item: panreType: 판례집
eventNo: 2009헌바141
eventNm: 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한법률 제9조 제1항 제1호 등 위헌소원
panreTitle: 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제1항 제1호 등 위헌소원

panreInfo: (2009. 11. 26. 2009헌바141 전원재판부)

textOfDecision: ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된 것) 제9조 제1항 제1호, 제10조는 헌법에 위반되지 아니한다.
eventSummary: (1)부여군수는 2007. 1. 17. 부여군 고시 제2006-28호로 사업시행자를 충청남도 등으로 하여 충남 부여군 규암면○○리 일대 3,294,701㎡에 백제역사재
현단지를 조성하기로 하는 내용의 백제역사재현단지조성사업 실시계획승인을 고시하였는데, 청구인 김○호 소유인 충남 부여군 규암면○○리 441 답 1,706㎡와 청구인유○정 소유인 같은 리 442 답 809㎡,청구인 전○호 소유인 같은 리 135 답 1,502㎡가 위 사업구역에 편입되었다.
(2) 사업시행자와 청구인들 사이에 협의가 성립되지 않자 사업시행자는 수용재결을 신청하였고, 2008. 2. 27. 중앙토지수용위원회(이하‘중토위’라 한다)에서 청구인김○호는 79,329,000원, 청구인 유○정은 39,074,700원, 청구인 전○호는37,700,200원을 보상액으로 하는 내용의 수용재결이 이루어졌으며, 청구인들이 이의하여 2008. 8. 28. 이의재결에서 보상액이 청구인 김○호는 82,058,600원, 청구인 유○정은 40,692,700원, 청구인 전○호는 38,526,300원으로 증액되었다.
(3) 이에 청구인들은 주위적으로 중토위를 상대로 2008. 8. 28.자 이의재결의 취소를, 예비적으로 충청남도를 상대로 청구인들에게 각 100만 원 및 지연손해금의 지급을구하는 소송을 제기하였고(서울행정법원 2008구합38728), 그 소송 계속 중‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’제9조 제1항 제1호, 제10조가 헌법에 위반된다며위헌법률심판 제청신청을 하였으나(서울행정법원 2009아1061) 기각되자 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

abjObt: 이 사건 심판의 대상은‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(이하‘부동산평가법’이라 한다) 제9조 제1항 제1호, 제10조(이하 위 법률조항들을‘이 사건 법률조항’이라 한다)의 위헌 여부이고, 심판대상조항과 관련조항의 내용은 다음과 같다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된것) 제9조(표준지공시지가의 적용)①국가ㆍ지방자치단체,‘공공기관의 운영에 관한법률’에 따른 공공기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각 호의 목적을위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각 호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다.
1.공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상
제10조(표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에그 기준이 된다.

relatedProvision: 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
5.“표준지공시지가”라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
제29조(감정평가업자의 업무)①감정평가업자는 다음 각 호의 업무를 행한다.
2.제9조 제1항 각 호의 목적을 위한 토지의 감정평가
구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하‘공익사업법’이라 한다) 제67조(보상액의 가격시점 등)①보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다.
제68조(보상액의 산정)①사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있는 때에는 그러하지 아니하다.
제70조(취득하는 토지의 보상)①협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 공시지가를 기준으로 하여보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는지가변동률, 생산자물가상승률(한국은행법 제86조의 규정에 의하여 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율을 말한다) 그 밖에 당해 토지의위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.
②토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황
과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다.
④사업인정 후의 취득에 있어서 제1항의 규정에 의한 공시지가는 사업인정고시일전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는재결 당시 공시된 공시지가 중 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
⑤제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에따른 공시지가는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일 또는고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

caseRelatedOpinion: 이 사건 법률조항은 토지수용 보상금의 산정을 표준지공시지가에 의하도록 규정하고 있는바, 표준지 선정에 있어 행정청의 자의가 개입될 여지가 있고, 개별공시지가제도가 도입된 만큼 표준지공시지가보다는 개별공시지가에 의해 산정된 금액이 정당한 보상에 가까운 금액이 될 여지가 많으며, 특히 표준지공시지가를 기준으로 산정한보상금이 당해 토지의 개별공시지가에도 미치지 못하는 경우에는 정당한 보상이라볼 수 없고, 부동산평가법 제9조 제1항 단서는 모호한 규정이므로 헌법상 평등권, 재산권 등을 침해하여 헌법에 위반된다.

judgement: 가. 이 사건 법률조항의 위헌 여부
(1) 헌법적 쟁점
이 사건 법률조항 중 부동산평가법 제9조 제1항 제1호는 토지의 수용 등에 대한보상을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우 표준지공시지가를 기준으로 하도록 하고 있고, 부동산평가법 제10조는 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우 표준지공시지가가 그 기준이 된다는 규정이므로, 이 사건에서 쟁점은 토지 수용에 대한 보상을 표준지공시지가를 기준으로 하도록 한 이 사건 법률조항이 헌법 제23조 제3항의 정당한 보상 규정을 위반하였는지 여부에 관한 것이다.
(2) 선례의 존재
헌법재판소는 2007. 11. 29. 2006헌바79 결정(판례집 19-2, 576)에서 공익사업법제70조 제2항 등 및 구‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(2005. 1. 14.법률제7335호로 전부 개정되고, 2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정되기 전의 것, 이하‘구부동산평가법’이라 한다) 제9조 제1항 제1호가 헌법에 위반되지 않는다고 판시하였는데 그 이유의 요지는 다음과 같다.
