广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤03民终21759-21763、22517-22522号 21759号案上诉人（原审原告、反诉被告）：周孟雄，男，汉族，1964年2月14日出生 21760号案上诉人（原审原告、反诉被告）：陈晓锦，男，汉族，1978年10月18日出生 21761号案上诉人（原审原告、反诉被告）：高菁慧，女，汉族，1972年10月30日出生 21762号案上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉芳，女，汉族，1969年6月7日出生 21763号案上诉人（原审原告、反诉被告）：林春育，男，汉族，1973年2月5日出生 22517号案上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宏，男，汉族，1967年11月13日出生 22518号案上诉人（原审原告、反诉被告）：范静毅，男，汉族，1963年3月31日出生 22518号案上诉人（原审原告、反诉被告）：秦文菲，女，汉族，1963年10月28日出生 22519号案上诉人（原审原告、反诉被告）：周灵，女，汉族，1965年5月17日出生 22520号案上诉人（原审原告、反诉被告）：林怀平，女，汉族，1959年8月15日出生 22521号案上诉人（原审原告、反诉被告）：李泽，女，汉族，1973年10月1日出生 22522号案上诉人（原审原告、反诉被告）：孟庆娟，女，汉族，1981年12月19日出生 上述上诉人共同委托诉讼代理人：何芳莉，广东启仁律师事务所律师。 十一案上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市零七物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北路**现代之窗大厦****，统一社会信用代码91440300732068246T。 法定代表人：郑志文，总经理。 委托诉讼代理人：许仁顺，男，汉族，1988年9月28日出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：邓龙，男，汉族，1965年6月27日出生，该公司员工。 上诉人周孟雄、陈晓锦、高菁慧、李玉芳、林春育、陈宏、范静毅、秦文菲、周灵、林怀平、李泽、孟庆娟(以下简称周孟雄等人)与上诉人深圳市零七物业管理有限公司（以下简称“零七物业公司”）物业服务合同纠纷十一案，均不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初38472、38473、38475-38483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本系列案进行了审理。本系列案现已审理终结。 周孟雄等人上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，维持第一项、第四项；2.判决零七物业公司按照法定图纸恢复现代之窗大厦裙楼1-4楼商场的消防设施和公共通道，拆除商场各处加建的铺位和设施，拆除商场不符合消防规定的装饰装修，恢复商场各铺位的原状，以保证周孟雄等人所有的现代之窗大厦裙楼3A86号铺位具备正常经营条件；3.判决零七物业公司从2018年8月23日起继续赔偿周孟雄等人铺位空置损失至铺位符合正常经营条件止；4.判决零七物业公司支付除周灵、孟庆娟二人外的周孟雄等其余九案业主2014年9月16日至2015年9月15日期间的铺位空置损失（具体金额详见各案上诉状）；5.驳回零七物业公司的反诉请求；6.各案诉讼费用由零七物业公司承担。有关上诉理由详见各案上诉状。 零七物业公司辩称，周孟雄等人的商铺空置与物业服务没有法律上的因果关系，零七物业公司不应对商铺空置承担责任，请求法院驳回其全部上诉请求。具体答辩意见详见答辩状。 零七物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回周孟雄等人的全部诉讼请求。2.撤销一审判决第二、四项，改判支持零七物业公司的全部反诉请求。3.本案一审、二审全部诉讼费由周孟雄等人承担。有关上诉理由详见上诉状。 周孟雄等人辩称，零七物业公司的上诉无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。具体答辩意见详见答辩状。 周孟雄等人一审诉请判令：1.零七物业公司按照法定图纸恢复现代之窗大厦裙楼1-4楼商场的消防设施和公共通道，拆除商场各处加建的铺位和设施，拆除商场不符合消防规定的装饰装修，恢复商场各铺位的原状，以保证周孟雄等人所有的现代之窗大厦铺位具备正常经营条件；2.零七物业公司赔偿周孟雄等人铺位无法使用期间的空置损失，每案起算时间、具体金额详见一审判决书附表1，2018年5月31日之前均按照指导租金标准计算各铺位的空置损失，2018年6月1日起按照市场租金300元/月/㎡计算铺位空置损失至各铺位具备正常经营条件时止；3.诉讼费用由零七物业公司承担。 零七物业公司一审反诉请求判令：1.周孟雄等人支付物业管理费、空调费、专项维修基金（每案起算时间、截止时间详见一审判决书附表2）；2.周孟雄等人按照每日千分之三的标准向零七物业公司支付滞纳金损失；3.