# இரண்டாம் நிலை அடமானச் சந்தைச் சிக்கல்

## காரணங்கள்

### வீட்டுச் சந்தையில் செழிப்பும் அழிவும்

குறைந்த வட்டி விகிதங்கள் மற்றும் அந்நிய பணப் பாய்ச்சல் ஆகியவை எளிதான கடன் தரும் சூழ்நிலையை, சிக்கலுக்கு பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பு உண்டாக்கி, வீட்டு சந்தை வளர்ச்சியினைத் தூண்டி கடன் அடிப்படையிலான நுகர்வினை ஊக்குவித்தது. அமெரிக்க வீட்டு உரிமைச் சதவீதம் 1994 ஆம் ஆண்டில் 64% மாக இருந்தது (1980 லிருந்து அதே அளவோடு இருந்த இம்மதிப்பு) எல்லாக் காலங்களுக்கான அதிகபட்ச மதிப்பான 69.2% மாக 2004 இல் உயர்ந்தது. இரண்டாம் நிலை அடமானக் கடனே வீட்டு உரிமை விகிதங்களின் உயர்வுக்கும் மற்றும் ஒட்டுமொத்த வீடுகளின் தேவைக்குமான அதிகரிப்பிற்குமான பெரும் காரணமாக இருந்ததோடு, விலைகளையும் உயர்த்தியது.  
1997 ஆண்டிற்கும் 2006 ஆண்டிற்கும் இடையில் வழக்கமான ஓர் அமெரிக்க வீட்டின் விலை 124% அதிகரித்தது. 2001 ஆம் ஆண்டில் முடிவடைந்த இரு பத்தாண்டுகளில் தேசிய சராசரி வீட்டு விலை சராசரி வீட்டு வருமானத்தினைப் போன்று 2.9 லிருந்து 3.1 மடங்கு வரை இருந்தது. இந்த விகிதம் 2004 ஆம் ஆண்டில் 4.0 வும், 2006ல் 4.6 கவும் உயர்ந்தது. இந்த வீட்டுத் துறை குமிழி சில வீட்டு உரிமையாளர்களை வீட்டை மறு நிதியளிப்பிற்கு குறைந்த வட்டி விகிதத்தில் உட்படுத்த வைத்தது, அல்லது விலை அதிகரிப்பினால் பாதுகாக்கப்பட்ட இரண்டாம் அடமானத்தின் பேரில் நுகர்வுச் செலவுகளுக்கு நிதியளிக்கத் தூண்டியது. அமெரிக்க குடும்பக் கடன் வருடாந்திர செலவழிக்கத்தக்க தனிநபர் வருமானத்தின் விழுக்காடாக 2007 இறுதியில் 127% ஆகவும் 1990 ஆம் ஆண்டில் 77% ஆகவும் இருந்ததது.  
வீட்டு விலைகள் உயர்ந்து வந்த போது நுகர்வோர் குறைவாக சேமித்தனர் மேலும் கடன் வாங்கியும் அதிகமாக செலவழிக்கவுமான இரண்டையும் செய்தனர். 1974 ன் வருட இறுதியில் வீட்டுக் கடன் தனிநபர் செலவழிப்பு வருமானத்தின் 60% மதிப்பான $705 பில்லியனிலிருந்து அதிகரித்து 2000 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில் $7.4 டிரில்லியன் ஆனது, மேலும் 2008 ஆம் ஆண்டின் நடுவில் $14.5 டிரில்லியனாக ஆனது அது தனிநபர் செலவழிப்பு வருமானத்தின் 134% ஆகும். 2008 ஆம் ஆண்டில் வழக்கமான அமெரிக்க குடும்பம் 13 கடன் அட்டைகளை வைத்திருந்தது, அதில் 40% குடும்பங்கள் நிலுவை மீதம் வைத்திருந்தன, அது 1970 லிருந்த 6% இலிருந்து அதிகரித்திருந்தது.
