广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初2451号原告：唐保安，男，1974年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：梁朗辉，广东九域律师事务所律师。被告：苏敏玲，女，1953年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：卢威权，男，1949年7月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，以上两被告共同委托诉讼代理人：谢泽华，广东瑶琨律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：廖梅花，广东瑶琨律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道鸡洲管理区。法定代表人：罗敬全。被告：罗敬全，男，1959年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：罗敬钊，男，1963年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，以上三被告共同委托诉讼代理人：周惠霞，广东瑶琨律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：刘献蕊，广东瑶琨律师事务所实习律师。原告唐保安与被告苏敏玲、卢威权、佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司（以下简称长丰苑公司）、罗敬全、罗敬钊确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年4月17日和2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告唐保安及其委托诉讼代理人梁朗辉、被告卢威权、被告苏敏玲、卢威权共同的委托诉讼代理人谢泽华、被告长丰苑公司、罗敬全和罗敬钊共同的委托诉讼代理人周惠霞到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告于2019年4月9日向本院递交书面申请，要求给予30天时间进行调解，之后又于2019年5月9日向本院递交书面申请，要求给予30天时间进行调解，本院予以准许，上述期限依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告唐保安向本院提出诉讼请求：1.判决宣告原告与被告苏敏玲在2018年3月17日所签订的《房地产买卖合同》及在2018年8月16日所签订的《长丰苑土地买卖补充协议》无效；2.判决被告苏敏玲向原告返还3200000元购地款，并支付以3200000元为基数以中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起至实际支付完毕之日止所计算的利息；3.判决被告苏敏玲赔偿原告损失1050000元（暂定，具体待评估后再作出调整），并支付以1050000元（暂定，具体待评估后再作出调整）为基数以中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起至实际支付完毕之日止所计算的利息；4.判决被告卢威权、长丰苑公司、罗敬全、罗敬钊对第2、3项诉讼请求所涉及的金额承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告苏敏玲在事前征得被告长丰苑公司同意的情况下，在2018年3月17日签订了《房地产买卖合同》，约定被告苏敏玲将位于佛山市顺德区长丰苑居住区第一期（D38）号土地以4480000元的价格转让给原告。原告在2018年3月19日向被告苏敏玲支付了500000元购地定金，在2018年4月开始动工兴建房屋，于2018年6月13日向被告苏敏玲支付了2500000元购地款。在2018年8月16日，原告与被告苏敏玲又签订了《长丰苑土地买卖补充协议》就剩余1480000元购地款的支付及担保问题进行了约定。后来，原告又于2018年11月20日向被告苏敏玲支付了200000元购地款。至此，原告共向被告苏敏玲支付了3200000元的购地款。在签订前述补充协议后，在被告苏敏玲的陪同下，原告与被告长丰苑公司在2018年8月签订了落款日期为1999年11月26日的《长丰苑居住区商品房统建销售合同》和《用地协议》就案涉土地进行更名，被告长丰苑公司为此收取了原告20000元的更名费。由于原告不了解土地性质以及被告长丰苑公司隐瞒了房地产公司建设房屋的程序问题，原告经向房管部门了解，案涉土地建房后根本办不了不动产权证。