吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉01民初726号 原告(反诉被告)：长春应化试验化工厂，住所地经开区浦东路1870号。 诉讼代表人：长春应化试验化工厂破产管理人。 委托诉讼代理人：贾茹，吉林良智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘健，该厂员工。 被告（反诉原告）：经济技术开发区祥瑞宾馆，住所地浦东路1870号。 经营者：孙雷，经理。 委托诉讼代理人：赵鑫，吉林衡丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕莉莉，吉林衡丰律师事务所律师。 原告（反诉被告）长春应化试验化工厂（以下简称化工厂）与被告（反诉原告）经济技术开发区祥瑞宾馆（以下简称祥瑞宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）化工厂的委托诉讼代理人贾茹、刘健,被告（反诉原告）祥瑞宾馆委托诉讼代理人赵鑫、毕莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 化工厂向本院提出诉讼请求：1.判令祥瑞宾馆返还占用房屋并支付占用费187500元（自2018年7月6日起算），并计算至祥瑞宾馆向化工厂归还房屋之日止；2.诉讼费、保全费由祥瑞宾馆负担。事实和理由：双方2014年签订了《房屋租赁合同》租期至2029年7月31日止。2018年6月12日化工厂资不抵债向长春市中级人民法院申请破产清偿，长春中院（2018）吉01破申10号民事裁定书，裁定受理化工厂的破产清算，并作出（2018）吉01破申10号决定书，指定吉林良智律师事务所担任管理人。为增加化工厂资产价值，依据破产法第十八条的规定，2018年7月4日化工厂向祥瑞宾馆送达了《解除合同通知书》，祥瑞宾馆签收并回函。2018年7月12日化工厂再次向祥瑞宾馆发出《告知函》，要求重新签订不定期租赁合同或腾迁，否则将按照租赁合同约定的租金标准上浮50%收取占用费，祥瑞宾馆至今未履行相应的义务。 祥瑞宾馆辩称：祥瑞宾馆占用房屋系因双方之间存在大量纠纷未解决，此间祥瑞宾馆一直积极主张权利，其无法实际经营，因此祥瑞宾馆同意支付使用费，但最多在原合同约定的租金标准一半以下。 祥瑞宾馆向本院提出反诉请求：1.确认祥瑞宾馆加盟汉庭酒店押金10万元、加盟费222300元为破产债权，并判令化工厂立即支付；2.确认祥瑞宾馆预期经营收益1980万元的破产债权，并判令化工厂立即支付；3.确认祥瑞宾馆装修投入10869517元的破产债权，并判令化工厂立即支付；4.确认祥瑞宾馆员工经济补偿金28万元的破产债权，并判令化工厂立即支付；5.反诉费、鉴定费、保全费由化工厂承担。事实和理由：双方2014年签订《房屋租赁合同》租期至2029年7月31日。2018年6月12日化工厂资不抵债向长春市中级人民法院申请破产清偿，长春中院（2018）吉01破申10号民事裁定书，裁定受理化工厂的破产清算，2018年7月4日化工厂向祥瑞宾馆送达了《解除合同通知书》，由于化工厂自身原因导致祥瑞宾馆无法经营，后续11年经营收益无法获得，前期投入的装修、加盟、押金等费用均遭受损失，还需支付大量员工经济补偿金。综上，特提出反诉，请求依法支持。 化工厂辩称：关于祥瑞宾馆第一项反诉请求，无请求权基础，也无法证明其已经实际发生，不应当受到保护。第二项反诉请求，祥瑞宾馆主张逾期经营损失，没有任何法律依据，也并非其实际损失，化工厂无法确认此笔破产债权。第三项反诉请求祥瑞宾馆的装修损失，祥瑞宾馆的证据不足，在向化工厂提交债权确认申请时，仅提供合同及收条，无任何正规发票，证据不足，不应作为采信依据。第四项请求，员工经济补偿金是其经营过程中产生的经营风险，要求由化工厂承担无任何事实和法律依据。