# 구 임대주택법 제17조의3 제2항 등 위헌소원

## 판시사항

가. 당해 사건에 적용되지 아니하여 재판의 전제성이 부인된 사례
나. 임대주택의 분양전환 시 임대사업자가 적립한 특별수선충당금을 입주자대표회의에 인계하도록 한 구 임대주택법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제2항(이하 ‘이사건 제2항’이라 한다)이 임대사업자의 재산권과 계약의 자유를 침해하는지 및 평등원칙에 위배되는지 여부(소극)
다. 특별수선충당금의 요율에 관한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임한 구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제3항 중 “요율” 부분(이하 ‘이 사건 제3항’이라 한다)이 포괄위임입법금지원칙에 반하는지 여부(소극)

## 결정요지

가. 특별수선충당금의 지급을 구하는 당해 사건에서 충당금의 사용대상인 주요시설의 범위등에 관한 사항을 건설교통부령에 위임한 구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제4항은 당해 사건에 적용될 여지가 없어 재판의 전제성이 인정되지 않는다.
나. 이 사건 제2항은 임대주택의 관리주체가 변경되더라도 이에 영향을 받지 않고 주요시설의 개·보수가 원활히 이루어지도록 하고 임대의무기간 경과 후 분양전환 시 수선보수의 범위등에 관한 분쟁을 사전에 예방하여 국민주거생활의 안정을 도모하기 위한 것으로, 일반분양주택에 비하여 임대사업자가 받는 다양한 국가적지원과 혜택을 고려할 때 과잉금지원칙에 위반하여 재산권 및 계약의 자유를 침해한다거나 임대사업자를 일반 분양주택의 소유자에 비하여 불합리하게 차별한다고 볼 수 없다.
다. 특별수선충당금은 장기수선계획에 부합하게 적립하는 것이 원칙인데, 장기수선계획의 내용이 유동적인 이상 충당금의 요율도 수시로 영향을 받을 수밖에 없고 그 내용도 전문적·기술적인 사항이므로 행정부로 하여금 장기수선계획의 변동 내용, 건축업계의 여건 등 제반사정을 고려하여 정하도록 위임할 필요성이 인정되고, 그 수범자는 ‘임대주택을 건설하여 임대하는 것을 업으로 하는 임대사업자’이므로 현재의 건축기술상황과 자신이 스스로 수립한 장기수선계획 등에 비추어 통상적으로 소요되는 충당금의 요율이 어느 정도가 될 것인지 그 대강의 내용을 충분히 예측할 수 있으므로 이 사건 제3항은 포괄위임입법금지원칙에 반하지 아니한다.
재판관 김종대, 재판관 목영준의 반대의견
이 사건 제3항은 국민의 기본권에 대한 중요한 제한에 관한 사항인 ‘충당금의 요율에 관하여 필요한 사항’의 대강을 예측할 만한 기본적 기준과 범위도 정함이 없이 요율 결정에 관한 모든 사항을 하위법령에 위임하고 있으므로 헌법상 포괄위임입법금지원칙에 위반된다.

## 심판대상조문

구 임대주택법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제2항
구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제3항 중 “요율” 부분
구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제4항

## 참조조문

헌법 제10조, 제11조 제1항, 제23조 제1항, 제37조 제2항, 제75조
구 임대주택법 제5조, 제7조, 제10조, 제17조 제1항, 제17조의3 제1항
구 임대주택법 시행령 제9조 제1항, 제15조 제1항, 제15조의3
구 임대주택법 시행규칙 제7조의2

## 참조판례

나. 헌재 2003. 10. 30. 2000헌마801, 판례집 15-2하, 106, 132
헌재 2006. 3. 30. 2005헌마349, 판례집 18-1상, 427, 435
헌재 2008. 9. 25. 2005헌바81, 판례집 20-2상, 462, 475
다. 헌재 1997. 9. 25. 96헌바18등, 판례집 9-2, 357, 373
헌재 2001. 9. 27. 2001헌바11, 판례집 13-2, 332, 337
헌재 2008. 9. 25. 2005헌바81, 판례집 20-2상, 462, 480-482

## 전문

[당 사 자]
청 구 인 주식회사 ○○주택
대리인 법무법인 충정
담당변호사 정동윤외 3인
당해사건 청주지방법원 2007가합1835 특별수선충당금

[주      문]
1. 구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제4항에 대한 심판청구를 각하한다.

