# 주택임대차보호법 제3조 제4항 위헌소원

## 판시사항

임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정한 구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 과잉금지원칙에 위반되는지 여부(소극)

## 결정요지

심판대상조항에 따른 임대인 지위의 승계는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 요건을 갖춘 임차인이 있을 경우에만 이루어지는 것인데, 이 경우 주택임대차보호법은 대항력의 요건으로서 주택의 인도와 주민등록을 요구하고 있으므로 적어도 임차인의 이름과 전입일 만큼은 공부인 주민등록표에 의하여 공시되어 거래의 안전이 보장된다. 따라서 임차주택을 대상으로 하여 법률관계를 맺으려는 자는 대항력 있는 임차인이 존재함으로 인하여 발생할 수 있는 위험을 예상하여 그에 대한 적절한 예방조치를 취할 수 있다. 그런데 이는 임대차보증금반환채무에 대한 지연손해금 승계의 경우에도 마찬가지이다. 임차주택을 양도한 임대인에게 이미 발생한 지연손해금도 임차인 보호의 측면 및 주민등록의 공시기능으로 인한 양수인의 예측가능성의 측면에서 임대차보증금반환채무의 승계와 달리 볼 이유가 없기 때문이다. 결국 심판대상조항은 임차인의 주거생활의 안정을 도모함과 동시에 주민등록이라는 공시기능을 통하여 주택 양수인의 불측의 손해를 예방할 수 있도록 하고 있으므로, 과잉금지원칙에 위반된다고 볼 수 없다.

## 심판대상조문

구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 (대항력등)①∼② 생략 ③임차주택의양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. ④∼⑤ 생략

## 참조조문

민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것) 제629조
주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정된 것) 제3조 제1항 
주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 것) 제3조 제3항, 제4항
주택임대차보호법 부칙(2013. 8. 13. 법률 제12043호) 제1조, 제2조
구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항

