# 임대전용산업단지 관리·운용에 관한 지침

제1장 총칙


제1조(목적) 이 지침은 「산업입지 및 개발에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제46조의6제4항 및 같은 법 시행령(이하 "영"이라 한다) 제47조의7제3항에 따라 중소기업 및 해외유턴기업등의 투자활성화를 위한 장기저가의 임대전용산업단지를 공급하고, 효율적으로 관리ㆍ운용하기 위하여 필요한 세부사항을 정함을 목적으로 한다.


제2조(용어의 정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

  1. "중소기업"이란 「중소기업기본법」제2조에 따른 중소기업을 말한다.
  2. "창업중소기업"이란 「중소기업창업 지원법」 제2조에 따른 창업기업으로서 같은 법 시행령 제3조에 따른 사업개시일로부터 5년 미만(임대신청일 기준)인 기업을 말한다.
  3. "중소기업군"이란 임대차계약일부터 3년내에 이전 예정인 10개 이상의 중소기업을 말한다.
  4. "동종 중소기업군"이란 「통계법」제22조에 따라 통계청장이 작성ㆍ고시하는 한국표준산업분류항목표의 중분류상 동일하게 분류되는 중소기업군을 말한다.
  5. "외국인투자기업"이란「외국인투자지역 운영지침」제12조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 외국인투자기업을 말한다.
  6. "해외유턴기업" 이란 외국에서 고정투자를 한 내국법인으로 외국내 기존 고정투자를 회수하는 활동 등을 통해 한국내 고정투자를 증가시키려는 기업을 말한다.
  7. "상생형 지역일자리 기업"이란 지방자치단체, 근로자, 주민 등 다양한 경제주체와 근로여건, 투자계획, 복리후생 또는 생산성 향상 등에 대해 합의한 기업으로서 산업통산자원부 장관이 선정한 기업을 말한다.


제3조(적용 범위) ① 임대전용산업단지의 관리ㆍ운용에 관하여는 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 지침에 따른다.
  ② 이 지침에서 정하지 않은 중요한 사항은 국토교통부장관이 시행기관과 협의하여 정한다.


제4조(공급대상) 임대전용산업단지는 중소기업, 외국인투자기업, 해외유턴기업 및 상생형 지역일자리 기업 등에게 공급한다.


제5조(사업시행자) 임대전용산업단지의 조성 및 공급은 법 제16조 제1항제1호부터 제2호의 자가 자체자금으로 시행한다. 이 경우, 법 제46조의6제2항에 따라 국가 또는 지방자치단체는 임대전용산업단지를 매입하거나 임대전용산업단지 사업시행자에게 국고지원을 할 수 있다.


제6조(준용) 이 규정은 법 제16조제1항제1호부터 제2호의 자가 소유한 택지 또는 물류단지 등의 토지가 임대전용산업단지로 활용되는 경우에 준용한다.


