广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28757号原告：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中**，统一社会信用代码914406008935304032。负责人：米晋湘，行长。委托诉讼代理人：黄文欣，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊镔，广东豪盛律师事务所实习律师。被告：陈雪媚，女，1993年1月31日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被告：佛山依云上园房地产有限公司，，住所地广东省佛山市禅城区季华西路****首层**统一社会信用代码91440600084540070A。法定代表人：周安桥。委托诉讼代理人：黄国潮，男，汉族，1986年8月4日出生，住广东省佛山市南海区，系该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行诉被告陈雪媚、佛山依云上园房地产有限公司（以下简称依云上园公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告依云上园公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告陈雪媚经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现己审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告陈雪媚立即偿还原告贷款本息1762088.85元（其中本金1736583.37元、利息25129.62元、罚息375.86元，利息、罚息暂计至2018年11月13日止，2018年11月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）；2.被告陈雪媚赔偿原告为实现债权而支付的诉讼律师费损失74862元；3.原告对被告陈雪媚提供的位于佛山市禅城区季华西路139号三十二座1702房在上述一、二项债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.被告依云上园公司对上述一、二项债务以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带清偿责任；5.两被告承担本案的全部诉讼费用。被告依云上园公司辩称：被告与原告于2016年2月22日签订了《楼宇按揭合作协议》，其中第四条约定“乙方给予甲方楼盘按揭全程免担保的按揭条件，但甲方无需为购房人申请的按揭贷款向乙方提供担保或其他形式的担保”且同时约定协议有效期为2年，但本案被告陈雪媚所签订借款合同及补充协议时间为2017年6月21日、7月28日，贷款发放时间为2017年8月18日，被告与原告所签订的《按揭快速放款合作协议》生效时间为2017年10月20日。故在《楼宇按揭合作协议》履行期间，涉案按揭贷款已办理完毕，原告也已经放款，即本案担保事宜应适用《楼宇按揭合作协议》的约定，而不是《按揭快速放款合作协议》的约定，故被告无需也没有为陈雪媚办理的贷款向原告提供担保，原告此项诉请缺乏事实法律依据，请求予以驳回。被告陈雪媚未答辩亦未提供证据。经审查，本院认定案件事实如下：一、签约事实：2017年6月21日及同年7月28日，原告分别与被告陈雪媚签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及《补充协议》，约定：原告向被告陈雪媚提供贷款182万元，用于购买位于佛山市禅城区季华西路139号三十二座1702房，借款期限为240个月；贷款利率为浮动利率，利率于每年的1月1日调整；借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率上浮50%；还款方法为等额本金还款法；被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计收罚息；原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由被告承担；被告陈雪媚以其购买的上述房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。二、担保事实：2016年2月22日，被告原告与被告依云上园公司签订了《楼宇按揭合作协议》，约定：原告为被告开发的依云轩楼盘购房者提供按揭贷款，单笔金额不超过房价70%，贷款期限最长不超过30年；原告给予被告楼盘按揭全程免担保的按揭条件，即被告无需为购房人申请的按揭贷款向原告提供保证或其他形式的担保；原告放款后，若由于被告原因导致借款抵押物的抵押登记不能办妥，由被告依云上园公司承担该项按揭贷款本息的全部偿还责任；协议有效期为2年，期满后双方没有异议自动延续有效期一次两年。2017年10月20日，原告再与被告依云上园公司签订《按揭快速放款合作协议》（编号：003），约定：原告同意为被告开发的依云轩项目提供按揭快速放款支持，即原告在办妥房地产权证及他项权证之前为按揭购买被告项目的购房人发放贷款；被告同意为购买该项目房屋的借款人提供阶段性保证担保，担保期限从贷款发放之日起至办妥房地产权证及他项权证止，原告应向被告出具相应的确认书；被告应于贷款发放后30个工作日内将房屋办理抵押登记备案的资料交给原告，原告应在贷款发放后90个工作日内将抵押备案的登记手续办理完毕，如原告未能在上述约定时间内办妥则被告阶段性保证责任解除；原告在办理抵押登记备案过程中，因被告为履行配合义务（因法律政策变化、政府行为、购房人原因导致的除外）导致在贷款发放后90个工作日内为办妥房地产权证及他项权证的，被告的担保责任期间将截止至办妥房地产权证及他项权证时止。三、履约、违约事实：2017年8月18日，原告履行了划款义务向被告陈雪媚指定的账户转账182万元，被告陈雪媚却未依约履行还款义务，被告陈雪媚自2018年9月开始违约，截止至2018年12月21日，尚欠本金1736583.37元及利息33965.72元、罚息775.04元。四、律师费用：原告与广东豪盛律师事务所签订《委托代理协议》，约定本案律师费为74862元。五、其他事实：庭审中原告及被告依云上园公司均确认被告陈雪媚所购买的房屋属于被告依云上园公司所开发的依云轩项目，涉案房屋尚未办理房地产权证，也未办理抵押登记手续。根据被告依云上园公司提供的移交表，被告陈雪媚的按揭正本合同于2017年9月16日交由梁锦华（建设银行）。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。基于审理查明的事实，因被告陈雪媚未按合同约定按时偿还借款本息，其行为已构成违约，原告依合同约定可提前宣布合同到期，其请求被告陈雪媚按照合同约定偿还借款本息及支付律师费，合法有理，本院可予以支持。关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权问题，因双方未办理房屋抵押登记手续，原告对此房屋不享有抵押物权，原告此项诉请缺乏理据，本院不予支持。关于被告依云上园公司是否承担保证责任问题，综合查明的事实分析：首先，原告与被告依云上园公司前后签订了两份合作协议即《楼宇按揭合作协议》和《按揭快速放款合作协议》，其签约目的就是为了在购房者未办理抵押登记的情况下原告可以给购房者快速发放贷款从而使房地产开发商迅速回收资金，而作为快速发放贷款的风险则以开发商提供阶段性担保责任来避免，双方的权利义务对等；其次，两份合作协议均是针对涉案房屋所在的依云轩楼盘而签订，第一份《楼宇按揭合作协议》虽然没有约定被告依云上园公司需提供担保，但第二份《按揭快速放款合作协议》对此作出了明确的约定，应视为是对第一份合作协议的变更，在签订协议后双方发生的纠纷均应予以适用，而非只适用第一份的约定排除第二份的约定；最后，根据《按揭快速放款合作协议》的约定，因被告陈雪媚尚未办理房地产权证及他项权证，导致原告对涉案房屋不享有优先受偿权，被告依云上园公司所提供的合同移交表也不足以证明其已履行了合作协议所约定的义务，尚未达到免除其承担阶段性保证责任的条件。综上，被告依云上园公司的抗辩意见缺乏法律事实依据，本院不予采纳，被告依云上园公司需对被告陈雪媚的涉案债务承担连带清偿责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陈雪媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行清偿借款本金1736583.37元及利息33965.72元、罚息775.04元（暂计至2018年12月21日，此后罚息按中国人民银行公布的金融机构人民币五年以上贷款基准利率上浮50%计算至实际清偿之日止，如遇基准利率发生调整则从次年1月1日开始起算）；二、被告陈雪媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行支付律师费74862元；三、被告佛山依云上园房地产有限公司对本判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为10666元、财产保全费5000元，合计15666元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宁斌二〇一九年四月十日书记员  林瑜茵