item: panreType: 판례집
eventNo: 2011헌바234
eventNm: 민법 제651조 제1항 위헌소원
panreTitle: 민법 제651조 제1항 위헌소원

panreInfo: (2013. 12. 26. 2011헌바234)

textOfDecision: 민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조 제1항은 헌법에 위반된다.
eventSummary: (1)청구인은 2004. 2. 25. 주식회사○○건설(이하‘○○건설’이라 한다)과 사이에○○민자역사의 신축에 관하여 공사도급계약을 체결하면서○○민자역사에 관한 임대차계약을 체결할 권한을○○건설에 위임하였다.
(2)○○건설은 2004. 7. 16. 주식회사○○에프엔디(이하‘○○에프엔디’라한다)와○○역사건물인 서울 서대문구○○동 74-12 외 지상 철골철근콘크리트조 지하 2층 지상 6층 판매 및 업무시설, 영화관, 역무시설 건물 중 지상 1층부터 5층 판매 및 업무시설 4,420평을 기간 30년, 임대료 750억 원으로 정하여임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였고,○○에프엔디는 2004. 7. 16.부터2006. 9. 29.까지 임대료 원금 750억 원과 이에 대한 연체이자 2,365,989,766원을 지급하였다.
(3)그러나○○에프엔디는 위 임대차계약 기간 중 20년이 넘는 부분은 강행법규인 민법 제651조 제1항에 위반되어 무효라고 주장하며, 2009. 3. 30. 청
구인을 상대로 위 임대료 중 20년이 넘는 기간에 해당하는 부분인 250억 원 중175억 원의 부당이득금반환청구의 소(서울중앙지방법원 2009가합35397)를 제기하여 2010. 8. 19. 승소하였다. 이에 대해 청구인이 항소(서울고등법원 2010나86725)하였고, 항소심 계속 중 민법 제651조 제1항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 위 신청이 기각되자 2011. 9. 22. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

abjObt: 이 사건 심판의 대상은 민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조 제1항(이하‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이며,심판대상조항 및 관련조항의 내용은 다음과 같다.

민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것)
제651조(임대차존속기간)①석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.

relatedProvision: 민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것)
제651조(임대차존속기간)②전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.

caseRelatedOpinion: 가. 임차물의 가치 훼손을 막기 위하여 무조건 임대차존속기간을 20년으로제한하는 입법은 현대 건축기술의 발전을 전혀 반영하지 못하는 불합리한 수단이고, 임차물이 훼손될 가능성이 없는 경우에도 임대차존속기간의 예외를인정하지 않는 것은 침해의 최소성과 법익균형성에 반하여 임대인의 재산권과계약의 자유를 침해한다.
나. 동일한 건축물이라 하더라도‘사회기반시설에 대한 민간투자법’또는‘장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법’에 따라 국가 또는 지방자치단체에, 또는 국가 또는 지방자치단체가 임대를 하는 경우에는 30년 이상을 임대할수 있는데, 사인이 민법상 임대를 할 경우에는 20년 이하로밖에 할 수 없도록하는 것은 불합리한 차별로 평등원칙에 반한다.

judgement: 가. 이 사건 법률조항의 입법경위 및 취지
(1) 입법경위
이 사건 법률조항은 민법이 1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정될 당시부터 존재하여 현재까지 이어지고 있다. 1954. 10. 26. 정부제출안으로 국회에 제출된민법안은 제641조에서“건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의기간은 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 것에는 30년, 그 외의 건물에는15년, 공작물에는 5년 미만으로 하지 못한다.”고 하고, 제642조에서“식목, 채염을 목적으로 한 토지임대차의 기간은 30년, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간은 10년 미만으로 하지 못한다.”고 하면서, 제643조에서“전이조(前二條)의 임대차기간을 정하지 아니하거나 그 기간보다 짧은 기간을 정한 때에는그 기간은 전이조(前二條)의 제한기간의 최단기간으로 한다.”고 하여, 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차 및 식목, 채염, 목축을 목적으로한 토지임대차에 대하여 최단기를 제한하도록 입안되었다.
그런데 이에 대한 심의를 담당한 민의원법제사법위원회 민법안심의소위원회는, 제641조 내지 제643조는 거의 지상권에 있어서의 존속기간에 관한 규정과 유사하여 지상권에 비하여 단기간성을 가진 임대차의 성질에 적합하지 아니할 뿐 아니라 이러한 규정을 창설하면 임대인에 대한 불이익과 구속이 과대하여 토지를 용이하게 타인에게 임대하지 않는 경향을 조성할 염려가 있으므로 특히 장기간을 요하는 경우에는 당사자가 지상권설정의 방법을 취할 것이라는 실정을 고려하여 이 사건 법률조항과 같은 내용으로 수정안을 제시하면서, 다만 이를 갱신할 때에 그 기간이 갱신한 날로부터 20년을 넘지 못하도록하였다. 이후 국회의 의결을 통해 갱신기간을 10년으로 수정한 현행과 같은 조항이 제정되기에 이르렀다.
(2) 입법취지
이 사건 법률조항에 의하여‘석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차’를 제외한 토지임대차와 건물 기타 공작물 임대차나 동산임대차가 임대차존속기간의 제한을 받게 된다.
이상의 입법경위를 살펴볼 때, 이 사건 법률조항 제정 당시에는 주로 토지임대차만을 염두에 두고, 당사자가 장기간 사용할 필요가 있을 경우 지상권을 설정할 것이고, 토지임대차의 최단기를 규정하는 것은 토지임대인에게 지나치게
불리하다는 고려하에 입법을 하게 된 것으로 보인다. 즉, 토지임대차에 대하여최단기를 규정하지 않음으로써 최단기를 강제함에 따라 나타날 수 있는 토지임대인에 대한 지나친 불이익을 없애고자 한 것이다.
그런데 건물 기타 공작물 임대차나 동산 임대차(이하‘건물 등 임대차’라 한다)및 견고하지 않은 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차와 관련하여 역시 임대차의 최단기 제한은 두지 않으면서 최장기간을 20년으로 제한한 취지에 대하여는 국회의 입법과정에서 토의되거나 검토된 사항을 확인할 수 없다.
한편, 대법원은 이 사건 법률조항의 입법취지가“너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는데에 있다.”고 하고 있다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961 판결; 대법원2009. 12. 24. 선고 2009다40738, 40745 판결). 아울러 대법원은 이 사건 법률조항을 개인의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정으로 보고 있다(위 대법원 판결들 참조).
나. 제한되는 기본권
이 사건 법률조항은 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는토지임대차를 제외한 임대차의 존속기간을 당사자 약정으로 달리 정할 가능성을 배제한 채 예외 없이 20년으로 제한하고 있다.
