安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0291民初3572号 （2018）皖0291民初3573号 原告：安徽国脉科技有限公司，住所地安徽省芜湖市齐落山路1号，统一社会信用代码913402007110385826（1-1）。 法定代表人：陈明媚，总经理。 委托诉讼代理人：陈名帆，该公司员工。 被告：林某某，男，1982年10月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。 被告：居某，男，1982年2月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市，因涉嫌犯罪现羁押于芜湖市看守所。 委托诉讼代理人：伍云召，安徽新弋达律师事务所律师。 原告安徽国脉科技有限公司（以下简称国脉公司）与被告林某某、居某房屋租赁合同纠纷，原告国脉公司与被告居某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，依法转为普通程序进行了审理。本院于2018年11月1日公开开庭，依法合并审理了两案件。原告国脉公司委托诉讼代理人陈名帆，被告居某委托诉讼代理人伍云召到庭参加诉讼，被告林某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国脉公司就林某某、居某房屋租赁合同纠纷向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2011年6月24日至2018年度的房租金与综合管理费(310.4137-98.85-17.5725)=193.99万元人民币（扣减的98.85+17.5725万元系林某某替原告代付给居某的借款本息）；2.判令被告承担2014年10月24日度到2018年度违约金19.39万元人民币；3.判令被告承担本案诉讼费。 原告国脉公司就与居某房屋租赁合同纠纷向本院提出诉讼请求：1.判令被告居某支付2011年度至2018年度的房租金与综合管理费，即扣除借款后的部分(388.136-39.94-79.88)=268.316万元人民币；2.判令被告承担2014年度到2018年度违约金26.8万元人民币；3.判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2011年1月24日，原告与被告居某签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告居某承租原告位于齐落山工业园水阳江路国脉6幢楼第3层房屋，建筑面积1331.38平方米；年租金与综合管理费为39.94万元人民币；从2011年4月24日幵始收取房租金与综合管理费，从第四年开始年租金与综合管理费按百分之十递增；违约按百分之十承担违约金。 2011年3月24日，原告与被告林某某签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告林某某承租原告位于齐落山工业园水阳江路国脉6幢楼第4层房屋，建筑面积为1331.38平方米；年租金与综合管理费用为31.95万元人民币；从第四年开始，年租金与综合管理费按百分之十递增；违约按百分之十承担违约金。 上述合同签订后，原告用与两被告林某某和居某的房屋租金与综合管理费作为担保，向被告居某借款180万元人民币。原告为此与两被告约定：在180万元本金及利息范围内直接从房屋租金和综合管理费中扣除。这样，被告林某某的房租金与综合管理费暂由被告居某来代收。从扣完（2014年10月24日止）原告借款本息后的房屋租金与综合管理费之日起，两被告应交的房屋租金与综合管理费直接交付原告。合同生效以来。被告居某仅交了第一年房屋租金与综合管理费39.94万元，被告林某某至今未交分文房租金与综合管理费给原告。时至今日，两被告拒不向原告交纳剩余的房租金与综合管理费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告居某辩称：1.并不拖欠原告租金(包括林某某的租金在内)，原告欠被告本金204.4万元借款，同时约定相应利息，双方一直按原告诉状所称以借款利息折抵房屋租金，经被告核算，至本案开庭之日止，原告尚欠被告190余万元；2.原告主张的违约金不认可，我方已足额支付租金不构成违约，故该请求不能成立，对总租金数额无异议;3.被告居某现被羁押，解除合同符合法律约定，利息一直在抵房租，从2011年开始至今无争议，原告欠居某190余万元，我方不欠原告钱，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告林某某未作答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据部分，1.《房屋租赁合同》两份可以证明原告分别与被告林某某、居某签订《房屋租赁合同》的事实，双方存在租赁合同关系且对双方权利义务进行了约定，本院依法予以认定。2.催款函，该催款函因无合同相对方签收的相关证据予以佐证，且被告居某提出异议，本院依法不予认定。3.