广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初12828号原告：曾永光，男，汉族，住址：委托诉讼代理人：李蓉，广东深信律师事务所律师。被告：曾肖芳，女，汉族，住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：马少丽，广东法方律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾咏仪，广东法方律师事务所律师。原告曾永光与被告曾肖芳合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾永光的委托诉讼代理人李蓉、被告曾肖芳的委托诉讼代理人马少丽、曾咏仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令原告与被告于2013年7月28日签订的《合作建房合同书》无效；2、请求判令被告向原告返还购房款人民币1182000元并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准自起诉之日起计算至清偿完毕之日止）；3、请求判令被告向原告赔偿因建房所支付的款项人民币1554607元并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准自起诉之日起计算至清偿完毕之日止）；4、请求判令由被告承担本案诉讼费、保全费等。事实与理由：2013年7月28日，原告与被告签订《合作建房合同书》约定，双方合作在深圳市宝安区，项目占地面积270平方米；合作方式为：被告提供合作的项目用地，原告提供建设所用资金，并负责安排、管理项目的设计及施工；楼房建成后，被告分得五层，其余由原告分得；被告将其分得的第二层和第三层以2100元／平方米的价格，第四层、第五层和第六层的半层以2300元／平方米的价格，以现金方式卖给原告，即被告将其分得的四层半楼房以人民币2600000元的总价卖给原告；约定付款方式为，本合同签订后原告向被告首付人民币1000000元，大楼建到五层后支付500000元，从开工之日起10个月内原告向被告支付剩余款项；同时约定，被告应向原告提供与该土地有关的所有权证明、报建手续等所有原始文件、资料，并保证这些文件、资料等真实性，以协调、配合原告进行相关的工作。合同签订后，原告依约履行项目的出资义务，以及安排、管理项目的设计、施工等义务。自2013年7月至2014年9月期间，原告多次通过银行转账向被告支付购房款共计人民币1182000元。自2013年8月至2015年12月期间，原告累计为项目的设计、施工、购买建材等支付人民币1554607元。然而，被告却一直未能按照合同约定提供办理报建手续所需的文件及相关的资料，导致项目部分完成后被多次叫停，且停工至今。因双方签订的《合作建房合同书》所涉房屋用地属农村集体土地，尚未通过土地征转手续转为建设用地，原告用集体土地与他人合作建房，违反了法律法规的强制性规定。且，原、被告双方均不具备房地产开发经营资质，故原告与被告签订的《合作建房协议》为无效合同。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失。因此，被告应向原告返还购房款人民币1182000元，并向原告赔偿因修建房屋所支付的所有款项共计人民币1554607元。被告答辩称，一、答辩人与原告2013年7月28日签订的《合作建房合同书》已经于2016年3月25日经生效判决确认无效。答辩人在2015年已经向深圳市宝安区人民法院起诉，主张确认答辩人与原告2013年7月28日签署的《合作建房合同书》无效，案号为(2015)深宝法民三初字第986号。深圳市宝安区人民法院经审理认为“原被告签订的《合作建房合同书》虽系双方真实意思表示，但原被告双方作为自然人均不具备房地产开发资质，且涉案房屋采取厂得合法报建及预售许可，故原告、被告签订的上述合同违法了法律和行政法规的强制性规定，应属无效”，并作出了“原告曾肖芳与被告曾永光于2013年7月28日签订的《合作建房合同书》无效”的判决。因此，本案原告请求“判令原告与被告于2013年7月28日签订的《合作建房合同书》无效”的诉讼请求应予以依法驳回。二、原告主张返还购房款、支付建房款均已经超过了法定的诉讼时效，(2015)深宝法民三初字第986号《民事判决书》于2016年3月5日正式生效，即《合作建房合同书》已经于2016年3月25日正式确认无效。本案的原告曾永光系于2019年5月6日起诉立案，但是原告基于《合作建房合同书》无效而主张“返还购房款1182000元、建房款1554607元”的诉讼请求，明显已经超过了法定的诉讼时效，答辩人有权依法予以抗辩。三、原告主张“被告却一直未能按照合同约定提供办理报建手续所需的资料，导致项目部分完成，停工至今“与事实不符，(2015)深宝法民三初字第986号《民事判决书》中第2页第3段已经载明：《合作建房合同书》“约定甲方提供合作的项目用地，乙方负责与建设有关的一切建设和项目配套资金……建设期限为一年半”。可见，在合作建房这个事情上，原告是开发建设者，但是在合同约定的建设期限届满后，原告并未如约重建，兴建了地基，且地基尚未完工。在合作建房中，原告作为开发方，在没有取得相关报建手续的情况下就自行拆除了地上建筑物，原告才是过错方。因原告已经将被告的地上三层建筑物拆除，故被告无法获得建筑物的拆迁补偿，直接损失500多万。综上，答辩人认为，原告所提之诉讼请求，既无事实根据，又无法律依据，答辩人不能接受。因此，请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向反诉人折价补偿已经拆除的三层建筑物人民币3679200元；2、判令原告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月28日，反诉人与原告签订《合作建房合同书》，约定反诉人提供深圳市宝安区沙井街道新桥社区大宗祠路2号地块，原告负责与建设有关的一切建设和项目配套资金，建设期限为1年半。