上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34205号原告：上海泉辉石材销售有限公司。法定代表人：吴某某。委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。被告：上海澄江装卸储运有限公司。法定代表人：于某某。委托诉讼代理人：李敬敏，上海运帷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。被告：上海闵行区鲁汇砖瓦厂。法定代表人：郁某某。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。原告上海泉辉石材销售有限公司(以下简称泉辉公司)与被告上海澄江装卸储运有限公司(以下简称澄江公司)、被告上海闵行区鲁汇砖瓦厂(以下简称鲁汇砖瓦厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序分别于2019年1月4日、2019年2月26日公开开庭审理了本案。原告上海泉辉石材销售有限公司的法定代表人吴某某及其委托诉讼代理人姚丹文、顾蔚雯，被告澄江公司的委托诉讼代理人李敬敏、李岗，被告鲁汇砖瓦厂的委托诉讼代理人肖愈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泉辉石材销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告澄江公司支付原告停产停业损失补偿款人民币(以下币种相同)9,615,300元；2、判令被告鲁汇砖瓦厂对被告澄江公司的前述补偿义务承担连带责任；3、诉讼费由二被告共同承担。诉讼中，原告增加一项诉请为：要求判令被告澄江公司支付原告建筑物、附属物、装饰装修及设备、物资搬迁费补偿款差额5,989,131元；诉讼中，原告变更该项诉请金额为5,989,431元；同时要求被告鲁汇砖瓦厂对于该项增加的诉请亦承担连带责任。案件审理过程中，鉴于被告澄江公司与被告鲁汇砖瓦厂均明确了，被告澄江公司已经从被告鲁汇砖瓦厂处取得了协议约定的补偿款59,058,271元，原告同意撤回对被告鲁汇砖瓦厂的起诉。事实与理由：2010年5月14日，A公司(以下简称A公司)与被告澄江公司签订了《房屋租赁合同》，被告澄江公司将位于上海市闵行区XX镇XX村境内的原鲁汇砖瓦厂区域约XX亩工业用地及相关的办公房转租给A公司，包括现有的供水、供电设施、道路等其他附属设施，租赁期限为16年(2010年11月1日起至2026年10月31日)，在租赁期内，如因政府原因需动迁应无条件服从，A公司投资的所有设施向政府或动迁部门的索赔权归A公司所有。2017年7月2日，A公司与原告泉辉公司出具说明，A公司与泉辉公司系关联公司，A公司在与被告澄江公司签署的《房屋租赁合同》中的权利义务全部由原告泉辉公司继受与承担。被告鲁汇砖瓦厂系诉争房屋权利人，且与原告泉辉公司签署过《房屋租赁合同》。2016年5月31日，XX镇整治违法建筑工作领导小组办公室发布告知书：经有关部门认定你(单位)搭建的建筑，属违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《上海市拆除违法建筑若干规定》的规定，区、镇执法部门将对你(单位)搭建的违法建筑等进行整治取缔，请你(单位)配合整治工作于2016年6月26日前自行拆除，否则一切后果自负。特此告知。之后，原告泉辉公司为配合政府拆违工作，原告与被告澄江公司于2016年6月27日签署了《补偿协议》，协议约定：澄江公司自愿向泉辉公司作出一次性补偿合计37,320,000元，该款包括因泉辉公司搬离澄江公司的租赁场地和建筑所引起的一切损失，如不限于对建筑物、装潢及附属物投资损失、对次承租人的损失补偿等，并对搬迁时间、补偿款支付方式等进行了约定。2017年1月18日，原告泉辉公司与被告澄江公司进一步就拆违签订了《终止协议》，协议约定：被告澄江公司自愿向原告泉辉公司作出一次性补偿合计36,520,000元，该款包括因原告泉辉公司搬离被告澄江公司的租赁场地和建筑所引起的一切损失，如不限于对建筑物、装潢及附属物投资损失、对次承租人的损失补偿等，且经双方努力拆除并清场工作于2016年9月15日全部完成，并对款项支付方式进行了明确。协议签订后，原告泉辉公司按约取得了前述款项。后原告泉辉公司得知被告澄江公司、被告鲁汇砖瓦厂支付的补偿款远远低于政府补偿金额，且未将停工停产损失支付给原告，造成了原告极大的经济损失。二被告不仅违背了诚实信用的原则，更违背了双方所签订的《房屋租赁合同》的约定，构成严重违约。为维护合法承租人的权益，特提起上述诉请。被告澄江公司辩称，一、原告泉辉公司与其之间的房屋租赁合同已终止，双方签订了补偿及终止协议，且是在原告泉辉公司对于拆违的评估报告知晓的情况下，对于原告泉辉公司应得的补偿费用包括建筑物、装潢等、停产停业损失等一切损失予以补偿。另外在2017沪0112民初34051号案件审理过程中，原告法定代表人及原告委托代理人均承认补偿协议约定的37,320,000元中包括了停产停业损失等，故被告澄江公司认为，双方已就拆违补偿款及事宜签订了相关协议，协议合法有效的情况下，原告要求被告澄江公司再额外补偿15,000,000余元的补偿款缺乏法律依据，无任何请求权基础。二、被告澄江公司作为出租方，因本次拆违存在停产停业损失等，被告鲁汇砖瓦厂向被告澄江公司支付的停产停业损失中包含了被告澄江公司作为承租人与次承租人终止合同产生的停产停业损失，现原告泉辉公司与被告澄江公司已签订了协议，对补偿方案达成了一致，对停产停业损失补偿进行了分割,故原告泉辉公司再行要求被告澄江公司支付停产停业损失，与合同约定不符。