江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0302民初2052号原告：施鹏，男，1982年7月8日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：徐州腾辉商业管理有限公司，住所地：徐州市鼓楼区二环北路华府天地10楼1-3层。法定代表人王晓辉，男，1986年6月19日出生，汉族，住徐州市。第三人：徐州红杉树房地产开发有限公司，住所地：徐州市鼓楼区二环北路158号。法定代表人杨龙，该公司总经理。委托诉讼代理人钱程，上海市协力（徐州）律师事务所律师。原告施鹏与被告徐州腾辉商业管理有限公司、第三人徐州红杉树房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年3月13日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告施鹏，第三人徐州红杉树房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钱程到庭参加诉讼，被告徐州腾辉商业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告施鹏向本院提出诉讼请求：1、请求被告依法退还押金3600元，退还剩余租金及因店铺缩小减少的租金6200及违约金6000元;2、解除双方签订的《进场经营合同》;3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月31日，原告与被告签订《进场经营合同》，由原告承租被告的徐州市鼓楼区二环北路华府天地10号商铺2层01号店铺用于经营，向被告支付租金24000元，押金3600元，合计27600元，合同期2年，租金按年支付，第一年2018年1月1日至2019年2月28日（含两个月免租）第二年2019年3月1日到2020年2月29日合同签订后2018年1月18日市场正式开业，比合同签订的日期延迟17天，农贸市场变成生鲜市场对原告的经营造成影响，后被告因经营不善二层取消，2018年7月30日原告被迫搬至一层，店面的面积缩小，2018年10月1日被告与该楼栋出租人徐州红杉树房地产开发有限公司解除合同，未及时通知原告，且于2019年1月份还收取2019年房租，于2019年1月25日徐州红杉树房地产开发有限公司停水停电关闭电梯以及各个出口，进行全面封闭，导致商户无法经营。第一年的租期还有50天，原告认为被告应退还租金6200元，押金3600元，违约金6000元，为此原告诉至法院，请求法院依法判决。被告徐州腾辉商业管理有限公司未答辩。第三人徐州红杉树房地产开发有限公司述称，因为王晓辉拖欠租金与第三人解除租赁合同，原告与徐州腾辉商业管理有限公司之间的租赁合同也因此无法继续履行，原告有权要求被告徐州腾辉商业管理有限公司退还租金、押金有事实和法律依据。原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《进场经营合同》，合同约定：“乙方经营品种为机器饹馍，位置在二层，合同签订年限为2年。第一年2018年1月1日至2019年2月28日（含两个月免租），店铺摊位月租金2000元、年租金为24000元，该店铺摊位水电押金为3600元，……合同变更与解除：如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确需收回店铺摊位时，甲方需提前一个月通知乙方，乙方应无条件按照甲方要求交还店铺摊位，应缴押金在扣清乙方应缴费用后，将余额退还乙方（不计息），如押金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额……”合同签订后，原告向被告缴纳租金24000元及水电押金3600元，并于2017年12月31日进驻经营。2018年11月2日徐州红杉树房地产开发有限公司在原告经营的华府天地商业街发出解除合同的通知载明：徐州红杉树房地产开发有限公司于2017年9月22日与王晓辉签订华府天地商业街10号楼商铺租赁合同，现因王晓辉拖欠徐州红杉树房地产开发有限公司租金以及违约金50万元，多次发函追讨无效，徐州红杉树房地产开发有限公司于2018年10月1日对其送达解除合同通知书，并告知将于2018年11月7日上午9点，10号楼华府天地农贸市场停电、停水关闭电梯以及各个出口。2018年11月15日，王晓辉向徐州红杉树房地产开发有限公司发出解除合同通知书，通知载明：王晓辉租赁徐州红杉树房地产开发有限公司华府天地小区10号楼1-3层的房产用于经营，因为经营不善，造成无法按时缴纳租金，2018年10月1日收悉徐州红杉树房地产开发有限公司的解除合同的通知，王晓辉同意解除租赁合同，并同意尽快退还房屋。2018年11月16日，徐州红杉树房地产开发有限公司发出停水停电通知，通知载明：2017年9月22日徐州红杉树房地产开发有限公司与王晓辉签订了华府天地10号商业综合楼租赁协议，因王晓辉拖欠徐州红杉树房地产开发有限公司租金及违约金，且无力承担房租并已提出与徐州红杉树房地产开发有限公司解除合同。