zh_steuerrekursgericht · GR.2022.12 · 2004-10-20 · de
Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)

Für das von der Pflichtigen vertretene Modell, wonach auf Stufe der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer in der Steuerperiode der Liegenschaftenveräusserung auch auf bereits rechtskräftig erfolgswirksam geltend gemachte weiteren Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG früherer Steuerperioden verzichtet werden könne, besteht keine hinreichende gesetzliche Grundlage. Die Auslegung des letzten Teilsatzes von § 221 Abs. 2 StG ergibt, dass der historische Gesetzgeber diese Lösung gerade nicht einführen wollte. Zudem stehen steuersystematische Überlegungen (Realisations- bzw. Periodizitätsprinzip) einem solchen Modell entgegen. Die von der Pflichtigen angeführten speziellen Konstellationen führen nicht zu qualifiziert unhaltbaren Situationen, welche im Sinne eines teleologischen Auslegungselements die anderen Auslegungselemente auzuhebeln vermögen. Die von der Pflichtigen angestrebte weitergehende Begünstigung durch die zeitliche Öffnung des Wahlrechts, bei welcher Steuerart diese weiteren Aufwendungen geltend gemacht werden können, ist nur durch Anpassung der gesetzlichen Grundlagen durch den Gesetzgeber selbst zu erreichen.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
1 GR.2022.12
Entscheid
24. Juni 2025
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter Ma-
rius Obertüfer und Gerichtsschreiber Claude Treyer
In Sachen
A AG,
c/o B AG,
Rekurrentin,
als Rechtsnachfolgerin der C AG,
diese vertreten durch D AG,
gegen
Gemeinde E,
Rekursgegnerin,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)

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hat sich ergeben:
A. 1. Die C AG (diese bzw. deren Rechtsnachfolgerin A AG nachfolgend: die
Pflichtige) mit Sitz in der Gemeinde E bezweckte seit Handelsregistereintrag aus dem
Jahr 2001 den Ankauf, Verkauf und die Verwaltung von Grundstücken und die Erstellung
von Bauten sowie die Beteiligung an gleichartigen Unternehmungen sowie Finanzierung
von solchen. Sie wurde von der A AG gehalten, die im Frühjahr 2019 ihre Aktiven und
Passiven infolge Fusion übernahm. Die C AG wurde darauf im Handelsregister gelöscht.
Am 28. September 2009 erwarb die Pflichtige das Grundstück GB Bl. , Kat.Nr.
, 3'921 m2, in der Gemeinde E zu einem Preis von Fr. 7'500'000.-. In der Folge entwi-
ckelte sie zusammen mit der F AG ein Projekt, für das schliesslich eine rechtskräftige
Baubewilligung erlangt wurde. Im Juni 2018 verkaufte die Pflichtige das erwähnte Grund-
stück an die G AG, Zug, zu einem Preis von Fr. 11'500'000.-. Gleichzeitig wurde das
Projekt einschliesslich der Baubewilligung bzw. der Rechte daran zum Preis von
Fr. 7'908'000.- mitverkauft. Gemäss Projektkaufvertrag entfielen vom Kaufpreis für das
Projekt Fr. 2'553'900.- auf die Pflichtige.
2. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer machte die Pflichtige
Aufwendungen als Liegenschaftenhändlerin gemäss § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes
vom 8. Juni 1997 (StG) von Fr. 1'664'000.- geltend. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2018
teilte das Grundsteuerbehörde der Gemeinde E der Pflichtigen mit, dass sie die Kriterien
zur Annahme einer gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlerin nicht erfülle, weshalb die
Kosten nicht zum Abzug zugelassen werden könnten. Am 26. Februar 2019 setzte die
Grundsteuerbehörde der Gemeinde E den steuerpflichtigen Grundstückgewinn auf
Fr. 3'968'855.- und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 1'356'151.- fest. Dabei liess sie
die geltend gemachten Aufwendungen als Liegenschaftenhändlerin nicht zum Abzug zu.
Das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich hiess einen gegen den abschlägi-
gen Einspracheentscheid vom 22. August 2019 gerichteten Rekurs hinsichtlich der Lie-
genschaftenhändlerinneneigenschaft der Pflichtigen gut und wies das Verfahren zwecks
weiterer Untersuchung und Entscheid betreffend die Abzugsfähigkeit der geltend ge-
machten zusätzlichen Aufwendungen als Liegenschaftenhänderin an die Grundsteuer-
behörde der Gemeinde E zurück (StRG, 29. Juni 2020, 1 GR.2019.34). Hiergegen erho-
bene Beschwerden der Grundsteuerbehörde der Gemeinde E beim Verwaltungsgericht
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des Kantons Zürich und beim Schweizerischen Bundesgericht blieben ohne Erfolg (VGr,
21. Oktober 2020, SB.2020.00065, www.vgrzh.ch, sowie BGr, 25. Februar 2021,
2C_1031/2020).
B. Im Rahmen der erforderlichen Neuveranlagung liess die Grundsteuerbe-
hörde der Gemeinde E mit Beschluss vom 16. November 2021 zusätzlich die Steuern
auf die wiedereingebrachten Abschreibungen (Fr. 33'927.-), die auf dem Grundstückge-
winn lastende anteilige direkte Bundessteuer (Fr. 234'600.-) sowie die Grundstückge-
winngewinnsteuer (Fr. 940'324.-) zum Abzug zu. Bei einem Anlagewert von insgesamt
Fr. 8'739'996.- und einem Verkaufserlös von insgesamt Fr. 11'500'000.- führte dies zu
einem steuerpflichtigen Grundstückgewinn von Fr. 2'760'004.- und – nach Berücksichti-
gung einer Ermässigung von 14% aufgrund einer 8-jährigen Besitzdauer – zu einer
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 940'324.-. Unberücksichtigt blieben hierbei weiterhin
der von der Pflichtigen geltend gemachte, auf das Grundstück entfallende Kapitalzins-
aufwand 2010-2017 (Fr. 544'727.-) sowie die auf das Grundstück entfallenden direkten
Steuern 2010-2017 (Fr. 88'771.-). Begründet wurde die Verweigerung der Anrechenbar-
keit dieser Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer damit, dass die Pflichtige es
unterlassen hätte, im Rahmen der Gewinnsteuerveranlagungen 2010-2017 – z.B. mittels
Aktivierung der entsprechenden Aufwandpositionen oder auf andere Weise – laufend
und ausdrücklich auf eine Geltendmachung zu verzichten.
