# 주택법 제65조 제1항 후문 위헌소원

## 전문

【당 사 자】
사		건	2022헌바228, 2023헌바63(병합)    주택법 제65조 제1항 후문 위헌소원
청	구	인	1. 윤○○(2022헌바228)
			2. 김○○(2023헌바63)
			청구인들의 대리인   변호사 김일권
당	해	사	건	1. 수원지방법원 안양지원 2021고정586  주택법위반(2022헌바228)
			2. 수원지방법원 2022노493  주택법위반(2023헌바63)
선	고	일	2025. 7. 17.
【주 문】
구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부개정되고, 2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것) 제65조 제1항 및 주택법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정된 것) 제65조 제1항 중 각‘누구든지 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받아서는 아니 된다’부분은 모두 헌법에 위반되지 아니한다.
【이 유】
1. 사건개요
가. 2022헌바228
(1) 청구인은 2020. 10. 22. 모집공고된 과천시 ○○동 소재 ‘○○’ 아파트에 대해 2020. 11. 2.경 노부모 부양자 특별공급 분양을 신청하여, ○○동 ○○호를 분양받은 사람이다.
(2) 청구인은 위 주택 공급과 관련하여, ‘청구인의 시모가 실제로는 2020년 초경부터 서울 ○○구에 거주하고 있었음에도, 마치 청구인이 성남시 ○○구에서 시모와 함께 거주하면서 시모를 부양하고 있는 것처럼 노부모 부양자 특별공급 분양을 신청함으로써 부정한 방법으로 주택을 공급받았다’는 주택법위반의 범죄사실로 벌금 300만 원의 약식명령을 발령받았다(수원지방법원 안양지원 2021고약4047).
(3) 청구인은 2021. 11. 26. 위 약식명령에 대하여 정식재판을 청구하고(수원지방법원 안양지원 2021고정586), 그 소송 계속 중 주택법 제65조 제1항 후문에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나(수원지방법원 안양지원 2022초기608), 2022. 9. 1. 벌금 300만 원을 선고받음과 동시에 위 신청도 기각되었다. 이에 청구인은 2022. 9. 22. 위 조항에 대하여 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
(4) 한편, 청구인은 제1심판결에 불복하여 항소하였으나, 2024. 10. 30. 기각되었고(수원지방법원 2022노5197), 위 판결은 2024. 11. 7. 그대로 확정되었다.
나. 2023헌바63
(1) 청구인은 2020. 2. 21. 모집공고된 과천시 ○○동 소재 ‘□□’ 아파트에 대해 우선공급 분양을 신청하여, ○○동 ○○호를 분양받은 사람이다.
(2) 청구인은 위 주택 공급과 관련하여, ‘청구인은 2017. 11. 20. 성남시 ○○구에 전입신고 하였다가 이후 해당 주민등록지에서 실제로 거주하지 아니하게 되었음에도, 경기도 1년 이상 거주자에 해당하는 것처럼 우선공급 분양을 신청함으로써 부정한 방법으로 주택을 공급받았다’는 주택법위반의 공소사실로 기소되어, 2022. 1. 12. 벌금 300만 원을 선고받았다(수원지방법원 안양지원 2021고정380).
(3) 청구인은 2022. 2. 7. 이에 불복하여 항소하고(수원지방법원 2022노493), 항소심 계속 중 주택법 제65조 제1항 후문에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나(수원지방법원 2022초기2384), 2023. 2. 8. 청구인의 항소가 기각됨과 동시에 위 신청도 기각되었다. 이에 청구인은 2023. 3. 3. 위 조항에 대하여 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
(4) 한편, 청구인은 항소심판결에 불복하여 상고하였으나, 청구인의 상고가 2023. 5. 18. 기각되어(대법원 2023도3511), 제1심판결은 같은 날 그대로 확정되었다.
2. 심판대상
청구인들은 주택법 제65조 제1항 중 ‘누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설&#183;공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다’ 부분에 대하여 헌법소원을 청구하고 있다. 그러나 청구인들은 ‘부정한 방법으로 주택을 공급받았다’는 공소사실로 기소되었으므로, 심판대상을 이와 관련된 부분으로 한정한다.
따라서 이 사건 심판대상은 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부개정되고, 2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것) 제65조 제1항 및 주택법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정된 것) 제65조 제1항 중 각 ‘누구든지 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설&#183;공급되는 주택을 공급받아서는 아니 된다’ 부분(이하 위 두 조항을 합하여 ‘심판대상조항’이라 하고, 구 주택법과 주택법을 연혁에 상관없이 ‘주택법’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부개정되고, 2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것)
제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설&#183;공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도&#183;양수(매매&#183;증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속&#183;저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도&#183;양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물&#183;유인물&#183;전화&#183;인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설&#183;공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.
