上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初17665号原告(反诉被告)：乐配荣，男，1974年1月18日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。被告(反诉原告)：何长华，男，1963年10月22日出生，汉族，户籍地江西省上饶市。委托诉讼代理人：王彦，上海丰程律师事务所律师。第三人：何文建，男，1968年10月5日出生，汉族，户籍地江西省上饶市余干县鹭鸶港乡何家村XXX号。委托诉讼代理人：王彦，上海丰程律师事务所律师。原告乐配荣与被告何长华、第三人何文建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序。本案审理中，因何文建诉乐配荣、第三人何长华房屋租赁合同纠纷一案正在审理【(2019)沪0115民初44378号】，故本案于2019年5月16日中止诉讼。该案于2019年11月13日一审判决后，何文建上诉，上海市第一中级人民法院于2020年3月25日作出(2020)沪01民终547号民事判决书，该案现已生效。本案恢复审理后，被告于2020年4月6日提出反诉。本案本、反诉一并审理，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告乐配荣及其委托诉讼代理人王玥玮，被告何长华、第三人何文建的共同委托诉讼代理人王彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐配荣向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告支付2019年3月7日前所欠的房屋使用费人民币(以下币种相同)7万元，支付自2019年3月8日至2019年4月1日止的房屋使用费共计25,000元(按照每日1,000元标准计算)；2.判令被告支付2017年9月8日至2018年9月7日的物业费1,500元，支付2018年9月8日至2019年4月1日的物业费750元；3.判令第三人对被告应支付的房屋使用费、物业费承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月3日签订租房协议,由被告承租原告转租的位于上海市浦东新区金高路XXX号三间商铺(以下简称系争房屋)。租金为每年26万元,每半年支付一次,提前两个月支付。租赁期限为2015年9月8日至2018年9月7日。租金未按期支付的按每天1,000元支付房租。2018年9月租赁合同到期后,被告提出要求延期,并于2018年10月27日支付了6万元租金,剩余71,500元租金及物业管理费未按时支付。后原告根据租赁合同先付后用的约定要求被告支付剩余租金。被告不但不予支付反而拼接一份收条,颠倒是非。原告认为被告已经没有支付租金的意愿,故于2018年12月25日通知解除合同。因被告迁出未果，故原告提起诉讼，诉讼中，被告于2019年4月1日迁出系争房屋，故原告变更诉请，要求判如所请。原告为证明自己的主张，提交了证据一、租房协议一份，证明2015年8月3日原、被告签订了租赁合同，约定租期2015年9月8日至2018年9月7日；2015年9月8至2016年3月7日租赁费13万元，2016年3月8日至2016年9月7日租赁费13万元，每6月支付一次13万元房租，提前两个月支付，租金未按期支付的按每天1,000元支付违约金；每年支付原告物业费1,500元。证据二、个体工商户名称预先核准申请表、企业信用信息一组，证明第三人将金高路XXX号房屋注册为经营场所。证据三、租金支付汇总表一组，证明2015年签订的合同到期后没有签订续租协议，2018年9月8日至2019年3月7日的半年房租13万元，被告仅于2018年10月27日支付了6万元，剩余7.15万元未支付。证据四、律师函两份、被告回函，证明原告律师于2018年12月18日、12月24日向被告和第三人主张拖欠的使用费并通知解除。被告何长华辩称：诉请1.不同意支付7万元房屋使用费，被告已付清房租，不存在拖欠。不同意按照每日1,000元标准计算支付2019年3月8日至4月1日的房屋使用费，应按照年租金标准计算出每天的使用费。根据合同约定，每天1,000元是在合同继续履行的情况下支付违约金的约定，不适用合同解除以后。