Die Einsprache der Pflichtigen vom 21. Dezember 2021, in welcher diese an
der Abzugsfähigkeit der geltend gemachten Aufwendungen hatte festhalten lassen, wies
die Kommission für Grundsteuern mit Einsprachebeschluss vom 1. März 2022 ab.
C. Mit Rekurs vom 6. April 2022 liess die Pflichtige ihre Begehren erneuern.
Zudem beantragte sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Grundsteuerbehörde der Gemeinde E schloss in ihrer Rekursantwort vom
11. Mai 2022 auf Abweisung des Rechtsmittels.
Die Pflichtige liess sich hierzu mit Eingabe vom 7. Juni 2022 nochmals verneh-
men, während die Grundsteuerbehörde der Gemeinde E mit Eingabe vom 16. Juni 2022
auf eine erneute Vernehmlassung verzichtete.
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Auf die Vorbringen der Parteien wird – sofern rechtserheblich – in den nachfol-
genden Erwägungen eingegangen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Zwischen den Parteien ist die Frage strittig, bis zu welchem Zeitpunkt natür-
liche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, in Anwendung von
§ 221 Abs. 2 StG bei der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer ausdrücklich
auf die Berücksichtigung von mit einer veräusserten Liegenschaft zusammenhängen-
den, über § 221 Abs. 1 StG hinausgehenden Aufwendungen verzichten müssen, damit
eine Anrechnung im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer betreffend die veräusserte
Liegenschaft möglich bleibt. Die Pflichtige erachtet einen solchen – allenfalls auch rück-
wirkenden und damit einkommens- bzw. gewinnsteuerperiodenübergreifenden – Ver-
zicht auch noch im Rahmen der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuereinschät-
zung der Veräusserungsperiode der Liegenschaft als möglich, indem die in den
Steuerperioden der Besitzesdauer bereits bei der ordentlichen Einkommens- und Ge-
winnsteuer abgezogenen Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG im Sinn einer "Wie-
dereinbringung" dem ordentlichen Einkommen bzw. Gewinn der Veräusserungsperiode
hinzugerechnet werden. Die Grundsteuerbehörde der Gemeinde E erachtet einen sol-
chen Verzicht erst anlässlich der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuerein-
schätzung der Veräusserungsperiode der Liegenschaft als unzulässig. Ein solcher sei
laufend, d.h. nach Vorliegen der entsprechenden Jahresrechnungen, im Rahmen jeder
einzelnen Gewinn- bzw. Einkommenssteuerperiode während der Besitzesdauer der Lie-
genschaft zu erklären.
2. a) Gemäss § 221 Abs. 2 StG können natürliche und juristische Personen,
welche mit Liegenschaften handeln, weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende
Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkom-
mens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben. Für die Beantwortung der
Rechtsfrage, bis zu welchem Zeitpunkt ein solcher Verzicht möglich ist, ist der letzte
Teilsatz von § 221 Abs. 2 StG auszulegen.
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b) Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der massgeblichen
Norm. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss
das Steuerrekursgericht unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach der
wahren Tragweite der Norm suchen. Dabei hat es insbesondere den Willen des Gesetz-
gebers zu berücksichtigen, wie er sich namentlich aus den Gesetzesmaterialien ergibt
(historische Auslegung). Weiter hat es nach dem Zweck, dem Sinn und den dem Text
zugrundeliegenden Wertungen zu forschen, namentlich nach dem durch die Norm ge-
schützten Interesse (teleologische Auslegung). Wichtig ist auch der Sinn, der einer Norm
im Kontext zukommt, und das Verhältnis, in welchem sie zu anderen Gesetzesvorschrif-
ten steht (systematische Auslegung). Das Steuerrekursgericht befolgt bei der Auslegung
von Gesetzesnormen entsprechend der Praxis des Bundesgerichts (BGr, 17. März 2023,
9C_678/2021, E. 5.2.1, mit weiteren Hinweisen) einen pragmatischen Methodenplura-
lismus und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer Prioritätsordnung zu
unterstellen.
c) Der Wortlaut des letzten Teilsatzes von § 221 Abs. 2 StG ("soweit sie auf
deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzich-
tet haben") allein ist für die Beantwortung der vorliegenden Streitfrage nicht hinreichend
klar. Für die Geltendmachung bzw. Berücksichtigung der weiteren Aufwendungen ge-
mäss § 221 Abs. 2 StG bei der Grundstückgewinnsteuer wird einzig ein vorgängiger
Verzicht auf die Geltendmachung derselben Aufwendungen bei der Einkommens- und
Gewinnsteuer vorausgesetzt, wobei durch die jüngere bundesgerichtliche Rechtspre-
chung (BGr, 6. Oktober 2020, 2C_164/2020, nur Aufwendung der Veräusserungsperi-
ode betreffend) sichergestellt wird, dass bei der Ankündigung einer allfälligen Geltend-
machung weiterer Aufwendungen je nach Ergebnis der Jahresrechnung des die
Veräusserung enthaltenden Geschäftsjahrs bis zum Vorliegen derselben mit der Veran-
lagung der Grundstückgewinnsteuer zugewartet wird und damit der verlangte vorgän-
gige Verzicht möglich bleibt (bzw. bei einer vorzeitigen Grundstückgewinnsteuerveran-
lagung unter Einhaltung der einschlägigen Fristen nach dem Vorliegen der
Jahresrechnung des Veräusserungsjahrs auch noch revisionsweise geltend gemacht
werden kann). Eine eindeutige und klare Aussage darüber, ob der vorgängige Verzicht
im Rahmen der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuereinschätzung der Steuer-
periode der Liegenschaftenveräusserung lediglich weitere Aufwendungen dieser Peri-
ode oder aber – durch eine Korrektur mittels einer Einkommens- bzw. Gewinnaufrech-
nung in der Jahresrechnung des Veräusserungsjahrs im Sinn der durch die Rekurrentin
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vertretenen "Wiedereinbringung" – auch bereits rechtskräftig als einkommens- bzw. ge-
winnmindernd anerkannte Aufwendungen früherer Perioden umfassen kann, ist dem
Wortlaut nicht zu entnehmen.
