江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初5124号 原告：徐州市商业局房管所，住所地徐州市云龙区大同街80号。 法定代表人：马义峰，该所所长。 委托诉讼代理人：孟滨，江苏忠清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张倩，江苏忠清律师事务所律师。 被告：朱学雷，男，1971年11月20日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：葛恒安，江苏鼎途律师事务所律师。 原告徐州市商业局房管所（以下简称“房管所”）与被告朱学雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张倩，被告朱学雷及其委托诉讼代理人葛恒安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州市商业局房管所向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告朱学雷的房屋租赁合同关系；2.被告支付欠付租金（占有使用费）479760元、滞纳金239880元，合计719640元（上述数额暂计算至2018年12月31日，实际计算至大同街80号锅炉房、东侧2层楼房屋腾空、搬离之日止）；3.被告腾空、搬离云龙区大同街80号锅炉房、东侧2层楼房屋；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月1日，原告与被告朱学雷签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于云龙区大同街80号锅炉房、院东侧2层楼房屋出租给被告朱学雷用于经营，租金为每月2500元，租赁期限36个月，自2011年9月1日至2014年8月31日止，租金为每年122136元。后双方分别于2014年9月6日、2016年9月续签合同，合同期限至2018年8月。在租赁期间被告将该房转租给案外人使用。租赁期间届满后，双方未再续签合同，被告及案外人继续使用该房屋。租赁期间，经原告多次催要，被告欠付租金（占有使用费），构成了根本违约。为了维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求人民法院依法支持诉请。 被告朱学雷辩称，1、涉案房屋属于无证房屋，系临时建筑，没有得到相关部门的规划审批手续，因此双方签订的合同为无效合同。2、本案的诉讼请求已经过诉讼时效，两份房屋租赁合同的付款期限一个为两年，一个为半年一次，在两份合同到期后，原被告之间并没有重新签订相应的租赁合同，应视为不定期租赁合同，被告虽然每年支付房屋租赁的租金，其视为对前一笔租金的支付，因中间有支付不足，因此相应后续租赁费用，原告并未向被告主张。3、本案系情势变更，在签订两份房屋租赁合同时，被告并没有预见到房屋所在位置的街道中山堂改造，该改造严重影响被告的经营使用，且该改造使周边的环境遭受了较大的改变，符合情势变更的条件，希望法庭对租金予以调整。综上，请求人民法院依法判决。 原、被告针对各自的诉、辩主张向法庭举证，对于当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告举证的签订时间为2011年9月1日、2014年9月6日、2016年9月1日的三份《房屋租赁合同》，因该三份合同乙方处签名“朱学雷”与被告朱学雷签字存在较大差异，且原告陈述该三份合同并未面签，故本院对于该三份合同的真实性、合法性、关联性不予确认。对被告举证的说明书，该说明书系证人证言，因证人未到庭，故对其真实性、合法性、关联性不予确认。对被告举证照片、网页打印件真实性、合法性予以确认，但仅能证明租赁期间涉案房屋周围的环境进行改造，被告一直持续占有涉案房屋，并未向原告提出解除租赁关系，与本案无关，不构成被告抗辩的情势变更。 本院经审理认定事实如下：2005年9月1日，原告房管所（甲方、出租方）与被告朱学雷（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将自有房屋大同街80号院内二层楼出租给乙方使用，每月租金1428元，年租金总额17136元，乙方每个月10日前支付租金；租期自2005年9月1日至2009年8月31日止；合同期满如乙方将继续租住，乙方应提前一个月续签租赁合同；乙方如出现拖欠房租累计二个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，并要求乙方按照合同总租金的2%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同还约定了其他事项。 2009年8月1日，原告房管所（甲方、出租方）与被告朱学雷（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将院内东侧二层楼、锅炉房出租给乙方营业使用，每月租金8750元，乙方按全年105000元支付租金，租期自2009年8月1日至2011年7月31日止，合同期满如乙方将继续租住，乙方应提前二个月续签租赁合同；乙方续缴租金，应在上期租金届满10天前付清，对拖欠租金者，甲方将按月租金的5%/天收取滞纳金。合同还约定了其他事项。 2009年9月1日，原告房管所（甲方、出租方）与被告朱学雷（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将院内东侧二层楼出租给乙方营业使用，每月租金1428元，乙方按全年17136元支付租金，租期自2009年9月1日至2011年8月31日止，合同期满如乙方将继续租住，乙方应提前二个月续签租赁合同；乙方续缴租金，应在上期租金届满10天前付清，对拖欠租金者，甲方将按月租金的5%/天收取滞纳金。合同还约定了其他事项。 双方签订上述合同后，被告朱学雷一直占有涉案房屋至今，被告朱学雷共向原告交付2004年11月至2011年8月31日期间锅炉房占有使用费462500元、2011年9月1日至2018年12月31日期间两处房屋租金、占有使用费合计533000元。 另查明，涉案锅炉房系原告所建，但未取得建设工程规划许可证。 本院认为，原、被告签订关于新建二层楼的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告举证的签订时间为2011年9月1日、2014年9月6日、2016年9月1日的三份《房屋租赁合同》承租人处并非被告本人所签，但被告一直占有房屋至今并未返还，双方租赁关系一直延续。租赁期限约定不明确的，视为不定期租赁。被告未能履行给付租金的义务，原告有权解除租赁关系，并要求被告按照双方租赁合同中约定的数额支付租金。 涉案锅炉房系原告所建，未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间就锅炉房的租赁关系应认定为无效，但房屋由被告占用使用，被告应按照双方合同约定的标准支付占有使用费。经计算，被告应支付2005年9月1日至2011年8月31日新建二楼房屋租金102816元，2011年9月1日至2018年12月31日新建二楼房屋租金125664元，2011年9月1日至2018年12月31日锅炉房占有使用费770000元，扣减原告已支付的533000元，被告还应向原告支付租金、占有使用费465480元。 因被告已支付的数额大于应支付租金的数额，且双方关于锅炉房的租赁关系应为无效，故原告主张的滞纳金本院不予支持。 不定期租赁关系存续期间，双方均享有随时解除合同的权利。在涉案房屋周围环境改造时，如被告认为影响租赁房屋的收益，可随时解除合同，被告未行使解除权，视为其认可涉案房屋的状态。被告亦无证据证实其与原告达成了降低租金的合意，故被告现提出出现情势变更，要求降低租金的观点无事实以及法律依据，本院不予采信。因双方租赁关系以及占有使用关系一直存续，原告在要求解除租赁关系时主张租金以及占有使用费并未超过诉讼时效，故本院认定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第二百一十五、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告徐州市商业局房管所与被告朱学雷之间的房屋租赁关系； 二、被告朱学雷于本判决生效之日起三十日内搬离位于徐州市云龙区大同街80号院内新建二层楼、锅炉房，将房屋交付于原告； 三、被告朱学雷于本判决生效之日起三十日内给付原告徐州市商业局房管所租金、占有使用费465480元（计算至2018年12月31日，并至2019年1月1日起按照每月10178元向原告支付租金、占有使用费）； 四、驳回原告徐州市商业局房管所的其他诉讼请求。 案件受理费11096元，保全费4170元，合计15266元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王蓓蓓 人民陪审员  汪安全 人民陪审员  郭 群 二〇一九年二月十二日 书 记 员  王宇璇