江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初5419号 原告（反诉被告）：徐州中茵置业有限公司，住所地徐州市云龙区大龙湖街道楚韵路8号中茵广场5#楼二楼。 法定代表人：高建荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜芳，江苏圆点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李超，江苏昭鹏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐州市九州生态园林股份有限公司，住所地徐州市泉山区矿大软件园C-1-B3楼。 法定代表人：申晨，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘伟，江苏建伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵珠刚，江苏智临律师事务所律师。 原告(反诉被告)徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）与被告（反诉原告）徐州市九州生态园林股份有限公司（以下简称九州园林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中茵置业公司的委托诉讼代理人姜芳，九州园林公司的委托诉讼代理人刘伟、邵珠刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中茵置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款38829285元，并承担违约金5669075.61元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》四份，约定被告应于2014年12月31日前向原告支付上述四份购房首付款人民币四千万元，余款按补充协议（二）第2条执行。此后原告多次催告被告按约定支付房款，被告后再向原告支付购房款三百万元即不再付款。为此原告多次与被告协商，后双方于2018年1月31日签订协议书一份，约定被告于2018年4月30日前向原告支付剩余房款，否则原告有权按照《商品房买卖合同》要求被告承担违约责任，上述协议签订后，原告多次催促被告支付房款，但被告未付款。原告为维护自身权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 九州园林公司辩称：1、原告与被告签订《商品房买卖合同》后，于2018年1月31日又签订一份《协议书》，该《协议书》约定，原告先将房交付被告使用，被告于2018年4月30日前交清剩余房款。该约定对双方互负义务明确了先后履行顺序，即先交房后付款。但原告至今未按该约定将所涉房屋交付给被告。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”2、原告至今未按《协议书》的约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致被告无法办理房屋所有权登记，已属根本违约。 九州园林公司提出反诉诉讼请求为：1、解除反诉原告与反诉被告于2014年12月31日签订的合同号为0392945、0392946、0392947、0392949四份商品房买卖合同。2、解除反诉原告与反诉被告于2018年1月31日签订的协议书。3、判令反诉被告返还购房款4300万元及赔偿损失（按照已付购房款，参照中国人民银行约定的计收逾期贷款利息标准计算，其中2000万元自2013年12月13日计算至支付之日，1000万元自2014年1月27日计算至支付之日，1000万元自2014年12月1日计算至支付之日。300万元自2017年10月1日计算至支付之日）。4、赔偿反诉原告支付的律师费30万元，反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告未履行为案涉商品房办理房屋所有权登记提供资料的义务已经超过一年时间，且至今尚不具备办理所有权登记的法定条件，反诉原告有权行使合同解除权。反诉被告并未在约定的2015年12月31日前取得案涉商品房的竣工验收备案证明。也未按照合同约定向反诉原告出示合同约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，反诉原告认为案涉商品房不具备交付条件，故暂未支付购房款。