上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初16300号原告（反诉被告）：上海横丁街餐饮管理有限公司。法定代表人：KODAMANORIO，运营总监。委托诉讼代理人：刘茜倩，上海横丁街餐饮管理有限公司监事。委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。被告（反诉原告）：和羽（上海）商贸有限公司。法定代表人：渡邊豊子，总经理。委托诉讼代理人：居懿，上海慧谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴刚，上海慧谷律师事务所律师。原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司（以下简称横丁街公司）与被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司（以下简称和羽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。横丁街公司的委托诉讼代理人刘茜倩、刘庆伟，和羽公司的委托诉讼代理人居懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）横丁街公司向本院提出诉讼请求：1.确认横丁街公司与和羽公司签订的租赁合同于和羽公司签收副本时解除；2.判令和羽公司支付拖欠的2018年1月1日至同年7月31日的房租112,000元（人民币，下同）、2018年1月1日至2018年1月12日的维修公积金及清扫维护费387.10元（按每月1,000元折算）、2018年1月收银系统租赁费270.97元、2017年11月至2018年1月的町内会会费5,149.20元、2017年9月至10月宣传费12,000元（每月6,000元）、2017年10月至12月税金3,771.79元；3.判令保证金48,000元作为违约金予以没收；4.判令和羽公司返还横丁街公司2017年11月和羽公司应退还其他租户的町内会会费431.50元。审理中，横丁街公司撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：横丁街公司与和羽公司于2017年6月13日签订一份租赁合同，约定横丁街公司将虹梅路店铺租赁给和羽公司用于磯串屋经营，合同期限自2017年7月7日至2019年7月6日止。合同签订之后，横丁街公司提供了相关场地供和羽公司用于经营，并严格按照法律规定及合同的约定履行义务，为和羽公司开设店铺提供相关的服务与支持。现和羽公司在合同履行期间无故离场，并拖欠房租、维修公积金、收银系统租赁费、町内会会费、下水道清理费、店铺垃圾清理费、宣传费等各类费用共计30,746.04元。横丁街公司多次催告后，和羽公司均未予理会，已经严重违反了合同约定，并给横丁街公司带来了巨大的经济损失。横丁街公司为维护自己的合法权益，故提起诉讼。被告（反诉原告）和羽公司辩称，同意合同解除，但解除时间应为2017年12月28日，其已向横丁街公司发出解除通知，合同解除系因涉案房屋无法办出卫生许可证及营业执照，为避免和羽公司无证经营或借横丁街公司的资质经营，故和羽公司于2017年12月28日向横丁街公司提出了解除合同。不同意第二项诉讼请求，和羽公司已于2017年12月28日解除合同并离场，因此不存在后续的房租了；不存在维修公积金及收银系统租赁费，町内会会费、税款也没有约定，故和羽公司没有支付义务。町内会会费系每个商户轮流代收，2017年10月和羽公司没有向其他商户收过相应会费，故其处无可退钱款。和羽公司未违约，不同意没收保证金。被告（反诉原告）和羽公司提起反诉，要求：1.确认2017年6月13日签订的《租赁合同》于2017年12月28日解除；2.判令横丁街公司返还申请费48,000元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2018年1月8日开始，按年利率6%计算）；3.判令横丁街公司返还保证金48,000元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2018年1月8日开始，按年利率6%计算）；4.判令横丁街公司返还2018年1月的租金17,000元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2018年1月8日开始，按年利率6%计算）；5.判令横丁街公司支付2017年12月的营业收入1,771.12元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2018年1月8日开始，按年利率6%计算）；6.判令横丁街公司返还收银机押金2,800元并支付逾期付款利息至全部返还之日止（从2018年1月8日开始，按年利率6%计算）；7.判令横丁街公司支付违约金96,000元（16,000元×6个月）。原告（反诉被告）横丁街公司对被告（反诉原告）和羽公司提起的反诉辩称，和羽公司没有单方解除权，合同是否解除应由横丁街公司提出。保证金与申请费系同一笔费用，已在本诉中要求予以没收。2018年1月的租金确实扣除了，同意退还。2017年12月的营业收入同意返还。收银机押金同意返还。但上述费用均不存在利息。