广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1274号原告：欧勇娟，女，1988年7月2日出生，汉族，住广西罗城仫佬族自治县************，公民身份号码：452************484。委托诉讼代理人：韦亚军，广西纵华律师事务所律师。原告：廖显联，男，1988年4月25日出生，仫佬族，住广西罗城仫佬族自治县************，公民身份号码：452************41X。委托诉讼代理人：韦亚军，广西纵华律师事务所律师。被告：佛山市南海强坤金属制品有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********厂房1、2号，统一社会信用代码：914***********763L。法定代表人：何津祥。委托诉讼代理人：温新祥，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鑫，广东源浩律师事务所实习律师。第三人：潘绵照，男，1979年9月9日出生，壮族，住广西壮族自治区罗城仫佬族自治县*************，公民身份号码：452************211。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。第三人：谢利华，女，1980年12月18日出生，壮族，住广西罗城仫佬族自治县************，公民身份号码：452************225。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。上述原告与被告、第三人案外人执行异议之诉一案，本院2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于同年4月27日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人韦亚军，被告佛山市南海强坤金属制品有限公司（下称强坤公司）的委托诉讼代理人温新祥、罗鑫，两第三人的委托诉讼代理人苏秋云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认广西河池市宜州区***********号房属两原告所有；2.在（2019）粤0605执11387号案中不予执行上项房产。本案诉讼费由被告负担。事实和理由：两第三人是夫妻关系。2015年12月17日，两第三人与广西中源房地产有限公司（下称中源公司）签订一份购买广西河池市宜州区***********号房（下称702号房）的商品房买卖合同（预售），约定该房面积143.13平方米，每平方米单价3850元，总价款551051元，首付款为171051元，余款38万元由两第三人向中国工商银行股份有限公司宜州支行申请贷款支付。2016年7月，两第三人与中国建设银行股份有限公司宜州支行（下称建行宜州支行）签订了个人住房（商业用房）借款合同，约定两第三人已支付首付款171051元，借款总额38万元，借款期240个月（自2016年8月3日起至2036年8月3日），月还款本息为2538.37元。2017年12月18日，中源公司与两第三人就702号房进行了交接。2017年12月23日，两原告以原告欧勇娟的名义通过中介广西河池市大唐房地产代理有限公司（下称大唐公司）与两第三人签订房屋买卖合约，约定702号房以市场总价值70万元进行交易，价款包括两原告应支付给两第三人的房屋转让款和应付给银行的本息两部分，其中应支付给两第三人的款项为购房预付款171051元、已付2016年8月至2017年12月的银行贷款本息、已付购买该房屋的其他杂费和溢价款，合计33万元，剩余37万元（欠银行贷款本息部分），由两原告以第三人潘绵照的名义按期偿还银行贷款本息和提前还款解除抵押的形式支付给银行，不足部分由两原告补足。两第三人同意在取得不动产权证30日内向银行申请办理提前还款解除抵押，提前还款的款项按前述约定由原告支付。合约签订当日，两原告依约向第三人潘绵照支付了定金2万元，并于2017年12月27日支付了23万元（含定金8万元及购房款15万元）给第三人谢利华，两第三人收款后将702号房钥匙交给两原告。两原告对涉案房产进行装修并入住至今。