zh_steuerrekursgericht · GR.2021.6 · 2022-07-25 · de
Grundstückgewinnsteuer

Doppelbesteuerungsverbot; Bundesgerichtspraxis betreffend die Vermeidung von Ausscheidungsverlusten.
Die Pflichtige AG (eine Liegenschaftenhändlerin) mit ausserkantonalem Sitz hat im Kanton Zürich einerseits einen Betriebsverlust erlitten (Gewinnsteuerbereich) und andererseits einen Grundstückgewinn in einer zürcherischen Gemeinde. Auch unter Ausklammerung der Wertzuwachsgewinne ist dabei das Betriebsergebnis immer noch positiv (kein Gesamtbetriebsverlust). Die Pflichtige möchte den Verlust anteilsmässig mit dem Grundstückgewinn verrechnen, was ihr die zuständige zürcherische Grundsteuerbehörde mit Verweis auf die "Zürcher Ausscheidungspraxis", die eine andere Reihenfolge der Verlustverrechnung vorsieht, verweigert. Die Grundsteuerbehörde vertritt die Meinung, Betriebsverluste sind zuerst (kantonsübergreifend) mit Betriebsgewinnen zu verrechnen; erst wenn danach noch ein Verlust vorhanden ist (= Gesamtbetriebsverlust), wird eine Verrechnung in Betracht gezogen. Dies mit der Begründung, die Frage, ob diese Verluste mit dem per 2009 in der zürcherischen Gemeinde erzielten Grundstückgewinn zu verrechnen sind, betreffe damit einen rein innerkantonalen Sachverhalt. Innerkantonal sei die Verlustverrechnung im monistischen System nicht vorgesehen. Diese Auffassung ist nach neuster Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und auch des Bundesgerichts nicht mehr haltbar. Da Ausscheidungsverluste nach Möglichkeit zu vermeiden sind, hat zunächst die innerkantonale Verlustverrechnung zu erfolgen bevor Verluste an das Hautsteuerdomizil weitergegeben werden können. Nur teilweise Gutheissung, weil Steuerberechnung der Pflichtigen nicht nachvollziehbar ist.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
1 GR.2021.6
Entscheid
25. Juli 2022
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Marius Obertüfer
In Sachen
A AG,
(vormals B AG),
Rekurrentin,
vertreten durch C AG,
gegen
Stadt D,
Rekursgegnerin,
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer

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hat sich ergeben:
A. Die A AG (nachfolgend die Pflichtige; vormals B AG) hatte ihren Sitz im
Jahr 2009 im Kanton E (heute F). Sie bezweckt zur Hauptsache […]. Ihre Tätigkeit
lässt sich in die beiden Geschäftssparten "Promotionsobjekte" und "Anlage-
Immobilien" unterteilen. In der Sparte Promotionsobjekte werden unbebaute Grundstü-
cke gekauft, überbaut und anschliessend weiterverkauft oder bereits bestehende Im-
mobilien gekauft, aufgewertet und weiterverkauft. Die für den Geschäftsbereich Anla-
ge-Immobilien erworbenen Liegenschaften werden hingegen langfristig zur
Erwirtschaftung eines Mietertrags gehalten. Die Pflichtige ist in den beiden Sparten in
unterschiedlichen Kantonen geschäftlich aktiv.
Im Jahr 2009 erzielte die Pflichtige dabei namentlich durch den Verkauf eines
Promotionsobjekts an der …gasse XX in der Stadt D, welches sie im Zeitraum 2. März
bis 25. November 2009 gesamthaft an unterschiedliche Stockwerkeigentümer verkauf-
te, einen Grundstückgewinn von insgesamt Fr. 972'848.- (vor Steuern). Das operative
Betriebsergebnis aus Vermietung war hingegen im Jahr 2009 im Kanton Zürich mit
einem Verlust von ca. Fr. 600'000.- defizitär. Der gesamte, in der Schweiz erwirtschaf-
tete Reingewinn pro 2009 betrug gemäss Handelsabschluss Fr. ... [ca. Fr. 3.6 Mio.].
Am 18. Mai 2010 reichte die Pflichtige ihre Grundstückgewinnsteuererklärung
betreffend Verkauf des Grundstücks an der …gasse XX in D ein, worin sie einen
Grundstückgewinn von Fr. 385'258.- deklarierte. Zu diesem Ergebnis gelangte sie na-
mentlich durch die anteilige Verlustverrechnung des im Kanton Zürich angefallenen
Betriebsverlusts im Umfang von Fr. 356'441.-.
Nach Einreichung der Steuererklärung kam es zwischen den Parteien zu ei-
nem mehrjährigen Austausch betreffend die Frage der Verlustverrechnung, bei dem
keine Einigung erzielt werden konnte. Mit Veranlagungsbeschluss vom 13. Novem-
ber 2018 errechnete die Kommission für Grundsteuern der Stadt D aus den Handände-
rungen des Grundstücks an der …gasse XX schliesslich einen steuerpflichtigen
Grundstückgewinn von gesamthaft Fr. 691'159.- und auferlegte der Pflichtigen eine
entsprechende Grundstückgewinnsteuer von Fr. 222'920.-. Soweit strittig, liess die
Kommission namentlich den zur Verrechnung gebrachten Betriebsverlust nicht zum
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Abzug zu. Sie stellte sich auf den Standpunkt, dieser sei stattdessen mit den andern-
orts erwirtschafteten Betriebsgewinnen zu verrechnen.
B. Hiergegen liess die Pflichtige am 17. Dezember 2018 Einsprache erheben
und beantragen, unter Berücksichtigung der Verlustverrechnung mit einem Grund-
stückgewinn von Fr. 452'221.- bzw. einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 134'600.-
eingeschätzt zu werden. Prozessual beantragte sie sodann die Durchführung einer
mündlichen Verhandlung i.S.v. § 141 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997
(StG).
Nachdem an der mündlichen Besprechung mit Vertretern des Steueramts der
Stadt D, die coronabedingt im gegenseitigen Einverständnis anstatt einer mündlichen
Verhandlung vor der Kommission für Grundsteuern durchgeführt wurde, keine Einigung
erzielt werden konnte, wies die Kommission für Grundsteuern der Stadt D die Einspra-
che der Pflichtigen mit Einsprachebeschluss vom 2. März 2021 ab.
C. Mit Rekurs vom 31. März 2021 liess die Pflichtige ihren Einspracheantrag
wiederholen. Zudem beantragte sie eine Parteientschädigung.
Die Vorinstanz schloss mit Rekursantwort vom 15. Juni 2021 auf Abweisung
des Rekurses. Mit Verfügung vom 4. Januar 2022 wurde den Parteien sodann die
Möglichkeit eingeräumt, zu einem Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 28. Sep-
tember 2021 mit ähnlicher Ausgangslage Stellung zu nehmen (Geschäfts
Nr. GR.2021.7). In ihren jeweiligen Stellungnahmen vom 20. bzw. 25. Januar 2022
hielten beide Parteien an ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 28. Juni 2022 ergänz-
te die Vorinstanz ihre Rekursantwort.
Auf die Vorbringen der Parteien wird – soweit rechtserheblich – in den nach-
folgenden Erwägungen eingegangen.
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Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer durch die Gemein-
den von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder
Anteilen von solchen ergeben (§§ 205 und 216 Abs. 1 StG; StRG, 28. September
2021, 1 GR.2021.7; StRG, 19. März 2021, 1 GR.2020.15, je auch zum Folgenden).
Nach der gesetzlichen Regelung werden alle Gewinne – mit Ausnahme der hier nicht
betroffenen wieder eingebrachten Abschreibungen – aus der Veräusserung von
Grundstücken der als Objektsteuer ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer unterwor-
fen, und zwar unabhängig davon, ob das veräusserte Grundstück zum Privat- oder
Geschäftsvermögen des Veräusserers gehört (sog. monistisches System; vgl. hierzu
Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021,
VB zu §§ 216 - 226a N 5 StG). Das harmonisierte Steuerrecht der Kantone und Ge-
meinde lässt im Sinne einer Ausnahme das monistische System zu (vgl. Art. 12 Abs. 4
des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und
Gemeinden vom 14. Dezember 1990; StHG), ohne sich aber zur Betriebsverlustan-
rechnung zu äussern. In der reinen Ausprägung der Objektsteuer besteht dabei keine
steuerartübergreifende Verlustanrechnung. Die Kantone und Gemeinden sind folglich
nicht verpflichtet, operative Verluste (nach Elimination der Rohgewinne, die bei der
Veräusserung eines dem Geschäftsvermögen angehörenden Grundstücks entstanden
sind) an den Grundstückgewinn auf Grundstücken des Geschäftsvermögens anzu-
rechnen. Ebenso wenig schliesst es diese Möglichkeit aber aus (BGE 145 II 206 E. 2.1;
BGr, 28. Januar 2020, 2C_216/2019, E. 3.4; BGr, 11. März 2019, 2C_30/2019, E. 2.1,
je mit Hinweisen).
b) aa) Liegt hingegen ein interkantonaler Sachverhalt vor, sind die Regeln der
interkantonalen Steuerausscheidung zu beachten. Gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. b StHG
sind juristische Personen mit Sitz ausserhalb eines Kantons in anderen Kantonen
steuerpflichtig, wenn sie dort eine Betriebsstätte unterhalten. Folglich ist in der genann-
ten Situation eine sogenannte Steuerausscheidung vorzunehmen. Diese Steueraus-
scheidung für Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke erfolgt zu anderen
Kantonen und zum Ausland nach den Grundsätzen des Bundesrechts über das Verbot
der interkantonalen Doppelbesteuerung (§ 57 Abs. 3 StG). Nach einem feststehenden
Grundsatz des interkantonalen Doppelbesteuerungsrechts können die Kantone die auf
ihrem Gebiet gelegenen Betriebsstätten einer interkantonalen Unternehmung nicht
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selbstständig für das Sondervermögen oder den Sondergewinn der Betriebsstätten
besteuern; eine objektmässige Ausscheidung ist also nicht zulässig (BGE 103 Ia 233
E. 3b; BGr, 5. August 2020, 2C_1116/2018, E. 7.3.1; BGr, 10. September 2007,
2P.340/2006, E. 2.2; Teuscher/Lobsiger, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuer-
recht, Interkantonales Steuerrecht, 2. A., 2021, § 30 N 19, je auch zum Folgenden).