헌법 제10조에 의하여 보장되는 행복추구권 속에는 일반적 행동자유권이 포함되고, 이 일반적 행동자유권으로부터 계약 체결의 여부, 계약의 상대방, 계약의 방식과 내용 등을 당사자의 자유로운 의사로 결정할 수 있는 계약의 자유가 파생되는바(헌재 1998. 10. 29. 97헌마345, 판례집 10-2, 621, 633; 헌재2006. 3. 30. 2005헌마349, 판례집 18-1상, 427, 434 참조), 이 사건 법률조항으로 인하여 임대차계약의 당사자는 임대차기간에 관한 계약의 내용을 당사자간의 합의에 의하여 자유롭게 결정할 수 없으므로 계약의 자유가 제한된다.
또한 헌법 제23조 제1항이 보장하고 있는 재산권은 사유재산에 관한 임의적인 이용, 수익, 처분권을 본질로 하는바, 이 사건 법률조항은 임대차 최장기간을 당사자 약정으로 달리 정할 가능성을 배제한 채 예외 없이 20년으로 정함으로써 임대인 소유의 재산에 대한 수익·처분권을 제한하고 있으므로 소유자인 임대인의 재산권 역시 제한된다.
이처럼 하나의 규제로 인해 여러 기본권이 동시에 제약을 받는 경우에는 기
본권침해를 주장하는 청구인의 의도 및 기본권을 제한하는 입법자의 객관적동기 등을 참작하여 사안과 가장 밀접한 관계에 있고 또 침해의 정도가 큰 주된 기본권을 중심으로 해서 그 제한의 한계를 따져 보아야 할 것이다(헌재1998. 4. 30. 95헌가16, 판례집 10-1, 327, 337 참조). 이 사건 법률조항에 대한청구인의 주장, 입법자의 입법동기 등을 고려하면, 임대차존속기간의 제한은계약의 자유와 가장 밀접한 관계에 있고, 재산권에 대한 제한은 계약의 자유에대한 제한에 부수하여 2차적으로 발생하는 것에 불과하므로, 계약의 자유를중심으로 해서 이 사건 법률조항이 그 헌법적 한계를 지키고 있는지를 판단하기로 한다.
다. 계약의 자유 침해 여부
계약의 자유는 절대적인 것이 아니라 헌법 제37조 제2항에 따라 공공복리등을 위하여 제한될 수 있으며, 다만 이와 같이 법률상 제한을 하더라도 헌법제37조 제2항에 규정된 기본권 제한입법의 한계를 준수하여야 하므로, 이 사건 법률조항에 의한 계약의 자유 제한이 이러한 헌법적 한계 내의 것인지를본다.
(1) 입법목적의 정당성 및 수단의 적절성
이 사건 법률조항 제정 당시에 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로하는 토지임대차 및 식목, 채염 목적의 토지임대차에 대하여 최단기의 제한을규정하지 않은 것은 토지임대인을 위한 것으로 그 입법취지를 확인할 수 있으나, 견고하지 않은 건물 기타 공작물 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 건물 등 임대차와 관련하여 임대차존속기간을 강행규정으로 제한한 이유에 대하여는 임대인을 위한 것인지, 임차인을 위한 것인지 또는 임대차와 관련된 사회경제적 효용성을 고려한 것인지 그 입법취지가 불명확하다.
이와 관련하여 대법원은 이 사건 법률조항의 입법취지가 너무 오랜 기간에걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있다고 밝힌 점은 앞서 본 바와 같다. 대법원은 임대차의 사회경제적 효용성에 주목하여 애초 입법취지가 명확하지 않은 이 사건 법률조항에대하여 규범의 필요성 차원에서 입법취지를 해석한 것으로 보인다.
대법원이 밝힌 임차물 관리 소홀과 개량 태만으로 인한 사회경제적 손실을방지하기 위한 것이라는 입법목적은 그 정당성이 인정될 수 있다.
또한 임대차존속기간을 20년으로 제한하는 것이 관리나 개량 소홀로 인한
임차물 가치훼손을 방지할 수 있는 하나의 수단이 될 수 있다는 점에서 입법목적 달성을 위한 수단으로서의 적절성을 배제할 수는 없다.
(2) 침해의 최소성 및 법익균형성
(가)대법원이 밝힌 입법취지에 따르면, 이 사건 법률조항은 임차인에게 지나치게 장기간 동안 물건의 이용을 맡길 경우 물건에 대한 관리와 개량이 소홀해질 수 있다는 사회경제적 관점에서 규정한 강행규정이다. 그러나 당사자는임대차계약을 하면서 임차물의 관리와 개량에 관한 사항, 즉 관리·개량의 주체와 그 방법 등을 구체적으로 정할 수 있다. 대법원의 판례는 임대인 또는 소유자를 임차물의 가장 적절한 관리자로 상정하고 있으나, 구체적·개별적 사정이나 사회·경제적 상황에 따라서는 임차인에게 임차물의 관리·개량을 맡기는 것이 임차물의 적절한 이용을 도모할 수 있는 경우도 있을 수 있고, 임대인이 임차물을 관리하기로 약정하여 장기간의 임대차로 인한 임차물의 관리 소홀이나 사회경제적 손실의 염려를 덜게 할 수도 있다.
이처럼 임대차계약을 통하여 합리적이고 효과적인 임차물의 관리 및 개량방식의 설정이 가능함에도 불구하고, 임대인 또는 소유자가 임차물의 가장 적절한 관리자라는 전제하에 임대차의 존속기간을 강제함으로써 임차물 관리·개량의 목적을 이루고자 하는 것은 임차물의 관리 소홀 및 개량 미비로 인한 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다.
(나) 이 사건 법률조항은 당사자가 구체적사안의특수성을고려하여 달리약정할 여지를 남겨두지 아니한 강행규정으로 해석되고, 대법원도 이를 강행규정으로 보고 있다. 그런데 사회경제적 상황의 변화를 감안하여 임대차기간을 정하는 것은 기본적으로 계약당사자들의 경제적 득실을 고려한 자율적 판단에 맡겨야 할 것인바, 계약당사자가 사회경제적 상황이 변화할 것이라는 예상을 하지 못할 것을 상정하고, 이러한 계약당사자를 보호하기 위해 국가가 후견적으로 개입하여 사적 자치를 제한하는 것은 정당화되기 어렵다.
뿐만 아니라, 임대차의 존속기간을 제한하는 규정이 없더라도 당사자 의사가 불분명한 경우에는 기간의 정함이 없는 계약으로 보아 해지권을 인정할 수있고(민법 제635조), 당사자 의사가 분명한 경우에는 그 의사에 따르면 족하다. 또한 영구 또는 20년 이상 장기로 기간을 정하더라도 임대차계약 시 해지권을 보류하면 임대차기간 내에 해지가 가능하고(민법 제636조), 경제사정의변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 차임증감청구권을 행사할 수 있는 등(민법 제628조) 현재의 법체계만으로도 임대차관계를 원
활하게 운영할 수 있는 장치들이 충분히 마련되어 있다.
외국의 입법례를 보더라도 임대차의 존속기간을 제한하는 예는 거의 없으며, 일본 민법에 임대차의 존속기간을 20년으로 제한하는 규정이 있기는 하나,이에 대한 특별법인 차지차가법(借地借家法)에서 건물소유를 목적으로 하는토지임대차에 대하여는 최단기에 관한 규정만 두고 있고, 건물임대차에 대하여는 존속기간을 제한하지 않고 다만 임대인의 해약신청 및 갱신거절 제한에관한 규정을 두고 있을 뿐이다.