d) aa) Bezüglich des im Rahmen der historischen Auslegung zu untersuchen-
den Willens des Gesetzgebers ist einleitend festzuhalten, dass der Kantonsrat
§ 221 Abs. 2 StG in der auszulegenden Fassung erst sehr spät, d.h. im Rahmen der
zweiten Lesung vom 3. Februar 1997, aufgrund eines ausformulierten Rückkommens-
antrags des FDP-Kantonsrats Lukas Briner in das Steuergesetz aufgenommen hat (Pro-
tokoll des Zürcher Kantonsrates 1995-1999, S. 6715 - 6728). Obwohl die kantonsrätliche
Debatte in erster Linie die Vereinbarkeit des Begriffs der weiteren bei der Grundstück-
gewinnsteuer abziehbaren Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG mit dem steuerhar-
moniserungsrechtlichen Begriff der Anlagekosten gemäss § 12 Abs. 1 des Bundesge-
setzes über die die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden
vom 14. Dezember 1990 (StHG) zum Gegenstand hatte, ist auch der Zeitpunkt des Ver-
zichts auf die weiteren Aufwendungen bei der Einkommens- und Gewinnsteuer aus-
drücklich thematisiert worden. So führte Kantonsrat Briner als Verfasser des Rückkom-
mensantrags aus (Protokoll des Zürcher Kantonsrates 1995-1999, S. 6725):
"Um die Sache administrativ nicht zu erschweren, habe ich beantragt, dass man
dann, wenn man bei der Einkommens- und Ertragssteuer diese Aufwendungen nicht
geltend machen will, das auch gleich erklären muss. Es geht nicht an, die Gemeinde im
Nachhinein damit zu beauftragen, die Firmenbuchhaltung der letzten 10 oder 12 Jahre
zu durchforsten, um beweisen zu können, dass es damals nicht geltend gemacht wurde.
Das muss man sofort erklären. Damit wird auch der administrative Nachvollzug verein-
facht".
Ebenfalls zur Thematik Stellung genommen hat CVP-Kantonsrat Germain Mit-
taz (Protokoll des Zürcher Kantonsrates 1995-1999, S. 6727):
"Der Antrag Briner scheint mir klar. Doch möchte ich noch einige Präzisionen
anbringen. Wenn die Vorlage vom Stimmbürger angenommen wird, werden wir die ein-
jährige Veranlagung vornehmen. Mit anderen Worten heisst das, dass wir im Normalfall
drei Monate nach dem Steuerjahr inskünftig die Steuererklärung für die Einkommen-
beziehungsweise Gewinnsteuer abgeben werden. Von daher muss dann bereits klar
sein, ob diese Aufwendungen, im Rahmen des Geschäftsabschlusses oder im Rahmen
der normalen Einkommenssteuer, bereits abgezogen worden sind".
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bb) Auch wenn der "sofortige" Verzicht auf den Abzug von weiteren Aufwen-
dungen gemäss § 221 Abs. 2 StG im Rahmen der dem Aufwendungszeitpunkt entspre-
chenden periodischen (und noch nicht rechtskräftigen, vgl. hierzu StRG, 10. Oktober
2023, E. 2c/cc) Einkommens- bzw. Gewinnsteuereinschätzung nicht Eingang in den Ge-
setzeswortlaut gefunden hat, bedeutet dies – nach Analyse der gesamten hierzu geführ-
ten Debatte des Kantonsrats (S. 6715 - 6728) und entgegen der Auffassung der Pflich-
tigen – indes nicht, dass der Kantonsrat sich durch die unveränderte Übernahme des
Textes des Rückkommensantrags zu § 221 Abs. 2 StG gegen das Erfordernis eines
solchen periodengerechten Verzichts entschieden hätte. Vielmehr ist davon auszuge-
hen, dass der Kantonsrat den zitierten Ausführungen insbesondere des Textverfassers
zum Verzichtszeitpunkt unwidersprochen gefolgt ist und eine textliche Anpassung als
nicht notwendig erachtet hat.
cc) Die Anwendung der historischen Auslegungsmethode führt zum Ergebnis,
dass ein solcher periodengerechter Verzicht dem Willen des historischen Gesetzgebers
entsprochen hat. Die bisherige zürcherische Lehre zum Grundstückgewinnsteuerrecht
(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, §
221 N 149; Felix Richner, Der Liegenschaftenhändler im Kanton Zürich, ZStP 2004, S.
272) sowie die Rechtsprechung zu § 221 Abs. 2 StG (VGr, 20. Oktober 2004,
SB.2003.00075, E. 3; StRG, 10. Oktober 2023, 1 GR.2022.30, E. 2b und 2c, StRG,
11. Mai 2020, GR.2019.26, E. 4a sinngemäss durch Verweis auf die den jährlichen Steu-
ererklärungen beizugebenden Unterlagen betreffend Verzicht, StRK III, 20. Februar
2009, GR.2007.37, E. 2b) sind denn auch von einem solchen Verständnis von § 221
Abs. 2 StG ausgegangen, wobei die jüngste Rechtsprechung – entgegen der Auffassung
der Rekursgegnerin – einen solchen Verzicht auch noch nachträglich zulässt, sofern die
Gewinn- bzw. Einkommenssteuer der entsprechenden Aufwandperiode noch nicht defi-
nitiv veranlagt worden ist.
