zh_steuerrekursgericht · GR.2012.22 · 2012-02-06 · de
Grundstückgewinnsteuer

Ersatzbeschaffung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft, definitive Zweckentfremdung, Aufgabe des Selbstbewohnens.
Wird das Ersatzgrundstück innert fünf Jahren seit der Handänderung am ursprünglichen Grundstück definitiv zweckentfremdet oder veräussert, ohne dass erneut eine Ersatzbeschaffung stattfindet, veranlagt die Wegzugsgemeinde die anlässlich der Ersatzbeschaffung nicht erhobene Grundstückgewinnsteuer im Nachsteuerverfahren. Nach der zürcherischen Praxis wird die Frage, ob und inwieweit eine Investition in ein Ersatzobjekt erfolgte und ob eine Zweckentfremdung oder Veräusserung des Ersatzobjekts vorliegt, bei Personen, welche gemeinschaftliche Eigentümer und Bewohner des ersetzten Objekts waren, je getrennt für jede einzelne Person betrachtet. 
Vorliegend verliess der Rekurrent die Ersatzliegenschaft in der bisherigen Wohngemeinde und zog in eine Mietwohnung in einer anderen Gemeinde, während die geschiedene Ehefrau und die zwei gemeinsamen Kinder weiterhin im Ersatzobjekt wohnten. Die beiden geschiedenen Ehegatten waren gemeinschaftliche Eigentümer am ersetzten Objekt und am Ersatzobjekt.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
2 GR.2012.22
Entscheid
20. Juni 2012
Mitwirkend:
Einzelrichter Marcus Thalmann und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli
In Sachen
A,
Rekurrent,
vertreten durch WildbachPartner AG,
Wildbachstrasse 46, Postfach, 8034 Zürich,
gegen
Gemeinde B,
Rekursgegnerin,
betreffend
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hat sich ergeben:
A. Am 3. April 2008 veräusserten die damals noch verheirateten A (nachfol-
gend der Pflichtige) und C als hälftige Miteigentümer die in der Gemeinde B an der
…..strasse gelegene Liegenschaft Kat.Nr. ….. (Wohnhaus Vers.Nr. …, 517 m2 Grund-
stücksfläche) zum Preis von Fr. 1'255'000.- an D und E. Bereits am 27. Oktober 2006
hatte das Ehepaar A/C ein Ersatzobjekt in der Gemeinde F für Fr. 2'255'000.- erwor-
ben. Mit Bezug auf den Verkauf der Liegenschaft in der Gemeinde B gewährte die zu-
ständige Grundsteuerbehörde am 5. Juli 2010, ausgehend von einem Grundstückge-
winn von Fr. 101'968.-, einen vollständigen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
infolge Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum im Sinn von § 216 Abs.
3 lit. i des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997(StG).
B. Die Ehe wurde Im Juli 2009 mit Urteil der Einzelrichterin eines zürcheri-
schen Bezirksgerichts geschieden, worauf der Pflichtige am 1. Oktober 2011 in der
Gemeinde G in eine gemietete Wohnung zog. Mit Nachsteuerentscheid vom 6. Februar
2012 wiederrief die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde B den Steuerauf-
schub mit Bezug auf den hälftigen Miteigentumsanteil des Pflichtigen und auferlegte
diesem, ausgehend von einem steuerbaren Gewinn von Fr. 50'900.-, eine Grundstück-
gewinnsteuer in Höhe von Fr. 8'672.65.
C. Die Einsprache, welche die Vertreterin WildbachPartner AG namens des
Pflichtigen am 28. Februar 2012 gegen diesen Entscheid erhoben hatte, wies die zu-
ständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde B am 19. März 2012 ab.
D. Am 17. April 2012 erhob die Vertreterin Rekurs gegen diesen Einsprache-
entscheid und beantragte, es sei der Entscheid aufzuheben und der Steueraufschub
sei weiterhin zu gewähren.
Der Pflichtige und die geschiedene Ehefrau hätten sich darauf geeinigt, das
elterliche Sorgerecht für die beiden gemeinsamen Kinder, welche weiterhin in der Lie-
genschaft in der Gemeinde F wohnen würden, gemeinsam auszuüben. Der Pflichtige
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habe sich verpflichtet, seiner geschiedenen Ehefrau einen nachehelichen Unterhalt von
Fr. 5'000.- pro Monat zu entrichten. Zudem komme er für sämtliche Lebenshaltungs-
kosten seiner geschiedenen Frau und seiner Kinder und für sämtliche Unterhaltskosten
der Liegenschaft auf. Bis auf Weiteres bleibe er zusammen mit seiner geschiedenen
Frau Gesamteigentümer der Liegenschaft. Nach seinem Wegzug werde die Liegen-
schaft weiterhin durch seine geschiedene Frau und seine beiden Kinder bewohnt. Ge-
mäss Scheidungsurteil werde die Liegenschaft auch nach der Scheidung als Familien-
wohnung angesehen, für deren Unterhalt er auch nach seinem Wegzug aufzukommen
habe. Ein Liegenschaftseigentümer könne nach der definitiven Zweckentfremdung
selbständig entscheiden, ob er sich das Objekt weiterhin zur Verfügung halten oder ob
er es vermieten wolle. Der Pflichtige habe diese Möglichkeit auf Grund des Schei-
dungsurteils nicht. Eine definitive Zweckentfremdung könne erst dann vorliegen, wenn
beide geschiedenen Ehegatten sich für eine Vermietung oder eine Veräusserung ent-
scheiden würden.
In der Rekursantwort vom 30. April 2012 beantragte die zuständige
Grundsteuerbehörde der Gemeinde B die Abweisung des Rekurses und verzichtete im
Übrigen auf eine Stellungnahme zur Rekursschrift.
