zh_sozialversicherungsgericht · AB.2016.00074 · 2017-10-31 · de
Qualifikation des Ertrags aus Vermietung von Mehrfamilienhäusern. Erbengemeinschaft hält diese seit mehr als 20 Jahren. Beitragsstatut des Liegenschaftenverwalters und Miteigentümers. Rückstellungen vom Steueramt trotz Qualifikation als Privatvermögen über Jahre akzeptiert.


Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
AB.2016.00074
 
IV. Kammer
Sozialversicherungsrichterin Arnold Gramigna als Einzelrichterin
Gerichtsschreiberin Muraro
Urteil vom 31. Oktober 2017
in Sachen
X.___
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt Andrea B. 
Bolliger
Baker & McKenzie 
Zurich
, Rechtsanwälte
Holbeinstrasse 30, Postfach, 8034 Zürich
zusätzlich vertreten durch Rechtsanwältin Selina Many
Baker & McKenzie 
Zurich
, Rechtsanwälte
Holbeinstrasse 30, Postfach, 8034 Zürich
gegen
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse
Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1.
    
Mit Verfügung vom 23. September 2016 setzte die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse, die persönlichen Beiträge von X.___ aus selbständiger Erwerbstätigkeit für das Beitragsjahr 2011 aufgrund des im selben Jahr erzielten Einkommens von Fr. 156‘412.-- (Fr. 156‘412.-- abzüglich Zins von Fr. 93‘160.-- abzüglich Freibetrag für Per
sonen im AHV-Alter von Fr. 16‘800.-- zuzüglich aufzurechnende persönliche Beiträge von Fr. 3‘881.-- = 
beitragspflichtes
 Einkommens von Fr. 50‘300.--) und 
eines im Betrieb investierten Eigenkapitals von Fr. 4‘658‘000.-- fest (Urk
. 10/24). Hierbei stützte sich die Ausgleichskasse auf die Steuermeldung des Kantonalen Steueramtes Zürich vom 26. September 2014 (Urk. 10/14). Am 21. Oktober 2014 (Urk. 10/23/10; vgl. auch Urk. 10/22/1) teilte dieses sodann mit, die Steuerein
schätzung sei rechtskräftig geworden und die Zahlen der Steuermeldung seien korrekt. Es verwies auf die Zustimmungserklärung des Beitragspflichtigen (vgl. Urk. 10/22/12) und gab an, es sei kein Gesamteinkommen gemeldet worden. Gegen die Verfügung vom 23. September 2016 erhob der Beitragspflichtige am 28. September 2016 Einsprache (Urk. 10/25), welche die Ausgleichskasse mit Entscheid vom 11. Oktober 2016 abwies (Urk. 2 [= Urk. 10/26]). 
2.
    
Dagegen erhob der Beitragspflichtige mit Eingabe vom 11. November 2016 Beschwerde und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass er nicht der Beitragspflicht unterliege; eventuell sei die Sache zur weiteren Abklärung des Sachverhalts an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen (Urk. 1 inkl. Beilagen [Urk. 3/3-15]). Am 19. Dezember 2016 reichte der Beschwerdeführer eine weitere Eingabe zu den Akten (Urk. 6 inkl. Beilagen [Urk. 7/16-20]). Mit Beschwerdeantwort vom 3. Januar 2017 schloss die Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde (Urk. 9), was dem 
Beschwerdeführer mit Verfügung vom 12. Januar 2017 angezeigt wurde (Urk.
 11). Am 15. Juni 2017 reichte der Beschwerdeführer eine weitere Eingabe (Urk. 13 inkl. Beilagen [Urk. 14/1-3]) ein. Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 12. Juli 2017 auf eine Stellungnahme (Urk. 16), was dem Beschwerdeführer am 14. Juli 2017 mitgeteilt wurde (Urk. 17). Mit Verfügung vom 4. Oktober 2017 wurden die Steuerakten des Beschwerdeführers betreffend die Steuer
perio
den 2009 bis 2012 beim Kantonalen Steueramt Zürich beigezogen (Urk. 18-20). 
Die Einzelrichterin
 zieht in Erwägung:
1.
    
Da der Streitwert Fr. 20’000.-- nicht übersteigt, fällt die Beurteilung der 
Be
schwerde
 in die einzelrichterliche Zuständigkeit (§ 11 Abs. 1 des Gesetzes über das Sozialversicherungsgericht).
2.
    
2.1
    
Gemäss Art. 3 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über die Alters- und 
Hinterlassenenversicherung
 (AHVG) sind die Versicherten beitragspflichtig, solange sie eine Erwerbstätigkeit ausüben. Die Beiträge der erwerbstätigen Versicherten werden in Prozenten des Einkommens aus unselbständiger und selbständiger Erwerbstätigkeit festgesetzt (Art. 4 Abs. 1 AHVG), wobei den nach Vollendung des AHV-Alters Erwerbstätigen ein Freibetrag zukommt (Art. 4 Abs. 2 AHVG in Verbindung mit Art. 6
quater
 der Verordnung über die Alters- und 
Hinterlassenenversicherung
, AHVV). 
Gemäss Art. 22 AHVV werden die Beiträge vom Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit für jedes Beitragsjahr festgesetzt, wobei das Kalenderjahr als Beitragsjahr gilt. Die Beiträge bemessen sich aufgrund des im Beitragsjahr tatsächlich erzielten Erwerbseinkommens und des am 31. Dezember im Betrieb investierten Eigenkapitals.
2.2
    
2.2.1
    
Gemäss Art. 17 AHVV gelten als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 9 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Alters- und 
Hinter
lassenenversicherung
 (AHVG) alle in selbständiger Stellung erzielten Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- 
und
 Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit, einschliesslich der Kapital- und Überführungsgewinne nach Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) und der Gewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach Art. 18 Abs. 4 DBG, mit Ausnahme der Einkünfte aus zu Geschäftsvermögen erklärten Beteiligungen nach Art. 18 Abs. 2 DBG.
2.2.2
    
Nicht unter den Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 9 Abs. 1 AHVG und Art. 17 AHVV fällt die blosse Verwaltung des eigenen Vermögens; der daraus resultierende reine Kapitalertrag unterliegt daher nicht der Beitragspflicht. Gleiches gilt in Bezug auf Gewinne aus privatem Vermögen, welche 
in Ausnützung einer zufällig sich bietenden Gelegenheit erzielt worden sind. Anderseits stellen Kapitalgewinne aus der Veräusserung oder Verwertung von Gegenständen des Privatvermögens, wie Wertschriften oder Liegenschaften, auch bei nicht buchführungspflichtigen (Einzel)Betrieben, Einkommen aus selb
ständiger Erwerbstätigkeit dar, wenn und soweit sie auf gewerbsmässigem Handel beruhen (BGE 134 V 250 E. 3.1 mit Hinweisen). 
2.2.3
    
