广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初602号 原告（反诉被告）:刘慧玲，女，1979年1月25日出生，汉族，住河南省沈丘县。 委托诉讼代理人：陈超武，广西广来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵彦翡，广西广来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄振榕，男，1984年10月6日出生，壮族，住广西忻城县。 委托诉讼代理人：刘艳菊，广西昭盛律师事务所律师。 原告(反诉被告）刘慧玲与被告（反诉原告）黄振榕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）刘慧玲及其委托诉讼代理人赵彦翡、被告（反诉原告）黄振榕及其委托诉讼代理人刘艳菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告）刘慧玲向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失40000元；2、被告搬出涉案房屋；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年7月22日，原、被告签订了《房地产买卖合同》，约定由原告出售名下位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡5栋2单元1901号房给被告，交易总价为120万元，并约定签订合同当日被告支付原告8万元定金，然后由被告向第三方公司申请垫资用于解除涉案房屋按揭贷款银行的抵押登记，被告应在原告向抵押银行申请办理提前还贷并由银行接受申请之日起7日内，出资50万元转入原告的贷款账户，该款转为首期房款，原告于2018年7月30日前交房给被告使用。原告如约交付房屋给被告使用，并向银行申请提前还贷，多次电话通知被告及时支付50万元首付款进行解押，但是被告均不予履行并找各种理由搪塞原告。被告存在违约行为，买方应按合同总标的的10%即12万元进行赔偿，扣除被告已给付的定金8万元，仍需向原告支付违约金4万元。原告于2018年12月5日将《合同解除通知函》发给被告，被告于2018年12月6日签收，但被告至今未搬离涉案房屋，且也拒绝赔偿原告损失，为维护原告权益，特提起诉讼。 被告（反诉原告）黄振榕向本院提起反诉不再另行答辩，其提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；2、反诉被告双倍返还反诉原告购房定金18万元；3、反诉被告赔偿反诉原告房屋贷款评估费、代为支付的房贷费用、房屋装修费、物业服务费、车位租金费、家私电器费、住宿及租房费用及相关投入费共计108735.74元；4、反诉被告赔偿反诉原告因本案支出的律师费8000元；5、本案的诉讼费及保全费由反诉被告承担。 事实和理由：2018年7月22日，反诉原告与反诉被告签订了《房地产买卖合同》，约定反诉被告出售其位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡5栋2单元1901号房给反诉原告，交易总价为120万元，合同签订当日反诉原告即给付了8万元定金，反诉被告出具收条。后反诉被告多次向反诉原告要求增加购房定金，反诉原告于2018年8月1日向反诉被告丈夫王建国微信转账增加购房定金1万元。该合同约定反诉被告于2018年7月30日前交房给反诉原告使用，反诉原告对房屋进行了装修。合同还约定，涉案房屋银行按揭贷款50万元由反诉原告向第三方垫资公司申请垫资解押，反诉被告协助提供相关垫资解押所需资料及办理解押流程，但反诉被告拒绝配合，并多次提出解除合同。因垫资解押手续无法办理，导致涉案房屋无法办理过户手续，合同目的无法实现，原告的行为已构成违约，需双倍返还定金，并赔偿被告由此产生的各项费用。 原告（反诉被告）刘慧玲针对反诉辩称：反诉原告是向第三方垫资公司借款还是使用自己的存款或是问他人借款来支付首付款50万元，都与反诉被告无关，反诉被告无配合反诉原告提供房产证原件、身份证原件、结婚原件等证件给反诉原告办理向第三人借款首付款50万元的义务，在无任何保障的情况下，交出上述证件原件存在毁损灭失甚至被人冒用名义进行买卖、抵押、担保等风险，亦不符合交易习惯。反诉原告向第三方公司借款，应当提交他自己的资金情况、物品担保等材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （2018）南宁市不动产权第0147107号产权证证实，位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡5栋2单元1901号房系原告刘慧玲于2014年12月购买后单独所有，用途住宅，建筑面积133.64平方米。