zh_steuerrekursgericht · DB.2016.125 · 2019-01-19 · de
Direkte Bundessteuer 2014 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2014

Der Nutzniessungsberechtigte hat bei einer Vermietung der Liegenschaft an nahestehende Personen zu einem Vorzugszins den Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
2 DB.2016.125
2 ST.2016.149
Entscheid
19. Januar 2019
Mitwirkend:
Einzelrichterin Micheline Roth und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli
In Sachen
A,
Beschwerdeführer/
Rekurrent,
gegen
1. Schweizerische Eidgenossenschaft,
Beschwerdegegnerin,
2. Staat Zürich,
Rekursgegner,
vertreten durch das kant. Steueramt,
Division Nord,
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,
betreffend
Direkte Bundessteuer 2014 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2014

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hat sich ergeben:
A. A (nachfolgend der Pflichtige) und B (nachfolgend Ex-Frau) übertrugen am
... 2011 die Liegenschaft Kat.Nr. ..., ...weg 8, in der zürcherischen Gemeinde C, (nach-
folgend ...weg 8) schenkungsweise auf ihre vier Töchter. Dabei wurde dem Pflichtigen
und der Ex-Frau je ein lebenslanges Nutzniessungsrecht an dieser Liegenschaft einge-
räumt. Die Ex-Frau lebte weiterhin in der Liegenschaft ...weg 8. Im Jahr 2013/2014
wurde auf demselben Grundstück Kat.Nr. ... ein weiteres Haus erstellt, ...weg 10, wel-
ches ab Mitte 2014 von einer der Töchter bewohnt wurde. Der Pflichtige als Nutznies-
ser deklarierte in seiner Steuererklärung 2014 weder einen Eigenmietwert für die Lie-
genschaft ...weg 8 noch einen solchen für die Liegenschaft ...weg 10. Jedoch gab er
den halben Verkehrswert (Vermögenssteuerwert) für die Liegenschaft ...weg 8 an und
machte 50% der effektiv angefallenen Unterhaltskosten für diese Liegenschaft geltend.
Damit ergab sich für das Steuerjahr 2014 ein steuerbares Einkommen von Fr. 82'700.-
für die direkte Bundessteuer bzw. von Fr. 81'400.- für die Staats- und Gemeindesteu-
ern und ein steuerbares Vermögen von Fr. 2'962'300.-. Mit Veranlagungsverfügung für
die direkte Bundessteuer 2014 und Einschätzungsentscheid für die Staats- und Ge-
meindesteuern 2014 vom 5. April 2016 setzte der Steuerkommissär nach vorangegan-
gener Untersuchung als Ertragswert für die Liegenschaft ...weg 8 den halben Eigen-
mietwert in Höhe von Fr. 13'500.- ein und für die Liegenschaft ...weg 10 nur ¼ des Ei-
genmietwerts, d.h. Fr. 6'750.-, da das neu erstellte Haus erst ab Juli 2014 bezugsfertig
gewesen sei. Ebenso wurden 50% der Verkehrswerte der Liegenschaften ...weg 8 und
10 als Vermögen berücksichtigt. Zudem wurden weitere Korrekturen der Steuererklä-
rung vorgenommen, die nicht mehr strittig sind. Dementsprechend wurde der Pflichtige
mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 103‘100.- (direkte Bundessteuer) bzw. von
Fr. 101'700.- (Staats- und Gemeindesteuern) veranlagt sowie mit einem steuerbaren
Vermögen von Fr. 3'343'000.- (satzbestimmend Fr. 3'361'000.-).
B. In der Einsprache vom 16. April 2016 beantragte der Pflichtige, einen "Er-
trag aus Mietzins" für die Liegenschaft ...weg 8 nicht zu berücksichtigen, da seine Ex-
Frau die gesamte Liegenschaft Kat.Nr. ... (recte: ...) zum hälftigen Eigenmietwert ge-
mietet habe. Dies werde von ihr auch versteuert. Dazu gehöre auch die Liegenschaft
...weg 10. Diese sei an die Tochter D vermietet. Daher versteuere seine Ex-Frau so-
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wohl den Mietertrag als auch den Verkehrswert dieser Liegenschaft. Die Aufrechnung
des hälftigen Eigenmietwerts wie auch des hälftigen Verkehrswertes betreffend die
Liegenschaft ...weg 10 sei damit ersatzlos zu streichen.
