zh_steuerrekursgericht · DB.2020.46 · 2020-09-17 · de
Direkte Bundessteuer 2017 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2017

Liegenschaftenunterhaltskosten, Pauschalabzug.
Berechnung des Nettoertrags eines Mehrfamilienhauses in der Pauschalabzugs-Variante. Zurecht geht die Steuerbehörde gemäss einschlägigem Merkblatt vom Bruttoertrag aus. Eine Korrektur drängt sich aber insoweit auf, als sie auf die mieterseitigen Akontozahlungen anstatt auf die den Mietern tatsächlich verrechneten Nebenkosten abstellte. Nicht zu berücksichtigen sind beim Bruttoertrag sodann neben den Kosten für Heizung/Warmwasser und Treppenhausreinigung auch die Kabelanschlussgebühren (teilweise Gutheissung).

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
1 DB.2020.46
1 ST.2020.56
Entscheid
17. September 2020
Mitwirkend:
Einzelrichter Walter Balsiger und Gerichtsschreiber Fabian Steiner
In Sachen
A,
Steuergemeinde B,
Beschwerdeführer/
Rekurrent,
vertreten durch C AG,
gegen
1. Schweizerische Eidgenossenschaft,
Beschwerdegegnerin,
2. Staat Zürich,
Rekursgegner,
vertreten durch das kant. Steueramt,
Division Nord,
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,
betreffend
Direkte Bundessteuer 2017 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2017

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hat sich ergeben:
A. Der in Deutschland wohnhafte A (nachfolgend der Pflichtige) führte im Lie-
genschaftenverzeichnis zur Steuererklärung 2017 (Formular für beschränkt Steuer-
pflichtige im Kanton Zürich) fünf Liegenschaften im In- und Ausland an. Für das in B
gelegene Mehrfamilienhaus … 20 deklarierte er Mieterträge von Fr. 192'284.- sowie
Unterhalts- und Verwaltungskosten von Fr. 38'457.- (20%-Pauschale), was einen ver-
bleibenden Ertrag (im Folgenden "Nettoertrag" genannt) von Fr. 153'827.- ergab. Den
Verkehrswert dieser Liegenschaft gab er mit Fr. 2'645'000.- an.
Mit Auflage vom 14. Oktober 2019 erörterte der Steuerkommissär dem Pflich-
tigen einleitend die Grundsätze betreffend die Abzugsfähigkeit von Kosten für den Un-
terhalt und die Verwaltung von Liegenschaften sowie betreffend die Bewertung von
Liegenschaften; dies unter Verweis auf die entsprechenden steuerbehördlichen Merk-
blätter und Weisungen. Daran anschliessend verlangte er bezogen auf dessen Mehr-
familienhäuser in B (der Pflichtige besitzt dort neben dem erwähnten noch ein weiteres,
welches nicht im Streit liegt) den gesonderten Ausweis sämtlicher Nebenkosten (Hei-
zung, Warmwasser und Treppenhausreinigung sowie Gebühren für Radio/Fernsehen,
Kehrrichtentsorgung, Wasser und Abwasser). Mit E-Mail vom 4. November 2019 liess
der Pflichtige die verlangten Detailangaben sowie zusätzliche Unterlagen wie insbe-
sondere einen Mieterspiegel und einen Mietvertrag für das Mehrfamilienhaus … 20
einreichen.
In der Veranlagungsverfügung bzw. im Einschätzungsentscheid vom 29. No-
vember 2019 erhöhte der Steuerkommissär den steuerbaren Nettoertrag des Mehrfa-
milienhauses … 20 auf Fr. 168'555.- (statt deklariert Fr. 153'827.-). Bei der Berechnung
ging er dabei vom deklarierten Mietertrag von Fr. 192'284.- aus, bei welchem es sich
gemäss den vorgelegten Detailabrechnungen um die Nettomieten ohne Akontozahlun-
gen für Nebenkosten handelte; alsdann brachte er die in der Liegenschaftenabrech-
nung ausgewiesenen effektiven Unterhalts- und Verwaltungskosten von Fr. 23'729.-
zum Abzug. Ergänzend wies er darauf hin, dass die Alternativberechnung mit dem
Pauschalabzug zu einem höheren Nettoertrag von Fr. 170'266.- führen würde; dies
nach der Berechnungsvorgabe im einschlägigen Merkblatt, welche insbesondere vom
Bruttomietertrag ausgehe. Zuzugestehen sei dem Pflichtigen damit die für ihn günstige-
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re Variante mit dem Effektivabzug. Ausgehend vom korrekten Ertrag, kapitalisiert mit
7.05%, errechne sich für die streitbetroffene Liegenschaft sodann ein Verkehrswert von
Fr. 2'928'000.- (statt deklariert Fr. 2'645'000.-).
Gestützt auf diese Korrekturen (sowie unbestrittene weitere Kleinkorrekturen
beim Einkommen und Vermögen) setzte er die Steuerfaktoren für die Steuerperio-
de 2017 nach Anpassung der Steuerausscheidung wie folgt fest:
Direkte Bundessteuer Staats- und Gemeindesteuern
(Fr.) (Fr.)
Steuerbares Einkommen 227'600.- 227'200.-
Satzbestimmendes Einkommen 425'000.- 424'600.-
Steuerbares Vermögen 3'979'000.-
Satzbestimmendes Vermögen 6'368'000.-.
B. Mit Einsprache vom 12. Dezember 2019 liess der Pflichtige beantragen,
den Nettoertrag des Mehrfamilienhauses … 20 in der Variante mit dem 20%-
Pauschalabzug zu berechnen. Basis für den Letzteren bilde dabei die Sollmiete von
Fr. 201'524.-, welche sich aus den Nettomietzinsen von Fr. 192'284.- und dem ausge-
wiesenen Betrag für den Leerstand von Fr. 9'240.- zusammensetze. Damit errechneten
sich pauschale Unterhalts- und Verwaltungskosten von Fr. 40'305.- (20% von
Fr. 201'524.-). Dieser Pauschalbetrag sei alsdann von den Nettomietzinsen von
Fr. 192'284.- in Abzug zu bringen, womit ein steuerbarer Nettoertrag von Fr. 151'979.-
resultiere.