为避免损失扩大，无奈之下，反诉原告于2017年9月接收了2号楼部分商品房，其余房产反诉被告并未按《协议书》的约定交付给反诉原告，且仍存在大量问题无法使用，其后反诉原告要求反诉被告整改至符合交付条件，但反诉被告至今未履行。鉴于涉案房产价值较大，能否及时办理产权登记，直接影响反诉原告能否正常使用、处分案涉房产，直接影响反诉原告融资与经营，反诉被告至今仍未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，已属根本违约，应当承担违约责任。 另外补充:层目前是中融君信徐州置业管理有限公司在使用，中茵公司并没有与九州公司办理交付手续，背景是中融公司与中茵公司的关系很好，是中融找到中茵想使用该房屋，中茵同意后，找九州公司要我们跟中融签订租赁合同，考虑双方之间的关系，所以九州公司在2017年10月份就与中融签订了一份租赁合同，但是九州公司没有收到一份钱的租金，物业费也都是中融交的。2018年1月31日协议书签订的背景及履行情况，该协议书是中茵公司向九州公司提出要求签订，当时的理由是对回款的业绩有考核，没有说拿这份协议书来起诉九州公司，考虑房子没有交付，另外中茵公司还有1700万元左右的绿化工程款没有给九州公司最终审计，经过协商由中茵公司先将房子交付给我们，定在2018年4月30日九州公司付清剩余房款，之所以定在4月30日是因为中茵承诺将房子提前交付给我们且在4月30日前将工程款审计完毕才签订了该协议书，但后来中茵公司没有将房子交给我们使用，也没有将我们剩余的工程款审计完，所以九州公司没有支付剩余工程款。 中茵置业公司针对九州园林公司的反诉辩称，原告认为完全不符合事实，被告一方面否认2018年1月31日协议为其真实意思表示，同时又以该协议作为双方互付义务的依据，显然是前后矛盾的。同时，原告向法庭说明，2018年1月31日协议为双方真实意思表示，但有关提前交房的约定违反法律强制性规定为无效条款。因此，被告辩称的双方互付义务无先后关系，不符合事实。根据双方合同约定，被告先行支付房款，之后才能享有接受房屋的权利，这是双方合同中明确约定的。 对于九州园林公司补充的两项事实，九州公司与中融签订租赁合同并不收取租金已经充分说明九州公司与中融公司之间的关系，且九州公司与中融签订合同的前提是拥有出租房屋的所有权和使用权，九州公司作为完全民事行为能力的法人，完全清楚其签订出租合同的法律意义，至于其未能收取租金完全是其与中融之间的法律关系，与本案无关。中茵公司也从未向九州公司承诺于4月30日之前结清所谓的绿化工程款，绿化工程款所涉事项与本案为两个不同的法律关系，如存在债权债务关系应另行诉讼解决。针对九州公司的反诉状，九州公司的反诉请求没有事实依据，中茵公司与九州公司签订四份商品房买卖合同，其中明确约定九州公司应支付房款的期限，同时在补充协议二的第2条第6款付款方式及期限的补充明确在交齐房款前，出卖人有权不予交房，充分说明交付的前提条件为九州公司先行支付全额房款。2、反诉状中称2018年1月31日中茵公司以内部作资料需要骗取性的签订协议完全不符合事实，该协议的签订为双方真实意思表示，中茵公司从未提出过内部作资料需要另签合同，同时若按九州公司诉称，其为解决回款问题，中茵公司更不会同意与九州公司签订协议，将缴纳房款的时间后延至2018年4月30日。为此，其诉称的中茵骗取性的签订协议与事实不符。3、九州诉称房屋面积与合同约定存在误差，超过了3%，因此主张解除合同，该陈述无事实依据也违反逻辑，房屋面积是否存在误差是在中茵向九州交付房屋后才能确认，九州在庭审中诉称未向其交付房屋，在此情况下，九州是以什么来判断中茵将交付的房屋面积与合同约定不符的呢？4、针对九州的补充申请书，其称2015年12月31日前该商品房没有具备竣工验收备案条件。因此，认为中茵公司违反约定，正如中茵公司在庭审中所称，当合同双方的义务无法确定先后顺序的时候，适用该条款，但事实上，合同双方明确约定支付房款为先决条件，在九州公司尚未向中茵支付全额房款前，其提出合同约定的交房时间不具备交房条件无任何实际意义。同时，该申请书称向其发出了交付通知，没有出示证明文件或者文件不齐全，该证明文件已经完全具备，作为房屋开发商没有理由也无需向买受人出示，事实上已经充分向九州公司出示。如前所述，因九州公司尚未交付房款，因此，根本无需向九州公司交付房屋，故不存在是否出示该文件之辨。同时，该事实正是九州公司自认其不交付房款并无其他原因，仅是自认中茵公司有向其出示该文件的先决义务，恰能说明是九州公司违反了合同约定。其在申请书中明确于2017年9月接受了2号楼6层部分商品房，在庭审中称没有接收房屋。根据禁止反言的规则，也说明九州公司为了逃避法律责任不顾事实肆意编造，不能根据事实提出自己符合法律和事实的唯一观点。