# 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 위헌소원

## 판시사항

가.집합건물에서 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 부분에 대해서 그 특별승계인에게 청구할 수 있도록 한 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제18조(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)가 명확성원칙에 위배되는지 여부(소극)

나.이 사건 법률조항이 재산권을 침해하는지 여부(소극)

## 결정요지

가.경매로 인한 소유권취득은 승계취득이므로, ‘경매로 취득한 자’도 이 사건 법률조항의 ‘특별승계인’에 포함된다. 그리고 집합건물법 제27조는 관리단과 거래한 제3자를 보호하기 위하여 관리단의 
재산으로 채무를 모두 변제할 수 없을 경우에 보충적, 이차적으로 구분소유자의 지분비율에 따른 책임을 인정하고, 특별승계로 구분소유자가 변경된 경우에도 특별승계인에게 책임의 추급을 가능하도록 한 조항인 반면, 이 사건 법률조항은 집합건물 공용부분의 효율적 관리를 도모하기 위하여 각 구분소유자의 관리단에 대한 채무인 공용부분에 대한 관리비 채무를 공유관계가 승계된 특별승계인에게 추급할 수 있도록 한 조항이다. 그렇다면 집합건물법 제27조는 이 사건 법률조항과 그 적용 영역이 다르고 입법 취지도 달라서, 집합건물법 제27조로 인하여 이 사건 법률조항의 의미가 모호해진다고 할 수 없으므로 이 사건 법률조항은 명확성원칙에 위반되지 아니한다.

나.이 사건 법률조항은 집합건물의 적정한 유지와 관리를 위한 재원 확보를 위하여 특별승계인에게 전 구분소유자가 미납한 공용부분에 관한 관리비를 부담하도록 하고 있다. 체납관리비를 누가 부담할 것인지는 당사자들 사이의 이해관계, 체납관리비의 성격 등을 고려하여 결정하여야 할 것인데, 체납관리비의 채무자인 전 소유자로부터 소유권을 취득한 특별승계인은 전 소유자에 대하여 구상권을 행사하는 것이 비교적 용이한 점, 체납관리비는 특별승계인이 취득한 구분소유권과 관련하여 집합건물의 유지·관리에 사용된 비용이어서 다른 구분소유자들이 공통으로 부담할 성격의 것은 아니라는 점 등을 고려하면, 이 사건 법률조항이 전 소유자의 체납관리비를 특정승계인에게 승계시킨 것이 부당하다고 할 수 없다.
이 사건 법률조항으로 제한되는 이익은 체납관리비를 지급한 다음 전 구분소유자로부터 구상을 받지 못할 위험에 처하는 것이다. 그런데 이는 계약 시 조금만 주의를 기울이면 매매과정이나 경매 시 입찰과정에서 고려될 수 있으므로, 이 사건 법률조항으로 달성하려는 집합건물의 적정한 유지·관리라는 공익에 비하여 중하다고 할 수 없으므로 이 사건 법률조항은 재산권을 침해하지 아니한다.

## 심판대상조문

구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제18조

## 참조조문

헌법 제11조 제1항, 제23조 제1항
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제17조, 제23조 제1항, 제24조 제1항, 제25조 제1항 제2호, 제27조 제1항, 제2항

## 참조판례

가. 헌재 2012. 3. 29. 2010헌바432, 판례집 24-1상, 494, 504대법원 2001.  9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결대법원 2007. 12. 27. 선고 2007다67227 판결

## 전문

[당사자]
청구인 김○범대리인 법무법인 현우담당변호사 이영필
당해사건대법원 2011다17168 채무부존재확인

[주문]
구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제18조는 헌법에 위반되지 아니한다.

[이유]
1. 사건의 개요와 심판의 대상
가. 사건의 개요
(1)청구인은 2009. 6. 23. 법원경매절차에서 서울 광진구 ○○동 546-4 ○○ 제2층 제디○○호 점포에 관한 매각허가결정을 받아 그 대금을 전부 납부하고 소유권을 취득하였다.

