上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初31329号原告：上海长通电缆有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐国明，执行董事。委托诉讼理人：胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐阳。被告：上海凯黎安全玻璃有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨惠龙，董事长。委托诉讼代理人：朱伟，上海市竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佩芬。原告上海长通电缆有限公司(以下简称长通公司)与被告上海凯黎安全玻璃有限公司(以下简称凯黎公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2018年12月19日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月23日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人胡灿、徐阳，被告的委托诉讼代理人朱伟、杨佩芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的租赁关系；2.判令被告立即搬离闵行区沪闵路XXX号厂房；3.判令被告向原告支付租金人民币(币种下同)1,115,731.54元(自2017年2月起至实际搬离之日止)。本案审理过程中原告撤回了第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为判令被告支付1,504,863.46元，其中自2017年2月21日起至2017年3月31日止的租金124,648元，2017年4月1日起至2017年12月31日止的租金897,954.26元，自2018年1月1日起至2018年7月31日止的租金194,742.69元，2017年3月1日起至2017年3月31日止的水电费72,652.51元及自2018年8月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。事实与理由：原告与被告于2008年6月13日签订《租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于上海市闵行区沪闵路XXX号厂房出租给被告使用，租赁期限自2008年8月1日于2018年7月31日，第一年租金人民币98.5万元，以后每两年递增5%。合同签订后，原告即交付了涉案厂房，被告开始正常支付租金，但自2017年2月起被告即不再支付租金。合同期限现已届满，被告拒不支付拖欠租金，也拒不归还厂房。为维护原告的合法权益，故以讼称事由诉至法院。被告凯黎公司辩称，1、愿意搬离系争厂房，但该厂房现处于断电状态，场地内有玻璃需要切割后才能搬离，故原告应通电并提供合理的时间被告才能搬离。2、被告已经结清了至2017年3月31日止的租金，自2017年4月1日起开始欠付租金。自2017年4月1日起至合同租期内的租金，因原告存在断电行为，导致了被告的损失。2017年3月30日至2017年6月5日期间停电，2017年12月15日至2018年1月底停电，2018年3月26日至今停电。3、租金应按照双方此后达成的协议计算，租赁过程中被告不断的把厂房、空地归还给原告，租金应分段按照实际使用面积计算，自2017年4月1日至2017年6月6日期间租赁面积为合同约定面积，自2017年6月7日止2017年11月10日期间租赁面积为4,467平方米，自2017年11月11日至2018年1月7日期间租赁面积为3,757平方米，自2018年1月8日至今租赁面积为1,557平方米。4、被告在退厂房时重新测了面积，发现合同面积存在100多平方米的误差，故从最初租赁到现在原告多支付了30多万的租金，应扣除多计算的租金。现被告尚有押金18万元在原告处，原告还应向被告支付补贴款，现加上水电费72,562.51元及应付房租，原告还倒欠被告185,544.99元。经审理查明，上海市闵行区沪闵路XXX号房屋的产权人为上海长通电缆有限公司。