上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初25908号原告(反诉被告)：杨胖，男，1979年12月15日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：马峰，上海汇创律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海纽滋实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：钮士坤，董事长。委托诉讼代理人：房隐，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：王书文，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告杨胖与被告上海纽滋实业有限公司(以下简称纽滋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理。本案诉讼期间，纽滋公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，先适用简易程序于2018年10月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨胖及其委托诉讼代理人马峰，被告(反诉原告)纽滋公司的委托诉讼代理人房隐、王书文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨胖向本院提出诉讼请求：1.纽滋公司退还杨胖租金人民币(币种下同)44,250元；2.纽滋公司退还杨胖租赁保证金30,000元；3.纽滋公司赔偿杨胖装修损失141,160元；4.纽滋公司向杨胖支付营业预期收入损失60,000元；5.纽滋公司向杨胖支付违约金177,000元。事实和理由：2017年11月28日，杨胖作为乙方、纽滋公司作为甲方，签订一份实质为房屋租赁合同的《合作协议》，约定由纽滋公司将位于上海市闵行区安宁路XXX号、XXX号房屋(即本案涉案房屋)出租给杨胖使用，租用期限从2017年12月28日至2022年10月31日止；并约定了2018年3月1日至2020年10月31日月租金为14,704.20元、2020年11月1日至2022年10月31日月租金为15,880.536元，租赁保证金为30,000元；双方还在合同中二十二条约定“因甲方违约造成本协议终止的，甲方向乙方支付本合同履约金四倍作为乙方损失赔偿”。合同签订后，杨胖向纽滋公司支付了保证金30,000元，房租44,250元，物业管理费3,270元。杨胖对该房屋进行了装修，装修费用为141,160元。2018年5月3日，纽滋公司在杨胖装修尚未完成，还未开始经营时就无故单方解除合同。杨胖接到其通知后，于2018年5月16日通知其办理房屋交接手续，并退还租金和保证金，并予以赔偿。但纽滋公司收到该通知后未与杨胖联系，但是其于2018年5月22日擅自将该租赁房屋门锁损毁，加装另外的锁具。因纽滋公司单方违约解除合同并不通过杨胖同意收回房屋，且拒不退还杨胖已支付的租金和保证金，也不支付杨胖装修费用、营业预期收入损失和解除合同赔偿金。杨胖多次催讨无果，故起诉至法院。诉讼过程中，杨胖增加第6项诉讼请求：纽滋公司向杨胖支付其他损失9,360元(包含电信网络安装及一年使用费2,990元、收银系统3,100元、半年物业管理费3,270元)。庭审中，杨胖撤回上述第3项要求赔偿装修损失、第4项要求支付营业预期收入损失及第6项要求支付其他损失之诉讼请求。针对杨胖的诉讼请求，纽滋公司辩称，不同意杨胖的诉讼请求。2017年11月28日双方签订合同后其把房屋交给杨胖，合作装修期间其一直积极配合杨胖装修、办理工商登记手续、协助开业。杨胖于2018年2月26日之前就已经完成装修，门头已经安装完毕，经营品类是烧烤和龙虾，品牌是馋仙阁，该品牌和经营品类都与合作协议约定的品牌禾鲜体验馆不同。