# 주택공급에 관한 규칙 제43조 제3항 제3호 위헌확인

## 전문

【당 사 자】
사건2021헌마1597    주택공급에 관한 규칙 제43조 제3항 제3호 위헌확인
청구인전○○(변호사)
선고일2025. 7. 17.
【주 문】
이 사건 심판청구를 각하한다.
【이 유】
1. 사건개요
가. 주식회사 ○○건설과 주식회사 □□건설(이하 ‘이 사건 시행사’라 한다)은 진주시 (주소 생략)에 있는 ○○ 주택의 시행사로서, 2021. 11. 1. 위 ○○ 주택에 관한 입주자 모집 공고(이하 ‘이 사건 모집공고’라 한다)를 하였다. 이 사건 모집공고에는 생애최초 특별공급 신청자격으로 "입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 단, 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함."이라는 요건이 있었고, 생애최초 특별공급을 신청하여 당첨된 자는 계약체결 전 ‘공고일 이후 발행분으로 청약신청자의 소득세 납부사실을 입증하는 모집공고일 이전의 5개년도 소득세 납부 입증서류’를 제출하여야 한다는 내용이 기재되어 있었다. 관련된 이 사건 모집공고의 주요 내용은 다음과 같다(중략 부분은 별도 기재하지 않음). 

■ 부적격 당첨자(계약자)의 당첨(계약)취소
- 본 입주자모집공고의 자격제한 및 유의사항을 숙지한 후 청약에 응하시기 바라며, 미숙지로 인한 착오행위 등에 대하여는 청약자 본인에게 책임이 있습니다. 또한 당첨자로 선정되거나 계약을 체결한 이후라도 관계법령 및 공급자격 적격여부에 따라 당첨 및 계약이 취소될 수 있습니다.
Ⅱ. 특별공급 신청자격 및 당첨자 선정방법
▣ 생애최초 특별공급(「주택공급에 관한 규칙」 제43조) 
&#183; 신청자격
  - 대상자: 「주택공급에 관한 규칙」 제43조에 해당하는 자로서 최초 입주자모집공고일 현재 진주시에 거주하거나 경상남도, 부산광역시 및 울산광역시에 거주하면서 생애최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정)로 다음의 요건을 모두 만족하는 자
   - 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자[과거 1년 내에 소득세(「소득세법」 제19조 또는 제20조에 해당하는 소득에 대하여 납부하는 것을 말함)를 납부한 자를 포함]로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 단, 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함.
Ⅳ. 청약 신청 방법 및 장소, 구비서류
&#183; 청약신청 시 유의사항
 - 특별공급 및 일반공급 청약 시 가점항목 등 청약자격을 확인(검증)하지 않고 신청자 기재사항만으로 청약신청을 받으며 당첨자에 한하여 계약체결 시 주민등록표등ㆍ초본, 가족관계증명서 등 관련서류를 제출받아 주택공급 신청내용과 청약자격을 대조한 후 청약신청 내용과 청약자격이 일치할 경우에 계약체결이 가능하므로 청약신청 시 유의하시기 바람.
Ⅵ. 당첨자 자격검증 서류 제출 및 계약 체결
&#183; 당첨자 자격 검증서류 심사 및 부적격 여부 확인
■ 주택의 공급계약이 입주자로 선정된 날부터 5일이 지난 후 계약을 체결하도록 하던 것을 입주자 및 예비입주자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 체결하도록 함에 따라 계약체결 이전에 견본주택에 방문하시어 계약 시 아래 구비서류를 사전에 제출하시고 부적격사항 및 적격 여부를 확인하시기 바랍니다.
■ 개정된 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 당첨자로 선정된 자는 계약체결일 이전 사업주체가 정한 기간에 신청 자격별 구비서류를 지참하여 견본주택을 방문 청약 내역과 대조, 검증하여 적격여부를 확인하셔야 합니다.
■ 상기 기간 내 서류심사를 하지 않고 계약을 체결하였으나, 계약체결 이후 부적격 당첨자로 판명될 경우에는 불이익(당첨 및 계약취소 등)됨을 유념하시고, 계약체결 전 기간 내에 견본주택에 방문하시어 관련 서류 제출 및 계약체결 자격 적격성 여부를 점검 받으시기 바랍니다.
