洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初9号原告：池志英，女，1984年12月24日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：刘高登，河南航星律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈治亮，河南航星律师事务所实习律师。被告：河南省智杰置业集团有限公司。住所地：洛阳市西工区人民东路3幢401-412。法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：白汉新，河南书剑律师事务所律师。第三人：河南技改建设集团有限公司。住所地：洛阳市洛龙区古城路与学府街交叉口南100米龙富小区商业楼5、6楼。法定代表人：谢雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：白克杰，该公司工作人员。委托诉讼代理人：卫霞，河南洛浦律师事务所律师。原告池志英与被告河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，因河南技改建设集团有限公司（以下简称技改建设公司）与本案处理结果有利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告池志英的委托诉讼代理人刘高登、陈治亮，被告智杰置业公司的委托诉讼代理人白汉新，第三人技改建设公司的委托诉讼代理人卫霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池志英向本院提出诉讼请求：1.解除原告池志英与被告智杰置业公司签订的涉及揽翠城小区3号楼1单元203号、3号楼1单元904号房屋的两份《协议书》；2.被告智杰置业公司返还原告池志英购房款1012481元及利息（按年利率6%，自2017年5月16日计算至实际支付时止）；3.被告智杰置业公司向原告池志英赔偿1012481元（已付购房款）；4.本案受理费、保全费等诉讼费用由被告智杰置业公司承担。事实和理由：2017年5月、7月，原、被告签订了两份《协议书》，分别约定：“第三人技改建设公司（赵现锋）将位于洛阳市老城区揽翠城3号楼1单元904室（建筑面积为129.07平方米）和3号楼1单元203室（建筑面积为90.33平方米）转让给原告池志英，被告智杰置业公司予以认可”。针对该两套房屋，被告智杰置业公司于2017年5月16日分别向原告池志英出具了相应收据并加盖被告智杰置业公司的财务专用章，其中4114514号《收据》载明：“今收到池志英（技改抵账客户）交来揽翠城3-1-904房款129.07平方米，人民币陆拾陆万肆仟柒佰壹拾元五角整”；4114510号《收据》载明：“今收到池志英（技改抵账客户）交来揽翠城3-1-203房款90.33平方米，人民币叁拾肆万柒仟柒佰柒拾元五角整”。该两份协议书由原告池志英于2017年5月16日分别签字按印，后被告智杰置业公司于2017年7月7日分别在两份《协议书》上盖章并签字确认。原告池志英认为，原、被告之间的《协议书》是双方的真实意思表示，真实合法有效，《协议书》和《收据》的内容具体明确，故《协议书》已经具备商品房买卖合同的属性。被告智杰置业公司又将涉案两套房屋出卖给案外人，根据相关司法解释的规定，原告池志英有权要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告智杰置业公司辩称，原告池志英不具备诉讼主体资格，其在诉状中明确说明是第三人技改建设公司将涉案房屋转让给原告池志英，这是事实，卖方不是被告智杰置业公司，是第三人技改建设公司。原告池志英自始至终未支付一分钱房款，不存在退回房款。原本是第三人技改建设公司欠原告池志英的货款，签订房屋转让协议也是第三人技改建设公司的抵账客户，解除买卖合同是因第三人技改建设公司已将所欠的款项全部收回，因此原、被告的抵账已消失，原告池志英应当继续向第三人技改建设公司主张债权，与被告智杰置业公司无关。第三人技改建设公司述称，被告智杰置业公司称涉案房屋的卖方是第三人技改建设公司，不是事实，因为买卖房屋的收据是被告智杰置业公司出具的，加盖的公章也是被告智杰置业公司的，明确记载收款人是被告智杰置业公司，当时房屋的产权人也是被告智杰置业公司。被告智杰置业公司称第三人技改建设公司将欠款全部收回，不是事实，第三人技改建设公司收回的欠款仅是折抵的39套房屋的价值，包括原告池志英买卖的房屋在内，除了这39套房屋以外，剩余款项未收回。原告池志英诉状所述主要事实基本属实，被告智杰置业公司给原告池志英造成的损失应当赔偿。根据洛龙区人民法院的生效判决，被告智杰置业公司应偿还第三人技改建设公司履约保证金1500万元，并按月利率2%支付利息。为偿还此笔款项，2016年7月10日和2017年5月2日，第三人技改建设公司与被告智杰置业公司先后两次达成还款协议，约定被告智杰置业公司以自己开发的老城区揽翠城小区59套房（实际折抵面积6571平方米）折抵给第三人技改建设公司，以履行判决书确定的全部义务，同时约定被告智杰置业公司折抵给第三人技改建设公司的房屋，第三人技改建设公司有权处置给任何第三方，包括抵债、买卖、设定他项权利等，如第三人技改建设公司以房抵债，被告智杰置业公司凭第三人技改建设公司的书面债权转让通知书给受让方办理房产登记有关手续。