天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初3460号原告：天津宝通科技发展有限公司，住所地天津市南开区长江道与南开六马路交口尚斓苑1-1-806。法定代表人：张静宇，董事长。委托诉讼代理人：赵建林，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：权钟军，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津国安社区科技有限公司，住所地天津市南开区南京路**今晚报大厦**。法定代表人：杨永锋，董事长。委托诉讼代理人：李琪，天津安久百承律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明，天津安久百承律师事务所律师。原告天津宝通科技发展有限公司（以下简称“宝通公司”）与被告天津国安社区科技有限公司（以下简称“国安公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝通公司的委托诉讼代理人赵建林，被告国安公司的委托诉讼代理人李琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝通公司向本院提出并变更诉讼请求：请求法院判令被告给付原告提前解约违约金157500元；判令被告给付原告2018年12月12日至2019年1月22日的未付房租58333元；判令被告给付原告自2019年1月22日至房屋交接之日止的使用费，按月租金43750元计算；判令被告给付原告自2019年1月22日至房屋交接之日止的逾期交房违约金，每日按月租金5%计算；判令被告给付原告房屋拆改恢复费用490064元；诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年7月13日，原、被告签订房屋租赁合同，被告承租天津市西青区中北街道办事处中北镇海光路以西旭辉御府底商5-107、5-108的一楼，建筑面积250平方米。租期自2018年7月13日至2023年8月12日，租金分段计算。被告租金给付至2018年12月26日。被告于2018年10月22日向原告发出解约通知函。根据合同约定，单方解约需提前90天书面通知对方，并按当年租金的30%向对方支付违约金。被告未按约定时间将房屋交付，每逾期一日按月租金的5%支付违约金。被告未经原告同意私自拆改房屋结构，原告要求赔付恢复房屋费用。故原告提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。国安公司辩称：原告主张违约金157500元，已超出原告实际损失，原告主张违约金数额过高；被告租金已实际给付至2019年2月12日，被告于2018年10月22日书面通知原告解约，已履行了提前90日通知义务，现原告主张90天通知期的租金，没有事实及法律依据，被告不予认可；被告已经撤出租赁的房屋，并书面通知原告解约，被告并未逾期占用房屋，而是原告拒绝收房，故被告不同意原告提出的自2019年1月22日至被告交还房屋之日止的使用费及逾期交房违约金的主张；原告主张的房屋拆改恢复费用，原告需举证证明，被告认为原告主张数额过高，且无事实及法律依据，被告对此不予认可；双方合同仅约定提前退租需支付违约金，但同样约定对方应当退还押金和多付部分的租金，只有违约金不足抵付损失时，原告才有权主张其他费用，且需提供证据证明。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月27日，原告与案外人天津旭津房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定天津旭津房地产开发有限公司将天津市西青区旭辉御府底商5-107号一楼、5-108号一楼出租给原告，租期自2018年5月27日至2024年5月26日。天津旭津房地产开发有限公司同意原告对租赁房屋予以转租。2018年7月16日，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》，约定原告将坐落于天津市西青区旭辉御府底商5-107号一楼、5-108号一楼出租给被告，房屋建筑面积为250平方米；租赁期限自2018年7月13日起至2023年8月12日止；免租期间自2018年7月13日起至2018年8月12日止；租金每年525000元，租金每两年递增5%，按半年支付租金，即2018年7月26日支付第一期租金262500元，2018年12月26日支付第二期租金262500元……；押金为43750元，与第一期租金同时支付，租赁期满或合同解除后，扣除应由被告承担的费用后，余款于租赁期满或合同解除后5个工作日内退还给被告；租赁期内提前退租的，应提前90日书面通知对方，并按当年租金的30%向对方支付违约金；租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应将房屋及其附属物品、设备设施按照符合合理正常使用后的自然损耗状态返还原告；被告未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，违约方应按当期月租金5%标准向对方支付违约金。同日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》,就支付租金和提供发票的时间进行了具体的约定。