zh_steuerrekursgericht · DB.2020.101 · 2022-10-28 · de
Direkte Bundessteuer 2014

Eine 1976 erworbene Liegenschaft, die auch heute noch gehalten wird, stellt auch bei einem Liegenschaftenhändler Privatvermögen dar, weshalb keine Privatentnahme bei Geschäftsaufgabe vorliegt. Daran ändert auch die einmalige Beanspruchung für einen Geschäftskredit im Jahr 1994 nichts, da im Rahmen der Gesamtbetrachtung die für Privatvermögen sprechenden Gründe überwiegen.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
1. Abteilung
1 DB.2020.101
Entscheid
28. Oktober 2022
Mitwirkend:
Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Fabian Steiner
In Sachen
1. A,
2. B,
Beschwerdeführer,
vertreten durch C GmbH,
gegen
Kanton Zürich,
Beschwerdegegner,
vertreten durch das kant. Steueramt,
Division Bau,
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,
betreffend
Direkte Bundessteuer 2014

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hat sich ergeben:
A. Der 1930 geborene A (nachfolgend der Pflichtige) war 2014 Eigentümer
von sieben Liegenschaften in D, E, F, G und H. Bei der direkten Bundessteuer war er
aufgrund seiner dem Baugewerbe nahestehenden Erwerbstätigkeit als Inhaber eines
Immobilien-Treuhandbüros sowie diverser Liegenschaftengeschäfte bereits seit den
1980er Jahren als Liegenschaftenhändler qualifiziert worden. Mit Eingabe vom 23. Ok-
tober 2014 liess er dem kantonalen Steueramt mitteilen, dass er beabsichtige, seine
selbstständige Erwerbstätigkeit aufzugeben und die Liegenschaften, soweit es sich um
Geschäftsvermögen handle, in das Privatvermögen zu überführen, unter Beanspru-
chung der Möglichkeit der separaten Liquidationsgewinnbesteuerung. Nach seiner Be-
urteilung handle es sich indessen lediglich bei zwei Liegenschaften um Geschäftsver-
mögen, weshalb das kantonale Steueramt ersucht werde, der Qualifikation der übrigen
Liegenschaften als Privatvermögen zuzustimmen. Das kantonale Steueramt lehnte
dies am 3. November 2014 ab.
Am 24. Oktober 2017 fand eine Besprechung zwischen dem Steuervertreter
des Pflichtigen und dem Steuerkommissär statt bezüglich der Überführung der Liegen-
schaften in das Privatvermögen. Hierzu liess der Pflichtige Liegenschaftenbewertungen
per 31. Dezember 2014 vorlegen. In der Folge führten die Parteien eine weitere Kor-
respondenz in dieser Angelegenheit. Mit Eingabe vom 25. April 2018 bestand der
Pflichtige insbesondere darauf, dass es sich bei dem Mehrfamilienhaus …strasse 303,
G, nicht um Geschäftsvermögen handle. Nachfolgende Korrespondenzen führten zu
keiner Einigung.
Mit Veranlagungsvorschlag vom 19. Juli 2019 stellte der Steuerkommissär in
Aussicht, den Pflichtigen und seine Ehefrau B (nachfolgend die Pflichtigen) für die di-
rekte Bundessteuer 2014 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 0.- und einen
steuerbaren Liquidationsgewinn von Fr. 5'144'100.- (satzbestimmend Fr. 1'028'800.-)
zu veranlagen. Darin zählte er v.a. die Liegenschaft …strasse 303 in G zum Ge-
schäftsvermögen und setzte er für die Liquidationsbesteuerung deren Verkehrswert per
Ende 2014 – der eingereichten Liegenschaftsbewertung entsprechend – auf
Fr. 2'695'000.- fest. Bezüglich der Anschaffungskosten stellte er auf den Verkehrswert
im Jahr 1995 ab, zu welchem Zeitpunkt dieser gemäss dem Steueramt G
Fr. 1'750'000.- betragen hat. Daraus leitete er einen Gewinn aus Überführung in das
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Privatvermögen dieser Liegenschaft von Fr. 945'000.- ab. Die Pflichtigen lehnten den
Vorschlag mit Schreiben vom 16. August 2019 ab und erhoben diverse Einwendungen.
Am 28. August 2019 veranlagte der Steuerkommissär die Pflichtigen für die direkte
Bundessteuer 2014 entsprechend seinem Vorschlag.
