zh_sozialversicherungsgericht · ZL.2019.00096 · 2021-02-02 · de
Verkehrswertermittlung einer veräusserten Liegenschaft zur Festsetzung des Verzichtsvermögens; Einschätzung des Steueramtes und Privatgutachten weisen Mängel auf; Ermittlung des Verkehrswerts durch Addition des Zeitwerts des Gebäudes und Marktwerts des Bodens gestützt auf Informationen in den Akten, statistische Daten und Erfahrungswerte; Marktmietwert als Basis für die Kapitalisierung des als Gegenleistung eingeräumten lebenslänglichen Wohnrechts unklar


Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
ZL.2019.00096
 
 
I. Kammer
Sozialversicherungsrichterin Fehr, Vorsitzende
Sozialversicherungsrichter Bachofner
Ersatzrichter Wilhelm
Gerichtsschreiber Klemmt
Urteil
 vom 
2. Februar 2021
in Sachen
Erben der 
X.___
, gestorben am 27. August 2020
nämlich:
1
.
    
Y.___
2
.
    
Z.___
Beschwerdeführerinnen
beide
 vertreten durch Rechtsanwältin Annemarie Gurtner
KSPartner
Ulrichstrasse 14, 8032 Zürich
gegen
Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV
Amtshaus 
Werdplatz
Strassburgstrasse
 9, Postfach, 8036 Zürich
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1.
    
Die 1919 geborene 
X.___
 trat am 1. September 2016 in die Senioren
residenz 
A.___
 ein. Am 14. Februar 2018 meldete sie sich zum Bezug von Zusatzleistungen zu ihrer AHV-Rente an (Urk. 
7/V
, Urk. 7/8; vgl. auch Urk. 7/6a
). 
    
Die Abklärungen des Amt
e
s für Zusatzleistungen zur AHV/IV der Stadt Zürich (nachfolgend: AZL) ergaben
, 
dass die Versicherte
 
am 22. Juni 2000 
d
as Eigentum an ihrem
 
Einfamilienhaus
 an 
ihre
 beiden Töchter abgetreten
 hatte gegen Über
nahme der 
durch zwei Schuldbriefe gesicherten 
Kapitalschuld 
von Fr. 50'000.-- sowie Einräumung eines lebenslänglichen Wohnrechts für sie und ihren Ehemann (Urk. 7/15 S. 5 f.).
 
Zudem hatte sie nach dem Tod ihres
 Ehemann
s
 
am 10. Dezem
ber 2010 sowie 
im Anschluss an die güter- und erbrechtliche
 Auseinandersetzung
 
gemäss Erbteilungsvertrag vom
 30. Juni 2011 
ein Vermögen von Fr. 429'925.
65
 erhalten
 (Urk.
 
7/15a)
. 
    
Das AZL 
liess den 
historischen 
Verkehrswert der 
besagten 
Liegenschaft im Jahr 2000 durch das Steueramt der Stadt Zürich schätzen
, 
das
 
auf 
einen Verkehrswert von Fr. 8
5
0'000.-- 
schloss
 (Urk. 7/16, Urk. 7/16a). Gestützt 
dar
auf 
ermittelte 
das AZL
 
für das Jahr 2018 
ein Verzichtsvermögen von Fr. 
240'000.--
.
 
A
ufgrund des errechneten Überschusses 
der anrechenbaren Einnahmen über die anerkannten Ausgaben 
verneinte es 
mit Verfügung vom 11. April 2018 
einen Anspruch 
der
 Versicherten auf Zusatzleistungen
 (Urk. 7/V/1). Die von der Versicherten dagegen erhobene Einsprache 
(Urk. 7/17) 
wies das AZL mit 
Einspracheentscheid
 vom 25.
 
September 2019 ab (Urk. 2).
2.
    
Dagegen erhob 
die
 Versicherte, vertreten durch Rechtsanwältin Annema
rie G
urtner, mit Eingabe vom 25. Oktober 
2019 Beschwerde und beantragte, es sei 
die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, 
ihr 
die gesetzlichen 
Ergänzungsl
eis
tun
gen auszurichten (Urk.
 
1 S.
 
1 f.
)
. Mit Beschwerdeantwort vom 26. November
 2019 beantragte 
das AZL
 die
 Abweisung der Beschwerde (Urk.
 
6
). 
Mit Replik vom 18.
 
Februar 2020 
reichte
 die 
Versicherte
 
ein Gutachten der 
B.___
 
vom 4. November 2019 
über den
 Marktwert der Liegenschaft 
ein (Urk. 13/3)
. Sie 
erneuerte ihr Rechtsbegehren
 und beantragte
 zudem
, das AZL sei zu verpflichten, ihr im Rahmen der Parteientschädigung auch die
 
Kosten des Gutachtens von Fr. 4‘308.-- zu erstatten (Urk. 12 S. 5 f.). Das AZL nahm 
mit 
Duplik 
vom 
8. Mai 2020 zu
 den verschiedenen Methoden der Verkehrs
wert
schätzung
 Stellung (Urk. 17), was 
der 
Versicherten
 am 11. Mai 2020 zur Kenntnis gebracht wurde (Urk. 18).
    
A
m 27. August 2020 
verstarb die Versicherte
 (Urk. 20). 
Rechtsanwältin Anne
marie Gurtner 
erklärte
 
am 18. November 2020
, die beiden gesetzlichen Erbinnen 
Y.___
 und 
Z.___
 
(vgl. Erbschein des Bezirks
ge
richts Zürich vom 23. Oktober 2020, Urk. 25) 
hätten sich entschieden, 
den Prozess weiter
zu
führen
,
 und
 hätten
 sie 
mit 
ihrer Vertretung bevollmächtigt 
(Urk. 24; vgl. auch Urk. 25-27)
. 
Mit Verfügung vom
 24. November 
2020 
nahm das Gericht
 - nach 
Aufhebung der am 14. September 2020 angeordneten 
Sistierung des Ver
fahrens (Urk. 21) -
 
vom Eintritt der beiden Erbinnen in den Prozess 
V
ormerk
 
(Urk.
 
28).
Das Gericht
 zieht in Erwägung:
1.
    
1.1
    
Am 1. Januar 2021 sind die geänderten Bestimmungen des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) und der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinter
lasse
nen- und Invalidenversicherung (ELV) in Kraft getreten.
    
Gemäss den allgemeinen übergangsrechtlichen Regeln sind der Beurteilung jene Rechtsnormen zu Grunde zu legen, die in Geltung standen, als sich der zu den materiellen Rechtsfolgen führende und somit rechtserhebliche Sachverhalt ver
wirklicht hat (vgl. BGE 127 V 466 E. 1, 126 V 134 E. 4b). Da der 
Leistungs
a
nspruch ab Februar 2018 Gegenstand des Verfahrens bildet, finden die bis 31.
 
