上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初38226号原告：上海一通世界投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄银贤，董事长。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。被告：上海嗨赢金融信息服务有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：黄剑，执行董事。委托诉讼代理人：陈泽，上海缘润律师事务所律师。原告上海一通世界投资管理有限公司(以下简称“一通公司”)与被告上海嗨赢金融信息服务有限公司(以下简称“嗨赢公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告一通公司的委托诉讼代理人丁书洪，被告嗨赢公司的委托诉讼代理人陈泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一通公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告2017年2月23日签订的《租赁权益转让协议》；二、被告返还转让费5,746,491元；三、被告返还保证金1,003,509元；四、被告支付违约金1,080,000元；五、被告赔偿律师代理费20,000元。事实与理由：2017年2月23日，原、被告签订《租赁权益转让协议》一份，该协议约定被告将其与案外人科某(中国)有限公司(以下简称“科某公司”)于2016年3月20日签订的上海市静安区陕西北路XXX号五层房屋(以下简称“系争房屋”)项下的权利和义务全部转让给原告，转让费5,996,491元。协议签订后，原告支付转让费5,746,491元、租赁保证金1,003,509元，并与案外人科某公司签订《上海市房屋租赁合同》。在接受系争房屋后，原告知晓系争房屋被法院查封。现原告认为，被告存在恶意隐瞒系争房屋相关情况，违反协议中约定“被告未能提供真实有效的房屋权利信息，导致原告无法租赁、不能转租，原告有权随时解除”的内容。现原告起诉来院，要求支持其诉请。审理中，原告撤销第三、第五条诉讼请求。被告嗨赢公司辩称，原告解除《租赁权益转让协议》所依据的条款，并非被告在《租赁权益转让协议》项下的义务，而是先合同义务，故原告要求解除《租赁权益转让协议》无法律依据和事实依据，要求全部驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。上海市静安区陕西北路XXX号五层房屋的原权利人为科某(中国)有限公司(以下简称“科某公司”)。2017年2月，嗨赢公司(转让方、甲方)与一通公司(受让方、乙方)签订《租赁权益转让协议》一份，该协议约定：甲方与科某公司于2016年3月20日签订房屋租赁合同，由甲方承租系争房屋。甲方将其与科某公司签署的原租赁合同项下的权利和义务全部转让给乙方，并签署主体变更协议同时安排乙方直接与科某公司签署与原租赁合同商务条件保持一致的租赁合同。该协议第二条约定：乙方向甲方支付的原租赁合同项下租赁权益及该物业内全部软硬件装修成品的转让总价为5,996,491元；甲方依照原租赁合同约定已支付给科某公司的租赁保证金1,003,509元，由乙方返还给甲方，甲方配合乙方与科某公司办理租赁保证金收条变更手续。该协议第四条约定：甲方未能提供真实有效的房屋权利信息，如该房屋存在权利瑕疵、存在查封导致乙方无法租赁、不能转租，乙方有权随时解除本合同，并要求甲方返还所有已付款项，加收月2%违约金。2017年3月23日，嗨赢公司与一通公司签订《项目交接交付确认书》一份，该确认书约定：自本确认书签署之日起，嗨赢公司正式移交且一通公司正式接收该物业。一通公司共计支付嗨赢公司转让费5,746,491元。案外人科某公司(出租方、甲方)与一通公司(承租方、乙方)后签订《上海市房屋租赁合同》(编号：2016-5F)和《上海市房屋租赁合同补充条款》各一份，合同约定甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积2,824.40平方米，房屋用途为商业。租赁期限10年，自2016年4月16日起至2026年4月15日止。甲方应于2016年4月15日前向乙方交付系争房屋；约定甲方选聘案外人东意科某物业管理(上海)有限公司(以下简称“东意科某”)为本物业的管理者。合同签订后，案外人科某公司向一通公司交付系争房屋，一通公司对外进行转租。案外人东意科某向一通公司开具2017年5月16日至2017年9月15日的租金付款通知书。一通公司支付了2017年5月16日至2017年6月15日的租金，后未再向案外人科某公司支付租金。2018年3月6日，案外人科某公司向一通公司发送律师函，函中言明：案外人科某公司于2018年2月26日向一通公司发函通知解除《房屋租赁合同》，并要求一通公司在接到通知后5日内归还系争房屋并清偿拖欠的租金及相关费用。鉴于一通公司至今未予响应和履行，律师代表案外人科某公司再次致函要求一通公司立即归还系争房屋，支付拖欠的租金等相关费用，并支付自2018年2月28日起至交接之日的场地使用费。又查，2014年2月26日，系争房屋被司法查封。2017年9月4日，本院作出(2017)沪0106执恢621号执行裁定书，拍卖被执行人科某公司名下位于上海市静安区陕西北路XXX号五层，陕西北路XXX号五层、六层，陕西北路XXX号1001、1002室，陕西北路XXX号2901、2902、2903、2904、2905、2906室的房地产。