B. Hiergegen erhoben die Pflichtigen am 26. September 2019 Einsprache mit
dem Antrag, mit Bezug auf die Liegenschaft …strasse 303 in G von der Besteuerung
eines Überführungsgewinns abzusehen, da es sich um Privatvermögen gehandelt ha-
be.
Das kantonale Steueramt wies die Einsprache am 20. Mai 2020 ab.
C. Mit Beschwerde vom 19. Juni 2020 wiederholten die Pflichtigen den Ein-
spracheantrag. Die Liegenschaft …strasse 303 in G sei vor Aufnahme einer Tätigkeit
im Immobiliengewerbe erworben worden, weshalb es sich um Privatvermögen handle.
Zudem sei sie nie als Geschäftsvermögen deklariert worden und sei beispielsweise im
Jahr 1999 auch der Pauschalabzug für Unterhaltskosten gewährt worden. Die Fremdfi-
nanzierungsquote habe bei Kauf im üblichen Rahmen gelegen und sei später nicht in
aussergewöhnlichem Ausmass erhöht worden, zudem hätten Sanierungsarbeiten fi-
nanziert werden müssen. Hinzuweisen sei zudem auf die sehr lange Haltedauer.
Das kantonale Steueramt schloss am 17. Juli 2020 auf Abweisung der Be-
schwerde. Es verwies insbesondere auf die steueramtliche Zuweisung der Liegen-
schaft zum Geschäftsvermögen in der Vergangenheit, sowie die Tätigkeit des Pflichti-
gen im Immobilienbereich auch schon im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft,
sowie die Erhöhung der Hypothek zur Finanzierung einer weiteren Liegenschaftstrans-
aktion.
Mit Replik vom 29. August 2020 hielten die Pflichtigen an ihrem Standpunkt
fest und beantragten eine Parteientschädigung. Das kantonale Steueramt verzichtete
am 11. September 2020 auf eine weitere Stellungnahme. Die Eidgenössische Steuer-
verwaltung liess sich nicht vernehmen.
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Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Der Pflichtige war in der Vergangenheit unstreitig als gewerbsmässiger Lie-
genschaftenhändler tätig und übte damit eine selbständige Erwerbstätigkeit aus. Strei-
tig und nachfolgend zu prüfen ist jedoch die Frage, ob die betroffene Liegenschaft
…strasse als Geschäftsvermögen dieser Erwerbstätigkeit diente und deshalb anläss-
lich der in der Steuerperiode 2014 erklärten Privatentnahme der Geschäftsliegenschaf-
ten auch diesbezüglich steuerlich abzurechnen ist.
a) aa) Gemäss Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990
(DBG) zählen zu den Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit auch alle Kapi-
talgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Ge-
schäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung von Geschäfts-
vermögen in das Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten.
Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der
selbständigen Erwerbstätigkeit dienen.
Geschäftsvermögen behält diese Eigenschaft, solange keine Realisation statt-
findet. Ein solcher Realisationstatbestand stellt die Privatentnahme dar, mit welcher ein
Vermögensgegenstand vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführt wird.
Auf einen solchen Vorgang ist zu schliessen, wenn die steuerpflichtige Person das
Betriebsvermögen dauernd in den Dienst der privaten Kapitalanlage stellt (Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, Art. 18 N 81 DBG).
Privatentnahmen haben zum Verkehrswert zu erfolgen. Es ist somit über die allfälligen
wieder eingebrachten Abschreibungen wie auch über einen allfälligen Wertzuwachs
steuerlich abzurechnen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 18 N 88 DBG).
Wird die selbständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55 Altersjahr
oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgegeben, so ist
die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reserven ge-
trennt vom übrigen Einkommen zu besteuern (Art. 37b Abs. 1 Satz 1 DBG, in der Fas-
sung vom 23. März 2007, in Kraft seit 1. Januar 2011). Art. 37b Abs. 1 Satz 2 bis 4
DBG enthalten besondere Vorschriften zur Satzbestimmung. Art. 37b DBG gelangt
auch auf Liegenschaftenhändler zur Anwendung (BGr, 24. Juni 2019, 2C_960/2018).
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bb) Zur Frage der Abgrenzung des Geschäfts- vom Privatvermögen bei einem
(Quasi-)Liegenschaftenhändler hat sich das Bundesgericht im Urteil vom 6. Juni 2017
(2C_866/2016) eingehend auseinandergesetzt:
Möglich ist demnach entweder ein unmittelbares Dienen durch die Beschaf-
fenheit der Vermögenswerte bzw. als Sicherheit für Betriebskredite, oder ein mittelba-
res Dienen als notwendiges Betriebskapital oder als Betriebsreserve. Ausschlagge-
bend ist die tatsächlich ausgeübte technisch-wirtschaftliche Funktion des betreffenden
Vermögenswerts (E. 3.2, mit weiteren Hinweisen).
