上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初24674号原告（反诉被告）：上海华建润滑油厂。法定代表人：钱某某。委托诉讼代理人:黄启天，上海市东高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧晗，上海市东高地律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：上海纯达纺织有限公司。法定代表人：周某。委托诉讼代理人：段晓艳，上海乐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏敏，上海乐邦律师事务所律师。原告（反诉被告）上海华建润滑油厂（以下简称华建油厂）与被告（反诉原告）上海纯达纺织有限公司（以下简称纯达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月2日公开开庭进行了审理。华建油厂的委托诉讼代理人黄启天、李婧晗，纯达公司的委托诉讼代理人段晓艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华建油厂向本院提出诉讼请求：1、判令纯达公司向华建油厂返还租赁保证金5万元；2、判令纯达公司退还华建油厂租金差价1,343.58元。事实和理由：华建油厂与纯达公司签订的《厂房租赁合同》约定，纯达公司将上海市闵行区×路×号×幢厂房及后方空地租赁给华建油厂使用，厂房面积为1,467.70平方米；租赁期限为2年，自2015年10月15日起至2017年10月15日止；租赁期满后华建油厂可以每平方米日租金1.18元的单价续租3个月，若华建油厂未在3个月内找到新厂房，可以每平方米日租金1.22元的单价再续租3个月；华建油厂在签订合同之日支付纯达公司租赁保证金5万元。纯达公司收取保证金后应向华建油厂开具收款凭证，并当实际租赁期满之时，在扣除所有相关费用后，纯达公司必须在五日之内将剩余保证金无息还给华建油厂。在合同租赁期满之后，华建油厂继续承租纯达公司房屋至2018年2月1日。后纯达公司与案外人上海南滨江投资发展有限公司（下称A公司）签订租赁协议，约定以每平方米日租金1.60元的单价将本案房屋出租给案外人，并于2018年2月2日与华建油厂签订《补充协议》一份，约定纯达公司在与案外人签订的租赁协议生效后，将租金差价补偿金支付给华建油厂，补偿金额的计算日期从与A公司签订租赁协议生效日起至2018年4月15日止；另，华建油厂、纯达公司于2018年2月2日签订《终止协议》一份，约定《厂房租赁合同》于2018年2月2日终止。根据合同第3.1条之约定，纯达公司应于实际租赁期满后5日内，即2018年2月3日至2018年2月7日期间返还保证金、支付租金差价补偿金。扣除华建油厂还需向纯达公司支付2018年1月15日至2018年2月1日之间的18天租金32,230.69元、水费6,582元后，纯达公司还应向华建油厂支付1,343.58元抵扣剩余租金差价，返还5万元保证金。经华建油厂多次电话沟通和发送律师函催告后，纯达公司要求华建油厂应向其支付违约金后再退还款项，双方对此存在争议，故诉诸法院。纯达公司辩称，《厂房租赁合同》签订的情况属实，合同终止后双方达成《补充协议》及《终止协议》。同意退还租赁保证金5万元，但应扣除租金差价。华建油厂所述欠付水电费及租金金额属实。2018年1月16日纯达公司开具了4张发票（其中包含2017年10月16日至2018年1月16日的三张发票，以及2018年1月16日至2018年2月16日的一张发票），并派员将发票送至华建油厂，但华建油厂未支付2018年1月16日至2018年2月16日期间的租金。纯达公司认为租金差价计算方式应当是以华建油厂再次寻找厂房的租赁价格与纯达公司出租给华建油厂的租金即每平方米日租金1.22元的差价为标准。华建油厂的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。纯达公司并提起反诉，请求：1、判令华建油厂支付逾期支付租金违约金14,987元（55,508元/月*3*0.5%*18天）；2、判令华建油厂支付税费损失1,768元。反诉依据的事实和理由：根据双方签订的《厂房租赁合同》第2.2条约定，租赁期满纯达公司给华建油厂3个月宽限期以便寻找新厂房，租金按1.18元/日/平方米计算。如华建油厂在3个月内未找到新厂房，纯达公司给予华建油厂再续租3个月，租金按1.22元/日/平方米计算。