北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初38463号原告：北京鸿睿万达商贸有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路129号院3号楼3层311。法定代表人：白永全，执行董事。委托诉讼代理人：吴俊维，男，1976年8月8日出生，汉族，原告公司职工，住北京市朝阳区。被告：李秀全，女，1961年12月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄颖，北京大成律师事务所律师。原告北京鸿睿万达商贸有限公司与被告李秀全租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京鸿睿万达商贸有限公司的委托诉讼代理人吴俊维，被告李秀全及其委托代理人黄颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京鸿睿万达商贸有限公司向本院提出如下诉讼请求:1．请求确认原被告于2016年11月9日签订的《租赁合同》及补充协议于2017年11月1日解除；2．判令李秀全支付原告2017年10月9日至2017年10月31日的租金105479．45元;3．判令李秀全给付原告拖欠的水电燃气费共计59182．19元;4．判令李秀全给付原告违约金43．75万元；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月9日，原告公司与李秀全签订关于北京市丰台区青塔大成里秀园X号西南侧地下一层整层、一层220平方米、二层整层场地的《租赁合同》以及补充协议。原告按照约定向被告交付了房屋，被告支付了半年租金后开始使用租赁房屋。合同履行过程中，被告存在多种行为，对我公司形象造成不良影响，如：交下半年租金时，经原告催要被告逾期多日交纳;被告与员工及装修工人多次发生矛盾，导致派出所找我公司；被告擅自拆除了我公司安装的广告牌，安装被告的广告牌；被告在一层北侧私搭违建，导致被城管部门拆除等。到2017年10月8日，被告应当交纳下一年的租金，但直到2017年10月30日被告仍未交纳租金。被告的行为违反合同的约定，构成严重违约，应当承担违约责任。原告于2017年10月31日向被告发出了《合同解除通知》，并按照通知告知的日期于2017年11月1日收回了出租场地。被告未按照合同约定交纳租金，应当承担违约责任，合同约定违约金为三个月的租金。被告未按照约定交纳燃气、水电费。故诉至法院，望判如所请。我公司收取了被告291666元押金，要求用于折抵违约金。李秀全辩称：我与原告公司于2016年11月9日签订《租房合同》和补充协议，原告公司应当提供经营餐饮的营业执照。但被告多次向原告主张,原告一直没有提供执照，导致被告无法正常营业。故被告没有支付2017年10月9日以后的租金。另原告还扣留了被告2个月的押金。2017年10月25日，原告强行将租赁房屋收回。2017年4月应当交纳下半年租金时，被告没有如期交纳就是在行使抗辩权，后被告通过天成嘉悦公司取得了百万轩餐饮公司的营业执照，被告就支付了下半年的租金。被告并没有和员工、装修人员发生冲突，也不存在私搭乱建的行为，是原告公司提供给被告使用的房屋存在违建，被拆除。被告不同意解除合同和补充协议，被告没有交纳2017年10月9日以后的租金是在行使抗辩权，不同意承担违约金，水电和燃气的总表在被告使用的房屋内，但存在多户共同使用的情况，要求原告出示分户的表底数。故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定以下事实：2008年5月29日，北京市裕丰投资经营公司（以下简称裕丰公司）与北京六里桥广客宇商贸有限责任公司（以下简称广客宇公司）签订《房屋租赁合同》，约定：裕丰公司将位于北京市丰台区青塔小区大成里秀园X号楼西南侧（建筑面积1716．96平方米）出租给广客宇公司使用，租期自2009年1月1日至2018年12月31日，广客宇公司有权转租。2013年10月9日，广客宇公司与北京天成嘉悦餐饮管理有限公司（以下简称天成嘉悦公司）签订《百万轩租赁转让合同》，约定：广客宇公司将位于北京市丰台区青塔小区大成里秀园X号楼西南侧（房屋面积1800平方米）百万轩酒楼租赁给天成嘉悦公司使用，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日。