河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0205民初942号原告：刘瑞，女，汉族，1966年5月6日生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：张建营，河南方邦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：开封融元置业有限公司。统一社会信用代码：914102006973379053。住所地：开封市禹王台区东闸口街10号繁塔办事处。法定代表人：胡磊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈灵旗，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告刘瑞诉被告开封融元置业有限公司（以下简称融元置业公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，被告融元置业公司对原告刘瑞提起反诉，本院受理并与本诉进行合并审理。2020年6月18日，本院对该案进行了公开开庭审理。原告刘瑞的委托诉讼代理人张建营、被告融元置业公司的委托诉讼代理人陈灵旗到庭参加诉讼。庭审中，被告融元置业公司撤回反诉，本院准许。本案现已审理终结。原告刘瑞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，消除合同项下案涉土地上存在的抵押、司法查封等权利瑕疵并办理过户登记手续；2、判令被告向原告支付违约金12,100,000元。事实和理由：原告诉称，2015年5月10日，原、被告签订国有土地使用权转让合同，被告以总金额17,800,000元的价格将自有的国有土地使用权（汴房地产权证第××号）转让给原告。被告保证合同项下国有土地使用权不存在权利瑕疵和其他争议，如违约，则每日按原告已经支付转让费的千分之三支付违约金。合同签订后，原告先后向被告支付转让费7,200,000元，结果发现被告转让给原告的土地使用权存在抵押情况，原告停止支付转让费并要求被告尽快消除权利瑕疵，待权利瑕疵消除后再支付下余费用，双方履行过户手续。可被告一直未能消除权利瑕疵，更让人不能接受的是2016年8月6日抵押状态消除后，被告未与原告协商又将已经交付给原告使用的土地使用权再次抵押，期限一直到2019年8月23日。且被告因与他人存在纠纷致使土地被法院查封。按双方签订的合同，至2019年3月8日，被告已违约3年零2个月，违约金已达24,200,000元。考虑到违约金标准稍高，暂时按计算结果的50%提出诉求。现诉至法院，望判如所请。被告融元置业公司辩称，其公司对原告诉请的继续履行合同无意见，但原告请求办理过户手续不应支持。根据双方合同约定，原告支付最后一笔转让款后被告才将土地变更至原告名下，现原告未按约支付转让款，其请求不应支持；双方签订合同时，被告让原告审查了所转让的土地使用权证原件，原告应知道案涉土地存在抵押的情形。基于不影响合同履行，其公司承诺原告按合同约定付款，其公司尽快解除抵押。虽然案涉土地存在抵押情形，但并未对原告造成实际损失，原告关于违约金的诉请，不应支持。经审理查明，2015年5月10日，刘瑞（乙方）与融元置业公司（甲方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定，甲方将其名下位于开封市机场北路东段面积为11863.71平方米的土地使用权（产权证号：汴房地产权证第××号）转让给乙方，转让价格为17,800,000元。甲方确认所转让的土地使用权系其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；在本合同签订之前，乙方对该宗土地上所有建筑物及附属物的权利状态、结构面积、安全隐患等已全部了解。合同签订后，乙方向甲方支付5,000,000元，此后七日内，甲方将土地交由乙方使用；2015年9月30日前，乙方支付3,000,000元；2016年1月30日前，乙方支付2,000,000元；2016年6月30日前，乙方支付4,000,000元；2017年6月30日前，乙方支付3,800,000元；乙方向甲方支付最后一笔转让费前，甲方将土地使用权变更至乙方名下，变更费用由甲方承担。甲方的违约责任为：因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本合同所指的土地使用权主张权利，致使本合同不能履行，视甲方违约，甲方应赔偿乙方因此导致的损失；甲方迟延履行本合同的规定义务，每迟延一日，应按乙方已付转让费的千分之三向乙方支付违约金。案涉土地使用权证书设定他项权利摘要部分显示：“该房地产已抵押给浦发银行开封分行，权利价值肆仟肆佰万元整，从2013年8月6日至2016年8月6日止”，2016年8月5日，该抵押登记被注销。2016年8月24日，该房地产又抵押给浦发银行开封分行，抵押期限为2016年8月24日至2019年8月23日。2017年9月6日，案涉土地因本院作出的（2017）豫0205执482号执行裁定书被司法查封，标的额为7,665,170元及利息。