zh_steuerrekursgericht · GR.2012.47 · 2012-04-23 · de
Grundstückgewinnsteuer

Gründung einer Tochtergesellschaft, die für die Muttergesellschaft Produktionsräume bereitstellen sollte. Der blosse Erwerb eines Grundstücks zu diesem Zweck und dessen Weiterveräusserung, nachdem ein besser geeignetes Objekt hatte erworben werden können, qualifiziert die Tochter nicht als Liegenschaftenhändlerin. Auch ein Steueraufschub ist nicht gerechtfertigt, denn das Halten einer einzigen Liegenschaft ist nicht als Betrieb zu qualifizieren.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
2 GR.2012.47
Entscheid
6. November 2013
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli
In Sachen
A AG,
Rekurrentin,
vertreten durch B AG,
gegen
Gemeinde C,
Rekursgegnerin,
vertreten durch den Finanzausschuss,
dieser vertreten durch RA Dr.iur. D,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer

- 2 -
hat sich ergeben:
A. A AG (nachfolgend die Pflichtige) veräusserte am ... Dezember 2011 das
Grundstück Kat.Nr. … (… m² Acker, Wiese, Weide) an der …strasse in C für
Fr. 1'415'000.- an E.
Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte der Finanzausschuss C der
Pflichtigen mit Veranlagungsentscheid vom 23. April 2012 eine Grundstückge-
winnsteuer von Fr. 100'480.-.
B. Eine von der Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache, womit sie sinn-
gemäss die Herabsetzung der Steuer auf Fr. 71'480.- beantragt hatte, wies der Fi-
nanzausschuss am 25. Juni 2012 ab.
C. Mit Rekurs vom 9. Juli 2012 liess die Pflichtige gegenüber dem Steuerre-
kursgericht den Einspracheantrag erneuern.
In seiner Rekursantwort vom 13. August 2012 liess der Finanzausschuss –
unter Zusprechung einer Parteientschädigung – Abweisung des Rekurses beantragen.
Auf die Erwägungen des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird,
soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Dem Einspracheentscheid liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die A AG
(damals: A GmbH) führte ihren Betrieb bis Mitte 2011 in gemieteten Räumlichkeiten an
der …strasse 26. Am ... Dezember 2009 wurde die Pflichtige von Anteilsinhabern der A
AG eigens zum Zweck gegründet, das Nachbargrundstück Kat.Nr. … zu erwerben und
dort neue Produktionsräume für sie erstellen zu lassen. Am ... Dezember 2009 kaufte
2 GR.2012.47

- 3 -
die Pflichtige dieses Grundstück für Fr. 860'000.-. Daraufhin arbeitete die Pflichtige mit
der A AG ein Projekt aus, das auf drei Stockwerken Produktionsräumlichkeiten für
letztgenannte enthielt. Im Januar 2011 erteilte die Baubehörde C hierfür die baurechtli-
che Bewilligung. Noch vor der Bauausführung erwarb die Pflichtige am ... Juni 2011
das ebenfalls benachbarte Grundstück Kat.Nr. … (…strasse 25) für Fr. 6'000'000.-.
Daraufhin vermietete sie einzelne Räumlichkeiten an die A AG; andere Räume wurden
weiteren Mietern überlassen. In der Folge verkaufte die Pflichtige die Liegenschaft
Kat.Nr. … am ... Dezember 2011 für Fr. 1'415'000.-.
2. Im Streit liegt die Frage, ob die Pflichtige als Liegenschaftenhändlerin zu
quaflizieren sei und deswegen aufgrund von § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) die anfallende Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung zu berück-
sichtigen sei.
a) Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 125 II 113 E. 3c
und 6a, mit Hinweisen; BGr 22. März 2011, 2C.375/2010, www.bger.ch, E. 4.2) ist Lie-
genschaftenhandel anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Lie-
genschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig
bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn er dies systematisch und mit der Absicht
der Gewinnerzielung tut, wenn er also eine Tätigkeit entfaltet, die in ihrer Gesamtheit
auf Gewinnerzielung aus Grundstückgeschäften gerichtet ist. Dabei ist unerheblich, ob
die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird. Ob eine Händlertätigkeit in
diesem Sinn vorliegt, ist im Einzelfall stets nach der Gesamtheit der Umstände zu beur-
teilen. Als Indizien für Liegenschaftenhandel kommen die systematische bzw. plan-
mässige Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der
enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichti-
gen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher
fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen einer
Personengesellschaft in Betracht.
b) Diese auf natürliche Personen zugeschnittene Begriffsumschreibung gilt
auch für juristische Personen, wobei die Abgrenzung hier insofern nicht von Bedeutung
ist, als eine juristische Person Kapitalgewinne bei der Veräusserung von Grundstücken
immer zu versteuern hat und nicht nur – wie bei natürlichen Personen –, wenn sie eine
Händlertätigkeit ausübt und damit über Geschäftsvermögen verfügt (Richner/Frei/Kauf-
2 GR.2012.47

