上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初7759号原告：连廷祖，男，1971年11月25日出生，汉族，住福建省厦门市。委托诉讼代理人：袁刚，上海市黄河律师事务所律师。被告：韩中华，男，1964年11月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：何聚兴，男，1956年2月11日出生，汉族，住上海市虹口区。上列两被告共同委托诉讼代理人：张南堂，上海市中原律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：郑春晖，上海市中原律师事务所律师。第三人：上海国翔科技有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号。法定代表人：郭翔。原告连廷祖与被告韩中华、何聚兴企业承包经营合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日进行了第一次公开开庭审理，原告连廷祖及其委托诉讼代理人袁刚，被告韩中华、何聚兴到庭参加诉讼。因案件的处理结果与上海国翔科技有限公司有法律上的利害关系，本院依法通知上海国翔科技有限公司为本案的第三人参加诉讼。本案于2019年6月17日进行了第二次公开开庭审理，原告连廷祖及其委托诉讼代理人袁刚，两被告的共同委托诉讼代理人张南堂、郑春晖到庭参加诉讼。第三人上海国翔科技有限公司经本院依法送达开庭传票后未到庭应诉，本院依法缺席审理。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，并于2019年8月29日进行了第三次公开开庭审理，原告连廷祖及其委托诉讼代理人袁刚，被告韩中华、何聚兴及两被告共同委托诉讼代理人张南堂、郑春晖到庭参加诉讼。第三人上海国翔科技有限公司经本院依法送达开庭传票后未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告连廷祖向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《宾馆内部承包经营合同》；2.判令两被告返还承包费人民币406,755元；3.判令两被告返还押金14万元；4.判令两被告赔偿损失443,075.67元(包括管理人员工资72,000元、装修费324,820.80元、水费7,455元、电费38,799.87元)；5.判令两被告赔偿利息损失(以989,830.67元为基数，自2019年1月25日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；6.诉讼费由两被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.解除原告与两被告签订的《宾馆内部承包经营合同》；2.判令两被告返还承包费人民币406,755元；3.判令两被告返还押金14万元；4.判令两被告赔偿损失433,614.87元(包括管理人员工资72,000元、装修费315,360元、水费7,455元、电费38,799.87元)；5.判令两被告赔偿利息损失(以989,830.67元为基数，自2019年1月25日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；6.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年8月15日，原告与两被告签订《宾馆内部承包经营合同》，约定两被告将坐落于上海市浦东新区川沙路XXX号8幢的上海景悦酒店管理有限公司川沙路店交给原告承包经营。合同签订后，原告按约向两被告支付了押金14万元及承包费406,755元，并经两被告同意后于2018年9月1日开始进行装修，计划于2018年12月底装修完毕。2018年12月28日，第三人通知原告，其与案外人上海景悦企业发展(集团)有限公司(以下简称景悦公司)之间的租赁合同已解除，要求原告停止装修并迁出涉案房屋。原告将该情况告知被告，被告让原告继续装修。2019年1月4日，第三人派出大量人员将原告等人赶出上海市浦东新区川沙路XXX号的地址。原告认为，原告签订《宾馆内部承包经营合同》的合同目的无法实现，《宾馆内部承包经营合同》应当予以解除。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告韩中华、何聚兴共同辩称，虽然人民法院生效判决解除了第三人与景悦公司之间的合同，但不必然导致《宾馆内部承包经营合同》终止。人民法院生效判决要求第三人向景悦公司支付补偿款，第三人在支付补偿款之前不得要求景悦公司迁出涉案房屋，原告在第三人要求下自行迁出涉案房屋，存在一定过错。免租期是对原告装修停业期间的补偿，原告于2018年9月1日起持续经营至2019年2月底，被告无需退还承包费；且免租期3个月是针对整个承包期间的，如合同解除，免租期应当相应缩短。