广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初317号原告刘婉婷，女，汉族，1988年3月28日出生，住广东省从化市。委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。被告姚佑鸿，男，汉族，1981年10月31日出生，住广东省龙门县。原告刘婉婷诉被告姚佑鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告刘婉婷的委托诉讼代理人王志明到庭参加了诉讼，被告姚佑鸿经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2017年1月23日签订的《购房协议书》、2018年1月13日签订的《的补充合同》；2.请求判令被告返还购房款400000元及利息给原告（利息从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至还清日止）；3.请求判令被告赔偿原告损失796600元；4.请求判令被告返还律师费20000元、诉讼财产保全保险费1800元给原告；5.本案受理费、保全费由被告负担。事实与理由：2017年1月23日，原告与被告签订《购房协议书》，约定被告将位于广州市从化泉溪大道泉溪路83号大院x号栋x房的房屋以价格86万元转让给原告。合同约定，原告先支付购房款40万元，被告将房屋交付给原告，原告可先行入住房屋。由于房屋未办理产权证，被告承诺于2017年5月31日前办理房产证，然后原告支付剩余购房款46万元给被告。签订《购房协议书》后，原告按合同约定向被告支付了40万元购房款，被告将上述房屋交付给原告，原告已经入住房屋。因被告于2017年6月办好房屋产权证后，在原告不知情的情况下将房屋抵押给他人借款。2018年1月23日，原、被告签订《〈购房协议书〉的补充合同》，约定被告需在2018年6月30日前偿还他人的债务，并且配合原告过户，如果被告未在上述期限前清还债务将房屋过户给原告，原告可以通过诉讼的方式要求解除合同；被告退还原告购房款40万元，并按40万元的一倍赔偿损失；如果一倍赔偿款仍不足以弥补原告损失，原告有权要求实际损失赔偿，产生的诉讼费、担保费、律师费等由被告承担。签订补充合同后，被告仍未在约定的期限内将抵押房屋所借债务清还，经原告多次催促履行未果，被告应承担合同约定的违约责任。因为房价上涨，现涉案房屋所在小区同地段已升至每平方米15000元，补充合同约定的被告赔偿购房款40万元的一倍已不足以弥补原告的损失，被告应赔偿原告房屋差价796600元，且应按照合同约定支付原告的其他款项。综上，为维护原告的合法权益，原告诉讼来院。被告未答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了《广州市商品房买卖合同》、购房发票（原件）、《购房协议书》、《收据》、《的补充合同》（原件）、《不动产登记查册表》、《关于限期办证的通知》、快递单及快递查询（原件）、《民事委托代理合同》、律师费发票、《投保单》、保单保函、保费发票（原件）等作为证据。被告未提交证据。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩、质证意见，视为放弃答辩、举证及质证权利。本院经审理认定事实如下：2013年10月18日，姚佑鸿（乙方、买方）与广州德和投资发展有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（编号：201310181019），合同载明：乙方向甲方购买位于从化市××大道××院××（××）X房的房屋。2013年10月18日，姚佑鸿向广州德和投资发展有限公司支付售房款232501元；2014年4月19日，姚佑鸿向广州德和投资发展有限公司支付售房款51万元。2017年1月23日，刘婉婷（购买方、乙方）与姚佑鸿（出售方、甲方）签订《购房协议书》，载明：甲方所售房产编号：广州市商品房买卖合同（预售）“20131018019”；所售房屋位于广州市从化泉溪大道泉溪路X号大院X号（X栋）X房间；所售房屋面积为110.1平方米（以房产证面积为准）；所售房屋房款总计860000元；因甲方房产证由富力泉天下-富力中心产权部整体办理，于2017年3-4月份落实到手，甲方同意乙方支付40万元房价款提前办理钥匙交接入住；经过甲乙双方共同协商，总价款为86万元，乙方于2017年1月7日支付甲方购房诚意金2万元整，定于2017年1月23日支付定金38万元；剩余部分46万元，将于房产证落实到手时支付于甲方，房产证交予乙方保管；如果直至2017年5月31日房产证仍未落实则视为甲方毁约；甲方保证在交接房屋时没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项、水电、物管费等甲方均在交接前办妥，交接后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；如乙方违约，甲方不退还乙方交纳的购房定金，该定金作为甲方的经济损失赔偿费；如甲方违约，甲方按乙方支付的定金退还乙方，另按照定金额度赔偿乙方作为乙方经济损失赔偿费。姚佑鸿向刘婉婷出具《收据》一份，载明：今收到刘婉婷（身份证号）支付富力泉天下X栋X号房诚意金2万元整（￥20000），房屋总价为86万元整（￥860000）。《收据》收款人处有姚佑鸿的签字。姚佑鸿向刘婉婷出具《收据》一份，载明：今收到刘婉婷（身份证）支付富力泉天下X栋X号房，房产编号：广州市商品房买卖合同（预售）“20131018019”，预付款40万元（人民币：肆拾万元整）含已支付的诚意金2万元整，房屋总价为86万（捌拾陆万元整）。《收据》收款人处有姚佑鸿的签字及捺印。2018年1月13日，刘婉婷（乙方、购买方）与姚佑鸿（甲方、出售方）签订《的补充合同》，补充内容为：按《购房协议书》的约定，甲方应于2017年5月31日前完成房产证办理并落实到手交予乙方保管，该房屋已于2017年6月办好房产证（产权证号：不动产权第××号）。