上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初4634号原告：倪某1，男，1952年11月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：倪某2，男，1977年11月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：武君英，上海申恒律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张文明，上海申恒律师事务所律师。被告：陈某1，男，1962年9月7日出生，汉族，住浙江省。被告：徐某某，女，1966年3月2日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：焦春伟，上海市锦天城律师事务所律师。被告：陈某2，男，1986年7月8日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：焦春伟，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海晨诺房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区惠南镇工农南路XXX弄XXX号。负责人：陈毓林。原告倪某1、倪某2与被告陈某1、徐某某、陈某2、第三人上海晨诺房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序。审理中，本院依法追加陈某2为本案共同被告、追加上海晨诺房地产经纪事务所(以下简称晨诺地产)为本案第三人参加诉讼。本案于2019年7月22日公开开庭进行了审理，原告倪某1、倪某2的共同委托诉讼代理人武君英到庭参加诉讼，被告陈某1、徐某某、陈某2经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。后本案于2019年10月28日再次公开开庭进行了审理，原告倪某1、倪某2及共同委托诉讼代理人武君英、被告徐某某及陈某2的共同委托诉讼代理人焦春伟到庭参加诉讼，被告陈某1经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪某1、倪某2向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2004年4月8日签署的《房地产买卖合同》,被告协助原告办理上海市浦东新区惠南镇南门大街XXX弄XXX支弄XXX幢XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的过户手续；2.判令被告承担怠于履行房产过户手续的违约金，以每日人民币333元为标准、自2006年12月31日计算至2018年12月31日；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告陈某1、徐某某继续履行合同，协助原告办理将系争房屋过户登记至原告倪某2名下的手续，被告陈某2协助履行；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：两原告系父子，被告陈某1、徐某某系夫妻，陈某2系两被告之子。2004年4月8日,经第三人晨诺地产居间介绍,原、被告签订了《房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让给原告,建筑面积167.34平方米,房屋总价665,000元，合同签订日起两天内原告支付定金565,000元,余款100,000元待房地产证办出时支付。当日，原告支付被告定金565,000元,此后双方办理了房屋交接手续。被告于2004年8月领取了房地产权证(沪房地南字2004第010263号)后,原告向其支付余款100,000元。原告履行了全部付款义务,但被告迟迟未履行系争房产过户手续。2005年3月15日,经晨诺地产协调,被告向原告出具了一份承诺书，表示从原告处收取的定金未用于购房还贷,所以未能及时办理过户手续,并保证在2005年10月底之前还清银行抵押贷款,办理房屋过户手续。被告言而无信,期满后未履行过户手续。2005年11月18日,原告向法院起诉要求被告及第三人协助履行房屋过户手续,法院受理后,三方达成《和解协议》,被告承诺在2006年12月底前归还银行抵押贷款,并履行过户手续，如不履行,被告按照每天333元的违约金给付原告，故原告撤诉，但事后被告仍未履行该份《和解协议》。现原告诉至本院，要求判如所请。被告陈某1未具答辩。被告徐某某、陈某2辩称，不清楚系争房屋买卖情况，也没有跟原告签订过房屋买卖合同，签字是陈某1一个人所签，本案构成无权处分。第三人晨诺地产陈述，其是当时原、被告房屋买卖的经手人，房屋买卖情况是真实的，徐某某也是知情的，为买卖系争房屋的事情其也多次跟徐某某联系；被告出具承诺书的情况也是真实的，其也在上面签名。本院经审理认定事实如下：2004年4月8日，原告倪某1、倪某2作为买方、乙方和被告徐某某、陈某1作为卖方、甲方，在中介方晨诺地产居间介绍下签订了《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买系争房屋，建筑面积167.34平方米，总价665,000元，预付定金565,000元，待支付尾款时折抵房价款，若乙方违约，无权要求返还定金，甲方违约应双倍返还定金；甲、乙双方同意，在本合同自签定之日起的2天内，乙方将上述房地产转让价款分2次付与甲方，待房产证出来后付清余额100,000元；甲方于2004年5月30日内将上述房地产查验后交付乙方等等。该合同尾部甲方签字处由被告“陈某1、徐某某”签名，原告认为是陈某1代妻子徐某某签名，当时徐某某本人亦在场。