# 국토교통부 - 건축사보의 상주감리를 요하는 “연속된 5개 층 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사”의 의미(「건축법 시행령」 제19조제5항제2호 등 관련)

## 질의요지

「건축법」 제25조제1항에서는 같은 법 제2조제1항제12호에 따른 건축주(이하 “건축주”라 함)는 대통령령으로 정하는 용도ㆍ규모 및 구조의 건축물을 건축하는 경우 건축사나 대통령령으로 정하는 자를 공사감리자(공사시공자 본인 및 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조에 따른 계열회사는 제외함. 이하 같음)로 지정하여 공사감리를 하게 하여야 한다고 규정하고 있고, 「건축법」 제25조제8항에서는 같은 조 제1항에 따른 공사감리의 방법 및 범위 등은 건축물의 용도ㆍ규모 등에 따라 대통령령으로 정하되, 이에 따른 세부기준이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 정하거나 건축사협회로 하여금 국토교통부장관의 승인을 받아 정하도록 할 수 있다고 규정하고 있으며, 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에서는 공사감리자는 수시로 또는 필요할 때 공사현장에서 감리업무를 수행하여야 하고, “연속된 5개 층(지하층을 포함함. 이하 같음) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사를 감리하는 경우에는 「건축사법」 제2조제2호에 따른 건축사보(「기술사법」 제6조에 따른 기술사사무소 또는 「건축사법」 제23조제8항 각 호의 감리전문회사 등에 소속되어 있는 자로서 「국가기술자격법」에 따른 해당 분야 기술계 자격을 취득한 자와 「건설기술 진흥법 시행령」 제4조에 따른 건설사업관리를 수행할 자격이 있는 자를 포함함. 이하 같음) 중 건축 분야의 건축사보 한 명 이상을 전체 공사기간 동안, 토목ㆍ전기 또는 기계 분야의 건축사보 한 명 이상을 각 분야별 해당 공사기간 동안 각각 공사현장에서 감리업무를 수행하게 하여야 한다고 규정하고 있는바,

  하나의 대지에 여러 동(棟)의 건축물을 건축하는 내용의 건축허가를 받은 경우, 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에 따른 “연속된 5개 층 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사”에 해당하는지 여부는 건축허가를 받은 모든 건축물의 바닥면적을 기준으로 판단하여야 하는지, 아니면 건축허가를 받은 건축물 중 연속된 5개 층 이상으로 공사할 각 건축물의 바닥면적을 기준으로 판단하여야 하는지?

< 질의 배경 >
○ 민원인은 하나의 대지에 구조적으로 분리된 여러 동의 건축물을 건축하는 경우 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에 따른 “바닥면적의 합계”는 개별 동의 바닥면적을 의미하는지, 허가를 받아 공사하고자 하는 모든 건축물의 바닥면적의 합계를 의미하는지에 대해 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부로부터 “하나의 대지 위에 건축하려는 모든 건축물의 바닥면적의 총 합계”라는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법령해석을 요청함.

## 회답

하나의 대지에 여러 동의 건축물을 건축하는 내용의 건축허가를 받은 경우, 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에 따른 “연속된 5개 층 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사”에 해당하는지 여부는 건축허가를 받은 건축물 중 연속된 5개 층 이상으로 공사할 각 건축물의 바닥면적을 기준으로 판단하여야 합니다.

## 이유

「건축법」 제25조제1항에서는 건축주는 대통령령으로 정하는 용도ㆍ규모 및 구조의 건축물을 건축하는 경우 건축사나 대통령령으로 정하는 자를 공사감리자로 지정하여 공사감리를 하게 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제8항에서는 같은 조 제1항에 따른 공사감리의 방법 및 범위 등은 건축물의 용도ㆍ규모 등에 따라 대통령령으로 정하되, 이에 따른 세부기준이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 정하거나 건축사협회로 하여금 국토교통부장관의 승인을 받아 정하도록 할 수 있다고 규정하고 있으며, 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에서는 공사감리자는 수시로 또는 필요할 때 공사현장에서 감리업무를 수행하여야 하고, “연속된 5개 층 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사”를 감리하는 경우에는 「건축사법」 제2조제2호에 따른 건축사보 중 건축 분야의 건축사보 한 명 이상을 전체 공사기간 동안, 토목ㆍ전기 또는 기계 분야의 건축사보 한 명 이상을 각 분야별 해당 공사기간 동안 각각 공사현장에서 감리업무를 수행하게 하여야 한다고 규정하고 있는바,

  이 사안은 하나의 대지에 여러 동의 건축물을 건축하는 내용의 건축허가를 받은 경우, 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에 따른 “연속된 5개 층 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사”에 해당하는지 여부는 건축허가를 받은 모든 건축물의 바닥면적을 기준으로 판단하여야 하는지, 아니면 건축허가를 받은 건축물 중 연속된 5개 층 이상으로 공사할 각 건축물의 바닥면적을 기준으로 판단하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다. 

