# 구 임대주택법 부칙 제3조 위헌소원

## 전문

사건      2012헌바44  구 임대주택법 부칙 제3조 위헌소원
청구인      ○○산업 주식회사의 소송수계인 주식회사 ○○
대표이사 김○기, 이○근
대리인 법무법인 지평지성
담당변호사 이공현, 임성택, 박성철, 장품
당해사건      대법원 2011두21058  분양전환승인신청서반려처분취소

[주문]
임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호) 부칙 제3조 본문 중 "분양전환계획서를 제출한 임대사업자"에 대한 제21조 제4항 후문에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.

[이유]
1. 사건의 개요 및 심판의 대상
가. 사건의 개요
(1) ○○산업 주식회사(다음부터 ‘○○’이라 한다)는 동두천시 ○○동에 ○○아파트 3단지(전용면적 84.9868㎡, 총 380세대 임대아파트, 다음부터 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건설한 다음, 2003년 2월경 입주자 모집공고를 한 이래 이 사건 아파트를 임대하여 왔다. ○○이 입주자 모집공고를 할 당시의 임대주택법에 따르면 이 사건 아파트는 분양전환가격에 대한 제한이 없는 자율화 대상이었다.

(2) ○○은 임대의무기간이 만료되자 2008. 9. 24. 동두천시장에게 분양전환가격을 1억 4천만 원으로 정하여 분양전환승인신청을 하였다. 그런데 2008. 3. 21. 임대주택법이 전면개정되면서 전용면적 85㎡ 이상의 임대아파트만 분양전환가격 자율화 대상으로 되었고, 동두천시장은 개정된 임대주택법 제21조에 따라 분양전환가격을 산정하여야 한다는 이유로 2009. 8. 24. ○○의 신청을 반려하였다(다음부터 ‘이 사건 처분’이라 한다).

(3) ○○은 2009. 10. 1. 이 사건 아파트의 분양전환가격에 관하여는 입주자모집공고 당시의 임대주택법을 적용하여야 한다고 주장하며 이 사건 처분의 취소를 구하는 소송(의정부지방법원 2009구합3106)을 제기하였다. 그 소송 계속 중 ○○으로부터 주택사업부문이 분할되어 설립된 청구인이 그 법적 지위를 승계하였다.

(4) 청구인은 제1심에서 승소하였으나, 항소심(서울고등법원 2010누27204)에서는 임대주택법 부칙 제3조에 따라 이 사건 아파트의 분양전환가격에 관하여는 분양전환 당시의 법령을 적용하여야 한다는 이유로 패소하였다. 청구인은 상고심(대법원 2011두21058) 계속 중 이 사건 처분의 근거법령인 임대주택법 부칙 제3조에 대하여 위헌법률심판제청신청(대법원 2011아76)을 하였으나 기각되자, 2012. 1. 20. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

나. 심판의 대상
청구인은 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호) 부칙 제3조 전체에 대하여 위헌확인을 구하고 있다. 그러나 부칙 제3조 본문 중 분양전환의 허가를 신청한 임대사업자 부분 및 부칙 제3조 단서 부분은 당해사건과 관련이 없고 청구인도 이 부분에 대하여 별다른 위헌 주장을 하고 있지 아니하므로, 심판대상 중 분양전환의 허가를 신청한 임대사업자 부분 및 부칙 제3조 단서 부분은 제외한다.
청구인이 이 사건에서 다투고자 하는 것은 분양전환가격 결정의 자율성을 배제하는 규율에 관한 부분의 위헌성이다. 그런데 분양전환가격 결정은 임대주택법 제21조 제4항 후문이 규율하고 있으므로, 이 사건 심판대상을 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호) 부칙 제3조 본문 중 "분양전환계획서를 제출한 임대사업자"에 대한 제21조 제4항 후문에 관한 부분(다음부터 ‘이 사건 부칙조항’이라 한다)으로 한정한다.

