广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初7321号原告（反诉被告）：广东领尚环球之家企业策划有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中189号家博城C座一楼C1-1018号，统一社会信用代码：91440604MA4UQUG74L。法定代表人：张颖琳，总经理。委托诉讼代理人：谭远光，广东粤高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄贤生，广东粤高律师事务所律师。被告（反诉原告）：李震，男，1976年10月17日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区，委托诉讼代理人：尹敏学，广东凯略律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，广东凯略律师事务所律师。原告广东领尚环球之家企业策划有限公司诉被告李震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案于2019年4月18日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人谭远光，被告委托诉讼代理人**、尹敏学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付2018年10月1日至2019年2月28日租金653642.95元及市场服务费653642.95元（暂计至2019年2月28日，以后计至租赁合同解除之日止）；2、被告向原告支付迟延支付租金滞纳金309434.57元（暂计至2019年2月28日，以后计至支付完毕之日止）；3、被告向原告支付迟延支付市场服务费违约金515724.29元（暂计至2019年2月28日，以后计至支付完毕之日止）；4、解除原告与被告签订的《“领尚环球之家”物业租赁合同》及《“领尚环球之家”市场服务合同》，且被告自合同解除之日起5日内撤场，否则应按照当期租金2倍的标准向原告支付占用费；5、被告向原告支付解除《“领尚环球之家”物业租赁合同》违约金226092.89元;6、原告没收被告租赁保证金522914.36元；7、本案诉讼费用、保全费用、保函费用由被告承担。诉讼中，原告明确第4项诉讼请求为占用费计算至实际撤场之日止。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告签订《“领尚环球之家”物业租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区佛山大道中189号“领尚环球之家”中国区总部B座B106-110、B207-209、B305-307号的商铺出租给被告使用（租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，共5年）。同日，双方签订《“领尚环球之家”市场服务合同》，约定原告为该商铺提供市场服务。根据上述涉案租赁合同及市场服务合同约定，被告须于合同签订之日起3日内预付一个月的租金及市场服务费，且被告应于每月5日前支付当月租金及市场服务费。被告于2018年2月5日向原告支付涉案商铺租赁合同租赁保证金522914.36元，但未按照上述合同约定预付一个月的租金及市场服务费。免租期期满后，被告未按时支付租金及市场服务费，原告多次催收无果。直至2018年12月5日，被告向原告支付了2018年7月至2018年9月租金及市场服务费784371.54元，后被告一直未向原告支付租金及市场服务费。根据涉案商铺租赁合同第7.2条及7.3条约定，被告逾期缴纳施工管理费、租金、水电费的，每逾期一天，按照应交未交金额的3‰向原告支付滞纳金。超过30天仍不支付的，原告有权解除合同，并要求被告另外支付未交金额的30%作为违约金及30000元的违约金，并没收租赁保证金。根据涉案市场服务合同第五条第1点约定，被告迟延支付市场服务费的，每迟延1日应按未缴数额的5‰向原告支付违约金，迟延超过15日的，原告有权解除合同。综上，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告诉请的涉案商铺租赁合同及市场服务合同法律关系明显不同，合同权利义务不同，是两个不同的法律关系，应分案处理；2、被告不存在违约情况，实际上是因原告的违约导致，原告在2018年6月告知全部租户撤离场地，故被告不存在向原告支付租金的义务；3、被告已经支付了四个月的租金作为保证金，根据涉案商铺租赁合同第3.2条约定，原告可划扣保证金，目前保证金足够支付租金的，且在2018年底同意免除2019年的租金，并签订免除2019年1月份租金的协议，口头承诺其后的租金继续予以减免，由此看出被告并不存在拖欠租金的情况，原、被告在就租金的处理进行协商，原告之前从未催促过被告支付租金；4、原告并无提供市场服务，无权收取服务费用，原告并没有按照涉案市场服务合同第四条第4、5、6点约定来履行自身的义务，原告于2018年6月撤场后，大部分商铺已没有营业，综上，本案纠纷是因原告违约所致的，原告应向被告退还全部保证金及支付违约金、损失。