主题：金融投资讨论
问题：三四线城市房价纷纷破万，谁是接盘侠？
回答：这个答案最早写于2019年7月，2020年开年回来更新一波。说说最近的一些想法吧。去之前的那个小程序上看了一眼，2020年1月3日的徐州市区二手房均价是12119.5（贝壳数据）。和写答案时的1.2W相比，可以认为基本没有变化。说明至少这半年来，徐州二手房价还是很稳定的。地铁正式开通之后，并没有带动房价上涨——也有可能是因为要盖地铁的消息出来后已经涨过一波了？这个我不清楚，总之这个利好因素在2019年并没有发挥什么作用。地铁对房地产的作用，应该是扩展了边界吧——在每条线路的两头，也盖上了楼房。说实话，除了地铁线外，这几个地方在现阶段很难找到别的宜居因素了，以前都是在市区的人几乎一辈子也不会去的地方。我有个同学在一个这种地方投资了一套房子，希望他将来能顺利收回投资吧。徐州房地产，九十年代到新世纪初的房子不少。这种房子吧，说旧也旧，实在是卖不上什么高价——云龙湖边90年代的老房子都只能卖到一万左右，旁边新盖起来的翠湖御景能卖到两万三；但是要拆迁又太新了，而且多是六七层楼的，补偿又很贵，很难拆得动。这种房子对于实在没什么积蓄的年轻人来说倒真不错——能住，多处于市内交通便捷的地方，如果愿意爬楼，很多六七层均价只要六七千。但是也就仅限于能住了，想投资是越来越不合算的。炒作的空间实在很有限。这几年新盖的房子，以高层居多，动不动二三十层的。看上去是气派，现在住没问题，但是未来呢？这种房子的维护成本很高啊，电梯啊消防啊，在二三十年后都很成问题。几个年代早的小区看上去似乎还可以，比如零几年盖的滨湖花园、锦绣嘉园，现在依然是高档小区，但是这些本来就是当时的一小波有钱人住的。有些没那么多有钱人集中的，就稍微有些问题——我爸有个同事住高层，电梯坏了没人交钱，修理拖了很久，结果他每天要扛着自己的电动车上9楼充电（话说我也没理解为什么不能路边随便找个店充，非给自己找罪受）。想想就恐怖。重庆前两天烧了一栋高层，外墙烧起来非常难处理，幸好没人伤亡。看看徐州很多小区私搭乱建和车位停放情况，我觉得在徐州的很多高层小区，烧起来也很难处理。比如绿地世纪城，那小区中间别说消防车了，自行车有时候骑着都费劲——有地下车库，但一是不够，二是很多人也不想交钱，还是搞成了这个样子。一家多房的情况依然很严重。有个同学计划结婚，婚房准备了两套——第一套到现在迟迟不上房，只好又买一套。第一套就在那放着了，装修都没做；家里亲戚，三代五口人住在一起，但实际上持有三套房；更有甚者，我爸有个领导，手里有多套别墅——自己在徐州工作有两套，老婆在南京住有两套，女儿出国。之前来找我爸，问有没有润滑油——在南京的一套别墅由于太久没去住，锁大门的锁上锈了，得找些润滑油才能打开。可能有些有钱人就是有这种瘾吧，屯房子……说是自住吧，平时也不会回去睡，我爸那个领导更喜欢睡工厂宿舍；说是投资吧，也没想过卖；说是出租吧，也不租。贫穷的我是理解不了这种瘾的。虽然暂时似乎都不打算卖，但这些都是房地产市场未来的潜在供应方。现在不知道这种潜在的供应方有多少，万一这些潜在的供应方觉得要出货了，对市场造成冲击能有多大。估计房产税迟迟不出也有这个考量吧。至少从我自身体验来说，这个量还真不小。十一的时候，跟我爸骑车去萧县玩了一趟。很多人之前留言说，萧县这种县区有很多会来徐州买房，是支撑徐州房价的因素之一。这个我没研究过，或许是这样。