湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1224民初2221号原告:谢云，男，1980年2月12日生，住溆浦县。委托诉讼代理人：胡育进，湖南江山律师事务所律师。被告：怀化市坤源房地产开发有限公司，住所地：溆浦县卢峰镇团结街**。法定代表人：曾祥真，系该公司执行董事。诉讼代表人：怀化市坤源房地产开发有限公司管理人。负责人：韩承满，系清算组组长。委托诉讼代理人：陈历万，男，1979年8月14日生，住溆浦县。系怀化市坤源房地产开发有限公司管理人成员。被告：怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部，，住所地：溆浦县低庄镇永安街统一社会信用代码：91431224079179153E。负责人：刘桂华。委托诉讼代理人：李平生，男，1973年10月12日生，住溆浦县。系怀化市坤源房地产开发有限公司管理人成员。原告谢云与被告怀化市坤源房地产开发有限公司（以下简称坤源公司）、怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部（以下简称坤源公司低庄永鑫项目部）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢云及其委托诉讼代理人胡育进、被告坤源公司委托诉讼代理人陈历万，坤源公司低庄永鑫项目部的负责人刘桂华及其委托诉讼代理人李平生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢云向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告坤源公司于2013年6月3日所签订的《协议书》无效；2.判决原告与被告坤源公司低庄永鑫项目部于2018年6月22日所签订的《补充协议》无效；3.判决被告坤源公司低庄永鑫项目部返还原告土地转让款100万元；4.判决被告坤源公司低庄永鑫项目部赔偿原告建房损失13万元；5.判决被告坤源公司低庄永鑫项目部赔偿原告资金利息损失92275.42元（按照同期银行贷款基准利率暂计算至2018年11月30日，后续利息损失计算至土地转让款还清之日止）；6.本案诉讼费用由被告坤源公司低庄永鑫项目部承担。事实和理由：2013年6月3日，原告与被告坤源公司签订《协议书》，约定原告向被告购买低庄永鑫路商业街8米宽靠6米消防通道处的两间商铺的位置留作通道，原告于协议签订当日就向被告交付了定金30万元。2013年7月8日，被告坤源公司低庄永鑫项目部依法成立，低庄永鑫路商业街的具体开发工作由坤源公司低庄永鑫项目部独立完成，财务独立核算。2018年6月22日，原告与被告坤源公司低庄永鑫项目部签订了《补充协议》，明确了原告购买该地块应付被告坤源公司低庄永鑫项目部总价110万元（包括2013年6月3日原告已付给坤源公司的30万元），并就原告在地块上建房等相关事项进行了约定。原告在按照上述《补充协议》约定向被告坤源公司低庄永鑫项目部支付土地价款后，于2018年8月开始在该地块上建房。2018年11月26日，溆浦县住房和城乡建设局向原告下达了（2018）第28号《停止违法建设通知书》，告知原告所购买的地块按照设计规划属于消防通道，不允许买卖和建房。至此，原告才知道被告坤源公司低庄永鑫项目部卖给原告的地块所靠消防通道不是6米宽，而是12米宽。对于这一规划事实，两被告在与原告签订协议前，均未向原告告知。现原告建房已经实际花费13万元。《中华人民共和国城乡规划法》第35条规定，城乡规划确定的消防通道的用地，禁止擅自改变用途。《中华人民共和国消防法》第28条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道。显然，原告与两被告之间所签订的土地转让协议违反了法律的禁止性规定，应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案被告永鑫项目部作为开发方，对转让给原告的土地已经规划为消防通道的事实是明知的，但是在签订协议和原告建房前均没有向原告进行告知，导致原告进行错误的建房投入及资金长时间让被告永鑫项目部占用，造成原告巨大的经济损失，此过错完全在于被告永鑫项目部，被告永鑫项目部应当对原告承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决并支持原告的诉讼请求。