zh_steuerrekursgericht · DB.2021.151 · 2019-08-22 · de
Direkte Bundessteuer 2018

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel. Die Fremdfinanzierungsquote ist mit Bezug auf den Verkehrswert zu ermitteln, wenn – wie hier – wohlfeil und offenkundig unterpreislich verkauft wurde. Dies gilt selbst im Rahmen einer Transaktion unter Dritten. Qualifikation des Verkaufs eines während 18 Jahren gehaltenen Mehrfamilienhauses (das der Pflichtige nie selbst bewohnte) als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel, da der pensionierte Pflichtige zwischenzeitlich ein umfangreiches Immobilienportfolio aufgebaut hat, die Finanzierung desselben teils mit mehr als 2/3 Fremdkapital erfolgte und auch Querfinanzierungen vorgenommen wurden. Der Pflichtige ist zudem 95%-Gesellschafter einer 1999 gegründeten GmbH, die im Immobilienbereich aktiv am Markt auftritt und zwischenzeitlich relevante Umsätze erzielt. Diese Gesellschaft erzielte auch mit der Sanierung einer Liegenschaft des Pflichtigen bereits Umsätze und der Pflichtige fungierte während mehrerer Jahre als deren Geschäftsführer und war auch Teilzeitangestellter, womit ohne weiteres auch eine berufliche Nähe gegeben ist. Im Hinblick auf den Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaft erfolgte die Errichtung von Stockwerkeigentum und der Erlös wurde innert 2 Jahren in eine neue Liegenschaft investiert. Insgesamt ist damit von einer Gewinnabsicht auszugehen und sind die engen Voraussetzungen, unter welchen auch ein Liegenschaftenhändler gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung Liegenschaften im Privatvermögen halten kann, im vorliegenden Fall klarerweise nicht erfüllt. Abweisung.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
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Entscheid
13. Juni 2023
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Fabian Steiner
In Sachen
A,
Beschwerdeführer,
vertreten durch RA B und RA C,
gegen
Kanton Zürich,
Beschwerdegegner,
vertreten durch das kant. Steueramt,
Division Bau,
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,
betreffend
Direkte Bundessteuer 2018

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hat sich ergeben:
A. A (nachfolgend der Pflichtige) ist Eigentümer diverser Liegenschaften in D
sowie einer Eigentumswohnung in E, F, wo er seit … 2012 wohnhaft ist. In der Steuer-
periode 2018 deklarierte der Pflichtige ein steuerbares Einkommen in Höhe von
Fr 592'911.- (direkte Bundessteuer). Darin enthalten waren Liegenschaftserträge (net-
to) in Höhe von insgesamt Fr. 813'762.- sowie Schuldzinsen aus mehreren Hypothe-
ken im Gesamtbetrag von Fr. 210'206.-.
Am … 2018 (Datum Handänderung) veräusserte der Pflichtige die am … 2000
erworbene Liegenschaft (GB Bl. …, Kat.-Nr. …) an der …strasse 157 zum Preis von
Fr. 4'000'000.-. Mit Veranlagungsbeschluss vom 22. August 2019 wurde auf dem dabei
erzielten Gewinn von Fr. 2'649'630.- unter Berücksichtigung einer 18-jährigen Besitz-
dauer eine Grundstückgewinnsteuer in Höhe von Fr. 587'574.- festgesetzt.
Nach Einsichtnahme in die Grundstückgewinnsteuerakten unterbreitete die
Steuerkommissärin im direktsteuerlichen Veranlagungsverfahren dem Pflichtigen am
24. Februar 2020 einen Veranlagungsvorschlag, welcher ein steuerbares Einkommen
von Fr. 2'945'800.- (satzbestimmend Fr. 2'979'900.-) vorsah. Abweichend von der De-
klaration wurde der Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft …strasse 157 für die
Zwecke der direkten Bundessteuer als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit
qualifiziert und unter Berücksichtigung der approximativ daraus resultierenden AHV-
Beiträge (Fr. 282'622.-) der Besteuerung unterworfen. Begründet wurde dieses Vorge-
hen damit, dass die Liegenschaft im Jahr 2000 zu einem Preis von Fr. 870'000.- er-
worben und im Umfang von Fr. 830'000.- fremdfinanziert worden sei. Im Weiteren sei-
en alle Investitionen fremdfinanziert worden.
Hierzu liess der Pflichtige mit Eingabe vom 15. Juni 2020 Stellung nehmen
und im Zusammenhang mit der Finanzierung im Wesentlichen unter Verweis auf eine
Schätzung der G-Bank vom … 1991 begründen, dass eine private Vermögensanlage
und keine selbständige Erwerbstätigkeit vorgelegen habe, da das bei der Finanzierung
eingegangene Risiko sich in einem gewöhnlichen Bereich bewegt habe.
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Mit Verfügung vom 26. Juni 2020 wurde der Vorschlag schliesslich zur Ver-
anlagung erhoben. Zur Begründung führte das kantonale Steueramt ergänzend aus,
dass das Mass der Fremdfinanzierung an der Höhe des Kaufpreises, der als Ver-
kehrswert gelte, zu beurteilen sei. Entscheidend sei diesbezüglich die Sicht des Hypo-
thekargläubigers, nicht diejenige des Schuldners. Beim Bericht der G-Bank handle es
sich zudem um eine interne Schätzung und kein Gutachten. Der Pflichtige habe sich
ausserdem über mehrere Steuerperioden hinweg auch selber als Liegenschaftenver-
walter bezeichnet.
B. Hiergegen liess der Pflichtige am 23. Juli 2020 Einsprache erheben, wo-
raufhin das kantonale Steueramt mit Auflage vom 21. August 2020 diverse zusätzliche
Angaben und Belege einforderte. Der Pflichtige liess diese am 13. November 2020
durch seine neue Vertreterin beantworten.
Mit Entscheid vom 15. Oktober 2021 wies das kantonale Steueramt die Ein-
sprache letztlich ab und bestätigte das steuerbare Einkommen gemäss Veranlagungs-
verfügung vom 26. Juni 2020.
C. Mit Beschwerde vom 17. November 2021 liess der Pflichtige die Aufhebung
des Einspracheentscheids vom 15. Oktober 2021 und die Festsetzung eines steuerba-
ren Einkommens von Fr. 582'925.- (satzbestimmend Fr. 612'895.-) beantragen. Even-
tualiter solle der Einspracheentscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung
an das kantonale Steueramt zurückgewiesen werden. Unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.
Der mit Verfügung vom 23. November 2021 verlangte Kostenvorschuss in
Höhe von Fr. 12'000.- wurde vom Pflichtigen am 7. Dezember 2021 fristgerecht auf
das Konto des Steuerrekursgerichts einbezahlt.
Mit Beschwerdeantwort vom 24. Januar 2022 schloss das kantonale Steuer-
amt unter Verweis auf den Einspracheentscheid sowie mit ergänzender Begründung
auf Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten des Pflichtigen. Der Pflich-
tige liess sich dazu mit Replik vom 19. April 2022 vernehmen, woraufhin das kantonale
Steueramt am 18. Mai 2022 duplizierte. Die Parteien nahmen in der Folge am 7. Juni
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2022 (Pflichtiger), am 22. Juni 2022 (kantonales Steueramt) und am 13. Juli 2022
(Pflichtiger) nochmals Stellung. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) liess
sich nicht vernehmen.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Der direkten Bundessteuer unterliegen gemäss Art. 16 Abs. 1 des Bun-
desgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 17. Dezember 1990 (DBG) alle wie-
derkehrenden und einmaligen Einkünfte; Kapitalgewinne aus der Veräusserung von
Privatvermögen sind hingegen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG). Art. 18 DBG umschreibt
die steuerbaren Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit. Dazu gehören gemäss
Abs. 2 auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger
Aufwertung von Geschäftsvermögen. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögens-
werte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18
Abs. 2 Satz 3 DBG).
b) Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt steuerbarer Immobilienhandel im
Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige
Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Ver-
mögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies
systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut; erforderlich ist die Entwick-
lung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 =
StE 1999 B 23.1 Nr. 41 = ASA 67, 644 = ZStP 1999, 70; BGr, 30. Oktober 2020,
2C_1021/2019, E. 5.2; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3, je mit Hinweisen auch
zum Folgenden).
