# 주택법 제55조의2 위헌확인

## 판시사항

가. 공동주택의 입주자대표회의 및 주택관리업자는 제외한 채 관리사무소장에게만 손해배상책임을 부과하고, 그 보장을 위하여 보증보험 가입 등을 강제하고 있는 주택법 제55조의2(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)가 관리사무소장의 직업수행의 자유를 침해하는지 여부(소극)
나. 공인회계사, 세무사의 경우 회계법인, 세무법인 등 소속자들에게는 손해배상책임의 보장에 관한 특칙을 두고 있지 아니한 데 반해 관리사무소장에게 보증보험 가입 등을 요구하고 있는 이 사건 법률조항이 관리사무소장의 평등권을 침해하는지 여부(소극)

## 결정요지

가. 이 사건 법률조항은, 공동주택의 대형단지화 경향, 관리사무소장의 전문화에 따른 재량권 확대 등의 추세에 맞추어 담보력이 미약한 개인이 대부분인 관리사무소장에 대한 손해배상책임을 보장할 수 있도록 제도화 한 것으로서 입법목적이 정당하고, 입법목적 달성을 위한 적절한 수단이 된다. 또한 1년간 보증보험료 등이 수 만원에 불과하고 신용 등의 문제로 부득이 현금 공탁을 선택한 경우에도 다른 방법으로의 변경 가능성을 열어 두고 있어 침해의 최소성원칙에 위배되지 않고, 법익의 균형성원칙에도 위배되지 않으므로, 위 조항이 과잉금지원칙에 위배하여 주택관리사 등의 직업수행의 자유를 침해한다고 할 수 없다.
나. 관련조항에 의해 직접적인 손해배상책임 대상에서는 제외되어 있는 회계법인, 세무법인 등 전문직종 법인에 소속된 개별 자격자들과 비교하여 보더라도, 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계는 설립 주체, 위촉인과의 관계, 손해배상 책임의 주체와 대상 등을 종합하여 볼 때 회계법인 등과 소속 회계사 등과의 관계와는 달라 비교집단이 될 수 없고, 위탁관리의 경우 회계법인 등은 손해배상준비금의 유지, 적립 등의 제도로서 신용이 담보되고 있어 그와 같은 제도적 장치가 없는 주택관리업자와는 차이가 있으므로, 이 사건 법률 조항이 위탁관리의 경우 관리사무소장에게 손해배상책임을 배제하지 않고 있음은 각 업무의 특성을 고려한 합리적인 차별이라 할 것이다.

## 심판대상조문

주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것) 제55조의2 제1항, 제2항
주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2 제3항, 제4항

## 참조조문

헌법 제11조 제1항, 제15조
주택법 제2조, 제55조, 제56조, 제81조의2 제1항
주택법 시행령 제72조, 제72조의2 제1항, 제72조의3 제1항

## 참조판례

가. 헌재 2002.12.18. 2000헌마764, 판례집 14-2, 856, 870헌재 2007.2.22. 2003헌마428, 판례집 19-1, 118, 140-142헌재 2008.11.27. 2007헌마389등, 판례집 20-2하, 422, 432

## 전문

[당사자]
청구인[별지 1] 청구인 목록 기재와 같다.청구인들 대리인 변호사 윤민구

[주문]
이 사건 심판청구를 모두 기각한다.

