上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初49905号本诉原告(反诉被告)上海紫明印刷机械有限公司，住所地上海市闵行区金都路**。法定代表人边航。委托代理人瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。本诉被告(反诉原告)上海市闵行区房屋土地征收中心(上海市闵行区土地储备中心)，住，住所地上海市闵行区庙泾路**/div>法定代表人杨毅。委托代理人华琪，上海中夏律师事务所律师。委托代理人张鹏峰，上海中夏律师事务所律师。本诉被告(反诉原告)上海市闵行区颛桥镇人民政府，住所地，住所地上海市闵行区颛盛路**iv>法定代表人陈冬发。委托代理人杨立宏，上海中夏律师事务所律师。第三人上海印刷(集团)有限公司，住所地上海，住所地上海市静安区>法定代表人李远涛。委托代理人张志东，上海君伦律师事务所律师。委托代理人丁德应，上海君伦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海紫明印刷机械有限公司(以下简称紫明公司)诉被告(反诉原告)上海市闵行区房屋土地征收中心(上海市闵行区土地储备中心)(以下简称闵行征收中心(土储中心)、被告(反诉原告)上海市闵行区颛桥镇人民政府(以下简称颛桥镇政府)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理。立案受理后，上海印刷(集团)有限公司(以下简称印刷集团)申请参加本案诉讼，本院经审查，为查明事实，对其申请予以准许，依法追加其作为本案第三人参加诉讼。之后，两被告向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，对本诉反诉进行合并审理，之后转为普通程序，于2018年10月24日、2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告紫明公司的委托代理人瞿蓓，被告闵行征收中心(土储中心)的委托代理人华琪，被告颛桥镇政府的委托代理人杨立宏，第三人印刷集团的委托代理人张志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫明公司诉称，其系印刷集团与英国紫文投资有限公司所设立的中英合作企业。原告于2004年取得上海市闵行区金都路XXX号房地产权证。被告闵行征收中心(土储中心)于2007年取得闵房地拆许字(2007)第43号拆迁许可证，对颛桥镇154号地块实施动迁。该地块属上海市大型居住社区建设用地，东至莲花路，西至都会路，南至贵都路，北至金都路，2109号房屋处于该拆迁范围内。2012年7月30日，根据颛桥镇政府动拆迁管理办公室、印刷集团、紫明公司共同委托，上海东洲房地产估价有限公司(以下简称东洲公司)出具《关于上海市闵行区金都路XXX号紫明公司房地产估价报告》，确认评估范围为地上建筑物及构筑物(绿化)动迁损失、机器设备动迁搬迁损失、停产停业损失、土地租赁权益评估，补偿总价为人民币(以下币种均为人民币)8217万元。报告明确评估范围为土地租赁权益评估，不包括土地使用权价值。2012年10月8日，原告与两被告共同签订《搬迁补偿协议书》。两被告合计补偿原告1.28亿元，其中建筑及附属物、土地租赁权益、搬迁及停产停业损失8217万元；经营性损失1040.77万元；临时过渡租赁房屋补偿1382.59万元；二次搬迁费421.27万元；职工安置费用1500万元；搬迁奖励244.43万元。总费用合计12806.06万元，按1.28亿元计。上述协议签订后，两被告于2012年10月30日向原告支付了5500万元。2013年8月8日，原被告签订《地上资产部分移交协议》，明确自2013年8月8日下午14：30分将原告的地上资产部分的管理权正式移交两被告管理，原告将不再承担相关的任何责任。至此，原告的搬离及交付房屋的义务已完成，两被告理应按照《搬迁补偿协议-地上资产部分》第二部分的约定，按期及时支付第三项款项。但两被告于《地上资产部分移交协议》当天支付了第二期补偿款4000万元后，以该地块补偿存在争议和诉讼为由，不同意继续履行征收补偿义务，未支付《搬迁补偿协议书》约定的尾款3300万元，后原被告多次发生行政复议和诉讼至今。