zh_steuerrekursgericht · ST.2013.173 · 2007-05-29 · de
Staats- und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2009

Verkauf der Aktienmehrheit einer Immobiliengesellschaft (wirtschaftliche Handänderung) mit späterem Verkauf einzelner Grundstücke durch die Immobiliengesellschaft selber (zivilrechtliche Handänderung). Veräusserungskosten und kaufvertragliche Verpflichtung der verkaufenden Immobiliengesellschaft zur Tragung von (bereit aufgelaufenen und bis zum Abschluss des Quartierplanverfahren noch anfallenden) Quartierplankosten. Umfang der Freistellung des Wertzuwachsgewinns bei der Gewinnsteuer. - Hat die mmobiliengesellschaft die Veräusserungskosten sowie eine Rückstellung für die kaufvertraglich zugesicherte Tragung der Quartierplanungskosten nicht aktiviert, sondern direkt den Grundstückbuchgewinn mindernd in der Erfolgsrechnung geltend gemacht hat, qualifizieren diese Aufwendungen nicht als (verdeckte) Abschreibungen. Eine gewinnsteuerrechtliche Erfassung dieser Aufwendungen ist nicht rechtmässig. Der Umfang der Freistellung des Wertzuwachsgewinns im Rahmen der Besteuerung der zivilrechtlichen Handänderung bei der Immobiliengesellschaft ist auf den Nettozuwachsgewinn während der gesamten Haltedauer des Grundstücks beschränkt. Der Umstand, dass die Aktionäre als eigenständige Steuersubjekte grundstückgewinnsteuerlich bereits einen höheren Wertzuwachs bis zum Datum der wirtschaftlichen Handänderung abgerechnet bzw. freigestellt erhalten (Differenz zwischen Verkehrswert vor 20 Jahren und Anlagekosten) haben, gebietet keine Freistellung über den Nettozuwachsgewinn hinaus. Dem Leistungsfähigkeitsprinzip ist auf Stufe Gewinnsteuer der Immobiliengesellschaft hinreichend Rechnung getragen, wenn bei dieser keinerlei Wertzuwachsgewinn gewinnsteuerrechtlich erfasst wird.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
2 ST.2013.173
Entscheid
30. Juni 2015
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Alexander Widl, Ersatzrichter
Claude Treyer und Gerichtsschreiberin Christina Hefti
In Sachen
A,
Rekurrentin,
vertreten durch Treuhand- und Revisionsgesellschaft
Mattig-Suter und Partner,
Bahnhofstrasse 28, Postfach 556, 6431 Schwyz,
gegen
Staat Zürich,
Rekursgegner,
vertreten durch das kant. Steueramt,
Division Bau,
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,
betreffend
Staats- und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2009

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hat sich ergeben:
A. 1. Am 13. Januar 2004 übertrugen die Aktionäre der B Holding AG 100%
des Aktienkapitals der Gesellschaft an die Erwerber C, D und E. Mit der Übernahme
der B Holding AG und der durch diese beherrschten A AG (nachfolgend die Pflichtige)
erwarben die Käufer indirekt ein in den Büchern der Pflichtigen erfasstes Immobilien-
portfeuille von 25 Liegenschaften in verschiedenen Zürcher Gemeinden. Aus Anlass
dieser sog. wirtschaftlichen Handänderung veranlagte der Ausschuss für Grundsteuern
der Gemeinde F mit Beschluss vom 29. Mai 2007 eine Grundstückgewinnsteuer von
insgesamt Fr. 1'261'696.10 für den sich in der Gemeinde F befindlichen Teil dieses
Immobilienportfeuilles. Für die im vorliegenden Rekursverfahren bedeutsame wirt-
schaftliche Veräusserung des baurechtsbelasteten Grundstücks Kat.Nr. 14959 im Halt
von 8'925 m2 an der ….stasse 79 ging der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde
F damals bei einem Erlös laut Steuererklärung von Fr. 9'200'000.- von einem Ver-
kehrswert vor 20 Jahren von Fr. 4'908'200.- und von wertvermehrenden Aufwendun-
gen von Fr. 266'251.- aus. Für die im vorliegenden Rekursverfahren ebenfalls bedeut-
same wirtschaftliche Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 16300 im Halt von
14'777m2 an der ………strasse 22 ging der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde
F damals bei einem Erlös laut Steuererklärung von Fr. 6'400'000.- von einem Ver-
kehrswert vor 20 Jahren von Fr. 5'982'571.79 und von wertvermehrenden Aufwendun-
gen von Fr. 943'147.90 aus. Der sich aus letzterer Veräusserung ergebende Verlust
wurde im Rahmen der Gesamtveräusserung mit Gewinnen aus der Veräusserungen
anderer Liegenschaften des Immobilienportfeuilles in der Gemeinde F verrechnet.
2.1. Mit Kaufvertrag vom 27. Juli 2007 mit Grundbucheintragung vom 8. Ap-
ril 2009 verkaufte die Pflichtige das sich aus der Abparzellierung vom Grundstück
Kat.Nr. 16300 ergebende Grundstück Kat.Nr. 17202 im Halt von 6'785m2 zum Preis
von Fr. 4'715'575.- an die G AG. Mit Kaufvertrag und Grundbucheintragung vom
4. Dezember 2009 veräusserte die Pflichtige zudem das baurechtsbelastete Grund-
stück Kat.Nr. 14949 zum Preis von Fr. 9'200'000.- an die H AG. Gemäss Ziff. 11 der
weiteren Bestimmungen des letzteren Kaufvertrags verpflichtete sich die Pflichtige
überdies, sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren "I", wel-
che nach dessen definitiver Festsetzung anfallen werden, gemäss entsprechendem
Kostenverteiler für die Verfahrens- und Erschliessungskosten (letzter Stand vom 20.
Juni 2006: Fr. 858'385.-) an die Gemeinde F zu bezahlen .
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2.2 In der Grundstückgewinnsteuererklärung vom 27. Januar 2010 betreffend
das Grundstück Kat.Nr. 17202 deklarierte die Pflichtige einen steuerpflichtigen Grund-
stückgewinn von Fr. 1'023'739.82. Ausgehend vom Veräusserungserlös von
Fr. 4'715'575.- gelangte sie zu diesem Ergebnis, indem sie bei den Anlagekosten den
Erlös aus der wirtschaftlichen Handänderung am ursprünglichen Grundstück
Kat.Nr. 16300 von Fr. 6'400'000.- aus dem Jahr 2004 wegen des sich darauf befindli-
chen baufälligen Gebäudes um Fr. 100'000.- auf Fr. 6'300'000.- reduzierte, diesen auf
die Fläche des veräusserten Teils (Kat.Nr. 17202) umlegte (Fr. 2'892'704.88), wert-
vermehrende Aufwendungen und eine Mäklerprovision von insgesamt Fr. 116'498.15
sowie unter Berufung auf ihre Eigenschaft als innerkantonale Liegenschaftenhändlerin
gemäss § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) die erwartete
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 378'951.13 bzw. die direkte Bundesssteuer von
Fr. 303'681.02 hinzuzählte, was zu Anlagekosten von insgesamt Fr. 3'691'835.15 führ-
te. Mit rechtskräftiger Grundstückgewinnsteuerveranlagung GR 2009/96 vom 26. März
2013 wurde die Grundstückgewinnsteuer antragsgemäss veranlagt.
