# 일반주택에 대한 기준시가

1.근거 법령
 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호

2.기준시가 적용범위
가. 상업용건물 또는 특수용도의 건물을 제외한 주거용건물(이하 “일반주택”이라 한다)에 대한 국세청 기준시가는 건축법시행령 “별표1”의 건축물 용도 분류표상 단독주택(단독?다중?다가구주택) 및 공동주택(아파트?연립?다세대주택)에 대하여 적용(무허가건물을 포함한다)한다. 다만, 상속세및증여세법 제61조 제3항의 규정에 의하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 기준시가를 산정?고시한 아파트 등 공동주택에 대해서는 일반주택 기준시가를 적용하지 아니한다.
나. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 대상에 포함될 수 있는 것은 주택외의 부분이라 하더라도 이를 주택으로 보아 일반주택 기준시가를 적용한다.
다. 주된 용도가 주거용인 건물로서 그 일부분이 주거용이 아닌 용도로 쓰여지고 있는 경우에도 그 부분은 일반주택에 포함되는 것으로 한다.
라. 일반주택에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지 가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 이에 포함되지 아니하는 것으로 한다.

3.개별 일반주택에 대한 국세청 기준시가의 적용
 개별 일반주택에 대한 국세청 기준시가는 당해 건물의 구조?용도?위치?신축연도 등을 기준으로 “4. 일반주택에 대한 국세청 기준시가 산정방법”에 의하여 계산한 가액을 적용한다. 이 경우에 일반주택에 대한 국세청 기준시가 산정방법의 고시는 개별 일반주택에 대한 국세청 기준시가의 고시로 본다.

4.일반주택에 대한 국세청 기준시가 산정방법
가. 기본산식
(1) 기준시가 ＝ ㎡당 금액×평가대상 건물의 면적(㎡)
(2) ㎡당금액 ＝ 건물 신축가격 기준액 ×구조지수×용도지수×위치지수×개별건물의특성에따른조정률×경과연수별잔가율
  나. 기준시가는 이 고시내용 중 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 건물신축가격기준액에 각종 지수?조정률?잔가율을 곱하여 ㎡당 금액(1,000원 단위로 하며, 1,000원 단위 미만은 절사한다)을 계산한 후, 이 금액에 평가대상 건물의 면적(단독주택의 경우는 연면적, 공동주택의 경우는 전용면적과 공용면적을 포함한 면적으로 한다)을 곱하여 산출한다.


5.건물신축가격기준액
   ㎡당 420,000원으로 한다.

6.구조지수는 다음과 같이 한다.
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7.용도지수는 다음과 같이 한다.

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8.위치지수는 다음과 같이 한다.

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9.개별건물의 특성에 따른 조정률은 다음과 같이 한다.

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10. 경과연수별 잔가율은 다음과 같이 한다.

가. 대상건물별 내용연수와 잔존가액 및 상각방법

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(1)Ⅰ그룹:통나무조?철골(철골철근)콘크리트조?철근콘크리트조?철골조?석조?P.C조?목구조의 모든 건물
(2)Ⅱ그룹:연와조?보강콘크리트조?시멘트벽돌조?황토조?목조의 모든 건물
(3)Ⅲ그룹:시멘트블럭조?경량철골조?철파이프조?석회 및 흙벽돌조?돌담 및 토담조의 모든 건물
나. 건물 신축연도별 잔가율표

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11. 이 고시내용 중 용어의 정의는 다음과 같다.

