上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初8980号原告：金斯敦家具(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蔡威，董事长。委托诉讼代理人：张驰强，上海逾驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦蓝，上海逾驰律师事务所律师。被告：上海璨坤实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王恒丽，执行董事。委托诉讼代理人：徐水金，上海海贝律师事务所律师。原告金斯敦家具(上海)有限公司诉被告上海璨坤实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月11日、11月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张驰强、被告的委托诉讼代理人徐水金两次庭审均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人陈梦蓝参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁补充协议》；2、判令被告退还3个月(2019年3月1日-5月31日)房租人民币321,762元(币种下同)；3、判令被告退还押金210,000元；4、判令被告支付违约金386,114元；5、判令被告赔偿装修损失暂计2,000,000元(以评估为准)。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为确认《厂房租赁合同书》及《厂房租赁补充协议》于2019年4月30日解除。事实与理由：2016年3月25日，原、被告签订《厂房租赁合同书》约定：1、原告承租奉贤区目华北路XXX号厂房，租期2016年5月1日至2028年4月30日止，租金1,300,000元/年，面积约6800平方，保证金210,000元，租金第一次3个月付一次，后续每月支付一次，原告有转租权。2016年10月17日，原、被告签订《厂房租赁补充协议》，约定租金调整为1,261,812元/年，2017年2月15日起，租金3个月支付一次。期间原告均按时足额支付租金。2019年2月15日，原告向被告支付19年3月1日至5月31日房租321,762元。2019年2月21日，被告单方发出《客户通知函》要求解除合同并要求原告于2019年2月28日搬离厂房。2019年4月25日，原告得知被告与房东上海声怡包装制品有限公司发生诉讼并于当日达成调解协议，房东已经与被告解除其双方之间的租赁关系，被告不再享有转租权，导致原告无法继续承租该厂房，遂涉诉。被告辩称，同意解除合同及补充协议，解除日为被告通知搬离日2019年2月28日。原告至今未搬离厂房，故不存在返还租金问题，补充协议中重新确立租赁起止时间，2017年2月15日为记租时间。原告违约在先，每个月都迟付租金半个月，按照合同约定，迟付10天被告即可解除合同，故押金没收，被告不承担违约金，原告的经济损失由其自行负责。至于押金，已经调整为200,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋上海市奉贤区柘林镇目华北路XXX号产权人为上海声怡包装制品有限公司(以下简称声怡公司)，房地产权证上登记房屋建筑面积5406.02平方米。由被告向声怡公司承租。2016年3月25日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定：被告将本案系争房屋上海市奉贤区柘林镇目华北路XXX号厂房出租于原告，双方确定面积约6800平方米；租赁期限12年，自2016年5月1日起至2028年4月30日止，正式交房日期为2016年3月26日；厂房年租金为1,300,000元，月租金为108,333元，第4年开始在原年租金基础上每3年递增6%；双方签订合同时原告向被告支付保证金210,000元和3个月租金325,000元，合约期满原告付清租金及一切费用后，被告将保证金全额退还原告；租赁期间，每月支付物业管理费及两个门卫的最低工资；原告应每3个月支付一次租金，提前15天支付，逾期10天未支付租金，被告有权终止合同，造成的经济损失由原告自行负责；租赁期间，原告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由原告自负，租赁期满后如原告不再承租，被告也不作任何补偿；双方如有一方违约，必须支付另一方违约金，按年租金总额的30%作赔偿损失。此外，合同备注部分手书：1、如原告需开发票，税金由原告承担；2、被告同意原告转租，所有的风险责任义务由原告承担；3、原告同意留南面车间3楼办公室一间归被告管理使用；4、付款第一次3个月付一次，以后每个月支付一次。双方签约后开始履行合同。2016年10月17日，原、被告又达成《厂房租赁补充协议》，主要约定：1、年租金现更改为1,261,812元(租房保证金为200,000元不改变)；2、现租金为每2个月支付一次，至2017年2月15日起以后租金改为3个月支付一次；3、门卫工资由原告支付(含两个门卫的保底工资，工资按照每年上海最低工资标准调整)；4、如在有拖欠租金滞纳金每天按3%收取。