上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2124号原告：上海吴泾物业管理有限公司。法定代表人：华某某。委托诉讼代理人：徐喜明,上海中夏律师事务所律师。被告：吕建明。原告上海吴泾物业管理有限公司与被告吕建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告吕建明直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月9日公开开庭审理了本案。原告上海吴泾物业管理有限公司(以下简称吴泾物业公司)的委托诉讼代理人徐喜明到庭参加诉讼，被告吕建明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告吴泾物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2015年10月30日签订的两份房屋租赁合同(面积分别为252.52平方米、19.21平方米，合计271.73平方米)于2019年1月1日解除；2、判令被告向原告支付2018年10月至2018年12月的租金人民币(以下币种下同)178,776元(按照两份房屋租赁合同第五条租金列表月租金分别为55,379元、4,213元，合计59,592元乘以3个月)；3、判令被告向原告支付违约金35,755.20元(按照两份房屋租赁合同第17.2条约定，以第二项租金178,776元乘以20%)；4、判令被告向原告支付2018年10月至2019年3月3日物业费2,715元(按照两份租赁合同第六条约定，按每平方米每月2元乘以271.73平方米计算)；5、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年3月3日止的房屋占有使用费242,937.49元(按逾期天数62天乘以涉案房屋租赁面积271.73平方米乘以每平米每天日租金7.21元乘以2倍计算)；6、判令被告向原告支付自2018年7月1日起至2018年12月31日止涉案房屋拖欠的煤气费44,176.30元及自2018年7月1日起至2019年4月23日止的违约金9,699元，合计53,875.25元；7、判令被告向原告支付自2019年3月4日至2019年3月31日止的空关损失54,856.85元(按空关天数28天乘以涉案房屋租赁面积271.73平方米乘以每平米日租金7.21元计算)；8、确认被告与次承租人方某某2018年8月24日签订的涉案房屋租赁合同(承包联营合同)及转让协议无效；9、判令被告向原告返还2018年9月至2018年11月转租次承租人的租金差额14,124元(按照被告转租租金每月64,300元减去原告与被告每月租金59,592元等于4,708元乘以3个月计算)；10、判令被告向原告支付自2018年8月、10月、11月的涉案房屋水电费23,265元(其中水费2,415元、电费20,850元)；11、本案的诉讼费和公告费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年10月30日签订房屋租赁合同，约定，原告将座落于上海市闵行区XX路XXX-XXX号一楼部分部位的涉案房屋出租给被告使用。涉案房屋建筑面积271.73平方米，用途为被告名下A餐饮。租赁期限54个月，自2015年7月1日至2021年6月30日止。涉案房屋租金按半年支付一次，实行先付租金后使用的办法。租金以涉案房屋建筑面积和天为计算单位，2017年7月1日至2019年6月30日租金为每天每平方米7.21元。物业管理费按每月每平方米2元收取，垃圾清运费按每年每桶12,775元收取。被告未按时足额或延期支付租金超过10日，原告有权解除本协议，被告还应当支付拖欠租金额20%的违约金，被告不得转租涉案房屋，若擅自转租，原告可以解除租赁合同并立即收回房屋，由此造成的装潢、设备、设施等费用均由被告自负。在涉案房屋租赁合同履行过程中，被告未按约定于2018年7月1日之前向原告支付2018年7月至2018年12月31日的共计半年(6个月)的租金，被告至今未向原告支付2018年10月至2018年12月的租金。