item: panreType: 판례집
eventNo: 98헌마36
eventNm: 주택임대차보호법시행령 제3조 제1항 등 위헌확인
panreTitle: 주택임대차보호법시행령 제3조 제1항 등 위헌확인

panreInfo: (2000. 6. 29. 98헌마36 전원재판부)

textOfDecision: 이 사건 심판청구를 기각한다.
eventSummary: 청구인은 1997. 4. 29. 주식회사○○주택으로부터 대구 달성군○○소재○○연합주택 2212호 24평 아파트를 임차기간 1997. 5. 1.부터1999. 4.말까지, 전세보증금 2,300만원으로 정하여 임차한 다음 1997.5. 6. 위 주소지로 주민등록을 옮기고 다음날인 5. 7. 임대차계약서에확정일자를 받은 후 위 아파트에 거주하여 왔다.
위 연합주택의 채권자인 한국주택은행은 1997. 7. 23. 대구지방
법원에 청구인이 임차한 위 아파트를 포함한 27세대 아파트에 대하여임의경매신청을 하였고, 청구인은 1997. 8. 1. 소액임차인으로서 배당요구신청을 하였다가 1998. 12. 23. 배당기일에서 보증금 2,000만원의 소액임차인으로 인정받아 800만원을 배당받았다.
청구인은 경매절차가 진행중이던 1998. 2. 17. 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정된 것, 이하“시행령”이라한다) 제4조에서 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것) 제8조에 의한 우선변제를 받을 소액임차인의 범위를 보증금이 특별시와 광역시(군지역 제외)에서는 3,000만원 이하, 기타 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 규정하고, 시행령 제3조 제1항에서그중 우선변제받을 보증금의 범위를 특별시 및 광역시(군지역 제외)에서는 1,200만원, 기타 지역에서는 800만원으로 규정하고 있어 청구인이임차한 위 아파트가 대구광역시 내에 위치함에도 불구하고 군지역에해당하여 대구광역시 내의 군 지역이 아닌 다른 지역의 주택과 같은보호를 받지 못하므로, 위 규정들이 청구인의 재산권 및 평등권을 침해하여 헌법에 위반된다는 이유로 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

abjObt: 이 사건 심판의 대상은 시행령 제3조 제1항 및 제4조(이하“이 사건규정들”이라 한다)의 위헌여부이고, 그 내용과 관련조항의 내용은 다음과 같다.
(1) 이 사건 규정들
시행령 제3조(보증금 중 일정액의 범위 등)①법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 특별시 및 광역시(군지역을 제외한
다)에서는 1,200만원 이하, 기타의 지역에서는 800만원 이하로 한다.
시행령 제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원이하인 임차인으로 한다.

relatedProvision: 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)①임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
②생략
③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의범위안에서 대통령령으로 정한다.
제3조(대항력 등)①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②내지④생략

caseRelatedOpinion: 이 사건 규정들에서 같은 광역시 내의 지역 중 유독 군지역 만을 제외한 것은 지역에 따른 차별대우로서 합리적 이유가 없는 것이므로 헌법상의 평등권과 재산권을 침해하는 것이다.
나. 법무부장관의 의견
(1)법규에 대한 헌법소원이 적격성을 가지기 위하여는 그 법규가 집행행위의 필요 없이 직접적, 현재적으로 기본권을 침해하여야 하고, 예외적으로 집행행위가 존재하는 경우라도 그 집행행위를 대상으로 하는구제절차가 없거나 구제절차가 있다고 할지라도 권리구제의 가능성이없고 불필요한 우회절차를 강요하는 것 밖에 되지 않는 경우로서 전제관련성이 확실하다고 인정될 때에만 헌법소원이 가능한데, 이 사건 규정들은 경매절차의 배당시 우선변제에 관련된 규정이고, 청구인은 배당이의의 소 등을 통하여 다툴 수 있으며 대법원이 최종적인 심판권한을가지므로, 이 사건은 헌법소원의 대상성을 갖추지 못하였다.
(2)법령에 대한 헌법소원의 청구기간은, 그 법령이 시행된 뒤 비로소그 법령에 해당하는 사유가 발생하여 기본권을 침해받게 된 경우에는그 사유가 발생하였음을 안 날로부터 60일 이내, 그 사유가 발생한 날로부터 180일 이내인데, 이 사건 임의경매가 신청된 날이 1997. 7. 23.이고 청구인이 배당신청을 한 날이 같은 해 9.로서, 청구인이 주장하는기본권침해의 사유가 발생한 날은 1997. 7. 23.이고 그 사유발생을 안날은 같은 해 9.이므로 이 사건 헌법소원은 청구기간이 도과되었다.
(3)이 사건 규정들에서 특별시·광역시 지역과 그 이외의 지역을 구분하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 정한 것은 선순위담보권자의재산권침해의 여지를 줄이려는 것이고, 광역시 내의 군지역은 실질적으로 경제규모나 소득수준 등의 차이로 말미암아 임차보증금에 있어 광역시 내의 군지역이 아닌 곳과 적지 않은 차이
가 있고 그 밖의 군지역과 비슷한 수준이어서 관할구역상 광역시에 포함되어 있어도 기타 군지역과 같은 범위에 포함시키는 것이 합리적이며, 결국 우선변제권의 범위를 어느 정도로 할 것인가는 입법정책상의문제이므로 재산권을 침해하는 것이 아니다.
(4)이 사건 규정은 실질적 평등에 맞게 규정되었으며, 담보물권자의이익을 최소한으로 침해하기 위하여 한계를 정한 것으로서 평등권을침해하는 것이 아니다.

judgement: (1)헌법 제107조 제2항은“명령·규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다”고 규정하고 있다. 위 규정에 따른 대법원의명령·규칙에 대한 최종심사권은 구체적인 소송사건에서 명령·규칙의위헌 여부가 재판의 전제가 되었을 경우 법률과는 달리 헌법재판소에제청할 것 없이 대법원이 최종적으로 심사할 수 있다는 것을 의미하고,명령·규칙 그 자체에 의하여 직접 기본권이 침해된 경우에는 헌법 제111조 제1항 제5호, 헌법재판소법 제68조 제1항에 근거하여 헌법소원심판을 청구하는 것이 허용된다고 할 것이다(헌재 1996. 4. 25. 95헌마331, 판례집 8-1, 465, 469-470).
