四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初15455号 原告：上海高地物业管理有限公司成都高新分公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段722号2栋1单元4层406号。 负责人：孔凡武，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：赵小利，女，汉族，1982年4月22日出生，住四川省资阳市安岳县。该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：彭莉，女，汉族，1989年11月6日出生，住成都市武侯区。该公司员工，特别授权代理人。 被告：汪愉，女，汉族，1981年12月27日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：谭玲，四川智典律师事务所律师。特别授权代理人。 原告上海高地物业管理有限公司成都高新分公司（以下简称高地物业）诉被告汪愉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员吴希孝担任审判长，与人民陪审员李蔚、唐宪宪组成合议庭，于2018年12月21日、2019年3月1日、2019年4月12日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人赵小利到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人谭玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高地物业的诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的电费2752.62元，违约金6007.42元，合计8760.04元（截止2018年6月30日）；2、本案全部诉讼费由被告承担。原告主张的事实及理由：原告接受成都高新复地．复城国际（以下简称复城国际）进行物业管理。根据《前期物业服务合同》，约定复城国际电费1.3元/度。被告系原告管理的复城国际T4-804业主，拥有房屋面积91.16平方米。自2014年9月开始，被告拖欠电费至今（截止到2018年6月），被告拖欠电费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。原告多次催要仍拒不支付。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，故诉至法院。 后，经过核实，原告当庭将主张的电费调减为2703．48元。 被告辩称：1．本案的案由应当为追偿权纠纷不应当为物业服务合同纠纷；2．原告主体不适格；3．庭前我方已收到原告提交的证据，但该证据不能证实804号房屋的电量使用情况；4．即便原告代为支付电费，也应当以向电力部门支付的金额为准。原告在之前提交的发票，发票上电量每度0.71963元；5．案涉804号房屋未实际使用，不存在高额电费；6．本案超过了诉讼时效；7．违约金不应当得到支持，缺乏法律及事实依据；8．即便前述答辩意见均不予认可，也应当对原告提前预付的2014年1月至2014年6月的物业费进行抵扣。 经审理查明，2012年4月26日，被告汪愉与成都复地置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1、汪愉购买成都复地置业有限公司开发的位于复城国际SOHO办公的普通商品房，建筑面积103.31平方米。成都复地置业有限公司依法选聘的物业管理企业为：上海复瑞物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格6.5元/月·平方米……物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。 2014年11月10日，成都复地置业有限公司（甲方）依法改聘上海高地物业管理有限公司（乙方）为复城国际的物业管理企业，并签订《前期物业服务合同》，同日，上海高地物业管理有限公司授权由高地物业全面服务于复城国际广场项目，所有的权利义务全部由高地物业承担。《前期物业服务合同》主要约定：第二条、乙方为本建筑区划配备的物业服务力量情况，将根据成都市相关服务标准配备；……第七条、乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用以及空调费用……本物业区域内，各能源单位安装的计量表具，由各单位直接按其收费标准向用户收取能源费用；属于甲方委托乙方进行管理的能源计量表具，包括户内使用的能源，其能源费用按以下标准向乙方缴纳：4-2、电费按1.3元/度标准缴纳；……第八条、物业买受人应自《商品房买卖合同》约定的交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用；……第二十条……如业主专有区域使用的能源是由甲方委托乙方管理的计量表具之下供应，其能源费用缴纳标准按本合同第七条的约定向乙方缴纳。 另查明，一、本案案由为物业服务合同纠纷，电费的收取在本案中属于双方当事人的约定，而追偿权纠纷指的是“追偿权人在行使追偿权时产生的权利义务纠纷，在实践中主要有担保责任追偿权纠纷；合伙债务追偿权纠纷；”二、本案主体适格，原告的主体身份不仅在程序上合法，也已经为本院其他生效法律文书所认定；三、原告一直主张该电费并非被告使用，但并无充分的证据证明涉诉房屋在交付之后产生的电费系其他原因导致；四、原告不同意被告抵扣的意见，同时认为涉诉房屋的交房时间应为2013年12月31日前，并非被告主张的2014年6月26日；五、现有证据表明被告并未向原告支付过2014年9月至2015年8月的电费；六、2016年12月20日，高地物业向被告汪愉发出了催缴的律师函，进行了电费的催收。但直至本案法庭审理终结前，被告并未向原告支付涉诉的电费。 以上事实，有原被告的当庭陈述、原告提交的电费欠费明细表、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、房屋交付程序表、债权债务转让协议、房屋现场情况登记表、2016年12月20日发出的律师函及快递单以及被告提交的《房屋租赁合同》、调查笔录、复瑞专用收据、企业信用信息公示报告等证据材料予以佐证。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》等均系案涉主体的真实意思表示，现有证据不能体现出内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定，案涉主体均应按照合同约定履行。原告主体适格，不仅在于主体产生及备案过程有法律和事实依据，也为本院众多生效法律文书所认定。原告主张被告未支付涉诉期间的电费，并提交了初步证据予以证明，被告没有证据证明其已经交纳了涉诉期间的电费，应当承担举证不能的法律后果。且，在本案中，本院实地查看涉诉楼盘的电量读取情况和涉诉房屋用电的历史记录，结合涉诉房屋的交付时间，未发现被告抗辩理由成立的情形。被告抗辩本案的诉讼时效已过，本院认为本案所涉《前期物业服务合同》系持续性、继续性合同，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，本案未过诉讼时效。因此原告诉请被告承担欠付的电费有事实和法律依据，本院予以支持。但原告在本案纠纷发生过程中，并未及时解答被告的疑虑，甚至在庭前主张权利时，没有发现涉诉房屋电费存在交付房屋电费底数37.8度的事实，在《房屋现场情况登记表》中竟载明为0度，存在重大的工作失误。原告诉请要求被告承担违约金6007.42元，本院应结合被告存在的重大工作失误，以及被告基于自身使用电费情况的怀疑等因素综合考虑，决定不予支持原告的该项诉讼请求。同时基于原告的重大工作失误和被告基于自身使用电费情况的怀疑等综合因素，本院决定本案的诉讼费用由原告承担。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下： 一、被告汪愉于本判决生效之日起十日内向原告上海高地物业管理有限公司成都高新分公司支付拖欠的电费2703.48元。 二、驳回原告上海高地物业管理有限公司成都高新分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元由原告上海高地物业管理有限公司成都高新分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴希孝 人民陪审员  李 蔚 人民陪审员  唐宪宪 二〇一九年四月十二日 书 记 员  何啟锐