另，原告在向被告催要租金过程中发现已无法联系到被告，且被告与次承租人于2018年8月24日签订涉案房屋的承包经营合同及转让协议，被告擅自将涉案房屋转租给次承租人。据此，被告已构成根本违约。综上，原告为维护自身合法权益，挽回相应损失，诉至法院，请求支持原告诉请。被告吕建明未作答辩，亦未向本院提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，原告吴泾物业公司(甲方、出租人)与被告吕建明(乙方、承租人)签订房屋租赁合同，合同约定，一、甲方将座落于闵行区XX路XXX-XXX号一楼部分的房屋出租给乙方使用。二、该出租房屋建筑面积252.52平方米。三、该房屋用途为A餐饮，乙方应按上述用途合理使用房屋，不得擅自改变用途。四、租赁合同的期限为72个月，自2015年7月1日至2021年6月30日止。五、房屋租金按半年支付，房屋实行先付租后使用的办法，不得以任何借口为由拖延支付租金。租金是以房屋建筑面积和天为计算单位。1、日期2015年7月1日-2017年6月30日，建筑面积252.52平方米，租金单价6.8元/平方米/天，月租金52,230元，物业管理费505元/月，每年租金626,760元，合计632,820元/年。2、日期2017年7月1日-2019年6月30日，建筑面积252.52平方米，租金单价7.21元/平方米/天，月租金55,379元，物业管理费505元/月，每年租金664,548元，合计670,608元/年。3、日期2019年7月1日-2021年6月30日，建筑面积252.52平方米，租金单价7.64元/平方米/天，月租金58,681元，物业管理费505元/月，每年租金704,172元，合计710,232元/年。六、物业管理费，按2元/平方米/月收取。十三、经双方商定，甲方向乙方收取租赁保证金。保证金金额为50,000元，由乙方于2015年6月22日前连同首付租金向甲方一次性付清。甲方收取保证金后应当开具收据。租赁关系终止后，租赁保证金除用于抵充合同约定应当由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。十四、乙方不得转租房屋，若擅自转租，甲方可以解除租赁合同立即收回商铺，由此造成的装潢、设备、设施等费用均由乙方自负。十六、权利义务：1、乙方按协议约定按时交纳房屋租金。2、乙方每月如期足额缴纳水、电、煤气/天然气等费用。十七、违约责任：2、乙方未按时足额或延期支付租金超过10日，甲方有权解除本协议，乙方还应当支付拖欠租金额20%的违约金。5、乙方应确保按月缴付水、电等费(供电局收取的空贴、MD、租赁等费按耗电量分摊)，不允许拖欠。若拖欠，甲方将在乙方缴付的保证金中自动扣款。缺额的保证金，乙方须在一周内补足。7、本协议解除或到期后乙方拒不腾退租赁商铺的，乙方应按本协议租金标准的10倍向甲方支付使用费。2015年10月30日，原告吴泾物业公司(甲方、出租人)与被告吕建明(乙方、承租人)签订房屋租赁合同，合同约定，一、甲方将座落于闵行区XX路XXX-XXX号一楼部分的房屋出租给乙方使用。二、该出租房屋建筑面积19.21平方米。三、该房屋用途为A餐饮，乙方应按上述用途合理使用房屋，不得擅自改变用途。四、租赁合同的期限为54个月，自2017年7月1日至2021年6月30日止。五、房屋租金按半年支付，房屋实行先付租后使用的办法，不得以任何借口为由拖延支付租金。租金是以房屋建筑面积和天为计算单位。1、日期2017年1月1日-2017年6月30日，建筑面积19.21平方米，租金单价6.8元/平方米/天，月租金3,973元，物业管理费38元/月，每年租金47,676元，合计48,132元/年。2、日期2017年7月1日-2019年6月30日，建筑面积19.21平方米，租金单价7.21元/平方米/天，月租金4,213元，物业管理费38元/月，每年租金50,556元，合计51,012元/年。3、日期2019年7月1日-2021年6月30日，建筑面积19.21平方米，租金单价7.64元/平方米/天，月租金4,464元，物业管理费38元/月，每年租金53,568元，合计54,024元/年。六、物业管理费，按2元/平方米/月收取。十三、经双方商定，甲方向乙方收取租赁保证金。