zh_steuerrekursgericht · GR.2010.17 · 2009-02-19 · de
Grundstückgewinnsteuer

Verkehrswert vor 20 Jahren. Geschäftsliegenschaft, die durch die Pflichtige erstellt und vermietet wurde. Die Mieter schlossen mit der Pflichtigen zudem einen Generalunternehmervertrag, um die Mietobjekte betriebsspezifisch auszubauen. Für die Werklohnforderungen wurde von der Pflichtigen den Mietern ein Darlehen gewährt, welches über mehrere Jahre ratenweise zurückzuzahlen war. Der Verkehrswert wurde durch eine Expertise nach der DCF-Methode ermittelt, dabei stellt sich die Frage, ob die Darlehensrückzahlungen als Ertrag zu berücksichtigen sind. Dies wurde verneint, da es sich nicht um Liegenschaftsertrag handelt.

Steuerrekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung
2 GR.2010.17
Entscheid
6. Mai 2013
Mitwirkend:
Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth, Steuerrichter Christian Mäder, Steuerrichter
Marcus Thalmann und Gerichtsschreiberin Barbara Collet
In Sachen
A AG,
Rekurrentin,
vertreten durch B AG,
gegen
Stadt C,
Rekursgegnerin,
vertreten durch den Finanzausschuss,
betreffend
Grundstückgewinnsteuer

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hat sich ergeben:
A. Am …. … 2008 veräusserte die A AG (nachfolgend die Pflichtige) die Ge-
werbeliegenschaft Kat.Nr. … an der …strasse 2 in der Gemeinde C an die D AG mit
Sitz in E, zu einem Preis von Fr. 77'500'000.-. Mit Veranlagungsentscheid vom
19. Februar 2009 auferlegte der Finanzausschuss der Stadt C der Pflichtigen eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 1'366'480.- bei einem steuerpflichtigen Gewinn von
Fr. 6'858'900.-. Der Gewinnberechnung wurde dabei ein Verkehrswert vor 20 Jahren
von Fr. 65'400'000.- zu Grunde gelegt.
B. In ihrer Einsprache vom 25. März 2009 liess die Pflichtige beantragen, den
Verkehrswert vor 20 Jahren mit Fr. 75'202'000.- zu berücksichtigen, eventualiter mit
Fr. 78'356'000.-, womit sich eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 0.- ergebe. Unter
Zugrundelegung der im Jahr 1988 erzielten Mieterträge setzte der Finanzausschuss
mit Einspracheentscheid vom 11. Februar 2010 den Verkehrswert vor 20 Jahren auf
Fr. 60'380'000.- herab und erhöhte damit die Grundstückgewinnsteuer auf
Fr. 2'370'480.-.
C. Mit Rekurs vom 18. März 2010 liess die Pflichtige beantragen, die Grund-
stückgewinnsteuer sei auf Fr. 83'000.- herabzusetzen, ausgehend von einem Ver-
kehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 71'820'000.-. Eventualiter sei die Grundstück-
gewinnsteuer unter Zugrundelegung eines Verkehrswerts vor 20 Jahren von
Fr. 76'668'928.- mit Fr. 0.- zu veranlagen. Zudem sei der Pflichtigen die bereits zu viel
entrichtete oder noch zu entrichtende Grundstückgewinnsteuer zuzüglich des anwend-
baren Guthabenzinses zurückzuerstatten. Des Weiteren beantragte sie eine Parteient-
schädigung.
In seiner Rekursantwort vom 21. Mai 2010 beantragte der Finanzausschuss
der Stadt C, den Rekurs unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen.
D. Mit Verfügung vom 9. Juni 2010 ordnete die Referentin des Steuerrekurs-
gerichts ein Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren an.
