青海省海东市乐都区人民法院   民事判决书   （2018）青0202民初1942号   原告（反诉被告）：青海祥泰房地产开发有限责任公司。   法定代表人：曹某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈某，海东市正平法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：马某1，住青海省海东市。   被告（反诉原告）：西宁柏凯通信设备有限公司。   法定代表人：王某。   委托诉讼代理人：马某2、严某，青海诺格律师事务所律师。   原告（反诉被告）青海祥泰房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）西宁柏凯通信设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青海祥泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈某、马某1，被告（反诉原告）西宁柏凯通信设备有限公司委托诉讼代理人马某2、严某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   青海祥泰房地产开发有限责任公司提出如下诉讼请求：1、请求依法判令支付房租费、物业费、供暖费共计1957148元；2、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2015年4月17日订立《影院租赁合同》，原告按照合同规定向被告交付房屋后，被告于2017年6月18日正式开业，从事电影放映任务。按照《影院租赁合同》约定自2017年6月30日至2019年12月31日被告应缴纳房屋租金4104000元（2400㎡*57元/㎡·月*30个月）；物业管理费213705元（1583㎡*4.5元/㎡·月*30个月）；供暖费39443元（1583㎡*6.5元/㎡·月*115天÷30个日），供暖日期2017年11月20日至2018年3月15日。三项费用合计4357148元，减去预交的2400000元，尚欠1957148元。上述费用经原告催要被告至今未付。   西宁柏凯通信设备有限公司辩称，被告已经向原告转入3400000元人民币，并非1000000元，其中2400000元为交纳的保证金，有1000000元在原告法定代表人未能偿还借款时抵顶房款。基于合同约定及实际履行情况，双方没有约定房租交付日期和书面交付依据，交付的租赁标的物没有达到营业条件，原告对于交付租赁物的瑕疵承担相应责任。关于相关证照，至今没有见到。原告除了房租费另外主张应由被告交付的物业费等费用没有任何依据，也没有签订合同。物业费和供暖费的计算，按照证据的提交，请法庭依据事实予以采纳。由于原、被告签订合同时，对于标的物的用途就约定的很清楚，原告应按照约定办理并交付消防资质，但原告迟迟没有办理。2018年6月，被告已向当地消防机关进行二次申报，由于原告擅自变更消防办理相关事项，致使被告无法取得二消资质，也未能办理相应的放映资格和正常的营业执照。对于电影发行放映要求，必须取得二次消防后，才能办理后续手续，因此，至今没有取得合法的营业执照。因此，上述责任应由原告全部承担。   西宁柏凯通信设备有限公司提出如下反诉请求：1、请求依法确认原、被告于2015年4月17日签订的《影院租赁合同》无效；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告漏水导致的设备损失款300000元，赔偿金额以第三方鉴定结果为准；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告所有的装修损失，赔偿损失的金额以第三方作出的评估报告即案涉影院的装修损失包括截止2019年12月31日的室内装修工程及机械设备的市场价值为2176880元及室内装修工程项目工程总造价为1998489.92元为准；4、反诉费及鉴定费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2015年4月17日签订了《影院租赁合同》，案涉房屋是用于开设影院的大型场所，在租赁前根据《中华人民共和国消防法》的相关规定应当进行消防验收，验收合格后方可租赁给反诉原告，但是双方在签订《影院租赁合同》时，租赁房屋尚未进行房屋竣工验收及消防验收，该房屋是于2018年5月31日才取得一次消防验收合格资质，且至今尚未通过二次消防验收。