上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初3807号原告：张金法，男，1964年12月11日出生，汉族，住上海市金山区。被告：上海威跃置业有限公司，住所上海市金山区。法定代表人：陈建荣，董事长。委托诉讼代理人：陈兵，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈连生，上海市建纬律师事务所律师。原告张金法与被告上海威跃置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日作出(2016)沪0116民初7928号民事判决。原告不服，提起上诉。2018年3月1日，上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民终14259号民事判决。原告不服，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2018年11月21日作出(2018)沪民申982号民事裁定，指令上海市第一中级人民法院再审。上海市第一中级人民法院于2019年1月29日作出(2018)沪01民再116号民事裁定，撤销上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终14259号民事判决及本院(2016)沪0116民初7928号民事判决，发回本院重审本案。本院依据上述民事裁定于2019年4月2日立案受理该重审案件后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张金法、被告委托诉讼代理人陈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金法于2016年8月8日向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告办理坐落于上海市金山区朱泾镇众安街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的验收、交房等相关手续；二、判令被告支付原告逾期交房期间的违约金；三、判令被告将现有的防火门更换成预售合同所约定的防盗门，或者折价赔偿3,000元；四、判令被告整改客厅空调室外机机位空间，或者折价赔偿3,000元。事实和理由：2014年8月18日，原告与被告签订了商品房预售合同1份。合同签订后，原告按约付清了房款1,378,035元。2015年9月30日，原告凭被告出具的《入户通知书》等相关资料，与被告委托的上海乐居物业管理有限公司(小区经理系许建忠)办理了房屋验收手续，验收结果为：(1)房屋存在诸多质量问题；(2)因被告尚未履行缴纳物业维修基金等合同义务，故目前该房不符合交付条件，基于上述原因，当天仅办理了房屋验收手续，而未办理房屋交接手续。之后，被告陆续对部分质量问题进行了整改。2016年3月8日上午，原告按照被告的电话通知，到售楼中心领取了办证资料，并获知被告已履行了缴纳物业维修基金之合同义务，房屋已符合合同所约定的交付条件。为此，原告于当天上午到物业公司要求办理验收、交房等相关手续，但被告却拒绝按照物业公司的操作流程为原告重新出具一份《入户通知书》，致使当天未能办理验收、交房等相关手续。因口头交涉未果，原告于2016年3月16日下午到被告售楼中心将第1份书面《通知》送达给楼盘销售经理朱小萍女士，但朱小萍女士拒绝在收条上签名。3月28日上午，原告在被告售楼中心与被告项目负责人之一王磊进行了沟通，但未能达成共识。期间，原告发现整个小区的相同房型的客厅空调室外机机位空间大小设计不合理，无法放进立式空调室外机。5月13日下午，原告到被告项目工程部将第2份书面《通知》送达给了工程部经理顾建昌，并办理了书面签收手续。之后，被告仍然无动于衷，拒绝协助原告办理验收、交房等相关手续。2016年6月21日，原告取得了房地产权证。2019年6月12日，原告补充说明：2018年3月7日，被告将涉案房屋的全套钥匙、新建房屋质量保证书和新建房屋使用说明书交付给了原告。故原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告协助原告补办涉案房屋的实际交付日期为2018年3月7日的书面交接手续，即在原告提供的一式三份《交接单》上签名并盖章，(《交接单》载明“甲方：上海威跃置业有限公司，乙方：张金法，交接日期：2018年03月07日，交接地点：上海乐居物业管理有限公司金玉豪庭管理处办公室，交接内容：金山区朱泾镇众安街XXX弄XXX号XXX室商品房的钥匙一套、新建住宅质量保证书一本、新建住房使用说明书一本。”)；将第二项诉讼请求明确为：判令被告支付逾期交房期间的违约金367,935元(自2015年9月29日逾期交房之日起至2018年3月7日实际交付之日止，以房屋价款1,378,035元为计算基数，按每日万分之三计算)；放弃第三、第四项诉讼请求。被告上海威跃置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告按照合同约定通知原告，原告领取入户通知书并出具回执，应视为被告已经交房。原告认为房屋存在质量问题，并拒绝接收房屋，不符合合同约定；非房屋主体结构质量不合格，原告无权拒绝接收房屋。在原、被告之间的房屋买卖合同中，交付房屋是被告的主要义务，缴纳物业维修基金只是被告的从义务，原告不能以从义务的履行瑕疵为由拒绝办理房屋交接手续。