Das kantonale Steueramt hielt in der Folge an seiner Berechnung fest und
wies die Einsprachen mit Entscheiden vom 27. Januar 2020 ab.
C. Mit Beschwerde-/Rekurseingabe vom 19./20. Februar 2020 liess der Pflich-
tige beantragen, die Steuerfaktoren – unter Kosten- und Entschädigungsfolge – wie
folgt festzusetzen:
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Direkte Bundessteuer Staats- und Gemeindesteuern
(Fr.) (Fr.)
Steuerbares Einkommen 211'300.- 210'900.-
Satzbestimmendes Einkommen 407'600.- 406'700.-
Steuerbares Vermögen 3'665'000.-
Satzbestimmendes Vermögen 6'044'000.-.
Die beantragte einkommensseitige Korrektur gründete ausschliesslich auf der
Wiederholung des Antrags der Einsprache betreffend die Berechnung des Nettoertrags
des Mehrfamilienhauses … 20, welcher mit Fr. 151'979.- festzusetzen sei. Zur bean-
tragten vermögensseitigen Korrektur enthielt die Rechtsschrift keine Ausführungen.
In seiner Beschwerde-/Rekursantwort vom 17. April 2020 schloss das kanto-
nale Steueramt auf Abweisung der Rechtsmittel. Die B erklärte Verzicht auf die Mitbe-
antwortung von Beschwerde- und Rekurs, derweil sich die Eidgenössische Steuerver-
waltung (ESTV) nicht vernehmen liess.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Erwä-
gungen zurückgekommen.
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. a) Gemäss Art. 25 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom
14. Dezember 1990 (DBG) bzw. § 25 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) wer-
den zur Ermittlung des Reineinkommens die gesamten steuerbaren Einkünfte um die
zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge vermin-
dert. Dazu gehören nach Art. 32 Abs. 2 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bei
Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstel-
lung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten
der Verwaltung durch Dritte. Für Grundstücke des Privatvermögens kann der Steuer-
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pflichtige gemäss Art. 32 Abs. 4 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 5 Satz 1 StG anstelle der
tatsächlichen Kosten einen Pauschalabzug geltend machen.
b) Die Regelung des Pauschalabzugs hat das Gesetz dem Bundesrat (Art. 32
Abs. 4 Satz 2 DBG) bzw. der Finanzdirektion (§ 30 Abs. 5 Satz 2 StG) übertragen.
aa) Dem ist der Bundesrat in der Verordnung über den Abzug der Kosten von
Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer vom 24. Au-
gust 1992 (Liegenschaftskostenverordnung [LKV]; in Kraft bis 31. Dezember 2019)
nachgekommen. Diese hält fest, dass der Steuerpflichtige anstelle der tatsächlichen
Kosten und Prämien im Sinn von Art. 32 Abs. 2 Satz 1 DBG einen Pauschalabzug vor-
nehmen kann, welcher je nach Alter des Gebäudes 10% oder 20% vom Brutto-
Mietertrag bzw. -Mietwert beträgt (Art. 2 Abs. 1 und 2 LKV). Festgehalten wird zudem,
dass in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft zwischen dem Abzug der tat-
sächlichen Kosten und dem Pauschalabzug gewählt werden kann (Art. 3 LKV). Ein
Pauschalabzug kommt aber nicht in Betracht für Liegenschaften, die von Dritten vor-
wiegend geschäftlich genutzt werden (Art. 4 LKV).
Ergänzt wird die LKV von der Verordnung der ESTV über die abziehbaren
Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer vom
24. August 1992 (ESTV-Liegenschaftskostenverordnung [ESTV-LKV]; in der seit
1. Januar 2010 gültigen Fassung).
bb) Im Bereich der Staats- und Gemeindesteuern hat die Finanzdirektion am
7. September 2002 die Verfügung über die Pauschalierung der Kosten für den Unter-
halt und die Verwaltung von Liegenschaften des Privatvermögens (ZStB Nr. 30.2; im
Folgenden "Verfügung Pauschalierung") erlassen. Diese hält fest, dass der Steuer-
pflichtige anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien im Sinn von § 30 Abs. 2
Satz 1 StG einen Pauschalabzug geltend machen kann, welcher (ohne Altersabstu-
fung) 20% vom Brutto-Mietertrag bzw. -Mietwert beträgt (Ziff. II). Wie bei der Bundess-
teuerregelung wird sodann auch die jährliche Wahlmöglichkeit des Steuerpflichtigen
und der Ausschluss des Pauschalabzugs bei von Dritten geschäftlich genutzten Lie-
genschaften festgehalten (Ziff. III und IV).
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Ergänzend wird diese Verfügung durch das Merkblatt des kantonalen Steuer-
amtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Ver-
waltung von Liegenschaften vom 13. November 2009 (ZStB Nr. 30.3; im Folgenden
"Merkblatt").
2. a) Im streitbetroffenen Mehrfamilienhaus … 20 in B, welches der Pflichtige
im Privatvermögen hält, befinden sich 8 Mietwohnungen; eine geschäftliche Nutzung
von Dritten liegt damit nicht vor, weshalb in Bezug auf die Liegenschaftenunterhalts-
kosten die Wahl zwischen Effektivkosten und Pauschalabzug grundsätzlich möglich ist;
insoweit ist der Sachverhalt unbestritten.
Erstellt und unbestritten ist der Sachverhalt sodann in Bezug auf die folgenden
Ausgangsgrössen, welche für die nachfolgende Beurteilung der Streitsache wesentlich
sind (vgl. insbesondere Mieterspiegel 2017):
 Mit dem streitbetroffenen Mehrfamilienhaus in B vereinnahmte der Pflichtige
per 2017 Nettomieten von Fr. 192'284.-. Mit Nettomieten gemeint sind die
Mietzinsen ohne die Akontozahlungen der Mieter für die diversen im Mietver-
trag festgelegten Nebenkosten.
