item: panreType: 판례집
eventNo: 2008헌바63
eventNm: 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 등  위헌소원
panreTitle: 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 등 위헌소원

panreInfo: (2009. 3. 26. 2008헌바63 전원재판부)

textOfDecision: ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정된 것) 제27조 제2항, 구 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 개정되고, 2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것) 제51조 제3항 제1호는 헌법에 위반되지 아니한다.
eventSummary: (1) 청구인은 공인중개사로서 중개업에 종사하고 있는 자인바, 2007. 6. 19. 인천 부평구 부개동○○아파트 104동 1306호를 17,250만 원에 중개하였음에도‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’제27조 소정의 거래신고를 하지 않았다.
(2) 이에 인천광역시 부평구청장은 2008. 2. 1. 청구인에 대하여 위 법 제51조 및 위법 시행령 제38조에 근거하여 과태료 3,450,000원을 부과한다는 내용의 사전예고를 하고, 같은 해 3. 4. 과태료 부과통지를 하였다.
(3) 청구인은 2008. 3. 27. 인천지방법원에 위 부과처분에 불복하는 이의신청(당해사건：인천지방법원 2008과1265)을 함과 동시에 중개업자에게 부동산 거래내용에 대한 신고의무를 부과하고 위반 시 과태료에 처하도록 한 위 법 제27조 및 제51조 제3항이 청구인의 직업의 자유 등을 침해한다는 이유로 위헌법률심판제청신청(2008카기1151)을 하였으나, 2008. 6. 10. 위 각 신청이 기각되자, 2008. 6. 20. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

abjObt: 청구인은‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’제27조 전체를 심판대상으로 삼고 있으나, 이 사건은‘중개업자’에게 부동산 거래내역에 대한 신고의무를 부과하는 것의 위헌 여부가 문제된 사건이므로 심판대상을 중개업자와 관련된 제27조 제2항으로 한정함이 상당하다.
또한, 당해 사건은‘제27조의 규정에 의한 신고를 게을리 한 자’에 대하여 과태료를부과하는 결정이므로 심판대상을 위와 관련된 위 법 제51조 제3항 제1호로 한정하기로 한다.
그렇다면, 이 사건 심판의 대상은‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한법률’(2005. 7. 29.법률 제7638호로 전부 개정된 것) 제27조 제2항(이하‘이 사건 신고의무 조항’이라 한다), 구‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(2005.7. 29. 법률 제7638호로 개정되고, 2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것, 이하‘법’이라 한다) 제51조 제3항 제1호(이하‘이 사건 과태료 조항’이라 한다)가 헌법에 위반되는지 여부이다.
이 사건 심판대상조항들의 내용은 다음과 같고, 관련조항은[별지]기재와 같다.

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로전부 개정된 것) 제27조(부동산 거래의 신고)②중개업자가 제26조
제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 개정되고, 2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것) 제51조(과태료)③다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 당해 토지 또는 건축물에 대한 취득세(취득세가 비과세ㆍ면제ㆍ감경되는 경우에는 비과세ㆍ면제ㆍ감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.
1.제27조의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자

relatedProvision: [별지]기재와 같다.

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로전부 개정된 것) 제26조(거래계약서의 작성 등)①중개업자는 중개대상물에 관하여중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.
제29조(중개업자 등의 기본윤리)②중개업자 등은 이 법 및 다른 법률에 특별한규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다.중개업자 등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 개정되고, 2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것) 제27조(부동산 거래의신고)①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에
는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호로 전부 개정되고, 2007. 6. 26. 대통령령 제20109호로 개정되기 전의것) 제23조(부동산 거래의 신고) 법 제27조 제1항의 규정에 따라 부동산 거래계약에관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 매수인 및 매도인의 인적사항
2. 계약일ㆍ중도금 지급일 및 잔금 지급일
3.거래대상 부동산의 소재지ㆍ지번 및 지목
4.거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적
5. 실제 거래가격
6.계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
7.중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항

caseRelatedOpinion: (1) 중개업자에게 신고의무를 부과하지 않는다고 하여 반드시 부동산 투기 및 탈세가 증가한다거나 실거래가격에 의한 공정한 과세처분에 장애가 된다고 볼 수 없고,모든 부동산 거래행위에 대하여 중개업자의 중개가 의무화되지 않는 이상 부동산 거래신고제의 도입만으로는 이 사건 심판대상조항들의 입법목적을 달성할 수 없다. 또한‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’과‘부동산등기 특별조치법’에 의한 거래당사자의 규제를 강화함으로써 이 사건 심판대상조항들의 입법목적을 충분히 달성할수 있다.
그러므로 이 사건 심판대상조항들은 과잉금지원칙에 반하여 청구인의 직업의 자유와 재산권을 침해한다.
(2) 변호사와 법무사 등 공인중개사와 유사한 다른 전문직 종사자들에 대하여는 신고의무가 부과되어 있지 않으므로 헌법상 평등원칙에 반한다.
