上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初24006号原告(反诉被告)：上海越哲食品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：许爱民，总经理。委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：方叶，上海市天华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海黎楠拉链有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈斌，经理。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。原告(反诉被告)上海越哲食品有限公司诉被告(反诉原告)上海黎楠拉链有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭，分别于2019年6月20日、11月11日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人吴季杨、方叶、被告(反诉原告)的法定代表人陈斌、委托诉讼代理人刁骅到庭参加了第一次庭审，原告(反诉被告)的法定代表人许爱民、委托诉讼代理人方叶、被告(反诉原告)的法定代表人陈斌、委托诉讼代理人刁骅到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告上海越哲食品有限公司向本院提出本诉请求：1.判令解除原、被告于2016年3月8日签订的一份及2016年4月7日签订的两份“房屋租赁合同”；2.判令被告赔偿原告违约赔偿金人民币1,577,996元(币种下同，包括：厂房装修和维修832,000元、设备拆装费349,000元、搬运费115,400元、2年停产停业损失281,596元)。后原告变更第2项诉讼请求金额为2,000,000元(原告另行租赁房屋的差价损失)。事实与理由：原告自2010年开始向被告承租其位于上海市奉贤区金汇镇金钱公路XXX号厂房第8、第9幢用于生产经营。后双方达成了续签合意并又签订了“房屋租赁合同”三份，约定租期5年，自2016年8月10日起至2021年8月9日，第一第二年租金为597,760元/年。2017年6月，被告通知原告，有关政府部门要求厂区申办排污纳管事宜。原告立即表示将积极配合做好此项工作。由于原告承租的房屋系金钱公路XXX号厂区内的一部分，其余部分由被告出租给其他人使用，且厂区的所有权人系被告，故需要由原、被告共同完成排水接管的工作，被告起初表示同意。故原告着手开始申请前的准备工作，于2017年7月19日正式向上海市奉贤区排水管理所提出申请。2017年7月26日，专家到现场勘查后对厂区整体的排水设施提出了整改要求。嗣后，原告立即向被告传达了排水接管部门意见，多次请求被告协调整个厂区进行纳管，然被告却无动于衷。由于被告出租给原告的厂区排水设施没有达到要求，导致原告无法继续推进排水接管的事项，为避免扩大损失，原告不得不停止营业。原告认为，被告作为出租方，有义务向原告提供具备必要的生产条件房屋。企业排污纳管系国家法律法规的规定，被告有义务向原告提供必要的条件。但是经原告多次催告，被告仍未采取任何行动，导致原告停产停业。原告系一家运行良好的企业，是多家超市、卖场的饼干、糕点供应商，一旦生产受到影响，势必给原告造成巨大经济损失。故原告不得不紧急搬厂，但中途停业搬厂也已损失惨重。然原告搬离后，被告立即将标的房屋出租给案外人，且租赁费翻倍上涨。被告提供的证据也显示，被告将房屋出租给案外人后便积极向有关部门申请了排水许可证，以助于企业生产经营。因此，原告认为被告故意违约，迫使原告搬离，以达到重新出租获得更多租金收益的目的。被告的违约行为严重违反诚信原则，破坏了合同的稳定，应承担违约责任，故原告提起诉讼。被告上海黎楠拉链有限公司本诉辩称，同意解除合同，不同意赔偿损失。2017年5月，被告接到金汇镇有关部门通知，要求申请排污纳管，被告遂即告知原告并要求由原告承担其承租范围内的相关费用，开始时原告同意与被告共同去办理申请等事项。