 Die vereinnahmten Bruttomieten beliefen sich auf Fr. 228'992.-. Mit Bruttomie-
ten gemeint sind die Nettomieten zuzüglich die von den Mietern für die ver-
traglichen Nebenkosten geleisteten Akontozahlungen von Fr. 36'708.-.
 Die Leerstände, welche per 2017 zu verzeichnen waren, belaufen sich auf den
Betrag von Fr. 9'240.-. Diese miteingerechnet beliefen sich die Soll-Mieten für
das Kalenderjahr 2017 auf Fr. 201'524.- (netto) bzw. Fr. 238'232.- (brutto).
 Gemäss der Erfolgsrechnung im Anhang zum Liegenschaftenverzeichnis
sind sodann für das streitbetroffene Mehrfamilienhaus per 2017 tatsächliche
Kosten und Prämien von (gerundet) Fr. 23'729.- angefallen (gesamter ver-
buchter Aufwand von Fr. 36'229.25 ./. Hypothekarzins Fr. 12'500.-). Die Er-
folgsrechnung geht dabei ertragsseitig von den Nettomieten aus und berück-
sichtigt aufwandseitig dementsprechend nur diejenigen Liegenschaftenkosten
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(wie z.B. Verwaltungshonorar, Gebäudeversicherung und Unterhalt/
Reparaturen), welche nicht durch die Akontozahlungen der Mieter für die ver-
traglichen Nebenkosten gedeckt sind.
b) Berechnet man den Nettoertrag des Mehrfamilienhauses zunächst auf
Basis der Nettomieten von Fr. 192'284.- und der Effektivkosten von Fr. 23'729.-, resul-
tiert demnach der von der Vorinstanz ermittelte Betrag von Fr. 168'555.-. Diesen
Nettoertrag stellt der Pflichtige nicht in Frage; er entspricht denn auch dem Ergebnis
seiner Erfolgsrechnung (Gewinn von Fr. 156'054.75 zuzüglich [anderweitig abziehba-
rer] Hypothekarzinsaufwand von 12'500.-).
c) aa) Unterschiedliche Parteiauffassungen bestehen nun aber in Bezug auf
die Frage, wie sich der Nettoertrag des Mehrfamilienhauses bei Wahl des Pauschalab-
zugs berechnet. Die diesbezügliche steuerbehördliche Berechnung führt zu einem Net-
toertrag von Fr. 170'266.-, welcher also über demjenigen der Berechnungsvariante mit
den Effektivkosten liegt; dementsprechend verwarf das Steueramt zugunsten des
Pflichtigen die Berechnungsvariante mit dem Pauschalabzug. Der Pflichtige errechnete
demgegenüber in der letzteren Variante einen tieferen Nettoertrag von Fr. 151'979.-,
weshalb er darauf abstellen will. Konkret unterscheiden sich die Parteiberechnungen
wie folgt:
Berechnung der Steuerbehörde:
(Fr.)
Bruttomietertrag inkl. Leerstände (Soll-Miete) 238'232.-
./. Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung - 13'850.-
= Mietertrag als Basis für Pauschalabzug 224'382.-
./. Leerstand - 9'240.-
Steuerbarer Ertrag 215'142.-
./. Pauschalabzug 20% von Fr. 224'382.- - 44'876.-
Steuerbarer Nettoertrag 170'266.-
Berechnung des Pflichtigen:
(Fr.)
Nettomietzinsen 192'284.-
+ Leerstand 9'240.-
= Soll-Mietertrag als Basis für Pauschalabzug 201'524.-
./. Leerstand - 9'240.-
./. Pauschalabzug 20% von Fr. 201'524.- - 40'305.-
Steuerbarer Nettoertrag 151'979.-
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Der wesentliche Unterschied in der Berechnung besteht also darin, dass die
Steuerbehörde von der Brutto-Sollmiete (gekürzt um die Kosten für Heizung, Warm-
wasser und Treppenhausreinigung) ausgeht, während der Pflichtige allein auf die
Netto-Sollmiete abstellt.
bb) Die Vorinstanz hält im Einspracheentscheid betreffend die Staats- und
Gemeindesteuern fest, bei ihrer Berechnung die Vorgaben der eingangs erwähnten
Verfügung Pauschalierung der Finanzdirektion und des ergänzenden Merkblatts des
kantonalen Steueramts (vgl. vorstehend E. 1b/bb) befolgt zu haben.
Dies trifft zu: Wie bereits erwähnt, gibt die Verfügung Pauschalierung vor,
dass der Pauschalbezug 20% des Brutto-Mietertrags beträgt. Das besagte Merkblatt
verfeinert diese Vorgabe, indem es definiert, was genau unter "Brutto-Mietertrag" zu
verstehen ist und zudem anhand von Beispielen aufzeigt, wie die genaue Berechnung
vorzunehmen ist. Konkret hält es dazu im Abschnitt "I. Pauschalabzug, Rz. 43 ff." Fol-
gendes fest:
43 Mit dem Pauschalabzug sind sämtliche ordentlichen Kosten (Unterhaltskos-
ten, Versicherungsprämien, Drittverwaltungskosten, Energiespar- und Umwelt-
schutzmassnahmen) abgedeckt. [...]
44 [Wechselpauschale ...]
45 Der Pauschalabzug beträgt 20 Prozent des jährlichen Bruttomietertra-
ges bzw. Eigenmietwertes. Der Bruttoertrag umfasst sämtliche mit der jeweili-
gen Liegenschaft erzielten Erträge (Miet- / Pachteinnahmen / Eigenmietwert).