&#183; 계약체결 조건 및 유의사항
- 부적격 당첨자로 통보된 자는 계약체결이 불가하며, 부적격 당첨 소명기간 내(당사가 소명요청을 통보한 날로부터 7일 이내)에 소명을 할 경우에 한하여 계약 체결이 가능함.
- 주택당첨자는 계약체결 후라도 다음 중 하나에 해당될 경우 당첨권의 박탈과 함께 공급계약은 취소되고, 당첨된 청약관련예금 계좌의 재사용이 불가하며 당첨자로 관리함.
     ③ 가점점수 및 청약자격 확인을 위하여 사업주체가 요구하는 서류를 제출하지 아니하는 경우
- 부적격자는 사업주체로부터 부적격자가 아님을 증명할 수 있는 서류를 제출토록 통보받은 날부터 정당한 사유 없이 일정기간(7일) 내에 증명서류를 제출하지 않을 경우 당첨된 주택은 예비입주자에게 공급함.
나. 청구인은 이 사건 모집공고 중 84A형에 대한 생애최초특별공급을 신청하여 2021. 11. 19. 당첨통지를 받았다. 청구인은 이 사건 시행사에 ‘5개년도 소득세 납부 입증서류’로 2018년, 2019년, 2020년 3개년도 소득세납부서류와 2003. 1. 21. 입영하여 2005. 2. 13. 전역하였다는 병적증명서를 제출하였고, 이 사건 시행사는 2021. 12. 3. 청구인과 아파트 분양계약을 체결하면서(이하 분양계약을 체결한 아파트를 ‘이 사건 아파트’라 한다) 2021. 12. 7.까지 국토교통부로부터 청구인의 현역병 근무기간이 소득세납세의무자로서 소득공제 등으로 납부의무액이 없는 기간에 해당한다는 질의회신을 받아올 것을 청구인에게 요청하였다. 이 사건 시행사는 2021. 12. 6. 국토교통부 질의회신 등 모집공고일 이전의 5개년도 소득세 납부 입증서류를 2021. 12. 15.까지 제출하지 아니할 경우 청구인을 부적격자로 보아 이 사건 아파트에 관한 분양계약을 해지하겠다고 청구인에게 통지하였다. 
다. 청구인은 창원지방법원 진주지원에 아파트 당첨자 지위의 보전을 구하는 가처분을 신청하여(2021카합10098), 2021. 12. 14. 담보제공을 조건으로 하는 인용결정을 받았고, 2022. 1. 4. 같은 법원에 수분양자지위확인 청구의 소를 제기하여 현재 소송계속 중이다(2022가합10005).
라. 청구인은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제43조 제3항 제3호 후문이 명확성원칙에 위배되고 청구인의 재산권과 평등권 등을 침해한다고 주장하면서 2021. 12. 28. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 구 ‘주택공급에 관한 규칙’(2021. 2. 2. 국토교통부령 제816호로 개정되고, 2021. 11. 16. 국토교통부령 제914호로 개정되기 전의 것) 제43조 제3항 제3호(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)가 청구인의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
구 주택공급에 관한 규칙(2021. 2. 2. 국토교통부령 제816호로 개정되고, 2021. 11. 16. 국토교통부령 제914호로 개정되기 전의 것)
제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급) ③ 사업주체는 건설하여 공급하는 85제곱미터 이하의 민영주택을 그 건설량의 15퍼센트(공공택지 외의 택지에 건설하여 공급하는 경우에는 7퍼센트를 말한다)의 범위에서 입주자모집공고일 현재 생애 최초로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다. 
3. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함한다.
[관련조항]
구 주택공급에 관한 규칙(2021. 2. 2. 국토교통부령 제816호로 개정되고, 2021. 11. 16. 국토교통부령 제914호로 개정되기 전의 것)
제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급) ③ 사업주체는 건설하여 공급하는 85제곱미터 이하의 민영주택을 그 건설량의 15퍼센트(공공택지 외의 택지에 건설하여 공급하는 경우에는 7퍼센트를 말한다)의 범위에서 입주자모집공고일 현재 생애 최초로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다.
1. 제28조 제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원인 자
2. 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있는 자
4. 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160퍼센트 이하인 자
④ 제3항에 따른 특별공급 대상 주택수의 70퍼센트는 제1항 각 목의 요건을 모두 갖춘 자로서 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 130퍼센트 이하인 자에게 추첨의 방법으로 우선 공급해야 한다. 
