天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初1256号原告：王子全，男，1985年12月1日出生，汉族，住天津武清区。被告：天津市金滩实业有限公司，住所地天津市宝坻区潮阳街道工业区管委会路（6）号。法定代表人：陈小毛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王冲，天津欧诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯熹微，天津欧诺律师事务所律师。被告：陈小毛，男，1969年7月22日出生，汉族，农民，住江西省吉安市吉水县。被告：罗凤凰，男，1973年8月3日出生，汉族，农民，户籍地江西省吉安市水县。原告王子全与被告天津市金滩实业有限公司（以下简称金滩实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月4日第一次公开开庭进行了审理。原告王子全、被告金滩实业公司法定代表人的委托诉讼代理人冯熹微到庭参加诉讼。因本案是系列案件之一，需统一裁判标准而中止审理。2019年9月4日，本案裁定转为普通程序。后依据王子全的申请，本院依法通知陈小毛、罗凤凰作为被告参加诉讼。并依法组成合议庭，于2019年11月25日第二次公开开庭进行了审理。原告王子全到庭参加诉讼，被告金滩实业公司、陈小毛、罗凤凰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王子全向本院提出诉讼请求：1.判令金滩实业公司向其出示前期物业管理合同；2.金滩实业公司赔偿其商品房的地采暖系统重做费用15000元；3.金滩实业公司赔偿其因楼门入口处、台阶室内首层大厅地面铺装不符合约定的违约费用10000元；4.金滩实业公司支付其自商品房实际交付日至判决生效之日止的房租补偿和物业、采暖费用，按每月1000元计算；5.金滩实业公司支付其自合同约定交房日期次日起至起诉之日止的已付款利息和逾期交房违约金，共计69009元；6.王子全保留对金滩实业公司其他违约行为提起法律诉讼的权利；7.陈小毛、罗凤凰在未实缴注册资本范围内对上述第2、3、4、5项诉讼请求不能清偿部分承担补充赔偿责任。事实及理由：王子全与金滩实业公司签署的编号为2016-0174545的商品房买卖合同约定,金滩实业公司应于2017年12月30日前将总价款745682元的位于宝坻区商品房交付与王子全。在签署商品房买卖合同时，金滩实业公司未依法向王子全出示《前期物业管理合同》，王子全已依合同支付了商品房全部价款，合同义务已经履行完毕。金滩实业公司通知王子全于2018年12月29日接收商品房，在交付商品房时，没有按合同约定出示《竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。王子全在对房屋质量进行检查时，发现较多质量问题，其中地暖施工不符合国家标准的施工规程，未设置侧面绝热层，楼门入口处、台阶室内首层大厅为地板砖铺装，而非合同约定的石材铺装。至起诉之日，上述问题金滩实业公司未予以赔偿或重做。陈小毛、罗凤凰作为金滩实业公司的股东，未全面履行出资义务，现金滩实业公司处于停业状态，难以清偿本案债务，故要求陈小毛、罗凤凰在未实缴注册资本范围内对公司未清偿债务承担连带责任。金滩实业公司提出书面答辩意见称，1.王子全要求赔偿商品房地采暖系统重做费用无事实及法律依据，地采暖系统符合规定，无质量问题。2.王子全要求被告楼门大厅地面铺装违约费用于法无据，且其非适格主体。3.涉诉房屋已经实际交付，王子全是武清区居民，工作点在武清区，其因为自身原因没有入住，无权要求金滩实业公司补偿房租、物业及采暖费用。4.前期物业管理合同已经向王子全出示，售楼处已经公示。5.自2016年至2018年天津市宝坻区人民政府、天津市建设质量安全监督管理总队、美丽天津一号工程指挥部多次发布停工要求，造成金滩实业公司无法正常施工，故而出现延期交房的情况，延期交房并非金滩实业公司原因，系不可抗力，故应予免责。6.金滩实业公司股东已经履行了全部出资义务，股东已于2016年7月8日前实缴全部出资。综上，王子全的诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年11月10日，王子全（乙方）与金滩实业公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》（编号:2016-0174545），约定王子全购买金滩实业公司开发建设的宝坻区房屋，建筑面积82.78㎡，每平方米9008元，总价款745682元。其中合同第三条商品房交付及交付日期约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年12月30日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：予以延期。第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。第八条商品房质量及保修责任约定：甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。第十四条前期物业管理约定：甲方已向乙方明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。合同附件《交付标准》第三条公共部位装修标准约定：楼门入口处、台阶室内首层大厅均为石材铺装，断桥铝合金门窗。标准层为地板砖铺装。......。