四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2018）川0182民初4316号原告：樊东梅，女，1980年7月12日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：廖明松，四川思沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈丽娜，四川思沃律师事务所律师。被告：成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店，住所地：四川省彭州市天彭镇东湖北街6号。负责人：郑君。委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。被告：成都信一酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊工业园区敬业路229号H区8号楼。法定代表人：郑君，职务：经理。委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。原告樊东梅与被告成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店（以下简称：雅阁酒店）、成都信一酒店管理有限公司（以下简称：管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，被告雅阁酒店、管理公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，决定合并审理，公开开庭进行了审理。原告樊东梅的委托诉讼代理人廖明松、谈丽娜，被告雅阁酒店、管理公司的共同委托诉讼代理人熊榜国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊东梅向本院提出诉讼请求：1、确认解除《租赁合同》、《租赁场地管理合同》；2、判令雅阁酒店退还租金31500元、物管费5250元、租赁押金20000元；3、判令雅阁酒店赔偿装修损失205800元、未正常营业损失150000元；4、判令雅阁酒店支付违约金210420元；5、判令管理公司对雅阁酒店应支付款项承担补充清偿责任。事实与理由：雅阁酒店系管理公司分公司。2018年3月16日，樊东梅与雅阁酒店签订《租赁合同》，约定樊东梅租赁位于彭州市天彭镇东湖北街6号雅阁酒店五楼，租赁面积350平方米（场地面积250平方米，消防通道及电梯厅公摊面积100平方米），租赁期限自2018年3月16日起至2026年3月16日止，其中2018年3月16日至2018年6月16日期间免收租金，前6个月实际房租31500元，租赁保证金20000元。合同还约定雅阁酒店确保租赁物公共设施设备、公共通道处于可使用状态和正常运行。2018年3月16日，樊东梅与雅阁酒店签订《租赁场地管理合同》，约定由雅阁酒店对租赁房屋涉及的清洁卫生、安保、门岗等进行管理服务，每月物管费1750元。2018年3月8日，樊东梅向雅阁酒店租赁保证金20000元，2018年3月15日，支付雅阁酒店租金31500元，物管费5250元。2018年3月16日，雅阁酒店向樊东梅交付清水房后，樊东梅对租赁房屋进行装修，并于2018年5月装修完毕。在樊冬梅准备投入使用租赁房屋时，发现公共设施无法使用，租赁房屋装修被严重破坏，墙体、地板、内置设施被损坏，租赁场地被非法占用。雅阁酒店严重违约，导致樊东梅的合同目的无法实现。雅阁酒店、管理公司辩称，不同意确认解除合同，已经提供了适格租赁物，因双方合同约定雅阁酒店收取空调费，故安装中央空调系履行合同义务，且安装行为并未给樊东梅造成损失。樊东梅不使用租赁物，系因为装修污染。雅阁酒店、管理公司向本院提出反诉请求：1、判令解除雅阁酒店与樊东梅签订的《租赁合同》及《租赁场地管理合同》，并搬离租赁房屋内的设施、设备，腾退租赁房屋；2、判令樊东梅按每月12250元的标准，支付自2018年9月17日起至腾退之日的租金及物管费，并以应付租金及物管费为基数，按日千分之五支付违约金；3、判令樊东梅支付违约金204120元，且不返还保证金。