江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4623号上诉人（原审原告）：杨雯茜,女,1992年10月20日出生，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：张莹，泗阳县开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:薛军,男,1955年4月23日出生，住江苏省宿迁市泗阳县。委托诉讼代理人：许强风、李福，江苏八面锋律师事务所律师。上诉人杨雯茜因与被上诉人薛军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2018）苏1323民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨雯茜上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨雯茜的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。涉案仓库属于宿迁市亚明电器有限公司，宿迁市亚明电器有限公司已于2013年5月23日与宿迁东方投资有限公司签订了《企业收购协议书》，宿迁东方投资有限公司收购了涉案仓库所载的整个厂区，并支付了对价。薛军作为出租人没有将该重要情况告诉杨雯茜，杨雯茜承租涉案仓库不到五个月时间，涉案仓库被强行拆除。薛军也未及时告诉杨雯茜搬迁，导致杨雯茜财产损失。薛军存在重大过错，应承担相应的赔偿责任。对于一审判决返还租金8000元无异议，薛军还应赔偿拆迁中的搬运费18650元、二次搬运费18000元、货物损失110229.8元、营业损失50000元、装修费5000元。薛军二审辩称，薛军在与杨雯茜签订房屋租赁合同时，已经口头告知杨雯茜涉案房屋属于征收范围，从双方签订的房屋租赁协议的第六条也可以看出。薛军在接到拆迁通知后，与杨雯茜进行了沟通，并且告知其必须在2018年6月8日之前全部搬迁完毕，但是杨雯茜没有采取搬迁的措施，因此薛军并不存在过错。关于杨雯茜所主张的损失，首先杨雯茜并不能证明损失的具体数额，其次即使存在损失，该损失也是由城管局强拆所导致的，杨雯茜应当向城管局主张权利，与薛军无关。杨雯茜向一审法院起诉请求：1、确认杨雯茜与薛军之间的房屋租赁合同解除；2、薛军返还杨雯茜租金11000元、拆迁中的搬运费18650元、二次搬运费18000元、货物损失110229.8元、营业损失50000元、装修费5000元。一审法院认定事实：2018年1月24日，杨雯茜（承租方/乙方）与薛军（出租房/甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于泗阳县开发区的仓库租赁给乙方使用，租赁期限为5年，即从2018年2月1日起至2023年2月1日止，租赁物免租金1个月，租金第一年全年金额为11000元，第二年起至合同期满每年租金为12000元。在租赁期限内，若遇甲方转让租赁物的部分或全部产权，或仓库拆迁等情况，甲方确保受让人合法权益。在同等条件下，乙方对本租赁物享有优先购买权等内容。杨雯茜给付薛军第一年租金11000元。一审另查明，2018年6月9日，涉案房屋被强制拆除。2018年6月8日，泗阳县城市管理局经济开发区分局委托泗阳县宏艺广告有限公司对涉案房屋内堆放的货物进行搬迁转移，产生搬运费18650元，该费用后由杨雯茜实际支付给了泗阳县宏艺广告有限公司。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故杨雯茜与薛军2018年1月24日签订的《房屋租赁合同》，应属无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，但涉案房屋被拆迁前杨雯茜实际占有使用该房屋的利益已无法返还，参照双方关于租金的约定，扣除杨雯茜占有使用期间的费用，薛军同意返还杨雯茜8000元，予以照准。关于杨雯茜主张的搬运费、货物损失、营业损失、装修损失等具体情况和数额，其未提充分证据予以证明，且上述项目是否属涉案合同无效损失赔偿范围本案尚不确定，故难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、薛军于判决生效后十日内给付杨雯茜8000元；二、驳回杨雯茜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，减半收取1690元，由薛军负担。二审期间，杨雯茜围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：（一）书证1.泗阳县众兴镇召明灯饰经营部出具的订货单一份。杨雯茜认为，该证据可以证实：杨雯茜于2018年4月15日从泗阳县众兴镇召明灯饰经营部进货36盏水晶灯、150支灯管，价值63450元。灯具是杨雯茜的客户订的货，需要安装到客户的商场。2.泗阳县众兴镇云石装饰材料经营部出具的订货单一份。杨雯茜认为，该证据可以证实：杨雯茜于2018年4月20日从泗阳县众兴镇云石装饰材料经营部订购线条58根，价值9280元。3.宿迁优科装饰工程有限公司出具的收款收据一份。杨雯茜认为，该证据可以证实：杨雯茜于2018年4月10日从宿迁优科装饰工程有限公司订购推拉门2套、橱柜门板15套，价值4800元。