zh_sozialversicherungsgericht · ZL.2023.00065 · 2024-02-08 · de
Verzichtsvermögen im Zusammenhang mit einer im Jahre 2010 abgetretenen Liegenschaft nicht sachgerecht ermittelt, Gutheissung. (hängig)


Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
ZL.2023.00065
 
 
II. Kammer
Sozialversicherungsrichterin Grieder-Martens, Vorsitzende
Sozialversicherungsrichterin Käch
Ersatzrichterin Lienhard
Gerichtsschreiberin Kübler-Zillig
Urteil
 vom 
8. Februar 2024
in Sachen
X.___
Beschwerdeführerin
gegen
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV
Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1.
    
X.___
, geboren 19
32, bezieht eine Altersrente der Alters- und Hinterlassenenversicherung (Urk. 7/1 Ziff. 9.2). Am 13. Dezember 2021 meldete sie sich 
erstmals 
bei der Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatz
leistungen zur AHV/IV (Durchführungsstelle)
, zum 
Leistungsb
ezug an (Urk. 6/1)
, wobei diese m
it Verfügung vom 29. September 2022 
einen Anspruch auf Zusatz
leistungen 
infolge
 Überschreitung der Vermögensschwelle verneinte (Urk. 6/32).
 Diese Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
    
Am 20. April 2023 beantragte die Versicherte erneut die Zusprache von Zusatz
leistungen (Urk. 6/33)
, dies vor dem für 
3. 
Mai 2023 geplanten Eintritt ins Alters
zentrum 
Y.___
 
(S. 2)
. 
Mit Verfügung vom 1. Juni 2023 erachtete die Durchführungsstelle die Anspruchsvoraussetzungen wiederum als nicht erfüllt (Urk. 6/42). Die dagegen am 26. Juni 2023 erhobene Einsprache (Urk. 6/45)
 wies die Durchführungsstelle mit 
Einspracheentscheid
 vom 4. Juli 2023 ab (Urk. 6/51 = Urk. 2).
2.
    
Die Versicherte erhob am 29. Juli 2023 Beschwerde gegen den 
Einspracheent
scheid
 vom 4. Juli 2023 (Urk. 2) und beantragte die Gewährung der beantragten Ergänzungsleistungen (Urk. 1). Mit Beschwerdeantwort vom 8. September 2023 schloss die Durchführungsstelle auf Abweisung der Beschwerde (Urk. 6), worauf mit Verfügung vom 14. September 2023 die Durchführung eines zweiten Schrif
tenwechsels angeordnet wurde (Urk. 8). Am 15. Oktober 2023 reichte die Beschwerdeführerin ihre Replik ein (Urk. 10) sowie am 24. Oktober 2023 ein Schreiben des Alterszentrums vom 23. Oktober 2023 (Urk. 12-13). Die Duplik der Beschwerdegegnerin vom 16. November 2023 
(Urk. 14) 
wurde der Beschwerde
führerin am 20. November 2023 zur Kenntnisnahme zugestellt (Urk. 15).
Das Gericht
 zieht in Erwägung:
1.
- 
1.1Am 1. Januar 2021 sind die geänderten Bestimmungen des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) und der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELV) in Kraft getreten. Gemäss den allgemeinen übergangsrechtlichen Regeln sind der Beurteilung vorbehältlich besonderer übergangsrechtlicher Regelungen jene Rechtsnormen zu Grunde zu legen, die in Geltung standen, als sich der zu den materiellen Rechtsfolgen führende und somit rechtserhebliche Sachverhalt verwirklicht hat (BGE 146 V 364 E. 7.1, 144 V 210 E. 4.3.1, Urteil des Bundesgerichts 9C_145/2021 vom 2. Juli 2021 E. 3.1, je mit Hinweisen). 
    
Ob die Beschwerdeführerin auf Vermögen verzichtet hat, beurteilt sich nach den relevanten Gegebenheiten im Zeitpunkt der Übertragung der Liegenschaft vom 
21. September 201
0. 
Weil jedoch Ergänzungsleistungen frühestens ab Dezember 2021 streitig sind (vgl. Art. 12 Abs. 1 ELG), ist für die Bemessung der seinerzeit übertragenen Vermögenswerte das heute geltende Recht massgebend (BGE 
120 V 182 E. 4.b; Urteil des Bundesgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.3).
1.2
    
Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4–6 ELG erfüllen, Ergänzungsleistungen zur Deckung ihres Existenzbe
darfs (Art. 2 Abs. 1 ELG). Diese bestehen aus der jährlichen Ergänzungsleistung (Art. 9-13 ELG) und der Vergütung von Krankheits- und Behinderungskosten (Art. 14-16 ELG; Art. 3 Abs. 1 
lit
. a und b ELG). Die Kantone können über den Rahmen des ELG hinausgehende Leistungen gewähren und dafür besondere Voraussetzungen festlegen (Art. 2 Abs. 2 ELG). Im Kanton Zürich werden 
nach Massgabe des ELG und des Gesetzes über die Zusatzleistungen zur eidgenössi
schen Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ZLG) Zusatzleistungen bestehend aus Ergänzungsleistungen gemäss ELG, Beihilfen (§ 13 ff. ZLG) und Zuschüssen (§ 19a ZLG) ausgerichtet (§ 1 Abs. 1 
lit
. a-c ZLG). 
Gemäss
 §§ 15 und 19a Abs. 3 ZLG finden die Vorschriften, die für die jährliche Ergänzungsleistung nach Art. 9 ff. ELG gelten, entsprechende Anwendung auf die Beihilfen und Zuschüsse, soweit im ZLG nichts Abweichendes bestimmt ist. 
Die Gemeinden können Gemeindezuschüsse zu den Beihilfen gewähren (§ 20 Abs. 1 ZLG). 
1.3
    
Gemäss Art. 9a Abs. 1 ELG haben Personen Anspruch auf Ergänzungsleistungen, wenn sie über ein Reinvermögen unterhalb der Vermögensschwelle verfügen; diese liegt bei alleinstehenden Personen bei Fr. 100'000.-- (
lit
. a). Ein Anspruch auf Ergänzungsleistungen wird daher überhaupt erst geprüft, wenn das Vermögen unter dieser Vermögensschwelle liegt (
Carigiet
/Koch, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 3. Auflage 2021, S. 225 
Rz
.
 570 
a.E
.). 
    
Zum Reinvermögen von Art. 9a Abs. 1 ELG gehört auch Vermögen, auf welches nach Art. 11a Abs. 2-4 verzichtet wurde (Abs. 3). 
    
Meldet sich eine Person für eine jährliche Ergänzungsleistung an, ist für den Anspruch das Vermögen massgebend, das am ersten Tag des Monats vorhanden ist, ab dem die Ergänzungsleistung beansprucht wird (Art. 2 Abs. 2 ELV).
1.
4
    
Eine Verzichtshandlung liegt vor, wenn die versicherte Person ohne rechtliche Verpflichtung und ohne adäquate Gegenleistung auf Einkünfte oder Vermögen 
verzichtet hat, wenn sie einen Rechtsanspruch auf bestimmte Einkünfte und Ver
mögenswerte hat, davon aber faktisch nicht Gebrauch macht oder ihre Rechte nicht durchsetzt, oder wenn sie aus von ihr zu verantwortenden Gründen von der Ausübung einer möglichen und zumutbaren Erwerbstätigkeit absieht (BGE 140 V 267 E. 2.2 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 9C_435/2020 vom 14. Dezember 2020 E. 2.2). Dies gilt auch betreffend erb- oder ehegüterrechtliche Ansprüche (BGE 120 V 182 E. 4a; Urteil des Bundesgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.1
).
1.
5
    
Nach Art. 17a ELV (in der bis am 31. Dezember 2020 gültig gewesenen Fassung) wird der anzurechnende Betrag von Vermögenswerten, auf die verzichtet worden ist, jährlich um Fr. 10'000.- vermindert (Abs. 1). Dabei ist der Wert des Vermö
gens im Zeitpunkt des Verzichtes unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu ver
mindern (Abs. 2). Für die Berechnung der jährlichen Ergänzungsleistung ist der verminderte Betrag am 1. Januar des Bezugsjahres 
massgebend
 (Abs. 3; BGE 146 V 306 E. 2.3.3).
    
Die in Art. 17a Abs. 1 ELV vorgesehene pauschale Verminderung des Verzichts
vermögens ist weder rechtsungleich noch willkürlich. Die Verordnungsbestim
mung wurde im Gefolge der auf 1. Januar 2021 vorgenommenen Reform der EL-Gesetzgebung denn auch (inhaltlich) unverändert übernommen (nunmehr Art. 17e ELV; Urteil des Bundesgerichts 9C_435/2020 vom 14. Dezember 2020 E. 5). Die 
pauschale Verminderung des Verzichtsvermögens um Fr. 10'000.-- pro Jahr ist nur in Form dieses Pauschalbetrags zulässig, der unabhängig von der genauen Höhe des 
veräusserten
 oder dem EL-Ansprecher noch zur Verfügung stehenden Vermögens ist. Sie erleichtert den EL-Stellen die Handhabung der Amortisation des hypothetischen Vermögens, indem sie keinen Raum für eine differenzierte Betrachtungsweise lässt. Deren Einführung bezweckte, die Ungleichheit zu beseitigen, dass es einer versicherten Person, die auf Vermögen verzichtete, bis anhin - anders als Versicherten, die ihr Vermögen behielten und nur sukzessive verzehrten - für immer verschlossen blieb, das ihr weiterhin zu- und angerechnete Verzichtsvermögen jemals abzutragen (BGE 118 V 150 E. 3c/
bb
; zum Ganzen: 
Urteil des Bundesgerichts 9C_145/2021 vom 2. Juli 2021 E. 5.2.1
).
2.
2.1
    
