广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初9518号原告：佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇花卉世界花卉大道3-19号，统一社会信用代码914406067615847760。法定代表人：郑佳彬。委托诉讼代理人：王燕玲，广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泳欣，广东执正律师事务所律师。被告：吕春芳，女，1983年5月9日出生，汉族，住湖北省荆州市监利县。委托诉讼代理人：孙青平，京衡律师集团上海事务所律师。原告佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司诉被告吕春芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理，依法适用简易程序审理。被告吕春芳在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院于2019年6月25日作出（2019）粤0606民初9518号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年8月16日作出（2019）粤06民辖终1276号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案后于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄泳欣，被告吕春芳的委托诉讼代理人孙青平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告返还位于佛山市顺德区的租赁场地；2.请求判决被告向原告支付场地占用费人民币43639.2元（以每日租金200.64元的1.5倍即300.96元／日为计算场地占用费的标准，自2018年11月15日起算，暂计算至2019年4月8日，实际计算至被告返还租赁场地之日止）；3.请求判决被告向原告支付场地管理费人民币1653元（以每日管理费7.6元的1.5倍即11.4元／日为计算场地管理费的标准，自2018年11月15日起算，暂计算至2019年4月8日，实际计算至被告返还租赁场地之日止）；4.请求判决原告没收被告履约保证金人民币36115元；5.请求判决被告向原告支付违约金人民币20000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、案件基本情况。2015年11月26日，原告与被告签订《花场租赁合同书》，约定被告租用原告土地，租用期间为2015年11月15日至2018年11月14日。租金每月6019.2元，管理费每月228元，租金及管理费从2015年11月15日开始计收，被告必须在每月30日前缴纳。被告于合同签订当日向原告支付履约保证金人民币36115元，被告逾期不缴纳租金，按欠缴金额0.3%/天支付滞纳金，被告违反合同规定的，原告有权终止合同，收回该花场并没收履约保证金，被告还须一次性支付违约金20000元。因被告自2016年2月15日起一直拖欠租金及管理费，原告向佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德法院）起诉，顺德法院作出（2017）粤0606民初7417号《民事判决书》，判决被告在判决发生法律效力之日起十日内向原告支付租金132422.4元、管理费5016元及滞纳金（租金及管理费从2016年2月15日起暂计至2017年12月14日，此后的租金及管理费按照合同约定的租金标准6019.2元/月及管理费标准228元/月计算；滞纳金按照年利率24%的标准以拖欠的租金及管理费为基数从逾期之日起计算至实际清偿之日止）。后被告向佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）提起上诉，佛山中院作出（2018）粤06民终6184号《民事判决书》，判决驳回被告上诉、维持原判。该判决已于2018年9月22日生效。二、被告违约情况。被告至今仍未向原告支付判决确定的租金及管理费、滞纳金。另，《花场租赁合同书》约定的租赁期限已于2018年11月14日到期，被告仍继续非法占用原告场地；经原告通知，被告仍未返还所承租场地。为敦促被告支付租金及管理费、返还所租赁场地，原告数次委托律师向被告发送律师函，要求被告返还租赁场地并支付非法占用期间的场地占用费。但被告仍拒不履行合同约定的义务，且拒不按律师函要求返还场地、支付相关费用。三、关于《花场租赁合同书》已终止、被告应返还租赁场地、被告应支付非法占用期间场地占用费及管理费的事由。《花场租赁合同书》第二条约定，租用期限自2015年11月15日至2018年11月14日止，合同到期后，《花场租赁合同书》应当终止。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。《花场租赁合同书》第九条第4款约定，被告应在租赁期满之日迁出租赁场地，否则原告有权要求被告按该花场日租金的十倍收取租金。约定的租金为每月6019.2元，管理费为每月228元；因此，每日租金为200.64元，每日管理费为7.6元。现原告仅主张按照原日租金及日管理费1.5倍的标准要求被告支付场地占用费及管理费，并保留追究其他占用费及管理费的权利。因此，《花场租赁合同书》已于2018年11月14日终止，被告应向原告返还租赁场地，并向原告支付非法占用期间的场地占用费及管理费。