지자체기관명: 울산광역시 중구
자치법규종류: 규칙 (제정)
공포일자: 2023-11-20 / 시행일자: 2023-11-20

# 울산광역시 중구 공공실버주택 운영 및 관리 규칙

## 제1조(목적)

제1조(목적) 이 규칙은 「공공주택 특별법」에 따라 65세 이상 고령자의 주거 안정과 복지 증진을 위하여 건립한 영구임대주택인 울산광역시 중구 공공실버주택의 운영 및 관리에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

## 제2조(정의)

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
  1. “울산광역시 중구 공공실버주택(이하 “공공실버주택”이라 한다)”이란 울산광역시 중구청장(이하 “구청장”이라 한다)이 「공공주택 특별법 시행령」(이하 “시행령”이라 한다) 제2조제1항제1호에 따른 영구임대주택 중 「공공주택 특별법 시행규칙」(이하 “시행규칙”이라 한다) 제14조에 따라 울산광역시 중구(이하 “구”라 한다)에 건설한 고령자복지주택을 말한다. 
2. “주택관리업자”란 「공동주택관리법」 제52조제1항에 따라 주택관리업을 등록한 자로 공공실버주택을 관리하기 위하여 구청장과 위탁ㆍ수탁 협약을 체결한 자를 말한다. 
3. “무주택세대구성원”이란 「주택공급에 관한 규칙」(이하 “공급규칙”이라 한다) 제2조제4호에 따른 무주택세대구성원을 말한다. 
4. “입주자”란 구청장과 공공주택임대차계약(이하 “계약”이라 한다)을 체결하고 공공실버주택에 거주하고 있는 사람(계약자 및 계약자와 같은 세대를 구성하여 공공실버주택에 거주하고 있는 배우자 및 직계존비속을 포함한다)을 말한다. 
5. “입주대상자”란 제6조에 따라 입주자로 선정되었으나 아직 계약을 체결하지 않은 사람을 말한다. 
6. “예비입주자”란 제5조의 입주자격에 적합하여 입주 신청을 하였음에도 주택 공급수를 초과한 순위에 해당하거나 공실이 없어 입주대상자에 해당하지 않은 예비입주자 명부상의 대기자를 말한다. 
7. “입주자대표회의”란 공공실버주택의 입주자를 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 「공동주택관리법」 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다. 
8. “관리규약”이란 공공실버주택의 입주자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 「공동주택관리법」 제18조제2항에 따라 입주자가 정하는 자치규약을 말한다.

## 제3조(최초입주자 모집공고)

제3조(최초입주자 모집공고)  
① 구청장은 공개모집의 방법으로 입주자를 모집해야 한다. 
② 구청장은 입주자를 모집하고자 할 경우 입주자 모집공고를 구 누리집 또는 동 행정복지센터의 게시판에 게시하여 공고해야 한다. 
③ 입주자 모집공고는 최초 신청 접수일 10일 이전에 하여야 한다.

## 제4조(예비입주자 모집 및 관리)

제4조(예비입주자 모집 및 관리)  
① 구청장은 제3조의 입주자 모집공고를 통하여 입주자를 모집한 결과 제5조의 입주자격에 적합함에도 주택 공급수를 초과한 순위에 해당하여 입주대상자에서 제외된 예비입주자를 공급세대수의 100분의 40 범위에서 예비입주자 명부에 등재ㆍ관리해야 한다. 
② 구청장은 예비입주자 명부에 등재된 예비입주자의 수가 공급세대수의 100분의 20 미만인 경우 예비입주자를 추가로 모집할 수 있다. 
③ 제2항에 따라 예비입주자를 모집할 경우 구 누리집을 통하여 공개모집해야 하고, 제5조의 입주자격에 적합한 경우에는 그 순위에 따라 예비입주자 명부에 등재ㆍ관리해야 한다.

