zh_steuerrekursgericht · GR.2021.7 · 2020-10-06 · de
Grundstückgewinnsteuer

Doppelbesteuerungsverbot; Bundesgerichtspraxis betreffend die Vermeidung von Ausscheidungsverlusten.
Die Pflichtige AG (eine Liegenschaftenhändlerin) hält zu Unrecht dafür, dass in interkantonalen Konstellationen im Liegenschaftenkanton auch innerkantonale betriebliche Verluste im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer verrechnet werden können. Im vorliegenden Fall aus dem Steuerjahr 2013 verblieb der Pflichtigen im Sitzkanton VD kein betrieblicher Verlust; der im Streit liegende Verlust gründete auf Vorjahresverlusten, welche im Kanton Zürich entstanden waren und im Rahmen der Steuerausscheidung auch dem Kanton Zürich zugewiesen worden sind. Die Frage, ob diese Verluste mit dem per 2013 in der Stadt Zürich erzielten Grundstückgewinn zu verrechnen sind, betrifft damit einen rein innerkantonalen Sachverhalt. Auf diesen ist die Bundesgerichtspraxis betreffen die Vermeidung von Ausscheidungscverlusten entgegen dem Dafürhalten der Pflichtigen nicht anwendbar. Die innerkantonale Verlustverrechnung scheiterte im nach dem monistischen Systen veranlagenden Kanton Zürich - wie vom Bundesgericht mehrfach bestätigt - bis zum 1. Januar 2019 (Einführung von § 224a StG) an der fehlenden gesetzlichen Grundlage (Abweisung).

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
1 GR.2021.7
Entscheid
28. September 2021
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichterin Barbara Collet, Steuerrichterin
Christina Hefti und Gerichtsschreiberin Verena Bieri
In Sachen
A AG,
Rekurrentin,
vertreten durch B,
gegen
Stadt C,
Rekursgegnerin,
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer

- 2 -
hat sich ergeben:
A. Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) bezweckt die Entwicklung und die
Realisierung von Immobilienprojekten einschliesslich deren Verkauf. Am … 2012 ver-
legte sie ihren Geschäftssitz von C (ZH) nach D (VD). In dieser Zeit hatte sie zwei Im-
mobilienprojekte am Laufen, nämlich das weit fortgeschrittene Projekt "E" in C und das
Projekt "F" in G (VD).
Das erstgenannte Projekt abschliessend veräusserte sie in der Zeit vom
... März 2013 bis ... September 2013 1000/1000 Miteigentum (Stockwerkeigentum) am
Grundstück Kat.-Nr. …, …10-16, zum Preis von Fr. 89'927'207.- an diverse Erwerber.
In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 6. Mai 2014 deklarierte sie
einen Grundstückgewinn von Fr. 15'377'910.-. Zu diesem Ergebnis gelangte sie, indem
sie vom erwähnten Erlös den Erwerbspreis für die Grundstücke von Fr. 17'535'000.-,
Anlagekosten von Fr. 54'452'614.- sowie Verlustvorträge von Fr. 2'561'683.- zum Ab-
zug brachte. Bemerkungsweise fügte sie an, als Liegenschaftenhändlerin zu qualifizie-
ren, weshalb auch noch die Grundstückgewinnsteuer und die direkte Bundessteuer
vom steuerbaren Grundstückgewinn abzuziehen seien.
Nach zwischenzeitlichen Abklärungen zum Thema Verlustverrechnung beim
kantonalen Steueramt teilte das Steueramt der Stadt C der Pflichtigen mit Schreiben
vom 17. Oktober 2019 u.a. mit, dass es sich bei den deklarierten Verlusten um inner-
kantonale, zürcherische Betriebsverluste handle, welche bei der Grundstückgewinn-
steuer im hier relevanten Zeitpunkt vor dem 1. Januar 2019 nicht anzurechnen seien.
Die Pflichtige liess dazu mit Antwortschreiben vom 12. November 2019 ent-
gegnen, dass gemäss Verbot der Doppelbesteuerung sowie der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten Betriebsverluste im in-
terkantonalen Verhältnis verrechenbar seien. Für interkantonale bzw. ausserkantonale
Unternehmen bestehe deshalb die Möglichkeit einer Verrechnung von Betriebsverlus-
ten mit der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Wertzuwachsgewinnen. Das Bun-
desgericht habe dabei im Entscheid 2C_689/2010 festgehalten, dass ein interkantona-
les Unternehmen auch die im Kanton Zürich erlittenen Betriebsverluste an die in
zürcherischen Gemeinden erzielten Grundstückgewinne anrechnen könne. Sie selber
qualifiziere als interkantonales Unternehmen, welches im Zeitpunkt der streitbetroffe-
1 GR.2021.7