『(가) 헌법재판소는 1995. 4. 20. 93헌바20등 결정(판례집 7-1, 519), 1999. 12.23. 98헌바13등 결정(판례집 11-2, 721) 및 2001. 4. 26. 2000헌바31 결정(판례집13-1, 932)에서 표준지공시지가를 기준으로 수용된 토지에 대한 보상액을 산정하는것이 헌법에 위반되지 않는다고 하였는바, 그 판시 이유의 요지는 다음과 같다.
「헌법 제23조 제3항이 규정하는 정당한 보상이란 원칙적으로 피수용 재산의 객관적인 재산가치를 완전하게 보상하는 완전보상을 의미하는바, 구 토지수용법 제46조제2항 및 지가공시법 제10조 제1항 제1호가 토지수용으로 인한 손실보상액의 산정을 표준지공시지가를 기준으로 하되 개발이익을 배제하고, 공시기준일부터 재결시까지의 시점보정을 인근토지의 가격변동률과 도매물가상승률 등에 의하여 행하도록 규정한 것은 위 각 법률의 규정에 의한 공시지가가 공시기준일 당시의 표준지의 객관적가치를 정당하게 반영하는 것이고, 표준지와 지가산정 대상 토지 사이에 가격의 유사성을 인정할 수 있도
록 표준지의 선정이 적정하며, 공시기준일 이후 수용시까지의 시가변동을 산출하는시점보정의 방법이 적정한 것으로 보이므로, 헌법 제23조 제3항이 규정한 정당보상의 원칙에 위배되는 것이 아니며, 또한 위 헌법조항의 법률유보를 넘어섰다거나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다.」
특히 98헌바13등 결정에서는, 위 결정요지에 추가하여, 개별공시지가에 따라 토지수용 보상액을 산정하지 아니하였다 하여 위헌인 것은 아니라고 아래와 같이 판단하였다.
「청구인들이 주장하는 개별공시지가의 결정은 구체적인 사실에 관한 법집행으로서행정소송의 대상이 되므로, 행정심판이나 행정소송을 통하여 그 지가를 다투고 시정을 구할 수 있다. 손실보상액의 산정을 표준지공시지가로 하는 것이 헌법 위반이 아니라는 것은 위에서 본 바가 있으므로, 토지수용시 개별공시지가에 따라 손실보상액을 산정하지 아니하였다고 하여 위헌이 되는 것은 아니다.」(판례집 11-2, 730)
(나) 이 사건 심판대상인 공익사업법 조항 등은 위 헌법재판소의 선례들의 심판대상인 구 토지수용법 제46조와 그 법명 및‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가’가 법률의 법명 변경에 따라‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한법률에 의한 공시지가’로 변경되었다는 점과 열거된 고려사항 중‘도매물가상승률’이명칭 변경에 따라‘생산자물가상승률’로 변경됐다는 점을 제외하고는 그 내용이 동일하고, 구 부동산평가법 제9조 제1항 제1호도‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’제10조 제1항 제1호와 그 법명이 변경되었을 뿐 그 내용은 동일한바, 이 사건에있어서 위 선례들과 그 판단을 달리하여야 할 특별한 사정변경의 가능성은 보이지 않으므로 이를 그대로 유지하도록 한다.』
또한 헌법재판소는 2009. 6. 25. 2007헌바104(공보 153, 1273) 결정에서 위 선례를 인용하여 구 부동산평가법 제9조 제1항 제1호가 헌법에 위반되지 않는다고 판시하였는바, 이때 부동산평가법 제9조 제1항 제1호에 관해서도 구 부동산평가법 제9조제1항 제1호의“정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관”부분이“공공기관의운영에 관한 법률에 따른 공공기관”으로 변경되었을 뿐 인용 내용은 위와 동일하다.
(3) 개별공시지가와 정당한 보상
(가) 표준지공시지가는 전국의 토지 중 대표성이 있는 50만 필지를 선정하여 감정평가사가 평가한 적정가격으로, 토지시장의 지가정보를 제공하고, 일
반적인 토지거래의 지표가 된다. 그리하여 이 공시지가는 국가 등이 공공용지의 매수및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상액 산정기준이 되는 동시에 국세ㆍ지방세 등의 과세기준으로 활용되고 있는 개별공시지가의 산정기준이 되고 있다. 반면에 개별공시지가는 시장 등이‘개발이익환수에 관한 법률’에 의한 개발부담금을 부과할때나 그밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시되는 공시기준일 현재 관할구역 안의개별토지의 단위면적당 가격을 의미한다(부동산평가법 제11조 제1항). 시장 등이 이같은 개별공시지가를 결정ㆍ공시함에 있어서는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 간이한 토지가격비준표를 활용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을유지하도록 되어 있으나(같은 조 제3항) 전문인력, 시간, 예산상의 제약 때문에 비전문가인 시ㆍ군ㆍ구 공무원에 의해 간이한 방법에 따라 대량적으로 산정되고 있다. 이러한 이유로 인해 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장 등에게 이의를 신청할 수 있고(부동산평가법제12조 제1항), 행정소송의 대상이 되므로 행정심판이나 행정소송을 통하여 그 지가를 다투고 시정을 구할 수 있도록 하고 있다.
