item: panreType: 판례집
eventNo: 2008헌마571
eventNm: 도시 및 주거환경정비법 제39조 등  위헌확인
panreTitle: 도시 및 주거환경정비법 제39조 위헌확인

panreInfo: (2010. 12. 28. 2008헌마571)

textOfDecision: 청구인들의 심판청구를 모두 기각한다.
eventSummary: (1) 정비구역 지정과 재건축조합 설립
서울특별시는 2008. 3. 6. 서울특별시 고시 2008-58호로 단독주택 밀집지역인 서울 노원구○○동 633-31 일대 43,303㎡(이하‘이 사건 정비구역’이라 한다)를‘도시 및 주거환경정비법’제4조의 규정에 따라 주택재건축 정비구역으로지정·고시하였고,‘○○마을 주택재건축정비사업조합’(이하‘이 사건 재건축조합’이라 한다)은 이 사건 정비구역에서 주택재건축사업을 시행하기 위하여 서울특별시 노원구청장으로부터 2008. 8. 8. 설립인가를 받아 2008. 8. 27. 설립등기를 마친 정비사업조합이다.
(2) 청구인들의 지위
청구인들은 정비구역 내에 아래와 같이 토지 및 건물(상가 또는 상가주택)을소유하고 있는 자들로서 이 사건 재건축조합 설립에 동의하지 않았다.
순번청구인청구인들 소유 토지와 건물1이○환서울 노원구○○동 635-6 대 98㎡와 지상 4층 근린생활시설2김○섭같은 동 633-107 대 139㎡와 지상 4층 근린생활시설 및 주택3임○록같은 동 633-73 대 139㎡와 지상 4층 근린생활시설 및 주택
(3) 청구인들의 헌법소원심판 청구
‘도시 및 주거환경정비법’제39조에 의하면“사업시행자는 재건축조합의 설립에 동의하지 않은 자에 대하여‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’제48조의 규정을 준용하여 매도청구할 수 있다.”고 규정하고 있다. 이에 청구인들은,장차 이 사건 재건축조합이 위 규정에 의하여 재건축조합설립에동의하지않은 청구인들을 상대로 매도청구를 하게 되면 청구인들의 의사에 반하여 토지및 건축물을 시가로 매도하여야 하는데, 이는 헌법이 보장하는 청구인들의 재산권, 행복추구권, 거주이전의 자유 및 직업선택의 자유 등을 과도하게 침해하는 것이라고 주장하면서 2008. 9. 12.‘도시 및 주거환경정비법’제39조,‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’제48조의 위헌확인을 구하는 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
(4) 청구인들에 대한 매도청구권의 행사
이 사건 재건축조합은, 청구인 이○환에 대하여는 2009. 12. 21. 서울북부지방법원 2009가합12263호 제기한 매도청구소송에서 소장 부본의 송달에 의하여,청구인 김○섭, 임○록에 대하여는 2009. 4. 22. 서울북부지방법원 2009가합3634호로 제기한 매도청구소송에서 2009. 11. 9.자 청구취지 및 원인 변경신청서 부본의 송달에 의하여, 청구인들 소유 토지 및 건축물에 대하여 각 매도청구권을 행사하였다.

abjObt: (1) 청구인들은‘구 도시 및 주거환경정비법’(2009. 2. 6.법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하‘구 도시정비법’이라 한다) 제39조와‘구 집합건물의 소유및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10.법률 제3725호로 제정되어 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하‘구 집합건물법’이라 한다) 제48조에대하여 위헌확인을 구하고 있다.
그런데 앞에서 본 바와 같이 이 사건 재건축조합은 구 도시정비법 제39조가개정된 2009. 2. 6. 이후에 청구인들에 대하여 매도청구권을 행사하였는바, 청구인들에게 적용되는 법령은 매도청구권 행사 당시의 법령이므로 청구인들의 권리보호이익을 위해 심판대상을‘도시 및 주거환경정비법’(2009. 2. 6.법률 제9444호로 개정된 것, 이하‘개정 도시정비법’이라 한다) 제39조로 변경하기로한다.
다음으로 집합건물의 재건축에 관하여 적용되는 구 집합건물법 제48조는 도시정비법에 의한 주택재건축사업에서의 매도청구권이 문제되는 이 사건에 직접적용되는 것이 아니라, 개정 도시정비법 제39조 전문에서 구 집합건물법 제48조를 준용함으로써 적용되는 것이므로, 이 사건 심판대상에서 제외하기로 한다.
나아가 청구인들이 이 사건 심판청구에서 다투고자 하는 것은, 심판대상조항이 재건축조합에게 조합설립에 동의하지 않은 청구인들에 대하여 시가에 따른매도청구권을 부여함으로써 청구인들의 재산권 등을 침해하였다는 것이므로,청구인들 주장과 직접 관계되는 조항은‘개정 도시정비법 제39조 중 전문 제1호 부분’이고, 위 조항은“제16조 제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의동의를 하지 아니한 자”를 매도청구의 대상자로 규정하고 있는데 주택단지가아닌 지역상가건물 소유자인 청구인들에게 대한 조합설립인가 동의요건은 제16조 제3항에 규정되어 있을 뿐이므로, 이 사건 심판대상을 청구인들에게 직접관련되는‘개정 도시정비법 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항과 관련된 부분’으로 한정하기로 한다.
(2) 결국, 이 사건 심판대상은‘개정 도시정비법 제39조 전문 제1호 중 제16
조 제3항과 관련된 부분’(이하‘이 사건 심판대상조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이고, 이 사건 심판대상조항(밑줄 친 부분)과 관련조항의 내용은 다음과 같다.