其与业主方签订的品牌为禾鲜体验馆，所以其与业主方的租赁协议、补充协议中约定不允许开设重油烟项目，而烧烤属于重油烟项目，且杨胖有义务宣传禾鲜体验馆。杨胖的开业内容包括烧烤和龙虾，而合作协议中约定只能经营羊蝎子火锅，不能改变品类，所以其一直要求杨胖整改，不仅包括装修的整改，也包括经营业态的整改。但截至2018年3月杨胖准备开业时，宣传单上还是经营烧烤等。由于火锅和烧烤差别较大，火锅属于轻餐饮，而烧烤需要明火，属于重餐饮，且会产生重油烟，需要排烟设备等，会影响小区内的居住环境，所以合同明确约定只能做火锅。基于杨胖的违约行为在先，其与业主方均要求杨胖进行整改，但杨胖一直未整改，故业主方认为其违约，于2018年3月20日向其发了告知函，于2018年4月30日与其终止租赁协议，且业主方的告知函中明确告知系因为经营内容和协议不符。因其不具备租赁权限，不能继续履行合同，且杨胖违约，故其有权解除合同。杨胖提出的各项损失无依据，杨胖违约在先，所以杨胖应该向其支付违约金，并承担2018年3月至5月期间的租金，且保证金也应该由其予以扣除。同时，纽滋公司向本院提出反诉请求：1.杨胖交付的保证金30,000元归纽滋公司所有；2.杨胖向纽滋公司支付违约金177,000元。事实和理由：双方于2017年11月28日签订了《合作协议》，约定纽滋公司将涉案房屋交付给杨胖使用；自2018年3月1日至2020年10月31日月合作费为14,704.20元，保证金为30,000元；自该房屋实际交付之日起至2018年1月17日，为杨胖的合作准备期；杨胖规划的装修设计、风格、所采用的装修材质等均应与纽滋公司协商并取得风格协调。杨胖未知会纽滋公司擅自进行装修或者装修效果不符合纽滋公司整体的规划，纽滋公司有权要求杨胖整改；合作期间，除合作准备期之外，若杨胖未正常开展本协议约定的经营事项持续超过7日或者累计超过30日的，纽滋公司有权单方面解除本协议并扣除全部的合作保证金。合作保证金不足赔偿纽滋公司遭受的合作费用等损失的，纽滋公司有权继续向杨胖追偿；合作期间，杨胖经营的类型主题品牌为禾鲜体验馆，经营的品类为羊蝎子火锅。除此之外，未经纽滋公司书面同意，不得开展其他任何经营活动；若杨胖实际经营与本协议中确定的类型不符，或中途转让的，纽滋公司有权立即终止本协议，扣除全部的合作保证金并由杨胖承担违约责任，杨胖应该按本协议终止时所应交付的月合作费用的四倍向纽滋公司支付违约金等。《合作协议》签订后，纽滋公司按约履行了自己的义务，但杨胖存在擅自装修且装修效果不符合整体规划，未在合作准备期之后正常开展约定的经营事项且持续超过7日、累计超过30日，未征得纽滋公司同意的情况下经营的品牌是馋仙阁而非协议约定的“禾鲜体验馆”，且经营的品类除了羊蝎子火锅等轻餐饮之外，还包括烧烤和小龙虾等重餐饮，为此纽滋公司以电话、微信等各种方式要求杨胖改正，但是杨胖一直拒不改正，就此，纽滋公司于2018年5月3日向杨胖发送了《解除通知》，通知其《合作协议》自杨胖接到该通知之日起3日后正式解除。纽滋公司认为杨胖的行为已构成违约，根据《合作协议》的规定，杨胖的合作保证金30,000元应扣除，同时应按照《合作协议》终止时所交付的月合作费用的四倍承担违约金。《合作协议》于2018年5月通知杨胖后终止，截至当月合作费用为44,250元，故违约金应为177,000元。为维护自身合法权益，故纽滋公司提起了反诉。针对纽滋公司的反诉请求，杨胖辩称，不同意纽滋公司的反诉请求。杨胖不存在违约行为，系纽滋公司单方无故解除合同。第一，纽滋公司提出其擅自装修不符合纽滋公司的装修要求，但双方对装修一直在协商，直至2018年3月中下旬仍在协商，其按纽滋公司的要求整改装修，所以不存在擅自装修的问题；第二，纽滋公司称其没有在合同约定的期限内开展经营事项，其不予认可。