事实与理由：雅阁酒店与樊东梅于2018年3月16日签订《租赁合同》及《租赁场地管理合同》，约定雅阁酒店将其位于五楼的350平方米房屋租赁给樊东梅，第一年每月租金10500元，如果樊东梅违约，将承担合同总价款20%的违约金。合同签订后，雅阁酒店将房屋交付樊东梅使用，樊东梅于2018年5月装修后进行舞蹈培训教学，并能正常使用。因樊东梅装修污染，学生家长意见大，樊东梅另行租赁场地到雅阁酒店六楼进行教学。樊东梅延迟支付租金达一个多月，已经构成违约。樊东梅辩称，雅阁酒店、管理公司无理由解除合同，房屋由雅阁酒店和管理公司占用，不存在腾退，樊东梅也未实际使用房屋。雅阁酒店和管理公司违约在先，樊东梅有权依据先履行抗辩权不支付租金。樊东梅为支持其主张，依法向本院提交了如下证据：当事人身份信息、租赁合同、场地面积确认表、租赁场地管理合同、收据及存根、快递单据及律师函、公证书及现场照片、装修合同及发票、场地租赁协议、短信记录，证明双方建立租赁关系后，因雅阁酒店、管理公司安装中央空调造成樊东梅无法正常使用租赁物，给樊东梅造成装修损失和场地费用损失的事实。雅阁酒店、管理公司对当事人身份信息、租赁合同、场地面积确认表、租赁场地管理合同、收据及存根、快递单据及律师函的真实性无异议，但认为不能达到樊东梅的证明目的，不能证明雅阁酒店、管理公司有违约行为；对公证书及现场照片、装修合同及发票、场地租赁协议、短信记录的真实性有异议，认为不能证明雅阁酒店、管理公司造成樊东梅不能使用房屋，也不能证明因樊东梅另行租赁房屋系雅阁酒店、管理公司原因，短信记录也不完整，不具有证明力。因雅阁酒店、管理公司对当事人身份信息、租赁合同、场地面积确认表、租赁场地管理合同、收据及存根、快递单据及律师函的真实性无异议，本院认可其真实性。对雅阁酒店、管理公司有异议的公证书，本院认为，该份证据系公证机关作出，雅阁酒店、管理公司未举出该份证据不真实性的反证，本院予以采信；短信记录证明双方就安装中央空调进行了协商，具有真实性，本院予以采信；对场地租赁协议，本院认为，该份证据与双方当事人庭审中关于樊东梅另行租赁场地的陈述基本一致，本院予以采信；不能证明樊东梅租赁场地系因雅阁酒店、管理公司造成，不能达到樊东梅的证明目的，故不予采信。对装修合同及发票，本院认为，该份证据不是证明樊东梅支付装修费用的直接证据，故本院不予采信；雅阁酒店、管理公司为支持其主张，依法向本院提交了如下证据：房屋租赁合同、场地管理合同、房屋交接确认书、收据、公证书、聊天记录及收费发票、回函及邮寄回单、租赁合同、空调供货安装合同、装修合同，证明雅阁酒店、管理公司已经提供了适格租赁物，樊东梅装修房屋后甲醛超标，安装中央空调系第三人行为，与雅阁酒店、管理公司无关。樊东梅对房屋租赁合同、场地管理合同、房屋交接确认书、收据、回函及邮寄回单、租赁合同、空调供货安装合同、装修合同、聊天记录及收费发票真实性无异议，但认为上述证据恰证明在使用租赁物期间，租赁物公共设施、通道不能正常使用；对公证书有异议，认为公证书违反公证程序规则，不合法，且该公证书恰好证明雅阁酒店、管理公司对租赁房屋进行占用的事实。对樊东梅认为真实性无异议的证据，本院确认其真实性，予以采信；对樊东梅有异议的公证书，本院认为，公证书系对租赁场地现状进行证据保全，不涉及认定当事人的权利义务，该公证书公证的内容属于可公证的范围，故对该公证书，本院予以采信。雅阁酒店、管理公司依法申请证人刘芳莉出庭作证，证人刘芳莉证明在租赁房屋上课期间，租赁房屋装修污染较重，所以家长要求搬离的事实。雅阁酒店、管理公司对证人证言无异议。樊东梅对证人证言真实性无异议，但认为装修污染系租赁房屋外其他商家装修导致。本院认为，樊东梅、雅阁酒店、管理公司对证人证言的真实性无异议，本院予以采信。审理过程中，经樊东梅申请，本院依法调取了接（报）处警登记表，证明雅阁酒店、管理公司非法占用租赁房屋的事实。雅阁酒店、管理公司对该份证据有异议，认为不能证明雅阁酒店、管理公司对案涉房屋进行损害。本院认为，接（报）处警登记表记载的处警情况证明樊东梅租赁房屋因安装中央空调排气管被拆掉卷帘门、打通墙面的事实，本院予以采信。