上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初5624号原告：方敏，男，1982年5月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：徐敏，女，1983年1月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述两原告共同委托诉讼代理人：蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。被告：贺思伟，男，1983年4月26日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：乔香茜，上海海德安达律师事务所律师。第三人：上海创辉企业管理有限公司，住所地上海市静安区江场三路XXX号XXX室。法定代表人：周晓芳。原告方敏、徐敏与被告贺思伟、第三人上海创辉企业管理有限公司(以下简称创辉公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序。贺思伟在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2019年2月14日做出(2019)沪0106民初5624号民事裁定，驳回其管辖异议。贺思伟不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2019年4月17日做出(2019)沪02民辖终354号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告方敏及两原告共同委托诉讼代理人蔡瑜、被告贺思伟及其委托诉讼代理人乔香茜到庭参加诉讼。第三人创辉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告方敏、徐敏共同向本院提出诉讼请求：1.被告贺思伟继续履行2014年9月18日签订的《上海市房地产买卖合同》，贺思伟及第三人创辉公司协助原告方办理将上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至方敏、徐敏名下的手续；剩余房款同意于过户之日支付；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月18日，原告方敏、徐敏与案外人贺某某(已故)在上海昊辰房地产经纪事务所有限公司的居间下，就原告方购买贺某某位于上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款2,200,000元。合同约定原告方于签订合同当天支付贺某某首付款600,000元(含定金50,000元)，于2014年12月31日前支付1,160,000元，于交易过户当日支付440,000元；双方同意应于甲方办妥所有抵押注销手续，乙方办妥所有银行贷款手续(若有)后5个工作日内并于房地产权证满3年后到上海市闸北区房地产交易中心办理房屋产权过户手续等。原告方通过方敏的母亲吴世华已按约向贺某某支付房款1,760,000元。2014年9月18日，贺某某向原告方交付房屋，原告方将房屋装修后实际居住至今。2015年7月6日，贺某某报死亡，贺思伟是其唯一继承人。因贺思伟不肯配合办理房屋过户手续，遂涉诉。被告贺思伟辩称，不同意原告诉请。贺思伟确实是贺某某的唯一继承人，但贺某某与贺思伟的母亲离婚后，贺思伟随母亲共同生活，故不清楚贺某某出售房屋的情况，无法确认系争买卖合同的真实性，亦不清楚房屋交付使用情况。原告方提供的付款凭证中，因50,000元只有收据无转账凭证，故无法确认原告方已付房款的金额。系争房屋系动迁房，三年之内不得转让，因此原告方与贺某某签订买卖合同违反强制性规定，合同应为无效。系争房屋合同价款明显低于市场价，存在可撤销情形。贺思伟因继承该房产所承担的税费金额将远大于房屋尾款，如因继承系争房屋导致支出远大于所得利益，贺思伟放弃继承。第三人未发表意见，亦未向法庭出示证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。贺某某父母分别于1980年、1981年报死亡。贺某某曾与张燕结婚并育有一子贺思伟，但后与张燕离婚。2012年，贺某某与徐洪再婚。2013年，贺某某与徐洪协议离婚，二人无子女。2015年7月6日，贺某某的户籍因各种疾病死亡而注销。2014年6月13日，创辉公司(甲方)与贺某某(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市平型关路2199弄(闸北区339街坊北上海物流8号地块配套商品房)24号13层1303室居住房屋，建筑面积暂测80.97平方米；总房价暂定1,395,965元；甲方定于2014年8月16日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外等。上述系争房屋于2014年竣工，并于2016年1月27日完成初始登记，现权利人仍登记为创辉公司。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。双方有争议的事实在于贺某某与方敏、徐敏签订房屋买卖合同的真实性及合同履行情况。为此，方敏、徐敏提供了上海市房地产买卖合同、银行转账凭证、收款收据、物业费发票为证。上述证据均为原件，并经当庭质证，故本院对其真实性予以确认。上述证据的证明内容与本案具有关联性，故本院依法予以采纳并确认事实如下。2014年9月11日，贺某某确认收到方敏母亲吴世华支付的购买系争房屋定金50,000元。2014年9月18日，贺某某(甲方)与方敏、徐敏(乙方)在案外人上海昊辰房地产经纪事务所公司的居间下签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买上海市平型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，转让价款共计2,200,000元；甲方于2014年9月18日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方同意应于甲方办妥所有抵押注销手续，乙方办妥所有银行贷款手续(若有)后5个工作日内并于房地产权证满3年后到上海市闸北区房地产交易中心办理房屋产权过户手续；该房地产在交易过程中产生的所有税费均由甲乙双方各自承担；乙方于本合同签订当天支付给甲方首付款600,000元(含定金50,000元)；乙方于2014年12月31日前支付甲方1,160,000元；乙方于交易过户当日支付甲方440,000元。同日，吴世华向贺某某转账支付购房款550,000元。2015年1月3日，吴世华向贺某某转账支付1,160,000元。上述两笔款项贺某某均出具收据确认为徐敏或方敏系争房屋购房款。贺某某于2014年9月18日将系争房屋交付给方敏、徐敏使用至今。审理中，方敏、徐敏表示愿意除支付购房尾款440,000元外，自愿补偿贺思伟380,000元。贺思伟表示在此情况下愿意配合过户。双方均同意上述款项共计820,000元暂由法院代管，待判决生效后，双方至交易中心提交过户申请，原告方取得交易中心出具的原告办理产证的收件收据后再将款项发放给被告；办理过户手续中产生的税费由双方按政策各自负担。方敏、徐敏同时表示愿意承担本案诉讼费。本院认为，贺某某在签订系争《上海市房地产买卖合同》时已与创辉公司就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，系争房屋亦于2016年1月27日完成初始登记，故贺某某有权出售系争房屋。虽然系争房屋因属动迁安置房，上市交易时间存在政策限制，但合同双方在签订系争《上海市房地产买卖合同》时亦考虑到该因素，明确约定过户时间为房地产权证满3年后，因此贺某某与方敏、徐敏签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方理应遵守。截至本案开庭审理时，系争房屋上市交易限制的年限已满，产权过户并无障碍。从《上海市房地产买卖合同》的履行情况来看，贺某某与方敏、徐敏已完成房屋实体交接，方敏、徐敏亦依约支付了过户前的应付合同款项，双方均有履行合同的意愿和诚意，不应因贺某某死亡导致合同终止。贺思伟作为贺某某的法定继承人，应当代贺某某继续履行买卖合同。现方敏、徐敏表示除支付合同尾款外，自愿补偿贺思伟380,000元，系自由处分其民事权利，于法不悖。贺思伟亦同意配合过户，故本院依法予以确认。合同明确约定交易过程中产生的税费由买卖双方负担，本案双方当事人亦对各自负担税费并无异议，本院亦予确认。根据《上海市商品房预售合同》，创辉公司应将房屋登记至贺某某名下，但贺某某已死亡，登记至贺某某名下无法实现，故应配合将房屋登记至贺某某的法定继承人贺思伟名下。创辉公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、2014年9月18日就上海市平静安区型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》由原告徐敏、方敏与被告贺思伟继续履行；原告徐敏、方敏应于本判决生效之日起三日内支付被告贺思伟购房款440,000元及补偿款380,000元(暂交至本院代管)；二、原告徐敏、方敏支付上述第一项款项后，原告徐敏、方敏、被告贺思伟、第三人上海创辉企业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内相互配合办理上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将上述房屋产权登记至徐敏、方敏名下，由此产生的税费按相关部门的规定各自负担。案件受理费24,400元，减半收取计12,200元，由原告方敏、徐敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇一九年九月二十七日书记员  张蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。