zh_steuerrekursgericht · DB.2010.41 - 43 · 2011-02-04 · de
Direkte Bundessteuer 2001 - 2003 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2001 - 2003

Die Ermessenseinschätzungen erging wegen Nichteinreichung der Steuererklärungen zu Recht; die mit der Einsprache nachgereichten Steuererklärungen samt Beilagen vermögen den erhöhten formellen Anforderungen an den Unrichtigkeitsnachweis nicht zu genügen, weshalb die Ermessenseinschätzungen weiterhin Bestand haben; die Schätzungen erweisen sich indessen teilweise als zu hoch. 
Die Pflichtigen sind gewerbsmässige Liegenschaftenhändler nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die Besteuerung eines 1996 angefallenen Grundstückgewinns gestützt auf einen Revers erst in der Steuerperiode 2001 ist rechtmässig, da die nachträgliche Berufung der Pflichtigen auf die Unzulässigkeit eines solchen Revers gegen den Grundsatz des Verbots von widersprüchlichem Verhalten verstösst.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50 + 51
Entscheid
4. Februar 2011
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Anton Tobler, Steuerrichter Michael Ochsner, Steuerrichterin Rhea
Schircks Denzler und Gerichtsschreiberin Nadja Obreschkow
In Sachen
1. A,
2. B,
Beschwerdeführer/
Rekurrenten,
vertreten durch RA lic.iur. Pius Huber,
Huber & Partner, Rechtsanwälte,
Palais du Jardin, Gartenstrasse 17, 8002 Zürich,
gegen
1. Schweizerische Eidgenossenschaft,
Beschwerdegegnerin,
2. Staat Zürich,
Rekursgegner,
vertreten durch das kant. Steueramt,
Division Bau,
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,
betreffend
Direkte Bundessteuer 2001 - 2003 sowie
Staats- und Gemeindesteuern 2001 - 2003

- 2 -
hat sich ergeben:
A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) reichten für die Steuerperioden 2001,
2002 und 2003 trotz öffentlicher Aufforderungen und Mahnungen des Steueramts C
vom 15. Januar/7. Februar 2003 (Steuerperiode 2001), 29. Januar/19. Februar 2004
(Steuerperiode 2002) und 17. Dezember 2004/17. Januar 2005 (Steuerperiode 2003)
keine Steuererklärungen, sondern nur diverse Aufstellungen bezüglich ihres Liegen-
schaftenbestands sowie Lohnausweise ein.
Am 14. September 2005 unterzeichneten die Pflichtigen gegenüber dem kan-
tonalen Steueramt einen Revers, welcher u.a. die voraussichtlichen Grundstückgewin-
ne aus den 1995 und 1996 erfolgten Verkäufen von Liegenschaften in D und E betraf;
diese Gewinne waren zu jenem Zeitpunkt noch nicht definitiv veranlagt. Sie erklärten
sich damit einverstanden, dass die Gewinne als Erträge aus selbstständiger Tätigkeit
als Liegenschaftenhändler besteuert und erst nach Vorliegen der definitiven Abrech-
nungen in einer späteren Steuerperiode vollumfänglich erfasst würden. In Bezug auf
die Liegenschaft D erging am 7. April 2006 gestützt auf einen Vergleich die definitive
Veranlagung, welche auf einen Grundstücksgewinn von Fr. 2'827'483.- lautete.
Am 19. Mai 2006 erliess der Steuerkommissär in Bezug auf die Steuerperiode
2001 eine Auflage, worin er Auskunft verlangte hinsichtlich der Grundstückgewinnsteu-
erveranlagungen der erwähnten Liegenschaften. Die Auflage wurde am 5. September
2006 gemahnt. Die Pflichtigen reagierten darauf nicht; erst am 30. März 2007 stellten
sie – nach Erhalt eines Einschätzungsvorschlags – ein weiteres Fristerstreckungsge-
such zur Einreichung der Steuererklärungen bis Ende April, worauf sie allerdings wie-
derum nichts mehr von sich hören liessen.
Am 14. Mai 2007 traf der Steuerkommissär gestützt auf Art. 130 Abs. 2 des
Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) bzw.
§ 139 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) nach pflichtgemässem Er-
messen folgende Einschätzungsentscheide bzw. stellte folgende Veranlagungen in
Aussicht:
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 3 -
Staats- und Gemeindesteuern direkte Bundessteuer
Steuerperiode Einkommen Vermögen Einkommen
Fr. Fr. Fr.
2001 steuerbar 383'300.- 3'943'000.- 3'238'200.-
satzbestimmend 502'200.- 8'409'000.-.
2002 steuerbar 413'800.- 2'160'000.- 582'100.-
satzbestimmend 582'400.- 4'614'000.-
2003 steuerbar 490'900.- 2'214'000.- 709'100.-
satzbestimmend 709'400.- 4'714'000.-.
Dabei ging er davon aus, dass es sich bei den Pflichtigen um gewerbsmässige
Liegenschaftenhändler handle. Die Bundessteuerrechnungen/Veranlagungsverfügung-
en wurden am 29. Mai/11. Juni 2007 versandt.
B. Mit Einsprachen vom 14./15. Juni bzw. 3. Juli 2007 reichten die Pflichtigen
die Steuererklärungen 2001, 2002 und 2003 samt Beilagen ein.
Am 22. Oktober 2008 fand eine Besprechung statt, in welcher der Vertreter
der Pflichtigen die Nachreichung einer Buchhaltung ankündigte. Mit Schreiben vom
30. November 2008 reichten die Pflichtigen weitere Unterlagen ein, aber keine Buch-
haltungen. Mit Auflage vom 8. Januar 2009 verlangte der Steuerkommissär von ihnen
diverse Unterlagen in Bezug auf die selbstständige Erwerbstätigkeit als Liegenschaf-
tenhändler sowie die Aufteilung der gemeinsamen Schuld zwischen den Pflichtigen
und der ihnen gehörenden F gegenüber der Darlehensgeberin. Am 22. Januar 2009
reichten die Pflichtigen umfangreiche Unterlagen ein.
Das kantonale Steueramt wies die Einsprachen am 6. Januar 2010 ab und
auferlegte den Pflichtigen hinsichtlich der Staats- und Gemeindesteuern die Verfah-
renskosten von Fr. 2'500.-. Es erwog im Wesentlichen, die Pflichtigen hätten die ver-
säumte Handlung nur unzureichend nachgeholt, weshalb an den Ermessenseinschät-
zungen festgehalten werde.
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 4 -
C. Mit Rekurs vom 10./11. Februar 2010 stellten die Pflichtigen den Antrag,
die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung an
die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter seien sie für die Staats- und Gemeinde-
steuern – vor Steuerausscheidung – mit einem steuerbaren Einkommen von
Fr. 244'200.- (2001), Fr. 0.- (2002) bzw. Fr. 65'200.- (2003), subeventualiter mit einem
solchen von Fr. 254'900.- (2001), Fr. 120'500.- (2002) bzw. Fr. 662'400.- (2003) einzu-
schätzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das steuerbare bzw. satzbestim-
mende Vermögen wurde ausdrücklich nicht angefochten. In ihrer Rechtschrift widerleg-
ten sie vorab im Einzelnen die vom Steuerkommissär an der Ordnungsmässigkeit der
Selbstdeklarationen gerügten Punkte. Die nachgereichten Steuererklärungen seien
demnach vollständig und korrekt gewesen, weshalb der Steuerkommissär diese hätte
entgegennehmen und im ordentlichen Verfahren überprüfen müssen. Da er dies nicht
getan habe, seien die angefochtenen Entscheide aufzuheben. Zur Begründung der
Eventualanträge machten sie eingehende Ausführungen zu den einzelnen Einkom-
menspositionen.
Bei der direkten Bundessteuer beantragten die Pflichtigen mit Beschwerde
vom 10. Februar 2010 ebenfalls, die angefochtenen Entscheide aufzuheben und die
Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventualiter seien sie
mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 243'900.- (2001), Fr. 0.- (2002) bzw.
Fr. 64'900.- (2003), subeventualiter mit einem solchen von Fr. 234'600.- (2001),
Fr. 158'200.- (2002) bzw. Fr. 607'800.- (2003) zu veranlagen. In der Beschwerdeschrift
wiederholen sie im Wesentlichen die bereits im Rekurs gemachten Ausführungen. Zu-
sätzlich rügen sie die gestützt auf den 2005 unterzeichneten Revers erfolgte Besteue-
rung von Gewinnen aus den Veräusserungen von Liegenschaften in D und E in den
Jahren 1995 und 1996 sowie das diesbezügliche Vorgehen des Steuerkommissärs.
Die Aufrechnungen seien periodenfremd und offensichtlich unrichtig. Zudem habe der
Steuerkommissär die Pflichtigen als Liegenschaftenhändler betrachtet, ohne diese
Frage zu untersuchen und seinen Entscheid zu begründen. Dadurch sei das rechtliche
Gehör der Pflichtigen verletzt worden. Sie seien zudem nicht Liegenschaftenhändler
und auch nie als solche behandelt worden. Insbesondere sei die Übernahme von Ver-
lusten des Pflichtigen aus Grundstücksverkäufen in den neunziger Jahren vom kanto-
nalen Steueramt abgelehnt worden, weshalb die Qualifikation als Liegenschaftenhänd-
ler widersprüchlich sei. Hätte der Pflichtige zudem gewusst, dass er als Liegen-
schaftenhändler gelte, hätte er bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung jeweils die
Pauschale als Liegenschaftenhändler geltend gemacht, was er aber unterlassen habe.
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 5 -
Das kantonale Steueramt schloss in seiner Beschwerde-/Rekursantwort vom
9. April 2010 auf Abweisung der Rechtsmittel.
Mit Verfügung vom 19. Mai 2010 wurde ein zweiter Schriftenwechsel ange-
ordnet. Die Pflichtigen liessen sich trotz zweimal erstreckter Frist nicht vernehmen.
