上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初10340号原告(反诉被告)：上海古华公园发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：金敏，总经理。委托诉讼代理人：朱愉忠，上海火鑫律师事务所律师。被告(反诉原告)：林丽英，女，1982年3月2日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：上海沪林餐饮有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林丽英。上述二被告共同委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：刘佳迪，上海市天华律师事务所律师。原告上海古华公园发展有限公司(以下简称古华公园)与被告林丽英、上海沪林餐饮有限公司(以下简称沪林公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序。被告林丽英于2019年6月5日提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，于2019年6月13日、11月25日两次公开开庭进行审理。2019年7月17日至2020年3月31日期间经原、被告双方同意本院主持调解。原告委托诉讼代理人朱愉忠、两被告共同委托诉讼代理人吴季杨、刘佳迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古华公园向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告的租赁关系于2019年4月30日解除；2.两被告搬离坐落于上海市奉贤区南桥镇解放中路XXX-XXX号房屋,并恢复原状后归还原告；3.两被告共同偿付拖欠的租金345,000元(期限从2018年11月1日起至2019年4月30日止)；4.两被告共同偿付拖欠的水电费218,025.42元；5.两被告共同支付原告违约金207,000元；6.两被告共同赔偿原告租金的损失,期限从2019年5月1日起至实际归还日止,参照合同约定的年租金690,000元计算,暂计345,000元；7.两被告共同承担律师费46,000元。庭审中，原告变更第3、4项诉讼请求为：3.两被告共同偿付拖欠的租金385,000元；4.两被告共同偿付拖欠的水电费221,974.51元。事实和理由：原告系上海市奉贤区南桥镇解放中路XXX-XXX号房屋的所有权人,于2014年4月通过上海奉贤拍卖行将该房屋的5年使用权通过拍租的方式公开拍卖。被告林丽英参与拍租并于2014年4月17日签具了《拍卖特别规定》且最终拍租成功。原告与被告林丽英于2019年4月28日签订《房屋租赁合同》,约定：将前述房屋出租给林丽英，租期为2014年5月1日起至2019年4月31日(实际应为2019年4月30日)止，为5年，年租金690,000元，用途为开设茶餐厅，并约定了双方其他权利义务条款。签约后，原告将房屋交付于林丽英。林丽英接收后,在装修过程中因违反合同约定，故原告向其发出《装修违规通知书》，两被告在该通知书上签字和盖章均确认如有安全问题，由两被告承担和赔偿。另，被告沪林公司系由林丽英与他人于2014年7月31日共同设立，经营地址即为前述出租地址上海市奉贤区南桥镇解放中路XXX-XXX号。然在实际承租过程中,两被告未按合同约定履行支付租金义务，经原告核算,两被告尚欠原告租金385,000元以及水电费221,974.51元。鉴于两被告的违约行为,原告依据合同第九条第(二)款约定,于2019年4月9日向被告发函,明确基于两被告的违约行为,原告到期后不再续租,且要求两被告搬离和承担违约责任。但至本案诉讼之日,两被告仍未履行函告内容。林丽英系合同的签约人,理应承担合同约定的义务，故属于适格的诉讼主体；沪林公司虽不是合同的签约人,但系林丽英和他人共同出资设立，且与林丽英共同出具表明愿意履行合同内容，沪林公司的注册和经营地址均为本案出租房屋地址，在承租期间原告的增值税发票均开具给沪林公司，故亦属于适格的诉讼主体，两被告应承担共同责任。故提起诉讼。