2016年7月30日，天成嘉悦公司与原告公司签订《租赁合同》，约定：天成嘉悦公司将位于北京市丰台区青塔小区大成里秀园X号楼南侧（玖悦轩B1层至三层全部区域，建筑面积约2300平方米）租赁给原告公司使用，租赁期限自2016年8月1日至2018年12月31日；天成嘉悦公司同意将北京百万轩餐饮公司营业执照和食品经营许可证转到原告公司名下，合同到期或终止时，原告公司应立即将证照转回天成嘉悦公司名下；原告公司可以转租或分租。2016年11月9日，原告公司与被告签订《租赁合同》，约定：原告公司将北京市丰台区青塔小区大成里秀园X号楼西南侧（地下一层整层、一层220平方米、二层整层，建筑面积约1500平方米）租赁给被告使用，用途为餐饮，租赁期限自2016年11月8日至2023年12月31日。自2016年11月8日至2017年1月7日为免租期，自2017年1月8日至2020年1月7日，年租金为175万元，之后递增；租金支付采取押二付三的方式，押金291666元于合同签订当日交付、被告应于2017年1月8日、2017年4月8日、2017年7月8日、2017年10月8日以及每年1月8日、4月8日、7月8日、10月8日按时支付租金。水电费由被告自付，水费9．5元/立方米，电费1．4元/度，燃气费3．16元/立方米。《租赁合同》第五条约定：原告公司在合同签订后，将相关证照复印件留存被告备案使用，被告亦应将相关证照复印件留存原告公司审核备案。被告自行办理餐饮营业执照，原告公司提供办理证照的相应手续。原告公司同意被告与此商业楼其他餐饮商户共同使用“百万轩餐饮有限公司”执照，相关费用按户分摊。如被告需将“百万轩餐饮有限公司”执照变更，则须交付保证金100万元，待被告停止经营前将终止变更于原告公司指定人名下，原告公司退还保证金。《租赁合同》第十条约定：1．任何一方如有违约行为，均应在收到另一方通知后2天内予以更正，逾期未能更正，应向对方承担相应的违约责任、赔偿损失。2．如发生下列情况，原告公司有权终止本合同：③被告未按照约定如期支付租金，拖欠资金、物业服务费、水电燃气费税费等超过5日的。④如发生上述情况之一者，原告公司有权终止本合同，有权收回租赁场地，并没收保证金及押金，并有权要求被告支付相当于三个月的租金的违约金。3．被告逾期支付押金、租金、履约保证金等以及其他费用的，每延迟一日，则按日以未支付费用总额的5‰向原告公司支付违约金，直至付清应付费用止，逾期超过7天的，原告公司有权解除合同并有权要求被告赔偿损失。2016年11月9日，双方签订《补充协议》，约定：1．原告公司将承租于天成嘉悦公司享有使用权的本合同标的物转租于原告，且原告公司实际对此房屋享有使用权的期限为2016年8月1日至2018年12月31日，故本合同对租赁期限分下述三个阶段：第一阶段：2016年11月8日至2018年12月31日；第二阶段：2019年1月1日至2026年12月31日；免租期：2016年11月8日至2017年1月7日。6．鉴于被告承租此房屋经营餐饮服务，可能会使用如下证照：包括但不限于工商营业执照、食品生产经营卫生许可证、环保部门的排污许可证、公章、法人章、合同专用章、财务章、发票专用章、开户许可证、信用代码证、各种银行卡、U盾等相关资质，原告公司可就上述资质的使用及办理，提供如下方式供被告选择，并为每种方式提供必要的配合和协助：①直接使用“百万轩餐饮有限公司”名下的资质复印件，如需原件，原告公司尽力配合；②被告将“百万轩餐饮有限公司”名下的所有资质及企业工商信息全部变更为本人所有，被告需缴纳100万元作为保证金；③被告将租赁房屋作为“经营场所”，自行办理新的属于被告所有的经营餐饮服务公司必不可少的新资质，如需提供原件，原告公司尽力配合。7．被告应按国家规范及消防公司要求进行装修和施工，不得违反消防管理规范。如在办理消防安全许可证及安全检查时，原告公司应在合理范围内配合提供证照原件或授权手续，但因此涉及的全部费用由被告承担。8．如原告公司无重大理由拒绝提供或协助办理经营所需的相关资质（注：在原告公司能够提供相关资料的前提下），导致被告无法继续经营餐饮业务的，原告公司不仅应赔偿被告已投入的全部经济损失，且需另外支付被告三个月租金作为违约金。合同签订后,原告公司将案涉房屋交付被告使用，被告于2016年11月4日通过陈菲的账户向原告公司法定代表人李长岭账户转账1万元、2016年11月10日转账28．1666万元、2016年12月23日转账15万元、2017年1月8日分两次转账30万元（每次15万元）、2017年5月21日转账47．5万元（包括租金42．5万元和供暖费5万元）、2017年7月18日转账5万元、2017年7月19日转账25万元、2017年7月28日转账2．