经两第三人催促，两原告于2019年1月10日将余款8万元支付给第三人潘绵照。至此，两原告已将应当支付给两第三人的购房款支付完毕，并从2018年1月开始以第三人潘绵照的名义按每月2540元向银行支付还款本息，至2020年1月，已支付了63500元。2019年5月，第三人潘绵照取得了702号房的不动产权证，但未告知两原告，也未依约向银行申请提前还款。2019年8月1日，佛山市南海区人民法院在执行（2019）粤0605执11387号案件中查封了登记在第三人潘绵照名下的702号房，不动产权证书号为桂（2019）河池市宜州区不动产权第******号。两原告对执行标的提出书面异议，因为即使两原告同意将剩余购房款交给法院处理，在银行贷款本息还清之前，房屋的抵押登记仍不会解除，因此两原告不同意将剩余购房款交给法院处理。法院于2019年12月27日作出（2019）粤0605执异605号执行裁定，驳回两原告的异议。两原告不服该裁定，认为经委托评估，702号房总价值为751682元，如果两原告按70万元总价款将剩余价款支付给法院，还要偿还30多万元的银行贷款本息，两原告为702号房支付的价款将高达100多万元，远远超出当地的商品房市场价格，有悖常理，也不符合两原告与两第三人就房屋价格的真实约定。综上所述，两原告在法院对702号房查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有该房屋，按合同约定支付了除银行贷款之外的全部购房款给两第三人，未能办理过户登记手续的原因在于两第三人及中源公司，该房屋应该属于两原告所有。此外，依照合同约定，两第三人在获得不动产权证后负有向银行申请提前还款并配合两原告办理过户手续的义务。特提起本案诉讼，请求支持两原告的诉讼请求。被告辩称，两原告的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、即使原告方与两第三人签订了房屋买卖合同，房屋买卖合同也是无效的。该合同签订的时间是2017年，涉案房产的产权证是2019年才办理的，房屋买卖合同签订时涉案房产并未确权。被告依据生效调解书申请执行时，第三人潘绵照转让房屋是违法的，因此该买卖合同是无效的。二、执行异议裁定裁判正确，并无不当。被告申请执行时，涉案房产登记在第三人潘绵照名下，依法属于第三人潘绵照的财产，两原告在法律上并不享有该房产的财产权利，其要求不得执行该房产没有事实依据。三、根据执行异议裁定及两原告提供的证据材料，两原告的请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，其要求法院停止执行涉案房产缺乏法律依据。两第三人述称，涉案房产确实已转让给两原告并交付给两原告使用，两原告一直居住至今。两原告的陈述基本属实，但在两第三人办好房产证后，因两原告没有钱一次性还清银行贷款解除抵押，双方变更了付款方式，两原告共应向两第三人支付35万元，余下的银行贷款由两原告继续以第三人潘绵照的名义向银行偿还。对原告的诉讼请求，请法院依法判决。两原告在诉讼中提供了以下证据材料：1.欧勇娟身份证1份（复印件），廖显联身份证1份（复印件），欧勇娟及廖显联的结婚证2份（原件），潘绵照身份证1份（复印件），谢利华身份证1份（复印件），用以证明两原告、两第三人主体适格。2.案外人执行异议申请书、（2019）粤0605执异605号执行裁定书各1份（原件），用以证明两原告提出执行异议被法院驳回。3、商品房买卖合同（预售）、个人住房（商业用房）借款合同[编号：450697100-201*******611503]、中源魅力新都房屋验收表各1份（原件），用以证明两第三人贷款购买涉案预售商品房并取得商品房。4.合同书1份（原件），收款收据[No0001401]1份（原件），收款收据（代开）3份（2份为原件、1份为复印件），电汇凭证1份（原件），活期存款历史明细1份（原件），用以证明涉案房产被查封前，两第三人通过中介转让涉案房屋给两原告，两原告已经付清房款。5.中国建设银行个人贷款对账单1份（打印件），现金交款单1份（原件），汇款凭证9张（打印件），借记卡账户历史明细清单22页（打印件加盖中国工商银行股份有限公司河池市宜州市政广场支行自助回单机专用章），用以证明两原告依约以第三人潘绵照的名义偿还银行贷款本息。6.