(나) 위와 같이 대량적이고 간이한 지가 결정ㆍ공시체계를 채택하고 있는 개별공시지가와 전문적 감정평가방식에 따른 표준지공시지가는 목적, 산정주체, 산정방법에 있어서 차이가 있다. 개별공시지가도 통계적 분석에 의한 것으로서 어느 정도 객관성과합리성을 확보하고 있지만 표준지공시지가보다 정밀성이 떨어진다. 뿐만 아니라 국가가 직접 적정가격을 조사ㆍ감정하여 결정ㆍ고시하는 표준지공시지가와는 달리 관계되는 개별 행정기관이 토지가격 비준표를 활용하여 간이한 방법에 의해 대량적으로 산정하는 것이므로 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 정확하게 부합하는 것도 아니다.그러므로 표준지공시지가를 놔두고 개별공시지가를 토지수용의 산정기준으로 삼아 손실보상액을 산정하는 것은 여러모로 보아 부적절하다. 더구나 개별공시지가는 공시기준일 현재의 적정가액을 표시하므로 개발이익이 포함된 가격이어서 토지수용으로 인한 손실보상액의 산정의 기준으로 삼기에는 더더욱 합당하다고 볼 수 없다.
(다) 따라서 위 선례에서 판시하고 있듯이, 이 사건 법률조항이 개별공시지가가 아닌 표준지공시지가를 기준으로 보상액을 산정하도록 한 것은 개발이
익이 배제된 수용 당시 피수용 재산의 객관적인 재산가치를 가장 정당하게 보상하는것이라고 할 것이므로, 이 사건 법률조항이 헌법 제23조 제3항에 위반된다고 할 수없다.

(1) 평등원칙 위반 여부
(가) 청구인들은, 개별공시지가가 국가의 통일적이고 체계적인 조사 등에 따라 정해지는 것이고, 임의적인 표준지 선정을 방지하여 실제 거래가격을 반영하는 것으로오히려 헌법상 정당보상의 원칙에 충실한 것이며, 조세납부 등 토지소유자에게 부담을 지울 때에는 이를 기준으로 삼고 있음에도 보상액 산정의 경우에만 개별공시지가결정 당시 기준이 된 표준지와 무관하게 구체적 선정기준이 없는 상태에서 표준지를다시 선정하여 보상액을 산정하는 것은 평등원칙에 위반된다는 취지의 주장을 한다.
(나) 헌법 제11조 제1항에서 정한 법 앞에서의 평등의 원칙은 본질적으로 같은 것은 같게, 본질적으로 다른 것은 다르게 취급할 것을 요구하는 것인바, 수용되는 모든토지에 대하여 동일하게 표준지공시지가를 기준으로 보상액을 산정토록 하는 이상본질적으로 동일한 것을 같게 취급하는 것이지, 본질적으로 동일한 것을 다르게 취급하는 것은 아니라고 할 것이므로 거기에 헌법상 차별이 존재한다고 할 수 없다.
따라서 이 사건 법률조항이 평등원칙에 위반된다고 할 수 없다.
(2) 부동산평가법 제9조 제1항 단서 부분
(가) 청구인들은, 부동산평가법 제9조 제1항 단서가“다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각 호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다.”라고 규정하고 있는데 위 규정 중‘필요하다고 인정하는 때’를 누가 인정하는 것인지, 필요한경우는 어느 경우인지 그 개념이 모호할 뿐만 아니라 아무런 기준을 제시하지 못하여‘가감조정’의 경우 가산하는 때에는 피수용자에 따라 차별을 받는 결과가 되어 헌법제11조 제1항에 위배되고, 감액하는 때에는 헌법 제23조 제1항, 제3항, 제37조 제2항에 위반된다고 주장한다.
(나) 부동산평가법 제9조 제1항의 입법목적, 위 규정과 상호관계에 있는 다른 규정의 내용 등을 종합할 때 위 단서 조항의‘필요하다고 인정하는 때’란 국가, 지방자치단체 등이 정당한 보상의 관점에서 보상대상자 사이의 형평, 보상선례등을 고려하여 토지가격의 조정이 필요하다고 인정하는 경우라고 충분히 합리적으로 해석되고, 이러한 가감조정을 거쳐 헌법 제23조 제3항의
정당한 보상액이 산정된다고 할 것이므로 부동산평가법 제9조 제1항 단서 부분은 수범자와 법집행자에게 충분히 예측가능하고, 법적용자에 따라 그 의미가 달라질 수 있는 가능성은 없다고 할 것이다. 따라서 위 규정이 청구인들이 주장하는 헌법상 평등원칙 등에 위반된다고 할 수 없다.

conclusion: 그렇다면 이 사건 법률조항은 헌법에 위반되지 아니하므로 주문과 같이 결정한다.이 결정은 아래 5.와 같은 재판관 조대현의 반대의견이 있는 외에는 나머지 관여 재판관의 일치된 의견에 의한 것이다.
otherOpinions: 5. 재판관 조대현의 반대의견
규범통제를 목적으로 하는 헌법재판소법 제68조 제2항의 헌법소원심판에서는 심판대상 법률조항과 쟁점이 동일하면 헌법재판소법 제39조의 동일한 사건에 해당된다고 봄이 상당하다(헌재 2007. 1. 17. 선고 2006헌바39 결정의 반대의견 참조).