2008年6月13日，原告长通公司(出租方、签约甲方)与被告凯黎公司(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于上海市闵行区沪闵路XXX号，房屋建筑面积为5,117平方米；甲方提供1,260千瓦用电量，其中包括卫业代理货运及纸箱厂用电；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为生产、办公、住宿使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上款约定的使用用途；甲、乙双方约定，甲方于2008年6月16日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2008年8月1日起至2018年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续租赁该房屋的，则应于租赁期满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意重新签订租赁合同；甲、乙双方约定，该房屋面积5,117平方米，每日每平方米建筑面积租金为人民币(0.49元平方米。空地面积960平方米，价格0.20元/平方米。)第一年租金甲方净得总计为(人民币)98.50万元整，每二年递增5%；乙方应提前一个月支付下期半年租金，先付后用。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金2%支付违约金；甲、乙双方约定，签定合同日时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金。保证金为8万元。甲方提供1,260千瓦用电量其中卫业，纸箱厂共70千瓦，以上两家电费由甲方收取，电费押金10万元整。电费每月按供电局预付款凭证次日向乙方收取。不按时付款，罚电费金额的10%。经甲方催督无效，需停止供电。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，每月提供供电局电费帐单复印件，并扣除卫业，纸箱厂电费金额清单，其余开增值税电费发票给乙方。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担费用外，剩余部分无利息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、垃圾清运等费用由乙方承担。乙方安装水表；开门费用由乙方负责。现有的行车甲方提供检测报告；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因使用不当造成房屋及附属设施损坏，由乙方负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。灾害造成房屋损坏大的自然损坏故障的由甲方负责维修，甲方拒不维修，乙方代为维修，费用由甲方承担；甲方同意南面一跨厂房增高按装行车；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满15日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；返还时乙方在厂内装饰的灯具、门窗以及围墙大门以及改建的固定建筑物不能拆除，归甲方所有，乙方安装的行车电缆线可以拆除；乙方在租赁期间，需要先征得甲方的同意，方可将该房屋部分或全部转租给其他人；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止双方互不承担责任，租赁期间国家征用土地，按国家赔偿条例执行。租赁期间，任何一方擅自解除合同，赔偿对方的损失；乙方在使用房屋前，必须自行按法做好消防、安全、环保、防盗等措施。发生事故由乙方自负，与甲方无关；乙方在租赁期间，要谨遵国家法律、法规，不得私藏危险品、走私、贩卖国家禁用物品，发生事故乙方自负；甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议,应通过协商解决，协商解决不成的依法向签约地人民法院起诉等。2008年6月13日，原告长通公司(签约甲方)与被告凯黎公司(签约乙方)还签订《补充条款》一份，约定：乙方支付租金的方式，现金支付或其他双方认可的方式，甲方收到房租必须出具盖有财务专用章的收款凭证。如需房租发票加税金5.35%(按国家标准收取)；该房屋的使用区域见平面图合同为附件二，该房屋交付时存在缺陷的，甲方应交付之日起，10天内修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金；租赁期间，甲方如因产权证所影响乙方正常生产经营，造成的损失由甲方负一切责任给予赔偿；为填厂区内水槽，甲方一次性补贴给乙方五千元。