广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初12715号原告：余俊安，男，1981年7月3日出生，汉族，住湖北省云梦县，原告：蒋玉琴，女，1987年2月15日出生，汉族，住江苏省东海县，两原告共同委托诉讼代理人：梁文杰，广东国慧律师事务所律师。被告：何建文，男，1988年1月4日出生，汉族，住湖南省新宁县，委托诉讼代理人：刘全祥，广东佛龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小辉，广东佛龙律师事务所律师。原告余俊安、蒋玉琴与被告何建文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法由罗洋担任独任审判员，适用简易程序分别于2018年8月22日、2018年11月14日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人梁文杰以及被告的委托诉讼代理人刘全祥、吴小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余俊安、蒋玉琴向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年7月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.被告继续履行《房屋买卖合同》，并协助原告办理涉案房屋产权转移过户手续；3.被告向原告支付违约金20.2万元；4.被告向原告支付中介代理费及咨询服务费3万元；5.被告承担本案诉讼费、财产保全费。诉讼中，因案涉房屋至今没有解除抵押，案涉房屋无法办理过户手续，原告请求变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方于2017年7月26日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告支付违约金20.2万元；3.被告向原告赔偿因房屋价格上涨造成的损失106.95万元；4.被告向原告支付中介代理费及咨询服务费3万元；5.被告向原告返还原告已经支付的定金5万元；6.被告承担本案的诉讼费及财产保全费。事实和理由：原告与被告在2017年7月份协商一致，约定原告以202万元的价格购买被告名下位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区居民委员会文华路2号佛奥康桥水岸XX座XX房的房产，并约定将上述房产过户到蒋玉琴名下。在签订合同后，原告已经按照《房屋买卖合同》的约定向被告支付定金5万元。随后，被告因房产升值的原因，拒绝履行合同。在原告和中介机构的多次催促下，被告仍拒绝办理该房产的按揭抵押注销手续，同时也拒绝将涉讼房产过户到原告蒋玉琴名下。被告违背诚信、恶意违约而不履行合同，会导致作为守约方的原告蒙受重大的机会损失。被告何建文辩称：1.原告提出解除房屋买卖合同不符合合同约定的解除情形。对原告蒋玉琴的诉讼主体资格有异议，蒋玉琴不是本案的适格主体；2.原告诉请的违约金20.2万元不应支持，原告才是违约方，被告不应承担违约责任；3.被告不应承担案涉房屋价格上涨的损失以及中介费用；4.诉讼费及财产保全费应由原告自行承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方无争议的证据和事实，本院予以确认。对于双方有争议的证据和事实，本院将在本院认为部分予以详细阐述。本院经审理查明，2017年7月26日，原告余俊安与被告何建文、佛山市粤龙福地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将其名下的坐落于龙江镇龙江社区居民委员会文华路2号佛奥康桥水岸XX座XX的房屋出卖给原告余俊安，成交价为202万元。其中第十二条约定：1.因买方未落实房产证户名，最终由买方决定，卖方不得有异议；2.于2017年7月26日签三方合同，2017年8月1日至2017年12月5日前保证卖方收到房屋楼款，如到期收不到尾款，买方应一次性将尾款付给卖方。给业主前45天的时间用于信用贷款；3.如买方贷款高于房价时，卖方应收到尾款当天将高于房价部分给付买方（即同意贷款书贷到225万元，贷款金额225万元减去房价202万元，多出17万元加定金5万元等于22万元给付买方），实际以银行到账为准；4.如超时未能在2017年12月15日收到尾款，按违约处理。如卖方45天还不能做按揭手续也当违约处理。合同附件E（涂销抵押后按揭贷款）第5条还约定：1.卖方同意在收取定金后45日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；2.买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）人民币150万元转入卖方贷款账号内，银行到账号即视为卖方已收取相应楼款。2017年12月6日，原告余俊安与被告何建文签订《补充协议》，双方约定：1.上述合同第十二条约定此次合同到期时间为2017年12月5日，现在此条时间作废，其他约束不变；2.原告签订合同当天已支付定金5万元；3.原告余俊安负责帮助被告垫资赎契，还清银行一押贷款人民币163万元，从总房价里面扣除；4.原告余俊安承诺过户当天支付人民币20万元给被告作为首期楼款；5.双方同意此次交易从过户当天开始计算，被告需在60天内收齐所有楼款人民币202万元。剩余尾款为总房价202万元减去定金5万元，减去垫资赎契163万元，减去首期楼款20万元，等于人民币14万元；6.原告余俊安向银行申请贷款金额为人民币224万元，到时此项贷款是银行直接发放到被告银行卡内的，如果在规定的60天内，银行未能放款下来，那么原告余俊安会补齐尾款人民币14万元，在补齐尾款当天，被告需配合第三方垫资公司（大道金服）完成手续代为保管被告的资料至交易完毕。若银行在60天内放款，那么被告需在收到房款当天退回超出房价的部分。另查明，原告余俊安于2017年7月26日向被告支付购房定金5万元。原告于2017年7月27日向中介方支付了中介费3万元。2017年11月13日，平安银行佛山分行出具《同意贷款通知书》，初步认定蒋玉琴已满足向该行申请个人房屋按揭贷款的条件，拟同意向蒋玉琴发放贷款224万元用于购买案涉房产。2018年1月19日，被告向东莞银行股份有限公司佛山分行提交“变更还款事项申请书”，请求提前全部还贷。该申请于2018年1月25日被批准同意。