이 사건의 심판대상과 쟁점은 다수의견이 설시하는 바와 같이 헌법재판소가 이미헌법에 위반되지 아니한다고 심판한 2006헌바79, 2007헌바104 사건 등의 그것과 동일하다. 이미 심판한 사건들은 2007. 4. 27. 개정되기 전의 법률조항이고, 이 사건의심판대상은 2007. 4. 27. 개정된 후의 법률조항이지만, 양자는 관련 법률의 개정에따라“정부투자기관 관리기본법에 의한 정부투자기관”이“공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관”으로 변경되었을 뿐 이 사건 심판대상과 쟁점에 관한 부분은 동일하다.
그리고 청구인들이 평등권 위반 등의 쟁점을 덧붙였지만, 서로 다른 것을 같게 취급하여야 한다거나 이미 심판된 내용에 대한 반대의견일 뿐이어서 적법한 위헌사유라고 보기 어려우므로, 이 사건 법률조항의 위헌 여부에 관하여 새로운 쟁점이 추가되었다거나 새로 심판할 필요가 있다고 보기 어렵다.
따라서 이 사건과 이미 심판한 사건의 당사자와 당해 사건이 다르다고 하더라도,헌법재판소법 제39조의 동일한 사건에 해당된다고 봄이 상당하다.
결국 이 사건 법률조항의 위헌 여부에 대하여 특별히 다시 심판할 필요가 없는 이상, 이 사건 법률조항의 위헌 여부 심판을 구하는 이 사건 심판청구는 헌법재판소법제39조를 적용하여 각하하여야 한다.
pansiMatt: 1. 토지수용에 대한 보상을 표준지공시지가를 기준으로 하도록 한 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된 것) 제9조 제1항 제1호, 제10조(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)가 재산권을 침해하는지 여부(소극)
2. 이 사건 법률조항이 평등원칙에 위반되는지 여부(소극)
3. 필요한 경우 산정된 지가를 가감조정할 수 있도록 한 부동산평가법 제9조 제1항 단서 부분이 평등원칙 등에 위반되는지 여부(소극)
decisionGst: 1. 토지수용으로 인한 손실보상액의 산정을 개별공시지가가 아닌 표준지공시지가를 기준으로 하도록 한 것은 개발이익이 배제된 수용 당시 피수용 재산의 객관적인 재산가치를 가장 정당하게 보상하기 위한 것으로 청구인의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.
2. 수용되는 모든 토지에 대하여 동일하게 표준지공시지가를 기준으로 보상액을 산정토록 하는 이상 본질적으로 동일한 것을 같게 취급하는 것이지 본질적으로 동일한 것을 다르게 취급하는 것은 아니므로 평등원칙에 위반된다고 할 수 없다.
3. 부동산평가법 제9조 제1항 단서 부분도 수범자와 법집행자에게 충분히 예측가능하고, 법적용자에 따라 그 의미가 달라질 수 있는 가능성은 없으므로 개념이 모호하여 차별이 발생하는 등 청구인들이 주장하는 평등원칙 등에 위반된다고 할 수 없다.
재판관 조대현의 반대의견
규범통제를 목적으로 하는 헌법재판소법 제68조 제2항의 헌법소원심판에서는 심판대상 법률조항과 쟁점이 동일하면 헌법재판소법 제39조의 
동일한 사건에 해당한다고 보아야 하는바, 이 사건의 심판대상과 쟁점은 헌법재판소가 이미 헌법에 위반되지 아니한다고 심판한 2006헌바79, 2007헌바104 사건 등의 그것과 동일하다. 그리고 이 사건 법률조항의 위헌 여부에 관하여 새로운 쟁점이 추가되었다거나 새로 심판할 필요가 있다고 보기 어렵다.
따라서 이 사건과 이미 심판한 사건의 당사자와 당해 사건이 다르다고 하더라도, 헌법재판소법 제39조의 동일한 사건에 해당된다고 봄이 상당하므로 이 사건 심판청구는 헌법재판소법 제39조에 위반되어 부적법하다는 이유로 각하하여야 한다.
adjobtTxt: 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된 것) 제9조(표준지공시지가의 적용) ① 국가ㆍ지방자치단체, ·공공기관의 운영에 관한 법률·에 따른 공공기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각 호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각 호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다. 
1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상
2.～4. 생략
② 생략
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된 것) 제10조(표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.
refrnPrvsn: 헌법 제23조 제3항, 제27조 
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다.
② 보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있는 때에는 그러하지 아니하다. 
② 제1항의 규정에 의하여 감정평가업자를 선정함에 있어 대통령령이 정하는 바에 따라 토지소유자가 요청하는 경우 제1항의 규정에 의한 감정평가업자외에 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 평가의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정기준 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 ·부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률·에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(·한국은행법· 제86조의 규정에 의하여 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율을 말한다) 그 밖에 당해 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. 
② 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다.
③ 사업인정전의 협의에 의한 취득에 있어서 제1항의 규정에 의한 공시지가는 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다. 
④ 사업인정후의 취득에 있어서 제1항의 규정에 의한 공시지가는 사업인정고시일전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다. 
⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용ㆍ예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 건설교통부령으로 정한다. 
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 
1.～4. 생략
5. “표준지공시지가”라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
6.～9. 생략
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된 것) 제29조(감정평가업자의 업무) ① 감정평가업자는 다음 각 호의 업무를 행한다.
