上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初65994号原告(反诉被告)：张梅华，女，1986年12月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张根宝(系张梅华的父亲)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨东，上海星图律师事务所律师。被告(反诉原告)：周琪，男，1988年3月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周某3(系被告周琪的父亲)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈立，北京市中咨律师事务所律师。原告(反诉被告)张梅华与被告(反诉原告)周琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，先后于2018年10月25日、2019年1月24日、2019年2月21日公开开庭进行了审理。张梅华及其委托诉讼代理人张根宝、杨东，周琪的委托诉讼代理人周某3、沈立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张梅华提出如下本诉请求：1、判令周琪返还张梅华房款人民币(以下币种相同)150万元；2、判令周琪赔偿张梅华房屋上涨的价值损失328万元；3、判令周琪赔偿张梅华装修损失3万元；4、判令周琪赔偿张梅华中介费3万元；5、判令周琪赔偿张梅华搬迁费1万元；6、判令周琪支付张梅华逾期付款经济损失(以485万元为基数，从起诉之日即2018年9月3日起按照日万分之五的标准计算至实际清偿日止)。事实和理由：2013年6月22日，张梅华与周琪在上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称中介公司)，就上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，房屋转让价为185万元。因系争房屋系动迁安置房，故约定在上海浦东城厢房屋拆迁有限公司办妥大产证后，4个月内办理上海市房地产权证(小产证)后，3日内补签上海市网上房地产备案版合同后，20个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房地产过户手续。周琪交房后，张梅华便对系争房屋进行一定的装修，并添置了家电家具、厨卫设施设备等，张梅华及其家人都一直实际居住在内。2016年3月中旬，张梅华通知周琪拆迁公司到系争房屋小区发放办证单据，周琪在6月份告知张梅华大产证处理，预计要到2017年12月6日才可以过户，不料正在办理过程中蔡如美于10月6日因病去世，导致办证一事被搁置。之后，张梅华要求续办，但周琪及周某3表示要先办理继承，而现在周某2不同意配合。后经张梅华多次与周琪等协商，均无果而终。2017年2月22日张梅华起诉周琪等人，要求办理系争房屋的过户手续，但周琪辩称未征得周某3以及蔡如美的同意，擅自签订了房屋买卖合同，属于无效，且现在蔡如美过世，周某3、周某2都表示拒绝继续履行房屋买卖合同。2017年8月11日浦东新区法院作出了(2017)沪0115民初15939号民事判决书(以下简称15939号民事判决)，驳回了张梅华的全部诉讼请求。因为一审中遗漏了张梅华提供的“配套商品房供应单”等重要证据，且后续未进行开庭质证，故张梅华提起上诉，经二审法官开庭释明后，就同意先撤回了起诉，重新起诉，撤销了15939号民事判决，并准许张梅华撤回了起诉。后张梅华再次提起诉讼，要求继续履行房屋买卖合同，浦东法院认为属于重复起诉，故作出裁决：驳回张梅华起诉。张梅华再上诉至一中院，一中院也作出裁决，驳回上诉请求，维持原裁定。张梅华认为，系争房屋是通过中介公司居间签订的《上海市房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，周琪承诺取得了周某3及蔡如美的授权，周某3及蔡如美也从未提出任何异议，且系争房屋“配套商品房供应单”明确记载该房实际购买人为周琪一人，另外张梅华也是按约支付房款，系争房屋也早就交付给张梅华使用至今，在此期间也从未有任何人提出任何异议，现周琪拒绝履行房屋买卖合同，已经构成违约，且给张梅华造成巨大的经济损失。故原告为维护其合法权利，要求判如所请。