广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初9227号原告（反诉被告）胡中友，男，汉族，1977年3月2日出生，身份证住址四川省渠县。委托诉讼代理人张宇，广东诺万律师事务所律师。委托诉讼代理人兰希伟，广东诺万律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳文宝文化产业股份公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道上木古社区平新北路98号DCC文化创意园3栋一至六层，统一社会信用代码91440300067971338P。法定代表人罗克淇。委托诉讼代理人包盈盈，广东格衡律师事务所律师。委托诉讼代理人郑菲，该公司员工。原告（反诉被告）胡中友与被告（反诉原告）深圳文宝文化产业股份公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张宇、被告委托诉讼代理人包盈盈、郑菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月份原告与被告签订房屋租赁合同，原告承租被告位于深圳市龙岗区平湖街道上木古社区XXX路XXX号XXX文化创意园X栋XX号房屋用以公司办公、展厅等用途，房屋租赁面积为263平方米，合同约定被告必须办理房屋消防验收合格。合同签订后原告按期支付租金、押金、管理费。2017年6月-12月，被告在租赁房屋顶层加建2层共计6层。加建期间，楼层震动频繁，该施工已经严重影响了原告公司的生产经营，存在较大的安全隐患。谁知2017年年底，2层楼顶加建刚完成后，紧接着2018年10月份，距租赁房屋不足5米的距离处，又新建一栋高六层的建筑，因工程施工制造的施工噪音、震动非常大已造成原告的工作人员无法正常工作，导致原告无法正常营业。因施工建筑与租赁房屋间隔不足5米，再加上脚手架及围栏的距离就更近，已严重影响原告室内采光及通风，室内无法采光，通风严重不畅，造成原告多名工作人员主动离职，损失巨大，为此原告多次与被告沟通协商，但被告均未能解决以上问题。现经原告了解，被告提供租赁房屋无合法的规划及报建手续，也无合法有效的房产证明，用以证明租赁房屋所涉土地用途，被告将违建的房产租赁给原告使用，将房屋作为商业用途，违反了法律法规有关的强制性规定，因此原告与被告签订的《DCC文化创意园租赁协议书》为无效合同，不受法律保护。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，被告对租赁房屋不具备相关法律手续明知且始终未告知原告，存在全部过错，应一并赔偿原告因此造成的所有损失。鉴于此，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认原、被告双方签订的《DCC文化创意园租赁协议书》为无效合同；2、被告向原告返还相关款项279306元（人民币，下同）（其中房屋租金230651元、押金23670元、管理费24985元）；3、被告赔偿原告各项损失114537元（其中室内装修装饰77717元、电路改造23750元、盆景2550元、搬迁费10520元）；4、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，1、涉案物业属于深圳市农村城市文化历史遗留建筑物，属于集体物业，所有权××深圳市上木古股份合作公司，被告拥有使用权。物业未取得房产证是由于深圳特定时期产生的历史遗留问题造成的。2、案涉物业已经办理消防工程竣工验收，消防备案，经消防部门验收合格，被告将涉案物业转型，打造成绿色低碳的文化创意园，得到了龙岗区平湖街道办事处等政府部门的积极认可，政府批准同意涉案物业可以用于商业、写字楼、铺面、展厅和会议厅用途。3、原告在2017年3月16日至2019年4月25日期间实际占有使用案涉的物业，应当支付租金或房屋占用费。原告在使用房屋期间接受了被告提供的物业管理服务，应当支付物业管理费，因此原告要求返还物业占用期间的租金及管理费没有依据。4、关于押金，原告未提交押金的支付记录及收据所以不能确认其已经交付或已经支付押金。5、被告在将案涉物业出租给原告时，物业内已经带有装修及家具和家电，物业内的装修并非是由原告所实施产生。双方在合同中有约定，被告提供的房屋装修及家具家电给原告使用，由原告支付7万元转让费，现在原告已使用物业超过两年，该费用不应该退还。6、原告没有证据证明是由其实施了电路改造即使有实施电路改造行为，也是因为其自身的需求和决定，与被告无关，不应由被告承担。7、原告主张的盆景等属于可移动在使用的物品，不能计算成损失。8、搬迁费原告未提供证据证明有搬迁的损失，原告一直将物业上锁，并没有实际搬迁，该费用也没有实际产生。请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。被告反诉称，原告与被告签订《DCC文化创意园租赁协议》（以下简称“合同”），约定原告承租涉案房屋，租期自2017年3月16日至2020年3月15日，免租期为一个月自2017年3月16日至2017年4月15日，租赁押金为23670元。租金第一年每月为11835元，自第二年起按5%幅度递增，物业费为5元/平方米/月。房屋出租给原告时的房屋现状是带有室内装修、空调、办公桌椅、及其他办公设施。被告将装修与设施以七万元整体打包转让给原告使用。