[이유]
1. 사건의 개요와 심판의 대상
가. 사건의 개요
청구인들은 2010. 10. 27.경 실시된 제13회 주택관리사보 자격시험에 합격한 사람들이다. 청구인 조○희, 이○하, 김○경, 김○자, 임○라, 박○기, 이○실, 김○식을 제외한 나머지 청구인들은 위 자격시험에 따라 주택관리사보 자격을 취득하였고, 위 조○희 등 8명은 위 자격시험 합격과 동시에 그 이전의 관리사무소장 경력이 인정되어 2010. 11. 12.경 주택관리사 자격을 취득하였다. 청구인들 중 일부는 현재 아파트 관리사무소장으로 근무 중이고, 나머지 청구인들은 관리사무소장으로 근무하다가 퇴직하여 현재는 근무를 하지 않고 있거나 또는 자격증 취득 이후 현재까지 계속하여 취업 준비 중이다.
청구인들은 주택관리사, 주택관리사보(이하 ‘주택관리사 등’이라 한다)가 관리사무소장으로 근무함에 있어서, 입주자에게 손해배상책임을 지도록 하고, 그 담보를 위한 보증보험 등의 가입이나 현금 공탁을 강제하며, 취업시 그 입증서류를 반드시 제출하도록 하고, 또한 현금 공탁시 사임 등 후 3년간 공탁금을 회수하지 못하도록 규정한 주택법 제55조의2가 입주자대표회의나 주택관리업자 대신 관리사무소장에게만 위와 같은 책임을 부담시킴으로써 자신들의 직업선택의 자유, 행복추구권, 평등권을 침해한다고 주장하며 2011. 1. 21. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

나. 심판의 대상 
이 사건 심판의 대상은 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것) 제55조의2 제1항, 제2항, 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2 제3항, 제4항(이하 위 조항들을 통틀어 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이고, 심판대상조항 및 관련조항의 내용은 다음과 같다.

[심판대상조항]
주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것) 제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제81조의2에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ③ 주택관리사 등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.
1. 입주자대표회의를 대표하는 자
2.임대주택은「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자
3.입주자대표회의가 없는 경우에는 시장·군수·구청장
④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직책을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

[관련조항]
[별지 2] 관련조항 기재와 같다.
2. 청구인들의 주장
가. 주택관리사 등이 관리사무소장으로 근무할 경우 그는 수임인이기도 하지만 동시에 입주자대표회의 또는 주택관리업자의 피용자이기도 한 이중적인 지위에 있다. 그럼에도 불구하고 주택관리사 등이 피용자란 점은 간과한 채 수임인이라는 면에만 착안하여 주택관리사 등에게 직접적인 손해배상책임과 보증보험 등의 가입 또는 공탁과 그 입증서류의 제출, 사임 등 후 3년간 공탁금 회수 금지의 과도한 의무를 부과하고 있으므로, 이 사건 법률조항은 청구인들의 직업선택의 자유, 행복추구권, 평등권을 침해한다.

나. 다른 전문직종, 즉 법무사, 세무사, 공인회계사 등의 경우 모두 업무와 관련한 손해배상책임 규정을 두면서 보증보험 또는 공제 가입 등의 의무를 부과하
고 있지만, 이들은 피용자의 지위를 갖는 관리사무소장과는 달리 대부분 독립된 사업주로서 그 업무를 집행하고 있으며, 또한 세무법인에 소속된 세무사, 회계법인에 소속된 공인회계사와 같이 전문직종이더라도 피용자의 지위에 있는 경우에는 위와 같은 의무부과 대상에서 제외하고 있다. 그럼에도 불구하고 주택관리사 등의 경우에만 사용자인 주택관리회사, 입주자대표회의를 그 책임 주체에서 제외한 채 관리사무소장인 주택관리사 등에게 이 사건 법률조항에 따른 제반 의무를 부과하고 있으므로, 이 사건 법률조항은 청구인들의 평등권을 침해한다.

