上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初16886号原告(反诉被告)：上海华天房地产发展有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人：黄河清，董事长。委托诉讼代理人：余家恺，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：薛龙，国浩律师(上海)事务所律师。被告(反诉原告)：上海渊古餐饮管理有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：王文渊，董事长。委托诉讼代理人：姚宗全，男。委托诉讼代理人：赵海英，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海华天房地产发展有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海渊古餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序审理。被告于2018年10月16日提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告上海华天房地产发展有限公司的委托诉讼代理人薛龙、被告上海渊古餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人姚宗全、赵海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华天房地产发展有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年4月30日解除；2.判令被告向原告支付租金和管理费334,670.21元;3.判令被告支付原告违约金，以334,670.21元为本金，按照迟延每日0.5%的标准计算，从2018年4月17日起算至实际支付之日止;4.判令被告向原告支付复原费用71,390.49元;5.判令被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：2015年6月，原、被告就被告承租上海市长宁区遵义路XXX号虹桥南丰城三期3-L512及3-L513单元商铺(以下简称涉讼商铺)签订《租赁合同》。合同履行过程中，被告要求提前解除合同。经协商双方于2018年4月15日签署《终止协议》，约定租约于2018年4月30日起提前解除，被告于2018年4月16日之前支付原告租金和管理费334,670.21元，被告还同意于2018年4月30日前将涉讼商铺自费恢复原状返还原告。终止协议签订后，被告一直未按约履行，原告为避免损失扩大，只能聘请第三方替代被告完成复原工程。现原告诉至法院，要求判如所请。被告上海渊古餐饮管理有限公司本诉辩称并反诉诉称，同意原告本诉第一、二项诉请，不同意本诉第三、四项诉请。原、被告双方在执行终止协议时，就原告已经支付的煤气押金以及涉讼商铺复原事宜经过多次协商，原告未返还煤气押金对于被告的复原工程也不予认可，导致双方对终止协议的履行产生争议。如法院认定被告违约，被告认为双方约定的违约金过高，要求法院应予以调整。现被告向本院提出反诉请求：判令原告返还被告煤气押金36,000元。原告上海华天房地产发展有限公司反诉辩称，收到被告支付的煤气押金36,000元,同意抵扣被告应当向原告支付的相应费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的租赁合同、终止协议、律师函、邮件、施工合同及发票、银行电子凭证、煤气押金收据、微信、房屋拆除合同、建筑工程施工合同、证明、档案机读材料等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年6月，原告(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同一份，约定乙方向甲方承租涉讼商铺，租赁期限为72个月，自2015年11月2日起至2021年11月1日止；第一到第三个租赁年度内，月租金为120,495.63元；合同一经签署，乙方应向甲方支付押金446,554.88元；就涉讼商铺的装修、复原或其他相关工程中与消防相关的部分以及所有工程施工过程中所需的围板及与此相关部分，乙方将聘请甲方认可的承包商实施该等消防工程或围板工程，而不会亦不得聘请任何未经甲方书面同意的承包商实施该等消防工程或围板工程。2015年9月24日，被告向原告支付涉讼商铺的煤气押金36,000元。上述租赁合同履行过程中，被告提出提前解除合同。2018年4月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订终止协议一份，约定：双方同意涉讼商铺租赁合同于2018年4月30日提前解除；乙方应于2018年4月16日或之前以银行转账的方式向甲方足额支付租赁合同项下的租金以及管理费334,670.21元；乙方承诺就租赁合同的提前解除向甲方支付补偿金446,553.89元，在乙方根据租赁合同及终止协议的约定履行所有义务后，双方同意以剩余押金冲抵补偿金，若剩余押金不足以抵付补偿金的，乙方应当在收到甲方书面通知后三个营业日内向甲方补足款项以使甲方足额收到补偿金；乙方应正常经营许可之业务至2018年4月12日，并且应在2018年4月13日至2018年4月30日期间根据租赁合同的约定将涉讼商铺自费复原并于2018年4月30日或之前返还给甲方，乙方自行复原的涉讼商铺应由甲方或甲方指定的物业管理单位进行验收，若未能通过验收的，则乙方应按要求返工直至通过甲方或物业管理单位的验收标准，所有因恢复原状而产生的所有相关费用均由乙方承担；乙方如未能按约将涉讼商铺在约定日期之前返还给甲方或乙方对涉讼商铺的复原未能获得甲方或甲方指定的物业管理单位的验收通过的，则甲方有权以其认为适当的任何方式收回涉讼商铺并对涉讼商铺进行复原工作。因该等复原工作而产生的所有费用均由乙方承担；如乙方未能及时、充分履行其在租赁合同或终止协议项下的任何义务，则甲方有权按照租赁合同或终止协议的约定追究乙方的所有违约责任。原、被告签订上述终止协议后，被告未依约及时履行终止协议。