上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初33718号原告（反诉被告）：上海凌依餐饮管理有限公司。法定代表人：巩润润，总经理。委托诉讼代理人：谢洁艳，上海贤嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍达律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海燎申商业管理有限公司。法定代表人：陈美玉，总经理。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽峰，上海合勤律师事务所律师。原告（反诉被告）上海凌依餐饮管理有限公司（以下简称凌依公司）与被告（反诉原告）上海燎申商业管理有限公司（以下简称燎申公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。凌依公司的委托诉讼代理人谢洁艳、潘赟，燎申公司的委托诉讼代理人黄泽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）凌依公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的合同于2018年3月29日解除；2.判令燎申公司返还租赁保证金500,000元（人民币，下同）；3.判令燎申公司支付违约金324,881元；4.判令燎申公司返还已收取的2016年10月23日至2018年4月22日的物业费194,928元，及同时期的租金1,299,524元。事实和理由：2016年8月1日，凌依公司与燎申公司签订租赁合同，燎申公司将位于上海市闵行区的商铺出租给凌依公司，凌依公司于2016年8月12日支付了押金500,000元，后凌依公司开始装修，陆续出租给其他经营者，至2018年4月23日止，凌依公司向燎申公司支付了租金及物业费1,494,452元。2018年3月，凌依公司与燎申公司协商终止本合同，燎申公司同意终止，但是不愿意退还押金。经查，燎申公司位于上海市闵行区的房屋为工业性质，燎申公司出租时隐瞒了该性质，故凌依公司要求解除合同。凌依公司为保障其权益，故提起诉讼。被告（反诉原告）燎申公司辩称，认可双方合同于2018年3月29日解除，不同意凌依公司其余诉讼请求。燎申公司已经按约履行了合同，合同解除系凌依公司单方提出，燎申公司不存在过错。燎申公司提起反诉要求凌依公司支付违约金593,780.75元。原告（反诉被告）凌依公司对于燎申公司提起的反诉辩称如下，不同意燎申公司的反诉请求，双方协商解除合同系因燎申公司提供的房屋性质非商铺导致，燎申公司存在过错，应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，燎申公司（甲方）与凌依公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：凌依公司向燎申公司承租位于上海市闵行区物业，租赁面积为1,780.17平方米。签订该合同时，甲方已明确告知乙方该项目及商铺的土地性质、建筑性质及搭改扩建情况，乙方予以确认同意。该物业只限乙方所经营的业态为粮油米面。乙方在签订合同时应向甲方提供相关的证件，包括：营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、注册商标证明、品牌授权经销证明、法人委托书、印鉴卡、经营产品的相关质检、报关材料等有关资料。租赁期限：从2016年9月23日至2024年12月31日。租赁期租金：乙方以下述方式向甲方缴付每年之租金（以每年365天计算），而该租金并不包括乙方另需缴付之物业管理费和公用事业费及其他费用。2016年9月23日至2017年3月22日免租六个月；2017年3月23日至2018年3月22日年租金为1,299,524元；2018年3月23日至2019年3月22日年租金为2,729,000元；……。管理费：租赁期内的管理费129,952元/年。租赁保证金：乙方须在本合同签订的同时向甲方缴付租赁保证金，共计500,000元，甲方另行出具收据。租赁保证金将用于填补甲方因乙方未能履行合同义务时所失利益、所受损害或其他惩罚性赔偿及乙方由于食品安全问题给第三方造成的各种损害或损失的先行赔偿。租赁期内，乙方如违反合同任何约定，而应向甲方支付之损失赔偿金、逾期违约金及罚款等，甲方均有权在租赁保证金中扣抵。如乙方在租赁期限内单方面提出解约，甲方有权扣除所有保证金。如租金根据合同增长的，乙方应依甲方通知期限补足租赁保证金的差额部分。违约责任：在合同履行期间，甲方如有严重违反合同规定的行为，经乙方书面通知后不予改正，并直接导致乙方无法继续经营的，乙方有权终止合同，并要求甲方支付违约金（违约金数额为三个月的月租金），在10日内退回乙方押金，并承担乙方由此而产生的直接经济损失。在合同履行期间，乙方如有合同约定甲方有权提前终止合同的情形，或有其他行为严重损害甲方利益的，甲方有权提前终止合同、收回该物业、没收租赁保证金和管理费押金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为三个月的月租金），承担甲方由此而产生的一切经济损失。同时乙方无权在合同终止时向甲方要求支付任何装修费用及与装修有关的费用，也无权就相关商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、索赔等。