上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32203号原告：上海万狮置业有限公司。法定代表人：李某，董事长。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。被告：天津博真科技有限公司。法定代表人：付某，总经理。委托诉讼代理人：孙辉，天津清慎律师事务所律师。原告上海万狮置业有限公司与被告天津博真科技有限公司(以下分别简称万狮公司及博真公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理。因被告博真公司下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，被告博真公司于2019年2月1日到庭应诉，后本院依法组成合议庭于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告万狮公司的委托诉讼代理人赵颖、被告博真公司的委托诉讼代理人孙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万狮公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月31日解除；2.判令被告支付自2018年2月1日至2018年3月31日间的租金人民币(币种下同)441,604.02元、物业管理费78,542.64元；自2017年11月21日至2018年2月23日间的电费2,159.30元，以上合计522,305.96元；3.判令被告支付逾期付款滞纳金(以522,305.96元为本金，自2018年1月10日起至实际支付之日止，按照每日千分之五的利率计算)；4.判令被告补付装修期的租金771,294.69元；5.判令被告支付违约金2,340,659.97元。事实和理由：原、被告于2016年6月30日签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告将位于上海市闵行区xx路xx弄(xx中心)XX号xxx、xxx、xxx、xxx，建筑面积共1,190.04平方米的房屋租赁给被告作为办公使某，合同期从2016年7月1日起至2019年9月30日止。双方并对租金金额、支付方式、装修期、优惠期、物业管理费、保证金和其他费用、房屋使某要求和维修责任、解除本合同条件、违约责任等均作了详细约定。合同签订当日，被告接受房屋并租赁使某。根据合同约定，被告在租赁初期向原告缴纳了租赁保证金780,219.99元和公共事业费押金23,800.80元。自2018年1月起，被告无正当理由拒付租金及其他费用，虽经原告多次催讨，被告均置之不理。原告于2018年3月30日向被告发出《解约函》，通知被告解除合同并要求被告支付拖欠租金及违约金等。原告为维护其合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。诉讼中，原告万狮公司将上述第4项诉请明确为要求被告支付装修免租期租金(即三个月租金)及半个月优惠期的租金共计771,294.69元。被告博真公司辩称，对于第1项诉请被告不认可原告提出的解除时间，被告认为案涉《上海市房屋租赁合同》应当在2018年1月24日解除。根据前述提及的涉诉租赁合同在签订后，被告一直按约定依据原告的《缴款通知书》按时支付租赁合同项下的各项费用，直至被告因经营困难无力继续支撑的情况下才向原告两次提出提前退租(撤场)的意思表示，原告并未对被告的退租申请予以明确反对，并且在知悉被告的意向后停止向被告发送《缴款通知书》，为被告办理《准出证》，准许被告将全部办公设施及地毯搬离。因此，从商业交易习惯及经验法则可以推定，原告已同意被告解除租赁合同的申请。2018年1月24日被告的书面确认解除合同到达原告时，案涉租赁合同已经解除。对于原告的第2项诉请，被告已于2018年1月22日腾空并搬离案涉房屋，租赁合同也于同年1月24日解除，之后被告未再使某过案涉房屋，故对原告主张的2018年2月1日至2018年3月31日期间的租金及物业管理费没有事实和法律依据。被告同意支付自2017年11月21日至2018年1月24日期间的电费，具体金额以独立记录表的记录数据为准，由法院依法判决。对于原告的第3项诉请，被告不同意支付逾期付款滞纳金。理由：(1)滞纳金同违约金均属于弥补原告损失的请求，不能重复主张。而且其计算方式过高，有悖公平原则。(2)涉诉房屋租赁合同于2018年1月24日已经解除，原告主张至实际支付之日止的滞纳金没有合同依据。