成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0116民初11008号 原告（反诉被告）：赵东军，男，1971年8月5日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：邓子涵，四川同益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮蔷，四川同益律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都兴露合能置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道大石7社。 法定代表人：候进桥，总经理。 委托诉讼代理人：邓霖，男，1975年9月12日出生，汉族,住成都市青羊区，系该公司法务。 原告(反诉被告)赵东军与被告（反诉原告）成都兴露合能置业有限公司（下称兴露公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵东军及其委托诉讼代理人邓子涵、阮蔷，被告（反诉原告）兴露公司的委托诉讼代理人邓霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵东军向本院提出诉讼请求：1.确认兴露公司与赵东军于2017年2月23日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，且应继续履行，并在赵东军具备条件后协助办理案涉房屋的过户手续；2.继续支付剩余购房款1370000元；3.本案诉讼费、保全费由兴露公司承担。事实与理由：2016年9月10日，赵东军与兴露公司达成商品房购房意向，并签订《商品房认购协议》（签署商品房买卖合同后该协议被兴露公司收回），协议约定兴露公司将其开发的位于天府新区社，红豆树村3、6社3栋2单元*层*号房屋以1970307元的价格售给赵东军，同日赵东军向兴露公司交纳10000元作为定金。2016年12月初兴露公司取得商品房预售许可，2016年12月18目完成合同的网签登记（详见证据《网签登记》）。网签登记完成后，应兴露公司要求于2017年2月23日赵东军与兴露公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，同日赵东军通过ＰＯＳ机转账方式支付被告590307元首付款，兴露公司向赵东军开具收款收据（包括首付款及定金共计600307元）。2017年6月9日兴露公司向赵东军寄送《关于催办按揭贷款或变更付款方式支付房款的催告函》要求赵东军更换贷款机构或一次性付清购房款项，否则兴露公司将解除《商品房买卖合同》。后赵东军前往兴露公司售楼部被告知需签署与《催告函》内容完全不一致的《商品房买卖合同补充协议（二）》，在兴露公司拒绝赵东军提出依据《催告函》变更付款方式的提议后，赵东军拒绝签署该补充协议（二）。后赵东军多次通过公证寄送的方式发函兴露公司表示在经双方协商沟通后愿意接受变更付款方式，请兴露公司继续履行合同，均未收到兴露公司回复。赵东军认为，2016年9月10日双方已经达成购房意向并缴纳定金，且兴露公司于2016年12月18日取得预售许可后，并由兴露公司完成合同网签备案，并于2017年2月23日正式签订《商品房买卖合同》，缴纳首付款。双方签订合同真实有效，兴露公司后续要求变更付款方式赵东军亦表示愿意配合。然而兴露公司存在恶意欺骗，发函通知赵东军办理内容与实际要求赵东军签署协议严重不符，且拒不回复赵东军多次发出的通知函件。兴露公司该种行为严重违反合同及相关法律规定，严重损害了赵东军的合法权益。赵东军为维护自身合法权益，诉至法院。 兴露公司辩称，1.双方签订的合同是合法有效的；2.兴露公司认为赵东军的诉求在法律上或者根据现行政策无法履行，理由如下：（1）赵东军属于成都市限购对象不具备购买涉案房屋的资格，会导致无法备案无法过户。就具体事实而言，赵东军与兴露公司于2016年9月9日达成购房意向，但是双方没有达成任何合同；签约时间在限购政策之后，在此之前双方只是达成了购房意向，赵东军交付的不是定金只是诚意金，双方合同和现行政策抵触，兴露公司是不能卖给赵东军而不是不想卖。（2）从合同的角度来讲，赵东军已经违约。主合同约定的付款方式是按揭贷款，由于赵东军个人资信和限购政策的原因，赵东军在不能办理按揭贷款的情况下，兴露公司发了通知要求赵东军改变贷款银行，或是改变付款方式，但赵东军也没有履行合同构成了违约，兴露公司依约向赵东军送达了解除合同通知书，所以之后赵东军来找兴露公司协商，在合同已解除的条件下兴露公司没办法跟赵东军协商。 兴露公司向本院提出反诉请求：1.判令赵东军协助兴露公司撤销案涉位于天府新区社，红豆村3、6社3栋2单元*层*号房屋《商品房买卖合同》网签备案手续；2.判令赵东军向兴露公司支付违约金30000元（系赵东军不配合兴露公司撤销备案登记合同手续的违约金）；3.判令赵东军承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年9月9日，兴露公司与赵东军签署《枫丹铂麓中心项目意向房源单》，约定赵东军意向认购兴露公司建设开发的“枫丹铂麓中心”项目商品房，具体认购时间以兴露公司通知时间为准。