Am 8. September 2010 wurde den Pflichtigen für die Staats- und Gemeinde-
steuern 2003 sowie die direkte Bundessteuer 2003 eine mögliche Höhertaxation ange-
zeigt und ihnen Gelegenheit eingeräumt, hierzu Stellung zu nehmen. Die Pflichtigen
liessen sich – nach wiederholten Fristerstreckungen – am 6. Dezember 2010 verneh-
men und das kantonale Steueramt nahm am 4. Januar 2011 dazu Stellung.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Die bisherigen Steuerrekurskommissionen sind per 1. Januar 2011 zum
Steuerrekursgericht mutiert (vgl. §§ 112 - 118a und §§ 147 - 153 StG in der alten und
neuen Fassung vom 8. Juni 1997 bzw. 13. September 2010). Die vorliegenden, noch
bei der Steuerrekurskommission I eingegangenen Geschäfte sind als Folge dieser Än-
derung der 1. Abteilung des Steuerrekursgerichts zugeteilt worden und werden unter
den bisherigen Geschäftsnummern weitergeführt.
2. a) Die Pflichtigen rügen in ihren Rechtsschriften wiederholt eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs. Diese Rügen sind formeller Natur und daher vorweg zu prüfen
(BGr, 20. Mai 2009, 5A_23/2009, E. 2, www.bger.ch, mit Hinweisen).
Zunächst machen die Pflichtigen beschwerdeweise geltend, der Steuerkom-
missär habe die Qualifikation als Liegenschaftenhändler im Einspracheentscheid nicht
begründet und dadurch ihr rechtliches Gehör verletzt. Diese Rüge dringt jedoch nicht
durch. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-
fassung vom 18. April 1999 (BV) leitet sich unter anderem eine Begründungspflicht der
Behörden in Bezug auf ihre Entscheide ab. Die Begründung ist dabei so abzufassen,
dass der Steuerpflichtige dadurch in die Lage versetzt wird, die Tragweite der Ent-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 6 -
scheidung zu erkennen und die Überlegungen, welche die Behörde ihrer Entscheidung
zugrunde gelegt hat, nachzuvollziehen. Auf diese Weise soll der Steuerpflichtige beur-
teilen können, ob und mit welchen Argumenten er den Entscheid auf dem Rechtsmit-
telweg weiterziehen will. Es ist indes nicht ersichtlich, inwiefern das kantonale Steuer-
amt vorliegend gegen diese Begründungspflicht verstossen haben soll. Die Gründe für
die Qualifikation der Pflichtigen als Liegenschaftenhändler wurden im Einspracheent-
scheid betreffend die direkte Bundessteuer unter Ziff. 1.1 zwar knapp, aber dennoch
ausreichend dargelegt. Jedenfalls kann nicht behauptet werden, sie seien über die
Gründe so weit im Unklaren gelassen worden, dass es ihnen unmöglich gewesen wä-
re, sich mit Beschwerde dagegen zu wehren.
Eine weitere Gehörsverletzung sehen die Pflichtigen in der Tatsache, dass der
Steuerkommissär mit Bezug auf die Mietzinseinnahmen keine Abgrenzung zwischen
Unterhalt und Anlagekosten vorgenommen habe und dass es offensichtlich willkürlich
sei, die geltend gemachten Positionen vollumfänglich nicht zum Abzug zuzulassen.
Jedoch ist nicht nachvollziehbar, inwiefern hier das rechtliche Gehör der Pflichtigen
überhaupt berührt, geschweige denn verletzt sein soll, was sie im Übrigen auch nicht
weiter substanziieren. Mithin dringen die Pflichtigen mit ihrer Rüge auch in diesem
Punkt nicht durch.
b) An dieser Stelle sei zudem darauf hingewiesen, dass auch dem Argument
der Pflichtigen, der Steuerkommissär habe gegen den Grundsatz von Treu und Glau-
ben verstossen, kein Erfolg beschieden ist. Die Pflichtigen wollen ein treuwidriges Ver-
halten des Steuerkommissärs darin erkennen, dass er im Einspracheverfahren entge-
gen seinen eigenen vorgängigen Aussagen keine Einschätzungsvorschläge erlassen,
sondern die Einsprachen wider Erwarten direkt abgewiesen habe. Indes ist nicht er-
sichtlich, inwiefern dieses Verhalten einen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu
und Glauben begründen soll. Die Entscheidung, einem Steuerpflichtigen einen Ein-
schätzungsvorschlag zu unterbreiten, anstatt das Einschätzungs- oder Einsprachever-
fahren direkt durch einen formellen Entscheid abzuschliessen, liegt stets im Ermessen
des Steuerkommissärs. Die Pflichtigen hatten somit keinen Anspruch auf den Erlass
von Einschätzungsvorschlägen im Einspracheverfahren, selbst wenn der Steuerkom-
missär tatsächlich solche in Aussicht gestellt haben sollte. Im Übrigen kann hier der im
Grundsatz von Treu und Glauben begründete und bisweilen bei Zusicherungen einer
Behörde greifende Vertrauensschutz schon allein deshalb nicht greifen, weil den Pflich-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 7 -
tigen aus dem Erlass der Einspracheentscheide ohne vorgängigen Einschätzungsvor-
schläge kein Nachteil erwachsen ist.
3. Hat der Steuerpflichtige trotz Mahnung seine Verfahrenspflichten nicht er-
füllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwand-
frei ermittelt werden, so nimmt die Steuerbehörde die Einschätzung nach pflichtgemäs-
sem Ermessen vor (Art. 130 Abs. 2 DBG, § 139 Abs. 2 Satz 1 StG).
Die Pflichtigen haben für die Steuerperioden 2001, 2002 und 2003 trotz öffent-
lichen Aufforderungen und individuellen Mahnungen des Steueramts C vom
15. Januar/7. Februar 2003 (Steuerperiode 2001), 29. Januar/19. Februar 2004 (Steu-
erperiode 2002) und 17. Dezember 2004/17. Januar 2005 (Steuerperiode 2003) keine
Steuererklärungen eingereicht. Das kantonale Steueramt hat sie deshalb zu Recht
nach pflichtgemässem Ermessen eingeschätzt, sind sie doch zur Einreichung der voll-
ständigen und unterzeichneten Steuererklärung samt den vorgeschriebenen Hilfsblät-
tern und Beilagen verpflichtet (Art. 124 Abs. 1 und 2 sowie Art. 125 DBG; §§133 und
134 StG).
4. Eine zu Recht ergangene Ermessensveranlagung kann der Steuerpflichtige
gemäss Art. 132 Abs. 3 DBG bzw. § 140 Abs. 2 StG nur wegen offensichtlicher Unrich-
tigkeit anfechten. Diese Normen enthalten eine Kognitionsbeschränkung der Prüfungs-
instanzen, welche eine zu Recht getroffene Ermessensveranlagung nur aufheben kön-
nen, wenn sie sich als offensichtlich falsch erweist. Den entsprechenden Nachweis
kann der Steuerpflichtige auf zwei Arten erbringen (Martin Zweifel, in: Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. A., 2002, Art. 48 N 46 ff. StHG, auch zum
Folgenden):
a) Er kann den tatsächlichen Sachverhalt dartun und den entsprechenden
Nachweis leisten, mit der Folge, dass die Ermessensveranlagung durch eine ordentli-
che Veranlagung ersetzt wird und die Steuerfaktoren nach den für "gewöhnliche" Ver-
anlagungen geltenden Regeln ermittelt werden. Hierzu hat er innerhalb der Rechtsmit-
telfrist die versäumten Verfahrenspflichten zu erfüllen, eine zur Beseitigung der Un-
gewissheit über die tatsächlichen Verhältnisse erforderliche substanziierte Sach-
darstellung zu geben und hierfür notwendige Beweismittel beizubringen oder
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 8 -
zumindest anzubieten (RB 1999 Nr. 150). Reicht der Steuerpflichtige erst mit der Ein-
sprache die Steuererklärung ein, so hat er zusätzlich zu den Hilfsblättern und Fragebo-
gen, die Bestandteile des amtlichen Steuererklärungsformulars bilden, noch weitere
Beilagen beizufügen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG,
2. A., 2009, Art. 125 N 1 DBG und Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuerge-
setz, 2. A., 2006, § 134 N 2 StG). Diese werden zum Teil im Gesetz aufgezählt; zusätz-
lich ergeben sich weitere notwendige, der Steuererklärung beizulegende Beilagen aus
der Steuererklärung und der Wegleitung dazu (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 125
N 7 DBG und § 134 N 8 StG). Hierzu gehören insbesondere Aufstellungen über den
effektiven Liegenschaftsunterhalt (enthaltend Datum, Art der Leistung, Empfänger,
Beträge) sowie beim Schuldenverzeichnis die geordneten Belege).
Die geforderte Sachdarstellung darf sich nicht in blossen Behauptungen oder
in vagen Andeutungen erschöpfen, sondern hat so beschaffen zu sein, dass sie den
rechtserheblichen Sachverhalt vollständig wiedergibt (BGr, 29. März 2005 = StE 2005
B 95.1 Nr. 9 = ASA 75, 329). Sie muss mit andern Worten hinreichend substanziiert
sein. Dies ist sie dann, wenn sie all jene Tatsachenbehauptungen enthält, welche –
ohne weitere Untersuchung, aber unter dem Vorbehalt der Beweiserhebung – die ein-
wandfreie Ermittlung der Steuerfaktoren erlauben (Zweifel/Casanova, Schweizerisches
Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2008, S. 265 f.).
