# 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

## 판시사항

가. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 그 집행이 면제된 날로부터 3년이 지나지 않은 경우를 감정평가사의 결격사유로 정한 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 일부 개정된 것) 제24조 제3호(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인의 직업선택의 자유를 침해하는지 여부(소극)
나. 이 사건 법률조항이 헌법상 신뢰보호원칙을 위반하는지 여부(소극)

## 결정요지

가. 이 사건 법률조항은 감정평가사 자격을 취득하려는 자가 향후 수행하게 될 감정평가업무의 적법성, 공정성, 윤리성 등을 담보하기 위하여 감정평가사에게 일정한 자질을 요구하는 것으로서 그 입법목적의 정당성이 인정되고, 결격사유로 정한 형이나 그 경과기간이 이러한 입법목적을 달성하기 위하여 적절하며, 사회적 비난가능성이 상당한 위법행위라고 법관이 판단하여 실형을 선고하였다는 매우 명백한 기준을 내세워 감정평가사의 자격요건을 정한 입법자의 선택이 합리성을 결여하였다고 보기 어렵기 때문에, 청구인의 직업선택의 자유를 침해하지 아니한다.
나. 청구인이 종전 법에 따라 감정평가사가 될 수 있으리라는 기대를 갖고 그 자격시험을 준비해 온 행위는 단지 법률이 부여한 기회를 활용한 경우에 불과하므로 청구인의 기대는 헌법상 보호할 가치가 있는 신뢰이익에 해당하지 않으며, 설령 그 기대를 헌법상 보호할 가치가 있는 신뢰이익에 해당한다고 보더라도 청구인의 신뢰이익의 보호가치가 미미한 반면에 이 사건 법률조항에 의하여 달성될 수 있는 공익의 비중과 정도가 훨씬 더 크다 할 것이므로, 신뢰보호원칙에도 위배되지 않는다.

## 심판대상조문

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 일부 개정된 것) 제24조 제3호

## 참조조문

헌법 제15조
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 개정된 것) 제23조, 제24조 제3호

## 참조판례

가. 헌재 1995. 6. 29. 90헌바43, 판례집 7-1, 854, 868
   헌재 1998. 3. 26. 97헌마194, 판례집 10-1, 302, 314
   헌재 2008. 9. 25. 2007헌마419, 공보 144, 1328, 1332
나. 헌재 2000. 7. 20. 99헌마452 판례집 12-2, 128, 147-148

