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# 국토교통부 - 「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁한 위탁자를 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제2항제1호에 따른 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”로 볼 수 있는지(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항 등 관련)

## 질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장 등에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조제2항에서는 같은 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”(제1호)를 규정하고 있는바,

  「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁한 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조제2항제1호에 따른 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”로 볼 수 있는지?

## 회답

「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁한 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조제2항제1호에 따른 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”로 볼 수 없습니다.

## 이유

먼저 민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 법률로서(제1조), 같은 법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없도록 규정하고 있는바, 임대의무기간 동안 임차인에게 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 제공하려는 취지에서 같은 법 시행령 제4조제2항에서는 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”를 임대사업자 등록 자격으로 규정한 것이라 할 것인데, 이 사안에서는 「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁한 위탁자를 위 주택 소유 요건에 부합하는 자로 볼 수 있는지를 살펴보아야 합니다.

  그런데 일반적으로 ‘부동산 담보신탁’은 담보의 목적으로 채무자 또는 제3자가 위탁자가 되어 위탁자 소유의 부동산을 「신탁법」에 따라 수탁자에게 이전하고, 채무자가 그 채무를 불이행하면 수탁자가 담보목적 부동산을 처분하여 그 공매대금으로 채권자인 우선수익자에 대한 채무를 정산하고 잔액이 있을 때에는 다른 수익자 또는 위탁자에게 지급하는 방법을 취하게 되는바, 「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁하여 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 ‘소유권이 수탁자에게 완전히 이전’되고, 수탁자만이 해당 주택에 관한 배타적 처분·관리권을 갖는다고 할 것이므로1)1) 대법원 2003. 1. 27. 선고 2000마2997 결정례, 대법원 2017. 5. 22. 선고 2014다225809 판결례, 법제처 2016. 11. 21. 회신 16-0509 해석례, 법제처 2024. 5. 14. 회신 24-0088 해석례, 법제처 2025. 6. 2. 회신 25-0315 해석례 등 참조
, 해당 주택에 대한 법적 소유권이 없는 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조제2항제1호에 따른 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”로 보기는 어렵습니다.

  그리고 민간임대주택법 제43조제1항에 따르면 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하고 양도가 금지되는바, 민간임대주택에 대한 임대사업자의 계속적 소유를 통해 임차인의 안정적 주거를 보장하고자 하는 데에 제도 취지가 있고, 같은 법 시행규칙 제2조제3항에서는 임대사업자 등록 신청을 받은 행정청은 건물등기사항증명서(제6호)의 확인을 통해 ‘등기부상 소유권자’ 기준으로 주택 소유 여부를 판단하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제6조제1항에서는 ‘임대사업자로 등록한 후 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우’(제2호), ‘같은 법 제43조제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우’(제5호) 등을 임대사업자 등록의 말소 사유로 규정하여, 해당 주택에 대한 소유권을 지속적으로 확보하고 있을 것을 임대사업자에게 요구하고 있습니다. 

  그러나 담보신탁의 경우 위탁자가 채무를 불이행하면 담보신탁한 주택을 공매처분할 수 있어, 임대의무기간 중에도 소유권이 제3자에게 이전될 수 있는바, 위탁자를 임대사업자로 등록할 수 있는 자에 해당한다고 해석할 경우 임대차계약의 안정성을 저해할 우려가 있다는 점에서, 임대사업자 등록 제도를 둔 입법취지 및 규정 체계에 부합하지 않습니다. 

  또한 민간임대주택법 제5조의2에서는 임대사업자가 등록한 민간임대주택의 임대의무기간 등을 소유권등기에 부기등기하도록 규정하고 있고, 같은 법 제49조제1항에서는 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무를 부과하고 있는데, 담보신탁된 주택은 등기부상 소유권자가 수탁자이므로 위탁자가 부기등기하거나 임대보증금 보증에 가입하는 것이 가능하다고 보기 어려운바, 이처럼 민간임대주택법령에서는 임대사업자가 ‘등록한 민간임대주택의 소유권자’임을 전제로 각종 의무를 부과하고 있다는 점에 비추어 보더라도, 위탁자에게 임대사업자로 등록할 수 있는 자격이 있다고 해석하는 것은 합리적이지 않습니다.

  따라서 「신탁법」에 따라 주택을 담보신탁한 위탁자를 민간임대주택법 시행령 제4조제2항제1호에 따른 “민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자”로 볼 수 없습니다.

  민간임대주택에 관한 특별법
제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다. 
  ② ∼ ⑤ (생  략) 
  ⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 
  ⑦ (생  략) 

  민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① (생  략) 
  ② 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다. 
  1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
  2. ∼ 4. (생  략) 
  ③ ∼ ⑨ (생  략) 
<관계 법령>
# 국토교통부 - 임대사업자가 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 있는지 여부(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제6항 등 관련)

## 질의요지

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제51조제6항에서는 임대사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비(이하 “선수관리비”라 함)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조제7항에서는 임대사업자는 같은 법 제51조제6항에 따라 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 선수관리비를 부담하는 경우에는 해당 임차인의 입주가능일 전까지 「공동주택관리법」에 따른 관리주체(이하 “관리주체”라 함)에게 선수관리비를 지급해야 한다고 규정하고 있는바,

  민간임대주택법상 임대사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 있는지?

## 회답

민간임대주택법상 임대사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 없습니다.