## 전문

【당 사 자】
청 구 인	○○종친회대표자 형○용국선대리인 변호사 정해영
당해사건	대법원 2015다71504 집행문부여에 대한 이의 및 청구이의
【주 문】
구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항은 헌법에 위반되지 아니한다.
【이 유】
1. 사건개요
가. 정○희는 2009. 8. 29. 부산 해운대구 ○○동 ○○ 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브 지붕 2층 주택 중 2층 90.48㎡(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자였던 백○수와 임대보증금 14,000,000원에 이 사건 주택을 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 2012. 11. 5. 이 사건 주택에 관하여 임차권등기를 마쳤다.
나. 정○희는 백○수를 상대로 임대차보증금반환 청구의 소를 제기하여 2013. 2. 5. ‘백○수는 정○희에게 14,000,000원과 이에 대하여 2012. 11. 13.부터 2012. 11. 16.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라’는 내용의 판결을 받았고, 그 무렵 이 판결이 확정되었다(부산지방법원 동부지원 2012가소36490).
다. 이후 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 8. 백○수로부터 주식회사 ○○주택으로 합의해제를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었고, 이어 2013. 10. 29. 주식회사 ○○주택으로부터 청구인으로 2013. 10. 10.자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다.
라. 정○희가 2013. 11. 21. 위 확정판결에 기하여 백○수의 승계인인 청구인에 대하여 승계집행문을 부여받아 이 사건 주택에 관하여 강제경매를 신청하자(부산지방법원동부지원2013타경16157),청구인은 2014. 12. 31. 정○희를 상대로 집행문 부여에 대한 이의 및 청구이의의 소를 제기하였으나 청구기각 판결을 선고받았다(부산지방법원 동부지원 2015가단16).
마. 청구인은 이에 항소하였으나 항소기각되었고(부산지방법원 2015나5023), 이에 상고하여 상고심 계속 중(대법원 2015다71504) 주택임대차보호법 제3조 제4항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나 기각되자(대법원 2015카기294), 2016. 4. 6. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
청구인은 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 것) 제3조 제4항에 관하여 위헌법률심판제청신청을 하였고, 법원도 이에 관하여 기각결정을 하였다. 그러나 위 법률조항은 같은 법 부칙 제1조에 의하여 2014. 1. 1.부터 시행되는 것이고, 청구인의 임대인 지위의 승계는 2013. 10. 29.에 이루어졌으므로, 비록 동일한 내용이기는 하나 위 법률조항은 청구인에게 적용되는 법률조항이라고 볼 수 없고, 구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항이 청구인에게 적용되는 법률조항이라고 할 것이다. 따라서 직권으로 심판대상을 위 구 주택임대차보호법 조항으로 변경하기로 한다.
그렇다면 이 사건의 심판대상은 구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항의 내용은 다음과 같고, 관련조항의 내용은 별지와 같다.
[심판대상조항]
구 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것)
제3조(대항력등)③임차주택의양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
3. 청구인의 주장
심판대상조항은 이 사건 주택의 양도인이 임대차보증금반환채무를 지체함에 따른 지연이자 및 판결선고에 따른 지연이자까지 승계하도록 하고 있는바, 이는 청구인이 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 이전에 발생한 것으로서 소급입법에 의한 재산권 침해이고, 자기책임의 원리에 반하며, 과잉금지원칙에도 반하여 헌법에 위반된다.
또한 동일한 계약인수의 한 유형인 민법 제629조 제1항에 의한 임차권 양도의 경우에 양도인의 연체차임채무 및 손해배상채무가 양수인에게 이전되지 아니하는데 비하여, 심판대상조항은 양수인에게 지연손해금이 이전되도록 하고 있으므로 평등원칙에 위반된다.
4. 판  단
가. 쟁점의 정리
(1) 청구인은, 양도인의 임대차보증금반환지체에 대한 지연손해금까지 승계
