四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初5489号 原告：四川省烟草公司广元市分公司，住所地：广元市利州区。 法定代表人：何成伟，职务：经理。 委托诉讼代理人：吕叶擘，四川天称律师事务所律师。 被告：陈永孟，男，汉族，生于1976年4月29日，住广元市利州区。 原告四川省烟草公司广元市分公司（以下简称“烟草广元分公司）与被告陈永孟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人，被告陈永孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告烟草广元分公司向本院提出诉讼请求：一、请求解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、请求被告支付拖欠截止2018年8月31日的房租103856元、水电费10309元，共计114165.50元，之后的房租按每平方米14元的月租金按月支付至被告彻底清空房屋止；三、请求被告返还并搬离、清空所租赁的房屋和场地，并支付违约金25771.20元（按年租金的10%计算），同时不退还被告已缴纳的履约保证金68856元；四、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。双方约定，被告租赁原告坐落于广元市利州区南河北京路与广州路交界处的二、三层的房屋，租赁期限为5年，从2017年10月1日起至2023年2月28日，装修期为5个月，面积为1534平方米，第一年度租金为14元每平方米。该合同签订后，原告依约提供了房屋和相关场地，但被告在支付25000元租金和68856元履约保证金后，严重违反合同约定的相关条款，拒绝支付合同约定应支付的租金103856元以及水电费10309.50元和履约保证金60000元。原告认为被告的违约行为已经使合同目的无法实现，也给原告造成经济损失。 被告陈永孟辩称，一、原告烟草广元分公司到现在没有给被告房产证和安全鉴定报告书，耽误了被告时间，被告自己办理安全检验报告；二、原告烟草广元分公司张发告知书，要求养老院的老人子女将老人带回家，不回家就停水停电，给被告造成了巨大损失。三、对水电费被告没有意见，水电费原告一直没有找被告要，被告已经支付了2.5万元租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年9月30日，原告烟草广元分公司与被告陈永孟签署《房屋租赁合同》，陈永孟租赁原告位于广元市利州区南河北京路和广州路交界处的二、三层房屋，建筑面积为1534平方米，房屋用途为：爱乐养老院。合同约定：一、租赁期限：5年，租赁期限自2017年10月1日至2023年2月28日，装修时间5个月，即2017年10月至2018年2月，装修期间免房屋租金。二、租金标准：第一年度月租金为14元/m2，第一年租金共计257712元，次年度租金在上年度租金基础上滚动递增1%，5年租金总计1314590元。租金交纳：按先付后用方式季度支付，在每季度第一个的前5日内一次性支付租金。三、履约保证金：承租人应在签订本合同前向出租人交付履约保证金128856元（第一年租金的50%收取）。在协议履行期间，承租人不得向出租人主张以履约保证金来冲抵其应支付的租金、物业费或其他应付款项。本协议履行期满或双方同意终止合同情况下，在承租人交还房屋、结清一切费用并处理完全遗留问题后，承租人一次性无息退还承租人。四、出租人责任：保证承租人承租的房屋具备正常使用功能；保证承租人承租的房屋不存在任何权利瑕疵；承担房屋租赁收益产生的税费。五、承租人责任：6、承租人如需对所承租的房屋进行装饰、装修或在外墙立面设置广告，应将装修设计方案报送出租人及建设主管部门，批准后方能施工，装修设计及施工单位应具备相关的资质。承租人对装修施工期间的费用、施工安全及装修后的施工质量安全等自行负责，出租人不承担任何责任；承租人退租时，必须保证移交的房屋符合租前质量，房屋内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，出租人也不予补偿。六、合同的变更、解除、终止与违约责任。3、承租人有下列违约行为之一的，除没收履约保证金外，还须向出租人支付年付租金10%的违约金，且出租人有权解除合同、收回房屋。同时，还应承担恢复原状、赔偿经济损失等违约责任。