第五项各项费用应由祥瑞宾馆自行承担，与化工厂无关。 经审理查明：2014年化工厂（出租方、甲方）与祥瑞宾馆（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落于长春市经济技术开发区浦东路1870号办公楼及部分厂房（约100多平方米）出租给乙方，甲方保证向乙方出租的房屋系甲方本厂拥有完全所有权，无房屋他项权利。该房屋租赁期限为15年，从2014年7月31日起至2029年7月30日止。2014年4月15日至2014年7月30日由乙方对承租甲方的房屋进行装修，装修期间甲方不收取房屋租赁费，甲方应按照合同规定时间和标准，将出租的房屋及时交给乙方。该房屋每年租金50万元人民币（大写：伍拾万元整），租金总款750万元人民币（大写：柒佰伍拾万元整）。在本合同正式生效三日内一次性交清第一年年租金共计人民币伍拾万元整。从第二年起（2015年7月31日），按季度缴纳房租，每季度租金12.5万元人民币，需提前7天支付。该合同签订后，祥瑞宾馆对案涉房屋进行装修并经营使用。 2018年6月12日化工厂以企业已经严重资不抵债为由向本院申请进行破产清算，本院2018年6月21日作出（2018）吉01破申10号民事裁定书，裁定受理化工厂的破产清算申请。 2018年7月4日，长春应化实验化工长破产管理人（以下简称破产管理人）向祥瑞宾馆发出《解除租赁合同通知书》，载明：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”现双方均未履行完毕，以及根据债务人的实际情况，本破产管理人决定解除上述合同，贵单位因解除合同受到的实际损失，可凭有关证据向破产管理人申报债权。 2018年7月6日祥瑞宾馆向破产管理人回函称：贵公司于2018年7月4日送至的《解除租赁合同通知书》我方已收悉，现就该通知书的相关内容回复如下：虽然长春市中级人民法院已经受理了贵公司的破产清算，但我方认为，我方与贵公司于2014年签订的《房屋租赁合同》无需解除，仍可继续履行。该合同双方签订的租赁期限为15年，即从2014年7月31日其至2029年7月30日止，租赁用途为宾馆经营，租金总款为750万元。我方出于经营需要对租赁房屋进行装修，并考虑到租期较长故在装饰装修方面投入了大量成本，支出了巨大的开销，而自2014年7月至今，租赁期限刚满四年，即便暂不计算人工费用，仅因装修而投入的成本也尚未完全收回，管理人选择解除合同将对我方造成巨大经济损失。……综上，我方希望贵公司能够继续按照《房屋租赁合同》约定的内容履行合同，如若管理人仍决定解除合同，请贵公司按照合同第九条：“甲方违反本合同的约定，提前收回房屋的，应按照本合同内规定的总租金额的二倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方需承担赔偿责任”的约定，立即向我方支付总租金额二倍即1500万元的违约金。为了实现利益最大化，望贵公司再次斟酌。 2018年7月12日破产管理人向祥瑞宾馆发出《告知函》载明：1.如贵单位拟继续使用长春应化实验化工厂的租赁房产的，请在2018年7月17日之前，就继续使用租赁房产事宜（包括租期、租金等）与管理人重新签订不定期租赁合同。2.如贵单位不同意重新签订不定期租赁合同的，贵单位须于2018年8月12日之前将长春应化实验化工厂的租赁房产腾空并返还给管理人。否则，管理人将按照《房屋租赁合同》约定的租金标准上浮50%，收取贵单位自合同解除后实际占用房产的占用费，另管理人亦有权向法院诉讼强制收回房屋。 2018年9月25日化工厂诉至本院要求祥瑞宾馆返还占用房屋并支付占用费187500元(计算至祥瑞宾馆向化工厂归还房屋之日止)并承担诉讼费、保全费。 