zh_steuerrekursgericht · GR.2017.42 · 2019-02-12 · de
Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)

Vertrauensschutz; Verkehrswert vor 20 Jahren (2. Rechtsgang nach Rückweisung durch StRG an Gemeinde zur Ermittlung des Verkehrswerts von Landwirtschaftsland vor 20 Jahren; 2 GR.2016.41). Festhalten an der Erwägung, dass der Vertrauensschutz der Korrektur einer "provisorischen" Veranlagung nicht entgegensteht (E. 3). Festsetzung des Verkehrswerts von Landwirtschaftsland per 1994 auf Fr. 8.-/m² unter Verzicht auf Einholung eines Expertengutachtens (E. 4).

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
2 GR.2017.42
Entscheid
12. Februar 2019
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Fabian Steiner
In Sachen
A,
Rekurrent,
vertreten durch RA lic.iur. B,
gegen
Gemeinde C,
Rekursgegnerin,
vertreten durch den Gemeinderat,
dieser vertreten durch D AG,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)

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hat sich ergeben:
A. A (nachfolgend der Pflichtige) veräusserte am … 2014 das Baugrundstück
Kat.-Nr. … im Halte von 1055 m², E, C, für Fr. 870'000.- an F und G. Aus Anlass dieser
Handänderung auferlegte der Gemeinderat C dem Pflichtigen am 15. Mai 2014 eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 31'220.- (die provisorische Grundstückgewinnsteuer-
verfügung des vor Abschluss des Kaufvertrages angegangenen Gemeindesteueramts
C hatte den mutmasslichen Steuerbetrag auf Fr. 31'900.- beziffert). Der am 16. Mai
2014 an den Vertreter des Pflichtigen versandte Beschluss wurde von diesem nicht
abgeholt.
Nachdem der Gemeinderat in der Zwischenzeit bemerkt hatte, dass dem Ver-
anlagungsentscheid ein unrichtiger Verkehrswert vor 20 Jahren zugrunde lag, erliess
er am 10. Juni 2014 einen neuen Beschluss über eine Grundstückgewinnsteuer von
Fr. 160'980.-, welcher am 11. Juni 2017 wiederum an den Vertreter gesandt wurde.
B. Eine hiergegen erhobene Einsprache des neuen Vertreters des Pflichtigen
wies der Gemeinderat am 11. Oktober 2016 ab.
C. Mit Rekurs vom 14. November 2016 liess der Pflichtige dem Steuerrekurs-
gericht beantragen, unter Aufhebung des Einspracheentscheids festzustellen, dass der
Veranlagungsentscheid vom 15. Mai 2014 rechtsverbindlich und die Grundstückge-
winnsteuer auf Fr. 31'900.- festzusetzen sei.
Das Steuerrekursgericht hiess den Rekurs am 12. Juli 2017 im Sinn der
Erwägungen teilweise gut, hob den Einspracheentscheid auf und wies die Sache zur
weiteren Untersuchung an den Gemeinderat zurück (2 GR.2016.41, www.strgzh.ch).
Das Gericht kam zum Schluss, dass eine "provisorische Grundstückgewinnsteuerver-
fügung", welche auf die "definitive Veranlagung … durch die zuständige Behörde" hin-
weise, kein schutzwürdiges Vertrauen begründe. Sodann erwog es, dass die zuständi-
ge Behörde während der laufenden Einsprachefrist auf eine Veranlagung zu Gunsten
und zu Lasten des Pflichtigen zurückkommen könne. Wenn die Veranlagungsbehörde
ohne jede Untersuchung der Planungsgeschichte für die Festlegung des Verkehrs-
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werts eines Baugrundstücks am Stichtag vor 20 Jahren auf den Schätzwert für Land-
wirtschaftsland abstelle, liege ein qualifizierter Untersuchungsmangel vor.
