zh_sozialversicherungsgericht · ZL.2023.00050 · 2023-12-29 · de
Vermögensverzicht, strittiger Verkehrswert einer veräusserten Liegenschaft.


Sozialversicherungsgericht
des Kantons Zürich
ZL.2023.00050
 
 
I. Kammer
Sozialversicherungsrichterin Fehr, Vorsitzende
Sozialversicherungsrichter Bachofner
Ersatzrichter Wilhelm
Gerichtsschreiberin Widmer
Urteil
 vom 
29. Dezember 2023
in Sa
chen
X.___
Beschwerdeführerin
gegen
Stadt 
Y.___
Zusatzleistungen zur AHV/IV der Stadt 
Y.___
Beschwerdegegnerin
Sachverhalt:
1.
    
Die 
1939 geborene 
X.___
 bezieht seit Jahren 
Zusatzleistungen zu ihrer 
Altersrente der Alters- und Hinterlassenenversicherung
 (vgl. 
Urk. 
7/22). 
Nachdem ihr Vater 
Z.___
 am 2
8. 
April 1986 verstorben war
 (vgl. 
Urk. 
7/10 S. 25)
, 
gelangte die
 
in der Erbmasse befindliche Liegenschaft an der 
A.___-Strasse
 in 
Y.___
 (vgl. 
Urk. 
7/10 S. 62-63) ins Gesamteigentum
 seine
r
 hinterblie
bene
n
 Ehefrau 
B.___
 sowie 
der
 beiden 
gemeinsamen 
Töchter 
X.___
 und 
C.___
. 
Die
 zugunsten von 
B.___
 vereinbart
e
 
Nutz
niessung wurde mit partiellem Erbteilungsvertrag vom Januar 2018 aufgehoben (Urk. 7/10 S. 27) und die Liegenschaft
 wurde 
per 1
9. 
Juni 2018 auf 
X.___
 und ihre Schwester 
C.___
 als 
Gesamteigentümerinnen übertragen
 (
Urk. 
7/10 
S. 27, S. 29, 
S. 32). 
Diese 
verkauften 
die genannte Liegenschaft am 
2
1. 
September 2018
 für Fr. 
192'000.--
 an 
D.___
, 
den
 
Sohn von 
X.___
 
(Urk. 7/
10 S. 14-23
). 
    
Mit Verfügung vom 1
6. 
August 2019 rechnete die Stadt 
Y.___
, Zusatzleis
tungen zur AHV/IV der Stadt 
Y.___
 (nachfolgend: Durchführungsstelle), 
X.___
 rückwirkend per 
1. 
Oktober 2018 ein Verzichtsvermögen in der Höhe von Fr. 76'750.-- an (Urk. 7/
10 S. 1-6
). Dies begründete sie damit, dass die Liegenschaft unter ihrem Verkehrswert verkauft worden sei (
vgl. 
Urk. 7/
10 S. 7, Urk. 2 S. 2
). 
Per 
1. 
Januar 2022 rechnete die Durchführungsstelle 
X.___
 noch ein Verzichtsvermögen von Fr. 46'750.-- an (Verfügung vom 2
1. 
Dezember 2021, 
Urk. 
7/
4
). Die dagegen von der Leistungsbezügerin
 
am 
28. Januar 2022
 erhobene Einsprache (Urk. 7/
1 S. 17
) wies die Durchführungsstelle mit 
Ein
spracheentscheid
 vom 2
6. 
April 2023 ab (Urk. 7/1 S. 1-
5 
= 
Urk. 
2).
2.
    
Gegen den 
Einspracheentscheid
 vom 2
6. 
April 2023 erhob 
X.___
 am 23. Mai 2023 Beschwerde und beantragte 
dessen Abänderung zu ihren Gunsten (
Urk. 
1). 
Die Beschwerdegegnerin schloss mit Beschwerdeantwort vom 3
0. 
Juni 2023 auf Abweisung der Beschwerde (
Urk. 
6), was der Beschwerdeführerin mit Gerichtsverfügung vom 
3. 
Juli 2023 zur Kenntnis gebracht wurde (
Urk. 
8).
Das Gericht
 zieht in Erwägung:
1.
    
1.1
    
Am 1. Januar 2021 sind die geänderten Bestimmungen des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) und der Verordnung über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlasse
nen- und Invalidenversicherung (ELV) in Kraft getreten. Gemäss den allgemeinen übergangsrechtlichen Regeln sind der Beurteilung vorbehältlich besonderer über
gangsrechtlicher Regelungen jene Rechtsnormen zu Grunde zu legen, die in Geltung standen, als sich der zu den materiellen Rechtsfolgen führende und somit rechtserhebliche Sachverhalt verwirklicht hat (
BGE 146 V 364 E. 7.1, 144 V 210 E. 4.3.1, 
Urteil des Bundesgerichts 9C_145/2021 vom 2. Juli 2021 E. 3.1,
 je mit Hinweisen
).
    