கட்டற்ற பணம் வீட்டுத் துறைப் பங்கின் பிரிப்பிலிருந்து நுகர்வோர்களால் பயன்படுத்தப்பட்ட கட்டற்ற பணம் 2001 ஆம் ஆண்டில் $627 பில்லியனிலிருந்து இரட்டிப்பாகி 2005 ஆம் ஆண்டில் $1,428 பில்லியனானது, வீட்டுக் குமிழி இக்காலகட்டத்தில் கிட்டத்தட்ட மொத்தமாக $5 டிரில்லியன் அளவுக்குரியதை உருவாக்கியது. அமெரிக்க வீட்டு அடமானக் கடன் தேசிய மொத்த உற்பத்தியின் ஒப்பீட்டில் சராசரியாக 1990 ஆம் ஆண்டுகளில் 46% மாக இருந்து 73% மாக 2008 ஆம் ஆண்டில் மாறி $10.5 டிரில்லியனை அடைந்தது.  
கடன் மற்றும் வீட்டு விலைகள் வெடிப்பானது கட்டுமான பூரிப்புக்கு வித்திட்டது, பின்னர் விற்கப்படாத வீடுகளின் உபரிக்கு வழியேற்படுத்தியது, அமெரிக்க வீட்டு விலைகள் உச்சத்திற்கு சென்று 2006 ஆம் ஆண்டின் மத்தியில் வீழத் துவங்கியதற்கு அது காரணமானது. எளிதான கடனும், வீட்டு விலைகள் தொடர்ந்து உயரும் என்ற நம்பிக்கையும் பல இரண்டாம் நிலை கடனாளிகளை அனுசரிப்பு விகித அடமானத்தைப் பெறத் தூண்டியது. இந்த அடமானங்கள் கடனாளிகளை, சந்தை விகிதத்திற்கு முன் தீர்மானிக்கப்பட்ட குறைவான வட்டி விகிதத்தில் முதலில் தூண்டி, பின்னர் சந்தை வட்டி விகிதத்திற்கு அடமானத்தின் மீதி காலத்திற்கு சிக்கவைத்தது. தொடக்க நீட்டிப்புக் காலம் முடிந்த பிறகு உடனடியாக கடனாளிகளால் உயர்ந்த தவணைகளை செலுத்த இயலாத போது அடமானங்களை மறு நிதிக்குட்படுத்த முயலுகின்றனர். மறு நிதியளிப்பு பல அமெரிக்க பகுதிகளில் வீட்டு விலைகள் வீழ்ச்சியடையத்துவங்கியபோது மேலும் கடினமாகியது. மறு நிதியளிப்பினால உயர்ந்த மாதத் தவணைகளிலிருந்து தப்பிக்க இயலாத கடனாளிகள் கடன் திருப்பித்தருவதிலிருந்து தவறினர்.  
அதிக எண்ணிக்கையிலான கடனாளிகள் தங்களது அடமானத் தவணைகளை செலுத்தத் தவறும் போது (இது தற்போது நடந்து வரும் சிக்கல்) முன்கூட்டியே கடன் முடிப்பது மற்றும் வீடுகளை விற்பனைக்கு அளிப்பது அதிகரித்தது. இது வீட்டு விலைகளின் மீது கீழிறக்க அழுத்தத்தை வழங்குகிறது. இது மேலும் வீட்டு உரிமையாளர்களின் உரிமைப் பங்கினைக் குறைக்கிறது. அடமானத் தவணைகளில் ஏற்படும் வீழ்ச்சி அடமானப் பின்னணியுள்ள கடனீடுகளின் மதிப்பையும் குறைக்கிறது, அது வங்கிகளின் நிகர மதிப்பையும் நிதி ஆரோக்கியத்தையும் அரிக்கிறது. இந்தச் நச்சுச் சுழல்சிக்கலின் மையமாக உள்ளது.  