原告认为，被告闵行征收中心(土储中心)已取得拆迁许可证，系补偿安置主体；颛桥镇政府动拆迁管理办公室系颛桥镇政府的内设机构，其相应的法律责任应由颛桥镇政府承担。原告依照《搬迁补偿协议书》约定，履行了搬离交付义务，但两被告未按照约定对原告进行补偿，损害了原告的合法权益。故诉至本院，要求：1.判令两被告向原告支付上海市闵行区金都路XXX号搬迁补偿款3300万元；2.判令两被告向原告支付利息损失，以3300万元为基准，按照日万分之五的标准计，自2013年8月22日起要求计算至实际付清之日止。被告闵行征收中心(土储中心)辩称，其作为拆迁人，颛桥镇动迁办作为受托实施单位，与紫明公司于2012年10月8日签订了《搬迁补偿协议书》，该协议书中约定由闵行土储中心、颛桥镇动迁办给予原告金都路XXX号地块补偿款1.28亿元，同时约定该补偿款包括紫明公司因搬迁造成和发生的一切费用。此后，闵行征收中心(土储中心)已向紫明公司支付搬迁补偿款9500万元，补偿尾款尚未支付，系紫明公司自身原因导致。首先，紫明公司签约后，先是于2013年3月14日擅自将已签约并应搬迁交付的紫明地块房地产抵押给银行，导致紫明地块无法及时办理注销登记。被告闵行征收中心(土储中心)发现后，遂行使法定先履行抗辩权而暂停支付剩余款项，并多次要求紫明公司解除抵押，而紫明公司直至2015年9月30日才提交抵押解除证明。其次，紫明公司于2015年8月7日强占已搬迁交付的紫明地块至今，并拒绝交地领款，严重影响了该地块原定的保障房项目的建设，后续支付已不具备条件。两被告多次通过协商和律师发函的形式向原告表示，只要原告交还地块，两被告即可支付尾款，但均遭到紫明公司拒绝。再者，原告的股东印刷集团始终主张紫明地块虽然登记在原告名下，但实际划拨给印刷集团，系租赁给紫明公司使用，土地补偿款应由印刷集团享有，并提出估价报告中土地租赁权益补偿部分即2784万元，属于土地使用权补偿款的一部分，要求将该笔补偿款支付给印刷集团。这也是闵行征收中心(土储中心)暂扣3300万元尾款的原因之一。因尾款尚未支付系紫明公司自身原因导致，故其主张利息损失理由不能成立，利息计算标准为万分之五也无相应依据。另外，闵行征收中心(土储中心)和颛桥镇动迁办认为，1.28亿元补偿款中已经包含了土地使用权的补偿，印刷集团在2014年1月16日向两被告发出的公函中也认可，估价报告中的土地租赁权益补偿部分属于土地使用权补偿款的一部分。为解决租赁和划拨的差异问题，各方委托东洲公司对紫明地块的“划拨土地权益”进行估价，估价为3173万元，与上述土地租赁权益差价389万元。闵行征收中心(土储中心)表示愿意在紫明公司交还地块的前提下支付上述补偿款差额。关于土地使用权益补偿款各方均认可应由印刷集团享有，但紫明地块房地产的产权登记人为紫明公司，故拆迁被补偿人只能是紫明公司，包含土地使用权益的补偿款应当支付至紫明公司，再由紫明公司与印刷集团结算。紫明公司认为1.28亿元由其独享缺乏依据。若紫明公司关于1.28亿元不包含土地使用权益的主张成立，则意味着紫明地块会获得双重补偿，会导致国有资产的巨大流失。鉴于涉案地块于2018年8月23日已经收回，闵行征收中心(土储中心)同意原告的第一项诉请，因为原告未在签订协议后120天内搬迁，故对奖励费244.43万元应予扣除，同意支付尾款3055.57万元。对原告第二项诉请，要求驳回。综上，请求法院依法判决。被告颛桥镇政府辩称，其受托实施拆迁，并非补偿主体。协议约定补偿内容已经包含土地使用权补偿费用，《搬迁补偿协议书》签订后，闵行征收中心(土储中心)已经支付了第一期和第二期的补偿费用合计9500万元，紫明公司于2013年8月8日将紫明地块交付闵行征收中心(土储中心)，闵行征收中心(土储中心)将地块交由颛桥镇动迁办负责拆除地上房屋。但在地上房屋被拆除后，闵行征收中心(土储中心)准备付清尾款时，却发现紫明公司擅自将紫明地块抵押给工商银行闵行支行，抵押担保金额4467万元，继续付款将承担风险，因此暂停了后续付款。同时，因印刷集团多次反映紫明地块应按照国有划拨地块实施补偿，土地补偿费用也应归印刷集团所有，并于2014年1月16日致函两被告，称《搬迁补偿协议书》中的土地租赁权益补偿款，属于土地使用权对应补偿款的一部分，要求该笔款项支付印刷集团。印刷集团与紫明公司之间关于土地使用权补偿费用的争议，也是闵行征收中心(土储中心)暂时未能支付款项的原因之一。各方对紫明地块按照划拨使用性质进行了另行评估，2014年12月，东洲公司出具的紫明地块的《土地使用权征收补偿估价报告》评估结果为紫明地块划拨土地使用权市场价值为3173万元，比实际实施补偿的土地租赁权益金额高389万元。