Bei einem Liegenschaftenhändler unterscheiden Rechtsprechung und Lehre
drei Arten von Immobilien: solche, die für den Verkauf bestimmt sind und damit Han-
delsware (Umlaufvermögen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.h. unmittelbar dem Han-
delsbetrieb dienende Liegenschaften (Anlagevermögen), sowie Kapitalanlageliegen-
schaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen
bzw. einem Privaten dienen. Normalerweise stellen Immobilien bei Liegenschaften-
händlern Umlaufvermögen dar, d.h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegen-
schaften. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass ein gewerbsmässiger Liegenschaf-
tenhändler auch Kapitalanlageliegenschaften in seinem Liegenschaftsbestand hält.
Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehört grundsätzlich weiterhin zum Privatver-
mögen, soweit sie nicht als Vorratsimmobilie für den Liegenschaften-Handelsbetrieb
erworben wurde (E. 3.3, mit weiteren Hinweisen).
Mit welcher Absicht eine Liegenschaft erworben wurde, ist ein innerer Um-
stand. Als solcher ist er einem direkten Beweis nicht zugänglich, sondern es muss
vielmehr anhand äusserer Indizien abgewogen werden, ob für die steuerpflichtige Per-
son beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Ka-
pitalanlage im Vordergrund stand (E. 3.4).
cc) Damit ist die frühere bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach bei ei-
nem Liegenschaftenhändler alle Liegenschaften ausser einem selbstbewohnten Ei-
genheim und einem Ferienhaus als Geschäftsvermögen gelten (BGE 70 I 257 E. 3;
BGE 94 I 464 E. 2), hinfällig geworden. Stattdessen ist bei jeder Liegenschaft anhand
der aufgezeigten Kriterien zu prüfen, zu welchem Vermögensbereich sie zu zählen ist.
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b) Das blosse Halten und langfristige Vermieten einer Liegenschaft seit Er-
werb spricht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gegen die Absicht eines
raschen, gewinnbringenden Weiterverkaufs und deutet auf eine blosse Verwaltung des
eigenen Vermögens hin (BGr, 13. April 2017, 2C_784/2016, E. 4.6). Dieses Kriterium
ist vorliegend in ausgeprägter Weise erfüllt: Der Pflichtige erwarb die Liegenschaft, die
mit einem 1967 erstellten Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten überbaut ist, am
XX.XX.1976 für Fr. 745'000.- und hält sie seither unverändert. Nach dem Aktenstand
ist sie auch heute noch in seinem Eigentum, was eine Haltedauer von 46 Jahren ergibt.
Es handelt sich damit geradezu um einen Paradefall einer zum Zweck der blossen
Vermögensanlage gehaltenen Liegenschaft.
Hinzu kommt, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Pflichtige
1976 bereits als (Quasi-)Liegenschaftenhändler einzustufen gewesen wäre. Sein Ein-
zelunternehmen unter der Firma "I" wurde am XX.XX.1981 im Handelsregister einge-
tragen. Diese tätigte Immobiliengeschäfte. Erwähnt wird dort insbesondere der Verkauf
von Eigentumswohnungen in den Jahren 1984 - 1986 durch das "Konsortium J", an
welchem er beteiligt war. In diesem Zusammenhang wurde gemäss den Steuerakten
der Steuerperioden 1988/1989 ein Grundstückgewinn bei der direkten Bundessteuer
erfasst. Die Liegenschaft J wurde am 6. Januar 1983 erworben. Bei diesem Aktenstand
ist eine Tätigkeit als Liegenschaftenhändler frühestens ab Eintrag der Einzelfirma 1981
plausibel. Das kantonale Steueramt verweist allerdings in der Beschwerdeantwort wei-
ter darauf, dass der Pflichtige bei der am XX.XX.1973 gegründeten K AG angestellt
gewesen sei, welche die Verwaltung, den Erwerb, die Belastung und Veräusserung
von Liegenschaften sowie die Ausübung von Treuhandfunktionen bezweckt habe. Im
Handelsregister ist er ab XX.XX.1987 als Verwaltungsrat eingetragen, wobei die Ein-
tragungen erst per dieses Datum einsetzen und frühere nicht mehr dokumentiert sind.
