广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初881号原告：珠海羽人农业航空有限公司,住所地：珠海市金湾区红旗镇珠海大道北侧、双湖路西。法定代表人：陈博，总经理。委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭永祥，广东正拓律师事务所律师。被告：王福成，男，1955年7月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：高粤杰，男，1956年4月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，二被告共同委托诉讼代理人：黄伟胜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：赵方云，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告珠海羽人农业航空有限公司（以下简称原告羽人公司）诉被告王福成、被告高粤杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用简易程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告羽人公司的委托诉讼代理人杨武、二被告的共同委托诉讼代理人黄伟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告羽人公司提出以下诉讼请求：一、请求判令两被告支付原告已承担的维修费用67,000元；二、请求判令两被告退还租赁押金10万元给原告；三、请求判令本案诉讼费用全部由两被告承担。事实与理由:2014年3月16日，原告（原告原名称为珠海羽人飞行器有限公司，后改名为现名称）与两被告签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定，两被告将其所有的位于珠海市金湾区三灶镇XXX路XX号厂区租赁给原告作为生产及办公场所使用，合同期限为3年即自2014年7月20日至2017年7月20日止，2014年3月20日至2014年7月20日为装修免租期，原告进入厂房装修时，两被告向原告预收两个月租金合计10万元人民币作为保证金，装修期结束进入正式合同期后，此份保证金将自动转化为租赁押金，此保证金在原告合同解除或终止后，两被告在十日内将保证金如数退还给原告，保证金不计利息。合同还约定，两被告负责整个厂房的水、电及货物电梯、厂房大门的完整无损。合同签订后，两被告于2014年3月17日收取了原告保证金10万元人民币，原告进入厂区进行装修并投入使用。但原告使用不久，两被告就于2014年10月22日起诉要求与原告解除合同，但被法院驳回。在租赁期间，由于厂房大门损坏无法使用，两被告要求原告先行维修更换，为此，原告于2014年4月22日雇请他人对大门进行制作安装，总支出26,000元。2014年9月27日，因厂房高压跌落式开关零配件老化，导致高压熔丝烧断而造成整个公司厂区停电无法生产，原告为此支付了5000元高压开关抢修费用。为此，原告多次要求两被告尽快采取措施解决，但两被告一直不予理睬，导致原告在生产中时常受停电困扰。在协商无果情况下，原告只好先行自行委托珠海市慈心电工服务有限公司对高压配电进行抢修和检测，为此共支付了抢修费用3万元和检测费用6000元。上述费用原告一直要求两被告支付或者抵扣，但两被告拒绝接受。双方为此产生矛盾，原告拒绝交租。两被告于2016年10月19日起诉原告，要求解除合同以及支付租金、腾退厂房等。珠海市中级人民法院于2017年6月27日作出(2017)粤04民终1452号《民事判决书》，确认如两被告提供的租赁物有瑕疵，原告可以依合同约定主张相应的违约责任；此外，对于10万押金，判决认为因原告未主张退还不作处理。为此，原告特提起诉讼，请求判如诉求。原告羽人公司提交以下证据：1.《厂房租赁合同》；2.核准变更登记通知书；3.《收条》（2014年3月17日）；4.《大门制作安装合同》、收据（2014年5月9日）、蔡少东身份信息；5.案外人珠海弘达机电工程有限公司出具的《情况说明》、收据，潘学伟身份信息；6.