3. 판단
가. 공동주택 관리 제도와 관리사무소장의 손해배상책임의 보장 제도
(1) 주택법(이하 ‘법’이라 한다)상 주택관리제도
300세대 이상 등 일정 규모 이상의 공동주택은 크게 입주자대표회의가 자치관리하는 경우와 입주자대표회의가 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우로 나뉜다(법 제43조, 법 시행령 제48조). 입주자대표회의가 자치관리하는 경우에는 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하여야 한다(법 제43조 제2항, 제4항). 공동주택의 관리주체는, 입주자대표회의가 자치관리하는 경우에는 관리사무소장이 되고, 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우 주택관리업자이며, 그 외에 입주자에게 공동주택을 인계하기 전의 (건설)사업주체, 임대주택법에 의한 임대사업자도 관리주체에 해당된다(법 제2조 제14호). 주택관리업자, 입주자대표회의 또는 임대사업자는 500세대 이상 공동주택의 경우 주택관리사를, 500세대 미만의 경우 주택관리사 또는 주택관리사보를 각 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 하고, 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 하며(법 제55조 제1항, 제3항, 법 시행령 제72조), 이 때 관리사무소장은 이 사건 법률조항에 따라 입주자에 대한 손해배상책임, 보증보험 등의 가입 또는 공탁과 그 입증서류 제출 의무, 사임한 날 등으로부터 3년간 공탁금 회수 금지 의무를 진다.
주택관리사보가 되기 위해서는 국토해양부장관이 시행하는 자격시험에 합격하여야 하고, 주택관리사가 되기 위해서는 다시 3년 내지 5년 이상 일정한 주택 관련 실무 경력을 쌓아야 한다(법 제56조). 주택관리업자는 일정한 요건을 갖추어 시장·군수·구청장에게 등록해야 하고, 공동주택에 배치된 주택관리사 등의 결원이 생긴 때는 15일 이내에 새로운 주택관리사 등을 배치하는 등의 관리상 의무가 있다(법 제53조, 법 시행령 제69조 제1항). 관리사무소장을 대표자로 하여 구성된 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는 반면(법 시행령 제53조 제2항), 주택관리업자에 대한 위탁관리의 경우 입주자대표회의가 직원 인사 등 업무수행에 부당하게 간섭해서는 아니된다(법 시행령 제51조 제5항). 
한편 주택관리사 등이 이 사건 법률조항에 따라 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하는 금액은 500세대 미만 공동주택은 3천만 원, 500세대 이상 공동주택은 5천만 원이다(법 시행령 제72조의2 제1항). 보증설정을 보증보험 가입, 공제 가입, 공탁 중 다른 방법으로 변경할 수 있고(법 시행령 제72조의3), 입주자대표회의가 보증보험 등에 의해 손해배상금의 지급을 받기 위해서는 합의서, 확정된 판결 등이 필요하다(법 시행령 제72조의4).
주택관리사 등은 주택관리사협회를 설립할 수 있고, 이 때 협회는 법 제55조의2에 따른 관리사무소장의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 할 수 있다(법 제81조 제2항, 제81조의2 제1항).

(2) 이 사건 법률조항의 입법 연혁과 취지
주택법은 2003. 5. 29. 구 주택건설촉진법(1972. 12. 30. 제정)이 전면 개정된 것인데, 공동주택의 효율적이고 전문적인 관리를 위하여 만들어진 주택관리사(보) 제도는 1987. 12. 4. 구 주택건설촉진법 당시 신설된 이래 의무배치가 계속 유예되어 오다가 위 주택법 전면 개정 당시 공동주택에, 그 후 2005. 12. 23. 임대주택에까지 의무배치하도록 규정되었다. 
이 사건 법률조항은 2007. 4. 20. 신설되어 주택관리사 등의 손해배상책임, 보증보험 등 가입 의무, 사임 등 후 3년간 공탁금 회수 금지 의무가 규정되었고, 2009. 2. 3. 자구 수정을 거쳐 2010. 4. 5. 현행과 같이 보증보험 등 가입서류 제출의무 부과조항인 제3항이 신설되고, 이에 따라 기존 제3항이 현행 제4항으로 변경되는 것으로 개정되었으며, 위 신설 당시 함께 신설된 조항이 법 제81조의2(공제사업)이다.
즉 이 사건 법률조항의 입법취지는 주택관리사 등에 대한 손해배상책임 제도의 확립이고, 그와 함께 제81조의2를 통해 그 방법 중 하나인 주택관리사협회의 공제사업의 길을 열어놓았다.

