福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初14887号 原告：厦门市住房保障管理中心，住所地厦门市思明区厦禾路**建设大厦**，统一社会信用代码1235020059498339XY。 法定代表人：白晓东，该单位主任。 委托诉讼代理人：陈咏晖，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾小有，福建英合律师事务所律师。 被告：王斌，男，1967年7月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：周巧玲，女，1969年1月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：王蔚，男，1995年2月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市住房保障管理中心（以下简称住房保障中心）与被告王斌、周巧玲、王蔚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告住房保障中心的委托诉讼代理人曾小有到庭参加诉讼；被告王斌、周巧玲、王蔚经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。 住房保障中心向本院提出诉讼请求：1.解除王斌、周巧玲、王蔚与厦门市公房管理中心于2011年4月11日签订的厦社保房第201100275号《厦门市社会保障性租赁房租赁合同》；2.王斌、周巧玲、王蔚立即归还址于厦门市思明区古楼南里37号2022室房屋；3.王斌、周巧玲、王蔚向住房保障中心支付自2014年5月1日起至合同解除之日止的租金（其中2014年5月1日至2014年7月31日、2014年9月1日至2014年10月31日、2014年12月1日至2015年1月31日、2015年3月1日至2017年6月30日期间，租金以375元／月为标准，共计13125元；自2017年7月1日起暂计至2018年7月31日，以1250元/月为标准，为16250元）；4.王斌、周巧玲、王蔚向住房保障中心支付逾期支付租金的违约金（以每日千分之三为标准，扣除已付的2014年8月份、2014年11月份及2015年2月份，自2014年6月1日起至2017年7月31日止，以375元为基数；自2017年8月1日起，以1250元为基数）；5.王斌、周巧玲、王蔚向住房保障中心支付房屋占用费（以1250元／月为标准，自合同解除之日起至实际腾房之日止）；6.本案诉讼费用由王斌、周巧玲、王蔚承担（包括公告费300元）。事实和理由：2011年4月11日，王斌与厦门市公房管理中心（下称公房中心）签订一份《厦门市社会保障性租赁房租赁合同》（下称《租赁合同》），王斌向公房中心承租位于厦门市思明区古楼南里37号2022室房屋（下称讼争房屋），其中周巧玲、王蔚为共同承租人。合同约定：租赁期限3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止；租金1250元/月；逾期缴纳房屋租金的，除补交租金外，每逾期一日应按应缴租金的千分之三支付违约金；若无正当理由拖欠房租累计六个月以上的，公房中心有权单方终止租赁合同，收回房屋；周巧玲、王蔚作为共同履约人，与王斌共同承担法律连带责任。同日，王斌与厦门市思明区民政局（下称思明区民政局）签订一份《厦门市社会保障性租赁房租金补助合同》（下称《租金补助合同》），约定：思明区民政局每月提供房屋租金补助875元，即房屋租金的70%，王斌每月个人支付房租租金30%，即375元。2012年5月29日，中共厦门市委机构编制委员会发出厦委编〔2012〕55号《关于成立厦门市住房保障管理中心的批复》（下称厦委编〔2012〕55号批复），明确公房中心自2012年5月29日起不再承担保障性住房、公共租赁房、安置房等政策性住房管理的相关职能，由住房保障中心承担保障性住房等政策性住房申请资格的审核和配租、配售工作，负责保障性住房、公共租赁房的使用监管工作及本级保障性住房、公共租赁房、限价商品房回收、回购工作。因此，《租赁合同》中公房中心的权利义务转由住房保障中心全部承继，住房保障中心替代公房中心成为租赁合同的主体，双方的权利义务继续按照案涉合同执行。《租赁合同》到期后，王斌、周巧玲、王蔚继续使用讼争房屋并向住房保障中心缴纳租金，但自2014年5月份开始存在拖欠租金情形，经住房保障中心多次催促均未履行，已严重违约。