# 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률  제20조  위헌소원

## 전문

【당 사 자】
사		건	2019헌바246    집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 위헌소원
청	구	인	주식회사 ○○
                                          대표이사 박○○
                                          대리인   법무법인 율성
                                                         담당변호사 이형주, 전우석, 이범규, 윤형덕, 박재영
당	해	사	건	서울고등법원 2019나2009550  대지권지분이전등기절차이행 등 청구의 소
선	고	일	2023. 6. 29.
【주 문】
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것) 제20조 제1항 및 같은 조 제2항 본문은 헌법에 위반되지 아니한다.
【이 유】
1. 사건개요
가. 청구인은 1996. 12. 24. 주식회사 한국토지신탁(이하 ‘한국토지신탁’이라 한다)과 사이에 서울 종로구 ○○동 (지번 생략) 대 2,117.4㎡, (지번 생략) 대 178.2㎡, (지번 생략) 대 458.2㎡(이하 위 세 토지를 모두 합하여 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 ‘○○’라는 집합건물(지하 7층, 지상 15층, 총 683세대, 이하 ‘○○ 건물’이라 한다)을 신축하여 분양하기로 하는 내용의 신탁계약을 체결한 뒤, 그 무렵 한국토지신탁에 이 사건 토지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
나. 한국토지신탁은 이후 ○○ 건물 신축공사를 시작하였고, 2000. 2. 27. 건물 내부의 각 구분된 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖출 정도로 그 공사를 진행하였다. 청구인은 2000. 11. 16. ○○ 건물의 각 구분건물(이하 ○○ 건물을 구성하는 개별 구분건물 전부를 통칭하여 ‘각 구분건물’이라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마친 뒤, 한국토지신탁과 사이에 신탁계약을 체결한 다음 2000. 11. 21. 한국토지신탁에 각 구분건물에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
다. 당해 사건 원고 박□□(이하 ‘당해 사건 원고’라 한다)은 각 구분건물 중 하나인 제1층 제8호 5.80㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 분양받아 2001. 2. 1. 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 청구인은 2002. 6. 18. 한국토지신탁과 사이에 신탁계약을 합의해지한 뒤, 이 사건 토지에 관하여 신탁재산 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
라. 이후 당해 사건 원고는 청구인을 상대로 ‘이 사건 건물의 소유권을 취득함으로써 그 대지사용권인 이 사건 토지 중 5.80/14,335.88 지분의 소유권을 취득하였다’고 주장하며, 위 지분에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소송을 제기하였다. 법원은 ‘2000. 2. 27. ○○ 건물에 대하여 구분소유가 성립함으로써 한국토지신탁이 각 구분건물의 소유권을 원시취득하였고, 당시 한국토지신탁은 이 사건 토지의 소유자이기도 하였으므로 그 대지소유권이 각 구분건물의 대지사용권으로 성립되어 전유부분과 처분의 일체성을 가지게 되었는바, 당해 사건 원고는 이 사건 건물의 소유권을 이전받음으로써 대지사용권에 해당하는 ‘이 사건 토지 중 이 사건 건물의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지지분권’도 취득한 것’이라는 이유로 2018. 12. 21. 청구를 인용하는 판결을 선고하였고(서울중앙지방법원 2017가합572419), 2019. 7. 5. 항소(서울고등법원 2019나2009550) 및 2019. 10. 31. 상고(대법원 2019다254475)가 모두 기각되어 위 판결은 확정되었다.
마. 청구인은 위 소송 항소심 계속 중 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제20조에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나 2019. 7. 5. 기각되자(서울고등법원 2019카기28), 2019. 7. 16. 위 조항에 대하여 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
청구인은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제20조 전체에 대하여 헌법소원심판을 청구하였다. 그러나 청구인은 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 금지하는 한편 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르도록 한 것의 위헌성을 주장하고 있으므로, 위 조항 중 관련된 부분으로 심판대상을 한정한다. 그렇다면 이 사건 심판대상은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것) 제20조 제1항 및 같은 조 제2항 본문(이하 위 두 조항을 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것) 
제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. (단서 생략)
[관련조항]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정된 것) 
제1조(건물의 구분소유) 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. "전유부분"(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
6. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
제3조(공용부분) ② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다. 
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다. 
제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ② (본문 생략) 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제2항 단서의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.
3. 청구인의 주장
가. 우리 부동산 법제는 원칙적으로 건물과 토지를 별개의 부동산으로 취급하고 있는바, 집합건물 역시 대지사용권의 전유부분에 대한 종속성이 강하지 않은 경우가 있을 수 있는 점, 대지사용권자가 전유부분만의 소유자를 상대로 철거소송을 제기하여 승소판결을 받는 것이 가능한 점 등을 고려할 때 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 금지할 필요가 없으므로, 심판대상조항은 재산권을 침해한다.