经原告进一步了解，被告长丰苑公司实际上在2011年已经被吊销营业执照，土地也不能单独转让使用权，必须在建设好房屋并取得不动产权证后才能转让过户。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，被告长丰苑公司在未取得案涉土地的国有土地使用权证的情况下向被告苏敏玲出售案涉土地的合同是无效的，基于同样的道理，被告苏敏玲向原告唐保安出售案涉土地的合同也是无效的。被告苏敏玲与被告卢威权是夫妻关系，被告苏敏玲转让案涉土地属于转让夫妻共同财产权益，故被告卢威权与被告苏敏玲应承担连带清偿责任；因被告长丰苑公司的允诺及协助更名对于原告与被告苏敏玲签订《房地产买卖合同》起着决定性作用，故被告长丰苑公司对于原告的损失应承担连带清偿责任；被告长丰苑公司在明知被工商部门吊销营业执照多年的情况下，没有依法办理公司的清算工作，还违背法律规定，收取原告更名费，与原告签订《长丰苑居住区商品房统建销售合同》及《用地协议》，协助被告苏敏玲将案涉土地更名给原告，被告罗敬全、罗敬钊作为被告长丰苑公司的股东，应对被告长丰苑公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告苏敏玲、卢威权共同辩称，1.原告自愿与被告苏敏玲、卢威权签订的《房地产买卖合同》和《长丰苑土地买卖补充协议》合法有效，被告苏敏玲、卢威权已履行了上述合同及补充协议的全部义务且无需承担任何法律责任，相反原告并未按约定履行付款义务，其行为构成严重违约。首先，双方的合同是在平等、自愿的基础上签订的，被告苏敏玲、卢威权与原告签订合同时并未采取任何欺诈、胁迫手段，也未损害国家、集体或者第三人利益，更不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故双方的买卖合同合法有效，应依法受到保护。双方通过房屋中介的联系介绍买卖涉案房地产，签约前原告已通过房地产中介了解涉案房产的情况，明显知晓购入代建的统建商品房形式建设住宅楼与自建楼的报建要求有所区别，根本不存在原告所称的不了解情况的问题。被告苏敏玲、卢威权已将涉案房地产的全部资料移交原告，被告苏敏玲、卢威权的合同义务已履行完毕。原告与被告长丰苑公司自行对接后续事宜，另行签订合同是双方自愿的行为，与被告苏敏玲、卢威权无关。2018年8月16日，原告与被告长丰苑公司协商后，要求被告苏敏玲、卢威权签署《长丰苑土地买卖补充协议》并出具《弃权书》，要求被告苏敏玲、卢威权放弃与被告长丰苑公司原签订的购房合同，并将涉案房地产的购买人变更为原告，以此方式作为交付案涉房地产的依据，因此变更了原房地产买卖合同所约定的履行方式。其次，涉案房产是合法可以转让的房地产，在原告完善报建手续后可以办理相关的不动产权证，不存在不能办证的问题。涉案房产属于代建的统建商品房形式建设住宅楼，被告长丰苑公司已经为长丰苑内其他合法办理报建手续的其他房屋办理了不动产证，原告尚未办理不动产权证是因为原告现在尚未完成房屋建设工程及相关验收手续。最后，被告苏敏玲、卢威权已履行完毕全部的合同义务，但原告只支付了部分款项，未履行剩余的付款义务。2.原告要求被告苏敏玲、卢威权返还购入代建房款和赔偿损失等并没有事实和法律依据。首先，由于双方的合同及协议合法有效，双方应按合同的约定履行义务，原告应支付应付而未付的购入代建房款。其次，被告苏敏玲、卢威权签订合同及协议后，已将建设好基础工程的案涉房地产按合同约定移交原告占有建设，并且被告苏敏玲、卢威权已向原告交付全部的资料，已完全履行了交付案涉房产的义务。最后，原告没有证据证明其存在任何损失，原告建设案涉房地产的费用并非原告损失，而是原告的正常支出。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。被告长丰苑公司、罗敬全、罗敬钊共同辩称，1.根据合同相对性原则，被告长丰苑公司、罗敬全、罗敬钊并非案涉《房地产买卖合同》的相对方，被告长丰苑公司与原告签订合同仅仅是为了协助原告与被告苏敏玲、卢威权履行其合同的文书，不是独立的合同，在原告与被告苏敏玲、卢威权的合同签订和履行过程中并没有任何过错，因此不应当承担连带赔偿责任。被告长丰苑公司在整个房产买卖的行为中的义务仅仅是协助更名及协助办理房产证。被告长丰苑公司已出具相关文件到伦教街道国土城建和水利局，帮原告办理了报建手续，出具《建设工程规划许可证》，在上述部门备案的土地认购人也更改为原告，而尚未办理房产证的原因是因为原告尚未完成案涉房产的建设，并不符合验收、办理房产证的手续。2.原告在购买涉案土地前，肯定已看过涉案土地的土地使用权证复印件及被告苏敏玲与被告长丰苑公司签订的《统建销售合同》及《用地协议》，其在交易前早已知晓土地性质及办证流程，上述内容在合同中已写明，原告称“不了解土地性质，被告长丰苑公司隐瞒建设房屋的程序”与事实不符。3.案涉房产在完成建设、验收成功的情况下是完全可以办理房产证的。