2017年9月7日，一通公司收到本院协助执行通知书，冻结你单位因租赁被执行人科某公司名下位于上海市静安区陕西北路XXX号、78号五层房产而应当缴纳的租金；上述冻结的租金，在你单位收到本院汇款通知之日直接缴纳至本院，后附上海市静安区人民法院账号。当日本院就拍卖系争房屋事宜张贴公告，并告知如案外人认为其对系争房屋享有租赁权而合法占有的，应提出书面异议及相关证据。后一通公司就拍卖措施提出书面执行异议，要求对系争房屋负担租赁权拍卖。10月19日，本院作出(2017)沪0106执异214号执行裁定书，因系争房屋在出租前已被法院查封，故租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，法院不能支持承租人要求继续履行租赁合同的请求，故驳回一通公司的异议请求。2018年4月2日，本院作出(2017)沪0106执恢621号执行裁定书，上海市静安区陕西北路XXX号五层，陕西北路XXX号五层、六层，陕西北路XXX号1001、1002室，陕西北路XXX号2901、2902、2903、2904、2905、2906室的所有权及相应的其他权利归买受人上海坤永实业有限公司(以下简称“坤永公司”)所有，所有权自本裁定送达买受人坤永公司时起转移……。本裁定送达后即发生法律效力。2018年9月6日，坤永公司对系争房屋锁门。2019年1月28日，一通公司与坤永公司办理系争房屋交接手续。再查，本院于2018年2月9日受理一通公司与案外人科某公司房屋租赁合同纠纷一案。2019年4月，本院以(2018)沪0106民初7875号民事判决书作出一审判决，一通公司与科某公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年4月3日解除；一通公司向科某公司支付2017年6月16日至2018年4月2日期间的租金；一通公司向坤永公司支付2018年4月3日至2018年9月6日期间的房屋使用费。2019年1月7日，本院受理嗨赢公司与一通公司房屋租赁合同纠纷一案，嗨赢公司要求一通公司支付转让费250,000元并赔偿损失。本院于2019年6月以(2019)沪0106民初2588号民事判决书对该案作出一审判决，对嗨赢公司的诉讼请求不予支持。2018年10月19日，嗨赢公司收到本案的诉状副本。审理中，一通公司称系争房屋早在2016年前就被查封，嗨赢公司隐瞒系争房屋被查封的事实，导致其无法租赁系争房屋，故应按照约定解除《租赁权益转让协议》并支付违约金，解除的时间为2018年2月12日。一通公司另称《租赁权益转让协议》的转让内容就是租赁权益转让，将承租人由嗨赢公司变更为一通公司，嗨赢公司租赁系争房屋的目的就是进行办公楼招租，赚取差价盈利中的转让价；系争房屋虽然存在装修等事实，该装修附属于租赁权益的，故转让时未区分转让费以及其他费用。嗨赢公司则称一通公司未能继续租赁和使用系争房屋，系一通公司未支付租金，并非系争房屋存在查封，嗨赢公司也称转让费就是嗨赢公司将系争房屋的租赁权转让给一通公司所收取的费用，里面含有少量金额的装修费。本院认为，2017年2月23日，嗨赢公司与一通公司签订的《租赁权益转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。在(2018)沪0106民初7875号民事判决书中，本院已认定系争房屋因案外人科某公司的原因被拍卖，且坤永公司在取得系争房屋后明确拒绝一通公司继续履行房屋租赁合同的要求。现案外人科某公司与一通公司签订《房屋租赁合同》已被本院一审判决解除，且一通公司已于2018年9月搬离系争房屋，故一通公司与嗨赢公司签订的《租赁权益转让协议》已无法继续实际履行，一通公司要求解除《租赁权益转让协议》的诉讼请求，本院应予支持。对于协议解除的时间，应以嗨赢公司收到本案的诉状副本即2018年10月19日为准。因(2018)沪0106民初7875号民事判决书已一审判决一通公司应支付案外人科某公司2017年6月16日至2018年4月2日期间的租金；向坤永公司支付2018年4月3日至2018年9月6日期间的房屋使用费，故本院认定《租赁权益转让协议》中的转让费就是嗨赢公司将系争房屋的租赁权转让给一通公司所收取的费用，现《租赁权益转让协议》已被解除，故嗨赢公司应将收取的转让费一并返还一通公司，但考虑到一通公司自2017年3月至2018年9月使用系争房屋，该期间的转让费应在嗨赢公司返还的转让费中按比例扣除，扣除的转让费以900,000元为宜，因此嗨赢公司应返还的转让费4,846,491元。本院认为司法查封并不必然导致《租赁权益转让协议》无法继续履行，实际上一通公司在法院查封系争房屋期间仍然继续使用系争房屋至2018年9月，故一通公司要求嗨赢公司支付违约金，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海一通世界投资管理有限公司与被告上海嗨赢金融信息服务有限公司就上海市静安区陕西北路XXX号5层房屋签订的《租赁权益转让协议》于2018年10月19日解除；二、被告上海嗨赢金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海一通世界投资管理有限公司转让费4,846,491元；三、原告上海一通世界投资管理有限公司其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66,750元，由原告上海一通世界投资管理有限公司负担12,800元，由被告上海嗨赢金融信息服务有限公司负担53,950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐立新人民陪审员  梁联瑞人民陪审员  吴 昆二〇一九年六月十三日书 记 员  向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。