三、本案租赁合同是原告和被告澄江公司之间的租赁合同关系，在之前庭审中也已明确，对于原告与被告鲁汇砖瓦厂之间的租赁合同是原告为了办理工商登记而签订的，不反映真实的租赁关系，故原告与被告鲁汇砖瓦厂之间也无租赁合同关系，故原告要求被告鲁汇砖瓦厂承担连带责任缺乏法律依据。被告鲁汇砖瓦厂辩称，原告泉辉公司与其之间无租赁合同关系，事实上是原告和被告澄江公司有租赁合同关系，故不同意原告要求其承担连带责任的主张。本院经审理认定事实如下：2010年5月14日案外人A公司作为合同承租方(合同乙方)与被告澄江公司作为出租方(合同甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、租赁范围：甲方将拥有使用权的位于上海市闵行区XX镇XX村境内的原鲁汇砖瓦厂区域约XX亩工业用地及相关的办公房，现有的供水、供电设施、道路等其他附属设施出租给乙方经营使用。二、租赁用途：仅限于石材中转加工、经营及现有的新型墙体材料物流中转。三、租赁期限：租赁期限为16年，2010年11月1日至2026年10月31日；四、租金及支付方式：1、租赁费的计算：自租赁合同执行日起计算，第一、二、三年均为每年4,000,000元(此后每三年环比递增15%)，第四、五、六年每年为4,600,000元，第七、八、九年每年为5,290,000元，第十、十一、十二年每年为6,083,500元，第十三、十四、十五、十六年每年为6,996,025元；2、合同签订之日付保证金1,000,000元；3、合同执行日起每季度支付一次租赁费，按先付后用的支付原则，每季的支付期限为10月底之前，1月底之前，4月底之前，7月底之前；4、乙方逾期支付租金的，除补缴所签租费外，每逾期一日应按每日应付租金的1倍向甲方额外支付逾期付款滞纳金；五、租赁物的所有权及相关问题：1、在租赁期内，如因政府原因需动迁应无条件服从。乙方投资的所有设施向政府或动迁部门的索赔权归乙方所有，其余全部物产的索赔权归甲方所有。另甲乙双方之间互不赔偿。租赁期满，乙方在租赁范围内的钢结构建筑由乙方拆除清场，砖瓦结构建筑归甲方所有；2、甲方在租赁期内，不得对租赁物进行外借、转让、抵押或采取其他任何侵犯乙方权利的行为；3、乙方在投资建设过程中需扩容增建的水、电、通讯等设施所发生的费用由乙方承担；4、乙方在租赁期内对所有的租赁资产有占有使用收益权。从合同执行日起对以前甲方已出租的场所的收益，同样归乙方管理与收益，但必须遵守原甲方对外签订的合同条款。另该份租赁合同所附的《租赁资产明细》载明：澄江公司于2009年6月15日与鲁汇砖瓦厂签订了租赁协议。此后，澄江公司对原建筑物进行了更新调整和新建。经过近一年时间的调整和重建于2010年5月14日与A公司签订了转租协议，现将澄江公司重建后的资产清单立据，供双方确认，明细如下：新办公大楼：1,964平方米、老楼房(原砖瓦厂办公楼)994.4平方米、门卫(原砖瓦厂)：60.59平方米；老平房(原砖瓦厂)525.7平方米；配电房(原砖瓦厂)87.98平方米；南厕所(原砖瓦厂)28.5平方米；水泥砖厂办公区120平方米；水泥砖厂生产区400平方米；门卫伸缩门贰扇总长15米；厂区道路共计5,272.8米；厂区四周围墙、所有地下排水沟、水泥桶仓驳岸、用电变压器400KV(原砖瓦厂)、用水进口2寸水管(原砖瓦厂)，办公区域设施不立明细，供无偿提供A公司使用。2016年5月31日XX镇整治违法建筑工作领导小组办公室发出《告知书》载明：经有关部门认定你(单位)搭建的建筑，属违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《上海市拆除违反建筑若干规定》的规定，区、镇执法部门将对你(单位)搭建的违法建筑等进行整治取缔。请你(单位)配合整治工作于2016年6月26日前自行拆除，否则一切后果自负。2016年6月6日由被告鲁汇砖瓦厂作为出租方(协议甲方)、被告澄江公司作为承租方(协议乙方)签订《协议书》一份，鉴于甲乙双方于2009年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于鲁汇砖瓦厂的98亩土地及7,980平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限自2009年7月1日起至2028年6月30日。乙方在上述土地上搭建了51,476.50平方米的建筑物、构筑物及附属设施自用。因上述土地系农业用地，且乙方的搭建行为未履行行政报批手续，甲乙双方之间的合同违反了相关法律规定。现甲乙双方为配合违法用地整治，决定终止租赁关系并拆除地上违法建筑，经友好协商就相关事项达成一致如下：一、双方责任承担：(一)因乙方无力自行拆除在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施，故委托甲方拆除。乙方应于2016年6月26日前完成清腾撤离义务，包括但不限于清腾并搬离租赁土地上的农作物、林木等地上物，并清空建筑物、构筑物及附属设施内的人员及全部物品(包括但不限于机器设备、生活物品)，并按建筑物、构筑物及附属设施的现状向甲方交付(不得有所毁损，否则应作相应赔偿)；(二)甲方同意对乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修给予一次性补偿44,880,971元，同意向乙方补偿搬迁损失3,882,000元，停产停业损失10,295,300元。乙方确认，乙方基于上述条款所取得的补偿共计59,058,271元，该款已包括乙方的全部财产折价补偿(包括但不限于乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修等的折价补偿)，及其它可能存在的全部损失赔偿，乙方不得因此再向甲方或其他第三方主张任何权利。