最后，其称到目前为止不能办理房屋的产权证，因此导致其不能支付房款等，也是由于九州公司未能充分理解合同。原被告双方的合同明确约定办理产权证的时间为商品房交付使用后360日内，到目前为止，九州公司称中茵公司尚未向其交付房屋，九州公司何来要求中茵公司办理房产证的义务。九州公司称由于中茵公司未能配合其办理银行贷款等致银行贷款无法办理，既没有事实依据也不符合法律规定。中茵在上述房产出售时依据徐州市各大银行办理房产销售按揭贷款的保证合同，在此基础上，购房人购买房屋办理按揭，中茵公司应承担的义务是提供相应资料外已经满足按揭办理，而中信银行在办理上述贷款过程中要求中茵公司确保该房屋房款交付后10天内办理房产证，并要求中茵公司出具承诺，中茵公司认为该要求违背了双方合同约定，也无任何规范性文件。因此，中茵公司未予同意。九州公司已经通过贷款的方式变更双方的合同，扩大中茵公司的义务，中茵公司不能接受，并不违反双方约定。九州公司在反诉状中称认为中茵公司不能按期交房所以才未支付房款，该事实根据九州公司自己的反诉状可以推翻，在反诉状中九州公司明确称没有支付房款是因为资产负债率未达到标准，在解决负债率未能达标问题后，由于政策收紧审批程序增加等也认为由于中茵公司不配合导致款项无法发放，充分说明未支付房款是九州公司没有款项而非其他。综上，请求法院驳回九州公司的全部诉请。 本院经审理查明事实如下:2014年12月31日，中茵置业公司（出卖人）和九州园林公司（买受人）共签订四份《商品房买卖合同》（编号分别为0392945、0392946、0392947、0392949），约定九州园林公司购买中茵置业公司在汉风路以西、钱塘路以北、富春路以南、楚韵路以东建设的中茵商业广场第1、2幢2单元301号房、401号房、501号房、601号房，房屋用途为办公，房屋单价为每平方米8300元，总金额共计81829285元（其中601号房价款为21294065元），合同约定买受人于2014年12月31日前支付房款40000000元（9732389元），后续款项见附件四合同补充协议（二）第2条。合同第七条，买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。合同第八条，出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家规定和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、在买受人付清所有房款前，出卖人无交房义务。合同第九条，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，在迟延期间内出卖人按已付房款的银行同期活期存款利息支付违约金。 合同附件四补充协议（二）约定，非出卖人原因，买受人应在银行确认具备办理贷款条件下（由买受人自行与银行沟通）一个月内向银行递交完成贷款所需材料，并办理好按揭的所有手续，包括面签等，出卖人仅提供必需材料和协助外不承担责任。但无论如何，买受人在本合同约定的交房日期十日前向出卖人交齐购房款，否则出卖人有权要求买受人现金缴纳，且在交齐房款前，出卖人有权不予交房。 九州园林公司于2013年12月3日支付中茵置业公司购房定金2000万元，2014年1月21日支付购房定金1000万元。后双方签订《以工程款冲抵部分房款的补充协议》，约定以九州园林公司承建的中茵御墅湾景观绿化道路工程项目中的1000万元工程款冲抵购房款。2014年12月31日，中茵置业公司为九州园林公司开具了金额共4000万元的购房发票。2017年9月30日，九州园林公司支付中茵置业公司购房款300万元。2016年8月11日，涉案房屋取得竣工验收备案。 2018年1月31日，中茵置业公司（甲方）与九州园林公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于2014年12月31日签订《商品房买卖合同》，乙方认购甲方中茵广场2号楼3-6层，面积9858.95㎡，总价为81829285元，截至目前乙方已付43000000元，余款38829285元。现双方就缴付房款、提前使用房屋等事宜协商一致，达成如下协议：一、乙方承诺于2018年4月30日前付清余款38829285元。二、甲方同意乙方在未全款到账的情况下，先将房屋交付给乙方装修使用，乙方同意在甲方办理完综合验收、竣工备案后办理产证手续。三、乙方未按本协议第一条约定时间付清购房款的，按《商品房买卖合同》约定条款支付违约金。 上述协议签订后，中茵置业公司将涉案房屋的第6层交付九州园林公司，由九州园林公司出租给案外人使用。 