# 상속세및증여세법에 의한 건물기준시가

1.근거 법령

   상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호

2.기준시가 적용범위

가. 상속세및증여세법에 의한 건물기준시가(이하 “건물에 대한 기준시가”라 한다)는 건축법시행령 “별표1”의 용도별 건축물의 종류에서 공공용시설(근린공공시설, 공공업무시설, 교정시설, 군사시설 등)을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 및 제17조와  상속세및증여세법 제61조 제1항 제3호의 규정에 의하여 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정?공시(또는 고시)한 개별주택?공동주택?상업용건물?오피스텔 등의 건물에 대해서는 건물기준시가를 적용하지 아니한다.

나.건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 이에 포함되지 아니하는 것으로 한다.

3.개별 건물에 대한 기준시가의 적용

개별 건물에 대한 기준시가는 당해 건물의 구조?용도?위치?신축연도 등을 기준  으로 “4. 건물에 대한 기준시가 산정방법”에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우에 건물에 대한 기준시가 산정방법의 고시는 개별 건물에 대한 기준시가의 고시로 본다.

4.건물에 대한 기준시가 산정방법

 가. 기본산식(상속세?증여세 적용)

(1) 기준시가 = ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡)

 (2) ㎡당 금액 = 건물신축가격기준액 ×구조지수×용도지수×위치지수
                  ×경과연수별잔가율×개별건물의특성에따른조정률

 나. 건물에 대한 기준시가는 이 고시내용 중 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 1㎡당 건물신축가격기준액에 구조별?용도별?위치별 지수와 경과연수별잔가율을 곱하고, 개별건물의특성에따른조정률을 반영하여 1㎡당 금액(1,000원 단위로 하며, 1,000원 단위 미만은 절사한다)을 계산한 후, 이 금액에 평가대상 건물의 면적 (연면적을 말하며, 집합건물의 경우는 전유면적과 공용면적을 합한 면적으로 한다)을 곱하여 산출한다.

5.건물신축가격기준액

   ㎡당 510,000원으로 한다.

6.구조지수는 다음과 같이 한다.

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7.용도지수는 다음과 같이 한다
   (용도구분은 건축법시행령 별표1 “용도별 건축물의 종류”에 따른다).
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8.위치지수는 다음과 같이 한다.

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9. 경과연수별잔가율은 다음과 같이 한다.

가. 대상건물별 내용연수와 최종잔존가치율 및 상각방법
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(1)Ⅰ그룹:통나무조?철골(철골철근)콘크리트조의 모든 건물

(2)Ⅱ그룹:철근콘크리트조?석조?P.C조?목구조의 모든 건물

(3)Ⅲ그룹:연와조?보강콘크리트조?시멘트벽돌조?철골조?스틸하우스조?황토조? 목조의 모든 건물

(4)Ⅳ그룹:시멘트블럭조?경량철골조?철파이프조?석회 및 흙벽돌조?돌담 및 토담조의 모든 건물, 기계식 주차전용빌딩

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10.개별건물의 특성에 따른 조정률은 다음과 같이 한다.
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11. 이 고시내용 중 용어의 정의는 다음과 같다.

 가. 구조지수 관련 용어의 정의

(1) 통나무조 : 외벽 전체의 1/2이상을 가공한 통나무 원목을 건축자재로 사용하여 축조한 구조 및 이 구조와 조적 기타의 구조를 병용한 구조를 말한다.

(2) 철골?철골철근 콘크리트조 : 철골의 각 부분에 콘크리트를 부어 넣거나 철근콘크리트로 피복한 구조를 말한다.

(3)철근콘크리트조(R.C조, P.S조, 라멘조 포함) : 철근콘크리트를 써서 건축을 하거나 이 구조와 조적 기타의 구조를 병용한 구조를 말한다. 다만, 철근콘크리트조와 통나무조를 병용한 구조는 통나무조로 분류한다.

(4)석조 : 외벽이 석재로 된 구조를 말한다. 이 경우 내부 구조는 벽돌 또는 목조의 구조라도 상관없다.

(5) P.C(Precast Concrete)조 : P.C공법에 의하여 생산된 외벽 등의 부재를 조립하여 건축한 구조를 말한다.

(6)목구조 : 목재를 골조로 하고 합판, 합성수지, 타일, 석고보드 등을 사용하여 신공법으로 축조한 건물을 말한다. 다만, 통나무조와 목조를 제외한다.