2. 구 임대주택법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제2항 및 구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제3항 중 "요율" 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.

[이      유]
1. 사건의 개요와 심판의 대상
가. 사건의 개요
청구인은 청주시 상당구 용○동 2444 대지 30,917㎡ 위에 부영2단지 아파트 8개동 620세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 신축하고, 2001. 9. 18. 청주시장으로부터 임대주택으로 사용검사를 받아 이후 임대사업자로서 이 사건 아파트를 관리해왔다. 청구인은 이 사건 아파트에 대한 5년의 임대의무기간이 만료된 후 2006. 11. 16. 이 사건 아파트를 분양전환하고, 2007. 1. 21. 이 사건 아파트의 관리를 위하여 입주자 대표자들에 의하여 구성된 ○○아파트 입주자대표회의(이하 ‘이 사건 입주자대표회의’라 한다)에게 이 사건 아파트에 관한 관리권을 인계하였다. 
이 사건 아파트에 관한 사용승인 당시 구 임대주택법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 개정되기 전의 것) 제17조의3은, 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립해야 하고 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 매각하는 경우에는 위 특별수선충당금을 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2003. 6. 25. 대통령령 제18020호로 개정되기 전의 것) 제15조의3 제3항은 위 특별수선충당금은 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하도록 규정하고 있다. 이에 따르면 청구인은 사용검사 후 1년이 경과한 2002. 9. 19.부터 분양전환하기 전날인 2006. 11. 15.까지 위 법령에 따라 적립한 특별수선충당금을 이 사건 입주자대표회의에게 인계하여야 한다.
청구인이 이를 이행하지 않자, 이 사건 입주자대표회의는 청구인을 상대로 청주지방법원 2007가합1835호로 특별수선충당금 292,046,212원의 지급을 구하는 소를 제기하였다. 청구인은 위 소송계속 중 구 임대주택법 제17조의3 제2항 내지 제4항에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였다가, 2009. 1. 16. 패소판결을 선고받고 위 신청도 기각되자, 2009. 3. 3. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 

나. 심판의 대상
이 사건 심판의 대상은 구 임대주택법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제2항 (이하 ‘이 사건 제2항’이라 한다), 구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제3항 중 "요율" 부분(이하 ‘이 사건 제3항’이라 한다) 및 구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 제17조의3 제4항(이하 ‘이 사건 제4항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이며, 이 사건 심판대상조항의 내용은 다음과 같고, 관련조항은 [별지] 기재와 같다.
[심판대상조항]
구 임대주택법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것) 
제17조의3(특별수선충당금의 적립 등) 
② 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택법 제42조의 규정에 의하여 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다.
구 임대주택법(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 개정되고, 2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것)
제17조의3(특별수선충당금의 적립 등) 
③ 특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.

2. 청구인의 주장 요지
이 사건 제2항이 임대사업자가 임대기간 동안 적립한 특별수선충당금(이하 ‘충당금’이라 한다)을 입주자대표회의에게 아무런 환수방법 없이 무상으로 인계하게 하는 것은 임대사업자의 재산권을 침해하고, 자유경제질서원칙에 반하며, 일반분양주택의 매도인과 비교하여 볼 때 평등원칙에도 반한다. 
또한, 이 사건 제3항이 충당금의 요율의 상한과 하한에 대한 아무런 규정 없이 시행령에 위임한 것은 포괄위임입법금지 원칙에 반하고, 충당금 산정 대상면적에 대하여 명확한 규정이 없어 명확성의 원칙에 반한다. 마찬가지로 이 사건 제4항도 대상면적에 대한 아무런 규정 없이 주요시설의 범위를 건설교통부령에 일괄 위임하여 포괄위임입법금지 원칙에 반하고, 대상면적에 대하여 명확한 규정이 없어 명확성의 원칙에 반한다. 

3. 적법요건에 관한 판단
이 사건 제4항은 충당금의 사용대상인 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법 등에 관한 조항인바, 입주자대표회의에게 충당금을 지급하는 것이 쟁점이 되는 당해사건에는 적용될 여지가 없으므로 위 조항의 위헌 여부에 따라 재판의 결과가 달라지지 아니한다.
따라서 이 사건 제4항은 재판의 전제성이 없으므로 이 부분에 대한 심판청구는 부적법하다. 그러므로 이하에서는 이 사건 제2항 및 제3항의 위헌 여부에 대하여만 판단하기로 한다.

