# 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항 등 위헌소원

## 판시사항

집합건물에 있어 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 금지하고 대지사용권을 전유부분의 처분에 종속시키는 구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 및 같은 조 제2항 본문(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 재산권을 침해하는지 여부(소극)

## 결정요지

이 사건 법률조항으로 인하여 구분소유자의 전유부분 및 대지지분에 관한 자유로운 재산권행사가 처분방법의 면에서 일부 제한된다고 하더라도 이는 집합건물의 철거와 분쟁을 방지하고 구분소유자를 보호하고자 하는 이 사건 법률조항의 입법취지에 부응하는 것으로 합리적 이유가 있고, 구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’은 규약이나 공정증서에 의해 전유부분과 대지사용권을 별도로 처분하는 가능성을 열어두고 있어 구분소유자의 이익을 보호하고 있을 뿐만 아니라, 거래의 안전을 위하여 분리처분금지를 알지 못한 선의의 제3자의 재산상 불이익을 방지하는 규정까지 두고 있으므로, 결국 전유부분과 대지사용권의 일체불
가분성을 규정한 이 사건 법률조항이 현저히 불합리하여 재산권 제한의 입법적 한계를 벗어난 것이라고는 보기 어렵다. 따라서 이 사건 법률조항은 재산권을 침해하지 아니한다.

## 심판대상조문

구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 및 제2항 본문

## 참조조문

헌법 제23조 제1항
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제2조 제6호, 제3조 제2항, 제3항, 제20조 제2항 단서, 제3항, 제4항

## 참조판례

대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669

## 전문

[당 사 자]
청 구 인○○주택종합건설 주식회사대표이사 심○길대리인 법무법인 해동 담당변호사 임대규 외 4인
당해사건대법원 2010다59721(본소) 부당이득금반환, 2010다59738(반소) 지분이전등기

[주    문]
구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 및 같은 조 제2항 본문은 헌법에 위반되지 아니한다.

[이    유]
1. 사건의 개요와 심판의 대상
가. 사건의 개요
(1) 청구인은 인천 계양구 ○○동 912-5 대 34375.6㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상에 ○○주택아파트 8개 동 1,299세대와 유치원 1개 동, 상가 1개 동(이하 위 상가 1개 동을 ‘이 사건 상가’라 한다)을 건축하여 분양하는 사업을 추진하기 위하여, 1994. 11. 28. 인천광역시로부터 이 사건 대지를 매수하고 위 대지를 인도받아 이 사건 상가를 건축하였다.

(2) 청구인은 이 사건 상가가 1997. 9. 30. 완공됨에 따라 그 준공 및 사용승인을 마친 후 1997. 10. 22. 위 상가의 구분점포 중 지하 비01호 등 4개(이하 ‘이 사건 각 구분점포’라 한다)에 관하여 각 소유권보존등기를 마쳤으나, 이 사건 각 구분점포의 전유부분(이하 ‘이 사건 전유부분’이라 한다)에 상응하는 이 사건 대지의 지분에 대하여는 소유권이전등기를 마치지 못하였다.

(3) 한편 주식회사 한국주택은행은 1998. 1. 22. 이 사건 각 구분점포에 관하여 근저당권을 설정하고(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다), 이후 이 사건 근저당권에 기하여 이 사건 각 구분점포에 관하여 인천지방법원 2000타경105146호로 임의경매를 신청하여 2000. 9. 28. 임의경매절차가 개시되었다(이하 위 임의경매절차를 ‘이 사건 경매절차’라 한다).

(4) 이 사건 경매절차에서 2002. 3. 25. 유○웅은 이 사건 각 구분점포 중 지하 비01호 등 3개를, 유○혁은 그 나머지를 각 매수하여 그 무렵 위 각 구분점포에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 유○웅 소유의 위 구분점포 중 일부에 대하여 2008. 7. 2. 이○자에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 

