苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5232号原告：李云兵，男，1977年12月23日出生，汉族，住苏州。原告：黄海英，女，1979年7月9日出生，汉族，住如皋市。上述两原告共同委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘宏伟，江苏良翰律师事务所律师。被告：张伟，男，1981年12月23日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：倪钱桦，女，1982年8月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄鹂，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告李云兵、黄海英与被告张伟、倪钱桦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月11日立案受理后，依法由审判员王贞独任审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告李云兵、黄海英及其委托代诉讼理人方赞，被告张伟及其与倪钱桦的共同委托诉讼代理人黄鹂，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云兵、黄海英向本院提出诉讼请求：1.判令被告张伟、倪钱桦继续履行签署于2019年3月15日的《苏州市存量房买卖合同》(协议编号：SZ17016O9)和《补偿协议》，被告张伟、倪钱桦配合原告李云兵、黄海英办理苏州工业园区玲珑湾花园X幢X室房屋的网签手续、不动产权属转移登记手续，被告张伟、倪钱桦向原告李云兵、黄海英交付苏州工业园区玲珑湾花园X幢X室房屋。2.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1.判令解除原告与被告签订于2019年3月15日的《苏州市存量房买卖合同》(协议编号：SZ17016O9)和《补偿协议》；2.判令两被告双倍返还定金52万元；3.判令被告向原告支付赔偿金140万元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月15日，原告李云兵、黄海英经中介公司苏州市朴邻房产经纪有限公司居间介绍，与被告张伟、倪钱桦就买卖苏州工业园区玲珑湾花园X幢X室房屋(以下简称涉案房屋)签署了《苏州市存量房买卖合同》(协议编号：SZ17016O9)和《补偿协议》。当天因倪钱桦有事未能到场，倪钱桦出具《授权委托书》委托张伟代表倪钱桦办理涉案房屋的买卖事宜。房屋买卖合同签署后，原告积极准备合同履行，在2019年4月上旬即已准备好款项，并应中介进程安排拟在2019年4月17日办理资金托管手续，但被告找理由拒绝。之后被告又要求涨价才能配合后续交易事项。2019年4月30日，原告根据房屋买卖合同约定的时间前往办理资金托管手续，但是被告仍未配合办理资金托管手续。2019年5月2日，原告发短信给被告，要求被告按约履行，但被告未予回复。被告在房屋买卖合同已经签署且已经收取购房定金的情况下，拒不配合办理涉案房屋的网签手续，使得交易无法顺利进行，被告的行为已经严重违反合同约定。故为保障原告的合法权益，原告特向贵院起诉。被告张伟、倪钱桦辩称：原告既未按约于2019年4月30日前往产权交易中心办理资金托管手续，也未按约支付22万补偿款，被告于2019年5月10日发律师函要求原告继续履行合同，但原告仍未支付22万元补偿款，故原告构成根本违约，被告已于2019年5月16日通知原告解除合同，被告不存在违约情形，故原告的诉请均不予认可。本院经审理查明的事实如下：2019年3月15日，被告张伟（甲方、出卖人）与原告李云兵、黄海英（乙方、购房人）在苏州市朴邻房产经纪有限公司（以下简称“朴邻经纪公司”）居间下签订了《房屋买卖合同》（协议编号：SZ1701609）及《补偿协议》一份，合同约定甲方同意将座落在苏州工业园区玲珑湾花园X幢X室房屋的房屋出售给乙方，房屋面积为139.94平方米。合同第三条约定，房屋价款650万元，该款项贷款支付，买受人于2019年4月30日前，向出卖人支付首付款计人民币(￥3250000元)叁佰贰拾伍万元整，该款由买受人直接支付于交易中心指定之托管帐户。买受人应于双方办理本房屋资金托管手续之日起7天内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，向贷款银行申请人民币(￥3250000元)叁佰贰拾伍万元整的贷款用于支付房屋价款，待贷款银行审核通过后，买受人应委托该贷款银行于2019年7月15日前将上述贷款部分支付至资金托管指定帐号。