(3) 관리사무소장의 업무 형태 및 보증보험, 공제의 가입 현황 
(가) 관리사무소장의 법적 지위와 현실적 업무실태
주택법이 예상하고 있는 관리사무소장은 입주자대표
회의가 자치관리기구의 대표자로 선임(이하 ‘자치관리’라 한다)한 관리사무소장(법 제43조 제4항, 제55조 제1항), 입주자대표회의로부터 관리를 위탁(이하 ‘위탁관리’라 한다)받은 주택관리업자의 피용자로서 해당 공동주택에 배치된 관리사무소장(법 제43조 제2항, 제55조 제1항), 임대주택법에 의한 임대사업자에 의해 공동주택에 배치(이하 ‘임대관리’라 한다)된 관리사무소장(법 제55조 제1항)의 세 가지 유형이다. 그런데 주택법은 공동주택의 각 관리주체로, 자치관리의 경우는 관리사무소장, 위탁관리의 경우는 주택관리업자, 임대관리의 경우는 임대사업자를 각 들고 있다(법 제2조 제14호 가목, 다목, 라목). 즉 같은 명칭의 ‘관리사무소장’이지만, 관리유형에 따라 지위가 달라진다.
자치관리의 경우 주택법은 종전 입주자대표회의의 난맥상 등을 극복하기 위하여 전문인력인 관리사무소장을 대표자로 선임하여 자치관리기구를 구성하도록 하고, 이 때 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다(법 시행령 제53조 제2항). 즉 관리사무소장이 대표자가 된 자치관리기구가 입주자대표회의로부터 관리업무를 수임한 관계이다.
위탁관리의 경우 주택법은 주택관리업자에게 관리를 위임하도록 하고, 주택관리업자는 그 소속 파견직원이라 할 수 있는 주택관리사 등을 관리사무소장으로 배치한다. 즉 입주자대표회의와 주택관리업자는 위임 관계에 서지만, 관리사무소장은 주택관리업자의 피용자로서 입주자대표회의와 직접적인 관계를 형성하지는 않는다.
임대관리의 경우 임대사업자는 관리사무소장을 배치하도록 되어 있으므로, 그와의 관계는 고용 또는 위임이 된다.
현재 아파트의 경우 20～30%가 자치관리, 나머지 70～80%가 위탁관리 형태로 운영되고 있다. 지역 및 아파트 규모에 따라 관리유형이 크게 다른데, 수도권 및 대규모 단지일수록 위탁관리가 선호된다.

(나) 보증보험, 공제의 가입 및 공탁 현황
관리사무소장이 그 업무와 관련하여 가입하는 보증보험은 서울보증보험 주식회사가 취급하고 있는데, 현재 1년간 보험료는 보험가입금액 3,000만 원(500세대 미만)의 경우 57,000원, 보험가입금액 5,000만 원(500세대 이상)의 경우 95,000원이다. 주택관리사협회 공제에 가입하는 경우 1년간 가입료는 공제가입금액 3,000만 원의 경우 45,600원, 공제가입금액 5,000만 원의 경우 76,000원이다. 2008. 4. 21.부터 2010. 6.까지의 보증보험 가입건수는 약 1,200건, 2009. 8. 3.부터 2010. 6.까지의 공제 가입건수는 약 2,950건이다. 주택관리사협회에 따르면 현재 13,700개 단지 중 약 12,000개 단지가 공제에 가입하고 있다. 반면 현금 공탁이 이루어지는 경우는 거의 없다.
사고 발생 건수는 비교적 적다. 보증보험 사고는 2010. 6. 기준으로 3건이 처리되었고, 공제 사고는 2011. 10. 기준으로 40건이 처리되었다. 그 중 관리사무소장의 횡령 등 고의로 인한 사고는 각 1건씩이었고, 나머지는 관리상의 과실로 인한 사고였다.

