# 주택재건축조합의일반분양용토지취득시기와관련법령해석요청

## 질의요지

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업과 관련하여 일반분양용 토지의 경우에는 주택재건축조합에게 취득세 납세의무가 있는데, 그 토지의 취득세 납세의무 성립시기와 관련하여 「지방세법」 제29조제1항제1호에서 규정하고 있는 “취득세 과세물건을 취득하는 때”가 구체적으로 언제인지 여부

## 회답

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업에 있어서 일반분양용 토지의 취득세 납세의무 성립시기와 관련하여 「지방세법」 제29조제1항제1호에서 규정하고 있는 “취득세 과세물건을 취득하는 때”라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축조합이 주택재건축사업에 관한 공사를 완료하여 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 준공인가를 받은 날입니다.

## 이유

○ 「지방세법」 제110조제1호의 규정에 의하면, 「신탁법」에 의한 신탁재산의 취득으로서 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득등에 대하여는 취득세를 비과세하되, 동호 단서에서 「주택법」 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항의 규정에 의한 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 비과세 대상에서 제외하고 있고, 「지방세법」 제105조제10항에서 「주택법」 제32조의 규정에 의한 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항의 규정에 의한 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 규정하고 있는바, 이를 반대해석하면, 일반분양용 부동산의 경우에는 주택재건축조합이 취득하고 이에 대하여 취득세 납부의무가 발생합니다.

  ○ 「지방세법」상 취득세의 과세요건을 충족하기 위하여는 법령에 정하여진 과세대상 부동산이 존재하고, 그 부동산의 취득자가 특정되어야 하며 취득시기 또한 도래하여야 하는데, 「지방세법」 제29조제1항제1호에서 취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때로 규정하고 있어 취득세의 납세의무의 성립시기는 곧 과세물건의 구체적인 취득시기와 관련된다고 할 것이나, 취득세 과세물건의
 구체적인 취득시기에 관하여 규정하고 있는 「지방세법 시행령」 제73조에서는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업 중 주택재건축사업에 있어서 주택재건축조합이 취득하는 일반분양용 토지의 취득시기에 관하여 명확한 규정을 두고 있지 아니하므로 그 구체적 취득시기는  「도시 및 주거환경정비법」 등 관련 규정의 해석을 통하여 그 취득시기를 정하여야 할 것입니다.

  ○ 이와 관련하여 「도시 및 주거환경정비법」 제48조제3항의 규정에 의하면, 사업시행자는 토지등소유자로부터 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있고, 동법 제55조제2항의 규정에 의하면, 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제39조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 「도시 및 주거환경정비법」 제48조제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제33조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있으며,  「도시개발법」 제41조제4항 본문에 의하면 제27조의 규정에 의한 환지계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지계획에서 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 당
해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득하고, 동조 제5항에서는 제33조의 규정에 의한 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 당해 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다. 

  ○ 한편, 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서, 「지방세법」 제105조제1항의 ‘취득’이란 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 취득의 모든 경우를 포함하는 것이기는 하나, 주택재건축조합 명의로 신탁등기가 경료된 토지는 일반분양분 토지와 함께 조합원분양분 토지를 포함하고 있어 위 신탁등기시에는 위 양 부분이 구분이 되지 아니할 뿐만 아니라, 그 후 관리처분계획인가를 거치면서 조합원분 및 일반분양분이 정하여진다고 하더라도 이는 개략적인 것이어서 일반분양분이 확정되는 것으로 볼 수 없으며, 더구나 신탁등기가 주택재건축사업에서 필요적 절차가 아닐 뿐만 아니라 신탁등기 경료가 전 세대에 걸쳐 동시에 이루어지는 것이 아니어서 신탁등기 종료시라는 시점을 확인하기 어렵다는 점에서 신탁등기의 종료시점을 취득시기로 보는 데는 문제가 있습니다.

  ○ 또한, 「지방세법」 제110조제1호 단서에서는 주
택재건축조합과 조합원 신탁재산 취득을 비과세 대상에서 제외하면서도 동법 제105조제10항에서 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 조합이 아닌 조합원이 취득하는 것으로 보아 이 경우 조합을 취득세 납세의무자에서 제외하는 한편, 당해 건물의 취득시기에 관하여 「지방세법 시행령」 제73조제4항 본문에서는 사용승인서 교부일로 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 「지방세법」 제110조제1호 단서에서 규정하고 있는 주택재건축조합 명의로의 신탁등기는 취득세 과세 대상으로서의 취득의 개념에 해당한다고 보기 어렵고 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 관리처분계획에 따라 장차 부동산을 취득할 수 있는 권리를 이전받는 것에 지나지 아니하고, 「지방세법」 제73조제4항 본문에서 정한 취득시기에 이르러 비로소 그 토지 및 건물을 취득한다 할 것인바, 같은 취지에서 주택재건축조합 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료된 사실만으로 곧바로 취득대상과 취득자의 확정 및 취득시기의 도래를 요건으로 하는 「지방세법」 제29조제1항제1호의 취득세 납세의무의 성립시기를 판단하는 과세물건의 취득에 해당한다고 볼 수는 없다고 할 것입니다.

  ○ 이와 같이 주택재건축조합 명의로 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 종료
한 것만으로는 조합원분양분 토지와의 구분이 확정적으로 정하여지지 아니하여 당해 토지의 취득대상과 취득자가 확정되지 아니한 상태라 할 것이어서 이는 「지방세법」 제29조제1항제1호에서 규정하고 있는 법령이 정한 바에 따라 과세표준을 계산하고 세율을 적용하여 과세할 수 있는 상태가 되었을 때를 가리키는 납세의무의 성립시기에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것인바, 결국 주택재건축조합이 일반분양분 토지를 취득하는 시기는 주택재건축조합 명의로 신탁등기가 종료된 토지에 관하여 조합원분양분과 일반분양분이 확정적으로 정하여지는 시점이라 할 것이므로 이는 주택재건축사업에 관한 공사를 완료하여 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 준공인가를 받은 이후의 시점으로 보는 것이 합리적이라 할 것입니다.

  ○ 따라서, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업에 있어서 주택재건축조합에게 취득세 납세의무가 있는 일반분양용 토지의 취득세 납세의무 성립시기는 주택재건축사업에 관한 공사를 완료하여 동법에 의하여 준공인가를 받은 날이라고 할 것입니다.