Teilnachweise genügen grundsätzlich nicht; vielmehr hat der Nachweis um-
fassend zu sein (RB 1994 Nr. 45). Den Steuerpflichtigen treffen beim Unrichtigkeits-
nachweis unter Umständen höhere Anforderungen hinsichtlich der Mitwirkungspflich-
ten, als sie vor der Säumnis an ihn gestellt wurden (RB 1976 Nr. 55).
b) Ist die Nachholung der versäumten Handlung nicht möglich oder misslingt
sie, kann der Steuerpflichtige noch darlegen und nachweisen, dass die angefochtene
Veranlagung offensichtlich unrichtig ist. Als offensichtlich unrichtig erweist sich eine
Schätzung dann, wenn sie sachlich nicht begründbar (z.B. erkennbar pönal oder fiska-
lisch begründet) ist, sich auf sachwidrige Schätzungsgrundlagen, -methoden oder -
hilfsmittel stützt oder sonst wie mit den konkreten aktenkundigen Verhältnissen auf-
grund der Lebenserfahrung vernünftigerweise nicht vereinbar ist (Zweifel, Art. 48 N 59
StHG, mit Hinweisen). Leistet er diesen Nachweis, bleibt es zwar bei einer Ermessens-
veranlagung, doch wird die angefochtene durch eine neue (tiefere) Schätzung der
Rechtsmittelinstanz ersetzt (vgl. RB 1994 Nr. 45 mit Hinweisen; Richner/Frei/Kauf-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 9 -
mann/Meuter, Art. 132 N 67 DBG und § 140 N 79 f. StG; Zweifel, Art. 132 N 51 f. DBG
und Art. 48 N 58 ff. StHG).
c) Dem Steuerrekursgericht sind weitere Untersuchungen verwehrt. Es hat bei
seiner eingeschränkten Überprüfung des angefochtenen Entscheids auf offensichtliche
Unrichtigkeit hin nur jene im Zeitpunkt der Entscheidfällung vorhandenen Schriftstücke
zu berücksichtigen, welche den behaupteten Sachverhalt sofort beweisen oder zumin-
dest als sehr wahrscheinlich erscheinen lassen (VGr, 27. Mai 1986, SB 10/1986 und
11. September 1986, SB 38/1986; Martin Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im Steu-
erveranlagungsverfahren, 1989, S. 144).
5. Die Pflichtigen haben mit den Einsprachen jeweils ausgefüllte und unter-
zeichnete Steuererklärungen samt Beilagen eingereicht, ferner liegen früher einge-
reichte Lohnausweise und Liegenschaftsabrechnungen vor. Dennoch haben sie damit
die versäumte Handlung nicht vollständig nachgeholt:
a) Steuerperiode 2001
aa) Einsprache
In der Steuererklärung 2001 haben die Pflichtigen ein Einkommen des Pflich-
tigen aus selbstständigem Erwerb von Fr. 90'000.- deklariert; hingegen haben sie dazu
weder ein Hilfsblatt A noch die Jahresrechnung bzw. Aufstellungen eingereicht und
damit diesbezüglich die versäumte Handlung nicht nachgeholt (Art. 125 Abs. 2 DBG,
§ 134 Abs. 2 StG).
Gemäss den Erläuterungen zum Liegenschaftsverzeichnis sind für jede Lie-
genschaft eine Ertragsaufstellung (Mieterspiegel) einzureichen oder das entsprechen-
de Beiblatt zum Liegenschaftsverzeichnis ausgefüllt einzureichen. Die Pflichtigen ha-
ben in die betreffenden Beiblätter aber jeweils nur den Saldo der Mieten eingetragen
und im Übrigen auf eine Beilage verwiesen. In diesen Beilagen finden sich indessen
auch keine Detailaufstellungen. In der "Zusammenfassung Liegenschaften" sind so-
dann ebenfalls nur die Gesamterträge pro Liegenschaft eingetragen. Im mit der Ein-
sprache eingereichten grünen Ordner finden sich im hinteren Teil zwar Zusammenstel-
lungen über die Mietzinseinnahmen; diese sind indessen nach Monaten saldiert, ein
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 10 -
eigentlicher Mieterspiegel fehlt. Einzig in Bezug auf eine Liegenschaft in E liegt ein
Mieterspiegel vor. Damit haben die Pflichtigen ihre Verfahrenspflichten nicht vollständig
erfüllt.
Allgemein rügt der Steuerkommissär ferner, dass die Unterlagen nur rudimen-
tär geordnet in einem Ordner ohne Unterteilung und Inhaltsverzeichnis vorgelegt wor-
den seien. Diese Rüge ist berechtigt, denn bei einem derart umfangreichen Liegen-
schaftenbestand wie bei den Pflichtigen ist für die Steuerdeklaration und erst recht für
die Erbringung des Unrichtigkeitsnachweises von Ermessenseinschätzungen erforder-
lich, dass ein Prüfpfad von den einzelnen deklarierten Werten zu den detaillierten Auf-
zeichnungen führt, andernfalls die Unterlagen schlechterdings nicht mehr bewältigt
werden können. Der Ordner enthält indessen weder ein Inhaltsverzeichnis noch sind
die Belege akturiert, sodass er für die Überprüfung jedes deklarierten Werts neu durch-
forstet werden muss, ohne zu wissen, ob man darin überhaupt etwas dazu finden
kann; daran ändert die Grobeinteilung des Ordners nichts.
Die im Rahmen des Unrichtigkeitsnachweises geltenden erhöhten Anforde-
rungen an die Erfüllung der Verfahrenspflichten sind damit nicht erfüllt. Der Hauptan-
trag der Pflichtigen auf Rückweisung des Verfahrens an die Vorinstanz wegen Nachho-
lens der versäumten Handlung im Einspracheverfahren ist damit abzuweisen.
bb) Rekurs bzw. Beschwerde
Die Pflichtigen beantragen neu, sie für die Staats- und Gemeindesteuern mit
einem steuerbaren Einkommen von Fr. 244'200.- (unter Vorbehalt der Steuerausschei-
dung) bzw. eventualiter Fr. 254'900.- und für die direkte Bundessteuer von
Fr. 243'900.- bzw. eventualiter Fr. 234'600.- einzuschätzen. Dabei stellen sie auf die
bereits mit der Einsprache eingereichte Steuererklärung ab, bringen hierzu aber eine
Reihe von Änderungen an. Insbesondere begründen sie die Abweichung gegenüber
der Selbstdeklaration mit folgenden Positionen:
Lohnausweise: Die Pflichtigen machen geltend, die Selbstdeklaration mit ei-
nem Lohn der pflichtigen Ehefrau von Fr. 67'851.- (= Fr. 20'228.- von der G und
Fr. 47'623.- von der H) sei falsch gewesen; korrekt seien stattdessen ein Verwaltungs-
ratshonorar/Löhne H von Fr. 122'307.-. Hierzu reichten sie einen neuen Lohnausweis
ein. Gestrichen haben wollen sie sodann einen ursprünglich deklarierten Betrag "H"
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 11 -
von Fr. 90'000.-, welcher allerdings in der Steuererklärung unter dem unselbst-
ständigen Einkommen nicht zu finden ist; zu vermuten ist, dass die Pflichtigen damit
das deklarierte Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit des Pflichtigen mei-
nen. Damit räumen sie nachträglich ein, dass die ursprüngliche Lohndeklaration in der
Steuererklärung 2001 falsch war, was den Schluss untermauert, dass die versäumte
Handlung mit der Einsprache nicht korrekt nachgeholt worden war. In Bezug auf den
Rekurs bzw. Beschwerde werden die Hintergründe, welche zur Falschdeklaration ge-
führt haben, nicht ausgeführt; ferner ist unklar, auf welcher Grundlage der neue Lohn-
ausweis erstellt worden ist und weshalb dieser nun korrekt sein soll. Dies trifft in erhöh-
tem Mass auf die ursprünglich deklarierten Fr. 90'000.- zu, wozu sich die Pflichtigen
vollständig ausschweigen. Bei dieser Situation vermag die Selbstdeklaration im Rekurs
bzw. der Beschwerde beim Steuerrekursgericht nicht das Vertrauen erwecken, damit
seien die Verhältnisse nun korrekt dargestellt worden.
Schuldzinsen: In Bezug auf die Hypothek der Liegenschaften strasse in C
machen die Pflichtigen Zinsen von insgesamt Fr. 428'680.- geltend; hierzu liegen Ab-
rechnungen der Bank über einen Darlehensbetrag von Fr. 12'400'000.- (1. Hypothek,
Zinsen Fr. 271'250.- + Fr. 257'140.- = Fr. 528'390.-) bzw. Fr. 600'000.- (2. Hypothek,
Zinsen Fr. 15'005.- + Fr. 13'122.- = Fr. 28'127.-) vor. Darin werden indessen sowohl
der Pflichtige als auch die H als Darlehensnehmer genannt; die Aufteilung des Darle-
hens geht daraus aber nicht hervor, sodass diesbezüglich eine Unklarheit verbleibt.
In Bezug auf die übrigen im Einspracheverfahren festgestellten Mängel sind
nunmehr die Beilagen in den eingereichten Ordnern akturiert worden, weshalb insoweit
die Mängel behoben wurden. Hingegen fehlen die Mieterspiegel weiterhin.
Insgesamt ist damit die versäumte Handlung auch mit dem Rekurs bzw. der
Beschwerde nicht vollständig nachgeholt worden.
b) Steuerperiode 2002
aa) Einsprache
Auch für die Steuerperiode 2002 haben die Pflichtigen mit der Einsprache eine
Steuererklärung eingereicht. Darin deklarieren sie unter den weiteren Einkünften einen
Betrag von Fr. 75'800.- mit dem Vermerk "F"; hierzu liegen keinerlei Belege vor, so-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 12 -
dass der Hintergrund völlig im Dunkeln liegt; jedenfalls hätten je nach Rechtsnatur der
Zahlung (Gewinnausschüttung? Provision?) entsprechende Unterlagen (Hilfsblatt A)
eingereicht werden müssen. Hinsichtlich der Liegenschaften gilt das bereits in Bezug
auf die Steuerperiode 2001 Ausgeführte. Wohl haben die Pflichtigen die Formulare
Liegenschaftsverzeichnis eingereicht; hingegen fehlen die notwendigen Detailangaben.
Betreffend die Mietzinseinnahmen fehlen die Mieterspiegel, und aufgrund der groben
Einteilung der Belege im erwähnten Ordner ohne Inhaltsverzeichnis und Akturierung
lassen sich die ebenfalls erforderlichen detaillierten Aufstellungen der tatsächlichen
Unterhaltskosten sowie Schulden und Schuldzinsen samt Belege ohne unverhältnis-
mässigen Aufwand nicht auffinden bzw. ist unklar, ob sie überhaupt vorliegen.