Die Beschwerdegegnerin hielt im angefochtenen 
Einspracheentscheid
 (Urk. 2) 
fest, für die Berechnung des Vermögensverzichts sei der Wert der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung relevant. 
U
nter Einbezug der Hypothe
ken und des Wohnrechts habe 
damals 
ein Vermögensverzicht von Fr. 411'910.45 resultiert. 
Dieser 
werde jährlich um Fr. 10'000.-- reduziert, erstmals per 1. Januar 201
2. 
Damit belaufe sich d
er Vermögensverzicht per 1. Januar 2023 auf Fr. 291'910.4
5. 
Mit dem 
per 31. Dezember 2022 
vorhandenen Vermögen von Fr. 42'576.-- 
ergebe 
sich damit insgesamt ein 
Vermögensverzicht 
von 
Fr. 334'486.45 (S. 2 Ziff. 3).
    
Im Rahmen der Beschwerdeantwort (Urk. 6) führte die Beschwerdegegnerin ergänzend aus, mit der Eigentumsübertragung an 
ihre
 beiden Kinder habe die Beschwerdeführerin auf Vermögen verzichtet, soweit der Verkehrswert der Lie
genschaft in diesem Zeitpunkt den Wert des lebenslangen Wohnrechtes überstie
gen habe. 
Gestützt auf die vorliegenden Unterlagen 
und insbesondere den Gebäudeversicherungswert 2008 
sei bei der Berechnung des Verzichtsvermögens 
von einem Verkehrswert im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung 
im September 2017 
(richtig wohl: 
2010
) 
von Fr. 1'117'200.-- ausgegangen worden. Von diesem Betrag sei die Hypothek in der Höhe von Fr. 600'000.-- abzuziehen, welche über
nommen worden sei. Darüber hinaus sei der Wert des Wohnrechts 
in der Höhe von Fr. 105'289.55 in Abzug gebracht worden
. 
Unter Berücksichtigung der Amortisationen der Jahre 2012 bis 2023 in der Höhe von Fr. 120'000.--
 resultiere 
insgesamt 
ein Verzichtsvermögen von Fr. 291'910.45
 
(S. 3 f. Ziff. 4).
 Eine Vari
ante zur Ermittlung eines in der Vergangenheit liegenden Verkehrswertes sei 
die Berechnung des 
Mittelwert
es
 zwischen dem Steuer- und dem Gebäudeversiche
rungswert. Der so ermittelte Liegenschaftswert von Fr. 930'100.-- erscheine angesichts des Dreiparteienhauses mit Umschwung 
jedoch 
nicht angemessen. Allein der Bodenwert habe in 
Z.___
 
im Jahre 2010 gemäss den Angaben des Statistischen Amtes des Kantons Zürich 
Fr. 553.-- pro m
2
 betragen, was bei einem Grundstück mit 775 m
2
 Umschwung einem Betrag von Fr. 428'575.-- entspreche. Es erscheine nicht überwiegend wahrscheinlich, dass 
das
 Gebäude lediglich Fr. 501'525.-- 
wert 
gewesen 
sei
.
 Gemäss Verkehrswertschätzung 
vom 11. Dezember 2017 
habe der 
mittels Mischrechnung zwischen Boden-, Gebäude- und Ertragswert ermittelte 
Wert der Liegenschaft ohne Wohnrecht Ende des Jah
res 2017 Fr. 1'352'000.-- betragen. Die in den Jahren 2011 bis 2017 getätigten Investitionen seien davon in Abzug zu bringen, womit ein Liegenschaftswert von Fr. 1'215'830.-- resultiere. Dieser Wert sei vergleichbar mit 
der Summe von 
Bodenwert sowie Zeitbauwert des Gebäudes
 in der Höhe von Fr. 1'210'615.--
. 
Ein 
Verkehrswert von mindestens Fr. 1'210'615.-- erscheine daher angemessen (S. 4). Von diesem Wert seien die Hypothek von Fr. 600'000.-- sowie der Wert des lebenslangen Wohnrechts in Abzug zu bringen. Das Wohnrecht sei zu tief berechnet worden und neu auf Fr. 218'100.-- anzusetzen. 
Unter Berücksichtigung der Amortisationen ab dem Jahre 2012 ergebe sich insgesamt ein Vermögensver
zicht in der Höhe von Fr. 272'515.--, weshalb ein Anspruch auf Zusatzleistungen zu verneinen sei (S. 5).
    
