# 공동주택 디자인 가이드라인

Ⅰ.  총  칙
1. 목 적
1.1 본 기준은 「주택법」제33조에 의거 「주택법」제15조에 따라 주택건설사업계획승인을 얻어 건설되는 공동주택, 부대시설, 복리시설 및 주택단지와 「공공주택 특별법」제35조에 따라 공공주택에 대한 사업계획을 수립하여 승인을 받고자 하는 공공주택과 공공주택지구의 미관을 증진하기 위하여 주택과 단지 및 지구환경을 기획·설계하고 개선함에 있어 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다.
2. 용어의 정의

  2.1 “공동주택”이란 「주택법」 제2조제3호 및 같은 법시행령 제3조의 주택을 말한다.

  2.2 “공공주택”이란 「공공주택 특별법」제2조제1호의 주택을 말한다.

2.3 “주택단지”란 「주택법」 제2조제12호에서 정하고 있는 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는데 사용되는 일단의 토지를 말한다.

2.4 “단지환경”이란 주택과 해당 주택건설단지의 주택이 주변환경과 이루는 공간, 공유시설, 단지내 환경 및 경관을 말한다.

   2.5 “조망축”이란 단지를 조망하는 기회가 가장 많은 방향에서 주요 조망요소까지 설정하는 가상의 연결선을 말한다.

   2.6 “통경축”이란 조망 등을 확보할 수 있도록 시각적으로 열린 공간을 말한다.

   2.7 “최소기준”이란 주택단지 안의 획일적인 경관과 단조로움에서 벗어나 해당 지역 또는 도시의 미관을 새로 증진하기 위해 주택건설 사업계획승인 시 검토해야 하는 의무기준을 말한다.

   2.8 “권장기준”이란 최소기준 이외의 항목으로서 설계자와 자체평가를 거쳐 사업계획승인권자가 확인하는 단지의 배치계획, 외부공간계획, 입면 및 경관계획 등에 대한 합리적인 설계방향을 제시하기 위한 기준을 말한다.

   2.9 “우수디자인 공동주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

     가. 별표1의 “자체 디자인 평가서”에 의한 평가결과 최소기준을 충족하고 권장기준 중 8개 이상의 기준을 충족한 상태에 따라 해당 시·도 및 시·군·구의 건축위원회에서 인정하는 공동주택
     
     나. 각 시·도 및 시·군·구에서 시행한 건축 또는 주택설계 경기를 통해 우수하다고 인정하는 공동주택
      
     다. 그 외 주택건설 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다)가 제출된 설계도서의 내용이 우수하다고 판단되어 건축위원회에 상정하여 심의를 거쳐 우수디자인이라고 인정하는 공동주택
3. 적용대상

3.1 본 기준은 「주택법」제2조 및 「공공주택 특별법」제2조에 명시된 공동주택과 공공주택, 부대·복리시설 및 주택단지와 공공주택지구의 주거환경을 적용대상으로 한다.
가. 적용대상은 주택, 부대시설, 복리시설 및 단지 또는 지구내 각종 시설물과 공유공간 등으로 세분화되며, 세분화된 각 대상별로 공동주택 디자인 기준이 제시된다.
나. 공공주택의 경우 지구내 시설(주택 및 부대·복리시설)설치계획 등 공공주택지구계획을 수립하여 승인을 받고자하는 주택을 대상으로 한다.
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3.2 이 기준은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업에도 적용될 수 있다.
가. 도시개발사업 : ‘도시개발법’에 의한 도시개발사업, ‘택지개발촉진법’에 의한 택지개발사업
나. 도시재생사업 : ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 도시환경정비사업, 주택재개발·재건축사업, 주거환경정비사업, ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 의한 재정비촉진사업
　
Ⅱ. 공동주택 디자인의 세부기준

 1.1 목표

가. 공동주택 및 주택단지의 공개공간 및 공유시설물과 공간적, 형태적으로 통합되고 지역 고유성과 역사성을 반영하여 품격높은 주거환경을 조성한다.
나. 소비자 요구 및 시대의 변화와 자연환경에 순응하는 지속가능하고 경제적이며, 아름다운 공동주택을 건설한다. 
다. 도시와 지역의 특성을 살리고, 지역 커뮤니케이션 활성화를 위한 고품격 주거단지를 조성한다.
1.2 대 상
    본 기준의 적용대상은 「주택법」제15조에 따라 주택건설사업계획승인을 얻어 건설되는 공동주택, 부대시설, 복리시설 및 주택단지와 「공공주택 특별법」제35조에 따라 공공주택에 대한 사업계획을 작성하여 승인을 받고자 하는 공공주택과 그 단지로 한다.