Ausgangspunkt für die auf Grund der Gesamtheit der Umstände vorzunehmende Beurteilung der Frage, ob Einkünfte aus einer selbstständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 4 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 1 AHVG in Verbindung mit Art. 17 AHVV herrühren, bildet die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur beitrags
recht
lichen Abgrenzung von blosser (privater) Vermögensverwaltung (oder Gewinnerzielung in Ausnützung einer zufällig sich bietenden Gelegenheit [BGE 134 V 250 E. 3.1 S. 253]) und betrieblicher (gewerbsmässiger) Nutzung von Liegenschaften. Indizien für eine beitragspflichtige Erwerbstätigkeit stellen etwa die (systematische oder planmässige) Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung etc., Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen, Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, deren Finanzierung durch den Einsatz bedeutender fremder Mittel oder der Veräusserungserlöse, der enge Zusammenhang mit der (haupt-) beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen, spezielle Fachkenntnisse und eine kurze 
Besitzesdauer
 dar. Nicht erforderlich für die Annahme einer beitrags
pflichtigen (selbständigen) Erwerbstätigkeit ist dagegen die nach aussen sicht
bare Teilnahme am Wirtschaftsverkehr. Keine selbstständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbsmässiger Immobilienhandel liegt demgegenüber vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Ver
mietung eigener Liegenschaften. Daran ändert nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher 
geführt werden. Überdies liegt normalerweise private Vermögensverwaltung vor
, wenn der Eigentümer seine Liegenschaft(en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten über
baut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen. Dies gilt – ohne Hin
zutreten weiterer Umstände – selbst dann, wenn zur Werterhöhung und Erleich
terung des Weiterverkaufs Stockwerkeigentumseinheiten begründet werden. Aller
dings setzt dies voraus, dass das Geschäft nicht ausschliesslich mit fremden Mitteln finanziert worden ist (Urteil des Bundesgerichts 9C_591/2016 vom 21. März 
2017
, E. 3.2 mit weiteren Hinweisen). 
2.2.4
    
Für die Abgrenzung zwischen selbstständiger Erwerbstätigkeit und Vermögens
verwaltung ist grundsätzlich von der steuerrechtlichen Praxis zur Unter
schei
dung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen auszugehen. Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, die Vermietung eigener Liegenschaften gehöre ausge
sprochen zur üblichen Verwaltung privaten (Anlage-)Vermögens und bei der Annahme, sie sei Gegenstand eines geschäftlichen Betriebs – mithin einer (selb
stständigen) Erwerbstätigkeit –, sei grösste Zurückhaltung geboten. Insbeson
dere seien in dieser Konstellation, also bei der Vermietung von Gebäuden und Räumlichkeiten ohne Tätigung von Käufen und Verkäufen, die zum Liegen
schafts
handel entwickelten Kriterien nicht massgebend. Der Eigentümer, der seine Liegenschaft(en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen, verwaltet demnach normalerweise privates Vermögen, und das Vermieten von Wohnblöcken gilt als Vermögensver
wal
tung, auch wenn der Vermieter die Wohnungen instand halten und nötigenfalls neue Mieter suchen muss. Diese Rechtsprechung ist mit Bezug auf die beitrags
rechtliche Beurteilung zu übernehmen (Urteil des Bundesgerichts 9C_591/2016 vom 21. März 
2017
, E. 3.3 mit weiteren Hinweisen).
2.3
    
Nach Art. 23 Abs. 1 AHVV obliegt es in der Regel den Steuerbehörden, das für die Bemessung der Beiträge 
Selbständigerwerbender
 massgebende Erwerbsein
kommen aufgrund der rechtskräftigen Veranlagung für die direkte Bundessteuer und das im Betrieb investierte Eigenkapital aufgrund der entsprechenden rechts
kräftigen kantonalen Veranlagung unter Berücksichtigung der interkanto
nalen Repartitionswerte zu ermitteln. Die Angaben der Steuerbehörden hierüber sind für die Ausgleichskassen verbindlich (Art. 23 Abs. 4 AHVV).
Nach der Rechtsprechung begründet jede rechtskräftige Steuerveranlagung die nur mit Tatsachen widerlegbare Vermutung, dass sie der Wirklichkeit ent
spreche. Da die Ausgleichskassen an die Angaben der Steuerbehörden gebunden sind und das Sozialversicherungsgericht grundsätzlich nur die Kassenverfügung auf ihre Gesetzmässigkeit zu überprüfen hat, darf das Gericht von rechts
kräftigen Steuertaxationen bloss dann abweichen, wenn diese klar ausgewie
sene Irrtümer enthalten, die ohne weiteres richtig gestellt werden können, oder wenn sachliche Umstände gewürdigt werden müssen, die steuerrechtlich be
lang
los, sozialversicherungsrechtlich aber bedeutsam sind. Blosse Zweifel an der Richtigkeit einer Steuertaxation genügen 
hiezu
 nicht; denn die ordentliche Einkommensermittlung obliegt den Steuerbehörden, in deren Aufgabenkreis das Sozialversicherungsgericht nicht mit eigenen Veranlagungsmassnahmen einzu
greifen hat. Die 
selbständigerwerbenden
 Versicherten haben demnach ihre 
Rechte, auch im Hinblick auf die AHV-rechtliche Beitragspflicht, in erster Linie im Steuerjustizverfahren zu wahren (BGE 110 V 83 E. 4 und 370 f., 106 V 129 E. 1, 102 V 27 E. 3a; AHI 1997 S. 25 E. 2b mit Hinweis).
2.4
    
Die absolute Verbindlichkeit der Angaben der Steuerbehörden für die Aus
gleichskassen und die daraus abgeleitete relative Bindung des Sozialver
siche
rungsgerichts an die rechtskräftigen Steuertaxationen sind auf die Bemessung des massgebenden Einkommens und des betrieblichen Eigenkapitals beschränkt. Diese Bindung betrifft also nicht die beitragsrechtliche Qualifikation des Ein
kommens beziehungsweise Einkommensbezügers und beschlägt daher die Frage nicht, ob überhaupt Erwerbseinkommen und gegebenenfalls solches aus selb
stän
diger oder aus unselbständiger Tätigkeit vorliegt und ob der Einkommens
bezüger beitragspflichtig ist. Somit haben die Ausgleichskassen ohne Bindung an die Steuermeldung aufgrund des AHV-Rechts zu beurteilen, wer für ein von der Steuerbehörde gemeldetes Einkommen beitragspflichtig ist (BGE 121 V 80 
E. 2c, 114 V 72 E. 2, 110 V 83 E. 4 und 370 E. 2a, 102 V 27 E. 3b mit Hinwei
sen
).
 
