宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初1860号 ?原告：哈新民，男，1967年2月25日出生，回族，宁夏银川市人，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。 被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：王桂芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯维刚，男，公司职员。 原告哈新民与被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告提起管辖权异议，本院依法驳回了被告的管辖权异议申请，被告不服提起上诉，银川市中级人民法院裁定驳回了被告的上诉。因本案主审法官休假，遂变更承办人并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告哈新民的委托诉讼代理人李海龙、被告康民房地产公司的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告哈新民向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金，直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之日止（按央行同期贷款利率4.35%/年计算，自2015年6月20日暂计算至起诉之日即2019年1月27日为716738元×4.35%/年÷365×1317天=112497元）；2、请求法院判令被告向原告按日支付逾期交房违约金（按日万分之0.5计算，自2014年12月20日计算至2017年1月11日，716738元×0.00005×753天=26985元）；3、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年11月10日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于金凤区某某号房屋出售给原告；该房屋总价款716738元；房屋交付时间为2014年12月20日；同时约定被告自房屋交付之日起180日内给原告办理房屋权属证书，合同还对双方其他权利义务做了相应的约定。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，但是被告却未能依据合同约定及时履行房屋所有权转移登记的合同义务，被告于2017年1月11日才办理了基本建设项目竣工决算书，被告的房屋才符合交付条件，被告逾期交房时间长达753天。时至今日被告依旧未能依据合同约定办理房屋权属登记证书，至起诉前被告逾期时间长达1317天。被告未能按照合同约定履行房屋权属转移登记的行为，侵害了原告的合法权益。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，被告应当按照合同约定，于2015年6月20日前为原告办理房屋所有权转移登记证书，但经原告多次催告，被告仍旧借故推托办理，致使原告合法权益不能实现，被告应当承担违约责任。故诉至法院，请求人民法院判如所请。 被告康民房地产公司辩称，1、双方签订的银川市商品房买卖合同是真实合法有效的，原告也清楚自己的权利和义务，该合同也是经过原告本人亲自签字确认，也是双方真实意思的表达。被告在2015年1月20日将涉案房屋交付原告，原告予以签字确认。合同中约定被告应该在2014年12月20日将涉案房屋交付原告。被告已经按照合同约定向原告支付逾期交房违约金至2015年1月21日，共211元，原告也予以签字确认，视为原告认可该逾期交房违约金的计算方式。所以被告不应该再支付逾期交房违约金，请求法庭驳回原告逾期交房违约金的诉讼请求。2、涉案房屋原告已经于2015年1月20日实际入住，对该房屋的占有、使用、收益的权利已经享有，没有给原告造成实际损失。并且原告在2016年11月30日取得银川市新建商品房屋配套设施交付使用证，该证据可以证明该房屋已经取得了交付条件，合同中明确约定被告在取得交付房屋的条件180天后协助原告办理房屋不动产权证。而且原被告签订的商品房买卖合同中明确约定，该小区土地在银行作抵押的情况，原告对此是知晓的，从客观事实说，原告也要承担一定的风险。根据合同法第一百一十三条第一款，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所以被告在2018年7月6日已经取得该栋房屋不动产权证，原告可以办理房屋产权证，据此，原告的超额诉请无法无据，恳请法庭予以驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《销售不动产统一发票》、《基本建设项目竣工决算书》真实性、合法性、关联性予以认定；被告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《违约金收据》、《银川市新建商品房房屋配套使用证》、《补充协议》、《基本建设项目竣工决算书》、《不动产权证书》的证据效力予以确认；被告提交的《交房确认单》、《交房单》虽具有真实性、合法性、关联性，但仅能证明原告实际占有房屋时间，不能证明被告交付房屋时具备了合同约定的交房条件。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月10日，原告哈新民（买受人）与被告康民房地产公司（出卖人）签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：##），约定：出卖人将位于银川市金凤区某某室房屋出售给买受人，房屋建筑面积146.14平方米，单价4810元/平方米，总价款702933元；出卖人于2014年12月20日前向买受人交付房屋；交付房屋条件为商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得测绘报告；出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金；合同第二十条关于产权登记约定为：双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期银行贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；2、双方协商解决。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，被告于2015年1月20日向原告交付房屋，并支付逾期交房违约金211元，但并未取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，交房时经测量房屋面积为149.01平方米，总价为716738元，原告补交了差价。2016年11月30日被告取得了涉案15号楼的《银川市新建商品房屋配套设施交付使用证》，2018年7月6日，被告取得了房屋产权证（相当于原来所称的初始登记证）。现原告以被告未按期交房及取得《初始登记证》，导致其未能按期办理权属证书，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。原告按合同约定的日期向被告付清了房款，被告应按合同约定的交房日期即2014年12月20日向原告交付符合约定条件的房屋，被告虽于2015年1月20日向原告交付了房屋，但交付未达到合同约定的交付条件，直至2016年11月30日才取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，视为2016年11月30日向原告交付了合格的房屋，被告应当承担总房款每日万分之0.5的逾期交房违约责任，鉴于2015年1月20日之前双方协商后，被告向原告支付了逾期交付房屋违约金，故逾期交房违约金从2015年1月21日计算至2016年11月30日为24333.26元。因涉案房屋系被告开发建设，根据现行房产登记的相关法律规定，需要被告先办理房屋所有权初始登记，再根据房屋买卖的事实办理房屋所有权转移登记，被告直至2018年7月6日取得了房屋所有权初始登记手续，从而导致原告不能按期办理房屋所有权登记手续，属于被告违约。双方签订的合同第二十条载明的违约责任标准为：1.因出卖人的原因不能按期办理房屋所有权证书的，由出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之壹的违约金；2.由双方协商解决。合同双方选择了第2项即由双方协商解决，但双方就违约金标准未协商一致，应比照合同约定的第1项即因出卖人的原因不能按期办理房屋所有权证书的，由出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之壹的违约金更为适当。按此标准，被告于2016年11月30日向原告交付房屋，180日后即2017年5月30日被告应当具备办理产权证的条件，自2017年5月31日至2018年7月6日违约共计402天，违约金为28812.87元（716738元×0.01%×402天=28812.87元）。被告的其他辩解意见，均与事实不符，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告哈新民逾期交房违约金24333.26元，逾期办理所有权初始登记违约金28812.87元，合计53146.13元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1644元（已减半），由原告哈新民负担1020元，被告银川康民房地产开发有限公司负担624元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  杜成军 二〇一九年十一月七日 书记员  刘燕丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。