zh_sozialversicherungsgericht · AB.2018.00102 · 2020-09-09 · de
Erträge aus der Vermietung von Liegenschaften. Die Voraussetzungen für gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel und eine Vermietertätigkeit mit erwerblichem Charakter sind nicht erfüllt. Jedoch sind sie als Geschäftsvermögen zu qualifizieren, da sie der Tätigkeit als Generalunternehmer/Bauleiter und Architekt dienen und (teilweise) mit Mitteln aus dem Geschäftsvermögen erworben wurden.


Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
AB.2018.00102
 
 
IV. Kammer
Sozialversicherungsrichter Hurst, Vorsitzender
Sozialversicherungsrichterin Arnold Gramigna
Sozialversicherungsrichterin Fankhauser
Gerichtsschreiber Hübscher
Urteil
 vom 
2
9. 
September 2020
in Sachen
X.___
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt 
Dr. 
Andreas 
Tinner
Lindstrasse
 28, 8400 Winterthur
gegen
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse
Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1.
    
X.___
, geboren 1955, ist Inhaber eines Projektierungs- und Baulei
tungsbüros (vgl. den Internetauszug aus dem Handelsregister des Kantons Zürich). Er ist als 
Selbständigerwerbender
 der Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse, angeschlossen.
 Im Jah
r 2015 war er Eigentümer von Einfamilienhäusern
 
in
 
Y.___
 und in
 
Z.___
 sowie von Mehrfamilienhäusern 
in Zürich, 
in 
A.___
, in
 
B.___
, in
 
C.___
 sowie in 
D.___
 
(vgl. das Liegenschafts
verzeichnis zur Steuer
erklärung 2015, 
Urk. 
9/127/6 f.
)
.
    
Mit Steuermeldung vom 
2
6. 
Juli 2018 meldete das Kantonale Steue
ramt Zürich der Ausgleichskasse
 ein von 
X.___
 im Jahr 2015 aus selbständiger Er
werbstätigkeit erzieltes Einkommen von Fr. 538'763.-- und ein per 31. Dezember 2015 im Betrieb investiertes Kapital von Fr. 1'891'484.--
.
 
Dazu hielt das Steuer
amt fest, dass die Erträge aus den Liegenschaften ebenfalls AHV-pflichtig seien, weshalb sie als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit gemeldet worden seien 
(Urk. 9/118). Davon ausgehend setzte die Ausgleichskasse die AHV/IV/EO-Beiträge von 
X.___
 für das Beitragsjahr 2015 mit Nachtragsverfügung vom 
6. 
August 2018 gestützt auf ein beitrags
pflichtiges Einkommen in der Höhe von 
Fr. 
586'100.-- auf 
Fr. 
56'851.20 fest. Mit derselben Verfügung erhob sie zudem FAK-Beiträge im Betrag von 
Fr. 
1'386.-- und Verwaltungskosten in der Höhe von 
Fr. 
852.60 (
Urk. 
9/122). Die von 
X.___
 dagegen am 2
9. 
August 2018 erhobene Einsprache (
Urk. 
9/125)
 wies die Aus
gleichskasse mit 
Einspracheentscheid
 vo
m 8. November 2018 ab (Urk. 2).
2.
    
2.1
    
Dagegen erhob 
X.___
 am 7. Dezember 2018 Beschwerde und bean
tragte, in Aufhebung des angefochtenen 
Einspracheentscheids
 vom 8. November 2018 sei das Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit für das Jahr 2015 entsprechend der rechtskräftigen steuerlichen Veranlagung auf Fr. 102'145.-- (zuzüglich aufzurechnende persönliche Beiträge, abzüglich Zins auf investiertem Eigenkapital) festzusetzen (
Urk. 
1 S. 2).
2.2
    
Die Beschwerdegegnerin beantragte mit ihrer Vernehmlassung vom 2
8. 
Februar 2019, dass die Sache an sie 
zur weiteren Abklärung hinsichtlich Qualifikation der Liegenschaften 
zurückzuweisen sei. Zur Begründung führte sie aus, das Kantonale Steueramt habe
 mitgeteilt
, 
dass
 sich die strittige Zuordnung der Liegenschaften 
anlässlich der steuerlichen
 Bücherrevi
sion der Jahre 2016 und 2017 eventuell klären lasse (
Urk. 
8, unter Beilage der Kassenakten [
Urk. 
9/1-160]).
2.3
    
Mit Stellungnahme vom 2
7. 
März 2019 beantragte der Beschwerdeführer, dass der Antrag auf Rückweisung der Beschwerdegegnerin abzuweisen sei (
Urk. 
12). Der Beschwerdegegnerin wurde eine Kopie dieser Eingabe zugestellt (Urk. 13).
2.4
    
Mit Gerichtsverfügung vom 2. Oktober 2019 wurde das Kantonale Steueramt Zürich ersucht, die Akten des Beschwerdeführers betreffend die Steuerperioden 2012 bis 2017 einzureichen (Urk. 14). Aufgrund eines Versehens erhielt das 
Ge
richt diese Akten in der Folge sowohl von der Dienstabteilung Recht des Kanto
nalen Steueramts (Eingabe vom 14. Oktober 2019, Urk. 15 sowie Urk. 16-21) als auch von dessen Bereich Produktion, Division Bau, AHV/WPE Melde
wesen (Eingabe vom 24. Oktober 2019, Urk. 22 sowie Urk. 23-24). Diese Ab
tei
lung verfasste am 31. Oktober 2019 zudem eine Stellungnahme zum 
Beschwerde
verfahren
 (Urk. 26), welche die Beschwerdegegnerin dem Sozial
versiche
rungsgericht mit Eingabe vom 5. November 2019 (Urk. 25) samt Beilagen (Urk. 27/1-60) ein
reichte.
2.5
    
In der Folge wurde den Parteien mit Verfügung vom 1
2. 
November 2019 Gelegen
hei
t gegeben, sich zur Stellung
nahme des Kantonalen Steueramtes Zürich vom 31. Oktober 2019 (Urk. 26) vernehmen zu lassen.
2.6
    
Der Beschwerdeführer beantragte mit Eingabe vom 13. Dezember 2019, dass die Eingabe des Kantonalen Steueramtes vom 31. Oktober 2019 aus dem Recht zu weisen sei (Urk. 30 S. 1). Dieser Antrag 
wies das Gericht
 mit Verfügung vom 1
6. 
Dezember 2019 ab
 (
Urk. 
31). 
2.7
    
Die Beschwerdegegnerin führte in ihrer Eingabe vom 1
6. 
Dezember 2019 
unter anderem 
aus, das Kantonale Steueramt Zürich 
habe 
mit der Stellungnahme vom 3
1. 
Oktober 2019 seine ursprüngliche Steuermeldung rektifiziert 
und
 das vom Beschwerdeführer im Jahr 2015 aus selbständiger Erwerbstätigkeit erzielte Ein
kommen 
mit
 
Fr. 
515'681.-- und das per 3
1. 
Dezember 2015 im Betrieb investierte Eigenkapital 
mit
 
Fr. 
2'436'182.-- 
beziffert
. 
Auf die detailliert begründete Zuordnung der Liegenschaften 
zum Geschäfts- bzw. Privatvermögen 
sei abzustellen. 
Gestützt darauf 
beantragte 
die Beschwerdegegnerin 
in Änderung ihres
 
ursprünglichen Rechtsbegehrens, es sei 
die Beschwerde des Beschwerde
führers teilweise gutzuheissen 
und die persönlichen Beiträge 2015 gestützt auf die rektifizierte Steuermeldung neu zu berechnen
 (
Urk. 
32
).
2.8
    
Mit seiner 
Stellungnahme
 vom 3
0. 
Januar 2020 hielt der Beschwerdeführer an den mit Beschwerde vom 7. Dezember 2018 gestellten Anträgen fest (
Urk. 
36). Der Beschwerdegegnerin wurde das Doppel dieser Eingabe zur Kenntnisnahme zugestellt (
Urk. 
37).
3.
    
Auf die Vorbringen der Parteien und die Unterlagen wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht
 zieht in Erwägung:
1.
    
1.1
    
Der Beschwerdeführer bringt unter anderem vor, dass er mit seiner Einsprache vom 29. August 2018 die Steuererklärung 2015, den Jahresabschluss 2015 
für sein Bauleitungs
büro und den Einschätzungsvorschlag des kantonalen Steueramtes eingereicht habe (Urk. 1 S. 4). Mit dem rechtskräftigen Einschätzungs
vorschlag habe das kantonale Steueramt seine Einkünfte 
aus selbständigem Haupterwerb im Jahr 2015 mit Fr. 102‘145.-- beziffert (Urk. 1 S. 4-5). Seine Geschäftsaktiven habe das kantonale Steueramt sodann mit Fr. 299‘923.-- erfasst (Urk. 1 S. 5). Die Beschwerdegegnerin möchte von der rechtskräftigen Steuerein
schätzung für das Jahr 2015 abweichen und die aus dem 
Liegenschaftenvermögen
 resultierende Er
träge dem Erwerbseinkommen zurechnen. Mit dem angefochtenen 
Einsprache
entscheid
 vom 8. November 2018 habe sie dies aber nicht nachvollziehbar be
gründet. Dieser 
Einspracheentscheid
 verletze in gravierender Weise seinen An
spruch auf rechtliches Gehör. Der 
Einspracheentscheid
 sei schon aus diesem Grund aufzuheben (Urk. 1 S. 6)
.
1.2
    
Wesentlicher Bestandteil des verfassungsrechtlichen Gehörsanspruchs ist die Begründungspflicht. Diese soll verhindern, dass sich die Behörde von un
sach
lichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen ermöglichen, die Ver
fügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihre Verfügung stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie sich aus
drück
lich mit jeder 
tatbeständlichen
 Behauptung und jedem rechtlichen Einwand 
aus
einandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesent
li
chen Gesichtspunkte beschränken (BGE 118 V
 57 E. 5b, 117 
Ib
 492 E. 6b/
bb
, 
112 
Ia
 110 E. 2b; ARV 1993/94 Nr. 28 S. 197 f. E. 1a/
aa
; RKUV 1988 Nr. U 36 
S. 
44 f. E. 2; BGE 124 V 180 E. 1a mit weiteren Hinweisen; Urteil des Bundes
gerichts 9C_162/2018 vom 1
4. 
Mai 2018 E. 4.2.1 mit weiteren Hinweisen
; Urteil des Sozialversicherungsgerichts AB.2017.0007 vom 
5. 
Oktober 2018 E. 2.2.1
).
    
