江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初2234号 原告：刘兵，男，1983年11月9日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：马豹，北京广渠律师事务所律师。 被告：汤家凤，女，1969年1月12日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王凯，江苏佑本律师事务所律师。 被告：徐四清，男，1965年2月27日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张良，江苏佑本律师事务所律师。 原告刘兵与被告汤家凤、徐四清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兵的委托诉讼代理人马豹，被告汤家凤的委托诉讼代理人王凯，被告徐四清的委托诉讼代理人张良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘兵向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的房屋买卖合同关系；2.被告汤家凤、徐四清返还原告购房定金20万元及利息（从2017年10月8日计算至履行完毕之日止，按照银行同期贷款利率计算）；3.被告支付原告购房款与房屋评估价差额48万元；4.被告支付原告鉴定费14254元、中介费16000元、保全费用5000元、保函费用3000元、律师费15万元；5.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2017年10月8日通过中介与被告签订房屋买卖合同，将被告位于徐州市新城区的房屋以总价款120万元，首付加贷款的方式出卖给原告。截止到同年10月19日，原告先后共计支付了被告20万元作为购房定金。时至今日，被告仍未按照合同约定为原告办理过户手续，现原告提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告汤家凤辩称，1、针对原告提供的多份起诉状及其变更申请书，能够看出原告的签字不真实，笔迹不一致，不是原告本人真实意思表示，我们希望庭后原告本人到庭核实。2、房产交易过程中，房产中介一直在参与全部过程，但原告在本诉中遗漏了该中介机构作为本案的诉讼主体，造成本合同不能实际履行的原因，不仅是被告汤家凤，原告单方没有对出售主体进行有效审核，主观上存在过错，作为专业的房产中介机构，也没有尽到审查义务，造成合同主体不适格，最终造成合同无法履行，因此在赔偿责任上，应由原告、被告汤家凤和中介机构共同承担。3、原告要求赔付20万元的利息没有事实和法律依据，原告最初起诉的是履行合同，后来发现诉请不当，又进行变更解除，因此该期间的利息，应由原告自行承担。4、对于房屋评估差价48万元，不具有真实性，评估费用也明显过高。该中介机构不具备中介人资格，在整个交易过程中没有起到审查义务，造成合同无法履行，因此不应当支付中介费，原告应向中介机构进行索赔，对此交易过程，被告也不知情。5、本案中保全金额是120万元，诉状中仅为80余万元，二者明显不符，对其过高保全造成的损失，被告汤家凤保留诉权，该保全费用是错误保全造成的，应由原告承担，保单费用也不是诉讼产生的必要费用，且保单收取依据也是按照120万元收取，由原告自行承担过高的费用支出。6、本案涉及到15万元的律师费明显过高，超出合理收费标准。综上原告主张的各项赔偿费用过高，且不真实，根据过错责任分配原则，应由三方共同承担。 被告徐四清辩称，1、被告徐四清在整个交易过程中既没有参与洽谈，也没有收取款项，对此交易完全不知情，不应承担赔偿责任。2、其他答辩意见同被告汤家凤。综上，请求法院依法驳回原告对被告二的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月8日，原告刘兵（购买方、乙方）与被告汤家凤（出售方、甲方）以及云龙区齐泰房产中介所（居间方、丙方）签订《房地产买卖合同》一份，合同约定汤家凤将其所有的坐落于徐州市新城区（建筑面积139.59㎡）出售给刘兵，议定售价壹佰贰拾万元，售价含维修基金、燃气暖气初装费；买卖双方同意房款支付采取首付加贷款的方式（付部分房款，剩余部分乙方申请贷款支付；首付加贷款总额等于总房款）；此房地产甲乙所产生按规定双方所纳的税、费全部由购买方承担，卖方净得议定售价；甲方收到房屋全款之日，双方交接房屋；甲方于上述房产的不动产权证办理完成一周之内将产证送到居间方，甲乙双方配合居间方一个月内办理上述房产的过户程序；甲方承诺本人房产、新证、有贷款自行筹集资金还款没问题，无民间抵押，无析产，夫妻双方包含未成年子女江苏省内唯一住房，甲方夫妻双方户口为徐州市区户口；在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金贰拾万元整，买卖双方同意由甲方保管，买卖双方同意该定金抵购房款或服务费，甲方将购房合同押给居间方保管；签订本合同时乙方支付给甲方购房定金壹万元整，余下壹拾玖万元整于2017年10月18日18点之前交付给居间方，由居间方转交给甲方，该定金为总房款一部分，甲方可自由使用此定金；居间服务费计人民币18000元，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金肆拾万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第九条的服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间服务费，且丙方有权从定金中优先收取，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。