Das gilt namentlich auch für die Quali
fikation eines Vermögensbestand
teils als Privat- oder Geschäftsvermögen, zu
mal diese Unterscheidung steuer
rechtlich häufig ohne Belang ist, da steuerrechtlich der Ertrag sowohl aus Privat- als auch aus Geschäftsvermögen steuerbar ist. Die Steuermeldung ist daher mit Bezug auf den Vermögensertrag keine zuverlässige Grundlage für die AHV-Beitragsfestsetzung, weshalb die Qualifikati
on als beitragsfreier Kapitaler
trag auf Privatvermögen oder beitragspflichtige
s Einkommen aus Geschäftsver
mö
gen im Beitragsfestsetzungsverfahren erfo
lgen muss. In Bezug auf den Vermö
gens
gewinn ist demgegenüber auch steuerrechtlich die Unterscheidung von Geschäfts- und Privatvermögen von Bedeut
ung, weshalb sich die AHV-Behör
den in der Regel auf die Steuermeldungen verlassen
 können und eigene nähere Abklä
rungen nur dann vornehmen müssen, wenn sich ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung ergeben (Urteil 9C_551/2008 des Bundesgerichts vom 16. Januar 2009 E. 2.3 mit Hinweisen).
3.
3.1
    
Der am 
11.
 
Juli 1940
 geborene Beschwerdeführer liess sich gemäss eigenen Angaben im Jahr 1996 frühpensionieren (Urk. 1 S. 4). Aus der Steuererklärung 1995 ist ersichtlich, dass er zu diesem Zeitpunkt noch als Betriebsfachmann 
tätig war (Urk. 7/19). Er gab der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 31. März
 2010 
bekannt, er habe 
seine bisherige Tätigkeit als 
Liegenschaften
verwalter
 per Ende Juli 2005 auf
gegeben
 und 
sei
 in der Folge als 
Altersrenter
 weiterhin erwerbstätig 
gewesen 
(Urk.
 10/2
). Für das Beitragsjahr 2005 erhob die 
Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 4. Juni 2010
 
(Urk. 
10/5
) 
Beiträge auf einem beitra
gspflichtigen Einkommen von Fr. 
42‘600.
-- (unter Berücksichtigung eines 
Freibetra
ges für AHV-Altersrentner von Fr. 
7‘000.
--
). In den Folgejahren
 wurden keine Beiträge erhoben (vgl. Urk. 10/12)
. 
Erst f
ür das Beitragsjahr 2010
 erstattete das kantonale Steueramt Zürich wieder eine Meldung (vom 15. März 2012 [Urk. 10/6]; vgl. auch das Rektifikat vom 17. Dezember 2012 [Urk. 10/11]). Persönliche Beiträge wurden für dieses Jahr jedoch nicht festgesetzt, da das Ein
kommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit unter den Freibetrag zu liegen kam (Urk. 10/12). Für das hier zu beurteilende Beitragsjahr 2011 wurden dann ein Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 156‘412.-- und ein im Betrieb investiertes Eigenkapital von Fr. 4‘657‘581.-- gemeldet (Urk. 10/14).
3.2
    
Die Beschwerdegegnerin erwog im angefochtenen Entscheid (Urk. 2), gemäss Au
s
kunft des kantonalen Steueramtes habe der Beschwerdeführer 
im Jahr 2011 
einen 
Liegenschaftengewinn
 erzielt. Am 18. März
 
2013 habe er die Zu
stimmungs
erklärung zur direkten Bundessteuer unterzeichnet. Für die Abgren
zung des Privatvermögens vom Geschäftsvermögen seien im Wesentlichen die Grund
sätze der direkten Bundessteuer massgebend. 
3.3
    
Der Beschwerdeführer brachte demgegenüber in der Beschwerde vom 11. Novem
ber 2016 im Wesentlichen vor, sein Vater, welcher ursprünglich Land
wirt gewesen sei, habe im Jahr 1954 – soweit dem Beschwerdeführer be
kannt – seine Tätigkeit als Landwirt aufgegeben und in den Jahren 1962/1963 begonnen, auf seinem Land Mehrfamilienhäuser zu errichten, welche er an
schliessend vermietet habe. Davon verkauft habe er nie etwas. Sein Vater habe ihm und den übrigen Nachkommen mit Schenkungsvertrag vom 21. Dezember 1987 sämtliche Liegenschaften zu Miteigentum übertragen, er (der Beschwerde
führer) habe eine Quote von 21/100 erhalten. Die Liegenschaften habe er in der Folge stets als Bestandteil seines Privatvermögens versteuert, was von der Steuerbehörde bis ins Jahr 2009 steuerlich auch anerkannt worden sei. Nach internen Übertragungen habe der Beschwerdeführer im Jahr 2006 einen Mit
eigentumsanteil an den Liegenschaften von 31/100 innegehabt. Mit Schen
kungsvertrag vom 20. Dezember 2011 habe er einen Grossteil seiner Miteigen
tumsanteile auf seine beiden Söhne übertragen (je 14/100). Der Beschwer
deführer sei damit betraut worden, sich um die Verwaltung der familiären Liegenschaften zu kümmern, wobei er im Wesentlichen die Aufgaben eines Hauswarts übernommen und die entsprechenden Abrechnungen 
nach kauf
männischen Grundsätzen erstellt habe. Auf dem Grundstück des Elternhauses seien von den Miteigentümern zwei neue Mehrfamilienhäuser mit 
Mietwoh-nungen
 erstellt worden. Auch dies habe keinen Anlass geboten, die Liegen
schaften umzuqualifizieren (Urk. 1 S. 3 f.). Als vorsichtiger Verwalter des Familienvermögens und als juristischer Laie habe der Beschwerdeführer in seinen 
Liegenschaftenabrechnungen
 jeweils Rückstellungen im Hinblick auf anstehende Sanierungsmassnahmen deklariert, was rund 20 Jahre lang nicht beanstandet worden sei. Im Jahr 2011 sei dem Beschwerdeführer betreffend das Steuerjahr 2009 vom 
Steuerkommissär
 erstmals erläutert worden, dass Rück
stellungen im Privatvermögen nicht vorgesehen und deshalb aufzulösen seien. Der Beschwerdeführer habe dies anerkannt und mit dem 
Steuerkommissär
 vereinbart, die Rückstellungen innert fünf Jahren steuerwirksam aufzulösen. Durch die steuerliche Nicht-Anerkennung der Rückstellungen habe das Steuer
amt Zürich die Qualifikation der Liegenschaft als Bestandteil des Privatver
mögens (wie auch in den Vorjahren) anerkannt. Für die Steuerperioden 2010 und 2011 hätten der Beschwerdeführer und seine Ehefrau jeweils einen Ver
anlagungsvorschlag respektive eine Veranlagungsverfügung erhalten. Ihnen sei dabei nicht bewusst gewesen, dass das kantonale Steueramt Zürich unter Abweichung von der Qualifikation durch den 
Steuerkommissär
 jeweils eine 
Umqualifikation
 der in Frage stehenden Liegenschaften in Geschäftsvermögen vorgenommen gehabt habe. Betreffend das Beitragsjahr 2010 sei die Be
schwerde
gegnerin davon ausgegangen, es liege keine selbständige Erwerbs
tätigkeit vor. Im Gegensatz dazu habe sie sich betreffend das Beitragsjahr 2011 dann aber auf die Steuermeldung gestützt (Urk. 1 S. 4-6). Beim Beschwer
de
führer handle es sich sodann nicht um einen gewerbsmässigen Immobilien
händler (Urk. 1 S. 9-11; vgl. auch die Präzisierungen in Urk. 6). 
3.4
    