## 이유

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데, 민간임대주택법 제51조제6항 및 같은 법 시행령 제41조제7항에서는 임대사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 선수관리비를 부담할 수 있고, 이 경우 해당 임차인의 입주가능일 전까지 관리주체에게 선수관리비를 지급해야 한다고 규정하고 있는바, 민간임대주택법령상 임대사업자가 부담하도록 규정하고 있는 선수관리비를 임차인에게 부담하게 할 수 없다고 할 것입니다.

  그리고 선수관리비에 대한 민간임대주택법 제51조제6항의 입법연혁 및 취지를 살펴보면, 민간임대주택 관리에 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비를 임대사업자가 부담할 수 있도록 근거를 마련하는 내용으로 2023년 8월 16일 법률 제19680호로 민간임대주택법이 개정되었는데1)1) 2023. 8. 16. 법률 제19680호로 일부개정된 민간임대주택법 개정이유 및 주요내용 참조
, 이는 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택의 경우에는 공공주택사업자가 선수관리비를 부담하도록 하고 있는 반면, 민간임대주택을 공공임대주택과 다르게 운영하여야 할 타당한 이유가 없음에도 민간임대주택의 경우 선수관리비를 임차인이 부담하고 있는바, 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 임대사업자가 선수관리비를 부담하도록 함으로써 공공임대주택과 민간임대주택 간의 형평성을 도모하고 주거 취약계층인 임차인의 경제적 부담을 경감하려는 것인 점2)2) 2021. 6. 11. 의안번호 제2110752호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안반영폐기, 2023. 3. 23.) 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조
을 고려하면, 임대사업자가 임차인에게 선수관리비를 부담하도록 하는 것은 민간임대주택법의 입법연혁 및 그 취지에 어긋난다고 할 것입니다.

  아울러 민간임대주택법 시행령 제41조제8항 본문에서는 관리주체는 임차인의 임대기간이 종료되는 경우에는 같은 조 제7항에 따라 지급받은 선수관리비를 임대사업자에게 반환하도록 규정하고 있고, 같은 조 제9항에서는 같은 조 제7항에 따라 관리주체에게 지급하는 선수관리비의 금액은 해당 민간임대주택의 유형 및 세대수 등을 고려하여 임대사업자와 관리주체가 협의하여 정한다고 규정하고 있는바, 문언상 임대사업자만을 선수관리비의 반환 대상 및 그 금액의 협의 주체로 규정하여 선수관리비에 관한 법률관계의 당사자에서 임차인을 제외하고 있다는 점을 고려하면, 명시적인 규정이나 합리적인 근거 없이 선수관리비의 부담 주체를 임차인으로 확대해석하는 것은 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

  따라서 민간임대주택법상 임대사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 없습니다.

  민간임대주택에 관한 특별법
제51조(민간임대주택의 관리) ① ∼ ⑤ (생  략)
  ⑥ 임대사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비(이하 “선수관리비”라 한다)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담할 수 있다.

  민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제41조(민간임대주택의 관리) ① ∼ ⑥ (생  략)
  ⑦ 임대사업자는 법 제51조제6항에 따라 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비(이하 “선수관리비”라 한다)를 부담하는 경우에는 해당 임차인의 입주가능일 전까지 「공동주택관리법」에 따른 관리주체(이하 “관리주체”라 한다)에게 선수관리비를 지급해야 한다.
  ⑧ 관리주체는 해당 임차인의 임대기간이 종료되는 경우 제7항에 따라 지급받은 선수관리비를 임대사업자에게 반환해야 한다. 다만, 다른 임차인이 해당 주택에 입주할 예정인 경우 등 임대사업자와 관리주체가 협의하여 정하는 경우에는 선수관리비를 반환하지 않을 수 있다. 
  ⑨ 제7항에 따라 관리주체에게 지급하는 선수관리비의 금액은 해당 민간임대주택의 유형 및 세대수 등을 고려하여 임대사업자와 관리주체가 협의하여 정한다.
<관계 법령>
# 민원인 - 사회복무요원의 복무기관 범위에 「사회복지사업법」 제2조에 따른 사회복지시설이 포함되는지(「병역법」 제27조제1항 등 관련)

## 질의요지

「병역법」 제26조제1항에서는 사회복무요원은 국가기관·지방자치단체·공공단체 및 사회복지시설의 공익목적에 필요한 사회복지, 보건·의료, 교육·문화, 환경·안전 등 사회서비스업무의 지원업무(제1호) 등에 복무하게 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제27조제1항에서는 지방병무청장은 사회복무요원을 필요로 하는 국가기관·지방자치단체 또는 공공기관의 장으로부터 다음 해에 필요한 인원의 배정을 요청받으면 복무기관·복무분야·복무형태 및 배정인원을 결정한다고 규정하고 있는바, 「사회복지사업법」 제2조에 따라 설치된 사회복지시설(이하 “사회복지시설”이라 함)도 사회복무요원의 복무기관 범위에 포함되는지?

## 회답

사회복지시설도 사회복무요원의 복무기관 범위에 포함됩니다.

