山东省寿光市人民法院    山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0783民初5438号 原告：王少恺，男，1983年8月4日出生，汉族，住山东省东明县。 委托诉讼代理人：许斐，寿光文翰法律服务所法律工作者。 被告：大连瑞澎装饰工程有限公司。住所地：辽宁省大连市西岗区八一路210-45-1-4-1。统一社会信用代码：91210203674065257Y。 法定代表人：王建明，总经理。 委托诉讼代理人：任建伟，山东文景律师事务所律师。 被告：寿光明珠房地产经纪有限公司金光街分公司金光街分公司。住所地：寿光市怡景花园C1号楼S05号。统一社会信用代码：91370783MA3CQF6B4L。 法定代表人：郝丽娜，经理。 委托诉讼代理人：丁璐，沈伟娟，山东寿城律师事务所律师。 原告王少恺与被告大连瑞澎装饰工程有限公司（大连瑞澎公司）、寿光明珠房地产经纪有限公司金光街分公司（以下简称明珠金光街分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王少恺的委托诉讼代理人许斐、被告大连瑞澎公司的委托诉讼代理人任建伟、明珠金光街分公司的委托诉讼代理人丁璐、沈伟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王少恺向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告返还原告购房款76万元；2.判令被告支付违约金4万元并赔偿损失；3.判令被告返还房屋买卖服务费7600元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月4日，经第二被告居间介绍，原告购买第一被告位于寿光市房屋一套，同时签订《房屋买卖三方合同》，合同约定了房屋的价款、支付方式及违约责任。合同签订后，原告依约履行了合同义务将房款76万元支付给了第二被告。但在办理房屋变更登记时得知该房屋不能办理产权变更登记，致使合同目的无法实现。后经原告多次与两被告协商，均未达成一致，故形成纠纷。原告认为，两被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。 大连瑞澎装饰工程有限公司辩称，被告大连瑞澎公司严格按照三方合同约定履行相应义务，未按三方合同约定收到购房款，亦未收取原告的房屋买卖服务费，不存在违约行为。 明珠金光街分公司辩称，原告所诉与事实不符。原告在诉状中称将房款支付给了第一被告而非被告明珠金光街分公司，原告向被告公司主张返还购房款及赔偿损失，无事实及法律依据。被告公司已完成居间服务的全部义务，请求依法驳回原告对被告公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月4日，被告大连瑞澎公司（甲方）、原告（乙方）、被告明珠金光街分公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将寿光市新兴街、古槐路西中央华府4号楼3单元802室房屋一套以760000元的价格出售给乙方，合同签订当日支付定金20000元，其余房款740000元于2018年7月10日前一次性支付丙方，甲方给予乙方办理更名手续后由丙方付甲方，甲方开具收款凭证。更名时和更名前产生的费用由甲方承担，更名后贷款、办理产权证及交房产生的费用由乙方承担。居间费由双方分摊，甲方与乙方各承担7600元，合同签订后，因甲方或乙方的原因致使合同未履行，居间报酬不予退还。合同第五条第（二）项甲方义务约定，甲方有向乙方提供真实、完整和有效的房屋相关资料的义务，并保证合同履行期间房屋产权处于无纠纷状态。……甲方有向乙方告知房屋真实状况包括但不限于出租、抵押、质量缺陷等其它重大瑕疵的义务。第七条丙方的权利和义务：1.为甲乙双方提供订立合同的媒介服务，为甲乙双方提供签约场所，见证甲乙双方签订房屋买卖合同。2.按期为甲乙双方提交相关资料，并及时向甲乙双方通报工作进展情况，协助甲乙双方办理贷款，房屋权属转移手续及物业交割手续。第八条甲方的违约责任：（一）合同签订生效后，因甲方单方原因而不能继续履行合同，或因甲方未按照上述第五条第（二）款甲方的义务履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，而导致解除合同或导致房屋权属无法转移过户或房屋无法交付使用的，甲方需承担所产生的所有经济损失，并向乙方双倍返还定金。因甲方未完全告知房屋真实状况包括但不限于出租、抵押、质量缺陷等其它重大瑕疵的，乙方按如下条款处理：甲方承诺于7日内，保证房屋处于无瑕疵的状况并为乙方所接受，合同继续履行。否则，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方双倍返还定金，若甲方由此给乙方造成经济损失的，应由甲方向乙方据实赔偿。双方补充约定：1.甲、乙双方对此交易房屋情况和产权情况（更名）完全知情，自愿出售和购买此房屋；2.甲方办理产权证或更名时，若实际面积与合同面积产生的面积差时，双方遵循多退少补的原则，产生的费用由乙方承担；3.在合同履行期间，单方违约承担全部违约责任；4.在该房屋具备办理产权证时丙方陪同乙方全权办理。 合同签订当日，原告支付定金20000元、服务费7600元，被告大连瑞澎公司出定金收到条，被告明珠金光街分公司出具服务费收款收据。 2018年7月6日，原告出具免责声明，同意将剩余房款74万元暂存被告明珠金光街分公司李玉美账户。