1.3 공동주택 디자인 기준
 가. 최소기준
     거. 공동주택 및 주택단지는 주변의 자연경관(하천, 산 등)과 환경(도로, 광장, 놀이터, 공원 등)과 어우러지도록 기획하고, 설계 디자인 계획을 수립하여 아름답고 안전하며 쾌적한 주거환경이 확보되도록 하여야 한다.

     너. 공동주택 및 주택단지는 인접주택 및 단지 그리고 동일 주택과 주택단지 안에서 주택의 형태나 단지의 환경이 획일화되지 않도록 다양한 형태의 건축물을 계획하고, 단지의 환경을 조성하여야 한다.
     더. 공동주택 및 주택단지는 채광, 통풍, 위생, 안전 등을 고려하고 특히 조망축과 통경축을 확보하여 입주민의 조망권보호 및 자연조건을 최대한 누릴 수 있도록 계획하여야 한다.

     러. 공동주택단지에 배치하는 주택의 연립호수 및 주동의 길이는 다양한 디자인 창출을 위하여 한변의 길이를 대지의 길이와 폭에 비하여 너무 길지 않도록 계획하여야 한다.

     머. 2동 이상의 주택이 건설되는 주택단지에는 주동형태의 분절 등 해당 주택단지의 주변과 조화되는 스카이라인을 조성하기 위하여 종, 횡 일률적인 배치를 지양하고, 주동의 높이를 차별화 하는 등 주동을 형태와 높이에 따라 적절히 혼합되도록 계획하여야 한다.

     버. 주택은 채광, 일조 및 환기 등을 위하여 거실과 침실의 창(거실과 침실에 딸린 발코니 포함)이 각  하나이상 직접 외부에 면하도록 설계되어야 한다.

     서. 주택의 외부에 설치하는 냉방설비의 배기장치, 방송수신을 위한 공동수신설비(공동수신 및 개별수신안테나 등) 등의 각종 시설은 외부에 직접 노출되어 공동주택의 외부경관을 훼손하지 않도록 계획하거나, 보행자의 시야(Eye level)에 거슬리지 않도록 하여야 한다.

     어. 주택단지에 설치하는 옹벽이 5미터 이상이 될 때에는 보행자에게 위화감이 조성되지 않도록 조경, 문양마감 등의 디자인 조치를 하여야 한다.

   나. 권장기준

     거. 주택단지 안에서 채광창(개구부 등)이 없는 주택(부대·복리시설 포함)의 측벽과 주택의 측벽 사이에는 5미터 이상의 거리를 이격하여 배치하여야 한다.
     너. 주택과 주택을 5미터 이상 이격하여 배치할 수 없는 경우에는 주택의 1층 또는 2층을 피로티를 설치하여 주택단지의 개방감이 확보되도록 계획하여야 한다.

     더. 주택의 저층부(지상 3개층 이하)는 입주민 등 보행자에게 친화적인  주택의 외벽면이 조성될 수 있도록 계획하여야 한다. 다만, 10층 이하의 주택 또는 지반이 경사지인 경우에는 그러하지 아니하다. 
 
     러. 주택의 1층 또는 1층부터 2층까지 전부를 피로티를 설치하는 경우에는 친환경 데크, 화단, 의자 등의 휴식 기능과 벽면과 천정 등에 그림·장식 등을 연출하여 아름답고 친환경적인 주거공간 조성 및 주거환경이 되도록 계획하여야 한다.