In der Eingabe vom 15. Juni 2017 wies der Beschwerdeführer darauf hin, in den 
Veranlagungsverfügungen für die direkte Bundessteuer betreffend die Jahre 2012
 bis 2014 habe das kantonale Steueramt Zürich die Miteigentumsanteile des Beschwerdeführers wieder als Privatvermögen qualifiziert und sei von keinen Einkünften aus selbständigem Erwerb ausgegangen (Urk. 13). 
4.
4.1
    
Aus den Steuerakten 2009
 geht hervor, dass 
der Beschwerdeführer als Erbe seines Vaters an den Liegenschaften in Y.___ (vgl. Urk. 20/1/6/16) wie angegeben zu 
31
/100 beteiligt war (Urk. 
20/1/1
, Urk. 20/1/6/9
).
 
Am 14. Februar 2011 kam es auf Wunsch des Beschwerdeführers zu einer per
sönlichen Besprechung mit seinem 
Steuerkommissär
. Dieser gab in seinem Besprechungsprotokoll (Urk. 20/3/3) an, dem Beschwerdeführer anlässlich der Besprechung die Frage gestellt zu haben, ob er und seine Verwandten die Liegenschaften als Privat- oder Geschäftsvermögen qualifizieren würden. Auf
grund der seit Jahren vorgenommenen Deklarationsweise, insbesondere der 
ertrags
wirksamen Rückstellungen für Renovationen, sei davon ausgegangen word
en, dass es sich um Geschäftsvermögen handle. Auf jeden Fall könne diese Art der Verbuchung nur dann akzeptiert werden, wenn beide Seiten von Geschäftsvermögen ausgingen. Dies beschlage (grundsätzlich) auch die Akzep
tanz von Pauschalen betreffend den Unterhalt. Der Beschwerdeführer habe die Geschichte der einzelnen Liegenschaften erläutert. Sein Vater habe seinen land
wirtschaftlichen Betrieb in Y.___ aufgegeben (circa 1950) und seine Parzellen mit Mehrfamilienhäusern überbaut. In der Folge seien weitere Liegenschaften hinzugekommen. Die Finanzierung sei zum einen über die Erbschaft bezieh
ungs
weise den Erbvorbezug, zum anderen durch Fremdfinanzierung erfolgt. Er (der Beschwerdeführer) sei, soweit er dies im Moment sagen könne, mit der Quali
fikation als Geschäftsvermögen einverstanden. Der 
Steuerkommissär
 hielt abschliessend fest, im Ergebnis einige man sich darauf, dass in Zukunft nur effektive Unterhaltskosten geltend gemacht würden und dass für jede einzelne Liegenschaft aufgeführt werde, wie die Rückstellungen sich entwickelt hätten und bewirtschaftet würden. Er akzeptiere die Qualifikation für das Steuerjahr 2009. 
In der 
Liegenschaftenabrechnung
 2009 führte der Beschwerdeführer Rück
stellungen in der Höhe von Fr. 1‘710‘000.-- auf, was unter Berücksichtigung sämtlicher Positionen in der Bilanz zu Passiven im Gesamtbetrag von Fr. 15‘502‘809.55 führte (Urk. 20/1/6/14). Der Anteil des Beschwerdeführers an diesen Passiven betrug entsprechend seinem Miteigentumsanteil von 31/100 Fr. 4‘805‘871.-- (Urk. 20/1/1). Dieser Betrag wurde in der interkantonalen/
inter
nationalen Steuerausscheidung vom 17. Februar 2011 dann auch eingesetzt 
(Urk. 20/1/4/1). Der Nettoertrag aus den Liegenschaften wurde mit Fr. 259‘075.--
 veranschlagt, wobei Fr. 252‘052.-- auf die Liegenschaften in Y.___ und Fr. 7‘023.-- auf eine Liegenschaft in Z.___, A.___, B.___, entfielen. Als Einkünfte aus selbständigem Haupterwerb wurden jedoch lediglich Fr. 8‘547.-- veranschlagt. (Urk. 20/1/4/3 und Urk. 20/1/4/7).
Die Darstellung des Beschwerdeführers, durch die steuerliche Nicht-Aner
ke
nnung der Rückstellungen im Jahr 2009 habe das Steueramt Zürich die Qualifikation der Liegenschaften als Bestandteil des Privatvermögens (wie auch in den Vor
jahren) 
anerkannt (Urk. 1 S. 4), widerspricht somit der Darstellung des 
Steuer
kommissärs
, welcher eine Qualifikation als Geschäftsvermögen und damit den Abzug von Rückstellungen akzeptierte. Allerdings erscheint das Vorgehen des 
Steuerkommissärs
 auch nicht nachvollziehbar, denn er berücksichtigte den 
erwähnten 
Liegenschaftenertrag
 nicht als Einkommen aus selbständiger Erwerb
s
tätigkeit (Urk. 20/1/4/3). Dementsprechend erstattete er auch keine Meldung an die Beschwerdegegnerin. 
4.2
    
