安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0303民初1773号原告：廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403007728100465。负责人：曹洪九，该公司负责人。委托诉讼代理人：蔡广宝，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所实习律师。被告：李刚，男，1976年3月20日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市淮安市田家庵区，现住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：杨静，安徽北正律师事务所律师。原告廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称荣盛物业公司蚌埠分公司）诉被告李刚合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告荣盛物业公司蚌埠分公司委托诉讼代理人蔡广宝、庄园园、被告李刚委托诉讼代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告立即支付剩余转让款5835000元及逾期付款违约金暂计算至2019年1月25日为6053709.92元（之后自2019年1月26日起，以每逾期一日，按欠费金额的千分之一的标准计算违约金继续计算至被告实际付清本息之日止，详见附表：违约金起算期限及标准）；2.请求判令被告承担本案诉讼费。以上合计金额暂定为11888709.92元。事实及理由：2015年8月26日，原、被告双方签订《蚌埠荣盛香堤荣府幼儿园使用权转让协议》（以下简称《转让协议》），约定原告将蚌埠荣盛香堤荣府幼儿园使用权转让给被告，转让面积为2482.2㎡转让价款为10052910元。付款方式采用分期付款，即被告应于合同签订日支付首付款3017910元，第二期款3015000元应于2016年6月10日前支付完毕，尾款4020000元应于2016年12月10付清。协议在第五条约定了违约责任：乙方（被告）若迟延交纳本议项下转让金等其他费用，经双方协商无果后，乙方每延迟一日，应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金。《转让协议》签订后，被告公然违约，并没有按照约定支付转让款。经原告多次催要，被告仅分批支付了部分转让款4217910元，截止到2018年3月16日，被告仍有5835000元的转让款一直迟迟没有支付。被告的违约行为已经给原告造成了巨大的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告李刚辩称，被告不应向原告支付剩余转让款及违约金：1、原告对涉案幼儿园无处分权，无权与被告签订幼儿园使用权转让协议，无权将幼儿园转让给被告，涉案幼儿园施工合同为总包政府合同，该幼儿园应为政府所有；2、涉案幼儿园至今未取得相关部门的竣工验收，存在问题较多，根据双方签订的转让协议约定，原告向被告交付涉案幼儿园的相关硬件设施须符合国家规定的范围，但原告交付的涉案幼儿园至今未取得相关部门的验收，幼儿园本身存在的问题较多；3、原告转让幼儿园的行为违反了法律法规的强制性规定，原告将涉案幼儿园转让给被告的行为，虽名为“转让”，但转让协议约定的转让期限同该项目土地的出让年限基本相同，在该幼儿园产权不明晰未经相关部门验收，又未经许可备案的情况下，原告与被告签订该转让协议违反了法律法规的强制性规定。原告荣盛物业公司依法提交了证据，被告李刚未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的《物业转让合同》有异议，经审查，本院仅对该份证据的真实性予以确认。通过上述认定的证据及原告当庭陈述，本院认定事实如下：2015年8月26日，荣盛物业公司作为甲方、李刚作为乙方签订《蚌埠荣盛香堤荣府幼儿园使用权转让协议》一份，协议约定：鉴于甲方拥有坐落在荣盛香堤荣府小区幼儿园的经营管理权、使用权，鉴于乙方专业幼儿园经营管理经验，有能力打造一个正规化、专业化的幼儿园，本着公平、公正、公开、优势互补、互惠互利的原则，双方就乙方受让甲方香堤荣府幼儿园使用权的相关事宜，达成协议；甲方将蚌埠荣盛香堤荣府幼儿园使用权转让给乙方，乙方在协议约定的时间内，享有幼儿园的独立经营管理权、使用权，乙方知晓本幼儿园无产权；转让期限自乙方30%首付款支付完毕并签订本协议（即2015年8月26日）开始直至项目土地出让年限截止之日（即2079年6月9日）；乙方受让使用权后不得变更幼儿园用房用途；使用权转让总价为10052910元，支付方式为分期付款；甲方允许乙方对该房屋进行装修装饰或添置新物的范围是室内幼儿园必须的设施，外墙面装饰变更时须甲方同意并征得规划部门同意，不得添置与幼儿园无关的装饰内容，乙方对房屋进行的其他改造、装修、装饰或添置新物时，乙方出具书面的改造设计施工图，在施工之前提交并经甲方同意后实施；协议期间，甲方仅负责幼儿园的水通、电通，乙方经营幼儿园是相关费用由乙方自行承担；乙方对房屋只有使用权，无产权；使用权转让期满或合同解除后7日内，乙方应返还房屋及其附属设施，对于征得甲方同意的添附物中能够拆除的由乙方负责拆除，恢复原状，在约定期限内不能拆除的及未经甲方同意的归甲方所有，因增添附属物造成甲方财产损失的，乙方应负责赔偿……协议签订后，李刚陆续向荣盛物业公司支付4217910元。后双方就价款支付发生纠纷，故诉讼来院。本院认为，荣盛物业公司就荣盛·香堤荣府幼儿园配套用房与李刚签订的《蚌埠荣盛香堤荣府幼儿园使用权转让协议》转让内容为幼儿园配套用房的使用权，合同条款涵盖案涉配套用房的用途、使用期限、使用费用及其支付期限、房屋装饰装修等约定，并未涉及房屋所有权的变更，故该合同虽名为转让实为租赁，合同所涉“房屋使用权转让金”实为租金。荣盛物业公司与李刚在合同中约定案涉幼儿园配套用房的使用权转让期限为2015年8月26日至2079年6月9日，该约定超过法律规定的最长租赁期限，超过部分依法无效，荣盛物业公司仅有权向李刚收取自2015年8月26日起至20年法定最长租赁期限届满之日止的房屋租金。经核算，李刚已支付价款超出双方关于64年使用期总价款的40%，荣盛物业公司要求李刚支付自2015年8月26日至2079年6月9日的全部租金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司的诉讼请求。案件受理费93132元，减半收取46566元，仍由原告廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。审判员  张潇潇二〇一九年九月三十日书记员  萧 荻附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。