山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初1659号   原告：太原市诚晨物业管理有限公司，住所地太原市小店。   法定代表人：杜晖，总经理。   委托诉讼代理人：王佳佳，山西嘉玉律师事务所律师。   被告：高阳，女，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：姜涵雪，山西轩明律师事务所律师。   原告太原市诚晨物业管理有限公司与被告高阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王佳佳、被告的委托诉讼代理人姜涵雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   太原市诚晨物业管理有限公司提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付房屋托管费12854.64元(计箅至被告实际履行期限之日,暂计算至2019年3月26日);二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月19日,被告高阳与山西金荣地产发展有限公司(以下简称:金荣地产)签订了一份《商品房买卖合同》(合同编号:201XXXXXXXX),约定将金荣地产开发的位于太原市杏花岭区城坊街房屋以人民币1212702元出售于被告。金荣地产通知被告于2018年12月10日当天收房,但被告从当天至今拒不收房,而原告因此付出了巨大的人力与物力进行房屋的管理。按照合同的约定,因买受人的原因导致房屋未能按时交付的,物业公司有权自拒收之日起向买受人收取相关的物业服务费与房屋托管费,房屋托管费标准为每日按照房款的万分之一。综上,原告向贵院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。   太原市诚晨物业管理有限公司为证明其主张提供如下证据：   一、《商品房买卖合同》一份。证明山西金荣地产发展有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第十一条约定了房屋的交接事宜，金荣公司书面通知书被告办理房屋交付手续后，由于被告的原因，未能按期交付的，原告有权收取房屋的托管费用，托管费用标准为每日按照房款的万分之一收取。   二、《物业服务管理合同》一份。证明金荣公司与原告签订了《物业服务管理合同》，委托原告对太原市城坊街38号龙湖豪庭住房进行物业管理。   三、EMS快递单二份、快递签收情况、收楼通知书各一份。证明金荣公司通过快递方式邮寄收楼通知书通知被告收房并邮寄了致龙湖翡翠业主一封信，金荣地产无法按照合同约定的时间交付房屋是政府的原因并且告知了各业主。   四、民事起诉状。证明被告另案起诉金荣公司，在诉状的事实与理由部分认可金荣公司于2018年12月通知被告收房的事实。   被告高阳辩称，一、原告太原市诚晨物业管理有限公司不是合同相对人，作为原告诉讼主体不适格。二、未能按期交房的原因是由于山西金荣地产公司违法交房，并非被告原因。三、出卖人山西金荣地产没有出示验收合格的证明文件和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。综上所述，原告太原市诚晨物业管理有限公司诉讼主体不适格，且延期交房的原因不是被告，合同明确约定了出卖人承担延期交房的违约责任，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。   被告高阳提供证据如下：   一、《商品房买卖合同》。证明合同双方当事人为出卖人山西金荣地产发展公司（现山西金荣地产发展有限公司）、被告，原告太原市诚晨物业管理有限公司并非合同当事人，根据合同的相对性原则，原告并没有诉讼主体适格。合同第十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。   二、《备忘录》。证明收房过程中，第三人山西金荣地产发展有限公司强制要求被告签署放弃向其主张延迟交房违约责任的《备忘录》，作为交房的前置程序，被告不同意放弃自己的合法权益，故金荣地产没有向被告交付房屋，房屋未能按期交付的原因在金荣地产。该备忘录最后一句“乙方承诺在签订本备忘录后就迟延交房事宜不再向甲方主张其他任何权益。”损害了各业主的权利。   三、《收楼通知书》及《太原市住房和城乡建设委员会文件》并住建字[2013]249号。证明收房过程中，第三人金荣地产要求被告在收房前缴纳相关费用，其中包括太阳能热水器，列明收费依据为并住建字[2013]249号，而该文件第三条明确规定，太阳能光热系统的造价列入建筑工程投资总预算，这一收费项目违反法律规定，被告不同意支付这一不合法的费用，故金荣地产没有向被告交付房屋，房屋未能按期交付的原因在金荣地产。   四、录音、视频资料三段及整理后的文字材料（提交光碟及U盘各一份，内容一致）。证明收房过程中，第三人金荣地产省去验房程序，并且只有被告交清所有费用（包括太阳能等不合法费用），才能将钥匙交付被告，交房程序不合法；金荣地产并未按照合同约定出示商品房验收合格的证明文件。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年11月19日，被告与山西金荣地产发展公司（以下简称金荣地产）签订《商品房买卖合同》，被告向金荣地产购买位于龙湖豪庭商住楼太原市城坊街房，交付期限为2018年5月1日；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。   2018年5月1日金荣地产与原告签订《物业管理服务合同》，金荣地产委托原告对龙湖豪庭商住楼（城坊街38号）进行物业管理，合同期限自2018年5月1日起至2023年5月1日止。   2018年11月30日金荣地产通知被告收房，收房时间为12月10日，并需缴纳相关费用。被告陈述金荣地产未按合同约定出示房屋验收证明、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并在未验收房屋的前提下，强行要求被告签署《备忘录》、《房屋交接单》，并收取不合理费用（太阳能热水器），故被告拒绝接受房屋。   2019年2月被告将金荣地产诉至法院，要求金荣地产支付延期交付的违约金，并拆除太阳能热水器。万柏林区人民法院于2019年7月24日作出判决，驳回被告的诉讼请求。   另查明，被告已于2019年9月6日接收房屋，并补缴了物业等相关费用。   本案在审理过程中，因被告提供的《备忘录》为复印件，故本院要求原告对证据的真实性进行核实，并作出书面说明，但原告未予提供。   上述事实，有原、被告提供的上述证据、庭审笔录在卷佐证。   本院认为，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故本案原告主体适格。   根据合同约定，收房时金荣地产应当出示房屋验收证明、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。2018年11月30日金荣地产通知被告收房并交纳相关费用，但收房时双方因上述文件是否出示、太阳能热水器费用应否应当交纳、收房是否存在其他附加条件等持有异议，收房事宜未再进行。被告即于2019年2月将金荣地产诉至法院，说明双方对于交房存在争议，该争议未化解，不能认定系被告的原因导致延期交房。另原告作为物业服务企业，理应与业主增进沟通，解决问题，仅凭金荣地产的收房通知就主张被告延期收房，证据不足。《备忘录》上记载的内容显示金荣地产对交房有附加条件，要求业主不再就延期交房主张权益，该《备忘录》被告无法提供原件，本院权衡举证能力，要求原告对证据的真实性进行核实，并作出书面说明，但原告未提交书面质证意见，对此应承担相应的法律后果。   综上，原告诉请证据不足，本院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告太原市诚晨物业管理有限公司的诉讼请求。   案件受理费121元，减半收取61元，由原告太原市诚晨物业管理有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 郑咏梅     二〇一九年九月十八日   代书记员 张子秦   附：相关法律法规及司法解释   最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》   第三条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。   第七条在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。