# 주택임대차보호법 제6조의3 위헌확인

## 전문

사  건  2020헌마1039 주택임대차보호법 제6조의3 위헌확인 
청 구 인  권○○ 
[주  문] 
  이 사건 심판청구를 각하한다. 
[이  유] 
1. 사건개요 
청구인은 주택을 2019. 5. 17.부터 2021. 5. 16.까지 임차한 임차인이다. 청구인은 주택임대차보호법 제6조의3으로 인하여 계약의 자유, 평등권 등을 침해받았다고 주장하면서 위 조항에 대하여 2020. 8. 1. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 

2. 심판대상 
이 사건 심판대상은 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 청구인의 기본권을 침해하는지 여부이다. 

[심판대상조항] 
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. 
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. 
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. 
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 

3. 판단 
가. 청구인의 계약의 자유 등 침해 주장에 대한 판단 
헌법재판소법 제68조 제1항 본문은 헌법소원심판은 공권력의 행사 또는 불행사로 인하여 헌법상 보장된 기본권을 침해받은 자가 청구하여야 한다고 규정하고 있고 이는 공권력의 행사 또는 불행사로 인하여 헌법상 보장된 자신의 기본권을 현재 직접적으로 침해당한 자만이 헌법소원심판을 청구할 수 있다는 뜻이므로, 공권력의 행사로 인하여 헌법소원을 청구하고자 하는 자가 법적 지위에 아무런 영향을 받지 않거나 단순히 사실적 또는 경제적인 이해관계로만 관련되어 있는 경우 그 공권력의 행사를 대상으로 헌법소원을 청구하는 것은 허용되지 아니한다(헌재 2004. 12. 16. 2002헌마579 참조). 
청구인은 심판대상조항으로 인하여 전세 물량이 줄어들거나 전셋값이 폭등하게 되어 다른 임차지로 이전하는 것이 사실상 불가능해졌고, 현 임대차기간 만료 후 심판대상조항에 기하여 계약갱신요구권을 행사하더라도 2년 더 현 임차지에 거주한 이후에는 마찬가지로 전세 물량이 줄어들거나 전셋값이 폭등하여 월세로 살아야 할 처지에 놓이게 되었으므로 계약의 자유 등을 침해받았다고 주장한다. 
그러나 심판대상조항은 임차인에게 기존 임대차계약의 갱신을 요구할 권한을 부여하고 있을 뿐이어서, 새로운 임대차계약을 체결하여 다른 주택을 임차하고자 하는 청구인의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없으므로 청구인의 계약의 자유 등을 제한하지 않는다. 

나. 청구인의 평등권 침해 주장에 대한 판단 
평등권은 공권력의 행사 또는 불행사가 본질적으로 같은 것을 다르게, 다른 것을 같게 취급하고 있는 경우에 침해가 발생하는 것이지, 본질적으로 같지 않은 것을 다르게 취급하거나 다르지 않은 것을 같게 취급하는 경우에는 차별자체가 존재한다고 할 수 없다(헌재 2006. 1. 17. 2005헌마1214 참조). 
청구인은 현재 좋은 전세에 살고 있는 임차인은 심판대상조항에 따라 임대차기간 만료 후 2년 더 거주할 수 있지만, 청구인과 같이 현재 거주지에 만족하지 못하거나 거주지를 이전할 계획이 있는 임차인은 심판대상조항으로 인하여 전세 매물이 줄어들거나 전셋값이 높아져 사실상 다른 거주지로 이전할 수 없게 되었으므로, 심판대상조항이 청구인의 평등권을 침해한다고 주장한다. 
그러나 임차인에게 계약갱신을 요구할 권한을 부여하는 심판대상조항과 관련하여 현재 좋은 전세에 살고 있는 임차인과 현재 거주지에 만족하지 못하거나 거주지를 이전할 계획이 있는 임차인이 본질적으로 다른 비교집단이라고 볼 수 없다. 심판대상조항에 따라 계약갱신요구권을 행사할 것인지 여부는 임차인이 선택하는 것이므로 심판대상조항이 계약갱신청구권을 행사하는 임차인과 계약갱신요구권을 행사하지 않는 임차인을 차별취급하는 것도 아니다. 따라서 심판대상조항이 본질적으로 같은 것을 다르게 또는 다른 것을 같게 취급하는 차별 자체가 존재하지 아니하므로, 청구인의 평등권 침해가능성을 인정할 수 없다. 

다. 청구인의 그 밖의 주장에 대한 판단 
청구인은 심판대상조항이 소급입법금지원칙, 신뢰보호원칙, 사회적 시장경제질서 원칙 등에 위배된다고 주장하나, 공권력의 행사 또는 불행사로 헌법의 기본원리가 훼손되었다고 하여 그 점만으로 국민의 기본권이 직접 현실적으로 침해된 것이라고 할 수는 없다(헌재 1995. 2. 23. 90헌마125 참조). 
또한 심판대상조항이 임대인의 계약의 자유, 평등권 등을 침해한다는 주장은 임차인인 청구인의 기본권을 침해한다는 주장이 아니다. 

라. 소결 
이 사건 심판청구는 기본권 침해가능성을 인정할 수 없으므로 부적법하다. 

4. 결론 
이 사건 심판청구는 부적법하므로 헌법재판소법 제72조 제3항 제4호에 따라 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.