1. 생략
2. 제9조 제1항 각 호의 목적을 위한 토지의 감정평가
3.～9. 생략
② 생략
refrnPrcdnt: 1. 헌재 1995. 4. 20. 93헌바20등, 판례집 7-1, 519, 538 
헌재 1999. 12. 23. 98헌바13등, 판례집 11-2, 721, 731 
헌재 2001. 4. 26. 2000헌바31, 판례집 13-1, 932, 940 
헌재 2009. 6. 25. 2007헌바104, 공보 153, 1273
event: 청 구 인 1. 김○호
2. 유○정
3. 전○호
청구인들 대리인 법무법인 대동
담당변호사 박주언
당해사건서울행정법원 2008구합38728 토지수용이의재결처분취소
eventCol1: 청구인|1. 김○호
2. 유○정
3. 전○호
eventCol3: 당해사건|서울행정법원 2008구합38728 토지수용이의재결처분취소
reason: 1. 사건의 개요와 심판의 대상
가. 사건의 개요
(1) 부여군수는 2007. 1. 17. 부여군 고시 제2006-28호로 사업시행자를 충청남도 등으로 하여 충남 부여군 규암면 ○○리 일대 3,294,701㎡에 백제역사재
현단지를 조성하기로 하는 내용의 백제역사재현단지조성사업 실시계획승인을 고시하였는데, 청구인 김○호 소유인 충남 부여군 규암면 ○○리 441 답 1,706㎡와 청구인 유○정 소유인 같은 리 442 답 809㎡, 청구인 전○호 소유인 같은 리 135 답 1,502㎡가 위 사업구역에 편입되었다.
(2) 사업시행자와 청구인들 사이에 협의가 성립되지 않자 사업시행자는 수용재결을 신청하였고, 2008. 2. 27. 중앙토지수용위원회(이하 ‘중토위’라 한다)에서 청구인 김○호는 79,329,000원, 청구인 유○정은 39,074,700원, 청구인 전○호는 37,700,200원을 보상액으로 하는 내용의 수용재결이 이루어졌으며, 청구인들이 이의하여 2008. 8. 28. 이의재결에서 보상액이 청구인 김○호는 82,058,600원, 청구인 유○정은 40,692,700원, 청구인 전○호는 38,526,300원으로 증액되었다.
(3) 이에 청구인들은 주위적으로 중토위를 상대로 2008. 8. 28.자 이의재결의 취소를, 예비적으로 충청남도를 상대로 청구인들에게 각 100만 원 및 지연손해금의 지급을 구하는 소송을 제기하였고(서울행정법원 2008구합38728), 그 소송 계속 중 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’ 제9조 제1항 제1호, 제10조가 헌법에 위반된다며 위헌법률심판 제청신청을 하였으나(서울행정법원 2009아1061) 기각되자 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
나. 심판의 대상
이 사건 심판의 대상은 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(이하 ‘부동산평가법’이라 한다) 제9조 제1항 제1호, 제10조(이하 위 법률조항들을 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)의 위헌 여부이고, 심판대상조항과 관련조항의 내용은 다음과 같다.
[심판대상조항]
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된 것) 제9조(표준지공시지가의 적용) ① 국가ㆍ지방자치단체, ‘공공기관의 운영에 관한 법률’에 따른 공공기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각 호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각 호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다.
1.공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상
제10조(표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.
[관련조항]
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
5."표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
제29조(감정평가업자의 업무) ① 감정평가업자는 다음 각 호의 업무를 행한다.
2.제9조 제1항 각 호의 목적을 위한 토지의 감정평가
구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다.
제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있는 때에는 그러하지 아니하다.
제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(한국은행법 제86조의 규정에 의하여 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율을 말한다) 그 밖에 당해 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.
② 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황
과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다.
④ 사업인정 후의 취득에 있어서 제1항의 규정에 의한 공시지가는 사업인정고시일전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
2. 청구인들의 주장, 법원의 위헌제청신청 기각이유 및 관계기관의 의견
가. 청구인들의 주장요지
이 사건 법률조항은 토지수용 보상금의 산정을 표준지공시지가에 의하도록 규정하고 있는바, 표준지 선정에 있어 행정청의 자의가 개입될 여지가 있고, 개별공시지가제도가 도입된 만큼 표준지공시지가보다는 개별공시지가에 의해 산정된 금액이 정당한 보상에 가까운 금액이 될 여지가 많으며, 특히 표준지공시지가를 기준으로 산정한 보상금이 당해 토지의 개별공시지가에도 미치지 못하는 경우에는 정당한 보상이라 볼 수 없고, 부동산평가법 제9조 제1항 단서는 모호한 규정이므로 헌법상 평등권, 재산권 등을 침해하여 헌법에 위반된다.
나. 법원의 위헌제청신청 기각이유
표준지공시지가의 평가에 관한 기준이나 절차 등이 공시기준일 당시의 표준지의 객관적 가치를 정당하게 반영하여 평가할 수 있도록 적정성을 갖추고 있고, 표준지와 대상토지 사이에 가격의 유사성을 인정할 수 있도록 표준지의 선정도 그 적정성이 보장되며, 공시기준일 이후 수용시까지의 시가변동을 산출하는 시점보정 및 대상토지의 현황을 반영하는 표준지와의 품등비교의 방법 또한 적정한 것으로 보이고, 개별공시지가는 표준지공시지가와는 목적, 산정주체, 산정방법상에 차이가 있으므로, 토지의 수용에 대한 보상을 표준지공시지가를 기준으로 하도록 한 이 사건 법률조항이 헌법 제23조 제3항(정당한 보상), 제11조 제1항(평등원칙), 제37조(과잉금지원칙)에 위반된다고 볼 수 없
다. 또한 부동산평가법 제9조 제1항 단서도 가격산정의 목적에 따라 표준지공시지가와 대상토지의 가격을 가감조정하도록 한 규정으로서 그 내용이 모호하다거나 위 헌법조항 등에 위반된다고 할 수 없다.