周孟雄等人承担各案的所有诉讼费用。 一审判决主文：一、零七物业公司应于判决生效之日起十日内向周孟雄等人赔偿截止至2018年8月22日止的商铺空置损失（计算方式为各商铺的面积×当年同地段房屋租赁指导租金标准，其中2015年9月16日至2015年12月31日的标准为每月每平方米88元，2016年1月1日-2016年12月31日的标准为每月每平方米100元、2017年1月1日之后的标准为每月每平方米120元，各案起算时间、商铺面积、空置损失数额详见一审判决书附表1）；二、周孟雄等人应于判决生效之日起十日内向零七物业公司支付物业管理费、本体维修基金、空调费（其中物业管理费的计算标准为每月每平方米17元、空调费的计算标准为每月每平方米12元、本体维修基金的计算标准为每月每平方米0.35元，每案拖欠时间段、拖欠的金额详见一审判决书附表2）；三、驳回周孟雄等人的其他诉讼请求；四、驳回零七物业公司的其他反诉请求。本诉、反诉案件受理费（均已预交），各案当事人已预交的数额、当事人应负担的标准详见一审判决书附表3。 本院二审期间，周孟雄等人提交如下证据：证据一、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明涉案铺位所在商场办理消防手续的责任人是零七物业公司，其多年未依法办理商场合法的消防证件，导致商场铺位空置，应承担赔偿责任；证据二、孟庆娟的缴费票据，证明孟庆娟的4A01铺位所有的物业管理费已经交完，一审判决认定孟庆娟支付该铺位2018年11月份的管理费是错误的。零七物业公司质证认为：1.对证据一的真实性、合法性予以认可，但是对证明目的有异议，该公司不是消防申报的法定责任主体，无法自行解决涉案消防申报，该公司经授权办理消防申报，解决了消防问题，并无任何过错和违约；2.证据二显示孟庆娟2018年11月才缴纳物业费及相关费用，而一审立案受理时间是2018年9月，其未在法定的举证期限内提交该证据，应该自行承担相应的法律后果，由此也证明了业主存在有意拖欠物业管理费用及相关费用的事实。本院认定：上述证据一显示的内容一审已予以查明，不属于二审程序中的新的证据，本院对当事人确认真实性的证据二予以采信。 本院对一审判决查明的事实（详见一审判决书）予以确认。另查明，零七物业公司二审中确认孟庆娟4A01号铺位2018年11月份需支付的物业管理费、空调费、本体维修金等相关费用已经于2018年11月14日缴纳，并已结清。 本院认为，本系列案二审争议焦点为：1.零七物业公司是否支付铺位空置损失及具体计算期间；2.零七物业公司是否应按照图纸恢复消防设施和公共通道、拆除加建铺位和设施、拆除不符合消防规定的装饰装修、恢复铺位原状；3.周孟雄等人是否应支付物业管理费、空调费、本体维修基金及起算时间；4.周孟雄等人是否应支付逾期付款滞纳金。 关于第一个争议焦点。首先，本院于2018年1月22日作出的（2017）粤03民终16491-16504号生效民事判决已经认定：零七物业公司超合同范围委托案外人深圳市杰沃丰电子科技有限公司（下称杰沃丰公司，已注销）统一管理，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，在零七物业公司未提供相反证据推翻上述认定的情况下，本院对上述事实予以确认，零七物业公司主张其不存在违约情形，与事实不符，本院不予采信，其应当向周孟雄等人承担相应的违约责任。零七物业公司虽主张大部分业主已经与杰沃丰公司签署了委托管理合同或者租赁合同，但未能提交有效证据予以证明，亦无证据证明周孟雄等人确曾收到过杰沃丰公司支付的押金或租金，故零七物业公司以此为由主张周孟雄等人不存在商铺空置损失，依据不足，本院不予采信。至于零七物业公司所称（2017）粤03民终19185号民事判决对其责任的不同认定，经查该案系针对业主与杰沃丰公司解约后铺位空置费的相关认定，本系列案中零七物业公司未能提交有效证据证明周孟雄等人与杰沃丰公司的缔约情况和缔约期限，故不存在（2017）粤03民终19185号民事判决所认定的情形。其次，根据一审查明的事实，涉案商铺已经通水通电且已在2018年8月22日通过消防部门的消防验收，已经具备基本的正常经营条件。至于周孟雄等人主张的公共通道加建及商场铺位隔板的情况，周孟雄等人未能证明侵权的责任主体为零七物业公司，故其无权以存在上述情形为由主张2018年8月23日之后的铺位空置损失；再次，周灵和孟庆娟于2015年曾起诉零七物业公司主张空置损失，一审认定其二人起诉并未超过诉讼时效并无不当。周孟雄等其余九案业主上诉主张其一直委托业主代表主张权利，但并未提交充分证据予以证明，根据现有证据显示，其最早向零七物业公司主张权利系2017年9月15日，一审未支持早于2015年9月16日的空置损失并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。周孟雄等人主张一审判决遗漏其关于零七物业公司是否应按照图纸恢复消防设施和公共通道、拆除加建铺位和设施、拆除不符合消防规定的装饰装修、恢复铺位原状的诉请，经本院核实，一审判决中已对其上述请求予以论述，不存在遗漏诉请的情形。至于上述请求是否成立，本院认为，鉴于周孟雄等人未提交证据证明其所述“改变消防设施和公共通道、加建铺位和设施、进行不符合消防规定的装饰装修以及改变商场铺位原状”的侵权行为人为零七物业公司，故一审判令其无权直接要求作为物业管理单位的零七物业公司进行拆除并恢复原状并无不当，本院予以维持。 