[심판대상조항]
임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호) 부칙 제3조(건설임대주택의 분양전환승인에 관한 적용례) 제21조의 개정규정은 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 분양전환계획서를 제출하거나 분양전환의 허가를 신청한 임대사업자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 임대사업자가 분양전환계획서의 제출 또는 분양전환의 허가신청을 이 법 시행 이후 6개월 이내에 취소하는 경우에는 그러하지 아니하다.
임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 개정되고, 2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것) 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ④ 시장·군수·구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.

2. 청구인의 주장 요지
가. 이 사건 부칙조항은 개정법률 시행 전에 입주자 모집이 이루어졌는지를 기준으로 하지 않고 분양전환계획서를 제출하였는지를 기준으로 분양전환의 방법, 절차 및 가격에 관한 개정규정의 적용 여부를 결정하도록 하고 있다. 그런데 개정법률 시행 전에 입주자를 모집하였으나 임대의무기간이 경과하지 아니하여 분양전환을 하지 못한 임대사업자에 대하여 분양전환계획서를 제출하지 아니하였다고 하여 신법을 적용하는 것은 임대주택법 개정 이전에 시행되고 있던 임대주택법 시행령에 따라 분양전환가격 자율화 대상에 해당한다는 신뢰를 침해하여 위헌이다.

나. 이 사건 부칙조항은 이미 분양전환계획서를 제출한 임대사업자와 그렇지 못한 임대사업자를 합리적 이유 없이 차별함으로써 헌법상 평등의 원칙에 반한다.

3. 판단
가. 선례의 존재
헌법재판소는 2010. 7. 29. 2008헌마581, 582(병합) 결정에서 이 사건 부칙조항이 소급입법에 의한 재산권 침해에 해당하는지, 그리고 영업의 자유나 평등권 등을 침해하는지 여부에 관하여 합헌 결정을 하였고 그 이유의 요지는 다음과 같다(판례집 22-2상, 404, 417-419).
『(1) 소급입법에 의한 재산권 침해에 해당하는지 여부 
이 사건 부칙조항의 의미는, 임대주택법 제21조의 개정규정이 이미 임대의무기간이 경과하여 분양전환계획서를 제출한 임대사업자에게는 적용되지 않고, 앞으로 임대의무기간이 경과하여 분양전환절차를 시작하게 될 임대사업자부터 적용된다는 것이다. 임대주택법 제21조는 주로 임대의무기간 경과 후 이루어지는 분양전환에 관한 방법, 절차, 가격 등을 규율하는 내용으로 되어 있으므로, 결국 이 사건 부칙조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 규율대상으로 하는 부진정소급입법에 해당한다.
따라서 이 사건에서 헌법 제13조 제2항이 말하는 소급입법에 의한 재산권침해가 문제될 여지는 없고, 다만 청구인이 지니고 있는 기존의 법적인 상태에 대한 신뢰를 법치국가적인 관점에서 헌법적으로 보호해 주어야 할 것인지 여부가 문제될 뿐이다.

(2) 영업의 자유 침해 여부
임대주택의 분양전환절차의 구체적인 내용은 불변적인 것이 아니라 사회정책적 상황 등에 따라 변경될 수 있는 것인 점, 임대주택법 제21조의 개정규정은 임대의무기간 경과 후 이루어지는 분양전환의 승인, 임차인의 분양전환승인신청권 및 매도청구권, 분양전환가격 산정에 관계되는 감정평가법인의 선정방식 등에 관한 것으로서 이미 이루어진 입주자 모집공고나 임대차계약의 중요한 내용의 변경이라고 보기 어려운 점, 임대사업자의 분양전환과 관련한 절차·방법에 대한 기존의 신뢰는 반드시 "이미 입주자 모집공고를 한 임대주택에 대해서는 현 제도 그대로의 분양전환절차 방식에 따른다."는 데 대한 것으로는 볼 수 없는 점 등에 비추어, 임대사업자의 기대가 신뢰보호를 받아야 할 확고한 이익이라고는 보기 어렵다.
반면, 이 사건 부칙조항이 임대주택법 제21조의 개정규정을 적용함으로써 이루고자 하는 공익은 분양전환계획서 제출, 감정평가법인 선정, 분양전환가격에 대한 다툼 등으로 분양전환이 지연되는 문제를 조속히 시정하여 임차인들의 주거안정을 도모하려는 데 있다. 이러한 공익은 임대사업자의 신뢰이익에 비해 크다.
그렇다면 이 사건 부칙조항이 신뢰보호의 원칙에 위반하여 영업의 자유를 침해한다거나 시장경제질서에 위반된다고 볼 수 없다.