被告林丽英与沪林公司共同辩称，不同意原告诉请。1.原告于2019年5月13日对租赁房屋进行断电，故双方租赁合同于2019年5月13日解除；2.沪林公司不是适格被告，原告是和被告林丽英签订的租赁合同；3.被告已经于2019年5月13日搬离了案涉租赁房屋；4.原告遗漏了两笔租金付款，被告于2018年9月支付60,000元，于2019年5月7日支付72,500元，现尚欠212,500元；5.2018年3月，原告拿着水电费的发票给被告，但是金额与被告之前的使用金额相比，偏高了许多，双方为此产生争议，要求原告提供明细，但原告置之不理。后来原告也未再要求被告支付；6.双方对租金的支付时间有过变更，合同原约定一年一付，实际是按季度支付，先用后付，原告在租赁期限没到期的时候实行了停电行为，构成违约；7.律师费的主张也是没有依据的，不同意支付；8.租赁合同约定于2019年4月底到期，但原告的工作人员曾经代表原告方向被告承诺，合同到期后再给被告使用两个月，故租赁合同应该至2019年6月30日才到期，原告却于2019年5月13日对案涉房屋实施了断电行为，导致被告无法正常经营，造成了巨大损失；9.被告之前基本上是能够按时支付租金，最后一段时间租金延付，主要原因是原告始终拿不出水电费凭证，被告认为因为快到合同期限了，双方之间应该结算，但是原告始终没有拿出来，所以被告想在最后再与原告进行结算。反诉原告林丽英向本院提起反诉请求：1.判令原、被告的租赁关系于2019年5月13日解除；2.原告支付林丽英天然气安装费145,000元；3.原告支付林丽英员工赔偿171,885元；4.原告支付林丽英物品损失52,983元；5.原告支付林丽英酒席预定损失195,452元；6.原告退还林丽英多收取的税金20,000元；7.原告支付林丽英违约金207,000元；8.原告返还林丽英押金200,000元；9.原告支付林丽英宽带费5,790元。事实与理由：2014年4月28日，原、被告双方通过拍租的形式签订《房屋租赁合同》，约定由林丽英承租原告所有的位于上海市奉贤区南桥镇解放中路XXX-XXX号房屋，租赁期限为2014年5月1日起至2019年4月30日止，每年租金690,000元，用途为茶餐厅。合同签订后，由于原告提供的租赁物无法满足被告的经营需要，故林丽英进入上述租赁物进行装修。因此，经林丽英提出后，原告同意合同期限延长两个月，即租赁期限至2019年6月30日止，且不另行收取任何费用。被告林丽英在租赁物内实际经营过程中，由于原告原先提供的餐饮设备系液化气，不符合消防等相关规定，因此消防部门曾发来整改单一份，要求停止使用液化气，同时上海市奉贤区环境保护局的项目审批意见中也要求林丽英经营时须使用清洁能源(电、天然气)，因此林丽英向原告提出要求安装天然气用于餐厅经营，原告称林丽英自行申请及安装，具体费用以后一并进行结算，故林丽英自行申请并支付费用。在林丽英经营初期，均按照原告告知的水电费金额进行支付，然2018年某个月的水电费畸高，故林丽英要求原告告知水电具体使用数值及明细费用，但原告迟迟无法提供，至此，林丽英无法按照正确的数额进行支付水电费。直至此次诉讼，林丽英才发现原告在向被告收取水电费时还另行收取税金，并且税率幅度巨大。2019年5月13日，林丽英前往租赁房屋准备进行营业时突然发现断电，经核实后，系原告实施了断电行为，致使林丽英无法正常经营，导致林丽英原先承诺预定的酒席等不得不违约，为此林丽英承受了巨大的损失。反诉被告古华公园针对反诉辩称，不同意反诉请求。由于两被告的违约行为而导致原告解除合同，原告已于2019年4月30日解除租赁合同，两被告没有按照合同约定支付租金和水电费。租赁物的交付是符合标准的，经营期间的费用应由两被告支付。天然气的安装费要求原告负担没有依据，要求支付相关赔偿损失亦没有事实依据。税金20,000元不予认同，原告系按照税务机关要求开具，原告没有过错，不应要求原告进行赔付。违约金也没有相关依据。200,000元押金因被告存在违约，不应退还。宽带费等也无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。在审理期间，本院依被告申请向原告工作人员张炜进行调查并制作调查笔录，原、被告双方对真实性均无异议。