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、原告向被告退还租赁保证金522914.36元；2、原告向被告赔偿违反《“领尚环球之家”物业租赁合同》的违约金130728.59元；3、原告向被告赔偿违反《“领尚环球之家”市场服务合同》的违约金392185.77元；4、原告向被告补偿被告的装修损失1169455.20元；5、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告签订了《“领尚环球之家”物业租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市禅城区佛山大道189号“领尚环球之家”中国区总部B106-110、B207-209、B305-307号的商铺。原告给予被告2018年1月1日至2018年6月30日为止的免租期用于装修、市场营销等前期准备。然而2018年6月份被告完成装修后，原告却突然通知商场的全部商户，原告将在2018年6月30日撤场，不再经营管理涉案“领尚环球之家”商场，商场内的商户也逐渐搬离商场，因此，被告自装修完成之后，即无法正常营业，承租涉案商铺的目的无法实现，因被告投诉的装修金额巨大，被告一直找原告处理，然而原告至今未能妥善处理。根据双方签署的涉案商铺租赁合同及市场服务合同的约定，原告有义务提供适合经营的商铺和适合经营的商场环境给被告，同时该市场服务合同第四条第4款约定，原告将不定期地吸引附近街道、教育机构、各类协会、知名企业到领尚环球之家举办市场服务活动，拉动商场人气，相关费用包含在被告缴纳的市场服务费用中，然而原告一直没有提供适合正常经营的商场和商铺给被告，也没有提供任何的市场服务，致使被告签订合同之目的根本无法实现。综上，因原告违约导致被告无法正常经营，实际承租物业的目的无法实现。被告有权要求原告退还租赁保证金、承担违约责任并补偿装修费损失。为维护被告合法权益，被告特提起反诉，恳请法院依法支持被告全部的诉讼请求。原告针对被告的反诉诉请辩称：一、原告与被告签订的《“领尚环球之家”物业租赁合同》及《“领尚环球之家”市场服务合同》均为合法有效。根据原告与被告签订的上述合同，约定原告将位于佛山市禅城区佛山大道中189号“领尚环球之家”中国区总部B座B106-110、B207-209、B305-307号的商铺出租给被告使用，租赁期为2018年1月1日至2022年12月31日。免租期为2018年1月1日至2018年6月30日。从2018年7月1日至2020年12月31日，租金为130728.59元/月，2021年1月1日至2020年12月31日，租金为146051.05元/月。且原告在租赁期内向被告提供市场服务，从2018年7月1日至2020年12月31日，市场服务费为130728.59元/月，2021年1月1日至2020年12月31日，市场服务费为146051.05元/月。上述合同为诺成、双务、有偿合同，自原告与被告上述合同上签字之日起，合同就成立，另外，上述合同是原告与被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，被告应按照诚实信用原则履行交付费用的义务。二、原告的合同目的已达成，应按合同要求按时缴付租金及市场服务费。1、原告已为涉案商铺提供基本的经营条件，包括但不限于公共区域的装修、通水电、通过消防验收等，涉案商铺已能满足被告的使用要求。且根据原告在反诉中提供的材料可以看出，涉案商铺所在的区域均有其他承租方经营，部分铺位没经营或者搬离商场是正常的商业行为，由于2018年以来，家具行业受到大环境的冲击，经营出现下滑的趋势，相应铺位未能经营，甚至搬离商场，是商业风险及市场环境导致的，并非原告所致。原告已为涉案商铺提供相应的基础条件，被告不应转嫁商业风险给原告，以此为由不缴纳相应的租金及市场服务费。2、原告在上述合同期内，已按合同要求提供市场服务，花了大量的人力物力，组织各类活动，以希望能为涉案商铺带来人流。通过原告在反诉中提供的材料可以看出，原告定期举办促销活动、引入特色店铺，甚至在涉案商铺附近进行各种宣传广告活动，均是为了吸引人流到涉案商铺所在的商场。因此，不存在被告所称的原告并未提供市场服务的情况。3、被告所承租的涉案商铺经营至今，其合同目的早已实现。从本诉及反诉的材料可以看出，被告至今仍在使用涉案商铺经营，被告以合同目的无法实现为由拖欠原告的租金及市场服务费，无任何合同及法律依据。4、原告从未向被告通知其于2018年6月30日撤场，原告至今仍然是涉案商铺的管理方，根据被告提供的《调解协议书》，管理方的代表人员是原告委托处理的，且该纠纷也是被告未按合同约定缴纳租金及市场服务费而导致的，原告迫于无奈，只能采取一定的措施避免损失扩大，以免被告转移财产。因此不存在任何的被告与新的商场管理方协商的情况。三、被告要求原告全额赔偿其装修费用，于理不合，于法无据。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条规定，被告应举证区分形成与未形成附合的装饰装修物，就未形成附合的装饰装修物承担拆除义务，就形成附合的装饰装修物承担证明其残值的举证责任。在本案中，正是由于被告拖欠租金及市场服务费导致其根本违约而解除合同，按上述法律规定，原告有权不予赔偿其装修残值。即使法院判决因原告原因导致合同解除的，赔偿范围也是装饰装修物的残值损失，而非装修费用全额，被告要求原告赔偿全额装修费用的请求不应得到支持。综上所述，原告与被告所签订的合同合法有效，被告的合同目的已实现，被告应依约向原告按时缴纳租金及市场服务费，请求法院驳回被告全部的反诉请求，支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告就本诉提交以下证据：1、原告营业执照，被告人口信息,证明原、被告的诉讼主体适格。2、《领尚环球之家·中国区总部物业租赁合同》、《“领尚环球之家”市场服务合同》，证明原、被告的合同关系及被告违约应承担的违约责任。3、被告商铺经营照片，证明被告逾期支付租金及服务费后仍然占用原告场地。