zh_sozialversicherungsgericht · ZL.2016.00127 · 2018-06-19 · de
Bewertung Liegenschaftswert und –ertrag einer Liegenschaft in Mazedonien. Ausländische Schätzung beweiskräftig.


Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
ZL.2016.00127
I. Kammer
Sozialversicherungsrichterin Grünig, Vorsitzende
Sozialversicherungsrichter Spitz
Sozialversicherungsrichterin Maurer Reiter
Gerichtsschreiberin Gasser Küffer
Urteil vom 19. Juni 2018
in Sachen
X.___
Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwältin Christine Fleisch
Meier 
Fingerhuth
 Fleisch Häberli, Rechtsanwälte
Lutherstrasse 36, 8004 Zürich
gegen
Stadt 
O.___
Durchführungsstelle für Zusatzleistungen zur AHV/IV
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1. 
X.___, geboren 1950, seit 1. Dezember 2008 Bezüger einer 
Drei
viertelsrente
 der Invalidenversicherung (Urk. 8/9) und seit 1. Juni 2015 Bezüger einer Altersrente der AHV (Urk. 8/88), hatte am 23. April 2010 bei der Stadt 
O.___
, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV (im Folgenden: Durch
führungsstelle), ein Gesuch um Zusprechung von Zusatzleistungen zur AHV/IV gestellt (Urk. 8/4). Mit Verfügung vom 5. November 2010 wurde dem Gesuch entsprochen und dem Versicherten wurden rückwirkend ab 1. Dezember 2008 Zusatzleistungen zur AHV/IV zugesprochen (Urk. 8/72). Im Rahmen eines im Mai 2015 eingeleiteten Revisionsverfahrens erhielt die Durchführungsstelle Kenntnis von einer im Eigentum des Versicherten steh
enden Liegenschaft in Mazedonien sowie der Auszahlung einer mazedo
nischen Rente ab 1. Juni 2015 und von einem am 24. April 2015 ausbe
zahltem Freizügigkeitsguthaben (Urk. 8/87/1, 8/90/4, 8/92/1, 8/104, 8/107, 8/110 S. 2). Sie sistierte hierauf die Auszahlung der Zusatzleistungen per 1. Januar 2016 und nahm rückwirkend ab Dezember 2008 eine Neuberech
nung vor (vgl. Urk. 8/104 S. 2). Mit Verfügung vom 24. März 2016 ver
neinte sie einen Anspruch auf Zusatzleistungen ab 1. Januar 2016 und forderte gleichzeitig zu Unrecht ausgerichtete 
Betreffnisse
 für die Zeit von Dezember 2008 bis März 2016 von Fr. 36'826.-- zurück (Urk. 8/112). Die Einsprache des Versicherten vom 6. April 2016 (Beilage zu Urk. 8/117) hiess die Durchführungsstelle mit 
Einspracheentscheid
 vom 14. Juli und mit Ver
fügung vom 15. Juli 2016 (Urk. 8/118), welche sie zum integrierenden Bestand
teil erklärte, teilweise gut, indem sie die Rückerstattungsforderung im Ergebnis um Fr. 17'265.-- auf Fr. 19'561.-- reduzierte und ab 
Juli 2016 einen Anspruch auf Zusatzleistungen von monatlich Fr. 423.-- zusprach (Urk. 2, 8/114, 8/118). 
2. 
Dagegen liess X.___ am 13. September 2016 Beschwerde erhe
ben und beantragen, der 
Einspracheentscheid
 vom 14. Juli 2016 und die Verfügung vom 24. März 2016 und die Rückforderung von Fr. 19'561.-- seien aufzuheben (Urk. 1 S. 2). Die Beschwerdegegnerin schloss in der Ver
nehmlassung vom 31. Oktober 2016 auf Abweisung der Beschwerde (Urk. 7). Mit Eingabe vom 10. November 2016 reichte sie versehentlich nicht einge
reichte Akten nach (Urk. 10, 11/1-2/21). Am 16. Dezember 2016 liess der Beschwerdeführer ein beglaubigtes Schreiben zum 
Landwert
 in der Ge
meinde Y.___ in Mazedonien einreichen (Urk. 12 und 13). Die Beschwer
degegnerin verzichtete auf eine Stellungnahme hierzu. Mit Verfügung vom 13. März 2018 wurde der Beschwerdeführer zur Einreichung ergänzender Beweismittel und Einreichung schriftlicher Erklärungen im Zusammenhang mit der Liegenschaft in Mazedonien aufgefordert (Urk. 16). Zur diesbe
züg
lichen Eingabe des Beschwerdeführers vom 23. Mai 2018 (Urk. 21, 22/1-2) nahm die Beschwerdegegnerin wiederum keine Stellung (vgl. Urk. 25).
Auf die Vorbringen der Parteien und die eingereichten Unterlagen wird soweit für die 
Entscheidfindung
 erforderlich, nachfolgend eingegangen.
Das Gericht
 zieht in Erwägung:
1.
1.1
    