为避免经济利益进一步损失，徐州市红杉树房地产开发有限公司根据双方租赁合同于2018年11月19日（周一）上午九时对10号商业综合楼（华府生鲜市场）停电、停水、关闭电梯以及各个出入口，收回该楼的租赁权，并通知各位商户在此关闭时间前完成撤场工作。2019年1月25日徐州红杉树房地产开发有限公司发出告示载明：徐州市红杉树房地产开发有限公司已于2018年10月1日与该楼栋承租人解除合同，现告知所有该楼栋人员及分租商户，徐州市红杉树房地产开发有限公司将于2019年1月25日18时对该楼栋停水停电，于2019年1月27日（周日）18:00关闭电梯以及各个出口，进行全面封闭。请所有商户在此封闭时间前将个人所有物品撤离完毕，如未按照通知时间（2019年1月27日18:00前）撤出，徐州市红杉树房地产开发有限公司将对室内所有物品均视为无主物品进行处理，一切损失与徐州市红杉树房地产开发有限公司无关。2019年1月27日，原告撤出租赁场地。为此原告诉至法院，因被告未到庭参加诉讼，致本案无法进行调解。另查明，第三人徐州红杉树房地产开发有限公司与被告法定代表人王晓辉租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日受理后，依法作出了（2018）苏0302民初6242号民事判决书。该判决书确认了第三人与王晓辉关于华府天地项目10号商铺的租赁合同已经解除，并判决：一、被告王晓辉本判决生效后十日内一次性向原告徐州红杉树房地产开发有限公司支付欠付租金人民币186400元；二、被告王晓辉于本判决生效后30日将本市二环北路华府天地项目10号商铺1-4层租赁房屋及场地返还原告徐州红杉树房地产开发有限公司；同时支付违约金559200元；三、被告王晓辉于本判决生效后30日支付原告徐州红杉树房地产开发有限公司合同解除后房屋占用费用（自2018年11月22日起至迁出之日止按日租金6213元，但该款不能超过43493元）；驳回徐州红杉树房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中原、被告双方签订《进场经营合同》双方意思表示真实，符合法律规定，该合同合法有效，且该合同就双方权利义务做了明确的约定，双方应按该合同履行各自义务。关于原告解除租赁合同的主张。因被告法定代表人拖欠第三人租金长达数月，与第三人解除了租赁合同，并被判决向第三人返还涉案租赁物，原告与被告之间的租赁合同无法继续履行，双方合同目的无法实现，因此原告要求解除合同的请求，有事实和法律依据，本院应予支持。关于原告主张被告返还押金3600元的请求。相关法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。根据原、被告双方签订的《进场经营合同》的约定，原告租赁涉案房屋交纳水电押金，在原告退场后应当予以返还。现双方合同已经解除，原告退出了租赁物，被告也未主张并提供证据证明原告存在应当扣减押金的情形，因此被告应按约定全额返还原告押金，原告该部分主张，有事实和法律依据，本院应予支持。关于原告主张退还剩余租金6200元的问题，原告向腾辉公司交付租金24000元，双方约定的经营时间为2018年1月1日至2019年2月28日，其中包含两个月的免租期。原告主张从2018年1月18日进场经营，2019年1月27日退场。本院认为，双方约定的第一年经营期限从2018年1月1日起算，终止于2019年2月28日，并约定了两个月的免租期，故租金起算时间应从2018年3月1日起算，计算至2019年1月27日，距离第一年的终止时间2019年2月28日尚余32天租期。按照合同约定的月租金2000元的标准，被告应退还原告租金2133元。关于原告主张退还因店铺缩小减少的租金的问题。原告未能提供证据证明双方已达成减少租金的一致意见，虽主张被告在合同履行过程中变更租赁物，致使租赁物面积减少，但未能提供相应的证据，也未向法庭提供证据证明店铺面积的实际差距，因此原告主张店铺面积存在减少的事实依据不足，对原告主张退还该部分租金的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、解除原告施鹏与被告徐州腾辉商业管理有限公司2017年12月31日签订的关于徐州市鼓楼区二环北路华府天地商业10号楼二层《房屋租赁合同》；二、被告徐州腾辉商业管理有限公司本判决生效后十日内一次性退还原告施鹏押金3600元、租金2133元，合计5733元；三、驳回原告施鹏的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告徐州腾辉商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陶 铭审 判 员  张向阳人民陪审员  朱随荣二〇二〇年二月二十三日法官 助理  翟 苗书 记 员  郭思晨