案涉物业属于深圳历史遗留建筑，深圳市龙岗区平湖街道于2009年12月30日出具了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报文件回执》。深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队出具的《建设工程消防设计复查意见书》和《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，备案号：4XXXXXXX1，证明建筑物符合消防规范要求，并进行了竣工验收消防备案，案涉物业可以正常使用。承租时，被告已向原告说明房屋的性质为无产权房，并在合同中作出说明，原告知悉房屋性质仍然租用房屋并使用。原告自2018年11月1日开始拖欠租金及物业费、水电费，并于2018年12月26日向被告发出《终止租赁合同通知书》,单方要求终止合同，并向被告主张各项索赔达393843元。因被告不同意原告的不合理要求，原告一直拒不缴清拖欠费用并继续占用案涉房屋，拒绝移交租赁物业。被告多次通知原告缴清欠费，搬离物品，并于2019年4月10日向原告快递发出《通知函》，要求其三日内清退物品，退还房屋。原告均拒不配合至今未将物业清理移交。由于原告违约要求提前退租，原租赁协议中约定的免租期优惠不再享有需按正常使用补交租金。综上，反诉人为了维护自身的合法权益，特向法院起诉请求：一、原告向被告支付2017年3月16日至2017年4月15日期间的租金11835元；二、原告向被告支付2018年11月1日至2019年4月25日期间租金74146.28元；三、原告向被告支付物业管理费7670.83元、电费878.64元；四、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，应当予以全部驳回。理由是：原告实际上是自11月份已经无法正常使用该房屋，并且也因为被告的行为导致房屋不能使用，不存在再向被告支付租金的事实。同时因为租赁的房屋是违法建筑，因此该房屋的租赁合同无效，也不存在支付租金的合同依据，因为原告没有实际使用该房屋，因此不存在支付物业管理费、电费的事实。经审理查明，2017年3月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《DCC文化创意园租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于深圳市龙岗区平湖街道上木古社区XX路XX号X创意园X栋XXX号房屋。合同第二条约定，该房屋建筑面积约为263平方米，该物业交付以现状交付为原则。甲方于协议签订之日起一个月内完成物业通过主体消防验收合格，乙方自行负责室内装修完成之日起1月内完成本报建及二次消防验收合格。第三条约定，租期自2017年3月16日至2020年3月15日，第一年租金为45元/平方米/月，月租金11835元，租金从第二年开始递增，递增幅度为第二年递增5%，第三年递增10%，即2017年3月16日至2018年3月15日，每租金为11835元，2018年3月16日至2019年3月15日每月租金为12427元，2019年3月16日至2020年3月15日每月租金为13669元。第四条约定，物业管理费为5元/平方米/月，水费、电费、排污费等费用根据政府有关收费标准计收。第五条约定，乙方每月支付当月租金及其他费用的日期应在5号前，遇国家法定节假日可以顺延。第六条约定，甲方给予乙方免租期1个月，自2017年3月16日至2017年4月15日，免租期间仅免除租金，其他费用仍需缴纳。第七条约定，签订本协议后，乙方应当在1日内向甲方支付承租签约金（即二押一租金、装修费）共计109450元。第十条约定，乙方装修不得超过60天，否则甲方加收装修管理费。2017年3月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《附加协议》，其中约定：1、甲方将位于龙岗区平湖街道平新北路XXX号XXX文创园X栋XXX的房屋以70000元作为顶手费出租给乙方使用。其中包括基础装修及现有资产(资产清单明细见附件)。2、房屋租金、租赁期限以及房屋其他信息以双方签署的《深圳市房屋租赁合同书》为准。原告与被告确认，涉案房屋于2017年3月16日由被告交付给原告，原告向被告交纳了押金23670元。原、被告确认原告交纳租金、管理费至2018年10月份。被告陈述，原告2018年10月份所交纳的电费系上个月的电费，2018年10月及之后产生的电费均未支付。另查，2018年11月7日，原告所经营的深圳市歪奇科技有限公司向被告发出《退租申请》，内容显示：原告因拆建及新建楼盘作业粉尘太多，施工中噪音太大，新建楼盘与所在办公楼距离太近，形成室内光线阴暗，提出提前终止租赁，要求退还转让费及押金等事项。被告于2018年11月14日作出《事务工作回复函》，回复：对方提出的提前退租需退还转让费及押金、补偿装修费等要求无依据；提前退租两押及相关费用不予退还。2018年12月26日原告向被告发出《终止租赁合同通知书》，其中记载有：双方签订的《DCC文化创意园租赁协议书》为无效合同，被告于2018年12月20日单方擅自停止供应水电，导致原告的公司彻底无法办公。通知双方的租赁合同自通知发出之日（即2018年12月25日）即时终止，被告需在2018年12月30日之前与原告办理交接手续，否则视为已完成交接，所租赁房屋及所有设施、设备丢失、毁损等一切风险由被告承担。