4、被告经营品牌店网页截图，证明被告经营的品牌店仍在经营中。5、委托书（佛山（国际）家居博览城有限公司出具）、土地使用权证、《临时住所（经营场所）使用证明》、佛山市禅城区弗希家具店企业信用信息公示报告，证明原告有权出租涉案商铺，且被告仍在使用涉案商铺。6、《撤场确认书》、《授权委托书》、《交场确认书》、照片，证明原告已通知被告撤场，涉案的B106-B110号商铺撤场时间为2019年5月22日，涉案B207-B209、B305-B307号商铺的撤场时间为2019年5月27日，两份交场确认书均是被告委托刘利专办理的，撤场时间应以原告的为准。7、《解除合同通知书》，证明原告于2019年5月1日在被告承租的涉案商铺张贴《解除合同通知书》。诉讼中，原告就反诉提交以下证据：1、光盘、现场照片，证明被告承租的店铺已符合基本的使用要求（通水电、公共设施完备等）；部分店铺经营不善而导致搬离商场，但大多数店铺依然在经营中；原告已在涉案商场提供相应的市场服务，并引进特色项目吸引人流；被告提供的证据证明的内容与实际情况不符。2、广东增值税普通发票（签收人为刘利专），证明被告已签收原告开具的发票，被告认可原告作为涉案租赁合同及市场服务合同的权利人。3、微信公众号推文、照片。证明原告自2018年9月至今陆续按照涉案市场服务合同约定不定期提供市场服务，联合商家一并参与活动，拉动商场人气与销售，原告并无任何违反涉案市场服务合同约定的行为，被告享受了市场服务，但未支付相应的市场服务费，构成对涉案市场服务合同的违约。诉讼中，被告就本反诉一并提交以下证据：1、照片、光盘，证明2018年6月，原告已经撤离了涉案商场，没有继续经营的事实；涉案“领尚环球之家”商场已经没有正常经营，原告没有按照涉案两合同约定提供经营的场所给被告，导致合同目的无法实现，原告的行为已经构成违约。2、新闻报道资料、（2014）佛城法民一初字第1011号民事判决书，证明原告并非涉案商场的产权人，原告从案外人佛山（国际）家居博览城有限公司承租涉案商场，且原告在2018年6月份已经撤场，因此原告无权要求被告支付租金；案外人佛山（国际）家居博览城有限公司与涉案商场的产权人之间存在租赁合同纠纷，其拖欠租金等行为导致了产权人与其之间发生了纠纷，客观上导致涉案的商场难以正常运营。3、《个人转账汇款业务受理回单》，证明原告已经撤场，并非涉案商场的管理方，无权主张被告支付租金；原告撤场后，被告一直与案外人佛山市领尚玛莎家居建材有限公司就涉案问题进行协商，因此被告并不存在违约的情况。4、《调解协议书》，证明原告撤场后，被告与商场新的管理方就涉案商铺的租赁问题进行协商，然而一直未能协商一致，之后被告希望搬离涉案租赁物业，但商场管理方不允许被告搬离的事实。5、《东莞市楷模居品制造店面装修合同（乙方黄立亮）》、《东莞市楷模居品制造店面装修合同（乙方袁道金）》、《佛山家博城希奢素墨报价单》、《收据》、《送货单》，证明被告承租店铺后，已经实际投入了装修费用达1169455.20元。6、《补充协议》，证明原、被告协商一致，在原合同基础上另外给予被告免租期一个月，具体时间为2019年1月1日至2019年1月31日，免租期间不收取租金及市场服务费的事实。7、《领尚环球之家商铺2018年9月应缴费用通知单》、《领尚环球之家商铺2018年10月应缴费用通知单》，证明自2018年6月30日原告宣告撤场后，商场由案外人佛山市领尚玛莎家居建材有限公司负责运营管理，并实际由案外人佛山市领尚玛莎家居建材有限公司向被告发出应缴费用通知单，要求被告支付租金及市场服务费用的事实。8、《收款收据》，证明被告已经根据合同约定向原告支付了租赁保证金522914.36元的事实。9、《撤场通知》、EMS快递单、物流查询结果，证明因原告撤场及实际管理方发生变化等原因，被告自2018年8月起就多次向原告提出撤场要求，然而原告一直不予配合。被告承租的涉案B207-209、B305-307商铺在2018年8月已没有使用，无经营行为，已实际完成了撤场的事实。被告承租的涉案B106-B110商铺，虽然被告多次提出要求撤场，但原告多次阻扰，因此被告在2019年4月30日再次提出撤场并要求按照合同约定给予5天撤场期的事实。被告已将撤场通知邮寄给原告，原告已于2019年5月3日收到的事实。经质证，本院对原告就本诉提交的证据认证如下：被告对原告的证据1-4真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告的证据5，有其他证据予以佐证，本院对真实性予以确认；对原告的证据6、7，有原件核对，本院对真实性予以确认。本院对被告就本、反诉提交的证据认证如下：原告对被告的证据1、4、6、7、8、9真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认；对被告的证据2中的新闻报道资料，并非事实证据，其内容不能直接证明案件事实，本院不予采信，对于该组证据中的（2014）佛城法民一初字第1011号民事判决书，系生效法律文书，本院对真实性予以确认；对被告的证据3，虽为复印件，但结合原告诉讼中陈述“确认原告委托佛山市领尚玛莎家居建材有限公司收取租金的事实。因原告存在与其他人的纠纷案件仍在处理中，银行账户被冻结，原告为了维持商场经营而委托佛山市领尚玛莎家居建材有限公司代为收取。2018年12月5日收取的上述租金（收取被告交纳的2018年7月至9月的租金）。