周琪对张梅华的本诉请求辩称：对张梅华的第1项诉讼请求不同意。张梅华和周琪签订买卖合同，是因为周琪无权代理导致的无效。合同无效后，双方向对方负返还义务，房屋还在张梅华占有下，张梅华不返还房屋，周琪不返还房款。对第2项诉讼请求不同意，不认可房屋价格上涨的幅度，周琪认为本案系争合同因为无权代理无效，张梅华诉请的上涨损失，是合同的履行利益损失，在合同无效的情况下，张梅华无权要求赔偿履行利益损失。本案张梅华和周琪在签订合同当日一共签订了三份合约，一份抬头为协议，明确约定了合同无效的情况下双方赔偿的限额。周琪同意按照37万元对张梅华进行赔偿。张梅华取得系争房屋后进行出租，有租金收益，张梅华出租收益为223,733元，周琪认为张梅华应该返还租金的不当得利，周琪应赔偿张梅华146,267元。对第3项诉讼请求不同意。系争房屋没有进行过实质装修，张梅华也没有证据证明其支付了装修费。张梅华装修是为了出租房屋赚取租金，现在买卖合同无效，张梅华返还不当得利前，周琪没有义务支付装修费。对于第4项诉讼请求不同意。周琪不清楚张梅华实际支付的中介费数额，张梅华没证据证明其支付了3万元。本案买卖合同无效，双方均有责任，周琪错误的认为其有权代理共有人签字，但张梅华也有50%的责任。对于第5项诉讼请求不同意。张梅华主张的搬迁费1万元是虚高的。搬迁费1-2千元是正常的。张梅华搬入系争房屋的物品都是为了房屋出租进行的添置，是为了租金收益，在张梅华返还租金不当得利前，周琪不承担搬迁费。第6项诉讼请求，大部分是虚构的。张梅华不返还房屋，周琪没有义务返还购房款，当然不产生逾期利息。328万元损失是虚构的，不存在赔偿责任，146,267元也不存在法定支付期限，不存在逾期利息损失。上述张梅华诉讼请求的费用都没有依据，不存在逾期问题，每日万分之五的标准也没有合同和法律依据。对于第7项诉讼请求不同意承担。周琪在2017年3月3日就发函要求洽谈合同无效后的赔偿责任，且同意按照协议的约定来支付赔偿金额，即房屋交易价格的20%，张梅华为了取得更多的不合理利益，这次诉讼费用由张梅华承担。张梅华和周琪在同一天先后签订了三份合同，因为另外产权人未到场，双方又签订了协议，约定在其他产权人未追认合同的情况下，合同无效，周琪应该按照交易价格的20%赔偿，张梅华也可以反悔不购买，具有撤销权，反悔不购买的对价是支付交易价格的20%给周琪。补充协议是对房屋买卖合同的补充，是在买卖合同有效的前提下双方承担的违约责任。三份协议是整体，交易双方考虑到合同各种情况下签订的。张梅华对系争房屋占有后的使用情况做了虚假陈述，张梅华称其在占有后由家人和自己居住，实际上是张梅华出租给他人，赚取租金。张梅华对于房屋不能过户的原因也做了虚假陈述。周琪的父亲及大伯都在场。其中一产权人去世后，家庭会议就讨论如何处理房屋，这时候周琪才告知这套房屋已经和他人签订合同，所有的家庭成员都表示反对。后周琪就约张梅华谈，向张梅华明确表示，周家不同意出售系争房屋。张梅华称配套商品房供应单是张梅华起诉第一案件的证据，实际上是庭后寄送的。一中院二审做出的同意张梅华撤回起诉，是因为张梅华申请撤诉，张梅华撤诉是考虑到节约诉讼成本。周琪当时同意张梅华撤回起诉是因为帮助张梅华节约诉讼成本。张梅华再签订买卖合同的时候明知产权人为三人。张梅华当时没有看到任何产权人对周琪的授权，却与周琪一人签订买卖合同，协议产生是有原因的。产证是写的周某3一人，动迁协议是三个人的名字，张梅华和周琪签订合同考虑到无权代理的高度可能性才签订协议。蔡如美本人是在塘桥地段医院住院，住了十年了。周琪提出如下反诉请求：１、判令张梅华从系争房屋中迁出；2、判令张梅华支付周琪系争房屋的房屋使用费238,133元;3、判令张梅华向周琪支付违约损害赔偿金，违约损害赔偿金的数额为超出合同价款20%(37万元)的数额。事实和理由：2013年6月22日，周琪与张梅华之间就系争房屋签订了《买卖合同》，该合同因周琪无权代理签订而无效。张梅华于2017年2月22日向周琪起诉要求对系争房屋进行过户，浦东法院于2017年8月11日作出一审判决，驳回张梅华诉请，张梅华不服该判决上诉后又撤回起诉，上海市一中院于2017年11月10日作出(2017)沪01民终12268号民事裁定书，准许张梅华撤回起诉。2017年11月27日，张梅华又以同一诉请和标的向周琪提起诉讼，要求对系争房屋进行过户，浦东法院于2018年5月9日作出(2018)沪0115民初4815号民事裁定书驳回张梅华起诉，张梅华不服又提起上诉，上海市一中院于2018年8月20日作出(2018)沪01民终8884号民事裁定书，驳回张梅华上诉，维持原裁定。