上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初15234号原告(反诉被告)：上海磊浩商贸有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林天聪，总经理。委托诉讼代理人：周国涛、童丽雯，上海中夏律师事务所律师。被告(反诉原告)：浩乾(上海)实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：董作斌，总经理。被告(反诉原告)：董作斌，男，1964年1月30日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。两被告共同委托诉讼代理人：邵佶，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)上海磊浩商贸有限公司(以下简称“磊浩公司”)与被告(反诉原告)浩乾(上海)实业有限公司(以下简称“浩乾公司”)、被告(反诉原告)董作斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告磊浩公司的委托诉讼代理人周国涛、童丽雯、被告浩乾公司及被告董作斌的共同委托诉讼代理人邵佶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告磊浩公司诉称，原告与被告一于2011年9月15日起建立长期租赁关系，双方连续签订三份租赁合同，租赁合同约定，由原告承租位于上海市嘉定区曹安公路XXX号厂房、仓库、办公楼共计12623平方米。其中第三份租赁合同租赁期限为三年，自2017年9月15日至2020年9月14日，其中2017年9月15日至2018年9月14日租金为3,605,000元，2018年9月15日至2019年9月14日租金为3,713,150元。原告自承租上述场地后，基于对被告一及对双方签订的书面租赁合同的信任，在租赁期内投入巨额资金装修办公楼、改建厂房，包括加盖钢结构、建设生产经营所需的基础设施和附属设施等，而后在此租赁场地开展经营活动至今。2018年7月，原告接到被告一的书面通知，告知原告将从2018年9月14日起在2017年原价的基础上每平方米每天租金上调0.42元，即年租金总计要上涨1,935,105.9元。原告完全无法接受租金突然上浮近200万元的要求，在与被告一反复协商不成的情况下，被告一于2018年8月26日向原告以书面形式发出解除合同的通知，并要求原告于2018年9月12日之前搬离租赁物。原告认为，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，租赁合同中明确约定了租赁期限、租金标准和上涨幅度，对双方均具有约束力。基于对被告一的信任以及长期承租的意愿，原告投入巨额资金改建、装修租赁物，在租赁合同尚未到期的情况下，被告一单方提出大幅上调租金标准，继而又单方提出解除租赁合同，属于根本违约行为。租赁合同第13.3条约定，在三年合同有效期内，非乙方原因造成本合同无法履行，甲方按照租赁物的折旧价格赔偿。被告一应当根据合同约定就原告改建装修添附部分的损失进行赔偿。因被告一系一人公司，被告二系被告一的唯一股东和法定代表人，在合同履行过程当中，被告二实际收取全部租金，与被告一财务混同。根据公司法第63条规定，一人有限公司责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故原告要求被告二对被告一应负债务承担连带责任。综上，原告请求法院判令：一、被告一赔偿原告装修、改建、添附部分等损失暂计人民币200万元。具体以评估结果为准；二、被告一返还原告保证金20万元；三、被告二对上述第一、第二两项诉讼请求中被告一应负之债务承担连带责任。审理中，原告补充陈述称：2018年8月28日，原告打算搬离租赁场地上的办公用品机器设备时遭到被告阻拦，原告随即报警，但是相关设备用品未能搬离。2018年9月7日，被告一强行关闭租赁场地内所有电源，原告遂报警，通过警方交涉但没有结果。在无法进行正常经营的情况下，原告不得不离开租赁场地。故原告增加诉讼请求，要求法院判令确认厂房租赁合同无效,两被告配合原告拆除并取回租赁场地上的机器设备：具体包括八台行车、三台大理石红外线切割机及220个铁架。被告浩乾公司和被告董作斌辩称，原告长期存在违约行为，如未经被告同意擅自转租，延期支付租金和物业管理费等。