上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初18730号原告：李大明，男，1974年6月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陈国明，男，1979年5月14日出生，汉族，住福建省南平市。委托诉讼代理人：汤晨辉，上海誓维利律师事务所律师。被告：郭春峰，男，1976年4月22日出生，汉族，户籍地山东省东营市。原告李大明与被告陈国明、郭春峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，先依法适用简易程序审理，后于2019年5月20日依法转为普通程序，并于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告李大明、被告陈国明的委托诉讼代理人汤晨辉到庭参加诉讼。被告郭春峰经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李大明向本院提出诉讼请求：1.被告按每月人民币(以下币种同)5,100元的标准支付原告自2019年2月1日起至2019年4月23日止的租金，并承担每日按月租金5%的标准计算的自2019年1月3日起至2019年4月23日止的逾期付款违约金；2.被告支付原告违约金102,000元；3.被告支付原告物业费及水、电、煤气等费用合计2,395.90元(根据原告制作的清单，其中包含物业管理费1,145.50元、水费288.30元、电费167.40元、煤气费104.70元、换锁费690元)。庭审中，就第1项诉讼请求中的租金，原告变更为要求被告支付自2019年2月9日起至2019年3月2日期间的租金；就第3项诉讼请求，不再要求被告支付其中2019年3月的电费76.1元。事实与理由：2016年11月7日，原、被告就上海市浦东新区潍坊四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订一份租期为五年的租赁合同。自2019年1月起，被告欠付租金，双方多次交涉未果，故原告起诉至法院。被告陈国明辩称：系争房屋用于转租经营，现因公司经营不善，同意解除与原告之间的租赁合同。但2019年3月2日原告已经更换了门锁收回房屋，故同意支付截至2019年3月2日的租金。逾期付款违约金过高，双方使用的是格式合同，被告不予认可，请求调整违约金标准，且应自2019年2月1日起算至2019年3月2日止；另外，2018年10月15日被告已付违约金1,530元，应抵扣本案中的逾期付款违约金。对于第2项诉讼请求，系与逾期付款违约金重复主张，且亦过高，请求调整。对于第3项诉讼请求，除了不同意支付换锁费用690元及金额为76.1元的电费之外，同意支付其余费用。被告郭春峰未作答辩。本院经审理确认如下事实：2016年11月7日，原告(出租方、甲方)、两被告(承租方、乙方)以及上海后天房地产经纪事务所(居间方、丙方)就系争房屋租赁事宜签订《房地产租赁合同》。该合同第二条中约定，租期为五年，自2017年1月9日起至2022年1月8日止；甲方于2016年11月10日前将该房屋交付给乙方使用。第三条中约定，该房屋的月租金为5,100元，每三个月支付一次，每次租金于每次房租起租日前七天支付；该房屋的租金三年内不变。第四条中约定，乙方在签订合同时交付给甲方5,100元作为承租该房屋的保证金。第六条中约定，3.乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过十天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。5.乙方于签订本合同后，未经得甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视乙方为违约。乙方需要按本合同约定的违约金赔偿给甲方，并结清各种费用。若给甲方造成其他损失的，乙方还应负相应赔偿责任。第十二条约定，1.前三年月租金为5,100元，后两年月租金为5,300元……3.甲、乙违约金为月租金的20倍……另，原告提供的《房地产租赁合同》附有两被告的身份证复印件，且注明仅用于租赁房屋。原告及被告陈国明均确认该合同上郭春峰落款由陈国明代签。原告称，当时陈国明称郭春峰是上海对邻公寓管理有限公司(以下简称对邻公司)的法定代表人及合伙人，承租系争房屋后会以对邻公司名义转租，故陈国明除自己签名外，还代郭春峰签了名。被告陈国明称，其曾与郭春峰合作经营上海中今实业有限公司(以下简称中今公司)，当时郭春峰授权陈国明签订《房地产租赁合同》，后因郭春峰拖欠陈国明钱款，故改由陈国明一人经营系争房屋；对邻公司系陈国明转租房屋的管理方。原告与被告陈国明一致确认，被告已支付原告租金至2019年2月8日。经查，原告提供的银行交易流水明细清单显示，部分租金由对邻公司支付原告，包括2018年4月10日支付的15,300元、2018年7月9日支付的15,300元、2019年1月21日支付的5,100元。