zh_sozialversicherungsgericht · ZL.2024.00044 · 2024-11-07 · de
Vermögensschwelle: Vermögensverzicht ist zu verneinen. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass eine schwierig verkäufliche Liegenschaft, die sich im Umbau befand, zum Verkehrswert veräussert wurde. Verzicht auf weitere Abklärungen, da davon keine relevanten Informationen zu erwarten sind. Gutheissung und Rückweisung zur Berechnung eines allfälligen Anspruchs.


Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
ZL.2024.00044
 
 
I. Kammer
Sozialversicherungsrichterin Fehr, Vorsitzende
Sozialversicherungsrichter Bachofner
Sozialversicherungsrichterin Maurer Reiter
Gerichtsschreiber Klemmt
Urteil
 vom 
7. November 2024
in Sa
chen
X.___
Beschwerdeführerin
gegen
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV
Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1.
    
1.1
    
Mit Anmeldung vom 2
9. 
Juni 2022 (
Urk. 
6
/
37
) liess der 1956 geborene 
Y.___
 die Zusprechung von Zusatzleistungen zu seiner Altersrente (
Urk. 
6/
41
) beantragen (vgl. auch 
Urk. 
6/38
). Nach 
diversen
 Abklärungen (
Urk. 
6/
71
) verneinte die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatz
leistungen zur AHV/IV (nachfolgend: Durchführungsstelle), mit Verfügung vom 
5. 
September 2022 einen Anspruch auf Zusatzleistungen, weil 
sein 
Vermögen die Schwelle von 
Fr. 
100'000.-- 
überschreite
. Dabei ging
 
sie
 davon aus, 
Y.___
 habe 
im Zusammenhang mit einem
 Liegenschaft
s
verkauf vom 1
9. 
Oktober 2017 auf Vermögen in Höhe von 
Fr. 
319'000.--
 verzichtet
 (
Urk. 
6/
72
; vgl. auch 
Urk. 
7/84
). 
Dagegen erhob 
Y.___
, vertreten durch seine Schwester 
X.___
, am 1
2. 
S
eptember
 
2022 Einsprache (
Urk. 
6/
73
). Am 1
6. 
November 2022 wurde der Durchführungsstelle gemeldet, dass 
Y.___
 am 1
4. 
November 2022 verstorben sei (
Urk. 
6/
77
; vgl. auch 
Urk. 
6/78
). Mit 
Einspracheentscheid
 vom 1
0. 
Januar 2023 wies 
s
ie die Einsprache ab (
Urk. 
6/83; vgl. auch 
Urk. 
6/81-
82
).
    
Gegen den abschlägigen 
Einspracheentscheid
 vom 1
0. 
Januar 2023 erhob 
X.___
 mit Eingabe vom 3
1. 
Januar 2023 Beschwerde (
Urk. 
6/85/4-5
; vgl. auch 
Urk. 
6/87
). 
Mit Urteil ZL.2023.00012 vom 1
7. 
Juli 2023 hiess das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich die Beschwerde in dem Sinne gut, dass es den angefochtenen 
Einspracheentscheid
 aufhob und die Sache an die Durchführungsstelle zurückwies, damit sie zunächst abkläre, wer Erbe von 
Y.___
 sel. 
sei
, und hernach neu über den Anspruch auf Zusatzleistungen verfüge
;
 
dabei habe
 sie ihren Entscheid allen Erben zu eröffnen, die das Verfahren weiterführen möchten. Seinen Entscheid begründete das Gericht damit, nach Kenntnisnahme des Todesfalls hätte die Durchführungsstelle das hängige 
Einspracheverfahren
 sistieren und die Erben ermitteln müssen; es könne nicht ausgeschlossen werden, dass die Verfahrensrechte einzelner Erben 
verletzt
 
worden seien
 (
Urk. 
6/88).
1.2
    
In Nachachtung des Gerichtsurteils
 ermittelte die Durchführungsstelle, dass 
X.___
 ein
z
ige Erbin von 
Y.___
 sel.
 war
, die das Verfahren weiterführen wollte (
vgl. 
Urk. 
6/90, 
Urk. 
6/93
, 
Urk. 
6/95-
96
), und stellte dieser 
am 
6. 
Februar 2024 eine Kopie der leistungsabweisenden
 Verfügung vom 
5. 
September 2022
 zu
 
(
Urk. 
6/97
). Die von 
X.___
 dagegen erhobene Einsprache (
Urk. 
6/98
) wies die Durchführungsstelle mit 
Einspracheent
scheid
 vom 
4. 
April 2024
 ab (
Urk. 
2 = 
Urk. 
6/103
).
2.
    