Gemäss Art. 2 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur 
Alters-,
 Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) haben Personen An
spruch auf Ergänzungsleistungen zur 
Deckung ihres Existenzbedarfs, wenn sie die Voraussetzungen nach den Art. 4-6 ELG erfüllen. Dabei ent
spricht die jähr
liche Ergänzungsleistung dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG).
1.2
    
Als Einnahmen werden unter anderem Einkünfte aus beweglichem und un
bewegli
chem Vermögen sowie ein Fünfzehntel, bei Altersrentnern ein Zehntel des Reinvermögens angerech
net, soweit es bei Einzelpersonen Fr. 25'000.-- res
pektive Fr. 37'500.-- übersteigt (Fr. 25'000.-- gemäss Art. 11 Abs. 1 
lit
. b und c ELG in der bis 31. Dezember 2010 gültig gewesenen Fassung; Fr. 37'500.--
 
gemäss der ab 1. Januar 2011 gültigen Fassung dieser Bestimmung). 
1.3
    
Gestützt auf Art. 9 Abs. 5 
lit
. b ELG hat der Bundesrat in Art. 17 der Verord
nung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invaliden
ver
sicherung (ELV) nähere Bestimmungen zur Vermögensbewertung erlassen. Ge
mäss Art. 17 Abs. 4 ELV sind Grundstücke, die dem Bezüger oder einer Person, die in die EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken dienen, zum Verkehrswert einzusetzen. Der Abweichung vom Grundsatz, dass Vermögen nach den Grundsätzen des kantonalen Steuerrechts zu bewerten ist, liegt bei der Bewertung von Liegenschaften die Überlegung zu Grunde, dass der Steuerwert eines Grundstücks in der Regel nicht dem effektiven Wert entspricht, welchen das Grundstück auf dem freien Markt bei einem Verkauf erzielen könnte. Durch die Anrechnung des Verkehrswertes soll zum einen verhindert werden, dass ein deutlich unter dem Marktwert liegender Steuerwert herangezogen wird, zum anderen aber auch, dass ein fiktives, auf dem Liegenschaftsmarkt kaum realisierbares Vermögen angerechnet werden muss, was sich mit Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung nicht vereinbaren liesse (vgl. das 
Urteil des Bundesgerichts P 23/02 vom 20. September 2002, E. 3.2; 
Carigiet
/Koch
, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 2. Auflage, Zürich 
2009, S. 167 f.; 
Jöhl
/ 
Ursinger
-Egger, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, in: Schweizerisches Bundes
verwaltungsrecht [SBVR], Band XIV, Soziale Sicherheit, 3. Auflage, Basel 2016, S. 1851 f. 
Rz
 170).
    
Schwierigkeiten wirft dabei insbesondere die Bewertung ausländischer Liegen
schaften auf. In einem eine Liegenschaft in Tunesien betreffenden Entscheid erkannte das Bundesgericht, der - von der Durchführungsstelle zu ermittelnde - relevante Verkehrswert der Liegenschaft könne durch Vergleich mit ähnlichen Objekten hinreichend genau geschätzt werden. Massgebende Kriterien seien neben der Grösse des Grundstücks und der Anzahl Zimmer die Lage (verkehrs
mässige Erschliessung, Distanz zum Meer) und die Wohnqualität (ruhiges oder lärmiges, vornehmes oder ärmliches Quartier). Von Bedeutung sei auch, ob es ein Objekt für Touristen sei oder aber von Einheimischen bewohnt werde und einen entsprechend tieferen Ausbaustandard aufweise (Urteil des Bundesgerichts 9C_540/2009 vom 17. September 2009, E. 5.3). Als fraglich erachtete das Bundes
gericht, ob Verkaufsangebote im Internet eine zuverlässige Grundlage bildeten, und erklärte eine im Ausland erstellte Verkehrswertschätzung, die auf Geheiss eines lokalen Architekten gemacht worden war, für den Fall, dass eine andere Schätzung durch die Verwaltung nicht mit vernünftigem Aufwand einhol
bar sei, als massgeblich (Urteil des Bundesgerichts 9C_540/2009 vom 17. September 2009 E. 5.3).
1.4
    
Bei nicht selbst bewohnten Liegenschaften gelten die Mietzinsen als Liegen
schaftsertrag, und zwar grundsätzlich in der vertraglich vereinbarten Höhe (vgl. 
Carigiet
/Koch, a.a.O., S. 172 sowie 
Rz
 3433.03 der Wegleitung des Bundesamtes für Sozialversicherung über die Ergänzungsleistungen zur AHV und IV, Stand 1. Januar 2015 [WEL]). 
    
