zh_steuerrekursgericht · DB.2012.57 · 2013-01-18 · de
Direkte Bundessteuer 2009 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2009

Eigenmietwert, Unterhaltskosten, Pauschalabzug.
Grundlage für die Ermittlung des Pauschalabzugs für Unterhaltskosten beim Eigenmietwert bilden die Brutto-Mietzinseinnahmen. Betriebskosten dürfen nur dann hiervon abgezogen werden, wenn sie mietvertraglich als Nebenkosten ausgeschieden sind.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
2 DB.2012.57
2 ST.2012.66
Entscheid
18. Januar 2013
Mitwirkend:
Einzelrichter Christian Mäder und Gerichtsschreiberin Christina Hefti
In Sachen
1. A,
2. B,
Beschwerdeführer/
Rekurrenten,
vertreten durch RA Dr.iur. C,
gegen
1. Schweizerische Eidgenossenschaft,
Beschwerdegegnerin,
2. Staat Zürich,
Rekursgegner,
vertreten durch das kant. Steueramt,
Division Süd,
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,
betreffend
Direkte Bundessteuer 2009 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2009

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hat sich ergeben:
A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) sind Eigentümer von mehreren
fremdvermieteten bzw. privat genutzten Mehrfamilienhäusern, u.a. der Liegenschaften
…strasse 32/36/38 in D und …strasse 17 in E. Mit Veranlagungsverfügung Direkte
Bundessteuer 2009 und Einschätzungsentscheid Staats- und Gemeindesteuern 2009
vom 18. August 2011 nahm der Steuerkommissär gegenüber den deklarierten Pau-
schalabzügen vom Liegenschaftenertrag Korrekturen vor. Dementsprechend veranlag-
te er die Pflichtigen mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 774'100.- (direkte Bun-
dessteuer) bzw. mit einem solchen von Fr. 692'100.- (Staats- und Gemeindesteuern;
satzbestimmend Fr. 774'400.-) sowie mit einem steuerbaren Vermögen von
Fr. 13'164'000.- (satzbestimmend Fr. 14'305'000.-).
B. Die von den Pflichtigen hiergegen erhobenen Einsprachen hiess das kan-
tonale Steueramt am 8. Februar 2012 teilweise gut und ermässigte das steuerbare
Einkommen auf Fr. 755'500.- (direkte Bundessteuer 2009) bzw. Fr. 673'400.- (Staats-
und Gemeindesteuern 2009; satzbestimmend Fr. 755'700.-); das steuerbare Vermögen
blieb unverändert.
C. Mit Beschwerde und Rekurs vom 12. März 2012 liessen die Pflichtigen dem
Steuerrekursgericht beantragen, bei der direkten Bundessteuer 2009 wie auch bei den
Staats- und Gemeindesteuern 2009 sei das steuerbare Einkommen um Fr. 18'066.-
herabzusetzen. Ausserdem verlangten sie eine Parteientschädigung.
In seiner Beschwerde-/Rekursantwort vom 16. März 2012 schloss das kanto-
nale Steueramt auf Abweisung der Rechtsmittel. Von der Eidgenössischen Steuerver-
waltung ging keine Stellungnahme ein. Mit Replik vom 24. April 2012 bzw. Duplik vom
14. Mai 2012 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
Auf die Erwägungen des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen ist,
soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen.
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Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. Im Streit liegt die Frage, welcher Nettobetrag Grundlage für die Berechnung
des Pauschalabzugs für Unterhaltskosten bildet. Nach Auffassung der Pflichtigen sind
von den Bruttomietzinseinnahmen sämtliche Betriebskosten abzuziehen. Demgegen-
über hält das kantonale Steueramt dafür, dass nur die mietvertraglich als Nebenkosten
ausgeschiedenen Betriebskosten zu berücksichtigen sind. Während sich der Nettoer-
trag aus Mietzinsen gemäss den Einspracheentscheiden auf Fr. 344'359.- (…strasse
32/36/38) bzw. Fr. 306'948.- (…strasse 17) beläuft, sind diese Einkünfte nach Auffas-
sung der Pflichtigen um Fr. 11'482.- bzw. Fr. 11'100.- auf Fr. 332'877.- bzw.