(다) 나아가 이 사건 법률조항은 구체적 적용에 있어서 다음과 같은 부작용을 초래하고 있다.
1) 건물 등 임대차의 경우, 당사자가 20년이 넘는 기간의 임대차를 원하더라도 이 사건 법률조항으로 인해 20년 초과 부분은 무효가 되므로 당사자는 일단 20년의 임대차계약을 체결한 후 이를 갱신하는 형태를 취하여야 한다. 그런데 오늘날 대형건축물 신축사업 등의 경우를 보면, 토지소유자인 건축주가 건축물의 규모 등에 따라 일정기간의 임대료를 받아 건축비 등에 충당하는 경우가 많다.‘사회기반시설에 대한 민간투자법’에 따라 정부가 추진하는 민간투자사업이 이에 관련한 경제현실을 확인할 수 있는 참고 자료가 될 수 있을 것인데, 기획재정부 발간의‘민간투자사업 운영현황 및 추진실적보고’에 따르면, 사업시행자에게 무상으로 부여되는 관리운영권의 부여기간이 통상 항만시설은50년, 물류기지나 터널시설은 30년, 주차장시설은 20년으로 되어 있음을 알 수있다.
이처럼 건축물의 규모와 사업의 성격에 따라 토지소유자인 건축주는 임차인으로부터 일정기간의 임대료를 일괄 선납받아 건축비 등에 충당하고, 건축주로부터 임차하는 임차인(통상은 법인의 형태일 것이다)은 상권분석 등 스스로의 사업수익 판단에 따라 일정한 임차기간을 안정적으로 확보하고 있다. 대형건물 신축에 따른 임대차에 관한 거래의 실정을 살펴보면, 당사자가 20년 이상, 예컨대 30년의 임대차기간을 원할 경우, 처음 계약할 때부터 계약기간을20년으로 하되 특별한 사유가 없는 한 10년 연장이 가능하도록 하면서, 30년분의 임대료를 선납받는 형태로 임대차계약이 이루어지는 경우가 적지 않게 확인된다. 비록 이 사건 법률조항이 경제발전이 미미한 단계에 있던 입법 당시의사회경제적 상황에서 별다른 문제점을 발생시키지 않았더라도, 현저히 변화된현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하는 데 그치지 않고, 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 심하게 왜곡하고 있음을 단적으로 보여준다.
뿐만 아니라, 계약 이후 제반 사정의 변화에 따라 당사자가 이 사건 법률조항을 악용할 여지가 있다는 점에서 문제가 있다. 20년 이상의 임대차는 주로대형건물의 임대차에서 투자금 회수와 관련하여 문제가 되는데, 임차한 상가와 주변 상권의 영업 전망에 따라 임차인으로서는 20년 이상의 임대차를 묵인하고 계속 임차하기를 원할 수도 있고, 아니면 20년 초과 부분의 무효를 주장하고 20년 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수도 있다. 역으로 임대인의 경우에도 영업 전망이 좋을 경우 20년 초과 임대차의 무효를 주장하거나 임대료의 대폭 인상을 요구할 수 있을 것인데 이러한현상은 이 사건 법률조항이 의도하는 바가 전혀 아니다.
임대차존속기간에 관한 당사자의 의사가 불분명할 때 이 사건 법률조항이이를 보완하는 기능을 넘어서 당사자의 의사가 명확할 때조차도 당사자의 의사를 배제하고 20년을 강제함으로써 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이를악용할 여지를 만들어 주는 것은, 이 사건 법률조항이 입법목적의 실현을 위해필요한 범위를 벗어나는 과도한 제한을 가하고 있음으로 인한 결과이다.
비록 민법 제651조 제2항이 임대차기간의 갱신이 가능하도록 규정하고 있기는 하나, 위와 같은 사회경제적 현상에 비추어 볼 때 위 조항은 이 사건 법률조항으로 인한 문제점을 해결하는 데 아무런 도움이 되지 않는다는 것을 알수 있다.
2) 토지임대차에 관하여, 이 사건 법률조항은 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우에는 임대차기간을 제한하지 않고, 그 외의 임대차에 대하여 기간을 제한하고 있는데, 토지임대차에 있어서소유건물이 석조, 석회조, 연와조와 유사한 견고한 건물에 해당하는지 여부가불분명한 경우도 있어 이에 대한 분쟁이 유발될 수 있을 뿐 아니라, 건축기술이 발달된 오늘날 이러한 견고한 건물에 해당하는지 여부가 임대차존속기간제한의 적용 여부를 결정하는 기준이 되기에는 부적절하다.
또한 지하매설물 설치를 위한 토지임대차나 목조건물과 같은 소위 비견고건물의 소유를 위한 토지임대차의 경우 이 사건 법률조항으로 인해 임대차기간이 갱신되지 않는 한 20년이 경과한 후에는 이를 제거 또는 철거해야 하는데,이는 사회경제적으로도 손실이 아닐 수 없다.
(라)입법을 통하여 달성하려는 공익은 기본권제한의 정도와 적정한 비례관계를 유지하여야 한다. 이 사건 법률조항에 의하여 실현하고자 하는 공익은 임
차물의 관리와 개량 소홀로 인한 사회경제적 손실 방지라 할 것인데, 이러한공익이 이 사건 법률조항으로 달성될 수 있는 부분은 극히 미미해보이는 반면,위에서 본 바와 같이 이 사건 법률조항이 초래하는 부작용 내지 불이익은 매우 크다 할 것이므로, 제한을 통하여 얻는 공익적 성과와 제한이 초래하는 부정적인 효과가 합리적인 비례관계를 현저하게 일탈하였다.
(마)그러므로 이 사건 법률조항이 임대차존속기간을 20년으로 제한하고 이를 강제하는 것은 침해의 최소성과 법익균형성 요건을 충족시키지 못한다.
(3) 소결
결국 이 사건 법률조항은 입법취지가 불명확하고, 대법원이 해석하는 바와같이 사회경제적 효율성 측면에서 일정한 목적의 정당성이 인정된다 하더라도과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다.

conclusion: 따라서 이 사건 법률조항은 헌법에 위반되므로 주문과 같이 결정한다. 이 결정은 아래 5.와 같은 재판관 박한철, 재판관 이진성, 재판관 강일원의 반대의견이 있는 외에는 관여 재판관 전원의 일치된 의견에 의한 것이다.
otherOpinions: 5. 재판관 박한철, 재판관 이진성, 재판관 강일원의 반대의견
가.법정의견이 지적한 것처럼 이 사건 법률조항은 건축기술 등이 발전하기전에 입법된 매우 낡은 규정임은 부인할 수 없다. 그러나 부동산 관리 소홀 및개량 미비에 따른 사회경제적 손실을 방지한다는 입법목적의 타당성조차 없어졌다고 볼 수는 없다. 경제사정의 변화에 따라 임대차계약을 장기간 변화 없이유지하도록 하는 것이 계약 당사자 일방에게 지나치게 불리할 수도 있으므로,이 사건 법률조항은 사정 변경에 따라 계약의 재검토 기회를 당사자에게 부여한다는 의미도 가지고 있다. 경제가 발전하고 사회가 급격하게 변화하고 있는현대사회에서는 이와 같은 사정 변경에 따른 계약의 재검토 기회 부여가 입법당시보다 더 중요하게 되었다고 볼 수 있다.
