item: panreType: 판례집
eventNo: 2011헌바224
eventNm: 도시 및 주거환경정비법 제47조 위헌소원
panreTitle: 도시 및 주거환경정비법 제47조 위헌소원

panreInfo: (2012. 11. 29. 2011헌바224)

textOfDecision: 구 ‘도시 및 주거환경정비법’(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제47조 제3호 중 ‘제2조 제2호 다목에 의한 주택재건축사업 부분’은 헌법에 위반되지 아니한다.
eventSummary: (1)청구인은 서울 구로구 일대에서 주택재건축사업의 시행을 위해 설립된○○주택재건축정비사업조합(이하‘이 사건 조합’이라 한다)의 조합원이다.
(2)청구인은 이 사건 조합의 분양신청 공고에 따라 상가○○동 전체에 대하여 분양신청을 하였고, 이 사건 조합이 청구인에게 분양받을 상가의 동과 호수를 특정하여 신청하라고 통보하였지만 청구인은 그가 창건한‘○○사’와 같은 면적의 사찰을 건축하여 줄 것을 요구하면서 희망 상가의 동·호수를 특정하지 않았다.
(3)이에 이 사건 조합은 청구인을 현금청산대상자로 결정하고, 이를 관리처분계획안에 반영하여 2010. 10. 21. 구로구청장으로부터 관리처분계획인가를받은 후, 도시 및 주거환경정비법(이하‘도시정비법’이라 한다) 제47조 등에 따라 감정평가를 거쳐 산정한 금액으로 청구인의 부동산에 관한 권리를 협의매수하고자 하였으나 청구인이 이에 응하지 않았다.
(4)이 사건 조합은 청구인을 상대로 소유권이전등기 청구소송(서울남부지방법원 2011가합888)을 제기하였고, 청구인은 시설설비 등의 이전비와 영업손실에 대한 보상을 구하는 반소(2011가합13204)를 제기하는 한편, 도시정비법제47조에 대하여 위헌법률심판제청신청(2011카기1511)을 하였고, 2011. 8. 18.위 신청이 기각되자, 2011. 9. 8. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

abjObt: (1)청구인은 도시정비법 제47조 전체에 대해 위헌확인을 구하고 있는데, 청구인이 제47조 제1호와 제3호 중 어느 경우에 해당하는지 문제된다. 제47조 제1호는‘분양신청을 하지 아니한 자’를, 제3호는‘제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자’를 현금청산대상자로 규정하고 있다.
(2)청구인은 일응 분양신청은 하였으나 좀 더 범위를 구체적으로 정하여신청하라는 이 사건 조합의 요구에 불응하여 현금청산대상자로 결정되었고 그것이 관리처분계획안에 반영되어 관리처분계획인가가 이루어졌다. 분양신청을 하지 않거나(제1호) 이를 철회하여(제2호) 현금청산대상자가 된 자의 경우는 스스로 현물분양권을 포기한 자라 할 것이지만, 청구인은 스스로 현물분양권을 포기하였다고 보기 어렵고, 도시정비법 제48조 제3호의 취지는 분양신청
을 하였더라도 여러 가지 사정으로 분양이 적절하지 않다고 인정되는 경우 관리처분계획에의하여 분양대상자에서 제외한다는 것이므로(헌재 2012.2. 23.2010헌바484, 공보 185, 418, 420 참조), 청구인은 제47조 제3호의 경우에 해당한다.
(3)또한 당해 사건이 주택재건축사업에 관한 것이고, 청구인도 주택재개발사업과 달리 주택재건축사업의 경우 현금청산대상자에 대한 손실보상에 관하여 규정하지 않아 위헌이라는 취지의 주장을 하고 있으므로 심판의 대상을 주택재건축사업 부분으로 한정하는 것이 상당하다.
(4)결국 이 사건 심판의 대상은 구 도시정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제47조 제3호 중‘제2조 제2호 다목에 의한 주택재건축사업 부분’(이하‘이 사건 법률조항’이라한다)의 위헌 여부이고, 그 내용 및 관련조항의 내용은 다음과 같다.

구 도시정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것)
제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청을 철회한 자
3.제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자

relatedProvision: 도시정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것)
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을포함한다.
다.주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이
밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
도시정비법 시행령(2005. 5. 18. 대통령령 제18830호로 개정된 것)
제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.

caseRelatedOpinion: 가. 도시정비법의 시행으로 주택재개발사업과 주택재건축사업은 사실상 차이가 없게 되었는데, 주택재개발사업의 경우 사업시행자에게 수용권을 인정하고 이에 대응하여 현금청산대상자에게는‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및보상에 관한 법률’(이하‘공익사업법’이라 한다)에 따른 손실보상청구권을 인정하는데 반해, 주택재건축사업의 경우에는 사업시행자에게 현금청산대상자를 상대로 수용과 본질적으로 동일한 매도청구권을 인정하고 있으면서 현금청산대상자의 손실보상청구권에 대하여는 아무런 규정을 두고 있지 않아 평등원칙에 반한다.
