上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初8779号原告：黄士安，男，1946年3月13日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：钱骏，四川泰仁(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑依亭，四川泰仁(上海)律师事务所律师。被告：杨青，男，1957年2月4日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。原告黄士安与被告杨青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告黄士安及其委托诉讼代理人钱骏、桑依亭，被告杨青的委托诉讼代理人郝洋到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人申请和本院院长批准，本院延长简易程序适用期限三个月。本案现已审理终结。原告黄士安向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年7月27日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告房款1,230,000元(币种为人民币，以下同)；3.判令被告支付原告违约金380,000元(按房屋市场价1,900,000元的20%计算)；4.判令被告补充赔偿原告房屋差价损失240,000元(按房屋市场价1,900,000元计算)；5.判令被告按年利率4.75%的4倍赔偿原告自2016年7月27日起至实际支付之日止的已付款利息损失；6.判令被告赔偿原告购房佣金损失25,000元；7.判令被告赔偿原告装修费176,825元(按照2,500元/平方米乘以70.73平方米计算)。事实与理由：2016年7月27日，原、被告经案外人上海欣家房地产经纪事务所居间签订《房屋买卖合同》，约定原告以1,280,000元的价格向被告购买上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，第一期房款1,230,000元于签约当日支付，因涉案房屋系动迁安置房，故双方约定待被告名下产证满三年后再行办理网签备案手续和过户手续，余款50,000元待办完过户手续后支付。合同签订后，原告依约于签约当日向被告支付了第一期房款，被告于签约当日向原告交付了涉案房屋。原告为此另行向上海欣家房地产经纪事务所支付了购房佣金25,000元。涉案房屋交付后，原告即装修入住，后被告于2016年8月16日取得了涉案房屋产证，并将该产证原件交付于原告。2018年5月10日，原告从案外人陈某某处得知，因她与被告的共有纠纷，上海市第二中级人民法院于2017年9月4日作出(2016)沪02民终10456号民事判决，将涉案房屋判归陈某某所有，判决已发生法律效力。原告认为，根据《房屋买卖合同》之约定，被告有义务将涉案房屋过户于原告。现房屋所有权已由法院生效判决判归陈某某所有，被告事实上已无法继续履行过户义务，因而构成违约，原告有权解除合同并主张返还已付购房款，要求被告承担违约赔偿责任等，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告杨青辩称，不同意原告的全部诉请。被告认为原、被告之间的合同合法有效，在签订合同过程中，被告对涉案房屋有完全的处分权。被告与案外人陈某某的纠纷不涉及涉案房屋，被告有涉案房屋的房产证，是当然的产权人，应当追加案外人陈某某为第三人，并将涉案房屋判归原告所有。原告不享有合同解除权。若法院最终判决合同解除，被告愿意补偿原告差价损失、装修损失和佣金损失。原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2015年7月13日，被告杨青、案外人杨某某与原上海市闸北区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，协议中约定安置上海市德悦路375弄6栋东单元12号1001室房屋、上海市王家厍路55弄9栋西单元9号601室房屋、上海市王家厍路55弄9栋西单元9号1203室房屋各一套。2015年11月30日，被告杨青于关于涉案房屋的《配套商品房供应单》上签字，确认其为涉案房屋的购房人。2016年6月23日，原告黄士安向被告杨青就涉案房屋支付购房定金100,000元。2016年7月27日，原告黄士安(乙方)、被告杨青(甲方)经案外人上海欣家房地产经纪事务所居间签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋一套出售给乙方，建筑面积约为70.76平方米，房屋转让总价款1,280,000元；2016年7月27日，乙方向甲方交付第一笔购房款1,230,000元(含2016年6月23日支付定金100,000元)，甲方向乙方出具相应收据，并在90日内将甲方办理的该房小产证交由乙方保管；在可办理产权过户手续30个工作日内，办理完过户手续后，乙方向甲方支付剩余购房款50,000元；房屋转让总价款1,280,000元为甲方到手价，不因房屋实测面积与现在所知面积的差异而变动；甲、乙双方约定，过户时间以开发商大产证及动迁协议同时满三年或产证登记日满三年，或此期间国家出台其他相关交易过户或房产税费政策期限为准；甲方违反本合同有关条款的约定构成违约，导致该房屋最终没有过户给乙方，由甲方收回或被任何第三人拿走的，赔偿该房屋当时市场价总价的20%违约金给乙方，如乙方已承接房屋，甲方还需赔偿乙方装修费用(双方确认装修标准为2,500元/平方米，无需评估及提供装修票据)；如甲方违约，甲方除了需赔偿市场价20%违约金以外，还需赔偿给乙方所有已支付房款的利息，利息按照可过户交易时银行贷款利息四倍作为赔偿金支付给乙方。