# 민원인 - 용도지역의 변경으로 건축물과 건축물이 있는 대지가 「건축법」 제61조제1항에 따른 이격 거리 기준에 맞지 않게 된 경우에 해당 대지의 분할이 같은 법 제57조제2항에 따라 제한되는지 여부(「건축법」 제57조제2항 등 관련)

## 질의요지

「건축법」 제57조제2항에서는 건축물이 있는 대지는 같은 법 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제1항에서는 전용주거지역과 일반주거지역1)1) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호 및 같은 법 시행령 제30조제1항제1호가목 및 나목에 따른 전용주거지역과 일반주거지역을 말하며, 이하 같음.
 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제86조제1항 각 호 외의 부분에서는 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제1호에서는 “높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상”이라고 규정하고 있는바, 

  건축물2)2) 건축 당시 「건축법」 제61조에 따른 이격 거리 기준의 적용 대상이 아니었던 높이 9미터 이하인 건축물로서 건축 당시의 「건축법」 에 따라 적법하게 건축된 건축물을 전제로 하며, 이하 같음.
이 있는 대지가 건축물 신축 당시에는 전용주거지역·일반주거지역이 아닌 용도지역에 속하였으나, 추후 용도지역의 변경3)3) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 도시·군관리계획의 결정·변경으로 용도지역이 변경된 것을 말하며, 이하 같음.
으로 그 건축물과 대지가 일반주거지역에 위치하게 되어 「건축법」 제61조제1항 및 같은 법 시행령 제86조제1항제1호에 따른 이격 거리 기준에 맞지 않게 된 상태에서 그 대지를 분할하려 하는 경우, 같은 법 제57조제2항에 따라 해당 대지의 분할이 제한되는지4)4) 이격 거리 기준에 맞지 않는 부분이 해소되지 않고, 「건축법」 제57조제3항에 따른 건축협정 인가도 없을 것을 전제함.
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## 회답

이 사안의 경우, 「건축법」 제57조제2항에 따라 해당 대지의 분할이 제한됩니다.

## 이유

법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데1)1) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조 
, 「건축법」 제57조제2항에서는 ‘건축물이 있는 대지는 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다’고 규정하고 있고 같은 법 제61조제1항에서는 ‘전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다’고 규정하고 있는바, 같은 법 제57조제2항에 따라 건축물이 있는 대지를 분할하는 경우 같은 법 제61조에 따른 기준에 적합하게 대지를 분할해야 한다는 것은 문언상 분명합니다. 

  또한 건축법령에서는 이 사안과 같이 분할하려는 대지에 있는 건축물이 건축 당시에는 「건축법」 제61조제1항의 규정을 적용받지 않았다가 용도지역의 변경에 따라 같은 항에 따른 이격 거리 기준에 부합하지 않게 되었다고 하더라도 이를 같은 법 제57조제2항의 적용 대상에서 제외할 수 있는 예외규정을 두고 있지도 않습니다.  
 
  이에 더하여 대지의 분할 제한에 관한 「건축법」 제57조는 건축물의 안전이나 기능, 환경 등을 고려한 금지규정으로, 분할된 대지에서 일조, 채광, 통풍 등에 지장을 초래하거나 생활환경 및 도시미관을 악화시키는 건축물들이 무분별하게 양산되는 것을 방지하기 위한 것인바2)2) 최찬환·최기원·김문일 공저, 건축법규 해설, 세진사 p.612. ∼ 613.참조 
, 이 사안과 같은 사정이 있다고 하여 명문의 규정도 없이 같은 법 제57조제2항에 따른 제한 없이 대지 분할이 가능하다고 해석하는 것은 건축물이 있는 대지의 분할에 관하여 일정한 제한을 규정하고 있는 같은 법 제57조의 입법취지에 부합하지 않습니다.

  그리고 「건축법」 제61조제1항 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제86조제1항은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 주거지역3)3) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목 참조
에서 주거생활을 유지하는 데 있어서 가장 중요한 요소라고 할 수 있는 일조·채광·통풍 등을 보장하기 위하여 인접한 건축물과의 사이에 일정한 공간을 확보하도록 하려는 것이므로4)4) 법제처 2017. 8. 8. 회신 17-0245 해석례, 김수영·이종석·김동화·김용환·조영호·오호영·백신원 공저, 건축법해설, 한솔아카데미 p.342 참조 
, 거주의 안녕과 생활환경 보호를 위하여 엄격하게 적용해야 할 것인바, 건축물이 있는 대지가 속한 용도지역이 변경됨에 따라 그 건축물과 대지가 일반주거지역에 위치하게 되었더라도 그 대지를 분할하려는 시점에서는 일반주거지역 내의 대지임이 분명하고, 그 대지를 분할하는 경우 같은 법 제61조제1항에 따른 이격 거리 기준이 준수되어야 한다고 보는 것이 타당합니다. 
 
  한편 「건축법」 제6조에서는 법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 대지나 건축물이 같은 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 범위에 따라 건축을 허가할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제6조의2제1항제1호에서 ‘도시·군관리계획5)5) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 도시·군관리계획을 말하며, 이하 같음.
의 결정·변경이 있는 경우’를 그 사유로 규정하고 있으므로, 이 사안과 같이 도시·군관리계획의 결정·변경에 따라 용도지역이 일반주거지역으로 변경되어 기존 건축물이 같은 법 제61조제1항의 기준에 맞지 않게 된 경우라 하더라도 해당 건축물은 같은 법 제6조에 따른 특례가 적용되는 건축물이므로, 같은 법 제61조제1항에 따른 이격 거리 기준에 맞지 않더라도 그 건축물이 있는 대지를 분할할 수 있다는 의견이 있습니다.

  그러나 「건축법」 제6조는 “건축”의 허가에 관한 특례규정으로서, 같은 법 제2조제8호에서 정의하고 있는 “건축”의 의미 및 같은 법 시행령 제6조의2제2항의 규정체계에 비추어 볼 때, 그에 따른 예외적인 허가의 범위는 어디까지나 기존 건축물의 재축·개축·증축 등 “건축” 행위에 한정된다고 보아야 하고, 명문의 규정 없이 그 건축물이 있는 대지의 분할에 대해서까지 「건축법」 제6조가 적용된다고 확대하여 해석할 수는 없으며, 같은 조의 특례 규정은 건축 당시에 적법하게 건축된 건축물을 계속하여 사용 또는 유지할 수 있게 하려는 취지이지, 기존 건축물과 관련한 모든 사항에 대하여 건축 당시의 건축 기준을 적용하려는 취지로 볼 수는 없는 점을 종합해 볼 때, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.  

  따라서 이 사안의 경우, 「건축법」 제57조제2항에 따라 해당 대지의 분할이 제한됩니다.

※ 법령정비 권고사항

  기존 건축물 등이 건축기준에 맞지 않게 된 구체적인 사유를 고려하여 예외적으로 「건축법」 제57조제2항에 따른 대지 분할 제한을 받지 않도록 하는 규정을 마련할 것인지 여부를 정책적으로 검토할 필요가 있습니다.

  건축법
제57조(대지의 분할 제한) ① (생  략)
  ② 건축물이 있는 대지는 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.
  ③ (생  략)
제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. 
  ② ∼ ④ (생  략) 

  건축법 시행령
제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.
  1. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
  2. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상
  ② ∼ ⑦ (생  략) 
<관계 법령>