Aus den Steuerakten des Jahres 2010 geht hervor, dass der Beschwerdeführer in der 
Liegenschaftenabrechnung
 2010 Rückstellungen von Fr. 2‘560‘000.—auf
führte (Urk. 20/2/5/12). Er gab im Schreiben vom 15. Februar 2012 gegenüber dem kantonalen Steueramt an, die Liegenschaften seien über 40 Jahre alt, und es müssten umfassende 
Aussenrenovationen
 getätigt werden; auch stünden teilweise Erneuerungen in den Wohnungen an. Die bestehenden Rückstellungen würden in den nächsten vier bis fünf Jahren aufgebraucht sein. Im Jahr 2011 seien bereits Fr. 400‘000.-- aufgelöst worden und im Jahr 2012 würden noch
mals etwa Fr. 700‘000.-- aufgelöst (Urk. 20/2/1/1). 
Auch für das Jahr 2010 wurden die Rückstellungen vom Steueramt akzeptiert (vgl. Urk. 20/2/5/12, Urk. 20/2/3/4-5: das Fremdkapital von Fr. 5‘072‘635.-- in den „Details zu Liegenschaften und selbständigem Erwerb“ vom 20. Februar 2012 entspricht dem Anteil des Beschwerdeführers von 31/100 an den Passiven 
in der „
Liegenschaftenabrechnung
 2010“ von Fr. 16‘363‘337.60). Die neu für d
en Beschwerdeführer zuständige 
Steuerkommissärin
 ging dementsprechend davon aus, dass sich der Miteigentumsanteil des Beschwerdeführers an den Liegen
schaften in Y.___ in seinem 
Geschäftsvermögen
 befinde. Sie berücksichtigte den anteilsmässigen 
Liegenschaftenertrag
 von Fr. 102‘840.-- als Einkommen aus selbständigem Haupterwerb (Urk. 20/2/3/3-4 und Urk. 20/2/3/10-11).
Am 15. März 2012 wurde der Beschwerdegegnerin für das Jahr 2010 ein Ein
kommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit gemeldet (Urk. 10/6/1). Die Meldung erwies sich allerdings insofern als falsch, als nicht der anteilsmässige 
Liegen
schaftenertrag
 von Fr. 102‘840.-- aufgeführt wurde, sondern der gesamte 
Lie
gen
schaftenertrag
 aller Miteigentümer von Fr. 330‘071.--, weshalb am 20. Dezem
ber 2012 ein Rektifikat mit dem korrekten Betrag ausgestellt wurde (Urk. 10/11; vgl. auch Urk. 10/7-10). Die Beschwerdegegnerin gelangte in der Aktennotiz vom 21. Februar 2014 dann aber zum Schluss, aufgrund des hohen Eigenkapitals von Fr. 4‘371‘000.-- komme das AHV-pflichtige Einkommen unter dem Freibetrag zu liegen. Eine Erfassung des Beschwerdeführers falle deshalb dahin (Urk. 10/12). Ob 
sich dies bei mathematischer Überprüfung als richtig erwiese, ist mangels Anfechtungsgegenstands nicht zu prüfen.
4.3
    
Betreffend das hier zu überprüfende Steuerjahr 2011 gab der Beschwerdeführer in einem Schreiben an das kantonale Steueramt vom 11. Februar 2013 an, von den 31/100 seiner Erbquote je 14/100 an seine beiden Söhne übertragen zu haben, wobei er sich das Nutzniessungsrecht eingeräumt habe. Seine Söhne hätten zusätzlich je 2/100 Anteile der Liegenschaften von ihren Cousins erworben. Ausserdem habe er (der Beschwerdeführer) im Jahr 2011 Rück
stellungen von Fr. 400‘000.-- aufgelöst (Urk. 20/3/4/1). Dies ist belegt, denn in der 
Liegenschaftenabrechnung
 2011 sind (nur) noch Rückstellungen von Fr. 2‘160‘000.-- aufgeführt (Urk. 20/3/4/3). Das kantonale Steueramt berück
sich
tigte in der Berechnungsmitteilung vom 14. März 2013 Einkünfte aus selb
ständigem Haupterwerb von Fr. 156‘412.--, welche dem anteilsmässigen Gewinn
 des Beschwerdeführers aus der Verwaltung der Liegenschaften entsprach (Urk. 20/3/5/11-12). Am 18. März 2013 unterzeichnete der Beschwerdeführer (mit seiner Ehegattin) die Zustimmungserklärung für die direkte Bundessteuer, in welcher ein steuerbares Einkommen von Fr. 229‘800.-- aufgeführt wurde (Urk. 20/3/5/8). 
4.4
    