(2)그런데 위 점포의 전 소유자인 정○정은 2005. 6.부터 청구인이 위 점포에 관한 소유권을 취득하기 전까지 관리비 합계 8,037,370원을 연체하였고, 위 빌딩을 관리하는 ○○산업 주식회사는 위 점포의 소유권을 취득한 청구인에게 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제18조 및 관리단규약 등을 근거로 위 체납관리비 및 이에 대한 연체료 합계 55,564,890원을 청구하였다. 이에 청구인은 위 관리업체를 상대로 관리비 등에 대한 채무부존재 확인의 소를 제기하였다.

(3)제1심법원은 2010. 9. 29. 청구기각의 판결을 선고하였으나(서울동부지방법원 2010가단11270), 제2심법원은 2011. 1. 26. 원고의 소멸시효완성 주장을 받아들이고, 공용부분 관리비만이 승계되며, 연체료는 승계되지 않는다는 이유로 원고의 청구를 일부 인용하는 판결을 선고하였다(서울동부지방법원 2010나8343). 

(4)청구인은 패소 부분에 불복하여 상고하면서, 상고심 계속 중 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제18조에 대하여 위헌법률심판제청을 신청하였으나, 대법원은 2011. 6. 10. 위 상고를 기각하면서(2011다17168), 위헌법률심판제청신청도 기각하자(2011카기123), 청구인은 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

나. 심판의 대상 
이 사건 심판의 대상은 구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제18조(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)가 헌법에 위반되는지 여부이며, 심판대상조항 및 관련조항의 내용은 다음과 같다.

[심판대상조항]
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

[관련조항]
구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제17조(공용부분의 부담·수익) 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
제23조(관리단의 당연설립등) ① 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.
제24조(관리인의 선임등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다.
제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음과 같은 행위를 할 권한과 의무를 가진다.
2.관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
제27조(관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임)   
① 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 제12조의 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다. 다만, 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있다.
②구분소유자의 특별승계인은 승계전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다.

2. 청구인의 주장
이 사건 법률조항은 ‘경매로 소유권을 취득한 자’가 ‘특별승계인’에 포함되는지를 불분명하게 규정하고 집합건물법 제27조와 상충하는 면이 있어 명확성원칙에 반한다. 그리고 이 사건 법률조항이 승계인의 의사 또는 선의·악의를 불문하고 승계인이 전 구분소유자의 공용부분에 관한 체납관리비 채무를 승계하도록 함으로써 청구인의 재산권을 침해한다. 또한 이 사건 법률조항으로 인하여 체납관리비가 경매절차에 반영되어 낙찰가가 하락하므로 근저당권자 등 담보물권자의 재산권이 침해되고 관리비채권자를 우대하게 되어 일반채권자의 재산권이 침해되며, 이 사건 법률조항이 일반채권자와 관리비채권자를 합리적인 이유 없이 차별하고 있다.

3. 판  단
가. 이 사건 법률조항의 의의
이 사건 법률조항은 집합건물의 공유관계가 승계된 경우 공유자가 공유부분에 관하여 갖는 채권을 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있음을 규정하고 있다. 이 조항은 집합건물의 공용부분이 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고, 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권을 특히 보장할 필요가 있어, 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무와 관계없이 이를 청구할 수 있도록 한 특별규정이다. 이는 구분소유권을 타인에게 매각하는 등의 행위를 통해 공용부분에 대한 책임을 회피하는 것을 방지하면서도, 다른 한편 공용부분에 대한 비용과 관계없는 전 소유자의 전유부분에 대한 체납관리비에 대해서까지 이를 특별승계인에게 승계시키는 것은 그에게 지나친 손해를 입게 하는 것이므로 그 조화를 꾀하고, 집합건물의 특별승계가 이루어질 경우 체납관리비에 대한 공시제도가 마련되지 않아 특별승계인에게 발생할 수 있는 불이익도 고려하여 승계되는 채무의 범위를 공용부분 관리비에 한정하려는 규정이라 할 것이다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조).

