北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初861号原告：北京市经中实业开发有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：孙宝杰，董事长。委托诉讼代理人：付福生，北京竞天公诚（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昱，北京竞天公诚律师事务所实习律师。被告：北京诚通新新建设有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：王秀敏，董事长。委托诉讼代理人：华轶，男，北京诚通新新建设有限公司员工。原告北京市经中实业开发有限责任公司与被告北京诚通新新建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京市经中实业开发有限责任公司的委托诉讼代理人付福生、杨昱，被告北京诚通新新建设有限公司的委托诉讼代理人华轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市经中实业开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与北京诚通新新建设有限公司于2014年1月1日签订的房屋租赁合同；2.判令北京诚通新新建设有限公司立即腾退位于北京市丰台区青塔西路3号的四层办公楼房屋，并将该房屋交付给我公司；3.判令北京诚通新新建设有限公司支付至2019年12月31日的房屋租金总计9933000元，并按案涉房屋2019年租金标准1505000元，每年递增2%支付房屋使用费至实际腾退之日；4.判令北京诚通新新建设有限公司按年租金5%标准支付违约金，暂计至2019年12月31日为1947250元；5.北京诚通新新建设有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：我公司原名称为北京市经中实业开发总公司，系北京诚通新新建设有限公司股东，持有该公司45%股权。2006年，我公司与北京诚通新新建设有限公司签署《房屋租赁合同》，将位于北京市丰台区青塔西路3号的四层办公楼出租给北京诚通新新建设有限公司办公使用，房屋租赁期自2006年6月1日至2011年12月31日，租金总额为7310000元。并约定北京诚通新新建设有限公司逾期支付租金，每逾期一天，则需按应付日租金的千分之十支付违约金。2012年，双方续签《房屋租赁合同》，租期自2012年1月1日至2012年12月31日，租金总额为1310000元。并约定北京诚通新新建设有限公司逾期支付租金，每逾期一天，则需按应付日租金的千分之十支付违约金。2013年，双方再次续签《房屋租赁合同》，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金总额为1336000元。并约定北京诚通新新建设有限公司逾期支付租金，每逾期一日，按年租金千分之三交纳违约金；如逾期超过半年，我公司有权解除本合同，同时，北京诚通新新建设有限公司应向我公司支付年租金百分之五的违约金。2014年1月1日，双方又续签《房屋租赁合同》，租期自2014年1月1日至2014年12月31日，租金总额为1363000元。违约金的约定与2013年的租赁合同相同。2014年12月31日《房屋租赁合同》到期后，北京诚通新新建设有限公司继续使用租赁房屋至今，却没有支付过任何租金。故起诉。北京诚通新新建设有限公司辩称，因北京市经中实业开发有限责任公司在证据中未出示涉案房屋的产权证，无法证明其对涉案房屋有处分权，因此其出示的两份租房合同是无处分权合同，属无效合同，故我公司有权拒绝支付租金。因北京市经中实业开发有限责任公司诉请要求腾房是要求物权占有权转移，出示物权的权属证明是必要条件，我公司不可能向涉案房屋的非所有权人腾房。北京市经中实业开发有限责任公司诉请已超过诉讼时效。我公司与北京市经中实业开发有限责任公司签订的最后一份租房协议的到期日期是2014年12月31日，距离其立案2018年10月31日已过3年，已经超过2年的诉讼时效。北京市经中实业开发有限责任公司怠于履行债权，应当不受法律的保护，失去胜诉权。北京市经中实业开发有限责任公司未支付我公司工程款，我公司希望法院将债务混同。北京市经中实业开发有限责任公司欠我公司围墙拆除新砌及装修款3890371.26元，利息1400833.78元，本息合计5290905.24元。我公司与北京市经中实业开发有限责任公司之间互欠债务，可以债务混同。涉诉房产北京市经中实业开发有限责任公司曾同意作为增资资产，增资扩股。2010年，北京市经中实业开发有限责任公司与北京诚通嘉业投资管理有限公司（我公司第一大股东）共同决议将涉诉房产作为增资资产，增资扩股增加我公司注册资本金。但由于北京市经中实业开发有限责任公司原因未履行，若北京市经中实业开发有限责任公司增资完成将不存在拖欠租金问题，因此造成我公司拖欠租金的根本原因在于北京市经中实业开发有限责任公司未履行出资义务，将房产过户至我公司名下。北京市经中实业开发有限责任公司与北京诚通嘉业投资管理有限公司共同决议将我公司注册资本金由8000万元增资至15000万元，北京市经中实业开发有限责任公司应当履行3150万元的增资义务，但其未履行导致我公司资金紧张，无法支付租金。我公司希望法院将北京市经中实业开发有限责任公司应当履行的出资义务之债与我公司欠付租金之债混同。综上所述，北京市经中实业开发有限责任公司未支付我公司工程款，未履行房产出资义务，未履行货币出资义务，导致我公司经营困难，是我公司无法支付租金的主因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市经中实业开发有限责任公司原名称为北京市经中实业开发总公司，系北京市丰台区青塔西路3号（建筑面积2663.42平方米）的房屋所有权人。