4. 본안에 관한 판단
가. 임대주택법상 충당금 제도
(1) 입법연혁 및 구체적 내용
충당금이란 주요시설의 적기교체 및 보수에 필요한 비용으로서, 공동주택의 노후화는 시간의 경과에 따라 서서히 진행되어 축적되는 반면, 수선비용은 일시에 많은 비용이 소요되어 관리주체가 한꺼번에 감당하기 어려운 특성이 있으므로 매월 일정금액씩 예치하였다가 이를 적기에 사용할 수 있게 하는 것이다. 
구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 폐지되기 전의 것) 제2조 단서에 의하면, 임대를 목적으로 하는 공동주택에 대하여는 특별수선충당금의 적립에 관한 위 령 제23조가 적용되지 아니하여 임대사업자의 경우 충당금 적립 및 인계의무를 부담하지 않았으나, 1996. 12. 30. 법률 제5228호로 임대주택법 제17조의2가 신설되면서, 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택의 경우 임대사업자가 충당금 적립 및 인계의무를 부담하도록 규정되었다. 
이 법 및 시행령에 의하면, 임대사업자는 임대주택의 건설주체(국가·지방자치단체, 대한주택공사·지방공사, 민간건설업자)나 임대의무기간의 장단(長短)에 관계없이 임대주택의 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 충당금을 매월 적립하여야 하고(시행령 제15조의3 제3항), 위 충당금은 임대사업자와 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 공동명의로 금융기관에 예치하여 별도로 관리하게 되며, 임대사업자가 위 충당금을 사용하고자 할 때는 미리 시장 등과 협의하여야 한다(시행령 제15조의3 제4항, 제5항). 또한 임대사업자는 분양전환시 당해 공동주택의 관리주체(최초로 구성되는 입주자대표회의)에게 장기수선계획 및 그동안 적립된 충당금을 인계하여야 한다(법 제17조의3 제2항).

(2) 입법목적 
공동주택의 경우 건물의 주요시설의 하자는 많은 사람의 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하게 되고, 시간이 경과할수록 건물의 수선유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 특징이 있어 주요시설의 적기교체 및 보수의 필요성이 매우 절실하다. 특히 임대주택은 일반분양주택에 비하여 건축비가 저렴하여 건축자재 등 주요시설의 설비가 열등한 경우가 많아 파손 및 교체의 개연성이 크고, 임대주택 임차인의 경우 소유자인 분양주택 입주자에 비하여 시설물에 대한 애착이나 공유의식이 약하여 시설물의 파손이 빈번하고 내구연한이 도래하기 전에 설비를 교체하는 경우가 많이 발생하므로 충당금 적립의 필요성이 더욱 크다. 
특히 최근 국내 공동주택은 구조내력의 저하로 인한 해체 및 재건축 사례가 급증하고 있어 건설자원의 낭비에 따른 국가건설경쟁력의 취약화가 문제되고 있는바, 충당금의 적립과 장기수선계획의 실현은 단순한 주택의 유지·관리차원을 넘어서서 건설자산 관리를 통한 국가건설경쟁력의 고취를 가져올 수 있다는 점에 있어서도 큰 의미를 지닌다.
따라서 입법자는 주택의 수명 단축으로 인한 주거기능의 상실과 주택소유자의 손실을 방지하고, 입주자의 주거안정을 도모하며, 실질적 임대주택의 재고량 감소나 노후주택의 급증 등 사회문제의 확산을 방지하기 위하여 일정규모 이상의 공동주택에 대한 장기수선계획의 수립과 충당금 적립을 의무화하고 있는 것이다. 

