zh_sozialversicherungsgericht · ZL.2022.00050 · 2023-03-27 · de
Liegenschaft im Ausland; Ermittlung des Verkehrswerts einer Auslandimmobilie mangels fehlender Angaben anhand Steuerwert und Multiplikation mit dem Repartitionswert; Rückweisung zur Neuberechnung.


Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
ZL.2022.00050
 
 
II. Kammer
Sozialversicherungsrichterin Grieder-Martens, Vorsitzende
Sozialversicherungsrichterin Käch
Sozialversicherungsrichterin Sager
Gerichtsschreiber Brühwiler
Urteil
 vom 
27. März 2023
in Sachen
X.___
Beschwerdeführerin
gegen
Stadt 
Y.___
Durchführungsstelle für Zusatzleistungen zur AHV/IV
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1.
    
X.___
, geboren 1955
, wanderte zusammen mit ihrem Ehemann
 
Z
.___
 1995 nach 
Ecuador 
aus (vgl. Urk. 7/45
; Urk. 7/48)
. 
    
Seit dem
 1. Oktober 2017 
bez
og beziehungsweise bezieht
 sie eine vorbezogen
e
 Altersente (Urk. 7/8
; ordentliche Altersrente mit Kürzung wegen Vorbezug
). Nach ihrer Wiedereinreise 
in die Schweiz 
nahm sie 
zunächst 
Wohnsitz
 
in der Gemeinde 
A
.___
 
und bezog
 dort
 ab 1. Januar 
2022 während
 zweier Monate
 Ergänzungsleistungen (Urk. 7/29
-30
). 
Per 1. März 2022 verlegte sie ihren Wohn
sitz nach 
Y.___
 
(Urk. 7/51), wo sie sich am 12. März 2022
 
zum Bezug von Ergänzungs- und Zusatzleistungen an
meldete
 (Urk. 7/27). Mit Verfügung vom 17. Mai 2022 (Urk. 7/39) verneinte die Stadt 
Y.___
, Sozial
versicherungen (nachfolgend: Durchführungsstelle), einen Anspruch auf Zusatzleistungen infolge 
eines 
Einnahmeüberschuss
es
. Die von der Versicherten am 
3. Juni 
2022 (Urk. 7/41) dagegen erhobene Einsprache wies die Durch
führungs
stelle mit Ent
scheid vom 23. Juni 202
2
 ab (Urk. 7/42 = Urk. 2).
2.
    
Gegen den 
Einspracheentscheid
 vom 23. Juni 2022 (Urk. 2) erhob die Versicherte am 20. Juli 2022 Beschwerde und beantragte sinngemäss, dieser sei aufzuheben und es sei
 ihr Anspruch auf Zusatzleistungen unter Berücksichtigung der
 ehe
lichen
 Liegenschaft in Ecuador zum Steuerwert neu zu berechnen (Urk. 1).
    
Mit Vernehmlassung vom 12. August 2022 (Urk. 6) beantragte die Durch
füh
rungs
stelle die Abweisung der Beschwerde, was der Beschwerdeführerin am 16. August 2022 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 8).
Das Gericht
 zieht in Erwägung:
1.
    
1.1
    
Am 1. Januar 2021 sind die geänderten Bestimmungen des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) und der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlasse
nen- und Invalidenversicherung (ELV) sowie des kantonalen Zusatz
leistungs
gesetzes (ZLG) in Kraft getreten. Gemäss den allgemeinen über
gangsrechtlichen Regeln sind der Beurteilung vorbehältlich besonderer übergangsrechtlicher Rege
lungen jene Rechtsnormen zu Grunde zu legen, die in Geltung standen, als sich der zu den materiellen Rechtsfolgen führende und somit rechtserhebliche Sach
verhalt verwirklicht hat (BGE 146 V 364 E. 7.1, 144 V 210 E. 4.3.1, Urteil des Bundesgerichts 9C_145/2021 vom 2. Juli 2021 E. 3.1,
 je mit Hinweisen
). 
    
Da der Leistungsanspruch ab 
März 2022
 Gegenstand des Verfahrens bildet, sind die am 1.
 