根据采信的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2018年3月8日，樊东梅向雅阁酒店缴纳租赁押金20000元，2018年3月15日，樊东梅分两次向雅阁酒店支付31500元、5250元，并对场地面积进行确认。2018年3月16日，樊东梅与雅阁酒店签订《租赁合同》，约定樊东梅租赁位于彭州市天彭镇东湖北街6号250平方米场地，消防通道及电梯厅公摊面积100平方米，合计350平方米，交付标准为清水房；租赁期限自2018年3月16日至2026年3月16日，免租期3个月，租金按单价乘以计租面积计算，每两年递增5%，第一年租期自2018年3月16日至2019年3月16日，租金单价30元每平方米，租金10500元，第一年前6个月实际租金31500元，后6个月租金63000元，雅阁酒店应保证租赁房屋满足租赁条件，保证租赁物公共设施设备、公共通道处于可使用状态和正常运行。《租赁合同》还约定，先支付租赁费，后使用租赁物，租赁费每6个月支付一次，第一次租金在租赁合同签订后7日支付，以后樊东梅应于上一个6个月结束前30日支付下一个6个月的租赁费；租赁保证金20000元，在租赁期限内，因樊东梅违约导致合同解除或者樊东梅违约提前解除合同的，保证金及已付租赁费用不退还，且樊东梅应以租赁期内剩余租赁费用20%作为违约金。《租赁合同》还约定，樊东梅应按约支付租赁费用，每逾期一日按应付款的千分之五支付违约金，延迟支付租金30天以上的，雅阁酒店有权解除合同；除合同另有约定外，任何一方违约导致对方解除合同的，违约方需向守约方支付合同总价款20%的违约金，并承担守约方的一切损失。2018年3月16日，樊东梅与雅阁酒店签订《租赁场地管理合同》，约定雅阁酒店对樊东梅租赁的350平方米场地进行管理，包括但不限于中央空调等公共设施的维护、保养和管理，综合管理费5元每平方米每月，期限自2018年3月16日至2026年3月16日，每月物管费1750元，每年物业费21000元，按季度缴纳，自接收租赁场地起10日内预缴，以后应于上一个季度末前30日内支付下一个季度的费用。《租赁场地管理合同》还约定，樊东梅使用雅阁酒店提供的中央空调，使用费按800元每月收取。雅阁酒店按约以清水房标准将租赁场地交付樊东梅，樊东梅对场地装修后用于开办东升舞蹈学校，在使用过程中，案外人成都维度瀚铭餐饮管理有限公司（以下简称：餐饮公司）委托四川开来安装有限责任公司（以下简称：开来公司）对租赁场地所在5楼安装中央空调，在租赁场地内安装中央空调管道，安装期自2018年8月10日至2018年9月10日。樊东梅于2018年9月10日，另行租赁教学场地，并于2018年9月14日向雅阁酒店发送律师函，解除《租赁合同》、《租赁场地管理合同》，于2018年9月15日搬离租赁场地。另查明，樊东梅租赁的场地350平方米，位于彭州市天彭镇东湖北街6号5楼。该处建筑5楼整体面积2686平方米，属于成都合达联行物业服务有限公司（以下简称：合达联行公司）所有，由合达联行公司整体出租给雅阁酒店，并同意雅阁酒店转租。餐饮公司法定代表人郑君是雅阁酒店负责人、管理公司法定代表人。本院受理本案后，雅阁酒店、管理公司依法向本院提出反诉，本院于2018年10月26日向樊东梅送达反诉状。本案的主要争议焦点在于：履行合同中，樊东梅或雅阁酒店是否存在违约行为，另一方当事人能否据此解除《租赁合同》及《租赁场地管理合同》。对此，本院评述如下：第一、案涉租赁场地的交付标准为不安装中央空调的清水房。虽然《租赁场地管理合同》约定了中央空调使用费的计费标准，但该约定仅是计费标准的约定，并非关于租赁场地交付标准的约定，且《租赁合同》明确约定的交付标准为清水房，本院认为，双方约定的租赁场地交付标准为不安装中央空调的清水房。雅阁酒店以清水房标准向樊东梅交付租赁场地符合合同约定，对雅阁酒店抗辩安装中央空调系履行合同义务的意见，不予采纳。第二、未经樊东梅同意，在租赁场地安装中央空调管道，侵犯了樊东梅的使用权。