Wird ein Einschlag für Unternutzung geltend gemacht, ist der Pauschalabzug
vom Eigenmietwert nach Abzug des Einschlages zu berechnen. Steht dem
Steuerpflichtigen gemäss der «Weisung der Finanzdirektion betreffend Gewäh-
rung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härtefällen» ein Einschlag
auf dem Eigenmietwert zu, wird der Pauschalabzug ungeachtet dieses Ein-
schlags auf dem vollen Eigenmietwert berechnet. Bei Vorliegen von Mietzins-
ausfällen ist bei der Berechnung des Pauschalabzuges auf den Betrag der
erfahrungsgemässen «Soll-Jahresmiete» abzustellen. Nebenaufwendun-
gen, die üblicherweise separat in Rechnung gestellt werden, müssen bei
der Berechnung der «Soll-Jahresmiete» in Abzug gebracht werden.
46 [...]
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47 Musterbeispiel 1: Berechnungsgrundlage für Pauschalabzug bei einem ver-
mieteten Mehrfamilienhaus im Privatvermögen mit überwiegend privater Nut-
zung (ohne Leerstand und ohne Mietzinsausfall)
Fr.
Mietzins (Fremdmieten brutto inkl. Nebenkosten) 46’000
Eigenmietwert (eigene Wohnung) 12'000
Mietwert (eigenes Geschäft) 18'000
Bruttojahresertrag inkl. Nebenkosten 76'000
./. Kosten für Heizung, Warmwasser und Treppen-
(7'000)
hausreinigung
Liegenschaftenertrag 69'000
(vor Abzug der Unterhalts- und Verwaltungskosten)
./. Unterhalt pauschal 20% (von Fr. 69'000) (13'800)
Steuerbarer Ertrag 55'200
48 Musterbeispiel 2: Berechnungsgrundlage für Pauschalabzug bei einem ver-
mieteten Mehrfamilienhaus im Privatvermögen mit überwiegend privater Nut-
zung (mit Leerstand und/oder Mietzinsausfall)
Fr.
Mietzins (Fremdmieten brutto inkl. Nebenkosten) 46’000
Eigenmietwert (eigene Wohnung) 12'000
Mietwert (eigenes Geschäft) 18'000
Soll-Bruttojahresertrag inkl. Nebenkosten 76'000
./. Leerstand / Mietzinsausfall (9'000)
Ist-Bruttojahresertrag inkl. Nebenkosten 67'000
./. Kosten für Heizung, Warmwasser und Treppen-
(7'000)
hausreinigung
Liegenschaftenertrag 60'000
(vor Abzug der Unterhalts- und Verwaltungskosten)
./. Unterhalt pauschal 20% (von Fr. 69'000)* (13'800)
Steuerbarer Ertrag 46'200
*Der Pauschalabzug erfolgt von der «erfahrungsgemässen Soll-Jahresmiete» (RZ 45) und nach Abzug der Kosten
für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung (im Beispiel 2: Fr. 76'000 ./. 7'000 = Fr. 69'000 hievon Un-
terhalt pauschal 20%).
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Diesen Vorgaben (und insbesondere den Berechnungsbeispielen) folgend, ist
also die Steuerbehörde im vorliegenden Fall von einer Brutto-Sollmiete von
Fr. 238'232.- (vgl. vorstehend E. 2c/aa) ausgegangen und hat davon die Nebenauf-
wendungen für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung im Gesamtbetrag
von Fr. 13'850.- in Abzug gebracht. Dies führt zum Betrag von Fr. 224'382.-, welcher
alsdann die Basis für den 20%-Pauschalabzug von mithin Fr. 44'876.- bildet. Zieht man
den letzteren Betrag, den Leerstands-Betrag (Fr. 9'240.-) sowie den Nebenaufwen-
dungen-Betrag (Fr. 13'850.-) von der besagten Brutto-Sollmiete ab, erhält man einen
steuerbaren Nettoertrag von Fr. 170'266.-.
Zu ergänzen bleibt noch, dass – wie erwähnt – im Bereich der direkten Bun-
dessteuer der gleiche Berechnungsweg vorgegeben ist, geht doch auch die LKV vom
Bruttomietertrag aus. Die ESTV-LKV enthält zwar keine detaillierten Berechnungsvor-
gaben zum Pauschalabzug, jedoch bezieht sich das kantonale Merkblatt auch auf die
direkte Bundessteuer.
cc) Zu prüfen bleiben die Einwendungen des Pflichtigen gegen die steuerbe-
hördliche Berechnungsweise:
Geltend gemacht wird zunächst allgemein, dass durch die Aufrechnung von
Akontozahlungen, welche die Mieter zur Begleichung von effektiven Nebenkosten leis-
teten, dem Vermieter ein fiktives Einkommen aufgerechnet werde. Für solche Neben-
kosten habe der Vermieter nämlich keinen Rechtsanspruch erworben. Er könne über
die entsprechenden Mittel auch nicht frei verfügen, sondern sei einzig dazu berechtigt
und verpflichtet, damit die im Mietvertrag exakt definierten Aufwendungen zu beglei-
chen, für welche der Mieter aufkommen müsse. Dergestalt stellten die Akontozahlun-
gen für den Vermieter keinen Ertrag dar, sondern Leistungs- oder Geldschulden ge-
genüber dem Mieter. Die Aufrechnung von fiktivem Einkommen widerstrebe dem
Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und sei damit
verfassungswidrig.
Weiter wird angeführt, dass auch das besagte Merkblatt des kantonalen Steu-
eramts von "Ertrag" spreche; von Mietern zu tragende Akontozahlungen für Nebenkos-
ten stellten nach dem Gesagten aber keinen Ertrag dar. Hinzu komme, dass im Merk-
blatt in Randziffer 45 explizit darauf hingewiesen werde, dass Nebenaufwendungen,
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welche üblicherweise separat in Rechnung gestellt werden, von der Soll-Jahresmiete in
Abzug zu bringen seien. Auch den einschlägigen Steuerkommentaren sei zu entneh-
men, dass Nebenleistungen des Mieters nicht zum steuerbaren Vermögensertrag des
Vermieters gehörten. Soweit dabei jeweils Kosten für Heizung, Warmwasser und Trep-
penhausreinigung erwähnt würden, sei diese Aufzählung keinesfalls abschliessend.