自2006年6月1日始，北京诚通新新建设有限公司自北京市经中实业开发有限责任公司处承租上述房屋。北京市经中实业开发有限责任公司与北京诚通新新建设有限公司曾签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为1336000元，租金每年递增2%。租金每年支付一次，租金的交纳于本合同签订后10日内由北京诚通新新建设有限公司一次性支付，如逾期超过半年，北京市经中实业开发有限责任公司有权解除合同，北京诚通新新建设有限公司应向北京市经中实业开发有限责任公司支付年租金5%作为违约金。2014年1月1日，北京市经中实业开发有限责任公司与北京诚通新新建设有限公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金1363000元，租金每年递增2%。租金每年支付一次，租金的交纳于本合同签订后10日内由北京诚通新新建设有限公司一次性支付，如逾期超过半年，北京市经中实业开发有限责任公司有权解除合同，北京诚通新新建设有限公司应向北京市经中实业开发有限责任公司支付年租金5%作为违约金。租赁期限届满后，双方未再签订新的租赁合同，但北京诚通新新建设有限公司仍继续使用北京市丰台区青塔西路3号房屋。现北京市经中实业开发有限责任公司要求北京诚通新新建设有限公司支付自2013年1月1日至2019年12月31日的房屋租金共计9933000元并按年租金5%的标准支付违约金，具体为：2013年租金1336000元、违约金按每年66800元主张；2014年租金1363000元，违约金按每年68150元主张；2015年租金1390000元、违约金按每年69500元主张；2016年租金1418000元、违约金按每年70900元主张；2017年租金1446000元、违约金按每年72300元主张；2018年租金1475000元、违约金按每年73750元主张；2019年租金1505000元、违约金按每年75250元主张。北京诚通新新建设有限公司认可未支付房租一事，但表示北京市经中实业开发有限责任公司欠该公司相关款项及未履行货币、房产出资义务，要求一并予以折抵。庭审中，北京诚通新新建设有限公司向本院提交2015年12月31日该公司制作的《2015年12月新新与经中公司对账表》，对账表中显示该公司账面欠付房租11553000元、2015年房租1156260元等，欠付金额共计51325489.21元。北京市经中实业开发有限责任公司对此予以认可，并向本院提交北京诚通新新建设有限公司于2016年2月29日向该公司出具的《企业询证函》，该函中北京诚通新新建设有限公司亦确认欠北京市经中实业开发有限责任公司51325489.21元，故证明北京市经中实业开发有限责任公司起诉未超过诉讼时效一节。北京诚通新新建设有限公司对上述证据的真实性予以确认。另，北京诚通新新建设有限公司表示将北京市丰台区青塔西路3号的部分房屋（第一层、第二层和部分第三层）转租给君天贸易有限公司，该公司又转租给五家商铺。北京诚通新新建设有限公司现实际使用的是第三层部分房屋、地下室和第四层房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案争议焦点之一为北京市经中实业开发有限责任公司与北京诚通新新建设有限公司签订的《房屋租赁合同》是否应予解除。北京市经中实业开发有限责任公司作为涉案房屋的所有权人，将涉案房屋出租给北京诚通新新建设有限公司，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。双方于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间已届满，北京诚通新新建设有限公司仍继续使用涉案房屋，北京市经中实业开发有限责任公司对此没有提出异议，故双方形成不定期租赁关系。现北京市经中实业开发有限责任公司以起诉的方式通知北京诚通新新建设有限公司解除合同，合法有据，故对北京市经中实业开发有限责任公司要求解除2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，北京诚通新新建设有限公司应向北京市经中实业开发有限责任公司腾退涉案房屋。涉案房屋被他人实际占有，该事实与北京市经中实业开发有限责任公司要求北京诚通新新建设有限公司交付房屋的请求并不存在冲突。现北京市经中实业开发有限责任公司依据合同约定要求北京诚通新新建设有限公司返还房屋，本院予以支持。北京诚通新新建设有限公司辩称双方签订的《房屋租赁合同》无效，没有法律依据，对此本院不予支持。本案争议焦点之二为北京诚通新新建设有限公司欠付北京市经中实业开发有限责任公司的租金总额。本案中，北京诚通新新建设有限公司自北京市经中实业开发有限责任公司处承租房屋，应按合同约定支付房屋租金。现北京市经中实业开发有限责任公司主张的2013年1月1日至2018年12月31日的租金数额低于本院计算金额，对此本院不持异议；而北京市经中实业开发有限责任公司主张的2019年1月1日至2019年12月31日的租金金额有误，本院予以调整为1504862.13元。北京诚通新新建设有限公司辩称北京市经中实业开发有限责任公司欠该公司相关款项及未履行货币、房产出资义务，与本案的房屋租赁合同并非同一法律关系，北京诚通新新建设有限公司可另行起诉主张其权利。关于北京诚通新新建设有限公司辩称超过诉讼时效一节，基于同一租赁合同所产生的租金属于同一债务，房屋租金应理解为属于分期履行的合同之债，在诉讼时效的适用上应自最后一期租金约定的支付期限届满的次日开始起算诉讼时效。对于租赁合同约定的租赁期限届满之后所形成的不定期租赁关系，租金诉讼时效的计算问题，同样适用。且根据北京市经中实业开发有限责任公司和北京诚通新新建设有限公司提供的证据可见，截止2016年2月29日，北京诚通新新建设有限公司仍认可欠付北京市经中实业开发有限责任公司房租一事，后北京诚通新新建设有限公司仍继续使用北京市经中实业开发有限责任公司的房屋，双方为不定期的租赁关系，故对北京诚通新新建设有限公司的此项辩称，本院不予采信。