(3) 중개업자는 거래행위의 당사자가 아닌 제3자이므로 중개업자에게 신고의무를부과하고 위반 시 과태료를 부과하는 것은 자기책임의 원칙에 위배된다. 또한 부동산거래에 의한 재산증감은 거래당사자의 재산적 권리에 관한 개인정보로서 중개업자는업무상 비밀을 누설하지 않을 의무가 있고(법 제29조), 거래당사자의 의사와 상관없이 관계기관에 신고하도록 하는 것은 거래당사자의 프라이버시권을 침해하는 것이다.
나. 위헌제청신청 기각결정의 이유요지
이 사건 심판대상조항들은 실거래가격에 기초한 과세가 되도록 하기 위한
제도적 장치를 마련하고, 공정하고 투명한 부동산 거래를 확립함으로써 국민의 재산권을 보호하고 국민경제에 이바지하고자 하는 목적으로 제정된 조항으로서 헌법 제10조, 제11조, 헌법 제15조, 헌법 제23조 제1항에 위배되지 않는다.
다. 국토해양부장관의 의견요지
(1) 중개업자에게 부동산 거래내용에 대한 신고의무를 부과하고 위반 시 과태료 등의 제재를 가하는 것은 실거래가격에 따른 합리적 과세 및 부동산 투기방지라는 입법목적을 달성하기 위하여 필요한 최소한의 조치로서 청구인의 직업의 자유나 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.
(2) 입법자가 법적 가치의 상향적 구현을 위한 제도개선의 단계적 추진과정에서 부동산 거래내역에 대한 신고의무를 중개업자에게만 부과하였다고 하여 변호사나 법무사 등에 비하여 자의적인 차별을 가한 것이라고 보기 어렵고, 중개업자는 거래가격형성, 거래 성사 등 부동산 매매에 있어 주도적 역할을 하는 반면 법무사는 단순히거래계약 후 신고대리, 등기절차를 담당할 뿐 거래에는 관여하지 않으므로 차별의 합리적 이유가 존재한다.
(3) 중개업자의 부동산 거래 신고의무는 거래계약서 작성의무에 수반되는 중개업자 자신의 의무이므로 그 내용이 타인의 거래내역에 관한 것이라고 하여 자기책임의원리에 반한다고 볼 수 없다. 또한, 부동산 거래가격은 개인의 프라이버시권의 보호대상이 아닐 뿐만 아니라 거래당사자가 아닌 중개업자가 거래당사자의 프라이버시침해를 주장하는 것은 자기관련성이 결여된 주장이며, 중개업자의 업무상 비밀누설금지의무는 이 사건 신고의무 조항과 같이 법령에 의하여 신고의무가 부과된 경우에는적용되지 않는다.

judgement: 가. 직업의 자유 침해 여부
(1) 직업의 자유에 대한 제한
이 사건 심판대상조항들은 부동산 거래를 중개하여 거래계약서를 작성·교부한 중개업자로 하여금 계약체결일부터 일정 기간 내에 거래내용을 신고하도록 의무를 부과하고 위반 시 과태료에 처하도록 함으로써 중개업자인 청구인의 직업수행의 자유를 제한하고 있다.
(2) 비례원칙 위배 여부
일반적으로 직업수행의 자유에 대하여는 직업선택의 자유와는 달리 공익목적을 위하여 상대적으로 폭넓은 입법적 규제가 가능한 것이지만, 그렇다고
하더라도 그 수단은 목적달성에 적절한 것이어야 하고 또한 필요한 정도를 넘는 지나친 것이어서는 아니 된다(헌재 1997. 3. 27. 94헌마196등, 판례집 9-1, 375, 384；헌재 2004. 5. 27. 2003헌가1, 판례집 16-1, 670, 685 등 참조).
(가) 목적의 정당성과 방법의 적정성
이 사건 심판대상조항들은 부동산 투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성을 금지하고 실거래가격에 기초한 과세가 이루어질 수 있도록 제도적 장치를 마련함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함과 동시에 국민의 재산권을 보호하고자하는 데 그 입법목적이 있다(법 제1조).
이러한 입법목적이 정당함에는 의문의 여지가 없으며, 부동산 거래에 직접 관여하여 계약서를 작성하고 계약체결 및 거래가격 형성에 중요한 역할을 하는 중개업자로하여금 자신이 중개한 매매의 실거래가격 등을 신고하게 하는 것은 부동산 거래가격의 적정성 검증 및 정확한 세원 포착을 가능하게 함으로써 위 입법목적 달성에 크게기여할 것이므로 수단의 적정성이 인정된다.
(나) 피해의 최소성
1) 중개업자는 비록 거래당사자는 아니나 부동산의 권리분석 및 시장가격 등에 관한 전문자격자로서 거래에 직접 관여하여 매매를 주도하는 경우가 많아 실거래가 형성에 큰 역할을 할 뿐만 아니라, 자신의 중개행위로 계약이 성립되는 경우 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 일정 기간 그 사본을 보존하여야 할 의무를부담한다(법 제26조 제1항). 그러므로 이 사건 심판대상조항들은 이러한 부동산 거래의 전문가로서의 중개업자의 지위 및 역할, 거래계약서 작성에 관한 업무 및 책임 등에 상응하여, 적어도 당사자 간 직거래가 아닌 중개행위를 통하여 부동산 거래가 완성된 경우에는 중개행위의 주체인 중개업자로 하여금 거래내역을 신고하도록 의무를부과한 것이다. 나아가 중개업자는 객관적·중립적인 입장에서 거래에 관여한 제3자이므로 중개업자의 신고를 통하여 거래당사자의 통모에 의한 투기 및 탈세행위를 견제할 수 있다.