In der Duplik 
(Urk. 14) hielt die Beschwerdegegnerin fest, die Bewertung der Lie
genschaft sei gemäss der Rechtsprechung des hiesigen Gerichts wie auch des Bun
desgerichts vorgenommen worden (S. 1). Selbst wenn nach dem Tod des Eheman
nes die Hälfte der Liegenschaft an die Kinder übergegangen wäre, resultierte insgesamt ein anrechenbares Vermögen in der Höhe von Fr. 122'593.95 (S. 1 f.).
2.2
    
Demgegenüber machte die Beschwerdeführerin geltend (Urk. 1), nach der Eigen
tumsübertragung seien Investitionen notwendig gewesen, damit die Wohnungen im Haus überhaupt noch bewohnbar gewesen seien (S. 2 Ziff. 2). Im Zeitpunkt des Vermögensverzichtes sei sie als 80jährige Witwe nicht mehr in der Lage gewesen, Handwerker zu beauftragen und die Kosten dafür aufzubringen. Der Vermögensverzicht sei daher als notwendige Übertragung an die Kinder anzuse
hen, um weiterhin umsonst in der Liegenschaft zu wohnen und gleichzeitig den Wert des Hauses wieder zu erreichen
 (S. 2 Ziff. 3). 
Im Jahre 
2017
 
sei eine Ver
kehrswertschätzung erstellt worden, welche die notwendigen Investitionen von bereits über Fr. 200'000.-- beinhaltet habe. Ohne diese Investitionen 
wäre
 das Haus nicht Fr. 1'295'000.-- wert. Unter Berücksichtigung der Investitionen sowie der Hypothek betrage der Vermögensverzicht maximal Fr. 146'000.-- (S. 2 f. Ziff. 4). Wären ihr die Kinder nicht zu Hilfe gekommen, hätte das Haus nicht vermietet werden könne
n
 und eine Zwangsversteigerung hätte mit grosser Wahr
scheinlichkeit gerade die Hypothek gedeckt. In diesem Fall hätte sie schon seit Jahren Ergänzungsleistungen beantragen müssen (S. 3 Ziff. 3). 
    
Im Rahmen der Replik 
(Urk. 10) 
führte die Beschwerdeführerin ergänzend aus, 
das Haus habe ihr und ihrem Ehemann je zur Hälfte gehört. Nach dessen Tod im Jahre 2008 sei sein Anteil zur Hälfte auf die Kinder zu übertragen, weshalb ihr Anteil um Fr. 75'000.- zu reduzieren sei (S. 2 Ziff. 4). E
iner der ehemaligen Mieter 
sodann 
sei Messi
e
 und starker Raucher gewesen, so dass die Wohnung nach sei
nem Auszug nicht mehr bewohnbar gewesen sei. Die Liegenschaft hätte mit den dringend anstehenden Renovationskosten sowie dem bestehenden Wohnrecht niemals für Fr. 1'200'000.-- verkauft werden können
 (S. 2 Ziff. 5)
. Falls ihre Kinder die Liegenschaft nicht übernommen hätten
, 
wäre sie wohl im Jahre 2010 
ins Altersheim gezogen und hätte sei
t
 dem Jahre 2014 Ergänzungsleistungen erhalten müssen (S. 2 Ziff. 6).
2.3
    
Strittig und zu prüfen ist
 der Anspruch der Beschwerdeführerin auf Zusatzleis
tungen ab 
April 2023
, 
wobei namentlich zu prüfen ist, in welcher Höhe im Zusammenhang mit der im Jahre 2010 an ihre Kinder abgetretene
n
 Liegenschaft ein Verzichtsvermögen anzurechnen ist.
 
3.
3.
1
    
Das sich in 
Z.___
, 
an der 
A.___-Strasse
 
45 befindende 
Mehrfamilien
haus mit drei Wohnungen und 
775 m
2
 Grundstückfläche wurde am 21. September 2010 an die beiden Kinder der Beschwerdeführerin, 
B.___
 
sowie 
C.___
, übertragen. Aus dem aktenkundigen und öffentlich beurkundeten Abtretungsvertrag (Urk. 7/5) geht 
hervor, dass die erwerbenden Parteien als Gegenleistungen einerseits die Kapitalschuld laut Namensschuldbrief in der Höhe von Fr. 600'000.-- übernahmen und andererseits der Beschwerdeführerin ein lebenslängliches Wohnrecht 
an der 4 1/2-Zimmer-Maisonnette-Wohnung links einräumten. Im Übrigen erfolgte die Abtretung als Erbvorbezug (S. 3 
lit
. a-c).
3.
2
    
In den Akten befindet sich die Steuererklärung 2009 der Beschwerdeführerin, aus welcher sich ein vom Steueramt akzeptierter Steuerwert in der Höhe von Fr. 
7
43'000.-- ergibt (Urk. 7/23 Ziff. 31.2). 
3.
3
    
Als Beilage zur Steuererklärung liegt sodann eine Neubewertung 2009 vom 14. Januar 2010 
vor
, worin das Grundstück sowie das Hauptgebäude 
an der 
A.___-Strasse
 45 in 
Z.___
 
mit je Fr. 420'000.--, mit
hin insgesamt Fr. 840'000.-- angegeben wurde
. Der Basiswert des Mehrfamilienhauses lag bei Fr. 133'000.-- 
(Urk. 7/15/2).
3.
4
    
Gemäss der Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich galt 
im Jahr 2010 
für die Gemeinde 
Z.___
 ein Schätzwert von Fr. 553.-- pro Quadratmeter (www.zh.ch, Planen-Bauen, Raumplanung, Immobilienmarkt, Bodenpreise).
3.
5
    