原告与佛山市领尚玛莎家居建材有限公司为委托代理关系，与被告所述的委托霍曼付款为同一关系，被告委托霍曼付款不能证明合同当事人为霍曼，原告委托佛山市领尚玛莎家居建材有限公司收款当然不能证明合同当事人为该司”，本院确认该证据的真实性；对被告的证据5，对于《东莞市楷模居品制造店面装修合同（乙方黄立亮）》、《东莞市楷模居品制造店面装修合同（乙方袁道金），被告虽非两份合同当事人，但结合其他证据，可以认定合同中的装修工程确系对涉案商铺的装修，即使装修的实际发包人不是被告，但被告作为涉案商铺的承租人，就本案租赁关系而言，被告也有权以装修价值权属人对原告主张权利，因此，本院确认上述两份合同的真实性，但本组证据中的《收据》，与本案没有关联性，本院不予采信，对于本组中的其他证据，实为打印件且无人签章，不足以证明系为涉案商铺装修所用材料及支出，本院对真实性、关联性不予采信。本院对原告就反诉提交的证据认证如下：被告对证据1、2的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；对证据3，其中有关原告于2018年12月30日至2019年1月1日举办元旦促销活动照片，及原告在“领尚环球之家”商场举办2018年9月25日至10月7日周年庆嘉年华“双节惠动全城”促销活动照片及微信公众号推文，本院对真实性、关联性予以确认，除此之外其余照片所示活动为个别商家或案外人举办的活动，无其他证据佐证系原告为“领尚环球之家”商场而举办，与本案无关联，本院不予采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2017年1月1日，案外人佛山（国际）家居博览城有限公司出具《委托书》，上载：“佛山市禅城区佛山大道中189号家博城B座一至九楼的房屋（或建筑物），建筑面积（约）200000平方米，现委托广东领尚环球之家企业策划有限公司出租及管理，委托期限为2017年1月1日至2031年12月31日，共15年。”2011年7月22日，原佛山市国土资源局颁发佛禅集用（2011）第1000234号土地使用权证，上载：座落于佛山市禅城区佛山大道以西、镇中路以北地号为4406043100000028宗地土地所有权人为塘头村农民集体，使用权人为佛山（国际）家居博览城有限公司，使用权类型为集体租赁，用途为商服用地，终止日期为2051年4月1日。2018年1月1日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《“领尚环球之家”物业租赁合同》（合同编号：LH-B-20180101），合同约定：“第1条租赁物业、租赁面积及经营内容1.1租赁地址。甲方将位于佛山市禅城区佛山大道中189号“领尚环球之家”中国区总部B座B106-110、B207-209、B305-307号的商铺（下称“出租物业”）出租予乙方使用。1.2出租物业首层建筑面积2328.69平方米，第二层建筑面积1524.33平方米，第三层建筑面积2004.65平方米。双方同意按出租物业的建筑面积作为租赁费用的计算依据。乙方对于本条所述租赁面积没有异议……第2条租赁期限2.1租赁期限。自2018年01月01日起至2022年12月31日止，共5年。2.2免租期。甲方给予乙方从2018年01月01日起至2018年6月30日止的免租期用于装修、市场营销等前期准备。免租期内乙方无需交付租金，但仍需缴纳装修保证金、施工管理费或经营活动而产生的政府税费及其他费用（水、电、燃气、网络、电话费等）。2.3乙方无论何种原因退场，退场时固定装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权没收租赁保证金和预交的各项费用……第3条施工管理费、租金、租赁保证金、预付租金、水电费及付款方式3.1乙方按以下标准支付施工管理费、租金：……免租期结束后收取租金。从2018年07月01日起至2020年12月31日止，首层租金为26元/月/平方米，小计60545.94元/月，第二层租金为25元/月/平方米，小计38108.25元/月。第三层租金为16元/月/平方米，小计32074.4元/月，共计130728.59元/月……3.2租赁保证金、预付租金：乙方需于签订本合同之日起3天内一次性缴纳租赁保证金522914.36元。如乙方已支付部分招商诚意金，可自动转化为租赁保证金，不足部分补足。乙方需于签订本合同之日3天起内预付免租期结束后一个月的租金130728.59元。若因乙方违反本合同约定或因经营行为侵犯第三方的人身及财产损失时，甲方可划扣保证金，保证金余额不足时，乙方需收到甲方书面通知5天内补足，逾期超过5天不补足保证金的，甲方可单方解除合同并要求乙方承担违约责任……3.4付款方式。乙方须于每月5日前支付当月施工管理费、租金，于每月5日前支付上月水电费用……第4条甲方责任4.1甲方应系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局。4.2甲方统一进行广告宣传和市场促销，提高市场形象和知名度……第5条乙方责任……5.3乙方必须按甲方规定时间营业，不得晚开业、不开业、提早结束当日营业。保持租赁场所内外整洁，不得用于仓库堆放货物、杂物、危险物品、不得将清洁工具、包装物等放在正常视线范围内等有碍市场形象的地方，不得占用市场内公共通道、公用通道。租赁物业内的保洁由乙方负责……第6条保险和纳税……第7条违约责任……7.2乙方违约。乙方逾期缴纳施工管理费、租金、水电费的，每逾期一天，按照应交未交金额的3‰向甲方支付滞纳金，超过30天仍不支付，甲方有权解除本合同，并要求乙方另外支付应交未交金额的30%作为违约金，同时，甲方有权没收租赁保证金。7.3乙方违反本合同其他约定义务时，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付3万元作为违约金，同时，甲方有权没收租赁保证金。7.4合同提前终止的，乙方应当自终止之日起5天内撤场，搬走非固定装修物品，乙方拒绝撤场的，将按当期租金的2倍标准向甲方支付租赁物业占用费用。