福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初2780号 原告：福建华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人：王征锋，总经理。 委托诉讼代理人：马悦、苏柳燕，该公司员工。 被告：陈成乐，男，1969年8月9日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：陈幼斌，女，1974年5月21日出生，汉族，住福建省福安市。 原告福建华辰房地产有限公司与被告陈成乐、陈幼斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建华辰房地产有限公司（以下简称福建华辰公司）的委托诉讼代理人马悦到庭参加诉讼。被告陈成乐、陈幼斌经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建华辰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2012年5月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XX），被告应于合同解除之日起5日内配合原告办理合同及预告登记注销手续；2、判令被告立即向原告偿还按揭代偿款人民币470110.96元及违约金235.06元，并从原告应退还的购房款中扣除；3、判令被告立即向原告支付违约金30000元，并从原告应退还的购房款中扣除；4、本案的诉讼费用、公告费由被告负担。事实与理由：2011年8月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、被告向原告购买位于台江区办公房产，总金额为1305939元，付款方式为按揭付款；2、本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担；3、被告同意在获得贷款后，按贷款合同约定期归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日七天内向原告返还原告因此被银行扣收签约本息及费用，如在上述约定时间内仍未归还的，被告愿意再按万分之五支付违约金。被告累积二个月不交按揭款项，也不到原告归还款项的，原告有权提请银行及法院单方面解除本合同，收回该房产，在扣除人民币叁万元整的违约金及已发生的相关费用如合同注销费等后不计息退还被告已支付的购房款等。2011年8月25日，《商品房买卖合同》在福州市房地产交易登记中心备案，并申请办理了商品房预告登记。2012年4月26日，原被告及华夏银行股份有限公司福州鼓楼支行（下称“华夏银行鼓楼支行”）就被告为购买前述房产向华夏银行鼓楼支行贷款事宜，签订《个人房屋抵押借款合同》，约定：1、被告向原告贷款65万元，贷款期限为10年，贷款年利率为9.165%；2、贷款发放后遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，则利率按年调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用，如利率调整时，均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮30%确定；3、被告采用等额本息还款法分期还本付息；4、原告承担阶段性担保，即自合同约定的应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有被告应付款项承担连带保证责任，保证期限为2年；5、如被告未按约定按期足额偿还任何一期贷款本息及其他应付款项，原告应于收到华夏银行鼓楼支行的通知后5日内履行代为还款义务，否则华夏银行鼓楼支行有权从原告在华夏银行鼓楼支行开立的任何账户中直接划扣相应款项；6、被告未按约定还本付息，华夏银行鼓楼支行有权宣布合同项下贷款提前到期，提前收回贷款本息等。华夏银行鼓楼支行向被告发放贷款后，被告未按约定期限偿还本息，自2016年起华夏银行鼓楼支行多次从原告的保证金账户划扣款项以清偿被告欠款，2016年2月26日起至2018年5月31日止，华夏银行鼓楼支行从原告的保证金账户共划扣20次，划扣款项共计152399.26元。2018年6月20日，华夏银行鼓楼支行宣布被告的贷款提前到期，并要求原告承担保证责任。2018年6月22日，华夏银行鼓楼支行从原告保证金账户划扣317711.70元，以上原告代偿款项共计470110.96元。2018年7月10日，原告向被告在《商品房买卖合同》中预留的地址邮寄了《还款通知书》，函告被告应在收到通知书后七日内清偿款项。根据我国《担保法》、《合同法》等法律的规定，原告有权要求被告偿还原告所代偿的款项470110.70元，且被告逾期还款已构成违约，根据约定应向原告支付万分之五的违约金。此外，被告自2016年2月份起即不交按揭款项，也不到原告处归还款项，根据《商品房买卖合同》的约定，原告有权解除合同，收回房屋并要求被告支付违约金3万元，且相关款项应从原告应退还的购房款中扣除。鉴此，原告为维护自身合法权利，特根据我国相关法律规定向贵院起诉，恳请贵院判如所请！ 陈成乐、陈幼斌未作书面答辩，亦未提交证据。 因被告陈成乐、陈幼斌未到庭应诉，视为放弃质证的权利。经审查原告提交的上列证明材料符合证据的真实性、合法性、关联性原则，可作为本案定案依据。