신고방법 및 절차 역시 관할관청에 직접 방문하여 신고서류를 제출할 필요 없이 국토해양부 부동산 거래관리시스템(RTMS)홈페이지(http://rtms.oct. o.kr/home.do)에접속하여 부동산 거래계약신고서에 거래내역을 입력한 후 전자서명하는 방법으로 가능하므로 신고의무 이행에 드는 노력과 비용, 절차상 번거로움 등 중개업자가 입는불이익이 매우 경미하며(법 시행규칙 제17조), 중개업자가 과세표준신고 시 신고한사업장별 수입금액에 이 사건 신고
의무 조항에 의한 거래계약내용의 신고에 따른 중개수수료 수입금액이 포함되어 있는 경우에는 2008. 12. 31. 이전에 종료하는 과세연도까지 일정비율만큼 당해 과세연도의 소득세 또는 법인세에서 공제받을 수 있게 함으로써 신고의무 이행에 따른 세제상 혜택이 확대되었다(조세특례제한법 제122조).
2) 또한 이 사건 과태료 조항 및 이 법 시행령[별표 2]의 과태료 부과기준에 의하면,‘신고를 하지 않은 기간이 신고기간 만료일부터 1월 미만이면 취득세의 1배, 1월이상 3월 미만이면 취득세의 2배, 3월 이상이면 취득세의 3배’에 해당하는 금액을 과태료로 부과하도록 함으로써 신고해태기간의 장단을 고려하고 있으며, 천재·지변 등불가항력적인 사유 및 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 신고를 하지 아니하였거나 신고를 게을리 한 데에 상당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 존재하고 있는 기간을 신고해태기간에 산입하지 않을 수 있도록 함으로써 의무위반에 대한 당사자의귀책사유도 함께 고려하고 있다(위[별표]과태료 부과기준 3호의 비고란).
그렇다면, 이 사건 과태료 조항은 의무위반의 정도와 제재 사이에 적절한 균형을 이루고 있을 뿐만 아니라 당사자의 개별·구체적 사정까지 고려하고 있으므로 의무위반의 정도에 비하여 지나친 제재라고 보이지 않는다.
3) 그러므로 이 사건 심판대상조항들은 피해의 최소성원칙에 반한다고 볼 수 없다.
(다) 법익의 균형성
이 사건 심판대상조항들은 투명하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하고 실거래가격에 기초한 적정과세가 이루어지도록 하는 데 그 입법목적이 있는바, 이러한 공익은매우 중대하고 긴요하다.
반면 이 사건 심판대상조항들로 인하여 청구인이 제한받는 사익은 부동산 매매의중개가 완성된 경우 작성된 거래계약서의 내용을 일정 기간 내에 인터넷상에 입력할의무를 부담하는 데 불과하므로 의무이행에 소모되는 비용과 시간, 노력이 매우 경미하고, 의무위반시 부과되는 과태료 역시 위 공익목적을 침해하는 한도에서 그에 상응하는 책임을 부담하는 정도에 그친다. 나아가 귀책사유 없는 부득이한 사정으로 신고의무를 불이행한 경우 과태료를 면할 수 있는 길을 열어두고 있는바, 이러한 점들을고려할 때 이 사건 심판대상조항들로 인하여 중개업자가 입게 되는 불이익은 위 조항들이 추구하는 공익에 비하여 현저하게 크다고 볼 수 없다.
(3) 소  결
그러므로 이 사건 심판대상조항들은 청구인의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.
나. 평등원칙 위배 여부
청구인은 변호사나 법무사와 같이 공인중개사와 유사한 업무를 수행하는 전문직종사자에게는 신고의무를 부담시키지 않고 중개업자에게만 이를 부담시키는 것은 자의적인 차별이라고 주장한다.
그러나 이 사건 신고의무 조항은‘부동산 거래의 중개행위를 업으로 삼는 자’에 대하여‘자신이 중개한 거래’의 내용을 신고하도록 한 것인데, 부동산 거래의 중개행위는 오로지 공인중개사 자격을 취득하여 중개사무소를 개설·등록한 중개업자만 할수 있으므로(법 제9조 제2항, 제48조 제1호), 애초에 중개행위를 할 수 없는 변호사,법무사 등은 신고의 대상 자체가 존재한다고 볼 수 없다. 따라서‘부동산 거래를 중개할 수 있는 중개업자’와‘중개행위를 할 수 없는 타 전문직 종사자’는 이 사건 심판대상조항들에 의한 차별취급을 논함에 있어 본질적으로 동일한 집단이라고 볼 수 없으므로 차별취급 자체가 존재하지 아니한다.

(1) 청구인은 이 사건 과태료 조항이 신고의무 위반에 대하여‘과태료’라는 금전적제재를 부과하고 있음을 이유로 재산권 침해도 함께 주장하고 있다.