입법목적이 정당하다면 그 수단의 적절성으로 심사하는 내용은 입법자가 선택한 방법이 최적의 것이었는가 하는 것이 아니고, 그 방법이 입법목적 달성에유효한 수단인가 하는 점에 한정된다(헌재 2006. 6. 29. 2002헌바80등, 판례집18-1하, 196, 206). 그런데 임차인이 수선의무를 제대로 이행하지 않는 등 장기간 임차물에 대한 관리나 개량이 제때 이루어지지 않는 경우에는 아무리 건축기술이 발전하였다 하더라도 임차물의 가치 하락을 막을 수 없다. 따라서 임대차존속기간의 제한은 임차물 가치훼손으로 인한 사회경제적 손실 방지에 기여
한다고 볼 수 있으므로, 수단의 적절성도 인정할 수 있다.
나. 그런데 법정의견이 지적한 것처럼 대형건물을 신축할 때 건축비용 마련등을 위하여 임대인이 20년 이상의 장기 임대차계약을 원하는 경우가 있고, 이사건 법률조항은 이 경우 걸림돌이 될 수 있다. 하지만 민법 제651조 제2항은임대차기간을 10년의 범위 안에서 갱신할 수 있도록 하고 있고, 그 갱신의 횟수에는 아무런 제한이 없다. 이에 따라 장기 임대차계약을 원하는 당사자들은계약기간을 20년으로 하되 계약 종료시점에 10년 연장하는 것으로 하고 30년분의 임대료를 선납받는 형태로 임대차계약을 체결하고 있다. 이러한 우회적인 방법이 당사자로서는 불편할 수 있으나, 위에서 본 입법목적에 비추어 볼때 이 정도의 불편으로 이 사건 법률조항이 위헌이라고 볼 수 없다.○○시,○○공사,○○주식회사 등에 대한 사실조회결과에 따르더라도, 대형건물을 신축하면서 20년 이상의 장기 임대차계약을 체결하는 경우 위에서 본 것과 같은우회적인 방법으로 임대차계약을 체결하고 있다고 하며, 이 사건 법률조항으로 인하여 사업에 지장을 받았다는 답변은 없었다.
다. 이 사건 법률조항이 임대차기간을 제한하고 있으나 10년의 범위 안에서횟수에 제한 없이 계약을 갱신할 수 있으므로, 이 사건 법률조항이 기본권침해의 최소성원칙을 위반한 것이라고 보기는 어렵다. 또 계약 당사자의 의사만 합치되면 계약기간을 계속 연장할 수 있고, 위에서 본 우회적인 방법으로 사실상30년의 장기 임대차계약을 체결할 수도 있다. 이러한 사정을 종합하여 보면 이사건 법률조항으로 인하여 임대인인 청구인이 부담하는 불이익이 이 사건 법률조항으로 인하여 달성되는 공익보다 크다고 볼 수도 없다.
라. 앞서 본 것처럼 이 사건 법률조항은 임대인의 임대차목적물에 대한 소유권을 보호하고 임대인과 임차인 사이의 계약기간 장기화에 따른 분쟁의 발생을 예방하는 규정으로 이해된다. 법정의견은 이 사건 법률조항의 입법취지가불명확하지만 입법목적의 정당성과 수단의 적절성은 인정된다고 하면서도, 여러 가지 현실적인 이유를 들어 이 사건 법률조항이 임대인의 계약의 자유를침해한다고 한다. 법정의견이 침해의 최소성과 법익균형성 요건을 갖추지 못하고 있다고 판단한 취지는 결국 입법목적에 비추어 볼 때 20년이라는 임대차계약 기간 제한이 너무 짧다는 것으로 이해된다.
그러나 20년이라는 기간 제한이 비록 최적의 수단은 아니라고 할지라도 위에서 본 입법목적을 달성하는 데 유용한 수단이라는 점은 부인할 수 없다. 국가가 그 영역 안에 있는 물건을 보전하고 개량하여 사회경제적 손실을 막기
위한 목적으로 임대차계약기간을 제한하는 경우, 그 상한을 어떻게 정할 것인지 하는 것은 입법자가 정해야 할 입법형성의 영역이다. 이러한 제한으로 인해계약 당사자에게 불편이 초래된다는 사정만으로 입법형성의 한계를 벗어난 것이라고 할 수는 없다. 법정의견은 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이 사건법률조항을 악용할 여지도 있다고 하지만, 경제사정이 변화하여 계약내용을변경하는 것이 부당하다고 할 수 없다. 또 법률을 악용하는 계약당사자가 있다고 하더라도 권리남용 등 계약 상대방을 보호하는 다양한 법리에 따라 이를방지할 수 있다.
마. 결국 이 사건 법률조항은 과잉금지원칙에 어긋나 임대인의 계약의 자유를 침해한다고 볼 수 없다.
pansiMatt: 임대차존속기간을 20년으로 제한한 민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조 제1항(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 계약의 자유를 침해하는지 여부(적극)
decisionGst: 임대차계약을 통하여 합리적이고 효과적인 임차물 관리 및 개량방식의 설정이 가능함에도 불구하고, 임대인 또는 소유자가 임차물의 가장 적절한 관리자라는 전제하에 임대차의 존속기간을 제한함으로써 임차물 관리 및 개량의 목적을 이루고자 하는 것은 임차물의 관리소홀 및 개량미비로 인한 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다.
이 사건 법률조항은 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하는 데 그치는 것이 아니라, 당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 함으로써 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다.
토지임대차의 경우, 견고한 건물 소유 목적인지 여부에 따라 이 사건 법률조항의 적용 여부에 차이를 두는 것은, 소유건물이 견고한 건물에 해당하는지 여부가 불분명한 경우도 있어 이에 대한 분쟁이 유발될 수 있을 뿐 아니라, 건축기술이 발달된 오늘날 견고한 건물에 해당하는지 여부가 임대차존속기간 제한의 적용 여부를 결정하는 기준이 되기에는 부적절하다. 또한 지하매설물 설치를 위한 토지임대차나 목조건물과 같은 소위 비견고건물의 소유를 위한 토지임대차의 경우 이 사건 법률조항으로 인해 임대차기간이 갱신되지 않는 한 20년이 경과한 후에는 이를 제거 또는 철거해야 하는데, 이는 사회
경제적으로도 손실이 아닐 수 없다. 
이 사건 법률조항은 입법취지가 불명확하고, 사회경제적 효율성 측면에서 일정한 목적의 정당성이 인정된다 하더라도 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다.