- 4 -
mann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 221 N 156). Für
das Bundesgericht ist dabei entscheidend, ob die Grundstücke zum Anlage- oder zum
Umlaufvermögen gehören (BGE 111 Ia 220). Als Anlagevermögen gelten Wirtschafts-
güter (u.a. Liegenschaften), die dem Unternehmen – sei es als Geldanlage oder als
betriebsnotwendige Grundlage für die Ausübung der Tätigkeit – zu dauernder oder
mehrmaliger Nutzung dienen. Demgegenüber bilden Liegenschaften, die laufend an-
geschafft und wieder veräussert werden, Umlaufvermögen (BGr, 16. September 2005,
2A.122/2005, www.bger.ch). Die Erzielung von Gewinn durch die Veräusserung von
Grundstücken muss ein eigentlicher Geschäftszweck der juristischen Person sein. Da-
bei muss es sich aber nicht um den Hauptzweck handeln (Richner/Frei/Kaufmann/
Meuter, § 221 N 158). Die Gewinnerzielung durch Erwerb und Veräusserung von
Grundstücken kann auch einen Nebenzweck bilden, der aber immerhin einige Bedeu-
tung haben muss.
3. a) Im Einspracheentscheid erwog die Rekursgegnerin, dass von systemati-
schen und planmässigen An- und Verkäufen von Liegenschaften hier nicht die Rede
sein könne. Mit dem Erwerb und Weiterverkauf eines Grundstücks habe die Pflichtige
nicht einen Gewinn erzielen, sondern eine geeignete Betriebsliegenschaft für die mit ihr
verbundene A AG erwerben wollen. Eine Händlertätigkeit sei darin nicht zu erblicken.
Ebensowenig sei dem Eventualantrag stattzugeben, wonach der fragliche Verkauf als
betriebliche Ersatzbeschaffung zu würdigen sei. Denn eine solche setze voraus, dass
das veräusserte wie das erworbene Grundstück zum betriebsnotwendigen Anlagever-
mögen eines Pflichtigen gehört habe bzw. gehöre, was vorliegend nicht zutreffe.
b) Zur Rekursbegründung bringt die Pflichtige vor, dass schon ein einzelnes
Kriterium, das die Rechtsprechung für die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegen-
schaftenhandel entwickelt habe, genügen könne. Vorliegend seien mehrere dieser Kri-
terien erfüllt, nämlich ein systematisches und planmässiges Vorgehen durch die Pflich-
tige, eine kurze Besitzesdauer, ein enger Zusammenhang zwischen der Handänderung
und dem Gesellschaftszweck, der Einsatz von Fremdkapital, die Wiederanlage des
Verkaufserlöses in gleichartigem Vermögen und das Eingehen von besonderen Risi-
ken. Die Rekursgegnerin übersehe, dass die von der Pflichtigen neu erworbene Lie-
genschaft nicht allein der A AG diene, sondern zum grösseren Teil an weitere Firmen
vermietet worden sei. Der Anteil der A AG betrage nur 32% der gesamten Mieteinnah-
men. Falls das Steuerrekursgericht der Argumentation der Pflichtigen folgen sollte,
2 GR.2012.47

