# 주택임대차보호법 제3조 제4항 위헌확인

## 전문

사           건          2022헌마26    주택임대차보호법 제3조 제4항 위헌확인
청    구    인          김○○
                          대리인   법무법인 대건
                                    담당변호사 최준영, 공형진, 한상준, 정철준, 이승권, 한민경, 채보미, 조정윤
피  청  구  인          대한민국 국회
[주           문]
                  이 사건 심판청구를 모두 각하한다.
[이           유]
 1. 사건개요
가. 청구인과 ○○공사는 2019. 6. 18. 한○○, 최○○과 ○○시 ○○구 ○○동 (지번 생략)회 2필지 (건물명 생략) 제○○층 제○○호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대하여 임대보증금 182,000,000원, 임대기간 2019. 7. 17.부터 2021. 7. 16.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2019. 9. 6. 이 사건 부동산을 인도받았다.

나. 박○○은 2019. 9. 10. 한○○, 최○○으로부터 이 사건 부동산을 매수하고 2019. 9. 27. 공유자전원지분전부이전등기를 경료하였다.

다. 청구인은 2021. 1. 21. 박○○에게 이 사건 임대차계약 갱신거절의 통지를 하여 2021. 7. 16. 종료되었으나, 박○○이 청구인의 임대보증금을 반환하지 아니하였다. 청구인은 박○○을 상대로 임대차보증금반환 청구의 소(서울남부지방법원 2021가합108873)를 제기하여 2021. 10. 8. 원고승소판결을 받았고 위 판결은 2021. 10. 23. 확정되었다. 그럼에도 청구인은 임대차보증금을 반환받지 못하고 있다.

라. 청구인은 주택임대차보호법 제3조 제4항에서 임차주택 소유권 이전시 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고만 규정하고 있을 뿐 (1) 주택임차인은 민법상 전세권자와 본질적으로 다르다고 볼 수 없음에도 민법 제318조의 전세권자의 경매청구권을 규정하지 않아 평등원칙에 위반되고, (2) 임차주택 양도시 임차인의 주택양수인에 대한 정보 제공·조회 권한 부여, 임차인에 대한 임대인 소유권 이전 사전 통지 절차 마련, 양수인의 전세보증금 미반환이력 등 변제자력에 대한 사전 정보 제공, 임차주택 양도에 관한 임차인의 동의권 보장 등 임차인의 임대보증금반환채권 보장을 위한 절차는 마련하지 아니함으로써, 임차주택 양도양수 및 양수인의 자력유무라는 외부요인에 따라 주택임차인의 보증금반환청구권의 실질적 행사 가능 여부가 결정되도록 하여, 자기책임의 원칙에 위반되는 동시에 과잉금지원칙에 위배되어 청구인의 재산권 및 계약의 자유를 침해하며, (3) 임차주택의 소유권 이전에 의하여 양수인에게 임대차보증금반환채무가 당연승계됨에도 불구하고, 민법 제454조에서 제3자의 면책적 채무인수 시 채권자의 승낙, 해지권, 이의권 등을 보장한 것과 동일한 보장을 규정하지 않아 평등원칙 또는 법률의 체계정당성원리에 위반될 뿐만 아니라, (4) 임차인이 양수인의 임대차 관계의 승계를 원하지 아니할 때 양도인에 대하여 행사할 수 있는 해지권 또는 이의권을 판례(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조)를 통해서만 인정하고 법률로서 명확하게 규정하지 않아 국가의 기본권 보호의무에 위반되고, 청구인의 재산권과 계약의 자유를 침해한다고 주장하면서, 2022. 1. 11. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

 2. 심판대상
헌법재판소법 제68조 제1항에 의한 헌법소원의 경우 헌법재판소는 청구인의 주장요지를 종합적으로 판단하여 그 심판대상을 확정한다(헌재 2010. 12. 28. 2008헌마527 참조).
이 사건 심판청구 가운데, 임차인에 대하여 민법상 전세권자의 경매청구권과 동일한 권리를 인정하지 않는 것이 평등원칙에 위반된다는 청구인의 주장 부분은, 결국 주택임대차보호법에서 임차인에 대하여 민법상 전세권자의 경매청구권과 동일한 권리를 인정하지 않는 입법부작위를 다투고자 하는 것이다.
따라서 이 사건 심판대상은 (1) 주택임대차보호법에서 임차인에 대하여 민법상 전세권자의 경매청구권과 동일한 권리를 인정하지 않는 입법부작위(이하 ‘이 사건 경매청구권 관련 입법부작위’라고 한다)와 (2) 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 것) 제3조 제4항(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 아래와 같다.