가. 구조지수 관련 용어의 정의
(1) 통나무조 : 외벽 전체의 1/2이상을 가공한 통나무 원목을 건축자재로 사용하여 축조한 구조 및 이 구조와 조적 기타의 구조를 병용한 구조를 말한다.
(2) 철골(철골철근)콘크리트조 : 철골의 각 부분에 콘크리트를 부어 넣거나 철근콘크리트로 피복한 구조를 말한다.
(3) 철근콘크리트조(R.C조, P.S조, 라멘조 포함) : 철근콘크리트를 써서 건축을 하거나 이 구조와 조적 기타의 구조를 병용한 구조를 말한다. 다만, 철근콘크리트조와 통나무조를 병용한 구조는 통나무조로 분류한다.
(4) 철골조 : 여러 가지 단면으로 된 철골과 강판을 조립하여 리벳으로 조이거나 용접을 한 구조를 말한다.
(5) 석조 : 외벽이 석재로 된 구조를 말한다. 이 경우 내부 구조는 벽돌 또는 목조의 구조라도 상관없다.
(6) P.C(Precast Concrete)조 : P.C공법에 의하여 생산된 외벽 등의 부재를 조립하여 건축한 구조를 말한다.
(7) 목구조 : 목재를 골조로 하고 합판, 합성수지, 타일, 석고보드 등을 사용하여 신공법으로 축조한 건물을 말한다. 다만, 통나무조와 목조를 제외한다.
(8) 연와조 : 3면 이상이 연와 또는 이와 유사한 벽돌로 축조된 구조를 말한다. 다만, 시멘트벽돌조와 시멘트블럭조에 외벽 전체면적 1/2 이상에 돌, 타일, 대리석 등의 붙임을 한 것은 모두 연와조로 본다.
(9) 시멘트벽돌조 : 외벽을 시멘트벽돌로 쌓은 후 화장벽돌, 각종 타일 또는 몰탈을 바른 것을 말하되, 칸막이 벽은 목조로 한 경우도 있으며, 지붕?바닥 등은 목조 또는 철근콘크리트로 한 경우도 있다.
(10) 황토조 : 외벽과 전체면적의 1/2이상을 황토벽돌로 축조한 건물을 말한다. 다만, 흙벽돌조와 토담조를 제외한다.
 (11) 보강콘크리트조(보강블럭조 포함) : 블럭의 빈 부분에 철근을 넣고 몰탈 또는 콘크리트로 채워 블럭조의 결함을 보완한 것과 시멘트벽돌조의 결함을 보완하기 위하여 벽체 또는 기둥부에 철근을 넣어 축조한 구조를 말한다.
(12) 목조 : 기둥과 들보 및 석가래 등이 목재로 된 건물을 말한다. 다만, 통나무조에 해당하는 것을 제외한다.
(13) 시멘트블럭조 : 주체인 외벽의 재료가 시멘트블럭 또는 시멘트콘크리트 블럭으로 된 구조를 말하며 칸막이벽, 지붕, 바닥 등은 시멘트벽돌조와 같이 할 수도 있다.
(14) 경량철골조 : 비교적 살이 엷은 형강(압연해서 만든 단면이 L, H, I, 원추형 등의 일정한 모양을 이루고 있는 구조용 강철 또는 알루미늄재)을 사용하여 꾸민 건축물의 구조를 말한다. 콘셋트 건물?조립식 패널 건물?컨테이너 건물?알루미늄유리온실 등은 경량철골조로 분류한다.
(15) 철파이프조 : 강관(철파이프)을 특수 접합 또는 용접하여 구성한 구조를 말한다.
(16) 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 : 석회, 흙벽돌, 돌담, 토담 기타 이와 유사한 구조로 축조한 구조를 말한다. 다만, 이 구조에 자연석, 대리석을 사용하여 외벽을 치장한 구조는 석조로 분류하고, 이 구조와 연와조?보강콘크리트조?시멘트벽돌조?목조?시멘트블럭조를 병용한 구조는 각각 연와조?보강콘크리트조?시멘트벽돌조?목조?시멘트블럭조로 분류한다.
나. 용도지수 관련 용어의 정의(건축법시행령“별표1”의 용도별 건축물 종류)
(1) 단독주택
       ① 단독주택
       ②다중주택 : 학생 또는 직장인등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로서 연면적이 330제곱미터이하이고 층수가 3층 이하인 것을 말한다.
       ③다가구주택 : 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
(2) 공동주택 : 대지 및 건물의 벽?복도?계단 기타 설비등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 주택(주택건설촉진법 제3조 제3호)으로서 다음과 같이 구분(주택건설촉진법시행령 제2조)한다.
       ① 아파트 : 5층이상의 주택
       ②연립주택 : 동당 건축연면적이 660제곱미터를 초과하는 4층이하의 주택
       ③ 다세대주택 : 동당 건축연면적이 660제곱미터이하인 4층이하의 주택
  다. 개별건물의 특성에 따른 조정률 관련 용어의 정의
(1) 부속건물 : 주택의 지하 및 옥상 등에 소재한 대피소, 옥탑, 차고 등과 주택에 부속된 건물로 창고, 주차장, 화장실 등의 용도로 사용되는 건물을 말한다. 다만, 주택안에 소재한 화장실 등과 아파트 등 공동주택의 공용면적으로 포함되는 건물은 별도의 부속건물로 보지 아니한다.

