山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初696号 原告(反诉被告)：青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司，住所地青岛市市**尚志路****网点。 法定代表人：殷春鹏，总经理。 委托诉讼代理人：刘玉龙，山东天华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛新兴集团公司，住，住所地青岛市市**延吉路**/div> 法定代表人：陈胜，董事长。 委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙玙，山东百佳信律师事务所律师。 原告（反诉被告）青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司与被告（反诉原告）青岛新兴集团公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘玉龙及孙晓飞、被告委托代理人刘曰刚及孙玙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司向本院提出诉讼请求：1、依据原被告2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》，被告向原告实际交付位于青岛市市南区延吉路111号东侧属于被告产权所有的房屋场地面积7580.51平方米；依据实际交付房屋场地计算原告支付租金为第一年（2014年1月1日至12月31日）人民币1841654元，第二年度开始的租金在第一年租金的基础上每年度递增2.5%；依据实际交付的房屋场地计算原告向被告支付2012年8月1日至2013年12月31日期间租金为1220589元；依据未交付给原告的房屋场地向第三方收取2012年5月30日至2013年12月31日期间租金或使用费及签署转租合同或直接收回房屋场地的权利由被告自行行使。2、判令被告向原告返还多支付的2017年12月31日以前期间的租金4343708.18元，被告向原告支付违约金1201505.73元。3、诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实及理由：新兴集团作为甲方、老船夫公司作为乙方于2013年12月31日签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条，房屋场地位置、面积：甲方将位于青岛市市南区延吉路111号东侧属甲方产权所有的总建筑面积10000平方米以上的房屋（以甲乙方确认的平面图及土地面积为准）租赁给乙方使用（含本建筑所依附的楼外场地面积，包括前后全院落场地-含现粥全粥道店门前的全部场地，但不含临街建筑）；……第三条、租金及交纳方式：1、本合同所约定租赁的全部房屋场地的租金为第一年（2014年1月1日至12月31日）为人民币270万元，第二年度开始的租金在270万元的基础上每年度递增2.5%。……第八条：违约责任：1、甲方未按合同约定向乙方交付房屋，应按每日年租金标准的万分之五向乙方交纳违约金，如造成乙方损失，由甲方赔偿。……第十一条、其他：……2、本合同涉及的全部房屋场地甲方原租赁给青岛塞纳物业服务有限公司，其中部分房屋场地原由青岛塞纳物业服务有限公司转租给乙方，另外部分房屋场地原由青岛塞纳物业服务有限公司转租给第三方，甲方与青岛塞纳物业服务有限公司之间的租赁合同已经被法院判决于2012年5月29日解除。甲方确认2012年5月30日至2013年12月31日期间将本合同涉及的全部房屋场地直接租赁给乙方，该期间全部租金确定为200万元，本合同签订后3日内乙方支付给甲方200万元，甲方持发票收款。3、原由青岛塞纳物业服务有限公司转租给第三方的本合同涉及的另外部分房屋场地，甲方确认2012年5月30日至2013年12月31日期间的租金或使用费由乙方向第三方收取归乙方所有。自2014年1月1日起，乙方有权与该部分房屋场地的使用人重新签署转租合同或直接收回房屋场地，甲方予以配合。” 合同签订后，根据新兴集团确认并提供的平面图及土地证复印件，延吉路111号东侧属新兴集团产权所有的房屋总建筑面积应为10975.23平方米。在合同履行过程中，只有原由青岛塞纳物业服务有限公司转租给老船夫公司的部分房屋场地继续由老船夫公司租赁使用；由青岛塞纳物业服务有限公司转租给第三方的部分房屋场地包括房屋约3900多平方米、粥全粥道店门前的全部场地，再向第三方收取2012年5月30日至2013年12月31日期间的租金或使用费，自2014年1月1日起要求该部分房屋场地的使用人重新签署转租合同或直接收回房屋场地的过程中，发现该部分房屋场地存在房屋产权争议、土地使用权共有产权争议，导致无法收取租金或者使用费，无法重新签署转租合同或直接收回房屋场地。另外，本合同涉及的全部房屋场地被告原租赁给青岛塞纳物业服务有限公司，其租赁合同已经被法院判决于2012年5月29日解除，同时判决青岛塞纳物业服务有限公司支付被告2012年6月至2012年7月房屋使用费。因此，被告向原告收取2012年5月30日至2013年12月31日期间租金200万元属于重复收取租金，该两个月租金应当予以返还。 现依据法院委托有关鉴定机构做出的鉴定意见，请求判如所请。 被告（反诉原告）青岛新兴集团公司辩称，一、本案《房屋租赁合同》不具备请求人民法院变更的法定要件。 