河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初3561号原告：商丘绿城置业有限公司，住所地商丘市梁园区归德路西团结路南白云国际商业广场A－1001区。统一社会信用代码：91411400671654320J。法定代表人：郑彬，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈赞友，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青杰，河南宇言律师事务所律师。被告：商丘市梁园区动岚健身服务部，住所地商丘市梁园区归德路与团结路交叉口白云国际负一楼，统一社会信用代码：92411402MA40PD364W。经营者：窦磊委托诉讼代理人：林鹭，河南福聚律师事务所商丘分所律师。委托诉讼代理人：李博，该公司员工。被告：窦磊，男，汉族，1974年1月13日出生，住商丘市。原告商丘绿城置业有限公司（以下简称绿城公司）与被告商丘市梁园区动岚健身服务部（以下简称动岚健身部）、窦磊租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序进行了审理，因案件复杂，于2019年6月3日转为普通程序审理。原告委托诉讼代理人陈赞友、王青杰，被告动岚健身部委托诉讼代理人林鹭、李博到庭参加诉讼，被告窦磊经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告分别于2017年7月1日、2017年3月10日签订的共计四份管理协议书；2、请求判令被告支付原告管理费暂计1223045元及利息（管理费暂计算至2019年5月31日，最终计算至被告返还租赁物并恢复原状之日止）；3、请求判令被告向原告支付违约金451710元；4、请求判令被告返还租赁物，恢复原状；5、请求判令被告赔偿原告因被告侵权而由原告代为支付的赔偿款、诉讼费、执行费等11880元；6、请求判令被告承担本案诉讼费及为实现债权而发生的其他费用。事实与理由：1、原告有权解除管理协议书，并有权要求被告支付拖欠的管理费及违约金。2017年3月10日，原被告双方签订两份管理协议书，约定由被告经营原告所有的白云国际商业广场负一区2067平方米的商铺，合同期限为2017年7月1日至2022年6月30日共五年，并约定了管理费及其他费用的缴纳，但被告未按约定足额向原告支付管理费。经原告多次催要，被告拒不支付。2017年7月1日，原被告双方签订两份管理协议书，约定由被告经营甲方所有的白云国际商业广场负二区531平方米的商铺，合同期限为2017年9月1日至2022年8月31日共五年，并约定了管理费及其他费用的缴纳，但被告未按约定足额向原告支付管理费，经原告多次催要，被告拒不支付。依据四份管理协议书第十四条第三款之规定，被告拖欠管理费的行为已经构成根本违约，原告有权解除上述协议，并由被告向原告支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和。2、因被告的侵权行为对他人造成损失而由原告代为支付的部分，应当由被告向原告赔偿。2017年8月24日，案外人李梓昂跟随父母一起到原告所有的白云国际商业广场，因被告经营的游泳池漏水导致地面湿滑，李梓昂不慎摔伤。李梓昂将原被告双方起诉至梁园区法院，后法院作出（2018）豫1402民初408号民事判决：由被告承担赔偿责任，原告承担补充赔偿责任。因被告未完全履行判决义务，梁园区法院于2018年11月28日作出（2018）豫1402执2316号执行裁定书，并将原告名下存款11880元直接划扣。依据双方签订的管理协议书的约定及《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条之规定，该项损失应当由被告向原告赔偿。综上，请求法院判如所请。被告动岚健身部辩称，1、原被告签订的管理协议不具备解除的条件，不应当解除；2、答辩人与原告于2017年签订的是两份协议，而非四份，且在签订协议后，答辩人依约支付了管理费。2018年8月份时，原告所出租的商场因消防不过关被执法部门查处，停业整顿，在此情况下，原告与商场所有商户另行协商的情况下，店面暂时关闭，经过近一个月的整顿后，商场所有租户与原告协商租金，租金免除一年或半年作为停业期间造成损失的补偿，因此截止到目前，答辩人并不拖欠原告的管理费；3、答辩人并没有违约，原告主张的违约金无事实及法律依据；4、原告的第五项诉请，是因侵权关系而引起的，属于追偿权纠纷，与前四项诉请不是同一法律关系，不应合并审理。