该不动产已办理抵押登记，权利人：中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行。 2018年7月22日，原告刘慧玲与被告黄振榕签订一份《房地产买卖合同》及附件，约定原告将坐落于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡5栋2单元1901号房卖给被告。成交价为120万元，定金8万元于合同签订当日给付，由被告向第三方垫资公司申请垫资解押，出资代原告向银行办理提前还贷手续，抵押银行接受还贷申请之日起七个工作日内出资50万元直接转入原告贷款账户，该款为首期房款。原告于2018年7月30日前交房给被告使用，期间房屋的月供由被告承担。合同签订后，若卖方违约，原告退回被告已付房款，还需双倍返还定金，并按成交价的10%赔偿损失，同时合同主动解除；若买方违约，原告有权没收或追讨应付定金，同时合同自动解除，卖方有权将该物业另售予任何人。合同约定了双方的通讯地址，所有通知、文件通过邮寄方式的，以投邮当日视为送达。 原告出具《收条》一张，确认收到8万元定金。之后，黄振榕又以微信转账给原告丈夫王建国的方式，增加1万元购房定金，原告认可收到钱款。原告按约将涉案房屋交付给被告使用后，被告对房子进行了装修。 黄振榕分别于2018年8月1日、2018年9月14日、2018年10月14日，支付2967元、2968元、2967元房贷月供至刘慧玲的借记卡，三笔款共计8902元。 2018年12月6日，原告向被告邮寄合同解除通知函，并于次日通过微信发送该函给被告。 另查明，原告刘慧玲于2016年2月15日与王建国登记结婚。 以上事实有房屋产权证复印件、《房地产买卖合同》、收条、微信聊天截屏复印件及当事人当庭陈述在案为据。 本院认为，原告（反诉被告）刘慧玲与被告（反诉原告）黄振榕签订《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。按照合同约定，垫资解押由被告向第三方垫资公司申请，但事实上该手续未完成，若被告因故无法通过第三方垫资解押，其应采取其他方式筹措资金结清房屋抵押房款，被告以微信回复及实际行动表明不再履行合同义务，其行为构成违约。原告刘慧玲作为出卖人，合同未约定原告应提供银行卡及密码、身份证、房产证等原件给第三方垫资公司来进行垫资解押，对未能垫资解押并无过错，无违约行为，因此，应由被告向原告承担相应的违约责任。因涉案房屋一直未能解押，被告未支付首付款50万元，导致合同无法继续履行，按照合同约定，原告有权解除合同，被告表示不愿意继续履行，对解除合同亦无异议。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当向原告返还房屋。被告作为违约方，请求原告赔偿装饰装修残值损失、物业服务费、家私电器费等费用不予支持。被告代为偿还的房贷8902元，按合同约定被告使用涉案房屋期间的月供由其承担。被告提出要求原告双倍返还定金18万元及由原告承担律师费的诉讼请求于法无据，不予支持。 关于原告要求被告赔偿损失费4万元的请求。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同第六条约定，卖方有违约行为的，除退还买方已付款项外，还需双倍返还定金，并按物业成交价的10%赔偿买方损失，原告以此标准计算出违约金为12万元，减去定金8万元，尚余4万元为其损失数额。该条款是针对卖方违约而适用的，原告以此来计算损失数额不符合合同约定亦无事实及法律依据。现原告已按合同约定的买方违约责任，收取了被告购房定金9万元未予退回，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认解除原告（反诉被告）刘慧玲与被告（反诉原告）黄振榕于2018年7月22日签订的《房地产买卖合同》及《附件》； 二、被告（反诉原告）黄振榕向原告（反诉被告）刘慧玲返还位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡5栋2单元1901号房屋； 三、驳回反诉原告（被告）黄振榕的其他诉讼请求； 四、驳回原告（反诉被告）刘慧玲的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 本诉案件受理费800元，由被告黄振榕负担。 反诉案件受理费2734元，由被告黄振榕负担。 案件保全费1950元，由被告黄振榕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 刘    慧    玲 人民陪审员 赖兵人民陪审员雷瑞强 二〇二〇年三月十八日 书 记 员 陆    丹    丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。