Dezember 2020 gültig gewesenen Normen auf den vorliegenden Fall Anwen
dung und werden in dieser Fassung zitiert.
1.2
    
Gemäss
 Art. 9 Abs. 
1 ELG entspricht die jährliche Ergänzungsleistung dem Betrag, um den die 
anerkannten Ausgaben 
die an
rechenbaren Einnahmen 
übersteigen.
 
    
Als Einnahmen angerechnet werden 
unter anderem 
Einkünfte aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen (Art. 11 Abs. 
1 
lit
. b ELG) sowie
 
bei Altersrent
n
e
rinnen und Altersrentnern, die in einem Heim leben, 
ein 
Fünftel
 des Reinver
mögens, soweit es bei alleinstehenden Personen 37‘500 Franken übersteigt (Art. 11 
Abs. 1 
lit
. c 
und Abs. 2 
ELG
 in Verbindung mit § 11 Abs. 3 des kantonalen Zu
satzleistungsgesetzes [ZLG]
). Ebenfalls anrechenbar sind Einkünfte und Ver
mö
genswerte, auf die verzichtet worden ist (Art. 11 Abs. 1 
lit
. g ELG). Eine Ver
zichts
handlung im Sinne von Art. 11 Abs. 1 
lit
. g ELG liegt vor, wenn die ver
sicherte Person ohne rechtliche Verpflichtung und ohne adäquate Gegenleistung auf Einkünfte oder Vermögen verzichtet hat (BGE 140 V 267 E. 2.2 mit Hinweisen).
1.3
    
Bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ist 
der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 11
 Abs. 1 
lit
. g ELG vorliegt, massgebend (Art. 17
a
 Abs. 5 Satz 1
 der
 
Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen-
 und Invalidenver
siche
rung [ELV
]
 i
n 
V
erbindung 
m
it
 Art. 9 Abs. 5 
lit
. b ELG). 
Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausschei
dung 
massgebenden
 Repartitionswert anwenden (Art. 17
a
 Abs. 6 ELV). 
Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit 
gemäss
 den Weisungen des 
K
antonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV vom 27. 
März 2013 (Stand 1. 
Januar 2021, S. 12
 Ziff. 2.2.1
; www.sozialamt.zh.ch) keinen Gebrauch gemacht, weshalb 
gemäss
 Art. 17
a
 Abs. 5 ELV der Verkehrswert 
massgeblich
 ist.
    
Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft im Sinne dieser Bestimmung der Verkaufswert zu verstehen, den sie im normalen Ge
schäftsverkehr besitzt
 (
vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Okto
ber 2013 E. 7.1.1 mit Hinweis)
. Der so ermittelte Verkehrswert setzt eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraus, was in der Regel nicht praktikabel ist, wenn sie auf Jahre zurück zu erfolgen hat. Es sind daher soweit möglich und sinnvoll andere geeignete Schätzungen
 heranzuziehen
.
 Die 
Art der 
Ermittlung des Verkehrswertes 
ist den Kantonen überlassen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3 und 
E. 
3.2.1 mit Hinweisen). In zwei d
en Kanton Zürich betreffende
n
 Fälle
n
 schützte das Bundesgericht die Verkehrswert
berechnung durch Addition des Zeitwerts des auf dem Grundstück gelegenen Ge
bäudes und des Marktwerts des Bodens (Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2)
 
beziehungsweise
 durch 
Abstellen auf den Mittel
wert zwischen Steuerwert und Gebäudeversicherungswert
 (Urteil des Bundesge
richts 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3 mit Hinweisen, E. 3.
3
; vgl. auch 
Carigiet
/Koch, 
Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 2.
 
Auflage, Zürich 2009, S.
 
171
 
f.
).
1.4
    
Hat sich die Ergänzungsleistungen beziehende oder ansprechende Person bei der Abtretung ihrer Liegenschaft als Gegenleistung eine 
Nutzniessung
 einräumen lassen, so stellt der nach den Tabellen der Eidgenössischen Steuerverwaltung kapitalisierte Wert der 
Nutzniessung
 einen Teil der Gegenleistung dar (BGE 122 
V 394 E. 4). Der zu kapitalisierende Mietwert richtet sich nicht nach dem Eigen
mietwert, sondern nach dem Marktmietwert, da die Liegenschaft 
gemäss
 Art. 17 Abs. 5 ELV grundsätzlich mit dem Verkehrswert und nicht dem Steuerwert anzu
rechnen ist. Die Bewertung der Liegenschaft (= Leistung) und der 
Nutzniessung
 (= Gegenleistung) haben nämlich auf der gleichen Grundlage zu erfolgen (Urteil des Bundesgerichts P 80/99 vom 16. Februar 2011 E. 3/
aa
). Der Kapitalwert der 
Nutzniessung
 berechnet sich nach der Formel: (jährlicher Mietwert – [Hypothe
karzinsen + Gebäudeunterhaltskosten]) x Kapitalisierungsfaktor (Müller, Recht
spre
chung des Bundesgerichts zum ELG, 3. 
Auflage, Zürich 2015, 
Rz
 502 ff. sowie Anhang 5
).
2.
2.1
    
Das AZL hielt im angefoch
t
enen 
Einspracheentscheid
 fest, der Steuerwert der 
veräusserten 
Liegenschaft habe 
in der
 Steuerperiode 1999 Fr. 422'000.-- und 
in der
 Periode 2009 Fr. 600'000.-- betragen.
 Nach 
d
er Realwertmethode (
ausgehend von einem Basiswert von Fr. 40'000.--, angepasst an den Zürcher Baupreisindex 1999 von 854.4 und nach Vornahme des maximalen Altersabzugs von 30 %
)
 errechne sich ein Zeitwert 
des Gebäudes
 von Fr. 239'000.--. Die Landfläche
 in der Lageklasse 5
 mit einem Wert von Fr. 450.-- 
pro m
2
 
entspreche 
einem 
Landwert
 von rund Fr. 265'000.--. Mit dieser Methode resultiere ein Substanz- oder Sach
wert der Liegenschaft im Jahr 2000 von nicht unter Fr. 504'000.--. D
a d
as Steuer
amt der Stadt Zürich, Bereich Grundsteuern, 
regelmässig historische Verkehrs
werte von Grundstücken ein
schätze, 
sei 
von diesem
 
zusätzlich 
eine Verkehrswert
s
chätzung angefordert worden. 
Die
 
Schätzung des Steueramts vom 6. April 2018 
habe
 
auf der Grundlage 
der
 
P
reise von 
fünf 
Handänderungen 
vergleichbarer Einfamilienhäuser
 in den Jahren 1999 und 2000 einen Verkehrswert von Fr.
 
850'000.-- ergeben
 (bei einem 
Landwert
 von Fr. 530'100.-- sowie einem Zeit
bauwert von Fr. 291'856.--)
. 
D
arauf 
könne für die Berechnung des Zusatzleis
tungsanspruchs 
abgestellt werden
; die Bewertung entstamme nämlich einer sach
verständigen Quelle und sei anhand einer nachvollziehbaren Methode erfolgt
 
(Urk. 2 S. 3). 
    
