河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初2289号原告李红萍，女，1980年7月25日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托代理人刘晓光，河南君友律师事务所律师。特别授权代理。被告袁玉秀，男，1936年2月17日生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告袁杰，男，1977年4月8日生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告王亚利，女，1982年7月13日生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告袁杰、王亚利共同委托代理人常仁利，河南万基律师事务所律师。特别授权代理。被告袁杰、王亚利共同委托代理人张玉洁（实习律师），河南万基律师事务所律师。一般授权代理。原告李红萍诉被告袁玉秀、袁杰、王亚利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭瑜适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理中，由于被告袁玉秀病故，原告向本院撤回了对被告袁玉秀的起诉。原告李红萍委托代理人刘晓光及被告袁杰、王亚利共同委托代理人常仁利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红萍诉称，2017年8月份，被告袁杰找到原告老公，说自己有一套房子想卖了，看是否需要，原告老公同意购买。2017年8月26日，在签订房屋买卖合同时，被告袁杰表示，洛龙区太康东路怡心苑小区8号楼1单元1401号房屋登记在父亲袁玉秀的名下，购房款是自己出资的，卖房行为已经征得了被告袁玉秀及被告王亚利的同意，自己代表袁玉秀签订合同即可。由于原告老公与被告袁杰都是朋友，并且都是邻村的，对其所说的话十分相信。原告就与被告袁玉秀（袁杰代袁玉秀签字）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将洛龙区太康东路怡心苑小区8号楼1单元1401号房屋出售给乙方，房屋总价款为45万元。原告把45万元支付给了被告袁杰，被告袁杰把钥匙交付给原告。2018年12月份原告对房屋进行了简单的装修，2019年3月份准备搬进去居住，发现房屋钥匙被人换了。被告王亚利将房屋钥匙换了，并且拦住原告不让进屋。后原告报警，经公安机关调解无果。诉至法院，诉讼请求：1、依法解除原、被告2017年8月26日签订的房屋买卖合同，判令被告返还原告购房款、违约金、利息、装修损失、预期利润等共计60万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告袁杰、王亚利共同辩称，一、被告袁杰与原告之夫杜治卫本系借款关系。2016年，被告袁杰向原告李红萍之夫杜治卫借款10万元，约定月息9%。被告袁杰在收到借款后向杜治卫支付了数万元高额利息便无力归还，后杜治卫不断催要并提出被告袁杰家中房产做借款担保，被告袁杰明确告知洛龙区太康东路怡心苑小区8-1401号房产系其父袁玉秀、母亲麻六萍夫妻共有财产，自己无权出售。后杜治卫以该房屋只是作为借款担保为由让被告袁杰与原告签订了房屋买卖合同，后被告袁杰又陆续收到其支付的23万元，上述款项均属于个人借款。二、被告袁杰并非洛龙区太康东路怡心苑小区8-1401号房产的所有权人，不具有出售该房产的权利，故与原告所签订的合同系无效合同。涉案房产系被告袁杰父亲袁玉秀、母亲麻六萍夫妻共有财产，该房屋系经济适用房，未办理房产证，更不允许交易转让。袁玉秀、麻六萍对于被告袁杰与原告签订房屋买卖合同也并不知情，更未授权被告袁杰出售该房产。三、被告袁杰与原告所签订房屋买卖合同系对于双方借款关系的担保，但因担保物并非自有财产，故也属于无效担保行为。被告袁杰并未实际收取原告购房款45万元，该金额系借贷本金33万元加上高额利息得出。《房屋买卖合同》系无效协议，对于违约金约定无效，双方并未约定利息，原告也并未实际占有该房屋，不存在赔偿装修及预期利润损失。四、被告袁杰与原告之间债务纠纷属于个人债务，被告王亚利自始至终并不知情，与被告王亚利无关，原告要求王亚利承担责任无法律依据。五、综上，原告起诉基础法律关系错误，诉求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年8月26日，原告李红萍作为合同乙方和作为合同甲方的被告袁杰签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告袁杰自愿将座落于洛龙区太康东路怡心苑小区8号楼1401号，建筑面积94.7平方米的房屋及其附属设施、设备出售给原告李红萍。该房屋成交价格为45万元，原告李红萍在合同签订之日起3日内将全额购房款以现金方式一次性支付给被告袁杰。双方约定该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由原告李红萍承担。该合同还对原、被告之间的其他权利义务进行了约定。2018年1月5日，被告袁杰向原告李红萍丈夫杜治卫出具收条一张，内容为“收条，今收到杜治卫现金肆拾伍万圆整（￥450000元），袁杰，2018.1.5.8-1-1401房款已结清”。被告袁杰将以上房屋钥匙交付给原告李红萍，原告李红萍对房屋进行了部分的装修装饰。现原告以被告不让居住该房屋为由诉至本院，诉讼请求：1、依法解除原、被告2017年8月26日签订的房屋买卖合同，判令被告返还原告购房款、违约金、利息、装修损失、预期利润等共计60万元；2、本案诉讼费由被告承担。本案在审理中，原告李红萍变更诉讼请求，要求确认原、被告2017年8月26日签订的房屋买卖合同无效，判令被告返还购房款、违约金、利息、装修损失、预期利润等共计60万元。由于原、被告之间分歧较大，使本院调解无法达成。另查，原告李红萍和杜治卫系夫妻关系，被告袁杰和被告王亚利系夫妻关系。洛龙区太康东路怡心苑小区8号楼1401号房屋所有权人为袁玉秀，袁玉秀于2019年6月7日病故。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另外，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，原告李红萍和被告袁杰所针对袁玉秀洛龙区太康东路怡心苑小区8号楼1401号房屋签订的《房屋买卖合同》，在签订合同时，双方均知道该房屋所有权人并非被告袁杰，原告李红萍并非善意取得，故该《房屋买卖合同》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告提供了被告袁杰收取45万元房款的收据，原、被告对造成涉案合同无效均存在过错，被告袁杰应当返还原告李红萍45万元及利息，利息本院根据原、被告的过错程度，酌定被告袁杰以45万元为本金从2018年1月5日出具收条之日起按月利率1.5%向原告李红萍支付利息至实际款项履行完毕之日止。由于原告李红萍也存在过错，对于其要求的违约金及预期利润本院不予支持。关于原告李红萍的装修损失，由于本案审理中无法确认双方争议的装修内容，双方可以另案诉讼处理。原告李红萍要求被告王亚利承担责任的诉求，其没有充分的证据证实被告袁杰所收取的购房款用于夫妻共同生活，故本院不予支持。庭审中，被告袁杰对收到原告李红萍的45万元提出异议，只认可收到了33万元，但是原告李红萍提供了被告袁杰向其出具的45万元收条，被告袁杰没有证据推翻该收条，对于被告袁杰的辩解，本院不予认可。被告袁玉秀在本案审理中病故，原告李红萍撤回对其的诉讼，属于对自己诉讼权利的放弃，本院依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条之规定，判决如下：一、原告李红萍与被告袁杰于2017年8月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告袁杰于本判决生效之日起十日内返还原告李红萍购房款45万元及利息（利息以45万元为本金，自2018年1月5日按月利率1.5%计算至实际还清之日止）。三、驳回原告李红萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，减半收取4950元，保全费3520元，共计8470元，原告李红萍承担2000元，被告袁杰承担6470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 郭 瑜二〇二〇年二月五日书记员 李牡丹