Dagegen erhob 
X.___
 mit Eingabe vom 1
5. 
April 2024 Beschwerde und beantragte sinngemäss, es seien 
Y.___
 sel. 
rück
wirkend 
Zusatz
leistungen zuzusprechen 
(
Urk. 
1). Mit Beschwerdeantwort vom 
7. 
Mai 2024 beantragte die Durchführungsstelle die Abweisung der Beschwerde (
Urk. 
5), was der Beschwerdeführerin mit Verfügung vom 1
3. 
Mai 2024 mitgeteilt wurde (
Urk. 
7).
Das Gericht
 zieht in Erwägung:
1.
    
1.1
    
Gemäss Art. 9a Abs. 1 
des 
Bundesgesetz
es
 über Ergänzungsleistungen zur 
Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG)
 haben Personen Anspruch auf Ergänzungsleistungen, wenn sie über ein Reinvermögen unterhalb der Ver
mögensschwelle verfügen; diese liegt bei alleinstehenden Personen bei Fr. 100'000.-- (
lit
. a).
 
Ein Anspruch auf Ergänzungsleistungen wird daher überhaupt erst geprüft, wenn das Vermögen unter dieser Vermögensschwelle liegt (
Carigiet
/Koch, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 3. Auflage 2021, S. 225 
Rz
. 570 
a.E
.). 
    
Zum Reinvermögen von Art. 9a Abs. 1 ELG gehört auch Vermögen, auf welches nach Art. 11a Abs. 2 
ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung 
verzichtet wurde (Abs. 3). 
Ein Vermögensve
r
zicht liegt 
dabei 
vor, wenn
 die Gegenleistung weniger als 90 Prozent des Wertes der Leistung entspricht (
Art. 
17b 
lit
. a 
der 
Verordnung über 
die 
Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung, 
ELV). 
    
Massgebend für die Frage des Vorliegens der Vermögensschwelle ist das Vermögen, das am ersten Tag des Monats vorhanden ist, ab dem die Ergänzungs
leis
tung beansprucht wird (
Art. 
2 
Abs. 
2 ELV).
1.2
    
Für die Prüfung, ob bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ein Vermögensverzicht vorliegt, ist der Verkehrswert massgebend (
Art. 17a Abs. 5 Satz 1 
ELV
 
in Verbindung mit
 Art. 9 Abs. 5 
lit
. b ELG). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkanto
nale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden (
Art. 17a Abs. 6 ELV
). Der Kanton Zürich hat von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. Ziffer 2.2.1 der Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV [Stand am 1. Januar 
2024
]).
1.3
    
Für die Bewertung von Verzichtsvermögen ist praxisgemäss auf die Verhältnisse abzustellen, wie sie im Zeitpunkt der Entäusserung bestanden haben. In recht
licher Hinsicht sind die aktuellen gesetzlichen Grundlagen im Zeitpunkt der Geltendmachung und nicht im Zeitpunkt der Verzichtshandlung massgebend (BGE 120 V 184 E. 4b, Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 1
6. 
Juni 2009 E. 6.3.2 sowie 
Carigiet
/Koch, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 
3. 
Auflage, Zürich 2021, S. 245 
Rz
.
 633).
1.
4
    
Ist ein einmal bestehendes Vermögen nicht mehr vorhanden, trägt die versicherte Person die Beweislast dafür, dass es in Erfüllung einer rechtlichen Pflicht oder gegen eine adäquate Gegenleistung hingegeben worden ist. Dabei genügt weder die blosse Möglichkeit eines bestimmten Sachverhalts noch Glaubhaftmachen, sondern es gilt der Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit (BGE 146 V 306 E. 2.3.2 mit Hinweis).
2.
    
2.1
    
Die Durchführungsstelle 
hielt im angefochtenen 
Einspracheentscheid
 fest, 
allein 
das an
zurechnende
 Ver
z
ichtsvermögen
 von
 
Y.___
 sel. 
habe
 im Jahr 2022 die bei alleinstehenden Personen massgebliche Schwelle von 
Fr. 
100'000.--
 überschritten
. Deshalb bestehe kein Anspruch auf Ergänzungs
leistungen (
Urk. 
2 S. 5). 
Der Bewertungsbericht der 
Bank Z.___
 vom 
3
1. 
Mai 2016 sei für die Schätzung des Verkehrswerts der am 1
9. 
Oktober 2017 von 
Y.___
 sel. 
veräusserten Liegenschaft nicht massgeblich. Denn darin werde nicht angegeben, auf welchen Grundlagen die Werte basiert
en
, die zur Bestimmung des Realwerts der Liegenschaft herangezogen worden seien. Zudem handle es sich um eine Parteieingabe. Für den massgebenden Zeitpunkt lägen keine Verkehrswertschätzungen vor
 (
Urk. 
2 S. 4)
.
 Für die Bestimmung 
des Verkehrswertes könne nicht auf den Gebäudeversicherungswert von 
Fr. 
562'600.-- aus dem Jahr 2002 abgestellt werden, da dieser 
relativ tief sei und die Schätzung 15 Jahre vor dem Verkauf abgegeben worden sei (
Urk. 
2 S. 4 f.). 
A
usserdem 
liege 
ein Bauzeitversicherungsnachweis vom 
1. 
September 2013
 über 
Fr. 
300'000.
-- 
vor, 
weshalb davon auszugehen sei, dass gewisse wertvermehrende Umbauten stattgefunden hätten
. Vor diesem Hintergrund sei der Verkehrswert durch Addition des Zeitbauwerts des Gebäudes 
in der Höhe von
 