그리고 헌법재판소법 제68조 제1항에 규정된 헌법소원심판의 대상으로서의 공권력이란 입법권, 행정권 등 모든 공권력을 말하는 것으로서 행정부에서 제정한 명령·규칙도 별도의 집행행위를 기다리지 않고 직접기본권을 침해하는 것일 때에는 모두 헌법소원
심판의 대상이 될 수 있다(헌재 1997. 6. 26. 94헌마52, 판례집 9-1,659, 667-668).
따라서 행정부에서 제정한 대통령령의 일부 조항인 이 사건 규정들도별도의 집행행위를 기다리지 않고 직접 기본권을 침해하는 것인 한 헌법소원심판의 대상이 된다고 할 것이다. 그런데 이 사건 규정들은 그형식상 우선변제권을 인정받는 소액임차인의 범위와 보증금의 액수를객관적으로 설정함으로써 우선변제권이라는 재산상 권리를 직접적으로규율·제약하는 규정이라고 보여질 뿐만 아니라, 실질적으로도 경매절차 등에서의 배당시 뿐만 아니라 임대차계약시 그 체결여부나 보증금액수의 결정 또는 경매절차 등을 통하지 않은 채무청산시 채무자의 변제순서나 변제액의 결정기준 등으로 작용할 수 있으므로, 이 사건 규정들이 반드시 별도의 집행행위를 예정하고 있다고 볼 수는 없다.
따라서 이 사건 규정들은 별도의 집행행위를 기다리지 않고 직접 기본권을 침해하는 것으로서 헌법소원심판의 대상이 된다고 할 것이다.
(2)법령에 대한 헌법소원의 청구기간은 그 법령의 시행과 동시에 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 법령이 시행된 사실을 안 날로부터 60일 이내, 법령이 시행된 날로부터 180일 이내이고, 법령이 시행된 뒤에 비로소 그 법령에 해당되는 사유가 발생하여 기본권의 침해를받게 되는 경우에는 그 사유가 발생하였음을 안 날로부터 60일 이내,그 사유가 발생한 날로부터 180일 이내라고 할 것이다.
이 사건 규정들에 따른 기본권침해의 사유가 발생한 때는 한국
주택은행이 이 사건 경매신청을 한 1997. 7. 23.이고, 청구인이 그 사유발생을 안 때는 청구인이 경매법원으로부터 우선변제권을 가진 소액임차인에 관한 요건이 기재된 통지서를 수령한 1997. 9. 6.경이라고 할것인데, 청구인은 1998. 2. 17. 이 사건 헌법소원심판 청구서를 제출하였으나 그 이전인 1997. 10. 11. 국선대리인선임신청을 하였으므로 국선대리인선임신청이 있는 날을 기준으로 청구기간의 준수여부를 살펴보아야 할 것이다.
그런데 위 국선대리인 선임신청서가 제출된 날은 기본권침해의 사유가발생한 날인 1997. 7. 23.로부터 180일 이내, 기본권침해 사유의 발생을 안 날인 1997. 9. 6.부터 60일 이내인 것이 역수상 명백하므로, 이사건 헌법소원심판은 적법한 청구기간 내에 제기되었다.
(3)그러므로 이 사건 헌법소원심판은 적법하다고 할 것이다.

(1) 이 사건 규정들의 연혁 및 입법목적
(가) 이 사건 규정들의 연혁
1981. 3. 5. 제정된 주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록을마친 임차인에게 등기 없이도 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 부여하였으나 이를 넘어서 임차인의 보증금반환청구권을 보호하기 위한 우선변제권까지 인정하지는 않았다.
그 후 1983. 12. 30. 주택임대차보호법 개정시 보증금의 액수가 일정액에 미달하는 소액인 경우에는 그 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다는 소액임차인 보호규정을 신설하였는데(제8조), 당시 시행령에 따라 그 인정범위는 서울특
별시 및 직할시에서는 300만원 이하, 기타 지역에서는 200만원 이하로규정되었다(1984. 6. 14. 대통령령 제11441호, 제3조 제1항). 이후 전반적인 물가상승과 보증금 액수의 상승 등에 따라 시행령개정으로 서울특별시 및 직할시에서는 500만원 이하, 기타 지역에서는 400만원 이하로 그 기준을 높였다(1987. 12. 1. 대통령령 제12283호 제3조 제1항).
위와 같은 소액임차인의 보호규정에 대하여 예를 들어 특별시에서 500만1원의 보증금을 낸 임차인은 전혀 보호를 받지 못하고 500만원의 보증금을 낸 임차인은 전액을 보호받는 부당한 결과가 된다는 비판이 있었고, 이러한 문제점을 해결하기 위하여 1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법에서는 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하였고, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 대통령령으로 정하도록 규정하였다(제8조).이에 따라 시행령이 개정되어 서울특별시 및 직할시에서는 2000만원이하, 기타 지역에서는 1500만원 이하인 임차인에 대하여 그 보증금중 각 700만원 이하 및 500만원 이하에 대하여 우선변제권을 인정하는것으로 규정되었다가(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호 제3조, 제4조),1995. 10. 19. 시행령 개정으로 이 사건 규정들과 같이 소액임차인으로서 우선변제권을 인정받을 임차인의 범위를 그 보증금이 특별시와 광역시(군지역 제외)에서는 3,000만원 이하로, 기타 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 규정하고, 우선변제받을 보증금의 범위를 특별시및 광역시(군지역 제외)에서는 1,200만원, 기타 지역에서는 800만원으로 규정하여 현재에 이르고 있다.
(나)주택임대차보호법 및 이 사건 규정들의 입법목적
주택임대차보호법은“주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적”으로 제정된 특별법이다(제1조). 이 법은 주택보급율이 낮은 우리나라의 상황에서 인간의 기본적인 생활에 필요 불가결한 주거의 안정을 도모하고임차인의 보증금 확보를 보장해 줌으로써 사회 경제적 약자인 임차인을 사회적으로 보호하기 위하여 입법된 것이다.
