上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初21075号原告：宋海云，女，1974年1月16日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：杨思敏，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晨，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海豪纪娱乐有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘昌峰，执行董事。原告宋海云诉被告上海豪纪娱乐有限公司(以下简称“豪纪娱乐公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告豪纪娱乐公司下落不明，本案转为普通程序审理，并于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告宋海云及其委托诉讼代理人魏晨到庭参加诉讼。被告豪纪娱乐公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋海云向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方签订的《佘山天地商业广场租赁合同》；2、请求依法判令被告自合同解除之日起腾退并向原告返还租赁房屋；3、请求依法判令被告向原告支付至《佘山天地商业广场租赁合同》解除之日止的房屋租金(2017年3月1日至2017年3月31日期间以月租14,663元计算。2017年4月1日起至2019年3月31日期间以月租15,388元计算。现暂计算至2018年11月30日为322,423元。扣除被告已支付的20,000元为302,423元)；4、请求依法判令被告向原告支付违约金计人民币46,164元；5、请求依法判令被告向原告支付履约押金人民币14,663元；6、请求依法判令被告向原告支付逾期支付履约押金的违约金(每延迟一天按照应付款项千分之三计算。现暂计算至2018年11月30日，为人民币28,108.97元)；7、请求依法判令被告向原告支付至房屋实际返还至日止的房屋占有使用费(按照当年租赁年度该房屋日租金即人民币505.91元的3倍计算，自《佘山天地商业广场租赁合同》解除之日起算至房屋实际返还之日止)。审理中，原告增加主张要求被告支付自2017年3月1日起至2018年12月31日止的物业管理费23,308.56元，并放弃主张要求被告支付逾期支付履约押金的违约金28,108.97元。事实和理由：2017年2月，原、被告双方就原告所有的坐落于上海市松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室(以下简称“租赁房屋”)房屋租赁事宜签订了《佘山天地商业广场租赁合同》。根据合同约定：“被告向原告承租前述房屋，建筑面积为264.87平方米。租赁期间自2017年3月1日至2020年3月31日止。自2017年3月1日至2017年3月31日，月租金为14,663元；自2017年4月1日至2019年3月31日，月租金为15,388元；2019年4月1日至2020年3月31日，月租金为16,194元。履约押金为14,663元。被告如欠缴租赁费达20天，原告有权提前解除合同，被告应向原告支付当年租赁年度3个月的租赁费的违约金，除违约金外，原告有权没收被告的履约押金。”合同签订后，被告自始未向原告支付房屋租赁费及履约押金。后原告反复催讨，被告于2018年10月23日、11月2日向原告支付租金20,000元，其余租金及押金至今尚未支付。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守。被告长期拖欠租金的行为已经严重违反合同约定，构成根本违约。原告有权依约单方面解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，故起诉法院。被告豪纪娱乐公司未做答辩。根据原、被告提供的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年，原、被告签订《佘山天地商业广场租赁合同》一份，约定原告将上海市松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(建筑面积264.87平方米)租赁给被告，租赁年限为自2017年3月1日起至2020年3月31日止)。自2017年3月1日至2017年3月31日，月租金为14,663元；自2017年4月1日至2019年3月31日，月租金为15,388元；2019年4月1日至2020年3月31日，月租金为16,194元。合同签订后，被告还应支付履约押金14,663元；合同第五条第2款约定，被告应当依约缴纳与该房屋有关的其他费用，包括物业管理费、设施安装费……；合同第十一条第2款约定，被告如欠缴租赁费达20天，原告有权提前解除合同，被告应向原告支付当年租赁年度3个月的租赁费的违约金，除违约金外，原告有权没收被告的履约押金。合同签订后，原告将租赁房屋交给被告使用，但被告未按约向原告支付履约押金及房屋租金。为此原告于2018年9月7日向被告发出律师公函，函告被告务必于2018年9月14日向原告支付拖欠的所有租金及保证金(截止2018年8月拖欠租金共计290,922元)。若被告仍不配合，原告将根据该合同的约定解除租赁合同并追究被告的法律责任。该律师公函于2018年9月8日至被告租赁房屋前台由他人签收。后被告法定代表人于2018年10月22、11月2日两次通过微信向原告转账租金合计20,000元。另查明，租赁房屋每月的物业管理费为4元/平方米，自2017年3月1日起至2018年12月31日止租赁房屋的物业管理费均未支付。以上事实，主要有上海市不动产权证书、佘山天地休闲广场租赁合同、律师公函、微信聊天记录、欠缴物业费情况说明及当事人陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案租赁合同为当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。现被告迟延支付租金等费用构成违约，符合了合同约定的解除权行使条件，原告有权解除合同。故本院对原告所提解除合同的诉请依法予以支持，但原告确认合同于2018年11月2日解除的主张尚缺乏事实依据，本院结合案情，以本案起诉状副本送达被告之日即2019年3月23日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告主张被告支付合同解除日前欠付的租金、履约押金及自2017年3月1日起至2018年12月31日止欠付物业管理费的诉请均于法有据，本院均予以支持。现因被告的违约导致本案租赁合同解除，原告要求被告按照租赁合同的约定承担违约金的主张，本院予以支持；租赁合同解除后，被告亦理应将租赁房屋返还原告，未及时返还的，还可参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。故本院对原告所提占有使用费的诉请，依法亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、确认原告宋海云与被告上海豪纪娱乐有限公司签订的关于上海市松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室的《佘山天地商业广场房屋租赁合同》于2019年3月23日解除；二、被告上海豪纪娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告宋海云上海市松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋；三、被告上海豪纪娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋海云自2017年3月1日至2019年3月23日止的租金380,222.93元(已付20,000元，尚需支付360,222.93元)；四、被告上海豪纪娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋海云违约金46,164元；五、被告上海豪纪娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋海云履约押金14,663元；六、被告上海豪纪娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋海云自2019年3月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(以每日505.91元的三倍，计算至房屋实际返还原告宋海云之日止)；七、被告上海豪纪娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋海云物业管理费23,308.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,170元，由被告上海豪纪娱乐有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  俞宙锋审 判 员  张尹潇人民陪审员  丁世勤二〇一九年四月二十五日书 记 员  徐小惠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。