若因买受人原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受人在2019年7月15日前补齐，否则视作买受人逾期付款，买受人需按照本合同第五条的约定承担违约责任。《补偿协议》约定买卖双方于2019年3月15日签订关于苏州工业园区玲珑湾花园X幢X室之房产的存量房买卖合同(合同编号：SZ1701609)。合同约定的成交价为(￥6500000.00)人民币陆佰伍拾万元整，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施费用。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、买卖双方确认，买受人就现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施另行补偿出卖人(￥500000.00)人民币伍拾万元整，其中(￥260000.00)人民币贰拾陆万元整作为定金由买受人于存量房买卖合同签订当日支付至出卖人。补偿款计(￥220000.00)人民币贰拾贰万元整由买受人于2019年4月30日前，即买卖双方办理资金托管手续前支付至出卖人。买卖双方确认将剩余补偿款(￥20000.00)人民币贰万元整作为房屋交付尾款，由买受人于资金托管手续办理之前支付至苏州市朴邻房产经纪有限公司(以下简称“朴邻房产”)，朴邻房产于买卖双方签订房屋交接书后三个工作日内转付至出卖人。2、买受人在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，未发现房屋漏水等问题。买卖双方确认：房屋交付时出卖人将该房地产按房屋现状交付买受人即可，但是出卖人应当确保该房地产内管道畅通，无房屋漏水情况以及该房地产附属设施设备、家具家电清单内物品正常使用。买卖双方确认：(1)出卖人同意于存量房买卖合同签订当日将房屋所有权证、土地使用权证暂存苏州市朴邻房产经纪有限公司；(2)出卖人确认该房屋用于星湾学校的学区资格未被使用。3、买卖双方确定出卖人转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计(￥7000000.00)人民币柒佰万元整。4、本协议一经买卖双方签订，即不可撤销。原告李云兵、黄海英、被告张伟在房屋买卖合同及补偿协议上买方、卖方处签名署期，被告倪钱桦出具授权委托书委托被告张伟的签署上述的房屋买卖合同及补偿协议，庭审中被告倪钱桦对房屋买卖合同及补偿协议的效力均予以认可。签订房屋买卖合同后，原告于2019年3月15日向被告支付定金26万元，被告张伟当天向原告出具定金收条。按照原被告双方签订房屋买卖合同及补偿协议的约定，双方应于2019年4月30日前办理资金托管，但原被告双方一直未进行资金托管。至于未能资金托管的原因。原告称系被告张伟多次要求涨价，在原告拒绝后，虽原告及中介多次催促，被告一直拖延不确定资金托管时间。原告提供被告张伟与中介人员刘生耀（负责卖方）的微信聊天记录、短信聊天记录、通话记录录音，证明被告张伟于2019年3月27日发微信称“玲珑湾租售中心，小刘你好。因房价涨幅较大，你客户周期太长，房价涨幅不可估计，我现在已看重其他房子，房东不等周期，要么立刻办理资金托管，要么解约。特至告之。请转达买方，谢谢”。刘生耀回复“客户不愿意见面，说如果解约就走法律程序吧。”2019年4月13日，原告联系中介人员称托管资金已准备到位可进行网签，中介联系被告张伟后，三方约定网签时间为2019年4月17日。但被告张伟于2019年4月14日通过电话及微信通知中介刘生耀，要求其向买方转达要涨价的意思，要求与买方签订补偿协议，买方再加50万元可继续配合走流程。但原告并未同意。后中介人员多次与被告张伟确认，4月17日是否能去办理资金托管，被告张伟均未回复。4月17日当天早上被告张伟回复中介称其母亲肺癌住院开刀，无法去办理资金托管。4月19日，被告张伟打电话给中介刘生耀，称“你要不试试看，我威胁你，我就威胁你怎么啦”……，“现在问题很现实的，房子涨了，对吧，他拖了我一个月”。刘生耀：“我知道你的意思，现在房子涨了，就像你之前说的，他补偿了你以后，你愿意继续走这个合同，如果不补偿的话你就不愿意跟他走这个合同，是吧？”张伟：“他肯不肯补偿无所谓，他买去，我叫他住的不安宁。补偿，不补偿我也愿意，可以，我们就结怨结仇啦，老子不要命，老子跟他，跟你们中介公司，老子也玩到底。”……。刘生耀：“就是你说让他适当补偿嘛，我来传达给他。”张伟：“适当补偿，我也不说50万元，50万是我老婆当时气哄哄那时候讲的，在我心里嘛，反正10万元、20万能谈嘛，能意思意思，大家心理平衡一点，大家心理能过的去，对吧。”后因原告方不愿加价，原被告并未该问题达成一致意见。后中介又多次与被告张伟签订网签时间，张伟未予回复。因中介公司于2019年3月28日将涉案房屋提交挂牌网签审核后，原被告并未于2019年4月28日前网签，故网签有效期过期后于2018年4月28日自动撤销。对于4月28日前被告一直未能确认资金托管时间原因。