保证金金额为0元。十四、乙方不得转租房屋，若擅自转租，甲方可以解除租赁合同立即收回商铺，由此造成的装潢、设备、设施等费用均由乙方自负。十六、权利义务：1、乙方按协议约定按时交纳房屋租金。2、乙方每月如期足额缴纳水、电、煤气/天然气等费用。十七、违约责任：2、乙方未按时足额或延期支付租金超过10日，甲方有权解除本协议，乙方还应当支付拖欠租金额20%的违约金。5、乙方应确保按月缴付水、电等费(供电局收取的空贴、MD、租赁等费按耗电量分摊)，不允许拖欠。若拖欠，甲方将在乙方缴付的保证金中自动扣款。缺额的保证金，乙方须在一周内补足。7、本协议解除或到期后乙方拒不腾退租赁商铺的，乙方应按本协议租金标准的10倍向甲方支付使用费。合同签订后，被告吕建明于2016年3月1日向原告吴泾物业公司支付押金50,000元，双方按约履行合同。根据合同约定被告吕建明应于2018年7月1日之前支付2018年7月1日至2018年12月31日共计半年租金，但被告吕建明仅支付2018年7月1日至2018年9月30日三个月租金，其余租金至今未再支付，且被告吕建明拖欠水费、电费、燃气费等均未缴纳，具体金额如下：拖欠2018年8月、10月、11月水费计2,415元(1,680元+535元+200元)，拖欠2018年8月、10月、11月电费计20,850元(15,350元+4,050元+1,450元)，拖欠2018年7月至12月燃气费计44,176.25元、违约金计9,699元。2018年10月26日，案外人上海大众燃气有限公司营业所帐户中心就拖欠燃气使用费发出暂停供应燃气通知一份。另查明，被告违反原、被告双方签订的租赁合同相关约定，于2018年8月24日与案外人方某某签订承包联营合同及转让协议，将涉案房屋全部整体转租给案外人方某某使用。原告称其于2018年11月底得知被告擅自转租事宜，其遂于2019年2月21日向案外人方某某寄送律师函，告知案外人方某某将于2019年3月1日收回涉案房屋，要求立即腾退和搬离涉案房屋。2019年3月3日，原告吴泾物业公司与案外人方某某签订关于闵行区XX路XXX号-2房屋的交接单，载明当天交还涉案房屋。目前涉案房屋已于2019年4月由原告另寻租客，并由原告作为出租方，与案外人B餐饮管理有限公司签订租赁意向书。针对以上事实，原告吴泾物业公司向本院提供了如下证据：1、2015年10月30日原、被告签订的房屋租赁合同两份。2、押金收据一份，证明原告将涉案房屋出租给被告，被告向原告交付涉案房租租赁保证金50,000元。3、增值税发票二份，证明原告将涉案房屋出租给被告，被告按照合同约定应当向原告支付2018年7月至12月的租金6个月，但被告仅向原告支付涉案房屋2018年7月至9月3个月的租金。4、缴费通知单六份以及暂停供应燃气通知一份，证明上海大众燃气有限公司营业所账务中心于2018年10月26日向被告发出书面通知，暂停涉案房屋的燃气供应；燃气缴费通知单证明被告拖欠上海大众燃气有限公司及原告关于涉案房屋2018年7月至12月燃气使用费44,176.25元及自2018年7月至2019年4月23日止的违约金9,699元。5、被告拖欠原告2018年8月、10月、11月的水电费清单及上海增值税发票一组，证明被告拖欠原告2018年8月、10月、11月水费2,415元、电费20,850元。6、被告和案外人签订的承包联营合同、转让协议各一份。7、律师函及EMS邮件送达回证一组。8、2019年3月3日关于闵行区XX路XXX号-2房屋的交接单一份。9、2019年5月原告和案外人B餐饮管理有限公司之间签订的租赁意向书一份。本院结合原告吴泾物业公司提供的证据以及庭审查明的事实，认为原告所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。但关于原告提供的被告与案外人方某某签订的承包联营合同及转让协议等证据与本案处理并无直接关联性，故在本案中不作为证据采纳。本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合同并未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。被告作为承租方按约缴纳租金系其主要合同义务。