## 이유

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조
인데, 「병역법」 제2조제1항제10호에서는 사회복무요원(社會服務要員)이란 다음 각 목의 기관 등의 공익목적 수행에 필요한 사회복지, 보건·의료, 교육·문화, 환경·안전 등의 사회서비스업무 및 행정업무 등의 지원을 위하여 소집되어 공익 분야에 복무하는 사람을 말한다고 규정하면서, 각 목의 기관으로 국가기관(가목), 지방자치단체(나목), 공공단체(公共團體)(다목), 「사회복지사업법」?제2조에 따라 설치된 사회복지시설(라목)을 규정하고 있고, 같은 법 제26조제1항에서는 사회복무요원은 국가기관·지방자치단체·공공단체 및 사회복지시설의 공익목적에 필요한 사회복지, 보건·의료, 교육·문화, 환경·안전 등 사회서비스업무의 지원업무(제1호) 등에 복무하게 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제47조의3제1항에서는 사회복무요원의 업무별 복무분야를 각 호로 정하면서 같은 항 제1항제1호에서 사회복지업무의 경우에는 사회복지시설 운영 지원 등을 복무분야로 규정하고 있는바, 사회복지시설은 사회복무요원이 복무하는 기관에 해당하고, 사회복지시설의 운영 지원 업무는 사회복무요원의 복무 분야에 해당하는 것이 문언상 분명합니다. 

  그리고 사회복무요원의 복무기관을 정하고 있는 「병역법」의 입법연혁을 살펴보면, 구 「병역법」(1999. 2. 5. 법률 제5757호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말함) 제26조제1항제1호에서는 병역자원을 효율적으로 활용하기 위하여 공익근무요원의 복무기관을 종전에는 국가기관 및 지방자치단체로 정하였던 것에서 공공단체 및 사회복지시설까지 확대2)2) 구 「병역법」(1999. 2. 5. 법률 제5757호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말함) 개정이유 및 주요내용 참조.
하였는바, 사회복무요원이 복무하는 기관의 범위에 사회복지시설이 포함되는 것으로 해석하는 것이 입법연혁에도 부합합니다. 

  한편 「병역법」 제27조제1항에서는 지방병무청장은 사회복무요원을 필요로 하는 국가기관·지방자치단체 또는 공공단체의 장으로부터 다음 해에 필요한 인원의 배정을 요청받으면 복무기관·복무분야·복무형태 및 배정인원 등을 결정하도록 규정하고 있는데, 해당 규정에서 사회복무요원의 배정 요청기관에 사회복지시설을 명시적으로 규정하고 있지 않아 사회복지시설의 장은 지방병무청장에게 필요한 인원의 배정을 요청할 수 없으므로 사회복지시설은 사회복무요원이 복무하는 기관에 해당하지 않는다는 의견이 있을 수 있으나, 같은 법 제27조제1항 및 같은 법 시행령 제48조제1항 후단에서 사회복지시설의 사회복무요원 필요인원은 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장이 배정을 요청하여야 한다고 규정하고 있고, 이는 실무상 장애인복지시설, 정신요양시설, 노인복지시설, 노숙인시설 등 다양한 종류의 사회복지시설3)3) 사회복무요원이 배정되는 사회복지시설의 우선순위로 장애인복지시설, 정신요양시설, 노인복지시설, 노숙인시설, 아동복지시설, 여성복지시설, 사회복지관 등을 정하고 있음(「사회복무요원 소집업무 규정」 제12조제1항제1호 참조).
에 배정되어 복무할 것이 예정되어 있는 사회복무요원의 관리운영 업무의 효율적인 수행을 위한 것이라는 점에 비추어 보면, 병무청장에게 사회복무요원의 필요 인원을 직접 요청하도록 규정한 기관의 범위를 실제로 사회복무요원이 복무하는 기관의 범위와 동일하게 볼 것은 아니므로 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.  

  따라서 사회복지시설도 사회복무요원의 복무기관 범위에 포함됩니다.

<관계 법령>
  병역법
제27조(사회복무요원의 배정인원 등 결정) ① 지방병무청장은 사회복무요원을 필요로 하는 국가기관·지방자치단체 또는 공공단체의 장으로부터 다음 해에 필요한 인원의 배정을 요청받으면 복무기관·복무분야·복무형태 및 배정인원 등을 결정한다.


  병역법 시행령
제47조의3(사회복무요원의 복무분야 분류 등) ① 법 제26조제3항에 따른 사회복무요원의 업무별 복무분야는 다음 각 호와 같다. 
  1. 사회복지업무: 사회복지시설 운영 지원, 지방자치단체 사회복지 업무 지원 등
  2. ∼ 5. (생  략)
  ② (생  략)
제48조(사회복무요원의 배정 요청) ① 사회복무요원을 필요로 하는 국가기관, 지방자치단체의 장 또는 공공단체의 장(이하 “복무기관의 장”이라 한다)은 매년 2월 말일까지 지방병무청장에게 그 다음 해의 필요인원의 배정을 요청하여야 한다. 이 경우 사회복지시설의 사회복무요원 필요인원은 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 배정을 요청하여야 한다. 
  ② ∼ ③ (생  략)
# 국가인권위원회 - 조정위원회를 서면 회의로 개최하는 것이 가능한지 여부(「국가인권위원회법」  제42조 등)

## 질의요지

「국가인권위원회법」 제41조제1항에서는 조정의 신속하고 공정한 처리를 위하여 위원회1)1) 「국가인권위원회법」에 따라 설립된 국가인권위원회를 말하며(「국가인권위원회법」 제3조제1항 참조), 이하 같음
에 성·장애 등의 분야별로 조정위원회를 둘 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제42조제1항에서는 조정위원회는 인권침해나 차별행위와 관련하여 당사자의 신청이나 위원회의 직권으로 조정위원회에 회부된 진정에 대하여 조정 절차를 시작할 수 있다고 규정하면서, 같은 조 제2항에서는 조정은 조정 절차가 시작된 이후 당사자가 합의한 사항을 조정서에 적은 후 당사자가 기명날인하고 조정위원회가 이를 확인함으로써 성립한다고 규정하고 있는바, 

  조정위원회를 개최하기 전에 당사자 간 조정 내용에 대한 합의가 이루어진 경우, 조정위원회를 출석 회의가 아닌 서면 회의로 개최하여 조정하는 것이 가능한지?