- 3 -
nen Handänderungen im Kanton Zürich ihren Sitz in D (VD) gehabt habe. Den Ver-
lustvortrag von Fr. 2'561'683.- könne sie im Umfang von Fr. 1'285'119.- mit dem der
Gewinnsteuer unterliegenden Betriebsgewinn verrechnen. Mithin verbleibe ein Be-
triebsverlust von Fr. 1'276'564.-, welcher bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar
sei. Ob es sich bei letzterem um einen im Kanton Zürich erlittenen Betriebsverlust
handle, sei unerheblich, da sie nach dem Gesagten als interkantonales Unternehmen
auch die im Kanton Zürich erlittenen Betriebsverluste an die in zürcherischen Gemein-
den erzielten Grundstückgewinne anrechnen könne. Sollte die Verlustverrechnung
nicht genehmigt werden, seien mindestens noch über die Erfolgsrechnung gebuchte
Management-Fees im Umfang von Fr. 169'687.35 bei der Grundstückgewinnsteuer
steuermindernd zu akzeptieren.
Mit Veranlagungsbeschluss vom 19. November 2019 errechnete die Kommis-
sion für Grundsteuern der Stadt C aus den Handänderungen in C einen steuerpflichti-
gen Grundstückgewinn von Fr. 12'637'893.- und auferlegte der Pflichtigen eine ent-
sprechende Grundstückgewinnsteuer von Fr. 4'166'450.-. Der Berechnung liess sich
entnehmen, dass die liegenschaftenbezogenen Steuern als Aufwand berücksichtig
wurden; der Verlustvortrag und die Management-Fees blieben indes unberücksichtigt.
B. Hiergegen liess die Pflichtige am 16. Dezember 2019 Einsprache erheben
und beantragen, die Verlustverrechnung sowie die zusätzlichen Kosten gemäss ihrem
Schreiben vom 12. November 2019 (= die Management-Fees) zu gewähren. Für die
Begründung der Einsprache liess sie auf dasselbe Schreiben verweisen.
Mit Beschluss vom 2. März 2021 hiess die Kommission für Grundsteuern der
Stadt C die Einsprache teilweise gut und reduzierte die Grundstückgewinnsteuer ge-
ringfügig auf Fr. 4'121'085.-. Gutgeheissen wurde dabei der Eventualantrag auf steu-
ermindernde Berücksichtigung der Managemente-Fees; nicht stattgegeben wurde in-
des dem Hauptantrag betreffend die Verlustverrechnung.
C. Mit Rekurs vom 6. April 2021 lässt die Pflichtige ihren Antrag auf Gewäh-
rung der Verlustverrechnung dem Steuerrekursgericht unterbreiten; dabei beziffert sie
den nach Verrechnung mit dem Betriebsgewinn verbleibenden und damit bei der
Grundstückgewinnsteuer anzurechnenden Verlust nunmehr auf Fr. 1'162'143.-. Even-
1 GR.2021.7

- 4 -
tualiter wird sodann beantragt, den genannten Verlust wenigstens im Umfang von
44.46% (= Fr. 516'689.-) anzurechnen. Schliesslich wird um Zusprechung einer Partei-
entschädigung ersucht.
Ihren Hauptantrag lässt die Pflichtige wiederum damit begründen, als interkan-
tonales Unternehmen die Möglichkeit der Verrechnung von Betriebsverlusten mit der
Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Wertzuwachsgewinnen zu haben, wobei dies
gemäss Bundesgericht entgegen der vorinstanzlichen Auffassung auch innerkantonale
Verluste miteinschliesse. Dass die fraglichen Verluste aus Jahren stammten, in wel-
chen sich ihr Sitz noch im Kanton Zürich befunden habe, sei unerheblich. Dem Even-
tualantrag lässt sie sodann zugrunde legen, dass sie schon in den Jahren, in welchen
die streitbetroffenen Verluste entstanden sind, ein interkantonales Unternehmen gewe-
sen sei; dies aufgrund des zu dieser Zeit bereits laufenden Projekts "F" in G (VD). Teile
man den Verlust nach den Verkehrswerten per Ende 2012 der beiden damals laufen-
den Projekte in den Kantonen Zürich und Waadt auf, entfalle auf letzteren ein Anteil
von 44.46%, womit sich der anrechenbare ausserkantonale Verlust auf Fr. 516'689.-
beziffern lasse.
Die Vorinstanz schloss mit Stellungnahme vom 4. Mai 2021 auf Rekursabwei-
sung. Hierzu liess sich die Pflichtige mit Eingabe vom 26. Mai 2021 erneut vernehmen
und an ihren Anträgen festhalten. Die Vorinstanz verzichtete auf eine weitere Stellung-
nahme.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Unbestritten ist, dass die Pflichtige als juristische Person vor dem Hinter-
grund ihres Geschäftszwecks und ihrer betrieblichen Tätigkeiten als Liegenschaften-
händlerin qualifiziert. Im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer, welche die
Stadt C auf dem per 2013 erzielten Gewinn aus dem Projekt "E" erhebt, kann sie des-
halb besondere Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung
bei der Gewinnsteuer verzichtet (vgl. § 221 Abs. 1 und 2 Steuergesetzes vom 8. Juni
1997 [StG]; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4.
A., 2021, § 221 N 119 ff. StG). Zu den letzteren Aufwendungen gehören insbesondere
1 GR.2021.7