In der Grundstückgewinnsteuererklärung vom 14. April 2010 betreffend das
Grundstück Kat.Nr. 14959 deklarierte die Pflichtige einen Verlust von Fr. 1'516'985.-.
Ausgehend vom Veräusserungserlös von Fr. 9'200'000.- gelangte sie zu diesem Er-
gebnis, indem sie bei den Anlagekosten den Erlös aus der wirtschaftlichen Handände-
rung von Fr. 9'200'000.- aus dem Jahr 2004, Notariatskosten und eine Mäklerprovision
von insgesamt Fr. 160'370.10, eine Rückstellung für die Kosten im Zusammenhang mit
dem Quartierplanverfahren "I" sowie unter Berufung auf ihre Eigenschaft als innerkan-
tonale Liegenschaftenhändlerin gemäss § 221 Abs. 2 StG die erwartete direkte Bund-
esssteuer von Fr. 556'615.01 hinzuzählte, was zu Anlagekosten von insgesamt
Fr. 10'716'985.11 führte.
Unter Bezugnahme auf das Verwaltungsgerichtsurteil vom 25. August 2010
(SB.2009.00079), welches bei einem rein innerkantonalen Sachverhalt die fehlende
Möglichkeit der Verrechnung von Betriebsverlusten und Grundstückgewinnen bean-
standet hatte, beantragte die Pflichtige mit Schreiben vom 7. September 2010 die Ver-
rechnung des Wertzuwachsgewinns aus der Veräusserung des Grundstücks Kat.
17202 mit dem Verlust aus der Veräusserung des Grundstücks Kat. 14959 im Rahmen
der Grundstückgewinnsteuerveranlagungen.
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3. Zwischenzeitlich hatte die Pflichtige in ihrer Steuererklärung vom 29. Ju-
li 2010 für die Staats- und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2009 einen steuerbaren
Reingewinn von Fr. 1'651'462.- deklariert. Zu diesem Ergebnis war sie gelangt, indem
sie vom Reingewinn gemäss Erfolgsrechnung des Geschäftsjahres 2009 von
Fr. 11'772'592.- den Betrag von Fr. 10'121'130.- als Folge der beiden im Jahr 2009
getätigten Grundstückverkäufe freigestellt hatte. Den letzeren Betrag hatte sie derge-
stalt ermittelt, dass sie von den beiden "buchmässigen Gewinnen" aus den Veräusse-
rungen der Liegenschaften von Fr. 4'255'350.- und Fr. 7'105'027.- gemäss eigenen
Grundstückgewinnsteuerabrechnungen die bereits bei den Grundstückgewinnsteuerer-
klärungen unter Berufung auf die Liegenschaftenhändlereigenschaft geltend gemach-
ten Betreffnisse der direkten Bundessteuer im Umfang von Fr. 303'681.- und
Fr. 556'615.- sowie der Grundstückgewinnsteuer von Fr. 378'951.- abzog.
4. Das kantonale Steueramt schätzte die Pflichtige am 26. November 2010
gemäss Deklaration für die Staats- und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2009 ein.
B. Gegen die in der Folge eröffnete Schlussrechnung der Gemeinde liess die
Pflichtige am 24. Januar 2011 fristgerecht Einsprache erheben. Sie beantragte die Be-
rücksichtigung des Grundstückverlusts aus der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr.
14959 bei der Gewinnsteuer in dem Umfang, in welchem dieser bei den noch offenen
Grundstückgewinnsteuerverfahren nicht zur Anrechnung gelangen werde
(Fr. 1'516'985.- bzw. Fr. 493'246.- bei nicht gewährter bzw. gewährter grundsteuer-
rechtlicher Verlustanrechnung). Die Nichtberücksichtigung würde zu einer Überbesteu-
erung führen, da 2004 im Rahmen der Erfassung der wirtschaftlichen Handänderungen
auf einer höheren Basis abgerechnet worden sei.
Nachdem die Parteien sich anlässlich zweier Einschätzungsvorschläge (inkl.
Verböserungsanzeigen) vom 18. Februar und 15. März 2013 nicht hatten einigen kön-
nen, schätze das kantonale Steueramt die Pflichtige mit Einspracheentscheid vom
3. Juli 2013im Rahmen einer bereits vorgängig angekündigten Verböserung mit einem
steuerbaren Reingewinn von Fr. 2'252'200.- und einem steuerbaren Kapital von
Fr. 12'926'000.- ein. Zu diesem Ergebnis gelangte dieses, indem es in einem ersten
Schritt zum deklarierten Reingewinn von Fr. 1'651'462.- auf das Grundstück Kat.Nr.
17202 entfallende anteilig wieder eingebrachte Abschreibungen im Umfang von
(Fr. 2'520'641.- / 14'777 m2 x 6'785 m2 =) Fr. 1'157'376.- gemäss Schreiben der vorma-
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ligen Vertreterin Ernst & Young AG vom 10. Dezember 2003 hinzurechnete. In einem
zweiten Schritt zog es die auf die Veräusserung der Liegenschaft Kat. Nr. 14959 entfal-
lende direkte Bundessteuer von Fr. 556'615.01 ab, da der Pflichtigen im Rahmen des
in Rechtskraft erwachsenen Veranlagungsentscheids des Ausschusses für Grundsteu-
ern der Gemeinde F vom 13. Juni 2013 aufgrund eines Verlusts aus der zivilrechtlichen
Handänderung im Umfang von Fr. 960'300.- (Erwerbspreis: Fr. 9'200'000.- gemäss
wirtschaftlicher Handänderung vom 13. Januar 2004, mutmasslicher Quartierplankos-
ten Fr. 800'000.-, Mäklerprovision Fr. 148'488.-, Notariatskosten Fr. 11'882.10) kein
entsprechender Abzug in Anwendung von § 221 Abs. 2 StG hatte gewährt werden
können. Die Verrechnung des Verlusts aus der zivilrechtlichen Handänderung der Lie-
genschaft Kat. Nr. 14959 im Umfang von Fr. 960'300.- mit dem übrigen Gewinn der
Pflichtigen im Rahmen der Gewinnbesteuerung 2009 verweigerte das kantonale Steu-
eramt aus verschiedenen Gründen.
C. Mit Rekurs vom 16. Juli 2013 liess die Pflichtige beantragen, den steuerba-
ren Reingewinn unter zusätzlicher Berücksichtigung des grundstückgewinnsteuerlichen
Verlusts von Fr. 960'370.- auf Fr. 1'291'800.- herabzusetzen. Zudem verlangte sie eine
Parteientschädigung.
