上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初2190号原告：上海宝来行食品有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：季鹤庆，总经理。委托诉讼代理人：潘龙，上海律凯律师事务所律师。被告：刘潮，男，1989年6月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人：何懿峰，男，1981年7月19日出生，汉族，户籍地江苏省南京市，现住上海市徐汇区。原告上海宝来行食品有限公司(以下简称“宝来行公司”)与被告刘潮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。2019年3月15日，本案转为普通程序。2019年6月6日，本院依法追加何懿峰为第三人参加诉讼，并于当日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘龙、被告刘潮、第三人何懿峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝来行公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘潮支付2018年全年房屋租金60,000元、违约金15,000元；2.判令被告腾退租赁房产(上海市徐汇区虹梅南路XXX弄XXX号40平方米门面房)，并支付自2019年1月起至实际腾退之日止的房屋使用费，按照5,000元/月计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月11日，宝来行公司与刘潮就上海市徐汇区虹梅南路XXX弄XXX号房屋(面积40平方米，以下简称“系争房屋”)签订租赁合同，约定租赁期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为60,000元。租金按每季度支付，每季末前支付下季度租金。违约金为逾期支付金额的按日万分之五计付，或三个月租金。自合同签订之日起，刘潮仅支付了4,000元押金，但未按照合同约定支付租金。鉴于刘潮此前一直使用系争房屋，宝来行公司给予刘潮充分的宽限期内。后宝来行公司多次催缴无果，故提起上述诉请。审理中，原告于2019年9月8日撤回第2项诉讼请求。刘潮辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2017年底，签订合同时，刘潮已向宝来行公司的员工计某支付了半年租金30,000元，当时未出具收条。交付系争房屋时，计某与第三人何懿峰都在场。后，刘潮在系争房屋内开设洗脚店，仅经营了四个多月，就关门不做了。刘潮告知计某不再租赁系争房屋，已经支付的剩余期间内租金不要了，屋内所有物品也不要了，并结清了水电煤气等费用。租赁合同约定，先付后用，若刘潮未支付租金，宝来行公司便不会交付系争房屋。现宝来行公司要求刘潮支付租金不合理，已支付的押金刘潮不要求返还。宝来行公司拒绝收回系争房屋，并要求刘潮支付房屋使用费，毫无道理。何懿峰述称，系争房屋的原承租人是何懿峰。何懿峰与宝来行公司签订了租赁合同(合同已找不到了)，并一直按约支付租金，后租赁期间届满，经营情况不好就关门了。刘潮想在系争房屋内开设洗脚店，何懿峰告知其与宝来行公司自行签订合同。刘潮便通过计某租赁系争房屋，并与何懿峰就系争房屋办理交接手续，刘潮向计某支付了30,000元。2018年4月至5月，刘潮搬离了系争房屋。宝来行公司的人曾告知何懿峰，称系争房屋两年空关(包括刘潮使用系争房屋的期间)的损失都要由何懿峰负责，租金算何懿峰的。何懿峰亦出具欠条一份，明确欠付宝来行公司租金90,000元(已支付10,000元，尚余80,000元)。因为宝来行公司又要跟何懿峰要钱，还跟刘潮打官司，故何懿峰目前不敢向宝来行公司付钱。宝来行公司不应该向刘潮要钱。本院经审理认定事实如下：上海徐汇区虹梅南路126弄27、28号房屋的所有权人为上海海星梅陇商业有限公司。底层商铺对应门牌号为虹梅南路XXX弄XXX号临号(即系争房屋)为其中一间。2017年1月4日，宝来行公司(承租方、乙方)与上海海星梅陇商业有限公司(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区虹梅南路XXX弄XXX号6间(营业建筑面积120平方米，含系争房屋)场地租赁给乙方从事经营活动。租赁期自2017年1月1日至2018年12月31日止。月租金10,500元，年租金126,000元。租金先付后用，按季支付。乙方需全部或部分转租承租物业时，应当事先征得甲方书面同意，并以乙方名义与第三方订立期限不逾本合同有效期限的转租协议。协议须呈甲方备案。