2017年7月，由于原告知晓了金汇镇“五违”整治的要求和其无法通过环评、无法申请产业废水排污纳管、不可能再继续租赁被告的厂房生产经营，于是以各种根本不存在的“事实”作为借口，指责被告不配合其申请排污纳管，同时在2017年7月9日之前拒不支付到期应付的半年租金。2017年8月14日，原告又委托律师发《律师函》通知解除租赁合同，被告在2017年8月19日收到《律师函》当天就回复原告同意解除租赁合同，但认为属原告违约，同时要求原告按照合同约定在15天内搬离等。2017年9月8日，被告又通知原告在收函后5天内搬离，但原告要求在9月20日搬离。9月20日下午，被告至现场看到原告的工人正在搬运东西，判断当天无法全部搬离后离开。之后几天被告都去现场，发现9月24日下午原告撤离了全部机器设备、成品、半成品、原料，并且住宿在厂区内的工人也全部搬离，但遗留了大量过期食品、垃圾，拆除了原有的日光灯和线路，四个大油桶的底座和车间内机器的底座、墙上的夹芯板等均未拆除、根本没有恢复房屋原状。被告为了避免扩大损失，只得垫付资金委托他人恢复房屋原状。之后，原告还提出不合理的退费要求，歪曲事实提起诉讼。为此，被告提出反诉请求：1、判令原告支付被告自2017年8月10日至2017年9月20日的租金68,783.34元；2、判令原告支付被告代付的水费1,501元、电费15,194.64元，合计16,695.64元；3、原告支付被告恢复房屋原状的费用96,300元(垃圾清运费3,200元+3,400元、固定底座清除费1,500元、夹心彩钢瓦墙面拆除费2,000元、吊顶维修费6,700元、修复墙面和屋顶喷漆79,500元)。庭审中，被告变更水费金额为1,509元。原告上海越哲食品有限公司反诉辩称，对租金、水电费金额没有异议，但认为尚有押金在被告处，应予抵扣。对恢复房屋原状的费用，没有依据，不予同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：本案系争租赁合同签订前，原告已经承租被告系争房屋。后双方达成续租合意，分别签订了以下本案系争租赁合同三份：2016年3月8日签订的《房屋租赁合同》约定，原告承租被告位于奉贤区金汇镇金钱公路XXX号厂房的部分：二楼面积大约390平方米、三楼面积大约60平方米；租期5年，自2016年8月10日至2021年8月9日止；第一年和第二年年租金为68,390元，第三年起为第二年年租金的108%，即73,860元，第五年年租金为79,770元，半年一付，每次提前一个月支付，如逾期10天支付，视为违约；押金5,000元，至合同结束时结清所有费用后无息退还。2016年4月7日签订的《房屋租赁合同》约定，原告承租被告位于奉贤区金汇镇金钱公路XXX号厂房第8、第9幢，面积大约2120平方米；租期5年，自2016年8月10日至2021年8月9日止；第一年和第二年年租金为394,650元，第三年起为第二年年租金的108%，即426,220元；第五年年租金为460,320元，半年一付，每次提前一个月支付，如逾期10天支付，视为违约；押金40,000元，至合同结束时结清所有费用后无息退还。同日签订的另一份《房屋租赁合同》约定，原告承租被告位于奉贤区金汇镇金钱公路XXX号厂房的部分：一楼面积大约370平方米、二、三楼面积大约550平方米；租期5年，自2016年8月10日至2021年8月9日止；第一年和第二年年租金为134,720元，第三年起为第二年年租金的108%，即145,500元，第五年年租金为157,140元，半年一付，每次提前一个月支付，如逾期10天支付，视为违约；押金15,000元，至合同结束时结清所有费用后无息退还。以上三份合同第八条均约定，如乙方(原告)违约，甲方(被告)有权终止合同，乙方须在15天内搬离本合同之租赁房屋，押金归甲方所有。乙方逾期搬离租赁房屋，视为乙方放弃在租赁房屋中的财产的权利。原告就本案系争三份租赁合同向被告支付了保证金60,000元；并支付了至2017年8月9日的租金。2017年5月18日，被告向原告发出通知，告知原告政府要求根据《上海市排水管理条例》需要申办排水接管，并通知被告如果不申请排水接管，如政府查到产业废水、生活污水未排放到污水纳管的将被停止用水和罚款，故被告将按照政府要求申办排水接管到被告污水排水接入口。