河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初815号原告（反诉被告）：宋书霞，女，1970年4月25日出生，汉族，山东省宁津县人，住河北省香河县。委托诉讼代理人：吴凌云，河北宝成律师事务所律师。被告（反诉原告）：高京东，男，1967年2月25日出生，汉族，北京市大兴区人，住。委托诉讼代理人：孙磊，北京鹏凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。第三人：香河佳盛房地产经纪有限公司。住所地：香河县大香公路**富力香林郡小区**楼**门市。法定代表人：白耀帅，总经理。委托诉讼代理人：李海申，该公司员工。原告（反诉被告）宋书霞与被告（反诉原告）高京东、第三人香河佳盛房地产经纪有限公司（以下简称佳盛经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴凌云，被告的委托诉讼代理人孙磊、李倩倩及第三人佳盛经纪公司的委托诉讼代理人李海申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋书霞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的存量房屋买卖合同，解除原告、被告及第三人签订的居间服务合同及补充协议；2.判令被告返还原告购房首付款258万元；3.被告返还代缴的物业费1.7568万元；4.诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2016年9月21日，原告宋书霞与被告高京东在第三人佳盛经纪公司的居间下，签订了存量房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议。被告将坐落于香河县富力新城二期（一）D3号楼01号房以508万元的价格卖予原告。合同签订后，原告共计支付给被告购房首付款258万元。双方约定房屋尾款250万元，原告通过银行按揭贷款向被告支付。因被告房本于原、被告签订合同后将近两年才取得，且在2017年3月份、6月份，廊坊相继出台了房屋限购、限贷政策，致使原告丧失购房资格，更丧失了向银行贷款购房的资格，导致原、被告之间的房屋买卖合同无法再继续履行。如合同无法履行，第三人应配合返还代为保管的相关材料。对于上述房屋买卖合同的解除事宜，原、被告协商未果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告高京东辩称，原告主张的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。原、被告签订的存量房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当继续履行。根据存量房屋买卖合同及补充协议，原告不但超期支付首付款，且无故不履行支付剩余房款的义务，已经构成违约。对于违约方，一方无权要求解除合同。本案不存在解除的情形。根据补充协议第四条约定，被告未出现任何根本违约情形，故原告要求解除双方签订存量房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议没有事实依据。被告提供的房屋相关产权证明真实、有效，且该房屋未被查封、限制转让或出售与第三人，影响原告不能取得房屋所有权。被告如约在原告支付首付款后，及时向原告交付了房屋。被告也从未要求解除合同或擅自提高房屋成交价，致使原告无法继续履行合同。合同签订后，被告已经履行了合同约定的大部分义务，按约如期将房屋交付原告。现该房屋已经具备过户条件，原告应当依约办理过户手续，继续履行合同约定。原告故意隐瞒事实真相，根据存量房屋买卖合同第三条成交方式第四款约定，原告因自身原因未获得贷款机构批准的，应当自行凑齐剩余房款，以现金形式支付被告。虽然廊坊市出台房屋限购、限贷政策，但原告并不属于限购情况，是否改变原有银行贷款条件，并不影响原告根据合同约定的成交方式继续履行支付义务，并且现房屋可以办理过户手续，继续履行合同不存在任何障碍。第三人佳盛经纪公司述称，由法院判决决定。反诉原告高京东向本院提出反诉请求：1.判令继续履行反诉原告与反诉被告签订的存量房屋买卖合同及补充协议，并支付剩余的购房款250万元；2.判令反诉被告向反诉原告支付迟延违约金5.118万元（暂计至2019年3月11日）；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金101.6万元。事实与理由：2016年9月21日，反诉原告与反诉被告在第三人佳盛经纪公司的介绍下，就香河县富力新城二期（一）D23号楼01号房屋达成买卖合意，并于当日签订买卖定金协议书、存量房屋买卖合同及补充协议，约定反诉被告以508万元的价格购买上述房屋，合同还约定了定金、首付款支付时间、剩余购房款支付方式、房屋交付时间及违约责任等。合同签订后，反诉被告分别于2016年9月21日、10月18日，向反诉原告支付定金58万元和首付款200万元。反诉原告于2016年10月8日，将涉案房屋交付反诉被告。2018年4月20日，反诉原告取得涉案房屋不动产权证书后，通知反诉被告办理贷款手续，遭拒绝。后反诉被告以廊坊市出台房地产调控政策影响其贷款为由，要求解除合同。双方签订的存量房屋买卖合同第四条第（四）项，就贷款事宜明确约定：买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，应当自行筹齐剩余房款，以现金形式支付出卖人。补充协议第四条关于违约责任亦明确约定：任何一方逾期履行义务的，每逾期一日，违约方应按日计算，向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；买受人拒绝购买房屋即构成根本违约，出卖人有权要求买受人在违约行为发生之日起15日内，按房屋总价款的20%支付违约金。反诉原告认为，合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵循，并履行相应义务。本合同的签订和大部分履行，均发生在限购政策调整之前，涉案房屋买卖不受该政策影响。贷款条件的改变，亦不影响反诉被告按照合同约定的支付方式，继续履行支付义务。反诉被告在合同签订后，不仅超期履行支付购房款项，还恶意解除合同，均已经构成合同约定的违约情形，应当承担相应的违约责任。综上，反诉被告违反诚实信用原则及合同义务，严重侵犯了反诉原告的合法权益，故反诉原告依法提起反诉。反诉被告宋书霞辩称，如果合同具备履行条件，一方拒绝履行的，才会由另一方支付违约金。反诉被告与反诉原告解除合同的根本原因，是限购政策导致购房人没有购房资格，反诉被告不能通过贷款方式取得尾款。