나. 이 사건 제2항의 위헌 여부
이 사건 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임대주택을 분양전환하는 경우 적립한 충당금을 입주자대표회의에게 아무런 환수방법 없이 전액 인계하도록 하고 있는바, 위 조항이 임대사업자의 재산권 및 계약의 자유를 침해하고 평등원칙에 위배되는지 여부를 살펴본다.
(1) 재산권 및 계약의 자유 침해 여부
헌법 제23조 제1항 전문은 재산권을 보장하고 있고, 정당한 사유 없는 금전의 납부를 강제당하지 않을 권리도 재산권으로서 보장된다고 할 것인데(헌재 2003. 10. 30. 2000헌마801, 판례집 15-2하, 106, 132; 헌재 2006. 3. 30. 2005헌마349, 판례집 18-1상, 427, 435), 이 사건 제2항은 임대사업자가 의무적으로 적립한 충당금을 아무런 대가 없이 일방적으로 입주자대표회의에게 인계하도록 함으로써 재산을 감소시키는 결과를 초래하므로 임대사업자의 재산권을 제한한다. 
또한 헌법 제10조에 의하여 보장되는 행복추구권 속에는 일반적 행동자유권이 포함되고, 이 일반적 행동자유권으로부터 계약 체결의 여부, 계약의 상대방, 계약의 방식과 내용 등을 당사자의 자유로운 의사로 결정할 수 있는 계약의 자유가 파생되는바, 임대사업자는 이 사건 제2항으로 인하여 충당금의 인계에 관한 계약의 내용을 수분양자와의 합의에 의하여 자유롭게 결정할 수 없으므로 계약의 자유 역시 제한받고 있다.
그러나 위와 같은 재산권 및 계약의 자유는 절대적인 것이 아니므로 사회적 약자의 보호, 독점 방지, 실질적 평등, 경제정의 등의 관점에서 법률상 제한될 수 있다. 다만 그 경우에도 제한에 있어 헌법 제37조 제2항에 규정된 기본권 제한 입법의 한계를 준수하여야 한다(헌재 2008. 9. 25. 2005헌바81, 판례집 20-2상, 462, 475 참조).
(가) 목적의 정당성 및 방법의 적정성
헌법 제35조 제3항은 "국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다"고 규정하고 있고, 임대주택법 제1조는 "임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다"고 규정하고 있다. 이 사건 제2항은 임대사업자가 적립한 충당금을 임대의무기간 경과 후 분양전환시 입주자대표회의에게 인계하도록 하여, 임대주택의 관리주체가 변경되더라도 이에 영향을 받지 않고 주요시설의 개·보수가 원활히 이루어지도록 하고 임대의무기간 경과 후 분양전환시 수선보수의 범위 등에 관한 분쟁을 사전에 예방하여 국민주거생활의 안정을 도모하기 위한 것으로, 입법목적의 정당성 및 방법의 적정성이 인정된다.  

