广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初4264号原告：梁国强，男，1967年7月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：莫春辉，女，1971年11月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：梁洁施，广东瑶琨律师事务所律师。被告：佛山市顺德区盈生房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：梁令怡，该公司董事长（总经理）。委托诉讼代理人：劳日升，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭清玲，广东仲马律师事务所实习律师。原告梁国强、莫春辉诉被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，于2019年5月14日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人梁洁施，被告的委托诉讼代理人劳日升、郭清玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期交楼违约金59536元（按1220000元的日万分之二的标准计算违约金，从2018年6月1日暂计至2019年1月31日，以后续计至实际交付之日止）；2.判令被告向两原告支付律师费损失2250元；3.判令被告向两原告支付面积补差款30788.65元（1.76平方米*17493.55元/平方米套内）；4.本案诉讼费和财产保全费由被告承担。诉讼中，两原告申请撤回第3项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2017年10月1日签订《商品房买卖合同》，由被告出售位于北滘镇XXX房屋给原告，双方约定，被告应于2018年6月1日前交付该商品房，但截止起诉之日止，被告仍未按照合同要求交付房屋。另合同约定被告销售给原告的房屋的套内面积为69.74平方米，而被告现向原告提出房屋的实测套内面积为67.98平方米，被告应将面积差额款支付给原告。为此，特向法院提起诉讼，恳请法院判准原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告拒绝收楼，违约责任在原告。原、被告合同约定被告的交楼时间为2018年6月1日，涉案房屋在2018年10月25日正式取得房屋竣工验收备案表，房屋符合交楼标准。被告在2018年10月26日首先通过电话通知原告办理收楼手续，随后被告于2018年10月29日通过邮政快递的方式通知原告收楼，然而原告在收到收楼通知书后，仍拒绝办理收楼手续。因此，至今未办妥交楼手续的部分责任在原告。即使被告延期交楼，交楼时间也应认定为2018年10月26日。二、延期交楼有不可归责于被告的原因。按照法律及有关部门的要求，竣工验收备案需要委托中介服务机构对工程进行测绘，办理“房产测绘成果审核”或“宗地图验收、入库”，待数据入库及其他报告完成后，再进行联合验收，联合验收完成后，才能办理“房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案”。被告在2018年4月已向国土部门提交宗地测绘数据进而办理竣工验收，然而因为国土部门测绘地理信息中心软件升级的原因，导致测绘数据延误提交，因此也耽误了办理竣工验收手续的时间，延误时间为45天，而延期办妥竣工备案手续也导致了被告无法及时交付房屋。因此对于超出约定交楼时间通知原告收楼的责任，也请法院考虑到非被告的原因导致的延误，扣减相应延误的45天。三、退一步，基于原告实际损失及公平原则，应适当调低违约金。1.原、被告约定延迟交楼违约金为房屋总价每日万分之二，对应每日违约金为244元，按月租金计算的话，将高达7320元，远远高于该地区租金水平，也远远高于原告实际损失，因此被告认为违约金约定过高，应予适当调低；2.包括原告在内的部分业主就延迟交楼一事已提起诉讼，至今已有过百个业主与被告调解，调解方案为自约定交楼之日起第二天至2019年10月29日计算违约金，在该违约金基础上打7折。因此，请法院考虑到违约金约定过高以及业主整个群体的公平性，基于公平原则，也以其他业主的调解方案作为判案依据，适当调低延迟交楼违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的挂号信快递过程打印件，两原告无法确认其真实性，经本院核对，该快递过程上的邮件号与中国邮政集团公司佛山市顺德区北滘支局加盖公章的邮件号信息能相互印证，可反映该挂号信是邮寄给原告的，本院予以确认；2.