- 5 -
auch die Grundstückgewinnsteuer selbst sowie der auf das veräusserte Grundstück
entfallende Anteil der direkten Bundessteuer (Richner/Frei/Kaufmann/ Rohner, § 221
N 140 StG).
Vor diesem Hintergrund hat die Vorinstanz im Rahmen der streitigen Veranla-
gung diverse von der Pflichtigen beantragte Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 2
StG berücksichtigt (insbesondere auch die vorerwähnten Steuern) und ermittelte der-
gestalt einen Gesamtgewinn aus den dem Projekt "E" entstammenden Handänderun-
gen von Fr. 12'523'472.- (vgl. Einspracheentscheid). Dieser Betrag ist ebenfalls unbe-
stritten.
b) Der vorliegende Streit dreht sich allein um die Frage, ob die Pflichtige vom
Grundstückgewinn noch Geschäftsverluste aus Vorjahren in Abzug bringen kann. Die
Pflichtige lässt dafürhalten, dass im hier vorliegenden interkantonalen Verhältnis mit
Blick auf das Verbot der Doppelbesteuerung und die Rechtsprechung zur Vermeidung
von Ausscheidungsverlusten die Verlustverrechnung zuzulassen sei. Demgegenüber
geht die Vorinstanz davon aus, dass es sich beim hier in Frage stehenden Verlust um
einen innerkantonalen Verlust handle, auf welchen die angerufene Rechtsprechung
nicht anwendbar sei. Letzteres lässt die Pflichtige in Abrede stellen, was sie zunächst
stets damit begründete, dass gemäss dieser Rechtsprechung in interkantonalen Kons-
tellationen auch innerkantonale Verluste abziehbar seien. Im vorliegenden Rekursver-
fahren stellt sie zudem in Abrede, dass der fragliche Verlust überhaupt ausschliesslich
innerkantonaler Natur sei.
2. a) Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer durch die Gemein-
den von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder
Anteilen von solchen ergeben (§§ 205 und 216 Abs. 1 StG). Nach der gesetzlichen
Regelung werden alle Gewinne – mit Ausnahme der hier nicht betroffenen wieder ein-
gebrachten Abschreibungen – aus der Veräusserung von Grundstücken der als Ob-
jektsteuer ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer unterworfen, und zwar unabhängig
davon, ob das veräusserte Grundstück zum Privat- oder Geschäftsvermögen des Ver-
äusserers gehört (sog. monistisches System; vgl. hierzu Richner/Frei/Kaufmann/
Rohner, VB zu §§ 216–226a N 5 StG).
1 GR.2021.7