(3)从根本上说，企业无权收取滞纳金，滞纳金是行政权关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，所以合同约定无效。对于原告的第4项诉请，原告主张装修期内的租金771,294.69元没有合同依据。合同约定的月租金为220,802.01元，装修期总计三个月，租金至多为662,406.03元。关于本项请求，被告认为本案涉诉租赁合同系由被告提出解除，所以被告本着诚信原则，同意根据租赁合同的实际履行情况(合同约定租赁期限3年，免租期3个月。但涉案房屋实际于2016年7月15日后交付，实际的免租期至多只有2个半月。合同已履行过半，对已履行的部分应适当给予免租期)支付一个半月装修期的租金共计331,203.01元，该费用可以从租金保证金中扣除。对于原告的第5项诉请，被告不同意支付2,340,659.97元违约金。理由(1)原告主张滞纳金与解除合同的违约金均基于被告未按时支付合同项下的费用，属于对同一事实重复主张损失，被告认为于法无据。(2)涉诉合同系原告提供的格式合同，原、被告在签约时，被告的缔约地位较弱，对合同条款根本没有协商的余地，被告认为关于违约金条款约定的违约金明显过高，请求贵院予以减少。(3)涉案房屋已经再次对外出租，原告并没有重大损失。(4)被告对待解约一事一直抱着友好协商、和平解决的态度，希望能够妥善处理好此次事件，包括解约后积极为原告联系租户以避免其损失进一步扩大，都说明了被告并非恶意解约，希望最大化的减少双方的损失，过错程度低。(5)被告向原告支付租赁保证金、公共事业费保证金及装修押金(保证金)共计863,522.79元，该费用中剔除被告同意支付的装修期租金331,203.01元及电费，原告处至少还扣留被告缴纳的53万元保证金，该费用足以弥补原告的各项损失，所以原告提出如此高额的违约赔偿，明显违背公平原则。原告万狮公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.《上海市房屋租赁合同》1份，旨在证明原告将案涉房屋出租给被告作为办公使某，并约定了租金、支付方式、装修期、物业管理费、保证金、其他费用、解除合同条款及违约责任等。2.《解约函》及照片1组，旨在证明2018年3月30日，原告向被告发送《解约函》并张贴于租赁房屋门口。3.各类收入明细1组，旨在证明被告自租赁房屋后至今向原告支付的各类保证金、租金、物业管理费及水电等费用。4.涉案房地产权证1份，旨在证明原告对案涉房屋享有租赁权。5.电表统计表1份。经庭审质证，被告对原告提供1-5证据的真实性均表示无异议，但认为双方签订的《上海市房屋租赁合同》中有格式条款，违背了公平原则，加重了被告的责任，同时不认可原告的证明目的。被告博真公司为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：1.《上海市房屋租赁合同》1份，旨在证明原、被告之间存在的房屋租赁关系。2.上海xx中心缴款通知书1组。3.账务明细账单1组。上述2-3证据，旨在证明原、被告基于《上海市房屋租赁合同》在支付租金、物业管理费等相关费用方面的交易习惯为：原告向被告发出《缴款通知书》，被告依据通知缴纳相应的费用。但自2018年1月被告未收到原告发送的《缴款通知书》，系2018年元旦后，双方基本达成解约共识。4.天津博真科技有限公司股东会决议1份。5.电子邮件打印件1组。上述4-5证据，旨在证明被告因经营困难需要解散公司，即需要提前撤场；被告曾于2017年10月、2018年元旦明确向原告提出解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，在获得原告准许的前提下，被告腾空并搬离了案涉房屋；2018年1月24日，被告根据原告的要求以书面形式再次告知原告其已将案涉房屋腾空并搬离，确认解除双方间的房屋租赁合同；案涉房屋的租金、物业管理费、电费支付截止时间应为2018年1月24日。6.电子邮件打印件1份，旨在证明被告迫于经营困难导致提前解除案涉房屋租赁合同，之后被告积极进行了解约后的后续协商，愿意给予原告适当的补偿，并积极帮原告联系租户，采取合理措施以帮助原告止损，可见被告并非恶意解约。7.A(中国)投资有限公司上海分公司(以下简称A公司上海分公司)信息公示报告1份。8.照片1组。上述7-8证据，旨在证明原告早已将案涉房屋对外出租，其没有重大损失。9.《上海市房屋租赁合同》1份，旨在证明原告与案外人A公司上海分公司签订房屋租赁合同，于2018年7月1日已经将案涉房屋对外出租。10.照片1组，旨在证明原告于2018年7月1日已将案涉房屋出租给案外人使某，其没有重大损失。