종래 우리나라의 관습상 전세와 월세라는 임차방법이 널리 이용되어왔고, 그 중 전세는 우리 민법상 전세권이라는 독특한 물권으로 입법화됨으로써 타인의 소유가옥에 거주하는 자를 강력히 보호하도록 하고있다. 그러나 물권으로서의 전세권이 민법에 규정된 이후에도 경제적강자인 부동산의 소유자는 부동산이용자가 대항력과 처분권까지 가지게 되는 강한 물권(전세권)의 설정을 회피하여 전세등기를 기피하므로여전히 채권적 전세와 임대차가 성행하였던 것이다. 물론 민법상 채권관계인 부동산임대차도 당사자간 반대약정이 없으면 임차인이 임대인에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 부동산임대차를 등기한 경우에는 그때부터 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있으나(민법 제621조), 현실은 부동산의 소유자로서 경제적 강자인 임대인이 임대차의 등기를 원하지 않는 것이 보통이므로 임대차등기는 사실상 거의 이루어지지 않고 있었다. 따라서 주거용 건물의 임차인은 여전히 채권에 불과한 임차권을 가진 자로서 임대차존속이나임대보증금의 회수 등에 있어서 그 지위가 불안정하였다. 이러한 배경하에서 1981년 경제적 약자인 주택 임차인을 보호하기 위하여 입법
된 것이 주택임대차보호법이다.
그러나, 주택임대차보호법은 제정된 이후 당초의 입법취지와는 달리 임차인을 보호하는데 미흡한 점이 나타났다. 특히 소액의 보증금을 내고입주한 영세임차인은 그 보증금이 전재산이나 다름없는 것이어서 그에대한 특별한 보호대책이 절실히 요구되었는데, 임차인에게 대항력만을인정하여서는 충분한 보호를 할 수 없었다. 이에 따라 주택임대차보호법 제8조를 신설하여 일정 요건하에 소액임차인에게 우선변제권을 인정하게 되었다. 즉 일정 액수 이하의 소액보증금을 내고 임대차계약을체결한 임차인, 이른바 소액임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 이전하여 놓기만 하면 일정 범위내의 보증금에 관하여 저당권자 등 그 주택에 대한 담보물권자보다 우선하는 권리를 가지도록 함으로써 경매절차 등을 통하여 보증금을 한푼도 돌려 받지 못하고 임차주택에서 쫓겨나가는 최악의 상황을 피할 수 있도록 하였다. 이는 담보물권자 등의권리를 다소간 희생하면서 소액임차인의 최소한의 생존권을 보장하려는 입법이었다.
다시 말하자면, 이 사건 규정들은 경매절차 등에서 일정 규모 이하의영세임차인의 최소한의 임차보증금에 대하여 절대적인 우선변제권을인정하여 줌으로써 그들에게 최소한의 보증금반환을 확보하여 주고, 이를 통하여 영세임차인의 생활 및 주거안정을 도모하는데 목적을 둔 규정이라고 할 것이다.

(가) 재산권보장의 법적 성질
헌법은 제23조 제1항 제1문에서“모든 국민의 재산권은 보장된
다”라고 하여 재산권의 보장을 선언하고, 제2문에서“그 내용과 한계는법률로 정한다”라고 하여 우리 헌법상의 재산권에 관한 규정은 다른기본권 규정과는 달리 그 내용과 한계가 법률에 의해 구체적으로 형성되는 기본권 형성적 법률유보의 형태를 띠고 있다. 그리하여 헌법이보장하는 재산권의 내용과 한계는 국회에서 제정되는 형식적 의미의법률에 의하여 정해지므로 이 헌법상의 재산권 보장은 재산권 형성적법률유보에 의하여 실현되고 구체화하게 된다. 따라서 재산권의 구체적모습은 재산권의 내용과 한계를 정하는 법률에 의하여 형성된다. 헌법이 보장하는 재산권의 내용과 한계를 정하는 법률은 재산권을 제한한다는 의미가 아니라 재산권을 형성한다는 의미를 갖는다(헌재 1993. 7.29. 92헌바20, 판례집 5-2, 36, 44).
한편 헌법 제23조 제2항에서는“재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다”고 규정하고 있으므로, 입법자는 헌법 제23조 제1항제2문에 의거하여 재산권의 내용과 한계를 구체적으로 형성함에 있어서는 헌법 제23조 제1항 제1문에 의한 사적 재산권의 보장과 함께 헌법 제23조 제2항의 재산권의 사회적 제약을 동시에 고려하여 양 법익이 균형을 이루도록 입법하여야 한다(헌재 1998. 12. 24. 89헌마214등,판례집 10-2, 927, 944 참조).
따라서 재산권의 내용과 한계를 구체적으로 형성함에 있어서 입법자는일반적으로 광범위한 입법형성권을 가진다고 할 것이고, 재산권의 본질적 내용을 침해하여서는 아니된다거나 사회적 기속성을 함께 고려하여균형을 이루도록 하여야 한다는 등의 입법형성권의 한계를 일탈하지않는 한 재산권 형성적 법률규정은 헌법에
위반되지 아니한다.

이 사건 규정들은 소액임차인이 가지는 우선변제권이라는 재산권의 범위를 형성하는 법규이므로, 위에서 본 바와 같이 입법자에게 광범위한재량권이 주어져 있다고 볼 것이다.
그런데 이 사건 규정들에 의하여 소액임차인을 획기적으로 보호하게됨으로 말미암아 한편으로는 그 주택의 담보물권자에게 불측의 손해를입히게 되고, 주택소유자에게도 담보가치의 하락으로 인한 융자의 어려움을 겪게 하는 등 다른 법익을 희생하는 결과를 낳게 되었다. 특히소규모의 주택을 소유하면서 그 일부를 타인에게 임대하고 있는 주택소유자도 소액임차인과 마찬가지로 국가의 보호를 받아야 할 서민들이대부분인데 소액임차인에게 우선변제권을 인정하여줌으로써 우선변제될 보증금의 액수만큼 그 주택의 담보가치가 하락하여 피해를 입게되는 결과를 가져왔다. 따라서 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다고하여도 구체적으로 우선변제권을 인정받을 소액임차인과 우선변제받을보증금의 범위와 기준을 정함에 있어서는 위와 같이 상충되는 법익을비교형량하여 결정하지 않을 수 없다.
또한 주택임대차보증금은 시기에 따라, 또 지역에 따라 수시로 변동할수밖에 없고, 더구나 주택임대차보호법의 입법목적에 따라 보호받아야할 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준은 주택보급상황이나 임대차의수요공급, 금융시장의 여건 및 제반 사회경제적 상황 등에 따라 가변적일 수밖에 없다.