재판관 박한철, 재판관 이진성, 재판관 강일원의 반대의견
이 사건 법률조항은 부동산 관리 소홀 및 개량 미비에 따른 사회경제적 손실을 방지하기 위한 것으로서, 사정 변경에 따라 계약의 재검토 기회를 당사자에게 부여한다는 의미도 가지고 있으므로, 입법목적의 정당성과 수단의 적절성이 인정된다.
국가가 그 영역 안에 있는 물건을 보전하고 개량하여 사회경제적 손실을 막기 위한 목적으로 임대차계약기간을 제한하는 경우, 그 상한을 어떻게 정할 것인지는 입법형성의 영역이다. 비록 당사자가 장기 임대차계약을 원하는 경우 우회적인 방법을 취해야 하는 불편함은 있으나 그러한 사정만으로 이 사건 법률조항이 위헌이라고 볼 수 없고, 10년의 범위 안에서 횟수에 제한 없이 임대차계약을 갱신할 수 있으므로 침해의 최소성이나 법익균형성원칙을 위반한 것이라고 보기도 어렵다.
따라서 이 사건 법률조항이 과잉금지원칙에 어긋나 임대인의 계약의 자유를 침해한다고 볼 수 없다.
adjobtTxt: 민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조(임대차존속기간) ① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.
② 생략
refrnPrvsn: 헌법 제10조, 제23조, 제37조 제2항
민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조(임대차존속기간) ① 생략
② 전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
refrnPrcdnt: 헌재 1998. 4. 30. 95헌가16, 판례집 10-1, 327, 337
헌재 1998. 10. 29. 97헌마345, 판례집 10-2, 621, 633
헌재 2006. 3. 30. 2005헌마349, 판례집 18-1상, 427, 434
event: 청 구 인 ○○ 주식회사
대표이사 신○호
대리인 법무법인 지평지성
담당변호사 이공현 외 3인
당해사건 서울고등법원 2010나86725 부당이득금반환
eventCol1: 청구인|○○ 주식회사대표이사 신○호대리인 법무법인 지평지성	담당변호사 이공현 외 3인
eventCol3: 당해사건|서울고등법원 2010나86725 부당이득금반환
reason: 1. 사건의 개요와 심판의 대상
가. 사건의 개요
(1)청구인은 2004. 2. 25. 주식회사 ○○건설(이하 ‘○○건설’이라 한다)과 사이에 ○○민자역사의 신축에 관하여 공사도급계약을 체결하면서 ○○민자역사에 관한 임대차계약을 체결할 권한을 ○○건설에 위임하였다.
(2)○○건설은 2004. 7. 16. 주식회사 ○○에프엔디(이하 ‘○○에프엔디’라 한다)와 ○○역사건물인 서울 서대문구 ○○동 74-12 외 지상 철골철근콘크리트조 지하 2층 지상 6층 판매 및 업무시설, 영화관, 역무시설 건물 중 지상 1층부터 5층 판매 및 업무시설 4,420평을 기간 30년, 임대료 750억 원으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, ○○에프엔디는 2004. 7. 16.부터 2006. 9. 29.까지 임대료 원금 750억 원과 이에 대한 연체이자 2,365,989,766원을 지급하였다.
(3)그러나 ○○에프엔디는 위 임대차계약 기간 중 20년이 넘는 부분은 강행법규인 민법 제651조 제1항에 위반되어 무효라고 주장하며, 2009. 3. 30. 청
구인을 상대로 위 임대료 중 20년이 넘는 기간에 해당하는 부분인 250억 원 중 175억 원의 부당이득금반환청구의 소(서울중앙지방법원 2009가합35397)를 제기하여 2010. 8. 19. 승소하였다. 이에 대해 청구인이 항소(서울고등법원 2010나86725)하였고, 항소심 계속 중 민법 제651조 제1항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 위 신청이 기각되자 2011. 9. 22. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
나. 심판의 대상
이 사건 심판의 대상은 민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제651조 제1항(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이며, 심판대상조항 및 관련조항의 내용은 다음과 같다.
[심판대상조항]
민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것)
제651조(임대차존속기간) ① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.
[관련조항]
민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것)
제651조(임대차존속기간) ② 전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
2. 청구인의 주장요지
가. 임차물의 가치 훼손을 막기 위하여 무조건 임대차존속기간을 20년으로 제한하는 입법은 현대 건축기술의 발전을 전혀 반영하지 못하는 불합리한 수단이고, 임차물이 훼손될 가능성이 없는 경우에도 임대차존속기간의 예외를 인정하지 않는 것은 침해의 최소성과 법익균형성에 반하여 임대인의 재산권과 계약의 자유를 침해한다.
나. 동일한 건축물이라 하더라도 ‘사회기반시설에 대한 민간투자법’ 또는 ‘장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법’에 따라 국가 또는 지방자치단체에, 또는 국가 또는 지방자치단체가 임대를 하는 경우에는 30년 이상을 임대할 수 있는데, 사인이 민법상 임대를 할 경우에는 20년 이하로밖에 할 수 없도록 하는 것은 불합리한 차별로 평등원칙에 반한다.
3. 판  단
가. 이 사건 법률조항의 입법경위 및 취지
(1) 입법경위
이 사건 법률조항은 민법이 1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정될 당시부터 존재하여 현재까지 이어지고 있다. 1954. 10. 26. 정부제출안으로 국회에 제출된 민법안은 제641조에서 "건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간은 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 것에는 30년, 그 외의 건물에는 15년, 공작물에는 5년 미만으로 하지 못한다."고 하고, 제642조에서 "식목, 채염을 목적으로 한 토지임대차의 기간은 30년, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간은 10년 미만으로 하지 못한다."고 하면서, 제643조에서 "전이조(前二條)의 임대차기간을 정하지 아니하거나 그 기간보다 짧은 기간을 정한 때에는 그 기간은 전이조(前二條)의 제한기간의 최단기간으로 한다."고 하여, 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차 및 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차에 대하여 최단기를 제한하도록 입안되었다.
그런데 이에 대한 심의를 담당한 민의원법제사법위원회 민법안심의소위원회는, 제641조 내지 제643조는 거의 지상권에 있어서의 존속기간에 관한 규정과 유사하여 지상권에 비하여 단기간성을 가진 임대차의 성질에 적합하지 아니할 뿐 아니라 이러한 규정을 창설하면 임대인에 대한 불이익과 구속이 과대하여 토지를 용이하게 타인에게 임대하지 않는 경향을 조성할 염려가 있으므로 특히 장기간을 요하는 경우에는 당사자가 지상권설정의 방법을 취할 것이라는 실정을 고려하여 이 사건 법률조항과 같은 내용으로 수정안을 제시하면서, 다만 이를 갱신할 때에 그 기간이 갱신한 날로부터 20년을 넘지 못하도록 하였다. 이후 국회의 의결을 통해 갱신기간을 10년으로 수정한 현행과 같은 조항이 제정되기에 이르렀다.
(2) 입법취지
이 사건 법률조항에 의하여 ‘석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차’를 제외한 토지임대차와 건물 기타 공작물 임대차나 동산 임대차가 임대차존속기간의 제한을 받게 된다.