3. 청구인의 주장
가. 심판대상조항은 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자라고 정하고, 그 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함한다고만 규정하고 있어, 소득세법 제12조 제3호 가목, 소득세법 시행령 제10조에 의하여 소득세를 과세하지 않는 ‘현역병이 받는 급여’가 비과세소득으로서 소득세납부의무자에 해당하지 않는 것인지 아니면 소득세납부의무자에 해당하나 납부의무액이 없는 경우인지 불분명하여 심판대상조항에의 포섭여부에 대한 예측가능성이 없으므로 명확성원칙에 위반된다.
나. 이 사건 아파트의 당첨자 또는 입주예정자로서의 지위를 가진 청구인은 추후 시행사에 대하여 공급계약의 체결, 소유권 및 이에 수반하는 권리를 주장할 수 있는 구체적으로 형성된 재산권을 가진다. 그럼에도 심판대상조항은 5개년도 소득세 납부 여부에 따라 입주자 자격 여부를 결정하여 청구인의 이 사건 아파트에 대한 사용ㆍ 수익 등의 재산권을 침해한다.
다. 심판대상조항은 소득세 납부이력요건을 부가하여 5년 이상 소득 활동이 있었음을 요구함으로써 상환능력을 고려하고, 이자소득이나 배당소득이 아닌 근로소득이 있는 서민에 대한 주택 공급확대를 위하여 입법된 것인데, 병역의무를 수행하기 위해 군복무를 하는 기간을 예외 없이 일괄적으로 배제하는 것은 위와 같은 입법목적을 고려하더라도 그 제한이 과도하다. 현역병의 급여에 대해 소득세 납부이력을 인정하지 않아 동일한 조건 하에서 소득세 납부이력을 인정받는 여성, 직업군인, 병역면제자, 보충역 중 산업기능요원과 현역병을 합리적 이유 없이 차별하여 평등권을 침해한다.
4. 판단
가. 헌법재판소법 제68조 제1항에 따라 공권력 행사로 인한 기본권침해를 이유로 헌법소원을 청구하려면 공권력 행사 그 자체에 의하여 자유의 제한, 의무의 부과, 권리 또는 법적 지위의 박탈이 생긴 경우여야 한다. 따라서 어떤 공권력 행사가 헌법소원을 청구하고자 하는 자의 법적 지위에 아무런 영향을 미치지 않는 경우라면 애당초 기본권침해의 가능성이나 위험성이 없으므로, 그 공권력 행사를 대상으로 헌법소원을 청구하는 것은 허용되지 아니한다(헌재 2020. 4. 23. 2018헌마461; 헌재 2022. 12. 22. 2021헌마902 등 참조).
나. 재산권 침해가능성 여부
우리 헌법이 보장하고 있는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법상ㆍ사법상의 권리를 뜻한다. 이러한 재산권의 범위에는 동산ㆍ부동산에 대한 모든 종류의 물권은 물론, 재산가치가 있는 모든 사법상의 채권과 특별법상의 권리 및 재산가치 있는 공법상의 권리 등이 포함되나, 단순한 기대이익ㆍ반사적 이익 또는 경제적인 기회 등은 재산권에 속하지 아니한다(헌재 2022. 12. 22. 2021헌마902 참조).
주택의 공급방법 중 일반공급은 입주자저축 가입자들을 대상으로 하는 제도로서 가입기간, 금액 등에 따라 순위를 정하여 입주자를 선정하는 가장 일반적인 공급방법이다(주택공급에 관한 규칙 제4조 제1항, 제2항, 제11조, 제27조, 제28조). 특별공급은 공급주택 중 일부를 관계기관의 장이 정하는 우선순위기준에 따라 무주택세대구성원인 국가유공자, 장애인, 신혼부부 등에게 공급하는 것으로, 분양대금이나 주택의 계약조건 등 주택공급의 실체적 내용은 일반공급과 차이가 없으나, 공급되는 주택 중 일부에 관하여 지원 자격을 제한함으로써 전체 입주자 중 일정 비율 이상을 사회적ㆍ정책적 배려가 필요한 집단으로 선정하는 공급방법이다(주택공급에 관한 규칙 제35조 내지 제47조). 