2016年10月1日，成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，2016年11月17日，成都市人民政府办公厅印发《进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》，宣布从2017年10月1日起对案涉项目所在地成都市天府新区直管区实行限购政策。按照限购政策，只有具备天府新区户籍的居民或在本区域稳定就业并连续缴纳一年社保的非本区户籍居民才能购买一套商品房。因赵东军的户籍在成都市高新区，不具备限购政策所允许的购房资格，故兴露公司建议赵东军放弃购买案涉房屋。但赵东军自称可以满足限购政策条件，可以办理按揭贷款，执意要求反诉人销售案涉房屋。基于对赵东军的信任，兴露公司于2016年12月18日在房管局系统完成了案涉房屋合同网签登记，并于2017年2月23日与赵东军签署了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。根据《商品房买卖合同》约定，赵东军应以按揭贷款方式向兴露公司支付购房价款。购房总价款为1970307元，首付款600307元，占总价款的30%，贷款金额为1370000元。同时《商品房买卖合同》附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”第（二）条第3款第（2）项约定，被反诉人办理按揭贷款时“如审查不合格，买受人应当选择补交资料、提高首付、更换贷款机构或一次性付款方式支付余款”，“在资料审查不合格或出卖人通知发出之日起7日内未对上述任何一种方式做出选择的，视为买受人选择一次性付款支付余款”，买受人未按照以上约定履行的，视为买受人违约，出卖人有权选择继续履行合同或随时解除合同。出卖人解除合同的，有权收取买受人购房总价款20%的违约金。因赵东军未能办理按揭贷款（由于赵东军不符合限购限贷政策，不具备办理条件），兴露公司于2017年6月9日向赵东军寄送《关于催办按揭贷款或变更付款方式支付房款的催告函》，要求赵东军依约履行付款义务。由于赵东军未按照合同约定履行付款义务，故兴露公司于2017年8月2日向赵东军寄送《解除合同通知书》，通知赵东军解除案涉商品房卖卖合同并办理合同解除手续和款项结算事宜。根据双方签署的《商品房买卖合同补充协议》第十四条第3款的约定，兴露公司解除合同的，买受人应在出卖人发出解除通知之日起10内，配合出卖人办理相关注销手续；买受人不配合的，出卖人有权向买受人收取商品房总价款30%的违约金。综合本案案情和赵东军违约情节，兴露公司仅主张30000元违约金。综上，因赵东军不符合限购政策，且违反合同约定，兴露公司已依约解除合同。合同解除后，赵东军亦未按照约定协助兴露公司办理合同网签撤销手续。故赵东军应依法向兴露公司承担未履行协助撤销合同网签备案的违约责任。兴露公司为维护自身合法权益，特提出反诉。 赵东军针对兴露公司的反诉辩称，1.双方在2016年9月9日签了合同且赵东军交了定金，合同签订的时间是在限购政策出台之前，应不受限购政策的影响；即便合同履行有障碍，但赵东军于2017年7月开始在天府新区缴纳社保，都是可以克服的，故合同有继续履行的前提；2.赵东军认为兴露公司并不具有解除权无权单方解除合同。事实情况是赵东军愿意一次性付款，但付款协议须双方协商合适；3.关于限购问题，合同中明确约定房屋过户时间是在交房后的450天，那么过户时间应该是在2020年，在这之前赵东军可以达到过户要求，对合同履行不构成障碍。故应驳回兴露公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，赵东军与兴露公司经协商达成了赵东军认购兴露公司建设开发的位于天府新区社红豆村3、6社“枫丹铂麓中心”项目3栋2单元*层*号商品房的购房意向，且赵东军于当日即通过ＰＯＳ机刷卡转账方式向兴露公司支付了10000元（赵东军认为是购房定金，兴露公司认为是诚意金或预约金）。2016年12月18日，兴露公司与赵东军就上述案涉房屋的交易进行了合同网签且处于合同拟定状态。2017年2月23日，赵东军与兴露公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议。合同约定：兴露公司将位于成都市天府新区社，红豆树村3、6社3栋2单元*层*号房屋出售给赵东军，预测建筑面积146.96㎡，房屋总价款为1970307元。合同第九条付款方式及期限约定：采用贷款方式付款，买受人（赵东军）于2017年2月23日前支付首期房价款600307元，占全部房价款的30%，余款1370000元向中国银行股份有限公司双流分行申请贷款支付，贷款期限10年。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。合同附件四（二）买受人承诺第3款贷款办理约定：（2）买受人应遵守贷款机构按揭的所有规定并交纳相关费用，必须接受贷款机构的按揭资格审查，如审查不合格，买受人应选择补交资料、提高首付、更换贷款机构或一次性付款方式支付余款，《合同》不解除，出卖人不承担任何相关责任。