Gemäss
 den Übergangsbestimmungen zur Änderung des ELG vom 22. März 2019 gilt für Bezüger und Bezügerinnen von Ergänzungsleistungen, für welche die EL-Reform insgesamt einen tieferen Betrag der jährlichen Ergänzungsleistungen oder einen Verlust des Anspruchs auf eine jährliche Ergänzungsleistung zur Folge hat, während dreier Jahre ab Inkrafttreten dieser Änderung das bisherige Recht (Abs. 1). 
    
Um zu bestimmen, ob das alte oder das neue Recht vorteilhafter ist, sind die Ergänzungsleistungen bei laufenden Fällen per 1. Januar 2021 einmal nach dem alten und einmal nach dem neuen Recht zu berechnen (vgl. Kreisschreiben zum Übergangsrecht der EL-Reform, KS-R EL, Stand 1. Januar 2021, 
Rz
.
 2101). Als laufende EL-Fälle gelten Fälle, in denen der Anspruch auf Ergänzungsleistungen vor dem 1. Januar 2021 entstanden ist (
KS-R EL 
Rz
.
 1302).
    
Grundsätzlich hat die EL-Berechnung nach bisherigem Recht so zu erfolgen, als wäre die EL-Reform nicht in Kraft getreten. Davon ausgenommen sind die Anpassungen der gesetzlich festgelegten Beträge per 1. Januar 2021; diese sind auch in der EL-Berechnung nach dem bisherigen Recht zu berücksichtigen. Dasselbe gilt auch für Änderungen in den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen der EL-Bezügerin oder des EL-Bezügers und der in die EL-Berechnung eingeschlossenen Personen (KS-R-EL 
Rz
.
 2221-2226)
.
    
Nachdem 
hinsichtlich 
der ZL-Leistungen der Beschwerdeführerin 
per 
1. 
Januar 2021 vorerst noch das alte Recht anwendbar geblieben war (vgl. Urk. 7/7 und 7/8), hat d
ie Beschwerdegegnerin 
im Sinne 
von 
KS-R EL 
Rz
. 3103 f. und 
Rz
. 3321 
für den Zeitraum ab 
1. 
Januar 2022 
erneut 
eine Vergleichsberechnung nach neuem Recht vorgenommen, welche einen betragsmässig höheren Anspruch erg
eben hat
 
als jene nach altem Recht 
(vgl. 
Urk. 
7/4 S. 5-7)
.
 
Demnach hat sie
 
den Anspruch auf Ergänzungsleistungen ab dem 
1. 
Januar 2022 zu Recht zugunsten der Beschwerdeführerin im angefochtenen 
Einspracheentscheid
 vom 
2
6. 
April 2023 (
Urk. 
2) und in der damit bestätigten Verfügung vom 2
1. 
Dezem
-
ber
 2021 (Urk. 7/4) gemäss den neurechtlichen Bestimmungen beurteilt. Dies stellte auch die Beschwerdeführerin nicht in Abrede.
    
Im Folgenden finden daher die ab 
1. 
Januar 2021 gültigen Normen Anwendung und werden in dieser Fassung zitiert.
    
Ob 
die Beschwerdeführerin
 auf Vermögen verzichtet hat, beurteilt sich nach den relevanten Gegebenheiten im Zeitpunkt der Übertragung der Liegenschaft vom 
2
1. 
September
 201
8. 
Weil jedoch 
der Leistungsanspruch ab Januar 202
2
 Gegen
stand des Verfahrens bildet
 und darauf im Sinne des vorstehend Erwogenen grundsätzlich das heute geltende Recht anzuwenden ist
,
 
ist für die Bemessung der seinerzeit übertragenen Vermögenswerte das heute geltende Recht massge
bend (BGE 120 V 182 E. 4.b; Urteil des Bundesgerichts 9C_198/2010 vom 9. August 2010 E. 3.3).
1.2
    
Der Bund und die Kantone gewähren Personen, welche die Voraussetzungen nach den Art. 4–6 ELG erfüllen, Ergänzungsleistungen zur Deckung ihres Existenz
bedarfs (Art. 2 Abs. 1 ELG).
1.3
    
Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht 
gemäss
 Art. 9 Abs. 1 ELG dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen, mindestens jedoch dem höheren der folgenden Beträge: 
a.
der höchsten Prämienverbilligung, die der Kanton für Personen festgelegt hat, die weder Ergänzungsleistungen noch Sozialhilfe beziehen;
b.
60 Prozent des Pauschalbetrages für die obligatorische Krankenpflegever
sicherung nach Art. 10 Abs. 3 
lit
. d ELG.
1.4
    