D. Am 7. November 2017 wies der Gemeinderat die Einsprache wiederum ab.
E. Mit Rekurs vom 11. Dezember 2017 liess der Pflichtige dem Steuerrekurs-
gericht beantragen:
"1. Der Einspracheentscheid vom 7. November 2017 … sei aufzuheben.
2. Der Veranlagungsentscheid vom 10. Juni 2014 bezüglich der Grundstückge-
winnsteuer im Zusammenhang mit der durch öffentlich beurkundeten Grund-
stückkaufvertrag vom … 2014 vollzogenen Handänderung des Grundstücks Ka-
taster Nr. …, Grundbuch H, sei aufzuheben.
3. Es sei die Grundstückgewinnsteuer im Zusammenhang mit der durch öffentlich-
beurkundeten Grundstückkaufvertrag vom … 2014 vollzogenen Handänderung
des Grundstücks Kataster Nr. …, Grundbuch H, auf maximal Fr. 31'900.- festzu-
setzen.
4. Eventualiter sei die Grundstückgewinnsteuer im Zusammenhang mit der durch
öffentlich beurkundeten Grundstückkaufvertrag vom … 2014 vollzogenen Han-
dänderung des Grundstücks Kataster Nr. …, Grundbuch H, aufgrund einer ge-
richtlichen Verkehrswertschatzung des Grundstücks vor 20 Jahren neu festzu-
setzen.
5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates."
Der Gemeinderat liess am 14. Februar 2018 – unter Zusprechung einer
Parteientschädigung – Abweisung des Rechtsmittels beantragen. Mit Replik vom
8. Juni 2018 hielt der Pflichtige an seinen Rekursanträgen fest, ebenso der Gemeinde-
rat in seiner Duplik vom 1. Oktober 2018. Am 14. Dezember 2018 nahm der Pflichtige
hierzu nochmals Stellung.
Auf die Erwägungen des Steuerrekursgerichts im ersten Rechtsgang, die
Begründung des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesent-
lich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.
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Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird laut Art. 12 Abs. 1 des Bundesgeset-
zes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom
14. Dezember 1990 bzw. § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von
den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen
von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um wel-
chen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt.
b) Als Erwerbspreis gilt nach § 220 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss
aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt jedoch die massgebende Handände-
rung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige laut § 220 Abs. 2 StG den
Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren zur Anrechnung bringen.
2. Im ersten Rechtsgang ist das Steuerrekursgericht in E. 2 und 3 zum
Schluss gekommen, dass der Veranlagungsentscheid vom 15. Mai 2014 dem Pflichti-
gen zugestellt, in der Folge jedoch durch den korrigierenden Veranlagungsentscheid
vom 10. Juni 2014 ohne weiteres ersetzt worden sei. Dies ist im zweiten Rechtsgang
nicht mehr strittig. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet sodann nur der
an die Stelle des Letztgenannten getretene Einspracheentscheid vom 7. Novem-
ber 2017 (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuerrecht, 3. A.,
2013, § 147 N 12).
3. a) Der Pflichtige hält an dem schon im ersten Rechtsgang geäusserten
Standpunkt fest, dass die Rekursgegnerin aus Gründen des Vertrauensschutzes an
den provisorischen Veranlagungsentscheid vom 3. Februar 2014 gebunden sei. Hierzu
erwog das Steuerrekursgericht in E. 4 seines Entscheids, schutzwürdiges Vertrauen in
die Auskunft eines Gemeindesteuersekretärs setze voraus, dass ein Pflichtiger diesen
in guten Treuen als zuständig habe betrachten dürfen. Vorliegend habe die Steuersek-
retärin jedoch auf die nach der Eigentumsübertragung vorzunehmende "definitive Ver-
anlagung … durch die zuständige Behörde" hingewiesen und damit einen Vorbehalt
angebracht, der kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen vermöge. Daran ändere
nichts, dass die "provisorische Grundstückgewinnsteuerverfügung vom 03.02.2014" die
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massgebenden Steuerfaktoren aufführe. Denn der Pflichtige habe – trotz Sachkunde
der Steuerkommissärin – damit rechnen müssen, dass der Gemeinderat als zuständige
Veranlagungsbehörde zu einer abweichenden Beurteilung gelangen könne. Ebenso
wenig lasse sich der E-Mail der Steuersekretärin vom 4. Februar 2014 an den damali-
gen Vertreter des Pflichtigen eine vertrauensbegründende Zusage entnehmen.