杨雯茜认为：上述三份证据可以证明杨雯茜的货物损失77530元，该部分货物损失是杨雯茜所主张的110229.8元货物损失的一部分。薛军质证认为：对于上述证据三性均不予认可。1.杨雯茜在一审审理过程中未提供该三份证据，有理由怀疑其是后来补充或者伪造的证据，杨雯茜还应当提供对应商家同时期的订货单及收据，以便核对其订货的真实性。2.泗阳县众兴镇召明灯饰经营部出具的订货单中有价值3750元的150支灯管，这部分货物杨雯茜在一审中未主张，与一审中杨雯茜所提供的仓库货单不对应，对于该部分新的主张，不予认可。3.杨雯茜所提供的上述证据均在2018年4月份发生的，不排除杨雯茜已经使用了该部分货物，且无法证实该部分货物存放在涉案仓库。4.杨雯茜以经营陶瓷为业，该部分货物不属于其销售范围。（二）证人证言1.证人石某,4出庭作证称，其是泗阳县众兴镇召明灯饰经营部的负责人，杨雯茜所提供的泗阳县众兴镇召明灯饰经营部订货单系其出具的，石某,4于2018年四、五月份将该订货单上的货物送到涉案仓库。杨雯茜购买这些灯具用于杨雯茜的新店装修，后来听说仓库被拆了。杨雯茜又重新从石某,4处购买了灯具用于装修，重新发货是在2018年五、六月份，因为缺钱，杨雯茜重新买的灯具价格要便宜些。后来买的灯具在2018年五、六月份安装了一部分，之后每个月都安装一部分。杨雯茜认为：证人石某,4的证言符合客观事实，应予采信。经核实，从泗阳县众兴镇召明灯饰经营部的购买的灯具与灯管是杨雯茜用于自己的店面使用。薛军质证认为：对于证人石某,4证言真实性存在异议。1.杨雯茜最初表示其购买的灯具是客户使用，该证人证言称是杨雯茜自用，相互矛盾。2.证人石某,4对于重新发货的时间并不清楚，对于是否是杨雯茜使用不知情。2.证人张某,4出庭作证称，其从2017年9月份至今受雇于杨雯茜，杨雯茜于2018年4月份订购一批灯具用于新店装修。仓库里除了杨雯茜销售用的瓷砖，还有大理石线条、沙发、卫浴、灯具。大理石线条是从老店搬过去的，卫浴是张某,4个人购买、存放在涉案仓库的，灯具有部分是老店拆下来的旧灯具、还有购买的新灯具。涉案仓库被拆除的时候张某,4不在场，第二天上午到现场时看到现场有瓷砖残渣和灯具残渣。杨雯茜认为：证人张某,4的证言基本属实，可以证明涉案仓库在被拆除时是有水晶灯、大理石线条以及其他装修装饰使用的辅助材料。薛军质证认为：对证人张某,4证言的真实性存在异议。张某,4称仓库里存有旧灯具以及沙发，该证言与杨雯茜所提供的仓库货单等证据相互矛盾，且张某,4称大理石线条是从老店搬过去的。3.证人周某,4出庭作证称，薛军在2018年4月份从周某,4处购买大理石线条用于门店装修，泗阳县众兴镇云石装饰材料经营部订货单是其出具。在2018年五六月份，周某,4帮助杨雯茜将货物从城管局仓库搬到薛军新的仓库（即二次搬运），搬运时城管局的仓库里只有瓷砖和卫浴，没有大理石线条、推拉门、灯具。杨雯茜认为：证人周某,4的证言可以证实泗阳县城市管理局经济开发区分局将货物交付给薛军时，没有水晶灯、灯管之类的货物，只有瓷砖和卫浴，可以证明薛军提供三份书证上面所载明的货物已经灭失了。薛军质证认为：证人周某,4对于涉案仓库货物当时的状况不清楚，不能够证实杨雯茜所主张的货物损失。本院对于杨雯茜二审提供证据，将结合案件事实予以综合认证。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。二审争议焦点为：薛军是否应向杨雯茜赔偿拆迁中的搬运费18650元、二次搬运费18000元、货物损失110229.8元、营业损失50000元、装修费5000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。1.关于搬运费：杨雯茜与薛军签订的《房屋租赁合同》第六条曾约定“赔偿装修搬运损失”，后该约定被划除，视为双方未对此进行约定。薛军将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给杨雯茜，涉案房屋在租赁期间被拆除，薛军应向杨雯茜赔偿搬运费。涉案房屋在2018年6月9日被拆除，薛军儿子于2018年6月5日以短信方式通知杨雯茜丈夫涉案房屋已被征收拟拆迁，必须在2018年6月8日前搬出涉案房屋，杨雯茜在接到通知后未能及时将物品搬出涉案房屋，由此产生二次搬运费用，对于扩大的损失应由杨雯茜承担，薛军仅需赔偿一次搬运费用18650元。2.关于货物损失：在薛军已通知杨雯茜涉案房屋即将拆除的情况下，杨雯茜明知双方之间的合同已无法履行而拒绝将物品搬离涉案房屋，泗阳县城市管理局经济开发区分局委托案外人代为搬运涉案房屋里的货物，由此产生的货物损失不应由薛军承担。3.关于营业损失与装修费：杨雯茜未能提供充分证据证实该部分损失，应当承担举证不利的法律后果，一审未支持营业损失与装修费，并无不当。故薛军共应给付杨雯茜26650元。综上所述，杨雯茜的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省泗阳县人民法院（2018）苏1323民初5114号民事判决；二、薛军于本判决生效后十日内给付杨雯茜26650元；三、驳回杨雯茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3380元，减半收取1690元，二审案件受理费3380元，合计5070元，由杨雯茜负担4435元，由薛军负担635元。本判决为终审判决。审判长  程黎明审判员  万 焱审判员  王冬冬二〇一九年一月三十日法官助理沈阳书记员晏鸾