安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初447号原告：刘婉秋，女，1990年1月11日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张沛义，安徽淮信律师事务所律师。被告：淮北文宇置业有限责任公司，住所地安徽省淮北市杜集区。法定代表人：陆园园，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱小晨，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。被告：程克文，男，1963年5月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：关海博，安徽嘉闻律师事务所律师。第三人：曹冲，男，1980年3月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。第三人：淮北民泰小额贷款有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：刘西尧，该公司董事长。原告刘婉秋与被告淮北文宇置业有限责任公司（以下简称文宇公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序进行审理，文宇公司申请追加淮北民泰小额贷款有限公司（以下简称民泰公司）、曹冲、程克文为本案第三人，本院予以准许。本院分别于2019年2月28日2019年3月29日、2019年10月9日公开开庭进行了审理，两次庭审原告刘婉秋的委托诉讼代理人张沛义、被告文宇公司的委托诉讼代理人朱小晨、第三人程克文的委托诉讼代理人关海博、第三人曹冲均到庭参加诉讼，第三人民泰公司经本院两次开庭传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，本院扣除审限三个月。本案现已审理终结。刘婉秋向本院提出诉讼请求：1.解除刘婉秋与文宇公司之间签订的《房屋买卖协议书》；2.要求文宇公司返还购房款381.8万元及利息374.164万元，合计755.964万元（利息按月息2分，自2014年10月11日起计算至2018年11月10日，以后利息按月息2分支付至购房本金还清时止）；2.诉讼费、保全费等均由文宇公司负担。事实和理由：2014年10月11日，刘婉秋与文宇公司签订房屋买卖协议，约定刘婉秋以381.8万元购买**（系文宇公司与案外人淮北市安居房地产开发有限公司联合开发）B座1号商铺1楼和负一楼、B座2号商铺1楼和负一楼、B座3号商铺1楼和负一楼、B座4号商铺1楼和负一楼等房产，刘婉秋依据约定支付上述购房款381.8万元，但是文宇公司并未按照协议约定向刘婉秋交付上述房产。2018年1月份，经查询发现文宇公司（或淮北市安居房地产开发有限公司）已将上述房产变卖给他人且已转移登记。文宇公司无意履行合同，且又拒绝返还购房款及赔偿损失，刘婉秋在无法实现合同目的的情况下提起诉讼。刘婉秋当庭变更诉讼请求：将利息请求时间调整为自2015年1月11日至2019年1月10日，以后的利息仍按月息2分计算至购房款本金还清时止。变更的依据是文宇公司已支付2014年10月11日至2015年1月10日的利息，经法院向刘婉秋释明，刘婉秋变更本案案由为民间借贷，并变更诉讼请求第一、二项为：要求文宇公司、程克文连带偿还借款本金381.8万元及利息（自2019年9月10日2014年10月11日起至本金还清时止，按月息2分计算）。文宇公司辩称，房屋买卖合同是虚假的，系无效合同；刘婉秋基于虚假法律关系、无效合同要求文宇公司承担法律责任，缺乏事实及法律依据，应依法驳回刘婉秋的诉讼请求。后文宇公司认为，刘婉秋超出举证期限变更诉讼请求不符合法律规定；刘婉秋不是本案适格原告，应当依法裁定驳回其起诉；刘婉秋变更诉讼请求的事实和理由与事实严重不符，且毫无事实依据及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。程克文辩称，涉案房屋买卖合同是在文宇公司不知情的情况下曹冲逼迫程克文签订的，该协议的内容是由民泰公司及曹冲制作的；程克文与民泰公司、曹冲之间是民间借贷关系，程克文向民泰公司及曹冲借了300万元（承兑汇票支付），而且程克文已经偿还223.88万元；该房屋买卖合同不是刘婉秋的真实意思表示，内容上看也不是正常的房屋买卖合同，价格远远低于市场价格。后程克文认为，1.刘婉秋变更诉讼请求不符合法律规定，应当在法庭辩论终结前提出变更，而本案第一次庭审已经结束；2.刘婉秋的主体不适格，本案系程克文向民泰公司借款；3.借款的金额不一致，应把程克文已偿还的款项扣除。曹冲述称，曹冲通过支付承兑汇票出借300万元给程克文是事实，出借行为与民泰公司无关。