合同签订后，王子全于2016年11月19日交付首付款305682元，余款440000元以按揭贷款的方式于2017年1月13日付清。2018年12月29日，金滩实业公司向王子全交付案涉房屋。现王子全已将该房屋对外出租。2017年9月26日金滩实业公司向王子全发出《延期交房通知书》，内容摘要如下：尊敬的儒林轩1-7号楼业主，您好；感谢您购买我公司开发的“儒林轩”项目的房屋并与我公司签订了《商品房买卖合同》（简称合同），合同约定的交房时间2017年12月30日，现我公司抱歉的通知您，因贯彻执行全运会保障工作，政府美丽天津一号工程【2017】9号文件一《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求全市各类建筑工程需执行2017年8月25日至2017年9月10日停工的要求；以及津党厅【2017】82号文件一《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，要求全市各类建筑工程需执行2017年10月1日至2018年3月31日期间停工的要求。因为政府政策的原因影响了项目正常施工进度，致使工程建设尚未完成，故2017年12月30日无法达到合同约定的交房条件，不能完成房屋交接，根据现实情况我公司正式通知您，房屋交付日期相应顺延至2018年7月30日。本院依职权调取了涉案“儒林轩2#楼”的《工程竣工验收报告》，该报告显示，涉案工程于2018年12月21日经过竣工验收。此外，据津审[2018]19号附件10-2《天津市“一制三化”改革减少的区级行政许可证照事项清单》中明确载明《新建住宅商品房准许交付使用证》属于减少的证照之一。诉讼中，金滩实业公司承认涉案房屋所在楼门入口处、台阶室内首层大厅地面铺装的是地板砖，与合同约定不符，但认为王子全非该事项的适格权利主体。双方对以下事项存在争议：1.地采暖系统质量问题。王子全陈述称，其收房后发现房屋存在多处质量问题，其中包括地采暖系统侧面未设绝热层、墙面裂缝等，遂将房屋钥匙交付小区物业公司一把，后其发现墙面进行了维修，但地采暖系统至今未进行维修。金滩实业公司认为地采暖系统符合质量要求，无需维修。2.迟延交房问题。金滩实业公司认为迟延交房的原因是因为政府的停工要求，符合主合同和补充合同的约定，不应承担违约责任。金滩实业公司除援引上述补充条款约定外，还提交了：⑴2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部文件[美丽天津一号工程（2016）27号]《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，通知主要内容：2016年11月15日至2016年12月31日（47天），允许全运会场馆、全运村建设、地铁、今冬必须连续施工的重要民生项目和冬季植树造林项目特许施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。⑵2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发布发布《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》[美丽天津一号工程（2017）9号]，要求各施工企业于2017年8月25日至9月10日（17天）期间停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔槽等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。⑶2017年9月21日天津市城乡建设委员会印发《市建委2017-2018年秋冬建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》[津建工程（2017）362号]及10月20日，天津市建设工程质量安全监督管理总队发布《天津市建设工程质量安全监督管理总队关于加强2017-2018秋冬季建筑工地施工施工扬尘治理工作的紧急通知》[津建质安总（2017）86号]，要求各有关单位认真贯彻执行《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的可以申请特许施工。王子全则认为在停工令颁布之前涉案小区已经完工，因此停工令不构成不可抗力。案件审理过程中，金滩实业公司提交了中勤万信会计师事务所（特殊普通合伙）天津分所于2016年7月11日出具的勤信津验字【2016】第1068号天津市金滩实业有限公司验资报告。该报告中显示“……截至2016年7月11日止，贵公司股东本次出资连同前3期出资，累计实缴注册资本人民币5000万元，贵公司的实收资本为人民币5000万元，占已登记注册资本总额的100.0%”，同时还提供了天津市中和信诚会计师事务所有限公司于2013年5月17日出具的津中和信诚验字（2013）第zs348号验资报告，本院依职权自另案郑佐成诉金滩实业公司、陈小毛商品房销售合同纠纷一案卷宗中调取了天津市中和信诚会计师事务所有限公司于2013年10月14日出具的津中和信诚验字（2013）第zs811号验资报告，以及金滩实业公司农业银行账户明细，与勤信津验字【2016】第1068号天津市金滩实业有限公司验资报告内容相互印证。王子全对前述证据不持异议。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，当事人双方在协商一致基础上签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应严格履行各自义务。