因反诉被告没有违约行为，对于反诉原告所陈述的延期支付购房款没有事实存在，所以其按万分之五要求支付违约金的理由不能成立。反诉人要求支付违约金101.6万元，是根据合同中约定，根本违约，如果反诉被告违约，才支付相应金额。根据合同第七条第二款约定，分别处理1、2项不做累加，诉请的第2、3条是累加请求。反诉被告不存在违约行为。合同如果解除，不适用违约解除。对反诉原告陈述的事实和理由，双方合同签订以及给付款项的方式是事实。反诉原告在取得房屋产权证书后，于2018年7、8月份向反诉被告进行了告知。通过房产证的下发时间可以证明，房产证的取得是在限购政策出台之后。因该房产证下发较晚，导致反诉被告不能取得贷款。反诉原告陈述反诉被告恶意解除合同，事实不存在。通过反诉被告的行动，反诉被告已经尽所能继续履行合同。反诉原告认为反诉被告已经构成违约，拒绝收取尾款，最终导致双方失去继续履行合同的时机。2019年的1月份，该房价已经在低谷，反诉被告没有提出解除合同。所以直到诉讼前，反诉被告无奈向反诉原告发出解除合同通知书。所以合同解除过程中，反诉被告不存在任何过错。第三人佳盛经纪公司述称，我司已经将前期的义务履行完毕。如果可以继续履行合同，我司愿意继续履行义务。本院经审理，认定事实如下：2016年9月21日，原告宋书霞与被告高京东签订了存量房屋买卖合同，原、被告及第三人佳盛经纪公司签订了买卖定金协议书、补充协议、居间服务合同。存量房屋买卖合同约定，被告高京东将坐落于香河县富力新城二期（一）D23号01号房屋出售给原告，房屋建筑面积261.44㎡，房屋总价款为508万元；买受人（原告）向出卖人（被告）支付定金58万元；买受人向银行办理贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为250万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理(1和2不作票加）。1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第(1)项中的旧期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；等等。补充协议中约定，乙方（原告）于2016年9月21日将第一笔购房款58万元支付给甲方（被告）；于2016年10月5日将第二笔购房款200万元支付给甲方；乙方于银行取得乙方贷款他项权利证三个工作日之内，由银行将第三笔购房款250万元支付甲方；甲乙双方应于甲方取得不动产权证10个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵进约金，多退少补；丙方（佳盛经纪公司）收取乙方的费用不予退还。（4）在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担责任，后续事宜及已交付的款项和已发生费用由各方友好协商解决；等等。原告宋书霞于2016年9月21日支付被告购房定金58万元，于2016年10月8日支付购房款200万元。原、被告双方于2016年10月8日进行房屋交接，原告为被告垫付物业费1.7568万元，双方约定，如果被告未能提供物业费减免凭证，被告将两年物业费1.7568万元支付给原告，此款项可从原告付给被告的剩余房款中直接扣除。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室下发了关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，其中约定，本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本地购买住房，包括新建商品住房和二手住房；对于首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件，申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；等等。被告于2018年4月20日取得涉案房屋产权证书。另查，原告宋书霞购买了位于新华大街北侧欧陆豪庭小区柏林乐韵1号楼3单元401号房屋和位于五一路东侧五一馨园小区6号楼2单元1402号房屋，两套房屋均在银行进行抵押贷款。以上事实，有买卖定金协议书、存量房屋买卖合同、补充协议、房屋交易居间服务合同、收条、转账记录、收款凭证、不动产权证书、约定书、户口本页、微信聊天记录、廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见及当事人陈述等证据所证实。本院认为，根据限购政策的规定，本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本地购买住房。原告宋书霞名下已有2套房产，而且均向银行办理了抵押贷款，其购买涉案房屋为其名下的第3套住房，涉案房屋的产权不能变更到原告名下。根据限购、限贷政策规定，原告宋书霞不能按约申请贷款用于支付房款，导致买卖合同无法继续履行，房屋买卖合同目的不能实现，也影响当事人对合同标的进一步处置的权利。合同不能履行系因政策原因造成，不归则于双方当事人，原告要求解除与被告签订的存量房屋买卖合同，解除原告、被告及第三人签订的居间服务合同及补充协议，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，对反诉原告的反诉请求不予支持。合同解除后，被告应当返还原告购房款258万元。原告为被告垫付的物业费1.7568万元，被告应当返还给原告。因为房价下跌，反诉被告确实给反诉原告造成了一定的经济损失，本院酌定反诉被告给付反诉原告补偿款20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告宋书霞与被告高京东签订的存量房屋买卖合同。解除原告宋书霞与被告高京东、第三人香河佳盛房地产经纪有限公司签订的居间服务合同及补充协议。二、被告高京东返还原告宋书霞购房款258万元、物业费1.7568万元。三、第三人香河佳盛房地产经纪有限公司不承担民事责任。四、反诉被告宋书霞给付反诉原告高京东补偿款20万元。五、驳回反诉原告高京东的反诉请求。以上二、四项相互折抵，被告高京东返还原告宋书霞购房款239.7568万元。于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27，580元，减半收取13，790元,保全费5,000元，由被告负担。反诉案件受理费19,719元，由反诉原告负担17，569元，反诉被告负担2，150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  徐天峰二〇一九年五月二十日书记员  孟轩玺