案外人珠海市慈兴电工服务有限公司出具的《说明》、发票、收据，陈炎伦身份信息；7.本院（2014）珠金法三民初字第111号《民事判决书》；8.珠海市中级人民法院（2017）粤04民终1452号《民事判决书》。二被告共同辩称：一、原告声称的维修费用都是其考虑自身经营发展需要而产生的，并非由于答辩人原因或者厂房固有问题所导致，答辩人不应支付原告所主张的各项维修费用。1.涉案厂房交付之时，原告对厂房的设施设备并未提出任何异议，可见，涉案厂房交付时是完好的，即便有损坏，也是原告在使用不当所致，应由原告自行承担维修费用。2.涉案厂房的用电设施也不存在老化问题。厂房交付后，答辩人曾委托第三方专业机构对厂房的用电设备进行全面检修，全部显示合格、正常，原告也因此继续对厂房进行装修并继续经营。若原告证据真实，原告都会进行检修。检修的设备都是不会出现老化的问题的。3.除2014年4月26日的厂房用电检测更换外，此后，原告从未就厂房的停电或设备老化等问题向答辩人提出过任何意见，也未提出过相关设备需要维修的要求，更从未提出过要求答辩人支付其代为维修费用的损失。相反，在厂房的日常使用中，相当一部分情况是承租人擅自加大用电量或者违规生产，导致超负荷用电，从而损坏厂房的用电设备。结合原告从未告知答辩人有抢修用电情况的情况，答辩人有理由相信，即便原告抢修了相关用电设备，也是由于其自身原因所引起，并非系厂房的固有问题，因此，相关维修费用与答辩人无关，不应由答辩人承担；二、答辩人因原告拖欠租金违约而没收租赁押金，符合合同约定，法院应驳回原告主张。根据合同约定，因为原告违约在先，既拖欠几十万租金又在交换厂房的时候没有经过被告的同意并擅自拆走了大量设施设备导致厂房遭受严重损失，因此答辩人完全有权没收押金；三、租赁合同解除后，原告未经答辩人确认，即擅自撤场，并私自拆走答辩人的电缆电线等厂房设备，造成答辩人数十万元的经济损失，对此，答辩人已报案并保留追究原告的一切法律责任。综上，原告的诉讼请求根本不能成立，请求全部驳回。二被告提交以下证据：1.珠海市中泽机电有限公司试验报告、收据（2014年4月26日）、金穗借记卡明细对账单；2.被告在（2014）珠金法民三初字第111号案件中所提交的关于“原告在使用厂房过程中违规改建的照片对比图”（共七组）；3.被告在（2017）粤04民终1452号案件中提交的《情况说明》；4.厂房受损照片八张。经审理查明，2014年3月16日，二被告作为甲方与原告羽人公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定二被告将自有的位于珠海市金湾区三灶镇XX路XX号的厂房出租给羽人公司做生产和办公场地使用；合同期限为三年，从2014年7月20日起至2017年7月20日止；第四条“保证金、租金、押金、水电费及支付方式”约定：1.保证金：自乙方进入甲方厂房进行装修，甲方向乙方预售两个月租金作为保证金，计人民币100,000元整，装修期结束，进入正式合同期后此保证金将自动转化为租赁押金；租赁期限届满，按本合同规定乙方承担向甲方交还承租的租赁场所等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金（即押金）；2.租金：……；3.水电费支付方式：……；第五条装修事项约定：1.装修免租期限从2014年3月20日到2014年7月20日，共120天；2.甲方负责整个厂房的水电及货物电梯、厂房大门的完整无损；3.装修期间，因乙方装修所产生的水电费、等一切费用均由乙方承担；4.乙方在装修过程中若改变厂区建筑主体结构，应事先与甲方书面申请，待甲方同意后，乙方方可进行结构改造；第六条双方的权利义务……第七条违约责任:1.甲、乙双方中一方不履行或不完全履行合同，致使对方无法继续合作的，守约方可以依法解除合同。甲方无故中途毁约，除返还乙方押金外，应双倍赔偿租赁保证金和赔偿乙方装修投入的损失。乙方无故中途违约，租赁保证金不予退还。双方另有协商约定除外。2.如遇政府规划……；第八条合同的变更、解除与终止：1.……2.……3.乙方将承租厂房完好归还甲方，并付清一切费用后，甲方在十日内将保证金如数退还乙方，保证金不计息。2014年3月17日，被告王福成书写并向原告羽人公司出具《收条》，载明：“收到三灶厂房租金保证金100,000元整待租期满、验收合格后，由王福成按合同约定时间一性退还”。