上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初9527号原告：许菊华。原告：虞林根。两原告共同委托诉讼代理人：毛佩章，上海市光华律师事务所律师。被告：杨林根。被告：上海玉轩房地产经纪事务所。投资人：张某某。委托诉讼代理人：周阿求，上海申浩律师事务所律师。被告：殷海静。委托诉讼代理人：周阿求，上海申浩律师事务所律师。被告：林树根。委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹轶炜，上海英恒律师事务所律师。被告：萧琴铿。委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹轶炜，上海英恒律师事务所律师。被告：田方中。第三人：程礼朋。原告许菊华、虞林根与被告杨林根、上海玉轩房地产经纪事务所（下称玉轩经纪事务所）、殷海静、林树根、萧琴铿、田方中、第三人程礼朋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，2019年4月8日，本院通知田方中作为本案被告参加诉讼。2019年4月22日本院通知程礼朋作为第三人参加诉讼。本案先适用简易程序于2019年5月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告许菊华、虞林根及两原告的共同委托诉讼代理人毛佩章，被告殷海静，被告殷海静及被告玉轩经纪事务所的共同委托诉讼代理人周阿求，被告林树根、被告萧琴铿及其共同委托诉讼代理人尤辰荣、第三人程礼朋到庭参加了诉讼。被告杨林根、田方中经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许菊华、虞林根向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告林树根、萧琴铿、杨林根签订的《上海市房地产买卖合同》；2、要求被告杨林根向原告返还房款50万元；3、要求被告殷海静向原告返还房款85万元；4、要求被告玉轩经纪事务所向原告返还中介费3万元；5、要求被告杨林根、玉轩经纪事务所、殷海静、林树根、萧琴铿赔偿违约金155万元；6、要求被告杨林根、玉轩经纪事务所、殷海静、林树根、萧琴铿支付原告装修费8万元；7、要求被告杨林根、殷海静、玉轩经纪事务所、林树根、萧琴铿支付律师费10万元。诉讼中，两原告坚持要求将诉讼请求变更为：1、要求被告林树根、萧琴铿与两原告继续履行《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告殷海静退还两原告购房款85万元；3、判令被告玉轩房地产经纪事务所退还两原告中介费3万元；4、判令被告杨林根退还两原告购房款50万元；5、判令六被告赔偿两原告以已付房款135万元为基数，自2018年1月1日起至实际过户之日止，按每日万分之五计算的逾期办理产证的违约金；6、判令六被告共同赔偿两原告律师费3万元。审理中，两原告又将诉讼请求明确为：1、要求被告林树根、萧琴铿与两原告继续履行于2016年10月19日关于上海市闵行区×路×弄×号×室签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号3023424）；2、判令被告林树根、萧琴铿、田方中、玉轩经纪事务所、殷海静、杨林根、第三人程礼朋配合两原告继续履行上述合同，配合两原告办理上述房屋的产权过户手续，将房屋产权登记至两原告名下；3、判令六被告赔偿两原告以已付房款155万元为基数，自2018年1月1日起至实际过户之日止，按每日万分之五计算的逾期办理产证的违约金；4、判令六被告共同赔偿两原告律师费3万元。事实和理由：玉轩经纪事务所的总经理殷海静向原告推荐上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，并介绍该房是属于被告杨林根的。2016年9月8日，原告与杨林根签订《动迁房预售预购合同》，约定房屋转让价格为155万元，原告于2016年9月8日支付定金3万元，于9月18日支付房款47万元，于10月15日支付85万元，于交易过户时支付20万元。房屋于9月18日交付，在该房屋可以交易过户时办理过户。签订上述合同时对方没有给原告看房屋产权证，原告以为杨林根就是房屋产权人。原告通过中介将3万元定金支付给杨林根。之后原告又支付杨林根47万元，2016年9月18日杨林根出具收到50万元房款的收据。2016年9月19日，杨林根向原告交付了上述毛坯房的钥匙。殷海静告知可以进行装修，原告遂花费8万元装修后入住。