四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1011民初218号 原告：陈波，男，1977年3月6日出生，汉族，户籍地为四川省隆昌县）金鹅镇隆桥路60号，现住四川省内江市东兴区。 原告：罗雪梅，女，1981年11月14日出生，汉族，四川省隆昌县人，户籍地四川省隆昌县号，现四川省内江市东兴区号。 委托诉讼代理人：陈波（系原告罗雪梅之夫,特别授权），男，1977年3月6日出生，汉族，户籍地四川省隆昌县市）金鹅镇隆桥路60号，现四川省内江市东兴区号。 被告：四川民德房地产开发有限公司，住所：四川省内江市东兴区栖霞路**绿岛银座****附**。 法定代表人：李培松，系该司总经理。 委托诉讼代理人：张鸿文，系四川建设律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，系该司员工。 原告陈波、罗雪梅与被告四川民德房地产开发有限公司（简称“民德房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因罗雪梅系必须参加诉讼的当事人，本院依法通知罗雪梅作为原告参加诉讼。原告陈波、原告罗雪梅的委托诉讼代理人陈波（与本案原告陈波系同一人）及被告民德房地产公司的委托诉讼代理人张鸿文、王倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈波、罗雪梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金32076.00元（自2016年12月31日起，以已交纳房款588561.00元为计算基数，按每日万分之一计算违约金，计算到2018年6月30日止，共计545天,此系原告主张金额及天数）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月7日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的“绿岛•银座”第4幢19层1号房屋一套，约定被告于2014年12月31日前交房，于2015年12月31日前办理该栋房产证，商品房交付之日起720日内办理房屋所有权证及土地使用权证，即被告应当于2016年12月21日前为原告所购房屋办理房屋权属证书。由于被告的原因，直至2018年7月3日，原告才取得房屋权属证书。被告的行为已构成违约，原告多次向被告主张违约金无果。为维护自己的合法权益，原告特诉到法院提出上述请求。 被告民德房地产公司辩称：签订合同的时间、合同内容及交房时间均无异议；在合同约定被告为原告办理房屋权属证书期间，国务院《不动产登记暂行条例》正式实施，导致办证的流程和条件发生变化，依法应当属于情势变更，被告并无过错，不应当承担违约赔偿责任；假如法院认为被告构成违约，原告也未举证证明其遭受的实际损失，其诉请的违约金标准过高，请求法院依法予以调整。 经审理查明：2013年10月7日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的“绿岛•银座”3B幢1单元19层1号成套住宅一套，约定：第五条、计价方式与价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8065.85元。第十一条、交付条件。(一)出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条、产权登记。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列2种方式处理。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行规定的同期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同并约定了其他相关内容。房屋总价款为588561.00元，二原告已经按约向被告付清。2015年1月15日，被告将房屋交付给二原告。2018年6月6日，被告为二原告上述房屋办理了不动产权登记证书，原告于2018年7月3日从被告处领取不动产权登记证（即房屋权属证书）。原告认为被告的行为已违约，多次向被告主张无果。为维护自己的合法权益，原告特诉来院提出上述请求。 以上事实，有二原告身份证及结婚证、《商品房买卖合同》、通知、不动产权登记证、购房专用收据、房款及代收税费确认单、内江市中级人民法院（2018）川10民终1123号生效民事判决书等证据予以证实，结合当事人陈述，本院依法予以采信，作为定案的依据。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方经平等、协商一致签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，受法律保护。二原告已按约履行了支付购房款的义务，被告也应按约向二原告办理房屋权属证书。 争议焦点：逾期办证，被告是否应当承担违约责任及违约金的标准是否合法。 《商品房买卖合同》约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，被告应承担违约责任。被告辩称延迟给原告办理房屋产权证系因不动产登记政策调整等原因致使其未能在合同约定期限内取得案涉住房产权转移登记的权属证明，但未能提供相关证据证实，依法不成立，被告应承担违约责任。被告于2015年1月15日向二原告交付了房屋，则被告应于720日内为二原告办理产权证书，即被告于2017年1月4日起违约。而被告为二原告取得产权证书登记时间为2018年6月6日。违约时间共计518天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条关于“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”之规定，被告违约，但提出了要求法院依法调低违约金的请求，本案房屋已交付使用，且已办理房屋产权证书，二原告亦未提供证据证明上述逾期办证行为对房屋正常居住、使用产生实质影响及造成明显的损失，本院综合被告的违约行为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对违约金进行调整，以案涉房款588561.00元为计算基数，按照日万分之零点一标准计算，共计518天，违约金为3048.75元（588561.00元×万分之零点一／天×518天）。对于原告主张的超出部分违约金，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，本院在查明事实，分清是非责任的基础上，调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川民德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈波、罗雪梅支付违约金3048.75元（大写:叁仟零肆拾捌圆柒角伍分整）； 二、驳回原告陈波、罗雪梅的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费602.00元(原告陈波、罗雪梅已预交620.00元，多交纳的18.00元，依法应予以退还)，由原告陈波、罗雪梅负担502.00元，被告四川民德房地产开发有限公司负担100.00元。该受理费602.00元已由二原告交纳，被告四川民德房地产开发有限公司在向二原告支付上述款项时一并向二原告付清自己应当负担的受理费100.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长 李 盖 审判员 陈 剑 审判员 刘中正 二〇一九年六月二十一日 书记员 宋丹丹