由于双方对房屋的装修一直没有达成一致，一直在沟通，且其完全遵循纽滋公司的要求设计门头的整改，所以纽滋公司的法定代表人对于其没有在合同约定的时间内营业是认可的；第三，关于经营品牌，首先门店没有实际开业经营，且纽滋公司的法定代表人对门店进行整改提供了整改方案，纽滋公司的法定代表人也是同意其品牌的，给其发送的图也是有其品牌的，说明纽滋公司认可其品牌；第四，纽滋公司称其经营小龙虾等重餐饮，不是事实，其没有开业没有经营，且其承诺过纽滋公司不会进行重餐饮的行为；第五，纽滋公司称多次要求其进行整改，其实双方就装修进行过协商，且其完全按照纽滋公司的要求做相关的装修。故在履行该协议过程中，其完全没有违约行为，反而是纽滋公司多次对其进行刁难和阻挠，且最后单方解除了合同，纽滋公司违约，且应该承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2017年11月14日，纽滋公司(签约甲方)与杨胖(签约乙方)签订《承租协议》1份，约定双方就安宁路XXX-XXX号区域承租达成如下协议：第一条：甲方提供场所供乙方作为餐饮的经营场所,租赁费用4.50元/平方，其他递增及物业管理费、水、电、煤等其门牌号所属房屋产生的费用及相应的法律责任由乙方承担。(其他以业主方和甲方签署的合同内容为准)；第二条：双方约定在11/14-21日一周内签署正式租赁合同，此时间内如因甲方原因不能签署，由甲方赔偿乙方保证金费用，如乙方原因放弃签署，则赔偿甲方保证金，保证金金额为30,000元。同日，杨胖向纽滋公司支付了30,000元。2017年11月28日，纽滋公司(签约甲方)与杨胖(签约乙方)签订《合作协议》1份，约定：一、本协议所约定的房屋地址为上海市闵行区安宁路xxx、xxx号，具体以甲方交付给乙方的房屋为准；二、双方约定的合作期限按照下列方式执行：2.1.第一阶段(装修阶段)：自该房屋实际交付之日起至2018年2月28日止；2.2.第二阶段：自2018年3月1日之日起至2020年10月31日止；2.3.第三阶段：自2020年11月1日之日起至2022年10月31日止；第二阶段期限届满，如需继续合作，在上一阶段期限届满之前30日，经甲方书面确认后，可按照本协议的约定开始下一阶段的合作，否则，本协议自动终止；乙方最迟应于合作准备期满之日开展正常的经营活动，并保证在合作期限内始终处于正常的经营状况；三、甲乙双方约定，乙方于本协议签订之日起的三个工作日内向甲方支付30,000元作为合作保证金，甲方收款后出具同额正式收据；四、计费建筑面积：双方确定该房屋计费建筑面积按照108.92平方米计算，该房屋已经乙方实地测量，乙方同意不对该房屋的实测建筑面积的误差提出任何异议，双方同意，本协议约定的合作费用，不因该房屋建筑面积的实际误差而进行任何调整；五、合作费用及计算方法：5.1.自该房屋实际交付之日起至2018年2月28日，为乙方的合作准备期，合作准备期间不发生合作费用；5.2.2018年3月1日至2020年10月31日合作费用单价为每天每平方米4.50元，月合作费用为14,704.20元，季度合作费用为44,112.60元;5.3.2020年11月1日至2020年10月31日合作费用单价为每天每平方米4.86元，月合作费用为15,880.536元，季度合作费用为47,641.608元;计算方法：月合作费用=(计费建筑面积×合作费用单价×365天)/12个月；六、乙方费用支付方式如下：按三个月为一期支付，首期费用于签订本协议之后三个工作日内支付，以后于每年1、4、7、10月的15日前支付下一季度的合作费用；九、乙方规划的：装修设计、风格、所采用的装修材质等均应与甲方协商并争取风格协调，乙方未知会甲方擅自进行装修或者装修效果不符合甲方整体的规划，甲方有权要求乙方进行整改；十、合作期间，除合作准备期之外，若乙方未正常开展本协议约定的经营事项持续超过7日或累计超过30日的，甲方有权单方面解除本协议并扣除全部的合作保证金，合作保证金不足赔偿甲方遭受的合作费用等损失的，甲方有权继续向乙方追偿；十四、乙方对该房屋的经营和管理须符合甲方的要求和标准，乙方对该房屋的管理和使用，不得对相邻物业构成不利影响；十八、本协议提前终止时，乙方应于收到甲方终止本协议通知之日起的3日内将该房屋按照其现状交还给甲方，且乙方不得损害该