上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23号原告：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区。负责人：杨朝伟，总经理。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：上海斓曦服饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周厚忠，执行董事。委托诉讼代理人：刘畅，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司(以下简称新华联仁合分公司)与被告上海斓曦服饰有限公司(以下简称斓曦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转入普通程序，本院依法组成合议庭于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告新华联仁合分公司的委托诉讼代理人蔡国强、朱柳，被告斓曦公司的委托诉讼代理人刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华联仁合分公司向本院提出诉讼请求：1.判令涉案房屋租赁合同于2018年4月30日解除；2.判令被告立即支付房屋租金人民币(币种下同)15,579.87元、迟延履行违约金420.17元(自2017年10月25日起暂计至2018年4月30日),以及自2018年5月1日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付租金15,579.87元为基数,按日万分之三计算)；3.判令被告立即支付免租期房屋租金8,072.77元(自2016年9月18日起计算至2016年11月19日)；4.判令被告立即支付归还期房屋占用费2,245.40元(自2018年5月1日起计算至2018年5月20日),以及自2018年5月21日起至实际付清日止的房屋占用费迟延履行违约金(以应付房屋占用费2,245.40元为基数,按日万分之三计算);5.判令被告立即支付场地占用费22,454元(自2018年5月21日起计算至2018年8月29日),以及自2018年8月30日起至实际付清日止的场地占用费迟延履行违约金(以应付场地占用费22,454元为基数,按日万分之三计算)；6.判令被告立即支付物业管理费1,310.38元、迟延履行违约金36.57元(自2017年10月25日起暂计至2018年4月30日),以及自2018年5月1日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付物业管理费1,310.38元为基数,按日万分之三计算);7.判令被告立即支付中央空调费35,301.77元、迟延履行违约金1,463.79元(自2017年9月25日起暂计至2018年4月30日),以及自2018年5月1日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付中央空调费35,301.77元为基数,按日万分之三计算);8.判令被告立即支付水费22.40元；9.判令被告立即向原告返还装修工程款2,850,000元。事实和理由：原、被告于2016年4月28日就位于上海市闵行区申滨路XXX号的新华联购物中心L1层12、13、15铺位签订了《租赁合同》，租赁用途为经营“PASSTYLE奢侈品店”，计租面积为293平方米，租金采用税前营业额分成的方式计算，2016年9月18日为进场日、2016年11月18日为开业日。基于双方长达四年的租约期，合同约定原告承诺支付给被告的装修工程款上限不超过9,727元/平方米，即总额不超过285万元。原告在扣除被告应承担的其他相关费用25,617元(包括装修管理费、装修期电费等)后向被告支付该笔装修工程款。合同约定被告应于每月3日前向原告提供上月营业总额及每日营业额数据清单，原告以此作为被告支付营业额分成租金的核算依据。自进场日起，被告应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，物业服务费标准为：税前营业额扣点1%，中央空调费为15元/平方米/月，按月支付。若被告延迟缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当支付相当于欠费金额万分之三的延迟履行违约金。被告延迟缴纳租金及物业费超过30日的或者延迟缴纳租金累计3次(含本数)的，原告有权立即解除合同。但自2017年10月25日起直至起诉之日，被告拖欠支付租金、物业管理费等应付费用，原告多次向被告发送催款函，但被告拒不支付，其行为已经构成根本违约，原告有权解除租赁合同。2018年4月25日，原告向被告发送律师函要求解除合同、被告支付全部拖欠费用并立即返还房屋。租赁合同于2018年4月30日正式解除，被告应于合同解除之日起20日内即2018年5月19日前向原告返还房屋并结清所有款项，此外，原告给予被告装修免租期及给予被告高达285万元的装修工程款，现因被告的违约行为，原告就免租期以及装修工程款的支出蒙受了重大经济损害，该部分费用损失应由被告赔偿给原告。为保障原告的合法权益，原告诉至法院请求判如所请。诉讼过程中，原告将上述诉请2中的租金金额变更为17,016.15元，并将自2018年5月1日起至实际付清日止的迟延履行违约金的计算基数变更为17,016.15元;将上述诉请6中的物业管理费金额变更为1,451.15元,并将自2018年5月1日起至实际付清日止的迟延履行违约金的计算基数变更为1,451.15元。