- 6 -
b) Verluste auf Grundstücken des Geschäftsvermögens und übrige Ge-
schäftsverluste konnten im Kanton Zürich bis Ende 2018 mangels gesetzlicher Grund-
lage nicht mit den der Grundstückgewinnsteuer unterworfenen Gewinnen auf Ge-
schäftsgrundstücken verrechnet werden (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 224 N 24ff.
StG). Nachdem das Bundesgericht in den letzten Jahren bei interkantonalen Sachver-
halten gestützt auf das Verbot der Doppelbesteuerung eine solche Verlustverrechnung
stufenweise mehr und mehr zuliess (vgl. nachfolgend lit. c), entschied sich der Zürcher
Gesetzgeber, die Möglichkeit der Verlustverrechnung ins Steuergesetz aufzunehmen,
um dergestalt die Gleichbehandlung von innerkantonalen und interkantonalen Sach-
verhalten zu gewährleisten. Die nun seit dem 1. Januar 2019 in Kraft stehende Be-
stimmung von § 224a StG lautet: Schliesst das Geschäftsjahr, in dem ein Grundstück-
gewinn auf einem zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstück erzielt wurde, mit
einem Verlust ab, der bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer in der massgebenden
Steuerperiode nicht verrechnet werden kann, so kann dieser vom steuerbaren Grund-
stückgewinn abgezogen werden. Bis Ende 2018 liess der Kanton Zürich in innerkanto-
nalen Konstellationen die Verlustverrechnung jedoch nicht zu, was das Bundesgericht
als zulässig erachtete (vgl. nachfolgend lit. c).
Festzuhalten ist an dieser Stelle damit zunächst, dass sich die Pflichtige nicht
auf die neue Bestimmung von § 224a StG berufen kann, weil diese nur auf Sachverhal-
te anwendbar ist, welche nach dem 1. Januar 2019 stattgefunden haben.
Fraglich ist indes, ob hier ein interkantonaler Sachverhalt bzw. eine Konstella-
tion vorliegt, in welcher nach Massgabe der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine
Verlustverrechnung (trotz fehlender Grundlage in der kantonalen Gesetzgebung) ge-
stützt auf das Verbot der Doppelbesteuerung möglich ist.
c) Gemäss Art. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) sind die
Kantone souverän, soweit ihre Souveränität nicht durch die Bundesverfassung be-
schränkt ist. Die in Art. 47 Abs. 2 BV verankerte Finanzautonomie umschliesst nament-
lich die Befugnis zur Steuererhebung und zur Bestimmung von Art und Umfang der
kantonalen Abgaben in den Schranken von Art. 129 und Art. 134 BV (vgl. BGE 133 I
206 E. 5 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Die Kantone sind gestützt auf die Bun-
desverfassung grundsätzlich frei, ihre Steuerordnungen zu gestalten; sie sind aber
verpflichtet, das übergeordnete Bundesrecht – im Bereich der direkten Steuern von
Einkommen und Vermögen namentlich das Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990
1 GR.2021.7

- 7 -
über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) –
zu beachten (vgl. VGr, 12. Februar 2014, SB.2013.00126, E. 2.2.1, auch zum Folgen-
den).
Nach Art. 12 Abs. 1 und 4 StHG sind die Kantone nicht verpflichtet, auf
Gewinnen des Geschäftsvermögens eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben. Es
steht ihnen damit frei, ob sie die Kapitalgewinne auf Liegenschaften des Geschäfts-
vermögens nach dem dualistischen System mit der allgemeinen Einkommens- oder
Gewinnsteuer erfassen wollen oder ob sie diese nach dem monistischen System wie
bei privaten Grundstückgewinnen der besonderen Grundstückgewinnsteuer unterwer-
fen. In Kantonen, die dem monistischen System folgen und damit auch geschäftliche
Gewinne der Grundstückgewinnsteuer unterstellen, war eine Verlustverrechnung im
Allgemeinen nicht vorgesehen. Die bis Ende 2018 geltende zürcherische Regelung ist
daher harmonisierungsrechtlich nicht zu beanstanden, soweit ein rein innerkantonaler
Sachverhalt zu beurteilen ist (BGr, 7. Oktober 2011, 2C_747/2010, E. 5 und 6,
BGE 139 II 373 E. 3.5).
d) Liegt hingegen ein interkantonaler Sachverhalt vor, sind die Regeln der
interkantonalen Steuerausscheidung zu beachten.
Aus dem Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung gemäss Art. 127
Abs. 3 BV folgt, dass ein Steuerpflichtiger, der in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist,
nicht mehr als sein gesamtes Reineinkommen bzw. seinen gesamten Reingewinn zu
versteuern hat (BGE 107 Ia 41 E. 1a). Diese Regel hatte gemäss jahrzehntelanger
Rechtsprechung des Bundesgerichts aber vor dem Grundsatz zurückzutreten, dass
das Grundeigentum ausschliesslich und in vollem Umfang dem Liegenschaftenkanton
zur Besteuerung vorbehalten blieb. Der Liegenschaftenkanton musste deshalb Verlus-
te, die in anderen Kantonen angefallen waren, nicht übernehmen. Diese Praxis führte
in zahlreichen Fällen zu sogenannten "Ausscheidungsverlusten". Der Steuerpflichtige
musste im Liegenschaftskanton (Spezialsteuerdomizil) ein Einkommen versteuern,
welches das gesamte Reineinkommen überstieg; im Extremfall versteuerte eine Unter-
nehmung am Spezialsteuerdomizil einen Reingewinn, obwohl die Gesamtunterneh-
mung schweizweit betrachtet Verluste erlitten hatte.
Seit dem Jahr 2004 änderte das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur
Nichtberücksichtigung von interkantonalen Ausscheidungsverlusten stufenweise. Mit
1 GR.2021.7