나. 또한 이 사건 법률조항이 재산권을 제한하면서도 그에 따른 보상과 관련된 규정을 하지 않았으므로 재산권 보장을 규정한 헌법 제23조에 반한다.

judgement: 가. 평등원칙 위반 여부
(1) 주택재건축사업과 주택재개발사업의 차이
도시정비법에서 주택재건축사업과 주택재개발사업이 함께 규율되고 있으나, 사업의 성격과 세부적 규율에 있어서는 여전히 양자 간에 차이가 있다.
주택재개발사업은 주택재건축사업과 달리 정비기반시설이 열악한 지역에서시행하는 사업으로, 도시기능을 회복하고 공공복리의 증진을 목적으로 다소강제적인 방법으로 시행하는 공공사업(헌재 1997. 4. 24. 96헌가3, 판례집 9-1,416, 427-428)이고, 본질상 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진이라는 공공성이 크게 강조되는 공익사업(헌재 1996. 3. 28. 95헌바47, 판례집 8-1, 213,222)의 성격이 강하다. 그리하여 주택재개발사업은 정비구역 안에서 인가받은관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로공급하는 방법에 의하는 반면, 주택재건축사업은 정비구역 안 또는 정비구역
이 아닌 구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을건설하여 공급하는 방법에 의한다(제6조). 또한 주택재개발사업에서는 정비구역 내 토지등소유자 전원이 강제로 사업에 참여하게 되는 반면, 주택재건축사업에서는 주택재건축사업에 동의한 자만이 조합원이 된다.
이와 같이 주택재건축사업은 주택재개발사업에 비하여 공공성이 상대적으로 약하고, 방법상으로 주택재개발사업보다 온건하며, 대상지역이 불량주거지가 아니고, 토지등소유자가 대체로 재건축사업에 자발적으로 합의한다는 점에서 공적 관여의 강도에 차이가 있다.
(2) 현금청산의 절차
사업시행자가 이 사건 법률조항에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다(도시정비법 시행령 제48조).
청산 과정에서 협의되지 않은 경우, 도시정비법은 사업의 종류에 따라 수용(주택재건축사업 외의 정비사업)이나 매도청구소송(주택재건축사업의 경우)으로 진행될 것을 예정하고 있다.
즉, 주택재건축사업을 제외한 다른 정비사업, 즉 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업에 대해 도시정비법은 사업시행자의 수용권을 인정하고(제38조, 제40조 제1항) 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행될 것을 예정하고 있다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결 참조). 반면 주택재건축사업의 경우에는 천재·지변 등을 이유로 시장·군수 등이 직접 사업을 시행하는 경우를 제외하고는 사업시행자에게 수용권이 인정되지 않으므로(제38조) 수용절차로 이행될 수 없다. 토지수용권 대신인정하고 있는 매도청구권(제39조)은 조합원이 아닌 자를 상대로 한 것이므로조합설립에 동의하였던 조합원을 상대로 하는 현금청산과는 차이가 있으나,현금청산대상자는 조합원 지위를 상실하게 된다고 보는 것이 도시정비법 제47조의 입법 경위에 부합하다는 점에서 볼 때(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조) 주택재건축사업의 사업시행자는 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 매도청구권을 행사할 수 있다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조). 이렇게 보는 것이 주택재건축사업을 제외한 다른 정비사
업의 사업시행자에게는 수용권을, 주택재건축사업 사업시행자에게는 매도청구권을 부여한 도시정비법의 체계에도 부합한다.
(3)현금청산협의가이루어지지 않을 경우 보상의 내용
(가)주택재건축사업시행자가 도시정비법 제39조에 따라 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축 불참자의토지 및 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다. 매도청구권의 행사에 의하여 매도청구권자와 상대방 사이에 체결된 것으로 보는 매매계약상의매매대금인‘시가’는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건축물의 객관적 거래가격이고, 이는 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549등 판결 참조).
반면 주택재개발사업의 경우 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 공익사업법에 따른 수용절차를 통해 손실보상을 받을 수 있으나, 공익사업법에의한 손실보상은 토지수용으로 인한 손실보상액의 산정을 시가가 아닌 공시지가를 기준으로 하고(공익사업법 제70조 제1항), 보상액을 산정할 경우 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니하도록 하여(같은 법 제67조 제2항) 개발이익을 손실보상액의 산정에서 제외하고 있다.