그러므로 우선변제권을 인정받을 소액임차인 및 보증금의 범위
와 기준의 구체적인 내용을 결정할 권한은 입법의 취지에 맞추어 상충되는 법익을 비교형량하고 수시로 변경하는 경제적 상황을 고려하여합리적이고도 적절하게 결정할 수 있도록 입법자에게 광범위하게 위임되어 있는 것이다.
이 사건 규정들에서 우선변제권을 인정받을 임차인 및 보증금의 범위와 기준을 크게 2분하여 특별시·광역시(군지역 제외)지역과 기타지역으로 나누고, 특별시·광역시(군지역 제외)지역에서는 3000만원 이하의보증금을 낸 임차인에 대하여 1200만원의 범위내에서, 기타 지역에서는 2000만원 이하의 보증금을 낸 임차인에 대하여 800만원의 범위 내에서 우선변제권을 인정한 것은, 대체로 위 2개 지역의 인구밀집도, 택지시세, 주택임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활기반시설및 주변환경 등에 따른 임대차보증금의 차이를 고려하여 차등을 두면서 한편으로 다른 담보물권자나 주택소유자의 이해를 지나치게 해하지않는 범위 내에서 입법의 취지를 달성하기 위한 합리적인 입법권의 행사라고 판단되고, 달리 그것이 입법재량을 일탈하였다고 보여지지는 않는다.
그런데 이 사건 규정들에서 광역시 내의 군지역을 광역시 적용지역의예외로 하여 기타 지역과 같게 취급하게 하고 있는 바, 이 또한 아래의 (3)에서 보는 바와 같이 광역시 내의 군지역의 경제력과 임대차보증금의 평균적 액수 등에 비추어 보면 광역시 내의 다른 구지역과 달리 기타 지역에 준하여 취급하는 것이 적절하다고 보이므로, 입법재량권을 일탈하였다고 보이지는 않는다.
따라서 이 사건 규정들은 청구인의 재산권을 침해하지 아니한다.

이 사건에서 청구인은 특히 이 사건 아파트가 광역시에 소재하는데도이 사건 규정들은 우선변제받을 임차인 및 보증금의 범위와 기준을 정함에 있어 광역시 내의 군지역을 광역시 적용지역에서 제외함으로써합리적인 이유없이 광역시 내의 다른 지역인 구지역과 차별하여 취급을 하고 있으므로, 청구인의 평등권을 침해한다고 주장한다.
우선 위에서 보았듯이 특별시 및 광역시(군 지역 제외)지역과 기타 지역은 대체로 인구밀집도, 택지시세, 주택임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활기반시설 및 주변환경 등의 차이로 인하여 임대차보증금의 시세에서 차이가 있으므로 이 사건 규정들에서 위 2개 지역을구분하여 양 지역을 달리 취급하는 것은 합리적인 이유가 있다고 할것이다.
한편, 광역시 내의 군지역은 1995년 이전까지는 광역시에 편입되지 않았던 지역으로, 행정구역의 변경에 따라 광역시에 편입되었으나 광역시내의 다른 구지역과 비교하여 볼 때 전반적으로 경제력이나 소득수준이 아직까지는 다소 뒤떨어지고 인구밀집도, 택지시세, 주택임대차의수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활기반시설 및 주변환경 등 임대차보증금을 결정할 여러 요인들의 차이로 인하여 임대차보증금이 광역시내의 다른 구지역에 비하여 평균적으로 낮은 수준을 유지하고 있다고보이고, 기타지역인 특별시·광역시 인근의 다른 중소도시와 비교하여볼 때에도 임대차보증금이 특별히 더 높다고도 볼만한 자료도 없다.
실제로 이 사건 아파트와 같이 1995. 준공된 24 내지 25평형 아파트를기준으로 2000. 5. 현재의 대구광역시 지역의 임대차보증금
을 비교하여 보면, 대구광역시 달성군지역의 24-25평형 아파트의 임대차보증금의 상한가는 2500-4000만원인데 비하여 그에 인접한 대구광역시 달서구지역의 24-25평형 아파트의 임대차보증금의 상한가는3800-5500만원으로서 평균 1000만원 이상의 차이가 있는 것을 알 수있다(한국주택은행 홈페이지‘아파트 종합정보’참조).
따라서 이 사건 규정들이 우선변제받을 임차인 및 보증금의 범위와 기준을 정함에 있어 광역시 내의 군지역을 광역시 적용지역에서 제외하여 광역시 내의 다른 구지역과 차별취급하고 결과적으로 기타지역과같게 취급한다고 하여도 그것이 합리성이 없는 자의적인 차별이라고보이지 않으므로, 이 사건 규정들이 청구인의 평등권을 침해하는 것은아니라고 할 것이다.

conclusion: 이상과 같은 이유로 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없으므로 이를기각하기로 하여 관여재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
pansiMatt: 우선변제를 인정받을 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준을 정함에 있어 특별시 및 광역시(군지역 제외)와 기타 지역에 차이를 두고, 광역시 내의 군지역에 관하여 기타 지역과 마찬가지로 보증금 2,000만원 이하의 임차인에 대하여 보증금 800만원의 범위 내로 정한 주택임대차보호법시행령 제3조 제1항, 제4조가 헌법상의 재산권이나 평등권을 침해하는지 여부(소극)
decisionGst: 우선변제권을 인정받을 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준의 구체적인 내용을 결정할 권한은 입법의 취지에 맞추어 상충되는 법익을 비교형량하고 수시로 변경하는 경제적 상황을 고려하여 합리적이고도 적절하게 결정할 수 있도록 입법자에게 광범위하게 위임되어 있다. 이 사건 규정들에서 우선변제권을 인정받을 임차인 및 보증금의 범위와 기준을 크게 2분하여 특별시·광역시(군지역 제외)지역과 기타지역으로 나누고, 특별시·광역시(군지역 제외)지역에서는 3,000만원 이하의 보증금을 낸 임차인에 대하여 1,200만 원의 범위 내에서, 기타 지역에서는 2,000만 원 이하의 보증금을 낸 임차인에 대하여 800만 원의 범위 내에서 우선변제권을 인정한 것은, 대체로 위 2개 지역의 인구밀집도, 택지시세, 주택임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활기반시설 및 주변환경 등에 따른 임대차보증금의 차이를 고려하여 차등을 두면서 한편으로 다른 담보물권자나 주택소유자의 이해를 지나치게 해하지 않는 범위 내에서 
입법의 취지를 달성하기 위한 합리적인 입법권의 행사라고 판단되고, 한편 광역시 내의 군지역은 1995년 이전까지는 광역시에 편입되지 않았던 지역으로, 행정구역의 변경에 따라 광역시에 편입되었으나 광역시 내의 다른 구지역과 비교하여 볼 때 전반적으로 경제력이나 소득수준이 아직까지는 다소 뒤떨어지고 임대차보증금을 결정할 여러 요인들의 차이로 인하여 임대차보증금이 광역시 내의 구지역에 비하여 평균적으로 낮은 수준을 유지하고 있다고 보여 그 차별에 합리적 이유가 있고 입법재량을 일탈하였다고 보이지 않으므로 이 사건 규정들이 청구인의 재산권이나 평등권을 침해하는 것은 아니다.
adjobtTxt: 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정된 것) 제3조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 1,200만원 이하, 기타의 지역에서는 800만원 이하로 한다.