(나) 피해의 최소성 및 법익균형성
충당금은 주택의 소유자나 거주자의 변경에 관계없이 건물의 보수·유지에 가장 적합한 관리주체에게 위탁되어 적기에 하자보수를 할 수 있도록 사용되는 것이므로 종전 소유자가 현 소유자로부터 적립된 금원을 반환받을 수 있는 성질의 것이 아니고, 일반분양주택의 임대차관계에 있어서도 당사자간에 특별한 합의가 없는 한 충당금을 관리비에 포함하여 임차인으로부터 징수하되, 임대차가 종료된 후에는 임차인이 소유자인 임대인으로부터 충당금 상당액을 상환받아 가도록 운영되고 있으므로 일반분양주택이라고 하여 특별히 그 소유자가 충당금 적립의무를 면제받는 것이 아니며, 그에 대하여 별도의 환수절차가 마련되어 있지도 아니하다.   
다만, 일반분양주택의 소유자는 적립된 충당금을 매매가격에 반영시킴으로써 우회적으로 환급받을 수 있는 길이 있다는 점에서 차이가 존재한다고 볼 여지가 있으나, 이는 임대주택의 분양전환가격을 제한하는 데 따른 부수적인 결과의 차이이고, 임대사업자가 시장상황에 따라 자유롭게 분양전환가격을 정할 수 없도록 제한하는 것은 무주택자에 대한 주거공급과 서민층의 주거생활안정 등 공익목적을 위하여 건설된 임대주택의 특성에 따른 불가피한 조치이다.     
청구인 주장과 같이 임대료 또는 관리비의 일정비율을 충당금으로 적립하도록 하거나 분양전환시 적립된 충당금을 되돌려 받게 하거나 분양전환가격에 반영시키는 방법도 일응 이론상으로는 가능하다고 볼 수 있으나, 이는 결국 임대료와 분양전환가격이 인상되는 결과를 초래하여 무주택자에 대한 주거공급과 서민층의 주거생활안정이라는 임대주택의 건설취지에 반한다. 
또한 임대주택의 분양전환은 민법상 매매의 성질을 가지는 것으로 매도인인 임대사업자는 매수인에게 이행기의 현상대로 주택을 인도할 의무를 부담하는 것인바, 주요시설의 보수 및 교체주기가 도래하여 적립된 충당금을 모두 사용하고 수선이 이루어진 상태에서 분양전환이 이루어진다면, 임대사업자는 이행기의 현상대로 인도할 의무를 다한 것일 뿐 충당금 사용에 대한 특별한 보상이 이루어져야 하는 것은 아니다. 따라서 수선주기가 도래하지 않은 상태에서 분양전환되는 경우 사용되지 않은 충당금이 남아 있다고 하여 이를 임대사업자가 환수할 수 있다고 본다면, 분양전환 당시 주요시설의 수선주기 도래 여부 및 충당금 사용 여부라는 우연한 사정에 의하여 임대사업자의 지위가 달라지는 결과가 되므로 형평에 부합하지 않는다.
이 밖에도 국가는 임대주택의 건설을 활성화하고 주택구입능력이 부족한 가구의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자에 대한 다양한 재정지원을 하고 있다. 구체적으로, 임대사업자는 국민주택기금으로부터 장기저리의 융자를 지원받을 수 있고(법 제5조) 국·공유지를 매각하거나 공영개발택지를 공급하는 경우 택지를 우선적으로 공급받을 수 있으며(법 제7조),  도로·상하수도 시설 등 간선시설을 설치함에 있어 임대주택이 우선되고(법 제10조), 임대주택에 대한 취득세·등록세·법인세가 감면되며, 양도소득세나 종합부동산세를 부과함에 있어서도 중과 또는 합산대상에서 배제된다. 이와 같이 일반분양주택에 비하여 임대사업자가 받는 다양한 국가적 지원과 혜택을 고려한다면, 이 사건 제2항으로 인한 불이익이 청구인의 수인한도를 넘는 침해라고 보기는 어렵다.  
위와 같은 여러 사정을 종합할 때 이 사건 제2항은 피해의 최소성에 위배된다고 볼 수 없고, 임대사업자의 불이익에 비하여 입주자의 주거안정에 기여하는 공익은 더욱 크다고 할 것이므로, 법익의 균형성도 갖추었다.  

(다) 소결
그러므로 이 사건 제2항이 과잉금지원칙에 위반하여 재산권 및 계약의 자유를 침해하였다고 볼 수 없다. 

(2) 평등원칙 위배 여부
청구인은 임대사업자가 일방적으로 적립한 충당금을 입주자대표회의에게 아무런 환수방법 없이 인계하도록 강제하는 것은 임대사업자를 일반 분양주택의 소유자와 비교하여 합리적 이유 없이 차별하는 것이라고 주장한다. 
주택법과 임대주택법은 모두 당해 주택의 소유자(분양전환되기 전까지의 임대사업자)가 충당금 적립의무를 부담하도록 규정하고 있는데, 임대주택에 대하여는 이 사건 제2항에서 충당금을 분양전환시 입주자대표회의에게 전액 인계하도록 정하고 있는 반면, 일반분양주택에 대하여는 이 사건 제2항과 같은 명시적인 규정이 없다.
그러나, 일반 분양주택의 소유자라고 하여 주택법상 충당금의 환수방법이 특별히 보장되어 있는 것은 아니다. 다만 임대주택의 경우 임대료 및 보증금, 분양전환가격의 산정요소와 기준이 법으로 제한되어 있어 적립된 충당금의 액수를 임대료나 분양전환가격에 반영시킬 수가 없고, 임대주택의 임대차계약 체결시 반드시 건설교통부령이 정한 표준임대차계약서에 의해야 하는데(법 제18조) 위 계약서에서 ‘주택의 보수 및 수선은 임차인이 훼손·멸실한 부분이나 소모성 자재의 수선주기 내에서의 보수가 아닌 한 임대사업자가 비용을 부담’하도록 규정(위 계약서 제9조 제1항 참조)하고 있어 임차인에게 충당금의 부담을 전가시킬 수 없다.   
살피건대, 임대주택은 무주택자에 대한 주거공급과 서민층의 주거생활안정 등 공익목적을 위하여 건설된 것이라는 점, 만약 임차인이나 분양전환받은 입주자에게 충당금을 전가시키는 내용의 특약이 가능하다고 본다면 위와 같은 임대주택의 건설취지에 반하고 충당금에 관한 분쟁의 소지를 미연에 방지함으로써 건물을 적정하게 유지관리하고 입주자의 주거안정을 도모하는 데 어려움이 초래될 수 있다는 점 등에 비추어, 합리적 이유 있는 차별로서 평등원칙에 반한다고 볼 수 없다.