Als Indizien hierfür kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmässige
Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzel-
lierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegen-
schaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwick-
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lung), die Häufigkeit der Liegenschaftengeschäfte, der enge Zusammenhang eines
Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezi-
eller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur
Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen einer Personengesell-
schaft (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.2; BGE 125 II 113 E. 6a;
BGE 122 II 446 E. 3b; BGr, 1. März 2010, 2C_403/2009 + 2C_404/2009, E. 2.4). Die
Zuordnung ist unter Beachtung der oben aufgeführten Kriterien für jede einzelne Lie-
genschaft gesondert vorzunehmen, eine automatische Zuordnung von Liegenschaften
eines Liegenschaftenhändlers zu dessen Geschäftsvermögen ist somit abzulehnen.
c) Als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gilt nicht nur derjenige, des-
sen eigentliche Tätigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften gerichtet ist,
sondern auch jener, der sich in anderer Weise mit Liegenschaften befasst, die über die
blosse Vermögensverwaltung hinausgeht; beispielsweise, wenn der Liegenschaften-
handel einem Architekten, einem Baugeschäft oder einem Handwerksbetrieb zur Ar-
beitsbeschaffung dient (BGE 125 II 113; BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015,
E. 1.4). Solche (Quasi-)Liegenschaftenhändler, d.h. weder haupt- noch nebenberuflich
tätige Liegenschaftenhändler (BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4), führen
regelmässig weder eine Buchhaltung noch eine Aufstellung eines Einzelunternehmens
(Martin Arnold, Nichts Neues unter der Steuersonne? Zur Besteuerung von Liegen-
schaftsgewinnen nach dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, ASA 67,
610). Keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt hingegen vor, wenn Gewinne aus der
Veräusserung von Liegenschaften bei einer sich zufällig bietenden Gelegenheit (d.h.
ohne auf Verdienst gerichtete Tätigkeit) erzielt werden oder wenn bloss das eigene
Vermögen verwaltet wird, insbesondere, wenn eigene Liegenschaften vermietet wer-
den. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet
wird und kaufmännische Bücher geführt werden (BGr, 25. August 2014,
2C_1048/2013, E. 2.2; BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1).
Bei Quasi-Liegenschaftenhändlern erweist es sich als zweckmässig, erst beim
Verkauf einer Liegenschaft zu prüfen, ob in Bezug auf die veräusserte Liegenschaft
gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vorliegt oder nicht. Vor diesem Zeitpunkt und
solange die steuerpflichtige Person keine über den privaten Vermögensbereich hin-
ausgehenden, zweifelhaft erscheinenden steuermindernden Abzüge (z.B. überhöhte
Schuldzinsen, Abschreibungen, Rückstellungen) vornimmt, besteht in der Regel kein
Anlass, die Zugehörigkeit einer Liegenschaft zum Privat- oder Geschäftsvermögen zu
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ergründen. Die Praxis misst dem Umstand, dass eine streitbetroffene Liegenschaft in
den Jahren vor dem Verkauf als Privatvermögen deklariert und vom kantonalen Steu-
eramt als solches übernommen wurde (inkl. Gewährung des Pauschalabzugs für Un-
terhaltskosten), keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. StRK III, 16. November 2010,
DB.2010.164). Denn der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung (Legalitäts-
prinzip) verlangt eine Übereinstimmung der Entscheidung mit dem Gesetz (Art. 5
Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemei-
nes Verwaltungsrecht, 8. A., 2020, Rz. 325); er geht der Rücksichtnahme auf eine
gleichmässige Rechtsanwendung vor (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 599; Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, VB zu Art. 109 - 121
N 10 ff. und N 99 ff. DBG, mit Verweisungen auf die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung).
2. a) Der Pflichtige (Jahrgang 1959) hat am […] Betriebswirtschaft studiert und
ist gelernter Maschinenzeichner. Er war im Rahmen von Auslands- und […] während
mehrerer Jahre als Mitarbeiter des H tätig, zuletzt im […]. Diesbezüglich war der Pflich-
tige von 1989 bis 2004 weitestgehend im Ausland. Gemäss Sachdarstellung des
Pflichtigen habe er wegen seiner Beschäftigungssituation kein nennenswertes Pensi-
onskassen- und Säule 3a-Guthaben aufbauen können, weshalb er sich dazu ent-
schlossen habe, seine Ersparnisse in Immobilien anzulegen. Aufgrund der ständigen
Aufenthalte in Krisengebieten und der damit verbundenen, schwierigen Erreichbarkeit
sei eine Investition in Wertschriften nicht infrage gekommen, da eine Überwachung des
Portfolios bzw. allfällige Instruktionen an die Bank nicht möglich gewesen wären. Der
Pflichtige hat über einen Zeitraum von 24 Jahren folgendes Liegenschaftsportfolio auf-
gebaut:
Kaufzeitpunkt Liegenschaft
a. ... 1997 Mehrfamilienhaus …strasse 93, D
b. ... 2000 Mehrfamilienhaus …strasse 5, D
c. … 2000 Mehrfamilienhaus …strasse 157, D
d. … 2005 Mehrfamilienhaus …strasse 3, D
e. … 2007 Mehrfamilienhaus …strasse 14, D
f. … 2008 Eigentumswohnung …strasse 12, D
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g. … 2013 Mehrfamilienhaus …strasse 95, D
h. 2016 Eigentumswohnung E, F
i. … 2020 Liegenschaft …strasse 14, D
b) Im Dezember 1999 gründete der Pflichtige zusammen mit einem Mitgesell-
schafter die I GmbH mit Sitz in D (ursprünglich an der …strasse 93), an welcher der
Pflichtige seit jeher mit einem Stammanteil von Fr. 19'000.- am Stammkapital von ins-
gesamt Fr. 20'000.- beteiligt ist. Die Gesellschaft bezweckt gemäss Eintrag im Han-
delsregister das Betreiben von Liegenschaftsverwaltungen und Vermietungen. Gemäss
Sachdarstellung des Pflichtigen habe die I GmbH als Ansprechperson für Mieter,
Handwerker und Dienstleister fungieren sollen, da er bis 2004 und dann ab 2012 wei-
testgehend auslandabwesend gewesen sei und sich von dort aus nicht um die Mieter
sowie die weiteren Verwaltungsbelange seiner Liegenschaften habe kümmern können.
c) aa) Die streitbetroffene Liegenschaft …strasse 157 erwarb der Pflichtige im
Jahr 2000. Den Kaufpreis in Höhe von Fr. 870'000.- finanzierte er u.A. mittels einer
Hypothek in Höhe von Fr. 750'000.-. Gemäss Sachdarstellung des Pflichtigen sei die
Liegenschaft von zwei in J wohnhaften Schwestern veräussert worden, welche das
Objekt zusammen mit anderen Liegenschaften geerbt hatten. Die Verkäuferinnen hät-
ten die Liegenschaft aufgrund von rechtlichen Schwierigkeiten mit Mietern und weil sie
die Mittel lieber an der Börse investieren wollten, raschmöglichst verkaufen wollen. Der
Verkehrswert der Liegenschaft habe deutlich über dem Kaufpreis gelegen. Gemäss
einem Gutachten der Schätzungsabteilung der G-Bank aus dem Jahr 1991, welches
der Pflichtige von den Verkäuferinnen als Teil der Verkaufsdokumentation erhalten
habe, sei die Liegenschaft mit Fr. 1'300'000.- bewertet worden.
bb) Die Liegenschaft …strasse 157 wurde durch den Pflichtigen nach dem
Kauf saniert. Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuerveranlagung vom 22. August
2019 wurden diesbezüglich unter dem Titel wertvermehrende Aufwendungen Kosten in
Höhe von Fr. 223'846.- berücksichtigt. Die Sanierung führte zu einer Verkehrswertstei-
gerung. Im November 2003, d.h. drei Jahre nach dem Erwerb, bewertete die G-Bank
die Liegenschaft mit Fr. 1'850'000.-. Die Sanierung erlaubte auch eine deutliche Erhö-
hung der Bruttomietzinsen von insgesamt Fr. 58'416.- auf Fr. 113'280.-. Am … 2016
liess der Pflichtige die drei Wohnungen (bzw. Stockwerke) sodann als Stockwerkein-
heiten ausgestalten und nahm dazu die entsprechende Grundbuchanmeldung vor.
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cc) Gemäss Sachdarstellung des Pflichtigen im Einspracheverfahren sei es im
Jahr 2018 dann spontan zum Verkauf der Liegenschaft …strasse 157 gekommen. Hin-
tergrund sei mitunter die Absicht gewesen, eine in Gründung befindliche Stiftung, die K
mit Sitz in D, zu alimentieren. Der Pflichtige habe diesbezüglich auch beabsichtigt, die-
ser Stiftung Liegenschaften zu schenken bzw. bei seinem Ableben Liegenschaften zu
hinterlassen.