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据上述法律规定，合同必须具备法定条件，当事人才可以请求人民法院变更或者撤销，而本案《房租租赁合同》不具备请求人民法院变更的法定要件，理由如下：1.本案《房屋租赁合同》是在双方地位平等，友好协商，达成一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，不存在《合同法》第五十四条规定的重大误解、显失公平、一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危的情况。2.本诉原告在起诉状中主张变更的事由不适用“情势变更原则”。 首先，《房屋租赁合同》第五条第1款约定“甲方的房屋及其基础设施以目前的状态交付乙方，……”由此可知，涉案房屋系现状交付，本诉原告对涉案房屋的使用状况是清楚明知的，自愿以现状接收涉案房屋。 其次，合同第十一条第2款、第3款约定“2、本合同涉及的全部房屋场地甲方原租赁给青岛赛纳物业服务有限公司，其中部分房屋场地原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给乙方，另外部分房屋场地原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给第三方，甲方与青岛赛纳物业服务有限公司之间的租赁合同已经被法院判决于2012年5月29日解除。甲方确认2012年5月30日至2013年12月31日期间将本合同涉及的全部房屋场地直接租赁给乙方，该期间全部租金确定为200万元，本合同签订后3日内乙方支付给甲方200万元，甲方持发票收款。3、原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给第三方的本合同涉及的另外部分房屋场地，甲方确认2012年5月30日至2013年12月31日期间的租金或使用费由乙方向第三方收取归乙方所有。自2014年1月1日起，乙方有权与该部分房屋场地的使用人重新签署转租合同或直接收回房屋场地，甲方予以配合。”根据上述约定，本诉原告以支付相应的租金为对价，买断了自2012年5月30日起原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给第三方的另外部分房屋场地（本诉原告原从赛纳公司处承租房屋场地以外的部分）的转租收益权及转租权。合同已明确约定原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给第三方的另外部分房屋场地，自2012年5月30日至2013年12月31日期间的租金或使用费由本诉原告向第三方直接收取并归其所有。自2014年1月1日起，本诉原告有权与该部分房屋场地的使用人重新签署转租合同或直接收回房屋场地，本诉被告予以配合。本诉原告主张“基于青岛赛纳物业服务有限公司转租给第三方的部分房屋场地包括房屋约3900多平方米、粥全粥道店门前的全部场地，应向第三方收取2012年5月30日至2013年12月31日期间的租金或使用费、自2014年1月1日起要求该部分房屋场地的使用人重新签署转租合同或直接收回房屋场地的权利，由新兴集团自行行使。”无合同依据。 再次，对于原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给第三方的另外部分房屋场地，本诉原告能否顺利行使转租权，获取转租收益，是在合同签订时当事人应当预见并可以预见到的合同履行风险，而本诉原告在签订合同时也自愿接受了可能产生的风险。在涉案《房屋租赁合同》实际履行过程中，本诉原告已自行行使“向第三方收取自2012年5月30日至2013年12月31日期间的租金或使用费、自2014年1月1日起要求该部分房屋场地的使用人重新签署转租合同或直接收回房屋场地”的权利，本诉被告也积极配合本诉原告行使该权利，只是在行使权力过程中，本诉原告受到阻碍，可预见到的风险实际发生，本诉原告不能顺利行使转租权，获取转租收益，因此主张变更合同条款，这显然不属于可适用情势变更的情形。对于本诉原告来讲，继续履行本案《房屋租赁合同》不存在“明显不公平或者不能实现合同目的”的情况。本诉原被告《房屋租赁合同》约定的租金标准远远低于本诉原告从案外人青岛赛纳物业服务有限公司处转承租部分房屋场地所支付的租金标准。本诉原告以低于原转租租金的价格，获得了更大的权益，对于本诉原告来说并未显失公平。更何况目前，本诉原告承租使用涉案房屋场地的大部分，只是在对第三人行使权利的过程中“发现该部分房屋场地存在房屋产权争议、土地使用权共有产权争议”，但该争议并未经法院最终确认本诉被告不享有争议部分房屋场地的所有权，没有最终导致本诉原告“无法收取租金或使用费、无法重新签署转租合同或直接收回房屋场地”。退一步讲，即使目前有小部分合同目的本诉原告暂时无法实现，但该未实现的小部分合同目的并未导致本诉被告获益而本诉原告受到损害，或者产生其他不公平的情形。本诉原告对于第三方的权利仍然可以通过法律途径继续行使，如本诉原告继续行使该权利，本诉被告也会予以配合。故对于本诉原告来讲，继续履行合同不存在“明显不公平或者不能实现合同目的”的情况。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条规定“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”综上所述，本案《房屋租赁合同》不具备请求人民法院变更的法定要件，本诉原告的诉讼请求依法不应得到支持。 