생애최초 주택 특별공급제도는 특별공급 중 하나로서 기존 주택청약제도가 입주자저축 가입기간이 길거나 무주택기간이 긴 자에게 유리하여, 사회 진출 후에도 상당기간 무주택 상태에 머물러 있는 젊은 세대들의 주거불안 및 근로의욕 저하를 방지하기 위하여 2009. 9. 28. 도입되었다.
① 구 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제43조 제3항은 사업주체는 일정 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다고 규정하고 있는 점, ② 위 조항은 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자(제3호), 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160퍼센트 이하인 자(제4호)를 자격요건으로 하고 있는 점, ③ 5년 이상 소득세를 납부한 자만을 생애최초 주택 특별공급 대상자로 하는 입법취지는 실질적 경제활동 이력이 있는 무주택 실수요자를 선별하기 위한 자격요건을 두어 경제활동의 지속성을 확인하고, 소득수준을 파악하여 일정 소득수준 이하의 주택 실수요자를 가려내기 위함에 있는 점, ④ 심판대상조항은 특별공급 자격요건을 완화하기 위하여 소득세납부의무자이지만 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우도 5년 이상 소득세를 납부한 자에 포함하고 있는 점, ⑤ 이 사건 모집공고에 의하면, 청구인이 생애최초 특별공급 대상자로 당첨되고 이 사건 아파트에 관한 분양계약을 체결하였다고 하더라도 관련 법령 등에 따라 부적격자로 되는 경우 계약이 취소될 수 있는 점 등을 종합하면, 청구인이 비록 생애최초 특별공급 대상자로 당첨된 사실이 있다고 하더라도 그 자체만으로 특별공급 대상자로서의 확정적 권리를 취득하였다고 볼 수 없다. 
따라서 심판대상조항이 생애최초 주택 특별공급 요건 중 5년 이상 소득세를 납부하여야 하는 경우에 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함하도록 정한 결과, 소득세납부의무가 없는 비과세소득에 대한 증빙서류에 해당하는 병적증명서를 제출한 청구인이 주택을 특별공급 받을 기회를 얻지 못한다 하여도, 이러한 청구인의 불이익은 사실적ㆍ반사적 불이익에 불과하고, 심판대상조항이 청구인의 권리 또는 법적 지위에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수 없으므로, 재산권을 침해할 가능성이 인정되지 않는다(헌재 2020. 4. 23. 2018헌마461 참조).
다. 평등권 침해가능성 여부
소득공제는 주로 근로소득자가 근로를 제공하기 위해 필수적으로 지출해야 하는 필요경비를 공제해 주는 것이며, 세액공제나 세액감면은 특정 정책 달성을 위한 목적 등으로 산출세액에서 일정한 세액을 직접 차감해 주는 조세 우대조치 중 하나이다. 반면 비과세소득이란 일반적으로 과세대상이 되는 소득을 그 소득의 성질이나 국가정책상의 필요 등에 따라 과세에서 제외시키는 소득으로서, 개인에게 귀속하지만 소득세의 과세물건에서 제외되기 때문에 납세의무가 성립될 여지가 없는 세제상의 우대조치 중 하나이다. 비과세소득의 경우 일시적ㆍ우발적으로 발생한 보상 성격의 소득으로서 통상의 급여와는 성질이 다를 뿐 아니라 신고의무가 없어 납세자가 특정연도에 어느 정도의 비과세소득을 얻었는지 확인할 방법도 없어 소득 수준을 파악하는 객관적 증빙자료로는 부적합하다.
청구인은 심판대상조항으로 인하여 소득세 납부이력이 인정되지 않는 현역병과 이를 인정받는 여성, 직업군인 등 사이에 차별이 발생한다고 주장하나, 생애최초 주택 특별공급제도의 도입취지와 수혜적 성격, 비과세, 공제 및 감면의 취지와 기준 등을 고려하면, 소득세납세의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우와 복무중인 병이 받는 급여로서 애초 비과세소득에 해당되어 소득세납세의무가 발생하지 않는 경우는 차별취급이 문제되는 비교집단이라고 보기 어려우므로, 심판대상조항이 청구인의 평등권을 침해할 가능성 또한 인정되지 않는다.
5. 결론
그렇다면 이 사건 심판청구는 부적법하므로 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.