Mit dem Verkauf der Liegenschaft wurde ein Makler, die L AG, beauftragt. Der
Pflichtige verkaufte die Liegenschaft dann aber letztlich an M, einen Bekannten aus
[…], der schon früher Interesse an dieser Liegenschaft bekundet habe und diese nun
erwerben wollte. M ist gleichzeitig Präsident des Stiftungsrats der K. Das Maklerhono-
rar in Höhe von insgesamt Fr. 92'000.- wurde trotzdem fällig. Aufgrund des Verkaufs
und der damit verbundenen Auflösung der Hypothek machte die G-Bank auch eine
Vorfälligkeitsentschädigung im Betrag von Fr. 152'677.70 geltend.
d) Am …2020 (Datum Handänderung) erwarb der Pflichtige schliesslich die
Liegenschaft bzw. zwei Stockwerkeinheiten an der …strasse 14 in D zum Preis von
Fr. 4'620'000.- bzw. Fr. 3'780'000.-. Es handelt sich dabei gemäss Sachdarstellung des
Pflichtigen um ein Liebhaberobjekt in sanierungsbedürftigem Zustand mit Inventarisie-
rung sowohl im Inventar schützenswerter Bauten als auch in demjenigen der Garten-
denkmalpflege. Die Liegenschaft sei erworben worden, um dereinst als Sitz bzw. Ver-
anstaltungsort der K bzw. – bei altersbedingter Rückkehr in die Schweiz – als Wohnsitz
für den Pflichtigen zu dienen. Der Erwerb der Liegenschaft wurde mittels einer hypo-
thekarischen Belehnung von knapp 80% finanziert.
Im Rahmen der Auflageantwort vom 13. November 2020 liess der Pflichtige
diesbezüglich ergänzend ausführen, dass er während acht Jahren eine Liegenschaft
wie diejenige an der …strasse 14 gesucht habe. Um eine solche bei Bedarf rasch fi-
nanzieren zu können, habe er die Liegenschaft …strasse 157 im Jahr 2018 verkauft.
Diese Aussage steht in einem Kontrast zur vorerwähnten Sachdarstellung des Pflichti-
gen, gemäss welcher die Liegenschaft …strasse 157 letztlich "spontan" verkauft wor-
den sei.
3. Streitig ist vorliegend, ob im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegen-
schaft …strasse 157 gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel anzunehmen und der
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Gewinn als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit zu besteuern ist, oder ob
private Vermögensverwaltung vorliegt.
a) Mit Blick auf die vorstehenden allgemeinen Erwägungen zum gewerbsmäs-
sigen Liegenschaftenhändler ist zunächst festzuhalten, dass die Zuordnung der Lie-
genschaft …strasse 157 zum Geschäfts- oder Privatvermögen des Pflichtigen in den
vergangenen Steuerjahren nie konkret geprüft wurde. Damit wurde auch kein schutz-
würdiges Vertrauen der einen oder anderen Partei begründet (Richner/Frei/Kauf-
mann/Meuter, VB zu Art. 109 - 121 N 50 und 80 DBG, mit Hinweisen auf die Gerichts-
praxis). Die Steuerakten enthalten auch keinerlei Hinweise darauf, dass eine Prüfung
der Zuordnung – etwa mit Blick auf Abschreibungen oder die Gewährung des Pau-
schalabzuges – in früheren Steuerperioden notwendig gewesen wäre. Erforderlich wird
eine solche Prüfung nun allerdings bei der im Streit liegenden Veranlagung, da die seit
… 2000 gehaltene Liegenschaft im Steuerjahr 2018 mit Gewinn verkauft wurde und die
Zuordnung zum Privat- oder Geschäftsvermögen unterschiedliche und gewichtige Fol-
gen bei der Einkommenssteuer auf Bundesebene hat.
b) aa) Zu beachten ist diesbezüglich im Weiteren, dass bei einer steuerpflich-
tigen Person, die als Liegenschaftenhändlerin eingestuft wird, nicht zwingend jede Lie-
genschaft dem Geschäftsvermögen zuzuweisen ist. Zur Frage der Abgrenzung des
Geschäfts- vom Privatvermögen bei einem (Quasi-)Liegenschaftenhändler hat sich das
Bundesgericht im Urteil vom 6. Juni 2017 eingehend auseinandergesetzt: Demgemäss
ist im Einzelfall zu prüfen, ob die betreffende Liegenschaft der Erwerbstätigkeit des
Liegenschaftenhändlers dient. Möglich ist entweder ein unmittelbares Dienen durch die
Beschaffenheit der Vermögenswerte bzw. als Sicherheit für Betriebskredite, oder ein
mittelbares Dienen als notwendiges Betriebskapital oder als Betriebsreserve. Aus-
schlaggebend ist die tatsächlich ausgeübte technisch-wirtschaftliche Funktion des be-
treffenden Vermögenswerts (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.2, mit weiteren
Hinweisen).
bb) Lehre und Rechtsprechung unterscheiden bei einem Liegenschaftenhänd-
ler drei Arten von Immobilien: solche, die für den Verkauf bestimmt sind und damit
Handelsware (Umlaufvermögen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.h. unmittelbar dem
Handelsbetrieb dienende Liegenschaften (Anlagevermögen), sowie Kapitalanlagelie-
genschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unterneh-
men bzw. einem Privaten dienen. Normalerweise stellen Immobilien bei Liegenschaf-
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tenhändlern Umlaufvermögen dar, d.h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlage-
liegenschaften. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass ein gewerbsmässiger Liegen-
schaftenhändler auch Kapitalanlageliegenschaften in seinem Liegenschaftsbestand
hält. Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehört grundsätzlich zum Privatvermögen,
soweit sie nicht als Vorratsimmobilie für den Liegenschaften-Handelsbetrieb erworben
wurde (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen auf Lehre
und Rechtsprechung; vgl. auch BGr, 3. November 2005, 2A.677/2004, E. 3.2;
VGr, 12. September 2018, SB.2018.00058, E. 3.2.3, www.vgrzh.ch; VGr, 25. Okto-
ber 2017, SB.2017.00069, E. 2.3.2, www.vgrzh.ch; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001,
www.vgrzh.ch).
Mit welcher Absicht eine Liegenschaft erworben wurde, ist ein innerer Um-
stand. Als solcher ist er einem direkten Beweis nicht zugänglich, sondern es muss
vielmehr anhand äusserer Indizien abgewogen werden, ob für die steuerpflichtige Per-
son beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Ka-
pitalanlage im Vordergrund stand (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.4). Zu beach-
ten ist indessen, dass auch ein erst nachträglich gefasster Entschluss ausreichen
kann, wenn das Vorgehen der steuerpflichtigen Person insgesamt auf eine gewerbs-
mässige Tätigkeit schliessen lässt. Die Gewinnabsicht kann mithin erst im Laufe eines
länger dauernden Sachverhalts hinzutreten, muss aber jedenfalls im Zeitpunkt der
Realisation gegeben sein (vgl. BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 3.6.).
Damit ist die frühere bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach bei einem
Liegenschaftenhändler alle Liegenschaften ausser einem selbstbewohnten Eigenheim
und einem Ferienhaus als Geschäftsvermögen gelten (BGE 70 I 257 E. 3; BGE 94 I
464 E. 2), hinfällig geworden. Die heutige Praxis geht davon aus, dass es auch dem
gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler erlaubt ist, nebst dem selbstbewohnten
Wohneigentum noch weitere Liegenschaften im Privatvermögen zu halten; an die Zu-
ordnung zum Privatvermögen sind dabei aber hohe Anforderungen zu stellen (VGr,
4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3). Somit ist bei jeder Liegenschaft im Einzelfall
anhand der aufgezeigten Kriterien zu ermitteln, zu welchem Vermögensbereich sie zu
zählen ist.
4. Vor diesem Hintergrund gilt es nachfolgend, den Verkauf der Liegenschaft
…strasse 157 steuerlich einzuordnen.
