广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初9272号原告：深圳市君悦皇廷酒店管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道荔园新村D4栋202，统一社会信用代码：9144030066585131XC。法定代表人：邝永泽。委托代理人：何树智，广东星凯律师事务所律师。委托代理人：黄建涛，广东星凯律师事务所律师。被告：罗贤全，男，汉族，1980年2月3日生，身份证地址：广东省深圳市盐田区，委托代理人：叶华刚，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托代理人：何丽娴，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。被告：深圳市君悦皇廷俱乐部，住所地：深圳市龙岗区坂田街道吉华路坂田大厦二、三楼，统一社会信用代码：91440300683755882E。投资人：洪文甲。上述原、被告企业承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何树智、黄建涛、被告罗贤全委托代理人叶华刚、何丽娴到庭参加诉讼，被告深圳市君悦皇廷俱乐部（以下简称君悦皇廷俱乐部）经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、两被告向原告支付从2017年4月至2019年3月的承包金2754036.2元及消防系统管理费63012元；2、原告没收被告罗贤全支付的承包经营保证金80万元；3、解除原告与被告罗贤全于2011年8月27日的承包经营管理合同，由两被告将深圳市坂田街道××路坂田大厦××楼交还原告管理；4、由两被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原告与被告罗贤全于2011年8月27日签订承包经营管理合同，约定由原告将位于深圳市坂田街道××路坂田大厦××楼发包给被告罗贤全经营，承包期限为8年，从2011年9月15日到2019年9月14日。承包金为每月150000元，从第三年起，承包金在上一年基础上递增3%。合同签订后，原告已将场地交付被告罗贤全，被告罗贤全以被告深圳市君悦皇廷俱乐部名义在上述地址进行经营，但被告未能依约履行支付承包金义务。截至到2019年3月10日，被告尚欠原告承包金2754036.2元。同时，被告也未能依合同第五条履行支付消防系统管理费的义务，其中2017年7月1日至2018年6月30日共拖欠该费用63012元。原告认为，两被告的上述行为严重违反合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定以及双方签订的承包经营管理合同第五条、第九条之约定，原告有权要求被告履行支付承包金义务并解除合同以及没收被告的承包经营保证金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告罗贤全辩称：一、原告不是本案适格原告。案涉《承包经营管理合同》的合同双方系邝永泽与罗贤全,合同的权利义务归属于邝永泽与罗贤全,原告不能以该合同为依据向罗贤全主张权利。根据深圳市君悦皇廷俱乐部(以下或简称俱乐部)登记及备案信息显示,俱乐部系由邝永泽投资的个人独资企业,并于2012年1月将投资人变更为洪文甲,即俱乐部系邝永泽发包的,罗贤全与原告之间不存在企业承包经营合同关系,原告不是本案适格原告。原告与承包标的及罗贤全不存在承包经营的权利义务关系,其在《承包经营管理合同》上甲方落款处盖章没有任何法律意义,应从承包标的的工商信息所公示的投资情况以及合同双方当事人当时的真实意思表示来认定发包的主体。二、罗贤全根据和发包方邝永泽在合同履行过程中协商好的内容履行合同,虽有延期付款但系经发包方同意且其一直未再提出异议,所以不构成根本违约。相反发包方未依法向罗贤全通知催交欠款和给予合理宽限期便与俱乐部经营场所的房东解除租赁合同使经营场所随即被房东封锁和收回,系单方终止合同的违约行为,导致罗贤全不得不提前终止经营并产生了巨额损失,其对此应承担责任。