上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初232号原告(反诉被告)：上海朗诗寓商业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：李璐，执行董事。委托诉讼代理人：王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：董斌，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王帮力，执行董事。委托诉讼代理人：左建华，上海孚安律师事务所律师。委托诉讼代理人：端木英子，上海孚安律师事务所律师。原告上海朗诗寓商业管理有限公司(以下简称“朗诗寓公司”)与被告上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司(以下简称“南舟公司”)以及反诉原告南舟公司与反诉被告朗诗寓公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朗诗寓公司的委托诉讼代理人王剑峰，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人左建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朗诗寓公司提出诉讼请求：一、判令确认原、被告双方于2017年8月29日签署之《物业租赁合同》及《普陀区骊山路租赁补充协议》、《物业租赁合同补充协议二》于2018年12月28日解除；二、判令被告返还原告已支付的租金人民币7,730,250元(以下币种均为人民币)、履约定金269,187.5元，共计7,999,437.5元；三、判令被告赔偿原告761,025元；四、本案全部诉讼费由被告承担。审理中，朗诗寓公司增加一项诉讼请求：判令被告赔偿原告损失575,636.35元。事实与理由：原、被告于2017年8月29日签署《物业租赁合同》，约定由朗诗寓公司承租南舟公司有权转租的上海市普陀区骊山路XXX号、26号、34弄12号的物业及附属设施和附属场地(以下称“系争房屋”)。朗诗寓公司在接收系争房屋后，因南舟公司与其他主体之间矛盾不断，致使朗诗寓公司无法实际占有、使用系争房屋，最终导致朗诗寓公司于2017年11月底搬离系争房屋。南舟公司的行为已构成违约，朗诗寓公司有权要求解除合同，南舟公司应退还已支付的租金及履约定金，并应按照合同约定支付合计三个月租金的违约赔偿金761,025元，还应赔偿朗诗寓公司应房屋装修支付的设计费及装修费575,636.35元。故朗诗寓公司诉至法院，请求判如所请。被告南舟公司辩称，朗诗寓公司项目授权代表徐峰于2018年10月24日通过电话、以口头方式告知南舟公司的法定代表人王帮力“找下家”，基于朗诗寓公司做出终止合同的意思表示，南舟公司遂将系争房屋另行租赁案外人。因此，南舟公司在合同终止后，经朗诗寓公司告知后另行出租房屋，根本不构成违约，也不可能成为朗诗寓公司解除合同的依据。同时，南舟公司与系争房屋产权人具有良好的合作关系，不存在所谓纠纷，更不可能影响租赁合同的履行。故，请求驳回朗诗寓公司全部的诉讼请求。反诉原告南舟公司提出反诉诉讼请求：一、确认双方签订的《物业租赁合同》已于2018年10月24日终止；二、判令反诉被告立即向反诉原告支付违约金等款项共计1,014,700元；三、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：朗诗寓公司实际占有系争房屋13个月，即自2017年10月1日起至2018年10月31日止。因《物业租赁合同》已于2018年10月24日终止，故朗诗寓公司应按租金标准向南舟公司给付占有使用费253,675元。同时，按照合同约定，南舟公司有权没收朗诗寓公司支付的履约定金，并要求朗诗寓公司支付合计三个月租金的违约赔偿金，即761,025元。因此，南舟公司提起反诉，请求判如所请。反诉被告朗诗寓公司辩称，朗诗寓公司于2017年11月即搬离系争房屋，南舟公司所述不实。