  먼저, 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에서 사용하고 있는 “∼로서”라는 문언은 지위나 신분 또는 자격을 나타내는 격조사(국립국어원 표준국어대사전 참조)이므로, 이를 달리 해석해야 할 특별한 사정이 없다면 “연속된 5개 층 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사”는 연속된 5개 층 이상인 건축물 중 하나의 건축물의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 경우를 의미한다고 보는 것이 그 문언의 통상적인 의미에 맞는 해석이라고 할 것입니다(법제처 2015. 9. 30. 회신 15-0533 해석례 등 참조).

  다음으로, 구 「건축법 시행령」(1988년 2월 24일 대통령령 제12403호로 개정되어 1988년 3월 1일 시행되기 전의 것을 말함) 제8조제2항에서는 공사감리자는 ① 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상이거나 ② 연속된 5층 이상의 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축ㆍ이전 또는 대수선(이하 “건축등”이라 함) 공사에서는 건축사보로 하여금 그 공사현장에 상주하여 공사감리를 보조하도록 하여야 한다고 규정하고 있었으나, 1988년 2월 24일 대통령령 제12403호로 개정되어 1988년 3월 1일 시행된 「건축법 시행령」 제8조제2항에서는 공사감리자는 ① 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상이거나 ② 연속된 5개 층 이상의 건축등으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축등의 공사에서는 건축사보로 하여금 그 공사현장에 상주하여 공사감리를 보조하도록 하여야 한다고 규정하였고, 해당 규정은 현행 「건축법 시행령」 제19조제5항으로 유지되고 있는데, 상주감리자를 두어야 하는 건축공사의 요건은 ① 건축공사의 규모 요건을 충족하는 경우와 ② 건축물의 높이 요건을 충족하는 경우로 나뉘어져 있다고 볼 수 있고, 건축물의 높이 요건과 관련하여 종전에는 바닥면적의 합계와 상관없이 건축물의 높이가 5층 이상인 경우 그 건축등 공사에는 상주감리자를 두어야 한다고 규정하고 있던 것을 5층 이상인 건축물 중 바닥면적의 합계가 일정 넓이 이상인 건축등 공사의 경우에만 상주감리자를 두어야 하는 것으로 그 요건을 완화한 것으로 볼 수 있는바, 그러한 입법 연혁과 개정 취지에 비추어 볼 때, 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에 따른 “연속된 5개 층 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사”는 연속된 5개 층으로 건축되는 건축물 중 하나의 건축물의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물의 건축공사에 대해서만 상주감리자를 두도록 규정한 것으로 보는 것이 타당할 것입니다. 

  한편, 바닥면적은 연면적과는 구분되는 것으로서 바닥면적을 모두 더한 것을 의미하는 “바닥면적의 합계”는 “하나의 건축물의 바닥면적의 합계” 또는 “∼층 이상의 바닥면적의 합계” 등과 같이 특히 그 범위를 한정하지 않는 한 1개 동의 건축물에 국한되는 개념은 아니라 할 것인바(법제처 2015. 12. 24. 회신 15-0712 해석례 참조), 여러 동을 건축하는 내용의 건축허가를 받아 건축물을 건축하는 경우, 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에 따른 “연속된 5개 층 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사”에 해당하는지 여부는 건축허가를 받은 모든 건축물의 바닥면적을 기준으로 판단하여야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에서는 “연속된 5개 층 이상으로서”라고 규정하여 연속된 5개 층 이상으로 건축되는 건축물로 그 범위를 한정하고 있으므로 그와 같은 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.

  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 하나의 대지에 여러 동의 건축물을 건축하는 내용의 건축허가를 받은 경우, 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호에 따른 “연속된 5개 층 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사”에 해당하는지 여부는 건축허가를 받은 건축물 중 연속된 5개 층 이상으로 공사할 각 건축물의 바닥면적을 기준으로 판단하여야 할 것입니다.

※ 법령정비의견

  상주감리 대상을 확대할 필요성 등이 인정된다면 「건축법 시행령」 제19조제5항제2호의 문언을 명확하게 개정할 필요가 있습니다.