主要原因是反诉被告私自加盖加层，改变了楼层结构，以及提供租赁房屋的主体结构并不符合二次消防验收的国家规定，导致二次消防验收至今未通过，反诉被告提供的租赁标的房屋至今未达到使用标准，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其证明效力的函复》中第一条的规定：“出租《中华人民共和国消防法》第十条的规定必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”故双方签订的《影院租赁合同》无效。   反诉原告在安装完影院设备并在试运行的过程中，反诉被告租赁给反诉原告的房屋多次发生漏水事故，导致反诉原告安装于多功能放映厅的全部设备以及另外两个放映厅的电影屏幕全部被水浸泡，致使反诉原告在试运行中投入的上述设备部分或全部损坏，给反诉原告造成了极大损失，经反诉原告单方估计，因漏水损失的设备损失额高达30万余元，其次，反诉原告在正常履行约定时因反诉被告租赁的房屋至今未达到消防验收合格标准，且未通过消防验收，其主要责任是因为反诉被告提供的房屋有瑕疵，反诉被告私自改变主体结构等原因，故反诉被告应当承担反诉原告对该房屋的全部装修损失，但由于该装修损失无法准确预估，反诉原告希望以第三方鉴定机构的结果作为最终损失赔偿的依据。   青海祥泰房地产开发有限责任公司辩称，原、被告签订的《影院租赁合同》合法有效，反诉原告的反诉请求与事实理由不成立，反诉被告不承担责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   被告西宁柏凯通信设备有限公司向本院提交如下证据：1、《影院租赁合同》一份；2、银行流水五份、借款单一份、收据一份；3、建设工程消防验收意见书一份。   对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：   一、原告青海祥泰房地产开发有限责任公司向本院提交如下证据：   1、《影院租赁合同》一份，旨在证明双方当事人的权利义务。标的物、租赁期限、租费支付、违约责任、合同终止、争议解决等内容。被告质证认为对合同的真实性无异议，证明方向有异议。合同明确约定合同签订后，原告应向被告交付权限归属证书、竣工验收、消防、环评等资质，但原告至今未向被告交付。根据《中华人民共和国消防法》及消防监督管理规定的相关规定，案涉租赁物为人员密集场所，而类似于案涉租赁物的娱乐场所等必须经过消防验收才能营业，直到2018年5月31日标的物未经过消防验收，至今未通过第二次消防验收，合同违反了强性规定，故该合同无效。该证据系双方当事人真实意思表示，《影院租赁合同》合法有效，具备真实性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以采信。   2、乐都区广电局的证明一份，旨在证明被告于2017年6月18日正式开业，根据规定影视行业开业时需向广电局备案。被告对该证据的真实性没有异议，对关联性、客观性有异议，质证认为广播电视局只对于广播电视主管，不是浩辉影院的上级审批单位，被告实际开业审批流程为签订租赁合同、通过二消、文化局审批后，公安消防备案，最后到工商局补办营业执照、开业许可证。该证据与浩辉国际影城一周年庆典券相互印证，能客观证明本案事实，具备真实性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以采信。   3、浩辉国际影城一周年庆典券一份，旨在证明被告开业经营满一周年庆典并自2017年6月起正常营业的事实。被告质证认为该证据的真实性需待核实，对证明方向有异议，认为该证据并不能证明2017年6月正常营业的事实及房屋达到正常使用的标准这样的事实。该证据与乐都区广电局出具的证明相互印证，能客观证明本案事实，具备真实性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以采信。   4、华都物业公司催缴房租费通知一份，旨在证明华都物业公司于2018年6月15日向被告催收房租费的事实。被告质证认为该证据与本案无关，真实性不能考证，原告应给付被告物业服务管理合同和物业公司的合法资质，关于资质是有明确要求的，至于通知被告没有收到。该证据证明房租费的催收主体为海东市乐都区华都物业管理有限公司，该催收主体并非本案当事人，故该证据与本案无关，对其证明效力本院不予采信。   5、华都物业公司收取物业费、取暖费标准的通知一份，旨在证明物业费按4.5元/㎡月标准收取，取暖费按6.5元/㎡月标准收取。被告质证认为原告没有向被告提供物业服务管理合同和物业公司的合法资质，被告也没有收到该通知。