朗诗寓公司已预付租金至2019年2月28日，在此期间，无论朗诗寓公司是否使用系争房屋，在双方没有明确解除时，南舟公司都不能将房屋另行出租。故请求驳回南舟公司的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实本诉如下：一、案外人上海速发实业有限公司与南舟公司签订有《房屋租赁合同》，约定南舟公司承租上海速发实业有限公司所有的系争房屋，并约定未经书面同意不得转租。双方签订于2018年8月10日的《房屋租赁合同》中，约定租赁期限自2018年8月10日起至2021年8月9日止。二、2017年8月29日，南舟公司作为甲方(出租人)，与作为乙方(承租人)的朗诗寓公司签订《物业租赁合同》。该合同约定：南舟公司享有系争房屋合法的租赁权及转租权，出租人同意将系争房屋(计租面积2950平方米)转租给承租人合法经营使用；租赁用途为宾馆、商业、办公及配套；租赁期限自物业交付之日起截止至2030年12月31日止；交付日为2017年9月1日前，如遇交付日延期且最长不超过20天，则相关期限予以顺延，若交付延期超过20天，承租人有权解除合同，若承租人选择继续履约，则出租人自第21天起须按照承租人已支付履约定金金额日万分之五的标准向承租人支付违约金；自交付日起5个月为装修期，即自2017年9月1日起至2018年1月31日止，如遇交付日延期，则装修期及其他期限均予以顺延，鉴于首年含有装修期，出租人给予承租人首年租金优惠；承租人应在合同签订后3个工作日内支付履约定金269,187.5元，双方同意如承租人未按规定支付合同项下应付费用(包括但不限于租金、物业管理费、水电费等)，出租人有权直接从履约定金中扣划相关费用及违约金，在合同期满并且承租人明确表示不再续约时或合同终止之日起10个自然日内，在承租人结清正常经常发生的水、电、物业管理等费用后，由出租人无息全部返还给承租人；首年、第二年租金为3,578,637.10元；首期租金共计7,730,250元，其中4,500,000元为承租人一次性预付全部租赁期内(155个月)每月租金中的29,032.25元租金，首年12个月租金共计3,230,250元；承租人应在合同签订后且于2017年8月31日收到出租人提供的产权人转租确认函后，于2017年9月5日向出租人支付首期租金，若转租函提供时间延误，则付款时间相应顺延；其他各期支付方式为预付，每3个月为一个支付期，承租人应在上一个支付期期满10个自然日内支付；出租人应保证承租人在租赁期限内对租赁物业独家排他和不受侵害的使用权；承租人应当在合同终止或解除后二十日内拆除及取回承租人增设的设施或设备后将房屋交还给出租人；承租人有权对租赁物业房屋内部装饰及设备设施进行合理合法的装修与改造；承租人中途擅自退租的，出租人有权单方面解除合同，没收履约定金，并追究承租人的违约责任；出租人提前收回租赁物业或出租人非法干涉承租人正常经常，经承租人催告后三十日仍不改正的，承租人有权单方解除合同，并追究出租人的违约责任；如因承租人违约，导致出租人解除合同的，出租人有权没收承租人支付的履约定金，同时承租人赔偿出租人合计三个月的房租(包括履约定金部分)；因出租人违约，导致承租人解除合同的，出租人应在接到承租人解除通知后3日内退还承租人履约定金，赔偿承租人三个月房租，并应向承租人退还承租人已支付的所有费用，同时出租人应当赔偿承租人的全部损失，包括但不限于承租人在承租物业及其附属设施上投入装修款、安装的所有设备设施款、招商费用等费用。同日，双方又签订《普陀区骊山路租赁补充协议》。后，双方又签订《物业租赁合同补充协议二》，该协议约定：双方同意将原合同计租面积由2950平方米变更为2780平方米，原合同约定的租赁区域不变，鉴于乙方已支付首期租金，就首年多支付的租金186,150元，乙方有权从下期应付租金中扣除，后期租金支付按附件一租金支付表执行[租金支付表载明第1期租金为3,044,100元，租金起付日为2017年10月1日，租金止付日为2019年2月28日，同时另支付4,500,000元，为一次性预付全部租赁期内(154个月)每月租金中的29,220.78元租金]。三、2017年8月24日，案外人上海速发实业有限公司出具《转租确认函》，载明：同意南舟公司将系争房屋转租给朗诗寓公司。