Vielmehr können die Kantone nur eine Quote des Gesamtgewinns und des Gesamtka-
pitals der ganzen Unternehmung erfassen (quotenmässige Ausscheidung). Der Ge-
samtgewinn und das Gesamtkapital sind demnach anteilmässig auf die Betriebsstät-
tenkantone und den Hauptsitzkanton aufzuteilen. Die vorzunehmende Steueraus-
scheidung hat im Grundsatz der Prämisse Rechnung zu tragen, dass der Gesamt-
gewinn der Unternehmung nach der Bedeutung, welche den einzelnen Betriebsstätten
(inkl. Hauptsitz) für die Erzielung dieses Gewinns zukamen, aufgeteilt wird (Höhn/
Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4. A., 2000, § 26 N 23, auch zum Folgenden). Die
Bedeutung der einzelnen Betriebsstätten wird entweder nach den Buchhaltungsergeb-
nissen (direkte Methode) oder aufgrund von Hilfsfaktoren (indirekte Methode) ermittelt.
bb) Einen weiteren interkantonalen Anknüpfungspunkt stellt blosses Grundei-
gentum dar, wo ein Spezialsteuerdomizil begründet wird (Art. 21 Abs. 1 lit. c StHG).
Grundeigentum gemäss Art. 655 des Zivilgesetzbuchs und sein Ertrag ist im Grundsatz
dem Kanton der gelegenen Sache zur ausschliesslichen Besteuerung vorbehalten (so-
genanntes Belegenheitsprinzip; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 57 N 1 i.V.m. § 5
N 65 f.; Mathias Oertli, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantona-
les Steuerrecht, 2. A., 2021, § 33 N 3, je auch zum Folgenden). Bei verschiedenen
Grundstücken, welche sich in mehreren Kantonen befinden, ist folglich eine objekt-
mässige Ausscheidung vorzunehmen. Die Grundstücke werden als Aktiven zusammen
mit deren Bruttoertrag dem Liegenschaftskanton zugewiesen. Ebenfalls dem Liegen-
schaftskanton werden die Unterhalts- und Verwaltungskosten belastet.
c) aa) Auch Grundstückgewinne sind grundsätzlich am Belegenheitsort zu
besteuern, wobei die Kantone zwischen dem monistischen und dualistischen System
wählen können (E. 1a). Die Ausgestaltung als strikte Objektsteuer im Kanton Zürich ist
dabei bei interkantonalen Sachverhalten durch die Rechtsprechung des Bundesge-
richts zur Vermeidung der interkantonalen Doppelbesteuerung durchbrochen worden:
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Art. 127 Abs. 3 Satz 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) unter-
sagt die interkantonale Doppelbesteuerung. Nach der Rechtsprechung des Bundesge-
richts liegt eine solche vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren
Kantonen für das gleiche Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezo-
gen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der gelten-
den Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, die
einem anderen Kanton zusteht, dieser aber von seiner Steuerhoheit keinen Gebrauch
macht (virtuelle Doppelbesteuerung). Ausserdem darf ein Kanton eine steuerpflichtige
Person grundsätzlich nicht deshalb stärker belasten, weil sie nicht in vollem Umfang
seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge ihrer territorialen Beziehungen auch
noch in einem anderen Kanton steuerpflichtig ist (Schlechterstellungsverbot; siehe zum
Ganzen BGE 138 I 297 E. 3.1; BGE 137 I 145 E. 2.2; BGE 134 I 303 E. 2.1).
Aus dem Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung folgt, dass ein Steu-
erpflichtiger, der in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist, nicht mehr als sein gesamtes
Reineinkommen bzw. seinen gesamten Reingewinn zu versteuern hat (BGE 107 Ia 41
E. 1a). Diese Regel hatte gemäss jahrzehntelanger Rechtsprechung des Bundesge-
richts aber vor dem Grundsatz zurückzutreten, dass das Grundeigentum ausschliess-
lich und in vollem Umfang dem Liegenschaftenkanton zur Besteuerung vorbehalten
blieb. Der Liegenschaftenkanton musste deshalb Verluste, die in anderen Kantonen
angefallen waren, nicht übernehmen. Diese Praxis führte in zahlreichen Fällen zu so-
genannten "Ausscheidungsverlusten". Der Steuerpflichtige musste im Liegenschaften-
kanton (Spezialsteuerdomizil) ein Einkommen versteuern, welches das gesamte Rein-
einkommen überstieg; im Extremfall versteuerte eine Unternehmung am
Spezialsteuerdomizil einen Reingewinn, obwohl die Gesamtunternehmung schweizweit
betrachtet Verluste erlitten hatte.
bb) Seit dem Jahr 2004 änderte das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur
Nichtberücksichtigung von interkantonalen Ausscheidungsverlusten stufenweise. Mit
Entscheid vom 19. November 2004 erkannte es bezüglich einer Betriebsliegenschaft
einer Liegenschaftenhändlerin und Generalunternehmerin in einem Betriebsstättenkan-
ton, dass der Liegenschaftenkanton zwar den Wertzuwachs (= Differenz zwischen Er-
lös und Anlagekosten) ausschliesslich besteuern dürfe, doch sei der Liegenschaften-
kanton verpflichtet, den Verlustüberschuss, den die Unternehmung im Sitzkanton und
weiteren Kantonen mit Betriebsstätten erlitten habe, mit dem Grundstückgewinn zu
verrechnen (BGE 131 I 249; ausführlich Peter Mäusli-Allenspach in: Kommentar zum
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Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2. A., 2021, § 3 N 51 ff.,
auch zum Folgenden). Am 18. April 2005 wandte das Bundesgericht diese neue Regel
zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten auch auf Liegenschaften im Privatver-
mögen an und wies den Liegenschaftenkanton an, den Gewinnungskostenüberschuss
aus einer weiteren, im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaft am Hauptsteuerdo-
mizil zu übernehmen (BGE 131 I 285). Am 8. Mai 2006 verpflichtete das Bundesgericht
schliesslich den Liegenschaftenkanton, in welchem ein Handelsunternehmen eine rei-
ne Kapitalanlageliegenschaft (ohne Betriebsstätte) besass, den Betriebsverlust am
ausserkantonalen Hauptsitz mit dem Liegenschaftenertrag im Liegenschaftenkanton zu
verrechnen (BGE 132 I 220; Matteotti/Beceren, in: Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2. A., 2021, § 34 N 27).
Diese neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung geht letztlich davon aus,
dass im interkantonalen Verhältnis Ausscheidungsverluste möglichst zu vermeiden
sind. Dabei kommt es im interkantonalen Verhältnis nicht darauf an, ob Kapitalgewinne
auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens nach dem dualistischen System mit der
allgemeinen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst werden oder ob sie nach dem im
Kanton Zürich geltenden monistischen System einer besonderen Grundstückgewinn-
steuer unterliegen (BGE 131 Ia 249 E. 6.5). Die vorstehende Rechtsprechung stützt
sich auf das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung und bezieht sich deshalb
lediglich auf Verluste interkantonaler Unternehmen (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,
VB zu §§ 216 – 226a N 15 StG). Hingegen schreiben weder die Rechtsprechung zum
Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung noch das StHG vor, dass ein Kanton
bei einer rein innerkantonalen Unternehmung die (steuerartübergreifende) Verrech-
nung von Grundstückgewinnen mit innerkantonal angefallenen Geschäftsverlusten
zulassen müsse (BGE 139 II 373; E. 1a). Im Kanton Zürich wurde eine solche Geset-
zesgrundlage erst mit § 224a StG, in der Fassung vom 23. Oktober 2017, in Kraft seit
1. Januar 2019, geschaffen. Diese sieht nunmehr vor, dass Geschäftsverluste primär
mit Gewinnen aus der ordentlichen Geschäftstätigkeit zu verrechnen sind und erst
subsidiär bei der Grundstückgewinnsteuer, sofern bei den direkten Steuern kein Ver-
rechnungssubstrat mehr vorliegt (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Kommentar
zum Schweizerischen Steuerrecht, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht,
2021, § 10 N 253, auch zum Folgenden). Ein Wahlrecht betreffend die Verlustverrech-
nung von Geschäftsverlusten besteht nicht. Diese neue Bestimmung ist auf Handände-
rungen anwendbar, die nach dem Inkrafttreten vollzogen werden (Übergangsbestim-
mung zur Änderung vom 23. Oktober 2017). Die Möglichkeit, Grundstückgewinne von
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zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstücken mit Betriebsverlusten zu verrech-
nen, war vor Inkraftsetzung von § 224a StG weder verfassungs- noch harmonisie-
rungsrechtlich bei rein innerkantonalen Sachverhalten geboten. Die bundesgerichtliche
Rechtsprechung ist ausdrücklich nicht auf innerkantonale Sachverhalte anwendbar, in
denen keine bundesrechtliche Verlustverrechnungsverpflichtung besteht (BGE 139 II
373 E. 3.5; Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 10 N 247). Der Kanton Zürich hat
die Teilrevision des Steuergesetzes denn auch nicht beschlossen, weil das Bundesge-
richt das Fehlen einer solchen Norm als gesetzeswidrig erachtete, sondern deshalb,
weil der Zürcher Regierungsrat darin einen Standortnachteil für im Kanton Zürich tätige
Unternehmen sah (Matteotti/Beceren, § 34 N 34c, mit Hinweisen; vgl. auch das dies-
bezügliche Protokoll des Regierungsrats).
d) aa) Die Schweizerische Steuerkonferenz (SSK) hat die dargelegte neuere
bundesgerichtliche Praxis in das Kreisschreiben Nr. 27 vom 15. März 2007 zur Ver-
meidung von Ausscheidungsverlusten überführt bzw. zusammengefasst (nachfolgend
SSK-Kreisschreiben Nr. 27). Das SSK-Kreisschreiben Nr. 27 wird im Kanton Zürich in
der Praxis jedoch nicht uneingeschränkt angewendet (für eine kantonale Gesamtüber-
sicht vgl. Denner/Frey, Interkantonale Verlustverrechnung bei Immobiliengesellschaf-
ten, Erfahrungen aus der Praxis – Anwendbarkeit des SSK-Kreisschreibens 27,
StR 2010, 274 ff., auch zum Folgenden). Die "Zürcher Ausscheidungspraxis" sieht da-
bei namentlich mit Bezug auf die Reihenfolge der Verlustverrechnung eine wesentliche
Abweichung vom SSK-Kreisschreiben Nr. 27, Ziffern 3.2.1 und 3.2.3 vor, die darin be-
steht, dass die Verrechnung innerhalb der Kantone im ersten Schritt ohne die Wertzu-
wachsgewinne erfolgt (Reto Fürer, Die Besteuerung von Liegenschaftsgewinnen juris-
tischer Personen im Kanton Zürich unter besonderer Berücksichtigung interkantonaler
Verhältnisse, in: zsis) 2014 Nr. 3, E. 3.2; Denner/Frey, StR 2010, 278, je auch zum
Folgenden; vgl. zum Ganzen auch das [teilweise überholte] Merkblatt des kantonalen
Steueramts zu Abzug besonderer Aufwendungen des gewerbsmässigen Liegenschaf-
tenhändlers bei der Grundstückgewinnsteuer vom 9. März 2006 [ZStB Nr. 37/560]).
