上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初24515号原告：陈仙莲，女，1971年8月18日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。委托诉讼代理人：韩琼，上海申律律师事务所律师。被告：上海万豪置业有限公司，注册地上海市。法定代表人：虞建平，总经理。委托诉讼代理人：林宇峰。委托诉讼代理人：邱平，上海市光明律师事务所律师。第三人：谷淑华，女，1973年1月31日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区藤桥镇雅漾村XXX-XXX号。委托诉讼代理人：钱峰，上海申安律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙祥武，上海瀛泰律师事务所律师。原告陈仙莲与被告上海万豪置业有限公司(以下简称万豪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，谷淑华申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院审查后依法于2018年8月9日予以准许。后本院组织各方当事人进行了庭前证据交换，并于2018年12月26日公开开庭进行了审理，原告陈仙莲的委托诉讼代理人韩琼、被告万豪公司的委托诉讼代理人林宇峰和邱平、第三人谷淑华及其委托诉讼代理人李勇敏(后被撤销委托)到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2019年4月17日再次公开开庭进行了审理，原告陈仙莲的委托诉讼代理人韩琼、被告万豪公司的委托诉讼代理人林宇峰、第三人谷淑华及其委托诉讼代理人钱峰和孙祥武到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告陈仙莲向本院提出诉讼请求：被告万豪公司协助将上海市静安区塘沽路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至原告陈仙莲名下。事实与理由：2006年2月，原、被签订《参建协议书》，由陈仙莲参建万豪公司开发的“凯旋城万豪公寓”住宅单元号为1201室的房屋。陈仙莲支某了部分房款。后因万豪公司原因，双方协商将原1201室调整为系争房屋。为此，万豪公司于2012年1月9日出具承诺书，承诺系争房屋归陈仙莲所有。2013年，万豪公司将系争房屋交付陈仙莲，陈仙莲也付清了所有房款。嗣后，因万豪公司原因导致该房屋被依法查封，故一直未能过户。现陈仙莲了解到对系争房屋的相关限制已解除，特起诉至法院并提出诉讼请求如上。第三人谷淑华向本院提出诉讼请求：被告万豪公司协助将系争房屋产权过户至第三人谷淑华名下。事实与理由：其与陈仙莲系朋友关系，陈仙莲长期居住生活于西班牙，而谷淑华常年在沪生活。谷淑华认可陈仙莲所称向万豪公司参建购买系争房屋并支某购房款之事实，但系争房屋因万豪公司涉欠行政费用等原因，长期不能过户办证，后更因万豪公司涉诉而被司法查封。陈仙莲由于系争房屋的瑕疵导致长期挂牌出售不成，而对解除查封又缺乏信心，故对谷淑华表达转让意向。2015年11月16日，谷淑华和陈仙莲签订房屋参建协议转让书，约定陈仙莲将系争房屋一切权益转移给谷淑华，并承诺将来办理产权证等相关事宜需要配合的，有义务全力配合办理，并不再要求任何补偿。万豪公司在该协议书上标识“同意”并盖章。谷淑华为此向陈仙莲指定的亲属转账支某全部房价款160万元。系争房屋目前实际由谷淑华占有使用，并已办理了网签合同及更换全套购房手续的主体名称为谷淑华，但因万豪公司的营业执照过期，无法协助配合将房屋产权过户至谷淑华名下。现谷淑华发现陈仙莲就系争房屋提起诉讼后，认为其对系争房屋有独立的请求权，遂向本院提出诉讼请求如上。原告陈仙莲针对第三人谷淑华的诉请称，其与陈仙莲无真实买卖关系，相关协议书是无效的，陈仙莲是受谷淑华的蒙蔽而签署协议用于办理系争房屋的解封手续，并没有出售房屋的真实意思表示，因此不同意谷淑华的诉讼请求。被告万豪公司针对原告陈仙莲及第三人谷淑华的诉请辩称，其不同意陈仙莲的诉讼请求，而同意谷淑华的诉讼请求。陈仙莲已多次通过书面方式确认将系争房屋的权利转让给谷淑华，故万豪公司认为系争房屋的权利人并非陈仙莲，其没有义务配合将系争房屋过户给陈仙莲。