上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初87814号原告：江玉华，男，1976年10月7日出生，汉族，户籍地浙江省新昌县七星街道绿城玫瑰园御景苑1幢142室,现住上海市浦东新区。原告：马小莉，女，1978年6月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈如波，上海市锦天城律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈如浪，上海市锦天城律师事务所律师。被告：钟志孟，男，1962年7月7日出生，汉族，现住山西省。委托诉讼代理人：梁红香，山西华炬律师事务所律师。被告：王荣，男，1965年10月13日出生，汉族，住福建省厦门市。委托诉讼代理人：郭俊伟，山西华炬律师事务所律师。原告江玉华、马小莉与被告钟志孟、王荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案原定2019年1月22日公开开庭审理，原告江玉华及两原告共同委托诉讼代理人陈如波、被告钟志孟的委托诉讼代理人梁红香到庭参加诉讼，因被告王荣未到庭且本院经核实认为未能向王荣有效送达开庭传票，故当日改为进行证据交换。2019年4月8日，本院依法裁定本案转为普通程序审理。2019年4月16日，本院通过人民法院报向被告王荣公告送达起诉状副本及开庭传票。2019年7月15日，本案公开开庭进行审理，原告江玉华及两原告共同委托诉讼代理人陈如波、被告钟志孟的委托诉讼代理人梁红香、被告王荣的委托诉讼代理人郭俊伟到庭参加诉讼；2019年9月9日，本案再次公开开庭进行审理，原告江玉华及两原告共同委托诉讼代理人陈如波、被告钟志孟、被告王荣的委托诉讼代理人郭俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江玉华、马小莉向本院提出诉讼请求：一、确认两被告签署的关于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》无效；二、两被告迁出上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室；三、两被告承担本案的诉讼费用、律师费。审理中，原告变更诉讼请求为：一、确认两被告签署的《房屋租赁合同》中涉及上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室的部分无效；二、两被告承担律师费10万元。事实和理由：原告于2018年7月25日通过司法拍卖以最高价人民币(币种下同)XXXXXXX元竞得成交被告钟志孟名下上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，2018年8月9日山西省太原市中级人民法院(以下简称太原中院)裁定系争房屋所有权及其他权利归两原告共有。然而，钟志孟为达到长期占有系争房屋的目的，与被告王荣恶意签订《房屋租赁合同》，企图逃避应履行的义务。原告认为，两被告恶意串通、损害原告合法权益，以虚假意思表示实施签订的《房屋租赁合同》，应属无效。被告钟志孟辩称：不同意原告的诉讼请求。事实和理由：一、原告不是《房屋租赁合同》的当事人，无权提起确认合同无效的诉讼。二、2010年3月15日，两被告签订《房屋租赁合同》，租期18年，两被告不存在恶意，而且经鉴定不能证明原告的相关主张，因此本案不符合合同无效的条件。三、被告王荣已经分两次付清了全部租金，房屋也已经交付并由王荣实际使用至今，根据买卖不破租赁的规定，房屋应由王荣继续占有使用。四、原告在参与拍卖之前就已经知晓房屋已经出租的事实，应承担暂时不能入住房屋的后果。五、房屋被司法拍卖的原因是钟志孟为案外人提供担保，不是因债权人实现房屋上的抵押权所致，司法拍卖与2012年9月设定在房屋上的抵押权无关。被告王荣辩称：不同意原告的诉讼请求。事实和理由：一、两被告2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的规定，不损害国际、集体和第三人的利益，合法有效。二、《房屋租赁合同》已经实际履行。王荣于2010年3月26日通过银行向钟志孟妻子马慧转账500万元，又于2011年11月4日以以现金方式向马慧支付了400万元。钟志孟已经将房屋交付王荣，且系争房屋与相邻的2603室在构造上是一套房屋，几年来保持半公用半住宅状态，目前由王荣的亲戚居住。根据法律规定，本案应适用买卖不破租赁原则，原告只能在租赁期限届满后行使房屋所有权人的相关权能。