zh_steuerrekursgericht · GR.2023.25 · 2023-03-06 · de
Grundstückgewinnsteuer

Die Eröffnung und Mitteilung des Nachsteuerverfahrens an die steuerpflichtige Person stellt kein Gültigkeitserfordernis dar, deren Fehlen eine Nachbesteuerung ausschliessen würde. Abweisung des Antrags der Pflichtigen auf Nichtigerklärung von Einspracheentscheid und Veranlagung. Bei der reinen Schenkung führt der Rückfall im Sinne von Art. 247 OR zu einer Auflösung der Schenkung ex tunc. Dies kann mangels Vorliegens eines anderen Rechtsgeschäfts und Willens der Parteien nicht zu einer Umwandlung der Schenkung in einen Grundstückkaufvertrag zu Drittpreisen führen. Das verwaltungsgerichtliche Urteil (SB.2014.00077 - Rückfall bei gemischter Schenkung) kann nicht auf den vorliegenden Fall angewendet werden, da es sich vorliegend um eine vollständig unentgeltliche Schenkung handelt. Gutheissung.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
1 GR.2023.25
Entscheid
27. August 2024
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter Ma-
rius Obertüfer und Gerichtsschreiberin Angela Schorno
In Sachen
A,
Rekurrentin,
vertreten durch B AG,
gegen
Gemeinde C,
Rekursgegnerin,
vertreten durch den Gemeinderat,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer

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hat sich ergeben:
A. Mit öffentlich beurkundetem Schenkungsvertrag übertrug A (nachfolgend die
Rekurrentin) am XX.XX 2017 das zivilrechtliche Eigentum an der Liegenschaft "D"
(Kat.Nr. …, D, Plan Nr. 21, 763 m2 Grundstücksfläche, Acker, Wiese, Weide) an ihren
Sohn E. Gemäss Vertrag erfolgte die Abtretung vollständig als Schenkung (mit Ausglei-
chungspflicht im Nachlass der Rekurrentin). In Ziffer 10 des Vertrages wurde zudem ein
im Grundbuch vorzumerkendes Rückfallsrecht gemäss Art. 247 OR vereinbart, wonach
für den Fall des Vorversterbens der erwerbenden Partei (d.h. des Sohnes) das Grund-
stück an die Rekurrentin zurückfallen solle. Zufolge dieser Handänderung verfügte der
Gemeinderat der Gemeinde C am 20. Februar 2017 einen Aufschub der Grundstückge-
winnsteuer infolge Schenkung.
Nachdem der Sohn am XX.XX 2023 verstorben war, widerrief der Gemeinderat
C mit Veranlagungsentscheid vom 6. März 2023 den Steueraufschub vom 20. Feb-
ruar 2017 und besteuerte im Nachsteuerverfahren einen Grundstückgewinn von
Fr. 381'500.-, was zu einer reinen Grundstückgewinnsteuer von Fr. 71'000.- führte. Glei-
chentags verfügte der Gemeinderat C im Zusammenhang mit dem Übergang der Lie-
genschaft vom Sohn auf seine Erben einen Steueraufschub aufgrund Erbfolge und hin-
sichtlich des Übergangs der Liegenschaft von der Erbengemeinschaft auf die
Rekurrentin einen Steueraufschub infolge Erbvermächtnisses.
B. Am 6. April 2023 erhob die Rekurrentin Einsprache gegen den Veranla-
gungsentscheid vom 6. März 2023 und beantragte dessen ersatzlose Aufhebung.
Mit Einspracheentscheid vom 22. Mai 2023 wies der Gemeinderat C die Ein-
sprache ab und bestätigte den Grundstückgewinn von Fr. 381'500.- bzw. die Grund-
stückgewinnsteuer von Fr. 71'000.-.
C. Hiergegen erhob die Rekurrentin am 24. Juni 2023 Rekurs unter Erneuerung
ihres Antrags im Einspracheverfahren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
der Rekursgegnerin.