经庭审质证，原告对被告提供1-3证据的真实性均表示没有异议，但不认可被告对证据2的证明目的。2018年1月原告向被告发送了相关缴款通知书，但因被告无人办公而无法送达，同时房屋租赁合同中亦未约定原告有向被告送达缴款通知书的义务。对证据4的真实性表示有异议，认为与本案无关。对证据5的真实性表示有异议，认为原告没有收到过该份邮件，亦不知晓收件人是谁。对证据6-8的真实性均表示无异议，但不认可被告对证据6的证明目的。原、被告的邮件往来是从2018年5月开始，当时原告已经明确被告的行为系恶意搬离，亦进行了解约后的协商，但双方没有达成共识。对于9-10证据，认为案外人A公司上海分公司从2018年7月开始租赁，但对被告认为原告没有损失表示不认可，被告应当根据合同约定补偿原告的损失。本院对当事人提供的上述证据论证如下：对原告提供的《上海市房屋租赁合同》，认为系双方的真实意思表示，被告虽主张其中有格式条款，违背了公平原则，加重了被告的责任，但被告并未提供证据予以佐证，本院因此认可《上海市房屋租赁合同》的证据效力。对被告提供的证据5，因被告无法证明收件人与原告公司的关系，且该邮件亦未得到原告的回复，故本院对其证明效力不予认可。原、被告提供的其余证据均具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告万狮公司系位于上海市闵行区xx路xx弄6、7、8号办公楼的权利人。2016年6月30日，原告万狮公司(作为出租方，签约甲方)与被告博真公司(作为承租方，签约乙方)订立《上海市房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于上海市闵行区xx路xx弄xx中心XX号xxx、xxx、xxx、xxx室商用房屋预租给乙方，该房屋预测建筑面积为1,190.04平方米，房屋类型为办公楼。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押。该合同补充条款12-4约定：对本合同第3-1条作如下修改及补充：(1)合同期列于附表一第三部分。(2)约定：该房屋的装修期列于附表一第三部分。装修期内，乙方只可对该房屋进行装修，不得将该房屋用于其它目的(如乙方提前完成装修并根据合同约定通过各项验收，乙方可提前迁入该房屋进行办公，但应获得甲方的事先书面批准)。装修期自甲方向乙方交付或者视为交付之日开始计算。在装修期内，乙方无需向甲方缴纳租金，但应承担装修期的全额物业管理费用、所发生的水、电、煤、通讯等公用事业费用及空调等设备使某费用等其它费用，并遵守本合同项下承租人应承担的除缴纳租金之外的其它义务。在装修期内，乙方应按照本合同约定的程序和条件对租赁房屋进行装修并应在装修期届满前完成装修装饰，如逾期，装修期不顺延。合同12-6约定：对本合同第4-1条及5-2条作如下修改及补充：(1)甲、乙双方约定该房屋租金列于附表一第四部分。在合同期内，乙方按约定及时向甲方支付租金。(2)甲、乙双方约定该房屋物业管理费列于附表一第四部分。在合同期内，乙方应按约定及时向甲方或甲方指定的第三方支付物业管理费。合同12-7约定：对本合同第4-2条、第4-3条、第5-2条及第5-3条作如下修改及补充：(2)除本合同另有规定外，在整个合同期内，除租金起算日(定义见附表一第三部分)所在的日历月外，乙方须于每个支付期开始前的日历月的第10日前向甲方预先缴付下个支付期的租金，及向甲方或甲方指定第三方支付物业管理费，如支付期开始前的日历月第10日为节假日的，则顺延至节假日后的第一个工作日。合同12-8约定：对本合同第5-1条作如下修改及补充：本合同项下设保证金。(1)租赁保证金：(ⅰ)于签署本合同时，乙方须按本合同附表一第五部分规定的金额向甲方支付租赁保证金，租赁保证金的金额见本合同附表一第五部分。在整个合同期内租赁保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付租赁保证金的利息。(ⅱ)在本合同期限届满或提前终止时，在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，且在乙方已结清本合同项下应付的所有款项，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续及其它行政许可或核准手续，并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施符合本合同约定的前提下，甲方应在乙方交还该房屋且上述条件均满足后的30个工作日内将租赁保证金(或其余款)一次性无息退还乙方。