内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内2221民初4678号原告：王殿民，男，1984年9月5日出生，满族，原烟草公司职工，住所地内蒙古兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：宋殿君，乌兰浩特市和平法律服务所律师。被告：巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地内蒙古巴彦淖尔市乌拉特前旗。法定代表人：冯富荣，职务：经理。委托诉讼代理人：金潇，内蒙古矩成律师事务所律师。被告：内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司（统一社会信用代码：×××），住所地内蒙古兴安盟乌兰浩特市。法定代表人：郝文亮，职务：经理。委托诉讼代理人：王菁菁，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王洪超，内蒙古恒众尧律师事务所。原告王殿民诉被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）、被告内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司（以下简称烟草公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王殿明的委托诉讼代理人宋殿君、被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司法定代表人冯富荣及委托诉讼代理人金潇、被告内蒙古自治区烟草公司兴安盟公司委托诉讼代理人王菁菁、王洪超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、要求解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、要求二被告返还购房款人民币282914.10元、利息143416.78元、赔偿物业费2212.99元、装修保证金800元、煤气管道费2580元、电梯保证金800元、卫生费、楼道电费、垃圾清运费280元、热力费1933.30元、其他费用4467.50元;3、要求二被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任282914.10元，合计722318.77元;4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与二被告系房屋买卖关系，2011年3月原告在第二被告烟草公司工作，2011年3月29日第二被告组织职工集体购买第一被告开发建设的位于科右前旗新址慷兴乐园小区商品房。同年原告与第一被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买该小区6号楼2单元701室，面积153.68平方米，每平方米价格为1850元，付款方式为:分期付款，交房日期为：2012年8月30日。原告分三次交付给第二被告购房款2829141元。原告多次要求二被告履行合同义务交付房屋，二被告于2013年9月4日交付房屋，原告缴纳物业费、装修保证金、煤气管道费、电梯保证金等费用。2017年12月6日原告开门时发现房门锁被他人更换，屋内家具生活用品均不见，原告找到物业公司及第二被告售楼处得知该房屋已被第二被告2013年12月抵押给贷款公司，2014年又出售给第三人，原告多次要求二被告解除抵押办理房屋预售登记，二被告互相推托办理房屋预售登记，二被告的行为侵害了原告的合法权益，原告诉至法院请求依法判决。被告福泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与被告不存在房屋买卖关系，原告与被告没有签订过商品房买卖合同，没有收到过房款，原告诉请与被告无关。二被告之间签订了购房团购协议，被告福泰公司已按被告烟草公司交付房款的金额交付了房屋。