河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终443号 上诉人（原审原告）：陈勇，男，1966年9月24日生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：杨春龙、张志峰，河北联想律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北金海岸房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村北金海岸花园物业楼。 法定代表人：王保山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高卫东，河北三言律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北盛华美居物业服务有限公司，住所地石家庄市新华路296-1盛世嘉园小区物业楼**。 法定代表人：樊照海，该公司执行董事。 上诉人陈勇因与被上诉人河北金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司）、河北盛华美居物业服务有限公司（以下简称盛华美居物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人杨春龙、被上诉人金海岸公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈勇上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人交付的房屋“不适用”是确定的事实，被上诉人应当承担违约责任。一审判决查明了被上诉人“至今未将房屋达到适住状态，未依约完成工作的事实”，而且查明(2017）冀0110民初3782号判决书、(2018)冀01民终310号判决书，判决第三项被上诉人安装暖气设施、天然气管道设施，接通水电暖、天然气达到适住状态。上述事实说明：被上诉人没有履行义务，房屋没有达到适住状态，必然造成上诉人无法居住的事实，上诉人也无法把不能居住的房屋出租收取房租收益。二、交付“不适用”的房屋，应当在不能使用期间按照“同地段同类房屋租金标准”赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十三条：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、上诉人一审诉求因不能使用房屋赔偿损失，在事实理由部分陈述要求按照租金标准支付，应得到支持。房屋不适用，和不交付房屋对上诉人的损失是一样的，甚至损失更大（需要维护房屋而不能居住使用），上诉人一审以此理由起诉赔偿，又因被上诉人不允许上诉人进小区、进房屋，更显然是房屋不能使用，所以应当按照上述规定予以赔偿，完全合法。一审以上诉人主张“因不允许进小区、进房屋要求赔偿租房损失，不属于可得利益损失，对原告主张不予支持”，无事实依据，也是违反上述法律规定的。 被上诉人金海岸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1、被上诉人已经向上诉人交付房屋，上诉人已经收房。收房行为是对房屋现有状态的认可，即使房屋不适合居住，上诉人也无权就此主张赔偿。2、在2017年上诉人曾以被上诉人交付的房屋不符合合同约定诉至法院，鹿泉区法院判决被上诉人应将交付的房屋达到使用状态并承担违约责任。上诉人如认为被上诉人未履行生效判决，仍未将房屋达到使用状态，其应申请法院强制执行，不能再次起诉。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是“逾期交付使用房屋的”损失计算方法，本案被上诉人已经向上诉人交房，上诉人也已经收房，所以该法律规定不适用本案。4、上诉人购房应是用来居住，居住才是其合同目的和可得利益。上诉人未提供其因房屋不能居住，本人租房支付费用的证据。另外，上诉人购房可能用于出租也可能不出租。上诉人主张的租金损失并非必然或直接损失。综上，依法应当驳回上诉，维持原判。 被上诉人盛华美居物业公司未到庭陈述答辩意见。 陈勇向一审法院起诉请求：1、二被告因鹿泉区金海岸花园B区86幢06号房赔偿损失171666元（截止2018年6月30日），之后每月5000元直到被告使房屋达到使用状态。2、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月19日，原告陈勇（甲方）与被告金海岸公司（乙方）签订《和解协议》。《和解协议》第二条约定：1、乙方向甲方交付位于石家庄市鹿泉区金海岸（四季凤凰城）Ａ46-1-101房产抵顶乙方向甲方履行判决书第一项中交付Ａ区12排01号房产的义务，双方互不找补差额。2、乙方承担的民事判决第一项乙方返还甲方50000元、第二项、第三项及应加倍支付延期履行期间的债务利息义务，由乙方向甲方交付位于石家庄市鹿泉区金海岸（四季凤凰城）Ａ区46-1-202、Ｂ区86-06、Ｂ区87-05三套房产抵顶，甲乙双方互不向对方支付其他任何费用。被告向原告交付位于石家庄市鹿泉区金海岸（四季凤凰城）Ａ46-1-101、Ａ区46-1-202、Ｂ区86-06、Ｂ区87-05房产，双方互不向对方支付其他任何费用。《和解协议》乙方处有“许建恩”的签名，金海岸公司盖章。2015年5月20日，原告陈勇作为买受人与被告金海岸公司签订合同编号为Ａ-46-1-101、Ｂ-86-06、Ｂ-87-05的三份《商品房买卖合同》，被告将金海岸花园Ａ区46幢1单元101号房、Ｂ区86幢06号房、87幢05号房出售给陈勇。