1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제56조에 따른 입주자저축 증서
3. 제80조에 따른 주택상환사채
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것
주택법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정된 것)
제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설&#183;공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도&#183;양수(매매&#183;증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속&#183;저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도&#183;양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물&#183;인쇄물&#183;전화&#183;인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설&#183;공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.
1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제56조에 따른 입주자저축 증서
3. 제80조에 따른 주택상환사채
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것
[관련조항]
주택법(2018. 12. 18. 법률 제16006호로 개정된 것)
제101조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.
3. 제65조 제1항을 위반한 자
3. 청구인들의 주장
심판대상조항은 범죄구성요건을 ‘그 밖의 부정한 방법’이라고 추상적으로 규정할 뿐, 주택법 및 같은 법 시행령과 시행규칙에 그에 관한 정의규정이나 해석규정을 두고 있지 아니하므로, 죄형법정주의의 명확성원칙에 위배되고, 위임입법의 한계를 일탈하였다. 따라서 심판대상조항은 헌법 제12조 제1항, 제13조 제1항, 제75조에 위배되어 위헌이다. 
4. 판단
가. 쟁점
심판대상조항은 ‘그 밖의 부정한 방법’으로 주택법에 따라 건설&#183;공급되는 주택을 공급받는 행위를 금지하는 조항으로서, 이를 위반할 경우에는 형사처벌을 받게 된다(주택법 제101조 제3호 참조). 청구인들은 심판대상조항 중 ‘그 밖의 부정한 방법’ 부분이 불명확하다고 주장하므로, 그 의미가 불명확하여 죄형법정주의의 명확성원칙에 위배되는지 살펴본다.
청구인들은 심판대상조항이 위임입법의 한계를 벗어나 헌법 제75조에 위배된다고도 주장하나, 포괄위임금지원칙이 적용되기 위하여는 법률조항이 구성요건 중 일정한 사항을 하위법령에 위임하였을 것이 요구된다. 그러나 심판대상조항은 완결적 규정으로서 구성요건을 법률에서 하위법령에 위임하는 입법형식을 취하고 있지 아니하므로, 포괄위임금지원칙 위반의 문제가 발생할 여지가 없다(헌재 2018. 4. 26. 2016헌마226 참조). 따라서 이에 관하여는 별도로 판단하지 아니한다. 
청구인들은 그 밖에 심판대상조항이 헌법 제13조 제1항에도 위배된다고 언급하고 있으나 이에 관한 구체적인 위헌성을 다투고 있지 아니하므로, 이 부분 주장에 대해서도 별도로 판단하지 아니한다.
나. 죄형법정주의의 명확성원칙 위반 여부
(1) 죄형법정주의의 명확성원칙은 법률이 처벌하고자 하는 행위가 무엇이며 그에 대한 형벌이 어떠한 것인지를 누구나 예견할 수 있고, 그에 따라 자신의 행위를 결정할 수 있게끔 구성요건을 명확하게 규정할 것을 요구한다. 형벌법규의 내용이 애매모호하거나 추상적이어서 불명확하면 무엇이 금지된 행위인지를 국민이 알 수 없어 법을 지키기가 어려울 뿐만 아니라, 범죄의 성립 여부가 법관의 자의적인 해석에 맡겨져서 죄형법정주의에 의하여 국민의 자유와 권리를 보장하려는 법치주의의 이념은 실현될 수 없기 때문이다.
그러나 처벌법규의 구성요건이 명확하여야 한다고 하더라도 입법자가 모든 구성요건을 단순한 의미의 서술적인 개념에 의하여 규정하여야 한다는 것은 아니다. 처벌법규의 구성요건이 다소 광범위하여 어떤 범위에서는 법관의 보충적인 해석을 필요로 하는 개념을 사용하였다고 하더라도 그 점만으로 헌법이 요구하는 처벌법규의 명확성원칙에 반드시 배치되는 것이라고 볼 수는 없다. 즉, 건전한 상식과 통상적인 법 감정을 가진 사람으로 하여금 그 적용 대상자가 누구이며 구체적으로 어떠한 행위가 금지되고 있는지를 충분히 알 수 있도록 규정되어 있다면 죄형법정주의의 명확성원칙에 위반되지 않는다고 보아야 한다. 그렇게 보지 않으면 처벌법규의 구성요건이 지나치게 구체적이고 정형적이 되어 부단히 변화하는 다양한 생활관계를 제대로 규율할 수 없게 될 것이기 때문이다(헌재 2010. 3. 25. 2009헌가2 참조).