Als Einnahme wird unter anderem ein Fünfzehntel, bei Altersrentnerinnen und Altersrentnern ein Zehntel des Reinvermögens angerechnet, soweit es bei allein
stehenden Personen 30'000 Franken und bei Ehepaaren 50'000 Franken übersteigt (
Art. 
11 
Abs. 
1 
lit
. c ELG). Vermögenswerte, auf die eine Person ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, werden ebenfalls als Einnahmen angerechnet, als wäre nie darauf verzichtet worden (
Art. 
11a 
Abs. 
2 ELG). Die mit 
Art. 
11a 
Abs. 
2 ELG per 
1. 
Januar 2021 neu ins Gesetz aufgenommene Definition des Vermögensverzichts übernimmt die Begriffsbe
stimmung der in der Zeit davor ergangenen Rechtsprechung 
und hat keine Änderung der bisherigen Praxis in Bezug auf Einkommens- und Vermögensver
zichte zur Folge (
BBl
 2016 7496 und 7538). Namentlich sind die beiden Voraus
setzungen von Art. 11a Abs. 2 ELG weiterhin nicht kumulativ, sondern alternativ zu verstehen (
BBl
 2016 7538; vgl. BGE 131 V 329 E. 4.3 f.; Urteile des Bundes
gerichts 9C_934/2009 vom 28. April 2010 E. 4.2 und 9C_532/2019 vom 18. November 2019 E. 3.2.2). 
1.5
    
Gestützt auf 
Art. 
9 
Abs. 
5 
lit
. b und 
lit
. 
c
bis
 ELG hat der Bundesrat in 
Art. 
17 ff. ELV nähere Bestimmungen zur Vermögensbewertung erlassen. Gemäss 
Art. 
17 ELV wird das Reinvermögen ermittelt, indem vom Bruttovermögen die nachge
wiesenen Schulden abgezogen werden (
Abs. 
1). Hypothekarschulden können höchstens bis zum Liegenschaftswert abgezogen werden (
Abs. 
2). Nach 
Art. 
17a 
Abs. 
1 ELV ist das anrechenbare Vermögen nach den Grundsätzen der Gesetz
gebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton zu bewerten. Auf derselben Grundlage beurteilt sich, ob eine Schuld vom rohen Vermögen abzuziehen ist (vgl. BGE 142 V 311 E. 3.3).
    
Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in die EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrs
wert einzusetzen (
Art. 17a Abs. 4 ELV in der seit 1. Januar 2021 geltenden Fassung
). Für die Prüfung, ob bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ein Vermögensverzicht vorliegt, ist der Verkehrswert massgebend (
Art. 17a Abs. 5 Satz 1 ELV in der seit 1. Januar 2021 geltenden Fassung
 
i.V.m
. Art. 9 Abs. 5 
lit
. b ELG). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden (
Art. 17a Abs. 6 ELV in der seit 
1. 
Januar 2021 geltenden Fassung
). Der Kanton Zürich hat von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. Ziffer 2.2.1 der Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV [Stand am 1. Januar 2021])
.
1.6
    
Nach 
Art. 
17e ELV wird der anzurechnende Betrag des Vermögens, auf das gemäss 
Art. 
11a 
Abs. 
2 und 3 ELG verzichtet wurde, für die Berechnung der Ergänzungsleistungen jährlich um 
Fr. 
10'000.-- vermindert (
Abs. 
1). Dabei ist der Betrag des Vermögens im Zeitpunkt des Verzichtes unverändert auf den 
1. 
Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern (
Abs. 
2). Für die Berechnung der jährlichen Ergänzungs
leistung ist der verminderte Betrag am 
1. 
Januar des Bezugsjahres massgebend (
Abs. 
3).
    
Die pauschale Verminderung des Verzichtsvermögens um 
Fr. 
10'000.-- pro Jahr ist nur in Form dieses Pauschalbetrags zulässig, der unabhängig von der genauen Höhe des veräusserten oder dem EL-Ansprecher noch zur Verfügung stehenden Vermögens ist (Urteil des Bundesgerichts 9C_145/2021 vom 
2. 
Juli 2021 E. 5.2.1).
2.
    
2.1
    
Die Beschwerdegegnerin ging im angefochtenen 
Einspracheentscheid
 
vom 26. April 
2023 
(Urk. 2) davon aus, der Verkehrswert der Liegenschaft 
an der 
A.___-Strasse
 in 
Y.___
 
habe 
am 
2
1. 
September 2018
, 
zum Zeitpunkt des Übertrages auf den Sohn 
der Beschwerdeführerin
,
 