Fr. 295'848.- zu reduzieren.
2. Gemäss Art. 25 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom
14. Dezember 1990 (DBG) bzw. § 25 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) wer-
den zur Ermittlung des Reineinkommens die gesamten steuerbaren Einkünfte um die
zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge vermin-
dert. Dazu gehören nach Art. 32 Abs. 2 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bei
Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien
und die Kosten der Verwaltung durch Dritte. Nach Lehre und Rechtsprechung sind
unter Unterhaltskosten Aufwendungen zu verstehen, deren Ziel nicht die Schaffung
neuer, sondern die Erhaltung bisheriger Werte ist und die in längeren oder kürzeren
Zeitabständen wiederkehren (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum
DBG, 2. A., 2009, Art. 32 N 35 ff.; Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuerge-
setz, 2. A., 2006, § 30 N 36 ff.).
a) Gestützt auf Art. 32 DBG hat der Bundesrat am 24. August 1992 die Verord-
nung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der
Direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung [LKV]; LS 642.116) erlassen.
Laut deren Art. 1 können bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten,
die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versiche-
rungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden (Abs. 1).
Anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien kann der Pflichtige gemäss Art. 2
Abs. 1 einen Pauschalabzug geltend machen. Dieser beträgt nach Abs. 2 der nämli-
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chen Bestimmung je nach Alter des Gebäudes zu Beginn der Steuerperiode 10% oder
20% "vom Brutto-Mietertrag bzw. -Mietwert". Die bundesrätliche Verordnung wurde am
gleichen Tag durch die Verordnung der Eidg. Steuerverwaltung (EStV) über die ab-
ziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundes-
steuer ergänzt (Liegenschaftskostenverordnung EStV [LKV EStV]; LS 642.166.2). Letz-
tere definiert die abziehbaren Kosten in Art. 1 Abs. 1 wie folgt:
a. Unterhaltskosten:
1. Auslagen für Reparaturen und Renovationen, die nicht wertvermehrende
Aufwendungen darstellen;
2. Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds … von Stockwerkei-
gentümergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Un-
terhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden;
3. Betriebskosten: Wiederkehrende Gebühren für Kehrichtentsorgung (nicht
aber Gebühren, die nach dem Verursacherprinzip erhoben werden), Ab-
wasserentsorgung, Strassenbeleuchtung und -reinigung; Strassenunter-
haltskosten; Liegenschaftssteuern, die als Objektsteuern gelten; Entschä-
digungen an den Hauswart; Kosten der gemeinschaftlich genutzten
Räume, des Lifts usw., soweit der Hauseigentümer hierfür aufzukommen
hat.
b. Versicherungsprämien:
Sachversicherungsprämien für die Liegenschaft (Brand-, Wasserschäden-,
Glas- und Haftpflichtversicherungen)
c. Kosten der Verwaltung:
Auslagen für Porto, Telefon, Inserate, Formulare, Betreibungen, Prozesse,
Entschädigungen an Liegenschaftsverwalter usw. (nur die tatsächlichen Aus-
lagen, keine Entschädigung für die eigene Arbeit des Hauseigentümers).
b) Im Kanton Zürich war in der vorliegend betroffenen Steuerperiode 2009 das
Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kos-
ten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften vom 31. August 2006
(ZStB I Nr. 18/820; im Folgenden Merkblatt 2006) zu beachten. Hinsichtlich der Be-
messung des Pauschalabzugs führt Rz. 51 der Weisung aus:
"Der Pauschalabzug beträgt 20 Prozent des jährlichen Bruttomietertrages bzw. Eigen-
mietwertes. Der Bruttoertrag umfasst sämtliche mit der jeweiligen Liegenschaft erziel-
ten Erträge (Miet-/Pachteinnahmen/Eigenmietwert). …"
Am 13. November 2009 revidierte das kantonale Steueramt das genannte
Merkblatt mit Wirkung ab Steuerperiode 2010 (ZStB I Nr. 18/821; im Folgenden Merk-
blatt 2009). Darin werden neben den Unterhaltskosten (Rz. 12 ff.) die "Betriebskosten
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einschliesslich Versicherungsprämien" aufgeführt und ihre Abzugsfähigkeit wie folgt
umschrieben:
Rz. 19: Betriebskosten sind Aufwendungen, die mit dem Besitz einer Liegenschaft wirt-
schaftlich oder rechtlich verknüpft sind.