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a) aa) Das kantonale Steueramt geht von gewerbsmässigem Liegenschaften-
handel aus und stützt seine Beurteilung in erster Linie auf den Umstand, dass beim
Erwerb der Liegenschaft …strasse 157 für Fr. 870'000.- eine Hypothek über
Fr. 750'000.- aufgenommen worden sei, was einem Fremdfinanzierungsgrad von über
86% entspreche. Entscheidend sei diesbezüglich nicht die Sicht des Hypothekargläu-
bigers, sondern diejenige des Schuldners. Als Verkehrswert gelte der Kaufpreis, zumal
dieser unter unabhängigen Dritten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande ge-
kommen sei. Es sei deshalb davon auszugehen, dass der Kaufpreis dem Marktwert
entsprochen habe. Beim Schätzungsbericht der G-Bank handle es sich demgegenüber
nur um eine interne Schätzung (kein Gutachten), welche 1991 ohne Besichtigung der
Liegenschaft erstellt worden sei. Auch die weiteren vom Pflichtigen erworbenen Lie-
genschaften würden einen weit höheren Fremdfinanzierungsgrad aufweisen, zumal der
Pflichtige diesen am heutigen Marktwert und nicht ausgehend vom Kaufpreis bemesse.
bb) Der Pflichtige stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass zur Er-
mittlung der Fremdfinanzierungsquote auf das Verhältnis zwischen den aufgenomme-
nen Mitteln und dem Verkehrswert der Liegenschaft abzustellen sei. Wo der tatsächli-
che Verkehrswert vom vertraglich vereinbarten Kaufpreis abweiche, sei zur Beurteilung
des vom Schuldner mit dem Erwerb der Immobilie eingegangenen wirtschaftlichen Ri-
sikos letztlich der Verkehrswert entscheidend. Vorliegend habe der Verkehrswert den
Kaufpreis erheblich überschritten, was bereits aus der gutachterlichen Verkehrs-
wertschätzung der G-Bank aus dem Jahr 1991 hervorgehe, wonach die Liegenschaft
…strasse 157 mit Fr. 1'300'000.- bewertet worden sei. Drei Jahre nach dem Erwerb
der Liegenschaft sei diese von der G-Bank mit Fr. 1'850'000.- bewertet worden. Die
Tatsache des höheren Verkehrswerts sei dem Pflichtigen bekannt gewesen, womit die
Absicht, ein gesteigertes wirtschaftliches Risiko einzugehen, ausgeschlossen sei. Eine
Belehnung von über 86%, so der Pflichtige weiter, hätte durch die G-Bank auch gar
nicht gewährt werden dürfen. In der Annahme, dass der Wert der Liegenschaft seit
1991 nicht gesunken sein könne, habe sich eine Fremdfinanzierung beim Erwerb von
höchstens 57.7% ergeben.
Die Prämienrechnung der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich vom …
2001 habe sodann für das Wohnhaus …strasse 157 alleine einen Versicherungswert
von Fr. 765'000.- ausgewiesen und gemäss einem Gutachten der N AG vom … 2020
sei für das Jahr 2000 für das Land alleine ein historischer Wert von Fr. 630'000.- ermit-
telt worden. Der erzielbare Verkaufserlös für die Liegenschaft sei sogar auf
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Fr. 1'700'000.- geschätzt worden. Im vorliegenden Verfahren liess der Pflichtige aus-
serdem einen Schätzungsbericht der O AG vom … 2022 und einen Schätzungsbericht
der N AG vom … 2022 einreichen. Die O AG ermittelte für die Liegenschaft per …
2000 einen Verkehrswert von Fr. 1'300'000.- und die N AG ermittelten für das
3. Quartal 2000 einen historischen Marktwert von Fr. 1'115'000.-.
b) aa) Der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein gewichtiges Indiz für eine
Gewerbsmässigkeit darstellen, sofern diese über das hinausgehen, was auch in der
privaten Vermögensverwaltung üblich ist, wie z.B. bei der Finanzierung einer Liegen-
schaft durch eine Hypothek (VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8; VGr,
20. August 2014, SB.2014.00051, E. 4.1 mit Hinweisen). Während bei selbstbewohn-
ten Liegenschaften üblicherweise bis zu rund 80% des Verkehrswerts fremdfinanziert
sind, werden bei nicht selbst genutzten Liegenschaften normalerweise nicht mehr als
2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert. Eine darüberhinausgehende Fremdfinanzierung
indiziert gemäss Rechtsprechung eine Gewerbsmässigkeit (vgl. BGr, 30. Okto-
ber 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5; VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3). Der
Fremdfinanzierungsgrad wird im Wesentlichen deshalb als Indikator für gewerbsmäs-
sigen Liegenschaftenhandel herangezogen, weil er Aufschluss darüber gibt, inwieweit
ein unternehmerisches Risiko eingegangen wird. Da künftige Preisentwicklungen stets
mit Unsicherheiten behaftet sind, liegt es auf der Hand, dass nachträgliche Reduktio-
nen des Fremdfinanzierungsgrades, welche auf steigende Marktpreise zurückzuführen
sind, für die Beurteilung der Risikobereitschaft unbeachtlich sind. Gleiches muss auch
im umgekehrten Fall gelten. Sinkt der Verkehrswert bei ungünstiger Entwicklung des
Immobilienmarkts im Laufe der Haltedauer, wäre es gleichermassen verfehlt, bei der
Berechnung des relevanten Fremdfinanzierungsgrades auf diesen tieferen Wert abzu-
stellen, da man der steuerpflichtigen Person damit im Ergebnis eine höhere Risikobe-
reitschaft unterstellen würde, als im massgeblichen Zeitpunkt (d.h. im Zeitpunkt des
Erwerbs bzw. gegebenenfalls der Errichtung einer Überbauung) tatsächlich vorhanden
war.
bb) Vorliegend ist der Fremdfinanzierungsgrad im Erwerbszeitpunkt um-
stritten. Würden – der Auffassung des kantonalen Steueramts folgend – die aufge-
nommenen Fremdmittel in das Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt, läge der Finanzie-
rungsgrad bei knapp 86%, was im Sinne der vorgenannten Grundsätze ohne weiteres
eine Gewerbsmässigkeit indizieren würde. Zu beachten ist allerdings, dass dem Pflich-
tigen im Erwerbszeitpunkt der "Schätzungsbericht" der G-Bank vom … 1991 vorlag,
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der für die Liegenschaft …strasse 157 einen Verkehrswert von Fr. 1'300'000.- ermittel-
te. Gegenstand des Berichts war eine Anpassung des am … 1988 festgelegten Ver-
kehrswerts an die damalige Marktsituation. Die eigentliche Schätzung erstreckt sich
über knapp 3 Seiten und kommt zum vorerwähnten Ergebnis. Die Annahme, dass der
Wert der Liegenschaft im Jahr 2000 nach wie vor im Bereich von Fr. 1'300'000.- lag,
erscheint nach dem Gesagten ohne weiteres als nachvollziehbar, war die Liegenschaft
doch weiterhin vermietet und durfte davon ausgegangen werden, dass der Landwert in
D tendenziell eher leicht stieg. Es rechtfertigt sich daher grundsätzlich, zur Beurteilung
des bei der Fremdfinanzierung eingegangenen Risikos auf den (höheren) Verkehrswert
abzustellen. Im Ergebnis resultierte dabei keine Quote, die im vorgenannten Sinn als
schädlich zu bezeichnen wäre.
Dass das Kaufgeschäft unter Dritten erfolgte, ändert an dieser Beurteilung
nichts. Zwar kommt derart zustande gekommenen Preisen in der Regel Verkehrswert-
qualität zu. Wenn es allerdings – wie vorliegend – um die Einschätzung der konkreten
Risikobereitschaft des Käufers geht, sind sämtliche bekannten und relevanten Aspekte
bzw. objektiven Anhaltspunkte, welche Aufschluss über die (subjektiven) Beweggründe
geben können, in die Beurteilung einzubeziehen. Dies gilt umso mehr, wenn wie hier
(zwar nicht näher belegte, allerdings auch nicht bestrittene) Anzeichen dafür bestehen,
dass wohlfeil verkauft wurde und ernsthaft infrage gestellt werden muss, ob der verein-
barte Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht.