Fr. 
345’500
.-- betragen. 
Dazu führte sie aus, gemäss Aktennotiz vom 
8. 
Juni 2016 sei der Betrag von Fr. 220'000.-- gemäss der tieferen Schätzung, erfolgt durch die 
E.___
, zutreffender, jedoch sei der darin erfolgte Abzug von Fr. 80'000.-- für Rückbaukosten nicht gerechtfertigt und daher hinzuzurechnen, was Fr. 300'000.-- ergebe. Bezüglich des Landwerts des Bereichs Wohnbau
 und 
Schopf sei einmal von Fr. 55'000.--, in der anderen Schätzung - erfolgt durch 
F.___
 -
 jedoch von rund Fr. 146'000.-- ausgegangen worden. Dies ergebe einen Mittelwert von Fr. 100'500.--, weshalb es sich rechtfertige, für den 
Landwert
 Fr. 45'500.-- 
(Differenz von Fr. 55'000.-- zu Fr. 100'500.--) 
zu addieren, was Fr. 345'500
.--
 ergebe. 
Bei einem Übernahmepreis von 
Fr. 
192’000
.-- bestehe somit ein 
Schenkungsanteil in der Höhe von 
Fr. 1
53
'
500
.-- beziehungs
weise ein 
Verzichtsvermögen von Fr. 
76'750.-- bei der Beschwerde
führerin, welcher die Liegenschaft zur Hälfte gehört habe
. Diese
s
 habe sich jährlich um Fr. 10'000.-- amortisiert und per Anfang 2023 noch 
Fr. 36'750.-- betragen
 (
Urk. 
2 S. 3
-4
).
2.2
    
Die 
Beschwerdeführerin 
beanstandete in ihrer Beschwerde vom 2
3. 
Mai 2023, dass eine veraltete Schätzung 
in die Beurteilung 
miteinbezogen 
worden sei. Am 2
7. 
November 2019 sei der Marktwert der Liegenschaft per 2
1. 
September 2018 auf Fr. 180'000.-- geschätzt worden (
Urk. 
1 
i.V.m
. 
Urk. 
3/2 und 3/3).
 
Das Haus sei uralt und nicht mehr bewohnbar gewesen, nachdem es mehrere Jahre leer gestanden habe. Eigentlich wäre ein Abbruch angezeigt gewesen, jedoch hätten die Grenzabstände einen Wiederaufbau nicht zugelassen. Daher habe ihr Sohn das Abbruchobjekt mit grossen Investitionen saniert. 
Im Übrigen sei die Differenz von Fr. 16'780.--, welche sie aus dem Verkaufserlös im Vergleich zu ihrer Schwester zusätzlich erhalten habe, 
darauf zurückzuführen, dass sie 
von 2016 bis im September 2018 entsprechende Kosten im Zusammenhang mit der Liegen
schaft übernommen gehabt habe (
Urk. 
1).
3.
    
3.1
    
Nach der Rechtsprechung kann eine Verfügung über Ergänzungsleistungen in zeitlicher Hinsicht Rechtsbeständigkeit nur für das Kalenderjahr entfalten; im Rahmen der jährlichen Überprüfung können deshalb die Grundlagen zur Berech
nung der Ergänzungsleistungen ohne Bindung an früher berücksichtigte Berech
nungsfaktoren und unabhängig allfälliger während der Bemessungsdauer möglicher Revisionsgründe von Jahr zu Jahr neu festgelegt werden (BGE 128 V 39 E. 3b und E. 3c, 141 V 255 E. 1.3). 
    
Sie ermöglicht zudem der die Ergänzungsleistung beziehenden Person, die für vorausgegangene Kalenderjahre rechtskräftigen Berechnungsgrundlagen auf das neue Kalenderjahr hin voraussetzungslos wieder anzufechten und neu gerichtlich beurteilen zu lassen. Indessen bedeutet die beschränkte Rechtsbeständigkeit nicht, dass die Verwaltung im Rahmen der jährlichen Neuberechnung alle unbestritte
nen Berechnungsgrundlagen neu überprüfen muss (Urteil des Bundesgerichts 9C_237/2020 vom 6. November 2020 E. 2.1 mit Hinweisen).
    
Dieses sogenannte Kalenderjahrkonzept ergibt sich aus dem Charakter der Ergänzungsleistung als Bedarfsleistung, deren Ausrichtung dort angebracht ist, wo die Renten der Alters- und Invalidenversicherung sowie allfälliges übriges Einkommen die minimalen Lebenskosten nicht decken. Die jährliche Neuberech
nung betrifft nicht die vorangegangenen Perioden, sondern bezweckt einzig die Berechnung der korrekten Ergänzungsleistung für das neue Kalenderjahr aufgrund der aktuellen tatsächlichen Gegebenheiten (Urteil des Bundesgerichts 9C_336/2020 vom 3. September 2020 E. 2.2 mit Hinweisen).
    
Streitgegenstand bilden 
n
ach dem Gesagten (einzig) die der Beschwerdeführerin
 zustehenden Leistungen
 für das Kalenderjahr 2022, auf welches sich der angefochtene 
Einspracheentscheid
 (Urk. 2) und die diesem zugrunde liegende Verfügung vom 2
1. 
Dezember 2021 (
Urk. 
7/4) beziehen. Diese sind trotz der in Rechtskraft erwachsenen 
Verfügung vom 1
6. 
August 2019 
betreffend die Anrech
nung eines Vermögensverzichts 
(Urk. 7/10 S. 1-6)
 überprüfbar.
3.
2
    
Die Beschwerdeführerin beantragte 
des Weiteren
, die Verfügung der Beschwer
degegnerin vom 2
4. 
April 2023 (
Urk. 
3/1) sei neu zu beurteilen (
Urk. 
1 am Ende).
    
Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren sind grundsätzlich nur Rechtsverhältnisse zu überprüfen beziehungsweise zu beurteilen, zu denen die zuständige Verwaltungsbehörde vorgängig verbindlich – in Form einer Verfügung beziehungsweise eines 
Einspracheentscheids
 – Stellung genommen hat. Insoweit bestimmt die Verfügung beziehungsweise der 
Einspracheentscheid
 den beschwerdeweise weiterziehbaren Anfechtungsgegenstand. Umgekehrt fehlt es an einem Anfechtungsgegenstand und somit an einer Sachurteilsvoraus
setzung, wenn und insoweit keine Verfügung beziehungsweise kein 
Einsprache
entscheid
 ergangen ist (BGE 144 I 11 E. 4.3, 131 V 164 E. 2.1, 125 V 413 E. 1a).
    
Art. 52 Abs. 1 
des 
Bundesgesetz
es
 über den Allgemeinen Teil des Sozialversiche
rungsrechts (ATSG)
 bestimmt, dass gegen Verfügungen innerhalb von 30 Tagen 
bei der verfügenden Stelle Einsprache erhoben werden kann; davon ausgenom
men sind prozess- und verfahrensleitende Verfügungen. Gegen 
Einspracheent
scheide
 oder Verfügungen, gegen welche eine Einsprache ausgeschlossen ist, kann Beschwerde beim zuständigen kantonalen Versicherungsgericht erhoben wer
den (Art. 56 Abs. 1 und Art. 57 f. ATSG). Dabei ist das 
Einspracheverfahren
 zwingend und es kann lediglich in den vom Gesetz selber ausdrücklich nor
mier
ten Fällen davon abgesehen werden. Mithin bildet in diesen Fällen denn auch der 
Ein
sprache
ent
scheid
, nicht aber die Verfügung, Anfechtungs
gegenstand des erst
instanzlichen Be
schwerdeverfahrens (Urteil des Bundesgerichts H 53/04 vom 25. November 2004 E. 1.1.3 mit Hinweisen). Fehlt der Anfechtungsgegenstand, so hat das Ge
richt auf die Beschwerde nicht einzutreten (BGE 125 V 414 E. 1a).
    
Demnach war gegen die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 2
4. 
April 2023 (Urk. 3/1) betreffend den Zusatzleistungsanspruch der Beschwerdeführerin ab Januar 2023 - wie dort angegeben (S. 2) - bei der Beschwerdegegnerin Einsprache zu erheben. Soweit sich die Beschwerde vom 2
3. 
Mai 2023 (
Urk. 
1) dagegen richtet, ist auf sie 
mangels Vorliegens eines diesbezüglichen 
Einspracheentscheids
 
nicht 
einzutreten, sondern die Sache ist nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zur Behandlung der sinngemässen Einsprache gegen diese Verfügung an die Beschwerdegegnerin zu überweisen.
    
4.
4.1
    
4.1.1
    
Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft der Verkaufswert zu verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Der so ermittelte Verkehrswert setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle Liegen
schaftsschätzung voraus. Aus Gründen der Praktikabilität können aber auch andere geeignete Schätzungen beigezogen werden (Urteil des Bundesgerichts 9C_100/2019 vom 16. Mai 2019 E. 6.1).
4.
1.
2
    
Die Addition des Zeitwerts der auf dem Grundstück liegenden Gebäude und des Marktwerts des Bodens stellt eine vom Bundesgericht geschützte Schätz
methode dar (Urteile des Bundesgerichts 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3.2.2 und 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2).
    
Im letztgenannten Urteil hat das Bundesgericht diese Methode auf eine Liegen
schaft im Kanton Zürich angewendet: Den Verkehrswert eines Reiheneinfamili
enhauses hat es durch Addition des vom Steueramt geschätzten Zeitbauwerts des Hauses und des geschätzten Bodenpreises ermittelt. Den Quadratmeterpreis 
bestimmte es anhand der Statistik für Wohnlandpreise des statistischen Amtes des Kantons Zürich. 
4.
2
    
Per Ende 2009 
wurde 
der 
Steuerwert 
der Liegenschaft an der 
A.___-Strasse
 in 
Y.___
 mit damals noch vermietetem Einfamilienhaus auf
 Fr. 400'280.--
 festgelegt (
Urk. 
7/10 S. 59). Dieser Wert setzte sich zusammen aus einem
 Land
wert 
von 
Fr. 71'280.-- (198 m
2
 à Fr. 360.--) und 
einem 
Zeitbauwert 
des Gebäudes 
in der Höhe von 
Fr. 329'000.-- (Urk. 7/10 S. 59)
.
4.
3
    
Laut dem 
Gutachten
 des 
G.___
 vom 1
5. 
Juli 2013 
betrug der 
Verkehrswert 
damals 
F
r. 477'000.-- (Urk. 7/10 S. 52
, S. 57-58
)
.
 Die
 198 m
2
 
umfassende Parzelle Nr.
 
