湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终11164号上诉人（原审被告、反诉原告）：空间家有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街******301-002。法定代表人：程涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，湖北大纲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦薇，湖北大纲律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘博文，男，1995年3月3日出生，汉族，住武汉市。委托诉讼代理人：陈靖，湖北悟见律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子旋，湖北悟见律师事务所律师。原审第三人：武汉中科创新技术股份有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区光谷七路**超声波自动检测设备及UT研发中心建设项目综合楼**。法定代表人：卢放，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐芬，湖北重友律师事务所律师。上诉人空间家有限公司因与被上诉人刘博文以及原审第三人武汉中科创新技术股份有限公司（以下简称中科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。空间家有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担返还押金的责任及被上诉人刘博文应向上诉人承担违约责任。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院未秉承定纷止争的司法理念，在事实认定与判决结果上增加纠纷的复杂化。一审法院查明核实“被上诉人与第三人协商一致，由被上诉人直接向第三人交纳9月份后的季度租金”，据此认定上诉人与被上诉人的原租赁关系解除，第三人与被上诉人自此形成新的租赁关系，第三人应当承接租赁合同的权利义务，同时事实上中科公司也是押金的实际收取者，在后来新的租赁关系中依法应直接由第三人向被上诉人退还押金。二、一审判决认定事实不清，适用法律有误。上诉人与被上诉人之间的《写字楼租赁合同》在履行期间，被上诉人存在多次拖延支付房屋租金的违约行为。依照《合同法》的规定，违约行为已经发生必须承担违约责任并不会因为事后弥补就能消除，纵使上诉人当时未明确提出异议，但并不代表放弃主张违约责任。被上诉人完全未支付2017年9-11月季度租金，一审采纳被上诉人“不安抗辩权”的抗辩意见，不符合法律规定。刘博文辩称请求驳回上诉，维持原判。刘博文向一审法院起诉请求：判令空间家公司退还租房押金220095元。诉讼过程中，刘博文增加一项诉讼请求，即要求空间家公司向刘博文承担违约责任，赔偿刘博文220095元。空间家有限公司提出反诉请求：判令刘博文赔偿空间家公司损失402938元。一审法院查明，2016年3月初，中科公司（作为出租方、甲方）与空间家公司（作为承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称《合同1》），主要约定，甲方将其拥有的位于武汉市联合国际9层的房屋租给乙方使用，用途为办公，建筑面积1839.9平方米，租赁期限共5年，自2016年3月1日至2021年2月29日止，第一年、第二年租金为139312.7元；房屋租金按三个月为一期支付，首期支付时间为2016年3月1日前，以对方实际收到为准，压三付三（即压三个月的租金付三个月的租金），以后支付房屋租金为每三个月开始的第一个月10日前，至房屋租期满为止；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5‰支付滞纳金，拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，特约定叁个月租金作为本物业的押金，金额共计402938元，待租赁期限届满，乙方结清水费、电费、电话费、物业费等各项费用后，甲方验收房屋没有损坏的情况下，乙方将该房屋钥匙交于甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；合同期内乙方逾期交纳水费、电费、电话费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，甲方有权用保证金支付上述费用，乙方应承担造成的一切后果，同时甲方有权终止合同。2016年3月4日，空间家公司向中科公司支付押金402938元。《合同1》签订后，空间家公司将承租面积部分转租给案外人田威，田威向空间家公司缴纳了租房押金220095元。其后，又于2017年初将案涉房屋的相关租赁合同权利义务转让给刘博文，为此，2017年2月15日，刘博文向田威支付了补偿费用332000元。2017年初，空间家公司（作为出租方、甲方）与刘博文（作为承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称《合同2》），主要约定，甲方将其拥有的位于武汉市联合国际9层的房屋租给乙方使用，用途为办公，建筑面积1005平方米，租赁期限共5年，自2016年3月1日至2021年2月29日止，第一年、第二年租金为73365元；房屋租金按三个月为一期支付，首期支付时间为2016年1月30日，以对方实际收到为准，压三付三（即压三个月的租金付三个月的租金），以后支付房屋租金为第三个月开始的第一个月10日前，至房屋租期满为止；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日缴纳并负担违约责任；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，特约定叁个月租金作为本物业的押金，金额共计220095元，待租赁期限届满，乙方结清水费、电费、电话费、物业费等各项费用后，甲方验收房屋没有损坏的情况下，乙方将该房屋钥匙交于甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；合同期内若非乙方过失甲方擅自解除合同并提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付双倍的合同月租金作为违约金；合同期内乙方逾期未交纳水费、电费、电话费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，甲方有权用保证金支付上述费用，乙方应承担造成的一切后果，同时甲方有权终止合同。