- 5 -
wäre ein Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung zu gewähren. Im Übrigen habe die
Vorinstanz der Pflichtigen das rechtliche Gehör verweigert. In der Einsprache habe
diese um eine mündliche Begründung der Einsprache nachgesucht. Angesichts des
einlässlich begründeten Einspracheentscheids werde nunmehr darauf verzichtet.
c) Die Rekursgegnerin hält dem entgegen, dass die Pflichtige nicht systema-
tisch An- und Verkäufe von Liegenschaften habe tätigen, sondern der mit ihr verbun-
denen A AG eine geeignete Produktionsanlage habe verschaffen wollen. Die Pflichtige
habe den streitbetroffenen Verkauf von Kat.Nr. … nicht zum Zweck der Gewinnerzie-
lung vorgenommen, sondern um nicht unnötig Kapital zu binden. Seit dem Erwerb des
Grundstücks Kat.Nr. … an der …strasse 25 habe die Pflichtige keine Liegenschaften
mehr erworben oder verkauft. Der Einwand, wonach der an Dritte vermietete Teil der
neu erworbenen Liegenschaft wesentlich grösser sei als der von der A AG genutzte,
tue nichts zur Sache; auch dieser Umstand lasse die Pflichtige nicht als Liegenschaf-
tenhändlerin erscheinen.
4. a) Wie in E. 2a ausgeführt, ist die Qualifikation eines Pflichtigen als Liegen-
schaftenhändler aufgrund einer Gesamtbeurteilung vorzunehmen. Im Licht des in E. 1
skizzierten, unwidersprochenen Sachverhalts handelt es sich bei der Pflichtigen kla-
rerweise nicht um eine Liegenschaftenhändlerin. Wie der Einspracheentscheid zutref-
fend festhält, beabsichtigte die Pflichtige mit dem Ankauf und Verkauf einer Liegen-
schaft nicht die Erzielung eines Gewinns, sondern die Bereitstellung einer für die mit ihr
verbundene A AG geeigneten Betriebsliegenschaft. Weitere Landgeschäfte der Pflich-
tigen sind weder behauptet noch aktenkundig. In Anbetracht des einmaligen Vorgangs
kann von einem systematischen und planmässigen Vorgehen nicht die Rede sein. Die
kurze Besitzesdauer des veräusserten Grundstücks Kat.Nr. … ist nicht auf eine beab-
sichtigte Handelstätigkeit, sondern auf eine zufällige günstige Gelegenheit zurückzu-
führen. Dem in den Statuten der Pflichtigen verankerten Gesellschaftszweck kommt
höchstens eine geringe Bedeutung zu, weil sie wie gesagt bisher keine weiteren Land-
geschäfte getätigt hat. Angesichts der Einmaligkeit von Kauf und Verkauf spielt auch
die Form der Finanzierung, insbesondere das benötigte Fremdkapital, keine wesentli-
che Rolle. Inwiefern sie mit dem Erwerb des neuen Produktionsstandorts ein wesentli-
ches Risiko eingegangen sei, substanziiert die Pflichtige nicht weiter. Insbesondere
macht sie nicht geltend, dass die Vermietung der nicht von der A AG benötigten Räum-
lichkeiten besonderen Aufwand verursacht habe oder die Marktverhältnisse schwierig
2 GR.2012.47

- 6 -
gewesen seien. Schliesslich ging es der Pflichtigen nicht um die Wiederanlage von
Kapital in Liegenschaften, sondern um die Bereitstellung von betrieblich genutzten
Räumlichkeiten.
b) Der Tatbestand der Ersatzbeschaffung von Betriebsgrundstücken, die nach
§ 216 Abs. 3 lit. g StG zu einem Steueraufschub führt, setzt unter anderem voraus,
dass sowohl das Veräusserungs- als auch das Ersatzobjekt betriebsnotwendiges An-
lagevermögen darstellen (Richner/Frei/Kaumann/Meuter, § 216 N 299). Wie die Re-
kursgegnerin in Übereinstimmung mit den Akten zutreffend festhält, haben sich die
Aktivitäten der Pflichtigen im Erwerb und in der Veräusserung eines einzigen Grund-
stücks und in der Beauftragung eines Architekten zur Entwicklung eines Projekts er-
schöpft. Darin ist weder ein Betrieb in der Form einer Immobilienverwaltungsgesell-
schaft noch in der Form eines Liegenschaftenhandels zu erblicken (vgl. Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, § 67 N 215 ff.). Fehlt es nach dem Gesagten an einem Betrieb, so
stellt der vorliegend zu beurteilende Verkauf eines Grundstücks im Anschluss an den
Kauf eines anderen von vornherein keine betriebliche Ersatzbeschaffung dar.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses.
5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Rekurrentin auf-
zuerlegen (§§ 151 Abs. 1 i.V.m. 212 StG). Die Voraussetzungen für die Zusprechung
einer Parteientschädigung an die Rekursgegnerin sind erfüllt. Die Rekursschrift be-
schränkt sich weitgehend auf eine Wiederholung der im vorinstanzlichen Verfahren
erhobenen Einwände, die im Einspracheentscheid schlüssig widerlegt worden sind.
Das Rechtsmittel erweist sich daher als offensichtlich unbegründet (§ 152 StG i. V. m.
§ 17 Abs. 2 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Ju-
ni 1997). In Anbetracht des geringen Aufwands, welcher für die Beantwortung des Re-
kurses erforderlich war, erscheinen Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) als ange-
messen.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
[…]
2 GR.2012.47