zh_steuerrekursgericht · GR.2011.31 · 2008-04-15 · de
Grundstückgewinnsteuer

Kurzfristige Kaskadenersatzbeschaffung, Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft. 
Die mehrfache Privilegierung durch kurzfristige Kaskadenersatzbeschaffung ist auch unter dem Regime des Steueraufschubs ausgeschlossen. Wird das erste (hier innerkantonale) Ersatzgrundstück nach weniger als 5 Jahren nach der Handänderung am ersetzten Objekt wieder verkauft und durch ein zweites (innerkantonales) Ersatzobjekt ersetzt, kann grundsätzlich entweder eine Aufhebung des Aufschubs der ursprünglichen Grundstückgewinnsteuer oder die Nichtgewährung eines solchen Aufschubs bei der Handänderung am (ersten) Ersatzobjekt erfolgen. Nach der geltenden Praxis, welche im Einklang mit dem Rundschreiben steht und welche durch das Verwaltungsgericht bestätigt wurde, ist der zweiten Variante der Vorzug zu geben.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
2 GR.2011.31
Entscheid
4. Oktober 2011
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Fabian Steiner
In Sachen
1. A,
2. B,
Rekurrenten,
vertreten durch steuerpartner ag,
Steuer- und Wirtschaftsberatung,
Vadianstrasse 44, 9001 St. Gallen,
gegen
Gemeinde C,
Rekursgegnerin,
vertreten durch den Grundsteuerausschuss,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer

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hat sich ergeben:
A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) verkauften am 30. März 2007 die von
ihnen selbst bewohnte Eigentumswohnung an der str. 18a, in D, zum Preis von
Fr. 1'130'000.- (GBBL: an GBBL, Kat.Nr. , mit Sonderrecht an 6 ½-Zimmerwohnung,
Stockwerkeinheit Nr.; GBBL an GBBL, Kat.Nr. , mit Sonderrecht an der Garage Nr.,
Stockwerkeinheit Nr.). Im Einspracheentscheid vom 15. April 2008 gewährte die Be-
hörde für Grundsteuern der Gemeinde D für diese Handänderung einen Aufschub der
Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigen-
tum im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG), nach-
dem die Pflichtigen mit Kaufvertrag vom 29. Mai 2006 das Wohnhaus "E 9, in C"
(GBBL, Kat.Nr., 554 m2 Grundstücksfläche, Vers.Nr.) für Fr. 2'010'000.- erworben hat-
ten, welches sie in der Folge bewohnten.
Mit Kaufvertrag vom 3. Mai 2010 erwarben die Pflichtigen das Wohnhaus "str.
90, in F" (GBBL, Kat.Nr., 1078 m2 Grundstücksfläche, Vers.Nr.) zum Preis von
Fr. 3'450'000.-, worauf sie das Haus in C am 15. Juli 2010 zum Preis von 2'600'000.-
wieder verkauften (Kaufvertrag vom 27.05.2010).
Zufolge des Verkaufs der Liegenschaft in C auferlegte der Grundsteueraus-
schuss der Gemeinde C den Pflichtigen am 25. November 2010 eine Grundstückge-
winnsteuer von Fr. 217'320.- und verweigerte gleichzeitig die Gewährung eines Steu-
eraufschubs im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG.
B. Am 27. Dezember 2010 erhoben die Pflichtigen Einsprache gegen diesen
Eischätzungsentscheid und stellten den Antrag, es sei ein Steueraufschub im Sinn von
§ 216 Abs. 3 lit. i StG zu gewähren. Am 16. Juni 2011 wies der Grundsteuerausschuss
die Einsprache ab.
C. Am 6. Juli 2011 erhoben die Pflichtigen Rekurs gegen diesen Einsprache-
entscheid und erneuerten den Antrag, welchen sie bereits mit der Einsprache gestellt
hatten.
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In der Rekursantwort vom 10. August 2011 verzichtete der Grundsteueraus-
schuss C auf eine Stellungnahme zur Sache.
Auf die Begründung der Entscheide im Veranlagungs- und Einspracheverfah-
ren, die eingereichten Unterlagen sowie die Vorbringen der Parteien ist, soweit erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher einzugehen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Nach Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG)
und dem gleichlautenden § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Besteuerung aufgeschoben
bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegen-
schaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös in-
nert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzlie-
genschaft im Kanton Zürich bzw. in der Schweiz verwendet wird.
b) Zur Begründung ihres Antrags machen die Pflichtigen in der Rekursschrift
geltend, die Veräusserung der Eigentumswohnung in D und der Erwerb des ersten
Ersatzobjekts in C stünden in direktem Zusammenhang mit ihrer familiären Situation.