도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정된 것) 제39조(매도청구)사업시행자는 주택 재건축사업을 시행함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다.이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
1. 제16조제2항 및제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자
3. 제8조 제4항에 따라 시장·군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자

relatedProvision: [별지]기재와 같다.

구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되어 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것）제48조(구분소유권등의 매도청구등)①재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다.
②제1항의 최고를 받은 구분소유자는 최고 수령일로부터 2월이내에 회답하여야 한다.
③제2항의 기간내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④제2항의 기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하“매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간만료일로부터 2월이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축의 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 같다.
⑤제4항의 규정에 의한 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도함에 따라 생활상 현저한 곤란을 받을 우려가 있고 또한 재건축의 수행에 심한 영향이 없는 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 따라 대금의 지급 또는 제공일로부터 1년을 초과하지 아니하는 범위내에서 건물의 명도에 관하여 상당한 기간을 허여할 수 있다.
⑥재건축의 결의일로부터 2년이내에 건물철거의 공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항의 규정에 의하여 구분소유권 또는 대지사용권을 매도한 자는 이 기간의 만료일부터 6월이내에 매수인이 지급한 대금에 상당한 금액을 그 구분소유권 또는 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물철거의 공사가 착수되지 아니한 것에 관하여 상당한 이유가 있는 때에는 그러하지 아니한다.
⑦제6항 본문의 규정은 동항 단서에 규정한 건물철거의 공사가 착수되지 아니한 것에 관한 상당한 이유가 없어진 날부터 6월이내에 그 착수를 아니하는 때에 이를 준용한다. 이 경우 동항 본문중“이 기간의 만료일부터 6월이내에”는“건물철거의 공사가 착수되지 아니한 것에 관한 상당한 이유가 없어진 것을 안 날로부터 6월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년중 먼저 도래한 날까지”로 본다.
도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 일부 개정된 것) 제16조(조합의 설립인가 등)②주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및
토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.
③제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 일부 개정되기 전의 것) 제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
3.“노후·불량건축물”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 건축물을 말한다.
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물

caseRelatedOpinion: 가. 재산권 침해
헌법상의 재산권 제한은 국가안전보장, 질서유지, 공공복리를 위하여 필요한 경우에만 가능함에도 불구하고, 시가에 따른 보상만으로는 생계대책이 막막한 청구인들에 대하여 매도청구를 인정하는 이 사건 심판대상조항은 단지 상대적 다수의 이익을 위하여 소수의 희생을 강요하는 것이므로 헌법 제23조에 보장된 재산권을 침해하는 것이다.
나. 행복추구권 침해
오랫동안 살아온 주거에 대한 정, 이웃이나 주변환경에 대한 소중함에 비추어 재건축에 반대하는 자에게 집을 팔고 나가라고 강요하는 것은 헌법 제10조가 보장하는 행복추구권을 침해하는 것이다.
다. 평등권 침해
재건축에 반대하여 현재의 주거에서 계속 살고 싶어 하는 사람에게 현재 거래되고 있는 시가만을 받고 나가라고 하는 것은 부당하다. 적어도 재건축에 참가하는 사람들과 형평이 어긋나지 않도록 보상이 이루어져야 한다. 그런데도 구 집합건물법 제48조 제4항은‘시가’에 따라 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있어 헌법 제11조의 평등권을 침해하고 있다.
라. 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유 침해
재건축에 반대하는 소수의 토지소유자 등은 이 사건 심판대상조항에 의해 그 의사에 반하여 토지를 매도할 수밖에 없어 생계를 영위하던 생활 터전에서 다른 곳으로 이주하여야 하므로 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유를 침해당하고 있다.
마. 명확성의 원칙 위배
구 도시정비법 제2조 제3호는 주택재건축사업의 대상이 되는 노후·불량건축물에 대하여 규정하고 있으나 건축 후 최소 몇 년 경과를 요건으로 하지 않고 막연하게‘안전사고의 우려’와‘주거환경이 불량한 곳’등의 추상적이고 주관적인 용어를 사용하였으므로 헌법상 요구되는 명확성의 원칙에 위배된다.

judgement: 가. 이 사건 심판대상조항에서 정한 매도청구권의 성격과 이 사건의 쟁점
(1) 개정 도시정비법 제39조는 사업시행자에게 매도청구권을 부여하여 재건축사업에 반대하는 토지 등 소유자의 권리를 확보할 수 있는 길을 마련해 두고 있는데, 재건축사업시행자가 같은 법 제39조에 따라 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축 불참자의 토지 및 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549등 판결 참조).
이러한 매도청구를 둘러싼 법률관계는 사법상의 법률관계이지만(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다93923 판결 참조), 매도청구권의 행사에 의하여 조합설립에 동의하지 않은 상대방은 토지 및 건축물의 매도를 강요당하여 재산권을 잃게 되므로 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 유사하다고 볼 수 있다(헌재 2009. 11. 26. 2008헌바133, 공보 158, 2169, 2172; 헌재 2006. 7. 27. 2003헌바18, 판례집 18-2, 32, 47; 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549등 판결; 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결 등 참조).
(2) 그러므로 이 사건의 쟁점은 재건축사업시행자인 재건축조합에게 재건축 불참자의 토지 및 건축물에 대하여 시가로 매도청구할 수 있도록 한 이 사건 심판대상조항이 헌법에 위반하여 청구인들의 재산권 등 기본권을 침해하는지 여부이다.
