山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初5367号原告：山西帝景房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽大街**。法定代表人:闫建荣，董事长。委托诉讼代理人：朱睿，山西晋商律师事务所律师。被告:王景峰,男,1969年11月2日出生,汉族,住河北省河间市。原告山西帝景房地产开发有限公司与被告王景峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西帝景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱睿到庭参加诉讼，被告王景峰经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西帝景房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年12月6日签署的《房屋租赁意向书》;2、判令被告立即腾空并返还原告位于太原市滨河东路8号1幢0层0007号房屋；3、判令被告向原告支付自2018年7月1日至实际腾空并返还租赁房屋之日的房屋租金8万元(按18万元/年,暂计算至起诉日);4、判令被告承担实际腾空房屋并返还租赁房屋前,该房屋内发生的所有水、电、暖、物业等费用2790元(暂计算至起诉日);5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月1日,经原、被告协商达成一致合意:被告承租原告所有的坐落于太原市滨河东路8号1幢0层0007号房屋,被告保证参加原告委托山西省产权交易中心股份有限公司挂牌租赁房屋招租项目的竞拍。当日,原告向被告交付了房屋。2018年11月30日,被告向原告支付了租赁房屋的保证金10万元。2018年12月6日,原告与被告签署了《房屋租赁意向书》(合同编号:YX-20181201),双方未约定租金及租赁期限。2019年4月1日,原告委托产权中心挂牌“太原市滨河东路8号1幢0层0007号房屋招租项目”,被告接原告通知后,向产权中心报名参加竞拍但未缴纳报名保证金。2019年4月19日,产权中心通知原告挂牌项目流标。2019年4月28日,原告向被告送达《关于收回滨河东路8号1幢0层0007号房屋的通知》,要求解除与被告签署的《房屋租赁意向书》,并要求被告于2019年5月13日前将租赁房屋交回原告。截至原告起诉之日,被告尚未交回租赁房屋。被告拒绝交回租赁房屋的行为已严重损害了原告的合法权益。原告现依法向法院提起诉讼,请求法院维护原告的合法权益。被告王景峰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告对滨河东路8号1幢0层0007号房屋（晋房权证并字第XXXX号）享有所有权。2018年11月30日，原告向被告出具《委托付款函》，载明：根据原、被告的口头协议约定,由被告承租原告所有的位于太原市滨河东路8号1幢0层0007号的房屋用于商业经营。原告于2018年7月1日向被告交付了房屋。因原告工作需要,现原告特委托被告将应付原告的租赁房屋的保证金10万元,支付至山西省光信地产投资集团有限公司招商银行太原分行营业部账号内。被告将保证金支付至上述单位商户后,即视为被告已向原告支付了房屋租金。在上述委托付款函上签有“武晓娟代王景峰收，2018.11.30”。原告陈述被告已交纳了上述保证金。被告作为承租方与原告作为出租方于2018年12月6日签订一份《房屋租赁意向书》，约定：1、原告将上述房屋出租给被告用于办公使用；2、出租方从2018年7月1日起将现状出租房屋交付承租方使用；3、本意向书签订后月内，出租方确定租金标准，并书面通知承租方签订租赁合同；本意向书签订后日内，承租方向出租方交纳保证金10万元。2019年4月1日，原告作为委托方与山西省产权交易中心股份有限公司作为受托方签订《产权交易委托合同》，约定原告将前述房屋招租项目委托给山西省产权交易中心股份有限公司挂牌招租。2019年4月28日，原告向被告出具《关于收回滨河东路8号1幢0层0007号房屋的通知》，主要内容是：原告委托山西省产权交易中心股份有限公司挂牌前述房屋招租项目，被告报名参加竞拍但未缴纳报名保证金。2019年4月19日，产权中心通知项目流标。被告已不享有承租房屋的优先权，而且被告缴纳的保证金已不足以支付房屋租金。鉴于上述情况，原告决定，自本通知公示之日起，解除与被告的意向书，收回房屋。自本通知公示之日起至2019年5月13日前，被告应清空房屋，保持房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。但原告未提交向被告送达该通知的证据。另查明，被告系山西金泽达新型环保模网有限公司的法定代表人，该公司成立于2016年6月22日，注册登记的住所地为本案涉案房屋，涉案房屋为该公司的办公场所。证实上述事实的证据有，《房屋租赁意向书》、《委托付款函》、《产权交易委托合同》、涉案房屋现状照片、山西金泽达新型环保模网有限公司企业信用信息公示报告等书证，及当事人当庭陈述等。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁意向书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方未签订书面房屋租赁合同，未约定租赁期限，被告使用房屋但未及时支付租金，原告有权解除《房屋租赁意向书》，原告相应的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，据此被告应当将租赁房屋腾退给原告。原告相应诉讼请求本院予以支持。本案中，根据原告提供的证据能够证明被告占有使用涉案房屋。但原告未提供充分证据证明双方约定的年租金为18万元，故原告要求被告按照年租金18万元支付租金的诉讼请求本院不予支持。参考此前该房屋的租金，本院酌情确定被告按年租金9万元支付租金。被告已支付的保证金10万元抵作租金后，被告还应支付自2019年8月5日起至实际腾房之日的房租。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告主张的水、电、暖、物业费用，原告未提供相应的证据予以证明，因此其相应诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告山西帝景房地产开发有限公司与被告王景峰于2018年12月6日签订的《房屋租赁意向书》；二、被告王景峰于本判决生效之日起十日内将位于太原市滨河东路8号1幢0层0007号的房屋腾空，并将房屋交付原告山西帝景房地产开发有限公司占有使用；三、被告王景峰于本判决生效之日起十日内向原告支付自2019年8月5日起至实际腾房之日按照年租金9万元计算的房屋租金；四、驳回原告山西帝景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39462元，由原告山西帝景房地产开发有限公司负担1462元，被告王景峰负担38000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张盈敏人民陪审员 邱爱华人民陪审员 郝晓玲 二〇二〇年五月二十五日书 记 员 侯文燕相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。