内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0826民初798号原告：内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司，住所地内蒙古巴彦淖尔市杭锦后旗。法定代表人：邴京成，公司董事长。委托诉讼代理人：丁致国，内蒙古扬阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵炜，内蒙古扬阳律师事务所律师。被告：宋金富，男，1961年1月4日出生，汉族，职工，住内蒙古杭锦后旗。第三人：内蒙古广原房地产开发有限公司，住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区。法定代表人：张建，公司总经理。委托诉讼代理人：桂金平，男，公司职工。原告内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司（以下简称陕坝农商行）与被告宋金富、第三人内蒙古广原房地产开发有限公司（以下简称广原房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陕坝农商行的委托诉讼代理人丁致国、被告宋金福、第三人广原房地产公司委托诉讼代理人桂金平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕坝农商行向本院提出诉讼请求：1.判决准许并恢复对杭锦后旗XXX号车库进行执行。事实和理由：2019年2月26日，原告收到贵院送达的（2019）内0826执异1号《执行裁定书》，裁定中止对位于杭锦后旗XXX号车库的执行，原告认为该裁定事实认定错误。首先，异议人与广原公司不存在商品房买卖合同关系，双方是以物抵债，异议人不享有物权和物权期待权，不能对抗法院的查封。其次，交钥匙不代表占有使用，且没有其他证据证明占有使用情况，原告申请执行XXX号车库在法院查封时仍属于被执行人广原房地产公司，被告就涉案车库不享有足以排除强制执行的民事权益。被告宋金富辩称，应当驳回原告陕坝农商行的请求。被告宋金富用广原公司施工的工程款抵顶XXX号车库，面积为43平米，单价4500元，总价款193500元。同日，广原公司售楼部给被告出具了编号为XXX号《商品房买卖合同》一份，广原公司出具了抵顶工程款收据一份，并将该车库钥匙、电费本交付被告，被告正常使用至今，我一直找开发商办理网签，办理房屋产权证，但开发商一直以种种理由拖延未予办理，我无过错，而且中山广厦小区的其他业主的车库都没有办理产权证。该涉案车库产权虽然登记在广原公司名下，但是该车库已经通过签订和履行《商品房买卖合同》的方式，将物权变更到了宋金富名下。根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，因此，宋金富享有涉案车库的物权期待权，人民法院不能查封执行。宋金富与广原公司签订的《商品房买卖合同》和收据，能够足以排除强制执行。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人必须签订合法有效的买卖合同并支付全部价款，且实际占有使用，没有办理不动产登记案外人无责任。宋金富与广原公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，同时通过以物抵债工程款形式支付全部购房款，并交付使用至今。被告宋金富享有足以排除强制执行的权益。第三人广原房地产公司辩称：2011年涉案车库（XXX号车库）由桂金平经办，用于给宋金富抵顶工程款，当时广原公司和宋金富签订了商品房买卖合同并给宋金富出具了收据。当时物业公司也是我公司下属单位，名称是爱本物业，由程某管理。签订合同后，广原公司财会出了收据，由宋金富拿着合同和收据到物业公司领取钥匙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告宋金富为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：原告出示1号证据：最高人民法院（2017）最高法民申1769号民事裁定书一份，拟证明：以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的意义，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。被告宋金富质证为：不认可，与本案无关。第三人质证为：原告出示的1号证据，事实方面不一样，我不认可。原告出示2号证据：资产置换协议书一份，认购协议一份,收据一份，XXX小区车库置换房号与备案房号对照确认表一份，车库钥匙移交协议一份。拟证明：广原公司与原告于2014年9月23日，关于涉案车库签订置换协议，并于2014年9月25日，将该车库钥匙交付原告，并由原告占有。车库单价为每平米5500元，共计242330元，原告已将该车库价款交付给广原公司。被告宋金富质证为：对认购协议不认可，认购协议应由法定代表人张建签字，该协议签字是李艳芳签字。对车库钥匙移交协议不认可，该协议没有说明涉案车库单独钥匙移交说明。出具收据及置换协议的时间在后，我的买卖合同在前。第三人质证为：因为2011年桂金平是分管工程的，涉案车库2011年就已经顶给宋金富了，其他的我就不发表意见。经审查，原告出示的1号证据与本案没有关联性，本院不予认定，出示的2号证据不能证明其举证意图，本院不予认定。被告宋金富出示1号证据：《商品房买卖合同》及《收据》各一份，拟证明：以工程款抵顶的形式购买了广原公司的车库，杭锦后旗XXX号车库。原告质证为：真实性、举证意图均不认可，如该买卖合同是真实的，该合同是以房抵债协议。以房抵债协议不具有物权期待权，不足以排除人民法院的查封。第三人质证为：认可。被告宋金富出示2号证据：《证明》一份，拟证明：我买房时领了XXX号车库的钥匙。原告质证为：真实性、举证意图均不认可。第三人质证为：认可。被告宋金富出示3号证据：《电费收据》、《照片》各一张，拟证明：XXX号车库一直由我使用。原告质证为：《电费收据》载明的用电时间为2018年7月7日至2018年12月7日，在执行异议审查庭审中，法庭要求宋金富提交全部电费收据，宋金富没有提交。该证据证明宋金富所谓的从2011年起占有车库的事实不能成立。第三人质证为：认可。