Letzteres ergebe sich auch aus der Formulierung im Merkblatt, welches von Nebenleis-
tungen spreche, die "üblicherweise separat in Rechnung gestellt werden". Daraus leite
sich also ab, dass Aufwendungen, welche separat in Nebenkostenabrechnungen abge-
rechnet werden, nicht zum steuerbaren Vermögensertrag gehörten. Im konkreten Fall
sei in den Mietverträgen festgehalten, dass die Nebenkosten für Allgemeinstrom,
Grünabfuhr, Hauswartung, Heizkosten, Kabelanschluss, Kehrichtabfuhr, Liftunterhalt,
Unterhalt Tumbler/Waschmaschine sowie Wasser- und Abwassergebühren durch den
Mieter zu tragen seien und der Mieter zur Begleichung dieser Kosten monatliche Akon-
tozahlungen zu leisten habe. Nach Abschluss der entsprechenden Rechnungsperiode
werde eine effektive Nebenkostenabrechnung erstellt und würden Differenzen zurück-
erstattet oder nachbelastet.
dd) aaa) Der Pauschalabzug dient in erster Linie der administrativen Vereinfa-
chung. Dem Steuerpflichtigen wird die Arbeit des Zusammentragens und Aufbewah-
rens der Unterlagen, der Steuerbehörde die Kontrolle dieser Unterlagen erspart. Der
Pauschalabzug darf aber nicht dazu führen, dass der gesetzliche Grundsatz der Be-
steuerung des Reineinkommens bei Liegenschaften des Privatvermögens verletzt wird
und soll nicht zur Anwendung kommen, wenn er zu einem offensichtlich unrichtigen
Ergebnis führt. In diesem Sinne steht die Gewährung des Pauschalabzuges unter dem
Vorbehalt des Gesetzes. Weil in diesem Sinn die Pauschalierung primär veranla-
gungsökonomische Gründe hat, so rechtfertigt sie sich vorab für Grundstücke, die nicht
geschäftlich oder gewerblich genutzt werden. Bei geschäftlich oder gewerblich genutz-
ten Liegenschaften kann dagegen vom Steuerpflichtigen eine genaue Aufzeichnung
der von ihm getragenen Liegenschaftenaufwands nach den Regeln der kaufmänni-
schen Buchführung oder in anderer geeigneter Weise und von den Steuerbehörden
eine Kontrolle der tatsächlichen Kosten erwartet werden (vgl. BGr, 11. Septem-
ber 2018, 2C_1020/2017, E. 2.2.2 und 2.2.3 mit weiteren Hinweisen).
bbb) Vorliegend geht es nun zwar um eine privat genutzte Liegenschaft, wes-
halb dem Pflichtigen grundsätzlich die Möglichkeit offensteht, über den Liegenschaf-
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tenaufwand pauschal abzurechnen. Allerdings hat der in Deutschland wohnhafte
Pflichtige für die Verwaltung seines hiesigen Immobilienbesitzes einen professionellen
Liegenschaftenverwalter eingesetzt, womit einhergeht, dass für das streitbetroffene
Mehrfamilienhaus in B auch eine Erfolgsrechnung erstellt worden ist (vgl. Anhang zum
Liegenschaftenverzeichnis). In dieser Konstellation ist der beschriebenen Grundintenti-
on für den Pauschalabzug (Verzicht auf Aufzeichnungen zur Vereinfachung) gewis-
sermassen der Boden entzogen. Es liegt nämlich eine nach den Regeln der kaufmän-
nischen Buchführung ermittelte Jahresrechnung vor, welche den tatsächlichen
Kostenaufwand und damit auch den tatsächlichen Nettoertrag exakt ausweist (vgl. vor-
stehend E. 2a). Beanstandet die Steuerbehörde die Jahresrechnung nicht und stellt sie
auf diese ab, so versteuert der Pflichtige damit also exakt das für die fragliche Liegen-
schaft ausgewiesene Reineinkommen; von Besteuerung von fiktivem Einkommen bzw.
einer Verletzung des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leis-
tungsfähigkeit kann schon aus diesem Grund keine Rede sein.
ccc) Dem Pflichtigen ist nun aber zuzugestehen, den Nettoertrag seiner Lie-
genschaft anstatt über die ausgewiesenen Effektivkosten alternativ über die Variante
mit der 20%-Pauschale zu berechnen. Resultierte dabei ein tieferer Nettoertrag als
gemäss Erfolgsrechnung, hätte er nur diesen zu versteuern, obwohl damit dann nicht
das gesamte liegenschaftenbezogene Reineinkommen besteuert würde. Dies deshalb,
weil dem Steuerpflichtigen wie gesehen ausdrücklich ein Wahlrecht hinsichtlich der
Berechnung mittels Effektivkosten oder Pauschalabzug eingeräumt wird. Dass dies zur
Folge haben kann, dass der Steuerpflichtige zu gut fährt, wird dabei in Kauf genom-
men. Dies zeigt sich exemplarisch am Beispiel des Steuerpflichtigen, der eine Neubau-
liegenschaft erwirbt oder seine Altbauliegenschaft umfassend saniert. In den Jahren
nach dem Kauf bzw. der Sanierung kann jeweils die 20%-Pauschale beansprucht wer-
den, obwohl beim Weg über die Effektivkosten mit Bestimmtheit ein höherer Nettoer-
trag resultieren würde; in solchen Fällen fehlt es nämlich regelmässig an ins Gewicht
fallenden Unterhaltskosten bzw. beschränkt sich der effektive Aufwand im Wesentli-
chen auf Versicherungskosten und wenige Betriebskosten (z.B. Serviceabonnement
für die Heizung), was erfahrungsgemäss nicht 20% des Ertrags ausmacht.