나. 재산권침해 여부
(1) 이 사건 심판대상조항의 위헌심사기준
이 사건 심판대상조항의 위헌 여부를 심판하기 위하여, 위 조항에 의한 재산권의 제한이 재산권의 본질적 내용을 침해하는지 또는 과잉금지원칙에 반하는지 여부를 살펴보고, 나아가 매도청구권이 실질적으로 공용수용과 유사하다는
점을 고려하여 재건축사업시행자에게 매도청구권을 부여할 공공필요성이 있는지 및 정당한 보상이 이루어지는지 여부도 함께 살피기로 한다.
(2) 과잉금지원칙 위배 여부
(가) 입법목적의 정당성 및 방법의 적정성
주택재건축사업은 노후·불량건축물을 체계적·효율적으로 관리·정비하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높여 도시기능을 회복하기 위하여 일정한 지역적 범위 내에서 기존 건물을 철거하고 그 위에 공동주택 등을 건설하여 이를 조합원에게 배분하는 사업이어서 사업구역 내에 소재하는 토지 및 건축물의 소유권을 확보하지 못하면 재건축사업의 추진이 불가능하므로, 재건축사업에 반대하는 토지 등 소유자의 권리를 합법적으로 배제하여 이를 확보할 수 있는 장치로서 매도청구권을 부여하는 것은 주택재건축사업을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이다.
따라서 이 사건 심판대상조항이 주택재건축사업시행자로 하여금 주택재건축에 참가하지 않는 자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것은, 노후·불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현하기 위한 것으로 그 입법목적의 정당성이 인정될 뿐만 아니라 이러한 입법목적을 달성하기 위한 효과적이고 적절한 수단이라고 할 것이다.
(나) 피해의 최소성과 법익균형성
개정 도시정비법 제12조는 주택재건축사업을 시행하기 전에 시장ㆍ군수 등이 관장하는 안전진단을 통하여 건축물의 노후·불량 정도를 검사하여 주택재건축사업대상으로서의 적합 여부를 판단하도록 함으로써 무분별한 주택재건축사업의 시행을 막고 있고, 같은 법 제16조 제2항, 제3항은 재건축조합 설립에 필요한 토지 등 소유자의 동의요건을 엄격히 규정하여 매도청구권을 행사할 수 있는 사업시행자의 요건을 제한하고 있다. 또한 사업시행자인 재건축조합이 설립되었다고 하여 바로 매도청구권을 행사할 수는 없고 구 집합건물법 제48조 제1항 내지 제4항에 따라 재건축 불참자에게 매도 여부를 묻는 서면최고서를 발송하고 2개월 이내의 회답기간이 경과한 후로부터 2월 이내에 매도청구권을 행사하도록 하고 있으며, 그 행사기간 내에 행사하지 아니하면 매도청구권의 효력을 상실케 하여 사업시행자가 매수대상인 목적물의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 없도록 방지하고 있다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결 참조).
그리고 사업시행자가 매도청구권을 행사하더라도 바로 목적물의 소유권을 취득하거나 명도를 받는 것이 아니라 재건축 불참자와 협의가 이루어지지 않으면 소송을 제기하여 법원의 판결에 의하여 소유권을 취득할 수밖에 없으므로 재건
축 불참자의 소유권은 법원의 확정판결이 있기까지는 상실되지 않고, 또 매도청구의 상대방이 건물의 명도로 생활상 현저한 곤란을 받을 우려가 있고 건설사업의 수행에 심한 영향이 없는 경우 법원은 그 상대방의 청구에 따라 대금의 지급 또는 제공일로부터 최장 1년간 건물의 명도에 관한 기간을 허여할 수 있으며(구 집합건물법 제48조 제5항), 재건축의 결의일로부터 2년 이내에 건물철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 소유자의 환매청구권을 인정하고 있다(구 집합건물법 제48조 제6항).
한편 보상에 있어서도, 매도청구권의 행사에 의하여 매도청구권자와 상대방 사이에 체결된 것으로 보는 매매계약상의 매매대금인‘시가’는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건축물의 객관적 거래가격인바, 이는 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549등 판결 참조)이므로 재건축 불참자와 재건축 참가자 사이에 형평을 도모하고 있다. 또한 시가는 당사자 사이에 합의가 이루어지지 않는 경우 법원이 지정한 감정평가사의 감정평가결과를 거쳐 판결에 의해 결정되는데,‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에서 수용보상금의 재결시 감정인의 감정평가금액을 기본으로 하고 있는 점에 비추어 볼 때, 시가에 의한 보상은 정당한 보상이라고 볼 수 있다.
나아가 토지는 원칙적으로 생산이나 대체가 불가능하여 공급이 제한되어 있고, 우리나라의 가용 토지 면적은 인구에 비하여 절대적으로 부족한 반면 모든 국민이 생산 및 생활의 기반으로서 토지의 합리적인 이용에 의존하고 있으므로, 그 사회적 기능에 있어서나 국민경제의 측면에서 다른 재산권과 같게 다룰 수 있는 성질의 것이 아니므로 공동체의 이익이 보다 더 강하게 관철될 것이 요구된다(헌재 1989. 12. 22. 88헌가13, 판례집 1, 357, 372; 헌재 1998. 12. 24. 89헌마214등, 판례집 10-2, 927, 945-946 참조). 따라서 헌법 제122조는 토지가 지닌 위와 같은 특성을 감안하여“국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용ㆍ개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.”고 규정함으로써 토지재산권에 대한 광범위한 입법형성권을 부여하고 있다(헌재 1999. 4. 29. 94헌바37, 판례집 11-1, 289, 303-304).
