广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初13565号原告：王楚光。委托诉讼代理人：吕新建，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓阳，北京市盈科（东莞）律师事务所实习律师。被告：熊银龙。被告：饶能福。委托诉讼代理人：陆春明，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林佩珊，广东广和（东莞）律师事务所辅助人员。第三人：聂尚发。原告王楚光与被告熊银龙、饶能福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，于2018年8月31日作出（2018）粤1972民初13565号民事裁定，冻结熊银龙、饶能福银行存款651500元或查封、扣押其相应价值的房产、车辆。该裁定已实施。2018年11月15日，本院追加聂尚发为本案第三人参加诉讼。2018年12月10日，本院适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，并于当日作出（2018）粤1972民初13565号之一民事裁定，将本案转为适用普通程序。2019年2月19日，本院对本案组织庭前会议，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕新建、叶晓阳，被告饶能福的委托诉讼代理人陆春明、林佩珊（仅参加第二次庭审）到庭参加诉讼。被告熊银龙、第三人聂尚发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因追加当事人及原告增加诉讼请求共扣减审限30天，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同已解除；2.判令两被告立即向原告支付2018年3-7月租金差额651500元；3.判令两被告立即搬离租赁物；4.判令由两被告承担本案的诉讼费用。后原告增加诉讼请求：5.判令被告支付8月份的场地占用费差额130300元；6.判令两被告按月租262300元的标准支付自2018年9月起至搬离之日止的场地占用费，暂计至2018年12月为1049200元。庭审中，经本院释明，原告表示如法院认定案涉租赁合同无效，同意将诉讼请求中的租金变更为占有使用费。事实和理由：2013年9月1日，原告与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定由第三人承租位于东莞市××××号的两栋房屋，前栋7600㎡，2016年9月1日至2019年8月30日期间每月租金为117800元，后栋11100㎡，2016年9月1日至2019年8月30日期间每月租金为144500元等。2015年9月1日，经原告、两被告、第三人协商一致，由两被告承接第三人关于《房屋租赁合同》的权利义务。2017年3月1日，两被告找到原告，称经营困难，请求原告减免租金。经双方协商，原告同意给予两被告2017年3月1日至2018年2月28日即一年的优惠期，该期间两被告每月仅需支付租金132000元，双方就此事签订了补充协议。优惠期结束后，被告应恢复为按照合同约定的租金标准履行，即每月支付两栋房屋租金合计262300元，但被告仍仅按132000元的标准支付租金。原告多次要求被告按合同履行，否则将解除合同，但被告不予理睬。被告在原告起诉后仍坚持不足额支付2018年8月份的场地占用费，不搬离租赁物，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告熊银龙没有答辩。被告饶能福辩称，1.2013年9月1日的《房屋租赁合同》约定的租期至2019年8月30日，至今未满，合同亦未终止或解除，原告无权要求被告搬离租赁物。2.2017年3月1日的《补充协议》约定2017年3月1日至2018年2月28日每月租金为132000元，其余照前合同为准。前合同指2015年9月1日的《合同补充协议》，该协议约定2017年以后的租金按周边实际行情再议。双方实际上已对2013年9月1日的《房屋租赁合同》中的租金标准进行了调整，原告诉请租金差额依据不足。3.被告一直按期按约缴纳租金，原告无理发布公告，破坏被告的正常经营秩序，并申请法院查封缴纳租金的账户，给被告造成巨大损失，被告不得已暂停支付2018年9月份的租金作抗辩。4.被告基于合同信赖，投入巨资对租赁物进行装修并添置了大量家具家电，若因原告的原因导致被告于合同到期前无法继续租赁，由此产生的损失应由原告承担。5.被告已付680000元押金，应由原告在合同期满时返还给被告。第三人聂尚发没有述称。本院经审理认定事实如下：王楚光向本院提交的《房屋租赁合同》签订于2013年9月1日，正文部分载明的甲方（出租人）为王楚光，乙方（承租人）为“聂肖发”，落款处的甲方由王楚光签名，乙方由聂尚发及案外人李洪发签名。原告主张“聂肖发”为笔误，应为聂尚发，李洪发则是聂尚发后来找来的合作伙伴。本案中，因各方未能提供李洪发的具体身份信息，故本院未能追加其参加诉讼。《房屋租赁合同》约定：甲方将位于东莞市××××号的两栋房屋出租给乙方使用；租期为6年，从2013年9月1日起至2019年8月30日止，其中2016年9月1日至2019年8月30日期间，前面一栋房屋的租金标准为117800元（7600㎡×15.5元/㎡），后面一栋房屋的租金标准为144300元（11100㎡×13元/㎡）；免租期为2个月；押金680000元在合同期满时无息返还等。饶能福提供的收据显示聂尚发于2012年10月6日向王楚光支付了租赁押金380000元，于2013年12月12日向王楚光支付了租赁押金300000元。本案中，王楚光不同意用押金抵扣熊银龙及饶能福的债务，而饶能福则认为押金应在租赁期限届满时返还。王楚光只能提供案涉两栋房屋所在土地的红线图，不能提供建设工程规划许可证或房产证。2013年10月30日，王楚光与聂尚发、李洪发签订《补充协议》，约定根据周边实际市场行情，决定从2014年3月1日起，以每间房间300元收取租金，一共525间房间，期限为一年。