# 민원인 - 부동산개발업 등록을 하지 않은 법인이 부동산개발업 등록의무가 면제되는 자와 공동으로 부동산개발업을 할 수 있는지(「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제1항 및 제3항 등 관련)

## 질의요지

「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 “부동산개발업법”이라 함) 제4조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 시·도지사1)1) 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사를 말하며, 이하 같음.
에게 등록해야 한다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서는 같은 호 단서에 따라 등록의무가 면제되는 자 중 하나로 ‘주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우로 한정하여 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자’를 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인의 등록요건을 같은 조 제2항에 규정된 일반적인 등록요건과 따로 대통령령으로 정하도록 규정하면서, 부동산개발업법 시행령 제6조제1항제3호에서는 같은 법 제4조제3항에 따라 같은 조 제2항이 아닌 별도의 등록요건이 적용되는 특수목적법인 중 하나로 “「조세특례제한법」 제104조의31제1항에 따른 투자회사”를 규정하고 있는바,

  부동산개발업법 제4조제3항에 따른 등록요건이 적용되나, 같은 조 제1항에 따른 등록을 하지 않은 「조세특례제한법」 제104조의31제1항에 따른 투자회사(이하 “미등록투자회사”라 함)가 「주택법」 제4조에 따라 등록하여 주택건설사업에 한정하여 부동산개발업법 제4조에 따른 등록의무가 면제된 주택건설사업자(이하 “등록면제사업자”)와 공동으로 주택건설사업에 해당하는 부동산개발업(부동산개발업법 제4조에 따라 등록 대상이 되는 규모의 부동산개발업으로 한정하며, 이하 “주택건설부동산개발업”이라 함)을 할 수 있는지2)2) 해당 특수목적법인이 부동산개발업법 제4조제4항에 따라 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 수 있는 토지소유자에 해당하지 않는 경우를 전제함.
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## 회답

미등록투자회사는 등록면제사업자와 공동으로 주택건설부동산개발업을 할 수 없습니다.

## 이유

부동산개발업법 제4조제1항에서는 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 시·도지사에게 등록해야 한다고 규정하면서(본문), 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 그러하지 않다고 규정하여(단서) 등록의 예외를 인정하고 있는데, 같은 항 각 호에서는 이러한 예외의 대상을 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 및 대통령령으로 정하는 공공기관, 지방공사 및 지방공단 등으로 한정적으로 열거하고 있을 뿐, 등록면제사업자와 공동으로 주택건설부동산개발업을 하려는 미등록투자회사를 규정하고 있지 않습니다.

  그리고 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 아니 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데,1)1) 법제처 2012. 11. 3. 회신 12-0596 해석례 및 대법원 2020. 5. 28. 선고 2017두73693 판결례 참조
 부동산개발업법 제4조는 부동산개발업을 하려는 자가 등록을 해야한다는 것을 원칙으로 하면서 같은 조 제4항에서 예외적으로 등록을 하지 않고 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 수 있는 자를 ‘토지소유자’로 한정하여 규정하고 있으므로, 토지소유자가 아닌 미등록투자회사가 등록면제사업자와 공동으로 주택건설부동산개발업을 할 수 있다고 볼 수 없습니다.

  또한 부동산개발업법에서 부동산개발업 등록제도를 도입한 취지는 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자에게 일정한 등록기준을 갖추도록 함으로써 영세하고 전문성이 부족한 부동산개발업자의 난립과 사기분양, 거짓 광고 등으로 발생하는 소비자의 피해를 방지하기 위한 것2)2) 2007. 5. 17. 법률 제8480호로 제정된 부동산개발업법 제정이유 및 주요내용 참조
인데, 만약 미등록투자회사가 등록면제사업자와 공동으로 주택건설부동산개발업을 하는 경우에 같은 법 제4조에 따른 부동산개발업 등록이 필요하지 않다고 본다면, 영세하거나 전문성이 부족한 미등록투자회사가 우회적인 방법을 통하여 주택건설부동산개발에 참여하는 것을 막을 수 없게 되어 부동산개발업 등록제도를 도입한 입법 취지에 부합하기 어렵습니다.

  아울러 부동산개발업법에서는 제4조에 따라 등록을 한 부동산개발업자(이하 “등록사업자”라 함)와 관련하여 같은 법 제17조로 등록사업자의 사업실적 등 보고 의무를, 같은 법 제18조로 등록사업자에 대한 시·도지사의 보고명령 및 조사권한을, 같은 법 제19조로 시·도지사의 등록사업자 부동산개발 관련 정보의 관리·제공 등을 규정하여 등록사업자에 대한 관리·감독을 규정하고 있는데, 만약 미등록투자회사가 등록면제사업자와 공동으로 주택건설부동산개발업을 할 수 있다고 본다면, 부동산개발업을 영위함에도 불구하고 등록사업자가 아니어서 부동산개발법령에 따른 관리·감독 규정의 적용을 받지 않게 되는 불합리가 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

  따라서 미등록투자회사는 등록면제사업자와 공동으로 주택건설부동산개발업을 할 수 없습니다.


  부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률
제4조(부동산개발업의 등록 등) ① 타인에게 공급할 목적으로 건축물의 연면적(「건축법」 제84조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다)에게 등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. ～ 3. (생  략)
  4. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자(주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한정한다)
  5. 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자
  ② (생  략)
  ③ 부동산개발업을 영위하려는 자가 부동산개발을 위하여 대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인을 설립한 경우에는 제2항에도 불구하고 등록요건이나 그 밖에 필요한 사항은 따로 대통령령으로 정하는 바에 따른다.
  ④ 토지소유자는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 보며, 공동사업주체 간의 구체적인 업무·비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정한다.
  ⑤·⑥ (생  략)

  부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령
제6조(특수목적법인의 등록 등)  ① 법 제4조제3항에서 “대통령령으로 정하는 상근 임직원이 없는 특수목적법인”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인을 말한다. 
  1.·2. (생  략)
  3. 「조세특례제한법」 제104조의31제1항에 따른 투자회사
  ② (생  략)
<관계 법령>