被告承租系争房屋后，向原告支付了租赁押金8万元及用电押金10万元。2009年11月4日，原告长通公司(签约甲方)与被告凯黎公司(签约乙方)还签订《协议书》一份，约定：长通公司于北边场地使用砌围墙，保证与凯黎公司北边保持绿化地六米，通道五米，确保排水通畅，如出现地面排水问题，一切由长通公司负责。另外通道不允许堆放物资。2014年5月12日，被告凯黎公司(出租方、签约甲方)与案外人上海某a印刷有限公司(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于本市闵行区沪闵路XXX号，该房屋建筑面积为315平方米，房屋性质为工业用房；甲方提供20千瓦用电量，基本电费1KW为42，每度电费为1.222元；房屋租赁期自2014年6月1日起至2018年5月31日止；该房屋面积315平方米，每日每平方米建筑面积租赁费为0.65元/平方米，第一年租金甲方净得总计74,733.75元；乙方应提前一个月支付下期半年租金，先付后用。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按租金2%支付违约金等。2014年5月22日，被告凯黎公司(签约甲方)与案外人上海某a印刷有限公司(签约乙方)签订《承诺书》一份，约定：乙方上海某a印刷有限公司承诺在印刷过程中如对环保所造成的影响应与甲方无关，一切造成后果有乙方负全部责任。2014年6月10日，原告长通公司(签约甲方)与被告凯黎公司(签约乙方)签订《承诺书》一份，约定：由于承租方(乙方)凯黎公司未同出租方(甲方)及时商量和自改变原来隔绝，出租给其他公司开印刷厂。由于其印刷厂的环保要求及其严格，故甲方再次声明由乙方造成的环境污染而造成的一切后果，均有乙方和印刷厂共同承担，与甲方无关。2017年3月15日，颛桥镇规划建设和环境保护办公室出具《关于配合完成上海凯黎安全玻璃有限公司环保违法违规清理整治工作的函》，表示：凯黎公司存在环保违法违规、安全隐患严重、违章搭建等问题，根据闵府[2017]6号《闵行区环保违法违规建设项目清理整治工作方案》的工作要求，该企业被列为淘汰关闭类企业，并于2017年3月31日之前必须完成淘汰关闭，现场无实现生产可能。之前经区、镇相关职能部门对被告凯黎公司进行多次上门告知及联合执法，但至今该企业尚在违法违规生产经营中。要求原告承担起因引进违法违规生产经营企业所带来严重后果的责任，积极配合政府相关职能部门对被告凯黎公司依法责令停产整治关闭的各项措施，同时要求原告于3月30日之前停止违法违规生产企业的电力和上水供应，以确保依法关闭工作完成。原告于庭审中确认自2017年4月初至今，被告承租的系争房屋内断电至今。被告则认为2017年3月30日拉电，到2017年6月7日恢复，2017年12月15日拉电至2018年2月底，此后又于2018年3月26日拉电至今。2017年5月15日，被告凯黎公司向原告长通公司寄发《公函》，表示：房地产权证上显示建筑面积为4,421.53平方米，而签订的《租赁合同》约定租赁面积为5,117平方米(其中有1,000余平方米场地系原告自行搭建部分)。原告自行搭建的场地中还有一部分出租于上海福宏玻璃制品有限公司，上海福宏玻璃制品有限公司租赁场地完全属于原告自行搭建，该部分场地并无房产证。原告于2007年将房产证交于上海福宏玻璃制品有限公司使其顺利办理了环评证。2008年原被告双方签订合同时，原告未告知此情况，以至于2010年被告申请环评时被告知该场地已无名额办，至被告无法办理环评。2017年3月被告因未办理环评被环保局责令停产停业，且于3月30日被停止供电。原告对此予以理解并表示不再收取四月份起的房租。现原告催讨2017年3月-4月的租金及水电费，以及4月份的租金，因停电无法经营，且因环评无法办理，故不再经营公司，并要求原告赔偿损失。原告表示未收悉。2017年6月7日，原告长通公司(签约甲方)、被告凯黎公司(签约乙方)及上海某b实业有限公司签订《三方协议》一份，约定：经三方协商，凯黎公司同意将与甲方签订的厂房租赁合同剩余合同期限转租给丙方，乙方空出房屋后双方签约，转租签约后按两份合同对比，有多余差价，由甲方在签约日当天一次性转给乙方，补偿差价时间以合同签订日至2018年7月31日为止。三方同意根据实际情况，若乙方先有部分房屋空出来则双方先按照此协议执行，此合同效力直到乙方转租完全部厂房，并收到5,117平方米所有一次性房租款差价补偿为止。