至此，张梅华已确定无权利要求取得系争房屋的产权，周琪在第一次诉讼2017年8月11日后曾多次要求张梅华迁出系争房屋，但张梅华及其父母于2016年至今一直占据系争房屋不肯迁出、退还。由于《买卖合同》无效，故张梅华对系争房屋的占有自始至终均无权占有。张梅华应向周琪支付占用使用系争房屋期间的使用费238,133元。张梅华在与周琪签订合同时向周琪承诺：“你(周琪)签订这个合同没什么风险，若你反悔或者无法说服另外两个房产共有人过来签约，最多赔合同价(185万元)的20%，也就是37万元，我(张梅华)若到时反悔不买你房屋，也最多赔你37万元”。张梅华无视与《买卖合同》同日签订的《补充协议》的明确约定，即在合同无效的前提下，周琪赔偿合同总价的20%即37万元。如今房价上涨，张梅华却起诉要求赔偿房屋差价，其行为属故意违约。若张梅华坚持在本诉中要求周琪赔偿房屋差价部分，则赔偿房屋的差价部分扣除37万元即周琪因张梅华之违约行为所受损失，该损失是由于张梅华的违约行为所直接导致，理应由张梅华承担。张梅华对周琪的反诉答辩称，对周琪的第1项反诉请求同意，但是以周琪付清张梅华所有款项为前提。对于周琪的第2项诉讼请求不同意。合同是有效的，张梅华是在合理合法使用房屋，使用费的金额计算也不对。第一期的使用费计算应该是一年，租金是4万元。第二期的租期为10个月，租金为48,000元。假设法院认为合同无效,要求张梅华支付房屋使用费,周琪也应该将系争房屋的增值部分返还。对于第3项诉讼请求不同意。周琪违约，所以由周琪承担。系争房屋买卖合同是有效的，周琪有权代理。张梅华对系争房屋的占有是合法有效的，一审判决实际未生效。张梅华向周琪的承诺是不存在的，周琪和周某2、周某3认为房屋涨价了不出售房屋。本院经审理，张梅华与周琪对《上海市房地产买卖合同》及补充协议，协议、上海市农商银行客户回单、收据、东明订货单、上海市不动产登记簿、商品房预售合同、上海市征用集体剩余土地房屋拆迁补偿安置协议、房屋产权证、委托书、配套商品房供应单、户籍摘抄、周琪的来信及快递单、本院(2017)沪0115民初15939号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终12268民事裁定书、本院(2018)沪01民终8884号民事裁定书、佣金收据、张梅华在本院(2017)沪0115民初15939号中提交的《证据目录》、《租赁合同》、房产中介证明、名片、2017年1月7日的录音整理笔录及光盘、致浦东法院的函件快递单及签收凭证、强制戒毒决定书、劳动教养决定书、装修照片、短信截图、同意上诉人撤诉的申请书、本院(2018)沪0115民初4815号之一民事裁定书、沪TX(2018)SSP00289《上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室国有出让住宅房地产估价报告》、沪四鉴(2019)第004号《报告书》、鉴定人员的证言等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：案外人周某1与蔡如美(蔡如美于2016年10月6日报死亡)生育了案外人周某2、周某3。周琪系周某3之子。2007年1月31日，原上海市浦东新区杨东村西潘家宅XXX号房屋被拆迁，蔡如美、周某3和周琪被安置了上海市浦东新区东方悦居20幢48号502室和东方悦居27幢62号803室(现为上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室，即系争房屋)。2013年6月22日，张梅华与周琪签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。