虽然被告长丰苑公司被吊销了营业执照，但是政府相关部门为了解决长丰苑历史遗留问题，是可以为长丰苑内的房地产办理房产证的，事实上，长丰苑内其他案涉土地上建设的房地产也都办理了房产证。综上，被告长丰苑公司、罗敬全、罗敬钊不应承担任何责任。原告唐保安围绕诉讼请求提交了以下证据：1.原告身份证复印件1份、被告苏敏玲身份证复印件、被告卢威权人口信息查询表、被告长丰苑公司企业机读档案登记资料打印件、企业机读档案变更登记资料复印件、企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告罗敬全身份证复印件、被告罗敬钊人口信息查询表各1份；2.房地产买卖合同1份、长丰苑土地买卖补充协议1份、顺德农商银行业务凭证1张、自助业务回单1张、超级柜员客户回单1张、收据3张；3.《长丰苑居住区商品房统建销售合同》1份、《用地协议》1份、用地平面图1份、顺德农商银行自助业务回单复印件1份、收据复印件1份；4.建材广州工程勘测院有限公司佛山分公司出具的收据1份；5.顺德区大良淦联房屋中介服务部收据1份；6.收款收据1份、农业银行银行流水1份。五被告对原告提交的证据1的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性。对于原告提交的证据2，能够反应原告与被告苏敏玲之间的合同关系，且被告苏敏玲除认为房地产买卖合同存在附件以外，对该组证据均予以确认，故本院对该组证据予以采信。对于原告提交的证据3，能够反应原告与被告长丰苑公司之间的合同关系，且被告长丰苑公司对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。对于原告提交的证据4、5、6，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告苏敏玲、卢威权提交了以下证据：1.《长丰苑居住区商品房统建销售合同》复印件1份、《用地协议》复印件1份、测绘费用发票复印件1份、晒图复印费收据复印件1份、收据复印件3份、《伦教镇建筑许可证》复印件1份、《建设工程规划许可证》复印件3份、用地平面图复印件1份、《建设工程项目人防报建办理审批表》复印件1份、《申请防空地下室易地建设报建凭证》及票据复印件1份、《国有土地使用证》复印件1份、《供用电合同》复印件1份；2.鸡洲长丰苑D38号施工报建资料文件移交原件[2014年建设工程规划许可证、工程地质勘查报告书、长丰苑D38号购房合同、施工用供电合同及扣费业务回执、报规划建设节能设计报告书、建筑设计施工图纸、送审规划审批图纸、桩基础全部完成移交（临时设施）]、弃权书复印件、确认书原件各1份；3.欠款承诺书复印件（唐保安20180816）（原告提交的上述补充协议附件中有原件）、承诺书复印件、声明复印件各1份；4.情况说明复印件1份、其他相似情况的房地产领证情况表复印件2张、佛山市顺德区商品房权属证明书复印件3份；5.商品房单元列表复印件、佛山市规划局顺德分局规划建设所（伦教）通知复印件、关于同意暂停顺德区中心城区东部片区规划审批的复函复印件、《关于处理“历史遗留统建房”问题的会议纪要》复印件、《关于妥善处理代建商品房确认历史遗留问题的通知》复印件各1份。原告唐保安、被告长丰苑公司、罗敬全、罗敬钊对被告苏敏玲、卢威权提交的证据1中的《伦教镇建筑许可证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、用地平面图复印件、《建设工程项目人防报建办理审批表》复印件、《申请防空地下室易地建设报建凭证》及票据复印件、《国有土地使用证》复印件、《供用电合同》复印件、证据2中除确认书以外的其他证据、证据3的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性。对于被告苏敏玲、卢威权提交的证据1中的《长丰苑居住区商品房统建销售合同》复印件、《用地协议》复印件、测绘费用发票复印件、晒图复印费收据复印件、收据复印件，被告长丰苑公司、罗敬全、罗敬钊对其真实性无异议，因被告长丰苑为被告苏敏玲提供的《长丰苑居住区商品房统建销售合同》和《用地协议》的相对方，本院确认《长丰苑居住区商品房统建销售合同》、《用地协议》和顺德市鸡洲长丰苑房地产有限公司出具的2份收据的真实性，对该组其他证据因均为复印件，无原件可供核对，本院不予采信。对于被告苏敏玲、卢威权提供的证据2中的确认书，因该确认书是被告卢威权出具给被告长丰苑公司的，被告长丰苑公司对该份证据无异议，本院确认该证据的真实性。关于被告苏敏玲、卢威权提供的证据4、证据5，除《关于妥善处理代建商品房确认历史遗留问题的通知》以外的其他证据因均为复印件且无原件可供核对，本院不予确认，《关于妥善处理代建商品房确认历史遗留问题的通知》与本院依职权调查取得的通知原件一致，本院予以确认。被告长丰苑公司、罗敬全、罗敬钊提交了以下证据：1.