Denn im September 2004 sei ihre Tochter auf die Welt gekommen. Sie hätten sich
daher entschlossen, das Einfamilienhaus in C zu erwerben und von D nach C umzu-
ziehen. Diese Liegenschaft hätten sie wieder verkauft, nachdem sie in F durch einen
Hinweis zufälligerweise ihr "Traumhaus" entdeckt hätten. Ursprünglich sei dieser zwei-
te Wohnsitzwechsel nicht beabsichtigt gewesen. Während der Beratung des Steuer-
harmonisierungsgesetzes sei im Parlament die Bestimmung zum Aufschub der Ge-
winnbesteuerung bei Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum einge-
führt und angenommen worden. Insbesondere sei die Regelung in der Februarsession
des Nationalrates am 31. Januar 1989 ausführlich beraten worden (AB 1989 N, S. 50
und 51). Die Kommissionsmehrheit sei der Auffassung gewesen, dass es nicht um
Spekulation gehe, sondern darum, ein selbstbewohntes Eigenheim durch ein anderes
selbstbewohntes Eigenheim zu ersetzen. Die Mobilität der Bevölkerung sollte demge-
mäss gewährleistet werden. Daher müssten die Steuerbehörden nicht nach den Grün-
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den der Ersatzbeschaffung forschen (AB 1989 N, S. 51). Vor diesem Hintergrund seien
im vorliegenden Fall sämtliche Voraussetzungen für die Gewährung eines Steuerauf-
schubes infolge Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum erfüllt. Der
Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaft in C sei vollständig in den Erwerb des Einfa-
milienhauses in F investiert worden. Beide Liegenschaften seien dauernd selbstgenutzt
worden. In den Kantonen habe sich für die Beurteilung der Dauerhaftigkeit eine Praxis
von mindestens einem Jahr eingelebt, wobei die Zeit über alle Ersatzbeschaffungen
hinweg zusammenzuzählen sei. Die Rekursgegnerin gehe im Einschätzungsentscheid
davon aus, dass sie gar nie die Absicht gehabt hätten, das Einfamilienhaus in C dau-
ernd zu bewohnen, da eine kurzfristige Ersatzbeschaffung innert fünf Jahren seit der
Handänderung am ursprünglichen Grundstück erfolgt sei. Diese Annahme sei falsch.
Anzufügen sei, dass die von der Rekursgegnerin erwähnte 5-Jahresfrist ursprünglich
auf das Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden über den Aufschub der
Grundstückgewinnsteuer und die Befreiung des Veräusserers von der Handände-
rungssteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten
Wohnliegenschaft (§ 216 Abs. 3 lit. i, § 226a und § 229 Abs. 2 lit. c StG) vom 19. No-
vember 2001 (ZStB I Nr. 37/460; nachfolgend Rundschreiben) zurückgehe. Darin wer-
de eine Frist von fünf Jahren für den Fall eingeführt, dass ein innerkantonales Ersatz-
grundstück (innert fünf Jahren seit der Handänderung am ursprünglichen Grundstück)
definitiv zweckentfremdet oder veräussert werde, ohne dass erneut eine Ersatzbe-
schaffung stattfinde (Ziffer 20). Gerade dies sei jedoch vorliegend nicht der Fall. Eine
generelle Ausweitung und Objektivierung der von der Finanzdirektion im Kanton Zürich
eingeführten 5-Jahresfrist komme der Einführung einer zusätzlichen Bedingung für die
Gewährung des Steueraufschubes bei Ersatzbeschaffungen von selbstgenutztem
Wohneigentum gleich. Dies entspreche, wie dargelegt, nicht dem Willen des nationalen
Gesetzgebers und sei auch nicht im Gesetz festgehalten.
