广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15081号原告：谢铨祥，男，1953年1月24日出生，汉族，住广东省中山市。原告：谢华坤，男，1988年9月29日出生，汉族，住广东省中山市。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘山山，广东盈进律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：郑晓恩，广东盈进律师事务所实习律师。被告：谭旺球，男，1970年3月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谢福林，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霜，广东昌联律师事务所律师。原告谢铨祥、谢华坤诉被告谭旺球租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月14日公开开庭进行审理，原告谢铨祥、谢华坤共同委托诉讼代理人刘山山及被告谭旺球委托代理人黄霜到庭参加诉讼。后因本案案情复杂须转为普通程序，并于2019年8月12日再次公开开庭进行审理，原告谢铨祥、谢华坤共同委托诉讼代理人刘山山、被告谭旺球及其委托代理人谢福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢铨祥、谢华坤起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《土地租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金112250元；3.判令原告没收被告交付的定金10000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年1月1日，原告与被告签订《土地租赁合同》，原告作为出租人甲方，被告作为承租人乙方，约定甲方将位于中山市××××村变电站边教练场空地出租给乙方，面积1440平方米；租赁期限从2014年1月1日至2022年4月30日止；租金每年43000元。签订上述合同后，原告已依约交付土地，而被告仅交齐了2014年的租金，尚欠112250元的租金没有支付。经原告多次追讨未果，现特诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，谢铨祥、谢华坤增加上述第二项诉讼请求：要求向原告支付租金129000元。被告谭旺球答辩称，一、被告已在另案起诉解除涉案合同，原告第一项、第三项诉讼请求属于重复主张，不应在本案中重复处理；二、原告租金主张已经超过诉讼时效，应予驳回；三、被告就租金和定金内容具有抗辩权，原告片面主张不符合事实。本院经审理认定事实如下：2013年1月29日，中山市黄圃镇永平股份合作经济联合社（作为甲方、发包方）与谢铨祥（作为承包方、乙方）签订《农业土地承包合同》，部分约定如下：经甲方2013年1月17日社员大会通过，甲方同意将本社变电站边自留地鱼塘（地名）发包给乙方使用；承包面积约3.5亩；承包期限从公历2013年5月1日至2022年4月30日止，共9年；乙方应在鱼塘周边设立围栏，标明警示；乙方签订合同起三年内要填平鱼塘，该地填土高度不低于围墙边排水渠石基，填土材料不能用生活垃圾填埋，围墙边排水渠不能填埋属于甲方排水使用；乙方在承包期需要水电及其他设施自行负责解决，可以分包使用，但不能建永久建筑物，不能影响周边群众生活，如有违建一切损失及责任由乙方负责与甲方无关。该合同还约定了其他事宜。谢铨祥、谢华坤称其所承包的土地为集体所有土地。