Nach Abzug des kapitalisierten Werts des 
Wohnrechts im Zeitpunkt der Handän
derung von Fr. 179'000.-- und der Kapitalschulden von Fr. 50'000.
-- 
entspreche der den Töchtern am 22. Juni 2000 gewährte Erbvorbezug 
beziehungsweise der Vermögensabbau 
einem Betrag von Fr. 621'000.--. 
Unter Berücksichtigung
 der jährlichen Verminderung dieses Verzichtsvermögens um Fr. 10'000.-- ab dem Folgejahr habe das Verzichtsvermögen im Jahr 2010, als der Ehemann der 
Beschwerdeführer
i
n gestorben sei, noch Fr. 531'000.-- betragen. 
Von diesem Ver
mögen habe
 
ihr die Hälfte aus Ehegüterrecht 
zugestanden; zudem habe sie An
spruch auf die Hälfte des 
Nachlass
es
 
gehabt. I
nsgesamt 
seien nach dem Tod des Ehemanns also
 drei Viertel 
des ehelichen Verzichtsvermögens im Betrag von
 Fr.
 
398'000.
-- bei ihr verblieben
. Nach 
fortlaufend
er
 
A
mortis
ation 
von jährlich Fr. 10'000.-- 
bestehe
 im Jahr 2018 
noch 
ein Verzichtsvermögen von 
Fr. 328'000.-- 
(
und nicht wie in der angefochtenen Verfügung fälschlicherweise angenommen 
von 
Fr. 240'000.
-- 
[
Urk. 2 S. 4
; vgl. auch Urk. 6, Urk. 17
]
).
2.2
    
Die Beschwerdeführerinnen machen dagegen geltend, die Versicherte habe Anspruch auf Zusatzleistungen. 
Die
 vom AZL zur Liegenschaftsbewertung heran
gezogene 
Schätzung des historischen Verkehrswerts durch das Steueramt anhand eines 
Quervergleich
s mit anderen Handänderungen
 entspreche keiner der von der Rechtsprechung anerkannten Methoden zur Verkehrswertberechnung
 von Lie
genschaften
 (Urk. 1 S. 4
, Urk. 12 S. 3
). Der 
ermittelte Wert 
von Fr. 850'000.-- 
weiche erheblich von dem
 Betrag von Fr. 504'000.--
 ab, den das AZL durch Addition des Gebäudezeitwerts mit dem Marktwert des Bodens ermittelt habe
 (Urk. 1 S. 5, Urk. 12 S. 2)
. 
Der 
Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (Weisung 2009
; LS 631.32
)
, Abschnitt D, sei zu ent
nehmen, dass 
im Fall, dass der Steuerwert
 70 % des Verkehrswertes
 unterschreite,
 eine individuelle Schätzung vorzunehmen und der Steuerwert entsprechend anzupassen sei. Gestützt darauf sei der Steuerwert der fraglichen Liegenschaft im Jahr 2009 auf Fr. 600‘000.-- korrigiert worden. 
Unter der Annahme, dass der neu ermittelte Steuerwert ab 2009 70 % des Verkehrswerts ausgemacht habe, 
betrage
 der Verkehrswert im Jahr 2009 und damit 9 Jahre nach dem 
massgebenden
 Zeit
punkt Fr. 850‘000.--. Werde der vom AZL für das Jahr 2000 ermittelte Ver
kehrs
wert als plausibel erachtet, m
üss
e dies zur Annahme führen, dass der Verkehrs
wert in 
den Jahren 2000 bis 2009 
gleich
 
geblieben
 sei. Angesichts des expo
nentiellen Anstiegs der 
Liegenschaft
en
preise
 in der Stadt Zürich in den letzten 20
 
Jahren könne dies aber nicht zutreffen
 (Urk. 1 S. 3)
. 
    
Zudem sei die Berechnung des historischen Verkehrswerts durch das Steueramt nicht nachvollziehbar. 
Unklar sei, weshalb ein Basiswert von Fr. 47‘000.
-- 
be
rück
sichtigt worden sei, obgleich der der Berechnung des Steuerwerts für die 
Steuer
periode 1999 zu Grunde liegende Basiswert Fr. 40‘000.-- betragen habe.
 Zu
dem gehe aus der Verkehrswertberechnung nicht hervor, wie und inwiefern der be
rücksichtigte 
Landwert
 von Fr. 900.--/m
2
 anhand der aufgeführten fünf 
Ver
gleichsliegenschaften berechnet worden sei (Urk. 1 S. 3). Die fragliche Liegen
schaft
 sei der Lageklasse 5 zugeteilt worden. Angesichts des im Jahr 2003 steuer
lich zu 
berücksichtigenden Landwerts für solche Liegenschaften von Fr. 570.--/m
2
 er
stau
ne es sehr, dass das Steueramt in der Verkehrswertschätzung den 
Landwert
 für das Jahr 2000 auf Fr. 900.--/m
2
 korrigiert habe. In der Schätzung fehlten Angaben zu den Eigenschaften der Vergleichsobjekte wie Lage, Ausnützung, Ausbaustandard und Baujahr gänzlich. Diese Eigenschaften müssten bei der Be
rechnung des Verkehrswerts aber zwingend mitberücksichtigt werden. Das von den Beschwerdeführerinnen eingeholte Gutachten der 
B.___
 stelle demgegenüber auf eine breite Datenbasis ab, sei nachvollziehbar begründet und berücksichtige im Rahmen
 der 
hedoni
schen
 Bewertungsmethode die 
massgeben
den
 Parameter Zustand, Ausbaustandard, Mikrolage und Haustyp. Es könne des
halb auf den von den Experten ermittelten Verkehrswert der Liegenschaft von maximal Fr. 600‘000.
-- 
und 
den 
geschätzten 
Marktwert des Wohnrechts von Fr.
 
200‘000.-- abgestellt werden (Urk. 12 S. 
4 f.).
 
    
Nach Abzug des Wohnrechts sowie der Grundlasten von Fr. 50‘000.-- verbleibe im Zeitpunkt der 
Entäusserung
 ein Verzichtsvermögen von höchstens Fr.
 
350‘000.--. Im Jahr 2018 sei der Versicherten unter Berücksichtigung der jährlichen Amortisationen des Verzichtsvermögens und der güterrechtlichen Aus
einandersetzung im Jahr 2010 ein Verzichtsvermögen von höchstens Fr.
 
125‘000.-- anzurechnen. Die für die EL-Berechnung 
massgeblichen
 anrechen
baren Einnahmen beliefen sich 
deshalb
 auf Fr. 88‘300.--. Für die persönlichen Auslagen sei sodann nicht nur der vom AZL anerkannte Betrag von 
Fr. 2‘500.-- 
zu berücksichtigten, sondern 
es seien 
die effektiven Auslagen von Fr. 6‘430.--
 anzurechnen
. 
Hinzu kämen
 für die Heim
kosten 
Fr. 93‘075.-- (bei 
eine
r
 Tagestaxe von Fr. 255.--
) 
und für die obligatorische Krankenpflegeversicherung Ausgaben von Fr. 6‘060.--
, was zu gesamten Ausgaben von Fr. 105‘565.-- führe
.
 Daraus 
resultiere ein Ausgabenüberschuss von Fr. 21'422.-- (Urk.
 