如果认为罗贤全构成违约,则相应欠费包括罗贤全追加的投入损失也属于发包方未及时采取适当措施导致的扩大损失,其应对此承担相应责任。实际上,在2017年4月份至2018年4月份,由于市场和政策环境变化导致俱乐部经营出现严重困难,其中2017年9月份至2018年4月份俱乐部处于完全停业状态,所以罗贤全拖欠了发包方相应款项。后经与发包方协商,同意其后续应付房东的租金由罗贤全直接予以支付以纾解急困。罗贤全遂每月支付12万元,其中付村委租金115723元。基于发包方的理解和支持,在此期间罗贤全又想方设法四处筹款投入近300万元对俱乐部进行升级改造,努力挽回经营颓势走出困境,但仍然举步维艰。该期间罗贤全也并未能够按照合同约定准时付款,但发包方也从未提出过异议,一直这样实际履行至2019年3月份。2019年4、5月份,罗贤全和此前一样未能克服困难及时如期付款,但在2019年5月16日,罗贤全在未获任何人事先通知的情况下,发现经营场所的大门已经被封锁,事后才知道是发包方和房东深圳市坂田围股份合作公司已经协议解除租赁合同由后者收回经营场所,使罗贤全不得不提前终止经营,蒙受了包括前期投入约1200万元及中间追加投资约300万元合计约1500万元(含经营场所内的装修、经营设施等)的巨额损失。直至2019年6月26日,才张冠李戴地由原告向罗贤全及俱乐部发出《解除合同并收回场地通知书》。因此,发包方在罗贤全前期已经拖欠比较大额款项的情况下都没有要求解除合同,且与罗贤全达成和解并使后者基于这种和解追加投入,而和解之后罗贤全也存在迟延付款的情况但发包方未再提出异议,所以就不存在罗贤全迟延付款构成违约的问题。但发包方在未提前向罗贤全通知催交相应欠款并给予合理宽限期的情况下,就贸然擅自与房东解除租赁合同封锁收回经营场所,违背了双方口头协商好并实际延期履行的付款期限,也违反了合同法有关合同解除程序的规定,应承担违约责任,赔偿罗贤全因此遭受的损失。根据前述事实,罗贤全并没有构成根本违约,相反系发包方单方终止合同构成根本违约,因此除了应当赔偿罗贤全损失外,不但不能没收罗贤全支付的高额保证金(保证金相当于每月“承包金”的5倍多,可谓是相当之高了),还应当予以返还或者以保证金抵减其单方终止合同前罗贤全的欠款。如果认定系罗贤全欠费违约,那么在罗贤全于2017.4-2017.8期间已经产生数十万欠费的情况下,又在2017.9-2018.4期间完全停业并拖欠该期间费用100多万元,但发包方均未要求解除合同及时止损,导致欠款持续增加和罗贤全追加投入的损失,这显然属于由于发包方没有及时采取适当措施导致的扩大损失,所以其应对相应欠费和罗贤全的投入损失承担相应责任。但由于罗贤全认为本案原告并非《承包经营管理合同》的发包方,所以罗贤全无法就相应损失和保证金在本案中直接提起反诉,但保留对发包方邝永泽另案主张赔偿的权利,另外声明前述有关没收保证金诉求不当、保证金数额过高及以保证金抵减相应欠款、对方应对扩大损失部分承担责任的意见构成本案的实质答辩意见。三、深圳市君悦皇廷俱乐部不是本案适格被告,其现在也已被注销。如上所述,系发包方邝永泽将俱乐部发包给罗贤全,合同双方系邝永泽与罗贤全,俱乐部系合同的标的物而非合同一方,因此其并非本案适格被告。综上,原告被告深圳市君悦皇廷俱乐部未应诉、答辩，也未提交证据。经审理查明：2011年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承包经营管理合同》，双方就乙方承包经营甲方下属君悦皇廷俱乐部达成一致：乙方按本合同所列条件承包经营君悦皇廷俱乐部，承包后自主经营，自负盈亏；承办期间，甲方对场所内所有设备、设施、装修拥有所有权，承包期满后，承办场所内所有可移动设备、设施、用品用具、家具归乙方所有；甲方同意在本协议生效之日起60日内办理君悦皇廷俱乐部法定代表人变更手续，其他经营性证照（包括公章、财务公章、合同章、税务章）随之变更，如遇政策性原因导致不能办理变更手续，则甲乙双方另行协商解决；承包经营场地权属人为深圳市坂田围股份合作公司，位于深圳市龙岗区坂田街道吉华路坂田大厦建筑物内2-3楼，承包经营场所建筑面积约2950㎡，承包经营场所的经营范围为卡拉ok、歌舞厅。