宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初19号 原告：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼**。 法定代表人：雷军辉，该公司副总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：高东庆，宁夏宁人律师事务所律师。 被告（案外人）：杨明珍，男，1951年5月3日出生，回族，退休教师，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：杨彩娥，宁夏诚托律师事务所律师。 被告：宁夏家园房地产开发有限公司，，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心**楼** 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告杨明珍、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月4日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人高东庆，被告杨明珍的委托代理人杨彩娥、家园公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城（宁夏）资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销银川市中级人民法院（2018）宁01执异293号执行裁定；2.请求准许对位于宁夏回族自治区银川市****房屋的执行。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月3日，原告与中国农业银行股份有限公司银川市兴庆支行（以下简称“农行兴庆支行”）签订《委托贷款委托合同》（编号：64010620130000009），委托农行兴庆支行向被告宁夏家园房地产开发有限公司发放委托贷款12000万元。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款借款合同》（编号64010620130000009），合同约定：借款本金12000万元，贷款期限24个月，年利率为14%，罚息在原利息基础上浮50%即21%/年。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款抵押合同》（编号64010620130000009－1），合同约定：家园公司用于抵押的抵押物为：西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程（2#108户，3#111户，4#140户，共计359户，未售房产面积43840.31平方米及分摊的国有土地使用权面积）和[土地使用权证：银国用（2012）第16925号、银国用（2010）第60133号、银国用（2010）第60132号、银国用（2013）第60100号]，家园公司以上述抵押物为主合同《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。2013年6月5日，原告长城资产公司对案涉的房产依法设立了抵押登记，享有合法的抵押权。2018年6月26日，长城资产公司依据具有强制执行效力的债权公证文书，向银川市中级人民法院申请强制执行。银川市中级人民法院审查后，作出了《执行裁定书》（2018）宁01执353号、354号。2018年12月5日、6日，银川市中级人民法院听证后作出执行裁定书，中止了本案的执行。综上，被告虽然向家园公司支付全部总价款，且实际居住至今，但是涉案房屋的产权证登记在家园公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，被告并没有合法取得涉案房屋的所有权，被告对于涉案房屋享有的合法债权并不能对抗原告对于涉案房屋享有的合法抵押权。故向法院提起诉讼。 被告杨明珍辩称，一、银川市中级人民法院作出的（2018）宁01执异293号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回原告的该项诉讼请求。本案的基本事实为：2011年1月13日，杨明珍与被告宁夏家园房地产开发有限公司签订了《VIP客户认购意向书》，约定杨明珍认购被告宁夏家园房地产开发有限公司名下位于“翡翠湾”（现银川市金凤区西岸国际花园）****房屋，并约定每平米单价6598元，预测面积约153平方米，房屋总价款为1009494元（最终以实测面积为准，多退少补，据实结算），后在2013年12月6日，经被告宁夏家园房地产开发有限公司同意每平米按单价6350元支付房款。《VIP客户认购意向书》签订的当日，杨明珍便通过银行转帐向被告宁夏家园房地产开发有限公司支付购房款200000元。后又在2013年12月6日和12月24日，杨明珍分别以其妻子丁秀兰的名义通过银行转帐的方式向被告宁夏家园房地产开发有限公司支付购房款600000元、188568元，以上共计支付购房款988568元。被告宁夏家园房地产开发有限公司向杨明珍分别出具了收到****房屋相应金额房款的收据。2014年，被告宁夏家园房地产开发有限公司将上述涉案房屋交付给杨明珍，杨明珍装修后入住直至现今，杨明珍也一直交纳着涉案房屋的物业费、电费等。以上事实可以证实在涉案房屋抵押登记前杨明珍已签订合法有效的书面买卖合同，并且已支付合同约定的全部购房款，而且由银川英泽物业服务有限责任公司出具的物业费《收据》以及宁夏电力公司银川供电公司出具的发票等证据也可证实杨明珍交纳着涉案房屋的物业费、电费等，并一直实际居住至今的事实。而被告宁夏家园房地产开发有限公司对涉案房屋为长城（宁夏）资产经营有限公司办理他项权属证明是在2016年8月16日。杨明珍购买房屋在前，长城（宁夏）资产经营有限公司设定抵押登记在后。银川市中级人民法院依法作出的（2018）宁01执异293号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。 家园房地产辩称：被告杨明珍与家园公司形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，其已支付全部或发部分购房款且实际居住使用，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复规定，虽然原告对涉案在建工程和房屋办理了抵押登记并依法享有抵押权，但被告杨明珍作为涉案房屋的买受人，其购得涉案房屋的相应权益优先于建设工程承包人的优先受偿权和长城公司在建工程抵押权。被告杨明珍权利能够排除法院执行，原告诉讼请求不成立，恳请驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下： 经审理查明，2011年1月13日，杨明珍与被执行人家园公司签订了《VIP客户认购意向书》,约定杨明珍认购家园公司名下位于****房屋,每平米单价6598元,预测面积约150平方米，总价款1009494元(最终以实测面积为准，多退少补，据实结算)。意向书签订的当日，杨明珍通过银行转帐支付购房款200000元。2013年12月6日和12月24日，杨明珍分别以其妻子丁秀兰的名义通过银行转帐支付购房款600000元、188568元。家园公司向杨明珍出具了收到****相应金额房款的收据。家园公司于2014年将该房屋交付杨明珍，杨明珍装修后入住至今。 长城资产公司与家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书。后长城资产公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月26日立案执行，并向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向长城资产公司履行还义务。2018年7月13日，本院作出（2018）宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款60122161元及利息；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司未按期履行，则申请执行人有权对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供西岸国际花园一期项目2#、3#、4#楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平米，二期号综合楼（原抵押物9－15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平米，以上共计14284.5平米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款为足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月8日，本院在西岸国际花园张贴通知，告知西岸国际花园一期、二期住户，本院拟对被执行人家园公司抵押给申请执行人长城公司的房产进行评估、拍卖，凡从家园公司获得上述房产占有、使用权利者，自即日起20日内向本院提交书面执行异议申请书。杨明珍随向本院提出书面异议申请。经本院审查作出（2018）宁01执异293号执行裁定书，裁定：中止对宁夏回族自治区银川市****房屋的执行。 还查明，2013年6月5日，被告家园公司将银川市金凤区西岸国际花园2号楼、3号楼、4号楼及土地抵押给农业银行股份有限公司银川兴庆支行。 本院认为，本案争议的焦点为被告杨明珍是否享有对涉案银川市金凤区****屋民事权益并阻却对涉案房屋的查封执行。本案中，被告杨明珍与被告家园公司就涉案房屋签订了《VIP客户认购意向书》。该意向书明确约定了涉案房屋的房号、面积、价格。双方虽未签订书面商品房买卖合同，但被告杨明珍提交的缴纳购房款收据、银行转账凭证等证据，证明杨明珍在支付了涉案房屋购房款的情况下，被告家园公司实际将房屋交由本该杨明珍居住使用，双方之间已就涉案房屋形成事实上的房屋买卖关系，且双方已按照协议履行了各自义务。依据已查明的案件事实，被告杨明珍提交的证据能够证明杨明珍在涉案房屋抵押登记前已与被告家园公司签订合法有效的书面买卖合同并支付了部分购房款。被告家园公司在被告杨明珍支付了全部购房款的情况下将涉案房屋交付杨明珍占有使用至今，被告杨明珍作为案外人对涉案房屋享有的权益能够排除民事执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年五月六日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。