## 제5조(입주자격 등)

제5조(입주자격 등)  
① 공공실버주택에 입주할 수 있는 사람의 자격 및 우선순위는 무주택세대구성원으로 시행규칙 제14조에 따른다. 이 경우, 구에 주소를 두고 거주하고 있는 사람을 우선 선정할 수 있다. 
② 구청장은 입주대상자 및 예비입주자를 선정하는 경우 공급규칙 제52조에 따라 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 국토교통부장관에게 의뢰해야 한다. 
③ 구청장은 입주자 모집 신청 시 제출한 서류와 제2항에 따른 전산검색을 확인한 결과 입주자격 또는 선정순위를 달리하는 부적격자로 판정된 사람에 대해서는 그 결과를 통보해야 한다. 
④ 구청장은 제3항에 따라 통보한 날부터 7일 이상의 기간을 정하여 주택 소유 여부를 증명할 수 있는 서류, 세대주, 세대원 및 해당 거주지 등을 확인할 수 있는 증명서류 등을 제출하도록 하여 입주자격 또는 선정순위의 적격 여부를 확인한 후 입주대상자 또는 예비입주자로 선정해야 한다.

## 제6조(입주자 선정)

제6조(입주자 선정)  
① 구청장은 제5조제1항에 따른 순위에 따라 입주대상자를 선정하되, 같은 순위에서 경쟁이 있는 경우에는 시행규칙 별표 6의4에 따라 입주자를 선정할 수 있다. 
② 제1항에 따라 입주대상자를 선정하였음에도 공실이 있는 경우에는 제4조에 따라 예비입주자를 모집하여 제1항에 따라 입주대상자를 다시 선정하거나 시행규칙 제14조제1항에 따라 선정할 수 있다. 
③ 제1항 및 제2항에 따라 전체 호실에 대한 계약 및 입주가 완료된 이후 퇴거 등의 사유로 공실이 발생한 경우에는 제4조에 따른 예비입주자 명부에 등재된 순위에 따라 입주대상자를 선정하되, 제5조에 따른 입주자격을 상실한 경우에는 선정에서 제외한다.

## 제7조(호실 배정)

제7조(호실 배정) 구청장 또는 주택관리업자(이하 “주택관리업자 등”이라 한다)는 공공실버주택의 호실을 배정할 경우 추첨을 통해서 배정해야 한다.

## 제8조(임대차계약 등)

제8조(임대차계약 등)  
① 주택관리업자 등은 제6조에 따라 선정된 입주대상자에게 입주 가능일 1개월 전까지 7일간의 계약기간을 정하여 구청장과 계약을 체결할 수 있음을 서면으로 안내해야 한다. 
② 주택관리업자 등은 입주대상자가 제1항에 따른 계약기간 내에 계약을 체결하지 않을 경우 구청장은 입주대상자가 계약을 포기한 것으로 간주하고 선정을 취소할 수 있다. 이 경우, 제6조제3항에 따라 예비입주자명부에 등재된 순서대로 예비입주자를 입주대상자로 선정하고 계약을 체결해야 한다. 
③ 제1항 또는 제2항에 따라 구청장이 입주대상자와 계약을 체결할 경우에는 표준임대차계약서를 작성하여 계약을 체결해야 한다.

## 제9조(계약기간 및 재계약 등)

제9조(계약기간 및 재계약 등)  
① 공공실버주택의 계약기간은 2년으로 한다. 다만, 계약기간이 경과한 후에도 입주자가 계속 거주하기를 원하는 경우에는 2년마다 재계약할 수 있다. 
② 주택관리업자 등이 제1항에 따라 재계약을 하려는 경우 제5조에 따른 입주자의 자격 여부를 확인하여 적합한 경우에는 계약기간 만료일 3개월 전에 입주자에게 재계약이 가능함을 통보해야 한다.

## 제10조(계약 해제 등)

제10조(계약 해제 등) 구청장은 입주자가「공공주택 특별법」제49조의3에 따라 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.

## 제11조(임대보증금 및 임대료)

제11조(임대보증금 및 임대료)  
① 공공실버주택의 최초 임대보증금 및 임대료(이하 “임대료 등”이라 한다)는 시행령 제44조에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료(이하 “표준임대료 등”이라 한다)를 초과하지 아니하는 범위에서 구청장이 결정한다. 
② 임대보증금은 계약을 체결할 때에 입주자로부터 징수하여 구 세입세출외현금계좌 등 구청장이 지정하는 계좌에 입금ㆍ보관해야 한다. 다만, 퇴거 등 반환 사유가 발생하면 퇴거일에 인출하여 입주자에게 반환해야 한다. 
③ 임대료는 해당 월의 1일부터 말일까지의 임대료를 월의 말일까지 납부하도록 고지서를 발급해야 한다. 다만, 해당 월 중에 입주한 경우에는 일할 계산한 금액으로 고지서를 발급해야 한다. 
④ 구청장은 제1항의 표준임대료 등이 변경된 경우에는 임대료 등을 조정할 수 있으며, 임대료 등을 조정하는 경우에는 구 누리집에 공고해야 한다. 이 경우 조정된 임대료 등은 공고 후 신규 계약 또는 계약기간 만료로 재계약을 하는 시점부터 적용한다.

