河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1326民初224号原告：刘德敏，女，汉族，生于1962年9月10日，住淅川县。委托代理人：李长志、张亚日（实习），河南德高律师事务所律师，特别授权。被告：肖治国，汉族，生于1955年12月5日，住淅川县。委托代理人：熊学芹，河南框正律师事务所律师，一般授权。被告：肖洲强，男，汉族，生于1978年6月1日，住淅川县。委托代理人：党泽奇，河南近东律师事务所律师，特别授权。原告刘德敏与被告肖治国、肖洲强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘德敏及委托代理人、被告肖治国及委托代理人、被告肖洲强的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘德敏在起诉后，即向本院申请对二被告价值80万元的财产予以保全，经本院审查，依法予以了保全。被告肖治国在答辩期间，向本院提出反诉，本院以不是基于同一法律关系，裁定不予受理。刘德敏向本院提出诉讼请求：1、解除与肖治国签订的《集资建房议书》；2、判令二被告返还购房款26.7万元及利息（按同期同类贷款利率计息，从2004年6月10日至还清之日止）；3、赔偿已付购房款一倍26.7万元的损失及返还房屋增值损失27万元和装修损失2万元，并承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2004年6月10日，原告和肖治国签订了《集资建房协议书》。并出资26.7万元。到2014年8月，案外人白清胜告知原告，其房屋现有白清胜购买，并办理了房屋登记手续，为此，原告诉之法院。肖治国辩称：同意解除合同，返还给原告26万元，而不是26.7万元，按民间借贷年息6%计息支付利息；我卖给原告是使用权而不是所有权，且原告私自改造房屋违反合同约定，因此所诉的赔偿损失、房屋增值损失、装修损失等不予赔偿。同时要求被告返还房屋占用费33万元，诉讼费用我只承担我负担部分，其他有原告负担。肖洲强辩称：本人没与原告签订协议，也没有收款，不存在合同关系，原告起诉本人无法律依据，应驳回其诉讼。且原告占有房屋10余年，经营及租房收入近40万元，又是原告装修违反了协议，让其赔偿损失等没有理由主张。根据各方当事人答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：一、刘德敏是购买的房屋所有权还是使用权；二、被告是否应赔偿刘德敏损失。原告刘德敏围绕诉讼请求依法提交了协议书、收条、证人证言、土地使用证、房屋所有权证等相关证据；被告肖治国围绕诉讼请求依法提交了协议书、法院判决书、裁定书等相关证据；被告肖洲强围绕诉讼请求依法提交了有关参加诉讼材料和法院的裁定书等相关证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：被告肖治国对原告刘德敏提交的证据质证意见为：协议不能证明买的是所有权，证人应出庭作证。关于土地证和房权证等证据与本案无关，不能证明是一房二卖。对被告肖洲强提交的证据的真实性和证明方向没异议。原告刘德敏对被告肖治国提交的证据的质证意见是：集资建房协议是协议，应以该收条为准，收条证实收的是购房款，是属一房二卖，其他证据均未证实房屋权利问题。对肖洲强提交的证据质证意见为：除对肖洲强身份证无异议外，其他证据均未涉及房屋所有权的问题。被告肖洲强对原告刘德敏提供的证据质证意见为：对协议的证明方向有异议，对其他证据证明方向、法律依据等均存在异议；证人应出庭作证，不能证明一房二卖的行为。对肖治国提交证据没有异议。本院对双方有异议的证据认定如下：1、对原告交提的《集资建房协议书》、肖治国对刘德敏出具的收条及肖治国的国有土地使用证、房权证等证据，因与本案有关联且是其双方真实意思表示，且有的又属于相关职能部门确认的相关证件，来源合法，本院予以采信；其他证据（除法院裁判文书）因与本案无关联，不予采信。2、肖治国提交的证据，除与刘德敏提交的证据相同已采信外，其他的（除法院裁判文书）因与本案无关联，不予采信。3、对肖洲强提交的证据（除法院裁判文书外）因与本案无关联而不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2004年6月10日，原告刘德敏与被告肖治国双方签订了《集资建房协议书》，双方约定乙方（刘德敏）给甲方（肖治国）一次性交清集资建房款26.7万元，以肖治国为主，建集资房一幢，并对建房标准、质量、门、窗、水电等也作了约定。协议签订之时，原告刘德敏交付被告现金5万元，肖治国建房时只有建筑规划许可证。