Mit Einspracheentscheiden vom 24. Mai 2016 wurde die Einsprache teilweise
gutgeheissen. Dabei wurde der Mietertrag betreffend die Liegenschaft ...weg 10 auf
Fr. 3'375.- und die Unterhaltskosten auf 20% des Ertrags, also Fr. 675.- herabgesetzt.
Daraus folgte ein steuerbares Einkommen von Fr. 100'400.- (direkte Bundessteuer)
bzw. Fr. 99'000.- (Staats- und Gemeindesteuern) sowie ein steuerbares Vermögen von
Fr. 3'343'000.- (satzbestimmend Fr. 3'361'000.-).
C. Der Pflichtige stellte in der Beschwerde und dem Rekurs vom 10./23. Juni
2016 die Anträge, für die Liegenschaft ...weg 8 einen Mietertrag von Fr. 6'750.- (= ¼
des Eigenmietwerts) zu berücksichtigen und betreffend die Liegenschaft ...weg 10 auf
die Besteuerung von Einkommen und Vermögen zu verzichten.
Das kantonale Steueramt beantragte in seiner Beschwerde-/Rekursantwort
vom 21. Juli 2016 die Rechtsmittel abzuweisen. Der Pflichtige habe seiner Ex-Frau ein
unkündbares und unbefristetes Mietrecht an seinem halben Miteigentums- bzw. Nutz-
niessungsanteil an der Liegenschaft ...weg 8 eingeräumt, daher habe der Pflichtige die
Hälfte des Eigenmietwerts zu versteuern. Des Weiteren stehe dem Pflichtigen an der
Liegenschaft ...weg 10 ein lebenslanges Nutzniessungsrecht zusammen mit seiner Ex-
Frau zu, so dass er auch diesbezüglich sowohl den halben Verkehrswert als auch 50%
des Eigenmietwerts zu versteuern habe.
Mit Eingabe vom 6. August 2016 hielt der Pflichtige an seinem Vorbringen
fest. Das kantonale Steueramt nahm dazu keine Stellung.
Auf die weiteren Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nach-
folgenden Erwägungen eingegangen.
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Die Einzelrichterin zieht in Erwägung:
1. a) Nach Art. 21 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer
vom 14. Dezember 1990 (DBG) und § 21 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997
(StG) ist der Ertrag aus unbeweglichem Vermögen steuerbar. Dementsprechend ist der
Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen auf-
grund einer Nutzniessung zur Verfügung stehen, beim Nutzniessungsberechtigten
steuerbar (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. A., 2013, § 21 N 66 f. StG).
b) Nach Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG bzw. § 21 Abs. 1 lit a StG, sind alle Erträge
aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung und sonstiger Nutzung steuerbar. Erträge
aus Vermietung stellen Einkünfte aus einer aufgrund eines obligatorischen Rechts be-
stehenden Nutzungsmöglichkeit dar. Sie sind echte Zuflüsse für den Eigentümer der
Sache, welche fremdgenutzt wird.
aa) An Grundstücken kann nach Art. 745 Abs. 1 ZBG unter anderem eine
Nutzniessung bestellt werden. Dem Nutzniesser steht damit der volle Genuss des
Grundstücks zu und er hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung
der Sache (vgl. Roland M. Müller, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 5. A.,
2015, Art. 745 N 8 ff., N 13 ZGB). Obwohl die Nutzniessung, d.h. das Stammrecht des
Nutzniessers nicht übertragbar ist, kann nach Art. 758 ZGB die Ausübung der Nutz-
niessung grundsätzlich übertragen werden. Diese kann unentgeltlich oder entgeltlich,
auf bestimmt oder auf die ganze Dauer der Dienstbarkeit gerichtet sein (Roland M.
Müller, Art. 758 N 1 ff. ZGB). Damit wird einem Dritten durch den Nutzniessungsbe-
rechtigten das Recht eingeräumt, den Gegenstand der Nutzniessung in gleicher Weise
zu nutzen und zu gebrauchen, wie der Nutzniessungsberechtigte es selbst hätte tun
können.
bb) Stellt ein Nutzniessungsberechtigter sein Recht einer dritten Person ent-
geltlich zur Verfügung, ist dieses Entgelt beim Nutzniessungsberechtigten als Liegen-
schaftsertrag steuerbar (Zwahlen/Lissi, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuer-
recht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A., 2017, Art. 21 N 11 DBG).