房屋内的任何装饰、装修、设备及设施，如有损害，须按照其价值予以赔偿，同时，乙方应按照本协议的约定办理相应的注销手续，在注销手续完成之前，乙方应继续承担本协议约定的合作费用；二十、如乙方在合作期满后当日内或本协议提前终止之日内未向甲方交还该房屋，则甲方除有权按本协议的规定向乙方收取占用使用费、物业管理费及其他费用外，还有权在合作期满或本协议提前终止之日的3日后开启该房屋的锁并更换门锁，将该房屋内的物件，包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责；二十一、合作关系终止时，乙方应结清水、电及其他应由乙方支付的费用，甲方收取的合作保证金在扣除用以抵充由乙方承担的费用外，剩余部分按无息归还乙方；二十二、因乙方违约造成本协议终止的，作为补偿，乙方同意该房屋内全部设施、设备、物品无偿归甲方所有(但其金额不计算在违约金内)，因甲方违约造成本协议终止的，甲方向乙方支付本合同履约金肆倍作为乙方损失补偿；本协议到期或提前终止，且乙方公司注册在安宁路的，乙方须及时到工商、税务部门办理注销等手续，甲方在收到乙方的注销证明且乙方已缴清所有其他费用的五个工作日内将剩余的合作保证金无息退还给乙方；二十三、合作期间,乙方经营的类型主题品牌为禾鲜体验馆，经营的品类为羊蝎子火锅，除此之外，未经甲方书面同意，不得开展其他任何经营活动，本协议不可转让，乙方不得另行委托第三方进行经营或将该房屋转让给第三方，若乙方实际经营与本协议中确定的类型不符，或中途转让的，甲方有权立即终止本协议，扣除全部的合作保证金并由乙方承担违约责任，乙方应按本协议终止时所应交付的月合作费用的肆倍向甲方支付违约金，若本协议终止后该房屋仍由第三方占有或经营的，乙方应督促第三方尽快按本协议的约定方式交付该房屋，在房屋未交付前，乙方每月应按月合作费用的肆倍继续向甲方支付违约金，天数不足一个月的按一个月计算；二十五、合作期内，如根据乙方的合理要求需对本协议进行调整，经甲方书面同意后，因该等调整而产生的费用全部由乙方承担；二十八、任何一方违反本协议的约定，经另一方催告后未立即改正，或虽改正但违反本协议的约定达三次以上的，另一方有权立即解除本协议，并追究对方的违约责任；三十、一方发给另一方的通知或信件应是书面的，并按本协议所约定的地址发送。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，杨胖向纽滋公司支付了10,000元。2017年11月29日，杨胖向纽滋公司支付了34,112.60元。2017年12月18日，纽滋公司向杨胖交付了涉案房屋，杨胖开始对涉案房屋进行装修。2018年3月16日，杨胖向纽滋公司法定代表人通过微信发送涉案房屋外观照片，询问：“这个可以吗？我叫他们做门头了，钮总把源文件发过来，他们好做颜色”，纽滋公司法定代表人于2018年3月17日回复：“现在给你”并发送图片格式文件。2018年3月28日，案外人上海闵行置业发展有限公司(作为出租方，签约甲方)与纽滋公司(作为承租方，签约乙方)签订《终止协议》1份，约定乙方租赁了属于甲方位于上海市闵行区安宁路xxxx号的房屋，并签署了上海市房屋租赁合同，因乙方违约，经双方协商，将原合同提前终止，达成意向如下：一、甲、乙双方签署的原合同于2018年4月30日终止，乙方应付清物业管理、水、电等相关费用；二、安宁路xxxx处择日另行签署租赁合同。2018年5月3日，纽滋公司向杨胖发出《解除通知》1份，载明：“《合作协议》签订后贵方在未征得我方同意的情况下擅自装修，且实际经营的品牌是馋仙阁，经营的品类是小龙虾。就此，贵方既未事先征得我方的同意，事后亦未取得我方的同意。对此业主方要求我方进行整改。为此，我方以电话、微信等各种方式多次要求贵方改正，但贵方一直未予改正。贵方行为已经严重违反了《合作协议》的相关规定，并给本公司对其他相关房屋的正常使用造成了严重的不良影响。基于上述情况，我方现正式通知贵方如下：1、自贵方接到本通知之日起3日后，《合作协议》正式解除。