装修申请表、房屋装饰装修管理服务协议书、管道天然气供气协议、供用水合同各1份（原件），购买家具、瓷砖送货单及收据7份（原件），中源魅力新都收款单3份（打印件加盖中源魅力新都物业服务中心章），用以证明两原告在查封前已经合法占有涉案房屋并居住。7.桂（2019）河池市宜州区不动产权第******号不动产权证1份（复印件），河池市宜州区不动产登记信息查询结果证明2份（复印件），河鼎评字[2019]156号估价报告书1份（原件），用以证明涉案房产未过户的责任不在两原告，两原告在宜州没有住房以及涉案房屋的现价值。8.证人吴建元的证言，主要内容为：吴建元是大唐公司的职员，代表公司办理欧勇娟与潘绵照、谢利华之间的房屋买卖合同业务。双方约定房屋总成交价款70万元，欧勇娟已经支付给潘绵照、谢利华33万元，潘绵照说当时还欠银行贷款约38万元，由欧勇娟帮潘绵照按月偿还给银行，将来办理房屋过户时由欧勇娟将贷款一次性偿还给银行。欧勇娟支付给银行的款项加上已经支付给潘绵照、谢利华的款项，超过70万元的，超过部分由潘绵照、谢利华退还给欧勇娟，不足70万元的，不足部分由欧勇娟支付给潘绵照、谢利华。欧勇娟支付给潘绵照、谢利华的款项中，有2万元定金以现金方式支付，另有8万元也是以现金支付，支付时三方都在场。双方约定潘绵照办好房产证后一年内办理过户手续，但潘绵照办好房产证后没有通知欧勇娟。被告在诉讼中提供了以下证据材料：9.（2019）粤0605民初1540号民事调解书1份（原件），承诺书1份（复印件），（2019）粤0605执11387号申请执行受理通知书1份（原件），用以证明被告对第三人享有债权的事实，对相关的债权第三人潘绵照于2018年6月24日向被告出具承诺书，经被告起诉后，法院于2019年3月出具调解书，经被告申请强制执行，法院于2019年7月9日出具申请执行受理通知书。两第三人在诉讼中未提供证据材料。经庭审质证，被告及两第三人对两原告提供的证据1、2、3、5的真实性均没有异议，本院予以认定。两第三人对两原告提供的证据4、6、7、8的真实性没有异议，但认为两第三人与两原告最后约定两原告应向两第三人支付的款项为35万元，而目前两第三人仅收到33万元。被告对上述证据均有异议，其中证据4，一笔2万元、一笔8万元的收据没有银行流水印证，不能证明原告方已向两第三人支付；证据6，装修申请表没有盖章，供气协议只有欧勇娟的签名，其真实性不能确认，购买家具的送货单和收据、中源魅力新都的收款单，没有相应的发票，也没有财务盖章，难以核对其真实性；证据7中的评估报告，其真实性、合法性、关联性均无法确认；证据8，证人与原告方存在密切关系，其证言偏袒原告方，且其陈述与房屋买卖合同记载不一致，对该证言不应采信。本院认为，证据4中的两笔相关付款，两第三人予以确认，且与证人证言吻合，本院对两原告主张的该部分事实予以认定；证据6中的服务协议、供水合同等既有欧勇娟签名又有对方单位盖章，购气票据有收款单位盖章且用户为702号房欧勇娟，其真实性应予认定，上述证据能与该组其他证据相印证，共同证明两原告装修涉案房屋并入住的事实，本院对该组证据予以认定；证据7中的评估报告由有资质的第三方所作出，本院予以采信；证据8，证人是中介机构的职员，没有证据证明其与哪一方当事人存在利害关系，其陈述的事实能与相关合同基本一致，两原告及两第三人均没有异议，本院认定其证据效力。至于两第三人主张其与两原告变更过合同约定，将应支付给两第三人的款项变更为35万元，因两原告不予确认，两第三人没有提供证据予以证明，本院不予采信。被告提供的证据9，两原告没有异议，两第三人对调解书、受理通知书没有异议，但认为承诺书只有复印件，不予确认。本院认为，承诺书已在调解书中得到被告及第三人潘绵照的确认，本院对该组证据均予以认定。综合上述所认定的证据及各方的陈述，本院认定以下案件事实：两第三人是夫妻关系。2015年12月17日，两第三人与中源公司签订一份购买702号房的商品房买卖合同（预售），约定该房总价款为551051元，首付款为171051元，余款38万元由两第三人向中国工商银行股份有限公司宜州支行申请贷款支付。2016年7月，两第三人与建行宜州支行签订了个人住房（商业用房）借款合同，约定两第三人已支付702号房屋的首付款171051元，借款总额38万元，借款期240个月（自2016年8月3日起至2036年8月3日），月还款本息为2538.37元。2017年12月18日，第三人潘绵照向中源公司接收了该房屋。