福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初745号 原告：福州市万科发展有限公司（原名福州市万科房地产有限公司），住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：林游，总经理。 委托诉讼代理人：李银、李森，福建拓维律师事务所律师。 被告：翁荣健，男，1982年3月20日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福州市万科发展有限公司（以下简称万科公司）与被告翁荣健商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科公司的委托诉讼代理人李森到庭参加诉讼，被告翁荣健经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科公司向本院提出诉讼请求:1、翁荣健向万科公司支付已代垫的按揭款项共计91872.24元（暂计至2018年12月28日，最终应以被告偿还完毕全部银行按揭款之日原告为被告实际代垫的全部按揭款为准）；2、翁荣健向万科公司支付违约金329835.75元（按全部购房款2198905元的15%计算）；3、万科公司有权在翁荣健已付的购房款中直接抵扣第一项、第二项诉求中翁荣健应当承担的款项；3、翁荣健承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年10月30日，万科公司与翁荣健签订了编号为201032310113的《商品房买卖合同》及其附件，双方约定：翁荣健购买万科公司开发的位于福州市仓山区商品房，建筑面积为159.59平方米；该商品房总价为2198905元，付款方式为银行按揭贷款。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第4款约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足以抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足”。合同签订后，翁荣健向万科公司实际支付了房屋购房款668905元，余款1530000元通过银行按揭贷款支付，万科公司为翁荣健办理了《商品房买卖合同》的备案登记。万科公司、翁荣健与中国农业银行股份有限公司福州晋安支行（以下简称“农行福州晋安支行”）签订了编号为35020520100008407的《个人购房担保借款合同》，约定翁荣健向农行福州晋安支行贷款1530000元，贷款期限为360个月，以按月等额本金递减方式偿还贷款本息；万科公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。农行福州晋安支行己按约支付了全部贷款本金，万科公司也按照购房款的总金额向翁荣健开具了号码为00000113和00000375的销售不动产统一发票,并且己按合同约定将房屋交付给翁荣健。现由于翁荣健未按照《个人购房担保借款合同》的约定向农行福州晋安支行支付按揭款，导致万科公司承担连带保证责任，农行福州晋安支行分别于2018年6月28日、9月28日、12月28日从万科公司账户中直接扣款42115.84元、24957.40元、24799元，截止至2018年12月28日，万科公司己代为支付按揭款合计人民币91872.24元。万科公司已多次催促翁荣健偿还代垫的按揭款项未果，遂提起诉讼。另查明，万科公司于2018年12月25日进行了工商登记变更，将公司名称从“福州市万科房地产有限公司”变更为“福州市万科发展有限公司”，将法定代表人“肖通川总经理”变更为“林游总经理”。 翁荣健未向本院作书面答辩与质证，也未提供证据材料。 本案庭审时，万科公司当庭撤回第3项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。翁荣健经本院传唤未到庭，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年10月30日，万科公司（出卖人）与翁荣健（买受人）签订编号为201032310113的《商品房买卖合同》，约定：翁荣健购买万科公司开发的福州市仓山区商品房一套，总价为2198905元，翁荣健与签订合同当日支付定金100000元，定金折抵购房款，翁荣健应于2010年10月30日支付首付款568905元，余款1530000元办理银行按揭贷款，交房时间为2011年12月31日前。合同附件六《合同补充协议》第四条第4款约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足以抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足”。合同签订后，翁荣健依约支付购房款668905元后向农行福州晋安支行申请住房贷款，万科公司为翁荣健的按揭贷款提供担保，农行福州晋安支行发放贷款1530000元至指定的万科公司账户，万科公司已将涉案商品房交付翁荣健。 贷款发放后，翁荣健未按期还款，农行福州晋安支行分别于2018年6月28日、9月28日、12月28日先后三次从万科公司保证金账户中划扣42115.84元、24957.40元、24799元，共计91872.24元。嗣后，万科公司向翁荣健要求偿还上述代偿款项及支付违约金未果，遂提起诉讼。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》系万科公司与翁荣健真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。翁荣健逾期未按期偿还银行贷款，根据涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，已构成违约，应承担向万科公司支付代为清偿的银行按揭贷款本息及违约金的违约责任。万科公司代为清偿的银行按揭贷款为91872.24元，至于之后是否产生代偿款项还是未知状态，因此对万科公司提出最终应以偿还完毕全部银行按揭款之日万科公司为翁荣健实际代偿的款项为准的诉请，本院不予支持，后续代偿款项若有产生，万科公司可另行起诉。涉案《合同补充协议》第四条第4款约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的15%向出卖人支付违约金。该违约金计算标准明显过高，本院依法将其调整为翁荣健应向万科公司支付以万科公司代为清偿的银行按揭贷款本息为基数自代为清偿之日起按月利率2%计算至代偿款项还清之日止的违约金。翁荣健经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、翁荣健应于本判决生效之日起十日内向福州市万科发展有限公司支付代为清偿的银行按揭贷款本息91872.24元及违约金（以42115.84元为基数从2018年6月28日起、以24957.40元为基数从2018年9月28日起、以24799元为基数从2018年12月28日起，均按月利率2%计至款项还清之日止）； 二、驳回福州市万科发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7626元，减半收取计3813元，由翁荣健负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林建庆 二〇一九年四月二十三日 法官助理杨海龙 书记员施丽蓉