(7) 연와조 : 3면 이상이 연와 또는 이와 유사한 벽돌로 축조된 구조를 말한다.  다만, 시멘트벽돌조와 시멘트블럭조에 외벽 전체면적 1/2 이상에 돌, 타일, 대리석 등의 붙임을 한 것은 모두 연와조로 본다.

(8) 시멘트벽돌조 : 외벽을 시멘트벽돌로 쌓은 후 화장벽돌, 각종 타일 또는 몰탈을 바른 것을 말하되, 칸막이벽은 목조로 한 경우도 있으며, 지붕?바닥 등은 목조 또는 철근콘크리트조로 한 경우도 있다.

  (9) 황토조 : 외벽과 전체면적의 1/2이상을 황토벽돌로 축조한 건물을 말한다. 다만, 흙벽돌조와 토담조를 제외한다.

  (10) 철골조 : 여러 가지 단면으로 된 철골과 강판을 조립하여 리벳으로 조이거나 용접을 한 구조를 말한다.

  (11) 스틸하우스조 : 아연도금강 골조를 조립하여 패널형태로 건축된 구조를 말한다.

  (12) 보강콘크리트조(보강블럭조 포함) : 블럭의 빈 부분에 철근을 넣고 몰탈 또는 콘크리트로 채워 블럭조의 결함을 보완한 것과 시멘트벽돌조의 결함을 보완하기 위하여 벽체 또는 기둥부에 철근을 넣어 축조한 구조를 말한다.
  (13) 목조 : 기둥과 들보 및 석가래 등이 목재로 된 건물을 말한다. 다만, 통나무조에 해당하는 것을 제외한다.

  (14) 시멘트블럭조 : 주체인 외벽의 재료가 시멘트블럭 또는 시멘트콘크리트 블록으로 된 구조를 말하며 칸막이벽, 지붕, 바닥 등은 시멘트벽돌조와 같이 할 수도 있다.

  (15) 경량철골조 : 비교적 살이 엷은 형강(압연해서 만든 단면이 L, H, I, 원추형 등의 일정한 모양을 이루고 있는 구조용 강철 또는 알루미늄재)을 사용하여 꾸민 건축물의 구조를 말한다. 콘셋트 건물?조립식 패널(판넬) 건물?컨테이너 건물?알루미늄유리온실 등은 경량철골조로 분류한다.

  (16) 철파이프조 : 강관(철파이프)을 특수 접합 또는 용접하여 구성한 구조를 말한다.

  (17) 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 : 석회, 흙벽돌, 돌담, 토담 기타 이와 유사한 구조로 축조한 구조를 말한다. 다만, 이 구조에 자연석, 대리석을 사용하여 외벽을 치장한 구조는 석조로 분류하고, 이 구조와 연와조?보강콘크리트조?시멘트벽돌조?목조?시멘트블럭조를 병용한 구조는 각각연와조?보강콘크리트조?시멘트벽돌조?목조?시멘트블럭조로 분류한다.

 나. 용도지수 관련 용어의 정의

    용도지수 적용대상건물에서 특별히 규정한 것을 제외하고는 건축법시행령“별표1”의 〔용도별 건축물의 종류〕에 의한다.

    (1) 평면디스플레이 공장은 LCD, PDP, LED, FED, 유기EL(OLED, ELD)관련 제조 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물을 말한다.

 다. 경과연수별잔가율 관련 용어의 정의

  ? 리모델링 건축물 : 건축물의 노후화억제 또는 기능향상을 위하여 건축물의 대부분을 증축?개축 또는 대수선 한 건축물을 말하며 상속세및증여세법에 의한 건물기준시가를 적용하는 리모델링건축물은 건축법시행령 제3조의2의 각호에 해당하는 대수선을 하는 경우에만 적용한다.

 라. 개별건물의특성에따른조정률 관련 용어의 정의

  ? 인텔리전트시스템빌딩 : 건축, 통신, 오피스 자동화, 빌딩자동화 등 시스템을 유기적으로 통합하여 냉?난방, 조명, 전략 시스템을 통합 운영하는 자동화된 건물로서 자동화재 감지장치, 보안경비, 정보통신망의 기능이 첨가된 빌딩을 말한다.

  ? 첨단기능아파트 : 건축, 통신 등 시스템을 유기적으로 통합하여 냉?난방, 조명, 전략 시스템을 통합 운영하는 자동화된 건물로서 자동화재 감지장치, 보안경비, 정보통신망의 기능이 첨가된 아파트를 말한다.