被告于2019年1月11日出具《事务工作回复函》，回复：1、在租赁有效期间内，原告实际占有使用租赁物业，应按时履行租金等费用缴纳义务，原告自2018年11月份以来欠费高达42103.89元；2、原告提出的解除租赁协议、退还租金及赔偿损失等要求，无合同依据；被告对加建及新建过程中产生的噪音污染等问题表示歉意，并愿与原告协商解决争议。关于涉案房屋使用至何时：原告陈述，2018年11月份之后涉案房屋基本上空置没再使用，偶尔去过几次，11月份向被告要求搬离该房屋并且搬走所有的物品，但是被告的物业阻止搬离，导致原告无法搬离任何物品，12月份之后未再去过。被告陈述，原告一直将物业上锁，不允许被告进入，被告多次催告原告移交租赁物业，并清理清退物品，但是原告拒不理会，也不配合，被告是在2019年4月25日开锁收回了物业。另查，被告系从深圳市上木古股份合作公司承租的涉案房屋，租赁期限自2014年4月1日至2034年3月31日，深圳市上木古股份合作公司拥有涉案房屋的产权。涉案房屋未办理房屋所有权证，未取得建设规划许可证，进行了农村城市化历史遗留违法建筑的申报。诉讼中，本院向原、被告释明，由于原、被告双方签订的合同系无效合同，法院应对合同无效的后果全面处理。释明后，原告、被告均将请求的租金变更占有使用费。诉讼中，本院根据原告的申请，依法委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对原告的装修现值进行了评估。经评估，装修现值为49867元，原、被告对资产评估明细表中的其中三项具体由谁进行的装修存有争议。另，庭审时，被告表示对原告装饰装修形成附合的装饰装修物同意利用。本院认为，因涉案房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此原告与被告2017年3月16日签订的《DCC文化创意园租赁协议书》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，因此被告收取原告的押金23670元应退还给原告。关于原告使用涉案房屋至何时的问题，原告主张其2018年11月之后未再使用涉案房屋，被告主张原告对房屋上锁，导致被告于2019年4月25日开锁收回房屋，因原、被告均未提供证据予以证明，故根据原告2018年12月26日向被告发出《终止租赁合同通知书》要求被告2018年12月30日前办理房屋交接手续，否则视为已完成交接的内容，本院认定原告使用房屋至2018年12月30日。对于原告诉请被告返还房屋占有使用费230651元及管理费24985元，因2017年4月至2018年10月期间原告对被告的房屋进行了占有使用，故原告应向被告支付该期间参照合同约定租金标准的房屋占有使用费及管理费，原告的该请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于原告诉请的装修损失，根据原告与被告签订的《DCC文化创意园租赁协议书》，被告是同意原告对涉案房屋进行装饰装修。根据原、被告签订的《附加协议》约定的被告已将涉案房屋的基础装修转让给原告的约定及被告同意利用已形成附合的装修装修物的陈述，并结合房屋的装饰装修的评估价值49867元，本院认定被告应向原告支付装修损失49867元。对于原告诉请被告承担盆景损失及搬迁费，缺乏依据，本院不予支持。根据本院认定原告使用涉案房屋至2018年12月30日及原告交纳租金及管理费至2018年10月份的事实，故原告应当参照双方合同约定的租金、管理费标准向被告支付2018年11月1日至2018年12月30日期间的房屋占有使用费及物业管理费，经核算房屋占有使用费为24453元（12427元+12427元×30/31天）、物业管理费为2588元（1315元+1315元×30/31天）。被告诉请超出本院上述认定的部分，缺乏依据，本院不予以支持。被告反诉请求电费，但未提供证据证明实际产生该部分费用，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告胡中友与被告深圳文宝文化产业股份公司于2017年3月16日签订的《DCC文化创意园租赁协议书》无效；二、被告深圳文宝文化产业股份公司应于本判决生效之日起三日内向原告胡中友返还押金人民币23670元；三、被告深圳文宝文化产业股份公司应于本判决生效之日起三日内向原告胡中友支付装修损失人民币49867元；四、原告胡中友应于本判决生效之日起三日内向被告深圳文宝文化产业股份公司支付2018年10月16日至2018年12月30日期间的房屋占有使用费人民币24453元；五、原告胡中友应于本判决生效之日起三日内向被告深圳文宝文化产业股份公司支付2018年10月16日至2018年12月30日期间的物业管理费2588元；六、驳回原告胡中友的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳文宝文化产业股份公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币7207.6元（原告已预交），由原告负担5838.6元，被告负担1369元。反诉受理费人民币1082元（被告已预交），由原告负担314元，被告负担768元。评估费2000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  肖韶香人民陪审员  叶锦云二〇二〇年四月十三日书 记 员  方雯婷