12 S.
 
5
; richtig: Fr.
 
17'265.--
 [
Fr. 88'300.
-- .
/. Fr. 105'565.--
]
). 
3.
3.1
    
Strittig ist in erster Linie 
der 
unbelastete 
Verkehrswert
 
des Einfamilienhauses
 am 
C.___
 in 
D.___
 
am 22. Juni 2000, dem
 
Zeitpunkt
, an dem die Versicherte die Liegenschaft
 
an ihre beiden Töchter, die Beschwerde
führer
innen, abgetreten hatte (Urk. 7/15 S. 3, 6 und 8)
, den die Beschwerdegegnerin auf Fr. 850'000.-- festsetzte, während die Beschwerdeführerinnen von maximal Fr.
 
600'000.-- ausgehen
.
3.2
    
3.2.1
    
Für die Steuerperiode 1999 
ermittelte das Steueramt 
der Stadt Zürich 
den
 steuer
bare
n
 Wert des Einfamilienhauses am 
C.___
 per 31. Dezember 1999 neu
. 
Der
 
Festsetzung des Zeitbauwerts 
legte es 
das Baujahr 1930 sowie 
ein
en
 Basiswert von Fr. 40'000.-- 
zu Grunde
. Ausgehend von einem 
Landwert
 
der Liegenschaft in der Lageklasse 5 
von 
rund 
Fr. 198'000.-- 
(450 m
2
 à Fr. 440.--
 und 140 m
2
 à Fr. 1.--
) 
und einem Zeitbauwert von Fr. 224'000.-- 
ermittelte das Steueramt
 ein
en
 Steuerwert von Fr. 422'000.-- (Einschätzung vom 7. Januar 2000; Urk. 
7/
18).
3.2.2
    
Laut
 
öffentlich beurkundetem
 
Vertrag
 über die Eigentumsübertragung vom 22. Juni 2000 
betr
ä
g
t
 die Grundstücksfläche 590 m
2
.
 
Der von der
 Gebäudever
siche
rung 
(im 
Veräusserungs
jahr neu) 
eingeschätzte
 Basiswert 
des Wohnhauses 
betrug Fr. 47'000
.--.
 Mit der Liegenschaft verbunden 
waren
 Miteigentum
santeile
 an der Privatstrasse 
E.___
. Der vertraglich 
festgesetzte 
«Anrech
n
ungswert» der 
Liegenschaft 
wurde mit 
Fr. 440'000.--
 beziffert 
(Urk. 7/15 S. 3 ff.
; vgl. auch Urk.
 
7/16
, Urk. 13/3 S. 4 und 6
).
3.2.3
    
Im Rahmen einer allgemeinen Neubewertung für die Steuerperiode 2009 setzte das Steueramt den Steuerwert der Liegenschaft
 am 11. Januar 2010
 neu auf Fr.
 
600'000.-- fest, ausgehend von einem 
Landwert
 von
 rund
 Fr. 
271'000.-- (475.55 m
2
 à Fr. 570.--
 + 113.45 m
2
 à Fr. 1.--
) und einem Zeitbauwert von Fr.
 
329'000.-- (auf der Grundlage eines Basiswerts von Fr. 47'000.-- [Urk. 
7/
19]). 
3.2.4
    
Auf Anfrage des AZL 
(Urk. 7/16) 
nahm der Bereich Grundsteuern des Steueramts der Stadt Zürich
 aufgrund der ihm vorliegenden Informationen
 am 6. April 2018 eine Verkehrswertschätzung der Liegenschaft am 
C.___
 vor
 (Urk. 
7/
16a S. 1)
. Zur Ermittlung des Landwerts
 von Fr. 900.-- pro m
2
 berücksichtigte es, dass die Liegenschaft in der 3-geschossigen Bauzone l
ie
g
t
 (Urk. 
7/
16a S. 2). Zudem stützte es sich auf fünf Vergleichs
preise von H
andänderungen von Einfamilien
häusern
, nämlich
 jene
 vom 4. November 2000 (
F.___
, Basiswert Fr.
 
40'000
.--
, 276 m
2
, Verkaufspreis Fr. 511'000.--), 
vom 
2. September 2000 (
G.___
, Basiswert Fr. 47'000
.--
, 273 m
2
, Verkaufspreis Fr. 740'000.--), 
vom 
6. Januar 2000 (
H.___
, Basiswert Fr. 47'000
.--
, 678 m
2
, Verkaufspreis 
Fr. 725'000.--
), 
vom 
21. Juni 2000 (
I.___
, 
Basiswert Fr. 43
'000
.--
, 
540
 m
2
, Verkaufspreis Fr. 
980
'000.--)
 sowie 
vom 
13. April 1999 (
J.___
, Basiswert Fr.
 
41'000
.--
, 505 m
2
, Verkaufspreis Fr. 870'000.
--
; 
Urk. 7/16a S. 1 und 3
).
    
Ausgehend von einer Landfläche von 589 m
2 
ermittelt
e
 es einen 
Landwert
 von Fr. 530'100.--
. Den Zeitbauwert des Gebäudes setzte es in Kenntnis des Baujahrs 1930 gestützt auf den Basiswert von Fr. 47'000
.--
 fest, den es mit dem 
Zürcher 
Index der Wohnbaupreise 
im Jahr 2000 
von 887.1 % 
(abrufbar unter 
www.bau
 
doku
 
mentation.ch/service/baukostenindex
 
) 
multiplizierte und wegen der Alters
ent
wertung um 30 % reduzierte, was einen 
Zeitbauwert 
von Fr. 291'856.-- ergab. Zusätzlich rechnete es für die Umgebung und Nebenkosten 10 % des Gebäude
werts entsprechend Fr. 29'186.-- an. 
Daraus resultierte
 für das Berechnungsjahr 2000
 ein Realwert von Fr. 851'141.-- beziehungsweise ein Verkehrswert von gerundet Fr. 850'000.-- (Urk. 7/16a S. 2).
3.2.5
    
Gestützt auf die steuerbaren Werte für die Steuerperioden 1999 und 2009, den Gebäudeversicherungswert im Jahr 2000 sowie einen (dem Gutachten nicht bei
gelegten) 
Liegenschaft
en
beschrieb
 vom 27. Oktober 2019 (Urk. 13/3 S. 4 und 6) 
wurde im
 von den Beschwerdeführerinnen in Auftrag gegebene
n
 Gutachten der 
B.___
 vom 
4.
 
November
 
2019
 de
r
 Marktwert der Liegenschaft 
per 22.
 
Juni 2000 
mittels dreier Methoden 
ein
geschätzt
.
 