Schliesslich halte Ziffer 6 der weiteren Bestimmungen des Kaufvertrags vom … 2014
fest, dass das Steueramt die aus der Handänderung allfällig resultierende Grundstück-
gewinnsteuer "provisorisch" berechnet habe und sich der "mutmassliche Steuerbetrag"
auf Fr. 31'900.- belaufe. Im Übrigen fehle es an der für eine Bindungswirkung der Aus-
kunft erforderlichen vollständigen und präzisen Darstellung des Sachverhalts durch
den Pflichtigen. Dass dieser der provisorischen Grundstückgewinnsteuerberechnung
im Übrigen selbst keine Bindungswirkung beigemessen habe, ergebe sich ferner aus
der Steuererklärung vom 15. April 2014, in der neue wie auch umfassendere Anlage-
kosten geltend gemacht würden. Dementsprechend weiche die Grundstückgewinn-
steuer im Veranlagungsentscheid vom Mai 2014 von der provisorisch berechneten ab.
b) Der Pflichtige bringt zur Rekursbegründung vor, dass er sich im Vertrauen
auf die Richtigkeit der Steuerauskunft zum Verkauf des Grundstücks entschlossen ha-
be. Nach der doppelten Bestätigung durch das Gemeindesteueramt habe der rechts-
unkundige Pflichtige davon ausgehen dürfen, dass der Verkehrswert vor 20 Jahren auf
Fr. 654'100.- festgesetzt werde. Die Anmerkung, dass die definitive Veranlagung durch
die zuständige Behörde erfolge, stelle keinen Vorbehalt dar. Denn der Hinweis sei in
standardisierter Form erfolgt und besage nur, dass der Adressat erst gegen den förmli-
chen Veranlagungsentscheid Einsprache erheben könne. Mit einer "vermeintlich nicht
gegebenen Zuständigkeit der Auskunftsbehörde" habe dies nichts zu tun. Auch sei
nicht nachvollziehbar, welche andere Behörde ausser dem Gemeindesteueramt für
Steuerauskünfte zuständig sein sollte. Hinzu komme, dass der Gemeinderat keine an-
dere Funktion habe, als die durch das Gemeindesteueramt vorgenommene Veranla-
gung in einen formellen Entscheid zu giessen. Im Übrigen würde das Institut des Vor-
bescheids seines Gehalts entleert, wenn der Gemeinderat beliebig – hier gar mit einer
Tieferschätzung des Verkehrswerts um 124mal – von der Stellungnahme des Gemein-
desteueramts abweichen dürfte. Hinsichtlich der einzig relevanten Frage des Ver-
kehrswerts vor 20 Jahren habe der Pflichtige den Sachverhalt vollständig dargestellt.
Selbst unter der Annahme, dass die "provisorische Grundstückgewinnsteuerverfügung
vom 03.02.2014" als Ganzes keinen steuerlichen Vorbescheid darstelle, handle es sich
jedoch bei der Schätzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren um eine vorbehaltlos erteil-
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te und verbindliche Auskunft. In der Replik führt der Pflichtige ergänzend aus, dass die
Grundsätze des Rulings sinngemäss zum Zug kämen. Die vom Steuerrekursgericht im
ersten Rechtsgang vertretene Auffassung, dass die Steuersekretärin bloss eine provi-
sorische Auskunft erteilt habe, treffe nicht zu. Das "Provisorium" könne sich nur darauf
bezogen haben, dass der Kaufvertrag zu den mitgeteilten Bedingungen und nicht an-
ders abgeschlossen werde. Schliesslich treffe es nicht zu, dass im Fall einer krass feh-
lerhaften Auskunft das Legalitätsprinzip vorgehe.