다. 이 사건 제3항의 위헌 여부
(1) 명확성원칙 위배 여부
청구인은, 이 사건 제3항이 충당금의 요율에 관한 사항을 구체적인 기준의 설정 없이 시행령에 포괄적으로 위임하고 있고, 위임을 받은 구 임대주택법 시행령 제15조의3 제3항 제3호는 건축비(주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 최초의 사업계획승인 당시 건설교통부장관이 정하는 표준건축비)의 1만분의 1.5의 적립요율을 적용하여 충당금을 적립하여야 한다고 정하고 있을 뿐, 이 사건 제3항이나 위 시행령 조항 어디에도 대상면적에 대한 규정이 없어 명확성의 원칙에 위반된다고 주장한다.
그러나 심판대상조항의 위임에 따라 대통령령으로 규정한 내용이 헌법에 위반될 경우라도 그 대통령령의 규정이 위헌으로 되는 것은 별론으로 하고 그로 인하여 정당하고 적법하게 입법권을 위임한 수권법률까지도 위헌으로 되는 것은 아니고(헌재 1997. 9. 25. 96헌바18등, 판례집 9-2, 357, 373 참조) 이는 기본적으로 시행령이나 시행규칙의 위헌문제에 해당하는 것으로서 당해 시행령 또는 시행규칙을 대상으로 직접 그 위헌성을 다투어야 한다(헌재 2001. 9. 27. 2001헌바11, 판례집 13-2, 332, 337 참조).
살피건대, 이 사건 제3항은 충당금의 요율 등에 관하여 필요한 사항을 대통령령에 위임하고 있는데 이러한 위임사항에는 충당금을 계산하는 대상면적을 어떻게 정할 것인가도 포함되어 있다고 보인다. 그런데 구 임대주택법 시행령 제15조의3 제3항은 충당금의 적립요율을 ‘표준건축비의 1만분의 X’라고 정하고 있고, 건설교통부고시에서 표준건축비를 정하면서 이러한 건축비의 상한가격은 공급면적에 적용된다고 정하고 있다.
따라서 이 사건 제3항이 위임입법의 한계를 벗어난 것이 아닌 한, 가사 위 위임에 따른 시행령이 표준건축비라고 정하고 있을 뿐 그 표준건축비가 적용되는 대상면적에 대하여 명확히 규정하지 않고 있다 하더라도, 이는 위 시행령 조항 자체의 명확성이 문제될 수는 있을지언정 그로 인해 수권법률인 이 사건 제3항까지도 명확성원칙에 위반된다고 볼 수는 없다. 
그러므로 이하에서는 이 사건 제3항이 충당금의 요율에 관하여 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임한 것이 포괄위임입법금지 원칙에 반하는지 여부에 관하여 살펴보기로 한다. 

(2) 포괄위임입법금지원칙 위배 여부
헌법재판소는 2008. 9. 25. 2005헌바81 결정(판례집 20-2상, 462)에서 이 사건 제3항이 포괄위임입법금지원칙에 위배되지 않는다고 판시하였는데, 그 이유의 요지는 다음과 같다. 
「충당금은 장기수선계획에 부합하게 적립하는 것이 원칙인바, 장기수선계획은 과거의 통계적 경험과 현재의 시공법을 토대로 수립되는 것이므로 재료나 기술의 진보에 따라 계획의 변경·보완이 요구되는 것으로서 장기수선계획의 내용이 유동적인 이상 충당금의 요율도 수시로 영향을 받을 수밖에 없고 그 내용도 전문적·기술적인 사항이므로 행정부로 하여금 장기수선계획의 변동 내용, 건축업계의 여건 등 제반사정을 고려하여 정하도록 위임할 필요성이 인정된다. 또한 이 사건 조항의 수범자는 ‘임대주택을 건설하여 임대하는 것을 업으로 하는 임대사업자’이므로 현재의 건축기술상황과 자신이 스스로 수립한 장기수선계획 등에 비추어 통상적으로 소요되는 충당금의 요율이 어느 정도가 될 것인지 그 대강의 내용을 충분히 예측할 수 있으므로 포괄위임입법금지원칙에 위배되지 아니한다.」(판례집 20-2상, 462, 480-482)
이 사건에서는 위 견해를 변경하여야 할 특별한 사정변경이 없으므로 이를 그대로 유지하기로 한다.