Das kantonale Steueramt beantrage in seiner Rekursantwort vom 22. Au-
gust 2013 Abweisung des Rechtsmittels.
D. Die Pflichtige liess sich zur zugestellten Rekursantwort nicht mehr verneh-
men. Auf die Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
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Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Zwischen den Parteien ist die gewinnsteuerrechtliche Behandlung des
grundstückgewinnsteuerrechtlichen Verlusts bzw. der zu diesem Verlust führenden
Aufwandkomponenten als Folge der zivilrechtlichen Veräusserung des Grundstücks
Kat. Nr. 14959 vom 4. Dezember 2009 strittig. Nicht mehr strittig ist zwischen den Par-
teien, dass bei rein innerkantonalen Sachverhalten (Sitz der veräussernden Gesell-
schaft sowie Belegenheitsort der veräusserten Grundstücke/Liegenschaften im Kanton
Zürich) im Bereich der Grundstückgewinnsteuer beim vorliegenden Sachverhalt man-
gels gesetzlicher Grundlagen keine Verrechnung von Grundstückverlusten mit Gewin-
nen aus der Veräusserung weiterer Grundstücke/Liegenschaften möglich ist.
2. a) Die Pflichtige führt zur Begründung der Berücksichtigung des grund-
stückgewinnsteuerrechtlichen Verlusts bzw. der zu diesem Verlust führenden Auf-
wandkomponenten bei der Gewinnbesteuerung an, es sei zwar unbestritten, dass
Wertzuwachsgewinne aus der Veräusserung von Immobilien im Kanton Zürich von der
Gewinnsteuer freigestellt würden, da die Grundstückgewinnsteuer diese erfasse. Des-
halb unterlägen nur die wiedereingebrachten Abschreibungen der Besteuerung bei der
kantonalen Gewinnsteuer. Ebenso unbestritten sei jedoch, dass bei Vorliegen eines
Verlusts aus dem Verkauf einer Liegenschaft dieser bei den Gewinnsteuern in Abzug
gebracht werden könne. Hätte die Pflichtige selbst die Liegenschaft Kat.Nr. 14959 im
Jahr 2004 für Fr. 9'200'000.- übernommen und 2009 bei gleichbleibendem Verkaufs-
preis und zusätzlichen Aufwendungen von Fr. 960'370.- mit einem entsprechenden
Verlust verkauft, wäre dieser Buchverlust im Rahmen des Massgeblichkeitsprinzips bei
der Gewinnsteuer ohne Zweifel zu berücksichtigen gewesen. Daraus folge, dass Ver-
luste aus der Veräusserung von Grundstücken nicht bei der Gewinnsteuer eliminiert
und der Grundstückgewinnsteuer zugewiesen würden, wie dies das kantonale Steuer-
amt vertrete. Vielmehr sei ein solcher Verlust bei der Gewinnsteuer abziehbar. Der
grundstückgewinnsteuerliche Verlust sei aufgrund der Besteuerung der wirtschaftlichen
Handänderungen bei den Aktionären im Jahr 2004 entstanden. Damals sei der Wert-
zuwachsgewinn bis 2004 von der Grundstückgewinnsteuer erfasst worden mit der Fol-
ge, dass für die Belange der Grundstückgewinnsteuer neue Gestehungskosten gelten
würden. Bei Liegenschaftenveräusserungen der Pflichtigen mit Gewinn nach diesem
Zeitpunkt könnten für die Belange der kantonalen Steuern die Gestehungskosten des
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Jahres 2004 geltend gemacht werden, da es nicht Sinn und Zweck der Grundstückge-
winnsteuer sein könne, den gleichen Wertzuwachs – auch nicht bei zwei Steuersubjek-
ten – mehrfach zu besteuern. Auch wenn die Aktionäre und die Pflichtige verschiedene
Steuersubjekte seien, würden die besteuerten Veräusserungserlöse des Aktienverkäu-
fers bei einer weiteren steuerbaren Veräusserung für die Belange der Grundstückge-
winnsteuer sehr wohl in Anrechnung gebracht. Kantone mit einem dualistischen Sys-
tem der Besteuerung der Grundstückgewinne trügen diesem Umstand insofern
Rechnung, als die Gesellschaft die bereits besteuerten Wertzuwachsgewinne aus wirt-
schaftlichen Handänderungen auf Stufe der Immobiliengesellschaft als versteuerte
stille Reserven geltend machen könne. Damit werde sichergestellt, dass der gleiche
Wertzuwachs nicht mehrfach besteuert werde. Nichts anderes könne in Kantonen mit
monistischen Systemen gelten. Das Argument, dass es sich um zwei unterschiedliche
Steuersubjekte handle und die wirtschaftliche Handänderung der Gewinnsteuer fremd
sei, greife zu kurz. Die Abgrenzung der Steuerhoheit zwischen der Gewinnsteuer und
der Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer im Hinblick auf die Besteuerung des
Wertzuwachses bei der Veräusserung von Grundstücken müsse sowohl bei Gewinnen
als auch bei Verlusten nach gleichen Kriterien erfolgen. Bei Gewinnen sei die Berück-
sichtigung der wirtschaftlichen Handänderung unbestritten, werde doch bei einer weite-
ren Veräusserung für die Ermittlung der Erwerbskosten auf die letzte wirtschaftliche
Handänderung abgestellt. Im Verlustfall könne es keine abweichende Berücksichtigung
geben. Aufgrund des monistischen Steuersystems führe dies zwingend zu einer Kor-
rektur im Rahmen der Festlegung des steuerbaren Gewinns bei der Gewinnsteuer. Der
Verlust aus der Immobilienveräusserung müsse auf jeden Fall entweder bei der
Grundstückgewinnsteuer oder (bei weiteren steuerbaren Gewinnen) bei der Ge-
winnsteuer berücksichtigt werden, ansonsten dies dem verfassungsrechtlichen Grund-
satz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit widerspreche.