## 제12조(관리비 등)

제12조(관리비 등)  
① 주택관리업자 등은 공공실버주택의 관리 및 운영에 소요되는 각종 비용(상수도ㆍ하수도요금, 난방 요금, 전기 요금, 시설 점검, 보수 및 관리인력 인건비 등을 말한다)을 입주자로부터 징수한 관리비로 충당한다. 
② 전용부분에서 발생한 비용은 가구별로 사용한 금액으로 책정하며, 공용부분에서 발생한 비용에 대해서는 가구별ㆍ전용면적별 균등 배분하여 책정한다. 다만, 공용부분 중 노인복지관에서 발생한 비용은 구청장이 부담한다. 
③ 주택관리업자 등은 매월 15일까지 전월에 사용한 관리비 내역, 납부액, 입금 계좌 등을 입주자에게 통지해야 한다. 
④ 제3항에 따라 통지를 받은 입주자는 매월 말일까지 관리비를 납부해야 한다. 
⑤ 제1항에도 불구하고 공공실버주택의 관리 및 운영에 소요되는 비용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 예산의 범위에서 지원할 수 있다. 
1. 가로등, 승강기, 복도 등 공용시설 전기요금 
2. 전기안전관리, 승강기안전관리 등 시설안전관리비용

## 제13조(공공임대주택의 중복 입주 등의 확인 등)

제13조(공공임대주택의 중복 입주 등의 확인 등)  
① 주택관리업자 등은 입주자가 공공임대주택에 중복하여 입주하고 있는지 또는 계약을 하였는지 확인하기 위하여 상반기 또는 하반기가 끝나는 달의 다음 달 15일까지 다음 각 호에 해당하는 입주자의 정보를 「공공주택 특별법」 제48조의3에 따라 국토교통부장관이 지정ㆍ고시하는 전산관리지정기관(이하 “전산관리지정기관”이라 한다)에 통보해야 한다. 
1. 입주자의 성명 
2. 입주자의 주민등록번호 
3. 임대주택의 유형 
4. 거주지 주소 
5. 최초 입주일자 
② 전산관리지정기관으로부터 입주자의 중복 입주 또는 계약된 사실이 통보된 경우 주택관리업자 등은 그 사실을 해당 입주자에게 즉시 통보하고 10일 이상의 기간을 정하여 소명할 기회를 주어야 한다.

## 제14조(입주자 관리 등)

제14조(입주자 관리 등)  
① 주택관리업자 등은 입주자가 입주자격 및 선정기준에 적합한지 여부를 제5조제2항의 방법으로 연 1회 이상 확인해야 한다. 
② 제1항에 따라 확인한 결과 입주자격 및 선정기준에 부적합한 입주자가 확인되면 구청장은 제10조에 따라 조치해야 한다. 
③ 구청장은 입주자 관리를 위하여 필요한 경우에 입주자 관리카드, 관리비 납부대장 등을 직접 또는 주택관리업자를 통하여 작성ㆍ기록할 수 있다.

## 제15조(입주자 의무 등)

제15조(입주자 의무 등)  
① 입주자는 이 규칙에서 정한 사항 외에 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상 및 제반 시설의 유지, 관리를 위하여 다음 각 호의 의무를 진다. 
1. 입주자 관련 규칙의 준수 의무 
2. 전용부분을 주거의 용도로만 사용하는 의무 
3. 모든 시설을 선량한 관리자의 주의로 사용ㆍ보전 및 유지할 의무 
4. 공동생활의 질서를 지킬 의무 
5. 주택관리업자의 안전점검 및 그 진단 결과로 이용 제한 또는 보수 등의 조치에 협조할 의무 
6. 시설물의 이용에 대한 안전수칙 준수 및 필요시 통제에 협조할 의무 
7. 공공실버주택의 준공시점 이전부터 주변에 위치한 각종 시설 등에서 발생할 수 있는 소음 등 불편사항에 대해 이해하고 지역주민과 서로 협력하여 안정적인 주거생활을 영위할 수 있도록 노력할 의무 
8. 그 밖에 공동주택의 유지ㆍ관리를 위하여 지켜야 할 의무 
② 주택관리업자 등은 입주자의 공동생활에 필요한 질서 유지와 주거생활 향상을 위하여 관리규약을 제정할 수 있다. 이 경우 관리규약의 제정은 입주자의 과반 이상의 서면 동의가 있어야 한다.

