安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1002民初3号 原告：潘和平，男，1960年5月21日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山经济开发区。 委托诉讼代理人：汪妍，安徽道同律师事务所律师。 被告：黄山市昱城二手车交易市场有限公司，住所地安徽省黄山市黄山经济开发区梅林大道62号1幢，统一社会信用代码91341000MA2MYKUHON。 法定代表人：程文明，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王恒新，安徽经盾律师事务所律师。 被告：黄山吉泰汽车销售服务有限公司，住所地安徽省黄山市黄山经济开发区梅林大道62号1幢1-1、1-2、2-1，统一社会信用代码91341000MA2NG4P17Y。 法定代表人：黄于，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何霞，女，该公司员工。 被告：徐辉，男，1969年4月15日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 原告潘和平与被告黄山市昱城二手车交易市场有限公司（以下简称昱城二手车市场）、黄山吉泰汽车销售服务有限公司（以下简称吉泰公司）、徐辉排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月22日第一次公开开庭进行了审理。原告潘和平及其委托诉讼代理人汪妍、被告昱城二手车市场的委托诉讼代理人王恒新、被告吉泰公司的法定代表人黄于、被告徐辉到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本案于2019年5月5日转为普通程序，并于2019年7月8日第二次公开开庭进行了审理。原告潘和平及其委托诉讼代理人汪妍、被告昱城二手车市场的委托诉讼代理人王恒新、被告吉泰公司的委托诉讼代理人何霞、被告徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘和平向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权行为，将位于黄山经济开发区梅林大道62号的房屋及场地腾空后返还给原告；2.判令被告按每月20万元赔偿原告自2018年4月20日起至12月19日的损失160万元及自2018年12月20日至梅林大道62号腾空返还之日止的损失；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月9日至4月10日，合肥市包河区人民法院在公拍网司法拍卖平台上对“黄山市经济开发区梅林大道62号1幢1-1/1-2/2-1室商服用房”进行网络拍卖。经公开竞价，原告以最高价竞得该商服用房，拍卖成交价为1650万元整。竞拍成功后，原告按照规定支付了成交价款。2018年5月4日，合肥市包河区人民法院以(2015)包执字第00663号之二《执行裁定书》裁定位于黄山经济开发区梅林大道62号1幢1-1、1-2、2-1商服用房及土地使用权、相应的其他权利归原告所有。原告据此于2018年9月25日办理了不动产权证书。根据不动产权证书的记载，梅林大道62号的土地面积达13200平方米，地上有钢结构和钢筋混凝土结构房屋两幢。原告竞拍成功并支付价款后即要求交付房屋及土地使用权，然而该地块及地块上的房屋已被被告所占用，一幢房屋用于经营吉利汽车销售、一幢房屋用于经营二手车交易、房屋外的场地则用于停车。被告昱城二手车市场声称其与原权利人黄山东珠销售服务有限公司（以下简称东珠公司）有租赁合同，被告吉泰公司则声称系从被告昱城二手车市场处转租。被告徐辉则为被告昱城二手车市场、吉泰公司的实际控制人，多次阻挠原告收房。原告为此多番与被告进行沟通、协商，三被告既不愿意与原告办理租赁手续，又不愿意腾空返还房屋及场地。据了解，梅林大道62号在抵押给安徽休宁农村商业银行股份有限公司蕉充支行之前并不存在租赁关系，即使在抵押之后形成了租赁关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，因此被告在原告竞拍成功后仍占有、使用梅林大道62号的房屋及场地没有任何事实和法律依据。因《竞买须知》中已明确合肥市包河区人民法院和拍卖辅助机构不负责拍卖标的物清场，故原告诉至法院。 昱城二手车市场辩称，我方与东珠公司签订的合同没有经过任何机构确认无效，该合同合法有效；合肥市包河区人民法院在拍卖案涉土地和房产之后也和我方进行过沟通，但没有给我方任何法律文书，我方至今未收到任何关于要求搬离的材料；原告的诉请二没有任何依据，且我方对原告并没有侵权行为，故我方无需赔偿。 吉泰公司辩称，我公司2017年进驻的时候原告的竞拍行为并未发生，未和原告直接发生法律关系，我们是合法的经营企业。 徐辉辩称，原告认为我是吉泰公司和昱城二手车市场的实际控制人并多次阻挠腾空不属实。其余答辩意见与昱城二手车市场、吉泰公司相同。 本院经审理认定事实如下：合肥市包河区人民法院依据（2015）包执字第00663号执行裁定，委托安徽双赢集团拍卖有限公司拍卖被执行人东珠公司名下所有的位于黄山市经济开发区［房地权证号：黄（经）字第××号］商服用房及土地使用权［土地证号：黄国用（2010）第3092号］。2018年4月9日至4月10日在公拍网司法拍卖平台上对上述商服用房及土地使用权进行网络拍卖，《竞买须知》第五条：“本次拍卖标的物现场查看存在租赁，但拍卖材料没有租赁协议。拍卖成交后，买受人自行负责与承租人协商办理租赁关系变更等手续，并自行协商处理房屋内部装饰装潢及押金（保证金）等相关事宜。本院与辅助机构不负责本次拍卖标的物的清场。”经公开竞价，潘和平以最高价1650万元竞得，并已支付拍卖成交价1650万元，2018年9月25日办理了皖（2018）黄山市不动产权第0028220、0028222、0028224号不动产权证。