合同签订后，反诉人将涉案的土地（土地面积约270平方米）及地上三层建筑物（建筑物占地120平方米，建筑面积360平方米）交付给原告。原告表示他有关系可以报批报建，故在控制占有涉案土地后，便将地上的三层建筑物拆除打算重建。但是在合同约定的建设期限届满后，原告并未如约重建，兴建了地基，且地基尚未完工。2015年5月26日，反诉人起诉原告，请求解除双方签订的《合作建房合作书》，经深圳市宝安区人民法院审理作出(2015)深宝法民三初字第986号《民事判决书》，该判决书于2016年3月25日正式生效。2017年，涉案的土地因茅洲河整治民生工程而被依法纳入了国家征收范围，截止目前，村股份公司仍然在与各土地权利人协商签署《拆迁安置补偿协议》。因原告已经将反诉人的地上三层建筑物拆除，故反诉人无法获得建筑物的拆迁补偿，合计人民币5256000元(360平方米*14600元)。鉴于双方签订的《合作建房合同书》已由(2015)深宝法民三初字第986号《民事判决书》确认为无效合同，本案中原告根据《中华人共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在不能返还已经拆除的三层建筑物的情况下，应向反诉人折价补偿。反诉人同意按照拆迁补偿款70%的标准进行折价补偿，即人民币3679200元。原告针对被告的反诉答辩称，1、被告反诉请求中所涉及的被拆除的三层建筑物并不是涉案合同的标的物，此建筑物并拆除的赔偿责任应与本案无关。双方签订的《合作建房合同书》第二条第二项明确约定：被告提供合作的项目用地，原告负责与建设有关的一切建设和项目配套资金。可见，被告的合同义务是提供土地，而非地上的建筑物，这是双方在合同签订时真实的共同意思表示。因此，该地上三层建筑物与合同履行无关，其相关的损失跟是与合同履行无关。且地上三层建筑物并非原告所拆除，是被告自行拆除，也不涉及其他的侵权责任；2、被告的反诉请求已过诉讼时效，（2015）深宝法民三初第986号民事判决书中双方签署的《合作建房合同书》无效，并于2016年3月25日生效。后经原告方申请阅卷查明，该案民事判决书和开庭笔录中明确记载：被告在上述案卷中也提出过请求原告赔偿因拆除旧房所造成的损失112万元及违约金50万元，后在庭审中撤回该诉讼请求，表示后续会另案提起诉讼。同时查明，被告已于2015年12月21日收到上述判决书。现被告反诉主张因合同无效原告需对其进行补偿或赔偿的请求，明显已过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月28日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订了一份《合作建房合同书》，载明就深圳市宝安区沙井街道新桥社区大宗祠路2号地块（历史遗留违法建筑申报编号为503-0201-45716-A）合作建房一事，在平等的基础上，经友好协商一致订立合同。约定甲方提供合作的项目用地，乙方负责与建设有关的一切建设和项目配套资金，包括建筑、装修等费用。涉案标的占地面积为270平方米，土地用途为居民用地，不论房屋能建设多少层，甲方定分得五层，其他归乙方所有，建设期限为1年半，交楼标准为毛坯房。原告称案涉房屋拆除重建未取得建设工程规划许可，案涉房屋没有取得房地产证，案涉房屋于2013年7月开始拆除，现在只兴建了地基，且地基仍未完工。案涉房屋所占用的土地为宅基地。庭审中，原被告提出如下主张：1、原告主张其已经向被告支付购房款1182000元，其中有20万元是依原告指引转账给中介谭麟。被告确认收到原告支付的982000元，但对原告称另有20万元依被告主张转账给案外人谭麟的主张不予认可，抗辩称其从未要求原告转账给谭麟；2、原告主张其为履行涉案的建房合同支付工程款372780元、建材费635000元、设计费10万元、人工费273000元、杂费123827元，合计1554607元，被告对原告的主张不予认可，抗辩称原告并未提供任何证据证明上述款项与本案有关，且未提供任何证据证明被告应支付上述款项；3、被告反诉要求原告赔偿损失3679200元，主张被告为履行与原告签订的《合作建房合同书》，将涉案地块上原有的三层建筑物拆除，导致被告无法领取拆迁补偿款，故要求原告赔偿被告所受损失。本案审理过程中，原告申请对案宝安区沙井街道新桥社区大宗祠2号地块已建工程价值进行工程造价评估。我院依法委托深圳市航招工程造价咨询有限公司对原告申请的事由进行工程造价评估，深圳市航招工程造价咨询有限公司于2020年8月13日作出《宝安区沙井街道新桥社区大宗祠2号地块已建工程造价评估报告》，评估结果载明：根据深圳市宝安区人民法院委托评估合同［深宝法司委评2019第355号］的标的要求，评估已建工程（共一层及基础）的工程造价为1060364.05元。后因原被告对上述评估报告提出异议，深圳市航招工程造价咨询有限公司于2020年10月28日作出新的《宝安区沙井街道新桥社区大宗祠2号地块已建工程造价评估报告》，载明：根据深圳市宝安区人民法院委托评估合同［深宝法司委评2019第355号］的标的要求，评估已建工程（下地下不跟）的工程造价为716476.74元。被告申请对位于深圳市宝安区半房屋的房屋所有权价值进行评估。我院依法委托深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司对被告申请的事由进行房屋所有权价值评估，深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年6月17日作出《报告书》，载明：公司对位于深圳市宝安区地块房屋的房屋所有权价值进行评估，估价对象建筑面积为290.78平方米，房屋用途为住宅。