原告以起诉方式通知解除合同，合同应当自被告收到起诉状副本之日起解除，扣除装修期的合同期间都应当计算承包费，且原告的装修期较短。原告主张的损失缺乏依据，如合同解除，被告仅同意返还押金，故不同意原告的诉讼请求。第三人上海国翔科技有限公司未到庭应诉，亦未提供证据。第三人书面述称，第三人系涉案房屋的权利人，依照人民法院生效判决，景悦公司向第三人返还涉案房屋不以补偿款支付为前提，涉案房屋应由第三人收回。第三人与原、被告之间并不存在合同关系，被告在签订《宾馆内部承包经营合同》时应当知晓涉案房屋即将被收回，其将涉案房屋交给原告承包存在欺诈嫌疑。原、被告应当立刻取走留在涉案房屋内的物品，否则若有任何损失，第三人概不负责。经审理查明：2018年8月13日，原告通过银行转账向被告韩中华支付15万元。2018年8月15日，原告(乙方)、两被告(甲方)签订《宾馆内部承包经营合同》，约定如下：双方经充分协商，在平等自愿基础上，就宾馆内部承包事宜达成如下协议：营业执照名称为“上海景悦酒店管理有限公司川沙路店”,登记业主为张国昌，经营地址为上海市浦东新区川沙路XXX号8幢；景悦川沙路店整幢5层面积共约3,184平方米，已作装修，乙方承租面积约3,184平方米，有证面积为1,962.82平方米，无证面积为1,221.18平方米；甲方确认：上海景悦酒店管理有限公司同意甲方的承包经营方式，如证照到期，甲方需提前完善所有证照，不得影响乙方正常经营；甲方承诺本酒店的经营权和场地管理权全权由乙方负责和使用，如甲方或者原景悦发生的债权债务经济纠纷由甲方全权负责，不得影响乙方正常经营，如导致乙方未能正常经营，所有责任及费用由甲方全权负责承担；甲方承诺在承包期内提供上海景悦酒店管理有限公司川沙路店8幢后面的两层配套用房、大门口岗亭及便利店的配套用房给乙方免费使用，并承诺在承包期内乙方不需要支付任何场地及物业管理费用；上海景悦酒店管理有限公司川沙路店承包经营期限为8年零3个月，从2018年9月1日起至2027年2月28日止，其中免租期为三个月，不计承包费，承包期间乙方向甲方提起装修要求时开始计算免租期，乙方停付三个月承包费，三个月后承包费顺延支付；本合同签订当日，甲方即允许乙方进入宾馆进行设备清点及经营管理交接；承包费计算：每平米1.40元每天，面积按3,184平米计算，甲方按单价面积计算承包费并开具有效的承包费收据给乙方，乙方凭收据支付承包费；2018年9月1日起至2021年8月31日止，每年承包费为1,627,024元，2021年9月1日起至2024年8月31日止，每年承包为1,708,375元，2024年9月1日起至2027年2月28日止，每年承包费1,793,794元；承包费支付方式：押金14万元(押金不能折抵承包费)和三个月承包费的方式支付，在本协议签订之时乙方先交定金15万元，首次三个月承包费406,756元待乙方正式进场交接经营日支付，同时乙方在2018年8月13日支付的合同定金15万元自动转为押金及承包费，不足部分乙方按约定时间支付；承包期满后，甲方退还乙方押金14万元；自承包之日起，乙方自行承担水、电、气、供暖、物业、电话费、有线电视费、宽带费等所有因使用房屋或乙方原因所有发生的相关费用(房产税除外)；甲方按现状与乙方交接，乙方需要装修需甲方同意方可进行，乙方可对客房、大厅、门头、走廊等经营所需的必要位置进行装修，其它主体部位不需要装修也不能改变格局；如遇政府拆违，致使乙方无法正常经营，甲方需退还乙方剩余承包费并赔偿乙方重新装修酒店的装修费用(乙方提供装修费用的发票)及其他经济损失。2018年8月31日，原告通过银行转账向被告韩中华支付396,756元。案外人上海实帝酒店管理有限公司在原告提交的一份《装修申请报告》上加盖公章。《装修申请报告》落款日期为2018年8月31日，载明内容如下：“韩中华先生：我方承包名为景悦99客栈川沙路店的宾馆现需要重新装修，主要分为宾馆大楼的外部和内部两部分。宾馆大楼外部装修含广告牌、灯箱、外墙漆修补及大楼周围绿化的修整；宾馆大楼内部装修含楼道吊顶、墙漆及地毯，房间内部整体软装的重新装修。装修时间为2018年9月1日正式启动，宾馆停止营业，装修开始后我方提起合同约定的三个月免租期，第二期房租于2019年3月1日启付。请韩中华先生予以确认。”2018年9月16日，原告作为甲方、案外人上海韩振建筑工程有限公司(以下简称韩振公司)作为乙方签订《宾馆装修合同》，约定如下：甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方进行宾馆室内装潢；工程地址为上海市浦东新区川沙路XXX号8幢(景悦99客栈)，房型为五层宾馆；工程按包工包料总包方式施工，宾馆73间房间装修，每间工程造价4,800元，总计350,400元，工程造价包含材料费、人工费、管理费，工程所需要的材料全部由乙方提供；合同一经签订，当水电完工，甲方应付工程总价的30%，墙面涂料、衣柜完工，甲方应付工程总价的60%，工程全部竣工10日内甲方应付工程总价的l0%。