이러한 사정들을 종합하여 보면 이 사건 심판대상조항에서 정한 매도청구권은 통상의 재개발절차에서의 수용제도보다는 조금 더 완화된 제도라고 볼 수
있고, 그 매도청구권 행사에 있어서도 여러 가지 제한을 가함으로써 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있을 뿐 아니라, 같은 입법목적을 달성하면서 재산권을 보다 덜 침해하는 다른 수단이 명백히 존재한다고 보이지도 아니하므로, 이 사건 심판대상조항은 피해의 최소성을 갖추고 있다.
또한 이 사건 심판대상조항으로 침해받는 재건축 불참자의 사익은 매도를 원하지 않음에도 일정 요건이 충족되는 때에는 사업시행자에 의한 매도청구권 행사로써 강제적으로 토지소유권이 이전되어 개인의 재산권이 제한되는 것이라고 할 것인바, 이는 노후·불량한 주택을 재건축하여 주거환경 및 도시환경을 개선함과 아울러 주택시장을 안정시키고 한정된 토지를 효율적으로 이용하게 하기 위한 공익에 비하여 결코 크다고 할 수 없으므로, 이 사건 심판대상조항은 법익의 균형성도 갖추었다고 할 것이다.
(3) 소결
따라서 이 사건 심판대상조항은 청구인들의 재산권을 본질적인 내용까지 침해하거나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다.
다. 평등권 침해 여부
(1) 청구인들은, 재건축 불참자의 토지 및 건축물을 시가에 따라 매도청구 할 수 있도록 한 이 사건 심판대상조항은 재건축 참가자들과의 형평에 어긋나는 것으로 헌법 제11조의 평등권을 침해하는 것이라고 주장한다.
(2) 살피건대, 재건축조합 설립에 동의하지 않은 재건축 불참자는 재건축조합의 조합원이 될 수 있었음에도 이를 스스로 포기한 것이므로 재건축사업시행자인 재건축조합에 시가에 의한 매도청구권을 인정하는 이 사건 심판대상조항으로 인하여 재건축 불참자와 재건축 참가자 사이에 어떠한 불평등의 문제가 생긴다고 볼 수 없을 뿐 아니라 개정 도시정비법 제39조에서 준용하는 구 집합건물법 제48조 제4항에서 재건축 불참자의 토지 및 건축물에 대한 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하는 점에 비추어 보면 재건축 불참자와 참가자 사이에 어떠한 차별취급이 존재한다고 볼 수 없다.
따라서 이 사건 심판대상조항은 청구인들의 평등권을 침해한다고 할 수 없다.
라. 기타 기본권 침해 여부
(1) 청구인들은 이 사건 심판대상조항이 청구인들의 행복추구권, 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유를 침해한다고 주장한다.
(2) 이 사건 심판대상조항으로 인하여 이 사건 정비구역 내에서 근린생활시설인 상가건물을 가지고 있던 청구인들이 자신의 의사에 관계없이 그 건물을
매도하고 거주를 이전함으로써 청구인들의 행복추구권, 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유에 영향을 미치게 된다고 하더라도, 주된 기본권인 재산권에 대한 제한이 과잉금지의 원칙에 위배되지 않음은 앞에서 본 바와 같으므로, 이와 경합적 또는 보충적 관계에 있는 위 기본권에 대한 제한 역시 과잉금지원칙에 반하지 않는다고 할 것이다.
마. 명확성의 원칙 위배 여부
(1) 청구인들은 구 도시정비법 제2조 제3호에 규정된 주택재건축사업의 대상이 되는“노후·불량건축물”의 개념이 너무 추상적이고 주관적이어서 명확성원칙에 반한다고 주장한다.
(2) 그러나 청구인들의 위 주장은 이 사건 심판대상조항의 내용을 대상으로 한 것이 아니라 심판대상으로 삼지 않은 구 도시정비법 제2조 제3호의 위헌성을 주장하는 것이고, 설령 우리 재판소가 구 도시정비법 제2조 제3호를 심판대상으로 삼는다고 하더라도 그 규정은 노후·불량건축물의 정의에 대한 규정으로 그 규정 자체에 의하여 청구인들의 자유의 제한, 의무의 부과, 권리 또는 법적 지위의 박탈이 생길 수 없으므로 기본권 침해의 직접성도 인정되지 않는다(헌법재판소 2009. 2. 26. 2007헌마716, 공보 149, 487, 492 참조).

conclusion: 그렇다면 청구인들의 이 사건 심판청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
pansiMatt: 1. 주택재건축사업시행자에게 매도청구권을 인정한 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정된 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항과 관련된 부분(이하 ‘이 사건 심판대상조항’이라 한다)이 청구인들의 재산권을 침해하는지 여부(소극) 
2. 이 사건 심판대상조항이 재건축 참가자에 비하여 재건축 불참자를 차별하여 청구인들의 평등권을 침해하는지 여부(소극)
decisionGst: 1. 이 사건 심판대상조항이 주택재건축사업시행자로 하여금 주택재건축에 참가하지 않는 자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것은, 노후·불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현하기 위한 것으로 그 입법목적의 정당성이 인정될 뿐만 아니라 이러한 입법목적을 달성하기 위한 효과적이고 적절한 수단이라고 할 것이다. 그리고 이 사건 심판대상조항에서 정한 매도청구권은 통상의 재개발절차에서의 수용제도보다는 조금 더 완화된 제도라고 볼 수 있고, 그 매도청구권 행사에 있어서도 여러 가지 제한을 가함으로써 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있을 뿐 아니라, 같은 입법목적을 달성하면서 재산권을 보다 덜 침해하는 다른 수단이 명백히 존재한다고 보이지도 아니하며, 이 사건 심판대상조항으로 침해받는 재건축 불참자의 사익은 위와 같은 공익에 비하여 결코 크다고 할 수 없으므로, 이 사건 심판대상 조항은 피해의 최소성 및 법익의 균형성도 갖추었다고 할 것이다. 따라서 이 사건 심판대상조항은 청구인들의 재산권을 본질적인 내용까지 침해하거나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다. 
