# 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 위헌확인

## 전문

【당 사 자】
사건2021헌마139    민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 위헌확인
청구인이○○
대리인   변호사 정인봉
선고일2024. 8. 29.
【주 문】
이 사건 심판청구를 기각한다.
【이 유】
1. 사건개요
가. 정부는 2020. 7. 10. 등록 임대사업자 제도의 보완 방안으로 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고, 그 외의 장기일반민간임대주택은 임대의무기간을 종전 8년에서 10년으로 연장하면서, 위와 같이 폐지되는 유형의 기존 임대주택은 임대의무기간 경과 즉시 그 등록이 말소되도록 하는 내용 등을 담은 ‘주택시장 안정 보완대책’을 발표하였다. 이를 반영하여 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에서는 임대의무기간이 4년인 ‘단기민간임대주택’을 규정하였던 제2조 제6호를 삭제하고, 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 ‘장기일반민간임대주택’에서 제외하였으며, 그 외의 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 10년으로 연장하였다(제2조 제5호). 또한 종전 법률에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택과 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하였다(제6조 제5항).
나. 청구인은 국내에 위치한 아파트(서울 강남구 (주소 생략) ○○아파트 ○○동 ○○호)의 소유자로서, 2012. 9. 20. 위 아파트를 임대주택으로 하여, 구 임대주택법의 매입임대주택(40㎡초과-60㎡이하) 임대사업자로 등록하고 같은 날 임대를 개시한 후 임대사업을 영위하여 왔다.
다. 청구인은 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택과 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제6조 제5항이 청구인의 재산권과 행복추구권을 침해한다고 주장하면서 2021. 1. 27. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 구 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법’이라 한다) 제6조 제5항(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 청구인의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것)
제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의"민간임대주택에 관한 특별법" 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
3. 청구인의 주장
개정 전 민간임대주택법에 의하면 임대사업자인 청구인은 별다른 말소사유가 없는 한 주택임대사업을 영위할 수 있었는데, 심판대상조항은 시간이 경과되었다는 사유만으로 임대사업자 등록을 말소하게 하여 청구인으로 하여금 주택임대사업을 더 이상 하지 못하게 하여 청구인의 재산권과 행복추구권을 침해한다.
4. 판단
가. 쟁점의 정리
(1) 우리 헌법이 보장하고 있는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법상·사법상의 권리를 뜻한다. 이러한 재산권의 범위에는 동산·부동산에 대한 모든 종류의 물권은 물론, 재산가치가 있는 모든 사법상의 채권과 특별법상의 권리 및 재산가치 있는 공법상의 권리 등이 포함되나, 단순한 기대이익이나 반사적 이익 또는 경제적인 기회 등은 재산권에 속하지 아니한다.
청구인은 심판대상조항에 의해 개정 전 법률에 따른 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 등록이 임대의무기간 종료 후 자동 말소되어 재산권을 침해받는다고 주장한다. 그러나 임대사업자가 종전 규정에 의한 세제혜택에 대한 기대를 가졌거나, 종전과 같은 유형의 임대사업자의 지위를 장래에도 유지할 것을 기대하였다 하더라도 이는 당시의 법 제도에 대한 단순한 기대이익에 불과하다. 또한 심판대상조항은 종전에 받은 세제혜택을 소급하여 박탈하는 내용을 담고 있지 아니하므로 이로 인해 청구인의 재산권이 제한된다고 볼 수는 없다.
(2) 다만, 개정 전 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록한 청구인의 경우, 민간임대주택법 조항에 의해 그 임대의무기간이 종료되면 등록이 말소되고 종전과 같은 유형의 임대주택에 대하여는 더 이상 임대사업자로 등록할 수 없게 되므로 직업의 자유가 제한된다. 이 같은 직업의 자유 보장은 입법자로 하여금 이미 형성된 직종을 한없이 유지하거나 직업종사의 요건을 계속하여 동일하게 유지할 것까지를 요구하는 것은 아니나, 공익상의 필요에 의하여 직업종사의 요건 내지 구체적인 내용을 달리 정하거나 강화하는 등 직업제도를 개혁함에 있어서는 기존 종사자들의 신뢰보호가 충분히 이루어졌는지 여부가 검토되어야 할 것이다(헌재 2024. 2. 28. 2020헌마1482; 헌재 2024. 3. 28. 2020헌마1009 등 참조).