基于上述事实，为维护合法权益，遂提起如上诉请。 王斌、周巧玲、王蔚未作答辩。 住房保障中心围绕诉讼请求提交了《租赁合同》、《租金补助合同》、厦委编〔2012〕55号批复、租金催缴通知书、续租通知单及回执、情况说明等证据；王斌、周巧玲、王蔚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的抗辩权利，故住房保障中心所主张的事实和举示的证据，在没有相反证据证明的情况下，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争房屋位于厦门市思明区古楼南里37号2022室，房屋面积73.98平方米。 2011年4月11日,王斌（承租人、乙方）和公房中心（出租人、甲方）就讼争房屋签订一份《租赁合同》（厦社保房第201100275号），约定：乙方承租甲方管理的讼争房屋作为住宅使用；共同承租人为周巧玲（配偶）、王蔚（儿子）；租赁期限3年，即自2011年5月1日起至2014年4月30日止；乙方每月应缴租金1250元；乙方应按时缴交房屋租金，乙方应设立专门用于租金扣缴的银行账户，并保证从办理入住手续的下月起，该账户内有足够扣缴当月房屋租金的钱款数，乙方同意甲方和有关部门制定的租金补助款发放方式及租金扣缴办法，若欠款不足扣缴房屋租金而造成逾期的，乙方除补交租金外，应按每逾期一日支付给甲方应缴租金的千分之三作为违约金；乙方承租人有下列情形之一的，甲方有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：……无正当理由拖欠房租累计六个月以上的……；乙方在租赁期限内退租或租赁期限届满时，乙方应将房屋腾空移交给甲方，承租人需要继续租用的，应当在租赁期满前三个月提出，经审核符合承租条件的重新签订租赁合同；乙方向甲方出具的《申请厦门市社会保障性租赁房入住承诺（声明）书》和《租金补助合同》作为本合同不可分割的一部分，与本合同同具法律效力；甲乙双方必须严格遵守本合同，任何一方违反本合同的约定给对方造成损失的，均应承担赔偿责任；本合同的共同承租人将作为本合同的共同履约人，并与乙方共同承担法律连带责任。 2011年4月11日,王斌（受补助人、乙方）和思明区民政局（补助人、甲方）签订一份《租金补助合同》，约定：共同受补助人为周巧玲（配偶）、王蔚（儿子）；甲方每月为乙方提供厦门市保障性租赁房租金补助款875元，财政补助房屋租金的70%，个人支付房屋租金30%，个人支付租金375元/月；甲方提供补助款的期限为本合同签订之日起的3年，即自2011年5月1日至2014年4月30日止；乙方应设立专门用于厦门市保障性租赁房房屋租金缴扣的银行账户，并同意甲方和有关部门制定的租金补助款发放方式及租金扣缴办法；甲方认定乙方不具备补助条件或家庭收入发生变化，有权单方停止对乙方进行租金补助或调整租金补助款；合同期满乙方需继续租用该房屋的，应在合同期满三个月向甲方提出申请，经审核符合补助条件的重新签订租金补助合同；乙方向甲方出具的《申请厦门市社会保障性租赁房入住承诺（声明）书》和《租赁合同》作为本合同不可分割的一部分，与本合同同具法律效力；本合同的共同受补助人将作为本合同的共同履约人，并与乙方共同承担法律连带责任。 2012年5月29日，中共厦门市委机构编制委员会向市建设与管理局下发厦委编〔2012〕55号批复，明确原由公房中心承担的保障性住房、公共租赁房等政策性住房管理的相关职能改由住房保障中心承担。 2016年11月30日，周巧玲领取住房保障中心关于保障性租赁房续租通知单，并在该通知单回执上予以签字确认。 2018年6月21日，讼争房屋所在物业公司（厦门市全和物业管理有限公司）出具一份《情况说明》，载明：“住户王斌自2011年起入住古楼南里****，我司每年入户两次，并对房屋进行日常管理，王斌一户至今仍居住在该房屋。该住户从2013年10月起未按时缴交物业费，我司在2016年度对该住户进行起诉，法院于2017年判决该住户应如数缴交物业费，该住户拒不执行缴交物业费义务”。 又查，自2015年11月起至2018年5月期间，住房保，住房保障中心多次向王斌发送《厦门市保障性租赁房租金催缴通知书》及《续租通知单》斌、周巧玲、王蔚补缴欠缴的租金及滞纳金并按相关要求办理续租手续，其中部分通知书由周巧玲签收。