Die Pflichtigen machen ferner einen Teil der Kosten des Wiederaufbaus
der Liegenschaft strasse 25/27 in I, welche 2002 einem Brand zum Opfer fiel, als
abziehbare Unterhaltskosten geltend. Sie beziffern die Wiederaufbaukosten auf
Fr. 2'436'367.-; davon seien Fr. 1'650'000.- durch Leistungen der Gebäudeversiche-
rung gedeckt. Die Differenz von Fr. 786'367.- betrachten sie als Gebäudeunterhalt,
wovon sie Fr. 200'000.- in der Steuerperiode 2002 und den Rest von Fr. 586'367.- in
der Steuerperiode 2003 abziehen. Zur Begründung haben sie mit der Einsprache ledig-
lich ausgeführt, dass die Gebäudeversicherung einen Teil der Renovationskosten als
Unterhalt qualifiziert und deshalb nicht bezahlt habe. Damit haben sie indessen die
versäumte Handlung nicht nachgeholt. Wie bereits ausgeführt, verlangt der Unrichtig-
keitsnachweis insbesondere eine substanziierte Sachdarstellung, welche die einwand-
freie Ermittlung der Steuerfaktoren erlaubt, und gelten gegenüber dem Einschätzungs-
verfahren erweiterte Mitwirkungspflichten. Bei baulichen Veränderungen an bestehen-
den Bauten lassen sich Unterhalt und wertvermehrende Aufwendungen naturgemäss
nicht bis in alle Einzelheiten auseinanderhalten. Die entsprechenden Anteile können
nur schätzungsweise bestimmt werden; dabei ist es Sache des Steuerpflichtigen, die
Schätzungsgrundlagen zu beschaffen. Dazu sind vor allem auch Angaben über den
Zustand und die Ausrüstung des Objekts vor und nach den betreffenden Aufwendun-
gen erforderlich (VGr, 22. April 1986 = StE 1987 B 44.13.1 Nr. 1). Solche substanziier-
te Ausführungen fehlen hier. Der (unbelegte) Hinweis, dass die Gebäudeversiche-
rungsanstalt einen Teil der Kosten nicht gedeckt habe, reicht hierzu nicht aus.
Die versäumte Handlung wurde demnach mit der Einsprache nicht nachge-
holt, weshalb der Hauptantrag auf Rückweisung auch hier abzuweisen ist.
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 13 -
bb) Rekurs bzw. Beschwerde
Die Pflichtigen haben die Unterlagen nunmehr akturiert und geordnet einge-
reicht, sodass der diesbezügliche Mangel behoben ist. Neu deklarieren sie einen Net-
tolohn der Pflichtigen von Fr. 114'787.- statt Fr. 40'862.-; der unbelegte Betrag von
Fr. 75'800.- gemäss Steuererklärung soll entfallen. Eine Erklärung hierfür wird nicht
geliefert, sodass nicht ersichtlich ist, weshalb die Neudeklaration korrekter sein soll als
die ursprüngliche.
In Bezug auf die Liegenschaften fehlen die Unterlagen zum Objekt strasse in I
(Ertrag/Schuldzinsen) sowie die Abrechnungen zu den Liegenschaften in E; bei den
Liegenschaften Strasse in C ist wiederum die Abgrenzung der Schulden zwischen der
H und den Pflichtigen nicht transparent. Zwar haben letztere neu eine Vereinbarung
datierend vom 31. Dezember 2002 eingereicht, wonach vom Total der Hypothekar-
schulden von Fr. 12'400'000.- ein Anteil von Fr. 9'900'000.- auf sie und der Rest auf die
Gesellschaft entfalle. Aus der Übereinstimmung mit der Kreditsumme in den Abrech-
nungen ist zu schliessen, dass sich diese Schulden von Fr. 12‘400‘000.- auf die 1. Hy-
pothek beziehen. Damit ist aber immer noch offen, auf welcher Grundlage die Zinsan-
teile der Pflichtigen und der Gesellschaft für die 1. Hypothek berechnet wurden, da die
in der Abrechnung enthaltenen Anteile mit denjenigen gemäss Aufteilungsschlüssel
nach der Vereinbarung nicht übereinstimmen. Überdies haben die Pflichtigen die ge-
samten Zinsen für die 2. Hypothek bei sich selber eingesetzt, obschon die diesbezügli-
chen Abrechnungen ebenfalls an die Gesellschaft adressiert sind.
In Bezug auf die beanspruchten Unterhaltskosten im Zusammenhang mit dem
Brandfall Liegenschaft strasse 25/27 in I fehlt auch hier eine substanziierte Sachdar-
stellung, aus welcher die Qualifikation als Unterhaltskosten hervorginge. Aus der Bau-
abrechnung allein lässt sich jedenfalls nicht erkennen, ob sich darunter auch bauliche
Massnahmen mit blossem Unterhaltscharakter befinden.
Damit ist die versäumte Handlung auch in Bezug auf die Steuerperiode 2002
nicht nachgeholt worden.
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 14 -
c) Steuerperiode 2003
aa) Einsprache
In der mit der Einsprache eingereichten Steuererklärung 2003 haben die
Pflichtigen ein Einkommen aus selbstständigem Erwerb des Pflichtigen von
Fr. 315'000.- sowie unter den weiteren Einkünften Fr. 64'500.- deklariert; hingegen
haben sie dazu weder ein Hilfsblatt A noch die Jahresrechnung bzw. Aufstellungen
noch sonst irgendwelche Belege eingereicht.
Im Übrigen liegen auch hier die bereits bei den vorangehenden Steuerperio-
den festgestellten Mängel vor. Bezüglich den Erträgen aus den Liegenschaften fehlen,
mit Ausnahme einer Liegenschaft in E, die Mieterspiegel. Die Einzelaufstellungen und
Belege befinden sich in einem Ordner ohne Inhaltsverzeichnis und Akturierung. Weiter
mangelt es wiederum an einer substanziierten Sachdarstellung in Bezug auf die Unter-
haltskosten im Zusammenhang mit dem Wiederaufbau der strasse 25/27 in I nach dem
Brandfall.
Diesbezüglich ist deshalb die versäumte Handlung erneut nicht nachgeholt
worden und demnach der Antrag auf Rückweisung an die Vorinstanz ebenfalls abzu-
weisen.
bb) Rekurs bzw. Beschwerde
Wiederum ändern die Pflichtigen die ursprüngliche Deklaration in Bezug auf
die Erwerbseinkünfte ab. Statt des – ursprünglich nicht näher substanziierten – Betrags
von Fr. 64'500.- gemäss Steuererklärung wird neu ein Erwerbseinkommen des Pflichti-
gen gemäss Lohnausweis der "F" von Fr. 73'976.- angegeben. Die Hintergründe der
Korrektur werden nicht offen gelegt. Zu den deklarierten selbstständigen Erwerbsein-
künften von Fr. 315'000.- fehlt immer noch das Hilfsblatt A. Weiter besteht auch jetzt
noch Unklarheit über die Aufteilung der Schuldzinsen in Bezug auf die Liegenschaften
Strasse in C zwischen den Pflichtigen und der H bzw. darüber, auf welcher tatsächli-
chen Grundlage die vorgenommene Aufteilung basiert. Ferner wurden keine Zinsbele-
ge hinsichtlich der Liegenschaften strasse in I, J und K eingereicht; für letztere werden
immerhin Fr. 444'000.- geltend gemacht (die Bestätigung der S bezieht sich nur auf
2001 und 2002). Weiter fehlt eine substanziierte Sachdarstellung in Bezug auf die Un-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 15 -
terhaltskosten im Zusammenhang mit dem Wiederaufbau nach dem erwähnten Brand-
fall.
d) Damit ist die versäumte Handlung bezüglich aller Steuerperioden nicht kor-
rekt nachgeholt worden, weshalb die Ermessenseinschätzungen weiterhin Bestand
haben und lediglich in Bezug auf ihre Höhe einer auf offensichtliche Unrichtigkeit be-
schränkten Überprüfung unterliegen.
6. Steuerperiode 2001
a) Staats- und Gemeindesteuern 2001
aa) Der Steuerkommissär hat gestützt auf die ihm vorliegenden Unterlagen
eine detaillierte Einschätzung vorgenommen und das steuerbare Einkommen insge-
samt auf Fr. 383'300.- sowie das satzbestimmende Einkommen auf Fr. 502'200.- ge-
schätzt. Wenn die Pflichtigen die Unrichtigkeit einzelner Elemente der Schätzung
nachweisen und dadurch die Schätzung insgesamt als offensichtlich unrichtig er-
scheint, ist sie zu korrigieren. Mithin sind die einzelnen Elemente auf entsprechende
Korrekturen zu prüfen.
bb) Liegenschaftsertrag: Der Steuerkommissär hat diesen (inkl. Eigenmiet-
wert) auf Fr. 1'740'000.- geschätzt. Die Pflichtigen deklarierten einen solchen von
Fr. 1'711'181.- (= Fr. 1'679'181.- + Eigenmietwert netto Fr. 32'000.-). Die Korrektheit
der Selbstdeklaration ist indessen fraglich, da die Mieterspiegel fehlen; zudem sind bei
der Liegenschaft strasse 40 ohne Angabe von Gründen keine Mieteinnahmen für den
Monat Dezember verzeichnet worden. Damit ist die steueramtliche Schätzung nicht
offensichtlich unrichtig.
cc) Der Steuerkommissär hat ferner einen Wertschriftenertrag von Fr. 20'000.-
angenommen, während die Pflichtigen einen solchen von Fr. 24'396.- deklarieren; dar-
auf sind sie zu behaften.
dd) Schuldzinsen: Der Steuerkommissär hat Hypothekarschuldzinsen von
Fr. 1'500'000.- akzeptiert; die Aufteilung auf die einzelnen Kantone geht aus der – of-
fenkundig objektmässigen – Ausscheidung hervor. Die Pflichtigen machen Hypothe-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 16 -
karzinsen von Fr. 1'680'110.- geltend, an welchen sie auch im Rekurs- bzw. Be-
schwerdeverfahren festhalten; hinzu kommen neu Schuldzinsen auf den Kontokorrent-
schulden des Pflichtigen bei der H und der L von zusammen Fr. 87'430.- (= Fr. 77'768.-
+ Fr. 9'662.-).