그러나 과태료는 행정의 실효성확보수단의 하나로 행정상의 질서유지를 위한 행정질서벌이며, 행정법규위반이 직접적으로 행정목적이나 사회공익을 침해하는 데까지는 이르지 않고 간접적으로 행정상의 질서에 장애를 줄 위험성이 있는 정도의 단순한의무태만에 대하여 제재로서 과하여지는 것이다(헌재 1998. 5. 28. 96헌바83, 판례집10-1, 624, 635). 따라서 조세나 부담금 등‘금원징수 자체를 목적’으로 하는 일반적인금전납부의무의 강제와 달리 행정상 의무이행을 담보하기 위하여 그‘수단으로서 부과되는 의무위반자에 대한 제재’라는 데 그 본질이 있으므로, 행정상 의무위반에 대하여 과태료가 예정되어 있다고 하더라도 위 의무를 강제함에 따른 기본권 제한이 문제될 뿐 과태료 조항이 별도로 국민의 재산권을 제한하는 것이라고 보기 어렵다.
(2) 청구인은, 중개업자는 거래의 당사자가 아니므로 제3자인 중개업자에게 신고의무를 부과하는 것은 자기책임의 원칙에 위배된다고 주장한다.
그러나 중개업자는 거래에 직접 관여하여 주도적으로 계약을 성립시키는 자로서거래가격의 형성과 결정에 큰 영향을 미칠 뿐만 아니라, 중개행위로
거래가 성립되는 경우 자신이 중개한 거래에 대한 계약서 작성 및 교부의무를 부담한다. 그렇다면, 비록 신고내용 자체는 타인의 거래내역에 관한 것이라 하더라도 중개업자 자신이 스스로 행한 중개행위에 대하여 부동산 거래의 전문자격사로서의 중개업자의 지위 및 역할, 거래계약서 작성에 관한 업무 및 책임 등에 상응하여 신고의무를 부담하는 것이고, 과태료 역시 중개업자 자신의 의무위반행위에 대하여 부과되는제재이므로, 자기행위와 무관한 타인의 행위에 대하여 책임을 지는 것이라고 볼 수없다.

conclusion: 그렇다면 이 사건 심판대상조항들은 헌법에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
pansiMatt: 1. 부동산 거래를 중개한 중개업자에 대하여 신고의무를 부과하고 위 의무 위반 시 과태료에 처하도록 한 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(2005. 7. 29. 법률 제7635호로 전부 개정된 것) 제27조 제2항(이하 ‘이 사건 신고의무 조항’이라 한다), 구 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 개정되고, 2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것) 제51조 제3항 제1호(이하 ‘이 사건 과태료 조항’이라 한다)가 청구인의 직업의 자유를 침해하는지 여부(소극)
2. 이 사건 심판대상 조항들이 청구인의 평등권을 침해하는지 여부(소극)
decisionGst: 1. 이 사건 심판대상 조항들은 부동산 투기 및 탈세를 방지하고 실거래가격에 기초한 과세가 이루어지도록 함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함과 동시에 국민의 재산권을 보호하기 위한 것인바, 입법목적이 정당하며, 중개업자로 하여금 자신이 중개한 매매의 실거래가격 등을 신고하게 하는 것은 부동산 거래가격의 적정성 검증 및 정확한 세원 포착을 가능하게 함으로써 위 입법목적 달성에 크게 기여할 것이므로 수단의 적정성이 인정된다. 
이 사건 신고의무 조항은, 중개업자는 비록 거래당사자는 아니나 부동산의 권리분석 및 시장가격 등에 관한 전문자격자로서 거래에 직접 관여하여 매매를 주도하는 경우가 많아 실거래가 형성에 큰 역할을 할 뿐만 아니라 자신의 중개행위로 계약이 성립되는 경우 거래계약서를 직접 작성하여 사본을 보존할 의무를 부담하므로, 이러한 
중개업자의 지위 및 역할, 거래계약서 작성에 관한 업무 및 책임 등에 상응하여 적어도 당사자 간 직거래가 아닌 중개행위를 통하여 부동산 거래가 완성된 경우에는 중개행위의 주체인 중개업자로 하여금 거래내역을 신고하도록 한 것이다. 나아가 중개업자는 객관적·중립적인 입장에서 거래에 관여한 제3자이므로 중개업자의 신고를 통하여 거래당사자의 통모에 의한 투기 및 탈세행위를 견제할 수 있으며, 신고방법 및 절차 역시 국토해양부 부동산 거래관리시스템 홈페이지에 접속하여 부동산 거래계약신고서에 거래내역을 입력한 후 전자서명하는 방법으로 가능하므로 신고의무 이행에 드는 노력과 비용, 절차상 번거로움 등 중개업자가 입는 불이익이 매우 경미하다.
또한, 이 사건 과태료 조항 및 이 법 시행령 [별표 2]의 과태료 부과기준에 의하면 신고해태기간에 따라 과태료의 액수를 달리하고 있어 의무위반의 정도와 제재 사이에 적절한 균형을 이루고 있고, 불가항력 및 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 신고의무를 위반한 경우에는 그 사유가 존재하고 있는 기간을 신고해태기간에 산입하지 않을 수 있도록 함으로써 당사자의 귀책사유도 함께 고려하고 있으므로 의무위반의 정도에 비하여 지나친 제재라고 보이지 않는다. 