(5) 청구인은 2008. 8. 5. 이 사건 대지 중 일부에 대하여 소유권이전등기를 마친 후 유○웅, 유○혁, 이○자(이하 ‘피고들’이라 하고, 피고들 중 유○웅, 유○혁을 ‘유○웅 등’이라 한다)를 피고들로 하여, 이 사건 근저당권 및 경매의 효력은 이 사건 전유부분에만 미칠 뿐 대지사용권에는 그 효력이 미치지 아니하므로 피고들이 이 사건 전유부분에 대한 대지사용권을 취득하지 못하였다고 주장하며, 위 대지 부분의 점유, 사용에 따른 차임 상당의 부당이득반환을 구하는 본소{ 인천지방법원 2009가합5588(본소)} 를 제기하였고, 이에 유○웅 등은 청구인을 상대로 이 사건 전유부분을 매수함으로써 건축주가 가지는 대지사용권을 취득하였음을 이유로 이 사건 전유부분에 상응하는 대지지분에 대하여 소유권이전등기를 구하는 반소{ 같은 법원 2009가합16373(반소)} 를 제기하였다. 

(6) 위 법원은 경매절차에서 이 사건 전유부분을 매수하거나 전전양수한 사람은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제20조에 의해 전유부분과 아울러 대지사용권까지 취득함을 전제로 피고들이 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고 볼 수 없다는 이유로 청구인의 본소청구를 기각하고, 유○웅 등의 반소청구를 인용하는 판결을 선고하였다. 이에 청구인은 유○웅 등을상대로항소{ 서울고등법원2009나111656(본소), 111663(반소)} 를 제기하여 항소기각판결을 선고받고, 상고{ 대법원 2010다59721(본소), 59738(반소)} 를 제기하여 상고심 계속중 전유부분과 대지사용권의 일체성을 규정한 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제20조 제1항 및 같은 조 제2항 본문이 헌법에 위반된
다고 주장하며 위헌법률심판제청신청을 하였다. 

(7) 대법원은 2010. 10. 28. 청구인의 상고에 대하여 심리불속행 기각판결을 선고함과 동시에 위헌법률심판제청신청을 기각하는 결정을 하였고, 이에 청구인은 2010. 11. 26. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

나. 심판대상
이 사건 심판대상은 구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 및 같은 조 제2항 본문(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)의 위헌 여부이고, 이 사건 법률조항과 관련조항의 내용은 다음과 같다.

[심판대상조항]
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 
제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. (단서 생략)

[관련조항]
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
6. "대지사용권"이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
제3조(공용부분) ② 제1조 또는 제1조의2에 규정한 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서로써 제2항의 규약에 상당하는 것을 정할 수 있다.
제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ② (본문 생략) 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다.
④ 제3조 제3항의 규정은 제2항 단서의 경우에 이를 준용한다.

2. 청구인의 주장요지
이 사건 법률조항에 의하면, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하지 못하도록 규정하고 있다. 그에 따라 종전 구분소유자가 대지사용권을 제외한 전유부분만을 특정하여 유상으로 처분하더라도 양수인은 종전 구분소유자의 의사와 관계없이 무상으로 전유부분에 대한 대지사용권까지 함께 취득하게 되므로, 이 사건 법률조항은 종전 구분소유자의 재산권을 과도하게 제한하고, 또한 당사자의 의사에 의하지 아니하고 법률로써 권리이전을 강제하는 것이므로 헌법에 보장된 사적자치의 원칙에 위반된다.

3. 판  단
가. 이 사건 법률조항의 내용 및 입법취지
(1) 우리 부동산 법제는 원칙적으로 건물과 토지를 별개의 부동산으로 취급하고 있어 건물소유권과 토지소유권(지상권, 전세권, 임차권 등의 토지이용권을 포함)은 별개의 권리로서 각 자유로운 분리처분이 허용된다. 그런데 집합건물의 경우 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하여 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 허용하게 되면 구분소유자 중의 일부가 대지에 대한 권리를 갖지 못할 수도 있으므로, 대지 소유자가 그 구분건물 소유자에 대하여 철거를 청구할 수 있게 된다. 그러나 집합건물의 일부를 철거한다는 것은 사실상 불가능하여 이로 인하여 복잡한 법적 분쟁이 야기되고 사회·경제적 비용이 발생하게 되므로 이를 방지하여 집합건물의 유지·존속을 꾀할 필요가 있다. 또한 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 대지사용권은 전유부분에 대한 종속성이 매우 강하여 이를 일체로서 처분하는 것이 거래의 실정이므로 이를 법적으로 반영할 필요가 있다. 

