上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8275号原告：赵仁良，男，1961年3月10日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：刘强，上海向源律师事务所律师。被告：曹国权，男，1957年5月16日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：吴芳，上海市养和律师事务所律师。第三人：姚彩萍，女，1964年5月6日生，汉族，户籍所在地上海市松江区泗泾镇古楼村XXX号，现住上海市松江区泗泾镇叶家村XXX号。委托诉讼代理人：曹佳云(系第三人姚彩萍之子)，住上海市松江区。第三人：曹佳云，男，1985年8月27日生，汉族，户籍所在地上海市松江区泗泾镇古楼村XXX号，现住上海市松江区泗泾镇叶家村XXX号。原告赵仁良与被告曹国权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序。审理中，案外人姚彩萍、曹佳云申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院于2019年8月8日追加姚彩萍、曹佳云为本案有独立请求权的第三人参加诉讼。本案于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告赵仁良及其委托诉讼代理人刘强，被告曹国权的委托诉讼代理人吴芳，第三人曹佳云同时作为第三人姚彩萍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵仁良向本院提出诉讼请求：一、被告继续以人民币(以下币种同)863,095.80元的购房价履行双方签订的《房屋转让合同》，并协助将位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号302(复式)室房屋产权过户至原告名下；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告系同村村民。2005年6月10日，被告原宅基地房屋被拆迁，安置了位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号302室(复式)房屋(以下简称“系争房屋”)一套。因被告家庭急需资金在另行购买的位于上海市松江区泗泾镇叶家村XXX号(以下简称“叶家村XXX号”)的宅基地上建造别墅，被告家庭选择出售系争房屋。2005年6月20日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定由原告以863,095.80元购买系争房屋，该房屋实际由原告自行挑选，后原告按约向被告支付了全部房款以及系争房屋超面积溢价部分。2005年6月，被告将系争房屋交付原告占有使用至今。2010年7月13日，被告办出系争房屋产证后将该产证原件交由原告保管。现系争房屋早已能够办理过户手续，然经原告多次联系，被告均不予配合。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告曹国权辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，本案应系购房资格的转让，并非动迁配套商品房的二手房买卖。配套商品房属被告及家人共同享有的拆迁利益，被告瞒着家人出售系争房屋属于无权处分或无权代理的个人行为，被告事前未告知第三人，第三人事中未参与，事后未追认；第二，《房屋转让合同》和收据均系在2010年左右倒签，被告患有眼疾，不清楚具体的内容；第三，《房屋转让合同》缺乏价款的主要条款，且合同约定的转让面积为198.87平方米，而系争房屋建筑面积为240.83平方米，二者无法区分，因此原、被告之间仅对于198.87平方米达成转让协议，该198.87平方米部分合同成立但效力待定，而41.96平方米部分合同并未成立，原告的诉讼请求客观上无法履行；第四，被告仅于2005年6至8月期间收到863,095.80元中的108,000元，原告长达十五年未履行全部付款义务，属于根本违约，被告有权行使法定解除权；第五，原、被告之间的二手房买卖合同关系是一个债权，而非物权，故本案诉讼时效已经过。