被告烟草公司辩称，原告的诉讼请求与我公司没有关系，根据合同的相对性，原告与福泰公司签订了商品房买卖合同，原告已经向被告福泰公司交付了房款，原告也在福泰公司领取了钥匙，双方的房屋买卖合同客观存在，被告烟草公司既不是房屋的出卖人、管理人，也与本案没有任何关系，被告烟草公司不是本案适格的被告，要求依法驳回原告的诉讼请求。本院依据原、被告的诉辩意见归纳本案争议焦点为：原告要求与二被告解除房屋买卖合同，并要求二被告返还购房款及赔偿各项费用的事实依据和法律依据。原告针对争议焦点提交证据如下：1、交款收据、转账凭证各2枚，证明原告已履行了交付购房款的义务。被告福泰公司质证，收据不能证明原告的主张，仅能证明原告向被告烟草公司交付了购房款，原告与被告烟草公司存在房屋买卖关系，房款福泰公司并没有收取。被告烟草公司质证，房款是烟草公司工会收取的，该房款已交付给福泰公司，烟草公司与原告不存在房屋买卖关系，烟草公司不是开发商不具备交付房屋的义务。2、缴费收据7张，证明原告购买诉争房屋后缴纳的费用系直接经济损失，被告福泰公司收取了原告的热力费，证明被告福泰公司已履行了交房义务。被告福泰公司质证，对加盖有我公司公章的收据予以认可，同意返还。物业费、热力费、煤气管道费均不是我公司收取，与我公司无关。被告烟草公司质证，加盖有被告福泰公司公章的收据、物业公司收取原告的物业费、装修保证金，热力公司收取取暖费能够证明原告与福泰公司存在房屋买卖关系，福泰公司已向原告交付了房屋。烟草公司是代收的煤气管道入网费，该费用已转给了福泰公司。3、不动产查询信息结果证明、商品房买卖合同各1份，证明被告福泰公司2018年6月2日将涉案房屋卖给王顺，其行为构成一房二卖。被告福泰公司质证，对证据的真实性予以认可。被告福泰公司与王顺签订了商品房买卖合同，不能证明是一房二卖。被告烟草公司质证，对证据的真实性予以认可，福泰公司已经收取了原告的取暖费，2018年6月2日已是第二次出售，福泰公司应该负法律责任。3、介绍信1份，证明物业公司介绍原告办理水卡。被告福泰公司质证，与其无关是物业公司的行为。被告烟草公司质证，开发商将房屋出售给原告后将相关资料交给物业公司，能够证明被告福泰公司与原告是房屋买卖关系，与烟草公司无关。被告福泰公司针对争议焦点提交证据如下：1、团购协议1份，证明二被告签订的团购协议的出卖方为福泰公司，买受方为烟草公司，原告并无证据证明其为烟草公司职工，也未证明其与福泰公司签订有买卖合同，被告烟草公司应依据约定出示被告福泰公司认可的购房信息清单。烟草公司没有权利扣留被告福泰公司的质保金，合同约定的质保金其实为尾欠的购房款，该款被告烟草公司并未给付。原告质证，对合同的真实性没有异议，二被告之间形成的购房协议不能证明原告并非被告烟草公司职工，也不能证明原告未交付购房款。被告烟草公司质证，对真实性予以认可，质保金的约定是双方真实意思表示，原告不是被告烟草公司职工，也不能否定原告在被告福泰公司开发的慷兴乐园小区购房的事实，被告烟草公司只是团购的组织者。2、科右前旗人民法院（2016）内2221民初2173号民事判决书，证明5%的质保金已经法院认定为被告烟草公司职工缴纳的购房款为被告福泰公司的债权，该笔款烟草公司未给付。原告质证没有异议。被告烟草公司质证，案件中确定的被告福泰公司的160万元到期债权已经被赵艳秋执行了。涉案的买卖双方是原告王殿民与被告福泰公司，被告烟草公司不是本案适格主体。被告烟草公司针对争议焦点提交证据如下:1、银行现金缴款单及被告福泰公司收据11枚，证明原告诉争房屋房款并非交给烟草公司，而是工会代收，房款最终支付给被告福泰公司，原告起诉烟草公司没有事实和法律依据，应依法驳回。原告质证，对真实性没有异议，原告购房款已交给被告烟草公司，团购行为是二被告的行为，被告福泰公司认可收到被告烟草公司的购房款，能够证实二被告向原告交付了房屋。被告福泰公司质证，只能证明被告烟草公司向被告福泰公司陆续交付团购房房款，不能证明包括原告的房款，被告烟草公司尚欠被告福泰公司房款300万元。2、权属证明、小区批准文件，证明慷兴乐园小区所占用的土地使用权人为被告福泰公司，该小区相关批准文件均是针对被告福泰公司。被告福泰公司是涉案小区的开发者、销售者，而被告烟草公司不是适格被告。原告质证，对证据的真实性没有异议，被告烟草公司虽不是开发企业，但原告将房款交给被告烟草公司，应由二被告承担连带责任。被告福泰公司质证，我们是小区的合法开发企业，与原告没有买卖关系，原告应向被告烟草公司主张权利。