本院认为张炜作为原告方管理租户的实际经办人员，其证言真实可信，故予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月17日，被告通过上海奉贤拍卖行竞拍获得位于上海市奉贤区南桥镇解放中路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)的五年使用权。2014年4月28日，原告与被告林丽英签订《房屋租赁合同》，约定：被告林丽英作为承租方(乙方)租赁原告(甲方)系争房屋，面积569平方米；乙方确认该房屋使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况符合其订立租赁合同的使用目的，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为茶餐厅使用；租赁期自2014年5月1日起至2019年4月31日止；每年租金690,000元，租金实行先付后租，每年度一次性付清。第一年的支付时间在签订本合同的当日付清，剩余的各年度租金提前一个月支付至上海奉贤拍卖行；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付保证金200,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方应在本合同的租期届满之日返还该租赁物，未经甲方同意逾期返还房屋的，则逾期期间，乙方使用的租金按本合同约定的日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间使用费，直至实际归还为止。如涉及诉讼，则乙方必须承担甲方支付律师诉讼等相关费用；如乙方的装修、改建等方案可能对租赁物主体结构或承重结构造成影响的,则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。乙方承诺其进行的相关装修、改建等工程不会影响该租赁物的原有功能结构等属性。对于乙方在租赁期间内进行的所有装修、改建等工程所产生的附着物(或称添附物),在遇有本合同终止或解约或其他任何情形导致甲、乙双方不能再履行本合同时,该等附着物能够拆除的予以拆除,且不得损坏租赁房屋,不能拆除的,该等附着物的所有权无偿的归属与甲方,甲方不向乙方做任何补偿；甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违约方,除应按实支付所有费用等责任外,还应向守约方支付按该年度租金总额的30%支付违约金;给守约方造成损失的,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分,并由此造成的一切后果,均由违约方承担全部法律后果：……2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的；……6、不支付或者逾期支付租金或其它应由乙方承担的相关费用累计达30日的。合同签订后，被告林丽英通过上海奉贤拍卖行支付租赁保证金200,000元，并于2014年6月27日取得上海市奉贤区环境保护局《关于上海沪林餐饮有限公司建设项目环境影响报告表的审批意见》，获准项目建设，随后对案涉租赁房屋进行装修使用。2014年7月10日，原告向被告发送装修违规通知书，告知被告在对案涉房屋进行装修过程中，存在对房屋主梁多处钻孔，对房屋的主体结构构成不可逆的破坏，违反了相关规定及合同约定，应承担相应的法律责任。林丽英于通知书上手写“仅外墙空调通中孔，如发生安全问题，理应我方承担和赔偿”，落款签字并加盖沪林公司印章。2014年7月31日，林丽英与案外人林丽萍共同出资，于案涉租赁房屋地址登记注册沪林公司，并以租赁房屋为经营场所实际使用。2014年9月23日，上海市公安局奉贤分局南桥派出所向被告出具《上海市消防监督检查意见通知书》，经检查，被告沪林公司存在厨房间内液化石油气超过规定的使用量的情况，后被告进行整改。2014年11月，被告为茶餐厅的经营使用，出资113,000元进行燃气排管工程，并进行天然气室内安装。2019年4月9日，原告向被告寄送公函，载明因被告沪林公司存在拖欠租金及水电费的违约行为，严重违反合同约定，故特通知被告：1.被告在收到本函之日起七天内全额支付拖欠的租金，期限从2018年11月起至约定期限届满日(六个月)，租金为345,000元；2.