广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初63号原告：李璟州，男，1978年3月22日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：陈智斌，广东宜方律师事务所律师。被告：翁源县翁江新城业主委员会，住所广东省翁源县龙仙镇建设二路283号翁江新城小区内。法定代表人：郑天明，该业委会主任。委托诉讼代理人：朱业山，男，该业委会副主任。原告李璟州与被告翁源县翁江新城业主委员会（以下简称翁江新城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，并于同年3月15日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人陈智斌，被告翁江新城业委会的法定代表人郑天明及其委托诉讼代理人朱业山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告选聘广东虹景物业有限公司的决定违法并依法予以撤销；2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系位于翁源县龙仙镇建设二路283号翁江新城小区的业主。2018年11月期间，被告在没有依法召开翁江新城小区业主大会且没有获得经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，擅自作出选聘广东虹景物业有限公司作为翁江新城小区的物业服务企业的决定，违反法定程序、违反法律规定，侵害了原告作为翁江新城小区业主的合法权益。综上所述，原告为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告翁江新城业委会辩称，1、根据国务院《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第十一条、第十二条规定，业委会需依法召开业主大会，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可选聘物业服务企业。2、由于小区现物业公司服务长期未达标，为了维护小区广大业主利益，业委会应广大业主的要求，于2018年7月31日召开业主大会，在业主大会上公告公开选聘物业公司的提案，并获得通过。2018年8月15日，业委会向社会发出公开选聘信息，并刊登于翁源三爱网等主流媒体，2018年9月23日，业委会组织参加选聘的物业公司在翁源县××酒店会议室召开了现场选聘会，听取了七家物业公司的选聘报告，并当场组织业委会所有委员进行了无记名投票，根据投票结果，当场选出了翁源爱君保洁服务有限公司、广东虹景物业有限公司、御桦物业服务有限公司成为全体小区业主投票选聘的候选物业公司，2018年11月10日，业委会再次召开业主大会，共发出选票737张，业主采用实名制投票的方式，对三家候选的物业公司进行了现场投票表决，投票结果有效票725，其中广东虹景物业有限公司以623票双过半合法当选。3、业委会以全体业主的利益及大力配合政府创建“和谐社会”为目的，在本次选聘物业公司的过程中，除了依法依规、公平公正公开、按部就班开展工作之外，并在每一个环节前均以书面的形式报备住建局及南区居委会，请求派员监督指导，同时在每个环节中均有录制视频或拍照留证。综上，业委会本次选聘物业公司程序依法依规，不存在违法行为，故此请求人民法院依法驳回李璟州提出的诉讼请求，且由李璟州自行承担本案所有的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告是位于广东省翁源县龙仙镇建设二路283号翁江新城6栋805房的权利人，系翁江新城小区的业主。翁江新城小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2018年11月10日，被告翁江新城业委会发放《翁江新城首次竞选物业选票》（以下简称《选票》）征求业主意见。《选票》包含的内容为：“单位名称：广州虹景物业、翁源县爱君保洁，翁源御桦物业，选聘栏，栋、房号，业主签名（或指模）。”2018年11月15日，被告翁江新城业委会发出《翁江新城小区首次选聘物业开票结果公告》，其中内容为：“2018年11月10日业主大会采用实名投票的方式，对三家候选物业公司进行了投票表决。2018年11月14日，在业主委员会及各栋业主代表的见证下，经过现场开票计票，本次投票大会开始至截止日共发出选票737张，收回选票737张，有效票725张，无效票12张。现将投票结果公告如下：广东虹景物业有限公司（以下简称虹景公司）得623票；翁源县爱君保洁服务有限公司得95票；翁源县御桦物业有限公司7得票。根据投票结果及依照《物权法》、《物业服务管理条例》的相关规定，决定：选聘广东虹景物业有限公司为全体业主服务。”根据原告提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、广东联合金地不动产评估勘测设计有限公司出具的房屋示意图（建筑面积）测绘报告报告书和翁源县建设工程规划许可证显示：翁江新城有16栋房屋，其中一期17、18栋和商铺、地下室B区未竣工验收，建筑物总面积为189722.88㎡。而被告根据翁江新城小区内的部分业主的房地产权证记载的建筑面积推算出翁江新城14栋房屋的建筑面积为139720.99㎡，总户数为1193户，其中投选虹景公司的住房面积为72398.71㎡，户数为623户;其亦提交了2012年7月6日物业服务合同备案表显示翁江新城小区有14栋房屋，户数为1058户。本院认为，本案系业主撤销权纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，原告作为翁江新城小区的业主，其有权以翁江新城小区业主大会及其业委会作出的选聘物业公司的决定违法，要求人民法院予以撤销。被告是翁江新城小区业主大会的执行机构，涉案的决定是由被告组织召开翁江新城小区业主大会，经其收集清点整理会议资料等形成并代为发布的决定，因此，原、被告是本案适格主体。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于选票的效力问题。二、被告翁江新城业委会选聘虹景公司是否达到“双过半”的法定条件。关于选票的效力问题。对于选票的发出、收回、统计，翁江新城业委会均提交了视频证明，且原告在庭审中对被告翁江新城业委会提交的部分书面选票无异议，故对被告翁江新城业委会选聘虹景公司有选票623票，本院予以认可。关于被告翁江新城业委会选聘虹景公司是否达到“双过半”的法定条件。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的规定，业主大会有权决定选聘和解聘物业服务企业，而做出此项决定必须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。业主委员会执行业主大会的决定事项并履行法律规定的职责。被告翁江新城业委会根据翁江新城小区内的部分业主的房地产权证记载的建筑面积推算出翁江新城14栋房屋的建筑面积为139720.99㎡，总户数为1193户，其中投选虹景公司的住房面积为72398.71㎡，户数为623户，超过了法律规定的双过半。即使按照被告翁江新城业委会提交的物业服务合同备案表显示的户数为1058户，同意选聘虹景公司的业主户数为623户，亦超过了占总人数过半数的业主同意。而原告未举证证明翁江新城小区业主的总户数，应承担举证不能的不利后果。原告陈述翁江新城小区的建筑面积应为189722.88㎡，其计算方式为房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示的翁江新城一期1、2、3、5、6、7、8栋，二期9、10、11、12、13、15、16栋，地下室A区的面积相加，以及广东联合金地不动产评估勘测设计有限公司出具的房屋示意图（建筑面积）测绘报告报告书显示的一期17、18栋和商铺的面积、翁源县建设工程规划许可证显示的地下室B区的面积之和。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”的规定，翁江新城小区一期1、2、3、5、6、7、8栋，二期9、10、11、12、13、15、16栋的房屋已办理产权登记，应以登记簿中记载的建筑面积为准，而不应以建筑物竣工验收备案表中记载的建筑面积为准。而一期17、18栋和商铺未竣工验收，不应计入建筑物总面积。对于原告将地下室A、B区的建筑面积计入建筑物总面积的主张，根据《中华人民共和国物权法》第七十条可知，建筑物区分所有权包括业主的专有权、共有权以及共有部分的共同管理权。第七十六条规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意目的是为保障业主的共同管理权，地下室A、B区的建筑面积并非全体业主共有，将其计入建筑物总面积不仅无法保证业主的共同管理权，反而人为阻碍业主正常权利的实现，故从立法本意来看，对原告主张的建筑面积应包含地下室A、B区面积的陈述，本院不予采纳。综上，原告要求撤销被告选聘虹景公司的决定，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李璟州的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告李璟州负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  黄龙英人民陪审员  王 莉人民陪审员  赖丽莉二〇一九年七月四日书 记 员  黄红英