江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初7269号 原告：李成忠，男，1973年9月14日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：聂化新，江苏智临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婷，江苏智临律师事务所律师。 被告：天津开鑫融资租赁有限公司徐州分公司，住所地江苏省徐州市云龙区和平路帝都大厦**-1-1203。 负责人：孙伟，该公司经理。 被告：天津开鑫融资租赁有限公司，住所地天津自贸区（东疆保税港区）亚洲路**金融贸易中心****1门**-126。 法定代表人：单延忠，该公司董事长。 原告李成忠与被告天津开鑫融资租赁有限公司徐州分公司（以下简称“开鑫徐州分公司”）、天津开鑫融资租赁有限公司（以下简称“开鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李成忠的委托诉讼代理人聂化新、杨婷到庭参加诉讼，被告开鑫徐州分公司、开鑫公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李成忠向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即腾空并返还房屋；2.依法判令被告向原告支付2018年7月28日至2018年10月27日期间的租金共计27000元；3.依法判令被告向原告支付房屋使用费，自2018年10月28日起计算至实际返还房屋之日止，按照月租金9000元标准；4.依法判令被告向原告支付违约金共计10800元；5.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费。 事实与理由：原告与被告开鑫徐州分公司于2017年7月28日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：将江苏徐州市和平路帝都大厦l#-1-1207室的房屋有偿租赁给被告开鑫徐州分公司作为办公使用；租赁期限从2017年7月28日起至2019年7月27日止；租金每年两次半年支付一次。合同签订后，被告开鑫徐州分公司在租赁期内未按期支付相应租金，其行为已构成违约，严重损害原告合法权益，且经原告发函后,被告开鑫徐州分公司仍未迁出房屋，也未向原告支付相关拖欠费用。被告天津公司作为被告开蠢徐州分公司的总公司，应当对开鑫徐州分公司的债务承担共同还款责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求！。 被告开鑫徐州分公司、开鑫公司未答辩。 本院认定事实如下：2017年7月28日，原告李成忠（甲方）与被告开鑫徐州分公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其所有的位徐州市和平路帝都大厦1#-1-1207室，建筑面积174.28平方米房屋租赁给乙方，房屋性质为商用写字楼。第三条租赁期限约定：1、标的房屋的租赁期限自2017年7月28日至2019年7月27日，共计【2】年。除本合同另有约定外，该租赁期限届满时，本合同自动终止。第四条标的房屋的交付约定：1、本合同己经甲乙双方签署且乙方已按本合同第五条第1(1)款的约定向甲方交付押金和首期租金时，甲方将标的房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。2、租赁期满或本合间解除后两日内，甲方有权收回房屋，乙方应按时将标的房屋交付给甲方。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。3、乙方将标的房屋交还给甲方时，因乙方办公需要新装修标的房屋而附加的不能单独移动的标的房屋附属设施无偿归属于甲方所有，其余由乙方自行购置的可单独移动的附属物品、设备等归乙方所有。除甲乙双方另有约定外，标的房屋交付时，留置在标的房屋中的任何乙方物品、设备均视为乙方放弃所有权，甲方可自行处置。第五条租金及押金约定：1、本合同项下的租金标准及支付方式：第一年为：2017年7月28日-2018年7月27日月租金为：人民币捌仟伍佰元整（¥:8500.00):第二年月租金上浮为：¥8500元/月，即2018年7月28日-2019年7月27日月租金为：人民币捌仟元整（¥:9000.00);支付方式：（■现金/□转账支票/口银行汇款），采用每年二次每半年支付一次方式，每年各期租金支付日期分别如下：(1)押金人民币捌仟元已付清。笫一年第一次六个月的房租合计人民币伍万壹仟元整于本合同签订之日起三日内支付；第一年第二次6个月房租合计人民币伍万壹仟元整于2018年1月28日前付清。(2)第二年第一次六个月的房租合计人民币伍万肆仟元整于2018年7月28日前付清；第二年笫二次六个月房租合计人民币伍万肆仟元于2019年1月28日前付清。2、租金支付至甲方账号如下：持卡人姓名：李成忠；银行卡号：62×××18I9；开户行：光大银行徐州分行。3、押金：人民币捌仟元整（¥:8000.00元押金按照上款约定缴纳给甲方。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、未交租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分在乙方将标的房屋交还给甲方时，由甲方悉数返还给乙方。第九条合同解除约定：4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：(1)不按照约定支付租金达15日的。(2)欠缴各项费用达贰仟元的。(3)擅自改变房屋用途的。第十条违约责任约定：乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按年租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。 