나. 명확성원칙 위반 여부 
(1) 명확성원칙은 기본권을 제한하는 법규범의 내용은 명확하여야 한다는 헌법상의 원칙인바, 법규범이 이러한 원칙을 충족하여야 하는 이유는 만일 법규범의 의미내용이 불확실하다면 법적 안정성과 예측가능성을 확보할 수 없고 법집행 당국의 자의적인 법해석과 집행을 가능하게 할 것이기 때문이다. 다만 법규범의 문언은 어느 정도 일반적·규범적 개념을 사용하지 않을 수 없기 때문에 기본적으로 최대한이 아닌 최소한의 명확성을 요구하는 것으로서, 법문언이 법관의 보충적인 가치판단을 통해서 그 의미내용을 확인할 수 있고, 그러한 보충적 해석이 해석자의 개인적인 취향에 따라 좌우될 가능성이 없다면 명확성원칙에 반한다고 할 수 없다(헌재 2012. 3. 29. 2010헌바432, 판례집 24-1상, 494, 504 참조). 

(2)이 사건 법률조항에 따른 채권행사의 상대방인 ‘다른 공유자의 특별승계인’이 ‘경매로 소유권을 취득한 자’를 포함하는지 알 수 없을 정도로 불분명한지 살펴본다.
권리·의무의 승계 중 상속, 포괄유증, 합병 등 포괄승계는 피승계인의 모든 권리·의무가 전체로서 일괄하여 승계되는 것을 말하고, 특별승계란 매매, 증여 등과 같이 특정한 권리·의무가 승계되는 것을 말한다. 따라서 매매·증여에 있어 매수인·수증자가 특별승계인에 해당한다. 경매는 금전의 지급을 목적으로 하는 채권의 실현을 위하여 국가의 집행기관이 채무자 소유의 부동산을 매각하여 그 현금화 대금을 가지고 채권자의 만족을 얻게 하려는 집행 방법의 하나다. 비록 국가가 경매에 개입하지만, 매각된 결과에 따른 법률관계, 즉 매각대금은 채무자의 계산으로 수납되고 목적물의 소유권은 채무자로부터 매수인에게 이전된다는 점 등을 고려할 때, 경매는 매매의 일종으로 보아야 할 것이다. 따라서 경매로 인한 소유권취득은 성질상 승계취득이므로(대법원 2007. 12. 27. 선고 2007다67227 판결 등 참조), 문리적으로 ‘경매로 취득한 자’도 당연히 특별승계인에 포함된다. 
또한, 앞서 언급한 이 사건 법률조항의 취지를 고려한다면, 이 사건 법률조항의 특별승계인에서 경매로 구분소유권을 취득한 사람을 제외할 이유가 없다. 