Diese werden erst beigezogen, wenn in einem weiteren Schritt zwischen den Kantonen
die ordentlichen (Betriebs-)Gewinne und -verluste ausgeglichen wurden und danach
immer noch ein Verlust vorhanden ist. Damit wurde bis Ende 2018 das Steuersubstrat
der Gemeinden aus der Grundstückgewinnsteuer bis zuletzt geschont. Nach "Zürcher
Ausscheidungspraxis" sind folglich (inner-)kantonale Netto-Betriebsverluste zunächst,
sofern vorhanden, mit ausserkantonalen Betriebsgewinnen zu verrechnen und erst in
zweiter Linie mit den Wertzuwachsgewinnen aus dem Verkauf einer zürcherischen
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Liegenschaft (Denner/Frei, StR 2010, 279). Diese aktuelle Praxis ist das Ergebnis zahl-
reicher Modifikationen infolge ergangener Bundesgerichtsentscheide (E. 1c). Nachdem
das Bundesgericht zunächst der kantonal präferierten Methode der sog. "Verlustver-
rechnung in der Zeit" (d.h. der Verrechnung mit innerkantonalen Betriebsgewinnen
künftiger Perioden anstatt mit Grundstückgewinnen derselben Periode) eine Absage
erteilte (BGr, 4. April 2011, 2C_689/2010), präzisierte das Bundesgericht im Jahr 2013
die Verweigerung der Verlustverrechnung im innerkantonalen Verhältnis dahingehend,
dass interkantonale Unternehmen (mit Sitz im Kanton Zürich) nur Anspruch auf die
Verrechnung nicht zürcherischer Betriebsverluste mit dem Grundstückgewinn im Kan-
ton Zürich hätten. Für Betriebsverluste, die nach der quotenmässigen Verteilung in den
Kanton Zürich ausgeschieden worden seien, bestehe dieser Anspruch (bis Ende 2018)
hingegen nicht. Für diese könne der Kanton Zürich die Verrechnung mit der Grund-
stückgewinnsteuer verweigern (BGE 139 II 373 E. 4.3; StRG, 14. November 2017,
2 GR.2016.30 betreffend Revision, bestätigt mit VGr, 18. Dezember 2019,
SB.2017.000152, E. 4.3 und BGr, 6. Oktober 2020, 2C_164/2020, E. 3.1; StRG,
18. September 2013, 2 GR.2012.60, bestätigt mit VGr, 12. Februar 2014,
SB.2013.00134 = StE 2014 A 24.43 Nr. 5).
bb) Dieses bewusste (partielle) Abweichen vom SSK-Kreisschreiben Nr. 27 ist
nicht per se unzulässig. Das Kreisschreiben bezweckt zwar im Interesse der Steuer-
harmonisierung zwischen den Kantonen eine in der Schweiz möglichst einheitliche
Ausscheidungspraxis zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten. Es stellt allerdings
weder Bundesrecht noch kantonales oder kommunales Recht dar (BGE 140 II 88
E. 5.1; BGr, 31. März 2020, 2C_578/2019, E. 4.3). Weiter qualifiziert es weder direkt
noch indirekt als Verwaltungsverordnung oder Dienstanweisung. Dies etwa im Unter-
schied zur Bewertung nichtkotierter Wertpapiere, wo aufgrund der Weisung der Fi-
nanzdirektion über die Bewertung von Wertpapieren und Guthaben für die Vermögens-
steuer vom 1. November 2016 (ZStB 39.1; Ziff. B.I.2) der entsprechenden SSK-
Wegleitung de facto der Charakter einer Dienstanweisung zukommt. Das SSK-
Kreisschreiben Nr. 27 ist folglich nur insoweit verbindlich, als dies lediglich die gelten-
den Ausscheidungsregeln gemäss Rechtsprechung wiedergibt bzw. soweit es eine
überzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben darstellt (BGr, 22. März 2011,
2C_375/2010, E. 6.2).
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2. a) Die Pflichtige ist eine Immobiliengesellschaft im weiteren Sinn (zum Be-
griff vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 216 N 95 ff. StG, mit Hinweisen, auch zum
Folgenden), mit den beiden Geschäftssparten "Promotionsobjekte" und "Anlage-
Immobilien". Im Bereich "Promotionsobjekte" agiert sie an sich als (klassische) ge-
werbsmässige Liegenschaftenhändlerin, die ihre Grundstücke ohne langfristige Halte-
absicht als eigentliche Handelsware einsetzt. Ihre Tätigkeit im Bereich "Anlage-
Immobilien" entspricht hingegen der Tätigkeit einer (klassischen) Immobiliengesell-
schaft im engeren Sinn, wo die Grundstücke primär als sichere und nutzbringende Ka-
pitalanlage eingesetzt werden. Die Pflichtige hatte in der massgeblichen Steuerperiode
2009 ihren Hauptsitz im Kanton E (nachfolgend auch Sitzkanton oder Hauptsteuerdo-
mizil). Sie verfügt gemäss Steuerausscheidung weder im Kanton Zürich noch den übri-
gen Kantonen mit Liegenschaftenbesitz (… [5 Kantone]) eine Betriebsstätte. Unbestrit-
ten ist weiter, dass sie vor dem Hintergrund ihres Geschäftszwecks und ihrer
betrieblichen Tätigkeit nach Massgabe des kantonalen Steuerrechts als Liegenschaf-
tenhändlerin einzustufen und im Grundsatz berechtigt ist, weitere mit der Liegenschaft
zusammenhängende Aufwendungen gewinnsteuermindernd zum Abzug zu bringen
(§ 221 Abs. 2 StG; allgemein dazu im interkantonalen Kontext vgl. StRG, 13. April
2021, GR.2020.17). Ebenfalls unbestritten ist, dass sie im Kanton Zürich ausschliess-
lich über diverse Kapitalanlageliegenschaften und Handelsliegenschaften und (man-
gels Betriebsstätte) über keine Betriebsliegenschaften verfügt. Dazu zählte namentlich
auch die im Jahr 2009 veräusserte Liegenschaft an der …gasse XX in D. Kapitalanla-
geliegenschaften sind Liegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapital-
anlage einem Unternehmen dienen (grundlegend Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 18
N 82a StG). Handelsliegenschaften wiederum sind Liegenschaften, die (von Liegen-
schaftenhändlern) zum Verkauf vorgesehen sind und die (in der Regel) zum Umlauf-
vermögen gehören und keine Betriebsstätten begründen (Oertli, § 33 N 94; zur Bilan-
zierung im Umlauf- oder Anlagevermögen vgl. BGr, 25. Februar 2021, 2C_1031/2020,
E. 2.3.4 ff.). Dies im Gegensatz zu Betriebsliegenschaften, die unmittelbar einem Han-
dels- bzw. Geschäftsbetrieb dienen (z.B. eine Büroliegenschaft, die einer Gesellschaft
gehört und unmittelbar für deren operative Tätigkeit genutzt wird). Der Kanton Zürich
war folglich in der massgebenden Steuerperiode gemäss Fachbegriff ein sogenannter
reiner "Liegenschaftenkanton" (vgl. z.B. Ziff. 1 des SSK-Kreisschreibens Nr. 27) mit
diversen Spezialsteuerdomizilen i.S.v. § 56 Abs. 1 lit. c StG und nicht etwa auch "Be-
triebsstättenkanton" i.S.v. § 56 Abs. 1 lit. b StG.
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b) Die Pflichtige erwirtschaftete in der Steuerperiode 2009 gemäss handels-
rechtlicher Erfolgsrechnung gesamtschweizerisch einen Betriebsgewinn von Fr. …
[ca. Fr. 3.6 Mio.]. Im Kanton Zürich sind dabei nicht nur Gewinne angefallen. Gemäss
eingereichter Steuerausscheidung erwirtschaftete sie namentlich keinen Gewinn aus
Vermietung. Das Delta der Mieterträge abzüglich Liegenschaftenunterhaltskosten, Fi-
nanzierungsaufwand und Abschreibungen beläuft sich gemäss ihrer Darstellung nach
steuerlicher Adjustierung auf netto Fr. -613'012.- (nachfolgend Betriebsverlust). Ein-
träglich war hingegen namentlich der Verkauf einer zum Geschäftsbereich "Promo-
tionsobjekte" gehörenden Handelsliegenschaft. Im Verkaufszeitraum 2.3. – 25.11.2009
veräusserte die Rekurrentin die Liegenschaft an der Adresse …gasse XX, D, einzeln in
Stockwerkeigentumseinheiten an diverse Käufer. Daraus resultierte ihr gesamthaft und
mittlerweile unbestritten ein Grundstückgewinn vor Steuerabzug und Verlustverrech-
nung von insgesamt Fr. 972'848.-.
c) Diesen Grundstückgewinn von Fr. 972'848.- (vor Steuern) bzw.