한편, 부동산 거래질서의 확립 및 실거래가격에 기초한 적정과세라는 이 사건 심판대상 조항들의 입법목적은 매우 중대한 반면, 이로 인하여 청구인이 제한받는 사익은 자신이 중개한 거래계약의 내용을 일정 기간 내에 인터넷상에 입력할 의무를 부담하고, 위 공익목적을 침해하는 한도에서 과태료를 부담하는 정도에 그치므로 이러한 불이익은 위 조항들이 추구하는 공익에 비하여 현저하게 크다고 볼 수 없다. 
그러므로 이 사건 심판대상 조항들은 청구인의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.
2. 부동산 거래의 중개행위는 오로지 공인중개사 자격을 취득하여 중개사무소를 개설·등록한 중개업자만 할 수 있으므로 애초에 중개행위를 할 수 없는 변호사, 법무사 등은 신고의 대상 자체가 존재한다고 볼 수 없다. 따라서 ‘부동산 거래를 중개할 수 있는 중개업자’와 ‘중개행위를 할 수 없는 타 전문직 종사자’는 이 사건 심판대상 조항들에 의한 차별취급을 논함에 있어 본질적으로 동일한 집단이라
고 볼 수 없으므로 차별취급 자체가 존재하지 아니한다.
adjobtTxt: 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정된 것) 제27조(부동산거래의 신고) ① 생략
② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③～⑦ 생략
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 개정되고, 2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것) 제51조(과태료) ①～② 생략
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 당해 토지 또는 건축물에 대한 취득세(취득세가 비과세ㆍ면제ㆍ감경되는 경우에는 비과세ㆍ면제ㆍ감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.
1. 제27조의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자
2. 제27조의 규정에 의한 신고를 거짓으로 한 자
④～⑧ 생략
refrnPrvsn: 헌법 제11조 제1항, 제15조, 제37조 제2항 
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정된 것) 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.
②～③ 생략
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정된 것) 제29조(중개업자 등의 기본윤리) ① 생략
② 중개업자 등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 중개업자 등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 개정되고, 2006. 12. 28 법률 제8120호로 개정되기 전의 것) 제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
②～⑦ 생략
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호로 전부 개정되고, 2007. 6. 26. 대통령령 제20109호로 개정되기 전의 것) 제23조(부동산거래의 신고) 법 제27조 제1항의 규정에 따라 부동산거래계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 매수인 및 매도인의 인적사항
2. 계약일ㆍ중도금 지급일 및 잔금 지급일
3. 거래대상 부동산의 소재지ㆍ지번 및 지목
4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적
5. 실제 거래가격
6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항
refrnPrcdnt: 1. 헌재 1997. 3. 27. 94헌마196등, 판례집 9-1, 375, 384
헌재 2004. 5. 27. 2003헌가1, 판례집 16-1, 670, 685
event: 청 구 인 이○홍 
대리인 법무법인 신촌 
담당변호사 이영모
당해사건인천지방법원 2008과1265 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반
eventCol1: 청구인|이○홍
대리인 법무법인 신촌
담당변호사 이영모
eventCol3: 당해사건|인천지방법원 2008과1265 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반
reason: 1. 사건의 개요와 심판의 대상
가. 사건의 개요
(1) 청구인은 공인중개사로서 중개업에 종사하고 있는 자인바, 2007. 6. 19. 인천 부평구 부개동 ○○아파트 104동 1306호를 17,250만 원에 중개하였음에도 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제27조 소정의 거래신고를 하지 않았다.
(2) 이에 인천광역시 부평구청장은 2008. 2. 1. 청구인에 대하여 위 법 제51조 및 위 법 시행령 제38조에 근거하여 과태료 3,450,000원을 부과한다는 내용의 사전예고를 하고, 같은 해 3. 4. 과태료 부과통지를 하였다.
(3) 청구인은 2008. 3. 27. 인천지방법원에 위 부과처분에 불복하는 이의신청(당해 사건：인천지방법원 2008과1265)을 함과 동시에 중개업자에게 부동산 거래내용에 대한 신고의무를 부과하고 위반 시 과태료에 처하도록 한 위 법 제27조 및 제51조 제3항이 청구인의 직업의 자유 등을 침해한다는 이유로 위헌법률심판제청신청(2008카기1151)을 하였으나, 2008. 6. 10. 위 각 신청이 기각되자, 2008. 6. 20. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
나. 심판의 대상
청구인은 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제27조 전체를 심판대상으로 삼고 있으나, 이 사건은 ‘중개업자’에게 부동산 거래내역에 대한 신고의무를 부과하는 것의 위헌 여부가 문제된 사건이므로 심판대상을 중개업자와 관련된 제27조 제2항으로 한정함이 상당하다.
또한, 당해 사건은 ‘제27조의 규정에 의한 신고를 게을리 한 자’에 대하여 과태료를 부과하는 결정이므로 심판대상을 위와 관련된 위 법 제51조 제3항 제1호로 한정하기로 한다.
