河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终70号上诉人（原审原告、执行案外人）：陶百兴，男，汉族，1951年2月12日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苗露彬、闫学新，河南豫威律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海原满企业管理有限公司。住所地：上海市金山工业区亭卫公路**********。统一社会信用代码：91310116MA1JAW2002。法定代表人：和晓梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冼春雷，北京市雨仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：河南福家置业有限公司。住所地：郑州市。住所地：郑州市郑东新区郑开大道与康庄路交叉口西南角中原保险大厦****码：91410100661886099H。法定代表人：陶德成，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁，男，汉族，1984年5月29日生，住郑州市金水区。系该公司办公室主任。上诉人陶百兴因与被上诉人上海原满企业管理有限公司、河南福家置业有限公司（以下简称福家公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2018）豫01民初2445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。上诉人陶百兴的委托诉讼代理人苗露彬、闫学新，被上诉人福家公司的委托诉讼代理人李宁，原申请执行人无锡市南资九盈一期投资合伙企业（有限合伙）的委托诉讼代理人崔强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶百兴上诉称：1、请求撤销郑州中院（2018）豫01民初2445号民事判决，2、请求停止对位于郑州市××大道南侧、××路西侧××保险大厦××商务楼××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3、请求判决福家公司继续履行其与陶百兴签订的房屋买卖《协议书》（2010年12月22日），福家公司协助陶百兴办理位于郑州市××大道南侧、××路西侧××保险大厦××商务楼××号房屋的《商品房买卖合同》网签手续和不动产登记手续，将该房屋登记在陶百兴名下。事实和理由：2010年12月22日，陶百兴与福家公司签订协议书，协议约定由其购买福家公司开发的位于郑开大道与康庄路口南角的中原保险大厦A座12层南侧6、7轴（现房屋编号为1205）一室一厅，面积为68.60平方米。陶百兴于协议签订后3日内付款50%，余款于签订完《商品房买卖合同》后一次性付完。协议签订后，陶百兴按约支付了房款，但是由于福家公司陷入债务纠纷等原因，导致房管局网签备案的《商品房买卖合同》未能按时签订，继而该房屋的不动产登记手续未能按时办理，相关责任在福家公司，陶百兴对此无责任。一审判决适用认定事实及适用法律错误，应予改判。原申请执行人无锡市南资九盈一期投资合伙企业（有限合伙）答辩称，当时一共查封了51套房屋，我们对所有查封的房屋进行了实地调查，基本上处于空置状态；查封的房屋属于商业写字楼，不属于居住用房；上诉人购买房屋不是用于居住，而是用于炒房，上诉人的目的是签订真正的合同之前转手卖掉，不是真正的持有房屋，房屋未过户的过错在上诉人；房屋不具备验收标准。请求驳回上诉人的上诉请求。福家公司答辩称：案涉房屋为商住两用，因为项目容积超了，所以没有办证，公司现在面临破产，因为一部分交付50%购房款的房屋是约定办证后交付全部房款，经信访局协调后，业主一共交了1000多万元到绿城公证处用于我们办证，但是由于账户被查封，我们无法办理证件。陶百兴一审诉讼请求为：1、请求停止对位于郑州市××大道南侧、××路西侧××保险大厦××商务楼××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、请求判决福家公司继续履行其与陶百兴签订的房屋买卖《协议书》（2010年12月22日），福家公司协助陶百兴办理位于郑州市××大道南侧、××路西侧××保险大厦××商务楼××号房屋的《商品房买卖合同》网签手续和不动产登记手续，将该房屋登记在陶百兴名下；3、本案诉讼费用由被告承担。郑州中院认定事实：1、该院于2016年12月29日作出（2016）豫01民初1440号民事判决书，判决：一、被告福家公司于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款本金34750864.13元及利息2253999.11元（利息暂计算至2016年8月25日，之后的利息，按实际所欠本金的数额，依《房地产开发项目贷款合同》约定计至实际清偿之日止）；二、被告林琪对上述债务承担连带保证责任；三、原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对福家公司名下涉案《中牟县在建工程抵押登记证明》项下的土地享有优先受偿权。