Nach der Rechtsprechung kann eine 
-
 nicht besonders schwerwiegende 
-
 
Ver
letzung des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die 
betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie die Rechtslage frei überprüfen kann (BGE 127 V 431 E. 3d/
aa
). Von einer Rückweisung der Sache an die Verwaltung ist selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs dann abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer 
beförderlichen
 Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 132 V 387 E. 5.1 mit Hinweis).
1.3
    
Die Begründung des angefochtenen 
Einspracheentscheids
 vom 
8. 
November 2018 ist zwar sehr knapp ausgefallen und die Beschwerdegegnerin ist darin nicht auf die vom Beschwerdefü
hrer aufgeführten Dokumente eingegangen
 (vgl. Urk. 2 S. 1-2)
. 
Dennoch war dem Beschwerdeführer aber eine sachgerechte Anfechtung des angefochtenen 
Einspracheentscheids
 möglich. Dies ergibt sich 
aus
 seinen übrigen
 Ausführungen in der Beschwerde
 vom 
7. 
Dezember 2018 (
Urk. 
1 S. 
6 ff.). 
Es ist
 ferner
 zu
 berücksichtigt
en
, dass das Sozialversicherungsgericht volle Kognition hat (
Art. 
61 
lit
. c 
des 
Bundesgesetz
es
 über den Allgemeinen Teil des Soz
ialversiche
rungsrechts, ATSG; a
nwendbar im Bereich der Alters- und 
Hinterlassenen
ver
sicherung
 
gestützt auf 
Art. 
1 
Abs. 
1 des 
Bundesgesetzes über die Alters- und 
Hinterlassenenversicherung
, AHVG).
 Der Beschwerdeführer hatte im vorliegenden Verfahren Einsicht in die Akten und konnte sich dazu sowie zu 
den Vorbringen
 der Beschwerdegegnerin äussern. Eine Rückweisung der Sache an die Beschwerdegegnerin, damit sie ihren 
Einspracheentscheid
 unter Einbezug der vom Beschwerdeführer erwähnten Dokumente begründet, würde hier nur einen formellen Leerlauf darstellen, weshalb darauf zu verzichten ist.
2.
    
2.1
    
Gemäss Art. 4 Abs. 1 
AHVG
 schulden die erwerbstätigen Versicherten Beiträge auf dem aus einer unselbstständigen oder selbstständigen Erwerbstätigkeit fliessen
den Ein
kommen, gleichgültig, ob diese im Haupt- oder Nebenberuf und ob sie regel
mässig ausgeübt wird (Urteil des 
damaligen 
Eidgenössischen Versiche
rungs
gerichts H 301/01 vom 29. März 2005 E. 3.1). Nach Art. 9 Abs. 1 AHVG ist Ein
kommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit jedes Erwerbseinkommen, das nicht Entgelt für in unselbstständiger Stellung geleistete Arbeit darstellt. Als selbst
ständiges Einkommen gelten laut Art. 17 der Verordnung über die Alters- und 
Hinterlassenenversicherung
 (AHVV) alle in selbstständiger Stellung erzielten Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirt
schafts
betrieb, aus einem freien Beruf, sowie aus jeder anderen selbstständigen 
Erwerbstätig
keit, einschliesslich der Kapital- und Überführungsgewinne nach Art. 18 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Direkte Bundessteuer (DBG) und der Gewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach Art. 18 Abs. 4 DBG, mit Ausnahme der Einkünfte aus zu Geschäftsvermögen erklärten Beteiligungen nach Art. 18 Abs. 2 DBG. Nicht unter den Begriff der selbstständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 9 Abs. 1 AHVG und Art. 17 AHVV fällt die blosse Verwaltung des eigenen Vermögens; der daraus resultie
rende reine Kapitalertrag unterliegt daher nicht der Beitragspflicht. Gleiches gilt in Bezug auf Gewinne aus privatem Vermögen, welche in Ausnützung einer zufällig sich bietenden Gelegenheit erzielt worden sind. Anderseits stellen Kapitalgewinne aus der Veräusserung oder Verwertung von Gegenständen des Privatvermögens, wie Wertschriften oder Liegenschaften, auch bei nicht buch
führungspflichtigen (Einzel)Betrieben, Einkommen aus selbstständiger Erwerbs
tätigkeit dar, wenn und soweit sie auf gewe
rbsmässigem Handel beruhen (BGE 
134 V 250 E. 3.1 mit Hinweisen).
2.2
    
2.2.1
    
Indizien für eine beitragspflichtige Erwerbstätigkeit
 als gewerbsmässiger 
Liegen
schaftenhändler
 stellen etwa die (systema
tische oder planmässige) Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehren
des Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung etc., Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegen
schaft möglichst rasch mit Gewinn weiter
zu
verkaufen, Ausnützung der Markt
entwicklung), die Häufigkeit der Liegen
schafts
geschäfte, deren Finanzierung durch den Einsatz bedeutender fremder Mittel oder der Veräusserungserlöse, der enge Zusammenhang mit der (haupt-)beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen, spe
zielle Fachkenntnisse und eine kurze 
Besitzesdauer
 dar (
BGE 141 V 234 E. 6.2; Urteil des Bundesgerichts 9C_591/2016 vom 21. März 2017 E. 3.2.1 mit weiteren Hinweisen
).
 Jedes dieser Indizien kann zusammen mit anderen
, im Einzelfall aber unter Umständen auch bereits allein zur Annahme einer Erwerbstätigkeit aus
rei
chen (
Urteil des Bundesgerichts H 210/02 vom 
5. 
Februar 2002 E. 
4. 
mit Hinweis auf BGE 125 II 118 E. 3c).
 Nicht erforderlich für die Annahme einer beitrags
pflichtigen (selbstständigen) Erwerbstätigkeit ist die nach aussen sichtbare Teil
nahme am Wirt
schaftsverkehr
 (BGE 141 V 234 
E.
 6.2 am Ende
; 
Urteil des Bundesgerichts 9C_591/2016 vom 21. März 2017 E. 3.2.1 mit weiteren Hinweisen
).
2.2.2
    
Keine selbstständige Erwerbstätigkeit 
beziehungsweise
 kein
 gewerbsmässiger 
Im
mobilienhandel liegt demgegenüber vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa durch die Vermietung eigener
 Liegenschaften
. Daran ändert nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet 
wird und kaufmännische Bücher geführt werden. Überdies liegt normalerweise private Vermögensverwaltung vor, wenn der Eigentümer seine
 Liegenschaft
(en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Er
trag zu erzielen. Dies gilt - ohne Hinzutreten weiterer Umstände - selbst dann, wenn zur Werterhöhung und Erleichterung des Weiterverkaufs Stockwerk
eigentumseinheiten begründet werden. Allerdings setzt dies voraus, dass das Geschäft nicht ausschliesslich mit fremden Mitteln finanziert worden ist (Urteil 2C_1204/2013 vom 
2. 
Oktober 2014 E. 2.4 mit diversen Hinweisen, in: 
StE
 201
5 B 23.1 Nr. 82; ferner Urteil 
des 
damaligen 
Eidg
. Versicherungsgerichts H 301/01 vom 2
9. 
März 2005 E. 5.2
; Urteil des Bundesgerichts 9C_591/2016 vom 21. März 2017 E. 3.2.2
).
2.2.3
    
F
ür die Abgrenzung zwischen selbstständiger Erwerbstätigkeit und Vermögens
verwaltung ist
 sodann
 grundsätzlich von der steuerrechtlichen Praxis zur Unter
scheidung zwischen Privat- und Geschäfts
vermögen auszugehen 
(Urteil 
des
 damaligen
 
Eidg
. 
Versicherungsgerichts
 H 301/01 vom 2
9. 
März 2005 E. 5.2). Das Bundes
gericht hat dazu festgehalten (vgl. Urteil
 des Bundesgerichts
 2A.52/2003 vom 2
3. 
Januar 2004 E. 2.5, in: 
StE
 2004 A 21.14 Nr. 15), die Vermietung 
eigener
 