Die vom Pflichtigen in Auftrag gegebenen Gutachten der O AG vom … 2022
und der N AG vom … 2022 scheinen sodann zu bestätigen, dass sich der Verkehrs-
wert im Erwerbszeitpunkt mindestens auf Fr. 1'115'000.- belaufen musste, was die
Annahme einer zulässigen Fremdfinanzierung im Bereich von 2/3 ebenfalls zulässt. Da
diese Gutachten allerdings erst nachträglich erstellt wurden und dem Pflichtigen im
Erwerbszeitpunkt nicht vorlagen, sind diese für die vorliegende Beurteilung a priori von
untergeordneter Bedeutung, geht es doch letztlich nicht darum, den objektiven Wert
der Liegenschaft …strasse 157 im Erwerbszeitpunkt zu bestimmen, sondern darum,
von welchem Verkehrswert der Pflichtige ausging (und in Anbetracht der Umstände
auch ausgehen durfte). Auf eine vertiefte inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen
Gutachten kann daher verzichtet werden. Auch die kurz nach dem Erwerb ausgestellte
Prämienrechnung der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich vom … 2001 wies
sodann alleine für das Wohnhaus (d.h. ohne Landwert) eine Versicherungssumme von
Fr. 765'000.- aus und die G-Bank bewertete die Liegenschaft im Jahr 2003, d.h. nach
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der Sanierung, mit Fr. 1'850'000.-. Vor dem Hintergrund, dass für Grundstückgewinn-
steuerzwecke wertvermehrende Aufwendungen in Höhe von Fr. 223'846.- angerechnet
wurden, impliziert auch dies, dass der Verkehrswert im Erwerbszeitpunkt am … 2000
den gemäss Schätzungsbericht der G-Bank vom … 1991 ermittelten Wert jedenfalls
nicht unterschritt.
c) aa) Im Ergebnis ist davon auszugehen, dass die Liegenschaft …strasse
157 im Erwerbszeitpunkt einen höheren Wert hatte, als dies zum Gegenstand des
Kaufpreises gemacht wurde. Das Ausmass der Fremdfinanzierung dieser Liegenschaft
dürfte damit im Bereich einer zulässigen 2/3 Finanzierung gelegen haben und indiziert
nicht per se Gewerbsmässigkeit, doch kann im Hinblick auf die nachfolgenden Ausfüh-
rungen letztlich offenbleiben, wie hoch die effektive Belastung der …strasse 157 im
Erwerbszeitpunkt tatsächlich gewesen ist.
bb) Wie es sich mit der Finanzierung der übrigen Liegenschaften verhält,
muss mangels verfügbarer Unterlagen ebenfalls weitgehend offenbleiben. Dies, weil
die betreffenden Belege zeitlich bedingt und weil die Bank gewechselt wurde, vom
Pflichtigen entsorgt worden seien. Der Pflichtige hat auch keinerlei Angaben zu den
Liegenschaftstransaktionen vor 2010 gemacht, was die Beurteilung der Finanzierung
eines Grossteils seines Liegenschaftenportfolios verunmöglicht. In allgemeiner Hinsicht
kann zumindest festgehalten werden, dass zur Ermittlung des Fremdfinanzierungs-
grads nicht etwa der Kaufpreis in Relation zu einer späteren hypothekarischen Belas-
tung zu setzen ist. Vielmehr ist der Kaufpreis grundsätzlich in Relation zu den Fremd-
mitteln zu setzen, die für den Erwerb aufgenommen wurden. Soweit das kantonale
Steueramt die Fremdfinanzierung hiervon abweichend beurteilt hat, können daraus
somit für vorliegende Zwecke nur beschränkt Rückschlüsse gezogen werden. Nicht
nachvollziehbar sind die durch das kantonale Steueramt ermittelten Quoten sodann
insoweit, als Fremdfinanzierungsgrade von über 100% ermittelt wurden. Dass dem
Pflichtigen eine derartige Belehnung zugestanden worden wäre, ist unwahrscheinlich.
Insbesondere wurde dabei die hypothekarische Belastung im Jahr 2004, d.h. mehrere
Jahre nach dem Erwerb der betreffenden Liegenschaften, zugrunde gelegt, was in Be-
zug auf die Risikobereitschaft des Pflichtigen im Erwerbszeitpunkt wie gezeigt keinen
relevanten Schluss zulässt.
Aktenkundig ist sodann immerhin, dass die Liegenschaft …strasse 95 zu ei-
nem Preis von Fr. 2'400'000.- erworben und der Kauf im Betrag von Fr. 1'920'000.-
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fremdfinanziert wurde, was einer Fremdfinanzierungsquote von 80% entspricht. Die
anschliessende Sanierung zu Kosten von insgesamt Fr. 929'711.- sei mit Eigenmitteln
finanziert worden. Eine Erhöhung von Hypotheken der anderen gehaltenen Liegen-
schaften sei dazu nicht erfolgt. Der Erwerbspreis sei hier wiederum relativ günstig ge-
wesen, sei die identische Immobilie an der …strasse 97 im Jahr 2019 doch zum Preis
von Fr. 5'340'000.- verkauft worden.
Die Sanierung der im Jahr 2007 erworbenen Liegenschaft …strasse 14 in den
Jahren 2011–2014 wurde gemäss Sachdarstellung des Pflichtigen sodann mittels ei-
nes hypothekarisch besicherten Umbaukredits der P AG finanziert. Die Liegenschaft in
E, F, sei mit Eigenmitteln in Höhe von Fr. 600'000.- und einem auf die …strasse 3 ab-
gesicherten Darlehen der Q-Bank im Betrag von Fr. 900'000.- (d.h. zu 60%) finanziert
worden.
Der Erwerb der Liegenschaft …strasse 14 im Jahr 2020 zum Preis von
Fr. 8'400'000.- schliesslich sei über eine Hypothek der Q-Bank von knapp 50% finan-
ziert worden. Eine höhere Belehnung sei aufgrund des Status als Liebhaberobjekt nicht
möglich gewesen. Im Restbetrag wurden die Hypotheken auf den Liegenschaften
…strasse 93 und 95 sowie …strasse 3 erhöht (Fr. 2'650'000.-) bzw. Eigenmittel einge-
setzt (Fr. 1'700'000.-). Wegen der konservativen Finanzierung sei keine Amortisation
nötig gewesen.
cc) Im Ergebnis indizieren die Fremdfinanzierungsquote bei den Liegenschaf-
ten …strasse 95 und …strasse 14 mit jeweils ca. 80% sowie die vorgenommene Quer-
finanzierung der Liegenschaft …strasse 14 grundsätzlich eine Gewerbsmässigkeit. Zu
beachten ist immerhin, dass auch bei der …strasse 95 der Erwerbspreis günstig gewe-
sen sei (was jedoch nicht belegt wurde) und die Liegenschaft …strasse 14 dem Pflich-
tigen bei einer Rückkehr in die Schweiz dannzumal als Wohnsitz dienen soll.
5. Damit stellt sich die Frage, welche weiteren Indizien im Sinn der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung vorliegend für oder gegen die Annahme von gewerbs-
mässigem Liegenschaftenhandel sprechen.
a) aa) Das kantonale Steueramt führt an, dass der Pflichtige der von ihm be-
herrschten I GmbH Arbeit beschafft habe. Es sei aktenkundig, dass diese Gesellschaft
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weit mehr als nur ein Ansprechpartner für Handwerker und Mieter gewesen sei. Der
Internetauftritt bestätige, dass die I GmbH Liegenschaften aller Art und Grösse bewirt-
schafte, baue, renoviere und verkaufe und allfälligen Interessenten bei einem Neubau,
einer Renovation oder Totalsanierung als Architekt oder Bauleiter zur Seite stehe. Die-
ser Marktauftritt deute auf Planmässigkeit und eine systematische Art und Weise hin,
womit letztlich ein Indiz für Gewerbsmässigkeit gegeben sei. Es seien konkret Baube-
willigungen beantragt und die Bauleitung einzelner Liegenschaften übernommen wor-
den. Auch bei der im Jahr 2020 durch den Pflichtigen erworbenen Liegenschaft
…strasse 14 habe die I GmbH als Bauleiterin fungiert.
