# 민원인·경기도 안산시 - 집합건물의 재건축 시 대지 소유권 확보 여부에 적용되는 규정(「건축법」 제11조제11항 등 관련)

## 질의요지

「건축법 시행령」 제9조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 재축 등을 하기 위해 집합건축물1)1)  「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 의 적용을 받는 건축물을 말하며, 이하 같음.
에 대하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항 및 제2항에 따라 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로 재건축 결의를 한 경우, 건축허가 신청을 위한 대지 소유권 확보와 관련하여 「건축법」 제11조제11항제2호를 적용할 수 있는지?
< 질의 배경 >
  민원인과 경기도 안산시에서는 위 질의요지에 관한 사항에 대하여 국토교통부에 문의하였으나, 국토교통부에서는 「건축법」 제11조제11항제2호는 공유 건축물을 대상으로 하는 것이므로 구분소유되는 집합건축물에 대해서는 적용되지 않는다고 회신하자 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

## 회답

이 사안의 경우 「건축법」 제11조제11항제2호는 적용되지 않습니다.

## 이유

법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인바,1)1) 법제처 2012. 11. 3. 회신 12-0596 해석례 참조
 「건축법」 제11조제11항에서는 건축허가를 받으려는 자는 원칙적으로 해당 대지의 소유권을 확보하도록 하면서 같은 항 제2호에서는 예외적으로 해당 대지의 소유권을 확보하지 않아도 되는 사유의 하나로 건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우를 규정하고 있는 점을 고려할 때 이러한 예외규정은 엄격하게 해석해야 합니다.

  그런데 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함) 제1조에서는 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하여 “구분소유”의 개념을 설명하고 있고, 「민법」 제262조에서는 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 하며 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다고 규정하여 공유의 개념을 설명하여 법령에서 구분소유와 공유의 개념을 별개로 규정하고 있으며 개별 법령에서도 구분소유와 공유를 구별하여 규정하고 있는 점2)2) 「도시 및 주거환경정비법」
제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) ① 법 제12조제2항, 제28조제1항, 제36조제1항, 이 영 제12조, 제14조제2항 및 제27조에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자 수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.
  1. (생  략)
  2. 재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것
   가. 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
   나. (생  략)
   다. 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것
을 고려할 때 법령상 구분소유와 공유는 명백하게 구분되는 개념이므로 명시적으로 공유자에 구분소유자를 포함한다고 규정하지 않은 이상 해석으로 공유자의 개념을 확대할 수는 없는데 「건축법」 제11조제11항제2호에서는 대지의 소유권을 확보하지 않아도 되는 경우로 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우로 한정하여 규정하고 있습니다.

  한편 집합건물법 제47조제1항 및 제2항에 따른 재건축 결의를 하였음에도 불구하고 「건축법」 제11조제11항제2호가 아니라 같은 항 각 호 외의 부분 본문 또는 같은 항 제1호를 적용하여 대지의 소유권을 확보하거나 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보해야만 건축허가를 받을 수 있다고 한다면 집합건물법에 대한 재건축 결의 자체를 무용한 것으로 만들게 되어 불합리하므로 집합건축물에도 「건축법」 제11조제11항제2호가 적용되는 것으로 보아야 한다는 의견이 있으나, 집합건축물의 재건축 시에도 「건축법」 제11조제11항제2호가 적용될 수 있도록 관련 법령을 입법적으로 정비하는 것은 별론으로 하고 법령의 명시적인 규정에 반하여 해당 규정의 적용대상을 확대할 수 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.  

※ 법령정비 권고사항

  집합건물법의 적용을 받는 건축물의 경우 「건축법」 제11조제11항제2호가 적용되지 않는바, 한 명이라도 동의하지 않으면 건축행위가 불가능한 상황이 발생하는 문제를 개선하고자 같은 규정을 신설한 입법 목적이 달성되지 못하는 측면이 있으므로 입법정책적으로 검토하여 구분소유 건축물에 대해서도 적용할 필요성이 인정된다면 그 내용을 명확히 반영하도록 법령을 정비할 필요가 있습니다.

<관계 법령>

「건축법」
제11조(건축허가) ① ∼ ⑩ (생  략)
  ⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 
  1. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우. 다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다.
  2. 건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우
  3. ∼ 5. (생  략)

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」
제47조(재건축 결의) ① 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
  ② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.
  ③ ∼ ⑤ (생  략)