被告在收到本函之日起七天内全额支付拖欠的水电费，经核实累计至2019年3月中旬，合计拖欠213,145.91元，并能按实支付剩余期限的水电费；3.鉴于被告存在违约行为，原告明确合同期限届满后不再续租，故请被告在合同期限届满之日起的七天内自行搬离承租物，否则原告将行使合同约定的条款权利；4.鉴于被告已构成违约，原告希望被告在收到本函之日起的七天内支付违约金207,000元。被告林丽英收到该份公函后，于2019年5月7日通过上海奉贤拍卖行向原告支付72,500元。2019年5月13日，原告将案涉租赁房屋断电，被告随即前往原告处进行协商未果。被告林丽英于2019年6月1日向原告发送函告，载明原告与林丽英曾协商一致，因装修期间无法经营，故合同期限增加两个月，即合同到期日为2019年6月30日止，然原告于2019年5月13日对租赁房屋实施了断电行为；经原告同意，被告申请天然气进行使用，原告承诺合同到期后一并结算；租赁期间的水电费皆按原告告知的数额支付，然其中某月水电费用畸高，要求原告提供相应的实际使用数据，原告迟迟未给予答复，也再未向林丽英催讨相关费用；原告方在合同期限内擅自断电，严重违约，应承担赔偿责任。双方的房屋租赁合同应当至2019年6月30日到期，但因原告违约，致使被告无法经营，因此林丽英已于2019年5月13日搬离租赁物并通知原告，现再次书面函告原告，于收到本函之日自行前往接收租赁物，逾期不接收，视为已经接收。另查明，在租赁期间内，经双方协商，原告同意被告的租赁期限延长两个月，不另外加收租金。双方并对租金的支付方式由原合同约定的每年一次性付清变更为一季度一付，先付后用。又查明，被告林丽英累计通过上海奉贤拍卖行支付原告房屋租金3,137,500元。林丽英根据原告开具的水电费发票金额，分别于2015年5月28日、2017年3月29日、2017年3月30日、2017年10月23日分四笔向原告直接支付水电费共计197,728.87元。另有通过支票形式于2018年9月26日支付原告一笔摘要为“房租”的60,000元。在审理中，被告实际未清场搬离案涉租赁房屋，经法庭组织双方于2019年8月6日完成房屋交接。原告确认因被告经营茶餐厅用电量高，故抄表数应乘以40倍计取实际用电量，至2019年4月，被告累计拖欠水电费共计221,974.51元；律师费尚未实际收取。本院认为，本案的争议焦点之一为致使案涉租赁合同权利义务终止的原因为何？原告主张其系通过2019年4月9日发函行使解除权，租赁合同应于2019年4月30日解除。被告主张租赁期间应至2019年6月30日才到期，原告发函言明合同期限提前至2019年4月30日终止，已属违反合同约定期限，应为违约。合同因原告于2019年5月13日采取停电措施而解除。本院结合查明事实，分析如下：首先，解除权的行使应具有明确的意思表示，而观原告于2019年4月9日的函件，其表述为：鉴于被告存在违约行为，原告明确合同期限(2019年4月30日)届满后不再续租。该意并非行使合同解除权的清晰表示，即使因被告方具有违约行为，原告方享有合同解除权，也亦不可认定前述函件即为行使解除权的外在表现。故在原告未举证证明存在其他方式行使过解除权的情形下，本院对原告主张合同于2019年4月30日解除的意见不予采纳。其次，根据在案证据显示，被告存在欠付租金及水电费的事实，在原告催讨无果的情形下，其于2019年5月13日进行停电行为，系属行使合同履行抗辩权的行为，且被告在停电后未搬离案涉房屋，直至本案涉诉并经本院释明后才完成搬离与交接，故对被告主张合同于2019年5月13日解除的意见亦不予采纳。最后，综合前述两项分析，本案租赁合同实于2019年6月30日合同期限届满之日终止，故对双方主张的违约责任均不予支持。合同到期后，承租人应向出租人结清租金、水电费等各项欠付费用。根据查明事实，被告通过奉贤拍卖行向原告缴纳的租金共计3,137,500元，另有一笔2018年9月26日被告转账摘要为“房租”的60,000元，对此被告主张该笔支付的是房租，而原告认为该笔实为水电费。对此，本院认为，根据双方过往的支付习惯及合同约定，案涉租赁房屋的租金均通过奉贤拍卖行进行支付，水电费则由被告直接支付给原告。故本院认定该笔60,000元实为缴纳的水电费。