江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初865号 原告：徐州盛泉物业服务有限公司，住所地徐州市泉山区软件园路6号徐州软件园C11栋1101室。 法定代表人：刘洋，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙立，江苏青创律师事务所律师。 被告：徐州市天勤机关物业服务有限公司，住所地徐州市新城区行政中心商务楼三楼。 法定代表人：董仲书，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张炜，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：周新莉，江苏非圆律师事务所律师。 原告徐州盛泉物业服务有限公司（以下简称盛泉物业公司）与被告徐州市天勤机关物业服务有限公司（以下简称天勤物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告盛泉物业公司的委托诉讼代理人孙立，被告天勤物业公司的委托诉讼代理人张炜、周新莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛泉物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还截止至2017年12月31日尚未退还的装修押金202382.8元及承担逾期利息（利息以202382.8元按照人民银行同期贷款利率从2018年3月23日计至还清之日止，暂计至2019年1月31日利息为7678.74元）；2、依法判决被告返还2018年度预收的物业费1060645.55元及承担逾期利息（利息以1060645.55元按照人民银行同期贷款利率从2018年3月23日计至还清之日止，暂计至2019年1月31日利息为40242.66元）；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2015年12月30日，被告与徐州软件园发展有限公司（以下简称徐州软件园公司）签订《徐州软件园物业服务合同》，合同约定被告为徐州软件园提供物业管理服务，期限为2016年1月1日至2017年12月31日。合同到期后双方未续签。自2018年1月1日起，原告受徐州市泉山国有资产投资经营有限公司（以下简称泉山国投公司）的委托，为徐州软件园提供物业管理服务，原告有权收缴相关单位的物业费及装修押金。被告在合同到期后理应做好与原告的衔接工作，并将至2017年12月31日前收取的且尚未退还的装修押金返还给原告，至2018年1月1日之后徐州软件园物业管理服务工作已经由原告接管，被告无权继续保留预收的2018年度物业费，该费用也应返还给原告。原告于2018年3月23日向被告发函要求移交上述两项费用，被告至今尚未返还。上述事实在徐州市泉山区人民法院（2018)苏0311民初915号民事判决书中均已查明，上述判决经徐州市中级人民法院（2018)苏03民终7391号民事判决书判决维持原判，现已生效。经原告统计截止至2017年12月31日尚未退还的装修押金为202382.8元，2018年度预收的物业费为1060645.55元。原告认为，被告在物业管理服务合同到期后应主动将尚未退还的装修押金及2018年度预收的物业费返还给原告，请法院支持原告的诉讼请求。 被告天勤物业公司辩称，原告的诉请均无事实根据和法律依据。针对原告的诉请及理由，被告提出以下答辩意见：2015年12月31日，案外人徐州软件园公司与被告签订了《徐州软件园物业服务合同》，案外人徐州软件园公司、徐州信息谷资产管理有限责任公司（以下简称徐州信息谷公司）与被告签订了软件园《中关村信息谷创新中心物业服务合同补充协议》，委托被告提供软件园的物业服务，协议期两年。之后，被告与软件园各入驻单位根据合同约定分别签订了物业服务合同，收取了相关入驻单位的装修押金（开具了相应金额的押金收条），并釆取半年或一年期预收物业服务费（开具了相应数额的发票）。被告于2017年12月31日对软件园终止物业服务，撤出现场。自2018年1月1日起，软件园的物业服务业务由原告承接。鉴于上述情况，被告提出以下几点意见：1、被告认可原告于2018年3月23日向被告发函要求移交预收的2018年物业费及前期装修押金，但是当时被告与案外人徐州信息谷公司正在进行诉讼，徐州信息谷公司作为原告起诉被告，同样要求被告返还预收的2018年物业费及前期装修押金，被告在法院没有明确判决的情况下，不可能将该预收的2018年物业费及前期装修押金退还给原告或徐州信息谷公司任一方。直至2019年1月被告与徐州信息谷公司的诉讼结束，法院判决：（1)被告是从各园区企业处预收的2018年的物业服务费，各预交物业服务费的园区企业与被告直接签有物业服务合同，系上述费用的权利人，有权直接要求被告予以退还，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条也规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”。