另，因王斌、周巧玲、王蔚下落不明，住房保，住房保障中心为本案支付公告费300元iv> 审理中，住房保，住房保障中心称租赁合同》到期后，双方未签订续租合同，王斌、周巧玲、王蔚继续使用讼争房屋并向住房保障中心缴纳租金；思明区民政局继续予以补助至2017年6月30日；自2017年7月1日开始，思明区民政局停止对王斌、周巧玲、王蔚的补助，此后按1250元/月计算租金；王斌、周巧玲、王蔚自2014年5月起存在拖欠租金的情形；自2014年5月至今，王斌、周巧玲、王蔚除缴纳2014年8月、11月及2015年2月三个月的租金外，其余租金均未缴纳（其中2014年5月1日至7月31日、2014年9月1日至10月31日、2014年12月1日至2015年1月31日、2015年3月1日至2017年6月30日期间，以375元／月为标准计算的欠付租金为13125元；自2017年7月1日起，应以1250元/月为标准计算）。 综上事实，本院认为，王斌、周巧玲、王蔚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利。住房保障中心针对王斌、周巧玲、王蔚主张权利所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，本院予以认定。本案中，公房中心与王斌签订的《租赁合同》为合法有效，后住房保障中心承继公房中心在该合同中的全部权利义务，双方当事人均应严格履行该合同。该合同约定的租赁期限届满后，王斌、周巧玲、王蔚仍继续使用讼争房屋，住房保，住房保障中心未提出异议合同继续有效，但期限为不定期。自2017年7月1日起，思明区民政局停止向王斌、周巧玲、王蔚发放租金补助，此后王斌、周巧玲、王蔚应按1250元/月向住房保障中心支付租金。现王斌、周巧玲、王蔚未付租金超过六个月，构成违约，住房保，住房保障中心要求解除双方合同有合同依据以支持。该合同解除后，王斌、周巧玲、王蔚应退还讼争房屋、支付欠付租金及房屋占用费并承担相应的违约金。2014年5月1日至2017年6月30日期间，王斌、周巧玲、王蔚欠付租金为13125元（以375元／月计算，扣除已缴纳的2014年8月、11月及2015年2月三个月租金）；2017年7月1日起至该合同解除之日止的租金按每月1250元计算。住房保障中心主张合同解除之日起至王斌、周巧玲、王蔚实际搬离讼争房产之日止的占有使用费用参照原租金标准即1250元/月，本院予以准许。鉴于住房保障中心主张的违约金标准过高，本院调整为每月以未付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。另，因王斌、周巧玲、王蔚下落不明，导致住房保障中心支出公告费300元，该费用应由王斌、周巧玲、王蔚承担。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除被告王斌、周巧玲、王蔚与厦门市公房管理中心于2011年4月11日签订的厦社保房第201100275号《厦门市社会保障性租赁房租赁合同》； 二、被告王斌、周巧玲、王蔚于本判决生效之日起三十日内将厦门市思明区古楼南里37号2022室房屋退还给原告厦门市住房保障管理中心； 三、被告王斌、周巧玲、王蔚于本判决生效之日起十日内向原告厦门市住房保障管理中心支付自2014年5月1日至2017年6月30日期间的欠缴租金13125元、自2017年7月1日起至上述合同解除之日止的租金及自上述合同解除之日起至被告王斌、周巧玲、王蔚实际退房之日止的房屋占用费（均按每月1250元计算）； 四、被告王斌、周巧玲、王蔚于本判决生效之日起十日内向原告厦门市住房保障管理中心支付违约金（自2014年5月1日起每月以未付租金为基数，计至实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 五、被告王斌、周巧玲、王蔚于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市住房保障管理中心公告费300元； 六、驳回原告厦门市住房保障管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1681元，由原告厦门市住房保障管理中心负担50元，被告王斌、周巧玲、王蔚负担1631元。款项本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林月蓉 人民陪审员  苏兴旺 人民陪审员  叶茂林 二〇一九年二月十二日 法官助理洪瑾君 代书 记员  陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。