…
 wurde anhand eines Quadratmeterpreises von 
Fr. 740.-- 
mit
 Fr. 146'520.--
 be
wert
et. D
ie 
zusätzlich
en
 Parzellen Nr. 
…
, 
…
 und 
…
 
mit 
zusammen
 Fr. 84'236.-- 
(Urk. 7/10 S. 57)
 und das Gebäude mit Fr. 246'600.--
, was total Fr. 477'356.-- ergibt
 (Urk. 7/10 S. 57).
4.
4
    
Die Verkehrswert-
Schätzung 
durch 
H.___
, 
E.___
, 
vom 26.
 
Februar 2014
 (Urk. 7/10 S. 34 ff.) 
ergab einen 
Verkehrswert von Fr. 220'000.-- (Urk. 7/10 S. 44-45)
. Dabei wurde die 198 m
2
 
grosse Grundstücks
-
fläche (Bereich Wohnhaus und Schopf) bei einem Quadratmeterpreis von 
Fr. 280.-- mit Fr. 55'000.-- bewertet. 
Hinzu kamen Wohnhaus und Schopf, welche unter Berücksichtigung 
der Altersentwertung sowie 
notwendiger Inves
titionen mit Fr. 135'000.-- bewertet wurden (Fr. 315'000.-- + Fr. 135'000.-- - Fr. 140'000.-- - Fr. 65'000.-- - Fr. 40'000.-- - Fr. 80'000.-- + Fr. 10'000.--; 
Urk. 
7/10 S. 43). Sodann wurde
n
 die Landfläche
n
 ausserhalb de
s
 Bau
gebiets
 mit total Fr. 30'000.-- bewertet (Urk. 7/10 S. 44).
4
.5
    
Der 
Aktennotiz 
der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde
 (KESB)
 
I.___
 
vom 8.
 
Juni 2016
 ist zu entnehmen,
 
laut dem 
bei
 der Erbteilung 
involvier
ten Rechtsanwalt und im Sinne des Vorschlags des Friedensrichters sei 
die niedrigere Schätzung richtiger, weil 
sie 
von einem örtlichen Schätzer verfasst 
worden sei 
und 
darin eine 
Unterscheidung von Baute und Land
 gemacht werde
. Wegen vernachlässigten Unterhalts 
habe der Schätzer den 
Minderwert 
mit
 Fr. 40'000.--
 beziffert
, sowie 
habe er 
Fr. 80’0000.-- für den Rückbau von Konstruktionen von Mietern 
einkalkuliert
. Letzteres sei nicht gerechtfertigt, da ohnehin der
 Abbruch
 des Gebäudes
 und 
ein 
neues Bauprojekt 
geplant seien 
(Urk. 7/10 S. 68). 
4.
6
    
Bei der 
partiellen 
Erbteilung im 
Juni 
2018 
per 1
0. 
Januar 2018 (vgl. 
Urk. 
7/10 S. 32) 
wurde von einem effektiven aktuellen Wert
 der Grundstücke Kataster Nr. 
…
, 
…
, 
…
 und 
…
 von 
total 
Fr. 22
5’8
00.-- ausgegangen (Urk. 7/10 S. 
27
 
i.V.m
. S. 29
).
4.
7
    
Am 2
7. 
November 2019 nahm der Architekt 
H.___
 
im Auftrag des Sohnes der Beschwerdeführerin 
eine weitere 
Schätzung 
vor 
(
Urk. 
7/1 S. 21 ff.), welche
 zuvor
 vom 
Steuerkommissär
 verlangt
 worden war
 (Urk. 7/1 S. 17)
. Diese ergab 
für die
 an 
den Sohn der Beschwerdeführerin veräusserten Grundstücke Kataster-Nr. 
…
, 
…
 und 
…
 
per 2
1. 
September 2018
 einen Marktwert
 von Fr. 180'000.-- (
Urk. 
7/1 S. 31). Die Differenz von Fr. 40'000.-- zur Schätzung vom 2
6. 
Februar 2014 resultiert aus der 
weiteren Entwertung des Wohnhauses (Fr. 15'000.--), aus dem Fehlen von Kataster-Nr. 
…
 (Fr. 20'000.--) 
sowie aus einer 
vom Schätzer 
nicht begründeten Abrundung um Fr. 5'000.-- (
Urk. 
7/1 S. 30-31).
5.
5.1
    