房屋租金与综合管理费对账结算单，被告居某认为系单方制作，被告居某不予认可，本院经审查认为，该组证据虽系单方制作，无被告确认的信息，但可证明原告方主张房屋租金和综合管理费计算的详细情况，可作为证据使用，对于其是否能达到原告方证明目的，本院将在说理部分结合全案证据及庭审查明的事实予以综合阐述、认定。4.原告补充提交的《交通银行网上转账电子回执》，原告以此证据证明其已还清2013年5月10日出具给被告居某220000元欠条中的欠款，被告居某对此提出异议，本院经审查认为，汇款时间在双方核对确认债权债务出具欠条之前，同时，该银行转账回执载明的汇款人系汪文军，并无其他证据佐证其与本案关联性，故原告该项证据并不能达到其证明目的，本院依法不予认定。 被告居某提交的证据部分，第一组证据，2013年5月10日的借条、欠条，2013年6月13日的借条、收条，2014年5月20日借条，原告以此证据证明原告与被告居某之间有约定借款及利息计算，证明原告欠付被告居某借款本金204.4万元，对该组证据，被告质证认为：1.与原告原先存在债权债务关系，当时月息按四分五计算，但后来划了250万元给案外人陈红，后利息不再计算了，现只欠105.4万元；2.借条2中22万元利息予以认可；3.对于70万元的借款，已经归还并有相应凭证；3.借条7万元属实，该7万元约定好不计算利息。对于该组证据，本院经审查认为：1.其中22万元、7万元部分，原告对此予以认可，本院依法予以认定；2.2013年5月10日的借条、欠条中载明借款数额105.4万元，并约定月利息按四分五计算，对此原告予以认可，但认为存在转让债权的事实，并约定不再计算利息，但未提供相反证据予以证实，故原告该项质证意见不能成立，对于被告居某提交的该证据，本院依法予以认定；3.关于70万元部分，原告认为已经归还并有相关还款凭证，并于本案开庭之日承诺于七日内提交法庭，但原告庭后未于限定期限内提交相关凭证，故该项证据的收条、借条可以证明原告仍尚欠该欠款70万元的事实，本院依法予以确认。故对前述被告居某提交的第一组证据，可以共同确认原告向被告居某借款的事实，本院依法予以确认。被告居某提交的第二组证据，经审查，该组收据可以证明双方用房租抵借款的履行事实，本院依法予以确认。 本院经审理查明事实如下： 2011年1月24日，原告与被告居某签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告居某承租同幢大楼第3层房屋，建筑面积1331.38平方米，租赁期为2011年1月24日至2021年1月23日，年租金与管理费从2011年4月24日开始计算，免租期90天。年租金与综合管理费为39.94万元人民币，从第四年开始年租金与综合管理费按百分之十递增。从第二年起，承租方应于上一年度的12月30日前一次性付清下一年度全部房屋租金及管理费。承租方于合同生效之日向出租方支付合同保证金十万元整，合同终止时承租方将房屋恢复原状并经出租方验收合格后，出租方予以退还，合同保证金不计息。另双方约定，任何一方违反合同约定，除赔偿对方经济损失外，还应支付当年房租和综合管理费总额的10%的违约金给守约方。 2011年3月24日，原告还与被告林某某签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告林某某承租原告位于齐落山工业园水阳江路国脉6幢楼第4层房屋，建筑面积为1331.38平方米，租赁期为2011年3月24日至2021年3月23日，年租金与管理费从2011年6月24日开始计算，免租期90天。年租金与综合管理费用为31.95万元人民币，从第四年开始年租金与综合管理费按百分之十递增。从第二年起，承租方应于上一年度的12月30日前一次性付清下一年度全部房屋租金及管理费。承租方于合同生效之日向出租方支付合同保证金十万元整，合同终止时承租方将房屋恢复原状并经出租方验收合格后，出租方予以退还，合同保证金不计息。另双方同样约定，任何一方违反合同约定，除赔偿对方经济损失外，还应支付当年房租和综合管理费总额的10%的违约金给守约方。此后，双方还就相关内容签订了补充协议。 另查明，上述合同签订后，原告向被告居某借款，并与两被告约定：在借款的本金及利息范围内直接从两被告房屋租金和综合管理费中折抵扣除。同时，被告林某某部分的房租与综合管理费暂由被告居某来代收，从扣完原告借款本息后的房屋租金与综合管理费之日起，两被告应交的房屋租金与综合管理费直接交付原告。现原告共欠被告居某共计2044000元（其中，2013年5月10日，借款1054000元，约定月利率4.5%；2013年6月13日，借款700000元，约定月利率2.16%；2013年5月10日的22万元借款，不计算利息；2014年5月20日，借款70000元，未注明需要计算利息），但均未明确约定还款期限。合同生效以来，林某某已将租赁期间的房租与综合管理费全部款项给付被告居某，被告居某仅交了第一年房屋租金与综合管理费399400元给原告。 还查明，被告居某于本案审理中已因涉嫌犯罪被羁押于看守所，现处于审查起诉阶段，客观上合同无法履行。其委托诉讼代理人向原告提出解除《房屋租赁合同》。另被告林某某已在诉讼期间已将所租赁房屋内的物品搬离，且向原告表明解除租赁合同关系。