湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0682民初21号 原告(反诉被告）：沈生秀，女，1960年7月20日出生，汉族，住临湘市。 原告（反诉被告）：苏奇，男，1983年9月26日出生，汉族，住临湘市。 两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：苏学根，湖南省临湘市天成法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：余淑君，女，1977年5月8日出生，汉族，住临湘市。 被告（反诉原告）：余志文，男，1952年2月18日出生，汉族，住临湘市。 两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：姚志友，湖南永发律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈生秀、苏奇与被告（反诉原告）余淑君、余志文租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈生秀及两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人苏学根，被告（反诉原告）余淑君及两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人姚志友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）沈生秀、苏奇起诉称，2016年7月2日，原被告签订了《酱粉厂二楼租赁合同》，由于被告的行为造成合同目的不能实现。具体情况有：1、被告未按约将家教园的主要资料及学生管理权交付给原告；2、被告私自收取部分学生报名等费用，拒不上交家教园；3、被告离职后，未经家教园老师等同意，擅自将家教园学生带到校外及家中留宿三夜，引起家教园恐慌，且在家教园家长群发布一些不当言论，损害家教园名声。故原告诉至法院，并提出如下诉讼请求：1、依法解除原被告于2016年7月2日所签订的《酱粉厂二楼租赁合同》；2、判令两被告退还原告已支付的转让费、剩余租金及合同押金共计567000元（转让费437000元、剩余租金50000元及合同押金80000元）；3、责令被告退还学生学费及其他款项合计51766元；本案诉讼费及其他费用由被告承担。 被告（反诉原告）余淑君、余志文对本诉辩称，1、合同签订后，被告经营的资产全部移交给原告，学生名单及家长联系方式均告知原告；2、被告在家教园任职，系劳务关系。被告离职后，部分家长询问，被告只是如实告知。被告没有私自收费，系原告委托并知晓；3、生源流失系原告管理不善所致。 反诉原告（本诉被告）余淑君、余志文反诉称，2016年7月2日，反诉原告与反诉被告签订了《酱粉厂二楼租赁合同》，约定租金每年100000元，提前一个月一次性缴清。两反诉被告本应在2018年6月2日前缴清2018年7月2日至2019年7月1日期间，二楼房屋租金100000元及门面租金60400元，至今既未交租金亦未将房屋退还。故反诉原告提起反诉，并提出反诉请求：1、责令两反诉被告支付两反诉原告二楼房屋租金100000元，门面租金60400元，合计160400元；2、由两反诉被告承担本案的一切诉讼费用。 反诉被告（本诉原告）对反诉辩称，一、反诉被告不存在向反诉原告支付租金100000元。理由如下：1、2018年1月24日，反诉被告已经向反诉原告送达了解除租赁合同通知书；2、反诉被告将租赁房屋钥匙已经交给反诉原告；3、反诉被告已经离开了租赁房屋，并一直没有以该家教园名义在经营；二、门面租金60400元，反诉被告没有义务向反诉原告支付。理由如下：1、合同约定，门面租金由反诉被告直接向今朝资产经营中心支付；2、门面不是反诉原告的，没有所有权，不存在收取租金的法律依据。 原告（反诉被告）及被告（反诉原告）围绕诉讼请求及答辩意见依法提供了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，对双方有异议的证据认证如下： 原告（反诉被告）提供的证据6、7、8、9、10、11、12、13、14，符合证据的三性，但原被告签订的合同系租赁合同，不能达到原告（反诉被告）证明“经营权转让”且侵害合同利益的目的，此部分不予采信。 原告（反诉被告）提供的证据15、16，系原告（反诉被告）与被告（反诉原告）余淑君之间的劳务或侵权纠纷，与本案租赁合同纠纷无直接关联性，不予采信。 原告（反诉被告）提供的证据17，仅能证明本租赁合同中原告（反诉被告）支付租金、押金的事实。其他证明目的与本案不具关联性，不予采信。 被告（反诉原告）提供的证据1，符合证据的三性，能够达到被告（反诉原告）的证明目的，予以采信。 被告（反诉原告）提供的证据2、5、6，与本案不具有关联性，不予采信。 被告（反诉原告）提供的证据3、4，符合证据的三性，能够达到其证明目的，予以采信。 经审理查明：余志文、余淑君家庭购买案涉房屋后，家庭决定由余志文负责对外出租。2016年7月2日，余志文、余淑君与沈生秀、苏奇签订《酱粉厂门面二楼租赁合同》，合同的主要内容有：余志文、余淑君将酱粉厂临街二楼租给沈生秀、苏奇作为家教园之用；租期自2016年7月2日至2028年7月1日止；租金为100000元/年，必须提前一个月一次性交清。押金80000元；一次性买清家教园固定资产及隐形资产500000元；门面踏步3年内每年元月5日之前必须向今朝资产经营中心交清30000元。门面可自己出租。另外，对沈生秀、苏奇的其他权利义务进行了约定；余志文、余淑君终止合同的事项亦进行了约定。租赁合同签订后，余志文、余淑君将相关资产等转交给沈生秀、苏奇，沈生秀、苏奇在2017年2月以前分几次交清了2016年7月-2018年7月的房租200000元，押金80000元，家教园转让款500000元。沈生秀、苏奇在一年多的经营中与余淑君（聘任为其教师）发生矛盾。