河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初5833号原告吴红霞，女，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人汪思然，河南小东律师事务所律师。被告薛桂勤，女，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人李杰，河南驿城律师事务所律师。被告驻马店市大计房产营销策划有限公司。住所地：河南省驻马店市正阳路光明小区对面“大计房产。”统一社会信用代码：91411700MA44P8TK4Q。法定代表人：张大计。委托代理人杨廷奎，河南忠良律师事务所律师。原告吴红霞诉被告薛桂勤、驻马店市大计房产营销策划有限公司（以下简称大计公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴红霞及其委托代理人汪思然、被告薛桂勤及其委托代理人李杰、被告大计公司法人张大计及其委托代理人杨廷奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴红霞诉称，2018年9月30日原告与二被告签订了《房屋买卖居间合同》，约定：将被告薛桂勤所有的位于文明路××花园××单元××西户的房屋出售给原告吴红霞，由被告大计公司提供居间服务。合同约定房屋总价款共计人民币90万元，原告应当于网签时将首付款30万元交给被告薛桂勤，由大计公司负责给原告办理按揭手续及房屋过户手续。原告将首付款30万元交付给被告后，被告一直未办理网签备案手续、按揭以及过户手续。经查明，涉案房屋已经于签订合同前，被驻马店市公安局金桥分局查封，无法上市流转买卖。被告薛桂勤没有处分涉案房屋的权利、大计公司作为具有中介资质的中介公司，应当就涉案房屋的情况尽到审慎审查、如实告知，二被告的行为已构成违约，且合同目的无法实现。请求1、判令解除原、被告于2018年9月30日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令二被告连带返还原告购房定金20000元、购房款280000元、支付违约金180000元，合计480000元，并于2018年10月30日起按银行同期贷款利率支付利息至全部款项还清之日。被告薛桂勤辩称，其对公安机关查封房屋的事实不知情，无过错，不存在违约行为。被告大计公司辩称，1、合同签订后无法过户属于意志以外的原因，本案任何一方不存在违约行为，既然合同无法实现，应当予以解除；2、原告给付薛桂勤购房款250000元，大计公司未经手,购房款30000元虽转入大计公司账户，但已转交薛桂勤,保证金20000元在大计公司，愿意返还原告。经审理查明，2018年9月30日，被告薛桂勤（卖方甲方）、原告吴红霞（买方乙方）、第三人大计公司（居间方丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方拥有位于文明路××花园××单元××西户的房产、房屋所有权人（××）为薛桂勤、房屋建筑面积为164.96平方米；房屋交易总价为人民币玖拾万元（900000元），此价还包括以下相关配套设施4个空调挂机、1台空调柜机；本合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币贰万元整，为保障双方的物业交接清楚，上述所交购房定金暂压与居间方作为甲方的物业交割保证金，待双方交接清楚后，退还甲方；付款方式：……。甲乙双方签订合同后，应于10月15日以前交齐按揭所需真实有效材料，并到丙方指定银行办理相关贷款手续，网签时乙方除将定金外的首付款人民币叁拾万元整打到房管局指定账户进行资金监管或者甲方指定账户；剩余房款由银行放款当日向甲方支付……；甲乙双方约定本合同签字之日起10月30日前，共同到房产交易大厅网签并办理房屋过户及相关手续；……；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1.2.3违约责任均由违约方向守约方在当天支付合同所确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。同时支付丙方全额居间服务费，实际损失超过违约金总额的，违约金应据实赔偿。同时，薛桂勤（甲方）和吴红霞（乙方）签订《房屋产权声明》：1、……该房产属于甲方从该房产原房东处购买……。原房屋所有权人对该房屋的权属完成认可归甲方。2、经甲方和原房屋所有权人充分协商，原房屋产权人完全愿意配合甲方处置该房屋，并在交易过户全程配合甲方过户和办理相关银行按揭手续。3、基于以上两点，甲方对该房屋的交易过程中出现的因原房屋产权人不愿配合办理相关手续而产生的任何纠纷愿意承担全部责任。4、乙方充分了解该房产目前存在的产权情况，并对办理交易手续过程中愿意给甲方合理充分的时间协调原房屋产权人办理相关事宜。5、乙方充分了解该房屋，愿意和甲方签订《房屋买卖居间合同》。