告嘉苑公司支付原告同鑫公司自2019年1月6日至2019年4月9日期间的租金113,787.16元；3.判令被告嘉苑公司支付原告同鑫公司自2019年1月6日起至实际付清租金之日止的违约金(以每日3,000元为标准计算)；4.判令被告嘉苑公司支付原告同鑫公司自2019年4月10日至2019年5月9日的房屋使用费583,268.4元以及2019年5月10日至实际搬出之日止的房屋使用费(按19,442.28元/天为标准计算)；5.判令被告嘉苑公司迁出并将涉案房屋返还原告；6.被告蔡和平对被告嘉苑公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2010年5月26日，被告嘉苑公司与原告同鑫公司签订《房屋租赁合同》一份，约定同鑫公司将坐落于上海市嘉定区江桥镇靖远路1268-1274、1278-1286(双号)、榆中路XXX-XXX号(单号)的房屋(下称“涉案房屋”)出租给被告嘉苑公司。租赁地上面积7821.76平方米、地下面积2103.19平方米，租赁期129个月，自2008年10月6日至2019年7月5日止。2013年7月8日，同鑫公司又与嘉苑公司、蔡和平签订《补充协议书》一份，约定2018年7月5日至2019年7月4日的年租金调整为3,548,216.10元，每半年一付，蔡和平对嘉苑公司应付的租金、违约金、赔偿金承担连带担保责任。合同签订后，同鑫公司按约履行了交房义务，但被告嘉苑公司屡次拖欠租金不付，嘉苑公司应于2019年1月5日支付半年租金，但被告一直拖欠，至今尚欠974,108.05元。根据租赁合同9-1相关约定，嘉苑公司拖欠租金超过15天以上的，原告有权终止合同。原告认为，嘉苑公司的行为已严重侵犯同鑫公司的合法权益，故原告诉至本院。被告嘉苑公司及蔡和平辩称，被告欠付租金属实，金额确认。但其逾期支付租金系因原告未开具发票，合同约定先开发票再付款；同意第二项、第六项诉讼请求，愿意付清截至2019年7月5日租赁合同期限届满前欠付的租金；第四项房屋占用费同意按照合同约定的租金标准3,548,216.10元/年支付，蔡和平愿意就嘉苑公司的债务承担连带责任；不同意解除合同，不同意承担违约金，希望双方重新续签合同，房屋目前仍由被告实际控制，部分自用、部分转租给了多个次承租人，不同意返还房屋。另外，同鑫公司恶意提前解除合同，导致嘉苑公司产生大量损失。蔡和平在接盘嘉苑公司时，为收购嘉苑公司的股权及固定资产出资了280万元，方才取得了涉案房屋的承租权。之后，嘉苑公司对房屋进行了装修改造，投入了装修费用。嘉苑公司依法享有优先承租权，如不再续约将给嘉苑公司造成巨大损失。故嘉苑公司提出反诉，要求判令：1.原告同鑫公司赔偿被告嘉苑公司股权转让费损失140万元(按280万元的50%计算)；2.原告同鑫公司支付被告嘉苑公司装修损失120,663.20元(按装修投资603,316元的20%计算)。针对被告嘉苑公司的反诉请求，原告同鑫公司辩称，不同意嘉苑公司的全部反诉请求。嘉苑公司违约在先，且双方的租赁合同期限已经届满，无需赔偿。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记在同鑫公司名下，地上房屋建筑面积7821.76平方米，房屋类型为商场和店铺；地下车库建筑面积2103.19平方米。2010年5月26日，同鑫公司(出租方、甲方)与嘉苑公司(承租方、乙方)签订《上海市商业用房租赁合同》约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，双方确认地上建筑面积7821.76平方米、地下人防建筑面积2103.19平方米；3-1条，租赁期限共129个月，自2008年10月6日起至2019年7月5日止；3-2条，租赁期满，甲方有权收回出租给乙方的全部商业用房，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同；4-1条对租金标准逐年进行了约定；4-2条，租金的支付方式如下：乙方支付租金时间：按先付后用原则，每次支付六个月租金，每年分二次付清全年租金，乙方应按约定时间及金额，以支票或现金方式一次性支付甲方租金，该租金必须在支付月的21日前到达甲方账户，若因甲方开具发票原因或乙方未收到发票造成房租支付逾期，乙方不承担任何责任。乙方在合同签订后五个工作日内支付甲方保证金50万元；5-1条，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；7-4条，乙方应按时交纳租金、房屋租赁保证金等各项费用，如逾期支付，每逾期一天，应按每天三万元向甲方支付违约金；9-1条，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同……(4)拖欠租金累计15天以上的。