沈生秀、苏奇有解除租赁的意思，与余志文、余淑君协商未果。2017年10月起，余志文因身体原因，将房屋租赁事宜交由其子余锋管理与处理。2018年1月26日，沈生秀通过微信向余志文送达《合同解除通知书》，余志文未予回复。2018年3月下旬，沈生秀、苏奇搬离租赁屋并携带走相关资产，但未交付钥匙。2018年7月2日沈生秀再次通过微信向余志文发信息：“余志文老师你好！今天是七月二号，一年到又到期了，我不租了，提前几个月就说，请你来拿钥匙，你余小三那里还有一套，她走没有把钥匙给我。”微信显示“信息已发出，但被对方拒收了”。2018年7月5日，原告通过微信向网名“青铜剑客”（为余锋微信名）发送信息，内容为：“余总二楼到期了，早说了我不租了，因为我发了微信余志文老师，没有回信息，只好发给你，请你来拿钥匙，你余小三你的妹妹那里也有一套，走的时候没有还我”。“青铜剑客”回信息：“好，过两天来临湘”。2018年7月5日“青铜剑客”向沈发信息称，“沈姐姐，原计划今天回临湘的，临时接到通知陪领导来外地检查工作，只能下周回临湘，您若方便也可以把钥匙放在谢总那边，谢总是个好人”。沈生秀回信“余总，解除合同的事早已通知你们，房租合同到期我也通知了你们交接房屋钥匙事宜，除你父亲本人以外，钥匙我不会交给其他人任何人，特此告知”。至此，双方协商钥匙交付事宜未果。2018年9月13日，沈生秀、苏奇诉至本院要求解除与余志文、余淑君之间的合同，后撤诉。2019年1月3日，沈生秀、苏奇再次诉至本院，要求解除与余志文、余淑君签订的《酱粉厂门面二楼租赁合同》等。 另查明，余志文、余淑君在交付出租房屋时，将其从赵清和处转租的供二楼进出之用的门面，一并交由沈生秀、苏奇使用，2018年3月下旬，沈生秀、苏奇搬离该租赁房屋，不久将门面转租给案外人。该租赁门面沈生秀支付了30000元租金（2016年7月-2017年7月）给余志文，余志文向今朝公司交付了2017年7月-2018年7月的由沈生秀交付了29400元给今朝资产管理中心。2018年5月23日，余志文向临湘市今朝资产管理中心交付门面租金差额款15600元，2018年12月27日向该中心交门面租金45000元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提出诉讼请求的法律基础为双方签订的《酱粉厂门面二楼租赁合同》。其双方签订的《酱粉厂门面二楼租赁合同》中，关于房屋租赁的合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在被告（反诉原告）履行了提供出租房屋的义务后，原告（反诉被告）应当按照合同约定支付相应租金。原告（反诉被告）在租赁一年多后，因经营问题提出解除合同。虽然合同中只赋予了被告（反诉原告）可以行使合同解除的情形。但双方在经过多次协商未果后，从2018年7月5日原告沈生秀与被告余志文之子余锋（代为处理租赁事宜）的微信通信中可以推定，双方已达成了解除租赁关系的合意。同时，本院在审理过程中，经询问被告余淑君亦同意解除合同。并表示不要求原告另行支付2018年7月至2019年7月的租金。故本院认定，原、被告之间的房屋租赁自2018年7月5日解除，房屋租赁的权利、义务终止。因此，本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还租金50000元的诉讼请求不予支持，亦对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付二楼房屋租金100000元的反诉请求不予支持。鉴于双方已解除了房屋租赁关系，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还押金80000元的诉讼请求予以支持。 关于原告（反诉被告）请求责令被告（反诉原告）退还转让费437000元，退还学生费及其他款项51766元的诉讼请求，因属其他法律关系，本案不予处理，当事人可自行处理或另案处理。 关于被告（反诉原告）反诉请求责令原告（反诉被告）支付门面租金60400元的反诉请求，因涉及多个案外人，本案亦不作处理，当事人可自行处理或另案处理。同时，鉴于上述情形在本案中未作处理部分的诉讼费，可不予收取。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）沈生秀、苏奇与被告（反诉原告）余志文、余淑君之间的《酱粉厂门面二楼租赁合同》中房屋租赁关系； 二、被告（反诉原告）余志文、姚淑君在本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）房屋租赁押金80000元； 三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼请求、反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费：本诉受理费2900元，反诉受理费1150元，合计4050元，由原告（反诉被告）沈生秀、苏奇负担1050元，由被告（反诉原告）负担3000元；未作处理部分的受理费：本诉受理费2094元，退回原告（反诉被告）沈生秀；反诉受理费604元，退回被告（反诉原告）余志文、余淑君。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院 递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副 本,上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  丁月亮 人民陪审员  邓琰娟 人民陪审员  陈建华 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  王 珊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。