（1）擅自改变房屋用途；（2）擅自分租或调租或转租；（3）擅自改定、拆除铺位的主体建筑结构或设施设备的；（4）将房屋作经济担保、抵押或利用房屋从事违法、非法活动的；（5）不遵守物业公司各项管理、抵押或利用房屋从事违法、非法活动的；4、租金、物业管理费和水电气费等承租人应缴费用，承租人应如期缴交，否则每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收滞纳金，逾期3个月，除必须缴清所欠费用外，同时，还应向出租人支付年付租金10%的违约金，且出租人有权解除合同、没收房屋。5、因提前解除合同或合同满期不再续租时，承租人应按出租人要求退还房屋，并将存在房屋内的一切财物搬走，三日内不搬走，视承租人放弃该财产，出租人有权对承租人所放弃财产进行处分，而不作任何补偿费给承租人。6、承租人违反本合同约定，出租人有权从履约保证金中直接扣除相应的违约金、滞纳金或经济损失的赔偿金，履约保证金余额不足时，承租人应当在十日内予以补足，如不按期缴纳或补足保证金，出租人有权单方解除本合同。 合同签订后，原告烟草广元分公司向被告交付了涉案房屋，被告陈永孟使用房屋至今。房屋使用过程中，被告陈永孟向原告支付房屋租金25000元，缴纳履约保证金68856元。 2018年7月9日，因被告未足额缴纳履约保证金及房屋租金事宜，原告委托四川天称律师事务所律师吕叶擘向被告邮寄送达了《律师函》，函告被告缴足所欠费用，否则将行使解除合同、要求赔偿损失及追究违约责任的权利。被告于次日签收邮件后，未向原告补足相关欠费。截止2018年8月31日，被告陈永孟尚欠付原告租金103856元、水电费10309元，共计114165.50元。 2018年9月11日，原告再次向被告发出《房屋租赁履约保证金及租金催收函》，告知被告欠付租金及水电费金额及通知被告因其违反合同约定，出租人有权单方解除合同。 同时查明，合同履行过程中，因被告开办“爱乐养老院”存在违章搭建构筑物、未申请消防验收、超出合同用途范围悬挂牌匾等安全隐患，原告多次向被告出具《安全隐患整改通知书》，提出整改意见。 另查明，原告于2015年8月12日取得涉案房屋所在楼栋《竣工验收报告》，载明工程质量验收合格。 本院认为，原告烟草广元分公司与被告陈永孟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为出租人将符合合同使用标准的房屋交付被告使用，被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金。合同签订后，被告占用使用房屋，却未向原告足额缴纳房屋租金，其行为构成违约。根据合同约定，被告应于2018年3月5日前缴纳2018年3月1日至2018年5月31日期间（2018年第一季度）的租金64428元，应于2018年6月5日前缴纳2018年6月1日至2018年8月31期间（2018年第二季度）的租金64428元，然而被告仅支付了25000元，未支付其余租金，已经逾期三个月，符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同并要求被告支付拖欠的房租、水电费以及腾退承租的房屋，依法有据，本院予以支持。合同解除后，因被告未向原告腾退房屋，仍占用房屋，故被告应按合同约定的租金标准支付2018年8月31日起至该房屋腾退之日止的房屋占有使用费。 双方在合同中约定，如被告违约，应向原告支付年租金10%的违约金（25771.20元），同时已经缴纳的履约保证金不予退还。被告逾期支付租金导致合同解除、擅自搭建违章构筑物、改变房屋用途等行为已构成违约，原告要求被告支付违约金及不退还履约保证金的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告四川省烟草公司广元市分公司与被告陈永孟于2017年9月30签订的《房屋租赁合同》； 二、被告陈永孟于本判决生效之日起二十日内向原告四川省烟草公司广元市分公司支付2018年3月1日至2018年8月31日止的租金103856元、水电费10309元，共计114165.50元。 三、被告陈永孟于本判决生效之日起二十日内腾退位于广元市利州区南河北京路和广州路交界处的二、三层房屋（建筑面积为1534平方米），并自2018年9月1日起按64428元/月的租金标准支付房屋占有使用费至房屋腾退之日止； 四、被告陈永孟于本判决生效之日起二十日内支付原告四川省烟草公司广元市分公司违约金25771.20元，且原告四川省烟草公司广元市分公司无需退还被告陈永孟已经支付的履约保证金68856元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费用2216元，由被告陈永孟承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  刘云丹 二〇一九年三月十一日 书记员  严 琪