item: panreType: 판례집
eventNo: 2021헌바264
eventNm: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 등 위헌소원
panreTitle: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 등
위헌소원
[2023. 6. 29. 2021헌바264]

textOfDecision: 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것) 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.
eventSummary: 가. 청구인은 2017. 4. 9. 한○○과 사이에, 청구인이 경주시○○동 (주소 생략) 대 182㎡및 그 지상 일반목구조 기와지붕 일반음식점 19㎡,부속건축물일반목구조 스레이트지붕 일반음식점 11㎡및 미등기 건물 1동과, 같은 동 (주소 생략) 대 182㎡및 그 지상 목조기와지붕 단층주택 20㎡및 미등기 건물 1동(이하 합하여‘이 사건 부동산’이라 한다)을 보증금 5,000만 원, 월차임 300만원(매월 1일 지급), 임대차기간 2017. 5. 1.부터 2019. 4. 30.까지로 정하여 임차하는 한편, 한○○이 이 사건 부동산에서 운영하고 있던 카페의 기자재 및 민박시설의 침구류와 소모품 등 시설물건비 명목으로 3,000만 원을 지급하기로하는 내용의 임대차계약(이하‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 청구인은 이 사건 임대차계약에 따라 임대차보증금 5,000만 원과 시설물건비 3,000만 원을 모두 지급한 뒤 2017. 5. 1. 이 사건 부동산을 인도받아 영업을 개시하였다. 청구인과 한○○은 2018. 1.경 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 260만 원으로 감액하는 데에 합의하였고, 이 사건 임대차계약은 2021. 4.30.까지 묵시적으로 갱신되었다.
다. 청구인은 2019. 2.부터 차임 중 일부를 연체하기 시작하였고, 2020. 3. 말경까지 차임 합계 964만 원을 미지급하였다.
라. 청구인은, 이 사건 임대차계약의 기간 만료 무렵 한○○에게 신규임차인을 주선하였으나 한○○이 위 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니함으로써 청구인의 권리금 회수기회를 방해하였다고 주장하면서 2021. 3. 23. 한○○에 대하여‘상가건물 임대차보호법’제10조의4 제1항 본문 제4호, 같은 조제3항에 따른손해배상을 구하는 소를 제기하였고(대구지방법원2021가단110254), 위 소송에서 한○○은 청구인이 3기 이상의 차임을 연체하여‘상가건물 임대차보호법’제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호에 따라 같은법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수를 주장할 수 없다고 항변하였다.
마. 청구인은 위 소송 계속 중‘상가건물 임대차보호법’제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나(대구지방법원 2021카기11239), 2021. 8. 9. 위 신청은 기각되었다. 이에 청구인은 2021.9. 6. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

abjObt: 가. 청구인은‘상가건물 임대차보호법’제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항제1호에 대하여 헌법소원심판을 청구하고 있으나, 당해 사건에서는 청구인이신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 한○○이 방해하였다고 주장하며 손해배상을 구하고 있고 이와 같은 청구인 주장에 대하여 청구인이 3기의차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였음을 한○○이 항변함에따라, 그 항변의 근거가 되는 조항들을 심판대상으로 삼는 것이 타당하다.
나. 한편, 청구인은 2023. 2. 15. 제출한 의견서에서, 2020. 9. 29.부터 시행된‘상가건물 임대차보호법’제10조의9가 그 시행일부터 6개월까지의 기간 동안연체한 차임액은 같은 법 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 등의 적용에 있어 차임연체액으로 보지 아니한다고 규정함에 따라 코로나19로 팬데믹상황이 발생한 2020. 3.경부터 2020. 9. 28.까지의 기간 동안 차임을 연체한 상가임차인은 위 조항의 적용을 받을 수 없게 되었는바, 위 조항은 이 사건 심판대상과 불가분의 관계에 있다고 주장하며 위 조항의 위헌 여부에 대해서도 판단해 줄 것을 요청하고 있다.
그런데 청구인은 당해 사건 법원에 위 조항에 대해 위헌법률심판제청신청을 한 바 없고 이에 대한 법원의 결정도 없었으므로, 위 조항은 이 사건 심판대상으로 삼지 아니한다.
다. 그렇다면 이 사건 심판대상은‘상가건물 임대차보호법’(2018. 10. 16.법률 제15791호로 개정된 것, 이하‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분(이하‘심판대상조항’이라 한다)이헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.

