# 토지매매계약 해제 등 위헌확인

## 전문

사      건      2011헌마152  토지매매계약 해제 등 위헌확인
청  구  인      1. 장○자
                2. 변○배
                   
피 청 구 인     서울특별시 도봉구청장

주      문
이 사건 심판청구를 각하한다.

이      유
1. 사건의 개요
가. 도봉제1구역주택재개발조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)은 1998. 7. 6. 서울 도봉구 ○○동 89 일대 18,481.2㎡에서 도시재개발사업의 시행을 목적으로 설립된 재개발조합으로서, 1999. 2. 3. 사업구역지정고시를 거쳐 2002. 2. 18. 피고로부터 위 사업지구 내에 지하 2층, 지상 18층인 아파트 7동(448세대)을 건축하기로 하는 내용의 주택재개발사업시행인가를 받았다.

나. 청구인 장○자는 위 재개발사업구역 내에 있는 서울특별시 소유의 체비지인 서울 도봉구 ○○동 627 대 5,433.9㎡ 중 155.2㎡(이하 ‘이 사건 1 토지’라 한다) 지상에 무허가로 건립된 벽돌조 주택(이하 ‘이 사건 1 건물’이라 한다)의, 청구인 변○배는 위 체비지 중 171.1㎡(이하 ‘이 사건 2 토지’라 한다) 지상에 건립된 시멘트 블록조 주택(이하 ‘이 사건 2 건물’이라 한다)의 각 소유자로서 이 사건 조합의 조합원이고, 청구인들은 각 2002. 4. 19.경 이 사건 조합에게 위 재개발사업의 시행으로 건축될 아파트에 대한 분양신청을 하였다. 

다. 이 사건 조합은 2002. 12. 24. 청구인 장○자에 대하여 이 사건 1 토지 및 건물의 평가금액을 170,720,000원과 6,610,000원으로 각 산정하여 그 합계액을 위 청구인의 권리가액으로, 청구인 변○배에 대하여 이 사건 2 토지 및 건물의 평가금액을 179,655,000원과 19,370,400원으로 각 산정하여 그 합계액을 위 청구인의 권리가액으로 각 평가하여 관리처분계획을 수립한 다음, 서울특별시 도봉구청장(이하 ‘피청구인’이라 한다)으로부터 관리처분계획의 인가를 받았다.

라. 서울특별시장의 위임을 받은 피청구인은 구 도시재개발법 제57조, 서울특별시 도시개발체비지관리조례 제4조 등에 근거하여 ① 2002. 12. 26. 청구인 장○자에게 이 사건 1 토지를 대금 170,720,000원에 매도하면서, 위 청구인과 사이에 계약보증금은 17,072,000원으로 하고, 나머지 대금은 위 청구인이 2003년부터 2021년까지 매년 연부분납금을 납부하기로 하고, ② 같은 날 청구인 변○배에게 이 사건 2 토지를 대금 179,655,000원에 매도하면서, 위 청구인과 사이에 계약보증금은 17,965,500원으로 하고, 나머지 대금은 위 청구인이 2003년부터 2021년까지 매년 연부분납금을 납부하기로 하는 내용의 각 매매계약을 체결하면서(이하 청구인들과 서울특별시 사이에 체결된 위 각 매매계약을 ‘이 사건 매매계약들’이라 한다), 청구인들이 연부분납금을 매회 납부기일까지 납부하지 아니할 경우 매도인은 이 사건 매매계약들을 각 해약할 수 있는 것으로 약정하였다.

