上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初47401号原告：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：邹淑媛，董事长。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。被告：上海斓曦服饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周厚忠。委托诉讼代理人：周发春。被告：周厚忠，男，1942年10月22日出生，汉族，户籍地安徽省。两被告共同委托诉讼代理人：刘畅，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海远运投资管理有限公司(以下简称远运公司)与被告上海斓曦服饰有限公司(以下简称斓曦公司)、周厚忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用简易程序。后因案件需要，转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理，原告远运公司委托诉讼代理人魏艳、被告斓曦公司、周厚忠的共同委托诉讼代理人刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远运公司向本院提出诉讼请求：1、判令远运公司与斓曦公司签署的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；2、判令斓曦公司支付2017年7月1日起至2018年6月30日期间的租金314,032.53元、2017年1月1日起至2018年6月30日期间的物业管理费115,200元，2017年9月1日至2018年6月30日期间的推广费13,698.43元(推广费金额为1,500元*10，扣除实际支付1,301.57元)；3、判令斓曦公司支付2017年9月1日至2018年6月30日期间的收银机租赁费2,700元，2018年6月1日至2018年6月30日期间的公共事业费179.55元；4、判令斓曦公司支付违约金542,447.49元(包括合同第二十五条约定的装修期免租金、三个月租金及物业管理费的违约金、装修协议中的装修补贴400,000元)；5、判令斓曦公司支付逾期滞纳利息(以欠付租金、管理费、电费、推广费、收银机租赁费总计445,810.51元为本金，远运公司自行将合同约定的日千分之一标准调整为日万分之五，自2018年7月15日计算至实际支付之日)；6、判令斓曦公司向远运公司交付房屋并按合同租金标准支付自2018年7月1日起至斓曦公司实际交付之日且租赁物上工商注册地址变更或注销完成之日止的房屋占用使用费，合同约定按照三倍租金标准计算，远运公司自愿调整为按照租金标准计算；7、判令周厚忠对斓曦公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由如下：远运公司与斓曦公司于2015年11月6日签订《上海协信星光广场房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)，约定由斓曦公司承租上海市江场路XXX弄XXX号NL128A房屋(以下简称系争房屋)，租赁期为2015年11月11日起至2020年12月23日止，并对租金、管理费、推广费及水、电费等计算标准及支付方式进行约定。为开展经营活动，斓曦公司于2016年1月5日在系争房屋上注册了上海斓曦服饰有限公司闸北分公司。合同签署后，斓曦公司未按合同约定履行付款义务，远运公司多次向斓曦公司发送催款函均未果。2018年6月30日，斓曦公司在未经远运公司同意及办理任何交接手续的情况下擅自撤铺。斓曦公司系一人有限责任公司，周厚忠为斓曦公司的股东及法定代表人。依据《公司法》规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。斓曦公司、周厚忠的行为严重损害了远运公司的权益，为维护自身合法权益，远运公司向法院提起诉讼，请求法院判如所请。斓曦公司、周厚忠共同辩称，1、同意双方的租赁合同解除，但是解除日应为2018年8月24日；2、确认物业管理费、推广费数额并愿意支付，不同意支付租金，即便支付租金也应当按照提成租金计算至2018年5月，远运公司一直都是按照斓曦公司的营业额比例收取租金，斓曦公司自2018年5月起营业额只有2,418元；3、确认公共事业费和收银机租赁费数额并愿意支付；4、双方并不是因为未付相关费用导致解除合同，是由于远运公司的商场经营环境不良，且符合合同第26条第5项合同解除的情形，2015年12月24日前商场没有开业，当时所有商铺都在装修，所以不应当支付租金，装修补贴是支付给装修工人的，不同意支付违约金及逾期滞纳利息；5、斓曦公司正在积极办理注销；6、周厚忠没有与远运公司建立合同关系，不是适格的被告，不应当承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：远运公司为系争房屋产权人。2015年11月6日，远运公司(出租方，甲方)与斓曦公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费。乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的基本租金，付款额为按当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。若乙方于装修期内在该房屋内任何一部分对外开张营业的，则开业日应被视为提前至该对外开张营业日，乙方应于下一历月第十五日前补交自该对外开张营业日至装修期结束之日的基本租金或提成租金。乙方最后一次支付基本租金的付款额为按当月基本租金乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的管理费，付款额为按当月的管理费乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方最后一次支付管理费的付款额为按当月管理费乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金。在乙方未按合同约定履行缴纳租金、管理费、推广宣传费或其它费用的前提下，甲方有权以乙方暂由甲方代收的营业款(如有)和/或银行卡结算货款金额(如有)抵冲乙方所欠款项，对不足抵冲的款项，甲方可根据本合同的规定进行追讨。合同第二十五条约定，乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，视为乙方违约。