Januar 2021 in Kraft getretenen neuen Bestimmungen auf den vorlie
genden Fall anwendbar und werden in dieser Fassung zitiert.
1.2
    
Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4–6 ELG erfüllen, Ergänzungsleistungen zur Deckung ihres Existenz
bedarfs (Art. 2 Abs. 1 ELG). Diese bestehen aus der jährlichen Ergänzungsleistung (Art. 9-13 ELG) und der Vergütung von Krankheits- und Behinderungskosten (Art. 14-16 ELG; Art. 3 Abs. 1 
lit
. a und b ELG). Die Kantone können über den Rahmen des ELG hinausgehende Leistungen gewähren und dafür besondere Voraussetzungen festlegen (Art. 2 Abs. 2 ELG). Im Kanton Zürich werden 
nach Massgabe des ELG und des Gesetzes über die Zusatzleistungen zur eidgenössi
schen Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ZLG) Zusatzleistungen bestehend aus Ergänzungsleistungen gemäss ELG, Beihilfen (§ 13 ff. ZLG) und Zuschüssen (§ 19a ZLG) ausgerichtet (§ 1 Abs. 1 
lit
. a-c ZLG). 
Gemäss
 §§ 15 und 19a Abs. 3 ZLG finden die Vorschriften, die für die jährliche Ergänzungsleistung nach Art. 9 ff. ELG gelten, entsprechende Anwendung auf die Beihilfen und Zuschüsse, soweit im ZLG nichts Abweichendes bestimmt ist. 
Die Gemeinden können Gemeindezuschüsse zu den Beihilfen gewähren (§ 20
 
Abs. 1 ZLG). 
1.3
    
Gemäss Art.
 
9 Abs.
 
1 ELG entspricht die jährliche Ergänzungsleistung dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben (Art.
 
10 ELG) die anrechenbaren Ein
nahmen (Art.
 
11 ELG) übersteigen, mindestens jedoch dem höheren der Beträge nach 
lit
.
 
a und b dieser Bestimmung.
1.4
    
Die anerkannten Ausgaben sowie die anrechenbaren Einnahmen von Ehegatten werden zusammengerechnet (Art.
 
9 Abs.
 
2 ELG). Der Bundesrat kann Ausnahmen von der Zusammenrechnung vorsehen (Art.
 
9 Abs.
 
5 
li
t
.
 
a ELG). Eine solche Aus
nahme besteht gemäss 
Art. 10 ELV bei längerem Aufenthalt des Ehegatten im Ausland oder bei unbekanntem Aufenthalt. Hier fällt er
 bei der Bemessung der Ergänzungsleistung ausser Betracht.
1.5
    
Als Einnahme wird unter anderem ein Fünfzehntel, bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern ein Zehntel des Reinvermögens angerechnet, soweit es bei allein
stehenden Personen 30'000 Franken und bei Ehepaaren 50'000 Franken über
steigt (Art.
 
11 Abs.
 
1 
lit
.
 
c ELG). 
Gemäss Art. 9a Abs. 1 ELG 
besteht 
eine Vermö
gensschwelle von 100'000 Franken bei alleinstehenden Personen (
lit
. a) und 200'000 Franken bei Ehepaaren (
lit
. b); liegt das Reinvermögen darüber, besteht kein Anspruch auf Ergänzungsleistungen.
2.
    
2.1
    
Die Beschwerdegegnerin 
stellte sich gemäss Begründung des angefochtenen 
Ein
spracheentscheids
 (Urk. 2) und der Beschwerdeantwort (Urk. 6) auf den Stand
punkt, 
in der Anspruchsberechnung sei aufgrund des Umstandes, dass sich der Ehegatte der Beschwerdeführerin in Ecuador aufhalte, nur die Beschwerde
führerin als Einzelperson erfasst und das gemeinsame Vermögen lediglich zur Hälfte angerechnet
 worden
. Die Liegenschaft in Ecuador werde zwar durch den Ehegatten bewohnt, indes nicht durch die Beschwerdeführerin, weshalb die Lie
genschaft zum aktuellen Verkehrswert (Marktwert) 
zu berücksichtigen sei
. Da keine aktuelle Verkehrswertschätzung habe eingereicht werden können, sei auf die Einschätzung des Maklers abgestellt worden, da die Liegenschaft zum aktuel
len Zeitpunkt zum Verkauf stehe (Urk. 2 S. 2). 
2.2
    