Rz. 20: Folgende Kosten können sowohl bei vermieteten wie auch bei selbstgenutzten
Liegenschaften in Abzug gebracht werden:
- jährliche Prämien für Versicherungen gegen Sachschaden (Brand, Wasser
und Glas) und Haftpflicht (Gebäude);
- Beiträge für den Strassenunterhalt, Strassenbeleuchtung und -reinigung und
Dolenreinigung;
- Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds … von Stockwerkeigen-
tümergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhalts-
kosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden;
- Ausgaben für nachträglich erstellte Luftschutzbauten …
- Ausgaben für bauliche Massnahmen, welche auf behördliche Auflage hin vor-
genommen werden, sofern die behördliche Anordnung auf eine Änderung der
öffentlich-rechtlichen Vorschriften zurückzuführen ist und aus der auferlegten
baulichen Vorkehr keine Wertvermehrung resultiert;
- den Erträgen aus Liegenschaften gegenüberstehende Baurechtszinsen.
Rz. 21: Bei vermieteten Liegenschaften können im Weiteren die folgenden Kosten gel-
tend gemacht werden:
- Mit dem Grundbesitz verbundene jährliche Abgaben: Grundgebühren für
Wasser, Abwasser, Entwässerung, Strom, Erdgas, Fernheizung, Kehricht und
Feuerschau, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom
Eigentümer getragen werden;
- Verbrauchskosten, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, son-
dern vom Eigentümer getragen werden;
- Kosten für Vermietung, Erhebung der Mietzinse, Betreibungen, Ausweisungen
und Prozesse mit Mietern;
- Ausgaben für Reinigung, Beleuchtung und Heizung von Vorräumen, Treppen-
haus, Kellerräumen und Estrich in Miethäusern, soweit diese Kosten vom
Hauseigentümer bestritten werden.
3. a) In den Einspracheentscheiden erwog das kantonale Steueramt, dass die
Mietzinse vorliegend ohne Nebenkosten für Heizung und Warmwasser deklariert wor-
den seien. Neben der Treppenhausreinigung hätten die Pflichtigen folgende Kosten zur
Ermittlung des Liegenschaftenertrags geltend gemacht:
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…strasse …strasse …strasse
Hauswart 9'007.80 10'874.75
Allgemein Strom - 16.10 1'182.05 1'026.80
Kehrichtgebühren 484.20 1'1710.-- 1'424.70
Wassergebühren 734.05 2'594.35 2'159.35
Kanalisationsgebühren 891.45 5'995.50 6'172.45
TV-Gebühren 686.40
Liftkosten 316.90
Pauschalbeiträge Mieter - 80.00
Total 2'780.-- 20'489.70 21'894.65
Diese Aufstellung zeige, dass die Pflichtigen neben abzugsfähigen Kosten auch Be-
triebskosten (Allgemein Strom, Kehrichtgebühr, Wassergebühr, Kanalisationsgebühr,
TV-Gebühr, Liftkosten) ertragsmindernd deklarierten. Diese Betriebskosten seien je-
doch entweder effektiv als Unterhalt geltend zu machen oder aber mit der Pauschale
abgedeckt. Die Berücksichtigung der von den Pflichtigen aufgeführten übrigen Be-
triebskosten zusätzlich zur Pauschale komme jedoch nicht in Frage. Weil die Treppen-
hausreinigung nicht in der Nebenkostenabrechnung enthalten sei, könnten bei den
Liegenschaften …- und …strasse die Hauswartskosten vom Mietertrag vor Ermittlung
der Pauschale abgezogen werden. Bei der Liegenschaft …strasse seien die tatsächli-
chen Kosten geltend gemacht worden und daher zusätzlich zu gewähren. Dies führe
zu folgenden Abzügen:
Liegenschaft Mietertrag NK Heizung Warmwasser Treppenhaus effektiv pauschal
…strasse 111'890.-- neutral NK NK 27'265.--
…strasse 353'367.-- neutral NK NK 9'007.80 37'650.28 68'871.--
…strasse 317'822.-- neutral NK NK 10'874.45 49'305.05 61'389.--
Der von den Pflichtigen erhobene Vorwurf der Ungleichbehandlung sei haltlos. Denn
die Erträge seien einschliesslich Nebenkosten zu deklarieren; davon könnten zur Er-
mittlung des steuerbaren Ertrags die Kosten für Heizung, Warmwasser und Treppen-
hausreinigung abgezogen werden. Von dieser Differenz würden sodann die effektiven
Kosten oder die Pauschale als Unterhalt gewährt. Selbst wenn in den Nebenkosten
noch weitere Betriebskosten enthalten sein sollten, könnten diese nicht abgezogen
werden.