又查，对邻公司是中今公司2016年5月24日投资设立的全资子公司，2016年11月24日中今公司的股东由陈国明和案外人叶丹变更为陈国明、叶丹、郭春峰。还查，被告承租系争房屋后，以陈国明为出租人、对邻公司为房屋管理人，将房屋对外转租给次承租人王丹、余连海。因被告未按期支付租金，与原告产生租赁纠纷后，原告通知了次承租人，次承租人也不再向被告支付租金，故陈国明远程更换了门锁密码。2019年3月2日，原告更换了门锁。之后，经原告与两名次承租人沟通，两名次承租人直接向原告支付了后续部分租金。原告已支付系争房屋2016年11月至2019年3月的物业管理费1,145.5元、2018年8月至2019年3月期间的水费合计288.3元、2019年2月电费91.3元、2019年3月电费76.1元、2018年12月至2019年3月的煤气费104.7元。此外，为更换系争房屋门锁，原告花费690元。审理中，原告同意被告已付保证金5,100元用于抵扣欠费；原告还称，被告迟延支付2018年10月应付租金，故于2018年10月15日支付了原告违约金1,530元。以上事实，由《房地产租赁合同》、身份证复印件、银行交易流水明细清单、物业管理费发票、水电煤缴费凭证、换锁费收据以及原告、被告陈国明的当庭陈述等在案佐证。本院认为，涉案《房地产租赁合同》系租赁双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，合同双方均应遵照履行。经查，《房地产租赁合同》上郭春峰的签名由陈国明代签，就郭春峰是否应承担合同责任问题，本院认为，首先，《房地产租赁合同》附有郭春峰的身份证复印件，且已注明用途为房屋租赁。其次，《房地产租赁合同》的签订时间和郭春峰登记变更为中今公司股东的时间基本吻合，此后系争房屋由陈国明和中今公司的全资子公司对邻公司对外转租经营，部分租金也由对邻公司支付。因此，陈国明有关其与郭春峰合作经营，郭春峰授权其签订《房地产租赁合同》的陈述，可以与在案证据相印证，本院予以采信。综上，郭春峰授权陈国明签署《房地产租赁合同》，应与陈国明共同承担合同项下义务。《房地产租赁合同》履行期间，被告迟延支付租金已构成违约，并达到了原告行使单方解除权的条件。原告于2019年3月2日更换了门锁，之后又直接收取次承租人后续租金，故可以认定原告以换锁的方式行使单方解除权、收回房屋，《房地产租赁合同》于换锁之日解除。在此前提下，原告诉请要求被告支付截至2019年3月2日的欠付租金以及物业管理费、水电煤欠费，均具有事实依据与合同依据，本院予以支持。被告迟延支付租金，应按约支付逾期付款违约金，但合同解除后，双方进入结算清理阶段，原告主张合同解除后的逾期付款违约金已无合同依据，逾期付款违约金应以被告欠付租金金额为基数，自2019年1月3日(应付之日)起计算至合同解除之日。另，本案合同因被告违约而提前解除，被告还应支付原告解约违约金，该违约金与逾期付款违约金不属重复主张。鉴于上述两项违约金标准确实过分高于所造成的实际损失，陈国明请求本院调整，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告承担逾期付款违约金150元、解约违约金30,600元。关于陈国明认为涉案租赁合同为格式合同的抗辩，无任何依据，本院不予采信。被告2018年10月15日支付的1,530元，系其2018年10月延迟支付2018年10月9日至2019年1月8日期间租金的违约金，该违约金已由双方结算清结，陈国明要求1,530元抵扣本案中逾期付款违约金的意见，本院不予采纳。关于原告主张的换锁费用690元，该项费用确系被告根本性违约后，原告行使单方解约权过程中产生的损失，但考虑到本院已判决被告支付原告解约违约金，且在调整该项违约金金额过程中，综合考虑了原告各项损失等因素，故不再另行单独支持该项费用。关于保证金，根据原告及被告陈国明的意见，用于抵扣被告欠费。被告郭春峰经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告陈国明、郭春峰于本判决生效之日起十日内支付原告李大明租金4,007元；二、被告陈国明、郭春峰于本判决生效之日起十日内支付原告李大明逾期付款违约金150元；三、被告陈国明、郭春峰于本判决生效之日起十日内支付原告李大明解约违约金30,600元；四、被告陈国明、郭春峰于本判决生效之日起十日内支付原告李大明物业管理费1,145.50元、水费288.30元、电费91.30元、煤气费104.70元，合计1,629.80元；五、被告陈国明、郭春峰已付押金5,100元用于冲抵上述第一、二、三、四项判决确定的应付费用；六、驳回原告李大明的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,462元，由原告李大明负担1,752元，被告陈国明、郭春峰负担710元。公告费560元，由被告郭春峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年九月二十九日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。