【营建管理】
营建管理（Construction Management，缩写 CM) ，或营建工程管理（Construction Project Management，缩写 CPM）是专案管理在营建工程中的应用．所指的是一个工程从开始到完工的总体规划、协调和控制，其主要目的在于针对满足客户的需求，以求整个工程在时间上、财务上和功能上的可行性。
美国主要的营建管理认证和咨询机构美国营建管理协会（ CMAA date=20210414024719 ）表示，一个营建经理人最常见的 120 种责任，可分为以下7类：工程管理规划、成本管理、时间管理、品质管理、合约管理、安全管理与 CM 的专业惯例。这些惯例包括了具体的活动，像是定义工程管理团队的职责和管理结构；透过执行工程管控进行组织和领导；定义角色和职责及制定沟通协议；以及确定工程设计的元素与可能会引发的营建纠纷及赔偿。
== 功能 ==
营建工程管理的功能通常包括以下四点：
#指定工程的目标和计划，包括划定范围，预算编制，时程安排，订定绩效的要求标准，与选择工程参与者。
#经由劳动力雇用，采购的材料和设备等，极大化资源的使用效率。
#通过适当的协调和在整体营建过程中的规划、设计、估算、订定合约等管控，来执行各项作业。
#制定有效的沟通和解决冲突的机制。
== 专业术语 ==
*营建管理：英国：1.工地现场管理 2.交付的形式 2    美国：交付的形式(与英国的形式比较)
*房地产管理 (REM-Real Estate Management)：专业物业咨询 (它不是一个工程，REM是一个持续的进程)
*企业房地产管理 (CREM-Corporate Real Estate Management)：REM专注在承包公司的物业管理(MC - Management Contracting)：英国：交付形式3   美国：CM的风险
*进度管理(ProgM-Programme Management)：英国：1.程序管理所关注的是一个工程的时间管理，所以ProgM是CPM功能中的一部分。 2.管理客户的投资组合（客户的要求进度在意义上就相当于是对客户简报） 美国：管理客户的投资组合(与英国比较)
*工程管控(PC-Project Control)：PC的功能所关注的是，工程进展中的数据收集，制作进度报告，监控时间，成本和质量。与CPM功能相比，PC功能的特征是被动的，然而一个营建工程的经理人需要采取更积极主动的措施。
*工程项目经理(PL-Project Leader)：PL要对工程目标的达成负责。他是实际要负责的经理人。
*工程总监(PD-Project Director)：PD是一项大工程的负责人，所谓大工程-就是说这个大工程还可以细分成其他子项目的工程(如英吉利海峡隧道)。PD也可以是一个PM组织的负责人。
*OR：“OR-Owner's Representative是业主代表。此功能可经由内部或外部来提供。
*DC：(Document Control)文件控制，工程经理人的一个重要功能。
*FBOT：(Finance Build Operation Transfer) 融资建造、营运、转让
*BOT：(Build Operation Transfer) 建造、营运、转让
*DBOT：(Design Build Operation Transfer) 设计、建造、营运、转移
*BOO：(Build Own Operation) 建造、拥有、营运
*EPC：(Engineering Procurement Construction) 设计、采购、施工
*PFI：(Private Finance Initiative) 私人融资计划
*GC：(General Contractor) 总承包商(营造厂)
*GMP：(Guaranteed Maximum Price) 保证最高承揽金额(GMP)属统包合约中的一种, 承包商向业主保证, 至工程合约结案时, 若有任何追加工程, 即时最后超出了合约金额, 都由承包商自行吸收; 倘若最后结案金额低于合约金额时, 承包商有权力向业主要求, 分享节余金额的一部份, 做为奖励金。
*MPC：(Multiple Prime Contracts) 复合式的主合约：英国：由单一承包商对整体开发负责(统包) 美国：一个客户可能有5个或6个主要承包商
== 研究与学习 ==
营建管理教育中的各种格式：正式学位课程(为期一年的副学士学位课程，四年制的学士学位，硕士学位，工程管理，营运管理 工程师学位，博士学位，博士后研究员)；在职训练、进修教育/专业发展。有关学位课程的资讯，请参考ACCE、美国营建教育委员会、或ASC(与营建相关的学校)。根据美国营建教育委员会(美国营建管理教育计划的学术评审机构)，营建管理的学术领域涵盖了广泛的课题。这些范围从一般管理技能，营建业相关的管理技能，到营建方法与工法的专业知识。有许多学校提供营建管理课程，包括部分学校提供硕士学位。
== 商业模式 ==
通常情况下，营建行业包括三个关系人：业主，设计师（建筑师或工程师），营造厂(通常称为总承包商)。传统上，当这三个关系人一同计划、设计和动工时，这三个关系人间签有两份合约。第一份合约是业主与设计师间的合约，这份合约中涉及规划，设计，营建管理部份。第二份合约是业主与营造厂间的合约，这份合约中涉及营建部份。由于上述两个合约的关系，间接的使得第三方关系存在于设计师与营造厂之间。另一种合约模式或商业模式取代了上述传统的"两个合约模式"，另一种合约模式即"三个合约"：业主与设计师间的合约、业主与营建工程经理人的合约和业主与营造厂的合约。营建工程管理公司由业主聘任成为另一关系人，在工程中扮演业主顾问的角色。工程经理人的角色，是代表业主向设计师提出营建上的意见，同样的代表业主向营造厂提出设计上的意见，以及其他必要的意见。
