福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初2150号 原告：吴三义，男，1980年4月29日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：倪谆，福建明嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晶晶，福建明嘉律师事务所实习律师。 被告：杨金珍，女，1970年4月8日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：龙叔能，福建信海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭兰丹，福建信海律师事务所实习律师。 被告：杨春宝，男，1974年1月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：龙叔能，福建信海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭兰丹，福建信海律师事务所实习律师。 原告吴三义与被告杨金珍、杨春宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴三义及其委托诉讼代理人倪谆,被告杨金珍、杨春宝的共同委托诉讼代理人龙叔能、郭兰丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴三义向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告杨金珍签订的《房产买卖居间协议书》；2.判令两被告共同向原告退还购房定金100000元；3.判令两被告共同向原告支付违约金493000元（即2465000×20%=493000元）；4.判令两被告共同向原告支付律师费损失30000元；5.判令两被告共同向原告赔偿已付的中介费损失17800元；6.判令诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：为了将户口落户厦门，给家人稳定的住处，原告打算购置一套房屋。经中介向原告推荐称，被告杨金珍因资金需求正在急售一套“厦门市集美区锦英南里70号2904室”的房屋。经中介安排，2019年2月13日，原告与被告杨金珍在中介方的营业场所内签订了《房产买卖居间协议书》，协议约定：房屋面积112.31平方米，房屋总价2465000元，定金10万元，在被告杨金珍于2019年3月8日前办理解除银行贷款当日支付首期购房款715000元（含定金），原告方承担中介费。为了确保协议履行，协议第十一条规定，双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、房屋差价损失、诉讼费、律师费等。协议还特别补充约定了被告杨春宝作为被告杨金珍的代理人，代为处理房屋出售及收款事宜。为了让原告相信被告杨金珍的履约诚意，被告杨春宝自愿加入承担因该套房产所产生的的债权债务和纠纷。协议签订后，原告方支付了10万元购房定金和17800元中介费。临近合同约定的3月8日办理解除银行贷款手续时，被告方却称资金未到账，要通过向第三方过桥借款方式办理银行还贷和解押，然而，到了3月8日，被告仍未办理银行还贷和解押手续，此后原告多次催促其尽快办理，被告方便不予回复。之后通过中介转述，被告方表示再给予其宽限时间至2019年3月26日，考虑到前期看房的劳心劳力，顺利购买房屋的不易，无奈之下原告同意再给其宽限期，2019年3月24日原告与被告杨金珍的代理人被告杨春宝在中介处签订了《购房补充协议》，协议约定：因被告方的资金未到位，导致未能在2019年3月8日前办理解除银行贷款抵押事宜，请求延期至2019年3月26日前办理，原告应于被告杨金珍办理解除银行贷款抵押后当日支付首付款尾款。若被告杨金珍未能如期办理解押手续，应承担违约责任。然而，时至今日，被告仍未办理银行还贷及解押手续，已经构成根本违约，导致原告购房目的无法实现，也大大增加了原告继续履行合同交易的巨大风险，依法原告有权解除合同。期间，原告还通过中介转告被告方，再不履约就要请律师介入了，被告仍未办理还贷和解押，至今原告都不知道被告拒不履约的真实目的，鉴于被告方毫无履约意愿，原告决定解除双方合同，依法维权。为此，原告特提起诉讼请求如上，依法维护自身合法权益，恳请法院予以支持。 被告杨金珍、杨春宝辩称，被告杨金珍、杨春宝针对原告吴三义的起诉，提出如下答辩意见，恳请法庭采纳。