Liegenschaften Zürich: Wie bereits ausgeführt, besteht in Bezug auf die Hypo-
theken auf den Liegenschaften strasse in C Unklarheit über die Aufteilung der Schuld-
zinsen zwischen den Pflichtigen und der H. Gemäss Sachdarstellung in der Rekurs-
/Beschwerdeschrift habe der Pflichtige die gesamte Hypothek übernommen, in Bezug
auf einen Schuldanteil von Fr. 3'600'000.- habe ihm aber die H den Zins auf dem Kon-
tokorrent rückvergütet (Fr. 78'750.- für das 1. Semester und Fr. 74'250.- für das 2. Se-
mester, insgesamt Fr. 153'000.-). Irgendwelche Unterlagen, worin der Aufteilungs-
schlüssel begründet wird, fehlen; strenggenommen ist nicht einmal belegt, dass die
Gutschriften mit der Hypothek überhaupt in Zusammenhang stehen. Weiter fehlen be-
züglich der Liegenschaft strasse in I Belege für die geltend gemachten Hypothekarzin-
sen von Fr. 25'055.-. Damit ist der im Kanton Zürich angefallene geschätzte Hypothe-
karzinsanteil von Fr. 700'000.- nicht als offensichtlich unrichtig nachgewiesen.
Folgende geltend gemachte Hypothekarzinsen sind demgegenüber belegt und
damit anstelle der geschätzten Beträge zum Abzug zuzulassen:
- Liegenschaften E Fr. 231'194.-
- Liegenschaften O Fr. 169'151.-
- Liegenschaften D Fr. 446'750.-
- Liegenschaft J Fr. 18‘170.-
Die neu geltend gemachten Schuldzinsen auf den Kontokorrentschulden des
Pflichtigen bei der H (Fr. 77'768.-) und der L (Fr. 9'662.-) von zusammen Fr. 87'430.-
sind von den Gesellschaften jeweils auf dem Konto Darlehen Aktionär auch verbucht
worden und sind deshalb zum Abzug zuzulassen. Insgesamt erscheint deshalb die
Schätzung des Steuerkommissärs in Bezug auf die Schuldzinsen als zu tief. Die Hypo-
thekarzinsen sind deshalb auf Fr. 1'565‘265.- zu erhöhen und zusätzlich weitere
Schuldzinsen von Fr. 87'430.- zu gewähren, was insgesamt knapp Fr. 1'653'000.- er-
gibt.
Entsprechend ist die Steuerausscheidung anzupassen. Der Steuerkommissär
hat die Hypothekarschuldzinsen objektmässig ausgeschieden, wie es nach der frühe-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 17 -
ren Praxis bei interkantonalen Liegenschaftenhändlern üblich war. Nach neuer bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung sind indessen Schuldzinsen auch hier proportional
nach Lage der Aktiven zu verteilen (BGr, 3. November 2006, 2P.84/2006
E. 6). Die Ausscheidung ist damit entsprechend zu korrigieren.
ee) Erwerbseinkünfte: Der Steuerkommissär hat unselbstständige Erwerbs-
einkünfte des Pflichtigen von Fr. 160'414.- und der Pflichtigen von Fr. 67'851.- sowie
ein Verwaltungsrats-Honorar "F" von Fr. 30'000.- angenommen, was insgesamt
Fr. 258'265.- ergab. Die Pflichtigen anerkennen die Erwerbseinkünfte des Pflichtigen,
machen in Bezug auf die Pflichtige hingegen einen Lohn von Fr. 122'307.- von der H
sowie weitere Fr. 20'228.- von der L geltend. Ein Verwaltungsrats-Honorar sei nicht
geflossen. Dies ergibt insgesamt Fr. 302'949.-; damit machen sie selbst höhere Ein-
künfte geltend als sie der Steuerkommissär geschätzt hat, worauf sie zu behaften sind.
Die Berufsauslagen (Pauschale für übrige Berufskosten und Weiterbildung) sind an
das geänderte unselbstständige Erwerbseinkommen der Pflichtigen anzupassen.
ff) Damit ergeben sich für die Staats- und Gemeindesteuern 2001 neu ein
steuerbares Einkommen von Fr. 344'000.- und ein satzbestimmendes Einkommen von
Fr. 396'300.-. Die ursprüngliche Schätzung erweist sich demnach als offensichtlich zu
hoch. Es ist auf die korrigierten Beträge abzustellen.
b) Direkte Bundessteuer 2001
aa) Bei seiner Einschätzung stellte der Steuerkommissär auf die Einschätzung
für die Staats- und Gemeindesteuern ab, weshalb insoweit auf die vorstehenden Erwä-
gungen verwiesen werden kann. Zusätzlich hat er zu diesem Betrag noch einen Ge-
winn aus der 1996 erfolgten Veräusserung einer Liegenschaft in D gemäss Veranla-
gungsentscheid über die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 2'827'483.- hinzugezählt
sowie einen weiteren Gewinn von Fr. 200'000.- aus der 1995 erfolgten Veräusserung
einer Liegenschaft E, welchen er geschätzt hat. Diese Gewinne hat er um eine Rück-
stellung für darauf anfallende AHV-Beiträge von Fr. 291‘197.- reduziert. Die Korrektu-
ren beruhen auf der Annahme, bei den Pflichtigen handle es sich um gewerbsmässige
Liegenschaftenhändler im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die Pflichti-
gen bestreiten dies.
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 18 -
bb) Der direkten Bundessteuer unterliegen gemäss Art. 16 Abs. 1 DBG alle
wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte; Kapitalgewinne aus der Veräusserung von
Privatvermögen sind hingegen nach Art. 16 Abs. 3 DBG steuerfrei. Art. 18 DBG um-
schreibt die steuerbaren Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit. Dazu gehören
gemäss Abs. 2 auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buch-
mässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle
Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit die-
nen (Abs. 2 Satz 3).
Gemäss bundesgerichtlicher Praxis liegt steuerbarer Liegenschaftenhandel
vor, wenn der Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rah-
men der privaten Vermögensverwaltung bei zufällig sich bietender Gelegenheit tätigt,
sondern wenn er dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut, d.h.
wenn er eine Tätigkeit entfaltet, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE
104 Ib 164; BGE 112 Ib 79; BGE 125 II 113 = StE 1999 B 23.1 Nr. 41 = ASA 67, 644 =
ZStP 1999, 70, auch zum Folgenden). Zur Abgrenzung zwischen privater Vermögens-
verwaltung und (selbstständiger) Erwerbstätigkeit haben Lehre und Rechtsprechung
verschiedene Kriterien entwickelt. Ob eine Erwerbstätigkeit vorliegt, ist immer nach der
Gesamtheit der Umstände zu beurteilen. Als Indizien für eine selbstständige Erwerbs-
tätigkeit können bei Liegenschaftengewinnen etwa die (systematische bzw. planmässi-
ge) Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Liegenschaftengeschäfte, der
enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichti-
gen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher
fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen einer
Personengesellschaft in Betracht kommen. Jedes dieser Indizien kann zusammen mit
andern, im Einzelfall jedoch unter Umständen auch bereits allein zur Annahme einer
Erwerbstätigkeit ausreichen (vgl. BGE 122 II 446). Liegt eine Erwerbstätigkeit in die-
sem Sinn vor, gehört nach konstanter Rechtsprechung lediglich das selbstbewohnte
Eigenheim eines Liegenschaftenhändlers – jedenfalls im Regelfall – nicht zu dessen
Geschäftsvermögen (vgl. BSt-RK, 21. August 2003, 4 DB.1999.72).
cc) Folgende Indizien sprechen für einen gewerbsmässigen Liegenschaften-
handel der Pflichtigen:
Der Pflichtige gibt als Berufsbezeichnung Architekt an und ist gemäss Han-
delsregisterauszug Präsident des Verwaltungsrats der L. Die Pflichtige ist ebenfalls
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 19 -
Mitglied des Verwaltungsrats dieser Gesellschaft. Letztere ging aus einer 1995 erfolg-
ten Sacheinlage/Sachübernahme der Einzelfirma M hervor. Zudem sind die Pflichtigen
Präsident bzw. Mitglied des Verwaltungsrats der H, welche den Erwerb, den Verkauf,
die Überbauung und die Verwaltung von Immobilien bezweckt. Damit besteht bei bei-
den ein enger Zusammenhang zwischen dem Liegenschaftenhandel und ihrer (un-
selbstständigen) Erwerbstätigkeit.
Per Ende 2001 verfügten die Pflichtigen über einen Liegenschaftenbestand
von mehreren Mehrfamilienhäusern (strasse I; strasse/weg E; strasse N; strasse D;
strasse C; strasse C; O) sowie einer Stockwerkeigentumseinheit (J). Der Pflichtige war
überdies Mitglied der einfachen Gesellschaft "P", welche Liegenschaften in I erstellte
und am 17. Dezember 1998 verkaufte. Bei den Akten finden sich zudem Meldungen
über den Verkauf von mehreren Stockwerkeigentumseinheiten im Jahre 1994 in O so-
wie ein öffentlich beurkundeter Verkaufsvertrag vom 22. März 1996 bezüglich einer
Gewerbeliegenschaft in D. Weiter sind 1995 erfolgte Verkäufe von vier Stockwerksei-
gentumseinheiten der Pflichtigen in E aktenkundig. In der Steuerperiode 1999 ist zu-
dem eine Kommission aus dem Verkauf einer "Q" aufgeführt. Mithin wurde in der zwei-
ten Hälfte der 1990-er Jahre eine Vielzahl von Liegenschaftstransaktionen vorge-
nommen, wovon gemäss den Akten zum Teil von den Pflichtigen neu erstellte Liegen-
schaften betroffen waren. Damit ist das Kriterium der Häufigkeit von Liegenschaftenge-
schäften ohne Weiteres erfüllt.