Liegenschaften
 
gehöre ausgesprochen zur üblichen Verwaltung privaten (Anlage-)Vermögens und bei der Annahme, sie sei Gegenstand eines geschäftlichen Betriebs - mithin einer (selbstständigen) Erwerbstätigkeit -, sei grösste Zurück
haltung geboten. Ins
besondere seien in dieser Konstellation, also bei der Ver
mietung von Gebäuden und Räum
lichkeiten ohne Tätigung vo
n Käufen und Ver
käufen, die zum 
Liegenschafts
handel
 
e
ntwickelten Kriterien 
(vgl. E. 2.2.1
) nicht massgebend. Der Eigentümer, der seine
 
Liegenschaft(en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen, verwaltet demnach normalerweise privates Vermögen, und das Vermieten von Wohnblöcken gilt als Vermögens
ver
waltung, auch wenn der Vermieter die Woh
nungen 
instand halten
 und nötigen
falls neue Mieter suchen muss. Diese Recht
sprechung ist mit Bezug auf die beitragsrechtliche Beurteilung zu übernehmen (vgl. Urteil
 
des
 damaligen
 
Eidg
. 
Versicherungsgerichts
 H 301/01 E. 5.2
; Urteil des Bundesgerichts 9C_591/2016 vom 21. März 2017 E. 3.3
).
2.3
    
Alsdann gelten g
emäss Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG als Geschäftsvermögen alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit die
nen. Der Begriff des Geschäftsvermögens setzt sich steuerrechtlich somit aus zwei Tatbestandsmerkmalen zusammen, einer selbstständigen Erwerbstätigkeit einerseits und dem Umstand, dass der fragliche Vermögensgegenstand dieser tatsächlich dient, anderseits (Peter Locher, Kommentar zum DBG, Therwil/Basel 2001, 
Rz
. 44, 124 zu Art. 18). Es sind keine Gründe erkennbar, sozialversiche
rungsrechtlich einen Zusammenhang zwischen Geschäftsvermögen und selbst
ständiger Erwerbstätigkeit zu verneinen. Schon aus begrifflicher Sicht kann nicht gesagt werden, Erträge aus der Bewirtschaftung von Geschäftsvermögen seien Einkünfte aus privater Vermögensverwaltung. Dass gleich wie im Steuer
recht auch im AHV-Beitragsrecht eine Verbindung zwischen Geschäftsvermö
gen und selbstständiger Erwerbstätigkeit besteht, erhellt namentlich aus Art. 17 AHVV. Danach unterliegen Überführungsgewinne nach Art. 18 Abs. 2 DBG der Beitrags
pflicht; diese stellen demzufolge Einkommen aus selbstständiger Er
werbs
tätigkeit dar (BGE 134 V 250 E. 4.2; zu Art. 18 DBG: BGE 133 II 420 E. 3).
2.
4
    
Nach Art. 23 Abs. 1 AHVV obliegt es in der Regel den Steuerbehörden, das für die Berechnung der Beiträge 
Selbstständigerwerbender
 massgebende Er
werbs
einkommen auf Grund der rechtskräftigen Veranlagung für die direkte Bundes
steuer und das im Betrieb investierte Eigenkapital auf Grund der ent
sprechen
den rechtskräftigen kantonalen Veranlagung zu ermitteln. Die Angaben der Steuerbehörden hierüber sind für die Ausgleichskassen verbindlich (Art. 23 Abs. 4 AHVV).
    
Die absolute Verbindlichkeit der Angaben der Steuerbehörden für die Ausgleichs
kassen und die daraus abgeleitete relative Bindung des Sozialversicherungsge
richts an die rechtskräftigen Steuertaxationen sind auf die Bemessung des mass
gebenden Einkommens und des betrieblichen Eigenkapitals beschränkt. Diese Bindung betrifft also nicht die beitragsrechtliche Qualifikation und beschlägt daher nicht die Fragen, ob überhaupt Erwerbseinkommen und gegebenenfalls solches aus selbstständiger oder aus unselbstständiger Tätigkeit vorliegt und ob die Person, die das Einkommen bezogen hat, beitragspflichtig ist. Somit haben die Ausgleichskassen ohne Bindung an die Steuermeldung auf Grund des Rechts der Alters- und 
Hinterlassenenversicherung
 zu beurteilen, wer für ein von der Steuerbehörde gemeldetes Einkommen beitragspflichtig ist (BGE 121 V 80 E. 2c, 114 V 72 E. 2, 110 V 83 E. 4 und 369 E. 2a, 102 V 27 E. 3b, je mit Hinweisen; Urteil H 36/03 vom 7. Juni 2004 E. 4.5). Das gilt namentlich auch für die Qualifi
kation eines Vermögensbe
standteils als Privat- oder Geschäfts
ver
mögen, zumal diese Unterscheidung steuerrechtlich häufig ohne Belang ist, da steuerrechtlich der Ertrag sowohl aus Privat- als auch aus Geschäftsvermögen steuerbar ist. Die Steuermeldung ist daher mit Bezug auf den Vermögensertrag keine zuverlässige Grundlage für die AHV-
Beitragsfestset
zung, weshalb die Qualifikation als beitragsfreier Kapitaler
trag auf Privatver
mö
gen oder beitrags
pflichtiges Ein
kom
men aus Geschäftsver
mögen im Bei
trags
fest
setzungsverfahren erfolgen muss
 (Urteil H 361/96 vom 2. Juli 1997 E. 2c). In Bezug auf den Ver
mögensgewinn ist demgegenüber auch steuerrechtlich die Unterscheidung von Geschäfts- und Privatvermögen von Be
deutung, weshalb sich die AHV-Behörden in der Regel auf 
die Steuermeldungen verlassen können und eigene nähere Abklärungen nur dann vornehmen müs
sen, wenn sich ernst
hafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung ergeben (134 V 250 E. 3.3; 110 V 369 E. 2a und 83 E. 4, 102 V 27 E. 3b mit Hinweisen, Urteile H 49/02 E. 5 und H 239/85 E. 2b).
3
.
    
3
.
1
    
Im angefochtenen 
Einspracheentscheid
 vom 
8. 
November 2018 führte die Beschwerdegegnerin im Wesentlichen 
folgendes 
aus
: D
as Kantonale Steueramt 
habe 
als Begründung zur
 Steuermeldung vom 2
6. 
Juli 2018, 
mit welcher die Erträge aus den Liegenschaften als Einkommen aus 
selbständiger Erwerbstätigkeit 
gemeldet worden sei (Urk.
 
9/118)
,
 festgehalten
, dass der Beschwerdeführer in der Vergangenheit bereits als gewerbsmässiger 
Liegenschaftenhändler
 bei der direkten Bundessteuer besteuert worden sei
 (Urk. 2 S. 1-2)
. Es könne nicht von einer privaten Vermögensverwaltung ausgegangen werden
 (
Urk. 
2 S. 2). Alsdann führte die Beschwerdegegnerin in ihrer Eingabe vom 1
6. 
Dezember 2019 aus, dass das Kantonale Steueramt Zürich
 mit seiner Stellungnahme vom 31. Oktober 2019 sämtliche Liegenschaften - mit Ausnahme der vom Beschwer
deführer selbstbewohnten Liegenschaften in 
Y.___
 und in 
Z.___
 - dem Geschäftsvermögen zugewiesen habe. Die 
Begründung
 des Kantonalen Steueramts Zürich sei nach
vollziehbar und es sei kein Grund ersichtlich, um 
da
von abzuweichen.
 
Die
 Liegen
schaften 
in 
A.___
, 
in 
B.___
, in Zürich, in 
C.___
 sowie in 
D.___
 
würden
 daher 
zu
m Geschäftsvermögen 
des Beschwerdeführers gehören
. Entsprechend seien die Erträge der Geschäfts
liegenschaften abzüglich der Schuldzinsen der Geschäftsliegenschaften ebenfalls dem Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit zuzuweisen. 
D
as Kantonale Steueramt Zürich
 habe
 mit der Stellungnahme vom 3
1. 
Oktober 2019 seine ur
sprüngliche Steuermeldung rektifiziert. Es habe das vom Beschwerdeführer im Jahr 2015 aus selbständiger Erwerbstätigkeit erzielte Ein
kommen mit 
Fr. 
515'681.-- und das per 3
1. 
Dezember 2015 im Betrieb investierte Eigenkapital mit 
Fr. 
2'436'182.
-- 
ange
geben (
Urk. 
32 S. 2). Aufgrund dessen sei die Beschwerde des Beschwerde
führers teilweise gutzuheissen 
und gestützt darauf seien die Beiträge neu zu berechnen 
(
Urk. 
32 
S. 1).
3.2
    
Der Beschwerdeführer lässt
 demgegenüber im Wesentlichen
 vorbringen, dass er die im 
Liegenschaftenverzeichnis
 zu seiner Steuererklärung 2015
 aufgeführten Liegenschaften wie folgt gekauft habe (
Urk. 
1 S. 6):
- 
EFH, 
Y.___
: Im Jahr 1984.
- 
EFH,
 
Z.___
: Im Jahr 1988.
- 
MFH
, 
A.___
: Im Jahr 2001
.
- 
MFH, 
B.___
: Im Jahr 2002.
- 
MFH, Zürich: Im Jahr 2006.
- 
MFH, 
C.___
: Im Jahr 2012.
- 
MFH, 
D.___
: Im Jahr 201
2.
    