한편, 처벌규정에 대한 예측가능성 유무를 판단할 때는 당해 특정조항만 가지고 판단할 것이 아니고, 입법목적&#183;입법연혁&#183;당해 법률의 체계적 구조 등을 종합적으로 고려하여 관련 법조항 전체를 종합 판단하여야 하며, 대상법률의 성질에 따라 구체적&#183;개별적으로 검토하여야 한다(헌재 2006. 7. 27. 2004헌바46 참조).
(2) 헌법 제35조 제3항은 "국가는 주택개발정책등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다."라고 정하고 있다. 이에 따라 입법자는 국민의 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설&#183;공급&#183;관리와 이를 위한 자금의 조달&#183;운용 등을 통하여 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지하기 위하여 주택법을 제정하고(주택법 제1조 참조), 실수요자에게 투명하고 안정적으로 새로 건설되는 주택이 공급되도록 하기 위하여 주택법 제54조, ‘주택공급에 관한 규칙’ 등을 통해 공급대상 및 공급 절차를 규정하고 있다(헌재 2022. 3. 31. 2019헌가26 참조).
주택법 제65조 제1항은 전단에서 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위에 관한 ‘양도&#183;양수행위’, ‘양도&#183;양수를 알선하는 행위’, ‘양도&#183;양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고행위’를 공급질서 교란행위로 명시하여 금지하고, 후단에서 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택법에 따라 건설&#183;공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위를 금지하고 있다.
심판대상조항을 포함한 주택법 제65조 제1항의 입법목적은 주택이 최초로 공급되는 분양단계에서 공급질서를 교란하는 행위를 금지함으로써 투명하고 공정한 주택공급 절차를 확립하고, 이를 통해 실수요자 위주의 건전한 주택공급체계의 토대를 형성하려는 데 있다. 주택법 제65조 제1항 후단은 ‘그 밖의 부정한 방법’이 무엇을 의미하는지 한정적으로 열거하고 있지 아니하나, 같은 항 전단에서 주택공급자격의 부정취득에 관하여 규율하고 있으므로, 후단 역시 주택공급자격에 관한 내용을 규율하려는 것으로 해석할 수 있다.
그리고 심판대상조항의 ‘부정’은 사전적인 의미로 ‘올바르지 아니하거나 옳지 못함’을 뜻하고, ‘부정’과 함께 나열된 ‘거짓’은 ‘사실이 아닌 것을 사실처럼 꾸민 것’을 의미한다.
위와 같은 주택법과 심판대상조항의 입법목적에 ‘부정’과 ‘거짓’의 사전적 의미 등을 더하여 보면, ‘그 밖의 부정한 방법’으로 주택을 공급받는다는 것은, 적극적 속임수 이외에 주택법에 의하여 공급되는 주택을 공급받을 자격이 없음에도 자격이 되는 것처럼 가장하거나 자격이 되지 않는 사실을 감추려는 등 정당성이 결여된 방법으로 주택을 공급받는 행위로서 사회통념상 올바르지 아니한 것으로 인정되는 모든 적극적&#183;소극적 행위를 의미하는 것으로 충분히 해석할 수 있다. 대법원 역시 위와 같은 취지로 판단하고 있다(대법원 1994. 1. 14. 선고 93도2579 판결; 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005도2652 판결; 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009도7230 판결 참조).
주택법에 의하여 공급되는 주택은 종류가 다양할 뿐만 아니라 이러한 각 주택의 종류에 따른 각각의 입주자자격 및 절차가 구체적이고 복잡다기하기 때문에, 주택공급 과정에서 주택공급자격 요건을 인위적으로 맞추기 위한 편법이 다양한 방법으로 나타날 수 있다. 공급질서 교란행위의 형태를 법률에서 일일이 열거하기란 상당히 어렵고, 오히려 금지되는 형태를 법률에 구체적으로 열거하는 경우에는 입법의 공백이 발생하여 필요한 때 제대로 규제를 하지 못하는 사태가 있을 수 있다. 심판대상조항에서 ‘그 밖의 부정한 방법’과 같이 해석을 통해 구체화가 가능한 방식으로 금지행위를 정하는 것은 불가피하고, 어떠한 행위가 ‘그 밖의 부정한 방법’으로 주택을 공급받는 행위에 해당하는지 여부는 개별 사건에서 법원이 구체적인 사정을 종합적으로 고려하여 판단할 사항이다.
따라서 심판대상조항은 죄형법정주의의 명확성원칙에 위배되지 아니한다.
5. 결론
심판대상조항은 모두 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.