Im Steuerjahr 2012 löste der Beschwerdeführer weitere Rückstellungen von Fr. 580‘000.-- auf; in der 
Liegenschaftenabrechnung
 2012 wurden noch Rück
stellungen von Fr. 1‘580‘000.-- aufgeführt (Urk. 20/4/4). Es wurden sodann zwei
 Grundstücke verkauft (Urk. 20/4/5/5). Zunächst ordnete das kantonale Steueramt die Liegenschaften und Grundstücke in Y.___ dem Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zu und rechnete ihm ein Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 385‘456.-- an (Urk. 20/4/5/3-5). Zur Begründung legte der zuständige 
Steuerkommissär
 folgende Tatsachen dar (Urk. 20/4/4/4): (1) Der Vater habe einen landwirtschaftlichen Betrieb sowie auch Kiesabbau betrieben. Nach Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebes seien einige Parzellen mit Mehrfamilienhäusern überbaut worden. Die Grundstücke und später die Liegenschaften hätten daher jederzeit Geschäftsvermögen dar
ge
stellt. (2) Auf den 
Liegenschaftenabrechnungen
 seien ertragswirksam Rück
stellungen für Renovationen gebildet worden. (3) Der Beschwerdeführer habe die Liegenschaften über Jahre verwaltet, teils als 
Selbständigerwerbender
, teils mit Lohnausweise der „H.+T. Wiederkehr Verwaltungen“. Damit bestehe eine enge Verbindung zur beruflichen Tätigkeit und der Beschwerdeführer verfüge über qualifizierte Fachkenntnisse im Immobilienbereich. Zudem seien Unter
haltsarbeiten an den Liegenschaften durch die Einzelfirma in Rechnung gestellt worden. (4) In den 
Steuerjahren 2010 und 2011 sei die Qualifikation der 
Liegen
schaftenerträge
 als selbständiges Erwerbseinkommen akzeptiert worden. In der Veranlagungsverfügung vom 23. Mai 2017 bezifferte die Einschätzungsbehörde das steuerbare Einkommen dann auf Fr. 456‘900.-- (Urk. 20/4/3/10), setzte die Einkünfte aus selbständigem Haupterwerb aber auf Franken Null fest (Urk. 20/4/3/12). Der Berechnungsmitteilung zu den Staats- und Gemeinde
steuern 2012 vom 23. Mai 2017 sind hierzu folgende Bemerkungen zu ent
nehmen: „Aufgrund unserer Abklärungen qualifizieren wir die unbebauten Grund
stücke im Zeitpunkt des Verkaufs als Privatvermögen, weshalb der Kapital
gewinn aus dem Verkauf steuerfrei ist. Wir weisen Sie darauf hin, dass diese Qualifikation ausschliesslich die unbebauten Grundstücke betrifft, welche im Jahr 2012 verkauft wurden. Sie stellt kein Präjudiz dar für die aktuell über
bauten Grundstücke (5 Mehrfamilienhäuser) sowie für die andern unbebauten Grundstücke. Die Frage, ob Geschäftsvermögen oder Privatvermögen vorliegt, muss bei jeder Handänderung aufgrund der konkreten Umstände und unab
hängig von früheren Qualifikationen geprüft und entschieden werden. Insbe
sondere beim Verkauf der Mehrfamilienhäuser wird sich die Frage stellen, ob mit der Überbauung der Grundstücke und der Bewirtschaftung der Liegen
schaften eine selbständige Erwerbstätigkeit begründet wurde. Im vorliegenden Entscheid erfassen wir den Ertrag unter den Liegenschaften, da dies auf die Steuerfaktoren keinen Einfluss hat. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass wir die Liegenschaften als Privatvermögen qualifizieren. AHV-rechtlich wird die Ausgleichskasse entscheiden, ob es sich vorliegend um Erwerbs
ein
kommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit handelt“ (Urk. 20/4/3/4).
Der Beschwerdeführer reichte im Beschwerdeverfahren zwar die Berechnungs
mitteilungen für die direkte Bundessteuer der Jahre 2012 bis 2014 (Urk. 14/1-3) zu den Akten, nicht jedoch die soeben zitierte Berechnungsmitteilung zu den Staats- und Gemeindesteuern 2012. Unter Hinweis auf die von ihm selektiv eingereichten Unterlagen (Urk. 14/1-3) führte der Beschwerdeführer in der Ein
gabe vom 15. Juni 2017 aus, „wie Sie den Berechnungsmitteilungen für die Jahre 2012, 2013 und 2014 entnehmen können, hat das kantonale Steueramt Zürich bei seiner Veranlagung die Grundstückmiteigentumsanteile des Be
schwer
deführers als Privatvermögen qualifiziert und demzufolge bei den Ein
künften aus selbständigem Erwerb ein Einkommen von null vermerkt. […] Somit gilt festzuhalten, dass das Steueramt die Liegenschaften vor 2010 immer als Privatvermögen qualifizierte und ab 2012, 2013 und 2014 (2015 ist noch nicht veranlagt) wieder als Privatvermögen qualifiziert“ (Urk. 13). Diese Darstellung ist unzutreffend. Das kantonale Steueramt 
Zürich wollte sich in den Jahren 2012, 2013 und 2014 gerade nicht festlegen, da dies steuerrechtlich ohnehin nicht gross von Belang ist.
5.
5.1
    
5.1.1
    
Es ist zu prüfen, ob sich der Beschwerdeführer bei seinem bisherigen 
Verhalten 
behaften lassen muss, denn er bildete in seinen 
Liegenschaftenabrechnungen
 über Jahre hinweg Rückstellungen für anstehende Sanierungsmassnahmen, akzep
tierte betreffend das Steuerjahr 2009 eine Qualifikation des 
Liegen
schaf
ten
ertrags
 als solchem auf Geschäftsvermögen und unterzeichnete am 18. 
März 2013 
auch die Z
ustimmungserklärung 
zu den Einschätzungsfaktoren 
der direk
ten Bundessteuer 
2011. Zu diesen Einschätzungsfaktoren gehörte die Berück
sichtigung des 
Liegenschaftenertrags
 als Einkommen aus selbständiger Erwerbs
tätigkeit. 
5.1.2
    
Es ist aufgrund der Umstände zunächst einmal davon auszugehen, dass das kantonale Steueramt die Miteigentumsanteile des Beschwerdeführers an den Liegenschaften in Y.___ bis ins Jahr 2008 faktisch als dem Privatvermögen des Beschwerdeführers zugehörig betrachtete. Sie meldete der Beschwerde
geg
nerin offenbar nie ein Einkommen aus 
Liegenschaftenertrag
. Die Beschwerde
gegnerin bestritt diese Schilderung des Beschwerdeführers in ihren Eingaben jedenfalls nicht. Erst betreffend die Steuerjahre 2009 und 2010 kam beim Steueramt die Frage nach der Qualifikation der Liegenschaften in Y.___ als Geschäftsvermögen auf, da realisiert wurde, dass der Beschwerdeführer stets Rückstellungen in den 
Liegenschaftenabrechnungen
 verbucht hatte, was bei Liegenschaften im Privatvermögen steuerrechtlich nicht zulässig gewesen wäre (vgl. E. 4.1 und E. 4.2). Der Beschwerdeführer wurde im Jahr 2011 vom 
Steuer
kommissär
 darüber aufgeklärt, dass die Rückstellungen nicht zulässig seien. Wenn der Beschwerdeführer also vorbringt, als juristischer Laie habe er die Rückstellungen in 
Unkenntis
 der gesetzlichen Vorgaben vorgenommen (Urk. 1 S. 4), können aus diesem Verhalten allein keine Rückschlüsse gezogen werden, zumal das Steueramt die unzulässige Praxis über Jahre hinweg geduldet hatte. 
5.1.3
    
Der Beschwerdeführer akzeptierte
 für das Steuerjahr 2009 zwar die Qualifi
ka
tion der Liegenschaften in 
Y.___
 als Geschäftsvermögen. 
Der 
Steuer
kommis
sär
 
erfasste den 
Liegenschaftenertrag
 in diesem Jahr 
jedoch 
nicht als Ein
kommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit und erstattete der Beschwerde
geg
nerin auch keine Meldung. 
Dass der Beschwerdeführer die Qualifikation der Liegenschaften als Geschäftsvermögen für das Steuerjahr 2009 akzeptierte, hatte daher keine Folgen, 
denn steuerrechtlich ist 
diese Unterscheidung 
praktisch ohne Belang (E. 2.4) und abgaberechtlich zeitigte sie keine Wirkung. 
Erst betref
fend das Beitragsjahr 2010 erfolgte eine Mel
dung an die Beschwerdegegnerin. Es wurden jedoch auch in diesem Jahr keine
 persönliche
n
 Beiträge 
erhoben (E. 
3.1). 
5.1.4
    