本案在审理期间，原告国脉公司与被告林某某、居某就案涉租赁房屋交付时间及恢复原状费用事项已协商达成一致意见即双方确认居某、林某某案涉租赁房屋于2019年1月23日已交付给原告，同时，案涉房屋恢复原状的费用确认为200000元，由居某、林某某分别交付的保证金各100000元，共计200000元予以折抵。 再查明，被告居某2011年度至2018年度（即2011年1月24日至2019年1月23日）房屋租金与综合管理费共计3881360元;被告林某某在2011年3月24日至2018年度（即2011年3月24日至2019年1月23日）房屋租金与综合管理费总计3018377.74元，两部分合计6899737.74元。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但在案涉合同履行过程中，被告居某因涉嫌犯罪被羁押，租赁合同约定的各项权利与义务无法履行，其已不能继续履行合同，合同目的不能实现，且租赁资产的闲置也会给原告造成更大的损失，故对被告居某提出解除合同的请求，本院依法予以支持，但被告居某应依照合同约定承担违约金即年租金的10%即64323元，且房屋租金及给综合管理费应支付至2019年1月23日。被告林某某以自己的行为表明其要求与原告解除合同，但此行为属违约行为，被告林某某除需支付至2019年1月23日的房屋租金与综合管理费外，仍需按合同约定支付违约金即年租金的10%即51460元。 本案主要争议焦点为：案涉房屋租金及综合管理费如何折抵原告的借款本金及利息？借款本金数额及利息计算标准如何认定？。本案中，根据原、被告双方举证、质证及本院认定查明的事实，双方虽约定了原告就两被告房屋租金和综合管理费可折抵所欠原告向被告居某的借款本息，但对租金及综合管理费如何折抵本息，双方没有明确约定。本案在审理过程中，通过原、被告双方所提供的材料来看，均以分别计算本息总额、租金及综合管理费总额后互折抵的方式来确定双方的债权债务总额，故本院可采取该方式，分别计算后再折抵。 在本案中，原告于2013年5月10日向被告居某借款且出具借条，借款金额为1054000元，约定月利率4.5%；2013年6月13日，借款700000元，约定月利率2.16%；其余220000元、70000元，共290000元未约定计算利息。本院经审理认为，双方借款月利率4.5%与2.16%的约定，高于相关规定，应予调整，虽然原告与两被告约定用房租及管理费抵借款本息，但至起诉时双方未一直进行过清算，故本院依照最高人民法院的相关司法解释之规定，按月利率2%予以计算利息为宜，以1054000元为基数，自2013年5月10日至2019年1月23日，1054000元借款部分本息共计2518357.33元；另外700000元可自2013年6月13日起按月利率2%计算至2019年1月23日，共计本息1656666.67元；再加之未约定需要支付利息的290000元整，原告向被告居某借款部分，截至2019年1月23日，借款本息合计4465024元。故与被告居某、林某某房屋租金及综合管理费予以折抵后，被告居某需支付原告国脉公司本人2011年度至2018年度，被告林某某在2011年6月24日至2018年度（即2018年3月24日至2019年1月23日）房屋租金与综合管理费房屋租金及综合管理费6899737.74元-4465024元-399400元=2035313.74元。鉴于被告林某某在房屋租赁期间的所有租金都已支付给居某且原告方也予认可，故折抵后的款项应由被告居某归还，但被告林某某因提前解除合同所需承担的违约金应由其个人承担。 关于原告提出的债务属陈名帆个人债务，应由被告居某向陈名帆主张而不应向原告主张权利的请求，因原告向被告的催款函上表明陈名帆向居某所借款项系单位行为，且房屋租赁双方已明确约定陈名帆所经办的借款均由房屋租金与综合管理费作为担保，故原告该项主张，本院依法不予认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告居某于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告安徽国脉科技有限公司房屋租金与综合管理费共计2035313.74元及违约金64323元，合计2099636.74元； 二、被告林某某于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告安徽国脉科技有限公司违约金51460元； 三、驳回原告安徽国脉科技有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11935元，财产保全费5000元，合计16935元，由原告与被告居某各承担一半（前述款项已由原告垫付，由被告履行本判决义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  奚正荣 人民陪审员  陈世富 人民陪审员  刘向文 二〇一九年三月二十八日 法官助理伍昆 书记员李倩云 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。