四、关于没收被告履约保证金、要求被告支付违约金的依据。被告违反《花场租赁合同书》的约定，根据《花场租赁合同书》第十条第2款的约定，原告有权没收履约保证金，并要求被告一次性支付违约金2万元。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告答辩称，本案原告与案件不存在法律上的利害关系，不具有诉权，主体不适格。涉案场地为农业用地，土地所有权归农村集体组织，与原告无关，原告虽然承租过涉案地块并因涉案场地的租赁合同纠纷与被告进行过诉讼，但是，根据庭审查明的事实，原告的租赁期限已届满，原告不再是该场地的承租人，因此，原告不享有涉案场地的民事利益，原告与涉案场地不存在直接的利害关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，不再论述。对双方有争议的证据认定如下：1.原告提供的广东聚英华律所律师函、邮单签收情况，因签收人并非原告本人，本院不予采信。2.被告提供的租地合同、陈村花卉世界土地租用合同书，均来源于本院已发生法律效力的案件中，且与本案相关联，本院予以采信。本院经审理查明如下事实：本院于2018年3月27日作出的已经发生法律效力的（2017）粤0606民初7417号民事判决书查明：2015年11月26日，原告佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司作为甲方与被告吕春芳作为乙方签订《花场租赁合同书》一份，合同约定乙方租用甲方位于佛山市顺德区，面积380平方米。租用期限自2015年11月15日至2018年11月14日止。租金按照每月15.84元／平方米计费，即每月租金6019.2元。租金从2015年11月15日起开始计收，乙方必须在每个月30日前向甲方缴交当月租金。乙方于合同签订当日，向甲方交纳保证金36115元作为花场履约保证金，该保证金至合同期满无息退还。乙方每月按照每平方米0.6元向甲方交纳管理费，共228元。甲方收取的管理费主要用于环境卫生、公共照明、公共设施的维修及保养等费用开支。甲方负责该土地应缴交的国家农业税、农林特产税、农田水利费，乙方自行承担经营期间因经营行为所发生的各种费用。第八条约定甲方为乙方提供合同约定的花场及设备设施，对花场的建设、花场经营状况进行检查、监督及管理。乙方应当遵守合同约定，按时缴交租金和管理费，承担经营期间因经营行为所发生的税费，并自行负责经营期间的费用，自主经营、自负盈亏、自行承担生产、经营中的债权债务和法律责任。第九条约定不得改变农业用地性质，不得经营与花卉业无关的行业。乙方逾期不缴纳租金，除了补交所欠租金外，并按欠缴金额的0.3%／天向甲方支付滞纳金；拖欠三个月仍未缴租金的，视为乙方违约，甲方有权终止合同并收回花场使用权，乙方投入的设备设施无条件归甲方所有。合同第十条约定甲方违反合同规定的，一次性向乙方支付违约金30000元；乙方违反合同规定的，甲方有权终止合同，收回该花场并没收保证金。该份合同由原告盖章并由第三人郑任、张国强签名及被告吕春芳签名及加捺指模确认。合同签订后，原告将案涉的土地交付被告进行承租使用，被告依约向原告缴纳了保证金36115元。被告承租案涉土地经营，并依约向原告支付了租金及管理费。2016年2月开始，被告未有再向原告继续缴纳租金及管理费。2017年4月3日，原告向被告发出《租赁催缴通知书》一份，告知被告立即交纳租金及管理费。但被告未有缴纳，原告与被告协商无果，遂向本院起诉，案号为（2017）粤0606民初7417号。另查明，被告吕春芳实际于2013年曾经与原告签订花场租用合同书，承租案涉的380平方米的土地用于经营花场。该合同显示租金标准为每月14.4元／平方米，即月租5472元。该份合同租赁期限至2015年11月14日期满。期满后，原告再与被告签订了案涉的租用合同。又查明，第三人张国强为原告的股东。2003年，顺德陈村花卉世界有限公司作为出租方与原告作为承租方签订《租地合同》一份，合同约定出租方将150亩土地租用给承租方，该土地位于陈村镇花卉世界内花卉大道××＃××花卉大观园正门对面，该土地租用金为每年每亩3000元，总额为450000元，用于建设花鸟鱼虫市场及其配套设施。承包期限从2003年6月1日至2018年8月31日止。2011年8月8日，第三人郑任及张国强作为乙方与佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司作为甲方签订四份《陈村花卉世界土地租用合同书》，合同约定乙方租用甲方位于佛山市顺德区陈村镇佛陈路花卉世界区域内花卉世界大观园正门对面（花卉大道3号之四）地块土地（面积14.55亩）、（花卉大道3号之五）地块土地（面积13.47亩），（花卉大道3号之六）地块土地（面积16.94亩）以及（花卉大道3号之十一）地块土地（面积17.39亩），用于建设花鸟鱼虫市场及相关产业的经营，租用期限从2011年1月1日起至2037年12月31日止。租金按每年每亩计收。年租金分两期计收，第一期为2011年1月1日起至2013年12月31日止，第二期为2014年1月1日起至2037年12月31日止。合同第七条约定乙方承担经营期间在合同项下土地因经营行为所发生的税费，并负责筹集场内设施的建设、经营费用，独立经营、自负盈亏，自行承担生产、经营中的债权债务和法律责任。遵守国家法律、法规，按时缴纳税、费，并依约及按《陈村花卉世界物业管理细则》的相关规定按时交纳租金和管理费。合同第八条约定乙方合同期内需转租或变更的，必须提前一个月向甲方提出书面申请，并提供有关材料。甲方应在接到乙方书面申请后一个月内以书面形式答复。