第三人姚彩萍、曹佳云共同述称，第三人此前对原、被告之间的买卖事宜均不知情，2005年时第三人曹佳云不在家，被告与第三人姚彩萍之间关系不佳，缺乏交流，因此第三人不同意原告的诉讼请求，同时请求法院判令：原、被告签订的《房屋转让合同》无效。事实与理由：第三人姚彩萍与被告系夫妻关系，第三人曹佳云系二人之子。1985年后，被告一家三口在上海市松江区泗泾镇古楼村XXX号(以下简称“古楼村XXX号”)共同提出农民宅基地使用与建房申请，房屋建筑面积198.87平方米。该房屋于2005年6月10日被动迁，本案系争房屋是动迁单位对被告一家共同安置的配套商品房，系被告及第三人的共有财产，从房屋登记权利外观来讲又系第三人姚彩萍与被告婚姻关系存续期间的共同财产。然而被告未经第三人同意独自处分共有财产，第三人对原、被告之间的系争房屋买卖事宜不知情，直至本案诉讼前不久，被告才告知第三人。原告作为本地人对于宅基地的申请与建房流程应当明知，故原告并非善意购房人。因此，第三人请求法院认定本案所涉房屋买卖合同无效。原告赵仁良针对第三人的诉讼请求认为，古楼村XXX号宅基地房屋此前是被告及第三人家庭唯一住房，该房屋因拆迁所获拆迁款及安置房应为第三人最为关心之事。现原告已在系争房屋内居住十五年，第三人不可能对系争房屋已经出卖的事实完全不知情，也不可能对被告突然增加几十万元财产的来源不知情，何况原、被告还曾一起办理系争房屋的产证，因此，第三人的抗辩不符合常理，第三人反而应是默认了被告买卖的行为。综上，不同意第三人的诉讼请求。被告曹国权针对第三人的诉讼请求认为，买房是大事，但原告对购房时间、具体房款支付情况等陈述前后不一。被告向第三人隐瞒买卖事实情有可原，被告只记得莫名其妙签了字，收了100,000元，对其他事情一概不知。综上，同意第三人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告赵仁良与被告曹国权系同村村民。被告曹国权与第三人姚彩萍系夫妻关系，于1984年10月21日登记结婚，于1985年8月27日生育儿子即第三人曹佳云。1985年至1991年期间，被告曹国权与第三人姚彩萍、曹佳云、案外人徐某某(已于2004年3月去世)共有上海市松江区泗联乡古楼村曹介生产队宅基地房屋四间。1991年2月2日，被告曹国权向有关部门申请翻建五架梁小屋二间，1991年3月14日经核准同意其建造二间32平方米房屋。之后，该房屋进行了拆建，地址定为上海市松江区泗泾镇古楼村曹介生产队(即为古楼村XXX号)。1991年核发宅基地使用权证时，该房屋宅基地使用权申请表、审核表上均载明：土地使用者及户主均为曹国权，立基人口均为曹国权、徐某某、姚彩萍三人，现有人口均为曹国权、徐某某、姚彩萍及曹佳云四人，立基日期为1991年，核定使用面积193.72平方米，其中主房占地111.50平方米。2005年6月10日，被告曹国权作为乙方(被拆迁人)与案外人上海市松江区泗泾镇人民政府村镇建设办公室作为甲方(拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》一份，约定乙方坐落于古楼村XXX号房屋被征收，建筑面积198.87平方米，合计补偿453,969元，该款项已全部由被告领取。2005年8月，被告将系争房屋交付原告装修、居住、使用至今。2010年5月25日，被告曹国权作为乙方(买方)与案外人上海润江置业发展有限公司作为甲方(卖方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，该房屋建筑面积240.83平方米，总房价款(不包含房屋全装修价格)530,543元。双方还对交房、付款时间等其他事项进行了约定。另，《配套商品房供应单》载明的购房人、房屋建筑面积以及总房价等与上述《上海市商品房出售合同》一致。2010年7月2日，被告向有关部门申请办理系争房屋产权变更登记手续。同日，被告委托原告妻子领取系争房屋的房地产权证。2010年7月13日，系争房屋产权核准变更登记至被告名下。