- 8 -
Entscheid vom 19. November 2004 erkannte es bezüglich einer Betriebsliegenschaft
einer Liegenschaftenhändlerin und Generalunternehmerin in einem Betriebsstättekan-
ton, dass der Liegenschaftenkanton zwar den Wertzuwachs (= Differenz zwischen Er-
lös und Anlagekosten) ausschliesslich besteuern dürfe, doch sei der Liegenschaften-
kanton verpflichtet, den Verlustüberschuss, den die Unternehmung im Sitzkanton und
weiteren Kantonen mit Betriebsstätten erlitten habe, mit dem Grundstückgewinn zu
verrechnen (BGE 131 I 249). Am 18. April 2005 wandte das Bundesgericht diese neue
Regel zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten auch auf Liegenschaften im Pri-
vatvermögen an und wies den Liegenschaftenkanton an, den Gewinnungskostenüber-
schuss aus einer im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaft am Hauptsteuerdomizil
zu übernehmen (BGE 131 I 285). Am 8. Mai 2006 verpflichtete das Bundesgericht
schliesslich den Liegenschaftenkanton, in welchem ein Handelsunternehmen eine rei-
ne Kapitalanlageliegenschaft (ohne Betriebsstätte) besass, den Betriebsverlust am
ausserkantonalen Hauptsitz mit dem Liegenschaftenertrag im Liegenschaftenkanton zu
verrechnen (BGE 132 I 220).
Diese neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung geht letztlich davon aus,
dass im interkantonalen Verhältnis Ausscheidungsverluste möglichst zu vermeiden
sind. Dabei kommt es im interkantonalen Verhältnis nicht darauf an, ob Kapitalgewinne
auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens nach dem dualistischen System mit der
allgemeinen Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst werden oder ob sie nach dem im
Kanton Zürich geltenden monistischen System einer besonderen Grundstückgewinn-
steuer unterliegen (BGE 131 Ia 249 E. 6.5 S. 262). Die Schweizerische Steuerkonfe-
renz (SSK) hat die dargelegte neuere bundesgerichtliche Praxis in das Kreisschreiben
"Die Vermeidung von Ausscheidungsverlusten" überführt (SSK Kreisschreiben Nr. 27
vom 15. März 2007).
3. a) Die Pflichtige lässt ihre allgemeine Gewinnsituation im Jahr 2013 im Re-
kurs wie folgt darstellen:
1 GR.2021.7

- 9 -
(Fr.)
Handelsrechtlicher Gewinn 13'923'012.-
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegender - 12'523'472.-
Gewinn gemäss Einsprachebeschluss
Betriebsgewinn 1'399'540.-
Verlustvortrag -2'561'683.-
= Betriebsverlust aus den Vorjahren;
vgl. Steuererklärung 2013
Verbleibender Verlustvortrag 1'162'143.-
(anzurechnen an die Grundstückgewinne)
Auf diese Aufstellung Bezug nehmend lässt sie alsdann Folgendes ausführen:
Sie sei ein interkantonales Unternehmen und habe im Zeitpunkt der Veräusse-
rungen der Stockwerkeigentumseinheiten im Kanton Zürich (2013) ihren Sitz im Kanton
Waadt gehabt. Verluste seien im interkantonalen Verhältnis in erster Linie allgemein
immer am Hauptsteuerdomizil, zweitens mit Gewinnen in Betriebsstättekantonen und
erst zuletzt in reinen Liegenschaftenkantonen zu verrechnen. Entsprechend sei in ih-
rem Fall der Verlustvortrag von Fr. 2'561'683.- zunächst mit dem Betriebsgewinn von
Fr. 1'399'540.- zu verrechnen; der verbleibende Verlustvortrag von Fr. 1'162'143.- sei
anschliessend an die Grundstückgewinne im Kanton Zürich anzurechnen, weil keine
Gewinne in Betriebsstättekantonen existierten.
b) Bei dieser Begründung geht die Pflichtige stillschweigend davon aus, der
besagte Verlustvortrag von Fr. 2'561'683.- sei mit dem per 2013 gegebenen ausser-
kantonalen Hauptsteuerdomizil in D (VD) verhaftet. Dass dem nicht so ist, zeigt indes
die gewinnseitige Steuerausscheidung, welche sie den in den Kantonen Zürich und
Waadt eingereichten Steuererklärungen 2013 beigelegt hat:
1 GR.2021.7