后期被告因成本增长同原告协商租金上调事宜，原告表示无法接受租金上涨，并要求被告出具一份书面通知。据此，被告于2018年8月28日根据双方的协商向原告出具了书面通知，因此被告认为厂房租赁合同的解除是经双方协商一致达成的意见，并非原告所述的被告存在根本违约所造成。其次，无论这个厂房租赁合同是系经双方协商一致解除或者是被告单方面提前解除，原告主张的装修、改建、添附部分的损失赔偿也没有任何法律依据。原告是根据厂房租赁合同第13.3条约定，向被告主张赔偿损失，但事实上原告在这第三份合同项下并没有进行过任何的装修、改建或添附。原告在证据中提及的装修其实是原、被告于2011年12月16日签订的厂房租赁合同即双方所签的第一份租赁合同当中所进行的装修，根据第一份租赁合同第1.3条的约定，承租方如需在租赁范围内自行搭建其他建筑物，须经被告书面同意，所有费用自行承担，然后原告在租赁期间拥有其使用权，该搭建物的所有权在合同终止时包括自然终止、提前解除合同或被撤销等不再履行合同的状况下，均归被告所有。因此被告认为在2016年9月第一份租赁合同自然终止时，原告当时搭建的建筑物的所有权即归被告所有。此外，根据双方于2011年12月26日签署的补充协议第1.5条也约定乙方所进行的改造项目，合同期满后，产权归被告所有。原告是在2011年进行的装修、改建或添附部分，其所有权于2016年9月15日第一份合同到期后即归被告所有。而原告在本案系争的第三份厂房租赁合同即2017年9月15日之后就没有进行过任何的装修、改建和添附，因此原告没有权利依据第三份厂房租赁合同的约定向被告主张装修、改建或添附部分的损失。再次，根据厂房租赁合同第11条和第11.3条的约定，在租赁期限内，如果乙方对租赁物进行装修改建须事先向被告提交装修改建的设计方案，并经过被告的同意，同时须向政府有关部门申报同意，而且原告在施工改造中所有的建筑材料发票也必须提供给被告复印备案存档。但本案中原告的装修改建的行为至少在2017年之后根本没有经过被告的同意，被告也没有收到过原告提供的任何发票和装修改建方案。因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题解释》第13条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应当予以支持。因此，原告违反法律规定，擅自对租赁物进行装修扩建，由此产生的费用根据相关法律规定也不应当由被告来承担，而应由原告恢复原状或由原告向被告赔偿损失。最后，关于原告提及的保证金的问题，被告认为应当是在原告向被告交还租赁物并履行合同约定的责任后的15日内退还。但是截止至开庭之日，原告仍然拒绝向被告交还租赁物甚至拖欠相关的公共事业费和物业费，拒绝支付相关的违约金。因此被告认为保证金并未达到厂房租赁合同约定的退还条件，被告也已经提起反诉，相应的保证金应在原告所欠租金中予以扣除。综上，被告认为原告的诉讼请求均不能成立，请求法院驳回原告的全部诉请。对于原告增加的诉请，因租赁标的物有房地产权证，被告转租给原告经过原房东同意，故不存在合同无效的情形。关于机器设备，如果是在2017年第三份合同之前，其所有权应归被告所有，如在2017年第三份合同之后，并且确实属于可移动的设备，被告同意返还。但据被告所知现在场地上没有设备，只有行车。两被告提出反诉称，浩乾公司与磊浩公司自2011年9月15日起建立长期租赁关系，双方签订一份为期五年的《厂房租赁合同》，2016年9月15日双方续签一年，2017年9月15日双方续签三年。但在上述协议期限内，原告长期不按时支付租金和物业费，原告未按时交纳租金和物业费的行为已构成违约，应按照租赁合同得5.2条的约定承担支付迟延履行违约金的责任，并支付拖欠的物业费和公共事业费。经双方协商沟通，被告于2018年8月26日向原告以书面形式发出解除合同的通知，并要求原告于2018年9月12日之前搬离及要求其归还租赁物。但原告拒不履行相关义务。根据厂房租赁合同第10.1条和第15条之规定，原告应支付清理租赁物杂物所产生的费用以及支付直至原告返还租赁物时的双倍租金。此外，依据2011年厂房租赁合同及相关补充协议的约定，原告安装的行车所有权在2011年厂房租赁合同期限届满之时即2016年9月15日起归被告所有。但在厂房租赁合同提前解除时，原告不仅拒不搬离，更是于2018年9月6日发函书面告知被告其已经向相关政府部门申请办理了行车停用手续。