广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1323民初4430号原告：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地惠东县平山陈塘开发区广汕路边，统一社会信用代码：91441323666547969E。法定代表人：李小武。委托诉讼代理人：谢谨泽，系北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛晓珊，系北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告：陈耀斌，男，汉族，1992年8月6日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。第三人：中国工商银行股份有限公司惠东支行，住所地：惠东县平山镇新平路**，统一社会信用代码91441323X17860269C。负责人：杨文开。委托诉讼代理人：邓晓东，系中国工商银行股份有限公司惠东支行员工。原告惠东县康伦房地产开发有限公司（以下简称康伦公司）与被告陈耀斌、中国工商银行股份有限公司惠东支行（以下简称工行惠东支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，于2018年10月10日裁定转为普通程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告康伦公司的委托诉讼代理人牛晓珊到庭参加诉讼，被告陈耀斌、第三人工行惠东支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康伦公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方签订的编号为HT0003337的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告协助办理房屋预告登记注销等解除合同的手续；3、请求依法判令被告向原告支付违约金12536.97元，代偿银行贷款利息暂计1000元；4、请求依法判令被告向原告支付实现债权所支付的律师费12000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告位于惠州市××县平山街道××地段佳境××花园××楼××号的商品房。被告购买的商品房价总计417899元整，被告于2015年4月6日支付了首付款127899元，余款290000元由被告办理银行贷款付清。该合同附件四《补充协议》第四条第2款约定：“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应当按商品房总价款的3%向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担解除合同所产生的一切费用。”第3款约定：“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担了担保责任的（回购或代供），当出卖人通过诉讼等方式向买受人主张实现上述债权时，买受人应当向出卖人偿付本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复息）、违约金（商品房总价款的3%）、赔偿金、出卖人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）。”2015年7月27日，在律师的见证下，原、被告共同与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，被告向第三人借款290000元，以在原告处购买的房屋抵押，原告为借款的保证人。2014年11月20日，原告与中国工商银行股份有限公司惠州分行签订了《按揭贷款业务合作协议》。该协议第四条约定：“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后5日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收”。从2016年9月起，被告开始欠付银行的按揭贷款。第三人根据《按揭贷款业务合作协议书》及《个人购房担保借款合同》的约定，从原告在该行开立的保证金账户内扣收欠款。因被告持续拖欠银行的原告多次催告被告偿还上述欠款，但被告皆置之不理。无奈之下，原告向被告寄送了《解除合同通知书》，依约行使了合同解除权。综上所述，《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《一手购房贷款业务银企合作协议》等合同依法成立且生效。被告应当按照合同全面履行其合同义务。然而，被告却拒绝履行合同义务，导致原告不得不向第三人承担了担保责任。原告与被告之间的合同，明确约定了合同解除的条件。由于被告的行为严重违反合同，原告有权依约解除《商品房买卖合同》，并有权要求被告偿还违约金、贷款利息、律师费及相关经济损失。原告认为，在被告没有继续履行合同的能力的情况下，解除合同，注销房屋预售登记，使涉案房屋能够重新进行销售，有利于社会。特诉至法院，请判如所请。原告围绕其诉讼请求向本院提供了下列证据予以佐证：证据1原告营业执照、法定代表人身份证复印件；证据2被告身份证复印件；证据3第三人身份信息；证据4《商品房买卖合同》；证据5《个人购房借款/担保合同》；证据6《按揭贷款业务合作协议书》；证据7银行扣除保证金明细表、中国工商银行股份有限公司惠州分行网上银行电子回单；证据8解除合同通知书、EMS快递单及寄送情况查询单；证据9委托代理合同、发票。被告陈耀斌未作任何形式的答辩，亦未向本院提交证据。第三人工行惠东支行未作任何形式的答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，2015年4月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》【合同编号：HT0003337】，合同主要约定：1、被告购买惠东县平某街道xx地段佳境xx花园x号楼x单元x层0xx房，建筑面积共114.65平方米。