b) Das kantonale Steueramt begründet den gegenteiligen Standpunkt wie
folgt: Die wirtschaftliche Handänderung an der Liegenschaft Kat. Nr. 14959 im Jahr
2004, bei welcher ohnehin die Aktionäre und nicht die Pflichtige Steuersubjekt der
Grundstückgewinnsteuer gewesen seien, habe für die Gewinnsteuer keine Bedeutung
bzw. die Gewinnsteuer kenne dieses Institut nicht. Für die sog. Entsteuerung des
Wertzuwachsgewinns bei der kantonalen Gewinnsteuer könne daher nur die zivilrecht-
liche Handänderung aus dem Jahr 2009 massgeblich sein. Insgesamt sei bei der
Grundstückgewinnsteuer (wirtschaftliche Handänderung und zivilrechtliche Handände-
rung) im Total ein Grundstückgewinn erzielt worden, welcher im Rahmen der Gewinn-
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besteuerung der Pflichtigen zu entsteuern sei. Der Umfang der Entsteuerung von
Fr. 7'105'027.- ergebe sich aus der Differenz zwischen den effektiven Anlagekosten
der Liegenschaft Kat. Nr. 14959 im Jahr 2009 von Fr. 2'094'973.- und dem erzielten
Verkaufspreis von Fr. 9'200'000.-. Des Weiteren wies es darauf hin, dass im Rahmen
der Besteuerung der wirtschaftlichen Handänderung 2004 zufolge Berücksichtigung
eines Verkehrswerts vor 20 Jahren als Ersatzwert Fr. 4'025'549.- der Grundstückge-
winnsteuer unterworfen gewesen seien. Dem im Jahr 2004 steuerbaren Grundstück-
gewinn über Fr. 4'025'459.- stehe eine Entsteuerung bei den Staats- und Gemeinde-
steuern über Fr. 7'105'027.- gegenüber bei einem handelsrechtlichen Kapitalgewinn
aus Veräusserung der Liegenschaft über Fr. 8'090'500.- (Differenz Verkaufs-
preis/Buchwert). Somit stehe fest, dass aus der Veräusserung der Liegenschaft nach
der Entsteuerung der Betrag von Fr. 985'473.- bei den Staats- und Gemeindesteuern
steuerbar sei. Zudem könne festgehalten werden, dass Gewinne aus Grundstücken
kraft § 64 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in dem Umfang als Ge-
winn bei den Staats- und Gemeindesteuern steuerbar seien, in dem der Erwerbspreis
und wertvermehrende Aufwendungen den Gewinnsteuerwert übersteigen würden. Der
Gewinnsteuerwert entspreche dem Buchwert von Fr. 1'109'500.-, die wieder einge-
brachten Abschreibungen würden Fr. 25'103.-, die wertvermehrenden Aufwendungen
Fr. 960'370.- umfassen. Somit liesse sich der erstmalige Kaufpreis auf Fr. 1'134'603.-
beziffern. Zusammen mit den wertvermehrenden Aufwendungen ergebe sich ein Wert
von Fr. 2'094'973.-. Bei einem Gewinnsteuerwert von Fr. 1'109'500.- seien daher aus
der Veräusserung der Liegenschaft Kat. Nr. 14959 Fr. 985'473.- bei den Staats- und
Gemeindesteuern 2009 steuerbar. Schliesslich seien die Kosten im Zusammenhang
mit dem Quartierplanverfahren sowie die Verkaufskosten steuersystematisch als Anla-
gekosten im Sinn der Grundstückgewinnsteuer zu qualifizieren, weshalb diese nur im
Rahmen des Grundstückgewinnsteuerverfahrens zu berücksichtigen seien.
c) Ob und inwiefern die von den Parteien geltend gemachten Argumente
schlüssig sind, ist nachfolgend zu prüfen.
3. a) Das zürcherische Steuerrecht erfasst Grundstückgewinne, die auf
Grundstücken des Geschäftsvermögens erzielt werden, in Anwendung des monisti-
schen Systems insofern gleich wie Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken
des Privatvermögens, als die Wertzuwachsquote (Differenz zwischen Anlagekosten
und Erlös gemäss §§ 219 ff. StG) einheitlich der Grundstückgewinnsteuer unterliegt.
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Ausgenommen von dieser einheitlichen Besteuerung sind in diesem System die soge-
nannten wieder eingebrachten Abschreibungen (für juristische Personen gemäss § 64
Abs. 3 StG definiert als Differenz zwischen den Anlagekosten, bestehend aus dem
Erwerbspreis und wertvermehrenden Aufwendungen [einschliesslich der Baukreditzin-
sen] und dem tieferen Buchwert/Gewinnsteuerwert des Grundstücks; vgl. auch § 18
Abs. 5 für Liegenschaften des Geschäftsvermögens natürlicher Personen). Diese un-
terliegen bei natürlichen Personen systemkonform der Einkommens- bzw. bei juristi-
schen Personen der Gewinnbesteuerung, da die Abschreibungen zulasten der Erfolgs-
rechnung vorgenommen worden sind und deshalb das steuerbare Einkommen bzw.
den steuerbaren Gewinn bereits gemindert haben (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, Vorbemerkungen zu §§ 216 -
226a, N 4 ff.; § 18 N 141 ff. i.V.m. § 64 N 274 ff.).
b) Während die Praxis bei einer Besitzesdauer von weniger als 20 Jahren bei
der Bestimmung der Anlagekosten in Abweichung zum Wortlaut von § 64 Abs. 3 StG
regelmässig auf die grundsteuerlichen Anlagekosten gemäss §§ 219 ff. StG abstellt
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 18 N 144 f.), können diese beim vorliegenden Sach-
verhalt (wirtschaftliche Handänderung 2004 in Form des Verkaufs einer Mehrheitsbe-
teiligung an der Pflichtigen mit Liegenschaftenbesitz über 20 Jahre / spätere zivilrecht-
liche Veräusserung solcher Liegenschaften durch die Pflichtige) nicht ausschlag-
gebend sein. Insbesondere das Abstellen auf die Anlagekosten der zivilrechtlichen
Handänderungen 2009, welche dem Veräusserungswert der wirtschaftlichen Handän-
derung 2004 zuzüglich späterer wertvermehrender Aufwendungen entspricht, würde
bei der Gewinnsteuer – als Differenz zum Buchwert – zur Besteuerung eines Gewinns
führen, welcher teilweise – wenn auch bei den Aktionären als Steuersubjekte – bereits
als Wertzuwachsquote im Rahmen der Grundstückgewinnbesteuerung der wirtschaftli-
chen Handänderung 2004 erfasst worden ist (vgl. hierzu StRK I, 6. Juni 1996,
StE 1997 B 72.11 Nr. 4). Die Differenz zwischen Buchwert und Anlagekosten ist des-
halb in einem ersten Schritt aufgrund der Buchhaltung der Pflichtigen zu ermitteln.
c) aa) Das kantonale Steueramt geht im Einspracheentscheid für die Ermitt-
lung des auf dem baurechtsbelasteten Grundstück Kat. Nr. 14959 erzielten und bei der
Gewinnsteuer steuerbaren Anteils am Grundstückgewinn von folgenden Faktoren aus:
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- Gewinnsteuerwert = Buchwert Fr. 1'109'500.-
- wieder eingebrachte Abschreibungen Fr. 25'103.-
- Kaufpreis Fr. 1'134'603.-
- wertvermehrende Aufwendungen Fr. 960'370.-
- Anlagekosten Fr. 2'094'973.-
- Buchwert Fr. 1'109'500.-
- Differenz = bei der Gewinnsteuer steuerbarer Anteil
Liegenschaftengewinn Fr. 985'473.-
bb) Fraglich ist indes, ob diese Berechnung beim vorliegenden Sachverhalt zu
einem Ergebnis führt, das dem der Regelung von § 64 Abs. 3 StG zugrunde liegenden
gesetzgeberischen Willen entspricht. Diese Norm enthält im Sinn einer Beweiserleich-
terung für die Einschätzungsbehörden eine gesetzliche Vermutung, dass der tiefer als
der Anlagewert liegende Gewinnsteuerwert darauf zurückzuführen ist, dass Abschrei-
bungen getätigt worden sind. Diese Vermutung ist indes im Einzelfall durch die Pflichti-
ge widerlegbar (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 18 N 148).