2005年6月，被告肖治国将建好的房屋二楼交付原告刘德敏；直到2010年2月3日，被告肖治国陆续收到原告刘德敏交的房款26.7万元，并给刘德敏出具了收到条，内容为：收到刘德敏买房款贰拾陆万柒仟元整，肖治国，2010年2月3号。2014年2月19日肖治国办理了国有土地使用证，2015年1月29日肖治国进行了房屋产权登记，并办理了房权证。2016年6月9日，被告肖治国、肖洲强将原告使用的房屋出售给案外人白清胜，并于2016年7月21日双方办理了房屋过户手续。但该房屋仍有原告刘德敏使用。2019年1月16日，刘德敏为此诉至法院。本院认为：刘德敏与肖治国签订的《集资建房协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。庭审中，双方当事人均认可并同意合同解除，鉴于白清胜与肖治国、肖洲强已经办理案涉房屋的产权过户手续，白清胜已支付了购房款；刘德敏与肖治国之间的合同已无法继续履行，故刘德敏与肖治国之间《集资建房协议书》应予解除，本院予以支持。关于刘德敏购买的是房屋所有权还使用权的问题。2004年6月10日，刘德敏与肖治国签订的《集资建房协议书》，协议中明确：以肖治国为主，建集资房一幢，刘德敏自愿参加的原则，协议约定了肖治国建房的标准、质量及门、窗、水、电等事项，也约定刘德敏在肖治国交房后，职能部门若要求交的所有费用由刘德敏承担，使用权归刘德敏所有，并约定此协议以集资交款收条为准。2010年肖治国向刘德敏出具了收到刘德敏买房款26.7万元的收到条。协议签订时，肖治国仅有规划许可证，并没取得土地证和售房许可证，因此协议约定肖治国交房后，行政职能部门要求交的所有收费事项由刘德敏承担，所以协议表述使用权归乙方所有。所有权四种职能：占有权、使用权、收益权、处分权。如果肖治国仅处分使用权，那么刘德敏仅仅有使用权，并非使用权归刘德敏所有。因此，双方的协议内容应属集资建房性质，并不是被告肖治国辩称的只是出卖的使用权，这也与肖治国对刘德敏出具的收条明确了买房款的内容相一致；结合当时当地的房屋买卖和房屋租赁的市场交易习惯，本院认定为刘德敏出资26.7万元是购买肖治国的房屋（所有权），故肖治国的辩称不能成立，本院不予支持。关于被告肖治国、肖洲强赔偿刘德敏损失的问题。庭审中，肖治国虽然同意返还刘德敏购房款26万元，但肖治国对刘德敏出具的收到条是26.7万元，故本院认定为肖治国应返还刘德敏购房款为26.7万元。2016年6月19日，肖治国、肖洲强将案涉房屋出售给白清胜，并办理了过户手续，肖治国实属违约，应承担赔偿损失责任。赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利息，包括所受损失和可得利益，因此肖治国应赔偿刘德敏的所受损失和可得利益。虽然肖治国存在违约行为，但刘德敏已经占有案涉房屋10多年之久，先是自己用于做生意使用，后又用于出租，综合考虑上述情形，本院认定肖治国赔偿刘德敏的所受损失和可得利益应为购房款的一倍为宜，即26.7万元。刘德敏诉请房屋增值损失，实际上指的就是可得利益损失，本院亦予了支持，故本院不再支持。刘德敏请求的利息和房屋装修损失，实际是合同正常履行后刘德敏为获得利益所支出的必要成本，故本院不予支持。刘德敏请求被告承担购房款一倍的赔偿责任，本院已支持刘德敏的所受损失和可得利益，而所赔偿损失额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，肖治国给刘德敏造成了损失，但该损失应当以合同正常履行后刘德敏可以获得的利益为准，故本院不予支持其诉讼请求。本案肖洲强，既没与刘德敏签订协议，也没收其购房款。庭审中，原告也没有证据证明肖洲强在此获利，因此肖洲强的辩称，应驳回刘德敏对其的诉讼，本院予以支持。综上所述，本院认为刘德敏与肖治国除签订的《集资房协议书》应予解除，肖治国应返还刘德敏购房款26.7万元，赔偿可得利益损失（所受损失和可得利益）26.7万元，刘德敏的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：准予解除刘德敏与肖治国签订的《集资建房协议书》；被告肖治国在判决生效后十日内一次性返还原告刘德敏购房款267000元，赔偿原告刘德敏可得利益损失267000元；驳回原告刘德敏的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12040元、保全费4520元，由被告肖治国负担13660元，原告刘德敏负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 金 伟审 判 员 王 静人民陪审员 陈 靖二〇一九年三月二十六日书 记 员 刘晓丽