zh_steuerrekursgericht · GR.2018.24 · 2016-06-08 · de
Grundstückgewinnsteuer

Eine Aktiengesellschaft mit Sitz im Kanton Zug und ausserkantonalen Anlageliegenschaften kann den Gewinnungskostenüberschuss aus Liegenschaften in einer zürcherischen Gemeinde nicht mit dem Grundstückgewinn, resultierend aus dem Verkauf einer Liegenschaft in derselben Gemeinde, verrechnen.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
2 GR.2018.24
Entscheid
14. Mai 2019
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Alexander Widl, Steuerrichterin
Barbara Collet und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli
In Sachen
A AG,
Rekurrentin,
vertreten durch B AG,
gegen
Gemeinde C,
Rekursgegnerin,
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer

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hat sich ergeben:
A. Die in der Immobilienbranche tätige A AG (nachfolgend die Pflichtige) mit
Sitz in der Gemeinde D/ZG veräusserte am ... 2015 die im Anlagevermögen gehaltene
Liegenschaft GB Bl. ..., Kat. Nr. ..., 395 m2, ...strasse 1, 3, 5 im Ortsteil E (der zürcheri-
schen Gemeinde C) zum Preis von Fr. 685'000.-. In der Steuererklärung setzte die
Pflichtige für die Liegenschaft einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 531'366.- ein.
Mit Entscheid vom 8. Juni 2016 veranlagte die Grundsteuerbehörde der Gemeinde C
einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 214'100.-, basierend auf einem Ver-
kehrswert vor 20 Jahren von Fr. 470'000.-. Dies führte zu einer Grundstückgewinn-
steuer von Fr. 37'520.-.
B. Hiergegen erhob die Pflichtige am 18. Juli 2016 Einsprache und beantrag-
te, für die Berechnung des Grundstückgewinns statt vom Verkehrswert vor 20 Jahren
vom Buchwert der Liegenschaft inklusive Aufwertungen ohne Abschreibungen auszu-
gehen. Der steuerbare Grundstückgewinn sei damit auf Fr. 0.- festzusetzen. Mit Ein-
spracheentscheid vom 16. April 2018 setzte die Grundsteuerkommission den steuerba-
ren Grundstückgewinn auf Fr. 152'700.- fest, indem sie den von der Pflichtigen in der
Steuererklärung deklarierten Verkehrswert vor 20 Jahren in der Höhe von Fr. 531'366.-
übernahm. Die Grundstückgewinnsteuer ermässigte sich dadurch auf Fr. 25'240.-.
C. Mit dagegen erhobenem Rekurs vom 18. Mai 2018 beantragte die Pflichti-
ge, den steuerpflichtigen Grundstückgewinn von Fr. 152'700.- mit dem übrigen negati-
ven Liegenschaftsergebnis in der Gemeinde C von Fr. 556'270.- zu verrechnen, womit
die Grundstückgewinnsteuerrechnung aufzuheben sei. Die Grundsteuerbehörde der
Gemeinde C verzichtete mit Rekursantwort vom 26. Juni 2018 auf eine Stellungnahme
zum Rekurs.
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Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer – losgelöst von den
übrigen Einkommensverhältnissen – von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handän-
derungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 des
Steuergesetzes vom 8. Juni 1997, StG). Diese Besteuerung gilt sowohl für Grundstü-
cke des Privat- als auch des Geschäftsvermögens. Grundstückgewinn ist laut § 219
Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und
Aufwendungen) übersteigt. Liegt die massgebliche Handänderung mehr als zwanzig
Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig
Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 2 StG). Die anrechenbaren Aufwendungen
sind in § 221 Abs. 1 StG abschliessend aufgezählt (RB 1990 Nr. 51, 1982 Nr. 105;
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013,
§ 221 N 3). Dazu gehören wertvermehrende Aufwendungen, Grundeigentümerbeiträ-
ge, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbunde-
ne Abgaben sowie Baukreditzinsen bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen. Lie-
genschaftenhändler können weitere, mit der Liegenschaft zusammenhängende Auf-
wendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkom-
mens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben (§ 221 Abs. 2 StG). Ausser-
dem sind – nach vollständiger Veräusserung des Gesamtgrundstücks – Verluste aus
Teilveräusserungen verrechenbar (§ 224 Abs. 3 StG). Alle übrigen Einkommensbe-
standteile und Unkosten, einschliesslich die sog. wieder eingebrachten Abschreibun-
gen (= Differenz zwischen Buchwert und Anlagekosten), werden mit der Einkommens-
bzw. mit der Gewinnsteuer erfasst (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, VB zu §§ 216-226a
N 6). Diese Regelung bringt es mit sich, dass Verluste aus dem Einkommens- bzw.