然在实际履约过程中，被告对自2018年7月1日起的应付租金、物业管理费、水、电、燃气费等，除支付前三个月的租金外，其他费用至今未付。根据上述租赁合同约定，房屋租金按半年支付，先付租后使用，未按时足额或延期支付租金超过10日，则守约方有权解除租赁合同，并要求违约方承担拖欠租金额20%的违约金。现原告吴泾物业公司根据合同约定，以被告欠付租金、物业管理费等，在合理付款期限内至今未付，且未经原告同意擅自将涉案房屋整体转租，已构成根本性违约，致使原告吴泾物业公司无法实现合同目的为由，要求判令双方签订的两份《房屋租赁合同》于2019年1月1日解除之诉请，既有事实根据，亦符合双方合同约定及相关的法律规定，本院予以支持。上述租赁合同被解除后，被告应向原告付清租赁期间拖欠的租金及水、电、燃气费等相关费用，故根据庭审查明情况及原告提供的相关证据，被告应向原告支付拖欠的租金(2018年10月-12月)178,776元、水费2,415元、电费20,850元、燃气费(包括违约金在内)53,875.25元。被告实际返还房屋时间为2019年3月3日，故在此期间被告尚需支付房屋使用费，关于使用费标准可参照租金标准计算为121,468.75元，对于原告主张的使用费按租金2倍标准计算，本院认为原告主张的使用费计算标准由于缺乏合同依据，故对此诉请作出相应的调整不予采纳。关于原告主张的物业管理费，计算至实际返还房屋之日为止的金额为2,715元。被告拖欠原告租金等费用不付，应当按合同约定支付违约金。结合被告拒付租金的主观恶意、对原告造成的实际损失等综合因素考虑，本院对于租赁合同所约定违约金计算标准予以认可，违约金以欠付租金178,776元*20%计算为35,755.20元。关于原告主张的房屋空关损失，该诉讼请求既无合同依据，亦无法律依据，故本院不予支持。关于原告要求确认被告与次承租人签订的房屋租赁合同(承包联营合同)及转让协议无效，该主张针对的并非本案当事人，不属于本案审理范围，故对此不予处理，同理，对于原告主张的租金差额亦不予处理。上述租赁合同被解除后，原告应向被告返租赁押金50,000元，鉴于合同中有明确约定该笔押金可在欠付款项中直接予以抵扣，故本院将押金直接与欠付租金178,776元直接进行抵扣。被告吕建明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第(二)款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第(一)款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海吴泾物业管理有限公司与被告吕建明于2015年10月30日签订的两份房屋租赁合同(面积分别为252.52平方米、19.21平方米，合计271.73平方米)于2019年1月1日解除；二、被告吕建明于本判决生效之日起十日内向原告上海吴泾物业管理有限公司支付2018年10月至12月的租金128,776元(已直接抵扣押金50,000元)；三、被告吕建明于本判决生效之日起十日内向原告上海吴泾物业管理有限公司支付2019年1月1日起至2019年3月3日的房屋使用费121,468.75元；四、被告吕建明于本判决生效之日起十日内向原告上海吴泾物业管理有限公司支付2018年10月1日起至2019年3月3日的物业管理费2,715元；五、被告吕建明于本判决生效之日起十日内向原告上海吴泾物业管理有限公司支付水费2,415元、电费20,850元、燃气费(含违约金)53,875.25元，以上合计77,140.25元；六、被告吕建明于本判决生效之日起十日内向原告上海吴泾物业管理有限公司支付违约金以35,755.20元计；七、驳回原告上海吴泾物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,542.40元，公告费560元，合计5,102.40元，由被告吕建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  袁迎春人民陪审员  张秉馨二〇一九年十月十六日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……