《买卖合同》约定：周琪将系争房屋以185万元出售给张梅华；周琪应于上海浦东城厢房屋拆迁有限公司办妥大产证后4个月内办理以周琪为权利人的该房地产的上海市房地产权证，若因周琪原因，未能按约定时间办理该房地产的产权证，则张梅华有权单方面终止本合同，同时周琪应按照本合同约定的总房款的20%向张梅华支付违约金，若周琪在办理该房地产的上海市房地产产权证手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给张梅华，则周琪应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任；若张梅华在上述周琪办理系争房屋的上海市房地产权证手续期间，张梅华反悔不购买系争房屋，则周琪有权单方面终止本合同，同时张梅华应按照本合同约定的总房款的20%向周琪支付违约金，若张梅华在周琪办妥上述手续后，反悔不购买上述房地产，则张梅华应按本合同第九条之约定违约金比例承担违约责任；双方应于周琪办妥系争房屋的产证后且满足国家规定的可转让过户时间后20个工作日内，至上海市浦东新区房地产交易中心办理系争房屋过户手续；周琪应于张梅华付清第二笔房款当日，将系争房屋交付给张梅华，但张梅华同意周琪无偿使用系争房屋至2014年1月1日，在此期间内产生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用，由周琪自行承担，周琪于2014年1月1日将系争房屋交付张梅华，交付标准为周琪将系争房屋的钥匙交付张梅华，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；双方于周琪办妥上海市房地产权证后3日内，双方至中介方补签上海市网上房地产备案版合同；张梅华于签约当日，支付周琪房款5万元，于2013年6月26日前支付周琪房款95万元，于2013年8月1日前支付周琪房款50万元，于双方至房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具受理单当日支付周琪房款35万元；……。《买卖合同》第九条约定，张梅华未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向周琪支付违约金，违约金按张梅华逾期未房款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后张梅华仍未付款的，除张梅华应向周琪支付十五日的违约金外，周琪有权单方解除合同，周琪单方解除合同的，应当书面通知张梅华，张梅华承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，周琪可从张梅华已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给张梅华，已付款不足违约金和赔偿金部分的，张梅华应在接到书面通知之日起五日内向周琪支付；第十条约定，周琪未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给张梅华，应当向张梅华支付违约金，违约金按张梅华已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后周琪仍未交付的，除周琪应向张梅华支付十五日的违约金外，张梅华有权单方解除合同，张梅华单方解除合同的，应当书面通知周琪，周琪承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，周琪应在接到书面通知之日起五日内退还张梅华已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。签订《买卖合同》同日，周琪与张梅华还签订《补充协议》及《协议》。《补充协议》主要约定：若周琪反悔不出售系争房屋，若周琪在办理系争房屋的上海市房地产权中手续期间或办妥后，反悔不出售系争房屋给张梅华，则周琪应按照本合同约定的总房款的20%向张梅华支付违约金，若张梅华在此期间内反悔不购买系争房屋，则张梅华应按照本合同约定的总房款的20%向周琪支付违约金；周琪同意张梅华签订网络备案版买卖合同当日变更买受人；双方按国家规定交易中心核定的应缴纳的所有税费及中介费均由张梅华承担并支付；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。《协议》主要约定：签订《买卖合同》时，系争房屋产权人周某3、蔡如美未到场签约，现经双方协商一致达成协议；周琪承诺已取得系争房屋产权人周某3、蔡如美关于按买卖合同约定的交易条件出售系争房屋并代为签订买卖合同的同意；周琪承诺系争房屋产权人周某3、蔡如美于双方签订本合同的网络备案版合同当日签字；若系争房屋产权人周某3、蔡如美未在上述期限补签订买卖合同，则周琪按本次交易约定的总价的20%赔偿张梅华;若张梅华在上述期限反悔不购买系争房屋，则张梅华应按本次交易的总价的20%赔偿产权人；本协议独立于买卖合同，是买卖合同得以全面履行的前提条件，即使买卖合同无效或尚未发生效力，本协议仍对双方发生效力。