Vor diesem Hintergrund geht es im vorliegenden Fall also darum, dass der
Pflichtige aus dem streitbetroffenen Mehrfamilienhaus in B unter Inanspruchnahme des
Pauschalabzugs einen Nettoertrag versteuern will, welcher unter dem tatsächlich aus-
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gewiesenen liegt. Wenn auch das Steuerrecht diese Möglichkeit mit Blick auf die im
Massenveranlagungsverfahren willkommene Pauschalabzugsregelung hinnimmt, so ist
aber jedenfalls die Letztere nicht auch noch grosszügig auszulegen; dies mit Blick auf
den gesetzlichen Grundsatz der Besteuerung des Reineinkommens bei Liegenschaften
des Privatvermögens. Vor diesem Hintergrund stellte das Verwaltungsgericht denn
auch fest, dass die Finanzdirektion den Pauschalabzug nicht so festlegen darf, dass er
über einen längeren Zeitraum zu einem offensichtlich unrichtigen Resultat führt (vgl.
VGr, 20. November 2002, SB.2002.00073, StE 2003 B 25.6 Nr. 49 = ZStP 2003, 132
[133]).
ddd) Wie gesehen, wird in der steuerbehördlich vorgegebenen Berechnung
des Liegenschaften-Nettoertrags in der Variante mit dem Pauschalabzug vom Bruttoer-
trag ausgegangen. Mit dem Einwand, damit werde fiktives Einkommen besteuert,
übersieht der Pflichtige zweierlei:
Zum einen hat er wie erwähnt die Wahlmöglichkeit zwischen der Berechnung
mit den Effektivkosten und dem Pauschalabzug. Er kann also immer den Weg über die
Effektivkosten wählen und hat damit in keinem Fall mehr als den effektiven Nettoertrag
zu versteuern. Eine Besteuerung von fiktivem Einkommen ist damit im Rahmen einer
Gesamtbetrachtung gar nicht möglich.
Betrachtet man nur die Berechnungsvariante mit dem Pauschalabzug, lässt
sich ebenfalls nicht sagen, dass der Einbezug der mieterseitig bezahlten Nebenkosten
zur Besteuerung von fiktivem Einkommen führt:
Auszugehen ist zunächst davon, was unter dem Titel von Kosten für den Un-
terhalt und die Verwaltung von Liegenschaften überhaupt abzugsfähig ist. Die ESTV-
LKV definiert dies in Art. 1 wie folgt:
Art. 1 Abziehbare Kosten
1) Abziehbar sind insbesondere die folgenden Kosten:
a. Unterhaltskosten:
1. Auslagen für Reparaturen und Renovationen, die nicht wertver-
mehrende Aufwendungen darstellen;
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2. Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds (Art. 712l
ZGB) von Stockwerkeigentumsgemeinschaften, sofern diese Mit-
tel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemein-
schaftsanlagen verwendet werden;
3. Betriebskosten: Wiederkehrende Gebühren für Kehrichtentsor-
gung (nicht aber Gebühren, die nach dem Verursacherprinzip er-
hoben werden), Abwasserentsorgung, Strassenbeleuchtung und
-reinigung; Strassenunterhaltskosten; Liegenschaftssteuern, die
als Objektsteuern gelten; Entschädigungen an den Hauswart;
Kosten der gemeinschaftlich genutzten Räume, des Lifts usw.,
soweit der Hauseigentümer hierfür aufzukommen hat.
b. Versicherungsprämien:
Sachversicherungsprämien für die Liegenschaft (Brand-, Wasser-
schäden-, Glas- und Haftpflichtversicherungen).
c. Kosten der Verwaltung:
Auslagen für Porto, Telefon, Inserate, Formulare, Betreibungen,
Prozesse, Entschädigungen an Liegenschaftsverwalter usw. (nur die
tatsächlichen Auslagen, keine Entschädigung für die eigene Arbeit
des Hauseigentümers).
2) Nicht abziehbar sind insbesondere die folgenden Unterhaltskosten:
a. (aufgehoben)
b. Einmalige Beiträge des Grundeigentümers, wie Strassen-, Trottoir-,
Schwellen, Werkleitungsbeiträge, Anschlussgebühren für Kanalisati-
on, Abwasserreinigung, Wasser, Gas, Strom, Fernseh- und Gemein-
schaftsantennen usw.
c. Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten, die mit dem Betrieb
der Heizanlage oder der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage
direkt zusammenhängen, insbesondere Energiekosten.
d. Wasserzinsen sind grundsätzlich nicht abziehbare Unterhaltskosten.
3) Abziehbar sind jedoch diejenigen Wasserzinsen, die der Grundeigentümer
für vermietete Objekte selber übernimmt und nicht auf die Mieter überwälzt.
Aus dieser Übersicht ergeben sich in Bezug auf die Abzugsfähigkeit von
Liegenschaftenaufwand unter dem Blickwinkel des Verhältnisses Vermieter/Mieter fol-
gende Kosten-Kategorien:
 Kat. 1: Kosten, welche in jedem Fall dem Vermieter anfallen (und zivilrecht-
lich auch nicht auf den Mieter überwälzbar sind; vgl. Art. 256 OR), weshalb
sie auch abziehbar sind (z.B. Unterhaltskosten im engeren Sinn bzw. Re-
novationskosten).
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 Kat. 2: Kosten, welche nach dem Verursacherprinzip grundsätzlich vom
Mieter zu übernehmen und deshalb vermieterseitig nicht abziehbar sind
(z.B. Kosten für Heizung/Warmwasser).
 Kat. 3: Kosten, welche zwar grundsätzlich dem Vermieter anfallen, jedoch
auf den Mieter überwälzt werden können (z.B. Gebühren für Kehrrichtent-
sorgung); sie sind vermieterseitig nur abziehbar, wenn eben keine Über-
wälzung stattfindet.