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年2月，万豪公司(甲方)与陈仙莲(乙方)签订《参建协议书》，约定由乙方自愿出资参建甲方所开发的座落于上海市闸北区七浦路凯旋城87-2号地块房地产项目“凯旋城万豪公寓”的住宅事宜，现签订参建协议如下：乙方参建住宅单元号1201室，参建面积共170平方米；参建住宅单价7,000元/平方米，总价计119万元；本参建协议正式签订的同时乙方支某给甲方参建总价的50%，计595,000元，“凯旋城万豪公寓”的住宅部分取得预售许可证后，乙方一次性付清参建总价的余款595,000元，并将本协议转换成甲乙双方签订正式商品房预售合同；该协议还对其它相关内容进行了约定。期间，陈仙莲按约支某给万豪公司部分参建款595,000元。2012年1月9日，万豪公司(甲方)与陈仙莲(乙方)签订甲方承诺书一份，内容为：甲方向乙方承诺并保证履行，乙方于2006年2月在甲方处购得1201室(170平方米)参建房，由于甲方过错，现将乙方原购得的1201室调整到“凯旋城万豪公寓”603室；调整后乙方所购得的603室为110.98平方米，乙方此前已支某1201室购房款595,000元，经核算603室总房款为776,860元，因建造原因，甲方同意乙方在603室总房款基础上向甲方支某补差价款30万元，扣除乙方已支某的原1201室房款595,000元，乙方再向甲方支某603室房款481,860元；由于甲方已存在过错，如房地局不同意上网销售和一切不确定因素，造成乙方损失的，甲方同意承担一切赔偿责任。2013年7月15日，陈仙莲通过其亲属郑依群的账号转账给万豪公司481,860元，用于支某603室房屋的剩余房款。2013年8月6日，万豪公司发给陈仙莲入户须知，通知其办理相关房屋的入户手续。2013年11月，系争房屋办理了初始登记，登记权利人为万豪公司，建筑面积111.72平方米，房屋类型和用途为公寓和居住。2015年3月23日，因万豪公司涉诉之故，系争房屋被本院依法采取司法查封措施。2015年11月间，陈仙莲(转让人)和谷淑华(受让人)签有“房屋参见协议转让书”一份，主要内容为：陈仙莲于2006年2月在万豪公司处购得603室参建房，因开发商原因虽已进户，但还未办理产证，现陈仙莲考虑到本人一些实际情况，自愿将已进户的系争房屋转让给谷淑华。双方在转让系争房屋一事上在各方面已充分达成一致。陈仙莲在此转让书上签名后，系争房屋所有人陈仙莲的一切权益全部转移给谷淑华，谷淑华完全行使参建房屋所有人的一切权益。陈仙莲承诺，若将来谷淑华办理产权证或获得补偿等相关事宜需要陈仙莲配合的，陈仙莲有义务应当全力配合办理，并不再向谷淑华索要任何补偿。据该协议落款处签字内容记载，谷淑华的签署日期为2015年11月16日，陈仙莲的签署日期为2015年11月27日。在此期间，谷淑华于2015年11月16日通过其中国建设银行账户转账给杨克50万元。2015年11月27日，陈仙莲出具给谷淑华“委托(确认)书”一份，主要内容为：陈仙莲没有办理国内银行卡，此次转让系争房屋房款，特委托杨克(陈仙莲表弟)收取，谷淑华从建设银行卡转出的房款50万元整，该款已转入杨克的中国建设银行乐清分行磐石支行，剩余房款陈仙莲仍委托杨克收取，收取方式由谷淑华从建设银行转入杨克的建设银行卡号。该份确认书前述内容均系打印而成，落款处由陈仙莲签字确认。在打印内容后有手写添加的“房屋总房价壹佰陆拾万元”。此后，谷淑华又于2016年4月27日通过其中国建设银行账户转账给杨克50万元。2016年7月26日，陈仙莲写给万豪公司书信一封，主要内容为：陈仙莲已经将系争房屋转让给谷淑华，所有办理产权与相关手续全有谷淑华去办理，请万豪公司虞建平与林宇峰全权接受谷淑华一切手续签字等产权证……。万豪公司在该信上记录“以上情况属实，陈仙莲本人同意转让”并加盖公章。此后，谷淑华多次转账给郑依群钱款，具体为：2016年10月18日转账10万元，2017年6月19日转账15万元，2017年6月20日转账15万元，2017年6月30日转账20万元。据谷淑华和陈仙莲之间的相关微信往来记录显示，2017年6月6日，陈仙莲将郑依群的银行卡信息发给谷淑华，并称钱收到了马上去订机票。次日，陈仙莲称其订了6月14日回国的机票。