承包经营期限捌年,即自2011年9月15日至2019年9月14日止。承包经营期届满时,乙方如有意继续承包经营,在同等条件下,乙方有优先续承包经营权并需提前三个月通知甲方,双方重新协商是否签订合同。如乙方放弃优先续承包经营权,承包期满日起即日交还经营场所给甲方,并需在30天内将经营性证照法人代表(包括:公章、财务公章、合同章、税务章)等所变更为甲方。承包金计算及其支付方式：甲方向乙方收取承包金(含物业管理费)按每月人民币壹拾伍万元整(即15万元/月),从第三年起,承包金在上一年基础上递增3%。签约后场地装修费用由乙方自行负责,从合同生效之日起开始装修,装修期间免承包金两个半月(但水电费及其他费用自行负责),即从2011年9月15日至2011年11月30日,从2011年12月1日起计收承包金。乙方经营所产生的水费、电费、消防系统管理费等费用均按照坂田村委当时收费价格计算，具体如下：水费按实用量×坂田村委当时收费价格；电费按实用量×坂田村委当时收费价格；消防系统管理费按使用面积×坂田村委分摊单位面积价格。乙方逾期支付本合同所述各项费用,每逾期一天(注:如遇节假日顺延),乙方须按拖欠费用总额3‰支付滞纳金。乙方逾期交纳承包金达到30天,甲方有权单方解除合同,并按本合同之违约条款处理。乙方向甲方缴纳人民币捌拾万元整(即80万元)作为本合同的承包经营保证金,并提供一家甲方认可的、有资产保障的公司作为本合同的担保人,当乙方违约时,该担保人承担连带责任。本合同终止前5个月承包金在保证金中逐月扣减,余款甲方应于5个工作日内无息全额返还该款给乙方。合同终止及解除：1.履行中乙方若有下列行为之一的,甲方有权单方解除合同并没收承包经营保证金,无条件收回承包经营场地,如造成财产损失的,乙方按折价赔偿。乙方并保证当下列行为之一事实成立时,自甲方宣布解除合同之日起3日内离场：1.1：乙方单次拖欠承包金或其他费用达30天。违约责任：双方均不能单方随意终止合同，若因故需要终止合同必须经双方协商达成一致方可解除，任何一方无正当理由提前终止合同，均要承担给对方造成的经济损失。乙方单方违约终止合同的，甲方可以没收乙方承包经营保证金及场所内所属财产、设备、设施等，乙方在七天内按当时月承包金的两倍赔偿给甲方，未按约定支付上述款项，则按所欠总额计算每逾期一天按5‰向甲方支付罚金。双方在合同中还就其他权利义务进行了约定。该合同抬头部分写明的甲方为邝永泽，合同落款“甲方”一栏加盖原告公章并有邝永泽签名，邝永泽同时在在甲方委托代理人处签名。合同签订后，被告已支付承包保证金80万元，并开始经营君悦皇廷俱乐部。被告在庭审中确认，按合同约定承包费计算，被告拖欠原告2017年4月至2019年3月的承包金即为原告起诉金额。对于被告支付消防管理费情况，被告罗贤全代理人表示不清楚，本院要求其庭后三日内核实并书面回复，但被告罗贤全一直未书面回复。另查明，被告君悦皇廷俱乐部成立于2008年12月24日，为个人独资企业，君悦皇廷俱乐部原投资人为邝永泽，后变更为洪文甲，原告主张洪文甲系被告亲属，庭审中，本院要求被告庭审后三日内核实洪文甲与被告关系并书面回复，但被告一直未就该问题回复本院。君悦皇廷俱乐部于2007年11月首次取得《娱乐经营许可证》，现君悦皇廷俱乐部《娱乐经营许可证》有效期至2020年3月27日。2018年4月25日，被告君悦皇廷俱乐部向原告出具《欠租支付计划书》，称载明至2018年4月已拖欠原告租金2165010元，并承诺于2019年5月20日前付清欠缴租金。2018年9月7日，被告君悦皇廷俱乐部再次向原告出具《房租调整申请书》，申请书中称俱乐部经营困难，面临难以经营危机和困境，请求原告将店面房租下调为15万元/月。2019年6月26日，原告向被告发出《解除合同并收回场地通知书》，通知中称，因被告拖欠截止2019年6月10日承包金3204036.2元及2017年7月1日至2018年6月30日消防系统管理费63012元，已构成根本违约，故通知被告解除2011年8月27日的承包经营合同，并要求被告将坂田大厦2-3楼交还原告。原告庭审中确认，原告已收回君悦皇廷俱乐部场地并已于2019年5月31日将物业交还物业所有方深圳市坂田围股份合作公司。