이렇게 주택재건축사업시행자인 재건축조합에 시가에 의한 매도청구권을인정하면서 토지 및 건축물에 대한 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하는 점에 비추어 보면, 주택재건축사업의 현금청산대상자에 대하여 개발이익을 배제하여 보상하도록 되어 있는 주택재개발사업의 현금청산대상자에 비하여 어떠한 불합리한 차별이 있다고 볼 수 없다.
(나) 청구인은 공익사업법이 준용되는 주택재개발사업과는 달리 주택재건축조합이 매도청구권을 행사할 경우 매도당하는 상대방에 대하여 이주대책청구권, 이전에 따른 손실보상청구권 등을 인정하지 아니하여 불합리하다고 주장한다.
그러나 이주대책은 정당한 보상에 포함되는 것이라기보다는 정당한 보상에부가하여, 공익사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활의 근
거를 상실하게 되는 이주자들에게 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키기 위한 생활보상의 일환으로 마련된 제도이므로, 이주대책의 실시 여부는 입법자의 정책적 재량의 영역에 속한다(헌재 2006. 2. 23. 2004헌마19, 판례집 18-1상,242, 246 참조). 앞서 살펴본 바와 같이 주택재건축사업은 주택재개발사업에비하여 공공성이 상대적으로 약하고 방법상으로 주택재개발사업보다 온건하며 대상지역이 불량주거지가 아니고 토지등소유자가 대체로 재건축사업에 자발적으로 합의하기 때문에 공적 관여의 강도에 차이가 있다는 점에서, 주택재건축사업의 경우 주택재개발사업과 달리 이주대책 등을 마련하지 않았다고 하더라도 이는 그 사업 성격의 차이를 반영한 합리적 차별이라 할 것이다.
또한 주택재건축사업의 현금청산대상자에게는 시가에 따른 보상이 이루어진다는 점에서 이주대책이 제공되지 않는다 하더라도 이것이 주택재개발사업의 현금청산대상자에 비하여 불합리한 차별로써 주택재건축사업의 현금청산대상자의 평등권을 침해하는 정도의 것이라고 볼 수 없다.
(4) 따라서 이 사건 법률조항은 평등원칙에 반한다고 볼 수 없다.
나. 헌법 제23조 위반 여부
(1) 쟁점
청구인은 이 사건 법률조항이 청구인의 재산권을 제한하면서 보상규정을 두지 않아 헌법 제23조에 위반된다고 주장한다.
현금청산대상자는 현물분양권을 박탈당하게 되어 그가 소유하던 토지 등에대하여 현금청산을 받는 대신 소유권을 잃게 될 처지에 놓이게 된다는 점에서결과적으로는 재산권의 수용과 유사하나, 현금청산은 일반적인 수용에서의 강제성을 띤 일방적 절차와는 달리 조합원 간의 이해조정을 위한 불가피한 내부청산절차라는 점에서 목적물의 가액 산정 기준시기 등에 있어서 공익사업법상의 일반적인 수용과 그 법적 성격이 다르다(헌재 2012. 2. 23. 2010헌바484, 공보 185, 418, 421 참조).
그러므로 이 사건 법률조항이 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된자에 대하여 현금으로 청산하도록 한 것이 청구인의 재산권에 대한 과잉제한에 해당되는지 여부와 함께 현금청산이 결과적으로 수용과 유사하다는 점을고려하여 공공필요성이 있는지 및 정당한 보상이 이루어지는지 여부도 함께살피기로 한다.
(2) 과잉금지원칙 위배 여부
(가) 입법목적의 정당성 및 방법의 적정성
주택재건축사업은 노후·불량건축물을 체계적·효율적으로 관리·정비하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높여 도시기능을 회복하기 위하여,일정한 지역적 범위 내에서 기존 건물을 철거하고 그 위에 공동주택 등을 건설하여 이를 조합원에게 배분하는 사업이어서, 사업구역 내에 소재하는 토지및 건축물의 소유권을 확보하지 못하면 재건축사업의 추진이 불가능하다. 그런데 주택재건축사업에 동의하고 분양신청을 하였으나 사업의 원활한 진행을위하여 관리처분계획으로 분양대상에서 제외하여야 할 경우가 있다. 이 사건법률조항은 이러한 경우 분양대상에서 제외된 자들을 현금청산대상자로 정하고 이후의 절차를 진행할 수 있도록 함으로써 주택재건축사업을 신속하고도차질 없이 추진할 수 있도록 하여, 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현하기 위한 것으로, 그 입법목적의 정당성이 인정될 뿐만아니라, 이러한 입법목적을 달성하기 위한 효과적이고 적절한 수단이라고 할것이다.
