广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初20305号原告张金炮，男，汉族，1979年7月14日出生，住址：广东省揭阳县，委托代理人杨辉，广东诚邦律师事务所律师。委托代理人黄志强，广东诚邦律师事务所律师。被告张耿锋，男，汉族，1977年10月10日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，被告蒋礼平，男，汉族，1974年2月17日出生，住址：重庆市合川区，上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张金炮的委托代理人杨辉，被告张耿锋到庭参加诉讼，被告蒋礼平经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月1日,原告与两被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于深圳市龙岗区龙岗街道新生社区丰田路37号楼房（共六层1163平方米）出租给两被告，约定租金标准为13000元/月，采用先交后租的方式，每两个月的1号提前缴交一次租金即26000元，若逾期未缴交租金超过30天，当自动退租处理，租房押金及租赁投入的固定装修物无条件归甲方所有。租赁期限自2016年4月1日至2028年3月30日止。而两被告从2017年12月开始，便一直拖欠原告租金拒不支付，期间原告多次向两被告催讨，两被告均互相推诿。2018年，原告再次向两被告催讨时，要求两被告立即付清拖欠的2017年12月至今的租金，否则原告将依法向法院提起诉讼，解除与两被告的房屋租赁合同，收回涉案租赁房屋。两被告迫于诉讼压力才在拖欠租金长达10个月之久后，于2018年8月27日支付了原告租金49999元，2018年8月29日支付了5万元，2018年9月10日支付了3万元（共计129999元）。而按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，两被告已经严重违约在先，即便两被告逾期付清了拖欠原告10个月的租金，后续仍应按照约定的每两个月的1号提前一次性缴交26000元的租金给原告，即两被告理应支付租金至2018年10月，而非9月。很显然两被告从一开始便不按约定履行支付租金的义务，其违约行为已经给原告造成了经济损失，为避免日后原告的损失进一步扩大，针对被告上述严重违约行为，原告要求解除合同，并收回涉案租赁物。但因涉案租赁物未取得建设工程规划许可证等相关证件，双方就涉案租赁物签订的《房屋租赁合同》，依法应为无效合同。据此，特向法院起诉，请求判令：1、确认原告与两被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、两被告立即交还涉案租赁物给原告；3、两被告支付原告2018年10月份的租金人民币13000元，并自2018年11月起计至两被告实际搬离涉案房屋完毕之日止，按照13000元/月的标准支付涉案房屋的占用使用费；4、两被告承担本案诉讼费。被告张耿锋辩称，关于涉案房屋，2017年6月3日被告张耿锋与被告蒋礼平签订了股权转让合同，自该合同签订之日起被告张耿锋就不再占有使用涉案房屋，使用权全部转让给被告蒋礼平。在签订该合同时，被告张耿锋通知了原告并得到原告的同意。被告蒋礼平经本院依法传唤未到庭应诉答辩，亦未提交证据材料。经审理查明，原告与被告张耿锋、蒋礼平签订了《房屋租赁合同》，约定甲方（即原告，下同）将位于深圳市龙岗区新生村丰田路37号（共六层1163平方米）整栋毛坯房租赁给乙方（即两被告，下同），一二楼作装修公司经营，三楼以上作出租房使用。租赁期限12年，自2016年4月1日起至2028年3月30日止。房租押金为26000元，租金13000元/月，租金每两个月的1号提前缴交一次，一次交两个月租金26000元，若逾期未缴交租金超过30天，当自动退租处理。甲方承诺自合同生效起给予乙方3个月免租装修期。逾期支付租金超过30天，甲方可以解除合同。合同签署后，被告张耿锋于2016年3月28日以银行转账的方式向原告支付52000元（2016年4月1日至6月30日为免租期，该笔款项包括押金26000元及2016年7月1日至8月31日的租金）；2016年11月25日，被告以银行转账的方式向原告支付2016年9月1日至2017年2月28日的租金78000元；2017年3月14日，被告通过微信转账的方式向原告支付2017年3月1日至4月30日的租金26000元；2017年6月10日，被告蒋礼平以银行转账的方式向原告支付26000元，备注租金；2017年7月5日，被告蒋礼平以银行转账的方式向原告支付26000元，备注6、7月租金；2017年9月19日，被告蒋礼平通过银行转账的方式向原告支付26000元，备注8、9月租金；2017年12月11日，被告蒋礼平通过银行转账的方式向原告支付26000元，备注10、11月租金；2017年12月1日至2018年9月30日共10个月的租金，被告分别于2018年8月27日、2018年8月29日、2018年9月10日通过银行转账的方式向原告支付49999元、50000元、30000元；2018年10月1日，付鹏璋向原告银行转账26000元，备注10、11月房租；2019年2月20日，付鹏璋向原告银行转账26000元，备注2、3月房租；2019年8月15日，付鹏璋向原告银行转账39000元，备注4、5、6月房租。