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Gleichzeitig schlug sie den Parteien vor, F, dipl. Arch. ETH, mit der Erstellung des Gut-
achtens zu beauftragen. Die von der Pflichtigen erhobenen Einwendungen gegen die
Fachkenntnisse des vorgeschlagenen Experten sowie der Antrag, die Expertenfrage
dahingehend zu ergänzen, dass der Experte eine bestimmte Bewertungsmethode so-
wie die Akten der Pflichtigen zu berücksichtigen habe, wurde mit Verfügung vom
12. Juli 2010 abgewiesen und F wurde als Experte mit der Erstellung des Gutachtens
betraut.
Am ... Januar 2011 fand im Beisein der Parteien und des Experten F ein Au-
genschein vor Ort mit einer anschliessenden Referentenaudienz statt.
Nachdem die Pflichtige mit Eingabe vom 23. Februar 2011 weitere Unterlagen
eingereicht hatte, erstattete der Experte am …. März 2011 sein Gutachten und schätz-
te den Verkehrswert von Kat.Nr. …, …strasse 2, C, per ... … 1988 auf Fr. 63'900'000.-.
Während die Rekursgegnerin keine Stellungnahme zum Gutachten einreichte,
liess die Pflichtige mit Eingabe vom 13. Mai 2011 verschiedene Einwendungen vor-
bringen, insbesondere betreffend die Höhe der Rückstellungen, die der Experte bei der
Berechnung des Verkehrswerts nach der DCF-Methode angenommen hatte.
Mit Verfügung vom 17. Mai 2011 wurde ein Nachtragsgutachten angeordnet.
Daraufhin liess die Pflichtige am 9. August 2011 dem Experten weitere Unterlagen zu-
kommen. Am 13. September 2011 erstellte der Experte das Nachtragsgutachten 1 und
schätzte den Verkehrswert des streitbetroffenen Grundstücks auf Fr. 71'280'000.-. wo-
bei er neu hinsichtlich der beiden Hauptmieter G und H Abzahlungsraten von Darlehen
der Pflichtigen als Mietertrag berücksichtigte. Hiergegen wurden allein von der Rekurs-
gegnerin Einwendungen erhoben. Sie beanstandete insbesondere, dass die Rückzah-
lungen der Werkpreisdarlehen durch die damaligen Mieter der Liegenschaft keinen
Mietertrag darstellen würden und somit nicht als Liegenschaftsertrag zu berücksichti-
gen seien. Mit Verfügung vom 15. Mai 2012 legte die Referentin ihre Rechtsauffassung
dar und ordnete ein weiteres Nachtragsgutachten an, welches der Experte am
…. Juli 2012 erstattete. Nunmehr legte der Experte den Verkehrswert per ... … 1988
wiederum auf Fr. 63'900'000.- fest (nachfolgend Nachtragsgutachten 2).
In ihrer Stellungnahme vom 24. September 2012 stellte die Pflichtige insbe-
sondere in Frage, ob die Abteilungsvizepräsidentin und Referentin Micheline Roth in
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den Ausstand zu treten habe, da von ihr in der Verfügung vom 15. Mai 2012 eine
Rechtsauffassung mit Bezug auf die vom Experten zu beantwortende Frage dargelegt
worden sei. Ferner habe sie dem Experten auch ihre Rechtsauffassung mit Bezug auf
den Grundsatz "Kauf bricht Miete" mitgeteilt. Es sei deshalb auch die Unbefangenheit
des Experten anzuzweifeln, da dieser durch die Anordnung der Referentin in seiner
Schätzungstätigkeit eingeschränkt worden sei. Die Grundstückgewinnsteuer sei auf-
grund des ersten Nachtragsgutachtens zu veranlagen, eventualiter sei ein Obergutach-
ten einzuholen. Die Rekursgegnerin erhob keine Einwendungen gegen das Nachtrags-
gutachten 2.