被告宋金富出示4号证据：《证明》一份，拟证明：因广原公司资金紧张，不能办理涉案车库的网签。证明的原件在我诉李祥龙的执行异议案卷中。原告质证为：真实性不认可，没有原件。如《证明》是真实的，广原公司作为本案第三人其证明不应当采信。广原公司自己决定售出的车库暂时不办理网签手续，并不是因管理部门的原因造成无法办理网签手续，且该证明所说的无法办理网签的原因与被告在答辩中陈述的原因不一致。查封裁定在后，张建出狱在前，被告所说因张建服刑无法办理网签的理由不能成立。第三人质证为：认可。被告宋金富出示5号证据：（2019）内0826执异1号执行裁定书一份，拟证明：原告提起执行异议，已被驳回。原告质证为：无异议，举证意图不认可。第三人质证为：无异议。被告宋金富出示6号证据：《声明》一份，拟证明：广原公司一直未给中山广厦小区车库办理网签。原告质证为：不认可，均是同一人所写、捺印。第三人质证为：无异议。被告宋金富出示7号证据：（2018）内0826执异91号执行裁定书一份，拟证明：希望法院同案同判。原告质证为：真实性无异议，举证意图不认可。第三人质证为：无异议。被告宋金富出示8号证据：《工程款结算单》一份，拟证明：我给广原公司做工程，广原公司欠我的部分工程款。原告质证为：不认可，结算单是2014年4月20日出具的，被告主张2011年10月19日交付的车库，时间矛盾。中山广厦承建方不是广原公司，广原公司是开发商。开发商不可能与宋金富有施工承包关系，如该证据是真实的，也证明了涉案车库就是以房抵债形成的。第三人质证为：无异议。被告宋金富出示9号证据：使用车库电费流水单一份，拟证明：我一直在使用车库并缴纳电费。原告质证为：真实性认可，举证意图不认可。该电费表流水单只能证明交过电费，并不能反映是由被告所交。第三人质证为：对真实性认可，使用人也是宋金富。证人程某证言：我以前是在广原房地产公司下属单位巴彦淖尔市爱本物业公司担任物业经理，我当时在中山广厦担任物业经理，我公司的名称爱本物业公司，是广原房地产公司的下属单位。宋金富2011年10月份拿着广原公司的《商品房买卖合同》和票据，完全符合物业手续，我将中山广厦A9-46号车库的钥匙领给宋金富。车库没有电卡、水卡，只有钥匙和遥控。车库的物业费为每年100块，当时我给物业公司的老板张建打电话，因广原公司欠宋金富的工程款，所以张建同意免去宋金富的物业费。原告质证为：证人证言前后矛盾，对被告有利的记忆清晰，对被告不利的记忆模糊。该证言不足以采信。被告宋金富质证为：认可证人的证言。第三人质证为：无异议。经审查，被告宋金富出示的1-5号、8号、9号证据具有客观性、合法性，且与其证明目的具有关联性，本院予以采信；6、7号证据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月19日，被告宋金富（买受人）与第三人广原房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，内容为：……第三条买受人商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第A9-46号车库1号房。该商品房的用途为停车，属砖混结构，建筑层数为地上一层；该商品房建筑面积共43平方米，其中，套内建筑面积43平方米……第四条计价方式和价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平米4500元，总金额193500元；……第六条付款方式及期限1、一次性付款，买受人采用一次性付款方式付款，总金额193500元……协议甲方有被告张建签名及第三人广原房地产公司印章，乙方有原告宋金富签名。同日，第三人广原房地产公司向原告宋金富出具《收据》，载明“今收到宋金富交来中山广厦A946号车库款壹拾玖万叁仟伍佰元整，顶工程款”，该收据加盖第三人广原房地产公司财务专用章。根据本案争议车库所属中山广厦小区物业巴彦淖尔市爱本物业有限公司出具《证明》及该物业公司职工程某出庭提供的证人证言，原告宋金富持上述《商品房买卖合同》等手续，在本小区爱本物业公司处领取了本案争议的中山广厦小区A9-46号车库的钥匙。同时，中山广厦小区A9-46号车库居民用电自2013年7月24日起至2018年12月均有交费记录。另查明，本院在执行陕坝农商行与广原房地产公司合同纠纷一案中，于2018年11月19日作出（2018）内0826民初2985号民事裁定书中对申请人陕坝农商行保全、查封第三人广原房地产公司位于杭锦后旗XXX号车库。案外人宋金富不服该裁定提出执行异议。本院于2019年2月24日作出（2019）内0826执异1号执行裁定，中止本院2018年11月19日作出的（2018）内0826民初2985号民事裁定书中对杭锦后旗XXX号车库的执行。执行申请人陕坝农商行提起本案诉讼。本院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据被告宋金富提供的与第三人广原房地产公司签订的《商品房买卖合同》、第三人广原房地产公司出具的工程款抵顶购房款《收据》、爱本物业公司《证明》、证人证言及上述车库交纳电费等证据，可以形成完整的证据链，能够证明被告宋金富与第三人广原房地产公司之间的车库买卖合同关系真实存在。被告宋金富通过工程款抵顶的方式支付合理对价，并通过物业公司领取钥匙占有使用，其在本案争议车库被查封之前就取得该车库上的合同债权。本案车库买卖合同已互相履行，虽未办理房屋权属变更登记，但不影响该买卖合同效力。被告宋金富已经依照合同履行了义务，其债权具有物权期待性质，本案车库的预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择了优先保护被告宋金富的物权期待权。因此，被告宋金富享有足以排除强制执行的民事权益，对本案争议的杭锦后旗XXX号车库应当不得执行。综上，原告陕坝农商行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：驳回原告内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司要求准许并恢复对杭锦后旗XXX号车库进行执行的诉讼请求。案件受理费4170元，由原告内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  黄丽荣审 判 员  何 竞人民陪审员  刘光宗二〇一九年四月二十九日书 记 员  王 芳