Gewinnsteuerbereich nach kantonalem Recht nicht mit Grundstückgewinnen verrech-
net werden können.
b) Aus dem Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung gemäss Art. 127
Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) folgt, dass ein Steuerpflichtiger,
der in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist, nicht mehr als sein gesamtes Reinein-
kommen bzw. seinen gesamten Reingewinn zu versteuern hat (BGE 107 Ia 41 E. 1a).
Diese Regel trat gemäss jahrzehntelanger Rechtsprechung des Bundesgerichts vor
dem Grundsatz zurück, dass das Grundeigentum ausschliesslich und in vollem Um-
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fang dem Liegenschaftskanton zur Besteuerung vorbehalten blieb. Der Liegenschafts-
kanton musste deshalb Verluste, die am (Wohn-)Sitz oder in anderen Kantonen ange-
fallen waren, nicht übernehmen. Dies galt selbst dann, wenn es dazu führte, dass ein
Steuerpflichtiger mehr als den gesamten Gewinn bzw. das gesamte Einkommen ver-
steuern musste (Höhn/Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4. A., 2000, § 28 N 25 ff.).
In jüngerer Zeit änderte das Bundesgericht bei verschiedenen Fallkonstella-
tionen seine Praxis, um Ausscheidungsverluste möglichst zu vermeiden und um dem
verfassungsmässigen Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungs-
fähigkeit zum Durchbruch zu verhelfen.
Es können insbesondere die folgenden Fallkonstellationen genannt werden
(vgl. Kreisschreiben Nr. 27 der Schweizerischen Steuerkonferenz [SSK] vom
15. März 2007, nachfolgend KS 27):
1. Geschäftsverlust (Verlustvorträge) im Sitzkanton und in weiteren Betriebsstättekan-
tonen (Liegenschaftenhändler): Verrechnung mit dem Wertzuwachsgewinn aus der
Veräusserung einer Betriebsliegenschaft im Betriebsstättekanton (BGE 131 I 249;
vgl. auch Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 5 N 76 ff.).
2. Gewinnungskostenüberschuss aus einer im Privatvermögen gehaltenen Liegen-
schaft am Hauptsteuerdomizil: Verrechnung mit Einkünften aus einer ebenfalls im
Privatvermögen gehaltenen Liegenschaft im Liegenschaftskanton (BGE 131 I 285).
3. Geschäftsverlust im Sitzkanton (Unternehmung, Handelsgesellschaft): Verrech-
nung mit laufenden Liegenschaftserträgen aus Kapitalanlageliegenschaften am
Spezialsteuerdomizil (Bundesgerichtsentscheid vom 8. Mai 2006, 2P.139/2005 =
BGE 132 I 220).
4. Proportional zu den Aktiven zu verlegende Schuldzinsen eines Liegenschaften-
händlers (natürliche Person), Verbot der Aktivierung von Aufwandüberschüssen
und Schuldzinsen (BGr, 3. November 2006, 2P.84/2006 = StE 2007 A 24.43.1
Nr. 19).
Schliesslich nahm das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 1. Mai 2013
(BGE 139 II 373) eine weitere Präzisierung der Rechtsprechung vor, wobei es zwi-
schen inner- und ausserkantonalen Verlustbestandteilen differenzierte.
Gemäss diesem Bundesgerichtsentscheid steht es den Kantonen mit monisti-
schem System der Grundstückgewinnbesteuerung nach Art. 12 Abs. 4 des Bundesge-
setzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden
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vom 14. Dezember 1990 (StHG) frei, ob sie einen innerkantonalen Geschäftsverlust
bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigen wollen oder nicht. Das interkantonale
Steuerrecht schreibt den Kantonen nicht vor, wie sie die innerkantonalen Verluste in-
nerhalb des Kantons verlegen müssen. Wie das Bundesgericht erwägt, ist die Ver-
rechnung von Geschäftsverlusten mit dem Grundstückgewinn dem Wesen der Grund-
stückgewinnsteuer als Objektsteuer grundsätzlich fremd (BGE 139 II 373 E. 3.5 und
4.2).
