# 민원인 - 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호의 개정ㆍ시행 후 주택관리사 자격 취득을 위한 경력으로서 비의무관리대상 공동주택에서 관리사무소장으로 근무한 경력의 인정 여부(「주택법 시행령」 제73조 등 관련)

## 질의요지

「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되기 전의 것을 말함) 제73조제1항제1호에 따라 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 건설한 공동주택 중 같은 법 시행령 제48조 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 공동주택에서 관리사무소장으로 근무하여 주택관리사 자격증의 발급에 필요한 경력을 인정받아 오던 주택관리사보가 개정된 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함) 제73조제1항제1호의 시행 후에도 계속 동일한 공동주택에서 관리사무소장으로 근무하는 경우, 위 「주택법 시행령」의 시행일인 2010년 7월 6일 이후에 동일한 공동주택에서 관리사무소장으로 근무한 경력도 주택관리사 자격증의 발급에 필요한 경력으로 인정할 수 있는지?

## 회답

「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되기 전의 것을 말함) 제73조제1항제1호에 따라 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 건설한 공동주택 중 같은 법 시행령 제48조 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 공동주택에서 관리사무소장으로 근무하여 주택관리사 자격증의 발급에 필요한 경력을 인정받아 오던 주택관리사보가 개정된 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함) 제73조제1항제1호의 시행 후 계속 동일한 공동주택에서 관리사무소장으로 근무하는 경우라도, 위 「주택법 시행령」의 시행일인 2010년 7월 6일 이후에 동일한 공동주택에서 관리사무소장으로 근무한 경력은 주택관리사 자격증의 발급에 필요한 경력으로 인정할 수 없다고 할 것입니다.

## 이유

「주택법」 제56조제2항에 따르면, 주택관리사는 주택관리사보 자격시험에 합격한 후 대통령령으로 정하는 주택관리 실무경력과 그 밖에 주택 관련 경력을 갖춘 자로서 시ㆍ도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 자로 하도록 되어 있고, 이에 따라 같은 법 시행령 제73조제1항에서는 주택관리 실무경력과 그 밖에 주택 관련 경력을 규정하고 있는바, 같은 항 제1호에서는 같은 법 시행령 제72조제1호에 해당하는 공동주택의 관리사무소장으로의 근무경력 3년 이상을 주택관리사 자격증의 발급을 위한 주택관리 실무경력으로 인정하고 있습니다.

  한편, 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호의 경우 2010년 7월 6일 대통령령 제22254호로 개정된 규정으로서, 구 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되기 전의 것을 말하며, 이하 같음) 제73조제1항제1호에서는 같은 법 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물을 포함한다)의 관리사무소장으로의 근무경력 3년 이상을 주택관리사 자격증의 발급을 위한 주택관리 실무경력으로 인정하고 있었습니다.

  그런데, 「주택법」 제43조 및
 같은 법 시행령 제48조에서 주택관리업자 등에 의해 의무적으로 관리되어야 하는 공동주택(이하 “의무관리대상 공동주택”이라 함)의 하나로 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물(이하 “주상복합 건축물”이라 함)에 대하여 150세대 이상인 건축물이 포함되어 있고, 이에 맞추어 구 「주택법 시행령」 제73조제1항에서도 주상복합 건축물의 경우 주택이 150세대 이상인 건축물에서 관리사무소장으로 근무한 경력만 인정하고 있음을 고려할 때, 구 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호에 규정된 공동주택도 의무관리대상 공동주택으로 한정된다고 볼 여지도 있었는바(법제처 2010. 12. 3. 회신 10-0380 해석례 참조), 해당 규정의 의미가 불명확함에 따라 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정·시행된 것을 말하며, 이하 “신 「주택법 시행령」”이라 함)의 개정을 통하여 의무관리대상 공동주택에 대한 관리사무소장의 배치 의무를 규정한 같은 법 시행령 제72조를 인용하여 같은 조 제1호에 해당하는 공동주택에서 관리사무소장으로 근무한 경력만을 주택관리사 자격증의 발급을 위한 주택관리 실무경력으로 인정하도록 한 것으로서, 이는 의무관리대상 공동주택에서 주택관리사보인 관리사무소장으
로 근무한 경력만을 인정하려는 취지라고 할 것입니다.

  또한, 신 「주택법 시행령」 부칙 제1조에서는 일부 개정규정을 제외하고는 공포한 날인 2010년 7월 6일부터 시행하도록 하고 있을 뿐이고, 별다른 경과조치나 적용례 등을 규정하고 있지 아니하고 있는데, 법령의 부칙에서 시행일을 정하는 것은 기본적으로 법령의 효력이 발생하는 시점(始點)을 정한다는 의미라고 할 것인바, 원칙적으로는 신 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호의 개정규정에 대한 경과조치 등을 부칙에서 규정하고 있지 아니한 이상 해당 개정규정은 그 시행일인 2010년 7월 6일부터 효력이 발생한 것으로 보아야 할 것입니다.