이상의 입법경위를 살펴볼 때, 이 사건 법률조항 제정 당시에는 주로 토지임대차만을 염두에 두고, 당사자가 장기간 사용할 필요가 있을 경우 지상권을 설정할 것이고, 토지임대차의 최단기를 규정하는 것은 토지임대인에게 지나치게
불리하다는 고려하에 입법을 하게 된 것으로 보인다. 즉, 토지임대차에 대하여 최단기를 규정하지 않음으로써 최단기를 강제함에 따라 나타날 수 있는 토지임대인에 대한 지나친 불이익을 없애고자 한 것이다.
그런데 건물 기타 공작물 임대차나 동산 임대차(이하 ‘건물 등 임대차’라 한다) 및 견고하지 않은 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차와 관련하여 역시 임대차의 최단기 제한은 두지 않으면서 최장기간을 20년으로 제한한 취지에 대하여는 국회의 입법과정에서 토의되거나 검토된 사항을 확인할 수 없다.
한편, 대법원은 이 사건 법률조항의 입법취지가 "너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있다."고 하고 있다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961 판결; 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다40738, 40745 판결). 아울러 대법원은 이 사건 법률조항을 개인의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정으로 보고 있다(위 대법원 판결들 참조).
나. 제한되는 기본권
이 사건 법률조항은 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차를 제외한 임대차의 존속기간을 당사자 약정으로 달리 정할 가능성을 배제한 채 예외 없이 20년으로 제한하고 있다.
헌법 제10조에 의하여 보장되는 행복추구권 속에는 일반적 행동자유권이 포함되고, 이 일반적 행동자유권으로부터 계약 체결의 여부, 계약의 상대방, 계약의 방식과 내용 등을 당사자의 자유로운 의사로 결정할 수 있는 계약의 자유가 파생되는바(헌재 1998. 10. 29. 97헌마345, 판례집 10-2, 621, 633; 헌재 2006. 3. 30. 2005헌마349, 판례집 18-1상, 427, 434 참조), 이 사건 법률조항으로 인하여 임대차계약의 당사자는 임대차기간에 관한 계약의 내용을 당사자 간의 합의에 의하여 자유롭게 결정할 수 없으므로 계약의 자유가 제한된다.
또한 헌법 제23조 제1항이 보장하고 있는 재산권은 사유재산에 관한 임의적인 이용, 수익, 처분권을 본질로 하는바, 이 사건 법률조항은 임대차 최장기간을 당사자 약정으로 달리 정할 가능성을 배제한 채 예외 없이 20년으로 정함으로써 임대인 소유의 재산에 대한 수익&#183;처분권을 제한하고 있으므로 소유자인 임대인의 재산권 역시 제한된다.
이처럼 하나의 규제로 인해 여러 기본권이 동시에 제약을 받는 경우에는 기
본권침해를 주장하는 청구인의 의도 및 기본권을 제한하는 입법자의 객관적 동기 등을 참작하여 사안과 가장 밀접한 관계에 있고 또 침해의 정도가 큰 주된 기본권을 중심으로 해서 그 제한의 한계를 따져 보아야 할 것이다(헌재 1998. 4. 30. 95헌가16, 판례집 10-1, 327, 337 참조). 이 사건 법률조항에 대한 청구인의 주장, 입법자의 입법동기 등을 고려하면, 임대차존속기간의 제한은 계약의 자유와 가장 밀접한 관계에 있고, 재산권에 대한 제한은 계약의 자유에 대한 제한에 부수하여 2차적으로 발생하는 것에 불과하므로, 계약의 자유를 중심으로 해서 이 사건 법률조항이 그 헌법적 한계를 지키고 있는지를 판단하기로 한다.
다. 계약의 자유 침해 여부
계약의 자유는 절대적인 것이 아니라 헌법 제37조 제2항에 따라 공공복리 등을 위하여 제한될 수 있으며, 다만 이와 같이 법률상 제한을 하더라도 헌법 제37조 제2항에 규정된 기본권 제한입법의 한계를 준수하여야 하므로, 이 사건 법률조항에 의한 계약의 자유 제한이 이러한 헌법적 한계 내의 것인지를 본다.
(1) 입법목적의 정당성 및 수단의 적절성
이 사건 법률조항 제정 당시에 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염 목적의 토지임대차에 대하여 최단기의 제한을 규정하지 않은 것은 토지임대인을 위한 것으로 그 입법취지를 확인할 수 있으나, 견고하지 않은 건물 기타 공작물 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 건물 등 임대차와 관련하여 임대차존속기간을 강행규정으로 제한한 이유에 대하여는 임대인을 위한 것인지, 임차인을 위한 것인지 또는 임대차와 관련된 사회경제적 효용성을 고려한 것인지 그 입법취지가 불명확하다.
이와 관련하여 대법원은 이 사건 법률조항의 입법취지가 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있다고 밝힌 점은 앞서 본 바와 같다. 대법원은 임대차의 사회경제적 효용성에 주목하여 애초 입법취지가 명확하지 않은 이 사건 법률조항에 대하여 규범의 필요성 차원에서 입법취지를 해석한 것으로 보인다.
대법원이 밝힌 임차물 관리 소홀과 개량 태만으로 인한 사회경제적 손실을 방지하기 위한 것이라는 입법목적은 그 정당성이 인정될 수 있다.
또한 임대차존속기간을 20년으로 제한하는 것이 관리나 개량 소홀로 인한
임차물 가치훼손을 방지할 수 있는 하나의 수단이 될 수 있다는 점에서 입법목적 달성을 위한 수단으로서의 적절성을 배제할 수는 없다.
(2) 침해의 최소성 및 법익균형성
(가)대법원이 밝힌 입법취지에 따르면, 이 사건 법률조항은 임차인에게 지나치게 장기간 동안 물건의 이용을 맡길 경우 물건에 대한 관리와 개량이 소홀해질 수 있다는 사회경제적 관점에서 규정한 강행규정이다. 그러나 당사자는 임대차계약을 하면서 임차물의 관리와 개량에 관한 사항, 즉 관리&#183;개량의 주체와 그 방법 등을 구체적으로 정할 수 있다. 대법원의 판례는 임대인 또는 소유자를 임차물의 가장 적절한 관리자로 상정하고 있으나, 구체적&#183;개별적 사정이나 사회&#183;경제적 상황에 따라서는 임차인에게 임차물의 관리&#183;개량을 맡기는 것이 임차물의 적절한 이용을 도모할 수 있는 경우도 있을 수 있고, 임대인이 임차물을 관리하기로 약정하여 장기간의 임대차로 인한 임차물의 관리 소홀이나 사회경제적 손실의 염려를 덜게 할 수도 있다.
이처럼 임대차계약을 통하여 합리적이고 효과적인 임차물의 관리 및 개량방식의 설정이 가능함에도 불구하고, 임대인 또는 소유자가 임차물의 가장 적절한 관리자라는 전제하에 임대차의 존속기간을 강제함으로써 임차물 관리&#183;개량의 목적을 이루고자 하는 것은 임차물의 관리 소홀 및 개량 미비로 인한 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다.