综上，原告拒绝办理房屋交接手续理由不成立，被告不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月18日，原告与被告签订了《上海市商品房预售合同》1份，合同载明：甲方(卖方)上海威跃置业有限公司，乙方(买方)张金法；原告向被告购买上海市金山区朱泾镇众安街928弄(《金玉豪庭》)10号901室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积106.78平方米，每平方米房屋建筑面积单价12,957.55元，房屋价款暂定1,383,607元，定于2014年8月18日支付；“第十条该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：壹、……贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；……。叁、”；“第十一条甲方定于2015年9月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”；“第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”；“第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交付房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，……甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”；“第十五条该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。”合同签订后，原告支付被告涉案房屋暂定价款1,383,607元。2015年9月30日，被告向原告出具《入户通知书》，通知书内容：涉案房屋实测面积106.35平方米，已符合进户条件，于2015年9月30日前持本通知及购房合同到《金玉豪庭》上海乐居物业管理有限公司办理入户手续。逾期之日起至正式进户期间产生的有关费用由原告向物业公司支付。物业联系人许先生(即上海乐居物业管理有限公司员工许建忠)。原告在通知回执上签名，并领取涉案房屋预测与实测之间面积差额退款5,572元，被告开具金额为1,378,035元的涉案房屋发票一份。当日，原告持《入户通知书》等相关资料，与上海乐居物业管理有限公司办理房屋验收手续，双方就房屋验收情况形成了由原告与许建忠签名确认的《房屋验收清单》。验收清单罗列了8类房屋质量问题，并另注明：“甲方(即被告)至今尚未履行缴纳物业维修基金等合同义务，故目前该房不符合交付条件。”因此双方未办理涉案房屋交接手续。2016年1月22日，被告将《金玉豪庭》商品住宅维修基金2,697,868.52元转入上海市金山区住房保障和房屋管理局维修资金专用银行账户。上海市金山区住房保障和房屋管理局开具《上海市商品住宅维修基金收款凭证》1份。2016年3月8日，上海乐居物业管理有限公司向原告出具《情况说明》1份，说明内容：关于原告要求办理涉案房屋钥匙等验收交接手续一事，为了便于结算房屋未交付期间的物业服务费(交付前由被告承担，交付后由原告承担)，要求被告重新为原告出具一份《入户通知书》，然后凭新的《入户通知书》办理房屋钥匙等验收交接手续。但被告拒绝为原告出具新的《入户通知书》。为此，原告于2016年5月13日向被告方送达《通知》1份，要求被告重新为原告出具一份《入户通知书》，并与原告办理房屋验收、钥匙交接等相关手续，要求被告支付逾期交房期间的违约金等。然，被告仍未开具新的《入户通知书》，亦未作明确答复。2018年3月7日，上海乐居物业管理有限公司将涉案房屋钥匙一套交付给原告，被告员工王磊和被告委托诉讼代理人陈兵均在交付现场，原、被告未办理书面交接手续。本案在审理过程中，原告提出财产保全申请，本院冻结被告银行存款367,935元。本院认为：原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方应当严格按照合同约定内容全面履行各自义务。合同约定涉案房屋的交付条件是原告已按规定缴纳了物业维修基金，其交付标志为交付房屋钥匙。原告于2015年9月30日领取《入户通知书》时，被告尚未缴纳物业维修基金，原告有权按照合同约定拒绝接受涉案房屋。被告在2016年1月22日缴纳物业维修基金之后，也未催告原告办理房屋交接手续。直至2018年3月7日，由上海乐居物业管理有限公司将涉案房屋钥匙转交给原告。因此，被告实际交付涉案房屋的时间为2018年3月7日，被告违反合同约定，应当承担违约责任。原告诉请要求被告支付逾期交房期间的违约金计算方式符合合同约定，本院应予支持。至于原告要求被告在原告提供的《交接单》上签名并盖章，既缺乏事实和法律依据，也不属于合同履行的必要条件，故该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告上海威跃置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张金法逾期交房违约金367,935元；二、驳回原告张金法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,869元，原告张金法负担50元，被告上海威跃置业有限公司负担6,819元；财产保全费2,359元，由被告上海威跃置业有限公司负担。被告所负之款于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  俞凤秀审判员  陆益中审判员  李 琴二〇一九年八月二十六日书记员  刘 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。