상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)①임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만,제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

relatedProvision: 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정된 것)
제10조(계약갱신 요구 등)①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고그 권리금을 지급한 경우
③임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

caseRelatedOpinion: 가. 심판대상조항은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 것으로 규정함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 박탈시키고 있는데, 보증금의 존재나 연체 차임의 사후 지급 여부를 전혀 고려하지 않은 채 오로지 차임의 연체만을 기준으로 권리금 회수기회의 보호 여부를 결정하고 있는 것은 임차인에게 매우 가혹한 점, 차임 연체의 기준을 3기가 아니라 6기 혹은 9기 등으로 좀 더 완화하거나 당사자의 약정에 의한 차임 지급 기간이 아닌보다 객관적인 일정한 기간을 그 기준으로 설정할 수도 있는 점, 임차인에게권리금 회수기회가 보장되지 않는 결과 권리금 상당의 이익이 임대인에게 부당하게 귀속되는 점, 임차인의 입장에서는 권리금 회수기회가 보장되지 않을경우 기존에 자신이 투여한 자본과 노력에 대한 대가를 전혀 회수할 수 없는매우 큰 불이익을 겪게 되는 점 등을 고려할 때, 심판대상조항은 과잉금지원칙에 위반되어 청구인의 재산권을 침해한다.
나. 심판대상조항은 귀책사유 없이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 임차인과 귀책사유로 말미암아 차임을 연체한 임차인을 동일하게 취급함으로써 청구인의 평등권도 침해한다.

judgement: 가. 상가임대차법상 임차인의 권리금 회수기회
(1) 임차인의 권리금 회수기회의 보호
(가) 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가임대차법은 그간 판례에 의하여 인정되어 온 권리금 및 권리금 계약의 정의 조항(제10조의3)과 임차인의권리금 회수기회 보호 조항(제10조의4)을 신설하였다. 상가임대차법 제10조의4의 취지는 임차인이 지불한 권리금 그 자체를 보호하기보다는 임대차 종료당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해창출한 유ㆍ무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를제도적으로 보장하는 것이라 할 수 있다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586판결 참조).
(나) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(제10조의4 제1항). 임대인의 입장에서 보면 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결이 강제되는 것이므로, 결국 여기서 방해하지 못한다는 의미는 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결해 주어야 하는 것을 주된 내용으로 한다.
임대인이 해서는 안 되는 행위의 구체적 유형은①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(제1호),②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호),③임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세,공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호),④그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)이다.
만일 임대인이 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을넘지 못한다(제10조의4 제3항).
(2) 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 발생의 예외사유
상가임대차법 제10조 제1항 단서 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유, 즉,임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는다(제10조의4 제1항 단서).임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의ㆍ중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호)과 같이 임차인의 귀책사유로 임대인과 임차인 사이의 신뢰가 파괴된 경우, 임차목적물의 멸실(제6호), 재건축(제7호)과 같이 객관적으로 임대차가 지속될수 없는 경우, 그리고 당사자 간의 합의가 있는 경우(제3호)에는 당해 임차인은 권리금 회수기회 보호대상에서 제외된다.
나. 쟁점
(1) 헌법 제23조가 보장하는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법ㆍ사법상의 권리를 뜻하며, 사적 유용성 및 그에 대한 원칙적인 처분권을 내포하는재산가치 있는 구체적 권리를 의미한다(헌재 2005. 7. 21. 2004헌바57 참조). 상가임대차법이 제10조의4를 통해 임대인으로 하여금 임차인이 주선하는 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하도록 하여 임대차 종료 당시의 영업 가치인 권리금을 금전적으로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이이를 거절할 경우 임차인에 대하여 손해배상책임까지 부담하도록 하고 있는점에 비추어 보면, 이는 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 지위를 보장하는것으로서 헌법상 재산권 보장의 대상이 된다.
한편, 위와 같이 상가임대차법은 임대인에게 직접 임차인의 권리금을 지급할 의무를 부여한 것이 아니라 임차인을 간접적으로 보호하는 형식을 취하였고, 제10조 제1항 단서 각 호의 사유가 있는 임차인에 대해서는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는 것으로 정하였는바, 임차인의 권리금회수기회 보호제도를 형성함에 있어서는 입법자에게 재량이 있으므로, 심판대상조항이 임차인의 재산권을 침해하는지 여부를 심사함에 있어서는 입법형성권의 한계 일탈 여부를 기준으로 삼기로 한다(헌재 2020. 7. 16. 2018헌바242등참조).