다. 국토해양부장관의 의견요지
(1) 표준지공시지가는 전국의 약 3,700만 필지 중 대표성이 있는 50만 필지를 선정하여 감정평가사가 평가한 적정가격인 반면, 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 가격비준표를 활용하여 시ㆍ군ㆍ구 공무원이 대량으로 산정하여 공시하는 것으로, 이 경우 가격의 정확한 사정을 위하여 감정평가사가 개별적으로 조사ㆍ평가하는 것이 바람직하나 전문 인력, 시간, 예산상의 제약 등을 감안하여 대량으로 지가를 산정ㆍ공시하는 방식을 채택, 시행하고 있다. 이와 같이 지가 결정ㆍ공시체계를 채택하고 있는 개별공시지가와 감정평가방식에 따르는 표준지공시지가는 목적, 산정주체, 산정방법에 차이가 있으므로 토지 수용에 대한 보상을 표준지공시지가를 기준으로 하도록 한 이 사건 법률조항은 국회 입법권의 한계를 벗어났다거나 헌법이 보장하는 정당한 보상, 평등원칙, 과잉금지원칙에 위반된다고 볼 수 없다. 나아가 수용대상토지의 보상가격을 정함에 있어 표준지공시지가를 기준으로 산정한 금액이 수용대상토지의 사업인정 전의 개별공시지가보다 적은 경우가 있다 하더라도 이것만으로 위헌이라고 할 수 없다.
(2) 표준지는 ‘표준지의 선정 및 관리지침’에 따라 통계적 방법에 의해 일단의 토지 중에서 지가의 대표성, 토지 특성의 중요성, 토지 용도의 안정성, 토지 구별의 확정성 등이 있는 토지를 선정하고, 이러한 표준지를 기준으로 개별 토지를 평가할 경우 부동산평가법 제21조 제1항 본문에 따라 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하며, ‘감정평가에 관한 규칙’ 제17조 제1항에 의하면, 토지의 평가에 있어 대상 토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ지목ㆍ주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근 지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 하도록 되어 있다. 따라서 비교표준지 선정에 있어서 감정평가사는 공부상의 지목과는 관계없이 토지 이용상황이나 주변환경 기타 자연적ㆍ사회적 조건이 같거나 유사하다고 인정되는 표준지를 선정하도록 기속받으므로 전문성에 근거한 일정한 재량을 가지나 임의로 표준지를 선정한다고 할 수 없다.
(3) 또한 부동산평가법 제9조 제1항 단서는 국가, 지방자치단체, 공공단체 등이 토지의 가격을 동법 제9조 제2항의 토지가격비준표를 활용하여 지가를
산정할 경우 그 목적에 따라 일정액을 가산하거나 감할 수 있도록 하여 국가 등이 정당한 보상과 행정목적에 따른 보상을 종합 고려하기 위한 것으로 헌법에 위반되지 않는다.
3. 본안에 대한 판단
가. 이 사건 법률조항의 위헌 여부
(1) 헌법적 쟁점
이 사건 법률조항 중 부동산평가법 제9조 제1항 제1호는 토지의 수용 등에 대한 보상을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우 표준지공시지가를 기준으로 하도록 하고 있고, 부동산평가법 제10조는 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우 표준지공시지가가 그 기준이 된다는 규정이므로, 이 사건에서 쟁점은 토지 수용에 대한 보상을 표준지공시지가를 기준으로 하도록 한 이 사건 법률조항이 헌법 제23조 제3항의 정당한 보상 규정을 위반하였는지 여부에 관한 것이다.
(2) 선례의 존재
헌법재판소는 2007. 11. 29. 2006헌바79 결정(판례집 19-2, 576)에서 공익사업법 제70조 제2항 등 및 구 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 전부 개정되고, 2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산평가법’이라 한다) 제9조 제1항 제1호가 헌법에 위반되지 않는다고 판시하였는데 그 이유의 요지는 다음과 같다.
『(가) 헌법재판소는 1995. 4. 20. 93헌바20등 결정(판례집 7-1, 519), 1999. 12. 23. 98헌바13등 결정(판례집 11-2, 721) 및 2001. 4. 26. 2000헌바31 결정(판례집 13-1, 932)에서 표준지공시지가를 기준으로 수용된 토지에 대한 보상액을 산정하는 것이 헌법에 위반되지 않는다고 하였는바, 그 판시 이유의 요지는 다음과 같다.
"헌법 제23조 제3항이 규정하는 정당한 보상이란 원칙적으로 피수용 재산의 객관적인 재산가치를 완전하게 보상하는 완전보상을 의미하는바, 구 토지수용법 제46조 제2항 및 지가공시법 제10조 제1항 제1호가 토지수용으로 인한 손실보상액의 산정을 표준지공시지가를 기준으로 하되 개발이익을 배제하고, 공시기준일부터 재결시까지의 시점보정을 인근토지의 가격변동률과 도매물가상승률 등에 의하여 행하도록 규정한 것은 위 각 법률의 규정에 의한 공시지가가 공시기준일 당시의 표준지의 객관적 가치를 정당하게 반영하는 것이고, 표준지와 지가산정 대상 토지 사이에 가격의 유사성을 인정할 수 있도
록 표준지의 선정이 적정하며, 공시기준일 이후 수용시까지의 시가변동을 산출하는 시점보정의 방법이 적정한 것으로 보이므로, 헌법 제23조 제3항이 규정한 정당보상의 원칙에 위배되는 것이 아니며, 또한 위 헌법조항의 법률유보를 넘어섰다거나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다."