合同的终止：甲乙双方协商一致，可提前终止合同，双方互不承担违约责任，但应采取书面形式确定终止，合同在双方合同确定的终止日终止。任何一方非依据法律规定或合同约定情形而单方面提前终止合同的，应向对方支付违约金（违约金数额为三个月的租金）。乙方单方面提出提前终止时，甲方同时另行有权没收租赁保证金、管理费押金。任何一方若任何原因而单方面提前终止合同，应当书面通知对方。合同签订后，凌依公司向燎申公司支付租赁保证金500,000元、物业管理费194,928元、租金1,299,524元。嗣后，因房屋交付时间迟延，双方签订了《商铺租赁合同补充协议书》，变更了租金及物业管理费的起算时间及金额，其中，2016年10月23日至2018年4月22日年租金为1,299,524元、年物业管理费为129,952元；2018年4月23日至2019年4月22日年租金为2,375,123元、年物业管理费为125,234元；……。2018年3月29日，凌依公司向燎申公司递交合同终止申请书，载明：很荣幸与贵公司于2016年8月1日签订了位于上海市闵行区商铺租赁合同。在双方达成共识的同时，我方也紧锣密鼓的对外进行资源整合。因受行业大环境影响，我方招商出租率至今较低，现有经营商户的实力较弱，并且一直处于经营亏损状态，很难继续承担现有租金。我方根据现状，也无法继续亏损进行降租。为不影响贵司对于今后的发展，特向贵司提出解除关于《商铺租赁合同》申请。希望贵司体谅我司实际情况并尽快回复为盼。合同解除后，双方一致确认涉案房屋于2018年4月中旬完成交接，但具体日期不明。另查明，上海市闵行区房屋权利人系案外人某甲公司，房屋用途为工业。上述事实，由凌依公司提供的《商铺租赁合同》、收据、微信聊天记录，燎申公司提供房地产权证、合同终止申请书、《商铺租赁合同补充协议书》、微信聊天记录等证据及当事人的陈述予以证实。凌依公司提供的照片、清单与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，凌依公司与燎申公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，本院予以确认。合同履行过程中，凌依公司向燎申公司递交合同终止申请书，燎申公司确认于2018年3月29日收取该合同终止申请书，并认可该日为合同解除之日，故本院确认双方合同解除之日为2018年3月29日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。凌依公司认为燎申公司提供的房屋系工业用途，违反了合同约定，故要求燎申公司承担违约责任。然本院注意到，双方合同第2.2条约定，签约时，燎申公司已经明确告知凌依公司该项目及商铺的土地性质、建筑性质及搭改建情况，乙方予以确认同意。且合同履行过程、直到合同解除，凌依公司也从未因为房屋性质提出过异议。现凌依公司以此为由要求燎申公司承担责任没有依据，本院不予支持。就本案而言，系因凌依公司单方面提出了解约的要求导致双方合同解除，故燎申公司向凌依公司主张违约金符合法律规定，本院予以支持，但对于违约金的金额，本院予以调整。燎申公司在主张违约金的基础上要求扣除租赁保证金的抗辩属重复主张，本院不予采信，凌依公司要求燎申公司退还租赁保证金的诉讼请求本院予以支持。双方均确认涉案房屋已经于2018年4月中旬左右交还，故本院酌定燎申公司退还一周的租金及物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海凌依餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）上海燎申商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议书》于2018年3月29日解除；二、被告（反诉原告）上海燎申商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）上海凌依餐饮管理有限公司租金及物业费合计28,660元；三、被告（反诉原告）上海燎申商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）上海凌依餐饮管理有限公司租赁保证金500,000元；四、原告（反诉被告）上海凌依餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）上海燎申商业管理有限公司违约金324,881元；五、驳回原告（反诉被告）上海凌依餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,185.06元，由原告（反诉被告）上海凌依餐饮管理有限公司负担20,098.56元，被告（反诉原告）上海燎申商业管理有限公司负担9,086.60元；反诉案件受理费4,868.90元，由原告（反诉被告）上海凌依餐饮管理有限公司负担3,086.61元，被告（反诉原告）上海燎申商业管理有限公司负担1,782.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  樊 燕人民陪审员  曹文进二〇一九年四月二十六日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。