本院认为，本案争议焦点有三，一是原告是否为本案适格主体，二是本案法律关系性质，三是80万保证金应否退还。对于第一个焦点问题，2011年8月27日被告与原告签订的合同中，虽然抬头部分写明甲方为邝永泽，但合同落款甲方处加盖原告公章，邝永泽同时在甲方处和甲方委托代理人处签名，因邝永泽为原告法定代表人，故原告在合同甲方处签名，系以法定代表人身份签名，在代理人处签名，为代表原告签订该合同，故综合合同内容及履行情况，应认定原告系本案合同当事人。对于第二个焦点问题，虽然在本案同履行过程中，被告方曾将承包金表述为租金，但本案合同明确为承包合同，原告将君悦皇廷俱乐部发包给被告罗贤全经营，被告并非单纯承租君悦皇廷俱乐部所在物业，而是利用君悦皇廷俱乐部现有场地、经营资质等，继续以君悦皇廷俱乐部名义对外经营，故本案法律关系符合企业承包经营合同的特征，并非租赁合同。对于第三个焦点问题，对于该80万保证金，双方约定，在被告罗贤全拖欠承包金并导致合同解除时，原告有权没收保证金，该约定也系违约责任承担方式之一。原告与被告罗贤全在合同中还约定被告拖欠承包金，原告可按日3‰计算滞纳金，原告未主张合同约定的滞纳金，仅要求没收保证金80万元，系对被告应承担的违约责任进行选择，符合合同约定，应予支持。综上，原告是本案适格主体，其与被告罗贤全2011年8月27日签订的《承包经营管理合同》系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，该合同性质为企业承包经营合同。被告罗贤全庭审中对原告按合同约定承包金标准计算的2017年4月至2019年3月承包金2754036.2元无异议，本院对该事实予以确认。被告罗贤全主张曾与原告协商将2018年4月后承包金调整为每月12万元，但原告对该主张不予确认，被告提交的证据也不能证明该事实，应承担举证不利的法律后果，故对被告该主张本院不予确认，被告罗贤全应按合同约定承包费标准支付承包经营期间2017年4月至2019年3月的承包金2754036.2元。原告主张被告应支付的消防管理费，该费用在合同中已明确约定，且原告在2019年6月26日的解除合同同通知书中已提及，被告对该费用未表示异议，也未提交证据证明其已按约定支付，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告罗贤全认为原告怠于解除合同导致损失扩大的问题，被告君悦皇廷俱乐部曾于2018年4月25日向原告发出《欠租支付计划书》，承诺2019年5月30日前付清租金，因该时间尚为被告罗贤全承包经营期间，君悦皇廷俱乐部向原告发出的该计划书，应代表俱乐部承包经营方的意思，亦即被告罗贤全在作出支付欠租计划时，表达要继续承包经营意愿，未提出因经营困难不再继续承包经营，原告作为发包方，并无义务主张解除合同以减少被告承包金损失，故被告的该答辩意见本院不予采纳。被告君悦皇廷俱乐部并非本案承包合同的一方当事人，仅为承包经营合同的承包经营客体，无需对本案债务承担责任，故原告对被告君悦皇廷俱乐部的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗贤全于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告深圳市君悦皇廷酒店管理有限公司2017年4月至2019年3月间承包金2754036.2元；二、被告罗贤全于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告深圳市君悦皇廷酒店管理有限公司消防管理费63012元；三、原告已收取被告罗贤全的承包保证金80万元不予退还；四、驳回原告其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35736元、财产保全申请费5000元（原告已预缴），均由被告罗贤全负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  马 龙人民陪审员  闫银枝人民陪审员  张 奕二〇一九年十二月十一日书 记 员  张 慧