四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初12004号原告：刘涛，男，汉族，1979年11月11日成都市锦江区***号。委托诉讼代理人：李小华，四川舟楫律师事务所律师，一般授权代理人。委托诉讼代理人：曹元胤，四川舟楫律师事务所律师，一般授权代理人被告：成都维斯塔餐饮管理有限公司。住所地：成都市高新区天府三街**号*栋*层***号。法定代表人：欧鹏，系该公司总理。委托诉讼代理人：ＸＸ军，四川通典律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：潘誉，四川通典律师事务所律师，一般授权代理人。原告刘涛诉被告成都维斯塔餐饮管理有限公司（简称“维斯塔”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2017年11月9日第一次公开开庭进行了审理，原告刘涛及其委托诉讼代理人李小华、曹元胤，被告维斯塔的法定代表人欧鹏及公司的委托代理人ＸＸ军、潘誉到庭参加诉讼；2017年12月5日第二次庭审，原告刘涛及其委托诉讼代理人曹元胤，被告维斯塔的委托代理人ＸＸ军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告所签订的租赁合同关系于2017年7月10日解除；2、被告向原告返还转让费178000元；3、被告返还原告营业款14372元；4、被告向原告双倍返还定金70000元；5、被告承担给原告造成的各项损失17000元。事实与理由：2014年9月1日，原告与被告签订《成都市维斯塔餐饮管理有限公司联营合同》，根据合同约定，被告将位于成都高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座2楼205号商铺C6号面积25平方米的场地出租给原告经营餐饮（店名沈小福），原告根据合同约定向被告支付了保证金70000元，2016年8月31日合同期满，双方于2016年9月12日签订第二份租赁合同，约定合同期限为2016年9月12日至2018年9月11日，由于被告未按约期满退还保证金，并将该笔款项作为第二份合同提供保证。2017年7月10日，被告因与第三方存在纠纷为由通知原告立即解除合同并限期搬离并随即切断天然气、水、电，被告单方面解除合同行为及断水断电构成了违约且给原告造成很大损失。被告维斯塔答辩称，被告从2013年起承租四川新希望房地产开发有限公司（以下称业主）位于成都市高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座205号商铺，并将铺面转租给原告在内的一些商户经营餐饮。2016年以来，因市场发生变化被告和众多商户经营困难。2017年以来，经营更加困难，亏损严重。2017年上半年，业主表示可以考虑“减免部分房租共渡难关”，但要研究决定，给了被告等一些希望；2017年7月初，业主明确表示，房租不能减免。被告和全部商家商量，尽早歇业，才能最大程度地减少双方损失。2017年7月10日左右，和全部商家达成协议，原协议终止，但被告应结清扣除水电费、清洁费后的营业款，部分房租，食品安全保证金，其他损失互不找补。原告的诉请的双倍返还定金和赔偿损失，没有事实和法律依据。另，被告2013年装修美食广场、改造天然气用了两百多万元，2017年退消费者美食卡约一万张，目前只有两家单位的卡还没有退完（退了一部分），商家的主要款项全部退清，仅仅有零星费用没有结清，被告在严重亏损的情况下，已经积极面对遗留问题，一些小的款项，被告也在积极想法解决。原告诉称被告逃避责任，没有任何事实依据。经审理查明，2014年9月1日，原告刘涛（承租方、乙方）与被告成都维斯塔餐饮管理有限公司（出租方、甲方）签订了《成都市维斯塔餐饮管理有限公司联营合同》约定：1、被告维斯塔提供位于成都高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座2楼205商铺维基塔美食休闲广场内C6铺位，面积为25平方米经营场地给原告刘涛使用，经营米线，乙方以自有品牌沈小福经营；2、合作期限：2年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止；2、乙方按“保底+分成”形式向甲方支付场地使用费，采取两者取高的方式，乙方按营业收入的25%比例提成向甲方支付场地使用费，营业额达不到6万元的，按6万元提取，即保底1.5万元；收银系统费用3万元，一次性费用，该费用不退还；进店费5万元（签订合同当日内乙方一次交付给甲方，该费用不退还），3、保证金：7万元，乙方交甲方，由甲方无息保管，作为本合同履行过程中处理乙方责任事故及合同终止后处理乙方善后事宜的费用，乙方单方提前终止合同并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有；4、合同期满或经双方协商合同终止，乙方可以将自己投资的装修及设备中可移动部分带走，但不能破坏现有之装修风格与基本设施，对不可带走的部分乙方不应向甲方提出任何补偿要求；5、合同有效期内，若客观条件发生变化（如国家政策调整、市场情况发生变化、出现重大疫情等）一方可提前3个月向另一方书面提出终止合同请求，双方协商后可终止本合同；6、合同第8.3条约定：出现下列任何一种情况之一，属于乙方违约且没有或不适当履行合同，甲方有权终止合同，而无须做出任何赔偿。