如果超过2个月不支付房租，不是按照每天1,000元计算租金，这时按照解除合同，违约金不是房租，解除合同违约金标准双方并未约定。2019年3月8日至4月1日的房屋占用费原告无权收取，原告与产权人的租约于2019年2月5日终止，原告无权转租，所以原告无权向被告主张2月5日以后的房屋使用费，该权益应由产权人行使。诉请2.该期间的物业费未缴纳，同意支付2,250元。诉请3.不同意第三人承担连带责任，连带责任没有法律依据。被告对原告提供的证据1、2无异议，对证据3、4真实性没有异议，但证明内容不予认可，质证意见同反诉证据意见。第三人何文建述称，不同意承担连带责任，原告主张第三人承担没有法律依据。其他同被告辩称意见。反诉原告何长华向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告多收取的租金60,000元；2.判令反诉被告返还反诉原告保证金43,000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订租房协议，反诉原告承租系争房屋，租期自2015年9月8日至2018年9月7日，年租金26万元，半年一付，须提前两个月交房租，承租方支付保证金43,000元，租赁期满后保证金退还承租人。2018年2月10日，反诉原告提前一个月向反诉被告现金支付2018年3月8日至9月7日房租13万元，反诉被告出具收据。2018年7月2日，反诉原告提前两个月向反诉被告转账支付2018年9月8日至2019年3月7日房租13万元。2018年10月27日，在反诉被告不断催告下，反诉原告出现误认，又向反诉被告以现金方式支付6万元，同日反诉被告向反诉原告出具了该6万元的收款收据，并应反诉原告要求补写出具了7月2日收款13万元的收款收据。2018年12月24日，反诉被告向反诉原告出具律师函，于12月25日解除租房协议。12月26日，反诉被告提起诉讼要求反诉原告迁让房屋及支付租金。反诉原告认为，反诉原告向反诉被告支付的2018年3月至2019年3月的租金已经超出租房协议的约定，反诉被告应将超出部分返还，应按租房协议的约定返还保证金。故反诉原告要求判如所请。反诉原告为证明自己的主张，提交了证据一、2015年8月3日原、被告签订的《租房协议》、律师函、回函复印件一组，证明1、租期为2015年9月8日至2018年9月7日，年租金26万元，半年一付，须提前两个月交房租，承租方支付保证金43,000元，租赁期满后保证金退还承租人。2、乐配荣发函，认为何长华未按先付后用约定提前支付租金，拖欠2018年9月8日至2019年3月7日的部分房租及物业费。3、何长华回函表明了自己的意见及理由，要求返还6万元。4、乐配荣再发函，于2018年12月25日提出解除租赁协议，解除的理由是伪造证据，而非倒付。乐配荣两次发函都未提到房租是倒付的。证据二、上海农商银行2018年7月2日转账凭单及银行明细记录、2018年2月10日收据(No.XXXXXXX)、2018年7月2日收据(No.XXXXXXX)、2017年8月24日收条一组，其中收款收据编号4043是客户复写联，是在乐配荣店内用乐配荣收据本开的，收据编号7754是存根联，是在何长华店内用何长华收据本开的，证明2018年7月2日收据并非拼接而成。房屋租赁合同由何文建实际履行。何文建已足额缴纳2018年度租金。根据转账记录，无需2018年7月2日的收据，何文建已将租金缴付至2019年3月7日，房屋租赁合同应实际履行至该日。2017年9月至2018年3月租金已缴足，2018年2月10日租金不是补缴欠付房租。证据三、2018年10月27日收据(No.XXXXXXX)，证明乐配荣在诉讼中自认2018年10月27日收到6万元租金，且该收据为客户联，必然是由乐配荣真实开具的。根据此张收据的编号与2018年7月2日收据的编号对比，2018年7月2日收据为乐配荣补开，也是真实的而非乐配荣所称编造的。何文建多缴付6万元，乐配荣应予以返还。证据四、何长华与产权人的租房协议、搬迁照片一组，证明乐配荣与大房东租期至2019年2月4日届满，此后乐配荣无权向被告何长华收取租金；何长华已于2019年4月1日迁出；乐配荣无权收取2018年3月8日至4月1日房屋占用费，应由产权人主张。反诉被告乐配荣辩称：诉请1.不同意返还，不存在多收取租金的情况。诉请2.