특히 98헌바13등 결정에서는, 위 결정요지에 추가하여, 개별공시지가에 따라 토지수용 보상액을 산정하지 아니하였다 하여 위헌인 것은 아니라고 아래와 같이 판단하였다.
"청구인들이 주장하는 개별공시지가의 결정은 구체적인 사실에 관한 법집행으로서 행정소송의 대상이 되므로, 행정심판이나 행정소송을 통하여 그 지가를 다투고 시정을 구할 수 있다. 손실보상액의 산정을 표준지공시지가로 하는 것이 헌법 위반이 아니라는 것은 위에서 본 바가 있으므로, 토지수용시 개별공시지가에 따라 손실보상액을 산정하지 아니하였다고 하여 위헌이 되는 것은 아니다."(판례집 11-2, 730)
(나) 이 사건 심판대상인 공익사업법 조항 등은 위 헌법재판소의 선례들의 심판대상인 구 토지수용법 제46조와 그 법명 및 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가’가 법률의 법명 변경에 따라 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공시지가’로 변경되었다는 점과 열거된 고려사항 중 ‘도매물가상승률’이 명칭 변경에 따라 ‘생산자물가상승률’로 변경됐다는 점을 제외하고는 그 내용이 동일하고, 구 부동산평가법 제9조 제1항 제1호도 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’ 제10조 제1항 제1호와 그 법명이 변경되었을 뿐 그 내용은 동일한바, 이 사건에 있어서 위 선례들과 그 판단을 달리하여야 할 특별한 사정변경의 가능성은 보이지 않으므로 이를 그대로 유지하도록 한다.』
또한 헌법재판소는 2009. 6. 25. 2007헌바104(공보 153, 1273) 결정에서 위 선례를 인용하여 구 부동산평가법 제9조 제1항 제1호가 헌법에 위반되지 않는다고 판시하였는바, 이때 부동산평가법 제9조 제1항 제1호에 관해서도 구 부동산평가법 제9조 제1항 제1호의 "정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관" 부분이 "공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관"으로 변경되었을 뿐 인용 내용은 위와 동일하다.
(3) 개별공시지가와 정당한 보상
(가) 표준지공시지가는 전국의 토지 중 대표성이 있는 50만 필지를 선정하여 감정평가사가 평가한 적정가격으로, 토지시장의 지가정보를 제공하고, 일
반적인 토지거래의 지표가 된다. 그리하여 이 공시지가는 국가 등이 공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상액 산정기준이 되는 동시에 국세ㆍ지방세 등의 과세기준으로 활용되고 있는 개별공시지가의 산정기준이 되고 있다. 반면에 개별공시지가는 시장 등이 ‘개발이익환수에 관한 법률’에 의한 개발부담금을 부과할때나 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시되는 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 의미한다(부동산평가법 제11조 제1항). 시장 등이 이같은 개별공시지가를 결정ㆍ공시함에 있어서는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 간이한 토지가격비준표를 활용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 되어 있으나(같은 조 제3항) 전문인력, 시간, 예산상의 제약 때문에 비전문가인 시ㆍ군ㆍ구 공무원에 의해 간이한 방법에 따라 대량적으로 산정되고 있다. 이러한 이유로 인해 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장 등에게 이의를 신청할 수 있고(부동산평가법 제12조 제1항), 행정소송의 대상이 되므로 행정심판이나 행정소송을 통하여 그 지가를 다투고 시정을 구할 수 있도록 하고 있다.
(나) 위와 같이 대량적이고 간이한 지가 결정ㆍ공시체계를 채택하고 있는 개별공시지가와 전문적 감정평가방식에 따른 표준지공시지가는 목적, 산정주체, 산정방법에 있어서 차이가 있다. 개별공시지가도 통계적 분석에 의한 것으로서 어느 정도 객관성과 합리성을 확보하고 있지만 표준지공시지가보다 정밀성이 떨어진다. 뿐만 아니라 국가가 직접 적정가격을 조사ㆍ감정하여 결정ㆍ고시하는 표준지공시지가와는 달리 관계되는 개별 행정기관이 토지가격 비준표를 활용하여 간이한 방법에 의해 대량적으로 산정하는 것이므로 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 정확하게 부합하는 것도 아니다. 그러므로 표준지공시지가를 놔두고 개별공시지가를 토지수용의 산정기준으로 삼아 손실보상액을 산정하는 것은 여러모로 보아 부적절하다. 더구나 개별공시지가는 공시기준일 현재의 적정가액을 표시하므로 개발이익이 포함된 가격이어서 토지수용으로 인한 손실보상액의 산정의 기준으로 삼기에는 더더욱 합당하다고 볼 수 없다.
(다) 따라서 위 선례에서 판시하고 있듯이, 이 사건 법률조항이 개별공시지가가 아닌 표준지공시지가를 기준으로 보상액을 산정하도록 한 것은 개발이
익이 배제된 수용 당시 피수용 재산의 객관적인 재산가치를 가장 정당하게 보상하는 것이라고 할 것이므로, 이 사건 법률조항이 헌법 제23조 제3항에 위반된다고 할 수 없다.