Die steuerbehördlich festgelegte Pauschalabzugsregelung trägt diesem Sys-
tem Rechnung, indem sie den Bruttoertrag als Basis nimmt. Damit wird nämlich insbe-
sondere den Nebenkosten der vorstehenden Kat. 3 Rechnung getragen. Würde von
den Nettomietzinsen ausgegangen, so könnte der Vermieter im Rahmen des
Pauschalabzugs entsprechende Kosten (vorliegend z.B. die Kosten für den Lift-
Service) zum Abzug bringen, auch wenn er diese auf den Mieter überwälzt und sie ihm
deshalb gar nicht anfallen. Richtig ist andererseits, dass der Bruttoertrag aber um die-
jenigen Mieternebenkosten gekürzt wird, welche im Sinn der vorstehenden Kat. 2 den
mieterseitigen Verbrauch in Mehrfamilienhäusern betreffen. Es handelt sich dabei ge-
mäss Merkblatt um die Nebenaufwendungen, "die üblicherweise separat in Rechnung
gestellt werden". Gemeint sind damit die klassischen verbraucherbezogenen Neben-
kosten einer jeden Wohnungsmiete, insbesondere also die in den Beispielen des
Merkblatts aufgeführten Kosten für Heizung/Warmwasser und die Treppenhausreini-
gung (verbrauchsbezogen ist die Letztere insoweit, als es dabei um die Ordnung und
Sauberkeit vor dem Wohnungseingang eines jeden Mieters geht).
Auch zivilrechtlich qualifizieren vorab die letzteren Kosten als übliche Neben-
kosten. Überwälzt der Vermieter (zulässigerweise) weitere Betriebskosten auf den Mie-
ter, so erheischt dies deshalb eine präzise Erwähnung im Mietvertrag (Art. 257a
Abs. 2 OR; BGr, 8. Oktober 2019, 4A_209/2019, E. 5; vgl. auch: Merkblatt für Mieterin-
nen und Mieter des Schweizerischen Mieterverbands, www.mieterverband.ch [Aus-
druck]). Vorliegend hat eine solche Überwälzung nun stattgefunden. Gemäss dem vor-
gelegten Mietvertrag hat der Pflichtige als Vermieter folgende Betriebskosten auf die
Mieter abgewälzt: Allgemeinstrom, Grünabfuhr, Hauswartung, Heizkosten, Kabelan-
schluss, Kehrrichtabfuhr, Liftunterhalt, Unterhalt Tumbler und Waschmaschine, Was-
ser- und Abwassergebühren. Eine derart umfassende Abwälzung liegenschaftenbezo-
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gener Betriebskosten (welche dazu führt, dass bei einer 4.5-Zimmerwohnung mit einer
Nettomiete von gut Fr. 2'000.- noch hohe Nebenkosten von gut Fr. 300.- anfallen) ist
nicht "üblich" im Sinn des Merkblatts. Die Mieter im streitbetroffenen Mehrfamilienhaus
in B übernehmen damit liegenschaftenbezogene Betriebskosten, welche im Rahmen
des Pauschalabzugs zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden. Dies erheischt
als Ausgleich deren Aufrechnung in Form der Erfassung des vermieterseitigen Brutto-
ertrags.
eee) Eine Ausnahme zum soeben Gesagten gilt in Bezug auf die verbrau-
cherspezifischen Grundgebühren für den Kabelanschluss. Diese sind nämlich monat-
lich von den Mietern zu begleichen, welche den entsprechenden, gewissermassen zur
Grundversorgung gehörenden Dienst (Zugang zu TV/Radio und Internet) in Anspruch
nehmen. Es ist zwar üblich, dass die Vermieter von Mehrfamilienhäusern diese Gebüh-
ren mit den Kabelanschlussanbietern (hier D) für alle Wohnungen gesamthaft abrech-
nen. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die ihre Wohnung betreffenden Gebühren in
Form von weiteren klassischen Miet-Nebenkosten zu begleichen haben. Seit TV/Radio
und Internet auch anderweitig empfangbar sind (also statt über Kabel insbesondere
über den Telefonanschluss der Swisscom, welche stets mit dem Mieter direkt abrech-
net), kündigen Mieter vermehrt den Kabelanschluss und werden dann auch die ent-
sprechenden Nebenkosten aus dem Mietvertrag gestrichen. Diese Kosten für die Tele-
kommunikation haben mit Liegenschaftenunterhalt nichts zu tun und sind der
vorstehenden Kat. 2 zuzuordnen.
fff) Im Ergebnis erheischt damit die Berechnung des Nettoertrags in der Vari-
ante mit der Abzugspauschale insoweit eine Korrektur, als neben den Kosten für Hei-
zung/Warmwasser und Treppenhausreinigung auch die von den Mietern bezahlten
Kabelanschlussgebühren in der Höhe von Fr. 3'465.85 (vgl. Nebenkostenabrech-
nung/Kostenzusammenstellung 2017) aus dem Bruttoertrag zu eliminieren sind.
Obwohl vom Pflichtigen nicht explizit vorgebracht, erweist sich sodann noch
eine zweite Korrektur als erforderlich: Beim Bruttoertrag ging die Steuerbehörde von
den Aufzeichnungen im Mieterspiegel aus. In diesem basieren die ausgewiesenen Ne-
benkosten jedoch auf Akontozahlungen der Mieter von insgesamt Fr. 36'708.-. Mass-
gebend für den Bruttoertrag 2017 können indes nur die tatsächlichen vereinnahmten
Nebenkosten von Fr. 31'671.20 (= Fr. 30'453.35 + Fr. 1'217.85) sein, wie sie in der
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Nebenkostenabrechnung/Kostenzusammenstellung 2017 bzw. in den einzelnen Ne-
benkostenabrechnungen 2017 für die 8 Wohnungen ausgewiesen werden. Die Diffe-
renz zu den Akontozahlungen von Fr. 5'036.80 wurde den Mietern zurückerstattet und
entsprechend nicht vereinnahmt. Der Bruttobetrag ermittelt sich damit aus dem Netto-
ertrag von Fr. 192'284.00 zuzüglich den Nebenkosten gemäss Abrechnungen von
Fr. 31'671.20, was den Betrag von Fr. 223'955.20 ergibt. Inklusiv Leerstände (von
Fr. 9'240.-) ist damit in der Berechnung von einem Bruttoertrag von Fr. 233'195.20
auszugehen.