## 회답

이 사안의 경우, 조정위원회를 서면으로 개최하여 조정할 수 없습니다.

## 이유

먼저 「국가인권위원회법」에 따른 조정제도는 당사자의 신청이나 위원회의 직권으로 조정위원회에 회부된 진정에 대하여 조정을 통해 당사자 간의 합의로 자발적 해결에 도달하도록 유도하기 위해 도입된 제도로서, 같은 법 제43조에 따라 조정위원회를 통해 성립된 조정은 재판상 화해와 같은 효력이 있고, 재판상 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 기판력이 생긴다는 점1)1) 대법원 1999. 10. 8. 선고 98다38760 판결례 참조
을 고려할 때, 그 절차나 형식에 대해서는 엄격하게 해석할 필요가 있는바, 이러한 법적 효과가 도출되는 조정위원회의 조정 절차가 서면만으로 이루어질 수 있다고 보기는 어렵습니다.

  그리고 「국가인권위원회법」 제41조제5항에서는 조정위원회의 조정 절차에 관하여 같은 법 및 「국가인권위원회 조정위원회 규칙」에 규정되지 않은 사항은 「민사조정법」을 준용하도록 규정하고 있는데, 이와 관련하여 「민사조정법」 제31조제1항에서는 신청인이 조정기일에 출석하지 아니한 때에는 다시 기일을 정하여 통지하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 그 새로운 기일 또는 후속 기일에도 신청인이 출석하지 아니한 때에는 조정신청이 취하된 것으로 본다고 규정하고 있는 한편, 같은 법 제19조제1항에서는 사건의 내용 등을 고려하여 법원 외의 적당한 장소에서 조정을 할 수 있다고 규정하고 있어, 조정 절차의 진행에 있어 당사자의 출석 및 현장 조정을 필수적인 요소로 보고 있는바, 이러한 「민사조정법」의 규정을 함께 고려한다면, 조정위원회는 대면 회의 방식으로 개최되어야 할 것입니다.

  아울러 「국가인권위원회법」 제41조제4항의 위임을 받아 조정위원회의 구성·운영, 조정의 절차 등에 관하여 필요한 사항을 정하고 있는 「국가인권위원회 조정위원회 규칙」 제10조에서는 조정위원회는 조정기일을 정하여 당사자에게 통지하여야 한다고 규정하고 있고, 제12조에서는 이해관계인도 조정에 참가할 수 있다고 규정하고 있으며, 제14조의2제2항에서는 조정기일에 당사자 쌍방 또는 일방이 출석하지 않은 경우 조정에 갈음하는 결정을 할 수 있다고 규정하는 한편, 제15조제2항에서는 당사자 쌍방 또는 일방의 불출석으로 조정기일이 연기되는 등 당사자가 협조하지 않고 조정위원회가 조정에 갈음하는 결정을 하지 않은 경우에는 조정이 불성립된 것으로 본다고 규정하고 있는바, 「국가인권위원회 조정위원회 규칙」에서는 구체적인 조정 절차를 정하면서 대면으로 조정위원회를 개최하는 것만을 전제하고 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

  따라서 이 사안의 경우, 조정위원회를 서면으로 개최하여 조정할 수 없습니다.
<관계 법령>
  국가인권위원회법
제41조(조정위원회의 설치와 구성) ① 조정의 신속하고 공정한 처리를 위하여 위원회에 성·장애 등의 분야별로 조정위원회를 둘 수 있다.
  ② 조정위원회의 위원(이하 “조정위원”이라 한다)은 위원회의 위원과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 성·장애 등의 분야별로 위원장이 위촉하는 사람이 된다.
  1. ∼ 3. (생  략)
  ③ 조정위원회의 회의는 다음 각 호의 사람으로 구성한다.
  1. 위원회의 위원인 조정위원 중 회의마다 위원장이 지명하는 1명
  2. 제2항에 따른 분야별 조정위원 중 회의마다 위원장이 지명하는 2명
  ④ 조정위원의 위촉 및 임기, 조정위원회의 구성·운영, 조정의 절차 등에 관하여 필요한 사항은 위원회 규칙으로 정한다.
  ⑤ 조정위원회의 조정 절차에 관하여 이 법 및 위원회 규칙에 규정되지 아니한 사항은 「민사조정법」을 준용한다.
제42조(조정위원회의 조정) ① 조정위원회는 인권침해나 차별행위와 관련하여 당사자의 신청이나 위원회의 직권으로 조정위원회에 회부된 진정에 대하여 조정 절차를 시작할 수 있다.
  ② 조정은 조정 절차가 시작된 이후 당사자가 합의한 사항을 조정서에 적은 후 당사자가 기명날인하고 조정위원회가 이를 확인함으로써 성립한다.
  ③ ∼ ⑥ (생  략)
# 민원인 - 「학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률」 제15조제4항을 위반하여 교습비등을 거짓으로 표시ㆍ게시ㆍ고지한 경우에 해당하기 위해서는 교습비등을 실제로 징수하여야 하는지(「학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률」 제15조제4항 등 관련)

