上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初8743号原告：朱秋荣，男，1971年9月3日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：李雪军，男，1973年10月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：吕小静，女，1985年4月5日，汉族，户籍地江苏省新沂市瓦窑镇街集村XXX号。被告：李若溪，女，2013年6月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告朱秋荣诉被告李雪军、吕小静、上海景水湾置业有限公司(下简称“景水湾公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，根据原告申请，本院通知景水湾公司退出诉讼，追加李若溪作为被告参加诉讼。因无法直接送达三被告诉讼文书，本案依法转为普通程序，本院组成合议庭，并采用公告方式向三被告送达起诉状副本、传票等诉讼文书。本案于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告朱秋荣到庭参加了诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱秋荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告于2016年5月29日签订的房产转让协议；2、判令三被告共同返还原告购房款人民币96万元；3、判令三被告共同赔偿原告损失90万元。事实与理由：原、被告双方于2016年5月29日签订房屋转让协议，约定被告方将上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋出卖给原告，房屋总价116万元，先付定金5万，再付第一笔房款91万，剩余20万过户后支付；满三年后被告无条件配合原告办理过户手续。后原告按约支付96万元。现合同已经满三年，但是三被告已经下落不明，且系争房屋已被查封，导致交易无法履行。故原告诉诸本院。被告李雪军、吕小静、李若溪未作答辩。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积63.11平方米，系被告李雪军户取得的动迁安置房。李雪军与吕小静系夫妻关系，两人生育了李若溪。2016年2月25日，李雪军和李若溪(买方)与景水湾公司(卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定景水湾公司将系争房屋出售给李雪军和李若溪。2016年4月29日景水湾公司取得大产证，目前系争房屋上存在如下限制措施：2017年8月28日，本院因(2016)沪0118执7559号案件所作正式查封措施；2018年12月25日，本院因(2018)沪0118民初10907号案件所作轮候查封措施。2016年5月29日，被告李雪军作为甲方，原告朱秋荣作为乙方，双方签订《房产转让协议》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价格116万元；协议生效后先付定金5万元，留20万元作为押金在过户时付清，其余一次性付清。第6条约定，动迁安置房，根据国家现有房产政策的有关规定，要满三年才能办理过户转让手续，满三年后甲方无条件配合乙方办理过户手续，一切转让费用由乙方承担，甲方不得用任何借口拖延时间，不配合办理过户手续，时间界取为一个月，否则按违约责任处理。第7条约定，交收此房屋到产权证过户前，违约赔偿责任：甲方违约按照此房成交价116万元三倍赔偿给乙方，另甲方并且赔偿乙方装修费按每平方米1,500元标准给予赔偿。协议另约定了其他事项。落款处甲方由李雪军、吕小静签名，乙方由朱秋荣签名。协议签订当天，朱秋荣支付李雪军、吕小静定金5万元。2016年6月21日，朱秋荣转账支付李雪军房款91万元。朱秋荣已将系争房屋装修并入住至今。另查明，本案在执行申请执行人蒋益峰与被执行人李雪军、吕小静民间借贷纠纷一案中[即(2016)沪0118执7559号案件]，朱秋荣对执行标的即系争房屋提出书面异议。2019年4月15日，本院作出(2019)沪0118执异57号执行裁定书：驳回朱秋荣的异议请求。上述查明的事实，由以下证据证明：原告的陈述，原告提供的房产转让协议、付款凭证、预售合同、不动产登记簿、执行裁定书，本院出示的民事判决书，上述证据并经庭审出证，本院核实后予以确认。审理中，原告称，2019年春节本来想过户了，原告就去交易查询系争房屋有没有抵押查封的信息，结果发现已经被法院查封了，原告联系被告联系不上了，后来又发现被告家其他房屋也被查封了，本案合同肯定无法履行了，故要求解除合同。起诉前没有向被告发送过解除合同通知，同意以起诉状送达之日作为合同解除之日。合同第7条约定甲方违约要承担成交价的三倍的违约金，现在房屋市场价约每平方米3万元，故原告调整违约金为90万元，包含了原告的装修损失。合同解除后，被告方退钱了，原告就腾退系争房屋。协议甲方虽然只有李雪军一人，但是吕小静也在合同上签字了，二人又是李若溪的监护人，视为三被告均同意本案买卖合同，三人均是出售方，故要求三被告共同承担责任。审理中，本院于2019年7月30日采用公告方式向三被告送达起诉状副本等诉讼文书，视为被告于2019年9月28日收到。本院认为：本案房产转让协议首部的甲方为李雪军一人，未列吕小静或李若溪为合同相对人，但吕小静作为李雪军的妻子，其在落款甲方处签名并参与收款，可视为其与李雪军共同作为本案合同中的甲方。本案房产转让协议系李雪军与朱秋荣、吕小静双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。因系争房屋已被他案查封，合同客观上已无法履行，故朱秋荣有权解除合同，本案起诉状可视为解除合同通知，起诉状副本公告送达当天即2019年9月28日为合同解除之日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，被告李雪军、吕小静应返还原告朱秋荣已付房款，原告朱秋荣应返还被告李雪军、吕小静房屋。现原告朱秋荣主张解除合同的违约金，金额符合合同约定，本院予以照准。李雪军和吕小静虽是李若溪的监护人，但合同未列李若溪为甲方，二人在签字时并未注明代李若溪签名，也无证据证明李若溪参与合同履行，本院难以确认李若溪是合同相对人，故对朱秋荣要求李若溪承担违约责任的诉讼请求，本院难以支持。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告朱秋荣与被告李雪军、吕小静就上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房产转让协议》于2019年9月28日解除；二、被告李雪军、吕小静应于本判决生效之日起十日内返还原告朱秋荣已付房款96万元；三、被告李雪军、吕小静应于本判决生效之日起十日内偿付原告朱秋荣违约金90万元；四、原告朱秋荣应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋并返还给被告李雪军、吕小静；五、驳回原告朱秋荣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,540元，由被告李雪军、吕小静负担。公告费560元，由被告李雪军、吕小静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳审 判 员  岳明静人民陪审员  钟 荣二〇一九年十月三十一日书 记 员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。