2008 ஆம் ஆண்டில் செப்டம்பர் சராசரி அமெரிக்க வீட்டு விலைகள் 2006 ன் மத்தியில் இருந்த உச்ச மதிப்பிலிருந்து 20% குறைந்தன. இந்த பெரும் எதிர்பாராத வீட்டு விலைகளின் வீழ்ச்சியானது, பல கடனாளிகள் தங்களது வீடுகளில் பூஜ்யம் அல்லது எதிர்மறையான உரிமைப் பங்கு மதிப்பையே கொண்டுள்ளதைக் குறிக்கிறது, இதன் பொருள் அவர்களது வீடுகளின் மதிப்பு அவர்களின் அடமான மதிப்பை விட குறைந்துள்ளது என்பதாகும். மார்ச் 2008 ஆம் ஆண்டில் கணக்கிடப்பட்ட 8.8 மில்லியன் கடனாளிகள்- மொத்த வீட்டு உரிமையாளர்களிலும் 10.8% பேர்- தங்களது வீடுகளில் எதிர்மறையான உரிமைப் பங்கினைப் பெற்றிருந்தனர், இது 2008 ஆம் ஆண்டு நவம்பரில் 12 மில்லியனாக அதிகரித்ததாக நம்பப்படுகிறது. இச்சூழ்நிலையில் கடனாளிகள் தங்களது அடமானங்களில் தவற ஊக்குவிப்பதாக இருப்பது சொத்திற்கு எதிரான கடன் வழக்கமாக புகலிடமற்றக் கடனாகும். பொருளாதார அறிஞரான ஸ்டான் லிபோவிட்ஸ் வால்ட் ஸ்டிரீட் ஜர்னல் இதழில், 12% வீடுகளே எதிர்மறையான பங்கினை கொண்டிருந்தாலும், அவை முன்கூட்டியே திருப்பும் கடனில் 47% ஐ 2008 ஆம் ஆண்டின் இரண்டாம் பாதியில் கொண்டிருந்தது என வாதிட்டார். அவர், வீட்டில் உரிமைப் பங்கு எந்தளவிற்கு இருக்கிறது என்பதுவே முன்கூட்டியே முடிக்கப்படும் கடனில் முக்கியமானதாகும், இது கடன் வகை, கடனாளியின் கடன் மதிப்பு, அல்லது கடனடைக்கும் திறன் ஆகியவற்றைவிட முக்கிய காரணியாகவுள்ளது என்ற முடிவுக்கு வந்தார்.  
முன்கூட்டியே திருப்பித்தரும் கடனின் விகித எண்ணிக்கை அதிகரித்து விற்பனைக்கு வரும் வீடுகளின் எண்ணிக்கையையும் அதிகரிக்கிறது. முன் வருடத்தை விட 2007 ஆம் ஆண்டில் புதிய வீடுகளின் விற்பனை 26.4% குறைந்திருந்தது. 2008 ஆம் ஆண்டு ஜனவரியில், விற்கப்படாத புதிய வீடுகளின் பட்டியல் 2007 ஆம் ஆண்டின் டிசம்பர் விற்பனை எண்ணிக்கையைவிட 9.8மடங்கு அதிகமாக இருந்தது, இது 1981 ஆம் ஆண்டிலிருந்து காணப்பட்ட அதிகபட்ச விகித மதிப்பாகும். மேலும், நான்கு இலட்சம் வீடுகள் விற்பனைக்கு வந்ததில் ஏறக்குறைய 2.9 மில்லியன் வீடுகள் வெறுமையாக இருந்தவை. இந்த விற்காத வீடுகளின் மீதமிருந்த தேக்கம் வீட்டு விலைகளை குறைத்தது. விலைகள் குறைந்ததால் மேலும் சில வீட்டு உரிமையாளர்கள் கடன் திருப்பத்தவறுதல் அல்லது முன்கூட்டியே கடன் முடித்தல் சிக்கலில் விழுந்தனர். வீட்டு விலைகள் இந்த விற்காத வீடுகளின் பட்டியல் (மிகை அளிப்பின் ஒரு சான்று நிகழ்வு)சராசரியான அளவிற்கு குறையும்வரை தொடர்ச்சியாக சரியுமென எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.