Der Pflichtige hält dem entgegen, dass mit der I GmbH eine verlässliche und
beständige Struktur für die Verwaltung seiner Liegenschaften geschaffen werden soll-
te. Die I GmbH habe die nötigen Verwaltungshandlungen allerdings nicht selbst vorge-
nommen, sondern zu diesem Zweck externe Dienstleister beauftragt. So sei in den
Jahren 1999 bis 2006 die gesamte Liegenschaftsverwaltung an die R AG ausgelagert
gewesen. Ab 2008 sei die Liegenschaftsverwaltung dann durch die selbständig er-
werbstätige S wahrgenommen worden. Die I GmbH habe selber auch keine Arbeiten
oder Dienstleistungen im Baubereich ausgeführt. Entsprechende Arbeiten seien durch
die Liegenschaftsverwalterin oder durch externe Dienstleister ausgeführt worden. Im
Weiteren habe die I GmbH auch weder grosse Gewinne noch eine relevante Bilanz-
summe aufgewiesen, die auf eine wesentliche geschäftliche Aktivität infolge der Lie-
genschaftskäufe durch den Pflichtigen hinweisen würden. Im Gegenteil habe im Ge-
schäftsjahr 2006 sogar eine Überschuldung durch den Pflichtigen mittels eines
Rangrücktritts abgewendet werden müssen. Daran ändere auch der Internetauftritt der
I GmbH nichts, zumal die dortigen Angaben nicht mit den tatsächlichen Aktivitäten der
Gesellschaft übereinstimmen würden. Die Website würde davon abgesehen nicht vom
Pflichtigen, sondern durch den Mitgesellschafter und Geschäftsführer, T, verantwortet.
bb) Die I GmbH wies umsatzmässig im Geschäftsjahr 2002 einen "Ertrag aus
Verwaltung" in Höhe von Fr. 62'548.95 aus. In den Folgejahren resultierten Erträge in
Höhe von Fr. 56'108.15 (2003), Fr. 83'962.15 (2005), Fr. 94'919.85 (2006),
Fr. 380'032.- (2019) und Fr. 444'518.- (2020). Damit ist (unabhängig vom jeweiligen
Jahresergebnis, das teils mit Verlust und teils mit Gewinn schloss) erstellt, dass die
I GmbH Umsätze im Bereich der Liegenschaftsverwaltung und -vermietung erzielte
(dies vor dem Hintergrund der Zweckumschreibung gemäss Handelsregister sowie der
entsprechenden Bezeichnung in den Jahresrechnungen 2002, 2003, 2005 und 2006).
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Die Geschäftstätigkeit wurde angesichts der Umsatzsteigerung im Laufe der Jahre
auch stetig ausgeweitet.
Die I GmbH verfügt sodann über einen Internetauftritt, gemäss welchem diese
mit professionellem Engagement Liegenschaften aller Art und Grösse erfolgreich be-
wirtschaftet, baut, renoviert und verkauft. Seit über 20 Jahren würden Kunden in allen
Fragen rund um Immobilien beraten. Die I GmbH wirbt auch damit, einer der erfahrens-
ten Immobilienverkäufer in D zu sein und zudem Objekte jeder Art und Grösse bewer-
ten zu können, von Einzelobjekten bis zu komplexen Immobilienportfolios. Für den
Verkauf oder die Vermietung von exklusiven Objekten werde in Zusammenarbeit mit
der U GmbH die multimediale Marktpräsenz entwickelt. Bei der Bewirtschaftung von
Immobilien wird sodann eine auf individuelle Bedürfnisse zugeschnittene Betreuung
und Verwaltung angeboten. Der modulare Aufbau der gesamten Bewirtschaftungspa-
lette decke alle Kundenwünsche ab. Weiter werden auch die Verwaltung von Stock-
werkeigentum, Steuer- und Rechtsberatung (Bau- und Mietrecht) sowie Baumanage-
mentleistungen (durch Unterstützung als Architekt oder Bauleiter) angeboten (Angaben
gemäss www…..ch; Website zuletzt besucht am 2. Mai 2023).
Den Akten ist zu entnehmen, dass die Verwaltung der Liegenschaften
…strasse 157, …strasse 5, …strasse 3 und …strasse 93 in den Jahren 1999 bis 2006
an die R AG ausgelagert war, welche teils auch für die Buchhaltung bzw. Erstellung
der Jahresrechnungen sowie der Steuererklärungen der I GmbH verantwortlich zeich-
nete. In den Jahren 2007 und 2008 soll dann kurzzeitig eine eigene Mitarbeiterin der
I GmbH die Liegenschaftsverwaltung übernommen haben. Seit Ende 2008 bis heute
sei die selbständig erwerbstätige S mit der Liegenschaftsverwaltung betraut. Dies wur-
de mit Bestätigungen von S selbst und der V sowie mit Honorarrechnungen von S und
einem Aktivitätsreport für den Monat April 2018 belegt).
Aktenkundig ist sodann, dass verschiedene Bau- und Planungsarbeiten im
Zusammenhang mit den Liegenschaften des Pflichtigen an Dritte ausgelagert wurden.
So wurde u.A. bei der Sanierung der Liegenschaft …strasse 157 die Bau- und Projekt-
leitung durch die W AG übernommen. Die eigentlichen Umbauarbeiten wurden durch
verschiedene Unternehmer ausgeführt. Im Zusammenhang mit den Arbeiten an der
…strasse 14 und der …strasse 95 wurde sodann auf die Dienstleistungen der X zu-
rückgegriffen. Aktenkundig ist indessen auch, dass die I GmbH gegenüber Unterneh-
mern mitunter auch als Bauleiterin auftrat (z.B. beim Umbau der …strasse 95). Im Zu-
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sammenhang mit der Sanierung der Liegenschaft …strasse 14 waren sodann Hand-
werkerrechnungen an den Pflichtigen per Adresse der I GmbH adressiert und die
I GmbH stellte unter dem Titel Projektentwicklung und Bauplanung im Betrag von ins-
gesamt Fr. 86'160.- sogar selber Rechnung an den Pflichtigen. Weiter fakturierte die
I GmbH diesbezüglich Fr. 8'535.25 für Planungs- und Abklärungsarbeiten im Zusam-
menhang mit der Y Auflage und Versicherung betreffend schadhafter Entwässerungs-
leitungen, Fr. 13'656.35 für das Entfernen und Entsorgen von Tapeten und Teppichbe-
lägen und Fr. 20'570.70 für Malerarbeiten an den Pflichtigen. Gesamthaft verrechnete
die I GmbH gegenüber dem Pflichtigen damit für die Sanierung der Liegenschaft
…strasse 14 einen Betrag in Höhe von Fr. 128'922.30.
In einer Rulinganfrage vom 13. September 2007 des damaligen Vertreters des
Pflichtigen wurde sodann erklärt, dass die I GmbH mit der Verwaltung der Liegenschaf-
ten des Pflichtigen betraut sei. Diese Aussage steht in einem gewissen Widerspruch
zur Sachdarstellung des Pflichtigen und dazu im vorliegenden Verfahren eingereichten
Belegen.
Abschliessend kann darauf hingewiesen werden, dass der Pflichtige im Rah-
men des Grundstückgewinnsteuerverfahrens die dortige Auflage des Steueramts D
vom 11. Januar 2019 mit Schreiben vom 21. März 2019 im Namen der I GmbH beant-
worten liess. Für allfällige Rückfragen wurde zudem eine auf die I GmbH lautende
E-Mail Adresse, nicht eine private Adresse des Pflichtigen, angegeben.
cc) Im Ergebnis kann aufgrund der Aktenlage davon ausgegangen werden,
dass die Verwaltung der Liegenschaften des Pflichtigen wie auch Bau- und diesbezüg-
liche Planungsarbeiten im Zusammenhang mit denselben in der Vergangenheit weit-
gehend an Dritte ausgelagert worden waren. Die I GmbH scheint dabei jedoch entge-
gen der Sachdarstellung des Pflichtigen durchaus ebenfalls involviert worden zu sein.
Insbesondere beim Umbau der Liegenschaft …strasse 14 war die I GmbH offenbar
aktiv, zumal hier in relevantem Umfang sowohl Planungs- und Projektierungsleistungen
als auch eigentliche Sanierungsarbeiten gegenüber dem Pflichtigen abgerechnet wur-
den.