2、根据《合作协议》第十八条的规定，贵方须于收到本通知之日起的3日内将贵方使用的位于本市闵行区安宁路869、871号房屋按照其现状交还给我方，且贵方不得损害该房屋内的任何装饰、装修、设备及设施。如有损害，须按照其价值予以赔偿。3、根据《合作协议》第二十二条的规定，贵方须在《合作协议》正式解除后20日注销贵方注册在该房屋内的主体。在注销手续完成之前，贵方须继续承担本协议约定的合作费用。4、我方保留按照《合作协议》的规定追究贵方违约责任的权利。”2018年5月16日，杨胖发出《通知》1份，载明：“2017年11月28日，贵司与我签订一份房屋租赁合同，由我承租贵司位于闵行区安宁路869、871号的房屋。因贵司已单方提出解除合同，现通知贵司在收到本通知后三日内收回房屋，办理房屋交接手续；退还我已支付的租金和保证金，并对我的装修损失和停业损失予以赔偿。如逾期，所产生的相关损失由贵司承担，我将保留追究贵司相关法律责任的权利。”2018年5月22日，上海市公安局闵行分局华坪路派出所出具《上海公安局案(事)件接报回执单》1份，上载：报警时间为2018年5月22日13时57分，报案内容为报警人在闵行安宁路XXX号门口，称：租房问题引起自己的厂房门锁被锯掉了，请民警到场处理。已告知双方协商处理或到相关部门解决。2018年5月25日，纽滋公司向杨胖出具《告知函》1份，载明：因杨胖经营内容与原协议约定不符，经多次沟通仍未改正，故其已发送了解除通知，双方的协议已于2018年5月3日提前终止，杨胖应尽快将遗留在涉案房屋内的设备、设施拆除并搬离，由于杨胖在涉案房屋上加了环形锁，且未交出钥匙，故告知杨胖，现开发商将按照原合同约定内容执行：物业会同其将开启涉案房屋的锁并更换门锁，将涉案房屋内的物件搬出该房屋，并将房屋腾空收回。2018年8月14日，杨胖以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋的权利人为案外人上海闵行置业发展有限公司。案外人上海闵行置业发展有限公司将位于上海市闵行区安宁路xxxx号的房屋出租给纽滋公司，双方签订的《补充条款》中约定，纽滋公司经营的类型主题品牌为禾鲜体验馆，无重油烟项目，若纽滋公司实际经营与本合同中确定的类型不符，上海闵行置业发展有限公司有权中止本租赁合同，并由纽滋公司承担违约责任，纽滋公司应按月租金费用的四倍支付违约金，本合同未经上海闵行置业发展有限公司同意不可转租。案外人上海闵行置业发展有限公司于2018年3月20日向纽滋公司出具《告知函》1份，载明：纽滋公司承租了其位于上海市闵行区安宁路xxxx号的房屋，并签署了《上海市房屋租赁合同》，因纽滋公司在安宁路xxxx号房屋经营的内容与原协议约定不符，经多次沟通仍未改正，故其已于2018年3月12日致函并发送了解除通知，双方的协议已于2018年4月30日提前终止，对于遗留在安宁路xxx号房屋内的设备、设施应尽快拆除搬离，由于纽滋公司非但未及时拆除搬离，并在上述房屋外加了环形锁，且未交出钥匙，故告知纽滋公司，其将按照合同的约定内容执行，物业会同其将开启涉案房屋的锁并更换门锁，将上述房屋内的物件搬出该房屋，并将房屋腾空收回。诉讼中，杨胖与纽滋公司均确认双方签订的《合作协议》实为房屋租赁合同，并确认杨胖已支付了租金44,250元及保证金30,000元，租金的起算日期为2018年3月1日。纽滋公司认为系杨胖违约，其已向杨胖发送了解除通知，杨胖认为其收到了解除通知，但没有收到过2018年5月25日的《告知函》，现其同意解除双方的协议，杨胖与纽滋公司于庭审中均同意双方签订的《合作协议》于2018年5月7日解除，并均确认纽滋公司已于2018年5月22日收回了涉案房屋，现涉案房屋已由案外人承租并实际经营。