Die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem tieferen Buchwert des
baurechtsbelasteten Grundstücks Kat. Nr. 14959 beruht auf dem Umstand, dass die
Pflichtige verschiedene in unmittelbarem Zusammenhang mit der Veräusserung ste-
hende, im Nachgang an die zivilrechtliche Handänderung vom 4. Dezember 2009 an-
gefallene Kosten nicht mehr auf dem Immobilienkonto aktiviert, sondern in der Erfolgs-
rechnung direkt gewinnmindernd beim gemäss Art. 663 Abs. 2 OR erforderlichen
separaten Ausweis des Gewinns aus dem Verkauf von Anlagevermögen abgezogen
hat.
aaa) Die Verrechnung von Notariatskosten vom 8. Dezember 2009 im Umfang
von Fr. 11'882.10 sowie der Vermittlungsprovision vom 17. Dezember im Umfang von
Fr. 148'488.- mit dem Veräusserungserlös wird handelsrechtlich als zumindest vertret-
bar eingestuft (Schweizer Handbuch der Wirtschaftsprüfung, 2009, Band 1, S. 267).
Diese Verrechnungsmöglichkeit führt in der Steuerperiode der Grundstücksveräusse-
rung zum selben Ergebnis, wie wenn der Gewinnsteuerwert in demselben Umfang er-
höht worden wäre und der zugunsten des Gewinnausweises aus dem Verkauf von
Anlagevermögen auszubuchende Saldo des Immobilienkontos sich entsprechend ver-
ringert hätte. Damit ist aber nachgewiesen, dass die Differenz zwischen Gewinnsteu-
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erwert und Anlagekosten entgegen der gesetzlichen Vermutung im entsprechenden
Umfang nicht darauf zurückzuführen ist, dass Abschreibungen getätigt worden sind.
bbb) Als ausserordentlich zu qualifizieren ist die von der Pflichtigen gebildete
und ebenfalls beim Ausweis des Gewinns aus dem Verkauf von Anlagevermögen abge-
zogene Rückstellung für die sich aus der Quartierplanung "I" ergebenden Kosten im Um-
fang von Fr. 800'000.- (Umfang unbestritten). Quartierplanungskosten sind als Er-
schliessungskosten wertvermehrender Natur und daher bei Bezahlung als Anlagekosten
aktivierungspflichtig. Die Belastung solcher Kosten auf Erfolgskonten widerspricht in der
Regel den Grundsätzen ordnungsmässiger Buchführung. Durch die endgültige Belas-
tung von Erfolgskonten mit aktivierungspflichtigen Kosten erfolgt eine verdeckte Ab-
schreibung. Soweit eine solche Abschreibung den steuerbaren Erfolg nicht schmälern
darf, ist sie dem buchmässigen Reingewinn zuzurechnen (Richner/Frei/Kaufmann/
Meuter, § 64 N 141; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuerge-
setz, 2. Band, 1963, § 19 N 100).
Ein Blick auf den der einschlägigen Rückstellung zugrunde liegenden konkreten
Sachverhalt zeigt indes auf, dass dieser die ausnahmsweise erfolgswirksame Rückstel-
lung für an sich aktivierungspflichtige Kosten zu rechtfertigen vermag. Die Rückstellung
ist nicht während der Haltedauer des Grundstücks gebildet worden, sondern erst als
Folge einer ausdrücklichen Übernahmeverpflichtung der Pflichtigen als Veräusserin ge-
mäss Ziffer 11 des Kaufvertrags vom 4. Dezember 2009. Darin verpflichtet sich die
Pflichtige, sämtliche im Zusammenhang mit dem Quartierplanungsverfahren dannzumal
fälligen und in Rechnung gestellten Kosten gemäss entsprechendem Kostenverteiler für
die Verfahrens- und Erschliessungskosten an die Gemeinde F zu bezahlen. Eine Akti-
vierung dieser Quartierplanungskosten ist zu diesem Zeitpunkt mangels Bezahlung sol-
cher Kosten nicht möglich gewesen. Eine Aktivierung solcher Kosten erst in einer späte-
ren Steuerperiode der Bezahlung ist zudem wenig sinnvoll, ist doch das Aktivum, auf
welches sich diese Kosten beziehen, d.h. das Grundstück Kat.Nr. 14959, mit Eingang
des hierfür von der Käuferin geleisteten Kaupreises bereits im Dezember 2009 ausge-
bucht worden. In der vorliegenden Situation führt die Bildung der Rückstellung ge-
winnsteuerrechtlich zu einer den wirtschaftlichen Gegebenheiten entsprechenden Ermitt-
lung des sich aus dem Grundstückverkauf ergebenden Gewinns. Die Differenz zwischen
dem Gewinnsteuerwert und den Anlagekosten ist auch hier entgegen der gesetzlichen
Vermutung im entsprechenden Umfang nicht darauf zurückzuführen, dass Abschreibun-
gen getätigt worden sind.
2 ST.2013.173

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cc) Sind sowohl die Veräusserungskosten (Notariatskosten und Vermittlungs-
provision) im Umfang von Fr. 160'370'10 als auch die Bildung der Rückstellung für Quar-
tierplankosten im Umfang von Fr. 800'000.- nicht durch die Gewinnsteuer zu erfassen,
so unterliegen im Zusammenhang mit der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 14959
einzig die in den Jahren 1986 bis 1988 getätigten ordentlichen Abschreibungen im Um-
fang von Fr. 25'103.- der Gewinnsteuer.
d) Zu keinem anderen Ergebnis führt die Beurteilung unter dem Aspekt der Ent-
steuerung/Freistellung des Wertzuwachsgewinns. Soweit das kantonale Steueramt von
einem handelsrechtlichen Kapitalgewinn aus der Veräusserung der Liegenschaft im Um-
fang von Fr. 8'090'500.- (Differenz zwischen Verkaufserlös Fr. 9'200'000.- und Buchwert
Fr. 1'109'500.-) ausgeht, übersieht es den Umstand, dass sich die zusätzlich aufgewen-
deten Veräusserungskosten und Rückstellungen kapitalgewinnvermindernd ausgewirkt
haben, ohne den Buchwert zu erhöhen. Ausgangspunkt ist daher ein handelsrechtlicher
Kapitalgewinn im Umfang von Fr. 7'130'130.- (Differenz Verkaufserlös vermindert um
zusätzliche Aufwendungen [Fr. 9'200'000.- abzgl. Fr. 960'370.- = Fr. 8'239'630.-] zum
Buchwert [Fr. 1'109'500.-]). Freizustellen ist im Gegenzug die Differenz zwischen den
Anlagekosten von Fr. 1'134'603.- (Buchwert Fr. 1'109'500.- + Fr. 25'103.- wieder einge-
brachte Abschreibungen) und dem verminderten Verkaufserlös von Fr. 8'239'630.-, was
den Betrag von Fr. 7'105'027.- ergibt. Der Gewinnsteuer unterliegt lediglich die Differenz
zwischen dem Kapitalgewinn und dem Freistellungsbetrag (Fr. 7'130'130.- abzüglich
Fr. 7'105'027.- = Fr. 25'103.-), welche dem Betreffnis der wieder eingebrachten Ab-
schreibungen entspricht.