Dem hält die Rekursgegnerin entgegen, dass die gewünschte Auskunft über
die mutmasslich anfallende Grundstückgewinnsteuer nicht dem Zweck gedient habe,
ob überhaupt und zu welchem Preis das streitbetroffene Grundstück verkauft werden
solle; vielmehr sei es darum gegangen, die im Vertrag vorgesehene Sicherstellung der
Grundstückgewinnsteuer vorzunehmen. Sodann sei die Auskunft qualifiziert fehlerhaft.
c) Die Vorbringen des Pflichtigen im zweiten Rechtsgang sind nicht geeignet,
von dem im ersten Rechtsgang gezogenen Schluss abzurücken, dass die unrichtige
Auskunft des Gemeindesteueramts bei ihm kein schutzwürdiges Vertrauen begründet
habe. Wie schon in E. 4e des Entscheids 2 GR.2016.41 gesagt, erging die Auskunft
der am 4. Februar 2014 um 11.39 Uhr angeschriebenen und mit E-Mail von 12.16 Uhr
antwortenden Steuersekretärin (als sie die Berechnung zur Ermittlung des Steuerbe-
trages gerade abgeschlossen hatte) nicht an den Pflichtigen persönlich, sondern an
einen berufsmässig tätigen Immobilienfachmakler als dessen Vertreter. Die jenem
dabei zugestellte "provisorische Grundstückgewinnsteuerverfügung" mit Datum
3. Februar 2014 enthielt folgenden Hinweis: "Rechtsmittel: Gegen diese Verfügung
kann kein Rechtsmittel erhoben werden. Die definitive Veranlagung erfolgt nach der
Eigentumsübertragung aufgrund der einzureichenden Steuererklärung durch die zu-
ständige Behörde." Dieser Hinweis deckt sich mit § 210 Abs. 1 StG, wonach die Veran-
lagung der Grundstückgewinnsteuer durch den Gemeinderat oder eine von ihm ge-
wählte, unter Vorsitz eines seiner Mitglieder amtende Kommission erfolgt. Diese
Kompetenzordnung entspricht im Übrigen der in anderen Bereichen des zürcherischen
Verwaltungsrechts, etwa jener in § 318 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep-
tember 1975 oder jener in § 6 des Sozialhilfegesetzes vom 14. Juni 1981. Zwar trifft es
in der Regel zu, dass den sachkundigen Funktionären bei der Entscheidfindung gros-
ses Gewicht zukommt. Entgegen der Auffassung des Pflichtigen verhält es sich indes-
sen keinesfalls so, dass die Behörde lediglich den Antrag der sachbearbeitenden Per-
son zum Entscheid erhebt. Gerade im Bereich der Grundstückgewinnsteuern ist die
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zuständige Behörde zumindest in grösseren Gemeinwesen oft mit Juristen, Bau- und
Steuerfachleuten besetzt. Dieser Umstand, auf den der erwähnte Hinweis in der provi-
sorischen Verfügung vom 3. Februar 2014 hinweist, musste dem fachkundig vertrete-
nen Pflichtigen bekannt sein. Schon aus diesem Grund war diese nicht geeignet,
schutzwürdiges Vertrauen beim Pflichtigen zu begründen, genauso wenig wie die dies-
bezügliche E-Mail der Steuersekretärin selbst.