Zudem ist die Fremdfinanzierung der Liegenschaften sehr hoch, bestanden
doch per 31. Dezember 2001 gemäss Steuerdeklaration Hypothekarschulden von rund
Fr. Mio. bei einem Liegenschaftenbestand von rund Fr. Mio.
Aufgrund der Aktenlage zeigt sich weiter, dass auch die Pflichtige in den Lie-
genschaftenhandel eng involviert war, ist sie doch bei beiden im Immobilienbereich
tätigen Gesellschaften im Verwaltungsrat und hat sie selber ebenfalls Liegenschaften
verkauft.
Schliesslich zeigten sich die Pflichtigen selber mit der Besteuerung der zwei
streitigen Liegenschaftengewinne an sich einverstanden, indem sie am 14. September
2005 einen entsprechenden Revers unterzeichneten.
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 20 -
Bei dieser Sachlage kann daher auch keinem Zweifel unterliegen, dass die
Pflichtigen als Liegenschaftenhändler tätig waren.
dd) Was die Pflichtigen dagegen vorbringen, dringt nicht durch. Für ihre Be-
hauptung, sie hätten mit der Überbauung im Kanton O nur Verluste erlitten und das
kantonale Steueramt habe die Übernahme der Verluste in den neunziger Jahren abge-
lehnt, legen sie keinerlei Beweise vor. Das kantonale Steueramt verfügt denn auch
über keine entsprechenden Hinweise und stellt in der Beschwerde-/Rekursantwort in
Abrede, dass je solche Verluste geltend gemacht worden seien. Nachdem die Pflichti-
gen auf die Einreichung einer Replik verzichtet haben, ist diese Behauptung unwider-
sprochen geblieben. Hinzuweisen ist zudem darauf, dass in der Einschätzung für die
Steuerperiode 1999 mit ihrem Einverständnis eine "Rückstellung" für allfällige Verluste
aus dem Rechtsstreit "R" im Zusammenhang mit der einfachen Gesellschaft in I steu-
erlich berücksichtigt wurde und ihnen damit aus der Qualifikation als Liegenschaften-
händler sogar ein steuerlicher Vorteil erwuchs. Soweit sich die Pflichtigen darauf beru-
fen, es seien bisher die Unterhaltspauschalen gewährt worden, was bei der Quali-
fikation als Liegenschaftenhändler nicht zulässig gewesen sei, können sie daraus
nichts ableiten. Zum Einen ist aus den Akten nicht ersichtlich, dass ihnen Unterhalts-
pauschalen gewährt worden wären; sie machen denn auch keine konkreten Angaben.
Insbesondere kann aber weder die Anerkennung von pauschalen Unterhaltskosten
noch die quotenmässige Schuldzinsenverlegung (welche bei gewerbsmässigen Lie-
genschaftenhändlern gemäss früherer Praxis nicht vorgenommen wurde) in eine still-
schweigende Zustimmung der Steuerbehörden zur Zuweisung der Liegenschaften zum
Privatvermögen umgedeutet werden (StRK II, 6. Juli 2005, 2 DB.2003.27).
ee) Der Steuerkommissär hat den Gewinn von Fr. 2'827'483.- aus der am
22. März 1996 erfolgten Veräusserung einer Liegenschaft in D gemäss Veranlagungs-
entscheid der Grundstücksgewinnsteuer-Kommission D vom 7. April 2006 aufgerech-
net. Weiter stützte er sich auf einen von den Pflichtigen am 14. September 2005 unter-
zeichneten Revers, gemäss welchem sie sich "unwiderruflich" einverstanden erklärten,
dass diese Gewinne nach Vorliegen der definitiven Abrechnungen in einer späteren
bzw. folgenden Steuerperiode vollumfänglich erfasst würden.
Die Pflichtigen wollen diesen Revers nicht mehr gelten lassen. Dieser sei ei-
nerseits ungültig gewesen und andererseits könne die Formulierung "spätere resp.
folgende Steuerperiode" nur bedeuten, dass es sich um eine Periode nach 2005 hand-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 21 -
le; die Besteuerung dürfe frühestens in derjenigen Bundessteuerperiode erfolgen, in
welcher die Grundstücksgewinnsteuerveranlagung rechtskräftig werde.
Die Parteien sind sich insofern einig, als die steuerliche Erfassung des Grund-
stückgewinns aus dem Verkauf der Liegenschaft in D dem Bemessungsjahr 1996
zuzuordnen ist und deshalb ordnungsgemäss in der Steuerperiode 1997/1998 hätte
erfolgen müssen. Dies wäre im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Revers am
14. September 2005 noch möglich gewesen, da die Einschätzung für die direkte Bun-
dessteuer 1997/98 erst mit Zustimmungserklärung im Einspracheverfahren vom selben
Tag erfolgte, worin der Revers im Übrigen ausdrücklich als integrierender Bestandteil
erwähnt wurde.
Wenn sich die Pflichtigen nun nicht mehr an diesen Revers gebunden be-
trachten, handeln sie gegen den verfassungsmässigen Grundsatz von Treu und Glau-
ben bzw. gegen das daraus fliessende Verbot des widersprüchlichen Verhaltens. So-
wohl die Steuerbehörden als auch die steuerpflichtige Person dürfen sich zu ihrem
früheren Verhalten nicht in Widerspruch setzen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, VB zu
Art. 109 - 212, N 73 ff. DBG). Ohne die Unterzeichnung des Revers wäre es dem kan-
tonalen Steueramt ohne Weiteres möglich gewesen, den fraglichen Grundstückgewinn
in der ordentlichen Steuerperiode 1997/1998 noch zu erfassen, indem es entweder
weiter zugewartet hätte bis die Grundstückgewinnsteuer rechtskräftig veranlagt war,
oder das Verfahren auf dem Weg der Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen
abgeschlossen hätte. Indem die Pflichtigen ausdrücklich ihr Einverständnis mit einer
späteren Besteuerung erklärt haben, haben sie eine vorteilhaftere Einschätzung
1997/98 erwirkt; ihr nachfolgendes Bestehen auf periodengerechter Besteuerung er-
weist sich unter diesen Umständen als treuwidrig und verdient keinen Rechtsschutz.
Entgegen der Auffassung der Pflichtigen war die Veranlagung 1997/98 damals
zudem keinesfalls verjährungsbedroht. Gemäss Art. 120 Abs. 1 DBG verjährt das
Recht, eine Steuer zu veranlagen, innert fünf Jahren nach Ablauf der Steuerperiode;
die Frist steht während eines Einspracheverfahrens still (Art. 120 Abs. 2 lit. a DBG).
Die absolute Verjährung tritt nach 15 Jahren ein (Art. 120 Abs. 4 DBG). Die Einschät-
zungsakten für die Steuerperiode 1997/98 liegen dem Steuerrekursgericht zwar nicht
vor; aus diversen Aktennotizen (Telefonnotiz vom 20. August 2001, Notiz Inspektorat)
ergibt sich indessen, dass bereits am 13. Juni 2000 eine Einsprache in Bezug auf die
direkte Bundessteuer 1997/98 hängig war. Damit stand die Verjährung still. Abwegig ist
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 22 -
der Einwand der Pflichtigen, dies gelte nicht in Bezug auf den Grundstückgewinn, da
sie diesen mit der damaligen Einsprache nicht selbst deklariert hätten; ein solcher "se-
lektiver" Stillstand der Veranlagungsverjährung ist der gesetzlichen Regelung fremd.
Nichts ableiten können sie zudem aus dem Umstand, dass sie im Zeitpunkt der Unter-
zeichnung des Revers nicht fachkundig vertreten waren, hätte es ihnen doch frei ge-
standen, einen solchen Vertreter beizuziehen. Zudem war ihnen gemäss einer Proto-
kollnotiz vom 30. März 2004 der Verfahrensstand bekannt.
Nicht gefolgt werden kann ihnen ferner in ihrer Auslegung des Revers, dass
die Besteuerung – wegen der erst am 7. April 2006 getroffenen Veranlagung der
Grundstückgewinnsteuer – erst in der Steuerperiode 2006 erfolgen dürfe. Der Schluss
des Steuerkommissärs, dass die Veranlagung in der ältesten bei Rechtskraft des
Grundstückgewinnsteuerentscheids noch offenen Steuerperiode erfolgen soll, wird
durch den umfassenden Wortlaut des Revers ohne weiteres gedeckt und ist auch
sachgerecht. Bei Kenntnisnahme des Veranlagungsentscheids der Grundstücksge-
winnsteuer-Kommission D vom 7. April 2006 war die vorliegend streitbetroffene Steu-
erperiode 2001 die älteste noch offene Steuerperiode.
ff) Der Steuerkommissär hat einen weiteren Gewinn aus der Veräusserung
der Liegenschaften in E von Fr. 200'000.- besteuert. Dabei handelt es sich um den
Verkauf von vier Stockwerkeigentumseinheiten, welche alle 1995 erfolgten; Verkäuferin
war die Pflichtige. Eine Grundstückgewinnsteuerveranlagung hat indessen noch nicht
stattgefunden. Nachdem der Revers gemäss seinem Wortlaut eine steuerliche Erfas-
sung "nach Vorliegen der definitiven Abrechnungen" zum Inhalt hat, fehlt es damit an
der Grundlage für die Besteuerung der Gewinne in der Steuerperiode 2001.
gg) Für die direkte Bundessteuer 2001 ergibt sich damit folgende Veranla-
gung:
Fr.
steuerbares Einkommen gemäss
Einschätzung Staats- und Gemeindesteuern 396‘345.-
Differenz Versicherungsabzüge und Sonderabzug - 300.-
Grundstückgewinn D 2'827'483.-
./. AHV-Rückstellung auf Grundstückgewinn - 271'960.-
Total 2'951‘568.-
gerundet 2'951‘500.-.