2014年1月1日，谢铨祥、谢华坤（作为甲方）与谭旺球（作为乙方）签订《土地租赁合同》一份，部分约定如下：甲方将位于中山市××××村变电站边教练场空地（约1440平方米）租赁给乙方作经营使用；租赁期限从2014年1月1日起至2022年4月30日；签订合同三天内，乙方应交定金10000元给甲方，待合同期满后乙方无违约的，甲方应将定金全数退回给乙方，如甲方违约，甲方应返还定金给乙方，如乙方违约，则无权要求返还定金；租金每年43000元；从签订本合同即日起乙方即从2014年1月1日起计付租金，之后乙方应于每年1月1日前交付上半年租金6月1日前交付下半年租金给甲方支付当年租金，并由乙方提交现金至甲方；如乙方迟延交付上述费用，则视为乙方构成根本性违约，且甲方有权单方解除本合同；租赁期间一切税费（包括房产使用税及土地税、租赁税等）及一切水电费由乙方承担，一切安全事故责任由乙方负责，与甲方无关；如一方要求提前终止合同必须提前三个月通知对方，对方同意才能终止，否则要负责赔偿对方直接经济损失；本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议；本合同经双方签字签章且在甲方收到乙方支付的租赁定金款项后方可生效。该合同还约定了其他事宜。同日，谭旺球向谢华坤交付租赁押金10000元。双方确认案涉土地已于2014年1月1日交付给谭旺球使用。2014年10月28日，谢铨祥签订《补充协议》一份，载明：租约期间，对现有供水、供电不会无故停止。2015年1月27日，谢铨祥（作为甲方）与谭旺球（作为乙方）签订《补充协议》一份，部分约定如下：经协商，甲乙双方达成对2014年1月1日签订的土地租赁合同进行补充，协议如下：在租赁期内，乙方租赁甲方空地，乙方对该土地有使用权；乙方在其土地上搭建星棚或其他建筑物作厂房用途，所产生的一切费用、安全等责任由乙方负责，与甲方无关。同时搭建的星棚和其他建筑物的所有权归乙方所有。期满后，乙方可自行搬走该土地上的所有物（含星棚和其他建筑物、材料等），甲方不能有异议，无条件同意，如遇上政府对违建物拆迁，乙方自行配合拆除，与甲方无关等。该协议还约定了其他事宜。同日，谢铨祥（作为甲方）与谭旺球（作为乙方）签订《协议书》一份，载明：由于违建，政府需要拆除乙方的围墙及车棚，经甲方协商，达成如下协议：一、甲方同意免收乙方的一年租金，时间从甲方建好围墙，清理好淤泥后开始计算；二、乙方已拆除部分的违建，剩余部分由甲方负责清拆（工棚不在甲方清拆范围之内，保留工棚）；三、甲方负责覆盖淤泥及清除淤泥；四、甲方应尽早将围墙恢复原旧。谢铨祥、谢华坤确认在违建拆除后至今没有重新建围墙及清理淤泥。双方确认谭旺球支付了2014年全年租金43000元。谭旺球认为其使用案涉土地时间从2014年1月1日至2014年12月31日，2015年1月起谭旺球按照谢铨祥、谢华坤的要求拆除了案涉土地上的构筑物，谢铨祥承诺建好围墙及清理淤泥后免收被告一年租金，再重新计算租金；另，在其租赁期间因谢铨祥断电、拆除谭旺球投资的构筑物，阻扰谭旺球进入案涉租赁场所且案涉租赁场所已杂草丛生无法经营使用，租赁合同无法实现，故其有权拒付租金。谢铨祥、谢华坤认为谭旺球拒不支付租金的行为已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2018年11月27日诉至本院，主张前述请求。另查，谭旺球以谢铨祥、谢华坤存在持续违约事实并根本导致租赁合同目的无法实现为由于2018年8月9日诉至本院，请求解除双方于2014年1月1日签订的《土地租赁合同》及2015年1月27日签订的《补充协议》、《协议书》各一份；要求谢铨祥、谢华坤连带向谭旺球返还定金10000元；要求谢铨祥、谢华坤连带赔偿谭旺球投资建设的地上构筑物经济损失300000元等。谢铨祥、谢华坤称案外人施杨树系谭旺球的搭档，谭旺球承租案涉土地后将近一半的租赁场地转租给施杨树使用至今；谭旺球对此予以否认并称施杨树使用的建筑系由其所建，谢铨祥、谢华坤将其赶走后就将该部分建筑给予施杨树使用，施杨树没有向其支付过任何款项或租金，其与施杨树没有相关合同关系。谢铨祥、谢华坤则称因谭旺球拒不支付租金，故其向施杨树收取了2017年租金10000元及2018年租金6750元，此后谭旺球及施杨树均没有再支付租金；谭旺球称其没有委托施杨树沟通租赁事宜及交付租金，谢铨祥、谢华坤向施杨树收取租金的行为反映了谢铨祥、谢华坤在涉案租赁场所与施杨树另行建立了租赁关系并将涉案租赁场所交付给他人，导致谭旺球根本没有使用涉案场所，合同目的无法实现，从而谢铨祥、谢华坤构成违约。