2016年10月19日，殷海静通知原告去玉轩经纪事务所支付85万元，当天殷海静给原告看了上述房屋的产权证，产权人为林树根、萧琴铿。殷海静并出示了公证书，公证书记载林树根、萧琴铿委托田方中出售该房屋。因产权人非杨林根，公证书上的受托人田方中原告也不认识，故原告不同意支付85万元。殷海静当即通知杨林根、田方中到场。原告与田方中、杨林根签订了网签合同《上海市房地产买卖合同》（合同编号3023424），杨林根、田方中在出售方代理人处签字，约定2017年12月31日前办理过户手续，3年内不得转让，可上市交易时以155万元出售。合同签订后，原告将85万元转账至殷海静的个人账户（未出具收条）。当天，殷海静将产权证及公证书原件交给原告。原告至房地产交易中心了解得知该房于2017年12月5日可以办理过户。殷海静未告知过当时该房已有交易备案信息。原告已付房款135万元，尾款20万元未付。原告还支付中介费3万元。原告系善意购房，并审核了公证书的受托人情况、产权证，被告林树根、萧琴铿办理委托公证后未告知任何人又将委托书撤销，涉嫌一房多卖，故诉至法院要求法院支持原告的诉讼请求。被告杨林根辩称：其与原告、涉案房屋的产权人没有关系，系玉轩经纪事务所找到其帮助处理该房屋。玉轩经纪事务所告诉其以135万元与原告签订合同。其收到115万元，另20万元被玉轩经纪事务所拿走了。其将房屋钥匙、产证交给了玉轩经纪事务所。涉案房屋的产证应过户至原告名下，违约责任由法院处理。被告玉轩经纪事务所、殷海静辩称：应由产权人林树根、萧琴铿与原告继续履行合同。玉轩经纪事务所没有收取房款，殷海静受原告委托将85万元房款扣除860元物业费、清退房客费用5,000元后的余款转账给了杨林根。没有收取过20万元。不同意支付逾期过户违约金。逾期过户的责任在产权人。原告主张的律师费无依据。被告林树根、萧琴铿辩称：两被告与原告无任何房屋买卖合同关系，没有收到原告支付的房款，杨林根无权代表两被告，杨林根在合同上签字应由其自负责任。两被告委托田方中办理房屋买卖手续，交易对象是程礼朋。两被告出具委托田方中的委托书明确委托期限为该房屋可上市交易后一年。而涉案房屋在2017年年底才可上市交易，田方中却在之前即收取房款，故田方中的行为没有得到两被告的授权，故对两被告不发生法律效力。原告作为买受人，也看到该委托书，应明确知晓委托书并未发生法律效力，但还是与田方中签订了买卖合同，原告应对自己的行为承担法律责任。现不同意将房屋过户给原告。如案外协商，双方对交易价格需另行议定。被告田方中辩称：杨林根的上家是第三人程礼朋。其与程礼朋是朋友关系，本不认识林树根、萧琴铿。林树根、萧琴铿与程礼朋签订过买卖合同，将涉案房屋以72万元出售给程礼朋，当时产证未办不能过户，程礼朋已付房款62万元，有10万尾款未付。后程礼朋欲将房屋转手，就让其与林树根、萧琴铿办理委托手续，其受托出售涉案房屋。其通过案外人上海A房地产经纪有限公司（下称A不动产）找到杨林根，由杨林根与程礼朋签订买卖合同，以85万元向程礼朋购买该房屋，杨林根通过其向程礼朋支付75万元，剩10万元尾款未付。之后杨林根通过玉轩经纪事务所将房屋又出售给原告，具体情况其不清楚了。第三人程礼朋述称：林树根、萧琴铿在A不动产挂牌出售涉案房屋，将该房屋以72万元（或73万元）出售给其。其明确表示今后也会将房屋出售的。其建议林树根、萧琴铿办理公证委托手续，这样再出售房屋时则不需林树根、萧琴铿出面了。田方中是帮助其出售房屋的。办理了公证委托田方中的手续后，通过A不动产找到杨林根，以85万元转售房屋。杨林根支付75万元的房款给田方中，还有10万元尾款未付。涉案房屋可以办理产证时，其发现林树根、萧琴铿将原告手中的产证挂失重新申请，并至公证处撤销委托公证。该案经过诉讼，法院判决程礼朋与林树根、萧琴铿签订的买卖合同解除。现认为原告可以要求继续履行合同，如有违约责任应由产权人承担。本院经审理查明事实如下：被告林树根与萧琴铿系夫妻关系。上海市闵行区×路×弄×号×室系林树根获得的动迁安置房。