福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初625号 原告：郑通武，男，1984年9月24日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：谢梦诗，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑起棠，福建融成律师事务所律师。 被告：董静，女，1993年11月4日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：何三玲，福建笃思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟强翼，福建笃思律师事务所律师。 原告郑通武与被告董静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑通武及其委托诉讼代理人谢梦诗、郑起棠、被告董静的委托诉讼代理人何三玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郑通武向本院提出诉讼请求：1．依法判令董静偿还房款40万元；2．依法判令董静支付5万元的双倍定金10万元；3．依法判令董静支付违约金6万元，三项共计510000元；4.本案诉讼受理费及保全费由董静负担。事实与理由：郑通武与董静原系朋友关系，因建立不起感情，双方没有办理结婚登记。恋爱前郑通武出资购买座落于罗源县商品房壹套。分手时，董静要求将上述房屋出卖给她，郑通武同意。2019年1月9日，双方到罗源县房地产管理所签订房屋买卖合同，并办理房产变更登记，过户到董静名下。经协商房款约定40万元（包括购房定金5万元，不包括银行按揭贷款在内），有购房买卖合同为据。由于是朋友关系，至今已一个月多时间，5万元定金和购房款董静分文支付。郑通武多次催讨，董静拖而不还，其行为严重违约。根据法律规定及合同约定，董静除了偿还购房款35万元外，应支付购房5万元的双倍定金10万元及40万元15%的违约金6万元，共计510000元。为维护合法权益，依法具状起诉，请求准予诉讼请求。 董静辩称，双方曾经办过酒席，也就是农村的准夫妻关系，因此双方分手时郑通武才会基于这种情况下把房子低价卖给她。双方是完全民事行为能力人，签订的合同合法有效，其已于2018年11月21日支付了302419.9元的解押款及5万元定金，2019年1月9日办理房产变更登记时郑通武有向房管部门的工作人员承认收到5万元定金。整个房屋买卖已经完成，其已支付了购房款及税费。 本院经审理认定事实如下：2019年1月9日，作为出售人（卖方）的郑通武与作为买受人（买方）的董静签订了《存量房买卖合同》。《存量房买卖合同》第一条约定，房产基本情况：……房屋坐落：罗源县松山镇松岐路1号罗源湾滨海新城罗富苑35#楼303单元……。《存量房买卖合同》第二条约定，卖方对该房产现状的声明:……2、卖方特此告知买受人上述房产存在下列情况：（1）抵押状态：不存在抵押，……。《存量房买卖合同》第四条约定，房产成交价：买卖双方商定上述房产成交价为人民币肆拾万元整（400000元）【包括】该房产的附属设施、设备等物品（物品内容可另立清单附件）。《存量房买卖合同》第五条约定，交易定金：买方应向卖方支付的定金为人民币伍万元整（50000元）。在合同履行过程中，定金自动转为购房款，但买卖双方另有约定的除外。《存量房买卖合同》第六条约定，房款交付：合同签订后，买卖双方同意，买方按一次性付款方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款；2019年1月9日一次性房款叁拾伍万元整（350000元），上述款项由买方直接支付给卖方。《存量房买卖合同》第八条约定，有关税费：1、买卖过户所涉及税费，买卖双方约定按下列方式承担：卖方承担：本合同在履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的,由买方缴纳。２、土地证办理费用：土地证从卖方名下过户至买方名下的全部费用由买方承担。《存量房买卖合同》第九条约定，房屋的交付：卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起×日内或2019年1月9日前，将上述房产正式交付给买方，……。《存量房买卖合同》第十条约定，房屋权属转移登记：按下列第（1）项办理登记手续，……。（1）买卖双方同意，自本合同签订之日起1日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。《存量房买卖合同》第十二条约定，违约认定：１、买卖双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约。《存量房买卖合同》第十三条约定，违约责任：（一）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之×向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。（二）自违约行为发生之日起超过×日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过×日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金；若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。郑通武在甲方（卖方）一栏签名捺印，董静在乙方（买方）一栏签名捺印。 另查明，2018年11月21日，董静通过农业银行福州支行支付了302419.9元提前结清贷款,用于向银行解押案涉房屋。2019年1月10日，董静缴纳住房登记费80元。 本院认为，郑通武与董静签订的《存量房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点归纳为以下四点： 一、董静支付的302419.9元款项性质。