(2) 청구인은 심판대상조항이 귀책사유와 관계없이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하면 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가발생하지 않는 것으로 규정하고 있어 평등권을 침해한다고도 주장한다. 그러나 이는 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체하기만 하면 일률적으로 권리금 회수기회 보호대상에서 제외하는 것이 위헌이라는 주장으로서 재산권을 침해한다는 주장과 다르지 않으므로, 이 부분에 대해서는 별도로 판단하지 아니한다.
다. 재산권 침해 여부
(1) 상가임대차법 제10조의4는 임대차가 종료할 때 임차인이 권리금 계약을통하여 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하고 임대인은 이를 방해하지 않도록 하되 임대인이 방해행위를 한 때에는 임차인에 대해손해배상책임을 지도록 함으로써, 비록 임대차계약이 종료되어 임차인이 더이상 영업을 할 수 없게 되었다 하더라도 임차인 자신이 그간 임대차 목적물인 상가건물에 형성한 영업의 시장가치를 금전적으로 회수할 수 있도록 하고있다. 그런데 임대인의 입장에서 보면 임대인은 이와 같은 내용의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하게 됨에 따라 임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약체결이 사실상 강제되고 그 결과 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나자신이 원하는 방식으로 임대차 목적물을 활용할 자유에 상당한 제한을 받게된다.
심판대상조항은‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우’임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않도록 규정하고 있는바, 이는 임차인이 임대차계약에 있어 임차인의 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지아니한 경우에 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다.
(2) 만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여야 한다면, 임대인의 입장에서 이는 차임지급의무를 성실히 이행하지 않아이미 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을수 있다. 비록 상가임대차법상 임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공할 의무를 부담하지만(제10조의4 제5항), 이와 같은 정보가 객관적으로 얼마나 정확한지 확인하기 어렵고, 임차인이 정보제공의무를 성의껏 다하지 않는다고 하여 임대인으로서 이를 강제할 수 있는 방법도 없으므로 이것으로 새로운 임차인과의 신뢰관계가 담보될 수 있는 것도 아니다.
나아가 현실적으로 권리금이 보증금을 넘는 고액으로 형성되는 경우가 빈번하다고 하더라도, 권리금은 상가건물의 소유자인 임대인의 의사와 관계없이임차인과 신규임차인 사이에 주고받은 금전으로서 이들 사이에 임의로 권리금의 액수를 정하는 경우가 대부분이다. 이와 같은 사정을 고려해볼 때, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 후 임대차가 종료된 상황에서까지 임대인으로 하여금 스스로 애초에 관여하지도 않은 권리금을 임차인이 회수할 수 있도록 임차인이 주선하는 신규임차인과 계약을 체결하도록 강제하여 임대차 목적물에 대한 사용수익권의 제한을 감내하도록 하는것은, 임대인에게 일방적으로 가혹하다.
(3) 한편, 급격한 경제상황의 변동 등과 같은 사정으로 말미암아 임차인이귀책사유 없이 차임을 연체하는 경우가 있을 수 있다. 이 경우 임차인은 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제1호에 의하여 임대차계약의 갱신을 거절당하거나 같은 법 제10조의8에 의하여 아예 임대차계약이 해지될 수도 있는바, 심판대상조항으로 인하여 권리금을 회수할 기회까지 갖지 못하게 된다면 임차인에게 다소 가혹하다고 볼 여지도 있다. 그러나 기본적으로 경제상황의 변동은 일차적으로 임차인 스스로가 감수하여야 할 위험에 해당하고, 적어도 임대차계약 체결 당시 임차목적물이 위치한 지역의 경제적 상황이나 시장의 분위기 및계약당사자들이 임대차계약 체결 당시 예측 가능한 범위 내에서의 경제상황의변동은 임대차계약의 보증금 및 차임의 액수를 정하는 데에 반영되기 마련이다. 그리고 상가임대차법은 경제 사정의 변동 등으로 인하여 기존의 차임 또는보증금이 상당하지 아니하게 된 경우 장래의 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 규정하여(제11조 제1항) 임차인 측에서는 차임의 감액을 청구할수 있도록 함으로써, 애초에 임차인이 차임 연체를 이유로 계약해지를 당하거나 계약갱신을 거절당하지 않고 더 나아가 권리금 회수기회의 보호대상에서제외되지 않을 수 있는 기회를 부여하고 있다.