坤源公司辩称：一、《协议书》《补充协议》有效。首先，原告意欲在低庄永鑫路商业步行街案涉土地后厢（临近省道308永乐街）处进行商品房开发，于2013年主动找到答辩人，要求答辩人为其留出土地作为其后续开发的出行通道，于是双方形成了2013年6月3日的《协议书》。该《协议书》只约定了出售土地的位置及用途、定金的金额、应付价款的计算方式、付款时间及甲方不负责提供办证手续等内容。上述内容完全符合民事法律行为的要求，协议应当有效。其次，从《补充协议》的摘要来看，明确载明双方约定出售的土地用途是作为通道，因情况轻微变化，在坚持原协议条款的基础上做补充协议，其中第一条明确了原告应给付的购地总价款，第二条约定原告给付购地款的时间要求，其他条款只是约定了双方的权利义务等。综观《补充协议》的内容，没有改变原规划通道的用途。因此，该约定内容没有违反法律、法规的禁止性规定，《协议书》《补充协议》应当有效。二、出售土地符合规划要求，没有违反法律禁止性规定，首先，答辩人出售的土地约定的用途是通道，已经审批的土地规划用途亦是通道，《协议书》《补充协议》的内容均没有改变出售土地的性质和用途，完全符合规划的要求，没有违反法律的禁止性规定。其次，按照建筑设计规范的要求，专用的消防通道最宽不超过4.5米，系争出售的土地宽度为8米，加之预留的通道宽度6米。由此可知，已经审批的规划通道不是专用的消防通道。三、原告应当自行承担建房损失。从《补充协议》第二条备注内容来看，若原告在购买土地需建房时，必须按照已经审批通过的建设规划进行。按此约定，原告若需在系争的土地建房时，必须留足规划通道的宽度，只能在剩余部分土地上建房，但综观本案事实，恰恰是原告自己无视规划许可要求，擅自违背规划建房，才是造成停工的直接主要原因，原告的违法建设行为与答辩人没有任何关系，其损失应当自行承担。坤源公司低庄永鑫项目部辩称：本案中，谢云与另一答辩人坤源公司签订的《协议书》是有效的，而答辩人坤源公司低庄永鑫项目部与被答辩人谢云所签订的《补充协议》亦是有效的。按照《补充协议》的约定，答辩人坤源公司低庄永鑫项目部没有违约，原告的损失系其自身利益原因造成的，请求法院判决驳回被答辩人谢云的诉讼请求，本案诉讼费用全部由原告谢云承担。事实和理由：2013年6月3日，被答辩人谢云与另一答辩人坤源公司签订了《协议书》，可以明白无误的看出，协议是双方自愿签订的，双方交易的标的物是答辩人拥有合法使用权的国有土地，协议是双方真实意思表示，完全符合法律的规定，应当有效。而协议明白无误的表明，被答辩人谢云购地留作通道，而不是建房。若是通道需建房的话，必须事先征得规划主管部门的审批同意。在未取得合法规划审批同意的前提下，原告谢云私自建房，造成的损失，咎由自取，当然应由其自己买单。之所以另一答辩人坤源公司在《协议书》明确甲方不负责提供、办理任何资料手续，就是因为这个位置属于消防通道，不能办理建房手续。而且也是明白无误的告诉了原告谢云，原告谢云在协议中也明白无误地得到了认可。后来，在溆浦县低庄镇人民调解委员会的主持下，答辩人坤源公司低庄永鑫项目部的负责人刘桂华与原告谢云签订了《补充协议》，从该协议可以明白无误的看出，协议开始即表述了双方交易的土地的用途是作为通道，现在因情况轻微变化作补充，由此可见，《补充协议》也是双方自愿签订的，是对原《协议书》的补充，双方交易的标的物没有违反法律禁止性规定，作为双方当事人具备完全民事行为能力，是双方在充分协商、公平有偿的基础上达成的，且通过了人民调解委员会的调解。因此，该《补充协议》应当有效。同时，《补充协议》也明确了几个基本事实：一是永鑫路商业步行街8米宽靠6米消防通道处的（两间商铺）位置原留作通道的购地款总价为壹佰壹拾万元整，即双方买卖的是消防通道，而非消防通道上的房屋，更不是消防通道上可以建房的约定。二是原告谢云如果要在此消防通道上建房的话，必须要得到主管部门的审批同意，并办理相关手续才能建房。原告谢云未批先建，不仅胆大妄为，还企图确认协议无效，完全违背了民事活动的诚实信用原则。综上所述，本案中，《协议书》与《补充协议》均是有效的，即使按照《补充协议书》的约定，答辩人坤源公司低庄永鑫项目部也没有违约。