上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初13223号原告(反诉被告)：上海天缘速递有限公司，住所地上海新闵经济开发区(新北街XXX号)A区。法定代表人：单忠庆，执行董事。委托诉讼代理人：俞洋，男。委托诉讼代理人：**霏，上海锦名律所事务所律师。被告(反诉原告)：上海通达工程机械有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：乐书明，董事长。委托诉讼代理人：于胜寒，上海市金石律师事务所律师。原告上海天缘速递有限公司(以下简称天缘公司)与被告上海通达工程机械有限公司(以下简称通达公司)及反诉原告通达公司与反诉被告天缘公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)天缘公司的法定代表人单忠庆及委托诉讼代理人俞洋、**霏，被告(反诉原告)通达公司的委托诉讼代理人于胜寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天缘公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拆迁中的搬迁补偿款人民币(币种下同)99,068元、装修补偿335,655元、停工停产补偿452,389元，自建房屋拆迁补偿122,200元，营业执照补偿15,000元，押金20,000元，合计1,044,312元。事实和理由：2014年起，原告开始租用被告位于上海市浦东新区合庆镇益华路XXX号房屋(以下简称系争房屋)。2018年初，原告被通知系争房屋要被拆迁。因补偿费的问题，原、被告在中间人的参与下进行协商，但没能达成协议。后被告出具了承诺书，同意将国家补偿原告的费用支付原告，但未支付，故原告诉请如前。被告通达公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、原告没有对搬迁费用进行举证；2、原告没有对系争房屋进行装修，无权获得装修补偿；3、停工停产补偿应归被告所有；4、不存在原告自建房屋的事实；5、营业执照补偿没有法律依据。同时，因天缘公司仅支付截至2018年8月31日止的租金、管理费及截至2018年7月的水电费，故通达公司在本案中提起反诉，请求：1.反诉被告支付反诉原告截至2018年10月20日的租金39,253.75元；2.反诉被告支付反诉原告违约金39,253.75元；3.反诉被告支付反诉原告截至2018年10月20日的管理费1,388.88元；4.反诉被告支付反诉原告拖欠的2018年8月、9月水电费28,668元；5.反诉被告赔偿反诉原告损失(以欠付的管理费1,388.88元、水电费28668元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月21日起计算至实际清偿之日止)。反诉被告天缘公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。其于2018年8月、9月陆续搬离系争房屋，无法正常经营，无需支付租金、管理费。搬离过程会产生小额水电费，但反诉原告并未与其核实过费用清单，对反诉原告主张的水电费金额不予认可。经审理查明，被告系上海市浦东新区益华路XXX号房屋产权人，房地产权证登记面积为459.63平方米。2014年6月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将益华路XXX号通达公司内标准厂房1150平方米及9间休息室出租给乙方，租期五年，自2014年9月1日至2019年8月31日止。年租金305,850元(标准厂房251,850元；休息室54,000元)，先付后用，协议签毕付半年租金125,925元，满半年后再付半年，以此类推。租赁前甲方向乙方收取押金20,000元。水电费按抄表数计算，管理费每年10,000元，与租金同步付。乙方必须按时缴纳房租，如逾期支付租金，除仍补缴应缴欠租外，并按该房租费的30%以天数计算向甲方交付违约金。如在协议期内国家或政府对该出租房进行动拆迁的，乙方应无条件的服从和执行(动迁赔偿的乙方装修费、搬迁费归乙方所有)。因上述原因终止合同的，租金按实际使用天数计算。2017年2月8日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定原告向被告承租益华路XXX号门卫对面二楼房屋一间，供乙方作宿舍使用，租期1年，自2016年12月1日至2017年11月31日止，租金每月600元。2017年3月25日，原告(甲方)与案外人朱某某(乙方)签订《承建协议》，约定甲方将益华路XXX号租赁的标准厂房内搭建7间办公室(二楼)的工程包给乙方，工程总价款86,000元。2017年4月5日，原告(甲方)与案外人朱某某(乙方)签订《关于朱某某承包工程的补充协议》，约定：1、在原有的基础上在二楼西面的走廊尽头加建一间卫生间，一楼的西面加建2间卫生间和1间简易洗衣房。一楼西面加建40平米的办公室。以上所有加建工程款26,000元；2、水电工程及办公室和走廊所需的地板铺设都由乙方负责，此二项为12,800元。