故在无各预交2018年物业费用的园区企业予以认可或同意的情况下，上述预交的费用不宜直接返还给徐州信息谷公司。综上，对于徐州信息谷公司要求判令被告返还预收的2018年物业服务费并支付逾期利息的诉请，法院不予支持。（2)对于被告收取的园区企业的装修押金，《徐州软件园物业服务合同》、《中关村信息谷创新中心物业服务合同补充协议》并未约定合同到期后应返还给徐州信息谷公司；徐州信息谷公司、被告及案外人泉山国投公司、原告共同发布的《关于徐州软件园物业管理单位变更公告》对上述费用也并未涉及。如前所述，各交纳装修押金的园区企业系上述费用的权利人，在无相关园区企业予以认可或同意的情况下，上述费用亦不宜直接返还给徐州信息谷公司。故对于信息谷公司的该项诉请，法院亦不予支持。同理，法院的上述分析亦适用于本案原告。只有在预交2018年物业费的园区企业及前期装修押金的园区企业认可或同意的情况下，被告方能同意退还预交的相关物业费及装修押金，否则原告没有任何权利要求被告退还预收的2018年物业费及前期装修押金。2、被告提供的授权书非常不明确，即园区企业授权的范围及代退还的数额均未明确和提供相关证据证明。授权书第一句话的前半句：“我单位有部分预交的物业费及装修押金（具体详见附表），已经缴纳至徐州市天勤机关物业服务有限公司”，明显与事实不符。从其表述来看，盖章授权企业均有未退还的预交的物业费及装修押金，其实不然。有些企业可能只有预收的物业费，也可能只有装修押金，甚至还有的企业尚拖欠被告在服务期间的物业费。被告在向园区企业预收物业费的同时均开具了相应金额的发票，缴纳了一定的税费，在收取装修押金的同时开具了收条，原告在得到园区企业授权的情况下，均应把相应的发票和收条向被告提供，被告在核实无拖欠被告服务期间物业费的情况下愿意退还相应的款项。 本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，徐州信息谷公司（受托方、乙方）与泉山国投公司（委托方、甲方）签订《中关村信息谷创新中心委托运营协议》一份，约定甲方委托乙方全权开展“中关村信息谷创新中心”（徐州软件园）的产业咨询、招商和运营管理工作。2015年12月30日，被告天勤物业公司（乙方）与徐州软件园公司（甲方）签订《徐州软件园物业服务合同》一份，约定合同期限为两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，乙方退出本物业服务时需经过甲方验收合格，并在完成与后续物业服务企业的衔接后方可退出等。2015年12月31日，徐州信息谷公司（委托方、甲方）、被告天勤物业公司（受委托方、乙方）与徐州软件园公司（原委托方、丙方）签订《“中关村信息谷创新中心”物业服务合同补充协议》，约定：鉴于丙方与乙方就中关村信息谷创新中心（原名称为徐州软件园）物业管理已签署《徐州软件园物业服务合同》（以下称“主协议”），丙方以协议方式委托乙方为中关村信息谷创新中心（以下称“本物业”）提供物业管理服务，本物业产权方（泉山国投公司）于2015年10月9日与甲方签署《中关村信息谷创新中心委托运营协议》，由甲方作为本物业运营管理方。经协商一致，三方同意由甲方作为物业服务委托单位并签订本协议作为《徐州软件园物业服务合同》的补充协议。主协议中约定的物业服务委托单位（即主协议中的甲方）的权利义务由本补充协议的甲方享有和承担。 上述协议签订后，被告依约为中关村信息谷创新中心（徐州软件园）提供了物业服务。在物业服务过程中，被告与涉案物业项目内的相关入驻单位签订了物业服务合同并进行了物业费的收取，被告还收取了相关入驻单位的装修押金。 2017年10月27日，徐州信息谷公司向被告出具《关于物业服务合同不再续签的函》，告知被告“由于物业管理权的变更，合同到期后我司将无权与贵司续签物业服务合同，上述物业服务合同自动终止。贵司可与徐州市泉山国有资产投资经营有限公司洽商续签物业服务合同事宜”。被告于2017年11月3日签收。 2017年12月27日，徐州信息谷公司、被告及泉山国投公司、原告共同发布《关于徐州软件园物业管理单位变更公告》，主要内容为：徐州软件园产权单位及入园企业：徐州信息谷公司与天勤物业公司签订的《徐州软件园物业管理合同》于2017年12月31日到期，合同正常终止。天勤物业公司于2018年1月1日起将不再为园区企业提供物业管理服务工作。经与园区产权单位泉山国投公司约定，自2018年1月1日起，徐州软件园项目物业管理服务工作由产权单位泉山国投公司委托的盛泉物业公司提供。自2018年1月1日起，物业合同的签署及物业服务工作均由盛泉物业公司与入园企业办理。2018年1月1日之后发生的物业管理费、能源费由盛泉物业公司收缴。同时请各企业保留好前期预交的物业费、能源费、装修押金等相关票据。