二、本诉原告请求法院变更合同已超过法定请求期限。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”最高法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第8条规定：“合同法第55条规定的‘1年’、第75条和第104条第2款规定的‘5年’为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定”。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”第一百九十九条规定“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。” 本案《房屋租赁合同》自2013年12月31日签订之日起至2017年底，双方一直按约定履行，本诉原告从未提出过异议。至2018年本诉原告应按约缴纳上半年租金时，其未按合同约定金额缴纳房租并起诉至法院请求变更合同，早已超过行使变更权的法定请求期限且严重违约。综上所述，本诉原告请求法院变更《房屋租赁合同》不符合法律规定，违背诚实信用原则，且变更请求已超过法定请求期限，依法不应予以支持，请法院驳回本诉原告的起诉。 被告（反诉原告）青岛新兴集团公司向本院提出反诉请求：1、依法判决解除反诉原被告于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决反诉被告向反诉原告支付自2018年1月1日起至《房屋租赁合同》解除之日拖欠的房屋租金（2018年上半年被告尚欠原告租金611348.8元）； 3、依法判决反诉被告自2018年2月1日起至实际缴齐房租之日每日按年租金标准的万分之五向反诉原告支付违约金（暂计算至2018年3月27日为87918.70元）；4、请求依法判令本案诉讼费、保全费由反诉被告承担。事实与理由：2013年12月31日，反诉原被告双方签订了关于延吉路111号东侧房屋的《房屋租赁合同》。合同第三条第1款约定“本合同所约定租赁的全部房屋场地的租金为：第一年（2014年1月1日至12月31日）为人民币270万元，第二年度开始的租金在270万元的基础上每年度递增2.5%。2014年度的租金乙方于2014年12月31日支付给甲方，2015年上半年的租金乙方于2015年1月31日支付给甲方，2015年下半年的租金乙方于2015年7月31日支付给甲方，以后年度的租金支付以此类推（遇节假日可顺延）。……”第八条第2款约定“乙方逾期交付租金，除应如数补交，还应按每日支付年租金标准的万分之五交纳违约金；如乙方违约逾期交付租金达30天时，甲方有权解除合同并无条件收回出租的房屋，由乙方承担由此而引起的一切经济损失和相关的法律责任及其他方面的连带责任。”按照合同约定，反诉被告应于2018年1月31日向反诉原告付清2018年上半年的租金即1490147.39元。但是，反诉被告只向反诉原告支付了878798.59元租金，尚欠房租611348.8元。经反诉原告多次催缴，反诉被告至今仍未支付。由于反诉被告严重违反了房屋租赁合同的约定，已经构成了根本性违约，并极大侵害了原告的合法权益；为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。 原告（反诉被告）青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司辩称，原告在履行合同期间不存在违约行为，2018年上半年的合同约定租金确实减少支付部分租金，是基于本案本诉要求变更合同条款予以减少支付，不属于违约行为，请求予以驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院认定事实如下： 1、位于青岛市市**延吉路**土地的使用权人为青岛新兴集团公司，2013年12月31日青岛新兴集团公司（甲方）与青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于青岛市市南区延吉路111号东侧属甲方产权所有的总建筑面积10000平方米以上的房屋（以甲乙方确认的平面图及土地证面积为准）租赁给乙方使用（含本建筑所依附的楼外场地面积，包括前后全部院落场地-含现粥全粥道店门前的全部场地，但不含临街建筑）。 根据土地证的记载，案涉土地东侧地上房屋的建筑面积为10975.23平米，自双方合同签订之日起，青岛新兴集团公司并未将房屋及楼外场地全部交付给青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司，部分房屋由他人占有使用。经原告申请，本院委托青岛二十二世纪不动产代理有限公司对案涉场地中未交付部分的房屋面积进行测绘，测绘报告认定场地中未交付部分的房屋面积为3489.09平方米。经原告申请，本院委托青岛市崂山区市政工程勘察测绘有限公司对青岛市市南区延吉路111号的房屋场地（含本建筑所依附的路外场地面积，包括前后全部院落场地-含粥全粥道店门前的全部场地，但不含临街建筑）进行全部场地面积测量，鉴定意见书认定“全部场地面积为10526.62平方米，其中，粥全粥道门前部分场地面积为2946.11平方米”。 原被告所签订的租赁合同约定，乙方享有租赁期间的物业管理权、场地经营权及对外租赁收益权。租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日，租金第一年为270万元，第二年租金在270万元的基础上每年度递增2.5%。