闵行征收中心(土储中心)愿意再行签订补充协议将该笔差额款补偿给紫明公司。但紫明公司和印刷集团对该方案拒不接受，闵行征收中心(土储中心)因此也不能直接向紫明公司支付上述差额款项。紫明公司于2015年8月初，又强行占有已交付的紫明地块。在镇动迁办与原告交涉过程中，紫明公司于2015年9月30日提交了紫明地块已解除抵押的证明文件，但称补偿款尾款未付，且补偿款中不包含土地使用权补偿费用，因此拒绝交还土地。综上，原告在签署协议已经接受土地使用权按照土地租赁权益实施补偿的情况下，又通过办理抵押登记、强行占有已交付的土地等手段，意图推翻协议约定内容，是《搬迁补偿协议书》至今未完全履行的根本原因。印刷集团与紫明公司关于土地使用权补偿款的争议，也在一定程度上影响了协议的顺利履行。对被告闵行征收中心(土储中心)所说的扣除奖励费，表示同意。故请求法院驳回原告诉请。由于紫明公司强行占有已交付的紫明地块，并拒绝交地领款，紫明公司理应承担相应违约责任，故闵行征收中心(土储中心)和颛桥镇政府向本院提出以下反诉请求：1.要求紫明公司支付搬迁违约金，反诉两原告有权从未付款项中优先扣除，违约金金额按照已付补偿款9500万元为基数，按照年利率7.125%(基准贷款利率上浮50%)，计算自2015年8月7日至实际交还紫明地块之日止(计算至2018年8月23日为2060万元)；2.要求紫明公司交还本市闵行区金都路XXX号地块。庭审中，鉴于2018年8月23日反诉两原告收回涉案地块，故撤回第二项反诉诉请，本庭予以准许。紫明公司辩称，不同意反诉诉请，紫明公司已经完成了地上资产交付义务，地上建筑物，地上建筑物管理权已经发生转移没有提供紫明公司强占涉案地块的证据，故请求法院驳回反诉诉请。第三人印刷集团述称，原告主张的搬迁补偿款的尾款3300万元，是根据搬迁补偿协议的约定，协议中并不包含土地使用权收益。本案中两被告对房屋和土地使用价值均补偿，各方在2013年8月8日签订的《地上资产部分移交协议》明确土地使用权益需要两被告与第三人进一步达成补偿协议，但是作为土地使用权的所有权人，第三人至今未得到任何补偿。两被告向第三人表示愿意补偿土地使用价值3000多万元，房屋土地征收主要价值是土地，地上物补偿，地上物补偿金额达到1不可能土地使用价值只有3000多万元。原告诉请系根据合同主张，第三人不是付款义务人，请求法庭依法裁判。关于反诉诉请，第三人表示反诉诉请不能成立，土地使用权补偿没有达成协议之前，两被告单方收回涉案土地使用权的行为，不具有合法性。两被告对涉案土地使用权并不具有法定收回权利，不构成反诉。请求法庭依法裁判。经审理查明，上海市闵行区金都路XXX号房地产于2004年4月1日登记在原告紫明公司名下(沪房地闵字(2004)第044270号)，土地使用权来源：划拨，用途：工业，地号：闵行，地号镇890街坊1丘，宗地(丘)面积：21585平方米，附记列明：工厂厂房面积为13803.93平方米。2007年9月4日，闵行土储中心因“颛桥镇154号地块前期基础性开发储备”项目建设，取得闵房地拆许字(2007)第43号房屋拆迁许可证，拆迁期限2007年9月6日至2008年9月5日，后经过延长。拆迁范围为东至莲花路，西至都会路，南至贵都路，北至金都路，涉案房地产位于上述拆迁范围内。2012年10月8日，闵行土储中心、闵行区颛桥镇动拆迁管理办公室作为甲方，与乙方紫明公司签订了《搬迁补偿协议书》。协议约定，一、补偿内容及金额：1.建筑及附属物，土地租赁权益，搬迁费及停产停业损失：经评估价格为8217万元(沪东洲房估报字(2011)G100843号)。2.经营性损失：因各种因素自2007年开始动迁至今5年时间，事实上对乙方生产经营造成一定影响，乙方测算经营损失为2050.8万元，甲方实际补偿为扣除评估报告中停产停业金额后，按照70%计算，另30%计入员工奖励费用。金额为(2050.8万元-563.98万元)×70%=1040.77万元。3.临时过渡租赁房屋补偿：按照乙方现实际使用建筑面积两年期限计算，单价参照房屋租赁市场，同类型价格平均按1.10元/平方米/天计算，扣除评估报告中土地租赁权益的两年份额，金额为：20369.61平方米×1.10元/平方米/天×730天-253.09万元=1382.59万元。4.二次搬迁费：按照评估报告中可搬迁设备计算，金额为：421.27万元。