## 전문

【당 사 자】
청 구 인  김○기 
         국선대리인 변호사 김성진
【주    문】
청구인의 심판청구를 기각한다. 
【이    유】
1. 사건의 개요와 심판의 대상
가. 사건의 개요
(1) 청구인은 2005. 1. 18. 국방부 고등군사법원에서 ‘특정범죄가중처벌 등에 관한 법률’위반(뇌물)으로 5년의 징역형을 선고받고 육군교도소에서 복역 중인 자로 2005. 6월경부터 교도소 내 사이버교육과정을 통하여 감정평가사 자격시험을 준비하여 2006년 제17회 감정평가사자격 제1차시험에 응시하였으나 불합격하고, 2007년 제18회 감정평가사자격 제1차시험을 준비하고 있었다.
(2) 그런데 종전의 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(이하 ‘법’이라 한다)에서는 감정평가사의 결격사유를 위 법에 의하여 징역형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경과되지 아니한 자로 한정하고 있었으나, 2007. 4. 27. 개정된 법 제24조에서는 위 법뿐만 아니라 다른 법률을 위반하여 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 그 집행이 면제된 날로부터 3년이 지나지 아니한 자로 결격사유자를 확대하였다.
(3) 청구인은 2007. 5. 28. 위 개정된 법 제24조로 인하여 감정평가사 자격시험에 대한 응시자격을 갖지 못하게 됨으로써 자신의 직업의 자유와 행복추구권이 침해되었다며 이 사건 심판청구를 하였다.
나. 심판의 대상 및 관련조항
(1) 청구인은 위 개정된 법 제24조 전체에 대하여 헌법소원심판을 청구하였으나, 징역 5년의 실형을 선고받고 복역 중인 청구인에게 관련되는 부분은 같은 법 제24조 중 제3호이다. 따라서 이 사건의 심판의 대상은 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’ (2007. 4. 27. 법률 제8409호로 일부 개정된 것) 제24조 제3호(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)가 청구인의 기본권을 침해하는지 여부로 한정함이 상당하며, 이 사건 법률조항 및 관련조항의 내용은 다음과 같다.
[심판대상조항]
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2007. 4. 27. 법률 제8409호로 일부 개정된 것) 제24조(결격사유) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 감정평가사가 될 수 없다.
3.금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 그 집행이 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자
[관련조항]
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 개정된 것) 제23조(자격) ① 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 감정평가사의 자격이 있다.
1.감정평가사 제1차시험 및 제2차시험에 합격하고 대통령령이 정하는 기간 이상의 실무수습을 마친 자
② 제1항의 감정평가사 제1차시험ㆍ제2차시험 및 실무수습에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 부칙(2007. 4. 27. 법률 제8409호) 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(감정평가사의 결격사유에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 감정평가사가 이 법 시행 전에 발생한 사유로 제24조의 개정규정에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우에는 같은 조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 따른다.
구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2005. 3. 31. 법률 제7428호로 개정되고, 2007. 4. 27. 법률 제8409호로 개정되기 전의 것) 제24조(결격사유) 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 감정평가사가 될 수 없다.
3.이 법에 의하여 징역의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경과되지 아니한 자
2. 청구인의 주장 및 이해관계기관의 의견
가. 청구인의 주장요지