2017年11月10日，原告长通公司(签约甲方)、被告凯黎公司(签约乙方)及上海某b实业有限公司签订《三方协议》一份，约定：经三方协商，乙方将承租的面积退出转给丙方，退出空地面积841.50平方米，每天租金0.24元/平方米，该土地无免租期，合计金额54,529.20元，丙方一次性付给乙方。租期满后归甲方所有。房屋东面让出面积1,167.60平方米，租金0.70元/天，中间大厂房(南北各一间办公室一幢)面积1,735.04平方米，租金0.85元/天，乙方给丙方免租期一个半月。租金由丙方直接交给甲方，甲方减去以上房屋面积乙方的租金。差价补偿给乙方，此差价金额在乙方腾出厂房前两周付百分之六十，完全腾出厂房后，付给乙方剩余部分。以上租金日期按三方实际交付日起算，交付日期以三方签章盖章的交接单为准。前期产生的电费按协商计算不在本合同范围内，配电房的管理权移交给丙方，自11月1日后产生的电费丙方负责，甲方自己产生的电费付给丙方。2017年11月10日，原告长通公司(签约甲方)、被告凯黎公司(签约乙方)及上海某b实业有限公司签订《交接单》一份，约定：乙方凯黎公司在2017年11月11日将车间北面一间厂房面积710.64平方米移交给丙方，租金从2017年12月26日开始计算，到2018年7月31日止，每平方米0.85元/天。合计天数215天，金额按三方协议计算。2018年1月8日，原告长通公司(签约甲方)、被告凯黎公司(签约乙方)及上海某b实业有限公司签订《交接单》一份，约定：乙方凯黎公司在2018年1月8日将车间北面一间厂房面积710.64平方米，办公室313.76平方米移交给丙方上海某b实业有限公司，租金从2018年2月23日开始计算，到2018年7月31日止。每平方米0.85元/天，合计158天，金额按三方协议计算。乙方让出空地841.50平方米，该土地无免租期，甲方一次性付款补贴给乙方54,529.20元购买乙方搭建的彩钢结构。2018年2月2日，原告长通公司(签约甲方)、被告凯黎公司(签约乙方)及上海某b实业有限公司签订《交接单》一份，约定：乙方凯黎公司在2018年1月8日将车间背面一间厂房面积528.55平方米，移交给丙方上海某b实业有限公司，租金从2018年2月23日开始计算，到2018年7月31日止。每平方米0.85元/天，合计158天，金额按三方协议计算。2018年8月2日，原告长通公司向被告凯黎公司发函，表示被告欠付房租水电款1,295,731.54元，扣除押金180,000元，要求被告于2018年8月11日前付清房租及水电费。并表示合同于2018年7月31日到期，要求被告即使腾退场地。被告表示未收悉该函件。现被告承租房屋大门，被颛桥镇违法违规建设项目清理整治工作领导小组办公室贴封条，无法开展生产经营。承租场地内还堆放有被告的生产设备及产品未予搬离。另查明，2017年1月23日，被告凯黎公司向原告长通公司支付2月份房租99,772.67元；2017年2月28日被告凯黎公司向原告长通公司支付3月份房租50,227.33元，2017年2月28日被告凯黎公司向原告长通公司支付3月份房租49,545元，共计支付3月份房租99,772.33元。被告认为已结清了至2017年3月31日止的租金，原告于庭审中确认租金自2017年4月1日起未予支付。上述事实，由原告提交的上海市房地产权证、《租赁合同》、《通知》及邮寄凭证、《关于配合完成上海凯黎安全玻璃有限公司环保违法违规清理整治工作的函》、《承诺书》二份、《补充条款》、《协议书》、被告与案外人签订的《租赁合同》、查封照片，由被告提交的《租赁合同》及附件、《三方协议》及交接单一组、照片一组、银行转账记录及收据一组、《公函》及邮寄凭证等证据以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案有关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告所有的位于沪闵路XXX号房屋建筑面积为4,421.53平方米，其另行搭建了部分房屋后共向被告出租了5,117平方米房屋及960平方米空地。因原告另行搭建部分房屋并未取得建设规划许可或房地产权证证，超出房屋产权证面积外的租赁部分应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应将无效部分的房屋予以返还。且现双方约定的租赁期已届满，就有效部分的房屋被告也需予以返还，对于原告要求被告搬离的诉讼请求，本院予以支持。同时本院注意到，被告承租房屋内自2017年4月起断电，搬离过程中原告应给予相应之配合。