    
Bei der 
hedonischen
 
Bewertung
 wurde mit
 einem statistischen Vergleichs
wert
verfahren
 (multiple 
Regressionsanalyse)
 
aus dem Transaktionsdatenpool der 
B.___
, welche
r
 
laut Gutachten 
etwa 50 % aller Freihand-Transaktionen
 von Wohneigentum
 in der Schweiz repräsentiert, 
der Einfluss bestimmter Eigen
schaften 
auf den Preis einer
 Immobilie 
berechnet
 
(Urk. 13/3 S. 10).
 
D
ie Gutachter 
stellten 
auf die
 Grundstücksfläche von 589 m
2
, ein geschätztes
 Gebäudevolumen von 555 m
3
 und 
das
 Alter der Liegenschaft von 70 Jahren 
ab
. Zusätzlich berück
sichtigten sie den Zustand, den Standard und die Mikrolage
.
 
D
iese Parameter 
ordneten sie 
auf einer Skala von 1 (schlecht) bis 5 (exzellent) gestützt auf den 
Liegenschaft
en
beschrieb
 bei 2.5 (Zustand), 2.0 (Standard) sowie 3.5 (Mikrolage) ein. 
Unter Berücksichtigung sämtlicher Parameter
 ergab sich ein Marktwert 
im Jahr 2000 
von Fr. 550'000.-- (Urk. 13/3 S. 5).
 
    
Für eine zweite Bewertung zogen die Gutachter das
 Angebotspreisspektrum für das Jahr 2000 
von rund Fr. 550'000.-- bis Fr. 1'350'000.
-- 
heran. Dieses 
basiert auf der Erhebung von 
durch die 
B.___
 
inserierten Preisen für Ein
familienhäuser (5-5,5 Zimmer) 
im
 Quartier 
D.___
.
 
Innerhalb dieses Spektrums ordneten 
die Gutachter
 die Liegenschaft aufgrund der Lage und des Zustandes zwischen dem 10 %- und dem 30 %-Quantil 
(das heisst unterhalb der preisgünstigsten 30 % aller Angebote, aber noch oberhalb der preisgünstigsten 
10
 
% aller Angebote
 [Urk.
 
13/3 S.
 
10]) 
ein, was einem Wert von rund 
Fr. 600'000.--
 entsprach (Urk. 13/3 S. 6). 
    
Schliesslich leiteten sie den Verkehrswert über den 
kleinräumigen 
Transaktions
preisindex
 für Einfamilienhäuser in
 der Region Zürich her. 
Anhand des Indexes rechneten sie den
 Transaktionspreis
 der Liegenschaft 
K.___
, welche im Jahr 
2015 
zu einem von den Gutachtern geschätzten Preis
 von Fr. 1'400'000.-- 
den Eigentümer wechselte, 
auf das Jahr 2000 zurück, was 
für dieses Ver
gleichs
objekt 
einen Wert von rund Fr. 655'000.
-- 
ergab
 (Urk. 13/3 S. 7)
. 
    
Das
 Mittel der drei Bewertungen ergab einen Marktwert der Liegenschaft von rund Fr. 600'000.
-- 
im unbelasteten Zustand (Urk. 13/3 S. 8 f.).
 
3.
3
    
3.3.1
    
D
er 
Fr. 413'000.-- betragende 
Mittelwert zwischen dem Gebäudeversiche
rungs
wert im Jahr 2000 von Fr. 404’0000.-- (Urk. 13/3 S. 6) und dem Steuerwert gemäss Einschätzung vom 7. Januar 2000 von Fr. 422'000.-- (Urk. 
7/
18) 
liegt 
klar unter 
den beiden Verkehrswertschätzungen von Fr. 850'000.-- respektive Fr.
 
600'000.--
. 
Zudem berücksichtigt der Gebäudeversicherungswert lediglich den Wert der Baute, wäh
r
end der Steuerwert die gesamte Liegenschaft umfasst, wes
halb die beiden Werte nicht ohne Weiteres miteinander in Beziehung gesetzt werden können. 
Deshalb
 scheidet die Bemessung des Verkehrswertes mit dieser
 Methode 
unbestrittenermassen aus.
    
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin
nen
 handelt es sich bei der Fest
setzung des Steuerwerts für die Steuerperiode 2009 auf Fr. 
600'000.--
 nicht um eine individuelle Schätzung 
des Verkehrswerts im Sinne von Abschnitt D der Weisung 2009 des Regierungsrates
, welche dann vorzunehmen ist, wenn
 der Steuerwert über 100 % des Verkehrswerts oder unter 70 % desselben liegt
.
 
Dem Schreiben des Steueramts vom 
11. Januar 2010
 ist klar zu entnehmen, dass die allgemeine Neubewertung 
des Vermögenssteuerwerts der
 Liegenschaften 
für die Steuerperiode 2009
 
(vgl. Abschnitt E der Weisung 2009 des Regierungsrates)
 Grund für die neue Einschätzung war. Diese basiert
 zudem nicht auf einer individuellen Ermittlung des Verkehrswertes, sondern
 auf dem 
durch die Weisung 2009 vorgegebenen 
schematischen, 
f
ormelhafte
n
 
Verfahren zur Ermittlung des Steuerwerts 
(
Urk. 7/19; 
vgl. dazu den Abschnitt
 A/IV.
 der Weisung 2009 des Regierungsrates)
.
 
Dieser Steuerwert
 ist 
zur Ermittlung des Verkehrswerts nicht geeignet, da 
er
 meist deutlich 
dar
unter
 liegt
 (vgl. Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4)
.
    
Die in der Begründung des angefochtenen 
Einspracheentscheids
 erwähnte 
Real
wertermittlung
 gestützt auf
 den Zeitwert des Gebäudes und den 
Landwert
, aus
gehend von einem Quadratmeterpreis von Fr. 450.-- für die Lageklasse 5 des Grundstücks (Urk. 2 S. 3),
 entspricht nicht der vom Bundesgericht geschützten Methode
 
der 
Addition des Zeitwerts des auf dem Grundstück gelegenen Gebäudes und des Marktwerts des Bodens
 (vorstehend E. 1.3)
:
 
D
er
 herangezogene
 
Landwert
 von Fr. 
450.
--
/m
2
 erklärt sich 
allenfalls 
aus einer fehlerhaften Übernahme des 
Landwerts in
 der Steuereinschätzung aus dem Jahr 2000
, indem der 
auf einer abstrakten Einteilung beruhende 
Landwert
 von Fr. 440.--/m
2
 
mit der eingesetzten Grundstücksfläche von 450.00 m
2
 verwechselt wurde 
(Urk. 
7/18
; vgl. auch die Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 [Weisung 1999], S. 149)
.
 
Aber auch der in der Weisung 1999 wiederum formelhaft festgesetzte Steuerwert 
des Landes 
von Fr. 440.--/m
2
 
ist zur Bestimmung des 
konkreten 
Verk
ehrs
werts nicht tauglich.
 