(ⅲ)乙方向甲方支付的租赁保证金，应作为乙方履行合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其它约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方并可追偿乙方对此造成甲方的损失。(ⅳ)如乙方违反本合同之规定，则甲方有权(但并无义务)以租赁保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。如甲方持有的租赁保证金由于作该等抵付和/或赔偿和/或扣收而少于本合同附表一规定之金额，乙方应在收到甲方的书面通知后十四(14)日内向甲方补交该等差额。本合同履行期间，除非征得甲方事先书面同意，乙方无权自行以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。(2)公共事业费保证金。本合同签署时，乙方应向甲方支付该房屋的公共事业费保证金。该房屋目前的公共事业费保证金金额见本合同附表一第五部分。如乙方逾期支付该房屋的电费，则甲方有权(但并无义务)以公共事业费保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。如甲方持有的公共事业费保证金由于作该等抵付和/或赔偿而少于本款规定之金额，乙方应在收到甲方的书面通知后七(7)日内向甲方补交该等差额。但乙方无权以公共事业费保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。租赁关系终止时，甲方应在乙方交还该房屋、结清本合同项下所有应付款项且提交公共事业费保证金收据原件和接收退还公共事业费保证金之乙方账号信息(加盖乙方公章)后30日内将公共事业费保证金(在按照本款约定作出扣除后[如有])一次性无息退还乙方。12-15约定：对本合同第4-2条、第7-1条、第9-2条、第十条作如下修改及补充：(1)下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：(ⅰ)乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳租赁保证金或公共事业费保证金，且逾期超过14日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)；……(ⅲ)乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约的情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：(a)要求乙方限期纠正；(b)取消乙方的装修期(无论乙方是否已实际享有)。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期。乙方须立即金额向甲方补交装修期内免除的租金；……(d)涉及乙方的支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之五(5‰)的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……(g)要求乙方赔偿甲方因乙方的违约行为而遭受的全部损失；……(k)提前解除本合同的，收回该房屋，收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，没收乙方已支付的租赁保证金及公共事业费保证金，并有权要求乙方支付在本合同规定的装修期内所免去的所有租金。此外，就合同期在本合同提前解除后的剩余部分，甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应向甲方补足：(1)剩余合同期不满6个月的，违约金为该房屋剩余合同期的租金和物业管理费之总额，但该违约金不得低于房屋4个月的租金和4个月物业管理费之总额；(2)剩余合同期超过6个月(包括6个月)但不满1年的，违约金为该房屋6个月的租金和6个月物业管理费之总额；(3)剩余租赁期超过1年(包括1年)的，违约金为该房屋9个月的租金和9个月物业管理费之总额。法律规定的其它可行的措施。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际支出、装修期内免除的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、重新寻找第三方承租人需额外承担的空关期以及给予第三方承租人的装修期内的租金收益损失及其他甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费及律师费等。