广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15959号原告：谢尚群，女，1969年12月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛敏，广东广瀚律师事务所律师。被告：冯卫权，男，1968年12月8日出生，汉族，住广东省中山市。原告谢尚群与被告冯卫权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序，后因需公告送达转为普通程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛敏到庭参加诉讼，被告冯卫权经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同；2.判令被告立即向原告返还租赁物；3.判令被告向原告支从2018年8月起计至租赁物实际返还之日的租金（暂计至2018年10月为48000元）；4.判令被告将两间房屋相邻的墙体以及两间房屋的楼梯恢复原状；5.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于中山市黄圃镇××、××号房屋两间租赁给被告，承租期从2018年2月1日至2023年1月31日，每月租金16000元，被告应当于每月5日前交当月租金，拖延租金时间逾期15天，原告有权终止合同，被告承担违约责任。但被告从2018年8月开始一直未按照合同约定时间交租金，其行为已构成违约，原告有权解除合同。另，合同载明“乙方应当将原装修在墙体或者地面上的固定设施如地砖、天花板、门窗、水电等设施不得故意毁损，并恢复房屋原状、各自楼梯恢复原状、左右相邻墙体重新砌好。”后被告为方便经营将两间房屋相邻墙体打通，将两间房屋各自楼梯进行了改动，故被告应当将左右相邻的墙体以及两间房屋的各自楼梯恢复原状。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。诉讼过程中，原告变更上述第三项诉讼请求中的租金暂计算到2018年10月48000元为暂计算到2019年5月160000元。被告未到庭，亦未提交任何证据。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：2018年3月17日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，部分约定如下：甲方同意将位于中山市黄圃镇××、××号的房屋出租给乙方；乙方承租期由2018年2月1日至2023年1月31日止，共五年；租金由2020年2月1日开始递升5%；甲方同意给予乙方3个月装修时间（由2018年2月1日至2018年4月30日止），装修期间免租；乙方从2018年5月1日起计算支付租金，租金每月16000元，不含税；乙方应于每月5日前缴交当月租金，并汇到甲方指定的账户；乙方无故拖延缴交租金，按租金额每天1‰向甲方缴交利息，拖延租金时间逾期15天，甲方有权终止合同，乙方承担违约责任；签订合同当日，乙方向甲方缴交32000元作为房屋租赁押金，该押金不得作为抵扣当月租金；合同期满，甲方确认乙方无欠缴任何费用和房屋已恢复原状、无破损，则退回押金给乙方；乙方在合同期满时，原装修在墙体或地面上的固定设施如地砖、天花板、门窗、水电等设施不得故意损毁，并恢复房屋原状、各自楼梯恢复原状、左右相邻墙体重新砌好，间隔界线分明，完整地交还甲方验收，当甲方认可后，退回押金；乙方承诺签订合同时已确认房屋结构安全无损，承租后，原则上不改变房屋结构，如有改变导致房屋安全出现问题，所有损失由乙方承担全部责任。该合同还约定了其他事宜。签订上述合同后，原告确认被告已支付了押金32000元及2018年5月至2018年7月的租金。原告认为，被告从2018年8月起未依约支付租金，其行为已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2018年12月7日诉至本院，主张前述请求。另查，位于中山市××××号的房地产为谢尚群、梁远忠、梁玉珊按份共有，各占三分之一；位于中山市××××号的房地产为谢尚群、梁远忠、梁玉华按份共有，各占三分之一。2019年6月4日，梁远忠、梁玉珊向本院提交书面说明，载明：“中山市××××号商铺为谢尚群、梁远忠、梁玉珊共同共有。2018年3月，谢尚群将该商铺租赁给冯卫权，对此本人梁远忠、梁玉珊同意谢尚群将该商铺出租给冯卫权。后因冯卫权自2018年8月起未按时交租，谢尚群向中山市第二人民法院起诉，本人梁远忠、梁玉珊同意谢尚群通过起诉向冯卫权主张合法权益。”同日，梁远忠、梁玉华向本院提交书面说明，载明：“中山市××××号商铺为谢尚群、梁远忠、梁玉珊共同共有。2018年3月，谢尚群将该商铺租赁给冯卫权，对此本人梁远忠、梁玉华同意谢尚群将该商铺出租给冯卫权。后因冯卫权自2018年8月起未按时交租，谢尚群向中山市第二人民法院起诉，本人梁远忠、梁玉华同意谢尚群通过起诉向冯卫权主张合法权益。”又查，原告称被告实际承租了中山市黄圃镇××、××号、3号、4号的房地产，可以进入案涉租赁物的大门位于2号及3号中间，其确认于2019年5月已知悉被告将进入案涉租赁物的钥匙交付给中山市黄圃镇xxx3号、4号的房东，但双方纠纷已诉至法院，在法院未作出判决前不敢取回钥匙。再查，原告称被告承租案涉租赁物后，未经原告同意私下将中山市黄圃镇××、××号与3号的墙壁打通，打通之后封闭了后门的所有门窗，前门的门窗亦作了大改动，封闭了其中一个楼梯，屋内各层大部分间墙拆除。原告对此未提交证据证明案涉租赁物交付给被告时的原状情况。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容无违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已将涉案租赁物交付给被告使用，被告应按照合同约定支付租金。虽然案涉租赁物的权利人除原告之外尚有梁远忠、梁玉华、梁玉珊等人，但梁远忠、梁玉华、梁玉珊均同意原告将案涉租赁物出租给被告以及向被告主张权利，故原告有权要求被告支付尚欠的租金。原告主张被告自2018年8月份开始至今未缴纳租金，被告对此未提供相反证据予以反驳或推翻其真实性，故本院对原告的上述主张予以采信。被告至今尚未缴纳自2018年8月份起的租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告有权解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告返还案涉租赁物。关于被告尚欠租金问题。原告主张案涉租金应计至租赁物返还之日止，但原告自认其已于2019年5月知悉被告已将可以进出案涉租赁物的钥匙交付给另一房东，但其未自行取回钥匙接收案涉租赁物。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告明知被告逾期未缴租金已构成违约，且其已知悉被告已将可以进出案涉租赁物的钥匙交付给另一房东的情况下，未能取回钥匙收回案涉租赁物尽其止损义务，故案涉租赁物从2019年5月起的租金损失应由其自行承担。因此，案涉租金应从2018年8月起计至2019年4月止，即被告尚欠原告租金144000元。原告诉请租金超出上述认定部分，本院予以驳回。关于案涉租赁物恢复原状的问题。原告主张被告将案涉租赁物相邻的墙体以及两房屋的楼梯拆除或改建，但对此未提供证据证明上述墙体及楼梯的拆除或改建行为系由被告所实施，亦未提供证据证明案涉租赁物交付给被告时的原状情形，原告应承担举证不能的不利后果。因此，本院对原告的该项主张不予支持。被告冯卫权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对本案的抗辩、质证等诉讼权利，但不影响法院依法判决。综上，原告诉请之合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，缺席判决如下：一、原告谢尚群与被告冯卫权于2018年3月17日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日立即解除；二、被告冯卫权于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢尚群返还位于中山市黄圃镇xxx号及中山市黄圃镇xxx号的房地产；三、被告冯卫权于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢尚群支付自2018年8月至2019年4月止的租金144000元；四、驳回原告谢尚群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告冯卫权负担（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  谢湘云审判员  陈觉天二〇一九年六月六日书记员  杨 慧庞增博