不过就我看到的来说，似乎萧县那边也是在大兴土木？反正我骑车在国道上时，能看到密密麻麻的塔吊。这就带来一个问题，如果萧县的人要到徐州买房，是依靠自己的积蓄，还是靠拆迁款？如果靠前者还好说；如果是靠后者，那么很可能后劲不足。而且如果都拿钱跑到徐州买房，随着萧县本地大量新房供应，恐怕萧县的房地产未来不怎么好啊。反正这半年还是没让我产生什么投资徐州房地产的动力。看不到有什么上涨的潜力——也可能是我确实对这个没太大的兴趣，导致信息收集不够全面吧。反正对我来说就是这样了。现在国家在稳房价，但恐怕更重要的还是稳就业。一旦经济形势变化，房地产有可能影响到就业的话，恐怕终究会被放弃掉吧。至少家里人就职的工厂，前几年红红火火，一度在徐州纳税榜上排的上号的，这两年的效益实在不怎么样，今年裁了一千多号人了。不知道别人怎么想，反正对我来说，这种情况比起房价的涨跌要重要得多了。如果按合理的水平算，大概估一下徐州房价应该多少钱。假设现在有一对夫妻带孩子组成的三口之家要买房。虽然徐州城镇居民人均可支配收入3000左右，但年轻人赚得能多一点。那就假设夫妻二人每月可支配收入+公积金（这俩可以用来还房贷）在10000块钱。加上一个孩子，这个数应该比较平均了。如果按每年3%的收入涨幅算，这20年每人可以赚1612222.47；按每年5%的收入涨幅算，这20年每人可以赚1983957.24。首付和装修钱我们就假定父母已经出了；为了保证夫妻俩可以承担下一代的教育，首付和装修钱，我们就假定总收入的30%用于还房贷，共需还20年。那么按照每年3%的收入涨幅算，20年总共可以拿来还房贷的钱是967333.48，就按100万算；按照每年5%的收入涨幅算，20年总共可以拿来还房贷的钱是1190374.34，就按120万算。以现在的商贷利率算，大概分别可以贷65万和78万。按三成首付的话，这两项贷款分别对应的房子总价是92.86万和111.43万。我国城镇人均居住面积39平米。徐州经济不上不下，按平均算，一个三口之家应该住的房屋面积就是117平米。那么均价应该在7900到9500之间。徐州现在房屋均价1w2，差不多有20%到35%的降价空间。原答案：老家徐州，三线城市里应该算还不错的。市区房价均价1W2（贝壳数据），城镇居民月人均可支配收入2800（政府数据）。这个收入能撑得起这个房价，也挺不可思议的。但总归这几年还是撑住了。至于这些年买房子的都是谁，根据我的经验，差不多就是这些人：1、上一两辈中工作很好赚钱很多的人。我是徐州最好的初高中出来的，在这个时代这个学校，像我这样出身于工薪阶层家庭——收入水平正好和人均收入差不多——的，已经是极少数的了。我的同学中父母多得是高级公务员、大学老师、资深医生、军队将校、公司高管、商贾巨富这一类。他们的消费能力，真得超过一般家庭很多。我家里零几年时候家庭月收入2000左右，而那时我的一些同学的情况是，每月光午饭钱就快到四位数，有宾利这样的高级轿车，玛瑙做的象棋，三口人住两层楼，人均两台电脑，等等。贫富差距就是这么可怕。我估摸着我爸妈加上我，一辈子攒下的资产，都未必赶得上我这些同学十年前的水平。这种家庭出身的，真不缺买房子的钱。零几年的时候不缺，现在也不缺，未来也不会缺。对他们来说只有想与不想，没有能与不能。2、特别会攒钱的人。我父母的一些同事，也是这两年买的房。他们的收入水平和我家差不多，能买得起房，就是靠着自己的勤俭节约。