②～④ 생략
주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정된 것) 제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다.
refrnPrvsn: 헌법 제11조 제1항, 제23조
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②～④ 생략
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차
인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제3조의2 제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.
③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.
refrnPrcdnt: 헌재 1993. 7. 29. 92헌바20, 판례집 5-2, 36
헌재 1998. 12. 24. 89헌마214등, 판례집 10-2, 927
event: 청 구 인　이○수
국선대리인 변호사　이재후
eventCol1: 청구인|　이○수
국선대리인 변호사　이재후
reason: 1. 사건의 개요 및 심판의 대상
가. 사건의 개요
청구인은 1997. 4. 29. 주식회사 ○○주택으로부터 대구 달성군 ○○ 소재 ○○연합주택 2212호 24평 아파트를 임차기간 1997. 5. 1.부터 1999. 4.말까지, 전세보증금 2,300만원으로 정하여 임차한 다음 1997. 5. 6. 위 주소지로 주민등록을 옮기고 다음날인 5. 7. 임대차계약서에 확정일자를 받은 후 위 아파트에 거주하여 왔다.
위 연합주택의 채권자인 한국주택은행은 1997. 7. 23. 대구지방
법원에 청구인이 임차한 위 아파트를 포함한 27세대 아파트에 대하여 임의경매신청을 하였고, 청구인은 1997. 8. 1. 소액임차인으로서 배당요구신청을 하였다가 1998. 12. 23. 배당기일에서 보증금 2,000만원의 소액임차인으로 인정받아 800만원을 배당받았다.
청구인은 경매절차가 진행중이던 1998. 2. 17. 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정된 것, 이하 "시행령"이라 한다) 제4조에서 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것) 제8조에 의한 우선변제를 받을 소액임차인의 범위를 보증금이 특별시와 광역시(군지역 제외)에서는 3,000만원 이하, 기타 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 규정하고, 시행령 제3조 제1항에서 그중 우선변제받을 보증금의 범위를 특별시 및 광역시(군지역 제외)에서는 1,200만원, 기타 지역에서는 800만원으로 규정하고 있어 청구인이 임차한 위 아파트가 대구광역시 내에 위치함에도 불구하고 군지역에 해당하여 대구광역시 내의 군 지역이 아닌 다른 지역의 주택과 같은 보호를 받지 못하므로, 위 규정들이 청구인의 재산권 및 평등권을 침해하여 헌법에 위반된다는 이유로 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
나. 심판의 대상
이 사건 심판의 대상은 시행령 제3조 제1항 및 제4조(이하 "이 사건 규정들"이라 한다)의 위헌여부이고, 그 내용과 관련조항의 내용은 다음과 같다.
(1) 이 사건 규정들
시행령 제3조(보증금 중 일정액의 범위 등)①법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 특별시 및 광역시(군지역을 제외한
다)에서는 1,200만원 이하, 기타의 지역에서는 800만원 이하로 한다.
시행령 제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다.
(2) 관련조항
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 생략
③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.
제3조(대항력 등)①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 내지 ④ 생략
2. 청구인의 주장 및 관계기관의 의견
가. 청구인의 주장
이 사건 규정들에서 같은 광역시 내의 지역 중 유독 군지역 만을 제외한 것은 지역에 따른 차별대우로서 합리적 이유가 없는 것이므로 헌법상의 평등권과 재산권을 침해하는 것이다.
나. 법무부장관의 의견
(1)법규에 대한 헌법소원이 적격성을 가지기 위하여는 그 법규가 집행행위의 필요 없이 직접적, 현재적으로 기본권을 침해하여야 하고, 예외적으로 집행행위가 존재하는 경우라도 그 집행행위를 대상으로 하는 구제절차가 없거나 구제절차가 있다고 할지라도 권리구제의 가능성이 없고 불필요한 우회절차를 강요하는 것 밖에 되지 않는 경우로서 전제관련성이 확실하다고 인정될 때에만 헌법소원이 가능한데, 이 사건 규정들은 경매절차의 배당시 우선변제에 관련된 규정이고, 청구인은 배당이의의 소 등을 통하여 다툴 수 있으며 대법원이 최종적인 심판권한을 가지므로, 이 사건은 헌법소원의 대상성을 갖추지 못하였다.
(2)법령에 대한 헌법소원의 청구기간은, 그 법령이 시행된 뒤 비로소 그 법령에 해당하는 사유가 발생하여 기본권을 침해받게 된 경우에는 그 사유가 발생하였음을 안 날로부터 60일 이내, 그 사유가 발생한 날로부터 180일 이내인데, 이 사건 임의경매가 신청된 날이 1997. 7. 23.이고 청구인이 배당신청을 한 날이 같은 해 9.로서, 청구인이 주장하는 기본권침해의 사유가 발생한 날은 1997. 7. 23.이고 그 사유발생을 안 날은 같은 해 9.이므로 이 사건 헌법소원은 청구기간이 도과되었다.
(3)이 사건 규정들에서 특별시&#183;광역시 지역과 그 이외의 지역을 구분하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 정한 것은 선순위담보권자의 재산권침해의 여지를 줄이려는 것이고, 광역시 내의 군지역은 실질적으로 경제규모나 소득수준 등의 차이로 말미암아 임차보증금에 있어 광역시 내의 군지역이 아닌 곳과 적지 않은 차이
가 있고 그 밖의 군지역과 비슷한 수준이어서 관할구역상 광역시에 포함되어 있어도 기타 군지역과 같은 범위에 포함시키는 것이 합리적이며, 결국 우선변제권의 범위를 어느 정도로 할 것인가는 입법정책상의 문제이므로 재산권을 침해하는 것이 아니다.