2017年5月16日，第三人技改建设公司按照与被告智杰置业公司的约定，以委托书形式书面通知被告智杰置业公司，将涉案房屋交付原告池志英，并将该房产依法登记在原告池志英名下。被告智杰置业公司收到通知后，于当日给原告池志英开具了购房收款收据并加盖财务专用章。自收据交付原告池志英之日起，原、被告之间已形成新的房屋买卖关系，按照原告池志英的承诺，第三人技改建设公司和原告池志英之间的权利义务已消灭。第三人技改建设公司申请洛龙法院执行一案与本案无关，该执行标的是总欠款本息减去已折抵39套房15556975元外，剩余款项继续执行，但直到现在，由于被告智杰置业公司的原因，申请的款项全部没有执行，被告智杰置业公司应当将包括原告池志英在内的39套房登记在购房收据所载明的人名下，否则给原告池志英及其他20多人造成损失，由被告智杰置业公司承担，与第三人技改建设公司无关。第三人技改建设公司对本案不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人诉辨意见和举证、质证情况，本院对本案事实认定如下：2016年7月10日，智杰置业公司（甲方）与技改建设公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“甲乙双方经充分协商，就智杰丽都名邸项目1#和6#楼建设工程施工补充合同约定的退还履约保证金一事，达成如下协议，共同遵守：一、甲方确认，2013年10月9日，乙方向甲方按施工协议约定，交纳履约保证金1500万元；二、甲方确认，从2014年10月16日（交保证金已一年零七天系应退保证金时间）起，到2016年7月16日止，甲方欠乙方履约保证金利息787.5万元（月息2.5%），本息共计欠22875000元；三、甲方同意将自己拥有的揽翠城房产，按3500元/平方米（详附具体房产面积及楼号位置）抵给乙方偿还上述欠款及利息；四、抵给乙方的全部房产，赵现锋在乙方办理相关手续，乙方委托赵现锋全权处置；赵现锋出售该房产时，甲方负责将出售的房产登记在赵现锋指定的买受人名下；需向国家缴纳的费用，由甲方和买受人各自承担，超出3500元/平方米的费用由乙方赵现锋缴纳，甲方应予协助办理手续；五、甲方保证抵给乙方还保证金及利息的房产，无纠纷，无瑕疵，无设定他项权；六、本协议签订之日起三日内，甲乙双方到房管部门对抵账的房产进行核对，确认无误后报人民法院予以确认，所欠利息计算到报人民法院确认之日止，乙方同时终结诉讼；七、从人民法院对本协议确认之日起，抵债的房产所有权归乙方所有，甲方不得再作处置，否则，对乙方造成损失，由甲方双倍赔偿”。2016年7月12日，智杰置业公司出具了一份《揽翠城3#楼59套房源汇总》。技改建设公司与智杰置业公司建设工程施工合同纠纷一案，洛阳市洛龙区人民法院于2016年12月1日作出（2016）豫0311民初1472号民事判决：一、智杰置业公司于判决生效后十日内退还技改建设公司履约保证金1500万元；二、智杰置业公司于判决生效后十日内以1500万元为本金，按月利率2%支付技改建设公司自2014年10月16日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息；三、驳回技改建设公司的其他诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉。2017年5月2日，智杰置业公司（甲方）与技改建设公司（乙方）又签订一份《还款协议书》，约定：“根据洛龙区人民法院（2016）豫0311民初1472号民事判决书确定甲方应履行的还款义务，双方经协商达成如下还款协议，共同遵守：一、双方同意2016年7月10日补充协议第三条、第四条以房抵债的内容继续履行（具体房源以洛龙区法院已查封甲方62套房子为基础，实际折抵6571平方米）；二、如甲方能按协议将折抵的房屋实际交付乙方，乙方同意利息一次性确定为800万，总计本息欠款按2300万计算还款，诉讼费、保全费乙方自愿自己承担；三、如甲方不能在2018年12月1日前将折抵的房屋全部实际交付乙方，乙方则扣除已折抵部分数额外，申请人民法院按原判决确定的义务执行；四、甲方折抵给乙方的房屋，乙方有权处置给任何第三方（包括抵债、买卖、设定他项权利等），不管乙方处置价款多少，均不影响双方2016年7月10日第三条签订的以房抵款价；如乙方以房抵债，甲方凭乙方书面债权转让通知书，给受让方办理房产登记有关手续；如乙方卖给第三方，甲方凭乙方书面通知给买受人办理房产登记手续；乙方采取上列两种处置方式后，甲方自收到乙方书面债权转让通知及书面买卖通知之日起，双方按实际面积，以2016年7月10日协商的以房抵款价计算额为准，消灭双方债权债务；五、甲方如不能给受让人、买受人办理房产登记手续，造成损失，由甲方承担，与乙方无关；六、本协议自签订之日起生效，一式肆份，双方各执贰份”。2017年5月16日，技改建设公司向智杰置业公司发出通知，委托智杰置业公司将揽翠城3号楼1单元203号、3号楼1单元904号房屋办理到池志英名下。