zh_steuerrekursgericht · GR.2018.44 · 2019-10-29 · de
Grundstückgewinnsteuer

Eine weitere Kaufpreisleistung liegt auch dann vor, wenn damit eine vertraglich vereinbarte Leistung des Veräusserers auf dem ihm verbleibenden Nachbargrundstück abgegolten wird (in casu Erschliessungsvorleistungen).

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
2 GR.2018.44
Entscheid
29. Oktober 2019
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichterin
Barbara Collet und Gerichtsschreiber Benjamin Briner
In Sachen
A AG,
Rekurrentin,
vertreten durch B AG,
gegen
Gemeinde C,
Rekursgegnerin,
vertreten durch die Grundsteuerkommission,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer

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hat sich ergeben:
A. Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) veräusserte am ... 2014 das Grund-
stück altKat.-Nr. ... (heute Kat.-Nr. ...; D Vers.-Nr. ... mit 2212 m² Gebäudegrundfläche
und Umschwung, Ortsteil E, in der Gemeinde C) für Fr. 2'420'000.- an die Stiftung F.
Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte die Grundsteuerkommission C der Pflich-
tigen am 22. Juni 2018 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 208'540.-.
B. Eine von der Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache hiess die Grund-
steuerkommission am 20. August 2018 teilweise gut und ermässigte die Grundstück-
gewinnsteuer auf Fr. 173'720.-.
C. Mit Rekurs vom 19./20. September 2018 beantragte die Pflichtige dem
Steuerrekursgericht:
"- Der Verkehrswert vor 20 Jahren des Objektes Kat.-Nr. ... … sei auf
Fr. 1'287'652.- (Fr. 1'406'832.- abzüglich Erschliessungskosten Fr. 119'180.-) fest-
zusetzen.
- Entschädigungen für Dienstbarkeiten gemäss Ziffer 10 weitere Bestimmungen des
Kaufvertrages. Der im Einspracheentscheid eingesetzte Erlös von Fr. 37'750.- sei
nicht in die Veranlagung einzubeziehen.
- Der steuerbare Grundstückgewinn sei mit Fr. 755'688.- zu veranlagen.
- Die Kosten des Rekursverfahrens seien der Rekursgegnerin aufzuerlegen und der
Rekurrentin eine Parteientschädigung zuzusprechen."
In ihrer Rekursantwort vom 22./23. Oktober 2018 stellte die Grundsteuerkom-
mission folgende Anträge:
"1. Bezüglich dem umstrittenen Landwert vor 20 Jahren (1994) beantragen wir Ihnen,
der Rekurrentin einen Vergleichsvorschlag auf Fr. 615.-/m² (d.h. insgesamt
Fr. 1'241'200.-) zu unterbreiten, unter Ermässigung der Gerichtsgebühren bei An-
nahme durch die Rekurrentin und Genehmigung durch das Steuerrekursgericht.
Eventualiter, falls die Rekurrentin den Vergleichsvorschlag nicht annehmen sollte,
halten wir an unserer Verkehrswertbewertung vor 20 Jahren (1994) von
Fr. 590.-/m² (insgesamt Fr. 1'185'900.-) fest und beantragen, den Rekurs vollum-
fänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekur-
rentin. Falls notwendig, ist über den Verkehrswert vor 20 Jahren (1994) ein ge-
richtliches Gutachten anzuordnen. Vorgängig ist der Rekursgegnerin zum bean-
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spruchten Landwert der Rekurrentin in der Rekursschrift Gelegenheit zur Stellung-
nahme zu geben.
2. Bezüglich der umstrittenen weiteren Leistungen im Betrag von insgesamt
Fr. 37'750.- beantragen wir, den Rekurs vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin.
Mit Replik vom 26. November 2018 verfocht die Pflichtige einen Landwert vor
20 Jahren von Fr. 643.-/m² und hielt an ihrem Antrag fest, dass Entschädigungen für
die Dienstbarkeiten nicht zum Erlös zu rechnen seien. Mit Duplik vom 18. Dezem-
ber 2018 beantragte die Grundsteuerkommission Abweisung des Rekurses. In der
Triplik vom 30./31. Januar 2019 hielt die Pflichtige an ihren Anträgen fest.
