# 민원인 - 사용승인 전 건축물의 허가사항을 변경하여 건축물의 연면적 또는 층수를 늘리는 변경을 하는 경우가 「건축법 시행령」 제8조제1항 본문의 “증축”에 포함되는지(「건축법 시행령」 제8조제1항 등 관련)

## 질의요지

「건축법」 제11조제1항 단서에서는 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제8조제1항 본문에서는 법 제11조제1항 단서에 따라 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 건축은 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축(연면적의 10분의 3 이상을 증축하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상으로 되는 경우를 포함함)을 말한다고 규정하고 있는바, 

  사용승인 전 건축물의 허가사항을 변경하여 건축물의 연면적 또는 층수를 늘리는 변경1)1) 건축물의 연면적 또는 층수를 늘리는 변경 부분이 ‘층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 경우’가 아닌 경우를 전제로 함
을 하는 경우가 「건축법 시행령」 제8조제1항 본문 괄호 부분의 “증축”에 포함되는지?

## 회답

사용승인 전 건축물의 허가사항을 변경하여 건축물의 연면적 또는 층수를 늘리는 변경을 하는 경우는 「건축법 시행령」 제8조제1항 본문 괄호 부분의 “증축”에 포함되지 않습니다.

## 이유

법령의 정의 규정은 법령에서 쓰고 있는 용어 중 개념상 중요한 용어에 대하여 법령 자체에서 그 의미를 명확하게 할 목적으로 두는 것으로 법령 전체에 효력을 미친다 할 것인바,1)1) 법제처 법령입안·심사기준(2023) p. 57, 58 참조
 「건축법 시행령」 제8조제1항 본문에서는 「건축법」 제11조제1항 단서에 따라 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 건축은 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물(연면적의 10분의 3 이상을 “증축”하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상으로 되는 경우를 포함한다)의 건축을 말한다고 규정하면서, 괄호 부분에서 “증축”이라는 용어를 사용하고 있는데, 같은 법 시행령 제2조제2호에서는 “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다고 정의하고 있으므로, 건축법령상 증축은 “기존 건축물”을 전제로 하는 것이라고 할 것이고, 이는 같은 법 시행령 제8조제1항 본문 중 괄호 부분의 “증축”의 경우에도 동일하게 기존 건축물을 전제로 하는 것으로 해석된다고 할 것입니다.

  이와 관련하여 “증축”에서 규정하고 있는 “기존 건축물”이라는 용어의 사용에 대해 살펴보면, 「건축법 시행령」 제2조에서는 “증축”(제2호) 외에도 신축(제1호), 재축(제4호)에 대해 정의하면서, 신축이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함함)에 새로 건축물을 축조하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 재축이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 일정한 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다고 규정하고 있어, “기존 건축물”은 이미 건축된 건축물임을 전제로 규정하고 있는데, 「건축법」 제22조에 따르면 건축주가 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 허가권자에게 사용승인을 받아야 하고, 사용승인을 받은 후가 아니면 해당 건축물을 사용할 수 없도록 규정하고 있는바, 이를 종합적으로 고려하면 “기존 건축물”은 건축물의 건축공사가 완료된 후 사용승인을 받은 건축물이라 할 것이고, 사용승인 전 건축물의 허가사항을 변경하여 건축물의 연면적 또는 층수를 늘리는 변경을 하는 경우는 “증축”에 포함되지 않는다고 할 것입니다.

  그리고 이 사안과 같이 사용승인 전 건축물의 허가사항을 변경하여 건축물의 연면적 또는 층수를 늘리는 변경을 하는 경우에 대해서는 「건축법」 제16조제1항에서 건축주가 같은 법 제11조(건축허가)나 제14조(건축신고)에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있어, “증축”의 경우 거쳐야 하는 건축허가 또는 건축신고와는 구분되는 “허가와 신고사항의 변경”이라는 별도의 절차를 거치도록 하고 있는바, 이처럼 건축물의 “증축”과 “허가(신고)사항 변경”을 서로 구분하여 별개의 절차를 규정하고 있는 건축법령의 체계에 비추어보면, 이 사안과 같이 사용승인 전 허가사항을 변경하여 건축물의 연면적 또는 층수를 늘리는 변경을 하는 것이 같은 법 제8조제1항 본문 괄호 부분의 “증축”에 포함된다고 해석하기는 어렵습니다.

  따라서 사용승인 전 건축물의 허가사항을 변경하여 건축물의 연면적 또는 층수를 늘리는 변경을 하는 경우는 「건축법 시행령」 제8조제1항 본문 괄호 부분의 “증축”에 포함되지 않습니다.

<관계 법령>
  건축법 
제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 
  ② 시장·군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다. 
  1. 제1항 단서에 해당하는 건축물. 다만, 도시환경, 광역교통 등을 고려하여 해당 도의 조례로 정하는 건축물은 제외한다.
  2. ～ 3. (생  략)
  ③ ～ ⑪ (생  략)

  건축법 시행령
제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
  1. (생  략)
  2. “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.
  3. ～ 19. (생  략)
제8조(건축허가) ① 법 제11조제1항 단서에 따라 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 건축은 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축(연면적의 10분의 3 이상을 증축하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상으로 되는 경우를 포함한다)을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축은 제외한다. 
  1. ～ 3. (생  략)
  ② ～ ⑥ (생  략)