原告于2018年4月27日向被告发送律师函，要求被告按约支付应付款项、违约金并将涉讼商铺恢复原状后返还原告等。后原告分别于2018年6月20日、7月6日再次向被告发送律师函，要求被告按约支付应付款项、违约金、原告自行复原涉讼商铺产生的复原费用以及逾期返还涉讼商铺的占用费等。另查明，被告(甲方)与案外人上海苏泽建设工程有限公司签订房屋拆除工程合同一份，约定拆除范围为上海市长宁区遵义路XXX号虹桥南丰城北区彩泥店，合同确认价51,777元。2018年9月29日，被告向案外人戴相保支付南丰城店工程拆除款51,777元。被告(甲方)与案外人上海海芮建筑装饰工程有限公司签订建筑工程施工合同一份，约定工程名称为虹桥南丰城商场3-L502-503单元围板搭建工程，合同价款30,000元。2018年6月1日，上海长宁云彩泥餐饮有限公司向上海海芮建筑装饰工程有限公司支付南丰城店围挡搭建工程费30,000元。被告为上海长宁云彩泥餐饮有限公司的股东。上海长宁云彩泥餐饮有限公司出具书面说明，载明其与被告系关联公司，其支付的与原告有关的钱款均为代被告支付。戴相保为上海苏泽建设工程有限公司的法定代表人及唯一自然人股东。再查明，2018年5月，原告(甲方)与案外人上海海芮建筑装饰工程有限公司(乙方)签订施工合同一份，约定工程名称虹桥南丰城北区512-513单元云彩泥复原工程；工程自2018年5月11日开工，于2018年5月27日完工；合同价款71,390元。该合同附件二虹桥南丰城北区512-513单元云彩泥复原工程报价单显示工程报价包括土建及精装修复原工程、空调复原工程、安装防火门工程以及夜间加班费四部分。2018年10月24日，原告向上海海芮建筑装饰工程有限公司支付71,390元。2018年5月25日，原告员工林桐在群聊名称为“云南-云彩泥-复原事宜”的微信群中发送了三张涉讼商铺的照片，并同时询问被告员工姚宗全“今天一晚能结束嘛？工期大概还需要多久请告知下”。2018年5月28日，林桐在上述微信群中告知姚宗全“之前与贵司再(在)现场确认复原时间为27号全部完成，截止今日贵司任(仍)未完成之前所沟通得(的)复原，现特此告知贵司今晚请务必让工人将工具全部撤走且暂停施工，我司会自行处理…”审理中，被告提交上海巴云实业发展有限公司出具的彩泥空调拆除项目费用明细，证明被告为涉讼商铺的空调拆除支付了拆除费用。原告对该份证据真实性不认可，并认为与本案无关。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《终止协议》均系当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。根据终止协议的约定，原、被告签订的《租赁合同》于2018年4月30日解除，同时被告应当向原告支付租金和管理费334,670.21元。被告对此也并无异议，故原告的相关诉请，本院予以支持。关于违约金，被告未按照终止协议的约定及时支付租金及管理费，应当向原告支付违约金。关于违约金的标准，被告认为按照日千分之五的标准计算违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，对于违约金的标准本院酌情调整为日万分之五。综上，被告应当支付原告以334,670.21元为本金，按照日万分之五的标准计算，从2018年4月17日起算至实际支付之日止的违约金。关于复原费用，终止协议约定被告对涉讼商铺进行的复原工程需要通过原告或原告指定单位的验收，若未能获得验收通过的，原告有权自行进行复原，复原所产生的费用由被告承担。被告虽然主张复原已经完成，其无须再向原告支付复原费用，但并未提供充分的证据证明复原已经完成以及其完成的复原工作获得原告的验收确认，故本院对于被告的该主张不予采信。在被告未完成复原工作的情况下，原告依约自行完成复原工作，并无不当。现原告提交证据证明其为复原支付费用71,390元，本院确认该部分复原费用应当由被告承担。关于被告反诉的煤气押金，原告同意与被告应当支付的费用进行抵扣，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海华天房地产发展有限公司与被告(反诉原告)上海渊古餐饮管理有限公司就上海市长宁区遵义路XXX号虹桥南丰城三期3-L512及3-L513单元商铺签订的《租赁合同》于2018年4月30日解除；二、被告(反诉原告)上海渊古餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海华天房地产发展有限公司支付租金和管理费334,670.21元;三、被告(反诉原告)上海渊古餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海华天房地产发展有限公司支付违约金(以334,670.21元为本金，按照日万分之五的标准计算，从2018年4月17日起算至实际支付之日止)；四、被告(反诉原告)上海渊古餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海华天房地产发展有限公司支付复原费用71,390元；五、原告(反诉被告)上海华天房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海渊古餐饮管理有限公司返还煤气押金36,000元【该项煤气押金36,000元用于抵扣上述判决主文第二、三、四项所确定的被告(反诉原告)上海渊古餐饮管理有限公司应向原告(反诉被告)上海华天房地产发展有限公司支付的费用】。六、驳回原告(反诉被告)上海华天房地产发展有限公司其余的本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费2,659.07元，由被告(反诉原告)上海渊古餐饮管理有限公司负担。本诉案件受理费7,717.21元，由被告(反诉原告)上海渊古餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费350元，由原告(反诉被告)上海华天房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞审 判 员  吴怡聂人民陪审员  牟世荣二〇一九年五月十五日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。