2017年12月23日，原告欧勇娟通过中介大唐公司与两第三人签订房屋买卖合约，约定两第三人将上述702号房以70万元价款转让给原告欧勇娟，该价款包含该物业所有楼款（包括卖家在未出证前每月代还银行的本金及利息）及现有已缴全部杂费（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费用、大厦维修基金等）；自本合同签订之日起，由买方以卖方的名义按月向银行支付购房贷款的月供；买卖双方约定从收到开发商出证通知之日起一年内办理好过户手续及结清所有费用；买方应在签订本合约时自行交付2万元定金给卖方，余下定金8万元买方须在2017年12月31日前自行交付给卖方；首期楼款15万元（不含定金）买方应在2018年1月10日前直接支付给卖方；楼价余款自收到不动产权证的领取通知书后一年内支付给卖方。合同签订后，原告欧勇娟于2017年12月23日向第三人潘绵照支付了定金2万元，同月27日，原告欧勇娟向第三人谢利华转账支付了23万元。此后，两原告对702号房进行装修并入住。两原告提供的借记卡账户历史明细清单及转账汇款回单显示，2018年3月至2020年1月间，欧勇娟账户每月向潘绵照账户转账2540元。2019年1月10日，第三人潘绵照确认收到原告欧勇娟8万元。被告与第三人潘绵照财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2019）粤0605民初1540号民事调解书，确认双方自愿达成的调解协议，主要内容为，至2019年3月18日止，第三人潘绵照欠被告1590251.6元，定于2019年5月至2024年3月间分期支付给被告；案件受理费9556.13元，由第三人潘绵照于2019年10月10日前支付给被告；第三人潘绵照未按期支付上述任何一期款项的，需要从逾期之日起至实际清偿之日止以未支付本金按月5%计算利息予被告，被告有权就第三人潘绵照未支付的款项及利息一次性向法院申请执行。2019年7月8日，被告就上述民事调解书向本院申请执行，本院于次日立案受理，案号为（2019）粤0605执11387号。2019年5月4日，两第三人取得了702号房产的不动产权证，证书号为桂（2019）河池市宜州区不动产权第******号，不动产权证载明，权利人为潘绵照、谢利华，共有情况为共同共有。该房产设定了抵押，抵押人为潘绵照、谢利华，抵押权人为建行宜州支行，登记时间为2019年6月3日。同年7月18日，本院作出（2019）粤0605执11387号执行裁定，并于同年8月1日查封了702号房产。两原告为此向本院提出书面异议。经审查，本院于2019年12月27日作出（2019）粤0605执异605号执行裁定，驳回两原告的异议。两原告不服本院裁定，提起本案诉讼。原告廖显联于2019年12月24日委托河池鼎正资产评估有限责任公司对702号房进行价值评估，该公司于2020年1月4日作出房地产评估报告，该房产评估总价为751682元。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案审理的范围是两原告对涉案房产是否享有民事权益以及该民事权益是否足以排除执行，并据此作出裁判。对此，本院根据本案所认定的事实作以下分析：一、关于702号房的所有权问题。702号房属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本院对702号房产实施查封时，房产登记在两第三人名下，房产所有权属于两第三人。原告欧勇娟虽然与两第三人签订了房屋买卖合约，支付了部分价款并实际占有使用了该房产，但根据上述法律规定，签订买卖合同并交付占有使用并不能产生不动产权变动的法律后果，在房产权属变更登记到原告欧勇娟名下之前，两原告并未取得702号房产的所有权，其享有的权利仅为请求两第三人办理房产所有权变更的权利，该权利属于债权请求权而非物权，因此该房产的所有权仍属于两第三人。两原告主张对702号房产享有所有权并请求本院确认归其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、如前所述，在两原告未取得702号房产所有权的情况下，原告欧勇娟作为买受人对登记在两第三人名下的不动产提出排除执行的异议能否得到支持，需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条来判断。