e) Die Pflichtige beruft sich für die Begründung ihrer Auslegung, wonach
§ 221 Abs. 2 StG einen Verzicht auf die Geltendmachung weiterer Aufwendungen frühe-
rer Steuerperioden auch im Veräusserungsjahr der Liegenschaft zulasse, vor allem auf
verschiedene steuersystematische und teleologische Argumente, welche nachfolgend
zu prüfen sind:
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aa) Die Pflichtige führt aus, Sinn und Zweck der Einführung der Abzugsmög-
lichkeit gemäss § 221 Abs. 2 StG sei gewesen, beschränkt auf Liegenschaftenhändler
das grundsätzlich monistische Grundstückgewinnbesteuerungssystem des Kantons Zü-
rich insofern einem dualistischen System anzunähern, als im Zusammenhang mit
Grundstücken stehende Aufwendungen auch bei derjenigen Steuer zum Abzug gebracht
werden können, welche den Gewinn besteuert; dies mit dem Ziel – mit der Beschränkung
auf diese Veräussererkategorie – das Steuersubstrat der Gemeinden nicht übermässig
zu gefährden. Die durch den ausdrücklichen Verzicht ebenfalls beabsichtigte Vermei-
dung eines doppelten Abzugs derselben Aufwendungen bei der Gewinn- bzw. Grund-
stückgewinnsteuer könne auch erst im Rahmen der Gewinnbesteuerungsveranlagung
des Geschäftsjahrs der Liegenschaftenveräusserung im Zusammenspiel mit der Grund-
stückgewinnsteuerveranlagung sichergestellt werden. Dies deshalb, weil sich durch die
Geltendmachung dieser zusätzlichen Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer
der bei der Gewinnbesteuerung freizustellende Gewinn steuersystematisch entspre-
chend vermindere und es daher im Ergebnis zu einer gewinnerhöhenden Wiedereinbrin-
gung dieser Aufwendungen in der Gewinnbesteuerung analog zu den während der Be-
sitzesdauer der Liegenschaft getätigten Abschreibungen komme. In Anbetracht dessen
dürften die Anforderungen an die Verzichtserklärung nicht überspannt werden. Aus öko-
nomischer Sicht dränge sich bei Liegenschaftenhändlern aufgrund der unterschiedlichen
Steuersätze in den allermeisten Fällen eine Geltendmachung dieser Aufwendungen im
Rahmen der Grundstückgewinnsteuerveranlagung auf. Ein eigentliches Wahlrecht, die
Aufwendungen bei der einen oder anderen Steuerart in Abzug zu bringen, bestehe fak-
tisch nicht bzw. müsse lediglich in dem Sinn bestehen, dass Aufwendungen, welche bei
der Grundstückgewinnsteuer nicht in Abzug gebracht werden könnten, bei der Gewinn-
steuer zuzulassen seien. Die Voraussetzung des sofortigen, periodengerechten Ver-
zichts auf die Geltendmachung solcher Aufwendungen führe in Anbetracht der gesetz-
geberischen Stossrichtung der Annäherung an das dualistische System überdies in
verschiedenen Konstellationen (insbesondere nachträgliche Überführung einer ur-
sprünglich für den Handel vorgesehenen Liegenschaft ins Anlagevermögen und Vermie-
tung nach mehreren Jahren/Nichtgewährung Liegenschaftenhändlerstatus im Veräusse-
rungsjahr nach langjähriger Haltedauer/Verkauf der Liegenschaft nach mehrjähriger
Haltedauer mit Verlust) zu unhaltbaren Ergebnissen. Unhaltbar deshalb, weil die Auf-
wendungen, auf deren Geltendmachung bislang auf Stufe der Gewinnbesteuerung lau-
fend ausdrücklich verzichtet worden sei, wohl im Geschäftsjahr der entsprechenden Er-
eignisse periodenfremd bei der Gewinnsteuer geltend zu machen seien und der
Gesellschaft hierdurch ein nicht gerechtfertigter Liquiditätsnachteil entstehe. Zudem
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bestehe die Gefahr, dass die angestauten Aufwendungen der Gesellschaft allenfalls im
Ereignisjahr einen hohen Verlust einbringen würden, welcher nicht mit versteuerten ope-
rativen Gewinnen der Vorjahre der Haltedauer verrechnet werden könnte und allenfalls
ganz ins Leere falle. Eine Revision bzw. nachträgliche Korrektur der bereits definitiv ver-
anlagten Gewinnsteuerperioden könne zufolge der Problematik des Vorhandenseins
neuer Tatsachen und in Anbetracht des hohen Aufwands der Durchführung solcher Ver-
fahren für die Gesellschaft und die Veranlagungsbehörden keine regelmässige Praxis
werden. Die sich hieraus ergebende teilweise langjährige Rechtsunsicherheit widerspre-
che dem Gesetzgebungsziel der Förderung des Wirtschaftsstandorts Zürich in Sachen
Immobilienwirtschaft.