Auf die weiteren Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nach-
folgenden Erwägungen eingegangen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Nach dem in Art. 9 der Schweizerischen Bundesverfassung vom
18. April 1999 festgelegten Grundsatz von Treu und Glauben hat der Bürger unter be-
stimmten Voraussetzungen Anspruch auf den Schutz seines berechtigten Vertrauens
in die Richtigkeit und Vollständigkeit behördlicher Auskünfte und Zusicherungen, wo-
durch das Prinzip der gesetzmässigen Verwaltung durchbrochen wird. Die Bindung an
eine falsche Auskunft setzt dabei unter anderem voraus, dass diese von der zuständi-
gen Behörde erteilt wurde oder dass der Bürger die Behörde aus zureichenden Grün-
den als zuständig betrachten durfte, dass die Auskunft sich auf einen genau umschrie-
benen Sachverhalt bezog und vorbehaltlos erteilt wurde und dass ihre Unrichtigkeit für
den Fragesteller nicht ohne weiteres erkennbar war. Erforderlich ist im Weiteren, dass
der Adressat der Auskunft gestützt hierauf unwiderrufliche Dispositionen getroffen hat,
die ihm im Fall einer gesetzmässigen Entscheidung zum Nachteil gereichen
(VGr, 21. Mai 2003, SB.2003.00010 = ZStP 2004, 230; RB 1987 Nr. 51).
b) Die Pflichtige beantragt, entsprechend dem Schreiben des Steueramts der
Stadt C vom 4. Juni 2008 betreffend Sicherstellung, nur eine Grundstückgewinnsteuer
in Höhe von Fr. 400'000.- zu veranlagen. Die Zuständigkeit zur Veranlagung der
Grundsteuern liegt jedoch ausschliesslich beim Gemeinderat oder einer von ihm ge-
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wählten, unter dem Vorsitz eines seiner Mitglieder amtenden Kommission (§ 210
Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Dies war vorliegend dem Schrei-
ben des Stadtsteueramts vom 4. Juni 2008 auch zu entnehmen, denn es wurde mit
Bezug auf die Höhe der noch zu veranlagenden Grundstückgewinnsteuer ausdrücklich
auf den Entscheid des Finanzausschusses der Stadt C hingewiesen.
Damit war für die im Übrigen rechtskundig vertretene Pflichtige klar erkennbar,
dass es sich allein um eine Schätzung des Sicherstellungsbetrags der Grundstückge-
winnsteuer handelte, und zwar durch den für die Veranlagung der Grundstückge-
winnsteuer nicht zuständigen Steuersekretär bzw. Leiter des Steueramts C. Die Pflich-
tige kann deshalb aus diesem Schreiben nichts zu ihren Gunsten ableiten.
2. Auf den Antrag, die "zu viel entrichtete oder noch zu entrichtende Grund-
stückgewinnsteuer sei zuzüglich des anwendbaren Guthabenzinses seit dem rechtlich
massgebenden Datum zurückzuerstatten", ist nicht einzutreten. Denn hierbei handelt
es sich um eine Angelegenheit des Steuerbezugs, welche in die Zuständigkeit des
Gemeindesteueramts – und nicht der kommunalen Grundsteuerbehörde – fällt (§ 210
Abs. 2 StG in Verbindung mit § 206 und 172 StG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 209 N 20 und § 210 N 6;
ZStP 2008, 329). Dem Steuerrekursgericht kommt hinsichtlich dieser Materie keine
Entscheidungskompetenz zu.
3. a) Wer beim Vollzug des Steuergesetzes in einer Sache zu entscheiden
oder an einer Verfügung oder Entscheidung in massgeblicher Stellung mitzuwirken hat,
ist verpflichtet, in Ausstand zu treten, wenn er an der Sache ein persönliches Interesse
hat (§ 119 Abs. 1 lit. a StG); mit einer Partei in gerader Linie oder in der Seitenlinie bis
zum dritten Grad verwandt oder verschwägert oder durch Ehe, Verlobung oder Kin-
desannahme verbunden ist (lit. b); Vertreter einer Partei ist oder für eine Partei in der
gleichen Sache tätig war (lit. c) oder aus andern Gründen in der Sache befangen sein
könnte (lit. d).