나. 기본권 제한에 관한 판단
(1) 직업수행의 자유
(가) 제한되는 기본권 및 심사기준
헌법 제15조는 "모든 국민은 직업선택의 자유를 가진다."고 규정함으로써 직업의 자유를 보장하고 있다. 이러한 직업의 자유는 자신이 원하는 직업을 자유롭게 선택하는 직업선택의 자유와 선택한 직업을 자유롭게 수행할 수 있는 직업수행의 자유를 포함하는 개념이다(헌재 2008. 11. 27. 2007헌마389 등, 판례집 20-2하, 422, 432). 
그런데 주택관리사 등의 자격을 취득한 청구인들이 관리사무소장으로 근무를 시작하면서 손해배상 의무와 보증보험 등의 가입 또는 공탁과 그 입증서류 제출 의무, 사임일 등으로부터 3년간 공탁금 회수 금지 의무가 부과된다 하더라도 이는 청구인들이 주택관리사로서 관리사무소장이라는 직업을 선택하는 것 자체를 불가능하게 하는 것은 아니므로 직업선택의 자유 그 자체가 제한된다고 볼 수는 없다. 다만 위 직업을 선택할 때는 반드시 위와 같은 의무를 감수해야 한다는 점에서 직업수행의 자유 영역이 문제된다.
직업선택의 자유와 직업수행의 자유는 기본권 주체에 대한 그 제한의 효과가 다르기 때문에 제한에 있어서 적용되는 기준도 다르며, 특히 직업수행의 자유에 대한 제한의 경우 인격발현에 대한 침해의 효과가 일반적으로 직업선택 그 자체에 대한 제한에 비하여 작기 때문에 그에 대한 제한은 보다 폭넓게 허용된다(헌재 2002. 12. 18. 2000헌마764, 판례집 14-2, 856, 870).
따라서 직업의 자유를 제한함에 있어서도 다른 기본권과 마찬가지로 헌법 제37조 제2항에서 정한 과잉금지의 원칙은 준수되어야 할 것이지만, 직업수행의 자유는 입법자의 재량이 많은 것으로 그 제한을 규정하는 법령에 대한 위헌 여부를 심사하는 데 있어서 좁은 의미의 직업선택의 자유에 비하여 상대적으로 폭넓은 
법률상의 규제가 가능한 것이어서 다소 완화된 심사기준을 적용할 것이므로(헌재 2007. 2. 22. 2003헌마428, 판례집 19-1, 118, 140-142 등 참조), 이 사건 법률조항에 대한 심사에 있어서도 다소 완화된 심사기준을 적용하기로 한다.

(나) 과잉금지원칙 위배 여부 판단
1) 입법목적의 정당성 및 수단의 적절성
관리사무소장은 다수가 납부하는 관리비를 상시적으로 보관하면서 일정한 시간적 간격이 있는 대규모 보수 등을 위해 장기수선충당금 등을 적립해야 한다. 최근 공동주택의 대형단지화 경향으로 관리사무소장이 보관해야 하는 금원, 집행해야 하는 비용, 이에 따라 자율적으로 처리할 수밖에 없는 긴급처리비 등도 점차 규모가 증가하고 있다. 주택관리사 제도의 도입 자체가 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 대신 관리사무소장의 전문적 영역과 지위를 확립하려는 것이었던 만큼 관리사무소장의 전문가로서의 판단능력으로 처리해야 하는 재량권의 범위도 늘어나고 있다. 결국 관리사무소장에게 전문가로서의 영역을 인정해 주는 만큼 그에 따른 책임을 담보하는 제도가 필요하고, 그 일차적인 방법은 입주자들의 재산권에 관한 금전적 손해배상의 담보라고 할 수밖에 없다. 이에 따라 이 사건 법률조항은 담보력이 미약한 개인이 대부분인 관리사무소장에게 손해배상책임 보장을 위한 보증보험이나 공제의 가입 또는 현금 공탁을 하게 하여 공동주택의 원활하고 확실한 관리를 보장하기 위한 것이므로, 이 사건 법률조항은 입법목적의 정당성, 수단의 적절성이 인정된다.