2017年4月13日，原告(甲方)与案外人张某某(乙方)签订《监控电话系统施工合同》，约定由乙方承接益华路XXX号院内的承接网络布线、电话布线、监控布线及改造工程，总价20,800元。2017年8月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋出租补充协议》，约定：一、乙方原承租的标准厂房1150平方米，年租金251,850元，每平方米每年219元，拆除了117平方米，实际使用面积为1033平方米，年租金为226,227元(2017年9月1日-2019年8月31日)。二、乙方原承租休息室9间，年租金54,000元，每年月租金500元，每间使用面积21平方米，经调整后该幢楼实际使用4间，甲方为解决乙方居住困难，另出租办公楼三楼会议室等房间，实际使用面积65平方米，折合为3间，总承租休息室7间，年租金为42,000元(2017年9月1日-2019年8月31日)。此后，被告出具情况说明，言明“天缘公司(承租户)从2017年9月1日-2018年2月底调整后半年租金为134,114元(标准厂房113,114元，休息室21,000元)。原合同半年租金已交(2017年3月-2017年8月底)，4月份起实际使用面积已减少(标准厂房117平方米，休息室2间)，应退回承租户五个月减少部分的租金15,676.25元，补偿承租户拆除房屋损失费23,400元，合计39,076.25元，在本次租金中扣除。2017年9月1日-2018年2月底的租金为95,037.75元。”2018年3月8日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定原告向被告承租益华路XXX号通达公司内门卫对面203室一间，供乙方作宿舍使用，租期1年，自2018年3月10日至2019年3月9日止，租金每月600元。2018年3月31日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定原告向被告承租益华路XXX号通达公司内门卫对面204室一间，供乙方作宿舍使用，租期1年，自2018年4月2日至2019年4月1日止，租金每月600元。2018年9月14日，上海合庆城镇建设投资发展有限公司(甲方、拆迁人)与被告(乙方、被拆迁人)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》约定由甲方拆除乙方上海市浦东新区益华路XXX号房屋。上海万千土地房地产估价有限公司对上海市浦东新区益华路XXX号房地产协议搬迁补偿价值进行了评估，估价时点为2017年8月18日。建筑面积共计5099.93平方米，其中459.63平方米的办公室为产权上的房屋，其余均未见权证。补偿结算单显示，上海市浦东新区益华路XXX号评估建筑总面积5099.93平方米，其中有证建筑面积4683.13平方米，未见证建筑面积416.80平方米。有证部分停产停业损失1,639,095.50元，按照房屋市场评估价的10%补偿，不足350元/㎡，按350元/㎡。未见证部分停产停业损失62,520元，按150元/㎡计算。证照变更补贴30,000元。附件3房屋估价明细表显示，序号2仓库、宿舍，建筑面积1031.55平方米，重置单价1,978元/平方米，成新率80%，房屋评估总价1,632,325元；序号3厨房、宿舍，建筑面积115.95平方米，重置单价1,622元/平方米，成新率80%，房屋评估总价150,457元；序号9车间、宿舍，建筑面积416.40平方米，重置单价1,648元/平方米，成新率80%，房屋评估总价548,982元；序号14仓库，建筑面积70.04平方米，重置单价1,008元/平方米，成新率80%，房屋评估总价56,480元。附件4房屋装修估价明细表显示，序号2厨房、宿舍，主要装修内容夹心彩钢板房中房、环氧地坪、马桶、面盆、地砖、复合地板、砖隔断等，装修评估价335,655元。附件5附属设施查勘及估价明细表显示，照明线路、动力线路、网络线路、电话线路、电动车充电线合计22,298元。附件6-1可恢复使用机器设备搬迁补偿估价明细表显示，放置在车间内的监控设施、网络呼叫设施、固定传输带、爬坡机及放置在室外的汽车充电桩搬迁费用合计37,900元。附件7物资搬迁补偿估价明细表显示，分拣货架、快递塑料筐等物资等搬迁、空调、生活用品、办公用品等物资等搬迁、宽带、电话、热水器的搬迁补偿费用合计38,870元。附件5、附件6-1、附件7均标注上海通达工程机械有限公司(天缘)。2018年10月17日，被告法定代表人乐书明出具《承诺》：“1、对国家评估的房屋装修款379,223元，国家第一笔款子到账后即付给天缘公司。2、对天缘公司提出的营业执照动迁补偿事宜，如国家给予补偿，我公司全额给予天缘公司。国家不给予补偿，我公司不补偿。3、对停工停产失业费补偿事宜，如国家给予补偿，我公司按规定给予天缘公司补偿。如国家不给予补偿，我们不补偿。”原告认为，上述《承诺》中的房屋装修款379,223元组成为附件4的装修评估费335,655元，附件5、6-1、7的搬迁费22,298元、37,900元、38,870元，再让掉55,500元。被告认为，附件5、6-1、7为补偿金额，其他为被告自愿的赠与，不包括装修。