该合同附表一主要租赁条件载明：第一部分单元号、租赁面积：XX办公楼xxx、xxx、xxx、xxx单元，租赁面积1,190.04平方米(建筑面积)；第二部分用途：该房屋只限于用作办公；第三部分日期，交付日：2016年7月1日，合同期：自交付日起至2019年9月30日止(包含起止日)。装修期：自交付日起至2016年9月30日止(包含起止日)。优惠期：自2017年7月1日止2017年7月15日止(包含起止日)。优惠期内乙方无需支付租金，但需全额支付物业管理费和杂项收费。租金起算日：2016年10月1日(注：租金起算日为装修期结束后的第一日)。物业管理费起算日：自交付日起；第四部分金额及支付方式，租金：于起租日起算的第一年内，每平方米日租金为人民币6.10元，每月租金为：每平方米日租金×租赁面积×365日/12月=人民币220,802.01元(贰拾贰万零捌佰零贰元壹分)；于起租日起算的第二年内，每平方米日租金为人民币6.10元，每月租金为：每平方米日租金×租赁面积×365日/12月=人民币220,802.01元(贰拾贰万零捌佰零贰元壹分)；于起租日起算的第三年内，每平方米日租金为人民币6.10元，每月租金为：每平方米日租金×租赁面积×365日/12月=人民币220,802.01元(贰拾贰万零捌佰零贰元壹分)。物业管理费：物业管理费每平方米每月人民币33元，每月人民币39,271.32元(叁万玖仟贰佰柒拾壹元叁角贰分)，受限于甲方根据本合同约定进行的调整；支付方式：租金、物业管理费每1个日历月为一个支付期，先支付后使某。除租赁开始前首期预付租金和预付物业管理费外，乙方将在每一个支付期开始前的日历月的第10日前(前述日期的最后一日恰逢法定节假日的，则顺延至节假日后的第一个工作日)将下个支付期租金交付到第六部分甲方指定的账户，并将下个支付期的物业管理费支付至甲方或甲方指定的第三方账户。乙方应在本合同签署的同时向甲方预付第1个月(首期)的租金人民币220,802.01元(贰拾贰万零捌佰零贰元壹分)，向甲方或甲方指定第三方预付第一个月(首期)的物业管理费39,271.32元(叁万玖仟贰佰柒拾壹元叁角贰分)。装修期的物业管理费每1个日历月为1个支付期，先付后用，乙方将在每一个支付期开始前的日历月的第10日前(前述日期的最后一日恰逢法定节假日的，则顺延至节假日后的第1个工作日)将下个支付期物业管理费交付至甲方或甲方指定的第三方账户。第五部分保证金，租赁保证金：相当于3个月租金和3个月物业管理费的总额，具体金额为自交付日起第1年至第3年为780,219.99元。公共事业费保证金：按照该房屋租赁面积每平方米20元计算，合计23,800.80元(贰万叁仟捌佰元捌角(最低收费不低于1,000元)。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金780,219.99元、公共事业费保证金23,800.80元，还支付了装修押金(保证金)59,502元。2018年3月30日，原告向被告发出《解约函》：“……截至本解约函出具之日，贵司已逾期支付租金等《租赁合同》项下应付费用超过4个月，因此，贵司逾期付款的行为已严重违反了合同的约定，构成根本违约，现我司根据《租赁合同》的约定，向贵司发出正式函告：1.自本函送达之日起，贵我双方签署的《租赁合同》即告解除。根据租赁合同的约定，贵司已支付的租赁保证金人民币780,219.99元及公共事业费押金人民币23,800.80元，我司不予退还。2.请贵司于2018年3月31日前向我司付清下述款项：1)截止至合同解除之日欠付的费用包括：2018年2月1日止2018年3月31日租金人民币441,604.02元；2018年2月1日止2018年3月31日物业管理费人民币78,542.64元；2017年11月21日至2018年2月23日电费人民币2,159.30元；以上522,305.96元拖欠费用，由我司已收取的租赁保证金780,219.99元及公共事业费23,800.80元中予以抵扣。截止至2018年3月31日逾期付款产生的滞纳金人民币167,747.30元。2)相当于合同整个租赁期间9个月平均保底租金与9个月物业管理费之和的违约金共计人民币2,340,659.97元。3)按照租赁合同约定的标准补交装修期免租期内免去的租金人民币771,294.69元。此外，请贵司按合同的约定将该房屋恢复原状，配合我司尽快办理相关房屋返还手续并最迟于2018年3月31日前返还该房屋。……”2018年5月4日，被告向原告发送电子邮件。载明：“……经过我们公司领导在接到贵公司解约函的积极努力，现在给贵宾推荐一位较大意向的租赁商户……”2018年5月8日，被告向原告发送电子邮件。