(4)이 사건 규정은 실질적 평등에 맞게 규정되었으며, 담보물권자의 이익을 최소한으로 침해하기 위하여 한계를 정한 것으로서 평등권을 침해하는 것이 아니다.
3. 판　단
가. 적법성 요건에 관한 판단
(1)헌법 제107조 제2항은 "명령&#183;규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다"고 규정하고 있다. 위 규정에 따른 대법원의 명령&#183;규칙에 대한 최종심사권은 구체적인 소송사건에서 명령&#183;규칙의 위헌 여부가 재판의 전제가 되었을 경우 법률과는 달리 헌법재판소에 제청할 것 없이 대법원이 최종적으로 심사할 수 있다는 것을 의미하고, 명령&#183;규칙 그 자체에 의하여 직접 기본권이 침해된 경우에는 헌법 제111조 제1항 제5호, 헌법재판소법 제68조 제1항에 근거하여 헌법소원심판을 청구하는 것이 허용된다고 할 것이다(헌재 1996. 4. 25. 95헌마331, 판례집 8-1, 465, 469-470).
그리고 헌법재판소법 제68조 제1항에 규정된 헌법소원심판의 대상으로서의 공권력이란 입법권, 행정권 등 모든 공권력을 말하는 것으로서 행정부에서 제정한 명령&#183;규칙도 별도의 집행행위를 기다리지 않고 직접 기본권을 침해하는 것일 때에는 모두 헌법소원
심판의 대상이 될 수 있다(헌재 1997. 6. 26. 94헌마52, 판례집 9-1, 659, 667-668).
따라서 행정부에서 제정한 대통령령의 일부 조항인 이 사건 규정들도 별도의 집행행위를 기다리지 않고 직접 기본권을 침해하는 것인 한 헌법소원심판의 대상이 된다고 할 것이다. 그런데 이 사건 규정들은 그 형식상 우선변제권을 인정받는 소액임차인의 범위와 보증금의 액수를 객관적으로 설정함으로써 우선변제권이라는 재산상 권리를 직접적으로 규율&#183;제약하는 규정이라고 보여질 뿐만 아니라, 실질적으로도 경매절차 등에서의 배당시 뿐만 아니라 임대차계약시 그 체결여부나 보증금액수의 결정 또는 경매절차 등을 통하지 않은 채무청산시 채무자의 변제순서나 변제액의 결정기준 등으로 작용할 수 있으므로, 이 사건 규정들이 반드시 별도의 집행행위를 예정하고 있다고 볼 수는 없다.
따라서 이 사건 규정들은 별도의 집행행위를 기다리지 않고 직접 기본권을 침해하는 것으로서 헌법소원심판의 대상이 된다고 할 것이다.
(2)법령에 대한 헌법소원의 청구기간은 그 법령의 시행과 동시에 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 법령이 시행된 사실을 안 날로부터 60일 이내, 법령이 시행된 날로부터 180일 이내이고, 법령이 시행된 뒤에 비로소 그 법령에 해당되는 사유가 발생하여 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 사유가 발생하였음을 안 날로부터 60일 이내, 그 사유가 발생한 날로부터 180일 이내라고 할 것이다.
이 사건 규정들에 따른 기본권침해의 사유가 발생한 때는 한국
주택은행이 이 사건 경매신청을 한 1997. 7. 23.이고, 청구인이 그 사유발생을 안 때는 청구인이 경매법원으로부터 우선변제권을 가진 소액임차인에 관한 요건이 기재된 통지서를 수령한 1997. 9. 6.경이라고 할 것인데, 청구인은 1998. 2. 17. 이 사건 헌법소원심판 청구서를 제출하였으나 그 이전인 1997. 10. 11. 국선대리인선임신청을 하였으므로 국선대리인선임신청이 있는 날을 기준으로 청구기간의 준수여부를 살펴보아야 할 것이다.
그런데 위 국선대리인 선임신청서가 제출된 날은 기본권침해의 사유가 발생한 날인 1997. 7. 23.로부터 180일 이내, 기본권침해 사유의 발생을 안 날인 1997. 9. 6.부터 60일 이내인 것이 역수상 명백하므로, 이 사건 헌법소원심판은 적법한 청구기간 내에 제기되었다.
(3)그러므로 이 사건 헌법소원심판은 적법하다고 할 것이다.
나. 본안에 관한 판단
(1) 이 사건 규정들의 연혁 및 입법목적
(가) 이 사건 규정들의 연혁
1981. 3. 5. 제정된 주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 등기 없이도 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 부여하였으나 이를 넘어서 임차인의 보증금반환청구권을 보호하기 위한 우선변제권까지 인정하지는 않았다.
그 후 1983. 12. 30. 주택임대차보호법 개정시 보증금의 액수가 일정액에 미달하는 소액인 경우에는 그 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다는 소액임차인 보호규정을 신설하였는데(제8조), 당시 시행령에 따라 그 인정범위는 서울특
별시 및 직할시에서는 300만원 이하, 기타 지역에서는 200만원 이하로 규정되었다(1984. 6. 14. 대통령령 제11441호, 제3조 제1항). 이후 전반적인 물가상승과 보증금 액수의 상승 등에 따라 시행령개정으로 서울특별시 및 직할시에서는 500만원 이하, 기타 지역에서는 400만원 이하로 그 기준을 높였다(1987. 12. 1. 대통령령 제12283호 제3조 제1항).
위와 같은 소액임차인의 보호규정에 대하여 예를 들어 특별시에서 500만1원의 보증금을 낸 임차인은 전혀 보호를 받지 못하고 500만원의 보증금을 낸 임차인은 전액을 보호받는 부당한 결과가 된다는 비판이 있었고, 이러한 문제점을 해결하기 위하여 1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법에서는 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하였고, 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 대통령령으로 정하도록 규정하였다(제8조). 이에 따라 시행령이 개정되어 서울특별시 및 직할시에서는 2000만원 이하, 기타 지역에서는 1500만원 이하인 임차인에 대하여 그 보증금 중 각 700만원 이하 및 500만원 이하에 대하여 우선변제권을 인정하는 것으로 규정되었다가(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호 제3조, 제4조), 1995. 10. 19. 시행령 개정으로 이 사건 규정들과 같이 소액임차인으로서 우선변제권을 인정받을 임차인의 범위를 그 보증금이 특별시와 광역시(군지역 제외)에서는 3,000만원 이하로, 기타 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 규정하고, 우선변제받을 보증금의 범위를 특별시 및 광역시(군지역 제외)에서는 1,200만원, 기타 지역에서는 800만원으로 규정하여 현재에 이르고 있다.