12. 이 고시내용 중 각종 지수 등에 대한 적용요령은 다음과 같다.

 가. 일반적인 사항에 대한 적용요령

(1) 구조지수와 용도지수는 당해 건물의 구조와 용도에 따라 해당지수를 적용하되, 해당되는 구조 또는 용도가 명시되지 아니한 경우에는 유사한 구조 또는 용도에 의하고, 어느 구조 또는 용도로도 적용하기 곤란한 경우에는 구조지수 및 용도지수를 100으로 적용한다.

(2) 위치지수는 당해 건물의 부속토지 개별공시지가에 따라 해당지수를 적용하고, 경과연수별 잔가율은 당해 건물의 신축연도 및 구조별 내용연수를 기준으로 계산한 잔가율을 적용하며, 개별건물의 특성에 따른 조정률은 이에 해당되는 경우에만 적용한다.

 나. 구조지수 적용요령

(1) 건물구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 분류하되, 건축물대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 구조에 따른다. 다만, 사실상의 구조와 공부상의 구조가 다른 경우에는 사실상의 구조에 따른다.

  (2) 공부상 조적식 구조로 기재된 것은 그 주된 재료에 따라 석조, 연와조, 시멘트벽돌조, 시멘트블럭조 등으로 분류한다.

 다. 용도지수 적용요령

(1)건물의 용도분류는 건축법시행령 〔별표1〕의 「용도별 건축물의 종류」에 따르고, 건축물대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 의하되,   사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따른다.

(2) 건축물대장 또는 등기부등본상 여러가지 용도가 구분되지 않고 복합적으로 기재된 경우에는 각 용도별 면적은 사실상의 현황에 의하되, 그 구분이 곤란한 경우에는 각 부분의 면적은 같은 것으로 본다.

(3) 용도분류표에 없는 주차장, 대피소, 옥탑, 로비, 현관, 복도, 계단, 수위실, 기계실, 공조실, 물탱크실, 화장실 기타 이와 유사한 용도의 부속건물은 당해 건물의 주용도의 용도지수를 적용한다. 이 경우에 주용도는 사실상의 귀속에 따르되, 사실상의 귀속이 불분명한 경우에는 주용도별로 면적을 각각 안분 계산한다.

(4) 주용도가 공장, 창고, 운수시설, 위험물저장및처리시설, 자동차관련시설, 동물관련시설, 분뇨쓰레기처리시설, 식물관련시설로서 동일한 건물내에 주용도에 부속하여 관리사무실, 창고, 기숙사, 실험실, 위험물 저장시설, 폐기물 처리시설, 휴게실 기타 이와 유사한 용도의 건물이 복합되어 있는 경우에 그 부속건물의 용도지수는 주용도의 용도지수를 적용한다.

(5) 동일한 건물내에 주용도에 부속하여 관리사무실 및 창고가 복합되어 있는 경우에는 그 부속건물의 용도지수는 주용도의 용도지수를 적용한다. 이 경우에 주용도는 사실상의 귀속에 따르되, 사실상의 귀속이 불분명한 경우에는 주용도별로 면적을 각각 안분 계산한다.

(6)숙박시설 중 호텔?관광호텔?가족호텔?해상관광호텔?콘도미니엄?한국전통호텔?펜션, 판매시설중 백화점?할인점?전문점?쇼핑센터?도매시장 등에 부속된 관리사무실, 위락시설, 놀이시설, 운동시설, 목욕시설, 판매시설, 공연장, 집회장, 문화센터, 식당가 기타 이와 유사한 용도의 부속건물의 용도지수는 당해 주용도와 동일한 용도  지수를 적용한다.

(7)운동시설에 직접 부속된 관리사무실, 안내소, 발매장, 탈의실, 대기실, 방송통신실, 기자실, 휴게실, 목욕장, 장비대여 및 판매시설, 관람장 기타 이와 유사한 것은 당해 운동시설과 동일한 용도지수를 적용한다.

(8)판매시설의 분류는 유통산업발전법상의 분류기준에 따르며, 백화점?쇼핑센터?도매시장?대형점에 부속된 관리사무실, 위락시설, 편의시설, 스포츠센터, 문화센터, 식당가, 집회장, 근린생활시설 기타 이와 유사한  용도의 부속건물 용도지수는 당해 판매시설과 동일한 용도지수를 적용한다.

   (9) 근린생활시설 중 일반목욕장의 바닥면적 계산은 탈의실?휴게실?수면실?찜질시설 등 이와 유사한 부속시설을 포함한 면적으로 한다.