国有土地使用1份；2.涉案统建房D38建筑工程规划许可证复印件（加盖伦教街道国土城建和水利局的档案章）及被告长丰苑公司开具给被告苏敏玲的销售商品房办证联、发票联各1份；3.E117地块、F10地块建设工程规划许可证复印件（加盖伦教街道国土城建和水利局的档案章）各1份；4.《通用申报表》、《纳税申报表》、《残疾人就业保障金缴费申报表》原件共7页、D107、F18、F12商品楼款增值税发票原件3份、长丰苑各住户通讯记录原件2页；5.欠条原件1份；6.纳税申报表7页。原告唐保安及被告苏敏玲、卢威权对被告长丰苑公司、罗敬全、罗敬钊提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性。对于被告长丰苑公司、罗敬全、罗敬钊提交的证据5，为原告出具的欠条，原告对其真实性无异议，本院确认该证据的真实性。本院依职权向佛山市自然资源局顺德分局调查涉案土地是否可以在完成建设后办理不动产权登记，办理不动产权登记需要何种手续，该局于2019年4月30日向本院复函并附《关于妥善处理代建商品房确权历史遗留问题的通知》一份。本院依职权向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局调查涉案土地是否可以办理工程报建、报监手续及办理工程报建、报监手续需要具备哪些条件，该局于2019年5月28日向本院复函。原告及各被告对上述复函均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：1999年11月26日，顺德市鸡洲长丰苑房产有限公司（合同中的甲方）与被告苏敏玲（合同中的乙方）签订《长丰苑居住区商品房统建销售合同》、《用地协议》，《长丰苑居住区商品房统建销售合同》约定：根据顺德市人民政府办办公室顺府办复（1996）15号文件精神，甲方在鸡洲××区，以统建商品房形式建设住宅楼，甲方将坐落在伦教镇鸡洲××居住区第一期D38号商品房用地210平方米以378000元价格出售给乙方，乙方必须按照伦教镇建办规划部门的规划要求及用地建设规定进行设计、施工、提供图纸五份送甲方统一报建……。《用地协议》约定：乙方动工兴建前，必须持图纸一份交甲方审查，经审批后再到伦教镇建设国土办公室办理报建手续，并通知甲方给予现场开线，方能进场动工；乙方要建的别墅必须由甲方代建；购地建房者所使用的名字，一经签订协议，今后报建、代建、开票、发证等都必须使用签协议的名字，原则上不能变更，非变更不可的，甲方按地款总额收取3%的变更手续费；房屋建好后，乙方应即通知甲方验收，甲方接到乙方的验收通知后三天内派人现场验收（休息日除外），验收后三个月内协助乙方领取房地产权证……。签订协议后，被告苏敏玲在案涉地块上建设了桩基工程，但未办理房地产权证。顺德市鸡洲长丰苑房产有限公司于2003年8月15日变更企业名称为佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司。2018年3月17日，被告苏敏玲（合同中的甲方）与原告唐保安（合同中的乙方）通过顺德区大良淦联房屋中介服务部签订《房地产买卖合同》，约定：甲方自愿将位于佛山市顺德区伦教鸡洲××居住区第一期D38号的房地产以4480000元价格出售给乙方，其中甲方出售该地块属于商品房用地，按规划要求由乙方自行报建手续兴建住宅；办理土地过户手续费所需缴纳的税费及有关过户一切费用由乙方负责承担，甲方保证没有产权纠纷，直到把该房地产使用权转到乙方名下为止；乙方要按照《长丰苑居住区商品房统建销售合同》的有关规划兴建房屋；因乙方要以甲方的名义建房屋取得不动产证后才可以过户，甲方给乙方12个月办理过户手续，若乙方到时有实际困难不能按时办理过户手续，再延期6个月，所延期的时间乙方按第三期款项总额计提0.6%利息（即每月利息8880元）给甲方……。2018年8月16日，被告苏敏玲（合同中的甲方）与原告唐保安（合同中的乙方）通过顺德区大良淦联房屋中介服务部签订《长丰苑土地买卖补充协议》，约定：经房地产公司同意有关《长丰苑居住区商品房统建销售合同》的合同中买地一方可以转名，经乙方要求甲方同意在未领取房产证前转名，乙方承诺在转名后三个月内将剩余欠款1480000元一次性付清给甲方；甲方提前将购入长丰苑居住区第一期D38号商品房土地使用权转名更改为乙方名下；甲方转名给乙方后，甲方以前已交的购买土地的税费、报建费以及房屋建设费等费用全部转交给乙方，归属乙方所交；若在办理房产的过程中要甲方签名的，甲方协助办理，转名后一切费用由乙方负责……。以上合同及补充协议签订后，原告唐保安向被告苏敏玲支付款项共计3200000元。上述协议签订后，被告苏敏玲将涉案土地交由原告唐保安进行建设，原告唐保安陈述，原告唐保安自2018年4月开始在涉案土地上进行建设至2018年8月停工，目前已建设三层尚未完工。