Der Beschwerdeführer lässt 
dazu 
weiter ausführen, 
er 
habe 
die Liegenschaften stets als Teil seines Privatvermögens geführt
 
(Urk. 1 S. 7, Urk. 36 S. 2). 
In keinem seiner Jahresabschlüsse und in keiner seiner Steuererklärungen würden die Liegenschaften oder auch nur eine einzige davon als Teil seines Geschäfts
vermögens erscheinen (Urk. 1 S. 7). Er habe auf seinen Liegen
schaften entspre
chend auch nie (steuer
wirk
same) Abschreibun
gen vor
genommen (Urk. 1 S. 7, Urk. 36 S. 4). 
D
ie Eigenmit
tel für die Liegenschaftskäufe im Zeitraum von 1984 bis 2012 
würden 
aus Erspar
nissen stammen, welche er und seine Ehefrau dank sparsamer Lebensweise und erfolgreicher Berufstätigkeit 
hätten
 
äufnen
 können (
Urk. 
36 S. 2).
 
Er habe nur und erst gekauft, wenn er ausreichend Eigenkapital gespart habe, um einen Kauf zu tätigen. Hypotheken habe er in einem Ausmass bean
sprucht, wie dies private 
Liegenschaftenkäufer
 durchwegs tun würden (Urk. 36 S. 8). 
Schon die langen zeitlichen Abstände
 zwischen den Liegen
schaftskäufen
 würden kein systemati
sches oder planmässiges Vorgehen erkennen lassen.
 Es sei zwar richtig, dass 
er
 die Liegenschaften in 
A.___
 und in 
C.___
 nach dem Erwerb habe sanieren lassen. Zutreffend sei auch, dass 
er
 auf der Baulandparzelle in 
B.___
 nach dem Erwerb ein Mehr
fami
lienhaus realisiert habe (Urk. 36 S. 2, S. 4). Als Architekt und Generalunter
neh
mer habe er dabei selbstverständlich von seinem beruflichen 
Know-How
 profi
tieren können (Urk. 36 S. 9).
 
Die Liegenschaften hätten aber nie seinem Bau
leitungsbüro gedient (Urk. 1 S. 7, Urk. 36 S. 4), sondern 
würde
n für ihn und seine Ehefrau einen wesentlichen
 Teil seiner Altersvorsorge bilden (Urk.
 
36 S.
 
2
, S. 9
).
 
4
.
4.1
4.1.1
    
Es ist unbestritten geblieben, dass der Beschwerdeführer für die im Jahr 2015 mit seinem Projektierungs- und Bauleitungsbüros aus selbständiger Erwerbstätigkeit erzielten Einkünfte in der Höhe von Fr. 102'145.--
 beitragspflichtig ist (vgl. Urk. 1 S.
 
1)
.
 Ebenfalls unstrittig ist, dass 
Erträge des
 Beschwerdeführer
s
 aus den Liegen
schaften in 
Y.___
 und 
in 
Z.___
 (Urk. 9/127/6 f.
) 
nicht zu seinen Einkünften 
aus selbständiger Er
werbstätigkeit
 gehören, weil die
 vom Beschwerdeführer selbst
bewohnten Liegen
schaften seinem Privatvermögen zuzuordnen sind (E. 2.3). 
4
.1.2
    
Strittig und zu prüfen ist jedoch, ob die 
E
rträge aus den übrigen 
Liegen
schaf
ten
, welche im Jahr 2015 im Eigentum des Beschwerdeführers standen - das sind 
die Mehrfamilienhäusern in Zürich, in 
A.___
, in 
B.___
, in 
C.___
 sowie in 
D.___
 (vgl. das Liegenschaftsverzeichnis zur Steu
er
erklärung 2015, Urk. 9/127/6 f.
) -
 für das Jahr 2015
 als 
Ein
kom
men aus selbstständiger Erwerbs
tätigkeit 
zu qualifizieren sind.
4.2
    
4.2.1
    
Aus den Steuerakten ergibt sich
 zunächst
, dass der Beschwerdeführer 
die erwähn
ten Liegenschaften in den Jahre
n
 2012 bis 201
5
 
nicht als Teil der Buchhaltung seines Projektierungs- und Baulei
tungsbüros aufgeführt, sondern sie als Privat
vermögen deklariert hat.
 
Die Verwaltung der 
Mehrfamilienhäuser 
übertrug
 der Beschwerdeführer 
der
 
E.___
 AG, welche von einem Sohn des Beschwerdefüh
rers geführt wird (vgl. Urk. 
27/4.1
 sowie Internet-Auszug Handelsregister des
 Kantons Zürich)
. Für 
jede der
 Liegen
schaften wurde sodann eine 
separate 
Buchhaltung geführt
 (vgl. jeweiligen Liegen
schaftsverzeichnisse samt Beilagen zu den Steuerer
klärun
gen 2012 bis 2015, Urk.
 
24)
. 
Indes kann auch Privatvermögen 
professionell 
unter Führung
 kaufmännische
r
 Bücher 
verwaltet werden
 (E. 2.2.2 vorstehend).
 
Aufgrund dieser Umstände allein kann daher 
nicht auf das Vorliegen von Geschäftsvermögen geschlossen werden.
4.2.2
    
Die Steuereinschätzungsbehörde beurteilte die
 Gewinn
e
 
aus dem Verkauf von 12 Stockwerkeinheiten 
in 
F.___
 in der Periode 2006 
als 
Einkünfte
 aus gewerbsmässigem 
Liegenschaftenhandel
 
und erfasste sie bei der Direkten Bundessteuer als einkommenssteuerpflichtig
 (
Urk. 
27/11.10). Dazu 
hielt der Bücherrevisor des
 Kantonalen Steuer
amt
s Zürich
 nach der Buchprüfung vom 28. und 29. September 2009 im Protokoll zu den Staatssteuer
einschätzung
en 2005 und 2006 und den
 Veranlagungen zur direkten Bundessteuer 2005 und 2006 fest
, der Beschwerdeführer 
habe 
im Jahr 
2004 ein
 
Grundstück
 
in 
F.___
 gekauft (Urk.
 
27/11.8). Im Anschlus
s an den Kauf habe er auf diesem
 
Land
 ein Mehrfamilienhaus realisiert und nach der Fertigstellung im Jahr 2006 12 Stock
werkeinheiten verkauft (
Urk. 
27/11.10
; vgl. auch den Konsortialvertrag des Bau
konsortiums «
…
, 
F.___
», 
Urk. 
27/14.1 ff.
). Der Beschwerde
führer 
stellte gegenüber der Steuerbehörde den Sachverhalt wie
 
folgt dar:
 
Er sei
 von der Verkäuferin des
 
Grundstückes
 - einer Erben
gemeinschaft - beauftragt worden sei, eine Wohnüberbauung zu planen. Ihm sei vorgegeben worden, das Grundstück in drei Parzellen aufzuteilen. Auf zwei der Parzellen sollte er Wohnungen für die Erben erstellen (
Urk. 
27/11.9) und die zusätzlichen Wohnungen auf der dritten Parzelle auf eigenes Risiko verkaufen. Er habe diese Bedingungen erfüllen müs
sen, damit er den Auftrag der Erben als Planer und Generalunternehmer habe ausführen 
können (
Urk. 
27/11.10).
 
Mit dieser Begründung widersetzte sich der Beschwerdeführer anfänglich der Auf
rechnung des Gewinns aus dem Verkauf der Stockwerkeinheiten als steuerbares Einkommen bei der direkten Bundessteuer
 200
6. 
In der Folge stimmte er der Be
steuerung aber zu (vgl. die vom Beschwerdeführer am 2
5. 
Februar 2010 unter
zeichnete «Zustimmungserklärung Direkte Bundessteuer
, Steuerperiode 1.1.2006 bis 31.12.2
0
06
», 
Urk. 
27/13.4).
 Der Bücherrevisor äusserte sich 
im Protokoll zur Buchprüfung vom 28. und 29. Sep
tember 2009 
auch zur Natur der im Eigentum verbliebenen 
Liegenschaften in 
A.___
 (erworben
 bzw. Handänderung am 1
4. 
Dezember 2001, 
Urk. 
27/5
), in 
B.___
 (erworben bzw. Handänderung am 2
3. 
Juni 2003, 
Urk. 
27/12.1) und in Zürich
 (erworben am 
1. 
September 2006
, 
Urk. 
27/15.1, 
Urk. 27/58.2)
 
und ordnete sie 
dem Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers als gewerbsmässi
ger
 
Liegenschaftenhändler
 zu
 (
Urk. 
27/11.14-15).
 Zur Begründung hielt der Bücherrevisor fest, 
dass nach den im April 2008 von der Division Bau 
und der Division Bücherrevision (des Kantonalen Steueramtes Zürich) ausgearbeiteten Hinweisen zur Veranlagung des gewerbsmässigen 
Liegenschaftenhandels
 bei natürlichen Personen und nach konstanter Praxis die selbst bewohnten und ge
erbten 
Liegenschaften - sofern nicht bereits beim Erblasser Geschäftsvermögen vorgelegen habe - als Privatvermögen und die übrigen Liegenschaften als Ge
schäftsvermögen gelten würden
. Von diesem Grundsatz könne abgewichen werden, wenn aufgrund eindeutig erkennbarer Kriterien eine Zuordnung zum Privatvermögen nachvollziehbar
 
sei 
(
Urk. 
27/11.14).
 