- 10 -
Diese Aufstellung zeigt zunächst mit aller Deutlichkeit, dass die Pflichtige nach
der Sitzverlegung per Ende 2012 nach D (VD) im neuen Sitzkanton noch keine ernst-
hafte Betriebsaktivität entwickelt hat. Der dort bei fehlenden Einnahmen verbuchte
Aufwand beinhaltet zur Hauptsache Finanzaufwand. Im Kanton Waadt resultiert des-
halb per 2013 ein Geschäftsverlust von Fr. 181'271.-, derweil im Kanton Zürich bei
Einnahmen von über Fr. 90 Mio. ein Gewinn von Fr. 14'104'284.- ausgewiesen wird.
aa) Im Rahmen der interkantonalen Steuerausscheidung hat die Pflichtige in
dieser Ausgangslage den Aufwandüberschuss im Kanton Waadt von Fr. 181'271.- in
einem ersten Schritt richtigerweise auf den Kanton Zürich umgelegt bzw. mit dem dort
erzielten Gesamtgewinn von Fr. 14'104'284.- verrechnet. Damit steht aber bereits fest,
dass im Kanton Waadt kein Ausscheidungsverlust verbleibt (Ergebnis = Fr. 0.-). Weiter
zeigt sich, dass die Verrechnung des ausserkantonalen Aufwandüberschusses von
Fr. 181'271.- im Kanton Zürich im Rahmen der Gewinnsteuer erfolgen kann und muss,
1 GR.2021.7

- 11 -
nachdem hier bei einem Wertzuwachsgewinn von Fr. 12'523'472.- ein Betriebsgewinn
von Fr. 1'399'540.- verbleibt.
bb) Ausscheidungsrechtlich zu verteilen bleiben damit noch die Verluste von
Fr. 2'561'683.-, welche die Pflichtige im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit vor 2013 (in-
nerhalb der siebenjährigen Verlustverrechnungsperiode; vgl. § 70 Abs. 1 StG) erzielt
hat. In der vorstehenden Steuerausscheidung hat die Pflichtige selbst diese Verluste
dem Kanton Zürich zugewiesen. Dies zurecht, hatte sie doch in den Vorjahren nicht nur
ihren Sitz im Kanton Zürich, sondern haben hier auch ihre (aufwandverursachenden)
betrieblichen Aktivitäten stattgefunden. Dass die Vorjahresverluste in diesem Sinn dem
Kanton Zürich zuzuweisen sind, wo sie aufgrund betrieblicher Aktivitäten entstanden
sind, hat die Pflichtige (im Einklang mit der eigenen Steuerausscheidung) bis und mit
Einspracheverfahren nie bestritten; die beantragte Verlustverrechnung begründete sie
allein damit, dass in interkantonalen Konstellationen auch innerkantonale Verluste ver-
rechenbar seien (dazu nachfolgend E. 4).
cc) Im Rekurs bringt sie nun vor, dass der in Frage stehende Verlustvortrag
anteilsmässig als ausserkantonal zu qualifizieren sei; dies vor dem Hintergrund des in
den Vorjahren im Kanton Waadt bereits angelaufenen Projekts "F". Aus der alleinigen
Tatsache, dass die Pflichtige im Rahmen ihrer hiesigen geschäftlichen Aktivitäten ne-
ben dem Projekt "E" in der Stadt C auch das weniger weit fortgeschrittene Projekt "F"
in G (VD) in Bearbeitung hatte, folgt jedoch keineswegs, dass sie an letzterem Ort
auch über eine Betriebsstätte (= Räumlichkeiten und Personal und entsprechender
Betriebsaufwand) verfügte. Entsprechend hat sie in den Vorjahren im Rahmen der
Steuerauscheidung im Zusammenhang mit dem Liegenschaftenprojekt in G dem Kan-
ton Waadt jeweils lediglich kapitalseitig einen Anteil (Landreserven, Projekte in Arbeit)
zugewiesen; gewinnseitig nahm sie keine Steuerausscheidung vor bzw. deklarierte sie
die Verluste stets im Kanton Zürich (vgl. Beilage zur Steuererklärung 2011 und 2012).
Will die Pflichtige bei der hiesigen Grundstückgewinnsteuer ausserkantonale Verluste
in Abzug bringen, müsste sie diese mit entsprechenden vergangenheitsbezogenen
Geschäftsunterlagen und Steuerabschlüssen bzw. Steuerausscheidungen eindeutig
nachweisen, was nach dem Gesagten nicht möglich ist, weil alle diesbezüglichen Un-
terlagen (im Einklang mit der Argumentation der Pflichtigen bis und mit Einsprachever-
fahren) das Gegenteil belegen. Mit dem blossen Hinweis auf das schon in den Vorjah-
ren angelaufene Projekt in G kann der im Kanton Zürich entstandene und stets hier
1 GR.2021.7