不同意返还保证金43,000元，应予没收，因何长华没有按照合同约定支付租金，应承担违约责任。反诉被告对反诉原告提供的证据一、二、三、四的真实性没有异议，但证明内容不予认可。反诉被告为证明自己的主张，庭审中提交了租金支付清单，并撤回证据交换时提供的本诉证据三-租金支付汇总表，证明付租情况：1、2015年8月3日被告支付房租130,000元，押金43,000元，物业管理费1,500元(2015年9月8日至2016年3月7日租期内)。2、2016年3月5日被告支付租金130,000元(2016年3月8日至2016年9月7日租期内)。3、2016年8月26日，被告支付租金130,000元、物业管理费1,500元(2016年9月8日至2017年3月7日租期内)。4、2017年2月10日转账给曹某某10万元，剩余3万元陆续到2018年7月24日付清，故于2017年8月24日出具收条一张(2016年3月8日至2017年9月7日租期内)。5、2018年2月10日支付租金130,000元，拖欠物业费1,500元。(2017年9月8日至2018年3月7日租期内)。6、2018年7月2日转账支付13万元，2018年10月27日后补开了收据一张(2018年3月8日至2018年9月7日租期内)。7、2018年10月27日支付租金60,000元，拖欠租金70,000元，拖欠物业费1,500元(2018年9月8日至2019年3月7日租期内)。反诉被告另申请证人曹某某出庭作证。曹某某向本院陈述，她是乐配荣前妻，曾兼其财务，2017年2月何长华有一笔房租10万元是通过银行转账给她的，3万元是陆续付给乐配荣的，2018年10月27日她开具了尾号4042和4043的两张收据，其实只收到一笔款项，有一张7月2日支付2018年3月7日至2019年9月7日的房租收据是补开的。反诉原告对反诉被告撤回本诉证据三后提供的租金支付清单三性均有异议。根据证据规则，乐配荣陈述于己不利的事实，何长华无需举证证明。该清单和乐配荣第一次提交的清单有冲突，根据证据规则禁反言的条款，属于乐配荣陈述，不管清单是谁制作的，有无错误是无关的，自认是不可撤销的，乐配荣提交新的租金支付清单不具备合法性。对证人证言，何长华表示缺乏真实性，证人陈述事实称乐配荣给何长华开具收据内容表示不知道，不是其亲身经历，有违证据规则第72条；证人没有连续陈述，有违证据规则的第73条；作证中乐配荣两次向证人递送文件，不符合证据规则87条；证人表示和乐配荣无利害关系，但证人和乐配荣曾是配偶关系，且证人曾打理乐配荣财务，在身份、经济上均有利害关系。故证人证言不具有真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年8月3日，乐配荣(甲方、出租方)与何长华(乙方、承租方)签订租房协议，约定甲方将位于金高路XXX号香烟店三间的商铺/房屋出租给乙方,供乙方做酒类、饮食使用,乙方在租赁期间不得转租；租金每年260,000元,乙方支付甲方保证金43,000元作为房屋损坏、水电、煤气保证金；付款方式：每年租金按照半年(6个月)一次性支付,每次必须提前两个月交房租。第一个半年租费130,000元,时间自2015年9月8日至2016年3月7日止，第二个半年租费130,000元,时间自2016年3月8日至2016年9月7日止；租借期限自2015年9月8日至2018年9月7日止；乙方按期支付房租费及应付的水、电、煤气费和房屋的物业管理费用,乙方每年应支付物业管理费1,500元；租赁期满后,乙方必须将房屋完好无损的转交给甲方,如有损坏需按照价格赔偿。甲方对房屋清点交接完毕,并且已付清全部水、电、煤气、物业管理费等账单后应将保证金退还乙方,乙方须开收据给甲方或退还原收据；乙方租赁期满后，如延长需提前六个月与甲方协商续租事宜，双方协商后再行签订协议；乙方租金到期必须在一个月之内支付给乙方,如超过一个月未付给甲方租金的,乙方按照每天1,000元计算付给甲方房租,如乙方超过两个月不付房租的,甲方有权收回房屋,乙方无条件把房屋退还给甲方,乙方的一切设备设施按废旧物处理；由于一方的过失,造成本协议不能履行时,由过失的一方承担违约责任。协议另对其他事项作了约定。2017年3月9日，第三人何文建在系争房屋办理了名称为“上海市浦东新区金桥镇永昌酒庄”的个体工商户的企业注册。