被告斓曦公司辩称，认可租赁合同于2018年4月30日解除，但解除原因系基于合同第21.7.2条，原告擅自解除合同；对于欠付的租金、物业费、空调费、水费均经双方微信确认，故予以认可；但不同意支付迟延履行金，因为原告单方面擅自解除合同，并私自扣留转移被告货物，导致被告无法经营，故违约金不应该由被告支付，2018年12月双方对于各项欠费的金额已经作出了结算，该缴款明细中约定了违约金为5,945.79元，故不应该再计算额外的迟延履行违约金；对于月租金的支付时间认可为下月25日前支付；不同意支付免租期租金，因为没有合同依据；不同意支付房屋占用费及场地占用费，因为双方确认的费用中不包括相关占用费用；不同意返还装修款，依据合同5.2条，双方明确约定该装修费用由原告承担，超过285万元部分才应该由被告承担，该装修费用既不是原告损失,也不是原告的补贴，而是双方经过该种方式合作，原告以被告营业额分成的方式获得相应利润,且双方合同期限为4年，被告已经承租了2年，且支付了约2年的租赁费用。即使法院支持原告诉请，也应该先行抵扣被告向原告交纳的2万元押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的装修补贴款支付凭证，以此证明：原告向被告实际支付了装修补贴款，但因被告违约，原告无奈解除租赁合同后蒙受的经济损失。对此，被告就其真实性认可，但不认可证明内容，根据合同约定装修费用应由原告承担，因被告有装修资质，原告没有委托第三方施工直接由被告施工。2.原告提供的律师函、EMS回单、送达情况，以此证明：原告委托律师发送律师函，通知解除租赁合同、支付所有拖欠费用，立即清场之事实。对此，被告认为发送至申滨路的律师函没有收到，另一份寄到合同约定地址的律师函由他人签收，公司没有看到过。3.原告提供的租赁合同节选、现场照片，以此证明：原告被迫于2018年8月29日强行清铺后，于9月22日正式租出及租赁场所现状。被告对此不予认可，认为与本案无关，即便真实仅能证明合同签订时间不能证明出租时间。4.被告提供的原告公司物业经理与被告现场负责人的微信聊天记录及欠缴款明细，以此证明双方对租金、物业费、水费、空调费的确认，原告确认的最终金额为59,490.79元，被告认为还需扣除履约保证金2万元，原告同意若被告支付相应欠款后归还扣留的货物。对此，原告认为不能确认该微信号确属原告员工，庭后会核实该节事实，即使该节事实存在，原告现在也坚持庭审意见及诉请。就双方当事人有异议的证据，本院论证如下：1.原告提供的装修补贴款支付凭证可以证明原告依约向被告支付装修补贴款，本院对该证据真实性予以确认。2.原告提供的解除函及送达情况，有邮寄凭证予以佐证，被告虽否认其公司收到，但亦认可合同的解除时间，故本院对其真实性予以确认。3.原告提供的租赁合同节选及现场照片证据，鉴于合同不完整，亦与原告此前庭审中表述存在出入，故本院对原告收回商铺后的出租情况不作认定。4.被告提供的微信聊天记录及欠缴款明细，可以反映双方协商的过程，本院对真实性予以确认，但最终双方并未达成一致。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月28日，原告新华联仁合分公司(作为出租方，签约甲方)与被告斓曦公司(作为承租方，签约乙方)签订《关于上海新华联购物中心的租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心L1层12、13、15铺位的租赁区域出租给乙方使用，乙方作为零售业态的专业经营商，同意承租租赁场所。计租面积为293平方米。租赁用途为经营PASSTYLE奢侈品店。租赁期限为4个租约年(合同序言载明租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均以此类推)，自计租日起算(合同序言载明计租日为免租装修期届满次日。商业广场开业日最终以甲方书面通知日期为准)。第5.1条，鉴于乙方公司拥有装修装饰资格，且能独立完成装修设计施工方案，甲乙双方不再与第三方另行签订装修公司三方协议。第5.2条，甲方承诺支付给乙方的装修工程款上限不超过9,727元/平方米(计租面积293平方米)，即总额不超过285万元。装修竣工结算如结算金额高于285万元，则多出部分由乙方自行承担，如结算金额低于285万元，则甲方按实结算金额支付装修工程款。甲方对乙方的设计方案、工料价格拥有审核权。第5.3条，合同签约后10个工作日内支付装修工程款的40%；所有全套设计图纸完成，并经甲方审图合格后7个工作日内支付装修工程款的30%；商铺进场，整体装修完毕，并经甲方验收合格后7个工作日内支付25%；开业后2个月内支付余款5%。第6条，本合同项下的进场日为2016年9月18日。甲方有权根据商业广场工程进展情况，在前述约定进场日30日前书面通知乙方调整进场日的具体时间，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。乙方应当于该日前自行前往出租房屋所在地办理房屋交接手续，并签署交接确认文件。乙方按照管理公司规定办妥全部施工手续后，方可开始装饰装修工程。自该房屋交付日起，乙方可享有60日的装修免租期。第7.2条，从进场日至开业日前一日为免租装修期，在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费以及该房屋发生的水、电、燃气、热力、能源费等费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。第7.3条，开业日暂定为2016年11月18日；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营(乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算)。