이에 더하여 심판대상조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였을 경우에한하여 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있는점까지 고려해 볼 때, 심판대상조항이 3기 이상의 차임 연체에 임차인의 귀책사유가 있는지 여부를 불문하고 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 것으로 정하였다고 해서 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는없다.
(4) 청구인은,①연체 차임을 공제한 잔존 보증금이 일정기간의 차임액(예컨대 3기, 6기, 9기, 12기 등)에 미달하는 경우에만 임차인을 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외할 수 있음에도 심판대상조항은 보증금의 존재나 액수는전혀 고려하지 않은 채 차임의 연체만을 기준으로 권리금 회수기회의 보호대상을 정하고 있고,②심판대상조항이 차임 연체의 기준을 객관적인 일정한 기간 중의 연체가 아니라 당사자의 약정에 따른 3기분의 연체로 규정한 결과, 극단적인 예를 들면 차임을 매일 지급하기로 하는 약정이 있는 경우 임차인은단 3일의 차임을 연체하기만 하면 권리금 회수기회를 잃게 됨으로써 임차인에게 현저히 불리한 결과가 발생할 수 있도록 방치하고 있으며,③연체된 차임이 사후 지급되더라도 권리금 회수기회가 보장되지 않도록 하고 있어 심판대상조항이 재산권을 침해한다고도 주장한다.
그러나①차임 지급은 임대차계약관계에 있어 임차인의 가장 기본적이고주된 의무로서 임대차계약관계가 계속되는 동안 정기적ㆍ지속적으로 발생하는 의무이므로, 임차인이 임대인과의 신뢰관계를 유지하고 있는지 여부에 관한 판단기준이 되고, 차임이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체되었다면 남는 보증금의 액수와 상관없이 임대인과 임차인 간의 신뢰는 이미깨어졌다고 볼 수 있다. 더욱이 차임 및 보증금의 액수는 사적자치원리에 따라당해 상가건물이 위치한 상권, 유동인구, 건물 내 인테리어 및 시설, 비품 등다양한 요소들을 고려하여 임대인과 임차인 사이의 협의에 의해 정해지는 것으로서 차임액이 다소 높더라도 보증금 액수는 상대적으로 낮은 경우나 그 반대의 경우 등 매우 다양한 경우가 존재할 수 있으므로, 청구인이 주장하는 방식을 모든 임대차관계에 적용하기란 현실적으로 상당히 어렵다.
②한편, 임차인의 성실한 의무 이행 및 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계유지를 판단함에 있어서는 일률적으로 일정한 기간을 정하는 것보다 당사자사이의 약정을 기준으로 하는 것이 보다 적절할 수 있다. 청구인은 당사자가임의로 정한 차임 지급 기간이 1달이 아니라 1일에 해당할 경우 심판대상조항이 임차인에게 매우 불리하게 작용할 수 있다고 주장하나, 이는 현실적으로 존재하기 어려운 상황을 가정한 주장일 뿐만 아니라 임차인에게 일방적으로 불리한 계약이 있다면 이는 민법의 일반원칙에 따라 무효가 될 수도 있으므로,청구인의 이 부분 주장은 더 나아가 살피지 아니한다.
③마지막으로 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임이 연체된 상황이라면 이미 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨어졌다고 볼 수 있으므로,추후 차임이 지급된 사정을 고려하지 않은 입법자의 판단이 명백히 잘못되었다고 볼 수도 없다.
(5) 이와 같은 점들을 모두 종합하여볼 때, 심판대상조항은 입법형성권의 한계를 일탈하여 임차인의 재산권을 침해한다고 할 수 없다.

conclusion: 그렇다면 심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
pansiMatt: 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않도록 규정한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 재산권을 침해하는지 여부(소극)
decisionGst: 심판대상조항은 임차인이 임대차계약에 있어 임차인의 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 아니한 경우 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수기회 보호대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다. 나아가 급격한 경제상황의 변동 등과 같은 사정이 있어 임차인이 귀책사유 없이 차임을 연체하였다 하더라도 그와 같은 경제상황의 변동은 일차적으로 임차인 스스로가 감수하여야 할 위험에 해당하는 점, ‘상가건물 임대차보호법’ 제11조 제1항에 의하면 임차인은 경제 사정의 변동 등을 이유로 차임 감액을 청구할 수 있는 점, 심판대상조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체한 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 경우에 한하여 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 것으로 규정하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 심판대상조항은 입법형성권의 한계를 일탈하여 재산권을 침해한다고 할 수 없다.