하도록 하는 것은 소급입법금지원칙에 반한다고 주장한다. 그러나 소급입법금지원칙이란 과거의 사실관계 또는 법률관계를 규율하기 위하여 입법권자가 규율대상행위가 행하여진 시점에는 존재하지 아니하던 새로운 법을 법제정 이전까지 소급적으로 적용하도록 하는 것을 금지하는 것이다. 그런데 주택임대차보호법에 임대인의 지위를 승계하는 내용의 조항은 1984. 1. 1.부터 시행되었던 것이고, 동일한 내용의 심판대상조항 또한 2008. 3. 21. 개정되어 시행되어 왔다. 그렇다면 심판대상조항이 시행된 이후인 2013. 10. 29.에 이루어진 청구인의 임대인 지위의 승계 및 이에 따른 법률효과는 소급입법이라고 볼 여지가 없다.
(2) 청구인은 민법 제629조 제1항에 따른 임차권 양도를 언급하면서, 이 경우 양도인의 연체차임채무 및 손해배상채무는 임차권의 양수인에게 이전되지 아니함에 비하여 지연손해금이 이전되도록 한 심판대상조항이 평등원칙에 반한다고 주장한다.
그러나 민법 제629조 제1항이 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다."라고 규정한 것은, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익시키는 것이 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있어 임대인에게 그 동의권을 부여함으로써 임대인으로 하여금 임차인의 배신적 행위에 대하여 일방적으로 임대차관계를 중지시킬 수 있도록 함에 그 취지가 있는 것이다. 반면 주택임대차보호법에 규정된 심판대상조항은 임차주택의 소유권 등이 변경되더라도 임대인의 권리와 의무를 양수인이 그대로 승계함에 따라 임차인이 임대인과의 관계에서 대항할 수 있는 모든 사유를 양수인에게 주장할 수 있도록 함으로써, 임차인을 보호하고 임차주택의 양도시 임차인이 가지는 대항력의 의미를 분명히 하기 위한 것에 그 취지가 있는 것으로서, 양자(兩者)는 그 입법목적이 전혀 다르다. 뿐만 아니라 대법원은 민법 제629조 제1항에 따른 임차권의 양도에 대하여 심판대상조항과 같이 임차인의 지위가 포괄적으로 이전되는 계약인수라고 보고 있지도 아니하다(대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결).
이처럼 임차인의 구체적인 계약에 의하여 변경되는 ‘임차권의 양도’와 임차주택의 양도로 인하여 임대인의 지위가 포괄적으로 변경되는 ‘임대주택의 양도’는 그 양도 주체와 양도 대상, 요건 및 효과 등이 모두 다르다는 점에 비추어 보면, 민법상 ‘임차권 양도’에 따른 임차인의 지위와 심판대상조항에 따른 임대인의 지위는 평등원칙을 논함에 있어 유의미한 비교대상이 된다고 보기
어렵다. 결국 임차권을 양도한 경우 ‘그 양수인’과, 임대주택을 양도한 경우 ‘그 양수인’은 비교대상이 되지 아니하므로, 헌법상 평등원칙이 문제된다고 할 수 없다.
(3) 청구인은 양도인의 귀책사유로 발생한 지연손해금을 심판대상조항에 따라 양수인이 승계하도록 한다면 자신이 결정하지 않은 것이나 자신이 결정할 수 없는 것에 대하여 책임을 지는 것이므로 자기책임의 원칙에 반한다고 주장한다. 그러나 어떤 사실에 대하여 스스로 결정하지 아니하였거나 상관관계가 없는 자에게 그 사실에 대한 책임을 묻는 것이 헌법적으로 정당화 될 수 있는지는, 결정에 참여한 정도 또는 상관관계의 정도와 책임의 정도 간의 비례성이 유지되는지 여부를 과잉금지원칙 위반 여부에서 검토함으로서 충분히 심사될 수 있으므로, 자기책임의 원칙 위반여부는 별도로 심사하지 아니한다.
(4) 그렇다면 이 사건의 쟁점은, 심판대상조항이 과잉금지원칙에 반하여 임차주택 양수인의 재산권을 침해함으로써 헌법에 위반되는지 여부라 할 것이다.
나. 과잉금지원칙 위반 여부
(1) 목적의 정당성과 수단의 적절성
심판대상조항은 임차주택의 소유권 등이 변경되더라도 임대인의 권리와 의무를 양수인이 그대로 승계하도록 함으로써, 임차인이 임대인과의 관계에서 대항할 수 있는 모든 사유를 양수인에게 주장할 수 있도록 한 것인데, 이는 사회적 약자인 임차인의 주거생활 안정을 보호하고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 인정되는 대항력의 내용을 분명히 하는 데 그 입법목적이 있다고 할 것이고, 이러한 입법목적은 정당하다.
또한 심판대상조항이, 임차주택을 양도함으로써 임대인이 임대권원을 상실하는 경우에도 임차주택의 새로운 양수인으로 하여금 임대인의 지위를 그대로 승계하도록 한 것은, 임차인의 법적 지위의 강화와 대항력의 명확한 규정이라는 입법목적을 동시에 달성하기 위한 유효ㆍ적절한 수단이 된다.
(2) 침해의 최소성과 법익의 균형성
원칙적으로 임대차는 채권관계이므로 임차인은 제3자에게 자신의 권리를 대항할 수 없고, 종래의 임대인이 임대할 권한을 상실한 경우에는 임차인은 계약을 해지하고 그 임대인에 대하여 손해배상 등을 청구하여 손해를 보상받아야 한다. 그러나 임대인이 자력이 없거나 행방을 감춘 경우에 그 임대인에 대한 손해배상청구 등은 실효성 있는 구제책이 될 수 없고, 나아가 생활관계의
기반이 되는 주택에 대한 권한을 상실하게 되는 경우 단순히 손해배상청구권 등만으로는 그 피해를 보전하기 어렵다. 이에 심판대상조항은, 주거생활의 안정이 국민의 인간다운 생활에 가장 기본이 되는 요소라는 점을 고려하여, 임차주택의 양수인으로 하여금 임대인의 지위를 그대로 승계하도록 하고 보증금 등에 관한 권리ㆍ의무도 모두 이전하도록 함으로써 사회적 약자의 생존권과 같은 임차권의 보호를 도모하였던 것이다.