Fr. 
490'000.-- 
(
gemäss Bewertung des Steueramts im Jahr 2009
)
 und des Marktwerts 
des 
Grundstücks in 
der 
Höhe von 
Fr. 
624'314.--
 (
541 m
2
 
à 
Fr. 
1'154.--
, dem 
Schätzwert der Modell
preise für die Gemeinde 
A.___
 gemäss den vom statistischen Amt des Kantons Zürich herausgegebenen Preisen für Wohnbauland im Jahr 2017
)
,
 
zu 
ermitteln. Demnach resultiere ein Verkehrswert von 
total 
Fr. 
1'114'314.-- für das Jahr 201
7. 
Da der effektive Verkaufspreis nur 
Fr. 
825'000.-- betrage
n habe
, sei davon auszugehen, dass 
Y.___
 sel. für seine Liegenschaft keine adäquate Gegenleistung erhalten habe. Die Differenz zwischen dem ermittelten Verkehrswert und dem Verkaufspreis in Höhe von 
Fr. 
289'314.-- sei als im Jahr 2017 erfolgter Vermögensverzicht zu berücksichtigen. Nach Abzug der Amorti
sation um jährlich 
Fr. 
10'000.-- ab dem Jahr 2019 betrage das anrechenbare Verzichtsvermögen im Jahr 2022 noch 
Fr. 
249'314.--
. Damit sei
 die Vermögens
schwelle 
überschr
itten, weshalb kein Anspruch auf Ergänzungsleistungen bestehe
 (
Urk. 
2 S. 
4).
2.2
    
Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber 
geltend, 
der beim Verkauf der Liegenschaft erzielte Preis 
von 
Fr. 
825'000.-- 
sei durchaus 
realistisch gewesen. 
Gemäss 
der
 Schätzung der 
Bank Z.___
 
vom 3
1. 
Mai 2016 
habe
 
der Marktwert bei 
Fr. 
820'000.--
 gelegen. Im Bewertungsbericht sei 
auch erwähnt
 worden
, dass ein 
Ertragswert nicht ermittelbar 
gewesen 
sei, da die Liegenschaft im 
angetroffenen
 
Zustand nicht bewohnbar
 gewesen
 
sei. Der geplante Umbau sei in der Folge lediglich im Keller begonnen und bis 
zum Zeitpunkt der Beschwer
deerhebung
 
auch vom neuen Eigentümer nicht abgeschlossen worden
, so dass die Liegenschaft immer noch nicht bewohnbar sei. Die von 
Y.___
 sel. 
begonnenen Umbauarbeiten 
könnten höchstens als werterhaltend, nicht aber als wertvermehrend eingestuft werden. Die abgeschlossene Bauzeitversicherung in Höhe von 
Fr. 
300'000.
-- sei nicht
 
geeignet
, eine bauliche Wertvermehrung zu beweisen, denn daraus könne nicht geschlossen werden, wieviel tatsächlich investiert worden sei. Ferner sei die Berechnung des Bodenpreises seitens der Durchführungsstelle nicht realistisch, da diese auf dem statistischen Baulandpreis für unbebautes Wohnbauland 
beruhe, obwohl tatsächlich überbautes Land verkauft worden sei, welches im Dorfkern liege und nicht beliebig um- oder über
baut werden könne. Das Grundstück hätte nicht mehr ausgenützt werden können
. D
as Stöckli im Garten
 stehe
 unter Schutz und 
dürfe 
nicht verändert werden (
Urk. 
1 S. 1). Auch entspreche der Zeitwert nicht dem Gebäudewert, da die Altliegenschaft
 einer hohen Altersentwertung unterlegen habe 
und zudem nicht bewohnbar gewesen sei. Die Behauptung der Durchführungsstelle, der von 
Y.___
 sel. erzielte Verkaufspreis für seine Liegenschaft von 
Fr. 
825'000.-- entspreche keiner adäquaten Gegenleistung - was auf die Unterstellung hinaus
laufe, er habe seine Liegenschaft quasi verschenkt - sei völlig absurd. Ein höheres Angebot hätte er sicher dankend angenommen; mangels besserer Offerten habe er die Liegenschaft aber zum damaligen realen Marktwert verkaufen müssen. Der von der Durchführungsstelle angenommene Verkehrswert sei bloss theoretischer Natur und berücksichtige die Gegebenheiten auf dem damaligen Liegenschafts
markt in 
A.___
 nicht
. Unter Berücksichtigung des damaligen effektiven Markt
werts der Liegenschaft habe er Anspruch auf Ergänzungsleistungen
 (
Urk. 
1 S. 
2).
3.
3.1
    
