# 민원인 - 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당하는지 여부(「공인중개사법」 제33조제2항 등 관련)

## 질의요지

「공인중개사법」 제33조제2항에서는 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 같은 항 각 호의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사등1)1) 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원을 말하며(「공인중개사법」 제10조제3항 참조), 이하 같음
의 업무를 방해해서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 항 각 호에서는 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위(제1호), 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위(제4호) 등을 규정하고 있으며, 같은 법 제48조제4호에서는 같은 법 제33조제2항 각 호의 규정을 위반한 자에 대하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있는바, 

  「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위와 관련하여, 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당하는지, 아니면 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없는 경우에도 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당하는지?2)2) ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’ 외의 「공인중개사법」 제33조제2항의 금지행위 요건은 충족하였음을 전제로 함

## 회답

시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당합니다.

## 이유

먼저 형벌법규의 해석은 엄격하여야 하고 명문의 형벌법규의 의미를 피고인에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하는 것은 죄형법정주의의 원칙에 어긋나는 것으로서 허용되지 아니한다고 할 것이며1)1) 대법원 2011. 8. 25. 선고 2011도7725 판결례 참조 
, 어떤 행정목적을 달성하기 위하여 규제하고 그 행정목적의 실현을 담보하기 위하여 그 위반을 처벌하는 행정형벌법규의 경우에도 법문의 엄격한 해석이 요구된다고 할 것인데2)2) 대법원 2024. 7. 25. 선고 2021도17722 판결례 참조
, 「공인중개사법」 제48조제4호에서는 같은 법 제33조제2항 각 호의 규정을 위반한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있으므로, 같은 법 제33조제2항은 법문대로 엄격하게 해석하여야 할 것입니다. 

  그런데 「공인중개사법」 제33조제2항에서는 누구든지 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’으로 같은 항 각 호의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 아니 된다고 규정하여, 같은 항에 따른 금지행위에 해당하기 위해서는 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’이 있어야 하는 점을 명문으로 규정하고 있고3)3) 창원지방법원 2022. 9. 22. 선고 2022노152 판결례, 대법원 2010. 7. 23. 선고 2010도1189 판결례, 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023도2836 판결례 참조
, 이러한 목적을 갖고 개업공인중개사등의 업무를 방해하는 같은 항 각 호의 행위들을 금지하고 있으므로, 명문의 규정과 달리 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없는 경우에는 같은 항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당한다고 볼 수는 없습니다.

  그리고 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사등의 업무를 방해하는 행위를 금지하고 이를 위반한 경우 처벌하도록 하는 「공인중개사법」 제33조제2항 및 제48조제4호의 규정은 2019년 8월 20일 법률 제16489호로 일부개정된 「공인중개사법」에서 신설된 것으로, 그 입법취지는 부동산 시장의 건전성이 훼손되는 것을 방지하고, 부동산 거래가격 담합 등 부동산시장의 건전한 거래질서를 해치는 행위를 효율적으로 제재하기 위한 것인바4)4) 2019. 8. 20. 법률 제16489호로 일부개정된 「공인중개사법」 개정이유 및 주요 내용 참조
, 이러한 입법취지를 고려하면 「공인중개사법」 제33조제2항은 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’을 가지고 개업공인중개사등의 업무를 방해하는 행위를 금지하는 규정이라 할 것이고, 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 인정되지 않는 개업공인중개사등의 업무방해행위까지 「공인중개사법」 제33조제2항에 따라 금지되는 것으로 보기는 어렵습니다.

  한편 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없더라도 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위 등 「공인중개사법」 제33조제2항 각 호에서 정하고 있는 행위에 해당한다면 같은 항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당한다는 의견이 있으나, ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’과 ‘같은 항 각 호에서 규정하고 있는 행위’는 「공인중개사법」 제33조제2항에 따라 금지되는 행위를 이루는 별개의 요소로, ‘같은 항 각 호에서 규정하고 있는 행위’를 하였더라도 ‘시세에 부당한 영향을 줄 목적’이 인정되지 않으면 「공인중개사법」 제33조제2항에 따른 금지행위에 해당한다고 볼 수 없고5)5) 대법원 2010. 7. 23. 선고 2010도1189 판결례, 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023도2836 판결례, 인천지방법원 2023. 4. 20. 선고 2022노2210 판결례 등 참조
, 만약 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 없는 경우에도 같은 법 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당할 수 있다고 해석한다면 합리적 이유 없이 형벌규정 적용대상의 범위를 확대하여 해석하는 것으로서, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

  따라서 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있는 경우에만 「공인중개사법」 제33조제2항에서 규정하고 있는 금지행위에 해당합니다.


  공인중개사법
제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 
  1. ∼ 9. (생  략)
  ② 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음 각 호의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 아니 된다. 
  1. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위
  2. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시·광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사등을 부당하게 차별하는 행위
  3. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위
  4. 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위
  5. 개업공인중개사등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 유도하는 행위
제48조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 
  1. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자
  2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자
  3. 제33조제1항제5호부터 제9호까지의 규정을 위반한 자
  4. 제33조제2항 각 호의 규정을 위반한 자
<관계 법령>