2013年6月22日至2013年7月28日期间，张梅华按照《买卖合同》约定支付周琪房款共计150万元，并由周琪出具相应收据。2013年12月29日，周琪将系争房屋交付给张梅华，张梅华在对系争房屋装修并添置了家电家具、厨卫设施设备后，携家人入住了系争房屋。周琪将系争房屋交付给张梅华时双方未签署房屋交接单。2014年1月22日至2015年1月21日期间，张梅华的父亲张根宝将系争房屋出租给他人，获取租金4万元；2016年11月15日至2017年11月15日期间，张根宝将系争房屋出租给他人，获取租金57,600元；张梅华方的租金收益共计97,600元。2013年6月3日，周琪与案外人上海荣启置业有限公司(以下简称荣启公司)签订《上海市商品房预售合同》，约定周琪向荣启公司购买位于上海市浦东新区周康路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称2001室房屋)，建筑面积102.50平方米，总房价款2,257,279元。2016年2月3日，2001室房屋的产权经核准登记于周琪的名下。因周琪不配合张梅华办理系争房屋的过户手续，张梅华曾于2017年2月22日诉至法院，要求周琪继续履行张梅华、周琪于2013年6月22日所签订的关于系争房屋的买卖合同，并要求周琪协助张梅华办理系争房屋产权转移登记手续，本院以(2017)沪0115民初15939号案(以下简称15939号案)立案。在15939号案审理中，本院依法追加了周某2、周某3、周某1作为该案的被告参加诉讼，并于2017年8月11日依法作出(2017)沪0115民初15939号民事判决书，判决驳回了张梅华的全部诉讼请求；在二审审理过程中，张梅华申请撤回起诉，一中院于2017年11月10日依法作出(2017)沪01民终12268号民事裁定书，裁定撤销15939号民事判决书，并准许张梅华撤回起诉。在15939号案审理过程中，周琪于2017年3月3日向张梅华致函，主要函告张梅华：因周琪的父亲周某3及周琪的大伯周某2不同意系争房屋出售，故周琪无法配合张梅华完成系争房屋的过户手续；张梅华之前支付的150万元购房款，周琪愿意如数退还，并且愿意按照2013年6月22日周琪与张梅华签订的《协议》第三条的约定，按照当时约定的房屋成交价185万元整的20%赔偿张梅华；周琪认为，张梅华完全没必要起诉，如果张梅华现在撤诉，周琪依然愿意按照约定的数额向张梅华进行赔偿。2018年1月8日，张梅华再次诉至本院，要求判令周琪协助张梅华办理系争房屋的产权登记手续；本院以(2018)沪0115民初4815号案(以下简称4815号案)受理后，于2018年5月9日作出(2018)沪0115民初4815号之一民事裁定书，以“原告在二审法院依法裁定撤销前案一审判决并准许其撤回起诉后，又以相同的当事人、相同的诉讼标的、相同的诉讼请求提起本案，属重复起诉，依法应予驳回”为由，裁定驳回了张梅华的起诉。张梅华不服(2018)沪0115民初4815号之一民事裁定，提起上诉，被二审驳回上诉，维持原裁定。现张梅华第三次诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中，法院根据张梅华的申请委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称同信公司)对系争房屋价值时点为2017年11月10日的市场价值进行评估，同信公司于2018年12月19日出具《上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室国有出让住宅房地产估价报告》(以下简称《估价报告》)，估价结论为系争房屋在2017年11月10日的市场价值为417万元。周琪对于《估价报告》有异议，认为根据其2019年2月21日开庭之前从网上查询的信息系争房屋的单价应为5.06万元,而《估价报告》中单价为5.78万元。出庭的鉴定人员在回答周琪的提问时称，从市场分析来看，目前的房屋市价是往下走，但不一定是系争房屋的市价在往下走。本院认为，原告对被告所查询的网上信息持有异议，《估价报告》是法院委托的专业机构进行审价出具的报告，该报告具有一定专业性，应以《估价报告》确定的市场价值417万元为准。当然，被告查询的网上房价信息及鉴定人员关于目前市场走势分析意见，可在酌定张梅华溢价损失时予以参考。