2) 침해의 최소성
관리사무소장이 업무집행상의 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다는 것은 민법상 불법행위 또는 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 그대로 확인한 것에 지나지 않아 특별히 문제될 것이 없다. 다만 위 손해배상책임을 보장하기 위하여 일정 금액(500세대 미만의 경우 3천만 원, 500세대 이상의 경우 5천만 원)의 보증보험이나 공제에 가입하려면 다소간의 보증보험료 내지 공제가입비를 부담하여야 하기는 하나, 그 액수가 보증보험에 가입할 경우 연간 57,000원～95,000원, 공제에 가입할 경우 연간 45,600원～76,000원에 불과하여관리사무소장의 지위, 업무의 특성, 임금 수준 등에 비추어 현저히 과다하다고 보이지 않는다. 한편 위 담보 금액을 현금으로 공탁할 경우에는 현금유동성의 측면과 기회비용의 측면에서 그 부담액수의 과다가 문제될 수는 있다. 그러나 신용불량 등으로 보증보험이나 공제에 가입할 수 없는 예외적인 경우를 제외하면 손해배상책임의 보장은 보증보험이나 공제에 가입하는 방법으로 해결할 수 있으므로 현금 공탁이 이루어지는 경우는 거의 없다.
또한 위와 같이 신용불량으로 인하여 부득이 현금 공탁을 선택해야 하는 관리사무소장의 경우라면 업무의 특성상 그만큼 손해 발생의 위험성도 커진다고 볼 수밖에 없으므로, 그럼에도 불구하고 위 직무를 수행하려는 자로서는 그 정도의 부담을 감수해야만 할 것이다. 또한 공동주택의 관리 특성상 손해 발생의 확인 및 그 책임 확정에 상당기간이 필요한 점 등을 고려해 보면 사임일 등으로부터 3년간 공탁금 회수를 제한하여 그 담보를 유지하도록 한 것은 합리적인 기간 설정으로 보인다. 게다가 현금 공탁을 선택한 관리사무소장이더라도 법 시행령 제72조의3에 따라 보증보험이나 공제의 가입 등으로 보증 방법을 변경할 수도 있다. 
따라서 이 사건 법률조항은 피해의 최소성 원칙에 반하지 아니한다.

3) 법익의 균형성
이 사건 법률조항이 추구하고자 하는 공익은 공동주택이 점차 대단지화 되고 있어 다수의 입주자들이 입을지 모르는 손해배상책임을 제도적으로 보장하기 위한 것인 반면, 제한되는 사익은 관리사무소장으로 근무하는 주택관리사 등이 직업을 수행함에 있어 어느 정도의 금전적 부담을 지게 되는 제한 정도이므로 제한되는 사익이 공익보다 더 크다고 할 수 없다. 
따라서 이 사건 법률조항은 법익의 균형성원칙에 반하지 아니한다.

4) 소결
그렇다면 이 사건 법률조항은 과잉금지원칙에 위배되지 아니한다.

(2) 평등권 침해 여부에 대한 판단
(가) 각 전문직종에 관한 손해배상책임 규정들
자격증 제도에 기반한 전문직종 종사자의 경우 공인회계사법(제19조), 세무사법(제16조의2), 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(제30조), 법무사법(제26조), 공인노무사법(제12조의4), 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(제36조), 관세사법(제16조)은 각 공인회계사, 세무사, 공인중개사, 법무사, 공인노무사, 감정평가사, 관세사의 업무와 관련한 손해배상책임을 규정하고 있다. 
그런데 한편 공인회계사나 세무사의 경우 회계법인이나 세무법인에 소속되어 있을 때에는 위와 같은 손해배상책임의 대상에서 제외되고 있다(공인회계사법 제19조, 세무사법 제16조의2).
청구인들의 평등권 침해 주장 취지는, 첫째, 수임인보다는 피용자의 지위에 더 가까운 관리사무소장의 경우 수임인 지위만을 갖는 다른 전문직종인 공인회계사, 세무사, 공인중개업자, 법무사, 공인노무사 등과 동일하게 입주민에 대한 손해배상책임 부과, 보증보험 가입 등을 강제하여 다른 것을 같게 취급하였다는 것과, 둘째, 회계법인에 소속된 공인회계사, 세무법인에 소속된 세무사는 관련조항이 손해배상책임 주체에서 제외하고 있음에 반해 입주자대표회의, 주택관리업자에 소속된 관리사무소장은 이들과 마찬가지로 피용자의 지위를 가짐에도 손해배상책임 등을 인정함으로써 같은 것을 다르게 취급하였다는 것이다.