关于原告主张的租金及房屋占有使用费，本院注意到自2017年11月10日起被告分三次将部分房屋及空地交付案外人上海某b实业有限公司，其承租面积不停减少，实际承租范围为：2017年4月1日起至2017年11月9日期间为房屋5,117平方米、空地960平方米；2017年11月10日起至2018年1月7日期间为房屋4,406.36平方米，空地960平方米；2018年1月8日起至2018年2月1日期间为房屋3,381.96平方米、空地118.50平方米；2018年2月2日起至今为房屋2,853.41平方米、空地118.50平方米，而依据双方的租赁合同，租金以实际使用面积计算，故被告应以实际使用面积向原告支付相应租金及占有使用费。同时本院注意到，被告于2017年2、3月按照每月99,772元的租金标准向原告支付租金，自2017年4月起厂房处于断电状态，但被告仍占有该房屋未能向原告返还，仍应支付相应的租金及占有使用费。虽被告认为恢复过供电，但原告于庭审中认为自2017年4月断电至今，即承租房屋处于无法正常使用状态。原告作为出租方，应保证该房屋处于满足合同要求之使用状态，而自2017年4月起该房屋已不具备正常使用的要求，被告要求减少租金的抗辩意见本院予以支持，本院结合房屋实际情况，酌定被告按照房屋每日每平方米0.40元，空地每日每平方米0.16元的标准向原告支付租金及占有使用费。关于被告主张测量错误的抗辩意见，并未能向本院提交证据予以证明，本院难以采信。而关于被告主张空地被他人占据，本院注意到空地确有一部分交付给案外人，已予以扣除，故该抗辩意见难以采信。自2017年4月1日至2018年7月31日期间，被告应支付的租金及房屋占有使用费841,616.75元，具体金额如下：(以下无正文)期间面积天数金额2017年4月1日-2017年11月9日房屋5,117平方米222天454,389.60元2017年4月1日-2017年11月9日空地960平方米222天34,099.20元2017年11月10日-2018年1月7日房屋4,406.36平方米58天102,227.55元2017年11月10日-2018年1月7日空地960平方米58天8,908.80元2018年1月8日-2018年2月1日房屋3,381.96平方米25天33,819.60元2018年1月8日-2018年2月1日空地118.50平方米25天474元2018年2月2日-2018年7月31日房屋2,853.41平方米179天204,304.16元2018年2月2日-2018年7月31日空地118.50平方米179天3,393.84元合计841,616.75元(以下无正文)关于原告主张的2017年3月水电费72,562.51元，被告并无异议，被告应予以支付。至于被告支付的押金18万元，原告同意抵扣相应租金。而原告还应向被告支付房屋补偿款及空地补贴154,068.33元(38,196.90元+54,529.90元+40,463.80元+20,877.73元)，原告同意抵扣相应租金，为避免当事人讼累，本院于本案中一并予以处理。故被告还需向原告支付580,110.93元(841,616.75元+72,562.51元-154,068.33元-180,000元)。关于原告主张的自2018年1月1日起的房屋占有使用费，原告主张按照合同约定应按照1元/平方米的标准支付。如前所述，系争房屋处于断电状态，被告搬离存在一定障碍，且该房屋未能处于正常使用状态，本院确认被告仍按照房屋每日每平方米0.40元，空地每日每平方米0.16元的标准向原告占有使用费，即每日1,160.32元的标准向原告支付自2018年8月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告上海凯黎安全玻璃有限公司于本判决生效之日起三个月内搬离上海市闵行区沪闵路XXX号之承租房屋及空地；二、被告上海凯黎安全玻璃有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海长通电缆有限公司支付580,110.93元；三、被告上海凯黎安全玻璃有限公司于本判决生效之日起十五日内，按照每日1,160.32元的标准向原告上海长通电缆有限公司支付自2018年8月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,841.58元，由原告上海长通电缆有限公司负担9,120.29元，由被告上海凯黎安全玻璃有限公司负担5,721.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪审 判 员  张 莉人民陪审员  邓红霞二〇一九年六月二十六日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。·