 
 
    
Der
 Median des
 
effektive
n
 
Marktwert
es
 
des Landes 
in der Stadt Zürich 
betrug demgegenüber 
gemäss der Statistik 
der
 
Bodenpreise
 des statistischen Amtes 
des Kantons 
Zürich im Jahr 
2000
 Fr. 
1'218.--/m
2
 und im 
(
untersten
)
 
25 %-Quan
til 
Fr.
 
1'000.--/m
2
 (
abrufbar unter
 
www.zh.ch/de/planen-bauen/raumpla
 
nung/
 
immo
 
bi
 
lien
 
markt/bodenpreise.html
 
)
. 
Vor diesem Hintergrund 
ist diese Verkehrswert
schätzung
 ausgehend von einem 
Landwert
 von Fr. 450.--/m2
, entsprechend einem relativ tiefen Wert von Fr. 504'000.-- (Urk. 2 S. 3),
 für die vorliegenden Belange nicht 
sachgerecht 
(vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 9C_
396/2013 vom 15. Oktober 2013
 E. 7.1.2)
.
3.3.2
    
Das
 Steueramt der Stadt Zürich 
ermittelte den
 Verkehrswert
 a
m 6. April 2018 
anhand 
der v
om Bundes
g
ericht anerkannte
n
 Methode 
durch 
Addition 
des Zeit
werts des auf dem Grundstück gelegenen Gebäudes und des Marktwerts des Bode
ns 
(vorstehend E. 1.3).
 
Die Behauptung der Beschwerdeführerinnen, das Steueramt habe keine anerkannte Methode verwendet, trifft 
somit 
nicht zu. Die Ermittlung des Zeitwerts des Wohngebäudes aufgrund des Basiswerts (Wiederher
stellungs
wert des Gebäudes auf dem Preisstand von 1939), welcher mittels Bau
kostenindex auf den Bewertungsstichtag hochgerechnet wird und um d
ie Alters
entwertung zu reduzier
en ist, entspricht der herrschenden Steuerpraxis zur 
Be
rechnung
 des effektiven 
Verkehrsw
erts 
(
und nicht des 
aufgrund genereller Richt
linien ermittel
ten formelhaften «Verkehrswerts» von Liegenschaften für die Einkommens- und
 Vermögenss
teuer; vgl. 
Richner
/Frei/Kaufmann/
Meuter
, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage, Zürich 2013, § 220 
Rz
 121 ff. und 
Rz
 193 f.). 
    
Als Basiswert 
des Gebäudes 
wurde 
der 
(
offenbar am 23. März 2000
)
 von der Ge
bäudeversicherung angepasste 
Betrag von Fr. 47'000.-- (Urk. 7/16a S. 2) einge
setzt
 
(Urk. 7/16 S. 1, Urk. 13/3 S. 4 und 6). 
Der anlässlich der Festsetzung des Steuerwerts für die Steuerperiode 1999 am 7.
 
Januar
 
2000 herangezogene Basis
wert von Fr. 40'000.-- (Urk. 7/18) war bei der Veräusserung der Liegenschaft 
am 22. Juni 2000 
nicht mehr aktuell, so dass der 
berücksichtigte
 
höhere 
Wert von Fr.
 
47'000.-- entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen korrekt ist. 
    
Der 
Landwert
 wurde anhand von fü
nf Vergleichs
handänderungen von Objekten, die sich in der Nähe des 
C.___
 befinden, ermittelt (Urk. 7/16a S. 3)
.
 
B
ei der Vergleichskostenmethode 
handelt es sich 
um die im Bereich des Steuerrechts zur Einschätzung des Marktwertes von Land vorherrschende Schätzungsmethode (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
2C_321/2019 vom 1. Oktober 2019 E. 3.2.2
 sowie 
Richner
/Frei/Kaufmann/
Meuter
, 
a.a.O.
, § 220 
Rz
 153
, 185
 und 213
).
 Der ermittelte Bodenwert 
von Fr. 900.--/m
2
 (Urk. 7/16a S. 2) liegt deutlich unterhalb des statis
tischen 
Medians
 
(
Fr.
 
1'218.--/m2
) 
und auch unter dem unteren Quantil
 (Fr. 1'000.--)
 
in der Stadt Zürich im Jahr 2000 (vgl. vorstehend E.
 3.3.1
), 
so dass die 
Verkehrswertberechnung
 
des Steueramts vom 6. April 2018 
nachvollziehbar 
und nichts gegen sie 
einzuwenden
 ist
.
    
Es 
ist den Beschwerdeführerinnen 
allerdings 
beizupflichten, dass
 in der Bewer
tung 
vom 6. April 2018 
nicht ausgeführt wird, 
auf welche Weise der 
Landwert
 
von Fr. 900.--/m
2
 rechnerisch 
anhand der fünf Vergleichshandänderungen 
her
geleitet 
wurde. 
Ein weiterer Schwachpunkt der Landwertschätzung liegt darin, dass mangels entsprechender Ausführungen des Steueramts unklar ist, ob sämt
liche Handänderungen von Einfamilienhäusern im abgedeckten Zeitraum und räumlichen Radius zum fraglichen Objekt als Vergleichsobjekte herangezogen wurden. Deshalb und wegen der fehlenden Begründung, warum gegebenenfalls bestimmte Handänderungen nicht berücksichtigt wurden, kann nicht völlig aus
geschlossen werden, dass einzelne Vergleichsobjekte aus einem grösseren Kreis an möglichen Objekten gezielt ausgewählt wurden, um auf ein bestimmtes Ergeb
nis hinzuwirken (vgl. zum ganzen 
Richner
/Frei/Kaufmann/
Meuter
, a.a.O., § 220 
Rz
 154 ff. und 161 ff.). 
Ebenfalls nicht begründet wurde die Ermittlung der be
rücksichtigten
 
Altersentwertung von 30 % (Urk. 7/16a S. 2 f.), zumal der Abzug praxisgemäss bis zu 40-50 % betragen kann (vgl. 
Richner
/Frei/Kaufmann/
Meuter
, a.a.O., § 220 
Rz
 194). 
Wie es sich damit verhält, kann jedoch in Anbetracht der 
aussagekräftigen und objektiven 
statistischen Landwerte, welche die Beurteilung des Steueramtes stützen, 
offen bleiben
.
 
3.
3.3
    
D
as von den Beschwerdeführerinnen in Auftrag gegebene Privatgutachten der 
B.___
 vom 4. November 2019
 
vermag keine Zweifel an der Beur
tei
lung durch das Steueramt zu wecken. 
 
    
H
insichtlich der 
hedonischen
 Bewertungsmethode 
ist zu bemängeln, dass die Annahmen der Gutachter 
betreffend Zustand und Standard der Liegenschaft 
auf subjektiven Angaben der 
Versicherten, der Beschwerdeführerinnen
 oder ihrer Vertreter beruhen und nicht überprüfbar sind, da der 
in der Expertise erwähnte 
Liegenschaftsbeschrieb vom 
27. Oktober 2019
 dem Gutachten nicht beiliegt. 
Zudem
 
fällt auf, dass der mit dieser Methode ermittelte Verkehrswert von 
Fr.
 