2014年8月11日，王楚光与聂尚发、案外人徐四香签订《第二次补充协议》，约定再次减租，从2014年8月起至年底每月租金为100000元，2015年每月租金为120000元，2016年每月租金为140000元，2017年以后按周边实际行情再议。王楚光主张徐四香是聂尚发找来的合作伙伴。本案中，因各方不能提供徐四香的具体身份信息，故本院未能追加其参加诉讼。2015年9月1日，聂尚发作为甲方，熊银龙及饶能福作为乙方，王楚光作为丙方，签订《合同转让协议书》，约定三方同意聂尚发将2013年9月1日的《房屋租赁合同》及2014年8月11日的《第二次补充协议》项下的权利义务转让给熊银龙及饶能福。之后，熊银龙及饶能福在2013年9月1日的《房屋租赁合同》及2014年8月11日的《第二次补充协议》的乙方（承租人）处签名。同日，王楚光与熊银龙、聂尚发签订《合同补充协议》，约定再次减租，2014年8月至2015年6月每月租金为100000元，2015年7月至2016年2月每月租金为122000元，2016年3月至2016年12月每月租金为140000元，2017年以后按周边实际行情再议。2017年3月1日，王楚光与饶能福签订《补充协议》，约定从2017年3月1日至2018年2月28日的一年时间里，每月租金为132000元，“其余合同照前合同为准”。对于此处的“前合同”，王楚光主张是2013年9月1日的《房屋租赁合同》，饶能福主张是2015年9月1日的《合同补充协议》。王楚光确认2018年2月28日前的租金已经足额付清。2018年3-8月，熊银龙及饶能福按132000元/月的标准向王楚光支付租金。2018年9月起，熊银龙及饶能福未再向王楚光支付租金。王楚光曾向熊银龙及饶能福的租客发出公告，表明将收回案涉两栋房屋自行经营，要求租客与饶能福解除合同等。至本案第二次庭审时，案涉两栋房屋仍未返还给王楚光。王楚光明确表示不要求聂尚发、李洪发及徐四香向其承担民事责任。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告熊银龙及第三人聂尚发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对其他当事人主张的事实及提供的证据进行抗辩和质证的权利。本案的争议焦点是：案涉《房屋租赁合同》是否有效，如无效，产生何种法律后果。一、关于《房屋租赁合同》的效力。王楚光于2013年9月1日与聂尚发、李洪发签订了《房屋租赁合同》，熊银龙及饶能福于2015年9月1日概括承受了聂尚发在上述《房屋租赁合同》中的权利义务，故目前《房屋租赁合同》的出租人应认定为王楚光，承租人应认定为李洪发、熊银龙、饶能福。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故《房屋租赁合同》应为无效。王楚光要求确认《房屋租赁合同》已解除，由于解除合同的前提条件是合同有效，故本院不予支持。二、关于返还租赁物。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，王楚光要求熊银龙及饶能福立即搬离案涉房屋，将案涉房屋返还给王楚光，本院予以支持。三、关于占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现王楚光要求熊银龙及饶能福支付占有使用费，本院予以支持。对于支付标准，王楚光与饶能福于2017年3月1日签订的《补充协议》约定从2017年3月1日至2018年2月28日的一年时间里，每月租金为132000元，“其余合同照前合同为准”。王楚光确认2018年2月28日前的租金已经足额付清，本院予以认定。对于2018年3月份起的占有使用费，按照上述《补充协议》，应按照“前合同”确定。双方对“前合同”的指向存在争议，王楚光主张是指2013年9月1日的《房屋租赁合同》，饶能福则主张是指2015年9月1日的《合同补充协议》。本院认为，既然“前合同”作为租金标准的确定依据，那么其约定的租金标准应是明确无争议的。2015年9月1日的《合同补充协议》约定2017年以后的租金标准按周边实际行情再议，没有明确具体的租金数额，双方对此实际上仍存在争议，故不应理解为“前合同”。2015年9月1日的《合同转让协议书》未提及2018年3月份起的租金标准，显然不属于“前合同”。2014年8月11日的《第二次补充协议》亦约定2017年以后的租金标准按周边实际行情再议，理由同上，不应认定为“前合同”。2013年10月30日的《补充协议》亦未提及2018年3月份起的租金标准，亦不应认定为“前合同”。只有2013年9月1日的《房屋租赁合同》约定了2016年9月1日至2019年8月30日期间，案涉两栋房屋的租金标准共计为262100元，故王楚光主张“前合同”为《房屋租赁合同》，本院予以支持。即从2018年3月起，双方约定的租金标准为262100元/月。熊银龙及饶能福已按132000元/月的标准向王楚光支付租金，那么应补偿王楚光2018年3-8月的占有使用费差额：（262100元/月-132000元/月）×6个月=780600元，且应按照262100元/月的标准向王楚光支付自2018年9月至实际返还房屋之日止的占有使用费。对王楚光超出上述范围的诉讼请求，本院不予支持。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告熊银龙、饶能福在本判决生效之日起十五日内向原告王楚光返还位于大朗镇银朗北路10号的两栋房屋（前一栋约7600㎡，后一栋约11100㎡）；二、限被告熊银龙、饶能福在本判决生效之日起十五日内向原告王楚光支付2018年3-8月的占有使用费差额780600元，并按照262100元/月的标准支付自2018年9月起至实际返还房屋之日止的占有使用费；三、驳回原告王楚光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费21279元，保全费3778元，共计25057元，原告王楚光已预交，由原告王楚光负担23元（均是受理费），被告熊银龙及饶能福负担25034元（受理费21256元+保全费3778元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁美华人民陪审员  陈献惠人民陪审员  刘绮琪二〇一九年三月五日书 记 员  陈清梅