拍卖标的物在司法拍卖前由昱城二手车市场和吉泰公司分别租赁使用。2019年1月23日，在合肥市包河区人民法院主持下，昱城二手车市场将其使用的商服用房及土地使用权返还潘和平，但未将转租给吉泰公司的商服用房及土地使用权返还给潘和平。 坐落梅林大道62号的商服用房及土地使用权已分别于2013年8月29日、9月3日、2014年4与11日三次抵押登记给安徽休宁农村商业银行股份有限公司蕉充支行，2016年3月31日合肥市包河区人民法院将该商服用房及土地使用权查封。 2017年4月15日，东珠公司与黄山金徽源贸易有限公司签订房屋租赁合同，约定年租金为80万元。2017年3月23日，昱城二手车市场与浙江爱车在线实业投资有限公司签订租赁合同，约定年租金为54万元。 2018年5月4日，合肥市包河区人民法院（2015）包执字第00663号之二执行裁定书，裁定：一、东珠公司名下所有的位于黄山市经济开发区［房地权证号：黄（经）字第××号］商服用房及土地使用权［土地证号：黄国用（2010）第3092号］相应的其他权利归买受人潘和平所有；二、买受人潘和平可持本裁定书到有关管理机构办理相关过户手续。 2018年12月20日，潘和平与北京凯琪国际汽车贸易有限公司签订房屋租赁合同，将昱城二手车市场已交付的商服用房及土地使用权出租给北京凯琪国际汽车贸易有限公司，年租金为120万元，租金从第二年开始每年递增5万元。 2019年3月28日，黄山市自然资源和规划局同意将东珠公司于2012年11月办理的“4S店二期项目”建设工程规划许可证的建设单位变更为潘和平。 上述事实，有原告潘和平提交的原告身份证复印件、昱城二手车市场、吉泰公司企业基本注册信息查询单、公拍网拍卖信息、拍卖公告、竞买须知、标的物介绍、竞买记录、竞价成功确认书、行政事业单位资金往来结算票据三份、合肥市包河区人民法院（2015）包执字第00663号之二执行裁定书、（2018）黄山市不动产权第0028220、0028222、0028224号不动产权证、最高额抵押（质押）合同、房地产抵押物清单（20130808号）、最高额抵押合同、房地产抵押物清单（20130809号）、土地登记卡、房地产权证、土地他项权证、房地产他项权证（20133525号、20133580号），安徽省休宁县人民法院（2014）休民二初字第00029号、（2016）皖1022民初116号民事调解书、现场照片、光盘、执行笔录（2019年1月23日）、房屋租赁合同、电子回单、公告（2018年4月26日）、建设工程规划许可证及附件、被告昱城二手车市场提交的租赁协议及收条、拍卖信息、执行笔录、转账明细表、徐辉转账至杜孝明凭证、杜孝明出具的收条、缴纳黄山东珠汽车销售有限公司欠缴水费凭证、欠缴电费凭证、徐辉与杜孝明微信聊天记录及本案庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，案涉房屋的商服用房及土地使用权已分别于2013年8月29日、9月3日、2014年4与11日三次抵押登记给安徽休宁农村商业银行股份有限公司蕉充支行，且在2016年3月31日被合肥市包河区人民法院查封，合肥市包河区人民法院于2018年5月4日作出(2015)包执字第00663号之二执行裁定书，裁定案涉商服用房及土地使用权、相应的其他权利归原告所有。因租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，被告吉泰公司、昱城二手车市场作为承租人无权请求受让人潘和平继续履行原租赁合同，原告潘和平有权要求被告吉泰公司、昱城二手车市场腾空并支付使用期间的租金损失。关于租金损失的计算，本院参照东珠公司与黄山金徽源贸易有限公司于2017年4月15日签订的房屋租赁合同的年租金80万元、昱城二手车市场与浙江爱车在线实业投资有限公司于2017年3月23日签订的租赁合同的年租金54万元标准，酌情认定由昱城二手车市场就其经营使用的商服用房及土地使用权部分向原告潘和平支付租金损失39万元；昱城二手车市场将部分房屋和土地使用权转租给吉泰公司，因吉泰公司未提供已付租金的证据，故吉泰公司应与昱城二手车市场应共同向原告潘和平支付该部分房屋和土地使用权的租金损失（自2018年5月4日起，按年租金54万元标准计算至商服用房及场地返还之日止）。 综上所述，原告潘和平的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告黄山市昱城二手车交易市场有限公司、黄山吉泰汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起二十日内将黄山吉泰汽车销售服务有限公司租赁的坐落黄山经济开发区梅林大道62号商服用房及场地腾空后交付原告潘和平； 二、被告黄山市昱城二手车交易市场有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告潘和平2018年5月4日至2019年1月23日期间的租金损失39万元； 三、被告黄山市昱城二手车交易市场有限公司、黄山吉泰汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告潘和平租金损失（自2018年5月4日起，按年租金54万元标准计算至商服用房及场地返还之日止）； 四、驳回原告潘和平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19200元，由黄山市昱城二手车交易市场有限公司负担7150元，黄山市昱城二手车交易市场有限公司、黄山吉泰汽车销售服务有限公司共同负担12050元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  吴洁宇 人民陪审员  汪团生 人民陪审员  余玉珍 二〇一九年八月十六日   法 官 助 理  杨玲玲     书 记员  汪薇   附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。