2017年6月21日，陈仙莲称“我家老公电话打回来说我一定要配合你，我老公的意思是不要把我们朋友关系搞不好了”、“我家老公的意思是我收到你打给我的余额马上把复印记过去我们也不是没良心的人”、“其实我也是醉了好好买了房子搞的这样，低价处理至现在还没有拿到钱”。2017年6月30日，陈仙莲发消息给谷淑华称“在去横店的路上”、“已经收到20万”、“现在马上寄”等，谷淑华回复称“谢谢你”、“以后法院还要你配合”、“你寄了发个微信给我”等。2017年7月，因系争房屋仍处于被司法查封状态，陈仙莲委托谷淑华，以陈仙莲的名义向本院提出执行异议，本院对此进行审查，案号为(2017)沪0106执异151号，该案合议庭审查后认为，系争房屋登记的产权人虽为万豪公司，但根据陈仙莲提供的证据证明，该房屋在法院查封之前已由产权人出售给陈仙莲，陈仙莲已按合同支某了房款，并已实际占有了房屋，对系争房屋未办理产权过户登记陈仙莲并无过错，故根据相关规定，陈仙莲对系争房屋的权利能够排除执行。本院于2017年7月21日作出执行裁定书，裁定中止对系争房屋的执行。此后，本院依法解除了对系争房屋采取的司法查封措施。2017年10月，谷淑华向本院起诉万豪公司和陈仙莲，要求万豪公司和陈仙莲协助配合将系争房屋过户至谷淑华名下，案号为(2017)沪0106民初38526号。在该案审理过程中，据当事人称，因原闸北区住房保障和房屋管理局、原闸北区北站街道办事处就包括系争房屋在内的三套房屋涉及社区配套用房，曾发函通知万豪公司及相关部门暂限办理相关房屋的交易手续。为此，本院依法追加了静安区住房保障和房屋管理局以查明相关事实，据静安区住房保障和房屋管理局陈述，关于系争房屋在内的三套配套用房，现万豪公司虽已付清新建住宅公共服务设施配套费用，但该公司尚未提供以货币形式置换公建配套房屋性质的完整资料，且该置换应由上海市房地局最终决定是否批准确认。至2018年3月20日，静安区住房保障和房屋管理局向本院确认包括系争房屋在内的三套房屋已经办妥所有关于房屋买卖的批准手续，目前已可以办理房地产所有权变更登记手续。该案以谷淑华撤诉结案。此后，陈仙莲、谷淑华和万豪公司因未能通过自行协商方式解决相关纠纷，陈仙莲遂起诉至法院，是为本案。审理中，谷淑华陈述其自2016年8月起入住系争房屋，并从2016年起由其缴纳物业费。陈仙莲则认可系争房屋一直由谷淑华占有，陈仙莲未入住过，但认为是由于陈仙莲将系争房屋交由谷淑华管理，且前期谷淑华还向陈仙莲支某租金，但后来就不再支某租金了。本院认为，本案的争议焦点为是陈仙莲还是谷淑华可作为万豪公司出售系争房屋的相对方要求万豪公司配合办理所有权过户手续？进而言之，即陈仙莲是否将其对万豪公司享有的要求办理系争房屋过户手续的债权转让给了谷淑华？对此，本院分析如下。谷淑华认为，陈仙莲已将系争房屋以160万元的价格转让给谷淑华，且谷淑华已将160万元全款付给陈仙莲指定的收款人杨克和郑依群，已完全履行付款义务，谷淑华享有要求万豪公司配合办理涉案房屋过户手续的权利。由于当时系争房屋被法院司法查封，且存在交易中心内部限制等问题，这些原因导致交易价格不能按市场价确定，实际价格只有160万元。为证明转让价款的合理性，谷淑华提供了上海铺及行房地产经纪事务所出具的《证明》，以证明系争房屋在2014年至2015年10月期间委托该公司挂牌出售，因发现该房屋有法院查封，作价160万元仍无人问津，一直未能出售，至2015年10月撤牌。提供谷淑华和魏荣证签署、并有陈仙莲签字同意的“受让参建房屋诚意书”和律师向魏荣证制作的调查笔录，以证明在2015年11月间，谷淑华作为转让人想把系争房屋以160万元的价格出售给魏荣证，后因故未能最终成交。陈仙莲则否认其与谷淑华之间存在房屋买卖关系或权利义务转让关系，称其与谷淑华之间没有买卖的合意，且关于购房价格也没有谈拢，陈仙莲不可能以160万元的价格将系争房屋出售。陈仙莲对2015年11月27日陈仙莲出具的“委托(确认)书”中手写部分内容不予认可，认为系谷淑华伪造。陈仙莲还认为，谷淑华付至杨克账户的100万元系替案外人支某的购房意向金，而谷淑华付至郑依群账户的钱款系租金。另，陈仙莲对谷淑华提供的中介公司证明不予认可，认为当时房价已涨于每平方米四至五万，陈仙莲不可能同意以160万元出售；对与魏荣证相关的证据认为，该材料确实有陈仙莲的签名，当时是由谷淑华邮寄到西班牙让陈仙莲签字的，签字时只有谷淑华的签名，并无魏荣证的签名，当时商定是先付160万的意向金再商谈购房事宜，该材料无法反映购房价格，且魏荣证也不可能在没签合同、未商定合同条款的情况下支某全额房款。