bb) aaa) In steuersystematischer Hinsicht ist der Pflichtigen beizupflichten, dass
das Steuergesetz des Kantons Zürich mit § 64 Abs. 3 StG bzw. § 18 Abs. 5 StG eine
Mechanik zur Verfügung stellt, welche bei Geltendmachung von zusätzlichen Aufwen-
dungen eines Liegenschaftenhändlers gemäss § 221 Abs. 2 StG bei der Grundstückge-
winnsteuer unter Verzicht auf die Geltendmachung solcher Aufwendungen bei der Ge-
winn- bzw. Einkommenssteuer der Steuerperiode der Liegenschaftenveräusserung im
Sinne einer Gegenkorrektur zu einer entsprechenden Erhöhung des steuerbaren Ge-
winns bzw. des steuerbaren Einkommens führt. Über den Wortlaut dieser beiden Nor-
men hinaus ist anerkannt, dass hierbei nicht nur die Differenz zwischen dem Erwerbs-
preis und den wertvermehrenden Aufwendungen (mit Baukreditzinsen) einerseits und
dem Buchwert der veräusserten Liegenschaft andererseits (wiedereingebrachte Ab-
schreibungen) zu berücksichtigen ist. Vielmehr wird auf die Differenz zwischen den An-
lagekosten (in erweitertem Sinn inkl. geltend gemachter weiterer Aufwendungen gemäss
§ 221 Abs. 2 StG) und dem Buchwert abgestellt (Richner/Frei/ Kaufmann/Rohner, § 18
N 143 ff.). Soweit daher Liegenschaftenhändler im Rahmen der Grundstückgewinnbe-
steuerung in der Veräusserungsperiode angefallene weitere Aufwendungen (insb. die
durch die Veräusserung ausgelösten Steuerfolgen bei juristischen Personen) geltend
machen, führt dies zu einer entsprechenden Erhöhung des steuerbaren Gewinns bzw.
des steuerbaren Einkommens im Rahmen der Einkommens- bzw. Gewinnbesteuerung.
Das blosse Vorhandensein dieser Mechanik für die Abstimmung der Grund-
stückgewinnsteuer mit der Gewinn- bzw. Einkommenssteuer im Fall der Liegenschaf-
tenveräusserung im Veräusserungsjahr gebietet indes aus steuersystematischer Sicht
nicht zwingend, für alle während der gesamten Besitzesdauer auf Stufe Gewinn- bzw.
Einkommenssteuer bereits rechtskräftig erfolgsmindernd geltend gemachten
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liegenschaftsbezogenen Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG einen integralen
nachträglichen Verzicht bei der Gewinn- bzw. Einkommenssteuer der Veräusserungs-
jahrs (mit dortiger steuererhöhenden Wirkung) zugunsten der Geltendmachung dieser
Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer zuzulassen. Ein Systementscheid, in
welchem Zeitpunkt auf solche Aufwendungen im Rahmen der Gewinn- bzw. Einkom-
mensbesteuerung verzichtet werden kann, lässt sich aus dieser Mechanik nicht ableiten.
bbb) Vielmehr steht ein solcher nachträglicher Verzicht auf alle während der
gesamten Besitzesdauer auf Stufe Gewinn- bzw. Einkommenssteuer bereits rechtskräf-
tig erfolgsmindernd geltend gemachten liegenschaftsbezogenen Aufwendungen ge-
mäss § 221 Abs. 2 StG nach der vorstehend erörterten Mechanik in steuersystemati-
scher Hinsicht in einem Spannungsverhältnis zum handels- und steuerrechtlichen
Realisationsprinzip. Das Realisationsprinzip (und davon abgeleitet das Periodizitätsprin-
zip) enthält u.a. auch den Grundsatz der "sachlichen Zuordnung", wonach alle Aufwen-
dungen, die der Erzielung bestimmter Erträge dienen, jener Periode zuzuordnen sind, in
welcher die Erträge erzielt werden, was buchhalterisch durch Aktivierung derjenigen Auf-
wendungen erfolgt, welche bis zum Bilanzstichtag für noch nicht realisierte Erträge an-
gefallen sind (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 64 N 34). Im Zusammenhang mit Lie-
genschaften bedeutet dies, dass die Anlagekosten, bestehend aus den Kosten des
Grundstückserwerbs, den Herstellungskosten für die Baute sowie den Kosten späterer
wertvermehrender Aufwendungen samt der auf letztere beiden Positionen entfallenden
Finanzierungkosten (Baukreditzinsen, vgl. VGr, 31. August 1994, RB 1994 Nr. 56) zu
aktivieren sind, da die mit diesen Aufwendungen zusammenhängende Realisation erst
im Zeitpunkt der Liegenschaftenveräusserung eintreten wird. Diese Aktivierungen haben
laufend in denjenigen Steuerperioden zu erfolgen, in welchen die entsprechenden Auf-
wendungen getätigt werden, um die in den jeweilige Steuerperioden bestehende finan-
zielle Lage der Gesellschaft (keine Belastung der Erfolgsrechnung mit solchen Aufwen-
dungen, sondern blosser Aktiventausch liquide Mittel/aktivierte Anlage in der Bilanz)
möglichst transparent darzustellen.
Sieht nun die steuerrechtliche Regelung von § 221 Abs. 2 StG vor, dass
– handelsrechtlich wohl weder aktivierungspflichtige noch aktivierungsfähige – weitere
Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten im erweiterten Sinn
geltend gemacht werden dürfen, so kommt ein Liegenschaftenhändler im Geschäftsjahr
der Aufwendungen aufgrund des Realisationsprinzips nicht darum herum, steuerrecht-
lich eine Qualifikation dieser Aufwendungen vorzunehmen. Will er diese bei einem
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künftigen Verkauf der Liegenschaft nicht als Anlagekosten im erweiterten Sinn zum Ab-
zug bringen, so bleibt es bei der handelsrechtlich vorgesehenen erfolgswirksamen Er-
fassung dieser Aufwendungen als laufende liegenschaftsbezogene Kosten. Im gegen-
teiligen Fall der Qualifikation als Anlagekosten im weiteren Sinn hat er jedoch, da das
Instrument der handelsrechtlichen Aktivierung für diese Aufwendungen regelmässig
nicht zur Verfügung steht, anderweitig, d.h. durch entsprechende Aufstellungen zu do-
kumentieren, dass solche Aufwendungen in der Steuerperiode zwar getätigt worden, in-
des im steuerrechtlichen Abschluss nicht erfolgsmindernd eingegangen sind (im Sinn
einer untechnischen steuerrechtlichen "Aktivierung").
