上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初42392号原告(反诉被告)：张万飞，男，1976年4月22日出生，汉族，户籍地陕西省安康市。委托诉讼代理人：洪宙峰，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈力，上海市润和律师事务所律师。被告(反诉原告)：郑江钊，女，1973年11月17日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。被告(反诉原告)：王伟珍，女，1955年8月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。两被告共同委托诉讼代理人：潘巨浩，浙江震瓯律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：戴新秋，浙江震瓯律师事务所律师。原告张万飞与被告郑江钊、王伟珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，郑江钊、王伟珍提出反诉。后因案情复杂，两案依法转为普通程序，并组成合议庭对两案公开、合并开庭进行了审理。张万飞的委托诉讼代理人洪宙峰、沈力，郑江钊、王伟珍的共同委托诉讼代理人潘巨浩、戴新秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张万飞向本院提出诉讼请求：1、判令撤销张万飞与郑江钊、王伟珍就上海市静安区万航渡路XXX号一层1号室签署的《上海市房屋租赁合同》；2、判令郑江钊、王伟珍返还上述房屋两个月租金及押金共计156,400元；3、判令郑江钊、王伟珍赔偿张万飞装修费214,771.03元、鉴定费11,310元、中介费30,000元。事实和理由如下：郑江钊、王伟珍为上海市万航渡路XXX号1层、2层(以下简称系争房屋)的产权人。2008年2月21日，李长玉等以系争房屋作为经营地址注册了上海向鼎餐饮有限公司(以下简称向鼎公司)，经营范围为中型饭店(含熟食卤味)。经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售。2018年6月8日以前，由关昌龙租赁系争房屋的1号室(以下简称1号室)，并使用向鼎公司的营业执照和食品经营许可证经营餐馆。2018年6月8日，在上海博学房地产经纪有限公司的居间下，张万飞因经营大食堂所需，与关昌龙就1号室(包括店铺内的设施设备和营业执照)的转让达成协议，协议还对转让价款、支付时间等进行了约定。其后，为继受关昌龙的权利义务，张万飞在经纪公司的居间下，与郑江钊、王伟珍签署1号室的房屋租赁合同。之后，张万飞按照租赁合同约定支付相关款项，并对1号室进行了装修。在装修完成、即将开业之际，张万飞接到城管部门通知，1号室的阁楼属于违章建筑，需要拆除。张万飞配合城管部门拆除了阁楼，这使得张万飞正常的食堂经营缺少空间，故张万飞不得已又向郑江钊、王伟珍租赁了相邻的2号室用来摆放桌椅，并进行装修。在第二次装修完成、刚刚营业之际，张万飞被环保部门通知，系争房屋不得进行油烟类的餐饮服务项目，并被责令改正，即意味着，张万飞无法在系争房屋内经营食堂。经过与环保部门沟通，张万飞才知晓系争房屋早在2016年底就因经营产生油烟餐饮项目而被环保部门责令改正。张万飞认为，郑江钊、王伟珍作为系争房屋1号室的产权人，明知张万飞受让1号室是为经营大食堂，恶意隐瞒系争房屋不得从事油烟餐饮项目的事实，致使张万飞花巨资受让系争房屋，显然构成欺诈，因此要求撤销双方的租赁合同。同时，张万飞为此投入大量资金进行装修，由此产生的损失应由郑江钊、王伟珍赔偿。鉴于沟通无果，故张万飞向法院起诉,要求判如所请。郑江钊、王伟珍辩称及反诉诉称，不同意张万飞全部的诉讼请求。