  그러나, 법령의 개정에 있어서도 신뢰보호원칙이 적용되어야 할 것인바, 어떤 법령이 장래에도 그대로 존속할 것이라는 합리적이고 정당한 신뢰를 바탕으로 국민이 그 법령에 상응하는 구체적 행위로 나아가 일정한 법적 지위나 생활관계를 형성하여 왔음에도 국가가 이를 전혀 보호하지 않는다면, 법적 안정성이 크게 저해되기 때문이라고 할 것이나, 이러한 신뢰보호는 절대적이거나 어느 생활영역에서나 균일한 것은 아니고 개개의 사안마다 보호의 정도와 방법이 다를 수 있으며, 새로운 법령을 통하여 실현하려는 공익적 목적이 우월한 때에는 제한될 수 있다고 할 것이므로, 
한편으로는 침해받은 이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰가 손상된 정도, 신뢰침해의 방법 등과 다른 한편으로는 새 법령을 통하여 실현하려는 공익적 목적을 종합적으로 비교ㆍ형량하여야 할 것입니다(대법원 2006. 11. 16. 선고 2003두12899 판결례, 대법원 2007. 11. 16. 선고 2005두8092 판결례 참조).

  위와 같은 법리에 비추어 이 사안을 살펴보면, 종전에도 구 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호에 규정된 공동주택의 관리사무소장으로의 근무경력을 의무관리대상 공동주택에서 관리사무소장으로 근무한 경력으로 한정된다고 볼 여지가 있었던 점, 신 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호의 개정규정은 주택관리사 자격증을 발급할 때 의무관리대상 공동주택의 근무경력을 명확하게 규정함으로써 민원 및 의문사항을 해소하기 위한 개정이었던 점 등에 비추어 볼 때, 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택으로서 의무관리대상 공동주택이 아닌 공동주택에 근무하여도 구 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호에 따라 주택관리사 자격증을 발급하기 위한 주택관리 실무경력을 인정받을 것이라는 보편적인 기대가 있었다고 보기 어렵고, 또한 같은 규정에 대하여 확고한 신뢰가 형성되어 의무관리대상 공동주택이 아닌 공동주택에서 
근무한 것으로 보기도 어렵다고 할 것입니다.

  또한, 의무관리대상 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 사람은 「주택법」 제55조에 따라 공동주택의 관리에 관한 일정한 업무를 수행하여야 하고, 그 배치 내용 등에 관하여 행정관청의 관리를 받고 있으며, 「주택법」 제55조의2 및 같은 법 시행령 제72조의2 등에 따라 일정한 책임 및 의무를 지는바, 아울러 주택관리사만이 500세대 이상의 공동주택의 관리사무소장으로 배치될 수 있음을 고려할 때, 신 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호의 개정을 통하여 주택관리사의 자격요건인 경력요건으로 인정될 수 있는 경력을 주택관리사보로서 의무관리대상 공동주택에서 관리사무소장으로 근무한 경력만으로 한정함을 명확히 하여 일정 규모 이상의 공동주택에 대해 보다 전문적이고 계획적으로 관리할 수 있는 관리사무소장의 능력을 담보함으로써, 대규모 공동주택의 입주자 등의 편의를 도모하기 위한 공익의 보호가치가 있다고 할 것입니다.

  이에 더하여, 신 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호의 시행으로 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택으로서 의무관리대상 공동주택이 아닌 공동주택에서 관리사무소장으로 근무하고 있는 주택관리사보가 주택관리사의 자격증 발급 기회를 상실하게 된다고 볼 수도 없고
, 의무관리대상 공동주택으로의 이직이 어렵다고 하더라도 위 규정의 시행이 현재 근무하고 있는 공동주택의 관리사무소장에서 퇴직할 것을 요구하는 것은 아니라고 할 것이며, 그 시행 전의 경우에는 구 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호의 경력으로 인정될 수 있다고 할 것(법제처 2010. 12. 3. 회신 10-0380 해석례 참조)이어서, 그 침해의 정도가 의무관리대상 공동주택이 아닌 공동주택에서 관리사무소장으로 근무하고 있는 주택관리사보가 통제할 수 있는 부담의 범위를 벗어날 정도로 중하다고 보거나 위 규정이 추구하는 공익보다 더 보호가치가 있는 것이라고 보기는 어렵다고 할 것입니다.

  따라서, 구 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호에 따라 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 건설한 공동주택 중 의무관리대상 공동주택이 아닌 공동주택에서 관리사무소장으로 근무하여 주택관리사 자격증의 발급에 필요한 경력을 인정받아 오던 주택관리사보가 신 「주택법 시행령」 제73조제1항제1호의 시행 후 계속 동일한 공동주택에서 관리사무소장으로 근무하는 경우라도, 위 「주택법 시행령」의 시행일인 2010년 7월 6일 이후에 동일한 공동주택에서 관리사무소장으로 근무한 경력은 주택관리사 자격증의 발급에 필요한 경력으로 인정할 수 없다고 할 것입니다
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