(나) 피해의 최소성과 법익균형성
이 사건 법률조항과 대법원 판례를 합쳐 보면, 이 사건 법률조항에 따라 재건축조합이 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 현금청산대상자는 분양대상에서 제외되는 내용의 관리처분계획인가일 다음 날을 기준으로 평가한 토지 등의 가격으로 현금청산을 받게 되고,만일 재건축조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 소유권이전의무는 동시이행관계에 있게 되며(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조), 협의가 성립되지 아니하면 도시정비법 제39조 소정의 매도청구로 이행되게 되는데, 헌법재판소는 주택재건축사업시행자의 매도청구권을 규정하고 있는 도시정비법 제39조가 과잉금지원칙에 위배되지 않고, 이러한 매도청구에의한 시가보상은 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이므로 정당한 보상이라고 판시한 바 있다(헌재2010.12. 28. 2008헌마571, 판례집 22-2하, 768, 775-777).
나아가 토지는 원칙적으로 생산이나 대체가 불가능하여 공급이 제한되어 있고, 우리나라의 가용 토지 면적은 인구에 비하여 절대적으로 부족한 반면 모든국민이 생산 및 생활의 기반으로서 토지의 합리적인 이용에 의존하고 있으므로, 그 사회적 기능에 있어서나 국민경제의 측면에서 다른 재산권과 같게 다룰수 있는 성질의 것이 아니므로 공동체의 이익이 보다 더 강하게 관철될 것이
요구된다(헌재 1989. 12. 22. 88헌가13, 판례집 1, 357, 372; 헌재 1998. 12. 24.89헌마214등, 판례집 10-2, 927, 945-946 참조). 따라서 헌법 제122조는 토지가지닌 위와 같은 특성을 감안하여“국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용ㆍ개발과 보전을 위하여 법률이 정하는바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.”고 규정함으로써토지재산권에 대한 광범위한 입법형성권을 부여하고 있다(헌재 1999. 4. 29. 94헌바37, 판례집 11-1, 289, 303-304).
이러한 사정들을 종합하여 보면 이 사건 법률조항에 의하여 현물분양권을잃고 현금청산대상자가 된다 하더라도 그 절차 및 보상액의 산정에 있어서 현금청산 대상자의 이익을 충분히 보장하고 있을 뿐 아니라, 같은 입법목적을 달성하면서 재산권을 보다 덜 침해하는 다른 수단이 명백히 존재한다고 보이지도 아니하므로, 이 사건 법률조항은 피해의 최소성을 갖추고 있다.
또한 이 사건 법률조항으로 침해받는 현금청산대상자의 사익은 현금청산을원하지 않음에도 현물분양권을 박탈당하여 개인의 재산권이 제한되는 것이라고 할 것인데, 이는 노후·불량한 주택을 재건축하여 주거환경 및 도시환경을개선함과 아울러 주택시장을 안정시키고 한정된 토지를 효율적으로 이용하게하기 위한 공익에 비하여 결코 크다고 할 수 없으므로, 이 사건 법률조항은 법익의 균형성도 갖추었다.
(3) 따라서 이 사건 법률조항이 청구인의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.

conclusion: 그렇다면 이 사건 법률조항은 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
pansiMatt: 주택재건축사업에 있어서 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자에 대한 현금청산을 규정하고 있는 구 ‘도시 및 주거환경정비법’(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제47조 제3호 중 ‘제2조 제2호 다목에 의한 주택재건축사업 부분’(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 평등원칙에 반하거나 재산권을 침해하는지 여부(소극)
decisionGst: 1. 주택재건축사업의 경우 사업시행자는 분양대상에서 제외된 조합원과의 사이에 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 매도청구권을 행사할 수 있는데, 이 때 현금청산대상자에게는 개발이익이 포함된 시가에 따른 보상이 이루어지므로, 수용절차를 통해 개발이익이 제외된 보상을 받는 주택재개발사업의 경우에 비해 불합리한 차별이 있다고 볼 수 없고, 주택재개발사업의 경우와 달리 현금청산대상자에 대한 이주대책 등을 마련하지 않았다 하더라도 이는 사업 성격의 차이를 반영한 합리적인 차별이므로 평등원칙에 반하지 않는다.
2. 이 사건 법률조항은 주택재건축사업을 신속하고도 차질 없이 추진할 수 있도록 하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현하기 위한 것으로, 그 입법목적의 정당성과 방법의 적절성이 인정되고, 이 사건 법률조항에 의하여 현물분양권을 잃고 현금청산대상자가 된다 하더라도 그 절차 및 보상액의 산정에 있어서 현금청산대상자의 이익을 충분히 보장하고 있어 피해의 최소성과 법익의 균형성을 갖추었으므로 재산권을 침해하지 않는다.
adjobtTxt: 구 도시 및 주거환경정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
1. 생략
2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
가.∼나. 생략
다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
라.∼바. 생략
3.∼11. 생략
구 도시 및 주거환경정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
1.～2. 생략
3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
refrnPrvsn: 헌법 제11조 제1항, 제23조, 제37조 제2항
도시 및 주거환경정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것) 제38조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제3항제1호의 규정에 해당하는 사업에 한한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제3조의 규정에 의한 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다.