上一辈的人，节约起来，说实话不是我能接受的——我家一般来说三口人每顿饭要吃三个菜或者四个菜，才算是均衡营养。而我父母的一些同事，四口人只吃一个菜，吃了几十年。说真的，这几乎就是两种生存哲学的对比了。就是靠着这种节约精神，工资一般都能雷打不动地攒下一半还多。我虽然不觉得这样的生活值得推崇——这样的人生很没意思，而除了攒下一些资产外，最终也没能跨越阶级，他们的子女的教育和发展情况最终也极大概率未及上我——但是不得不说，经过大半辈子的努力，这些勤俭节约的人，现在也是付得起房子的首付的。3、因历史原因有多套房的人。我国房地产市场商品化也就二十来年吧，在那之前人一般都是分房。这样的话就因为种种原因，拆迁啊单位分房啊，会有多套房子。比如说我家。我家原来就是有两套现房。之所以用原来，是因为我是个空军，去年年底催着家里把那套不自住的卖了。卖掉的原因很简单，靠收租年利率不到2%，比存银行差远了；未来升值空间据我判断几乎没有——大道理讲了多军也不理，反正现实是1月1日徐州二手房均价1.20万，经过半年的努力，7月1日再看已涨到了1.21万（均来自于贝壳数据），这样的升值空间实在是让人看不到价值。而且我父母的年龄越来越大，需要有一笔足够的钱来应对未来的风险。毕竟医院不收房本，而到了急用钱的时候，不管是抵押还是急售，都会比正常售卖有所损失。像我家这样的情况的，应该也不少。毕竟很多历史因素的作用下，一些家庭手握两到三套房产，在我所知的范围内并非稀罕事。卖掉一套后，我家现在想出个新房的首付，是不费什么劲的；有多套的，全款也不难。这种家庭在这几年也有不少去买房了。4、拆迁户。过去几年的棚改，催生了不少拆迁户。有时候是给钱，有时候是给房，具体的我也不清楚政策。而不管是给钱还是给房，这些拆迁户都是要换了新房的。再说回我自己。祖辈留下的遗产里还有一套等待拆迁的房子——尽管规划了十年也还没拆，但总归是要拆的，那块地段还可以，然而房子已经是全市最老的了，只因和另一个实权部门有纠纷，市政府才拆不动。根据拆迁协议，如果拆了，能分到一个较偏僻地段的100多平的房子。因为太偏，所以我是打算让家里把它卖掉。卖得的钱估计也够在市内较好的地段付个首付了——尽管作为空军我不会去买就是了。像这样的，家里原来房子拆迁，得到的补偿拿去买新房的，这几年有多少呢？结合国家为了棚改投入了大约四万亿的资金来看，这个人群真得规模很大，而且多集中在三四线城市。5、外地工作的年轻人。三四线城市，现在的房价虽然和当地收入水平比高太多，但和一线城市收入比，还是很友好的。我的收入水平，在我一群同学里只能说是中游——几个985研究生毕业的，现在刚工作的收入已经超过我了，未来涨幅也肯定在我之上。而我的收入在一线城市很勉强，但回老家靠一个月工资买一平米的房子还是做得到的。我的同学们似乎还没有打算回乡置业的，但是如果想的话，真没有那么难。虽然这种一线收入配三线房价的现状让人觉得滑稽，但毕竟也是存在的。比我早上五年十年到一线城市闯荡的，或许也到了买房的时候了。再说说这些近几年买房的人会不会成为接盘侠。在我看来，恐怕是的。原因就是需求跟不上了。如果没人愿意去买房，即使价格炒得再高，也毫无价值。一是需要买房的人越来越少，供应量超太多了。现在徐州每年还有几十个楼盘要上，假设一个楼盘能多住一万人，每年可以多容纳几十万人口。但是哪里去找这么多人呢？徐州还算是周围比较富裕的城市了，人口据说还是在净流入，但是现在的房子已经住不满了。