Der 
Steuerkommissär
 einigte sich mit dem Beschwerdeführer am 14. Februar 2011 darauf, dass in Zukunft nur noch effektive Unterhaltskosten geltend gemacht werden dürften (Urk. 20/3/3). Der Beschwerdeführer begann im Jahr 2011 ausserdem damit, die Rückstellungen aufzulösen (E. 4.3 und E. 4.4). Aus diesem Verhalten kann jedoch nicht geschlossen werden, dass er mit seiner Zustimmungserklärung vom 18. März 2013 (Urk. 10/22/12)
 
auch einer Zuord
nung der Liegenschaften zum Geschäftsvermögen zugestimmt hatte.
 
5.1.5
    
Aus der steuermässigen Handhabung der Liegenschaften durch den Beschwer
de
führer lässt sich daher keine eindeutige Zuordnung herleiten
.
5.2
    
5.2.1
    
Gemäss Angaben des Beschwerdeführers (Urk. 1 S. 3) erwarb er die Miteigen
tumsanteile an den Liegenschaften in Y.___ im Jahr 1987 durch Schenk
ungsvertrag seines Vaters. Sein Vater habe auf den Liegenschaften Mehrfami
lienhäuser errichtet und die Liegenschaften, mit Ausnahme einer Liegenschaft, welche im Jahr 1958 an die politische Gemeinde Y.___ verkauft worden sei, nie verkauft (Urk. 6 und Urk. 7/16). Die Liegenschaften hätten sich bereits bei seinem Vater im Privatvermögen befunden, was aus der Steuererklärung des Jahres 1969 hervorgehe (Urk. 6 und Urk. 7/17). Aus diesen Schilderungen, welche teilweise belegt sind, im Übrigen aber nicht mehr überprüft werden können, ist davon auszugehen, dass die Liegenschaften im Zeitpunkt der Über
tragung im Jahr 1987 jedenfalls nicht (mehr) 
Gegenstand eines geschäftlichen Betrieb
s waren. Der Umstand, dass die Erben die Liegenschaften auch im Jahr 2011 – das heisst nach mehr als zwanzig Jahren – im Bestand unverändert hielten und vorwiegend interne Übertragungen stattgefunden hatten, stellt sodann ein Indiz für eine private Vermögensverwaltung dar. 
Eine Verkaufs- und eine damit v
erbundene Gewinnabsicht sind nicht ersichtlich
. Eine lange Halte
dauer allein mag zwar nicht in jedem Fall für private Vermögensverwaltung sprechen. So kann etwa eine frühere, professionell ausgeübte Tätigkeit im 
Liegenschaftenhandel
, in deren Folge b
loss die spätere – günstigere –
 Markt
ent
wicklung für eine Veräusserung abgewartet wurde, durchaus auf unterneh
merische Interessen
 hindeuten
. Derartige Umstände sin
d hier jedoch nicht erkennbar (vgl. E. 5.2.4 und das 
Urteil 
des Bun
desgerichts 9C_591/2016 vom 21. März 2017, E. 6.1.1
 mit weiteren Hinweisen
). 
5.2.2
    
Nach dem Erwerb der Liegenschaften in Y.___ im Jahr 1987 
wurden vor allem interne Übertragungen der Miteigentumsanteile un
ter den Erben vorge
nommen (Urk. 1 S. 
3 f., E. 4.3). Im Jahr 1993 wurde ein kleiner Landstreifen an den Kanton Zürich abgetreten, dies erfolgte nach Angaben des Beschwer
de
führers
 unter gesetzlichem Zwang (Urk. 6 und Urk. 
7/18 [im Zusammenhang mit dem Bau des Regionalen Radweges West-Ost]). Ein weiterer Verkauf an Dritte erfolgte erst wieder im Jahr 2012; es wurden zwei 
unüberbaute
 Grund
stücke 
verk
auft (E. 
4.4). 
Die kantonale Steuerbehörde qualifizierte diese im Zeitpunkt des Verkaufs als Privatvermögen, weshalb der Kapitalgewinn aus dem Verkauf einkommenssteuerfrei blieb (Urk. 20/4/3/4). Es
 fehlt 
somit, zumindest in Bezug auf das hier fragliche Beitragsjahr 2011, sowohl 
am Element des Erwerbs von Liegenschaften in der offenkundigen Absicht, diese möglic
hst 
unter A
usnützung der Marktentwicklung
 mit Gewinn weiterzu
verkaufen, als auch an demjenigen einer Reinvestition von Veräusserungs
er
lösen in gleichartige Vermögensgegenstände.
5.2.3
    
Das Grundstück, auf welchem sich das ehemalige Elternhaus befunden hatte, wurde nach 2003 neu überbaut; es wurden zwei Mehrfamilienhäuser mit Miet
wohnungen erstellt (Urk. 1 S. 4). Dies vermag allein –
 ohne eine damit ver
bundene (allenfalls
 spätere) Veräusserungsabsicht –
 noch keine Gewerbs
mässig
keit im hier verstandenen Sinne zu begründen.
 
Ein auf Wertvermehrung gerich
tetes Tätigwerden, etwa durch 
Einzonung
, Parzellierung und Überbauung von Liegenschaften, kann zwar bei der vorzunehmenden Gesamtwürdigung ein Indiz unter mehreren für eine Erwerbstätigkeit sein, sprengt aber als solches den Rahmen einer blossen bzw. gewöhnlichen Verwaltung eig
enen, privaten Ver
mögens nicht
. Dies aus der Überlegung heraus, dass auch die private Ver
mögensverwaltung eine zielgerichtete Vorgehensweise zur Optimierung des Ertrags beinhaltet bzw. beinhalten kann. 
D
ie blosse bzw. gewöhnliche private Vermögensverwaltung 
charakterisiert sich 
nicht zwingend durch ein unkoordi
niertes, situatives Handeln. Das Bundesgericht hat in diesem Sinne denn auch schon erkannt, dass es sich selbst bei einer Liegenschaft mit rund dreissig Wohnungen um private Vermögensverwaltung han
delt, wenn sich der Eigen
tümer – ohne Verkaufsbemühungen –
 darauf beschränkt, die Wohnungen zu ver
walten, um daraus ein regelmässiges Einkommen zu erzielen. Die Vermie
tung eigener Liegenschaften wird nicht allein dadurch zu einem Geschäfts
betrieb, weil das zu verwaltende Vermögen umfangreich ist, sodass der Eigen
tümer beispielsweise 
eine kaufmännische Buchhaltung führt (
vgl. das 
Urteil des Bun
desgerichts 9C_591/2016 vom 21. März 2017, E. 6.1.6
 mit weiteren Hin
weisen
).
5.2.4
    