Demgegenüber machte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen geltend (Urk. 1), 
die gemeinsame Liegenschaft 
B.___
 
in Ecuador werde weiterhin von ihrem Ehegatten bewohnt. Er könne sie nur verlassen, wenn sie verkauft werde. Der Makler habe 
den Wert der
 Liegenschaft 
auf
 US
$ 
260'000.-- geschätzt. 
Auf einen Verkauf hofften sie jedoch seit Jahren, doch werde dies pandemie
bedingt und aufgrund politischer Unruhen immer schwieriger, und es sei zu bezweifeln, dass sie die Liegenschaft zu diesem Preis überhaupt je verkaufen könnten. 
Der Steuerwert 
von 
US
$ 
123'000.
-- 
stelle 
aber 
einen anerkannten Wert dar und könne
 in Ecuador nicht unterboten werden
. 
Deshalb sei dieser Steuerwert für die Liegenschaft 
B.___
 
(anteilsmässig) 
als Vermögen anzu
rechnen, wie es die Gemeinde 
A.___
 getan habe (S. 1
 
f.).
2.3
    
Im Streite stehen somit ausschliesslich die Frag
en
 nach der Bewertungsmethode
 und dem Wert
 der Liegenschaft
 in Ecuador
, an welcher die Beschwerdeführerin 
gemäss eigenen Angaben 
Miteigentümerin ist
 respektive welche sich im Eigentum der Ehegatten befindet.
    
Die gerichtliche Beurteilung hat sich praxisgemäss auf diesen Punkt zu beschrän
ken, wogegen kein Anlass besteht, die übrigen unbestrittenen Berechnungsposi
tionen in die Prüfung mit einzubeziehen (BGE 131 V 329 E.
 
4, 110 V 48 E.
 
4a).
3.
3.1
    
Die Beschwerdeführerin und ihr Ehemann liessen 
sich Ende 1994 respektive 1995 ihre 
jeweiligen 
Austrittsleistungen aus der zweiten Säule auszahlen (Urk. 7/10) und wanderten im November 1995 nach Ecuador aus (vgl. Urk. 7/4
5-46
). Dort 
erwarben sie respektive ihr Ehemann 
am 6. April
 1999 eine Liegenschaft
 
(vgl.
 
Urk. 
7/15, 
Urk. 7/19
 S. 3-4
)
, welche 
ihnen 
bis zum Ausbruch der Corona-Pande
mie 
als Wohn- und Gästehaus 
(
Bed
 & Breakfast-
Pension) 
diente
 (vgl.
 
Urk. 7/
28; Urk. 7/31
). 
Auch nach der Rückkehr der Beschwerdeführerin
 aus gesundheitlichen Gründen
 in die Schweiz blieb der Ehemann dort wohnhaft
 mit der Absicht, die
 Immobilie
 zu verkaufen und später in die Schweiz nachzureisen (vgl. Urk. 7/31).
3.2
    
Gemäss 
Rz
 3443.07 der Wegleitung über die Ergänzungsleistungen zur AHV und IV (WEL, gültig ab 1. April 2011, Stand 1. Januar 2022) sind im Ausland liegende und nicht in die Schweiz transferierbare oder 
sonstwie
 nicht verwertbare Vermö
gens
stücke nicht bei den Einnahmen anzurechnen. Wenn der Erlös aus dem Ver
kauf eines Grundstücks in die Schweiz transferiert werden kann, ist das Grund
stück hingegen als Vermögen anzurechnen. Diese Verwaltungsweisung ist gesetzmässig. Sie trägt insbesondere dem Grundsatz Rechnung, dass bei der Anspruchsberechnung nur tatsächlich vereinnahmte Einkünfte und vorhandene Vermögenswerte zu berücksichtigen sind, über die der Leistungsansprecher ungeschmälert verfügen kann (Urteile des Bundesgerichts 9C_751/2018 vom 16. April 2019 E. 6.2 sowie P 82/02 vom 26. Mai 2003 E. 2.2 und E. 3).
 