4. Zu prüfen bleibt, ob sich die vorstehende Korrektur überhaupt auf die Ermitt-
lung des steuerbaren Gesamtgewinns der Pflichtigen für die Steuerperiode 1.1. -
31.12.2009 auswirkt. Nebst dem bei der Gewinnsteuer wie vorstehend ermittelten steu-
erbaren Gewinn aus der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 14959 im Umfang von
Fr. 25'103.- ist auch der ordentliche Betriebsgewinn vor Steuern im Umfang von
Fr. 2'120'615.71 gemäss Erfolgsrechnung, der bei der Gewinnsteuer steuerbare Gewinn
aus der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 17202 sowie die mit letzterer Veräusse-
rung zusammenhängende Geltendmachung der hierauf entfallenden Grundstückge-
winnsteuer bzw. direkte Bundessteuer zu berücksichtigen.
2 ST.2013.173

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a) Werden die Veräusserungskosten für den Verkauf des Grundstücks
Kat.Nr. 17202 (Notariatskosten, Abbruchkosten, Vermittlungsprovision) im vom kanto-
nalen Steueramt tolerierten Umfang von Fr. 116'498.15 wie beim Grundstück Kat.Nr.
14959 nicht durch die Gewinnsteuer erfasst, so unterliegen der Gewinnbesteuerung
lediglich noch die zwischen 1976 und 2001 auf dem Grundstück vorgenommenen Ab-
schreibungen im auf den veräusserten Teil der ursprünglichen Parzelle anteiligen Um-
fang von (Fr. 2'520'641.- / 14'777 m2 x 6'785 m2 =) Fr. 1'157'376.-.
b) Da die Pflichtige in ihrer Eigenschaft als innerkantonale Liegenschaften-
händlerin bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung für das Grundstück
Kat.Nr. 17202 unter Berufung auf § 221 Abs. 2 StG die hierauf entfallende Grund-
stückgewinnsteuer im Umfang von Fr. 378'951.13 bzw. direkte Bundessteuer im Um-
fang von Fr. 303'681.02 erfolgreich zum Abzug hat bringen können (Prozessgeschichte
A. 2.2, Prot. S. 3, vgl. auch Reduktion der Freistellung in T-act. 3/4), sind die entspre-
chenden Steuerrückstellungen gemäss Erfolgsrechnung um die entsprechenden Be-
träge zu kürzen (vgl. hierzu Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 148 f.). Keine Rol-
le mehr spielt hierbei die im Rahmen des Einspracheverfahrens gewährte
Abzugsfähigkeit einer Steuerrückstellung direkte Bundessteuer im Umfang von
Fr. 556'615.01 für die Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 14959. Das kantonale
Steueramt hat hiermit lediglich das seitens der Pflichtigen aufgrund der vorsorglichen
Geltendmachung dieses Steuerbetrags bei der Grundstückgewinnsteuer zu gering de-
klarierte Freistellungsvolumen nach oben korrigiert, als sich die Erfolglosigkeit dieses
Unterfangens abgezeichnet hatte. Aufgrund der in der Erfolgsrechnung deklarierten
ordentlichen und ausserordentlichen Gewinne ist davon auszugehen, dass die Rück-
stellung direkte Bundessteuer im Umfang von Fr. 556'615.01 im ausgewiesenen Ge-
samtbetrag für Steuern/Steuerrückstellungen gemäss Erfolgsrechnung im Umfang von
Fr. 1'354'552.60 mit enthalten sein muss.
c) Zusammenfassend ergibt sich der nachfolgende steuerbare Gewinn der
Pflichtigen für die Steuerperiode 1.1. - 31.12.2009:
- ordentlicher Betriebsgewinn vor Steuern Fr. 2'120'615.71
- Gewinn Veräusserung Kat.Nr. 14959 (wiedereing. Abschr.) Fr. 25'103.-
- Gewinn Veräusserung Kat.Nr. 17202 (wiedereing. Abschr.) Fr. 1'157'376.-
- Rückstellungen Steuern gemäss ER - Fr. 1'354'552.60
- Rückstellung Grundstückgewinnst. gemäss ER - Fr. 378'951.13
2 ST.2013.173

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- Aufrechnung bei GGSt Kat.Nr. 17202 geltende gemachte GGSt Fr. 378'951.13
- Aufrechnung bei GGSt Kat.Nr. 17202 geltend gemachte dir. BSt Fr. 303'681.02
steuerbarer Gewinn Fr. 2'252'223.13
gerundet Fr. 2'252'200.-
Es ist daher in einem ersten Schritt festzustellen, dass das kantonale Steuer-
amt den steuerbaren Gewinn – die nachfolgende Prüfung der Einwendungen der
Pflichtigen vorbehalten – im Ergebnis richtig festgelegt hat.
5. Wird eine Mehrheitsbeteiligung an Aktien einer Immobiliengesellschaft ver-
äussert, so führt dies je nach Eigenschaft der veräussernden Partei sowie je nach kan-
tonaler Regelung zu höchst unterschiedlichen Besteuerungen des sich anlässlich die-
ser wirtschaftlichen Handänderung ergebenden Wertzuwachsgewinns auf den
Grundstücken der Immobiliengesellschaft (vgl. hierzu Frei/Funke, Latente Steuern bei
wirtschaftlicher Handänderung von Immobiliengesellschaften, ZStP 2006, S. 279 ff.,
insb. S. 286 - 292). In diesem Zusammenhang gilt es auch die Frage zu beantworten,
ob und wie im Fall einer Besteuerung dieses Wertzuwachsgewinns auf der Stufe Akti-
onariat diese Steuer bei einer späteren zivilrechtlichen Veräusserung dieser Grundstü-
cke durch die Immobiliengesellschaft in dieser zu berücksichtigen ist.