二被告确认已收到该保证金100,000元。原告羽人公司提交其与案外人蔡少东签订的《大门制作安装合同》、案外人珠海弘达机电工程有限公司出具的《情况说明》、案外人珠海市慈兴电工服务有限公司出具的《说明》以及以上三案外人出具的《收据》、发票等证明其因涉案厂房支出大门制作安装费26,000元、高压开关抢修费用5000元、配电抢修费用30,000元、高压配电检测费用6000元，共计67,000元；二被告对以上证据均不予认可。以上证据中均无二被告签名确认。庭审中，原告羽人公司陈述称其在进行以上维修前已通知二被告、二被告口头同意其进行维修后费用在租金中抵扣，二被告对上述陈述不予认可。原告羽人公司也未提交其他证据证明二被告曾对以上维修及费用进行过确认或追认。另查明，本院（2016）粤0404民初2240号民事判决书已生效，该判决书查明并认定，因羽人公司未按时缴纳租金，违反合同约定，王福成、高粤杰于2016年10月1日向羽人公司发出《解除通知书》，该通知于当日达到羽人公司；又因羽人公司不能证明王福成、高粤杰存在违反合同义务的行为，羽人公司抗辩其未付租金的行为具有合法性、不构成违约不能成立，故王福成、高粤杰于2016年10月1日解除《厂房租赁合同》的行为具有法律效力，《厂房租赁合同》于2016年10月1日解除。本院认为，原、被告双方自愿签订《厂房租赁合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于维修费。原告羽人公司提交其与案外人蔡少东签订的《大门制作安装合同》、案外人珠海弘达机电工程有限公司出具的《情况说明》、案外人珠海市慈兴电工服务有限公司出具的《说明》以及以上三案外人出具的《收据》、发票等证明其因涉案厂房支出大门制作安装费26,000元、高压开关抢修费用5000元、配电抢修费用30,000元、高压配电检测费用6000元，共计67,000元；二被告对以上证据均不予认可。庭审中，原告羽人公司陈述称其在进行以上维修前已通知二被告、二被告口头同意其进行维修后费用在租金中抵扣，二被告对上述陈述不予认可。原告羽人公司也未提交其他证据证明二被告曾对以上维修及费用进行过确认或追认。原告羽人公司所提交的证据无法证明其是在涉案厂房大门、电路原本有问题导致其不能正常承租使用且已就该情况通知二被告并要求二被告维修而二被告拒绝维修的情形下自行找人维修的，其要求二被告支付维修费用67,000元，理据不足，本院不予支持。关于租赁押金。第一，《厂房租赁合同》第四条约定，租赁期限届满，原告向二被告交还承租的租赁场所等10日内，二被告向原告无息退还租赁押金；第七条约定，二被告无故中途毁约，除返还原告押金外，应双倍赔偿租赁保证金和赔偿原告装修投入的损失；原告无故中途违约，租赁保证金不予退还；第八条约定，原告将承租厂房完好归还二被告，并付清一切费用后，二被告在十日内将保证金如数退还原告，保证金不计息。根据以上约定可以看出，租赁押金实质为定金。第二，根据本院（2016）粤0404民初2240号民事判决书和广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民终1452号民事判决书认定，因原告未按合同约定支付租金，构成违约，导致二被告单方提前解除《厂房租赁合同》。第三，原告提交的用以证明租赁物有问题的证据均为其与案外人之间发生的，二被告均不予认可，且未有证据证明原告在拖欠租金之前就上述问题与二被告进行过协商；因此，原告主张因二被告所提供的租赁物不符合约定且二被告不予维修导致原告不能正常使用租赁物故而拒绝支付租金、二被告对合同解除负有过错，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告作为违约方，请求二被告退还租赁押金10,000元，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决如下：驳回原告珠海羽人农业航空有限公司的全部诉讼请求。本案因适用简易程序受理费减半收取为人民币1820元，由原告珠海羽人农业航空有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  修瑞娟二〇一九年四月二十四日法官助理吴佳红书记员王殊怡