Davon abgesehen besteht mit der I GmbH eine vom Pflichtigen zu 95% gehal-
tene, im Immobilienbereich tätige Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Nicht nur
preist sie mit einer Website ein umfassendes Dienstleistungsangebot rund um den Im-
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mobilienerwerb, -besitz und -verkauf an. Die Gesellschaft generierte im Jahr 2020 auch
einen Umsatz in Höhe von Fr. 444'518.-. Obschon nachgewiesen ist, dass in einem
relevanten Ausmass die Leistungen von Dritten in Anspruch genommen wurden, ist
eine Entwicklung dieser Gesellschaft gegeben, welche nicht zuletzt in Verbindung mit
dem Marktauftritt den Schluss aufdrängt, dass die I GmbH kurz- oder mittelfristig ver-
mehrt auch im Zusammenhang mit den Liegenschaften des Pflichtigen eingesetzt wird
bzw. wie gezeigt insbesondere im Zusammenhang mit der Sanierung der Liegenschaft
…strasse 14 auch sogar schon aktiv in den Prozess involviert wurde. Dass die Gesell-
schaft zunächst noch Verluste generierte und im Jahr 2007 in Bezug auf eine Forde-
rung über Fr. 31'014.45 gar ein Rangrücktritt seitens Pflichtigem erklärt werden muss-
te, ändert an dieser Beurteilung nichts. Zentral erscheint, dass mit der I GmbH
insgesamt ein Marktauftritt besteht, welchen der Pflichtige sich als Hauptgesellschafter
und früherer Vorsitzender der Geschäftsführung ohne weiteres anrechnen lassen
muss. Dies gilt umso mehr, als die I GmbH wie gezeigt tatsächlich relevante Umsätze
erzielt und in den Jahren 2019 und 2020 auch profitabel war.
b) aa) Das kantonale Steueramt macht weiter geltend, dass der Pflichtige als
Hauptstammanteilsinhaber und Geschäftsführer mit Einzelunterschrift der I GmbH
Kenntnisse im Immobilienbereich habe erwerben können, die es ihm erlaubten, das
Gewinnpotential einer Immobilieninvestition zu beurteilen. Der Pflichtige habe auch
einen geringfügigen Lohn von der I GmbH bezogen und in den Steuerperioden 2004
und 2005 habe er selber "Liegenschaftenverwalter" als Berufsbezeichnung angegeben,
in den Jahren 2009–2011 dann Geschäftsführer der I GmbH. Die damit gegebene be-
rufliche Nähe des Pflichtigen zum Immobilienbereich stelle ein weiteres Indiz dar.
Aus Sicht des Pflichtigen ist eine berufliche Nähe vorliegend zu verneinen,
weil weder der Pflichtige noch die I GmbH mit der Liegenschaftsverwaltung, der Abfas-
sung von Bauplänen, der Ausarbeitung von Baugesuchen, der Bauführung oder der
Bauleitung befasst seien. Ergänzend wurde im Zusammenhang mit der Sanierung der
Liegenschaft …strasse 14 nochmals im Detail aufgezeigt, dass weder seitens des
Pflichtigen noch der I GmbH Dienstleistungen der Bauleitung oder -planung erbracht
worden seien. Auch dort seien diese Arbeiten durch die W AG wahrgenommen und an
die I GmbH fakturiert worden. Dasselbe gelte für die Sanierung der Liegenschaft
…strasse 95 in den Jahren 2015/2016, wo ebenfalls die W AG und ergänzend die X
beigezogen worden seien. Es bleibe dabei, dass der Pflichtige insbesondere über kei-
ne Fachkenntnisse im Immobilienhandel oder im "Immobilienbereich" verfüge, welche
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im Zusammenhang mit dem Erwerb oder dem Verkauf der Liegenschaft …strasse 157
eingesetzt worden wären oder hätten eingesetzt werden können. Soweit die I GmbH
nach Aussen hin als Planerin oder Bauleiterin aufgetreten sein sollte, wäre dies nur
formell und auf dem Papier geschehen. Die tatsächlichen Bauleistungen seien stets
durch die beigezogenen, professionellen Dienstleister erbracht worden.
bb) In tatsächlicher Hinsicht kann im Wesentlichen auf die Feststellungen un-
ter E. 5a/cc hiervor verwiesen werden. Der Pflichtige ist Hauptgesellschafter einer 1999
gegründeten Gesellschaft mit beschränkter Haftung, welche das Betreiben von Liegen-
schaftsverwaltungen und Vermietungen bezweckt, unter einer eigenen Website am
Markt auftritt und im Jahr 2020 einen Umsatz in Höhe von Fr. 444'518.- (netto) erzielte.
Zuvor war der Pflichtige während vieler Jahre im Rahmen von Auslands- und […] als
Mitarbeiter des H tätig, ehe er im Jahr 2004 in die Schweiz zurückkehrte. Ende 2011
meldete er sich dann in der Schweiz ab und verlegte seinen Wohnsitz nach F. Die I
GmbH fakturierte sodann im Zusammenhang mit der Sanierung der Liegenschaft
…strasse 14 insgesamt Fr. 128'922.30 an den Pflichtigen. Soweit der Pflichtige dies-
bezüglich geltend macht, dass die I GmbH nur formell in die Sanierung involviert ge-
wesen sei, zielt dieses Argument ins Leere, wurden doch in jedem Fall Rechnungen
gestellt und damit entsprechende Umsätze generiert.
cc) Nach dem Gesagten ist davon auszugehen, dass der Pflichtige sich seit
seiner Rückkehr in die Schweiz im Jahr 2004 vornehmlich mit seinem Liegenschaften-
portfolio auseinandersetzte. Seit 2004 war er auch Teilzeitangestellter der I GmbH.
Selbst unter der Annahme, dass die eigentlichen Arbeiten an Dritte delegiert und von
diesen wahrgenommen wurden (Verwaltungshandlungen, Bauarbeiten etc.), muss in
dieser Konstellation davon ausgegangen werden, dass der Pflichtige – als Hauptge-
sellschafter einer personenbezogenen Gesellschaft – sich über diesen längeren Zeit-
raum selbst für blosse Delegationszwecke ein gewisses Fachwissen angeeignet haben
musste. Dies gilt umso mehr, als wie gezeigt gewisse Arbeiten von der I GmbH selbst
erbracht wurden. Jedenfalls aber steht die Verwaltung des eher umfangreichen Lie-
genschaftenportfolios des Pflichtigen damit in einem engen Zusammenhang mit der
(neben)beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen, die er spätestens seit 2004 in Teilzeit aus-
übt. Ein solches Verständnis deckt sich auch damit, dass der Pflichtige sich selber in
den Steuererklärungen 2004 und 2005 als Liegenschaftenverwalter bezeichnete. In
den Jahren 2009-2011 wählte er als Bezeichnung Geschäftsführer der I GmbH. Als
solcher war er seit Gründung der Gesellschaft zudem im Handelsregister eingetragen.
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Im Jahr 2009 änderte die Funktion dann zum Vorsitzenden der Geschäftsführung, ehe
im … 2012 die Funktion auf den Gesellschafterstatus reduziert wurde.
Zusammenfassend ist damit eine berufliche Nähe des Pflichtigen zum Immo-
bilienhandel ohne weiteres zu bejahen.
c) Was der Pflichtige im Weiteren vorbringen lässt, ist wenig überzeugend und
seine Sachdarstellung nebst den hiervor erwähnten Diskrepanzen in verschiedentlicher
Hinsicht auch nur beschränkt schlüssig.
aa) Wenig nachvollziehbar ist zunächst, dass sich zur Aufbesserung der Al-
tersvorsorge des Pflichtigen aufgrund dessen langjährigen Auslandaufenthalte eine
Investition in Immobilien aufgedrängt habe, da der Aufbau eines Wertschriftenportfolios
nicht möglich gewesen soll. Dem ist entgegen zu halten, dass der Aufbau und die Be-
wirtschaftung eines Wertschriftenportfolios deutlich weniger zeitintensiv als die Verwal-
tung von mehreren Liegenschaften sein dürfte und daher erst recht – wenn auch hier
allenfalls mit Unterstützung durch einen Vermögensverwalter – möglich gewesen wäre.
Dies zumindest in der Annahme, dass das Alterskapital angelegt und kein eigentlicher
Aktienhandel betrieben werden sollte.
Nur beschränkt nachvollziehbar ist diesbezüglich auch, dass der Pflichtige die
I GmbH als Anlaufstelle in der Schweiz für Liegenschaftsverwaltungsbelange gegrün-
det habe. Wenn – wie der Pflichtige selber behauptet – sämtliche Arbeiten an Dritte
ausgelagert wurden, kann mit der Gründung dieser GmbH nur eine aktive Marktteil-
nahme verfolgt worden sein.