Aufgrund der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu vermeiden
sind somit auf jeden Fall "Ausscheidungsverluste". Dabei handelt es sich im Wesentli-
chen um "ungedeckte" Verluste, welche sich daraus ergeben, dass im Kanton, in wel-
chem der Verlust erzielt wurde, nicht genügend Substrat vorhanden ist, um den Verlust
zu kompensieren, dieses Substrat im andern Kanton jedoch vorhanden ist. Lediglich im
Rahmen der Beantwortung der Frage, ob ein solcher Ausscheidungsverlust vorliegt
oder nicht, ist auch in Kantonen mit monistischem System eine (innerkantonale) "hypo-
thetische Verrechnung" mit Grundstückgewinnen vorzunehmen (BGE 139 II 373 E. 4.3
f.). In diesem Sinn sind auch die Anweisungen in KS 27 zu verstehen, welche sich
ausdrücklich auf die "Vermeidung von Ausscheidungsverlusten" beziehen.
c) Am 23. Oktober 2017 beschloss der Kantonsrat eine Teilrevision des Steu-
ergesetzes, welche mit Volksabstimmung vom 10. Juni 2018 angenommen wurde.
Damit soll künftig eine steuerartübergreifende Verlustanrechnung innerkantonal mög-
lich sein. In seinem Entscheid vom 15. Februar 2019 (BGr, 15. Februar 2019,
2C_851/2018 = ZStP 2018, 556 ff.) erwog das Bundesgericht diesbezüglich konkret,
dass es im Lichte der Rechtsgleichheit problematisch sei, wenn Personen, die Grund-
stückgewinne innerhalb des Kantons realisieren, schlechter gestellt seien als solche,
die Grundstückgewinn in einem anderen Kanton erzielen. Es stehe den Kantonen frei,
auch im monistischen System die Anrechnung von operativen Verlusten auf Grund-
stückgewinn des Geschäftsvermögens einzuführen – dies haben mit Ausnahme von
Zürich auch bereits alle monistischen Kantone getan –, um Schlechterstellungen inner-
kantonaler Unternehmen entgegenzutreten. Die neue Bestimmung (§ 224a StG) ist
indessen noch nicht in Kraft und somit für die vorliegende Veranlagung nicht massge-
bend.
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2. a) Mit vorliegendem Rekurs beantragt die Pflichtige, den Gewinn aus dem
am ... 2015 erfolgten Verkauf der Liegenschaft ...strasse 1, 3, 5 im Ortsteil E der zür-
cherischen Gemeinde C in der Höhe von Fr. 152'700.- mit dem Gewinnungskosten-
überschuss von Fr. 556'270.- der zwei anderen Liegenschaften in dieser zürcherischen
Gemeinde C zu verrechnen, woraus ein Grundstückgewinn von Fr. 0.- resultiere.
b) Die Pflichtige mit Sitz im Kanton Zug verfügte gemäss den Akten pro 2015
über vier Anlageliegenschaften im Kanton Zürich, wovon deren zwei sich im Ortsteil E
(Gemeinde C) befanden (Fabrikliegenschaft und Wohnliegenschaf). Der im Kanton Zug
am 21. März 2018 ergangenen Veranlagung ist ein positives Gesamtergebnis der
Pflichtigen in der Steuerperiode 1.1. - 31.12.2015 zu entnehmen (steuerbarer Reinge-
winn von Fr. 39'552'400.-. Verrechnen möchte die Pflichtige den negativen Liegen-
schaftenertrag in der zürcherischen Gemeinde C pro 2015 in der Höhe von Fr.
556'270.- mit dem Grundstückgewinn von Fr. 152'700.- in derselben Gemeinde. Hier-
bei handelt es sich aber um einen rein innerkantonalen Sachverhalt und geht es nicht
um die Frage der Übernahme eines ausserkantonalen Verlustes. Ein Ausscheidungs-
verlust steht mithin nicht im Raum. Unter Verweis auf E. 1.a und b ist daher festzuhal-
ten, dass es dem Kanton Zürich freisteht, den innerkantonalen Verlust bei der Grund-
stückgewinnsteuer anzurechnen oder nicht. Da dies das Steuergesetz (bis dato) nicht
vorsieht, ist es nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde C den Grundstückgewinn in
der Höhe von Fr. 152'700.- trotz Gewinnungskostenüberschüssen in derselben Ge-
meinde vollumfänglich der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
3. Nach dem Gesagten ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die
Kosten des vorliegenden Verfahrens der Pflichtigen aufzuerlegen und muss ihr eine
Parteientschädigung versagt bleiben (§ 151 Abs. 1 StG und § 152 i.V.m. § 17 Abs. 2
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
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