구 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’ 제24조에서는 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의하여 징역형을 선고받은 자만 감정평가사가 될 수 없다고 규정하고 있었다. 그런데 위 조항을 개정한 이 사건 법률조항에서는 범죄의 종류를 묻지 않고 금고 이상의 실형을 선고받은 자는 감정평가사가 될 수 없다고 규정하는 한편, 일정한 유예기간도 없이 곧바로 이를 시행하여 청구인이 감정평가사 자격시험에 응시할 수 없게 함으로써 청구인의 직업선택의 자유와 헌법상 보호되는 신뢰이익 및 행복추구권을 침해한다.
나. 국토해양부장관의 의견요지
(1) 감정평가사에게는 상당한 공정성과 투명성, 신뢰성이 요구되는바, 금고 이상의 실형을 선고받은 자들은 사회적 비난가능성이 크므로 이들에 대하여 감정평가사 응시자격을 제한하여야 할 필요가 있다.
(2) 이 사건 법률조항 소정의 결격사유가 발생하는 경우 감정평가사 자격을 금지하면서 예외를 인정하지 않고 긴급하게 시행하는 것이 이 조항의 입법목적을 달성하는 데 가장 효율적이다.
(3) 이 사건 법률조항은 금고 이상의 실형을 선고받은 사람에 대하여서만 감정평가사 자격을 금지할 뿐, 벌금 이하의 가벼운 형벌을 받은 사람에 대하여서는 감정평가사 자격을 금지하지 않으므로 피해의 최소성을 충족하고 있다.
(4) 그러므로 이 사건 법률조항은 헌법 제37조 제2항의 한계를 일탈하여 직업선택의 자유를 침해하거나 행복추구권을 침해하였다고 볼 수 없다.
3. 이 사건의 쟁점
청구인은 종전 법에 의하면 감정평가사의 결격사유자에 해당하지 않아 감정평가사가 될 수 있으리라고 기대하고 감정평가사 자격시험을 준비하여 왔으나, 이 사건 법률조항에서 감정평가사의 결격사유자를 확대함으로써 감정평가사 자격시험에 대한 응시자격을 잃게 되었다. 이에 따라 청구인은 이 사건 법률조항이 결격사유를 지나치게 확대하여 과잉금지의 원칙에 반하고 감정평가사가 될 수 있으리라는 자신의 신뢰를 침해하여 신뢰보호의 원칙에 반하며, 이로 인하여 자신의 직업의 자유와 행복추구권이 침해되었다고 주장한다.
그런데 행복추구권은 다른 기본권에 대한 보충적 기본권으로서의 성격을 지니고(헌재 2002. 8. 29. 2000헌가5등, 판례집 14-2, 106, 123 참조), 특히 어떠한 법령이 수범자의 직업의 자유와 행복추구권 양자를 제한하는 외관을 띠는 경우 두 기본권의 경합 문제가 발생하는데, 보호영역으로서 ‘직업’이 문제되는 경우 행복추구권과 직업의 자유는 서로 일반특별관계에 있어 기본권의 내용상 특별성을 갖는 직업의 자유의 침해 여부가 우선하여 행복추구권 관련 위헌 여부의 심사는 배제되어야 한다(헌재 2007. 5. 31. 2007헌바3, 공보 128, 589, 595 참조).
따라서 이 사건에서는 이 사건 법률조항이 과잉금지의 원칙이나 신뢰보호의 원칙에 반하여 청구인의 직업의 자유를 침해하는지 여부가 문제된다.
4. 판  단
가. 제한되는 직업의 자유의 내용 
헌법 제15조에 의한 직업선택의 자유는 자신이 원하는 직업을 자유롭게 선택하는 좁은 의미의 직업선택의 자유와 그가 선택한 직업을 자기가 원하는 방식으로 자유롭게 수행할 수 있는 직업수행의 자유를 포함하는 직업의 자유를 뜻한다(1998. 3. 26. 97헌마194, 판례집 10-1, 302, 314). 
청구인과 같이 감정평가사가 되고자 하는 자는 이 사건 법률조항 소정의 결격사유에 해당하는 경우 당해 결격사유가 없어질 때까지는 감정평가사의 자격을 취득하여 감정평가업무에 종사할 수 없게 된다. 이는 일정한 직업을 선택함에 있어 기본권 주체의 능력과 자질에 따른 제한으로서 이른바 ‘주관적 요건에 의한 좁은 의미의 직업선택의 자유의 제한’에 해당한다. 
나. 과잉금지의 원칙 위반 여부
(1) 좁은 의미의 직업선택의 자유를 제한함에 있어, 어떤 직업의 수행을 위한 전제요건으로서 일정한 주관적 요건을 갖춘 자에게만 그 직업에 종사할 수 있도록 제한하는 경우에는 이러한 주관적 요건을 갖추도록 요구하는 것이 누구에게나 제한 없이 그 직업에 종사하도록 방임함으로써 발생할 우려가 있는 공공의 손실과 위험을 방지하기 위한 적절한 수단이고, 그 직업을 희망하는 모든 사람에게 동일하게 적용되어야 하며, 주관적 요건 자체가 그 제한목적과 합리적인 관계가 있어야 한다는 과잉금지의 원칙이 적용되어야 할 것이다(헌재 1995. 6. 29. 90헌바43, 판례집 7-1, 854, 868 참조). 다만, 과잉금지의 원칙을 적용함에 있어서도 어떠한 직업분야에 관한 자격제도를 만들면서 그 자격요건을 어떻게 설정할 것인가에 관하여는 국가에게 폭넓은 입법재량권이 부여되어 있는 것이므로 다른 방법으로 직업선택의 자유를 제한하는 경우에 비하여 보다 유연하고 탄력적인 심사가 필요하다 할 것이다(헌재 2008. 9. 25. 2007헌마419, 공보 144, 1328, 1332). 
(2) 감정평가사는 국민의 법률관계에 적지 않은 영향을 끼치는 중요한 전문직이므로 감정평가업무에 대한 국민의 신뢰가 뒷받침되어야 하고, 이를 위하여 감정평가업무의 적법성, 공정성, 윤리성 등이 확보되어야 한다. 이 사건 법률조항은 감정평가사 자격을 취득하려는 자가 향후 수행하게 될 감정평가업무의 적법성, 공정성, 윤리성 등을 담보하기 위하여 감정평가사에게 일정한 자질을 요구하는 것으로서 그 입법목적의 정당성이 인정된다.
