湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初1916号原告（反诉被告）：万应伟，男，1975年11月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：赵杰，湖南华略律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸿南，湖南华略律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南报业房地产发展有限责任公司，住所地长沙市望城区金山桥街道金山桥社区黄金西路817号。法定代表人：刘树林,董事长。委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜志武，湖南弘一律师事务所律师。原告万应伟与被告湖南报业房地产发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，反诉原告湖南报业房地产发展有限责任公司提起反诉，本院将本诉与反诉予以合并，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)万应伟的委托诉讼代理人赵杰，被告(反诉原告)湖南报业房地产发展有限责任公司的委托诉讼代理人盛金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万应伟向本院提出诉讼请求：1、被告将原告所购商品房办理备案登记手续并向原告交付该商品房，原告所购商品房坐落于长沙市望城区报业文化城XXX号；2、被告向原告支付逾期交房违约金466836元（从2017年7月20日计算至2019年4月1日,应当计算至实际交房之日止）及未办理备案登记违约金至少466836元（暂时计算至2019年4月1日，应当计算至办理备案登记之日止）。以上合计933672元；3、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2012年11月2日，原告与被告签订了《金地亚别墅认购协议》,认购金地亚XXX房。签订当日,原告向被告支付了30000元定金。2013年12月2日,原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号:20130081101）,合同约定原告所购房屋为预售商品房,位于长沙市望城区报业文化城XXX号,房屋建筑面积362.81㎡,商品房价款按建筑面积计算,单价为（人民币）6917.87元／㎡,总房价为2509872元。合同第三条约定,原告所购商品房已经设定在建建筑物抵押,抵押权人为建行湖南省分行营业部,抵押权登记日期为2013年1月18日至2016年1月17日,被告保证该商品房销售已经抵押权人同意,且申请办理预告登记时,抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同第六条约定原告一次性付款。合同第八条约定被告应当在2014年6月30日前向原告交付商品房。合同第十一条约定了逾期交房责任,逾期超过60日后,“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金”。第七条第1（2）项中的比率为万分之三。合同第十二条约定,出卖人按照规划用途建设、出售商品房和办理房屋登记。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金。合同第二十条约定，“买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起,出卖人应于365日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案;若设定了在建建筑物抵押权登记,出卖人应于日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记;买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请,并应按规定提交申请材料;若设定了在建建筑物抵押权登记，应当先办理抵押权注销登记”。本条第三款约定,“如因出卖人的责任,致使买受人未能在约定期限内办理上述登记......买受人不解除合同,自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的1‰支付违约金”。合同第二十三条约定,“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。合同签订后的实际履行情况如下:2013年12月2日,被告收到原告支付的房款903340元（材料抵款900340元）。2014年7月28日,被告收到原告支付的房款708000元（材料抵款711000元）。2017年7月20日，被告收到原告支付的房款154608.55元（材料抵款）、713924元（现金）及办证费560元。至2017年7月20日,原告已向被告交清了全部房款2509872元。但时至今日，被告既没有办理合同备案、预告登记等手续，又没有向原告交付房屋,严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。根据合同第二十条的约定,被告应当在2014年12月2日之前将原告所购买的商品房向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案并按约定申请预购商品房预告登记。但由于被告的原因至今未予办理,被告应当按照该条约定向原告每日按已付房款的1‰支付违约金。在签订合同当日即2013年12月2日,原告已支付房款933340元（包括定金30000元）,2014年7月28日，原告再支付房款708000元，2017年7月20日，原告将总房款2509872元支付完毕。对于被告未办理备案登记的违约金,被告应当向原告支付未办理备案登记违约金至少466836元（暂时计算至2019年4月1日，应当计算至办理备案登记之日）。按照合同第八条的约定,被告应当于2014年6月30日前向原告交付商品房。即使按照合同的实际履行情况，被告最迟应当在原告交清房款之日即2017年7月20日向原告交付商品房。由于被告至今没有向原告交付该房屋，根据合同第十一条的约定,被告应当向原告支付逾期交房违约金466836元（暂时计算至2019年4月1日，应当计算至实际交房之日）。原、被告之间签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，对双方均具有法律约束力。