2015年5月25日，Ｂ-86-06、Ｂ-87-05号合同加盖鹿泉市房地产管理所备案专用章登记备案，2015年5月26日，Ａ46-1-101号合同加盖鹿泉市房地产管理所备案专用章登记备案。2015年5月23日，陈勇、陈玲签署了《接收房屋及钥匙领受单》，载明收到房屋、收到钥匙。此单子上有“此事已和王保山沟通同意，原件留存物业，交接手续复印件盖物业公章交陈勇，许建恩”，并加盖石家庄茂泉物业服务有限公司印章。与此附有陈勇签字的Ａ区46-1-101、Ｂ区86-06、Ｂ区87-05的交接清单，陈玲签字的Ａ区46-1-202交接清单。交接清单中，楼宇对讲门钥匙、天然气、地、地温控制器带线路、电话线路、电视插头无。2017年，陈勇因金海岸公司至今未将房屋达到适住状态，未依约完成工作，而诉至法院。原审法院作出（2017）冀0110民初3782号民事判决书，判决：一、被告河北金海岸房地产开发有限公司将办理鹿泉区房屋、87幢05号三套房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为原告陈勇办理房屋产权登记手续。二、被告河北金海岸房地产开发有限公司自2015年10月起向原告陈勇违约金每月150元至本判决履行完毕之日止。三、被告河北金海岸房地产开发有限公司为鹿泉区房屋、87幢05号三套房屋安装暖气设施、天然气管道设施，接通水、电、暖、天然气达到使用状态。判决后，金海岸公司提出上诉。石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终310号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年7月陈勇以二被告不允许其进小区、进房屋为由诉至原审法院，要求赔偿其损失。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。该条款规定了一方违约后，守约方可以主张的违约损失范围，包括合同履行后可以获得的利益，即可得利益损失，该可得损失为因违约所造成的如果合同得到完全履行可以实现和取得的利益的损失。金海岸公司交房不符合约定，原审法院及中院生效判决已判决其继续履行。原告主张因不允许原告进小区、进房屋要求二被告赔偿租房损失，不属于可得利益损失，对原告该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈勇的诉讼请求。案件受理费3734元，减半收取计1867元由原告陈勇负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了视频光盘一份及评估报告一份，用以证明二被上诉人不让上诉人进入小区的事实及由此产生的财产损失，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人金海岸公司对视频的真实性提出异议，对该证据的证明力不予认可，对评估报告的合法性不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：通过上诉人提供的视频资料可以证实，二被上诉人不让上诉人入住所购房屋，盛华美居物业公司保安以金海岸公司指示为由不让上诉人进入小区的事实。二审期间上诉人自行委托石家庄盛泽房地产评估有限公司对涉案房屋租赁价格作出评估意见，涉案房屋年租金价格为60870元/年。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人陈勇在2017年因被上诉人金海岸公司未将房屋达到适住状态，未依约完成工作而诉至法院。一审法院作出（2017）冀0110民初3782号民事判决书，判决金海岸公司为陈勇办理涉案房屋产权登记手续、给付违约金、为涉案房屋安装暖气设施、天然气管道设施，接通水、电、暖、天然气达到使用状态。判决后，金海岸公司提出上诉。石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终310号民事判决书，驳回上诉，维持原判。涉案的房屋属于上诉人陈勇所有，所交付的房屋应当达到适合居住的状态已经被生效的法院判决所确定，本院对此事实予以确认。从上诉人提供的录音录像证据来看，二被上诉人确有不允许上诉人进入小区对自己的房屋行使居住、管理权利的行为，故二被上诉人应当对自己的行为给上诉人造成的损失承担赔偿责任。上诉人提供了石家庄盛泽房地产评估有限公司的房地产估价报告，对自己主张的损失予以佐证。金海岸公司虽对此不予认可，但并没有申请重新鉴定，也没有提供其他证据予以反驳，故本院对评估报告予以采信。因评估价格高于上诉人主张的损失金额，上诉人对高出部分放弃主张的权利，不违反法律、法规规定，本院予以认可，故二被上诉人给上诉人造成的实际损失按照每月5000元计算。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初3171号民事判决； 二、被上诉人河北金海岸房地产开发有限公司自2015年5月23日始按每月5000元赔偿上诉人陈勇，直到房屋达到使用状态。被上诉人河北盛华美居物业服务有限公司对上述赔偿承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3734元，减半收取1867元，由二被上诉人连带负担。二审案件受理费3734元，由二被上诉人连带负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  寻 亚 二〇一九年二月十二日 书记员  侯路宁