또한, 그 자질로서 이 사건 법률조항은 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 그 집행이 면제된 날로부터 3년이 지나지 아니한 자를 감정평가사의 결격사유자로 규정함으로써 최소한의 준법의식을 구비하도록 요구하고 있는바, 이는 위와 같은 입법목적을 달성하기 위하여 적절한 것으로 판단된다.
그리고 감정평가사의 자격을 취득하려고 하는 자들의 범죄 내용 등 그 개별성과 특수성을 일일이 고려하여 준법의식 구비 여부를 가리는 방법은 현실적으로 쉽지 않아 이 사건 법률조항과 같이 일률적인 규율이 불가피해 보이는 점, 여러 범죄에 내포된 사회적 비난가능성의 내용과 정도 등은 극히 다양할 수밖에 없는데 그 중에서 향후 감정평가사로서의 적법한 업무수행 내지 직업윤리의 엄격한 준수 여부 예측에 결정적 지침을 줄 수 있는 범죄 유형을 추출 분류하는 것 자체가 쉽지 않을 것이라는 점, 감정평가사와 마찬가지로 그 업무의 적법성, 윤리성, 공정성 등이 요구되는 변호사, 공인회계사, 세무사, 공인중개사, 변리사, 법무사의 경우에도 유사한 결격사유를 두고 있다는 점(변호사법 제5조 제1호, 공인회계사법 제4조 제2호, 세무사법 제4조 제5호, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 에 관한 법률 제10조 제1항 제4호, 변리사법 제4조 제1호, 법무사법 제6조 제3호) 등을 종합하면, 사회적 비난가능성이 상당한 위법행위라고 법관이 판단하여 실형을 선고하였다는 매우 명백한 기준을 내세워 감정평가사의 자격요건을 정한 입법자의 선택이 합리성을 결여하였다고 보기 어렵다. 
그렇다면, 이 사건 법률조항에서 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 그 집행이 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 경우를 감정평가사의 결격사유로 규정한 것이 청구인의 직업선택의 자유를 침해할 정도로 입법재량을 일탈한 것이라고 볼 수는 없다 할 것이다. 
다. 신뢰보호의 원칙 위반 여부
(1) 법률이 개정되는 경우에는 기존 법질서와의 사이에 어느 정도의 이해관계의 상충은 불가피한데 이경우 구법질서에 대한 당사자의 신뢰가 합리적이고도 정당하며, 법률의 개정으로 야기되는 당사자의 손해가 극심하여 새로운 입법으로 달성하고자 하는 공익적 목적이 그러한 당사자의 신뢰의 손상을 정당화할 수 없다면 그러한 새 입법은 헌법상 법치국가의 원리로부터 파생되는 신뢰보호의 원칙상 허용될 수 없다. 이러한 신뢰보호원칙의 위배 여부는 침해받은 이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰가 손상된 정도, 신뢰침해의 방법 등과 새 입법을 통해 실현하고자 하는 공익적 목적을 종합적으로 비교·형량하여 판단하여야 한다(헌재 2000. 7. 20. 99헌마452 판례집 12-2, 128, 147).
(2) 우선 청구인이 종전 법에 따라 감정평가사가 될 수 있으리라는 기대를 갖고 그 자격시험을 준비해 온 행위는 국가에 의하여 일정한 방향으로 유도된 신뢰의 행사가 아니라 단지 법률이 부여한 기회를 활용한 경우에 불과하므로, 청구인의 그와 같은 기대는 헌법상 보호할 가치가 있는 신뢰이익에 해당한다고 할 수 없다(헌재 2000. 7. 20. 99헌마452, 판례집 12-2, 128, 148 참조).
(3) 설령 그 기대를 헌법상 보호할 가치가 있는 신뢰이익에 해당하는 것으로 본다 하더라도 청구인이 입게 되는 불이익은 영구적인 것이 아니라 이 사건 법률조항에서 정한 결격사유 기간 경과 전까지 감정평가사 자격시험 응시자격을 잃게 되는 것에 불과하고, 청구인은 금고 이상의 실형을 선고받고 복역 중인 자일뿐만 아니라 감정평가사 자격시험을 준비하던 자에 불과하여 그 신뢰이익의 보호가치가 미미하다. 반면에 이 사건 법률조항에 의하여 감정평가사 자격을 취득하려는 자가 향후 수행하게 될 감정평가업무의 적법성, 공정성, 윤리성 등을 담보함으로써 국민의 감정평가업무에 대한 신뢰가 확보되어 중대한 공익이 달성될 수 있다. 
따라서 이 사건 법률조항에 의하여 청구인이 입게 되는 신뢰이익의 제한보다 이 조항에 의하여 달성될 수 있는 공익의 비중과 정도가 훨씬 더 크다 할 것이므로, 이 조항은 신뢰보호원칙에도 위배되지 않는다 할 것이다. 
라. 소결론
결국 이 사건 법률조항이 과잉금지의 원칙이나 신뢰보호의 원칙에 반하여 청구인의 직업선택의 자유를 침해하였다고 볼 수 없다. 
5. 결  론
그렇다면, 이 사건 심판청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 관여재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.