贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0524民初75号 原告：朱富勇，男，1988年3月13日生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭斌，贵州和侣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪军，贵州和侣律师事务所实习律师。 被告：袁兵，男，1981年4月5日生，汉族，住贵州省织金县。 被告：丁米芬，女，1984年4月9日生，汉族，住贵州省织金县。系被告袁兵之妻。 原告朱富勇与被告袁兵、丁米芬房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告下落不明、本院依法将本案转为普通程序后，公开开庭审理了本案。原告朱富勇及其委托诉讼代理人郭斌到庭参加诉讼，被告袁兵、丁米芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参。本案现已审理终结。 原告朱富勇向本院提出诉讼请求：1．请求判决二被告与原告签订的《房地产买卖合同》有效；2．请求判决二被告将双方签订的《房地产买卖合同》所确定的位于织金县××街道安居路××号的房屋备案登记变更至原告朱富勇名下；3．案件诉讼费由二被告负担。事实及理由：2018年3月5日，原告朱富勇与被告袁兵、丁米芬签订《房地产买卖合同》，约定二被告将其位于织金县××街道安居路××号的房屋一套出卖给原告，约定合同价款为600000元，由于二被告的房屋系按揭贷款购买，尚欠银行的贷款及利息未偿还完毕，协议签订后，原告为被告以被告之名偿还其所欠中国农业银行织金金中支行的剩余按揭贷款本息后，银行解除了该房屋的预抵押权并将证书交付给二被告，二被告将原告代还的银行按揭款票据、解除抵押权登记证书交付给原告。原告为二被告偿还银行借书款本息及通过微信转账、现金支付的方式总计给付被告购房款367000元，剩余的购房款双方约定待二被告将该房屋（房产证未办理完）的备案登记变更至原告朱富勇名下后，原告再将剩余购房款给付二被告。原告履行完毕前期义务后，二被告将房屋交付原告，但一直未变更登记至原告名下，之后，织金县人民法院根据案外人织金惠民村镇银行、周遐的申请，将涉案房屋查封，后原告朱富勇提出执行异议申请，在申请过程中，原告将涉案房屋的剩余购房款打入织金县人民法院账户，织金县人民法院于2018年11月30日解除对该房屋的查封，原告朱富勇撤回执行异议申诉。为维护自身合法权益，向法院提起诉请如前。 被告袁兵、丁米芬未答辩，也未向本院提供证据材料。 为支持其诉讼请求，原告朱富勇向本院提交了下列证据材料共法庭主持质证： 1．书证：身份证明1份，用以证明原告诉讼主体适格； 2．书证：商品房买卖合同1份、收款收据3份，用以证明二被告有权出售其位于织金县××街道安居路××号房屋，且该房屋水电落户为袁兵； 3．书证：《房地产买卖合同》1份，用以证明二被告将涉案房屋出卖给原告的事实； 4．书证：收款收据1份、中国农业银行交易明细清单1份、农行业务凭证3张、中国工商银行自助存取款机结果照片2张、原告与被告袁兵微信聊天转账记录4张，用以证明原、被告双方签订《房地产买卖合同》后，二被告总计收到原告的购房款367000元，其中原告代二被告偿还了涉案房屋的按揭款共计228331.84元以及被告丁米芬通过银行转款收到100000元购房款和通过微信、中国工商银行收到原告的购房款37000元，此外支付二被告现金1668.16元，共计367000元。用以证明原告与二被告成立房屋买卖合同后，为二被告偿还银行按揭贷款本息、支付二被告购房款总金额为367,000元。 5．书证：织房预城关镇字第Y1100879号预抵押证1份、备案申请表1份，用以证明原告代二被告偿还银行的按揭款后，相关部门解除涉案房屋的预抵押权登记。 6．书证：收款收据、物业费交纳凭证、水电费交纳凭证各1份，用以证明原告已经合法占有该涉案房屋，二被告已将房屋交付原告的事实。 7．书证：（2018）黔0524执异61号裁定书、（2018）黔0524执987号之二裁定书、银行卡、业务凭证、收据各1份，用以证明因二被告未按《房地产买卖合同》约定及时将涉案房屋备案登记至原告的名下，导致该房屋被法院查封，原告之母杨敏代原告将剩余的购房款233000元汇入织金县人民法院执行专户，织金县人民法院解除了对该房屋的查封，原告已按合同已履行全部付款义务。 本院认为，上述证据虽未经二被告质证，但不质证的原因系二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃诉讼权利所致，该证据来源合法、客观真实，与本案待证事实存在关联，具有证明力，依法予以采纳。 本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，原告朱富勇作为乙方与被告袁兵、丁米芬作为甲方签订《房地产买卖合同》，约定：“……（一）甲、乙双方转让房地产位于织金县城关镇安居路星河湾商住楼××号……建筑面积143.65平米（以下简称该物业）……（二）甲、乙双方同意该物业成交价为人民币（大写）：陆拾万元整人民币，乙方先向甲方支付人民币（大写）：壹拾万元整作为定金，该笔定金将在该物业过户后自动转为房款。（三）甲、乙双方协商产权过户日起为2018年3月30日前，逾期视为违约。……（六）双方协定交房日期为2018年3月5日，……（十一）甲、乙双方应积极配合对方办理有关过户或按揭手续，若通知双方前往办理手续，而任何一方未能于通知的时间内办理的均视为违约。……（十五）补充事宜：甲方在收到定金之日起，在2018年3月30日前无条件配合一方把银行尾款结清，并在规定的时限内将现有手续转到乙方户头；因该房屋尚未办理房产证，故2018年3月30日前由甲方将本房屋住房合同及备案登记表在房开处改为乙方名下，若期间该房屋所有权证已办理，此后产生房屋过户费用由甲方全部承担。”后原、被告双方共同到中国农业银行织金金中支行办理偿还涉案房屋剩余按揭款共计228331.84元，银行解除了涉案标的物的预抵押登记并将证书交付二被告，二被告将证书转交给原告的同时将涉案房屋交付原告使用，原告另通过微信转账、现金的方式支付二被告购房款138668.16元。两笔合计为367000元。之后，二被告未将涉房屋变更登记到原告名下。 另查明，织金县人民法院根据案外人织金惠民村镇银行有限责任公司及周遐的申请，裁定将涉案房屋查封。原告朱富勇提出执行异议申请，同时将涉案房屋的剩余购房款233000元支付至织金县人民法院执行账户，后织金县人民法院于2018年11月30日作出（2018）黔0524执987号之二执行裁定书，裁定解除对该房屋的查封，原告朱富勇撤回执行异议诉请。 本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，合法有效，受法律保护。对原告诉请确认原被告间签订的《房地产买卖合同》有效的请求，依法予以支持。合同签订后，原告朱富勇已按合同约定全面履行付款义务，被告袁兵、丁米芬不按合同约定将涉案房屋的备案登记变更到原告名下应承担民事责任，原告主张由二被告将双方签订的《房地产买卖合同》所确定的涉案房屋备案登记变更至原告朱富勇名下的诉讼请求合法，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告朱富勇与被告袁兵、丁米芬2018年3月5日签订的《房地产买卖合同》有效； 二、被告袁兵、丁米芬于本判决生效后十日内将双方于2018年3月5日签订的《房地产买卖合同》所确定的位于织金县××街道安居路××号的房屋备案登记变更至原告朱富勇名下。 案件受理费50元，由被告袁兵、丁米芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  杨 雄 人民陪审员  涂武珍 人民陪审员  张文群 二〇一九年四月十八日 书 记 员  杨明鑫