Nach der Sachdarstellung des kantonalen Steueramts war er zudem Alleinaktionär.
Dies allein reicht indessen nicht aus, um ihn bereits per 1976 als Liegenschaftenhänd-
ler zu qualifizieren, da dies nicht nur Berufserfahrung im Immobilienbereich, sondern
eine eigentliche Handelstätigkeit in eigenem Namen voraussetzt. Aktenkundig ist aber
einzig der Erwerb und das Halten der streitbetroffenen Liegenschaft. Dies genügt nicht
zu einer solchen Qualifikation als Liegenschaftenhändler, auch wenn es sich beim
Pflichtigen offenkundig auch schon damals um einen im Immobilienbereich tätigen
Fachmann handelte.
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Auch die Fremdfinanzierung bei Kauf überstieg nicht das Ausmass, das bei
privater Kapitalanlage zu erwarten war, was gegen ein geschäftliches Vorgehen
spricht. Die Finanzierung des Kaufpreises von Fr. 745'000.- ist nicht im Detail bekannt,
indessen wurde gemäss Vertrag Fr. 400'000.- von der Bank bezahlt gegen Übernahme
von zwei Schuldbriefen, und Fr. 345'000.- wurden vom Pflichtigen in bar geleistet.
Mangels entgegenstehender Hinweise ist davon auszugehen, dass dies auch der Fi-
nanzierung entsprach. Die Fremdfinanzierung lag somit sogar unter dem Maximum
einer 1. Hypothek. Die älteste aktenkundige Steuerdeklaration betrifft im Übrigen das
Jahr 1987 und beziffert die Hypothek auf der Liegenschaft …strasse 303 auf
Fr. 405'000.- (sodann Fr. 550'000.- per 31. Dezember 1988); in Anbetracht der bis zu
diesem Jahr eingetretenen Wertsteigerung der Liegenschaft vermag aber diese leichte
Erhöhung am Gesamtbild nichts zu verändern.
Weiter hat der Pflichtige die Liegenschaft in den aktenkundigen Steuererklä-
rungen ab 1989 soweit ersichtlich (mit Ausnahme der am 7. Februar 2014 eingegan-
genen Steuererklärung 2012) immer als Privatvermögen deklariert, und darauf mehr-
mals die nur bei Privatvermögen zulässige Unterhaltspauschale beansprucht (vgl.
Steuerklärung 1995, Steuererklärung 1999 A und B, Steuererklärung 2001), was von
der Vorinstanz offenbar akzeptiert wurde. Hinzuweisen ist zudem darauf, dass der
Pflichtige mit Handänderung vom XX.XX.1990 19 m2 des betroffenen Grundstücks
Kat.-Nr. … an die öffentliche Hand abtreten musste und hierbei einen steuerpflichtigen
Grundstückgewinn von Fr. 2'712.35 erzielte. Nach den Akten ist nicht erkennbar, dass
ihm dieser Gewinn bei der Veranlagung der direkten Bundessteuer 1991/1992 (Be-
messungsjahre 1989/1990) aufgerechnet worden wäre.
Bei dieser Sachlage wäre nach der heutigen bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung auf eine Kapitalanlageliegenschaft zu schliessen. Hinweise darauf, dass der
Pflichtige die Liegenschaft als Vorratsimmobilie für den Liegenschaftenhandel gehalten
hätte, sind nicht ersichtlich. Deuten somit alle Umstände auf Privatvermögen hin, müs-
sen die Gründe, die für Geschäftsvermögen sprechen, klar hervortreten und von eini-
gem Gewicht sein.
c) aa) Die Vorinstanz verweist hierzu auf die Erhöhung der auf der Liegen-
schaft lastenden Hypothek per 1994 auf Fr. 1'000'000.- und der Verwendung des
dadurch beschafften Betrags für den Erwerb einer anderen Liegenschaft im Geschäfts-
vermögen.
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Der Pflichtige wendet dagegen ein, dass die Fremdfinanzierungsquote auch
nach der Erhöhung der Hypothek 1994 nicht mehr als rund 59% betragen habe, da
sich auch der Wert der Liegenschaft erhöht habe. Zudem sei die Hypothek nur auf
Fr. 950'000.- erhöht worden. Weiter habe eine Küchen- und Fenstersanierung in den
90er Jahren finanziert werden müssen. Selbst wenn aber die Erhöhung der Hypothek
zur Finanzierung eines Liegenschaftenkaufs erfolgt sei, sei dies nicht schädlich, da
eine Fassadensanierung 2012 sowie eine Heizungssanierung von total rund
Fr. 500'000.- ohne Erhöhung der Hypothek erfolgt seien.