1、张万飞在郑江钊、王伟珍与关昌龙的租赁关系尚未到期时，与关昌龙自行协商并出具承诺书，随后找到郑江钊、王伟珍签订新的租赁合同，张万飞是继受关昌龙的权利义务，郑江钊、王伟珍未参与关昌龙、张万飞之间的协商，所以郑江钊、王伟珍对张万飞不存在欺诈行为，因张万飞逾期支付租金超过半个月，郑江钊、王伟珍要求解除双方的租赁合同；2、2016年1号室由关昌龙经营，期间有无收到行政处罚，郑江钊、王伟珍不清楚，郑江钊、王伟珍直至张万飞起诉才知晓该情况，郑江钊、王伟珍与张万飞签订的租赁合同仅约定将系争房屋作为餐饮使用，并未特指产生油烟的餐饮，行政部门责令张万飞停止产生油烟的餐饮服务项目，张万飞应当遵守法律规定和合同约定，张万飞完全可以经营其他餐饮服务；3、押金146,000元在抵扣张万飞应付款项后，有多余部分郑江钊、王伟珍同意返还；4、郑江钊、王伟珍与关昌龙的租期于2020年才届满，郑江钊、王伟珍没有必要找中介变更承租人，张万飞与关昌龙自行就系争房屋承租权转让达成协议后要求郑江钊、王伟珍予以协助变更，所以根本不存在所谓的中介，合同中也没有任何中介盖章。同时，郑江钊、王伟珍提出反诉，要求：1、判令双方签署的《上海市房屋租赁合同》于诉状副本收到之日，即2018年12月6日解除；2、判令张万飞支付租金160,129元(按月租金73,000元标准，自2018年10月1日计算至2018年12月6日止)、房屋占用使用费80,064元(按月租金73,000元标准，自2018年12月7日计算至2019年1月9日止)；3、判令张万飞支付解除合同违约金146,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑江钊、王伟珍为系争房屋产权人。郑江钊、王伟珍曾将系争房屋出租给上海永颐咖啡馆有限公司(以下简称永颐公司)，租期自2004年5月20日起至2014年7月29日止。2007年3月22日，永颐公司将系争房屋1号室，建筑面积约为223平方米出租给张敏、李长玉等人。租赁期限为2007年3月25日至2014年7月29日。2008年2月21日，向鼎公司以系争房屋作为住所地注册登记，法定代表人为李长玉，经营范围为中型饭店(含熟食卤味)，并取得了食品经营许可证。食品经营许可证上载明的经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售。按照《食品经营许可管理办法》规定，“热食类食品”是指食品原料经粗加工、切配并经过蒸、煮、烹、煎、炒、烤、炸等烹饪工艺制作，在一定热度状态下食用的即时食品，含火锅和烧烤等烹饪方式加工而成的食品等。2014年，郑江钊、王伟珍(出租方，甲方)与关昌龙(承租方，乙方)签署《房屋租赁合同》，约定甲方出租1号室给乙方，建筑面积约为223平方米，房屋租赁期自2014年7月30日起至2017年7月29日止，合同还对其他租赁事宜进行了约定。2017年3月8日，上海市静安区环境保护局出具的《行政处罚决定书》载明，向鼎公司经营的产生油烟餐饮项目及其配套的环保设施未经环保竣工验收，主体工程正式投入生产使用，故罚款45,000元，并责令停止上述产生油烟餐饮项目的生产使用。2017年6月8日，郑江钊、王伟珍(出租方，甲方)与关昌龙(承租方，乙方)再次签订《房屋租赁合同》，乙方继续承租1号室，租赁期自2017年7月30日起至2020年7月29日止，第壹年的年租金为876,000元，第贰年和第叁年的年租金为900,000元，房屋租赁合同保证金为135,600元。2018年6月8日，关昌龙(甲方，转让方)与张万飞(乙方)签订《转让协议》及《承诺书》。《转让协议》约定关昌龙以800,000元的价格将1号室转让给张万飞，包括现有的所有设备设施、执照，但不含剩余租金和租房押金；租金和租房押金合计171,600元；双方定于2018年6月11日下午14点在1号室办理交接。《承诺书》载明，关昌龙承租1号室，租赁合同至2020年7月29日到期，经房东郑江钊、王伟珍同意把该店铺转让给张万飞、叶伟阳经营，中间的转让费及设备和房东无任何关系，房东不承担任何责任，由关昌龙、张万飞、叶伟阳承担。