原告的这一行为已经严重影响了被告的生产经营。为了恢复租赁物的正常使用，被告不得不重新购买了六台新的行车。原告禁止被告使用自己的行车，给被告造成了严重的经济损失，原告应当赔偿被告由此支出的相关费用。故被告提出反诉，要求：1、判令原告给付迟延履行违约金527,707.50元(已扣除20万元保证金)；2、判令原告支付2018年9月13日至2018年9月17日期间因原告拒不返还租赁物而产生的双倍租金80,791.50元；3、判令原告支付拖欠的物业费23,953.10元及截止到支付之日的滞纳金(按拖欠金额的日5‰计算)以及拖欠的公共事业费25,574元；4、判令原告赔偿行车损失计252,000元。原告磊浩公司针对反诉答辩称，原告不同意被告的全部反诉请求。原告经营的石材市场在近几年经营状况不是很好，原告同被告负责人联系以后，在被告同意的情况下，才晚付了部分租金。从2015年9月4日到原告离开租赁场地近三年时间，被告没有催告过租金的问题。原告也不存在拒不返还租赁物的情形，在本案本诉中原告举证是因为被告拒绝原告的车辆进出场地才报警，是被告自己的行为才导致原告无法搬离所有的设备，故设备未及时搬离的责任不在原告。原告不存在拖欠物业费或者公共事业费的情形，被告也没有提供证据证明原告拖欠上述费用。被告主张行车的赔偿费用没有合同和法律依据。原、被告双方所签的三份合同以及补充协议上都可以看到，不存在任何约定行车所有权的相关条款，被告承认租赁场地上的行车是原告自行购置的，而行车属于动产和机器设备，所有权应归属于原告。原告保留向被告追索机器设备使用费的权利。经审理查明，浩乾公司(甲方)与磊浩公司(乙方)于2011年12月16日签订《厂房租赁合同》一份，约定由甲方将位于曹安公路XXX号的厂房或仓库租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为12623平方米。其中包括仓库、仓库以南、办公楼以北的空地，办公楼以南的空地为出租方、承租方公摊，主办公楼(不包括副楼)一层(扣除联通、天宏、浩乾三间办公室)，二层和三层(具体使用面积见附图)。租赁期限为五年，自2011年9月15日起至2016年9月14日止。租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。合同第1.3条约定，乙方如需在租赁范围内自行搭建其他建筑物，须经甲方书面同意，所有费用自行承担。乙方在租赁期间拥有其使用权，该搭建物的所有权在合同终止时(包括自然终止、提前解除、合同被撤销等不再履行合同的状况)归甲方所有。合同第11条约定，在租赁期限内，如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建的设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意；乙方在施工改造中所有的建筑材料发票也必须提供给甲方复印备案存档。合同第13.3条约定，在五年合同有效期内，非乙方原因造成本合同无法履行，甲方负责按租赁物的折旧价格赔偿，该租赁物的土地使用权依法提前收归政府或因城市建设需要依法拆迁按政府有关政策执行。同日，磊浩公司向浩乾公司提出场地改造申请报告，申请在不改变原有建筑结构的基础上，进行场地改造，包括A、B库房和中间简易房提升、办公楼后空地加建厂房、所有库房内需加装行吊、A、B库房和中间简易房和楼后新建厂房、办公室进行必要装修等，浩乾公司在场地改造申请报告盖章确认。当日，浩乾公司(甲方)与磊浩公司(乙方)还签订补充协议一份，内容主要为：乙方因经营需要等原因，向甲方提出由乙方自筹资金对租赁区域进行改造；甲方原则上同意乙方提出的地坪提高、仓库顶提高和仓库前2663平方米空地加盖大棚的要求，但需满足包括改造费用由乙方自理、乙方对房屋安全负责等条件，乙方所进行的改造的项目，合同期满后产权均归甲方所有。上述协议签订后，磊浩公司出资对租赁物和租赁场地进行了改造、扩建和装修。2016年9月1日，浩乾公司(甲方)与磊浩公司(乙方)签订第二份《厂房租赁合同》，约定由甲方将上述第一份合同确定的租赁标的物出租给乙方。租赁期限为1年，自2016年9月15日起至2017年9月14日止。合同第1.3条和第11条的约定与第一份合同一致。该合同第13.3条约定，在1年合同有效期内，非乙方原因造成本合同无法履行，甲方负责按租赁物的折旧价格赔偿，该租赁物的土地使用权依法提前收归政府或因城市建设需要依法拆迁按政府有关政策执行。