청구인은, 심판대상조항이 임차주택 양수인에게 임차주택 양도인이 지체한 임대차보증금반환채무에 대한 지연이자 및 판결선고에 따른 지연이자까지 승계하도록 하는 것은 과도한 것이라 주장한다.
심판대상조항에 따른 임대인 지위의 승계는 임차주택을 양수하는 모든 경우에 이루어지는 것이 아니라, 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 요건을 갖춘 임차인이 있을 경우에만 이루어지는 것이고, 이 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력의 요건으로서 주택의 인도와 주민등록을 요구하고 있으므로 적어도 임차인의 이름과 전입일 만큼은 공부인 주민등록표에 의하여 공시되어 거래의 안전이 보장된다. 임차주택을 대상으로 하여 법적인 계약을 하고자 하는 자는 주민등록법 제29조 제1항, 같은 법 시행규칙 제14조에 의한 주민등록전입세대의 열람을 통하여 해당 소재지에 주민등록이 되어 있는 자의 존재 및 전입일자 등을 확인함으로써 임차인의 존재와 대항력의 존재 여부를 파악할 수 있고, 그에 따른 적절한 손해예방 조치를 취할 수 있다. 따라서 주택임대차보호법상 일정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 심판대상조항과 같은 내용의 대항력을 부여하더라도, 그 임차주택을 대상으로 하여 법률관계를 맺으려는 자는 위험을 예상하여 그것을 회피할 수 있으므로, 임대인의 지위를 그대로 승계하도록 한다고 하여 임차주택의 양수인에게 불측의 과도한 재산상 손해를 준다고 보기는 어렵다.
이는 임대차보증금반환채무에 대한 지연손해금의 승계의 경우에도 마찬가지이다. 심판대상조항에 따른 임대인의 지위 승계는 임차인의 주거안정을 보장하기 위하여 임차주택의 소유권과 결합하여 ‘임대차 계약상의 모든 권리ㆍ의무’가 그대로 승계되도록 하는 것으로서 일종의 법률상 계약인수에 해당한다. 그런데 임차주택을 양도한 임대인에게 이미 발생한 지연손해금도 그 임대인이 임대차 계약상의 임대차보증금반환채무의 이행을 지체함으로써 발생한 것이므로, 임차인 보호의 측면 및 주민등록의 공시기능으로 인한 양수인의 예측가능성의 측면에서 임대차보증금반환채무의 승계와 달리 볼 이유가 없기 때문이다.
더욱이 청구인이 이 사건 주택을 양수하기 전에 법원의 임차권등기명령에 따라 이 사건 주택의 등기부에 주택임차권 등기가 경료되어 있었는바, 여기에는 임차보증금, 임차 범위, 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자, 임차권자의 이름과 주소 등이 모두 기재되어 있어, 주택의 인도와 주민등록으로 공시되는 것보다 더 확실히 임차인 및 임대차보증금반환채무의 존재를 제3자에게 공시하고 있었다. 따라서 임차목적물을 매수하려는 자 또는 청구인과 같이 신탁에 의하여 양수하려는 자 등은 이와 같은 사정을 충분히 고려한 연후에 임차주택의 양수 여부를 결정할 수 있다.
결국 심판대상조항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 때에 한하여 양수인에게 임대차계약상의 권리ㆍ의무를 그대로 승계하도록 하고 있어, 사회적 약자인 임차인의 주거생활의 안정을 도모함과 동시에 주민등록이라는 공시기능을 통하여 주택 양수인의 불측의 손해를 예방할 수 있도록 하고 있으므로, 기본권 침해의 최소성 원칙에 반하지 아니한다.
이처럼 임차주택의 양수인의 경우 미리 임차주택의 권리관계 등을 파악하고 법률관계를 맺을 수 있어 지위승계로 인한 불이익을 예방할 수 있으므로 불측의 재산상 손해가 지나치다고 볼 수 없는 반면, 심판대상조항을 통하여 달성하려는 임차인의 주거생활 안정은 인간다운 생활에 가장 기본이 되는 요소로서, 그 공익이 훨씬 크다고 할 것이므로 법익의 균형성 원칙에도 어긋나지 아니한다.
다. 소결
심판대상조항으로 인하여 임차주택 양수인이 임대차보증금반환채무에 대한 지연손해금까지 승계하게 된다고 하여도, 심판대상조항이 과잉금지원칙에 반하여 헌법에 위반된다고 볼 수 없다.
5. 결  론
그렇다면 심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
재판관  김이수 이진성 김창종 안창호 강일원 서기석 조용호 이선애
[별지]  관련조항
주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정된 것)
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 것)
제3조(대항력 등) ③ ?중소기업기본법? 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
주택임대차보호법 부칙(2013. 8. 13. 법률 제12043호)
제1조(시행일) 이 법은 2014년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제3조의2제4항, 제6항부터 제9항까지, 제3조의3 제1항 및 제9항, 제10조의2의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
민법(1958. 2. 22. 법률 제471호로 제정된 것)
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.