그렇다면, 이 사건 심판의 대상은 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정된 것) 제27조 제2항(이하 ‘이 사건 신고의무 조항’이라 한다), 구 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 개정되고, 2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제51조 제3항 제1호(이하 ‘이 사건 과태료 조항’이라 한다)가 헌법에 위반되는지 여부이다.
이 사건 심판대상조항들의 내용은 다음과 같고, 관련조항은 [별지] 기재와 같다.
[심판대상조항]
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정된 것) 제27조(부동산 거래의 신고) ② 중개업자가 제26조
제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 개정되고, 2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것) 제51조(과태료) ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 당해 토지 또는 건축물에 대한 취득세(취득세가 비과세ㆍ면제ㆍ감경되는 경우에는 비과세ㆍ면제ㆍ감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.
1.제27조의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자
[관련조항]
[별지] 기재와 같다.
2. 청구인의 주장, 위헌제청신청 기각결정의 이유 및 관계기관의 의견
가. 청구인의 주장요지
(1) 중개업자에게 신고의무를 부과하지 않는다고 하여 반드시 부동산 투기 및 탈세가 증가한다거나 실거래가격에 의한 공정한 과세처분에 장애가 된다고 볼 수 없고, 모든 부동산 거래행위에 대하여 중개업자의 중개가 의무화되지 않는 이상 부동산 거래신고제의 도입만으로는 이 사건 심판대상조항들의 입법목적을 달성할 수 없다. 또한 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’과 ‘부동산등기 특별조치법’에 의한 거래당사자의 규제를 강화함으로써 이 사건 심판대상조항들의 입법목적을 충분히 달성할 수 있다.
그러므로 이 사건 심판대상조항들은 과잉금지원칙에 반하여 청구인의 직업의 자유와 재산권을 침해한다.
(2) 변호사와 법무사 등 공인중개사와 유사한 다른 전문직 종사자들에 대하여는 신고의무가 부과되어 있지 않으므로 헌법상 평등원칙에 반한다.
(3) 중개업자는 거래행위의 당사자가 아닌 제3자이므로 중개업자에게 신고의무를 부과하고 위반 시 과태료를 부과하는 것은 자기책임의 원칙에 위배된다. 또한 부동산 거래에 의한 재산증감은 거래당사자의 재산적 권리에 관한 개인정보로서 중개업자는 업무상 비밀을 누설하지 않을 의무가 있고(법 제29조), 거래당사자의 의사와 상관없이 관계기관에 신고하도록 하는 것은 거래당사자의 프라이버시권을 침해하는 것이다.
나. 위헌제청신청 기각결정의 이유요지
이 사건 심판대상조항들은 실거래가격에 기초한 과세가 되도록 하기 위한
제도적 장치를 마련하고, 공정하고 투명한 부동산 거래를 확립함으로써 국민의 재산권을 보호하고 국민경제에 이바지하고자 하는 목적으로 제정된 조항으로서 헌법 제10조, 제11조, 헌법 제15조, 헌법 제23조 제1항에 위배되지 않는다.
다. 국토해양부장관의 의견요지
(1) 중개업자에게 부동산 거래내용에 대한 신고의무를 부과하고 위반 시 과태료 등의 제재를 가하는 것은 실거래가격에 따른 합리적 과세 및 부동산 투기방지라는 입법목적을 달성하기 위하여 필요한 최소한의 조치로서 청구인의 직업의 자유나 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.
(2) 입법자가 법적 가치의 상향적 구현을 위한 제도개선의 단계적 추진과정에서 부동산 거래내역에 대한 신고의무를 중개업자에게만 부과하였다고 하여 변호사나 법무사 등에 비하여 자의적인 차별을 가한 것이라고 보기 어렵고, 중개업자는 거래가격 형성, 거래 성사 등 부동산 매매에 있어 주도적 역할을 하는 반면 법무사는 단순히 거래계약 후 신고대리, 등기절차를 담당할 뿐 거래에는 관여하지 않으므로 차별의 합리적 이유가 존재한다.
(3) 중개업자의 부동산 거래 신고의무는 거래계약서 작성의무에 수반되는 중개업자 자신의 의무이므로 그 내용이 타인의 거래내역에 관한 것이라고 하여 자기책임의 원리에 반한다고 볼 수 없다. 또한, 부동산 거래가격은 개인의 프라이버시권의 보호대상이 아닐 뿐만 아니라 거래당사자가 아닌 중개업자가 거래당사자의 프라이버시 침해를 주장하는 것은 자기관련성이 결여된 주장이며, 중개업자의 업무상 비밀누설금지의무는 이 사건 신고의무 조항과 같이 법령에 의하여 신고의무가 부과된 경우에는 적용되지 않는다.
3. 판  단
가. 직업의 자유 침해 여부
(1) 직업의 자유에 대한 제한
이 사건 심판대상조항들은 부동산 거래를 중개하여 거래계약서를 작성&#183;교부한 중개업자로 하여금 계약체결일부터 일정 기간 내에 거래내용을 신고하도록 의무를 부과하고 위반 시 과태료에 처하도록 함으로써 중개업자인 청구인의 직업수행의 자유를 제한하고 있다.