(나)주택임대차보호법 및 이 사건 규정들의 입법목적
주택임대차보호법은 "주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적"으로 제정된 특별법이다(제1조). 이 법은 주택보급율이 낮은 우리나라의 상황에서 인간의 기본적인 생활에 필요 불가결한 주거의 안정을 도모하고 임차인의 보증금 확보를 보장해 줌으로써 사회 경제적 약자인 임차인을 사회적으로 보호하기 위하여 입법된 것이다.
종래 우리나라의 관습상 전세와 월세라는 임차방법이 널리 이용되어 왔고, 그 중 전세는 우리 민법상 전세권이라는 독특한 물권으로 입법화됨으로써 타인의 소유가옥에 거주하는 자를 강력히 보호하도록 하고 있다. 그러나 물권으로서의 전세권이 민법에 규정된 이후에도 경제적 강자인 부동산의 소유자는 부동산이용자가 대항력과 처분권까지 가지게 되는 강한 물권(전세권)의 설정을 회피하여 전세등기를 기피하므로 여전히 채권적 전세와 임대차가 성행하였던 것이다. 물론 민법상 채권관계인 부동산임대차도 당사자간 반대약정이 없으면 임차인이 임대인에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 부동산임대차를 등기한 경우에는 그때부터 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있으나(민법 제621조), 현실은 부동산의 소유자로서 경제적 강자인 임대인이 임대차의 등기를 원하지 않는 것이 보통이므로 임대차등기는 사실상 거의 이루어지지 않고 있었다. 따라서 주거용 건물의 임차인은 여전히 채권에 불과한 임차권을 가진 자로서 임대차존속이나 임대보증금의 회수 등에 있어서 그 지위가 불안정하였다. 이러한 배경하에서 1981년 경제적 약자인 주택 임차인을 보호하기 위하여 입법
된 것이 주택임대차보호법이다.
그러나, 주택임대차보호법은 제정된 이후 당초의 입법취지와는 달리 임차인을 보호하는데 미흡한 점이 나타났다. 특히 소액의 보증금을 내고 입주한 영세임차인은 그 보증금이 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호대책이 절실히 요구되었는데, 임차인에게 대항력만을 인정하여서는 충분한 보호를 할 수 없었다. 이에 따라 주택임대차보호법 제8조를 신설하여 일정 요건하에 소액임차인에게 우선변제권을 인정하게 되었다. 즉 일정 액수 이하의 소액보증금을 내고 임대차계약을 체결한 임차인, 이른바 소액임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 이전하여 놓기만 하면 일정 범위내의 보증금에 관하여 저당권자 등 그 주택에 대한 담보물권자보다 우선하는 권리를 가지도록 함으로써 경매절차 등을 통하여 보증금을 한푼도 돌려 받지 못하고 임차주택에서 쫓겨 나가는 최악의 상황을 피할 수 있도록 하였다. 이는 담보물권자 등의 권리를 다소간 희생하면서 소액임차인의 최소한의 생존권을 보장하려는 입법이었다.
다시 말하자면, 이 사건 규정들은 경매절차 등에서 일정 규모 이하의 영세임차인의 최소한의 임차보증금에 대하여 절대적인 우선변제권을 인정하여 줌으로써 그들에게 최소한의 보증금반환을 확보하여 주고, 이를 통하여 영세임차인의 생활 및 주거안정을 도모하는데 목적을 둔 규정이라고 할 것이다.
(2) 재산권 침해 여부에 관한 판단
(가) 재산권보장의 법적 성질
헌법은 제23조 제1항 제1문에서 "모든 국민의 재산권은 보장된
다"라고 하여 재산권의 보장을 선언하고, 제2문에서 "그 내용과 한계는 법률로 정한다"라고 하여 우리 헌법상의 재산권에 관한 규정은 다른 기본권 규정과는 달리 그 내용과 한계가 법률에 의해 구체적으로 형성되는 기본권 형성적 법률유보의 형태를 띠고 있다. 그리하여 헌법이 보장하는 재산권의 내용과 한계는 국회에서 제정되는 형식적 의미의 법률에 의하여 정해지므로 이 헌법상의 재산권 보장은 재산권 형성적 법률유보에 의하여 실현되고 구체화하게 된다. 따라서 재산권의 구체적 모습은 재산권의 내용과 한계를 정하는 법률에 의하여 형성된다. 헌법이 보장하는 재산권의 내용과 한계를 정하는 법률은 재산권을 제한한다는 의미가 아니라 재산권을 형성한다는 의미를 갖는다(헌재 1993. 7. 29. 92헌바20, 판례집 5-2, 36, 44).
한편 헌법 제23조 제2항에서는 "재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다"고 규정하고 있으므로, 입법자는 헌법 제23조 제1항 제2문에 의거하여 재산권의 내용과 한계를 구체적으로 형성함에 있어서는 헌법 제23조 제1항 제1문에 의한 사적 재산권의 보장과 함께 헌법 제23조 제2항의 재산권의 사회적 제약을 동시에 고려하여 양 법익이 균형을 이루도록 입법하여야 한다(헌재 1998. 12. 24. 89헌마214등, 판례집 10-2, 927, 944 참조).
따라서 재산권의 내용과 한계를 구체적으로 형성함에 있어서 입법자는 일반적으로 광범위한 입법형성권을 가진다고 할 것이고, 재산권의 본질적 내용을 침해하여서는 아니된다거나 사회적 기속성을 함께 고려하여 균형을 이루도록 하여야 한다는 등의 입법형성권의 한계를 일탈하지 않는 한 재산권 형성적 법률규정은 헌법에
위반되지 아니한다.
(나) 구체적 판단
이 사건 규정들은 소액임차인이 가지는 우선변제권이라는 재산권의 범위를 형성하는 법규이므로, 위에서 본 바와 같이 입법자에게 광범위한 재량권이 주어져 있다고 볼 것이다.
