# 주택임대차보호법 제8조 제1항 등 위헌소원

## 판시사항

소액임차인이 보증금 중 일부를 우선하여 변제받으려면 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖추어야 한다고 규정한 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 청구인의 재산권을 침해하는지 여부(소극)

## 결정요지

임차보증금반환채권과 관련하여 이해관계인이 받는 영향이 크고 분쟁도 자주 발생하는 만큼 임대차의 존재 여부와 개시일을 분명하게 특정할 필요가 있고, 이를 위하여 주택의 인도 외에 추가로 공적 절차인 주민등록을 요구하는 것은 수긍할 수 있다. 주민등록은 등기와 달리 비용이 소요되지 않고 인터넷으로 손쉽게 신청할 수 있는 등 그 절차도 비교적 간편하므로, 이를 통하여 권리관계를 분명히 하도록 하는 것이 임차인에게 과도한 부담이라고 할 수 없다.  


임차주택의 소유자인 채무자는 채권자로부터 변제 독촉 등을 받는 상황에서 머지않아 경매가 시작될 것을 예상할 수 있으며, 경매가 개시되기 전에 얼마든지 주위 사람들을 동원하여 허위의 주민등록을 하여 가장임차인을 양산할 수 있다. 따라서 심판대상조항이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택을 인도받아 주민등록을 갖춘 임차인에 한정하여 우선변제권을 보장하도록 한 것은, 담보권자 등 이해관계인을 보호하기 위해 필요한 최소한의 조치라고 볼 수 있다.  

위와 같은 점들을 종합하여 볼 때, 심판대상조항이 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 주민등록을 갖춘 소액임차인에 한하여 우선변제를 받을 수 있도록 한 것이 입법형성의 한계를 벗어나 청구인의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다.

## 심판대상조문

주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정된 것) 제8조 제1항 후문

## 참조조문

주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 것) 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제3항

## 참조판례

헌재 2004. 9. 23. 2003헌바3, 판례집 16-2상, 508, 517 
헌재 2000. 6. 29. 98헌마36, 판례집 12-1, 869, 879-880 
헌재 2020. 7. 16. 2018헌바242등, 공보 286, 1080, 1083 
헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198, 판례집 26-1상, 480, 491

## 전문

[당 사 자] 
청 구 인 김○○ 
 국선대리인 변호사 정구환 
당해사건 대법원 2018다21548 배당이의 
[주 문] 
주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정된 것) 제8조 제1항 후문은 헌법에 위반되지 아니한다. 
[이 유] 
1. 사건개요 
청구인은 인천 미추홀구 소재 주택을 임차하는 임대차계약을 체결하고, 2012. 9. 27. 위 주택을 인도받아 임차인으로 거주하였다. 이후 위 주택에 관하여 진행된 임의경매사건(인천지방법원 2013타경33562)에서 2013. 4. 16. 경매개시결정이 내려지고 그에 따른 기입등기가 마쳐졌다. 청구인은 위 임의경매사건이 진행되던 중인 2013. 6. 27. 비로소 위 주택에 전입신고를 마치고, 배당기일에 제시된 배당표에 관하여 2014. 7. 17. 배당이의의 소를 제기하였다(인천지방법원 2014가합8826). 
청구인은 위 배당이의 소송의 상고심 계속 중(대법원 2018다21548) 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항이 위헌이라고 주장하면서 위헌법률심판제청신청을 하였으나 기각되자(대법원 2018카기1017), 2018. 10. 26. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 

2. 심판대상 
청구인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 대하여도 위헌 여부의 심판을 구하고 있으나, 위 조항은 임차인의 대항요건을 규정한 것으로서 배당표의 변경을 구하는 당해 사건의 재판에 적용되는 조항이 아니므로 심판대상에서 제외한다. 
한편 청구인은 주택임대차보호법 제8조 제1항 전체의 위헌 여부에 관한 심판을 구하고 있으나, 그 가운데서도 우선변제권의 요건 및 그 요건의 구비시기의 위헌 여부를 다투고 있으므로, 심판대상을 위 조항 후문으로 한정한다. 
따라서 이 사건 심판대상은 주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정된 것) 제8조 제1항 후문(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 

[심판대상조항] 
주택임대차보호법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정된 것) 
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. 