此后不久，被告曹国权作为甲方(转让方)与原告赵仁良作为乙方(购方)签订《房屋转让合同》一份，约定甲方同意将自己所在泗泾镇中心村的拆迁安置房产权转让给乙方，具体协议如下：一、房屋地址：泗泾镇古楼路XXX弄XXX号302室(复式房)；二、房屋面积：房屋总面积为240.83平方米，其中198.87平方米为本合同的转让面积，其余41.96平方米由乙方向房产公司购买；三、转让价格：每平方转让价为4,340元，既转让总价为198.87平方米×单价4,340元/平方米=863,095.80元；四、其他约定：1、在房屋入住和产权变更过程中的所有费用均由乙方承担。2、甲方无条件配合乙方做好房屋产权变更手续；五、合同在乙方第一次付款后即生效；六、本合同一式四份，双方各执二份。该合同落款日期为2005年6月20日。2019年6月6日，系争房屋因本案纠纷被本院司法限制。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供收条三份，其中落款日期2005年6月30日的收条载明：今收到赵仁良中心村房屋转让款863,095.80元，该收条系倒签，实际于2010年被告办完小产证、双方补签《房屋转让合同》之后写的；落款日期2005年9月19日的收条载明：今收到赵仁良购房款计150,000元；落款日期2005年12月6日的收条载明：今收到中心村购房款50,000元。原告提供该组证据欲证明购房款863,095.80元中530,543元由原告直接支付给了开发商，原告向被告共计支付368,000元，先按照1,800元/平方米分四笔以现金方式支付200平方米的房款，再加上2010年被告办产证时补的8,000元。被告对收条真实性均无法确认，被告仅于2010年之前收到100,000元，2010年7月2日办证前几天又收到8,000元，其余款项均未收到。据被告回忆，原、被告双方仅接触过两次，一次在2005年协商卖房时，一次在办证时，2005年6月30日双方并未见面，可见当天被告不可能出具《收条》，而且原告在签订合同之后十日就支付了863,095.80元，也不符合常理。第三人对该组证据的质证意见同被告质证意见。2、原告提供上海市契税纳税申报表、上海市商品住宅维修基金收款凭证、销售不动产统一发票、契税缴款书、物业费收据、办理装修出入证收据、维修费及代收建筑垃圾费、煤气设备装置工料费帐单、设施费发票、电力公司分时表装置费发票、POS签购单各一份、物业费发票二份，欲证明原告于2010年被告办理系争房屋产证时，按约以被告名义支付了包括房款530,543元、契税6,353.14元在内的系争房屋产权变更登记至被告名下所需全部费用。被告对该组证据真实性均无异议，确认上述所有费用均由原告支付，但认为原告仅系代付行为且原告支付费用不足以冲抵购房款。购房发票时间为2010年5月26日，并非《收条》所载的2005年6月30日。契税缴款书中计税金额为638,286.20元，因被告系动迁户，可根据拆迁协议抵扣426,515元，故纳税主体应为被告。第三人对该组证据的质证意见同被告质证意见。3、原告提供户口簿一份，欲证明其系本市户籍，有购房资格。被告对此认为真实性无异议，但认为原告系农业家庭户，无资格购买农村宅基地房屋被征收后的安置房屋。第三人对该证据未发表质证意见。4、被告提供出院小结二份，病历一份，欲证明被告患有白内障、糖尿病肾病、心脏病等，从而证明被告系在受到原告欺骗情况下进行的交易，即便签字真实，也是其眼疾的缘故。原告对该组证据真实性均无异议，但认为与本案无关。出院小结发生在原、被告之间房屋买卖关系之后的2014年，且被告并非专门针对白内障进行治疗，白内障仅是附带发现的疾病，说明当时白内障还不是很严重，况且并非患有白内障就无法写字。第三人对该组证据均予以认可。5、原告陈述，2005年6月，经泗泾镇古楼村书记介绍，原、被告初步达成房屋买卖合意，因当时被告临时在原告厂里工作双方彼此相识，故未签订协议，由原告和介绍人一起拿着拆迁协议以被告名义选房，原告看中的系争房屋面积为240.83平方米，与被告安置面积存在面积差，拆迁面积与多出面积采用不同的单价计算，另赠送有车库。原告原持有具体明细发票若干张，但2010年办证时上述发票被交易中心收走，换发成现有大发票一张。现《房屋转让合同》确系2010年倒签，因产证办在被告一人名下，原告未考虑到其他法律风险，故未要求第三人一并签字。2015年时原告曾要求被告过户，但被告一直不配合还要求原告补偿2,000,000元。被告对此认为2015年时应该由古楼村书记手写了一份合同，约定标的就是198.87平方米，被告出具的收条就写在同一张纸下方。