该证据与本案无关，不具备关联性，对其证明效力本院不予采信。   6、中国农业银行客户收付款入账通知一份，旨在证明原告向被告支付人民币1000000元。被告质证认为1000000元的付款事实认可，但对付款性质不予认可。这1000000元不是还款，影院交付过程中有瑕疵，是对坡度设置瑕疵的工程补偿款，故对1000000元的付款性质不认可，对付款事实认可。该证据证实原告向被告退还1000000元的事实，被告对付款的事实认可，该证据具备真实性、合法性、关联性，对其证明效力本院采信。   二、被告西宁柏凯通信设备有限公司向本院提交如下证据：   1、《证明》一份，旨在证明自2019年1月1日开始，正在办理消防设计审查验收的单位原审批单位将上述验收审核工作移交给新的管理机构，因乐都安泰华都大厦一消手续通过太晚，且在进行二消验收时安泰华都大厦因原告私自加层、加盖导致部分结构边变更，致使被告至今未能办理二消验收合格证。原告质证认为证明内容并未影响影院正常使用，从周年庆、乐都广播电视局证明2017年6月18日已正常营业。该证据具备真实性、合法性，但该证据内容无法证明由于原告私自加盖的原因导致二级消防手续无法办理，故对该证据的证明效力本院不予采信。   2、照片三份，旨在证明由于原告私自加盖，安泰华都大厦所提供的租赁标的物未通过消防验收，至今未达到使用的标准，原告应当承担相应的违约责任。原告私加一层导致影院长期漏水，质量、设计都存在问题。原告质证认为该证据证明的内容并未影响影院正常使用，影院从2017年6月18日已正常营业。该证据具备真实性、合法性，但为间接证据，且无其他证据相互印证，无法证实本案相关事实，故对其证明效力本院不予采信。   3、司法鉴定意见书两份，旨在证明案涉影院的装修损失包括截止2019年12月31日的室内装修工程及机械设备的市场价值为2176880元及室内装修工程项目工程总造价为1998489.92元。原告质证认为五联保信[2020]评鉴字第13号鉴定意见书不能作为定案的依据，原告不予认可其证明力。该意见书对四楼影院装修工程和机械设备的市场价值进行鉴定，所依据的材料不真实并且未经质证，程序违法。该鉴定中载明的价值是装修工程及机械设备鉴定之日的市场价与原告诉求被告支付的租赁费、取暖费、物业费无关。三楼及四楼影院装修工程与机械设备市场价与原告不存在民法上的因果关系，其原值与净值之间的差额是正常使用自然损耗造成的。青保工鉴字[2020]第28号鉴定意见书与五联保信[2020]评鉴字第13号鉴定意见书的质证意见一致。该证据具备真实性、合法性，但由于原、被告签订的《影院租赁合同》仍然有效，被告在合同履行期间不能主张装修损失，故对其证明效力本院不予采信。   4、发票及委托支付协议各两份，旨在证明鉴定产生的鉴定费用已由被告承担。原告质证认为由于对司法鉴定意见书不予认可，因此，发票及委托支付协议与本案无关，也不予认可。该证据不能客观证明本案事实，故对其证明效力本院不予采信。   本院经审理认定事实如下：2015年4月17日，原、被告签订《影院租赁合同》，约定被告根据本合同承租甲方项目第四层建筑面积2400平方米（在本合同中除非特别说明，否则所有面积均指建筑面积）的商业用房由被告经营影院；如被告装修方案涉及改动租赁标的结构、消防的，原告保证配合被告完成相关报批手续，原告需积极协助；租赁标的的租赁期为12年，租赁费收取之日为开业日计算；租金的计算方式：不包含物业管理费用及其他任何费用，房屋租金按保底租金的方式：租赁标的月/平方米57元，每三年按照5%递增（届时如被告不同意递增，则有权解除合同且无须承担违约责任）。被告应按每一个租赁年度开始前30日内向原告支付租金。合同签订后被告向原告7日内支付保证金200万元，待乙方开业之时起冲减租金（不计息）。物业管理公司由原告指定，原告承诺指定有合法资质的物业管理公司提供物业管理，经被告同意后收取合理的物业管理费。   2015年5月5日，冯建侠向原告分三笔转账借款1000000元。2015年5月6日，冯建侠向原告分两笔转账1000000元。2015年11月19日，被告向青海安泰建筑有限公司转账借款500000元，同日，冯建侠向青海安泰建筑有限公司转账借款500000元。2016年1月14日，冯建侠向赵乐英转账支付400000元。上述转账数额共计3400000元。2015年12月4日，原告向冯建侠转账支付1000000元。   2017年6月18日，被告租赁的乐都安泰华都大厦四层影院开始营业。   另查明，2018年5月31日，海东市公安消防支队作出东公消验字[2018]第0026号建设工程消防验收意见书，评定包括案涉楼层在内的乐都安泰华都大厦新建工程消防验收合格。   