2017年12月11日，宝来行公司(甲方)与刘潮(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋租给乙方，租赁期为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。年租金为60,000元，实行先付后用，按以下方式支付租金，即在每季末前付清下期应付租金，乙方逾期支付租金时，须按逾期金额每日万分之五向甲方计付滞纳金。乙方应付甲方租赁押金4,000元，作为乙方应付费用的保证，租赁期满无拖欠，甲方无息如数退还。本合同甲、乙双方签字(盖章)生效，即具有法律效力，双方应严格履行，任何一方未能履行本协议规定条款，致使合同无法履行的，应承担相应的违约责任并向对方支付违约金。违约金为三个月租金。若违约方支付的违约金不足以赔偿违约引起的损失时，违约方追加补偿以补足对方损失。合同签订后，刘潮向宝来行公司员工计某某支付了3万元租金及4,000元押金。关于这3万元，审理中宝来行公司称，2017年12月11日，刘潮替何懿峰支付2016年12月26日至2017年6月25日期间欠付的房租3万元，当时计某某向何懿峰出具“销货解款单”，标明付租期间(2016年12月26日至2017年6月25日)以及欠租(2017年6/26-12/25)3万元，何懿峰在解款单上写了“2.30”表示二月底归还，因刘潮提醒说二月没有30日，何懿峰又随手将“2”改成了“1”，并签名，当时刘潮在场，未提出异议。刘潮称其支付的3万元为其租赁期间前六个月的预付租金。何懿峰称其没有付过3万元给计某某，刘潮付款当日，何懿峰在场。另查明，本案租赁合同到期后，刘潮并没有将系争房屋归还给宝来行公司。后何懿峰接手系争房屋。2019年1月21日，何懿峰向计某某支付9,800元，计某某出具“销货解款单”，标明“收2017年房租(欠款)”，何懿峰另向计某某支付200元现金。当日，何懿峰向计某某出具“欠条”一份，内容为：“欠虹梅南路XXX弄XXX号门面房租捌万元整，春节前归还贰万元整，正月半归还贰万元整，5月前全部还清肆万元整。”审理中，宝来行公司表示，何懿峰出具的“欠条”总计8万元中，包含了刘潮租赁合同期内的6万元，现本案中宝来行公司暂不向何懿峰主张。另，宝来行公司已收到何懿峰支付的2019年上半年的租金共33,600元。以上事实，除原、被告及第三人庭审陈述外，另有租赁合同、上海市房地产权证、情况证明、销货解款单、欠条、等证据证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘潮与宝来行公司签订租赁合同，刘潮既然使用了系争房屋，应当按合同约定及时支付租金。本案争议焦点一，刘潮支付给宝来行公司的3万元的定性。本院认为，宝来行公司主张该3万元系刘潮替何懿峰归还欠租，并提供了2017年12月11日“销货解款单”，该证据上仅有何懿峰的签名，刘潮即便在场，也未能直接推定其同意替何懿峰还款。现庭审中，刘潮对于替何懿峰还款并不承认，考虑到本案租赁合同签订时间及支付3万元的时间节点基本一致，本院认定3万元系刘潮支付的2018年1月至6月半年度租金。根据合同相对性原则，何懿峰的欠租由宝来行公司另行向其本人主张。争议焦点二，刘潮对系争房屋的使用期限。刘潮占有系争房屋后，在合同期内并无交还系争房屋，其自述的搬离或结清水电费没有证据证明，无论刘潮是否在系争房屋经营，都不影响其对系争房屋的占有和利用。何懿峰在刘潮租赁合同期满后接手系争房屋，故何懿峰接手前，刘潮应当支付合同期限内的剩余租金3万元。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现系争房屋在刘潮的合同期满后并未空置，且宝来行公司处还有刘潮支付的4,000元押金，宝来行公司要求相当于三个月租金的违约金，显属过高。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以综合衡量，酌情调减违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：一、刘潮于本判决生效之日起十日内向上海宝来行食品有限公司支付2019年7月至12月房屋租金共计30,000元；二、刘潮于本判决生效之日起十日内向上海宝来行食品有限公司支付违约金2,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,675元，由上海宝来行食品有限公司负担960元，刘潮负担715元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  陈震威人民陪审员  郑誉华二〇一九年九月二十三日书 记 员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。