广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初6065号原告（反诉被告）:曾小秋，女，1964年11月24日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：邹燕清，广东普耀律师事务所律师。被告（反诉原告）:刘德信，男，1967年6月14日出生，汉族，住广东省英德市，委托诉讼代理人：王月甜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何泳欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：刘廷骏，男，1990年5月24日出生，汉族，住广州市花都区，被告：刘廷邦，男，1993年5月25日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：何亚梅，女，1968年7月27日出生，汉族，住广东省英德市，原告（反诉被告，以下统称原告）曾小秋与被告（反诉原告，以下统称被告）刘德信、刘廷骏、刘廷邦，第三人何亚梅返还原物纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理，适用普通程序公开开庭审理了本案。原告曾小秋的委托诉讼代理人邹燕清、被告刘德信的委托诉讼代理人王月甜到庭参加诉讼，被告刘廷骏、刘廷邦、第三人何亚梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。曾小秋向本院提出诉讼请求:1.请求判令刘德信、刘廷骏、刘廷邦腾退广州市花都区XX房（房屋价值50万元人民币）并返还曾小秋；2.请求判令刘德信、刘廷骏、刘廷邦支付房屋占用期间的使用费用72000元（按同等地段、相近面积、相似户型平均租金价格2000元/月，计算三年是指起诉之日向前倒推三年）；3.本案的诉讼费用由刘德信、刘廷骏、刘廷邦承担。事实和理由：根据广州市花都区土地房产档案室出具的《个人名下房产登记情况查询证明》显示广州市花都区XX房产权人系曾小秋。曾小秋于2003年将涉案房屋出借给何亚梅使用，现曾小秋欲收回房屋，但发现何亚梅已不在此处居住也无法联系，且曾小秋多次上门与刘德信、刘廷骏、刘廷邦沟通协商均未能取回涉案房屋。该房屋系曾小秋合法购买并登记在其名下的房产，曾小秋依法享受该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。据此，曾小秋认为刘德信、刘廷骏、刘廷邦在未取得曾小秋同意的情况下入住涉案房屋侵害了曾小秋的合法权益，另外，涉案房屋辖区所属居委会人口居住统计表显示的居住人是刘德信、刘廷骏、刘廷邦及何亚梅。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。特此具状起诉，请求人民法院判如所请。刘德信辩称，一、曾小秋已于2003年10月将涉案房屋卖给刘德信，曾小秋起诉要求刘德信返还涉案房屋，毫无事实依据和法律根据。2003年9月，由于刘德信本来租住的房屋租期届满，刘德信遂向曾小秋购买位于广州市花都区XX房的涉案房屋。双方约定购房款共计人民币80000元，刘德信已将购房款80000元先后两次通过现金的形式交付给曾小秋。曾小秋于2003年10月20日向刘德信出具《房产转让证明》，明确其将涉案房屋转让给刘德信，产权由刘德信所有，合计房款8万元人民币现金全部已交付。随后，刘德信对涉案房屋进行装修后入住且一直居住至今。期间，刘德信多次催促曾小秋配合办理涉案房屋的过户手续，曾小秋均拒绝办理。后，刘德信一直未能再联系曾小秋，才导致涉案房屋一直未能办理过户手续。二、曾小秋诉称将涉案房屋出借给何亚梅居住使用，与事实不符，其行为明显有违诚实信用原则。刘德信向曾小秋购买涉案房屋，曾小秋向刘德信交付涉案房屋的《房地产权证》及出具《房产转让证明》，可证明曾小秋向刘德信出卖房屋是双方当事人真实意思表示，双方当事人应全面履行各自的义务。曾小秋现起诉诉称将涉案房屋出借给何亚梅居住使用，与事实不符。曾小秋不但拒绝配合办理过户手续，反而在十几年后向刘德信提起诉讼要求刘德信返还涉案房屋并支付使用费，明显有违诚实信用原则。发生本案的根本原因是，因花都区地铁线路的开通，房价上涨，曾小秋不顾为人的基本道德，见利忘义，背信弃义所致。三、本案涉案房屋存在买卖的事实，就涉案房屋的买卖事宜产生纠纷，案由应为房屋买卖合同纠纷，而不应定为返还原物纠纷。