Fr. 691'159.- nach Steuern (Fr. 58'749.- anteilsmässige direkte Bundessteuer sowie
Fr. 222'940.- Grundstückgewinnsteuern) möchte das Steueramt der Stadt D gemäss
angefochtenem Veranlagungsbeschluss vom 13. November 2018 nach § 219 ff. StG
besteuern. Die Pflichtige vertritt hingegen den Standpunkt, ihr im Kanton Zürich pro
2009 erlittener Betriebsverlust (total Fr. 613'012.-) sei vorgängig anteilsmässig im Um-
fang von 57% bzw. Fr. 347'927.- mit dem Grundstückgewinn zu verrechnen, was ein
reduzierter Grundstückgewinn vor Steuern von Fr. 642'921.- ergebe. Auf dieser Be-
rechnung basierend und mit zusätzlicher Berücksichtigung der Steuern (Fr. 38'100.-
direkte Bundessteuer und Fr. 134'600.- Grundstückgewinnsteuern), beantragt sie, der
Grundstückgewinn für die Veräusserung der Liegenschaft …gasse XX in D sei von
Fr. 691'159.- auf Fr. 452'221.- bzw. die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 222'920.- auf
Fr. 134'221.- herabzusetzen.
3. a) Strittig ist damit einzig, ob die Rekursgegnerin der Pflichtigen die an-
teilsmässige Verlustverrechnung ihres dem Kanton Zürich zugewiesenen Betriebsver-
lusts bei der Grundstückgewinnsteuer zu Recht verweigerte. Die Pflichtige stellt sich
auf den Standpunkt, mit der Verweigerung der Verlustverrechnung verstosse die Re-
kursgegnerin gegen das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung. In ihrer Re-
kursbegründung verweist sie dabei zur Hauptsache auf einen Bundesgerichtsentscheid
vom 4. April 2011 (BGr, 2C_689/2010), mit der ihrer Auffassung nach gleichen Aus-
1 GR.2021.6

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gangslage und folglich präjudizierendem Charakter. In diesem Fall habe das Bundes-
gericht – auch in Bestätigung des SSK-Kreisschreibens – entschieden, dass gestützt
auf die interkantonalen Ausscheidungsregeln bei Kapitalanlageliegenschaften die dem
Kanton Zürich zuzuordnenden Betriebsverluste an die in zürcherischen Gemeinden
erzielten, separat nach monistischem System besteuerten Grundstückgewinne anzu-
rechnen seien. Das Bundesgericht habe in diesem Zusammenhang auch schon fest-
gehalten, dass die mangelnde Gesetzesgrundlage im Kanton Zürich kein hinreichender
Hinderungsgrund betreffend die vorgängige Verlustverrechnung darstelle.
b) Das Argument der Pflichtigen des präjudizierenden Charakters des Ent-
scheids vom 4. April 2011 ist vorab zu prüfen, denn wäre der besagte Bundesgerichts-
entscheid tatsächlich auf eine identische Sachverhaltskonstellation zum vorliegenden
Verfahren zurückzuführen, wäre der Rekurs im Hauptpunkt ohne Weiterungen gutzu-
heissen.
c) Wie bereits erwähnt, hat das Bundesgericht seine jahrzehntelange Recht-
sprechung betreffend die Nichtberücksichtigung von interkantonalen Ausscheidungs-
verlusten in Liegenschaftenkantonen ab 2004 stufenweise geändert (E. 1c/bb, auch
zum Folgenden). Diese Präzisierung erfolgte im Rahmen der Beurteilung von speziel-
len Einzelfallkonstellationen, was in der Praxis Unsicherheit betreffend die allgemeine
Tragweite dieser Entscheide zurückliess. Letzteres hatte zur Folge, dass die SSK im
erwähnten Kreisschreiben Nr. 27 in Würdigung der neuen bundesgerichtlichen Recht-
sprechung Regeln über die Vermeidung von Ausscheidungsverlusten aufstellte und
andererseits das Bundesgericht selbst seine Rechtsprechung ständig weiterentwickelte
und auch präzisierte. Vor diesem Hintergrund ist mit Bezug auf den von der Pflichtigen
angeführten Entscheid vom 4. April 2011 festzuhalten, dass sich dieser tatsächlich mit
der Frage zu befassen hatte, ob die im gleichen Jahr im Kanton Zürich erzielten Be-
triebsverluste mit Gewinnen aus Grundstücken im gleichen Kanton verrechenbar sind.
Allerdings geht aus diesem Entscheid nicht eindeutig hervor, dass (ebenfalls) eine Si-
tuation zu beurteilen war, in welcher keinerlei ausserkantonale Ausscheidungsverluste
verblieben sind (so auch StRG, 28. September 2021, GR.2021.7, E. 4). Namentlich
lässt sich aus dem Entscheid nicht eruieren, ob im besagten Fall der gesamte Reinge-
winn ebenfalls höher war als die gesamten Wertzuwachsgewinne. Ob und wieviel Ver-
rechnungssubstrat (inkl. Vorjahresverluste) am Hauptsteuerdomizil damals vorhanden
war, ergibt sich aus dem besagten Entscheid nicht eindeutig. Auch die Entscheide der
Vorinstanzen äussern sich dazu nicht mit hinreichender Klarheit (vgl. VGr, 2. Ju-
1 GR.2021.6

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ni 2010, SB.2010.00014, insb. E. 4.2 und StRK III, 11. November 2009,
3 GR.2007.33). So werden beispielsweise im Urteil der Steuerrekurskommission Vor-
jahresverluste in Millionenhöhe in den Steuerperioden 2001 und 2003 erwähnt, die
allerdings teilweise "rückgängig" gemacht worden seien (E. 4c/bb). Diese Erwägungen
sprechen deshalb insgesamt eher gegen ein gesamthaft positives Betriebsergebnis
betreffend die damals strittige Steuerperiode.
d) Da unklar ist, ob die vorliegend zu beurteilende Konstellation – namentlich
mit Bezug auf die ausserkantonale Komponente – mit derjenigen im Fall vom 4. Ap-
ril 2011 des Bundesgerichts vergleichbar ist, ist dieser Entscheid folglich nicht als der-
art einschlägig und präjudizierend zu betrachten, sodass sich jegliche vertiefte Ausei-
nandersetzung mit der Rechtsprechung erübrigen würde, wie dies die Pflichtige
sinngemäss geltend macht (E. 3b). Mit hinreichender Sicherheit lässt sich daraus ein-
zig ableiten, dass das Bundesgericht die damals kantonal und kommunal propagierte
"Verlustverrechnung in der Zeit" bei interkantonalen Sachverhalten als unzulässig ein-
stuft (E. 1c/bb). Der von ihr abgeleiteten Schlussfolgerung, die Streitfrage sei vom
Bundesgericht unabhängig von der Gewinn- und Verlustsituation in anderen Kantonen
beantwortet worden, kann hingegen nicht beigepflichtet werden. Nichts zu ihren Guns-
ten ableiten kann die Pflichtige auch aus dem darin unstrittig enthaltenen (eindeutigen)
Verweis auf das SSK-Kreisschreiben Nr. 27 (BGr, 4. April 2011, 2C_689/2010, E. 4.3),
worin das Bundesgericht festhält, dieses gebe die neue Bundesgerichtspraxis korrekt
wieder und ziehe daraus sachgerechte Schlüsse. Diese Aussage traf das Bundesge-
richt explizit nur, soweit dies im damals zu beurteilenden Fall von Interesse war, was
sich eben aus heutiger Sicht nicht mehr einwandfrei ermitteln lässt (E. 4c). Nicht mehr
halten lässt sich hingegen die noch jüngst vom Steuerrekursgericht vertretene Auffas-
sung, der Entscheid vom 4. April 2011 sei mittlerweile ohnehin überholt, da das Bun-
desgericht zwischenzeitlich seine Praxis mit Blick auf innerkantonale Verrechnungs-
möglichkeiten weiter präzisiert habe (StRG, 28. September 2021, GR.2021.7, E. 4b,
mit Verweis auf BGr, 7. Oktober 2011, 2C_747/2010). Dieser Argumentation ist das
Verwaltungsgericht im betreffenden Beschwerdeentscheid unter Hinweis auf die unter-
schiedlichen Ausgangslagen betreffend Sitz der jeweils betroffenen Gesellschaften
nicht gefolgt (VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128, E. 3.3.2, aktuell nicht rechtskräftig).
e) Mangels unzweifelhaft einschlägigem Präjudiz kann folglich der Rekurs
nicht ohne Weiterungen gutgeheissen werden, sondern es ist im Detail zu prüfen, ob
die Rekursgegnerin der Pflichtigen die Anrechnung des Betriebsverlusts an den
1 GR.2021.6

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Grundstückgewinn zu Recht verweigerte oder sie damit gegen das in Art. 127 Abs. 3
BV verankerte Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung verstiess.
4. a) Etabliert und unbestritten auf dem Gebiet der interkantonalen Verlustver-
rechnung ist mittlerweile, dass der Kanton Zürich als Liegenschaftenkanton einen allfäl-
ligen Geschäftsverlust, der im Sitzkanton oder in Betriebsstättenkantonen nicht mehr
anderweitig verrechnet werden kann, (sekundär) auf den Grundstückgewinn anzurech-
nen hat (BGE 132 I 220; E. 1c/bb, mit Hinweisen). Dies akzeptiert auch die Rekurs-
gegnerin, die in ihrer Rekursantwort implizit zum Ausdruck bringt, dass sie gemäss der
neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung bereit wäre, sich einen Gesamtbetriebs-
verlust an den (monistisch besteuerten) Wertzuwachsgewinn anteilsmässig bzw. so-
weit ausserkantonalen Ursprungs anrechnen zu lassen (vgl. auch Ziff. 55 der Weisung
der Finanzdirektion über die Koordination von Einkommens- bzw. Gewinnsteuerein-
schätzungen und Grundsteuereinschätzungen für Liegenschaften des Geschäftsver-
mögens und von juristischen Personen vom 13. Dezember 2005, in der bis zum
31. Dezember 2018 gültigen Fassung; ZStB 34/554).
b) Im strittigen Fall ist hingegen die Situation insoweit anders, als dass nach
der Zürcher Ausscheidungspraxis (E. 1d/aa) es gar keinen Verlust gibt, den sich die
Rekursgegnerin an den Grundstückgewinn anrechnen lassen muss. Zu diesem Ergeb-
nis gelangt die Vorinstanz mit folgender Begründung bzw. folgender Berechnungswei-
se: In einem ersten Schritt seien die Wertzuwachsgewinne – nach Abzug der wertver-
mehrenden Aufwendungen – vom gesamten steuerbaren Reingewinn abzuziehen bzw.
freizustellen. Das auf diese Weise ermittelte Netto-Betriebsergebnis, welches die im
Kanton Zürich erlittenen Betriebsverluste bereits (gewinnmindernd) miteinkalkuliert, sei
danach anhand der direkt-quotenmässigen Methode auf die positiv abgeschlossenen
Kantone zu verteilen. Ein allfällig verbleibender Verlust (= Gesamtbetriebsverlust bzw.