Wird zwischen den Parteien jedoch ein Entgelt vereinbart, das einem Drittvergleich
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nicht standhält, weil zwischen den Vertragsparteien z.B. ein Freundschafts- oder Ver-
wandtschaftsverhältnis besteht, so gilt Folgendes: Ein sogenannter Vorzugsmietzins ist
dann anzunehmen, wenn dieser weniger als die Hälfte des Eigenmietwerts beträgt. Die
entsprechende Differenz zwischen dem tiefen Mietzinsertrag und dem Eigenmietwert
unterliegt der Einkommensbesteuerung (vgl. VGr BS, StE 2015 B 25.6 Nr. 65; BGer,
26. Juni 2008, StE 2008 B 25.2 Nr. 10; Zwahlen/Lissi, Art. 21 N 9; (Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 21
N 60 mit weiteren Hinweisen). Die Festsetzung des Eigenmietwerts erfolgt gemäss von
Art. 21 Abs. 2 DBG bzw. § 21 Abs. 2 StG unter Berücksichtigung der ortsüblichen Ver-
hältnisse und der tatsächlichen Nutzung der selbstbewohnten Liegenschaft.
cc) Nach Art. 13 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der di-
rekten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) in Verbindung mit § 38 StG wird
das Nutzniessungsvermögen dem Nutzniesser zugerechnet.
2. a) Der Pflichtige war ursprünglich Alleineigentümer der Liegenschaft
Kat.Nr. ..., ...weg 8. Gemäss Scheidungsurteil vom ... 2009 sah die Vereinbarung des
Pflichtigen mit seiner Ex-Frau über die güter- und scheidungsrechtlichen Nebenfolgen
unter anderem vor, dass der Pflichtige die Hälfte der in seinem Alleineigentum stehen-
den ehelichen Liegenschaft am ...weg 8 an seine Ex-Frau zu Miteigentum überträgt.
Ferner räumte der Pflichtige im Scheidungsurteil seiner Ex-Frau auf seinem hälftigen
Miteigentumsanteil an der Liegenschaft Kat.Nr. ... ein unbefristetes Mietrecht ein, damit
diese so lange wie möglich in der Liegenschaft ...weg 8 wohnen könne. Letzteres wur-
de im Grundbuch eingetragen.
b) Mit Vertrag auf Eigentumsübertragung – gemischte Schenkung – vom ...
2011 übertrugen der Pflichtige und seine Ex-Frau die Liegenschaft Kat. Nr. ... auf ihre
vier Töchter, welche nunmehr Eigentümer sind. Sowohl dem Pflichtigen als auch seiner
Ex-Frau wurde dabei je eine lebenslange Nutzniessung im Sinne von Art. 745 ff.
ZGB eingeräumt. Ebenso wurde das Mietrecht der Ex-Frau wiederum ins Grundbuch
eingetragen (Vormerkung auf Blatt 922).
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3. a) Strittig ist vorliegend, ob und in welcher Höhe ein Eigenmietwert für die
Einfamilienhäuser ...weg 8 und 10 beim Pflichtigen als steuerbares Einkommen zu be-
rücksichtigen ist.
b) Einfamilienhaus ...weg 8
aa) Der Mietzins betreffend den hälftigen Miteigentumsanteil wurde zunächst
im Urteil vom ... 2009 auf 50% des gesamten Eigenmietwerts festgelegt. Es ist man-
gels weiterer Ausführungen der Parteien davon auszugehen, dass auch nach der
Übertragung der Liegenschaft an die Kinder des Pflichtigen und der Einräumung einer
Nutzniessung für den Pflichtigen und seine Ex-Frau, der Mietzins für den hälftigen
Nutzniessungsanteil des Pflichtigen weiterhin 50% des Eigenmietwerts der Liegen-
schaft Kat.Nr. ... beträgt. Der Eigenmietwert für die Liegenschaft ...weg 8 betrug für das
Jahr 2014 für die gesamte Liegenschaft Fr. 27'157.- bzw. für die halbe Liegenschaft
Fr. 13'500.- (Beilage Gemeinde C).