나. 구분소유자가 전유부분만을 특정하여 유상으로 처분하더라도 양수인은 무상으로 대지사용권까지 취득하게 되는바, 대지사용권에 대한 보상청구권 규정이 없는 한 심판대상조항은 재산권을 침해한다.
4. 판단
가. 헌법재판소 선례
헌법재판소는 구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 및 같은 조 제2항 본문(이하 위 두 조항을 합하여 ‘이 사건 구법조항’이라 한다)이 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 한 바 있다(헌재 2011. 12. 29. 2010헌바449). 그 요지는 다음과 같다.
『(1) 집합건물의 경우 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하여 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 허용하게 되면 구분소유자 중의 일부가 대지에 대한 권리를 갖지 못할 수도 있으므로, 대지 소유자가 그 구분건물 소유자에 대하여 철거를 청구할 수 있게 된다. 그러나 집합건물의 일부를 철거한다는 것은 사실상 불가능하여 이로 인하여 복잡한 법적 분쟁이 야기되고 사회·경제적 비용이 발생하게 되므로 이를 방지하여 집합건물의 유지·존속을 꾀할 필요가 있다. 또한 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 대지사용권은 전유부분에 대한 종속성이 매우 강하여 이를 일체로서 처분하는 것이 거래의 실정이므로 이를 법적으로 반영할 필요가 있다. 
한편 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 필요한 경우에 대비하여, 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성의 원칙을 완화하여 예외적으로 규약(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 단서)이나 공정증서(같은 법 제20조 제4항, 제3조 제3항)에서 달리 정한 때에는 분리처분이 가능하도록 규정함으로써 구분소유자를 보호하는 장치를 마련해 두고 있다.
(2) 이처럼 이 사건 구법조항으로 인하여 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권에 관한 자유로운 재산권행사가 처분방법의 면에서 일부 제한된다고 하더라도, 이는 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지하여 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 입법취지에 부응하는 것이고, 규약이나 공정증서에 의해 전유부분과 대지사용권을 별도로 처분할 가능성을 열어두고 있어 구분소유자의 이익도 보호되고 있다. 결국 이 사건 구법조항은 재산권을 침해하지 아니한다.』
나. 선례 변경의 필요성 여부
(1) 이 사건 구법조항은 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되어 심판대상조항에 이르렀으나, 그 내용이 동일하며 심판대상조항은 현재까지 시행 중이다. 위 선례 선고 이후 전유부분과 대지사용권에 관한 법적 규율 및 거래실정 등이 현저히 변경되었음을 확인할 만한 자료는 특별히 발견되지 않는다. 
(2) 청구인은 구분소유자가 전유부분만을 특정하여 유상으로 처분하는 경우 양수인의 대지사용권 무상취득이 발생함에도 불구하고 이에 관한 보상청구권 규정이 없다는 점을 문제삼고 있다. 
그러나 헌법상 재산권과 관련하여 국가의 보상입법 의무가 명시적으로 인정되는 것은 ‘공공필요에 의한 재산권의 수용·사용·제한’의 경우인데(제23조 제3항), 심판대상조항은 특정한 대지사용권을 공공필요에 의하여 개별적이고 구체적으로 박탈하는 것이 아니라, 전유부분과 대지사용권의 관계를 일반적이고 추상적으로 규율하는 것이므로, 이에 해당하지 않는다(헌재 2021. 4. 29. 2019헌바444등 참조). 규약이나 공정증서로써 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 가능함에도 불구하고 그러한 규약이나 공정증서 없이 전유부분을 처분한 구분소유자를 위하여 대지사용권에 관한 보상청구권을 특별히 규정할 필요성도 떨어진다. 설령 대지사용권의 가액을 별도로 산정할 필요성이 인정되는 경우가 있다고 하더라도, 당사자 간의 합의 또는 보충적 해석 등을 통하여 매매대금 등 계약내용을 조정할 가능성이 열려 있다.
따라서 청구인이 주장하는 내용과 같은 보상청구권 규정을 제정해야 할 헌법상 의무가 있다거나, 그와 같은 규정이 없다는 이유만으로 심판대상조항이 재산권을 침해한다고 보기는 어렵다.
(3) 위와 같은 사정들을 종합해 볼 때, 위 선례의 결정 이유는 이 사건에서도 그대로 타당하고 이를 변경해야 할 만한 특별한 사정의 변경이나 필요성이 있다고 할 수 없다. 따라서 심판대상조항은 재산권을 침해하지 아니한다. 
5. 결론
심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
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재판장,유남석,이은애,이종석,이영진,문형배,이미선,김형두,정정미