乙方应无条件接受，并在甲方规定的时间内撤场，赔偿甲方因终止合同而遭受的损失：……8.3.8、若甲方同经营场地所在物业的合约结束，则本合同自动终止，甲方无须承担任何责任。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告亦向被告交付场地使用费以及保证金。2016年9月12日，原告刘涛（承租方、乙方）与被告维斯塔（出租方、甲方）签订了《成都市维斯塔餐饮管理有限公司联营合同》约定：1、被告维斯塔提供位于成都高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座2楼205商铺维基塔美食休闲广场内C6铺位，面积为30平方米经营场地（审注：与2014年合同为同一铺位）给原告刘涛使用，经营米线，乙方以自有品牌沈小福经营；2、合作期限：2年，自2016年9月12日起至2018年9月11日止；3、乙方按“保底+分成”形式向甲方支付场地使用费，采取两者取高的方式，乙方按营业收入的25%比例提成向甲方支付场地使用费，营业额达不到6万元的，按6万元提取，即保底1.5万元，档口管理费用3500元/月。其他条款与双方2014年签订的合同内容一致。原告继续使用房屋，亦未再另行交纳保证金。2017年7月10日，原告刘涛向被告维斯塔出具《退场申明》载明：“由于成都维斯塔餐饮有限公司和新希望物业公司同房租问题发生争执，迟迟协商无果，成都维斯塔餐饮有限公司于2017年7月10日发出了书面破产清算的公告……截止到现在争执双方也未形成书面调解协议，避免扩大亏损和造成进一步的损失，现要求维斯塔公司即日支付商家于2017年6月1日至2017年7月8日的营业款，并退还商家的保证金，商家在收到款项次日即全部停业，并办理办理清楚移交手续及一切善后事宜后马上退场。”其后，原告刘涛收到被告维斯塔退还的保证金7万元。原告诉请确认合同于2017年7月10日解除，对此被告予以认可，但是对于营业款应该退还的时间发生争议，后双方当庭商定营业款退还截止时间定为2017年7月15日。2017年7月29日，案涉物业业主案外人四川新希望房地产开发有限公司向被告维斯塔发出《关于立即搬离物品交还房屋、支付欠付款项的通知函》载明：“贵公司与我公司于2013年1月1日的《新希望国际租赁合同》因贵公司未按约向我公司交付租金，已我公司通过《关于解除租赁合同的通知函》解除……”现双方确定的尚未退还的营业款为2500元。另查明，本案所涉商铺为原告刘涛从案外人王婕处受让所得，被告对这一转让知悉并同意，转让价款为248000元，其中5万元为进场费，3万元为收银系统，7万元为保证金，9.8万元为转让费。原告接收商铺后，除将店招更换为“沈小福”外，装修、设备、家具未有大变动，为使用“沈小福”商标，原告于2014年支付了10000元地址变更管理费。本院认为，原、被告签订的系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。首先，双方签订的《成都市维斯塔餐饮管理有限公司联营合同》虽名为联营合同，但是被告采取保底提成的方式，且店铺经营风险由原告自行承担，因此，实质上名为联营实为租赁。双方应该为商铺租赁合同关系；其次，被告认为因市场变化原因双方之间已经协议解除了合同，并对赔偿等达成了一致，并履行完毕，原告的起诉没有依据，但是被告提供的证据不足以证明其主张，且原告对于其上述抗辩不予认可，认为按照合同是可以协商，但是双方并未就合同解除及赔偿问题达成一致，故针对原告的各项诉讼请求本院分别评述如下：一、关于合同解除原告诉请确认合同于2017年7月10日解除，对此被告予以认可。对于双方对合同解除时间的确定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本院予以认可。确认双方租赁合同于2017年7月10日解除。二、关于双倍返还定金。原告在本案中认为按照合同：“乙方单方提前终止合同并撤场，无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有”之约定，其交纳给被告的保证金，在原告违约的情况下，被告可以没收，具有定金的性质。应该确定为定金，适用定金罚则。双方对于原告交纳1万元保证金，被告已退还的事实不存在争议，但是对于上述保证金是否应该定性为定金，存在较大争议。