도시 및 주거환경정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것) 제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 제16조제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역 안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
도시 및 주거환경정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것) 제40조(공익사업을
위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용) ① 정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용한다.
②～④ 생략
도시 및 주거환경정비법 시행령(2005. 5. 18. 대통령령 제18830호로 개정된 것) 제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지ㆍ건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.
refrnPrcdnt: 1. 헌재 1996. 3. 28. 95헌바47, 판례집 8-1, 213, 222
헌재 1997. 4. 24. 96헌가3, 판례집 9-1, 416, 427-428
헌재 2006. 2. 23. 2004헌마19, 판례집 18-1상, 242, 246 
2. 헌재 1989. 12. 22. 88헌가13, 판례집 1, 357, 372
헌재 1998. 12. 24. 89헌마214등, 판례집 10-2, 927, 945-946
헌재 1999. 4. 29. 94헌바37, 판례집 11-1, 289, 303-304
헌재 2010. 12. 28. 2008헌마571, 판례집 22-2하, 768, 775-777
헌재 2012. 2. 23. 2010헌바484, 공보 185, 418, 421
event: 청 구 인 김○년
대리인 법무법인 이일
담당변호사 서성원 외 2인
당해사건 서울남부지방법원 2011가합888(본소) 소유권이전등기, 2011가합13204(반소) 소유권이전등기 등
eventCol1: 청구인|김○년대리인 법무법인 이일		담당변호사 서성원 외 2인
eventCol3: 당해사건|서울남부지방법원 2011가합888(본소) 소유권이전등기, 2011가합13204(반소) 소유권이전등기 등
reason: 1. 사건의 개요와 심판의 대상
가. 사건의 개요
(1)청구인은 서울 구로구 일대에서 주택재건축사업의 시행을 위해 설립된 ○○주택재건축정비사업조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)의 조합원이다.
(2)청구인은 이 사건 조합의 분양신청 공고에 따라 상가 ○○동 전체에 대하여 분양신청을 하였고, 이 사건 조합이 청구인에게 분양받을 상가의 동과 호수를 특정하여 신청하라고 통보하였지만 청구인은 그가 창건한 ‘○○사’와 같은 면적의 사찰을 건축하여 줄 것을 요구하면서 희망 상가의 동&#183;호수를 특정하지 않았다.
(3)이에 이 사건 조합은 청구인을 현금청산대상자로 결정하고, 이를 관리처분계획안에 반영하여 2010. 10. 21. 구로구청장으로부터 관리처분계획인가를 받은 후, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조 등에 따라 감정평가를 거쳐 산정한 금액으로 청구인의 부동산에 관한 권리를 협의매수하고자 하였으나 청구인이 이에 응하지 않았다.
(4)이 사건 조합은 청구인을 상대로 소유권이전등기 청구소송(서울남부지방법원 2011가합888)을 제기하였고, 청구인은 시설설비 등의 이전비와 영업손실에 대한 보상을 구하는 반소(2011가합13204)를 제기하는 한편, 도시정비법 제47조에 대하여 위헌법률심판제청신청(2011카기1511)을 하였고, 2011. 8. 18. 위 신청이 기각되자, 2011. 9. 8. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
나. 심판의 대상
(1)청구인은 도시정비법 제47조 전체에 대해 위헌확인을 구하고 있는데, 청구인이 제47조 제1호와 제3호 중 어느 경우에 해당하는지 문제된다. 제47조 제1호는 ‘분양신청을 하지 아니한 자’를, 제3호는 ‘제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자’를 현금청산대상자로 규정하고 있다.
(2)청구인은 일응 분양신청은 하였으나 좀 더 범위를 구체적으로 정하여 신청하라는 이 사건 조합의 요구에 불응하여 현금청산대상자로 결정되었고 그것이 관리처분계획안에 반영되어 관리처분계획인가가 이루어졌다. 분양신청을 하지 않거나(제1호) 이를 철회하여(제2호) 현금청산대상자가 된 자의 경우는 스스로 현물분양권을 포기한 자라 할 것이지만, 청구인은 스스로 현물분양권을 포기하였다고 보기 어렵고, 도시정비법 제48조 제3호의 취지는 분양신청
을 하였더라도 여러 가지 사정으로 분양이 적절하지 않다고 인정되는 경우 관리처분계획에 의하여 분양대상자에서 제외한다는 것이므로(헌재 2012. 2. 23. 2010헌바484, 공보 185, 418, 420 참조), 청구인은 제47조 제3호의 경우에 해당한다.