……第8.1条，本合同租金采用税前营业额分成的方式计算，租期内租赁场所的营业额分成租金比例：第1年，11%；第2年，12%；第3年，13%；第4年，13%……第8.2.2条，每月3日之前乙方向甲方提供上月营业总额及每日营业额数据清单，该等数据以每月乙方财务部门提供的月度数据为准，甲方以此数据作为乙方向甲方支付营业额分成租金的核算标准，并了解租赁场所每月营业额状况。……第9.1条，乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方缴纳2万元，甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。……第9.3条，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分(如有)于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方，无故拖欠、拒付的，每迟延一天甲方应向乙方支付应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金。本合同另有约定的，从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第10.1条，甲方为乙方独立设置水、电计量设施。自进场日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用。……公用事业费及能源耗损费的支付时间、方式均按物业服务公司(合同序言载明物业服务公司：对包括租赁场所在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指新华联仁合分公司)规定执行……各项费用均为管理公司代相关公用事业部门收取。……第10.2.2条，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金，延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方面解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权单方解除本合同。第10.3.2条，物业服务费(不含水、电等公用事业费)标准为：税前营业额扣点1%。中央空调费为15元/平方米/月，按月支付。10.3.5条，物业服务费乙方应在每月3日营业额清算后，3日内按税前营业额1%向物业服务公司缴纳物业服务费。……第20.1条，任何一方违反本合同项下的责任或义务给对方造成损失的，均应赔偿另一方因此遭受到的全部损失。第20.2条，双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用；即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行合同项下各项缴费义务。否则一律视为乙方违约。第20.5条，乙方延迟缴纳租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额万分之三的延迟履行违约金。第20.7条，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和租金优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和减免的全部租金。如甲方原因导致本合同提前终止(包括甲方违约导致乙方解除合同的情形)，则甲方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准赔偿乙方3个月的违约金。第21.3条，在下列情况下，甲方有权立即解除本合同：(省略)(5)乙方延迟缴纳本合同项下租金及物业费超过30日的或者乙方延迟缴纳租金累计超过3次(含本数)的；(省略)第21.4条，在下列情况下，乙方有权立即解除合同：(省略)(3)由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形；(省略)第21.5条，合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。第21.6条，合同解除通知生效后，乙方应立即按照本合同第22条的约定向甲方返还房屋并结清所有款项。第21.7.1条，甲方依照约定行使解除权(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴纳的租金和其他费用(如有)以及其他违约金。第21.7.2条，乙方依照约定解除合同(不可抗力除外)或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收的租金和其他费用(如有)以及其他违约金。第22.1.1条，无论因何种原因导致合同终止(或解除)，乙方均应在合同终止(或解除)之日起20日内(交还期)将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料(如有)交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离乙方所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有)，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态(正常使用及时间因素造成的合理损耗除外)，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。……第22.1.4条，如在交还期届满后，租赁场所仍有乙方未搬离的物品的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权以任何方式处理，包括作为垃圾丢弃。