被告提供被告倪钱桦单位于2019年4月8日下发《关于2019年第一期民警实战轮训班开班的通知》，证明被告倪钱桦因要参加其单位组织的2019年4月15日至4月28日民警实战轮训班，无法前往办理网签手续。网签审核申请自动撤销后中介公司又随即重新提交网签审核，在审核是否通过情况不明的状况下，被告张伟通知中介人员刘生耀称4月30日可以配合网签，并4月30日上午去房产交易中心取号，取号离开后，当天下午又再次前往房产交易中心称材料都准备齐全了。对于原告当天未到房产交易中心的原因，原告申请中介人员胡彦波、李晶（负责买方）作证称原告于4月30日当天已准备好托管资金及相应材料并在中介处等候审核通过的消息，随时准备办理网签及资金托管。但因当天网签审核仍未通过，未能办理资金托管手续。5月5日，网签审核再次通过后，中介人员刘生耀分别于5月5日、5月8日联系被告张伟询问哪天有空可去办理资金托管，被告张伟于5月9日称人在外地，委托他人办理。但并未委托他人办理相应的资金托管手续。原告于2019年5月9日起诉至本院，要求被告继续履行合同，配合网签及过户手续。中介人员刘生耀于2019年5月10日通过微信向被告发告知函，函告被告由于被告原因未能按合同约定时间配合办理资金托管手续，已造成逾期，要求收到本函后三日内履行合同义务。同日，被告向原告方发律师函称，因原告未于2019年4月30日至房管部门办理资金托管手续，也未在4月30日前支付22万元补偿款已构成严重违约，故函告于收到本函件3日内向被告支付补偿款22万元，并配合至房管部门办理资金托管手续，并支付违约金32500元。若原告未能在上述期限履行前述义务，被告方有权解除双方签订的房屋买卖合同及补偿协议，并要求原告方承担违约责任。原告确认于2019年5月12日收到该律师函，并于2019年5月13日回律师函称，被告发函前多次不予回复，也不确定资金托管时间，现被告要求继续履行，但被告仍不确定办理资金托管时间，虽函要求继续履行，但却无履约的实际行动，构成违约，要求被告方与原告确定办理资金托管时间。原告于2019年5月13日和5月15日发短信给被告张伟，称会将22万元补偿款在资金托管时支付给被告，希望被告尽快回复，确定资金托管时间。庭审中，被告张伟称因未留存原告的手机号码，故原告方发送的短信可能拦截在的垃圾信息里，并未看到原告上述发送的短信。2019年5月16日，被告发律师函告知解除原被告双方签订的房屋买卖合同及补偿协议。2019年5月17日，被告通过报警方式从中介处取回案涉房屋的房产证及土地证原件。至于补偿款22万元支付的时间。被告认为，原告应予2019年4月30日前支付补偿款。但原告认为，原被告双方签订的补偿协议虽约定是在2019年4月30日前，但主要意思是表示在资金托管前支付，原被告双方应先确定资金托管时间，在资金托管完成当天前原告支付22万元补偿款均不算违约。因被告一直不配合确定资金托管时间，故原告无法确定何时支付22万元补偿款。中介人员作证称，按照行业惯例，双方约定资金托管前支付补偿款，大部分客户均是在资金托管当天支付补偿款，因双方的资金托管时间可能早于4月30日，故4月30日只是约定的最晚时间。另查明:原告称原告已于2019年7月在如皋老家另行购房。诉讼中，原被告一致同意对涉案的苏州工业园区玲珑湾花园X幢X室的相关价格由本院委托询价。本院依法委托苏州天元土地房地产评估有限公司对该案涉房屋（精装）在2019年5月16日的价格（被告主张的询价时间节点）和2019年7月31日的价格（原告主张的询价时间节点）进行询价。2019年12月24日，该机构出具询价咨询函，指出根据房地产估价规范的技术要求，并结合苏州工业园区房地产市场价格，2019年5月16日的案涉房屋房产价格为720万元，2019年7月31日的案涉房产价格为710万元。原告对该询价咨询函的质证意见为，询价咨询函给出的价格因未到房屋现场查看，未考虑学区未被占用、未考虑装修等因素，远低于房天下、贝壳网等公布的市场成交单价60358元/平方米，应以8446438元（房屋面积139.94平方米*6060358元/平方米）作为计算原告实际损失的依据，即使咨询函结论客观，因询价函给出的价格并未包含装修，故房屋交易价格应以650万元计，涉案房屋的增值也有70万元（720万元-650万），被告违约除应双倍返还定金外，还应另赔偿实际损失44万元（70万-26万）。被告对该询价咨询函的意见为，案涉房屋位于小区最后排，紧邻高压线、电子厂、高速路口，且房屋楼层低，安全、卫生环境差、采光极差，因询价机构并未现场勘查，故该询价咨询函给出的价格过高。上述事实，由《苏州市存量房买卖合同》及《补偿协议》、收条、房屋权属登记簿、微信聊天记录截图、短信记录、录音、律师函、证人证言等及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补偿协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应被认定为合法、有效，双方均应依照合同约定履行各自权利、义务。