Auf die Erwägungen des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird,
soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.
D. Mit Schreiben vom 11. September 2019 schlug der Abteilungspräsident
den Parteien im Sinn eines Teilvergleichs vor, beidseitig mit Bezug auf den Verkehrs-
wert vor 20 Jahren des streitbetroffenen Grundstücks altKat.-Nr. ... per Stichtag des ...
1994 einen Ansatz von Fr. 615.-/m² zu akzeptieren. Hierzu erklärten die Grundsteuer-
kommission am 24. September 2019 und die Pflichtige am 15. Oktober 2019 ihre Zu-
stimmung.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset-
zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen
an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219
Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und an-
rechenbare Aufwendungen) übersteigt. Als Erlös gilt nach § 222 StG der Kaufpreis mit
Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Erwerbspreis ist gemäss § 220
Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt
jedoch die massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuer-
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pflichtige laut § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren zur
Anrechnung bringen.
2. Die Verständigung zwischen den Parteien hinsichtlich des Verkehrswerts
des veräusserten Grundstücks altKat.-Nr. ... am Stichtag des ... 1994 von Fr. 615.-/m²
erweist sich nach den Akten als gesetzmässig, weshalb dem gemeinsamen Antrag
nach § 149 Abs. 2 StG stattzugeben ist. Im Streit liegt daher nur noch die Frage, ob
zum beurkundeten Kaufpreis von Fr. 2'420'000.- weitere Leistungen der Erwerberin
zum Erlös hinzuzurechnen sind. Während die Rekursgegnerin im Veranlagungsent-
scheid noch von solchen in der Höhe von Fr. 97'713.- ausgegangen war, verminderten
sich diese im Einspracheentscheid auf (Fr. 37'750.- + Fr. 19'000.- =) Fr. 56'750.-. Die
zweitgenannte Aufrechnung von Fr. 19'000.- betrifft die Vergütung für das temporäre
Nutzungsrecht am verkauften Grundstück für die Baustelleneinrichtung und wird von
der Pflichtigen anerkannt. Umstritten sind einzig die von der Erwerberin bezahlten
Fr. 37'750.- für die Abgeltung von Erschliessungskosten.
3. a) Vom notariell beurkundeten Kaufpreis können sich kraft ausdrücklicher
Regelung in § 220 Abs. 1 StG und § 222 StG Abweichungen ergeben. Zur Festsetzung
des massgebenden Erwerbspreises bzw. Erlöses sind daher neben dem beurkundeten
Kaufpreis auch sämtliche weiteren Parteivereinbarungen (innerhalb oder ausserhalb
des eigentlichen Kaufvertrags) zu berücksichtigen. Es kommen alle Leistungen des
Erwerbers zur Festlegung des Kaufpreises in Anrechnung, die mit der Handänderung
kausal zusammenhängen (Richner/Frei/Kaumann/Meuter, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, 3. A., 2013, § 220 N 2 und insb. N 23).
Die "weitere(n) Bestimmungen" zum Kaufvertrag vom ... 2014 (Beilage zur Steuererklä-
rung) enthielten u.a. folgende Regelungen:
"10. Die veräussernde Partei hat für die Erschliessung des Vertragsobjektes Vorinvesti-
tionen getätigt, welche ihr durch die erwerbende Partei wie folgt zu entschädigen
sind:
a) Ab ...strasse entlang der Nordseite des Langhauses auf Kataster Nr. ... ist ein
Leerrohr zur Aufnahme einer Gasleitung verlegt, zur Ermöglichung der Umstel-
lung auf Gas als Brennstoff. Sofern die erwerbende Partei, bzw. ein Rechts-
nachfolger im Eigentum, von dieser Vorinvestition Gebrauch machen will, so ist
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dies mit einem Betrag von Fr. 9'750.- an die veräussernde Partei, A AG, vor
dem Einzug der Gasleitung abzugelten.
b) Im Technikraum südlich der Heizungsanlage auf Kataster Nr. ... besteht die
Möglichkeit, an die von der ...strasse her verlegte TV-Leitung anzuschliessen.
