河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书(2018）豫0702民初4932号原告：孙银娣，女，汉族，1976年3月4日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：穆非，河南滳康律师事务所律师。被告：河南三宸房地产开发有限公司，住所地：新乡市平原路399号柯欣居2区10层。法定代表人：张广霞，任公司总经理。被告：张广霞，女，汉族，1975年10月13日出生，住新乡市。被告：王新彬，男，汉族，1976年8月12日出生，住新乡市。被告：刘晓梅，女，汉族，1970年10月15日出生，住新乡市。被告：刘胜，男，汉族，1972年12月25日出生，住新乡市。原告孙银娣与被告河南三宸房地产开发有限公司（以下简称三宸房地产公司）、张广霞、王新彬、刘晓梅、刘胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙银娣的委托诉讼代理人穆非，被告刘晓梅、刘胜到庭参加诉讼。被告三宸房地产公司、张广霞、王新彬经本院依法传唤，无正当理由拒不参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告孙银娣向本院提出诉讼请求：1.要求法院依法解除原告与被告三宸房地产公司签订的房屋买卖合同，并退还原告向被告支付的购房款800000元；2.要求法院依法判令被告三宸房地产公司向原告支付800000元的违约金；3.要求被告张广霞、王新彬、刘晓梅、刘胜等四被告对诉讼请求1、2承担连带保证清偿责任；4.本案的诉讼费、保全费等费用由五被告承担。事实和理由：原告于2015年12月在被告三宸房地产公司处购买位于新乡市××区××路康桥美庭营住楼110号商铺，并于2015年12月3日支付了500000元，于2015年12月21日支付了200000元，于2015年12月28日支付了100000元，三次共支付800000元购房款。被告三宸房地产公司因为将该房产抵押给了李端，无法与原告签订正式的房屋买卖备案合同。2017年3月11日，被告三宸房地产公司的法定代表人张广霞代表公司与原告签订了房屋买卖协议，协议约定被告三宸房地产公司必须在2018年12月31日前将该房与李端解除抵押，撤销备案合同，并与原告在房管局签订正式的购房合同进行备案，并由张广霞、刘晓梅、刘胜、王新彬等人作为担保人保证三宸房地产公司将按照房屋买卖协议约定的内容履行义务。目前，原告得知该房已经由李端经法院拍卖取得了所有权，被告三宸房地产公司已经无法履行与原告的房屋买卖合同，原告已经无法取得该房的所有权。据此，原告认为被告三宸房地产公司已经对原告构成根本违约。原告就此要求解除房屋买卖合同，退还800000元购房款，承担双方约定的违约责任，并要求担保人承担连带保证责任。被告三宸房地产公司、张广霞、王新彬未向本院递交书面答辩状。被告刘晓梅、刘胜辩称，原告买房时房子并不具备购买的条件，原告在税务机关上班，当时了解房子情况知道有纠纷，是原告觉得房子有升值空间非要购买，但是后期公司情况有变，房子未解押，刘晓梅是公司管财务的，其与刘胜碍于面子就在合同上签的字，签字是职务行为，不应承担责任。原告孙银娣向本院提交的证据有：第一组证据：1、2015年12月3日，三宸房地产公司的收据一张；2、2015年12月21日，三宸房地产公司的收据一张；3、2015年12月28日，三宸房地产公司的收据一张；4、银行转账凭证两张。证明原告孙银娣为购买新乡市康桥美庭营住楼1层110室商铺，向被告三宸房地产公司支付了800000元购房款。第二组证据：房屋买卖合同一份，证明原告孙银娣与被告三宸房地产公司、张广霞、王新彬及担保人刘晓梅、刘胜等人签订房屋买卖合同，并确定原告孙银娣以定金和购房款的名义支付给三宸房地产公司800000元，约定了月息为1.5%，利息到三宸房地产公司将该房屋交付给原告时抵作房款，在原告需付剩余部分房款中扣除，而且约定了违约责任，如2018年12月31日前不能将该房屋与李端解除抵押，撤销备案合同，并与原告签订正式的购房合同进行备案，三宸房地产公司必须向原告赔付已付房款一倍的违约金。第三组证据：新乡市凤泉区人民法院（2017）豫0704执184-5号执行裁定书，证明被告三宸房地产公司已将新乡市荣校东路682号康桥美庭1层110室作价225万元抵偿给了李端。据此，被告已构成违约，原、被告之间签订的房屋买卖合同无法履行，依据双方签订的房屋买卖合同的约定，被告应当退还所支付的定金800000元，并承担800000元的赔偿责任。被告三宸房地产公司、张广霞、王新彬、刘晓梅、刘胜未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告刘晓梅对原告孙银娣提交的证据质证意见为：对第一、二、三组证据的真实性无异议，认为买卖合同是公司行为，应当由公司承担责任。被告刘胜对原告孙银娣提交的证据质证意见为：对证据的真实性无异议，交款分三次，是2015年12月份交的款，2017年3月11日签的合同，中间相隔时间这么久，一定是有问题的。