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, welche
sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (zivil-
rechtliche Handänderungen, § 216 Abs. 1 StG).
Nach Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) und
den analogen §§ 216 Abs. 3 lit. i und 226a Abs. 1 StG wird die Besteuerung aufge-
schoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohn-
liegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös
innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzlie-
genschaft im Kanton Zürich oder in der übrigen Schweiz verwendet wird.
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Wird das Ersatzgrundstück innert fünf Jahren seit der Handänderung am ur-
sprünglichen Grundstück definitiv zweckentfremdet oder veräussert, ohne dass erneut
eine Ersatzbeschaffung stattfindet, kommt die Wegzugsgemeinde auf ihren Entscheid
über den Steueraufschub zurück und veranlagt die anlässlich der Ersatzbeschaffung
nicht erhobene Grundstückgewinnsteuer im Nachsteuerverfahren, samt Zins ab dem
91. Tage nach der Handänderung am ursprünglichen Grundstück (Ziff. 20 des Rund-
schreibens der Finanzdirektion an die Gemeinden über den Aufschub der Grundstück-
gewinnsteuer und die Befreiung des Veräusserers von der Handänderungssteuer bei
Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegen-
schaft vom 19. November 2001 [§ 216 Abs. 3 lit. i, § 226a und § 229 Abs. 2 lit. c StG;
ZStB I Nr. 37/460]; Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigen-
tum [Teil III], ZStP 2011, 1 ff.; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmo-
nisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 216 N 290 und 296).
Nach der zürcherischen Praxis wird die Frage, ob und inwieweit eine Investiti-
on in ein Ersatzobjekt erfolgte und ob eine Zweckentfremdung oder Veräusserung des
Ersatzobjekts vorliegt, bei Personen, welche gemeinschaftliche Eigentümer und Be-
wohner des ersetzten Objekts waren, je getrennt für jede einzelne Person betrachtet
(vgl. Merkblatt des Verbandes der Gemeindesteuerämter des Kantons Zürich zur Ver-
anlagung der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung einer Wohnliegenschaft,
VGS-Vorstandsbeschluss vom 8. Juli 2008).
b) Wenngleich der Pflichtige und seine geschiedene Ehefrau noch nicht ent-
schieden, ob sie das Ersatzobjekt in der Gemeinde F verkaufen oder vermieten wollen,
so ist dennoch davon auszugehen, dass der Pflichtige nach seinem Wegzug in die
Gemeinde G nicht mehr in diese Liegenschaft zurückkehren wird. Wohlgemerkt macht
der Pflichtige dies auch nicht geltend. Wenn er aber die Liegenschaft in der Gemeinde
F endgültig verliess und (nach menschlichem Ermessen) auch nie mehr zurückkehren
wird, liegt eine definitive Zweckentfremdung vor. Unbestritten ist, dass die Liegenschaft
nach wie vor durch die geschiedenen Ehefrau und die gemeinsamen Kinder bewohnt
wird, was jedoch im Hinblick auf die eigene Wohnnutzung durch den Pflichtigen uner-
heblich ist. Desgleichen ist in diesem Zusammenhang nicht von Bedeutung, dass die
Kinder im Scheidungsurteil unter der gemeinsamen elterlichen Sorge beider Eltern
belassen wurden und dass der Pflichtige weiterhin für den Unterhalt der Liegenschaft
aufkommt.
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Wohl war der Pflichtige auf Grund des Scheidungsurteils gezwungen, seinen
Wohnsitz in der Liegenschaft in der Gemeinde F auszugeben. Eine solche Zwangslage
rechtfertigt es jedoch nicht, vom Erfordernis des tatsächlichen Selbstbewohnens abzu-
rücken. Denn Grundlage für die rechtliche Beurteilung bildet im Steuerrecht allgemein
der tatsächliche existierende Sachverhalt (Faktizitätsprinzip, vgl. Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, § 16, N 54).
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz statuierte die Rechtsprechung zwar
mit Bezug auf das Erfordernis des Selbstbewohnens beim ersetzten Objekt, als ent-
schieden wurde, dass es nicht schädlich sei, wenn dem Steuerpflichtigen ein Selbst-
bewohnen aus objektiven, äusseren Gründen während einer angemessenen Zeit nicht
möglich gewesen wäre. Insbesondere sei von einem Selbstbewohnen auszugehen,
wenn ein Steuerpflichtiger im Rahmen vorsorglicher Massnahmen im Scheidungspro-
zess die Liegenschaft habe verlassen müssen, welche jedoch bis zur Veräusserung
weiterhin von der Ehefrau bewohnt worden sei (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216
N 324). Eine analoge Anwendung dieser für das ersetzte Objekt geltenden Regel auf
das Ersatzobjekt erscheint nicht sachgemäss. Denn vorliegend liegt eine endgültige
und nicht bloss vorübergehende Aufgabe des Selbstbewohnens vor.
Wohlgemerkt macht der Pflichtige nicht geltend, dass die zürcherische Praxis
nicht rechtmässig sei, wonach die Frage der Zweckentfremdung des Ersatzobjekts für
jeden gemeinschaftlichen Eigentümer des ersetzten Objekts getrennt zu betrachten ist.
Auch im Übrigen erhob der Pflichtige auch keine Einwendungen gegen die Berech-
nungsweise der Nachsteuer.
2. a) Aufgrund der vorstehenden Erwägungen erweist sich der angefochtene
Einspracheentscheid als rechtmässig. Der Rekurs ist demgemäss abzuweisen.
b) Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem unterliegenden Pflichti-
gen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG).
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Demgemäss erkennt der Einzelrichter:
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
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