2. 재건축조합 설립에 동의하지 않은 재건축 불참자는 재건축조합의 조합원이 될 수 있었음에도 이를 스스로 포기한 것이므로 재건축
조합에 시가에 의한 매도청구권을 인정하는 이 사건 심판대상 조항으로 인하여 재건축 불참자와 재건축 참가자 사이에 어떠한 불평등의 문제가 생긴다고 볼 수 없을 뿐 아니라 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하는 점에 비추어 보면 재건축 불참자와 참가자 사이에 어떠한 차별취급이 존재한다고 볼 수 없으므로, 이 사건 심판대상조항은 청구인들의 평등권을 침해하지 않는다.
adjobtTxt: 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정된 것) 제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. 
1. 제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자
3. 제8조 제4항에 따라 시장ㆍ군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자
refrnPrvsn: 헌법 제10조, 제11조, 제14조, 제23조
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되어 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제48조(구분소유권등의 매도청구등) ① 재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다.
② 제1항의 최고를 받은 구분소유자는 최고 수령일로부터 2월이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 제2항의 기간만료일로부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 
시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축의 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 같다.
⑤ 제4항의 규정에 의한 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도함에 따라 생활상 현저한 곤란을 받을 우려가 있고 또한 재건축의 수행에 심한 영향이 없는 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 따라 대금의 지급 또는 제공일로부터 1년을 초과하지 아니하는 범위내에서 건물의 명도에 관하여 상당한 기간을 허여할 수 있다.
⑥ 재건축의 결의일로부터 2년 이내에 건물철거의 공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항의 규정에 의하여 구분소유권 또는 대지사용권을 매도한 자는 이 기간의 만료일부터 6월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당한 금액을 그 구분소유권 또는 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물철거의 공사가 착수되지 아니한 것에 관하여 상당한 이유가 있는 때에는 그러하지 아니한다.
⑦ 제6항 본문의 규정은 동항 단서에 규정한 건물철거의 공사가 착수되지 아니한 것에 관한 상당한 이유가 없어진 날부터 6월 이내에 그 착수를 아니하는 때에 이를 준용한다. 이 경우 동항 본문중 "이 기간의 만료일부터 6월 이내에"는 "건물철거의 공사가 착수되지 아니한 것에 관한 상당한 이유가 없어진 것을 안 날로부터 6월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 먼저 도래한 날까지"로 본다.
도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정된 것) 제16조(조합의 설립인가 등) ①～② 생략
③ 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다. 
④～⑤ 생략
refrnPrcdnt: 1. 헌재 1999. 9. 16. 97헌바73등, 판례집 11-2, 285, 300-304
헌재 2006. 7. 27. 2003헌바18, 판례집 18-2, 32, 46-51
2. 헌재 1999. 9. 16. 97헌바73등, 판례집 11-2, 285, 303
event: 청 구 인이○환 외 2인
청구인들 대리인 변호사 오병주
eventCol1: 청구인|이○환 외 2인
reason: 1. 사건개요 및 심판대상
가. 사건개요
(1) 정비구역 지정과 재건축조합 설립
서울특별시는 2008. 3. 6. 서울특별시 고시 2008-58호로 단독주택 밀집지역인 서울 노원구 ○○동 633-31 일대 43,303㎡(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)를 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제4조의 규정에 따라 주택재건축 정비구역으로 지정&#183;고시하였고, ‘○○마을 주택재건축정비사업조합’(이하 ‘이 사건 재건축조합’이라 한다)은 이 사건 정비구역에서 주택재건축사업을 시행하기 위하여 서울특별시 노원구청장으로부터 2008. 8. 8. 설립인가를 받아 2008. 8. 27. 설립등기를 마친 정비사업조합이다.
(2) 청구인들의 지위
청구인들은 정비구역 내에 아래와 같이 토지 및 건물(상가 또는 상가주택)을 소유하고 있는 자들로서 이 사건 재건축조합 설립에 동의하지 않았다.
순번
청구인
청구인들 소유 토지와 건물
1
이○환
서울 노원구 ○○동 635-6 대 98㎡와 지상 4층 근린생활시설
2
김○섭
같은 동 633-107 대 139㎡와 지상 4층 근린생활시설 및 주택
3
임○록
같은 동 633-73 대 139㎡와 지상 4층 근린생활시설 및 주택
(3) 청구인들의 헌법소원심판 청구
‘도시 및 주거환경정비법’ 제39조에 의하면 "사업시행자는 재건축조합의 설립에 동의하지 않은 자에 대하여 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조의 규정을 준용하여 매도청구할 수 있다."고 규정하고 있다. 이에 청구인들은, 장차 이 사건 재건축조합이 위 규정에 의하여 재건축조합　설립에　동의하지　않은 청구인들을 상대로 매도청구를 하게 되면 청구인들의 의사에 반하여 토지 및 건축물을 시가로 매도하여야 하는데, 이는 헌법이 보장하는 청구인들의 재산권, 행복추구권, 거주이전의 자유 및 직업선택의 자유 등을 과도하게 침해하는 것이라고 주장하면서 2008. 9. 12. ‘도시 및 주거환경정비법’ 제39조, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조의 위헌확인을 구하는 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
(4) 청구인들에 대한 매도청구권의 행사
이 사건 재건축조합은, 청구인 이○환에 대하여는 2009. 12. 21. 서울북부지방법원 2009가합12263호 제기한 매도청구소송에서 소장 부본의 송달에 의하여, 청구인 김○섭, 임○록에 대하여는 2009. 4. 22. 서울북부지방법원 2009가합3634호로 제기한 매도청구소송에서 2009. 11. 9.자 청구취지 및 원인 변경신청서 부본의 송달에 의하여, 청구인들 소유 토지 및 건축물에 대하여 각 매도청구권을 행사하였다.