已扣除由乙方承租后拆建的甲方原有的6,045.7平方米有证建筑和1,934.3平方米违章建筑的建筑物评估价格，共计1,795,086元(附评估单);(三)乙方承诺于2016年6月26日前办妥水电煤销户手续，否则甲方有权代为提交销户申请并以乙方名义实施停水、停电、停煤气，如因此发生民事纠纷的，由乙方承担全部民事责任；二、验收：乙方完成清腾搬离后，应向甲方提出书面验收申请。甲方应派员至现场查验后出具验收单。经查验，若乙方确已完成清腾并搬离且租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施均保持完好未有毁损的，应签署验收结论为合格；若租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施有毁损的，应注明毁损情况，经乙方确认应承担的损失赔偿额后视为验收合格；除上述两种情形外，则应签署验收结论为不合格。验收合格的，于验收当日交付，验收日为交付日；三、结算与支付：(一)本协议签订之日起20个工作日内，甲方向乙方支付补偿款总额的30%；(二)在验收交付之日起20个工作日内，甲方向乙方支付补偿款总额的60%，乙方同意甲方可在该款中扣除乙方欠缴的土地使用费、乙方应承担的违约赔偿等应扣款项(若有)，若乙方仍有欠缴的水电等公用事业费的，也应先从该款中予以扣缴后由甲方代为支付；(三)自本协议项下的建筑物、构筑物及附属设施被全部拆除三个月内，甲方向乙方支付补偿款总额的10%，若乙方仍有应缴未缴款项的，甲方可从该款中予以扣缴。庭审中,被告澄江公司确认已经从被告鲁汇砖瓦厂处获得了上述协议书所约定的赔偿款59,058,271元。同日被告鲁汇砖瓦厂出具的一份《鲁汇砖瓦厂结算清单》中载明：1、建筑物总价为40,710,622元；2、装饰装修为2,209,857元；3、附属物为3,755,578元；4、设备搬迁为3,882,000元；5、停产停业为10,295,200元；小计60,853,257元，注：内含集体部分1,795,086元需减去，故实际合计59,058,171元。庭审中被告鲁汇砖瓦厂解释称，停产停业损失10,295,300元的计算依据是协议中所载的51,476.5平方米乘以200元/平方米的补偿标准，计算得出为10,295,300元，结算清单中所载的10,295,200元系笔误。2016年6月27日由原告泉辉公司作为乙方，被告澄江公司作为甲方签订补偿协议一份，协议载明：甲、乙双方于2010年5月14日签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将拥有使用权的位于上海市闵行区XX镇汇西村境内的原鲁汇砖瓦厂区域内约85亩工业用地及相关的办公房、现有的供电、供水设施、道路等其他附属设施出租给乙方经营使用。租赁期限为十六年，即2010年11月1日起至2026年10月31日止。现甲、乙双方为配合政府违法用地整治，决定终止租赁合同关系，并拆除地上违法建筑，经友好协商就相关事宜达成一致如下：1、甲方自愿向乙方作出一次性补偿合计37,320,000元，该款包括因乙方搬离甲方的租赁场地和建筑所引起的一切损失，如不限于对建筑物、装潢及附属物投资损失、对次承租人的损失补偿等。2、在本协议签订之日起的40天(8月7日之前)内签约率及迁出率达到60%，2016年8月15日之前签约率及迁出率达到90%以上，8月31日之前签约率及迁出率达到100%。否则，乙方无条件配合甲方将全部建筑拆除。3、甲方对乙方的签约及迁出的最高奖励金为1,000,000元。(1)乙方与下属企业的签约和迁出时间最迟为2016年8月31日止，超过期限的以每户每天10,000元扣除，直至扣完成为止；(2)如乙方配合甲方在8月31日之后的7天之内拆除全部建筑的视为此项约定的全部事项；4、上述补偿款支付方式：在本协议订立之日起7天(工作日)之内甲方向乙方以现金方式按乙方与下家签订的协议额度分4批支付11,000,000元，该款由上海源法律师事务所代管并按乙方与下家的合同约定数额代为支付。甲方并在乙方搬离(清偿)后支付余款22,600,000元及前述奖励费(具体数据按结算为准)，(付款时间以政府付款时间基点为准)，剩余3,720,000元同样以政府付款时间基点为准；3、双方就收回上述土地和房屋事宜，再无其他任何争议。2016年8月25日、26日、29日由原告泉辉公司、被告澄江公司与案外人王某某、徐某某(阮某某)、C公司、D公司、E公司、唐某某、黄某某，F公司、曾某某、陈某某、李某、余某某等作为原告泉辉公司的次承租人签署了迁出协议，迁出协议中约定了补偿的金额，该补偿金额已经包括但不限于本次双方终止租赁关系并搬离厂房、门面房、场地及政府强拆而造成的一切可能的损失，具体付款的主体由被告澄江公司代原告泉辉公司向次承租人一次支付完毕。2017年1月18日由原告泉辉公司作为乙方、被告澄江公司作为甲方签订《终止协议》一份，协议载明：甲乙双方于2010年5月14日签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将拥有使用权的位于上海市闵行区XX镇汇西村境内的原鲁汇砖瓦厂区域内的85亩工业用地及相关的办公房，现有的供水、供电设施，道路等其他附属设施出租给乙方经营使用，租赁期限为十六年，即2010年11月1日起至2026年10月31日止。现甲乙双方为配合政府违法用地整治，决定终止租赁合同关系，并拆除地上违法建筑。