同日，郑江钊、王伟珍(出租方，甲方)与张万飞(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租1号室给乙方，建筑面积为223平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用；租赁期自2018年7月30日起至2021年7月29日止，租期为三年；月租金为73,000元，租金支付方式为押二付二，先付后用；租赁保证金为二个月的租金，即146,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按146,000元支付违约金；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按146,000元向甲方支付违约金。第11-6条载明，本合同连同附件一式三份，其中乙方持一份，甲方以及房产公司各一份，均具同等效力。合同签订后，王伟珍、关昌龙、张万飞同时在场办理交接。张万飞称，因1号室的阁楼系违章建筑，拆除阁楼后租赁面积不够经营，故与郑江钊、王伟珍协商，租赁2号室房屋。2018年7月5日，郑江钊、王伟珍(出租方，甲方)与张万飞(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租系争房屋2号室给乙方，建筑面积为50平方米，用途为轻餐饮，合同还约定了其他租赁事项。2018年7月26日，多部门联合发出《“无违建创建先进居村(街镇)”联合告知书》，要求万航渡路XXX号的违建必须于7月3日前自行整改恢复原样。2018年9月3日，上海静安区环境保护局对向鼎公司发出《责令改正通知书》，认为向鼎公司在不符合规定的经营场所内新建产生油烟的餐饮服务项目，违反了相关法律规定，要求立即停止产生油烟的餐饮服务项目。张万飞支付租金至2018年9月29日，之后租金未再支付。2018年10月17日，张万飞来院起诉关昌龙，要求撤销双方签署的《转让协议》，并返还转让费780,000元、租金和押金171,600元，代付之前的发票税款、会计工资和物业费3,000元。法院经审理后认为，关昌龙转让给张万飞的经营场所是中型饭店，根据该饭店的餐饮许可证记载内容，系可以进行有油烟的烹饪方式，而事实上该经营场所在双方签订《转让协议》之前即曾经受到行政机关的处罚，关昌龙隐瞒了饭店实际不能进行有油烟的烹饪方式的事实，对张万飞构成欺诈，故而判决撤销《转让协议》，关昌龙应返还转让费780,000元、租金和押金171,600元，赔偿会计工资900元。张万飞表示，171,600元由押金135,600元(关昌龙支付给房东的押金)加上剩余房租101,700元(2018年6月15日-7月30日)，扣除奶茶店关昌龙收取的房客押金63,000元及未付燃气费2,700元组成。2018年10月24日，郑江钊、王伟珍委托律师向张万飞发出《律师函》，函告张万飞立即按照双方租赁合同约定支付2018年10月、11月租金。2019年1月9日，双方办理房屋交接。张万飞陈述，租赁1号室后，对房屋重新进行了装修，并提供装修支付凭证予以佐证。因原、被告对1号室的装修价值存有争议，经张万飞申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司进行造价鉴定。根据鉴定单位出具的《工程造价鉴定意见书》、《上海市静安区万航渡路XXX号1室装修工程项目折旧计算说明》，1号室的底层装修工程项目所涉造价的现值为159,708.50元、楼梯装饰工程项目所涉造价的现值为11,271.31元、阁楼装饰工程项目所涉造价的现值为26,788.51元(报告中的29,788.51元系笔误)。底层装修工程项目所涉造价的未摊销费用为148,662.09元、楼梯装饰工程项目所涉造价的未摊销费用为10,491.72元、阁楼装饰工程项目所涉造价的未摊销费用为24,935.65元。鉴定单位表示，若合同提前解除，则在剩余租期内尚存的价值就是未摊销费用。张万飞认为，其从未使用1号室，故不应按照房屋残值或现值确定装修损失，应根据房屋造价进行认定。郑江钊、王伟珍认为，现值的金额过高，张万飞曾经自认装修在180,000元以下。审理中，张万飞提供其与王伟珍以及中介公司工作人员的微信聊天记录截图。张万飞认为，从王伟珍“我们做这么多年了，怎么不可以做餐饮呢，我们营业执照都批了，你怎么能说不能做餐饮的。