# 공공주택 특별법 제40조의7 제6항 제1호 등 위헌확인

## 전문

사　　　건　2022헌마982 공공주택 특별법 제40조의7 제6항 제1호 등 위헌확인 
청　구　인　[별지] 청구인 명단과 같음　　　

[주           문]
이 사건 심판청구를 각하한다.

[이           유]
1. 사건개요
청구인들은 ○○도 ○○시 ○○동 등에 소재한 부동산의 소유자인데, 공공주택 특별법 제40조의7 제6항 제1호 등에 의해 청구인들이 소유한 부동산이 도심 공공주택 복합지구로 지정되었거나 지정될 가능성이 있어 재산권 등 기본권이 침해되었다고 주장하면서, 2022. 7. 7. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 

2. 심판대상
이 사건 심판대상은 공공주택 특별법(2021. 7. 20. 법률 제18311호로 개정된 것) 제40조의7 제6항 제1호, 제3호, 제8항(이하 ‘이 사건 복합지구 지정조항’이라 한다), 공공주택 특별법 부칙(2021. 7. 20. 법률 제18311호) 제4조 제1항(이하 ‘이 사건 부칙조항’이라 한다), 공공주택 특별법 시행령(2021. 9. 17. 대통령령 제31991호로 개정된 것) 제35조의4 제1항 제5호(이하 ‘이 사건 시행령 조항’이라 한다)가 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다. 
[심판대상조항]
공공주택 특별법(2021. 7. 20. 법률 제18311호로 개정된 것)
제40조의7(도심 공공주택 복합지구의 지정 등) ⑥ 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2항에 따른 복합지구 지정·변경 제안을 반려하여야 한다. 
1. 공공주택사업자가 제5항에 따른 복합지구의 지정·변경에 관한 주민 등의 의견청취의 공고일부터 1년이 지날 때까지 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의와 토지 면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지를 확보(토지 소유권을 취득하거나 토지등소유자로부터 사용동의를 받은 것을 말한다)하지 못하는 경우 
3. 제5항에 따른 복합지구의 지정·변경에 관한 주민 등의 의견청취의 공고일부터 6개월이 지난 날 이후로 2분의 1을 초과하는 토지등소유자가 예정지구 지정 해제를 요청하는 경우 
⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 사항 외에 지구의 유형 및 지정기준, 제안의 방법, 동의자 수 산정방법 등 복합지구의 지정ㆍ변경 또는 해제에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
공공주택 특별법 부칙(2021. 7. 20. 법률 제18311호)
제4조(토지등소유자에 대한 현물보상에 관한 특례) ① 제40조의10 제3항의 개정규정은 이 법을 국회가 의결한 날의 다음 날부터 토지 등에 대한 소유권을 취득하기 위한 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자에게는 적용하지 아니한다. 다만, 상속이나 이혼을 원인으로 토지등의 소유권이 변동된 경우에는 그러하지 아니하다.
공공주택법 시행령(2021. 9. 17. 대통령령 제31991호로 개정된 것)
제35조의4(복합지구토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) ① 법 제40조의7 제6항 제1호에 따른 동의자 수는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다. 
5. 국유재산이거나 공유재산인 토지 또는 건축물에 대해서는 그 재산관리청을 복합지구토지등소유자로 산정하며, 법 제40조의7 제4항 후단에 따른 사전협의 기간에 재산관리청이 동의 여부를 표시하지 않은 경우에는 동의한 것으로 볼 것
[관련조항] 
공공주택 특별법(2021. 7. 20. 법률 제18311호로 개정된 것)
제40조의10(토지등의 수용 등) ③ 공공주택사업자는 토지등소유자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의에 응하여 그가 소유하는 복합지구 내 토지 등의 전부를 공공주택사업자에게 양도하는 경우로서 토지등소유자가 원하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 사업시행으로 건설되는 건축물(건축물에 부속된 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로 보상(이하 "현물보상"이라 한다)할 수 있다. 이 경우 현물보상으로 공급하는 주택은 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모를 초과하는 경우에도 공공주택으로 본다. 
1. 건축물로 보상받을 수 있는 자: 그가 소유하는 복합지구 내 토지등의 전부를 공공주택사업자에게 양도한 자로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 자가 된다. 이 경우 대상자가 경합할 때에는 보상금 총액이 높은 자에게 우선하여 건축물로 보상하며, 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등은 공공주택사업자가 정하여 공고한다. 
2. 보상하는 건축물 가격의 산정 기준금액: 제40조의11에 따른 분양가격으로 한다. 
3. 보상기준 등의 공고: 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제15조에 따라 보상계획을 공고할 때 건축물로 보상하는 기준을 포함하여 공고하거나 건축물로 보상하는 기준을 따로 일간신문에 공고할 것이라는 내용을 포함하여 공고한다. 