cc) aaa) In teleologischer Hinsicht – d.h. unter Berücksichtigung des Zwecks,
des Sinns und der dem Text zugrundeliegenden Wertungen – kann mit der Pflichtigen
festgestellt werden, dass Ziel der in § 221 Abs. 2 StG im Zusammenspiel mit den in
§ 64 Abs. 3 StG bzw. § 18 Abs. 5 StG enthaltenen Regelungen – nebst der Annäherung
der Abzugsmöglichkeiten der innerkantonalen Liegenschaftenhändler an diejenigen der
Liegenschaftenhändler mit ausserkantonalem Sitz bzw. Wohnsitz – eine Annäherung an
das dualistische Grundstückgewinnbesteuerungssystem ist, indem dem Liegenschaf-
tenhändler – im Gegensatz zu Veräusserern ohne diese Eigenschaft – die Wahl einge-
räumt wird, über die üblichen Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 1 StG hinausgehende,
mit der veräusserten Liegenschaft zusammenhängenden Kosten bei derjenigen Steuer
in Abzug zu bringen, welche im zürcherischen System den Gewinn aus der Veräusse-
rung von Liegenschaften in erster Linie besteuert. Zwar mag es sich bei rein steuerrecht-
licher bzw. steuerplanerischer Betrachtungsweise aufgrund der unterschiedlichen Steu-
erlast ökonomisch meist aufdrängen, diese weiteren Aufwendungen im Rahmen der
Grundstückgewinnsteuerveranlagung geltend zu machen. Indes greift die Auffassung
der Pflichtigen, wonach unter Wegfall des Wahlrechts ökonomisch immer dieser Weg zu
beschreiten sei, zu kurz. Nebst längerfristigen steuerplanerischen Aspekten werden
auch betriebswirtschaftliche Aspekte – so insbesondere auch das kurzfristige Liquiditäts-
management mittels geringerer Steuerlast durch die erfolgswirksame Geltendmachung
der in den jeweiligen Geschäftsperioden ohnehin getätigten weiteren liegenschaftsbezo-
genen Aufwendungen – die Ausübung des Wahlrechts beeinflussen. Im konkreten Fall
erstaunt überdies, dass die Pflichtige trotz des von ihr vertretenen fehlenden faktischen
Wahlrechts gerade nicht auf die Geltendmachung dieser weiteren Aufwendungen bei
der Gewinnsteuer verzichtet hat.
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bbb) Zu prüfen bleibt, ob die von der Pflichtigen als problematisch dargestellten
Fallkonstellationen im Rahmen der teleologischen Auslegung gebieten, einen nachträg-
lichen Verzicht auf bereits rechtskräftig bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer abge-
zogener weiterer Aufwendungen im Sinn von § 221 Abs. 2 StG im Geschäftsjahr der
Liegenschaftenveräusserung zuzulassen.
aaaa) In der ersten Konstellation der Überführung einer für den Verkauf erstell-
ten Liegenschaft eines Liegenschaftenhändlers als Kapitalanlageliegenschaft ins Anla-
gevermögen mit Vermietung derselben nach einigen Jahren Haltedauer ist darauf hin-
zuweisen, dass die Thematik einer allfälligen Rückabwicklung des Verzichts auf die
Geltendmachung solcher weiterer Aufwendungen während der Haltedauer vor der Über-
führung einzig durch eine entsprechende Disposition des Liegenschaftenhändlers aktu-
ell wird. Ab dem Zeitpunkt der Überführung ins Anlagevermögen ist dem Liegenschaf-
tenhändler die Geltendmachung solcher weiterer Aufwendungen auf jeden Fall verwehrt
(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 127a).
Ob ein solcher Sachverhalt allerdings überhaupt eine Rückabwicklung auszu-
lösen vermag, erscheint als fraglich. Denn mit der durch den Verzicht in den Haltejahren
vor der Überführung erfolgten Qualifikation dieser Aufwendungen als Anlagekosten im
weiteren Sinn sind diese mit der künftigen Realisation mittels Verkaufs der Liegenschaft
verknüpft. Ein solcher Verkauf bleibt bei einem entsprechenden Angebot auch bei Über-
führung ins Anlagevermögen jederzeit möglich, weshalb diese Aufwendungen in einem
künftigen Verkaufszeitpunkt weiterhin bei der Grundstückgewinnsteuer – bei selbstge-
wählter längerer Haltedauer zwar mit vermindertem Steuerspareffekt – grundsätzlich ab-
zugsfähig bleiben. Ob dies auch bei über 20-jähriger Haltedauer und der Möglichkeit der
Geltendmachung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren als Ersatzwert für die Anlage-
kosten möglich bleibt, kann vorliegend offen bleiben.
Selbst wenn mit der Pflichtigen von einer Rückabwicklungspflicht und von
einer periodenfremden Geltendmachung dieser Aufwendungen im Rahmen der Einkom-
mens- oder Gewinnbesteuerung der Steuerperiode der Überführung auszugehen wäre,
ist nicht ohne weiteres nachvollziehbar, inwiefern dies zu einem nicht gerechtfertigten
Liquiditätsnachteil führen sollte. Dies deshalb, weil der Liegenschaftenhändler die in den
Halteperioden bis zur Überführung getätigten Aufwendungen, auf deren Geltendma-
chung er gewinnsteuerrechtlich verzichtet hat, dennoch bereits damals bezahlt und da-
mit faktisch seine Liquidität vermindert hat. Bei einer periodenfremden Geltendmachung
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solcher Aufwendungen dürfte die Verbuchung daher nicht mehr zulasten der flüssigen
Mittel erfolgen. Zudem würde eine solche Geltendmachung zumindest in der Konstella-
tion eines anderweitigen Einkommens bzw. Gewinns des Liegenschaftenhändlers in die-
ser Periode aufgrund der sich daraus ergebenden geringeren Steuerlast zu einer Erhö-
hung der Liquidität führen. Selbst wenn im schlechtesten Fall die Nachbelastung des
Aufwands im Jahr der Überführung zu einem nicht mit allfälligen Gewinnen der Vorjahre
verrechenbaren hohen Verlust führen wurde, wäre dies ausschliesslich die Folge einer
Disposition des Liegenschaftenhändlers und deshalb hinzunehmen. Zudem gilt es zu
berücksichtigen, dass in Anwendung von § 224a Abs. 1 und 2 i.V.m. §§ 29 und 70 StG
zumindest ab 2019 bei der Grundstückgewinnsteuer solche Gesamtbetriebsverluste
bzw. noch nicht verrechnete Gesamtbetriebsverlustvorträge der der Veräusserungspe-
rioden vorangegangenen sieben Geschäftsjahre von Grundstückgewinnen abgezogen
werden können und damit die Folgen der von der Pflichtigen vertretenen Rückabwick-
lung mildern würden.