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b) aa) Zur Begründung von Beschwerde und Rekurs bringen die Pflichtigen
vor, bei den in den Einspracheentscheiden gewährten Abzügen von Fr. 344'359.- bzw.
Fr. 306'948.- für die Liegenschaften …strasse 32/36/38 und …strasse 17 seien zwar
die effektiven Kosten für Heizung, Warmwasser und Hauswart/Treppenhausreinigung
berücksichtigt, nicht aber die von den Pflichtigen beanspruchten weiteren Betriebskos-
ten von insgesamt Fr. 11'482.- bzw. Fr. 11'100.- für Allgemeinstrom, Kehricht-/Wasser-
/Kanalisationsgebühren und für Liftkosten. Die genannten Positionen seien im Jahr
2009 nicht als mietvertragliche Nebenkosten vereinbart worden und liessen sich daher
nicht auf die Mieter umlegen. Der Pauschalabzug von 20% sei daher auf den Erträgen
von (Fr. 344'359.- ./. Fr. 11'482.- =) Fr. 332'877.- bzw. (Fr. 306'948.- ./. Fr. 11'100.- =)
Fr. 295'848.- zu gewähren. Betriebskosten bei Immobilien fielen infolge des bestim-
mungsgemässen Gebrauchs laufend an, was bei einmaligen Kosten nicht zutreffe. Die
auf einer wirtschaftlichen Betrachtung gründende Würdigung von Immobilienkosten als
Betriebskosten finde sich auch in Rz. 18 des Merkblatts 2006. Zu den allgemeinen Be-
triebskosten zählten nach anerkannter Schätzungspraxis die laufenden öffentlichen
Lasten des Grundstücks, die jährlichen Abgaben für Wasser, Abwasser, Strom, Hei-
zung, Kehricht, Strassen- und Gebäudereinigung, Beleuchtung und Heizung von Vor-
räumen, Treppenhaus, Kellerräumen und Estrich. Bei vermieteten Immobilien könnten
derartige Betriebskosten auf den Mieter überwälzt werden, was an der Qualifikation als
Betriebskosten jedoch nichts ändere. Der Hauseigentümer könne umgelegte Betriebs-
kosten steuerlich nicht mehr als eigene Aufwendungen geltend machen, wohl aber alle
nicht umgelegten tatsächlichen Betriebskosten. Dementsprechend sei den Pflichtigen
in den angefochtenen Einspracheentscheiden die bei den Liegenschaften …strasse
32/36/38 und …strasse 17 angefallenen Hauswart-/Treppenhausreinigungskosten als
abzugsfähige eigene Betriebskosten gewährt worden. Ebenso müssten die streitbetrof-
fenen, nicht auf die Mieter umgelegten weiteren Betriebskosten als eigene Betriebskos-
ten von den Mieterträgen zum Abzug zugelassen werden. Für diese Sichtweise spre-
che auch Rz. 39 der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die
Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerpe-
riode 2009 vom 12. August 2009. Danach fielen "Vergütungen der Mieter für Heizung,
Warmwasser, Treppenhausreinigung, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen,
Gebühren für die Kehrichtentsorgung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und für
die Abwasserbeseitigung" bei der Ermittlung des Ertragswerts von Mehrfamilienhäu-
sern ausser Betracht. Das Merkblatt 2006 zähle in lit. K ("Abgrenzungskatalog") die
Arten von abzugsfähigen Unterhaltskosten beispielhaft und nicht abschliessend auf.