2014年8月15日，林树根、萧琴铿（作为出卖人，签约甲方）与程礼朋（作为买受人，签约乙方）签订《房地产买卖协议》，约定由乙方购买上述房屋，房屋建筑面积约56.05平方米；甲、乙双方经协商一致，同意转让价款为720,000元，此价格为甲方净到手价格，待过户之日所产生费用由乙方负责，双方都已知晓上述房屋为动迁房，对该房在将来因市场价格变动产生的风险自愿各自承担；甲乙双方同意以现金付款方式付款，并已在2014年8月15日将首付款（包含定金）200,000元直接支付甲方，第二笔房款420,000元，待甲方办理房屋产权证完毕且交由乙方保管时，乙方直接支付给甲方，第三笔房款100,000元于待房屋符合国家政策规定可上市自由交易时，甲乙双方共赴房地产交易中心办理房屋产权过户手续当天，乙方直接支付甲方；甲方应在交房当日（2014年8月15日）将房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房有关的文件及票据交付乙方，甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带门禁卡、信箱、进户门的钥匙全部交付给乙方，甲方应在符合办理房屋产权证规定的期限10天内向房地产产权登记机关办理权属登记手续；协议第十条约定：待该房屋符合国家政策规定可随时上市自由交易时，甲乙双方应在15日内至房地产交易中心办理房屋过户手续。上述协议签订当日协议双方还签订《房地产交接书（买卖）》，确认对涉案房屋进行了验收交接。同日，居间方的经办人出具《收条》，确认收到程礼朋支付的购买涉案房屋的中介费10,000元。林树根、萧琴铿出具《收据》1份，确认收到程礼朋支付的购买涉案房屋的房款150,000元，包含已支付全部定金计200,000元。2015年1月28日，林树根出具《收条》1份，载明：收到程礼朋购买涉案房屋预售合同原件一本去办理涉案房屋产证。2015年2月11日，涉案房屋房地产权利登记为林树根50%、萧琴铿50%共有，并明确记载“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。2015年4月13日，林树根、萧琴铿将涉案房屋的房地产权证原件及产证密码一并交给了居间方暂为保管，居间方的经办人出具了《产证收据》，上载：保管期间为保管日至闵行区房地产交易中心收取该房地产权证原件之日，在此期间，必须经该房屋出售方和购买方协商一致同意后方可结束保管。当日，程礼朋向萧琴铿支付了420,000元。程礼朋为今后转让房屋手续办理之便，找来朋友田方中。2015年4月13日当日，林树根、萧琴铿（作为委托人）向田方中（作为受托人）出具《委托书》，内容为：委托人林树根、萧琴铿因故无法亲自办理坐落于上海市闵行区×路×弄×号×室房地产的相关事宜，特委托受托人田方中为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第1-13项事项，受托人无转委托权，受托人在上述代理权限内就上述房地产所签署的相关文件、所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可，委托的期限为上述房屋依法可上市交易之日起一年（如该房地产依法已可以上市交易，则委托期限为委托人签署本委托书之日起一年），附录：一、代为签订定金协议/买卖合同；二、代为办理房地产转移登记、过户手续，代为签署相关文件；三、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》及初始密码凭证、他项权证；四、代为领取房价款；五、代为办理买卖上述房地产过程中的其他相关事宜（包括公证、保险、缴税等）；六、代为交楼、办理上述房屋水、电、煤、电话、宽带、有线电视及物业过户手续；七、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关费用（包括相关税费、向物业管理部门支付物业管理费、维修基金等费用）；八、代为办理抵押登记及抵押登记注销手续；九、代为办理还贷手续、退保、领取保险金；十、代为偿还银行贷款；十一、代为办理所售房屋的房产证遗失的补办手续；十二、代为办理所售房屋的密码遗失的补办手续；十三、代为办理上述房屋为本人或第三方借款提供抵押，代为办理抵押登记的一切手续并领取相关文件，代为签订借款抵押合同，（含办理银行放贷的储蓄卡、补办还贷卡修改密码）办理相关公证手续。2015年4月17日，上海市黄浦公证处出具《公证书》〔（2015）沪黄证经字第5986号〕，证明了林树根、萧琴铿于2015年4月13日至该公证处，在上述《委托书》上签名并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2015年11月22日，程礼朋通过A不动产与杨林根签订《房地产买卖居间协议》，将上述房屋以85万元转让给杨林根。2015年11月29日，田方中以林树根、萧琴铿的委托代理人的身份与杨林根网签了《上海市房地产买卖合同》，杨林根先后向程礼朋和田方中支付房款75万元，余款10万元未付。2015年12月19日，田方中向杨林根交付了房屋。