지자체기관명: 서울특별시
자치법규종류: 조례 (타법개정)
공포일자: 2025-05-19 / 시행일자: 2025-05-19

# 서울특별시 민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례

## 제1조(목적)

제1조(목적) 이 조례는 민간의 저이용ㆍ유휴토지 등을 공공이 활용하여 공공주택을 건설ㆍ공급하는 사업에 관한 사항을 정함으로써 공공주택 공급 확대 및 임대세입자의 주거 안정에 이바지하는 것을 목적으로 한다.

## 제2조(정의)

제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2024.7.15>
  1. "민간토지 활용"이란 민간의 토지를 공공이 활용(임차 및 매입)하는 것으로 다음 각 호의 방법으로 하는 것을 말한다.
    가. 민간토지사용형 : 민간의 토지를 공공이 임차하여 공공주택을 건설ㆍ운영
    나. 공동출자형 : 민간과 공공이 출자하여 설립한 「공공주택 특별법」제4조제1항제5호에 따른 법인이 공공주택 건설ㆍ운영
    다. 민간공공협력형 : 민간사업의 공공기여를 활용하여 공공주택 공급
    라. 민간토지매입형 : 민간의 토지를 공공이 매입하여 공공주택을 건설ㆍ운영
  2. "공공주택"이란「공공주택 특별법」제2조제1호가목의 공공임대주택을 말한다.
  3. "사업계획"이란 사업대상지에 대한 용도지역ㆍ용적률ㆍ공공기여ㆍ공공주택계획(이하 "도시관리계획등"이라 한다.) 및 토지사용에 대한 협약을 포함한다. 
  4. "공공기여"란 용도지역 변경, 도시계획시설 변경(해제), 이외 기타 규제 등의 완화를 위해 공공시설등의 부지나 시설을 설치하여 제공하는 것을 말한다.
  5. "공공시설등"이란「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제52조의2제1항 각 호의 시설을 말한다.
  6. "사업종료"란 토지사용 협약에 따라 정한 기간이 만료되거나 부득이한 사유로 더 이상 민간토지 활용 공공주택사업을 추진할 수 없다고 판단되어 계약을 해지하는 경우를 말한다.

## 제3조(시장의 책무)

제3조(시장의 책무) 시장은 민간토지를 활용하는 공공주택 건립을 위한 지원 및 공급 활성화를 위해 노력하여야 한다.

## 제4조(다른 조례와의 관계)

제4조(다른 조례와의 관계) 민간토지 활용 공공주택 건립사업을 적용함에 있어 다른 법령 또는 조례에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 조례에서 정하는 바에 따른다.

## 제5조(사업대상지)

제5조(사업대상지) ① 민간토지 활용 공공주택의 사업대상지(이하 "사업대상지"라 한다)는 민간의 저이용ㆍ유휴토지 등과 이 사업을 희망하여 민간이 제안하는 토지로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제30조에 따른 용도지역 중 다음 각 호의 지역으로 한다.
  1. 자연녹지지역
  2. 주거지역
  3. 준공업지역
  4. 일반상업지역
  ② 다음 각 호에 해당하는 지역은 사업대상지에서 제외한다. 
  1. 서울특별시 정책상 보전 및 전문 기능이 필요한 지역
  2. 양호한 저층 주거환경 보호가 필요한 지역으로 제1종전용주거지역, 역사, 문화, 옛 정취 보전 등 입지 특성화 지역 등  
  3. 다른 법령에 의해 추진중이거나 계획 수립 완료된 지역 등 
  ③ 제1항에 따른 지역으로서 다음 각 호의 부지면적 또는 공동주택 규모를 포함하고 지정 요건 등 구체적인 기준은 시장이 별도로 정한다.
  1. 부지면적: 3,000제곱미터 이상
  2. 공동주택 규모: 100세대 이상(공공주택 포함)

## 제6조(사업유형)

제6조(사업유형) 민간토지 활용 공공주택 건립사업 유형은 다음 각 호와 같다.
  1. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업
  2. 「건축법」에 따른 건축
  3. 「주택법」에 따른 주택건설사업

