# 울산광역시 남구 - 주택관리업 등록사항의 허위변경신고에 대한 「주택법」 제54조제1항제1호의 적용여부 등(「주택법」 제54조 등 관련)

## 질의요지

가. 주택관리업의 등록을 한 자가 주택관리업의 등록기준으로 정하고 있는 기술자 수가 미달되었음에도 불구하고 해당 기술자를 실제로 고용하지 않고 기술자 자격증을 대여받아 변경신고를 한 경우, 「주택법」 제54조제1항제1호에서 등록말소 사유로 정하고 있는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 경우’에 해당되는지?

 나. 주택관리업의 등록을 한 자가 주택관리업의 등록기준으로 정하고 있는 기술자 수가 미달되었음에도 불구하고 해당 기술자를 실제로 고용하지 않고 기술자 자격증을 대여받아 변경신고를 하였으나, 행정청에서 허위의 변경신고사실을 적발하기 전에 기술자를 고용하고 해당 기술자로 교체하는 변경신고를 하여 행정청의 적발시점에는 주택관리업의 등록기준을 충족하고 있는 경우에도 과거의 위반사실을 이유로 「주택법」 제54조에 따른 행정처분을 할 수 있는지?

## 회답

가. 질의 가에 대하여

  주택관리업의 등록을 한 자가 주택관리업의 등록기준으로 정하고 있는 기술자 수가 미달되었음에도 불구하고 해당 기술자를 실제로 고용하지 않고 기술자 자격증을 대여받아 변경신고를 한 경우, 이는 「주택법」 제54조제1항제1호에서 등록말소 사유로 정하고 있는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 경우’에 해당되지 않습니다.

 나. 질의 나에 대하여

  주택관리업의 등록을 한 자가 주택관리업의 등록기준으로 정하고 있는 기술자 수가 미달되었음에도 불구하고 해당 기술자를 실제로 고용하지 않고 기술자 자격증을 대여받아 변경신고를 하였으나, 행정청에서 허위의 변경신고사실을 적발하기 전에 기술자를 고용하고 해당 기술자로 교체하는 변경신고를 하여 행정청의 적발시점에는 주택관리업의 등록기준을 충족하고 있는 경우에도 과거의 위반사실을 이유로 「주택법」 제54조에 따른 행정처분을 할 수 있습니다.

## 이유

가. 질의 가에 대하여

  먼저, 「주택법」 제53조제1항, 제54조제1항, 제97조의 규정에 따르면 공동주택의 관리를 업으로 하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록하여야 하고, 주택관리업자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 경우에는 시장·군수·구청장은 그 등록을 말소하여야 하며, 등록을 하지 아니하고 주택관리업을 운영한 자 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있는데, 이와 같은 행정처분이나 형벌은 주택관리업자의 영업의 자유 등을 제한·침해하는 것이므로, 법률유보의 원칙과 죄형법정주의의 원칙상 그 대상은 같은 법령에 명시적으로 규정된 경우로 제한되고 법령상 근거 없이 이를 유추적용하거나 확대해석 하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것입니다.

  그런데, 행정처분 대상에 대하여 규정하고 있는 「주택법」 제54조제1항제1호에서 주택관리업의 등록에 변경신고가 포함된다고 명시적으로 규정하고 있지 아니하고, 또한, 「주택법 시행규칙」 제31조(주택관리업의 등록신청 등)제1항에서는 주택관리업의 최초등록신청의 경우, ‘같은 법 시행령 제68조제2항(주택관리업의 등록기준 및 등록절차)과 같은 규칙 별지 제35호 서식에 따른 등록신청서’를 장비보유현황 및 그 
증빙서류 등을 첨부하여 제출하도록 규정하고 있는 반면, 변경신고의 경우에는 같은 규칙 제31조제5항에서 ‘「주택법」 제53조제1항 후단의 규정에 의한 등록사항 변경신고’를 하는 자는 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 주택관리업등록사항변경신고서에 변경내용을 증명하는 서류만 첨부하여 제출하도록 하고 있는바, 결국 이러한 법령의 문언을 고려하면, 같은 법령에서는 ‘주택관리업의 최초등록’과 ‘등록사항의 변경신고’를 구분하여 정하고 있다고 할 것입니다.