2018年8月，原告唐保安与被告长丰苑公司签订了落款日期为1999年11月26日的《长丰苑居住区商品房统建销售合同》和《用地协议》，《长丰苑居住区商品房统建销售合同》约定：根据顺德市人民政府办公室顺府办复（1996）15号文件精神，甲方在鸡洲××居住区，以统建商品房形式建设住宅楼，甲方将坐落在伦教鸡洲××居住区8号商品房用地210平方米以378000元价格出售给乙方，乙方必须按照伦教建办规划部门的规划要求及用地建设规定进行设计、施工、提供图纸五份送甲方统一报建……。《用地协议》约定：乙方动工兴建前，必须持图纸一份交甲方审查，经审批后再到伦教镇建设国土办公室办理报建手续，并通知甲方给予现地开线，方能进场动工；乙方要建的别墅必须由甲方代建；购地建房者所使用的名字，一经签订协议，今后报建、开票、发证等都必须使用签协议的名字，原则上不能变更，经甲方同意变更的，甲方将收取乙方壹万元转名劳务费；房屋建好后，乙方应即通知甲方验收，甲方接到乙方的验收通知后五天内派人现场验收（休息日除外），验收后六个月内协助乙方领取房地产权证……。2019年1月4日，原告唐保安向被告长丰苑公司缴纳转名手续费20000元。另查明，涉案地块已取得建设工程规划许可证，但尚未取得建筑工程施工许可证。再查明，佛山市顺德区国土城建和水利局于2010年6月30日发出《关于妥善处理代建商品房确权历史遗留问题的通知》（顺建发[2010]51号），该通知第三条规定：“2010年7月1日起，区、镇政府（街道办）属下各房地产开发企业必须严格按照《建筑工程施工许可办法》的规定，办理工程报建、报监手续后方可动工建设；申请办理代建商品房确权时，需提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。”本院于2019年4月18日向佛山市自然资源局顺德分局发函调查涉案地块是否可以在完成建设后办理不动产权登记，该局于2019年4月30日复函称，因涉案地块不符合上述通知第三条的规定，无法办理相关手续。本院于2019年5月7日向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局发函调查涉案地块是否可以办理工程报建、报监手续，该局于2019年5月28日复函称，该涉案地块已经建设了三层，根据相关法律法规，已建房屋不能补办质量安全监督手续及施工许可证。因涉案地块无法办理相关的不动产权登记手续，原告唐保安遂于2019年1月14日向本院提起诉讼。本院认为，本案案由为确认合同无效纠纷。关于原告唐保安与被告苏敏玲签订的《房地产买卖合同》及《长丰苑土地买卖补充协议》是否有效的问题。原告认为，被告苏敏玲在尚未取得涉案土地的国有土地使用权证的情况下，与原告签订的转让国有土地使用权的合同违反法律的强制性规定，应属无效。对此，本院认为，土地使用权是土地所有权派生出来的不动产用益物权，其权利的转移遵循物权变动的法律规则，即基础法律关系加物权变动公示的法律规则。双方当事人签订的关于不动产权转让的债权合同为基础法律关系，不动产权的变更登记为物权变动公示方式。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条中所规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。根据上述法律规定，只有违反效力性强制性规定的合同才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条虽规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当取得土地使用权证书。但上述规定，是规范行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理物权变动登记时所作出的行政管理性质的规定，而并非影响债权合同效力的强制性规定。本案中被告苏敏玲虽尚未取得涉案土地和房屋的权属证书，但并不影响双方签订的债权合同效力。涉案《房地产买卖合同》及《长丰苑土地买卖补充协议》均是合同双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告要求确认涉案合同无效的诉请，本院不予支持。因并没有证据证明涉案合同存在应认定无效的情形，故对于原告要求各被告返还购房款、赔偿损失及支付利息的诉请，本院也一并予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告唐保安的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为21320元、保全费5000元，两项合计26320元（原告唐保安已预交），由原告唐保安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 艳二〇一九年六月十一日书记员 陈婷婷