北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初6500号原告（反诉被告）：郭红，女，1975年10月23日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：杨华民，北京君宪律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安真爱服务事业股份有限公司，住所地陕西省西安市朱雀大街**。法定代表人：何志方，董事长。委托诉讼代理人：王千，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢菲，陕西博硕律师事务所实习律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司职工。原告郭红与被告西安真爱服务事业股份有限公司（以下简称真爱公司）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭红向本院提出诉讼请求：1．判决真爱公司立即将双方买卖交易的北京市东城区×××房屋腾退交付原告；2．判决真爱公司将约定的产权车位一个交付原告；3．判决真爱公司立即协助办理买卖房屋的物业交割；4．判决真爱公司协助办理买卖房屋的专项维修资金（公共维修基金）转移变更手续；5．由链家公司协助办理以上手续；6．由真爱公司自2019年3月20日起按日支付房屋总价款1920万元万分之五的违约金至房屋实际交付、物业交割手续办理完毕之日止；7．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，郭红放弃上述第1至5项诉讼请求，并变更诉讼请求为：1．要求真爱公司支付原告自2016年8月1日起至2019年3月19日止的逾期办理产权证违约金892．8万元；2．要求真爱公司支付原告自2019年3月20日起至2019年6月28日止的逾期办理物业交割手续违约金96．96万元；3．本案全部诉讼费用由真爱公司负担。事实与理由：2016年3月18日，在链家公司的居间服务下，郭红与真爱公司签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定真爱公司将坐落于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）以1920万元的价格出售给郭红，郭红交付定金50万元，向银行申请贷款900万元用于支付部分房款。合同第六条中约定出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付买受人。合同第七条违约责任约定，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，应自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。当日，郭红、真爱公司及链家公司又签订《补充协议》，约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，郭红己支付定金50万元，因真爱公司迟迟不能办理房屋过户手续，2017年6月，郭红诉至法院。案件审理期间，郭红按法院要求，将剩余房款1870万元提存交付至法院。2018年11月20日，法院判决真爱公司继续履行房屋买卖合同，协助将房屋所有权变更登记至郭红名下。判决生效后，郭红申请执行。2019年3月19日，郭红取得涉诉房屋不动产权证书。而真爱公司至今拒不办理房屋及车位交付、物业交割及专项维修资金的转移变更手续。为维护合法权益，郭红依法提起诉讼。真爱公司辩称，请法院驳回郭红的诉讼请求。理由如下：案涉合同基于案外人董振武的涉嫌刑事犯罪行为产生，真爱公司基于董振武的涉嫌犯罪行为丧失涉诉房屋的所有权。郭红为低价取得房屋，未尽审慎义务，客观上促成了董振武实施涉嫌违法犯罪的行为。即便按照合同约定，在真爱公司因涉嫌刑事犯罪受损情形下，郭红自身即存在违约情形下，不应当承担如此高额的违约责任，郭红的诉讼请求没有合同依据。郭红在2016年与董振武签订案涉合同后，仅向董振武支付定金50万元，未按照合同约定在2016年7月29日前向真爱公司支付任何房款。郭红为冻结其在此前案件中给付真爱公司的案款，已于2019年4月10日将涉诉房屋作为财产保全担保，该行为表示郭红已实际行使涉诉房屋所有权人的权利，与仍要真爱公司支付违约金的行为相互矛盾。即使特殊背景、交易条款不明确情况下，郭红主张的违约金过高，超出合同履行的实际状况。另外，签订合同时郭红知道真爱公司尚未取得涉诉房屋的产权证，且郭红没有按照约定支付购房款，其在此前诉讼中放弃了违约金的主张，在判决将涉诉房屋登记到其名下后，又要求被告支付违约金有违公允。真爱公司向本院提出反诉请求：判决郭红向真爱公司支付逾期付款违约金，自2016年7月30日起计算至实际支付之日止，按每日9600元暂计至2019年8月8日。事实与理由：2016年3月，真爱公司委托案外人董振武办理涉诉房屋的不动产权证书。2016年3月11日，董振武在真爱公司未向其出具任何委托文件的情况下，擅自与郭红签订《买卖定金协议书》。2016年3月18日，董振武骗取真爱公司的公章与郭红签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定真爱公司将涉诉房屋以1920万元的价格出售给郭红。董振武还在上述《买卖定金协议书》上补盖了公章。《补充协议》第四条第1款约定，任一方逾期履行约定义务的，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，郭红未按约定向真爱公司支付购房款。