第22.2条，如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业服务公司有权停止各种专项服务并采取甲方认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失均由乙方承担。第22.3.1条，因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳租金、物业管理费等相关费用；但因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括按本合同约定乙方应当承担的违约金及滞纳金等其他费用。第22.3.2条，无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向甲方支付场地占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。第22.4条，乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。第26.7条，任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下联系方式(甲、乙双方确认该等联系方式均为正确并可以有效送达)。传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日或者发出之日起5日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者为收悉日。甲方通讯地址：上海泰虹路XXX弄XXX号XXX楼506，乙方通讯地址：上海市顾戴路XXX号赢嘉广场B座三楼。……乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。双方还对其余事项作了约定。2016年5月30日，被告斓曦公司向原告新华联仁合分公司支付了履约保证金20,000元。后原告将涉案商铺交付被告，被告即对涉案商铺进行了装修并购置了相关物品。上述合同签订后，原告新华联仁合分公司分四笔向被告斓曦公司支付装修工程款，其中，2016年8月24日，支付1,140,000元；同年9月23日，支付855,000元；同年10月25日，支付712,500元；2017年1月24日，支付装修补贴尾款(用途备注扣除相关费用)116,883元,合计2,824,383元。庭审中，原告新华联仁合分公司称，285万元扣除了被告应付款项消防报验费10,000元，套图费4,395元，装修管理费5,000元，装修期电费1,172元，预租电费5,000元，电卡押金50元。被告对扣除的金额予以确认。2016年11月19日，上海新华联购物中心开业试营业，被告斓曦公司在涉案商铺经营PASSTYLE奢侈品店。涉案商铺的租金、物业费均付至2018年8月31日。但自2017年9月起，被告开始拖欠租金、物业费等费用。原告几次向被告发送催款通知。2018年4月25日，原告委托律师发送《律师函》，称据原告初步统计，被告欠款暂计为2,904,647.52元，其中：2017年9月-2018年2月租金为13,890.63元、物业费为1,190.69元;2017年10月-2018年6月中央空调使用费39,550元；截至2018年3月25日抄表欠水费11.20元；装修补贴2,850,000元。被告逾期支付所欠租金及其他费用的行为已经构成违约，原告现根据合同约定行使提前解除租赁合同的权利，租赁合同于律师函发出之日起第5日正式解除；被告应于合同解除之日起20日内向原告返还房屋并结清所有欠款(包括但不限于租金、其他费用、交还期内的场地占用费、违约金等)；若被告未能在上述期限交还房屋的，除应按照合同解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向原告支付场地占用费直至实际交还之日止外，原告有权根据合同约定对房屋实施强制清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由被告自行承担。届时原告有权采取包括但不限于停止各种专项服务及其他认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施完成清场并有权处置该房屋内遗留之物品等，被告未到场的或被告到场拒不确认的，屋内物品情况以原告登记为准，并视为被告无异议。如被告未按期返还房屋并结清所有款项的，原告保留通过法律程序追究被告违约责任之权利。被告于2018年4月26日收到该函。被告于2018年4月底停止经营并开始撤离，但撤离时遭到原告阻拦，仍有大量服装配饰等物品未能搬出。原告于2018年8月29日对涉案商铺实施清铺，原有装修已予以拆除，并将被告物品放置仓库保管。2018年12月29日，原告公司员工通过微信将“passtyle欠费明细最新.pdf”给予被告公司员工并告知“这是欠费明细”，被告员工表示“能不能我们签个协议，就是结清欠款，返还货品这种”，原告员工表示需“我请示一下老总，协议你们有现成的吗？可以发给我”，被告员工随即表示“我下午做一份吧，我们老板看了没问题我就发你”，后被告员工称“协议可能要过好节以后发你了，我们财务今天外出办事不在，所以没办法核对”。根据该份passstyle经营费用欠缴款明细记载，欠缴租金、物业费8个月，其中拖欠2017年9月的租金567.71元及物业费51.61元、2017年10月的租金3,096.84元及物业费281.53元、2017年11月份租金1,510.84元及物业费131.28元、2017年12月份的租金2,937.84元及物业费244.82元、2018年1月租金3,922.32元及物业费326.86元、2018年2月租金1,855.08元及物业费154.59元、2018年3月租金1,689.24元及物业费140.77元、2018年4月租金1,436.28元及物业费119.69元。