综上，曾小秋起诉要求刘德信返还涉案房屋并支付占用期间的使用费，毫无事实根据和法律依据。为维护法律的尊严和刘德信的合法权益，刘德信请求贵院对刘德信的答辩意见予以考虑，依法驳回曾小秋全部的诉讼请求，支持刘德信所提出的反诉请求。刘德信向本院提出反诉请求：1.请求判令曾小秋协助刘德信将其名下位于广州市花都区XX房过户至刘德信名下；2.请求人民法院判令由曾小秋承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2003年9月，由于刘德信本来租住的房屋租赁届满，曾小秋向刘德信表示其有房屋出售，刘德信遂向曾小秋购买位于广州市花都区XX房的房屋（以下简称涉案房屋）。双方约定购房款共计人民币80000元，刘德信先向曾小秋支付人民币30000元作为定金，其后将剩余50000元的购房款也一并通过现金的形式交付给曾小秋。曾小秋于2003年10月20日向刘德信出具《房产转让证明》，明确其将涉案房屋转让给刘德信，产权由刘德信所有，合计房款8万人民币现金全部已交付。随后，刘德信对涉案房屋进行装修后入住且一直居住至今。期间，刘德信多次催促曾小秋配合办理涉案房屋的过户手续，曾小秋均拒绝办理。后，刘德信一直未能再联系曾小秋，故涉案房屋一直未能办理过户手续。刘德信认为，刘德信向曾小秋购买涉案房屋，曾小秋向刘德信交付涉案房屋《房地产权证》及出具《房产转让证明》，可证明曾小秋向刘德信出卖房屋是双方当事人真实意思表示，双方当事人应全面履行各自的义务。曾小秋不但拒绝配合办理过户手续，反而向刘德信提起诉讼要求刘德信返还涉案房屋并支付使用费明显有违诚实信用原则。据此，为维护刘德信的合法权益，刘德信根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定特向贵院提出反诉，要求曾小秋将涉案房屋过户至刘德信名下，请予以支持。曾小秋针对反诉辩称，我方不同意刘德信的第1项诉讼请求，不同意将涉案房屋过户至刘德信名下，涉案房屋登记在曾小秋名下，由曾小秋享有所有权，且曾小秋与刘德信之间不存在房屋买卖合同关系，因此不同意刘德信的反诉请求，第2项诉讼请求由法院认定。刘廷骏、刘廷邦未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。何亚梅未到庭参加庭审，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区XX房，房屋的建筑面积为84.51平方米，登记的权属人是曾小秋，2003年至2007年期间涉案房屋由刘德信、刘廷骏、刘廷邦、何亚梅占有使用，2007年至今涉案房屋由刘德信、刘廷骏、刘廷邦占有使用。曾小秋陈述，其与刘德信的妻子何亚梅是朋友，2003年因何亚梅租住的房屋被房东收回不再出租，何亚梅找到曾小秋借用涉案房屋，其基于朋友关系将涉案房屋交付何亚梅使用，后来了解何亚梅因个人负债过多已经无法联系，因曾小秋不居住涉案房屋也不着急居住，所以没有去找何亚梅，且也找不到何亚梅。2017年中曾小秋到涉案房屋找刘德信沟通收回房屋，刘德信态度强硬故提起本案诉讼。何亚梅向曾小秋借钱，曾小秋没有钱，故将房产证原件交给何亚梅去找民间借贷。对于第二项诉讼请求中的租金标准，诉讼中，曾小秋要求按照住建房管部门公布的同期同地段的租金标准计算。刘德信对曾小秋的陈述不予确认，刘德信认为其与曾小秋之间存在房屋买卖合同关系，2003年何亚梅居住房屋的房东要求刘德信搬走，何亚梅找到曾小秋，曾小秋询问刘德信是否购买涉案房屋，刘德信看后决定购买，双方签订了房产转让证明，没有签正式的房屋买卖合同，2003年10月份的时候何亚梅给了3万元的现金作为定金，大概在2004年的时候，将5万元现金按照曾小秋的要求给了案外人曾景成，曾小秋表示该5万元是用于抵扣房款，双方没有约定过户时间，曾小秋告知2004年可以过户，曾小秋将房产证的原件交给刘德信，因刘德信与何亚梅均是外地户口，刘德信的儿子是本地户口，刘德信想要之后将房屋过户给儿子就没有与曾小秋签订合同。因何亚梅与曾小秋是极好的关系，刘德信认为拿着房产证的原件也不会有什么问题，故也没有催促曾小秋办理过户手续。2007年之前曾经多次要求曾小秋配合办理过户，但曾小秋以各种理由推托，2007年之后就无法联系曾小秋，是通过何亚梅联系曾小秋的，因刘德信与何亚梅的婚姻关系存在问题，所以在2007年之后就联系不上曾小秋了。刘德信提交《房产转让证明》拟证明其向曾小秋购买了涉案房屋，曾小秋向其出具证明，合计房款8万元现金全部已交付的事实。