Mit der Schätzung vom 2
7. 
November 2019
 (E. 4.7 vorstehend)
, welche sich auf den relevanten Zeitpunkt
 der Veräusserung der Liegenschaft bezieht
 (vgl. 
E. 1.1 vorstehend), hat die Beschwerdeführerin eine konkrete und aktuelle 
Liegen
schafts
-Schätzung beigebracht. Diese basiert sodann auf dem Zeitwert des Gebäudes sowie dem Marktwert des Bodens, sodass sie grundsätzlich ein taug
liches Beweismittel darstellt, um darzutun, dass sie bei der Veräusserung der Liegenschaft nicht auf eine adäquate Gegenleistung verzichtet hat (E. 4.1-4.2 vorstehend). Nach dem Gesagten kann jedenfalls nicht zufolge Beweislosigkeit von einem Vermögensverzicht ausgegangen werden (vgl. hierzu 
Urk. 
2 S. 3 oben).
5.2
    
Das eingereichte Schreiben des 
Steuerkommissärs
 vom 
9. 
April 2020
 (Urk. 7/1 S. 19)
 ist demgegenüber von vornherein nicht geeignet, 
um 
das Fehlen eines Schenkungsanteils der Veräusserung vom 2
1. 
September 2018 darzutun. Denn daraus
 geht lediglich hervor, dass für die Schenkung von 
X.___
 an 
(ihren Sohn) 
D.___
 keine Schenkungssteuer anfällt im Kanton Zürich (Urk. 7/1 S. 19). Dies rührt daher, dass direkte Nachkommen 
von Gesetzes wegen 
von einer Schenkungssteuer befreit sind (
§ 
11 des 
Erbschafts- und Schenkungs
steuergesetz
es
 
[
ESchG
] des Kantons Zürich, LS 632.1
)
. Ein entsprechendes Dokument für denselben Vorgang zwischen der Schwester der Beschwerdeführe
rin und dem Sohn der Beschwerdeführerin 
wurde
 hingegen
 nicht eingereicht
.
5.3
    
Die Beschwerdegegnerin hat grundsätzlich 
- in Anlehnung an die Aktennotiz vom 
8. 
Juni 2016 (E. 4.5 vorstehend) - 
auf die Schätzung von 
H.___
 vom 2
6. 
Februar 2014
 (E. 4.4 vorstehend) abgestellt, jedoch den Wert des 
Baulands korrigiert sowie Fr. 80'000.-- hinzugerechnet
 (
Urk. 
2 S. 2)
.
    
Die Fr. 80'000.-- waren anlässlich der Schätzung vom Gebäudewert abgezogen worden mit der Begründung, dass
 mit approximativen Kosten von Fr. 60'000.-- bis Fr. 100'000.-- zu rechnen sei für Aufwendungen, um die nicht bewilligten 
und unsachgemäss erstellten Mietereinbauten zu entfernen
,
 beziehungsweise um den ordentlichen Zustand wiederherzustellen (
Urk. 
7/10 S. 41-42). 
Die
 
Hinzu
r
echnung 
dieser Fr. 80'000.-- 
respektive die Nicht-Berücksichtigung dieser anstehenden Aufwendungen 
erfolgte gemäss Aktennotiz vom 
8. 
Juni 2016 deshalb, weil 
ohnehin geplant sei, das Gebäude abzureissen 
(Urk. 7/10 S. 68)
, womit sich eine Wiederherstellung eines ordentlichen Zustands 
naturgemäss 
erübrigt. Allerdings erwies sich dann 
offenbar 
ein Abbruch und Wiederaufbau soweit aktenkundig wegen der Grenzabstände als nicht möglich (
Urk. 
1).
 Damit fällt die Begründung der Hinzurechnung der Fr. 80'000.-- 
zum geschätzten Verkehrswert 
dahin, weshalb von dieser abzusehen ist. 
5.
4
    
Des W
eiteren 
ist die in der aktuellsten Schätzung berücksichtigte weitere 
Entwertung 
des Wohnhauses um
 Fr. 15'000.--
 (Fr. 155'000.-- statt wie in der vorange
gangenen Schätzung Fr. 140'000.--; 
Urk. 
7/1 S. 30 im Vergleich zu Urk. 7/10 S. 43) 
grundsätzlich 
nachvollziehbar. 
Diese wurde von der Beschwerdegegnerin trotz Vorliegens der Schätzung vom 2
7. 
November 2019 nicht berücksichtigt, ohne dass 
sie 
sich zu den Gründen dafür geäussert hätte.
    
Hinzu kommt, dass 
das 
Grundstück
 
Kataster
-
Nr. 
…
, dessen Wert i
n
 
der 
der Beurteilung der Beschwerdegegnerin zugrunde
 
gelegten
 Schätzung mit 
Fr. 20'000.--
 enthalten war (Urk. 7/10 S. 45)
,
 nicht an den Sohn der Beschwerde
führerin übertragen 
wurde 
(Urk. 
 