2019年1月23日破产管理人向祥瑞宾馆发出《不予确认债权告知函》载明：贵公司于2019年1月22日向长春应化实验化工厂管理人申报债权31591817元（包括加盟汉庭酒店押金100000元、加盟费222300元、预期经营收益19970000元、装修投入11019517元、员工经济补偿金280000元），同时提交债权确认申请书等材料。现管理人对上述材料审查后，认为：1.贵公司所主张的加盟汉庭酒店押金100000元、加盟费222300元，由于贵公司未提供与汉庭酒店之间签订的加盟合同，并且所提供的加盟费收据等无原件，无法确认债权债务是否真实存在，无法予以确认。2.贵公司所主张的预期经营收益19970000元无依据，并且所提供的祥瑞宾馆利润分配表由贵公司单方制作，无法证实真实性，营业收入表所体现的内容是汉庭会展大街店的营业收入，与贵公司无关。3.贵公司所主张的装修投入11019517元，由于所提交的证据无法证实各项投入以及损失。4.贵公司所主张的员工经济补偿金280000元，没有提供相关的劳动合同、解除劳动关系等材料，无法予以确认。综上，贵公司于2019年1月22日向管理人申报债权31591817元，管理人不予确认…。 经祥瑞宾馆申请，本院委托长春中庆昊灵资产评估有限公司对祥瑞宾馆的资产价值进行评估，长春中庆昊灵资产评估有限公司出具中庆昊灵报字（2019）第005号资产评估报告书，评估结论为：在评估基准日2019年3月22日，祥瑞宾馆持续经营前提下，经成本法评估，祥瑞宾馆资产参考价值为959.74万元，评估价值为518.29万元，减值额为441.45万元，减值率未46%。其中存货评估价值为43.38万元，固定资产评估价值为88.76万元（房屋383936元、院内地面173957元、电梯137200元、电视、空调等其他电器设备192510元），其他非流动资产（装修费用）评估价值为386.15万元。 另查明：1.双方确认《房屋租赁合同》已于2018年7月6日解除。2.2019年3月19日化工厂对案涉房屋加锁。3.2014年5月27日华住酒店管理有限公司（甲方）与祥瑞宾馆经营者孙雷（乙方）签订的《特许经营合同》约定：甲方授权乙方在位于中华人民共和国长春市浦东路1870号1层至4层的区域范围内非独占性地使用“汉庭”品牌。双方同意特许经营加盟费按照3000元/间的标准收取…，特许经营期限自2014年6月18日至2022年6月17日，共8年。双方同意在本合同签署之日起5个工作日内，乙方向甲方支付特许经营保证金人民币10万元。本合同特许经营期限到期后，甲方将乙方支付的特许经营保证金无息返还给乙方，若乙方有违约行为的，甲方有权先行扣除违约金，并将剩余的特许经营保证金返还给乙方。在本合同有效期间，如果出现本合同第二章第1条约定的本合同约定地址之房屋的租赁合同早于本合同终止情形，本合同也同时终止。本合同终止后，甲方将不向乙方退还特许经营加盟费和特许经营保证金。祥瑞宾馆交纳特许经营加盟费222300元、特许经营保证金10万元。4.祥瑞宾馆支付评估费用9万元。 本院认为：2014年化工厂与祥瑞宾馆签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。鉴于双方一致认可该合同已于2018年7月6日解除，本院对此予以确认。合同解除后，祥瑞宾馆未返还房屋，化工厂主张自2018年7月6日起的房屋占有使用费应予支持。2019年3月19日化工厂对案涉房屋加锁后，祥瑞宾馆未能继续使用房屋，故此后祥瑞宾馆不应再支付房屋占有使用费。双方租赁合同约定租金标准为年租金50万元，据此祥瑞宾馆应当支付房屋占有使用费35.14万元（50万元÷12个月×8个月零13天）。化工厂虽主张按照租金1.5倍标准计算房屋占有使用费、祥瑞宾馆虽主张按照租金0.5倍标准计算房屋占有使用费，但此两项主张均无约定或法律依据，本院不予支持。 关于祥瑞宾馆的加盟费及保证金损失。