一、本案系原告违约在先，被告不构成违约，被告不同意解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。1.根据协议第四条约定，原告需要在2019年3月8日支付被告71.5万元用于房产的解押，但是原告没有支付，原告违约在先。2.由于原告在2019年3月8日前未备齐用于解押的71.5万元购房款，房产无法过户。故，双方当事人签订了补充协议。根据补充协议约定，房产解押时间是2019年3月26日前。杨金珍的配偶乐建红于2019年3月26日前往解押途中不慎将身份证丢失，无法办理房产解押及过户，须待乐建红的身份证补办后才能办理房产的解押及过户。杨春宝将前述情况及时告知了中介。中介也将该情况告知了原告。乐建红于2019年4月26日领取了新身份证后，杨春宝及时在本次房产买卖交易的微信群里进行了通知，通知吴三义可以约定时间办理讼争房产的解押和过户。但是吴三义一直没有回复办理解押及过户的时间。为此，杨春宝多次来到中介公司，也多次电话联系中介的工作人员，要求中介与吴三义协调落实解押及过户时间。中介工作人员与吴三义联系，吴三义有时不接电话，接电话说时又说没有时间办理房产的解押及过户。被告始终同意继续履行协议，也同意将房产先行交付给原告。因此，被告不存在违约，更不存在根本违约。二、假设被告构成违约，也是轻微的一般违约，不构成根本违约。被告始终同意履行合同，且积极与原告、中介沟通办理解押及过户事宜，被告还同意将房产先行交付给原告，原告购房的目的可以实现。三、假设被告构成违约，原告主张的违约金、律师费损失及中介费损失偏高，违约金、律师费损失及中介费损失合计不应超过10万元。1.原告自身存在先行违约的情况。2.被告只是一般违约，不存在根本违约。3.被告同意继续履行合同，且同意先行交付房产给原告。4.原告只支付了10万元的定金，没有支付其他购房款。5.房产的价格平稳，原告没有实际损失。6.根据集美区法院、厦门市中级人民法院的司法判例，原告主张的违约金、律师费损失及中介费损失合计不超过定金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，在本案合同不再继续履行的情况下，综合考虑上述情况，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，请求法院酌情综合认定违约金、律师费损失及中介费损失合计不应超过10万元。综上所述，被告恳请法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年2月13日，杨金珍、杨春宝（甲方）与吴三义（乙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它相关法律法规之规定，经甲、乙丙三叁方在平等、自愿的基础上友好协商，就房产买卖及居间事宜达成一致，特订立以下条款，以兹共同遵守。第一条、甲方同意将座落于福建省厦门市集美区的房产出售给乙方。土地房屋权证号为01××28，建筑面积112.31平方米，用途住宅……第二条、甲、乙双方同意，上述房产的成交价为人民币（大写）贰佰肆拾陆万伍仟元整（￥2465000）……本协议签订当日，乙方应支付购房定金人民币（大写）壹拾万元整（￥100000），并按以下第贰种方式支付给甲方：2.乙方支付的购房定金先交至丙方处。甲、乙双方确认：定金支付至丙方处，对双方发生定金的法律效力……第三条、甲、乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商交易税费由乙方承担。（备注：若交易时交易税费政策调整，承担方应该按新规定承担）。第四条、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分贰次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2019年3月8日前解除银行贷款当日向甲方支付人民币（大写）柒拾壹万伍仟元（￥715000）整（含定金）（是否作为房产解押专款使用）……4.乙方向银行申请贷款（公积金商业贷款组合贷）人民币壹佰柒拾伍万元整（￥1750000），该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款叁日内经差额部分以现金方式支付给甲方，同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。