Zwar erwähnte die Beschwerdeführerin den aufgrund der Pandemie und der politischen Lage 
für den Verkauf der Liegenschaft 
schwierigen Markt. 
Die Beschwerde
führerin respektive ihr Ehegatte können
 gemäss eigenen Angaben
 über die Liegens
chaft
 
jedoch 
frei verfügen und sie 
ohne rechtliche Probleme
 verkaufen und den Verkaufserlös in die Schweiz einführen, weshalb kein Ausnahmefall gegeben ist.
3.3
    
Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in die EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrs
wert einzusetzen (Art. 17a Abs. 4 ELV). Die Kantone können anstelle des Ver
kehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung massge
benden Repartitionswert anwenden (Art. 17a Abs. 6 ELV). Der Kanton Zürich hat von dieser Befugnis 
keinen Gebrauch gemacht (vgl. Ziffer 2.2.1 der Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV [Stand am 1. Januar 2021])
.
 
Nach dem Gesagten kommt zur
 Bestim
mung
 des Wer
tes der Immobilien Art.
 
17
a
 Abs.
 
4 ELV zur Anwendung, weil die Beschwerde
führerin 
in der Schweiz wohnt 
und 
die Immobilie ihr nicht zu Wohnzwecke
n
 dient. 
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass ihr Ehegatte weiterhin in dieser 
Liegenschaft wohnhaft ist, 
zumal 
er gemäss Art. 10 ELV nicht in der Anspruchs
berechnung erfasst
 wird
 (vgl. vorstehend E. 1.4). 
Somit ist 
grundsätzlich 
der Ver
kehrswert der Liegenschaft per Anfang 2022
 (Art.
 
23 Abs.
 
1 ELV) massgeblich.
 
Unbehelflich
 ist
 
in diesem Zusammenhang der
 Hinweis der Beschwerdeführerin, die vormalige Durchführungsstelle, die Gemeinde 
A.___
, habe hin
sichtlich der Liegenschaftsbewertung
 statt des Verkehrswertes
 auf den Steuerwert abgestellt (vgl. Urk. 1; Urk. 3/1), 
da
 die Berechnung der Gemeinde 
A.___
 für die Beschwerdegegnerin
 keinerlei Bindungs
wirkung entfaltet
 und überdies 
auch 
Unklarheit herrscht, welche Unterlagen 
ihr
 beim Entscheid zur Verfügung gestanden haben
 (vgl. Urk. 6 S. 2)
.
3.
4
    
Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft der Ver
kaufswert zu verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Der so ermittelte Verkehrswert setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle Liegen
schafts
schätzung voraus. Aus Gründen der Praktikabilität können aber auch andere geeignete Schätzungen beigezogen werden (Urteil des Bundesgerichts 9C_100/2019 vom 16. Mai 2019 E. 6.1).
 
Die Bewertung ausländischer Liegen
schaften wirft oft besondere Schwierigkeiten auf, da eine Schätzung durch eine in der Schweiz tätige Fachperson nicht möglich ist. Auf eine im Ausland erstellte Verkehrswertschätzung kann abgestellt werden, wenn keine Anhalts
punkte dafür vorliegen, dass es sich um eine Gefälligkeitsschätzung handelt, und die Bewer
tung nachvollziehbar ist. Dazu hat sich das Gutachten detailliert zu jenen Eigen
schaften der Immobilie zu äussern, die sich auf den Verkehrswert auswirken können (wie Grundstücksfläche, Anzahl Zimmer, Ausbaustandard, Lage, wirtschaft
liche und touristische Bedeutung der Gegend; Urteile des Bundesgerichts 9C_776/2019 vom 17. November 2020 E. 4.2 und E. 5.1 sowie 9C_540/2009 vom 17. September 2009 E. 5.2-3).
    
In einem eine Liegenschaft in Tunesien betreffenden Entscheid erkannte das Bun
desgericht, der relevante Verkehrswert der Liegenschaft könne durch Ver
gleich mit ähnlichen Objekten hinreichend genau geschätzt werden. Massgebende Kri
terien seien neben der Grösse des Grundstücks und der Anzahl Zimmer die Lage (verkehrsmässige Erschliessung, Distanz zum Meer) und die Wohnqualität (ruhiges oder lärmiges, vornehmes oder ärmliches Quartier). Von Bedeutung sei auch, ob es ein Objekt für Touristen sei oder aber von Einheimischen bewohnt werde und einen entsprechend tieferen Ausbaustandard aufweise. Als fraglich erachtete das Bundesgericht, ob Verkaufsangebote im Internet eine zuverlässige Grundlage bildeten, und erklärte eine im Ausland erstellte Verkehrs
wert
schätzung, die auf Geheiss eines lokalen Architekten gemacht worden war, für den Fall, dass eine andere Schätzung durch die Verwaltung nicht mit vernünf
tigem Aufwand einholbar sei, als massgeblich (Urteil des Bundesgerichts 9C_540/2009 vom 17.
 
