山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初859号原告：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧**尚城国际综合楼**。负责人：陈传超，总经理。委托诉讼代理人：李正祎，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑雨露，北京市京师（德州）律师事务所实习律师。被告：郭明静，女，1975年12月1日出生，汉族，户籍地山东省德州市德城区，现住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：邬宏威，北京威泽律师事务所律师。原告上海永升物业管理有限公司德州分公司（以下简称永升物业德州分公司）与被告郭明静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，被告郭明静提出管辖权异议申请，本院依法裁定驳回其异议后，郭明静提出上诉，德州市中级人民法院于2019年7月12日作出裁定：“驳回上诉，维持原裁定”。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永升物业德州分公司的委托诉讼代理人李正祎、桑雨露，被告郭明静及其委托诉讼代理人邬宏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永升物业德州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年11月1日-2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费2777.55元，垃圾费90.60元，滞纳金6063.2元，共计8931.35元;2.诉讼费全部由被告承担。事实与理由:德州嘉泰置业有限公司开发建设位于德州市德城区尚城国际小区并与上海永升物业管理有限公司签订《尚城国际前期物业服务合同》，约定由上海永升物业管理有限公司对尚城国际小区实行物业管理。被告郭明静系尚城国际小区15-1-1201户业主，在原告管理服务期间，被告自2016年11月1日-2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费2777.55元，垃圾费90.60元，滞纳金6063.2元，共计8931.35元。原告多次向被告催缴物业管理服务费，被告均不予理会，故原告提起诉讼。郭明静辩称，1.原告主体资格不符合法律规定，物业服务合同的服务主体为上海永升物业管理股份有限公司，并非原告德州分公司；2.被告已经对原告违法进驻小区进行物业服务的行为申请行政机关进行查处，该案分别由德州中院和德城区法院予以受理，本案应当中止审理；3.原告与小区业委会签署的交接协议违反合同法第52条规定，被告已经起诉，德城区法院已经受理，本案也应当中止审理；4.原告所主张的物业费缺乏相应的事实依据，因为业委会强烈要求原告退出小区，其强行服务已经涉嫌强迫交易，因此本案也应当在上述法律纠纷解决后再予以恢复审理。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理股份有限公司（后工商登记变更为上海永升物业管理有限公司）签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由上海永升物业管理股份有限公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日，合同第五部分物业服务费用第六条约定：“[高层住宅3层及以上]物业费单价（不含税）为人民币1.13元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币1.2元/平方米/月；[生活垃圾费]单价（不含税）为人民币4.5元/户/月，增值税税率为11%，物业费含税单价人民币5元/户/月。”第八部分违约责任第十八条第三款约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。”合同签订后，上海永升物业管理有限公司出具授权委托书，委托原告对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作。原告自2016年11月1日起依法对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务，后根据与尚城国际小区业主委员会的约定于2018年5月4日终止服务并撤出尚城国际小区，2018年5月10日与尚城国际小区业主委员会签订了《交接协议》。2018年4月27日，尚城国际小区业主委员会向小区业主发布《公告》，公告中载明：“上海永升物业管理股份有限公司德州分公司于2016年11月1日接管尚城国际小区管理权，依据《前期物业服务合同》履行物业管理。现已接到该公司要求撤出小区物业管理的公告，将于2018年5月4日前依法退出小区物业管理工作。”在公告中，尚城国际小区业主委员会督促业主交纳物业费用，提醒办理预交费用的退款事宜。郭明静系尚城国际小区15号楼1单元1201户业主，房产面积127.68平方米。在原告管理服务期间，郭明静拖欠物业管理服务费2777.55元（面积127.68平×1.2元/平×18个月零4天），垃圾费90.60元（5元/月×18个月零4天），共计2868.15元。原告就郭明静拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收未果。2019年3月26日，德州市房产管理中心作出《关于尚城国际部分业主来信反映问题的答复》，答复中载明：一、永升物业公司与嘉泰置业公司签订的《前期物业服务合同》在业委会成立之前已经签订，属于前期物业服务阶段，前期物业服务合同有效，并在市房管中心物业办备案。因此，上海永升物业公司进驻尚城国际小区是合理合法的，不存在非法进驻问题。二、不存在撤销物业管理资质问题。三、地板砖、地板砖质量问题和物业费问题是两种不同性质的问题为地板砖存在质量问题，可委托有有关机构鉴定并通过法律途径维护个人权益。关于减免物业费问题，经了解，尚城国际小区建成后，由开发建设单位下属的明达物业公司提供前期物业服务，经开发建设单位同意，由明达物业公司和29户业主签订了减免物业费的书面合同。郭明静认为永升物业德州分公司违法入驻尚城国际小区，分别向德州市中级人民法院和本院提起行政诉讼。同时于2019年5月28日向本院起诉永升物业德州分公司、尚城国际小区业主委员会，要求确认永升物业德州分公司与尚城国际小区业主委员会2018年5月10日签订的《交接协议》无效。以上案件正在审理中。郭明静提交了一份德州市人民政府的行政诉讼答辩状，德州市人民政府在答辩状中称2016年9月20日，嘉泰集团召开关于选聘尚城国际小区前期物业的评标会议，评定由上海永升物业管理股份有限公司德州分公司中标，2016年10月1日签订《尚城国际前期物业服务合同》。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，德州嘉泰置业有限公司作为建设单位和上海永升物业管理股份有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。原告依据上海永升物业管理股份有限公司（后变更名称为上海永升物业管理有限公司）的授权依约履行了物业管理服务义务。《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条规定：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”本案中，永升物业德州分公司系依法设立并领取营业执照的分支机构，具有上海永升物业管理有限公司的授权，可以以分公司作为诉讼主体提起诉讼。被告郭明静未按约及时缴纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告缴纳拖欠的物业管理服务费1967元、垃圾费90.60元共计2057.6元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。《尚城国际前期物业服务合同》中约定“按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”，该滞纳金计算标准过高，原告亦未举证证明因被告违约给原告造成的具体损失，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院对滞纳金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付自2018年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日的利息。审理过程中，被告郭明静认为《尚城国际前期物业服务合同》中上海永升物业管理股份有限公司的公章涉嫌伪造，申请对印章进行司法鉴定。本院认为，该合同系经建设方德州嘉泰置业有限公司招投标后签订的，并依法进行了备案，且上海永升物业管理股份有限公司变更名称后的上海永升物业管理有限公司授权的德州分公司已经履行合同，尚城国际小区已接受了该公司的物业服务，在此情况下是否鉴定公章不影响本案的处理，故对于被告的申请本院不予准许。原告依据合法有效的物业服务合同为尚城国际小区提供物业服务，并依据合同向被告主张物业费用，符合法律规定，不需以其他案件的审理结果作为依据。因此，被告郭明静因以其提起的行政诉讼与确认交接协议无效的诉讼正在审理为由主张中止本案诉讼，于法无据，本院不予采信。被告郭明静主张原告自2017年6月8日至2018年5月4日期间属于强行服务，并提交了2018年12月6日尚城国际小区业委会作出的公告以及一份视频加以证明。该公告内容与业委会在2018年4月27日发布的《公告》和于2018年5月10日与原告签订的《交接协议》反映的内容不符，且视频亦不能证明被告的主张，被告要求在查明原告涉黑涉恶后再恢复本案审理的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、郭明静于判决生效后三日内支付上海永升物业管理有限公司德州分公司物业管理费、垃圾处理费共计2868.15元及利息（以2868.15元为基数，自2018年5月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日）；二、驳回上海永升物业管理有限公司德州分公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由郭明静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张瑞环二〇一九年九月二十六日书记员  刘靖康