第五条……甲方应于2019年3月12日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若揭押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由（丙方乙方）保管，以便办理交易过户手续之用……第十条、甲、乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费用即人民币以佣金确认书为准，其中乙方支付以佣金确认书为准；同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，乙方支付（大写）捌佰￥800元。逾期支付上述费用的，应承担上述款项每日0.05%的违约金。甲、乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。第十一条、甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各自承担连带之付责任……第十九条、双方约定的其他事项：出售人杨金珍委托杨春宝身份证号3606211974××××××××出售该套房产事宜，杨春宝自愿承担该套房产的全部债权债务与纠纷；产权人杨金珍指定杨春宝为该套房子的收款人，收款账号：62×××94，中国工商银行，户名：杨春宝。”该协议并对其他内容进行了约定。杨金珍、杨春宝在该协议的甲方处签名捺印，吴三义在该协议的乙方处签名捺印，厦门置联房产行销策划有限公司在该协议的丙方处加盖印章。 上述协议签订后，吴三义于2019年2月13日向王冬转账支付37800元，吴三义并于2019年2月17日向杨春宝转账支付80000元。2019年2月13日，厦门置联房产行销策划有限公司向吴三义出具两份《收据》，第一份《收据》载明：“兹收到吴三义先生交来委托购买厦门市集美区锦英南里70号2904室的房产定金人民币（大写）贰万元（￥20000）。此据。”第二份《收据》载明：“兹收到吴三义先生交来委托购买厦门市集美区锦英南里70号2904室的房产中介佣金、代办费、评估费人民币（大写）壹万柒仟捌佰元（￥17800）。此据。”2019年2月17日，杨金珍向吴三义出具一份《收款收据》，载明：“兹有甲方（出售方）杨金珍女士，身份证号码：3606811970××××××××出售其名下坐落于福建省厦门市集美区的房产，现收到由乙方（购买方）吴三义先生，身份证号码：3506241980××××××××购买上述房产的定金款，金额为人民币壹拾零万零千零佰零拾零元整（小写￥100000元）。立此据！收款人：杨金珍，2019年2月17日。” 2019年3月24日，杨春宝代杨金珍与吴三义签订一份《购房补充协议》，载明：“甲方（出卖方）：杨金珍，乙方（购买方）：吴三义。鉴于原合同中所述位于福建省厦门集美区的房屋解除银行贷款抵押的资金问题，甲乙双方本着诚信原则，经友好协商，在原合同基础上补充修改如下：1.因甲方资金未到位，导致未能在2019年3月8日前办理解除银行贷款抵押事宜，现甲方请求延期至2019年3月26日前办理解除银行贷款抵押事宜。乙方应于甲方办理解除银行贷款抵押后当日支付首付款尾款。2.若甲方未能如期解除房屋抵押或过户，甲方应承担违约责任，乙方有权拒绝支付购房款。3.该房屋名义所有权人为杨金珍，实际所有权人为甲方杨春宝，甲方自愿承担因该房屋产生的一切法律责任。4.本补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。与本补充协议不一致者，以本协议为准。甲方：杨金珍、杨春宝代，乙方：吴三义，时间：2019年3月24日。”上述补充协议中，杨金珍是杨春宝代签名的，杨春宝是本人签名捺印，吴三义是本人签名捺印。庭审中，针对上述补充协议，被告杨金珍、杨春宝的共同委托诉讼代理人陈述如下：“对该补充协议中第一条‘因甲方资金未到位，导致未能在2019年3月8日前办理解除银行贷款抵押事宜’有异议，对其他内容无异议。该房屋名义所有权人为杨金珍，实际所有权人为杨春宝，我方无异议。” 本案审理过程中，吴三义向本院申请财产保全，请求对杨金珍、杨春宝价值640000元的财产予以保全。2019年4月22日，本院依法作出（2019）闽0211民初2150号民事裁定，裁定：对被申请人杨金珍、杨春宝价值640000元的财产予以查封、扣押或冻结。2019年4月29日，本院向厦门市国土资源和房产管理局送达民事裁定书和协助执行通知书，对杨金珍名下位于厦门市集美区锦英南里70号2904的房产予以查封。 另查明，庭审中，本院依法询问原告吴三义是否要坚持解除《房产买卖居间协议书》，原告吴三义陈述：“我方要求解除。”