如买受人选择补交资料、提高首付的，买受人应当在审查不合格或出卖人通知发出之日起7日内补齐资料或付清首付款差额并办理完毕贷款机构按揭贷款手续，与贷款机构签订按揭贷款合同；如买受人选择更换贷款机构的，应当在审查不合格或出卖人通知发出之日起7日内征得出卖人同意，并从出卖人同意之日起7日内选择出卖人认可的其他贷款机构且办理完毕相关贷款手续；如买受人选择一次性支付购房余款的，买受人应当在审查不合格或出卖人通知发出之日起7日内向出卖人一次性付清购房余款。在资料审查不合格或出卖人通知发出之日起7日内未对上述任何一种方式作出选择的，视为买受人选择一次性付款支付余款。非因出卖人原因，买受人如果未能在《合同》签订后30日内获得本补充协议约定的按揭贷款款项的，应当在《合同》签订后第33天前一次性付清购房余款。买受人在上述规定期限未补齐资料或未付清首付款差额或另行选定贷款机构并办理完毕贷款机构按揭贷款手续（与贷款机构签订按揭贷款合同）或未一次性付清购房余款的，视为买受人违约，在此情况下，出卖人有权选择继续履行或随时解除《合同》。如出卖人选择继续履行《合同》的，买受人应当按未付款万分之五／天的金额向出卖人支付违约金;如出卖人选择随时解除《合同》的，出卖人有权将该商品房另行销售，同时买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金（违约金可以累加并可直接在买受人已付款中扣除）。合同第十条逾期付款的处理约定：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2见补充协议。补充协议第二条对合同第十条逾期付款的补充约定：1.买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内的（含180日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应按逾期应付款万分之零点五／天的标准向出卖人支付违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，《合同》继续履行。（2）逾期超过180日，出卖人有权解除《合同》。出卖人解除《合同》的，买受人应当自约定的应付款期限届满之次日起至解除《合同》之日止按逾期应付款万分之零点五／天的标准向出卖人支付违约金，并还需按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，同时应当配合出卖人办理注销《合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等的相关手续，出卖人有权从买受人已付款中直接扣除上述所有违约金和赔偿款项，剩余房款（若有）由出卖人无息退还买受人。买受人愿意继续履行《合同》的，经出卖人同意后，《合同》继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应按逾期应付款万分之零点五／天的标准向出卖人支付违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。2.《合同》及本补充协议所称逾期应付款是指依照《合同》第九条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同第十八条交付时间约定：（一）出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十七条房屋所有权登记约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起450工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。补充协议第十四条关于解除合同的特别约定3.如《合同》解除后需办理注销《合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等手续，买受人应在出卖人发出《合同》解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关注销手续；买受人不配合的，出卖人可以持相关文件单方申请房管局注销登记备案、预告登记、抵押预告登记等，可以在买受人已付款项中扣除违约金，同时有权向买受人收取商品房总价款30％的违约金。补充协议第十七条签署约定：1.本补充协议与《合同》有冲突或抵触的，以本补充协议为准。 上述合同及补充协议签订后，赵东军于2017年2月23日向兴露公司刷卡支付首期购房款590307元，加之赵东军于2016年9月9日向其支付的10000元（赵东军认为是购房定金，兴露公司认为是诚意金或预约金），兴露公司于当日向赵东军出具了载明费别为首期款项共计600307元的收款收据。此外，赵东军还于当日另行向兴露公司支付了车位预约金50000元。另外，赵东军于当日缴纳了代办费900元及委托公证费200元。2017年3月19日，兴露公司对赵东军购买的位于天府新区社，红豆村3、6社3栋2单元*层*号房屋向相关部门提出了商品房合同备案申请。此后，因案涉房屋合同备案审核未通过，赵东军在办理房屋按揭贷款申请过程中也因此被拒贷。