原与天勤物业公司签订物业服务合同的在园企业，由盛泉物业公司承担天勤物业公司前期预收物业费期间的物业服务工作，后期物业服务合同由盛泉物业公司重新签订。在园企业预交的物业费和未交的物业费，由天勤物业公司与徐州信息谷公司进行结算，结算结果作为盛泉物业公司与徐州信息谷公司后期结算的依据。2018年1月1日之前欠缴物业费的企业，由盛泉物业公司收缴，欠缴能源费的企业，费用缴至徐州信息谷公司。原在园企业可根据需要签署物业服务合同主体变更协议。请园区产权单位及企业给予配合，在物业交接过程中给您带来不便，敬请谅解。 徐州信息谷公司、被告之间的物业服务合同于2017年12月31日到期后，被告从涉案物业项目撤出。 关于涉案物业服务合同2016年度的费用问题，徐州信息谷公司、被告双方已进行结算，徐州信息谷公司共计应支付被告484066.2元，且上述款项已支付完毕。双方均确认结算时形成的2016年各月份的“物业管理服务费用审批表”或“物业服务结算表”中“物业服务费”的计算口径是按应收的物业服务费数额而非实收的物业服务费数额进行。 关于涉案物业服务合同2017年度的费用问题，徐州信息谷公司、被告双方也进行过结算并按季度形成了四张《徐州市天勤机关物业服务有限公司物业服务结算表》，结算结果为被告应支付徐州信息谷公司626106.81元。双方均确认上述四张《徐州市天勤机关物业服务有限公司物业服务结算表》中“物业服务费”的计算口径也是按应收的物业服务费数额进行。 2018年3月23日原告向被告出具《关于移交预收的2018年物业费及前期装修押金的函》，主要内容为：“徐州市天勤机关物业服务有限公司：徐州软件园物业于2018年元月起由徐州盛泉物业服务有限公司进行全面管理，为了更好地服务业主，提高我们的物业管理水平，请贵公司将预收的2018年物业费及前期装修押金尽快交付给盛泉物业。” 在徐州信息谷公司诉天勤物业公司物业服务合同纠纷一案[案号：（2018）苏0311民初915号]中，天勤物业公司对其预收园区企业的2018年的物业服务费及已收取且尚未退还的园区企业的装修押金，分别提交了《软件园项目预收2018年物业费月月分摊台账（实收）》、《软件园项目未退装修押金企业明细》，主张其预收的2018年的物业费总额为1060645.55元，已收未退的装修押金数额为192383元。本案庭审中被告称，有些园区企业拿着相关发票和收据向被告主张了权利，被告也退还了相应的款项。经核对，本案中原告提交的《截止至2017.12.31没有退装修押金的企业记录》仅比上述《软件园项目未退装修押金企业明细》（总金额192382.8元）多出一条企业记录（徐州网商天下信息科技有限公司，缴费日期2016.8.11，地址2-B-6，金额1万元）；本案中原告提交的《预收的2018年度物业费汇总统计表》仅比上述《软件园项目预收2018年物业费月月分摊台账（实收）》（总金额1060645.55元）多出一条企业记录（江苏青创律师事务所11#408，预收金额64.375元，预收区间2018.1.1-1.5）。 原告提交江苏智临律师事务所等单位出具的授权书，载明：我单位有部分预交的物业费及装修押金，已经缴纳至天勤物业公司，因天勤物业公司至今没有将上述两项费用退还给我单位，盛泉物业公司也没有向我单位收取。现授权盛泉物业公司向天勤物业公司索要上述两项费用，作为我单位的物业费及装修押金。被告质证称，授权书授权非常不明确，在园区企业提供相应发票或装修押金收据后被告核实无拖欠被告园区物业费的情况下会退还相应款项。 本案中，原告申请证人杨某出庭作证，杨某称：我之前在被告公司工作，现在在原告公司工作，2018年1月1日原告接手软件园物业我就直接过渡过去了，原告提交的《截止至2017.12.31没有退装修押金的企业记录》和《预收的2018年度物业费汇总统计表》是我根据被告公司司经理的要求做的；2018年1月1日后好多企业到原告公司询问装修押金退还事宜，只有博雅慧聚科技发展有限公司14000元当时经理同意直接抵2018年的物业费了，其他的原告公司没有退过；原告公司向园区企业催收过2017年12月31日前的物业费，只要是没有退场的肯定有交的，但没有重复交过；有一家企业把2018年的物业费错交给被告公司了。 本案中，被告提交了其称根据原告提交的授权书制作的对授权单位《软件园项目预收2018年物业费月月分摊台账（实收）》，拟证明被告对授权书所有的企业和个人实际预收的2018年物业费及收取物业费时向业主开具发票缴纳的税费。原告对该证据不予认可。 本案中，被告提交了其称根据原告提交的授权书制作的《软件园项目授权单位未退装修押金企业明细》，拟证明被告对授权书所有的企业未退的装修押金总额。原告对该证据予以认可。经本院核对，该《软件园项目授权单位未退装修押金企业明细》漏列了部分授权单位。 本案中，被告提交了其称根据原告提交的授权书制作的《截止至2017年12月底软件园项目授权单位物业费欠缴明细》，拟证明授权书上的个别企业尚欠被告2017年12月之前的物业费，被告要求折抵。