上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初6250号原告：张玉林，男，1951年7月11日生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：刘伟，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。原告张玉林与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称“绿茵公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张玉林委托诉讼代理人刘伟、被告绿茵公司委托诉讼代理人向磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《上海市商品房出售合同》；2．被告退还原告已支付的购房款人民币(以下币种同)2,000,000元及利息109,849.32元(按中国人民银行同期存款利率计算，暂计自2017年4月2日至2019年4月1日)；3．被告支付原告违约金200,000元；4．被告返还原告支付的办证费用64,702元；5．被告承担律师费5,000元。事实与理由：2017年3月12日，原、被告签订1份《上海市商品房出售合同》，约定原告以2,000,000元购买上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并办理了网签备案手续。同时，原、被告还签订了1份《南翔绿茵商业用房商铺经营管理协议》，约定由被告经营管理系争房屋，且被告向原告保证了系争房屋的保底年收益为6%，至今该收益未实现。原告按约完成付款义务后，由于被告公司内部原因导致系争房屋至今无法办理产证。根据出售合同第十九条及第二十条约定，被告应将原告已支付的房款全部退还原告，并承担违约责任。原、被告双方签订的出售合同及托管协议合法有效，被告未按合同约定履行义务，已构成实质违约，原告遂诉至法院。被告辩称，不同意原告全部诉请，原告未将购房款付至监管账户，导致被告未收到购房款，故被告不负有开具发票的义务。合同签订后，原告自认为已经付清了房款，时隔两年方提起诉讼，原告已经丧失了解除权。被告出具的承诺书针对的仅仅是一部分业主，不能视为向全体业主作出的承诺，故不同意支付律师费。办证费用和维修基金不同意支付，因该费用不属于合同约定应当由被告收取的款项，而被告实际上也未收到该笔款项。本院经审理认定事实如下：1．2017年3月12日，绿茵公司(甲方)与张玉林(乙方)签订1份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积50.12平方米，总房价款2,000,000元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX；付款方式为分期付款，乙方于2017年3月12日与甲方签约，并付首付房款计100,000元，乙方于2017年3月19日前应支付房款600,000元，乙方于2017年4月10日前应支付房款1,300,000元；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方付清房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙双方商定2017年9月12日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2018年3月12日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年3月12日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；合同另约定了其他内容。2．2017年3月12日，张玉林在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付100,000元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”。同日，张玉林收到金额为100,000元的1张《收据》，收款事由载明“首付款”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。3．2017年3月18日，张玉林在在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称“彰荣公司”)支付1,200,000元，对应的POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”；同时，张玉林亦在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付200,000元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”。同日，张玉林收到金额为1,400,000元的1张《收据》，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。4．2017年4月2日，张玉林在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡分别向彰荣公司、案外人上海商鼎房地产经纪事务所支付500,000元、64,702元，对应的POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业”。同日，张玉林分别收到金额为500,000元和金额为64,702元的2张《收据》，落款处均盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。其中，金额为64,702元的收据收款事由载明“代办产证费”。5．2017年11月6日，绿茵公司向张玉林开具了金额为2,000,000元的购房发票。本院另查明，2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。本院认为，张玉林与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于张玉林向绿茵公司已付购房款的金额，虽然上述合同对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。张玉林在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争合同，由售楼处销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上显示商户均为绿茵公司，故张玉林的付款行为不存在过错，其已尽到了审慎注意义务。张玉林有理由相信收款方为绿茵公司，其也无从知晓部分款项的收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的代销单位，负责绿茵商业广场的销售事宜，张玉林对于该事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，张玉林也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限。故本院认定张玉林已经向绿茵公司支付2,000,000元的全额购房款。现绿茵公司称未收到部分房款，绿茵公司可根据其与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。张玉林已向绿茵公司支付了全额购房款，绿茵公司却未按约向张玉林交房并办理过户，已构成违约，张玉林有权行使单方解约权。合同解除后，绿茵公司应将已付购房款2,000,000元予以返还，同时应当依照合同第二十条的约定承担违约赔偿责任。故本院对张玉林主张的返还2,000,000元购房款以及绿茵公司支付违约金200,000元的诉讼请求，予以支持。对于利息损失，因张玉林已主张解约违约金，该违约金已能涵盖绿茵公司给张玉林造成的利息损失，故该项诉请本院不予支持。关于办证费用和维修基金，张玉林支付该费用并非《上海市商品房出售合同》约定的内容，该部分费用也并非由绿茵公司实际收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，该费用应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，故张玉林要求绿茵公司退还办证费用及维修基金的诉请缺乏依据，本院不予支持，张玉林就此可另行主张。关于律师费5,000元，合同中虽未约定，但绿茵公司通过《承诺书》承诺支付，且承诺对象明确为绿茵商业用房所有业主，张玉林按约支付了全部房款，绿茵公司却存在多项违约情形，理应支付律师费，绿茵公司以未向张玉林出具《承诺书》故不支付律师费的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张玉林与被告上海绿茵置业有限公司于2017年3月12日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张玉林已付房款2,000,000元；三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告张玉林解约违约金200,000元；四、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张玉林律师费5,000元；五、原告张玉林的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25,836元，减半收取12,918元，保全费5,000元，合计诉讼费17,918元，由原告张玉林负担1,315元，由被告上海绿茵置业有限公司负担16,603元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇一九年十月十八日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。