三、太原中院在拍卖公告中已经披露了系争房屋系带租拍卖，拍卖评估时确定评估价格已考虑剩余10年租期的因素，而且原告在参与拍卖前曾经实地考察，以上均说明原告明知房屋存在租赁情况仍参与拍卖，应承担相应的风险，不能据此认定《房屋租赁合同》无效。四、如果《房屋租赁合同》是虚假的，被告王荣没有必要向太原中院提出案外人执行异议申请，钟志孟也没有必要承担因存在租赁关系而带来的执行作价过低的风险。经庭审质证，对双方无争议的事实，本院查明如下：系争房屋原为钟志孟及妻子马慧共同共有。2015年8月23日，太原中院因(2015)并民初字第360号一案查封系争房屋。另外，2012年9月27日，系争房屋上被核准登记抵押权人为中国银行股份有限公司上海浦东分行的抵押权(最高债权限额299万元，债权发生期间2012年9月11日至2022年9月10日)。2016年4月28日，太原中院就原告林冰冰与被告黄育荣、钟志孟民间借贷纠纷一案作出(2015)并民初字第360号民事判决：一、黄育荣偿还林冰冰借款本金340万元及利息；二、黄育荣支付林冰冰实现债权所产生的律师代理费142,752元；三、钟志孟对上述款项承担连带赔偿责任。判决生效后，林冰冰申请执行。2017年11月24日，山西聚信房地产估价有限公司根据太原中院法庭科学研究中心的委托，就系争房屋作出晋聚评房字(2017)652号房地产司法鉴定估价报告，估价时点2017年11月17日系争房屋房地产价值总价1,015万元。该报告估价假设和限制条件第1条一般假设(6)明确，本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及债务情况对估价结果的影响。该报告正文第四条估价对象基本情况中载明现状用途“住宅”，目前使用状况“自住”，同时载明“2604室和2603、2603A室现已连通使用”。2018年4月20日，太原中院作出(2018)晋01执恢91号执行裁定，拍卖钟志孟所有的上海市浦明路XXX弄XXX号XXX室、2603室、2603A室房屋。2018年6月，王荣向太原中院提出执行异议申请，认为2010年3月王荣与钟志孟、马慧签订了《房屋租赁合同》，钟志孟、马慧将系争2604室连同2603室一并出租给王荣，租期自2010年3月15日至2028年3月24日，钟志孟、马慧已经将房屋交付王荣，王荣也已经支付了租赁费并缴纳了物业费用、对房屋进行了装修；太原中院拍卖公告未披露房屋租赁事宜，损害了王荣的合法权益；要求太原中院中止执行，根据买卖不破租赁原则由王荣继续承租房屋。该申请书上王荣的联系电话为XXXXXXXXXXX。王荣提供的《房屋租赁合同》内容为：甲方钟志孟、乙方王荣；甲方将上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号2603和2604室的房屋出租给乙方；该房屋面积为286.66和89.06平方米；租赁期限自2010年3月15日至2028年3月14日，甲方应于2010年3月30日以前将房屋交付乙方使用；租金为每月50,000元，一次性支付，在2011年12月30日前付清；乙方应付的定金为10万元，于2010年3月15日支付给甲方，租期开始之后上述定金自动转为租金；乙方同意支付给甲方租赁保证金5万元，租赁合同终止时……无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的额外等费用由甲方承担，房屋装修等费用由乙方承担；其他约定，2010年3月前付500万，2011年11月前付400万(物业管理费，水、电、燃气费及固定电话费由甲方支付)。合同落款由钟志孟、王荣签名并捺指印，落款日期为2010年3月15日。该《房屋租赁合同》未经登记备案。2018年7月5日，太原中院发布《竞买公告》，定于2018年7月24日10时至同月25日10时就系争2604室在网络司法拍卖平台进行拍卖。同时发布的《标的物介绍》中，“是否腾空”为“否，有租赁，租期到2028年，租金一次性付清(根据承租方提供的房屋租赁合同)，合同为待定合同”，“内饰装修”为“未进入室内勘察”。2018年7月25日拍卖结果为江玉华、马小莉以7,908,400元最高价竞得。2018年8月9日，太原中院作出(2018)晋01执恢91号之三执行裁定，系争房屋归江玉华、马小莉所有，所有权及相应其他权利自裁定书送达江玉华、马小莉时转移。此后，根据太原中院的协助执行通知书，系争房屋于2018年11月28日核准登记至江玉华、马小莉名下。2018年11月28日，马慧向太原中院提出书面异议，认为系争房屋是其与钟志孟的共同财产，执行的债务系钟志孟个人债务，要求中止执行马慧的个人财产并执行回转。