September 2009 E.
 
5.3). Im Falle einer Wohnliegenschaft in Frankreich hat das Bundesgericht auf eine aktuelle Schätzung eines französischen Architekten abgestellt (Urteil des Bundesgerichts P 25/01 vom 26.
 
Juni 2001 E.
 
3a).
 
    
Bezüglich einer Liegenschaft in Italien stellte das Bundesgericht nicht auf ein Parteigutachten eines Architekten ab, da die Immobilie und weitere für deren Verkehrswert relevante Faktoren wie die Lage und die wirtschaftliche sowie tou
ristische Bedeutung der Region im Gutachten nicht ausreichend detailliert beschrieben wurden (Urteil des Bundesgerichts 9C_776/2019 vom 1
7. 
November 2020 E. 5.1). Die durch die Verwaltung vorgenommene behelfsmässige Verkehrs
wertberechnung durch das Heranziehen der Verkaufspreise von vier im Internet ausgeschriebenen Liegenschaften schützte es ebenfalls nicht. Es argumentierte, die verwendeten Daten von Immobilien-Webseiten seien sehr partiell (Urteil des Bundesgerichts 9C_776/2019 vom 1
7. 
November 2020 E. 5.2). Es erachtete es angesichts der Besonderheiten des Falles, in dem keine andere Methode anwend
bar sei, aber als gerechtfertigt, den Verkehrswert anhand der Regeln für die Bewertung der Grundstücke bei interkantonalen Steuerausscheidungen zu bestim
men. Konkret bedeutete dies, dass der italienische Steuerwert mit dem Repartitionswert des betreffenden Kantons Graubünden von 140
 %
 zu multi
pli
zieren war (Urteil des Bundesgerichts 9C_776/2019 vom 1
7. 
November 2020 E.
 
5.3). 
3.
5
    
Die Beschwerdeführerin reichte 
ein
e Registrationserklärung «
Información
 
Regist
ral
» vo
m
 9. November 2018 (Urk. 7/19 S. 3-4) 
und den beglaubigten Kaufvertrag vom 6. April 1999 (Urk. 7/15) 
ein, aus welche
n
 hervorgeht
, dass die Liegenschaft vom Ehemann der Beschwerdeführerin 
im Jahre 1999 
zu einem Preis von 7
 
Millionen Sucres
, der bis zum September 2000 gültig gewesenen Währung von Ecu
ador (vgl. Urk. 7/25),
 
erworben wurde.
 Dabei handelt es sich um die 
B.___
 in der 
Gemeinde 
C.___
, 
Cantón
 
Otavalo
, 
Provincia
 de 
Imbabura
, 
einer Liegenschaft 
auf der Höhe von rund 3’000 Metern 
mit Umschwung
 und mit einer
 
Gesamtfläche von 
rund 
61 Hektaren 
inklusive 
eines 
Betriebes
 zur Milchproduktion
 (vgl. Auszug aus dem Eigentumsregister der Pro
vinz 
Otavalo
 vom 12.
 
April 2022, Urk.
 
7/19
 S. 3-5)
.
 
Ferner
 reichte die Beschwer
deführerin
 
eine Steuerbescheinigung über
 die jährliche (ländliche) Grundsteuer «
impuesto
 
predial
 
rustico
»
 
für das Jahr 2022 von US
$
 101.39 bei einem
 Steuer
wert
 der Liegenschaft
 von US$
 
123'916.43 
(Urk. 7/13 S.
 
2)
 sowie selbst erstellte Fotos der Hacienda mit Aussen- und Innenansicht (Urk. 7/18)
 ein
. Darüber hinaus legte sie einen 
Mäklervertrag
 
vom 7. August 2021 
mit einjähriger Laufzeit
 zum Verkauf der Liegenschaft zu einem Preis von US$ 260'000.
-- 
und
,
 
unabhängig davon, ob ein höherer oder tieferer Verkaufspreis erzielt wird, 
einer Provision von 3
 
% des Verkaufspreises ins Recht (Urk. 7/20).
    