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In der Rekursantwort vom 23. August 2023 beantragte die Rekursgegnerin die
Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Rekurrentin liess sich am 27. September 2023 nochmals vernehmen. Die
Rekursgegnerin verzichtete auf weitere Stellungnahme.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Die Rekurrentin macht zunächst die Nichtigkeit des Einsprache- sowie
auch des Veranlagungsentscheids vom 6. März 2023 geltend, da die fehlende Einleitung
und Mitteilung des Nachsteuerverfahrens einen schwerwiegenden Verfahrens- bzw.
Form- und Eröffnungsfehler darstellen würde. Dieser Fehler sei offensichtlich oder zu-
mindest leicht erkennbar und führe zur Nichtigkeit von Einsprache- und Veranlagungs-
entscheid.
b) Der Gemeinderat C bestreitet nicht, dass kein Nachsteuerverfahren eingelei-
tet und die Rekurrentin darüber nicht schriftlich in Kenntnis gesetzt wurde. Er macht hin-
gegen geltend, die Gehörsverweigerung könne im Rechtsmittelverfahren geheilt werden.
Bei einer formellen Eröffnung des Nachsteuerverfahrens hätte das Rechtsmittelverfah-
ren den gleichen Verlauf genommen. Die Anzeige des Nachsteuerverfahrens habe le-
diglich zur Folge, dass die Gegenpartei eingeladen werde, Stellung zu nehmen und ihr
das rechtliche Gehör gewährt werde. Da die Besteuerung infolge Rückfalls im Sinne von
Art. 247 OR auf einem Verwaltungsgerichtsentscheid beruhe, habe ohnehin kein Raum
für eine andersartige Beurteilung bestanden.
c) aa) Die Bestimmungen über die Grundsteuern enthalten neben der Erwäh-
nung der Zuständigkeit der Gemeindebehörden in § 210 Abs. 2 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) keine weiteren Vorschriften über die Nachsteuern. Damit gelangt
§ 206 StG zur Anwendung, gemäss welchem die Bestimmungen über die Staatssteuern
sinngemäss unter Vorbehalt der nachfolgenden Bestimmungen auch für die
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Grundsteuern gelten. Demnach beziehen sich die für die Staatssteuer aufgestellten
Bestimmungen zur Nachsteuer in §§ 160 ff. StG auch auf die Grundstückgewinnsteuer.
Gemäss § 162 Abs. 3 StG kann gegen den Einspracheentscheid Rekurs erhoben wer-
den. Dafür zuständig ist allerdings in Grundstückgewinnsteuerangelegenheiten nicht wie
in § 162 Abs. 3 StG erwähnt das Verwaltungsgericht, sondern das Steuerrekursgericht
(vgl. § 212 StG; ausführlich StRG, 5. April 2022, 1 GR.2022.17, E. 1; bestätigt durch
VGr, 9. November 2022, SB.2022.00027).
bb) Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbe-
hörde nicht bekannt waren, dass eine Veranlagung zu Unrecht unterblieben oder eine
rechtskräftige Veranlagung unvollständig ist, oder eine unterbliebene oder unvollstän-
dige Veranlagung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die Steuerbehörde zu-
rückzuführen ist, wird die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert
(§ 160 Abs. 1 StG). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, Vermögen, Reingewinn oder
Eigenkapital in seiner Steuererklärung vollständig und genau angegeben und haben die
Steuerbehörden die Bewertung anerkannt, kann keine Nachsteuer erhoben werden,
selbst wenn die Bewertung ungenügend war (§ 160 Abs. 2 StG). Die betreffenden Be-
stimmungen finden sich auch in Art. 53 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmoni-
sierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990
(StHG).
cc) Auf eine rechtskräftige Einschätzung darf im Nachsteuerverfahren nur zu-
rückgekommen werden, wenn sich aufgrund neuer Tatsachen oder neuer Beweismittel
ergibt, dass die Einschätzung unrichtig (entweder überhaupt nicht oder ungenügend)
ausgefallen ist. Die Unkenntnis der Steuerbehörde über das Vorhandensein einer Tat-
sache muss daher kausal für die unrichtige Einschätzung gewesen sein. Unerheblich
sind somit Tatsachen, die – wären sie der Steuerbehörde bekannt gewesen – nicht zu
einer anderen Einschätzung geführt hätten. Der Kausalzusammenhang zwischen der
nicht gehörigen Deklaration der steuerpflichtigen Person und dem Steuerausfall wird
nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung unterbrochen, "wenn die Unzuverlässigkeit
der Steuererklärung und der ihr beigefügten Belege der Veranlagungsbehörde bekannt
war oder hätte bekannt sein müssen, und von dieser wider besseres Wissen oder aus
Nachlässigkeit nicht beachtet wurde" (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum
Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 160 N 19).