adjobtTxt: 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것) 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분
refrnPrvsn: 헌법 제23조
상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정된 것) 제10조 제1항 단서 제1호
상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것) 제10조의4 제2항, 제3항, 제4항, 제5항
구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고, 2020. 9. 29. 법률 제17490호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항
refrnPrcdnt: 헌재 2005. 7. 21. 2004헌바57, 판례집 17-2, 58, 63
헌재 2020. 7. 16. 2018헌바242등, 판례집 32-2, 46, 53
event: 청 구 인 정○○
대리인 변호사 송도근
당해사건 대구지방법원 2021가단110254 임대차보증금
eventCol1: 청구인|정○○
대리인 변호사 송도근
eventCol3: 당해사건|대구지방법원 2021가단110254 임대차보증금
reason: 1. 사건개요
가. 청구인은 2017. 4. 9. 한○○과 사이에, 청구인이 경주시 ○○동 (주소 생략) 대 182㎡ 및 그 지상 일반목구조 기와지붕 일반음식점 19㎡, 부속건축물 일반목구조 스레이트지붕 일반음식점 11㎡ 및 미등기 건물 1동과, 같은 동 (주소 생략) 대 182㎡ 및 그 지상 목조기와지붕 단층주택 20㎡ 및 미등기 건물 1동(이하 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 보증금 5,000만 원, 월차임 300만 원(매월 1일 지급), 임대차기간 2017. 5. 1.부터 2019. 4. 30.까지로 정하여 임차하는 한편, 한○○이 이 사건 부동산에서 운영하고 있던 카페의 기자재 및 민박시설의 침구류와 소모품 등 시설물건비 명목으로 3,000만 원을 지급하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 청구인은 이 사건 임대차계약에 따라 임대차보증금 5,000만 원과 시설물건비 3,000만 원을 모두 지급한 뒤 2017. 5. 1. 이 사건 부동산을 인도받아 영업을 개시하였다. 청구인과 한○○은 2018. 1.경 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 260만 원으로 감액하는 데에 합의하였고, 이 사건 임대차계약은 2021. 4. 30.까지 묵시적으로 갱신되었다.
다. 청구인은 2019. 2.부터 차임 중 일부를 연체하기 시작하였고, 2020. 3. 말경까지 차임 합계 964만 원을 미지급하였다.
라. 청구인은, 이 사건 임대차계약의 기간 만료 무렵 한○○에게 신규임차인을 주선하였으나 한○○이 위 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니함으로써 청구인의 권리금 회수기회를 방해하였다고 주장하면서 2021. 3. 23. 한○○에 대하여 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항 본문 제4호, 같은 조 제3항에 따른 손해배상을 구하는 소를 제기하였고(대구지방법원 2021가단110254), 위 소송에서 한○○은 청구인이 3기 이상의 차임을 연체하여 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호에 따라 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수를 주장할 수 없다고 항변하였다.
마. 청구인은 위 소송 계속 중 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나(대구지방법원 2021카기11239), 2021. 8. 9. 위 신청은 기각되었다. 이에 청구인은 2021. 9. 6. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
가. 청구인은 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호에 대하여 헌법소원심판을 청구하고 있으나, 당해 사건에서는 청구인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 한○○이 방해하였다고 주장하며 손해배상을 구하고 있고 이와 같은 청구인 주장에 대하여 청구인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였음을 한○○이 항변함에 따라, 그 항변의 근거가 되는 조항들을 심판대상으로 삼는 것이 타당하다.
나. 한편, 청구인은 2023. 2. 15. 제출한 의견서에서, 2020. 9. 29.부터 시행된 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의9가 그 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 같은 법 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 등의 적용에 있어 차임연체액으로 보지 아니한다고 규정함에 따라 코로나19로 팬데믹 상황이 발생한 2020. 3.경부터 2020. 9. 28.까지의 기간 동안 차임을 연체한 상가임차인은 위 조항의 적용을 받을 수 없게 되었는바, 위 조항은 이 사건 심판대상과 불가분의 관계에 있다고 주장하며 위 조항의 위헌 여부에 대해서도 판단해 줄 것을 요청하고 있다.