Der Pflichtige als Nutzniesser hat gemäss Scheidungsurteil einen obligatori-
schen Anspruch auf die Bezahlung eines Mietzinses in Höhe des halben Eigenmiet-
werts (Fr. 13'500.-). Es gibt angesichts der Bonität der Ex-Frau keinen Grund, diese
fällige Forderung als besonders unsicher anzusehen, weshalb sie als zugeflossen gilt
und zu versteuern ist. Trotz Untersuchung des Steuerkommissärs im Einschätzungs-
verfahren gibt es keine Hinweise auf irgendeine anderslautende Vereinbarung. Sollte
der Pflichtige aus irgendeinem Grund auf die Mietzinsen verzichten, so handelte es
sich hierbei um Einkommensverwendung, was an der Steuerbarkeit nichts ändern wür-
de, es sei denn, es wäre nachehelicher Unterhalt, was nicht geltend gemacht wird. Al-
lenfalls besteht eine Schenkungsabsicht gegenüber der Ex-Frau, was eine Schen-
kungssteuer auslösen würde. Der Sachverhalt liegt diesbezüglich vollständig im Dun-
keln. In den Folgejahren erscheint deshalb eine gründliche Untersuchung als ange-
zeigt.
c) Einfamilienhaus ...weg 10
aa) In der Beschwerde bzw. Rekurs macht der Pflichtige geltend, auf die Be-
steuerung im Einkommen und Vermögen betreffend die Liegenschaft ...weg 10 bei ihm
zu verzichten, da die Liegenschaft durch seine Ex-Frau versteuert werde. In seiner
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Einsprache vom 16. April 2016 führt der Pflichtige aus, seine Ex-Frau habe das Recht,
die Liegenschaft ...weg 10 zu mieten, und diese Miete gehe der später vereinbarten
Nutzniessung vor.
bb) Damit ist zunächst zu klären, wie sich die rechtlichen Verhältnisse am Ein-
famlienhaus ...weg 10 nach den vorliegenden Akten sowie aufgrund des Vorbringens
des Pflichtigen und seiner Ex-Frau darstellen.
 Der Pflichtige ist ursprünglich Alleineigentümer der Liegenschaft
Kat.Nr. ... gewesen.
 Zur Abgeltung güter- und scheidungsrechtlicher Nebenfolgen, wurden
der Pflichtige und seine Ex-Frau infolge Scheidungsurteil vom ... 2009
Miteigentümer zu je ½ der Liegenschaft Kat.Nr. ... mit dem Wohnhaus
Assek.Nr. ... (= ...weg 8, [Ziff. 3b]).
 Gleichzeitig erhielt die Ex-Frau ein unbefristetes Mietrecht an der Lie-
genschaft Kat.Nr. ..., mit der Begründung, dass sie berechtigt sei, so
lange in dieser Liegenschaft ...weg 8 zu wohnen wie sie wolle (Ziff. 7).
Dieses Mietrecht wurde ins Grundbuch eingetragen.
 Seit ... 2011 sind die Töchter E, D, F und G Miteigentümerinnen zu je
¼ an der Liegenschaft Kat.Nr. ... geworden.
 Dem Pflichtigen und seiner Ex-Frau wurde im Vertrag auf Eigentums-
übertragung ein lebenslanges Nutzniessungsrecht an der Liegenschaft
Kat.Nr. ... eingeräumt.
 Für die Ex-Frau ist wiederum ein Mietrecht ins Grundbuch eingetragen
worden.
 Das Einfamlienhaus ...weg 10 ist erst im Jahr 2014 erstellt worden. Es
befindet sich ebenfalls – zusammen mit dem Einfamilienhaus ...weg 8
– auf der Liegenschaft Kat.Nr. .... Seit ca. ... 2014 wird dieses Haus
von der Tochter D mit ihrer Familie bewohnt.
 Mit D sei ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen worden.
Daraus ergibt sich Folgendes:
Im vorliegend zu beurteilenden Steuerjahr 2014 waren die Töchter des Pflich-
tigen Miteigentümerinnen der Liegenschaft Kat.Nr. .... Auf dieser Liegenschaft befinden
sich nunmehr zwei Einfamilienhäuser, ...weg 8 und ...weg 10. Die Ex-Frau bewohnt
das Haus ...weg 8, für welches ihr im Jahr 2009 ein Mietrecht eingeräumt worden ist.