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Für die Beantwortung der Frage, ob neue Tatsachen oder Beweismittel schon
zur Zeit der Veranlagung bekannt waren, ist der Aktenstand zum Zeitpunkt der Veranla-
gung massgebend (Looser in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundes-
gesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern von Kantonen und Gemeinden, 4.
A., 2022, Art. 53 N 7a StHG). Was nicht aus den Akten ersichtlich war, gilt als neu (Loo-
ser, Art. 53 N 7a StHG; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 160 N 25 StG).
dd) Das Nachsteuerverfahren ist im StHG nicht ausführlich geregelt, womit den
Kantonen ein gewisser Regelungsspielraum verbleibt (Looser, Art. 53 N 26 f. StHG, auch
zum Folgenden). Auch wenn Art. 53 StHG es den Kantonen nicht ausdrücklich vor-
schreibt, folgt aus Art. 53 Abs. 4 StHG implizit sowie aus dem Gebot des rechtlichen
Gehörs, dass die Einleitung eines Nachsteuerverfahrens dem Steuerpflichtigen anzuzei-
gen ist. Im Steuergesetz des Kantons Zürich ist dies explizit gesetzlich geregelt (§ 162
Abs. 1 StG). Diese Mitteilung dient in erster Linie der Wahrung des rechtlichen Gehörs.
Gemäss Bundesgericht verursacht eine unterlassene Mitteilung der Steuerbe-
hörden an die steuerpflichtige Person über die Einleitung eines Nachsteuerverfahrens
keine weiteren Folgen (vgl. BGr, 7. August 2009, 2C_537/2008, E. 2 = StE 2010 B 24.4
Nr. 79, b = StR 2009, 822 ff., 824 f.; BGr, 11. Februar 2005, 2A.508/2004, E. 6.2). Ein
Teil der Lehre schliesst aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung denn auch, dass
die Mitteilung lediglich informativen Charakter hat und kein eigentliches Gültigkeitserfor-
dernis darstellt, dessen Fehlen eine Nachbesteuerung ausschliessen würde (vgl. VGr
BE, 7. August 2018, 100.2017.207U, E. 4.3.2, mit weiteren Hinweisen).
d) Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung stellt der Rückfall beim
Vorversterben des Sohnes eine Form der Auflösung der Schenkung ex tunc dar, welche
das Nachsteuerverfahren auslöst (VGr, 8. Oktober 2014, SB.2014.00077, E. 3.3).
Richtigerweise hätte somit vorliegend das Nachsteuerverfahren eröffnet und
der Rekurrentin mitgeteilt werden müssen. Der Gemeinderat C erliess am 6. März 2023
den Veranlagungsentscheid. Aus den Anmerkungen zum Einschätzungsentscheid geht
Folgendes hervor: "Da die Schenkung aufgrund der Klausel jedoch resolutiv bedingt ist,
fällt im Fall der Rückübertragung der Schenkungswille nachträglich dahin, weshalb der
Steueraufschub nachträglich aufzuheben und ein Nachsteuerverfahren zu eröffnen ist".
Diese Nachsteuerveranlagung ersetzte somit die Einleitungshandlung (vgl. BGr, 7. Au-
gust 2009, 2C_533/2008, E. 2).
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Im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung führt die unterlassene Mit-
teilung nicht zur Nichtigkeit der entsprechenden Veranlagung und kann die Gehörsver-
weigerung im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens geheilt werden (BGr, 11. Februar
2005, 2A.508/2004, E. 6). Zudem ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass das Verfahren
auch bei Eröffnung und Mitteilung des Nachsteuerverfahrens keinen anderen Verlauf
genommen hätte. Der Antrag der Rekurrentin ist somit abzuweisen.