Diese Vorinvestition ist mit einem Betrag von Fr. 3'500.- an die A AG anlässlich
der Eigentumsübertragung des Vertragsobjektes abzugelten.
c) Das A-Areal ist an die Kanalisation der ...strasse angeschlossen. Die Kanalisa-
tionsleitung auf der Nordseite des Langhauses auf Kataster Nr. ... wurde im
Hinblick auf den Anschluss des Vertragsobjektes tiefer gelegt, was Mehrkosten
von Fr. 9'500.- verursachte, die anlässlich der Eigentumsübertragung des Ver-
tragsobjektes abzugelten sind.
d) Die Kanalisation ist an der nordöstlichen Ecke vom Langhaus bis zum Technik-
raum südlich der Heizungsanlage auf Kataster Nr. ... erstellt. Die Kanalisation
des Vertragsobjektes ist dort anzuschliessen. Diese Vorinvestition im Betrage
von Fr. 15'000.- ist anlässlich der Eigentumsübertragung des Vertragsobjektes
abzugelten.
Auf die Eintragung entsprechender Dienstbarkeiten im Grundbuch wird vorerst
verzichtet.
Die mit den Bestimmungen lit. a-d verbundenen Zahlungen werden der erwerben-
den Partei durch die veräussernde Partei separat in Rechnung gestellt, ohne Mit-
wirkung des Notariates und Grundbuchamtes.
12. (Baustelleninstallationen bis ... September 2015)"
b) Die Rekursgegnerin stellt sich mit Bezug auf die weiteren, von ihr zum Erlös
hinzugeschlagenen Leistungen der Erwerberin auf den Standpunkt, dass die zusätzli-
che Zahlung von Fr. 37'750.- die Erschliessungsoptionen abgelte und kausal mit dem
Grundstückkauf zusammenhänge. Dass später für Anschluss-, Durchleitungs- und
Nutzungsrechte Dienstbarkeiten zugunsten des verkauften Grundstücks altKat.-Nr. ...
im Grundbuch eingetragen worden seien, die keine Handänderungen im Sinn von §
216 Abs. 2 StG dargestellt hätten, spiele keine Rolle. Ob die Arbeiten auf den verblei-
benden Grundstücken der Veräusserin oder auf der verkauften Parzelle durchgeführt
worden seien, tue nichts zur Sache. Massgebend sei, dass die Erwerberin die ihrer
Parzelle eingeräumten Vorteile der Verkäuferin tatsächlich vergütet habe.
c) Dem hält die Pflichtige zur Rekursbegründung entgegen, dass die Entschä-
digungen für Dienstbarkeiten Leistungen ausserhalb des veräusserten Grundstücks
beträfen. Die Käuferin habe mit den Vergütungen das Recht erhalten, sich an die Zulei-
tungen anzuschliessen. Ob sie dieselben je nutze, stehe heute noch nicht fest, denn
die Anschlüsse liessen sich auch anders realisieren. Im Einzelnen handle es sich um
folgende vier Positionen: 1. Leerrohr zur Aufnahme einer Gasleitung auf Kat.-Nr. ....
Hierfür habe die Erwerberin Fr. 9'750.- bezahlt, weil ein späterer Einbau für sie erhebli-
che Mehrkosten verursacht hätte. 2. Recht, sich an eine TV-Leitung auf Kat.-Nr. ... an-
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zuschliessen; dafür sei ein Entgelt von Fr. 3'500.- entrichtet worden. 3. Die von der
Käuferin mit Fr. 9'500.- abgegoltene Tieferlegung der Kanalisationsleitung auf Kat.-
Nr. ... habe es der Erwerberin ermöglicht, einen eigenen Neubau ohne Pumpen mit der
Kanalisation zu verbinden. 4. Gegen eine Vergütung von Fr. 15'000.- habe sie das
Recht erworben, sich an die Kanalisation auf Kat.-Nr. ... anzuschliessen. Diese Zah-
lungen der Käuferin seien für zusätzliche Leistungen auf anderen Parzellen erfolgt und
hätten mit der streitbetroffenen Handänderung nichts zu tun. Unabhängig des streitbe-
troffenen Verkaufs hätten verschiedene Arbeiten auf dem verbleibenden Grundstück
durchgeführt werden müssen. Zu jenem Zeitpunkt sei die Planung für die Überbauung
des veräusserten Grundstücks noch nicht so weit fortgeschritten gewesen, dass die
Anschlüsse bereits hätten erstellt werden können. Damit die Erwerberin dies später
nicht mit grösserem Aufwand hätte nachholen müssen, sei von den Vertragsparteien
vereinbart worden, dass die Käuferin die Mehrkosten der gewünschten Massnahmen
auf dem Nachbargrundstück übernehme.