本案存在以下争议焦点：1、原、被告签订的《影院租赁合同》是否合法有效？2、本诉原告要求给付房租的诉讼请求及其他费用的诉讼请求是否成立？3、反诉原告的诉讼请求是否成立？本院认为，租赁合同为诺成性合同，当事人真实意思表示一致即达成合意时即可认定合同成立。原、被告签订的《影院租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，故该合同合法有效。   依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行义务。本案原告依照合同约定向被告交付了案涉房屋，但被告并未依约履行房租缴纳义务。现原告主张被告给付剩余房租费1704000元，庭审中，被告辩称已经向原告缴纳押金3400000元，其中原告退还的1000000元为影院坡度设置的工程补偿款，故给付的押金仍应为3400000元，且由于原告办理消防手续较迟，且私自加盖第五层，导致案涉影院二级消防手续无法办理，故未给付租金。原告表示退还的1000000元是偿还的借款并非补偿款，只有2400000元冲抵租金，根据乐都区广电局出具的证明、浩辉国际影城一周年庆典券证实影院已经于2017年6月18日开业，被告应给付开业至今的房租费。庭审中，被告未提供证据证明原告退还的1000000元为影院坡度设置的工程补偿款，故本案原、被告提交的证据中冯建侠、青海安泰建筑有限公司、赵乐英的收付款行为均代表原、被告的公司行为，原告已经于2018年5月31日办理包括案涉楼层在内的乐都安泰华都大厦新建工程消防验收。根据双方签订的《影院租赁合同》，原告将商铺四层毛坯房交由被告进行设计、装修，以保证其经营目的实现，故被告对该房屋的实际状况有清晰明确的认识，并应由其办理二次消防的相关手续。另，根据双方签订的《影院租赁合同》约定，保证金开业后冲减租金，2017年6月30日至2019年12月31日的房租费为4104000元，被告缴纳的2400000元保证金冲减租金后，被告应给付原告房租费1704000元。因此，原告主张被告给付房租费1704000元的诉讼请求合理，本院予以支持。对于原告主张被告给付物业管理费213705元、供暖费39443元的诉讼请求，根据原、被告签订的《影院租赁合同》，物业管理公司由原告指定，原告承诺指定有合法资质的物业管理公司提供物业管理，经被告同意后收取合理的物业管理费，且庭审中，原告表示收取物业管理费和暖气费的单位是物业公司，是另外的民事主体，故对原告主张物业管理费和取暖费的诉讼请求，本院不予支持。   反诉原告主张漏水导致设备损失款300000元的诉讼请求，反诉原告提交鉴定申请后，青海五联保信资产评估有限公司以无法进行鉴定退回鉴定申请。庭审中，反诉原告未提交证据客观有效证明漏水的相关事实及造成的损失情况，故反诉原告主张漏水导致的设备损失款300000元的请求无事实与法律依据，对该项反诉请求本院不予支持。另，反诉原告主张反诉被告赔偿所有的装修损失，本院认为，原、被告签订的《影院租赁合同》租赁期限为十二年，若约定租赁标的实际交付日迟于暂定日的，租期相应顺延。由于原、被告双方没有约定交付日期，故应以影院实际开业日为案涉影院租期的起始日期，本案《影院租赁合同》的租赁期限应为2017年6月18日至2029年6月17日，目前该合同不存在解除或者无效的法定情形，也不存在原、被告双方约定的解除条件，该合同目前仍然有效，原、被告应按照合同内容继续履行合同义务，故反诉原告主张反诉被告赔偿装修损失的请求本院不予支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告西宁柏凯通信设备有限公司于本判决生效后十日内给付原告青海祥泰房地产开发有限责任公司房屋租赁费1704000元；   二、驳回原告青海祥泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   三、驳回反诉原告西宁柏凯通信设备有限公司的全部诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉案件受理费22414元，反诉案件受理费42603元，减半收取计21301.5元，鉴定费57800元，合计101515.5元，由   原告青海祥泰房地产开发有限责任公司负担2278元，被告西宁柏凯通信设备有限公司负担99237.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。   审判长 余富海   审判员 李浩清   人民陪审员 李加庆     二〇二〇年九月七日   （法官助理 王福秀   书记员 赵久斌