备注部分手书：门卫工资由原告支付18,000元交给被告，门卫服务截止时间为2016年10月底，11月起门卫由原告自行负责安排，原预留的一间办公室归原告使用。2019年2月20日，声怡公司张贴《通知》，言明二房东、三房东、四房东截止到2019年4月30日全部搬清，否则停电停水。2019年2月21日，被告向原告发出《客户通知函》，表示在租赁期间多次提醒，原告仍逾期未缴租金，且未经同意私自转租，已多次构成违约，故通知原告自收到通知函之日起7日内(截止2019年2月28日)从租赁房屋搬离。还查明，声怡公司于2019年3月向本院提起诉讼，本院于2019年4月25日作出民事调解书，双方协议：声怡公司与本案被告的《厂房租赁合同书》及《补充协议》于2019年4月30日解除，本案被告于同日搬离系争租赁房屋。庭审中，原告认为已支付租金至2019年5月31日；被告认为支付至2019年5月14日。双方确认付款情况如下：第1期2016年3月25日200,000元、3月28日135,000元及200,000元；第2期2016年8月4日87,526元；第3期2016年8月16日92,423元；第4期2016年9月18日105,151元；第5期2016年10月17日123,151元、10月20日50,000元、10月21日55,151元；第6期2016年12月14日210,302元；第7期2017年2月16日315,453元；第8期2017年5月15日305,453元；第9期2017年8月17日315,453元；第10期2017年11月17日315,453元；第11期2018年2月7日315,453元；第12期2018年5月15日20,000元、5月17日115,453元；第13期2018年8月15日315,453元；第14期2018年11月17日100,000元、11月20日215,453元；第15期2019年2月15日321,762元。原告还提出2019年2月21日被告强制停水停电；被告对此不予认可，提出2019年4月12日由柘林安监执法查封了原告用电，但原告即私自启用，后安监发现后又于4月19日查封用电，认可自该日起停电，但水未停。庭审中，原告认为，双方签约时被告未向原告提供房地产权证，对租赁面积只是估摸而定，支付第一笔租金后，原告发现面积不足，故双方于2016年10月17日达成补充协议，协商扣减了200平方米面积，下调了租金。双方确认系争租赁房屋中有证部分(2幢厂房)面积5406.02平方米、2幢厂房中间无证部分钢结构彩钢顶房918平方米；被告提出另两处彩钢板房共400平方米(现已被拆除)也属租赁范围，面积不足是因存在公摊面积。原告则提出该400平方米系其承租后自行搭建，但不提出主张。原告还提出承租后，对租赁房屋进行了装修，并于无证钢结构彩钢顶房搭建了隔层。审理过程中，经原告申请，本院委托了上海第一测量师事务所有限公司对上述装修进行司法鉴定，鉴定意见为造价3,047,964.28元(装饰安装工程造价2,086,513.93元、钢结构隔层造价961,450.35元)。经庭审质证，原告对鉴定意见无异议；被告对鉴定意见结论无异议，但提出如下异议：1、两幢厂房及搭建部分内墙粉刷是声怡公司所作，并非原告投入装修；2、电线布线部分，隐蔽部分是声怡公司所作，明线部分是原告所作；3、厕所是原告未经被告同意将原厕所拆除后重建，不应赔偿；4、2号楼(南楼)三楼所有办公室均是声怡公司装修，并非原告装修。针对异议1、4，原告提供了装修合同数份，但其无法对各部分装修予以区分，被告对此真实性不予认可，故本院难以确认其真实性，无法认定该部分系原告装修；异议2，鉴定部门提出布线是从开关到灯、空调之间，有明有暗，本院认为原告对厂房进行装修，从常理分析灯具等属必备用品，认定布线属原告装修；异议3，合同明确约定原告可根据自己的经营特点进行装修，故不存在未经被告同意擅自装修之说，本院对该异议予以驳回。经鉴定部门补充，涂料粉刷工程造价422,623.14元，2号楼(南楼)三楼装修工程造价4,677.10元，钢结构隔层装修工程造价51,448.48元。诉讼期间，原、被告于2019年8月23日达成《协议书》，约定原告于2019年8月31日前搬离厂房，搬空鉴定内容之外的原告物品、资料等，被告自2019年9月1日收回厂房，双方一致同意2019年8月31日为房屋交接日，不再另行交接安排。本院认为，原告与被告签订的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁补充协议》系双方真实意思表示，关于有证部分的租赁合同关系有效，但无证部分的租赁合同关系无效。双方主要争议焦点在于是原告逾期支付租金被告行使约定解约权，还是因被告与其出租人解除租赁合同后丧失转租权而致合同解除。对于原告支付租金是否逾期问题，原告认为，自第1期付款后，于2016年8月发现租赁面积比约定少了200多平方米，为此磋商租金调整，从第2期开始以实际月租金105,151元标准开始支付，第2期少付金额是协商扣除了下水道疏通费2,800元、2扇卷帘门11,100元、门卫室空调2,200元、5把门锁825元、一楼门顶玻璃800元等费用，第3期少付金额是扣除前四个月多付金额，第5期付款包含补充协议约定的门卫费18,000元，第7期少付10,000元是因补充协议变更保证金，故以多付的10,000元保证金抵扣了租金，其余均足额支付；补充协议约定的下调租金是整个合同期内的租金均予下调；约定的2017年2月15日起改为3个月一付，是该付款日所对应的付款方式由2个月一付变更为3个月一付，并非租赁期限变更；仅第2期付款迟延18天，是因扣减费用的实际产生而致，其余付款均未迟延10天。