Weil die Steuerveranlagung eine Einheit darstellt, fällt der vom Pflichtigen ver-
fochtene Vertrauensschutz mit Bezug auf den von der Steuersekretärin zunächst
akzeptierten Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 654'100.- in der "provisorische(n)
Grundstückgewinnsteuerverfügung" vom 3. Februar 2014 von vornherein ausser
Betracht. Sodann beruft sich der Pflichtige vergeblich auf die von der Rechtsprechung
entwickelten Gültigkeitsvoraussetzungen eines Rulings. Wie das Verwaltungsgericht im
Entscheid SB.2018.00022 vom 21. August 2018 (www.vgrzh.ch) festgehalten hat, setzt
ein Ruling voraus, dass die auskunfterteilende Behörde zuständig ist oder von der an-
fragenden Person in guten Treuen als zuständig erachtet werden darf. Dies trifft hier
aufgrund des in der provisorischen Grundstückgewinnsteuerverfügung angebrachten
Hinweises auf die "definitive Veranlagung … durch die zuständige Behörde" nicht zu.
Selbst wenn die vor der Handänderung berechnete Grundstückgewinnsteuer
definitiven Charakter gehabt hätte und der Pflichtige das auskunfterteilende Gemein-
desteueramt in guten Treuen für zuständig erachten durfte, verdient das Vertrauen des
Pflichtigen im gegebenen Fall keinen Schutz. Einerseits hätte der Adressat der Aus-
kunft die Unrichtigkeit der Schätzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren bei Beachtung
zumutbarer Sorgfalt erkennen können, weil sich das streitbetroffene Grundstück am
Stichtag vor 20 Jahren in der Landwirtschaftszone befand. Bei dieser Sachlage hätte
es unmöglich zum Preis von Fr. 620.-/m2 verkauft werden können. Andernfalls fehlt es
an irreversiblen Dispositionen, die der Pflichtige im Vertrauen auf die Richtigkeit der
Auskunft getroffen hat. Die Kaufvertragsparteien wie auch der Verkaufspreis standen
im Zeitpunkt der provisorischen Grundstückgewinnsteuerberechnung bereits fest. Bei
dieser Sachlage erfolgte die provisorische Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
offenkundig zum Zwecke der Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer. Damit er-
weist es sich als sehr unwahrscheinlich, dass der Pflichtige das streitbetroffene Grund-
stück im Falle einer höheren Steuer als Fr. 31'900.- gar nicht verkauft hätte.
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4. a) Materiell liegt einzig der Verkehrswert des veräusserten Grundstücks
Kat.-Nr. … am Stichtag des … 1994 im Streit. Hierzu hat das Steuerrekursgericht im
ersten Rechtsgang in E. 5 erwogen, dass als Anlagekosten der Wert von Landwirt-
schaftsland massgebend sei, weil die Parzelle damals in der Landwirtschaftszone ge-
legen habe. Indessen müssten allfällige, bis zum Stichtag eingetretene Wertstei-
gerungen mitberücksichtigt werden. Vorliegend habe der Gemeinderat zu Unrecht
keine Untersuchung vorgenommen, sondern vorschnell auf die Massgeblichkeit des
Werts für Landwirtschaftsland geschlossen und diesen auf Fr. 5.-/m² geschätzt.
b) Im zweiten Rechtsgang hielt der Gemeinderat im Einspracheentscheid ein-
zig fest, dass die Einzonung erst am … 2010 und die Genehmigung durch den Regie-
rungsrat am … 2012 erfolgt sei. Der Verkehrswert von Fr. 5.-/m² entspreche einem
Erfahrungswert. In der Rekursantwort verteidigte die Behörde ihren Standpunkt mit
dem Hinweis darauf, dass bei der Bewertung von Landwirtschaftsland nur auf die Er-
fahrung abgestellt werden könne. Nach Inkrafttreten des neuen bäuerlichen Boden-
rechts, das sich preismindernd ausgewirkt habe, wechsle Landwirtschaftsland nur noch
selten die Hand. In Anbetracht der 1993 und 1994 in C erzielten Erlöse komme der
angewendete Ansatz von Fr. 5.-/m² dem Pflichtigen entgegen.