程克文借款后一直拖延不还，其后来要将其开发的房产抵给曹冲，曹冲不需要房子，就介绍刘婉秋购买了涉案房屋。之所以房屋价格低是因为当时没有拿到预售许可证，刘婉秋就将购房款根据合同约定打给了曹冲。后曹冲认为无论怎样借钱必须还钱，对刘婉秋变更诉讼请求没有意见。民泰公司述称，1.文宇公司追加民泰公司作为本案第三人没有依据；2.文宇公司认为民泰公司涉嫌套路贷没有依据；3.如果本案涉嫌犯罪，应通过刑事手段解决，而不是民事诉讼；4.民泰公司保留追究刘婉秋公章使用不当的权利。围绕诉讼请求，本院组织当事人进行了举证、质证。对刘婉秋提交证据1房屋买卖协议，结合本案其他证据及当事人的陈述，该房屋买卖协议实际是对程克文借款300万元的担保予以采信；刘婉秋提交的证据2-6、文宇公司、曹冲提交的所有证据、程克文提交的借款明细及收条具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；程克文提交的承诺书系复印件，真实性无法核实，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月23日，程克文因需向曹冲借款300万元。同日，曹冲将300万元承兑汇票交付程克文。程克文向曹冲出具借条一份，载明：“今收到此银行兑汇票原件三百万元整，承诺2012年5月22日前支付曹冲处现金叁百万元整（￥3000000），到期如不能按期支付则需支付月息31‰。但最迟不能超过2012年7月22日，如超过2012年7月22日则按日息2‰支付曹冲违约金，收到人程克文、收到日期2012年4月23日”。借款后，程克文向曹冲支付利息情况：2012年6月19日支付89900元、2012年10月19日支付93000元、2012年12月6日支付96100元、2012年12月31日支付93000元、2013年2月7日支付192200元、2013年4月8日支付86800元、2013年4月24日支付96100元、2013年6月8日支付93000元、2013年6月25日支付96100元、2013年7月31日支付93000元、2013年9月4日支付96100元、2013年9月24日支付96100元、2013年11月14日支付93000元、2014年1月30日支付285200元、2014年10月22日支付11800元、2014年12月9日支付11800元、2015年1月26日支付11800元、2012年8月29日支付96100元、2012年9月24日支付96100元，共计向曹冲支付利息188.48万元。因程克文未按时向曹冲还款，曹冲将其债权转让给刘婉秋，刘婉秋作为甲方、程克文2014年10月11日与文宇公司作为乙方共同签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：甲方购买乙方***B座1号商铺和负一楼约172.61㎡、62.71㎡、B座2号商铺和负一楼约99.5㎡、99.5㎡、B座3号商铺和负一楼约100.17㎡、100.17㎡、B座4号商铺和负一楼约91.15㎡、88.67㎡，合计总面积814.48㎡，房产总价款381.8万元。由于现在商品房预售许可证没有拿到，所以临时不能办理在房管局的备案和房产证等事项，乙方承诺在拿到商品房预售许可证后3个工作日内在房管局备案给甲方。经甲方、乙方同意，同时约定如下：一、协议签订后，甲方于2014年10月12日前将381.8万元转入乙方指定账户如下：户名：曹冲、账号62×××12，开户行：农行淮北相山支行。二、甲乙双方约定在同时具备以下两个条件时，本协议失效。1.2015年3月11日之前，乙方退回甲方购房款381.8万元；2.乙方在签订本协议后的五个月内，从2014年10月12日起，乙方每月11日前，向甲方支付因购买上述房产而产生的利息等损失11.8万元。三、若乙方没有严格按照本协议第二项约定履行，乙方不得解除本协议。四、如因此而产生的法院诉讼费、执行费、评估费、律师代理费等损失由违约方承担等内容。刘婉秋、程克文、文宇公司在协议上或签字或盖章。同日，刘婉秋将381.8万元“购房款”汇入协议约定的曹冲银行账户。协议签订后，程克文分别于2014年10月22日、2014年12月9日、2015年1月26日向刘婉秋支付利息11.8万元，共计35.4万元。此后程克文未再向刘婉秋还本付息，刘婉秋遂诉至本院。另查明，**6幢101号房（合同备案号BA**7），已由淮北市安居房地产开发有限责任公司出卖给淮北市建投房地产开发有限公司。文宇公司成立于2011年12月12日，2016年8月10日前程克文系该公司股东。淮北民泰小额贷款有限公司成立于2010年11月3日，曹冲系该公司股东，任公司监事。本院认为：程克文向曹冲借款，曹冲将承兑汇票交付程克文，程克文依法取得了票据权利，双方之间的债权债务关系成立。根据各方当事人提交的证据、房屋买卖的交易习惯以及各方当事人的陈述，刘婉秋与文宇公司、程克文之间签订的《房屋买卖协议书》名为房屋买卖合同实际是为民间借贷所作的担保。