Gemäss den Steuerakten lastete per 31. Dezember 1993 auf der Liegenschaft
eine Hypothek von Fr. 550'000.-, welche per 31. Dezember 1994 auf Fr. 1'000'000.-
(und nicht bloss auf Fr. 950'000.-) erhöht wurde. Gemäss öffentlich beurkundetem
Kaufvertrag vom XX.XX.1995 erwarb der Pflichtige zur gleichen Zeit eine Liegenschaft
an der …strasse 33 in H für Fr. 3'200'000.-. Der Besitzesantritt erfolgte indessen ge-
mäss Ziff. 1 der weiteren Bestimmungen des Vertrags bereits per XX.XX.1994. Ent-
sprechend wurde die Liegenschaft auch in der Steuererklärung 1995 per 31. Dezember
1994 erwähnt. Die Zuweisung dieser neuen Liegenschaft zum Geschäftsvermögen als
Liegenschaftenhändler ist nicht streitig.
Wird eine Liegenschaft als Sicherheit für einen geschäftlichen Kredit genutzt,
so dient sie damit der selbständigen Erwerbstätigkeit (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016,
E. 3.2). Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Pflichtige die Hypothek auf
der Liegenschaft …strasse 303 zur Finanzierung des Erwerbs einer anderen Liegen-
schaft erhöht hat. Überdies diente die Erhöhung der Hypothek nicht der Überbrückung
einer finanziellen Notlage, sondern der Finanzierung einer frei gewählten geschäftli-
chen Investition. Der Pflichtige bestreitet dies im Grunde auch nicht. Entgegen seiner
Auffassung kann diese geschäftliche Beanspruchung auch nicht durch die
Finanzierung der nachfolgenden Renovationen ohne Beanspruchung von Hypotheken
neutralisiert werden.
Zugleich ist aber festzuhalten, dass die Liegenschaft gemäss den Feststellun-
gen der Vorinstanz 1995 einen Verkehrswert von Fr. 1'750'000.- aufwies, sie somit
auch nach der Erhöhung der Hypothek bloss zu 57% und damit immer noch im Rah-
men einer 1. Hypothek belastet war. Dies ist für eine private Kapitalanlage als normal
zu beurteilen. Die Belastung nahm in der Folge zudem laufend ab, indem zum einen
die Hypothek etwas reduziert wurde (Steuererklärung 1998: Schulden Fr. 960'000.-,
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Steuererklärung 2000: Schulden Fr. 950'000.-) und zum anderen die Liegenschaft an
Wert gewann. In diesem Zusammenhang spricht es eben doch für eine private Kapital-
anlage, dass der Pflichtige später trotz der zum Teil hohen Renovationskosten (Steu-
ererklärung 1996: Unterhaltskosten Fr. 103'983.- aufgrund Einbaus neuer Fenster im
Jahr 1995, Steuererklärung 1997: Unterhaltskosten Fr. 109'461.55, v.a. wegen neuer
Küchen im Jahr 1996, Steuererklärung 2012: Unterhaltskosten Fr. 459'697.- aufgrund
Fassadenrenovation) die Liegenschaft nicht mehr weiter belastete und damit keinem
grösseren Risiko aussetzen wollte. Insgesamt handelte es sich bei der geschäftlichen
Beanspruchung um einen einmaligen Vorgang während einer äussert langen Halte-
dauer, welcher zudem die Liegenschaft wirtschaftlich nicht stark beanspruchte.
bb) Soweit die Vorinstanz auf die Renovationsarbeiten verweist, lässt sich
daraus nichts zugunsten einer Qualifikation als Geschäftsvermögen ableiten, da solche
Arbeiten bei Liegenschaften im Privatvermögen in gleichem Ausmass erforderlich sind.
Überdies sind die erwähnten Kosten jeweils immer als Unterhaltskosten anerkannt
worden (soweit nicht ohnehin die Unterhaltspauschale zugestanden wurde).
cc) Die Vorinstanz hält den Pflichtigen weiter vor, dass sie die Liegenschaft
mehrmals als Geschäftsvermögen qualifiziert habe, was von den Pflichtigen hinge-
nommen worden sei. Hierzu verweist sie auf fünf steueramtliche Revisionsberichte.