나. 심판대상
(1) 청구인들은 ‘구 도시 및 주거환경정비법’(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제39조와 ‘구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되어 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제48조에 대하여 위헌확인을 구하고 있다.
그런데 앞에서 본 바와 같이 이 사건 재건축조합은 구 도시정비법 제39조가 개정된 2009. 2. 6. 이후에 청구인들에 대하여 매도청구권을 행사하였는바, 청구인들에게 적용되는 법령은 매도청구권 행사 당시의 법령이므로 청구인들의 권리보호이익을 위해 심판대상을 ‘도시 및 주거환경정비법’(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정된 것, 이하 ‘개정 도시정비법’이라 한다) 제39조로 변경하기로 한다.
다음으로 집합건물의 재건축에 관하여 적용되는 구 집합건물법 제48조는 도시정비법에 의한 주택재건축사업에서의 매도청구권이 문제되는 이 사건에 직접 적용되는 것이 아니라, 개정 도시정비법 제39조 전문에서 구 집합건물법 제48조를 준용함으로써 적용되는 것이므로, 이 사건 심판대상에서 제외하기로 한다.
나아가 청구인들이 이 사건 심판청구에서 다투고자 하는 것은, 심판대상조항이 재건축조합에게 조합설립에 동의하지 않은 청구인들에 대하여 시가에 따른 매도청구권을 부여함으로써 청구인들의 재산권 등을 침해하였다는 것이므로, 청구인들 주장과 직접 관계되는 조항은 ‘개정 도시정비법 제39조 중 전문 제1호 부분’이고, 위 조항은 "제16조 제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자"를 매도청구의 대상자로 규정하고 있는데 주택단지가 아닌 지역　상가건물 소유자인 청구인들에게 대한 조합설립인가 동의요건은 제16조 제3항에 규정되어 있을 뿐이므로, 이 사건 심판대상을 청구인들에게 직접 관련되는 ‘개정 도시정비법 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항과 관련된 부분’으로 한정하기로 한다.
(2) 결국, 이 사건 심판대상은 ‘개정 도시정비법 제39조 전문 제1호 중 제16
조 제3항과 관련된 부분’(이하 ‘이 사건 심판대상조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이고, 이 사건 심판대상조항(밑줄 친 부분)과 관련조항의 내용은 다음과 같다.
[심판대상조항]
도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정된 것) 제39조(매도청구) 사업시행자는 주택 재건축사업을 시행함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
1. 제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자
3. 제8조 제4항에 따라 시장&#183;군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자
[관련조항]
[별지] 기재와 같다.
2. 청구인들의 주장요지
가. 재산권 침해
헌법상의 재산권 제한은 국가안전보장, 질서유지, 공공복리를 위하여 필요한 경우에만 가능함에도 불구하고, 시가에 따른 보상만으로는 생계대책이 막막한 청구인들에 대하여 매도청구를 인정하는 이 사건 심판대상조항은 단지 상대적 다수의 이익을 위하여 소수의 희생을 강요하는 것이므로 헌법 제23조에 보장된 재산권을 침해하는 것이다.
나. 행복추구권 침해
오랫동안 살아온 주거에 대한 정, 이웃이나 주변환경에 대한 소중함에 비추어 재건축에 반대하는 자에게 집을 팔고 나가라고 강요하는 것은 헌법 제10조가 보장하는 행복추구권을 침해하는 것이다.
다. 평등권 침해
재건축에 반대하여 현재의 주거에서 계속 살고 싶어 하는 사람에게 현재 거래되고 있는 시가만을 받고 나가라고 하는 것은 부당하다. 적어도 재건축에 참가하는 사람들과 형평이 어긋나지 않도록 보상이 이루어져야 한다. 그런데도 구 집합건물법 제48조 제4항은 ‘시가’에 따라 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있어 헌법 제11조의 평등권을 침해하고 있다.
라. 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유 침해
재건축에 반대하는 소수의 토지소유자 등은 이 사건 심판대상조항에 의해 그 의사에 반하여 토지를 매도할 수밖에 없어 생계를 영위하던 생활 터전에서 다른 곳으로 이주하여야 하므로 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유를 침해당하고 있다.
마. 명확성의 원칙 위배
구 도시정비법 제2조 제3호는 주택재건축사업의 대상이 되는 노후&#183;불량건축물에 대하여 규정하고 있으나 건축 후 최소 몇 년 경과를 요건으로 하지 않고 막연하게 ‘안전사고의 우려’와 ‘주거환경이 불량한 곳’ 등의 추상적이고 주관적인 용어를 사용하였으므로 헌법상 요구되는 명확성의 원칙에 위배된다.
3. 판  단
가. 이 사건 심판대상조항에서 정한 매도청구권의 성격과 이 사건의 쟁점
(1) 개정 도시정비법 제39조는 사업시행자에게 매도청구권을 부여하여 재건축사업에 반대하는 토지 등 소유자의 권리를 확보할 수 있는 길을 마련해 두고 있는데, 재건축사업시행자가 같은 법 제39조에 따라 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축 불참자의 토지 및 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549등 판결 참조).