그런데 이 사건 규정들에 의하여 소액임차인을 획기적으로 보호하게 됨으로 말미암아 한편으로는 그 주택의 담보물권자에게 불측의 손해를 입히게 되고, 주택소유자에게도 담보가치의 하락으로 인한 융자의 어려움을 겪게 하는 등 다른 법익을 희생하는 결과를 낳게 되었다. 특히 소규모의 주택을 소유하면서 그 일부를 타인에게 임대하고 있는 주택소유자도 소액임차인과 마찬가지로 국가의 보호를 받아야 할 서민들이 대부분인데 소액임차인에게 우선변제권을 인정하여줌으로써 우선변제될 보증금의 액수만큼 그 주택의 담보가치가 하락하여 피해를 입게되는 결과를 가져왔다. 따라서 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다고 하여도 구체적으로 우선변제권을 인정받을 소액임차인과 우선변제받을 보증금의 범위와 기준을 정함에 있어서는 위와 같이 상충되는 법익을 비교형량하여 결정하지 않을 수 없다.
또한 주택임대차보증금은 시기에 따라, 또 지역에 따라 수시로 변동할 수밖에 없고, 더구나 주택임대차보호법의 입법목적에 따라 보호받아야 할 소액임차인 및 보증금의 범위와 기준은 주택보급상황이나 임대차의 수요공급, 금융시장의 여건 및 제반 사회경제적 상황 등에 따라 가변적일 수밖에 없다.
그러므로 우선변제권을 인정받을 소액임차인 및 보증금의 범위
와 기준의 구체적인 내용을 결정할 권한은 입법의 취지에 맞추어 상충되는 법익을 비교형량하고 수시로 변경하는 경제적 상황을 고려하여 합리적이고도 적절하게 결정할 수 있도록 입법자에게 광범위하게 위임되어 있는 것이다.
이 사건 규정들에서 우선변제권을 인정받을 임차인 및 보증금의 범위와 기준을 크게 2분하여 특별시&#183;광역시(군지역 제외)지역과 기타지역으로 나누고, 특별시&#183;광역시(군지역 제외)지역에서는 3000만원 이하의 보증금을 낸 임차인에 대하여 1200만원의 범위내에서, 기타 지역에서는 2000만원 이하의 보증금을 낸 임차인에 대하여 800만원의 범위 내에서 우선변제권을 인정한 것은, 대체로 위 2개 지역의 인구밀집도, 택지시세, 주택임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활기반시설 및 주변환경 등에 따른 임대차보증금의 차이를 고려하여 차등을 두면서 한편으로 다른 담보물권자나 주택소유자의 이해를 지나치게 해하지 않는 범위 내에서 입법의 취지를 달성하기 위한 합리적인 입법권의 행사라고 판단되고, 달리 그것이 입법재량을 일탈하였다고 보여지지는 않는다.
그런데 이 사건 규정들에서 광역시 내의 군지역을 광역시 적용지역의 예외로 하여 기타 지역과 같게 취급하게 하고 있는 바, 이 또한 아래의 (3)에서 보는 바와 같이 광역시 내의 군지역의 경제력과 임대차보증금의 평균적 액수 등에 비추어 보면 광역시 내의 다른 구지역과 달리 기타 지역에 준하여 취급하는 것이 적절하다고 보이므로, 입법재량권을 일탈하였다고 보이지는 않는다.
따라서 이 사건 규정들은 청구인의 재산권을 침해하지 아니한다.
(3) 평등권 침해 여부에 관한 판단
이 사건에서 청구인은 특히 이 사건 아파트가 광역시에 소재하는데도 이 사건 규정들은 우선변제받을 임차인 및 보증금의 범위와 기준을 정함에 있어 광역시 내의 군지역을 광역시 적용지역에서 제외함으로써 합리적인 이유없이 광역시 내의 다른 지역인 구지역과 차별하여 취급을 하고 있으므로, 청구인의 평등권을 침해한다고 주장한다.
우선 위에서 보았듯이 특별시 및 광역시(군 지역 제외)지역과 기타 지역은 대체로 인구밀집도, 택지시세, 주택임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활기반시설 및 주변환경 등의 차이로 인하여 임대차보증금의 시세에서 차이가 있으므로 이 사건 규정들에서 위 2개 지역을 구분하여 양 지역을 달리 취급하는 것은 합리적인 이유가 있다고 할 것이다.
한편, 광역시 내의 군지역은 1995년 이전까지는 광역시에 편입되지 않았던 지역으로, 행정구역의 변경에 따라 광역시에 편입되었으나 광역시 내의 다른 구지역과 비교하여 볼 때 전반적으로 경제력이나 소득수준이 아직까지는 다소 뒤떨어지고 인구밀집도, 택지시세, 주택임대차의 수요공급, 교통편의성, 교육여건, 생활기반시설 및 주변환경 등 임대차보증금을 결정할 여러 요인들의 차이로 인하여 임대차보증금이 광역시 내의 다른 구지역에 비하여 평균적으로 낮은 수준을 유지하고 있다고 보이고, 기타지역인 특별시&#183;광역시 인근의 다른 중소도시와 비교하여 볼 때에도 임대차보증금이 특별히 더 높다고도 볼만한 자료도 없다.
실제로 이 사건 아파트와 같이 1995. 준공된 24 내지 25평형 아파트를 기준으로 2000. 5. 현재의 대구광역시 지역의 임대차보증금
을 비교하여 보면, 대구광역시 달성군지역의 24-25평형 아파트의 임대차보증금의 상한가는 2500-4000만원인데 비하여 그에 인접한 대구광역시 달서구지역의 24-25평형 아파트의 임대차보증금의 상한가는 3800-5500만원으로서 평균 1000만원 이상의 차이가 있는 것을 알 수 있다(한국주택은행 홈페이지 ‘아파트 종합정보’ 참조).
따라서 이 사건 규정들이 우선변제받을 임차인 및 보증금의 범위와 기준을 정함에 있어 광역시 내의 군지역을 광역시 적용지역에서 제외하여 광역시 내의 다른 구지역과 차별취급하고 결과적으로 기타지역과 같게 취급한다고 하여도 그것이 합리성이 없는 자의적인 차별이라고 보이지 않으므로, 이 사건 규정들이 청구인의 평등권을 침해하는 것은 아니라고 할 것이다.
4. 결　론
이상과 같은 이유로 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 관여재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
volumeInfo: 12
seriesInfo: 1
pages: 869~885
jgdmtCort: 전원재판부
rstaRsta: 기각
rstaDate: 20000629
eventType: 헌마