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 23 -
Die Differenz zum geschätzten steuerbaren Einkommen von Fr. 3'238'200.- ist
beträchtlich, sodass die Ermessenseinschätzung offenkundig als unrichtig erscheint
und der korrigierte Wert zu übernehmen ist.
7. Steuerperiode 2002
a) Mietertrag
Der Steuerkommissär hat die Netto-Liegenschaftserträge auf Fr. 1'740'000.-
geschätzt, während die Pflichtigen solche von Fr. 1'299'201.- vertreten. Die Schätzung
des Steuerkommissärs entspricht derjenigen des Vorjahres und damit im Wesentlichen
auch der Selbstdeklaration der Pflichtigen für dieses Jahr; sie wäre demnach nur dann
zu hoch, wenn die Pflichtigen Umstände geltend machen können, welche eine Abnah-
me des Nettoertrags im Vergleich zum Vorjahr erklären.
aa) In Betracht fällt vorab der Brandfall bezüglich der Liegenschaft strasse
25/27 in I, in Bezug auf welche die Pflichtigen Unterhaltskosten von Fr. 200'000.- im
Zusammenhang mit dem Wiederaufbau geltend machen. Die Kosten für einen Ersatz-
bau nach einem Brand gelten grundsätzlich nicht als Unterhaltskosten, sondern als
wertvermehrende Aufwendungen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 57 DBG
und § 30 N 50 StG). Die Pflichtigen haben weder substanziiert dargetan noch belegt,
dass die baulichen Massnahmen entgegen diesem Grundsatz Unterhalt darstellen. Die
Faktenlage spricht klar gegen eine solche Annahme. Aus den Akten ergibt sich, dass
die Pflichtigen für die Liegenschaft (inkl. Boden) vor dem Brand einen Wert (inkl. Land)
von Fr. 2'027'000.- deklariert haben. Der Wiederaufbau kostete Fr. 2'436'367.-, und die
Gebäudeversicherung hat Fr. 1'650'000.- an den Schaden geleistet. Diese hohen Be-
träge lassen einen totalen Abbruch und eine vollständige Neuerstellung eines erweiter-
ten Ersatzbaus vermuten. Unter diesen Umständen hätte es umso mehr an den Pflich-
tigen gelegen, bauliche Massnahmen mit Unterhaltscharakter darzutun und zu
belegen. Dies haben sie nicht getan; die Bauabrechnung allein enthält jedenfalls keine
Anhaltspunkte für das Vorliegen von Unterhaltsaufwendungen. Im Übrigen bietet der
Brandfall auch keine Begründung für eine Abnahme des Liegenschaftsertrags im Ver-
gleich zum Vorjahr, da gemäss der Zusammenstellung der Pflichtigen zu den Steuer-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 24 -
erklärungen der Einbruch der Mieterträge sowohl durch Versicherungszahlungen als
auch durch eine starke Abnahme der übrigen Unterhaltskosten kompensiert wurde.
bb) In Bezug auf die übrigen Liegenschaftserträge zeigen sich zum Teil erheb-
liche Schwankungen im Vergleich zum Vorjahr, ohne dass von den Pflichtigen hierfür
irgendwelche Erklärungen geliefert würden. Insbesondere bei der Liegenschaft in E
fällt auf, dass der Ertrag im Vergleich zum Vorjahr um rund 30% zurückgegangen ist;
da aber die Abrechnungen 2002 fehlen, lassen sich die Gründe für diesen Rückgang
nicht überprüfen. Auffallend sind zudem die massiven Schwankungen in den Mietein-
nahmen bei der Liegenschaft strasse 34/36 in I, welche sowohl innerhalb des Jahres
als auch im Vergleich zum Vorjahr bei den Monatsbetreffnissen zum Teil bis gegen
100% betragen (z. B. Monat März). Hier fehlen Mieterspiegel, welche Erklärungen für
diese Schwankungen liefern könnten. Mangels Detailangaben zu den Mieterträgen ist
es auch nicht möglich, aus den Unterlagen entsprechende Gründe zu eruieren.
cc) Damit besteht aber keine Veranlassung, von der steueramtlichen Schät-
zung abzuweichen.
b) Wertschriftenertrag
Die Pflichtigen deklarieren einen solchen von Fr. 17'594.-, während der Steu-
erkommissär Fr. 20'000.- geschätzt hat. Die Deklaration ist belegt, was eine Korrektur
von Fr. 2'406.- zugunsten der Pflichtigen ergibt.
c) Schuldzinsen
Der Steuerkommissär hat die Schuldzinsen auf Fr. 1'400'000.- geschätzt und
Fr. 650‘000.- davon auf den Kanton Zürich verlegt. Die Pflichtigen verfechten einen
Betrag von total Fr. 1'634'512.- (ohne Verlegung auf die Kantone).
Liegenschaften Zürich: Bezüglich der Hypothekarzinsen strasse in I von
Fr. 14'826.- fehlen die Belege. Wie bereits ausgeführt, besteht weiter eine Unklarheit
über die Aufteilung der Hypothekarschuldzinsen in Bezug auf die Liegenschaften
strasse in C. Aus den Unterlagen ist zu schliessen, dass der Pflichtige nur einen Teil
davon zu tragen hatte. Dies ergibt sich daraus, dass sich die Verfallanzeigen für die
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 25 -
Hypothekarzinsen jeweils auf Mehrfamilienhäuser "str." bezogen und an den Pflichti-
gen sowie die H als Darlehensnehmer adressiert waren, sich unter seinen Liegen-
schaften aber keine an der strasse befinden. Die Grundlagen für die Aufteilung der
Zinsen mit der H sind nicht ersichtlich. Die vorgenommene Aufteilung ist zudem nicht
schlüssig. Die ausstehende Hypothekarschuld betrug per 31. Dezember 2002
Fr. 12'400'000.- für die 1. Hypothek und Fr. 400'000.- für die 2. Hypothek, und die Zin-
sen für die 1. Hypothek beliefen sich auf Fr. 499'875.- (= Fr. 255'750.- + Fr. 244'125.-,
R-act. 7/120, 121, 122 und 123), diejenigen für die 2. Hypothek auf Fr. 21'834.- (=
Fr. 11'745.- + Fr. 10'089.-). Die Pflichtigen machen mit Bezug auf die 1. Hypothek
Fr. 378'937.- (75,8%), in Bezug auf die 2. Hypothek hingegen den gesamten Betrag
geltend. Diese Aufteilung widerspricht den Verfallanzeigen, da ja auch diejenige für die
2. Hypothek an beide Darlehensnehmer gerichtet war. Erst per 31. Dezember 2002
wurde eine Vereinbarung getroffen, wonach von der Hypothek von Fr. 12'400'000.- ein
Betrag von Fr. 9'900'000.- (79,8%) auf den Pflichtigen und der Rest von Fr. 2'500'000.-
auf die H entfallen. Daraus geht indessen die Aufteilung für den Zeitraum vor dem
31. Dezember 2002 nicht hervor; überdies bezieht sie sich – wie sich aus dem Totalbe-
trag der Hypothek ergibt – nur auf die 1. Hypothek, und stimmt der prozentuale Anteil
nicht mit dem effektiv geltend gemachten Betrag überein. In Anbetracht dieser Unklar-
heiten erscheint die steueramtliche Schätzung der im Kanton Zürich angefallenen Hy-
pothekarzinsen mit Fr. 650'000.- nicht als offensichtlich unrichtig.
Folgende übrige Hypothekarzinsen sind demgegenüber belegt und damit zum
Abzug zuzulassen:
- Liegenschaften E Fr. 214'725.-
- Liegenschaften O Fr. 169'852.-
- Liegenschaften D Fr. 444'000.-
- Liegenschaft J Fr. 18'083.-
Neu geltend gemacht werden Schuldzinsen auf den Kontokorrentkonti des
Pflichtigen bei der H und der L von zusammen Fr. 60'062.- (= Fr. 41'917.- + Fr. 18'145.-
). Diese sind jeweils auf dem Konto Darlehen Aktionär auch verbucht worden und sind
deshalb zu gewähren.
Insgesamt ergibt dies Schuldzinsen von rund Fr. 1'556'000.-, welche interkan-
tonal proportional (nach Lage der Aktiven) zu verlegen sind.
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 26 -
d) Erwerbseinkünfte
Der Steuerkommissär hat diese auf insgesamt Fr. 238'469.- (Fr. 167'607.- +
Fr. 40'862.- + Fr. 30'000.-) geschätzt. Mit dem Rekurs bzw. der Beschwerde hielten die
Pflichtigen am Lohn des Pflichtigen von Fr. 167'607.- von der L fest, deklarierten aber
anstelle der übrigen Beträge neu ein Lohn der Pflichtigen von Fr. 114'787.- aus ihrer
Erwerbstätigkeit für die H, was insgesamt Fr. 282'394.- ergibt. Darauf sind sie zu be-
haften, sodass sich die unselbstständigen Erwerbseinkünfte um Fr. 43'925.- erhöhen.
Entsprechend sind die Berufsauslagen anzupassen.
e) Mit diesen Korrekturen ergibt sich für die Staats- und Gemeindesteuern
2002 ein steuerbares Einkommen von Fr. 288'300.- und ein satzbestimmendes Ein-
kommen von Fr. 466'300.-. Die Einschätzung erweist sich damit als offensichtlich un-
richtig, weshalb das steuerbare Einkommen entsprechend herabzusetzen ist. Die Kor-
rekturen sind sodann auch für die direkte Bundessteuer 2002 zu übernehmen, sodass
dort ein steuerbares Einkommen von Fr. 466'000.- resultiert.
