# 민원인 - 기존 건축물에 대한 특례의 적용대상 범위(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제93조제6항 등 관련)

## 질의요지

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제82조에서는 법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 같은 법에 맞지 않게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제93조제6항에 따르면 같은 조 제5항 전단에도 불구하고 기존의 건축물이 공장인 경우에는1)1) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제13조의2에서 정하는 바에 따라 해당 건축물의 기존 용도가 확인되는 경우(기존 용도에 따른 영업을 폐업한 후 기존 용도 외의 용도로 사용되지 않은 것으로 확인되는 경우를 포함함)로 한정함
 도시·군계획조례2)2) 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도, 시 또는 군의 도시·군계획에 관한 조례를 말하며(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」  제12조제4항 참조), 이하 같음.
의 개정 등 같은 조 제1항 각 호의 사유로 같은 법 제76조 및 같은 법 시행령 제71조에 따른 건축제한 규정에 부적합하게 된 경우에도 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 대기오염물질발생량 또는 폐수배출량이 증가하지 않는 경우에 한하여 기존 용도 범위에서의 업종변경을 할 수 있는바,

  계획관리지역3)3) 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 국토계획법 제36조에 따라 도시·군관리계획으로 결정하여 지정한 용도지역을 말하며(국토계획법 제36조제1항제2호다목 참조), 이하 같음
 내 건축제한업종을 추가하는 도시·군계획조례의 개정 이후 기존 건축물인 공장의 업종(A)4)4) 기존 공장은 사용승인 당시 적법하게 건축된 건축물로서, 기존 업종은 도시·군계획조례 개정 이후에도 건축제한업종에 해당하지 않는 경우를 전제함
을 그 조례 개정으로 인하여 건축제한업종이 된 업종(B)으로 변경하려는 경우가 국토계획법 제82조 및 같은 법 시행령 제93조제6항의 특례규정 적용대상 범위에 포함되는지?

## 회답

이 사안의 경우는 국토계획법 제82조 및 같은 법 시행령 제93조제6항의 특례규정 적용대상 범위에 포함되지 않습니다.

## 이유

법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데,1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조
 국토계획법 제82조에서는 기존의 건축물에 대한 특례를 두어 법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 이 법에 맞지 않게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다고 규정하고 있고, 해당 특례의 대상이 되는 “기존 건축물”은 건축 당시에는 국토계획법령 등 관계 법령에 따른 요건을 모두 갖추어 적법하게 건축된 건축물이었으나 특례 적용 요건에 해당하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 함) 제93조제1항 각 호의 사유가 발생하여 그 사유로 인해 국토계획법령에 부적합하게 된 건축물을 의미한다고 할 것이고,2)2) 법제처 2024. 11. 6. 회신 24-0646, 24-0780 해석례 참조
 이 사안과 같이 국토계획법 시행령 제93조제1항 각 호의 사유가 발생한 이후에도 국토계획법령에 적합한 건축물은 특례 적용대상인 “기존 건축물”에 해당한다고 볼 수 없습니다.

  그리고 국토계획법 시행령 제93조 등에서 기존 건축물에 대한 특례규정을 둔 취지는 적법하게 건축된 건축물이 법령이나 도시·군계획조례의 제정·개정 등 수범자의 귀책사유가 아닌 사유로 인하여 국토계획법령상 건축제한 등 규정에 부적합하게 된 경우까지 불법화하는 것은 국민들에게 예측하지 못한 부담을 줄 우려가 있으므로 예외적으로 기존의 현상을 인정하려는 데 있고,3)3) 대법원 2022. 1. 27. 선고 2021두38536 판결례, 법제처 2020. 5. 6. 회신 20-0052, 20-0156 해석례, 법제처 2020. 12. 1. 회신 20-0535 해석례 등 참조
 국토계획법 제76조에서는 용도지역에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등을 제한하면서(제1항) 건축물의 용도·종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물의 용도·종류 및 규모 등도 용도지역에서의 건축물에 대한 규제 내용에 적합해야 한다고 규정하고 있는바(제4항), 이 사안의 특례규정은 이러한 입법취지 및 국토계획법령의 체계를 훼손하지 않는 범위에서 엄격하게 해석해야 합니다.

  그런데 이 사안의 경우 비록 특정 업종이 건축제한업종으로 된 것은 기존 건축물의 건축 후에 발생한 도시·군계획조례의 개정으로 인한 것이나, 기존 건축물의 업종을 해당 건축제한업종으로 업종변경하려는 것은 수범자의 의지와 관계없는 불가피한 변경으로 볼 수는 없고, 국토계획법 시행령 제93조의 특례를 적용받는 기존 건축물 또한 기존 건축물의 업종을 유지하거나 개정된 국토계획법령에 적합한 업종으로의 변경만을 허용하는 것이지, 이 사안과 같이 법령에 적합한 건물을 부적합한 건물로 변경하려는 경우까지 국토계획법 시행령 제93조에 따른 특례규정의 적용대상 범위에 포함될 수 있다고 보는 것은 예외적으로 제한적인 범위에서 기존 건축물에 대한 특례를 정하고 있는 국토계획법 제82조 및 같은 법 시행령 제93조의 법령체계 및 취지에 부합하지 않습니다.

  따라서 이 사안의 경우는 국토계획법 제82조 및 같은 법 시행령 제93조제6항의 특례규정 적용대상 범위에 포함되지 않습니다.
<관계 법령>
  국토의 계획 및 이용에 관한 법률
제82조(기존 건축물에 대한 특례) 법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다.

  국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
제93조(기존의 건축물에 대한 특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 기존의 건축물이 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한·건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 재축(「건축법」 제2조제1항제8호에 따른 재축을 말한다) 또는 대수선(「건축법」 제2조제1항제9호에 따른 대수선을 말하며, 건폐율·용적률이 증가되지 아니하는 범위로 한정한다)을 할 수 있다.
  1. 법령 또는 도시·군계획조례의 제정·개정
  2. 도시·군관리계획의 결정·변경 또는 행정구역의 변경
  3. 도시·군계획시설의 설치, 도시·군계획사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치
  ② ∼ ④ (생  략)
  ⑤ 기존의 건축물이 제1항 각 호의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한, 건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 해당 건축물의 기존 용도가 국토교통부령(수산자원보호구역의 경우에는 해양수산부령을 말한다)으로 정하는 바에 따라 확인되는 경우(기존 용도에 따른 영업을 폐업한 후 기존 용도 외의 용도로 사용되지 아니한 것으로 확인되는 경우를 포함한다)에는 업종을 변경하지 아니하는 경우에 한하여 기존 용도로 계속 사용할 수 있다. 이 경우 기존의 건축물이 공장이나 제조업소인 경우로서 대기오염물질발생량 또는 폐수배출량이 「대기환경보전법 시행령」 별표 1의3 및 「물환경보전법 시행령」 별표 13에 따른 사업장 종류별 대기오염물질발생량 또는 배출규모의 범위에서 증가하는 경우는 기존 용도로 사용하는 것으로 본다.
  ⑥ 제5항 전단에도 불구하고 기존의 건축물이 공장이나 제조업소인 경우에는 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 대기오염물질발생량 또는 폐수배출량이 증가하지 아니하는 경우에 한하여 기존 용도 범위에서의 업종변경을 할 수 있다.
  ⑦ (생  략)