经甲方书面同意后，由乙方及新租户亲自前来办理有关手续。该份合同由第三人郑任及张国强签名并加捺指模确认，佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司加盖公章并由法定代表人郑志民签名确认。庭审中，原告提供第三人郑任及张国强签名的授权确认书，载明第三人为案涉的租赁土地的合法使用权人，凡涉及上述土地的租赁经营及管理等方面事务，均收取并委托原告进行处理，原告对上述花场用地的相应处分行为，包括但不限于经营管理、处理纠纷、参与诉讼、签署相关文件等第三人均予以认可。再查明，本院于2018年1月17日到佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司进行调查，佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司确认案涉土地确实是租赁给第三人郑任、张国强，并确认案涉土地的租赁在2011年并未到期，双方是提前续租，并将之前的土地重新进行划分区块后签订数份租赁合同，并确认第三人郑任、张国强将案涉土地委托原告经营及管理并且已经报佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司备案。本院作出（2017）粤0606民初7417号民事判决书，判决被告吕春芳在判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司支付租金132422.4元、管理费5016元及滞纳金（租金及管理费从2016年2月15日起暂计至2017年12月14日，此后的租金及管理费按照合同约定的租金标准6019.2元/月及管理费标准228元/月计算；滞纳金按照年利率24%的标准以拖欠的租金及管理费为基数从逾期之日起计算至实际清偿之日止）。后被告向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终6184号民事判决书，判决驳回被告上诉、维持原判。该判决已于2018年9月22日生效。另查明，被告至今未向原告支付上述判决确定的租金及管理费、滞纳金。另，《花场租赁合同书》约定的租赁期限已于2018年11月14日到期，被告仍继续占用涉案场地。本院认为，本案的首要争议焦点在于原告的主体是否适格。佛山市中级人民法院做出（2018）粤06民终6184号民事判决书认定，无论茂强公司、郑任、张国强、花卉世界物管公司等主体对涉案土地是否享有处分权，均不影响吕春芳与茂强公司签订的《花场租赁合同书》效力的认定。根据该生效的终审判决书的认定，本院认定原告是本案适格的主体。本案的另一争议焦点在于原告要求被告返还租赁场所，支付占用费用、管理费、违约金及没收履约保证金有无依据。第一，原、被告双方签订的《花场租赁合同书》第九条第4款约定，被告应在租赁期满之日迁出租赁场地，否则原告有权要求被告按该花场日租金的十倍收取租金。因《花场租赁合同书》第二条约定，租用期限自2015年11月15日至2018年11月14日止。合同约定的租赁期间已届满，被告理应返还租赁场地，故本院予以支持。第二，合同书约定的租金为每月6019.2元，管理费为每月228元；因此，每日租金为200.64元，每日管理费为7.6元。现原告仅主张按照原日租金及日管理费1.5倍的标准要求被告支付场地占用费及管理费，符合原、被告双方的约定，且不违反法律规定，故原告主张从2018年11月15日起，场地占用费按300.96元/日，管理费按11.4元/日计算至被告返还租赁场地之日止，本院予以支持。第三、关于原告主张的违约金。因本院已支持原告主张按照原日租金及日管理费1.5倍的标准收取占用费及管理费，原告再主张违约金，明显过高，故对原告主张的违约金，本院不予支持。第四，关于履约保证金。因被告在合同履行期限内，对本院已经发生法律效力的民事判决书确定的租金及管理费等未予以履行，存在违约行为，故原告主张没收被告已交纳的履约保证金36115元，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定判决如下：一、被告吕春芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司返还位于佛山市顺德区的租赁场地；二、被告吕春芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司支付场地占用费43639.2元（场地占用费自2018年11月15日起暂计至2019年4月8日，之后的场地占用费按照300.96元/日标准计算至实际返还租赁场地之日止）；三、被告吕春芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司支付场地管理费1653元（场地管理费自2018年11月15日起暂计至2019年4月8日，之后的场地管理费按照11.4元/日标准计算至实际返还租赁场地之日止）；四、被告吕春芳向原告佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司交纳的履约保证金36115元归原告所有；五、驳回原告佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1164.07元，财产保全费1027.03元，合计2191.1元（原告已预交），由原告佛山市顺德区茂强花卉批发市场有限公司负担191.1元，被告吕春芳负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  彭晓辉二〇一九年十一月二十日书记员  冯诗琪