2017年6月9日，兴露公司向赵东军发出《关于催办按揭贷款或变更付款方式支付房款的催告函》载明：“您于2016年9月10日购买了该项目三期3栋2单元602号商品房，就此贵我双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议。根据合同约定，您选择采用按揭付款方式支付该商品房价款，您应于《商品房买卖合同》签署后2日内按照按揭贷款银行的要求提供所需资料，办妥按揭贷款手续并取得银行按揭贷款。但因您的个人原因按揭贷款银行至今未批准您的贷款申请。我司在此之前已通知您更换贷款机构或变更为一次性付款方式。但截止今日，您一直未依约办理按揭贷款或变更付款方式支付房款。现我司郑重通知您，请您按照合同约定通过向银行补交资料、提高首付等途径办妥按揭贷款，或向我司一次性补足购房价款余额。否则，我司将按照合同约定解除双方签署的合同并追究您逾期付款的违约责任”。此后，双方就变更付款方式经协商未果，未能签订关于变更付款方式的商品房买卖合同补充协议（二）。 2017年8月18日，赵东军经成都市蜀都公证处公证向兴露公司发出《通知函》载明：“2016年9月10日我方与贵司达成商品房购房意向，我方决定购买贵司位于天府新区社，红豆树村3、6社3栋2单元*层*号房屋，双方于9月10日当天签署了《商品房认购协议》（签署商品房买卖合同后该协议被贵司收回），并向贵司交纳10000元作为定金。之后成都市商品房限购政策出台，2016年12月初贵司取得我方购买房屋的商品房预售许可证，2016年12月18日贵司将该套房屋网签至我方名下。网签登记完成后，应贵司要求于2017年2月23日我方与贵司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，同日我方通过ＰＯＳ机转账方式支付590307元，加上之前缴纳的10000元定金，共计向贵司支付600307元首付款。2月23日我方还支付了车位的预约金50000元、公证费200元，代办费900元。2017年6月9日，贵司向我方寄送《关于催办按揭贷款或变更付款方式支付房款的催告函》，函件中贵司要求我方更换贷款机构或一次性付清房款。我方在收到函件后立即到售楼部，贵司在售楼部仅要求我方签署内容关于延期付款的《商品房买卖合同补充协议（二）》，并不是办理更换贷款机构或一次性付清房款的事宜，这与贵司在催告函中的陈述严重不符。我方为了配合贵司的工作，当时也表示可以变更付款方式，但对该份补充协议（二）的内容需要修改，补充协议中需增加对我方利益保护的条款，贵司表示只能签署该份补充协议（二）并且不能有任何修改，介于贵司通知我方前往办理事宜与售楼部现场实际欲与我方签订的协议内容不符，同时拒绝增加相应条款的请求，我方拒绝签署该协议。现我方正式通知贵司：还望贵司继续履行双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，其他事宜双方可再行沟通协商，望贵司收到本函件7日内与我方联系沟通”。该《通知函》于2017年8月21日妥投。 2017年8月22日，兴露公司向赵东军发出《解除合同通知书》载明：“首先感谢您对我公司开发的枫丹铂麓三期项目的支持。您于2016年9月9日购买了该项目3-2-*-*号商品房，就此贵我双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议。根据约定，您通过按揭付款方式支付该商品房价款，应于《商品房买卖合同》签署后按照按揭贷款银行的要求提供所需资料，办妥按揭贷款手续并取得银行按揭贷款。若经银行审核不合格的，您应当选择补交资料、提高首付、更换贷款机构或一次性付款方式支付房款余款。但在我司多次催告下，您至今未做选择。根据贵我双方签署的合同约定您未做选择的，视为选择一次性付款方式支付房款。您应当于《合同》签订后第33天前一次性付清购房余款。但截止今日，您一直未补足购房价款。因此根据合同约定，我司现郑重通知您：上述《商品房买卖合同》及有关协议依约解除”。该《解除合同通知书》于2017年8月24日妥投。 2017年9月26日，赵东军经成都市蜀都公证处公证再次向兴露公司发出《通知函》，再次向兴露公司阐明了第一次《通知函》中的内容，表示其接受兴露公司关于变更付款方式的要求（分期付款或者一次性付款），但需按照合同约定的价格继续履行，并希望双方尽快协商付款等相关事宜，提议双方安排一次面对面的谈判协商机会。该《通知函》于2017年9月27日妥投。 另查明，2016年11月17日，成都市人民政府办公厅印发《进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》规定：自即日起对成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且在2016年10月1日后尚未在成办发【2016】37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。 诉讼中，赵东军向本院提交其社保参保缴费证明，证明其为履行案涉合同自2017年7月起已将社保从四川龙鼎**科贸有限公司（位于成都市武侯区）转至位于成都市天府新区的成都**科技有限公司，且已经连续缴纳社保一年多，并当庭表示愿意一次性支付全部剩余购房款。 