a) Unabhängig von der Wahl eines monistischen oder eines dualistischen
Systems der Besteuerung von Grundstückgewinnen wird in all jenen Fällen, in welchen
zwischen dem Zeitpunkt des Aktienverkaufs auf Stufe Aktionariat und dem Zeitpunkt
der zivilrechtlichen Veräusserung der Gesellschaftsgrundstücke durch die Gesellschaft
selbst ein weiterer Wertzuwachsgewinn auf diesen Grundstücken angefallen ist, die
bereits erfolgte Besteuerung des Wertzuwachsgewinns bis zum Aktienverkauf zwecks
Vermeidung einer steuerlichen Doppelerfassung berücksichtigt.
aa) Im monistischen System zürcherischer Prägung erfolgt dies gemäss
§ 219 Abs. 2 StG auf Stufe der Grundstückgewinnsteuer dadurch, dass für die Berech-
nung des Gewinns auf die letzte (steuerbare) Handänderung abgestellt wird
(vgl. Frei/Funke, S. 294 und 296). Dies hat zur Folge, dass im Rahmen der Besteue-
rung der zivilrechtlichen Handänderung der anlässlich des Aktienverkaufs ermittelte
Veräusserungspreis zugleich als Erwerbspreis gilt. Auf Stufe der Gewinnbesteuerung
der Immobiliengesellschaft erfolgt die Berücksichtigung in einem solchen Fall durch die
2 ST.2013.173

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Freistellung der Differenz zwischen den effektiven Anlagekosten gemäss Buchhaltung
und dem Erlös aus der zivilrechtlichen Handänderung. Damit wird sichergestellt, dass
der gesamte durch die Grundstückgewinnsteuer als steuerbar bzw. als nicht steuerbar
(letzteres = Differenz Anlagekosten – Verkehrswert vor 20 Jahren, vgl. Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Vorbemerkungen zu §§ 216 - 226a, N 6 mit Hinweis auf
Entscheid StRK I, 6. Juni 1996 = StE 1997 B 72.11 Nr. 4) erfasste Wertzuwachsgewinn
nicht nochmals der Gewinnsteuer der Immobiliengesellschaft unterliegt.
bb) Während in den meisten Kantonen mit dualistischen Systemen die Ver-
meidung/Milderung einer steuerlichen Doppelbelastung in dieser Konstellation gesetz-
lich nicht geregelt ist (Ausnahme: § 110 a StG Aargau), ist eine solche in der Veranla-
gungs- und Gerichtspraxis anerkannt (vgl. Frei/Funke, S. 295 ff.; Urteil B 2011/193 des
Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, abrufbar unter http://www.gerichte.sg.ch/
home/dienstleistungen/rechtsprechung/verwaltungsgericht/entscheide_2012/b_2011_1
93.html, bestätigt durch Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts vom 10. Okto-
ber 2012, 2C_355/2012, E. 3.1; Praxisfestlegung Steuerverwaltung Graubünden vom
1. Januar 2011, abrufbar unter http://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dfg/stv/
Praxisfestlegungen/079-01-01.pdf; Steuerpraxis Kanton Solothurn 2006 Nr. 5, abrufbar
unter http://www.so.ch/departemente/finanzen/steueramt/rechtliche-grundlagen/steuer-
praxis.html; Praxisfestlegung StP 127 Nr. 1 Kanton Thurgau, abrufbar unter
http://steuerverwaltung.steuerpraxis.tg.ch/html/5ADF054B-ECBA-35C4-21AFFE3BE11
195AF.html). Die Doppelbelastung wird hierbei meist durch die steuerneutrale Aufwer-
tung des Grundstücks im Umfang des bereits anlässlich der wirtschaftlichen Handän-
derung besteuerten Wertzuwachsgewinns unter gleichzeitiger Bildung einer entspre-
chenden versteuerten Reserve in der Steuerbilanz für die kantonale Gewinnsteuer
aufgehoben.
cc) Beide Entlastungssysteme bewirken im Fall eines auch nach dem Zeit-
punkt der Aktienveräusserung anfallenden, über den bereits abgerechneten Wertzu-
wachsgewinn hinausgehenden und anlässlich der Grundstückveräusserung durch die
Immobiliengesellschaft realisierten weiteren Wertzuwachsgewinns deckungsgleich die
jeweils systemkonforme Besteuerung nur noch dieser Gewinnkomponente. Diese wird
im zürcherischen System im sachgerecht reduzierten Umfang einzig durch die Grund-
stückgewinnsteuer, im dualistischen System aufgrund der Aufwertung der Immobilie in
demselben reduzierten Umfang einzig bei der Gewinnsteuer erfasst.
2 ST.2013.173

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b) Zu prüfen bleiben die Folgen dieser Entlastungssysteme in all jenen Fällen,
in welchen zwischen dem Zeitpunkt des Aktienverkaufs auf Stufe Aktionariat und dem
Zeitpunkt der zivilrechtlichen Veräusserung der Gesellschaftsgrundstücke durch die
Gesellschaft selbst kein zusätzlicher Wertzuwachsgewinn auf diesen Grundstücken,
sondern auf Basis des bereits beim Aktionariat besteuerten Wertzuwachsgewinns ein
Verlust anfällt. Zu einem solchen Verlust kommt es immer dann, wenn der durch die
Immobiliengesellschaft erzielte Verkaufserlös für ein Grundstück die korrigierten Anla-
gekosten (im monistischen System auf Stufe Grundstückgewinnsteuer der Erlös aus
der wirtschaftlichen Handänderung, im dualistischen System auf Stufe Gewinnsteuer
die um die einschlägige Aufwertung erhöhten Anlagekosten, jeweils zuzüglich allfälliger
nach dem Aktienverkauf getätigter wertvermehrender Aufwendungen) nicht mehr zu
decken vermag.
aa) Im zürcherischen System wirkt sich der vorstehende Sachverhalt auf Stufe
der Gewinnsteuer der Immobiliengesellschaft in einem ersten Schritt dahingehend aus,
dass sich der gewinnsteuerrechtlich relevante Gewinn aus dem Verkauf der Liegen-
schaft, bestehend aus der Differenz zwischen dem Buchwert und dem Verkaufserlös,
entsprechend verringert. In einem zweiten Schritt verringert sich aber auch der Freistel-
lungsumfang. Dies deshalb, weil sich die Differenz zwischen den Anlagekosten ge-
mäss Buchhaltung und Verkaufserlös ebenfalls vermindert hat – sei dies wegen höhe-
rer Anlagekosten als Folge weiterer wertvermehrender Aufwendungen oder wegen
eines Mindererlöses. Der Umfang der Freistellung ist in diesem System limitiert auf den
sich aus der Buchhaltung ergebenden Nettozuwachsgewinn während der gesamten
Haltedauer in der Immobiliengesellschaft. Der Umstand, dass auf Stufe Aktionariat
anlässlich des Aktienverkaufs bereits ein höherer Wertzuwachsgewinn grundstückge-
winnsteuerrechtlich erfasst (bzw. bei Geltendmachung des Verkehrswerts vor 20 Jah-
ren teilweise nicht erfasst) worden ist, bleibt unberücksichtigt. Eine über die Berück-
sichtigung des Nettowertzuwachsgewinns hinausgehende Korrektur bei der
Gewinnsteuer ist nicht vorgesehen. Wiedereingebachte Abschreibungen werden in
diesem System bei Bestand eines Nettowertzuwachsgewinns gewinnsteuerrechtlich
auf jeden Fall erfasst.