2017年9月10日，浩乾公司(甲方)与磊浩公司(乙方)签订第三份《厂房租赁合同》，约定由甲方将上述两份合同确定的租赁标的物出租给乙方。租赁期限为3年，自2017年9月15日起至2020年9月14日止。合同第5.1条约定，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，甲方向乙方无条件退还租赁保证金。合同第1.3条和第11条的约定与前两份合同一致。该合同第13.3条约定，在3年合同有效期内，非乙方原因造成本合同无法履行，甲方负责按租赁物的折旧价格赔偿，该租赁物的土地使用权依法提前收归政府或因城市建设需要依法拆迁按政府有关政策执行。2018年7月24日，浩乾公司向磊浩公司发出通知称，因成本上升等原因，决定从2018年9月14日起提高租赁租金，将磊浩公司租用的库房、办公楼、宿舍费用每平方米的租金在原价基础上上调0.42元。之后因双方对租金调整事宜未能达成一致，浩乾公司遂于2018年8月26日通知磊浩公司解除双方签订的租赁合同，并要求磊浩公司在收到告知书后于2018年9月12日迁出系争房屋，双方互不追究对方的违约责任等。2018年9月，磊浩公司起诉来院。审理中，磊浩公司坚持要求对系争租赁房屋和场地上由磊浩公司装修、扩建、添附部分的价值进行司法鉴定。经本院委托，鉴定单位出具的司法鉴定报告给出的鉴定金额为3,855,521.98元。嗣后，鉴定单位又出具司法鉴定意见书的补充意见，确认上述工程审价金额折旧后现值为2,382,068.16元。磊浩公司认为，根据系争租赁合同第13.3条约定，在三年合同有效期内，非乙方原因造成本合同无法履行，甲方负责按租赁物的折旧价格赔偿。本案系浩乾公司单方违约提前解除租赁合同，合同履行过程中磊浩公司并无任何违约行为，故应当适用合同第13.3条的约定，由浩乾公司按照司法鉴定报告确认的折旧价格向磊浩公司承担全部赔偿责任。另根据审价单位出具的鉴定意见书的补充意见认定，磊浩公司所装修、改建或添附部分折旧后的现值为2,382,068.16元，也符合上述合同约定的折旧价格，故磊浩公司基于该约定以及鉴定补充意见所确定的金额，将诉请调整为要求法院判令浩乾公司赔偿磊浩公司2,382,068.16元。浩乾公司则认为司法鉴定报告存在以下问题：司法鉴定的范围未经浩乾公司和磊浩公司双方确认，司法鉴定的依据不确实、不真实，司法鉴定中的相关工程图纸磊浩公司未作为证据提交，剥夺了浩乾公司质证的权利。司法鉴定人员现场勘测的范围超出了磊浩公司厂房改扩建预算单关于磊浩公司的改扩建范围，也超出了磊浩公司向浩乾公司提交的场地改造申请报告所申请的改扩建范围。磊浩公司也未提供工程正式发票和设计图纸、施工图纸等。故浩乾公司对司法鉴定报告不予确认。本院认为，浩乾公司与磊浩公司所签《厂房租赁合同》约定的租赁物面积为12623平方米，其中包括仓库、仓库以南、办公楼以北的空地及办公楼以南的空地(出租方、承租方公摊)，其余有证面积建筑物达6000余平方米，磊浩公司称租赁标的物中仅百余平方米办公楼属有证面积，其余建筑物均为无证面积的主张与本院查明的事实不符，本院不予认同，故磊浩公司认为上述租赁协议依法应认定无效的理由显然不能成立。浩乾公司与磊浩公司所签三份《厂房租赁合同》均是双方真实意思表示，合法有效，其中第三份《厂房租赁合同》的租期从2017年9月15日起至2020年9月14日到期，浩乾公司在2018年7月租期尚未届满之时即要求上调租金，在双方对租金调整事宜未能达成一致的情况下浩乾公司又通知磊浩公司解除合同，浩乾公司的上述行为已构成违约。磊浩公司本可以要求浩乾公司赔偿因浩乾公司违约所造成磊浩公司的损失。但磊浩公司主张的装修、改建、添附部分，均系由磊浩公司在第一份租赁合同履行期间搭建或装修，根据该份合同第1.3条约定和补充协议第1.5条约定，上述搭建物的所有权在合同终止时(包括自然终止、提前解除、合同被撤销等不再履行合同的状况)归甲方即浩乾公司所有，故在第一份租赁合同租期届满后，尽管浩乾公司与磊浩公司又签订了第二份租赁合同，但上述搭建物及作为添附物的装修按照合同约定均应归浩乾公司所有，磊浩公司主张赔偿上述损失，与合同约定相悖，本院难以支持。因磊浩公司已从租赁物所在地搬迁，双方合同已经实际解除，且浩乾公司已就磊浩公司所欠租金及其他费用提出反诉，故浩乾公司应将收取磊浩公司的租赁保证金20万元返还给磊浩公司。