550'000.
-- dem tiefsten Preis 
in dem
 von der 
B.___
 ermittelte
n
 Angebotspreisspektrum für 
D.___
 
im
 Jahr 2000 
entspricht
 (Urk. 13/3 S. 4 ff.)
, was mangels Begründung nicht einzuleuchten vermag
. 
Bei der Herleitung des Marktwerts über das Angebotspreisspektrum erscheint 
im Weiteren 
proble
matisch, dass
 
bloss 
Angebotspreise in Inseraten 
und nicht effektive Tra
nsak
tionspreise
 
berücksichtigt 
wurden
, welche nicht mit genügender Sicherheit auf den Verkehrswert schliessen lassen
 
(vgl. auch 
Richner
/Frei/Kaufmann/
Meuter
, a.a.
O
., § 220 
Rz
 160)
. 
Ferner 
wurde
 der Verkehrswert auch bei dieser Methode
 anhand nicht überprüfbarer Angaben zum Zustand der Liegenschaft ermittelt (Urk. 13/3 S. 6).
 D
er 
für die dritte
 
Bewertung
 
über den Transaktionspreisindex
 herangezogene 
Verkauf
spreis der Vergleichsparzelle 
K.___
 
wurde 
bloss eingeschätzt. 
Zudem verfügt die Vergleichsliegenschaft mit Blick auf den bei den Akten liegenden 
P
lan 
des 
E.___
 
bereits
 optisch über die klar kleinere Parzellenfläche (Urk. 7/
22).
 
Bei dieser Methode stellten die Experten 
ausserdem
 nur auf einen Vergleichspreis ab, 
und 
nicht wie das 
Steueramt auf fünf Preise
 (Urk. 13/3 S. 7)
. 
Schliesslich
 ergeben sich aus der Expertise keine Anhaltspunkte, dass 
die 
mit dem Grundstück verbundene
n
 Miteigentum
santeile
 an der Privat
strasse 
E.___
 (Urk. 7/15 S. 
2-
3) bei der Schätzung des Verkehrswerts be
rücksichtigt 
wurde
n
.
    
Zu 
beachten
 ist auch, dass die
 
Verkehrswerts
chätzung
 
der
 
B.___
 erheblich 
– um Fr. 250'000.-- - 
t
iefer ausfä
llt als diejenige des Steueramts, wobei es
 einer Erfahrungstatsache
 
entspricht
, dass Privatgutachter ihren
 Ermessens
spielraum 
tendenziell 
zu Gunsten 
ihrer 
Auftraggeber
 
ausnützen, welche 
vorlie
gendenfalls
 
eher an einer
 tiefen 
Einschätzung des 
Verkehrswerts interessiert
 gewesen
 
sein dürften
.
    
Aus diesen Gründen kann auf das Privatgutachten der 
B.___
 vom 4.
 
November 2019 nicht abgestellt werden.
3.3.4
    
Anhand der Angaben in der Bewertung 
durch das 
Steueramt vom 6. April 2018 (Urk. 7/16a), ergänzt durch statistische Daten und Erfahrungswerte, kann d
er Verkehrswert der Liegenschaft 
durch Addition 
des Zeitwerts des Gebäudes und des Marktwerts des Bodens
 
mit hinreichender Bestimmtheit ermittelt werden
:
    
Der Zeitbauwert des Gebäudes 
ist
 durch Multiplikation des Basiswerts des Wohn
hauses von Fr. 47'000
.
-- (vgl. vorstehend E. 3.2.2
 und 3.3.2
) 
mit dem Zürcher Index der Wohnbaupreise
 
im Jahr 2000 von 887.1 % (
vgl. vorstehend E. 3.2.4
) 
festzusetzen. Zu Gunsten der Beschwerdeführerinnen kann das Ergebnis
 von Fr.
 
416'937.
-- 
um den 
praxisgemässen Maximalabzug bei gebrauchsfähigen Ge
bäuden von 50 % (vgl. 
Richner
/Frei/Kaufmann/
Meuter
, a.a.O., § 220 Rz194)
 
reduziert werden
, was einen Betrag von Fr. 
208'468.50
 ergibt.
 
Die Höhe des Altersabzugs entspricht auch dem von den Privatgutachtern der 
B.___
 eingeschätzten Gebäudezustand von 2.5 auf der Skala von 1 bis 5
 (Urk. 13/3 S. 5)
. 
Der vom Steueramt für die Umgebung und die Nebenkosten angerechnete Wert von 10 % des Gebäudewerts ist ebenfalls um einen Altersabzug von 50 % 
zu reduzieren
 (vgl. 
Richner
/Frei/Kaufmann/
Meuter
, a.a.O., § 220 
Rz
 196 und 199
 
f.)
,
 was einem Betrag von Fr. 10'423.40 entspricht (Fr. 208'468.50 x 10 % x 50 %). 
Sodann 
rechtfertigt 
es 
sich, auf den vom Steueramt 
anha
nd von Ver
gleichshandänderungen in der näheren Umgebung 
festgesetzten
 
Landwert
 von Fr. 900.--
/m
2
 abzustellen.
 Das Bundesgericht hat in seinem 
bereits erwähnten 
Urteil 
9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2
 
den
 Marktwert des Bodens ermittelt, indem es
 auf den Durchschnitt gemäss 
Statistik für Bodenpreise des statistischen Amtes Zürich abstellte
.
 Wie 
schon
 gesagt liegt der 
Bodenwert 
von Fr. 900.--/m
2
 zum einen deutlich unterhalb des 
Quadratmeterpreises 
in der Stadt Zürich im Jahr 2000 
gemäss 
dieser
 Statistik von Fr. 1'218.---/m
2
 
im Median 
und Fr. 1'000.--/m
2
 
im untersten 25 %-Quantil 
(vgl. vorstehend E. 3.3.1); zum anderen ist die 
Mikrolage
 der Liegenschaft auch nach Einschätzung der 
Privatgutachter der 
B.___
 überdurchschnittlich attraktiv
, indem sie diese mit 3.5
 
Punkten auf der Skala von 1 bis 5 Punkten bewerteten
, obschon die Liegen
schaft in der steuerrechtlichen Lageklasse 5 (bei einer Skala von 7 (schlecht) bis 1
 
(
ausgezeichnet)
, aber nahe der Lageklasse 4
 
liegt 
(
vgl. maps.zh.ch; 
Urk. 13/3 S.
 
5)
. 
Vor diesem Hintergrund fehlen Anhaltspunkte, dass der vom
 Steueramt ermittelte 
Landwert
 
zu hoch ist
.
 Wird der Quadratmeterpreis von Fr. 900.-- mit der Grund
stücksfläche von 589 m
2
 multipliziert, resultiert ein 
Boden
wert von Fr. 530'100.--.
 
Bei
 Addition des Landwerts mit dem Zeitbauwert 
des Gebäudes und den
 
Um
ge
bungs
- und Nebenkosten, ergibt sich ein Verkehrswert der Liegenschaft am 
C.___
 in 
D.___
 
im Zeitpunkt
 der Veräusserung am 22. Juni 2000 von Fr. 748'991.90
 (Fr.
 
