四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0304民初89号 原告：中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行，住所地四川省自贡市大安区广华路58号附2号。 负责人：王正，行长。 委托诉讼代理人：黄红宇，男，该行职工。 委托诉讼代理人：胡兵，男，该行职工。 被告：朱祥，男，1989年11月2日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 被告：恒大地产集团自贡有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：罗青松，男，系公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行与被告朱祥、被告恒大地产集团自贡有限公司（下称恒大公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄红宇，被告朱祥、恒大公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除编号为51020120140069433《个人购房担保借款合同》；2.依法判令被告一立即归还原告借款本金317067.39元并支付利息12048.29元（利息暂计至2018年12月21日）以及从2018年12月22日起至本息付清之日止的利息、复利、罚息（按借款合同约定标准计算）；3.依法判令被告一承担抵押担保责任，确认原告享有抵押登记项下抵押物折价或者拍卖、变卖价款的优先受偿权利；4.依法判令被告二对被告一的借款本金317067.39元，利息、罚息、复利、违约金以及实现债权的费用承担连带清偿责任；5.依法判令二被告承担本案诉讼费用和保全费用。事实和理由：2014年7月30日，原告与被告一签订了编号为51020120140069433《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告向被告一发放个人住房按揭贷款人民币35.3万元，贷款期限20年，合同约定用该套房屋作抵押，依法办理了抵押权预告登记（自房预2014字第××号），原告于2014年8月7日向被告发放了贷款人民币35.3万元，约定借款人按月用等额本息的方式归还原告的贷款。《个人购房担保借款合同》约定被告二作为阶段性保证人对被告一的债务承担共同偿还责任。2016年1月，被告一就间歇停止按月归还本息，至2018年12月21日止，尚欠本金317067.39元及利息12048.29元。故原告诉讼来院。 被告朱祥未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。 被告恒大公司提交书面答辩状称，被告朱祥具体欠款本息其不清楚；原告诉请要求拍卖抵押物优先受偿，因该抵押物系债务人自己提供的物的担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，债权人应当就该物的担保实现债权，不足部分才轮到其承担保证责任。 原告为证明其主张，向法庭提供了如下证据： 原告的营业执照、被告朱祥的身份证、被告二的营业执照复印件各1份；个人购房担保贷款推荐函、个人购房担保借款合同、抵押权预告登记证、借款凭证、同意房产抵押承诺书、还款明细；债务逾期催收通知书1份；本息清单各1份。 被告朱祥、恒大地产集团自贡有限公司未到庭质证，也未向法庭提供证据。 原告提供的证据，符合证据的三性原则，本院予以采信。 本院根据采信的证据，结合庭审,认定如下事实: 2014年7月30日，原告与被告朱祥签订了编号为51020120140069433《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告向被告朱祥发放个人住房按揭贷款人民币35.3万元，借款执行利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%，贷款期限20年，被告朱祥用自贡市沿滩新城区恒大绿洲二期3栋1-6-30号房屋作抵押，按月用等额本息方式归还贷款;并约定：借款人未按约定还款，贷款人对逾期借款从借款逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整，借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回借款。被告恒大地产集团自贡有限公司为阶段性保证人，约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止,为借款人的债务承担连带保证责任。2014年8月7日，原告向被告朱祥发放贷款35.3万元。2016年1月起，被告朱祥停止按月归还本息，至2018年12月21日止，尚欠本金317067.39元及利息12048.29元未支付。故原告诉讼来院。 2014年8月5日，原告办理了抵押预告登记（自房预2014字第××号）。 庭审中，原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行撤回了第一项请求依法判令解除编号为51020120140069433《个人购房担保借款合同》的诉讼请求。 本院认为，被告朱祥与原告签订的51020120140069433《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》合法有效。根据合同约定，被告朱祥以自己的行为表明未按照约定履行付本息的还款义务，原告主张被告朱祥承担偿还责任的理由成立，本院予以支持。原告撤回第一项诉讼请求系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生效力”。根据该条文，预告登记所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记的请求权只是对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为。具体到本案，原告与被告朱祥签订了抵押合同，但因被告朱祥未取得该房屋的所有权，原告未能办理抵押登记，只是办理了抵押权预告登记。因此，原告与被告朱祥之间的抵押合同虽然有效，但原告对抵押物并没有享有现实抵押权，而只能对抗后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权。据此，原告享有的并不是当然的对案涉房屋的优先受偿权，原告主张对本案所涉房屋享有优先受偿权的主张，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，根据双方合同约定，被告恒大公司作为阶段性保证人，现被告朱祥尚未办理房屋所有权证且原告未实现抵押登记，故被告恒大公司应承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（三）项、第二百零四条、第二百零五条第一款、第二百零六条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第十八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告朱祥于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行借款人民币317067.39元，支付至2018年12月21日止尚欠的利息12048.29元，并支付利息、罚息、复利（以317067.39元为基数，按合同约定，自2018年12月22日起计算至还清时为止）； 二、被告恒大地产集团自贡有限公司对被告朱祥的上述债务承担连带保证责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行的其他诉讼请求。 如果未按判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6236元，由被告朱祥、恒大地产集团自贡有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  陈先堂 人民陪审员  游凤仙 人民陪审员  王荣建 二〇一九年四月十八日 法官 助理  范玥瑒 书 记 员  付济璇