磊浩公司要求董作斌对浩乾公司所负债务承担连带责任的理由成立，本院对磊浩公司此项诉请予以支持。关于浩乾公司认可磊浩公司尚在租赁场地的8台行车及1台大理石红外线切割机，在合同实际解除后磊浩公司有权搬走，浩乾公司应予以配合。对于磊浩公司主张的其余机器设备浩乾公司不予认可，且磊浩公司也无证据证明除8台行车及1台大理石红外线切割机以外的其余机器设备仍在租赁场地处，故对磊浩公司要求搬走其余机器设备的诉请，本院不予支持。磊浩公司在租赁合同履行过程中确实存在未按时交纳租金和物业费的行为，磊浩公司虽称浩乾公司同意其延期支付，但未能提供证据证明，故磊浩公司仍应承担延期支付租金和物业费的违约责任，考虑到磊浩公司所述该项反诉诉请有部分已逾诉讼时效的抗辩理由成立，且磊浩公司要求调整违约金金额，故本院根据本案实际情况，酌情判令磊浩公司支付浩乾公司逾期付款违约金3万元。对于浩乾公司以磊浩公司在收到浩乾公司以书面形式发出的解除合同通知后未及时搬离及归还租赁物为由，要求磊浩公司支付从2018年9月13日至2018年9月17日期间因原告拒不返还租赁物而产生的双倍租金80,791.50元的反诉诉请，本院认为，即便不讨论浩乾公司在租期尚未届满时是否有权行使解除权的问题，浩乾公司于2018年8月26日向磊浩公司以书面形式发出解除合同的通知，要求磊浩公司于2018年9月12日之前搬离并归还租赁物，实际上是要求处于正常生产经营状态的磊浩公司及其多达十余家的下家承租人在不到二十天的时间内搬迁，显然存在不合理之处，故对该项反诉诉请，本院不予支持。磊浩公司关于物业费无合同依据的主张与合同约定不符，本院不予认可。考虑到浩乾公司已发出解除合同的通知且磊浩公司已开始搬迁，本院酌情确定由磊浩公司支付浩乾公司物业费20,000元，对浩乾公司主张的物业费滞纳金的诉请不予支持。浩乾公司主张的公共事业费(水电费)25,574元的依据并不充分，但磊浩公司认可的水电费金额10,000元，磊浩公司应支付给浩乾公司。行车属于可以搬迁的设备，并不适用租期届满后所有权归属于浩乾公司的合同约定，故浩乾公司要求赔偿行车损失计252,000元的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)浩乾(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海磊浩商贸有限公司租赁保证金20万元；二、被告(反诉原告)董作斌对上述20万元租赁保证金的返还承担连带责任；三、原告(反诉被告)上海磊浩商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内将尚在租赁场地(位于上海市嘉定区曹安公路XXX号)的8台行车及1台大理石红外线切割机搬走，被告(反诉原告)浩乾(上海)实业有限公司应予以配合；四、原告(反诉被告)上海磊浩商贸有限公司的其余诉讼请求，不予支持；五、原告(反诉被告)上海磊浩商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)浩乾(上海)实业有限公司逾期付款违约金3万元；六、原告(反诉被告)上海磊浩商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)浩乾(上海)实业有限公司物业费2万元；七、原告(反诉被告)上海磊浩商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)浩乾(上海)实业有限公司水电费1万元；八、被告(反诉原告)浩乾(上海)实业有限公司的其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费24,400元，减半收取12,200元，反诉受理费6,450.2元，保全费5,000元，合计收取23,650.2元，由原告(反诉被告)上海磊浩商贸有限公司负担16,000元，由被告(反诉原告)浩乾(上海)实业有限公司负担7,650.2元；司法鉴定费125,100元，由原告(反诉被告)上海磊浩商贸有限公司负担；双方负担之款应于本判决生效之日起七日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一九年五月二十八日书记员  张浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。