故截止至2019年6月30日，被告尚欠原告租金共计312,500元，抵充租赁保证金200,000元，尚需支付租金112,500元。租赁合同到期后至房屋交接前，被告仍应向原告支付占有使用费，考虑到房屋实际处于停电状态下，本院酌定该期间的占有使用费以原租金标准的30%计算，为20,984元。关于水电费，被告辩称原告方收取的水电费存在畸高现象，且额外加收税金无法律依据，但其并未提供相关证据证明其于租赁期限内曾就水电费提出过异议，亦未说明水电费开具发票的欠妥之处，且按照发票金额已缴付多年，故本院不予采信。其应向原告支付累计欠付水电费共计221,974.51元，并对其要求原告赔偿税金损失不予支持。关于原告主张的律师费，因并未实际支付，本院不予支持。争议焦点之二为合同到期后被告投入的天然气改造费用如何负担？本院认为，首先，双方在达成租赁合同时已对租赁标的物的现状进行确认，被告应清楚了解标的物的功能现状，其后因经营需要而申请改造天然气管道，且双方未曾对燃气改造费用负担达成过合意；其次，案涉天然气管道铺设工程系超过了原有房屋规划内的土地使用权范围，从法律性质上而言，应属新建工程，故不适用动产依附不动产之原则。但需要说明的是，本院综合考虑天然气系基础性生产生活设施，被告对原告房屋室内部分的天然气管道及设备亦有改建，管道存在一定的附和，且天然气管道的附着并不妨碍租赁标的物的通常使用，原告亦存在另行利用及提升房屋使用收益价值的可能，故对原告要求拆除恢复原状的诉请不予支持，并根据公平原则衡平双方利益，本院酌定由原告给付被告燃气改造费用14,000元。争议焦点之三为停电行为对被告经营产生的损失是否应由原告承担。如前所述，原告采取断电行为系行使合同履行抗辩权的行为，但该行为对合同履行造成的影响应与承租人欠租金额、比例、过错程度等相适应，超过必要限度造成损失的，出租人应承担赔偿责任。本案中，根据张炜的证言显示，断电当天才通知被告，就被告经营的茶餐厅而言，势必会造成部分仓储食材的损耗，故就该部分损失，本院酌情由原告赔付被告7,000元。关于被告主张的员工赔偿、酒席预订、宽带费等其余损失，均无事实与法律依据，本院不予支持。争议焦点之四为本案的责任主体。被告林丽英与原告订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业实际使用房屋，根据合同的相对性，应由林丽英作为主体承担合同责任，原告主张被告沪林公司共同承担本案责任，但并未提供证据证明沪林公司对林丽英所欠合同债务构成债务加入之情形，故本院不予采纳。综上所述，对原告的本诉请求及反诉原告的反诉请求均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十一条第七项、第二百二十六的规定，判决如下：一、上海古华公园发展有限公司与林丽英之间的房屋租赁关系于2019年6月30日终止；二、林丽英于本判决生效之日起十日内支付上海古华公园发展有限公司房屋租金及占有使用费133,484元；三、林丽英于本判决生效之日起十日内支付上海古华公园发展有限公司水电费221,974.51元；四、上海古华公园发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付林丽英燃气改造费14,000元；五、上海古华公园发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿林丽英物品损失7,000元；六、驳回上海古华公园发展有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回林丽英的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,250元，减半收取计7,625元，财产保全费5,000元，合计12,625元，由上海古华公园发展有限公司负担8,760元，林丽英负担3,865元。反诉案件受理费6,891元，由林丽英负担6,746元,上海古华公园发展有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 珣二〇二〇年四月三十日书记员 蒋伊婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。