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Das breite Spektrum von abzugsfähigen Unterhaltskosten schaffe eine hinreichend
klare Abgrenzung von Betriebskosten. Diese könnten somit nicht Gegenstand des Net-
toertrags bilden, der Grundlage für den Pauschalabzug sei. Satz 6 von Rz. 51 des
Merkblatts 2006 sei offensichtlich widersprüchlich. Mit den üblicherweise separat in
Rechnung gestellten Nebenaufwendungen seien allein die Betriebskosten gemeint,
denn Unterhaltskosten könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Pflichtigen
hätten den Mietern einzig die Betriebskosten für die Heizung und das Warmwasser als
Nebenaufwendungen separat in Rechnung gestellt, nicht aber die weiteren Betriebs-
kosten im Umfang von Fr. 11'482.- bzw. Fr. 11'100.-. Letztere seien unausgeschieden
im Nettomietzins enthalten gewesen. Unter diesen Umständen erweise sich die Ver-
weigerung des Abzugs durch die Vorinstanz als wirtschaftlich unhaltbar und somit als
gesetzwidrig.
In ihrer Replik halten die Pflichtigen am Standpunkt fest, dass bei Aufwendun-
gen an Immobilien hinsichtlich der Abzugsfähigkeit zwischen Unterhalts- und Betriebs-
kosten unterschieden werden müsse. Dass Art. 1 Abs. 1 lit. a LKV EStV diese vermi-
sche, sei verfassungswidrig. Der pauschale Unterhaltskostenabzug solle von Gesetzes
wegen nur die eigentlichen Unterhaltskosten abdecken, wie sie auch im effektiven Um-
fang geltend gemacht werden könnten. Daneben bleibe Raum für den "vorgängigen"
Abzug der eigentlichen Betriebskosten.
bb) Dem hält das kantonale Steueramt in der Beschwerde-/Rekursantwort
entgegen, es treffe nicht zu, dass allein die vertraglich als Nebenkosten ausgeschiede-
nen Betreffnisse abgezogen werden könnten. Vielmehr habe die Amtsstelle im Ein-
klang mit der Weisung 2006 vor der Ermittlung der Unterhaltspauschale die
verbrauchsabhängigen Kosten der Mieter für Heizung, Warmwasser und Treppenhaus-
reinigung vom Bruttomietzinsertrag samt Nebenkosten subtrahiert. Dies gelte unab-
hängig von der Gestaltung der Mietverträge. Es frage sich einzig, ob Kosten für Keh-
richtgrundgebühren, Gebühren für Wasser, Kanalisation und TV zur Ermittlung der
massgebenden Nettojahresmiete abgezogen werden könnten oder ob diese Kosten mit
den übrigen effektiven Unterhaltsaufwendungen geltend zu machen bzw. mit der Wahl
des Pauschalabzugs abgegolten seien. Aufgrund der für den Kanton Zürich verbindli-
chen Regelung in Art. 1 Abs. 1 lit. a LKV EStV zählten die Betriebskosten zu den Un-
terhaltskosten. Entgegen der Auffassung der Pflichtigen finde also keine Unterschei-
dung zwischen Unterhalts- und Betriebskosten statt. Das Merkblatt 2006 nehme auf
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diese bundesrechtliche Vorgabe Bezug. Die Vertragsfreiheit ermögliche es dem Haus-
eigentümer, gewisse Nebenkosten auf den Mieter zu überwälzen. Das Steuerrecht
habe sicherzustellen, dass alle Eigentümer unabhängig vom Umfang der Überwälzung
gleich behandelt würden. Daher berechne sich der steuerbare Liegenschaftenertrag
wie folgt: Bruttojahresertrag samt Nebenkosten abzüglich Kosten für Heizung, Warm-
wasser und Treppenhausreinigung. Letztere würden üblicherweise auf die Mieter
überwälzt. Die übrigen (Neben-)Kosten stellten Unterhalt dar und seien mit entspre-
chendem Nachweis entweder effektiv oder pauschal geltend zu machen. Der Antrag
der Pflichtigen laufe darauf hinaus, dass Unterhaltskosten zunächst effektiv und an-
schliessend noch – wenn auch auf der Grundlage eines reduzierten Liegenschaftser-
trags – pauschal geltend gemacht werden könnten. Dadurch ergäbe sich eine unzuläs-
sige Kumulation von effektiven Kosten und Pauschale; letztere decke sämtliche
ordentliche Kosten ab. Zahlungen der Mieter für Heizung, Warmwasser und Treppen-
hausreinigung seien nur steuerbar, wenn sie die tatsächlichen Aufwendungen des
Vermieters überstiegen. Falls diese Positionen im Mietzins inbegriffen seien, könnten
die tatsächlichen Auslagen vorweg von den Mietzinseinnahmen abgezogen werden.