bbbb) Veräussert ein Liegenschaftenhändler nach laufendem Verzicht auf die
Geltendmachung weiterer Aufwendungen bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer die
Liegenschaft grundstückgewinnsteuerrechtlich mit einem Verlust (sei es bereits ohne
oder aber mit Berücksichtigung dieser Aufwendungen), so hat die zuständige Grund-
steuerbehörde den Umfang der durch die weiteren Aufwendungen erhöhten Anlagekos-
ten im weiteren Sinn sowie sich daraus ergebend den Umfang des Verlusts festzustellen.
Die weiteren Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG fallen zwar bei der Grundstück-
gewinnsteuer insofern ins Leere, als damit keine Steuerminderung bewirkt werden kann.
Der unter Berücksichtigung dieser Aufwendungen festgestellte Verlust ist indes bei der
Einkommens- bzw. Gewinnsteuer des Liegenschaftenhändlers – genauso, wie wenn der
Umfang der Anlagekosten einzig auf Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 1 StG zurück-
zuführen wäre – vollumfänglich zu berücksichtigen. Auch wenn die Geltendmachung der
weiteren Aufwendungen in dieser Konstellation teilweise oder vollständig keine steuer-
mindernde Wirkung bei der Grundstückgewinnsteuer haben, tritt diese Wirkung durch
die Übernahme des Verlustes aus der Grundstückgewinnsteuerveranlagung bei der Ein-
kommens- oder Gewinnsteuer ein.
Auch in dieser Konstellation ist die faktische Liquidität bereits durch den ent-
sprechenden Abfluss flüssiger Mittel in den früheren Steuerperioden vermindert worden.
Im Veräusserungsjahr wiederum wird die faktische Liquidität im Umfang der vom Käufer
überwiesenen flüssigen Mittel erhöht. Ein Liquiditätsnachteil entsteht in dieser
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Konstellation nur insofern, als – bei zurückblickender ex tunc Betrachtung – ein Verzicht
auf die Geltendmachung all derjenigen weiteren Aufwendungen, welche bei der Grund-
stückgewinnsteuer aufgrund der Verlustsituation nicht mehr steuermindernd geltend ge-
macht werden können, nicht nötig gewesen wäre, sondern deren erfolgswirksame Gel-
tendmachung bereits in den entsprechenden Aufwandsteuerperioden beim Vorliegen
von anderweitigem Einkommen oder Gewinn zu einer Steuerentlastung und damit zu
einem periodenbezogenen Liquiditätsvorteil geführt hätte. Eine solche Steuerentlastung
aufgrund des Verlusts bleibt indes auch in der Periode des Liegenschaftenverkaufs mög-
lich, sofern der Liegenschaftenhändler neben dem Verlust aus dem konkreten Liegen-
schaftenverkauf anderweitiges Einkommens oder Gewinn erwirtschaftet hat. Sollte der
Verlust aus der Liegenschaftsveräusserung und dessen Berücksichtigung bei der Ein-
kommens- bzw. Gewinnsteuer schliesslich gar zu einem Gesamtbetriebsverlust führen,
ist wiederum auf die mildernde Wirkung der Verrechenbarkeit ebensolcher mit künftigen
Grundstückgewinnen gemäss § 224a Abs. 1 und 2 i.V.m. §§ 29 und 70 StG zu verwei-
sen. Die Möglichkeit des Eintritts eines solchen Liquiditätsnachteils erweist sich daher
nicht als hinreichend gewichtiger Grund, den Verzicht auf weitere Aufwendungen ge-
mäss § 221 Abs. 2 StG früherer rechtskräftiger Steuerperioden erst im Veräusserungs-
jahr erklären zu können.
cccc) Zur von der Pflichtigen angeführten Konstellation des langjährigen
dokumentierten Verzichts auf die Geltendmachung dieser weiteren Aufwendungen und
der erst nach dieser langen Periode erfolgten rechtskräftigen Aberkennung der Liegen-
schaftenhändlereigenschaft nach der Veräusserung der entsprechenden Liegenschaft
im Rahmen der Grundstückgewinnsteuerveranlagung ist anzumerken, dass hier eine
Korrektur des dadurch sich ergebenden temporären Liquiditätsnachteils (die weiteren
Aufwendungen wären in den entsprechenden Steuerperioden zwingend erfolgswirksam
zu verbuchen gewesen, was zu einer niedrigen Steuerlast geführt und damit zu einer
höheren Liquidität geführt hätte) wohl nur durch die Revision der Steuerperioden, in wel-
chen auf diese weiteren Aufwendungen verzichtet worden ist, erfolgen kann. Zwar han-
delt es sich bei der Aberkennung der Liegenschaftenhändlereigenschaft um eine recht-
liche Qualifikation. Im vorliegenden besonderen Kontext der Legitimation, überhaupt
weitere Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG geltend machen zu dürfen, wäre dies
aufgrund der Besonderheit dieses kantonalrechtlichen Instituts dennoch als neue Tatsa-
che im Sinne von § 155 Abs. 1 lit. a StG zu würdigen. Damit kann die in § 156 StG
festgelegte absolute Revisionsfrist von zehn Jahren nach Mitteilung der entsprechenden
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Einkommens- bzw. Gewinnsteuerentscheide einer solchen Korrektur für länger zurück-
liegende weitere Aufwendungen entgegenstehen.