根据现有证据，本院对事实作如下认定： 2011年8月25日，以福建华辰公司为出卖人，林健为买受人，双方签订一份合同编号为201132840007的《商品房买卖合同》，合同约定：陈成乐、陈幼斌购买福建华辰公司开发建设的位于台江区办公号房；总金额1305939元；付款方式为买受人于2011年8月25日前支付定金100000元，购房首付款计555939元于支付定金后三天内付清，余款计650000元办理银行按揭；本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担；买受人同意在获得贷款后，按贷款合同约定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及其他费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七天内向出卖人赔付被银行扣收的签约本息及其他费用，如在上述约定时间内仍未归还的，买受人愿意按未归还的贷款本息累计总额的万分之五支付违约金；买受人累计二个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还款项的，出卖人有权解除与买受人的商品房买卖合同，收回该房产，在扣除人民币叁万元整的违约金及已发生的相关费用（如合同注销费等）后不计息退还买受人支付的购房款余额；等等。合同签订后，于2011年8月25日在福州市房地产交易登记中心备案，并申请办理了商品房预告登记。2012年4月26日，福建华辰公司与陈成乐、陈幼斌及华夏银行鼓楼支行就购买前述房产向华夏银行鼓楼支行贷款事宜，签订了一份《个人房屋抵押借款合同》，约定：陈成乐、陈幼斌向华夏银行鼓楼支行贷款650000元，贷款期限为10年，贷款年利率为9.165%；贷款发放后遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，则利率按年调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用，如利率调整时，均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮30%确定；借款人采用等额本息还款法分期还本付息；福建华辰公司承担阶段性担保，即自合同约定的应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有借款人应付款项承担连带保证责任，保证期限为2年；如借款人未按约定按期足额偿还任何一期贷款本息及其他应付款项，福建华辰公司应于收到华夏银行鼓楼支行的通知后5日内履行代为还款义务，否则华夏银行鼓楼支行有权从福建华辰公司在华夏银行鼓楼支行开立的任何账户中直接划扣相应款项；借款人未按约定还本付息，华夏银行鼓楼支行有权宣布合同项下贷款提前到期，提前收回贷款本息等。华夏银行鼓楼支行向陈成乐、陈幼斌发放贷款后，陈成乐、陈幼斌未按约定期限偿还本息，自2016年起华夏银行鼓楼支行多次从福建华辰公司的保证金账户划扣款项以清偿林健欠款，2016年2月26日起至2018年5月31日止，华夏银行鼓楼支行从福建华辰公司的保证金账户共划扣20次，划扣款项共计152399.26元。2018年6月20日，华夏银行鼓楼支行宣布陈成乐、陈幼斌的贷款提前到期，并要求福建华辰公司承担保证责任。2018年6月22日，华夏银行鼓楼支行从原告保证金账户划扣317711.70元，以上福建华辰公司代偿款项共计470110.96元。2018年7月10日，福建华辰公司向陈成乐、陈幼斌在《商品房买卖合同》中预留的地址邮寄了《还款通知书》，函告二人应在收到通知书后七日内清偿款项，但未果，遂诉至本院。 本院认为，福建华辰公司与陈成乐、陈幼斌签订的编号为201132840007的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。陈成乐、陈幼斌未依约履行银行按揭还款义务，已构成违约，双方约定的解除商品房买卖合同的条件已成就，福建华辰公司有权依约解除合同，收回出卖的房屋，但应将已收取的购房款退还陈成乐、陈幼斌。陈成乐、陈幼斌则应偿还给福建华辰公司为其银行按揭所代偿的款项470110.96元，并为此违约行为承担相应的违约责任，即根据约定应向福建华辰公司支付万分之五的违约金。此外，陈成乐、陈幼斌自2016年起不按时履行银行按揭还款义务，亦不归还福建华辰公司代偿的款项，陈成乐、陈幼斌应依约向福建华辰公司支付违约金30000元。福建华辰公司要求上述相关款项应从福建华辰公司应退还给陈成乐、陈幼斌的购房款中扣除，不违反法律规定，本院予以确认。因此，本院对福建华辰公司的诉讼请求予以支持。陈成乐、陈幼斌经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建华辰房地产有限公司与陈成乐、陈幼斌签订的编号为201132840007的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、陈成乐、陈幼斌应于判决生效之日起七日内协助福建华辰房地产有限公司办理编号为201132840007的《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续； 三、陈成乐、陈幼斌应于判决生效之日起十日内偿还给福建华辰房地产有限公司按揭代偿款人民币470110.96元及违约金235.06元； 四、陈成乐、陈幼斌应于判决生效之日起十日内向福建华辰房地产有限公司支付违约金人民币30000元（第三、四项判决确定的款项，可从陈成乐、陈幼斌已支付给福建华辰房地产有限公司的购房款中抵扣，抵扣后的余款福建华辰房地产有限公司应退还给陈成乐、陈幼斌）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16553元，由陈成乐、陈幼斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  陈细珠 人民陪审员  李 伟 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  陈 慜 附：一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。