Bei nicht vermieteten Liegenschaften ist derjenige Ertrag massgeblich, der bei Vermietung der Liegenschaft 
tatsächlich erzielt werden könnte, also ein markt
konformer Mietzins. Im Hinblick auf die Schwierigkeiten, mit welchen EL-Durchführungsstellen bei der Beurteilung ausländischer Wohnungsmarkt
ver
hältnisse konfrontiert sind, hat das Bundesgericht zwei Bemessungsmethoden als im Einzelfall geeignet bezeichnet, um einen hinreichenden Erfahrungs- und Annährungswert zu liefern, der dem tatsächlich erzielbaren Marktwert im Ausland nahekommt (Urteil des Bundesgerichts P 33/05 vom 8. November 2005, E. 3-4):
    
Nach der einen Methode ist als fiktiver Mietzins ein durchschnittlicher Ertrag 
anzurechnen, welcher während der ganzen Lebensdauer der auf dem Grund
stück
 stehenden Bauten einer angemessenen Rendite entspricht. Als durchschnitt
licher Ertrag für die ganze Lebensdauer einer Liegenschaft kann von einem Mittelwert von 5 % des Verkehrswerts ausgegangen werden. Diesem hypo
thetischen Ertrag sind eine Pauschale für die Gebäudeunterhaltskosten (gemäss Art. 16 ELV gilt der für die direkte kantonale Steuer im Wohnsitzkanton anwendbare Pauschal
abzug) und der Hypothekarzins abzuziehen (vgl. auch 
Carigiet
/Koch, a.a.O., S.
 
17
2). 
    
Nach der anderen Vorgehensweise sind dieselben Grundsätze wie im Falle eines Vermögensverzichts anzuwenden und es ist deshalb zur Bestimmung des hypo
the
tischen Liegenschaftsertrages vom durchschnittlichen Zinssatz für Sparein
lagen im Vorjahr des Bezugsjahres auszugehen (vgl. auch 
Rz
 3482.10-11 der 
WEL). Laut dem Bundesgericht kann nicht zum Vornherein gesagt werden, welche
 Methode jeweils im konkreten Fall zu einem realistischeren Ergebnis führt. Vielmehr hat die EL-Durchführungsstelle und im Streitfall das Sozialver
sicherungsgericht denjenigen fiktiven Mietzins zu eruieren, welcher am ehesten 
die relevanten Marktverhältnisse widerspiegelt (Urteil des Bundesgerichts P 33/05
 vom 8. November 2005, E. 4).
1.5
    
Gemäss
 
Art. 
25 
Abs. 
1 
ELV
 ist die jährliche Ergänzungs
leistung zu erhöhen, herabzusetzen oder aufzuheben bei jeder Veränderung der 
der Berechnung der jährlichen Ergänzungsleistung zugrundeliegenden Perso
nen
gemeinschaft (
lit
. a) und bei jeder Änderung der Rente der Alters-, Hinter
lassenen- oder Invaliden
ver
sicherung (
lit
. b). In diesen Fällen ist die Ergän
zungs
leistung auf folgenden Zeitpunkt neu zu verfügen: bei Veränderung der Personengemeinschaft ohne Einfluss auf die Rente auf den Beginn des der Ver
änderung folgenden Monats; bei Änderung der Rente auf den Beginn des neuen Rentenanspruchs oder des Monats, in dem der Rentenanspruch erlischt (
Art. 
25 
Abs. 
2 
lit
. a ELV).
    
Nach Art. 25 Abs. 1 
des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des 
Sozial
versicherungsrechts (ATSG, in Verbindung mit Art. 2 ATSG und Art. 1 Abs. 1 ELG) sind unrechtmässig bezogene Ergänzungsleistungen zurückzuerstatten.
    
Der Rückforderungsanspruch erlischt gemäss Art. 25 Abs. 2 erster Satz ATSG mit dem Ablauf eines Jahres, nachdem die Versicherungseinrichtung davon Kenntnis erhalten hat, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Jahren nach der Entrichtung der einzelnen Leistung. Wird der Rückerstattungsanspruch aus einer strafbaren Handlung hergeleitet, für welche das Strafrecht eine längere Verjährungsfrist vorsieht, so ist diese Frist massgebend (zweiter Satz der angeführten Gesetzesbestimmung). Bei den genannten Fristen handelt es sich um Verwirkungsfristen (BGE 133 V 579 E. 4.1; 119 V 431 E. 3a).
2.
2.1
    
Gegenstand des angefochtenen Entscheids bildet einerseits die Rückforderung der Beschwerdegegnerin von 
Fr. 19'561.-- (Fr. 36'826.-- gemäss Verfügung vom 24. März 2016, Urk. 8/112, abzüglich 
Nachzahlungsanspruch von Fr. 17'265.--bis Juli 2016 gemäss Verfügung vom 15. Juli 2016, Urk. 8/118) und anderer
seits der laufende monatliche Anspruch ab Juli 2016 (Urk. 2 und Urk. 8/118). Die Neuberechnung der Zusatzleistungen ab Anspruchsbeginn im Dezember 2008 wurde gemäss der Begründung im angefochtenen Entscheid notwendig, weil der Beschwerdeführer 
Liegenschaftenbesitz
 in seiner Heimat Mazedonien und den Bezug einer mazedonischen Rente nicht gemeldet hatte und die ver
seh
entlich nicht berücksichtigte Freizügigkeitsleistung miteinzurechnen war (vgl. Urk. 2).
    