又查，本院另案[（2018）粤2072民初10028号]于2019年7月3日到现场勘察并拍取照片，反映案涉场地有部分正在使用，其他部分淤泥堆积、杂草丛生未使用。谢铨祥、谢华坤确认正在使用部分场所的人为施杨树。谢铨祥、谢华坤称其主张的租金系2015年、2016年、2017年、2018年的租金（每年43000元），扣除其与谭旺球约定免除一年的租金后合计129000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉土地由谢铨祥从中山市黄圃镇永平股份合作经济联合社承包后转租给谭旺球使用，从谢铨祥、谢华坤与谭旺球签订的《土地租赁合同》、《补充协议》等以及双方的庭审陈述可知，谭旺球承租案涉土地系用于搭建星棚或其他建筑物作厂房用途，属于生产经营使用。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。现谢铨祥、谢华坤将其承包的农民集体所有的土地转租给谭旺球用于非农业建设，但并无证据反映其符合上述规定中的除外情形，因此，谢铨祥、谢华坤与谭旺球签订的《土地租赁合同》因违反前述强制性规定应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在合同解除的问题，故谢铨祥、谢华坤主张解除《土地租赁合同》，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，谢铨祥、谢华坤无权基于《土地租赁合同》没收谭旺球已交付的租赁定金10000元，谢铨祥、谢华坤主张没收该定金，于法无据，本院不予支持。案涉《土地租赁合同》无效，故不存在租金一说，根据公平合理原则，谢铨祥、谢华坤所主张的租金性质应属占有使用费。关于谭旺球是否应支付从2015年起的占有使用费的问题。谢铨祥与谭旺球于2015年1月27日签订的《协议书》约定，谢铨祥同意免收谭旺球一年租金，时间从谢铨祥建好围墙，清理好淤泥后开始计算。虽然前述约定并没有明确在谢铨祥建好围墙、清理淤泥前谢铨祥、谢华坤是否有权要求谭旺球支付建好围墙、清理淤泥前的占有使用费，参照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百三十一条第一款规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。案涉土地仅有近一半的土地可正常使用，谢铨祥、谢华坤未依前述约定建好围墙、清理淤泥导致谭旺球未能正常使用该覆盖部分的土地，谭旺球有权在建好围墙、清理淤泥前不支付该部分土地的使用费，且谢铨祥、谢华坤至今仍未建好围墙、清理淤泥的原因不在于谭旺球，故谭旺球至今仍享有免支付该部分土地使用费的权利。另，谢铨祥、谢华坤称案涉土地租赁给谭旺球后将近一半租赁场所转租施杨树并由施杨树使用至今，施杨树在使用期间亦有向谢铨祥、谢华坤支付部分使用费。虽然谢铨祥、谢华坤称施杨树系谭旺球的拍档，但其未提交证据予以证明，谭旺球对此亦予以否认，故本院对谢铨祥、谢华坤的上述说法不予采信。因此，按谢铨祥、谢华坤的陈述可知，案涉可正常使用的部分土地已由施杨树占有、使用并由其支付使用费的情况下，谢铨祥、谢华坤未提供充分证据证明施杨树的前述行为系基于其与谭旺球之间的法律关系，而谢铨祥、谢华坤现主张要求谭旺球支付该部分土地的使用费，其应对谭旺球仍实际占有、使用该部分土地的事实作进一步举证，但谢铨祥、谢华坤对比未提供相关证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。综上，谢铨祥、谢华坤要求谭旺球支付占有使用费129000元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：驳回原告谢铨祥、谢华坤的全部诉讼请求。案件受理费2746元，由原告谢铨祥、谢华坤负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  谢湘云审判员  陈觉天二〇一九年九月二十七日书记员  杨 慧庞增博