2017年10月19日，本院向原告送达（2017）豫0205执482号协助执行通知书，内容为：“请你暂停支付开封融元置业有限公司机场北路东段（汴房地产权证第××号）土地使用权转让费880万元”。本院（2019）豫0205民初1182号民事判决书查明如下事实：合同签订后，刘瑞在向开封融元置业有限公司支付第一笔转让款前得知，案涉土地上设立了抵押权，期限为从2013年8月6日至2016年8月6日。2015年5月15日和19日，刘瑞通过开封市新世纪高级中学的账户分别向融元置业公司转账3，000,000元、1,000,000元。2015年5月20日，双方签订《补充合同》，双方对首批转让款的支付期限进行了变更：刘瑞支付4,000,000元转让款后，融元置业公司交付土地；2015年7月30日前，刘瑞支付1，000,000元及以1,000,000元为基数按0.3%计算的利息……。2015年5月22日，刘瑞向融元置业公司出具土地交接确认书。2015年7月13日，刘瑞通过开封市新世纪高级中学的账户向融元置业公司转账1,000,000元。2015年9月30日，刘瑞向融元置业公司支付200,000元。2016年1月8日，刘瑞通过开封市新世纪高级中学的账户向融元置业公司转账2,000,000元。本院于2019年4月1日、2019年9月27日，根据作出的（2019）豫0205执保240号、（2019）豫0205执恢103号执行裁定书，对案涉土地予以司法查封。另查明，原告刘瑞购买案涉土地的目的系为扩大开封市新世纪高级中学的办学规模。以上事实有《国有土地使用权转让合同》、土地抵押权登记信息表、土地交接确认书、转让费支付凭据、执行裁定书、协助执行通知书、土地使用权证书复印件、民事判决书及当事人陈述等在卷为证。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，向原告依约交付案涉土地及办理土地的变更登记手续是被告应尽的义务。鉴于案涉土地已于2015年5月22日交付，故原告关于判令被告继续履行合同的请求，实则为主张被告消除合同项下案涉土地上存在的抵押、司法查封等权利瑕疵并办理过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高”。因案涉土地已为第三人设立抵押权，且已被司法查封，原告关于被告消除合同项下案涉土地上存在的抵押、司法查封等权利瑕疵及办理过户登记手续的请求，在当前状态下，不适用于强制履行，其请求，本院不予支持。关于原告请求的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”。第一百五十一条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”。上述条款规定了出卖人就其交付的标的物负有权利瑕疵担保责任，但买受人在订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的除外。本案中，原告虽在向被告支付第一笔土地转让款前得知案涉土地上设立了抵押权，但原告购买的标的物系土地，且其购买土地的目的是为扩大办学规模，根据不动产所有权登记公示的特点，原告在订立合同时负有较普通买受人更加谨慎的注意义务，即负有查询、了解案涉土地上是否存在权利瑕疵。另，根据双方合同约定，原告在订立合同前已对案涉土地上所有建筑物及附属物的权利状态、结构面积、安全隐患等已全部了解。据此，亦可推出原告在签订合同前应对案涉土地的权利状态进行了解和掌握。但，原告并未尽上述注意义务。不仅如此，其在明知案涉土地上存在抵押情形时，仍向被告陆续支付土地转让款，且在签订《补充合同》时亦未对如何消除土地上的抵押权以便及时全面履行合同进行明确约定，致交易风险的发生、扩大于不顾。原告的一系列行为，表明其对自身权益之漫不经心，有违诚实信用原则，故在签订合同时案涉土地上存在的抵押权注销前，法律对原告无特加以保护之必要，其主张被告向其支付2016年8月5日前违约金的请求，本院不予支持。而2016年8月6日至8月23日，案涉土地上不存在抵押情形，此时，被告并不存在违约行为，原告主张此期间的违约金，本院亦不予支持。2016年8月5日，案涉土地上的抵押权被注销后，原、被告之间的合同本可以进一步全面履行，但在2016年8月24日，被告又将该土地对外进行抵押，此等情形足以认定被告存在明显故意，已构成违约。关于违约金的数额，被告虽违约，但并未影响原告对标的物的正常使用，且原告亦未举证证明被告违约对其造成的实际损失，其请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百五十条、第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘瑞的诉讼请求。本案诉讼费94400元、保全费5000元，合计99400元，由原告刘瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  孙合竹审 判 员  裴 蓓人民陪审员  肖广英二〇二〇年六月二十八日法官助理孙景坡代书 记员  朱亚丽