原告谢云涉嫌与当地政府腐败分子勾结，通过低庄人民调解委员会签订《补充协议》来达到其巨大的非法利益。明知是消防通道而进行建房，其目的是为了压低被征收土地农民的征地补偿价格，及利于他所开发的地段通行，达到目的后，再次借溆浦县住房和城乡建设局向其下达的《停止违法建设通知书》之名，企图通过诉讼途径达到毁约的目的，达成答辩人无偿给其提供宽阔的通道的目的。综上所述，原告谢云与答辩人签订的《补充协议》合法有效，原告的诉求没有事实和法律依据，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用全部由原告谢云承担。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据材料，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1，被告质证后均对真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，本院认为，该两份协议为本案诉争焦点，本院将在下文中综合评判。原告提交的证据4，被告坤源公司质证后对关联性提出异议，被告坤源公司低庄永鑫项目部质证后认为该证据的出具方即县住建局不具有主体资格下达该通知，本院认为，该证据来源合法、真实客观，与本案相关联，本院予以采信。原告提交的证据5，被告质证后均对其提出异议，认为照片中的规划与现在的规划不一致，应当以实际规划为准，本院认为，原告提交的规划照片与被告提交的规划图纸相吻合，本院予以认定。原告提交的证据6，被告坤源公司质证后认为与本案不具有关联性，被告坤源公司低庄永鑫项目部质证后认为该证据不具有合法性，本院认为该证据缺乏其他的证据佐证，不能达到原告的证明目的，本院不予认定。被告坤源公司低庄永鑫项目部提提交的证据7，原告质证后提出异议，认为与本案无关，本院认为，该证据材料系被告取得永鑫小区施工的许可，与本案具有一定的关联性，本院予以认定。被告坤源公司低庄永鑫项目部提交的证据8，原告对真实性没有异议，认为被告出卖给原告的消防通道为6米，而不是12米，本院认为该两份协议原、被告均向法庭提交，本院将在下文中综合评断；被告坤源公司低庄永鑫项目部提提交的证据9原告对真实性无法认可，本院审查后予以认定。被告坤源公司低庄永鑫项目部提提交的证据12，原告质证后对关联性提出异议，本院认为，该证据来源合法、真实客观，与本院相关联，本院予以认定。被告坤源公司低庄永鑫项目部提交的证据13、14，原告质证后对其合法性、真实性提出异议，本院认为，该2份调查笔录的被调查人无正当理由未到庭接受法庭质询，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，原告谢云与被告坤源公司签订协议书，约定原告谢云向被告坤源公司购买低庄永鑫路商业街8米宽靠6米消防通道处的两间商铺的位置留作通道：“1、协议签订时乙方预交人民币叁拾万元整作为定金；2、甲方开盘销售后，按与其相邻位置的商铺、房屋的实际销售价格为基础计算总价，减去建筑成本，为乙方应付价款；3、甲方开盘销售计算出总价款7日内，乙方一次性付清余款。”。后被告坤原公司重整一案本院依法受理并成立清算组担任坤源公司管理人。2013年7月8日，被告坤源公司低庄永鑫项目部依法成立，低庄永鑫路商业街的具体开发工作由坤源公司低庄永鑫项目部独立完成。2018年6月22日，在溆浦县低庄镇人民调解委员会的调解下，原告谢云与被告坤源公司低庄永鑫项目部签订了补充协议，双方在坚持原告谢云与被告坤源公司2013年6月3日签订的协议条款基础上进行补充：“1.甲乙双方约定永鑫路商业步行街8米宽靠6米消防通道处的（两间商铺）位置留作通道的购地款总价为壹佰壹拾万元整（1100000元）。2.2018年6月23日乙方一次性支付甲方柒拾万元整，加上2013年6月3日乙方支付甲方的预付款叁拾万整共计已支付壹佰万元整，留下拾万元待甲方协助乙方办理相关建房手续后由乙方支付给甲方。（注：乙方甲方时必须严格按照当时建设规划进行建设，如乙方私自改变规划设计，不能办理不动产登记证后果由乙方承担，如乙方严格按照规划设计进行建设，甲方有责任协助乙方办理不动产登记证，甲方协助办好证后，乙方无条件立即支付甲方剩下拾万元整余款）。”