宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书 （2019）宁0122民初293号 原告：宁夏政泰龙物业服务有限公司，统一社会信用代码×××,住所地宁夏回族自治区贺兰县号。法定代表人:魏自成，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄立娥，宁夏清之清律师事务所律师。被告：董伟君，男，汉族，1983年11月30日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化程度，建筑公司职工，现住宁夏回族自治区贺兰县。 原告宁夏政泰龙物业服务有限公司（以下简称政泰龙公司）与被告董伟君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序于2019年2月1日公开开庭进行了审理。原告宁夏政泰龙物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄立娥、被告董伟君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏政泰龙物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交纳物业费2476元，及电梯费840元，合计3316元，违约金995元（3316元*0.3），共计4311元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告系宏基月湖湾业主，原告系宁夏政泰龙物业服务有限公司。被告拖欠2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，按照合同约定拖欠物业费24个月×0.8/月/㎡×128.95㎡,共计2476元，及2016年1月1日至2017年12 月31 期间电梯费840元（24个月×35元/月）两项合计3316元。被告拒不缴纳物业费的行为，已构成根本违约，对原告的物业管理工作造成阻碍。综上，原告为维护自身的合法权益，只能诉至法院，望法院支持原告的各项诉求。 被告董伟君辩称：原告所诉物业费金额和时间正确。我没有和物业公司签过合同，合同是物业公司与开发商签的。我的房屋居住后发现卧室和客厅的各一个窗户有问题，物业公司答应给我换，让我承担一半费用，后来物业找了维修窗户的人，量了尺寸，但一直没有给修。我们的单元门可视门铃没装，直到上个月才装好。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院认证如下：证据一、《前期物业服务合同备案登记表》、《宏基月湖湾前期物业服务合同》原件及复印件各一份；证据二、物业费交费台账，复印件两份，原件一份，经当庭质证，被告对原告提交上述证据一、证据二均无异议，本院认为，原告提交证据一、证据二具有真实性、合法性、关联性，证据效力本院予以采信。被告董伟君未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，原告与贺兰县宏基月湖湾小区的开发商宁夏恒昱源房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏恒昱源房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县宏基月湖湾小区提供物业管理服务。同时约定贺兰县宏基月湖湾小区物业费收费标准为，多层住宅0.80元/㎡/月,高层住宅0.80元/㎡/月，电梯运行使用费：四层每户收费35元/月，业主应从甲方通知的收房期限届满之日起缴纳物业费，物业买受人或物业使用人按季度或者年度缴纳费用。甲方、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费用总额5‰/日向乙方支付违约金。本合同期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止。2016年9月26日，该《前期物业服务合同》在贺兰县物业管理中心备案登记。被告系贺兰县宏基月湖湾小区10-4-402室房屋业主，房屋建筑面积为128.95㎡。原告自贺兰县宏基月湖湾小区房屋竣工交付使用后，即为该小区提供物业服务。被告2015年6月办理了房屋入住手续，交纳了部分物业服务费用。自2016年1月1日起至2017年12月31日期间，被告拖欠该期间的物业费2476元（128.95㎡×0.8元/月/㎡×24/月）及电梯费840元（24个月×35元/月）两项合计3316元。原告于2016年和2018年上门向被告催要物业费、电梯费，被告以房屋窗户有质量问题未能交纳物业费和电梯费，现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县宏基月湖湾小区未成立业主委员会。本院认为，原告与宁夏恒昱源房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏恒昱源房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县宏基月湖湾小区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区10-4-402室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费及电梯费。关于物业费及电梯费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同证实，原告物业服务收费标准在2016年1月1日至2017年12月31日期间为0.8元/月/㎡，电梯运行费为35元/月，该物业费收费标准符合合同约定和法律规定。原告要求被告支付物业费2476元、电梯费840元，合计3316元的诉讼请求应予支持。关于违约金，原告与宁夏恒昱源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同第八条中约定了：物业买受人或物业使用人按季度或按年度交纳费用。第二十六条虽然约定了：甲方、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费用总额5‰/日向乙方支付违约金，但该合同中未约定物业费交纳的具体时间，原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，对原告要求被告承担违约金995元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，关于原告要求判令被告支付原告物业费2476元及电梯费840元，共计3316元，违约金995元，合计4311元的诉讼请求，本院支持被告支付原告物业费2476元，电梯费840元，共计3316元，驳回原告要求被告支付违约金995元的诉讼请求。被告辩称，我没有和物业公司签过合同，我的房屋居窗户有质量问题，物业公司一直没有给修，我们的单元门可视门铃一致没装，直到上个月才装好等问题，属房屋工程质量问题，被告应向房屋开发、建设单位反映解决，该问题与物业公司的物业服务无直接法律关系，被告以此理由不交纳物业服务费和电梯费，无事实和法律依据，被告的抗辩理由本院不予采信。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费及电梯费。如该小区的业主拒绝交纳物业服务费及电梯费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如果业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董伟君向原告宁夏政泰龙物业服务有限公司支付2016年1月1日至2017年12月31日期间物业费2476元,电梯费840元，共计3316元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏政泰龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏政泰龙物业服务有限公司负担6元，被告董伟君负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。     审判员 闫生利                                                                 二〇一九年三月七日    法官助理 孟翠花 书记员 郭颖     附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。