(3) 평등권 침해 여부
이 사건 부칙조항은 개정법 시행 당시 분양전환계획서를 제출하였는지 여부에 따라 구법을 적용할지 개정법을 적용할지를 정할 따름이고, 이 규정이 임대사업자들 사이에 어떠한 차별취급을 하고 있다고 보기 어렵다. 이 사건 부칙조항이 차별취급을 예정하고 있다고 하더라도, 분양전환계획서 제출 여부에 따라 개정조항의 적용을 달리하는 것이 신뢰보호의 원칙에 어긋난다고 할 수 없는 이상, 이를 두고 자의적인 차별이라고 볼 수 없다.』

나. 선례 변경의 필요성 여부
(1) 임대주택사업과 같은 경제활동을 규율하는 법률의 경우 사회적·경제적 상황에 따라 새로운 법적 규율을 가하는 것이 일반적이다. 이 사건에서도 보면, 2002년 임대주택건설 활성화를 위하여 전용 면적 60㎡를 초과하는 민간사업자의 공공건설임대주택의 경우에 한하여 분양전환가격의 자율적 결정 방식이 처음 허용되었다가, 2005년에 그 기준이 전용 면적 85㎡ 초과로 변경되어 그 허용 기준이 강화되었으며, 다시 2008년에 전부 개정된 임대주택법을 통하여 그 시행 이후 분양전환을 하는 경우에는 개정 법률 시행 이전에 입주자 모집을 했던 경우에도 전부 적용하는 방향으로 개정되었다. 이러한 일련의 법령 개정 과정에 비추어 볼 때 임대주택사업에 관한 기존의 법적 규율 상태가 아무런 변경 없이 존속할 것이라는 기대 또는 신뢰의 보호가치는 그리 크다고 보기 어렵다.
반면, 이 사건 부칙조항이 임대주택법 제21조의 개정규정을 적용함으로써 이루고자 하는 공익은 분양전환이 지연되는 문제를 조속히 시정하여 임차인들의 주거안정을 도모하려는 데에 있다. 그런데 분양전환가격 자율화에 따라 가격 결정에 다툼이 발생하는 경우 자금 환수에 지장이 초래되는 등 임대사업자에게 불리한 측면도 있고, 임대주택법상 각종 지원과 혜택을 받은 임대사업자가 자력이 부족한 임차인을 배제하고 제3자에게 임대아파트를 매각하여 시세차익을 얻는 경우 무주택 임차인을 보호하기 위한 임대주택 제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 수도 있다. 이러한 사정을 고려할 때 이 사건 부칙조항을 통하여 달성하려고 하는 공익은 임대사업자의 신뢰이익에 비해 크다고 보아야 한다.
따라서 이 사건 부칙조항이 신뢰보호원칙을 위반하여 영업의 자유를 침해한다고 볼 수 없다.

(2) 또한 임대주택분양전환계획서에 분양전환가격 산출근거 서류 등을 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여 수리되면 곧바로 분양전환이 이루어지게 되므로 분양전환계획서가 제출된 이상 분양전환의 지연이라는 문제점은 일단 해소된다. 따라서 입법자가 분양전환계획서의 제출을 기준으로 신법 적용의 차별을 두는 것은 입법 재량의 범위 내로서 이를 정당화할 합리적 근거가 있으므로 헌법상 평등원칙에 반한다고 할 수 없다.

(3) 결국 이 사건 부칙조항이 영업의 자유나 평등권 등을 침해하는 규정이 아니라는 선례의 견해는 타당하고 이 사건에서 이와 달리 판단하여야 할 아무런 사정변경이 없다.

4. 결론
그렇다면 이 사건 부칙조항은 헌법에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

2013.    7.    25.