甲方可自行收回商铺，对租赁场所内的物品进行处理，并不承担赔偿责任。第8条合同解除与终止……第9条特别约定……9.3乙方在签订本合同时，已经清楚知悉，租赁物业为甲方从佛山（国际）家居博览城有限公司处承租所得，乙方承诺不会与佛山（国际）家居博览城有限公司另行签订租赁合同，亦不会依此解除本合同，否则，视同乙方违约，乙方须按本合同约定向甲方承担违约责任……同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《“领尚环球之家”市场服务合同》（合同编号：LH-B-20180101），合同约定：“为提升领尚环球之家的品牌形象，增加知名度，为商户创造更大的市场价值，现双方在公平自愿的基础上经友好协商，就场地市场服务订立本合同，明确双方在领尚环球之家市场服务中的权利义务，以共同遵照履行：第一条合同关系甲方作为“领尚环球之家”中国区总部的市场服务方，全面负责“领尚环球之家”中国区总部的市场服务事宜。第二条合同期限甲方提供市场服务期限从2018年01月01日起至2022年12月31日止。第三条市场服务费1.该商铺位于佛山市禅城区佛山大道中189号“领尚环球之家”中国区总部B座B106-110、B207-209、B305-307号的商铺计费面积按以下方式确认：物业首层建筑面积2328.69平方米，第二层建筑面积1524.33平方米，第三层建筑面积2004.65平方米，双方同意以该商铺（场地）的建筑面积作为本合同项下市场服务费的计算依据。2.每月应缴市场服务费：市场服务费从免租期结束后开始缴纳，即从2018年07月01日至2020年12月31日，首层为26元/月/平方米，小计每月市场服务费60545.94元/月/平方米，第二层为25元/月/平方米，小计每月市场服务费38108.25元/月，第三层为16元/月/平方米，小计每月市场服务费32074.4元/月……3.乙方需于每月5日前向甲方一次性全额支付当月市场服务费，如本合同的首月及（或）末月非整月，则当月市场服务费按天数比例支付……第四条市场服务内容……2.领尚环球之家的所有市场服务活动由甲方统一安排，活动的策划、组织、人员选聘，活动方案的敲定，活动公司的选定，都由甲方负责。3.领尚环球之家市场服务活动产生的物料费用，由甲方与推广公司另行协商，相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。4.甲方将不定期地吸引附近街道、教育机构、各类协会、知名企业到领尚环球之家举办市场服务活动，拉动商场人气。相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。5.甲方将在特殊节假日举办主题活动，如元旦、妇女节、儿童节、中秋节、圣诞节等。甲方有权根据商场当年经营状况决定举办主题活动的日期和次数。相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。6.甲方将不定期根据市场需要组织海外客户到国内考察参观。7.甲方在开展市场服务时，如果乙方以冠名方式参加，须另行向甲方支付费用，具体事宜双方另行签订合同。8.甲方开展市场服务时，无需征得乙方同意，乙方须配合甲方开展相关市场服务活动。第五条违约责任1.乙方迟延支付市场服务费的，每迟延1日应按未缴数额的5‰向甲方支付违约金，迟延超过十五日的，甲方有权解除合同，同时甲方有权向乙方追讨按照本合同约定应支付的相关费用。2.本合同期限内，乙方同意按《物业租赁合同》及《物业服务合同》（如有签订前述合同）履行相应义务。乙方在《物业租赁合同》或《物业服务合同》（如有签订前述合同）的违约均构成本合同项下的违约，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任。3.双方同意，因甲方过错，导致乙方损失的，甲方赔偿额以过错事由发生之日起前三个月乙方缴纳的市场服务费为上限。4.乙方已经清楚明确，乙方的经营、营利状况受多种因素制约，甲方的市场服务并不必然对乙方的经营业绩产生正面影响，因此，无论任何情况下，乙方均不会依此拒交、延交服务费用或者要求甲方承担乙方的经营、投资损失。第六条其他约定……”2018年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定原告在涉案的《“领尚环球之家”物业租赁合同》、《“领尚环球之家”市场服务合同》基础上给予被告免租期一个月，具体时间为2019年1月1日至2019年1月31日，免租期间不收取租金及市场服务费。2018年2月5日，被告向原告交纳租赁保证金522914.36元。2018年4月13日，被告委托王娜与案外人黄立亮签订了《东莞市楷模居品制造店面装修合同》，约定由黄立亮承接涉案商铺的店面装修工程。2018年5月8日，被告委托王娜与案外人袁道金签订了《东莞市楷模居品制造店面装修合同》，约定由袁道金承接涉案商铺的店面装修工程。2018年10月9日，案外人佛山市领尚玛莎家居建材有限公司向被告出具《领尚环球之家商铺2018年10月应缴费用通知单》，催交涉案的B207-209、B305-307号的商铺2018年10月的租金和市场服务费。2018年12月31日，原告向被告开具关于收取被告涉案商铺2018年7月至9月的租金和市场服务费的《广东增值税普通发票》十二张，发票金额共计784371.54元。被告确认签收。2019年4月3日，原、被告工作人员因货物放行问题产生纠纷。2019年4月4日，本院向被告成功送达原告的起诉书等材料。