(2) 이에 이 사건 법률조항은 전유부분과 대지사용권 사이의 일체불가분성을 인정함으로써 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서가 없는 한, 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 금지하고 있을 뿐 아니라 대지사용권을 전유부분의 처분에 종속시키고 있다. 따라서 분리처분을 허용하는 내용의 규약이나 공정증서가 없음에도 불구하고 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 행위는 원칙적으로 무효이다. 

(3) 이와 같이 이 사건 법률조항은 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도
모하려는 데 그 입법취지가 있다고 할 것이다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 판결 참조)

나. 재산권침해 여부 
(1) 쟁점
전유부분과 대지에 관한 권리를 일체로 취급하는 이 사건 법률조항으로 인하여 집합건물의 소유자는 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서가 없는 이상 전유부분만을 처분하더라도 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르고 대지사용권만을 처분하지 못하는 등의 재산권행사를 제한받게 되므로, 결국 이 사건 법률조항은 집합건물에 관한 재산권의 내용을 형성함에 있어서 헌법 제23조 제1항에서 규정한 재산권 형성적 법률유보의 한계를 벗어나 위헌인지 여부가 문제 된다.
그리고 재산권 형성적 법률유보의 헌법적 한계 내에서 집합건물에 있어 전유부분과 대지사용권을 별개의 권리로서 자유로운 분리처분을 허용할 것인지 또는 일체로 취급할 것인지 여부는 원칙적으로 입법자가 입법 정책적으로 결정하여야 하는 사항이다. 구체적으로는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 우리 부동산 법제에서 집합건물에 있어서도 동일한 법리를 적용하게 되는 경우 발생하는 문제점 및 이를 방지하여야 할 필요성, 집합건물에서 전유부분과 해당 대지지분의 거래형태 및 거래실정, 전유부분과 대지사용권의 법적 성질 등을 고려하여 정하여야 하는 문제로서 기본적으로 입법재량에 기초한 정책적 판단이 이루어져야 하는 영역에 해당한다.
따라서 이 사건 법률조항의 위헌 여부는 그 내용이 합리적인 재량의 한계를 일탈하여 기본권제한의 입법적 한계를 벗어난 것인지 여부에 의하여 결정되어야 할 것이다.