Der Beschwerdeführer lässt im Zusammenhang mit der Neuberechnung der Ergä
n
zungsleistungen und der Rückforderung die Rechtmässigkeit des Einbe
zugs der ausbezahlten Freizügigkeitsleistung in der Höhe von Fr. 94'433.-- ab Mai 2015 und die Berücksichtigung der ab 1. Juni 2015 ausgerichteten maze
donischen Rente von jährlich Fr. 660.-- zu Recht nicht bestreiten (vgl. Urk. 2 S. 7 f., 8/87/1). 
    
Auch stellt er nicht in Frage, dass er sich im Sinne der Strafbestimmung von Art. 31 ELG schuldig gemacht hat, indem er seit der Anmeldung zum Leis
tungsbezug am 23. April 2010 bis Februar 2016 die Verwaltung weder über die Liegenschaft in Mazedonien noch über die mazedonische Rente informierte (vgl. Urk. 8/4 S. 3), dabei aber mehrmals die Vollständigkeit der Angaben unter
schriftlich bestätigte, obwohl er über die Folgen einer Meldepflichtverletzung und den Vorbehalt strafrechtlicher Bestimmungen bei vorsätzlicher Verletzung derselben informiert worden war (vgl. Urk. 8/72-82). Entsprechend kommt gemäss Art. 25 Abs. 2 zweiter Satz ATSG die 7-jährige Verwirkungsfrist gemäss Art. 97 Abs. 1 
lit
. d StGB zum Tragen. Weil die Rückerstattungsverfügung vom 24. März 2016 (Urk. 8/112) weniger als sieben Jahre nach Unterzeichnung des EL-Antragsformulars (23. April 2010, Urk. 8/4) erging, 
könnten folglich sämt
liche unrechtmässig bezogenen 
Leistungsbetreffnisse
 zurückgefordert werden. 
    
Strittig ist zwischen den Parteien einzig, wie das Grundeigentum des Beschwer
deführers in der Gemeinde Z.___ in seinem Heimatland Mazedonien zu 
bewerten ist und welcher Liegenschaftsertrag dem Beschwerdeführer als Ein
nahme
 anzurechnen ist (vgl. Urk. 1. 3 ff., 2 S. 5 ff.).
    
2.2
    
Die Beschwerdegegnerin legte ihrem Entscheid die Annahme zugrunde, der Beschwerdeführer sei gemäss den von diesen eingereichten Unterlagen (Urk. 8/90/2-13) Eigentümer einer Liegenschaft in der Gemeinde Z.___ mit 334 m
2
 Land. Vom Grundstück sei die Wohnfläche der Liegenschaft von 78 m
2
 in Abzug zu bringen, woraus 256 m
2
 resultierten. Das Dorf Z.___ sei Teil der Stadt Y.___ und liege nur 2,7 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Aus diesem Grund sei der Preis pro m
2
 gemäss den Empfehlungen des Fach
verbandes für Zusatzleistungen mit Fr. 40.-- festzusetzen. Bei einer Fläche von 256 m
2
 ergebe dies einen Grundstückwert von Fr. 10'240.--. Den Gebäudewert bemass die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid in Abweichung zum Vorgehen in der Verfügung vom 24. März 2016, welchem sie noch einen Gebäudewert von Fr. 30'000.-- zugrunde gelegt hatte (vgl. Urk. 8/90, 8/112), nunmehr mit lediglich noch Fr. 9'949.--. Diesen Wert stützte sie auf eine vom Beschwerdeführer eingereichte Projektdokumentation von A.___, welche im Auftrag des Präsidenten der Kammer der zertifizierten Architekten und Ingenieure der Republik Mazedonien vom 6. Dezember 2016 erstellt und von der gerichtlich zertifizierten Übersetzerin B.___ übersetzt worden war (vgl. Urk. 8/90/11 S. 1 und Beilage dazu). Zudem sei der Beschwerdeführer Eigentümer von Weideland von 1385 m
2
, welches gemäss den Empfehlungen des Fachverbands für Zusatzleistungen mit Fr. 5.-- pro m
2
 bewertet worden sei. Hieraus resultiere ein Verkehrswert von Fr. 6'925.-- und ein Gesamtwert für alle Grundstücke und die Liegenschaft von Fr. 27'411.--.
    
