安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初925号 原告：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号。 法定代表人：解光熙，董事长。 委托诉讼代理人：徐俊峰，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 被告:张正兵，男，1969年4月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李震，安徽华慧律师事务所律师。 原告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资经营公司）诉被告张正兵房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年1月10日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庐阳国资经营公司的委托诉讼代理人胡安杨、唐卫国，被告张正兵到庭参加诉。本案现已审理终结。 庐阳国资经营公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁合同，收回原告出租给被告的位于董铺路清源路交口源水家园3-A幢建筑面积约1270.6平方米商业楼；2.被告支付拖欠原告2018年3月13日至2018年12月12日的房屋租金405600元（之后至实际交还房屋之日），及逾期付款违约金人民币6067.33元（每迟付一天违约金为年利率6%，暂算至2018年12月12日，至实际交还房屋之日止）；3.被告承担本案的诉讼、保全费用。 庐阳国资经营公司当庭增加一项诉讼请求，即要求张正兵支付律师代理费19493元。 事实与理由：2016年5月23日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定将位于董铺路清源路交口源水家园3-A幢建筑面积约1270.6平方米商业楼租赁给被告，租赁用途为商办，房屋租赁期限自2016年6月13日起至2022年6月12日止；租金每三个月支付一次，先付租金后使用房屋，被告应在接受房屋之前付清首期三个月的租金，之后须在租赁期内每年的3、6、9、12月的3日前付清下一期租金。 依据合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初920号民事判决书，张正兵未交付2018年3月13日之后的房租，原告管理人员多次上门催缴并电话通知其缴费，但至今被告未支付所拖欠的租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第五款第二项的规定即不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方（原告）有权单方解除合同收回房屋，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第四款的规定即乙方（被告）在租赁期间内未按约定时间支付租金，除需补交租金外，每迟付一天应按年利率6%标准承担违约赔偿金。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 张正兵辩称：庐阳国资经营公司无权要求解除双方签订的房屋租赁合同，亦无权要求张正兵支付相应的违约金及承担相关的律师费用。一、庐阳国资经营公司即出租人违约在先，包括出租人提供的租赁标的物不符合约定使用条件，以及庐阳国资经营公司不履行出租人确保适租的义务，对存有渗漏的案涉房屋不进行维修。二、张正兵即承租人没有任何的违约行为，其不是不支付租金，而是暂停支付租金，也是基于正当的理由，是基于维护自身权益行使抗辩权的合法行为。三、庐阳国资经营公司作为出租人应当赔偿张正兵所遭受的损失。首先出租人提供的案涉房屋没有办理消防许可备案，其次出租人没有履行维修房屋义务，案涉租金与张正兵的维修支出应相抵扣，并赔偿张正兵损失264615元；四、对庐阳国资经营公司当庭增加诉请，要求张正兵支付律师代理费，由于张正兵不存在违约行为，因此，不应当由张正兵承担律师代理费。 经审理查明：2016年5月23日，庐阳国资经营公司（甲方）与张正兵（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、张正兵承租位于董铺路清源路交口源水家园3-B幢商业楼，租赁期间为2016年6月13日至2022年6月12日。2、年租金在2018年6月12日前不做变更，租金为507000元/年；2018年6月13日至2020年6月12日租金为557700元/年；租金每三个月支付一次，并于每年度的3、6、9、12月的3日之前支付后三个月租金。3、租赁保证金为126750元，如乙方在承租期间无违约情况，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息），如乙方发生违约行为，则违约金将直接从租赁保证金中扣除，或直接扣除应由乙方及时结清的租金及各项费用。4、甲方应为乙方提供办理各种经营证照所需的房屋产权、租赁证明等相关材料，甲方按现状提供租赁房屋现有的附属设施、设备供乙方使用，但不承担合同期内此类设备的检测、维修、使用、监管等义务。5、乙方负责合同履行期内房屋日常维修管理（含对屋顶、屋面、墙体、地面以及上下水管道破损渗漏等维修）、安全、消防、门前三包等事项并承担产生的相应费用。6、租期内房屋屋面墙体地面渗漏及管道破损维修事宜由乙方负责并承担相关费用，承租期内如因乙方维修不及时发生物品受损情况，甲方对此不承担任何赔偿责任。