b) Befangenheit ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dann anzu-
nehmen, wenn Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilich-
keit eines Richters zu wecken. Solche Umstände können entweder das Verhältnis des
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Richters zu den Verfahrensbeteiligten betreffen (Freundschaft, Feindschaft etc.) oder
bestimmte institutionell-verfahrensmässige Aspekte (insbesondere sog. Vorbefassung,
d.h. wenn der Richter bereits in einem früheren die gleichen Parteien betreffenden Ver-
fahren oder auch nur Verfahrensabschnitt tätig geworden ist; vgl. zum an sich wert-
neutralen Begriff der Vorbefassung: Gerold Steinmann, St. Galler Kommentar BV,
2. A., 2008, Art. 30 N 12). In beiden Fällen wird nicht verlangt, dass der Richter deswe-
gen tatsächlich befangen ist. Es genügt, wenn Umstände vorliegen, die den Anschein
der Befangenheit zu begründen vermögen. Bei der Beurteilung des Anscheins der Be-
fangenheit und der Gewichtung solcher Umstände kann nicht auf das subjektive Emp-
finden einer Partei abgestellt werden; das Misstrauen in die Unvoreingenommenheit
muss vielmehr in objektiver Weise als begründet erscheinen (BGE 131 I 113; BGr,
23. Februar 2004 = Pra 2004 Nr. 74; BGE 126 I 68; BGr, 15. Mai 1992 = ZBl. 94, 84;
BGr, 28. September 1990 = StR 1992, 494; BGE 116 Ia 28; BGr, 20. Oktober 1989 =
ASA 59, 310; BGE 114 Ia 50, 114 Ia 278 und 97 I 91).
c) Die Beurteilung allfälliger Verfahrensfehler oder anderer Fehler des mit der
Entscheidfindung befassten Richters kann jedoch allein im entsprechenden Rechtsmit-
telverfahren geltend gemacht werden. Behauptete Verfahrensfehler sind nämlich von
vorneherein nicht geeignet, einen Ausstand zu begründen, so dass in diesen Fällen auf
ein entsprechendes Gesuch nicht einzutreten ist (RB 1999 Nr. 2).
d) aa) In der Stellungnahme zum Nachtragsgutachten 2 wird von der Pflichti-
gen beantragt, über die Befangenheit der Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth zu
entscheiden, da diese dem Experten F mit Verfügung vom 15. Mai 2012 und vor Erstel-
lung des Nachtragsgutachtens 2 ihre Rechtsauffassung mit Bezug auf einen wesentli-
chen Streitpunkt in der durch den Experten zu beurteilenden Frage mitgeteilt habe.
bb) Damit werden von der Pflichtigen keine Ausstandsgründe mit Bezug auf
die persönlichen Verhältnisse der Richterin Micheline Roth zu den Parteien geltend
gemacht bzw. wird nicht behauptet, dass sie ein persönliches Interesse am Verfahren
habe oder als Vertreterin der Parteien in gleicher Sache tätig gewesen sei. Vorgewor-
fen wird der als Referentin im vorliegenden Verfahren zuständigen Richterin Micheline
Roth einzig, dem Experten gegenüber ihre Rechtsauffassung mit Bezug auf Rechtsfra-
gen, die die Expertenfrage betreffen, mitgeteilt zu haben.
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Richtig ist, dass mit Verfügung vom 15. Mai 2012 dargelegt worden ist, dass
Darlehensrückzahlungen keine Mieterträge darstellten, was zur Folge habe, dass diese
bei der Ertragswertermittlung einer Renditeliegenschaft nicht zur berücksichtigen seien.
Ferner wurde dem Experten anlässlich einer Besprechung zur Erläuterung dieser
Rechtsauffassung auf seinen Einwand hin mitgeteilt, dass zum vorliegenden Bewer-
tungsstichtag zwar noch der Grundsatz von "Kauf bricht Miete" entsprechend dem da-
maligen OR gegolten habe. Nach der Rechtsprechung hätten aber mögliche künftige
Mietzinserhöhungen nur insoweit in eine Renditeberechnung einbezogen werden kön-
nen, wenn sie innert nützlicher Frist ohne Gerichtsrisiko hätten durchgesetzt werden
können. Hierbei verwies die Vorsitzende auf den Kommentar zum harmonisierten Zür-
cher Steuergesetz: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 205.
