江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初2069号 原告：黄玉宝，男，1972年12月24日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：钱红华，江苏名典律师事务所律师。 被告：宿迁浙岭置业有限公司，住所地：沭阳县胡集镇胡集府苑小区1#9室。 第三人：王锋，男，1972年9月22日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：房玉琛，江苏序阳律师事务所律师。 原告黄玉宝诉被告宿迁浙岭置业有限公司、第三人王锋合伙协议一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年12月17日、2020年3月2日、4月8日、6月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱红华、被告及第三人委托诉讼代理人房玉琛均到庭参加诉讼，原告黄玉宝到庭参加第一次庭审、第三人王某到庭参加第四次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令终止原告黄玉宝与被告宿迁浙岭置业有限公司之间的合作开发房地产关系；2、判决被告宿迁浙岭置业有限公司向原告黄玉宝给付分配款暂计1300万元；3、诉讼费用由被告宿迁浙岭置业有限公司负担。 事实和理由：原告黄玉宝与第三人王锋系朋友关系。自2013年起，原告与第三人即合伙共同开发胡集府苑小区项目，并口头约定原告与第三人的合伙股份比例为6:4。为便于办理相关手续，第三人提出由其收购宿迁浙岭置业有限公司股权，并以宿迁浙岭置业有限公司名义与原告合作开发。在原告同意后，第三人收购了宿迁浙岭置业有限公司并担任法定代表人。合伙前期，第三人定期与原告核对、确认账目。截止到2017年2月，胡集府苑小区现存未销售资产有轿车库71间、自行车库100间，价值约500万元；住宅50套，价值约1500万元；商铺44间，价值约1000万元；已售房屋应收款235,1168万元（其中车库22.6268万元、住宅212.49万元，合计3235余万元，应付工程款200余万元，净资产约3000万元。此后第三人拒绝向原告报账，经原告再三要求下，才于2018年底安排会计向原告提供一份小区工程支出明细，记载支出800余万元，其中掺杂虚假借还款的支出有400多万元，对此未能作出合理解释。因原告法律水平不高，加之合伙时与第三人系至交，故没有签订合伙协议。合伙过程中，双方的出资均是根据情况，随时需要随时出钱，待有销售收入时再适量取回，以此方式滚动出资。第三人控股被告后，小区项目就以被告名义开发，合伙关系实质上转为原告与被告的合作开发关系。现双方已丧失合作的基础且就财产分割等事项无法达成一致，原告为了维护合法权益特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告宿迁浙岭置业有限公司辩称：原、被告双方形成合作开发房地产合同关系，被告系具备经营资质的企业，其于2013年9月，通过招拍挂程序以1150万元取得涉案工程的国有建设用地的使用权，并以被告名义进行开发建设沭阳县胡集镇胡集府苑小区，后原告与被告协商达成合作开发协议。原被告双方应当按照实际出资比例进行分配，而非原告所诉合伙股份6:4进行分配，在开发过程中，被告出资占绝大部分，双方于2015年4月17日原告和第三人结算，双方确认原告投资779900元，第三人投资4914621元，其后原告对该开发项目未作投资。此外，原告没有按照双方约定由被告统一收款和做账，而是原告另行安他人负责，所收房款也未交到被告财务处，也未进行结算，双方开发的绝大多数房屋被原告申请查封，无法正常销售，导致利润无法确定，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人述称：第三人的行为系代表行为，其作出的行为均为被告宿迁浙岭置业有限公司的行为，相关法律后果应由被告承担。 本院经审理认定事实如下： 2012年11月22日，原告与第三人合伙以宿迁四季青建设工程有限公司的名义与沭阳县胡集镇人民政府签订协议，承包位于胡集镇的“文化活动中心建设项目”工程。之后，原告又与第三人合伙开发胡集镇胡集府苑小区项目，双方就合伙建设、开发事宜均未签订书面协议。 2014年初，第三人以被告宿迁浙岭置业有限公司名义与原告就胡集府苑小区转化形成合作开发房地产关系，2014年3月21日，被告住所地于沭阳县。2015年4月17日，经原告与第三人王锋确认：“结止2015年4月17日，胡集黄玉宝共投资（7887000-7107100）元＝779900元；结止2015年4月17日，王锋投入胡集工地5978086-1063465＝4914621元”。原、被告双方各自掌控有部分账目。 另查明，2013年9月26日，第三人王锋以1150万元竞得沭阳县国土资源局出让的2013H6号地的国有建设用地使用权。2015年5月25日，被告法定代表人自林梅福变更为第三人王锋。2016年5月10日，上述国有用地使用权人由王锋变更为宿迁浙岭置业有限公司。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、对账单、企业登记信息、录音等证据证实，本院予以认定。 本院认为：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。而原告与第三人合伙承建关系，继而转为均认可的合作开发房地产合同关系，经查被告已具备房地产开发经营资质，应当认定原告与第三人之间的合伙及后续转化而来的合作开发房地产合同关系有效。本案中，双方一致认可自2017年2月起双方已解除合伙关系，且双方对于终止合作关系，均无异议，本院予以确认。 基于此，双方应当按照合同约定共同投资、共享利润、共担风险这一基本原则，对投入资产进行统一管理、使用，对经营所得财产统一进行分配。合伙人退伙时分割的合伙财产，应当包括合伙时投入的财产和合伙期间积累的财产，以及合伙期间的债权和债务。因此，合伙终止后，在全体合伙人未对合伙财产及合伙债权债务清算前，原告不能主张由被告退还其原投入合伙事务的资金，即只有在合伙各方对合伙财产清算后，原告方可依据合同约定或法律规定请求分割合伙财产。本案中，双方一致认可自2017年2月起双方已解除合伙关系，但在此之后被告对涉案工程被告仍然继续进行投入且实际数额较大，实际上对合伙财产价值进行了添附，且原告与第三人先期合伙建设沭阳县胡集镇文化活动中心，随后双方合伙开发府苑小区工程，在这之后双方合伙关系变更为原告与被告之间的合作开发房地产合同关系，自原告与第三人合伙建设起，直至原、被告合作开发止，三方在两个项目中的支出是混合，双方对关系转化前后的合伙账目、合作账目未进行清算，且双方各自掌控部分账目，双方各自尚有投资款未能取回，同时，原告对其主张要求进行分割财产仅提供了制作的明细单，而被告及第三人对此并不予认可，原告也未能提供其他证据证明，鉴于此，原告要求分配，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第54条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、终止原、被告之间合作开发胡集镇胡集府苑小区项目关系； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费99800元（原告已预交49900元），保全费5000元，合计54900元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费99800元。 审 判 长  汤 正 审 判 员  陈东良 人民陪审员  马秀华 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  张 凯 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》 54.合伙人退伙时分割的合伙财产，应当包括合伙时投入的财产和合伙期间积累的财产，以及合伙期间的债权和债务。入伙的原物退伙时原则上应予退还；一次清退有困难的，可以分批分期清退；退还原物确有困难的，可以折价处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。