浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9981号 上诉人（原审原告）：陈莉娟，女，1975年4月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：唐胜敏，浙江研墨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐建明，男，1968年5月5日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：楼玲娣，女，1971年7月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴凯鹏，浙江金成太炎律师事务所律师。 上诉人陈莉娟因与被上诉人徐建明、楼玲娣确认合同无效纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初15909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2011年至2013年期间，马军明多次向徐建明借款未还。2013年3月，徐建明向原审法院起诉要求马军明、陈莉娟还本付息，经审理，该院于2013年4月16日作出（2013）杭余良商初字第154号民事判决，确认马军明、陈莉娟共同返还徐建明借款本金3140000元及逾期利息、财产保全费等。上述判决生效后，马军明、陈莉娟未自觉履行，徐建明申请法院强制执行。该案经原审法院执行，马军明偿还了借款本金449964元。2014年2月19日，经杭州市余杭区五常街道人民调解委员会调解，徐建明（申请人）与马军明、陈莉娟（被申请人）达成《人民调解协议书》一份，主要约定：一、被申请人欠申请人借款、利息、保全费、诉讼费共计3197718.67元，2013年11月25日已归还申请人借款449964元，尚欠2747754.67元，加上利息229000元（从2013年4月16日至2014年2月16日止），共计2976754.67元，被申请人分3年归还，从2014年2月16日至2015年4月16日付本金100万元，余款以此类推清偿完毕。利息按年利率1分另行计付。二、在本协议经双方签字、盖章后生效之日，被申请人自愿将位于杭州市余杭区（建筑面积198.2平方米）抵押给申请人，同时将该房屋产权转让过户给申请人，经评估交易，房价与借款的差价多退少补；如被申请人未按协议履行付款义务，房屋产权归申请人所有；如被申请人自觉履行付款义务，房屋产权仍归还给被申请人陈莉娟所有；另申请人不得自行处置该房产权，如申请人违约其所产生的责任为被申请人承担借款总额的百分之三十的违约金；房屋使用权三年内仍然由被申请人所有，其居住所产生的费用由被申请人承担；房屋所有过户费由被申请人承担。之后，陈莉娟与徐建明、楼玲娣在2014年4月4日签订了《杭州市房屋转让合同》一份，约定陈莉娟将坐落于杭州市余杭区良渚街道亲亲家园南阳坊1幢1单元1102室（建筑面积198.42平方米）以总价160万元转让给徐建明、楼玲娣。2014年4月9日，上述房屋已过户登记至徐建明、楼玲娣名下。另外，在上述《人民调解协议书》签订后，马军明、陈莉娟未按协议约定履行付款义务。陈莉娟于2018年9月20日起诉至原审法院，请求判令确认陈莉娟与徐建明、楼玲娣于2014年4月4日签订的《杭州市房屋转让合同》无效，本案诉讼费由徐建明、楼玲娣承担。 原审法院认为，徐建明与马军明、陈莉娟民间借贷纠纷案（即该院（2013）杭余良商初字第154号民事判决案），在该院执行过程中，经由杭州市余杭区五常街道人民调解委员会调解，徐建明与马军明、陈莉娟之间达成的《人民调解协议书》，系当事人之间真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。案涉《杭州市房屋转让合同》系为了履行《人民调解协议书》中相应的条款所签订，该房屋转让合同签订后，陈莉娟与徐建明、楼玲娣依法已将房屋权属登记在徐建明、楼玲娣名下。因《人民调解协议书》明确约定：案涉房屋抵押给徐建明，过户给徐建明，房价与借款的差价多退少补；如马军明、陈莉娟未按协议履行付款义务，房屋产权归徐建明所有；如自觉履行付款，房屋产权仍然归还给陈莉娟。应当认定该房屋作为债务履行的担保物的同时，又是马军明、陈莉娟在未履行还款义务时直接向徐建明偿还债务的履行方式。鉴于《杭州市房屋转让合同》签约双方意思表示真实，房屋价款合理，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，且事实上由于马军明、陈莉娟在未履行还款义务已经转化为一种以房屋转让价进行偿债的履行方式，因此，对陈莉娟主张确认《杭州市房屋转让合同》无效，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年11月20日判决：驳回陈莉娟的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由陈莉娟负担。 宣判后，陈莉娟不服，向本院提起上诉称：一审法院认定“之后，陈莉娟与徐建明、楼玲娣在2014年4月4日签订了《杭州市房屋转让合同》一份，约定陈莉娟将坐落在杭州市余杭区良渚街道亲亲家园南阳坊1幢l单元1102室（建筑面积198．42平方米）以总价160万元转让给徐建明、楼玲娣。”