出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……(e)涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……(g)涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新承租方交付该房屋而需承担的违约金、中介费(如有)……(n)提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期(无论乙方是否已享有)，在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金，除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物……合同第二十六条第五款约定，乙方如连续十二个月月营业额未超过当月基本租金的，或未达到附表一第八部分所述的累计营业额最低要求的，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任。合同附表约定，租赁面积约为128平方米，用途只限于用作商场，乙方仅限于在该房屋内经营passtyle品牌服饰品类的商品；合同期自2015年11月11日至2020年12月23日止；交付日为2015年11月11日；装修期为自交付日起至开业日前一日止；开业日为2015年12月24日；经营期为自开业日起5年。租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金为于开业日起算的第一年内，按租赁面积计算月租金为0元；于开业日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为25,307元；于开业日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为29,200元。提成租金为于开业日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之15%；于开业日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之15%；于开业日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之15%。管理费为于开业日起算的第一年内，按租赁面积计算月管理费为6,400元；于开业日起算的第二年内，按租赁面积计算月管理费为6,400元；于开业日起算的第三年内，按租赁面积计算月管理费为6,400元。该房屋内由乙方发生的水费(如有)、电费、煤气费(如有)、通讯费用(如有)及垃圾处置费的实际金额、乙方根据合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用；推广宣传费为每月1,500元；收银机租用费为每台每月500元；履约保证金为30,000元。甲方同意提供乙方共计400,000元的装修补贴费，乙方仅可用于本合同所约定的承租房屋的装修材料采购，具体装修补贴事宜以双方签订的书面协议为准。合同签订后，双方交接房屋，斓曦公司向远运公司支付履约保证金30,000元。同日，远运公司(甲方)与斓曦公司(乙方)签订《装修协议》，甲方同意按照乙方要求，承担总计400,000元的装修补贴，该费用仅限于甲方向乙方采购装修建筑材料并用于该房屋内的装修；除租赁合同约定的乙方可提前解除或终止租赁合同的情形外，乙方擅自提前解除/终止合同或提前撤场的，乙方应全额返还甲方已支付的装修补贴，如因此造成任何损失的，由乙方自行承担责任，概与甲方无关。2017年6月7日、7月21日，远运公司向斓曦公司两次发出《催款函》，函告斓曦公司欠款金额，并要求斓曦公司自收到函件之日起1个工作日内联系远运公司财务部门，就欠款缴付问题进行沟通，并自即日起尽早完成缴费。2018年5月11日，斓曦公司向远运公司寄送《撤柜申请函》，斓曦公司因在远运公司商场销售一直处于负增长，累计亏损较多，故向远运公司提出2018年6月10日撤柜。远运公司表示，其于次日收到申请函，曾口头告知不同意斓曦公司撤柜。2018年6月5日，远运公司向斓曦公司发出《关于要求贵司限期恢复对外营业事宜》，内容为：斓曦公司于2018年5月25日起开始，未经远运公司许可，擅自停业至今，虽经远运公司多次沟通，斓曦公司仍未按照该合同约定对外持续营业，斓曦公司的行为已构成严重违约。为维护远运公司权益，根据合同约定，故远运公司现特此郑重要求斓曦公司必须于2018年6月15日前按照该合同约定对外持续营业，并请斓曦公司立即支付包括但不限于到期应付而未付的租金、管理费及其它费用共计445,630.96元；如斓曦公司未按照上述要求履行上述义务，则远运公司将严格依据该合同约定追究斓曦公司如下违约责任(包括但不限于视为斓曦公司严重违约而行使提前解除该合同的权利等)：1、未开业期间，向斓曦公司收取每日基本租金三倍的违约金，直至斓曦公司恢复正常营业之日止；2、没收斓曦公司所缴纳之履约保证金；3、提前解除合同，收回租赁房屋；4、法律规定及合同约定的其他求偿及追究违约责任的措施。2018年8月20日，远运公司发出《关于：贵司与上海远运投资管理有限公司(合同编号：SHSY_LC_SB07_105)解除事宜》，函告斓曦公司：1、鉴于斓曦公司存在违约行为，特通知斓曦公司于2018年8月24日解除双方于2015年11月9日签订的《房屋租赁合同》；2、请斓曦公司于2018年8月24日前与远运公司办理该房屋移交手续并按该合同第十一条约定的条件将该房屋交还；3、请斓曦公司于2018年8月27日前注销或变更以“上海斓曦服饰有限公司”或相关地址取得的任何及所有执照、批准或许可证；4、请斓曦公司立即支付如下款项：(1)截止到2018年6月30日应付而未付的租金、管理费、推广费、装修补贴返还及水电费等费用共计845,810.51元；(2)因装修期转为租赁期而应当补交的租金35,647.49元；(3)相当于该房屋三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金106,800元，斓曦公司逾期支付上述款项的，还应当向远运公司支付相应的滞纳金，该滞纳金按照千分之一/日计算，直至斓曦公司付清全部欠款的本金、滞纳金和其他相关费用止；5、如斓曦公司未按照上述要求履行义务，远运公司有权依据该合同相关约定，每延迟一日，向斓曦公司收取相当于每日租金三倍的占用费，并要求斓曦公司赔偿远运公司因此而遭受的一切损失。远运公司有权在斓曦公司不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除或任意处理斓曦公司在该房屋内遗留的任何财物(视为斓曦公司放弃该等财物的所有权)，并将该房屋恢复原状……审理中，远运公司、斓曦公司均确认装修补贴的金额为400,000元，斓曦公司于2019年5月15日注销系争房屋处的工商登记。