2016年9月8日，经玉轩经纪事务所居间介绍，杨林根（出卖方、甲方）与许菊华、虞林根（购买方、乙方）签订《动迁房预售预购合同》，约定上述房屋转让价格为155万元，乙方于2016年9月8日支付定金3万元，于2016年9月18日支付房款47万元，于2016年10月15日支付85万元，于交易过户时支付20万元。房屋于2016年9月18日交付，在该房屋可以上市交易时办理过户。2016年9月8日，许菊华向玉轩经纪事务所出具收条：今收到闵行区×路×弄×号×室委托公证书原件壹份、产权证原件壹本。2016年9月18日，杨林根出具房款收据，言明收到许菊华和虞林根支付的购房款50万元。2016年9月19日，虞林根向杨林根转账47万元。2016年10月3日许菊华支付玉轩经纪事务所中介费3万元。2016年10月19日虞林根向殷海静转账849,140元。殷海静表示该款系虞林根支付的85万元房款，其中扣除虞代付物业费860元。殷海静自称系玉轩经纪事务所×路×号门店实际负责人，2016年10月19日，田方中、杨林根以林树根、萧琴铿的代理人名义（卖售人、甲方）与许菊华、虞林根（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3023424），约定双方通过玉轩经纪事务所居间介绍，乙方以155万元购买甲方所有的上海市闵行区×路×弄×号×室建筑面积55.90平方米房屋，双方确认在2017年12月31日之前办理转让过户手续，过户发生的税、费由乙方负责。2016年9月18日乙方向甲方支付房款50万元，2016年10月19日，乙方向甲方支付房款85万元。待该房屋交易过户时，甲乙双方至交易中心办妥产权过户手续，见收件收据当日，乙方向甲方支付房款20万元。如甲方拒绝配合办理相关手续超过15天，或者未征得乙方同意挂失补办产证及密码、再次抵押房产、房屋被查封、要求提高房屋售价等情况出现，导致合同无法继续履行，视为甲方根本违约，乙方可书面通知甲方解除合同，甲方须向乙方支付合同总价一倍的违约金。如乙方的实际损失超过该违约金的，甲方还须据实赔偿，上述经济损失包括实际发生的和预期的直接和间接损失，包括：乙方为签订本合同所支出的费用，签订本合同时与违约时房屋市场价格的差额，乙方为此房屋支付的各种费用（物业费、装修费、搬迁费等），乙方支付的中介费、公证费，乙方为实现自身权益而支付的合理费用和损失（诉讼费、律师费、交通费、误工费等）。甲乙双方确认：上述经济损失在签订合同时完全可以预见并且是合理的。双方另对其余事项作了约定。当日，许菊华、虞林根（甲方）、田方中（乙方）、杨林根（丙方）又签订《协议书》，约定甲方支付尾款20万元的形式为：甲方支付乙方10万元，甲方支付丙方10万元。当日，杨林根与许菊华签订《房屋交接书》，向许菊华交付了房屋。许菊华、虞林根花费8万元装修后入住。许菊华、虞林根目前尚有尾款20万元未支付。据许菊华至房地产交易中心了解得知2017年12月5日该房屋限制交易期届满。2016年10月19日，杨林根向玉轩经纪事务所出具《承诺书》，承诺：因本人将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋再次出售给虞林根、许菊华，故本人与田方中于2015年11月29日签订的该房屋的房屋买卖合同、借款合同作废，本人无异议。2016年10月21日，殷海静向杨林根转账843,640元，杨林根向其出具收据“今收到许菊华、虞林根购买本人座落于上海市闵行区×路×弄×号×室之物业，现买受方支付出卖方房款85万元整。”。2017年7月4日，林树根、萧琴铿在程礼朋、田方中等相关人员不知情的情况下，将涉案房屋的原产证挂失后补办了《不动产权证书》。2017年11月17日，林树根、萧琴铿出具《声明书》1份，声明内容为：林树根、萧琴铿于2015年4月13日向上海市黄浦公证处申请办理了委托书公证，该公证书编号为（2015）沪黄证经字第5986号，现我决定撤销上述委托书并承担因撤销该委托书而产生的法律后果和责任。2017年11月21日，上海市黄浦公证处出具《公证书》〔（2017）沪黄证字第1648号〕，证明了林树根、萧琴铿于2017年11月17日在该公证处公证员的面前，在上述《声明书》上签名并表示知悉声明的法律意义和法律后果。2017年12月2日，涉案房屋限制交易期届满。2018年1月18日，林树根、萧琴铿诉至本院，要求解除其与程礼朋签订的《房地产买卖协议》，要求程礼朋返还房屋。该案审理中，林树根、萧琴铿、程礼朋均确认涉案房屋已经满足了上市交易的条件。程礼朋确认其在本市无购房资格，且其于近期也无法取得购房资格，并表示涉案房屋现由许菊华和虞林根居住，并提供了许菊华、虞林根和林树根、萧琴铿签订的《上海市房地产买卖合同》、《居住证明》、许菊华和虞林根的身份证复印件、结婚证复印件。