12. 이 고시내용 중 각종 지수 등에 대한 적용요령은 다음과 같다.
  가. 일반적인 사항에 대한 적용요령
(1) 구조지수와 용도지수는 당해 건물의 구조와 용도에 따라 해당지수를 적용하되, 해당되는 구조 또는 용도가 명시되지 아니한 경우에는 유사한 구조 또는 용도에 의하고, 어느 구조 또는 용도로도 적용하기 곤란한 경우에는 구조지수 및 용도지수를 100으로 적용한다.
(2) 위치지수는 당해 건물의 부속토지 개별공시지가에 따라 해당지수를 적용하고, 경과연수별 잔가율은 당해 건물의 신축연도 및 구조별 내용연수를 기준으로 계산한 가액을 적용하며, 개별건물의 특성에 따른 조정률은 이에 해당되는 경우에만 적용한다.
  나. 구조지수 적용요령
(1) 건물 구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 분류하되, 건축물 관리대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 구조에 따른다. 다만, 사실상의 구조와 공부상의 구조가 다른 경우에는 사실상의 구조에 따른다.
(2) 공부상 조적식 구조로 기재된 것은 그 주된 재료에 따라 석조, 연와조, 시멘트벽돌조, 시멘트블럭조 등으로 분류한다.
  다. 용도지수 적용요령
(1) 건물의 용도분류는 건축물 관리대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 의하되, 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따른다.
(2) 어느 용도로도 분류하기 곤란한 특수한 용도의 건물은 용도지수를 100으로 적용한다. 
(3) 건축물 관리대장 또는 등기부등본상 여러가지 용도가 구분되지 않고 복합적으로 기재된 경우에는 각 용도별 면적은 사실상의 현황에 의하되, 그 구분이 곤란한 경우에는 각 부분의 면적은 같은 것으로 본다.
(4) 용도분류표에 없는 주차장, 대피소, 옥탑, 로비, 현관, 복도, 계단, 수위실, 기계실, 공조실, 물탱크실, 화장실 기타 이와 유사한 용도의 부속건물은 당해 건물의 주용도의 용도지수를 적용한다. 이 경우에 주용도는 사실상의 귀속에 따르되, 사실상의 귀속이 불분명한 경우에는 각 주용도별로 면적을 안분계산하고, 건물의 일부에 상가 등 일반주택 기준시가 적용대상이 아닌 부분이 복합된 경우에 그에 해당하는 부속시설 건물은 일반주택 기준시가 적용대상에서 제외한다.
(5) 동일한 건물내에 주용도에 부속하여 관리사무실 및 창고가 복합되어 있는 경우에는 그 부속건물의 용도지수는 주용도의 용도지수를 적용한다. 이 경우에 주용도는 사실상의 귀속에 따르되, 사실상의 귀속이 불분명한 경우에는 각 주용도별로 면적을 안분계산한다.
  라. 위치지수 적용요령
(1) 상속개시 또는 증여일 현재 고시된 당해 건물 부속토지의 개별공시지가(㎡당)를 기준으로 위치지수를 적용한다. 건물의 소유자와 부속토지의 소유자가 다른 경우에도 당해 부속토지의 개별공시지가를 적용한다.
(2) 하나의 건물에 여러필지의 부속토지가 있는 경우에는 각 부속토지의 개별공시지가를 토지면적을 기준으로 가중평균한 가액을 적용한다.
(3) 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법 시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 적용한다
(4) 지가가 급등하는 지역으로서 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법 시행령 제50조 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액을 적용한다.
(5) 수상가옥 등 부속토지의 개별공시지가를 산정하기 곤란한 경우에는 그 위치지수를 100으로 적용한다.
  마. 개별건물의 특성에 따른 조정률 적용요령
(1) 개별건물의 특성에 따른 조정률은 여러 번호에 중복으로 해당되는 경우에도 각각의 조정률을 곱하여 중복으로 적용한다.
(2) 최고층수는 지하층과 옥탑을 제외하여 계산하고, 건물의 일부분을 소유하고 있는 경우에도 당해 건물 전체의 최고층수에 따르며, 상가 등 일반주택 기준시가 적용대상이 아닌 건물이 복합되어 있는 경우에도 그 부분을 포함하여 최고층수를 계산한다.
(3) 부속건물은 주용도에 따른 용도지수를 적용한 후에 다시 조정률을 적용한다.
(4) 개축건물은 개축부분에 대하여만 당초의 신축시점을 기준으로 계산한 후에 조정률을 적용하며, 증축건물은 증축부분에 대하여만 증축시점을 신축시점으로 보아 기준시가를 계산한다.
  바. 경과연수별 잔가율 적용요령
(1) 건물 구조는 구조지수 계산시에 적용한 구조에 따른다.
(2) 경과연수별 잔가율 계산은 대상건물의 그룹별 내용연수에 의하여 잔존가액을 10%로 한 정액법 상각에 의하되, “10. 나. 신축연도별 잔가율표”에 의하여 계산한다. 이 경우에 신축연도가 1999년인 경우를 경과연수 1년으로 계산하며, 내용연수가 경과된 건물은 최종연도의 잔가율을 적용한다.
(3) 신축연도는 사용검사일(준공검사일)을 기준으로 계산하되, 그 이전에 가사용 승인일 또는 사실상 사용일이 있는 경우에는 가사용 승인일 또는 사실상 사용일을 기준으로 계산한다.
(4) 하나의 건물이 여러 구조 또는 용도로 복합된 경우에는 경과연수별 잔가율을 각각의 그룹에 의하여 계산하며, 어느 구조로도 분류하기 곤란한 특수구조의 건물은 경과연수별 잔가율을 Ⅱ그룹에 의하여 계산한다.