该节事实认定错误，陈莉娟与徐建明、楼玲娣签订《杭州市房屋转让合同》时没有转让房产的意思表示，当时签订协议及办理过户的目的是为了担保马军明的债务，房屋价款160万元不是真实意思表示。一、本案的法律关系：陈莉娟与徐建明、楼玲娣签订《杭州市房屋转让合同》并将房产过户给徐建明、楼玲娣的目的为了担保上述债务的实现。其目的不是抵偿债务，系让与担保。l、根据《人民调解协议书》第3条、第4条、第5条、第6条内容可知，双方并未达成以房屋买卖合同的真实合意；双方签订《杭州市房屋转让合同》并办理不动产过户的真实合意是为了担保债务。即因马军明欠徐建明债务，陈莉娟同意以涉案房产作抵押，先转移给徐建明、楼玲娣；如果陈莉娟与马军明共同清偿了判决书项下的借款，则涉案房产过户返还给陈莉娟；如未清偿，则涉案房产归徐建明、楼玲娣所有，并且按现在的价格评估以后多退少补，因此该种担保方式符合让与担保的特征。2、从《杭州市房屋转让合同》内容分析：该约定的价款160万元不是真实意思表示，价格不合理。因为据陈莉娟了解当时的房价大约每平方米2.2万元左右，200平方米的房产当时价值440万元，不可能以160万元作为清偿。如果160万元是真实意思，那么就意味着马军明、陈莉娟还欠徐建明、楼玲娣余款约130万元。如果是抵偿债务，那么双方按照合同约定应当评估作价，多退少补，事实上双方没有对上述房产进行评估作价，说明合同约定的价格160万元不是真实意思表示。3、人民调解协议书第四条写明是抵押给申请人（徐建明），抵债与抵押是两个概念，能证明当时签订《杭州市房屋转让合同》是抵押，而不是抵债。4、如果按照徐建明、楼玲娣的主张是抵债，那么协议中也没有必要在人民调解协议第五条约定若被申请人履行本协议第三条条款，该房产仍然归陈莉娟所有（徐建明应协助办理归还手续）。5、如果按照徐建明、楼玲娣主张是抵债，那么也没有必要在人民调解协议第6条约定徐建明不能自行处置该房产等内容。根据人民调解协议书的内容可以证明，陈莉娟将房产过户给徐建明、楼玲娣的目的是为了担保债务的实现，而不是抵偿债务。二、一审法院认定《杭州市房屋转让合同》意思表示真实、房屋价款合理，内容不违反法律、行政法规的强制性规定是适用法律错误。（一）双方签订《杭州市房屋转让合同》并将房产过户给徐建明、楼玲娣的方式担保债务，系让与担保，该担保方式不符合法律规定的担保方式，此种担保方式回避了法定的抵押担保的登记公示制度，在马军明欠下其他多个债务的情况下损害第三人的权利，违反物权法定原则。根据《中华人民共和国担保法》第2条、《中华人民共和国物权法》第2条第3款、第5条、第6条、第172条的规定，应认定无效。（二）根据人民调解协议第五条约定，双方在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，假如无法偿还则归徐建明、楼玲娣所有，没有对上述房屋进行评估作价，多退少补，该行为也符合流质契约的要件，也应当认定无效。（三）根据民法总则第143条第2项、第146的规定，本案双方当事人于2014年2月19日签订《杭州市房屋转让合同》即是双方通谋以虚假房屋买卖的形式隐藏真实的为债务提供担保的意思表示，故双方签订的《杭州市房屋转让合同》无效。综上，请求二审法院依法撤销余杭区人民法院（2018）浙0110民初15909号民事判决，改判支持陈莉娟的诉讼请求。 被上诉人徐建明、楼玲娣答辩称：坚持一审中的答辩意见，人民调解协议书以及房产买卖合同，都是当事人的真实的意思表示。需要特别向法庭强调的是，签订主体不一致的原因在于，调解协议上是没有楼玲娣的名字，但是房产买卖协议书上有楼玲娣的名字。因此，两份协议是房产买卖是当事人的双方的真实意思表示，合法有效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，陈莉娟与徐建明、楼玲娣均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《人民调解协议》的约定，马军明将案涉房屋过户给徐建明、楼玲娣系为马军明的债务履行提供担保，双方的真实意思表示并非房屋买卖。因此，陈莉娟与徐建明、楼玲娣签订《杭州市房屋转让合同》，并办理所有权转移登记系履行该《人民调解协议》，为马军明的债务履行提供担保。《中华人民共和国民法总则第》一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。陈莉娟起诉要求确认其与徐建明、楼玲娣签订的《杭州市房屋转让合同》无效的请求成立，本院予以支持。综上，原审判决事实认定清楚，但适用法律不正确。依照《中华人民共和国民法总则第》一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初15909号民事判决及诉讼费负担部分； 二、确认陈莉娟与徐建明、楼玲娣于2014年4月4日签订的《杭州市房屋转让合同》无效。 一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，均由徐建明、楼玲娣负担。（陈莉娟已经预交二审案件受理费80元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费；徐建明、楼玲娣于本判决生效之日起十五日内将应承担的二审案件受理费80元缴纳至本院。） 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  张一文 审判员  徐 丹 二〇一九年三月十一日 书记员  姚丽萍