     머. 주택단지 안에 별개의 동으로 설치하는 부대시설 및 복리시설은 지붕의 형태를 다양하고, 이채롭게 하여 해당 주택단지의 주택과 인접한 단지 또는 도시의 경관과 조화될 수 있도록 계획하여야 한다.

     버. 주택단지의 경계 또는 외곽에는 담장을 설치하지 않고 교목으로 구성된 수벽(樹壁)으로 하거나 단지 또는 지역 간의 구분이 없는 자연스런 경계표시가 되도록 계획하여야 한다.

     서. 주택단지 안에 설치하는 입주민을 위한 광장, 놀이터, 조형물, 안내시설 및 피로티의 휴식공간의 경관을 조화롭고 아름답게 조성하기 위해 주변 환경 및 건축물과 통합 디자인 계획을 하여야 한다.

     어. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 거주민의 삶의 질을 높일 수 있도록 거실과 창(거실과 침실에 딸린 발코니 포함)이 3면 이상이 직접 외부와 면하도록 계획하여야 한다.

     저. 공동주택의 단지는 자연 그대로의 토양을 보존하여 수목의 식재 및 본래의 자연환경을 최대한 살릴 수 있도록 자연지반 녹지율이 높아지도록 계획하여야 한다. 

     처. 주택단지내의 보행자 도로의 포장은 우수침투가 쉬운 투수성 포장으로 하고, 우수 저장조 등 우수 재활용 시설, 중수도 시설을 설치한다.
　

Ⅲ. 공동주택 디자인 단계별 적용
1. 기획단계

 1.1 사업계획승인권자는 지역의 특성을 살린 공동주택 디자인의 목표와 평가·운영 등에 관한 기본방향을 설정하여 사업주체가 이를 미리 알고 주택건설 기획을 수립할 수 있도록 하여야 한다.

 1.2 사업계획승인권자는 디자인 기준의 설정취지 및 방향에 부합하도록 사전에 필요한 연구 및 조사를 실시할 수 있다.

 1.3 사업계획승인권자는 훌륭한 공동주택의 디자인 창출과 창작활동을 지원하기 위하여 표준설계기법 또는 설계방식을 사업주체에게 제시할 수 있으며, 필요한 경우 관련기관 및 이해관계자와 사전에 협의할 수 있다.

 1.4 사업계획승인권자는 사업주체가 주택건설사업을 하려 하거나 직접 설계발주를 하는 경우 우수한 디자인이 창출될 수 있도록 턴키 등 현상설계 공모 시 조건을 명시할 수 있다.  

2. 계획 및 설계단계

 2.1 공동주택을 건설하기 위해 공동주택 설계 및 공공주택 지구계획을 수립하는 경우에는 주택단지의 입지분석, 도시 디자인 및 상위계획과의 연관성을 고려하여 계획 및 설계를 하여야 한다.

 2.2 공동주택 설계자는 해당 지역의 특성이 반영된 디자인 설계가  이루어지도록 시공성 및 기술적 문제에 대하여 사전 검토를 하고 이를 반영하여야 한다.      

 2.3 설계자는 공동주택을 계획 또는 설계함에 있어 건축, 조경 및 도시분야 등의 통합 디자인이 이루어지도록 하여야 한다.

3. 시공단계
 3.1 공동주택을 건설하는 사업주체는 기획, 계획 및 설계단계에서 검토된 디자인 계획과 설계의도가 충분히 반영되도록 시공하여야 한다.
 3.2 사업주체와 시공자는 수시로 설계자와 협의하여 당초 디자인 의도가 표출될 수 있도록 하고, 필요시 시공방식의 조정 및 시공기술을 발휘하여 시공하여야 한다.

4. 사용검사단계
 4.1 사용검사권자가 주택법 제49조에 따라 사용검사를 하는 때에는 사업계획승인 신청시 제출된 「공동주택 디자인 가이드라인 자체평가서」(별지 제1호 서식)의 내용대로 시공되었는지의 여부를 확인하여야 한다.
 4.2 사용검사권자는 사용검사대상 주택이 「자체평가서」의 내용과 같이 시공되지 않았을 경우에는 이를 시정 또는 개선하도록 조치하여야 한다.