Mit Beanstandung dieses Vorgehens werden der Richterin Micheline Roth
Verfahrensfehler vorgeworfen, welche für sich allein nicht eine Befangenheit bedeuten.
Solche Rügen sind allein im entsprechenden Rechtsmittelverfahren geltend zu machen
(BGE 115 Ia 400 S. 404 mit weiteren Hinweisen; RB 1999 Nr. 2). Die Voraussetzungen
für ein Ausstandsbegehren fehlen damit, weshalb auf das Begehren nicht einzutreten
ist.
cc) Des Weiteren wird die Unabhängigkeit bzw. Unbefangenheit des Experten
F gerügt, da dieser unter Beachtung der seitens der Referentin geäusserten
Rechtsauffassungen die Expertenfrage nicht uneingeschränkt habe beantworten kön-
nen.
Festzuhalten ist zunächst, dass der Experte F seit über 10 Jahren für das
Steuerrekursgericht in dieser Funktion tätig ist. Seine Fachkunde darf daher als erstellt
gelten. Auch das Verwaltungsgericht, von dem mehrere auf Expertisen von F beruhen-
de Entscheide des Steuerrekursgerichts beurteilt worden sind, hat dessen Kompetenz
nie in Frage gestellt.
Es ist Aufgabe des Experten, sich in einem Gutachten unter Heranziehung
seiner Fachkenntnisse zu Sachfragen und Tatsachen mit Bezug auf die durch das Ge-
richt gestellte Expertenfrage zu äussern. Demgegenüber ist es Aufgabe des Gerichts,
die Rechtsfragen zu würdigen und daraus Schlussfolgerungen zu ziehen und damit
dem Experten unter Umständen auch Leitplanken zu setzen, innerhalb deren er seine
Fachkenntnisse anzuwenden hat (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwal-
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tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., 1999, § 7 N 22 ff.). Zudem hat
auch der Experte bei der Beantwortung der Expertenfrage die Rechtsprechung zu be-
achten, dies zum Beispiel bei der Frage, wie der Verkehrswert vor 20 Jahren gemäss
§ 220 Abs. 2 StG zu ermitteln ist (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 121 ff.).
Allein aus dem Grund, dass der Experte die Rechtsauffassungen der Referen-
tin bei der Beantwortung der Expertenfrage übernommen hat, kann damit keine Befan-
genheit des Experten gesehen werden, so dass dieser Vorwurf ins Leere stösst.
4. a) Zwischen den Parteien ist der Verkehrswert der Geschäftsliegenschaft "I"
an der …strasse 2 in C per ... … 1988 strittig. Während die Rekursgegnerin von einem
Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 60'380'000.- ausgeht beantragt die Pflich-
tige, diesen mit Fr. 71'820'000.-, eventualiter mit Fr. 76'668'928.-, zu berücksichtigen.
Dabei sei entweder allein auf den Realwert abzustellen oder bei Berücksichtigung des
Real- und Ertragswerts eine Gewichtung im Verhältnis 1:1 vorzunehmen.
b) In seinem Gutachten vom …. März 2011 ermittelte der Experte nach der
Discounted Cash Flow (DCF)-Methode einen Verkehrswert per …. … 1988 in Höhe
von Fr. 63'900'000.-.
c) Die Pflichtige hielt dem Gutachten in ihrer Stellungnahme vom 13. Mai 2011
entgegen, die Rückstellungen für die spätere Erneuerung von Mieterausbauten seien
deutlich zu reduzieren, da die zwei Hauptmieter G und H ihre Ausbauten selber
(à fonds perdu) finanziert hätten.