载明：“……上周与您在电话中所沟通的关于解约协议的签署，不知道您这边与领导沟通的怎么样，我们也是特别想这个事件可以快速处理，以最大化的减小贵公司的损失……”。同日，原告回复被告电子邮件，载明：“……关于我们双方租赁房屋解约事宜，首先在我司看来，贵司只是发出一封邮件通知后就直接撤场是一种恶意逃场行为，因此我司按处置规定发出了律师函，并将诉诸法律。……”嗣后，被告发送电子邮件至原告。载明：“……关于贵公司所提出的解约的违约金方案我们公司经过多次讨论，现就实际情况回复如下：……根据贵公司的核算，我们除了已经交付的78万租赁保证金不能退回外，后续仍需支付不到125万的违约金……这项违约金对我们公司来说是难以承受的……”。2018年6月12日，原告向被告发送电子邮件。载明：“……来函收到，需明确的是：我方的要求全部是按照合同约定并给与一定的优惠情况下提出的，如严格按照合同，贵司不止赔偿这部分，具体内容在律师函中已经有明确的诉求……”。之后，被告回复原告电子邮件，载明：“……我公司对于违约解约事项愿意以我公司已经交存给贵公司的租赁保证金做(作)为赔偿。除此之外，我公司无力再支付其他多余的赔偿金……”。2018年7月5日，原告万狮公司(作为出租方，签约甲方)与案外人A公司(作为承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方将座落在上海市闵行区xx路xx弄xx中心项目XX号楼xxx、xxx室(部位)房屋出租给乙方使某，该房屋租赁面积为796.87平方米(建筑面积)，合同期自交付日(2018年7月1日)起至2021年6月30日止(包含起止日)。另查明，被告在庭审中称：2018年1月24日，被告向收件人发送电子邮件1份。载明：“……由于业务需要，我公司已决定从xx中心散场，并于2018-01-22完成办理。由此对贵单位造成的损失，我方愿意放弃全部房屋押金作为补偿。希望您尽早找到下家租户！”但原告在庭审中表示未收到过此份电子邮件。还查明，根据原告制作的2018年1月xx中心(商业)服务中心客户(电)表统计表显示，被告在2017年12月的用电量为844KW/H，2018年1月的用电量为803KW/H。庭审中，原告明确其诉请中主张的2017年11月21日至2018年2月23日期间的电费金额为上述两项用量相加(844KW/H+803KW/H)*1.30元计算所得。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方均应信守并依约履行。本案中，原告作为出租方已向被告提供了涉案房屋，履行了相应的合同义务。被告作为承租人，按约支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，被告由于自身经营问题，自2018年1月起拖欠支付租金并擅自提前搬离案涉房屋，已构成违约。被告虽辩称其已于2018年1月24日向原告发送电子邮件已确认解除合同，但该份电子邮件未能得到原告方的回复，且被告亦未能提供充分之证据证明该份电子邮件已送达至原告处。退一万步讲，即便被告的该份电子邮件已送达至原告处，但被告作为违约方，也是不具备单方解除合同权利的，故被告的这一行为既不符合约定解除条件又不符合法定解除条件，被告于2018年1月24日向原告发送电子邮件的行为并不具有被告所称的双方合同已经确认解除之效力。之后，原告在无法实现租赁合同目的的情况下，于2018年3月30日发函被告，要求被告尽快办理相关房屋返还手续并最迟于2018年3月31日前返还房屋，并要求解除双方间的租赁合同，故本院确认原、被告所订立的房屋租赁合同于2018年3月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于被告未能按照合同约定支付相应的租金及物业管理费，其行为已构成违约，原告有权依据合同约定要求被告支付拖欠的租金及物业管理费，并根据合同约定要求被告按实付清使某租赁房屋期间产生的水、电费。现原告要求被告支付自2018年2月1日至2018年3月31日止的欠付租金441,604.02元及物业管理费78,542.64元，具有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2017年11月21日至2018年2月23日期间的电费之诉请，该主张于法有据，本院亦予支持。根据原告提供的被告电费用量表及计算方式，本院确认被告在该段期间发生的电费金额为2,141.10元。原告主张的电费金额2,159.30元计算有误，本院予以纠正。