(2) 비례원칙 위배 여부
일반적으로 직업수행의 자유에 대하여는 직업선택의 자유와는 달리 공익목적을 위하여 상대적으로 폭넓은 입법적 규제가 가능한 것이지만, 그렇다고
하더라도 그 수단은 목적달성에 적절한 것이어야 하고 또한 필요한 정도를 넘는 지나친 것이어서는 아니 된다(헌재 1997. 3. 27. 94헌마196등, 판례집 9-1, 375, 384；헌재 2004. 5. 27. 2003헌가1, 판례집 16-1, 670, 685 등 참조).
(가) 목적의 정당성과 방법의 적정성
이 사건 심판대상조항들은 부동산 투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성을 금지하고 실거래가격에 기초한 과세가 이루어질 수 있도록 제도적 장치를 마련함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함과 동시에 국민의 재산권을 보호하고자 하는 데 그 입법목적이 있다(법 제1조).
이러한 입법목적이 정당함에는 의문의 여지가 없으며, 부동산 거래에 직접 관여하여 계약서를 작성하고 계약체결 및 거래가격 형성에 중요한 역할을 하는 중개업자로 하여금 자신이 중개한 매매의 실거래가격 등을 신고하게 하는 것은 부동산 거래가격의 적정성 검증 및 정확한 세원 포착을 가능하게 함으로써 위 입법목적 달성에 크게 기여할 것이므로 수단의 적정성이 인정된다.
(나) 피해의 최소성
1) 중개업자는 비록 거래당사자는 아니나 부동산의 권리분석 및 시장가격 등에 관한 전문자격자로서 거래에 직접 관여하여 매매를 주도하는 경우가 많아 실거래가 형성에 큰 역할을 할 뿐만 아니라, 자신의 중개행위로 계약이 성립되는 경우 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 일정 기간 그 사본을 보존하여야 할 의무를 부담한다(법 제26조 제1항). 그러므로 이 사건 심판대상조항들은 이러한 부동산 거래의 전문가로서의 중개업자의 지위 및 역할, 거래계약서 작성에 관한 업무 및 책임 등에 상응하여, 적어도 당사자 간 직거래가 아닌 중개행위를 통하여 부동산 거래가 완성된 경우에는 중개행위의 주체인 중개업자로 하여금 거래내역을 신고하도록 의무를 부과한 것이다. 나아가 중개업자는 객관적&#183;중립적인 입장에서 거래에 관여한 제3자이므로 중개업자의 신고를 통하여 거래당사자의 통모에 의한 투기 및 탈세행위를 견제할 수 있다.
신고방법 및 절차 역시 관할관청에 직접 방문하여 신고서류를 제출할 필요 없이 국토해양부 부동산 거래관리시스템(RTMS) 홈페이지(http://rtms.oct. o.kr/home.do)에 접속하여 부동산 거래계약신고서에 거래내역을 입력한 후 전자서명하는 방법으로 가능하므로 신고의무 이행에 드는 노력과 비용, 절차상 번거로움 등 중개업자가 입는 불이익이 매우 경미하며(법 시행규칙 제17조), 중개업자가 과세표준신고 시 신고한 사업장별 수입금액에 이 사건 신고
의무 조항에 의한 거래계약내용의 신고에 따른 중개수수료 수입금액이 포함되어 있는 경우에는 2008. 12. 31. 이전에 종료하는 과세연도까지 일정비율만큼 당해 과세연도의 소득세 또는 법인세에서 공제받을 수 있게 함으로써 신고의무 이행에 따른 세제상 혜택이 확대되었다(조세특례제한법 제122조).
2) 또한 이 사건 과태료 조항 및 이 법 시행령 [별표 2]의 과태료 부과기준에 의하면, ‘신고를 하지 않은 기간이 신고기간 만료일부터 1월 미만이면 취득세의 1배, 1월 이상 3월 미만이면 취득세의 2배, 3월 이상이면 취득세의 3배’에 해당하는 금액을 과태료로 부과하도록 함으로써 신고해태기간의 장단을 고려하고 있으며, 천재&#183;지변 등 불가항력적인 사유 및 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 신고를 하지 아니하였거나 신고를 게을리 한 데에 상당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 존재하고 있는 기간을 신고해태기간에 산입하지 않을 수 있도록 함으로써 의무위반에 대한 당사자의 귀책사유도 함께 고려하고 있다(위 [별표] 과태료 부과기준 3호의 비고란).
그렇다면, 이 사건 과태료 조항은 의무위반의 정도와 제재 사이에 적절한 균형을 이루고 있을 뿐만 아니라 당사자의 개별&#183;구체적 사정까지 고려하고 있으므로 의무위반의 정도에 비하여 지나친 제재라고 보이지 않는다.
3) 그러므로 이 사건 심판대상조항들은 피해의 최소성원칙에 반한다고 볼 수 없다.
(다) 법익의 균형성
이 사건 심판대상조항들은 투명하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하고 실거래가격에 기초한 적정과세가 이루어지도록 하는 데 그 입법목적이 있는바, 이러한 공익은 매우 중대하고 긴요하다.