[심판대상조항]
주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정된 것)
 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

 [관련조항]
 민법(2001. 12. 29. 법률 제6544호로 개정된 것)
 제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.
 제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) ① 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.
 ② 채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다.

3. 판단
가. 이 사건 경매청구권 관련 입법부작위에 대한 심판청구는 주택임대차보호법이 임차인의 경매청구권에 관한 어떠한 입법도 하지 아니한 진정입법부작위를 심판의 대상으로 삼은 것이라고 볼 수 있다.
그런데 진정입법부작위가 헌법소원의 대상이 되려면, 헌법에서 기본권보장을 위해 법률에 명시적으로 입법위임을 하였음에도 불구하고 입법자가 이를 이행하지 않고 있는 경우, 또는 헌법 해석상 특정인의 기본권을 보호하기 위한 국가의 입법의무가 발생하였음이 명백함에도 불구하고 입법자가 아무런 입법조치를 취하지 않고 있는 경우이어야 한다(헌재 2003. 5. 15. 2000헌마192등 참조).
살피건대, 우리 헌법에서 입법자에게 임차인의 경매청구권을 보장하는 규정을 마련해야 한다는 내용의 명시적인 입법위임을 하였다거나, 헌법 해석상 위와 같은 내용의 입법의무가 발생하였음이 명백함에도 불구하고 입법자가 아무런 입법조치를 취하고 있지 않다고 볼 만한 사정이 존재하지 않는다.

나. 한편, 이 사건 법률조항에 대한 심판청구의 주장 취지는, 이 사건 법률조항에서 임차주택 양도시 임차인에게 양수인의 변제자력 등에 관한 사전 정보를 제공하는 등의 임차인 보호 절차를 두지 아니한 것, 양수인의 면책적 채무인수에 대한 승낙, 해지권, 이의권을 보장하지 않는 것 및 승계 이전 임대인에 대한 임대차계약 해지권 및 이의권을 명문으로 보장하지 않은 것이 청구인의 기본권을 침해한다는 것이다. 청구인의 이 부분 심판청구는 결국 이 사건 법률조항이 임차인의 임차권 보장을 위하여 양수인의 임대인 지위 승계만을 규정하고 있을 뿐, 임차인의 임차보증금반환채권 보장을 위한 절차 등이 불완전·불충분하게 규정되어 있어 임차인의 임대차보증금반환채권을 보호하기 위한 구체적 방안을 마련하지 아니한 부진정입법부작위를 다투고자 하는 것이다.
 그런데, 부진정입법부작위의 경우 불완전한 법규 자체를 대상으로 그것이 헌법위반이라는 적극적인 헌법소원을 하여야 하고, 헌법재판소법에서 정한 청구기간도 준수하여야 한다(헌재 1996. 6. 13. 95헌마115; 헌재 1996. 10. 31. 94헌마108; 헌재 2000. 4. 27. 99헌마76 등 참조).
 이 사건 법률조항은 2013. 8. 13.부터 시행되어 왔으므로, 청구인에 대하여는 박○○이 이 사건 부동산을 양수하여 소유권이전등기를 경료한 때인 2019. 9. 27. 이 사건 법률조항의 부진정입법부작위에 의하여 기본권 침해의 사유가 발생하였다고 할 것이다. 따라서 청구인은 아무리 늦어도 2019. 9. 27.로부터 1년 이내에 헌법소원심판을 청구하여야 할 것인데, 이 사건 헌법소원심판은 2022. 1. 11. 청구되었으므로, 이 사건 법률조항에 대한 심판청구는 청구기간이 도과되었음이 역수상 명백하다.

4. 결론
 그렇다면 이 사건 심판청구는 부적법하므로 헌법재판소법 제72조 제3항 제2호, 제4호에 따라 이를 모두 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.