Verlust aus dem Gewinnsteuerbereich) sei in einem weiteren Schritt auf die verblei-
benden positiven Anteile (exklusive Wertzuwachsgewinne) der einzelnen Kantone zu
verteilen. Da im vorliegenden Fall der gesamte Reingewinn der Pflichtigen im Jahr
2009 mit insgesamt ca. Fr. 3.6 Mio. höher sei als die gesamten Wertzuwachsgewinne
über ca. Fr. 2.3 Mio., ergebe sich nach dieser Methode kein Verlust, der auf die Kanto-
ne (inkl. Zürich) zu verteilen sei und auch kein Verlust, der mit dem Grundstückgewinn
verrechnet werden könne.
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c) Diese von der Rekursgegnerin angewandte Reihenfolge der (betrieblichen)
Verlustverrechnung führt im Ergebnis dazu, dass sie den Verlust von ca. Fr. 600'000.-
auf die restlichen Kantone mit positivem Betriebsergebnis zur dortigen (quotalen) Ver-
rechnung abwälzt, obwohl in der gleichen Steuerperiode innerkantonal noch Verrech-
nungssubstrat in Form von Grundstückgewinnen vorhanden ist. Betriebsverluste sind
demnach, so die Auffassung der Rekursgegnerin, zunächst kantonsübergreifend mit
Betriebsgewinnen auszugleichen (E. 1d/aa). Erst wenn der Betriebsgewinn für die voll-
ständige Verlustübernahme nicht ausreichen würde – d.h. ein Gesamtbetriebsverlust
resultiert –, wäre sie zur partiellen, "steuerartübergreifenden" Übernahme des Verlusts
bereit (E. 4a).
d) Zahlenmässig führen die unterschiedlichen Auffassungen bzw. Berech-
nungsweisen der Parteien dazu, dass die Pflichtige im konkreten Fall nach Rechnung
der Rekursgegnerin am Hauptsteuerdomizil einen Gewinn von ca. Fr. 1.4 Mio. zu ver-
steuern hat (die übrigen Kantone werden der Einfachheit halber ausgeblendet). Nach
der (korrigierten) Berechnung der Pflichtigen hingegen beläuft sich ihr ans Hauptsteu-
erdomizil ausgeschiedener Gewinnanteil auf ca. Fr. 1.87 Mio. Der Grundstückgewinn
ist hingegen im vorliegend strittigen Umfang tiefer (E. 2c). Insgesamt hat die Pflichtige
nach der Berechnung der Rekursgegnerin damit zwar weniger (Betriebs-)Gewinn (total
ca. Fr. 1.89 Mio. anstatt Fr. 2.07 Mio.), jedoch gleichzeitig mehr Grundstückgewinn zu
versteuern (ca. Fr. 1.71 Mio. anstatt Fr. 1.16 Mio.). Dies ist für sie im Endergebnis
durchaus von finanzieller Signifikanz, denn die unterschiedlich ausgestaltete Tarifie-
rung der Gewinn- und der Grundstückgewinnsteuer machen die Anrechnung eines
jeden "Verlustfrankens" bei der Grundstückgewinnsteuer in der Regel attraktiver (aus-
führlich BGE 145 II 206 E. 2.3 und 3.3).
5. a) Anzumerken zur Berechnungsweise der Rekursgegnerin (E. 4b) ist zu-
nächst, dass sie, indem sie die Ergebnisse der positiv abgeschlossenen Kantone (ohne
Wertzuwachsgewinn) nach der direkt-quotenmässigen Methode verteilt, auf eine Be-
rechnungsweise zurückgreift, die gewinnsteuerlich dann gebräuchlich ist, wenn es da-
rum geht, das Betriebsergebnis zwischen Betriebsstättenkantonen (evtl. mit Betriebs-
oder Kapitalanlageliegenschaften) und dem Hauptsteuerdomizil zu verteilen (E. 1b/aa;
allgemein Teuscher/Lobsiger, § 30 N 18 ff.; Oertli, § 33 N 82g und 131, je auch zum
Folgenden). Wie von der Pflichtigen vorgebracht (E. 4b), sind in einem solchen Fall im
Netto-Betriebsergebnis die im Kanton Zürich erlittenen Betriebsverluste tatsächlich
1 GR.2021.6

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bereits einkalkuliert bzw. die (Teilverlust-)Verrechnung wäre – konform der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung (Matteotti/Beceren, § 34 N 34) – bereits vorgängig erfolgt,
denn in solchen Fällen versteuert ein Unternehmen nicht das auf ihrem Gebiet erzielte
Geschäftsergebnis, sondern nur eine Quote des Geschäftsergebnisses des ganzen
Unternehmens (Matteotti/Beceren, § 34 N 2 ff., mit Hinweisen; E. 1b/aa).
b) Dies entspricht allerdings nicht dem vorliegend zu beurteilenden Sachver-
halt (vgl. E. 2a, auch zum Folgenden). Vielmehr ist der Status der Pflichtigen als Im-
mobiliengesellschaft/Liegenschaftenhändlerin ohne (ZH)-Betriebsstätte unbestritten.
Die gewinnsteuerliche Ausscheidung ist folglich objektmässig erfolgt. Der objektmässig
dem Kanton Zürich zugewiesene Verlust wurde damit zumindest gewinnsteuerlich
nicht, wie in der Rekursantwort festgehalten, bereits im Zeitpunkt der interkantonalen
Betriebsgewinn-Ausscheidung verrechnet. Dass die Verluste dennoch quotal auf den
Sitz und die Liegenschaftenkantone verlegt wurden, ist vielmehr Teil der eingangs er-
läuterten Zürcher Ausscheidungspraxis bei den Grundstückgewinnsteuern mit anderer
Berechnungsweise (Oertli, § 33 N 44, Denner/Frey, StR 2010, 278, auch zum Folgen-
den; E. 1d/aa). Zumindest betreffend die Berechnungsweise der Verlustumlage ist al-
lerdings zunächst darauf hinzuweisen, dass das Bundesgericht mit Entscheid vom
5. November 2019 (2C_285/2018; mittlerweile bestätigt mit BGr, 6. Oktober 2021,
2C_1039/2020; Hanspeter Kurz, Interkantonale Verlustübernahme bei Immobilienge-
sellschaften und -fonds, Expert Focus 2020/3, S. 135) festgelegt hat, dass Verluste
auch bei Immobiliengesellschaften in erster Linie mit dem Gewinn am Hauptsteuerdo-
mizil zu verrechnen sind und nur ein verbleibender Verlustüberschuss am Hauptsteu-
erdomizil quotal auf die Gewinne der anderen Liegenschaftenkantone umzulegen wäre
(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 16 N 35).
c) Die vom Bundesgericht als "Methodenmix" bezeichnete Berechnungsweise
der Rekursgegnerin ist demnach als mittlerweile überholt einzustufen, denn es ist äus-
serst unwahrscheinlich, dass das Bundesgericht unterschiedliche Ausscheidungsme-
thoden bzw. Berechnungsweisen für die Grundstückgewinnsteuer und die Gewinn-
steuer zulässt, wenn diese beiden Steuerarten in einem Anwendungsfall direkt
aufeinandertreffen. Dies müsste auch, sofern überhaupt zulässig (dazu nachfolgend),
bei der Zürcher Ausscheidungspraxis entsprechend mittels Modifikation berücksichtigt
werden, ohne jedoch den Kern der Zürcher Ausscheidungspraxis – die primäre kan-
tonsübergreifende Betriebsgewinn- und Betriebsverlustverrechnung vor der steuerart-
übergreifenden Verlustverrechnung – zu tangieren. Folglich ist bei der Berechnung
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nach der (modifizierten) Zürcher Ausscheidungspraxis der Verlust aus Vermietung über
Fr. 600'000.- klarerweise als objektmässiger "Zürcher Verlust" zu charakterisieren und
nicht etwa als blosser anteilsmässiger Teilverlust, der im Netto-Betriebsergebnis "auf-
geht" (E. 1b). Im weiteren Berechnungsschritt gemäss (modifizierter) Zürcher Aus-
scheidungspraxis (vorne E. 4b, auch zum Folgenden) wäre sodann der im Kanton Zü-
rich erwirtschaftete Netto-Betriebsverlust (Ertrag aus Vermietung abzüglich
Abschreibungen, Finanzaufwand, Unterhalt etc.) mit dem Betriebsgewinn am Haupt-
steuerdomizil zu verrechnen und nicht quotal auf sämtliche Kantone mit positivem Be-
triebsergebnis (ohne Wertzuwachsgewinne) umzulegen. Im Netto-Betriebsergebnis
wäre dann aber wiederum, wie von der Rekursgegnerin geltend gemacht, der in Zürich
erlittene Betriebsverlust bereits einkalkuliert, sodass im Ergebnis kein "Zürcher Verlust"
mehr existiert. Zunächst ist deshalb festzuhalten, dass primär (objektmässig) einzig der
Sitzkanton und erst sekundär (quotal) die übrigen Liegenschaftenkantone potentiell von
der Verlustübernahme der ca. Fr. 600'000.- gemäss (aktuellster und modifizierter) Zür-
cher Ausscheidungspraxis betroffen wären. Mit der vorliegend zur Hauptsache stritti-
gen Frage der Einordnung der steuerartübergreifenden Verlustverrechnung als solches
im Verhältnis zur gewöhnlichen betrieblichen Verlustverrechnung (E. 1d/aa) brauchte
sich das Bundesgericht hingegen im besagten Fall nicht explizit zu beschäftigen.