2018年2月2日，双方签订《终止协议》，约定《厂房租赁合同》于2018年2月2日终止。纯达公司向华建油厂开具了2018年1月16日至2018年2月15日的租赁费发票（发票总额为55,508元）后，华建油厂并未向纯达公司支付2018年1月16日至2018年2月2日期间的租金，从而给纯达公司带来巨大的损失，故提起反诉。华建油厂针对纯达公司的反诉辩称，华建油厂并非恶意拖延房屋租金。双方多次磋商厂房转租细节以确定租金差价金额，华建油厂在等待租金抵扣，并且双方互负债务。同时双方并未对租期届满后的违约金进行约定。华建油厂未收到发票，而且纯达公司开具的是普通发票，即使发票遗失，纯达公司也不会遭受税费损失。另外，纯达公司主张的违约金计算标准过高，若法院支持违约金，也应当按照每日万分之五计算为宜。本院经审理认定事实如下：2015年，纯达公司（为签约甲方即出租方）与华建油厂（为签约乙方即承租方）签订了一份《厂房租赁合同》。双方约定：甲方将位于上海市闵行区×路×号的×幢厂房及厂房后方空地租赁予乙方使用，厂房面积为1,467.70平方米；乙方不得转租；租赁期限为2年，即从2015年10月15日起至2017年10月15日止；租赁期满，如乙方有意续租，应在期满前三个月内，与甲方协商租赁事项并签订租赁合同，甲方承诺在同等条件下，乙方有优先续租权；若双方就续租有关条件与条款不能达成一致，甲方承诺将给予乙方续租三个月的宽限期以便乙方找到新的厂房，租金按每平方米日租金1.18元计算；如若乙方在三个月内未能找到新厂房，甲方将给予乙方再续租三个月的租期，租金按每平方米日租金1.22元计算；续租期满六个月且双方未达成续租协议的，乙方承诺无条件搬离厂房，且因搬迁发生的一切费用由乙方自行承担；乙方在签订合同之日支付甲方租赁保证金5万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，并当实际租赁期满之时，在扣除所有相关费用合同约定由乙方承担的外，甲方须在五日内将剩余保证金无息还给乙方；合同期第一年（2015年10月-2016年10月）租金为632,128元（1,467.70平方米*1.18元/平方米*365天=632,128元），支付时间第一期2015年10月15日前支付150,888元，第二期2016年1月15日前支付481,250元；合同期第二年（2016年10月-2017年10月）租金为632,128元，于2016年10月15日前支付316,069元，于2016年12月31日前支付316,069元；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，则乙方须按季租金的0.5%支付违约金给甲方。支付方式为银行转账至甲方指定账户；租赁期间，乙方须按月缴付水、电、物业管理费等一切费用。合同第六条关于合同解除及甲方违约责任，双方约定：在租赁期限内，若遇乙方逾期欠交租金超过15日，并且在收到甲方书面交款通知之日起5个工作日内，仍未支付的，甲方有权停止乙方使用租赁物，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金超过30天，甲方有权解除本合同，并按照本合同第3.2条的约定要求乙方支付滞纳金及采取其他法律措施；未经对方书面同意一方不得在租赁期满前，提前终止本合同。合同第八条关于合同的终止，双方约定：本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物。合同第九条有关税费，双方约定：乙方每季付清租金后，甲方开具发票给乙方并承担房产税、土地使用税等税费；乙方生产经营期间产生的一切税费由乙方自行承担，与甲方无关。此外，双方还就其他事项进行了约定。双方签约后，纯达公司向华建油厂交付了上述租赁房屋，华建油厂向纯达公司支付租赁保证金5万元，并按约向纯达公司支付了租金。2017年10月15日，租赁合同到期后，华建油厂继续使用涉案房屋,但双方未续签租赁合同。2018年1月16日，华建油厂收到纯达公司的发票后按约支付了自2017年10月16日至2018年1月15日的租金。纯达公司在华建油厂租赁期届满后的宽限期内自行找到了新的承租方A公司，因此纯达公司与华建油厂协商，要求华建油厂提前搬走，并以支付租金差价作为补偿方案。华建油厂同意并于2018年2月2日向纯达公司返还涉案房屋。