经双方友好协商就相关事项达成一致如下：1、甲方自愿向乙方作出一次性补偿36,520,000元，该款包括因乙方搬离甲方的租赁场地及建筑所引起的一切损失，如不限于对建筑物、装潢及附属物投资损失，对次承租人的损失补偿等；2、经甲乙双方努力拆除并清场工作于2016年9月15日已全部完成；3、甲方为推进拆除工作帮乙方代付乙方所属租赁企业的补偿款至2016年9月30日止代为支付总金额为：17,628,503元，其中①代付租赁户补偿款12,387,981元；②代付租赁户对账单支付：2,240,522元；③支付上海源法律师事务所3,000,000元；4、乙方欠甲方租赁费1,575,685元；5、乙方欠甲方水电费984,922.99元；6、甲方应退乙方保证金1,000,000元；7、甲方应支付乙方金额为17,330,889.01元；8、此款于2017年1月20日之前，甲方全部付给乙方；9、甲乙双方就终止房屋租赁合同事宜，再无其他任何争议。2017年7月2日案外人A公司与原告泉辉公司所签署的说明中载明：A公司2004年9月10日设立，法定代表人黄某某，A公司于2010年5月14日于澄江公司签订了位于上海市闵行区XX镇XX村境内的原鲁汇砖瓦厂区域约XX亩工业用地及相关房屋的《房屋租赁合同》。根据当地政府要求和业务发展需要，在澄江公司同意和支持下，2011年6月11日，泉辉公司在租赁地即上海市闵行区XX路XXX弄XXX号注册成立，法定代表人吴某某(注：吴某某与黄某某系夫妻关系)，A公司在前述《房屋租赁合同》中的权利义务全部由泉辉公司继受与承担。之后在租赁地上的一切生产经营活动都由泉辉公司开展，租金由泉辉公司支付，2016年6月27日和2017年1月18日与澄江公司的补偿协议和终止协议由泉辉公司签订，相应补偿事宜由泉辉公司处理。另查明，经案外人XX镇XX社区综合治理中心的委托，上海德大房地产估价有限公司对闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号(鲁汇砖瓦厂)非居住房屋建安重置价值等进行评估，该公司于2016年11月20日出具的编号为沪德房地估(2016)第244号房地产估价报告中载明：一、价值时点：根据委托方约定的价值时点，有证房屋为现场查勘日，即2016年3月10日；无证房屋为各房屋的建造日期，本报告涉及无证房屋的价值时点分别为2010年、2011年和2012年。总计建筑面积为48,076.50平方米，其中认定有证建筑面积6,045.70平方米。各幢无证房屋的建造年份详见下表：1号房、3号房的建造年份均为2011年；5号房、6号房、7号房、8号房建造年份均为2012年；9号房的建造年份为2010年；12号房、12-1号、12-2号、12-3号、15号房、15-1号、15-2号、15-3号、15-4号、15-5号、15-6号、15-7号、15-8号、15-9号、15-10号、15-11号、15-12号、15-13号、15-14号、15-15号、15-16号、16号房、16-1号、16-2号、16-3号、16-4号、16-5号、16-6号、16-7号、16-8号、16-9号、16-10号、16-11号、17号房、17-1号、17-2号、17-3号、17-4号、17-5号、17-6号、17-7号、17-8号、17-9号、17-10号、17-11号、17-12号、17-13号、18号房、19号房、20号房、20-1号房、21号房的建造年份均为2012年。六、估价结果：估价对象评估总价值为：49,351,283元，其中有证部分评估价值为10,862,782元，无证部分评估价值为38,488,501元。特别提示载明：估价范围已取得《集体土地建设用地使用证》，其记载用地面积为62,892平方米，建筑占地6,045.70平方米；建筑物无合法的权属资料。但经闵行区XX镇人民政府规划建设和环境保护办公室认定，建筑面积6,045.70平方米的房屋，参照有证建筑执行；按照XX镇拆违中的操作口径，故本次对认定的2号房、4号房、10号房、11号房、13号房、14号房和12号房的部分计建筑面积为6,045.70平方米的房屋按有证房屋进行评估，其余42,030.80平方米房屋按无证房屋进行评估。其中：一、有证部分：1、建筑物评估总价7,488,271元；2、装饰装修评估总价773,738元；3、附属物评估总价2,600,773元，小计10,862,782元；其中有证房屋指：(1)2号房、用途为仓库、结构为砖混、建造年份2011年，建筑面积611平方米，建安重置单价1,157元/平米，建筑物评估总价706,927元；2号房的装饰装修情况为外墙面面砖、装饰装修的评估总价23,805元；(2)4号房、用途为店铺、结构为砖混、建造年份2010年，建筑面积482平方米，建安重置单价1,157元/平米，建筑物评估总价557,674元；4号房的装饰装修情况为：地面：地砖；其他：外墙面面砖、汰石子，装饰装修评估总价为63,615元；(3)10号房、用途为办公、结构为钢混、建造年份2011年、建筑面积2,006平方米，建安重置单价1,566元/平方米，建筑物评估总价3,141,396元；10号房的装饰装修情况为：地面：地砖、地毯、大理石地坪；墙面：面砖；顶部：石膏板吊顶；其他：装饰门及门窗套、板墙隔断、罗马柱、卫生洁具等；装饰装修的评估总价为518,315元；(4)11号房，用途为配电、结构为砖混、建造年份为2010年、建筑面积118平方米，建安重置单价为1,020元/平方米，建筑物评估总价为120,360元；(5)13号房、用途为店铺、结构为砖混、建造年份2010年、建筑面积1,037平方米，建安重置单价为1,104元/平方米，建筑物评估总价为1,144,848元；13号房的装饰装修情况：地面：大理石地坪、地砖；墙面：面砖；顶部：夹板吊顶，装饰装修评估总价142,833元；有证部分的12号房、14号房均系2012年建造；二、无证部分：1、建筑物评估总价为32,446,121元；2、装饰装修评估总价为1,162,730元；3、设备、物资搬迁评估总价为4,879,650元。