(3)또한 당해 사건이 주택재건축사업에 관한 것이고, 청구인도 주택재개발사업과 달리 주택재건축사업의 경우 현금청산대상자에 대한 손실보상에 관하여 규정하지 않아 위헌이라는 취지의 주장을 하고 있으므로 심판의 대상을 주택재건축사업 부분으로 한정하는 것이 상당하다.
(4)결국 이 사건 심판의 대상은 구 도시정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제47조 제3호 중 ‘제2조 제2호 다목에 의한 주택재건축사업 부분’(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)의 위헌 여부이고, 그 내용 및 관련조항의 내용은 다음과 같다.
[심판대상조항]
구 도시정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것)
제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지&#183;건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청을 철회한 자
3.제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
[관련조항]
도시정비법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것)
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후&#183;불량건축물이
밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
도시정비법 시행령(2005. 5. 18. 대통령령 제18830호로 개정된 것)
제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지&#183;건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장&#183;군수가 추천하는"부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률"에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.
2. 청구인의 주장요지
가. 도시정비법의 시행으로 주택재개발사업과 주택재건축사업은 사실상 차이가 없게 되었는데, 주택재개발사업의 경우 사업시행자에게 수용권을 인정하고 이에 대응하여 현금청산대상자에게는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘공익사업법’이라 한다)에 따른 손실보상청구권을 인정하는데 반해, 주택재건축사업의 경우에는 사업시행자에게 현금청산대상자를 상대로 수용과 본질적으로 동일한 매도청구권을 인정하고 있으면서 현금청산대상자의 손실보상청구권에 대하여는 아무런 규정을 두고 있지 않아 평등원칙에 반한다.
나. 또한 이 사건 법률조항이 재산권을 제한하면서도 그에 따른 보상과 관련된 규정을 하지 않았으므로 재산권 보장을 규정한 헌법 제23조에 반한다.
3. 판  단
가. 평등원칙 위반 여부
(1) 주택재건축사업과 주택재개발사업의 차이
도시정비법에서 주택재건축사업과 주택재개발사업이 함께 규율되고 있으나, 사업의 성격과 세부적 규율에 있어서는 여전히 양자 간에 차이가 있다.
주택재개발사업은 주택재건축사업과 달리 정비기반시설이 열악한 지역에서 시행하는 사업으로, 도시기능을 회복하고 공공복리의 증진을 목적으로 다소 강제적인 방법으로 시행하는 공공사업(헌재 1997. 4. 24. 96헌가3, 판례집 9-1, 416, 427-428)이고, 본질상 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진이라는 공공성이 크게 강조되는 공익사업(헌재 1996. 3. 28. 95헌바47, 판례집 8-1, 213, 222)의 성격이 강하다. 그리하여 주택재개발사업은 정비구역 안에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대&#183;복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의하는 반면, 주택재건축사업은 정비구역 안 또는 정비구역
이 아닌 구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대&#183;복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다(제6조). 또한 주택재개발사업에서는 정비구역 내 토지등소유자 전원이 강제로 사업에 참여하게 되는 반면, 주택재건축사업에서는 주택재건축사업에 동의한 자만이 조합원이 된다.
이와 같이 주택재건축사업은 주택재개발사업에 비하여 공공성이 상대적으로 약하고, 방법상으로 주택재개발사업보다 온건하며, 대상지역이 불량주거지가 아니고, 토지등소유자가 대체로 재건축사업에 자발적으로 합의한다는 점에서 공적 관여의 강도에 차이가 있다.
(2) 현금청산의 절차
사업시행자가 이 사건 법률조항에 의하여 토지등소유자의 토지&#183;건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장&#183;군수가 추천하는 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다(도시정비법 시행령 제48조).
청산 과정에서 협의되지 않은 경우, 도시정비법은 사업의 종류에 따라 수용(주택재건축사업 외의 정비사업)이나 매도청구소송(주택재건축사업의 경우)으로 진행될 것을 예정하고 있다.
즉, 주택재건축사업을 제외한 다른 정비사업, 즉 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업에 대해 도시정비법은 사업시행자의 수용권을 인정하고(제38조, 제40조 제1항) 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행될 것을 예정하고 있다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결 참조). 반면 주택재건축사업의 경우에는 천재&#183;지변 등을 이유로 시장&#183;군수 등이 직접 사업을 시행하는 경우를 제외하고는 사업시행자에게 수용권이 인정되지 않으므로(제38조) 수용절차로 이행될 수 없다. 토지수용권 대신 인정하고 있는 매도청구권(제39조)은 조합원이 아닌 자를 상대로 한 것이므로 조합설립에 동의하였던 조합원을 상대로 하는 현금청산과는 차이가 있으나, 현금청산대상자는 조합원 지위를 상실하게 된다고 보는 것이 도시정비법 제47조의 입법 경위에 부합하다는 점에서 볼 때(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조) 주택재건축사업의 사업시행자는 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 매도청구권을 행사할 수 있다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조). 이렇게 보는 것이 주택재건축사업을 제외한 다른 정비사
업의 사업시행자에게는 수용권을, 주택재건축사업 사업시행자에게는 매도청구권을 부여한 도시정비법의 체계에도 부합한다.