审理中，原、被告一致确认：1、原告已支付租金至2018年8月31日，之后未付。2、包括原告在内，上海市浦东新区益华路XXX号房屋内共登记有两个营业执照。原告表示：1、原告于2018年8月开始搬离系争房屋，于9月底全部搬离，没有书面交接材料。2、自建房就是在2号房中搭建了办公室。3、同意按照7月份水电费金额标准即11,619元支付8月份的水电费，但9月份原告正在搬离，拆迁人员也进场了，不认可水电费金额。4、押金支付凭证遗失，本案中对押金返还事宜不予主张。被告表示：1、被告于2018年10月20日将系争房屋交给动迁公司，但原告当时还在使用系争房屋。2、2018年10月17日被告法定代表人乐书明出具的《承诺》系对原告的赠与，请求予以撤销。3、被告认可原告搬迁补偿费为38,870元+37,900元，22,298元为通讯线路费，与搬迁补偿无关。4、附件4第2项为原告承租部位，但装修大部分由被告出租前完成。被告仅认可原告举证的86,000元+26,000元+12,800元+22,298元(通讯线路费)由原告装修。对原告装修的部分，应按照租期折算残值，再除以2计算得出补偿金额。5、停工停产损失应赔偿给被告，与原告无关。6、租金的计算方式为(226,227元+42,000元)除以12个月得出每月租金，再加上两间房子每月合计1,200元。本院认为，本诉系原、被告租赁关系存续期间因为拆迁引发的补偿纠纷，就原告主张的各项费用，本院认定如下：1、搬运补偿。根据评估报告，附件5附属设施查勘及估价、附件6-1可恢复使用机器设备搬迁补偿估价、附件7物资搬迁补偿估价均“天缘”字样，可认定为原告的搬运补偿费用，应补偿给原告。2、装修费用。被告主张由其在出租系争房屋前进行了装修，但未提供证据，本院难以采信。原告提供的装修证据虽然不全，但足以让本院相信由其进行了装修，评估报告认定的装修金额335,655元，本院可予采纳。3、自建房屋。原告自述自建房屋实际为2号房中搭建的办公室，因评估报告已经将全部装修列入在内，原告另行主张缺乏依据，本院难以支持。4、停工停产损失。原告作为承租人，因系争房屋拆迁造成其停工停产，确实存在损失。而被告作为产权人，因系争房屋拆迁导致其无法继续出租经营，亦存在损失。本院综合考虑租赁面积、租期等因素，酌情判定原告停工停产损失15万元。5、营业执照补偿。评估报告明确证照变更补贴30,000元，而被告未能提供补偿口径，系争房屋内共登记有两个营业执照，原告主张15,000元补偿款，于法不悖，本院可予支持。综上，本院认定被告应支付原告拆迁补偿款合计599,723元。至于被告主张2018年10月17日被告法定代表人乐书明出具的《承诺》实际为赠与，要求撤销。本院认为，该份《承诺》实际为原、被告对补偿款的分配，并非被告的单方赠与，故对被告该抗辩，本院难以采纳。关于反诉，本院认为，系争房屋经评估后，原告进入搬离阶段，双方须对房屋进行交接，对费用进行清算。原告作为承租人，对何时搬离系争房屋承担证明责任，但原告并未提供相应证据，本院根据被告自认，认定原告于2018年10月20日搬离系争房屋，原告须承担截至该日的租金及管理费。不可否认的是，原告在搬离过程中，确实难以正常使用系争房屋，故本院酌情由原告承担2万元租金及管理费。关于违约金及损害赔偿，如前所述，搬离阶段双方应进行清算，原告并无继续严格按照合同约定支付租金等费用之必要，故对该项诉讼请求，本院予以驳回。关于水电费，原告同意按照7月份的标准11,619元支付2018年8月份的水电费，本院予以照准。但此后，原告处于搬离阶段，被告并未充分举证水电费的具体数额，本院酌情判定原告于2018年8月之后使用产生水电费3,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海通达工程机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海天缘速递有限公司补偿款599,723元；二、原告(反诉被告)上海天缘速递有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海通达工程机械有限公司租金及物业管理费2万元；三、原告(反诉被告)上海天缘速递有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海通达工程机械有限公司水电费14,619元；四、驳回原告(反诉被告)上海天缘速递有限公司其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海通达工程机械有限公司其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,558元，保全费5,000元，反诉案件受理费1,241元(已减半收取)，合计20,799元，由原告(反诉被告)上海天缘速递有限公司负担6,427元，被告(反诉原告)上海通达工程机械有限公司负担14,372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  陈裕国人民陪审员  梅丽华二〇一九年十月二十三日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。