四、2017年9月1日，朗诗寓公司向南舟公司转账给付钱款两笔，金额分别为7,730,250元、269,187.5元，摘要中分别注明：“上海华经大厦项目租金”、“上海华经大厦项目履约保证金”。南舟公司与朗诗寓公司于2017年9月20日签署《房屋交接书》，并在落款处补充确认正式交房时间为2017年10月1日。五、2018年9月12日，朗诗寓公司向南舟公司出具《公函》，载明：系争房屋自2017年10月1日起交付朗诗寓公司，朗诗寓自行安排改造施工，但因南舟公司原因导致于2018年11月底中止施工并封闭施工现场，故要求南舟公司赔偿全部损失。南舟公司于2018年9月15日收到该函。六、2018年10月15日，南舟公司法定代表人王帮力与朗诗寓公司工作人员徐峰在某咖啡馆谈话，徐峰进行录音。谈话中，王帮力称：“如果说你的方案定下来了，那么我和下家谈了，谈好以后的话，如果那个一百万、一百万，我叫他们那边拿给你，可以吗”，徐峰称：“您谈吧，下家您谈吧……所以说您下家，下一家该谈您就谈着吧，赶快谈起来吧，时间拖得时间长，您这边损失越大”，徐峰又称：“但是，但是，王总您要知道一个问题，您的下家要和您签合同，我必须先给您把这个解约合同签掉，否则的话，您的下家也不敢跟您签合同”。七、2018年10月24日，南舟公司法定代表人王帮力与朗诗寓公司工作人员徐峰取得电话联系，王帮力进行电话录音。通话中，徐峰问：“你那个下家现在谈得怎么样了？”，王帮力称：“下家现在没有谈呀，你得电话答应我跟下家谈了哇”，徐峰称“我不是跟你说了吗，你跟下家这边赶快谈起来”。八、2018年11月26日，南舟公司委托律师向朗诗寓公司出具《律师函》，载明：双方交房后，朗诗寓公司在未办理施工许可证的情况下违规施工，并在拆除原有装修过程中导致主体结构受损；朗诗寓公司于2018年10月24日，以口头方式向南舟公司作出终止《物业租赁合同》的单方意思表示，为减少损失，南舟公司于10月底将系争房屋租赁第三人，故要求朗诗寓公司承担违约赔偿责任。朗诗寓公司收到该律师函后，于2018年12月25日向南舟公司回函，载明：因南舟公司存在严重违约行为及不诚信言论，故通知《物业租赁合同》及补充协议解除，南舟公司应退还钱款并承担赔偿责任。南舟公司于2018年12月28日收到该回函。九、签订日期为2017年10月18日的《上海朗诗寓骊山路华经大厦改造项目设计咨询合同》，甲方为朗诗寓公司，乙方为上海广申建筑设计股份有限公司，载明：工程名称为上海朗诗寓骊山路华经大厦改造项目，咨询设计费为225,000元。签订日期为2019年7月20日的《上海朗诗寓骊山路华经大厦改造项目设计咨询合同解除协议》，载明上述设计咨询合同与协议签订之日起解除，双方一致同意甲方已支付的款项67,500元不予退还，除此以外，甲方无需支付任何款项。打印时间为2017年11月24日的招商银行付款回单，载明朗诗寓公司向上海广申建筑设计股份有限公司转账支付67,500元。编号为XXXXXXXX的上海增值税专用发票，载明购买方为朗诗寓公司，应税项目为设计费，金额为67,500元。十、签订日期为2017年9月15日的《装饰工程施工合同》，甲方为朗诗寓公司，乙方为江苏南通三建建筑装饰有限公司，载明工程名称为朗诗寓上海华经项目，工程地点为上海市普陀区骊山路XXX号、26号、34弄12号，开工日期为2017年9月20日，合同价款为2,534,784.11元。《装饰工程施工合同解除协议》一份，载明甲方为朗诗寓公司，乙方为江苏南通三建建筑装饰有限公司，载明双方一致同意施工合同在协议生效后解除，甲乙双方确认乙方已按合同约定完成拆除工作，结算金额为508,136.35元。打印日期分别为2018年1月22日、2019年2月12日、2019年2月25日的招商银行付款回单三份，载明朗诗寓公司向江苏南通三建建筑装饰有限公司转账付款三笔，金额合计508,136.35元。编号分别为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的江苏增值税专用发票三份，载明购买方均为朗诗寓公司，应税项目为装修服务工程款，金额合计为508,136.35元。