2018年12月18日，乐配荣委托上海高达律师事务所律师王玥玮发《律师函》给何长华，言明：1、双方于2015年8月3日签订的租房协议已于2018年9月7日到期；2、根据合同约定租金为每半年支付一次，且应提前两个月交房租；3、目前你方仅支付了2018年9月8日至2019年3月7日13万租金中的6万元部分，剩余7万元及1,500元物业管理费至今未支付，已经违反了合同约定。由此律师提出意见如下：1、因你方未按先付后用约定并未提前支付租金，已经违反了合同的约定，特致函要求贵方于收到本函5日内，将71,500元租金及物业费一次性付清，且2019年3月7日后，我方不再续租房屋给你方；2、逾期未付的，我方将解除合同，没收保证金并保留追究你方其他违约责任的权利。收到该函后，何长华回函要求：1、同意合同履行至2019年3月7日；2、要求返还不当得利六万元；理由：1、合同约定一年付款两次，每次13万元；2、2018年何长华已付款两次26万元；3、2018年10月27日，何长华支付6万，乐配荣应返还；4、特此通知，请予以配合。2018年12月24日，原告方发《律师函》给何长华、何文建，言明：1、我方于2018年12月18日致函，要求你方支付剩余租金，你方于2018年12月24日快递回复不承认拖欠租金并要求返还不当得利；2、你方提供一张收据复印件明显可见系拼接制成属于伪造证据。特提出书面意见如下：一、通知双方租房协议于2018年12月25日解除。二、限你方5日内迁出房屋。三、我方将根据合同约定，追究你方违约责任。四、如你方在法庭上坚持提供伪造的证据材料的，我方将直接报案或建议法院移送相关部门处理……。2017年2月10日，何文建转账给曹某某10万元。2017年8月24日，乐配荣出具收条，言明：收到五粮液半年房租13万元。2018年2月10日，乐配荣出具收据，言明收到何文建半年房租13万元。2018年7月2日，被告方转账给乐配荣13万元。2018年10月27日，乐配荣出具收款收据(编号XXXXXXX)，言明：今收到何长华房租费60,000元，余欠71,500元(物业管理费)(自2018年9月8日-2019年3月7日上半年)。同日，乐配荣出具收款收据(编号XXXXXXX)，言明：收到何长华房租费13万元(2018年3月8日-2018年9月7日上半年)。原、被告及第三人一致确认，被告及第三人于2019年4月1日迁出系争房屋。另查明，何文建诉乐配荣、第三人何长华房屋租赁合同纠纷，本院于2019年11月13日作出(2019)沪0115民初44378号判决，驳回何文建的诉讼请求。何文建不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2020年3月25日作出(2020)沪01民终547号判决，驳回上诉维持原判。又查明，系争房屋产权人朱辉、费菊妹诉乐配荣房屋租赁合同纠纷，本院于2019年9月5日作出(2019)沪0115民初33289号判决，判决乐配荣于判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区金高路XXX号房屋，将上述房屋返还朱辉、费菊妹；乐配荣于判决生效之日起十日内支付原告朱辉、费菊妹2019年2月4日至实际搬离上述房屋之日止的房屋使用费，按照年租金575,000元标准计算。乐配荣不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年12月19日作出(2019)沪01民终14381号判决，驳回上诉维持原判。以上事实，由原告(反诉被告)提供的租房协议、个体工商户名称预先核准申请表、企业信用信息、租金支付汇总表、律师函、租金支付清单，被告(反诉原告)提供的原、被告签订的租房协议、上海农商银行2018年7月2日转账记录、2018年2月10日收据、2018年7月2日收据、2018年8月24日收据、2018年10月27日收据、乐配荣与产权人朱辉签订的租房协议、搬迁照片等证据材料及本案的庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应全面履行。协议期满后，原、被告未续签租赁合同，但何长华使用系争房屋至2019年4月1日，理应支付该期间的租金及房屋占有使用费。经查，乐配荣与产权人的租房协议于2019年2月4日到期，乐配荣未提供此后有转租权的凭证，故2019年2月5日之后的转租行为应属无效。