Strittig und zu prüfen ist, 
ob der beim
 Verkauf der Liegenschaft von 
Y.___
 sel. 
erzielte
 Preis von 
Fr. 
825'000.-- (
gemäss öffentlich beurkun
detem Kaufvertrag vom 1
9. 
Oktober 2017 [
Urk. 
6/59
]
) 
mehr als 1
0
 %
 
unter
 
dem 
tatsächlichen 
Verkehrswert 
lag
 
und
 dementsprechend
 
auf
 Vermögen
 verzichtet worden war
.
 
3.2
    
Den Akten sind folgende Informationen über die Beschaffenheit und Bewertung der Immobilie 
an der 
B.___-Strasse
 
in 
A.___
 
zu entnehmen:
    
Gemäss 
der am 
3. 
Februar 2010 
vom kantonalen Steueramt 
eröffneten 
Neu
bewertung 2009 
(
Eigenmiet- und Vermögenss
teuerwert
)
 der
 damals von 
Y.___
 sel. selbstbewohnten
 Immobilie weist 
diese 
eine Gesamtfläche von 541 m
2
 in der 
2. 
Lageklasse auf; der 
Landwert
 
wurde
 auf 
Fr. 
232'630.-- veran
schlagt.
 
Für die ab 1780 erbauten Gebäude, 
ein Einfamilienhaus
 und ein Neben
gebäude, ging das Steueramt von einem Neubauwert von 
Fr. 
700'000.-- aus (
Fr. 
580'000.-- für das Haus und 
Fr. 
120'000.-- für das Nebengebäude). Nach Abzug der Altersentwertung, welche für beide Gebäude mit 30
 %
 bemessen wurde, 
verblieb
 ein Zeitbauwert von total 
Fr. 
490'000.--. Insgesamt beträgt der 
(Vermögens-)
Steuerwert 
Fr. 
722'630.--. Der Eigenmietwert
, entsprechend 3,5
 %
 des Vermögenssteuerwerts,
 wurde auf 
Fr. 
25'200.-- festgesetzt (
Urk. 
6/63).
    
Dem ab dem 
1. 
September 2013 gültigen Bauzeitversicherungs-Nachweis der GVZ
 ist zu entnehmen
, dass eine Summe von 
Fr. 
300'000.-- (Neuwert) versichert wurde (
Urk. 
6/66).
    
Am 3
1. 
Mai 2016 
erstellte die
 
Bank Z.___
, Immobilien-Dienstleistun
gen,
 ein
en
 B
ewertungsb
ericht 
zum mutmasslichen 
Marktwert
 der Liegenschaft im damaligen Bauzustand.
 Das Objekt wurde als «Umbau einseitig angebautes Einfamilienhaus (Ist-Zustand
)
» bezeichnet.
 
Als 
Zweck 
der 
nur für den internen Gebrauch erstellten 
Bewertung
 
wurde die
 «Problemposition
»
 genannt
.
 
Der Bericht basiert 
auf 
dem Katasterplan, einem Grundbuchauszug, einem 
Gebäudeversiche
rungs-Nachweis
 vom 
1. 
Januar 2012, weiteren Plänen
 sowie 
der
 persönliche
n
 Besichtigung der Liegenschaft durch den Experten
 in Begleitung des Eigentümers
 am 2
2. 
April 2016 (
Urk. 
3/
1
 S. 1 f. = 
Urk. 
6/86/13-12
)
. Berücksichtigt 
wurden
 insbesondere die Mik
r
o- und Makrolage, die anwendbaren Bauvorschriften
,
 der Gebäudestandard und -
z
ustand 
sowie 
die 
Nutzungsmöglichkeiten 
(
Urk. 
3/
1
 
S. 
3-6)
.
 
Aus dem
 Be
wertungsbe
richt 
ergibt sich
, dass die Bebaubarkeit des Objekts 
beschränkt sei
; der Liegenschaftsstandort müsse erhalten bleiben, könne jedoch beschränkt erweitert werden
;
 eine Umnutzung 
sei 
nicht möglich
, und es
 
bestehe
 kein Potential für eine weitere Ausnützung 
(
Urk. 
3/
1
 S. 
1, 3 und 6).
 