认定上述事实的证据有：赵东军与兴露公司身份及工商信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议，相关交易文件，相关转账凭证、收款收据，房屋信息摘要，《关于催办按揭贷款或变更付款方式支付房款的催告函》，《通知函》及快递单以及公证书，《解除合同通知书》及快递单，相关《进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》及庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方当事人也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院在本案中予以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”及《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”以及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，本案中，赵东军与兴露公司是在平等互利、协商一致的前提下达成的购房意向并签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约严格履行各自的合同义务。结合本案双方提交的证据和庭审中的陈述可以认定，2016年9月9日，赵东军与兴露公司经协商达成了赵东军认购兴露公司建设开发的位于天府新区社红豆村3、6社“枫丹铂麓中心”项目3栋2单元*层*号商品房的购房意向，且赵东军于当日即通过ＰＯＳ机刷卡转账方式向兴露公司支付了10000元（赵东军认为是购房定金，兴露公司认为是诚意金或预约金）。2016年12月18日，兴露公司与赵东军就上述案涉房屋的交易进行了合同网签且处于合同拟定状态。此后，赵东军与兴露公司于2017年2月23日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议，且赵东军于签约当日又向兴露公司支付了590307元购房款，兴露公司也于当日向赵东军出具了载明费别为首期的款项共计600307元的收款收据。据此，双方达成的购房意向及签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议已处于实际履行的过程之中。由此可见，双方就上述案涉房屋的买卖交易事实应自2016年9月9日即已实际发生。虽然2016年11月17日成都市人民政府办公厅印发《进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》，但上述限购政策并不影响在此之前即已实际发生的事实交易的效力及其履行且在此情形下双方仍在继续履行合同约定的相关权利和义务。此外，在双方合同履行的过程中，赵东军于2017年7月起已将其社保从四川龙鼎**科贸有限公司（位于成都市武侯区）转至位于成都市天府新区的成都中**科技有限公司且在转至后已连续缴纳社保一年多，并当庭表示愿意一次性支付全部剩余购房款。故双方房屋买卖合同履行的客观基础并未发生根本性的变化，仍存在合同继续履行的条件和可能。 此外，兴露公司于2017年6月9日以赵东军一直未依约办理按揭贷款或变更付款方式支付房款为由向赵东军发出《关于催办按揭贷款或变更付款方式支付房款的催告函》，要求赵东军按照合同约定通过向银行补交资料、提高首付等途径办妥按揭贷款或一次性补足购房价款余额。此后，兴露公司又于2017年8月22日（2017年8月24日妥投）以赵东军至今未做选择，根据双方签署的合同约定视为选择一次性付款方式支付房款，但赵东军没有于合同签订后第33天前一次性付清购房余款且截止今日一直未补足购房价款为由，向赵东军发出了《解除合同通知书》。本院认为，根据双方签订的合同第九条付款方式及期限约定：采用贷款方式付款，买受人于2017年2月23日前支付首期房价款600307元，余款1370000元向中国银行股份有限公司双流分行申请贷款支付。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四：合同附件四（二）买受人承诺第3款贷款办理：（2）买受人应遵守贷款机构按揭的所有规定并交纳相关费用，必须接受贷款机构的按揭资格审查，如审查不合格，买受人应选择补交资料、提高首付、更换贷款机构或一次性付款方式支付余款，《合同》不解除，出卖人不承担任何相关责任。如买受人在资料审查不合格或出卖人通知发出之日起7日内未对上述任何一种方式作出选择的，视为买受人选择一次性付款支付余款。非因出卖人原因，买受人如果未能在《合同》签订后30日内获得本补充协议约定的按揭贷款款项的，应当在《合同》签订后第33天前一次性付清购房余款。买受人在上述规定期限未补齐资料或未付清首付款差额或另行选定贷款机构并办理完毕贷款机构按揭贷款手续（与贷款机构签订按揭贷款合同）或未一次性付清购房余款的，视为买受人违约，在此情况下，出卖人有权选择继续履行或随时解除《合同》。双方签订的合同第十条逾期付款的处理约定：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2见补充协议。补充协议第二条对合同第十条逾期付款的补充约定：1.