其中：(1)1号房、用途为辅助、结构为砖混、建造年份为2011年、建筑面积9平方米、建安重置单价555元/平方米，建筑物评估总价为4,995元；(2)3号房、用途为仓库、结构为砖混、建造年份2011年、建筑面积30平方米、建安重置单价690元/平方米、建筑物评估总价20,700元；(3)9号房、用途为门卫、结构为砖混、建造年份2010年、建筑面积63平方米、建安重置单价628元/平方米、建筑物评估总价为39,564元；9号房装饰装修情况为：地面：磨石子地坪；其他：外墙面面砖，装饰装修评估总价为16,793元；其余的无证建筑房屋建造年份均系2012年；三、附属物基本状况：1、水泥场地：15,270平米；2、围墙1,668平米；3、彩钢棚91平米；4、自来水管1,500米；6、不锈钢伸缩门11.50米。……而附属物估价明细表(有证部分)载明：(1)水泥场地15,270平米，评估单价109元，评估总价为1,664,430元；(2)围墙1,668平米，评估单价185元，评估总价为308,580元；(3)不锈钢伸缩门11.50米，评估单价1,500元，评估总价为17,250元；(4)自来水管(DN20)1,500米，评估单价为36元，评估总价54,000元；四、设备、物资搬迁估价明细表中(无证部分)：1、涉及到的申请用电1005KV，评估总价1,135,650元；2、设备、物资，840车，评估总价504,000元；3、石材54,000吨，评估总价3,240,000元；而结合原告泉辉公司与被告澄江公司之间的租赁合同的签订日期，以及被告澄江公司在签约之时所提交的租赁资产明细的时间，本院据此确定2010年及2011年的有证及无证建筑物应系被告澄江公司从被告鲁汇砖瓦厂承租之后所建造。故上述评估报告中被告澄江公司可以获得的有证及无证建筑物评估金额合计为5,736,464元、装饰装修的评估金额合计为765,361元。另结合被告澄江公司移交给原告泉辉公司的租赁资产可以得知附属物中水泥场地15,270平米中的5,272.80平米属于被告澄江公司移交的租赁资产，故结合评估报告的评估单价109元/平米，故属于被告澄江公司的水泥场地的评估价为574,735.20元；围墙1,668米亦属于被告澄江公司的移交租赁资产，故围墙确定的评估总价308,580元属于被告澄江公司；而不锈钢伸缩门11.5平米亦属于被告澄江公司的移交租赁资产，故不锈钢伸缩门确定的评估价17,250元属于被告澄江公司；另自来水管亦属于被告澄江公司的移交租赁资产，故自来水管确定的评估价54,000元属于被告澄江公司；另用电变压器中的400KV系被告澄江公司的移交租赁资产，而评估所确定的数量为1,005KV，评估总价为1,135,650元，根据相应的比例得出属于被告澄江公司的评估价为452,000元；故附属物估价赔偿中属于被告澄江公司的合计为954,565.20元，设备、物资搬迁估价中的452,000元属于被告澄江公司。综上上述评估报告中所确定的属于被告澄江公司应得的建筑物、装饰装修、附属物、设备物资搬迁的评估总额为7,908,390.20元。另查明，2016年6月28日由被告澄江公司作为甲方(出租方)、案外人B公司(以下简称B公司)作为乙方(承租方)签订协议书一份，鉴于：甲乙双方于2010年12月1日签订《土地租赁协议》，约定由甲方将位于鲁汇砖瓦厂船坞处的约10亩土地出租给乙方使用，租赁期限自2011年4月1日起至2026年10月31日，乙方在上述土地上搭建了3,400平方米的建筑物、构筑物及附属设施自用。且因乙方的搭建行为未履行行政报批手续，甲乙双方之间的合同违反了相关法律规定。现甲乙双方为配合违法用地整治，决定终止租赁关系并拆除地上违法建筑，经友好协商就相关事宜达成一致如下：一、双方责任承担：(一)因乙方无力自行拆除在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施，故委托甲方拆除。乙方应于2016年8月10日前完成清腾撤离义务，包括但不限于清腾并搬离租赁土地上的农作物、林木等地上物，并清空建筑物、构筑物及附属设施内的人员及全部物品(包括但不限于机器设备、生活物品)，并按建筑物、构筑物及附属设施的现状向甲方交付(不得有所毁损，否则应作相应赔偿)。(二)甲方同意对乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修给予一次性补偿2,932,000元，同意向乙方补偿搬迁损失138,000元，停产停业损失680,000元。乙方确认，乙方基于上述条款所取得的补偿共计3,750,000元，该款已包括乙方的全部财产折价补偿(包括但不限于乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修等的折价补偿)，及其他可能存在的全部损失赔偿，乙方不得因此再向甲方或其他第三方主张任何权利。(三)乙方承诺于2016年8月10日之前办妥水、电、煤销户手续，否则甲方有权代为提交销户申请并以乙方名义实施停水、停电、停煤气，如因此发生民事纠纷的，由乙方承担全部民事责任。庭审中，被告澄江公司确认其从被告鲁汇砖瓦厂承租涉案土地及房屋之后，再进行了部分改建扩建后，即将涉案土地及房屋全部转租给原告泉辉公司及B公司，其并不在涉案土地及房屋上开展实际经营活动，被告澄江公司系通过转租行为获取转租收益。