由于被告的原因,导致原告于2013年12月2日购买的房屋至今未进行备案登记且未进行交付,极大地损害了原告的合法权益，原告多次找被告履行约定义务，被告以各种理由拖延不理。综上所述,原告的诉求具有事实和法律依据,请求法院判如所请。被告湖南报业房地产发展有限责任公司辩称：1、因原告未按照合同约定及时支付购房款，导致在长沙市政府出台房屋限购政策后本案原告万应伟没有购房资格，从而致使合同目的无法实现，更加不可能将该房屋办理备案登记及交付手续；2、被告的房屋在2014年3月19日就符合交付条件，是因为原告并没有履行合同义务导致被告无法交付房屋，同时也是因为原告导致因政策而致使合同无法继续履行，其要求被告承担逾期交房的违约金和逾期办理备案登记的违约金没有事实和法律依据；3、被告在原告交清房款后积极履行合同内容，但因原告为河北省户口，根据长沙市政府所出台的限购政策，其不具有购房资格，并且原告也多次要求被告变更合同相对方等一系列原因导致合同目的无法实现。上述原因也是因为原告的行为所导致，因此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告湖南报业房地产发展有限责任公司向本院提出反诉请求：1、解除原、被告双方于2013年12月2日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130081101）；2、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告双方于2013年12月2日签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130081101），约定反诉被告购置长沙市望城区报业文化城XXX号一套,房屋建筑面积362.81㎡,总价款2509872元，约定付款方式为一次性付款。合同生效后，反诉被告于2013年12月2日通过材料抵款方式抵付了903340元房款。直至2014年7月28日、2017年7月20日分别抵付了708000元、868532元，分四期才将购房款全部支付。但在2017年7月20日反诉被告所有房款支付完毕后，因长沙市政府相继出台多个房屋限购政策，而根据相关政策规定，反诉被告是外地户口不具有购房资格，故无法完成备案登记，也致使合同目的无法实现，原告根据相关法律规定，请求判令解除上述购房合同。反诉被告万应伟辩称：1、限购政策发生在2017年，答辩人的购房行为发生在2012年，因此限购政策与答辩人购买的商品房无法完成备案登记没有因果关系，限购政策既不能阻碍合同目的的实现，更不能阻止依法成立的合同的正确履行；2、限购政策根本不能否认原告已经具有的合法的购房资格，限购政策限制的是政策出台后购房者的主体资格，原告早在2013年就与出卖方签订了商品房买卖合同，该合同依法成立合法有效，受法律保护，原告自合同成立之日起就是合法的购房者，之后的限购政策根本不能否认原告已经具有的合法的购房资格，为了确保合同的正确履行，被告应当将原告所购商品房办理备案登记手续并向原告交付该商品房并承担违约责任；3、合同法第九十三条及九十四条规定了合同解除的三种情形，一是协商解除，二是附条件解除，三是法定解除，被答辩人提出解除合同的请求既没有事实依据也没有法律依据，应当驳回。经审理查明，2012年11月2日，万应伟与湖南报业房地产发展有限责任公司签订了一份《金地亚别墅认购协议》，约定万应伟向湖南报业房地产发展有限责任公司认购金地亚XXX房，建筑面积297.58㎡，单价9294.12元/㎡，总金额2765744元，签订协议时付定金30000元。万应伟于签订认购协议当天向湖南报业房地产发展有限责任公司支付了30000元定金。2013年12月2日，万应伟与湖南报业房地产发展有限责任公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为20130081101，约定万应伟向湖南报业房地产发展有限责任公司购买报业文化城XXX房屋，建筑面积362.81㎡，单价6917.87元/㎡，总房价2509872元。该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部,抵押权登记日期为2013年1月18日至2016年1月17日,出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意,且申请办理预告登记时,抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。买受人付款方式为一次性付款。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间与条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款___(该违约金比率应当不小于第七条第1(2）项中的比率)的违约金；第二十条约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起,出卖人应于365日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记,出卖人应于日内(该时限不能长于办理合同备案的时限)和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请,并应按规定提交申请材料；若设定了在建建筑物抵押权登记，应当先办理抵押权注销登记。该条第三款约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%支付违约金。买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的1‰支付违约金。合同签订同日，万应伟通过材料款抵扣方式向湖南报业房地产发展有限责任公司支付903340元，2014年7月28日，万应伟支付708000元，2017年7月20日通过材料款抵扣方式支付154608.55元，另支付713924元房款及办证费560元。另查明，涉案房屋于2014年3月31日竣工验收备案，不动产登记信息表显示该房屋房号为101号，坐落于长沙市望城区金山桥社区报业文化城双22栋，湖南报业房地产发展有限责任公司至今未将涉案房屋进行网签及备案登记，也未向原告交付该房屋。再查明，2017年3月18日，长沙市政府发布[2017]38号函，对包括望城区在内的区域实行限购，对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭，湖南省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套新建商品房。