福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初239号 原告：福州海晟物业管理服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区珠宝路******，统一社会信用代码91350111746385859L。 法定代表人：吴文香，总经理。 委托诉讼代理人：杨永俤，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江梅英，福建知力律师事务所律师。 被告：王建棋，男，1957年12月9日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福州海晟物业管理服务有限公司与被告王建棋、欧爱香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨永俤、江梅英，被告王建棋到庭参加诉讼。诉讼中，原告撤回对被告欧爱香的起诉。本案现已审理终结。 原告福州海晟物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年7月至2018年I0月期间的物业服务费3581.2元以及逾期付款违约金（以3581.2元为基数，自起诉之日起按每日万分之三标准计算至实际付清之日止）；2.被告返还原告代付的2016年7月至2018年10月期间其应分摊的公共电费337.1元、公共水费34.8元；3.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：福州市晋安区大景城小区业主委员会根据业主大会授权通过招投标程序选聘原告为大景城小区的物业服务企业。2011年8月26日，大景城业委会与原告签订了物业服务合同，双方约定了原告为大景城小区提供物业共用部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和秩序维护等物业服务；业主每月10日前按住宅建筑面积每月每平方米0.65元（带电梯的住宅每月每平方米1.1元）的标准交纳物业服务费，以及按相关单元套数结合楼层系数据实分摊公共水、电费；逾期交纳物业服务费的，按每日万分之三加收违约金等内容。原告于2011年11月进驻大景城小区提供物业服务至今。被告是大景城小区20座1402单元的业主，从2016年7月起不再交纳物业服务费等费用，截至2018年10月，被告已有物业服务费3581.2元以及公共用电分摊337.1元、公共用水分摊34.8元未交。原告委托律师通过邮政快递方式催促被告交纳上述费用，但被告仍不交纳，其行为违反了物业服务合同，原告遂提起诉讼。 被告王建棋辩称，其确实未交纳2016年7月至2018年I0月期间的物业服务费和公摊水电费，但原告无权收取上述费用。原、被告之间的物业服务合同已经终止，原合同期限至2014年8月31日届满，2016年7月至2018年I0月期间双方未续签物业服务合同，原告也未提供物业服务达到业主满意度85%的证据。原告为小区提供的物业服务质量差，小区的卫生很差；车辆管理无序，乱停放；化粪池没有及时处理，污染小区环境；没有公布公共区域的收入；保安配备人数不足，两班倒，每班不足十人；小区存在失窃状况。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年8月26日，福州市晋安区大景城小区业主委员会选聘原告为坐落福州市晋安区鼓山镇福马路648号大景城小区的物业管理服务企业，负责为该小区提供物业管理服务，双方签订一份《物业服务合同》，约定原告按建筑面积（不含附属间）向业主或物业使用人收取物业服务费，住宅多层为每月每平方米0.65元，住宅高层为每月每平方米1.1元；物业服务费按月进行交纳，业主应于每月10日前履行交纳义务，逾期交纳物业管理相关费用的，原告可以从逾期之日起每天按应交管理费的万分之三收取违约金；业主应按规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用，其中属于业主共同使用的公共水电费，由使用人共同分摊；合同为期叁年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止等内容。2015年3月22日，原告与福州市晋安区大景城小区业主委员会签订一份《大景城物业管理服务补充协议》，约定原告按原合同提供物业服务工作和承担物业管理责任；有效期自原合同期满之日起至大景城小区换届后新业主委员会产生且与聘请的新物业企业合同生效止等内容。根据上述合同及协议，原告为大景城小区持续提供物业服务至今。另，大景城小区未换届产生新的业主委员会。被告系大景城小区20座1402单元业主，房屋建筑面积113.45平方米，其欠付2016年7月至2018年I0月期间的物业服务费和公摊水电费，原告经催讨未果，遂诉至本院。 本院认为，原告与被告所属大景城小区业主委员会签订的物业服务合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是为合法有效，相关条款对大景城小区的所有业主具有约束力,被告作为该小区业主应当依约按时支付物业服务费及公摊水电费。根据本院查明事实，原告持续提供小区物业服务至今，被告欠付自2016年7月起至2018年I0月止共计28个月的物业服务费，故被告应当支付原告物业服务费共计3494.26元（1.1元/月/平方米×113.45平方米×28个月），原告诉请被告支付物业服务费3581.2元，超过上述认定金额的部分，本院不予支持。被告欠交物业服务费，已构成违约，原告主张被告以欠交物业服务费为基数，自起诉之日即2019年1月11日起以按每日万分之三标准计算逾期付款违约金至实际付清款项之日止，符合法律规定及诉争合同约定，本院予以支持。原告主张其已为被告代付2016年7月至2018年10月期间的公共电费337.1元、公共水费34.8元，并提供相关发票予以佐证，被告虽对公摊水电费金额有异议，却未能提供相关证据予以证明。该费用系原告客观实际垫付的合理费用，故原告诉请被告返还上述公摊水电费，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告王建棋应于本判决生效之日起十日内向原告福州海晟物业管理服务有限公司支付物业服务费3494.26元，并以3494.26元为基数，按每日万分之三标准计算支付自2019年1月11日起至实际付款之日止的违约金； 二、被告王建棋应于本判决生效之日起十日内向原告福州海晟物业管理服务有限公司支付公共电费337.1元、公共水费34.8元； 三、驳回原告福州海晟物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王建棋负担。 本判决为终审判决。 审判员  林慧琴 二〇一九年四月八日 书记员  陈新建 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。