上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初4371号原告：上海东灵实业公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：凌曙光，经理。委托诉讼代理人：周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄河，上海市杰豪律师事务所律师。被告：上海建贡实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：崔小妹，董事长。委托诉讼代理人：邵黎明，上海雄琴律师事务所律师。原告上海东灵实业公司诉被告上海建贡实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄河，被告委托诉讼代理人邵黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东灵实业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2014年5月20日签订的《协议书》于2017年12月31日解除；2、判令被告支付拖欠的2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金人民币(以下币种相同)281,784元；3、判令被告支付2018年1月1日至2018年11月30日的房屋使用费294,968元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：上海市浦东新区东陆路XXX号的房屋产权人为上海市浦东新区高行镇周桥村村民委员会，登记在上海周桥标牌厂(现名称为上海周桥标牌厂有限公司)名下，由原告负责使用经营。2014年5月20日，原告与被告签订《协议书》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区东陆路XXX号共计1,160平方米的房屋(以下简称系争房屋)，租期为5年，自2014年9月1日至2019年8月31日止，年租金为321,784元，每半年支付一次，水电费等相关费用由被告负担，协议还对双方其他权利义务做了约定。但2017年年初开始，被告违反协议约定，2017年全年租金一直未付，在原告的催促下，被告才在2018年1月17日支付了4万元，尚有281,784元未付。2017年8月，浦东新区高行镇人民政府启动东沟界路“城中村”改造项目的协议置换工作，系争房屋被列入征收范围。为了配合上述项目的实施，原告通知被告双方的房屋租赁协议在2017年12月31日终止，并多次与被告协商腾房事宜，但被告一直拒绝配合腾退房屋，严重阻碍改造工程的推进，故原告起诉来院，诉请如前。被告上海建贡实业有限公司辩称，房屋产权人并非原告，被告与产权人有租赁合同，与原告签订的协议书仅仅是为了做账需要，并非真实的房屋租赁意思表示，因此原告无权对租金及使用费进行主张。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区东陆路XXX号的产权人为上海周桥标牌厂。2001年12月6日，中共上海市浦东新区高行镇委员会出具一份《关于同意建立周桥村集体资产管理机构的批复》，该批复中载明，同意上海东灵实业公司全权代表周桥村集体资产管理中心对全村集体资产、集体经济进行经营和管理。2014年5月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《协议书》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，租期为2014年9月1日至2019年8月31日，租金为每年321,784元，每六个月支付一次。合同第三条约定，若乙方不按时付清房屋租金，甲方有权终止协议，租借期满后乙方有优先租借权。第八条约定，如在租借期内遇国家征地动迁，乙方应无条件服从。原属甲方的不动产的全部补偿归甲方。甲方同意乙方重建的一层240平方米房屋和新建房屋的动迁补偿双方各得50%。动迁停工停产和设备搬迁费补偿归乙方。本协议房屋补偿条款长期有效。如租借期内甲方终止协议甲方将补偿乙方对不动产的投资。租借期满后乙方不再续租，乙方改建的房屋归甲方所有，乙方扩建的房屋甲方按评估价格收购，不做其他补偿。2018年12月26日，上海市浦东新区高行镇周桥村民委员会出具一份《情况说明》，内容为：浦东新区东陆路XXX号建筑面积2,696.25平方米房屋为我村民委员会集体资产，该房屋房地产权登记在上海周桥标牌厂名下(现改名为上海周桥标牌有限公司)。我村民委员会一直将房屋全权委托下属集体企业上海东灵实业有限公司负责使用和管理，上海东灵实业有限公司有权以其名义对外出租该房屋，并收取房屋租金。2019年4月24日，上海市浦东新区高桥镇周桥村民委员会再次出具一份《情况说明》，内容主要有：上海东灵实业公司为本村民委员会于1993年6月1日投资设立的集体所有制企业，该公司于1996年5月21日全资注册成立上海周桥标牌厂，该厂企业性质为集体企业。上海周桥标牌厂于2002年经企业改制更名为上海周桥标牌有限公司。浦东新区东陆路XXX号为本村集体所有土地，土地上10幢共计2,696.75平方米房屋为本村集体资产所投资建造，土地及房屋均为本村集体资产，本村民委员会对该土地和房屋享有合法所有权。2019年4月29日，上海周桥标牌有限公司出具一份《情况说明》，内容主要为：我司对该土地和房屋无任何权利，之所以2000年办理房地产权证时登记在上海周桥标牌厂名下，是由于该土地系农村集体建设工业用地，根据相关规定，该土地上所建造房屋办理房屋登记手续需要以村集体企业的名义来办理。2002年本司企业改制的时候，该土地和房屋未纳入企业改制范围内，仍由周桥村民委员会集体所有。东陆路XXX号房屋系周桥村民委员会授权上海东灵实业公司经营、管理的集体资产，由该司对外签订房屋租赁合同，相关房屋租金也是由该司收取，我司对此无任何异议。我司从未与上海建贡实业有限公司就东陆路XXX号房屋签订过任何房屋租赁协议，也未收取过上海建贡实业有限公司任何房屋租金。庭审中，被告提供两份合同，证明被告实则与上海周桥标牌厂建立的房屋租赁关系：2012年2月10日，上海周桥标牌厂与被告就东陆路XXX号XXX幢XXX室签订过一份《房屋租赁协议》，租期为15年，但租金约定为每月0元。2014年8月30日，上海周桥标牌厂与被告签订一份《租赁协议书》，周桥标牌厂将东陆路XXX号租赁给被告，年租金为15万元。对上述两份合同，原告对真实性均不予认可，并认为与本案无关。庭审中，原告与被告一致确认，系争房屋于2018年12月底被拆除；双方的合同及实际履行过程中并未支付过押金；被告从2017年之后未支付过租金。原告另表示，在原告催促下被告于2018年支付过4万租金。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告之间是否存在真实有效的合同关系。被告抗辩称其与原告没有真实的合同关系，《协议书》并非双方真实意思表示，仅是为了做账的需要，对此本院认为，根据上海市浦东新区高桥镇周桥村民委员会、上海周桥标牌有限公司提供的两份《情况说明》，原告对系争房屋享有出租权，被告在合同履行期间亦向原告支付租金而非向上海周桥标牌厂支付租金，因此原告与被告的合同真实有效并已实际履行。另外，被告除了提供两份与上海周桥标牌厂的租赁合同外，未提供相关租金付款凭证加以佐证，综上，本院对被告的抗辩意见不予认可。原告与被告于2014年5月20日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应为有效，双方均应恪守。现双方均确认系争房屋已于2018年12月底拆除，合同已无法继续履行，故本院确认合同于2018年12月31日解除。支付租金系被告最主要的合同义务，被告理应按期支付。原告要求被告支付2017年1月1日至2018年11月30日的租金具有合同及事实依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告上海东灵实业公司与被告上海建贡实业有限公司于2014年5月20日签订的《协议书》于2018年12月31日解除；二、被告上海建贡实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东灵实业公司支付2017年1月1日起至2018年11月30日的租金共计576,752元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,567元，减半收取计4,783.5元，财产保全费3,403元，共计8,186.5元，由被告上海建贡实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇一九年七月一日书记员  陆振东附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。