3、慷兴乐园小区团购协议、慷兴乐园小区团购房信息表、购房职工与福泰公司签订的商品房买卖合同、购房职工缴纳的购房款、物业费票据，证明被告烟草公司并非本案房屋的出卖人，只是组织职工进行团购，被告福泰公司作为出卖人与购房职工之间形成商品房买卖合同，被告烟草公司不是本案适格主体。原告质证，对证据的真实性没有异议，被告烟草公司虽不是开发企业，但与被告福泰公司形成团购协议，其是组织者又是出卖者，原告将房款汇入被告烟草公司账户，双方已形成了买卖关系。被告福泰公司质证，二被告的团购协议中不存在明细表，被告烟草公司与被告福泰公司签订合同，但并未与原告签订合同，与原告不存在买卖合同关系，原告不是本案适格主体。4、2015年5月13日二被告房款对账单，证明经二被告核实，被告烟草公司已将代收房款7030万元支付给被告福泰公司、职工直接交款为7083910.60元、职工贷款为30621000元、留存质保金为2822697.20元，烟草公司已按团购协议履行协议内容，烟草公司不是涉案房屋的出卖人。原告质证，对证据的真实性没有异议，烟草公司虽不是开发者但是出卖人。被告福泰公司质证，不认可该证据，刘宴弢几年前已离职，对账单没有公司公章。5、慷兴乐园房款对账单明细、被告烟草公司代职工向被告福泰公司支付房款的收据、付款审批表、银行回执、因被告福泰公司账户被冻结，被告烟草公司应被告福泰公司要求向其职工刘伟龙个人账户支付房款10万元的结算业务申请书及说明、二被告签订的支付申请撤销慷兴乐园团购房在建工程抵押登记一案律师代理费协议、（2015）科行初字第8号行政判决书、支付案外人执行异议之诉案件受理费、律师代理费协议书、（2018）内2221执458号执行通知书、乌兰浩特市法院（2016）内2201民初4369号民事判决书、（2017）内2201执949号执行裁定书、（2018）内2201执17-949号执行裁定书，证明被告烟草公司基于慷兴乐园小区留存的款项属于质保金，是被告福泰公司的到期债权，被告烟草公司已经代被告福泰公司向第三人予以偿还，二被告间团购房协议已经履行完毕，被告烟草公司与原告之间就涉案房屋没有法律关系，不是本案适格被告。原告质证，被告烟草公司是出卖人之一，是本案适格被告。被告福泰公司质证，对账单没有法人及公司盖章，公司不认可，其他案件的诉讼与本案无关，二被告没有对账，被告烟草公司认可还有124万元余元未向被告福泰公司支付。本院对原、被告以上提交证据的真实性均予以采信。经审理查明，2010年9月20日被告福泰公司与被告烟草公司签订《“慷兴乐园”小区团购房协议书》1份，约定被告烟草公司组织职工团购被告福泰公司开发的慷兴乐园小区部分住宅楼，被告福泰公司提供团购房房源，由被告烟草公司分配到户，被告福泰公司给每户签订购房合同，双方签订协议之日起7日内被告烟草公司预付不低于房款总价30%的购房款，预付款存入双方指定账户，被告福泰公司向已交款的购房户出具收据，其余购房款按工程进度一次拨付，三层封顶付至购房款总额的60%，七层封顶付至购房款总额的80%，交钥匙时付至购房款总额的95%。工程于2010年10月1日开工，2011年10月31日完成，除硬化、绿化、围墙等附属设施外的全部工程，并交付钥匙。房屋经质检部门验收合格后，被告烟草公司将房屋质量保证金一次性全额支付被告福泰公司。协议签订后，被告烟草公司陆续收取职工房款共计7030万元，收取天然气安装费63万元，以上款项均由被告烟草公司向职工开具收据，2010年11月12日至2013年1月22日间被告烟草公司将所收房款及天然气安装费分次转给被告福泰公司，被告烟草公司所收房款中含有原告所购6号楼2单元701室房款282914.10元、燃气入网费2580元。团购房房款中有部分房款系由烟草职工以现金或贷款方式直接向被告福泰公司交付。2013年9月4日原告因办理入住手续向福泰公司交付取暖费3866.5元、其他费用4467.5元、向乌兰浩特市云河物业管理有限责任公司交付装修保证金800元、电梯保证金800元、物业费2212.99元、卫生费60元、楼道电费20元、垃圾清运费200元。原告于2014年9月15日向科右前旗都瑞热电有限责任公司交付涉案房屋取暖费966.65元。原告虽主张其入住后于2017年12月6日发现房屋门锁被更换，屋内物品不见，经向物业公司询问得知该房屋已出售他人，但未提交证据证明。