原告李成忠于2017年7月28日向被告开鑫徐州分公司交付了涉案房屋，被告开鑫徐州分公司向原告李成忠缴纳了8000元押金和2018年7月28日之前的租金102000元，此后未再支付任何租金。 2018年10月8日，原告李成忠向被告开鑫徐州分公司发出通知，该通知载明：“天津开鑫融资租赁有限公司徐州分公司：我与贵司于2017年7月28日在徐州签署的编号为2017080号《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落于徐州市和平路帝都大厦1#-1-1207室的房屋，根据《房屋租赁合同》第五条第1款及第九条第3款的约定，贵司应于2018年7月28日付清第二年第一次六个月房租人民币伍万肆仟元整（小写54,000.00),截止本通知发出之日，经多次电话短信催缴房租，本人在合同指定的银行账户仍未收到房屋租金，我现通知贵司以下事项：一、租赁合同于2018年10月27日终止，贵司及相关人员应无条件迁出房屋，并返还合同附件交割清单上所有物品。二、贵司必须于2018年10月12日前付清2018年7月28日-2018年10月27日房屋租金人民币贰万柒仟元整（小写：27,000.00)和结清截止2018年10月27日租赁房屋期内的电费、水费、物业费及其他相关费用。三、依据租赁合同第十条第1款约定，贵司必须于2018年10月12日前支付违约金人民币壹万零捌仟元整（小写：10,800.00)。四、如果贵司未按时交还房屋和相关物品，未按时付清房屋租金及违约金，一切法律责任由贵司承担。” 2018年11月12日原告李成忠再次向被告开鑫徐州分公司发出通知，该通知载明：“天津开鑫融资租赁有限公司徐州分公司：我与贵司于2017年7月28日在徐州签署的编号为2017080号《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落于徐州市和平路帝都大厦1#-1-1207室的房屋，根据《房屋租赁合同》第五条第1款及第九条第3款的约定，贵司应于2018年7月28日付清第二年第一次六个月房租人民币伍万肆仟元整(小写：54,000.00〉，同时租赁合同于201810月27日终止。我于2018年10月8日通过邮件和电话方式发出相关终止通知，并多次电话短信催缴房租，贵司相关负责人置若罔闻，不予理睬，截止本通知发出之日，本人在合同指定的银行账户仍未收到房屋租金及延迟缴纳房租产生的违约金，现再次通知贵司以下事项：一、租赁合同已于2018年10月27日终止，贵司及相关人员应于2018年11月13日无条件迁出房屋，并返还合同附件交割清单上所有物品。二、贵司必须于2018年11月13日前付清2018年7月28日-2018年11月13日房屋租金人民币叁万贰仟肆佰元整（小写：32,400.00)和结清截止2018年11月13日租赁房屋期内的电费、水费、物业费及其他相关费用。三、依据租赁合同第十条第1款约定，贵司必须于2018年11月13日前支付违约金人人民币壹万零捌仟（10800.00元）。四、如贵司未按时交还房屋和相关物品，未按时付清房屋租金及违约金，一切法律责任由贵司承担。” 庭审中，原告李成忠陈述：上述通知均是以张贴在涉案房屋门口的方式向被告开鑫徐州分公司送达，当时被告开鑫徐州分公司还在涉案房屋办公；2018年11月份左右被告开鑫徐州分公司搬离涉案房屋，2018年年底其将涉案房屋门锁更换。 另认定如下事实：被告开鑫徐州分公司系被告开鑫公司设立的分支机构。 本院认为，原告李成忠与被告开鑫徐州分公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规等规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自义务。原告李成忠将涉案房屋交付给被告开鑫徐州分公司，被告开鑫徐州分公司应按照合同约定向原告李成忠支付租金。被告开鑫徐州分公司未按照合同约定支付全部租金，经原告李成忠催告后，仍未支付租金，根据合同约定，原告李成忠有权解除合同并要求被告开鑫徐州分公司将涉案房屋腾空、返还并支付违约金。原告李成忠于2018年10月8日通过张贴在涉案房屋门口的方式向被告开鑫徐州分公司发出解除合同通知，涉案房屋租赁合同于2018年10月27日解除。被告开鑫徐州分公司仅支付截止2018年7月28日的租金102000元，因此其还应按照合同约定的标准支付截至2018年10月27日的租金27000元。扣除被告开鑫徐州分公司支付的押金8000元，被告开鑫徐州分公司还应支付原告房屋租金19000元。原告主张违约金10800元有相应合同依据，并无不当，本院予以支持。 根据原告陈述，被告开鑫徐州分公司搬离后，其在2018年年底将涉案房屋门锁更换，视为其已经占有、控制涉案房屋，其要求被告开鑫徐州分公司腾空、返还房屋，已无实际意义，本院不予支持。同时原告主张的占有使用费亦应当在其占有、控制涉案房屋之前的费用，根据原告的陈述，本院支持两个月的占有使用费，即18000元。 被告开鑫徐州分公司是开鑫公司的分支机构，不具有法人资格，根据法律规定，在分公司不能承担责任时由总公司承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告天津开鑫融资租赁有限公司徐州分公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李成忠租金19000元、房屋占有使用费18000元、违约金10800元。 二、被告天津开鑫融资租赁有限公司对被告天津开鑫融资租赁有限公司徐州分公司的上述债务承担补充清偿责任。 三、驳回原告李成忠其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1418元，保全费820元，公告费560元，总计2798元，由原告李成忠负担798元，被告天津开鑫融资租赁有限公司徐州分公司、天津开鑫融资租赁有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  曹 磊 人民陪审员  严玉英 人民陪审员  许传红 二〇一九年十一月四日 书 记 员  陈 晨