## 질의요지

「학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률」(이하 “학원법”이라 함) 제15조제4항에서는 학원설립·운영자, 교습자 또는 개인과외교습자(이하 “학원설립·운영자등”이라 함)는 교습비등1)1) 학습자가 학원법 제2조제6호 각 목의 자에게 교습이나 학습장소 이용의 대가로 납부하는 수강료·이용료 또는 교습료 등과 그 외에 추가로 납부하는 모든 경비를 말하며(학원법 제2조제6호 참조), 이하 같음
을 거짓으로 표시·게시·고지하거나, 표시·게시·고지한 교습비등 또는 교육감에게 등록·신고한 교습비등을 초과한 금액을 징수하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 법 제23조제1항제7호에서는 같은 법 제15조제4항을 위반하여 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지한 자에게는 300만원 이하의 과태료를 부과한다고 규정하고 있는바,
 
  학원설립·운영자등이 학원법 제15조제4항을 위반하여 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지한 경우에 해당하기 위해서는 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지한 이후에 교습비등을 실제로 징수하여야 하는지?

## 회답

학원설립·운영자등이 학원법 제15조제4항을 위반하여 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지한 경우에 해당하기 위해서 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지한 이후에 교습비등을 실제로 징수하여야 하는 것은 아닙니다.

## 이유

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조
, 학원법 제15조제4항에서는 학원설립·운영자등은 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지하거나, 표시·게시·고지한 교습비등 또는 교육감에게 등록·신고한 교습비등을 초과한 금액을 징수하여서는 아니 된다고 규정하고 있는바, 표시·게시·고지한 교습비등 또는 교육감에게 등록·신고한 교습비등을 초과한 금액을 징수하는 것에 대해서는 징수 여부를 규정하고 있으나, “교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지”한 행위에 대해서는 해당 금액의 “징수 여부”를 규정하고 있지 않은 것이 문언상 명확한바, “같은 법 제15조제4항을 위반하여 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지”한 행위에 해당하는지는 실제 교습비등의 징수 여부와는 관계없이 판단하여야 합니다.

  그리고 학원법 제23조제1항제7호에서는 “같은 법 제15조제3항을 위반하여 교습비등과 그 반환에 관한 사항을 표시·게시·고지하지 아니하거나 같은 조 제4항을 위반하여 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지한 자”를, 같은 법 제23조제1항제7호의2에서는 “같은 법 제15조제4항을 위반하여 교습비등을 징수한 자”를 각각 과태료 부과 대상으로 규정하고 있어, “교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지”한 행위와 “교습비등을 초과 징수”한 행위를 별개의 위반행위로 구분하여 과태료를 부과하고 있습니다.
  
  또한, 학원법 제15조제4항은 학습자 및 학부모의 알 권리를 보장하고, 학원과 교습소 운영의 투명성을 높이기 위하여2)2) 2009. 6. 22. 의안번호 제1805229호로 발의(정부)된 학원법 일부개정법률안에 대한 주요내용 및 조문별 개정이유서 참조(2011. 7. 25. 법률 제10916호로 일부개정되어 같은 날 시행됨) 
 학원설립·운영자등이 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지하지 않도록 규정한 것으로서, 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지하는 행위는 학습자의 합리적인 선택권을 침해함과 동시에 정상적으로 교습비등을 표시·게시·고지하는 다른 학원·교습소 등과의 공정한 경쟁을 저해하는 행위인바, 실제 징수 여부와 관계없이 거짓으로 표시·게시·고지하는 행위 자체를 위반행위로 규정하여 금지하는 것이 같은 법 제15조제4항의 입법취지에도 부합하는 해석입니다.

  따라서 학원설립·운영자등이 학원법 제15조제4항을 위반하여 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지한 경우에 해당하기 위해서 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지한 이후에 교습비등을 실제로 징수하여야 하는 것은 아닙니다.

<관계 법령>
  학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
  1. ～ 5. (생  략)
  6. “교습비등”이란 학습자가 다음 각 목의 자에게 교습이나 학습장소 이용의 대가로 납부하는 수강료·이용료 또는 교습료 등(이하 “교습비”라 한다)과 그 외에 추가로 납부하는 모든 경비(이하 “기타경비”라 한다)를 말한다.
   가. 학원을 설립·운영하는 자(이하 “학원설립·운영자”라 한다)
   나. 교습소를 설립·운영하는 자(이하 “교습자”라 한다)
   다. 개인과외교습자
제15조(교습비등) ① 학원설립·운영자, 교습자 또는 개인과외교습자는 학습자로부터 교습비등을 받을 수 있으며, 교습비등을 받는 경우 교육부령으로 정하는 바에 따른 영수증을 발급하여야 한다.
  ② (생  략)
  ③ 학원설립·운영자, 교습자 또는 개인과외교습자는 시·도의 교육규칙으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 교습비등과 그 반환에 관한 사항을 학습자가 보기 쉬운 장소에 게시하여야 하며, 학습자를 모집할 목적으로 인쇄물·인터넷 등을 통하여 광고를 하는 경우에는 교습비등, 등록증명서 또는 신고증명서 내용 중 대통령령으로 정하는 사항을 표시하여야 한다. 이 경우 학습자 또는 학부모의 요구가 있을 때에는 교육부령으로 정하는 바에 따라 게시 또는 표시된 교습비등의 내역을 서면으로 고지하여야 한다.
  ④ 학원설립·운영자, 교습자 또는 개인과외교습자는 교습비등을 거짓으로 표시·게시·고지하거나, 표시·게시·고지한 교습비등 또는 교육감에게 등록·신고한 교습비등을 초과한 금액을 징수하여서는 아니 된다
  ⑤·⑥ (생  략)
# 민원인 - 「도시 및 주거환경정비법」 제50조의2제1항 각 호 중 둘 이상에 대한 심의가 필요한 경우 반드시 통합하여 검토 및 심의해야 하는지(「도시 및 주거환경정비법」 제50조의2 등 관련)