Weiter hätten die Pflichtigen in der Steuererklärung 2013 die Liegenschaft selber als
Geschäftsvermögen bezeichnet, da sie lediglich bei einer anderen Liegenschaft den
Vermerk "privat" angebracht hätten.
Die geschäftliche Qualifikation durch die Steuerbehörden kann allerdings nicht
den Pflichtigen angelastet werden. Zudem ist festzuhalten, dass sie daraus keine Vor-
teile gezogen haben, indem sie auf der streitbetroffenen Liegenschaft nie Abschrei-
bungen vorgenommen haben. Es ist deshalb auch nicht ersichtlich, wie die Pflichtigen
sich gegen diese einseitige Qualifikation durch das kantonale Steueramt hätten wehren
können. Zuzugestehen ist der Vorinstanz bezüglich der Aufstellung zur Steuererklä-
rung 2013, dass darin lediglich die selbstbewohnte Liegenschaft als privat bezeichnet
wurde. Indessen kommt dem keine grosse Bedeutung zu, da bezüglich der anderen
Liegenschaften in der Aufstellung keine Zuordnung zu privat/geschäftlich vorgenom-
men wurde (vgl. auch die jeweilige Aufstellung zur Steuererklärung 2012 sowie zur
Steuererklärung 2014) und die Pflichtigen den Vermerk "privat" bei der selbstbewoh-
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nen Liegenschaft zudem damit begründen, dass es sich dabei um die einzige Liegen-
schaft handelt, welche durch sie selber statt durch die K AG verwaltetet wurde.
dd) Bei einer Gesamtbetrachtung all dieser Umstände überwiegen die Argu-
mente, die für eine Qualifikation als Privatvermögen sprechen. Von grossem Gewicht
ist die sehr lange Haltedauer, die klar zum Ausdruck bringt, dass es dem Pflichtigen
um eine private Kapitalanlage ging, und die nur moderate hypothekarische Belastung
während der gesamten Haltedauer. Demgegenüber handelte es sich bei der geschäft-
lich motivierten Beanspruchung zur Kapitalbeschaffung im Jahr 1994 um einen einma-
ligen Vorgang, dessen Auswirkungen zudem in den folgenden Jahren laufend abnah-
men bzw. durch das Verhalten der Pflichtigen in den Folgejahren wiederum relativiert
wurden. An der vorliegenden Beurteilung vermag sodann auch die Deklaration als
Geschäftsvermögen in der Steuererklärung 2012 nichts zu ändern.
d) Dies führt neu zu folgender Berechnung (vgl. Angaben in Veranlagungsver-
fügung/Einschätzungsentscheid vom 28. August 2019):
Liquidationsgewinn (nach Liquidationskosten): Fr.
Gemäss Veranlagung 5'546'950.-
Korrektur G …strasse - 945'000.-
Total 4'601'950.-
Korrektur Beiträge an 1. Säule AHV/IV
Deklariert 1'308.-
10% auf Liquidationsgewinn 460'195.-
Total 461'503.-
Statt gemäss Veranlagung - 556'003.-
Differenz 94'500.-
Steuerbares Einkommen 2014
Reineinkommen gemäss Veranlagung - 402'796.-
Korrektur AHV 94'500.-
Reineinkommen neu - 308'296.-
Abzug für Ehegatten - 2'600.-
Steuerbares Einkommen - 310'896.-
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Steuerbarer Liquidationsgewinn
Liquidationsgewinn (nach Kosten) 4'601'950.-
Verlustvortrag gem. Reineinkommen - 308'296.-
ungerundet 4'293'654.-
gerundet 4'293'600.-
Zum Steuersatz von 1/5 858'700.-.
2. Gestützt auf diese Erwägungen ist die Beschwerde gutzuheissen. Aus-
gangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen
(Art. 144 Abs. 1 DBG). Den Pflichtigen ist aufgrund ihres Obsiegens eine Parteient-
schädigung zuzusprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesge-
setzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Beschwerdeführer werden für die direkte
Bundessteuer 2014 mit folgenden Steuerfaktoren veranlagt (Tarif gemäss Art. 36
Abs. 2 DBG, Verheiratetentarif):
Steuerbares Einkommen Fr. 0.-
Satzbestimmendes Einkommen Fr. 0.-
Steuerbarer Liquidationsgewinn Fr. 4'293'600.-
Satzbestimmender Liquidationsgewinn Fr. 858'700.-.
[…]
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