本院并依法询问被告杨金珍、杨春宝的意见，被告杨金珍、杨春宝陈述：“我方同意解除。”本案审理过程中，被告杨金珍、杨春宝申请委托评估机构对坐落于厦门市集美区锦英南里70号2904室房产在2019年5月16日（申请人收到起诉状之日）的价值进行评估，原告吴三义不同意进行评估。2019年4月3日，吴三义向福建明嘉律师事务所支付律师费30000元。 本院认为，原告吴三义与被告杨金珍、杨春宝于2019年2月13日签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，原、被告双方均应依该协议的约定履行各自的义务。根据《房产买卖居间协议书》的约定：“出售人杨金珍委托杨春宝……出售该套房产事宜，杨春宝自愿承担该套房产的全部债权债务与纠纷”，杨春宝并代杨金珍于2019年3月24日与吴三义签订一份《购房补充协议》，针对该《购房补充协议》，被告杨金珍、杨春宝的共同委托诉讼代理人在庭审中陈述如下：“对该补充协议中第一条‘因甲方资金未到位，导致未能在2019年3月8日前办理解除银行贷款抵押事宜’有异议，对其他内容无异议。该房屋名义所有权人为杨金珍，实际所有权人为杨春宝，我方无异议。”该《购房补充协议》中并写明：“现甲方请求延期至2019年3月26日前办理解除银行贷款抵押事宜。乙方应于甲方办理解除银行贷款抵押后当日支付首付款尾款。2.若甲方未能如期解除房屋抵押或过户，甲方应承担违约责任，乙方有权拒绝支付购房款。”但被告杨金珍、杨春宝未在上述《购房补充协议》约定的日期即2019年3月26日前办理解除银行贷款抵押事宜，对此，被告杨金珍、杨春宝辩称因杨金珍的配偶乐建红于2019年3月26日前往解押途中不慎将身份证遗失导致无法办理房产解押及过户，对此答辩意见，原告吴三义不予认可，本院认为，首先，被告杨金珍、杨春宝办理解除银行贷款抵押事宜的时间是2019年3月26日前，被告杨金珍、杨春宝声称乐建红的身份证在2019年3月26日遗失，但身份证的挂失时间却是2019年3月28日；其次，如果乐建红的身份证确实有遗失，被告杨金珍、杨春宝未能举证证明上述情况与办理解除银行贷款抵押事宜存在关联性；再次，如果乐建红的身份证确实有遗失，被告杨金珍、杨春宝亦未能举证证明其有将上述情况及时告知原告吴三义；综上，被告杨金珍、杨春宝的上述答辩理由不能成立，本院不予采信，被告杨金珍、杨春宝的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现原告吴三义要求解除《房产买卖居间协议书》，被告杨金珍、杨春宝亦同意解除《房产买卖居间协议书》，故《房产买卖居间协议书》应予解除。合同解除后，被告杨金珍、杨春宝应将原告吴三义已经支付的购房定金100000元退还给原告吴三义。关于原告吴三义主张的违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，根据原告的实际损失情况，兼顾本案合同的履行情况、被告的过错程度以及本案的实际情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，本院酌情综合认定违约金的金额为100000元。关于原告吴三义主张的律师费损失及中介费损失，本院认为，《房产买卖居间协议书》中有中介费及律师费的约定，且原告吴三义有提供律师费发票、中介费收据证明其损失，故可予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告吴三义与被告杨金珍、杨春宝于2019年2月13日签订的《房产买卖居间协议书》； 二、被告杨金珍、杨春宝应于本判决生效之日起十日内向原告吴三义退还购房定金100000元； 三、被告杨金珍、杨春宝应于本判决生效之日起十日内向原告吴三义支付违约金100000元； 四、被告杨金珍、杨春宝应于本判决生效之日起十日内支付原告吴三义律师费损失30000元； 五、被告杨金珍、杨春宝应于本判决生效之日起十日内支付原告吴三义中介费损失17800元； 六、驳回原告吴三义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10208元，减半收取5104元，由原告吴三义负担2595元，由被告杨金珍、杨春宝负担2509元；本案保全费3720元，由被告杨金珍、杨春宝负担，上述原、被告各自应负担款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 韩德坤 二〇一九年八月六日 代书记员 陈 凉 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。