和羽公司抗辩需要办理营业执照及卫生许可证系其狡辩，和羽公司已在租赁场所内经营了半年，和羽公司擅自解除合同并离场系违约行为，故横丁街公司不承担违约金及利息。本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，案外人某甲公司及某乙公司作为出租人及签约甲方与和羽公司作为租借人及签约乙方签订了《租赁合同》，约定：乙方承租位于上海市闵行区虹梅路，总面积大约为512平方米，定额的月租金为16,000元，业态及主营内容为磯串屋。申请费金额为96,000元。合同期限为2年。第5条、承租的商业条件：店铺空间出租并附带营业执照（共同执照）。申请费甲方必须取得营业可以开始之前的可正常营业的执照。权利费用按照申请费的30%收取。若发生仲介手续费则支付给仲介人申请费的20%作为中介手续费。保证金为申请费的50%（2年内未解除合同的，期满后保证金的70%为折旧费退还保证金的30%），中途不可解除合同。但是，当乙方单方面在中途解除合同时，则不予退还作为保证金的30%，除恢复原状外及结清所有帐款外，不会再发生其他负担费用（若有特别损坏则不在此限之内）。每月的支付款项：4-1定额的月租金，每月25日止支付下月的租金，先付后用为原则。4-2从月营业额中提成2%，当月15日支付前月的营业额提成。4-3自来水、电、煤气等根据各自计量表的数据，支付实际费用。关于厨房垃圾等费用，由各区画共同负担。当月15日支付前月的使用料。4-4公共部分的维修公积金、公用区域的清扫费等，各区画每月负担1,000元（其中：维修公积金为100元，清扫、维护费为900元）。另外由甲方出借给乙方的商用POS设备的月使用金为700元，缴纳方式与时间相同为每月25日缴纳下个月的费用。4-5上述款项的支付万一发生拖欠时，甲方将用寄存的销售额，按照4-5、4-4、4-3、4-2、4-1的顺序先行扣除，不足金额可以根据第2条的2项进行填补。4-6上述4-5中欠缺的保证金，乙方必须在10日以内填补齐全。10日内无法补足，经甲方书面催告后仍不能补足的，甲方可以立即解除合同，乙方应当承担相应的违约责任，造成甲方损失的，乙方还应予赔偿。第7条、对象物件的返还：无论因何种原因导致合同提前终止或解除的，乙方需在合同终止日或被解除日后10天内在不破坏对象物件主体结构的前提下将自行添置的设施设备拆除搬离；否则甲方有权对乙方遗留物进行清场处理并将该经营场地恢复原样，同时保留向乙方追索由此发生的清场费用。返还经营场地的日期以甲、乙双方签字确认的交接单为准。第10条、乙方的权利和义务：保证金是乙方向甲方预存的申请费，不产生利息。合同期满后，解除合同时，按照既定物件归还的规定，向乙方退还相当于租赁区画申请费的30%的租赁保证金。第13条、甲方的表示和保证：管理公司根据中国成立餐饮公司的申请程序，在设施完工之时，准予领取营业执照，甲方由某乙公司及某甲公司为[老外横丁街]管理公司的代理公司。管理公司在法律上成立之刻起，自动成为甲方，同时，甲方某乙公司及某甲公司所承担的全部责任将随即终止。乙方确认对上述情况均已明确知晓并同意。第16条、解除合同的条件：……2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；给对方造成损失且违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用累计达到30天的。（乙方支付的房屋保证金未经甲方书面同意不得用作抵充支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用）；（五）未经甲方书面同意，乙方擅自无故停业累计达到或超过15天的；……（十二）；在发生上述（一）至（八）项情况时，甲方在书面通知乙方的同时有权采取一切必要手段防止甲方的损失进一步扩大，乙方应赔偿甲方因采取必要措施而产生的合理费用。合同解除后10日内，对于乙方预付的与未完租期相应的租金、物业管理费及其他费用，经扣除乙方应付而未付的款项（如有）后，甲方应将剩余部分无息返还给乙方。第18条、违约责任：……5.租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方需按月租金的6倍支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。……。合同签订后，和羽公司支付了申请费96,000元，其中的50%即48,000元为保证金。2017年7月至同年11月期间，横丁街公司每月向和羽公司发送付款通知，明确相应的付款明细及金额。和羽公司则根据付款通知载明的金额向横丁街公司付款，横丁街公司开具发票及收据。和羽公司已支付收银机押金2,800元，已付租金及维修基金至2017年12月30日，已付收银机租赁费至2018年1月31日。2017年12月26日，横丁街公司出具关于和羽公司租赁费用营业款扣减的通知，载明：截止至2017年12月26日，未收到和羽公司2018年1月的租赁费，扣减和羽公司2017年12月的营业款17,000元作为2018年1月的租金。2017年12月27日，和羽公司向横丁街公司发送解除租赁合同通知，载明：某乙公司、某甲公司：2017年6月13日，我司与贵司签订了一份《租赁合同》，合同约定：我司承租区画为虹梅路，月租金为16,000元，业态及主营内容为磯串屋（日本料理），合同期限为两年，从2017年7月7日至2019年7月6日止。