被告窦磊未答辩。本案争议的焦点为：1、管理协议中双方实际约定的管理费为每平方多少元；2、被告是否欠付原告的租金；3、在本案中原告是否有权要求被告返还其垫付的赔偿款、诉讼费、执行费等11880元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告动岚健身部真实性无异议的原告所举第一组证据、第二组证据、第四组证据中的证据1、第五组证据、第六组证据，本院予以采信。原告所举其他证据，本院结合案件事实及有效证据，综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：2017年3月10日，原告（甲方）与被告窦磊（乙方）签订一份管理协议书，协议中约定，甲方将坐落在商丘市××与××路交叉口白云国际商业广场负一区2067平方米（含公共面积）的铺位供给乙方用做健身会所，期限为2017年7月1日至2022年6月30日；合同期内管理费为15元/平方米/月，费用每季度支付一次，每季度末月的20日前支付下季度费用，乙方付款日若为法定假日，则可顺延至假日后第一个工作日支付，超过3天未支付，则乙方需交纳当季度管理费的1%作为滞纳金，如逾期1个月，甲方有权解除合同；合同期第1、2年，管理费为15元/平方米/月，合同期第3、4年，管理费为15.75元/平方米/月，合同期第5年，管理费为16.5元/平方米/月；管理费包含空调费用，其他由乙方使用的水电费费用由乙方自行负责，甲方可代收费用；乙方应在本合同签订时向甲方支付6万元管理保证金，否则视为违约，该保证金在合约期满后三个月内且乙方无违约的情况下无息退还；若乙方在合同履行中出现违约行为，给甲方造成损失的，甲方有权从保证金中扣除相应金额，如乙方出现严重违约行为，致使本合同无法继续履行的，该保证金不再退还，管理保证金不足以弥补甲方损失的，乙方仍应向甲方承担全部赔偿责任；如乙方违反合同约定，拖欠甲方管理费，甲方有权从乙方管理保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金，若乙方欠缴管理费或其他费用达1个月，甲方还有权停止水、电供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电供应期间，不影响甲方向乙方收取管理费及其他费用；若甲方从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的管理费或其他费用尚存在未付之部分，乙方须在甲方通知后五日内补足，否则甲方有权以书面通知立即解除本合同；甲方有权对乙方经营过程中的卫生标准、产品及服务质量、顾客投诉等方面进行监督管理，如因以上几方面对顾客造成人身伤害，其责任乙方承担；如出现逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金，违约金不足以支付甲方损失的，乙方还应补足与违约金的差额部分。同日，双方还签署内容相同的管理协议书一份。2017年7月1日，原告（甲方）与被告窦磊（乙方）签订一份管理协议书，协议中约定，甲方将坐落在商丘市××与××路交叉口白云国际商业广场负二区531平方米（含公共面积）的铺位供给乙方用做游泳池，期限为2017年9月1日至2022年8月31日；合同期内管理费为12.5元/平方米/月，费用每季度支付一次，每季度末月的20日前支付下季度费用，乙方付款日若为法定假日，则可顺延至假日后第一个工作日支付，超过3天未支付，则乙方需交纳当季度管理费的1%作为滞纳金，如逾期1个月，甲方有权解除合同；合同期第1、2年，管理费为12.5元/平方米/月，合同期第3、4年，管理费为13.1元/平方米/月，合同期第5年，管理费为13.75元/平方米/月；乙方应在本合同签订时向甲方支付5万元管理保证金，否则视为违约，该保证金在合约期满后三个月内且乙方无违约的情况下无息退还；其余内容均与3月10日签订的管理协议一致。同日，双方还签署内容相同的管理协议书一份。2017年8月16日，被告动岚健身部向原告交纳管理费201960元，其中包括游泳馆部分9月份管理费15930元，健身房7至9月份管理费186030元。被告动岚健身为个体工商户，经营者为被告窦磊。另查明，2017年8月24日晚8时许，因被告动岚健身部经营的游泳池漏水，导致旁边过道地面湿滑，案外人李梓昂在经过时滑到，摔断4颗门牙。