036万元（水电燃气费）、2017年8月15日转账5万元、2017年8月31日分两次转账9．5562万元（分别为租金8．75万元和水电燃气费8062元）、2017年10月13日转账2．4017万元（水电燃气费），以上转账包括押金29．1666万元、租金131．25万元、供暖费5万元和水电燃气费5．2439万元。2017年5月21日，天成嘉悦公司与李秀全签订《协议》，约定：天成嘉悦公司同意将北京百万轩餐饮有限公司的营业执照、食品安全许可证、排水证等相关证照提供给李秀全使用，并保证以上证照真实有效，与原告公司无关。2017年10月31日，原告公司在案涉房屋处张贴《通知书》，告知被告因被告违约原告公司主张解除合同，并于次日将案涉出租房屋收回。被告主张原告公司实际收回房屋的时间为2017年10月25日，不认可收到过解除合同通知。本院认为：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照合同法的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同的双方应当按照约定履行各自的义务。租赁合同及补充协议签订后，原告公司履行了交付房屋的义务，被告应当按照合同约定的期限交纳房租及其他费用。合同约定：被告自行办理餐饮营业执照，原告公司提供办理证照的相应手续。并未约定原告公司应当提供哪些手续，属于约定不明。且依据被告与天成嘉悦公司签订的协议，被告可以使用“北京百万轩餐饮有限公司”的营业执照、食品安全许可证、排水证等相关证照。现被告以原告公司没有提供经营餐饮的营业执照导致其无法开业为由，主张行使抗辩权未如期交纳租金，理由不成立，本院不予采信。依据合同约定，被告未按约定的期限交纳租金超过5日的，原告公司有权主张解除合同，现原告公司提供微信视频主张于2017年11月1日通知被告主张解除合同，被告认可自2017年10月25日始被迫离开案涉房屋，本院认定原告公司行使解除权的时间为2017年10月31日，被告实际控制案涉房屋的截止时间为2017年10月25日。故对原告公司要求确认原被告于2016年11月9日签订的《租赁合同》及补充协议于2017年11月1日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告未支付自2017年10月9日至2017年10月25日的租金，应予支付，租金标准按照合同约定计算。原告提供手写的水电燃气费记录要求被告交纳，该记录没有被告签字确认，本院不予采信；鉴于被告使用案涉房屋会产生水电燃气费用，本院参考被告前期发生的水电燃气费金额酌定2017年8月9日至2017年10月25日间的水电燃气费金额为15000元。关于合同中对提供办理证照的相应手续约定不明一节，双方均有责任，且原告公司在被告逾期支付租金后已行使解除权收回房屋另租他人，没有产生较大的经济损失，现原告公司主张违约金按照三个月的租金支付，明显过高，故违约金本院调整为拖欠租金数额的30%。被告交纳的押金尚未退还，原告公司表示同意折抵违约金，本院不持异议，如有剩余，原告公司应予退还。被告主张存在装修等损失，在提起反诉后未在规定期限内交纳反诉费，视为撤回反诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、北京鸿睿万达商贸有限公司与李秀全于2016年11月9日签订的《租赁合同》及补充协议于2017年11月1日解除；二、李秀全于本判决生效后七日内给付北京鸿睿万达商贸有限公司自2017年10月9日至2017年10月25日的租金82639元；三、李秀全于本判决生效后七日内给付北京鸿睿万达商贸有限公司2017年8月9日至2017年10月25日间的水电燃气费合计15000元；四、李秀全于本判决生效后七日内给付北京鸿睿万达商贸有限公司违约金24792元；五、北京鸿睿万达商贸有限公司于本判决生效后七日内退还李秀全押金291666元；六、驳回北京鸿睿万达商贸有限公司的其他诉讼请求。如果北京鸿睿万达商贸有限公司或李秀全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9822元，由北京鸿睿万达商贸有限公司负担7825元（已交纳），由李秀全负担1997元（北京鸿睿万达商贸有限公司已预交，李秀全于本判决生效后七日给付北京鸿睿万达商贸有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  史金霞人民陪审员  王学敏人民陪审员  薛淑菊二〇一九年九月二十九日书 记 员  刘开委