针对以上事实及诉请，原告泉辉公司向本院提供了如下证据：1、2010年5月14日房屋租赁合同一份、2010年5月14日租赁资产明细一份、2010年8月28日房屋租赁合同一份、2017年7月2日情况说明一份，证明原告是涉案房屋的承租人，且原告和被告澄江公司之间的租赁范围经过了双方的确认，原告系本案适格当事人，合同明确约定了对遇到因政府原因动迁后的处理，两被告应当按照合同约定履行；2、2016年5月31日告知书一份，证明涉案房屋合同期内遇拆迁的事实。3、2016年6月27日原告与被告澄江公司签订的补偿协议一份、2017年1月18日原告与被告澄江公司签订的终止协议一份，证明被告澄江公司向原告支付的补偿款明细，而未支付停产停业补偿款，说明补偿款中并未包括停产停业损失。4、沪德房地估(2016)第244号房地产估价报告一份、2016年6月6日鲁汇砖瓦厂结算清单一份，证明两被告取得补偿款的依据，补偿范围包括停产停业部分的补偿，但原告并未取得。5、位置平面示意图及应得利益补偿的组成表格(原告自制)以分组，证明涉案房屋所在的位置及对应的款项计算组成，说明原告应取得补偿利益的组成。6、被告澄江公司与案外人B公司签订的补偿协议书一份，证明B公司和原告租赁的面积就是本案所涉的98亩的土地面积，而被告澄江公司补偿给B公司2,932,000元之外还有停产停业损失680,000元，按照租赁面积200元/平方米的计算标准，被告澄江公司所拿到的停产停业损失10,295,300元扣除被告澄江公司已经向B公司所支付的停产停业损失680,000元之后，剩下的就是原告应得的停产停业损失。被告澄江公司对原告泉辉公司所提供的证据经质证后认为：对于证据1中的2010年5月14日的房屋租赁合同的真实性、关联性、合法性均无异议，但本案因拆迁造成，不是动迁，故原告主张的合同中明确约定的是动迁原因引起的，与本案无关联，涉案房屋拆违而取得的补偿款应按照双方签订的补偿协议等执行；对于租赁资产明细的真实性、关联性、合法性均无异议，但明细仅是对被告澄江公司向被告鲁汇砖瓦厂承租涉案房屋后进行的调整、新建等后的约定，并未包含旧的建筑及相关其他办公设施；调整和更新后的建筑都是无证的，包括新建部分也是无证的；对于2010年8月28日的合同真实性无异议，但认为该份合同并未实际履行，仅仅是原告为了办理工商登记而签订的，不反映真实的租赁合同，原告与被告鲁汇砖瓦厂之间不存在租赁合同关系；对情况说明无异议；对证据2无异议，但证明目的不认可，本次是拆违不是拆迁；对证据3中的补偿协议、终止协议的真实性、合法性、关联性均无异议，证明目的不认可，首先在2017沪0112民初34051号案件中原告的法定代表人及委托代理人均承认补偿款包含了停产停业损失等所有损失，但现原告又认为并不包含，是与事实不符的，在补偿及终止协议中也明确了补偿款已明确包含了一切损失，包括但不限于停产停业等，包含了原告因拆违造成的一切损失，且无其他争议，现协议已经履行完毕的情况下，原告再次主张无事实依据；对证据4的真实性无异议，被告澄江公司已经按照报告向原告支付补偿及终止协议中确定的补偿款；对结算清单的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据5不认可，表格是原告单方制作的，与双方协商结论不一致，与事实不符，示意图是原告单方制作的，不认可；对证据6的真实性无异议，证明目的及观点不确认，在2017沪0112民初34051号案件中原告自认了补偿协议和终止协议的补偿款中包含了停产停业损失，故被告澄江公司认为拆违中和原告的协商已经将原告应取得的停产停业损失予以支付，故原告的诉请没有事实依据。被告鲁汇砖瓦厂对原告泉辉公司所提供的证据经质证后认为，同意被告澄江公司的质证意见，对2010年8月28日的房屋租赁合同认为末尾有涂改，对真实性有异议，且该合同从未履行过，故原告要求其承担连带责任的主张不予认可，对于2016年6月6日的结算清单真实性无异议，予以认可，但认为与本案无关联；该份清单中除了部分的停产停业金额有差异之外，其余的数据都是对应的，停产停业差了100元应该是计算错误；对证据6认为现在停产停业损失已经支付给被告澄江公司，故如有问题也是被告澄江公司与原告之间的纠纷，和被告鲁汇砖瓦厂无关。被告澄江公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、2017沪0112民初34051号案件中2017年12月6日、2018年9月4日法院谈话笔录一组，证明在2017沪0112民初34051号案件审理过程中，原告的法人吴某某以及原告委托代理人均自认补偿协议、终止协议内约定的37,320,000元中包含了停产停业损失，现原告又认为被告澄江公司未向原告支付停产停业损失补偿款，这一说法明显与2017沪0112民初34051号案件中原告自认的事实相互冲突，与事实不符。从原告的自认事实可知，补偿协议、终止协议中约定的补偿款总额内确已包含了停产停业损失，原告本次诉讼没有事实依据。2、原告与其次承租人签订的迁出协议一组，证明被告澄江公司已经协助原告清退了其次承租人，并将补偿款支付给了次承租人，若原告认定被告澄江公司向原告支付的补偿款中没有停产停业损失的，那么鉴于在补偿协议、终止协议内均明确了被告澄江公司向原告支付的补偿款包含了对次承租人的损失补偿，可知，原告向其次承租人支付的补偿款中也未包含停产停业损失，那么原告的次承租人也有权向原告主张停产停业损失。因原告未按照协议及时完全清退，故委托了被告澄江公司与原告共同完成清退，并扣除了800,000元款项，两者进行了抵扣。原告向次承租人进行补偿时，也补偿了次承租人房屋停产停业损失，从侧面反映了原告已收到了被告支付的停产停业损失补偿款项，否则原告不可能向次承租人进行补偿。3、被告澄江公司与被告鲁汇砖瓦厂于2016年6月6日签订的协议书一份，证明拆违被告澄江公司总计获得的补偿款，地上建筑物包括被告鲁汇砖瓦厂原有的建筑及违章建筑。