审理中，杨胖与纽滋公司均确认杨胖装修后并未在涉案房屋内实际开业并经营，纽滋公司陈述由于杨胖积极准备开业的项目是业主不允许的重油烟项目，其不可能等到实际违约行为发生才让杨胖停止，故在实际没有发生的时候就解除了合同；杨胖陈述由于其装修时“禾鲜体验馆”还没有装修，其问过纽滋公司，纽滋公司表示在馋仙阁门头上加“禾鲜”即可，并通过微信向其发了图片，其根据纽滋公司的要求一直在整改，已拆除了原门头，并已按照图片样式制作了新门头，但纽滋公司不让安装；纽滋公司对此认为其确实发了装修门头给杨胖，但杨胖并未按此要求制作，且原门头是业主方拆除的，合同解除的最终原因是经营业态，装修门头只是一部分原因。以上事实，由杨胖提供的《承租协议》、《合作协议》、支付宝转账截屏、《现金缴款单》、《解除通知》、《通知》、EMS快递邮寄凭证、《上海公安局案(事)件接报回执单》、物业费收据、微信聊天记录，纽滋公司提供的《合作协议》、《解除通知》及邮寄凭证、《告知函》、《终止协议》、《补充条款》、营业执照、不动产权证书以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，杨胖还提供了《室内装修工程协议》、预算单及结算单，以证明杨胖装修承租房屋的装修费用，纽滋公司对上述证据真实性予以认可，但认为与本案无关；杨胖提供了门头设计图纸及情况说明，以证明杨胖按纽滋公司的要求所制作的门头已完成，但因纽滋公司的原因未能安装，纽滋公司对上述证据真实性予以认可，但认为无法确认有无制作以及做到何种程度；此外，杨胖还提供了《证明》、《馋仙阁二维火智能餐厅解决方案》、中国电信客户登记单及套餐申请登记表以及照片，以证明杨胖安装收银系统及电信网络等损失以及装修情况，纽滋公司对《证明》的真实性予以认可，但认为与本案无关，对上述其余证据的真实性均不予认可。纽滋公司提供了照片及开业宣传单，以证明杨胖在未经其同意的情况下擅自装修且装修效果不符合整体规划，杨胖对上述证据的真实性有异议，认为照片上的门头已经拆除，且其已按照纽滋公司的要求做好了新门头准备安装，并认为宣传单不是其制作的；纽滋公司还提供了其与业主方的聊天记录及证明，以证明业主方于2018年2月9日明确说明不允许重油烟项目并要求整改，杨胖对上述证据的真实性有异议，且认为微信中提到的门头已按要求进行了整改，且微信中业主方提到了纽滋公司的租金支付，故其认为业主方与纽滋公司解约是由于租金，与其无关，纽滋公司在与其沟通过程中即单方终止了合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨胖与纽滋公司签订的《合作协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。诉讼中,杨胖与纽滋公司均确认双方签订的上述《合作协议》实为房屋租赁合同,且均同意上述《合作协议》于2018年5月7日解除，故本院对此予以确认。现杨胖要求纽滋公司退还租金、保证金并承担违约责任，纽滋公司则以杨胖违约为由要求没收保证金并要求杨胖承担违约责任，故本案争议焦点在于双方之间签订的《合作协议》解除的责任承担和后果处理。一、关于解除的责任承担问题，纽滋公司认为杨胖经营的品牌为馋仙阁而并非合作协议中约定的禾鲜体验馆，且经营的品类为烧烤和龙虾而并非合作协议中约定的羊蝎子火锅，由于杨胖积极准备开业的项目是业主方不允许的重油烟项目，且一直未予整改，业主方与纽滋公司终止了租赁协议，故杨胖的行为构成违约，造成双方之间合作协议的解除；杨胖则认为双方之间合作协议的解除系由于纽滋公司在其装修尚未完成且还未开始经营时就单方提出解除构成违约造成。对此，本院认为，虽然杨胖在纽滋公司交付房屋后对涉案房屋进行了装修，在装修过程中在涉案房屋上制作并安装了内容为“馋仙阁羊蝎子”及“烧烤龙虾”的招牌，但根据双方的合作协议约定，杨胖未知会纽滋公司擅自进行装修或者装修效果不符合纽滋公司整体的规划，纽滋公司有权要求杨胖进行整改，且纽滋公司的法定代表人在与杨胖的沟通中已向其发送了添加了“HOMEFRESH”及“馋仙阁”标识且内容为“馋仙阁”及“羊蝎子”的招牌样式，杨胖也已在向其确认后另行设计并制作了上述招牌，虽然双方合作协议约定杨胖经营的类型主题品牌为禾鲜体验馆，经营的品类为羊蝎子火锅，除此之外，未经纽滋公司书面同意，不得开展其他任何经营活动，且杨胖对涉案房屋的经营和管理须符合纽滋公司的要