由于我司主营内容属于餐饮，因此我司需要办理餐饮服务许可证等其他相关证照。但是贵司至今未配合我司办理餐饮服务许可证等其他相关证照，导致我司无法合法经营。合同第5条约定：店铺空间出租并附带营业执照（共同执照）依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第五十九条之规定：“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。”、“第七十一条：伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由公司登记机关处以10,000元以上100,000元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。”因此，我司认为贵司店铺空间出租并附带营业执照（共同执照）是违法的行为，为了避免遭受可能的行政处罚，我司以书面形式通知贵司于2017年12月31日解除2017年6月13日签订的合同。请贵司在收到本通知之日起五个工作日内向我司退还申请费96,000元，退还保证金48,000元。该函件显示于2017年12月28日由他人收。2017年12月28日，横丁街公司发现和羽公司已将租赁房屋内物品搬空，并搬离了租赁房屋。2018年1月22日，横丁街公司委托律师向和羽公司发出律师函，载明：……1、委托人于2018年1月12日正式与贵司解除[老外横丁街]租赁合同。2、贵司在收到本函之日起5日内，向委托人支付贵司拖欠的费用并承担相当于6个月租金的违约金共计126,746.04元。3、如逾期仍未能按照委托人的要求支付款项的，则委托人势必会通过相关法律途径维护自己的合法权益。届时因讼诉而产生的包括违约金、逾期利息、诉讼费、律师费等在内的相关诉讼成本亦将一并由贵司承担。该函件没有签收记录，和羽公司否认收过到。另查明，横丁街公司与案外人某丙公司签署了《广告发布业务合同》，由横丁街公司委托某丙公司发布的广告，做相应宣传。2017年9月4日，横丁街公司与町内会各店铺（共涉及8间商铺）签署刊登相关协议，约定：1.关于刊登概况：从9月下旬至12月下旬，共计7次，每周三刊登在1面广告上。……3.广告费的支付：前两次（9月27日，10月11日）由横丁街公司支付广告费，从第3次到第7次共计5次由各店铺支付广告费。每刊登1面1次的广告费为6,000元，町内会在调整的基础上，各个店铺根据分配比例支付广告费。嗣后，横丁街公司在刊物上就老外横丁街刊登广告进行宣传，合计七期。还查明，上海市闵行区虹梅路房屋的权利人为案外人某丁公司，某甲公司及某乙公司系承租而来。2017年6月23日市场监督管理局核准在该地址设立横丁街公司，成立日期为2017年6月15日，经营范围为餐饮企业管理，餐饮服务。2017年10月27日，市场监督管理局签发食品经营许可证，经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售。同期，酒类专卖管理局签发酒类商品零售许可证。再查明，2017年6月，和羽公司指定的案外人某戊公司向横丁街公司申请费用16,000元并开具咨询费发票，某甲公司于2017年7月支付了该笔钱款。上述事实，由横丁街公司提供的《租赁合同》、物业管理部出具的情况说明、现场照片、律师函、《广告发布业务合同》、刊登相关协议、刊号页复印件及刊登广告页、转帐凭证、上海市房地产权证及租赁合同、营业执照、食品经营许可证、酒类商品零售许可证、2018年11月28日横丁街公司及某甲公司的情况说明、16,000元的发票、转帐回单及申请书，和羽公司提供的《租赁合同》、转帐业务回单、付款通知、电子回执、发票、收据、租赁费用营业款扣减的通知、解除租赁合同的通知及邮寄凭证等证据及当事人的陈述予以证实。横丁街公司提供的清算单、町内会会费记录上和羽公司未签字确认，故本院不予采信。横丁街公司提供的收条、付款说明，和羽公司予以否认，横丁街公司未进一步举证签字的真实性，本院对该组证据不予采信。横丁街公司提供的表格系横丁街公司单方制作，和羽公司予以否认，本院不予采信。横丁街公司提供的完税凭证与本案并无关联性，本院不予采信。本院认为，本案所涉《租赁合同》系案外人某甲公司、某乙公司与和羽公司签订，然根据合同约定，横丁街公司承继合同中出租方即某甲公司、某乙公司的权利义务，且合同签订后实际也由横丁街公司行使合同权利、承担合同义务，当事人亦认可合同的出租方为横丁街公司，故本案所涉《租赁合同》对横丁街公司、和羽公司具有拘束力，双方均应按约行使权利、履行义务。合同履行过程中，和羽公司在未与横丁街公司协商并取得横丁街公司同意的情况下即擅自离场，违反了合同约定，应承担相应的责任。和羽公司认为合同解除的责任在于横丁街公司违约，因为租赁房屋无法办理营业执照及卫生许可证。然本院注意到，涉案房屋有其特殊性，且已经办理了营业执照，合同亦约定和羽公司使用共同执照并支付相应的费用，故和羽公司以无法办理营业执照为理由行使单方解除权并要求横丁街公司承担违约责任没有依据，本院不予采信。