Der Ertragswert der nicht selbst bewohnten Liegenschaft sei gestützt auf einen Mittelwert von 5 % zu ermitteln, wovon die Pauschale von 20 % für Gebäu
de
unterhaltskosten und den Hypothekarzins abzuziehen seien. Dies führe zu einem Ertragswert von Fr. 1'084.56 für Liegenschaft und Land (Urk. 2 S. 6 f).
2.3
    
Der Beschwerdeführer erklärt sich mit dem von der Beschwerdegegnerin als massgeblich erachteten Gebäudewert von Fr. 9'949.-- einverstanden, lässt aber geltend machen, es könne auch beim Grundstückwert höchstens von einem Land
wert von Fr. 5.-- pro m
2
 ausgegangen werden. Bei der Stadt Y.___ handle es sich um eine kleinere Stadt im Südosten Mazedoniens nahe der Grenze zu Bulgarien und Griechenland. Z.___ befinde sich einige Kilometer davon entfernt und sei ein kleines Dorf mit ungefähr 100 Häusern, welches abge
sehen von einem Kindergarten und einem sehr kleinen Laden über keine Infrastruktur verfüge. Wie dem eingereichten technischen Bericht zu entnehmen sei, sei das Dorf an keine Kanalisation angeschlossen und ein grosser Teil der Strasse sei nicht asphaltiert (Urk. 1 S. 4). Mit Eingabe vom 16. Dezember 2016 liess er eine notariell beglaubigte Schätzung der durchschnittlichen Bodenpreise in der Gemeinde Z.___ einreichen (Urk. 12, 13). 
    
Was das Weideland anbelangt, liess der Beschwerdeführer in der Stellungnahme vom 23. Mai 2018 ausführen, er habe die Katasterparzelle vor 40 bis 45 Jahren zusammen mit drei anderen Familien gekauft. Aus rechtlichen Gründen habe das Grundstück nicht auf die einzelnen Familien aufgeteilt werden können. Deshalb sei es zwar erwähnt worden, nicht aber unter dem Titel "Eigentum". 
Wie dem Katasterauszug vom 5. Mai 2018 (Urk. 22/1) entnommen werden könne
, sei die Teilung am 25. September 2014 erfolgt. Dieser Auszug zeige die tatsäch
lichen Eigentumsverhältnisse. Da er nur einen Viertel zu Eigentum gehabt habe, habe er weder Weideland verkauft noch verschenkt (Urk. 21).
    
Zum Ertragswert der Liegenschaft liess der Beschwerdeführer geltend machen, der technischen Beschreibung sei zu entnehmen, dass das Gebäude in einem derart schlechten baulichen Zustand sei, dass es unverkäuflich sei und man darin nicht leben könne, was sich auch darin zeige, dass er jeweils im Hotel übernachte, wenn er sich in Z.___ aufhalte. Entsprechend sei kein hypothe
tischer 
Liegenschaftenertrag
 zu berücksichtigen (Urk. 1 S. 6).
3.
3.1.
3.1.1
    
Für die Festlegung des Verkehrswertes der Liegenschaft Katasterparzelle Nr. 
C.___
 in der Gemeinde Z.___, Nr. D.___ (vgl. Eigentumsblatt Nr. E.___ der Kata
stral
gemeinde Z.___ vom 23. August 2016, Urk. 3/2), stützten sich die Parteien übereinstimmend auf die vom Beschwerdeführer beigebrachte Einschätzung der Diplom-Bauingenieurin A.___ von Fr. 9'949.-- für das Haus. Die als Bestandesaufnahme und als Bemessungsgrundlage für Wohnhaus, Erd- und Dach
geschoss betitelte Bewertung basiert auf einer Bewertung der Bauart und im Wesentlichen auf einer Bewertung der einzelnen Bauteile (vgl. Beilage zu Urk. 8/90). Gemäss der von der Bauingenieurin A.___ verfassten tech
nischen Beschreibung des Wohnhauses, übersetzt von B.___, ist das 
untere 78 m
2
 grosse Stockwerk (vgl. Urk. 8/90/2) vollständig ausgebaut, das obere
 jedoch nicht. Das Haus verfüge zwar über einen Wasseranschluss, jedoch funk
tioniere dieser nicht und es sei ein neuer Anschluss an die Stadtwasserleitung notwendig. Zudem habe das Haus weder eine Heizung noch entsprechende An
schlüsse; auch sei die Kanalisation nicht gesichert, da das Dorf Z.___ der Kanalisation nicht angeschlossen sei. Der untere Stock sei zwar an Strom angeschlossen, doch seien die Kabel sichtbar beschädigt und neu zu installieren. Insgesamt 
erachtete sie das Haus als in einem für das Leben ungeeigneten Zustand und renovationsbedürftig (Beilage zu Urk. 8/90/7). 
    