(2) 판단
앞에서 본 바와 같이 집합건물의 전유부분과 대지사용권을 일체화함으로써 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지하여 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 이 사건 법률조항의 입법목적은 정당하고, 이러한 입법목적을 달성하기 위해 이 사건 법률조항에서 구분소유자의 대지사용권을 전유부분의 처분에 따르게 하고, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없도록 하는 것은 필요하고도 효과적인 방법이라고 볼 수 있다. 
그리고 집합건물의 부지를 소유한 구분소유자가 대지를 분필해서 일부를 양도하고자 하는 경우 등 실제 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 필요한 경우에 대비하여 구 집합건물법은 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성의 원칙을 완화하여 예외적으로 규약(제20조)이나 공정증서(제20조 제4항, 제3조 제3항)에서 달리 정한 때에는 분리처분이 가능하도록 규정함으로써 종전의 구분소유자를 보호하는 장치를 마련해 두고 있다. 또한 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서가 없음에도 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 행위는 원칙적으로 무효라 할 것이나, 등기부상 대지권이라는 취지의 등기가 되지 아니하여 분리처분금지를 알지 못하고 선의로 물권을 취득한 제3자가 불측의 불이익을 입는 것을 방지하기 위하여 구 집합건물법 제20조 제3항은 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못하도록 하여 선의의 제3자를 보호하는 규정까지도 마련해 두고 있는 등 구 집합건물법은 이 사건 법률조항으로 인하여 발생할 수 있는 불합리한 결과를 사전에 방지하는 절차도 마련해 두고 있다. 
청구인은 종전 구분소유자가 대지사용권을 제외한 전유부분만을 특정하여 유상으로 처분하더라도 양수인은 종전 구분소유자의 의사와 관계없이 무상으로 전유부분에 대한 대지사용권까지 함께 취득하게 된다고 주장한다. 그러나 전유부분과 대지사용권의 일체성을 규정한 이 사건 법률조항은 구분소유자의 대지지분에 관한 재산권행사 자체를 제한하는 것이 아니라 전유부분과 분리하여 처분하는 것만을 제한하는 것에 불과하고, 전유부분의 양수인이 ‘무상’으로 대지사용권을 취득하는 것과는 아무런 관련이 없다. 다만, 당해사건에서 청구인이 제기한 부당이득반환청구가 기각된 것은 비록 이 사건 경매절차를 진행한 집행법원이 전유부분과 처분상 일체불가분의 관계에 있는 대지사용권의 평가를 누락한 감정결과에 의하여 최저매각가격을 결정하였다고 하더라도 이는 매각허가에 대한 이의신청사유(민사집행법 제121조 제5호) 및 직권으로 매각을 불허가할 사유(같은 법 제123조 제2항), 나아가 매각허가결정에 대한 즉시항고사유(같은 법 제130조)가 되는 등 그 경매절차에 하자가 있는 것이 명백하지만 매각허가결정이 확정된 후에는 이를 다툴 수 없고 대지사용권도 매수인에게 이전된다고 볼 수밖에 없어 매수인이 법률상 원인 없이 이득을 받은 것으로 볼 수 없다는 점에서 비롯된 것이므로, 이를 두고 이 사건 법률조항이 전유부분의 양수인에게 무상으로 대지사용권을 취득하게 하고 있다고 볼 수 없다.
따라서 이 사건 법률조항으로 인하여 구분소유자의 전유부분 및 대지지분에 관한 자유로운 재산권행사가 처분방법의 면에서 일부 제한된다고 하더라도 이는 집
합건물의 철거와 분쟁을 방지하고 구분소유자를 보호하고자 하는 이 사건 법률조항의 입법취지에 부응하는 것으로 합리적 이유가 있고, 구 집합건물법은 규약이나 공정증서에 의해 전유부분과 대지사용권을 별도로 처분하는 가능성을 열어두고 있어 구분소유자의 이익을 보호하고 있을 뿐만 아니라, 거래의 안전을 위하여 분리처분금지를 알지 못한 선의의 제3자의 재산상 불이익을 방지하는 규정까지 두고 있으므로, 결국 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성을 규정한 이 사건 법률조항이 현저히 불합리하여 재산권 제한의 입법적 한계를 벗어난 것이라고는 보기 어렵다. 따라서 이 사건 법률조항은 재산권을 침해하지 아니한다. 

다. 사적자치의 원칙 위배 여부
(1) 이 사건 법률조항은 구분소유자로 하여금 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 금지하고 대지사용권을 전유부분의 처분에 종속시킴으로써 집합건물의 대지지분 소유자가 자유롭게 대지지분에 관한 계약의 내용을 정할 수 없게 하므로 사적자치의 원칙(계약자유의 원칙) 위배 여부가 문제될 수 있다. 그러나 이는 결국 이 사건 법률조항으로 인하여 집합건물의 소유자가 전유부분만을 처분하거나 대지지분만을 처분하는 등의 재산권행사를 제한받게 된다는 주장에 다름 아니므로 앞에서 본 재산권침해 여부와 별도로 판단할 필요가 없다고 할 것이다. 

(2) 가사 별도의 판단을 하더라도 앞의 재산권침해 여부에 관한 판단에 덧붙여, 개인의 경제적 활동을 규제하는 사회·경제정책적 법률을 제정함에 있어 입법자가 가지는 입법재량 및 이 사건 법률조항과 동일한 입법목적을 달성하면서 집합건물 소유자의 기본권을 덜 제한하는 수단이 명백히 존재한다고 보기도 어려운 사정, 그리고 이 사건 법률조항이 달성하고자 하는 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율이라는 공익은 집합건물 소유자의 대지지분에 관한 권리 행사방법이 일부 제한되는 불이익보다 훨씬 크다는 점을 종합하여 보면 이 사건 법률조항이 사적자치의 원칙을 침해하고 있다고 할 수 없다.

4. 결  론
그렇다면, 이 사건 법률조항은 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.