诉讼中，该院于2016年11月15日查封了福家公司名下位于中牟县郑××大道南侧、××路西侧××保险大厦××座商务楼未出售房屋810、813、1107、1108、1113、1114、1115、1116、1203、1205、1303、1304、1305、1307、1313、1314、1315、1316、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813、1814、1815、1816、2005、2006、2007、2307、2308、2401、2402、2403、2404、2405、2406、2407、2408、2409、2410、2411、2412。该院于2017年6月21日立案执行，拟评估、拍卖上述房产，案外人陶百兴对上述1205号房屋提出异议，该院于2018年6月8日作出（2018）豫01执异175号执行裁定书，驳回了陶百兴异议请求。案外人陶百兴仍不服，诉至本院，引起本案诉讼。2、陶百兴于2010年12月22日与福家公司签订《协议书》，就中原保险大厦A座商务楼1205号房屋销售达成协议，约定：面积暂定为68.6平方米，单价为3000元整，合同总价款205800元及付款期限、方式及交房时间等。陶百兴向该院提交的收据显示其于2010年12月22日交纳102900元。位于中牟县郑××大道南侧、××路西侧××保险大厦××座商务楼系商业用房。从陶百兴提交的涉案房屋照片可以看出，房屋屋内为毛坯房。郑州中院认为，案外人执行异议之诉主要是审查异议人对涉案标的物所拥有的权利是否能够排除申请执行人对该标的物的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”本案所涉房屋系商业用房，从原告提交的照片中，可以明显看到房屋内没有装修，系毛坯房，原告也没有提交相应的交纳水电、物业费的证明，仅凭照片不能证明原告已经合法占有涉案的房屋。同时从原告提交的证据看其没有全部交纳涉案房屋的房款，对没有过户具有过错。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋登记在河南福家置业有限公司名下，故涉案房屋应当认定河南福家置业有限公司拥有物权，原告在没有全面履行自己的买房义务并过户前，其与河南福家置业有限公司之间，存在的还是债权请求权，故其对涉案房屋的权利不能排除上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行的执行，其诉讼请求应予驳回。郑州中院判决：驳回陶百兴的诉讼请求。案件受理费4387元，由陶百兴负担。本院查明的事实与一审法院基本相同。同时查明：2018年8月17日，郑州中院作出（2018）豫01执监2741号执行裁定，郑州中院（2016）豫01民初1440号民事判决书由郑州高新技术产业开发区人民法院执行。郑州高新技术产业开发区人民法院于2018年9月11日立案，案号为（2018）豫0191执6937号。2018年10月22日，该院作出（2018）豫0191执6937号执行裁定，变更无锡市南资九盈一期投资合伙企业（有限合伙）为本案申请执行人。2019年4月27日，该院作出（2018）豫0191执6937号之一执行裁定，变更上海原满企业管理有限公司为本案申请执行人。本院认为，本案争议的焦点为：陶百兴对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定中“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判决”判断案外人是否系权利人的规定应当在如下意义上理解，即符合该规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足该规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，首先，在执行法院对案涉房屋进行查封之前，陶百兴已经与福家公司签订销售协议书，该协议真实有效，其已经支付了50%的购房款即102900元，且陶百兴同意将剩余的购房款交付法院，尽管陶百兴没有对案涉房屋进行占有，但其未占有的原因是案涉房屋不具备交付条件，其本身并不存在过错；其次，在取得房屋所有权证之前，陶百兴对房屋所享有的权利虽然仍是债权性质，但属于物权期待权，具有物权的优先效力，而申请执行人上海原满企业管理有限公司仅享有对债务人福家公司责任财产的一般期待权，而不是对特定财产的期待权，二种权利相比，陶百兴对案涉房屋的权利优先于申请执行人上海原满企业管理有限公司的普通金钱债权。根据《执行异议复议规定》第二十四条之规定，陶百兴对案涉房屋享有的权利真实合法，足以排除强制执行。综上，陶百兴的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销郑州市中级人民法院（2018）豫01民初2445号民事判决；二、不得执行位于郑州市郑开大道南侧、康庄路西侧中原保险大厦A座商务楼1205号房屋。一审案件受理费4387元，二审案件受理费4387元，均由上海原满企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 闫顺利审判员 王朝阳二〇一九年六月二十五日书记员 李嘉慧