제2장 임대조건


제7조(임대료) ① 초년도의 연간 임대료는 임대전용산업단지 공급사업의 지속적인 추진 및 공익성을 감안하여 조성원가의 3퍼센트로 결정하되, 분양가격이 조성원가보다 낮은 경우에는 분양가격의 3퍼센트로 한다. 다만, 2007년 12월 31일 이전 지정고시된 임대전용산업단지의 경우 연간 임대료를 조성원가의 1퍼센트로 한다.
  ② 사업시행자는 제1항에 따른 연간 임대료를 수도권ㆍ광역시의 경우 0.2퍼센트내에서 증액할 수 있고, 군(郡)지역의 경우 0.2퍼센트내에서 감액할 수 있으며, 특정업종의 집단유치(클러스터화 등)가 필요한 경우에는 동일단지내에서 타업종에 비해 추가로 0.2퍼센트내에서 증감할 수 있다.
  ③ 초년도 이후의 임대료는 당해 시ㆍ군ㆍ구 공업지역 지가변동률에 연동하여 조정한다.
  ④ 제1항 및 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 초년도 또는 초년도 이후의 임대료를 인하할 수 있다. 다만, 인하하는 임대료는 조성원가(분양가격이 조성원가보다 낮은 경우에는 분양가격)의 1퍼센트 이상이어야 한다.
  1. 산업 침체, 고용여건 악화, 재난 등이 발생하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정된 경우(지정기간 동안의 임대료에 한함)
    가. 「국가균형발전 특별법」제17조에 따른 산업위기대응특별지역
    나. 「고용정책 기본법」제32조 및 같은 법 시행령 제29조에 따른 고용위기지역 및 「고용정책 기본법」제32조의2에 따른 고용재난지역
    다. 「재난 및 안전관리 기본법」제60조에 따른 특별재난지역
    라. 그 외 산업 침체, 고용여건 악화, 재난 등이 발생하여 관계 법률에 따라 국가가 특별지역 등으로 지정ㆍ선포한 경우
  2. 임차기업이 해외유턴기업 또는 상생형 지역일자리 기업에 해당하는 경우(임대차 계약 이후 상생형 지역일자리 기업으로 선정된 경우에는 선정된 이후의 임대료에 한함)
  3. 제1호 가목부터 라목까지에 준하는 경우로서 사업시행자 또는 영 제47조의7제2항에 의한 임대관리기관이 임대료 인하가 필요하다고 인정하는 경우. 다만, 임대전용산업단지가 국유지 또는 공유지를 포함하는 경우 국유지는 「국유재산법」 제42조제1항에 따라 해당 국유지의 관리ㆍ처분을 위임ㆍ위탁받은 자와, 공유지는「공유재산 및 물품 관리법」제2조제5호에 따른 해당 지방자치단체의 장과 미리 협의하여야 한다.


제8조(임대료 징수방법) ① 사업시행자는 입주기업으로부터 1년분의 임대료를 징수하되, 6개월을 기준기간으로 하여 징수할 수 있다.
  ② 입주기업은 입주시 일할 계산된 당해 연도분 임대료를 납부하되, 6개월 단위로 할 경우 당해 기준기간의 잔여일수에 해당하는 임대료를 납부한다.
  ③ 사업시행자는 입주기업으로부터 당해 연도 말일까지 익년도 임대료를 징수하되, 6개월 단위로 할 경우 당해 기준기간의 말일까지 다음 기준기간의 임대료를 징수한다.
  ④ 사업시행자는 제1항 부터 제3항까지에도 불구하고 제7조제4항 각 호에 해당하는 경우에는 임대료 징수 기준기간을 3개월로 할 수 있다.


제9조(임대기간) ① 사업시행자는 입주기업에게 기업의 안정적 사업영위와 산업용지 임대공급 정책목표를 고려하여 의무임대기간 5년, 최장 임대기간 50년을 보장하며, 임대차계약은 매 5년마다 갱신할 수 있다.
  ② 제1항의 의무임대기간의 산정은 최초임대차계약 체결일을 기준으로 한다.
  ③ 입주기업이 갱신을 원하는 경우 임대기간 종료 6개월 전에 사업시행자에게 서면으로 요청하여야 한다.


제10조(임대보증금 및 철거이행보증금) ① 임대보증금은 1년분 임대료로 하고 임대료 변동분에 해당하는 임대보증금에 대해서는 입주기업과의 갱신계약시에 정산한다.
  ② 철거이행보증금은 사업시행자가 철거전문기업의 견적서를 받아 산정한 철거비용단가를 적용하고, 입주기업은 이행보증보험증권 등으로 납부할 수 있다. 다만, 사업시행자는 공장건축물의 내용연수를 감안하여 철거이행보증금을 완화하여야 한다.
  ③ 최초로 공장건축물을 준공하거나 계약을 갱신한 때에는 철거이행보증금을 재산정하거나 조정할 수 있다. 다만, 입주기업이 2016년 7월 2일부터 2021년 7월 1일 기간에 최초로 철거이행보증금을 납부하거나, 재산정 또는 조정한 때에는 1회에 한하여 철거이행보증금을 재산정하여 조정할 수 있다. 이때 철거이행보증금 재산정을 위한 비용은 입주기업이 부담한다.