因当时与原告有业务关系，为了业绩，所以签的字。钱是打到自己的卡上，但该卡是公司在使用。对于原告提交的证据，本院予以综合认证。经审理查明：原告孙银娣于2015年12月在被告三宸房地产公司处购买位于新乡市××区××路康桥美庭营住楼110号商铺，并分别于2015年12月3日支付了500000元，于2015年12月21日支付了200000元，于2015年12月28日支付了100000元，三次共支付800000元购房款。被告三宸房地产公司于2015年6月份因为借款将该房产抵押给了李端，并与李端签订买卖合同，将该房屋买卖合同在房管局备案，致使被告三宸房地产公司无法与原告签订正式的房屋买卖合同。2017年3月11日，被告三宸房地产公司的法定代表人张广霞的丈夫王新彬代表公司与原告签订了房屋买卖合同，合同约定：原告孙银娣购买该房屋，已经作为定金和房款的名义支付给被告三宸房地产公司800000元，因被告三宸房地产公司不能及时将该房屋与李端解除合同备案并交付原告，致使原告造成经济损失。被告三宸房地产公司为弥补此过错，愿意自收到房款之日起将原告已付款以月息1.5%计算利息，作为原告未能及时收到房屋的所有权和使用权而进行租赁的补偿。该利息到被告三宸房地产公司将房屋交付给原告孙银娣时抵作房款，在原告需付剩余部分房款中扣除；被告三宸房地产公司承诺如其未能于2018年12月31日前将该房屋与李端解除抵押，撤销备案合同，并与原告在房管局签订正式的购房合同进行备案，被告三宸房地产公司必须向原告赔付已付房款一倍的违约金；被告三宸房地产公司负责人刘胜和财务负责人刘晓梅自愿以个人名义作为第三方对此合同进行担保。作为合同担保人如被告三宸房地产公司违约和不履行合同，刘胜和刘晓梅愿以个人身份承担此合同违约的连带责任按照合同的违约责任对原告进行支付和赔偿。被告三宸房地产公司的法定代表人张广霞在房屋买卖合同书上代表被告三宸房地产公司签字。另查明，李端因与新乡市天光科技有限公司、三宸房地产公司的借款合同纠纷经新乡市凤泉区人民法院审理，并申请该院强制执行，在执行过程中，经二次拍卖，新乡市荣校东路682号康桥美庭1层110号商铺被流拍，依照有关法律规定，该房屋被作价225万元抵偿给李端。本院认为，被告王新彬、张广霞代表公司签订商品房买卖合同，虽事后该买卖合同未经三宸房地产公司的追认和加盖印章，但执行法人就其职权范围内的事项，以法人的名义实施民事法律行为，对法人发生效力。其中，王新彬系表见代理，其与张广霞在合同上的签字，应对该合同负连带之责。因涉案房屋已被执行导致该商品房买卖合同目的不能实现，被告对此有过错，应当承担相应的责任。原告在无法取得房屋的情况下可以要求解除合同，返还已付购房款及利息。在本院审理过程中，原告不要求双倍返还房款，要求返还800000元购房款，并按照合同约定的月息1.5%计算利息，要求从收到800000元之日起到还清欠款之日止期间的利息。该请求不违背法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。因本案被告刘晓梅、刘胜自愿在房屋买卖合同上签字，对合同违约的连带责任作担保，故被告刘晓梅、刘胜应按照合同约定对以800000元购房款为基数按月息1.5%支付利息部分承担合同违约的担保责任。原告请求被告刘晓梅、刘胜对返还800000元购房款承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告刘晓梅、刘胜不应承担责任的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。综上，对原告要求解除合同，并要求被告三宸房地产公司及法定代表人张光霞和合同签订人王新彬退还购房款及支付利息的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。被告刘晓梅、刘胜对合同违约应承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除孙银娣与河南三宸房地产开发有限公司法定代表人张广霞于2017年3月11日签订的房屋买卖合同，河南三宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向孙银娣返还购房款800000元，并以800000元为基数自2015年12月28日起至还清之日止按月息1.5%支付利息。被告张广霞、王新彬对上述债务800000元及利息承担连带清偿责任。三、被告刘晓梅、刘胜对上述利息承担连带清偿责任。四、驳回孙银娣的其他诉讼请求。如被告河南三宸房地产开发有限公司、张广霞、刘晓梅、刘胜未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元,保全费5000元，共计24200元，由孙银娣负担9600元。由河南三宸房地产开发有限公司、张广霞、王新彬负担14600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张巧荣人民陪审员  丁长瑞人民陪审员  冯秀兰二〇一九年五月八日书 记 员  丁素花