4、土地租赁协议一份，证明被告澄江公司将其中的10亩土地出租给了案外人，故拆违的补偿款支付给了案外人，包含在两被告所签订协议书的补偿款中。原告泉辉公司对被告澄江公司所提供的证据经质证后认为：对证据1中的法院谈话笔录真实性无异议，但对证明目的不认可，原告在2017沪0112民初34051号案件中陈述过有停产停业损失，但基于的基础是被告口头告知原告法定代表人的损失构成，且8,800,000元的停产停业损失是不存在的，在同一次谈话笔录中被告澄江公司也陈述过是3,800,000元，故双方对于停产停业损失根本没有达成过一致。在另一次谈话笔录第八页中陈述有停产停业损失，但请注意原告方陈述的内容是：被告澄江公司陈述按照500元等计算标准来计算，这不代表原告泉辉公司确认这一计算方式及金额，故两次谈话笔录中对于此的说法都不一致，被告澄江公司按照什么明细来计算，原告泉辉公司也不清楚，故被告澄江公司说已支付，原告并不认可这一说法，原告认为金额不明确，也未支付过。从原告提供的被告鲁汇砖瓦厂制作的结算清单中，被告澄江公司也是确认结算明细的，明细中反映出的10,290,000元，并不包括停产停业损失，被告澄江公司想证明停产停业损失已付是得不出这个结论的；对证据2认为，原告与其次承租人签订的迁出协议真实性无异议，但这不是被告澄江公司所说的由其协助，事实上是次承租人一直拿不到补偿款纠纷不断，原告是被动的在处理此事，钱款直接是付到次承租人处的，原告根本没有主动权，故这样的一份迁出协议不能证明停产停业损失已付；对证据3真实性无异议，协议书载明的内容予以认可，这份协议书中涉及到总的土地及建筑面积，除去案外人B公司承租的10亩土地，其余的款项都是应该支付给原告的。一次性补偿的赔偿建筑及构筑物等原告提出的诉请，应当扣除被告澄江公司余下的应归属于原告的，原告现在没有拿到补偿协议的金额，另搬迁的费用大部分都属于原告所有，故协议证明原告和被告澄江公司之间的合同约定，系由协议书所确定，故原告提出的诉请有合同依据；对证据4真实性无异议，原告可以提供被告澄江公司与案外人B公司之前的补偿协议予以佐证。被告鲁汇砖瓦厂对被告澄江公司所提供的证据经质证后认为，对证据1-2均无异议；对证据3、4的真实性和证明目的均予以认可，被告鲁汇砖瓦厂已经向被告澄江公司支付了上述金额的补偿款。本院结合原告泉辉公司、被告澄江公司、被告鲁汇砖瓦厂对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告泉辉公司、被告澄江公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告泉辉公司与被告澄江公司所签订的终止协议、被告澄江公司与被告鲁汇砖瓦厂所签订的协议书、被告澄江公司与案外人B公司所签订的协议书均系各方当事人真实意思表示，上述协议书均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议书均合法有效，对各方当事人均具有合同约束力，各方均应按照协议书的约定全面善意的履行各自的合同义务。本案的主要争议焦点是在原告泉辉公司已经与被告澄江公司签订终止协议书的基础上,原告泉辉公司是否有权主张其诉请款项的返还?针对该争议焦点，本院认为，虽然原告泉辉公司与被告澄江公司之间的房屋租赁合同由于所涉及到的租赁物中部分为有证建筑，但大部分均为违章建筑，故本院认为对于该份房屋租赁合同中涉及到有证建筑的部分应认定为有效合同，但对于涉及到违章建筑的部分应认定为无效合同。但即使合同效力被认定为无效合同，但租赁合同中明确约定在租赁期内，如因政府原因动迁原告泉辉公司投资的所有设施向政府或动迁部门的索赔权归原告泉辉公司所有，其余全部物产的索赔权归被告澄江公司所有。而该条款应属于合同中独立存在的有关解决争议办法的条款，该条款不应租赁合同无效而影响其条款的效力。其次，依据原告泉辉公司与被告澄江公司所签订的租赁移交清单，可以明确具体由被告澄江公司所投资的设施，故据此可以确定上述租赁清单中所载的物产的索赔权归被告澄江公司，而依据相关评估报告所载的评估金额中，本院可以确定归属于被告澄江公司的建筑物、装饰装修、附属物、设备、物资搬迁的评估总额为7,908,390.20元，故本院认为该部分的评估金额依据租赁合同的上述争议条款约定应由被告澄江公司获得。基于被告澄江公司已经从被告鲁汇砖瓦厂获得了全部的补偿款59,058,271元中包含了归属于原告泉辉公司、被告澄江公司以及案外人B公司的补偿款。现被告澄江公司已经向案外人B公司支付了相应的补偿款3,750,000元，并且对于补偿款的明细进行了明确的约定：即补偿款分别针对了建筑物、构筑物、附属设施及装修的补偿款2,932,000元、搬迁损失的补偿138,000元、停产停业损失补偿680,000元，上述补偿款的明细构成说明被告澄江公司已经向承租人B公司支付的补偿款中包括了停产停业损失，而该680,000元的停产停业损失的计算标准就是依据B公司作为承租人实际搭建的面积3,400平方米乘以200元/平米的补偿标准得出680,000元，说明被告澄江公司是将其从被告鲁汇砖瓦厂处获得补偿款中涉及到停产停业损失的部分支付给了案外人B公司，并且具体的支付依据亦是充分考虑了B公司实际搭建的违章建筑的面积结合相应的补偿标准合理的予以支付。再次，所谓停产停业损失是指已领取营业执照、正常纳税，并持续生产经营的单位或个人以合法的非住宅房屋为基本生产要素和生活资料从事合法的生产经营过程中，因非住宅房屋拆迁而造成的正常的生产经营活动的中端或终止。从事合法生产经营的单位和个人对非住宅房屋的拥有权可以是所有权，也可以是承租权。