제3장 입주자 선정 등


제11조(입주기업 선정방법) ① 사업시행자는 신청기간내 입주우선순위에 따라 입주기업을 선정한다. 다만, 동일한 순위에서 경합하는 경우 추첨의 방법으로 입주기업을 선정한다.
  ② 사업시행자는 신청기간이 경과한 미임대분은 수의계약으로 공급할 수 있다.
  ③ 사업시행자는 입주기업이 부도ㆍ청산ㆍ폐업 등으로 사업을 지속할 수 없는 경우 건축물을 양수한 기업에게 우선하여 임대할 수 있으며, 사업시행자의 사전 허가를 득한 경우 부지내 건축물을 매입한 기업에게 우선하여 임대할 수 있다.


제12조(입주우선순위) ① 입주기업의 입주우선순위는 다음 각 호의 구분에 따른다.
  1. 수도권
    가. 1순위 : 창업중소기업, 해외유턴기업, 외국인투자기업
    나. 2순위 : 동종 중소기업군
    다. 3순위 : 개별 중소기업
  2. 비수도권
    가. 1순위 : 창업중소기업, 해외유턴기업, 외국인투자기업, 상생형 지역일자리 기업, 나목부터 마목까지에 해당하는 기업으로서 해당 임대전용산업단지가 입지한 지방자치단체의 장과 입주협약을 체결한 기업(이 경우 지방자치단체의 장은 입주협약 체결 전에 사업시행자 또는 영 제47조의7제2항에 의한 임대관리기관과 임대하고자 하는 토지의 위치, 규모, 공급일정, 임대조건 및 유치업종 등을 협의하여야 한다)
    나. 2순위 : 수도권에서 이전하는 동종 중소기업군
    다. 3순위 : 수도권에서 이전하는 개별 중소기업
    라. 4순위 : 지방에서 이전하는 동종 중소기업군
    마. 5순위 : 지방에서 이전하는 개별 중소기업
  ② 제1항에도 불구하고 공공사업으로 인하여 이주하는 기업 등 정부정책으로 확정된 경우에는 우선하여 공급할 수 있으며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대기업(제2조제1호의 중소기업이 아닌 기업을 말한다. 이하 같다)에게도 임대할 수 있다.
  1. 대기업이 지역클러스터 형성차원에서 동종ㆍ관련 중소기업군과 함께 이주하는 경우
  2. 해외유턴기업인 경우
  3. 외국인투자기업인 경우
  4. 상생형 지역일자리 기업인 경우
  ③ 탄소절감형 기업, 에너지절약 기업은 해당순위내에서 우선하여 공급하되, 공적기관에서 인증제가 시행된 이후 적용한다.
  ④ 제1항에도 불구하고 2007년 12월31일 이전 지정고시된 임대전용산업단지의 경우 입주기업 입주 우선순위는 다음 각 호의 구분에 따른다.
  1. 1순위: 창업중소기업
  2. 2순위: 수도권에서 집단 이주하는 동종 중소기업군
  3. 3순위: 수도권에서 이주하는 중소기업
  4. 4순위: 지방에서 집단 이주하는 동종 중소기업군
  5. 5순위: 지방에서 이주하는 중소기업
  6. 중소기업 중에서는 혁신형 중소기업(「중소기업기술혁신촉진법」에 의한 기술혁신형 중소기업 및 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」에 의한 벤처기업)을 우대하며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대기업도 입주를 허용한다.
    가. 대기업이 지역클러스터 형성차원에서 동종ㆍ관련 중소기업군과 함께 이주하는 경우
    나. 상생형 지역일자리 기업인 경우