本案争议焦点之三为北京诚通新新建设有限公司应向北京市经中实业开发有限责任公司支付的违约金数额。《房屋租赁合同》中约定若逾期支付租金超过半年，北京诚通新新建设有限公司应向北京市经中实业开发有限责任公司支付年租金5%作为违约金，现北京市经中实业开发有限责任公司主张的违约金标准不违反相关法律规定，对此本院不持异议。综上所述，对北京市经中实业开发有限责任公司要求解除与北京诚通新新建设有限公司于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》及北京诚通新新建设有限公司立即腾退北京市丰台区青塔西路3号房屋并交付给北京市经中实业开发有限责任公司的诉讼请求，本院予以支持；对北京市经中实业开发有限责任公司要求北京诚通新新建设有限公司支付2013年1月1日至实际腾退之日止房屋租金及违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除北京市经中实业开发有限责任公司与北京诚通新新建设有限公司于二〇一四年一月一日签订的《房屋租赁合同》；二、北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于北京市丰台区青塔西路3号（建筑面积2663.42平方米）的房屋腾退，并交付给北京市经中实业开发有限责任公司；三、北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一三年一月一日至二〇一三年十二月三十一日的房屋租金1336000元并以每年66800元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一三年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；四、北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一四年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的房屋租金1363000元并以每年68150元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一四年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；五、北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日的房屋租金1390000元并以每年69500元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一五年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；六、北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一六年一月一日至二〇一六年十二月三十一日的房屋租金1418000元并以每年70900元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一六年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；七、北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一七年一月一日至二〇一七年十二月三十一日的房屋租金1446000元并以每年72300元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一七年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；八、北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一八年一月一日至二〇一八年十二月三十一日的房屋租金1475000元并以每年73750元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一八年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；九、北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一九年一月一日至二〇一九年十二月三十一日的房屋租金1504862.13元并以每年75243.11元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一九年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；十、若北京诚通新新建设有限公司未于二〇一九年十二月三十一日前将坐落于北京市丰台区青塔西路3号（建筑面积2663.42平方米）的房屋腾退并交付给北京市经中实业开发有限责任公司，则于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司自二〇二〇年一月一日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照二〇二〇年房屋使用费1534959.38元、后每年递增百分之二的标准支付）；十一、驳回北京市经中实业开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93081元，由北京诚通新新建设有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  张惠玫人民陪审员  袁丽萍二〇一九年十二月二十日书 记 员  杨宜凡焦语晨