Hingegen sei kein Abzug für die darüber hinaus geltend gemachten Auslagen (Be-
triebskosten) wie Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen, Gebühren für die Keh-
richtentsorgung, Wasser, Abwasser und Abwasserreinigung zulässig. In der Duplik hält
das kantonale Steueramt an diesem Standpunkt fest.
4. a) Inwiefern Unterhaltskosten für Liegenschaften bei den Einkommenssteu-
ern abziehbar sind, kommt den Kantonen kein Spielraum zu. Diese Kosten gehören zu
den in Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Steuerharmonisierung vom
14. Dezember 1990 (StHG) umschriebenen Gewinnungskosten; nach Absatz 4 des-
selben Artikels sind andere Abzüge als die in Art. 9 StHG genannten unzulässig. Der
Begriff der Unterhaltskosten kann unter dem Geltungsbereich des Steuerharmonisie-
rungsgesetzes im kantonalen Recht nicht anders ausgelegt werden als auf dem Gebiet
der direkten Bundessteuer. Eine andere Auslegung würde dem Anliegen der vertikalen
Steuerharmonisierung zuwiderlaufen und die mit dem Erlass des Steuerharmonisie-
rungsgesetzes angestrebte Vereinfachung der Rechtsanwendung vereiteln (BGE 123 II
218 E. 1c S. 223 = ASA 66, 306 = StE 1997 B 25.6 Nr. 30 = StR 52, 354; BGE 128 II
66 E. 4b S. 71 f.; BGr, 2A.480/2004 = StE 2005 A 23.1 Nr. 10; ZStP 2005, 404; Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 62 DBG).
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Nach dem Gesagten ist für die Beantwortung der Frage, welcher Nettobetrag
Grundlage für die Berechnung des Pauschalabzugs für Unterhaltskosten bildet, auf die
in E. 2 Ingress und E. 2a aufgeführten Bestimmungen des Bundesrechts abzustellen.
Die von den Parteien angerufenen Vorschriften des kantonalzürcherischen Rechts wie
auch die Regelungen anderer Kantone haben keine selbstständige Bedeutung, son-
dern dienen nur der Auslegung des Bundesrechts.
b) Nach dem klaren Wortlaut von Art. 1 Abs. 1 lit. a LKV EStV fallen die Be-
triebskosten unter die Unterhaltskosten. Rechtsprechung und Lehre haben dieser
Zuordnung bisher nicht widersprochen (BGr, 8. November 2012, 2C_393/2012 +
2C_394/2012, E. 2, 3. Februar 2010, 2C_453/2009, E. 3; Markus Reich, Steuerrecht,
2. A., 2012, § 13 N 83 ff.; Dieter Egloff, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, 3. A., 2009, § 39 N 53 ff.; Bernhard Zwahlen, in: Kom-
mentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/2a, 2. A., 2008, Art. 32 N 21). Ge-
mäss Richner/Frei/Kaufmann/Meuter (Art. 32 N 42 DBG) zählen zum Oberbegriff der
Unterhaltskosten die Instandhaltungs-/Betriebskosten, die Instandstellungs-/Ersatzan-
schaffungskosten und die Verwaltungskosten.