(나) 수임인 지위만 갖는 다른 전문직종과의 비교
관리사무소장이란 직위가 피용자로서의 성격을 가지게 만드는 요소는 있다. 업무 실적에 따른 성과급 형태가 아닌 월급과 유사한 형태의 대가를 지급받는 점, 자치관리의 경우 입주자대표회의 회장 명의로 자치관리기구의 사업자등록이 이루어지기도 하고 입주자대표회의의 감독을 받으며(법 시행령 제53조 제2항) 장기수선계획의 조정 등의 업무에 관하여 비용지출을 수반하는 사항에는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 하는(법 제55조 제3항 제2호 단서) 점, 항상 대체가능한 인력으로 취급되어 전문직종으로의 대우와는 현실적으로 거리가 있는 점, 특히 위탁관리의 경우 각 관리사무소장은 실제 주택관리업체와의 관계에서는 피용자이기도 한 점 등이다. 
그러나 입주자대표회의가 자치관리하는 경우 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장은 입주자대표회의에 의하여 선임된(법 제43조 제4항) 수임인이다. 그는 자신의 명의로 사업자등록을 할 수 있고, 주택법에 의한 관리주체로서 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리 등의 업무를 행하고 관리비 등을 징수하는 권한을 갖는다(법 시행령 제55조 제1항, 제2항). 즉 세무사나 공인회계사, 공인중개사 등과 마찬가지 형태의 자율성과 책임을 갖는 수임인의 지위에 있다고 볼 수 있다. 위탁관리의 경우에도 자치관리보다는 관리사무소장의 피용자적 성격이 조금 더 강하다고 할 수 있겠지만, 관리사무소장의 피용자적 지위는 주택관리업자와의 관계에서만 인정되는 것일 뿐 공동주택관리 업무의 수임자인 주택관리업자의 업무수행자로서 공동주택의 관리사무를 수행한다는 면에서는 여전히 수임인적 성격이 우선한다.
결국 관리사무소장은 수임인의 지위에 있다고 할 것이므로, 수임인적 지위만 갖는 다른 전문직종과 본질적으로 다르다고 보기 어렵고, 따라서 이 사건 법률조항이 청구인들을 차별취급하고 있다고 할 수 없다.

(다) 회계법인 등 전문직종 법인에 소속된 개별 자격자들과의 비교
1)먼저 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장과의 관계가 회계법인이나 세무법인과 그 소속 공인회계사, 세무사 등의 관계와 같은지에 관하여 본다. 
회계법인과 세무법인은 그 설립 주체가 공인회계사, 세무사이어야 하는데(공인회계사법 제23조 제1항, 세무사법 제16조의3), 입주자대표회의는 비록 공동주택의 관리를 목적으로 구성된 조직이긴 하지만(법 제43조 제3항) 그 설립 주체가 주택관리사 등이 아니다. 오히려 입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없도록 되어 있다(법 시행령 제53조 제5항). 또한 회계법인과 세무법인은 회계와 세무에 관한 한 위촉인으로부터의 수임인 지위에 있으나 자치관리의 경우 입주자대표회의는 주택관리에 관하여 관리사무소장에 대한 위임인의 지위에 있다. 회계법인과 세무법인은 회계 또는 세무 업무와 관련하여 손해가 발생하면 위촉인에게 책임을 져야 하는 위치에 있지만 자치관리의 경우 입주자대표회의는 주택관리 업무와 관련하여 손해가 발생하면 관리사무소장에게 그 책임을 묻는 위치에 있다. 
따라서 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계는 회계법인과 소속 공인회계사, 세무법인과 소속 세무사의 그것과 같다고 볼 수 없으므로, 평등원칙 판단에서의 비교집단이 될 수 없다.