上述合同履行过程中，嘉苑公司将涉案房屋转租给了多个次承租人经营，并收取租金。2013年7月8日，同鑫公司(甲方)与嘉苑公司(乙方)、蔡和平(丙方)签订《补充协议书》，约定各方当事人经协商一致，达成如下协议：一、甲方和乙方于2010年5月26日签订的《上海市商业用房租赁合同》的期限自2008年10月6日至2019年7月5日止。二、截止到2013年7月5日止，乙方尚拖欠甲方房屋租金894,678.50元，乙方应在2013年7月10日前一次性支付给甲方。三、房屋租金经协商按照以下方式支付：2013年7月5日至2016年7月4日，年租金为3,444,870元；2016年7月5日至2019年7月4日，年租金为3,548,216.10元。乙方违约导致合同终止或合同到期后，乙方未及时交付甲方房屋，按照乙方实际使用的时间计算房屋使用费，每天乙方应支付甲方使用费19,442.28元。四、上述第三条租金，于每年的1月5日和7月5日各支付一次，先付后用，每次按照上述租金标准各半支付。五、乙方已交纳租赁保证金500,000元，乙方还应在2013年7月10日前追加保证金340,000元，保证金总计840,000元。六、因乙方违约或合同期满原因导致合同终止，甲方不予赔偿或补偿乙方任何装修装饰费用，并按照合同约定追究乙方法律责任。七、丙方对乙方应付甲方的租金、水电费、违约金、赔偿金承担连带担保责任。八、该补充协议未约定事项，以《上海市商业用房租赁合同》为准；本补充协议内容与《上海市商业用房租赁合同》矛盾的，以本协议为准。上述补充协议签订后，嘉苑公司并未支付追加保证金340,000元，且时常出现迟延支付租金的情况，经同鑫公司催讨后方才分期分批支付。2019年1月5日，嘉苑公司应付自2019年1月6日至2019年7月5日期间的租金1,774,108.05元，嘉苑公司未支付。2019年4月2日，同鑫公司向嘉苑公司发送《律师函》一份，表示嘉苑公司已累计拖欠租金长达三个月以上，经同鑫公司多次催讨至今未付，依据合同第9-1条的约定同鑫公司有权解除租赁合同，特函告贵司：(一)同鑫公司将行使合同约定的解除权，解除与贵司的租赁合同；(二)请贵司及早办理相关的房屋结清手续，并在收到律师函的5个工作日内付清欠付的租金以及水电费、物业费等相关费用，并妥善清退下家将房屋交还同鑫公司……嘉苑公司于2019年4月3日签收《律师函》。2019年4月12日，嘉苑公司向同鑫公司支付租金800,000元，并提出续租请求，遭同鑫公司拒绝。之后，嘉苑公司既不支付欠付租金，也不返还房屋，故而同鑫公司诉至法院。庭审中，嘉苑公司及蔡和平称愿意将截至2019年7月5日前欠付的全部租金974,107.55元付至法院，但直至本案宣判，嘉苑公司及蔡和平均未再支付任何款项。另查，1.关于次承租人的问题，同鑫公司表示因次承租人众多，本案中不申请追加次承租人参与诉讼，且租赁合同系同鑫公司与嘉苑公司签订，要求嘉苑公司将房屋清空后返还给同鑫公司。2.同鑫公司表示鉴于在本案诉讼过程中，双方的租赁合同已于2019年7月5日届满，故申请撤回第一项主张判令租赁合同自2019年4月9日解除的诉请；原第二、第四项诉请明确为要求两被告支付拖欠的自2019年1月6日至2019年7月5日期间的租金974,108元，2019年7月6日起要求两被告按19,442.28元/天的标准向同鑫公司支付房屋占有使用费直至两被告交还房屋止，不再主张2019年4月10日至7月5日期间的占有使用费，仅需按合同约定的租金标准支付租金。其余第三、第五、第六项诉请不变。3.嘉苑公司为证明其反诉请求，向本院提交了《股权转让合同》以及嘉苑农副产品交易市场一层改建工程的审价报告照片，《股权转让合同》系案外人雍某、高某、顾某某(转让方)与蔡和平(受让方)于2010年6月1日签订，约定转让方将其持有的嘉苑公司的100%的股权转让给受让方，作价280万元。同鑫公司对此的质证意见为《股权转让合同》的真实性、关联性不予认可，与本案无关；审价报告金额不予认可，且合同期限已经届满，不应补偿装修改建费用。本院认为，同鑫公司与嘉苑公司签订的《上海市商业用房租赁合同》以及同鑫公司、嘉苑公司、蔡和平三方签订的《补充协议书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。关于本诉，同鑫公司已按约交付房屋，嘉苑公司理应按约支付租金。2019年1月，嘉苑公司理应支付同鑫公司2019年1月6日至2019年7月5日期间的租金1,774,108.05元，但嘉苑公司并未支付。直至2019年4月12日，经同鑫公司催讨后，嘉苑公司方才支付800,000元，仍欠付974,108.05元租金至今未付，实属违约，应承担相应的违约责任。另，双方的租赁合同期限业已届满，双方并未达成续租合意，嘉苑公司继续占用房屋已无合同依据或法律依据。