而被告澄江公司仅是涉案房屋的转租人，其通过转租行为获得转租收益，其并未在涉案房屋及土地上开展生产经营活动，故被告澄江公司并非属于在涉案房屋及土地上进行合法生产经营的单位，故其非停产停业损失的补偿对象，故被告澄江公司对于其从被告鲁汇砖瓦厂获得的补偿款中涉及到停产停业损失的补偿款并不享有分配权，间接说明被告澄江公司不应享有上述赔偿款中所涉及的停产停业损失。结合被告澄江公司已经从被告鲁汇砖瓦厂处获得的全部赔偿款为59,058,271元(且该补偿款已经扣除了被告鲁汇砖瓦厂应得的补偿款1,795,086元，说明被告澄江公司实际获取的补偿款中已经不再涉及到被告鲁汇砖瓦厂的权益)减去被告澄江公司应得的补偿款7,908,390.20元，再扣除被告澄江公司已经支付给B公司的补偿款3,750,000元，扣减后的补偿款为47,399,880.80元,而该扣减后的补偿款47,399,880.80元，本院认为依据评估报告记载的评估内容以及租赁合同中争议条款的约定，该部分补偿款应归属于原告泉辉公司。但是由于原告泉辉公司与被告鲁汇砖瓦厂之间缺乏直接的合同关系,而被告鲁汇砖瓦厂已经将本应属于其公司赔偿的部分预先扣除之后,将其余的赔偿款支付给了被告澄江公司,故被告澄江公司对其他次承租人即本案的原告泉辉公司、案外人B公司均负有支付赔偿款的义务。虽然被告澄江公司与原告泉辉公司之间签订了终止协议约定了具体的补偿金额为36,520,000元，并且明确了该补偿款包括因原告泉辉公司搬离涉案租赁场地和建筑所引起的一切损失。而之所以被告澄江公司与原告泉辉公司签署这样的终止协议，只能说明其利用了其作为与被告鲁汇砖瓦厂之间的承租人的优势地位，利用了原告泉辉公司与被告鲁汇砖瓦厂之间不具有直接租赁合同关系，原告泉辉公司实际无法获知被告鲁汇砖瓦厂实际赔偿给被告澄江公司的赔偿金额。虽然被告澄江公司表示其与原告泉辉公司签订补偿协议之时披露过其与被告鲁汇砖瓦厂之间的协议内容，但真若如此，作为缔约方的原告泉辉公司若明知补偿款中存在较大金额的停产停业损失补偿，作为商主体的原告泉辉公司理应会作出合理的商业判断，应当说一个理性的商主体在面对如此高金额的停产停业损失的补偿款之时，理应不会放弃对停产停业损失的主张。毕竟原告泉辉公司系实际的生产经营活动主体，提前搬迁行为确实对原告泉辉公司的生产经营活动造成了很大的经济损失。其次，原告泉辉公司在与被告澄江公司签署终止协议之时，由于其不具备信息及地位的优势，无法获取相应的评估报告，故原告泉辉公司在签署终止协议应当对于实际的赔偿金额以及赔偿款的构成无从得知。更何况结合该份终止协议约定的内容，对于原告泉辉公司的次承租人的清退及补偿均是由被告澄江公司在主导，也充分说明了被告澄江公司利用其实际获得补偿款的优势地位，对于原本应由原告泉辉公司负责清退的次承租人，其却直接以合同缔约方的身份参与了清退进程，而且在代为清退的过程中被告澄江公司亦是获取了相应的代为清退的费用。故本院认为被告澄江公司明知具体的补偿款中涉及到停产停业损失的补偿，并且其对具体补偿的构成明知的前提下，而且在获得相应的评估报告之后，对于其可获得补偿款金额明确的前提下，再与原告泉辉公司签署终止协议约定补偿款36,520,000元包括了一切损失的合同条款，显然侵犯了原本属于原告泉辉公司应得的停产停业损失的补偿款，该份协议签署的最终结果就是使得本不应获得停产停业损失补偿的主体即被告澄江公司获得了补偿，作为转租人的被告澄江公司获得的赔偿利益远远超出了其应得的补偿利益，使得作为合法实际经营主体的原告泉辉公司的合法利益受到了侵害，综上所述，被告澄江公司的上述行为显然符合民法总则中有关不当得利返还之诉的构成要件，即因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。依据本院上述被告澄江公司获得了本不应属于其的停产停业损失，上述协议书之间的差额就是被告澄江公司实际获得利益的直接证据，而被告澄江公司本身取得上述利益并无任何法律依据，对此本院已经详细阐述，而且正是被告澄江公司的行为导致了原告泉辉公司的合法利益受损，被告澄江公司获利与原告泉辉公司损失之间存在直接的因果关系，本院据此认定被告澄江公司应当将其取得的不当利益返还给受损失的原告泉辉公司，故对于原告泉辉公司应得的补偿款47,399,880.80元减去终止协议所约定的补偿款36,520,000元，扣减后的补偿款差额部分10,879,880.80元应当归属于原告泉辉公司，故本院认为被告澄江公司理应将上述补偿款的差额部分10,879,880.80元支付给原告泉辉公司。庭审中鉴于被告鲁汇砖瓦厂已经将全部补偿款支付给了被告澄江公司，故原告撤回了对被告鲁汇砖瓦厂的起诉并无不当，本院认为此系原告对自身民事权利与诉讼权利的自由处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：被告上海澄江装卸储运有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海泉辉石材销售有限公司补偿款以10,879,880.80元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115,426.59元，由原告上海泉辉石材销售有限公司负担5,426.59元，由被告上海澄江装卸储运有限公司负担110,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋审 判 员  林 叶人民陪审员  宗盛华二〇一九年三月十八日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二．《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。