# ศูนย์การค้า
ศูนย์การค้า  คืออาคารหรือกลุ่มของอาคารที่มีการขายสินค้าและบริการแบบขายปลีกอยู่ในพื้นที่พัฒนาเดียวกัน โดยต้องมีพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) ไม่น้อยกว่าประมาณ 1,850 ตารางเมตร (20,000 ตารางฟุต) สำหรับการพัฒนาพื้นที่แบบมิกซ์ยูส จะไม่รวมเนื้อที่ของกิจการอื่นที่ไม่ใช่พื้นที่ค้าปลีก พื้นที่ศูนย์การค้าสามารถอยู่ในร่มภายใต้อาคารเดียวกันหรืออยู่กลางแจ้งที่มีพื้นที่ติดต่อกันแบบเปิดโล่งก็ได้  ผลิตภัณฑ์ที่ขายในศูนย์การค้าไม่ได้จัดแบ่งตามแผนก ขึ้นอยู่กับตัวแทนจำหน่ายที่จะขอเช่าพื้นที่หรือล็อกที่ศูนย์การค้าได้จัดสรรไว้ให้ จึงสามารถเห็นภัตตาคารตั้งอยู่ข้างร้านหนังสือหรือร้านเครื่องดนตรีในศูนย์การค้า

ศูนย์การค้ามีความแตกต่างจากห้างสรรพสินค้า กล่าวคือ ห้างสรรพสินค้าจะเป็นผู้ไปติดต่อผู้ผลิตหรือพ่อค้าคนกลางเพื่อนำสินค้ามาขายเอง ในขณะที่ศูนย์การค้าไม่ต้องไปหาผลิตภัณฑ์มาวางขาย แต่เปิดให้เช่าพื้นที่กับตัวแทนจำหน่ายจากธุรกิจอื่น และมีการทำสัญญาเก็บค่าเช่าตามระยะเวลาที่กำหนด ในปัจจุบันมีสถานที่ซึ่งมีลักษณะเป็นทั้งศูนย์การค้าแต่มีห้างสรรพสินค้าตั้งอยู่ภายในในเวลาเดียวกัน โดยทั่วไปมักจะนับรวมทั้งอาคารเป็นศูนย์การค้าทั้งหมด

การวัดพื้นที่
 เนื้อที่ที่ดิน หมายถึง เนื้อที่ที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการ สำหรับประเทศไทยใช้หน่วย ไร่-งาน-ตารางวา
 พื้นที่อาคารรวม (Gross floor area : GFA) หมายถึง พื้นที่ที่เป็นตัวอาคารทั้งหมด นับรวมความหนาของผนัง ลานจอดรถภายในอาคารทุกชั้น พื้นที่ที่เป็นร้านค้าทั้งรายเล็กและรายใหญ่ ทางเดินภายในอาคาร ศูนย์อาหาร ส่วนปฏิบัติการ แต่ไม่นับรวมพื้นที่ลานจอดรถภายนอกอาคาร โดยในกรณีของอาคารค้าปลีก ก็จะหมายรวมเฉพาะกิจการค้าปลีก ไม่นับพื้นที่อาคารสำนักงาน โรงแรม หรือพื้นที่อื่น ๆ ที่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อการค้าปลีก มีหน่วยเป็น ตารางเมตร
 พื้นที่เช่ารวม (Gross leasable area : GLA) หมายถึง พื้นที่ที่เป็นร้านค้าทั้งรายเล็กและรายใหญ่ ทางเดินภายในอาคารส่วนค้าปลีก บันไดเลื่อนและลิฟท์ ศูนย์อาหาร แต่ไม่รวมลานจอดรถภายในอาคาร และไม่รวมพื้นที่ส่วนปฏิบัติการ มีหน่วยเป็น ตารางเมตร
 พื้นที่เช่าสุทธิ (Net leasable area : NLA) หมายถึง พื้นที่ที่นับเฉพาะส่วนของผู้เช่า ไม่รวมพื้นที่ทางเดิน และอื่น ๆ มีหน่วยเป็น ตารางเมตร

 องค์ประกอบ 
องค์ประกอบของศูนย์การค้านั้นมีหลายส่วน แต่ละส่วนอาจจะมี หรือไม่มี ในแต่ละศูนย์การค้าก็ได้ ซึ่งองค์ประกอบเหล่านั้น ประกอบด้วย