이러한 매도청구를 둘러싼 법률관계는 사법상의 법률관계이지만(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다93923 판결 참조), 매도청구권의 행사에 의하여 조합설립에 동의하지 않은 상대방은 토지 및 건축물의 매도를 강요당하여 재산권을 잃게 되므로 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 유사하다고 볼 수 있다(헌재 2009. 11. 26. 2008헌바133, 공보 158, 2169, 2172; 헌재 2006. 7. 27. 2003헌바18, 판례집 18-2, 32, 47; 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549등 판결; 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결 등 참조).
(2) 그러므로 이 사건의 쟁점은 재건축사업시행자인 재건축조합에게 재건축 불참자의 토지 및 건축물에 대하여 시가로 매도청구할 수 있도록 한 이 사건 심판대상조항이 헌법에 위반하여 청구인들의 재산권 등 기본권을 침해하는지 여부이다.
나. 재산권침해 여부
(1) 이 사건 심판대상조항의 위헌심사기준
이 사건 심판대상조항의 위헌 여부를 심판하기 위하여, 위 조항에 의한 재산권의 제한이 재산권의 본질적 내용을 침해하는지 또는 과잉금지원칙에 반하는지 여부를 살펴보고, 나아가 매도청구권이 실질적으로 공용수용과 유사하다는
점을 고려하여 재건축사업시행자에게 매도청구권을 부여할 공공필요성이 있는지 및 정당한 보상이 이루어지는지 여부도 함께 살피기로 한다.
(2) 과잉금지원칙 위배 여부
(가) 입법목적의 정당성 및 방법의 적정성
주택재건축사업은 노후&#183;불량건축물을 체계적&#183;효율적으로 관리&#183;정비하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높여 도시기능을 회복하기 위하여 일정한 지역적 범위 내에서 기존 건물을 철거하고 그 위에 공동주택 등을 건설하여 이를 조합원에게 배분하는 사업이어서 사업구역 내에 소재하는 토지 및 건축물의 소유권을 확보하지 못하면 재건축사업의 추진이 불가능하므로, 재건축사업에 반대하는 토지 등 소유자의 권리를 합법적으로 배제하여 이를 확보할 수 있는 장치로서 매도청구권을 부여하는 것은 주택재건축사업을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이다.
따라서 이 사건 심판대상조항이 주택재건축사업시행자로 하여금 주택재건축에 참가하지 않는 자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것은, 노후&#183;불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현하기 위한 것으로 그 입법목적의 정당성이 인정될 뿐만 아니라 이러한 입법목적을 달성하기 위한 효과적이고 적절한 수단이라고 할 것이다.
(나) 피해의 최소성과 법익균형성
개정 도시정비법 제12조는 주택재건축사업을 시행하기 전에 시장ㆍ군수 등이 관장하는 안전진단을 통하여 건축물의 노후&#183;불량 정도를 검사하여 주택재건축사업대상으로서의 적합 여부를 판단하도록 함으로써 무분별한 주택재건축사업의 시행을 막고 있고, 같은 법 제16조 제2항, 제3항은 재건축조합 설립에 필요한 토지 등 소유자의 동의요건을 엄격히 규정하여 매도청구권을 행사할 수 있는 사업시행자의 요건을 제한하고 있다. 또한 사업시행자인 재건축조합이 설립되었다고 하여 바로 매도청구권을 행사할 수는 없고 구 집합건물법 제48조 제1항 내지 제4항에 따라 재건축 불참자에게 매도 여부를 묻는 서면최고서를 발송하고 2개월 이내의 회답기간이 경과한 후로부터 2월 이내에 매도청구권을 행사하도록 하고 있으며, 그 행사기간 내에 행사하지 아니하면 매도청구권의 효력을 상실케 하여 사업시행자가 매수대상인 목적물의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 없도록 방지하고 있다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결 참조).
그리고 사업시행자가 매도청구권을 행사하더라도 바로 목적물의 소유권을 취득하거나 명도를 받는 것이 아니라 재건축 불참자와 협의가 이루어지지 않으면 소송을 제기하여 법원의 판결에 의하여 소유권을 취득할 수밖에 없으므로 재건
축 불참자의 소유권은 법원의 확정판결이 있기까지는 상실되지 않고, 또 매도청구의 상대방이 건물의 명도로 생활상 현저한 곤란을 받을 우려가 있고 건설사업의 수행에 심한 영향이 없는 경우 법원은 그 상대방의 청구에 따라 대금의 지급 또는 제공일로부터 최장 1년간 건물의 명도에 관한 기간을 허여할 수 있으며(구 집합건물법 제48조 제5항), 재건축의 결의일로부터 2년 이내에 건물철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 소유자의 환매청구권을 인정하고 있다(구 집합건물법 제48조 제6항).
한편 보상에 있어서도, 매도청구권의 행사에 의하여 매도청구권자와 상대방 사이에 체결된 것으로 보는 매매계약상의 매매대금인 ‘시가’는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건축물의 객관적 거래가격인바, 이는 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549등 판결 참조)이므로 재건축 불참자와 재건축 참가자 사이에 형평을 도모하고 있다. 또한 시가는 당사자 사이에 합의가 이루어지지 않는 경우 법원이 지정한 감정평가사의 감정평가결과를 거쳐 판결에 의해 결정되는데, ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에서 수용보상금의 재결시 감정인의 감정평가금액을 기본으로 하고 있는 점에 비추어 볼 때, 시가에 의한 보상은 정당한 보상이라고 볼 수 있다.