Der Experte wurde daraufhin mit Verfügung vom 17. Mai 2011 eingeladen, in
einem Nachtragsgutachten zu den Einwendungen der Pflichtigen betreffend die Höhe
der zu berücksichtigenden Rückstellungen Stellung zu nehmen. Nachdem der Experte
verschiedene Nachträge zum Mietvertrag mit H sowie einen Vertragsentwurf des Ge-
neralunternehmervertrags mit der zweiten Hauptmieterin Mieterin G betreffend die Mie-
terausbauten erhalten hatte, schätzte er am …. September 2011 den Verkehrswert der
Liegenschaft per Stichtag mit Fr. 71'280'000.-. Dabei ging er (neu) davon aus, dass die
Darlehensrückzahlungen betreffend Mieterausbauten zusätzlich als Liegenschaftser-
trag anzusehen seien. Mit Bezug auf die Rückstellungen hielt er an seiner Berechnung
im ersten Gutachten fest, mit der Begründung, dass die Ausbauten, sollten sie er-
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tragswirksam erhalten bleiben, grosszyklisch zu erneuern seien. Die Bezifferung der
Rückstellungen erfolgte im ursprünglichen Gutachten auf der Basis der Gebäudekos-
ten, ohne die Kosten der Mieter für deren Ausbauten. Im Nachtragsgutachten 2 hielt
der Experte sodann fest, dass nicht die Erträge für die Rückstellungen massgeblich
seien, sondern die tatsächliche Bausubstanz der Bauten und Anlagen. Daraus ergibt
sich die Unabhängigkeit der Beurteilung der Rückstellungen von der finanziellen Be-
trachtungsweise der Mieterausbauten.
d) Die Rekursgegnerin führte in ihrer Stellungnahme zum Nachtragsgutachten
aus, dass die Werkpreiszahlungen der Mieter H und G keinen Liegenschaftsertrag dar-
stellten, der bei der Berechnung des Ertragswert der Liegenschaft zur Ermittlung des
Verkehrswerts vor 20 Jahren zu berücksichtigen sei, da ein allfälliger Käufer der Lie-
genschaft allein Anspruch auf den entsprechenden Mietzins gemäss Mietvertrag ge-
habt habe. Die Forderungen aus den Werkverträgen hätten allein der Pflichtigen als
Werkunternehmerin zugestanden. Demzufolge seien diese Darlehensrückzahlungen
auch nicht als Mietertrag in die DCF-Berechnung aufzunehmen.
e) aa) Aus dem Mietvertrag der Pflichtigen mit G vom …. … 1986 ergibt sich,
dass der Ausbau des Mietobjekts in einem separaten Werkvertrag für Generalunter-
nehmer (nachfolgend Werkvertrag) zwischen der Pflichtigen und G geregelt werden
sollte. Ob von den Parteien ein entsprechender Werkvertrag unterzeichnet worden ist,
bleibt grundsätzlich unklar. Eingereicht wurde von der Pflichtigen ein nicht unterzeich-
neter Werkvertrag vom ... … 1986. Hingegen ergibt sich aus der Schätzungsanzeige
der Gebäudeversicherung vom …. … 1988, dass tatsächlich Mietereinbauten "gemäss
separater Aufstellung" von G vorgenommen worden sind, wovon auszugehen ist.
H vereinbarte mit der Pflichtigen ihrerseits einen Ausbau des Mietobjekts, wel-
cher ebenfalls durch die Pflichtige vorfinanziert und durch H innerhalb von 10 Jahren
ratenweise zurückgezahlt werden sollte. Dieser Umstand findet ebenfalls Niederschlag
in der Schätzungsanzeige der Gebäudeversicherung. Der Experte legte seiner Be-
rechnung im ersten Nachtragsgutachten, welches den Geldfluss für die Mieterausbau-
ten (noch) berücksichtigte, die Beträge gemäss dieser Gebäudeversicherungsschät-
zung zugrunde. Letztlich können aber die genauen Zahlungsmodalitäten der
Mieterausbauten offen bleiben, wie unter nachstehender E. 5.b.bb. zu zeigen sein wird.