Weiter geht daraus hervor, dass 
der 
Wert der Gebäude gemäss
 
Gebäudeversicherungsnach
weis vom 
1. 
Januar 2012 
Fr. 
594'500.
-- 
betrug
 (
Urk. 
3/1 S. 
2 und 4
; vgl. auch den früheren 
Gebäudeversicherungsnachweis 
vom 1
1. 
Januar 2008 [
Urk. 
6/65])
. 
Der Experte schätzte den Neuwert aller auf dem Grundstück befindlichen Gebäude auf 
Fr. 
792'956.--
, den Zeitwert unter Berücksichtigung der Altersent
wertung auf 
Fr. 
333'882.--. Den Wert der 541 m
2
 
grossen 
Grundstücks
f
läche bemass er 
– bei 
Fr. 
900.
-- 
pro m
2
 – auf 
Fr. 
486'900.--. Insgesamt ermittelte der Experte einen mutmasslichen Marktwert 
der Immobilie 
im damaligen Bauzu
stand
, der sich nach dem
 Realwert 
richtete,
 von 
Fr. 
820'000.-- (
Urk. 
3/
1
 S. 7). Abschliessend hielt er fest, ein Ertragswert sei nicht ermittelbar, da die Liegen
schaft momentan nicht bewohnbar sei. 
Die Festlegung eines Marktwerts für das 
Objekt könne aufgrund der kleinen Anzahl von Transaktionen ähnlicher Objekte nur als Basis für Verkaufsverhandlungen dienen. Das Objekt weise eine hohe Liebhaberkomponente auf, und bei Liegenschaften in diesem Preissegment und mit diesen objektspezifischen Eigenschaften bestehe meist nur ein kleiner Kaufinteressentenkreis
 (
Urk. 
3/
1
 S. 8)
. 
Die Verkäuflichkeit der Liegenschaft sei deshalb
 aufgrund der geringen Nachfrage
 mässig (
Urk. 
3/
1
 S. 6). D
ie individuellen Bedürfnisse und Einkommens- und Vermögensverhältnisse ernsthafter Kaufinte
ressenten 
könnten 
zu Kaufangeboten führen, die massgeblich vom ermittelten Wert abwichen (
Urk. 
3/
1
 S. 8).
    
E
inem Schreiben der 
Bank Z.___
 an 
Y.___
 sel. vom 1
6. 
Oktober 2017
 ist zu entnehmen, dass sich die auf der 
Liegenschaft lastende 
Hypothekarschuld per 1
9. 
Oktober 2017 auf 
Fr. 
751'000.-- belief. 
Zusätzlich 
bestand 
ein grundpfandgedeckter Kredit 
der 
Bank Z.___
 an die 
C.___
 GmbH in Liquidation in Höhe von 
Fr. 
25'184.75, der im Zuge des geplanten Verkaufs durch Saldierung und entsprechende Belastung des am 
9. 
April 2015 ebenfalls verpfändeten Sparen 3-Guthabens beglichen wurde (
Urk. 
6/58).
    
Gemäss 
öffentlich beurkundetem 
Kaufvertrag vom 
1
9. 
Oktober 2017 
übertrug
 
Y.___
 sel. die Liegenschaft an
 die Eheleute 
D.___
 und 
E.___
 zum Preis von 
Fr. 
825'000.--
 (
Urk. 
6/59 S. 1 f.)
. 
Der Kaufpreis
 wurde durch Ablösung des auf dem Vertragsobjekt 
lastenden 
Schuldbriefes in Höhe von 
Fr. 
751'000.
-- durch die Bank der erwerbenden Partei
 sowie 
die Über
nahme der Grundstückgewinnsteuer von mutmasslich 
Fr. 
73'200.-- und Bezahlung von 
Fr. 
800.-- zu Gunsten der veräussernden Partei getilgt (
Urk. 
6/59 S. 3 ff.; vgl. auch 
Urk. 
6/60).
    
Laut
 
der von der Durchführungsstelle im März 2023 abgefragten (
Urk. 
2 S. 5) Erhebung der Preise für Wohnbauland des statistischen Amts des Kantons Zürich betrug der Schätzwert (Preis eines durchschnittlichen Grundstücks) in der Gemeinde 
A.___
 im Jahr 2017 
Fr. 
1'154.-- pro m
2
 (
Urk. 
6/102). 
3.3
3.3.1
    
Unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft ist der Verkaufswert (Marktpreis) zu 
verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt (Urteil des Bundes
gerichts 
8C_849/2008 vom 1
6. 
Juni 2009 E. 6.3.4 mit weiteren Hinweisen
), wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Veräusserung 
am 1
9. 
Oktober 2017 
massgeblich sind (
vgl. 
vorstehend E. 1.3). 
3.3
.2
    