## 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제50조에 따른 사업시행계획인가(이하 “사업시행계획인가”라 함)를 위하여 같은 법 제50조의2제1항 각 호 중 둘 이상에 대한 심의가 필요한 경우, 정비구역1)1) 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도시정비법 제16조에 따라 지정·고시된 구역을 말하며(도시정비법 제2조제1호 참조), 이하 같음.
의 지정권자2)2) 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외함)를 말하며(도시정비법 제8조제1항 참조), 이하 같음.
는 반드시 이를 통합하여 검토 및 심의(이하 “통합심의”라 함)해야 하는지?

## 회답

사업시행계획인가를 위하여 도시정비법 제50조의2제1항 각 호 중 둘 이상에 대한 심의가 필요한 경우, 정비구역의 지정권자는 반드시 통합심의를 해야 합니다.

## 이유

법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 하고, 나아가 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써 위와 같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 하여야 합니다.1)1) 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결례 참조


  먼저 도시정비법 제50조의2제1항에서는 정비구역의 지정권자는 사업시행계획인가와 관련된 같은 항 각 호 중 둘 이상의 심의가 필요한 경우에는 이를 통합심의해야 한다고 규정하고 있는바, 법문언상 정비구역의 지정권자에게는 같은 항에 따른 통합심의의 요건이 갖추어진 경우 통합심의를 해야 하는 의무가 부과되어 있을 뿐 통합심의를 선택적으로 실시할 수 있는 재량이 부여되어 있다고 보기는 어렵습니다. 

  그리고 당초 구 도시정비법2)2) 2023. 7. 18. 법률 제19560호로 개정되기 전의 것을 말함
에서는 공공재개발사업 또는 공공재건축사업에 한정하여 통합심의를 실시할 수 있도록 규정하고 있었으나, 민간이 추진하는 정비사업 또한 신속한 사업추진을 위하여 행정절차를 간소화할 필요가 있다는 요구에 따라 2023년 7월 18일 법률 제19560호로 도시정비법을 개정하여 모든 정비사업에 통합심의를 의무화함으로써 주택의 적기 공급에 기여할 수 있도록 한 것인바,3)3) 2022. 8. 18. 의안번호 제2116915호로 발의된 도시정비법 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 심사보고서 및 2023. 7. 18. 법률 제19560호로 일부개정된 도시정비법 개정이유 및 주요내용 참조
 정비사업의 사업시행계획인가와 관련된 둘 이상의 심의가 필요한 경우에는 의무적으로 통합심의를 거치도록 하여 그 심의기간을 단축하는 것이 도시정비법 제50조의2의 입법연혁 및 개정취지에도 부합하는 해석입니다.

  따라서 사업시행계획인가를 위하여 도시정비법 제50조의2제1항 각 호 중 둘 이상에 대한 심의가 필요한 경우, 정비구역의 지정권자는 반드시 통합심의를 해야 합니다.

※ 법령정비 권고사항

  사업시행자는 통합심의 신청 여부에 관계없이 관련 서류를 제출하여야 함이 명확히 드러나도록 도시정비법 제50조의2제2항을 정비할 필요가 있습니다.

  도시 및 주거환경정비법
제50조의2(사업시행계획의 통합심의) ① 정비구역의 지정권자는 사업시행계획인가와 관련된 다음 각 호 중 둘 이상의 심의가 필요한 경우에는 이를 통합하여 검토 및 심의(이하 “통합심의”라 한다)하여야 한다.
  1. 「건축법」에 따른 건축물의 건축 및 특별건축구역의 지정 등에 관한 사항
  2. 「경관법」에 따른 경관 심의에 관한 사항
  3. 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 교육환경평가
  4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군관리계획에 관한 사항
  5. 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가에 관한 사항
  5의2. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」에 따른 성능위주설계의 평가에 관한 사항
  5의3. 「자연재해대책법」에 따른 재해영향평가에 관한 사항
  6. 「환경영향평가법」에 따른 환경영향평가 등에 관한 사항
  7. 그 밖에 국토교통부장관, 시·도지사 또는 시장·군수등이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항
  ② 사업시행자가 통합심의를 신청하는 경우에는 제1항 각 호와 관련된 서류를 첨부하여야 한다. 이 경우 정비구역의 지정권자는 통합심의를 효율적으로 처리하기 위하여 필요한 경우 제출기한을 정하여 제출하도록 할 수 있다.
  ③ 정비구역의 지정권자가 통합심의를 하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 위원회에 속하고 해당 위원회의 위원장의 추천을 받은 위원, 정비구역의 지정권자가 속한 지방자치단체 소속 공무원 및 제50조에 따른 사업시행계획 인가권자가 속한 지방자치단체 소속 공무원으로 소집된 통합심의위원회를 구성하여 통합심의하여야 한다. 이 경우 통합심의위원회의 구성, 통합심의의 방법 및 절차에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
  1. 「건축법」에 따른 건축위원회
  2. 「경관법」에 따른 경관위원회
  3. 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 교육환경보호위원회
  4. 지방도시계획위원회
  5. 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가심의위원회
  6. 도시재정비위원회(정비구역이 재정비촉진지구 내에 있는 경우에 한정한다)
  6의2. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」에 따른 성능위주설계평가단 또는 중앙소방기술심의위원회
  6의3. 「자연재해대책법」에 따른 재해영향평가심의위원회
  7. 「환경영향평가법」에 따른 환경영향평가협의회
  8. 제1항제7호에 대하여 심의권한을 가진 관련 위원회
  ④ 시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 통합심의 결과를 반영하여 사업시행계획을 인가하여야 한다.
  ⑤ 통합심의를 거친 경우에는 제1항 각 호의 사항에 대한 검토·심의·조사·협의·조정 또는 재정을 거친 것으로 본다.
<관계 법령>
# 민원인 - 개업공인중개사가 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호에 따른 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는지 여부(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호 등 관련)

