上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初7304号原告：金连华，女，1978年11月14日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：陈忠华，浙江匠造律师事务所律师。委托诉讼代理人：高逸多，浙江匠造律师事务所律师。被告：上海松江国际医药城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨益龙，职务不详。原告金连华诉被告上海松江国际医药城有限公司(以下简称“医药城公司”)民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告医药城公司对本案管辖权提出异议，本院经审查后依法予以驳回；被告医药城公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年6月25日作出“驳回上诉、维持原裁定”的终审裁定。本案于2019年7月25日、9月3日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈忠华、高逸多到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金连华诉请本院判令：1、被告退还购房意向金200万元；2、被告支付上述意向金自2015年6月22日起至实际退还之日止，按年20%计算所得的补偿金。事实和理由：2015年6月22日，原、被告签订《购房意向协议》，约定原告意向购买被告开发的绿城兰园项目商铺，协议约定购房意向金为200万元，被告于收到原告意向金之日起一年后确定商铺价格，届时原告可根据价格承受情况，选择放弃或签订正式购房合同；无论任何原因，导致双方未签订正式购房合同的，双方均不视为对方违约，一年到期后被告退还原告意向金，并作相应补偿，补偿金额为意向金的20%/年，于退还意向金时一并支付。协议签订后，原告按约交付了200万元，被告向原告出具了200万元的收款收据。满一年后，因双方就购房未能达成一致，故原告要求被告按约退还意向金并支付补偿金，但虽经原告多次催讨，被告始终未付。原告故诉至法院，请求判如所请。被告医药城公司未到庭提供答辩意见，但于庭后提供书面答辩意见称，其因股东变更，内部管理存在诸多漏洞，对原告提供的协议和收据的真实性无法确认，对原告诉称的200万元是否到账也无法确定。根据原告诉称的意见，《购房意向协议》已于2016年6月22日解除，协议仅约定一年内按照20%标准支付补偿金，到期后的违约赔偿金应当自法院立案受理后起算，并按照6%标准计算。经审理查明：2014年4月25日，原告在“上海松江国际医药城有限公司绿城兰园”特约商户处刷卡消费五笔，金额共计71万元。同日，被告出具收款收据一份，载明的交款单位为金连华，收款方式为刷卡，金额71万元，交款事由为购房意向金。2014年11月10日，原告在“上海松江国际医药城有限公司”特约商户处刷卡消费25万元。同日，被告出具收款收据一份，载明的交款单位为金连华，收款方式为刷卡，金额25万元，交款事由为绿城兰园50号302室房款。2015年6月22日，原告在“上海松江国际医药城有限公司”特约商户处刷卡消费32,319.77元。同日，被告出具收款收据一份，载明的交款单位为金连华，收款方式为刷卡，金额200万元，交款事由为购房意向金。同日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订一份《购房意向协议》，称甲方开发的“绿城兰园”项目现有少量商铺，乙方有购买意向，经双方协商，订立本协议。协议第1条约定，乙方同意于本协议签订之日，向甲方支付意向金200万元。第2条约定，甲方于收到乙方意向金之日起一年后确定商铺销售价，届时乙方可根据价格承受情况，选择放弃或签订正式购房合同。第3条约定，无论任何原因，导致双方未签订正式购房合同的，双方均不视为对方违约，一年到期后由甲方退还给乙方意向金，并作相应补偿。补偿金额为意向金的20%/年，于退还意向金时一并支付。第4条约定，乙方选择退还意向金的，在结清意向金及补偿金后，将收款收据原件归还甲方；选择购房的，将收款收据更换为购房发票。另查明：2014年4月26日，案外人卫某某与被告医药城公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定卫某某向医药城公司购买松江区洞泾镇平阳河路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价款共计800万元，首付款240万元、贷款560万元。2015年6月21日，原告就上述房屋提出退房申请。原告提供的《退房申请审批表》载明，退房客户姓名卫某某，约定赎回日期为2015年6月21日。“退房原因”一栏载明：按员工购房优惠政策，公司一年后按溢价12%赎回该套住宅，该栏由原告金连华签字，落款时间为2015年6月22日。“相关费用结算”一栏载明：合同价800万元，首付96万元，贷款520万元(原定应为560万元)，贷款到账日为2014年6月16日。应退具体金额如下：首付款96万元，12%溢价91.2万元[(800万-40万)×12%]，贷款本金95,680.23元，合计1,967,680.23元。“审批意见”栏由公司负责人张义才签字。该房屋目前登记的产权人为被告医药城公司,预购房屋权利人为卫某某,预购房屋抵押权人为上海浦东发展银行金山支行，债权数额520万元。庭审中，原告称，卫某某是原告公公，50号302室房屋的预售合同解除后，被告应退还其1,967,680.23元，其中包括实际支付的购房款96万元(2014年4月25日刷卡支付71万元、2014年11月10日刷卡支付21万元)，一年的溢价款91.2万元(原定贷款560万元，后实际贷款520万元，减少40万元，故按760万元作为基数计算)，原告已支付的贷款本金95,680.23元，加上2015年6月22日再次刷卡支付32,319.77元。双方还约定预售合同解除后，贷款由被告负责偿还，但被告实际仅偿还至2019年3月，之后的贷款一直由原告偿还，该房屋从未实际交付原告。案件审理过程中，本院通知卫某某来院陈述。卫某某称，金连华是其儿媳妇，由于其儿子儿媳名下有两套房已经限购，故借用他的名字购买了50号302室，但后来公司又把房子要回去了。所有的购房款均是其儿媳支付的，具体钱款如何往来其不清楚，对于由其儿媳金连华向医药城公司主张返还购房款其也没有意见。以上事实，由银联签购单、收据、购房意向协议、商品房预售合同、房地产登记信息、退房申请审批表以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案原、被告之间虽然签订有《购房意向协议》，但该协议既未明确房屋标的、单价，也未约定违约责任，到期后双方可以无任何理由不签订正式购房合同，而由甲方按照年/20%给予乙方固定补偿，从上述约定内容来看，原、被告之间的法律关系更加符合民间借贷的特征。基于上述认定，《购房意向协议》约定的一年已到期，现原告起诉要求被告返还意向金(借款本金)，被告应当返还。根据已查明的事实，原告所主张的购房意向金200万元中，32,319.77元为实际支付的款项，1,967,680.23元为《上海市商品房预售合同》解除后的退房结算款。上述款项中，1,055,680.23元由原告实际支付，91.2万元为溢价款，该溢价款的计算标准尚属合理，但本金有误，本院按实调整为739,200元。故此，被告应返还给原告的意向金应为1,827,200元。因原、被告之间实为民间借贷法律关系，故原告主张的补偿金实为利息和逾期利息，原告主张的标准符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海松江国际医药城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金连华意向金(本金)1,827,200元；二、被告上海松江国际医药城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金连华上述本金自2015年6月23日起至返还之日止、按年利率20%计算所得的利息和逾期利息。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,136元、减半收取17,568元，财产保全费5,000元，合计诉讼费22,568元，由原告金连华负担1,950元(已付)，由被告上海松江国际医药城有限公司负担20,618元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王燕华二〇一九年九月九日书记员  钱 茜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率６％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。