(나) 이 사건 법률조항은 당사자가 구체적사안의특수성을고려하여 달리 약정할 여지를 남겨두지 아니한 강행규정으로 해석되고, 대법원도 이를 강행규정으로 보고 있다. 그런데 사회경제적 상황의 변화를 감안하여 임대차기간을 정하는 것은 기본적으로 계약당사자들의 경제적 득실을 고려한 자율적 판단에 맡겨야 할 것인바, 계약당사자가 사회경제적 상황이 변화할 것이라는 예상을 하지 못할 것을 상정하고, 이러한 계약당사자를 보호하기 위해 국가가 후견적으로 개입하여 사적 자치를 제한하는 것은 정당화되기 어렵다.
뿐만 아니라, 임대차의 존속기간을 제한하는 규정이 없더라도 당사자 의사가 불분명한 경우에는 기간의 정함이 없는 계약으로 보아 해지권을 인정할 수 있고(민법 제635조), 당사자 의사가 분명한 경우에는 그 의사에 따르면 족하다. 또한 영구 또는 20년 이상 장기로 기간을 정하더라도 임대차계약 시 해지권을 보류하면 임대차기간 내에 해지가 가능하고(민법 제636조), 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 차임증감청구권을 행사할 수 있는 등(민법 제628조) 현재의 법체계만으로도 임대차관계를 원
활하게 운영할 수 있는 장치들이 충분히 마련되어 있다.
외국의 입법례를 보더라도 임대차의 존속기간을 제한하는 예는 거의 없으며, 일본 민법에 임대차의 존속기간을 20년으로 제한하는 규정이 있기는 하나, 이에 대한 특별법인 차지차가법(借地借家法)에서 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차에 대하여는 최단기에 관한 규정만 두고 있고, 건물임대차에 대하여는 존속기간을 제한하지 않고 다만 임대인의 해약신청 및 갱신거절 제한에 관한 규정을 두고 있을 뿐이다.
(다) 나아가 이 사건 법률조항은 구체적 적용에 있어서 다음과 같은 부작용을 초래하고 있다.
1) 건물 등 임대차의 경우, 당사자가 20년이 넘는 기간의 임대차를 원하더라도 이 사건 법률조항으로 인해 20년 초과 부분은 무효가 되므로 당사자는 일단 20년의 임대차계약을 체결한 후 이를 갱신하는 형태를 취하여야 한다. 그런데 오늘날 대형건축물 신축사업 등의 경우를 보면, 토지소유자인 건축주가 건축물의 규모 등에 따라 일정기간의 임대료를 받아 건축비 등에 충당하는 경우가 많다. ‘사회기반시설에 대한 민간투자법’에 따라 정부가 추진하는 민간투자사업이 이에 관련한 경제현실을 확인할 수 있는 참고 자료가 될 수 있을 것인데, 기획재정부 발간의 ‘민간투자사업 운영현황 및 추진실적보고’에 따르면, 사업시행자에게 무상으로 부여되는 관리운영권의 부여기간이 통상 항만시설은 50년, 물류기지나 터널시설은 30년, 주차장시설은 20년으로 되어 있음을 알 수 있다.
이처럼 건축물의 규모와 사업의 성격에 따라 토지소유자인 건축주는 임차인으로부터 일정기간의 임대료를 일괄 선납받아 건축비 등에 충당하고, 건축주로부터 임차하는 임차인(통상은 법인의 형태일 것이다)은 상권분석 등 스스로의 사업수익 판단에 따라 일정한 임차기간을 안정적으로 확보하고 있다. 대형건물 신축에 따른 임대차에 관한 거래의 실정을 살펴보면, 당사자가 20년 이상, 예컨대 30년의 임대차기간을 원할 경우, 처음 계약할 때부터 계약기간을 20년으로 하되 특별한 사유가 없는 한 10년 연장이 가능하도록 하면서, 30년분의 임대료를 선납받는 형태로 임대차계약이 이루어지는 경우가 적지 않게 확인된다. 비록 이 사건 법률조항이 경제발전이 미미한 단계에 있던 입법 당시의 사회경제적 상황에서 별다른 문제점을 발생시키지 않았더라도, 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하는 데 그치지 않고, 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 심하게 왜곡하고 있음을 단적으로 보여준다.
뿐만 아니라, 계약 이후 제반 사정의 변화에 따라 당사자가 이 사건 법률조항을 악용할 여지가 있다는 점에서 문제가 있다. 20년 이상의 임대차는 주로 대형건물의 임대차에서 투자금 회수와 관련하여 문제가 되는데, 임차한 상가와 주변 상권의 영업 전망에 따라 임차인으로서는 20년 이상의 임대차를 묵인하고 계속 임차하기를 원할 수도 있고, 아니면 20년 초과 부분의 무효를 주장하고 20년 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수도 있다. 역으로 임대인의 경우에도 영업 전망이 좋을 경우 20년 초과 임대차의 무효를 주장하거나 임대료의 대폭 인상을 요구할 수 있을 것인데 이러한 현상은 이 사건 법률조항이 의도하는 바가 전혀 아니다.
임대차존속기간에 관한 당사자의 의사가 불분명할 때 이 사건 법률조항이 이를 보완하는 기능을 넘어서 당사자의 의사가 명확할 때조차도 당사자의 의사를 배제하고 20년을 강제함으로써 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이를 악용할 여지를 만들어 주는 것은, 이 사건 법률조항이 입법목적의 실현을 위해 필요한 범위를 벗어나는 과도한 제한을 가하고 있음으로 인한 결과이다.
비록 민법 제651조 제2항이 임대차기간의 갱신이 가능하도록 규정하고 있기는 하나, 위와 같은 사회경제적 현상에 비추어 볼 때 위 조항은 이 사건 법률조항으로 인한 문제점을 해결하는 데 아무런 도움이 되지 않는다는 것을 알 수 있다.
2) 토지임대차에 관하여, 이 사건 법률조항은 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우에는 임대차기간을 제한하지 않고, 그 외의 임대차에 대하여 기간을 제한하고 있는데, 토지임대차에 있어서 소유건물이 석조, 석회조, 연와조와 유사한 견고한 건물에 해당하는지 여부가 불분명한 경우도 있어 이에 대한 분쟁이 유발될 수 있을 뿐 아니라, 건축기술이 발달된 오늘날 이러한 견고한 건물에 해당하는지 여부가 임대차존속기간 제한의 적용 여부를 결정하는 기준이 되기에는 부적절하다.
또한 지하매설물 설치를 위한 토지임대차나 목조건물과 같은 소위 비견고건물의 소유를 위한 토지임대차의 경우 이 사건 법률조항으로 인해 임대차기간이 갱신되지 않는 한 20년이 경과한 후에는 이를 제거 또는 철거해야 하는데, 이는 사회경제적으로도 손실이 아닐 수 없다.
