河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初22399号原告：河南申盈商贸有限公司，住所地郑州市金水区鑫苑路****楼****。法定代表人：张艳，董事长。委托代理人：马新春，河南公为律师事务所律师。被告：河南泰胜达实业有限公司，住所地郑，住所地郑州市郑东新区商都路与博学路交叉口西南角中集物流中心指挥部v>法定代表人：王镇海，总经理。委托代理人：黄亚南，河南九君律师事务所律师。委托代理人：胡硒硒，河南九君律师事务所实习律师。被告：韩国森，男，1954年2月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：张景霞，金博大律师事务所律师。委托代理人：缑寒飞，金博大律师事务所律师。原告河南申盈商贸有限公司（以下简称申盈公司）与被告河南泰胜达实业有限公司（以下简称泰胜达公司）、韩国森房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申盈公司的委托代理人马新春，被告泰胜达公司的委托代理人黄亚南、胡硒硒,被告韩国森的委托代理人缑寒飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告泰胜达公司之间的《定向开发协议》；2、被告泰胜达公司返还原告已付的购房款350万元，赔偿给原告违约损失350万元，上述合计700万元；3、被告韩国森对第二项诉请中泰胜达公司的法律责任承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月26日，石聚山与被告泰胜达公司及该公司当时的法定代表人韩国森（担保人）签订《定向开发协议书》，协议约定：被告泰胜达公司以单价每平方米3200元总价款1600万元的不变价格为石聚山定向开发位于商都路南、博学路西的出让合同编号为豫郑出让（2010）534号的建设用地上的1-3层物流经营用房5000平方米。付款方式为该协议签订后3日内石聚山向被告指定的韩国森的银行账户汇入首付款700万元，余款在施工许可证办理完毕或工程开工后3个工作日内一次性付清。工期要求：本协议签订后，被告在本协议签订后3个月内开工，自项目工程主体桩基础开工后10个月内，泰胜达公司必须完成该项目的全部施工过程，达到竣工验收条件同时交付甲方（石聚山）所订购的房产。违约责任：乙方（被告泰胜达公司）如不能按期开工及完成施工任务，滞后一个月，按甲方已支付款的2‰作为违约金进行处罚；滞后二个月，按甲方已付款的3‰作为违约金进行处罚；滞后四个月以上，除前期的违约金处罚之外，另外按甲方已付款的30%进行赔偿，并赔偿给甲方造成的实际损失，协议还就房屋的质量标准、房产证的分割与办理进行了约定。协议签订后，2010年7月27日，石聚山依约向韩国森支付了700万元。但被告长期违约滞后办理施工许可证，更没有按协议约定的时间交付房屋。2011年1月10日，石聚山与被告签订《补充协议》，约定将原协议约定的订购的房产面积由原来的5000平方米，变更为2500平方米，被告将石聚山已缴纳的700万元购房款退回350万元。2011年6月14日，石聚山与本案原告签订《转让协议书》，约定石聚山将其与被告所签订的《定向开发协议书》及《补充协议书》所约定的合同权利以342万元的价格概括性转让给申盈公司。2011年7月19日，石聚山、被告泰胜达公司、原告三方签订《转让协议书》，约定将石聚山与被告所签订的《定向开发协议书》及《补充协议书》所约定的合同权利概括性转让给原告，原告依约向石聚山支付了合同转让价款。合同期间，石聚山、原告多次催促被告履行合同义务，并就被告的违约问题多次与被告进行谈判未果，原告为维护其合法权益，诉至本院。被告泰胜达公司辩称，1、公司内部并无该定向开发协议，且无该合同的用章申请，因此，公司于庭前书面申请了公章鉴定，请求对该定向开发协议中的公司公章进行鉴定，退一步讲，即使该协议中公章真实，协议真实有效，公司也不存在违约行为，而原告因违反了该协议约定，被告公司同意解除合同，我们认为原告的违约行为体现在该协议第四条第2项，原告最迟应在2012年向公司支付剩余款项，原告逾期支付剩余款项的行为构成根本违约，泰胜达公司有权根据该协议第八条第一款的约定要求原告支付违约金1136.2万元（1140万元-350万元=790万元，以790万元为基数自2012年5月11日起按年利率24%暂计至2019年2月14日），泰胜达公司主张该违约金在该案中予以抵扣；2、原告诉称公司未交付房屋事宜，首先协议中并无关于确定具体的交付房屋，且公司与原告后期并未对交付的具体房屋进行约定，因此，在事实上，公司无法向原告交付具体的房屋，令鉴于原告自2012年起，迟延支付剩余款项，因此公司有权行使先履行抗辩权，在原告支付全款前公司有权拒绝交付房屋；3、原告诉称公司存在未及时办理施工许可证的行为，但该协议从未约定施工许可证的办理期限，因此不存在违约行为；4、原告关于款项返还和损失赔偿的主张已超过诉讼时效，即使法院认为公司存在违约，鉴于转让协议书签订后，原告未向公司主张合同权利，故款项