Angesichts dieser Zustandsbeschreibung und des Umstandes, dass eine andere Schätzung durch die Verwaltung nicht mit vernünftigem Aufwand einholbar ist, durfte sich die Verwaltung auf die vom Beschwerdeführer beigebrachte Schät
zung der von der Kammer der zertifizierten Architekten und Ingenieure der Republik Mazedonien für die Erstellung einer Projektdokumentation beauftrag
ten Bauingenieurin verlassen (Urteil des Bundesgerichts 9C_540/2009 vom 17. September 2009 E. 5.3), auch wenn der Wert eher tief erscheint.
3.1.2
    
Den 
Landwert
 für die 256 m
2
 Bauland der Katasterparzelle Nr. C.___ in der Gemeinde Z.___ (vgl. Urk. 8/90/2) bemass die Beschwerdegegnerin gestützt auf die Praxis des Amtes für Zusatzleistungen der Stadt Zürich (vgl. im Internet: Empfehlungen der SKOS zur Wertermittlung bei ausländischen Liegenschaften) mit Fr. 40.-- pro m
2. 
Dieser 
Landwert
 kann gemäss den Empfehlungen der SKOS für die Bestimmung des Landwerts eines Grundstücks ausserhalb des EU-Raums in der Agglomeration (Umkreis Stadt/Meer 50-100 km) Anwendung finden. 
    
Angesichts der vom Beschwerdeführer beigebrachten, übersetzten und notariell beglaubigten Schätzung (Urk. 13), bei welcher es sich um eine gerichtliche Schätzung handle (Urk. 21), was von der Beschwerdegegnerin unbestritten blieb, beträgt der Durchschnittwert pro Quadratmeter Bauland in der Gemeinde Z.___ Euro 3,5. Diese Schätzung deckt sich in etwa mit dem von der SKOS empfohlenen Ansatz für die Schätzung von Landwerten in den Bergen ausser
halb des EU-Raums von Fr. 5.-- pro m
2. 
Angesichts dessen, dass Mazedonien zu den ärmsten Ländern Europas zählt, und des Umstands, dass auch in diesem Zusammenhang eine andere Schätzung schwer einholbar ist, rechtfertigt es sich 
entsprechend dem Antrag des Beschwerdeführers (Urk. 1 S. 4), auf einen Wert für das Bauland von Fr. 5.-- pro m
2
 abzustellen, was zu einem anrechenbaren Verkehrswert für die 256 m
2 
der Katasterparzelle Nr. C.___ von Fr. 1'280.-- und zu einem anrechenbaren Gesamtverkehrswert für das Grundstück mit Liegen
schaft der Katasterparzelle Nr. C.___ in der Gemeinde Z.___, Mazedonien, von Fr. 11'229.-- (Fr. 9'949.-- + Fr. 1'280.--) führt.
3.1.3
    
Was das auf dem Auszug Nr. E.___ der Katastergemeinde Z.___ vom 22. Juni 2015 (Urk. 8/90/4) wie auch auf dem Inventarverzeichnis Nr. E.___ vom 17. Septem
ber 2014 (Urk. 8/90/2) eingetragene Weideland von 1'385 m
2
 
angelangt, liess der Beschwerdeführer geltend machen, er sei weder Eigentümer dieses Weidelandes, noch habe er Weideland verkauft oder verschenkt (Urk. 1 S. 5, 21 S. 1). In der Eingabe vom 23. Mai 2018 lässt er vorbringen, er habe das Land vor 40 bis 45 Jahren mit drei anderen Familien gekauft. Es existiere kein Kaufvertrag. Aus rechtlichen Gründen habe das Grundstück nicht auf die einzelnen Familien aufgeteilt werden können. Aus diesem Grund werde es im Katasterauszug zwar erwähnt, nicht aber unter dem Titel "Eigentum". Die Teilung sei am 25. September 2014 erfolgt; der Auszug über das Eigentumsblatt vom 5. Mai 2018, auf welchem das Land nicht mehr aufgeführt sei (vgl. Urk. 22/1), zeige die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse (Urk. 21). 
    
Für die Darstellung des Beschwerdeführers spricht, dass das auf dem Inven
tar
verzeichnis Nr. E.___ der Katastralgemeinde Z.___ vom 17. September 2014 unter der Katasterparzelle Nr. F.___ aufgeführte Land von 1'385 m
2
 mit dem 
Kul
turcode 16000 der Klasse 2 (Code 1600 = Weideland, vgl. Beilage zu: Urk. 8/
90/3) einem anderen Inventarverzeichnis, nämlich der Nr. G.___ zuge
ord
net wurde (Urk. 8/90/2). Auf dem als "Immobilienbesitz-Bescheinigung" beti
telten Auszug vom 22. Juni 2015 wurde es in der deutschen Übersetzung fälschlicherweise als unter der Katasterparzelle Nr. C.___ anstatt unter Nr. F.___ und als Strasse aufgeführt (vgl. Urk. 8/90/2 und 8/90/3), doch wurde kein Eigentumsrecht des Beschwerdeführers daran festgehalten (Urk. 8/90/4). 
    