法院又根据张梅华的申请委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称四海公司)对系争房屋估价时点为2017年11月10日的装修残值进行估价，四海公司于2018年12月18日出具沪四鉴(2019)第004号《上海市杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋在2017年11月10日的装修残值》(以下简称《装修残值》)，鉴定意见为：1、双方确认项目造价为4,425元；2、双方争议项目造价为20,279元。在四海公司对系争房屋的装修残值进行司法鉴定过程中，张梅华认为，卧室及客厅的复合地板，厨房卫生间的墙砖、吊顶，客厅及阳台的壁橱是周琪的原有装修，其余装修内容已由张梅华重新装修，应予纳入评估范围。周琪认为，卧室及客厅的灯具、罗马窗帘杆，厨房的脱排油烟机、煤气灶、热水器由张梅华实施，其余张梅华主张的装修内容均不是张梅华装修的，不应纳入评估范围。四海公司认为，双方争议的内容属法律问题，现将双方争议项目造价单列(双方争议项目鉴定书所列单价均为综合单价)，如何取舍，由法院裁决。本院认为，双方在四海公司对系争房屋的装修残值进行司法鉴定时也确认属于张梅华装修的项目造价为4,425元，对此笔装修残值本院确认为张梅华的装修损失。对于争议项目的装修残值问题，系争房屋于2013年12月29日由周琪交付给张梅华使用，交付时双方未签署过房屋交接单，周琪未能举证证明在系争房屋交付给张梅华前曾对系争房屋装修及装修的具体项目，而张梅华举证证明了接受房屋后对系争房屋进行了部分装修，对于争议项目的装修残值部分由周琪承担举证不利的后果，故本院认定双方争议项目装修残值造价20,279元属张梅华所有。本院认为：《协议》、《补充协议》系对《买卖合同》的补充，视为《买卖合同》的一部分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。张梅华与周琪所签的《买卖合同》系双方关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格履行合同约定。《买卖合同》约定，周琪承诺已取得系争房屋产权人周某3、蔡如美关于按买卖合同约定的交易条件出售系争房屋并代为签订买卖合同的同意；周琪承诺系争房屋产权人周某3、蔡如美于双方签订本合同的网络备案版合同当日签字；若系争房屋产权人周某3、蔡如美未在上述期限补签订买卖合同，则周琪按本次交易约定的总价的20%赔偿张梅华。双方签订《买卖合同》后，张梅华支付了周琪大部分房价款150万元，周琪也将系争房屋交付给张梅华居住使用，双方已经按约实际履行了合同约定的大部分权利义务，但因周琪的家人不同意出售系争房屋，周琪未能配合张梅华办理系争房屋的产权过户手续，双方未能继续履行合同。周琪的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。周琪辩称的因周琪无权代理致使合同无效的意见，不符合法律规定，不予支持。本院现就双方的诉讼请求处理如下：一、关于张梅华要求判令周琪返还张梅华房款150万元的本诉请求及周琪要求判令张梅华从系争房屋中搬出的反诉请求。因周琪违约，双方无法继续履行合同，张梅华无法实现购买系争房屋的目的，双方所签的《合同》应当依法解除。合同解除后，周琪应当返还张梅华购房款150万元，张梅华应当从系争房屋中搬出并将房屋返还周琪。故张梅华要求判令周琪返还张梅华房款150万元的本诉请求及周琪要求判令张梅华从系争房屋中搬出的反诉请求，符合法律规定，予以支持。二、关于张梅华要求判令周琪赔偿张梅华房屋上涨的价值损失328万元的本诉请求。《估价报告》评估的估价时点2017年11月10日的总价417万元，与双方合同约定的总价185万元相比，溢价为232万元。张梅华因周琪违约，失去了购买系争房屋的机会，确实存在房价上涨的溢价损失，周琪应当赔偿张梅华溢价损失。鉴于张梅华支付周琪的不是全部房价款，所付房款150万元占合同总价的81%，且目前房价市场走势为下降趋势，故由本院酌定周琪赔偿张梅华房屋上涨的价值损失180万元。关于估价时点的认定问题，因15939号案中张梅华要求周琪履行合同的诉讼请求，一审经审理判决驳回了张梅华的诉讼请求，张梅华上诉后，二审经审理后于2017年11月10日裁定撤销15919号判决并准许张梅华撤回起诉，至2017年11月10日止张梅华、周琪都应当知道合同无法继续履行、应当解除合同，因此本院以2017年11月10日为时点评估系争房屋的市场价值，并据以参考确定张梅华的房价溢价损失，较为合情合理。