(3)현금청산협의가이루어지지 않을 경우 보상의 내용
(가)주택재건축사업시행자가 도시정비법 제39조에 따라 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축 불참자의 토지 및 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다. 매도청구권의 행사에 의하여 매도청구권자와 상대방 사이에 체결된 것으로 보는 매매계약상의 매매대금인 ‘시가’는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건축물의 객관적 거래가격이고, 이는 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549등 판결 참조).
반면 주택재개발사업의 경우 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 공익사업법에 따른 수용절차를 통해 손실보상을 받을 수 있으나, 공익사업법에 의한 손실보상은 토지수용으로 인한 손실보상액의 산정을 시가가 아닌 공시지가를 기준으로 하고(공익사업법 제70조 제1항), 보상액을 산정할 경우 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니하도록 하여(같은 법 제67조 제2항) 개발이익을 손실보상액의 산정에서 제외하고 있다.
이렇게 주택재건축사업시행자인 재건축조합에 시가에 의한 매도청구권을 인정하면서 토지 및 건축물에 대한 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하는 점에 비추어 보면, 주택재건축사업의 현금청산대상자에 대하여 개발이익을 배제하여 보상하도록 되어 있는 주택재개발사업의 현금청산대상자에 비하여 어떠한 불합리한 차별이 있다고 볼 수 없다.
(나) 청구인은 공익사업법이 준용되는 주택재개발사업과는 달리 주택재건축조합이 매도청구권을 행사할 경우 매도당하는 상대방에 대하여 이주대책청구권, 이전에 따른 손실보상청구권 등을 인정하지 아니하여 불합리하다고 주장한다.
그러나 이주대책은 정당한 보상에 포함되는 것이라기보다는 정당한 보상에 부가하여, 공익사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활의 근
거를 상실하게 되는 이주자들에게 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키기 위한 생활보상의 일환으로 마련된 제도이므로, 이주대책의 실시 여부는 입법자의 정책적 재량의 영역에 속한다(헌재 2006. 2. 23. 2004헌마19, 판례집 18-1상, 242, 246 참조). 앞서 살펴본 바와 같이 주택재건축사업은 주택재개발사업에 비하여 공공성이 상대적으로 약하고 방법상으로 주택재개발사업보다 온건하며 대상지역이 불량주거지가 아니고 토지등소유자가 대체로 재건축사업에 자발적으로 합의하기 때문에 공적 관여의 강도에 차이가 있다는 점에서, 주택재건축사업의 경우 주택재개발사업과 달리 이주대책 등을 마련하지 않았다고 하더라도 이는 그 사업 성격의 차이를 반영한 합리적 차별이라 할 것이다.
또한 주택재건축사업의 현금청산대상자에게는 시가에 따른 보상이 이루어진다는 점에서 이주대책이 제공되지 않는다 하더라도 이것이 주택재개발사업의 현금청산대상자에 비하여 불합리한 차별로써 주택재건축사업의 현금청산대상자의 평등권을 침해하는 정도의 것이라고 볼 수 없다.
(4) 따라서 이 사건 법률조항은 평등원칙에 반한다고 볼 수 없다.
나. 헌법 제23조 위반 여부
(1) 쟁점
청구인은 이 사건 법률조항이 청구인의 재산권을 제한하면서 보상규정을 두지 않아 헌법 제23조에 위반된다고 주장한다.
현금청산대상자는 현물분양권을 박탈당하게 되어 그가 소유하던 토지 등에 대하여 현금청산을 받는 대신 소유권을 잃게 될 처지에 놓이게 된다는 점에서 결과적으로는 재산권의 수용과 유사하나, 현금청산은 일반적인 수용에서의 강제성을 띤 일방적 절차와는 달리 조합원 간의 이해조정을 위한 불가피한 내부청산절차라는 점에서 목적물의 가액 산정 기준시기 등에 있어서 공익사업법상의 일반적인 수용과 그 법적 성격이 다르다(헌재 2012. 2. 23. 2010헌바484, 공보 185, 418, 421 참조).
그러므로 이 사건 법률조항이 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자에 대하여 현금으로 청산하도록 한 것이 청구인의 재산권에 대한 과잉제한에 해당되는지 여부와 함께 현금청산이 결과적으로 수용과 유사하다는 점을 고려하여 공공필요성이 있는지 및 정당한 보상이 이루어지는지 여부도 함께 살피기로 한다.
