江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初3959号原告：无锡市魔行智能科技有限公司，统一社会信用代码91320281MA1MERXK2K，住所地江阴市璜土镇迎宾西路56号。法定代表人：高良，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛刚，江阴市璜土镇法律服务所法律工作者。被告：江苏立图科教设备有限公司，统一社会信用代码91320411MA1ME8TL3R，住所地常州市新北区黄山路217号12025室。法定代表人：吴金成，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁怀南，江苏品川律师事务所律师。原告无锡市魔行智能科技有限公司（以下简称魔行公司）与被告江苏立图科教设备有限公司（以下简称立图公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，由审判员计珉适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理；原告魔行公司的委托诉讼代理人薛刚，被告立图公司的委托诉讼代理人丁怀南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魔行公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认他公司与立图公司签订的《房屋租赁协议》于2018年12月1日解除；2、依法判令立图公司向他公司返还房屋租金70000元，押金5000元。3、立图公司承担本案诉讼费用。事由与理由：2018年6月27日，他公司与立图公司签订《房屋租赁协议》一份，约定立图公司将租用的1000平方米厂房转租给他公司，年租金为12.5万元，房屋押金6000元。协议签订后，他公司按约支付了一年租金12.5万元及房屋押金6000元。2018年11月9日，他公司接到厂房权利人江阴瑞宾动力机械有限公司（以下简称瑞宾公司）发给他公司的告知书，告知由于瑞宾公司与立图公司签订的租赁合同约定不得转租，立图公司私下转租违反了约定，瑞宾公司有权单方终止合同。瑞宾公司要求他公司与立图公司积极协商解决，但未果。因立图公司与瑞宾公司之间存在纠纷，经常造成停电、停水影响他公司经营，他公司无奈之下只能搬离，致使他公司无法行使租赁权，无法实现合同目的。2018年12月1日，他公司向立图公司发通知书，要求立图公司退还租金、押金，但被置之不理。为维护自身合法权益，故诉至法院。立图公司辩称：魔行公司主张不实，他公司不应承担返还租金和房屋押金，理由如下：1、魔行公司起诉和主体资格不符，无权起诉他公司。他公司系与高良签订的的《房屋租赁协议》，租金也是高良支付的，合同当事人而非魔行公司。2、如他公司与魔行公司之间存在房屋租赁关系，瑞宾公司也是同意他公司转租的。3、2018年11月9日，瑞宾公司出具告知书，也仅是说明瑞宾公司有权单方终止合同，无法得出瑞宾公司不同意转租这一说法，并且时间节点在2018年11月30日之前。且，瑞宾公司的通知书内容、做法也是违法的。瑞宾公司与他公司之间存在租赁纠纷，不能发个通知就表明与魔行公司解除了合同。魔行公司自行搬离，后果应由其自行负担。4、按协议约定，承租人中途退租的已交的租金不退，同时他公司有权没收租赁保证金。本院经审理查明认定事实如下：2018年6月27日，立图公司为甲方（出租人），高良为乙方（承租人），签订《厂房使用协议》，约定立图公司将位于江阴市租赁给高良使用，用于配套立图公司经营范围内的产品。双方约定厂房面积为1000平方米，年租金为12.5万元，付款方式为年付。房屋押金6000元（合同到期无异议返还）。合同三年一签。生效日期为2018年6月27日。双方另约定：第一条，2、所经营项目必须依法管理并负责厂房内及公共区内安全、防火、防水、防盗等工作，……。使用者应按国家政府法令正当使用该物业，不得堆放及储存易燃易爆及剧毒物品。第四条、厂房使用者生产过程中若环保不合格由乙方使用者自行承担损失和后果。且生产过程中没有污染、噪音、排污、废气等。政府检查不合格要求停产，乙方自行搬厂，甲乙双方互不赔偿。第五条、政府动迁问题或其他。3、非本合同规定情况，乙方在租赁期间中擅自退租的，乙方已交的租金不退，同时甲方有权没收租赁保证金。2018年6月12日、7月31日，高良为客户向立图公司各交纳租金12.5万元，押金5000元。嗣后，魔行公司按约使用立图公司房产。2018年11月10日，瑞宾公司向各租户告知，内容为：由于承租人立图公司与瑞宾公司租赁合同上明确约定承租方不可转租，立图公司私下转租行为违反了租赁合同，我公司有权单方终止合同。为了保障出租方和直接承租方的切身利益，我公司与立图公司多次协商无果，且立图公司一直无明确态度，又不支付余下房租。在此情况下，特告知现在租户：1、在11月30日之前，若协商无果，厂房权利人瑞宾公司有权要求承租者搬离。2、由此产生的一切损失，由各承租方自行承担。2018年11月30日，瑞宾公司向各租户通知，通知书内容为：租户您好：于2018年10月10日，我公司已经通知立图公司，由于该公司违反租赁合同条款，终止租赁合同。为了保障出租方和直接承租方的切身利益，我公司已经在2018年11月9日特告知现有租户。截止2018年11月30日，我公司尚未得到立图公司的任何答复，为此特正式通知：1、厂房权利人瑞宾公司要求现承租者即日搬离。2、由此造成的一切损失，由各承租方自行承担。