返还和损失赔偿的主张已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告韩国森辩称，1、原告与泰胜达公司签订的定向开发协议无效，主合同无效的担保条款也无效，具体理由是本合同涉及的土地性质为工业用地，开发的项目为经营性用房，根据《城市房地产管理法》第三十二条，以及目前的工业用地出让使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发，本案双方签订的协议违反了法律的禁止性规定，属于无效合同，而根据担保法第五条规定，主合同无效的，担保合同无效，因此，韩国森无需向原告承担担保责任；2、原告存在违约行为，具体理由同泰胜达公司关于原告违约的具体内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石聚山（购房方）与被告泰胜达公司（开发方）、韩国森（担保方）签订《定向开发协议书》(合同上未注明签订日期)，协议约定：被告泰胜达公司以单价每平方米3200元总价款1600万元的不变价格为石聚山定向开发位于河南省××商都××、××路西的国有土地，出让合同编号为豫（郑）出让（2010）534号的建设用地上的三层物流经营用房5000平方米。付款方式为该协议签订后3个工作日内石聚山向被告泰胜达公司指定的韩国森的中信银行账户汇入首付款700万元，余款在建筑施工许可证办理完毕或工程开工后3个工作日内一次性付清；工期要求：该协议签订后，被告泰胜达公司在该协议签订后3个月内开工，自项目工程主体桩基础开工后10个月内，泰胜达公司必须完成该项目的全部施工过程，达到竣工验收条件同时交付石聚山所订购的房产；韩国森对履行该协议及其附件的一切行为承担担保的法律责任。被告泰胜达公司如不能按期开工及完成施工任务，滞后一个月，按石聚山已支付款的每日2‰作为违约金进行处罚；滞后二个月，按石聚山已支付款的每日3‰作为违约金处罚；滞后四个月以上，除前期的违约金处罚外，另外按石聚山已付款的30%进行赔偿，并赔偿给石聚山造成的实际损失；如因泰胜达公司中止合同或违约导致本协议解除，被告泰胜达公司除全额返还石聚山已支付的房款外，还应按照项目总价款的30%作为违约金支付给石聚山，并赔偿给石聚山造成的经济损失。石聚山、韩国森、泰胜达公司均在该协议尾款处签字、盖章确认。2010年7月27日，石聚山通过上述合同约定的转账的方式韩国森中信银行支付了700万元，并注明：与张智霖合作首付款。原告对此解释称石聚山是与张智霖合作购买的上述约定房产。2011年1月10日，石聚山与被告泰胜达公司签订《补充协议》，约定将原协议约定的订购的房产面积由原来的5000平方米的1-3层经营用房，改为2500平方米，被告泰胜达将石聚山已缴纳的700万元购房款退回350万元。石聚山在合同尾款处签字，泰胜达公司在合同尾款处盖章确认，韩国森在泰胜达公司法定代表人处签字。2011年7月19日，石聚山、被告泰胜达公司、原告申盈公司三方签订《转让协议书》，约定将石聚山与被告泰胜达所签订的《定向开发协议书》及《补充协议书》所涉及的全部权利与义务转让给原告，原定向开发协议定向开发的经营用房所有权转让给原告。本院认为：本案涉及的《定向开发协议书》、《补充协议》、《转让协议书》均系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。石聚山已按照协议约定向泰胜达公司实际支付房屋首付款350万元，原告依据转让协议取得其相应的权利。被告泰胜达公司未按照合同约定履行义务，构成根本违约，应对原告承担违约责任。故对于原告要求解除与泰胜达公司之间的《定向开发协议》、返还购房款350万元的请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金350万元，本院支持105万元(350万×30%)，超出部分不予支持。原告称其与被告多次谈判未果，符合常理，本院予以采信，对于被告的诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。原告诉至本院时已超出保证期间，故对于原告要求被告韩国森对上述债务承担连带担保责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告河南申盈商贸有限公司、被告河南泰胜达实业有限公司之间的《定向开发协议》；二、被告河南泰胜达实业有限公司于本判决生效后十日内向原告河南申盈商贸有限公司支付购房款350万元、违约金105万元，共计455万元。三、驳回原告河南申盈商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元、保全费5000元，共计65800元，由原告河南申盈商贸有限公司负担17600元，被告河南泰胜达实业有限公司负担48200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审 判 长  张振红审 判 员  安治林人民陪审员  苗 雨二〇一九年十一月十五日书 记 员  孙璐玮