2018年12月10日，太原中院作出(2018)晋01执异245号执行裁定，中止对马慧所有的上海市浦明路XXX弄XXX号XXX室房屋部分拍卖款项的执行。原告为本案花费律师费10万元。双方有争议的证据和事实，本院详述如下。一、为证明《房屋租赁合同》客观真实且已经实际履行，钟志孟和王荣提供了下列证据：1.马慧农业银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户2010年3月26日的交易明细、王荣2010年3月26日的银行卡取款业务回单(复印件)以及同日马慧出具的收条，证明王荣于该日向钟志孟妻子马慧支付了租金500万元。2.马慧建设银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户2011年11月3日活期明细以及2011年11月4日马慧出具的收条，证明王荣于该日向马慧支付租金400万元。3.王荣提供马舅生、赵玉英的书面证人证言以及相应的视频，证明两人系王荣的远房亲戚，2015年至今王荣让两人在系争房屋内居住。4.王荣提供周文兰的书面证人证言并出庭作证，证明周文兰系王荣好友，系争房屋自2010年左右由周文兰管理，2015年装修后由王荣的亲戚居住。原告质证认为：1.马慧的两份银行凭证真实性予以认可，但是不认可王荣2010年3月26日的银行卡取款业务回单(复印件)以及马慧两份收条的真实性，不认可王荣向马慧支付租金的事实。2.马舅生、赵玉英的证人证言不符合证据形式，不予认可。3.周文兰与王荣关系特殊(原告认为二人是亲属关系)，且曾旁听了2019年1月22日的证据交换，其证言前后矛盾，有虚假成分，不予认可。二、因对《房屋租赁合同》、收条的形成时间有异议，原告申请鉴定。受本院委托，司法鉴定科学研究院于2019年6月3日出具司鉴[2019]技鉴字435号司法鉴定意见书，结论为：1.无法判断检材1《房屋租赁合同》上手写字迹的形成时间及是否是2010年3月15日形成，2.无法判断检材2“收条”的形成时间及是否是2010年3月26日形成，3.无法判断检材3“收条”的形成时间及是否是2011年11月4日形成。原、被告对鉴定意见均无异议。三、为证明系争房屋实际由钟志孟使用，原告提供了下列证据：1.(2014)浦民一(民)初字第32233号民事判决书，认为2014年钟志孟因在系争房屋内搭建违章建筑被物业公司起诉至法院。2.视频录像，证明2018年7月钟志孟妻子马慧居住在系争房屋内。被告钟志孟、王荣质证认为：1、(2014)浦民一(民)初字第32233号案件系缺席判决，查明的事实不属实，不能证明钟志孟违法搭建和实际使用房屋。2.视频录像真实性予以认可，但录像中并没有马慧，不认可原告的证明内容。四、原告提供了山西中远威药业有限公司《企业信息查询单》、《外商投资企业核准登记通知书》、2005年6月3日《董事会决议》以及山西中远威药业有限公司河北办事处《企业信用信息报告》，证明山西中远威药业有限公司1995年注册登记，钟志孟系该公司董事长，王荣是该公司河北办事处的负责人，两人属上下级，具有利害关系，恶意串通签署《房屋租赁合同》。被告钟志孟、王荣质证认为，真实性无异议，但只能说明二人系工作关系，不能证明二人存在恶意串通。五、原告提供了山西中远华凯集团有限公司的《企业信息查询单》、2014年《企业名称变更核准通知书》、山西东方凤凰山体育俱乐部有限公司2013年《第一次股东会决议》《监事会决议》以及2018年11月27日原告与周文兰的通话录音，证明王荣申请的证人周文兰系山西中远华凯集团有限公司(原名山西东方凤凰山体育俱乐部有限公司)的监事，而钟志孟是该公司的董事，二人存在利害关系，而且2018年11月27日原告致电XXXXXXXXXXX时周文兰自称系王荣妻子，因此周文兰出庭作伪证，其证人证言不应采信。被告钟志孟、王荣质证认为，真实性予以认可，但不认可钟志孟与周文兰有利害关系。针对双方上述证据，本院认定如下：1.马慧农业银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户2010年3月26日的交易明细虽显示转存500万元，但未显示具体的交易对方，而王荣2010年3月26日的银行卡取款业务回单系复印件，不能确定真实性，因此2010年3月26日王荣转账给马慧500万元的事实存疑；马慧建设银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户2011年11月3日活期明细显示转账存入400万元，也未显示交易对方，而王荣称400万元系以现金支付，故该证据与本案无关联性；在没有其他证据相印证的情况下，仅凭两份收条，不能证明王荣已经支付900万元租金的事实。