Unbestrittenermassen lässt sich der Marktwert 
nicht
 anhand
 des
 Steuerwert
s
 ermitteln
, der 
zum einen den 
relativ weit zurückliegenden 
Zustand im Jahr 2009
 betrifft
 (
Urk. 
6/63)
 und erfahrungsgemäss regelmässig erheblich tiefer ist als der Verkehrswert (vgl. etwa das Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 1
6. 
Juni 2009 E. 6.3.4). Auch zwischen der Erhebung des
 
aktuellsten 
Gebäudeversiche
rungswert
s
 vom 
1. 
Januar 2012 (
Urk. 
3/
1
 S. 2 und 4
) und der Veräusserung lieg
en mehr als fünf Jahre
; zudem erfasst dieser Wert nur die
 auf dem Grundstück liegenden Gebäude
, weshalb er ebenfalls nicht zur Bestimmung des Marktpreises der Liegenschaft im Veräusserungszeitpunkt taugt.
 
3.3.3
    
Entgegen der Ansicht der Durchführungsstelle 
besteht
 demgegenüber 
kein Anlass, an der Zuverlässigkeit der Bewertung durch die 
Bank Z.___
 gemäss Bericht vom 3
1. 
Mai 2016 zu zweifeln. 
Im Bericht wurden die Grundlagen 
und 
die zahlreichen
 massgeblichen Faktoren
 für die
 Bewertung 
des Grundstücks und 
der
 sich
 
dar
auf befindlichen Gebäude
 
differenziert und nachvollziehbar 
aufgeführt
. 
Zudem
 
beruht
 
die 
Einschätzung des Markt
preises
 
auch 
auf einer persön
lichen Besichtigung der Liegenschaft durch 
d
en Experten 
(
Urk. 
3/
1
 
S. 2-10; vgl. 
Urk. 
2 S. 4). 
Ferner
 ist der 
eingeschätzte
 Neuwert sämtlicher auf 
dem Grundstück befindlichen Gebäude mit 
Fr. 
792'956.
-- klar 
höher 
als der aktuellste Gebäude
versicherungswert vom 
1. 
Januar 2012 (
Fr. 
594'000.-- [
Urk. 
3/
1
 S. 2 und 4]
) und der für die Steuerbewertung herangezogene Neubauwert von 
Fr. 
700'000.-- (
Urk. 
6/63/2)
, was für die Aktualität und Zuverlässigkeit der Schätzung spricht
. Schliesslich wurde der Bewertungsbericht nicht im Zusammenhang mit dem aktuell strittigen Leistungsanspruch in Auftrag gegeben, und es fehlen andere Anhaltspunkte, dass die Bewertung damals nicht eine möglichst objektive Beurteilung des Marktwerts 
bezweckte
.
3.3.
4
    
Kann aufgrund der konkreten Umstände davon ausgegangen werden, dass der Verkaufspreis 
einer Liegenschaft 
dem 
im normalen Geschäftsverkehr erzielbaren 
Marktpreis entspricht, kann darauf abgestellt werden (vgl. 
das
 Urteil des Bundes
gerichts 
P 56/99 vom 2
1. 
August 2001 E. 3b
; vgl. auch die Urteile des Bundes
gerichts 
9C_100/2019 vom 
1
6. 
Mai 2019 E. 7.4 
sowie P 62/01 vom 
3
0. 
Mai 2003 E. 3.3
)
.
 
    
Der Verkaufspreis von 
Fr. 
825'000.-- (
Urk. 
6/59 S. 3) 
entspricht
 praktisch dem 
eingeschätzten 
Wert
 von 
Fr. 
820'000.--
 gemäss dem beweiskräftigen 
Bewer
tungsbericht vom 
3
1. 
Mai 2016
 
(
Urk. 
3/1 S. 1 und 8).
 Grundsätzlich unproble
matisch ist die Zeitspanne von rund 16 Monaten zwischen der Bewertung vom 3
1. 
Mai 2016 und dem Verkauf der Liegenschaft im Oktober 2017, da nicht anzunehmen ist, dass 
sich die Bewertung in dieser kurzen Zeit wesentlich verändert hat. Ferner fehlen 
Hinweise
 darauf
, dass 
der ledige und kinderlose 
Y.___
 sel. 
(vgl. 
Urk. 
6/93/1) 
mit den Käufern der Immobilie in einer nahen Beziehung 
gestanden 
und ihnen deshalb einen Freundschaftspreis gewährt
 hätte
.
 Dies spricht zunächst dafür, dass die Liegenschaft am 
1
9. 
Oktober 2017 
zum 
damals am Markt erzielbaren Preis
 veräussert wurde
 (
Urk. 
6/59)
. 
    