 ผู้เช่ารายใหญ่ 
ผู้เช่ารายใหญ่  หมายถึงผู้เช่าที่ใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ของศูนย์การค้า ขนาดของพื้นที่ขึ้นอยู่กับขนาดของศูนย์การค้า โดยผู้เช่ารายใหญ่สามารถแบ่งออกได้ ดังนี้

 ห้างสรรพสินค้า 
ห้างสรรพสินค้า เปรียบเสมือนร้านค้าขนาดใหญ่ โดยมากหากอยู่ในศูนย์การค้า จะอยู่บริเวณโซนใดโซนหนึ่ง โดยสินค้าที่ขายในห้างสรรพสินค้า อาจมีทั้งเหมือนหรือต่างกับบริเวณร้านค้าเช่าก็ได้ บ่อยครั้ง หากห้างสรรพสินค้าซึ่งเป็นองค์ประกอบ มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักมากกว่าตัวตัวศูนย์การค้า มักเกิดปัญหาการสับสนชื่อเรียก เช่น กรณีห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ภายในอุทยานการค้ากาดสวนแก้ว ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน ภายในศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ภายในศูนย์การค้าสีลมคอมเพ็กซ์ ซึ่งมักถูกเรียกชื่อของห้างสรรพสินค้าด้านในแทนชื่อศูนย์การค้า

 ซูเปอร์มาร์เก็ต 
ซูเปอร์มาร์เก็ต เป็นอีกหนึ่งองค์ประกอบ โดยมากจะอยู่ที่ชั้นล่างของศูนย์การค้าต่าง ๆ ซูเปอร์มาร์เก็ตมีหน้าที่ดึงลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการศูนย์การค้าอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากสินค้าชำ เป็นสินค้าในชีวิตประจำวัน ศูนย์การค้าส่วนมากจึงมีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นส่วนประกอบ โดยศูนย์การค้าบางแห่ง มีขนาดซูเปอร์มาร์เก็ตใหญ่กว่าพื้นที่เช่าเสียด้วย ซึ่งเป็นเพราะเติมพื้นที่เช่าเข้าไปในซูเปอร์มาร์เก็ต เป็นรูปแบบผสมผสาน

 โรงมหรสพ และพื้นที่กิจกรรมพิเศษ 
ในศูนย์การค้าขนาดใหญ่นั้น บางครั้งจะมีการสร้างโรงภาพยนตร์ โรงละคร ตลอดจนพื้นที่กิจกรรมพิเศษ เช่น ลานกิจกรรมกลางแจ้ง ห้องประชุม โบว์ลิ่ง ลานสเกตน้ำแข็ง ทั้งนี้เพื่อเป็นการตอบสนองต่อรูปแบบการดำเนินชีวิตของกลุ่มลูกค้าเป็นหลัก และบางกรณีศูนย์การค้านั้น อาจจะมีโรงมหรสพเป็นองค์ประกอบหลักก็ได้

 ผู้เช่ารายย่อย 
ร้านค้าย่อย หรือร้านค้า คือผู้เช่าของศูนย์การค้า เป็นองค์ประกอบหลักที่สำคัญของศูนย์การค้า ซึ่งมีทั้งที่เป็นผู้ค้าอิสระ หรือผู้ค้าจากกลุ่มธุรกิจ ร้านค้าในศูนย์การค้านั้น มีได้หลายรูปแบบ ตั้งแต่ร้านอาหาร ร้านขายยา ร้านขายสินค้าเฉพาะทาง รวมไปถึงธนาคาร เป็นต้น

 ศูนย์อาหาร 
ศูนย์อาหาร เป็นอีกหนึ่งองค์ประกอบของศูนย์การค้า แต่บางครั้ง ก็เป็นองค์ประกอบของห้างค้าปลีกของชำด้วย ศูนย์อาหารโดยทั่วไปจะมีร้านค้าที่มีอาหารหลายหลายระดับหนึ่ง มีการจัดพื้นที่ให้นั่งรับประทานอาหาร ข้อแตกต่างระหว่างศูนย์อาหาร และร้านอาหาร คือ ศูนย์อาหารจะเป็นหลาย ๆ ร้าน ขายในพื้นที่เดียวกัน โดยใช้ภาชนะและพื้นที่รับประทานอาหารร่วมกันกับร้านอื่น ๆ ที่ทางศูนย์การค้า ได้จัดเตรียมไว้ และในกรณีของกลุ่มร้านอาหาร ที่อาจจะมีการจัดพื้นที่ในลักษณะที่คล้ายกัน แต่การใช้ภาชนะและพื้นที่ จะเป็นของแต่ละร้าน ไม่ได้ใช้พื้นที่ร่วมกัน ทั้งนี้ ราคาอาหารในศูนย์อาหาร โดยมากจะมีราคาเฉลี่ยเท่ากับ หรือมากกว่าท้องตลาดเล็กน้อย 
 