因该费用在双方订立租赁合同时未曾考虑，按照公平原则应当双方协商分担，故被告会在具体费用支付后告知原告并协商双方分担比例。在原告使用的区域里需要的污水接管和发生的费用应当由原告承担，原告可委托被告或自行委托有关单位进行上述排水接管事宜。2017年6月1日，被告向原告发出《紧急通知》，告知原告2017年5月22日得到有关部门明确回答，必须由实际生产使用厂房的原告根据生产需要申请污水纳管，否则经检查被认定不合格的话就会被停水等处罚，要求原告去相关部门办理申请手续。又接到有关部门的催告电话，2017年6月5日有关部门将来检查，如不合格马上会被停产和处罚。所以紧急通知原告赶快申办，具体费用被告愿意与原告共同承担，双方分担的具体金额可以协商处理。2017年6月5日，原告向被告发出《回复函》，表示被告的两份通知内容有差别，原告到排水管理所咨询了此事，因地址名称是被告，所在还需要被告一起出面协商解决。希望被告尽快与原告协商解决办法，完成整改任务。2017年6月6日，被告向原告发出函件，建议原告收到函件后立即与被告商定具体时间，共同完成申请事宜。2017年7月6日，金汇镇人民政府审批同意《水务行政许可事项办理征询单》，并加盖公章，办理单位为原告，办理事项为排水管接管证明，企业性质为生活污水排水户。2017年7月11日，原告向被告发出告知函，说明原告去办理污水处理事宜时被告知被告领取了通知单，房屋登记的是被告的名称，原告没有资格拿到通知，也没有接收相关的文件及通知。望被告尽快到相关部门了解污水处理事宜，原告会积极配合。由于被告的原因没有及时整改而发生的一切后果由被告承担。2017年7月19日，被告针对原告的上述告知函，向原告发出回复函，否认原告的说法，并示明“贵司已经到了支付租金的时间，到现在还未支付，贵司到底想干什么？”2017年7月19日，原告向奉贤区排水管理所申办排水接管证明。后该所出具现场勘察情况意见书，提出整改意见：需进行雨、污水分流改造；需在污水总排放口设置排水专用检测井；需提供一份与现场实际相符的排水平面布置图(电脑制图)；需按规定建设相应的污水处理设施(隔油池)。相关人员绘制了被告厂区的排水平面图。但双方存在争议，未推进后续工作，未办理成功排水接管证明。2017年7月19日起，被告法定代表人拒接原告方电话。2017年8月14日，原告委托律师向被告发出律师函，表示被告未充分、有效地配合办理污水纳管工作，根据有关行政机关的要求和保护环境的社会需求，如果原告不能按期完成，便无法继续生产经营。鉴于原告已不能实现合同目的，通知被告决定解除与被告的租赁合同关系。被告于2017年8月19日收到上述律师函复函给原告，否认没有配合原告的事实，认为原告没有通过环评，即使完成了污水纳管，还是无法正常生产，所以原告没有落实污水纳管事宜。原告应当在2017年7月10日支付下一个半年的房租，但至今未付，既然原告决定解除合同，那么按照合同第8条、第9条规定在15天内搬离。以上自2017年5月起，原、被告双方为排污纳管事宜等还有多次函件等往来。另查明，双方为排污纳管产生纠纷期间，系争房屋厂区内还有其他承租户在内。庭审中，原告主张于2017年9月20日搬离，被告主张原告于2017年9月24日搬离，但其反诉主张至2017年9月20日止的租金。原告搬离租赁房屋后，被告于2019年1月17日办理了排水许可证。原告于2019年5月将工商登记迁移至金山区，经营范围取消了食品生产。诉讼过程中，本院向以下单位进行了调查：1、2019年5月16日，向金汇镇经济管理事务中心调查，该中心陈述当时组织原、被告双方协商，原告愿意自行办理，但对管道设备的铺设费用双方未协商一致，被告不愿意承担相关费用，致未办理成功；如未办理排水许可，环保、水务部门会作出相应处罚，政府部门将会督促建议其关停。2、2019年5月17日，向奉贤区排水管理所调查，该所提出排水接管证明是办理排水许可证的前置程序(现该前置程序已取消，可直接申办排水许可证)，出租人和承租人均可申请办理。原告申办的排水性质是生活用水纳入市政污水管网，是经镇政府确认的只需办理生活污水排水，没有产业废水排放。