本院认为，首先定金与保证金是两个不同的法律概念，双方在合同之中明确约定的保证金，同时没有双倍返还之约定，不能混同；第二、定金是为担保合同债权的实现，而保证金是为了保证合同的履行，设立的目标不同，本案合同中还约定保证金“作为本合同履行过程中处理乙方责任事故及合同终止后处理乙方善后事宜的费用”，因此，本案合同之中的保证金主要是为确保合同的履行，而非担保合同债权的实现。因此，对于原告认为本案中保证金为定金的主张不予支持。三、关于返还原告预交剩余营业款，双方核对后应返还营业款2500元，皆无争议，被告亦同意进行返还，故对于原告的诉请在上述金额内予以支持。四、关于各项损失原告在庭审中原告将第二项诉讼请求178000元转让费变更为损失，并明确为50000元进场费、收银系统30000元、98000元转让费；第五项诉讼请求为商标使用费10000元、店招更换费以及其它小添置损失7000元。被告抗辩如下：首先，合同8.3.8条有明确约定：“若甲方同经营场地所在物业的合约结束，则本合同自动终止，甲方无须承担任何责任。”现在是因为被告与经营场地所在业主案外人四川新希望房地产开发有限公司的合同终止，按照合同约定不应该承担责任，其次，通过原告的退场申请，双方已经就合同解除达成了一致，最后，即便要承担责任亦应该考虑按照合同折旧的问题。本院认为，合同8.3.8条的“若甲方同经营场地所在物业的合约结束”应该理解为被告与业主方的合约正常履行至合同约定的界止之日，而不应该理解为包括任何理由造成的合约结束，从业主方所发出的《通知函》载明内容中包括被告与业主方的合约解除的原因在于未按时支付租金的表述，同时，从《退场申明》内容来看2017年7月10日被告方张贴了书面清算公告，因此，被告与业主方的合约解除原因在于被告方，至于具体是因为市场原因还是其他原因，被告作为市场经营主体自当承担市场经营风险，基于对市场的判断无法继续履行合同亦应该承担相应的风险，原告与被告之间为商铺租赁关系，而非合伙关系，原告作为物业的次承租人，基于相信被告与业主稳定的租赁合同而签订次承租合同，按约交纳租金，使用房屋，没有法定的义务需要与被告共同承担被告对业主的风险，除非原告自愿。但是现原告明确表示不予认可，被告因自身原因致使其与业主租赁合同无法继续履行，而造成原告的次承租合同无法继续履行，应属违约，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，应予支持”之规定，原告有权就装修残值进行主张，原告支付的转让费亦应该参照处理。《退场申明》最后两句载明：“商家在收到款项次日即全部停业，并办理办理清楚移交手续及一切善后事宜后马上退场。”上述内容并未明确“一切善后事宜”具体包括哪些事宜，且未明确表明退还押金与房租问题后，双方再无任何经营纠纷，因此，被告所举示的《退场申明》不能证明双方就装修赔偿问题全部达成了一致。但是本院认为被告的第三项抗辩理由成立，原告的装修价值随着使用时间会发生贬损，而不应该以装修时的价值进行主张。本案具有一定的特殊性，双方先后签署过两次合同，期限分别为两年，第一份合同期限为2014年9月1日起至2016年8月31日止，第二份为2016年9月12日至2018年9月11日。装修转让费折旧应该按两份合同相加的四年计算还是应该按照第一份合同的两年计算，本院认为应该按照第一份两年计算，理由如下：1、商铺的投入应该与其投入之时的经营预期相匹配，具体到本案，原告从案外人处受让商铺资产后，应该对商铺经营使用多久作出合理的预期，通过双方签订的合同可以看出原告方的预期为2年，即其投入应该在两年内完成计提折旧，同时，通过双方在第一份合同中对于原告主张的银行系统3万，进场费5万都明确约定合同不予退还，即应该为合同到期后不予以退还，所谓合同到期应该为第一份合同到期之后即不予以退还，而上述内容在第二份合同之中根本就没有出现，因此，原告所主张的178000元损失以及地址变更管理费10000元，包括2014年的店招折旧都应该在双方第一份合同终止之时即已完成100%的计提。原告在第二份合同签订下的继续使用，应该是无折旧使用，故对于原告的该项诉讼请求不予支持。至于原告在第五项诉讼请求中的所提出的包括部分添置损失，因原告未提供证据予以证明不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告刘涛与被告成都维斯塔餐饮管理有限公司于2016年9月11日签订的位于成都高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座2楼205商铺维基塔美食休闲广场内C6铺位《成都市维斯塔餐饮管理有限公司联营合同》于2017年7月10日解除；二、被告成都维斯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告刘涛退还营业款2500元；三、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2745元，由原告刘涛承担2500元，被告成都维斯塔餐饮管理有限公司承担245元，（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年十二月五日书记员 韩亚群