Eine Tochter, D, bewohnt das Haus ...weg 10. Der Auffassung des Pflichtigen, dass
seine Ex-Frau auch mit Bezug auf das Einfamilienhaus ...weg 10 ein Mietrecht habe
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und dies der späteren Einräumung der Nutzniessung vorgehe, ist zu widersprechen:
Das Mietrecht der Ex-Frau mit Bezug auf die Liegenschaft ...weg 8 ergibt sich aus dem
Scheidungsurteil des Jahres 2009. Mit der Übertragung der Liegenschaft an die Kinder
... 2011 wurde dieses Mietrecht wiederum ins Grundbuch eingetragen und gleichzeitig
wurde auch dem Pflichtigen und seiner Ex-Frau das Nutzniessungsrecht an der Lie-
genschaft Kat.Nr. ... eingeräumt. Da sich zu diesem Zeitpunkt allein das Einfamlien-
haus ...weg 8 auf der Liegenschaft Kat.Nr. ... befand, ist mangels weiterer substanziier-
ter Ausführungen der Parteien davon auszugehen, dass sich das im Grundbuch einge-
tragene Mietrecht der Ex-Frau weiterhin allein auf das Einfamlienhaus ...weg 8 bezieht.
Das zweite Einfamilienhaus ...weg 10 wurde erst in den Jahren 2013/2014 gebaut und
danach erfolgte, ausgehend von den vorliegenden Akten und den Ausführungen des
Pflichtigen, keine Änderung des Grundbucheintrags betreffend das Mietrecht der Ex-
Frau.
d) Im Vertrag auf Eigentumsübertragung an die Töchter im Jahr 2011 ist dem
Pflichtigen und seiner Ex-Frau eine lebenslange Nutzniessung am Grundstück
Kat.Nr. ... eingeräumt worden. Daraus folgt, dass sich die Nutzniessung des Pflichtigen
und seiner Ex-Frau zum einen auf das erstellte Einfamilienhaus ...weg 8 als auch auf
das erst später erstellte Einfamilienhaus ...weg 10 bezieht, da beide auf dem Grund-
stück Kat.Nr. ... liegen.
e) aa) Der Pflichtige führt aus, er habe auf die Ausübung der ihm zustehenden
Nutzniessung verzichtet und mit seiner Tochter sei ein mündlicher Mietvertrag abge-
schlossen worden. Zu welchen Konditionen, ab wann und mit welchen Parteien genau
dieser Mietvertrag abgeschlossen worden ist, wird nicht substanziiert dargelegt. Den-
noch ist offensichtlich, dass das Einfamilienhaus ...weg 10 der Tochter nicht unentgelt-
lich zur Verfügung gestellt wird, sondern mit ihr ein Mietvertrag samt entsprechendem
Mietzins vereinbart worden ist. Dies hat zwangsläufig zur Folge, dass der Pflichtige
seinen Nutzniessungsanspruch nicht nutzen kann, also auf diesen verzichtet bzw. ver-
zichten muss. Doch selbst dann, wenn der Pflichtige auf die Nutzung der Liegenschaft
verzichtet haben sollte und allein seine Frau einen Mietvertrag mit der Tochter abge-
schlossen haben sollte, was allerdings in keiner Weise dokumentiert und nachgewie-
sen worden ist, ist er auf Art. 23 lit. c und d DBG und § 23 lit. c und d StG hinzuweisen.
Danach sind Entschädigungen für die Nichtausübung einer Tätigkeit bzw. eines Rechts
steuerbare Einkünfte. Damit hat der Pflichtige grundsätzlich den halben Mietzins bzw.
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mindestens den halben Eigenmietwert der Liegenschaft ...weg 10 als Entschädigung
für die Nichtnutzung der Liegenschaft als Einkommen zu versteuern (vgl. dazu Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 23 N 46).