2019年4月30日，被告向原告发出《撤场通知》：上载：“本人承租了贵司位于佛山市禅城区佛山大道中189号‘领尚环球之家’中国区总部B做（座）B106-110、B207-209、B305-307号商铺。但由于贵司管理不善、贵司突然在2018年6月份提出贵司撤场以及实际管理方变化以及等原因，导致我一直未能正常经营，2018年8月份至今，我也多次向贵司提出撤场要求，但由于贵司一直不予配合，双方不仅因此发生了冲突更导致报警处理，导致我至今尚未能够正式撤场。2019年3月份，我收到贵司起诉要求解除与我之间的租赁合同的材料，现我特通知贵司如下：1、因你方违约并提出解除合同，我同意解除与贵司之间的物业租赁合同和市场服务合同，我方保留因该等合同解除向贵司追究违约金及损失的权利。2、因我承租的B207-209、B305-307商铺，自2018年8月份开始就没有使用，并无经营行为，因此该部分实际上已经于2018年8月份完成了撤场。3、就我承租的B106-110商铺，我也已经多次要求并以实际行动撤场，然你方一直阻扰，现我方再次通知，我方于2019年4月30日正式撤场，根据贵我双方签署的物业租赁合同7.4款之约定‘合同提前终止的，乙方应当自终止之日起5天内撤场，搬走非固定装修物品’，因此我方将在5天内撤场。以上撤场事宜，特此郑重告知，并请贵司积极配合。如贵司拒不为我撤场提供协助或进行阻扰而导致我无法在上述期限内撤场的或导致我的货品有任何的毁损、灭失的，我概不承担因此产生的任何责任，贵司应承担因此产生全部责任。特此通知!”原告于2019年5月3日签收。2019年5月7日，被告向原告出具《撤场确认书》，上载：“兹有我方承租你方位于佛山市禅城区佛山大道中189号‘领尚环球之家’中国区总部B座B106-B110、B207-B209、B305-B307号商铺（下称‘该商铺’），现我方就该商铺撤场事宜向你方作出如下确认：1、我方于2019年5月6日及2019年5月7日进行该商铺的撤场工作，对该商铺内所有我方物品及非固定装饰装修物进行打包清运（具体物品清单见附件），并完成该商铺清洁。2、撤场及打包工作均有我方自行完成，相关费用由我方承担，清单中物品如有损坏由我方自行承担，与你方无关。3、我方保证撤场过程中未对该商铺的结构、外观、设备、设施等造成损坏，如有损坏，由我方承担赔偿责任。4、撤场后的该商铺情况详见附件图片。5、请你方核对物品清单及商铺情况，确认无误后协助办理放行手续。”2019年5月7日，被告出具《授权委托书》，被告委托案外人刘利专办理与原告之间关于涉案商铺的撤场手续。2019年5月22日，案外人刘利专向原告出具《交场确认书》，上载：“佛山市禅城区佛山大道中189号‘领尚环球之家’中国区总部B座B106-B110商铺（下称‘该商铺’）于2019年5月22日完成撤场工作，该商铺内所有我方物品及非固定装饰装修物已由我方打包运走，撤场后的该商铺情况详见附件图片，现将场地交还贵方，请贵方进行接收。”2019年5月27日，案外人刘利专向原告出具《交场确认书》，上载：“佛山市禅城区佛山大道中189号‘领尚环球之家’中国区总部B座B207-B209、B305-B307号商铺（下称‘该商铺’）于2019年05月27日完成撤场工作，该商铺内所有我方物品及非固定装饰装修物已由我方打包运走，撤场后的该商铺情况详见附件图片，现将场地交还贵方，请贵方进行接收。”2018年9月25日至10月7日，原告在“领尚环球之家”商场举办周年庆嘉年华“双节惠动全城”促销活动；2018年12月30日至2019年1月1日，原告在“领尚环球之家”商场举办元旦促销活动。另查明一，根据本院作出的已发生法律效力的（2015）佛城法民一初字第1691号民事判决，案外人佛山（国际）家居博览城有限公司就佛山国际家居博览城项目取得建设工程规划许可证和施工许可证。另查明二，原告系佛山“领尚环球之家”项目的市场服务及运营单位。诉讼中，原、被告一致确认：被告于2018年12月5日向原告支付了涉案商铺2018年7月至9月的租金和市场服务费。原告陈述：被告未交纳涉案B106-110号商铺2018年10月-2019年5月22日和涉案B207-B209、B305-B307号商铺的2018年10月-2019年5月27日的租金、市场服务费；原告不同意租赁保证金用于抵扣租金等费用；原告委托案外人佛山市领尚玛莎家居建材有限公司收取涉案商铺2018年7月至9月的租金。本院认为：本案立案案由系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《“领尚环球之家”物业租赁合同》系房屋租赁合同，签订的《“领尚环球之家”市场服务合同》系服务合同，本案实为房屋租赁合同纠纷及服务合同纠纷，上述两合同系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约善意全面地履行各自承担的义务。对被告抗辩称涉案商铺租赁合同及市场服务合同法律关系、权利义务不同，应分案处理。本院认为，被告亦就涉案市场服务合同有关纠纷提出反诉，且涉案商铺租赁合同与市场服务合同主体均为本案双方当事人，又系基于被告承租原告涉案商铺而对双方权利义务的约定，本院可一并审理。关于原告诉请解除涉案商铺租赁合同和市场服务合同及返还涉案商铺。依据涉案商铺租赁合同的约定，被告负有依约按期支付租金的合同义务。本案中，原告主张被告拖欠自2018年10月起的租金。被告抗辩主张原告违约于2018年6月告知租户撤离商场，被告无支付租金义务。对此，本院认为，支付租金义务的履行依据在于涉案商铺租赁合同，在双方商铺租赁合同关系未解除的情形下，被告仍为上述合同的承租方，原告仍为出租方。即便在2018年9月、10月出现由案外人佛山市领尚玛莎家居建材有限公司向被告等租户催交涉案商铺的租金，被告并不能以催交租金主体非出租方而对抗其向出租方的支付租金义务。