三、关于张梅华要求判令周琪赔偿张梅华装修损失3万元的本诉请求。根据《装修残值》，张梅华对系争房屋装修后的装修残值为双方无争议的4,425元及双方有争议但本院上文已认定属张梅华的20,279元，共计24,704元,构成了张梅华的实际装修残值,且该部分装修残值在系争房屋返还周琪后可由周琪利用,故该笔装修残值损失应由周琪予以赔偿。四、关于张梅华要求判令周琪赔偿中介费3万元的本诉请求。张梅华因购买系争房屋实际支付中介费3万元，现因周琪违约解除合同造成该笔损失，故应由周琪予以赔偿。五、关于张梅华要求判令周琪赔偿搬迁费1万元的本诉请求。因张梅华未举证证明其实际支付了该笔费用，且搬家费用1万元确实远高于市场行情价格，鉴于周琪认为搬迁费1万元虚高、搬迁费1-2千元正常，本院酌定周琪支付张梅华搬迁费2千元。六、关于张梅华要求判令周琪支付张梅华逾期付款经济损失(以485万元为基数，从起诉之日即2018年9月3日起按照万分之五的标准计算至实际清偿日止)的本诉请求及周琪要求判令张梅华支付周琪系争房屋的房屋使用费238,133元和周琪要求判令张梅华向周琪支付违约损害赔偿金，违约损害赔偿金的数额为超出合同价款20%(37万元)的数额的反诉请求。双方合同约定，因周琪违约解除合同的，张梅华有权向周琪主张合同总价20%的赔偿金，周琪应在接到书面通知之日起5日内退还张梅华房价款，并支付违约金和赔偿金。上述合同约定中对逾期返还房款的经济损失计算标准未作明确约定，且即使150万元存在利息损失，本院基于张梅华支付周琪房款150万元而酌定周琪赔偿张梅华的房屋上涨的价值损失180万元也足以弥补张梅华上述逾期付款经济损失，故张梅华主张150万元房款的逾期付款经济损失，无合同依据，也不符合法律规定，不予支持。至于张梅华主张的其余款项的逾期付款经济损失，至张梅华起诉本案之日即2018年9月3日，其余款项具体金额及是否应由周琪支付都尚未确定，合同对此也无约定，故张梅华要求周琪支付其余款项的逾期付款经济损失，也不符合法律规定，不予支持。张梅华在支付周琪150万元房款后合法占有使用系争房屋，收取租金是正当收益，周琪违约应当赔偿张梅华因此而造成的损失，故周琪要求判令张梅华支付周琪系争房屋的房屋使用费238,133元和周琪要求判令张梅华向周琪支付违约损害赔偿金，违约损害赔偿金的数额为超出合同价款20%(37万元)的数额的反诉请求，均不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)周琪于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张梅华购房款150万元；二、原告(反诉被告)张梅华本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋中搬出并将上述房屋返还被告(反诉原告)周琪；三、被告(反诉原告)周琪于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)张梅华房屋溢涨价损失180万元；四、被告(反诉原告)周琪于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)张梅华装修损失24,704元；五、被告(反诉原告)周琪于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)张梅华中介费3万元；六、被告(反诉原告)周琪于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)张梅华搬迁费2,000元；七、驳回原告(反诉被告)张梅华的其余本诉请求；八、驳回被告(反诉原告)周琪的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45,600元,减半收取计22,800元，由原告(反诉被告)张梅华负担5,973元，由被告(反诉原告)周琪负担16,827元，本诉保全费5,000元，由被告(反诉原告)周琪负担。反诉案件受理费2,346元，由被告(反诉原告)周琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年四月八日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。