另欠缴2017年10-12月空调能源使用费13,185元、2018年1-3月空调能源使用费13,185元、2018年4月空调能源使用费8,790元，水费22.40元。但之后双方并未签署协议，原告也未予返还被告物品。诉讼中，本院要求双方于规定时间内办理物品的交接工作，后双方于2019年8月31日完成物品交接，签有《库存交接表》。另查明，上海斓曦服饰有限公司申滨路分公司于2019年3月29日注销。再查明，被告PASSTYLE品牌店铺的营业额情况为：2016年11月为62,842元、2016年12月为81,244元、2017年1月为76,385元、2017年2月为52,937元、2017年3月为37,406元、2017年4月为8,446.02元、2017年5月为14,780元、2017年6月为22,890元、2017年7月为13,555元、2017年8月为12,721元、2017年9月为5,161元、2017年10月为28,153.10元、2017年11月为13,218元、2017年12月为24,482元、2018年1月为32,686元、2018年2月为15,459元、2018年3月为14,077元。庭审中，原告表示被告租金按照营业额计算，按照现在算法租金、免租期租金、占用费标准均高于诉状金额，但仍按照诉请金额来主张。被告对于每月营业额金额均予以确认。以上事实，由原告提供的《关于上海新华联购物中心的租赁合同》、《缴费通知》、《催款通知函》、《水费缴纳通知函》、《消防咨询合同》、《消防工程设计合同》、装修款支付凭证、收据、《律师函》及EMS回单、《库存交接表》、营业额明细等证据，被告提供的passtyle经营费用欠缴款明细、微信聊天记录、履约保证金交款凭证等证据以及原被告的当庭陈述为证。本院予以确认。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，双方当事人均应依约履行。双方当事人争议的焦点在于：一、涉案租赁合同解除的原因；二、合同解除后果的处理。关于焦点一，双方就涉案合同于2018年4月30日解除并无异议，但就解除的原因，原告认为系被告拖欠租金等费用所致，被告则认为系原告擅自于2018年春节将涉案商铺上锁扣留货物以及原告擅自解除合同。本院认为，根据合同约定，被告延迟缴纳本合同项下租金及物业费超过30日的，原告有权解除合同。本案中，被告自2017年9月起拖欠租金和物业费，被告所称商场不景气导致被告营业额不佳，但被告在签约时对新商场的经营风险应当有所预见，故应自行承担经营不善的风险，不应将自身经营风险通过拒付租金等费用的形式转嫁于作为守约方的原告。且被告陈述的原告上锁时间与其空调能源使用费发生情况并不相符，故对于被告该些抗辩意见，本院不予采信。现被告在合同履行过程中，违反合同约定拖欠租金、物业费等费用，构成根本违约，故本院认定导致合同解除的责任在于被告。原告作为守约方享有合同解除权，其主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。现被告认可收到原告发出的解除函，故本院确认双方租赁合同于2018年4月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于焦点二，被告对于欠付的租金、物业费、空调能源使用费、水费的具体金额均无异议，也愿意支付，故本院就原告的该些诉请予以支持。但本院注意到涉案合同于2018年4月30日解除，原告再行收取2018年5月的空调费并无依据，故本院对原告主张的该项诉请的金额作出调整，认定被告应向原告支付2017年10月至2018年4月30日止的空调能源使用费，按合同约定每平方米15元/月的标准计30,765元(其中2018年4月的费用为4,395元)。现双方对于各项迟延履行金、免租期租金、占用使用费以及装修工程款有异议，本院对此逐一分析如下：就原告主张的租金、物业费及中央空调费之迟延履行违约金，被告认为双方于2018年底结算时已经确定该三项应收金额的迟延履行违约金，不应再计算额外的迟延履行违约金。对此，本院认为，被告欠付租金、物业费等各项费用的，依据双方合同第10.2.2条约定，被告应向甲方支付应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金。原告虽于2018年底出具过欠缴款明细，但双方也未实际签订结清协议，被告也并未实际支付相应欠款，迟延付款行为仍在持续发生中，故被告应依约按日万分之三的标准承担该三类款项的逾期付款违约金。但就原告计算期间，本院注意到被告认可租金支付时间为下月25日前，现原告系按照下月25日起计算逾期支付租金、物业费的违约金，本院予以调整，该两项违约金计算起始期限应自下月26日起算。就原告主张迟延支付中央空调费的起始日期，被告对欠付费用的支付期限并未提出异议，本院予以认可，但就原告计算的期间也应自应缴日期的次日起算。故经计算，本院认为被告应向原告支付(1)自2017年10月26日起计算至2018年4月30日止的欠付租金的逾期付款违约金410.83元，并按欠付租金17,016.15元为基数，支付自2018年5月1日起按日万分之三的标准计算至实际付清日止的逾期付款违约金;(2)自2017年10月26日起计算至2018年4月30日止欠付物业费的逾期付款违约金35.76元，并按欠付物业费1,451.15元为基数,支付自2018年5月1日起按日万分之三的标准计算至实际付清日止的逾期付款违约金；(3)自2017年9月26日起计算至2018年4月30日止的中央空调费的逾期付款违约金1,394.98元，并按欠付中央空调费30,765元为基数,支付自2018年5月1日起按日万分之三的标准计算至实际付清日止的逾期付款违约金。就原告主张的免租期租金，依据双方合同约定，被告违约导致合同解除的，应当承担免租装修期租金。