(2) 과잉금지원칙 위배 여부
(가) 입법목적의 정당성 및 방법의 적정성
주택재건축사업은 노후&#183;불량건축물을 체계적&#183;효율적으로 관리&#183;정비하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높여 도시기능을 회복하기 위하여, 일정한 지역적 범위 내에서 기존 건물을 철거하고 그 위에 공동주택 등을 건설하여 이를 조합원에게 배분하는 사업이어서, 사업구역 내에 소재하는 토지 및 건축물의 소유권을 확보하지 못하면 재건축사업의 추진이 불가능하다. 그런데 주택재건축사업에 동의하고 분양신청을 하였으나 사업의 원활한 진행을 위하여 관리처분계획으로 분양대상에서 제외하여야 할 경우가 있다. 이 사건 법률조항은 이러한 경우 분양대상에서 제외된 자들을 현금청산대상자로 정하고 이후의 절차를 진행할 수 있도록 함으로써 주택재건축사업을 신속하고도 차질 없이 추진할 수 있도록 하여, 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현하기 위한 것으로, 그 입법목적의 정당성이 인정될 뿐만 아니라, 이러한 입법목적을 달성하기 위한 효과적이고 적절한 수단이라고 할 것이다.
(나) 피해의 최소성과 법익균형성
이 사건 법률조항과 대법원 판례를 합쳐 보면, 이 사건 법률조항에 따라 재건축조합이 토지등소유자의 토지&#183;건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 현금청산대상자는 분양대상에서 제외되는 내용의 관리처분계획 인가일 다음 날을 기준으로 평가한 토지 등의 가격으로 현금청산을 받게 되고, 만일 재건축조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 소유권이전의무는 동시이행관계에 있게 되며(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조), 협의가 성립되지 아니하면 도시정비법 제39조 소정의 매도청구로 이행되게 되는데, 헌법재판소는 주택재건축사업시행자의 매도청구권을 규정하고 있는 도시정비법 제39조가 과잉금지원칙에 위배되지 않고, 이러한 매도청구에 의한 시가보상은 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이므로 정당한 보상이라고 판시한 바 있다(헌재 2010. 12. 28. 2008헌마571, 판례집 22-2하, 768, 775-777).
나아가 토지는 원칙적으로 생산이나 대체가 불가능하여 공급이 제한되어 있고, 우리나라의 가용 토지 면적은 인구에 비하여 절대적으로 부족한 반면 모든 국민이 생산 및 생활의 기반으로서 토지의 합리적인 이용에 의존하고 있으므로, 그 사회적 기능에 있어서나 국민경제의 측면에서 다른 재산권과 같게 다룰 수 있는 성질의 것이 아니므로 공동체의 이익이 보다 더 강하게 관철될 것이
요구된다(헌재 1989. 12. 22. 88헌가13, 판례집 1, 357, 372; 헌재 1998. 12. 24. 89헌마214등, 판례집 10-2, 927, 945-946 참조). 따라서 헌법 제122조는 토지가 지닌 위와 같은 특성을 감안하여 "국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용ㆍ개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다."고 규정함으로써 토지재산권에 대한 광범위한 입법형성권을 부여하고 있다(헌재 1999. 4. 29. 94헌바37, 판례집 11-1, 289, 303-304).
이러한 사정들을 종합하여 보면 이 사건 법률조항에 의하여 현물분양권을 잃고 현금청산대상자가 된다 하더라도 그 절차 및 보상액의 산정에 있어서 현금청산 대상자의 이익을 충분히 보장하고 있을 뿐 아니라, 같은 입법목적을 달성하면서 재산권을 보다 덜 침해하는 다른 수단이 명백히 존재한다고 보이지도 아니하므로, 이 사건 법률조항은 피해의 최소성을 갖추고 있다.
또한 이 사건 법률조항으로 침해받는 현금청산대상자의 사익은 현금청산을 원하지 않음에도 현물분양권을 박탈당하여 개인의 재산권이 제한되는 것이라고 할 것인데, 이는 노후&#183;불량한 주택을 재건축하여 주거환경 및 도시환경을 개선함과 아울러 주택시장을 안정시키고 한정된 토지를 효율적으로 이용하게 하기 위한 공익에 비하여 결코 크다고 할 수 없으므로, 이 사건 법률조항은 법익의 균형성도 갖추었다.
(3) 따라서 이 사건 법률조항이 청구인의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.
4. 결  론
그렇다면 이 사건 법률조항은 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
volumeInfo: 24
seriesInfo: 2
pages: 158~168
jgdmtCort: 전원재판부
rstaRsta: 합헌
rstaDate: 20121129
eventType: 헌바