而现《房屋转让合同》字迹都是原告的，被告没有见过，是否被告本人签字也记不清了。被告认为购房过程中所涉平价优惠、赠送的车库都应属被告及第三人家庭的拆迁利益，除了应给开发商的钱款，原告还应支付被告863,095.80元。第三人则认为第三人均不认识原告，2005年时曹佳云在服役，姚彩萍也从未参与，其余意见同被告意见。6、被告陈述，古楼村XXX号拆迁利益包括拆迁补偿款453,969元及安置的系争房屋一套。因原告一直不付清房款，被告不想继续交易下去了，也就未向原告催讨房款。叶家村XXX号建房款项来源于家中积蓄，被告收取的十万余元房款不敢给第三人姚彩萍。7、第三人曹佳云陈述，叶家村XXX号建房之事其未参与，对古楼村XXX号动迁之事也不知情直至2006年退伍，参军期间不与家里联系。其仅知道家中分配到一套安置房在润江花苑。之所以自其退伍归来至今十几年对该唯一动迁房不过问，是因为家中事务都由被告做主，其从不参与，而被告身体不好，不主动说其就不方便问，因此也就一直没有居住系争房屋，也一直未要求原告交付房屋。第三人姚彩萍虽知道动迁，但因与被告之间夫妻关系不睦亦从不参与家中事务。被告对原告提供的收据真实性均无法确认，对原告提供的《房屋转让合同》真实性先是表示无异议，之后又抗辩记不清，即便确为被告所签，也不知签字内容，但被告既未向本院申请笔迹鉴定，也未就此提供相反证据予以反驳，故本院对三份收条以及《房屋转让合同》的真实性均予以确认，对原、被告提供其余证据的真实性亦予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋转让合同》是否成立？约定的房款是多少？原告已付购房款情况？二、被告是否无权处分系争房屋？第三人主张合同无效的理由是否成立？三、《房屋转让合同》如果有效，是否应当继续履行？围绕上述争议焦点，本院阐述如下：一、《房屋转让合同》是否成立？约定的房款是多少？原告已付购房款情况？我国法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，根据现有证据显示，早在2005年时，原、被告之间便就系争房屋达成口头买卖合意，但房屋买卖合同系要式合同，应当采用书面形式，此后被告将动迁协议原件交由原告进行选房且被告接受了原告支付的房款，此时合同依法成立。此后原、被告倒签《房屋转让合同》，仅是对双方彼此权利义务的确认。关于双方约定房款以及原告已付购房款情况，本案中，首先，原、被告一致确认《房屋转让合同》与落款日期为2005年6月30日的收条均于2010年被告办理系争房屋产证后倒签，即倒签时间在原告向开发商支付房款530,543元之后。而落款日期为2005年6月30日的收条内容为被告确认收到赵仁良中心村房屋转让款863,095.80元，本院认为，结合《房屋转让合同》来看，该收条之意实为被告确认倒签当时原告已将系争房屋所有房款支付完毕(不论支付给被告还是支付给开发商)，而原本向开发商支付房款是被告的义务，原告向开发商支付房款实是代为被告支付的行为，故被告实际也获得了863,095.80元的款项，且该转让款也与《房屋转让合同》约定的转让价格一致；其次，原告陈述当时双方合意863,095.80元除去支付给开发商房款部分，剩余部分就是原告应支付被告的，虽然原告对于房款具体支付情况陈述前后不一，原告对此解释为担心倒签合同影响合同效力，为圆谎而为之，对此本院认为原告该解释尚能自圆其说，现原告确认向被告共计支付房款368,000元，提供了收条予以佐证，该价格亦与原告陈述的房款组成大致相当，而且符合当时拆迁房转让市场行情；最后，被告主张双方约定原告应向被告支付863,095.80元，而被告仅收到108,000元，对此本院认为，被告在仅收到少量房款的情况下却向原告出具了收到全部房款的收条，且在接下来长达十几年之中，被告既未向原告进行催讨，也未要求原告返还房屋或支付房屋使用费等，实属不符常理。综上，本院认为原告关于此节事实的陈述较被告而言更符合当时双方当事人的真实意思表示，故本院确认《房屋转让合同》约定的房款为863,095.80元，原告已经全部支付完毕。关于被告辩解转让的系购房资格而非配套安置房，本院认为，房屋转让合同》明确约定了房屋地址，且被告于2010年办理产证后还将产证原件交于原告，故该合同转让标的显然为系争房屋，被告此项抗辩意见缺乏依据，亦与事实不符，本院不予采纳。