Der
 Schätzungsanzeige der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich
 vom 27. August 2012 
(Urk. 7/24
 S. 1
) sind folgende Werte zu entnehmen:
- 
Basiswert
Fr.
136'000.--
- 
Versicherungssumme
Fr.
1'400'000.--
    
Dem Auszug aus dem Verzeichnis der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich sind sodann folgende 
im Jahr 1999 erstellte, jedoch 
für das Jahr 2008 
weiterhin geltende
 Werte zu entnehmen (S. 2):
- 
Basiswert
Fr.
133'000.--
- 
Versicherungssumme
Fr.
1'117'200.--
3
.
6
    
Weiter befindet sich eine 
Verkehrswertschätzung 
der 
D.___
 
AG 
vom 11. Dezember 2017 (Urk. 3/3) 
bei den Akten, welcher 
folgende Werte 
zu entnehmen
 
sind 
(S. 
8
 
f
f. Ziff. 4.
2
-
4.
5):
- 
Neubauwert
Fr.
1'368’000.--
- 
Gebäudezustandswert
Fr.
1'115’000.--
- 
Realwert
Fr.
1'498'000.--
- 
Ertragswert
Fr.
1'312'844.--
- 
Verkehrswert
Fr.
1'352'000.--
- 
Kapitalwert Wohnrecht
Fr.
157'731.10
- 
Verkehrswert mit 
Wohnrechtsbelastung
Fr.
1'195'000.--
3.
7
    
Im Rahmen der Anmeldung vom 13. Dezember 2021 machte die Beschwerdefüh
rerin folgende Werte geltend (Urk. 7/1 Ziff. 8.7 und 8.10):
- 
Eigenmietwert
Fr.
8'400.--
- 
Steuerwert
Fr.
743'000.--
- 
übertragene Hypothek
Fr.
600'000.--
3.8
    
In den Akten find
et
 sich sodann die Steuererklärung 2021 (Urk. 7/14/7-12), gemäss welcher die Beschwerdeführerin über bewegliches Vermögen von insge
samt Fr. 56'243.-- verfügt (Urk. 7/14/12).
3.9
    
Weiter liegt eine Bestätigung des Steueramtes 
Z.___
 vor, wonach die Beschwerdeführerin im Jahre 2020 ein Einkommen von Fr. 29'000.-- sowie ein Vermögen von Fr. 52'000.-- versteuert hat. In den Jahren 2011 bis 2019 lag das Einkommen bei maximal Fr. 33'300.-- sowie das Vermögen bei maximal Fr. 98'000.-- (Urk. 7/9). 
3.
10
    
Aus dem Verlaufsprotokoll 
vom 27. September 2022 
(Urk. 7/28) 
geht hervor, dass 
die Beschwerdegegnerin 
für die Berechnung der Vermögensbewertung von fol
genden Zahlen ausging (S. 2):
- 
Steuerwert
Fr.
743'000.--
- 
Eigenmietwert
Fr.
8'400.--
- 
Gebäudeversicherungswert
Fr.
1'400'000.--
- 
Wert Liegenschaft insgesamt
Fr.
1'117'200.--
3.
11
    
Auf entsprechende Nachfrage der Beschwerdegegnerin hielt die Beschwerdefüh
rerin am 25. Juli 2022 fest, im Zeitpunkt der Überschreibung der Liegenschaft im Jahre 2010 sei keine Verkehrswertschätzung erstellt worden, eine steuerliche Neubewertung habe nicht stattgefunden und auch die Gebäudeversicherung habe keine neue Schätzung erstellen lassen (Urk. 7/19). 
3.
1
2
    
Aus einer Auflistung der Tochter der Beschwerdeführerin ergeben sich in den Jahren 2011 bis 2023 getätigte Investitionen in der Höhe von insgesamt Fr. 300'170.-- (Urk. 3/4).
4.
4.1
    
Einkünfte und Vermögenswerte sind anzurechnen, wenn die anspruchsberech
tigte Person ohne rechtliche Verpflichtung und ohne adäquate Gegenleistung auf Einkünfte oder Vermögen verzichtet hat (vorstehend E. 1.4).
    
Unbestritten ist das Vorliegen einer Verzichtshandlung, indem die Beschwerde
führerin ihren beiden Kindern 
B.___
 sowie 
C.___
 im 
September 
2010 ein 
Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen sowie 775 m
2
 Grundstückfläche abgetreten hat. Als Gegenleistung übernahmen die Kinder die Hypothek in der Höhe von Fr. 600'000.-- und räumten ihr ein lebenslanges Wohnrecht ein. Der Abtretungsvertrag wurde öffentlich beurkundet (vorstehend E. 3.1). 
Weiter unbestritten blieb sodann der von der Beschwerdegegnerin in der 
Vernehmlassung 
auf Fr. 218'100.-- festgesetzte Wert des lebenslangen Wohn
rechts (Urk. 6 S. 5). 
Zu prüfen bleib
t damit insbesondere
 die 
Bewertung der abgetretenen Liegenschaft
.
4.2
    
Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in die EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrs
wert einzusetzen (
Art. 17a Abs. 4 ELV
). Für die Prüfung, ob bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ein Vermögensverzicht vorliegt, ist der Verkehrswert massgebend (
Art. 17a Abs. 5 Satz 1 ELV 
i.V.m
. Art. 9 Abs. 5 
lit
. b ELG). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes ein
heitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartiti
onswert anwenden (
Art. 17a Abs. 6 ELV
). Der Kanton Zürich hat von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. Ziffer 2.2.1 der Weisungen des Kanto
nalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV [Stand am 1. Januar 2021])
, weshalb
 bei der Veräusserung eines Grundstücks gemäss 
Art. 17
a
 Abs. 5 ELV zu verfahren und der Verkehrswert zu ermitteln ist
. Dabei werden in Art. 17a Abs. 5 ELV
 keine eigentlichen Bewertungsregeln aufgestellt.
    
Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft der Ver
kaufswert zu verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Der so ermittelte Verkehrswert setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle Liegen
schaftsschätzung voraus. Aus Gründen der Praktikabilität können aber auch andere geeignete Schätzungen beigezogen werden (Urteil des Bundesgerichts 9C_100/2019 vom 16. Mai 2019 E. 6.1
).
    
Das Abstellen auf das Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversi
cherungswert der Liegenschaft hat das Bundesgericht mehrfach als sachgerecht bezeichnet mit der Feststellung, dass dies im Hinblick darauf, dass der Verkehrs
wert meist deutlich über dem Steuerwert liegt und der Versicherungswert wiede
rum den Verkehrswert häufig übersteigt, in der Regel zu angemessenen Ergebnis
sen führt (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4). Vorbehalten sind Fälle, wo diese Methode zufolge besonderer Umstände zu offensichtlich unrichtigen Ergebnissen führt (Urteil des Bundesgerichts P 50/00 vom 8. Februar 2001 E. 2b).
4.3
    
Die Beschwerdegegnerin ging zur Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft 
zunächst 
vom Gebäudeversicherungswert 
im Jahre 
2008 in der Höhe von Fr. 1'117'200.-- aus und brachte von diesem Betrag die Hypothek in der Höhe von Fr. 600'000.-- 
sowie 
den Wert des Wohnrechts in der Höhe von Fr. 105'289.55 
in Abzug
, womit insgesamt ein Verzichtsvermögen von Fr. 291'910.45 resultierte (Urk. 1 S. 2 Ziff. 3, Urk. 6 S. 4). 
Zwar liegt der Geltungs
zeitpunkt des Gebäudeversicherungswertes 2008 relativ nahe am 
vorliegend 
wesentlichen Zeitpunkt der Eigentumsübertragung im September 201
0. 
B
ei 
der Verwendung des Gebäudeversicherungswertes 
ist jedoch zu 
berücksichtigen
, dass 
es sich dabei um den Neuwert des Gebäudes handelt, also 
um diejenige 
Kosten
summe, 
welche 
für die Erstellung des Gebäudes in gleicher Art, gleicher Grösse und gleichem Ausbau erforderlich ist. Damit übertrifft der Versicherungswert häufig den Verkehrswert. 
Hingegen wird bei der Schätzung des Gebäudeversiche
rungswertes
 der Wert des Bodens nicht 
berücksichtigt
. Insgesamt führt 
eine
 Ver
kehrswertberechnung einzig gestützt auf den Gebäudeversicherungswert nicht zu einem hinreichend genauen, plausiblen Ergebnis
, weshalb 
eine 
andere Methode zu wählen
 ist
.
4.4
    
Möglich ist 
gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 
d
as Abstellen auf das Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert der Lie
genschaft
 (vgl. vorstehend E. 4.2). Dabei ist auszugehen vom anerkannten Steu
erwert 2009 in der Höhe von Fr. 743'000.-- sowie der im Jahre 2008 geltenden Gebäudeversicherungssumme von Fr. 1'117'200.--
, was einem Mittelwert in der Höhe von Fr. 930'
1
00.-- entspricht. 
D
ie Beschwerdegegnerin 
führt aus
 (Urk. 6 S. 4)
, 
dieser Betrag erscheine
 angesichts des Dreiparteienhauses mit Umschwung jedoch nicht angemessen. 
Tatsächlich betrug der 
Bodenwert in 
Z.___
 im Jahre 2010 Fr. 553.-- pro m
2
 
(Statistisches Amt des Kantons Zürich; 
www.zh.ch
, Planen & Bauen, Raumplanung, Immobilienmarkt, Bodenpreise, Preise für Wohnbau
land)
,
 was bei einem Grundstück mit 775 m
2
 
Fläche 
einem Wert von insgesamt Fr. 428'575.-- entspricht. Der Wert des Gebäudes an sich würde damit 
lediglich 
Fr. 501'525.-- betragen
. V
erglichen mit der Verkehrswertschätzung aus dem Jahre 2017, bei welcher der Gebäudezustandswert 
ohne Einbezug des relativen Landwertes jedoch 
unter Berücksichtigung der in den Jahre 2011 bis 2016 getä
tigten Investitionen in der Höhe von insgesamt Fr. 
136'170
.-- auf Fr. 1'115'000.-- 
festgelegt wurde
 (vgl. Urk. 3/3 S. 8 Ziff. 4.2
, E. 3.6
)
, 
mag dies tatsächlich als tief erscheinen. 
Der 
Verkehrswert 
einer Liegenschaft
 entspricht jedoch nicht 
ihrem
 Realwert, weshalb diese Betrachtungsweise nicht stichhaltig ist.
 