同日，原告在内容为：“今购买中央华府小区4号楼3单元802室的房屋一套，现手续已办理完毕，同意将暂存寿光明珠房地产经纪有限公司的购房款740000元，大写：人民币柒拾肆万元整，支付产权人王洪娟。产权人账户为62×××96。”同日，被告明珠金光街分公司将74万元转入王洪娟账户。被告大连瑞澎公司为原告出具了74万元的购房款收到条。 同时查明，案涉房屋系被告大连瑞澎公司（乙方）于2011年与案外人寿光市圣兴房地产开发有限公司（甲方）签订以房屋及车位充抵工程款的协议书取得，协议书的主要内容为：甲方用寿光“中央华府”的4套房屋及2个车位冲抵乙方在寿光“中央华府”施工中的工程款、代大连民兴房地产发展有限公司冲抵乙方在旅顺“东方戴维营”施工中的工程款。如工程决算后，应付工程款小于房屋车位总价，乙方应在甲方规定时间用现金补齐房款。另有其他内容。 另查明，2016年，寿光市圣兴房地产开发有限公司申请破产清算。庭审中原告自认，合同签订后，原、被告共同到该破产清算组进行备案，清算组工作人员称可以将材料收下，但不能保证办理其余相关手续。 经原告申请，本院为原告委托诉讼代理人出具调查令，其持有调查令到该清算组调取案涉房屋产权情况的有关证据，该清算组工作人员回复案涉房屋产权不明确，存在纠纷，抵顶案涉房屋的工程款不仅涉及本案被告，还涉及包括本案被告在内的大连民兴房地产发展有限公司两家公司的工程款。 上述事实，有原告提交的《房屋买卖三方合同》、购房定金收到条、服务费收款收据、被告大连瑞澎公司提交的协议书、被告明珠金光街分公司提交的免责声明、证明、转账凭证、《房屋买卖三方合同》、协议书及当事人陈述记录在案为证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖三方合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。本案争议焦点有二个：一、原、被告是否全面履行了《房屋买卖三方合同》各自的义务；二、两被告的责任承担。 关于第一个焦点问题，原告依照合同约定支付了20000元的定金、7600元的服务费，并于合同约定的日期之前缴纳了剩余房款740000元，履行了主要的合同义务。但原告作为买受人负有详尽调查标的物基本情况的义务，本案中原告因疏忽大意未详尽核实案涉房屋的实际产权情况，就在《房屋买卖三方合同》上确认对交易房屋情况和产权情况完全知情，并出具了免责声明和证明，亦负有相应的过错，应承担相应的不利后果。被告大连瑞澎公司作为卖方，应当遵遁诚实信用原则，如实向原告与被告明珠金光街分公司交易房屋的真实情况，被告大连瑞澎公司向被告明珠金光街分公司出示并提供了以房抵顶工程款的协议，但未能提供证据证实向原告出示并提供了该协议，应承担举证不能的法律后果，本院认定被告大连瑞澎公司未履行合同约定的如实告知义务，应负违约责任。被告明珠金光街分公司作为专业中介公司，在接受委托时更负有对房屋的现状详细了解的义务，在明知交易房屋为抵顶工程款所得，且所涉开发商已进入破产清算的情况下，未及时全面了解亦存在过错。 关于第二个焦点问题，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原、被告应当按照约合同约定全面履行自己的义务。依前述，各方当事人在履行合同过程中均负有不同程度过错，应当承担相应的责任。现原告要求两被告连带返还购房款760000元，被告大连瑞澎公司双倍返还定金40000元并按照银行同期贷款利率支付利息直至清偿之日，被告明珠金光街分公司返还服务费7600元，两被告均提出异议。根据合同约定，被告大连瑞澎公司未完全履行合同义务，案涉房屋不能办理产权登记手续，合同目的不能实现，原告可以单方解除合同，并要求被告大连瑞澎公司双倍返还定金，对造成的损失具实赔偿。根据本案案情并结合原、被告双方的过错程度，本院确定被告大连瑞澎公司返还原告购房款76万元，返还定金2万元，赔偿损失（以76万元为基数，自2018年7月6日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算），被告明珠金光街分公司返还原告服务费4000元。因被告明珠金光街分公司将房款支付给被告大连瑞澎公司是基于原告出具的免责声明和证明，故原告以被告明珠金光街分公司有过错为由要求其对返还购房款76万元承担连带责任，与事实不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下： 一、解除原告王少恺与被告大连瑞澎装饰工程有限公司、被告寿光明珠房地产经纪有限公司金光街分公司签定的房屋买卖三方合同； 二、被告大连瑞澎装饰工程有限公司返还原告王少恺购房款760000元、定金20000元、赔偿损失（以760000元为基数，自2018年7月6日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算）； 三、被告寿光明珠房地产经纪有限公司金光街分公司返还原告王少恺服务费4000元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 以上二、三项均于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11876元，由原告负担226元，被告大连瑞澎装饰工程有限公司负担11600元，被告寿光明珠房地产经纪有限公司金光街分公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  董常丽 人民陪审员  李晓燕 人民陪审员  王春霞 二〇一九年五月二十日 法官 助理  姜 雪 书 记 员  赵 婧