在郭红起诉真爱公司的诉讼中，法院判决郭红向真爱公司支付购房款。真爱公司通过强制执行才得到部分购房款。故真爱公司提起反诉，望判如所请。郭红对真爱公司的反诉辩称，真爱公司所述与事实不符。在（2017）京0101民初11447号郭红诉真爱公司、链家公司房屋买卖合同纠纷一案的判决书中明确载明，郭红已将剩余房款1870万元交到法院。因真爱公司不想履行合同拖延办理产权证在先，此后又明确表示不履行合同，郭红出于交易安全考虑，在判决前将剩余房款交至法院，故法院在判决书中提到郭红在买卖过程中没有任何过错。上述案件开庭审理前，法官给双方做调解工作，郭红的意见是真爱公司配合办理过户，其可以放弃违约金。但是调解没有成功，郭红在庭审中变更了诉讼请求，但并未明确放弃违约金，真爱公司以郭红当庭陈述的诉讼请求与起诉状的诉讼请求不一致就推测郭红放弃了违约金，没有依据。该案强制执行过户时郭红还垫付了真爱公司应当支付的契税。链家公司辩称：郭红的诉讼请求，真爱公司的反诉请求均不针对链家公司，且房屋过户、交房均已完成，故链家公司对郭红的诉讼请求、真爱公司的反诉请求均不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年3月11日，在链家公司的居间服务下，案外人董振武以真爱公司委托代理人的身份与郭红签订《买卖定金协议书》，约定郭红以1920万元的总价购买涉诉房屋，郭红于协议签署时向真爱公司支付定金50万元。因董振武当天不能提供真爱公司的授权委托书，三方商定，郭红先将50万元定金交到链家公司。随后郭红将50万元定金转账至链家公司经纪人员的账户，董振武出具了收据。2016年3月18日，董振武持真爱公司的营业执照复印件、真爱公司法定代表人何志方的身份证复印件、董振武的身份证复印件、真爱公司股东会决议复印件、真爱公司委托董振武出售涉诉房屋的授权委托书、真爱公司的公章来到链家公司。董振武在郭红及链家公司经纪人员的面前在真爱公司委托董振武出售涉诉房屋的授权委托书、《买卖定金协议书》上加盖了真爱公司的公章。此后，董振武作为真爱公司委托代理人与郭红签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定真爱公司将涉诉房屋以1920万元的价格出售给郭红，其中900万元郭红通过贷款方式支付；自合同签订之日起120日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。随后，董振武作为真爱公司委托代理人与郭红、链家公司签订《补充协议》。其中第一条约定：1、就真爱公司暂时尚未取得房屋所有权证的事实情况，链家公司已据实告知郭红，且郭红已知晓该事实，真爱公司、郭红已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易……2、涉诉房屋的房价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总记为1920万元，此价格为真爱公司净得价，不含税；第二条约定：1、郭红于2016年3月11日向真爱公司支付定金50万元，郭红支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；2、真爱公司承诺在2016年5月31日前取得涉诉房屋的所有权证，且必须在取得房屋产权证后5日内通知郭红、链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续……5、郭红于办理权属转移登记前2个工作日将第一笔首付款920万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付给真爱公司……7、在2016年7月31日前真爱公司、郭红共同办理房屋所有权转移登记手续……8、真爱公司、郭红应当在权属转移登记当日自行办理物业交割手续，链家公司陪同；真爱公司、郭红一致同意，郭红从购房款留存50万元，作为物业交割保证金，办理物业交割当日，由郭红自行支付给真爱公司；第四条约定：1、真爱公司、郭红任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、若真爱公司出现下列情形之一的，真爱公司构成根本违约，郭红有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的……真爱公司出现上述根本违约情形之一的，真爱公司应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向郭红支付违约金……补充协议还约定，真爱公司承担其应缴纳税费，郭红承担其应缴纳税费；此房款包含1个产权车位。当日，链家公司将收取郭红的50万元交给了董振武。另，董振武持有涉诉房屋的钥匙，合同签订前董振武多次带领郭红看房，房屋处于空置状态。另，2017年6月2日，真爱公司登记为涉诉房屋的权利人。真爱公司没有在2016年5月31日前取得涉诉房屋的所有权证，所订立的房屋买卖合同未能按照约定履行，郭红对真爱公司、链家公司提起了房屋买卖合同纠纷之诉讼。本院于2017年6月14日立案，案号为（2017）京0101民初11447号（以下简称11447号案件）。郭红提出的诉讼请求为：1．解除郭红与真爱公司于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．解除郭红与链家公司于2016年3月18日签订的《居间服务合同》及《补充协议》；3．真爱公司返还郭红定金50万元；4．真爱公司赔偿郭红违约金384万元；5．