被告提交的关于林上湾广场宗地数据入库时间延长的说明，两原告不予确认，本院亦在庭审后向佛山市顺德区测绘地理信息中心发函了解情况，本院以佛山市顺德区测绘地理信息中心的复函作为认定事实的依据。对于本案事实，本院认定如下：2017年10月1日，两原告与被告签订一份编号为Y3XX8的《商品房买卖合同》（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定两原告向被告购买位于顺德区北滘镇XXX号商品房，总房款1220000元，两原告于签订合同前已向被告支付定金60000元，两原告在2017年12月31日前分4期支付该商品房全部价款，在2017年10月1日前支付首期房价款610000元，在2017年10月31日前支付第二期房款200000元，在2017年11月30日前支付第三期房款200000元，在2017年12月31日前支付第四期房款210000元；商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；被告应当在2018年6月1日前向原告交付商品房；除不可抗力外，被告未按上述约定时间将商品房交付给原告的，双方同意按下列条款处理：1.合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令、测量机构原因导致误差等非甲方（被告，下同）可预见、控制并可避免的事件；2.因不可抗力导致出卖人（被告，下同）无法按本合同约定的期限将商品房交付买受人（原告，下同）使用或导致甲方无法履行合同其他义务的，出卖人有权相应顺延交付使用日期或顺延履行相应的合同义务。因不可抗力导致本合同约定无法继续履行、实现合同上目的，双方均有权解除合同，且互不承担违约责任；……5.出卖人逾期超过六十天交付使用的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，双方同意不解除合同；由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：自出卖人发出《交楼通知书》即日起（以邮局邮戳为准）十天内，买受人应到出卖人指定地方办理收楼手续，否则视为出卖人实际已把该商品房交付买受人使用并计收物业管理费；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；合同在履行中发生争议，双方应协商解决，如双方协商不成时，可向物业所在地人民法院申请裁决，因此产生的律师费、诉讼费和诉讼保全担保费等均由败诉方承担。双方签订上述合同后，两原告依约办理支付购房款的手续，但被告未能在2018年6月1日前向原告交付涉案商品房。2018年10月25日，被告开发的林上湾广场商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年11月2日，被告通过原告在《商品房买卖合同》（预售）》留下的通讯地址、联系电话以挂号信函方式向原告邮寄《收楼通知书》，两原告已于2018年11月4日签收了该挂号信。之后两原告未到被告处办理收楼手续。后双方因逾期交楼的违约问题产生纠纷，两原告向本院提起诉讼。两原告因本案诉讼与广东瑶琨律师事务所签订《民事法律服务委托合同》，并为此支出律师费2250元。两原告因本案诉讼申请财产保全，并为此支付财产保全费945.74元。另查，被告向佛山市顺德区测绘地理信息中心提交一份《关于林上湾广场宗地数据入库时间延长的说明》，认为涉案“林上湾广场”商品房于2017年12月完工，于2018年4月份初完成宗地测量数据的外业工作并且基本完成内业工作，4月中旬测量单位接到国土部门测绘地理信息中心通知，测量不动产内业数据要全面升级，并且停止入库一星期，作为新软件培训学习及新软件升级适应的缓冲期，从2018年4月23日后入库数据必须采用新软件所生成的数据，所以4月份旧软件所完成的测量内业数据无效，必须要重新采用新软件所生成的数据，整个楼盘的数据必须重做，此后由于软件升级、冲突、补丁等问题，一直到7月份才将测绘数据向佛山市顺德区测绘地理信息中心提交完成，比正常时间延后了45天左右。为核实上述情况是否真实，本院向佛山市顺德区测绘地理信息中心发函了解情况，佛山市顺德区测绘地理信息中心复函反映：1.为了配合测绘成果管理和外业生产软件系统升级后的顺利启用，测绘中心于2018年4月12日、13日，组织生产单位就相关软件的使用、旧数据格式的转换进行了培训；2.升级的测绘成果管理和生产软件系统2018年4月16日上线正式启用。2018年4月16日到4月20日为过渡期，可接收原生产软件系统生产的成果。从2018年4月23日起不再接收旧软件生产的数据入库；3.2018年4月23日起安排了专人负责将旧软件生产的数据转换为新系统的数据格式，同时提供新旧软件数据格式的转换软件给生产单位，生产单位也可自己转换；4.