지자체기관명: 제주특별자치도
자치법규종류: 조례 (일부개정)
공포일자: 2025-07-11 / 시행일자: 2025-07-11

# 제주특별자치도 제주시 화북상업지역 도시개발사업 시행 조례

## 제0조

제1장 총칙

## 제1조(목적)

제1조(목적) 이 조례는 「도시개발법」 제11조제4항 및 같은 법 시행령 제22조제4항에 따라 제주특별자치도 제주시 화북상업지역 도시개발사업의 시행에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

## 제2조(명칭)

제2조(명칭) 이 사업은 제주특별자치도 제주시 화북상업지역 도시개발사업(이하 “사업”이라 한다)이라 한다.

## 제0조

제2장 사업의 시행

## 제3조(위치 및 면적)

제3조(위치 및 면적) 「도시개발법」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항에 따라 도시개발구역으로 지정된 제주특별자치도 제주시 화북동 일부지역의 토지를 대상으로 하며, 그 필지별 시행 대상토지와 면적 등에 관하여는 법 제17조에 따라 실시계획의 인가를 받은 면적(변경된 경우를 포함한다)으로 한다.

## 제4조(시행기간)

제4조(시행기간) 사업의 시행기간은 실시계획 인가일로부터 환지처분일까지로 한다.

## 제5조(사업의 범위)

제5조(사업의 범위) 사업의 범위는 대지로써의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환ㆍ분합 그 밖에 구획변경, 지적ㆍ지목이나 형질의 변경, 공공시설의 설치 및 변경, 상업용지의 조성과 이에 따른 공사의 시행, 지장물의 철거 및 보상 등에 관한 사항 및 체비지의 관리ㆍ처분 등 그 밖의 사업으로 한다.

## 제6조(시행자 및 사무소의 소재지)

제6조(시행자 및 사무소의 소재지) 
① 사업의 시행자는 제주시장(이하 “시장”이라 한다)이 된다.
② 사업의 시행을 위한 사무소는 제주시청 안에 둔다.

## 제7조(비용부담에 관한 사항)

제7조(비용부담에 관한 사항) 
① 시장은 사업에 필요한 비용을 충당하기 위하여 토지소유자로부터 소요되는 부담금을 징수할 수 있다.
② 제1항에 따른 부과금액은 시행지구 안에 있는 토지의 위치, 지적, 토질, 이용상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 공정하게 토지 및 금전으로 부담한다.

## 제8조(특별회계 설치)

제8조(특별회계 설치) 
① 사업의 시행을 위하여 법 제60조제3항에 따라 제주특별자치도 제주시 화북상업지역 도시개발특별회계(이하 “특별회계”라 한다)를 설치한다.
② 특별회계의 세입과 세출은 법 제60조제2항 및 법 제61조제1항에 따른다.
③ 특별회계에 관하여 이 조례에서 정하지 아니한 사항은 「제주특별자치도도시개발사업 시행 조례」를 준용한다.

## 제9조(체비지매각 및 계약사항)

제9조(체비지매각 및 계약사항) 체비지매각 등 계약에 관한 사항은 규칙으로 정한다.

## 제10조(공고의 방법)

제10조(공고의 방법) 
① 사업시행에 관한 사항은 제주특별자치도내에서 발행하는 일간신문, 제주특별자치도보, 제주시 인터넷홈페이지 및 관할 동사무소의 게시판에 14일 이상 공고하여야 한다.
② 사업시행에 관하여 토지소유자 등의 의견을 청취하려는 때에는 토지소유자 및 임차권자 등에게 개별 통지하여야 한다. 다만, 경미한 사항의 경우에는 제1항의 공고로써 갈음할 수 있다.

## 제11조(정리 전 토지면적)

제11조(정리 전 토지면적) 환지 교부의 기준이 될 토지 각 필지의 면적은 법 제17조에 따른 실시계획인가일 현재의 토지대장 및 임야대장에 따른다. 다만, 지적공부상 면적과 실제면적이 다르다고 인정될 경우에는 공인기관에서 정한 면적에 따른다.