同鑫公司依据合同期限届满主张嘉苑公司清空并返还房屋、支付欠付的租金974,108元、支付逾期支付租金的违约金以及自2019年7月6日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，合法有据，依法应予支持。对于嘉苑公司、蔡和平所称的因同鑫公司未提前开具发票，故而其未支付租金的抗辩意见，本院认为：一、嘉苑公司作为承租人，按约支付租金是其主要义务；同鑫公司作为出租人，交付适格的房屋是其主要义务，开具发票为附随义务。嘉苑公司不应以对方未履行附随义务对抗履行其主要义务。二、2019年1月6日以及此后同鑫公司催讨租金时，并无证据证明嘉苑公司要求开具发票，而是在同鑫公司提起诉讼后，方才发函提出发票问题。且庭审中，嘉苑公司、蔡和平明确表示愿意将截止2019年7月5日前欠付的租金先行付至法院，但直至本案宣判，其并未支付，却仍然占用涉案房屋，表明其并无履约意愿。故对该抗辩意见，本院不予采信。关于逾期支付租金的违约金以及房屋占有使用费的计算标准，同鑫公司主张按照3,000元/天的标准计算逾期支付租金的违约金以及按照租金的2倍计算房屋占有使用费，该主张显属过高，依法应予调整。其中，逾期支付租金的违约金，结合双方合同的约定以及欠付租金的金额，本院酌定按300元/天的标准计算；房屋占有使用费系因嘉苑公司应返还却未返还房屋而产生，且房屋至今仍由嘉苑公司实际控制，房屋占有使用费应体现一定的惩罚性，本院酌定参照合同约定的租金标准的120%确定，即按11,665元/天标准计算，直至嘉苑公司实际返还房屋之日止。嘉苑公司已付租赁保证金500,000元，按合同约定于双方租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由嘉苑公司承担的费用外，剩余部分无息归还。故该保证金可先用以抵充欠付租金，抵充后，嘉苑公司仍应支付租金474,108元。关于蔡和平的连带清偿责任，蔡和平对此并无异议，且符合《补充协议书》之约定，本院对此予以照准。关于反诉，嘉苑公司主张同鑫公司赔偿其股权转让费损失以及装修损失，其中股权转让费系蔡和平与嘉苑公司原股东内部就受让嘉苑公司股权而约定的对价，属嘉苑公司内部事务，与同鑫公司无关；关于装修损失，因双方的租赁合同期限已经届满，同鑫公司并未提前收回房屋，故该装修损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将其承租的上海市嘉定区江桥镇靖远路1268-1274、1278-1286(双号)、榆中路XXX-XXX号(单号)房屋清空并返还原告上海同鑫投资有限公司；二、被告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同鑫投资有限公司截止2019年7月5日前欠付的租金974,108元，该款与租赁保证金500,000元相抵后，被告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司仍应支付原告上海同鑫投资有限公司欠付租金474,108元；三、被告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同鑫投资有限公司自2019年1月6日起至实际付清上述租金之日止的逾期付款违约金(按300元/天的标准计算)；四、被告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同鑫投资有限公司自2019年7月6日至实际返还房屋之日的房屋占用使用费(按11,665元/天计算)；五、被告蔡和平对上述被告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任；六、驳回被告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司的全部反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14,421元，减半收取7,210.50元，保全费5,000元，合计本诉诉讼费12,210.50元，由被告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司、被告蔡和平负担；本案反诉受理费18,486元，减半收取9,243元，由被告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司负担(上述被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一九年十二月十七日书记员  凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。