(3)집합건물에서 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다(집합건물법 제23조 제1항). 집합건물의 관리단은 법률상 당연히 성립되고, 관리단이 건물을 관리하기 시작하면 집합건물 등의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 관리단에 귀속된다.
집합건물법 제27조 제1항은 승계 전에 발생한 관리단의 제3자에 대한 채무에 관하여 관리단이 자신의 재산(집합건물법 제17조에 따라 각 공유자인 구분소유자가 내거나, 주택법 제45조 제1항에 따라 공동주택의 입주자 및 사용자가 내는 관리비, 수선비, 사용료 등)만으로 채무를 전부 변제할 수 없을 경우에 구분소유자는 그 지분 비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다고 규정하고 있고, 제2항은 구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다고 규정하고 있다. 관리단은 민법상 권리능력 없는 사단에 해당하므로, 관리단의 채무는 그 구성원인 구분소유자에게 총유적으로 귀속한다. 총유의 일반 법리에 따르면 개별 구분소유자는 유한책임을 부담하므로 관리단의 채무가 초과상태에 이르렀다고 하더라도 추가적인 채무를 부담하는 것은 아니다. 그러나 이 조항은 그와 달리 관리단의 재산으로 채무를 전부 변제할 수 없을 경우에 한하여 구분소유자의 지분비율에 따른 책임을 인정하여 구분소유자가 보충적, 이차적 책임을 부담하도록 하고, 특별승계로 구분소유자가 변경된 경우에도 특별승계인에게 책임의 추급을 가능하도록 규정하여 관리단과 거래한 제3자의 보호를 꾀하고 있다.
요컨대 집합건물법 제27조 제2항은 승계 전에 발생한 관리단의 제3자에 대한 채무에 관하여 특별승계인이 부담하는 책임에 관한 것이고, 승계 전에 발생한 구분소유자의 관리단에 대한 채무에 관하여 구분소유자의 특별승계인이 부담하는 책임에 관한 규정이 아니다.
이에 반하여 이 사건 법률조항은 공유관계가 승계된 경우 공용부분의 관리에 관련된 채권의 확보 가능성을 강화하여 집합건물 공용부분의 효율적 관리를 도모하기 위하여 제정된 것으로서 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권을 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있도록 한다. 그런데 집합건물 구분소유자의 단체인 관리단이 행사하는 공용부분에 대한 관리비 징수권은 위와 같은 각 공유자의 청구권에 기초하여 부여된 것이라고 할 것이어서 관리단은 이 사건 법률조항의 채권을 행사할 수 있는 공유자에 준한 지위를 가진다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조). 결국, 이 사건 법률조항은 각 구분소유자의 관리단에 대한 채무인 공용부분에 대한 관리비 채무의 귀속에 관하여 정하고 있는 것이 된다. 
그렇다면 집합건물법 제27조는 이 사건 법률조항과 그 적용 영역이 다르고 입법 취지도 달라, 집합건물법 제27조의 규정 때문에 이 사건 법률조항의 의미가 모호해져 수범자의 예측가능성을 넘어섰다고 할 수는 없을 것이다.

(4)그러므로 이 사건 법률조항은 명확성원칙에 위반되지 아니한다.

다. 청구인의 재산권 침해 여부
(1)이 사건 법률조항에 따라 청구인은 전 구분소유
자의 공용부분에 관한 관리비 채무를 승계하므로, 청구인의 재산권이 제한된다.

(2)이 사건 법률조항은 앞서 언급한 바와 같이, 집합건물의 공용부분에 대한 적정한 유지·관리를 도모, 즉 ‘집합건물의 적정한 유지와 관리’를 위한 재원 확보를 목적으로 한다. 이는 궁극적으로 집합건물 주민의 쾌적한 주거환경을 보장하고, 집합건물의 가치를 보존하는 데 이바지하려는 것이다. 이러한 입법목적은 공공복리를 위한 것으로서 정당하고, 특별승계인에게 전 구분소유자가 미납한 공용부분에 관한 관리비를 부담하도록 하는 것은 이러한 목적달성을 위한 적절한 수단이라고 할 것이다.

(3)집합건물의 공용부분에 관한 체납관리비를 관리주체가 부담할 경우, 관리주체는 체납관리비를 구분소유자들에게 분담시켜 그 재원을 충당할 수밖에 없으므로 특별승계인으로서는 그 부담부분이 줄어들게 되어 재산권이 덜 제한되게 된다. 그러나 특별승계인이 부담을 면하게 되는 부분은 다른 구분소유자들이 부담하게 되어 그들의 재산권이 제한되게 되고, 다른 구분소유자들의 부담을 줄이기 위하여 관리비를 줄인다면 이는 관리의 부실로 이어져 결국 전체 구분소유자의 이익에 반하여 집합건물의 적정한 유지·관리가 이루어질 수 없게 될 가능성도 있다.
따라서 체납관리비를 누가 부담할 것인지는 당사자들 사이의 이해관계, 체납관리비의 성격 등을 고려하여 결정하여야 할 것인데, 체납관리비의 채무자인 전 소유자로부터 소유권을 취득한 특별승계인은 전 소유자에 대하여 구상권을 행사하는 것이 비교적 용이한 점, 체납관리비는 특별승계인이 취득한 구분소유권과 관련하여 집합건물의 유지·관리에 사용된 비용이어서 다른 구분소유자들이 공통으로 부담할 성격의 비용이 아니라는 점 등을 고려하면, 이 사건 법률조항이 전 소유자의 체납관리비를 특정승계인에게 승계시킨 것이 부당하다고 할 수는 없다. 또한, 집합건물의 특별승계가 이루어질 경우 체납관리비에 대한 공시제도가 마련되지 않아 특별승계인에게 발생할 수 있는 불이익을 고려하여, 이 사건 법률조항은 승계되는 관리비의 범위를 전체 관리비가 아닌 공용부분에 관한 관리비로 한정하고 있다. 뿐만 아니라, 공용부분의 체납관리비를 관리단에 지급한 특별승계인은 전 구분소유자에 대한 구상권을 행사할 수 있다. 이러한 점을 종합하면, 이 사건 법률조항은 피해의 최소성 또한 충족하고 있다고 할 것이다.