## 제12조(환지계획의 기준)

제12조(환지계획의 기준) 
① 환지계획은 평가식 방법을 기본으로 하되, 종전토지의 지목과 토지이용현황 및 공공시설의 이용도와 토지이용상황 등을 고려하여 차등 감보할 수 있다. <개정 2022.11.23.>
② 환지로써 교부할 면적은 법 제28조 및 제30조부터 제33조까지의 규정에 따라 산출된 권리면적을 기준으로 하여 종전 토지에 지정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 지형 그 밖의 사정 등으로 불가피한 경우는 그러하지 아니하다.
③ 공공용지 및 체비지의 지정과 지구단위계획으로 인한 필지의 규모를 고려하여 종전 토지 위치에 환지를 지정할 수 없을 때에는 다른 자리에 환지를 지정할 수 있다.
④ 권리면적이 넓은 토지는 필요에 따라 면적을 감소하여 환지를 지정하고 잔여토지는 금전으로 청산할 수 있다.
⑤ 사업시행 후 공용이나 공공이용에 제공하게 되는 토지는 제2항의 기준을 적용하지 아니할 수 있다.
⑥ 사업시행 공고일 현재 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조 각 호의 어느 하나에 해당하는 공공시설의 용지에 대하여는 제2항에도 불구하고 증환지할 수 있다.
⑦ 공익에 기여되는 사업에 필요한 토지로써 교부될 환지면적이 협소하여 그 목적을 달성할 수 없는 자가 실시계획 공고기간 내에 신청할 경우에는 권리면적보다 많은 면적으로 교부할 수 있다.
⑧ 사업지구내 동일소유자의 과소토지가 산재해 있을 경우 환지면적이 과소토지가 되지 아니하도록 이를 합병하여 합리적인 위치에 환지할 수 있다. 다만, 공동소유의 토지에 대하여는 합병면적에서 제외한다.
⑨ 기존 주택지는 사업시행 이전부터 생활여건이 형성되어 있던 점을 고려 환지부담률을 최소화하여 환지할 수 있다.

## 제13조(환지지정 제외 토지)

제13조(환지지정 제외 토지) 권리면적이 150제곱미터 미만인 토지에 대하여는 환지를 교부하지 아니한다.

## 제14조(환지예정지의 지정 및 사용)

제14조(환지예정지의 지정 및 사용) 
① 시장은 환지예정지를 지정하려는 경우에는 토지소유자와 임차권자 등에게 통지하여야 한다.
②  법 제35조제3항에 따라 환지예정지 지정 통지서를 받은 토지소유자 및 임차권자는 개발계획에 지장이 없는 범위에서 환지예정지를 사용하려는 경우에는 별지 제1호서식의 환지예정지 사용허가 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장에게 신청하여야 하며, 시장은 사용허가 여부를 별지 제2호서식에 따라 신청인에게 통지하여야 한다. <개정 2025.7.11.>
1. 경계명시 측량성과도 1부
2. 인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증 1부
③  제2항에 따른 신청서를 받은 시장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 토지등기부 등본을 확인하여야 한다. <신설 2025.7.11.>

## 제15조(환지면적의 최소한도)

제15조(환지면적의 최소한도) 
① 기존에 주택이 있는 토지를 환지 하는 경우에는 법 제32조에 따른 입체환지를 지정할 수 있으며, 그 환지면적은「건축법 시행령」 제80조를 준용하여 150제곱미터 이상으로 한다.
② 기존 건축물이 없는 경우의 환지면적은「도시개발법 시행령」 제62조를 근거로 하여 200제곱미터 이상으로 한다.

## 제16조(체비지ㆍ보류지 등의 관리 및 처분)

제16조(체비지ㆍ보류지 등의 관리 및 처분) 사업비에 충당될 체비지는 도시형성촉진을 위하여 일반상업용지ㆍ업무용지ㆍ호텔용지ㆍ전통상가 등으로 지정 할 수 있으며, 그 토지의 관리 및 처분에 대하여는 규칙으로 정한다.

## 제17조(청산금)

제17조(청산금) 
① 환지처분에 따라 징수나 교부할 청산금액은 권리면적과 환지면적과의 차에 제곱미터당 단가를 곱한 금액으로 한다.
② 정리 전 도로ㆍ구거(도랑)ㆍ하천ㆍ제방 등 환지를 정하지 아니한 토지에 대하여는 환지계획 인가 후 토지를 평가하여 청산금을 교부할 수 있다. 이 경우 법 제31조에 따라 감소하여 환지한 면적 또한 같다. <개정 2022.11.23.>
③ 제1항의 청산금은 환지처분일부터 1년 이내에 교부나 징수하여야 한다.
④ 청산금의 징수 및 교부에 대하여는 규칙으로 정한다.