远运公司自述，斓曦公司支付租金至2017年6月30日，自2017年7月1日开始欠付租金。斓曦公司曾于2017年7月、9月分别支付14,014.11元、1,301.57元(该款已在远运公司主张的推广费中折抵)，系通过收银款冲抵，其余款项未支付。斓曦公司于2018年6月10日提出撤柜后停止营业，经远运公司要求，斓曦公司恢复营业了一段时间，于2018年6月30日擅自撤铺并搬离。远运公司于2019年5月15日自行收回系争房屋，故要求斓曦公司按照租金标准支付合同解除日至该日的房屋占用费。斓曦公司称，其于2018年6月15日撤离系争房屋，但无法提供证据证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》、《装修协议》系远运公司、斓曦公司真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。斓曦公司未履行按时缴纳租金等费用的义务，并自行搬离系争房屋，远运公司要求《房屋租赁合同》解除，本院予以准许。斓曦公司称其于2018年6月15日搬离房屋，但无法提供相关证据。远运公司认可斓曦公司于2018年6月30日搬离，本院确认该日为合同解除日。合同解除后，斓曦公司应向远运公司支付拖欠的费用。关于租金金额，双方存在争议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《房屋租赁合同》的约定，按基本租金与提成租金中较高者收取。斓曦公司称租金一直按照提成租金收取，斓曦公司从未支付过其他费用。远运公司表示，除第一年租金外，因基本租金高于提成租金，故远运公司依照基本租金收取租金，只是用斓曦公司的营业款予以抵扣，不足部分也一直在催款函中要求斓曦公司缴纳。斓曦公司对其主张负有举证责任，现无法提供相关证据，应当承担举证不能的责任，故本院认为，斓曦公司应当根据基本租金标准支付2017年7月1日起至2018年6月30日的租金314,032.53元。关于远运公司主张的物业管理费115,200元、推广费13,698.43元、收银机租用费2,700元、公共事业费179.55元，斓曦公司均表示愿意支付，本院予以确认。《房屋租赁合同》第二十六条第五款系远运公司在斓曦公司营业额未达标准时，远运公司有权解除合同的约定。斓曦公司无权依据该条款主张合同解除。本案《房屋租赁合同》解除，系因斓曦公司未履行支付租金的义务，故斓曦公司应当承担合同提前解除的违约责任以及违约后果。远运公司根据《房屋租赁合同》与《装修协议》的约定，要求斓曦公司赔偿装修期租金的损失35,647.49元、支付相当于三个月基本租金及管理费之和的提前解除合同的违约金106,800元、退还装修补贴400,000元，于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金的计算标准为日千分之一，远运公司自行调整为以445,810.51元为本金，自2018年7月15日始，以每日万分之五计算至斓曦公司实际支付之日，本院予以确认。关于远运公司主张的因斓曦公司未及时交房以及注销工商登记而产生的房屋占用费用，租赁合同中没有约定，远运公司明知斓曦公司已于2018年6月30日搬离，因此远运公司未及时收回房屋而造成空置损失应由其自行承担。并且，远运公司主张的违约金已足以弥补其损失，故本院对远运公司的该项诉讼请求不予支持。远运公司同意将已收取的履约保证金30,000元抵扣斓曦公司欠付款项，本院在本案中对履约保证金一并进行处理。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据工商信息，斓曦公司为有限责任公司(自然人独资)，股东为周厚忠一人。斓曦公司未举证证明斓曦公司财产独立于周厚忠的财产，故周厚忠应对斓曦公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告上海远运投资管理有限公司与被告上海斓曦服饰有限公司就上海市江场路XXX弄XXX号NL128A房屋签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；二、被告上海斓曦服饰有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司2017年7月1日至2018年6月30日租金314,032.53元；三、被告上海斓曦服饰有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司2017年1月1日至2018年6月30日物业管理费115,200元；四、被告上海斓曦服饰有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司推广费13,698.43元、收银机租用费2,700元、公共事业费179.55元；五、被告上海斓曦服饰有限公司应赔偿原告上海远运投资管理有限公司装修期租金损失35,647.49元；六、被告上海斓曦服饰有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司解除合同违约金106,800元；七、被告上海斓曦服饰有限公司应退还原告上海远运投资管理有限公司装修补贴400,000元；被告上海斓曦服饰有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司上述第二至七项应付款，合计为988,258元，扣除原告上海远运投资管理有限公司已收取的履约保证金30,000元后，被告上海斓曦服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司958,258元；八、被告上海斓曦服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司逾期滞纳利息(以445,810.51元本金，按日万分之五标准，自2018年7月15日起计算至实际支付之日止)；九、被告周厚忠对上述二至八项付款义务承担连带清偿责任；十、原告上海远运投资管理有限公司其余诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14,825.70元，由原告上海远运投资管理有限公司负担1,142元、被告上海斓曦服饰有限公司负担13,683.70元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  吴春林人民陪审员  陈名玲二〇一九年八月二十七日书 记 员  向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。