(4)이 사건 법률조항에 따라 청구인은 집합건물의 공용부분에 관한 체납관리비 지급채무를 부담하게 되는데, 이로 인하여 제한되는 이익은 체납관리비를 지급한 다음 전 구분소유자로부터 구상을 받지 못할 위험에 처하는 것이다. 체납관리비가 매우 클 경우 특별승계인으로서는 불측의 손해를 입게 될 가능성이 있지만, 이는 계약 시 조금만 주의를 기울이면 매매가에 반영하거나 특약을 할 수 있고, 경매 시에는 입찰과정에서 고려될 수 있다. 이에 반하여 이 사건 법률조항으로 달성하려는 공익은 집합건물 공유부분에 대한 관리비를 확보하여 집합건물을 적정하게 유지·관리하는 것이고, 이는 궁극적으로는 집합건물 주민의 쾌적한 주거환경을 보장하고 집합건물의 가치를 보존하는 것인바, 이러한 공익은 제한되는 사익에 비하여 중하다고 할 것이다.

(5)따라서 이 사건 법률조항은 청구인의 재산권을 침해하지 아니한다.

라. 청구인의 나머지 주장에 관한 판단
(1) 담보물권자의 재산권 침해 여부에 관한 판단
청구인은 이 사건 법률조항으로 인하여 공용부분에 관한 체납관리비가 경매절차에 반영되어 낙찰가가 하락하므로 담보물권자의 재산권이 침해된다고 주장한다. 그런데 경매를 제외한 다른 경우에는 이 사건 법률조항으로 인하여 담보물권자의 재산권이 제한되는 경우를 생각하기 어렵고, 경매의 경우 청구인의 주장과 같이 낙찰가가 하락한다고 하더라도 이로 인한 불이익은 간접적 효과 내지 사실적·반사적 불이익에 불과하다. 따라서 이 사건 법률조항은 담보물권자의 재산권을 제한하지 아니한다.

(2) 일반채권자의 재산권 침해 여부에 관한 판단
청구인은 이 사건 법률조항으로 인하여 관리비채권자를 우대하게 되어 같은 지위에 있는 전 소유자의 일반채권자의 재산권을 침해한다고 주장하나, 낙찰가 하락으로 배당액이 줄어들 수 있는 것은 앞서 본 바와 같이 간접적 효과 내지 사실적·반사적 불이익에 불과하다. 따라서 이 사건 법률조항으로 인하여 전 소유자의 일반채권자의 재산권은 제한되지 않는다. 

(3) 평등의 원칙 위반 여부에 관한 판단
청구인은 이 사건 법률조항이 일반채권자와 관리비채권자를 합리적인 이유 없이 차별하고 있다고 주장한다. 이 사건 법률조항이 관리비채권자를 일반채권자에 우대하여 특별히 관리비채권을 특정승계인에게 행사할 수 있도록 하였다고 하더라도, 이는 앞서 검토한 바와 같이 집합건물이 전체 공유자의 이익에 공여한다는 특성에 따라 ‘집합건물의 적정한 유지와 관리’를 위한 재
원을 확보하는 방법으로 관리비채권자를 특별히 우대한 것이므로, 이 사건 법률조항에 따른 차별취급은 합리적인 이유가 있다고 할 것이다. 그러므로 이 사건 법률조항은 평등의 원칙에 위반되지 아니한다.

4. 결  론
그렇다면 이 사건 법률조항은 헌법에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.