广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3008号原告：佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当四居民小组，住所地广东省佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当村。负责人：区礼成。委托诉讼代理人：杜伟坚，广东佛明律师事务所律师。被告：廖继雍，男，1986年9月29日出生，汉族，住广东省五华县，现住佛山市南海区。原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当四居民小组与被告廖继雍租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，因被告下落不明需要公告送达，依法转为普通程序公开开庭审理本案，原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当四居民小组的负责人区礼成和委托诉讼代理人杜伟坚，被告廖继雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令于2018年10月1日解除原被告双方签订的《高明区荷城街道月明社区官当四居民小组厂房出租合同》，原告收回出租给被告的租赁物（位于高明区荷城街道月明社区官当工业区之第**厂房）；2.判令被告向原告支付拖欠的租金47998.5元及违约金81916.5元；3.判令被告向原告支付拖欠的水电费9692.93元；4.判令原告没收被告的押金10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原告与廖继戮签订《高明区荷城街道月明社区官当四居民小组厂房出租合同》，原告将其所有的位于高明区荷城街道月明社区官当工业区之第五排厂房出租给案外人廖继戮使用，租期为2015年5月1日至2019年12月31日止，押金10000元。廖继戮与被告是兄弟关系，与被告在租赁厂房上共同经营佛山市高明区秀豪汽车修理厂。后来，因被告为了方便其办理子女读书及厂房的环评消防问题，佛山市高明区秀豪汽车修理厂经注销重新注册后，负责人已变更为被告。因此，原、被告在2017年2月24日签订了《高明区荷城街道月明社区官当四居民小组厂房出租合同》，将案涉厂房的承租者变更为被告，合同内容与廖继戮签订的合同完全一致。根据合同第三、四条约定，2018年度租金为63998元整，2019年度租金为65917元整。租金以一个季度为支付周期，每个季度首月5号前交付当季租金。从2018年1月1日开始，被告没有支付任何租金。到起诉之日止，被告共拖欠了2018年3个季度的租金，即47998.5元。原告多次向被告追讨，被告一直没有支付，其拖欠租金的行为已构成根本违约，原告有权解除合同。根据合同第十条第一款约定，“乙方不履行合同，或提前终止合同的，应向甲方支付相当于剩余年限合同租金及押金不得退回”，因此，被告应向原告支付违约金81916.5元，且原告有权没收被告的押金10000元。另外，截至起诉之日止，被告拖欠水费680元、电费9012.93元，合计9692.93元。被告口头辩称，1.在双方签订的合同中并没有约定违约金，其无需向原告支付违约金。2.被告同意解除双方签订的租赁合同。3.原告在2018年9月份已经把案涉厂房租给他人，被告在2018年7月20日向原告退租案涉厂房。2019年农历1月14日被告与区礼成沟通，对水电费无异议，被告在2018年7月20日退租，同意把第三季度8月、9月的租金付给原告当作补偿。4.第四季度的租金被告无需支付给原告，因原告在2018年9月份已经把案涉厂房租给他人，并未造成原告的经济损失。5.对于押金，合同已经约定可以没收，被告没有异议。庭审中，被告没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权向佛山市自然资源局高明分局（原佛山市高明区国土城建和水务局）调取了证据，佛山市自然资源局高明分局于2019年3月14日向本院出具了《关于佛山市高明区人民法院调查取证的复函》1份。原、被告对本院调取的上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院经审理认定事实如下：2015年4月20日，原告与案外人廖继戮签订了《高明区荷城街道月明社区官当四居民小组厂房出租合同》，原告将其所有的位于佛山市高明区荷城街道月明社区官当工业区之第五排厂房［土地所有权证号：佛高XXX号］出租给案外人廖继戮，案外人廖继戮与被告共同用于经营佛山市高明区秀豪汽车修理厂，租期自2015年5月1日至2019年12月31日。后因佛山市高明区秀豪汽车修理厂注销重新注册，经营者变更为被告，原告与被告遂于2017年2月24日重新签订《高明区荷城街道月明社区官当四居民小组厂房出租合同》，租期仍为2015年5月1日至2019年12月31日，2015年月租金为4881元，2016年、2017年、2018年、2019年的年租金依次递增3%，分别为60329元、62138元、63998元、65917元，被告应于每季度的首月5日前缴纳该季度的租金。签订合同后，被告向原告交纳了1万元押金。从2018年1月1日开始，被告因经营困难没有继续向原告支付租金，原告因无法通知到被告，于2018年10月1日将案涉厂房重新出租给了他人。截至2018年8月，被告尚拖欠水费629.58元、电费9012.93元。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告于2017年2月24日签订的《高明区荷城街道月明社区官当四居民小组厂房出租合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规，合同依法有效，应受法律保护。原告将案涉厂房出租给被告，被告应按合同约定于每个季度的首月5日前交付租金，而被告自2018年1月开始没有再向原告交付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第一百零七条的规定，被告的行为构成违约，原告依法享有解除合同的权利，并有权向被告主张支付剩余租金和违约金。关于案涉合同的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。但由于被告在长时间拖欠租金的情况下擅自搬离，原告无法联系和通知被告，于是在2018年10月1日将案涉厂房另行出租给他人。本院认为，原告在无法通知被告的情况下将案涉厂房转租给他人的行为有效避免了损失的进一步扩大，在无法通知对方的情况下，实际控制厂房并将厂房出租给他人的行为，构成了事实上的合同解除，故案涉合同的解除时间为2018年10月1日。关于被告拖欠的租金和水电费数额。被告租用原告的厂房，依约应向原告按期足额支付租金，并缴纳水电费。被告辩称其在2018年7月20日已经搬离案涉厂房，但并未提供证据证明其离场的确切时间，因此被告须向原告支付租金至合同解除之日，并负担该期间产生的水电费。按照合同约定，2018年1月至9月期间的租金合为47998.5元，原告诉请被告支付租金47998.5元符合合同约定，本院依法予以支持。被告在庭审中自认在租赁厂房后私自允许他人接入水电，且平时均由被告统一收取和缴纳水电费，故拖欠的全部水电费应由被告向原告支付。原告提供的水电费发票的计费时间段均在合同解除日前，原告主张被告支付电费9012.93元于法有据，本院依法予以支持；但被告拖欠的水费数额应为629.58元，对于原告超出的诉讼请求，本院依法不予支持。关于违约金数额的确定。被告辩称没有给原告造成经济损失，不同意支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本院认为，由于原告在合同解除后当即转租给了他人，被告的违约行为并没有给原告造成实际损失，原告主张违约金81916.5元明显过高，本院依法对违约金的数额进行调整，酌定被告向原告支付违约金1万元，由原告在被告缴纳的1万元押金中抵扣，该1万元押金归原告所有。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当四居民小组与被告廖继雍在2017年2月24日签订的《高明区荷城街道月明社区官当四居民小组厂房出租合同》于2018年10月1日解除；二、被告廖继雍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当四居民小组支付拖欠的租金47998.5和水电费9642.51元，合计57641.01元；三、被告廖继雍向原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当四居民小组交纳的押金1万元归原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当四居民小组所有；四、驳回原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当四居民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4519元（原告已预交），由原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当四居民小组负担1726元，由被告廖继雍负担2793元。被告廖继雍负担的受理费2793元，由被告廖继雍于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当四居民小组，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长 杜 楠审判员 彭智聪审判员 汪玲霞二〇一九年三月二十二日法官助理杨张建书记员骆锦勤