本院认为，根据已查明的事实，陈仙莲和万豪公司之间就系争房屋存在如下房屋买卖合同关系：在陈仙莲向万豪公司支某约定的价款后，万豪公司应将系争房屋过户给陈仙莲。现陈仙莲已履行了支某全额价款的义务，而万豪公司因自身之故未能及时办理系争房屋的所有权过户登记手续，故陈仙莲依法享有要求万豪公司协助配合办理系争房屋过户登记手续的债权。合同法规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。从查明事实分析，2015年11月陈仙莲和谷淑华(受让人)签订“房屋参见协议转让书”之内容，和2016年7月26日陈仙莲通知万豪公司其已将系争房屋转让给谷淑华之事实，再结合陈仙莲委托杨克收取谷淑华的钱款、通过微信要求谷淑华向郑依群账户转账、以及陈仙莲和谷淑华微信往来内容等细节，足以认定双方之间存在将陈仙莲对万豪公司享有的相关债权转让给谷淑华的合意，故本院对陈仙莲所称双方不存在转让合意的意见不予采信。针对陈仙莲认为双方对转让价格未谈拢、不可能以160万元的价格转让之意见，本院认为，第一，2015年11月27日陈仙莲出具的“委托(确认)书”中有手写的“房屋总房价壹佰陆拾万元”内容，虽然陈仙莲认为该手写内容系谷淑华伪造，但谷淑华和万豪公司均确认该内容的真实性，故该内容虽不足以直接认定转让总价是多少，但可以作为佐证结合其它在案证据认定相关事实。第二，由于当时系争房屋存在司法查封等权利限制，谷淑华受让系争房屋后必定会设法解决问题，否则显然不合常理，故结合从2015年11月陈仙莲和谷淑华(受让人)签订“房屋参见协议转让书”之时、至陈仙莲归国后委托谷淑华于2017年7月申请执行异议等时间结点分析，谷淑华向陈仙莲支某转让价款的时间最有可能发生在两者之间，而谷淑华向陈仙莲指定的相关人员共计付款160万元，该金额与前述委托(确认)书”中约定的金额相吻合。第三，结合谷淑华和陈仙莲两人微信往来记录中“我收到你打给我的余额马上把复印记过去”(2017年6月21日)、“已经收到20万”和“现在马上寄”(2017年6月30日)等内容，基本可判定在2017年6月30日前谷淑华已向陈仙莲支某了全部价款，而在此前谷淑华支某钱款的总金额正是160万元。第四，尽管陈仙莲认为谷淑华转账给郑依群的款项系支某租金，但该说法无租赁合同等相关证据佐证，且与陈仙莲在微信中提供郑依群帐户给谷淑华供其转账之事实极不相符，故本院无法采信陈仙莲的说法。第五，鉴于当时系争房屋被司法查封，且因涉及公建配套纠纷而存在权利限制，结合谷淑华提供的中介证明、魏荣证陈述等，可进一步印证转让价款160万元具有合理性，并且陈仙莲在发给谷淑华的微信中也自述是“低价处理”。综合以上几点分析，本院认为相关证据可以相互印证，已达到民事证据高度盖然性的证明标准，可形成完整证据链以证明存在陈仙莲和谷淑华已协商一致转让价款为160万元之事实，故本院对此事实予以确认。因此，陈仙莲将其对万豪公司享有的相关债权转让给谷淑华，且陈、谷二人已就转让价款协商一致为160万元，陈仙莲业已通过书面方式将权利转让之事通知了万豪公司，故当事人之行为已发生了债权转让的法律后果。谷淑华已全额支某给陈仙莲转让款160万元，依法可作为债权人要求万豪公司履行协助配合将系争房屋所有权过户至其名下，其诉讼请求合法有据，应予支持。而陈仙莲已将相关债权让渡，无权再要求万豪公司将系争房屋过户至其名下，本院对其诉讼不予支持。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条之规定，判决如下：一、对原告陈仙莲的诉讼请求不予支持；二、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助第三人谷淑华办理上海市静安区塘沽路XXX号XXX室房屋的所有权过户登记手续，将该房屋所有权登记至第三人谷淑华名下。案件受理费120元，由原告陈仙莲负担80元，被告上海万豪置业有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强人民陪审员  蔡凌军人民陪审员  陈洪林二〇一九年七月二十三日书 记 员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。