对此，被告认为，租金标准下调是从补充协议当日即2016年10月17日起算，对第2、3期少付的理由不予认可，第2、3、4期共少付39,899元，折算为11天，故从第5期的租期往前推移了15天，即第5期租期由2016年11月1日至2016年12月31日变更为2016年10月15日至2016年12月14日，之后以此类推，所以原告每期支付租金均迟延11天以上，据此被告有权依约解除合同。本院认为，补充协议变更(下调)了租金标准，其表述为“年租金现更改为”，约定不够明确，可作两种理解：1、从即日起变更租金标准；2、现在作出将合同期内租金标准的整体变更。根据原告的解释，仅第二期少付金额的理由无法提供相应证据，其余每期所付金额均与理解2完全吻合，且从查明事实看，被告交付的房屋面积确实不足，协商下调租金适用整体租期亦属合理。而按被告的解释，从第5期开始租期前移，则补充协议中应明确该期起始日从2016年10月15日起算才为合理，难以理解以之后两期2017年2月15作为起算日进行描述。因此，本院认定租金的变更应为第2种理解，对被告解释的租期前移不予认定，原告所支付租金仅第2期迟延10天以上，其余付款均未迟延10天。对于原告第2期少付租金的理由，原告虽然未能举证证明，但至双方达成补充协议之时，亦未对该少付部分作出约定，故本院采纳原告的意见，认定补充协议是对租金标准整体下调的合意、以及对以往租金支付情况的确认，确认原告支付租金至2019年5月31日止。至于第2期迟延支付超过10天，虽然已达到约定解除条件，但嗣后双方达成补充协议，加之被告也接收了之后的租金，被告已放弃该解除权。综上，对被告主张原告违约而解除合同的意见不予支持。反之，被告与其出租人声怡公司的租赁合同解除，已丧失转租权，致原告无法继续承租系争房屋，被告构成违约，原告有权行使法定解除权，但对原告以被告和声怡公司合同解除日作为本案租赁合同解除日的观点不予认同，判决解除本案租赁合同。对于原告投入的装修赔偿问题。1、隔层部分属无效合同，被告作为出租方，未提供合法租赁物，应承担主要过错责任，原告作为承租方，未尽审慎义务，应承担次要过错责任，本院酌定被告赔偿原告装修现值的70%。关于现值的计算，按照鉴定部门的计算方式为：钢结构隔层工程961,450.35元-35*961,450.35元*95%/(30*12)=872,649.73元，该部分装修工程51,448.48元-37*51,448.48元*95%/(5*12)=21,308.25元，合计893,957.98元。被告应赔偿原告该部分装修893,957.98元*70%为625,770.59元。2、合同有效部分，鉴于本院上述的认定，系被告的违约致解除合同，被告应对装修残值承担赔偿责任。关于残值的计算，鉴于上述对被告异议的认定，本院确认原告投入装修的造价为2,086,513.93元(总装修造价)-51,448.48元(钢结构隔层装修工程造价)-422,623.14元(涂料粉刷工程造价)-4,677.10元(2号楼三楼装修工程造价)=1,607,765.21元，残值为1,607,765.21元-37*(1,607,765.21元/141)=1,185,869.37元。被告应赔偿原告该部分装修1,185,869.37元。综上，被告应当赔偿原告装修损失共1,811,639.96元。关于原告的其余诉讼请求：合同解除后，被告应当将押金(租赁保证金)200,000元退还原告。被告违约致合同解除，应依约承担违约金，鉴于合同部分无效，本院酌情将违约金调整为300,000元。关于返还租金的诉请，原告基于被告通知于2019年2月28日搬离才主张返还，本院认为通知搬离仅为告知行为，属意思表示，并不影响原告对租赁房屋的使用；其次关于停电事宜，系行政执法所致，此亦不能成为返还租金的理由，故本院对该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、第十一条第一项的规定，判决如下：一、原告金斯敦家具(上海)有限公司与被告上海璨坤实业发展有限公司于2016年3月25日签订的《厂房租赁合同书》及2016年10月17日签订的《厂房租赁补充协议》部分有效、部分无效；有效部分予以解除；二、被告上海璨坤实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金斯敦家具(上海)有限公司押金(保证金)人民币200,000元；三、被告上海璨坤实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金斯敦家具(上海)有限公司违约金人民币300,000元；四、被告上海璨坤实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金斯敦家具(上海)有限公司装修损失人民币1,811,639.96元；五、驳回原告金斯敦家具(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,144元，减半收取计15,072元，财产保全费5,000元，鉴定费66,270元，由原告负担18,132元、被告负担68,210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一九年十二月十九日书记员  杨诗颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。