同日，智杰置业公司向池志英开具两份收据，分别载明：“今收到池志英（技改抵账客户），交来揽翠城3-1-203房款，面积90.33平方米，人民币347770.50元”，“今收到池志英（技改抵账客户），交来揽翠城3-1-904房款，面积129.07平方米，人民币664710.50元”。2017年7月7日，智杰置业公司（甲方）与池志英（乙方）签订两份《协议书》，分别约定：“一、本协议所涉房产位于河南省××城区××小区××楼××单元××室，该房屋建筑面积为90.33平方米（最终面积以房管局实测为准）；二、技改建设公司（赵现锋）将以上房产转让给乙方，甲方予以认可，待具备办理各项房产登记手续时，甲方将房产办理到乙方名下；三、本协议自签订之日起生效，协议书一式叁份，甲方贰份，乙方壹份”；“一、本协议所涉房产位于河南省××城区××小区××楼××单元××室，该房屋建筑面积为129.07平方米（最终面积以房管局实测为准）；二、技改建设公司（赵现锋）将以上房产转让给乙方，甲方予以认可，待具备办理各项房产登记手续时，甲方将房产办理到乙方名下；三、本协议自签订之日起生效，协议书一式叁份，甲方贰份，乙方壹份”。智杰置业公司按照技改建设公司的要求，与技改建设公司的债权人就包含本案涉案房屋在内的39套房屋办理了抵账手续，对59套房源汇总表上载明的其余20套房屋未再办理抵账手续。为此，技改建设公司向洛阳市洛龙区人民法院申请强制执行，要求智杰置业公司履行（2016）豫0311民初1472号民事判决确定的全部义务。在案件执行过程中，智杰置业公司与技改建设公司就已办理抵账手续的39套房屋应抵扣多少钱未达成一致意见。技改建设公司请求减去已折抵的39套房屋价款15556975元，但洛阳市洛龙区人民法院对技改建设公司的该申请未予准许，于2018年6月11日作出（2018）豫0311执473号执行裁定，冻结、划拨智杰置业公司银行存款15000000元及利息、执行费82519元、案件受理费114050元及保全费5000元，或査封、扣押其相应价值财产，或扣留、提取其等额价值财产，并分别于2018年6月20日、6月21日、7月24日分五次扣划智杰置业公司29740319元。2018年10月25日，智杰置业公司向池志英发出书面通知，载明：“池志英：技改建设公司诉我公司建设工程施工合同纠纷一案，判决书（2016豫0311民初1472号）作出后，双方达成和解：以房屋抵偿判决款项。我公司依据技改建设公司的指示，与贵方签订《协议书》和出具收款票据。后技改建设公司毁约，向洛龙区人民法院申请强制执行，已经从我公司账户足额划扣全部判决款项，我公司对技改建设公司的判决债务已经全部履行完毕。有鉴于此，抵房事宜已失效，您与技改建设公司的债务纠纷可自行解决。现郑重通知您：自收到本通知之日起，解除贵方与我公司签订的2017年7月7日两份《协议书》及收款票据作废。特此通知。”另查明，涉案两套房屋均已由智杰置业公司办理预告登记，权利人系案外人。本院认为，被告智杰置业公司按照第三人技改建设公司的要求将房屋抵偿给原告池志英，同时向原告池志英开具购房收据，并就该两套房屋与原告池志英签订《协议书》，明确载明了房屋的房号、面积和价款，房屋买卖合同的主要内容明确，故被告智杰置业公司与原告池志英之间成立房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，被告智杰置业公司应当按照约定履行合同义务。现因该两套房屋已由被告智杰置业公司为案外人办理预告登记，被告智杰置业公司已不能履行合同义务，故原告池志英要求解除双方签订的两份《协议书》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。涉案房屋买卖合同关系，实际是第三人技改建设公司对被告智杰置业公司的债权转让给原告池志英后，被告智杰置业公司用以房抵债的方式清偿对原告池志英的债务，现被告智杰置业公司不能履行交付房屋的义务，则应继续清偿债务并支付资金占用期间利息，故原告池志英要求被告智杰置业公司返还购房款并赔偿利息及一倍房款损失的诉讼请求，本院支持由被告智杰置业公司支付抵账房款共计1012481元（347770.5元+664710.5元），并按年利率6%支付自2017年5月16日（抵账之日）至实际付款之日的利息，原告池志英主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告池志英与被告河南省智杰置业集团有限公司签订的涉及洛阳市老城区揽翠城3号楼1单元203号、3号楼1单元904号房屋的两份《协议书》；二、被告河南省智杰置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告池志英1012481元，并按年利率6%支付自2017年5月16日至实际付款之日的利息；三、驳回原告池志英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23800元，由原告池志英负担8614元，被告河南省智杰置业集团有限公司负担15186元；保全费5000元，由被告河南省智杰置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 琼人民陪审员  刘彩琴人民陪审员  刘跃林二〇一九年八月二十八日书 记 员  李可可