 อาคารสำนักงานและอาคารพักอาศัย 
สำหรับศูนย์การค้าขนาดใหญ่และขนาดใหญ่พิเศษ มักมีการสร้างอาคารสำนักงานและ/หรืออาคารพักอาศัย (เช่น โรงแรม) เป็นส่วนประกอบด้วย แต่โดยทั่วไปแล้ว อาคารเหล่านี้มักมีการบริหารแยกต่างหากจากพื้นที่ศูนย์การค้า หรือในทางกลับกัน ศูนย์การค้าด้านล่างอาจเป็นเพียงส่วนหนึ่งของโครงการบริหารพื้นที่ของอาคารเหล่านั้นก็ได้ ทั้งนี้ การนับพื้นที่อาคารรวมของศูนย์การค้า จะไม่นับพื้นที่เหล่านี้ เนื่องจากไม่ใช่พื้นที่เพื่อการค้าขาย

 ประเภท
สมาคมศูนย์การค้าระหว่างประเทศ (International Council of Shopping Centers) ได้จัดแบ่งประเภทศูนย์การค้าไว้ 8 ประเภท อย่างไรก็ตาม ขนาดพื้นที่นั้นไม่ใช่สาระสำคัญในการแบ่งประเภท เนื่องจากศูนย์การค้าในแต่ละประเทศนั้นให้บริการด้วยฟังก์ชันที่แตกต่างกัน 

 ศูนย์การค้าใกล้บ้าน 
ศูนย์การค้าใกล้บ้าน (neighborhood mall) เป็นศูนย์การค้าขนาดเล็ก มีขนาดพื้นที่ใช้สอยรวมไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร โดยทั่วไปจะมีซูเปอร์มาร์เก็ตและร้านขายยาเป็นร้านค้าหลัก อาจจะประกอบด้วยร้านค้าประเภทอื่นบ้าง ในประเทศไทยจะพบว่าอาจจะมีสาขาย่อยของธนาคารรวมอยู่ด้วย ศูนย์การค้าประเภทนี้สร้างสำหรับรองรับลูกค้าในระยะรัศมี 5 กิโลเมตร ตัวอย่างเช่น แอทการ์เด้น แอทโอเอซิส เป็นต้น

 ศูนย์การค้าชุมชน 
ศูนย์การค้าชุมชน (community mall) เป็นศูนย์การค้าขนาดกลาง มีขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 10,000 - 50,000 ตารางเมตร มีร้านค้าหลักเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านอาหาร เป็นหลัก โดยทั่วไปจะมีร้านอาหารที่หลากหลาย และมักจะมีธนาคารและร้านขายสินค้าเฉพาะทางร่วมด้วย ศูนย์การค้าประเภทนี้จะรองรับลูกค้าในรัศมี 10 กิโลเมตร ตัวอย่างเช่น เมเจอร์อเวนิว รัชโยธิน เป็นต้น

 ศูนย์การค้าภูมิภาค 
ศูนย์การค้าภูมิภาค (regional mall) เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีขนาดพื้นที่ใหญ่สอยประมาณ 50,000 - 150,000 ตารางเมตร มีร้านค้าหลักประกอบด้วยซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร ธนาคาร ร้านขายสินค้าเฉพาะทาง พื้นที่กิจกรรม ศูนย์อาหาร อาคารสำนักงาน เป็นต้น ศูนย์การค้าประเภทนี้จะรองรับลูกค้าในรัศมี 30 - 40 กิโลเมตร ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ศูนย์การค้าโรบินสัน ไลฟ์สไตล์ ศูนย์การค้าโอเชียน พลาซ่า และเดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์อยู่ในข่ายนี้