나. 청구인들의 기타 주장에 대한 판단
(1) 평등원칙 위반 여부
(가) 청구인들은, 개별공시지가가 국가의 통일적이고 체계적인 조사 등에 따라 정해지는 것이고, 임의적인 표준지 선정을 방지하여 실제 거래가격을 반영하는 것으로 오히려 헌법상 정당보상의 원칙에 충실한 것이며, 조세납부 등 토지소유자에게 부담을 지울 때에는 이를 기준으로 삼고 있음에도 보상액 산정의 경우에만 개별공시지가 결정 당시 기준이 된 표준지와 무관하게 구체적 선정기준이 없는 상태에서 표준지를 다시 선정하여 보상액을 산정하는 것은 평등원칙에 위반된다는 취지의 주장을 한다.
(나) 헌법 제11조 제1항에서 정한 법 앞에서의 평등의 원칙은 본질적으로 같은 것은 같게, 본질적으로 다른 것은 다르게 취급할 것을 요구하는 것인바, 수용되는 모든 토지에 대하여 동일하게 표준지공시지가를 기준으로 보상액을 산정토록 하는 이상 본질적으로 동일한 것을 같게 취급하는 것이지, 본질적으로 동일한 것을 다르게 취급하는 것은 아니라고 할 것이므로 거기에 헌법상 차별이 존재한다고 할 수 없다.
따라서 이 사건 법률조항이 평등원칙에 위반된다고 할 수 없다.
(2) 부동산평가법 제9조 제1항 단서 부분
(가) 청구인들은, 부동산평가법 제9조 제1항 단서가 "다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각 호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다."라고 규정하고 있는데 위 규정 중 ‘필요하다고 인정하는 때’를 누가 인정하는 것인지, 필요한 경우는 어느 경우인지 그 개념이 모호할 뿐만 아니라 아무런 기준을 제시하지 못하여 ‘가감조정’의 경우 가산하는 때에는 피수용자에 따라 차별을 받는 결과가 되어 헌법 제11조 제1항에 위배되고, 감액하는 때에는 헌법 제23조 제1항, 제3항, 제37조 제2항에 위반된다고 주장한다.
(나) 부동산평가법 제9조 제1항의 입법목적, 위 규정과 상호관계에 있는 다른 규정의 내용 등을 종합할 때 위 단서 조항의 ‘필요하다고 인정하는 때’란 국가, 지방자치단체 등이 정당한 보상의 관점에서 보상대상자 사이의 형평, 보상선례 등을 고려하여 토지가격의 조정이 필요하다고 인정하는 경우라고 충분히 합리적으로 해석되고, 이러한 가감조정을 거쳐 헌법 제23조 제3항의
정당한 보상액이 산정된다고 할 것이므로 부동산평가법 제9조 제1항 단서 부분은 수범자와 법집행자에게 충분히 예측가능하고, 법적용자에 따라 그 의미가 달라질 수 있는 가능성은 없다고 할 것이다. 따라서 위 규정이 청구인들이 주장하는 헌법상 평등원칙 등에 위반된다고 할 수 없다.
4. 결  론
그렇다면 이 사건 법률조항은 헌법에 위반되지 아니하므로 주문과 같이 결정한다. 이 결정은 아래 5.와 같은 재판관 조대현의 반대의견이 있는 외에는 나머지 관여 재판관의 일치된 의견에 의한 것이다.
5. 재판관 조대현의 반대의견
규범통제를 목적으로 하는 헌법재판소법 제68조 제2항의 헌법소원심판에서는 심판대상 법률조항과 쟁점이 동일하면 헌법재판소법 제39조의 동일한 사건에 해당된다고 봄이 상당하다(헌재 2007. 1. 17. 선고 2006헌바39 결정의 반대의견 참조).
이 사건의 심판대상과 쟁점은 다수의견이 설시하는 바와 같이 헌법재판소가 이미 헌법에 위반되지 아니한다고 심판한 2006헌바79, 2007헌바104 사건 등의 그것과 동일하다. 이미 심판한 사건들은 2007. 4. 27. 개정되기 전의 법률조항이고, 이 사건의 심판대상은 2007. 4. 27. 개정된 후의 법률조항이지만, 양자는 관련 법률의 개정에 따라 "정부투자기관 관리기본법에 의한 정부투자기관"이 "공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관"으로 변경되었을 뿐 이 사건 심판대상과 쟁점에 관한 부분은 동일하다.
그리고 청구인들이 평등권 위반 등의 쟁점을 덧붙였지만, 서로 다른 것을 같게 취급하여야 한다거나 이미 심판된 내용에 대한 반대의견일 뿐이어서 적법한 위헌사유라고 보기 어려우므로, 이 사건 법률조항의 위헌 여부에 관하여 새로운 쟁점이 추가되었다거나 새로 심판할 필요가 있다고 보기 어렵다.
따라서 이 사건과 이미 심판한 사건의 당사자와 당해 사건이 다르다고 하더라도, 헌법재판소법 제39조의 동일한 사건에 해당된다고 봄이 상당하다.
결국 이 사건 법률조항의 위헌 여부에 대하여 특별히 다시 심판할 필요가 없는 이상, 이 사건 법률조항의 위헌 여부 심판을 구하는 이 사건 심판청구는 헌법재판소법 제39조를 적용하여 각하하여야 한다.
volumeInfo: 21
seriesInfo: 2
pages: 563~575
jgdmtCort: 전원재판부
rstaRsta: 합헌
rstaDate: 20091126
eventType: 헌바