当日，被告陈某1、徐某某出具《收条》一份，载明收到原告倪某1、倪某2购买系争房屋的首付款565,000元，晨诺地产亦出具《收据》一份，载明收到中介费6,650元。2005年11月24日，因系争房屋被告未按约过户给原告，原告向原上海市南汇区人民法院提起诉讼。同年12月16日，两原告作为甲方，被告徐某某、陈某2作为乙方(陈某1作为徐某某、陈某2的全权代理人)及晨诺地产作为丙方签署了《和解协议》，约定：“基于丙方中介而甲、乙双方成交的系争房屋，因乙方逾期过户形成诉讼，经三方协商，达成如下协议：1.乙方承诺在2006年12月底前归还银行贷款，并履行和甲方的过户手续。2.乙方名下的房产证、购房发票、维修基金发票交丙方保管。3.如乙方能在2006年12月底前办理过户的，则乙方承担逾期办证违约金3万元；如在2006年12月底后仍未能办理的，则以每天333元的违约金支付甲方，直至权证过户之日止……协议生效后，甲方申请撤诉等。”当日，原告申请撤诉，原上海市南汇区人民法院裁定予以准许。2006年12月28日，案外人中国工商银行股份有限公司上海市南汇支行(以下简称工行南汇支行)起诉三被告，要求三被告归还截止到2007年1月16日止的借款本金308,727.18元、利息4,045.27元及自2007年1月17日起至清偿日止按合同约定计算的利息等，案号为(2007)汇民二(商)初字第41号。原上海市南汇区人民法院经审理后判决被告徐某某、陈某1归还工行南汇支行截止到2007年1月16日的借款本金308,727.18元及支付相应利息等。判决生效后，工行南汇支行于2007年3月7日申请执行，案号为(2007)汇执字第1097号，并查封了系争房屋。2007年7月11日，原上海市南汇区人民法院通知倪某1到院，其陈述系争房屋由其向陈某1购买，已支付565,000元，目前房屋由儿子倪某2一家居住使用，愿意将房屋尾款100,000元交至法院。2007年7月23日，原告倪某1将100,000元钱款交至法院代管款账户。2007年11月5日，该执行案件因被告去向不明、亦无可供执行的财产，中止执行。2019年9月19日,原告倪某2代被告将上述执行案件上的债务413,609.99元履行完毕。另查明，2004年8月2日，系争房屋核准登记在被告徐某某、陈某2名下，建筑面积166.19平方米。当日，系争房屋被设立抵押贷款360,000元，债权人为工行南汇支行，债务履行期限从2003年10月1日至2018年10月1日止。系争房屋因(2007)汇执字第1097号案件被实施了司法查封，续封期限从2013年8月12日起至2021年7月30日止。后经原告申请，本院对系争房屋实施了轮候查封，轮候查封期限自2019年4月3日起。2019年9月，因原告倪某2已代被告归还了工行南汇支行的贷款，故工行南汇支行对系争房屋设定的抵押已涤除，查封亦解除，目前本案对系争房屋的查封为首封。审理中，案外人上海南汇惠房物业管理有限公司出具《情况说明》，证明原告倪某2于2004年12月起入住系争房屋，原告倪某2提供了2008年6月至2009年5月、2019年的物业费发票，以证明其实际居住在系争房屋内。上述事实，由上海市不动产登记簿、《房地产买卖合同》、收条、收据、代管款收据、《和解协议》、《民事裁定书》、庭审笔录等经庭审质证的证据证实。本院认为，本案的争议焦点在于被告陈某1与原告签订的《房地产买卖合同》是否有效？陈某1是否构成无权代理？首先，根据房地产登记信息，可以确认被告徐某某、陈某2，是系争房屋的共同所有权人。在原告与被告陈某1签订系争房屋买卖合同时，确实仅有陈某1签名，徐某某的签名是陈某1代签，也没有徐某某对陈某1的授权委托材料，但合同无效应当符合法定情形，无权处分并不导致买卖合同无效。陈某1及徐某某、陈某2系夫妻、父母子女关系，陈某2当时系未满18周岁的未成年人，父母是其法定监护人。2004年7月徐某某办理了系争房屋的产权证，而自2004年12月起系争房屋一直由原告居住使用至今，徐某某作为房屋权利人在长达15年的时间内，对系争房屋不闻不问，又不与原告进行交涉，不符合常理。其次，第三人晨诺地产作为原、被告房屋买卖的中介方，亦出庭陈述本案的交易是真实的，徐某某是知情的。综上，本院有理由相信对于系争房屋的买卖被告徐某某应为明知且认可的，故现被告徐某某、陈某2以系争房屋不知情为由不同意继续履行合同，缺乏依据，不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原告与被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。买卖合同签订后，原告已付清全部购房款，被告已将系争房屋交付给原告居住使用至今。虽然被告在合同签字上存在瑕疵，但被告仍应遵守诚信原则履行合同。现系争房屋已满足过户条件，原告倪某2也承诺符合上海市购房资格，故原告要求被告配合办理系争房屋过户手续的请求，依法应予支持。原告倪某1自行放弃权利，与法不悖，本院予以准许。被告陈某1经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条及第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告陈某1、徐某某、陈某2于本判决生效之日起十日内协助原告倪某2办理将上海市浦东新区惠南镇南门大街XXX弄XXX支弄XXX幢XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告倪某2名下的手续。案件受理费23,788元，诉讼保全费5,000元，由被告陈某1、徐某某、陈某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  姚利伟人民陪审员  刘建芳人民陪审员  傅建英二〇一九年十二月十九日书 记 员  沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。