《房产转让证明》载明，现有曾小秋小姐的房产转让给刘德信先生，楼房座落于广州市花都区XX房。以后产权由刘德信先生所有。特此证明。购买房屋最后5万元交付曾小秋手，合计房款8万元人民币现金全部已交付。立字为证。转让人：曾小秋，2003年10月20日。曾小秋对上述《房产转让证明》不予确认，认为其上的字迹及签名均非曾小秋所书写，并申请对《房产转让证明》中转让人处的签名“曾小秋”是否是曾小秋所签进行笔迹鉴定。本院依法摇珠选定广东天正司法鉴定中心作为鉴定机构，本院依照该中心的要求告知曾小秋提交同时期工作生活中日常笔迹比对样本材料原件，曾小秋提交其在广州市花都区土地房产档案室寻找到的涉案房屋产权证领取记录上的签名，本院组织曾小秋在本院及刘德信的见证下分别以慢速、中速、快速写下“曾小秋”三个字，并将其与曾小秋提交的房产证领取记录作为样本提交给该中心，该中心出具《鉴定意见书》，载明，检材《房产转让证明》转让人处的“曾小秋”签名与委托人指定样本上的“曾小秋”签名不是同一人所写。曾小秋为此支付了鉴定费8176元。诉讼中，本院向刘德信送达《提交购房资格证明告知书》，刘德信未向本院提交房管部门出具的是否具备购买房屋资格的意见。对此刘德信陈述，目前刘德信不具备广州市的购房资格。在本案中双方的购房行为是发生在2003年，当时并没有出台限购政策，根据法不溯及既往的基本原则，所以限购政策对本案不产生溯及力。诉讼中，依照刘德信的财产保全申请，本院依法作出（2018）粤0114民初6065号民事裁定，裁定如下：查封被申请人曾小秋所有的位于广州市花都区XX房。后本院对涉案房屋采取了查封措施。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋现在由刘德信、刘廷骏、刘廷邦占有使用，刘德信认为其占有使用涉案房屋的依据是其与曾小秋之间存在房屋买卖合同关系并已经全部支付完毕8万元房价款，但曾小秋对此不予确认，刘德信提交的《房产转让证明》经鉴定并非曾小秋所写，故刘德信提交的证据不足以证明其与曾小秋之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，涉案房屋登记的权属人是曾小秋，曾小秋有权要求占有使用涉案房屋的人员返还原物并支付占有使用费，曾小秋要求刘德信、刘廷骏、刘廷邦腾退涉案房屋并将其返还给曾小秋及支付从起诉之日起倒推三年的占有使用费，合理有据，本院予以支持，占有使用费应当按照房管部门公布的同期同地段租金标准计算，曾小秋要求以2000元每月为标准计算，依据不足，本院不予支持。刘德信要求曾小秋协助其办理涉案房屋的过户手续，刘德信应当举证证明其与曾小秋之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系、刘德信已经支付了全部购房款以及刘德信具备购房资格，如上所述，刘德信提交的证据不足以证明其与曾小秋之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，刘德信认为8万元购房款全部以现金形式支付，曾小秋对此不予确认，刘德信亦未提交充足证据予以佐证，且刘德信未提交购房资格证明，因此，刘德信应当承担举证不能的法律后果，刘德信提出的反诉请求，依据不足，本院不予支持。刘廷骏、刘廷邦、何亚梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘德信、刘廷骏、刘廷邦于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于广州市花都区XX4房并将该房屋返还给原告曾小秋；二、被告刘德信、刘廷骏、刘廷邦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾小秋支付位于广州市花都区XX房的占有使用费，占有使用费按照房管部门公布的同期同地段租金标准，从2015年6月5日计至2018年6月5日；三、驳回原告曾小秋的其他诉讼请求；四、驳回被告刘德信的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1600元，由原告曾小秋负担1194元，由被告刘德信、刘廷骏、刘廷邦负担406元，反诉案件受理费900元、财产保全费1020元、鉴定费8176元，均由被告刘德信、刘廷骏、刘廷邦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  李汉清人民陪审员  黄承裕二〇一九年五月十日书 记 员  朱婷欣黄丽雅张丽彬