2) 위탁관리의 경우 자치관리와 달리 관리사무소장의 피용자적 성격이 더 강하므로 주택관리업자와 관리사무소장의 관계가 회계법인 및 세무법인에서의 소속 전문자격자의 그것과 보다 유사하다.
그러나 회계법인이나 세무법인 소속 공인회계사와 세무사에게 손해배상책임의 보장을 위한 특칙(보험가입 등)을 따로 두지 아니한 것은 공인회계사법과 세무사법상 회계법인과 세무법인에 대하여는 상당한 금액 이상의 법정자본금과 손해배상준비금의 유지, 적립이 강제되기 때문이다(공인회계사법 제27조, 제28조, 같은 법 시행령 제20조, 세무사법 제16조의6, 제16조의7). 반면 주택관리업자에게는 위와 같은 손해배상준비금 유지, 적립 의무가 없고 또한 일반적으로 회계법인이나 세무법인에 비하여 경제적으로 불안정하므로, 주택
관리업자의 신용만을 믿을 수는 없고, 따라서 실제 업무에 종사하는 관리사무소장의 책임을 담보할 장치를 마련할 필요가 있다. 
따라서 이 사건 법률조항이 위탁관리의 경우에도 주택관리업자의 파견 직원이라고 볼 수 있는 관리사무소장에게 손해배상책임을 배제하지 않고 있음은 각 업무의 특성을 고려한 합리적인 차별이라 할 것이다.

(라) 소결
결국 이 사건 법률조항은 청구인들의 평등권을 침해하지 아니한다.

(3) 행복추구권
청구인들은 행복추구권 침해 주장도 하나, 행복추구권은, 다른 기본권에 대한 보충적 기본권으로서의 성격을 지니므로, 직업수행의 자유라는 우선적으로 적용되는 기본권이 존재하여 그 침해 여부를 판단한 이상 행복추구권 침해 여부를 독자적으로 판단하지 않기로 한다(헌재 2002. 8. 29. 2000헌가5등, 판례집 14-2, 106, 123 참조).

4. 결  론
그렇다면 이 사건 심판청구는 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

재판관  이강국(재판장) 송두환 박한철 이정미 김이수 이진성 김창종 안창호 강일원

[별지 1]  청구인 목록 생략
김○리 외 59인

[별지 2]  관련조항
주택법 
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
14."관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.
가.제43조 제4항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장
나.제43조 제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
다. 제53조 제1항에 따른 주택관리업자
라.「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자
제55조(관리사무소장의 업무 등) ① 제43조 제1항에 따른 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제56조 제2항에 따른 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 제56조 제1항에 따른 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.
1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다)
2.「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자
3. 제43조 제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
4. 주택관리업자
② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다.
1.입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무
가.공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량 및 리모델링에 관한 업무
나.가목의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 업무
2.장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 
3. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토해양부령으로 정하는 업무
③ 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 한다.
제56조(주택관리사등의 자격) ① 주택관리사보가 되려는 자는 국토해양부장관이 시행하는 자격시험에 합격한 후 시·도지사로부터 합격증서를 발급받아야 한다.
② 주택관리사는 다음 각 호의 요건을 갖추고 시·도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 자로 한다. 
1.제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것
2.대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력이 있을 것
제81조의2(공제사업) ① 제81조 제2항에 따른 협회는 제55조의2에 따른 관리사무소장의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있다.
주택법 시행령 
제72조(관리사무소장의 배치) ① 법 제55조 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 세대
수"란 500세대를 말한다.
② 법 제55조 제1항 각 호의 자는 관리사무소장의 보조자로서 주택관리사 등을 배치할 수 있다.
제72조의2(손해배상책임의 보장) ① 법 제55조 제1항에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 등은 법 제55조의2 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
1. 500세대 미만의 공동주택 : 3천만 원
2. 500세대 이상의 공동주택 : 5천만 원
제72조의3(보증설정의 변경) ① 법 제55조의2 제3항에 따라 관리사무소장의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 조치(이하 "보증설정"이라 한다)를 주택관리사등은 그 보증설정을 다른 보증설정으로 변경하려는 경우에는 보증설정의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증설정을 하여야 한다.