[관련조항] 
주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 것) 
제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 
제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를말한다)상의확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. 
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 

3. 청구인의 주장 
소액임차인이 우선변제권을 취득하기 위해 구비해야 할 대항요건은 임차인이 주택을 인도받아 실제로 계속 거주하였다는 객관적 사실만으로도 충분함에도, 그밖에 주민등록을 마칠 것까지 요구하는 것은 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위한 주택임대차보호법의 취지에 반한다. 또한 소액임차인이 보증금 중 일정액을 보호받기 위하여 대항요건을 갖출 시점을 경매신청의 등기 전으로 제한하고 있는 것은 소액임차인을 보호하기 위한 목적을 충분히 달성하지 못한다. 경매절차에서 임차인의 존재를 확인하기 위해서는 배당요구종기까지 대항력 요건을 갖추도록 하면 충분하다. 
따라서 심판대상조항은 헌법 제10조(기본적 인권의 보장), 제11조(평등권), 제19조(양심의 자유), 제103조(법관의 독립, 양심의 자유, 자유심증주의), 제23조 제1항, 제2항(재산권 보장), 제37조 제1항, 제2항(국민의 자유와 권리의 존중, 제한) 등에 위반된다. 

4. 판 단 
가. 심판대상조항의 의의 
(1) 심판대상조항의 연혁 
1981. 3. 5. 법률 제3379호로 제정된 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 등기 없이도 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 인정하였으나, 대항력만으로는 영세임차인의 보호에 충분하지 않다는 고려에서 1983. 12. 30. 법률 제3682호로 개정 시 제8조를 신설하여 보증금의 액수가 일정액에 미달하는 소액인 경우에는 그 보증금에 대하여 다른 담보물권자보다 앞서 변제받을 수 있도록 우선변제권을 부여하였다. 
1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 주택임대차보호법은 제8조 제1항 후문에 소액임차인이 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 같은 법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추도록 하는 규정을 신설하였다. 
위 조항은 2008. 3. 21. 법률 제8923호로 주택임대차보호법이 개정되면서 띄어쓰기 등 경미한 개정이 이루어져 현재의 심판대상조항과 같이 규정되었고, 그 후 개정 없이 현재에 이르고 있다. 

(2) 심판대상조항의 내용 및 취지 
주택임대차보호법 제8조 제1항 본문은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것이다(헌재 2004. 9. 23. 2003헌바3 참조). 다시 말하자면, 경매절차 등에서 일정 규모 이하의 영세임차인의 최소한의 임차보증금에 대하여 절대적인 우선변제권을 인정하여 줌으로써 그들에게 최소한의 보증금 반환을 확보하여 주고, 이를 통하여 소액임차인의 생활보장 및 주거안정을 도모하고자 하는 것이다(헌재 2000. 6. 29. 98헌마36 참조). 
소액임차인이 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받기 위해서는 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖추어야 한다. 심판대상조항이 소액임차인의 우선변제권의 요건으로 ‘주택의 인도’를 요구하는 것은 주택을 점유하여 거주하고 있는 실제 임차인을 보호하기 위한 취지이고, ‘주민등록’을 요구하는 것은 부분적으로는 임차권을 공시함과 동시에 경매개시결정 이후 새로 전입한 소액임차인으로 하여금 우선변제권을 주장할 수 없게 함으로써 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인의 범위를 한정하려는 것에 목적이 있다. 
또한 심판대상조항이 임차인은 ‘주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 것은, 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위한 것이다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 참조). 