本案诉讼中，经向徐州市不动产登记局调查，中茵商业广场1、2号楼不动产尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，尚不具备办理转移登记的条件。至本案辩论终结前，中茵置业公司未提供证据证实涉案房屋具备办理产权转移登记条件。 九州园林公司为本案诉讼，委托江苏建伟律师事务所和江苏智临律师事务所代为诉讼，但未提供充分证据证实已经支付律师代理费30万元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务。 一、关于九州园林公司是否享有合同解除权。根据双方《商品房销售合同》约定，中茵置业公司应当于2015年12月31日前将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付九州园林公司使用，逾期超过60日，买受人可以解除合同。涉案房屋于2016年8月11日取得竣工验收备案。九州园林公司无论如何应当在合同约定的交房日期十日前交齐购房款，否则中茵置业公司有权不予交房。后双方于2018年1月31日经协商一致签订《协议书》，对付款时间和交付房屋时间重新进行约定，约定付余款时间为2018年4月30日，中茵置业公司在九州园林公司付清余款前，先将房屋交付九州园林公司装修使用。而双方实际上均未按照该协议约定履行，中茵置业公司仅将约定房屋的第6层交付，其余房屋未交付，九州园林公司也未支付余款，且涉案房屋目前仍不具备办理产权转移登记的条件。根据双方合同约定，逾期交房超过60日，买受人可以解除合同。中茵置业公司同意在付清余款前，先交付房屋，因此不能以九州园林公司未付清房款作为抗辩理由不予交房，其存在违约行为，且中茵置业公司未提供证据证明涉案房屋符合办理产权转移登记条件，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故九州园林公司要求解除双方的《商品房销售合同》和《协议书》，本院予以支持。中茵置业公司要求继续履行合同并由九州园林公司支付违约金，本院不予支持。 二、对于九州园林公司主张的返还购房款和赔偿损失。根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求返还支付的购房款4300万元，符合法律规定，本院予以支持，对于原告主张的按照中国人民银行约定的计收逾期贷款利息支付利息损失，本院支持以中国人民银行同期贷款利率计算利息损失（其中2000万元自2013年12月13日起算，1000万元自2014年1月27日起算，1000万元自2014年12月31日起算，300万元自2017年10月1日起算，以上均计算至房款返还之日），其中协商以工程款抵购房款的1000万元，利息起算应自中茵置业公司开具发票的时间即2014年12月31日作为起算点。 三、关于九州园林公司主张的律师费，因未提供支付律师费的充分证据，且双方对律师费负担没有约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院》第十八条、第十九条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起，解除徐州中茵置业有限公司与徐州市九州生态园林股份有限公司于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为0392945、0392946、0392947、0392949）及2018年1月31日签订的《协议书》； 二、徐州中茵置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还徐州市九州生态园林股份有限公司购房款4300万元并支付利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率自付款之日计算至实际返还之日，其中2000万元自2013年12月13日起算,1000万元自2014年1月27日起算，1000万元自2014年12月31日起算，300万元自2017年10月1日起算）； 三、驳回徐州市九州生态园林股份有限公司其他诉讼请求； 四、驳回徐州中茵置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费264292元，反诉案件受理费131140元，保全费5000元，由徐州中茵置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  胡根平 审 判 员  董 莉 人民陪审员  张 芹 二〇一九年十月三十日 书 记 员  耿海涛