6. a) Die Rekursgegnerin begründet die Zulässigkeit ihres Vorgehens bzw.
ihrer Berechnungsweise namentlich mit Verweis auf die neue Rechtsprechung des
Bundesgerichts (insb. BGE 139 II 373 sowie BGr, 7. Oktober 2011, 2C_747/2010), die
das Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2011 (BGr, 2C_689/2010) revidiert habe.
Ihr Hauptargument besteht dabei darin, dass es sich bei der vorliegend zu beurteilen-
den "Endkonstellation" (Betriebsverlust und Grundstückgewinn stammen beide aus
dem Kanton Zürich) ungeachtet des Umstands, dass sich der Sitz der Pflichtigen im
Kanton E befindet, um einen rein innerkantonalen Sachverhalt handle, bei dem das in
der Verfassung verankerte Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung folglich
grundsätzlich nicht greife. Da wiederum innerkantonal im Kanton Zürich bis Ende 2018
generell keine Möglichkeit vorgesehen gewesen sei, Betriebsverluste mit Grundstück-
gewinnen zu verrechnen, sei eine Verlustverrechnung in der vorliegend zu beurteilen-
den Konstellation rechtlich nicht möglich. Diese Möglichkeit der innerkantonalen Ver-
lustverrechnung sei im Kanton Zürich erst mit Inkraftsetzung von § 224a StG per
1. Januar 2019 geschaffen worden.
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b) Mit dem Hauptargument der Rekursgegnerin, bei der vorliegend steuerlich
zu beurteilenden "Endkonstellation" (d.h. Betriebsverlust und Grundstückgewinn
stammen beide aus dem Kanton Zürich) handle es sich um einen rein innerkantonalen
Sachverhalt, für den das kantonale Recht keine Möglichkeit der Verlustverrechnung
vorsehe (E. 6a), musste sich jüngst auch das Steuerrekursgericht in einem ähnlich
gelagerten Fall befassen (StRG, 28. September 2021, GR.2021.7). Im besagten Ent-
scheid ging es konkret um die Verrechenbarkeit von in den Kanton Zürich ausgeschie-
denen Vorjahresverlusten einer Gesellschaft mit Sitz im Kanton G (vormaliger Sitz im
Kanton Zürich) mit im Kanton Zürich angefallenem Wertzuwachsgewinn. Dabei gelang-
te das Steuerrekursgericht zum Schluss, dass diese Endkonstellation letztendlich nicht
mehr einen interkantonalen Sachverhalt beschlage (StRG, 28. September 2021,
GR.2021.7, E. 4b; mit gleichem Ergebnis und Grundsachverhalt auch StRG,
14. Mai 2019, 2 GR.2018.24; StRG, 14. November 2017, 2 GR.2016.30 allerdings be-
treffend Revision).
c) Mittlerweile muss dieser Entscheid und diese Auffassung indessen als
überholt betrachtet werden, da das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 6. April 2022
in der besagten Angelegenheit jüngst – in Abweichung zu früheren Entscheiden (vgl.
VGr, 18. Dezember 2019, SB.2017.00152, E. 4.2, dort allerdings als Eventualbegrün-
dung) – zum gegenteiligen Schluss gelangt ist (VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128,
aktuell nicht rechtskräftig). Es erwog, dass bereits dann, wenn sich die Verweigerung
der Verlustverrechnung nachteilig auf den Sitzkanton auswirken könnte, von einem
interkantonalen Sachverhalt auszugehen sei, der die Anwendung der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten rechtfertige (E.
3.3.1, auch zum Folgenden). Die Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer als reine
Objektsteuer sei im interkantonalen Kontext nur dann zulässig, wenn sich das kantona-
le Besteuerungssystem nicht zu Ungunsten der übrigen Kantone und der steuerpflich-
tigen Personen, die in mehreren Kantonen steuerpflichtig seien, auswirke (BGE 139 II
373 E. 4.2). Damit ist das Verwaltungsgericht der Rechtsauffassung der Rekursgegne-
rin, es liege ungeachtet des Gesellschaftssitzes nur dann ein interkantonaler Sachver-
halt vor, wenn die Betriebsverluste und die Grundstückgewinne nur teilweise aus ver-
schiedenen Kantonen stammen würden, nicht gefolgt. Entscheidend dafür, ob ein
interkantonaler Sachverhalt vorliegt und dementsprechend das Verbot der interkanto-
nalen Doppelbesteuerung greift, ist damit nicht allein der Ursprung des "Netto-
Steuersubstrats", sondern wie sich das Ergebnis auf die steuerpflichtige Person und
die betroffenen Kantone gesamthaft auswirkt. Ob ein interkantonaler Sachverhalt vor-
1 GR.2021.6

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liegt, ist folglich davon abhängig, ob es bei der pflichtigen Person im Ergebnis zu einer
interkantonalen Doppelbesteuerung bzw. einem Ausscheidungsverlust kommt oder (in
den Folgeperioden) kommen kann (so auch BGr, 6. Oktober 2020, 2C_164/2020,
E. 3.3.2, was dort konkret verneint wurde).
d) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin kann damit dem formalisti-
schen Kriterium des Gesellschaftssitzes unter Umständen sehr wohl ein Stück weit
eine gewisse Bedeutung zukommen bei der Frage, ob das in der Verfassung veranker-
te Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung greift oder nicht. Dies deshalb, weil
dieses in der Kaskade der Verlustübernahme besonders exponiert ist (vgl. das konkre-
te Beispiel in VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128, E. 3.3.1, auch zum Folgenden). Rein
formell lässt sich der vorliegend strittige Sachverhalt demnach nicht mit denjenigen
Fällen vergleichen, in denen sich der Sitz der Gesellschaft im Kanton Zürich befunden
hat. Der Verweis der Rekursgegnerin auf die diesbezügliche Rechtsprechung (insb.
BGE 139 II 373; BGr, 7. Oktober 2011, 2C_747/2010; StRK, 18. September 2013,
2 GR.2012.60 bestätigt mit VGr, 12. Februar 2014, SB.2013.00134) erweist sich folg-
lich als unbehilflich. Die Abweisung des Rekurses mit der Begründung, es handle sich
um einen rein innerkantonalen Sachverhalt, in welchem das kantonale Recht keine
Möglichkeit der Verlustverrechnung vorsehe, ist deshalb nicht angezeigt.
7. a) Damit bleibt zu prüfen, ob sich die Verweigerung der Verlustverrechnung
nicht zu Ungunsten der übrigen Kantone und der steuerpflichtigen Person auswirkt
(E. 6c). Von einer für die Pflichtigen negativen Auswirkung könnte dabei namentlich
dann gesprochen werden, wenn ihr durch die angewandte Zürcher Ausscheidungspra-
xis ein Ausscheidungsverlust entstehen würde. Das Vorliegen eines solchen ist nicht
nur dann zu bejahen, wenn das eintritt, was im SSK-Kreisschreiben Nr. 27 als "Extrem-
fall" bezeichnet wird, d.h. wenn eine steuerpflichtige Person trotz Gesamtbetriebsver-
lust einen Grundstückgewinn zu versteuern hat (E. 1c/aa; dies steht vorliegend nicht
zur Debatte). Ein Ausscheidungsverlust läge vielmehr bereits vor, wenn der Kanton
Zürich im konkreten Fall den Grundstückgewinn selbst dann in voller Höhe besteuern
könnte, obwohl der Gesamtgewinn der Pflichtigen infolge von anderen Verlusten oder
Abzügen niedriger ist. Ein im interkantonalen Verhältnis unzulässiger Ausscheidungs-
verlust kann auch bereits dadurch entstehen, wenn die betroffenen Kantone nicht nach
der gleichen Berechnungsweise bzw. den gleichen Ausscheidungsgrundsätzen vorge-
1 GR.2021.6

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hen (exemplarisch BGr, 6. Oktober 2021, 2C_1039/2020; BGr, 5. November 2019,
2C_285/2018; Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 16 N 35; Kurz, S. 135).
b) aa) Im vorliegenden Fall sind nunmehr nur die Kantone Zürich als Liegen-
schaftsort mit Betriebsverlust und Grundstückgewinn sowie E als Hauptsteuerdomizil
potenziell von der Verlustübernahme betroffen (vorne E. 5b f., auch zum Folgenden).
Im Gewinnsteuerbereich in E und im Grundstückgewinnsteuerbereich in D ist pro 2009
dabei jeweils hinreichend Verrechnungssubstrat vorhanden, um den im Kanton Zürich
angefallenen Betriebsverlust von ca. Fr. 600'000.- vollständig steuerlich auszugleichen,
weshalb die sekundäre Verlustübernahme durch die weiteren Liegenschaftenkantone
nicht zur Debatte steht. Unter diesen Voraussetzungen könnten die beiden Kantone
folglich mittels identischer Berechnung des Reingewinns dafür sorgen, dass der Pflich-
tigen überhaupt kein (Ausscheidungs-)Verlust entsteht (vgl. BGr, 5. November 2019,
2C_285/2018, E. 4.2, mit insoweit identischer Ausgangslage). Dies namentlich dann,
wenn der Kanton E entgegen des SSK-Kreisschreibens ebenfalls (freiwillig) die Zür-
cher Ausscheidungspraxis anwenden und ebenfalls nicht der steuerartübergreifenden
innerkantonalen Verlustverrechnung den Vorzug geben oder eben umgekehrt, wenn
die Rekursgegnerin das SSK-Kreisschreiben anwenden würde. Eine explizite harmoni-
sierungsrechtliche Gesetzesnorm, welche die Reihenfolge der Verlustübernahme zwi-
schen den (auf gleicher Stufe stehenden) Kantonen in solchen Fällen verbindlich re-
geln und den Kanton Zürich oder E zur Übernahme zwingen würde, besteht hingegen
unbestrittenermassen nicht. Sollte sich der Kanton E mittels identischer Berechnungs-
weise im Ergebnis zur Verlustübernahme bereiterklären, so wäre dies von der Pflichti-
gen zu akzeptieren, auch wenn sie damit ihre "Verlustfranken" nicht optimal durch Ver-
rechnung mit Grundstückgewinn einsetzen kann, denn ihr kommt diesbezüglich kein
Wahlrecht zu (E. 1c/bb).