B
ezüglich der Liegenschaften in 
A.___
 und in 
B.___
 
könne er
 keine eindeutige erkennbare Zuordnung
 zum Privatvermögen
 erkennen 
(
Urk. 
27/11.15). 
Beide im Zeitpunkt des Erwerbs sanierungsbedürftigen Wohnhäuser seien umgehend umfassend umgebaut bzw. saniert worden, wobei die Investitionen mehr als 70
 %
 des Kaufpreises ausmachten. Zur
 Liegenschaft in Zürich
 hielt er im Speziellen
 fest
, dass der Kauf dieser Liegenschaft praktisch zur gleichen Zeit erfolgte sei wie
 der Verkauf der Stockwerkeinheiten in 
F.___
. Der Gewinn aus dem Verkauf sei somit umgehend wieder in eine neue Liegenschaft investiert worden (
Urk. 
27/11.15). 
Der Bücherrevisor belegte diesen Mittelfluss jedoch nicht weiter.
 Die Konsequenz aus dieser Zuordnung der drei Liegenschaften war
, dass dem Beschwerdeführer die von ihm nachträglich beantragten Pauschalabzüge für die (Liegenschafts-)Unterhaltskosten nicht ge
währt wurden
 (
Urk. 
27/11
.
15-16).
4.2.3
    
Aus den
 vom Sozialversicherungsgericht beigezogenen Steuerakten der Jahre 2012 bis 
2015 (
Urk. 
24) ergibt sich diese Zuordnung der drei Liegenschaften des Beschwerdeführers in 
A.___
, 
B.___
 und Zürich und den anderen Liegenschaften zu seinem Geschäftsvermögen aber nicht mehr
. 
Für die Steuerperiode 2012 sind der Berech
nungsmitteilung des Kanto
nalen Steueramtes Zürich vom 12. Oktober 
2016 für die direkte Bundes
steuer unter anderem steuerbare Einkünfte 
des Beschwerde
füh
rers aus selbstän
digem Haupt
erwerb in der Höhe 
von Fr. 247'505.-- sowie ein Ertrag aus Liegen
schaften in der Höhe von Fr. 545'364.-- zu entnehmen (vgl. die Ver
anlagungs
verfügung sowie die Berechnungsmitteilung für die Steuerperiode 2012 vom 12. Oktober 2016, Urk. 24). 
Der Beschwerdegegnerin meldete 
das Kantonale Steuer
amt Zürich 
lediglich 
ein Einkommen 
aus selbständiger Erwerbstätigkeit
 von Fr. 225'125.--
 (Meldung vom 1
8. 
Januar 2017, 
Urk. 
9/55), wobei es
 sich hierbei - mangels anderer Angaben des Steueramts - um das sogenannte «Nettoeinkommen», das heisst Fr. 247'505.-- abzüglich der AHV/IV/EO-Abzüge, handeln dürfte (vgl. Art. 9 Abs. 4 AHVG in der seit 1. Januar 2012 gültigen Fassung; BGE 139 V 537 E. 5.5). Jedenfalls ergibt sich aus dem Vergleich der Berechnungsmitteilung vom 12. Oktober 2016 und der Steuermeldung vom 18. Januar 2017, dass das Steuer
amt den vom Beschwerdeführer im Jahr 2012 erzielten Ertrag aus Liegenschaften nicht als Einkünfte des Beschwerdeführers aus selbständiger Erwerbs
tätigkeit
, 
sei es
 
aus gewerbsmässigem 
Liegenschaftenhandel
, 
sei es
 als Erträge
 aus seinem Geschäftsvermögen
,
 gemeldet hat.
 
Das Kantonale Steueramt Zürich führt dazu in der Stellungnahme vom 31. Oktober 2019 (Urk. 26 S. 12 f.) aus, die Liegenschaften seien - entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers - nicht seinem Privatvermögen zugewiesen worden. Es sei steuerrechtlich auch nicht relevant, ob die Erträge aus den Geschäftsliegenschaften als Liegensc
hafts
erträge oder als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit erfasst würden. 
Die 
Steuerkommissärin
 respektive der 
Steuerkommissär
 habe in keiner Art und Weise eine präjudizielle Vorqualifikation für die sozialversiche
rungsrechtliche Beurteilung vorgenommen. Beim Steuereinschätzungs- respek
tive Steuerver
anlagungsverfahren handle es sich um ein Massenverfahren, in welchem einzig der steuerrechtlich relevante Sachverhalt abgebildet und folglich die relevanten Steuerfaktoren korrekt ermittelt werden müssten
.
 
Es sei den Steuerbehörden in diesem Massenverfahren nicht möglich, sämtliche mögliche Eventualitäten (z. B. sozialversicherungsrechtliche Zuord
nungsfragen) abzu
decken
. 
Aus den vom Kantonalen Steueramt Zürich
,
 
Bereich Produktion, Divi
sion Bau, AHV/WPE Meldewesen, 
eingereichten Akten
 (
Urk. 
23-27)
 ergibt sich
 somit
, dass der Beschwerdeführer einzig im Jahr 2006 bezüglich des Verkaufs von 12 Stock
werkeinheiten aus der Überbauung
 
in 
F.___
 steuerrechtlich bewusst
 als gewerbs
mässiger 
Liegenschaftenhändler
 qualifiziert wurde.
 
D
as Kantonale Steueramt Zürich 
meldete der Beschwerdegegnerin 
in den Jahren 2009 bis 2014
 
keine 
Erträge 
aus 
Liegenschaften
 
als
 Einkommen aus selbs
tändiger Erwerbstätigkeit (
Urk. 
26 S. 13).
4.
2.4
    
Dass diese Einkünfte bis und mit 2014 nicht als Erwerbseinkommen erfasst wurden, widerspiegelt sich auch in den i
m vorliegenden Verfahren 
aufgelegten
 Kassenakten ab 1.
 
Januar 2013 (
Urk. 
9/1-160)
.
 Aktenkundig sind die Nachtragsverfügung
en
 vom 22.
 
November 2013
 für das Beitragsjahr
 2011 (
Urk. 
9/17)
,
 vom 20.
 
Januar 2017 für das 
Beitragsjahr
 2012 (
Urk. 
9/5
7)
 sowie vom 24.
 
Februar 2017 f
ür das Beitragsjahr 2013 (
Urk. 
9/64)
.
 Mit diesen Nachtragsverfügungen wurden die Er
träge aus den Liegenschaften noch nicht als Einkommen des Beschwerdeführers aus selbständiger Erwerbstätigkeit erfasst, weil diesbezügliche Meldungen des 
Kan
tonalen Steueramtes Zürich unterblieben (
Urk. 
26 S. 13). Diese Nachtragsver
fügungen blieben unangefochten.
 
Hinsichtlich der Akontozahlungen für die 
Beiträge 2014 bis 2017 
stellte
 die Beschwerde
gegnerin auf
 den zuvor beim Beschwerdeführer angeforderten 
Steuererklärung
en
 2014
 bis 
2016 sowie der Bilanz und Erfolgsrechnung 2014 
bis
 2016 
ab
 (
Urk. 
9/65
, Urk. 9/70
)
 und erhob
 
vom Beschwerdeführer am 28. März 2017 
Akontobeiträge
 für d
ie
 Beitrags
jahr
e
 2014
 sowie 2015 
auf einem
 reinen Einkommen des Beschwerde
führers aus selbständiger Erwerbstätigkeit
 in der Höhe 
von Fr. 55'196.-- 
(2014) und 
Fr. 
94'345.-- 
(
2015; 
Urk. 9/77/1
, 
Urk. 
9/78/1
).
 Sie stellte
 damit
 auf die vom Be
schwerdeführer in seinen Steuererklärungen 2014 und 2015 deklarierten Ein
künften aus selbständiger Erwerbstätigkeit ab (
Urk. 
9/70/4, 
Urk. 
9/70/15). 
Damit hat
 die Beschwerdegegnerin die Liegen
schaftserträge in den Jahren 2014 und 2015 (2014: Fr.
 
925'236.--, 2015:
 
Fr.
 
792'263.-- gemäss Steuer
de
klaration; 
Urk. 
9/70/4, Urk. 9/70/15) 
auch für die der Anpassung (
Art. 
25 
Abs. 
1 AHVV) unterstehenden 
Akontobeiträge
 nicht als beitragspflichtige Einkünfte 
aus selbständiger Erwerbstätigkeit erfasst
.
 
Die persönlichen Beitr
ä
ge 2014 wurden schliesslich gestützt auf die 
Steuermeldung vom 5.
 