真爱公司、链家公司赔偿郭红经济损失（待评估机构评估后确定）；6．链家公司返还郭红佣金42．3万元；7．真爱公司、链家公司承担诉讼费用。因真爱公司不认可其与郭红之间存在房屋买卖合同关系，真爱公司在本院对董振武、郭红、链家公司提起确认合同效力纠纷之诉讼，故11447号案件中止审理。真爱公司在确认合同效力纠纷一案中的诉讼请求为：1．确认董振武与郭红于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》对真爱公司不发生法律效力；2．确认董振武、郭红及链家公司签订的补充协议对真爱公司不发生法律效力；3．诉讼费由董振武、郭红及链家公司负担。经审理，本院基于表见代理的法律规定，判决驳回了真爱公司的诉讼请求。真爱公司不服该判决，提起上诉。经审理，二审法院判决驳回上诉，维持原判。后11447号案件恢复审理。11447号案件审理期间，郭红多次变更诉讼请求。2017年7月17日，郭红将诉讼请求变更为：1．判令真爱公司继续履行和郭红于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令真爱公司、链家公司积极配合郭红办理房屋产权转移登记手续，将涉诉房屋登记到郭红名下；3．判令真爱公司赔偿郭红违约金384万元；4．判令真爱公司、链家公司承担诉讼费用。2017年10月26日，郭红将诉讼请求变更为：1．判令真爱公司继续履行和郭红于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令真爱公司、链家公司积极配合郭红办理房屋产权转移登记手续，将涉诉房屋登记到郭红名下；3．判令真爱公司赔偿郭红违约金352．32万元；4．判令真爱公司、链家公司承担诉讼费用。2018年11月5日，郭红将诉讼请求变更为：1．判令真爱公司继续履行和郭红于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，真爱公司、链家公司积极配合郭红办理房屋产权转移登记手续，将涉诉房屋的所有权转移登记至郭红名下；2．诉讼费由真爱公司、链家公司承担。郭红于2018年11月将购房款1870万元交至本院。此后，本院作出判决：1、郭红于判决生效后七日内给付真爱公司剩余购房款1870万元（已交纳）；2、真爱公司、链家公司继续履行与郭红签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》，于判决生效后七日内协助郭红办理涉诉房屋的买卖过户手续，将该房屋的所有权变更登记至郭红名下。该判决生效后，郭红申请强制执行，涉诉房屋于2019年3月19日登记至郭红名下。本案审理中，郭红提出财产保全申请，本院裁定冻结郭红在11447号案件中给付真爱公司案款中的899．52万元。另，郭红当庭表示，诉讼中，真爱公司已将涉诉房屋内的物品搬走，并将房屋钥匙交与了物业，其已办理入住；物业已认可其的业主身份，向其交付了车位，无需办理物业交割；公共维修基金的原始交费记录也查到了，故其放弃对应的诉讼请求。另查，在得知真爱公司不能于2016年5月31日前取得涉诉房屋的所有权证，董振武表示需要更多时间去办理产权证时，郭红表示可以等真爱公司办理下产权证后，继续履行双方订立的房屋买卖合同。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。董振武代理真爱公司与郭红订立房屋买卖合同的行为构成表见代理，所订立的合同对真爱公司与郭红均具有法律约束力。合同履行过程中，郭红得知真爱公司不能在2016年5月31日前取得房产证，其表示等真爱公司办理下房产证后，继续履行合同。2017年6月2日，涉诉房屋登记至真爱公司名下，合同具备了履行的条件。2017年6月14日，郭红提起诉讼（11447号案件），提出解除合同、赔偿违约金等诉讼请求。本案，郭红提出逾期办理产权证违约金的主张。本院对此有以下考虑：首先，在真爱公司不能在约定时间取得产权证的情况下，郭红本可以根据合同约定，因真爱公司根本违约而解除合同，并要求真爱公司按房屋总价款的20%向其支付违约金，但郭红表示等真爱公司办理下房产证后，继续履行合同，对履行时间作了变更；其次，郭红应知办理产权证的时间不确定，会对合同中相关条款的履行造成影响；再次，真爱公司办理下产权证的时间，超过了合同约定的真爱公司与郭红办理过户手续的时间，郭红在11447号案件审理中对此已知晓，但该案郭红最终的主张是继续履行合同，放弃了要求真爱公司支付违约金的诉讼请求。因郭红既有合同履行中变更履行时间的表示，又有此前诉讼中放弃要求真爱公司支付违约金的行为，郭红的此项主张，依据不足，故本院不予支持。在11447号案件的判决生效后，郭红通过强制执行取得了涉诉房屋，无需再办理物业交割，故郭红提出的逾期办理物业交割手续违约金的诉讼请求，本院亦不支持。从真爱公司办理下产权证的时间来看，已不可能按照当初合同约定的时间来履行支付首付款、过户等义务，为履行合同，郭红将剩余购房款交至本院的行为，并不违约，真爱公司的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，判决如下：一、驳回郭红的诉讼请求；二、驳回西安真爱服务事业股份有限公司的反诉请求。案件受理费81083元、财产保全费5000元，由郭红负担（已交纳）；反诉案件受理费42695元，由西安真爱服务事业股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 韩晓东审 判 员 崔 赟审 判 员 王 亮二〇二〇年十一月四日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