5.职工安置费用：按乙方提供的安置方案,包括已经从经营损失补偿中的让利部分作为奖励。合计费用为：1500万元。6.搬迁奖励：乙方在约定时间完成搬迁，甲方按实际使用面积每平方米120元予以奖励，金额为：244.43万元。总费用合计为：12806.06万元(大写：壹亿贰仟捌佰零陆万零陆佰元整)。双方协商同意甲方取：12800万元整数支付乙方搬迁补偿费(大写：壹亿贰仟捌佰万元整)。甲方支付的补偿费为乙方因搬迁造成和发生的一切费用。二、支付方式：第一期：甲方在本协议签订后十五个工作日内，支付乙方5500万元。第二期：乙方完成机器设备搬迁后十个工作日内，支付4000万元。第三期：乙方将房屋交付甲方拆除十个工作日内，甲方一次性付清余额。三、搬迁期限：乙方需在本协议签订完成并在收到第一期支付的款项后，九十天内全部完成搬迁，如遇特殊情况等不可预见因素造成延迟，双方协商一致后可以适当延期，但延期时间最多不能超过30天，再超过时限，甲方按每天万分之五金额扣除相应费用。各方还就其他相关事项进行了约定。上述协议签订后，被告颛桥镇政府分别于2012年10月、2013年8月分三笔，向原告支付了第一期和第二期的款项，共计9500万元。2013年8月8日，甲方闵行土储中心、闵行区颛桥镇动拆迁管理办公室和乙方紫明公司签订了《地上资产部分移交协议》，约定：1.乙方于2013年8月8日下午14：30分将紫明公司的地上资产部分的管理权，正式移交甲方管理，乙方将不再承担相关的任何责任。2.紫明公司为中外合作企业,同时中方合作方：印刷集团目前同甲方，因紫明地块的土地使用权未有达成补偿协议，甲方需暂时保留目前地上全部房产部分。3.甲方需按照双方签署的《搬迁补偿协议一地上资产部分》的第二部分(支付方式)的约定，按期及时的支付第三项款项。该协议甲方签章处仅有闵行区颛桥镇动拆迁管理办公室盖章，乙方处由紫明公司盖章确认。另查明，东洲公司于2012年7月30日出具沪东洲房估报字(2011)G100843号《房地产估价报告》，对涉案房地产进行评估。该估价报告载明，估价对象为：上海市闵行区金都路XXX号紫明公司房地产,包括建筑物、构筑物、机器设备、土地租赁权益以及停产停业损失。估价时点：2011年4月30日。估价结果为：估价对象于估价时点的房地产搬迁补偿总价为8217万元，其中土地租赁权益为2784万元。特别事项说明第5条载明，根据“印刷集团与中英合作紫明公司合作合同”、“中英合作紫明公司合作合同补充协议”条款：期限至2033年5月2日，合作期满土地归印刷集团所有。根据2012年7月9日《估价业务约定书补充条款》，紫明公司《上海市房地产权证》沪房地闵字(2004)第044270号，金都路XXX号，评估范围为土地租赁权益评估，租赁权益期限为22年。2014年12月3日，东洲公司又出具一份《房地产估价报告》，作为沪东洲房估报字(2011)G100843号《房地产估价报告》的补充部分。该份估价报告载明，估价对象为：上海市闵行区金都路XXX号(紫明公司)土地使用权，性质为划拨工业，土地使用权面积为21585平方米。估价时点：2011年4月30日。估价结果为：估价对象于估价时点的无权利负担下的划拨土地使用权市场价值为3173万元，折合土地单价为1470元/平方米。再查明，2013年3月14日，原告与中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行签订《最高额抵押合同》，原告所担保的主债权为自2013年3月14日至2015年3月14日期间，在人民币4467万元(大写：肆仟肆佰陆拾柒万元)的最高余额内对主债权进行担保。原告于2013年3月18日将涉案房地产申请办理抵押登记，3月21日房屋登记机关核准了抵押登记。2013年9月11日，原告与中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行签订了《小企业借款合同》，约定借款2200万元(大写：贰仟贰佰万元)，借款期限自2013年9月10日至2014年3月7日止。2015年1月原告注销了上述抵押登记，同月涉案房地产权证注销。还查明，2013年8月8日，原告搬离涉案地块。2015年8月7日，原告派人占据涉案地块。2018年8月23日，两被告收回涉案土地。至诉讼时，涉案地块房屋已拆除。