Държавен вестник, бр. 57, 2006 г., стр. 24

С Т Р .  24
Д Ъ Р Ж А В Е Н   В Е С Т Н И К
Б Р О Й  57
жими имоти, първата базисна оценка ще бъде
пазарната цена на всички останали отчужда-
вания. Този подход правото нарича явно не-
изгодни условия.
От всичко изложено може да се направи
извод, че чрез атакуваните изменения на ЗДС
се създава уредба на отчуждаванията, напъл-
но противоположна на сега действащата, с
единствена цел да се намали оценката на от-
чуждените имоти и да се защити публичният
интерес. Кои са тези конституционни начала
и принципи, чиято защита изисква превес пред
защитата на неприкосновената частна собст-
веност, от постановеното решение на КС не
може да се разбере, но очевидно балансът
между частния и публичния интерес в случая
не е постигнат.
Конституционен съдия: М. Златарева
Васил Гоцев и Владислав Славов
Подписахме решението по делото с особено
мнение и считаме, че искането за обявяване про-
тивоконституционността на § 2 от Закона за
изменение и допълнение на Закона за държав-
ната собственост (ДВ, бр. 17 от 2006 г.) е осно-
вателно. Съображенията ни са следните:
Член 17, ал. 5 от Конституцията повелява, че
принудителното отчуждаване на собственост за
държавни и общински нужди може да става само
след “предварително и равностойно обезщете-
ние”. Това означава, че преди да е извършено
отчуждението, имотът следва да се заплати на
собственика, и то толкова, колкото струва в
момента, преди отчуждението и преди извърш-
ване на мероприятието, във връзка с което то се
извършва. Излишно в мотивите на решението се
търси законова дефиниция на израза “равнос-
тойно парично обезщетение”. Никаква нужда
няма от такава дефиниция, защото пределно ясно
е, че “равностойно”—това значи да се заплати
толкова, колкото струва имотът. А след като Кон-
ституцията изисква това да стане предварител-
но, то “предварителното и равностойно” запла-
щане означава, че ще се плати толкова, колкото
е цената в момента. Равностойността на обезще-
тението е това, което в момента може да се по-
лучи за имота на свободния пазар.
Съгласно чл. 32 ЗДС имотите могат да се
отчуждават за държавни и обществени нужди
само при наличие на влязъл в сила подробен
устройствен план. Влизането в сила на плана
обаче не води до незабавно отчуждение. Ако с
него се променя характеристиката на имота,
това може да влияе и върху неговата цена. След
влизането на плана той вече има нова характе-
ристика и продажбата му на свободния пазар не
може да не се влияе от нея. За тази нова цена
собственикът би могъл евентуално да продаде
имота преди отчуждението. Цената може да
бъде по-висока или по-ниска от тази, която е
имал преди плана. Евентуалната инвестиция
върху един имот влияе и на цената на съседни-
те. Според Конституцията обезщетението в
никаква степен не е свързано с това, дали от-
чуждаваният собственик е допринесъл с нещо
за бъдещата инвестиция. Тук елементът на спра-
ведливост е ирелевантен.
Съгласно атакуваната разпоредба на чл. 32,
ал. 2 ЗДС равностойното обезщетение по сми-
съла на чл. 17, ал. 5 от Конституцията се оп-
ределя в съответствие с два критерия. Първи-
ят—предназначението на имотите преди вли-
зането в сила на подробния устройствен план,
е неясен, защото в общия устройствен план,
задължително предхождащ подробния план,
се дават само общите рамки и насоки за из-
граждане и развитие на съответните терито-
рии и той няма пряко приложение за отделни-
те имоти (така решение № 5/2006 г. по к.д. № 1/
2006 г. на Конституционния съд). Вторият кри-
терий—пазарни цени на имоти с подобни ха-
рактеристики, намиращи се в близост до от-
чуждавания, обяснен в § 1а, т. 2 и 4 от допъл-
нителните разпоредби на ЗДС, е ограничите-
лен и неточен, защото, от една страна, изпол-
зва за база само сделки със задължително
участие на търговец и не отразява действи-
телните цени, по които те се извършват, а от
друга, в цитираната т. 4 се обхващат райони,
квартали или землища, в които цените се раз-
личават в пъти.
Несъмнено противоконституционна е и раз-
поредбата на новата ал. 3, чл. 32 ЗДС.
За определяне пазарната цена на имота най-
напред тя препраща към извършените сделки
в службата по вписванията. Известно е, че но-
тариалната форма за прехвърляне на собстве-
ност с недвижим имот е задължителна за прех-
върляне на собствеността при сделки с недви-
жими имоти, но не изобщо за извършване на
сделки върху недвижими имоти. Практиката
от редица години в страната сочи, че се извър-
шват сделки с имоти и чрез предварителни
договори, които не подлежат на вписване.
Някога те дават начало на дългата придобив-
на давност. Неслучайно нашето законодател-
ство на няколко пъти е валидирало такива до-
говори. Не може законодателят да си затвори
очите пред едни всеобщи известни факти. Це-
ната при нотариални прехвърляния в много
случаи се симулира. При уравнение на дяло-
вете при делба тя се влияе и от вътрешните
отношения между съделителите. Не е необхо-
димо доплащането да е точен еквивалент на
пазарната цена на имотите. Делбените дого-
вори, съдебни или нотариални, също се впис-
ват. В същото време за един специалист като
вещо лице не е невъзможно да направи обек-
тивна пазарна оценка на имота. Не може и не
бива законодателят да създава норми, защо-
то някои недобросъвестно, а това значи и из-
вършвайки престъпление, дава заключение за
пазарната цена.
Определяните в посочените в т. 1, 2 и 3 от
ал. 3 на чл. 32 нормативни актове цени са чуж-
ди на пазарната икономика, с която единстве-
но може да бъде свързано едно “равностойно
обезщетение”. Като се има предвид, че в тези