上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初7215号原告：王馨，男，1978年5月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：邱俊义，男，1976年10月3日生，汉族，住安徽省。上列两原告共同委托诉讼代理人：隋好平，上海大存律师事务所律师。被告：王萍，女，1976年11月29日生，汉族，住江苏省淮安市。原告王馨、邱俊义诉被告王萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王馨及原告王馨、邱俊义的共同委托诉讼代理人隋好平均到庭参加诉讼。被告王萍本院合法传唤，未到庭参加诉讼。审理中，根据当事人申请，本院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告王馨、邱俊义向本院提出诉讼请求：1、确认2016年9月1日原、被告签的租赁协议无效；2、被告返还原告押金人民币(以下币种同)3万元；3、被告赔偿原告租赁房屋的装饰装修和安装工程损失996,387元以及52建房屋隔断、吊顶、设施、设备、家具等拆除和清运费用47,792元；4、被告赔偿原告违约金10万元；5、被告退还原告2018年11月份的预付租金2万元；6、案件受理费由被告承担。事实与理由：位于上海市浦东新区曹路镇顾东村水洞港206号(后门牌顾曹公路XXX号)的两层楼房，2016年由被告建造，楼房单层建筑面积800平方米。2016年9月1日，原告与被告签订租赁协议，由原告承租位于曹顾东村水洞港206号的两层房屋中的第二层房屋，建筑面积约800平方米，房屋没有隔断，系毛坯房通间。租赁房屋自2016年5月23日至房屋拆迁为止，年租金为人民币(以下币种同)21万元，月租金1.75万元，押金3万元，租金半年一付，同时对租金和权利、义务都作出了约定，其中租赁协议第五条第一款约定，“3、承租人在租赁期间，所租赁的房屋为双方约定的公寓转租居住用途，甲方同意乙方改建、转租第三方。4、承租人在租赁期间有修改和装饰的权利。”第五条第二款约定，“1、出租人拥有集体土地使用证，有镇政府的批复。2、出租人对主权的承诺，出租人保证该房屋没有产权纠纷……出租后，如遇上述情况，与承租人一律无关，而与此造成承租人经济损失的皆有出租人负责赔偿。3、承租方必须为承租方提供汉姆逊东航大酒店消防合格许可证”。第七条约定，“4、因不可抗因素，特别如遇国家开发建设需要，拆除本房屋的，导致合同无法履行的，甲方补偿乙方拆迁装修费，按国家补偿为标准后合同终止”。租赁协议签订后，原告即组织施工人员对房屋进行施工，将房屋隔断为52间标准公寓用房，并进行装修，配置卫生洁具、热水器、脱排油烟机、床、家具等，并安装监控设施，共支出1,013,860元。被告交付房屋租金至2018年10月31日，交付押金3万元。2018年10月31日，原告王馨收到浦东新区环境综合整治工作领导小组办公室的公告，原告所承租的房屋被告知是违章建筑，所租赁房屋必须在2018年11月15日前清空、搬离、拆除，并根据整治开展，适时采取停电、停水、停气、交通管制、强制整治等措施。原告至此才知道系争房屋是违章建筑。因拆违比较急，未来得及对装修等进行评估，原告仅能提供当时照片、视频。原告认为，被告故意隐瞒其所出租房屋系违章建筑的事实，与原告签订租赁合同，致使原告合同目的无法实现，存在严重过错，给原告造成经济损失。综上，原告起诉。被告王萍未作答辩，亦未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，原告为乙方(承租人)、被告为甲方(出租人)，签订租赁协议，协议约定由原告承租曹路水洞港路XXX号、顾曹公路XXX号后门二楼房屋，租赁期限自2016年5月23日起至房屋拆迁止(按2016年9月1日起算)，年租金为21万元；租金为年提交方式，承租方在使用租赁房屋前一次性付半年租金10.5万元，押金3万元，房租在租期结束前15天支付方可延续使用，租金按原房租每年递增1万元，最高增到30万元整，并约定了双方责任等。之后，被告将房屋交付原告，原告对租赁房屋进行装修后使用，并依约向被告支付押金3万元。审理中，原告称2018年10月30日，相关政府部门发出公告，原告才知道其所租赁房屋系违章建筑，政府将进行整治予以拆除；之后2018年12月中旬，原告未与被告或相关部门交接房屋的情况下，相关部门即至房屋现场设立安全警示带后直接将房屋拆除；原告租金已付至2019年11月30日。审理中，根据原告申请，本院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司就原告主张52建公寓用房装饰装修和安装工程造价及52间隔断、吊顶、设备、家具等拆除费用进行鉴定，该公司于2019年8月30日出具鉴定司法鉴定意见书，计算依据为：工程量按原告提供的照片、录像视频、平面布置草图及陈述，费用价格按上海市现行规定计算，即套用上海市2000定额，装饰装修及安装工程工料机单价按照上海市建筑建材市场管理总站颁布的2016年9月信息价及市场价取定，费率标准按相关沪建市管文件规定计取。另根据2018年10月30日浦东新区环境综合治理工作领导小组发布的公告，本案所涉标的物需在2018年11月15日前搬离并拆除，拆除工程工料机单价按照上海市建筑建材市场管理总站颁布的2018年11月信息价及市场价取定，费率标准按相关沪建市管文件规定计取。2020年5月29日，该公司出具司法鉴定补充意见书，明确针对原告装修后又自行拆除的部分，该部分的材料费用为246,042.57元；根据原告所提供照片及影像资料并综合考虑，截止至照片及影像资料拍摄之日，建议涉案房屋装饰装修及安装成新率以65%考虑。上述事实，由租赁协议等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间租赁合同，其所租赁的房屋并无相应产权证或审批建造手续，之后根据原告陈述租赁房屋已被相关部门认定为违章建筑并予以拆除，鉴于房屋的性质，故双方签订的租赁协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告租赁的房屋已被拆除，被告理应将收取的押金返还原告。原告主张装修损失，原告虽提出申请进行鉴定，相应鉴定部门亦出具鉴定意见，但考虑到系争房屋鉴定时已经被拆除，原告仅提交现场视频及照片，并未提交当时装修施工图纸、相应施工费及材料费支付凭证，故鉴定结论本院难以全部采信；考虑到原告对系争房屋进行了装修，结合鉴定意见鉴定单价的确定依据、原告在本案中的过错、装修的折旧等因素，酌情确定被告赔偿原告装修损失15万元。原告主张违约金，双方租赁协议属无效合同，原告依据合同要求被告承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。原告要求返还其已支付的2018年11月租金，根据原告陈述，其并未与被告或相关部门办理房屋返还、交接手续，至房屋被相关部门于2018年12月中旬拆除，房屋一直由原告实际掌控，故原告要求返还租金缺乏依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王萍于本判决生效之日起十日内返还原告王馨、邱俊义押金3万元；二、被告王萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告王馨、邱俊义装修损失15万元；三、驳回原告王馨、邱俊义的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,274.74元，由原告王馨、邱俊义负担12,932.74元，被告王萍负担2,342元；财产保全费5,000元，由原告王馨、邱俊义负担2,400元，被告王萍负担2,600元；公告费1,380元，由被告王萍负担；鉴定费30,415元，由原告王馨、邱俊义负担10,415元，被告王萍负担20,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉审 判 员  杨晓云人民陪审员  秦旭光二〇二〇年六月十九日书 记 员  陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》1、第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。