# 리모델링 시공자 선정기준

제1장 총칙


제1조(목적) 이 기준은 「주택법」 제66조제3항 및 제4항에 따라 리모델링주택조합 또는 입주자대표회의에서 공동주택 리모델링의 시공자를 선정하는 방법에 대한 세부 기준을 정함을 목적으로 한다.


제2조(용어의 정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
  1. "건설사업자등"이란 건설산업기본법 제2조제7호에 따른 건설사업자 또는 주택법 제7조제1항에 따른 건설사업자로 보는 등록사업자를 말한다.
  2. "건설사업자등관련자"란 건설사업자등의 임ㆍ직원, 그 피고용인, 용역요원 등 건설사업자등으로부터 당해 시공자 선정에 관하여 재산상 이익을 제공받거나 제공을 약속 받은 자(조합원인 경우를 포함한다)를 말한다.


제2장 시공자 선정의 원칙


제3조(기준의 적용) 이 기준으로 정하지 않은 사항은 리모델링주택조합 또는 입주자대표회의(이하 "조합등"이라 한다)의 규약이 정하는 바에 따르며, 규약으로 정하지 않은 구체적인 방법 및 절차는 대의원회의 의결에 따른다. 다만, 대의원회를 두지 않은 경우에는 총회 또는 입주자대표회의(이하 "총회등"이라 한다)의 의결에 따른다


제4조(공정성 유지 의무) ① 리모델링 시공자 선정 입찰에 관계된 자는 입찰에 관한 업무가 자신의 재산상 이해와 관련되어 공정성을 잃지 않도록 이해 충돌의 방지에 노력해야 한다.
  ② 조합등 임원은 입찰에 관한 업무를 수행함에 있어 직무의 적정성을 확보하여 조합원이나 입주자의 이익을 우선으로 성실히 직무를 수행해야 한다.


제3장 시공자 선정의 방법


제5조(입찰의 방법) 조합등이 시공자를 선정하려는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 선정해야 한다. 다만, 미응찰 등의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회등의 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있다.


제5조의2(일반경쟁에 의한 입찰) 조합등은 제5조에 따른 일반경쟁에 의한 입찰에 부쳐 2인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.


제6조(제한경쟁에 의한 입찰) ① 조합등은 제5조에 따른 제한경쟁에 의한 입찰에 부치고자 할 때에는 건설사업자등의 자격을 시공능력평가액, 신용평가등급(회사채를 기준으로 한다), 해당 공사와 같은 종류의 공사실적, 그 밖에 조합등의 신청으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 따로 인정한 것으로만 제한할 수 있으며, 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 이 경우 공동참여의 경우에는 1인으로 본다.
  ② 제1항에 따라 자격을 제한하려는 경우에는 총회등(대의원회를 구성하여 운영 중인 조합의 경우에는 대의원회를 말한다. 이하 제7조 및 제13조에서 같다)의 의결을 거쳐야 한다.


제7조(지명경쟁에 의한 입찰) ① 조합등은 제5조에 따른 지명경쟁에 의한 입찰에 부치고자 할 때에는 3인 이상의 입찰대상자를 지명해야 하며, 이중 2인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.
  ② 제1항에 따라 지명하려는 경우에는 총회등의 의결을 거쳐야 한다.


제8조(공고 등) 조합등은 시공자 선정을 위하여 입찰에 부치고자 할 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 1회 이상 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 공고해야 한다. 다만, 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 입찰대상자에게 내용증명우편으로 발송해야 하며, 반송된 경우에는 반송된 다음날에 1회 이상 재발송해야 한다.


제9조(공고 등의 내용) 제8조에 따른 공고에는 다음 각 호의 사항을 포함해야 한다.
  1. 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등)
  2. 입찰의 일시 및 장소
  3. 현장설명회의 일시 및 장소
  4. 입찰참가 자격에 관한 사항
  5. 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반(제12조를 위반하는 경우를 포함한다)시 자격 박탈에 관한 사항
  6. 그 밖에 조합등이 정하는 사항


제10조(현장설명회) ① 조합등은 입찰일 20일 이전에 현장설명회를 개최해야 한다.
  ② 제1항에 따른 현장설명에는 다음 각 호의 사항을 포함해야 한다.
  1. 설계도서(사업계획승인이나 행위허가를 받은 경우 그 내용을 포함해야 한다)
  2. 입찰서 작성방법ㆍ제출서류ㆍ접수방법 및 입찰유의사항 등
  3. 건설사업자등의 공동홍보방법
  4. 시공자 결정방법
  5. 계약에 관한 사항
  6. 그 밖에 입찰에 필요한 사항