2. a) aa) In materieller Hinsicht macht die Rekurrentin geltend, der ursprüngliche
Steueraufschub vom 20. Februar 2017 bleibe auch bei Rückfall der Schenkung im Sinne
von Art. 247 OR bestehen. Sie führt im Wesentlichen aus, das Verpflichtungsgeschäft
und das Verfügungsgeschäft seien gleich zu behandeln: Werde steuerlich auf den Voll-
zug abgestellt, müsse dies sowohl für das Verpflichtungs- wie auch für das Verfügungs-
geschäft gelten. Konsequenterweise müsse somit steuerlich von einer vollzogenen
Schenkung ausgegangen werden mit der Folge, dass der Steueraufschub auch beim
Eintritt der Resolutivbedingung Bestand habe. Folge man dagegen dem Zivilrecht und
lasse man das Verpflichtungsgeschäft mit dem Bedingungseintritt ex tunc wegfallen,
müsse dies steuerlich auch für das damit zusammenhängende Verpflichtungsgeschäft
gelten. Diesfalls müsse die Schenkung rückabgewickelt werden und seien die Parteien
so zu stellen, wie wenn es die Schenkung nie gegeben habe.
bb) Der Gemeinderat C stützte seine Begründung auf das Verwaltungsgerichts-
urteil vom 8. Oktober 2014 (SB.2014.00077), wonach bei Rückfall i.S.v. Art. 247 OR der
Steueraufschub widerrufen und die nachträgliche Besteuerung des Grundstückgewinns
im Nachsteuerverfahren erfolge. Da die Schenkung resolutiv bedingt sei, falle bei Rück-
fall der Schenkungswille nachträglich dahin und werde die ursprüngliche Schenkung der
Rekurrentin an ihren Sohn nun in einen Kauf zu Drittpreisen umgewandelt. Als Veräusse-
rungserlös zog der Gemeinderat den Verkehrswert als Ersatzwert heran.
b) aa) Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216 StG erhoben von den Ge-
winnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen er-
geben. Nach § 219 Abs. 1 StG ist Grundstückgewinn der Betrag, um welchen der Erlös
die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen) übersteigt. Laut
§ 222 StG gilt als Erlös der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Er-
werbers. Bei einer Handänderung infolge Erbganges (Erbfolge, Erbteilung,
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Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung wird die Grundstückgewinnsteuer aufge-
schoben (§ 216 Abs. 3 lit. a StG).
aaa) Der steuerrechtliche Schenkungsbegriff umfasst folgende Elemente: Zu-
wendung unter Lebenden, Bereicherung des Empfängers aus dem Vermögen des
Schenkers, Unentgeltlichkeit und Schenkungswille (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oester-
helt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 7 N 14 f., auch zum Fol-
genden). Soweit die schenkungsweise Grundstückübertragung vollständig unentgeltlich
erfolgt, liegt eigentlich überhaupt keine (entgeltliche) Veräusserung vor, die eine Grund-
stückgewinnsteuer auslösen würde, womit sich technisch gesehen auch ein Steuerauf-
schub erübrigen würde (vgl. auch Moritz Seiler, Grundstückgewinnsteuerliche Folgen
der Schenkung mit Nutzniessungsvorbehalt, ASA 80 633 ff., 636 und 638 f.). Nichtsdes-
totrotz sieht § 216 Abs. 3 lit. a StG in einem solchen Fall den Steueraufschub vor. Dies
hat den Vorteil, dass bei der Wiederveräusserung auf die Anlagekosten des Veräusse-
rers abgestellt und die Anrechnung dessen Besitzesdauer gewährt wird.
bbb) Ein (vollständiger) Steueraufschub tritt auch bei den gemischten Schenkun-
gen ein, welche die weitaus häufigsten Fälle darstellen (VGr, 4. November 2003,
SB.2003.00012 = StE 2004 B 42.32 Nr. 7 = ZStP 2004, 130; Richner/Frei/Kaufmann/
Rohner, § 216 N 193 StG). Ein solcher, entgeltliche und unentgeltliche Elemente enthal-
tender Vertrag darf nur angenommen werden, wenn die Parteien den Kaufpreis bewusst
unter dem wahren Wert des Grundstücks angesetzt haben mit dem Willen, die Differenz
dem Erwerber unentgeltlich zukommen zu lassen.