Angesichts der von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten Verkehrswertschätzung vom Dezember 2017 (E. 3.6) erscheint der nach der aufgezeigten Methode ermittelte Wert von 
Fr. 
930'100.- als plausibel
:
 Die von der Tochter der Beschwerdeführerin in Auftrag gegebene Verkehrswertschätzung, die vom Zeitpunkt her nicht im Hin
blick auf den Bezug von Zusatzleistungen erstellt wurde, ist sorgfältig und nach
vollziehbar abgefasst
 und mit Bildmaterial veranschaulicht
. In der Schätzung wird 
ohne
 Berücksichtigung des auf der Liegenschaft lastenden Wohnrechts von einem Verkehrswert von 
Fr. 
1'
352
'000.- ausgegangen. Gemäss dem Wohneigen
tumsindex der Zürcher Kantonalbank (ZWEX), Basisindex Q12006 = 100 Punkte, war der Indexstand im Zeitpunkt der Schätzung, im 
4. 
Quartal 2017, für ländliche Gemeinden im Kanton Zürich bei 161,92 Punkten. Im Zeitpunkt der Eigentums
übertrag
ung
, im 
3. 
Quartal 2010, lag der Index bei 118,36 Punkten. Entsprechend ergibt sich gestützt auf die Expertise unter Berücksichtigung des Wohnrechts ein Verkehrswert im September 2010 von 
Fr. 
988
'
283
.— (
Fr. 
1'
352
'000
.
--
 :
 161,96 x 
118,36
).
 Die geringe Differenz 
des so errechneten Werte
s
 
zum Mittelwert zwi
schen dem Gebäudeversicherungswert und dem Steuerwert, zu 
Fr. 
 930'100.--
, findet eine Erklärung in den in den Jahren 2011 bis 2016 vorgenommenen Renovationsarbeiten, die 
überwiegend wahrscheinlich 
zu einer gewissen Wert
steigerung
 führten
. 
4.
5
    
Eine v
om Bundesgericht ebenfalls
 geschützte Schätzmethode
 ist die 
Addition des Zeit
bau
wertes der auf dem Grundstück liegenden Gebäude und des Marktwertes 
des Bodens
 (
Urteile des Bundesgerichts 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3.2.2 und 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2
). 
    
Wie vorstehend ausgeführt, betrug der Marktwert des Bodens im Jahre 2010 ins
gesamt Fr. 428'575.-- (
vgl. 
vorstehend E. 4.
4
). 
Als Zeit
bau
wert eines Gebäudes gilt der Neuwert abzüglich der Wertverminderung, die seit Erstellung des Gebäu
des zufolge Alters, Abnützung oder anderen Gründen eingetreten ist (Urteil des Bundesgerichts P 49/05 vom 9. Juni 2006 E. 2.2.2)
. 
Gemäss der Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung 
d
er Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (nachfolgend
:
 Weisung 2009) ist der Neubauwert dabei auf 1000 % des von der Gebäudeversi
cherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes festzusetzen (Weisung 2009 
Rz
 31). Die Altersentwertung wird in der Folge vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 2009 berechnet, wobei sie pro Jahr 1 % des Neubauwertes beträgt, höchstens jedoch 30 %
 (Weisung 2009 
Rz
 32)
.
    
Der Basiswert gemäss der Schätzungsanzeige der Gebäudeversicherung im Jahre 2008, welche im Jahre 2010 nach wie vor gültig war, betrug Fr. 133'000.--
 (E. 3.5)
, womit der Neubauwert auf Fr. 1'330'000.-- festzulegen ist. Die Liegen
schaft wurde im Jahre 1984 erstellt (vgl. Urk. 3/3 S. 4 Ziff. 3.2) und war damit im Jahre 2010 26 Jahre alt. 
Nach Abzug 
der Altersentwertung von folglich 26 % ergibt sich damit ein Zeitbauwert in der Höhe von Fr. 984'200.--
. Nach Addition des Bodenmarktwertes von Fr. 428'575.-- 
wäre 
damit der Verkehrswert der Lie
genschaft in Anwendung dieser Methode auf insgesamt Fr. 1'412'775.-- festzu
setzen. 
W
enn zu Gunsten der Beschwerdeführerin nicht vom Basiswert, sondern vom versicherten Wert in der Höhe von Fr. 1'117'200.-- sowie einer maximalen Altersentwertung von 30 % ausgegangen würde
, wäre der Verkehrswert insge
samt auf Fr. 1'210'615.-- festzusetzen.
 Auch dieser Wert erscheint jedoch ange
sichts der Verkehrswertschätzung aus dem Jahr 2017 (E. 3.6, E. 
4
.4) von 
Fr. 
1'352'000.— als deutlich zu hoch
, da die Immobilienpreise zwischen 2010 und 2017 
erheblich gestiegen sind
. 
Die
 Anwendung 
der aufgezeigten Methode 
erweist sich vorliegend als nicht sachgerecht.
    