可以去前些年开发的新城区看看，这个被市政府寄予厚望，迁移了政府部门、一堆医院、一堆重点中小学的地方，十年过去现在居住的人口有多少。反正我和我爸骑车去转悠的时候，大多数的马路上是可以随便骑快车道的。除了贯穿的国道外，很少有人有车在这里。而从西向东穿过和平大桥，一直到高铁站，规划得密密麻麻的全是高层住宅。这些从低矮平房、农村菜地变成30层高楼的地方，能容纳下的人口是原来的多少倍？去哪找这些爆炸的人口呢？棚改剩下的地方不多了，国家层面已经要将之完结了，而且棚改的地方本身还要盖更多的房子的；所谓的农村也不剩多少人了，我和我爸算是徐州周圈都跑遍了，那些周边农村里剩下的老弱妇孺，一整个村子加起来都装不满一栋高楼；周围的城市和徐州比虽然还有差距，但小到不足以吸引大量人口到来。城市化，真得到瓶颈了。无意义地摊大饼，真得能扛得住么。二是买得起房的人也越来越少了。在我身边，这几年买房子的人，就是上面那五类。而从16年到现在呢，6000多到1W2，将近50%的涨幅，也使得这五类人越来越少了。第一种人，他们不缺房子，如果不为了投资，他们没有买房子的动力——据我所知他们该投资的早就投资过了，我不少同学的婚房、投资房什么的早已备好，现在的钱比起投资，他们更愿意拿去出国旅游之类进行消费。而且，这种人的数量太少了，实在是不可能撑得起现在的房市。第二种人，该上车的已经上车了，还没上车的，用几十年低工资水平下留下的积蓄，也对不上两年翻倍的房价。而且年龄一大，也得为自己的退休生活考虑考虑了；即使付得起首付，银行对于这个岁数的人，贷款批得也非常紧。或许还有那么一些需求，但我觉得不是很乐观。第三种人，如果对改善居住环境的需求没那么迫切的话，没必要做出卖一套房子去付另一套房子的首付的行为。从投资角度上讲这很没有必要。如果未来房价跌了，买入的房子越贵亏得越多；如果未来房价涨了，涨幅是否能及得上换房时的贷款金额，也很难说，本来自己已经有房，何必折腾呢。第四种人，正如之前所说，拆迁越往后，需要换房的人越少。棚改据说在2020年就要暂告一段落了，剩下的拆迁速度必然会慢下来。拆迁户的数量，未来可能会有一个断崖式的下滑，实在算不上对房价的利好消息。至于现在逐步推行的旧改，对于换房来说反而是利空消息——老房子变得宜居了，拆迁的基础就更没有了。第五种人。对不住，说句不好听的，年纪轻轻就能在一线城市一个月混到三四万的人，往往家庭背景不会太差，很多都是第一类人的孩子，未必看得上三四线城市。他们原生家庭已经不缺房子了，他们的需要最多也就是在工作的城市买一套。而像我这样勉强能上车的，却要面临工作地和居住地的巨大割裂，而这一巨大割裂在未来升值空间不看好的情况下，可能要持续几十年之久——何必呢？更别说还有房产税这一尚处在混沌中但早晚会出现的X因素。没人知道它是什么样子，会对市场造成什么影响——只是硬要说房产税不但不会降房价，反而会推高房价的一些说法，让人摸不着头脑。如果是为了投资，我建议这几年还是观望一下吧。切记，贪婪和恐慌是投资大忌，不管是为了追这两年翻倍的涨幅还是恐慌性的上车，都是不合理的投资动机。这个资金量，即使是很小的风险，对一般人来说也不是那么好受的。如果非要自住的话，我觉得首先要想想所谓的刚需，在房价跌了10%的情况下，还是不是刚需，20%呢？30%呢？如果是那种不管跌多少都不在意的，我就建议能拖到后面就拖到后面，以今年这个房价趋势来看，全国绝大部分地区即使涨了，这个涨幅都追不上银行利率。