(라)입법을 통하여 달성하려는 공익은 기본권제한의 정도와 적정한 비례관계를 유지하여야 한다. 이 사건 법률조항에 의하여 실현하고자 하는 공익은 임
차물의 관리와 개량 소홀로 인한 사회경제적 손실 방지라 할 것인데, 이러한 공익이 이 사건 법률조항으로 달성될 수 있는 부분은 극히 미미해보이는 반면, 위에서 본 바와 같이 이 사건 법률조항이 초래하는 부작용 내지 불이익은 매우 크다 할 것이므로, 제한을 통하여 얻는 공익적 성과와 제한이 초래하는 부정적인 효과가 합리적인 비례관계를 현저하게 일탈하였다.
(마)그러므로 이 사건 법률조항이 임대차존속기간을 20년으로 제한하고 이를 강제하는 것은 침해의 최소성과 법익균형성 요건을 충족시키지 못한다.
(3) 소결
결국 이 사건 법률조항은 입법취지가 불명확하고, 대법원이 해석하는 바와 같이 사회경제적 효율성 측면에서 일정한 목적의 정당성이 인정된다 하더라도 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다.
4. 결  론
따라서 이 사건 법률조항은 헌법에 위반되므로 주문과 같이 결정한다. 이 결정은 아래 5.와 같은 재판관 박한철, 재판관 이진성, 재판관 강일원의 반대의견이 있는 외에는 관여 재판관 전원의 일치된 의견에 의한 것이다.
5. 재판관 박한철, 재판관 이진성, 재판관 강일원의 반대의견
가.법정의견이 지적한 것처럼 이 사건 법률조항은 건축기술 등이 발전하기 전에 입법된 매우 낡은 규정임은 부인할 수 없다. 그러나 부동산 관리 소홀 및 개량 미비에 따른 사회경제적 손실을 방지한다는 입법목적의 타당성조차 없어졌다고 볼 수는 없다. 경제사정의 변화에 따라 임대차계약을 장기간 변화 없이 유지하도록 하는 것이 계약 당사자 일방에게 지나치게 불리할 수도 있으므로, 이 사건 법률조항은 사정 변경에 따라 계약의 재검토 기회를 당사자에게 부여한다는 의미도 가지고 있다. 경제가 발전하고 사회가 급격하게 변화하고 있는 현대사회에서는 이와 같은 사정 변경에 따른 계약의 재검토 기회 부여가 입법 당시보다 더 중요하게 되었다고 볼 수 있다.
입법목적이 정당하다면 그 수단의 적절성으로 심사하는 내용은 입법자가 선택한 방법이 최적의 것이었는가 하는 것이 아니고, 그 방법이 입법목적 달성에 유효한 수단인가 하는 점에 한정된다(헌재 2006. 6. 29. 2002헌바80등, 판례집 18-1하, 196, 206). 그런데 임차인이 수선의무를 제대로 이행하지 않는 등 장기간 임차물에 대한 관리나 개량이 제때 이루어지지 않는 경우에는 아무리 건축기술이 발전하였다 하더라도 임차물의 가치 하락을 막을 수 없다. 따라서 임대차존속기간의 제한은 임차물 가치훼손으로 인한 사회경제적 손실 방지에 기여
한다고 볼 수 있으므로, 수단의 적절성도 인정할 수 있다.
나. 그런데 법정의견이 지적한 것처럼 대형건물을 신축할 때 건축비용 마련 등을 위하여 임대인이 20년 이상의 장기 임대차계약을 원하는 경우가 있고, 이 사건 법률조항은 이 경우 걸림돌이 될 수 있다. 하지만 민법 제651조 제2항은 임대차기간을 10년의 범위 안에서 갱신할 수 있도록 하고 있고, 그 갱신의 횟수에는 아무런 제한이 없다. 이에 따라 장기 임대차계약을 원하는 당사자들은 계약기간을 20년으로 하되 계약 종료시점에 10년 연장하는 것으로 하고 30년분의 임대료를 선납받는 형태로 임대차계약을 체결하고 있다. 이러한 우회적인 방법이 당사자로서는 불편할 수 있으나, 위에서 본 입법목적에 비추어 볼 때 이 정도의 불편으로 이 사건 법률조항이 위헌이라고 볼 수 없다. ○○시, ○○공사, ○○ 주식회사 등에 대한 사실조회결과에 따르더라도, 대형건물을 신축하면서 20년 이상의 장기 임대차계약을 체결하는 경우 위에서 본 것과 같은 우회적인 방법으로 임대차계약을 체결하고 있다고 하며, 이 사건 법률조항으로 인하여 사업에 지장을 받았다는 답변은 없었다.
다. 이 사건 법률조항이 임대차기간을 제한하고 있으나 10년의 범위 안에서 횟수에 제한 없이 계약을 갱신할 수 있으므로, 이 사건 법률조항이 기본권침해의 최소성원칙을 위반한 것이라고 보기는 어렵다. 또 계약 당사자의 의사만 합치되면 계약기간을 계속 연장할 수 있고, 위에서 본 우회적인 방법으로 사실상 30년의 장기 임대차계약을 체결할 수도 있다. 이러한 사정을 종합하여 보면 이 사건 법률조항으로 인하여 임대인인 청구인이 부담하는 불이익이 이 사건 법률조항으로 인하여 달성되는 공익보다 크다고 볼 수도 없다.
라. 앞서 본 것처럼 이 사건 법률조항은 임대인의 임대차목적물에 대한 소유권을 보호하고 임대인과 임차인 사이의 계약기간 장기화에 따른 분쟁의 발생을 예방하는 규정으로 이해된다. 법정의견은 이 사건 법률조항의 입법취지가 불명확하지만 입법목적의 정당성과 수단의 적절성은 인정된다고 하면서도, 여러 가지 현실적인 이유를 들어 이 사건 법률조항이 임대인의 계약의 자유를 침해한다고 한다. 법정의견이 침해의 최소성과 법익균형성 요건을 갖추지 못하고 있다고 판단한 취지는 결국 입법목적에 비추어 볼 때 20년이라는 임대차계약 기간 제한이 너무 짧다는 것으로 이해된다.
그러나 20년이라는 기간 제한이 비록 최적의 수단은 아니라고 할지라도 위에서 본 입법목적을 달성하는 데 유용한 수단이라는 점은 부인할 수 없다. 국가가 그 영역 안에 있는 물건을 보전하고 개량하여 사회경제적 손실을 막기
위한 목적으로 임대차계약기간을 제한하는 경우, 그 상한을 어떻게 정할 것인지 하는 것은 입법자가 정해야 할 입법형성의 영역이다. 이러한 제한으로 인해 계약 당사자에게 불편이 초래된다는 사정만으로 입법형성의 한계를 벗어난 것이라고 할 수는 없다. 법정의견은 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이 사건 법률조항을 악용할 여지도 있다고 하지만, 경제사정이 변화하여 계약내용을 변경하는 것이 부당하다고 할 수 없다. 또 법률을 악용하는 계약당사자가 있다고 하더라도 권리남용 등 계약 상대방을 보호하는 다양한 법리에 따라 이를 방지할 수 있다.
마. 결국 이 사건 법률조항은 과잉금지원칙에 어긋나 임대인의 계약의 자유를 침해한다고 볼 수 없다.
volumeInfo: 25
seriesInfo: 2
pages: 649~661
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