그런데 청구인은 당해 사건 법원에 위 조항에 대해 위헌법률심판제청신청을 한 바 없고 이에 대한 법원의 결정도 없었으므로, 위 조항은 이 사건 심판대상으로 삼지 아니한다.
다. 그렇다면 이 사건 심판대상은 ‘상가건물 임대차보호법’(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
[관련조항]
상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정된 것)
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
3. 청구인의 주장
가. 심판대상조항은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 것으로 규정함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 박탈시키고 있는데, 보증금의 존재나 연체 차임의 사후 지급 여부를 전혀 고려하지 않은 채 오로지 차임의 연체만을 기준으로 권리금 회수기회의 보호 여부를 결정하고 있는 것은 임차인에게 매우 가혹한 점, 차임 연체의 기준을 3기가 아니라 6기 혹은 9기 등으로 좀 더 완화하거나 당사자의 약정에 의한 차임 지급 기간이 아닌 보다 객관적인 일정한 기간을 그 기준으로 설정할 수도 있는 점, 임차인에게 권리금 회수기회가 보장되지 않는 결과 권리금 상당의 이익이 임대인에게 부당하게 귀속되는 점, 임차인의 입장에서는 권리금 회수기회가 보장되지 않을 경우 기존에 자신이 투여한 자본과 노력에 대한 대가를 전혀 회수할 수 없는 매우 큰 불이익을 겪게 되는 점 등을 고려할 때, 심판대상조항은 과잉금지원칙에 위반되어 청구인의 재산권을 침해한다.
나. 심판대상조항은 귀책사유 없이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 임차인과 귀책사유로 말미암아 차임을 연체한 임차인을 동일하게 취급함으로써 청구인의 평등권도 침해한다.
4. 판단
가. 상가임대차법상 임차인의 권리금 회수기회
(1) 임차인의 권리금 회수기회의 보호
(가) 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가임대차법은 그간 판례에 의하여 인정되어 온 권리금 및 권리금 계약의 정의 조항(제10조의3)과 임차인의 권리금 회수기회 보호 조항(제10조의4)을 신설하였다. 상가임대차법 제10조의4의 취지는 임차인이 지불한 권리금 그 자체를 보호하기보다는 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유ㆍ무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 제도적으로 보장하는 것이라 할 수 있다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 참조).
(나) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(제10조의4 제1항). 임대인의 입장에서 보면 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결이 강제되는 것이므로, 결국 여기서 방해하지 못한다는 의미는 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결해 주어야 하는 것을 주된 내용으로 한다.
임대인이 해서는 안 되는 행위의 구체적 유형은 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(제1호), ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호), ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호), ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)이다.
만일 임대인이 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(제10조의4 제3항).
(2) 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 발생의 예외사유
상가임대차법 제10조 제1항 단서 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유, 즉, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는다(제10조의4 제1항 단서). 임차인의 차임 연체(제1호), 부정한 방법에 의한 임차(제2호), 무단 전대(제4호), 고의ㆍ중과실에 의한 임차목적물 파손(제5호), 현저한 의무 위반(제8호)과 같이 임차인의 귀책사유로 임대인과 임차인 사이의 신뢰가 파괴된 경우, 임차목적물의 멸실(제6호), 재건축(제7호)과 같이 객관적으로 임대차가 지속될 수 없는 경우, 그리고 당사자 간의 합의가 있는 경우(제3호)에는 당해 임차인은 권리금 회수기회 보호대상에서 제외된다.
나. 쟁점
(1) 헌법 제23조가 보장하는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법ㆍ사법상의 권리를 뜻하며, 사적 유용성 및 그에 대한 원칙적인 처분권을 내포하는 재산가치 있는 구체적 권리를 의미한다(헌재 2005. 7. 21. 2004헌바57 참조). 상가임대차법이 제10조의4를 통해 임대인으로 하여금 임차인이 주선하는 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하도록 하여 임대차 종료 당시의 영업 가치인 권리금을 금전적으로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절할 경우 임차인에 대하여 손해배상책임까지 부담하도록 하고 있는 점에 비추어 보면, 이는 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 지위를 보장하는 것으로서 헌법상 재산권 보장의 대상이 된다.