Der Aufforderung der Beschwerdegegnerin, eine aktuelle Verkehrswertschätzung einzureichen, kam 
die
 Beschwerdeführer
in
 nicht nach, sondern wies darauf hin, dass 
ihr 
der Immobilienmakler seine schriftliche Einschätzung des Verkaufswertes nicht zugestellt habe. 
Sollte es jedoch zu einem Notverkauf kommen, sei mit einem
 
dem Steuerwert entsprechenden 
Mindesterlös von 
U
S
$ 120'000.-- zu rech
nen (vgl. E-Mail vom 8. April 2022, Urk. 
7
/35/5-6
).
 
Ferner hielt sie fest, e
s 
seien mehrere Freelancer mit dem Verkauf der Hacienda beauftragt, wobei es keine schriftlichen Aufträge gebe. Jede
 Maklerin und jeder Makler 
nutze 
ihre/
seine pri
vaten Kontakte. Die Verkaufspreise seien willkürlich, jede und jeder versuche einen Bestpreis zu erzielen, wobei der reale Preis meistens 50 % oder gar mehr darunter liege (vgl. E-Mail vom 4. April 2022, Urk. 7/33/2
 unten
).
 
Ausserdem wies 
die Beschwerdeführerin
 auf die aktuellen Schwierigkeiten hinsichtlich 
des geplanten 
Verkauf
s
 hin. 
Ihr Ehemann und sie hofften
 seit Jahren, diese Liegen
schaft verkaufen zu können, 
was 
durch die Pandemie und die politischen Unru
hen und Krisen
,
 wie zum Beispiel de
m
 im Juni 2022 während 18 Tage dauernde
n
 Generalstreik
 im Land
,
 
behindert
 beziehungsweise zusätzlich
 erschwer
t 
werde 
(Urk. 1 S. 1).
3.
6
    
Die Bewertung ausländischer Liegenschaften wirft oft besondere Schwierigkeiten auf, da eine Schätzung durch eine in der Schweiz tätige Fachperson nicht möglich ist
 (vorstehend E. 3.4)
.
 Die Beschwerdegegnerin hat auf eigene Abklärungen ver
zichtet und stattdessen auf den 
Mäklervertrag
 vom August 2021 abgestellt und den Verkehrswert der 
B.___
 auf US$260'000.
-- 
beziffer
t (Urk. 2
 
S
.
 2 Ziff. 6).
 
Ein 
Mäklervertrag
 stellt aber keine Verkehrswertschätzung dar. Selbst auf eine im Ausland erstellte 
Verkehrswertschätzung 
kann nur abge
stellt werden, 
wenn keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es sich um eine Gefälligkeits
schätzung handelt, und die Bewertung nachvollziehbar ist. Dazu hat sich das Gutachten detailliert zu jenen Eigenschaften der Immobilie zu äussern, die sich auf den Verkehrswert auswirken können (wie Grundstücksfläche, Anzahl Zimmer, Ausbaustandard, Lage, wirtschaftliche und touristische Bedeutung der Gegend
;
 vorstehend E. 3.
4
).
 Der 
im Recht liegende 
Mäklervertrag
 enthält nicht einmal zum 
Verkaufsobjekt
 detailliert
e
 Informationen
 
wie 
Grösse, Grundriss, 
Anzahl Zimmer, 
Erschliessung
, etc.
 
Darüber hinaus ist der darin genannte Verkaufswert gemäss den Angaben der Beschwerdeführerin ein bestmöglicher Verkaufspreis, welcher erheblich vom realistisch
erweise erzielbaren 
Verkaufspreis abweichen könne (vgl. vorstehend E. 3.4). 
Dass dabei auch kein Mindestpreis vereinbart wurde, lässt sich aus der Provisionsbestimmung schliessen, wonach eine Provision von 3
 %
 unab
hängig von der Über- oder Unterschreitung des genannten Verkaufspreises geschuldet sei (E. 3.5). 
Dementsprechend
 kann
 vorliegend
 mangels fehlender Angaben und Nachvollziehbarkeit 
des 
Mäkler
vertrags
 