== 设计、投标、营建合约 ==
设计、投标、建造 - 描述了当下的营建管理模式，就是当建筑师或建筑设计师完成设计后，营造厂通过投标程序取得工程。
== 设计及营建合约 ==
另一种不同的商业模式已经变得越来越受到欢迎。许多业主(尤其是政府机构)，所放出的一些合约，称为「设计加营建的复合式合约」。这种类型的合约，营建团队被称为「附带设计的营建商」。营建商负责将业主所发想的概念，来完成详细设计，然后，待业主批准设计后，他们才可以进行施工。虚拟设计和施工技术使得营建承包商，能够在受限的施工期限内，有完工的能力。使用设计加营建的复合式合约的方式，有三个主要的好处。首先，营建团队与设计团队合作的动机，是出至于设计的可施工性。所以使用设计加营建的复合式合约方式，它可能为营建团队找到降低营建成本却不减少最终产品功能的方法。由于设计的可施工性增加，业主可以期待一个降低成本的价格。第二个主要的好处是，所涉及的工期安排。许多工程都丢出一个非常紧迫的工期进度限制。但是经由使用设计加营建的复合式合约的方式，当营造商得标后，前置作业和营建作业准备及设计可以同时进行。
在传统的合约模式下，设计、投标、得标作业还未完成前，营建作业的准备和人员是不可能开始进行或调度的。这种模式的合约，通常完工期都要延后好几个月。第三大好处是使用设计加营建的复合式合约模式，工程费用不会超出预算。DB(Design-Build设计加营建)的承包商利用自己的经验，以确保设计和营建的费用，能保持在业主所设定的预算要求范围内。但是设计加营建合约的模式，存在著一个利益冲突的主要问题。在一个标准的合同，设计师负责营建商的检查工作，以确保所有的产品和施工方法符合规范和准则。做为一个与许多设计师合作过的营建商，具有丰富的专业营建经验。
*工程管理方法
*工作结构分解
*工程网络活动
*关键路径法（CPM - Critical Path Method）
*资源管理
*资源分级
== 建筑工程 ==
*工作查验
*订单修改
*付款审阅
*材料和样品
*施工图
*3D图像
== 代理型CM ==
工程造价管理是一项收费的服务，其中营建经理人（CM）仅对业主负责，并且在工程进行中的每一个阶段，扮演业主权益守门人的角色。营建经理人提供意见，在任何利益冲突的问题上，不偏袒任何一方，如：
*可用资金的最佳利用
*控制工程的范围
*工程调度
*设计和建筑公司的技能和专长的最佳利用
*避免工程延宕，变更和纠纷
*加强工程设计和营建质量
*在签订合约和采购上的最佳灵活性。
*现金流量管理。
综合工程管理上的每一个阶段，应遵从与原先的设计概念和工程定义的一致性著手，经由营建管理为业主尽可能的带来最大利益。随著时间的进展，超越前期设计的阶段时，营建经理人对于节省成本的影响能力就减弱了。这时代理型的营建经理人(Agency CM)的出现(类似工程顾问公司)，可以代表业主并协助选择设计及营建团队和管理设计，防止工程范围扩大、预算增加。协助业主在预先订定的工程预算范围内执行超值工程，成本/效益分析和最佳超值对照。目前有关营建协作技术的应用软体领域，已经发展到营建管理流程的资讯应用技术。
== 营建经理人的风险 ==
营建经理人CM的风险在于整体营建完工及交付业主的办法，这办法就是指：一个营建经理人承诺，在大多数的情况下，整体营建工程的费用，必须在不超出工程预算上限(GMP-Guaranteed Maximum Price)的情况下完成。营建经理人在筹备和设计阶段期间，扮演著业主顾问的角色（通常称为“施工前期服务”），而在施工阶段期间，其角色相当于营造厂。当一个营建经理人受到GMP的约制下，改变了营建经理人最基本的角色关系。除了扮演业主权益守门人的角色外，营建经理人必须管理和控制建筑成本不超过GMP，这对CM的公司将是一个财务上的冲击。比方说，如果业主决定要挹注更多的资金，或是募集更多的基金，投入这项工程，CM 的风险是一个全球性的术语，指建筑承包商，业主和建筑师/设计师的业务关系。
通常，CM的风险安排消除了“低价得标”的营建工程。一个GMP协议是CM和业主间的一个典型协议，有点类似于一个“低价得标”的合约，但CM可要求一些责任上的调整。以下是一些在CM风险安排下，CM的潜在好处：预算管理：在工程的设计完成前(六个月至1?年，设计师和业主间的协商)，根据数计师和业主的各项目标(设计概念)，CM实际参与营建工程的费用估算，与工程的整体范围。在平衡成本，进度，质量和工程的范围上，某些影响施工的设计概念可以经由口头上协调后的决定来修正，而不是花费大量的时间，精力和金钱重新设计和修改已完成的施工文件。例如，如果业主决定投入更多的钱，或是募集更多的资金用于该项工程，那么业主可随时做预算调整，作出更具成本效益的工程，而无需先完成各项预算作业的文件。在设计完成及调度营建人员前，先做好预算管理。CM每周经常需要耗费不少气力在现场管理上，主要事项都是有关「采购」...等等事宜，预算管理是一项更有效地利用每个人的时间，精力，建筑师/设计师的费用，以及在一般条件下的CM成本。最后，在业主的预算内交付出整体的设计。
== 法规 ==
在英国，这一行业是由营建设计管理法规所规范的，以避免在营建工地上或是土木工程结构完成后，发生事故。