十一、名称为《物业租赁合同补充协议三》的协议，载明：因外部原因导致乙方于2017年11月底中止了对系争房屋的施工并封闭施工现场，双方同意将原合同约定的租赁期限变更为自2018年8月23日起至2030年12月31日止；已支付的首期租金自动转为新租赁期限的首期租金，原合同约定每年支付的租金相应调整，详见附件一租金支付表[租金支付表载明：免租期为自2018年8月23日起至2019年1月22日止；第1期租金为3,044,100元，租金起付日为2019年1月23日，租金止付日为2020年1月22日，同时另支付4,686,150元，为一次性预付全部租赁期内(143个月)每月租金中的31,468.53元租金]。该协议落款甲方处盖有南舟公司公章，未注明日期。以上事实，有《物业租赁合同》及《普陀区骊山路租赁补充协议》、《物业租赁合同补充协议二》、《物业租赁合同补充协议三》、《转租确认函》、钱款支付凭证、往来函件、《上海朗诗寓骊山路华经大厦改造项目设计咨询合同》、《装饰工程施工合同》、电话录音及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。反诉事实查明如本诉。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。朗诗寓公司与南舟公司自愿签订《物业租赁合同》及《普陀区骊山路租赁补充协议》、《物业租赁合同补充协议二》，合同内容于法不悖，均系当事人真实意思表示，上述合同均合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现双方当事人均认为上述合同已解除(终止)，但对系因何方违约导致解除以及解除的方式存在争议。结合已查明的事实，本院从双方各自的角度对本反诉一并予以评述。南舟公司认为，朗诗寓公司项目授权代表徐峰于2018年10月24日通过电话、以口头方式告知南舟公司的法定代表人王帮力“找下家”，应视为朗诗寓公司已作出终止合同的意思表示，故上述合同已于2018年10月24日终止。对此，本院认为，首先从作出意思表示的主体身份来看，虽然朗诗寓公司认可徐峰系该公司工作人员，但并无证据表明徐峰已获得协商处理朗诗寓公司与南舟公司之间租赁合同纠纷事宜的授权，亦无证据证明徐峰可构成表见代理，故徐峰个人意思表示的效力并不及于朗诗寓公司。其次，在朗诗寓公司与南舟公司就合同履行、权利主张等相关事宜的协商过程中，双方均通过书面协议或书面函件的方式进行沟通，通过公司员工以口头方式作出意思表示与朗诗寓公司惯常的行为方式不同，且双方纠纷涉及金额较大，通过当面协商、口头约定而未以书面方式确认双方的意思表示，亦与常理不符。再次，即使徐峰有权代表朗诗寓公司作出意思表示，在谈话录音、电话录音中，虽然徐峰有“找下家”的表示，但结合双方对话的内容无法确认该表示即为终止合同，徐峰在谈话录音中亦曾表示与下一手承租人签订合同应以双方签订解约合同为前提。因此，对南舟公司的意见，本院难以采纳。朗诗寓公司认为，因南舟公司与案外人存在纠纷，导致房屋交接后无法顺利进行装修施工，且在租赁期间，南舟公司擅自将系争房屋另行出租，故系南舟公司违约，上述合同应于南舟公司收到解除合同通知之日(即2018年12月28日)解除。在朗诗寓公司已预付租金，且尚未与南舟公司就合同解除达成一致意见的情况下，南舟公司于2018年10月底将系争房屋另租他人，显然已违反合同的约定，未尽到出租人应尽的义务。同时在《物业租赁合同补充协议三》中，载明朗诗寓公司系“因外部原因导致乙方于2017年11月底中止了对系争房屋的施工并封闭施工现场”，同时“租赁期限变更为自2018年8月23日起至2030年12月31日止”，另外在所附租金支付表中载明“免租期为自2018年8月23日起至2019年1月22日止”。南舟公司对该协议内容不予认可，但并未否认所该公章的真实性，对此，本院认为，南舟公司在该协议上盖章，应视为确认协议内容；虽然朗诗寓公司并未盖章确认继续履行租赁合同，但足以认定南舟公司认可朗诗寓公司中止施工系受到外部干扰，同时其变更租赁期限、延长免租期的意思表示，可印证朗诗寓公司的意见。此外，朗诗寓公司工作人员徐峰与南舟公司法定代表人王帮力之间的谈话录音中，王帮力亦作出钱款退还的表示，亦可佐证上述意见。