二、被告是否无权处分系争房屋？被告是否构成无权代理？第三人主张合同无效的理由是否成立？(一)关于被告是否无权处分。本院认为，无权处分是指行为人没有处分权，却以自己名义实施的对他人财产法律上的处分行为。本案中，被告作为古楼村XXX号宅基地土地使用权及户主，被拆迁安置对象之一，理应对包括系争房屋在内的安置利益享有权益。一般而言，拆迁安置是家庭重大事项，从选房、交纳购房款、办理产证到接收房屋，第三人作为被告的妻儿，不可能对此毫不知情，只要其关注上述任何一个环节，都会清楚原告已购买系争房屋。第三人自述未参与动迁安置事项，更加可以印证被告出售房屋系全家一致意见，第三人对此知道或者应当知道，否则在接下来长达十几年时间内，第三人不会对唯一安置到的系争房屋情况不闻不问，而任由原告使用，与购房相关所有费用也不会全部由原告支付并由原告保管房产证原件以及各类费用凭证原件，故对于第三人主张被告无权处分系争房屋的意见，本院不予采纳。(二)关于被告是否构成无权代理。因被告并未以第三人名义与原告进行系争房屋买卖，故被告行为也不构成无权代理，被告此项抗辩意见亦不成立。(三)关于第三人主张合同无效的理由是否成立。第三人未提供证据证明原、被告存在恶意串通损害第三人利益或者原、被告的房屋买卖合同关系违反法律、行政法规强制性规定，存在虚假的意思表示或者违背公序良俗，且合同倒签并不影响合同的效力。综上，本院认为《房屋转让合同》合法有效，不存在无效或效力待定事由，亦不存在被告无权处分或无权代理的情形。退一步讲，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即便被告系无权处分，《房屋转让合同》也不因此而无效。三、《房屋转让合同》是否应当继续履行？如前分析，《房屋转让合同》合同真实有效，双方均应遵照履行，现原告已完全履行自身付款义务，被告理应按照该合同约定配合原告办理房屋产权变更手续，产权变更过程中所有税费均由原告承担。依据现行拆迁安置房上市交易政策，系争房屋已具备过户条件，故原告要求被告继续履行《房屋转让合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告及第三人的辩解无事实与法律依据，也有悖诚实信用原则，被告显然构成违约。因系争房屋权利已登记在被告名下，故原告请求判令被告将系争房屋过户至原告名下亦无不当，本院亦予以支持。关于被告主张本案已过诉讼时效，本院认为，原告系基于物权请求权主张权利，其诉讼请求并不适用诉讼时效制度。关于被告主张的法定解除权，因被告系违约方，故其并无此项权利。对于被告的上述两项抗辩意见，本院均不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。第三人的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十五条、第三十六条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告赵仁良与被告曹国权就上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号302室(复式)房屋签订的《房屋转让合同》继续履行；二、被告曹国权于本判决生效之日起十日内协助将上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号302室(复式)房屋产权过户至原告赵仁良名下(过户过程中产生的税费由原告赵仁良负担)；三、驳回第三人姚彩萍、曹佳云的诉讼请求。案件受理费24,862元，减半收取计12,431元，财产保全申请费4,835元，合计诉讼费17,266元，由赵仁良负担11,050.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，第三人姚彩萍、曹佳云共同负担6,215.50元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 贤二〇一九年十月三十日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条承诺生效时合同成立。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。