반면 이 사건 심판대상조항들로 인하여 청구인이 제한받는 사익은 부동산 매매의 중개가 완성된 경우 작성된 거래계약서의 내용을 일정 기간 내에 인터넷상에 입력할 의무를 부담하는 데 불과하므로 의무이행에 소모되는 비용과 시간, 노력이 매우 경미하고, 의무위반시 부과되는 과태료 역시 위 공익목적을 침해하는 한도에서 그에 상응하는 책임을 부담하는 정도에 그친다. 나아가 귀책사유 없는 부득이한 사정으로 신고의무를 불이행한 경우 과태료를 면할 수 있는 길을 열어두고 있는바, 이러한 점들을 고려할 때 이 사건 심판대상조항들로 인하여 중개업자가 입게 되는 불이익은 위 조항들이 추구하는 공익에 비하여 현저하게 크다고 볼 수 없다.
(3) 소  결
그러므로 이 사건 심판대상조항들은 청구인의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.
나. 평등원칙 위배 여부
청구인은 변호사나 법무사와 같이 공인중개사와 유사한 업무를 수행하는 전문직 종사자에게는 신고의무를 부담시키지 않고 중개업자에게만 이를 부담시키는 것은 자의적인 차별이라고 주장한다.
그러나 이 사건 신고의무 조항은 ‘부동산 거래의 중개행위를 업으로 삼는 자’에 대하여 ‘자신이 중개한 거래’의 내용을 신고하도록 한 것인데, 부동산 거래의 중개행위는 오로지 공인중개사 자격을 취득하여 중개사무소를 개설&#183;등록한 중개업자만 할 수 있으므로(법 제9조 제2항, 제48조 제1호), 애초에 중개행위를 할 수 없는 변호사, 법무사 등은 신고의 대상 자체가 존재한다고 볼 수 없다. 따라서 ‘부동산 거래를 중개할 수 있는 중개업자’와 ‘중개행위를 할 수 없는 타 전문직 종사자’는 이 사건 심판대상조항들에 의한 차별취급을 논함에 있어 본질적으로 동일한 집단이라고 볼 수 없으므로 차별취급 자체가 존재하지 아니한다.
다. 기타 주장에 대한 판단
(1) 청구인은 이 사건 과태료 조항이 신고의무 위반에 대하여 ‘과태료’라는 금전적 제재를 부과하고 있음을 이유로 재산권 침해도 함께 주장하고 있다.
그러나 과태료는 행정의 실효성확보수단의 하나로 행정상의 질서유지를 위한 행정질서벌이며, 행정법규위반이 직접적으로 행정목적이나 사회공익을 침해하는 데까지는 이르지 않고 간접적으로 행정상의 질서에 장애를 줄 위험성이 있는 정도의 단순한 의무태만에 대하여 제재로서 과하여지는 것이다(헌재 1998. 5. 28. 96헌바83, 판례집 10-1, 624, 635). 따라서 조세나 부담금 등 ‘금원징수 자체를 목적’으로 하는 일반적인 금전납부의무의 강제와 달리 행정상 의무이행을 담보하기 위하여 그 ‘수단으로서 부과되는 의무위반자에 대한 제재’라는 데 그 본질이 있으므로, 행정상 의무위반에 대하여 과태료가 예정되어 있다고 하더라도 위 의무를 강제함에 따른 기본권 제한이 문제될 뿐 과태료 조항이 별도로 국민의 재산권을 제한하는 것이라고 보기 어렵다.
(2) 청구인은, 중개업자는 거래의 당사자가 아니므로 제3자인 중개업자에게 신고의무를 부과하는 것은 자기책임의 원칙에 위배된다고 주장한다.
그러나 중개업자는 거래에 직접 관여하여 주도적으로 계약을 성립시키는 자로서 거래가격의 형성과 결정에 큰 영향을 미칠 뿐만 아니라, 중개행위로
거래가 성립되는 경우 자신이 중개한 거래에 대한 계약서 작성 및 교부의무를 부담한다. 그렇다면, 비록 신고내용 자체는 타인의 거래내역에 관한 것이라 하더라도 중개업자 자신이 스스로 행한 중개행위에 대하여 부동산 거래의 전문자격사로서의 중개업자의 지위 및 역할, 거래계약서 작성에 관한 업무 및 책임 등에 상응하여 신고의무를 부담하는 것이고, 과태료 역시 중개업자 자신의 의무위반행위에 대하여 부과되는 제재이므로, 자기행위와 무관한 타인의 행위에 대하여 책임을 지는 것이라고 볼 수 없다.
(3) 나아가 청구인은 이 사건 신고의무 조항이 부동산 거래에 관한 개인정보의 공개를 강요함으로써 거래당사자의 프라이버시권을 침해한다고 주장하나, 부동산의 실거래가격은 헌법 제17조의 사생활의 비밀과 자유가 보호하는 개인정보에 관한 사항이라고 보기 어려우므로 위 주장은 이유 없다.
4. 결  론
그렇다면 이 사건 심판대상조항들은 헌법에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
volumeInfo: 21
seriesInfo: 1
pages: 445~456
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rstaDate: 20090326
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