5. 결론
그렇다면, 이 사건 심판청구 중 이 사건 제4항에 대한 부분은 부적법하고, 이 사건 제2항 및 제3항은 헌법에 위반되지 아니하므로 주문과 같이 결정한다. 다만 이 사건 제3항에 관하여는 아래 6.과 같은 재판관 김종대, 재판관 목영준의 반대의견이 있다.

6. 재판관 김종대, 재판관 목영준의 반대의견
우리는 이 사건 제3항이 국민의 기본권에 대한 중요한 제한에 관한 사항인 ‘충당금의 요율에 관하여 필요한 사항’의 대강을 예측할 만한 기본적 기준과 범위도 정함이 없이 요율 결정에 관한 모든 사항을 하위법령에 위임하고 있으므로 헌법상 포괄위임입법금지원칙에 위반된다고 판단한다. 그 상세한 이유에 관하여는 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정에서(판례집 20-2상, 462, 483-485) 이미 밝혔으므로 이를 그대로 원용한다. 

[별지] 
관련조항

구 임대주택법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 개정되기 전의 것) 
제17조(임대주택의 관리) ① 임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택건설촉진법 제39조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 이를 자체관리하여야 한다. (단서 생략)  
제17조의3(특별수선충당금의 적립등) ① 제17조 제1항의 규정에 의한 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다.
구 임대주택법 시행령(2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 개정되기 전의 것) 
제9조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제12조 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각호의 기간을 말한다.
1. 공공건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년
2. 공공건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년의 범위 내에서 임대주택의 규모와 입주대상자 등의 구분에 따라 건설교통부령이 정하는 기간
3. 제1호 및 제2호 외의 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
4. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년
제15조(임대주택의 관리) ① 법 제17조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 규모"라 함은 임대주택의 단지별로 다음 각호의 1에 해당하는 임대주택을 말한다.
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택
②∼③  생략
제15조의3(특별수선충당금의 요율·사용절차등) ① 법 제17조 제1항의 규정에 의한 임대주택을 건설한 임대사업자는 당해 임대주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설(분양된 시설을 제외한다)에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는 때에 이를 제출하여야 하며, 임대기간 중 당해 임대주택단지 안에 있는 관리사무소에 이를 비치하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 장기수선계획은 건설교통부령이 정하는 기준에 따라야 한다.
③ 법 제17조의3 제3항의 규정에 의한 특별수선충당금(이하 "특별수선충당금"이라 한다)은 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하되, 적립요율은 다음 각호의 1과 같다.
1. 제9조 제1항 제1호의 임대주택은 건축비(주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 최초의 사업계획승인 당시 건설교통부장관이 정하는 표준건축비를 말한다. 이하 같다)의 1만분의 4
2. 제9조 제1항 제2호의 임대주택은 건축비의 1만분의 3
3. 제9조 제1항 제3호의 임대주택은 건축비의 1만분의 1.5
④ 특별수선충당금은 임대사업자 및 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 공동명의로 금융기관에 예치하여 별도로 관리하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 이를 단독명의로 금융기관에 예치하여 별도로 관리할 수 있다.?
⑤ 임대사업자는 특별수선충당금을 사용하고자 하는 때에는 미리 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장과 협의하여야 한다.
⑥ 이 영에서 정한 것 외에 특별수선충당금의 사용방법·세부사용절차 기타 필요한 사항은 장기수선계획으로 정한다.
구 임대주택법 시행규칙(2002. 9. 11. 건설교통부령?제330호로 개정되기 전의 것)
제7조의2(임대주택의 주요시설의 범위 등) 법 제17조의3 제4항의 규정에 의한 임대주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법 등은 영 제15조의3 제2항의 규정에 의하여 수립된 장기수선계획에서 정하는 바에 의한다.