- 12 -
deklarierte Verlust nicht nachträglich anteilsmässig in einen ausserkantonalen Verlust
umgewandelt werden.
dd) Nach alledem bleibt es folglich dabei, dass in der Gewinnsteuerausschei-
dung 2013 der Vorjahresverlust von Fr. 2'561'683.- dem Kanton Zürich zuzuweisen ist.
Nach Verrechnung mit dem hiesigen Betriebsgewinn von Fr. 1'399'540.- verbleibt damit
einzig im Kanton Zürich ein (betrieblicher, innerkantonaler) Verlust von Fr. 1'162'143.-,
hinsichtlich welchem die Verrechnung mit dem 2013 erzielten Grundstückgewinn bei
der monistisch ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer mangels gesetzlicher Grundla-
ge (zu jener Zeit) nicht möglich ist.
4. a) Zu prüfen bleibt damit noch das Hauptargument der Pflichtigen, welches
dahingeht, dass ein interkantonales Unternehmen gestützt auf die bundesgerichtliche
Doppelbesteuerungs-Rechtsprechung auch innerkantonale Betriebsverluste an die
zürcherische Grundstückgewinnsteuer anrechnen könne. Sie beruft sich dabei insbe-
sondere auf den Bundesgerichtsentscheid 2C_689/2010 vom 4. April 2011, welcher in
E. 4.4 im drittletzten Satz festhalte, dass ein interkantonales Unternehmen mit Sitz
ausserhalb des Kantons Zürich auch die im Kanton Zürich erlittenen Betriebsverluste
an die in zürcherischen Gemeinden erzielten Grundstückgewinne anrechnen könne.
b) Wie bereits erwähnt, hat das Bundesgericht seine jahrzehntelange Recht-
sprechung betreffend die Nichtberücksichtigung von interkantonalen Ausscheidungs-
verlusten in Liegenschaftenkantonen ab 2004 stufenweise geändert. Dies erfolgte im
Rahmen der Beurteilung von speziellen Einzelfallkonstellationen, was in der Praxis
Unsicherheit betreffend die allgemeine Tragweite dieser Entscheide zurückliess. Letz-
teres hatte zur Folge, dass die SSK im erwähnten Kreisscheiben Nr. 27 in Würdigung
der neuen bundesgerichtlichen Rechtsprechung Regeln über die Vermeidung von Aus-
scheidungsverlusten aufstellte und andererseits das Bundesgericht selbst seine Recht-
sprechung ständig weiterentwickelte und auch präzisierte.
Was vor diesem Hintergrund den von der Pflichtigen angeführten Entscheid
aus dem Jahr 2011 anbelangt, ist festzuhalten, dass der zitierte Satz tatsächlich darin
enthalten ist. Allerdings geht aus diesem Entscheid der genaue interkantonale Sach-
verhalt nicht klar hervor; dass eine Situation zu beurteilen war, in welcher wie im vor-
1 GR.2021.7

- 13 -
liegenden Fall letztlich keinerlei ausserkantonale Ausscheidungsverluste verblieben
sind, ist nicht erstellt.
Hinzu kommt, dass sich das Bundesgericht vor der besagten Aussage wie
folgt auf das SSK Kreisschreiben Nr. 27 stützte: In Ziff. 3.1.4 halte das Kreisschreiben
fest, dass bei natürlichen Personen in den Liegenschaftskantonen die (Geschäfts-)
Verluste mit Grundstückgewinnen des Geschäftsvermögens verrechnet würden, unab-
hängig davon, ob diese Gewinne mit der Einkommens- oder mit der Grundstückge-
winnsteuer erfasst würden. Weiter folgere das Kreisschreiben in Ziff. 3.2.1 und
Ziff. 3.2.4 zurecht, dass Verluste von (wie hier) juristischen Personen in erster Linie mit
im gleichen Kanton steuerbaren Gewinnen/Erträgen zu verrechnen seien, wobei diese
Verlustübernahme definitiv sei. Wie sich aus diesen ausscheidungsrechtlichen Er-
kenntnissen im Kreisschreiben schlussfolgern lassen soll, dass in Konstellationen wie
der vorliegenden (in welchen nach der interkantonalen Steuerausscheidung lediglich
im Liegenschaftenkanton Zürich ein Betriebsverlust einerseits und ein Wertzuwachs-
gewinn andrerseits verbleibt) in Kantonen mit monistischem System trotz fehlender
gesetzlichen Grundlage eine innerkantonale Verlustverrechnung über die verschiede-
nen Steuerarten hinweg zulässig sein muss, ist unerfindlich. Die hier im Streit liegende
Endkonstellation nach der interkantonalen Ausscheidung (betriebliche Vorjahresverlus-
te und Wertzuwachsgewinn im Kanton Zürich) beschlägt letztlich nicht mehr einen in-
terkantonalen Sachverhalt, weshalb das Bundesgericht auch keine entsprechenden
Regeln im Rahmen des Doppelbesteuerungsverbots von Art. 127 Abs. 3 BV aufstellen
kann.
Mit der Vorinstanz ist schliesslich festzuhalten, dass der von der Pflichtigen
angeführte (nach dem Gesagten unklare) Bundesgerichtsentscheid überholt ist und
das Bundesgericht seine Praxis mit Blick auf innerkantonale Verrechnungsmöglichkei-
ten präzisiert hat. Im Entscheid 2C_747/2010 vom 7. Oktober 2011 hielt es zunächst
fest, dass es in seiner neueren Rechtsprechung zum Verbot der interkantonalen Dop-
pelbesteuerung gemäss Art. 127 Abs. 3 BV die Praxis zu den Ausscheidungsverlusten
geändert und in mehreren Urteilen stufenweise die Kantone mit Liegenschaften ver-
pflichte habe, solche Verluste anzurechnen. Diese neue Rechtsprechung habe sich in
der Folge auch auf die kantonale Steuergesetzgebung ausgewirkt, indem die meisten
Kantone mit monistischem System der Grundstückgewinnbesteuerung in ihren Steuer-
gesetzen die Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Geschäftsverlusten nun ein-
geführt hätten. Die neue Rechtsprechung beziehe sich aber nur auf die Besteuerung
1 GR.2021.7