和羽公司向横丁街公司发送了解除租赁合同的通知，且该通知显示已于2017年12月28日由他人签收，虽横丁街公司否认收到该律师函，但横丁街公司已知晓和羽公司于2017年12月28日搬离了涉案房屋，且发送函件明确双方于2018年1月12日解除合同，故本院可视为双方合意于2018年1月12日解除了租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同约定违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金，现横丁街公司要求将保证金48,000元作为违约金予以没收符合约定，且于法不悖，本院予以支持。根据合同约定，和羽公司擅自无故停业累计达到或超过15天的，横丁街公司在书面通知和羽公司的同时有权采取一切必要手段防止损失进一步扩大，本案中，横丁街公司在2017年12月28日知晓和羽公司已经清空并搬离租赁房屋后应在约定期限内收回房屋并及时止损，因横丁街公司怠于收回房屋并及时止损，相应的责任应由横丁街公司承担。故横丁街公司可以主张的使用费应延续至合同解除后10日，横丁街公司主张的2018年1月22日之后的房屋使用费本院不予支持。现横丁街公司主张的2018年1月1日至2018年1月12日的维修公积金及清扫维护费387.10元符合合同约定，本院予以支持。本院注意到，横丁街公司出具的付款通知上已经载明了截止至2018年1月的收银机租赁费，且和羽公司也依该通知付清该费用，横丁街公司再次主张至2018年1月的收银机租赁费属于重复计费，本院不予支持。横丁街公司主张的2017年11月至2018年1月的町内会会费、2017年10月至12月的税金没有依据，本院不予支持。横丁街公司主张的宣传费，本院认为，根据约定，由各商户根据分配比例支付，横丁街公司主张和羽公司已经代为收取并要求和羽公司全额给付没有依据，故本院不予支持。本院根据约定，结合商铺铺位的数量进行调整，酌定和羽公司承担3,750元，差额部分由横丁街公司依法向相关付款义务人主张。和羽公司要求横丁街公司退还营业款17,000元、1,771.12元及收银机押金2,800元，横丁街公司对此无异议，故本院予以支持。根据合同约定，申请费甲方必须取得营业可以开始之前的可正常营业的执照。权利费用按照申请费的30%收取。若发生仲介手续费则支付给仲介人申请费的20%作为中介手续费。本案中，本院根据该约定并结合双方的租赁期限及实际经营期限，酌定和羽公司承担申请费7,200元。对于横丁街公司主张已经退还申请费16,000元，应予以扣减，本院认为，合同约定，若发生中介费，则支付给中介人员20%的中介手续费，然针对本案的租赁合同，和羽公司显然不可能是中介方，和羽公司抗辩该款为其居间介绍横丁街公司与其他公司签约的中介费更为合理，本院予以采信，横丁街公司要求扣减该款本院不予支持。故横丁街公司需返还申请费40,800元。和羽公司搬离后未向横丁街公司提起过结算的要求，故和羽公司要求横丁街公司支付相应款项的利息本院均不予支持。和羽公司要求横丁街公司支付违约金没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司之间就上海市闵行区虹梅路签订的租赁合同于2018年1月12日解除；二、被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司2018年1月1日至同年1月22日的租金及房屋使用费合计11,733元；三、被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司已支付的保证金48,000元由原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司作为违约金予以没收；四、被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司2018年1月1日至2018年1月12日的维修公积金及清扫费合计387.10元；五、被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司宣传费3,750元；六、原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司营业款、收银机押金合计21,571.12元；七、原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司申请费40,800元；八、驳回原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司其余本诉请求；九、驳回被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,834.92元，由原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司负担1,438.17元，被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司负担1,396.75元；反诉案件受理费2,611.78元，由原告（反诉被告）上海横丁街餐饮管理有限公司负担679.64元，被告（反诉原告）和羽（上海）商贸有限公司负担1,932.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  史嘉安人民陪审员  邓红霞二〇一九年一月十四日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。