530'100.-- + 
Fr. 208'468.50 
+ Fr. 
10'423.40
)
.
4.
    
4.1
    
Zu prüfen bleibt, ob die Versicherte am 22. Juni 2000 von den Be
schwerde
füh
rer
innen für die Veräusserung der Liegenschaft eine 
adäquate Gegenleistung erhielt. 
4.2
 
Juni 2000 
bestand die Gegenleistung für die 
Liegenschaftsü
bertragung in der Übernahme der durch zwei Schuldbriefe gesicherten Kapitalschuld von Fr.
 
50'000.
-- durch die Beschwerdeführerinnen 
sowie in der Einräumung eines lebenslänglichen Wohnrechts für die Versicherte und ihren Ehemann, wofür 
anhand der Tafeln von Stauffer/
Schätzle
 
ein kapitalisierter Wert von 
Fr. 134'288.--
 ermittelt wurde (Urk. 7/15 S. 5 f.)
.
4.3
    
Das 
AZL 
hat 
seiner
 Berechnung einen höheren kapitalisierten Wert des Wohn
rechts von Fr. 
179‘000.-- zugrunde gelegt
. Diesen hat 
es
 
auf Basis des Eigen
miet
wertes der Liegenschaft von Fr. 16‘000.-- (richtig
er Betrag
 
gemäss
 Neuer
mittlung des steuerbaren Werts vom 7. Januar 2000: Fr. 16‘800.-- [Urk. 7/18]) 
anhand der Tabelle der 
Eidgenössischen Steuerverwaltung 
zur Umrechnung von Kapitalleis
tungen in lebenslängliche Renten (gültige Version für die Jahr
e
 2000-2005)
 
ermittelt
 (Urk. 2 S. 4)
.
 
Entgegen der Ansicht des
 AZL 
kann für die Kapi
talisierung des Wohnrechts nicht auf den
 
Steuerwert
 beziehungsweise Eigenmiet
w
ert der
 Liegenschaft abgestellt werden; vielmehr
 
ist der 
Marktmietwert heran
zu
ziehen, da die Bewertung sowohl der Liegenschaft (=Leistung) und des Wohn
rechts (=Gegenleistung) auf gleicher Grundlage zu erfolgen hat (
vorstehend E. 1.4
). 
    
Auch der 
von den Privatgutachtern der 
B.___
 
gestützt auf die Tafeln 
von Stauffer/
Schätzle
 und einen Verkehrswert der Liegenschaft 
von 
Fr. 600‘000.--
 ermittelte
 k
apitalisierte
 Wert 
des Wohnrechts 
von Fr. 
200‘000.-- 
hilft nicht weiter (Urk. 
13/3 S. 8).
 
D
iese
 Schätzung 
basiert
 
nach dem Gesagten 
auf 
ein
em deutlich zu tiefen
 Verkehrswert 
und die Kapitalisierung 
erfolgte 
nicht anhand der Tabelle der Eidgenössischen Steuerverwaltung zur Umrechnung von Kapitalleistungen in lebenslängliche Renten
.
    
Bei dieser Aktenlage ist die Sache nicht spruchreif
 (vgl. das Urteil
 des Bundes
gerichts P 1
4/5
 
vom 10. August 2005 E. 2.2)
. 
Das AZL, an welches die Sache zurückzuweisen ist, wird den Marktmietwert der Liegenschaft am 
C.___
 im Zeitpunkt der 
Veräusserung
 
festzustellen
 
u
nd hierauf nach den anwendbaren 
Regeln 
zu 
kapitalisiere
n haben
. Gestützt darauf wird es die Höhe des massgeb
lichen Verzichtsvermögens zu ermitteln haben. In der zu erlassenden neuen Verfügung über den Zusatzleistungsanspruch wird das AZL auch die Einwände der Beschwerdeführerinnen betreffend 
die Höhe der anerkannten persönlichen Auslagen und Heimkosten 
(Urk. 12 S. 5) zu berücksichtigen haben.
    
In diesem Sinne ist die Beschwerde gutzuheissen.
5
.
    
Nach § 34 Abs. 1 des 
Gesetz
es
 über das Sozialversicherungsgericht (
GSVGer
)
 hat die obsiegende Beschwerde führende Person Anspruch auf Ersatz der Partei
kosten. Diese werden ohne Rücksicht auf den Streitwert nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Prozesses und dem Mass des Obsiegens bemes
sen (§ 34 Abs. 3 
GSVGer
).
 
Nach ständiger Rechtsprechung gilt die Rückweisung 
der Sache an die Verwaltung zur weiteren Abklärung und neuen Verfügung als vollständiges Obsiegen (BGE 137 V 57 E. 2.2).
    
Unter Berücksichtigung 
dieser
 Kriterien 
ist 
die 
den
 Beschwerdeführer
innen
 zuzu
sprechende Parteientschädigung ermessensweise 
auf 
Fr. 
3'1
00.-- (inkl. 
Baraus
lagen und 
MWSt
) festzusetzen. 
    
Entgegen dem Antrag der Beschwerdeführerinnen (Urk. 12 S. 5 f.) können die Kosten des Privatgutachtens von Fr. 4‘308.-- (Urk. 13/4) bei der Bemessung der Parteientschädigung nicht berücksichtigt werden. Nach dem Gesagten 
kann nämlich nicht darauf abge
stell
t werd
en
, und das Privatgutachten 
hatte 
keinen 
entscheidenden 
Einfluss auf die Urteilsfindung 
(vgl. Art. 
45 Abs. 1 des 
Bundes
gesetz
es
 über den Allgemeinen Teil
 des Sozialversicherungsrechts [
ATSG
]
)
.
 
Das Gericht erkennt:
1.
    
Die Beschwerde wird in dem Sinne gutgeheissen, dass der angefo
chtene 
Einsprache
entscheid
 vom 25. September 2019 aufgeho
ben und die Sache an die 
Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV
, zurückgewiesen wird, damit diese, nach erfolgter Ab
kläru
ng im Sinne der Erwägun
gen, neu 
über den Anspruch auf Zusatzleistungen 
verfüge.
2.
    
Das Verfahren ist kostenlos.
3.
    
Die Beschwerdegegnerin wird
 verpflichtet, 
den Beschwerdeführerinnen
 eine Prozess
ent
schädigung von Fr. 
3’100
.-- (inkl. Barauslagen und 
MWSt
) zu bezahlen.
4.
    
Zustellung gegen Empfangsschein an:
- 
Rechtsanwältin Annemarie Gurtner
- 
Stadt Zürich, Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV
- 
Bundesamt für Sozialversicherungen
- 
Sicherheitsdirektion Kanton Zürich
5.
    
Gegen diesen Entscheid kann innert 
30 Tagen
 seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes
gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).
    
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzu
stellen.
    
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis
mittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG).
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Die VorsitzendeDer Gerichtsschreiber
FehrKlemmt