《合同2》签订后，刘博文将其作为“武汉天一中医健康管理有限公司联合营业部”的经营场所，因刘博文认为空间家公司没有及时提供租赁房屋的房产权属证书用于办理营业执照，在缴纳2017年6月至8月的租金时，迟于《合同2》约定的缴纳时间才向空间家公司缴纳租金。空间家公司也迟于《合同1》约定的缴纳时间向中科公司缴纳2017年6月至8月的租金。其后，空间家公司与中科公司沟通不畅，未就按时缴纳租金问题协商一致，2017年8月中科公司与刘博文取得联系后，要求其催促空间家公司按照约定时间缴纳租金。2017年9月初，刘博文因担心空间家公司不能及时缴纳租金导致中科公司锁门，没有再向空间家公司缴纳租金。2017年9月初，因空间家公司没有按时缴纳相应租金，中科公司经催缴无果后，9月底，中科公司准备对案涉出租房屋锁门并收回房屋，刘博文报警，经双方协商，刘博文于2017年9月28日直接代空间家公司向中科公司支付了欠付的租金220095元，中科公司将此款作挂账处理，未开具发票。2017年12月中旬，刘博文搬离了案涉房屋，房屋由中科公司收回。一审法院认为，刘博文与空间家公司签订的《合同2》，为双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的租赁合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。归纳本案的双方诉辩观点，本案的争议焦点为：谁存在违约行为及《合同2》是否解除的问题。《合同2》签订后，因与空间家公司存在纠纷，刘博文在2016年6月份存在未在约定期限前缴纳租金的违约行为，但刘博文随后不久补缴了全部租金，在此期间空间家公司也未对此提出异议，故《合同2》应继续履行。2016年9月，因中科公司提前告知刘博文，空间家公司存在难以联系、未及时缴纳租金的行为，刘博文担心空间家公司经营状况恶化导致合同目的不能实现，因此未按《合同2》约定时间缴纳下一期三个月的租金，为履行不安抗辩权，符合法律规定。9月下旬，因中科公司要求收房，刘博文代空间家公司支付了欠付的租金以抗辩中科公司合同解除权，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，故本案中刘博文并未发生第二次未及时缴纳租金的违约情形。之后，因中科公司不同意刘博文继续缴纳下一期租金，且空间家公司也未与中科公司就继续履行《合同1》达成一致，导致刘博文于12月中旬搬离，中科公司实际收回案涉房屋，现刘博文、空间家公司均认可《合同2》已解除，故《合同2》实际已于刘博文搬离时解除，因《合同2》解除并非因刘博文违约导致，故刘博文诉请的押金220095元，空间家公司在未举证证明刘博文存在欠缴水费、电费、电话费、物业费等各项费用和房屋出现损坏的情况下应予退还。刘博文要求空间家公司赔偿220095元，没有合同依据，不予支持。空间家公司反诉涉及的损失402938元，实际系其向中科公司缴纳的押金（402938元）因担心无法收回造成损失，因中科公司当庭表示将按《合同1》约定，抵扣租金、滞纳金、停车费后，剩余押金将予以退还，故该损失金额目前尚未确定，空间家公司可待损失实际发生后再行主张权利，本案中对空间家公司的反诉请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、空间家有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘博文押金220095元；二、驳回刘博文的其他诉讼请求；三、驳回空间家有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费因适用简易程序减半收取3952元、反诉案件受理费3672元，由刘博文负担1651元，空间家有限公司负担5973元；财产保全费3020元，由刘博文负担1400元，空间家有限公司负担1620元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，空间家公司与中科公司签订租赁合同后将其承租面积部分转租给刘博文，空间家公司与刘博文之间的租赁合同关系合法有效。合同履行期间是否因刘博文的违约行为导致双方租赁合同解除系本案争议的焦点。2016年6月份,刘博文未在约定期限前缴纳租金,但随后不久补缴了全部租金，空间家公司此后并未提出异议，双方合同继续履行，刘博文不构成根本性违约。2016年9月，空间家公司未向中科公司缴纳租金且中科公司难以与空间家公司取得联系，刘博文得知后担心空间家公司经营状况恶化导致合同目的不能实现，故未按《合同2》约定时间缴纳下一期三个月的租金，一审认定刘博文履行不安抗辩权，符合法律规定。2016年9月下旬，因中科公司要求收回房屋，刘博文代空间家公司支付欠付的租金以抗辩中科公司合同解除权，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，刘博文第二次未及时缴纳租金的行为与空间家公司拖欠中科公司租金有关，且刘博文已代空间家公司支付了欠付租金，《合同2》的解除并非因刘博文违约所致，空间家公司上诉主张刘博文承担违约责任本院不予支持。鉴于中科公司实际收回案涉房屋，刘博文、空间家公司确认双方合同关系解除，根据合同相对性的原则，一审判决空间家公司向刘博文退还押金220095元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4601元，由空间家有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 青审判员 安林锋审判员 骆朝辉二〇一九年一月二十一日法官助理杜文书记员陈旭敏