由于原告欧勇娟是与两第三人签订房屋买卖合同而非与房地产开发商签订房屋买卖合同，该合同是二手房买卖合同而非一手房买卖合同，显然应适用该规定的第二十八条来判断。根据该规定的第二十八条，买受人主张排除执行的，必须同时符合该条所列的四个条件，在同时满足该四个条件的情况下，原告欧勇娟作为房产买受人，可以取得该房产的物权期待权。物权期待权虽然也属于债权，但该权利优于被告对第三人潘绵照的金钱债权，可以排除金钱债权执行案件对该房产的执行。从本案的事实看，原告欧勇娟与两第三人在本院对房产实施查封前签订了房屋买卖合约，不管第三人潘绵照有无转移财产逃避债务的故意，没有证据证明原告欧勇娟存在与第三人潘绵照恶意串通的情形，合同约定的价款也属于合理范围，本院认定该房屋买卖合约合法有效，因此本案能满足上述规定的第一个条件。两原告在本院查封之前已合法占有了702号房，且本院查封该房产时合同约定的办理房产过户期限并未届满，原告欧勇娟对未能办理房产过户并无过错，因此本案能满足该规定的第二、第四个条件。但是，该规定的第三个条件为买受人“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。根据双方的房屋买卖合约，702号房的成交价款为70万元，而原告欧勇娟仅向两第三人支付了33万元，即使将原告欧勇娟已转账到第三人潘绵照账户用于偿还银行本息的款项计算在内，根据两原告的自认，仍有30多万元的价款需要支付。尽管双方在合同中约定了由原告欧勇娟以第三人潘绵照的名义按月向银行支付购房贷款月供的方式来支付余下成交价款，但因银行并非房屋买卖合同的当事人，根据合同具有相对性的原则，原告欧勇娟已转账到第三人潘绵照账户用于偿还银行贷款本息的款项，仍属于其向两第三人支付的购房款；同样，原告欧勇娟根据房屋买卖合约需继续代两第三人向银行偿还的贷款本息，实质上也仍属于原告欧勇娟应支付而未支付给两第三人的购房款，该部分购房款属于该规定中所指的“剩余价款”。由于两原告在本案中明确不同意将“剩余价款”按照本院的要求交付执行，本院认为两原告请求排除执行并不符合该项条件。因此，尽管本案两原告的主张能满足其余第一、第二、第四项条件，但在不能满足第三项条件的情况下，对702号房并未取得物权期待权，仍然不能排除执行。三、关于两原告认为即使将“剩余价款”交付给法院执行，其将来仍需要继续向银行偿还本息30多万元，涉案房产的总价款将超过100多万元，与实际交易价格不符的问题。如前所述，根据合同具有相对性的原则，原告欧勇娟仅对两第三人负有支付购房价款的义务，对银行不负有偿还贷款的义务，原告欧勇娟将“剩余价款”交付本院执行后，其与两第三人之间房屋买卖合约的合同义务即履行完毕，可以满足上述规定的条件，至于应偿还给银行的贷款本息，本来就是两第三人对银行的债务，不应由原告欧勇娟来偿还，因此满足该条件不会增加双方约定的交易价款。当然，由于本案需要处理的仅是两原告对涉案房产是否享有民事权益以及该民事权益能否排除（2019）粤0605执11378号案对涉案房产执行的问题，因此即使本案能同时满足上述规定的四个条件，也仅能排除该执行案件对涉案房产的执行，但无法直接消灭银行的抵押权以达到将房产变更登记到原告欧勇娟名下的条件，如果将来出现两第三人对银行违约的情形，涉案房产仍存在因银行主张抵押权而被依法处置的风险。对此，原告欧勇娟在与两第三人签订房屋买卖合约时，已明确知道两第三人欠有银行贷款且涉案房产设定了抵押，双方签订的合约未取得银行同意并对相关权利义务进行变更，以这种方式进行不动产交易，相关的风险难以避免地存在，该风险应由原告欧勇娟自行承担。综上所述，因两原告并未取得涉案702号房产的所有权，也未能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的取得物权期待权的四个条件，其对涉案房产并不享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告欧勇娟、廖显联的诉讼请求。本案适用普通程序审理，案件受理费收取11300元（两原告已预交），由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄立勋人民陪审员  岑羽玲人民陪审员  陈小青二〇二〇年六月三十日书 记 员  潘倩琪