Angesichts dieser Rechtsfolge bei gemischten Schenkungen (vollständiger Steu-
eraufschub) muss zwischen Leistung und Gegenleistung ein offensichtliches Missver-
hältnis gegeben sein. Die Zuwendung muss auf einem Schenkungswillen und nicht auf
einem anderen Rechtsgrund beruhen. Durch das Merkmal des Schenkungswillens un-
terscheidet sich die Schenkung von anderen Zuwendungen und insbesondere von der
grundlosen Bereicherung (z.B. infolge Übervorteilung oder Irrtum, aber auch vom blos-
sen Freundschaftspreis; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 216 N 194 StG). Wo die
gänzliche oder wenigstens teilweise Unentgeltlichkeit einer Zuwendung augenfällig ist,
spricht eine natürliche Vermutung für das Vorhandensein des Schenkungswillens, sofern
überdies enge verwandtschaftliche oder sonstige nahe persönliche Beziehungen zwi-
schen den Parteien bestehen. Fehlen dagegen verwandtschaftliche Beziehungen,
spricht dies gegen eine Schenkung.
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bb) Gemäss Art. 247 Abs. 1 OR kann der Schenker den Rückfall der geschenk-
ten Sache an sich selbst vorbehalten für den Fall, dass der Beschenkte vor ihm sterben
sollte. Damit wird die Schenkung mit einer auflösenden Bedingung versehen (Nedim
Peter Vogt/Annaïg L. Vogt, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A., 2019, Art.
247 N 1 ff. OR, auch zum Folgenden). Tritt die auflösende Bedingung des Vorverster-
bens des Beschenkten ein, so fällt der Schenkungsvertrag ex tunc dahin. Bei Grundstü-
cken entsteht durch die Vormerkung im Grundbuch nach Art. 247 Abs. 2 OR ein beson-
derer Schutz des dinglichen Anspruchs des Schenkers gegenüber den Erben des
Beschenkten.
cc) Bei der Schenkungssteuer entfaltet die Übertragung des Vermögenswertes
unter einer Resolutivbedingung bereits ihre volle Wirkung. Eine auf diese Weise bedingte
Zuwendung ist bei ihrer Ausrichtung zu besteuern und zu bewerten (Oehrli/Attinger, in:
Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht,
2020, § 20 N 10, auch zum Folgenden). Somit hat die Resolutivbedingung keinen wert-
vermindernden Einfluss. Dies gilt, auch wenn die Zuwendung später aufgrund der Be-
dingungen tatsächlich wegfallen sollte. Ist dies der Fall, rechtfertigt sich jedoch eine Re-
vision.
dd) Gemäss Verwaltungsgericht stellt der Eintritt der Resolutivbedingung einen
Nachsteuergrund gemäss § 160 StG für den bereits rechtskräftig verfügten Aufschub der
Grundstückgewinnsteuer dar (VGr, 8. Oktober 2014, SB.2014.00077, E. 3.2). Der Rück-
fall beim Vorversterben des Sohnes stelle eine Form der Auflösung der Schenkung ex
tunc dar, welche das Nachsteuerverfahren auslöse (VGr, 8. Oktober 2014,
SB.2014.00077, E. 3.3). In diesem Verwaltungsgerichtsurteil handelte es sich bei der
Übertragung der Liegenschaft um eine gemischte Schenkung, da der Erwerber als Ge-
genleistung eine effektive Schuldpflicht mit Bezug auf dem Grundstück lastenden
Schuldbriefen übernommen hatte.
c) Die Gemeinde C begründete ihre Veranlagung bzw. ihren Einspracheent-
scheid mit dem vorerwähnten Verwaltungsgerichtsurteil. Es stellt sich die Frage, ob die-
ses Urteil auf den vorliegenden Fall anwendbar ist.