本院2018年6月21日（2018）吉01破申10号民事裁定书，裁定受理化工厂的破产清算申请后，双方确定租赁合同已于2018年7月6日解除，应当认定祥瑞宾馆因化工厂破产原因导致未能经营至2022年6月17日特许经营期限届满，因此导致其特许经营加盟费、特许经营保证金（10万元）的损失，化工厂应予赔偿。特许经营期限自2014年6月18日至2022年6月17日（8年）,特许经营加盟费共计222300元。租赁合同于2018年7月6日解除，祥瑞宾馆实际经营4年零18天，特许经营加盟费损失109780元[222300元÷8年÷365天×（365×4-18）天365]。 关于祥瑞宾馆装修损失。经本院委托长春中庆昊灵资产评估有限公司对祥瑞宾馆的资产价值进行评估，估价值为518.29万元，其中存货评估价值为43.38万元，固定资产评估价值为88.76万元（房屋383936元、院内地面173957元、电梯137200元、电视、空调等其他电器设备192510元），其他非流动资产（装修费用）评估价值为386.15万元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，对房屋383936元、院内地面173957元、电梯137200元以及装修费用386.15万元（383936元+173957元+137200元+386.15万元，共计4556593元）属于已形成附合的装饰装修物，化工厂应予赔偿。化工厂虽主张评估中地板、乳胶漆等部分材料单价过高，但因化工厂未能提供充分证据证实，本院不予支持。祥瑞宾馆虽主张评估报告中存货中部分货品系属为祥瑞宾馆定制、电视、空调已形成附和，亦应由化工厂赔偿，但因该主张无事实和法律依据，本院不予支持。祥瑞宾馆虽然还主张消防工程支出46.5万元，属于隐蔽工程，亦应由化工厂补偿，但因评估报告中已明确记载装修费用部分已含消防系统，故祥瑞宾馆此主张不能成立，本院不予支持。祥瑞宾馆虽然还主张其为更新设施，支付了部分定金，已无法返还属于直接损失，化工厂应予赔偿，但因祥瑞宾馆提供的证据不足以证实此钱款实际支付，故该主张本院亦不予支持。 关于祥瑞宾馆主张的预期利益损失及员工赔偿金损失。祥瑞宾馆未申请对预期利益进行鉴定，其提供的证据亦不足以证实存在预期利益及数额，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条“（五）清算组解除合同，对方当事人依法或者依照合同约定产生的对债务人可以用货币计算的债权。以上第（五）项债权以实际损失为计算原则。违约金不作为破产债权，定金不再适用定金罚则”的相关规定，在债务人破产的情况下，违约赔偿金额应以债权人实际损失为计算原则，祥瑞宾馆主张预期利益，本院不予支持。至于祥瑞宾馆主张的员工赔偿金损失，因该损失未实际发生，本院亦不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、被告(反诉原告）经济技术开发区祥瑞宾馆于本判决生效后立即向原告(反诉被告)长春应化试验化工厂房屋占有使用费人民币351400元； 二、确认被告(反诉原告）经济技术开发区祥瑞宾馆对原告(反诉被告)长春应化试验化工厂享有人民币4556593元的装修损失债权、人民币209780元的加盟费、保证金损失债权。 案件受理费6571元，均被告(反诉原告）经济技术开发区祥瑞宾馆负担；反诉费99079元、鉴定费90000元，共计189079元，由原告(反诉被告)长春应化试验化工厂负担28362元，由被告(反诉原告）经济技术开发区祥瑞宾馆负担负担160717元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  李 迪 代理审判员  贺银婷 人民陪审员  岳中昌 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  张维峰