5. 활용 및 유지관리단계
 5.1 공동주택은 계획 및 설계단계와 사용검사 과정을 마친 경우에는 해당 주택 및 주택단지가 입주민, 지역주민과의 커뮤니티공간으로 활용될 수 있도록 하여야 한다.
 5.2 유지관리를 하는 입주민 또는 관리주체는 해당 주택 및 주택단지가 당초 설계 및 디자인 의도가 훼손되지 않고 영구히 보존될 수 있도록 개·보수 공사를 최소화하여야 한다. 다만, 주택의 외관을 리모델링하거나 재건축, 재개발을 하는 경우에는 그러하지 아니하다.      
　
Ⅳ. 공동주택 디자인 기준의 실효성 확보
 1. 도시 및 건축디자인 기준과의 관계
1.1 공동주택 디자인 기준은 각 지역별 도시 및 건축디자인 기준이 제시하는 기본원칙에 부합하고, 각 지역여건과 특성에 따라 창의적이고, 미래 발전적인 기준이 될 수 있도록 상세화 또는 구체화하여야 한다.
1.2 공동주택 디자인 기준은 지방의 도시 및 지역 디자인정책을 실현할 수 있는 목표와 방향을 제시하는 것이 바람직하며, 필요한 경우 구체적이고 세부적인 지침을 지자체별로 따로 정하여 운영할 수 있다.

2. 실행수단
2.1 공동주택 디자인 기준 정착을 위한 자체평가서 및 확인
가. 설계자가 별지 제1호 서식에 따라 “공동주택 디자인 자체 평가서”를 작성하여 주택건설사업계획승인권자에게 제출하여 사업계획승인신청서와 함께 제출하여야 한다.
나. 해당 주택건설사업계획승인권자는 제출된 “공동주택 디자인 자체 평가서”의 다음 각 목의 내용을 확인하여야 한다.
   거. 자체평가서 내용과 설계도서가 일치하는 지 여부
   너. 해당지역의 도시 및 건축디자인 기준과 부합되는 지 여부 
다. 제출된 설계도서는 정해진 평가항목에 따라 이루어지며, 별도의 전문적인 평가가 필요할 경우 관련 전문가의 조언 또는 자문을 구할 수 있다.
라. 사업계획승인권자는 이 기준 시행이전에 디자인계획을 수립하여 지역 도시디자인 또는 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 이 기준에 합당한 것으로 본다.

2.2 민간전문가 참여제도의 활성화
가. 중앙, 지방자치단체 또는 공공기관은 공동주택 디자인 기준을 운용하기 위하여 필요한 경우 민간전문가 참여제도를 활용할 수 있다.
나. 건축물과 공간환경의 품격과 품질을 확보하기 위해서는 의사결정과정이 중요하므로 프로젝트 기획 초기단계에서부터 설계, 시공단계에 이르기까지 다양한 분야의 전문가가 참여하도록 하여야 한다.

2.3 공동주택 디자인 기준 실효성 확보를 위한 지원 및 홍보화
가. 중앙행정기관, 지방자치단체, 공공기관은 공동주택 디자인 기준의 실효성 확보를 위하여 건축디자인 기준 내용, 민간전문가 활용제도 등에 대하여 전문가 및 행정담당공무원을 대상으로 교육과 홍보를 실시한다. 
나. 중앙행정기관, 지방자치단체, 공공기관은 지역주민의 참여를 활성화하기 위하여 지역주민을 대상으로 공동주택 디자인 기준 내용, 주민참여 방안 등에 대한 교육과 홍보를 실시한다.

2.4  우수 디자인 표창 및 인센티브 제공
가. 우수 디자인으로 선정된 공동주택은 표창제도를 활성화하여 공동주택의 미관증진에 기여하도록 유도한다.
나. 우수 디자인으로 인정되는 공동주택은 디자인 향상에 추가로 소요되는 비용을 가산비용으로 인정하는 등의 인센티브를 제공하여 공동주택의 미관증진을 장려할 수 있다.
　
Ⅴ. 행정사항
1.1 재검토기한
  국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령 훈령 334호)에 따라 이 고시에 대하여 2019년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.