是不是。他们就是想整点儿好处，你那个到时候找人跟他们打交道，这么多年，我估计每个人都会有这个事儿。看你新换一家他就瞎说了，不要怕他们慢慢的跟他们沟通一下”、“就是想搞点钱，可能是这么回事儿，因为每次换一个店，它都是搞这些东西。什么消防啦，什么环保什么东西乱七八糟的，他都会来找一下的……”、“以前他们那些店里头也都跟我说过类似的什么，有环保了又这个那个的，他们自己也都摆平了”、“我们所有的证件都齐全……那个东北饺子在那的时候，他们也是经常找那个找这些事儿都是他们自己解决，我们也解决不了”、“之前的几十年都一直在做了，他要是不让做餐饮，你也不会去接这个店吗，是不是我这个店从开始租的时候就一直是做餐饮的，啥时候环保局通知说不让做餐饮了”的表述来看，向鼎公司实际为郑江钊、王伟珍所有，其租赁房屋的本质是转让公司经营权而附带，张万飞租赁系争房屋前郑江钊、王伟珍已经知悉向鼎公司存在相应问题。张万飞曾经询问中介工作人员，在转让店铺之前，是否将计划做重餐饮的情况告知关昌龙和房东，中介答复告知过。关于中介费一节，张万飞提供一张《中国工商银行境内汇款电子回单》，其中显示张万飞向谢虎付款30,000元，张万飞称此为中介费的支付凭证。《上海市房屋租赁合同》第11-6条中提到的房产公司即为中介公司。郑江钊、王伟珍则表示，双方的租赁合同为张万飞制作，合同格式模板中提到了房产公司，但未明确具体名称，也无该公司的签字或盖章。本院认为，本案的争议焦点在于《上海市房屋租赁合同》的效力。一、张万飞与郑江钊、王伟珍签署的《上海市房屋租赁合同》是否因阁楼的违章搭建而部分无效。张万飞认为，双方签署的房屋租赁合同包括阁楼，合同约定的租赁面积系套内面积。租赁1号室时已经搭建了阁楼，1号室的套内面积为170平方米，阁楼面积约70、80平方米。阁楼因违章拆除后，张万飞又租赁了套内面积为50平方米的2号室房屋。1、2号室面积总和与租赁合同约定的223平方米一致，以此推断出，1号室的阁楼包含在合同约定的223平方米内。郑江钊、王伟珍则表示，租赁合同约定的是建筑面积223平方米，不包括阁楼。1号室得房率为75%，即实际面积为223*0.75=167.2平方米，若加上张万飞所述的阁楼面积，总建筑面积将达到300多平方米，超出合同约定的租赁面积。本院认为，《上海市房屋租赁合同》明确约定的租赁面积为建筑面积223平方米，张万飞根据实际面积计算推导出阁楼部分属于租赁合同约定的范围缺乏依据，本院难以采信。而将张万飞确认的1号室实际面积换算为建筑面积后，郑江钊、王伟珍所述的1号室不含阁楼的建筑面积为223平方米的观点更为合理。虽然系争房屋合同中约定的建筑面积未包含阁楼部分，但是在房屋交付时的现状为包含阁楼。原、被告均在场，张万飞有理由相信1号室室连带阁楼一并出租，故《上海市房屋租赁合同》中涉及阁楼的部分无效。合同无效的部分自始没有法律约束力，双方当事人根据过错责任的大小承担赔偿责任。郑江钊、王伟珍作为出租人，向张万飞提供存在违章搭建的房屋，负有过错。阁楼以及楼梯部分的装修现值共计38,059.82元(11,271.31+26,788.51)，应由郑江钊、王伟珍承担。二、张万飞能否以欺诈为由撤销《上海市房屋租赁合同》。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。张万飞认为，向鼎公司于2008年起在系争房屋内注册登记，其营业执照与1号室的租赁是捆绑的，营业执照上载明的热食类餐饮包括油烟类项目，即重餐饮。郑江钊、王伟珍明知张万飞租赁1号室用于经营重餐饮，隐瞒曾被行政处罚的事实，导致张万飞无法经营餐饮，故而要求撤销《上海市房屋租赁合同》。郑江钊、王伟珍称，营业执照为永颐公司承租房屋时申请，与郑江钊、王伟珍无关。永颐公司的租赁合同到期后，关昌龙未自行办理执照，其如何使用永颐公司的营业执照与郑江钊、王伟珍无关。营业执照、食品卫生许可证等均由关昌龙持有，在办理房屋交接手续时一并转交。郑江钊、王伟珍从未承诺经营油烟餐饮，也不清楚张万飞要经营何种餐饮。张万飞对营业执照的转让应尽审慎注意义务，其无法使用执照经营餐饮与郑江钊、王伟珍无关，郑江钊、王伟珍不存在欺诈及其动机。