因此，本院认定南舟公司未能保障系争房屋可满足约定的使用用途，导致朗诗寓公司未能正常使用，南舟公司存在违约行为，郎诗寓公司有权解除合同。故本院采纳朗诗寓公司的意见，认定上述合同于2018年12月28日解除。在上述合同履行期间，对朗诗寓公司是否应承担相应租金的问题，双方亦存在争议。朗诗寓公司认为，因南舟公司与案外人的某某，导致在接收房屋后无法进行装修工程，系争房屋无法按照约定用途使用，故所给付的包括租金在内的款项均应予以退还。根据以上评述意见，南舟公司的确存在违约行为，但朗诗寓公司在于2017年11月底因故中止施工后，直至2018年10月方与南舟公司协商解除合同的事宜，致使系争房屋长时间空置，故朗诗寓公司未能及时采取合理措施避免房屋空置损失的扩大。同时，不容忽视的是，南舟公司盖章确认《物业租赁合同补充协议三》的行为，表明双方在商讨合同解除事宜之前，曾就合同能否继续履行进行协商，不排除系朗诗寓公司未能及时采取止损措施亦的原因。因此，朗诗寓公司应对扩大的损失部分承担部分责任。综上所述，本院综合以上因素，酌情确定朗诗寓公司应承担六个月的租金，即1,522,050元，故南舟公司应向朗诗寓公司退还扣除该项租金以后其余款项，包括租金6,208,200元及履约定金269,187.5元。因南舟公司违约而致使合同解除，故依照以上评述意见，南舟公司应承担违约责任。依照双方所签订的《物业租赁合同》的约定，南舟公司应承担相当于三个月租金的违约金，即761,025元，故本院对朗诗寓公司主张的违约金部分予以支持。针对朗诗寓公司主张的损失赔偿，其所主张的金额均在合理范围内，且有相应支付凭证等可证明损失确已发生，但损失的金额在上述违约金的范围以内，故鉴于未能证明存在超出违约金范围的实际损失，本院对朗诗寓公司的损失赔偿主张难以支持。依据以上评述意见，朗诗寓公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，理由不再赘述，故本院对其反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、原告上海朗诗寓商业管理有限公司与被告上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司于2017年8月29日签署的《物业租赁合同》及《普陀区骊山路租赁补充协议》、《物业租赁合同补充协议二》于2018年12月28日解除；二、被告上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海朗诗寓商业管理有限公司租金人民币6,208,200元及履约定金人民币269,187.5元；三、被告上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海朗诗寓商业管理有限公司违约金人民币761,025元；四、对原告上海朗诗寓商业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；五、对反诉原告上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司的反诉诉讼请求，均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。保全费人民币5,000元，由被告上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司负担。本诉受理费人民币73,123元，减半收取，计人民币36,561.5元，由原告上海朗诗寓商业管理有限公司负担人民币8,197.5元，由被告上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司负担人民币28,364元。反诉受理费人民币1,164.5元，由反诉原告上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一九年八月三十日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……