又查明，印刷集团于2014年1月16日向闵行征收中心(土储中心)和颛桥镇动迁办发出《关于要求支付动拆迁补偿款的公函》，提出估价报告中所涉土地租赁权益补偿部分，属于土地使用权对应补偿款的一部分，要求将该部分补偿款支付给印刷集团。2014年估价报告与2012年估价报告中关于土地租赁权益和土地使用权补偿差价款为389万元，两被告表示愿意将上述差价款支付原告，但原告拒绝接受。关于涉案土地使用权补偿协商事宜，第三人也多次参与协商，至本案诉讼时未达成协商一致。上述事实，由房屋拆迁许可证及延期批复、房地产估价报告两份、搬迁补偿协议书、地上资产部、地上资产部分移交协议合同、小企业借款合同、上海市房地产登记簿、银行业务凭证三份、关于要求支付动拆迁补偿款的公函、印刷集团关于紫明地块拆迁问题的《情况汇报》、闵行土储中心和颛桥镇动迁办委托律师发出的《律师函》及紫明公司回函、会议纪要等并结合各方当事人庭审陈述予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，闵行征收中心(储备中心)作为拆迁人，颛桥镇政府作为拆迁实施单位，依法应当对被拆迁人予以补偿安置。涉案搬迁补偿协议系各方当事人对搬迁补偿事项的具体约定，原告应当履行搬迁义务，被告闵行征收中心(土储中心)和颛桥镇政府理应全面履行付款义务。2012年的评估报告中土地租赁权益为2784万元，是租赁期内租赁方的土地租赁权益的价值，涉案房地产权证登记在原告名下，搬迁补偿协议将原告作为被补偿主体，并无不当。2013年8月8日，原告将地上资产部分移交两被告，各方也确认2018年8月23日涉案地块已交还两被告，两被告理应将尾款支付原告，故原告主张两被告支付搬迁补偿协议尾款部分，本院依法予以支持。庭审中两被告确认共同承担付款责任，本院予以确认。庭审各方确认第一次估价报告中土地权益评估系针对土地租赁权益评估，但各方对搬迁补偿款中是否已经包含土地使用权的补偿金额有争议，各方就此进行了多次协商，但一直协商未果。评估公司也在2014年出具了补充估价报告，就土地使用权的市场价值作出估价。各方后就涉案土地使用权究竟应当如何补偿进行协商，至本案诉讼时也未达成协商一致。本院认为，两被告迟延支付尾款和原告2015年8月7日至2018年8月22日派人驻守涉案土地，虽然均事出有因，但显然各方均未按照涉案搬迁补偿协议约定完全履行各自义务，故对原告要求主张尾款的利息损失和两被告反诉要求原告支付违约损失的诉请，本院均不予支持。关于两被告认为应当扣除奖励费的主张，本院认为，2013年8月8日原告将地上资产部分移交后，两被告也未及时付清尾款，两被告要求扣除奖励费支付尾款的主张，本院不予采纳。各方若对涉案土地使用权补偿另有其他争议，应当另行依法解决。据此，原告要求支付安置补偿款尾款的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海市闵行区房屋土地征收中心(上海市闵行区土地储备中心)、被告(反诉原告)上海市闵行区颛桥镇人民政府应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海紫明印刷机械有限公司支付搬迁补偿协议书约定的尾款人民币XXXXXXXX元；二、驳回原告(反诉被告)上海紫明印刷机械有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海市闵行区房屋土地征收中心(上海市闵行区土地储备中心)、被告(反诉原告)上海市闵行区颛桥镇人民政府的诉讼请求。被告(反诉原告)上海市闵行区房屋土地征收中心(上海市闵行区土地储备中心)、被告(反诉原告)上海市闵行区颛桥镇人民政府如未按本判决规定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币80元，由被告(反诉原告)上海市闵行区房屋土地征收中心(上海市闵行区土地储备中心)、被告(反诉原告)上海市闵行区颛桥镇人民政府负担。反诉案件受理费人民币80元，因本诉反诉合并审理减半收取计人民币40元，由被告(反诉原告)上海市闵行区房屋土地征收中心(上海市闵行区土地储备中心)、被告(反诉原告)上海市闵行区颛桥镇人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  郭寒娟人民陪审员  李燕艳人民陪审员  宋蓓蕾二〇一九年四月四日书 记 员  汪雯绮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……