April 2017 
(
Urk. 
9/80) 
definit
iv festgesetzt (Verfügung vom 
6. 
April 2017, 
Urk. 
9/85). Auch diese Verfügung blieb unangefochten.
4.2.5
    
Zusammenfassend ist daher festzuhalten
, dass 
steuerrechtlich einzig 
aufgrund der Liegenschaftsverkäufe im Jahr 2006 
eine Qualifikation als
 gewerbsmässiger 
Liegenschaftenhändler
 
erfolgte
.
 Der Beschwerdeführer hat sodann fü
r 
die
 Steuer
periode
 2015 
die Liegenschaften
 
in Zürich, in 
A.___
, in 
B.___
, in 
C.___
 sowie in 
D.___
 nicht als Geschäftsvermögen deklariert. 
Eine steuerrechtliche Qualifikation der 
Liegenschaftserträge 2015 als Einkünfte aus
 gewerbsmässiger 
Liegenschaften
ha
nd
el
 
erfolgte nicht und in AHV-beitragsrechtlicher Hinsicht wurde
n
 die
 Erträge aus 
den erwähnten
 Liegenschaften
, welche der Beschwerdeführer zwischen 2001 und 2012 erworben hat (
Urk. 
27/58.1-2),
 
bis und mit dem Beitragsjahr 2014 nicht 
als Erwerbseinkommen betrachtet
.
4.3
    
Beitragsv
erfügungen
 regeln
 einen zeitlich abgeschlossenen Sachverhalt
. Sie werden praxisgemäss
 
mit dem Eintritt der formellen Rechtskraft nur bezüglich dieses Sachverhaltes rechts
beständig. Eine entscheidungserhebliche Ände
rung des Sachverhalts analog zu Art. 
17 ATSG
 
ist daher nicht erforderlich, 
um
 hinsichtlich nachfolgender Bei
tragsperioden von der vorherigen Festlegung 
abzuweichen
. Ist die ursprüngliche Verfügung rechtsfehlerhaft, so hindert deren Beständigkeit die Ver
waltung nicht, den Sachverhalt inskünftig rechtskonform zu würdigen. In Grenz
fällen, in denen die Rechtsfehlerhaftigkeit nicht klar zutage tritt, ist der Sach
verhalt indessen auch für die Zukunft nur mit Zurückhaltung anders zu würdigen
 (Urteil des Bundesgerichts 9C_86/2009 vom 30. Juni 2010 
E. 3.2 mit weiteren Hinweisen)
.
    
Im Folgenden ist daher zu prüfen
,
 ob die Kriterien für gewerbsmässigen 
Liegenschaftenhandel
 klar vorliegen und/oder 
ob 
eine Zuordnung der Liegenschaften in Zürich, in 
A.___
, 
i
n 
B.___
, in 
C.___
 sowie in 
D.___
 zum Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers in genüg
endem Masse eindeutig ist, damit ab dem hier zu beurteilende Beitragsjahr 2015 
die darauf entfallenden Einkünfte als 
Einkommen
 aus selbständiger Erwerbstätigkeit zu qualifizieren 
sind 
(Urk. 26 S. 1 ff.).
5.
5.
1
    
5.1.1
    
Zu 
den am 1
4. 
Dezember 2001 (vgl. 
Urk. 
27/5) erworbenen 
Liegenschaften in 
A.___
 führte das Kantonale Steueramt Zürich in seiner Stellungnahme vom 3
1. 
Oktober 2019 (
Urk. 
26) zunächst aus, dass der Beschwerdeführer zur Mitfinanzierung des Kaufpreises zwei Hypothe
kardarlehen aufgenommen habe. Der Fremdfinanzierungsgrad habe 79,2
 %
 be
tragen (
Urk. 
26 S. 4)
.
 
Das zusätzliche Eigen
kapital sei mit Mitteln des Geschäfts
vermögens des Beschwerdeführers finanziert worden (Urk. 26 S. 4). Aus dem Vergleich der Steuererklärungen 2001 und 2002 ergebe sich, dass sowohl Fr. 380'000.-- für den Restkaufpreis als 
auch 
die Fr. 600'357.-- auf dem Konto «
Credit
 Suisse Umbau 
A.___
» aus der Rückzahlung des dem Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zuzuordnenden Darlehens «Überbauung 
G.___
» 
über 
Fr. 
1'400'000.-- 
stammen müsse.
 Der Geldfluss lasse sich aufgrund des Vergleiches der Steuererklärungen 2001 und 2002 nachvollziehen (
Urk. 
26 S. 2-4). Im Wertschriften- und Guthaben
ver
zeichnis zur Steuererklärung 2001 findet sich die Position «Überbauung 
G.___
» mit einem Steuerwert von Fr. 0.-- und einem Bruttoertrag 2001 in der Höhe von Fr. 37'715.-- (Urk. 
27/
4.20). Dies spricht 
effektiv 
für die Rückzahlung eines höheren Darlehens wäh
rend des Jahres 200
1. 
Das Darlehensguthaben 
«Überbauung 
G.___
» ist gemäss 
den weiteren 
Ausführungen des kantonalen Steueramtes dem Geschäftsvermögen zuzuordnen, weil es in enger Verbindung zur Tätigkeit des Beschwerdeführers stehe bzw. seiner Tätigkeit diene (
Urk. 
26
S. 3). 
    
Das Kantonale Steueramt Zürich führte sodann aus, dass der erste Teil des Um
baus nur die Liegenschaft in 
A.___
 betroffen habe. Der Umbau sei erst im Jahr 2004 erfolgt, nachdem die Liegenschaft in 
B.___
 fertig gestellt worden sei. In der Bauendphase respektive nach Bauvollendung der Liegenschaft in 
B.___
 sei diese Liegen
schaft mit einer Hypothek von mindestens Fr. 2'226'000.-- belastet worden. Dieses Geld sei teilweise für die Kosten in der Höhe von Fr. 1'022'054.-- für den Umbau der Liegenschaft in 
A.___
 verwendet worden. Der Geldfluss könne aufgrund des Vergleiches der Steuererklärung 2003 und 2004 nachvollzo
gen werden. Für den zweiten Teil des Umbaus - den Umbau der Liegenschaft 
in A.___
 - seien gemäss Bücherre
visionsbericht für die Steuerperiode 2005/2006 vom 29. Januar 2010 ein Betrag in der Höhe von Fr. 684'500.-- in
vestiert worden
. In den Baukostenabrechnungen seien keine Bauleitungskosten aufgeführt, lediglich geringfügige Honorare
 
für externe Ingenieur- bzw. Architekturarbeiten. Die Eigenleistungen, die der Beschwerdeführer für den Umbau seiner eigenen Liegenschaften erbracht habe, seien nicht in der Erfolgsrechnung der Einzelfirma verbucht 
(Urk. 26 S. 5).
5.1.2
    
Den dargelegten Umständen des Mittelflusses für das Eigenkapital der Liegen
schaften 
in A.___
 widerspricht der Beschwerdeführer nicht subs
tantiell. Er hielt 
lediglich 
fest, dass die Eigenmittel für den Erwerb sämtlicher Liegenschaften aus Ersparnissen der Eheleute stammen würden
 (
Urk. 
36 S. 2). Damit vermag er jedoch nicht darzutun, dass die Eigenmittel aus Privatvermögen stamm
t
en. Ersparnisse 
werden aus Einkünften generiert und 
können 
damit 
selbstredend auch aus der 
Geschäftstätigkeit
 stammen
, zumal 
eine Abgrenzung zum Privatvermögen 
bei einer Einzelfirma nicht offensichtlich ist.
 
Dass die Eigenmittel aus anderer Quelle 
als
 aus der Darlehensrückzahlung «Überbauung 
G.___
» stammten, weist der Beschwerdeführer nicht nach. 
Die Erträge
 aus den Konsortien «
G.___
» und «
F.___
» sind in der Erfolgsrechnung 2003 auch enthalten und machen einen wesentlichen Teil des Umsatzes der Einzelfirma aus (
Urk. 
27/7.13). 
Demnach ist davon auszugehen, dass Geldmittel, welche direkt der Einzelfirma des Beschwerdeführers dienten 
und damit zum Geschäftsvermögen zählten, 
für
 den Erwerb dieser Liegenschaften in 
A.___
 
eingesetzt wurden
.
    
D
em Beschwerdeführer 
(vgl. 
Urk. 
36 S. 8) ist insoweit zu folgen, als der Umfang 
der beanspruchten fremden Mitteln
 nicht zwingend gegen das Vorliegen privater Vermögensverwaltung spricht. Der hohen Fremdfinanzierung kommt keine 
entscheidende Bedeutung zu, wenn sich die Tätigkeit darauf beschränkt, Mietzinseinnahmen zu erzielen 
(BGE 111 V 81 E. 2b; ZAK 1987 S. 202 E. 4b; Urteil des Bundesgerichts 9C_803/2011 vom 23. August 2012 E. 3.4).
 Das Bundesgericht hat in einem vergleichbaren Fall einen Fremd
finan
zierungs
grad von 82 bis 84 % nicht 
als geschäftsmässig erachtet
 (Urteil des Bundesgerichts 9C_591/2016 vom 21.
 
März 2017 E. 6.1.9).
    
Zu den Umbauarbeiten hielt der Beschwerdeführer fest, dass das Mehr
familien
haus 
in A.___
 von April bis Ende Juni 2004 saniert worden sei. Es seien Arbeiten an der Aussenhülle, den Nasszellen, den Küchen und den Bodenbelägen durchgeführt worden. Zudem seien zwei 2-Zimmer
woh
n
ungen und zwei 3-Zimmerwoh
n
ungen zu zwei 5-Zimmerwohnungen umgebaut, die Balkone erweitert und eine Liftanlage ein
ge
baut worden. Die Arbeiten an der 
anderen Liegenschaft in A.___
 hätten im Wesentlichen die Sanierung der Wohnungen und Balkonerweiterungen umfasst. Diese seien im Frühjahr 2005 abgeschlossen worden (vgl. dazu die Ausführungen des Beschwerdeführers zur «Sanierung der Mietwohnungen 
A.___
», Urk. 27/10).
 Dass er selber zumindest einen wesentlichen Teil der Bauführung 
übernahm
, hat er nicht dementiert. Damit bleibt festzuhalten, dass er seine beruflichen Kenntnisse einbrachte, eine wertmässig messbare Eigenleistung in die Sanierung dieser Liegenschaften einbrachte, ohne dass er sich hierfür ein Honorar 
in der Ertragsrechnung 
der Einzelfirma 
zulasten der Bauabrechnung verbuchte
. Damit ist davon auszugehen, dass die Liegenschaften 
in A.___
 seiner beruflichen Tätigkeit 
als Generalunternehmer, Architekt, Bauleiter und Bauführer 
dienten, sein
 
Einsatz fachlicher Kenntnisse
 zur wertvermehrenden Sanierung derselben 
beitrug, er damit Geschäftsvermögen schuf
 und 
der Umbau
 
infolge Vergrösserung und Lifteinbau eine bessere
 Vermarktung der Wohnung
en
 
versprach
, was für ein auf Gewinn gezieltes Tätigwerden spricht
 (vgl. dagegen die nicht mit dem vorliegenden Sachverhalt vergleichbaren Umstände in BGE 106 V 129)
.
    