乐配荣与系争房屋权利人的租赁纠纷业已经本院判决并经二审法院维持，乐配荣需支付产权人至房屋搬离时止的使用费，何长华辩称乐配荣无权收取2019年3月8日至4月1日的房屋占用费、应由产权人向何长华主张的辩称，于法无据，本院不予支持。对于2019年3月8日至4月1日期间(共计25天)的使用费，可参照年租金26万元标准计算，计17,800元，乐配荣要求按照每日1,000元的标准计算，本院不予准许。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。纵观本案的争议焦点，系双方对欠租及多付租之间的分歧。庭审中，乐配荣在证据交换时曾提供一份存在错误的收租汇总表，在正式庭审时撤回该汇总表，重新提供了一份汇总表，结合原告提供的证据，乐配荣陈述确实前后有矛盾，但本案应结合双方多次付款时出具的原始凭证还原事实，而非靠当事人的错误表述予以推断。根据何长华的付租情况，2017年2月10日转账给曹某某10万元、尚有3万元其后支付，故于2017年8月24日出具收条，转账时间与收条时间、金额不一致，乐配荣关于补开收据的说法更符合逻辑。何长华作为付款方，应承担提供付租收据的举证责任。乐配荣诉称2018年7月2日何长华转账13万元，有银行转账记录为凭，但何长华未提供7月2日的收据，2018年10月27日何长华支付租金6万元，在10月27日开具的6万元收据上，亦载明：今收到何长华房租费60,000元，余欠71,500元(物业管理费)(自2018年9月8日-2019年3月7日止半年)，该收据编号XXXXXXX，于2018年10月27日开具的编号XXXXXXX的收据，署期2018年7月2日，该收据载明：今收到何长华房租费130,000元(自2018年3月8日-2018年9月7日止半年)，该收据实为补开的解释更合乎事实，如若何长华察觉确有多付租的情形，至少应对编号XXXXXXX收据上载明的“余欠71,500元”当即提出异议，但直至2018年12月18日乐配荣发出律师函后才察觉，显然系因律师函的内容表述与事实有出入，以致何长华产生多付租金的认识。至于证人证言，鉴于证人与乐配荣有利害关系，且作证时陈述的不完全是亲身感知的事实，故本院对证人证言不予采信。关于物业费，乐配荣主张2017年9月8日至2019年4月1日的费用计2,250元，何长华予以认可，本院予以照准。关于连带责任，租赁协议的承租人系何长华，应由其承担合同项下的责任，乐配荣要求何文建对何长华应支付的租金及占用费、物业费承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于保证金。何长华要求乐配荣返还43,000元保证金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。乐配荣要求没收保证金的主张，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款规定，判决如下：一、被告何长华于本判决生效之日起十日内支付原告乐配荣2019年3月7日前的欠租及房屋占有使用费70,000元；二、被告何长华于本判决生效之日起十日内支付原告乐配荣2019年3月8日至4月1日的房屋占有使用费17,800元；三、被告何长华于本判决生效之日起十日内支付原告乐配荣上述房屋自2017年9月8日至2019年4月1日止的物业费2,250元；四、驳回原告乐配荣要求第三人何文建承担连带责任的诉讼请求；五、反诉被告乐配荣于本判决生效之日起十日内返还反诉原告何长华保证金43,000元；六、驳回反诉原告何长华要求反诉被告乐配荣返还6万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费700元，减半收取计350元，由被告何长华负担；反诉案件受理费2,360元，减半收取计1,180元，由反诉原告何长华负担305元，反诉被告乐配荣负担875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇二〇年七月二十四日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条……自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。