Vor dem Hintergrund der behaupteten Altersvorsorge ist sodann fraglich, wes-
halb die Liegenschaft …strasse 157 verkauft wurde. Das Argument, wonach eine Ver-
mögensumschichtung zulässig sein müsse, hilft dabei nur beschränkt weiter. Eine sol-
che ist durchaus zulässig, nur wirft ein solches Vorgehen eben die Frage auf, ob es
sich noch um private Vermögensverwaltung, oder – wie bei den vom Pflichtigen er-
wähnten Pensionskassen, welche ihre Liegenschaften im Geschäftsvermögen halten –
um eine geschäftliche Aktivität handelt. Das Argument ist auch wenig stichhaltig, wenn
eine Liegenschaft, welche Mieteinnahmen abwirft, veräussert wird, ohne dann wiede-
rum in ein solches Objekt zu investieren. Davon abgesehen hat der Pflichtige letztlich
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auch selber eingeräumt, die Liegenschaft …strasse 157 mit Blick auf den Erwerb einer
neuen Liegenschaft (konkret der Liegenschaft …strasse 14) veräussert zu haben.
bb) Noch im Einspracheverfahren machte der Pflichtige sodann geltend, mit
dem Verkauf der Liegenschaft …strasse 157 den Finanzbedarf der in Gründung be-
findlichen K decken zu wollen. Auch diese Aussage überzeugt kaum, wurde die Stif-
tung doch letztlich erst am … 2021 im Handelsregister eingetragen und auch nur mit
einem Anfangsvermögen von Fr. 100'000.- ausgestattet. Es wurden mithin nur in be-
schränktem Mass Mittel aus dem Verkauf der Liegenschaft …strasse 157 zugunsten
der K eingesetzt. Zudem wurde der Erlös aus dem Verkauf dieser Liegenschaft wie
erwähnt in den Erwerb der Liegenschaft …strasse 14 reinvestiert. Ob der Pflichtige
über die Errichtung hinaus persönliche Mittel zugunsten der K eingesetzt hat, ist im
Übrigen nicht aktenkundig und auch für eine allfällige Begünstigung der Stiftung
im Todesfall liegen keine Nachweise vor.
Im Rahmen der Beschwerde stellte der Pflichtige sich zudem abweichend zur
Sachdarstellung in der Einsprache auch auf den Standpunkt, dass mit einem Verkauf
der Liegenschaft …strasse 157 ebenso hätte zugewartet werden können, da die Er-
richtung der Stiftung sich verzögert habe und deren längerfristige Finanzierung auch
zwei Jahre später noch hätte sichergestellt werden können. Diese Argumentation er-
scheint damit a priori wenig glaubhaft.
cc) Was schliesslich den Erwerb der Liegenschaft …strasse 14 angeht, mach-
te der Pflichtige geltend, dass diese Villa dereinst als Sitz für die K oder als Veranstal-
tungsort dienen sollte. Bis heute ist die Stiftung allerdings nicht an dieser Adresse
(sondern aktuell an der …strasse 22, Z) domiziliert. Auch ist nicht aktenkundig, dass
die Stiftung bereits Veranstaltungen an der …strasse 14 durchgeführt hätte, bzw. in
welchem zeitlichen Horizont eine solche Durchführung geplant ist.
6. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Tätigkeit des Pflichtigen in
ihrer Gesamtheit auf Erwerb ausgerichtet zu sein scheint und damit als gewerbs-
mässiger Liegenschaftenhandel qualifiziert.
a) Für diese Annahme spricht zunächst die Fremdfinanzierung, welche teil-
weise (wenn auch nicht notwendigerweise bei der Liegenschaft …strasse 157 selbst)
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das für private Vermögensverwaltung übliche Mass von zwei Dritteln überstieg (so
mindestens bei den Liegenschaften …strasse 95 und …strasse 14). Der Erlös aus der
Veräusserung der Liegenschaft …strasse 157 wurde sodann mit dem Erwerb der Lie-
genschaft …strasse 14 wieder investiert. Erschwerend fällt in diesem Zusammenhang
ins Gewicht, dass für den Erwerb dieser Liegenschaft andere Liegenschaften zusätz-
lich belehnt wurden.
b) Hinzu kommt, dass der Pflichtige mit 95% Hauptgesellschafter einer GmbH
im Immobilienbereich mit Marktauftritt ist, deren Tätigkeit seit der Gründung 1999 lau-
fend ausgeweitet wurde und die mittlerweile hohe Umsätze generiert. Dies in Kombina-
tion mit dem umfangreichen Liegenschaftenportfolio des Pflichtigen, für das die
I GmbH nachweislich bereits aktiv war, und der langjährigen Tätigkeit des Pflichtigen –
er war nicht nur Vorsitzender der Geschäftsführung der I GmbH, von 2004 an war er
auch Teilzeitangestellter – rechtfertigen auch die Annahme, dass der Pflichtige sich
Fachwissen angeeignet hat (haben musste) und damit auch von einer Berufsnähe
auszugehen ist.
Der vermeintliche Grund für die Errichtung dieser Gesellschaft überzeugt
nicht, da die Liegenschaftsverwaltung zunächst ohnehin durch externe Spezialisten
besorgt wurde. Damit bestand für Dienstleister, Handwerker und Mieter bereits ein ent-
sprechender Kontakt und war die Gründung einer Gesellschaft dafür nicht notwendig.
Die Errichtung der I GmbH lässt sich vor diesem Hintergrund nur so einordnen, dass
über die Verwaltung der eigenen Liegenschaften hinaus Umsätze im Immobilienbe-
reich generiert werden sollten, was bei der Sanierung der Liegenschaft …strasse 14
dann der Fall war.
c) Damit könnte sich immerhin noch die Frage stellen, ob nicht zumindest die
Liegenschaft …strasse 157 als Kapitalanlageliegenschaft zu betrachten und damit un-
abhängig von der Qualifikation des Pflichtigen als Liegenschaftenhändler dessen Pri-
vatvermögen zuzuordnen wäre. Dies ist im Ergebnis zu verneinen, da verschiedene
Indizien spätestens im Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft …strasse 157 auf eine
Gewinnabsicht des Pflichtigen schliessen lassen.
Zunächst gilt es festzuhalten, dass mit dem Verkauf der Liegenschaft
…strasse 157 eine Renditeliegenschaft und nicht etwa eine selbstbewohnte Liegen-
schaft oder ein Feriendomizil des Pflichtigen veräussert wurde. Die Veräusserung er-
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folgte ausserdem nachweislich auch im Hinblick auf den Erwerb einer neuen Immobilie.
Hinzu kommt, dass nicht etwa direkt nach der Sanierung, sondern erst im Hinblick auf
den Verkauf dieser Liegenschaft Stockwerkeigentum begründet wurde. Auch wenn
dies die Annahme einer privaten Vermögensverwaltung nicht per se ausschliesst und
die Liegenschaft letztlich sogar als Ganzes veräussert wurde, lässt dieses Vorgehen im
vorliegenden Kontext auf Planmässigkeit schliessen. Dass es sich dabei – wie der
Pflichtige im Rahmen der Auflageantwort vom 13. November 2020 geltend machen
liess – um eine blosse Sicherungsmassnahme gehandelt habe, die ohne konkrete Ver-
kaufsabsichten (verspätet) umgesetzt worden sei, erscheint als Schutzbehauptung und
ist wenig glaubhaft. Auch die lange Haltedauer der Liegenschaft und der Umstand,
dass erst ein einziger Verkauf einer Liegenschaft durch den Pflichtigen zur Beurteilung
steht, ändern nichts an der Beurteilung. Im Gegenteil kann es durchaus auch für eine
Gewinnabsicht sprechen, wenn – mutmasslich zur Ausnützung der Marktsituation oder
wie hier zum Zweck einer Reinvestition – selbst eine Vorfälligkeitsentschädigung in
Kauf genommen und der Verkauf auch ohne Rücksicht auf die Folgen für grundstück-
gewinnsteuerliche Zwecke durchgeführt wird.
Wenig hilfreich ist diesfalls auch das Argument, wonach eine Maklergebühr
verursacht, die Liegenschaft dann aber an einen Bekannten verkauft worden sei. Die
Maklergebühr wurde für Grundstückgewinnsteuerzwecke als Teil der abzugsfähigen
Anlagekosten berücksichtigt, was an sich einen kausalen Zusammenhang zwischen
der Tätigkeit des Maklers und dem Verkauf an M voraussetzt (BGE 97 II 359; Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 221
N 96 StG). Andernfalls hätte die Gebühr der L AG für Grundstückgewinnsteuerzwecke
gar nicht berücksichtigt werden dürfen. Soweit der Pflichtige mithin suggeriert, diesfalls
unnütze Kosten verursacht zu haben, muss der Pflichtige sich die grundstückgewinn-
steuerliche Behandlung zuschreiben lassen und ist er auch mit diesen Vorbringen nicht
zu hören.
Insgesamt ist damit spätestens im Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft
…strasse 157 von einer Gewinnabsicht auszugehen und sind die engen Vorausset-
zungen, unter welchen auch ein Liegenschaftenhändler gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung Liegenschaften im Privatvermögen halten kann, vorliegend als nicht
erfüllt zu betrachten.
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7. Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsge-
mäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Pflichtigen aufzuerlegen
(Art. 144 Abs. 1 DBG) und steht diesem keine Parteientschädigung zu (Art. 144
Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfah-
ren vom 20. Dezember 1968).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
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