原告对该证据不予认可，称被告可就2018年1月1日之前企业的欠缴费用直接向相关企业起诉，2018年1月1日之前的物业费和原告没有任何关系，要求折抵没有事实和法律依据。 本案中，被告提交了《软件园项目未退装修押金企业明细》，拟证明软件园项目至今为止所有未退的装修押金总额，并非原告统计的金额。原告对该证据不予认可。 本案中，被告提交了被告向江苏紫峰知识产权服务有限公司、徐州比邻网络科技有限公司、徐州硕威电子商务有限公司、上海英弘教育培训有限公司收取装修押金时开具的收据和退装修押金的银行电子回单以及被告向徐州瀚洋网络科技有限公司、徐州青旅行网络科技有限公司收取装修押金时开具的收据，拟证明被告向上述单位已退还装修押金。原告认可被告已向授权单位中的江苏紫峰知识产权服务有限公司退装修押金14000元，向徐州比邻网络科技有限公司退装修押金3000元，但称无法核实另外四家单位装修押金是否已由被告退还。 本院认为，被告在2017年12月31日合同到期终止向徐州软件园园区企业提供物业服务后，应当及时向园区企业返还尚未返还的装修押金及预收的2018年度物业费，在园区企业出具授权由原告向被告索要上述两项费用的情况下，被告应当向原告返还。 关于装修押金的返还，被告在徐州信息谷公司诉天勤物业公司物业服务合同纠纷一案[案号：（2018）苏0311民初915号]中提交了《软件园项目未退装修押金企业明细》并主张其已收未退的装修押金数额为192383元（实际金额为192382.8元），原告主张另有徐州网商天下信息科技有限公司缴纳的装修押金1万元未返还但未提供证据证实本院不予采信。本案中，被告提供的证据能够证实被告已向授权单位中的江苏紫峰知识产权服务有限公司退装修押金14000元，向徐州比邻网络科技有限公司退装修押金3000元，被告尚有装修押金共计99000元未返还授权单位，被告应根据园区企业的授权向原告返还。本院给予被告七日的合理返还期限，故被告以99000元为基数自2019年2月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告支付逾期利息，自2019年8月20日起至还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付逾期利息。 关于预收的2018年度物业费的返还，被告在徐州信息谷公司诉天勤物业公司物业服务合同纠纷一案[案号：（2018）苏0311民初915号]中提交了《软件园项目预收2018年物业费月月分摊台账（实收）》并主张其预收的2018年的物业费总额为1060645.55元，原告主张被告另预收江苏青创律师事务所2018年的物业费64.375元但未提供证据证实本院不予采信。本案中，被告尚有预收的2018年的物业费共计744737.45元未返还授权单位，被告应根据园区企业的授权向原告返还。本院给予被告七日的合理返还期限，故被告以744737.45元为基数自2019年2月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告支付逾期利息，自2019年8月20日起至还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付逾期利息。 被告称部分园区企业拖欠其服务期间的物业费，被告可直接向拖欠的园区企业主张权利，或与原告另行协商处理，本案不予理涉。 综上，依照《物业管理条例》第三十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐州市天勤机关物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州盛泉物业服务有限公司返还装修押金99000元并支付逾期利息（以99000元为基数，自2019年2月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告徐州市天勤机关物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州盛泉物业服务有限公司返还2018年度预收的物业费744737.45元并支付逾期利息（以744737.45元为基数，自2019年2月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告徐州盛泉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16599元，财产保全费5000元，合计21599元，由原告徐州盛泉物业服务有限公司负担7170元，由被告徐州市天勤机关物业服务有限公司负担14429元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  雷丽芬 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  胡 玥