c) Der Pflichtige rügt in der Rekursschrift zunächst, dass der Gemeinderat den
"Nachweis der vor- und nachherigen Zonenordnung und -zugehörigkeit" von
Kat.-Nr. … nach wie vor schuldig geblieben sei. Sodann fehle immer noch eine schlüs-
sige Begründung für den Wert des Landwirtschaftslandes. Nachdem das Steuerre-
kursgericht den im ersten Rechtsgang verwendeten Ansatz von Fr. 5.-/m² als ungenü-
gend motiviert beanstandet habe, gehe es nicht an, lediglich auf einen angeblichen
Erfahrungssatz abzustellen. Statistische Werte hätten mit Bezug auf die "konkreten
Gegebenheiten der zu schätzenden Liegenschaft" keinerlei Aussagekraft. Zur Ermitt-
lung von deren Verkehrswert sei daher ein gerichtliches Gutachten anzuordnen. Die
mangelhafte Begründung des Verkehrswerts stelle eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs dar.
d) aa) Gemäss Zonenplan vom … 1985 (vom Regierungsrat genehmigt am …
1986) lag das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. … in der Landwirtschaftszone. Die-
ses Regime blieb in den Revisionen vom … 1990 (genehmigt am … 1991) und … 1994
(genehmigt am … 1995) erhalten. Erst am … 2010 beschloss die Gemeindeversamm-
lung, die Parzelle der Kernzone I zuzuweisen, wozu der Regierungsrat am … 2012 die
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Genehmigung erteilte. Entgegen der Rüge des Pflichtigen steht somit fest, dass das
Grundstück Kat.-Nr. … am Stichtag des … 1994 in der Landwirtschaftszone lag. Weil
dieses Zonenregime erst rund 16 Jahre später geändert wurde, ist die Einzonung am
Stichtag noch nicht wertsteigernd zu berücksichtigen. Wie das Steuerrekursgericht im
ersten Rechtsgang (E. 5c) unter Hinweis auf die Rechtsprechung festgehalten hat, ist
unter diesen Umständen bei den Anlagekosten auf den Wert von Landwirtschaftsland
abzustellen.
bb) Während der Gemeinderat den schon im ersten Rechtsgang angewende-
ten Ansatz von Fr. 5.-/m² für solches Land lediglich mit der Erfahrung begründet hatte,
untermauerte er diesen in der Rekursantwort mit fünf Handänderungen in der Gemein-
de C aus den Jahren 1993 und 1994. Ein allfälliger Begründungsmangel mit Bezug auf
den Landpreis war damit geheilt, da sich der Pflichtige in einem zweiten Schriften-
wechsel dazu äussern konnte (Kaspar Plüss, in: Kommentar zum Verwaltungsrechts-
pflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., 2014, § 10 N 36). Während die Preise für vier
grosse Wiesen- und Waldgrundstücke zwischen rund Fr. 1.-/m² und Fr. 2.-/m² lagen,
ergab nur die Handänderung an einer Zwergparzelle von 44 m² einen Erlös von
Fr. 12.-/m². Wie der Gemeinderat in der Rekursantwort zutreffend festgehalten hat,
schränkte das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991,
das auf den 1. Januar 1994 in Kraft trat, den Handel mit Landwirtschaftsland stark ein,
was wiederum den Verkehrswert sinken liess. Der Pflichtige zieht in der Replik weder
diese Erfahrungstatsache in Zweifel noch bestreitet er substanziiert die Vergleichstaug-
lichkeit der vom Gemeinderat herangezogenen Handänderungen.