한편, 위와 같이 상가임대차법은 임대인에게 직접 임차인의 권리금을 지급할 의무를 부여한 것이 아니라 임차인을 간접적으로 보호하는 형식을 취하였고, 제10조 제1항 단서 각 호의 사유가 있는 임차인에 대해서는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는 것으로 정하였는바, 임차인의 권리금 회수기회 보호제도를 형성함에 있어서는 입법자에게 재량이 있으므로, 심판대상조항이 임차인의 재산권을 침해하는지 여부를 심사함에 있어서는 입법형성권의 한계 일탈 여부를 기준으로 삼기로 한다(헌재 2020. 7. 16. 2018헌바242등 참조).
(2) 청구인은 심판대상조항이 귀책사유와 관계없이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하면 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 것으로 규정하고 있어 평등권을 침해한다고도 주장한다. 그러나 이는 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체하기만 하면 일률적으로 권리금 회수기회 보호대상에서 제외하는 것이 위헌이라는 주장으로서 재산권을 침해한다는 주장과 다르지 않으므로, 이 부분에 대해서는 별도로 판단하지 아니한다.
다. 재산권 침해 여부
(1) 상가임대차법 제10조의4는 임대차가 종료할 때 임차인이 권리금 계약을 통하여 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하고 임대인은 이를 방해하지 않도록 하되 임대인이 방해행위를 한 때에는 임차인에 대해 손해배상책임을 지도록 함으로써, 비록 임대차계약이 종료되어 임차인이 더 이상 영업을 할 수 없게 되었다 하더라도 임차인 자신이 그간 임대차 목적물인 상가건물에 형성한 영업의 시장가치를 금전적으로 회수할 수 있도록 하고 있다. 그런데 임대인의 입장에서 보면 임대인은 이와 같은 내용의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하게 됨에 따라 임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약 체결이 사실상 강제되고 그 결과 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차 목적물을 활용할 자유에 상당한 제한을 받게 된다.
심판대상조항은 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우’ 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않도록 규정하고 있는바, 이는 임차인이 임대차계약에 있어 임차인의 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 아니한 경우에 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다.
(2) 만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여야 한다면, 임대인의 입장에서 이는 차임지급의무를 성실히 이행하지 않아 이미 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을 수 있다. 비록 상가임대차법상 임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공할 의무를 부담하지만(제10조의4 제5항), 이와 같은 정보가 객관적으로 얼마나 정확한지 확인하기 어렵고, 임차인이 정보제공의무를 성의껏 다하지 않는다고 하여 임대인으로서 이를 강제할 수 있는 방법도 없으므로 이것으로 새로운 임차인과의 신뢰관계가 담보될 수 있는 것도 아니다.
나아가 현실적으로 권리금이 보증금을 넘는 고액으로 형성되는 경우가 빈번하다고 하더라도, 권리금은 상가건물의 소유자인 임대인의 의사와 관계없이 임차인과 신규임차인 사이에 주고받은 금전으로서 이들 사이에 임의로 권리금의 액수를 정하는 경우가 대부분이다. 이와 같은 사정을 고려해볼 때, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 후 임대차가 종료된 상황에서까지 임대인으로 하여금 스스로 애초에 관여하지도 않은 권리금을 임차인이 회수할 수 있도록 임차인이 주선하는 신규임차인과 계약을 체결하도록 강제하여 임대차 목적물에 대한 사용수익권의 제한을 감내하도록 하는 것은, 임대인에게 일방적으로 가혹하다.
(3) 한편, 급격한 경제상황의 변동 등과 같은 사정으로 말미암아 임차인이 귀책사유 없이 차임을 연체하는 경우가 있을 수 있다. 이 경우 임차인은 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제1호에 의하여 임대차계약의 갱신을 거절당하거나 같은 법 제10조의8에 의하여 아예 임대차계약이 해지될 수도 있는바, 심판대상조항으로 인하여 권리금을 회수할 기회까지 갖지 못하게 된다면 임차인에게 다소 가혹하다고 볼 여지도 있다. 그러나 기본적으로 경제상황의 변동은 일차적으로 임차인 스스로가 감수하여야 할 위험에 해당하고, 적어도 임대차계약 체결 당시 임차목적물이 위치한 지역의 경제적 상황이나 시장의 분위기 및 계약당사자들이 임대차계약 체결 당시 예측 가능한 범위 내에서의 경제상황의 변동은 임대차계약의 보증금 및 차임의 액수를 정하는 데에 반영되기 마련이다. 그리고 상가임대차법은 경제 사정의 변동 등으로 인하여 기존의 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우 장래의 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 규정하여(제11조 제1항) 임차인 측에서는 차임의 감액을 청구할 수 있도록 함으로써, 애초에 임차인이 차임 연체를 이유로 계약해지를 당하거나 계약갱신을 거절당하지 않고 더 나아가 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외되지 않을 수 있는 기회를 부여하고 있다.