d) aa) Die streitbetroffenen zusätzlichen Zahlungen der Erwerberin bilden for-
mell Bestandteil des Kaufvertrags vom ... 2014 (Beilage zur Steuer-erklärung) und
hängen auch materiell mit der Handänderung am Grundstück altKat.-Nr. ... untrennbar
zusammen. Sodann ist unbestritten, dass die Erwerberin von den in Ziffer 10 des Ver-
trags aufgeführten Optionen Gebrauch gemacht und der Pflichtigen die vereinbarten
Vergütungen entrichtet hat.
bb) Nach dem in E. 3a Gesagten bildet Voraussetzung für die Anrechnung
weiterer Leistungen des Erwerbers zum Erlös allein, dass diese kausal mit der Hand-
änderung zusammenhängen. Dies trifft hier offensichtlich zu und wird von der Pflichti-
gen denn auch nicht bestritten. Entgegen deren Auffassung ist hingegen nicht erforder-
lich, dass die Verrichtungen auf dem veräusserten Grundstück selbst erbracht worden
sind. Die Rechtsprechung rechnet auch solche Leistungen des Erwerbers zum Kauf-
preis hinzu, die keinen Bezug zum veräusserten Grundstück haben (so z.B. überhöhte
Zahlungen für nichtliegenschaftliche Werte; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220
N 30). Unter diesen Umständen sind die von der Erwerberin geleisteten Vergütungen
für die von der Pflichtigen erbrachten "Vorinvestitionen" auf dem Nachbargrundstück
Kat.-Nr. ... im unbestrittenen Betrag von (Fr. 37'750.- + Fr. 19'000.- =) Fr. 56'750.- zum
Erlös zu rechnen. Insoweit erweist sich der Rekurs als unbegründet.
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4. Diese Erwägungen führen zur teilweisen Gutheissung des Rekurses und
folgender Ermässigung der Grundstückgewinnsteuer:
Grundstück altKat.-Nr. ..., E, C (in Fr.)
Landwert vor 20 Jahren (2'212 m² x Fr. 615.-/m²) 1'360'380
./. Erschliessungskosten ./. 119'180
Verkehrswert vor 20 Jahren 1'241'200
Wertvermehrende Aufwendungen 338'522
Mäklerprovision 52'682
Insertionskosten beim Verkauf 505
Abgaben beim Verkauf 3'951
Gesamte Anlagekosten 1'636'860
Erlös: Verkaufspreis gemäss Kaufvertrag 2'420'000
Weitere Kaufpreisleistungen (37'750.- + 19'000.-) 56'750
Grundstückgewinn 839'890
Grundstückgewinn (gerundet) 839'800
Grundstückgewinnsteuer nach § 225 Abs. 1 StG 325'320
Ermässigung für Besitzesdauer 20 Jahre 162'660
reiner Steuerbetrag 162'660
5. Bei diesem Prozessausgang sind die Gerichtskosten zu 3/5 der Pflichtigen
und zu 2/5 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der überwiegend un-
terliegenden Pflichtigen steht nach § 206 StG i.V.m. § 152 StG und § 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 von vornherein keine Parteient-
schädigung zu. Eine solche muss aber auch der mehrheitlich obsiegenden, nicht an-
waltlich vertretenen Rekursgegnerin versagt bleiben, weil ihre Bemühungen sich weit-
gehend darauf beschränkt haben, den angefochtenen Einspracheentscheid zu vertei-
digen.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid der Grundsteuerkommission der Ge-
meinde C vom 20. August 2018 wird teilweise gutgeheissen und die Grundstück-
gewinnsteuer von Fr. 173'720.- auf Fr. 162'660.- herabgesetzt.
[…]
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