樊东梅作为租赁场地的承租人，享有对租赁场地的使用权，该使用权包含樊东梅对租赁场地时间和空间上的占有、控制，即在未取得樊东梅同意的情况下，任何人无权进入租赁场地安装中央空调管道。雅阁酒店整租彭州市天彭镇东湖北街6号5楼后将其中350平方米分租给樊东梅，郑君既是雅阁酒店负责人，也是委托开来公司安装中央空调的餐饮公司的法定代表人，雅阁酒店应当知晓开来公司在樊东梅租赁场地安装中央空调管道。根据《租赁合同》及《租赁场地管理合同》，雅阁酒店既是租赁场地的出租人，也是租赁场地的物业管理人，雅阁酒店应当保证租赁物在租赁期内满足租赁条件，雅阁酒店明知他人在租赁场地内安装中央空调管道，未加以阻止，雅阁酒店的行为已经构成违约。第三、安装中央空调管道并不导致樊东梅不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的当事人可以解除合同的情形为“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，即违约方的违约行为必须达到根本违约，导致守约方不能实现合同目的，守约方才享有合同解除权。本案中，租赁场地内安装中央空调管道确实会对樊东梅正常使用造成影响，但双方约定的租赁期限为8年，在5楼安装中央空调的装修期为1个月左右，该装修期仅占租赁期限很小的一部分；樊东梅租赁场地用于开班舞蹈教学，安装完后的中央空调管道不会减少租赁场地的使用面积，也不会影响舞蹈教学；中央空调管道安装后，租赁场地已经安装了卷帘门，管道占用的墙面并非不能修复。本院认为，从违约的时间与合同履行时间、违约后果对合同目的实现的影响、违约损害可以得到弥补上看，雅阁酒店不恰当履行合同的违约行为并未构成根本违约，樊东梅主张其不能实现合同目的，有权解除合同的理由不成立。第四、租赁场地外的公用通道并非不能使用。本案中，樊东梅提供的证据显示租赁场地外的区域正在进行装修，但公用通道仍可通行，樊东梅主张因其他区域装修导致公用通道不能使用的意见，缺乏证据支撑。樊东梅在签订租赁合同前，已经查看过租赁场地现场，知晓租赁场地外的其他区域正在装修的事实，表明樊东梅认可公用通道的现状。本院认为，樊东梅主张公用通道因装修不能使用，其有权解除合同的意见，缺乏事实及法律依据。第五、雅阁酒店解除《租赁合同》及《租赁场地管理合同》符合合同约定。根据《租赁合同》及《租赁场地管理合同》约定，租金支付方式为先支付租金，后使用租赁物，樊东梅延迟支付租金30天以上的，雅阁酒店有权解除合同。樊东梅本应当于2018年8月16日前支付2018年9月16日至2019年3月16日的租金，但逾期支付租金超过30天，根据《中华人民共和国合同法》第九十三年条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，雅阁酒店有权解除《租赁合同》及《租赁场地管理合同》。第六、关于《租赁合同》、《租赁场地管理合同》的解除时间。《租赁场地管理合同》以《租赁合同》为基础，《租赁合同》解除后，《租赁场地管理合同》也应一并解除。本案中，虽然樊东梅向雅阁酒店发出律师函解除合同，但经本院审查，樊东梅不享有合同解除权，本院认为，樊东梅发出律师函的行为不发生解除合同的效力。雅阁酒店作为解除权人，在本院提起反诉，请求解除《租赁合同》及《租赁场地管理合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，解除权的行使应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本院向樊东梅送达反诉状，即通知樊东梅雅阁酒店主张解除合同，因此，以本院向樊东梅送达反诉状之日，即2018年10月26日为合同解除之日为宜。第七、关于樊东梅主张的退还和赔偿损失的问题。《租赁合同》约定，因樊东梅违约导致合同解除或者樊东梅违约提前解除合同的，保证金及已付租赁费用不退还，本院认为，雅阁酒店有权不退还租金、物管费、租赁押金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，案涉合同系因樊东梅违约导致解除，樊东梅请求雅阁酒店赔偿装修损失的主张，没有法律依据。