双方还约定了其他事项。 签订协议后的当日，原告刘兵向被告汤家凤支付定金1万元，于2017年10月19日支付定金19万元，汤家凤向刘兵出具《收条》一份，确认已收到刘兵支付的定金20万元。 签订上述合同时，被告汤家凤向原告及中介机构出具了涉案房屋的商品房销售合同，根据被告汤家凤的陈述，该商品房销售合同上买受人仅为其本人，但在银行的抵押借款合同中二被告系共同借款人。 被告徐四清与被告汤家凤系夫妻关系，徐四清对汤家凤出售房屋的行为不知情，事后得知明确表示不同意出售涉案房屋。被告汤家凤未继续履行合同。 原告刘兵于2017年10月8日向云龙区齐泰房产中介所支付中介费16000元。原告与北京广渠律师事务所签订《专项法律服务协议书》一份，委托该所就与汤家凤、徐四清之间房屋买卖合同纠纷案件提供法律服务，并向该所支付律师费15万元。 本案在审理过程中，原告申请对涉案房屋的价值进行评估，双方确定的评估基准日为2018年9月26日。2018年12月20日，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》一份，评估涉案房屋的总价为168.07万元。原告支付鉴定评估费14254元。 原告在提起本次诉讼时，申请对被告汤家凤的财产进行保全，原告向中国平安财产保险股份有限公司投保平安诉讼财产保全责任保险，支付保费3000元。 本院认为，一、根据我国合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告汤家凤在未取得共有人同意的情况下与原告签订房屋买卖合同，致使无法完成涉案房屋的产权变更手续，无法实现合同目的，故原告主张解除与被告汤家凤签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 二、被告汤家凤在与原告订立合同时，向原告以及中介机构出示了商品房销售合同，原告从合同买受人处仅能得知涉案房屋仅有一名买受人即被告汤家凤，使得原告有理由相信被告汤家凤对于房屋具有完全处分的权利，原告在此过程中并无过错。被告汤家凤对于房屋的权属情况是明知的，但未向原告披露，也未取得被告徐四清的同意即与原告签订买卖合同。现合同目的无法实现，是由被告汤家凤的违约行为造成，汤家凤应承担相应的违约责任。 根据我国合同法第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如果达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入房屋，由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价与订立合同时双方约定房屋价格之间存在差价，这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。本案中专业机构评估确定的市场价是计算损失最为客观的方法，故本院对于评估机构出具的涉案房屋目前市场价格168.07万元的意见予以确认，原告的差价损失应为168.07万元-120万元=48.07万元。原告主张48万元的差价损失，本院予以支持。 原告向被告汤家凤交付的购房定金20万元，被告汤家凤应予以退还。原告主张的定金利息没有相应法律依据，本院不予支持。 根据双方的合同约定，违约方还需支付中介服务费、律师费等相关费用。原告向中介机构支付的16000元中介费损失被告应予以赔偿。对于原告主张的律师费，原告并未提供律师费的收费标准以及计算方式，本院参照江苏省的律师收费标准，结合本案的难易程度以及律师的工作量，酌定律师费数额为35000元。 原告支出的保费3000元并不是诉讼所必需支付的费用，且双方的合同中并无约定，对于该项费用本院不予支持。 原告无证据证实被告徐四清对于原告与被告汤家凤订立合同是知情的，徐四清并非案涉合同的相对人，故被告徐四清对此不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原告刘兵与被告汤家凤于2017年10月8日订立的《房地产买卖合同》； 二、本判决生效之日起十日内，被告汤家凤返还原告购房定金20万元，赔偿原告房屋差价损失48万元、中介费损失16000元，给付原告支出的律师费35000元; 三、驳回原告刘兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12353元，保全费5000元，评估费14254元，合计31607元，由被告汤家凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王蓓蓓 人民陪审员  汪安全 人民陪审员  王延凤 二〇一九年五月二十九日 书 记 员  王宇璇