以上付鹏璋的三笔转账，原告主张系被告支付的房租，本院予以采信。2017年6月23日，被告张耿锋与被告蒋礼平签署《股权转让书》，转让书中约定“甲方（即被告张耿锋）将深圳市龙岗区丰田路37号整栋房子（即涉案房屋）租赁经营权转让给乙方（即被告蒋礼平）”。另查，深圳市龙岗区新生村原丰田路37号楼房（即涉案房屋）的权利人为原告张金炮，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设。以上事实，有《房屋租赁合同》、《股权转让书》、（2018）粤0307民初813号《民事调解书》、（2012）揭西法民初字第169号《民事调解书》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、中国建设银行流水记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告蒋礼平经本院依法传唤，未到庭应诉及答辩，亦未对原告的主张及其提交的证据提出异议，应承担相应消极答辩及举证不能的不利后果。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。双方因此取得的财产应当予以返还，即由被告张耿锋、蒋礼平返还涉案房屋，由原告张金炮返还房租押金。即被告应当向原告返还位于深圳市龙岗区新生村原丰田路37号的涉案房屋；被告实际向原告交付26000元的房租押金，原告应予返还。关于房屋占有使用费。原告主张被告至今仍实际占有使用涉案房屋，尚欠部分房屋占有使用费未支付。依据上述查明的事实，被告2018年12月份、2019年1月份、2019年7月份至今的房屋占有使用费尚未支付。本院认为，鉴于两被告与原告有长期的房屋租赁关系，并长期占有使用涉案房屋至今，虽然双方租赁合同无效，但依照法律规定，两被告应当支付其实际占有使用期间的房屋占有使用费，原告请求参照合同约定的租金标准13000元/月来计算房屋占有使用费，符合法律规定，本院依法予以支持。被告应当支付原告2018年12月份、2019年1月份房屋占有使用费26000元以及2019年7月1日至涉案房屋实际返还之日止的占有使用费（按照13000元/月的标准计算），本院在此予以确认。关于债务责任承担。被告张耿锋依据其与被告蒋礼平签订《股权转让书》，主张其已于2017年6月3日将涉案房屋的租赁经营权转让给被告蒋礼平，不再占有使用涉案房屋，并且在签订转让书时，通知了原告并得到原告的同意，故其不承担任何责任。被告张耿锋提交了《股权转让书》及（2018）粤0307民初813号《民事调解书》证明其股权转让的事实，但并未提交证据证明其已通知原告股权转让的事实，原告也表示对此并不知情。本院认为，被告张耿锋与被告蒋礼平之间的股权转让协议不得对抗原告，被告张耿锋应承担因合同无效本院所确认的上述责任，对被告张耿锋不承担责任的意见本院不予采纳。综上，原告应退还被告房租押金26000元，两被告应向原告退还涉案房屋并支付2018年12月份、2019年1月份房屋占有使用费26000元以及2019年7月1日至涉案房屋实际返还之日止的占有使用费（按照13000元/月的标准计算）。被告蒋礼平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院在查明事实的基础上，依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百五十三条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张金炮与被告张耿锋、蒋礼平签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告张金炮于本判决生效之日起十五日内退还被告张耿锋、蒋礼平房租押金26000元；三、被告张耿锋、蒋礼平于本判决生效之日起十五日内向原告张金炮返还位于深圳市龙岗区新生村原丰田路37号的楼房；四、被告张耿锋、蒋礼平于本判决生效之日起十五日内向原告张金炮支付2018年12月份、2019年1月份房屋占有使用费26000元以及2019年7月1日至涉案房屋实际返还之日止的占有使用费（按照13000元/月的标准计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1425元（该款原告已预缴），由两被告承担，该款两被告应于本判决生效之日起三日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  翟新立人民陪审员  杨 浩人民陪审员  何永华二〇一九年九月二十五日书 记 员  陈惠苗