(3) 청구인은 행복추구권도 침해된다고 주장하나, 그 주장은 심판대상조항이 신뢰보호원칙을 위반하여 직업의 자유를 침해한다는 것과 실질적으로 동일하고, 직업의 자유 침해여부에 대하여 판단하는 이상 별도로 판단하지 아니한다.
나. 헌법재판소의 선례
헌법재판소는 2024. 2. 28. 2020헌마1482 결정에서 심판대상조항이 신뢰보호원칙에 반하여 임대사업자의 직업의 자유를 침해하지 않는다고 판단하였다. 그 결정 요지는 다음과 같다.
『(1) 민간임대주택법은 민간임대주택의 건설, 공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거생활을 안정시킬 목적으로 제정된 것으로(제1조), 이 법에 따라 형성되는 임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다. 따라서 임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 민간임대주택법의 입법목적 달성에 적합하도록 사회적ㆍ경제적 상황을 고려하여 입법자가 정책적으로 결정하여야 할 사항에 해당하고, 이에 국가는 주택 임대차 시장의 상황 및 국민의 주거 안정 개선의 필요성뿐만 아니라 민간임대주택의 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려하여 새로운 법적 규율을 가할 수 있다고 보아야 할 것이다. 따라서 기존의 법적 규율 상태가 앞으로도 존속할 것이라는 기대 또는 신뢰는 변동가능성이 있는 것으로 그 보호가치가 그리 크다고 볼 수 없다.
(2) 정부가 2017. 12. 13. 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 임대주택 등록을 적극 유도하였고 그로 인해 등록 임대사업자 수가 증가한 것은 사실이다. 그러나 이후 부동산시장 과열 및 투기수요 가세로 시장불안이 가중되자 정부는 2018. 9. 13. ‘주택시장 안정대책’을 발표하여 임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경하였다. 그럼에도 임대사업자에 세제혜택을 부여한 종전 임대주택 등록 활성화 방안이 당초의 취지와는 달리 다주택자에게 특혜를 주는 제도로 악용되고, 임대의무기간 동안 임대사업자 보유 아파트가 부동산 시장에 매물로 나오지 않아 매물부족에 따른 집값 상승의 부작용에 대한 지적이 이어졌다. 나아가 제21대 국회에 이르러 주택 임대차에서의 전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차법상 일반 임대주택 간의 차별성이 희박해지자 기존 제도의 개편 필요성 또한 제기되었다. 이러한 당시 상황을 고려할 때, 정부가 2020. 7. 10. 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’에서 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고 임대의무기간을 연장하는 등 종전 임대사업자 제도의 개편을 단행하는 한편 이와 관련한 후속 입법이 이루어질 수 있다는 점에 대하여 임대사업자를 포함한 일반 국민이 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다.
나아가 정부는 기존 임대사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 ‘주택시장 안정 보완대책’ 발표 후에 등록하거나 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 소득세, 법인세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 유지하도록 하는 등 종전 임대사업자의 신뢰 손상의 정도를 완화하는 세제지원 보완조치를 마련하기도 하였다.
(3) 결국 청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임대주택에 거주하는 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장이라는 공익에 비하여 크다고 할 수 없으므로, 심판대상조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.』
다. 선례 변경의 필요 여부
위 선례의 결정 이유는 이 사건에서도 그대로 타당하고, 위 선례와 달리 판단하여야 할 사정변경이나 필요성이 있다고 보기 어렵다.
라. 소결
따라서 심판대상조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인의 직업의 자유를 침해하지 않는다.
5. 결론
그렇다면 이 사건 심판청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

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