3. 판단
가. 청구인 이○○의 심판청구에 대한 판단
(1) 이 사건 복합지구 지정조항 및 이 사건 시행령 조항의 경우 
법령에 대한 헌법소원은 법령시행과 동시에 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 법령이 시행된 사실을 안 날로부터 90일 이내에, 법령이 시행된 날로부터 1년 이내에 헌법소원을 청구하여야 하고, 법령이 시행된 뒤에 비로소 그 법령에 해당되는 사유가 발생하여 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 사유가 발생하였음을 안 날로부터 90일 이내에, 그 사유가 발생한 날로부터 1년 이내에 헌법소원을 청구하여야 한다(헌재 2003. 9. 25. 2001헌마93등 참조). 
이 사건 기록에 따르면, 청구인 이○○이 소유한 토지(○○도 ○○시 □□동 (지번 생략))가 속한 ‘□□동 □□사거리 북측’의 경우 2021. 12. 31. 공공주택 특별법에 따른 도심 공공주택 복합지구(이하 ‘복합지구’라 한다)로 지정되었고, 청구인 이○○은 2022. 1. 3.경 이를 알게 되었다. 그렇다면 청구인 이○○은 그 무렵에는 이 사건 복합지구 지정조항 및 이 사건 시행령 조항으로 인한 기본권침해 사유의 발생 사실을 알았다고 할 것인데, 이 사건 심판청구는 그로부터 90일이 지난 2022. 7. 7. 제기되었으므로 청구기간을 준수하지 못하였다.
(2) 이 사건 부칙조항의 경우
이 사건 부칙조항은 2021. 7. 20. 법률 제18311호로 개정된 공공주택 특별법에 관한 국회의결일 이후 비로소 토지 등을 취득한 자에게는 복합지구 내 토지 등 소유자에 대한 현물보상에 관한 공공주택법 제40조의10 제3항을 적용하지 않는다는 특례를 정한 조항이다. 그런데 청구인 이○○은 그 소유 토지로서 복합지구로 지정된 ○○도 ○○시 □□동 (지번 생략)에 관하여는 1983. 3. 22. 소유권이전등기를 경료하고, 그 지상 건물에 관하여는 1992. 8. 10. 소유권보존등기를 경료하여, 그때부터 지금까지 위 부동산을 소유하고 있으므로, 이 사건 부칙조항에 따라 현물보상에 관한 규정의 적용을 제한받는다고 볼 수 없다. 그렇다면 이 사건 부칙조항이 청구인 이○○의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없으므로, 이에 관한 헌법소원심판청구는 기본권 침해의 자기관련성이 인정되지 않는다. 
나. 나머지 청구인들의 심판청구에 대한 판단 
이 사건 복합지구 지정조항은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 공공주택사업자의 복합지구 지정·변경 제안을 반려하여야 하는 경우 등을 정하고 있고, 이 사건 시행령 조항은 복합지구 지정·변경에 관한 동의자 수 산정방법을 정하고 있다. 아울러 이 사건 부칙조항은 복합지구로 지정이 되더라도 일정한 경우에는 그 지구 내 토지 등의 소유권자에게 공공주택 특별법상 현물보상에 관한 규정을 적용하지 않는 특례를 정하고 있다. 그렇다면 이들 조항으로 인한 기본권 침해는 청구인들 소유의 부동산이 공공주택 특별법에 따른 복합지구로 지정된 이후에야 현실화된다고 할 것인데, 이 사건 기록에 의하면 청구인 이○○ 외 나머지 청구인들이 소유한 부동산의 경우 공공주택법에 따른 도심 공공주택 복합사업의 후보지에 불과할 뿐 현재까지 복합지구로 지정되지 않았다. 청구인들은 ○○구  ○○구역 등 일부 구역의 경우 이미 주민 3분의 2 이상의 동의가 확보되어 곧 복합지구로 지정될 것이 분명하므로 가까운 장래에 심판대상조항으로 인한 기본권 침해가 있을 것이 확실히 예측된다는 취지로 주장한다. 그러나 공공주택사업자의 복합지구 지정·변경 제안이 있더라도, 토지 등 소유자 3분의 2 이상의 동의와 토지 면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지를 확보하지 못하는 경우, 사정의 변경으로 인하여 사업을 추진할 필요성이 없어지거나 추진하는 것이 현저히 곤란한 경우 등 일정한 사정이 있을 경우 지정권자로서는 그 제안을 반려하여야 하는데(공공주택 특별법 제40조의7 제6항), 이러한 점을 고려하면 □□동 □□사거리 북측을 제외한 나머지 구역의 경우 복합지구 지정을 준비하고 있을 뿐 장래 복합지구로 지정될 것이 확실하다고 보기는 어렵다. 따라서 나머지 청구인들이 제기한 이 사건 헌법소원심판청구는 기본권침해의 현재성 요건을 결여하였다.

4. 결론
이 사건 심판청구는 모두 부적법하므로 헌법재판소법 제72조 제3항 제2호, 제4호에 따라 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 

[별지]
청구인 명단

1. ~ 12. 김○○ 외
청구인들의 대리인   변호사 정재기, 박한솔, 유정민