根据《现场勘察情况意见书》，需完成整改项目，通过验收后即可办出接管证明，然后申办排水许可证，最终因不符合接管条件而退件。如果申办的排水是产业废水，则需环评报告，如果是生活污水则不需要环评报告，但从2018年5月1日起，规定有所改变，即企业申请排水许可证，不管生活污水和产业废水，均需环评报告。3、2019年5月17日，向奉贤区水务局行政许可科、稽查大队调查，其提出排水许可是依申请办理，经现场核实后符合条件的予以发证。在单一承租户的情况下，出租人或承租人需提供管网平面图等材料，符合条件即可；在多户承租的情况下，如果只能提供一套管网系统(包括检测井)，那么应当由出租人申办，如果各承租人可以提供各有独立的管网系统(包括检测井)，那么可以由各承租人分别申办，颁发排水许可证后，由领证单位对排水行为负责。如无证排水，可处50万元以下相应罚款。4、2019年5月21日，向奉贤生态环境局调查，该局提出原、被告两家企业均未申办环评。出租人的厂房是否办理环评与承租人办理环评并无因果关系，不构成制约条件。对于原告是否必须要办理环评，要根据现场调查，主要看其行业和工艺(原辅材料、设备、产品清单、生产工艺)来判断需要办理哪一类环评手续(环评报告书、环评报告表、环评登记表)或是否需要办理环评手续(豁免)，仅仅依照营业执照上经营范围，是无法判断的。庭审中，原告主张系争房屋现租赁价格为一楼1.1元/平方米/天，二楼0.8元/平方米/天；被告确认为现市场价为一楼0.9-1元/平方米/天，二楼0.6-0.7元/平方米/天。本院还向上海陆腾房地产经纪有限公司、上海轩胤房地产经纪有限公司就系争房屋的租赁市场价进行调查。陆腾公司表示2017年9月厂房、办公楼1.1元/平方米/天，二三楼0.8元/平方米/天，2016年4月0.8-0.9元/平方米/天；轩胤公司表示2017年9月厂房、办公楼1.1元/平方米/天，二三楼为0.7-0.8元/平方米/天，2016年4月厂房、办公楼0.8-0.9元/平方米/天，二三楼0.5-0.6元/平方米/天。本院认为，原、被告签订的三份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于，合同的解除是谁的违约行为所致。本案的争议起源于排污接管，本院认为，根据法庭所作的调查，排污接管即申办排水接管证明，该接管证明是办理排水许可证的前置程序，属原告使用租赁房屋、生产经营中的行政许可范畴。办理该事宜，首先需铺设相应管道、检测井等基础设施，再经验收通过才可获取相关行政许可。被告作为出租方应负有维持租赁物适租的法定义务，需铺设的管道设施(检测井)属租赁房屋的附属设备，被告有义务为办理接管证明提供该管道设施(检测井)，或承担相应费用。至于设施具备条件后，由谁去申办，根据法庭调查，现提供的管道平面图涵盖租赁房屋整个厂区，包括其他承租人承租房屋，如由原告申办，其将对其他承租人的排水行为承担责任，有失公允，故应由被告协调各承租人分别申办或由被告一家申办。据此，被告未对租赁房屋提供具备排水许可的相应管道设施，致原告未能获取排水许可，对原告使用租赁房屋产生极大影响，无法实现合同目的，被告构成根本违约。至于被告提出原告未于2017年7月10日前支付自2017年8月10日起的半年租金，已逾期合同约定付款期限10天，被告享有约定解除权的观点，鉴于双方在该期已为办理接管证明事宜产生纠纷，被告对付款义务享有不安抗辩权，故本院对被告的该观点不予采纳。对于被告提出是因原告无法通过环评，无法再继续经营的观点，原告反驳因被告未办理大环评致其无法办理小环评，本院根据调查而知出租人无有办理环评与承租人能否办理环评无关联性，故对原告的反驳意见亦不予采纳。然根据法庭的调查，环保部门对原告是否应当办理环评以及办理何种环评无法确定，关于金汇镇经济管理事务中心出具的《情况说明》，系于本院调查后出具，其说明原告未通过环评被镇有关部门责令停产，但未向法庭出具责令停产的相关证据，且与法庭调查时所陈述的未办理排水许可将由相关行政部门作出处罚，该中心督促建议关停的说法不尽相同，故本院对被告的该观点难以采纳。同时，被告还提出原告应当申办产业废水排放，但其未通过环保，故无法申办的观点。对此，根据法庭调查，镇政府确认原告只需申办生活污水排放，对环评并无要求，故本院对被告的该观点亦不予采纳。