Auch das Vorbringen des Pflichtigen, dass die Mietzinse seiner Tochter an
seine Ex-Frau gezahlt worden seien und er mit seiner Ex-Frau jährlich und mündlich in
bar abrechne, führen zu keinem anderen Ergebnis, denn es ist davon auszugehen,
dass anlässlich der Abrechnungen zwischen ihm und der Ex-Frau, die entsprechenden
an die Ex-Frau gezahlten Mietzinse zu Gunsten des Pflichtigen berücksichtigt werden.
bb) aaa) Nachdem der Steuerkommissär im Einschätzungsentscheid auch für
das Halbjahr 2014 zunächst entsprechend den oben dargelegten Grundsätzen (E 1 b)
bb) beim Pflichtigen für die Liegenschaft ...weg 10 entsprechend dem Eigenmietwert
einen Mietzinsertrag von Fr. 6'750.- aufrechnete, wurde dies im Einspracheentscheid
geändert. Er berücksichtigte nunmehr den von der Ex-Frau ursprünglich deklarierten
Mietzinsertrag in Höhe von Fr. 6'750.- und teilte diesen zwischen dem Pflichtigen und
seiner Ex-Frau je hälftig auf. Damit rechnete er betreffend die Liegenschaft ...weg 10
dem Pflichtigen einen Mietzinsertrag in Höhe von Fr. 3'725.- auf.
bbb) Auf diesen von der Ex-Frau deklarierten Mietzinsertrag kann nicht abge-
stellt werden. Zwischen dem Pflichtigen, der Ex-Frau und der Tochter bestanden be-
treffend die Miete der Liegenschaft ...weg 10 sowie die Abrechnungen mit Bezug auf
die Liegenschaften ...weg 8 und 10 nur mündliche Kontakte und die daraus erfolgen-
den Abrechnungen/Zahlungen werden in keiner Weise nachgewiesen, z.B. durch
Bankbelege der Einzahlungen, einer substanzierten Darstellung der internen Verrech-
nungen usw. Der Pflichtige ist mit Auflage des Steuerkommissärs vom 15. Dezember
2015 auf seine im Veranlagungs-/Einschätzungsverfahren bestehende Mitwirkungs-
pflicht hingewiesen worden, jedoch ist er dieser in keiner Weise nachgekommen. Dies
bedeutet grundsätzlich, dass der Steuerpflichtige auch die entsprechenden Folgen zu
tragen hat (Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker, Schweizerisches Steuerverfahrens-
recht, 2. A., 2018, § 16 Rz 42).
Dennoch ist, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht für die folgenden Steuer-
jahre ab 2015, vorliegend für das Steuerjahr 2014 zu Gunsten des Pflichtigen auf die
Höhe des im Einspracheverfahren aufgerechneten Eigenmietwerts abzustellen. Dies
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nicht zuletzt auch deswegen, weil die Fertigstellung und Bezugsfertigkeit des Einfamili-
enhauses ..weg 10 nicht nachvollzogen werden kann und aufgrund der Akten durchaus
die Möglichkeit besteht, dass auch in der zweiten Hälfte des Jahres 2014 noch Aus-
bauarbeiten vorgenommen werden mussten, so dass nur von einer eingeschränkten
Nutzbarkeit ausgegangen werden kann, was einen reduzierten Mietzins rechtfertigen
kann. Der Sachverhalt ist indessen in den Folgejahren gründlich zu untersuchen.
f) Nach Art. 13 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) in Verbindung mit § 38 Abs. 2
StG wird das Nutzniessungsvermögen dem Nutzniesser zugerechnet.
Da sowohl der Pflichtige als auch seine Ex-Frau entsprechend dem Vertrag
auf Eigentumsübertragung an die Töchter Nutzniesser der Liegenschaft ...weg 10 sind,
hat der Steuerkommissär zu Recht sowohl beim Pflichtigen als auch bei seiner Ex-Frau
je die Hälfte des entsprechenden Verkehrswerts der Liegenschaft ...weg 10 als Vermö-
gen besteuert. Der Antrag des Pflichtigen, allein bei seiner Ex-Frau den 100%-igen
Verkehrswert zu besteuern, ist damit abzuweisen.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde und des Rekurses.
4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem Pflichtigen auf-
zuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG bzw. § 151 Abs. 1 StG).
Demgemäss erkennt die Einzelrichterin:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Der Rekurs wird abgewiesen.
[…]
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