마. 이 사건 조합은 청구인들과 사이에 이 사건 각 토지와 건물을 취득하기 위하여 협의를 하였으나, 보상금 저렴 등의 이유로 협의가 성립되지 아니하자, 2002. 12. 30. 서울특별시 지방토지수용위원회에 재결신청을 하였고, 서울특별시 지방토지수용위원회는 2003. 2. 15. 이 사건 조합이 관리처분계획에서 정한 대지 또는 건축시설의 분양을 보상조건으로 하여 이 사건 각 토지 및 건물을 취득 또는 이전하게 하고, 이 사건 각 토지 및 건물의 가격은 관리처분계획인가서 상의 분양조건대로 하며, 수용 개시일은 2003. 4. 15.로 하는 내용의 수용재결을 하였으며, 청구인들은 위 수용재결에 불복하여 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하였으나, 중앙토지수용위원회는 이를 각 기각하는 내용의 이의재결을 하였다.
바. 한편, 피청구인은 2003. 7. 21. 청구인들에 대하여 같은 해 8. 9.까지 이 사건 각 건물에서 자진 이주하고 이 사건 각 건물을 철거할 것을 명하면서, 위 계고기간 내에 자진 이주 및 철거가 되지 않을 경우 행정대집행할 것임을 각 계고하였고, 그 후 원고들이 이에 응하지 아니하자 2003. 10. 7. 이 사건 각 건물을 대집행에 의하여 철거하였다. 

사. 피청구인은 2005. 1. 21.경 청구인들이 이 사건 매매계약들에 따른 1, 2회 연부분납금의 납부를 연체하였음을 이유로 청구인들에게 2005. 2. 15.까지 위 분납금을 납부하지 아니할 경우 이 사건 매매계약들을 각 해제하겠다는 뜻을 서울특별시 도봉구 공고 제2005-47호 공시송달로써 최고한 후, 2005. 3. 7.경 청구인들에게 위와 같은 사유로 이 사건 매매계약들을 각 해제하겠다는 의사를 통지(이하 ‘이 사건 각 해제통지’라 한다)하였다.

아. 청구인들은, 청구인들과 서울특별시 사이에 이 사건 매매계약들이 체결된 이후 이 사건 조합이 이 사건 토지들을 수용하기로 하는 내용의 재결로 인하여 이 사건 조합이 2003. 4. 15.자로 이 사건 토지들을 원시취득하였으므로, 그 후에 피청구인이 이 사건 매매계약들을 해제할 수 없음에도 이 사건 각 해제통지를 한 행위는 청구인의 재산권 등 기본권을 침해하여 위헌이라고 주장하면서 2011. 3. 24. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

2. 판단 
헌법재판소법 제68조 제1항에 의하면 헌법소원은 ‘공권력의 행사 또는 불행사로 인하여 헌법상 보장된 기본권을 침해받은 자’가 청구할 수 있는바, 행정기관의 행위라도 사법상의 행위는 헌법소원의 대상이 되지 아니한다(헌재 1992. 11. 12. 90헌마160, 판례집 4, 787, 793-794 참조).
살피건대, 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것) 제57조 제2항은 재개발구역 안의 공유재산은 정비사업을 위한 목적으로 매각하거나 양도할 수 있되, 지방재정법에 의한 공유재산관리계획과 일반경쟁입찰의 방법에 따라 매매계약을 체결함이 원칙이나, 사업시행자 또는 점유자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약의 방법으로 매각될 수 있는 것으로 규정하고 있고, 서울특별시 도시개발 체비지 관리조례(2003. 12. 30. 서울특별시 조례 제4167호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항 제5호에서 시장은 허가건축물 또는 서울특별시 도시재개발사업조례 제2조 제1호에 정한 기존무허가건축물이 점유하고 있는 체비지를 건물소유자에게 수의계약으로 매각할 수 있도록 규정하고 있는바, 위 관계규정에 의하여 체결된 이 사건 매매계약들은 이 사건 각 토지의 소유자인 서울특별시가 사경제 주체로서 사인과 대등한 지위에서 행한 사법상의 법률행위에 불과하다고 할 것이고, 그에 따른 매매계약 해제의 의사표시 역시 사법상의 법률행위에 불과하므로, 이 사건 각 해제통지는 헌법소원심판의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당되지 않는다. 
이 사건 각 해제통지가 사법적인 것이라면 그 관계에서 발생하는 기본권의 침해 문제 또한 기본적으로 법원에서 민사소송을 통하여 다루어져야 할 사항이라 할 것이다. 

3. 결론
그렇다면 이 사건 심판청구는 공권력의 행사 또는 불행사에 해당하지 아니하는 피청구인의 사법상 행위를 대상으로 한 심판청구여서 부적법하고 그 흠결을 보정할 수 없는 경우에 해당하므로, 헌법재판소법 제72조 제3항 제4호에 따라 이를 각하하기로 하여 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

2011.    4.    5.