况且，被告的证据并不足以证明原告已撤离“领尚环球之家”商场，其依法应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的相关抗辩意见不予采纳。被告还抗辩主张其已经支付了相当于四个月租金的保证金，根据涉案商铺租赁合同第3.2条约定，原告可划扣保证金抵充相应租金。对此，本院认为，首先，涉案商铺租赁合同第3.2条约定的扣划保证金的情形，仅适用于承租人因违反本合同约定或因经营行为侵犯第三方的人身及财产并导致损害赔偿的情形，不适用于承租方欠租的情形；其次，即使适用于承租方的欠租情形，是否扣划保证金抵扣租金，出租人也有选择权，而本案中，原告自身未主张选择抵扣，被告也未举证证明原告向其作出过扣划保证金抵扣租金的意思表示，故被告的该项抗辩无事实和合同依据，本院不予采纳。因被告拖欠租金行为已达涉案商铺租赁合同约定之解除合同条件，故原告依法依约有权主张解除其与被告签订的涉案商铺租赁合同和市场服务合同，本院予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除涉案商铺租赁合同和市场服务合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案两合同的通知到达被告之日，故本院确认涉案两合同已于2019年4月4日解除。涉案两合同解除后，原告有权没收被告交纳的租赁保证金522914.36元，本院对原告的上述诉请亦予以支持。被告依法依约应向原告返还涉案商铺，如前查明，被告已于2019年5月22日完成涉案B106-B110商铺的撤场工作、于2019年5月27日完成涉案B207-B209、B305-B307号商铺的撤场工作，被告撤场之时，原告即已实际控制涉案商铺，因此，本院确认被告已分别于上述时间将相应具体商铺返还原告，本院不再另行处理。关于原告主张被告支付租金、保函费、涉案商铺租赁合同项下的违约金、滞纳金及没收租赁保证金的诉请。被告抗辩主张原告在2018年底同意免除2019年的租金，并签订免除2019年1月份租金的《补充协议》，还口头承诺其后的租金继续予以减免。对此，本院认为，双方通过《补充协议》约定原告给予被告一个月免租期即2019年1月份，免收租金和市场服务费系双方真实意思表示，合法有效，且原告起诉时已是2019年3月份，该补充协议已履行完毕，因此，本院对被告的上述抗辩意见予以采纳，故原告诉请被告支付2019年1月份租金和市场服务费于法于约无据，本院不予支持。如上认定，涉案商铺租赁合同已于2019年4月4日解除，故被告应依据合同约定向原告支付欠付期间即2018年10月1日至2019年4月4日（2019年1月1日至1月31日除外）的租金和市场服务费，被告未持有效证据予以反驳，本院依法予以确认。至于该段期间的市场服务费，待后论述。经核算，上述期间的租金总额为671073.43元（130728.59元/月×5个月+130728.59元/月×1个月÷30天×4天）。根据涉案商铺租赁合同约定，承租方合同期内违约的，出租方有权没收租赁保证金。故，原告主张没收被告向其交纳的租赁保证金522914.36元，于约有据，本院予以支持。至于滞纳金、违约金，因滞纳金、违约金与上述没收租赁保证金的责任承担前提在本案中均指向被告欠租这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，故本院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，依据公平原则，本院对原告就被告违反涉案商铺租赁合同约定主张的滞纳金、违约金的诉请不予支持。至于保函费，原告未举证证明其存在损失，且涉案两合同亦未约定该费用如何处理，退一步说，即使存在，原告没收的上述租赁保证金也足以弥补损失，故原告该项诉请没有事实和合同依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付占有使用费。根据涉案商铺租赁合同第7.4条约定，承租人应在合同解除后的5日内将涉案商铺交还出租人，否则，应按当期租金的两倍标准向出租人支付占有使用费。据此可知，2019年4月4日合同解除，原告就此给予被告5日的搬迁期撤场交还涉案商铺，逾期未交还，被告应从2019年4月10日向原告支付占有使用费。至于标准，双方关于超出一倍租金外之占有使用费标准的部分的约定系具有对违约行为惩罚之意，在本院已支持原告就被告违约没收全部租赁保证金之情况下，本院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，依据公平原则，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，酌定被告参照上述租金标准、自2019年4月10日起向原告支付占有使用费至被告实际返还物业之日止。至于截止日，如前所述，B106-B110商铺占有使用费截止日为2019年5月22日，B207-B209及B305-B307号商铺占有使用费截止日为2019年5月27日。经核算，占有使用费合计为199074.75元【130728.59元/月×1个月+60545.94元/月×1个月÷30天×13天+（38108.25+32074.40）元/月×1个月÷30天×18天】。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告反诉诉请原告退还租赁保证金、支付违反涉案商铺租赁合同的违约金。如前所述，本案中，被告因违反涉案商铺租赁合同约定欠付租金，进而导致该合同解除，被告主张原告退还租赁保证金、支付违反涉案商铺租赁合同的违约金的诉请无事实和合同依据，本院不予支持。