根据上述租赁合同约定，被告擅自提前解除本合同的，原告有权要求被告支付在本合同规定的装修期内所免去的所有租金。现原告根据上述合同约定要求被告支付装修免租期租金662,406.03元之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。但关于原告要求被告支付半个月优惠期的租金之诉请，因无合同依据，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金之诉请。原告主张的逾期付款滞纳金实际上指的是逾期付款违约金。本案中，因被告至今未向原告付清上述拖欠的租金及物业管理费，根据双方租赁合同约定，被告每延迟一日，原告可向被告收取自上述费用应付之日起至被告付清所有费用之日止，按延迟支付款项5‰的滞纳金。如依此方式计算的违约金确实过高。本院综合考虑到被告拒付租金的主观恶意、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素酌情予以调整，即由被告按每延迟一日，按延迟支付款项每日0.6‰计算的逾期付款违约金。关于原告要求被告支付违约金2,340,659.97元之诉请。原告主张的该项违约金实际上指的是合同提前解除的违约金。根据上述租赁合同约定，剩余租赁期超过1年(包括1年)的，违约金为该房屋9个月的租金和9个月物业管理费之总额。上述约定的违约金计算标准确实过高，本院综合考虑被告拖延支付租金的主观恶意、过错程度以及对原告造成的实际损失等因素，同时考虑到由于被告的违约，原告已没收了被告缴纳的租赁保证金及公共事业费保证金以及涉案租赁房屋实际已于2018年7月由原告对外出租之情况。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将上述违约金的计算标准调整为赔偿3个月的租金和3个月的物业管理费之总额计算的违约金数额。综上，原告在被告承担了上述所有付款责任的情况下，应将收取被告的装修押金予以返还。此外，根据上述租赁合同约定，被告擅自提前解除本合同的，原告有权没收被告已支付的租赁保证金及公共事业费保证金。本案中，由于被告的违约，其缴纳的租赁保证金780,219.99元以及公共事业费保证金23,800.80元原告有权全部予以没收。故被告关于上述两项费用可用于抵扣被告欠付原告的租金等费用之抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海万狮置业有限公司与被告天津博真科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月31日解除。二、被告天津博真科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司自2018年2月1日至2018年3月31日止的租金441,604.02元，物业管理费78,542.64元，两项合计520,146.66元。三、被告天津博真科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司拖欠电费2,141.10元。四、被告天津博真科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司装修期租金662,406.03元。五、被告天津博真科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司以520,146.66元为本金，自2018年1月10日起至被告天津博真科技有限公司实际支付之日止，按每日0.6‰计算的逾期付款违约金。六、被告天津博真科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司提前解除合同违约金780,219.99元。七、原告上海万狮置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告天津博真科技有限公司装修押金59,502元。八、驳回原告上海万狮置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计41,044.92元，财产保全费5,000元，合计46,044.92元，由原告上海万狮置业有限公司负担15,732.50元，被告天津博真科技有限公司负担30,312.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳人民陪审员  曹文进人民陪审员  尹 萍二〇一九年五月二十日书 记 员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。