Zwar ist bei natürlichen Personen in Anbetracht der reichhaltigen Rechtspre-
chung zu den Voraussetzungen für die Qualifikation als (Quasi-)Liegenschaftenhändler
(vgl. z.B. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Handkommentar zum DBG, 4. A., 2023,
Art. 18 N 27 ff. DBG) kaum davon auszugehen, dass bei der Einkommenssteuer auf die
Geltendmachung weiterer Aufwendungen gemäss § 221 Abs. StG ausdrücklich verzich-
tet und damit der Status als Liegenschaftenhändler (mit entsprechenden Steuerfolgen
bei der direkten Bundessteuer bei künftigen Liegenschaftenveräusserungen) gelten ge-
macht wird, ohne dass die aktuelle oder gemäss Businessplan absehbare Erfüllung des-
sen Voraussetzungen genauestens geprüft wird. Erfolgt dennoch ein solcher ausdrück-
lich dokumentierter Verzicht über viele Jahre hinweg, ohne dass sich der
Liegenschaftenhändlerstatus durch die Umstände des Einzelfalls während dieser Peri-
ode gefestigt hat, und wird dieser dokumentierte Verzicht und damit der geltend ge-
machte Status im Rahmen dieser Einkommenssteuereinschätzungen durch die hierfür
zuständige Steuerbehörde während all dieser Jahre trotz dieser Sachlage ohne weitere
Abklärungen stetig akzeptiert, dürfte bei einer gesetzmässigen Ablehnung des Liegen-
schaftenhändlerstatus im Rahmen der Grundstückgewinnsteuerveranlagung eine Kor-
rektur auch über die absolute Revisionsfrist hinaus möglich sein. Dies deshalb, weil
diese dokumentierten ausdrücklichen Verzichte diesfalls als Revers gewürdigt werden
könnten. Nichts anderes gilt bei juristischen Personen, auch wenn die Interessenlage
aufgrund der generellen Erfassung von Kapitalgewinnen aus der Veräusserung von Lie-
genschaften im Rahmen der direkten Bundessteuer (Art. 58 lit. a DBG) eine andere sein
mag und die Voraussetzungen für das Vorliegen einer Liegenschaftenhandelstätigkeit
im Sinn des Vorliegens eines auf Erzielung von Gewinn durch die Veräusserung von
Liegenschaften als eigentlicher Geschäftszweck bzw. zumindest als bedeutender Ne-
benzweck (StRG, 1 GR.2022.30, 10. Oktober 2023, E. 2a/cc, mit Verweis auf Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 156 ff.) weniger klar definiert sind. Sofern die Steu-
erbehörde über viele Jahre im Rahmen der Gewinnsteuereinschätzungen trotz fehlender
Hinweise in der Jahresrechnung auf eine einschlägige Zweckerreichung solche aus-
drücklich dokumentierten Verzichte und damit den dadurch gelten gemachten Status
akzeptiert hat, sollten solche Einschätzungen auch hier über die absolute Revisionsfrist
hinaus einer Korrektur zugänglich sein. Unhaltbare Ergebnisse sind daher entgegen der
Auffassung der Pflichten auch in dieser Konstellation nicht erkennbar.
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dddd) Zusammenfassend ist festzustellen, dass im Rahmen der telelogischen
Auslegung von § 221 Abs. 2 StG keine Erkenntnisse gewonnen werden können, welche
es gebieten – in Umstossung der Ergebnisse der historischen und gesetzessystemati-
schen Auslegung – einen nachträglichen Verzicht auf bereits rechtskräftig bei der Ein-
kommens- bzw. Gewinnsteuer abgezogener weiterer Aufwendungen im Sinn von § 221
Abs. 2 StG im Geschäftsjahr der Liegenschaftenveräusserung zuzulassen. Die Realisie-
rung des von der Pflichtigen vertretenen weitergehenden Wahlrechts des Liegenschaf-
tenhändlers ist nur durch ein gesetzgeberisches Handeln zu erwirken.
dd) Nichts zu ihren Gunsten ableiten kann die Pflichtige schliesslich mit dem
Verweis auf das Urteil des zürcherischen Verwaltungsgerichts vom 20. Oktober 2004,
wonach die Anforderungen an die Verzichtserklärung nicht überspannt werden dürften.
Das Verwaltungsgericht hat in diesem Entscheid – wohlgemerkt unter Bestätigung des
Erfordernisses des laufenden Verzichts bei der Einkommens- und Gewinnbesteuerung
in Form von den Steuererklärungen beizulegenden Aufstellungen mit ausdrücklicher Be-
zeichnung derjenigen Aufwendungen, welche in deren Rahmen aktiviert oder auf andere
Weise nicht geltend gemacht werden – die Anforderungen an die Verzichtserklärung
lediglich dahingehend gelockert, als der Nachweis des Verzichts als geleistet betrachtet
werden könne, wenn aufgrund der Akten ausgeschlossen werden könne, dass die Auf-
wendungen bei den Staats- und Gemeindesteuern der Aufwandperiode zum Abzug ge-
bracht worden seien. Dies sei insbesondere der Fall, wenn in Ermangelung entsprechen-
der steuerbarer Erträge Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG von vornherein nicht
bei den Staats- und Gemeindesteuern hätten geltend gemacht werden können (VGr, 20.
Oktober 2004, SB.2003.0075, E. 3). Die von der Pflichtigen vertretene darüber hinaus
gehende Lockerung im Sinne der Aufhebung des Erfordernisses des laufenden Ver-
zichts ist aus diesem Urteil nicht ableitbar.
3. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Verfahrens der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und
bleibt ihr die Zusprechung einer Parteientschädigung verwehrt (§ 152 StG i.V.m. § 17
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).
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Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
[…]
IP
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