综上，本院认为，被告构成根本违约，原告享有法定解除权，其向被告发出律师函，行使合同解除权，本案系争三份合同自被告收到之日(即2017年8月19日)解除，被告应当承担相应的违约责任。现原告主张合同解除后在剩余租期内需另行租赁房屋造成的差额损失，根据查明的事实，虽然原告未能举证证明已租赁他处房屋而造成实际损失，但合同解除时的租赁市场价确实高于合同价一倍左右，若原告另行租赁同类房屋必然存在差额损失，本院认为该差额系预期利益损失，应予考虑。反之，合同解除后，在剩余租期内，对被告而言将会获得涨价部分的租金利益，被告作为违约方，其结果将给其带来经济利益，有违公平，故本院对原告的主张应予支持。至于该损失的认定问题，本院综合原告于2019年5月已取消食品生产的经营范围、日后租赁市场行的情涨跌等多种因素确定。此外，合同提前除后，仍有较长剩余租期未履行，故对搬迁费用应作适当考虑；对于装修部分，虽然被告予以否认，但从其反诉主张拆除墙面夹心彩钢瓦费用以及其提供的照片看，可以确定原告实施了一定装修，现虽已无法确定损失额，但也应酌考虑。故本院将上述情况一并综合考虑后，酌定原告损失为700,000元。对于被告反诉要求原告支付租金8,783.34元、水费1,509元、电费15,194.64元的请求，原告对具体金额无异议，本院予以支持。对于被告反诉要求原告承担恢复房屋原状费用的请求，其中垃圾清运费，被告提供了现场遗留垃圾的照片，照片上清晰可见遗留物上标注原告公司名称，可以认定原告搬离后遗留垃圾的事实；4个油罐底座和车间内机器底座，被告亦提供照片予以佐证，本院予以确定。至于其金额确定问题，虽然被告提供了收据，但难以确定其真实性，也未提供付款的其他证据，然鉴于金额较小，不排除以现金支付的可能，法庭根据高度概然性原则，结合生活常识，对被告主张的金额8,100元予以认定，原告应予赔偿；对其余恢复原状部分，墙面夹心彩钢瓦部分，基于本院上述认定为装修，故不予支持；其他部分，被告未举证证明出租时的原状，故本院难以确定该事实，对该部分主张本院难以支持。对于原告主张的保证金问题，本院认为，前租赁合同的保证金应于续签合同时作出结算或处理，现原告已交纳了两期租金而未提出过异议，推定已处理完毕，故本院仅针对本案系争合同约定的保证金60,000元进行处理。根据合同约定至合同结束时结清所有费用后无息退还保证金，本院于反诉请求金额中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海越哲食品有限公司与被告(反诉原告)上海黎楠拉链有限公司分别于2016年3月8日、4月7日签订三份《房屋租赁合同》于2017年8月19日解除；二、被告(反诉原告)上海黎楠拉链有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海越哲食品有限公司损失人民币700,000元；三、原告(反诉被告)上海越哲食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海黎楠拉链有限公司租金人民币8,783.34元(已抵扣保证金60,000元)、水费1,509元、电费15,194.64元；四、原告(反诉被告)上海越哲食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海黎楠拉链有限公司恢复房屋原状费用人民币8,100元；五、驳回被告(反诉原告)上海黎楠拉链有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币22,800元，由原告(反诉被告)上海越哲食品有限公司负担14,820元，被告(反诉原告)上海黎楠拉链有限公司负担7,980元。反诉案件受理费人民币1,968元，由原告(反诉被告)上海越哲食品有限公司，被告(反诉原告)上海黎楠拉链有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 菁审 判 员  张劲松人民陪审员  罗 明二〇一九年十一月二十七日书 记 员  杨诗颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。