关于被告反诉诉请原告补偿装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，针对被告的该项诉请，双方未能就装修补偿达成一致意见。而如前所述，被告因违反涉案商铺租赁合同约定欠付租金而导致涉案商铺租赁合同解除，且根据涉案商铺租赁合同第2.3条约定：“乙方无论何种原因退场，退场时固定装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权没收租赁保证金和预交的各项费用。”因此，被告的该项诉请于法于约均无依据，本院不予支持。故，被告申请对涉案商铺装修残值进行鉴定，于本案审理也无意义，本院不予采纳。关于原告诉请被告支付市场服务费及违约金和被告反诉诉请原告支付违反市场服务合同的违约金。本案中，虽然涉案市场服务合同因涉案商铺租赁合同的解除而同时解除，但并不影响各方根据合同约定主张相关权利。如前所述，被告拖欠2018年10月1日至2019年4月4日（2019年1月1日至1月31日除外）期间的市场服务费。对于该部分费用，被告是否应当支付及支付多少，本院认为，涉案市场服务合同第四条第4点约定：“甲方将不定期地吸引附近街道、教育机构、各类协会、知名企业到领尚环球之家举办市场服务活动，拉动商场人气。相关费用包含在乙方缴纳的市场服务费用中。”第5点约定：“甲方将在特殊节假日举办主题活动，如元旦、妇女节、儿童节、中秋节、圣诞节等。甲方有权根据商场当年经营状况决定举办主题活动的日期和次数。”及第6点约定“甲方将不定期根据市场需要组织海外客户到国内考察参观。”如前查明，就“领尚环球之家”的市场服务，据现有证据，本院认定原告于2018年9月25日至10月7日举办周年庆嘉年华“双节惠动全城”促销活动、于2018年12月30日至2019年1月1日举办了2019年元旦促销活动等部分活动和在其微信公众号中推送了相关部分促销信息，但原告并未提供有效证据证明其全面履行了涉案市场服务合同上述约定义务。因此，原告提供的市场服务存在重大瑕疵，其就涉案市场服务合同构成对被告的严重违约。但同时也应注意到，原告既是涉案商铺所在的“领尚环球之家”的运营管理单位，又是涉案市场服务合同的市场服务方，其运营管理和履行市场服务义务交互融合，且其提供市场服务的内容及范围难以逐一列举、界定，其效果也难以量化评价，双方当事人也对此明了清楚，并在涉案市场服务合同第五条第4点予以明确、强调：“乙方已经清楚明确，乙方的经营、营利状况受多种因素制约，甲方的市场服务并不必然对乙方的经营业绩产生正面影响，因此，无论任何情况下，乙方均不会依此拒交、延交服务费用或者要求甲方承担乙方的经营、投资损失。”因此，被告关于原告因此导致涉案商铺租赁合同和市场服务合同之合同根本目的不能实现、上述合同解除系原告所致的意见，理据不足，本院不予采纳。综上，被告拖欠上述费用事出有因，结合涉案市场服务合同的约定、原告提供市场服务存在重大瑕疵，并依据公平原则，本院酌定被告按每月市场服务费标准的60%向原告支付市场服务费。经核算，2018年10月1日至2019年4月4日（2019年1月1日至1月31日除外）的市场服务费总额为402644.06元【（130728.59元/月×5个月+130728.59元/月×1个月÷30天×4天）×60%】。原告诉请市场服务费的超出部分，本院不予支持。至于违约金，鉴于双方均有违约，互有过错，本院对双方诉请的违约金均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司与被告（反诉原告）李震于2018年1月1日签订的《“领尚环球之家”物业租赁合同》和《“领尚环球之家”市场服务合同》已于2019年4月4日解除；二、确认被告（反诉原告）李震向原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司交纳的租赁保证金522914.36元归原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司所有；三、被告（反诉原告）李震于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司支付佛山市禅城区佛山大道中189号“领尚环球之家”中国区总部B座B106-110、B207-209、B305-307号商铺2018年10月1日至2018年12月31日、2019年2月1日至2019年4月4日的租金合计671073.43元和市场服务费合计402644.06元；四、被告（反诉原告）李震于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司支付佛山市禅城区佛山大道中189号“领尚环球之家”中国区总部B座B106-110商铺2019年4月5日至2019年5月22日和B207-209、B305-307号商铺2019年4月5日至2019年5月27日的占有使用费合计199074.75元；五、驳回原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李震的其他反诉诉讼请求。如被告（反诉原告）李震未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取38320元，财产保全费5000元，合计诉讼费用43320元，由原告（反诉被告）广东领尚环球之家企业策划有限公司负担4765元，被告（反诉原告）李震负担38555元；反诉受理费减半收取12261元，由被告（反诉原告）李震负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年九月三日书记员  罗凤华