Der Beschwerdeführer brachte vor, die Liegenschaften in Y.___ habe er bloss verwaltet, wobei 
er im Wesentlichen die Aufgaben eines Hauswarts über
nommen und die entsprechenden Abrechnungen nach kaufmännischen Grund
sätzen erstellt habe. 
Die 
Liegenschaftenabrechnungen
 der Jahre 2009 bis 2012 deuten auf nichts anderes hin (Urk. 20/1/1, Urk. 20/2/5/12, Urk. 20/3/4/3 und Urk. 20/4/4). Der Beschwerdeführer liess sich gemäss eigenen Angaben bereits im Jahr 1996 frühpensionieren (Urk. 1 S. 4). Aus der Steuererklärung 1995 ist denn auch ersichtlich, dass er zu diesem Zeitpunkt noch als Betriebsfachmann unselbständig erwerbstätig war (Urk. 7/19; vgl. auch Urk. 1 S. 4). Anschliessend war der Beschwerdeführer dann aber fast ausschliesslich als 
Liegenschaften
ver
walter
 tätig (Urk. 
10/2).
 Er verfügte somit spätestens zu diesem Zeitpunkt über qualifizierte Fachkenntnisse im Immobilienbereich, welche er sich aber nicht zuletzt auch deshalb angeeignet haben dürfte, da er bereits von seinem Vater mit der Verwaltung der Liegenschaften betraut worden war (Urk. 1 S. 4). Aus den Fachkenntnissen des Beschwerdeführers als 
Liegenschaftenverwalter
 allein kann jedoch keine besondere Qualifikation für den gewerbsmässigen Immobi
lien
handel abgeleitet werden. Ausserdem ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei der Annahme, die Vermietung eigener Liegenschaften 
sei Gegenstand eines geschäftlichen Betriebs
, Zurückhaltung geboten (E. 2.2.4 so
wie E. 5.3.3). 
5.2.5
    
Es kann darüber hinaus nicht von 
aussergewöhnlich hohem Fremdkapitaleinsatz gesprochen werden. 
Die 
Belehnung der Liegenschaften 
beträgt 2011 
ge
samthaft weniger als 50 % (Urk. 
1 S.
 
4 und Urk.
 
3/6). 
5.2.6
    
Zu guter Letzt ist nochmals auf die erfolgswirksamen Rückstellungen in den 
Liegenschaftenabrechnungen
 des Beschwerdeführers bis ins Jahr 2010 zurück
zukommen. Diese Deklarationsweise deutet zwar auf einen betrieblichen Cha
rak
ter der Verwaltungstätigkeit hin. Allerdings monierte das kantonale Steuer
amt die Diskrepanz zwischen dieser Deklarationsweise und der jahrelang fak
tisch vorgenommenen Zuordnung der Liegenschaften zum Privatvermögen erst im Jahre 2011. Davor fand weder eine 
Umqualifikation
 statt noch wurde der Beschwerdeführer – nach Lage der Akten – über die gesetzlichen Vorgaben aufgeklärt. Ob er seither keine neuen erfolgswirksamen Rückstellungen bildete, lässt sich zwar anhand der vorliegenden Unterlagen nicht ausschliessen, jedoch vermögen die in der Vergangenheit gebildeten Rückstellungen noch keine Zuordnung der Liegenschaften zum Geschäftsvermögen zu begründen. 
5.3
    
Unter Berücksichtigung 
der
 von der Rechtsprechung zum 
Liegenschaftenhandel
 entwickelten Kriterien ist somit 
hinsichtlich des Beitragsjahres 2011 betreffend die Liegenschaften in Y.___ 
n
icht von einer selbstständigen Erwerbst
ätigkeit des Beschwerdeführers als gewerbsmässiger Immobilienhändler auszugehen. 
Dies schliesst jedoch nicht aus, dass bei späteren Verkäufen von Liegenschaften in Y.___ eine andere Qualifikation vorgenommen werden könnte. 
6.
    
In 
Gutheissung der Beschwerde 
ist 
der 
Einspracheentscheid
 der Sozial
ver
sicherungsanstalt des Kantons Z
ürich, Ausgleichskasse, vom 11. Oktober 2016 aufzuheben und festzustellen, dass der Beschwerdeführer
 im Bei
tragsjahr 2011
 
keine
 Beiträge
 als 
Selbständigerwerbender
 zu entrichten hat.
7.
    
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer Anspruch auf eine Parteientschädigung. Diese ist ermessensweise, unter Berücksichtigung des notwendigen Aufwandes, ohne Rücksicht auf den Streitwert, nach der Bedeu
tung der Streitsache und dem Schwierigkeitsgrad des Prozesses zu bemessen (§ 34 Abs. 3 des Gesetzes über das Sozialversicherungsgericht, 
GSVGer
) und auf Fr. 1‘700.-- (inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) festzusetzen.
Die Einzelrichterin erkennt:
1.
    
In 
Gutheissung der Beschwerde 
wird
 der 
Einspracheentscheid
 der Sozial
versiche
rungs
anstalt des Kantons Z
ürich, Ausgleichskasse, vom 11. Oktober 2016 aufgehoben und festgestellt, dass der Beschwerdeführer
 im Bei
tragsjahr 2011
 
keine
 Beiträge
 als 
Selb
stän
digerwerbender
 zu entrichten hat.
2.
    
Das Verfahren ist kostenlos.
3.
    
Die Beschwerdegegnerin wird
 verpflichtet, 
dem Beschwerdeführer
 eine Prozessent
schädigung von Fr. 
1'700
.-- (inkl. Barauslagen und 
MWSt
) zu bezahlen.
4.
    
Zustellung gegen Empfangsschein an:
- 
Rechtsanwältin Selina Many und Rechtsanwalt Andrea B. 
Bolliger
- 
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse
- 
Bundesamt für Sozialversicherungen
5.
    
Gegen diesen Entscheid kann innert 
30 Tagen
 seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes
gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).
    
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zu
zustellen.
    
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis
mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthal
ten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG).
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Die EinzelrichterinDie Gerichtsschreiberin
Arnold GramignaMuraro