北滘林上湾广场测量图件首次送件审核日期为2018年6月27日，因外业检查发现部分现状和图件不符，2018年7月6日被退件。开发单位进行了几次现场整改，最后一次交件时间为2018年9月10日，审核通过日期为2018年9月12日。又查，2019年2月13日，两原告与被告协商确定被告应退回给两原告涉案房屋面积差异房款30789元。后被告未向两原告支付。两原告为此于2019年2月15日起诉至法院，被告于2019年2月20日向两原告支付了上述款项。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。两原告依约向被告支付购房款后，被告未能亦按合同约定于2018年6月1日前将符合法定交付条件及约定交付条件的商品房交付给两原告，构成违约，依法应向两原告承担违约责任。关于收楼时间应如何认定的问题。虽然两原告未到被告处办理收楼手续，但被告已于2018年10月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年11月2日向两原告发出《收楼通知书》，通讯地址和联系电话是两原告在《商品房买卖合同》（预售）》留下的，两原告于2018年11月4日签收《收楼通知书》，之后两原告未到被告处办理收楼手续。根据《商品房买卖合同》（预售）》“自出卖人发出《交楼通知书》即日起（以邮局邮戳为准）十天内，买受人应到出卖人指定地方办理收楼手续，否则视为出卖人实际已把该商品房交付买受人使用并计收物业管理费”的约定，应视为两原告的收楼时间为2018年11月12日。关于本案违约金是否应予以调整的问题。首先，结合佛山市顺德区测绘地理信息中心的复函，可确认被告在办理竣工验收备案的过程中确实因软件系统升级导致原测绘数据无法使用、需要重新制作适用于新软件系统的数据，该软件升级是佛山市顺德区测绘地理信息中心为了配合测绘成果管理和外业生产软件系统升级后的顺利启用，并非被告所能控制的，也非被告积极履行合同义务所能推进，而测绘数据的审核通过时间又影响其他验收准备工作的推进，可见被告在违约后是受客观因素阻却其积极履行义务的意愿，并非存在主观上的恶意。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”，虽然被告逾期交房给两原告生活造成一定影响，但以购房款1220000元为基数按日万分之二计算违约金，则被告每月承担的违约金数额为7320元，结合当地租金水平，再综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度及不可归责于被告的客观情况，被告要求调低违约金理由合理，本院予以采纳。本院酌定被告按合同约定标准的70%向原告支付违约金，2018年6月2日计算至2018年11月12日合计逾期交楼164天，计得违约金为28011.2元（1220000元×0.2‰×164天×70%）。关于原告诉请的律师费2250元。被告未按合同约定交付商品房也未及时向两原告支付面积差异补偿款，应承担违约责任，两原告要求被告支付律师费，符合合同约定，且原告已实际委托律师参加本案诉讼，并支出律师费2250元，原告要求被告支付律师费2250元，本院予以支持。被告辩称两原告起诉前没有就面积差异补偿款与其沟通，没必要提起诉讼，对应的律师费应由原告承担，对此本院认为，2019年2月13日，被告已与两原告协商确定被告应退回给两原告涉案房屋面积差异房款30789元，两原告可随时要求被告支付，被告在两原告起诉后才付款，导致两原告产生的律师费应由被告承担。另外，本案纠纷因被告违约行为引起，故应由被告对其违约行为负担相应的诉讼费用及财产保全费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁国强、莫春辉支付逾期交楼违约金28011.2元；二、被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁国强、莫春辉支付律师费2250元；三、驳回原告梁国强、莫春辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1344.65元、财产保全费945.74元，合共2290.39元（原告梁国强、莫春辉已预交），由原告梁国强、莫春辉负担844.37元，由被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司负担1446.02元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何自梁审 判 员  吴思萌人民陪审员  陆宇聪二〇一九年八月六日书 记 员  冯晓岚