## 제7조(사업계획의 결정)

제7조(사업계획의 결정) ① 민간토지 활용 공공주택의 도시관리계획등은 관련 부서 협의를 포함한 사전검토ㆍ협상회의ㆍ외부전문가 자문 등 민간과의 협상 과정을 통해 계획을 수립하며 이에 대한 절차 등의 사항은 시장이 별도로 정한다.
  ② 시장은 민간과 사업계획 및 토지사용에 대한 협의 이후 민간토지 활용 방법에 따른 관련 위원회의 심의를 거쳐 사업계획을 확정한다.

## 제8조(도시관리계획등 수립ㆍ제출)

제8조(도시관리계획등 수립ㆍ제출) ① 민간토지 활용 공공주택 건립사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 방법으로 제안할 수 있다. <개정 2024.7.15>
  1. 민간토지사용형, 공동출자형, 민간토지매입형 : 「공공주택 특별법」제2조에 따른 공공주택사업을 시행하기 위한 사업대상지로 제안
  2. 민간공공협력형 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제26조에 따른 도시관리계획의 입안 제안 
  ② 제1항에 따른 민간토지 활용 공공주택 건립사업 제안서는 별지 제1호 서식에 따르며, 민간공공협력형은 도시관리계획등을 추가로 제출하여야 한다.
  ③ 민간토지 활용 공공주택 건립사업의 제안 시기 및 방법은 시장이 별도로 정할 수 있다.

## 제9조(용도지역 변경 기준)

제9조(용도지역 변경 기준) 사업대상지의 용도지역 변경은 다음 각 호를 고려하여 최대 준주거지역 또는 일반상업지역까지 변경할 수 있으며, 관련 위원회를 통해 결정한다.
  1. 서울특별시 도시기본계획 등 상위계획과의 정합성
  2. 도시의 맥락을 고려하여 주변 지역과 조화를 이루는 용도지역 계획
  3. 지역의 균형발전을 고려하되, 도시의 지속가능성을 위한 자연환경 훼손 및 경관 부조화 등의 최소화

## 제10조(용적률 기준)

제10조(용적률 기준) 용적률은 기준용적률, 상한용적률로 계획하며 구체적인 산정기준은 다음 각 호와 같다.
  1. 기준용적률: 용도지역 변경 전 용도지역의 「서울특별시 도시계획 조례」제55조에 따른 용적률
  2. 상한용적률: 제11조의 공공기여 제공 시 완화하여 적용하는 용적률로서 변경 후 용도지역에 대한 「서울특별시 도시계획 조례」제55조에 따른 용적률

## 제11조(공공기여 기준)

제11조(공공기여 기준) ① 민간토지 활용 공공주택사업 시행자가 부담하는 용도지역 변경에 따른 공공기여 기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2024.7.15>
  1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제30조의 용도지역 변경에 따른 공공기여율은 부지면적 기준으로 산정한다.
  2. 용도지역 간 변경의 경우 증가되는 용적률의 10분의 6에 해당하는 용적률을 부지면적 기준으로 환산하여 적용하며, 용도지역 세분 변경의 경우는 증가되는 용적률의 10분의 5에 해당하는 용적률을 부지면적 기준으로 환산하여 적용한다.
  ② 제1항 이외에 공공기여는 다음 각 호의 기준에 따라 추가할 수 있다.
  1. 도시계획시설 변경(해제), 사업추진을 위한 기반시설 확보 등 기타 규제 및 계획 완화에 따른 공공기여는 부지면적을 기준으로 5퍼센트에서 10퍼센트 내외에서 결정한다. 
  2. 제1호에 따른 완화가 둘 이상 중첩되는 경우 공공기여 총량은 각각 합산하여 적용한다.
  3. 완화사항, 주변 여건, 규모, 및 민간의 제안 내용 등에 따라 필요한 경우 관련 위원회의 심의를 거쳐 낮거나 높은 비율로 조정할 수 있다. 
  ③ 공공기여는 공공시설등의 부지 제공을 원칙으로 하되, 민간공공협력형은 공공기여 총량 범위에서 공공주택을 60퍼센트 이상 우선적으로 계획하는 것을 원칙으로 하며, 대상지 주변 여건 등에 따라 관련 위원회의 심의를 거쳐 10퍼센트 범위에서 조정할 수 있다. <개정 2024.7.15>
  ④ 제1항 및 제2항에 따른 공공시설등의 설치비용 및 부지가액 산정 방법은 「서울특별시 도시계획 조례 시행규칙」제7조제4항에 따라 시장이 정한 "공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준"을 준용한다.