bb) Allerdings bestehen keinerlei Anzeichen dafür, dass der Kanton E der
Zürcher Ausscheidungspraxis folgt (vgl. die kantonale Gesamtübersicht in Den-
ner/Frey, StR 2010, 277, auch zum Folgenden). Der Kanton Zürich erklärte vielmehr
als einziger der antwortenden Kantone (E beantwortete die Anfrage von Denner/Frey
ebenfalls), er praktiziere die Verlustverrechnung bei juristischen Personen in Abwei-
chung zum SSK-Kreisschreiben (Fürer, zsis) 2014 Nr. 3, E. 3.2). Folglich kann davon
ausgegangen werden, dass der Kanton E mit Verweis auf Ziff. 3.2.1 und 3.2.3 des
SSK-Kreisschreibens einer Verlustübernahme bei der Gewinnsteuer nicht zugestimmt
hat bzw. zustimmen würde (diese wäre wohl im Revisionsverfahren geltend zu ma-
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- 21 -
chen, denn das ordentliche Einschätzungsverfahren ist abgeschlossen; ob dies aktuell
innerhalb der absoluten Verjährungsfrist gemäss § … des Steuergesetzes des Kantons
E vom … überhaupt noch möglich ist, kann nicht abschliessend beurteilt werden), so-
lange im Kanton Zürich noch grundstückgewinnsteuerliches Verrechnungssubstrat
vorhanden ist. Von diesem Ergebnis geht überdies selbst der Kanton Zürich bzw. das
kantonale Steueramt aus.
cc) Wenn die Rekursgegnerin und der Kanton E den ihnen jeweils zuordenba-
ren (Grundstück-)Gewinn folglich ungeschmälert besteuern, resultiert der Pflichtigen in
der Steuerperiode 2009 eine aktuelle Doppelbesteuerung, denn die Summe der in al-
len Kantonen besteuerten Gewinne ist höher als ihr Reingewinn – dies entspricht ei-
nem sogenannten Ausscheidungsverlust infolge der Anwendung unterschiedlicher
Steuerausscheidungspraxen durch die verschiedenen Kantone (Kurz, S. 135). Folge
davon wäre, dass die Pflichtige gezwungen ist, diesen Ausscheidungsverlust trotz vor-
handenem Verrechnungssubstrat auf die folgenden Zürcher (Gewinn-)Steuerperioden
vorzutragen, was vom Bundesgericht in solchen Fällen als unzulässig eingestuft wor-
den ist (BGr, 4. April 2011, 2C_689/2010). Dadurch wäre wiederum auch der Sitzkan-
ton potentiell von der Verweigerung der Verlustverrechnung betroffen, denn der Ver-
lustvortrag könnte, sofern der objektmässig zugewiesene Betriebsgewinn nach Zürich
der Folgejahre zur Verrechnung nicht ausreicht, sich zulasten der dortigen Gewinn-
steuer auswirken (VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128, E. 3.3.1).
c) aa) Bei einer solch uneinheitlichen Praxis, aus der ein Ausscheidungsver-
lust resultiert, stellt sich die Frage, wer in den sauren Apfel zu beissen hat, bzw. wer
durch Verlustanrechnung dafür zu sorgen hat, dass dessen Entstehung in der vorlie-
genden Konstellation vermieden werden kann. Ist dies wegen der grundsätzlichen Zu-
lässigkeit des monistischen Systems in Form einer Ausnahme (Art. 12 Abs. 4 StHG;
E. 1a) grundsätzlich das Hauptsteuerdomizil oder aber trotz der Zulässigkeit des mo-
nistischen Systems der Liegenschaftsort. Dies haben letztendlich die Gerichtsinstan-
zen und somit letztlich das Bundesgericht nach denjenigen Regeln zu entscheiden, die
sie als Gesetzgeber aufstellen würden (BGr, 5. November 2019, 2C_285/2019, E. 4.3,
mit Hinweisen, auch zum Folgenden), wobei bis anhin, soweit ersichtlich, ein entspre-
chendes höchstrichterliches Präjudiz fehlt (dies dürfte darauf zurückzuführen sein,
dass mit Ausnahme von Zürich die übrigen dem monistischen System folgenden Kan-
tone innerkantonal die Verrechnung von Betriebsverlusten und Grundstückgewinnen
bereits kennen; vgl. Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 10 N 244 ff.). Namentlich
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im Entscheid vom 6. November 2020 brauchte das Bundesgericht diese Frage nicht zu
klären, da es mangels Gewinn am Haupt- und/oder Spezialsteuerdomizil nicht zu einer
aktuellen interkantonalen Doppelbesteuerung gekommen war (BGr, 2C_164/2020,
E. 3.3.2).
bb) Beachtlich ist allerdings, dass sich das Bundesgericht jüngst in einer Situ-
ation, in der es um die Weitergabe von Betriebsverlusten von Liegenschaftenkantonen
ging, verallgemeinernd zur Verlustverrechnung äusserte. Dabei stellte es die Regel
auf, dass Ausscheidungsverluste in erster Linie durch den Kanton, in dessen Gebiet
diese resultierten, und erst in zweiter Linie durch das Hauptsteuerdomizil zu vermeiden
sind (BGr, 6. Oktober 2021, 2C_1039/2020, E. 4.5; BGr, 5. November 2019,
2C_285/2018, E. 4.4; VGr, 6. April 2022, SB.2021.000128, E. 3.3.2; zum Ganzen auch
Kurz, S. 134 ff.). Zu klären ist deshalb, ob diese allgemeine Regel auch im vorliegen-
den Fall anzuwenden ist.
cc) Unbestritten ist, dass es in den besagten Fällen nicht (auch) um die Frage
der Einordnung der steuerartübergreifenden Verlustverrechnung ging und damit das
besagte Präjudiz nur bedingt einschlägig ist. Zur Hauptsache ging es vielmehr um die
Frage, ob der Betriebsverlust in zweiter Linie dem Hauptsteuerdomizil alleine zu belas-
ten oder aber direkt-quotal von den übrigen Liegenschaftenkantonen mitzutragen war
(E. 5b f.). Dennoch kann nicht unbesehen bleiben, dass das Bundesgericht explizit
festhält, es habe die Frage nach der Methodenwahl möglichst unabhängig von den
Eigenheiten des konkret zu beurteilenden Einzelfalls in Vertretung des Gesetzgebers
entscheiden wollen. Eine gewisse Allgemeingültigkeit mit Bezug auf die Reihenfolge
lässt sich demnach nicht absprechen, was für den präjudizierenden Charakter des Ur-
teils auf den zu beurteilenden Sachverhalt spricht. Hinzu kommt, dass es keinen expli-
ziten Vorbehalt betreffend die Verrechnung mit der Grundstückgewinnsteuer anbrach-
te. Ein solcher ist auch kaum zu erwarten, hat doch das Bundesgericht in den letzten
Jahren die Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer als reine Objektsteuer bei in-
terkantonalen Sachverhalten bei jeder sich bietender Gelegenheit immer stärker einge-
schränkt (E. 1c/bb). Überdies hat jüngst auch das Verwaltungsgericht ähnlich ent-
schieden (VGr, 6. April 2022, SB.2021.00128, E. 3).
d) aa) Die generellen Einwände, die gemäss Meinung der Rekursgegnerin
gegen die primäre steuerartübergreifende Verlustverrechnung sprechen, überzeugen
bei näherer Betrachtung sodann nicht. Nicht weiter hilft ihr zunächst ihr Argument, dass
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in der vorliegenden Situation die Verlustverrechnung mit dem Grundstückgewinn auf-
grund der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) eben gerade nicht
angezeigt sei, da die Pflichtige im Sitzkanton und/oder einem Betriebsstättenkanton
keinen Betriebsverlust erzielt habe. Zutreffend ist zwar, dass das Bundesgericht na-
mentlich auch deshalb ab 2004 interkantonal von der bisher etablierten Rechtspre-
chung abwich, weil diese Art der Besteuerung mit dem Gebot zur Besteuerung nach
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nach Art. 127 Abs. 2 BV schwer in Einklang zu
bringen war. Die diesbezüglich publizierten Leitentscheide hatten oft Sachverhalte zum
Gegenstand, in denen trotz Gesamtbetriebsverlust am Liegenschaftsort ein Grund-
stückgewinn zu versteuern war. Beachtlich ist allerdings auch, dass das Bundesgericht
seit 2004 auch dem Schlechterstellungsverbot, das sich wie das Doppelbesteuerungs-
verbot aus Art. 127 Abs. 3 BV ableitet, immer stärkeres Gewicht beigemessen hat
(Mäusli-Allenspach, § 3 N 36 ff., auch zum Folgenden; E. 1c/bb). Zusammen mit dem
Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit bildet dieses für
die Steuerpflichtigen eine doppelte Anspruchsgrundlage (BGE 140 I 114 E. 2.3.2; BGE
137 I 145 E. 4.3). Die seit 2004 ergangene Rechtsprechung lässt deshalb nicht den
Schluss zu, dass eine Doppelbesteuerung bzw. eine Schlechterstellung durch das mo-
nistische System solange hinzunehmen ist, als dass diese, sozusagen als eine Art
Verhältnismässigkeitsprüfung, dem Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit standhält. Nicht zuletzt auch in Erfüllung des verfassungsmässigen
Auftrags zur Verwirklichung eines Binnenmarkts (Art. 95 Abs. 2 BV) geht es dem Bun-
desgericht letzten Endes klarerweise darum, Ausscheidungsverluste generell möglichst
zu vermeiden (BGE 131 II 249 und BGE 131 I 285; Mäusli-Allenspach, § 3 N 69) und
nicht etwa hinzunehmen, solange sich die Doppelbesteuerung/Schlechterstellung ge-
messen an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit noch im "vertretbaren" Rahmen ab-
spielt. Im Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass bei einem rein innerkantonalen Sach-
verhalt die Verrechnung des Geschäftsverlusts mit einem Grundstückgewinn bis Ende
2018 nicht vorgesehen war, womit kantonal bei der Erfassung und Bemessung der
Grundstückgewinnsteuer gerade nicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähig-
keit der steuerpflichtigen Person Rücksicht genommen wurde (BGr, 7. Oktober 2011,
2C_747/2010, E, 6.1; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, VB zu §§ 216-226, N 20 StG).