8. Steuerperiode 2003
a) Liegenschaftsertrag
Der Steuerkommissär hat diesen wie für die Vorjahre auf Fr. 1'740'000.- fest-
gesetzt. Die Pflichtigen deklarierten in ihrer Zusammenfassung 2003 einen solchen von
Fr. 850'371.- (= Fr. 2'078'115.- ./. Fr. 1'227'744.-) bzw. (inkl. Eigenmietwert) von
Fr. 882'371.-. Mit dem Rekurs bzw. der Beschwerde korrigierten sie diesen Betrag,
indem sie den ursprünglich beanspruchten Unterhalt der Liegenschaft O um
Fr. 90'000.- reduzierten.
Gemäss Aufstellung hat der Ertrag der vom Brand betroffenen Liegenschaft in
I gegenüber dem Vorjahr um rund Fr. 87'000.- abgenommen, was als plausibel er-
scheint und zu übernehmen ist. Bezüglich dieser Liegenschaft wird indessen wiederum
ein Anteil der Wiederaufbaukosten geltend gemacht, und zwar im Betrag von
Fr. 586'367.-. Die Ausführungen der Pflichtigen hierzu entsprechen denjenigen zur
Steuerperiode 2002, weshalb auf das bereits dort Gesagte verwiesen werden kann.
Diese Kosten sind demnach nicht abzugsfähig. Im Übrigen zeigt sich, dass die Brutto-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 27 -
erträge der einzelnen Liegenschaften im Wesentlichen gleich geblieben sind, mit Aus-
nahme der Liegenschaft in K (Abnahme im Vergleich zu 2001 um rund Fr. 20'000.-)
und vor allem E (Abnahme seit 2001 um rund Fr. 85'000.-). Auffallend ist hier, dass die
Abrechnungen 2001 sich jeweils auf die Liegenschaften "strasse 6 / weg 2 + 4" bezo-
gen, 2003 aber nur noch auf die Liegenschaften "strasse 6 / weg 2". Weshalb die Lie-
genschaft weg 4 nicht mehr erwähnt wird, ist nicht ersichtlich, es liegen keine Anhalts-
punkte auf einen Verkauf derselben vor. Es kann sich aber auch nicht um einen
blossen Verschrieb handeln, da die Mietzinseinnahmen um rund 40% eingebrochen
sind, was darauf schliessen lässt, dass die Erträge dieser Liegenschaft in den Abrech-
nungen nicht mehr enthalten sind. In Widerspruch dazu erscheint die Liegenschaft weg
4 unverändert in den Hypothekarzinsrechnungen. Aufgrund der fehlenden Detailanga-
ben besteht auch hier letztlich eine Unklarheit über die effektiven Beträge und Grund
zur Annahme, dass nicht sämtliche Erträge deklariert wurden. Damit ist ohne Weiteres
davon auszugehen, dass sich diese im Rahmen von 2001 bewegt haben.
Insgesamt ist deshalb die steueramtliche Schätzung von Fr. 1'740'000.- um
Fr. 87'000.- (Brandfall Liegenschaft I) zu kürzen, was neu einen Netto-Liegenschafts-
ertrag von gerundet Fr. 1'653'000.- ergibt.
b) Wertschriftenertrag
Die Pflichtigen haben einen Wertschriftenertrag von Fr. 15'458.- anstelle der
vom Steuerkommissär geschätzten Fr. 20'000.- deklariert. Die Deklaration ist auch hier
belegt, sodass der Wert zu übernehmen ist.
c) Schuldzinsen
Liegenschaften Zürich: Wiederum besteht Unklarheit über die Aufteilung der
Hypothekarzinsen in Bezug auf die Liegenschaften strasse 34/36 und 40 in C zwischen
den Pflichtigen und der H bzw. auf welcher tatsächlichen Grundlage die vorgenomme-
ne Aufteilung basiert, stimmen doch die geltend gemachten Zinsen nicht mit dem hypo-
thetischen Anteil gemäss der Vereinbarung vom 31. Dezember 2001 überein. Ferner
fehlen Zinsbelege in Bezug auf die Liegenschaften strasse in I. Damit ist die Unrichtig-
keit der steueramtlichen Schätzung nicht nachgewiesen worden und bleibt es bei den
geschätzten Fr. 600'000.-.
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 28 -
In Bezug auf die Liegenschaften in J und K fehlen die Belege; in Bezug auf
letztere werden immerhin Fr. 444'000.- geltend gemacht (die Bestätigung der S bezieht
sich nur auf 2001 und 2002). Diesbezüglich ist die offensichtliche Unrichtigkeit der
steueramtlichen Schätzung (Fr. 10'000.- bzw. Fr. 400'000.-) nicht nachgewiesen.
Belegt und damit zum Abzug zuzulassen sind folgende geltend gemachte Hy-
pothekarzinsen: Fr.
- Liegenschaften E 164'642.-
- Liegenschaften O 170'180.-.
Schuldzinsen: In der ursprünglichen Schätzung nicht berücksichtigt sind die
neu deklarierten Schuldzinsen auf den Kontokorrentschulden des Pflichtigen bei der H
und der L von zusammen Fr. 46'390.- (= Fr. 30'677.-+ Fr. 15'713.-). Diese sind jeweils
wiederum auf dem Konto Darlehen Aktionär verbucht worden und deshalb zu gewäh-
ren.
Dies ergibt insgesamt Schuldzinsen von rund Fr. 1'390'000.-, welche proporti-
onal (nach Lage der Aktiven) zu verlegen sind.
d) Erwerbseinkünfte
Der Steuerkommissär hat ein Erwerbseinkommen von total Fr. 265'499.-
(= Fr. 167'134.- + Fr. 68'365.- + Fr. 30'000.-) angenommen. Die Pflichtigen anerkennen
den Lohn des Pflichtigen von Fr. 167'134.- von der L sowie der Pflichtigen von
Fr. 68'365.- von der H und deklarieren zusätzlich einen Lohn des Pflichtigen von
Fr. 73'976.- von letzterer; hingegen entfällt das Verwaltungsrats-Honorar von
Fr. 30'000.-. Zu all diesen Löhnen liegen Lohnausweise vor. Hinzu kommen die in der
Steuererklärung 2003 deklarierten Einkünfte (Provisionen) von Fr. 315'000.-; diese
werden von den Pflichtigen ausdrücklich anerkannt. Mithin beträgt das Total der Er-
werbseinkünfte sogar Fr. 624'475.- und damit Fr. 358'976.- mehr als ursprünglich ge-
schätzt. Dieser Wert ist zu übernehmen; die Berufsauslagen sind entsprechend anzu-
passen.
e) Fasst man diese Korrekturen zusammen, ergibt sich für die Staats- und
Gemeindesteuern 2003 ein steuerbares Einkommen von Fr. 630'200.- bzw. ein satz-
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 29 -
bestimmendes Einkommen von Fr. 886'500.- und für die direkte Bundessteuer 2003
ein steuerbares Einkommen von Fr. 886'200.-.
f) Die daraus für die Steuerperiode 2003 folgende Höhereinschätzung wurde
den Pflichtigen mit Verfügung vom 8. September 2010 angezeigt und ihnen Gelegen-
heit eingeräumt, sich hierzu zu äussern. In ihrer Stellungnahme vom 6. Dezember
2010 machten sie sinngemäss geltend, es gehe nicht an, die Schätzungen des Steuer-
kommissärs mit den zugestandenen Einkommen der Pflichtigen zu kombinieren, zu-
dem seien Abschreibungen auf den von den Steuerbehörden behaupteten Geschäfts-
vermögen zu akzeptieren. Diesen Einwendungen ist indessen nicht zu folgen. Die
rechtskundig vertretenen Pflichtigen legen in keiner Weise dar, inwiefern das von ihnen
anerkannte Erwerbseinkommen von Fr. 315'000.- auch bereits bei anderen Positionen
berücksichtigte Einkommensbestandteile enthalten würde. Es besteht deshalb kein
Grund zur Annahme, dass Einkünfte doppelt erfasst worden sind. Für die Gewährung
von Abschreibungen auf den im Geschäftsvermögen befindlichen Liegenschaften fehlt
es bereits an den notwendigen Buchhaltungen.
9. Die Kostenauflage im Einspracheverfahren von Fr. 2'500.- ist zu bestätigen,
da die Pflichtigen zu Recht nach pflichtgemässem Ermessen eingeschätzt worden sind
(vgl. § 142 Abs. 2 Satz 2 StG i.V.m. § 18 der Verordnung zum Steuergesetz vom
1. April 1998, VO StG). Die Kostenhöhe ist angemessen (§ 21 Abs. 2 VO StG).
10. Diese Erwägungen führen zur teilweisen Gutheissung der Rechtsmittel.
Trotz diesem Ausgang des Verfahrens sind die Beschwerde-/Rekurskosten vollständig
den Pflichtigen aufzuerlegen, da sie bei pflichtgemässem Verhalten schon im Einspra-
cheverfahren zu ihrem Recht gekommen wären (Art. 144 Abs. 2 DBG, § 151 Abs. 2
StG). Die Zusprechung der beantragten Parteientschädigung an sie kommt aufgrund
ihres mehrheitlichen Unterliegens nicht in Betracht (§ 152 StG i. V. m. § 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 bzw. Art. 144 Abs. 4
DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom
20. Dezember 1968).
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51

- 30 -
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerdeführer werden wie
folgt veranlagt (Tarif gemäss Art. 214 Abs. 2 DBG; Verheiratetentarif):
Steuerperiode steuerbares Einkommen
Fr.
2001 2'951'500.-
2002 466'000.-
2003 886'200.-.
2. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Rekurrenten werden wie folgt einge-
schätzt (Tarif gemäss § 35 Abs. 2 bzw. § 47 Abs. 2 StG; Verheiratetentarif):
Steuerperiode Einkommen Vermögen
Fr. Fr.
2001 steuerbar 344'000.- 3'943'000.-
satzbestimmend 396'300.- 8'409'000.-
2002 steuerbar 288'300.- 2'160'000.-
satzbestimmend 466'300.- 4'614'000.-
2003 steuerbar 630'200.- 2'214'000.-
satzbestimmend 886'500.- 4'714'000.-.
[…]
1 DB.2010.41 - 43
1 ST.2010.47, 50, 51