合同签订当日，原告黄士安向被告杨青转账支付购房款1,130,000元。被告杨青向原告黄士安出具了关于首笔购房款1,230,000元的收款收据，并向其交付了涉案房屋的钥匙。同时，原告黄士安向案外人上海欣家房地产经纪事务所支付购房佣金25,000元。2016年8月16日，被告杨青取得涉案房屋的《上海市房地产权证》(编号：沪房地松字【2016】第037670号)，建筑面积70.73平方米。入住涉案房屋后，原告黄士安委托上海礼上建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行了装修，并先后支出装修工程款54,900元和24,900元，合计79,800元。2018年5月10日，案外人陈某某向原告黄士安发送《告知书》一份，载明：本人陈某某与杨青房屋纠纷案，经过二审法院法律文书(2016)沪02民终10456号判决书，并在2017年9月申请强制执行，目前关于涉案房屋已属本人陈某某所有，并已办理过户。但目前查实陈某某房屋有人住在里面，为维护本人合法权益，我已在5月6日通过杨青律师手机发送信息予以告知。并请律师以此信息转告杨青。今天再次以书面告知住户，请收到此告知书后十日之内腾退房屋，水电煤及物业管理费统统结清交房，如不按时交房逾期将按照市场价赔付损失，如拒不履行，我将依法诉讼。另查明：因案外人陈某某与被告杨青、案外人杨某某共有纠纷一案，三方曾于上海市静安区人民法院涉诉，陈某某诉请要求杨青、杨某某向其支付房屋征收补偿款1,067,000元，并要求取得上海市德悦路375弄6栋东单元12号1001室安置房屋的购房资格，上海市静安区人民法院于2016年9月28日作出判决，由被告杨青、案外人杨某某向原告陈某某支付房屋征收补偿款800,000元。后陈某某不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年9月4日作出判决，撤销原审判决，并确认涉案房屋归陈某某所有。审理中，原告向本院递交的诉状副本于2018年6月15日送达被告。审理中，原、被告向本院述称，案外人陈某某已向本院另案提起排除妨害之诉，要求原告迁出涉案房屋并向其返还。审理中，因原、被告对涉案房屋的市场价值无法达成一致意见，本院委托上海城市房地产估价有限公司对涉案房屋于合同解除时点的市场价值进行房地产评估。上海城市房地产估价有限公司于2019年1月4日向本院出具《上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室居住房地产估价报告》一份，载明涉案房屋于合同解除时点的房地产市场价值为1,710,000元。对此，原告认为评估价格过低，涉案房屋的市场价值应为1,900,000元；被告则认为评估价格过高，涉案房屋的市场价值应为1,650,000元。审理中，经本院释明，原告表示就其同时主张的实际损失和违约金按照就高原则进行处理，即向被告主张违约金。以上事实，由《房屋买卖合同》、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《配套商品房供应单》、银行交易流水明细清单、《收款收据》、《收件收据》、《上海市房地产权证》、《装修费收据》、《告知书》、(2016)沪0106民初6145号民事判决书、(2016)沪02民终10456号民事判决书、《上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室居住房地产估价报告》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。本案中涉案房屋虽为短期内暂时无法过户的动迁安置房，但原、被告在订立合同条款时已为涉案房屋的交付和过户作出妥善安排，不违反法律法规的强制性规定，当属有效。现原告已依约履行了其付款义务，但原本登记于被告名下的房屋却已被法院的生效判决判归案外人，被告事实上已无法履行其将涉案房屋过户于原告名下之义务，原告据此行使合同解除权，并主张合同于诉状副本送达之日解除，于法有据，本院予以支持，故本院确认原、被告之间于2016年7月27日签订的《房屋买卖合同》于2018年6月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告已向被告支付的购房款1,230,000元，被告应向原告返还；至于合同解除后涉案房屋返还的问题，因生效判决已将涉案房屋判归案外人陈某某所有，且陈某某已另案起诉主张权利，故本院在本案中对此不作处理。原告在本案中既向被告主张违约金，又向被告主张实际损失，经本院释明，原告表示按照就高原则进行处理，即向被告主张违约金，又鉴于被告提出违约金过高的诉讼意见，故本院根据本案的实际情况，确定原告可向被告主张的违约责任包括解约违约金342,000元、装修补偿违约金176,825元，并将利息损失违约金酌情调整至150,000元，上述违约金合计668,825元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告黄士安与被告杨青于2016年7月27日签订的《房屋买卖合同》于2018年6月15日解除；二、被告杨青于本判决生效之日起十日内退还原告黄士安已付购房款1,230,000元；三、被告杨青于本判决生效之日起十日内向原告黄士安支付违约金668,825元；四、驳回原告黄士安的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,642元，减半收取计13,321元，保全费5,000元，合计18,321元，由原告黄士安负担2,376元(已付)，由被告杨青负担15,945元(于本判决生效后七日内缴付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇一九年二月十二日书记员  孙灵杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。