nicht auf den Verkehrswert geschlossen werden. 
3.
7
    
Die
 vorliegenden Unterlagen
 erlauben
 
folglich
 
keine hinreichend zuverlässige Schätzung des strittigen Verkehrswerts
. Auch ist den Ausführungen der Beschwerdeführerin zu entnehmen, dass
 es kein Dokument in Ecuador gebe, welches eine offizielle Marktwertschätzung beinhalte. Ausserdem bedürfe
 die Beibringung solcher Unterlagen in Ecuador 
mehrerer persönliche
r
 Vorsprechen
, was 
ihren bereits
 75-jährig
en Ehemann Kraft koste, zumal
 die 
B.___
 abgelegen
 sei und
 rund 20 Minuten mit dem Auto von 
Otavalo
 entfernt liege (Urk. 7/33).
 
Unter Berücksichtigung dieser geltend gemachten 
Schwierig
keiten zur Beibringung einer genaueren Schätzung respektive des hierfür anfal
lenden Aufwandes
 - 
womit es sich praktisch als unmöglich erweist, den Verkehrs
wert festzulegen
 - 
erachtet 
es die Rechtsprechung als zulässig, als letztes Mittel anstelle des Verkehrswertes auf ausländische Kataster- beziehungsweise Steuer
werte, die offensichtlich unter dem Verkehrswert liegen, abzustellen
 (vorstehend E. 3.4)
.
 
Die Verwendung von 
Steuerwerten
 führt lediglich zu einer schematischen Schätzung und nimmt keine Rücksicht auf die individuellen Gegebenheiten. Sie kann nur dann verwendet werden, wenn eine genauere Schätzung nicht möglich oder nur mit einem unverhältnismässigen Aufwand erhältlich ist oder von der versicherten Person akzeptiert wird
, was vorliegend und zu Gunsten der Beschwerdeführerin der Fall ist
.
 
D
er Steuerwert ist
 mit dem Repartitionswert des betreffenden Kantons für die Bewertung der Grundstücke bei interkantonalen Steuerausscheidungen zu multiplizieren
 (Art. 17a Abs. 6 ELV)
.
 
Der Repartitions
wert für den Kanton Zürich beträgt 
seit dem Jahr 2019
 115
 
%
 (vgl. Kreisschreiben 22 vom 22. März 2018 der Schweizerischen Steuerkonferenz
; www.steuerkonfe
renz.ch
)
. D
emzufolge ist der Steuerwert der der Liegenschaft in Ecuador 
mit dem Faktor 1
.
15
 zu multiplizieren, was einen Vermögenswert von gerundet US$
 
142'50
3.90
 (U
S
$
 
123'916.4
3
 x 1.15) ergibt.
 
Multipliziert mit dem Wechsel
kurs am 
31. Dezember 2021
 
von 0.91 
resultiert ein 
anrechenbarer Vermögenswert
 der Liegenschaft in Ecuador von 
rund Fr. 129'98
4.80
 (vgl.
 European Central Bank, Currency Converter, www.
 https://sdw.ecb.europa.eu
).
    
Aus dem E-Mail-Verkehr mit der Beschwerdegegnerin im April 2022 geht hervor, dass die Liegenschaft hypothekenfrei sei (Urk.
 
7/33)
, womit kein Schuldabzug zu berücksichtigen ist. 
Zudem wurden keine Ausgaben für den Gebäudeunterhalt geltend gemacht und solche sind auch in den Akten nicht ersichtlich.
    
Die 
Beschwerdegegnerin hat den Liegenschaftswert in der 
Anspruchsb
erechnung
 zur Hälfte 
angerechnet
 (Urk. 7/39)
. Dies wurde von der Beschwerdeführerin nicht beanstandet (Urk. 
1
; Urk. 7/41
). Folglich ist in der Anspruchsberechnung 
der Wert von Fr. 64'992.
4
0
 zu berücksichtigen
 (Fr. 129'98
4.
80
 :
 2).
 
3.
8
    
Die Liegenschaft in Ecuador 
wird vom Ehemann der Beschwerdeführerin
 bewohnt, die Beschwerdeführerin erhält dafür aber unbestrittenermassen keine Gegenleistung, etwa in Form eines Mietzinses. 
Die Beschwerdegegnerin hat kei
nen E
r
trag, w
elchen die Beschwerdeführerin
 bei der 
Vermietung der Liegenschaft erzielen könnte, als Verzichtseinkommen a
ngerechnet
 (
Urk. 7/36; 
Urk. 7/39).
 