甲方的房屋及其基础设施以目前的状态交付乙方，存在的问题由乙方进行修整；在承租期内由乙方负责对该房屋及基础设施的维护保养，并承担全部费用。甲方未按合同约定向乙方交付房屋，应按每日年租金标准的万分之五向乙方交纳违约金，如造成乙方损失，由甲方赔偿。本合同涉及的全部房屋场地甲方原租赁给青岛赛纳物业服务有限公司，其中部分房屋场地原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给乙方，另外部分房屋场地原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给第三方，甲方与青岛赛纳物业服务有限公司之间的租赁合同已经被法院判决于2012年5月29日解除。甲方确认2012年5月30日至2013年12月31日期间将本合同涉及的全部房屋场地直接租赁给乙方，该期间全部租金确定为200万元，本合同签订后3日内乙方支付给甲方200万元，甲方持发票收款。原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给第三方的本合同涉及的另外部分房屋场地，甲方确认2012年5月30日至2013年12月31日期间的租金或使用费由乙方向第三方收取归乙方所有。自2014年1月1日起，乙方有权与该部分房屋场地的使用人重新签署转租合同或直接收回房屋场地，甲方予以配合。 2、合同签订后，原告向被告支付了2012年5月30日至2017年12月31日的全部房屋场地的租金共计1321.179218万元，其中支付2012年5月30日至2013年12月31日的房屋租金200万元，支付2014年1月1日至12月31日的租金270万元，支付2015年1月1日至12月31日的租金276.75万元，支付2016年1月1日至12月31日的租金283.66875万元，支付2017年1月1日至12月31日的租金290.760468万元。 3、为履行双方合同中“原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给第三方的本合同涉及的另外部分房屋场地，甲方确认2012年5月30日至2013年12月31日期间的租金或使用费由乙方向第三方收取归乙方所有。自2014年1月1日起，乙方有权与该部分房屋场地的使用人重新签署转租合同或直接收回房屋场地，甲方予以配合”条款的约定，2015年新兴集团在本院起诉第三方要求腾退房屋并支付房屋占用费，案号分别为（2015）南民初字第11412号、11413号、11414号、11415号、11416号、11417号、11418号、11419号、11420号、11421号。上述判决支持了新兴集团要求腾让房屋的诉讼请求，但并未支持其主张的房屋占用费。上述案件上诉到青岛中院以后，案外人青岛塞纳物业服务有限公司及陈岩等对涉案房屋主张所有权，因产权争议，青岛中院撤销了全部一审判决并发回本院重审，后新兴集团在重审案件中撤诉。 4、2017年12月10日青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司向青岛新兴集团发函要求按青岛新兴集团向老船夫实际交付场地面积比例向其支付房屋租赁费用。2018年1月4日青岛新兴集团回函称：“贵公司应于2018年1月31日向我公司付清2018年上半年的租金1490147元。但是，贵公司至今只向我公司付清了878798元租金，尚欠房租611349元。” 5、2006年6月1日青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司与青岛塞纳物业服务有限公司签订了关于青岛市市南区延吉路111号房屋的《房屋租赁合同》，租金按年度计算，分别为200万元/年、210万元/年、210万元/年、210万元/年、220.5万元/年、220.5万元/年、220.5万元/年、231.5万元/年、231.5万元/年、231.5万元/年、236.5万元/年、231.5万元/年。 6、在青岛市市北区人民法院（2012）北民一初字第392号案件中，青岛新兴集团公司起诉青岛塞纳物业服务有限公司要求判令：“1、被告支付所欠原告青岛市延吉路111号房屋的租金884.7750万元、支付2012年6月1日至2012年7月31日房屋使用费43.5881万元；2、依法确认解除原被告之间的房屋租赁合同；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。”该案判决：“一、确认原告青岛新兴集团公司与被告青岛赛纳物业服务有限公司所签订关于青岛市市南区延吉路111号东侧房屋的房屋租赁合同于2012年5月29日解除；二、被告青岛赛纳物业服务有限公司支付原告青岛新兴集团公司租赁费883.7724万元，自本判决生效之日起10日内付清；三、被告青岛赛纳物业服务有限公司支付原告青岛新兴集团公司2012年6月至2012年7月房屋使用费43.5881万元，自本判决生效之日起10日内付清。”青岛中院（2013）青民一终字第810号民事判决书维持了青岛市市北区人民法院（2012）北民一初字第392号判决。 7、原告申请鉴定共花费鉴定费用12025.74元。 本案争议焦点为：1、青岛新兴集团公司及青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司在《房屋租赁合同》的履行过程中是否存在违约行为？2、若存在违约行为，则当事人应当承担何种违约责任？ 