总房价为肆拾壹万柒仟捌佰玖拾玖元整（￥417899元），于2015年4月6日支付30%房款计人民币127899元，余款70%计人民币290000元，由买受人提供个人资料在10日内办理银行贷款付清；2、合同附件四《补充协议》第四条第3款约定“买受人违反银行按揭贷款合同义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的（回购或代供），当出卖人通过诉讼等方式向买受人主张实现上述债权时，买受人应向出卖人偿付本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复息）、违约金（商品房总价款的3%）、赔偿金、出卖人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）”。2015年7月27日，被告陈耀斌（借款人、抵押人）与原告（保证人）、第三人（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，被告向第三人借款人民币290000元，用于购买惠东县平某街道xx地段佳境xx花园x号楼x单元x层0xx房，贷款期限20年。2014年11月20日，原告（乙方）与第三人工行惠东支行（甲方）签订了《按揭贷款业务合作协议》【工银按揭协议（惠东）支行（2014）年第（1120）号】，该协议第四条约定：“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后5日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收”、第十一条约定“乙方同意在保证期间，如购房借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，甲方可从按揭保证专户内直接扣划”。2016年9月至2018年12月，因被告欠银行按揭贷款，第三人根据《按揭贷款业务合作协议书》及《个人购房借款/担保合同》的约定，共19次从原告在该行开立的保证金账户内扣收被告的欠款共计39497.44元，被告陈耀斌于2017年4月7日、2017年6月21日和2018年2月11日分别归还4000元、1600元和12449.62元，共计归还18049.62元。本院认为，原告康伦公司与被告陈耀斌于2015年4月6日所签订的《商品房买卖合同》【合同编号：HT0003337】及相关附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照上述合同行使权利和履行义务。关于合同解除的问题。本案中，被告陈耀斌按上述合同约定向原告支付了首期购房款127899元，余款290000元已通过按揭贷款方式由工行惠东支行发放至原告账户，至此，被告已按上述《商品房买卖合同》的约定履行了作为买房人的付款义务。被告陈耀斌依据《个人购房借款/担保合同》取得工行惠东支行的贷款后，理应按合同约定按期归还借款本息，但其未按约定每月偿付银行按揭的行为仅是违反了与工行惠东支行所签订的《个人购房借款/担保合同》约定，对银行构成违约。原告替被告向银行偿还了按揭贷款，不等同于被告未将该部分房款支付给原告，本案的房屋买卖合同与担保借款合同具有各自的独立性，二者属于不同的法律关系，原告以此为由请求解除房屋买卖合同无事实和法律依据。故原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号：HT0003337】以及要求被告协助办理房屋预告登记注销等解除合同的手续的诉请，理由不当，本院不予支持。关于违约金的计算问题。本院认为，被告陈耀斌未能及时偿还银行贷款，导致原告作为该借款合同的保证人代偿了相应款项，履行了阶段保证责任，原告依法享有就其代偿款项向被告进行追偿的权利，且根据双方签订《商品房买卖合同》【合同编号：HT0003337】中附件四《补充协议》第四条第3款约定“违约金（商品房总价款的3%）”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，被告陈耀斌应将涉案商品房总价款的3%作为违约金支付给原告，即违约金应为417899*3%=12536.97元。原告诉请被告支付原告违约金12536.97元，理由充分，本院予以支持。关于代偿银行贷款利息的问题，本院认为，由于双方的补充协议并无该项约定，且已约定了商品房总价款3%的违约金补偿损失，原告主张代偿银行贷款利息暂计1000元，可以连同原告在其保证金账户中被第三人扣划的款项另行主张。故原告的请求代偿银行贷款利息暂计1000元，该项诉请本院不予支持。关于原告诉请被告向原告支付实现债权所支付的律师费12000元，因双方在《商品房买卖合同》中附件四《补充协议》第四条第3款中作了约定，原告提供了《委托代理合同》中第六条约定“第一笔律师费6000元，甲方应在本合同签订之日起三日内支付；第二笔律师费6000元，甲方应在判决生效之日起三日内支付”，因第二笔尚未发生，且原告提供的发票金额仅为6000元，故本院对律师费的诉请支持的金额为6000元。被告陈耀斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对诉讼权利的抗辩，不影响本院的审理，依法可作缺席判决。综上，对原告康伦公司诉请的有理部分，本院予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈耀斌于本判决生效之日起7日内支付违约金12536.97元给原告惠东县康伦房地产开发有限公司；二、被告陈耀斌于本判决生效之日起7日内向原告惠东县康伦房地产开发有限公司支付律师代理费6000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告惠东县康伦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费438元（原告已预交），公告费560元，合计998元，由被告陈耀斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李彬雄人民陪审员  黎秀永人民陪审员  罗建文二〇一九年四月十七日法官助理陈莉敏书记员林灵玲