Zu beachten ist allerdings, dass sich das Haupthaus anlässlich der Einschätzung vom 3
1. 
Mai 2016 im Umbau befand
 (
vgl. 
Urk. 
3/1 S. 
1, 8 und 10
; vgl. auch 
Urk. 
6/62/1
)
. 
Der Abschluss einer Bauzeitversicherung 
ab dem 
1. 
September 2013 mit einer Versicherungssumme von 
Fr. 
300'000.-- 
kann
 darauf hin
deuten
, dass 
Y.___
 sel. durch den Umbau eine Wertvermehrung von 
bis zu 
Fr. 
300'000.-- zu erzielen 
respektive
 bauliche Investitionen bis zu diesem 
(Maximal-)Betrag
 
beabsichtigte 
(vgl. dazu 
 
 [besucht am 2
2. 
Oktober 2024]).
 
Wie weit der Umbau am 3
1. 
Mai 2016 fortgeschritten war beziehungs
weise inwiefern seit Baubeginn bereits eine Wertsteigerung des Haupthauses eingetreten war, lässt sich den Akten 
indes 
nicht entnehmen (vgl. 
Urk. 
3/2
)
, ebenso wenig, 
inwieweit 
der Wert in 
den
 folgenden
 rund 16 Monaten
 bis zum Verkauf am 1
9. 
Oktober 2017 
allenfalls noch 
zugenommen hatte
 (vgl. 
Urk. 
6/59)
. 
Die Beschwerdeführerin macht zwar 
geltend
, der Umbau sei lediglich im Keller begonnen und bis 
zum Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung
 
auch vom neuen Eigentümer nicht abgeschlossen worden, so dass die Liegenschaft immer noch nicht bewohnbar sei; die von 
Y.___
 sel. begonnenen Umbau
arbeiten könnten höchstens als werterhaltend, nicht aber als wertvermehrend eingestuft werden (
Urk. 
1 S. 1). 
In den
 vorliegenden Akten 
fehlen 
indes 
Belege, welche
 
diese
 Behauptung 
stützen könnten.
 
D
ie Fotos auf der letzten Seite des Bewertungsbericht
s
 s
prechen eher dafür, dass der Umbau damals auch schon in den oberirdischen Räumlichkeiten begonnen hatte (
Urk. 
3/1 S. 10).
3.3.
5
    
A
uch die Bewertung der Durchführungsstelle 
hilft 
nicht weiter, 
da sie
 ebenfalls Mängel aufweist: Der von ihr gestützt auf die Steuerbewertung aus dem Jahr 2010 
– 
also
 vor Beginn des Umbaus - 
auf 
Fr. 
490'000.-- eingeschätzte Wert der Gebäude liegt deutlich unter dem
jenigen gemäss Bewertungsbericht vom 3
1. 
Mai 2016 (
Fr. 
792'956.-- [
Urk. 
3/2 S. 7])
. Zudem weist die Beschwerdeführerin zu Recht darauf hin
, dass der von der Durchführungsstelle herangezogene durch
schnittliche Landpreis in der Gemeinde 
A.___
 im Jahr 2017 
von 
Fr. 
1'154.-- pro m
2
 (
Urk. 
6/102) zu hoch sein dürfte (
Urk. 
1 S. 1). Aus dem Bewertungsbericht vom 3
1. 
Mai 2016 ergibt sich nämlich eine eingeschränkte Bebaubarkeit des Objekts 
wegen des 
unter Schutz gestellte
n
 
Liegenschaftsstand
ort
s
, der erhalten bleiben
 müsse
;
 eine Umnutzung sei nicht möglich, und es bestehe kein Potential für eine weitere Ausnützung 
(
Urk. 
3/1 S. 1, 3 und 6
).
 
D
ementsprechend 
ging der Experte der 
Bank Z.___
 von 
ein
em deutlich tieferen
 
Landwert
 von 
Fr. 
900.-- pro m
2
 aus
. Dieser
, auf konkrete Sonderfaktoren Rücksicht nehmende
 Wert erscheint realistischer
.
 
Dafür spricht auch
 eine aktuelle Abfrage der statistischen Durchschnittspreise pro m
2
 in der Gemeinde 
A.___
 im Jahr 2017: Demnach ist neu von einem Durchschnittspreis pro m
2
 von nur noch 
Fr. 
1'085.-- auszugehen, wobei der Landpreis im Jahr 2017 
mit einer Wahrscheinlichkeit von 25
 %
 gar unter 
Fr.
 
772.-- lag 
(vgl.
 
https:
//www.zh.ch/de/planen-bauen/raum
planung/immobilienmarkt/boden
preise.html
 [besucht
 am 2
2.
 
Oktober 2024]).
 