제11조(입찰서의 접수 및 개봉) ① 조합등은 밀봉된 상태로 참여제안서를 접수해야 한다.
  ② 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰서를 제출한 건설사업자등의 대표(대리인을 지정한 경우 그 대리인) 각 1인과 조합등 임원, 그 밖에 이해관계인이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 한다.
  ③ 조합등은 제1항에 따라 제출된 입찰서를 모두 총회등에 상정해야 한다.


제12조(건설사업자등의 홍보) ① 조합등은 제11조제3항에 따라 총회등에 상정될 건설사업자등이 결정된 때에는 조합원(입주자대표회의의 경우에는 그 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 이를 즉시 통지해야 하며, 건설사업자등의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최해야 한다. 이 경우 조합등은 총회등에 상정하는 건설사업자등이 제출한 입찰제안서에 대하여 시공능력, 공사비 등이 포함되는 객관적인 비교표를 작성하여 조합원등에게 제공해야 한다.
  ② 조합등은 제1항에 따라 합동홍보설명회를 개최할 때에는 미리 일시 및 장소를 정하여 조합원등에게 이를 통지해야 한다.
  ③ 건설사업자등관련자는 조합원등을 상대로 개별적인 홍보(홍보관ㆍ쉼터 설치, 홍보책자 배부, 세대별 방문, 인터넷 홍보 등을 포함한다. 이하 같다)를 할 수 없으며, 홍보를 목적으로 조합원등에게 사은품 등 물품ㆍ금품ㆍ재산상의 이익을 제공하거나 제공을 약속해서는 아니된다.


제13조(조합등의 총회 의결 등) ① 총회는 조합원의 과반수 이상이 직접 참석하여 의결해야 한다. 이 경우 규약이 정한 대리인이 참석한 때에는 직접 참여로 본다.
  ② 조합원은 제1항에 따른 총회 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 제1항에 따른 직접 참석자의 수에는 포함되지 아니한다.
  ③ 제2항에 따른 서면의결권 행사는 조합에서 지정한 기간ㆍ시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출해야 한다.
  ④ 조합은 제3항에 따른 조합원의 서면의결권 행사를 위해 조합원 수 등을 고려하여 서면결의서 제출기간ㆍ시간 및 장소를 정하여 운영해야 하며, 시공자 선정을 위한 총회 개최 안내시 서면결의서 제출 요령을 충분히 고지해야 한다.
  ⑤ 입주자대표회의는 그 구성원의 3분의 2 이상이 참석한 경우에 의사를 진행할 수 있으며, 참석한 구성원의 과반수 찬성으로 의결한다.
  ⑥ 조합등은 총회등에서 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설사업자등별로 조합원이나 입주자대표회의 구성원에게 설명할 수 있는 기회를 부여해야 한다.
  ⑦ 제1항 및 제5항에도 불구하고 총회등의 소집시기에 해당 주택건설대지가 위치한 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구에 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」제49조제1항제2호에 따라 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 내려진 경우에는 전자적 방법으로 총회등을 개최해야 한다. 이 경우 조합원의 의결권 행사는 「전자서명법」 제2조제2호 및 제6호의 전자서명 및 인증서(서명자의 실제 이름을 확인할 수 있는 것으로 한정한다)를 통해 본인 확인을 거쳐 전자적 방법으로 해야 한다.
  ⑧ 조합등은 제7항에 따라 전자적 방법으로 총회등을 개최하려는 경우 다음 각 호의 사항을 조합원 또는 입주자 대표회의 구성원에게 사전에 통지해야 한다.
  1. 총회등의 의결사항
  2. 전자투표를 하는 방법
  3. 전자투표 기간
  4. 그 밖에 전자투표 실시에 필요한 기술적인 사항


제4장 계약의 체결


제14조(계약의 체결) ① 조합등은 제13조에 따라 선정된 시공자와 그 업무범위 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 계약을 체결해야 한다.
  ② 조합등은 제13조에 따라 선정된 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 제13조에 따른 총회등의 의결을 거쳐 해당 시공자 선정을 무효로 할 수 있다.


제15조(재검토기한) 국토교통부장관은 이 고시에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2021년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 해야 한다.