bb) Wird die anlässlich der Aktienveräusserung durchgeführte Aufwertung des
Grundstücks im Entlastungssystem verschiedener dualistischer Kantone auch in der
vorliegenden Konstellation beibehalten, führt dies zu einer weitergehenden Entlastung
der Erfolgsrechnung der Immobiliengesellschaft als im zürcherischen System. Fällt der
2 ST.2013.173

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Veräusserungserlös der zivilrechtlichen Handänderung tiefer aus als der aufgewertete
Buchwert des Grundstücks, fliesst der sich daraus ergebende Verlust vollumfänglich in
die Erfolgsrechnung ein. Der auf Stufe Aktionariat anlässlich des Aktienverkaufs bereits
grundstückgewinnsteuerrechtlich erfasste höhere Wertzuwachsgewinn wird vollum-
fänglich berücksichtigt. Eine Aufhebung der gewinnsteuerrechtlichen Erfassung der
wieder eingebrachten Abschreibungen ist dadurch möglich.
Fraglich ist allerdings, ob die Veranlagungs- und Gerichtspraxis der dualisti-
schen Kantone mit dem entsprechenden Entlastungssystem in einer Situation wie der
vorliegenden tatsächlich die Aufwertung in vollständigem Umfang aufrecht erhält. Die
Pflichtige hat ihre diesbezüglichen Darlegungen für den Kanton Luzern nicht belegt.
Die publizierte Veranlagungs- und Gerichtspraxis (E. 5 a bb) hat sich bisher offenbar
auf Grundlage des Vorliegens weiterer Wertzuwachsgewinne nach dem Zeitpunkt der
wirtschaftlichen Handänderung entwickelt, ohne sich mit der vorliegenden Konstellation
auseinandersetzen zu müssen. In der Literatur wird es – wenn auch ohne weitere Be-
gründung – zumindest als systemwidrig erachtet, wenn die Gewinnanrechnung bei
juristischen Personen dazu führen würde, dass die Besteuerung der wieder einge-
brachten Abschreibungen unterbleiben würde (Marianne Klöti-Weber; in: Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, 4. A, 2015, § 103 N 20 a.E.). Wie es sich damit letztlich
verhält, kann offengelassen werden, da sich – wie nachfolgend aufzuzeigen ist – be-
reits das zürcherische Entlastungssystem als verfassungsmässig erweist.
6. Die Rüge der Pflichtigen, dass das zürcherische Entlastungssystem den in
Art. 127 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) ver-
ankerten Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ver-
letze, ist angesichts der im Einspracheentscheid durchgeführten gewinnsteuerlichen
Erfassung eines Liegenschaftsgewinns im Umfang von Fr. 985'473.- verständlich.
Nach der in E. 3 dieses Entscheids vorgenommenen Korrektur im Sinn einer
Verminderung des gewinnsteuerrechtlich zu erfassenden Grundstückgewinns auf le-
diglich die wieder eingebrachten Abschreibungen erweist sich die Rüge indes als nicht
stichhaltig. Das Leistungsfähigkeitsprinzip wird bereits eingehalten, wenn die Immobi-
liengesellschaft gewinnsteuerrechtlich von der Abrechnung des gesamten während der
Haltedauer eingetretenen Wertzuwachses auf dem Grundstück befreit ist, auch wenn
sich aus grundstückgewinnsteuerrechtlicher Sicht aus der zweiten, zivilrechtlichen
2 ST.2013.173

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Handänderung aufgrund der Anrechnung der Veräusserungspreises der wirtschaftli-
chen Handänderung als Anlagekosten ein – unter dem gesamten Wertzuwachsgewinn
liegender – Verlust ergeben mag. Die Praxis der Anrechnung dieses Veräusserungs-
preises auf Stufe Grundstückgewinnsteuer dient unter dem Aspekt des Leistungsfähig-
keitsprinzips lediglich der Vermeidung einer doppelten grundstückgewinnsteuerlichen
Gewinnerfassung für den Fall, dass auch nach dem Zeitpunkt der wirtschaftlichen
Handänderung ein weiterer Wertzuwachs beim Grundstück eintritt. Der Umstand, dass
die Aktionäre als eigenständige Steuersubjekte grundstückgewinnsteuerlich bereits
einen höheren Wertzuwachs bis zum Datum der wirtschaftlichen Handänderung abge-
rechnet bzw. freigestellt erhalten (Differenz zwischen Verkehrswert vor 20 Jahren und
Anlagekosten) haben, gebietet bei der Gewinnsteuer der Immobiliengesellschaft im
Rahmen einer später erfolgenden zivilrechtlichen Handänderung nicht, einen über den
während der gesamten Haltedauer erzielten Nettowertzuwachsgewinn hinausgehen-
den Betrag freizustellen. Dem Leistungsfähigkeitsprinzip ist auf Stufe Gewinnsteuer der
Immobiliengesellschaft hinreichend Rechnung getragen, wenn bei dieser keinerlei
Wertzuwachsgewinn gewinnsteuerrechtlich erfasst wird.
Der Hinweis der Pflichtigen, dass die Immobiliengesellschaft bei einem zivil-
rechtlichen Erwerb des Grundstücks zum Verkaufspreis der wirtschaftlichen Handän-
derung und der darauf folgenden Verlust bringenden Weiterveräusserung bereits auf-
grund des Massgeblichkeitsprinzips den Verlust in der Erfolgsrechnung geltend
machen kann, hilft nicht weiter. Die Immobiliengesellschaft ist in einer solchen Situation
mit einem echten Buchverlust konfrontiert, weshalb das Leistungsfähigkeitsprinzip eine
Anrechnung gebietet. Im Gegensatz hierzu hat die Pflichtige auf dem streitbetroffenen
Grundstück bei gewinnsteuerlich abgerechneten wieder eingebrachten Abschreibun-
gen von lediglich rund Fr. 25'000.- trotz der zusätzlichen wertvermehrenden Aufwen-
dungen bzw. Verkaufskosten einen Buchgewinn vom mehreren Millionen Franken er-
wirtschaftet, welcher vollständig von der Gewinnbesteuerung ausgenommen wird.
Unter dem Aspekt des Leistungsfähigkeitsprinzips sind diese zwei Konstellationen
nicht miteinander vergleichbar.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses.
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7. Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss der Pflichtigen aufzuerlegen
(§ 151 Abs. 1 StG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung fällt bei diesem Aus-
gang des Verfahrens ausser Betracht (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
[…]
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