7、乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，或欠缴各项费用达一定数额的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，甲方不需承担违约责任，对乙方承租期间所实施的装修改造部分不需进行任何补偿。8、租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按704元/天标准承担违约赔偿金。 合同签订后，庐阳国资经营公司依约将房屋交付给张正兵。张正兵将3-A商业楼的二、三层装修作为网吧使用，但由于案涉房屋一直无法办理消防许可证，导致张正兵投资装潢的网吧不能正常经营。承租期间，张正兵发现案涉房屋多处出现渗漏和墙面脱落等情形，其于2016年11月起要求庐阳国资经营公司予以维修，但经庐阳国资经营公司维修，渗漏部分未能修复完好。 2018年1月19日庐阳国资经营公司以张正兵拖欠租金为由，诉至本院要求判令解除案涉租赁合同，收回案涉房屋，并支付拖欠租金。经审理，本院认为，关于庐阳国资经营公司诉请解除合同并返还房屋，张正兵抗辩案涉房屋无消防许可证以及存在渗漏等问题，已经本院审理查明，且在另案中支持了张正兵就案涉房屋提出的赔偿请求，故张正兵差欠房租事出有因，加之其就案涉房屋的经营投资较大，如解除双方之间的合同将造成更大的损失，据此，本院判决张正兵支付拖欠租金（至2018年3月12日）以及违约金，但对庐阳国资经营公司诉请解除租赁合同未予支持。 但之后，张正兵以双方就案涉房屋存在争议为由，未能按期支付租金，故庐阳国资公司再次诉至本院，要求判如所请。 在庭审中，张正兵陈述案涉房屋渗水问题已由其自行解决，但消防许可证仍然未能办理。 上述事实由双方提供的合肥市庐阳区人民政府庐政（2013）3号文件、《合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司文件》庐国投【2013】2号、资产移交表、收据、通知、《房屋租赁合同》、本院（2018）皖0103民初917号民事判决书等证据，以及当事人庭审陈述佐证。对张正兵提供的照片、工程决算表、绿化变更许可证，以及民事判决书两份等证据，证明张正兵就租赁案涉房屋产生的损失，本院质证意见，由于张正兵就上述损失已经另案诉讼，故在本案中对该组证据不予认证。 本院认为：张正兵与庐阳国资经营公司之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于庐阳国资经营公司诉请解除合同并返还房屋，张正兵抗辩案涉房屋无消防许可证以及存在渗漏等问题。本院认为庐阳国资经营公司曾就案涉房屋租金起诉至本院，本院考虑到张正兵差欠房租事出有因，加之其就案涉房屋的经营投资较大，如解除双方之间的合同将造成更大的损失，故本院对庐阳国资经营公司的该项诉请未予以支持。但张正兵在该次判决生效后，仍然未能按期交付房屋租金，已经构成了根本违约，庐阳国资经营公司亦坚持要求解除合同，故本院对庐阳国资经营公司的该项诉请予以支持。 在本案中，张正兵未能支付2018年3月12日之后的案涉房屋租金，构成违约，故庐阳国资经营公司诉请张正兵支付欠付房屋租金，本院予以支持，房屋租金自2018年3月13日计算至2018年12月12日为405600元（126750元+139425元+139425元），之后房屋租金支付至实际交还房屋之日止。 关于违约金，本院调整为按年利率6%分段计算，其中2018年3月13日至2018年6月12日126750元租金，自2018年3月3日计算至2018年12月12日为6781元；2018年6月13日至2018年9月12日139425元租金，自2018年6月3日计算至2018年12月12日为4462元；2018年9月13日至2018年12月12日139425元租金，自2018年9月3日计算至2018年12月12日为2324元。上述违约金共计13567元（6781元+4462元+2324元）,故本院对庐阳国资经营公司诉请的违约金6857元予以支持，之后违约金支付至房屋实际交付房屋之日止。 前述房屋租金和违约金共计412457元，应扣除张正兵已支付的房屋租赁保证金126750元，扣除顺序为先违约金后房屋租金，据此计算，张正兵应支付房屋租金为285707元。 关于庐阳国资经营公司当庭增加诉请，要求张正兵支付律师代理费，但其未提供证据予以佐证，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除合肥庐阳国有资产经营有限公司与张正兵签订于2016年5月23日的《房屋租赁合同》（租赁房屋坐落为合肥市庐阳区董铺路清源路交口源水家园3-A幢商业楼）； 二、张正兵于本判决生效之日起三十日内向合肥庐阳国有资产经营有限公司返还位于合肥市庐阳区董铺路清源路交口源水家园3-A幢商业楼1270.6平方米房屋； 三、张正兵于本判决生效之日起十日内向合肥庐阳国有资产经营有限公司支付房屋租金285707元（之后按年租金557700元标准顺延支付至实际交还房屋之日止），并以实际欠付租金为基数按年利率6%支付逾期付款违约金至实际交还房屋之日止； 四、驳回合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5938元，由合肥庐阳国有资产经营有限公司负担905元，由张正兵负担5033元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年四月三日 书记员  吴 朋 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。