郑江钊、王伟珍对行政处罚不知情。即便知情，根据合同约定经营的是轻餐饮，合同未明确约定可以保证经营原告经营的种类。本院认为，所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。系争房屋中的营业执照、食品经营许可证等的经营者为向鼎公司，其法定代表人为房屋曾经的承租人。郑江钊、王伟珍称营业执照等与其无关，但郑江钊、王伟珍在向鼎公司租赁期满后，未督促李长玉办理向鼎公司工商登记注销或迁移手续。并且，从1号室一直以来的使用情况以及微信聊天记录来看，向鼎公司的营业执照是随房屋的实际使用人而转移的。虽然合同没有写明张万飞租赁房屋具体经营何种性质的餐饮，但是营业执照的经营范围包括了重油烟项目，张万飞有理由相信其可以经营有油烟的餐饮。张万飞租赁1号室之前，房屋已经因为营业执照问题受到过处罚，郑江钊、王伟珍仍将该房屋连同营业执照一并租赁给张万飞，具有欺诈的故意。张万飞以郑江钊、王伟珍存在欺诈，导致张万飞无法实现租赁合同目的，要求撤销《上海市房屋租赁合同》的主张，于法有据，本院予以支持。合同撤销后，郑江钊、王伟珍应当返还张万飞租赁保证金，张万飞确认在其与关昌龙的诉讼中已经取得租赁保证金135,600元，故在本案中，张万飞仅要求郑江钊、王伟珍返还租赁保证金10,400元(146,000-135,600)，本院予以确认。张万飞仍应支付1号室房屋使用费。双方于2019年1月9日办理房屋交接。考虑到合同履行情况、撤销事由、房屋所有权人收回房屋需要合理时间、鉴定需要保留现场等因素，本院酌情确定张万飞应支付房屋使用费至2018年11月29日，即146,000元(73,000*2)。张万飞要求郑江钊、王伟珍返还2018年7月30日至9月29日的租金146,000元的主张，本院不予支持。合同撤销的责任在于郑江钊、王伟珍，其应该赔偿张万飞1号室底层部分的装修费损失159,708.50元，与阁楼及楼梯部分的装修费损失38,059.82元相加，郑江钊、王伟珍应赔偿装修费损失共计197,768.32元。郑江钊、王伟珍要求张万飞支付解除合同违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于中介费，《上海市房屋租赁合同》没有明确的中介公司名称及签章，结合签约过程，本院认为张万飞无法提供充足的证据证明中介费损失，应当承担举证不能的责任，其主张本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告张万飞与被告郑江钊、王伟珍就上海市静安区万航渡路XXX号一层1号室签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告郑江钊、王伟珍应于本判决生效之日起十日内返还原告张万飞租赁保证金10,400元；三、被告郑江钊、王伟珍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张万飞装修费损失197,768.32元；四、原告张万飞其余的诉讼请求，本院不予支持；五、反诉被告张万飞应于本判决生效之日起十日内向反诉原告郑江钊、王伟珍支付房屋使用费146,000元；六、反诉原告郑江钊、王伟珍其余的反诉请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费11,310元(原告张万飞已预缴)，由原告张万飞负担5,655元、被告郑江钊、王伟珍共同负担5,655元。本诉案件受理费8,499元，由原告张万飞负担4,249元，被告郑江钊、王伟珍共同负担4,250元。反诉案件受理费7,093元，由反诉原告郑江钊、王伟珍共同负担4,412元、反诉被告张万飞负担2,681元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  蔡凌军人民陪审员  梁钟芳二〇一九年十月二十一日法官 助理  严骐安书 记 员  张 蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……