## 질의요지

「공인중개사법」 제32조제4항에서는 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제20조제4항제1호에서는 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정하며, 이하 “이 사안 오피스텔”이라 함)에 대한 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 같은 규칙 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다고 규정하고 있는바, 

  개업공인중개사1)1) 「공인중개사법」에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말하며(「공인중개사법」 제2조제4호 참조), 이하 같음
는 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는지?

## 회답

개업공인중개사는 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 합니다.

## 이유

먼저 2014년 1월 28일 법률 제12374호로 일부개정된 「공인중개사법」 제32조에서는 종전의 ‘중개수수료’라는 용어를 ‘중개보수’로 변경하였는데, 이는 수수료는 타인을 위해 사무를 제공한 보상으로 “징수하는 요금”인 반면 보수는 권한을 위임받아 일을 하고 “그 책임의 대가로 받는 금품”임을 고려한 것인바1)1) 2013. 10. 8. 의안번호 제1907199호로 발의된 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조
, 중개계약은 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이에 중개행위와 계약의 성립에 대한 중개보수의 지급을 의무로 하는 청약과 승낙의 합치로 이루어지는 것으로서2)2) 법제처 2009. 12. 24. 회신 09-0384 해석례 참조
, 중개계약의 내용인 중개보수는 대등한 계약 당사자인 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 협의에 따라 정해지는 것이 원칙이라고 할 것이므로, 이러한 중개보수의 법적 성질을 고려하면 개업공인중개사가 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 한다고 보아야 합니다. 

  그리고 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호 및 별표 2에서는 중개보수의 ‘상한요율’만을 규정하고 그 범위에서 중개보수를 결정하도록 규정하고 있어, 공인중개사법령에 규정된 중개보수 요율 범위에서 구체적인 중개보수를 결정하기 위해서는 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 협의가 필수적으로 선행되어야 한다고 보는 것이 타당하다는 점, 주택 및 주택·오피스텔 외의 중개대상물과 이 사안 오피스텔에 대한 중개는 모두 중개계약의 성질을 가짐에도 불구하고, 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수만 달리 취급하여 중개의뢰인과 개업공인중개사 간의 협의가 필요하지 않다고 해석하는 것은 불합리하다는 점 등을 고려할 때, 개업공인중개사가 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 한다고 해석하는 것이 타당합니다. 

  또한 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호에서는 이 사안 오피스텔의 경우 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다고 규정하고 있을 뿐 중개의뢰인과의 협의 여부에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않으나, 같은 법 시행규칙 별지 제20호서식 및 별지 제20호의2서식의 중개대상물 확인·설명서에서는 주거용 건축물과 비주거용 건축물 모두 중개보수는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정한 금액을 적도록 규정하고 있고, 별지 서식은 같은 법 시행규칙의 일부로서 효력을 가진다는 점3)3) 법제처 2010. 12. 23. 회신 10-0436 해석례 참조
에 비추어 보면, 개업공인중개사는 이 사안 오피스텔에 대하여 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 하는 것으로 해석하는 것이 공인중개사법령의 체계에도 부합합니다. 

  따라서 개업공인중개사는 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 협의하여야 합니다. 

※ 법령정비 권고의견

  「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호에 따라 이 사안 오피스텔에 대한 중개보수를 결정할 때 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정해야 하는지 여부를 법령에 명확히 규정할 필요가 있습니다. 


  공인중개사법
제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. 
  ②·③ (생  략)
  ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.

  공인중개사법 시행규칙
제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. 
  ②·③ (생  략)
  ④법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. 
  1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.
    가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
    나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것
  2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
  ⑤ ～ ⑦ (생  략)

■ 공인중개사법 시행규칙 [별표 2] 

오피스텔 중개보수 요율(제20조제4항 관련)

구   분
상한요율
1. 매매·교환
1천분의 5
2. 임대차 등
1천분의 4


<관계 법령>
# 국토교통부 - 분양 건축물의 대지에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획 등이 수립되어 있지 않은 경우 분양광고에 해당 항목 자체를 기재하지 않은 것이 「건축물의 분양에 관한 법률」 제9조제1항에 따른 시정명령 대상에 해당하는지(「건축물의 분양에 관한 법률」 제9조제1항 등 관련)

## 질의요지

「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함) 제6조제2항 및 같은 법 시행령 제8조제1항제5호의3에서는 분양사업자1)1) 「건축법」 제2조제1항제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말하며(건축물분양법 제2조제3호 참조), 이하 같음.
가 분양 광고에 포함해야 하는 사항으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 함)의 수립 여부 및 「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조에 따른 교육환경보호구역(이하 “교육환경보호구역”이라 함) 설정 여부를 규정하고 있고, 건축물분양법 제9조제1항에서는 허가권자2)2) 「건축법」 제11조에 따른 허가권자를 말하며(건축물분양법 제5조제1항 참조), 이하 같음.
는 분양사업자의 분양 광고의 내용이 같은 법 제6조제2항에 따른 사항을 포함하지 않았다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명해야 한다고 규정하고 있는바,

  분양 건축물의 대지에 지구단위계획 또는 교육환경보호구역(이하 “지구단위계획등”이라 함)이 수립·설정되어 있지 않은 경우, 분양사업자가 분양 광고에 지구단위계획등의 수립·설정 여부 항목 자체를 기재하지 않은 것이 건축물분양법 제9조제1항에 따른 시정명령 대상에 해당하는지?