 
4.
6
    
Zusammenfassend erscheint die Festsetzung des Verkehrswertes auf Fr.
 930'100.
—
 
(E. 4.4) 
plausibel und den Gegebenheiten des vorliegenden Falles angemessen.
5.
    
Für die Berechnung des Wertes des lebenslangen Wohnrechtes ging d
ie Beschwerdegegnerin 
im Rahmen der Beschwerdeantwort 
von einem Mietzins in 
der Höhe von Fr. 1'450.-- monatlich beziehungsweise Fr. 17'400.-- pro Jahr aus
 (Urk. 6 S. 5), was seitens der Beschwerdeführerin nicht bestritten wurde
 (vgl. Urk. 1 und Urk. 10)
.
    
Die Kapitalisierung ist per 2010 (Zeitpunkt der Einräumung des Wohnrechts) vor
zunehmen
, 
die Beschwerdeführerin 
war damals 
78 Jahre alt. Nach der hier mas
sgeblichen Kapitalisierungstabelle («Tabelle zur Umrechnung von Kapitalleistun
gen in lebenslängliche Renten, Art 40 Abs. 4 und 5 
BdBSt
», gültig ab 1991, vgl. AHI 1994 S. 15 ff. mit Kapitalisierungstabelle der Eidgenössischen Steuerverwal
tung) 
ergibt sich für die Beschwerdeführerin ein Kapitalisierungsfaktor von 1000/79.7
8. 
Der Kapitalwert des Wohnrechts betrug im Jahre 2010 somit rund Fr. 218'100.-- (Fr. 17'400.-- x 1000 / 79.78).
6.
    
Ausgehend von einem Verkehrswert
 von 
Fr. 
930'100.-- 
im 
Jahr 2010, im Zeitpunkt der Übereignung der Liegenschaft an die Kinder, und nach Abzug der im Rahmen der Übereignung von den Kindern übernommenen Hypothekarschulden von 
Fr. 
600'000.
--
 (E. 3.1) und des Werts des Wohnrechts von 
Fr. 
218'100.
-- 
(E. 5) sowie der gesetzlich vorgesehenen Amortisation des Vermögensverzichts (E. 1.6) bis zur strittigen Anspruchsperiode im Jahr 2023 von 
Fr. 
120'000.
--
 verbleibt kein Verzichtsvermögen.
7.
    
Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin aufgrund dieser Überlegun
gen zu Unrecht ein Verzichtsvermögen angerechnet. 
In die Zusatzleistungsbe
rechnung ab 
1. 
April 2023 ist nur das per 3
1. 
Dezember 2022 real vorhandene Vermögen von 
Fr. 
42'576.— (
Urk. 
7/36/9) einzusetzen
, womit das Vermögen der Beschwerdeführerin unter der massgebenden Vermögensschwelle von 
Fr. 
100'000.—
 
liegt (E. 1.3)
. 
Die Beschwerde ist entsprechend gutzuheissen
. Der 
Einspracheentscheid
 vom 
4. 
Juli 2023 ist aufzuheben
 und die Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit sie den Zusatzleistungsanspruch der Beschwerdeführerin ab 
1. 
April 2023 berechne. 
8.
    
Das Verfahren ist kostenlos.
Das Gericht erkennt:
1.
    
In Gutheissung der Beschwerde wird der 
Einspracheentscheid
 
der Sozialversicherungs
anstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV, 
vom 
4. 
Juli 2023 aufgehoben und die Sache wird
 unter Hinweis auf die Erwägungen
 zur Berechnung des Zusatzleis
tungsanspruchs der Beschwerdeführerin ab 
1. 
April 2023 an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen
.
2.
    
Das Verfahren ist kostenlos.
3.
    
Zustellung gegen Empfangsschein an:
- 
X.___
- 
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV
- 
Bundesamt für Sozialversicherungen
- 
Sicherheitsdirektion Kanton Zürich
4.
    
Gegen diesen Entscheid kann innert 
30 Tagen
 seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesge
setzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (
Art. 
46 BGG).
    
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu
stellen.
    
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismit
tel und die Unterschrift 
der 
beschwerdeführenden
 Partei oder ihrer Rechtsvertretung
 zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkun
den sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (
Art. 
42 BGG).
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Die VorsitzendeDie Gerichtsschreiberin
Grieder-MartensKübler-Zillig