나. 쟁점의 정리 
청구인은 심판대상조항이 주민등록 신고일을 기준으로 우선변제권 취득 여부를 달리하는 것이 인권 존중을 가치로 하는 헌법정신을 위배한다거나 평등권을 침해한다고 주장하나, 이는 재산권 침해 여부를 판단하는 과정에서 함께 판단될 수 있으므로 별도로 심사하지 않는다. 또한 청구인은 주택을 인도받아 실제로 거주하는 임차인도 주민등록이 없다는 이유로 임차인의 자격이 없다고 말해야 하므로 국민이나 법관의 양심의 자유를 침해한다고 주장하나, 위와 같은 내용들은 양심의 자유의 문제가 아니므로 더 나아가 판단하지 않는다. 
따라서 이 사건의 쟁점은 심판대상조항이 청구인의 재산권을 침해하는지 여부이다. 

다. 재산권 침해 여부 
(1) 재산권 보장의 대상 및 심사기준 
헌법 제23조가 보장하고 있는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법·사법상의 권리를 뜻하며, 사적 유용성 및 그에 대한 원칙적인 처분권을 내포하는 재산가치 있는 구체적 권리를 의미한다(헌재 2020. 7. 16. 2018헌바242등). 
소액임차인의 우선변제권은 그 자체가 독자적 재산권이라기보다는 임차인이 경매절차에서 담보물권자의 피담보채권에 우선하여 자신의 임차보증금반환채권을 변제받을 수 있는 지위를 보장하는 것이므로, 이 사건에서 침해 여부가 문제되는 재산권은 임차인의 임차보증금반환채권이다. 
심판대상조항은 소액임차인의 임차보증금반환채권의 우선변제 기준을 설정하는 조항으로서, 다른 담보물권과의 관계에서 어느 정도까지 이를 우선하여 보호할 것인지에 관해서는 입법자의 폭넓은 재량이 인정된다. 따라서 심판대상조항이 소액임차보증금 우선변제와 관련하여 대항요건의 구비를 요구하고 그 시기를 제한한 것이 입법자에게 주어진 합리적인 재량의 한계를 일탈하였는지 여부를 심사한다(헌재 2020. 7. 16. 2018헌바242등 참조). 

(2) 판단 
주택임대차보호법 제8조가 소액임차인의 보증금 중 일정액에 우선변제권을 부여함에 따라 소액임차인이 획기적으로 보호되었으나, 한편으로는 그 주택 소유자는 우선변제권이 인정되는 임대보증금의 액수만큼 건물의 담보가치 활용에 제약을 받게 되고, 그 주택의 담보권자도 우선변제되는 임대보증금으로 인해 피담보채권의 회수에 제약을 받게 된다. 나아가 실질적으로 임대차계약 관계가 없음에도 불구하고 소액임차인의 우선변제권을 악용하여 경매절차에서 임차보증금을 배당받을 목적으로 주택을 인도받아 점유하는 이른바 가장임차인의 문제도 적지 않게 발생하고 있다. 이처럼 소액임차인 보호를 위해 우선변제권을 부여하는 것은 그 상대방인 임대인이나 그 주택의 담보권자, 임대인에 대한 채권자 등 다른 권리주체의 재산권 보장의 요청과 충돌하고, 거래의 안전이라는 공익을 저해하는 측면이 있다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조). 따라서 입법자로서는 소액임차인의 보증금반환채권의 우선변제를 인정하여 소액임차인을 보호하는 입법을 할 경우, 이로 인해 임대인 등 다른 권리주체들의 재산권, 거래의 안전과 같은 법익이 일방적으로 침해되지 않도록 주의하여야 한다. 
심판대상조항이 우선변제권의 요건으로서 주민등록을 요구하고 이를 경매신청의 등기 전까지 구비하도록 정한 것은 가장임차인이 등장하여 다른 권리주체들의 재산권을 침해하는 것을 방지하기 위한 것이다. 