本案中，樊东梅主张自2018年7月至2018年9月期间无法正常使用，但未举证证明，应当承担举证不能的不利责任。安装中央空调管道确会造成樊东梅暂时无法使用租赁场地经营，本院结合安装中央空调的工期，酌定雅阁酒店赔偿樊东梅损失2000元。樊东梅与雅阁酒店并未约定雅阁酒店未提供适格租赁物应支付违约金，本院认为，樊东梅所提雅阁酒店支付违约金的请求，没有事实及法律依据。第八、关于樊东梅腾退租赁场地的问题。樊东梅自行搬离租赁场地，未向雅阁酒店履行交付手续或告知雅阁酒店其已经搬离。雅阁酒店提供的公证书照片显示，租赁场地内仍有音响，樊东梅并未完全腾退租赁场地，本院认为，樊东梅应当将租赁场地腾退并交付雅阁酒店。综上所述，对樊东梅所提诉讼请求，本院予以部分支持。对雅阁酒店所提请求解除合同的反诉请求，本院予以支持；关于雅阁酒店主张樊东梅支付租金的问题，本院认为，自合同解除后，雅阁酒店无权要求樊东梅按约定支付租金，故对雅阁酒店主张樊东梅支付自2018年9月17日至合同解除前租金13650元、物管费2275元的反诉请求，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持；关于雅阁酒店主张的违约金问题，根据合同约定，樊东梅应按应付款的千分之五按日支付逾期付款的违约金，本院认为，雅阁酒店并未举证证明樊东梅延迟支付租金、物管费给其造成的实际损失，审理过程中，樊东梅认为双方约定的违约金过高，请求本院予以调整，考虑樊东梅延迟支付租金、物管费给雅阁酒店造成的资金利息损失，本院依法调整违约金计算方式为：以应付租金及物管费为基数，自2018年9月17日起按每日万分之五计算至樊东梅腾退之日。关于雅阁酒店所提要求樊东梅支付违约金204120元的诉讼请求，经查，双方单独约定了樊东梅逾期支付租金、物管费的违约责任，雅阁酒店主张按《租赁合同》第六条第3点计算违约金的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持；樊东梅应支付的租金、物管费与雅阁酒店应支付的违约金相品迭，樊东梅还应支付雅阁酒店租金13650元、物管费275元。关于雅阁酒店所提要求樊东梅腾退并交付租赁场地的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、樊东梅与成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店签订的《租赁合同》、《租赁场地管理合同》于2018年10月26日解除；二、樊东梅应于本判决生效之日起十日内支付成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店2018年9月17日至2018年10月26日租金13650元、物管费275元及违约金（违约金以13925元为基数，按每日万分之五，自2018年9月17日起计算至樊东梅实际腾退之日止）；三、樊东梅应于本判决生效之日起十日内腾退并向成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店交付位于彭州市天彭镇东湖北街6号雅阁酒店五楼350平方米的租赁场地；四、驳回樊东梅的其他诉讼请求；五、驳回成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店、成都信一酒店管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5011元，反诉案件受理费2346元，合计7357元，由樊东梅负担5887元，由成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店负担1470元（由樊东梅负担的部分，成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店先行垫付876元，由樊东梅在给付本案款项时一并支付成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  何倩二〇一九年四月九日书记员  谢爽