综合双方的陈述及举证质证意见，结合业已查清的案件事实，本案争议的主要问题应为：金滩实业公司应否承担违约责任及责任承担方式、陈小毛与罗凤凰应否与金滩实业公司承担连带责任。对以上争议问题应否得到支持，本院分述如下：一、金滩实业公司应否承担违约责任及责任承担方式问题。主要包括以下两方面的内容：（一）逾期交房违约责任承担问题。双方对此各持己见，金滩实业公司认为虽然存在迟延交房的事实，但符合合同条款约定的原因，而且上述要求停工的文件、通知相关联，导致金滩实业公司连续性停工，不应承担违约责任。王子全则认为，停工令颁发的时候，案涉工程已经完工，故对交房日期没有影响。根据双方《天津市商品房买卖合同》第五条约定，不可抗力可免除出卖人的逾期交房的违约责任；《补充合同》中又约定，在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。为全面贯彻京津冀及周边地区秋冬季大气污染综合治理攻坚行动，切实保障天津市环境空气质量，美丽天津一号工程指挥部先后出台了相关文件，要求对建设工程施工现场扬尘等进行治理，于2016年11月15日至2016年12月31日、2017年8月25日至9月10日、2017年10月至2018年3月期间，在全市范围内禁止土石方作业施工。案涉工程应属于限制施工的范围。从双方签订的涉诉合同订立时间看，三次限制施工令均发布在涉诉合同签订之后，相应限制施工的期间均对案涉工程产生了影响。限制施工令对于金滩实业公司而言虽非法律意义上的不可抗力，但确属于不可归责于金滩实业公司的情形，因此可以根据限制施工令确定的天数并结合案件具体情况，免除金滩实业公司相应的逾期交房违约责任，期限为246天，至2018年7月3日止。金滩实业公司向王子全交房时间是2018年12月29日，故承担违约责任的截止时间为2018年12月28日。据此，本院确定金滩实业公司承担违约责任的起止时间为2018年7月4日至同年12月28日（共178日）。根据双方的合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。故此，本院确定金滩实业公司应向王子全支付的逾期交房利息为16038.38元（4.35%÷360日×745682元×178日），逾期交房违约金为6562元【745682元×1?×（178日-90日）】。（二）其他违约问题。1.关于采暖系统重做问题。涉案房屋所在儒林轩2号楼在交付前已经过相关部门综合验收合格，王子全主张地采暖系统铺装不符合相关规定，但未提供其他证据相佐证，故其请求赔偿地采暖系统重做费用15000元无事实依据，本院不予支持。2.关于王子全请求赔偿涉案房屋所处楼门入口处、台阶室内首层大厅地面铺装不符合约定的违约费用问题。虽然涉案房屋所处一楼楼门入口处、台阶室内首层大厅地面铺装确系地板砖，与双方订立《天津市商品房买卖合同》“交付标准”中约定的“楼门入口处、台阶室内首层大厅均为石材铺装”不相符，但该部位属此楼门内全体业主公共部位，王子全作为业主之一主张赔偿10000元依据不足，本院亦不予支持。3.房租补偿、物业费、采暖费问题。王子全主张因房屋维修，其无法装修入住，故请求金滩实业公司按每月1000元支付其自商品房实际交付日至判决生效之日止的房租补偿和物业、采暖费用，无事实及法律依据，且其自认已将案涉房屋出租，故对此请求本院不予支持。4.出示前期物业管理合同问题。关于王子全要求金滩实业公司出示前期物业管理合同一节，因双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十四条明确约定“甲方已向乙方明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。”据此，对王子全该请求本院不予支持。5.关于保留对金滩实业公司其他违约行为提起法律诉讼的权利问题。因诉权系法律赋予公民所享有的基本权利，无需判决确认保留，故对此项请求在本案中不予处理。二、关于陈小毛、罗凤凰应否对金滩实业公司不能清偿部分承担补充赔偿责任问题。金滩实业公司对此向本院提交了验资报告，且本院在郑佐成案件审理过程中调取了金滩实业公司账户明细，显示在2016年7月8日陈小毛向公司账户转入1400万元，罗凤凰向公司账户转入600万元，结合本院在郑佐成案件中调取的金滩实业公司工商登记档案材料，足以证明陈小毛、罗凤凰均已足额缴纳其认缴的出资额。故此，王子全要求陈小毛、罗凤凰在未实缴出资本息范围内对金滩实业公司不能清偿部分承担补充赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，金滩实业公司应向王子全支付逾期交房利息16038.38元、逾期交房违约金6562元。王子全其他诉讼请求理据不足，本院不予支持。金滩实业公司、陈小毛、罗凤凰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向王子全支付逾期交房利息16038.38元；二、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向王子全支付逾期交房违约金6562元；三、驳回王子全其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元（王子全已预付），由王子全负担1633元，天津市金滩实业有限公司负担517元（于本判决生效后10日内给付王子全或汇入本院账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  白志远审 判 员  刘 辉人民陪审员  纪 军二〇一九年十二月十一日书 记 员  陈文佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。