(가) 주민등록의 요구 
보증금의 액수가 3개월 정도의 차임에 불과한 독일이나 일본과 달리, 우리나라는 주택가액에 근접하는 거액의 보증금을 지급하는 대신 저렴한 차임으로 주택을 임차하는 문화가 형성되어 왔다. 따라서 소액임차인의 임차보증금반환채권에 대한 보호가 매우 강하게 요청되지만, 반대로 소액임차인의 우선변제권을 인정함으로써 임차목적물의 담보물권자 등 이해관계인에게 적지 않은 손해를 입힐 수도 있다. 이처럼 임차보증금반환채권과 관련하여 이해관계인이 받는 영향이 크고 분쟁도 자주 발생하는 만큼 임대차의 존재 여부와 개시일을 분명하게 특정할 필요가 있고, 이를 위하여 주택의 인도 외에 추가로 공적 절차인 주민등록을 요구하는 것은 수긍할 수 있다. 
주민등록은 등기와 달리 비용이 소요되지 않고 인터넷으로 손쉽게 신청할 수 있는 등 그 절차도 비교적 간편하므로, 이를 통하여 권리관계를 분명히 하도록 하는 것이 임차인에게 과도한 부담이라고 할 수 없다. 
또한 심판대상조항을 도입할 당시에는 법률의 보호가 필요한 무주택영세민에 대해 후견적 보호를 제공한다는 취지도 있었지만, 소액임차인 우선변제권 제도가 시행된 지 30여 년이 지난 지금에 이르러서는 이 제도가 널리 인식 및 활용되고 있어, 소액임차인이 우선변제를 받기 위해서는 주민등록을 갖추어야 한다는 것을 알기 어렵다고 볼 수도 없다. 

(나) 대항요건의 구비시기 제한 
임차주택의 소유자인 채무자는 채권자로부터 변제 독촉 등을 받는 상황에서 머지않아 경매가 시작될 것을 예상할 수 있으며, 경매가 개시되기 전에 얼마든지 주위 사람들을 동원하여 허위의 주민등록을 하여 가장임차인을 양산할 수 있다. 대법원은, 실제 주택을 사용·점유하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖추었다고 하더라도 오로지 소액임차인 보호규정을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 인정되는 경우에는 우선변제권의 보호를 거절하고 있지만(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 참조), 가장임차인이 실제로 주택의 점유를 이전받아 거주하고 있는 경우 담보권자로서는 이를 입증하기 매우 어렵다. 따라서 심판대상조항이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택을 인도받아 주민등록을 갖춘 임차인에 한정하여 우선변제권을 보장하도록 한 것은, 담보권자 등 이해관계인을 보호하기 위해 필요한 최소한의 조치라고 볼 수 있다. 
물론 대항요건의 구비시기를 제한한 탓에 실제로 주택을 인도받아 거주하고 있으나 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 주민등록을 미처 갖추지 못한 임차인이 보증금 중 일정액을 우선하여 변제받지 못함으로써 임차보증금반환채권의 실현이 요원해질 수 있고, 이는 소액임차인에게는 적지 않은 타격이 될 수 있다. 
그러나 심판대상조항이 임차인에게 부과하는 의무는 임대차계약 당시 주민등록을 하도록 하는 것이고, 다만 우선변제권을 확보하려면 주민등록이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 이루어져야 한다는 점에서 경매개시 여부에 관하여 등기부 등본을 확인해야 하는 것인데, 이를 통해 선순위 담보권자에 우선하는 변제를 보장받는 소액임차인에게 이러한 부담이 가혹하다고 보기는 어렵다. 
위와 같은 점들을 종합하여 볼 때, 심판대상조항이 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 주민등록을 갖춘 소액임차인에 한하여 우선변제를 받을 수 있도록 한 것이 입법형성의 한계를 벗어나 청구인의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다. 

5. 결 론 
그렇다면 심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 

재판관 유남석 이선애 이석태 이은애 이종석 이영진 김기영 문형배 이미선