   (10) 기계식주차전용빌딩에는 기계설비가 포함된 것으로 보며, 구조지수?건물면적은 적용하지 아니한다.

 라. 위치지수 적용요령

(1) 당해 건물의 위치지수는 그 건물 부속 토지에 대한 상속개시일 또는 증여일  현재의 개별공시지가(㎡당)를 기준으로 적용한다. 다만, 상속개시일 또는 증여일 현재 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준으로 적용한다.

(2) 하나의 건물에 여러 필지의 부속토지가 있는 경우에는 각 부속토지의 개별공시지가를 토지면적을 기준으로 가중평균한 가액을 적용한다.
(3) 건물의 소유자와 부속토지의 소유자가 다른 경우에도 당해 부속토지의 개별공시지가를 적용한다.

(4) 지가가 급등하는 지역으로서 상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법시행령 제50조 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액을 적용한다.

(5) 수상가옥 등 부속토지의 개별공시지가를 산정하기 곤란한 경우에는 그 위치지수를 100으로 적용한다.

 마. 경과연수별 잔가율 적용요령

(1) 건물 구조는 구조지수 계산시에 적용한 구조에 따른다.

(2) 경과연수별잔가율 계산은 대상건물의 그룹별 내용연수에 의하여 잔존가액을 20%(Ⅲ?Ⅳ그룹의 경우는 10%)로 한 정액법 상각에 의하되, “9. 나. 신축연도별 잔가율표”에 의하여 계산한다. 이 경우에 신축연도가 2007년인 경우를 경과연수 1년으로 계산하며, 내용연수가 경과된 건물은 최종연도의 잔가율을 적용한다. 다만 당해 건축물을 리모델링(대수선)한 경우에는 상속?증여 당시 잔존가치율에 경과년수의 30%를 가산하여 재계산한 잔가율을 적용한다. 

(3) 신축연도는 사용검사일(준공검사일)을 기준으로 계산하되, 그 이전에 가사용 승인일 또는 사실상 사용일이 있는 경우에는 가사용 승인일 또는 사실상 사용일을 기준으로 계산하며, 멸실개축인 경우에는 개축년도에 신축한 것으로 본다.

(4) 하나의 건물이 여러 구조 또는 용도로 복합된 경우에는 경과연수별잔가율을 각각의 그룹에 의하여 계산하며, 어느 구조로도 분류하기 곤란한 특수구조의 건물은 경과연수별잔가율을 Ⅲ그룹에 의하여 계산한다.

 바. 개별건물의 특성에 따른 조정률 적용요령

(1) 개별건물의 특성에 따른 조정률은 여러 구분(Ⅰ～Ⅶ)에 중복으로 해당되는 경우에도 각각의 조정률을 곱하여 중복으로 적용한다.

(2) 최고층수는 지하층과 옥탑을 제외하여 계산하며, 건물의 일부분을 소유하고 있는 경우나 주거시설과 상가 등의 건물이 복합되어 있는 경우에도 그 부분을 포함하여 당해 건물 전체의 최고층수에 따른다. 다만, 주거용건물은 아파트에 한해 최고층수 조정률만 적용한다.

(3) 건물 연면적의 계산은 지하층, 옥탑 등을 포함한 전체면적을 기준으로 하며, 주거용건물에 대해서는 건물 연면적 조정률을 적용하지 아니한다.

(3) 주택의 면적에 따른 조정률 적용대상 건축물에 다가구주택?다중주택?기숙사 등은 제외하며 면적에 따른 조정률은 단독주택은 연면적을, 공동주택의 경우에는 전용면적을 기준으로 한다.

(4) 건물 부속주차장 및 기계실, 보일러실, 대피소, 옥탑 등은 주용도에 따른 용도지수를 적용한 후에 다시 조정률을 적용한다. 다만, 기계식주차전용빌딩은  조정률을 적용하지 아니한다.

(5)개축건물은 기존 건축물의 전부를 멸실한 경우에는 조정률을 적용하지 아니하며, 기타 멸실외 개축건물은 개축부분에 대하여만 당초의 신축시점을 기준으로 계산한 후에 조정률을 적용한다.

(6) 무벽건물 및 구조안전진단 또는 법령에 의한 철거대상건물, 화재?지진 등으로 인한 훼손?멸실 건물에 대한 조정률은 납세자가 구체적인 사실관계를 입증하는 경우에 한하여 이를 적용한다.