2018年9月30日，原告通过银行转账向案外人邱金昌支付19,703.12元。同日，案外人上海景悦酒店管理有限公司(以下简称景悦酒店)向原告开具收据一份，载明收到原告支付的景悦99客栈9月份电费19,703.12元。2018年11月4日，原告通过银行转账向案外人邱金昌支付13,150.80元。同日，案外人景悦酒店向原告开具收据一份，载明收到原告支付的景悦99客栈10月份电费13,150.80元。2018年12月6日，原告通过银行转账向案外人邱金昌支付5,945.95元。同日，案外人景悦酒店向原告开具收据一份，载明收到原告支付的景悦99客栈11月份电费5,945.95元。2018年12月28日，原告通过银行转账向案外人邱金昌支付7,455元。同日，案外人景悦酒店向原告开具收据一份，载明收到原告支付的景悦99客栈水费7,455元。2018年12月30日，原告与被告韩中华通过微信进行聊天。原告将一份《告知函》的照片发给被告韩中华，并称第三人来人阻止原告装修。《告知函》落款日期为2018年12月28日，载明内容如下：各企业或个人：第三人是上海市浦东新区川沙路XXX号内全部房屋及场地的权利人，景悦公司原是前述房屋及场地的承租人，因景悦公司拖欠款项、违反租赁合同，第三人与景悦公司之间的租赁关系已经司法机关判决解除，且判令景悦公司须将川沙路XXX号上全部房屋及场地在2018年12月20日前返还第三人；目前各方对于川沙路XXX号上房屋及场地的占有均为非法占有，所涉租赁关系均当予以解除；第三人特告知各占有前述房屋及场地者，尊重司法判决[(2017)沪0115民初30459号、(2018)沪01民终12183号]，立即于本函公告之日起日内迁出川沙路XXX号，否则第三人有权行使一切权利人之权利，相关法律后果均由占有者自行承担。2019年1月3日，原告与被告韩中华通过微信进行聊天。原告称，第三人此次已经影响到原告，请被告韩中华与第三人谈。2019年1月4日，原告与被告韩中华通过微信进行聊天。原告称，今天第三人派人把我们强制赶出景悦客栈，原告无法继续经营，被告韩中华有无说法；被告韩中华称，我今天在外面有事，晚上回来再联系。2019年1月11日、2019年1月14日、2019年1月16日，原告通过银行转账分别向案外人韩振公司支付105,120元、8万元、130,240元，合计315,360元，附言分别为川沙路工程款、川沙路工程款、工程款。2019年1月16日，案外人韩振公司向原告开具增值税普通发票4份，载明项目均为工程款，备注均为“装修工程地址：川沙路XXX号”，含税金额分别为82,400元、82,400元、82,400元、77,620.80元，合计324,820.80元。另查明，本案第三人至本院提起诉讼，要求确认本案第三人与案外人景悦公司之间的租赁合同于2016年6月18日解除，景悦公司搬离并返还位于上海市浦东新区川沙路XXX号的全部建筑物及场地，景悦公司支付租金、违约金、占有使用费等。2018年8月17日，本院作出(2017)沪0115民初30459号民事判决，判决内容如下：确认本案第三人与景悦公司、邱福昌于2017年9月18日签订的《租赁合同》于2016年6月30日解除，景悦公司应于判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区川沙路XXX号的全部建筑物及场地，景悦公司应于判决生效之日起十日内向本案第三人支付占有使用费、解除合同违约金，本案第三人应于判决生效之日起十日内向景悦公司返还租赁保证金66万元并支付补偿款2,300万元，等等。景悦公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年12月10日作出(2018)沪01民终12183号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。审理中，经本院及原、被告当事人于2019年7月3日现场清点，上海市浦东新区川沙路XXX号的地址存放有衣柜68个，洗衣机20台。且，经本院查看，第三人已对涉案房屋部分房间、楼道进行重新装修。原、被告一致确认，衣柜的残值为400元/个，洗衣机的残值为480元/台。原、被告均表示，不愿对遗留在上海市浦东新区川沙路XXX号地址的衣柜、洗衣机进行处理。被告韩中华表示，其确实收到过《装修申请报告》，但不能确认何时收到《装修申请报告》。关于装修损失，原告提供了案外人韩振公司出具的《川沙景悦宾馆工程预算书》，该《川沙景悦宾馆工程预算书》载明内容如下：项目包括大衣柜(73个，2,000元/个)、水电改装(73间、460元/间)、洗衣机(49台、608元/台)、PVC地板(404.35平方米，46元/平方米)、内墙水泥漆(包括大厅、房间、二楼走廊、三楼走廊、四楼走廊、五楼走廊、后楼、一楼楼梯，5,312.50平方米，26元/平方米)，合计366,096.64元；并申请对原告的装修损失进行评估。