2.马舅生、赵玉英的书面证人证言和视频不符合证人证言的形式要求，不予确认。在案证据和事实足以说明周文兰与钟志孟、王荣存在利害关系，且周文兰在出庭作证前旁听了本案的证据交换，其证词内容也存在诸多矛盾，故周文兰的证人证言不予确认。3.司鉴[2019]技鉴字435号司法鉴定意见书系本院依法委托取得，双方当事人均无异议，予以确认。4.(2014)浦民一(民)初字第32233号民事判决书的内容未涉及系争的2604室房屋，录像视频中并无钟志孟和马慧，两份证据从内容看均不能达到原告的证明目的，不予确认。5.山西中远威药业有限公司、山西中远华凯集团有限公司的工商资料等材料，足以说明钟志孟、王荣、周文兰之间存在一定的特殊关系，本院对相关事实予以确认。本院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案证据可以证明两被告之间恶意串通签订《房屋租赁合同》，损害他人合法利益，《房屋租赁合同》部分无效。具体理由如下：一、《房屋租赁合同》本身存在诸多不合常理的内容。包括：系争房屋地理位置优越、租赁面积较大，租期长达18年，但双方约定租金每月5万元，不作任何调整；合同约定在签约当天支付定金10万元，实际并未支付；合同约定使用房屋产生的水电、电话费等由出租人承担。二、没有证据证明《房屋租赁合同》已经实际履行。2010年3月至今已近10年，如果房屋实际由王荣使用，或多或少会留下相应的证据，但王荣未能提供任何有效的证据证明该事实。现两被告陈述王荣已支付租金900万元，与合同约定18年租金一次性付清的金额存在差额，但两被告始终不能作出合理解释。对已付900万元租金，也未能提供充分证据证明，尤其王荣称400万元系现金支付，但不能说明现金来源。三、两被告之间存在特殊关系，且案件审理过程二人刻意回避相关事实，足以引起对二人恶意串通损害他人合法利益的怀疑。原告提供的证据已经证明钟志孟和王荣存在利益关联，而在本案诉讼中二人刻意隐瞒了该特殊关系。虽然本案第一次庭审的传票未有效送达王荣，但根据庭审陈述，钟志孟提交的合同原件、收条等均是王荣向其提供，足以说明两人关系密切，王荣应当明知本案诉讼情况，其却不积极应诉；而且在本院明确要求其本人到庭陈述案件事实的情况下，仍未到庭。四、没有证据证明《房屋租赁合同》实际签订于系争房屋被查封之前。本案中原告申请对《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定，因不满足鉴定条件，鉴定单位无法判断该合同的形成时间，从而未能直接证明《房屋租赁合同》形成于被查封之后。但是，原告在参与司法拍卖之前并未介入案件纠纷，从更接近证据的角度，两被告负有举证证明《房屋租赁合同》实际形成时间早于房屋被查封的责任，因此两被告应承担不能证明《房屋租赁合同》实际形成时间所造成的不利后果。五、没有证据证明太原中院的司法拍卖属于负担租赁权的拍卖，原告有权要求确认《房屋租赁合同》无效。山西聚信房地产估价有限公司接受太原中院委托出具司法鉴定估价报告的时间在王荣提出案外人执行异议之前，司法鉴定估价报告中并未披露房屋已经出租的事实，更没有反映评估价因房屋已出租而降低的事实。太原中院进行司法拍卖时发布的《标的物介绍》中有关房屋租赁的内容后明确注明了“根据承租方提供的房屋租赁合同”、“合同为待定合同”，足以说明《标的物介绍》仅是对相应情况的描述，而不是已经对租赁合同关系真实有效作出明确的认定。原告在拍卖取得房屋所有权后，有权请求人民法院对《房屋租赁合同》的效力进行审查。综上，原告要求确认《房屋租赁合同》部分无效的请求本院予以支持。原告为本案诉讼支付的律师费，系为主张自己合法权益所造成的损失，应由两被告赔偿。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，判决如下：一、被告钟志孟、王荣签署的《房屋租赁合同》(落款时间2010年3月15日)中涉及上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室的部分无效。二、被告钟志孟、王荣于本判决生效之日起十日内赔偿原告江玉华、马小莉律师费10万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费74,800元、鉴定费9,000元，合计83,800元，由被告钟志孟、王荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  徐燕萍人民陪审员  毛幼青二〇二〇年二月十七日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。