## 제12조(공공주택 계획)

제12조(공공주택 계획) 공공주택을 포함한 건축계획은 대상지에 따른 입주수요 및 특성 등을 고려하여 비주거 비율, 공공시설의 종류, 공공주택 규모, 사회혼합 등을 고려하여 관계 법령 등에서 정하는 범위 안에서 시장이 별도로 정한다. <개정 2022.12.30>

## 제13조(토지사용 협약)

제13조(토지사용 협약) ① 민간은 공공에게 토지를 사용하게 하고 공공은 이에 대하여 토지사용료를 지급할 것을 약정한다.
  ② 토지사용료는 사업시행인ㆍ허가 전 민간과 공공이 각각 선정한 감정평가법인등의 감정평가를 통해 최초 사용, 갱신 사용, 지급시기 등 결정하고, 평가액의 조정, 토지사용과 관련한 기타사항은 시장이 별도로 정한다.
  ③ 제2항에 따른 감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 관련 규정에 따르며 공공주택 운영 기간, 도시관리계획등 규제 완화 및 유지관리 등을 고려한 공통된 평가기준을 적용할 수 있도록 하고 한국감정평가사협회 에 감정평가법인등의 추천을 의뢰할 수 있다.

## 제14조(매입기준)

제14조(매입기준) ① 시장은 민간토지 활용 공공주택사업 추진을 위하여 민간의 토지 및 건축물을 매입할 수 있다.
  ② 제1항에 따른 매입기준 등 세부사항은 시장이 별도로 정한다.
[본조신설 2024.7.15]
[종전 제14조는 제15조로 이동 <2024.7.15>]

## 제15조(사업종료)

제15조(사업종료) ① 사업종료를 위하여 감정평가를 통해 민간토지 활용 공공주택의 재산가치를 산정한다.
  ② 제1항에 따른 재산가치를 기준으로 계약당사자간의 협의를 통해 재산 정산 절차를 진행한다. 
  ③ 제1항 및 제2항에 따른 감정평가 방법 등은 제13조제3항을 따르며, 세부사항은 시장이 별도로 정한다.
[제14조에서 이동, 종전 제15조는 제16조로 이동 <2024.7.15>]

## 제16조(사업의 지원)

제16조(사업의 지원) ① 시장은 민간토지 활용 공공주택사업의 원활한 추진을 위하여 서울주택도시개발공사에 다음 각 호의 역할을 하게 할 수 있다. <개정 2025.5.19>
  1. 사업(예정)대상지에 대한 사업계획수립, 토지사용 협약 지원
  2. 사업 대행 및 사업성 분석, 예산검토
  3. 사업의 영향 및 파급효과에 대한 모니터링 등
  4. 그 밖에 시장이 필요하다고 인정하여 별도로 정하는 사항
  ② 시장은 제1항에 따른 업무를 서울주택도시개발공사에 요구할 경우 기관의 특성을 고려하여 미리 공사 사장과 협의하여야 한다. <개정 2025.5.19>
[제15조에서 이동, 종전 제16조는 제17조로 이동 <2024.7.15>]

## 제17조(운영기준)

제17조(운영기준) 시장은 이 조례에서 시장이 정하도록 한 사항 및 민간토지 활용 공공주택 건립사업 시행과 관련하여 필요한 기준 등을 정하여야 한다.
[제16조에서 이동 <2024.7.15>]