被告对该《川沙景悦宾馆工程预算书》真实性不予认可，并认为衣柜数量、洗衣机数量、PVC地板铺设数量不符合实际，内墙水泥漆粉刷面积不符合实际，衣柜、水电改装、PVC地板价格过高。认定以上事实的依据为：付款凭证；《宾馆内部承包经营合同》；《装修申请报告》；《宾馆装修合同》；收据；微信聊天记录；增值税普通发票；上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终12183号民事判决书；原、被告的当庭陈述。以上证据，经当庭举证、质证，其真实性及证明力可予确认。本院认为，依法成立且生效的合同，对当事人具有约束力。原告与两被告于2018年8月15日签订的《宾馆内部承包经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应予遵守。两被告将涉案房屋交付给原告后，原告在使用涉案房屋过程中因第三人行使相关权利而搬离涉案房屋，且原告无法继续使用涉案房屋。因此，原告签订《宾馆内部承包经营合同》的合同目的已无法实现，原告要求解除《宾馆内部承包经营合同》，合法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，依履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《宾馆内部承包经营合同》解除后，两被告应当向原告返还依据《宾馆内部承包经营合同》收取的押金。原告要求两被告返还押金14万元，合法有据，本院予以支持。关于承包费的返还，在案证据显示，原告已向两被告提出装修申请，装修时间自2018年9月1日起算。根据《宾馆内部承包经营合同》的约定，原告向两被告提出装修要求时开始计算三个月免租期。因此，免租期应当自2018年9月1日起至2018年11月30日止。鉴于承包期自2018年9月1日起计算，原告实际使用涉案房屋至2019年1月4日止，扣除上述免租期，原告应当支付承包费的期间为2018年12月1日至2019年1月4日，共35天。按照《宾馆内部承包经营合同》约定的首期三个月承包费406,756元计算，原告需支付的承包费为406,756元/90天×35天=158,182.89元，两被告需返还的承包费为406,756元-158,182.89元=248,573.11元。关于赔偿损失，原告要求被告赔偿管理人员工资72,000元，缺乏充分依据，本院不予采信。关于装修损失，原告主张其为装修涉案房屋支付了装修费315,360元，有《宾馆装修合同》、增值税普通发票、付款凭证等在案佐证，本院予以采信。关于装修损失的数额，考虑到第三人已对涉案房屋进行重新装修，本案已不具备委托司法评估机构对装修损失进行评估的条件，在案证据亦显示原告对涉案房屋进行了装修，本院酌定以原告支付的装修费315,360元作为装修损失的数额。鉴于原告不同意对遗留在上海市浦东新区川沙路XXX号地址的衣柜、洗衣机进行处理，原告对于该部分扩大的损失，应当自行承担。根据遗留的衣柜、洗衣机的数量及原、被告确认的残值价格，该部分残值损失数额为68个衣柜×400元/个衣柜+20台洗衣机×480元/台洗衣机=36,800元，该部分残值损失应在两被告需赔偿的装修损失中予以扣除，故两被告需赔偿的装修损失数额为315,360元-36,800元=278,560元。关于水、电费，原告实际支出水、电费46,254.87元，鉴于在案证据无法证明因装修或经营产生的水、电费数额，考虑到原告申请的装修期间、原告使用涉案房屋的期间等因素，本院酌定由原告承担30%、两被告承担70%，即两被告需赔偿的水电费损失数额为32,378.41元。因此，两被告需赔偿的损失为278,560元+32,378.41元=310,938.41元。关于利息损失，考虑到原告是因第三人行使权利而搬离涉案房屋，原告在起诉之前未通知两被告解除合同，本院对原告关于赔偿利息损失的要求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告连廷祖与被告韩中华、何聚兴于2018年9月15日签订的《宾馆内部承包经营合同》；二、被告韩中华、何聚兴于本判决生效之日起十日内向原告连廷祖返还承包费248,573.11元；三、被告韩中华、何聚兴于本判决生效之日起十日内向原告连廷祖返还押金14万元；四、被告韩中华、何聚兴于本判决生效之日起十日内向原告连廷祖赔偿损失310,938.41元；五、驳回原告连廷祖的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,698元，保全费5,000元，合计18,698元，由原告连廷祖负担5,796元，被告韩中华、何聚兴负担12,902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨仁感人民陪审员  吴慈新人民陪审员  朱玲芳二〇一九年十一月六日书 记 员  曹燕婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。