## 제18조(체비지 및 공공용지의 부담)

제18조(체비지 및 공공용지의 부담) 사업시행 후 체비지 및 공공시설용지에 대하여 토지 소유자가 부담해야할 토지의 면적은 사업 실시계획 인가고시일 현재 환지를 정하기로 되어 있는 종전 토지를 소유하고 있는 자가 그 소유토지의 면적에 따라 부담하여야 하며, 부담방법으로는 정리 전ㆍ후 토지의 평가지수를 기준으로 하여 이를 산정한다.

## 제19조(환지처분)

제19조(환지처분) 
① 환지처분은 공사가 완료된 후 시행함을 원칙으로 한다. 다만, 법 제50조제4항에 따라 사업을 효율적으로 시행하기 위하여 건설공사가 완료된 부분을 따로 정하여 환지처분 할 수 있다.
② 환지처분을 하려는 때에는 환지계획에서 정한 사항을 공고하고, 토지 소유자에게 이를 통지하여야 한다.

## 제20조(공사비 등 지불)

제20조(공사비 등 지불) 
① 공사비는 현금으로 지불하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 체비지의 매각부진 등 사업시행을 위하여 필요한 경우에는 체비지를 현물로 지급할 수 있다.
② 제1항 단서에 따라 공사비를 현물로 지급하려는 경우에는 지급하려는 시점에서 대상 체비지를 법 제28조제3항에 따라 평가하여야 한다.

## 제21조(증명 및 분할)

제21조(증명 및 분할) 
① 시장은 환지예정지 지정 후 환지에 대한 제증명 신청이 있을 때에는 증명원을 발급할 수 있으며, 제증명에 대한 수수료의 징수에 관하여는 「제주특별자치도 제증명 등 수수료 징수 조례」에 따른다.
② 환지예정지의 변경이나 분할은 공공의 계획에 따른 것이 아닌 경우에는 소유자의 신청에 따라 처리하여야 한다.

## 제22조(토지소유자 등 변동)

제22조(토지소유자 등 변동) 
①  토지소유자 및 이해관계인이 변경된 때에는 별지 제3호서식의 명의 변경 신고서에 인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증을 첨부하여 시장에게 즉시 신고하여야 하며, 신고 불이행으로 발생하는 제반 손해에 대하여는 시장은 그 책임을 지지 아니한다. <개정 2025.7.11.>
②  제1항에 따른 신고서를 받은 시장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 토지등기부 등본을 확인하여야 한다. <신설 2025.7.11.>

## 제23조(등기 완료 후의 통지)

제23조(등기 완료 후의 통지) 시장은 법 제43조에 따라 촉탁등기가 완료된 때에는 토지 소유자에게 통지하여야 한다.

## 제24조(측량대행자 지정)

제24조(측량대행자 지정) 시장은 환지예정지에 대한 측량을 효과적으로 수행하기 위하여「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 측량업 등록을 한 자에게 대행하게 할 수 있다.

## 제0조

제3장 토지평가

## 제25조(토지 등의 평가)

제25조(토지 등의 평가) 
① 법 제28조에 따라 이 사업시행과 관련된 토지나 사업시행 전ㆍ후의 토지에 관한 권리가격의 평가는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제28조 및 제29조에 따른 2개 이상의 공인감정 평가기관이 평가한 가격을 기준으로 하여 제주특별자치도 제주시 화북상업지역 도시개발사업 토지평가협의회의 심의를 거쳐 시장이 결정한다.
② 토지에 대한 정리 전ㆍ후의 평가는 사업 실시계획 인가일을 기준으로 하며, 사업시행 후 공공용지로 사용되는 토지에 관하여는 평가가격을 결정하지 아니할 수 있다.
③ 지장물의 보상을 위한 평가는 평가시점을 기준으로 한다.