董静提交的农业银行业务凭证上注明“合约名称：郑通武；提前还款方式：全部结清，还款总额：302419.90元；转账户名：董静。”。双方对于董静于2018年11月21日先行垫资302419.9元为案涉房屋提前结清贷款一事无异议，从业务凭证上“提前还款”的字眼及双方签订的《存量房买卖合同》第二条中所载明的交易时房产的抵押状态是不存在抵押，可见该笔款项系用于提前结清郑通武所欠银行剩余的按揭贷款解除案涉房屋抵押以便顺利过户。董静辩称该款项系支付给郑通武的购房款，但鉴于房屋买卖合同签订时间（2019年1月9日）晚于该款项的付款时间（2018年11月21日），若该款项可抵作购房款，则按双方约定的400000元房屋成交价，董静仅需再支付几万元价款即可付清全额房款，双方完全没有必要专门签订一份《存量房买卖合同》并约定400000元的成交价及一次性付款。同时，案涉房屋约定成交价远远低于目前市场交易价（约定成交价约为市场价的一半左右，且不含装修价值），且董静在庭审中亦认为房屋正常的市场价值在70万元-80万元之间，双方约定的购房价加上董静前期垫付的款项则与市场交易价较为接近，故按照常理推断，即便该款项可抵作购房款，也应在按市场交易价的基础上作相应抵扣，而不应包含在约定的400000元购房款内。如前所述，若该款项已抵作购房款，则双方应在房屋买卖合同或补充协议中予以明确，但双方均未承认有此约定，故董静认为该款项系支付给郑通武的购房款的抗辩理由不成立。 二、郑通武是否出于补偿而以远低于市场价的价格将案涉房屋出卖给董静。董静辩称郑通武系为了补偿她才以远低于市场价的价格将案涉房屋卖给她，而根据双方庭审陈述，双方于2018年上半年分手，但对于分手原因，郑通武称系因董静与他人同居怀孕无法忍受而分手，董静却辩称双方系因年龄相差较大及性格不合而分手并称其2018年底才怀孕。若郑通武系为了补偿董静而几乎以半价出卖案涉房屋（不含装修价值），则按照常理推断其必然在分手一事上存在重大过错或造成董静重大损失，且此种情形多发生在夫妻之间，而从本案来看，双方并未登记结婚，在董静未提供充分证据的情况下，显然仅因年龄差及性格不合，并不能构成大额补偿的充分条件，故董静认为郑通武为了补偿而低价出卖房屋的抗辩理由不成立。 三、董静是否已支付50000元购房定金。郑通武否认收到董静支付的定金，董静辩称其已支付50000元购房定金，但未能提供相应的凭证予以证明，但鉴于郑通武三项诉请金额合计510000元及事实和理由部分称“根据法律规定及合同约定，董静除了偿还购房款35万元外，应支付购房5万元的双倍定金10万元及40万元15%的违约金6万元，共计510000元。”第1项诉讼请求（要求董静偿还房款40万元）及事实和理由部分所称偿还购房款金额（要求董静偿还购房款35万元）不一致，从合计金额510000元来看，应是350000元购房款+100000元定金+60000元违约金，由此可见约定的400000元购房款中有扣除50000元款项，而这与董静应支付的定金数额一致，可推定董静已支付50000元定金，该定金可抵作购房款。 四、董静是否已支付购房款。房屋买卖合同所载案涉房屋成交价为400000元，郑通武称其并未收到董静支付的400000元购房款，而根据上述分析，董静于2018年11月21日支付的302419.9元款项为解押款，不算在400000元购房款内，在董静未提供其他证据证明其已支付郑通武购房款的情况下，应认定董静尚未支付郑通武购房款。虽然,郑通武在董静尚未完全支付全额购房款的情况下即将案涉房屋过户到董静名下,不符合一般交易习惯,且存在较大的交易风险，但鉴于双方此前作为男女朋友且已到谈婚论嫁的程度，郑通武出于信任先过户再要求对方付清购房款，有一定合理性。 综上，郑通武主张董静支付400000元购房款，但因董静已支付50000元定金，可抵作购房款，故董静还应向郑通武支付350000元购房款。郑通武主张董静违约并根据定金罚则要求董静支付违约金100000元，鉴于案涉房屋已过户到董静名下，郑通武已履行了房屋买卖中卖方的义务，但董静至今未支付相应购房款，已构成违约，根据定金罚则，董静作为给付定金的一方，其违约应是定金不予返还，而非支付双倍定金，且该定金现已支付给郑通武，故郑通武主张董静按双倍定金支付违约金，不予支持。另外，因双方在《存量房买卖合同》中关于违约责任的约定，并未明确违约金的计算标准，定金的约定亦是以解除合同为前提，现双方均未主张解除合同，故郑通武亦无法通过合同约定主张支付违约金或定金。郑通武主张董静支付400000元购房款15%的违约金，但未能提供证据予以证明，不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条,《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三项规定，判决如下： 一、确认郑通武与董静于2019年1月9日签订的《存量房买卖合同》有效； 二、董静应于本判决生效之日起十日内向郑通武支付购房款350000元； 三、驳回郑通武的其他诉讼请求。 案件受理费8900元，减半收取计4450元，由郑通武负担1396元，董静负担3054元；保全费3070元，由董静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  邱瑞镧 二〇一九年五月二十八日 法官助理邱晟恩 书记员全丽燕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行： （一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。 （二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。 （三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 （四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。