Der Rekursgegnerin ist beizupflichten, dass für Landwirtschaftsland allgemein
nur eine geringe Nachfrage besteht. Dies gilt insbesondere auch für das streitbetroffe-
ne, lediglich 1'055 m² grosse, peripher in E auf rund 750 m ü.M. gelegene Grundstück
Kat.-Nr. …. Die Akten enthalten ebenso wenig nähere Angaben über diese Parzelle,
insbesondere deren damalige landwirtschaftliche Nutzungseignung mit Bezug auf die
Fruchtfolgefläche, wie über die vom Gemeinderat genannten Landhändel. Weil sich die
Preise für Landwirtschaftsland in einer engen Bandbreite bewegen, was auch die er-
wähnten Vergleichshandänderungen zeigen, macht die Einholung eines gerichtlichen
Gutachtens zum Verkehrswert von Kat.-Nr. … am Stichtag des … 1994 keinen Sinn.
Vielmehr scheint es sachgerecht, der mit vertretbarem Aufwand nicht zu behebenden
Unsicherheit im Sachverhalt dadurch Rechnung zu tragen, dass zugunsten des Pflich-
tigen auf den im Kanton Zürich geltenden Höchstansatz für unbebautes Landwirt-
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schaftsland von Fr. 8.-/m² abgestellt wird (www.statistik.zh.ch; vgl. auch VGr, 23. Juni
2016, VR.2015.00002, E. 2.2, www.vgrzh.ch). Im Unterschied zum Wohnbauland, das
in den vergangenen 20 Jahren eine kräftige Preissteigerung erfahren hat, trifft dies
beim Landwirtschaftsland gerade nicht zu.
5. Diese Erwägungen führen gemäss nachfolgender Berechnung zur teilwei-
sen Gutheissung des Rekurses:
Grundstück Kat.-Nr. …, E, C (in Fr.)
Verkehrswert vor 20 Jahren (1'055 m² x Fr. 8.-/m²) 8'440.00
Machbarkeitsstudie 11'357.00
Mäklerprovision 18'792.00
Handänderungsabgaben beim Verkauf 1'465.00
Inseratekosten 1'620.00
Gesamte Anlagekosten 41'674.00
Erlös (unbestritten) 870'000.00
Grundstückgewinn 828'326.00
Grundstückgewinn (gerundet) 828'300.00
Grundstückgewinnsteuer nach § 225 Abs. 1 StG 320'720
Ermässigung für Besitzesdauer 20 Jahre 160'360
reiner Steuerbetrag 160'360
6. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem fast
vollumfänglich unterliegenden Pflichtigen zu überbinden (§ 151 Abs. 1 StG). Gegen-
stand des zweiten Rechtsgangs bildeten nur noch die Fragen des Vertrauensschutzes
und des für Landwirtschaftsland angemessenen Verkehrswerts. Demgegenüber wurde
die vom Steuerrekursgericht im ersten Rechtsgang behandelte – und dort bejahte –
Frage nach der Zulässigkeit eines korrigierten Veranlagungsentscheids vom Pflichtigen
nicht mehr aufgegriffen. Wie dieser dem – von ihm nicht angefochtenen – Entscheid
vom 12. Juli 2017 im ersten Rechtsgang entnehmen musste, war der Einwand des
Vertrauensschutzes kaum erfolgversprechend. Ungeachtet des zu knapp begründeten
Einspracheentscheids im zweiten Rechtsgang durfte er auch nicht damit rechnen, ei-
nen nennenswert höheren Anlagewert zugesprochen zu erhalten. Unter diesen Um-
ständen besteht kein Anlass, den Pflichtigen von der Tragung der Verfahrenskosten
teilweise oder gar gänzlich zu entlasten.
b) Aus den genannten Gründen muss dem Pflichtigen auch eine Parteient-
schädigung versagt bleiben (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspfle-
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gegesetzes vom 24. Mai 1959). Dasselbe gilt für die Rekursgegnerin. Denn deren
Bemühungen haben sich weitgehend darauf beschränkt, den angefochtenen
Einspracheentscheid mit der Nachreichung einer ergänzenden Begründung zu vertei-
digen.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid des Gemeinderats C vom
7. November 2017 wird teilweise gutgeheissen und die Grundstückgewinnsteuer
von Fr. 160'980.- auf Fr. 160'360.- herabgesetzt.
[…]
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