Das Vorbringen des Beschwerdeführers, beim Kauf der Liegenschaften 
in A.___ 
handle es sich um
 langfristige Kapitalanlage
n für die Altersvorsorge
, kann 
insoweit gefolgt werden,
 
als 
er diese Liegenschaften 
bislang 
nicht verkauft
e
. Damit 
ist das
 
eigentliche
 K
ernk
riterium
 des 
Liegenschaftenhandels
, nämlich der Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch unter Ausnützung der Marktentwicklung mit Gewinn weiterzuverkaufen und damit e
inhergehend
 eine kurze Eigentums
dauer
,
 
formal 
nicht erfüllt.
5.1.3
    
Nach dem Gesagten 
liegen hinsichtlich der Liegenschaften 
in A.___
 keine Indizien dafür vor, dass sie Objekte eines 
Liegenschaftenhandels
 darstellen, jedoch sind sämtliche Kriterien, die einen Vermögensgegenstand dem Geschäftsvermögen 
zuordnen, 
eindeutig 
er
füllt. Sie wurden - nebst der Fremd
finanzierung - aus Geschäftsvermögen erworben und dienten unmittelbar der beruflichen Tätigkeit des Beschwerdeführers,
 weshalb die daraus erwirtschafteten Erträge 
als
 Einkommen aus selbständiger E
rwerbstätigkeit zu qualifizieren
 sind (vgl. E. 2.3).
5.2
5.2.1
    
Alsdann führte das Kantonale Steueramt Zürich in seiner 
Stellungnahme vom 31. Oktober 2019
 
b
ezüglich der Liegenschaft in 
B.___
 aus, dass der Kaufpreis 
für das Land 
von 
Fr. 
560'000.-- zum Teil eine Reinvestition der Rück
zah
lung des Darlehens «Überbauung 
G.___
» (gemeint ist: «Überbauung 
F.___
», vgl. 
Urk. 
27/4.20, 
Urk. 
27/6.35), welches zum Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers gehört habe, gewesen sei (
Urk. 
26 S. 6). 
Im Jahr
 2003
 liess 
d
er Beschwerdeführer
 
auf dem
 
Land
 für Fr.
 
2'007'700.--
 ein
 Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen erstellen (
Urk. 
27/58.1). Für den Bau habe er rund 
Fr. 
300'000.-- aus der Rückzahlung der Darlehensforder
ung gegenüber 
H.___
 SA verwe
ndet. Dieses Darlehen wiederum stamme aus der Rückzahlung des Darlehens «Überbauung 
G.___
» von 
Fr. 
1'400'000.--, welches dem Geschäftsvermögen zuzuordnen sei. Im Jahresabschluss 2003 der Einzelfirma werde ein Ertrag für seine Bauleitung von 
Fr. 
185'873.-- verbucht
 (vgl. 
Urk. 
27/7.13)
. Nach der Bauvollendung sei die Liegenschaft mit einer Hypothek belastet worden, welche einerseits in den Umbau der Liegenschaft 
in A.___
, andererseits in die Finanzierung de
s Baukonsortiums «
…,
 
F.___
» geflossen sei. Die Beteiligung des Beschwerdeführers an diesem Konsortium bzw. der Gewinn daraus, sei bei der direkten Bundessteuer als gewerbsmässiger 
Liegenschaftenhandel
 besteuert worden
 (
Urk. 
26 S. 6 f.)
.
5.2.2
    
Auch bezüglich dieser Liegenschaft hat der Beschwerdeführer die dargelegten Mittelflüsse
 und Finanzierung
 aus Geschäftsvermögen nicht substantiell bestritten. Einziger Unterschied zu den Liegenschaften in 
A.___
 scheint darin zu liegen, dass sich der Beschwerdeführer für seine Eigenleistungen bei der Überbauung ein Honorar auszahlen liess. 
Diese Liegenschaft diente im Folgenden nach unwidersprochenen Feststellungen des Steueramtes der Finanzierung des Erwerbs und der Überbauung «
…,
 
F.___
», dessen Qualifikation als Objekt gewerbsmässigen 
Liegenschaftenhandels
 nicht in Frage steht, weshalb es sowohl im Sinne der Arbeitsbeschaffung als auch der Finanzierung
 des 
Liegenschaftenhandels
 der Erwerbstätigkeit dien
t
e
, was zweifellos für Geschäftsvermögen spricht. 
Im Übrigen kann hinsichtlich der Qualifikation der Liegenschaft in 
B.___
 auf die obigen Ausführungen (E. 5.1.2-3) verwiesen werden. Zu Recht erhob die Beschwerdegegnerin damit persönliche Beiträge auf den vom Steueramt gemeldeten Liegenschaft
s
erträge
n
.
5.3
5.3.1
    
Zur Liegenschaft 
in Zürich führte das Kantonale Steueramt Zürich aus, der Gewinn respektive die frei gewordenen Mittel aus dem gewerbsmässigen 
Liegenschaftenhandel
 des Baukonsortiums «
…
, 
F.___
» sei
en
 in d
ies
en Kauf inves
tiert worden (Urk. 26 S. 8). 
D
ie Liegenschaft in Zürich
 sei
 am 1. September 2006 zu einem Preis von Fr. 6'820'000.-- erworben und mit einer Hypothek von Fr. 6'000'000.-- finanziert worden. Dies würde einer Fremdverschuldung von rund 87 % entsprechen (Urk. 26 S. 8).
 Im Jahr 2017 fielen betreffend Liegenschaft 
in Zürich
 Unter
halts- und Ver
wal
tungskosten in 
der Höhe von Fr. 194'923.-- an, was in etwa den Unterhalts- und Verwaltungskosten der 
Liegenschaft 
in 
A.___
 entspricht
 (vgl. das Liegen
schafts
verz
eichnis zur Steuererklärung 2017
 
sowie den Jahresabschluss 2017
 mit Beilagen, Urk. 24). Bis Ende 2015 tätigte der Beschwerdeführer bezüglich der Liegenschaft in Zürich 
nach Lage der Akten
 
(
noch
)
 keine wertvermehrende
n
 Investitionen. Die Liegenschaft wurde bis auf eine Wohnung fremd vermietet (
Urk. 
27/58.2). 
5.3.2
    
Auch hier spricht d
ie lange Besitzdauer und nicht erkennbare Absicht, die Liegenschaft möglichst schnell mit Gewinn wieder zu verkaufen, 
grundsätzlich
 gegen gewerbsmässigen 
Liegenschaftenhandel
.
 Massgebend ist jedoch, dass nach unwidersprochenen Vorbringen der Kauf mit Mitteln des Geschäftsvermögens und mit relativ hohe
m
 Fremdfinanzierungsgrad erworben wurde
 und
 eine Überführung ins Privatvermögen nicht erkennbar ist, weshalb der Ansicht der Steuerbehörde, dass auch diese Liegenschaft dem Geschäftsvermögen zuzuordnen ist, zu folgen ist.
5.4
5.4.1
    
Das Kantonale Steueramt Zürich führte in seiner Stellungnahme vom 3
1. 
Oktober 2019 
weiter aus, dass
 der Beschwerdeführer am 1
3. 
Dezember 2011 die Liegenschaft in 
C.___
 zu einem Preis von 
Fr. 
2'995'000.-- von 
I.___ und J.___
 gekauf
t habe
. 
I.___ und J.___
 seien zudem Eigen
tümer der Liegenschaft 
K.___
 gewesen. Die Liegenschaft sei mit einer Hypothek von Fr.
 
2'500'000.-- finanziert worden, was einer Fremd
finanzierung von rund 83
 %
 entsprochen habe
. Anschliessen
d sei der Umbau/die Sanierung der Liegenschaften 
C.___
 (Beschwerdeführer) und 
K.___
 (
I.___ und J.___
) erfolgt. Der Beschwerdeführer sei General
unternehmer für die Liegen
schaft von 
I.___ und J.___
 und mutmasslich auch für seine eigene Haushälfte gewesen (Urk. 26 S. 9).
 Aus der Sanierung/dem Umbau für die Liegenschaf
t
 von 
I.___ und J.___
 habe 2012 und 2013 ein Gewinn von 
Fr. 
157'077.-- für die Einzelfirma des Beschwerdeführers resultiert (Urk. 26 S. 11).
5.4.2
    
Der Beschwerdeführer hielt dazu fest, dass ihm die Liegenschaft von den Verkäu
fern angeboten worden sei, um 
diese 
danach gemeinsam 
mit ihrer identischen Nach
barliegenschaft (Hausnummer 
…
) umzubauen
 (
Urk. 
27/58.2)
.
 