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bb) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren gemäss § 220
Abs. 2 StG ist die Frage, welche Leistungen des Mieters Liegenschaftsertrag und damit
Mietertrag darstellen eine Rechtsfrage. Mit verfahrensleitender Verfügung vom
15. Mai 2012 legte die Vorsitzende ihre Rechtsauffassung den Parteien und dem
Experten dar. Danach sei die Vorfinanzierung der durch G und H in Auftrag gegebenen
Mieterausbauten durch die Pflichtige und die Gewährung einer Rückzahlung dieser
Darlehen in Raten nicht als Liegenschaftsertrag zu werten, so dass diese Zahlungen
bei der Verkehrswertberechnung nicht zu berücksichtigen seien. Entsprechend wurde
der Experte beauftragt, unter Beachtung dieser rechtlichen Überlegungen, den Ver-
kehrswert der strittigen Liegenschaft per ... … 1988 zu ermitteln.
5. a) Unter Beachtung dieser Rechtsauffassung betreffend Berechnung des
Ertragswerts erstellte der Experte am ... Juli 2012 sein 2. Nachtragsgutachten und
schätzt den Verkehrswert vor 20 Jahren auf Fr. 63'900'000.-.
b) aa) Während die Rekursgegnerin keine Stellungnahme zum 2. Nach-
tragsgutachten einreichte, legte die Pflichtige ihre Auffassung dar, weshalb die Darle-
hensrückzahlungen als Ertrag in die DCF-Berechnung einzubeziehen seien. Auch die
Pflichtige ist der Ansicht, dass die Werkpreis-/Darlehenszahlungen keinen Mietertrag
darstellen, dennoch seien diese zu berücksichtigen, da es sich im Rahmen einer wirt-
schaftlichen Betrachtungsweise um Erträge bzw. Zahlungsströme aus der Liegenschaft
handle.
bb) Dieser Auffassung ist zu widersprechen. In erster Linie ist vorliegend näm-
lich zu beachten, dass die Pflichtige sowohl Eigentümerin bzw. Vermieterin der Liegen-
schaft als auch Werkunternehmerin ist. Die bei der Bewertung einer Ertragsliegen-
schaft zu berücksichtigenden Erträge sollen aber allein solche sein, die der Vermieterin
zufliessen, weil sie die Liegenschaft dem Mieter zur Nutzung zur Verfügung stellt. Die
Darlehensrückzahlungen bilden allein einen Ertrag der Pflichtigen aus ihrer Tätigkeit
als Generalunternehmerin. Aus Vermietersicht erweisen sich Mieterausbauten grund-
sätzlich als finanziell neutral: der Mieter muss sie selber vornehmen (lassen) und auch
selber bezahlen. Allerdings muss er sie beim Auszug (in der Regel) nicht rückgängig
machen und ist der zu entrichtende Mietzins auf eine Rohbaumiete reduziert. Zur Ver-
deutlichung, dass vorliegend keine Pflicht zum Rückbau bestand, haben die Parteien
den ausgebauten Zustand der Mietobjekte als ursprünglichen Zustand bezeichnet, da
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dies eine Abweichung zu den allgemeinen Vertragsbedingungen bedeutete. Am Um-
stand, dass allein der Mieter für den Ausbau aufzukommen hatte, ändert dies jedoch
nichts. Die Schlüsse, die der Experte aus den Mieterausbauten für die 10-Jahres-
Szenarien gemäss DCF-Methode zog, sind aus seinem (ursprünglichen) Gutachten
ersichtlich.
Mit anderen Worten ist festzuhalten, dass die DCF-Methode alle Zahlungs-
flüsse berücksichtigt, die der Vermieterin aufgrund der Substanz der Liegenschaft zu-
fliessen, nicht aber Zahlungsflüsse, die der Vermieterin aufgrund einer bei ihr liegen-
den (weiteren) Eigenschaft (Bauunternehmerin) zukommen.