## 제16조(퇴거 등 조치)

제16조(퇴거 등 조치) 구청장은 입주자와 임대차계약을 해제 또는 해지할 경우 계약 해제 또는 해지일로부터 6개월의 범위에서 유예기간을 두어 퇴거할 것을 서면으로 통보해야 한다. 다만, 계약기간 만료일이 6개월 미만인 경우에는 계약기간 만료일까지만 퇴거를 유예할 수 있다.

## 제17조(입주자대표회의의 구성 등)

제17조(입주자대표회의의 구성 등)  
① 입주자는 「공동주택관리법」 제14조에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 
② 입주자대표회의의 구성, 운영 및 의결사항 등에 대한 구체적인 사항은 공동주택관리법령에 따라 관리규약으로 정한다.

## 제18조(운영 위탁 등)

제18조(운영 위탁 등)  
① 구청장은 공공실버주택의 효율적인 관리 및 운영을 위하여 필요한 경우 시설의 전부 또는 일부를 주택관리 전문기관, 법인 또는 주택관리업을 등록한 자에게 위탁할 수 있다. 
② 제1항에 따라 운영 및 관리 권한을 위탁하는 경우의 위탁 사무는 다음 각 호와 같다. 
1. 입주자 관리 및 임대차 계약의 체결 등 입주자 관리 사무 
2. 건축물 전체(전기, 소방, 승강기 및 통신 등 시설물 일체를 포함한다)의 유지, 보수, 안전점검 및 관리 사무 
3. 주차장, 조경시설 등 공동주택 단지 내의 공용시설 운영 및 관리 사무 
4. 임대보증금 및 임대료와 관리비의 산정ㆍ내역작성ㆍ부과ㆍ징수 사무(미납 임대료 및 관리비 징수 사무를 포함한다) 
5. 공동생활의 질서 유지 및 주요 사건·사고 발생 시 구청장에게 즉시 보고 의무 
6. 그 밖에 구청장이 공공실버주택의 운영 및 관리에 필요하다고 인정하여 위탁ㆍ수탁 계약을 통하여 지정한 사무 
③ 구청장은 위탁운영에 필요한 비용을 예산의 범위안에서 수탁기관에 지원할 수 있다.

## 제19조(복지관 등의 공동사용)

제19조(복지관 등의 공동사용)  
① 구청장은 공공실버주택 내에 설치된 노인복지관을 총괄 관리ㆍ운영한다. 
② 구청장은 노인복지관을 공공실버주택 입주자가 우선적으로 사용할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 필요한 경우 입주자 이외의 구민에게도 사용하게 할 수 있다. 
③ 구청장은 주차장 등 공용시설에 대하여 입주자, 복지관의 근무자 또는 이용자가 우선 사용할 수 있도록 조치한다. 다만, 주차장에 여유 공간이 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 입주자 이외의 구민에게도 사용하게 할 수 있다. 
④ 구청장은 제2항 및 제3항에 따른 복지관 및 주차장의 공동사용에 대하여는 제3조에 따른 입주자 모집공고를 할 때 미리 알려주어야 하며, 제8조에 따라 체결하는 임대차계약서에 이를 명시할 수 있다.

## 제20조(주택의 유지보수)

제20조(주택의 유지보수)  
① 공공실버주택 및 공용시설 등의 노후ㆍ파손 등으로 보수가 필요한 경우 그 보수에 필요한 비용은 구청장이 부담한다. 다만, 입주자 또는 이용자 등이 고의 또는 과실로 파손을 할 경우에는 입주자 또는 이용자가 부담해야 한다. 
② 퇴거 등으로 입주자의 변경이 있는 경우 구청장은 주택 내부 도배에 소요되는 비용을 부담할 수 있다. 다만, 종전 입주자가 해당 주택에 2년 이상 거주하였고 벽지 등의 오염이 심한 경우로 한정한다.

## 제21조(세부 운영 규정)

제21조(세부 운영 규정) 구청장은 이 규칙의 시행에 필요한 세부 사항을 따로 정하여 입주자 모집공고를 할 때 반영하여 시행할 수 있다.