原告于2018年7月13日将租赁房屋交付给被告使用。现被告已向原告支付租金262500元，双方一致认可租金已经给付至2019年2月12日。被告另向原告支付押金43750元。被告于2018年10月22日向原告发出《解约通知函》，内容为被告于2018年7月13日与原告就坐落于天津市西青区旭辉御府底商5-107号一楼、5-108号一楼的房屋签署了《天津市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年7月13日至2023年8月12日止。现被告基于自身业务调整原因，拟与原告解除租赁合同，现向原告发出解约通知函，请原告于收函后7日内，与被告就解约具体事宜协商一致并签署《房屋租赁合同解除协议》。原告收到该《解约通知函》。双方就解约事宜未达成一致，双方对于租赁房屋亦未进行交接。庭审中，原、被告一致确认双方之间的房屋租赁合同及补充合同于2019年1月22日解除。2019年6月11日庭审过程中，被告明确表示案涉房屋内已没有被告财物，并请求将房屋钥匙一把移交给原告，原告当庭接受了被告移交的钥匙。被告承租房屋后，对房屋进行拆改及装修，现未施工完毕，已停工。原告主张房屋恢复费用，并委托天津市博鉴建设工程咨询有限公司对案涉房屋恢复工程的造价进行鉴定，鉴定意见为490064元。被告认为该鉴定意见依据不足，金额过高，对鉴定意见不予认可，被告未提供相反证据证明。被告申请给予其15日时间（即2019年6月26日前）考虑是否申请重新鉴定。被告未在规定时间内向本院提出重新鉴定申请。本院认为：原、被告签订的书面租赁合同及补充合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告双方均应依约履行。依据合同约定2018年7月13日至2018年8月12日为免租期，现被告已给付原告六个月的租金262500元，故被告主张租金已经给付至2019年2月12日，原告对此无异议，本院予以确认。庭审中，双方一致确认租赁合同于2019年1月22日予以解除，本院对此予以确认。合同解除之前的租金，理应由被告负担，此部分租金被告已经给付完毕。合同解除后，被告未将租赁房屋交还给原告，租赁房屋仍由被告占有使用，故房屋实际交还之前的房屋使用费，亦应由被告负担。2019年6月11日，开庭审理过程中，原告接受被告移交的钥匙，同意接受房屋，但同时被告亦申请给予其15日时间考虑是否申请重新鉴定，在该15天内，原告虽接受了房屋，但仍不能实际使用，故本院确认2019年1月23日至2019年6月26日的房屋使用费，应由被告负担。现被告租金已经给付至2019年2月12日，故被告还需给付原告2019年2月13日至2019年6月26日的房屋使用费192692元。在合同履行期间，被告提前解约，原告请求被告赔偿提前解约违约金157500元，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以支持。合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，合同解除后，被告应将符合继续使用状态的租赁房屋返还给原告，但被告在租赁期间已对房屋进行了拆改、装修，且工程未完工，房屋处于不符合继续使用的状态，被告应承担将租赁房屋予以恢复的义务，故原告请求被告给付恢复费用的诉讼请求，本院予以支持。天津市博鉴建设工程咨询有限公司是具有相关鉴定资质的鉴定机构，其作出的鉴定意见，合法有效，本院予以采信，确认房屋恢复费用为490064元。被告认为该鉴定意见依据不足，金额过高，但未提供相反证据证明，亦未在规定时间内提出重新鉴定申请，故本院对被告的辩解意见不予采信。被告发出解约通知后，双方就解约及房屋交还事宜未能达成一致意见，对于房屋交还时间也没有协商一致，故原告请求被告给付自2019年1月22日至房屋实际交接之日止的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。被告向原告交纳的押金43750元，在被告负担的费用中予以折抵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津国安社区科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津宝通科技发展有限公司房屋使用费192692元；二、被告天津国安社区科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津宝通科技发展有限公司房屋恢复费用为490064元；三、被告天津国安社区科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津宝通科技发展有限公司提前解约违约金113750元（已扣除押金43750元）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7247元，由原告天津宝通科技发展有限公司负担1146元，由被告天津国安社区科技有限公司负担6101元；保全费5000元，全部由被告天津国安社区科技有限公司负担（被告负担的诉讼费、保全费于本判决生效之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王剑辉二〇一九年七月二十二日书记员  张钊源附相关法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。