之后，李梓昂以绿城公司及动岚健身部为被告向本院提起赔偿诉讼，本院经审理后作出判决，由动岚健身部赔偿李梓昂医疗费、牙齿后期修复费、交通费、鉴定费等各项费用共计21104元，绿城公司承担补充赔偿责任。判决生效后，经法院强制执行，扣划了绿城公司11880元。本院认为，原告与被告窦磊签订的管理协议书合法有效，窦磊作为动岚健身部的经营者，协议的法律效力及于动岚健身部。本案中，原被告对实际管理费的约定争议较大，根据有效证据，2017年8月16日，被告动岚健身部向原告交纳管理费201960元，其中包括游泳馆部分9月份管理费15930元，健身房7至9月份管理费186030元。上述费用可推算出健身房每月管理费为62010元（186030元÷3个月），每平方管理费为30元（62010元÷2067平方米），这与原告主张一致。游泳馆每平方管理费为30元（15930元÷531平方米），不小于原告主张的25元/平方米，同时结合双方签订管理协议书中约定的管理费价格，本院可以确认原告与被告窦磊签订的关于游泳馆和健身房的管理费价格为25元/平方米、30元/平方米，本院据此计算，截至2019年5月31日，被告动岚健身部应支付管理费为1705005元（25元/平方米×531平方米×21个月+30元/平方米×2067平方米×23个月），原告自认被告动岚健身部已支付481960元，还应支付1223045元。被告动岚健身部拖欠原告管理费的行为，违反了双方的约定，根据协议第十四条第3款的规定，被告动岚健身部逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，原告即有权解除合同，同时，被告动岚健身部还应向原告支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金。故，原告要求解除与被告窦磊签订的四份管理协议并支付违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。违约金为451710元（25元/平方米×531平方米×6个月+30元/平方米×2067平方米×6个月）。合同解除后，被告动岚健身部应当将租赁场地交还原告，同时，2019年6月1日以后的管理费按本院确认的每平方管理费数（如到合同约定的管理费上浮期仍未交还场地，按上浮率增加相应管理费），继续计算至被告动岚健身部将租赁场地交还给原告止。对原告要求被告返还因被告侵权而由原告代为支付的赔偿款、诉讼费、执行费共计11880元的诉请，根据管理协议第九条第1款“甲方有权对乙方经营过程中的卫生标准、产品及服务质量、顾客投诉等方面进行监督管理，如因以上几方面对顾客造成人身伤害，其责任乙方承担”及第十二条第2款“在租赁期内，乙方应当由其导致的任何第三方财产损失或人身伤亡负责。若有关的第三者责任保险或公众责任险的赔偿金不足以赔偿受损方的损失，致使甲方或其雇员为乙方的行为向任何第三方作出赔偿，则乙方须向甲方或其雇员补偿因此受到的损失”的约定，被告动岚健身部因管理不善，导致经营的游泳池漏水，造成人员伤害的损害后果应当由其承担，原告代为支付的11880元，被告动岚健身部应予返还。原告的其他诉请，依据不足，本院不予支持。被告动岚健身部辩称的意见，无证据支持，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下：一、解除原告商丘绿城置业有限公司与被告窦磊于2017年3月10日、7月1日签订的四份管理协议书；二、被告商丘市梁园区动岚健身服务部于判决生效之日起五日内将租赁场地交还给原告商丘绿城置业有限公司；三、被告商丘市梁园区动岚健身服务部向原告商丘绿城置业有限公司支付截止2019年5月31日的管理费1223045元，5月31日之后费用按本院确认的每平方租金数（如到合同约定的管理费上浮期仍未交还场地，按上浮率增加相应价款），继续计算至被告商丘市梁园区动岚健身服务部将租赁场地交还给原告止；四、被告商丘市梁园区动岚健身服务部向原告商丘绿城置业有限公司支付违约金451710元；五、被告商丘市梁园区动岚健身服务部返还原告商丘绿城置业有限公司垫付的赔偿款11880元；上述款项，于判决生效之日起十日内履行完毕；六、驳回原告商丘绿城置业有限公司的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19980元，保全费5000元，由被告商丘市梁园区动岚健身服务部负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  王军号审 判 员  韩 明人民陪审员  黄传玲二〇一九年六月十九日书 记 员  刘炎裕