同时，曹冲将其债权进行了转让，曹冲转让债权给刘婉秋经过了程克文的同意，该转让对程克文发生效力。故本案案由不应为房屋买卖合同纠纷而应为民间借贷纠纷。经向刘婉秋释明，其同意变更诉讼请求。程克文系借款人，在本案中应列为被告。曹冲已向程克文交付承兑汇票并将权利进行了转让，程克文借款后未及时还款的行为显系违约，刘婉秋请求程克文还本付息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于借款本金问题。曹冲与程克文在借条上约定“到期如不能按期支付则需支付月息31‰”，月息31‰约定过高，超过法律规定月息3%的部分不予确认。程克文支付的188.48万元的利息，经计算为自2012年4月23日至2014年1月22日的利息（188.48万元/300万元*3%=21个月），程克文欠付2014年1月23日至2014年10月10日的利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金，同时借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。程克文欠付的利息可以计入借款本金，但利息部分不能重复计算利息。故，刘婉秋主张的借款本金应按300万元计算。关于利息问题。协议签订后，程克文仅向刘婉秋支付利息35.4万元。协议约定“乙方在本协议签订之日起五个月内，从2014年10月12日起，乙方每月11日前，向甲方支付因购买上述房产而产生的利息等损失11.8万元”，超过法律规定月息3%的部分不予确认。35.4万元为自2014年10月11日至2015年2月6日的利息，以借款本金以300万元为基数，月息3%计算（35.4万元/300万元*3%=3.9个月）。刘婉秋主张的利息应自2015年2月7日开始计算至借款本息清偿之日止，以300万元为基数，按月息2%计算。关于文宇公司的担保责任问题。房屋买卖协议实际是对借款的担保，文宇公司在协议上加盖公章，其应为担保人。协议对担保责任、担保范围、担保期间均未进行约定，文宇公司应对全部债务承担连带保证责任，刘婉秋有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。协议上未约定主债务履行期，刘婉秋可以随时要求程克文还款。2018年11月8日刘婉秋向本院提起诉讼，2019年9月10日刘婉秋提出变更诉讼请求申请，请求程克文还款，视为向程克文主张权利，刘婉秋系在保证期内要求文宇公司承担担保责任，本院予以支持。文宇公司承担连带保证责任后，有权向程克文追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条、第二十一条、第二十四条第一款、第二十六条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、程克文于本判决生效之日起十五日向刘婉秋偿还借款本金300万元及利息（自2015年2月7日起至借款本息清偿之日止，按月息2%计算）；二、淮北文宇置业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向程克文追偿；三、驳回刘婉秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64657元，由刘婉秋负担4657元，程克文、淮北文宇置业有限责任公司共同负担60000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  唐晓芳人民陪审员  李时英人民陪审员  张 芳二〇一九年十一月七日书 记 员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条具有下列情形之一，可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件：（一）以现金支付的，自借款人收到借款时；（二）以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时；（三）以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时；（四）出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时；（五）出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。第二十一条他人在借据、收据、欠条等债权凭证或者借款合同上签字或者盖章，但未表明其保证人身份或者承担保证责任，或者通过其他事实不能推定其为保证人，出借人请求其承担保证责任的，人民法院不予支持。第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。