Grossmehrheitlich dürfte deshalb die Nichtzulassung der Verlustverrechnung bei der
Grundstückgewinnsteuer dem Gebot der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungs-
fähigkeit nicht besser, sondern schlechter gerecht werden.
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bb) Das Doppelbesteuerungsrecht schafft im Weiteren keine Steueransprü-
che, sondern es grenzt die gegenseitigen Steuerhoheiten voneinander ab (BGE 131 I
249 E. 6.4, auch zum Folgenden). Es muss daher verschiedenen Steuerordnungen
Rechnung tragen und mitunter in die kantonale Steuerhoheit eingreifen. Nötigenfalls
hat daher der Kanton im Einzelfall oder durch generell-abstrakte Regel dafür zu sor-
gen, dass die rein kantonalen Unternehmen im Vergleich zu den interkantonalen Un-
ternehmungen nicht schlechter gestellt werden. Dabei bleibt es Aufgabe des Gesetz-
gebers und nicht der Gerichte, durch richterliche Rechtsfortbildung die in Art. 8
Abs. 1 BV gebotene Gleichbehandlung der inner- und ausserkantonalen Unternehmen
herbeizuführen (VGr, 25. August 2010, SB.2009.00079, E. 3.3.2; bestätigt mit
BGr, 7. Oktober 2011, 2C_747/2010). Folglich hilft der Rekursgegnerin die Rechtferti-
gung, sie behandle im konkreten Fall die Pflichtige als ausserkantonales Unternehmen
letztendlich gleich wie ein Unternehmen mit Sitz im Kanton Zürich, welches die Be-
triebsverluste (noch) nicht mit dem Grundstückgewinn verrechnen könne, nicht weiter.
Im zitierten Bundesgerichtsentscheid hielt das Bundesgericht überdies fest, dass
Art. 12 Abs. 4 StHG die Frage der Verlustverrechnung nicht regle (E. 1a, auch zum
Folgenden). Deshalb kann folglich auch nicht argumentiert werden, die Zulässigkeit der
Verlustverrechnung verletze die in Art. 12 Abs. 4 StHG statuierte Freiheit, das monisti-
sche System zu wählen.
e) In der vorliegend zu beurteilenden Konstellation, in welcher einerseits (in-
terkantonal) die Verrechnung zwischen Betriebsgewinnen und -verlusten und anderer-
seits die steuerartübergreifende innerkantonale Verrechnung von Grundstückgewinn
und Betriebsverlust möglich ist, spricht damit insgesamt wenig dagegen, bei der Wahl
der Reihenfolge nicht auch nach der jüngst vom Bundesgericht generell-abstrakt auf-
gestellten Regelung vorzugehen. In erster Linie ist damit der Ausscheidungsverlust
nach Möglichkeit durch den Kanton, in dessen Gebiet er resultiert, zu vermeiden
(E. 7c/aa). Eine Ausnahme für die steuerartübergreifende Verlustverrechnung bei der
Grundstückgewinnsteuer nach monistischem System lässt sich im interkantonalen
Kontext nicht rechtfertigen. Die Gründe, die gegen eine solche Reihenfolge bei der
Verlustverrechnung vorgebracht werden, überzeugen insgesamt nicht (E. 7d).
f) Objektivmässiger Ursprungskanton der pro 2009 erwirtschafteten Betriebs-
verluste aus Vermietung ist sowohl gewinnsteuerlich wie auch grundstückgewinnsteu-
erlich der Kanton Zürich (E. 5b f.). Nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesge-
richts liegt es folglich primär an Zürich, der Entstehung etwaiger Ausscheidungs-
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verluste bei der Pflichtigen entgegenzuwirken. Dazu ist konkret die Rekursgegnerin
mittels des hier hinreichend vorhandenen Verrechnungssubstrats in Form des (monis-
tisch veranlagten) Grundstückgewinns zweifelsohne in der Lage. Sie darf folglich den
objektmässig nach D ausgeschiedenen Betriebsverlust nicht vollständig an das Haupt-
steuerdomizil zurückweisen (in diese Richtung gehend auch BGr, 6. Oktober 2020,
2C_164/2020, E. 3.2, auch zum Folgenden). Tut sie dies dennoch, stellt dies ein
Verstoss gegen das in Art. 127 Abs. 3 BV verankerte Verbot der interkantonalen Dop-
pelbesteuerung dar. Bei der Verlustverrechnung hat die Rekursgegnerin folglich ge-
mäss dem SSK-Kreisschreiben Nr. 27, Ziff. 3.2.1 i.V.m. 3.2.3 vorzugehen. Die ein-
gangs beschriebene Zürcher Ausscheidungspraxis erweist sich damit in der
vorliegenden Konstellation als gesetzeswidrig. Anders zu entscheiden widerspräche
dem Prinzip, dass die Wahl des Systems der Grundstückgewinnbesteuerung (monis-
tisch oder dualistisch) sich nach Massgabe von Art. 127 Abs. 3 BV nicht zuungunsten
der übrigen Kantone und der steuerpflichtigen Person auswirken darf. Im zu beurtei-
lenden interkantonalen Kontext ist es demnach unerheblich, dass der Kanton Zürich
die (innerkantonale) steuerartübergreifende Verlustanrechnung bei der Grundstückge-
winnsteuer an sich erst seit dem 1. Januar 2019 kennt (§ 224a StG; E. 1c). Die Pflichti-
ge hat dennoch ein Recht auf die vorgängige steuerartübergreifende Verlustverrech-
nung.
8. a) Im Ergebnis kann damit festgehalten werden, dass die Rekursgegnerin
der Pflichtigen zu Unrecht die Anrechnung des (anteiligen) Betriebsverlusts verweiger-
te (E. 7). Betreffend die Höhe des effektiv anrechenbaren Verlusts (total Fr. 613'012.-)
führte die Rekursgegnerin für den Fall eines Unterliegens im Hauptstreitpunkt zunächst
aus, die Zahlen in Ziff. 9 der Rekursschrift würden – mit Ausnahme derjenigen für die
Steuern (total Fr. 45'800) – als richtig anerkannt. Strittig war damit insoweit nur noch
die Position Steuern. Nachdem ihr die Zusammensetzung der Fr. 45'800.- telefonisch
erklärt wurde, anerkannte sie mit Schreiben vom 28. Juni 2022 auch diese Zahl im Fal-
le eines Unterliegens im Hauptstreitpunkt. Damit besteht keine Uneinigkeit betreffend
die Höhe des an die Grundstückgewinnsteuer anzurechnenden Betriebsverlusts und es
erübrigen sich diesbezüglich weitere Ausführungen. Dass der anrechenbare Verlust zu
57% (entspricht Fr. 347'927.-) dem Verkauf der Liegenschaft an der …gasse XX bzw.
diesem Grundstückgewinn zuzuweisen ist, ist ebenfalls unbestritten. Daraus ergibt sich
folglich ein neuer Grundstückgewinn vor Steuern von Fr. 624'921.-.
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b) Von den Fr. 624'921.- sind wiederum die iterativ berechnete anteilige direk-
te Bundessteuer (8.5% vom Grundstückgewinn; § 221 Abs. 2 StG; die Pflichtige hat mit
Verzichtserklärung vom 20. Mai 2014 ausdrücklich auf eine anderweitige Geltendma-
chung verzichtet) sowie ebenfalls iterativ berechnete Grundstückgewinnsteuer zum
Abzug zu bringen. Die Pflichtige beziffert dabei gemäss ihrer Berechnung die direkte
Bundessteuer auf Fr. 38'100.- und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 134'600.-, wo-
raus sich ein steuerpflichtiger Grundstückgewinn nach Verlustverrechnung von
Fr. 452'221.- (Fr. 624'921.- ./. Fr. 38'100.- ./. Fr. 134'600.-) ergibt (E. 2c). Diese Be-
rechnung konnte allerdings selbst mit grosszügiger Rundung der Beträge vom Steuer-
rekursgericht nicht annähernd in nachvollziehbarer Weise reproduziert werden (die
konkrete Berechnungsweise wurde von der Pflichtigen nicht offengelegt), weshalb sie
durch eine eigene Steuerberechnung zu ersetzen ist. Die Berechnung des Steuerre-
kursgerichts kommt zu einem tieferen Grundstückgewinn nach Verlustverrechnung,
jedoch gleichzeitig zu einer höheren Grundstückgewinnsteuer. Im Ergebnis ist damit
der Rekurs teilweise gutzuheissen und die Grundstückgewinnsteuer wie folgt festzu-
setzen:
Fr.
Gewinn 1 (vor Abzug des Betriebsverlusts u. Steuern) 972'848.-
./. anteiliger Betriebsverlust -347'927.-
Gewinn 2 (nach Abzug Betriebsverlust) 624'921.-
./. Direkte Bundessteuer -37'200.-
./. Grundstückgewinnsteuer -149'700.-
Steuerpflichtiger Grundstückgewinn 438'021.-
Grundstückgewinnsteuer 149'700.-
Besitzesdauer (2 bzw. 3 Jahre; keine Ermässigung) -
Reine Grundstückgewinnsteuer 149'700.-
9. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den Parteien anteilig
aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der vertretenen Rekurrentin ist sodann eine ange-
messene Parteientschädigung zuzusprechen (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes von 24. Mai 1959/8. Juni 1997 sowie §§ 1 Abs. 1 und 8
Abs. 1 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010).
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Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid der Kommission für Grundsteuern der
Stadt D vom 2. März 2021 wird teilweise gutgeheissen und die Grundstückgewinn-
steuer wird von Fr. 222'920.- auf Fr. 149'700.- herabgesetzt.
[…]
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