이에 더하여 심판대상조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였을 경우에 한하여 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있는 점까지 고려해 볼 때, 심판대상조항이 3기 이상의 차임 연체에 임차인의 귀책사유가 있는지 여부를 불문하고 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는 것으로 정하였다고 해서 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는 없다.
(4) 청구인은, ① 연체 차임을 공제한 잔존 보증금이 일정기간의 차임액(예컨대 3기, 6기, 9기, 12기 등)에 미달하는 경우에만 임차인을 권리금 회수기회의 보호대상에서 제외할 수 있음에도 심판대상조항은 보증금의 존재나 액수는 전혀 고려하지 않은 채 차임의 연체만을 기준으로 권리금 회수기회의 보호대상을 정하고 있고, ② 심판대상조항이 차임 연체의 기준을 객관적인 일정한 기간 중의 연체가 아니라 당사자의 약정에 따른 3기분의 연체로 규정한 결과, 극단적인 예를 들면 차임을 매일 지급하기로 하는 약정이 있는 경우 임차인은 단 3일의 차임을 연체하기만 하면 권리금 회수기회를 잃게 됨으로써 임차인에게 현저히 불리한 결과가 발생할 수 있도록 방치하고 있으며, ③ 연체된 차임이 사후 지급되더라도 권리금 회수기회가 보장되지 않도록 하고 있어 심판대상조항이 재산권을 침해한다고도 주장한다.
그러나 ① 차임 지급은 임대차계약관계에 있어 임차인의 가장 기본적이고 주된 의무로서 임대차계약관계가 계속되는 동안 정기적ㆍ지속적으로 발생하는 의무이므로, 임차인이 임대인과의 신뢰관계를 유지하고 있는지 여부에 관한 판단기준이 되고, 차임이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체되었다면 남는 보증금의 액수와 상관없이 임대인과 임차인 간의 신뢰는 이미 깨어졌다고 볼 수 있다. 더욱이 차임 및 보증금의 액수는 사적자치원리에 따라 당해 상가건물이 위치한 상권, 유동인구, 건물 내 인테리어 및 시설, 비품 등 다양한 요소들을 고려하여 임대인과 임차인 사이의 협의에 의해 정해지는 것으로서 차임액이 다소 높더라도 보증금 액수는 상대적으로 낮은 경우나 그 반대의 경우 등 매우 다양한 경우가 존재할 수 있으므로, 청구인이 주장하는 방식을 모든 임대차관계에 적용하기란 현실적으로 상당히 어렵다.
② 한편, 임차인의 성실한 의무 이행 및 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계 유지를 판단함에 있어서는 일률적으로 일정한 기간을 정하는 것보다 당사자 사이의 약정을 기준으로 하는 것이 보다 적절할 수 있다. 청구인은 당사자가 임의로 정한 차임 지급 기간이 1달이 아니라 1일에 해당할 경우 심판대상조항이 임차인에게 매우 불리하게 작용할 수 있다고 주장하나, 이는 현실적으로 존재하기 어려운 상황을 가정한 주장일 뿐만 아니라 임차인에게 일방적으로 불리한 계약이 있다면 이는 민법의 일반원칙에 따라 무효가 될 수도 있으므로, 청구인의 이 부분 주장은 더 나아가 살피지 아니한다.
③ 마지막으로 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임이 연체된 상황이라면 이미 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨어졌다고 볼 수 있으므로, 추후 차임이 지급된 사정을 고려하지 않은 입법자의 판단이 명백히 잘못되었다고 볼 수도 없다.
(5) 이와 같은 점들을 모두 종합하여볼 때, 심판대상조항은 입법형성권의 한계를 일탈하여 임차인의 재산권을 침해한다고 할 수 없다.
5. 결론
그렇다면 심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
재판관  유남석 이은애 이종석 이영진 김기영 문형배 이미선 김형두 정정미

volumeInfo: 35
seriesInfo: 1
pages: 136~146
jgdmtCort: 전원재판부
rstaRsta: 합헌
rstaDate: 20230629
eventType: 헌바