2017年4月19日，长沙市住建委发布《关于执行“长政办函[2017]38号”文件有关问题的通知》，对“318新政”进行进一步解释，该通知规定，2017年3月18日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书并能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证原件，且各款项按《关于加强商品房预售资金监管的通知》规定办理的，可按原政策执行。2017年5月20日，长沙市住建委发布[2017]71号通知，对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。2017年6月1日，长沙市房屋交易管理中心发布《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》，对520新政策涉及的问题作出详细规定，规定明确：2017年3月18日至5月20日，未进行购房资格申请，但已签订购房协议，并将购房款（含首付款、定金等）交至监管资金账户内的，按318政策执行，在6月30日前，开发商提交相关资料向长沙市房屋交易管理中心申报。2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会发布通知，在本市无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。2018年6月25日，长沙市人民政府发布[2018]75号通知，在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。以上事实，有《金地亚别墅认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、银行转账凭证及收据、竣工验收备案表、不动产登记信息表、[2017]38号函、[2017]71号通知、《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》、[2018]75号通知及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，首先，关于商品房买卖合同应否解除问题。万应伟与湖南报业房地产发展有限责任公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。反诉原告湖南报业房地产发展有限责任公司称，因2017年7月20日万应伟将房款全部交清时，长沙市相继出台限购政策，万应伟系外地户籍，无法办理备案登记导致合同目的不能实现，故要求解除合同。本案中，万应伟于2012年11月与湖南报业房地产发展有限责任公司签订了房屋认购协议，并已交付定金，此后，双方于2013年底签订了《长沙市商品房买卖合同》，至2014年7月，原告已缴纳了大部分房款。2017年3月18日长沙市出台限购政策后，万应伟虽因属省外户籍不具有购房资格，但根据长沙市住建委发布的关于对“318”新政的解释，在此之前未完成网签但已签订认购协议并能提供银行入账凭证（含定金、首付款或部分房款），可按原政策执行，由此可见，万应伟在限购政策出台后才缴清房屋尾款并不会导致房屋无法完成备案，从而导致合同无法履行。合同虽约定一次性付款，但未明确具体付款时间，万应伟签订合同后的多次付款行为亦被湖南报业房地产发展有限责任公司予以认可并出具相关票据，且根据相关法律规定，即使买受人迟延支付购房款，出卖人应进行催告，买受人在三个月合理期限内未履行的，出卖人可解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。反诉原告未提交证据证明其已催告反诉被告付清房屋尾款，也未提交证据证明此前已通知反诉被告解除合同，应承担举证不能的不利后果，故对反诉原告要求解除双方于2013年12月2日签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于被告应否办理房屋备案登记并交付房屋问题。本案原、被告签订商品房买卖合同发生在限购政策出台四年之前，且原告在2014年7月即已缴纳了大部分购房款，本案审理过程中，经本院审查，原、被告在本案中并无恶意串通虚假诉讼的情形，故被告湖南报业房地产发展有限责任公司应将原告所购的坐落于长沙市望城区金山桥社区报业文化城XXX号房屋备案登记至原告名下。此外，该房屋购房款已全部交清，且已具备交付条件，被告湖南报业房地产发展有限责任公司应将该房屋交付给原告万应伟，对原告要求被告办理房屋备案登记及交付房屋的相关诉讼请求，本院予以支持。最后，关于违约金计算问题。合同约定，合同签订之日起,出卖人应于365日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，出卖人每日按已付房款的1‰支付违约金。本案被告在签订合同后，未按约定在规定期限内办理备案登记，且逾期办理备案登记的时间较长，导致限购政策出台后原告所购房产至今未办理备案登记手续，此外，被告至今未向原告交付涉案房屋，给原告造成了损失，被告应承担支付相应违约金的责任，但依合同约定计算的违约金明显过高，本院综合考虑合同履行情况、原告损失情况及过错责任等因素，认为违约金按房屋总价款的5%计算为宜，依此计算的违约金为125493元，故对原告要求被告支付逾期办理备案登记及逾期交房违约金共计933672元的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖南报业房地产发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于长沙市望城区金山桥社区报业文化城XXX房屋备案登记至原告万应伟名下，并将该房屋交付给原告万应伟；二、被告湖南报业房地产发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日向原告万应伟支付违约金125493元；三、驳回原告万应伟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告湖南报业房地产发展有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6568元，由原告万应伟负担5000元，其余1568元由被告湖南报业房地产发展有限责任公司负担；反诉案件受理费80元，由反诉原告湖南报业房地产发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨剑波二〇一九年十二月九日代理书记员  金 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人演出支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。