买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内的（含180日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应按逾期应付款万分之零点五／天的标准向出卖人支付违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，《合同》继续履行。（2）逾期超过180日，出卖人有权解除《合同》。另外，补充协议第十七条签署约定：本补充协议与《合同》有冲突或抵触的，以本补充协议为准。从上述合同及其附件以及补充协议约定的内容可见，上述合同及其组成部分附件四与其后的补充协议关于逾期付款的处理约定并不一致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的相关规定，双方签订的补充协议应为合同及其附件的补充，根据补充协议关于“本补充协议与《合同》有冲突或抵触的，以本补充协议为准”的特别约定，故在上述合同及其组成部分附件四与其后的补充协议关于逾期付款的处理约定并不一致时，双方应当按照补充协议中关于逾期付款的特别约定实际处理逾期付款问题。此外，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照双方的要求，对该条款予以说明。”以及第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的相关规定，本案双方也应当按照补充协议中关于买受人逾期付款超过180日，出卖人有权解除合同的约定处理相关逾期付款问题。本案中，赵东军与兴露公司于2017年2月23日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议，根据合同附件约定：非因出卖人原因，买受人如果未能在《合同》签订后30日内获得本补充协议约定的按揭贷款款项的，应当在《合同》签订后第33天前一次性付清购房余款，故赵东军应于2017年3月28日前付清余款。另外，根据补充协议关于“逾期超过180日，出卖人有权解除《合同》”的特别约定，则兴露公司应于2017年9月28日起具有上述约定的合同解除权。而本案中，兴露公司在赵东军签订合同后33天前未一次性付清余款的情况下仍于2017年6月9日发函催促其办理按揭贷款或变更付款方式支付房款以继续履行合同，且兴露公司于2017年8月22日（2017年8月24日妥投）即以赵东军未按照约定于《合同》签订后第33天前一次性付清购房余款且截止今日一直未补足购房价款为由向赵东军发出了《解除合同通知书》，故上述解除合同的通知因不符合双方约定的条件以及法律的规定而并不能发生合同解除的法律效果。综上，为维护交易的稳定和安全以及公平和诚实信用原则，故赵东军要求确认双方于2017年2月23日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，且应继续履行的请求，符合事实和法律的规定，本院在本案中予以支持。基于以上同样的理由，对于兴露公司反诉直接要求赵东军协助兴露公司撤销位于天府新区社，红豆村3、6社3栋2单元*层*号房屋《商品房买卖合同》网签备案手续并向兴露公司支付违约金30000元（系赵东军不配合兴露公司撤销备案登记合同手续的违约金）的请求，因缺乏充分的事实和法律上的依据，故本院在本案中不予支持。此外，为维护兴露公司的合法权益，赵东军也应当按约及时向兴露公司支付剩余购房款1370000元。 另外，根据双方合同第二十七条房屋所有权登记约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起450工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。本案中，因上述房屋尚未实际交付，目前尚不具备办理房屋权属转移登记的条件。故赵东军在本案中要求在其具备条件后协助办理案涉房屋过户手续的请求，缺乏充分的事实和法律依据，故本院在本案中不予支持。待条件具备以后其可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九第、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)赵东军与被告(反诉原告)成都兴露合能置业有限公司于2017年2月23日签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及补充协议合法有效，且应继续履行； 二、驳回原告(反诉被告)赵东军在本案中提出的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）成都兴露合能置业有限公司在本案中提出的反诉请求。 本诉案件受理费11266元，保全费5000元，反诉案件受理费275元，三项共计16541元，由原告(反诉被告)赵东军负担6616元，被告（反诉原告）兴露公司负担9925元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  周 卫 二〇一九年三月二十二日 法官助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