对于原告主张的该项诉请，本院予以支持。诉讼过程中，原告明确免租期租金按60日计算，根据合同约定，免租期租金以第一年租约年的租金标准计算，诉讼中原告表示免租期租金实际是132元/天，诉请中按130.20元/天，该标准尚属合理，本院予以认可，经计算免租装修期租金为7,812元。就该款项的迟延履行违约金，鉴于双方此前对于合同解除的责任承担存在争议，故本院对此不予支持。就原告主张的房屋占用费，原告已明知被告搬离且无继续履约之意，原告完全有能力处理商铺收回房屋，原告于解除函中也表示要求被告在20日内撤离并结清。故原告主张自2018年5月1日至2018年5月20日的房屋占用费2,245.40元，符合合同约定，诉讼中原告表示归还期租金标准实际是116.06元/天，诉请中按112.27元/天，该标准尚属合理，本院予以支持。但原告拒绝被告将物品搬离涉案商铺，客观上也导致被告无法实际清空并及时交接房屋，对此本院认为，原告作为守约方亦负有减损义务，双方合同中约定有交还期届满原告可予以处理乙方遗留物品，故原告就扩大的损失不得要求赔偿。即，就原告主张的2018年5月21日起至2018年8月29日止的场地占用费，本院不予支持。对于占用费的迟延履行违约金，本院亦不予支持。至于被告支付原告的履约保证金20,000元，鉴于双方合同已予以解除且原告已收回商铺，且双方均同意在本案中解决，为避免讼累，本院在本案中予以一并处理。依据双方合同约定，被告违约导致合同解除，原告主张履约保证金作为违约金不予返还，符合合同约定，本院予以支持。此外，就原告主张的装修款285万元是否应由被告承担，原告认为该款系原告的实际损失，主张返还亦符合合同约定，被告则认为该款依据合同应由原告自行负担，且合同已经实际履行2年。本院注意到，涉案合同所约定的租金计算方式以及装修款承担主体均有别于一般的租赁合同，可以理解为原告在招商过程中对引入被告进驻商场以及后续经营的预期良好。但从合同履行情况来看，被告的月租金金额与之承租面积之间存在一定程度上的不匹配性，本院认为原被告双方作为商事主体从事经营活动，均需自行承担相应的商业风险。但本院亦注意到双方合同中也约定了任何一方违反本合同项下的责任或义务给对方造成损失的，均应赔偿另一方因此遭受到的全部损失。现因被告原因导致合同提前解除且实际履约尚不足2年，若不予考虑原告实际支出的装修补贴，不符合合同约定，亦不公允，故本院综合考量涉案合同的履行情况、解约归责、装修折旧等因素，酌定被告向原告支付装修款损失130万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第一百一十九条规定，判决如下：一、原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司与被告上海斓曦服饰有限公司签订的《关于上海新华联购物中心的租赁合同》于2018年4月30日解除；二、被告上海斓曦服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司租金17,016.15元以及自2017年10月26日起计算至2018年4月30日止的逾期付款违约金410.83元，并以17,016.15元为基数，支付自2018年5月1日起按日万分之三的标准计算至实际付清日止的逾期付款违约金；三、被告上海斓曦服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司免租期租金7,812元；四、被告上海斓曦服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司房屋占用费2,245.40元；五、被告上海斓曦服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司物业服务费1,451.15元以及自2017年10月26日起计算至2018年4月30日止逾期付款违约金35.76元，并以1,451.15元为基数,支付自2018年5月1日起按日万分之三的标准计算至实际付清日止的逾期付款违约金；六、被告上海斓曦服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司中央空调费30,765元以及自2017年9月26日起计算至2018年4月30日止逾期付款违约金1,394.98元，并以30,765元为基数,支付自2018年5月1日起按日万分之三的标准计算至实际付清日止的逾期付款违约金；七、被告上海斓曦服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司水费22.40元；八、被告上海斓曦服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司装修款损失1,300,000元；九、原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司收取被告上海斓曦服饰有限公司的履约保证金20,000元不予退还；十、驳回原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,295.26元，由原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司负担16,254.47元，由被告上海斓曦服饰有限公司负担14,040.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 舒人民陪审员  邓红霞人民陪审员  谢志保二〇一九年十二月二十七日书 记 员  褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失的扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。