제13조(임대차계약의 해제 및 해지) ① 사업시행자는 입주기업의 신청자격이 부적격하거나 입주기업이 허위ㆍ부실한 증명자료를 제시하는 등 부정한 방법으로 선정된 경우 임대차계약을 해제할 수 있다.
  ② 사업시행자는 입주기업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있다.
  1. 임대차계약 체결 후 토지사용 가능시점(준공된 사업지구는 임대차계약 체결시점)부터 1년(중소기업군의 경우 18개월) 내에 공장 등을 건축하지 않거나 1년 이상 사업활동을 영위하지 않은 경우(단, 경제상황이나 기업사정을 고려해 타당한 경우 1년의 범위내에서 연장할 수 있음)
  2. 대상토지를 임대목적 이외의 목적으로 사용ㆍ수익한 경우
  3. 사업시행자의 동의 없이 대상토지의 임차권을 양도하거나 대상토지를 전대한 경우
  4. 2회차 이상 임대료를 내지 못한 경우
  5. 대상토지의 형질 또는 원형을 변경하거나 훼손한 경우
  6. 산업단지 관리기관과의 산업단지 입주계약이 취소, 해제 또는 해지된 경우
  7. 파산선고를 받은 경우
  8. 그 밖에 임차기업의 중대한 의무불이행이 있는 경우


제14조(임대차계약 해지 후속조치) ① 입주기업은 임대차계약 종료ㆍ중도해지시 1개월 이내에 임대부지에 축조된 공장 등을 기부하거나 원상회복하여 반환하여야 한다. 다만, 사업시행자 동의하에 대상토지를 신규로 임차할 기업이 공장 등을 양수하는 경우에는 원상회복하지 아니할 수 있다.
  ② 사업시행자는 계약해지시 기납부한 임대료중 잔여기간에 해당하는 임대료는 일할 계산하여 반환한다.


제15조(분양전환) ① 제9조의 의무임대기간이 경과한 입주기업은 희망 시 사업시행자에게 요청하여 분양 받을 수 있다. 다만 입주기업이 다음 각 호의 하나에 해당하는 경우에는 요청할 수 없다.
  1. 제13조 제1항의 해제사유 또는 제2항의 해지사유가 있는 경우
  2. 『산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률』 제15조에 따른 공장설립 등의 완료신고를 하지 않은 경우 또는 토지의 해당용도에 적합한 건축물을 건축완료하지 않은 경우
  ② 분양 전환 가격은 다음 각 호의 범위에서 결정한다. 다만, 2007년 12월 31일 이전 지정고시된 임대전용산업단지의 경우 분양 전환 가격은 감정평가금액으로 한다.
  1. 분양전환시기가 사업준공 후 10년 미만일 경우 조성원가(제7조 제1항에 따라 분양가격이 조성원가보다 낮은 경우에는 분양가격)와 감정평가금액의 산술평균금액 이하
  2. 분양전환시기가 사업준공 후 10년 이상인 경우 감정평가금액 이하
  ③ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가 의뢰 및 그에 따른 비용은 사업시행자의 부담으로 한다. 다만, 사업시행자의 비용부담 이후 입주기업이 분양전환을 거부하는 경우에는 입주기업이 당해 비용을 부담하여야 한다.
  ④ 사업시행자는 최초 임대공고(계약해지 후 재공고하는 경우를 포함한다) 후 2년이 경과할 때까지 임대공급되지 않은 경우 그 다음날부터 분양전환하여 공급할 수 있다. 다만, 2년이 경과한 시점에 산업단지가 조성중인 경우 산업단지 준공(해당 임대용지에 대한 부분 준공을 포함한다)일 다음날부터 분양전환하여 공급할 수 있다.
  ⑤ 제4항에 따라 분양전환하는 경우에는 제12조의 입주우선순위에 따라 분양할 수 있다.
  ⑥ 분양한 매각대금은 임대전용 산업단지 공급에 재투자할 수 있다.


제16조(재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2019년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.