5.4.3
    
Mit dem Kauf der Nachbarliegenschaft sicherte sich der Beschwerdeführer demnach den Auftrag zur Sanierung und leistete als Fachmann am selbst erworbenen Teil
 Eigenleistungen. Der Erwerb der 
C.___
 ist damit untrennbar mit seiner Einzelfirma verbunden und dem Geschäfts
vermögen zuzuordnen. 
Es ist nicht einzusehen, weshalb lediglich die Generalunternehmertätigkeit im Zusammenhang mit der Nachbarliegenschaft 
von 
I.___ und J.___
 Teil seiner Geschäftstätigkeit sein soll (vgl. 
Urk. 
36 S. 2), nicht jedoch der vorangegangene Kauf und Umbau der von diesen ihm für diese Tätigkeit zum Kauf angebotenen Liegenschaft. 
Im Übrigen gilt sinngemäss das zu den anderen Liegenschaften Gesagte.
5.5
    
5.5.1
    
Und schliesslich ist vorliegend die Liegenschaft an der in 
D.___
 zu beurteilen. Das Kantonale Steueramt führte dazu aus, dass der Beschwerdeführer diese Liegenschaft am
 2
9. 
Oktober 2012 zu einem Preis von Fr.
 
2'900'000.-- erworben
 habe (
Urk. 
26 S. 1
1
; der Beschwerdeführer selbst sprach von 
Fr. 
3'000'000.--, 
Urk. 
27/58.2)
. Die
 Liegenschaft sei, so das Kantonale Steueramt
 Z
ürich
 weiter,
 mit einer Hypothek von Fr.
 
2'200'000.-- finanziert worden, was einem Fremdfinanzierungsgrad von rund 76
 %
 entspre
ch
en würde
 (Urk.
 
26 S.
 
11). 
Als
 planmässige
s
 Vorgehen 
erachtete das Steueramt den Umstand,
 dass der Beschwerdeführer kurz nach dem Erwerb der Liegenschaft das Dachgeschoss zu einer Wohnung umgebaut habe und durch die Zukäufe von Parkplätze
n
 die Wiederverkaufschancen
 der Liegenschaft gesteigert habe
 (Urk. 26 S. 12)
. 
    
Der Beschwerdeführer führte zudem aus, dass er zur Liegenschaft in 
D.___
 einen Spielplatz gekauft habe (
Urk. 
27/58.2). Den Steuerakten ist sodann zu 
ent
nehmen, dass im Jahr 2015 an der Liegenschaft in 
D.___
 ein
e Dach- und Heizungssanierung und 2016 ein
 Wohnungs
einbau und eine Fassadensanierung durchgeführt wurde
n
.
 
Der daraus folgende wertvermehrende Anteil deklarierte der Beschwerdeführer 
2016 
mit 
Fr. 
190'200.-- 
(vgl. das Liegenschafts
verzeichnis
se
 zur Steuererklärung 2015
/2016 sowie die Jahresabschlü
ss
e
 2015
/2016
 mit Beilagen, Urk. 24).
 
Den Bauabrechnungen sind Rechnungen für Plankopien, jedoch keine Architektur- oder Bauführungsdienstleistungen zu entnehmen (Jahresabschluss 2017 Beilagen, 
Urk. 
24).
5.5.2
    
Damit diente diese Liegenschaft der Erwerbstätigkeit des Beschwerdeführers und investierte er Eigenleistungen in wertvermehrende Umbauten. Es liegen keine Kriterien vor, die eine Zuordnung dieser Liegenschaft zum Privatvermögen 
nahelegen würden. Auch wenn die Herkunft der Mittel fü
r den Kauf der 
D.___
 samt dazugehörigem Spielplatz nicht - wie hinsichtlich der übrigen Liegenschaften - eindeutig aus freiwerdendem Geschäftsvermögen nachzuverfolgen ist, spricht der enge Zusammenhang zur Tätigkeit des Beschwerdeführers für eine Zuordnung zum Geschäftsvermögen.
5.6
    
In einer Gesamtschau ist bezüglich der Liegenschaften, die im Jahr 2015 im Eigentum des Beschwerdeführers standen, festzuhalten, dass 
in Abwägung der Zuordnungskriterien diejenigen klar überwiegen, welche für eine Qualifikation als Geschäftsvermögen sprechen. Die vom Beschwerdeführer angeführten Gründe, weshalb diese Liegenschaften zum Privatvermögen gehören sollten, überzeugen nicht. 
Insbesondere genügt nicht, dass der Beschwerdeführer diese Liegenschaften stets als Teil des Privatvermögens geführt haben soll (
Urk. 
36 
S. 2). Eine separate Buchführung und fehlende Abschreibungen sprechen noch nicht für Privatvermögen (E. 4.1.2), sondern es sind alle Indizien für die Qualifikation eines Vermögensbestandteils insgesamt zu prüfen. 
Eine Überführung der mit Geschäftsvermögen erworbenen und überbauten bzw. sanierten Grundstücke und Liegenschaften ins Privatvermögen fand 
sodann 
nicht statt. 
Bei dieser klaren Sachlage durfte die Ausgleichskasse ex 
nunc
 et pro 
futuro
 im Jahre 2015 
die daraus fliesse
nden Erträge als Einkommen aus 
selbständiger Erwerbstätigkeit betrachten und 
verfügte
 zur Recht 
hierauf persönliche Beiträge
. 
6
.
    
Der angefochtene 
Einspracheentscheid
 beruht auf 
der Steuermeldung vom 26. 
Juli 2018, die in 
masslicher
 Hinsicht zugunsten des Beschwerdeführers korrigiert wurde. Mit Stellungnahme vom 3
1. 
Oktober 2019 bezifferte das kantonale Steueramt das aus selbständiger Erwerbstätigkeit erzielte Einkommen im Jahre 2015 auf 
Fr. 
515'681.-- und das per 3
1. 
Dezember 2015 im Betrieb investierte Eigenkapital auf 
Fr. 
2'436'182.--
 (
Urk. 
26 S. 14, 
Urk. 
27/60)
. 
Diese Werte stimmen überein mit der überprüften Qualifizierung der einzelnen Liegenschaft und der steuerlichen Veranlagung ihrer Wert
e
, der dazugehörigen Schulden und Nettoerträge
, weshalb auf die rektifizierte Steuermeldung abzustellen ist (
Art. 
23 
Abs. 
1 und 
Abs. 
4 AHVV).
    
Der 
Einspracheentscheid
 vom 
8. 
November 2018 ist daher insoweit aufzuheben, als er auf einem höheren massgebenden Erwerbseinkommen Beiträge erhebt. Der Beschwerdeführer ist zu verpflichten, auf einem reinen Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit von 
Fr. 
515'681.-- unter Berücksichtigung des per 3
1. 
Dezember 2015 investierten Eigenkapitals von 
Fr. 
2'436'182.-- persönliche Beiträge und FAK-Beiträge zu entrichten. Zur Berechnung 
des massgeblichen beitragspflichtigen Erwerbseinkommens (
Art. 
9 
Abs. 
4 AHVG), 
der Beiträge und 
Verwaltungskosten ist die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Dies führt im Ergebnis zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde.
7.
    
Der vertretene Beschwerdeführer 
unterliegt in seinem Hauptstandpunkt. Dass eine der Liegenschaften (in 
Z.___
) in der rektifizierten Steuer
meldung nicht mehr zum Geschäftsvermögen zugerechnet wurde, führte lediglich zu einer geringfügigen Korrektur in 
masslicher
 Hinsicht, weshalb trotz formal teilweiser Gutheissung der Beschwerde kein Anspruch auf Prozessent
schädigung besteht. 
Das Gericht erkennt:
1.
    
In 
teilweiser 
Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene 
Einspracheentscheid
 der Beschwerdegegnerin vom 8. November 2018 
insoweit 
aufgehoben
, als er auf einem höheren massgebenden Erwerbseinkommen beruht
,
 und 
der Beschwerdeführer
 wird 
verpflichtet, für das Beitragsjahr 2015 auf einem reinen Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit von 
Fr. 
515'681.-- unter Berücksichtigung eines am 3
1. 
Dezember 2015 im Betrieb investierten Eigenkapitals v
on 
Fr. 
2'436'182.-- persönliche
 Beiträge zu bezahlen. 
Die Beschwerdegegnerin hat ge
stützt darauf die vom Beschwerdeführer zu entrichtenden AHV/IV/E0- und FAK-Bei
träge zu 
berechnen
. 
2.
    
Das Verfahren ist kostenlos.
3.
    
Eine Prozessentschädigung wird nicht zugesprochen
.
4.
    
Zustellung gegen Empfangsschein an:
- 
Rechtsanwalt 
Dr. 
Andreas 
Tinner
- 
Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Ausgleichskasse
- 
Bundesamt für Sozialversicherungen
5.
    
Gegen diesen Entscheid kann innert 
30 Tagen
 seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (
Art. 
82 ff. in Verbindung mit 
Art. 
90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 1
5. 
Juli bis und mit 1
5. 
August sowie vom 1
8. 
Dezember bis und mit dem 
2. 
Januar (
Art. 
46 BGG).
    
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen.
    
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu 
    
enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (
Art. 
42 BGG).
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Der VorsitzendeDer Gerichtsschreiber
HurstHübscher