Aus welchem Grund das Weideland auf dem Auszug vom 22. Juni 2015 (Urk. 8/90/4) noch ersichtlich ist, nicht mehr aber auf denjenigen vom 23. August 2016 (Urk. 3/2) 
und 5. Mai 2018 (Urk. 22/1), ist nicht abschliessend nachvollziehbar. Jedenfalls lässt sich aus keinem der in den Akten liegenden Auszüge mit überwiegender Wahrscheinlichkeit ein Eigentumsrecht des Beschwer
deführers entnehmen. Nachdem er aber selber erklären liess, bis 25. September 2014 Eigentümer eines Viertels des Weidelandes mithin von 346,25 m
2
 gewesen zu sein, ist ihm dieses anzurechnen. Dabei rechtfertigt es sich wiederum, der vom Beschwerdeführer eingereichten Schätzung der durch
schnittlichen Bodenpreise in der Gemeinde Z.___ Bedeutung beizumessen und ausgehend vom darin bestätigten Wert für landwirtschaftliche Nutzflächen der 1. und 2. Klasse von 2,5 Euro von einem Bodenwert von Fr. 3.-- pro m
2
 auszugehen. Entsprechend ist dem Beschwerdeführer bis 25. September 2015 für seinen Anteil am Weideland der Katasterparzelle Nr. F.___ ein 
Liegenschaften
wert
 von Fr. 1'038.75 (3 x 346.25) anzurechnen.
3.1.4
    
Zusammenfassend ist für den Anteil des Beschwerdeführers am Weideland (Katasterparzelle Nr. F.___) und der in seinem Eigentum stehenden Liegenschaft (Katasterparzelle Nr. C.___) bis 25. September 2014 ein Wert von insgesamt Fr. 12'267.75 anzurechnen (Fr. 1'038.75 + Fr. 11'229.--). Ab 26. September 2014 ist nur noch von einem nach Art. 17 Abs. 4 ELV anrechenbaren Ver
kehrswert der Liegenschaft Katasterparzelle Nr. C.___ (Haus und Land) von Fr. 11'229.-- auszugehen.
3.2
    
3.2.1
    
Was den hypothetischen Liegenschaftsertrag der unbestrittenermassen nicht vom
 Beschwerdeführer bewohnten und auch nicht vermieteten Liegenschaft anbelangt, ist unabhängig von der gewählten Bemessungsmethode (vgl. obige E. 1.4) 
derjenige Ertrag
 massgeblich, den der Beschwerdeführer
 bei 
einer 
Vermietung der Liegenschaft in 
Mazedonien 
tatsächlich erzielen könnte
 (Urteil des Bundes
gerichts P 33/05 vom 
8. November 2005 E. 4 mit Hinweisen), mithin ein mög
lichst realistischer Wert.
    
Nachdem die Beschwerdegegnerin für die Bewertung der Liegenschaft zu Recht auf die vom Beschwerdeführer beigebrachte Schätzung der Diplom-Bauingen
ieurin A.___ abstellte, erscheint es widersprüchlich, der Beurteilung der amtlich eingesetzten Schätzerin hinsichtlich der Nutzbarkeit der Liegen
schaft nicht Folge zu leisten. Gemäss ihrer Einschätzung ist das Wohnhaus in einem nicht brauchbaren Zustand; eine Nutzung bedinge vorherige Investi
tionen. Der obere Stock sei auszubauen; zudem sei eine Heizung zu installieren und die beschädigten Teile (wie: Strominstallation und Wasseranschluss) seien zu reparieren (vgl. Urk. 8/90/7). Entsprechend rechtfertigt sich der von der Be
schwerdegegnerin getroffene Schluss auf eine durchschnittliche Ertragsmöglich
keit von 5 % (vgl. Urk. 2 S. 7) nicht. Es ist entsprechend auf die Anrechnung eines hypothetischen Liegenschaftsertrags zu verzichten.
3.2.2
    
Auch auf die Anrechnung eines Ertrags aus dem bis 25. September 2014 im Miteigentum des Beschwerdeführers gestandenen Weideland ist zu verzichten. Abgesehen von der geringen Grösse des Landes, welches eine ertragsbringende Nutzung kaum ermöglicht, zeigt ein Vergleich mit den Richtwerten des Amtes für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern von September 2008, dass für gutes Ackerland bei kleineren Parzellen bis 900 Meter über Meer selbst im Berner Mittelland lediglich ein Preis von Fr. 4.45 bis Fr. 5.80 pro Are empfohlen wird (vgl. Merkblatt Richtlinien für die Bemessung von landwirtschaftlichen Pachtzinsen unter: 
www.vol.be
). 
3.3
    