Dies ist vorliegend
 aufgrund der Familienverhältnisse
 
und 
auch unter Berücksichti
gung des Umstandes, wonach die Liegenschaft 
so rasch als möglich 
verkauft wer
den soll
 und der Ehemann der Beschwerdeführer die Immobilie 
solange 
auch nicht verlassen könne (vgl. Urk. 1 S. 1)
, 
nicht zu beanstanden.
3.
9
    
Nach dem Gesagten ist anstelle des von der 
Beschwerdegegnerin
 angerechneten Verkehrswerts der Liegenschaft in Ecuador von
 anteilsmässig Fr. 118
’
579
.-- ein Wert von 
rund 
Fr.
 64'992.--
 in die Berechnung aufzunehmen. Durch den um Fr.
 
53’587
.-- geringeren 
hälftigen Wert
 der Liegenschaft wird das im Berech
nungsblatt zur Verfügung vom 
17.
 
Mai 2022
 (welche mit dem angefochtenen 
Einspracheentscheid
 bestätigt wurde) berücksichtigte Gesamtvermögen von Fr.
 
1
33’724
.-- (Urk.
 
7/39
 S.
 
2) auf Fr
. 80’137
.-- reduziert. Nach Abzug der Ver
mögensfreigrenze von Fr.
 
3
0’000
.-- verbleibt ein Vermögen von Fr
. 50’137
.--, wobei bei den Einnahmen ein Zehntel dieses Vermögens, also Fr.
 5'013.70
 als jährlicher Vermögensverzehr anzurechnen ist.
    
Bezüglich dieser beiden Positionen ist die Berechnung der Durchführungsstelle zu modifizieren.
3.
10
    
Die übrigen 
Punkte in der Berechnung wurden weder beanstandet, noch geben 
sie 
zu Weiterungen Anlass
 (vgl. vorstehend E. 2.3).
 
    
Die Beschwerde ist daher in dem Sinne gutzuheissen, dass die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen wird, damit sie den Leistungsanspruch der Beschwerdeführerin ab März 2022 unter Anrechnung des korrigierten Vermögens und des Vermögensverzehrs ermittle und darüber neu verfüge.
 Ausserdem hat die
 Beschwerdeführerin jährlich 
Auszüge über die aktuellen Eigentumsverhältnisse der Liegenschaft in Ecuador 
beizubringen respektive diese sind von der
 Beschwer
degegnerin 
einzufordern
. Auch hat die Beschwerdeführerin einen allfälligen Ver
kauf der Immobilie der Beschwerdegegnerin umgehen
d
 zu melden.
 
4.
    
Das Verfahren ist kostenlos (Art. 61 
lit
. 
f
bis
 
des Bundesgesetzes über den Allge
meinen Teil des Sozialversicherungsrechts
, ATS
G)
.
Das Gericht erkennt:
1.
    
Die Beschwerde wird in dem Sinne gutgeheissen, dass der 
angefochtene 
Einsprache
entscheid
 vom 23. Juni 202
2
 aufgehoben und die Sache an die
 Stadt 
Y.___
, Durch
führungsstelle für Zusatzleistungen zur AHV/IV,
 zurückgewiesen
 wird
, damit 
diese 
den Leistungsanspruch der 
Beschwerdeführerin ab März 2022
 im Sinne der Erwägungen neu berechne
.
2.
    
Das Verfahren ist kostenlos.
3.
    
Zustellung gegen Empfangsschein an:
- 
X.___
- 
Stadt 
Y.___
- 
Bundesamt für Sozialversicherungen
- 
Sicherheitsdirektion Kanton Zürich
4.
    
Gegen diesen Entscheid kann innert 
30 Tagen
 seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (
Art. 
82 ff. in Verbindung mit 
Art. 
90 ff. des Bundes
gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 1
5. 
Juli bis und mit 1
5. 
August sowie vom 1
8. 
Dezember bis und mit dem 
2. 
Januar (
Art. 
46 BGG).
    
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen.
    
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis
mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind bei
zulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (
Art. 
42 BGG).
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Die VorsitzendeDer Gerichtsschreiber
Grieder-MartensBrühwiler