另查明，2018年2月2日，华建油厂（乙方）与纯达公司（甲方）签订了《补充协议》，双方约定：甲乙双方协商同意，甲方在与A公司签订的租赁协议生效后，将租金差价补偿给乙方，补偿金额的计算日期从与A公司签订租赁协议生效日起至2018年4月15日止。审理中,纯达公司称，其与A公司签订的租赁协议于2018年2月3日生效，租金标准为1.60元/日/平方米。2018年2月2日,上海华建润滑油销售有限公司（乙方）与纯达公司（甲方）签订《终止协议》，双方约定：甲乙双方经协商同意，于2018年2月2日对上海市闵行区×路×号的《厂房租赁合同》予以终止，因合同终止所产生的一切责任和后果互不追究。2018年5月15日，华建油厂向纯达公司发出律师函，就开票税费、逾期付款违约金等事项作了说明，并要求扣除部分费用后由纯达公司退还租赁保证金。2018年5月18日纯达公司收到函件。还查明，至2018年2月2日，华建油厂尚欠纯达公司自2018年1月16日起至2018年2月2日止的租金32,230.69元、水电费6,582元。纯达公司未向华建油厂退还租赁保证金5万元。以上事实，由华建油厂提供的纯达公司与华建油厂签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《终止协议》，纯达公司向华建油厂出具的保证金收据，纯达公司的工商变更信息，华建油厂向纯达公司发送的《律师函》、邮寄面单、纯达公司提供的增值税发票等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，华建油厂与纯达公司对关于租赁系争房屋所签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《终止协议》内容均不持异议，故上述书面约定均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同,对华建油厂与纯达公司均产生约束力。在《厂房租赁合同》履行完毕后,双方未能就续租事项达成协议,故华建油厂继续使用房屋应适用双方对于“宽限期”的约定。纯达公司找到新租户，故与华建油厂协商让其在宽限期内提前搬离，故纯达公司给予华建油厂的“租金差价补偿”，应为纯达公司出租给A公司的租金单价1.60元/日/平方米与纯达公司向华建油厂收取的宽限期租金单价1.22元/日/平方米之间的差价，补偿天数为自2018年2月3日起至2018年4月15日宽限期满为止，计40,156.27元。该款扣除宽限期内华建油厂搬离前应付的18天的租金32,230.69元、水电费6,582元，纯达公司应支付华建油厂差价1,343.58元。此外，纯达公司还应向华建油厂退还租赁保证金5万元。故华建油厂的本诉请求，具有事实依据，本院予以支持。关于反诉，纯达公司要求以《厂房租赁合同》第3.2条之约定追究华建油厂逾期支付宽限期内2018年1月16日至2月2日租金的违约金，本院认为《厂房租赁合同》第3.2条中未对宽限期逾期支付租金的违约责任作约定，纯达公司该主张缺乏事实依据。关于发票的税费问题，纯达公司未举证其已向华建油厂送达该发票并客观上已承担该笔税费，故其要求华建油厂承担1,768元税费损失，也缺乏事实依据。又根据《终止协议》的约定，双方达成一致意见于2018年2月2日终止《厂房租赁合同》，因合同终止所产生的一切责任和后果互不追究，故纯达公司再反诉要求华建油厂承担逾期支付租金的违约金、税费损失1,768元，显属无理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海纯达纺织有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海华建润滑油厂租赁保证金5万元；二、被告（反诉原告）上海纯达纺织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海华建润滑油厂差价款1,343.58元；三、驳回被告（反诉原告）上海纯达纺织有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,083.59元，由被告（反诉原告）上海纯达纺织有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计109.44元，由被告（反诉原告）上海纯达纺织有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一九年四月二十九日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。