cc) Soweit die Pflichtige darauf hinweist, dass "im Grundstückgewinnsteuer-
recht das fundamentale Kongruenzprinzip gilt" und sich Erlös und Anlagekosten auf
das inhaltlich und umfänglich gleiche Grundstück zu beziehen haben, ist sie darauf
hinzuweisen, dass gemäss Kaufvertrag der Pflichtigen mit der D AG vom ... … 2008
die verschiedenen Mieterausbauten nicht als Bestandteil des Verkaufsobjekts angese-
hen wurden und damit auch nicht im vereinbarten Verkaufspreis enthalten waren. Da-
her können gerade nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse, nach wel-
chem sich Anlagewert und Erlös entsprechend dem Prinzip der gesonderten
Gewinnermittlung umfänglich und inhaltlich auf das gleiche Grundstück zu beziehen
haben, die auf Kosten der Mieter erfolgten Ausbauten vorliegend nicht berücksichtigt
werden (VGr, 26. August 2009, SB.2009.00096, www.vgrzh.ch; Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, § 219 N 8 ff. mit weiteren Hinweisen). Somit sind die Darlehens-
rückzahlungen von G und H an die Pflichtige für die Mieterausbauten auch unter die-
sem Blickwinkel nicht bei der Ermittlung des Ertragswerts zur Bestimmung des Ver-
kehrswerts vor 20 Jahren zu berücksichtigen.
dd) Der Experte hält in seinem zweiten Nachtragsgutachten fest, dass am
vorliegenden Stichtag vom ... … 1988 der Grundsatz "Kauf bricht Miete" gemäss da-
mals gültigem OR gegolten habe, lässt dieses Szenario jedoch zu Recht wieder ausser
Acht, nachdem das reelle Risiko auf ein Gerichtsverfahren bestanden habe. Die Miet-
verträge mit G und H waren für eine fixe Mietdauer abgeschlossen. Aus dem Mietver-
trag mit G geht sodann hervor, dass die Pflichtige als Vermieterin verpflichtet war, den
Mietvertrag im Grundbuch eintragen zu lassen und zwar für eine Periode bis
... … 2001. Eine Vormerkung erfolgte entsprechend den Erkundigungen des Experten
jedoch nicht. Nichts desto trotz ist davon auszugehen, dass Inhalt der Vertragsver-
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handlungen mit einem neuen Käufer im Jahr 1988 auch immer die fixe Vertragsdauer
der Mietverträge mit den beiden Hauptmietern beinhaltet hätten und davon auszuge-
hen war, dass eine sofortige Mietzinserhöhung durch einen neuen Eigentümer nicht
ohne Gerichtsrisiko hätte durch gesetzt werden können (vgl. dazu Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, § 220 N 205).
c) Nach alledem kann auf das zweite Nachtragsgutachten vom ... Juli 2012
abgestellt werden. Diese Erwägungen führen zur teilweisen Gutheissung des Rekurses
und Neuberechnung der Grundstückgewinnsteuer:
Fr.
Verkehrswert vor 20 Jahren 63'900'000.-
Wertvermehrende Aufwendungen 1992/93/94 4'719'236.-
Mäklerprovisionen beim Verkauf 376'600.-
Rechnung J 6'563.-
Handänderungsabgaben beim Verkauf 138'606.-
Anlagewert 69'141'005.-
Verkaufspreis 77'500'000.-
Steuerpflichtiger Grundstückgewinn 8'358'995.-
Grundstückgewinnsteuer gem. § 225 StG 3'332'960.-
50% Ermässigung (Besitz 20 Jahre) 1'666'480.-
Reiner Steuerbetrag 1'666'480.-
6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten zu 7/10 der Pflichtigen und
zu 3/10 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Weil die Pflichtige über-
wiegend unterliegt, steht ihr die beantragte Parteientschädigung nicht zu. Hingegen hat
die Pflichtige der Rekursgegnerin eine reduzierte, angemessene Parteientschädigung
zu entrichten (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechts-
pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).
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Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid des Finanzausschusses der Stadt C
vom 11. Februar 2010 wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird.
Die Grundstückgewinnsteuer wird von Fr. 2'370'480.- auf Fr. 1'666'480.- herabge-
setzt.
[…]
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