- 14 -
im interkantonalen Verhältnis; es könne aus dieser nicht abgeleitet werden, dass die
Verlustverrechnung im monistischen System von Bundesrechts wegen zugelassen
werden müsse. Der Kanton sei zwar frei, in Weiterentwicklung seines Steuerrechts mit
Blick auf die interkantonal geltenden Grundsätze in sein monistisches System die Mög-
lichkeit der Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Geschäftsverlusten einzuführen,
verpflichtet sei er dazu jedoch nicht. Die zürcherische Regelung, welche eine Verrech-
nung des Geschäftsverlusts mit einem Grundstückgewinn nicht vorsehe, sei daher
harmonisierungsrechtlich nicht zu beanstanden, soweit ein innerkantonaler Sachverhalt
zu beurteilen sei.
Weil letzterem Bundesgerichtsentscheid eine rein innerkantonale Konstellation
zugrunde lag (Domizil mit Betriebsverlust im Kanton Zürich, Liegenschaft mit Wertzu-
wachsgewinn im Kanton Zürich), lässt sich diesem für die hier grundsätzlich vorliegen-
de interkantonale Konstellation nichts direkt abgewinnen; indirekt aber schon: Weil es
in der vorliegenden Konstellation trotz interkantonalem Ausgangssachverhalt letztlich
allein noch um die innerkantonale Verrechnung von betrieblichen (Vorjahres-)Verlusten
und Wertzuwachsgewinnen geht, muss es auch insoweit bei der Autonomie der monis-
tisch veranlagenden Kantone bleiben. Tatsächlich kam denn auch das Bundesgericht
im Entscheid vom 1. Mai 2013 in einer interkantonalen Konstellation, welche mit der
hier vorliegenden vergleichbar ist, zu diesem Resultat (BGE 139 II 373 E. 3.5 und 4.3).
In diesem Entscheid stellte das Bundesgericht unmissverständlich klar, dass sich seine
Rechtsprechung ausdrücklich auf "Ausscheidungsverluste" beziehe. Ein Ausschei-
dungsverlust liegt hier aber nach dem bereits Gesagten gar nicht vor (vgl. E. 3/b/cc
vorstehend). Nach der Zuweisung der betrieblichen Verluste in den Kanton Zürich ist
hier letztlich ein innerkantonaler Sachverhalt zu beurteilen, bei welchem die bundesge-
richtlichen Vorgaben zur Vermeidung von Ausscheidungsverlusten entgegen der Auf-
fassung der Pflichtigen nicht greifen (so auch StRG, 14. November 2017,
2 GR.2016.30, E. 5e, bestätigt durch VGr, 18. Dezember 2019, SB.2017.00152 E. 4.3,
sowie im Grundsatz durch BGr, 6. Oktober 2020, 2C_164/2020, E. 3.1).
5. Nach alledem ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Ver-
fahrenskosten der unterliegenden Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Sodann
hat diese keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 152 Abs. 2 StG i.V.m. § 17
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).
1 GR.2021.7

- 15 -
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
[…]
1 GR.2021.7