关于第三个争议焦点。首先，周孟雄等人主张零七物业公司未按照合同约定履行基本义务，故其无需支付管理费、空调费、本体维修基金。对此，本院认为，物业管理服务涉及全体业主的公共利益，具有公共性的特点，一审认为有必要对双方的抗辩权进行必要的限制并无不当，业主如认为物业管理公司未按照合同约定履行合同义务，可以召开业主大会依法解聘物业管理公司或者要求物业管理公司对因此造成的损失进行赔偿等，因此周孟雄等人据此主张无需支付物业管理费等理由不成立，本院不予采信；其次，本体维修基金涉及公共安全，适用诉讼时效必然损害全体业主的利益，故对本体维修基金诉讼时效的抗辩，本院不予支持；再次，根据现有证据显示，零七物业公司在本系列案提出反诉前，曾于2017年1月16日以登报的形式向周孟雄等人催收物业管理费、空调费、本体维修基金等相关费用，但并无证据证明上述催收通知已为周孟雄等人收到或知晓，零七物业公司作为物业管理单位理应存有每位业主的联系方式，但其并未通过周孟雄等人的联系方式催收相关费用。因此，一审认定零七物业公司以登报方式催收物业管理费和空调费不应视为该意思表示已经到达或应当到达周孟雄等人，不产生诉讼时效中断的法律效果，并无不当。零七物业公司于2018年12月13日提出支付物业管理费、空调费的反诉主张，其中2015年10月之前的请求的诉讼时效在2017年9月30日已届满两年，义务人已经确定取得不履行义务的诉讼时效抗辩权。对于2015年10月之后的请求，因在2017年10月1日前尚未届满两年诉讼时效，该部分请求的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，按照三年期限计算。故零七物业公司主张的2015年12月14日之前的物业管理费、空调费均已超过诉讼时效，对于该部分诉讼请求，本院不予支持。2015年12月14日以后的该部分请求未超过三年的诉讼时效，应当依法予以支持。一审对此适用法律有误，本院予以纠正。此外，根据本院二审新查明的事实，孟庆娟已于2018年11月14日向零七物业公司支付其4A01号铺位2018年11月份的物业管理费、空调费、本体维修金，该部分款项已结清，故本院对一审该部分判决予以改判。鉴于孟庆娟对零七物业公司提出的该部分反诉请求逾期举证，故本院虽对孟庆娟二审中提交的缴费票据予以采信并根据二审中新查明的事实予以相应改判，但仍认定由孟庆娟承担该部分上诉请求的二审案件受理费；而零七物业公司在孟庆娟已于2018年11月交清该月相关费用的情况下仍提出该部分反诉请求，故本院认定零七物业公司已预交的该部分反诉请求的案件受理费由其自行承担。经核算，一审判决陈晓锦应当向零七物业公司支付的各项费用金额无误，本院予以维持；除陈晓锦外的周孟雄等其余十案业主应当向零七物业公司支付物业管理费、空调费、本体维修金的金额详见附表1。 关于第四个争议焦点。如前所述，零七物业公司在双方合同履行期间存在违约的情形，周孟雄等人拒付物业管理费等事出有因，在已经判令周孟雄等人补足物业管理费等的情况下，不再支持零七物业公司关于滞纳金的请求。 综上，孟庆娟的部分上诉请求成立，周孟雄等其余十案业主的上诉请求均不能成立；零七物业公司在21760号案中的上诉请求不能成立，在其余十案中的部分上诉请求成立。本系列案一审判决查明事实清楚，其中21760号案一审判决适用法律正确，应予维持，其余十案一审判决适用法律错误，导致实体处理部分有误，本院予以纠正。 对21760号案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费551元，由陈晓锦负担56元，深圳市零七物业管理有限公司负担495元。 对21759、21761-21763、22517-22522号案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 一、维持深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初38472、38473、38475-38479、38481-38483号民事判决第一项、第三项； 二、撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初38472、38473、38475-38479、38481-38483号民事判决第四项； 三、变更深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初38472、38473、38475-38479、38481-38483号民事判决第二项为：上诉人周孟雄等十案业主应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市零七物业管理有限公司支付管理费、空调费、本体维修基金（具体详见附表1）； 四、驳回上诉人深圳市零七物业管理有限公司其他反诉请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本十案一、二审案件受理费负担详见附表2。 本判决为终审判决。 审判长  卢艳贝 审判员  许海锚 审判员  刘 燕 二〇一九年二月二十四日 书记员  陈 波 书记员  付斯琦 书记员  刘绍君 书记员  周超凡