## 회답

분양 건축물의 대지에 지구단위계획등이 수립·설정되어 있지 않은 경우라도 분양사업자가 분양 광고에 지구단위계획등의 수립·설정 여부 항목 자체를 기재하지 않은 것은 건축물분양법 제9조제1항에 따른 시정명령 대상에 해당합니다.

## 이유

먼저 건축물분양법 제6조제2항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제8조제1항제5호의3에서는 건축물의 분양 광고에 포함해야 하는 사항을 구체적으로 열거하면서 건축물의 대지에 관한 사항으로 지구단위계획의 수립 여부(가목) 및 교육환경보호구역 설정 여부(나목)를 명시하고 있는바, 이때 “여부”란 ‘그러함과 그러하지 아니함’을 모두 이르는 말1)1) 국립국어원 표준국어대사전 참조
이고, 지구단위계획등이 수립·설정되어 있는 경우에만 해당 항목을 포함하도록 한정하여 규정하고 있지도 않으므로, 분양 광고에는 실제 지구단위계획등의 수립·설정 여부에 관계없이 해당 항목을 각각 포함해야 한다고 보는 것이 법 문언에 부합하는 해석입니다.

  그리고 건축물분양법령에서 분양 광고에 포함해야 하는 사항을 구체적으로 열거하고 있는 취지는 분양사업자가 분양받을 자를 공개모집할 때 분양에 관한 중요 사항을 투명하게 공개하도록 함으로써 분양받는 자를 보호하려는 데 있다고 할 것이고, 특히 지구단위계획등이 수립·설정되면 토지 또는 그 지상 건축물의 공법상 규제 변화를 수반하게 되어 분양받는 자들의 이해관계에 직접 영향을 미칠 수 있는바, 건축물분양법 제6조제2항 및 같은 법 시행령 제8조제1항제5호의3 각 목의 입법취지는 분양받으려는 자의 분양신청 의사결정에 중요한 고려 요소가 될 수 있는 지구단위계획등의 수립·설정 여부 항목을 분양 광고에 포함하도록 하여 관련 정보를 정확하게 제공하려는 것이라고 보아야 합니다.

  더욱이 분양 광고에 해당 항목 자체가 기재되어 있지 않은 경우, 분양받으려는 자는 분양 건축물의 대지에 지구단위계획등이 수립·설정되지 않아 해당 항목이 포함되지 않은 것인지, 아니면 지구단위계획등이 수립·설정되어 있음에도 불구하고 해당 항목이 누락된 것인지 쉽게 구분할 수 없게 되므로, 분양 광고를 통해 분양에 관한 주요 정보를 투명하고 정확하게 제공함으로써 분양받는 자를 보호하려는 입법취지가 몰각될 수 있는바, 허가권자는 이러한 상태를 해소하기 위한 조치를 할 필요가 있다고 할 것입니다.

  따라서 분양 건축물의 대지에 지구단위계획등이 수립·설정되어 있지 않은 경우라도 분양사업자가 분양 광고에 지구단위계획등의 수립·설정 여부 항목 자체를 기재하지 않은 것은 건축물분양법 제9조제1항에 따른 시정명령 대상에 해당합니다.

  건축물의 분양에 관한 법률
제6조(분양방법 등) ① (생  략)
  ② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
  ③ ∼ ⑥ (생  략)
제9조(시정명령) ① 허가권자는 분양사업자의 분양 광고의 내용이 제5조제3항에 따라 수리된 분양신고의 내용과 다르거나 제6조제2항에 따른 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 해당 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다.
  ② 분양사업자는 제1항에 따른 시정명령을 받은 경우에는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정할 사항을 대통령령으로 정하는 방법으로 공표하여야 한다.
  ③ 분양사업자는 제2항에 따른 시정명령을 이행하기 전에 제6조에 따라 분양받을 자를 선정하였거나 분양계약을 체결하였을 때에는 분양받을 자로 선정된 자 또는 분양받은 자에게 제2항에 따른 공표 내용을 알려야 한다.

  건축물의 분양에 관한 법률 시행령
제8조(분양 광고 등) ① 법 제6조제2항에 따라 분양 광고에 포함해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 두 번째 이후의 분양 광고로서 광고 문구에 제2호부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호, 제10호의2 및 제16호의 사항은 분양사업장(분양 건축물의 견본 등을 설치하고 청약 안내 등을 하는 장소를 말한다. 이하 같다)에서 게시한다는 것을 밝히고 이를 포함하지 않을 수 있다.
  1. ∼ 5의2. (생  략)
  5의3. 건축물의 대지에 관한 다음 각 목의 사항
    가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역, 용도지구, 용도구역 현황 및 지구단위계획의 수립 여부
    나. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제8조에 따른 교육환경보호구역 설정 여부
  5의4. ∼ 16. (생  략)
  ② ∼ ⑤ (생  략)
<관계 법령>