甲方因资金紧缺，在乙方不知情的情况下，将该房屋抵押给泛华金融公司以借款30万元，并已办理抵押登记手续，现甲方保证在2018年6月30日前还清泛华金融公司的全部债务并将房产证取回交给乙方配合乙方过户。如果甲方在上述限定期限内未能还清泛华金融公司的债务取回抵押的房产证配合乙方过户的，乙方有权选择采取以下方式解决：1.将剩余购房款用于清偿甲方向泛华金融公司的全部欠款。甲方需无条件配合乙方办理过户手续，并在过户前还清银行按揭抵押贷款并涂销银行抵押以使该房屋顺利过户。2.解除合同，甲方退还乙方已支付的房款40万元，还应按照乙方已付购房款的一倍赔偿损失，如果一倍赔偿款仍不足以弥补乙方的损失（包括但不限于房屋上涨价格损失、乙方另行购房的机会损失等），乙方仍有权要求甲方按照实际损失进行赔偿，乙方因诉讼产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、担保费、评估费、律师费等）由甲方承担。原告提交查询时间为2018年11月1日的《不动产登记查册表》一份，查册表中产权情况一栏载明，涉案不动产有2条抵押记录，分别为：抵押登记时间为2017年4月7日，抵押权人为中国银行股份有限公司广州东山支行，债务人为姚佑鸿，债权数额为51万元；抵押登记时间为2017年7月5日，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，债务人为姚佑鸿，债权数额为30万元。2018年11月1日，刘婉婷向姚佑鸿邮寄发出《关于限期办证的通知》，通知内容为：“。我方于2018年11月1日通过不动产登记查册表得知，你方名下房产（广州市从化区景泉大道泉西路X号大院X号X房）仍存在除中国银行东山支行抵押贷款外其他的二次抵押贷款。为维护我方权益，现书面通知你方在收到本通知之日起10日内，将上述房屋的抵押贷款还清并办理好抵押涂销手续；2018年11月19日共同配合我方向房管局办理上述房屋交易过户的递件手续；逾期不办理，我方将按原购房合同约定追究你方的违约责任。”邮件状态显示本人已签收。原告提交的查询时间为2019年1月7日的《不动产登记查册表》显示，除上述两条抵押记录外，涉案房屋于2018年12月14日被广州市从化区人民法院查封，查封期限从2018年12月14日至2021年12月13日止。另，原告为本案支出律师费20000元，有《民事委托代理合同》、广东增值税普通发票为证；原告为本案支出诉讼财产保全责任保险费1800元，有《诉讼财产保全责任保险投保单》、《诉讼财产保全责任保险保单保函》、广东增值税普通发票为证。本院认为，刘婉婷与姚佑鸿于2017年1月23日签订的《购房协议书》、2018年1月13日签订的《的补充合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合同合法有效，对刘婉婷与姚佑鸿均具有法律约束力，双方均应依约履行。关于合同的违约问题。根据刘婉婷提交的证据显示，刘婉婷已依约向姚佑鸿履行了预先支付购房款40万元的义务，但姚佑鸿在办理房产证后未依约向刘婉婷出售涉案房屋、协助刘婉婷办理房产过户登记手续，且先后将涉案房屋进行抵押贷款，已构成根本违约，刘婉婷有权解除双方签订的《购房协议书》、《的补充合同》。上述合同解除后，姚佑鸿应向刘婉婷返还购房款40万元，并支付从2019年1月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至还清日止的利息。关于《购房协议书》、《的补充合同》解除后的违约责任。涉案合同因姚佑鸿违约导致无法继续履行，姚佑鸿应依据合同约定承担相应的法律责任。刘婉婷与姚佑鸿签订的《购房协议书》、《的补充合同》约定：如姚佑鸿违约，姚佑鸿应退还刘婉婷支付的购房款40万元，并按照刘婉婷已支付的购房款的一倍赔偿刘婉婷的经济损失。现刘婉婷主张姚佑鸿向其赔偿损失（即违约金）796600元，但无证据证明其实际损失过分高于合同约定的已付购房款的一倍即40万元，故本院依法调整为姚佑鸿按《购房协议书》、《的补充合同》约定的已付购房款的一倍赔偿刘婉婷的损失（即违约金）。关于律师费、诉讼财产保全保险费。《的补充合同》明确约定，如姚佑鸿违约，刘婉婷因诉讼产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、担保费、评估费、律师费等）由姚佑鸿承担。该约定并不违反法律法规的强制性、禁止性规定，现刘婉婷为本案诉讼支出律师费20000元、诉讼财产保全保险费1800元，其主张姚佑鸿向其支付上述费用合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、解除原告刘婉婷与被告姚佑鸿签订的《购房协议书》、《的补充合同》；二、被告姚佑鸿在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘婉婷返还购房款400000元并支付利息（以未还购房款为基数，从2019年1月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至还清日止）；三、被告姚佑鸿在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘婉婷支付违约金400000元；四、被告姚佑鸿在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘婉婷支付律师费20000元；五、被告姚佑鸿在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘婉婷支付诉讼财产保全保险费1800元；六、驳回原告刘婉婷的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15965.6元（原告已预交），由原告刘婉婷负担5196.8元、被告姚佑鸿负担10768.8元；本案保全费3520元（原告已预交），由原告刘婉婷负担1147.5元、被告姚佑鸿负担2372.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李洁贞人民陪审员  陈秋玲人民陪审员  陈丽芳二〇一九年五月三十一日法官助理岳素萍书记员冯家锐