ee) Nach alledem ist die steuerbehördliche Alternativberechnung mit dem
Pauschalabzug wie folgt zu korrigieren:
Bruttomietertrag (korrigiert) inkl. Leerstände (Soll-Miete) 233'195.20
./. Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung - 13'850.00
./. Kabelanschlussgebühren - 3'465.85
= Mietertrag als Basis für Pauschalabzug 215'879.35
./. Leerstand - 9'240.00
Steuerbarer Ertrag 206'639.35
./. Pauschalabzug 20% von Fr. 215'879.35 - 43'175.85
Steuerbarer Nettoertrag 163'463.50
d) Mit Fr. 163'463.50 liegt das Ergebnis der korrigierten Pauschalabzugs-
Rechnung unter demjenigen der Effektivkosten-Rechnung mit Fr. 168'555.-. Mithin ist
dem Pflichtigen zuzugestehen, für das streitbetroffene Mehrfamilienhaus … 20 in B
den tieferen Nettoertrag zu versteuern, was eine einkommensseitige Reduktion von
(gerundet) Fr. 5'092.- (statt Fr. 16'576.- [= Fr. 168'555.- ./. Fr. 151'979.-]) nach sich
zieht. Der Nettoertrag aus Liegenschaften beträgt neu insgesamt Fr. 230'988.- (statt
Fr. 236'080.-).
3. a) Beschwerde und Rekurs sind demnach in Bezug auf das festgesetzte
Einkommen teilweise gutzuheissen und die diesbezüglichen Steuerausscheidungen
sind entsprechend anzupassen (dazu sogleich E. 3b). Für die beantragte vermögens-
seitige Korrektur im Bereich der Staats- und Gemeindesteuern findet sich in der
Rechtsschrift des Pflichtigen keine Begründung. So fehlen Ausführungen darüber, was
beim Vermögen bzw. den zur Besteuerung herangezogenen Vermögenswerten bean-
standet wird resp. was genau wie zu ändern ist. Die vermögensseitigen Steuerfaktoren
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des Einspracheentscheids sind daher ohne weiteres zu bestätigten und der Rekurs ist
diesbezüglich abzuweisen.
b) Die einkommensseitigen Steuerfaktoren sind neu wie folgt festzusetzen
(vgl. Darstellung in der Veranlagungsverfügung bzw. dem Einschätzungsentscheid):
Interkantonale / Internationale Steuerausscheidung
Direkte Bundessteuer 01.01.2017 bis 31.12.2017
Total Satz Schweiz Ausland
Fr. Fr. Fr.
EINKOMMEN
Nettoertrag aus Liegenschaften 230'988.- 231'878.- - 890.-
Nettoertrag aus bwgl. Vermögen 32'860.- 32'860.-
Vermögensertrag 263'848.- 231'878.- 31'970.-
Quote der Aktiven 61.18 38.82
Schuldzinsen 12'717.- 7'780.- 4'937.-
Nettovermögensertrag 251'131.- 224'098.- 27'033.-
Selbst. Erwerb 172'173.- 172'173.-
Einkommensanteile 423'304.- 224'098.- 199'206.-
Quote 52.94 47.06
Versicherungsprämien, Zinsen 1'700.- 900.- 800.-
Weitere quotenmässige Abzüge 1'112.- 589.- 523.-
Steuerbares Einkommen 420'492.- 222'609.- 197'883.-.
Interkantonale / Internationale Steuerausscheidung
Staats- und Gemeindesteuern 01.01.2017 bis 31.12.2017
Total Satz Kanton Kanton Deutschland
Zürich E
Fr. Fr. Fr. Fr.
EINKOMMEN
Nettoertrag aus Liegenschaften 230'988.- 231'878.- - 890.-
Nettoertrag aus bwgl. Vermögen 32'860.- 32'860.-
Vermögensertrag 263'848.- 231'878.- 0.- 31'970.-
Quote der Aktiven 59.87 1.31 38.82
Schuldzinsen 12'717.- 7'613.- 167.- 4'937.-
Nettovermögensertrag 251'131.- 224'265.- - 167.- 27'033.-
Quote 60.67 39.33
2. Schuldzinsenverlegung - 101.- 167.- - 66.-
Nettovermögensertrag 251'131.- 224'164.- 0.- 26'967.-
Selbst. Erwerb 172'173.- 172'173.-
Einkommensanteile 423'304.- 224'164.- 0.- 199'140.-
Quote 52.96 47.04
Versicherungsprämien, Zinsen 2'600.- 1'377.- 0.- 1'223.-
Weitere quotenmässige Abzüge 1'112.- 589.- 0.- 523.-
Steuerbares Einkommen 419'592.- 222'198.- 0.- 197'883.-.
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c) Bei diesem Prozessausgang sind die Kosten den Parteien anteilsmässig
aufzuerlegen, d.h. für das Beschwerdeverfahren dem Pflichtigen zu 7/10 und der
Beschwerdegegnerin zu 3/10 sowie für das Rekursverfahren dem Pflichtigen zu 4/5
und dem Rekursgegner zu 1/5 (Art. 144 Abs. 1 DBG bzw. § 151 Abs. 1 StG). Dem
mehrheitlich unterliegenden Pflichtigen ist sodann keine Parteientschädigung zuzu-
sprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das
Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 bzw. § 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).
Demgemäss erkennt der Einzelrichter:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschwerdeführer wird für die
direkte Bundessteuer wie folgt veranlagt (Tarif gemäss Art. 36 Abs. 1 DBG; Grund-
tarif):
Steuerperiode Einkommen
Fr.
2017 steuerbar 222'600.-
satzbestimmend 420'400.-.
2. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Der Rekurrent wird für die Staats- und
Gemeindesteuern wie folgt eingeschätzt (Tarif gemäss § 35 Abs. 1 bzw. § 47
Abs. 1 StG; Grundtarif):
Steuerperiode Einkommen Vermögen
Fr. Fr.
2017 steuerbar 222'100.- 3'979'000.-
satzbestimmend 419'500.- 6'368'000.-.
[…]
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