aa) Beim verwaltungsgerichtlichen Urteil handelte es sich um einen Fall, bei
welchem der Sohn die effektive Schuldpflicht, welche auf der Liegenschaft lastete, über-
nahm. Dem veräussernden Vater wurde ein Kaufsrecht sowie ein limitiertes
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Vorkaufsrecht eingeräumt. Für den Fall, dass der Sohn vor dem Vater sterben sollte,
wurde ein Rückfallsrecht vereinbart. Diese vorgemerkten Rechte wurden unentgeltlich
gewährt. Das Verwaltungsgericht erwog, für die Belastung durch das Kaufs-, Vorkaufs-
und Rückfallsrecht sei bei der Berechnung des unentgeltlichen Teils der Übertragung
der Liegenschaft kein Wert abzuziehen. Es kam zum Schluss, dass es sich bei der Über-
tragung der Liegenschaft um eine gemischte Schenkung handle (bedingt unentgeltliche
Übertragung der Liegenschaft), welche zu einem Steueraufschub führte.
bb) aaa) Im vorliegend zu beurteilenden Fall handelt es sich um ein unbebautes
Grundstück, auf welchem keine Hypothek lastete. Die Schenkung wäre im Nachlass der
veräussernden Partei (d.h. der Rekurrentin) zur Ausgleichung zu bringen gewesen. Zu-
dem wurde das Rückfallsrecht unentgeltlich eingeräumt.
Wenn nun aufgrund des Rückfalls bzw. des Eintritts der Resolutivbedingung die
(reine) Schenkung ex tunc aufgelöst wird, kann dies vorliegend nicht zu einer Umwand-
lung in einen Kauf zu Drittpreisen führen – ein solcher war von den Parteien weder ge-
wollt noch vereinbart. Im Gegensatz zur gemischten Schenkung, welche eine Kombina-
tion von entgeltlichen und unentgeltlichen Veräusserungsvertragselementen in einem
Vertrag darstellt, handelt es sich vorliegend um eine vollständig unentgeltliche Veräusse-
rung des Grundstückes. Fällt der Schenkungswille nachträglich weg, kann nicht, wie bei
der gemischten Schenkung, auf einen nach wie vor bestehenden Kaufvertrag abgestellt
werden und die vormalige Schenkung in einen Grundstückkaufvertrag umgewandelt
werden.
bbb) Die Frage, ob die Liegenschaft infolge Auflösung der Schenkung mit Wir-
kung ex tunc in den Nachlass fiel und der Rekurrentin anschliessend mittels Vermächt-
nisses übertragen wurde oder ob die Liegenschaft direkt an die Rekurrentin zurückfiel,
spielt für die hier zu beurteilende Frage keine Rolle, da in beiden Fällen keine Grund-
stückgewinnsteuer erhoben bzw. diese aufgeschoben wird. Im Falle einer späteren Ver-
äusserung wird für die Bestimmung der massgebenden Besitzesdauer und der Anlage-
kosten auf den ursprünglichen Erwerb des Grundstücks durch die Rekurrentin abgestellt
(§ 219 Abs. 3 StG).
cc) Aufgrund der vorangehenden Ausführungen kann das Obiter dictum im Ver-
waltungsgerichtsurteil vom 8. Oktober 2014, wonach der Rückfall der Schenkung bzw.
Auflösung der Schenkung ex tunc zur Umqualifikation in einen Verkaufsvertrag zu
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Drittpreisen und damit zum Widerruf des Steueraufschubs führt, nicht auf den vorliegen-
den Fall angewendet werden.
3. Diese Erwägungen führen zur Gutheissung des Rekurses. Ausgangsgemäss
sind die Verfahrenskosten der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 212 i.V.m. § 151 Abs. 1
StG) und ist der Rekurrentin eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen
(§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
[VRG]).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Einspracheentscheid des Gemeinderats C vom
22. Mai 2023 wird aufgehoben und die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 71'000.- auf
Fr. 0.- herabgesetzt.
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