林树根、萧琴铿认为《上海市房地产买卖合同》系许菊华、虞林根与田方中、杨林根签订，田方中虽然有公证委托书，但该委托书在房屋可以上市时才生效，故田方中没有代理权限，许菊华、虞林根应审查田方中的代理权限和生效时间。林树根、萧琴铿也没有收到过许菊华和虞林根支付的任何房款，故程礼朋不能据此对抗林树根、萧琴铿与程礼朋之间的买卖关系。林树根、萧琴铿表示如果合同解除，且程礼朋确认所支付的420,000元系用于购买涉案房屋的购房款，那么林树根、萧琴铿同意在房屋返还的情况下，返还程礼朋购房款620,000元。程礼朋则表示如果法院判决合同解除，其将就已支付的房款另案提出主张，不要求在该案中处理。2018年9月25日，基于程礼朋属于限购对象，涉案房屋虽然限售期满，但产权转移过户至程礼朋名下存在不可克服的障碍，双方当事人在客观条件下无法依约继续履行，属于履行不能，故在合同目的无法实现的情况下，本院作出（2018）沪0112民初3232号民事判决：一、解除林树根、萧琴铿与程礼朋于2014年8月15日就位于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订的《房地产买卖协议》；二、程礼朋于本判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区×路×弄×号×室的房屋返还给林树根、萧琴铿。判决生效后，因程礼朋未主张房款的返还，故其支付给林树根、萧琴铿的房款62万元，林树根、萧琴铿未予返还。涉案房屋仍由许菊华、虞林根居住使用。另查明，许菊华、虞林根为本次诉讼支付律师费3万元。审理中，本院多次召集各方当事人进行调解，未成。因涉案房屋产权人林树根、萧琴铿明确表示不同意将房屋过户给许菊华、虞林根，本院向许菊华、虞林根释明，可从解除合同角度主张相关权利，但许菊华、虞林根坚持其诉讼请求。上述事实，由许菊华、虞林根提供的上海市房地产权证、委托书、公证书、动迁房预售预购合同、杨林根出具的收据、虞林根转账给殷海静的银行凭证、上海市室内装饰施工合同、物业费发票、聘请律师代理合同，玉轩经纪事务所和殷海静提供的汇款凭证、佣金确认书、定金及房款收据、杨林根和出卖方签订的网签合同、田方中与杨林根的房屋交接单、杨林根出具的承诺书、杨林根与许菊华、虞林根签订的动迁房预售预购合同、网签合同、补充协议书、房屋交接书、人口信息、（2018）沪0112民初3232号民事判决书、许菊华出具的收条等证据，林树根、萧琴铿提供的声明书的公证书，程礼朋提供的经公证的声明书等证据以及各方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，本案争议焦点为2016年10月19日田方中、杨林根以产权人林树根、萧琴铿的代理人名义与许菊华、虞林根签订的《上海市房地产买卖合同》约定的买卖条件能否约束林树根、萧琴铿。签订上述网签合同之前，2016年9月8日许菊华从玉轩经纪事务所已收到委托公证书原件、产权证原件，说明许菊华对产权人情况、田方中受产权人林树根、萧琴铿委托处理涉案房屋且无转委托权、委托期限为该房屋依法可上市交易之日起一年（如该房地产依法已可以上市交易，则委托期限为委托人签署本委托书之日起一年）的情况均为明知。据此，双方网签上述合同时，杨林根显然并非产权人，也非产权人的代理人。众所周知，动迁安置房3年内不得转让、抵押，故购买动迁安置房后转让、过户等环节存在交易风险。网签时，产权人林树根、萧琴铿对田方中的委托期限尚未开始，也即田方中当时尚无权代表产权人出售该房屋。故杨林根、田方中签约时均为无权代理。事后产权人挂失产证重新申领、在委托期限开始前已撤销了对田方中的委托，在本案中也对杨林根、田方中的签约行为不予追认，故杨林根、田方中与许菊华、虞林根的签约行为对产权人林树根、萧琴铿不发生法律效力，依法应由杨林根、田方中承担责任。许菊华、虞林根无权主张林树根、萧琴铿继续履行该合同、并要求其余有关人员配合办理过户手续、承担逾期办理产证的违约责任、赔偿律师费等。原告之诉，因缺乏事实依据且不符合法律规定，本院难以支持。被告杨林根、田方中经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告许菊华、虞林根的全部诉讼请求。案件受理费17,490元、财产保全费5,000元，由原告许菊华、虞林根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群审 判 员  李 珺人民陪审员  石定伟二〇二〇年三月三十一日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。