Zusammenfassend ist bei der Berechnung der Zusatzleistungen von Dezember 2008 bis 25. September 2014 von einem 
Liegenschaftenwert
 von Fr. 12'267.75 und ab 26. September 2014 von einem 
Liegenschaftenwert
 von 
Fr. 11'229.-- auszugehen. Da das anrechenbare 
Reinvermögen des Beschwerdeführers unter Berücksichtigung dieser 
Liegenschaftenwerte
 die Freigrenzen von Fr. 25'000.—bis 31. Dezember 2010 und von Fr. 37'500.-- ab 1. Januar 2011 nicht übersteigt (vgl. ursprüngliche Verfügungen: Urk. 8/72-82, und Berechnungen der Zusatz
leistungen in Urk. 8/112 und 8/118), ist von Dezember 2008 bis April 2015 kein Vermögensverzehr im Zusammenhang mit den Liegenschaften in Mazedonien anzurechnen. Zudem ist auch kein hypothetischer Vermögensertrag aus den Liegenschaften anzurechnen. 
Ab Mai 2015, dem Zeitpunkt der Anrechnung des Freizügigkeitskapitals im Betrag von Fr. 94'433.--, übersteigt das anrechenbare Vermögen die Freigrenze von Fr. 37'500.-- und es ist ein 
Liegenschaftenwert
 von Fr. 11'229.--, nicht aber ein Ertrag aus der Liegenschaft zu berücksichtigen. Der Zusatzleistungsanspruch des Beschwerdeführers ist ab diesem Zeitpunkt neu zu berechnen. 
    
Die 
Beschwerde ist nach dem Gesagten in dem Sinne gutzuheissen, dass der angefochtene Entscheid sowie die zu dessen integrierendem Bestandteil erklärte Verfügung vom 15. Juli 2016 aufzuheben sind mit der Feststellung, dass für die Zeit von Dezember 2008 bis April 2015 keine Rückforderung resultiert und ab Mai 2015 ein 
Liegenschaftenwert
 von Fr. 11'229.-- anzurechnen ist, und die Sache zur Neuberechnung der Zusatzleistungen ab Mai 2015 an die Beschwer
de
gegnerin zurückzuweisen ist.
4.
    
Entsprechend hat der Beschwerdeführer Anspruch auf eine Parteientschädigung. Diese ist nach Art. 61 
lit
. g ATSG in Verbindung mit Art. 34 des Gesetzes über 
das Sozialversicherungsgericht (
GSVGer
) ohne Rücksicht auf den Streitwert nach
 der Bedeutung der Sache und nach der Schwierigkeit des Prozesses zu be
messen. In Anwendung dieser Grundsätze rechtfertigt sich die Zusprechung 
einer Prozessentschädigung von Fr. 2'300.-- (inklusive Barauslagen und Mehr
wert
steuer).
Das Gericht erkennt:
1.
    
Die Beschwerde wird
 in dem Sinne gutgeheissen, dass der 
angefochtene 
Einsprache
ent
scheid
 vom
 14. Juli 2016 und die Verfügung vom 15. Juli 2016 aufgehoben werden mit der Feststellung, dass für die Zeit von Dezember 2008 bis April 2015 keine Rück
for
derung resultiert und bei der Berechnung der Zusatzleistungen des Beschwerde
führers ab Mai 2015 von einem 
Liegenschaftenwert
 von Fr. 11'229.-- auszugehen und auf die Anrechnung eines Liegenschaftsertrags zu verzichten ist, und die Sache zur neuerlichen Berechnung der Zusatzleistungen ab Mai 2015 an die Stadt 
O.___
, Durchführungsstelle für Zusatzleistungen zu AHV/IV, zurückgewiesen wird.
2.
    
Das Verfahren ist kostenlos.
3.
    
Die Beschwerdegegnerin wird
 verpflichtet, 
dem Beschwerdeführer
 eine Prozessent
schädigung von 
Fr. 2'300
.-- (inkl. Barauslagen und 
MWSt
) zu bezahlen.
4.
    
Zustellung gegen Empfangsschein an:
- 
Rechtsanwältin Christine Fleisch
- 
Stadt 
O.___
- 
Bundesamt für Sozialversicherungen
- 
Sicherheitsdirektion Kanton Zürich
5.
    
Gegen diesen Entscheid kann innert 
30 Tagen
 seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes
gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).
    
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu
stellen.
    
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis
mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthal
ten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG).
 
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Die VorsitzendeDie Gerichtsschreiberin
GrünigGasser Küffer