2018年6月27日，佛山市顺德区国土城建和水利局出具的不动产登记信息查询结果显示案涉房产的抵押情况为：有两个抵押权人，分别为东莞银行股份有限公司佛山分行（债权数额为165万元，抵押登记日期为2017年5月23日）、蒙志刚（债权数额为25万元，抵押登记日期为2018年2月1日）。本案审理过程中，根据原告的申请以及案情的需要，本院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对案涉房产的市场价值进行评估，评估结果为：2018年8月22日市场价值为308.95万元，2018年1月31日市场价值为282.62万元，2017年7月26日市场价值为225.86万元。原告为此垫付评估费19000元。以上事实，还有本院开庭笔录等在案佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告以及中介方签订的《房屋买卖合同》是三方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效，各方当事人应依照合同的约定履行义务。一、关于案涉《房屋买卖合同》的解除。本案中，案涉房产在未解除前次抵押的情况下，又于2018年2月1日再次办理了抵押登记，原、被告双方至今仍未就案涉房屋如何办理过户达成一致可行的意见，故案涉《房屋买卖合同》实际上已无继续履行的可能，且双方亦无继续履行的意思表示，故原告可以诉请解除案涉《房屋买卖合同》。由于案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》均是原告余俊安与被告签订的，根据合同相对性原则，应由被告向原告余俊安承担合同责任。二、关于违约责任的认定。首先，《房屋买卖合同》附件E第5条明确约定：1.卖方同意在收取定金后45日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；2.买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）人民币150万元转入卖方贷款账号内，银行到账号即视为卖方已收取相应楼款。根据该合同约定，被告应在2017年9月9日前向抵押银行申请办理提前还贷手续。根据《补充协议》第6条的约定，可以推定被告在2017年12月6日签订《补充协议》时已经知道原告已通过银行贷款审批，贷款金额为224万元，但被告迟至2018年1月19日才向抵押银行申请办理提前还贷，提前还贷并解除案涉房产的抵押是案涉房产进行正常交易过户的必要前提条件，被告的行为已严重违反合同约定，阻碍了合同的正常履行；其次，根据被告提交的“变更还款事项申请书”，被告的提前还贷申请于2018年1月25日才得到抵押银行的正式批准，而被告却在2018年2月1日又在案涉房产设立二次抵押（此时，原告申请的同意贷款通知书未超期。按照银行的一般流程，被告申请提前还贷之后，还要经过银行的审批，然后由银行通知借款人在确定的日期之前存放足额现金以抵扣贷款本息。整个过程一般要超过一个月，而被告却在不足一周内再次设立抵押），被告在设立二次抵押前既未通知原告，也未提交证据证明原告拒绝履行帮助被告垫资赎契的义务，且原告已提供证据证明平安银行佛山分行已于2017年11月13日同意向原告蒋玉琴贷款224万元，原告已积极履行义务筹集购房资金，故被告擅自设立二次抵押的行为属于更进一步的违约行为，给合同继续履行造成更大的障碍；再次，被告庭审中抗辩主张原告没有将用于提前还贷的款项汇入被告的贷款账户，但根据《房屋买卖合同》附件E的规定，原告应在收到银行提前还贷通知后才将提前还贷的款项汇入被告贷款账户，而被告未提供任何证据证明案涉房产的抵押银行或者被告向原告发出了提前还贷的通知。《补充协议》虽然约定原告申请的贷款如果在60天内未放款，则由原告补齐尾款14万元并配合垫资公司（大道金服）办理垫资赎契的手续，但配合垫资公司办理垫资赎契手续涉及原、被告双方共同的配合，双方也未提交证据证明对方在此过程中存在过错或者违约行为。同时，根据双方在《房屋买卖合同》、《补充协议》的约定，案涉房产是通过涂销抵押后按揭付款方式履行的，且垫资赎契涉及案外人垫资公司，由此可见双方进行案涉房产交易的程序较为复杂，影响合同正常履行的不确定因素较多，不排除存在其他非因双方当事人因素情况而导致合同无法继续履行的情况，故本院据此酌定减轻部分被告的违约责任。综上所述以及本案的实际情况，被告的违约行为是导致合同解除主要的原因，被告应承担相应的违约责任，依法应向原告余俊安返还定金5万元并赔偿损失。关于赔偿损失的具体金额，本院根据本案案情酌定35万元为宜，具体理由如下：首先，因被告之违约行为，免除了原告要支付首期款及办理224万元银行贷款并支付相应利息等义务，而履行上述义务必然发生成本或费用，该部分成本属于原告取得房屋升值利益而需要支出的必要费用，而本案中原告在履行合同过程中只支付了5万元定金，仅部分履行合同，若仅以支付5万元定金之代价而取得全部的房屋差价损失利益不尽公平；其次，在被告以设立二次抵押的方式拒绝出售案涉房屋后，原告亦可选择另行购买其他房屋来减少损失，即本案房屋差价损失亦非全部为必然产生的损失，若该部分损失全部由被告承担亦有失公平；再者，《房屋买卖合同》第六条（违约责任）约定解除合同后的违约责任承担方式为定金双倍罚则或相当于成交价10%金额作出赔偿，该违约责任的约定可以作为被告向原告赔偿损失的参考依据。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合本案具体案情，根据公平合理原则，酌定被告向原告余俊安退还5万元定金，并向原告余俊安赔偿因案涉房屋升值产生的经济损失35万元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告余俊安与被告何建文于2017年7月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告何建文应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告余俊安返还定金人民币5万元；三、被告何建文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余俊安赔偿损失人民币35万元；四、驳回原告余俊安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为11480元，财产保全费5000元，合计16480元（原告已预交），由原告余俊安负担11480元，被告何建文负担5000元。房产评估费19000元（原告已预交），由原告余俊安负担4000元，被告何建文负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员 罗 洋二〇一九年一月二十五日书记员 张捷云