나아가 토지는 원칙적으로 생산이나 대체가 불가능하여 공급이 제한되어 있고, 우리나라의 가용 토지 면적은 인구에 비하여 절대적으로 부족한 반면 모든 국민이 생산 및 생활의 기반으로서 토지의 합리적인 이용에 의존하고 있으므로, 그 사회적 기능에 있어서나 국민경제의 측면에서 다른 재산권과 같게 다룰 수 있는 성질의 것이 아니므로 공동체의 이익이 보다 더 강하게 관철될 것이 요구된다(헌재 1989. 12. 22. 88헌가13, 판례집 1, 357, 372; 헌재 1998. 12. 24. 89헌마214등, 판례집 10-2, 927, 945-946 참조). 따라서 헌법 제122조는 토지가 지닌 위와 같은 특성을 감안하여 "국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용ㆍ개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다."고 규정함으로써 토지재산권에 대한 광범위한 입법형성권을 부여하고 있다(헌재 1999. 4. 29. 94헌바37, 판례집 11-1, 289, 303-304).
이러한 사정들을 종합하여 보면 이 사건 심판대상조항에서 정한 매도청구권은 통상의 재개발절차에서의 수용제도보다는 조금 더 완화된 제도라고 볼 수
있고, 그 매도청구권 행사에 있어서도 여러 가지 제한을 가함으로써 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있을 뿐 아니라, 같은 입법목적을 달성하면서 재산권을 보다 덜 침해하는 다른 수단이 명백히 존재한다고 보이지도 아니하므로, 이 사건 심판대상조항은 피해의 최소성을 갖추고 있다.
또한 이 사건 심판대상조항으로 침해받는 재건축 불참자의 사익은 매도를 원하지 않음에도 일정 요건이 충족되는 때에는 사업시행자에 의한 매도청구권 행사로써 강제적으로 토지소유권이 이전되어 개인의 재산권이 제한되는 것이라고 할 것인바, 이는 노후&#183;불량한 주택을 재건축하여 주거환경 및 도시환경을 개선함과 아울러 주택시장을 안정시키고 한정된 토지를 효율적으로 이용하게 하기 위한 공익에 비하여 결코 크다고 할 수 없으므로, 이 사건 심판대상조항은 법익의 균형성도 갖추었다고 할 것이다.
(3) 소결
따라서 이 사건 심판대상조항은 청구인들의 재산권을 본질적인 내용까지 침해하거나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다.
다. 평등권 침해 여부
(1) 청구인들은, 재건축 불참자의 토지 및 건축물을 시가에 따라 매도청구 할 수 있도록 한 이 사건 심판대상조항은 재건축 참가자들과의 형평에 어긋나는 것으로 헌법 제11조의 평등권을 침해하는 것이라고 주장한다.
(2) 살피건대, 재건축조합 설립에 동의하지 않은 재건축 불참자는 재건축조합의 조합원이 될 수 있었음에도 이를 스스로 포기한 것이므로 재건축사업시행자인 재건축조합에 시가에 의한 매도청구권을 인정하는 이 사건 심판대상조항으로 인하여 재건축 불참자와 재건축 참가자 사이에 어떠한 불평등의 문제가 생긴다고 볼 수 없을 뿐 아니라 개정 도시정비법 제39조에서 준용하는 구 집합건물법 제48조 제4항에서 재건축 불참자의 토지 및 건축물에 대한 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하는 점에 비추어 보면 재건축 불참자와 참가자 사이에 어떠한 차별취급이 존재한다고 볼 수 없다.
따라서 이 사건 심판대상조항은 청구인들의 평등권을 침해한다고 할 수 없다.
라. 기타 기본권 침해 여부
(1) 청구인들은 이 사건 심판대상조항이 청구인들의 행복추구권, 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유를 침해한다고 주장한다.
(2) 이 사건 심판대상조항으로 인하여 이 사건 정비구역 내에서 근린생활시설인 상가건물을 가지고 있던 청구인들이 자신의 의사에 관계없이 그 건물을
매도하고 거주를 이전함으로써 청구인들의 행복추구권, 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유에 영향을 미치게 된다고 하더라도, 주된 기본권인 재산권에 대한 제한이 과잉금지의 원칙에 위배되지 않음은 앞에서 본 바와 같으므로, 이와 경합적 또는 보충적 관계에 있는 위 기본권에 대한 제한 역시 과잉금지원칙에 반하지 않는다고 할 것이다.
마. 명확성의 원칙 위배 여부
(1) 청구인들은 구 도시정비법 제2조 제3호에 규정된 주택재건축사업의 대상이 되는 "노후&#183;불량건축물"의 개념이 너무 추상적이고 주관적이어서 명확성원칙에 반한다고 주장한다.
(2) 그러나 청구인들의 위 주장은 이 사건 심판대상조항의 내용을 대상으로 한 것이 아니라 심판대상으로 삼지 않은 구 도시정비법 제2조 제3호의 위헌성을 주장하는 것이고, 설령 우리 재판소가 구 도시정비법 제2조 제3호를 심판대상으로 삼는다고 하더라도 그 규정은 노후&#183;불량건축물의 정의에 대한 규정으로 그 규정 자체에 의하여 청구인들의 자유의 제한, 의무의 부과, 권리 또는 법적 지위의 박탈이 생길 수 없으므로 기본권 침해의 직접성도 인정되지 않는다(헌법재판소 2009. 2. 26. 2007헌마716, 공보 149, 487, 492 참조).
4. 결  론
그렇다면 청구인들의 이 사건 심판청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
volumeInfo: 22
seriesInfo: 2
pages: 768~780
jgdmtCort: 전원재판부
rstaRsta: 기각
rstaDate: 20101228
eventType: 헌마