求和标准，杨胖对涉案房屋的管理和使用，不得对相邻物业构成不利影响，但根据审理查明的事实，杨胖在装修后并未在涉案房屋内实际开业并经营，纽滋公司所称的杨胖经营重油烟项目并未实际发生，也未实际造成相关的影响及后果，现纽滋公司在庭审中陈述协议解除的最终原因系经营业态，故本院认为，对于杨胖在履行协议的过程中存在的问题，纽滋公司有权要求杨胖进行整改，然纽滋公司在双方协商整改以促成开业的过程中，在纽滋公司未能提供充分证据证明杨胖的经营行为造成了实际损害及违约结果的情况下，直接提出解除双方的协议，且收回了涉案房屋，导致合同无法继续履行，故纽滋公司的行为构成违约。二、关于解除的后果处理问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，杨胖与纽滋公司均确认杨胖已支付了租金44,250元，租金的起算日期为2018年3月1日，且纽滋公司已于2018年5月22日收回了涉案房屋，故杨胖理应向纽滋公司支付自2018年3月1日起至2018年5月22日止的租金及房屋使用费共计40,124.34元(14,704.20元×12个月/365天×83天)，纽滋公司应向杨胖返还剩余的租金4,215.66元。根据双方协议约定，纽滋公司收取的保证金扣除用以抵充由杨胖承担的费用外，剩余部分按无息归还杨胖，故对于杨胖要求纽滋公司返还保证金30,000元之诉讼请求，本院予以支持。由于纽滋公司违约，故纽滋公司理应承担相应的违约责任。根据双方协议约定，因纽滋公司违约造成协议终止的，纽滋公司向杨胖支付本合同履约金四倍作为杨胖的损失补偿，现杨胖要求纽滋公司支付违约金，纽滋公司在诉讼中提出违约金标准过高，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及杨胖的实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由纽滋公司向杨胖支付违约金80,000元。由于纽滋公司违约，故纽滋公司要求杨胖交付的保证金归其所有之反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。纽滋公司要求杨胖支付违约金之反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。杨胖申请撤回要求赔偿装修损失、支付营业预期收入损失及其他损失之诉讼请求，符合有关法律规定，本院可予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海纽滋实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨胖租金人民币4,215.66元；二、被告(反诉原告)上海纽滋实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨胖保证金人民币30,000元；三、被告(反诉原告)上海纽滋实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)杨胖违约金人民币80,000元；四、驳回被告(反诉原告)上海纽滋实业有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8,086.16元，由原告(反诉被告)杨胖负担人民币6,044.72元，被告(反诉原告)上海纽滋实业有限公司负担人民币2,041.44元。反诉案件受理费减半收取计人民币2,202.50元，由被告(反诉原告)上海纽滋实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 叶人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一九年三月四日书 记 员 高 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状予以衡量，并作出裁决。……