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，青岛新兴集团公司与青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司已经按照合同的约定足额支付了案涉场地自2012年5月30日至2017年12月31日的房屋租赁费用，履行了合同义务。青岛新兴集团公司也应当按照合同的约定履行其相应的合同义务。根据双方合同的约定，“原由青岛赛纳物业服务有限公司转租给第三方的本合同涉及的另外部分房屋场地，甲方确认2012年5月30日至2013年12月31日期间的租金或使用费由乙方向第三方收取归乙方所有。自2014年1月1日起，乙方有权与该部分房屋场地的使用人重新签署转租合同或直接收回房屋场地，甲方予以配合”，但因上述房屋存在产权争议，青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司无法向房屋占用人收取租金及使用费，也无法与该部分房屋场地的使用人重新签署转租合同或直接收回房屋场地。青岛新兴集团公司期间未能配合青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司实现其合同权利，其在法律上或事实上也均无法配合青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司实现其合同权利，因此青岛新兴集团公司违反了双方合同的约定，存在违约行为，应当承担违约责任。 根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中原告支付了全部场地的房屋租赁费用却无法使用部分房屋场地，其损失为其多支付的房屋租赁费用。被告的违约行为处于持续状态，从未中断，且被告存在法律上及事实上不能履行合同义务的情形，因此被告主张原告的请求超过法定请求期限并无事实及法律依据。原告主张以被告实际交付的场地占总场地的比例支付房屋租金并要求被告返还多交纳的房屋租赁费用实际上是其要求被告承担赔偿损失的违约责任的一种方式，其诉求合情合理，于法有据，应予支持。 案涉土地东侧地上房屋的建筑面积为10975.23平方米，测绘报告认定场地中未交付部分的房屋面积为3489.09平方米，即已经交付的房屋面积为7486.14平方米（10975.23平米-3489.09平方米），已交付部分占总房屋建筑面积的68.2%。在租赁合同中，院落相较于房屋具有从属性，且本案中被告向原告交付的院落面积的比例与其交付的房屋面积的比例相近，原告主张按照已交付房屋面积占总房屋建筑面积的比例向被告支付租赁费用具有合理性，本院予以支持。 市北法院（2012）北民一初字第392号生效判决中已经判令“被告青岛赛纳物业服务有限公司支付原告青岛新兴集团公司2012年6月至2012年7月房屋使用费43.5881万元”，可见原告在2012年6月及7月两个月时间并未实际占有案涉房屋，原告主张从2012年5月30日至2013年12月31日期间的总租金中扣除该两个月的租赁费用再按照比例支付租赁费用于法有据。因此原告应当向被告支付2012年8月1日至2013年12月31日期间的租金数额为122.0421万元﹝（200万元-200万元/19个月×2个月）×68.2%﹞，被告应当向原告返还该期间的租赁费用77.9579万元。 原告已经足额支付2014年1月1日至2017年12月31日的全部房屋场地的租金共计1121.179218万元，该期间原告应当实际支付的租金数额约为764.6442万元（1121.179218万元×68.2%），被告应向原告返还约356.535万元（1121.179218万元-764.6442万元）。因此，被告总共应当向原告返还租赁费用434.4929万元（77.9579万元+356.535万元）。原告主张被告返还2017年12月31日之前多支付的租金共计434.370818万元系对其自身权利的处分，本院予以支持。 关于原告主张的违约金1201505.73元，本院认为对于同一违约事实不宜既主张违约金又主张赔偿损失，对原告的违约金诉求本院不予支持。 因反诉被告在本案中并不存在违约行为，反诉原告主张解除合同并支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。2018年上半年房屋租金反诉被告也已经按比例支付，反诉原告主张按原合同约定支付租金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、原告青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司按其与被告青岛新兴集团公司签订的《房屋租赁合同》租金标准的68.2%向青岛新兴集团公司支付房屋租赁费用，自2012年8月1日至2023年12月31日。 二、被告青岛新兴集团公司于本判决生效之日十日内返还原告青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司2017年12月31日之前多支付的租赁费用434.370818万元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50616元，鉴定费12025.74元，由原告负担15341.74元，被告负担47300元。反诉案件受理费5396元、保全费4020元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  钟 芳 人民陪审员  余 珍 二〇一九年二月十五日 书 记 员  唐燕东