## 제26조(정리 전 토지의 평가)

제26조(정리 전 토지의 평가) 
① 정리 전 토지의 평가는 도시개발사업으로 인한 도시·군관리계획 결정, 변경 결정 등을 반영하지 않은 사업 이전 상태로 평가하여야 하며, 정리 후의 토지이용계획 및 개발이익을 반영하지 아니한다.
② 사실상 공공으로 사용되는 국ㆍ공유지인 대체시설은 평가에서 제외하고, 사도ㆍ공원ㆍ구거ㆍ유지 및 포락지 등 특정용도의 토지평가는 실제사용 정도와 유사지구의 평가결과 등을 조사 분석하여 평가한다.

## 제27조(정리 후 토지의 평가)

제27조(정리 후 토지의 평가) 
① 정리 후 토지는 유사지역의 지가수준을 충분히 조사한 후 위치에 따른 구획별 표준지를 다시 선정하고, 각 노선별 영향 및 개별적 요인 등을 분석하여 평가하되, 특별지를 제외한 각지와 보통지를 구분하여 제곱미터당 가격으로 평가한다.
② 제1항에서 “특별지”, “각지” 및 “보통지”란 다음 각 목의 구분에 따라 도시개발사업을 통하여 환지하기 위하여 나누어 놓은 필지를 말한다.
1. 보통지: 전면 또는 배면이 도로에 접하는 필지
2. 각지: 전면 및 측면이 도로에 접하는 필지
3. 특별지: 기존건축물이 있는 필지

## 제0조

제4장 토지평가협의회

## 제28조(설치 및 기능)

제28조(설치 및 기능) 사업구역내의 토지평가에 관한 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 제주특별자치도 제주시 화북상업지역 도시개발사업 토지평가협의회(이하 “협의회”라 한다)를 둔다.
1. 환지계획 수립을 위한 토지평가
2. 환지처분 및 불환지(도로, 과소토지 등 환지대상에서 제외하여 금전으로 청산하는 토지를 말한다)에 따른 청산금 결정을 위한 토지평가
3. 각종 보상금 결정을 위한 평가
4. 그 밖에 사업 시행상 필요하다고 인정하는 감정평가

## 제29조(구성)

제29조(구성) 
① 협의회는 위원장 1명과 부위원장 1명을 포함한 10명 이상 15명 이하의 위원으로 구성한다.
② 위원장은 부시장이 되며 부위원장은 위원 중에서 호선한다.
③ 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 시장이 임명하거나 위촉한다.
1. 5명 이내의 업무 관련 공무원
2. 토지평가에 관한 전문지식을 가진 사람
3. 도시개발사업에 관한 학식과 경험이 많은 사람
4. 사업구역내에 토지소유자 및 이해관계가 있는 사람

## 제30조(임기)

제30조(임기) 위촉 위원의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 연임할 수 있다. 다만, 위원 중 공무원이 아닌 위원의 사임 등으로 인하여 새로 위촉된 위원의 임기는 전임위원 임기의 남은 기간으로 한다.

## 제31조(직무)

제31조(직무) 
① 위원장은 협의회를 대표하고, 협의회의 업무를 총괄한다.
② 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 때에는 부위원장이 그 직무를 대행한다.

## 제32조(회의)

제32조(회의) 
① 위원장은 위원회의 회의를 소집하며, 그 의장이 된다.
② 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수 찬성으로 의결한다.

## 제33조(간사)

제33조(간사) 협의회의 사무를 처리하기 위하여 협의회에 간사 1명을 두되, 간사는 위원장이 임명한다.

## 제34조(수당 등)

제34조(수당 등) 위원회의 위원과 위원회에 참석하여 발언하는 관계자에 대하여는 「제주특별자치도 각종 위원회 설치 및 운영 조례」에 따라 예산의 범위에서 수당과 여비를 지급할 수 있다. <개정 2025. 3. 19.>

## 제35조(운영세칙)

제35조(운영세칙) 이 조례에 정한 것 외에 협의회의 운영 등에 관하여 필요한 사항은 협의회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

## 제36조(시행규칙)

제36조(시행규칙) 이 조례의 시행에 관하여 필요한 사항은 규칙으로 정한다.

## 제37조(규제의 재검토)

제37조(규제의 재검토) 지사는 다음 각 호의 규제에 대하여 2025년 5월 1일을 기준으로 3년마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
1. 제13조에 따른 환지지정 제외 토지
2. 제14조제2항에 따른 환지예정지의 사용 신청
3. 제15조에 따른 환지면적의 최소한도
4. 제22조에 따른 토지소유자 등의 변동 신고

[본조신설 2025.7.11]