另查明，2018年6月2日被告福泰公司与案外人王顺对涉案房屋签订商品房买卖合同一份，约定被告福泰公司以总价款287381.60元将涉案房屋出售给王顺，涉案房屋于2018年8月31日办理不动产权证书，权利人为王顺、史鹏，现原告诉至本院要求与二被告解除商品房买卖合同，要求二被告返还房款及其他费用，给付已付房款的利息并支付已付房款一倍的赔偿。再查明，被告福泰公司留存于被告烟草公司处的质保金，已经二被告协议由被告烟草公司扣除了在建工程抵押案件的一、二审律师代理费12万元、案外人执行异议之诉案件的一、二审诉讼费及律师代理费98400元，并由本院（2018）内2221执458号执行通知书划扣了被告福泰公司依据(2017)内2221民初4241号民事调解书应给付申请人赵艳秋的欠款140元及执行申请费16400元，余下质保金由乌兰浩特市法院予以冻结。本院认为，原告通过参加被告烟草公司团购房的形式向被告福泰公司购买涉案房屋，原告将购房款交付给被告烟草公司后，被告烟草公司已将所收房款如数交付给被告福泰公司。被告福泰公司后又直接收取了原告的取暖费及4000余元其他费用，涉案房屋所属的物业公司也收取了原告的物业费、装修保证金、电梯保证金等相关费用。被告福泰公司虽未与原告签订房屋买卖合同，但被告福泰公司收取被告烟草公司代收房款的事实，能够证明原告与被告福泰公司已经形成了事实上的房屋买卖关系。依据房屋买卖的交易习惯，房屋在交付使用时由出售方收取当年取暖费并由物业公司收取物业费、装修保证金等相关费用，现原告已向被告福泰公司及物业公司交付上述费用，原告与被告福泰公司之间的房屋买卖合同已生效并实际履行。现因涉案房屋已被被告福泰公司出售予案外人，房屋产权证书已登记在案外人名下，被告福泰公司已无法向原告履行交付房屋的义务，双方的房屋买卖合同应予解除，被告福泰公司应对原告承担返还房款、给付利息、赔偿损失的违约责任。被告烟草公司仅为团购房的组织者，并非房屋的实际出售人，其在收取原告房款后已经履行了转交义务，其并不负有向原告交付房屋的义务，因此原告诉请要求其承担返还房款义务等责任的诉讼请求不能成立。原告诉请的装修保证金、电梯保证金均属保证金应由物业公司在保证期满后退还原告，该部分费用不应由被告福泰公司承担返还责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、原告王殿民与被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司间针对科尔沁镇慷兴乐园6#-2-701室的房屋买卖合同于本判决生效后立即解除。二、被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告王殿民购房款282914.10元及房款利息。其中85000元房款的利息自2011年3月29日起开始计算，197914.10元房款的利息自2012年7月25日起算。利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款付清之日止。三、被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告王殿民282914.10元（已付房款的一倍）。四、被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告王殿民物业费2212.99元、煤气管道费2580元、取暖费1933.30元、卫生费、楼道电费、垃圾清运费280元、其他费用4467.50元，合计11473.79元。五、驳回原告王殿民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5512元由被告巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年。逾期申请本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  陈永梅二〇一九年一月十四日书记员  胡 萍适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。