7/10 S. 15-17), was die Beschwerdegegnerin ausser Acht gelassen hat.
5.
5
    
Geht man mit der Beschwerdegegnerin von einem um Fr. 45'500.-- höheren 
Landwert
 
aus, als der Schätzer 
H.___
 ihn angenommen hat, stellt aber im Übrigen auf seine Schätzung ab, ohne Fr. 80'000.-- hinzuzurechnen
 (vgl. E. 5.3 hiervor)
, gelangt man zu einem Wert von Fr. 
265'500.--
 (Fr. 220'000.-- [
Urk. 
7/10 S. 
44
] + Fr. 45'500.--) im Jahr 201
4. 
Berücksichtigt man die weitere Entwertung des Gebäudes um Fr. 15'000.-- 
(E. 5.4 vorstehend) 
bis zur Veräusserung im Jahr 2018 sowie den Umstand, dass 
das unter 
Kataster-Nr. 
…
 
erfasste Grundstück 
nicht im Verkaufspreis von Fr. 192'000.-- enthalten 
war (E. 5.4 vorstehend)
, gelangt man zu einem massgebenden Verkehrswert von 
Fr. 230'500.--
. Der
 Vermögensverzicht
 im September 2018 beläuft sich daher auf 
Fr. 38'500.--
 (Fr. 230'500.-- minus Fr. 192'000.--)
, 
was 
geteilt durch 
die 
zwei
 entäussernden Eigentümerinnen
 
ein Verzichtsvermögen der Beschwerdeführerin von 
Fr. 19'250.-- 
ergibt. A
ufgrund der Abschreibung um Fr. 10'000.-- pro Jahr 
(E. 1.6 vorstehend) ergibt sich, dass für das Kalenderjahr 
2022 
kein Vermögensverzicht 
mehr zu berücksichtigen 
gewesen wäre. 
Dies ist zu korrigieren.
5.
6
    
Der Vollständigkeit halber bleibt anzumerken, dass von gerichtlicher Seite im Übrigen kein Anlass besteht, bezüglich nicht beanstandeter Berechnungselemente korrigierend einzugreifen, zumal sich aus den Akten ebenfalls keine Anhalts
punkte für eine fehlerhafte Kalkulation der Leistungsansprüche ergeben (vgl. BGE 125 V 413 E. 2b und 2c).
    
Unabhängig von den Gründen dafür, dass die Beschwerdeführerin einen grösseren Anteil des Verkaufserlöses erhalten hat als ihre Schwester (vgl. Urk. 1), hat die Beschwerdegegnerin 
im Grundsatz 
zu Recht das nach der Veräusserung effektiv vorhandene Vermögen der Beschwerdeführerin berücksichtigt
 (vgl. Urk.
 
7/4
 und Urk. 7/6).
    
Nach dem Gesagten
 ist die Beschwerde gutzuheissen und die Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit sie den Anspruch de
r
 Beschwerde
führer
in
 auf Zusatzleistungen ab 
Januar 2022
 
ohne die Anrechnung eines Verzicht
s
vermögens
 ermittle und darüber neu verfüge.
 Zudem wird sie die Eingabe vom 2
3. 
Mai 2023 (
Urk. 
1 am Ende) als Einsprache gegen ihre Verfügung vom 24. April 2023 (
Urk. 
3/1) betreffend das Jahr 2023 zu behandeln haben, sofern nicht eine separate Einsprache bei ihr eingegangen ist.
Das Gericht erkennt:
1.
    
In Gutheissung der Beschwerde wird der 
Einspracheentscheid
 der 
Stadt 
Y.___
, Zusatzleistungen zur AHV/IV, 
vom 
2
6. 
April
 2023 aufgehoben, und es wird die Sache an diese zurückgewiesen, damit sie den Anspruch de
r
 Beschwerdeführer
in
 auf Zusatzleis
tungen ab 
1. 
Januar 2022
 
ohne Anrechnung eines Verzichtsvermögens
 neu berechne und hernach erneut darüber verfüge.
    
Die Sache wird nach Eintritt der Rechtskraft an die 
Stadt 
Y.___
, Zusatzleistungen zur AHV/IV,
 zur Beurteilung als Einsprache
 gegen ihre Verfügung vom 2
4. 
April 2023
 überwiesen.
2.
    
Das Verfahren ist kostenlos.
3.
    
Zustellung gegen Empfangsschein an:
- 
X.___
- 
Stadt 
Y.___
- 
Bundesamt für Sozialversicherungen
- 
Sicherheitsdirektion Kanton Zürich
4.
    
Gegen diesen Entscheid kann innert 
30 Tagen
 seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundes
gesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (
Art. 
46 BGG).
    
Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen.
    
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweis
mittel und die Unterschrift 
der 
beschwerdeführenden
 Partei oder ihrer Rechtsvertretung
 zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (
Art. 
42 BGG).
Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich
Die VorsitzendeDie Gerichtsschreiberin
FehrWidmer