c) Mit der Frage der kurzfristigen fortgesetzten Ersatzbeschaffung für selbst-
genutztes Wohneigentum (Kaskadenersatzbeschaffung), insbesondere hinsichtlich der
Auslegung von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG bzw. § 216 Abs. 3 lit. i StG sowie der Verein-
barkeit der Anwendung des Rundschreibens im Falle von Kaskadenersatzbeschaffun-
gen mit selbigen, hat sich die Steuerrekurskommissionen III (seit dem 1. Januar 2011
Steuerrekursgericht) bereits mehrfach auseinandergesetzt und seine im Jahr 2008
begründete Rechtsprechung (StRK III, 25. März 2008, 3 GR.2007.24, ZStP 2009, 338)
wiederholt bestätigt (StRK III, 17. September 2008, 3 GR.2007.81+82, ZStP 2009, 348;
StRK III, 27. März 2009, 3 GR.2009.1; StRK III, 22. November 2010, 3 GR.2009.39;
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StRK III, 11. November 2009, 3 GR.2009.46; StRK III, 16. November 2010,
3 GR.2010.21; StRK III). Danach ist die mehrfache Privilegierung durch kurzfristige
Ersatzbeschaffungen ausgeschlossen. Wird nach einer Ersatzbeschaffung eines
selbstbewohnten Eigenheims innerhalb von 5 Jahren ein zweites Ersatzobjekt ange-
schafft und selbstbewohnt, wird die ursprüngliche Veräusserung mit dem zweiten Er-
satzobjekt verknüpft; die zweite Ersatzbeschaffung tritt an die Stelle der aufgegebenen
ersten, wie wenn sie von Anfang an statt der ersten erworben worden wäre. Der an-
lässlich des Verkaufs des ursprünglichen Grundstücks aufgeschobene Gewinn kann
dann grundsätzlich nicht nachbesteuert werden. Dagegen wird das erste Ersatzobjekt
als normaler An- und Verkauf behandelt; auf dem dabei allenfalls erzielten Gewinn ist
die Grundstückgewinnsteuer nicht aufschiebbar (StRK III, 27. März 2009, 3 GR.2009.1,
E. 2b sowie Leitsätze von StRK III, 25. März 2008, 3 GR.2007.24, ZStP 2009, 338 und
StRK III, 17. September 2008, 3 GR.2007.81+82, ZStP 2009, 348).
Diese Rechtsprechung wurde durch das Verwaltungsgericht (VGr, 7. Ju-
li 2010, SB.2009.00050, www.vgrzh.ch) bestätigt. Das Bundesgericht hat sich bis heute
nicht zur Streitfrage geäussert.
d) Hinsichtlich dieser Rechtsprechung brachte Felix Richner einige beden-
kenswerte Argumente vor, welche gegen eine Differenzierung von kurzfristigen und
nicht kurzfristigen Kaskadenersatzbeschaffungen sprechen (Felix Richner, Ersatzbe-
schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum [Teil III], ZStP 2011, 1 ff.). In der Tat
werden Wohnliegenschaften in aller Regel (und auch vorliegend) nicht durch eine neue
Liegenschaft ersetzt, weil damit eine Spekulationsabsicht verbunden wäre. Die Ersatz-
beschaffung erfolgt meist aus persönlichen und beruflichen Motiven. Selbst wenn eine
Ersatzbeschaffung durch eine Spekulationsabsicht motiviert war, so kann diese auch
bei einer längeren Besitzesdauer vorliegen. Allgemein können Steuerbehörden die
Motivation einer Handlung nur schwer feststellen.
Trotz nicht ganz unbegründeter Kritik – dargelegt anhand von Beispielen, bei
denen die Auswirkungen der Rechtsprechung, wenn ein zweites Ersatzobjekt ohne
dritte Ersatzbeschaffung verkauft wird, zu Inkongruenzen bei der Berechnung der Be-
sitzesdauer führen kann – ist festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht die Streitfrage
bereits – wie unter E. 3c erwähnt – entschieden hat. Dessen Rechtsprechung ist für
das Steuerrekursgericht verbindlich.
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e) Aus vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass bei der vorliegenden
Konstellation einer kurzfristigen Kaskadenersatzbeschaffung (Verkauf des ersten Er-
satzobjekts in C weniger als 5 Jahren nach dem Verkauf des ursprünglichen Objekts in
D, Besitzesdauer und Wohnnutzung des Ersatzobjekts in C von weniger als 5 Jahren)
nur ein (einziger) Steueraufschub gewährt werden kann. Nach der geltenden zürcheri-
schen Praxis wird der Aufschub mit Bezug auf die Handänderung am ursprünglichen
Grundstück gewährt. Ein Aufschub mit Bezug auf die Handänderung am ersten Er-
satzobjekt in C kann somit nicht zusätzlich gewährt werden, wenngleich die übrigen
Voraussetzungen des Steueraufschubs erfüllt sind. Unerheblich ist, dass, wovon aus-
zugehen ist, die Pflichtigen ursprünglich gar nicht beabsichtigten, ihre Liegenschaft in
C nur wenige Jahre zu bewohnen.
2. Gestützt auf diese Erwägungen ist der Rekurs abzuweisen. Bei diesem
Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens den Pflichtigen aufzuerle-
gen (§ 151 Abs. 1 StG) und steht ihnen die beantragte Parteientschädigung nicht zu
(§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959/8. Juni 1997).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
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