 ศูนย์การค้าพหุภูมิภาค 
ศูนย์การค้าพหุภูมิภาค (super-regional mall) เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่พิเศษ มีขนาดพื้นที่ใหญ่สอยมากกว่า 150,000 ตารางเมตร มีร้านค้าหลักประกอบด้วยซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร ธนาคาร ร้านขายสินค้าเฉพาะทาง พื้นที่กิจกรรม ศูนย์อาหาร อาคารสำนักงาน เป็นต้น ศูนย์การค้าประเภทนี้จะรองรับลูกค้าในรัศมีมากกว่า 40 กิโลเมตร ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์, สยามพารากอน, ไอคอนสยาม, เมกาบางนา, วัน แบงค็อก รีเทล, ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต และเดอะมอลล์ โคราช อยู่ในเกณฑ์นี้

 ศูนย์การค้าเฉพาะทาง 
ศูนย์การค้าเฉพาะทาง (specialty mall) เป็นศูนย์การค้าที่จำหน่ายสินค้าเฉพาะบางประเภทเป็นหลัก ไม่มีการแบ่งขนาด ร้านค้าหลักจะเป็นร้านค้าในหมวดหมู่เดียวกัน หรือหมวดหมู่ใกล้เคียงกัน แต่ก็สามารถมีร้านหนังสือ ร้านขายยา ร้านอาหาร และศูนย์อาหาร รวมอยู่ด้วยได้ ศูนย์การค้าประเภทนี้มักเป็นที่รู้จักของลูกค้าที่ต้องการสินค้าเฉพาะทาง เช่น ศูนย์การค้าพันธุ์ทิพย์พลาซ่าซึ่งจำหน่ายสินค้าประเภทคอมพิวเตอร์ ศูนย์การค้าแพลตินั่มแฟชั่นมอลล์ซึ่งจำหน่ายสินค้าประเภทเครื่องแต่งกาย เป็นต้น

 พาวเวอร์เซ็นเตอร์ 
พาวเวอร์เซ็นเตอร์ (power center) เป็นศูนย์การค้ารูปแบบพิเศษ อาจมีความทับซ้อนในแง่ของขนาดกับศูนย์การค้าแบบปกติ แต่พาวเวอร์เซ็นเตอร์มีลักษณะพิเศษ กล่าวคือ มีองค์ประกอบสำคัญที่เป็นร้านค้าขนาดใหญ่ เช่น ค้าปลีกของชำ ห้างสรรพสินค้า ร้านค้าเฉพาะทาง รวมถึงโรงมหรสพ รวมกันสามรายขึ้นไป และมีร้านค้าย่อย ๆ เป็นส่วนประกอบ ตัวอย่างเช่น ศูนย์การค้าแฟชั่นไอส์แลนด์ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพาวเวอร์เซ็นเตอร์ เป็นต้น

 ธีมมอล 
ธีมมอล (theme mall) เป็นศูนย์การค้าที่มีลักษณะพิเศษคือ มีการตกแต่งภายในให้เป็นรูปแบบพิเศษจากปกติ อาจจะอ้างอิงถึงสถาปัตยกรรมในแหล่งท่องเที่ยว หรือจัดให้มีลักษณะเรื่องใดหัวเรื่องหนึ่ง ศูนย์การค้าประเภทนี้โดยมากมักสร้างเพื่อรองรับกิจกรรมการท่องเที่ยว มากกว่าลูกค้าที่จับจ่ายสินค้าในชีวิตประจำวัน ดังนั้นจึงอาจจะไม่จำเป็นต้องมีองค์ประกอบครบถ้วนในแง่ของขนาดต่อองค์ประกอบต่าง ๆ เมื่อเทียบกับศูนย์การค้าปกติ ตัวอย่างเช่น ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก เทอร์มินอล 21 โคราช เทอร์มินอล 21 พัทยา เซ็นทรัลเฟสติวัล สมุย เป็นต้น

 เอาต์เล็ตมอล 
เอาต์เล็ตมอล (outlet mall) เป็นศูนย์การค้ารูปแบบพิเศษคล้ายพาวเวอร์เซ็นเตอร์ แต่ร้านค้าหลักจะเป็นการจำหน่ายสินค้าจากผู้ผลิต หรือสินค้าที่มีตำหนิเล็กน้อย โดยจำหน่ายในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด อย่างไรก็ตาม อาจจะมีองค์ประกอบอื่น ๆ เช่น ศูนย์อาหาร หรือร้านอาหารร่วมด้วย ตัวอย่างเช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัล วิลเลจ, สยาม พรีเมียม เอาต์เล็ต, พีน่า เฮ้าส์ พรีเมียม เอาต์เล็ต, เอฟเอ็น เอาต์เล็ต เป็นต้น