  그리고, 「주택법」 제54조제1항 및 같은 법 시행령 제70조제3항, 별표 9에 따르면 주택관리업자가 등록사항의 변경신고를 하지 아니한 경우 시장·군수·구청장은 1차 위반 시에는 경고를, 2차 위반 시에는 영업정지 1개월을 명할 수 있고, 같은 법 제101조제2항제13호에서는 변경신고를 하지 아니한 주택관리업자에게 5백만원 이하의 과태료를 부과하도록 하여 변경신고에 대하여 허위로 허가를 받은 경우 등에 대한 행정처분과는 별도로 행정처분을 정하고 있습니다.

  그렇다면, 주택관리업자의 등록사항의 변경신고에 대하여는 「주택법」에서 별도의 행정처분이나 벌칙 등을 정하고 있으므로 이에 따라 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 변경신고를 한 경우에 대하여 행정처분이 가능한지 여부는 별론으로 하고(
「주택법」 제54조제1항제2호, 제101조제2항제13호 참조), 이미 적법하게 등록한 주택관리업자가 등록기준 중 기술능력(기술자)에 관한 사항을 변경신고하면서 대여 자격증을 이용하는 등 부정한 방법으로 변경신고를 한 경우, 이는 주택관리업의 등록의 문제가 아니라 등록 후의 일부 등록사항의 변경신고와 관련되는 것(2010. 5. 14. 10-0106 법제처 회신례 참조)으로 이와 같은 경우를 같은 법 제54조제1항제1호에서 등록말소 사유로 규정하고 있는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택관리업의 등록을 한 경우’에 해당된다고는 볼 수 없다고 할 것입니다.

 나. 질의 나에 대하여

  먼저, 행정상 제재처분은 본질적으로 과거의 법령위반행위를 대상으로 하는 것이고, 형사벌처럼 공소시효의 제한을 받지 않을 뿐만 아니라 행정상 제재처분의 요건이 제재처분 시까지 법령위반 상태를 유지할 것을 전제로 하는 것은 아니므로, 시장·군수·구청장이 주택관리업자가 「주택법」을 위반한 사실을 적발하여 행정상 제재처분을 할 시점에 이미 해당 주택관리업자가 다시 적법하게 변경신고를 하여 위법상태가 해소되었다 하더라도 과거에 법령위반이 있었다는 사실에는 변함이 없으므로, 그에 대한 책임을 물어 해당 위반행위에 대한 행정상 제재처분을 부과할 수 있다고 할 것입니
다. 

  만일, 과거 법령위반행위가 있었으나 적발시점에 그 위반상태가 해소되었다는 이유로 행정상 제재처분을 부과할 수 없다면, 같은 법령위반행위에 대하여 그 적발시점에 따라 행정상 제재처분의 부과 여부가 좌우되게 되는 바, 동일한 위반 사유가 있음에도 불구하고 적발시점에서 위반상태를 해소한 업체와 해소하지 않은 업체 중 위반상태를 해소하지 않은 업체만 행정처분을 받게 되어 행정상 제재처분의 형평성 문제가 발생할 수 있다고 할 것입니다.

  따라서, 주택관리업의 등록을 한 자가 주택관리업의 등록기준으로 정하고 있는 기술자 수가 미달되었음에도 불구하고 해당 기술자를 실제로 고용하지 않고 기술자 자격증을 대여받아 변경신고를 하였으나, 행정청에서 허위의 변경신고사실을 적발하기 전에 기술자를 고용하고 해당 기술자로 교체하는 변경신고를 하여 행정청의 적발시점에는 주택관리업의 등록기준을 충족하고 있는 경우에도 과거의 위반사실을 이유로 「주택법」 제54조에 따른 행정처분을 할 수 있습니다.