3.3.
6
    
Unter diesen Umständen
 sind folgende Überlegungen entscheidend: 
    
Die Bewertung der Liegenschaft vom 3
1. 
Mai 2016 und der Verkauf vom 1
9. 
Oktober 2017 liegen bereits Jahre zurück. 
Da 
Y.___
 sel.
, der 
am ehesten sachdienliche Auskünfte
 hätte geben können, zwischenzeitlich verstorben ist,
 
ist nicht ersichtlich
,
 wie
 
heute noch 
verlässliche Informationen über eine allfällige Wertsteigerung der Liegenschaft in der Zeit zwischen der Erstellung des 
Bewertung
sberichtes und dem Verkauf zu erlangen
 wären
. 
Vielmehr 
muss - in antizipierter Beweiswürdigung - davon ausgegangen werden, dass sich eine erhebliche Wertsteigerung der Liegenschaft 
im massgeblichen Zeitraum 
infolge
 
des fortschreitenden
 Umbau
s
 nicht mehr mit dem anwendbaren 
Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit
 beweisen lässt
.
    
Im Bewertungsbericht der 
Bank Z.___
 vom 3
1. 
Mai 2016 wird 
sodann 
auf den potentiell kleinen Kaufinteressentenkreis und die schwierige Verkäuflich
keit der Liegenschaft hingewiesen. Zudem wird betont, dass die konkreten Einkommens-
 
und Vermögensverhältnisse ernsthafter Kaufinteressenten zu Kaufangeboten führen könnten, die massgeblich vom ermittelten Wert abw
e
ichen (
Urk. 
3/1 S. 1 und 8). 
Es
 fehlen 
klare 
Hinweise dafür, dass 
Y.___
 sel.
 bei der Auswahl der 
Vertragspartner und Verhandlung des Verkaufspreises mindestens grobfahrlässig das 
Mindestmass
 an Sorgfalt und Aufmerksamkeit, welches in einer solchen Situation erwartet werden kann, vermissen 
liess
 
(
vgl. hierzu die Urteile des Bundesgerichts 
9C_355/2023 vom 
7. 
September 2023
 
E. 5.2-3 sowie 9C_180/2010
 
vom 1
5. 
Juni 2010 E. 5.2 und 6; vgl. auch 
Art. 
17a 
Abs. 
3 
lit
. c ELV)
, oder dass er 
im Rahmen einer Schenkungsabsicht 
einen unter dem 
Markt
wert liegenden Verkaufspreis vereinbarte
. 
    
Deshalb ist
 für die Bewertung der Immobilie im Verkaufszeitpunkt auf den Bewertungsbericht vom 3
1. 
Mai 2016 abzustellen. 
Dies hat zur Folge, dass von einem Verkehrswert von ungefähr 
Fr. 
820'000.-- im Verkaufszeitpunkt auszu
gehen ist (
Urk. 
3/
1
 S.
 1 und 8)
, und 
Y.___
 sel.
, der die Liegenschaft am 1
9. 
Oktober 2017 zum Preis von 
Fr. 
825'000.
-- 
veräussert hat
 (
Urk. 
6/59/3)
,
 kein Verzichtsvermögen aus de
r Veräusserung 
der Liegenschaft 
angerechnet werden darf
.
 
Demnach ist die Beschwerde
 
in dem Sinne g
ut
zu
heiss
en
, dass die Durchführungsstelle – an welche die Sache zurückzuweisen ist - den Zusatz
leistungsanspruch ohne Anrechnung eines Verzichtsvermögens aus dem Liegen
schaftsverkauf neu zu ermitteln und hernach darüber zu verfügen haben wird.
Das Gericht erkennt:
1.
    
Die Beschwerde wird in dem Sinne gutgeheissen, dass 
der
 angefochtene 
Einsprache
entscheid
 vom 
4. 
April
 202
4
 aufgehoben und die Sache an die Sozialversicherungs
anstalt des Kantons Zürich, 
Zusatzleistungen zur AHV/IV
, zurückgewiesen wird, damit diese, nach erfolgter Abklärung im Sinne der Erwägungen, neu entscheide.
2.
    
Das Verfahren ist kostenlos.
3.
    
Zustellung gegen Empfangsschein an:
- 
X.___
- 
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV
- 
Bundesamt für Sozialversicherungen
- 
Sicherheitsdirektion Kanton Zürich
4.
    
Gegen diesen Entscheid kann innert 
30 Tagen
 seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes
gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern, vom 15. Juli 
bis und mit dem 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (
Art. 
46 BGG).
    
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen.
    
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis
mittel und die Unterschrift 
der 
beschwerdeführenden
 Partei oder ihrer Rechtsvertretung
 zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (
Art. 
42 BGG).
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Die VorsitzendeDer Gerichtsschreiber
FehrKlemmt