c) Wie in E. 2a festgehalten, hat der Bundesrat die ihm durch Art. 32 Abs. 4
DBG übertragene Kompetenz zur Regelung eines Pauschalabzugs mit Erlass der Lie-
genschaftskostenverordnung teilweise selbst ausgeschöpft und teilweise an die EStV
delegiert, welche in ihrer gleichzeitig erlassenen gleichnamigen Verordnung den Begriff
der abziehbaren Kosten näher definiert hat. Dass der Pauschalabzug entgegen der
Auffassung der Pflichtigen auch die Betriebskosten mitumfasst, entspricht einhelliger
Rechtsprechung und Lehre (Reich, § 13 N 91; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32
N 31 DBG und § 30 N 30 StG; Egloff, § 39 N 113 und 116; Zwahlen, Art. 32 N 31).
Sind die Nebenkosten im Mietzins pauschal inbegriffen, so bemisst sich die Unter-
haltspauschale nach zürcherischer (wie auch nach aargauischer; Egloff, § 39 N 113)
Praxis an den nicht ausgeschiedenen Bruttoeinnahmen des Vermieters (Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, § 30 N 29).
d) Die Abgrenzung zwischen Unterhaltskosten, die nach dem in E. 2 Gesag-
ten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können, und wertvermehrenden
Aufwendungen, die laut § 221 Abs. 1 StG als Anlagekosten bei der Ermittlung der
Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen sind, sowie nicht abzugsfähigen Lebens-
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haltungskosten (Art. 34 DBG, § 33 StG) folgt letztlich nicht einer sachlogischen Ord-
nung, sondern ist durch verschiedene Wertungen des Gesetzgebers und die Recht-
sprechung geprägt. Weil jedes Gebäude individuell ist und viele bauliche Massnahmen
Elemente von Wertvermehrung, Unterhalt und Lebenshaltung verbinden, müssen sie
gesondert gewürdigt werden. Bei der Ausgestaltung des Einkommens- und Vermö-
genssteuerrechts als eines Massenfallrechts hat der Gesetzgeber auf die Praktikabilität
zu achten. Mit der Möglichkeit des Pauschalabzugs anstelle des für die Pflichtigen wie
die Steuerbehörden arbeitsintensiven Nachweises der effektiven Aufwendungen haben
der Bund und der Kanton Zürich eine für die Rechtsanwendung einfache Lösung ge-
schaffen. Weil die Steuerpflichtigen für jedes Jahr die Abzugsmethode neu wählen
können – sog. Wechselpauschale (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 32 DBG
und § 30 N 31 StG) –, ist Gewähr dafür geboten, dass sie – mindestens – die ihnen
tatsächlich erwachsenen Unterhaltsaufwendungen auch einkommensmindernd geltend
machen können. Die Bemessung des Pauschalabzugs auf 20% des Bruttomietertrags/-
mietwerts für mehr als zehnjährige Gebäude (Art. 2 LKV) bzw. im Kanton Zürich auch
für jüngere Liegenschaften (Merkblatt 2006, Rz. 51; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
§ 30 N 29) erscheint erfahrungsgemäss als eher grosszügig. Aus diesem Grund wie
auch wegen des Praktikabilitätserfordernisses drängt sich die von den Pflichtigen ver-
langte Differenzierung bei der Berechnung des Pauschalabzugs nicht auf. Weil die
Steuerpflichtigen wie gesagt in jeder Steuerperiode zwischen der Pauschale und den
tatsächlichen Unterhaltskosten wählen können, ist der Einwand der Rechtsungleichheit
unbegründet. Die Pflichtigen vermögen nicht darzulegen, dass an dieser langjährigen
Praxis in Rechtsprechung und Lehre Kritik erwachsen ist. Für eine Differenzierung der
Rechtsprechung in der von den Pflichtigen beantragten Weise besteht daher kein hin-
reichender Anlass.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung von Beschwerde und Rekurs.
5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den Beschwerdefüh-
rern/Rekurrenten aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG; § 151 Abs. 1 StG) und muss ih-
nen eine Parteientschädigung versagt bleiben (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64
Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezem-
ber 1968 sowie § 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).
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Demgemäss erkennt der Einzelrichter:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Der Rekurs wird abgewiesen.
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