。后原告谢云在未办理建设工程许可证情况下在该地块上建房。2018年11月26日，溆浦县住房和城乡建设局向原告谢云下达了（2018）第28号《停止违法建设通知书》，以原告谢云在建的住宅工程未办理建设工程规划许可证、占用规划通道为由要求其停止违法建设。另查明，原、被告交易土地在规划通道范围内。2013年6月3日，坤源公司收到谢云购地款300000元，2018年6月25日，2018年7月23日，坤源公司低庄永鑫项目部分别收到谢云购地款200000元、500000元。本院认为：当事人订立合同不得违反法律、行政法规的强制性规定，被告坤源公司、坤源公司低庄永鑫项目部将溆浦县住房和城乡建设局规划的通道转让给原告谢云，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条的强制性规定，系无效合同，无效合同自始没有法律约束力，故原告谢云与被告坤源公司、被告坤源公司低庄永鑫项目部签订的协议均属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原告谢云对该土地是否属于规划通道并不知情，作为出让方的被告坤源公司、被告坤源公司低庄永鑫项目部应当返还因该合同所取得的购地款并赔偿原告谢云因此造成的合理损失，因被告坤源公司低庄永鑫项目部在2018年6月22日补充协议中明确“加上2013年6月3日乙方已支付甲方的预付款叁拾万元整共计已支付壹佰万元整”，故原告谢云诉求由被告坤源公司低庄永鑫项目部返还购地款1000000元，应予以支持。关于原告谢云资金利息损失，其中300000元参考2013年中国人民银行同期五年以上贷款利率6.55%，从2013年6月4日计算至2018年11月30日为107811元，其中200000元参考2018年中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率4.35%，从2018年6月26日计算至2018年11月30日为3719元，余下500000元参考2018年中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率4.35%从2018年7月24日计算至2018年11月30日为7601元，合计119131元，原告谢云诉求资金利息损失92275.42元并要求后续利息损失按银行同期贷款利率计算至土地转让款还清之日，本院予以支持。因原告谢云建房并未取得建房许可，属于非法施工，故其非法施工造成的建房损失应当由原告谢云自行承担。被告坤源公司、被告坤源公司低庄永鑫项目部辩称本案协议书和补充协议合法有效，因该转让行为违背了法律的强制性规定，与城镇整体规划相悖，故对其辩称观点本院不予采纳。综上所述，原告谢云的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、谢云与怀化市坤源房地产开发有限公司于2013年6月3日签订的协议书无效；二、谢云与怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部于2018年6月22日签订的补充协议无效；三、怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部于本判决生效后10日内返还谢云土地转让款1000000元及利息损失92275.42元（利息按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2018年11月30日），之后的利息按同期贷款利率计算至该土地转让款付清之日止；四、驳回谢云其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15800元，由怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部负担14630元，谢云负担1170元,诉讼保全费5000元，由谢云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 平人民陪审员  梁伯春人民陪审员  刘桃芳二〇一九年五月二十日法官助理顾炳杰代理书记员  周 霖