魔行公司主张，其于2018年12月1日向立图公司发出通知书，内容为：鉴于产权人瑞宾公司于2018年11月30日通知我公司即日搬离的通知书，导致我公司处于无法正常生产运营状态，之前也多次报警及与贵公司协商处理，贵公司始终没有解决此事，在这期间由于贵公司没有按照租赁合同缴纳房主费给厂房产权人，已经发生四次无故断电，造成我司很大损失。且厂房产权人已明确通知我公司，贵公司与产权人的租赁合同终止，鉴于此我司决定：1、要求贵公司退还剩下7个月的房租70000元，房屋押金5000元。2、对此造成的搬厂费用及人工工资费用约25000元。3、对租赁过程中无故断电造成我司无法正常运营及订单不能及时交货，直接经济损失约85000元。对于魔行公司的通知书，立图公司不予认可；魔行公司亦不能举证已送达了立图公司。再查明：本案所涉江阴市镇澄路3401号房产（含无证房产）系瑞宾公司通过司法拍卖取得。2018年4月25日，瑞宾公司为出租方，立图公司为承租方，签订《厂房租赁合同》，约定瑞宾公司将位于镇澄路3401号2幢约4000平方米房屋租赁给立图公司，租期自2018年6月1日至2021年5月31日。双方约定：租赁期间不得将厂房转租、厂里不得住人，如果擅自中途转租，则出租方终止合同，不再退还租金和保证金。立图公司租得房屋后，将其转租给高良、赵西迎、常州英杰化工有限公司。2018年11月20日，有人匿名报警，公安部门接处警工作登记表记录：系柳庆华、高良通过中介张伟租用了镇澄路3401号车间厂房使用，现在厂房的所有人以厂房不允许转租要求柳庆华、高良搬离，为此柳庆华、高良与张伟发生纠纷。民警至现场，协商未果，告知柳庆华、高良通过诉讼途径挽回损失。审理中，立图公司申请张伟到庭作证，张伟到庭陈述：他在常州恒发房地产经济有限公司工作，是做房产中介的。蔡国伟（立图公司）租下了石本芳（瑞宾公司）的房子，蔡国伟租得有点大，跟石本芳沟通过要转租空厂房。因为转租的问题，他与蔡国伟去找石本芳沟通过，当时魔行公司还没有来租，立图公司说厂房用不了这么多，石本芳说如果用不掉，没有污染的企业可以进来，但是要经过出租方同意，他们商量的时候他也在场。2018年11月6日，他增加为立图公司的股东。另查明：2018年12月1日，魔行公司从租赁的房屋中搬离。本案起诉后，本院于2019年3月21日向立图公司送达了应诉材料。以上事实，有《厂房使用协议》、收据、往来函件、告知书、通知书、证人证言，及当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：1、魔行公司作为原告主体资格是否适格；2、魔行公司可否解除《厂房使用协议》，系那方违约，何时解除；3、魔行公司与立图公司如何结算所退租金和保证金。对于第一个争议焦点问题，《房屋租赁协议》签订时，虽承租人由高良签字，但其为魔行公司法定代表人，租赁房屋后用于魔行公司的经营使用，魔行公司对此予以认可，故魔行公司作为原告主体适格。对于第二个争议焦点，魔行公司要求确认与立图公司签订的《厂房使用协议》于2018年12月1日解除，其理由为基于瑞宾公司的告知书，通知书，但本院认为，依合同相对性原则，作为出租方的瑞宾公司、与作为承租方的立图公司，以及作为次承租人的魔行公司，形成瑞宾公司和立图公司，立图公司和魔行公司的二个租赁合同，上述合同均为合法有效，各应依约定处理。就立图公司和魔行公司之间的租赁合同，是否解除依法律规定或约定，瑞宾公司主张其与立图公司约定不得转租，立图公司未经其同意转租，要求租户搬离，该理由是否成立未经审查，不能作为魔行公司搬离的合法依据。但立图公司作为承租人，应当保障次承租人的合法权益，保障次承租人依约使用租赁合同，但立图公司不能处理好与瑞宾公司的租赁关系，导致次承租人使用租赁房屋有障碍，不能达到合同目的，立图公司存在违约行为，魔行公司可以主张解除，故自魔行公司主张之日起《房屋租赁协议》可予解除。魔行公司主张于2018年12月1日向立图公司发出通知书要求解除，但未能证据证明。故本院自魔行公司向本院主张后，本案应诉材料送达立图公司作为《房屋租赁协议》的解除时间，双方签订的《房屋租赁协议》于2019年3月21日解除。对于第三个争议焦点，《房屋租赁协议》解除后，立图公司应将未使用房屋时间段内的租金退还魔行公司，按此计算，应退还房屋租金33219元（12.5万元/年÷365天×97天），并且还需退还租赁保证金5000元。对于立图公司抗辩，合同约定承租人在租赁期间中擅自退租的，已交的租金不退，同时出租人有权没收租赁保证金，该内容实质是约定承租人违约下应承担的违约责任，而本案系出租方违约，故不适用该条款，本院对立图公司的该抗辩不予采信。虽魔行公司已于2018年12月1日从租赁房屋中搬离，但并不表明解除了租赁关系，也不影响租赁费用的结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、无锡市魔行智能科技有限公司与江苏立图科教设备有限公司于2018年6月27日签订的《房屋租赁协议》于2019年3月21日解除。二、江苏立图科教设备有限公司退还无锡市魔行智能科技有限公司租赁费用33219元，租赁保证金5000元，合计38219元，于本判决发生法律效力之日起七日内履行。三、驳回无锡市魔行智能科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取840元、诉讼保全费800元，合计1640元（无锡市魔行智能科技有限公司已预交）,由无锡市魔行智能科技有限公司负担820元；由江苏立图科教设备有限公司负担820元，并于本判决发生法律效力之日起七日内给付无锡市魔行智能科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据上诉请求，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 计 珉二〇一九年九月十二日书记员 陆海燕