我公司根据国家有关的政策、法规、估价规范、估价委托人提供的相关资料及注册房地产估价师实地勘察、周密的市场调查，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着公正、公平、公开、科学的原则，遵循估价程序，选取科学的评估方法（收益法、成本法），结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、估算，确定估价对象于价值时点2013年7月28日的市场价值为761262元。另查明：原、被告于2013年7月28日签订的《合作建房合同书》经我院作出的（2015）深宝法民三初字第986号确认为无效，上述判决已经生效。本院认为，《中华人共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告于2013年7月28日签订的《合作建房合同书》业已经我院作出的（2015）深宝法民三初字第986号民事判决书确认为无效，故原被告应该合同取得的财产应当予以返还，并各自承担相应的过错责任。关于被告应向原告返还的款项金额。原告主张其已经向被告支付购房款1182000元，其中有20万元是依原告指引转账给中介谭麟。被告确认收到原告支付的982000元，但对原告称另有20万元依被告主张转账给案外人谭麟的主张不予认可。本院认为，原告未提供任何有效证据证明被告曾指定原告向案外人谭麟转账，亦未提供任何证据证明原告主张的20万转账与本案具有关联性，被告对原告的主张亦不予确认，原告依法应承担举证不能的不利后果，本院确认被告应向原告返还款项982000元。上述款项被告至今未付，原告要求被告支付上述款项利息的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。利息应以982000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自原告起诉之日，即2019年5月6日支付至清偿之日止。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付建房款1554607元的诉求。原告主张其为履行涉案的建房合同支付工程款372780元、建材费635000元、设计费10万元、人工费273000元、杂费123827元，合计155460元，但未提供任何有效证据证明其主张。原告在本案审理过程中申请对案宝安区沙井街道新桥社区大宗祠2号地块已建工程进行价值工程造价评估，深圳市航招工程造价咨询有限公司作出《宝安区沙井街道新桥社区大宗祠2号地块已建工程造价评估报告》，评估结果载明：已建工程（地下工程）的工程造价为716476.74元。综合原被告对上述评估结果提出的异议及评估机构的答复，本院对评估结果予以采纳，依法认定已建工程的造价为716476.74元。本案中，原、被告双方作为自然人均不具备房地产开发资质，且涉案房屋未取得合法报建及预售许可，故原告、被告签订的涉案合同因违反法律和行政法规的强制性规定而属无效，原、被告对于涉案合同无效的法律后果均有过错，应各自承担相应的责任。综合原、被告诉辩意见及工程造价评估报告认定的结果，本院酌定被告应向原告支付工程造价的50%，即358238.37元，对原告主张的多出部分，因于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付上述款项利息的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告补偿已经拆除的三层建筑物3679200元的诉求。被告主张原告已经被告所有的涉案地块上的三层建筑物拆除，导致被告无法获得建筑物的拆迁补偿5256000元，要求原告按照拆迁补偿款70%的标准对原告进行折价补偿，要求原告向被告支付补偿款3679200元，但未提供任何证据证明涉案房产能否领取拆迁补偿款及可领取的拆迁补偿的金额，依法应承担举证不能的不利后果。本案审理过程中，被告申请对位于深圳市宝安区半房屋的房屋所有权价值进行评估，深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司做出《报告书》，载明：估价对象于价值时点2013年7月28日的市场价值为761262元。本院认为，被告为履行涉案《合作建房合同书》而将涉案地块上原有建筑拆除，其有权要求被告赔偿其因此而遭受的损失。本案中，原、被告对于涉案合同无效的法律后果均有过错，应各自承担相应的责任。综合考量案件情况，本院酌定原告应向被告支付涉案房产于2013年7月28日的市场价值的50%，即380631元，对原告主张的多出部分，因无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付上述款项利息的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曾肖芳在本判决生效之日起三日内向原告曾永光返还土地转让款982000元及利息（利息以982000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年5月6日支付至款项清偿之日止）；二、被告曾肖芳在本判决生效之日起三日内向原告曾永光赔偿因建房所支付的款项358238.37元；三、原告曾永光在本判决生效之日起三日内向被告曾肖芳补偿已经拆除的建筑物损失380631元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币28692元，保全费5000元，合计33692元；由原告承担17183元，由被告曾肖芳负担16509元。原告预缴的评估费19800元，由原告承担9900元，被告承担9900元。反诉受理费18117元，由原告承担1874元，由被告承担16243元，被告预缴的评估费6000元，由原告承担620元，由被告承担5380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 何  冰  清二〇二〇年十一月一日书记员 谢晓帅(兼)书记员 林  斯  瑜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。