当日，原告吴红霞向被告大计公司交定金20000元，被告薛桂勤向原告出具了《收条》、被告大计公司向原告出具了《押金条》；2018年10月30日，原告吴红霞通过银行向被告薛桂勤转账250000元，被告大计公司向原告出具了《收条》：今收到吴红霞购文明路万博城市花园B座东2单元3层西户房产首付款贰拾伍万元整（用于卖方提前还贷）；2018年11月9日，原告通过微信向大计公司工作人员陈敬东转账30000元，大计公司向原告出具了《收据》：代收万博城市花园购房款叁万元整。并将该款转交给被告薛桂勤。因该房被公安机关查封，无法办理网签备案、银行按揭、房屋过户等手续，经双方协商无果，原告诉至本院。另查明，诉讼中，被告薛桂勤提交了1、涉案房屋的所有权证书（房权证字第××号）和《个人住房借款合同书》，显示：房屋登记所有权人为高兰真；2、2009年9月8日《房地产买卖合同》和收条，内容为：高兰真、田明亮将该房以380000元的价格转让给张新义，合同签订时支付现金160900元，该房产银行按揭款219000元由张新义按期偿还等内容；3、2014年1月1日《房屋转让协议》，显示：今有万博城市花园B栋西单元三零二商品房壹套，转让给刘阔，价格双方已商定，价值陆拾万，本人同意协助刘阔办理过户手续。转让人：张新义张爱君刘阔证人：薛桂勤；4、户名为高兰真的中国建设银行存款凭条、个人贷款结清证明；5、驻马店市人和物业管理有限公司《收据》，显示：2016年、2017年、2018年薛桂勤缴纳了涉案房屋的物业费、水、电费等。6、高兰真、薛桂勤情况说明及薛桂勤和大计公司工作人员的录音，显示：2018年10月，原、被告办理过户时，发现该房因张新义的事情，被公安机关查封。被告薛桂勤提交上述证据，用以证明：涉案房屋登记所有权人是高兰真，高兰真将房屋转让给张新义，张新义将房屋转让给薛桂勤的儿子刘阔、房屋物业、水电、每月还按揭等费用由薛桂勤交纳、2018年11月21日，薛桂勤用原告交房款结清了该房贷款226000元、涉案房屋被公安机关查封，薛桂勤不清楚、房屋是薛桂勤和刘阔共同出资购买、刘阔知道转让房屋的事，但不管。原告对上述证据质证称：被告未依约办理过户，就是违约行为；交物业、水电等费用只能证明薛桂勤占有该房，基于转让合同，刘阔是房屋的实际所有权人，薛桂勤没有处分该房的权利。被告大计公司质证称，因房屋存在银行贷款，房屋不具备查询条件，是否存在其他情况只能由卖方如实告知。房屋被公安机关查封是不可抗力，被告并未违约。大计公司只起到中介、监督、协调作用，承担的义务只能退还原告20000元保证金。上述事实，有当事人陈述、借条相关证据，经庭审质证据以认定。本院认为，从被告薛桂勤提交的证据显示，涉案房屋原系高兰真所有，高兰真转让给张新义、张新义转让给刘阔，上述转让均未办理变更过户手续。虽被告薛桂勤交纳物业费、水电费、偿还房屋按揭款，但刘阔系张新义转让房屋的合同相对人，应由刘阔享有对该房的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：无处分权的人处分他人财产，经××追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告薛桂勤未提交证据证明其与刘阔的关系及与原告签订合同时其享有该房屋的处分权，也未提交证据证明其行为取得的刘阔的追认。故原、被告于2018年9月30日签订的《房屋买卖居间合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告薛桂勤取得原告所交的房款280000元、被告大计公司保管原告所交定金20000元，应返还原告。关于原告的损失，本院认为，被告薛桂勤无权处分该房产而出售该房，存在过错；被告大计公司作为有偿服务的中介机构，未尽到审查卖方身份及房屋情况的义务，对合同无效也存在过错。故二被告应赔偿原告损失。原告损失按同期人民银行贷款利率从交付之日计至二被告清偿之日。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告吴红霞与被告薛桂勤、驻马店市大计房产营销策划有限公司于2018年9月30日签订的《房屋买卖居间合同》无效。二、被告薛桂勤于判决生效后十日内返还原告吴红霞购房款280000元。三、被告驻马店市大计房产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还原告吴红霞定金20000元。四、被告薛桂勤、驻马店市大计房产营销策划有限公司于判决生效后十日内赔偿原告本金300000元的利息损失（其中本金20000元的利息从2018年9月30日起、本金250000元的利息从2018年10月30日起、本金30000元的利息从2018年11月9日起；均按同期人民银行贷款利率计算至清除完毕之日）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元、保全费2920元，共计11420元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  梁中和人民陪审员  陈金才人民陪审员  闫 伟二〇一九年十一月九日书 记 员  李靖恒