本案的争议焦点为涉案合同未能继续履行是因原告还是被告的违约行为所致。原告认为两被告一直未与原告确认网签资金托管时间，期间还多次要求涨价，原告及中介曾多次要求被告继续履行，确定资金托管时间，但被告均不予回复，还擅自于5月16日发出解除通知，被告的行为已显然构成违约，被告承担相应的违约责任。被告认为，原告未按合同约定于4月30日前支付补偿款22万元，且也未于4月30日前去房产交易中心办理资金托管，已构成根本违约。被告已于2019年5月16日通过发函解除了与原告签订的房屋买卖合同及补充协议。本院认为，首先，关于补偿款22万元支付时间的问题。原被告的补偿协议中明确约定该款项于2019年4月30日前，即买卖双方办理资金托管手续前支付至出卖人。根据原被告双方上述约定及交易惯例，原告可在办理资金托管手续当天支付该补偿款，但经原告及中介多次催告，被告均未在可办理资金托管的期间内确定资金托管时间，原告因此未支付补偿款不构成违约。其次，被告张伟在两次网签审核通过均可办理资金托管期间，经原告及中介多次催告，均不确定资金托管时间，导致原被告无法办理房屋资金托管手续。却在4月30日在网签审核尚未通过，房屋共有人倪钱桦也并未共同前往情况下，自行前往房产交易中心，而以原告未前往认定原告违约。但原告于4月30日当天准备好资金托管手续至中介公司处等候网签审核通过消息的行为表明，原告亦积极配合履行合同，当天未能办理资金托管手续原因在于网签审核未通过。故被告仅以其在2019年4月30日已前往产权交易中心而原告未前往为由就简单认定原告违约的理由，本院碍难采纳。最后，被告虽于5月10日发律师函要求继续履行合同，但发函后仍未与原告及中介确定资金托管时间，且径自于5月16日发函要求解除与原告的房屋买卖合同及补偿协议，并于5月17日从中介处取走房产证、土地证原件。此外，被告在交易过程中亦多次表示房价已上涨，要求原告补偿后才配合走流程。综观被告的上述行为，并结合证人证言、通话录音、原被告及中介的聊天记录等相关证据可看出被告并无与原告继续履行合同的真实意愿。而原告在整个房屋买卖交易过程中一直积极主动沟通配合，并无证据证明原告对于涉案合同的履行存在相应的违约情形。综上，本院认定被告存在无正当理由拒绝继续履行涉案合同的行为，且该行为已构成违约，两被告作为房屋出售一方需承担相应的违约责任。关于合同解除，承上述分析，被告方作为违约方并无合同解除权，故被告于2019年5月16日发出的解除律师函不具有解除合同的效力，现原告诉请解除合同，且被告亦同意解除，故本院对原被告于2019年3月15日签订的关于苏州工业园区玲珑湾花园X幢X室的《房屋买卖合同》及《补偿协议》的解除予以确认。因被告违约，应向原告承担违约赔偿责任。原告已付定金26万元，被告作为收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金，原告要求被告双倍返还定金52万元，有事实及法律依据，本院应予支持。原告除主张双倍返还定金以外，另要求被告赔偿140万元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当予以赔偿，但损失赔偿额不应高于因违约造成的损失。诉讼中，原被告一致同意不申请鉴定，以询价方式确定房屋的交易价格，以此来确定房屋的差价损失。询价机构在已考虑装修、地段等多种因素给出2019年5月16日的案涉房屋价格为720万元，2019年7月31日的案涉房屋的房产价格为710万元。本院参考询价价格、双方合同约定、原被告签约至原告另行购房期间原告的实际损失以及被告的过错程度等因素认为，原告主张被告双倍返还定金具有事实及法律依据，且亦属合理，然对原告要求被告另行赔偿140万元的诉请，本院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李云兵、黄海英与被告张伟、倪钱桦签订的关于苏州工业园区玲珑湾花园X幢X室的《房屋买卖合同》及《补偿协议》解除；二、被告张伟、倪钱桦应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李云兵、黄海英购房定金52万元；三、驳回原告李云兵、黄海英的其余请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57300元、财产保全费5000元，合计62300元，由被告张伟、倪钱桦负担。该款项已由原告预交，本院不再退还，由被告张伟、倪钱桦在履行上述义务时一并给付原告李云兵、黄海英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 贞人民陪审员  沈宗全人民陪审员  吴根元二〇二〇年三月三十一日法官 助理  郭孝玲书 记 员  姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。